在央行祭出第七波信用管制後，各地房市出現急凍現象，尤其價量齊揚的台中市郊重劃區首當其衝，在市郊大多頭步入尾聲之際，西、南、北屯蛋黃區卻有不少個案表現不受影響，展現十足支撐性，當中五期重劃區機能發達，有捷運行經，吸引不少建商、換屋客回流購地、購屋。

3 年 10 萬戶　交屋潮來臨

根據內政部數據，2020 年後的 3 年間，全台住宅建照核發出現新高峰，尤其台中光住宅的建照量就逼近 10 萬戶，居全台第一，近期交屋潮也將陸續湧現，在地業者不諱言，為盡快回收資金降低風險，現在各建商都在「搶使照」，同質性高的區域，很可能正進入盤整期。

市郊高價位重劃區　首當其衝

業者所稱同質性高的區域，即為新重劃區，近 10 年台中市光台 74 線周圍，就有超過 1200 公頃的新重劃區完成開發，吸引大量建商進場推案，在資金過剩及炒作下，今年甚至有部分新重劃區出現 7 字頭單價，超越市中心行情，不僅導致預售屋小宅氾濫，固有的「低基期優勢」也蕩然無存。

新興區土地標售　脫標率新低

從建商購地傾向也可一窺其變化，今年 3、9、11 月，台中市政府抵費地、配餘地招標，脫標率連連下修，11 月十三期重劃區更創下最低 10% 脫標率，反觀市區卻有不少品牌建商陸續進場整合購地。華博建築團隊總經理楊濬輔表示，風水輪流轉，如今含金量高、房價合理的市中心，開始重回市場懷抱。

南屯市中心　新屋供不應求

相較於新重劃區釋出的爆量待售物件，目前市中心反倒是供不應求，尤其是備受青睞的南屯、五期重劃區，在短短 3.5 公里的大墩路周邊，屋齡 10 年內的新古屋待售物件僅不到 20 戶，也突顯了自住客對於五期生活圈的高度認同，更讓不少品牌建商寧可捨棄較多選擇的重劃區，也要在大墩軸線布局整合購地，包括鉅陞、惠田、磐鈺、亞昕等，新案一開往往也備受矚目。

首換族當道　首選五期重劃區

楊濬輔指出，在央行緊縮銀根後，多屋投資客失去購買力，房屋需求量下滑，但供給不足的市中心反倒不受影響，五期重劃區本來就是傳統富人區，生活機能無可挑剔，是不少自住客首選，年紀 40~50 歲、想舊換新的首換族，也是目前這區的中堅力量。

享步行全機能　新案正 3 房 4 戶兩梯 0 店面

在五期強大生活機能基礎上，同時又享受文心公園生活圈，惠田開發也將順勢推出新案「惠田璞悅」，基地座落大墩五街、近大英街，在地商圈、文心森林公園、捷運南屯站、大新國小等，皆在短程步行距離，且建案規劃整棟純 3 房、4 戶兩梯 0 店面，也成為不論市場、區域選擇、產品規劃上，擁有各項優勢條件的高稀有性建案。

三圓建設（4416）昨（7）日公告，擬參與臺北市大同區市府段二小段426地號等26筆都市更新案，預計參與投入金額5.9億元，開發基地面積約552.37坪，預計分配比例為地主約52%，建方約48%。

另，三圓昨日同步公告，擬先暫停參與臺北市信義區虎林段都市更新案，三圓表示，主要因目前尚在確認實施者之合作對象中，故擬先暫停參與此案，待實施者對象明確後，再重新進行此案之評估。

三圓表示，大同區市府段都更案，基地位在南京西路與太原路口，該案是公司大約兩、三年前就買兩棟老透天厝，當時就是為了準備都更、危老而購置，所以現在既是地主身份，也是出資者，目前已經整合近九成，預計最快1月底、2月初會送件，預期最快2025年底、2026年年初就會推案，個案規劃設計也是符合剛性需求，產品坪數會在約20到40坪左右。

三圓近年積極攻都更領域，三圓指出，近年在政府緊縮購地政策下，布局會以大台北的都更為主，目前手上最大的為「興隆國宅海砂屋都更案」，該案基地面積約4000多坪，現在進入都更審查，預計最快2026年初可以推案，產品坪數也會是符合剛性需求的中小坪數為主。

至於備受外界矚目的台北市指標百億大案「Diamond Tower台北之星」，三圓指出，台北之星因為產權複雜，一直到去年12月才才將屬於三圓建設的住宅比例過戶到公司身上，預計今年陸續就會看到首批的實價登錄，低樓層成交單價約在200萬元，高樓層約在單價270萬元左右，由於該案是成屋案，屆時交屋後就會認列財報。

法人認為，台北之星將成為今年營運動能，且台北市近年高規格的豪宅案選擇也不多，因此有望迎來不錯的業績，另外，三圓手握大型的海砂屋都更案，未來營運穩健。

南部指標建商永信建（5508）昨（7）日董事會通過一宗併購案，以8.16億元向關係人取得中大開發公司100%股權，母子公司並將合作開發旗下的1,641坪土地推建案。

永信建昨日舉行重大訊息說明記者會，發言人陳怡均表示，此次交易是為了取得位於高雄市楠梓區藍田西段約1,641.14坪的土地，用於興建住宅大樓以供銷售。

由董事會通過以8.16億元向關係人購得擁有該土地的中大公司100%股權，進而取得該筆土地。而此股權交易的關係人原始取得中大公司股權價格為10.1億元。

陳怡均並指出，依取得股權的價金加計中大公司帳上負債設算，取得單位土地的成本約每坪63.37萬元，綜合評估該地區市場需求、周邊環境、投入成本與預期利潤等符合本公司對於土地開發綜效要求。

另外，永信建與中大母子公司並簽訂合建契約，採地主60%、建方40%分配，永信建預計投入15.6億元進行推案。


永信建設買進中大開發100％股權 取得1,641坪「住三」土地
工商時報

原本興建住宅出租學生的中大開發，在永信建設（5508）大股東永碩投資購入之後，再於7日將100％股權轉售給永信建設，成交總價8.16億元，永信建設則藉此取得1,641.14坪「住三」土地，換算每坪成交價63.37萬元，永信目前規畫2025年下半年動工，興建2房到4房的大樓產品。

永信建設7日舉行重大訊息說明記者會，說明永信建設董事會通過以現金8.16億元為對價，向關係人永信建設大股東永碩投資，取得中大開發企業股份有限公司百分之百股權。

永信建設發言人陳怡均表示，此次交易是為了取得位於高雄市楠梓區藍田西段約1,641.14坪的「住三」土地，用於興建住宅大樓，以供銷售，該案7日也由永信建設董事會通過。

陳怡均指出，中大開發的所有權人為永碩投資，而永碩投資為永信建設大股東，永碩投資原始取得中大開發股權的價格為10億1,016萬元。

陳怡均表示，永信建設此次以8.16億元取得股權的價金，加計中大公司帳上負債，換算取得土地的單位成本約每坪63.37萬元，綜合評估該地區市場需求、周邊環境、投入成本與預期利潤等，符合永信建設對於土地開發綜效的要求。

她說，該案完全依照永信建設取得或處分資產處理程序辦理，相關評估與作業程序，也依循主管機關法令規定，並經該永信建設董事會7日決議通過。

此次交易的土地，使用分區屬於「住三」，位於高雄大學一路之隔的大學南路與大學23街附近，土地原本屬於中大開發公司所有，中大開發所有權人以前是一位自然人，自建大樓住宅，出租給學生，後由永碩投資買下，7日再出售給永信建設，該學生宿舍目前正在拆除中。

利多來了，為了讓壽險業不動產投資避免受到短期利率調整影響，金管會於2024年10月預告修正相關法規，調整壽險業不動產投報率計算標準，該修正案提前於昨（7）日正式上路，未來壽險業不動產投報率將從原先2.97%大降0.425個百分點到2.545%，有助挹注商用不動產資金活水。

央行從2022年開始利率連五升，壽險業投資不動產最低投報率門檻從先前的2.095％拉高到2.97％，商辦報酬率幾乎達不到，因此壽險業紛紛將目光轉向其他投資標的，如積極介入物流倉儲地產，有些是購後回租、或以分租方式經營物流倉儲，投報率估算達3至5%，有些則是購入工業土地並投資興建物流中心。

為了讓壽險業不動產投資避免受到短期利率調整影響，金管會於2024年10月預告修正「保險業辦理不動產投資管理辦法」，將不動產投資的法定收益率計算標準，從原先中華郵政2年期定期儲金小額存款機動利率，調整為近五年中華郵政1月1日牌告2年期定期儲金小額存款機動利率的平均利率，但加碼5碼則未改變。

若依原先中華郵政2年期定期儲金小額存款機動利率是1.72%，加計5碼、1.25個百分點後，是2.97%；依照新制，近五年中華郵政1月1日的兩年定儲機動利率的平均利率，是1.295%，加計5碼後是2.545%，新舊制差了0.425個百分點。

金管會表示，保險業從事不動產投資是以獲取長期穩定收益為目的，作為法定收益率的指標利率應具備穩定性，始能避免受短期利率調整的影響。

對此，壽險業者指出，修法通過對於保險業投資在商用不動產的動能將會增加，商辦或工業、物流、IDC產業所需的不動產及觀光產業所需的飯店，公司都是持續看好，也會適時的評估投資。

據世邦魏理仕2024年商用不動產暨土地市場報告中指出，隨著「保險業辦理不動產投資管理辦法」完成修正，今年將見到保險業者更為積極地評估收益型不動產，將成為商用不動產一大動能。

信義房屋針對官網使用者進行2025年第1季的購屋意向調查，結果顯示，民眾在央行第七波管制後心態趨於保守，看漲房價的樣本成數，較上次調查結果減少了40個百分點，對房市信心是近兩年以來最保守。

信義房屋自2024年12月23日到2025年1月3日，針對信義房屋官網的網路使用者進行調查，並回收993份樣本資料。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然央行沒有再祭出第八波管制，但購屋人也未因此而轉趨樂觀，顯示不管是實質面還是信心面，央行的政策仍威力猶存，對比實務上的市場交易，整體房市出現量縮降溫，不管是一二手市場都受到顯著影響。

此次問卷調查顯示，半年前景氣看法最樂觀的時候，有高達56%的受訪者認為房價會上漲，但央行喝咖啡與第七波選擇性信用管制影響，連續兩季房市樂觀情緒都反轉往下，此次調查剩下16%看漲房價，看跌房價比例達52%，整體房市已經沒有不買會更貴的氛圍。

至於房貸限縮影響調查，有26%擔心貸款成數不足，連兩次調查貸款成數都是民眾最擔心的部分，僅22%表示首購不擔心受影響，另有20%擔心房貸利率會超過2.5%，11%受訪者擔憂房貸要排隊或申請不到。

外在情勢部分，美國總統即將就任，雖然現階段該事件還未成為民眾決定購屋的關鍵因素，不過調查也顯示民眾仍多少有所顧慮，49%受訪者認為股市波動會變大，房價可能修正，有22%認為跟國內沒關係，不影響房市，也有29%認為不清楚，調查顯示針對美國總統就任後的變化，近半民眾可能認為要觀察會有影響，但也有一半認為不清楚或沒影響。


看跌房價比例是看漲3倍 房市信心近兩年最保守
工商時報

信義房屋針對官網使用者進行2025第一季的購屋意向調查，調查期間央行第七波選擇性信用管制措施已上路一季，調查結果民眾延續政策後保守心態，兩季時間看漲房價減少了40個百分點，長期調查顯示當前房市信心，是近兩年以來最保守的時候。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然央行沒有再祭出第八波管制，但購屋人也未因此而轉趨樂觀，顯示不管是實質面還是信心面，央行的政策仍威力猶存，對比實務上的市場交易，整體房市出現量縮降溫，不管是一二手市場都受到顯著影響。

此次問卷調查顯示，半年前景氣看法最樂觀的時候，有高達56％的受訪者認為房價會上漲，但央行喝咖啡與第七波選擇性信用管制影響，連續兩季房市樂觀情緒都反轉往下，此次調查剩下16％看漲房價，看跌房價比例達52％，整體房市已經沒有不買會更貴的氛圍。

至於房貸限縮影響調查，有26％擔心貸款成數不足，連兩次調查貸款成數都是民眾最擔心的部分，僅有22％表示首購不擔心受影響，另外有20％擔心房貸利率會超過2.5％，11％受訪者擔憂怕房貸要排隊或申請不到，20％受訪者則認為不清楚。

而外在情勢部分，美國總統即將就任，雖然現階段該事件還未成為民眾決定購屋的關鍵因素，不過調查也顯示民眾仍多少有所顧慮，49％受訪者認為股市波動會變大，房價可能修正，有22％認為跟國內沒關係，不影響房市，也有29％認為不清楚，調查顯示針對美國總統就任後的變化，近半民眾可能認為要觀察會有影響，但也有一半認為不清楚或沒影響。

曾敬德表示，此季調查民眾對於房市看法保守，房市還是會維持自用當道格局不變，房貸緊縮在2025還是影響民眾房市信心與購買力的重要關鍵。

2024 年房市下半年雖發展受挫，惟部分豪宅市場仍表現亮眼，房仲實價登錄資料，2024 年北市租賃市場中，前五名高價社區皆屬一線豪宅，且分布於各行政區，其中以松山區「文華苑」租金最高，每月租金高達 55 萬元，甚至高過不少上班族的年薪。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，該類交易反映高端住宅市場仍有不小需求，加上地段價值影響，致使租賃金額高居不下。

根據實價登錄，台北市去年住宅租賃市場中，前五名分布是「文華苑」10 樓、大安區「勤美璞真」24 樓、內湖「長虹天璽」21 樓、中正區「揚昇君臨」17 樓及信義區「信義富鼎」3 樓。賴志昶分析，其中「文華苑」、「長虹天璽」，本身就屬北市一線豪宅，並有不少名人入住，名氣加持之下，加上豪宅定位各有賣點，如前者主打頂級飯店物業管理，後者則有鄰近內科、綠地公園等優勢，自然受高資產族群青睞。

此次進榜之豪宅社區，也有以地段優勢著稱，如「勤美璞真」緊鄰台北捷運大安森林站，又有面大安森林公園獨特景觀；「揚昇君臨」則是中正區博愛特區內少數大坪數豪宅，深受傳統金字塔族群喜愛；「信義富鼎」屋齡雖達 15 年，為前五名最高者，惟位處信義計畫區，蛋黃機能無可取代，租賃金額自然亦是天價。另外，賴志昶補充，若以近期成交價試算投資報酬率，豪宅投報率僅約 1.5% 上下，顯見縱然租金高，屋主在意有人照顧房子勝過賺取租金投報。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，每月能付出動輒數十萬元租金者，皆屬金字塔族群，但寧願「以租代買」入住豪宅，主要原因有二，一是受央行政策影響，豪宅貸款成數受限，高資產族群如不願將大筆現金投入房地產市場，卻仍有居住需求，便先以租賃代替買房。

同時，部分高資產族群為華僑、海歸人士或為外派高階主管，本身僅是在國內做短期居留，或先以租用熟悉附近機能。整體而言，豪宅租客多為企業高管、外商人員及新創企業主，他們對於地段、機能及安全性的要求極高，在釋出有限下，租金單價持續創高也在意料之中。

台中市政府斥資600億元推動「台中大車站計畫」，包括大台中轉運中心、綠空鐵道、文化舊城再生等一系列開發陸續到位，大車站特區全面迎來爆發性發展，不僅吸引五大百貨、國際知名酒店進駐，連開發商包括時代、聯聚、豐邑、坤悅（5206）都看好區域前景，積極收購土地搶插旗。

其中，以古典建築聞名的時代建設，將在台中公園首排推出27層飯店級住宅「時代公園大廈DIAMOND TOWER」，獨特英倫風鑽石地標建築，被視為區域新標竿。

涵蓋中區、東區、北區的「大車站特區」，近年危老、都更聚焦，交通建設利多話題不斷，尤其是總經費達19億元的大台中轉運中心，匯聚中部客運系統，並串連鐵路、捷運藍、橘、紅線、公車、計程車等達成「7接7轉」效益，打通區域交通任督二脈。

而綠空鐵道軸線透過景觀改善工程打造親水、綠色文化等多元景觀樣貌，從北段台中公園、干城到帝國糖廠，往南段延伸至舊酒廠、刑務所並串聯綠川河道，城市風貌煥然一新。

此外，區內不僅有台中營業額前三大的中友百貨，還有三井LaLaport、站前秀泰廣場、大魯閣新時代購物中心、日曜天地等大型商場，全聯實業也將開設全台第一座占地4,252坪的大型複合式商場，國際飯店李方艾美酒店、煙波飯店也進駐插旗，百億商機湧現。

業界指出，隨著「大車站特區」顛覆城市軸線，宛如重現台北東區百貨商圈大翻轉盛況，為當地帶來更多人潮與發展機會。

看準區域發展前景，時代建設在台中公園首排推出「時代公園大廈DIAMOND TOWER」凌空27層樓飯店宅，基地坐擁3萬2,889坪台中公園、1萬8,422坪台糖生態湖濱公園，以及7萬5,927坪體二園區等公園綠地。

周遭還有日曜天地OUTLET、大台中轉運站、捷運藍線、橘線匯聚等建設，鄰近光復國小、大同國小、居仁國中等明星學區，以奢綠景觀、完善生活機能條件，滿足自住客購屋需求。

「時代公園大廈DIAMOND TOWER」外觀以鑽石作為概念設計，華麗璀璨的切割面與公園湖景相映，且門廳大氣挑高9.8米，並導入寶格麗酒店元素，營造出飯店等級氣派奢華氛圍，全案規劃42至46坪均質三房產品，總戶數100戶，目前實登30戶，最高成交單價來到65.1萬元，成為區內首度站上6字頭大樓建案。

時代建設總經理許宏丞表示，大車站特區的轉變肉眼可見，像是在火車站舉辦的「2024台中耶誕嘉年華」就有超過107萬人次參訪，為期20天的活動就創造超過17億元以上經濟效益。

接下來還有新春年貨市集、喜慶元宵活動串聯文創聚落，這股回流人潮也帶動周邊商圈與店家的興盛，從咖啡館到文創小店，街巷間逐漸浮現新興品牌與在地特色店鋪，展現區域獨特的文化底蘊與都市魅力，讓這片歷史街區煥發新光。

另外，近期「台灣第二座大巨蛋落腳處」也在網路上掀起熱議，除了呼聲最高的烏日區兵工整備中心具有潛力外，不少業界人士認為，東區與北區交界且內政部於民國100年已核定的「體二園區都市翠谷」，也是熱門合理的選項之一。

首先，該區結合原有的運動場、籃球場、游泳池、文英館等體育設施，占地約25公頃；其次，基地南側就是台中火車站、干城等交通轉運樞紐，未來還有捷運線，且周遭學區、百貨公司及商圈遍布，相當符合市政府所開出的條件。

對此，許宏丞表示，無論最終大巨蛋是否選址於此，「體二園區」都會是區域發展的亮點之一，未來充滿無限想像。


台中大車站特區地標新案「時代公園大廈」登場 搶食「大車站計畫」紅利
工商時報

大車站特區即將迎來爆發性發展！台中市政府重砸600億元推動「大車站計畫」，包括大台中轉運中心、綠空鐵道、文化舊城再生等一系列開發皆已陸續到位，不僅吸引五大百貨商場、國際級酒店爭相進駐，開發商包括聯聚、時代、豐邑、坤悅等均看好區域前景，積極收購土地搶先插旗。

其中，以古典建築聞名的時代建設，在台中公園首排推出27層飯店級住宅「時代公園大廈DIAMOND TOWER」，獨特英倫風鑽石地標將成為區域新標竿。

涵蓋中區、東區、北區的「大車站特區」，近年危老、都更聚焦，交通建設利多話題不斷，尤其是總經費達19億元的「大台中轉運中心」，匯聚中部客運系統，並串連鐵路、捷運藍、橘、紅線、公車、計程車等達成「7接7轉」效益，打通區域交通任督二脈；而綠空鐵道軸線透過景觀改善工程打造親水、綠色文化等多元景觀樣貌，從北段台中公園、干城到帝國糖廠，往南段延伸至舊酒廠、刑務所串聯到綠川河道，城市風貌煥然一新。

此外，區域內不僅有中友百貨、三井LaLaport、站前秀泰廣場、大魯閣新時代購物中心、日曜天地等大型商場，全聯實業也將開設全台第一座佔地4,252坪的大型複合式商場；此外，李方艾美酒店、煙波飯店也陸續進駐。市場認為，隨著「大車站特區」顛覆城市軸線，宛如重現台北東區百貨商圈大翻轉盛況，為區域帶來更多人潮與發展機會。

看準區域發展前景，時代建設於台中公園首排推出「時代公園大廈DIAMOND TOWER」凌空27層樓飯店宅，基地坐擁3萬2,889坪台中公園、1萬8,422坪台糖生態湖濱公園，以及7萬5,927坪體二園區等公園綠地，周邊還有日曜天地OUTLET、大台中轉運站、捷運藍線、橘線匯聚等建設，鄰近光復國小、大同國小、居仁國中等明星學區，以奢綠景觀、完善生活機能條件，滿足自住客購屋需求。

「時代公園大廈DIAMOND TOWER」外觀以鑽石作為概念設計，華麗璀璨的切割面與公園湖景相映，且門廳大氣挑高9.8米，並導入寶格麗酒店元素，營造出飯店等級的氣派奢華氛圍，全案規劃42至46坪均質三房產品，總戶數100戶，目前預售實登揭露30戶，最高成交單價約65.1萬元，成為區內首度站上6字頭大樓建案。

時代建設總經理許宏丞表示，大車站特區的轉變肉眼可見，例如火車站舉辦的「2024台中耶誕嘉年華」，吸引超過107萬人次參訪，為期20天的活動創造超過17億元以上的經濟效益；接下來還有新春年貨市集、喜慶元宵活動串聯文創聚落，這股回流人潮也帶動周邊商圈與店家的興盛，從咖啡館到文創小店，街巷間逐漸浮現新興品牌與在地特色店鋪，展現區域獨特的文化底蘊與都市魅力，讓這片歷史街區煥發新光。

近期「台灣第二座大巨蛋落腳處」也在網路上掀起熱議，除了呼聲最高的烏日區兵工整備中心具有潛力外，不少業界人士認為，位於東區與北區交界、內政部民國100年已核定的「體二園區都市翠谷」，也是熱門合理的選項之一。

首先，該區結合原有運動場、籃球場、游泳池、文英館等體育設施，佔地約25公頃；其次，基地南側就是台中火車站、干城等交通轉運樞紐，未來還有捷運線，且周遭學區、百貨公司及商圈遍佈，相當符合市政府所開出的條件。對此，許宏丞表示，無論最終大巨蛋是否選址於此，「體二園區」都會是區域發展的亮點之一，未來充滿無限想像。

高力國際今（7）日公布2024年商用不動產市場研究報告指出，受惠AI、半導體產業的強勁需求，台灣出口貿易與經濟轉強，帶動民間投資及擴廠，激勵全年商用不動產成交金額，一舉創下高力國際自追蹤交易數據以來的「年度最高」與第4季「單季最高」成交量的「雙新高」紀錄。

高力國際最新「2024年第四季商用不動產及土地投資市場調查」指出，2024年全年全台土地交易量明顯放大，受到前三季住宅市場買熱氣熱絡的激勵，建商轉為積極獵地，推升全年土地市場交易額，再度突破2,000億元大關。

至於商用不動產市場方面，高力國際研究部資深董事梁儀盈指出，2024年漂亮的成交量可歸功於產業需求暢旺及市場游資充沛等兩股推力，尤其半導體及AI商機，帶動全球供應鏈聚焦台灣，使台灣成為高端科技製造中心，全年商用不動產成交額高達1,821億元。

高力國際指出，其中最大買家為科技業，全年大手筆買入694億元，占整體的38％；另外一股力量則來自於建商，收購精華區全棟大樓或產業聚落附近的舊廠房，總計斥資533億元。不過市場確實反映央行信用管制及銀行法72-2條的水位限貸令影響，也發現建商在第四季較保守以對。

至於以往商用不動產的主要買方壽險業，2024年因金管會要求的報酬率門檻而壓抑投資動能，已連續兩年交易佔比都低於整體的10％。

從產品類型觀察，企業擴廠催出廠房及倉儲物流的交易量，全年成交額達707億元，其次為廠辦的378億元，兩種工業類產品合計1,085億元，也是近五年最大量。

高力國際統計2024年的前十大指標成交案例，明顯也是科技業購買廠房或廠辦自用，及建商收購老舊建物做為重建開發等兩股拉力；企業自用以台積電於第三季購買群創南科廠房171.4億元，為最大手筆，建商收購舊樓以璞永等8家建商斥資131.25億元購入台北市仁愛路芙蓉大樓為代表。

土地交易市場方面，在2024年上半年受到住宅買氣熱絡的帶動，在第三季時爆量衝出885億元的單季新高，使得全年成交突破2,000億元。

高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠表示，2024年土地交易額來到2,141億元，較去年成長66％。

其中建商全年購地金額，總計為1,123億元，占整體交易額的53％，更較2023的704億元，激增60％。

黃正忠表示，不過主要成交案例也都是發生在2024年前三季，第四季起相關政策抑制建商的購地動能，土地市場回歸理性，尤其11月與12月的台中市與高雄市土地標售，建商觀望心態濃厚，兩者脫標率都低於五成，市場氛圍確實受到影響。

黃正忠也認為，不論從商用不動產或者是土地市場來看，建商可以說是此波央行信用管制及限貸令下最受到影響的一個族群。今年前十大土地交易案，除了第一、二名為壽險業轉向開發型不動產，其餘都是由建商所貢獻，包含新美齊、興富發、遠雄、亞昕、長虹、忠泰等公司在新北、桃園、新竹、台中與高雄等區域都有所斬獲。

高力國際董事總經理劉學龍表示，2025年最大的經濟變數，仍在於美國新總統川普的全球貿易及關稅政策，如果以川普第一任的軌跡來看，台灣當年確實受惠於該關稅政策，帶動國內外大廠提升在台製造產能，造就近五年商用不動產的熱潮。

劉學龍表示，展望未來，現在全球的發展都聚焦在AI的浪潮上，而台灣堅強完整的半導體及AI實力，正引領產業擴張，因此除廠辦及廠房等自用型不動產需求，在2025年依舊穩定之外，也進一步帶來相關電子產品對於倉儲物流的需求，預期工業不動產仍也將持續成為市場交易主力。

劉學龍分析，另一個可期待的推力，則是金管會先前已預告檢討修正保險業最低租金收益率限制，若能放寬最低要求門檻，將壽險業資金引導回商用不動產，擴大評估收益型不動產的範圍，有望挹注投資市場動能。

劉學龍指出，例如目前台北市商辦市場上有許多帶租約的中古大樓，若收益率能順利放寬，可望吸引壽險業投資甚至開發重建來興建地標型商業大樓長期持有及營運，這除了有助於市容改善之外，亦能活絡區域經濟，對於企業及政府都是雙贏局面。

面對金龍風暴打房，建商緩推案，高雄2024下半年申報開工的推案總銷金額下滑，全年推案總銷只達2,670億元，未能超越2022年的3,063億元歷史高點。建商預估此一減量氛圍2025年將持續。

高雄市不動產開發公會、大高雄不動產開發公會7日聯合發布2024年12月申報開工推案總銷250.80億元、年減23.82％，累計2024全年高雄申報開工的總銷金額2,670.95億元、年增年增21.36％，卻未能超越2022年的3,063.50億元歷史高點。

兩大公會表示，其實在2024年8月底之前，高雄建商申報開工的總銷金額是積極的，然建商在2024年第三季末和第四季「減量經營」，主要是受到919金龍風暴的打房衝擊。

儘管推案量減，但新建案的房價並未跟著下滑，主要是土地、營建成本上揚、缺工等因素。兩大公會指出，此一減量經營的步調，估2025年仍將持續，預期2025年的推案總銷和推案數量，將比2024年明顯減少。

在2024年的大樓推案結構上，2024年的大樓總開工數為145案，共14,782戶，其中2房產品6,112戶、3房產品6,697戶為大宗，2～3房產品占比高達86.65％，顯見小宅是2024年的大樓主流產品。

低房價成人口成長推手，新北淡水區增5,808人最多

高房價時代下，低房價成區域人口增長的重要推力，據統計，2024年北台灣人口淨增加最高的十個行政區，幾乎由房價相對較低的蛋白區包辦，其中六個行政區房價不到3字頭，又以新北淡水區增5,808人最多，其次為桃園龜山區增逾5,000人。

2024年北台灣人口成長最多的行政區，集中在新北、桃園，包括新北淡水、林口、新店、汐止等四區，及桃園市龜山、桃園、中壢、楊梅、觀音、大園等六區。

值得注意的是，包括新北淡水，以及桃園除龜山以外的五個人口成長的行政區，平均房價均不及每坪30萬元，除了新北新店、林口以外，平均總價都在1,400萬元以下，桃園觀音及楊梅二區平均總價更不及800萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近年北市房價高漲，脫北購屋成為熱門話題，蛋白區相對親民房價吸引人口移入，新興地區相對年輕的人口結構也有較高的出生率，人口成長帶動居住需求增加及商圈發展與繁榮，也更有再吸引外地人口移人的誘因。

淡水區2024年前11月人口增加近6,000人，冠居北台灣各行政區，2024年底人口突破20萬大關，房市交易量在北台灣各行政區中也最為熱絡，平均每日有8戶成交。陳金萍表示，由於雙北房價基期較高，淡海新市鎮生活與商業機能已逐步發展成熟，淡海輕軌捷運、淡江大橋等交通建設，也吸引愈來越多人口移入，2字頭的房價對於雙北地區的首購、通勤購屋族相當具有吸引力。

據上海土地市場消息，近日，上海市發佈《上海市2025年擬出讓住宅用地清單資訊公示和出讓預告（一）》。預告稱，加大優質住宅用地供應，根據年度供地計畫，分批公佈擬出讓的商品住宅用地專案清單。

本次公佈的擬供商品住宅用地合計四宗，涉及浦東新區、虹口區、虹口區和奉賢區，出讓面積約9.6萬平方米，規劃建築面積22.73萬平方米。

新楊思地塊緊鄰“地王”

浦東新區Z000602單元20Ea-01地塊規劃為普通商品房用地，出讓面積2.73萬平方米，容積率為2.5。該地塊位於浦東新區三林鎮新楊思板塊，東至經二路，南至緯一路，西至經一路，北至20Ea-02地塊。

該地塊臨近“地王”——浦東新區Z000602單元20B-12地塊。2024年11月27日，20B-12地塊吸引5位競買人參與競價，中能建城市投資發展有限公司、越秀地產（00123.HK）、華潤置地（01109.HK）組成的聯合體成為競得人，代價為78.969億元的總價，實施商品住宅裝修標準5000元/平方米，以及配建公共服務設施300平方米和高端人才住房配建比例2%，成交樓面價74426元/平方米，溢價率40.37%。

20B-12地塊不僅成交總價創2024年集中供地出讓地塊單個地塊之最，溢價率也創近三年新高。

內環一宗宅地容積率3.95

虹口區C080302單元hk329-11地塊的容積率為3.95，規劃為普通商品房用地，出讓面積1.93萬平方米。

該地塊位於內環線內的瑞虹新城板塊，東至曲陽南路，南至新宏星小學和規劃公共綠地，西至規劃公共綠地，北至四平路。該地塊與瑞虹新城十期一路之隔。

根據虹口區規劃和自然資源局去年10月發佈的《關於上海市虹口區嘉興社區C080302單元控制性詳細規劃hk329、hk341街坊局部調整初步成果的公示》，hk329-11地塊建築高度為100米。

公示同時顯示，該地塊結合地鐵出入口設置地塊內部廣場面積不小於700平方米，設置商業規模約500平方米；該地塊為舊改地塊，綠地面積不低於改造前綠地面積。

松江區方松街道一宅地容積率為1.2

容積率最低的一宗為松江區SJC10008單元05a-24號地塊，容積率為1.2，該地塊位於松江新城方松街道，東至05a-25號地塊，南至新松江路，西至思湧路，北至05a-22號地塊。

根據松江區去年5月發佈的《關於松江區方松街道SJC1-0008單元05a街坊控制性詳細規劃局部調整的請示》，方松街坊總體功能定位以居住為主，單元規劃中已完成用地佈局調整，為進一步落實規劃，明確街坊居住用地參數、完善區域公服配套，啟動05a街坊控規調整工作。

調整公示提出，將原控規05a-07、05a-08地塊邊界，調整為05a-24和05a-25地塊，同步將醫療衛生用地（C5）調整為二類住宅組團用地（Rr2）和社區服務用地（Rc6Rc4）。擬將思湧路北拓延伸至文翔路，加強片區與周邊區域的銜接，以進一步優化交通組織，打通斷頭路。

公示還顯示，擬增設公共服務設施，05a-25地塊增設社區養老院、日間照料中心、綜合健身館、衛生服務站、計程車營業站、公廁各一處，以完善區域公服配套；同時，擬將05a-24地塊（住宅地塊）容積率調整至1.2，建築高度24米；擬將05a-25地塊（公服配套）容積率調整至2.0，建築高度24米。

根據松江區規劃和自然資源局7月發佈的關於《上海市松江區方松街道SJC1-0008單元控制性詳細規劃05a街坊局部調整、SJC1-0009單元04、41街坊控制性詳細規劃》的補充公示，05a-24地塊增加特定條文“地塊內佈局建築面積不大於3000平方米的社區配套商業設施，沿新松江路設置，具體以實施方案為准”。

1月7日，記者獲悉，融創中國（01918.HK）將進行二次境外債重組，最快3月份可以有初步重組方案。

有債權人告訴澎湃新聞，融創中國方面告知或將無法按時兌付2025年9月到期的美元債，公司正在研究可替代的方案，但目前還未形成方案。

早在2023年11月20日，融創中國公告稱，公司境外債務重組各項條件已獲滿足，於2023年11月20日起正式生效。伴隨重組生效，債權人約百億美元的現有債務，將被置換為新票據、強制可轉換債券、可轉換債券、融創服務的股票，分別對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。新票據、強制可轉換債券、可轉換債券3種產品當時預計2023年11月21日在新交所上市。

具體來看融創中國作為部分重組對價發行的工具（包括新票據、 強制可轉換債券、可轉換債券）如下：

2022年5月12日，融創中國公開宣佈公司將無法按期支付4筆美元債的利息。這個消息的公佈也就意味著融創中國正式宣佈公司債務違約。

當時融創中國公告稱，不會支付本應在2022年4月份到期支付的2023年10月到期票據、2023年4月到期票據、2024年10月到期票據和2024年4月到期票據的利息，合計發行規模27.42億美元，即期利息約1億美元。

此後，融創中國開啟了尋求債務的整體解決方案，並通過利用股東借款、股權融資、資產出售等方式進行“自救”。

目前，融創境內債整體重組的10只境內債中，已有7只債券重組表決通過，對於餘下的3只債券，澎湃新聞獲悉3只債券的投票結果也會在近期宣佈。

融創境內公開債合計154億元，重組方案包括“削債、轉股、展期、降息”，提供了包括現金要約收購、債轉股票或者股票經濟收益權兌付、以資抵債、留債展期四個選項，削債比例超過50%。

1月6日，金科地產集團股份有限公司（*ST金科，000656.SZ）公告稱，公司、重慶金科、管理人、上海品器聯合體與深圳久銀投資、天津啟重聖源、武漢寒樹等16家財務投資人分別簽署了重整投資協定，累計投資近10.68億元，合計受讓標的股份約10.27億股。

截至目前，金科股份已先後與20餘家財務投資人簽約，累計簽約財務投資部分的募集資金達18.72億元。

此前，金科股份已與上海品器聯合體簽署的重整投資之產業投資協定規定，產業投資人及財務投資人將合計支付投資款26.28億元，受讓標的股份30億股。其中，產業投資人合計支付投資款7.56億元，受讓標的股份12億股；財務投資人合計支付投資款18.72億元，受讓標的股份18億股；並分別承諾：自標的股份登記至指定帳戶之日起三十六個月內、十二個月內，不通過任何形式轉讓、減持或者委託他人管理其持有的標的股份。

截至目前，上述財務投資額度已實現滿額簽約。

金科股份公告顯示，管理人銀行帳戶已在規定時限內收到上海品器聯合體、四川發展證券基金按照已簽署協定約定需支付的履約保證金。

金科股份稱，將以司法重整為契機，化解流動性風險、消除債務負擔、淘汰低質低效資產、從根本上改善經營品質。重整後的金科股份主要業務將佈局“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大板塊，通過投資經營特殊資產、運營開發中高端住宅、做精做強不動產服務、創新發展產業機會，實施“汰舊、取新、強鏈補鏈”轉型路徑，分階段實現短中長期經營目標。在徹底改善公司業務結構和經營業績的前提下，尋找新的增長曲線。

1月6日，碧桂園（02007.HK）召開月度管理會議，董事會主席楊惠妍提出2025年全年工作核心仍是保交房和修復資產負債表。

楊惠妍認為，國家出臺的一系列政策為市場注入了新的活力，顯著增強了信心。隨著政策環境的不斷優化，行業將逐步恢復活力，只要堅持不懈，公司也必將伴隨著行業的復蘇逐漸進入一個更為良性的發展迴圈。

碧桂園稱，2024年12月，得益於政策利好提振信心疊加年末房企業績衝刺，新房供求“翹尾”收官；在面臨嚴峻挑戰的背景下，公司積極推進有效銷售，12月銷售業績環比錄得一定幅度上漲。

碧桂園稱 ，交房任務不僅是公司發展的第一要務，也是政府和社會各界關注的焦點。2024年，全年已累計交付房屋超38萬套，近三年累計交付約170萬套房屋；2025年交房任務總量較去年明顯減少，但仍需各方努力。

碧桂園稱，常規銷售是公司當前現金流的主要來源，其重要性不言而喻。管理層強調，只有通過持續的銷售增長，公司才能有足夠的資金支援保交房專案的順利推進。同時，要積極回應政府出臺的相關政策，努力尋找機會，推動資產的有效盤活，為保交房工作提供強有力的資金支援，進而促進公司整體運營的良性迴圈。

盤活資產方面，公開信息顯示，2024年12月27日，碧桂園發佈公告，以20億元的代價出售長鑫科技集團股份有限公司1.56%的股本權益；出售事項完成後，該集團將不再於長鑫科技擁有任何權益。

據碧桂園此前公佈的消息，公司的定期報告將公佈。1月2日，碧桂園發佈公告，公司將於2025年1月14日（星期二）舉行董事會會議，以批准本公司及其附屬公司截至2023年12月31日止年度經審核的全年業績及其發佈、截至2024年6月30日止六個月未經審核的中期業績及其發佈。

1月2日，廣州市方圓房地產發展有限公司(簡稱“方圓地產”)發佈借款展期公告。

公告披露，2024年10月29日，廣州市方圓房地產發展有限公司(以下簡稱“公司”)披露了《廣州市方圓房地產發展有限公司涉及重大事項的公告》，下屬公司廣州方銳投資有限公司流動性出現階段性緊張，導致公司出現部分債務未能如期償還的情況。近日，廣州農村商業銀行股份有限公司華夏支行與廣州方銳投資有限公司簽署《借款期限調整協議》對原貸款合同項下的借款本金餘額1,522萬元進行期限調整，期限調整後，借款到期日為2026年4月25日。

2024年11月28日，公司披露了《廣州市方圓房地產發展有限公司涉及重大事項的公告》，廣州樂盛投資有限公司流動性出現階段性緊張導致公司出現部分債務未能如期償還的情況。近日，廣州農村商業銀行股份有限公司華夏支行與廣州樂盛投資有限公司、發行人及各擔保方簽署《借款期限調整協定》，對原貸款合同項下的借款本金餘額1,422萬元進行期限調整，期限調整後，借款到期日為2026年5月25日。

知名粵系房企

方圓地產成立於1995年，是一家總部位於廣州的以房地產開發投資為核心業務的大型企業集團。截至2021年，已連續15年躋身“中國房地產百強企業”，並榮獲“中國民營企業500強”和“廣東省百強民營企業”的稱號。

其專注廣州區域城市更新領域十餘年，積累了豐富的城市更新專案經驗，同時亦為其補充了大量低成本且優質的土地儲備。其土地儲備以廣州及其周邊城市為主的粵港澳大灣區占比較高，但以三四線城市為主。

從股權結構看，方圓地產的控股股東為方圓國際投資集團有限公司，持股比例為100%，公司實際控制人為方明。

方明推崇“外方內圓”的價值觀，為帶領方圓集團奔赴資本市場，方明曾做了很多鋪墊，曾陸續在常州、昆山、蘇州、成都、海南等地落子。

2008年，方圓地產的IPO申請已通過聆訊，準備路演，但不料突遇金融風暴，樓市行情急轉直下，因信貸市場受到衝擊，內房企“血流成河”。差一點就圓了上市夢的方圓地產，最後因融資環境不合預期，而擱置了IPO計畫。

1月7日，綠城中國發佈2024年12月份未經審核經營資料。報告顯示，2024年12月，綠城集團自投專案取得銷售4332套，銷售面積約69萬平方米，當月銷售金額約為217億元，銷售均價約為每平方米31504元。

2024年1-12月，綠城集團取得合同銷售面積約591萬平方米，合同銷售金額約1718億元；其中歸屬於綠城集團的權益金額約為1206億元。另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約21億元，其中歸屬於綠城集團的權益金額約為15億元。

在代建方面，2024年12月，綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理專案（非自投項目，簡稱“代建項目”）取得合同銷售面積約65萬平方米，合同銷售金額約69億元。2024年1-12月，綠城集團代建專案累計取得合同銷售面積約818萬平方米，合同銷售金額約為1050億元。

綜上，截至2024年12月31日止12個月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約1409萬平方米，總合同銷售金額約2768億元，同比減少8.07%。

如果要用一個字定義2024年上海樓市，那就是——貴。

去年上半年，套均2500萬元以上的豪宅，上海日均賣出12.5套；到了下半年，豪宅標準悄然提升到3000萬元，平均每天賣掉7套。

頭部開發商在上海賺得盆滿缽滿，特別是中海地產，全年總銷售額突破700億元，被認為是全國性房企在單個城市的最高銷售紀錄。據克而瑞統計，中海地產在上海全口徑銷售額達到702.23億元，斷層式領先（第二名364.73億元、第三名348.47億元）。

去年上海百億樓盤達7個

上海易居房地產研究院院長、克而瑞集團董事長丁祖昱在2025年度發佈會上公佈了上海豪宅銷售資料：2024年，總價3000萬元以上的新房，全國共成交了4107套，上海占其中的61.6%、2530套。而第二名北京和第三名深圳，分別成交594套和533套。不僅如此，3000萬元以上的二手房成交套數，上海占了42.7%、529套。

2024年全國誕生了11個業績超百億元的樓盤，上海獨佔7個，依次分別是中海•順昌玖裡、中海領邸、融創外灘壹號院二期、翠湖天地六和、城投露香園、保利•世博天悅和華潤中環置地中心。除了華潤中環置地中心“以量取勝”外，其餘6個項目單價均超過16萬元/平方米。

排名第一的中海•順昌玖裡單價達到21.4萬元/平方米，高層住宅在2024年3月一次性推盤銷售，創下196.5億元的開盤銷售紀錄，單專案全年合計銷售370億元，成為高端住宅中的全國銷冠。

“而在此之前，沒有一個單一項目全年賣過370億元。”丁祖昱指出，項目是高層和風貌別墅相結合的產品，因此客戶群體更加豐富一些，總價從3000多萬元到上億元。

去年下半年，上海市場還有另一個現象級住宅項目——翠湖天地六和，儘管單價高達20.8萬元/平方米，但108套豪宅開盤售罄，累計銷售金額119.79億元。

露香園和保利•世博天悅的單價都達到了16.7萬元/平方米，銷售額分別是115億元和110.3億元。

此外，上海還有部分新開盤和體量較小的高端住宅。在克而瑞評出的五大豪宅作品中，弘安裡、陸家嘴(9.050, -0.25, -2.69%)太古源•源邸、香港置地•啟元與保利世博天悅、翠湖天地六和等共同上榜。還有凱德茂名公館、濱江凱旋門、綠城外灘蘭亭、保利濱江天珺、匯元璽等，均在2024年創下了認購率270%~492%，開盤“日光”的好成績。

今年高端市場熱度如何？

某豪宅項目市場部負責人曾對記者分析，從上海高端宅地供應的速度來看，此後每年的豪宅供應（2500萬元以上級別）可能達到至少3000套。

這一供應量，已經接近2024年全年的消化能力。

新的專案供應和准豪宅地塊還在路上。太古源、金陵東路專案、錦園（更名為融創壹號院）等即將入市，綠城拿下的“原小米地塊”、宸嘉發展摘得的徐匯龍華地塊，都是下一階段的“新貴”。

在政策條件不變的前提下，2025年上海能否延續高端市場的熱度？上海中原地產資深分析師盧文曦對《每日經濟新聞》記者說：“消化肯定是能夠消化的，只是節奏、速度未必會像2024年那麼快了。其實2024年下半年市場已經表現出了分化，搶手的項目可能開盤就售罄；即使消化得不那麼好，半年之內也能基本去化。例如2024年的海玥黃浦灣，開盤之初並不火爆，但最後也去化了，總體來說高端住宅售罄的壓力不大。”

值得注意的是，2024年3000萬元以上的二手房也增加了6%，但是套均價格億元以上的成交比例下降。對此，丁祖昱解釋，“因為可替代的新房產品出現，既有風貌別墅，還有一些優秀的平層豪宅。真正的億元以上高端項目，從原來的二手房轉向了一手房。”

鏡鑒諮詢創始人張宏偉曾在去年年中對《每日經濟新聞》記者分析：“北上廣深核心城市核心區域的專案存在價格倒掛，又是核心資產，未來三到五年大概率是價格上行週期。”

“2025年，市場肯定還是有看頭的，關鍵就看有沒有好產品。風貌產品會面臨些許壓力，具體市場表現還是要看各種項目的競爭力。”盧文曦分析。

1月7日，中國金茂發佈2024年12月未經審核銷售資料。公告顯示，2024年12月份，中國金茂取得簽約銷售金額152.55億元，簽約銷售建築面積約119.82萬平方米。

2024年1-12月份，中國金茂累計取得簽約銷售金額共計982.55億元，累計簽約銷售建築面積約581.84 萬平方米，其中包含長沙梅溪湖國際新城專案、南京青龍山國際生態新城項目、寧波生命科學城項目、嘉興上海之窗智慧科學城項目、鄭州二七區馬寨新城項目、溫州鼇江國際新城項目、金華金茂未來科學城專案、湖州金茂南太湖未來之窗項目及上海橫沔城市運營項目的成交銷售金額。

此外，截至2024年12月31日，中國金茂已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計17億元。

大華繼顯表示，香港發展商低價策略奏效，港樓2024年交投及成交額創3年高位，二手物業租金回報率亦見回升，惟憂慮地緣政治風險、市場利率較高、減息前景不明朗因素會阻礙樓市復甦。

大華繼顯維持本港地產股「與市場同步」評級，行業首選仍是新地（00016）。

大華繼顯指，2024年香港樓市一手成交，回升58%至16,861宗，成交額增58.9%至2,082億元。二手成交量增13.8%至33,794宗，但金額微跌3.5%至2,423億元，顯示買家願意入市，但樓價就照樣下滑。

該行續指，反映二手樓價的中原城市領先指數（CCL）全年跌逾6%，創近8年低位，而衡量主要銀行對樓價估值的中原估價指數（CVI），最新跌至48.78點，反映銀行對物業估值保守。

回報率方面，該行統計，截至去年10月，港樓物業回報率升至3.46%，與3.5厘的按揭利率及6個月定存利率相近，並遠超內地一綫城市水平。

憧憬內地兩會撑市 薦中海外

至於內房市場，大華繼顯表示，地緣政治因素下，政府將優先穩定樓市，而人行及財政部支持政策已落地並發酵，料在3月兩會時有望再推財政寬鬆措施，提振市場，維持中國地產「增持」評級，在內房的首選為中海外（00688）。

短期而言，該行預計，今年1月的樓市銷售會因農曆新年下滑。

EDA集團控股(02505)公布，斥約136.6億元（印尼盾．下同）（約618萬元人民幣）向控股股東收購PT SAMANEA LOGISTICS PROPERTY全部股權及繼續承擔股東貸款549.6億元（約2487萬元人民幣），總代價約686.2億元（約3105萬元人民幣）。

該集團指，所購公司為在印尼專營物流房地產投資及物業管理，現時於印尼鄰近首都雅加達的坦格朗持有兩個倉庫。其中一個倉庫佔地面積5000平方米，高12米，另一個倉庫則佔地1萬平方米，高17米，去年10個月純利約23.3億元（約106萬元人民幣）。該集團指，為應對業務快速發展及日後擴張，擬有需要具備自有物流倉儲物業，從而推動在印尼的業務增長。

海盈山4A期加推65伙 春節前開售

新盤庫存高企，發展商急不及待趕出貨。「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際屯門第48區青山公路青山灣段珀岸（黃金海灣發展項目第2期）昨天公布首批128伙價錢，折實平均呎價9788元，較半年前第1期意嵐首批折實均價平約2%。嘉里建設（00683）牽頭發展的香港仔黃竹坑站港島南岸海盈山第4A期加推65伙，折實平均呎價21955元，扣除回贈後可減至21845元，較一年半前首批折實均價低逾兩成。

較意嵐6個月低2% 今收票

珀岸首張價單共128伙，實用面積304至651方呎，間隔由開放式至3房，折實售價242.2萬至656萬元，折實呎價7941至12040元，折實平均呎價9788元，對比意嵐去年7月公布首張價單折實平均呎價9988元，珀岸平約2%。

意嵐於4號價單推出3座6樓M室，實用面積306方呎的開放式戶，向北、望屯門公路，折實售價304.3萬元，折實呎價9944元；珀岸2座6樓G室，實用面積相同，開則及座向相若，但比前述單位更近屯門公路，折實售價251.6萬元，折實呎價8222元。兩個單位相差約17.3%。

旭日國際地產開發部董事總經理李炳餘指出，計及樓層、位置及景觀因素，相比起意嵐屬於原價加推。項目今天起收票，最快下周公布銷售安排。黃金海灣發展項目分兩期發展，第2期珀岸佔631伙，實用面積269至1329方呎；該期數預計入伙日期為今年11月，樓花期約11個月。第1期意嵐佔692伙，至今沽出共445伙，實用面積200餘方呎的開放式標準戶已沽清。

海盈山第4A期昨天公布3號價單，提供65個2房及3房戶，實用面積486至661方呎，120天即供最高22%折扣，折實售價955.19萬至1899.23萬元，折實呎價19463至28733元。

海盈山每呎21955元 年半平兩成

今批折實平均呎價21955元，較2023年7月公布的1號價單折實平均呎價27989元平約21.6%，更較同月公布的2號價單折實平均呎價28734元大減23.6%。該盤價錢與去年3月底港島南岸第3B期Blue Coast首批折實平均呎價21968元相若。

若買家提前60天內成交，可獲成交金額0.5%現金回贈，入場費可減至約950.41萬元，呎價約19366元起，折實平均呎價21845元。嘉里發展董事及香港區總經理湯耀宗表示，項目以「開心置盈價」推出新一批單位，定價參考近期市況，今天起收票，預料農曆新年前開售。

參考第3B期Blue Coast及第3C期Blue Coast II去年售出逾850伙，美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，港島南岸是港島大型新盤，自設大型商場更是區內罕有，相信市場仍有購買力。如今海盈山第4A期減至Blue Coast水平，價錢吸引，相信銷情將理想。

九龍全新豪宅新盤銷售進入最後直路。世茂集團（00813）九龍半山延坪道9號Beacon Peak發展項目第1期昨天上載樓書，提供332伙，六成單位實用面積超過1000方呎，冀農曆新年前錄得成交。

Beacon Peak發展項目分兩期發展，第1期全屬分層戶，第2期則為獨立屋。第1期由6座住宅大樓組成，提供332伙，實用面積712至3165方呎，間隔由2房至4房，六成單位實用面積超過1000方呎，近一半為標準3房戶。

項目由世茂集團子公司傲成負責銷售，傲成銷售及市場策劃總監汪子恩表示，項目本周六（11日）起開放示範單位予公眾預約參觀，視乎反應再部署公布銷售安排，首批先推實用面積約1300至約1700方呎大單位招標，定價參考同區超級豪宅項目，目標農曆新年前錄得成交。

傲玟銀主特色單位4779萬易手

事實上，九龍新盤豪宅承接力不錯。原本由高銀金融（前上市編號：00530）前主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟，被接管後於昨天再沽出1個特色戶，單位為6座21樓C室，實用面積1690方呎，連1051方呎天台，以4779.32萬元售出，呎價28280元。

信置（00083）與中電合作的何文田St. George's Mansions昨天售出2座11樓C單位，實用面積764方呎的2房戶，成交價2258萬元，呎價29555元。

政府去年批准西九管理局出售尖沙咀西九文化區部分住宅項目，西九管理局遂就該區的住宅樓面布局進行整合，首批發展的住宅位處私人住宅屋苑君臨天下和凱旋門對面，佔地約兩公頃，擬建7幢22至27層分層住宅（另有3層地庫），提供約1995伙。

位處君臨天下凱旋門對面

西九管理局向區議會提交的文件指出，該7幢樓宇的總樓面面積約144.8萬方呎，包括約116.8萬方呎住宅樓面和約28萬方呎非住宅樓面面積。

因應相關方案，該局計劃今季向城規會提出申請，把約17.2萬方呎的住宅樓面面積由該地盤以南的另一個支區，調撥至前述地盤。

西九管理局表示，根據本來的圖則，住宅項目的分布較為零散，新建議可整合部分住宅樓面，有助作更整全的設計和日後管理，減少重複提供多用途配套設施及建築基建等，強調新方案不會超出該項目的高限。

資深投資者「舖王」鄧成波家族持有的葵涌旭逸酒店．荃灣委託代理放售，市場估計市值約5.3億元。

鄧成波家族擬減磅

旭逸酒店．荃灣位於圳邊街15至19號，前身為一幢24層高的工業大廈，2017年第四季改建為酒店並正式營運，地盤面積約9000方呎，總樓面面積約10.7萬方呎，共提供160間客房。仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，項目具潛力改建成學生宿舍。以市值約5.3億元計，平均每間客房價值約331.3萬元。

資料顯示，鄧成波家族2011年斥資1.61億元購入上址前身全幢工廈，2013年初獲批豁免書，之後改建為酒店。該酒店曾在2023年中傳出獲4.3億元洽購，但最終未有易手。

另外，高力香港資本市場部高級董事張家驥稱，上環皇后大道中181號新紀元廣場12樓全層寫字樓放售，建築面積約15451方呎，可以公司轉讓形式及交吉出售。據了解，物業由有「台灣張」之稱的投資者張彥緒持有，現時估值約1.98億元，呎價約1.28萬元。

新盤庫存量高，發展商近期放慢申請預售樓花步伐。地政總署公布，2024年12月只有嘉華國際（00173）旗下西營盤醫院道一個項目申請預售樓花同意書，涉及62伙。

涉嘉華西營盤項目62戶

上月打破去年11月預售「零申請」的僵局，有一宗來自西營盤醫院道7號的預售樓花同意書申請，提供62伙，預計落成日期為2027年2月28日，樓花期約26個月。

2024年全年共接獲17486伙預售申請，較2023年全年10272伙，按年增加70.2%，但若扣除新地（00016）十四鄉項目撤回申請，及長實（01113）觀塘安達臣道「港人首次置業先導計劃」（首置）住宅項目兩度被拒批絕預售申請，去年全年的預售申請只有10059伙，按年減少約2.1%。

另外，地政總署去年12月只批出房協的觀塘安達臣安禧街22號項目，涉及960伙資助出售房屋，私樓則錄「零獲批」。

截至2024年12月，滾存待批預售樓花的項目涉19個，合共單位數量為8527伙，較去年11月的12350伙，按月減少3823伙或31%，屬去年1月錄7717伙滾存待批樓花後，近11個月新低。

而據美聯物業研究中心資料顯示，截至去年底，累積貨尾量約21674伙，連同已批出預售樓花同意書但尚未發售的私人住宅單位計，隨時可銷售的新盤單位數目超過3.8萬伙。

工商舖成交量低迷，美聯工商舖指出，2024年整體工商舖成交量僅3476宗，創自1996年有記錄以來新低，但預期今年受惠利率下調等因素，交投將按年回升兩成。

美聯工商舖表示，2024年大部分時間受高息環境影響，更有工商舖業主被銀行要求提前還款（Call Loan），導致市場上湧現大量銀主盤成交，令不少投資者卻步，工商舖投資氣氛維持弱勢。連同逾億元公司轉讓成交在內，2024年工商舖成交量3476宗，按年跌約9.5%，創歷史新低。不過，去年整體成交金額642.1億元，按年微升約5.3%；當中逾億元工商舖成交金額約343.2億元，按年增加約三成。

美聯工商舖預計，隨着利率下降，銀行亦願意放寬按揭限制條件，將為投資者提供入市誘因。本港政府積極推出多項招商引資和吸納人才政策，又大力推動旅遊業，有關措施的效力將陸續在本港經濟表現上反映，相信有助帶動工商舖物業的租賃及買賣需求。


美聯料工商舖成交 今年增20%
（經濟）

美聯工商舖預計，今年工商舖市扭轉跌勢，料交投反彈20%。

工商舖去年3476宗成交 跌9.5%

美聯工商舖表示，2024年工商舖投資氣氛維持弱勢。由於聯儲局在2024年9月才開展減息周期，物業按揭貸款市場維持緊張，更有工商舖業主被銀行要求提前還款（Call Loan），而令市場上湧現大量銀主盤，導致不少投資者卻步。

連同逾億元公司轉讓成交在內，2024年工商舖成交量錄3,476宗，按年下跌約9.5%，創自1996年以來的歷史新低。不過，工商舖整體成交金額則錄642.1億元，按年微升約5.3%，相信與期內錄得多宗大面積成交有關。

展望2025年，該行認為，隨着利息下降，銀行亦願意放寬按揭限制條件，預料措施能為投資者提供入市誘因。

此外，內地政府亦重推深圳居民來港的「一簽多行」安排，措施將陸續在本港的經濟表現上反映，相信有助帶動工商舖物業的租賃及買賣需求，相信今年交投可反彈兩成，而目前市場上業主的防守力相對較強，相信未來出現大量銀主盤的可能性不大，預料工商舖價將會止跌。

較估價低30萬 呎價12350元

二手續以低價為主，鰂魚涌太古城2房則王現插水價，造價720萬重返11年前購入價，售價較網上銀行估價750萬元低30萬元。

太古城1月暫錄4宗買賣成交，其中太古城寶安閣低層G室，實用面積583平方呎，2房間隔，剛以720萬元沽出，呎價12,350元。售價較網上銀行估價750萬元低30萬元。

原業主於2014年以700萬元購入，持貨11年帳面僅賺20萬元或升3%，意味售價重返11年水購入價水平。

西營盤銀行大廈 1房309萬沽

同時，中原地產高級資深區域營業經理沈興和表示，西營盤銀行大廈高層G室，實用面積397平方呎，1房間隔，去年4月以450萬元連租約放盤，最新以309萬元連租約轉手，勁減141萬元，呎價7,783元，呎價平過新界樓。

其次，銀主積極出貨，美聯物業馬鞍山天宇海分行營業經理陳德涪表示，雅景臺3座高層D室銀主盤，實用面積656平方呎，套3房間隔，叫價690萬元（自由市場價），剛以628萬元易手，累減62萬或9%，呎價9,573元。售價低市價約6%。目前同類呎數最平叫價700萬元。

由於追落後，屋苑交投平穩，對上一個月，屋苑錄5宗成交，其交投與區內指標屋苑新港城5宗打和。而上月促成的成交全部3房，樓價介乎570萬至668萬元。

美孚事故戶388萬 呎價5915

另外，環亞拍賣行昨日舉行2025年首場拍賣會，並在場內沽出6項物業，當中4個為銀主盤，2個為業主盤，後者包括一伙事故單位，以388萬元沽出。

該事故單位位於美孚新邨3期百老滙街53號高層A室，實用面積約656平方呎，屬事故單位，一口價388萬元賣出，呎價約5,915元，成交價較中銀估價約663萬元，低約41%。

黃竹坑近幾年有不少新的工商業項目落成，區內近年及未來7個新工商廈合共提供126.2萬平方呎工商業樓面，其中早前會德豐地產完成收購的合隆工業大廈，將重建成31層高工廈，總樓面約11.7萬平方呎。

黃竹坑屬於傳統工業區，過往工廠大廈林立，集中在黃竹坑道及香葉道兩旁，近年有不少重建項目，帶動區內工商業樓面供應，近年新落成或即將落成的新項目至少有7個，合共126.2萬平方呎工商業樓面。

合隆工廈去年統一業權 建新工廈

當中會德豐地產近年收購的黄竹坑道52號合隆工業大廈，在去年年中以約7.3億元統一業權，隨即獲屋宇署批出建築圖則，獲准重建1幢31層高（建於2層地庫上）的工廈，總樓面面積約11.7萬平方呎。

同時，信置 （00083） 夥拍帝國集團合作的LANDMARK SOUTH，亦在去年落成，屬於樓高30層，總樓面面積達25.7萬平方呎，包括16層甲級寫字樓、3層零售空間及藝術展覽廳；另外帝國集團在區內還有天豐工業大廈的重建項目。

安擬LANDMARK SOUTH租2層

LANDMARK SOUTH在2022年已經落成，去年獲區塊鏈遊戲開發商安擬集團（Animoca Brands）租用兩層樓面作新總部，合共樓面2.8萬平方呎，較之前辦公室面積擴大接近4倍；另外，香港舞蹈劇場亦租用面積約8,000平方呎的中層單位，涉及月租約24萬元，呎租約30元。

至於帝國集團在同區亦有另一個重建項目，涉及香葉道22號已經重建成甲級商廈S22，樓高28層，總樓面面積約16.4萬平方呎，樓層高約4.6米，每層面積約7,600平方呎。

另外，廠家兼資深投資者蔡經陽成立的偉華置業，所發展香葉道36號商廈項目偉華匯（Viva Place），總樓面面積涉約30萬平方呎，每層建築面積由約10,749至約11,963平方呎；而金寶集團旗下工廈活化項目都會中心METRO SOUTH，前身為偉晉中心1及2期，涉及2物業，分別作為辦公室及酒店用途，其中METRO SOUTH Tower 1單位面積介乎約2,057至約8,536平方呎，而2座的酒店莎瑪匯（shama hub），則提供139個房間。

長實旗下觀塘安達臣道「港人首置上車盤」上月再度被地政總署拒絕申請預售樓花同意書，理由是「鑑於地契條款的要求，而發展商未能符合有關條款，該申請被認為為時過早而被拒絕」，相信是因地契規定該盤必須以現樓形式發售。

按地契規定必須現樓發售

資料顯示，長實去年3月已就此盤申請預售，惟5月被地政總署拒絕其申請。去年9月該盤被揭發鋼筋缺漏問題，長實再次重新入紙申請預售，大部分情況與原先申請相同，只是改了預計落成時間，由2026年9月延至2026年12月底，惟最終都被署方拒絕申請。

地政總署公布，去年12月僅獲1個項目申請預售樓花同意書，為嘉華發展的西半山醫院道項目，提供62伙，預計落成日期為2027年2月28日，樓花期約31個月，相較去年11月的零申請有改善。

現時待批樓花的項目涉19個，提供8,527伙，相較去年11月的12,350伙按月下跌3,823伙或31%。同時，待批樓花伙數屬去年1月後，約11個月以來的低位。

上月無私樓獲批預售樓花

地政總署資料亦顯示，去年12月未有錄得私樓獲批預售樓花同意書，其間僅房協旗下觀塘安達臣安禧街22號批出，該盤屬資助出售房屋項目，提供960伙，將於2027年9月30日落成，樓花期約33個月，相比去年11月共批出5,521伙，按月急跌4,561伙或83%。

豪宅新盤接連錄成交，希慎興業與香港興業合作發展的大埔林海山城昨以招標方式連沽2伙，單日套現逾1.16億。其中，山城徑29號屋，面積3308方呎，另連730方呎花園、412方呎停車位、539方呎天台，以5900萬成交，呎價約17836元。該屋苑6座5樓B室，面積2259方呎，另連1118方呎平台，以5760.5萬成交，呎價約25500元。

ST. GEORGE'S呎價2.9萬

由信和及中電集團合作發展的何文田ST. GEORGE'S MANSIONS昨以招標方式售出2座11樓C室，面積764方呎，成交價2258萬，呎價29555元。

減息效應令項目去年10月至今售出33伙，項目3個多月內套現近22億，買家不少為大家族大手買入。項目至今累售101伙，總套現逾87億。預期超級豪宅市場會繼續旺勢，價量齊升。

建灝旗下九龍城文曜再錄新成交，建灝投資及銷售部董事鄭智荣表示，文曜10樓C室，面積904方呎，屬3房2套連儲物室間隔，最新以1857.45萬成交，呎價約20547元。

上述單位屬項目面積最大標準單位戶型，偌大長形客飯廳長約6.7米，客廳外接露台，可享開揚九龍塘低密度景致，及遠眺港九都會及維港景。買家屬專才客，有見銀行近期三度減息，加上政府早前已全面撤辣，在多項利好因素下，「供平過租」市況再現，看中項目校網及交通及生活配套等優勢。