無懼第七波信用管制

儘管中央銀行第七波信用管制已實施三個月，台中土地交易訊息依然頻傳，單是2024年12月一個月，包括欣陸旗下大陸建設、冠德、櫻花建、富旺等上市櫃建商，合計砸下逾46億元買進北屯、西屯、烏日等區共5,264坪土地，其中北屯區14期就占3,646坪，凸顯即使在房市觀望氣氛中，建商對後市的信心依舊。

大陸建設與冠德建設雙雙重押北屯區14期重劃區，櫻花建與富旺則是分別相中烏日高鐵特區與西屯區；有趣的是，上述幾家選擇「危機入市」的開發商，不只在2024年12月出手購地，包括富旺、櫻花建、冠德，從2024年11月開始就有獵地動作。

其中富旺獵地最為積極，先後取得彰化縣和美鎮、台中北屯區與西屯區何安段土地。富旺指出，未來將鎖定首購型產品，以規劃小坪數為主力；而櫻花建則是將推案觸角延伸到彰化，除彰化市的新案與土地庫存外，近期又新購入員林184重劃區土地1,262.3坪，瞄準區域內的年輕家庭購屋客。

北部上市建商冠德建設對台中14期情有獨鍾，2024年11月在台中市政府抵費地標售案中、標下北屯區14期「洲際段」500多坪土地，12月隨即又買下鄰近的「環中段」近2,000坪基地，不排除仍在積極尋覓整合中，不難看出冠德對14期前景相當看好。由於冠德手上尚有北屯區11期先建後售大案，開案動態備受市場關注。

大陸建設跨出七期推案，鎖定緊鄰漢神洲際購物中心的「洲際段」，推出14期首發案「豐莚」；在銷售告捷後，2024年12月加碼購入緊鄰「豐莚」旁「洲際段」土地1,703.48坪。

月增8.2％

2024年底房市旺季不旺，「金龍海嘯」壓抑下房市景氣低迷，不過新屋年底大量交屋、加上部分賣方願讓利出場，持續萎縮的移轉量回穩，2024年12月六都買賣移轉2.14萬棟，月增8.2％、年減9.7％，在上半年一波購屋熱潮帶動下，2024全年六都合計27.13萬棟、年增14.8％，創下11年來新高。

六都地政局統計顯示，六都2024年12月交易量均較上月回升，反映不少完工新案歲末加緊交屋，房貸排隊潮第四季也有消化，加上屋主讓利增加年前成交機會，使移轉量能有所回升，不過與2023年同期景氣處高峰期時相較，除了台北、桃園外，其餘四都仍有明顯衰退。

2024年房市景氣「上半年熱、下半年冷」，近幾個月來更降至冰點。不過以全年度來看，六都買賣移轉仍有14.8％的年增率，且創下近11來新高，推估全年全台買賣移轉約35萬棟，六都中除了新北市外，其餘五都均有雙位數年成長，其中以高雄年增25％、桃園年增21％表現最為突出，桃園、台中、高雄分別創下近11、17、18年來新高，台南市則創下史上新高。

各界普遍認為，打炒房政策壓抑下，房貸緊縮未解，2025年交易量勢必有大幅萎縮，日前已有業者推估今年全台交易量將跌至30萬棟以下。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雖然2024年全台買賣移轉約35萬棟，不過第四季體感溫度可能是30萬棟水準，2024年新成屋完工數量達16萬棟，使買賣移轉棟數創高，不過房貸緊縮，降低民眾購買力；央行出手後影響購屋意願，實際上房市景氣比移轉棟數呈現得更為嚴峻，預期2025年房市仍是自用當道，資金緊縮下，房市表現空間有限。

嚴防建商養地，公股銀行全面針對超過18個月未動工的購地貸款加碼利率、回收貸款成數。立委2日關切土建融龍頭土地銀行目前逾限未動工的購地貸款情形，土銀董事長何英明表示，截至2024年11月底，未動工之餘額為898億元，較2023年底減少276億元，若不加計都更危老等案，已大減至266億元。

土銀原先針對逾18個月未動工的個案，採取利率加半碼、按比例收回貸款本金5％，近期加強措施，自2024年11月起一律加碼1碼，並直接收回1成貸款額度。

立法院財政委員會2日排審土銀2025年度預算案，立委詢問土銀逾期未動工的購地貸款餘額是否有減降，何英明指出，統計至2024年11月底，未動工之餘額已從2023年底的1,174億元減至898億元，排除都更危老及中央銀行管控前的案件，已降至266億元。

何英明說明，2022年、2023年受新冠疫情影響，是缺工、缺料最嚴重的時候，導致借款人動工時程延宕，隨著建商陸續動工，逾限未動工的購地貸款已明顯減少，未來會持續緊盯、努力改善，力拚降至跟金融同業相當水準。

據悉，目前公股銀逾限未動工餘額持續減降，各銀行除採取逐步提高利率及收回部分貸款外，如屆期續約，也會進一步檢視，須有不可歸責於借款人的因素，才可申請續貸。

內政部次長董建宏2日表示，有關「虛坪改革」及「使用權社宅」政策均持續在研議中，因涉及居住正義與整體房地產經濟議題，希望今年內可提出較明確答案。

董建宏說，雖希望讓房屋坪數達到合理化，但又不能夠對整體社會產生太快、太多的衝擊，因此，內政部將會持續和各個團體研商，改善停車位坪數計算問題。

至於使用權社宅部分，因涉及到財劃法衝擊影響相關住宅政策推動，還需要重新再評估討論。

內政部前部長林右昌在2024年初提出「虛坪改革」草案，拚將公設比降至25％～30％。規劃兩大策略，一、改進停車空間，將停車位重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」；二、改進容積計算，將現行應計容積的「一般電梯」挪至免計容積，避免管委會空間浮誇灌水，同時增訂管委會空間以總容積1％為標準，並保障小基地至少20平方公尺的空間需求，不足可補差額，但不得超過100平方公尺等。

因該政策在內政部長劉世芳上任後遲遲未有下文，再加上業界不乏有反彈聲浪，也有專家認為使用坪數增加可能變相讓房屋單價上漲等疑慮。

對此，內政部說明，推動住宅政策有步調先後，先前聚焦在社宅及新青安議題，今年開始針對住宅制度改革進行討論，尤其在「虛坪改革」方面，已掌握各團體意見，並會持續與各界溝通研商。

董建宏重申，「虛坪改革」涉及居住正義及房地產供給等經濟議題，內部仍持續在研議、不會都沒有作為，拚今年內可以有比較明確的答案。

董建宏分析，建商普遍將停車位跟公設灌入坪數當中其實並不合理，他強調車位可以單獨計算一個價格，可理解不同的樓層有不同價位，但不應納入實際坪數。


「虛坪改革」起死回生 內政部：今年定案、漸進式推行
經濟日報

國內新建案公設比屢屢攀高，讓民眾常抱怨花大錢之後，實際居住與使用面積落差大，內政部2024年2月底端出虛坪改革草案，後續一度停擺，如今傳來好消息，內政部次長董建宏2日表示，今年會給明確答案，但是什麼時間點、怎麼執行，還要再詳細討論，不希望造成市場太多、太快衝擊。

早從2023年內政部就開始研議啟動虛坪改革，過去不少立委、總統候選人紛紛提出「實坪制」，希望改善公設浮濫問題，2024年2月底端出虛坪改革草案，後續因建商反彈大，外界也擔憂反造成房價上漲而全面暫緩。

當時內政部所提版本，分為停車空間、容積計算兩大改革面向，將法定停車空間改為「專有」，沒買車位的住戶，將不用負擔車道面積，以獨立權狀與居住公設明確區分，希望使停車空間負擔更公平合理。

容積計算方案，內政部版本是將原本屬應計容積的一般電梯改為免計容積項目，在免計容積比例上限不變下，可壓縮管委會浮濫空間，並針對管委會空間設定總容積1%的天花板，不得超過100平方公尺（約30坪）。

就當外界以為虛坪改革告吹時，董建宏透露，政策仍在研議中，今年會給明確答案，預估將採取漸進方式推行，並可能設置年度分界點，以降低對市場的影響，雖然改革之路不易，但虛坪問題已成為居住正義的重要議題，政府將持續與各界溝通，致力於打造更合理、公平的住宅市場。

至於使用權住宅，董建宏則說，因涉及財劃法，需進一步評估與討論。

雖然住宅市場景氣下滑，但過去受限升息使投資門檻提高而降低部位的壽險業者積極入市，轉進大型開發型不動產，成為商用不動產及土地市場的重要買盤，統計2024年壽險業共投入310億元買不動產，其中布局桃園達261億元，占比達84％，桃園成為壽險資金鎖定的主要標的。

過去幾年壽險業者每年購置桃園不動產金額20億～80億元（不計入2022年入國壽取得青埔站前3.2萬坪商業地地上權，預計投入260億元），2024年壽險業投資桃園不動產金額飆升，最大宗交易為台灣人壽以137.5億元標下航空城5.7萬坪土地，此外，國泰人壽合計投入32.3億元取得觀音萬坪土地、中壢環東段、三座屋段各千餘坪土地，台新人壽以53.6億元取得觀音桃科土地，全球人壽以約25.9億元買下東煒建設大園國際物流園區廠辦等。

隨著雙北不動產價格高漲，桃園相對較低的工業、商業不動產及土地價格、相對易於達標的投報門檻，及充足的供給，吸引壽險業搶進。第一太平戴維斯統計，過去五年壽險業在桃園投入469億元購置不動產，其中又以台壽逾200億元、國壽逾160億元，手筆最大，整體購買不動產類型以土地占65％最多，其次為廠房13％、零售商場10％。

第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄表示，過去幾年升息使壽險業投資不動產最低投報率提升至2.97％，而桃園工業地產投報率高於3％，加上自動化倉儲或第三方物流的需求穩定成長，吸引壽險業多角化布局。

行政院長卓榮泰拍板高鐵南延屏東計畫採「高雄方案」，配合高雄車站周邊大都更計畫，透過土地整合、沿線商圈帶動當地發展，區域房市短空長多，周邊71期重劃區已有多家建商卡位布局。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，高雄車站在更新後，除共構話題外，加上亞灣2.0計畫及小港機場新國際航廈計畫持續推進，將帶來更多人留並吸引企業、產業進駐，促使區域發展進入第二曲線。

有鑑於過去高鐵進駐地區的發展經驗，周邊生活圈的房市，通常會迎來顯著的發展，根據實價登錄顯示，南部地區高鐵站，包含嘉義、台南、左營站，周邊房價從2020年的平均每坪13.3萬、19.9萬、20.6萬元，上漲到2024年的27.6萬、33.4萬、42.2萬元，分別上漲107.52％、67.84％、104.85％。

其中翻倍成長的嘉義、左營，同時也擁有產業園區所帶來的產業紅利，因此高雄車站增設高鐵站之後，短期內雖有工程黑暗期的衝擊，周遭生活圈的長期發展相當被看好。

目前高雄火車站周遭新案相當稀少，不過高雄市府為因應鐵路地下化計畫，2010年便針對車站及站東地區進行前瞻性的土地規劃，劃定車站專用區及特定商業專用區，為加速車站周邊土地整合利用，更將原本鐵路用地開發成為為「71期重劃區」，並釋出大量土地，未來還有都更案、聯開案將興建住宅。

如由國城建設得標的「捷運黃線Y10聯開案」，2,299坪基地座落於九如二路13巷及鐵道二街，捷運Y10站預定地西側，規劃下沉廣場、地下通道與捷運Y10站聯通，住宅方面預計打造4棟地上24樓、地下5樓建築，主打二到四房多功能捷運宅，共計800多戶。

另外，還有日勝生集團取得的「高雄車站站東舊宿舍公辦都更案」及「站前建國路」民辦都更案，將興建兩棟分別為24樓的商辦大樓、26樓的住宅大樓，預計2028年完工。

而鄰近台鐵高雄車站及民族車站的「71期重劃區」，目前已有永信、崑庭、友友、城揚等建商卡位，特商區土地單坪行情約達150萬元，市場推估日後新案售價將站穩4字頭。

國城建設鎖定嘉義、台南到高雄的南台灣公辦都更、以及捷運聯開案，2024年最後一天，再拿下一件公辦都更案，累積已達七大案，可說是南台灣第一，預估先後將投入518億元，開發21,887坪南台灣精華土地，2025年陸續開花結果，「嘉義都更好」先馳得點，預售完銷，「鳳山都更好」也近完銷狀態，2025年將推出總銷400億元以上的南台灣最大的台南平實都更案。

國城建設2日舉辦甲辰年歲末感恩晚宴，國城建設副總經理洪嘉聰指出，國城建設從打造高雄軟體科技園區，成為今日亞灣特區繁華的前身；到南台灣首見4.5萬坪的大型造鎮計畫的高雄小城，及高雄的第一棟非古典豪宅建築賦格，都是值得驕傲的代表作。

他說，過去的一年，2024年更是國城建設布局都市更新、以及捷運聯合開發案，開花結果的一年。包括高雄第一個公辦都更案件「鳳山都更好」，嘉雲中彰投第一個公辦都更案件「嘉義都更好」，兩案都創下嶄新紀錄、上百億的案量，在短時間內快速完銷。

洪嘉聰表示，過去這一年，房市經歷許多挑戰，包括政府相關政策的調整、第七波信用管制實施，雖對整體市場有所衝擊，但因為國城建設堅持優良的產品力，所以能夠一一加以克服，而收穫甜美的果實，也在台灣的建設版圖上，打下堅實的一席之地，把國城建設的招牌擦亮，讓同業與社會大眾刮目相看。

他說，展望2025年，國城建設將推出8,600坪基地、總銷超過400億元的台南最大案，也是最精華的平實營區開發計畫，及在高雄捷運Y10與O13的聯合開發案，更有延請國際大師安藤忠雄設計的「特貿三」5G-AIoT園區。相信隨著經濟的持續成長，景氣也會跟著蒸騰而上，只要肯拚，一定能夠繼續斬獲好成績！

2024年9月19日央行實施第七波房市信用管制措施，威力發揮了整整一季。

曾一度高居上市櫃營建股王的永信建設（5508），業績變化最有感，自結2024年12月單月營收下滑至2.37億元，累計第四季營收10.01億元，只有「919金龍風暴」前的第三季的33％。

還好因為前三季「季季高」的業績有底氣，永信建2024全年營收仍然突破百億大關，達到100.35億元，創下歷史新高。

永信建自結2024年12月營收2.37億元、年減78.79％，累計2024全年營收100.35億元、年增21.98％。

除首度突破百億營收大關，也刷新2023年創下的舊紀錄82.27億元，續創年度營收新高。

永信建發言人陳怡均2日表示，2025年除持續銷售既有成屋，另有4個建案將在2025年完工並陸續進場銷售，總銷合計達110億元。

其中，中都五期「齊樂」預計2025年1月開始銷售，總銷約19億元，大昌二期、龍華九期預計2025年5月開始銷售，總銷各有45億和27億元，至於高雄大學二期則預計2025年7月進場銷售，總銷約19億元，金蛇年營運仍有戲。

2024年第四季高雄房市因央行打房而盡墨，導致新成屋銷售減緩，而京城（2524）、隆大（5519）兩建商，因各有「京城新世界」和「鳳凰Villa」兩個預售案的完工交屋入帳，成為2024年第四季營收搶眼的建商。法人估，若京城12月交屋入帳金額能與11月相同，2024全年營收有機會創新高。

金龍風暴導致2024年第四季房市的來人和成交急遽萎縮，但在前三季已有不錯底氣的隆大，10月起因「鳳凰Villa」開始交屋，小量入帳4億多元，11月營收再增至12億元，一舉創新高。

隆大總經理洪茂源表示，總銷37億元的「鳳凰Villa」，在預售階段即已售出78％，372戶售出290戶，截至2024年11月總共入帳148戶，其餘已售尚未入帳的，將在12月和2025年的第一季完成入帳。洪茂源指出，隆大2025年將有四個建案可貢獻營收，包括總銷6億元的「孔鳳二期」、總銷26億元的燕巢「觀水段案」、總銷12億元的「前鎮仁愛段」，均採先建後售，預定2025年內完工。另一個建案則是採預售的「鳳凰信義」，總銷26億元，預售階段已完銷，預定2025年第三季完工交屋入帳，貢獻營收。

京城2024年前三季營收只有34.40億元，靠著10月的土地出售，一舉將累計營收拉高到59.79億元，11月再因「京城新世界」入帳14億元，累計前11月營收衝高到73.86億元。京城發言人周敬恆表示，「京城新世界」總銷約60億元，預售階段售出約6成，2024年11月開始交屋人帳，12月和2025年第一季都將持續入帳。

京城過去營收高點是2020年的86.68億元，2024年前11月營收離歷史高點只差不到13億元，法人說，京城若12月交屋進度跟11月一樣，2024全年營收將再攀高峰。

三圓（4416）手握台北市最難搞都更案－台北市正義國宅都更重建案「Diamond Towers台北之星」，全案已完工落成，住宅部分可售約77戶，其中三圓可分回為34戶，目前已售4戶，若完成交屋入帳，可望衝高營收及獲利成績。展望未來，隨著少子化及政策方向轉變，三圓表示未來產品策略將改以20多坪的自住產品為主，減輕客戶對銀行貸款的壓力。

三圓耕耘雙北都更案，手握四大案包括北市忠孝東路「台北之星」，新北「新店文山」都更案、北市「新隆國宅」都更案、北市「大同區」都更案等。其中台北之星已完工，新店文山基地面積1,043坪，將採邊建邊售模式，估可銷售坪數4,054坪，預計興建地上14樓、地下5層，坪數以24坪、34坪為主，2025年第四季可望核定，2026年第一季開工。

新隆國宅案則鄰近中正紀念堂，預計2025年第四季可望核定，2026年第一季開工，市場估總銷規模可望超越台北之星。大同都更案還在整合中，目前已取得82％地主同意，若進度順利，2027年有機會開工。

至於指標大案台北之星，三圓表示百貨商場及住宅已在兩年前取得使用執照，目前正進行產權總登至三圓名下，由於是15年前的都更案，總登時間也比預期拉長。

北京土地市場新年第一次土地出讓的2宗海澱區地塊全部溢價成交。

1月2日，北京土地市場迎來2宗涉宅用地出讓，土地面積82037.8平方米，總起拍價150.3億元。2宗地塊共吸引了多家央國企爭奪，最終，中鐵置業&招商局&華潤組成的聯合體以91.52億元摘下HD00-0803-0029地塊，溢價率17.33%；建發以90.404億元摘下HD00-0803-0030地塊，溢價率25.04%；兩宗地塊累計競價超400輪，總共攬金181.924億元。

2宗宅地為北京市海澱區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩餘用地），地處中關村大街高端創新集聚發展軸輻射腹地，京新、京藏高速、北五環圍合區域，都包含有居住、商業、辦公等用途。根據競買須知，上述地塊為棚戶區改造專案，居住用途部分全部建設商品住房，不再配建保障性住房；專案鼓勵建設全齡友好社區，鼓勵實施超低能耗建築。

現場競價以此次掛牌出讓宗地競價截止時的最高報價加截止時的一個報價階梯為起始價，以後報價階梯由現場競價主持人根據具體情況確定;在主持人報出起始價後，競買人以舉牌方式應價;同一報價，先後應價的，確認先者。若發生兩家或兩家以上競買人同時應價，則先獲得競買資格的競買人為此價格的報價人；最高報價者或應價者為競得人。

其中，HD00-0803-0029地塊土地面積42734.16平方米，建設控制規模102561.972平方米，交易起始價78億元，起始樓面價76052元/平方米。據中指研究院數據，該地塊共吸引了建發、中海、金茂、中鐵置業&招商局&華潤、保利發展5家競買人參與競價，連同開拍前的線上報價，累計報價170輪。最終由中鐵置業&招商&華潤以總價91.52億元競得，成交樓面價89234元/平方米，溢價率17.33%。

HD00-0803-0030地塊土地面積39303.709平方米，建設控制規模95114.9758平方米，交易起始價72.3億元，起始樓面價76013元/平方米。該地塊共吸引了建發、中海、金茂、中鐵置業&招商局&華潤、保利發展、城建6家競買人參與競價，連同開拍前的線上報價，累計報價249輪，最終由建發國際集團旗下濟南兆瑞房地產開發有限公司以總價90.404億元競得，成交樓面價95407元/平方米，溢價率25.04%。

中指研究院指出，兩宗地塊位於北五環與京新高速東北角，南側緊鄰北五環，距離地鐵13號線上地站直線距離大約1.1公里，到中關村軟體園車程大約10分鐘。地塊西北側是較大體量的回遷房，東北側是華潤橡樹灣二期到五期，以及商業配套清河萬象匯。本次華潤+中鐵置業+招商聯合拿地，預計會繼續打造橡樹灣系列產品。教育配套方面目前現有海澱第二實驗小學（匯緣社區），海澱第二實驗小學（橡樹灣校區）。0030地塊東北側教育規劃用地規劃一所九年一貫制學校和一所幼稚園，小學初中共設置54個教學班，幼稚園計畫設置9個班級，由清華附屬實驗學校承辦，並將納入清華大學附屬中學教育集團，預計2026年初開工，2027年6月完工。不利因素方面，項目靠近北五環，有一定的噪音影響；另外西北側500米附近有一處L型文物遺跡，是秦漢時期的軍事城鎮遺址，該景點目前尚未開放。

1月1日，金融街（000402.SZ）披露關於收購和出售子公司股權的公告。

公告稱，公司全資子公司長安置業擬將持有的昌融公司30%股權在北京產權交易所掛牌轉讓，股權轉讓價格不低於經國資監管機構核准的評估價格。同時，公司對昌融公司1.8億元的債權通過協定方式由受讓人或其關聯人承接。昌融公司另一方股東科學城置業擬參加本次掛牌轉讓，轉讓完成後，長安置業不再持有昌融公司股份。

資料顯示，昌融公司開發了未來西元專案，專案土地性質為F2公建混合住宅用地，專案地上規劃建築面積約15.64萬平方米。目前，專案剩餘貨量規劃建築面積為11.62萬平方米及相關車位。

截至2024年11月30日，昌融公司資產總額約30.63億元，負債總額約15.56億元，應收款項總額約330萬元，營業收入約1369萬元，營業利潤為-8487萬元，淨利潤為-8479萬元。

公司全資子公司長安置業擬參與收購科學城置業在北京產權交易所掛牌轉讓的昌金公司51%的股權，收購價格不高於經國資監管機構核准的評估價格。長安置業或其關聯人以協定的方式承接科學城置業控股股東北京未來科學城發展集團對昌金公司1.8億元的債權。收購後，長安置業100%持股昌金公司股份。

昌金公司開發融尚未來專案，專案土地性質為F1住宅混合公建用地，專案地上規劃建築面積約為8.6萬平方米。目前，專案剩餘貨量規劃建築面積為2.72萬平方米及相關車位。

截至2024年11月末，昌金公司營業收入106萬元，營業利潤和淨利潤為-3291萬元，公司資產總額約9.38億元，負債總額約4.33億元。

2014年11月和2015年2月，長安置業與昌平區屬平臺公司科學城置業通過聯合競拍方式分別獲取了位於北京市昌平區未來城區域1430和4962兩個地塊國有土地使用權，並成立合資公司昌融公司（長安置業持股30%，科學城置業持股70%）和昌金公司（科學城置業持股51%，長安置業持股49%）。目前兩個項目已完成整體開發，住宅基本清盤，公建待銷。

從股權結構來看，科學城置業實際控制人為北京市昌平區人民政府國有資產監督管理委員會。北京市昌平區人民政府國有資產監督管理委員會、北京昌鑫建設投資有限公司和北京銘嘉房地產開發有限公司分別持有北京未來科學城發展集團有限公司86.0606%股權、8.785%股權和5.1544%股權，北京未來科學城發展集團有限公司持有北京未來科學城投資有限公司100%股權，北京未來科學城發展集團有限公司和北京未來科學城投資有限公司分別持有科學城置業55%股權和45%股權。

對於此次交易的原因，金融街稱，1.操盤思路差異：科學城置業作為昌平區屬平臺公司，持有昌平區域大量公建物業，並承擔統籌推進區域產業發展的政府職責，在項目公建銷售上與公司操盤思路存在差異。本次交易完成後，將有利於項目公司內部提高決策效率，推進項目銷售。2.實現資產處置：股轉擬按照市場評估作價，由公司回購昌金公司股權，轉讓昌融公司股權；科學城置業回購昌融公司股權，轉讓昌金公司股權；最終公司全資持有昌金公司資產，退出昌融公司，且通過股轉降低資產持有量、收回部分現金流，實現部分資產處置的目的。3.盤活存量資產：昌金公司股權收回後，公司將以市場為導向，按可售面積分層定價銷售，自持整棟租賃的操盤思路，盤活昌金公司資產。根據國資相關要求，本次交易需通過北京產權交易所公開掛牌轉讓的方式開展，公司將根據交易進展情況發佈相關臨時公告。根據基準日的評估結果，交易標的對公司2024年度歸母淨利潤影響約-93982萬元，未來交易完成後預計可收回淨現金2979萬元。

上坤地產(06900)公布，集團正在進行公司截至2023年12月31日止年度之綜合財務報表的審核及公司截至2024年6月30日止六個月之綜合財務報表的審閱。

待完成審核及審閱後，公司將於切實可行情況下盡快刊發2023年年度業績及2023年年報以及2024年中期業績及2024年中期報告。公司將就預計刊發2023年年度業績及2023年年報以及2024年中期業績及2024年中期報告的日期以及預計召開本公司股東周年大會的日期另行刊發公告。

董事會亦正在物色合適候選人，以填補獨立非執行董事以及董事會的審核委員會、提名委員會及薪酬委員會成員的空缺。

股份已自2024年4月2日上午九時正起於聯交所暫停買賣，並將繼續暫停買賣，直至達成復牌指引及作出任何補充或修訂為止。

土拍市場來了跨界“野蠻人”。

在2024年的最後一天，貝殼集團分別在上海和杭州土拍市場“瘋狂”拿地，合計豪擲超過13億元，擊敗了一眾房地產大佬。

此次拿地是貝殼首次搶灘上海土地市場。經過17輪競價後，貝殼旗下品牌“貝好家”耗資6.97億元，拿下奉賢新城一宗占地面積1.53萬平方米的宅地，折合樓面價2.28萬元/平方米，溢價率為13.89%。

而在這場土拍前，大家更看好的是保利置業和象嶼，兩家分別代表央企和國企，象嶼更是在早前就發佈了該地塊的招標計畫公告。可誰也沒想到半路殺出個程咬金，貝殼以勢在必得的姿態，一路將樓板價抬到22781元/平方米。

同日，貝殼聯合濱江集團、興耀房產共同拿下了杭州錢塘區下沙單元QT 0102-14地塊。根據公開資訊，該地塊出讓面積為15227平方米，地塊容積率2.5，建築面積達到38067.5平方米，起拍樓面價為14006元/平方米。最終，該地塊被貝好家聯合體以6.2318億總價、16370元/平方米的樓面價和16.99%溢價率競獲。

一天之內，貝殼就殺入上海、杭州兩大城市，讓無數房企驚呼“狼來了”！

2024年下半年，貝好家頻頻下場拿地。7月30日，貝好家在西安市拿下兩宗商住用地；9月20日，貝好家斥資10.76億元在成都拿地。

貝殼是國內最大的房地產交易平臺，成立於2017年。借助于2001年成立的鏈家地產積累的大資料，貝殼在全國大部分城市建立了完善的“樓盤詞典”。截至2024年9月底，貝殼在全國的門店數量超過4.8萬家，經紀人接近48萬人。

財經眾議院注意到，借助仲介業務，貝殼構建了一個龐大的資料系統。經紀人和購房人直接溝通，由他們彙集起來的一手資訊形成了一個龐大的資料庫，貝殼方面在需求側的分析更加貼近市場，其他房企均不具備這一條件。傳統開發商的邏輯通常是“拿地為王”，即優先通過土地儲備和城市佈局搶佔資源，隨後根據市場大趨勢設計產品。然而，貝好家的C2M模式基本上是反其道而行，基於消費者需求選擇地塊和設計產品，實現從市場需求出發的開發流程。

貝殼的C2M模式不斷推進。2023年7月，貝殼借助上述優勢孵化出“貝好家”，並從萬科和龍湖等諸多房企“挖角”組建房地產開發團隊；又將其戰略由“一體兩翼”升級為“一體三翼”。“一體”是指經紀事業線，是貝殼最主要的業務板塊，“三翼”分別是家裝、惠居（租賃業務）和貝好家三大事業線。

作為中國最大的房產仲介平臺，貝殼的業務佈局向來以“輕資產”為主，而如今開始直接涉足房地產開發，轉向“重資產”模式。從仲介到開發商，貝殼正開啟一場“重資產”冒險。

貝殼的這次轉型，正在深刻改變行業的規則。對行業來說，貝殼一天內上海、杭州搶地，無疑是一個非常危險的信號。開發商需要重新審視與管道的關係，過去依賴管道、信任管道的打法，誰都沒想到有朝一日 “狼來了”成為現實。

而貝殼面臨的則是需要解決利益關聯問題，從“壟斷”管道讓開發商給自己打工，到自己開門做生意讓開發商難受，其中太多關係有待重新梳理。

2021年，王石在一次公開演講中，半開玩笑地表示：“我們最警惕的這裡沒有做房地產開發的，萬科最警惕的是貝殼，”

沒想到，王石竟然一語成讖。

貝殼的這次重資產冒險究竟能否成功？或許答案需要時間來揭曉。

1月2日，新世界中國對外發佈下半年銷售資料，2024年7月至12月，新世界中國內地業務銷售業績超過70億元，半年內已完成全財年業績的70%。

隨著促進樓市“止跌回穩”的各項政策效果顯現，聚焦於粵港澳大灣區、長三角市場，以及北京、瀋陽、武漢等區域中心城市的新世界，旗下項目取得不俗的業績。據介紹，在華南市場，凱旋新世界推出全新一期住宅廣粵觀邸，首開入市即銷售18億元；位於廣州東部的新世界星輝在2024年11月取得廣州成交榜第二名的成績。

截至目前，新世界在中國內地的土儲超過370萬平方米，約60%在大灣區和長三角重點地區。同時，新世界的7個城市更新專案全部位於深圳及廣州核心區域，預計未來還將額外提供約162萬平方米的土儲。此外，未來全國各地K11項目將相繼落成和開業。

2025財年，新世界將推售包括廣州的凱旋新世界、新世界•天馥、耀勝新世界、新世界雲耀、凱粵灣以及瀋陽新世界等重點專案。

據中指研究院資料，2024年全年，TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅較上月縮窄2.3個百分點。12月份單月，TOP100房企銷售額同比下降3.41%，降幅有所收窄，環比則仍增長28.86%。

從單家房企銷售額來看，今年“銷冠”為保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”），全口徑銷售額達3230億元。

去年未補地價資助房屋交投爆升，全年錄得4296宗，除創約27年有紀錄新高外，更歷史性衝破4000宗。交投火熱下，連公屋凶宅都有人搶，貴為全港公屋王的黃大仙鳳德邨，有曾發生燒炭自殺事故的單位，去年12月獲買家斥未補地價135萬元承接，呎價3034元，創該屋邨同類市場逾12年呎價新低。

隨着政府收緊公屋富戶政策，部分公屋富戶購買力流向未補地價資助房屋市場，加上去年樓市氣氛一度回暖，令該類市場去年成交量顯著上升。

據房屋委員會資料，去年未補地價資助房屋共錄得4296宗交易，較2023年全年3270宗，大增1026宗或31.4%外，更超越2021年的3690宗，成為1997年有紀錄以來相關成交最多的一年，兼連續2年上升，其中4月成交錄850宗，亦屬近3年單月最旺。

鳳德邨凶宅未補價呎造3034

雖然去年12月未補地價資助房屋交投回落至94宗，較11月錄329宗，減少235宗或71.4%，惟數字屬臨時性質，日後大有機會獲上調，意味去年該類市場成交量有望進一步攀高。

去年12月較矚目一宗成交為鳳德邨4座黛鳳樓低層14室，實用面積445方呎，即使單位曾經發生一宗燒炭自殺事故而淪為凶宅，惟仍然獲買家以未補地價135萬元購入，呎價3034元，創該公屋逾12年呎價新低，僅次2012年8月的2918元。原業主1998年以23.9萬元購入，賬面獲利111.1萬元或4.6倍。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，由於預期政府打擊公屋富戶的力度將有增無減，公屋富戶購買力流入未補地價資助房屋市場情況將持續，而「相對一手居屋，呢批客情願購買樓價折讓更大嘅二手公居屋，而且位置較易啱心水」，故相信今年未補地價資助房屋交投仍有力挑戰逾4000宗。

碧桂園(02007)公布，將於1月14日舉行董事會會議，藉以包括批准該集團截至2023年12月31日止年度經審核全年業績，以及批准截至去年6月30日止未經審核之中期業績。

該集團指，應其要求，股份已自去年4月2日於聯交所暫停買賣，股份將繼續暫停買賣，直至另行通知為止。

宏安集團(01222)及中國農產品交易(00149)聯合公布，中國農產品交易與海爾就租賃資產的售後回租訂協議及諮詢服務協議，而售價為5100萬元（人民幣．下同）（約5510萬港元）。

中國農產品交易指，租期36個月，租賃付款總額約5390萬元（約5830萬港元），租賃資產為洛陽市若干建築項目，於去年9月底帳面值約8470萬元（約9150萬元。此外，該集團就諮詢服務向海爾支付360萬元（約390萬港元），即租賃支出合共約650萬元（約710萬港元）。中國農產品交易指，售後回租能更有效管理營運資金。

越秀交通基建(01052)公布，由於去年10月1至7日為國慶節，期間7天免收七座或以下載客車輛通行費，去年10月七座或以下載客車輛通行費收費天數按月減少6天，導致全部項目車流量及路費收入環比下降，而由於2023年國慶節假期為9月29日至10月6日，而去年為10月1至7日的原因，去年10月「收費天數」較2023年少1天，導致大部分項目車流量、路費收入同比下降。

此外，該集團指，於2023年10月28日相連路段從埔高速開通，對廣州北二環高速造成分流影響。2023年10月20日競爭路段武陽高速開通，對湖北漢鄂高速、湖北大廣南高速造成分流。武黃高速自去年5月10日起封閉施工，使部分車輛繞行至湖北漢鄂高速，同時對大廣南高速造成遠端分流影響。競爭路段深中通道在去年6月30日開通，對虎門大橋造成分流影響。

甲級商廈大跌價，中環指標散業權甲級商廈皇后大道中九號呎價失守2萬元，一個中高層單位以1.45億元售出，呎價僅約1.85萬元，創該廈逾14年呎價新低。

市場消息指出，中環皇后大道中九號23樓1至3室，建築面積共約7806方呎，去年中起在市場上放售，意向價為1.85億元，呎價約23700元。物業在放售半年後，有指單位以1.45億元沽出，累積降價4000萬元或21.6%，呎價低見18575元。

據了解，物業原由針織商人羅建生或有關人士持有，於1994年12月以近2.35億元購入皇后大道中九號23樓全層，總建築面積約13742方呎，呎價約17100元，及後曾於1995年把該層分拆出5及6室出售，作價分別3720.6萬及3994.8萬元，保留餘下的1至3室（不設4室）自用至今。

針織商人1.45億割愛

是次羅建生或有關人士交吉沽出自用物業，成交呎價18575元，較1994年買入呎價只略高8.6%。若連同約30年前曾拆售的部分，合共套現約2.22億元，更較當年購入價賬面低約1345萬元或5.7%。

皇后大道中九號一向是中環可供買賣的指標商廈，高峰期有多宗寫字樓單位買賣呎價超過4萬元。該廈34樓頂層戶，在2018年初由永倫集團透過買賣公司股權的「買殼」形式購入，有指作價近5.3億元，以全層建築面積約8570方呎計，呎價61800元，至今仍是全港買賣呎價最高的商廈。

不過，近年商業市道不景，皇后大道中九號的買賣呎價自高位回落，在2024年錄得兩宗成交的呎價已低過3萬元，分別為22514元及22663元。至於最新成交呎價，更是2010年9月錄得17402元後，逾14年來該廈呎價新低。

自去年起，中環及金鐘一帶商廈買賣呎價紛紛低過2萬元，例如中環美國銀行中心、中環皇后大道中99號中環中心、金鐘力寶中心等，最平呎價更低見1.24萬元。

恒地再度出手 新例實施後第二宗

政府去年12月落實放寬強制拍賣申請門檻和精簡相關申請要求，吸引部分發展商加快強拍申請步伐。踏入2025年首個工作天，恒地（00012）為強拍申請打響頭炮，就旗下西半山羅便臣道3幢舊樓一併申請強拍，包括已循強拍統一業權的兩幢舊樓，以及中間一幢猶如「頂心杉」、過往未能達申請要求的樓宇，終於在《2024年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例》（下稱強拍新例）去年12月實施後循合併地盤符合申請資格，成為土地審裁處今年收到的首宗強拍申請。業界預期，隨着強拍申請門檻放寬和市況好轉，今年強拍申請宗數將回升，若有10宗或以上將屬理想水平。

2025年首宗強拍申請，位於羅便臣道88至96號，現址為3幢舊樓，包括羅便臣道88號「崇樓」、羅便臣道90至92號「麗祥樓」，以及羅便臣道94至96號舊樓。

今次強拍焦點，落在3幢樓宇中間的「麗祥樓」，該廈是一幢8層高的舊樓，1966年落成，樓齡約59年，提供14個住宅單位和13個停車位，地盤面積約6212方呎，恒地累計併購該廈約69.23%業權。

業權份數加權計算 料可「拔釘」

至於一併納入今次強拍申請範圍的另外兩幢舊樓，則坐落在「麗祥樓」的左右兩旁，先後由恒地於2020年申請強拍。其中1963年落成的羅便臣道94至96號，樓齡約62年，樓高8層，恒地率先在2021年12月循強拍以約5.22億元統一業權。而羅便臣道88號「崇樓」，則在2022年1月完成強拍，拍賣成交價10.09億元；該廈樓高9層，1961年落成，樓齡約64年。

值得留意的是，單計麗祥樓的話，由於其樓齡約59年，無論強拍門檻放寬前後，申請門檻都是80%，以恒地只成功併購未夠七成業權，不能獨立就該廈申請強拍。

不過，因應強拍條例修訂後，合併地盤可以用加權平均法計算業權份數，三幢舊樓的申請門檻因應地盤面積和樓齡所計算出來的申請門檻為72.71%業權，恒地持有的3幢樓宇總業權份數達91.67%，故符合申請資格。此意味恒地有機會透過強拍，把良久未能完成併購的麗祥樓「拔釘」，而3幢舊樓若合併重建，總地盤面積將達22935方呎。

根據測量師對上述地盤的估值，麗祥樓現有舊樓的估值約2.54億元，若單獨重建的話，該廈完成重建後的價值料約2.96億元。測量師估算，前述3幢舊樓若分開重建，日後完成發展後的總價值將約11.79億元。

門檻降低 業界料申請回升

前述申請除屬今年首宗強拍申請外，亦是強拍新例去年12月6日實施以來，一個月內第二宗強拍申請。對上一宗也是由恒地提出，涉及紅磡黃埔街一列舊樓。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，強拍申請門檻降低，加上樓價大幅向下的風險已有所減低，料吸引部分發展商提出強拍申請，惟由於一手庫存仍處高水平，相信今年強拍申請數量難達2022年或以前動輒有20宗以上，惟可望較去年僅一宗明顯好轉，若達10宗或以上，則屬十分理想。

折實平均每呎19544元 335萬入場

踏入2025年即有現樓盤劈價吸客。協成行筲箕灣東大街傲華昨天更新價單，下調30伙單位價錢，個別單位減幅達三成，令整張價單折實平均呎價減至19544元，入場費降至335.1萬元，料農曆新年前開售。

傲華2023年6月公布首批50伙價單，實用面積220至456方呎，開放式至2房戶，120天即供最高9%折扣，折實平均呎價23042元，當時較同區一手貨尾呎價貴逾一成，惟開價後沒有公布銷售安排。

提供家具津貼 醫護付款計劃

事隔約一年半，該盤昨天更新1號價單，其中A室、C室及E室，共30伙定價減約20.1%至31.6%，最高樓價折扣維持9%不變，折實售價335.1萬至607.2萬元，折實呎價15232至19082元，折實平均呎價17171元。而F室及G室共20伙維持不變，整張價單折實平均呎價19544元。

其中3伙減幅達三成，減幅最多為入場單位5樓C室，實用面積220方呎的開放式戶，2023年6月首推時定價538.5萬元，現減至368.2萬元，減幅達31.6%。該單位最新折實售價335.1萬元，折實呎價15232元。

另邊廂，該盤C室或G室開放式單位額外有3.8萬元家具現金津貼折扣；若買家不選用該優惠的話，可獲贈由指定家具公司提供的家具禮券一張。

傲華同時新增付款方式，本港已註冊的醫護專業人員，可選用「180天醫護專業付款計劃」，同樣享9%折扣，成交期多60天；在港島東居住或持有物業的人士，可選用「270天港島東付款計劃」，有8%折扣，提前180天內成交額外有樓價1%提前付清樓價現金回贈。

協成行發展物業銷售主管張詩敏指出，傲華單位價錢是根據樓市走勢而定，會盡快公布銷售安排，農曆新年前開售。

周一開示位累吸逾千人參觀

項目自周一（2024年12月30日）起正式開放現樓示範單位予公眾人士參觀，至今已累錄逾1000人參觀。傲華位於筲箕灣東大街121號，提供156伙，實用面積190至737方呎。

事實上，近年也有個別新盤開價後，按市場反應再增加樓價折扣。最近期有中國海外（00688）的九龍東啟德承豐里2號維港．雙鑽，去年9月推出首批141伙，折實平均呎價18456元，開價後逾兩個半月仍未公布銷售安排。直至同年11月更新價單，指定16個單位額外提供2.5%至7%樓價折扣。

還有莊士中國（00298）鴨脷洲弦岸，原定2023年6月開售，惟發展商開售前夕突然煞停銷售。該盤2024年4月增加樓價折扣，減幅最高達三成。

本港樓價連跌逾3年，持牌地產代理人數不斷縮減。截至去年12月底有關人數回落至38482人，創7年新低，全年計共流失1093人，下跌2.76%，為連續3年減少。有業界人士預計，農曆新年後代理人數或可輕微回升。

據地產代理監管局數據，截至去年12月底，持牌地產代理人數錄得38482人，屬2017年12月錄得38272人後7年最少，較11月底有38517人，減35人或0.09%，更連挫8個月累減691人或1.76%，對比2022年2月底紀錄高位42408人，至今累積流失3926人或9.26%。總結去年全年地產代理人數共流失1093人，屬2022年起連續3年減少。

分行數目僅6722間

據代理行推算，去年12月整體物業登記共錄5507宗，換言之，期內平均每近7名代理爭開一張單，競爭程度為去年9月底後最劇烈，較11月底平均每約5名代理爭開一張單明顯惡化。

至於俗稱大牌或「E牌」的地產代理（個人）牌照，於去年12月錄17865人，按月減少6人，連跌9個月累減277人或1.53%。反映前線代理的「S牌」營業員牌照同月有20617人，按月流失29人，為連續8個月減少，累計減少427人。反映分行數目的營業詳情說明書，截至12月底錄得6722份，是2017年7月錄得6665份後7年半最少，按月減少29份，全年計共減少326份。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，去年政府宣布樓市「撤辣」後，市場有短暫時間亢奮，惟全年計大部分時間較淡靜，「只有少數人（代理）搵到食」，令整體代理人數回落，隨着今年發展商再度積極部署推盤，經濟情況料會好轉，農曆新年後代理人數可望止跌回穩，惟升幅輕微。

發展商加快推盤步伐，昨天兩個全新盤齊齊命名及上載樓書。會德豐地產與港鐵（00066）將軍澳日出康城第12C期命名為GRAND SEASONS，最快下周初開價，價錢最少有5%加幅；「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際的屯門第48區青山公路青山灣段住宅項目黃金海灣第2期命名為珀岸，預計下周公布首張價單。

設650單位 主打2房戶

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，日出康城第12A期SEASONS PLACE及第12B期PARK SEASONS去年3月開售至今累售961伙，套現逾59.7億元。

該集團加快推出壓軸一期第12C期GRAND SEASONS，昨天上載樓書，最快下周初開價，價錢參考以往期數。今期位於單邊，故最少有5%加幅，預料農曆新年前開售。

GRAND SEASONS屬於該發展項目的第1座，提供650伙，實用面積283至716方呎，間隔由1房至3房，主打2房戶。

珀岸短期公布首張價單

珀岸昨天亦上載項目樓書，屬於發展項目的第1及2座，提供631伙，實用面積269至1329方呎，提供開放式至4房間隔，主打2房戶。

旭日國際集團地產開發部銷售及市場策劃經理辜錦波稱，珀岸預計下周公布首張價單，農曆新年前上載銷售安排。珀岸定價參考第1期意嵐成交價及市況變動，並因應單位戶型質素及景觀而定。意嵐自去年7月開售至今累售445伙，平均成交呎價逾1.1萬元，套現逾15.3億元。

長實（01113）旗下沙田九肚豪宅項目名日．九肚山，昨天錄得今年首宗成交，單位為2座2樓B室，實用面積1053方呎的3房戶，成交價約1579.4萬元，呎價約14999元。

踏入新一年，新盤市場不乏大額成交。鴨脷洲凱玥昨沽出4房戶，成交價8,332.8萬元。

黃竹坑晉環沽3伙 套2026萬

龍光 （03380） 及合景泰富 （01813） 合作的鴨脷洲凱玥，昨日沽出2座12樓B室，實用面積2,604平方呎，4房間隔，成交價8,332.8萬元，呎價3.2萬元，買家採90天付款計劃。

由路勁地產及港鐵 （00066） 合作發展的黃竹坑晉環，亦連沽3伙開放式單位，單日套現2,025.5萬元，其中2伙為「一客兩食」。最新成交單位包括第1B座23及28樓B室，實用面積均為290平方呎，呎價分別為22,841及23,069元。

至於同系屯門凱和山，亦售出第5座16樓J單位，開放式間隔，實用面積291呎，成交價318.5萬元，呎價10,945元。

長實 （01113） 發展的沙田名日‧九肚山，昨售出第2座2樓B室，面積1,053平方呎，成交價約1,579.4萬元，呎價約14,999元。

沙田名日‧九肚山 1579萬沽1伙

據悉，買家為本地客，當日特別攜帶風水師一同前往視察心儀單位，認為該單位風水格局極佳，故即時決定購入贈予新婚兒子夫婦作新年禮物。

長江實業營業經理詹勳榮表示，項目至今已售出逾8成單位，套現逾33.7億元，僅餘少量優質向海3及4房單位發售。

此外，保利置業 （00119） 及尚嘉合作的油塘朗譽，昨亦沽1伙，為2座29樓B室，以約972.7萬元成交，實用面積466平方呎，2房間隔，呎價20,873元。

內房中國中冶 （01618） 旗下深井青龍頭逸璟‧龍灣，連日錄得成交，最新以1,210萬元售出2座17樓D2室，實用面積為892平方呎，3房間隔，呎價13,565元。

城規會於本月8及9日審議市建局洗衣街項目的申述，項目接獲多達674份反對或負面意見，來自太子大樓業主立案法團等團體，但規劃署拒絕接納相關反對意見，估計最終城規會維持原有修訂。

提反對或負面意見的團體，包括花墟商户業主大聯盟、太子大樓業主立案法團、創建香港，以及一眾個別人士，反對主因是發展計劃圖的選址準則欠缺清晰標準，所涵蓋的重建樓宇，如太子大樓狀況相對良好，未有逼切需要重建，而且就地區文化及花墟運作而言，重建項目很大機會導致士紳化（gentrification），使租金升，區內商戶亦會被取代。

規劃署就上述意見回應指，太子大樓進出電梯大堂須經過樓梯，對傷殘人士及長者構成困難，而問題不能單靠修復解決，有重建需要。同時，雖重建暫時影響商戶營業，但料對花墟整體造成的影響輕微，並已在重建需要及盡量減少對花墟造成影響之間取得平衡。因此該署拒接納相關反對意見，料最終城規會將維持原有計劃修訂發展計劃草圖。

萊坊指出，寫字樓需求仍有增長，惟空置率仍高，故今年續有挑戰。

據萊坊每月商廈租金統計，上月中環最優質租金每呎105元，按月平穩，而全年仍有9.4%跌幅。港島區跌幅較大為上環，按月跌1.4%，每呎約51.5元。九龍方面，空置率較高的東九龍，租金按月跌0.8%。

該行指，隨着2024年結束，香港寫字樓市場仍然面對挑戰，港島的寫字樓空置率高達13.1%。盡管香港寫字樓市場持續面臨挑戰，但對寫字樓空間的需求仍有穩定增長。雖然市場整體挑戰存在，但租賃活動表現向好，尤其是配備高質素設施的新建寫字樓，特別受銀行和金融業租戶青睞。雖然市場由租客主導，業主仍有機會透過提供現代化的設施和優越的環境、社會及管治（ESG）條件來吸引租客。

未來兩年 港島新增400萬呎

對於去年表理，萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶指，目前港島的甲級寫字樓整體租賃需求停滯不前，租金仍在下滑，空置率高企。這情況反映了市場對於經濟不穩定性的擔憂，導致企業在租賃決策上採取更加謹慎的態度。

業主積極回應市場變化，並在租賃條件上提供更多彈性，亦較受租客歡迎。具吸引力的配套設施、靈活的租賃和優惠條件是業主能夠在競爭激烈的市場中提升競爭力的關鍵。後市上，她認為寫字樓租金依然面臨壓力。目前的高空置率，加上預計2025至2026年港島區新增400萬平方呎的供應，意味着市場的消化能力將受到考驗。新寫字樓雖然可能吸引一些企業進行升級或重新選址，但仍需要較長的時間來消化這些新增的供應，因此預計港島區的甲級寫字樓租金在今年將下跌3%。

上月九龍區 僅兩宗逾萬呎租務

九龍區方面，萊坊高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰指，上月寫字樓市場仍然顯得相對淡靜。盡管新建寫字樓的完工速度放緩，市場仍面對過去幾年寫字樓供應過剩的情況。這種持續供需不平衡使租金水平承受壓力，空置率保持高企。租賃交易按月下跌20%，僅錄得兩宗面積超過10,000平方呎的大型租賃交易。

對於去年表現，他指，2024年的寫字樓需求也同步大幅度減少，主要由政策驅動的兩大行業所推動：基礎建設和教育。九龍區寫字樓市場情況不明朗，租戶除了繼續在續租時爭取減租及調整辦公室面積，也開始積極針對物業性價比考慮搬遷。業主則持續觀察並慢慢調整租金，增加地產代理佣金，並提供一些特別優惠以保持競爭力。展望未來，相信2025年九龍區的寫字樓市場依然充滿挑戰，整體寫字樓租金預計將下跌2%至4%。

租務淡季專才帶動 豪宅租金動力延續

內地專才來港帶動整體租務需求，踏入租務淡季，豪宅租金上升動力仍存。其中，賭王四太旗下君臨天下特色單位，以月租11.6萬元租出，雖然屬凶宅同層，但較舊租金上升7%。

市場消息透露，九龍站一帶新晉豪宅區，去年12月份共錄80宗租務成交，按月上升8%，但平均呎租報49元，較11月的44元，按月上升約11%。其中，君臨天下3座複式A室，實用面積1,804平方呎，屬於3房間隔，連約168平方呎空中花園，外望開揚維港海景是屋苑優質單位之列，上月底以約11.6萬元租出，呎租約64元。資料顯示，單位於2023年曾以10.8萬元租出，新租金上升約7%。

九龍站天璽3房 租8.7萬

據了解，上述單位業主為賭王四太梁安琪名下物業，早於2004年以2,694萬元購入，現享約5.2厘租金回報。賭王四太梁安琪當年購入君臨天下多個單位收租，其中同層一個B單位，早年租予人稱「水果大王」的浩輝集團董事長兼總經理彭熾輝，惟彭氏於2013年在單位被殺害，令單位成為市場哄動的「凶宅」，據講上述凶宅2023年初曾以月租低於10萬元租出，屬於凶宅同層的A室租金則逆市升7%。

其次，九龍站天璽月鑽中層A室，實用面積1,394平方呎，屬於3房間隔，日前以8.7萬元租出，較2022年疫情期間月租7.3萬元，上升約2成。

至於其他豪宅租務方面，市場消息透露，中半山馬己仙峽道1號嘉慧園D座中高層單位，實用面積3,349平方呎，屬於4房間隔，剛以月租15萬元租出，呎租約45元，較2021年舊租金每月14.5萬元上升3%。據悉，單位業主為「股壇名人」丁鵬雲（Raymond），其於2017年以約1.5億元購入，現享約1.2厘租金回報。

樓市氣氛好轉，豪宅有價有市連錄成交個案，不乏大幅獲利個案。利嘉閣董事梁國樑表示，跑馬地比華利山H座高層1室，面積約1386方呎，4房雙套連工人套房間隔，單位原本以4300萬放售，經議價後，最新獲區內客以合理價3380萬連車位承接，呎價約24387元。

據悉，原業主在1992年以約600萬買入單位，持貨33年，至今易手帳面獲利約2780萬，期內物業大幅升值逾4.6倍。

市場消息表示，西半山羅便臣道80號1座低層B室，面積1042方呎，3房間隔，成交價2398萬，呎價約23013元。據了解，原業主於2009年11月以1618萬購入單位，持貨逾15年，是次轉手帳面獲利約780萬，期內單位升值約48.2%。

GRAND AUSTIN呎價2.4萬

位於佐敦GRAND AUSTIN第1座低層A室，面積969方呎，3房間隔，市場消息指出，最新以2340萬成交，呎價約24149元。據了解，原業主於2014年7月以2259.3萬購入單位，持貨逾10年，是次轉手帳面獲利約80.7萬，期內單位升值約3.6%。

中原營業經理周家傑透露，沙田火炭駿景園最新錄本月首宗成交，為7座中層F室，屬屋苑樓王單位，面積1373方呎，3房套房及工人套房間隔，單位原本開價約1800萬，議價後獲區內家庭客以1720萬承接，呎價約12527元。

據了解，原業主於2010年10月以1400萬購入單位，持貨近15年，是次轉手帳面獲利約320萬，期內單位升值約23%。

區內代理稱，何文田皓畋3座高層B室，面積696方呎，2房間隔，最新以1370萬成交，呎價約19684元。據了解，原業主於2018年4月以2092萬購入單位，持貨近7年，是次轉手帳面蝕約722萬，期內單位貶值約34.5%。