二○二四年國內房價漲勢不歇，房租也跟著上揚，房租指數年增幅達二．四五％，創下二十八年來單一年度的最大增幅紀錄。

根據物價統計資料庫，二○二二年房租年增幅開始明顯上揚、達一．六八％，相較二○二一年的年增幅○．八三％，高出一倍之多，且二○二三、二○二四年，連續兩年的年增幅均逾二％；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，即便房租長期上漲趨勢明顯、幅度相對不大，不過民眾對於房租上揚感受卻遠超過數字呈現。

另觀察居住類各類型物價指數變化，五大類中，去年僅家庭用品年漲幅未達一％，其他包括房租、住宅維修費、家庭管理費用以及水電燃氣四項，年增幅全數逾二％。

其中又以住宅維修費年增幅最大，二○二二年年增幅甚至高達五．八三％，二○二三、二○二四年的年增幅也均逾三％；再來是水電燃氣的年漲幅，去年上漲約二．九二％，家庭管理費用去年年增幅約二．○一％。

政府擴大租金補貼 減輕租屋負擔

曾敬德指出，近幾年房東應該可明顯感受到許多成本增加，包括稅費、生活支出、維修成本，甚至是管理費用等支出增加，所幸漲租期間，內政部祭出三百億中央擴大租金補貼措施，減輕核准戶的房租負擔。

不過，近幾年房價大漲，直接帶動房租走揚，許多因素匯聚導致租屋族對於房租上揚感受明顯，他觀察這波新青安上路後，許多年輕人進場購屋，也取代部分租屋需求，或許有機會讓租金漲勢緩和一些。


去年房租年增率2.45% 28年來新高
工商時報

房租持續走揚、漲勢加劇。據主計處統計顯示，2024年房租指數年增率2.45％，年增率寫下近28年來新高；除租金持續上漲外，住宅維修費連續四年年增率也都超過3％，反映近年工資明顯走揚，此外，家庭管理費用年增率達2％，水電燃氣年增率也達2.92％，整體居住成本增加。

主計處資料顯示，國內上一波房租大漲時期在1989～1996年間，其中1990、1991年的年增率更超過6％，不過此後長達20多年間，租金年漲幅都穩定在1％以內，甚至2001～2005年間，以及2009年房租指數更出現負成長。

2022年起隨著疫情趨緩、通膨壓力增加，及國內房價持續飆漲，房租年漲幅年年擴大，2022年達1.68％，近二年更增家至2.16％、2.45％。對比於物價指數年增幅近年已有明顯收歛，不過房租指數年增幅卻是逐年擴大，2024年更是近四年來首度超越物價指數的年增幅。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房東明顯感受到持有房屋成本增加，包括稅費、生活支出、維修成本甚至是管理費用增加，同時間漲價過程政府提供租金補貼，為房客提升租金承受力，近年房價大漲，也帶動租金走揚，許多因素匯聚下導致租金上揚。

曾敬德表示，雖然官方房租指數創新高，不過上漲幅度並不大，自2021年以來租金上漲幅度6.4％，無論實務上或民眾對租金上揚的感受遠超過該數字，這波新青安上路後吸引年輕人進場購屋，也取代部份租屋需求，或許有機會讓租金漲勢緩和些。

除房租漲勢加劇外，住宅維修費漲幅也相當可觀，連續四年超過3％，2024年達3.08％，反映裝修材料、尤其是工資上漲幅度明顯；家庭管理費用則是連續二年年增率超過2％，主要來自家事服務或社區管理費用上漲帶動，加上近年房價高漲，無論購屋、租屋等居住成本，也正快速提升。

營建族群昨（9）日公告12月營收，在年底趕工交屋下，亞昕（5213）、興富發、宏盛等，單月皆繳出翻倍的年增率，其中以亞昕表現最好，12月營收60.55億元，年增813.4%，創下單月新高；2024年營收達86.88億元，年增55.39%，同創歷史新高。

央行祭不動產管制措施，衝擊國銀中小企業放款動能。據金管會統計，2024年11月底國銀對中小企業放款餘額10兆2,668億元，月增僅1億元，寫16年同期新低量，年增5.95%是近9個月低點，金融圈指出，中小企業的建商占比大，國銀續緊縮土建融、建商營運周轉金下，12月放款動能也恐旺季不旺。

據金管會數據顯示，11月單月土銀、台銀對中小企業放款，各月減93億元和22億元，累計前11月各減少369億元和217億元，分居整體國銀衰退前兩大，顯示這波房市管制措施，已讓土建融量大的土銀、台銀大減降。

銀行局主秘王允中說，11月國銀中小企業放款月增量縮，有兩大主因，一、11月銀行建案交屋、聯貸案、周轉金還款較多，二、中小企業成長，改歸類為大企業放款，母數自然減少。

銀行圈則認為，2024年9月央行再度調升存準率，緊縮市場資金，也宣布加碼房市管制力道，衝擊中小型建商，加上各銀行持續管控不動產水位，第4季是國銀傳統衝放款旺季，恐旺季不旺。

金管會公布國銀對中小企業放款狀況。以各季度放款量能來觀察，2024年首季放款量增加994.1億元，第2季放款大爆量，一口新增2,168.4億元達顛峰，第3季略趨緩，新增量降到1,785.3億元。

10月月增55億元已是近8年同期新低，11月進一步大縮水，月增1億元，是2024年新低量更寫16年同期新低水準。前波低點是金融海嘯2008年11月，當時月減262.75億元。

10~11月兩個月國銀對中小企業放款僅增加56億元，第4季新增放款量將是全年度最低點，2024年全年新增放款量恐落在5,000億元左右。

但因2024年前三個季度，放款量大增加持，使累計前11月新增放款量仍有5,004億元，連續三個月提前達到全年4,200億元新增放款目標值，達標率1.19倍，也是史上同期第四大量，前三大是2020年、2021年及2022年。

史上前11月最大量是2020年新增放款7,823億元，2021年前11月新增7,584億元次之，2022年前11月新增5,259.8億元位居第三，主因是當時政府推出紓困、振興貸款等疫情紅利推升所致。

2024年前11月增加放款量最多的前五家銀行，永豐銀大增772億元居首，中信銀、彰銀（2801）、北富銀和玉山銀都約增加416~444億元之譜，顯示民營銀行對中小企業放款最積極。

2024年第4季台北市信義商業區A辦表現優異，空置率躍大中華區一線城市最低，其中台北市以每平方公尺有效年租金567美元、超越亞太一級城市上海、東京，展現亞太商業核心潛質；仲量聯行董事總經理侯文信認為，在科技業穩健擴張下，2025年台灣商用不動產市場將是審慎迎接新局。

仲量聯行董事總經理侯文信9日在商用不動產市場年度記者會中表示，台北市信義商業區在2024年亞太精華商業區中表現亮眼，與新加坡皆屬空置率落在5%~10%區間，表現優於空置率超過10%的上海核心商業區、北京核心商業區及香港中環，為大中華地區最佳。

另外，若扣除公設坪數、以淨室內坪數的有效租金來看，侯文信指出，信義商業區有效租金已超越上海核心商業區和東京五大區，並逐步縮小與香港中環的差距，展現亞太商業核心潛質。

除了台北市信義商業區在亞太一級指標城市精華區中表現不俗，2024年整體台北市A級辦公室租賃市場亦表現出色。

以2024年全年來說，台北市A辦成交量體達五萬坪，其中台北核心商業區成交量體突破3萬坪，全年累計為33,428坪，而下半年台北核心商業區合計成交量體為16,016坪，讓2024年下半年及全年度成交量皆創2019年疫情以來新高，去年第4季成交量體亦有9,191坪。此外，南港商業區亦有18,577坪成交，達到整體A辦之36%比例，儼然成為台北市新興辦公商圈。

侯文信強調，2025年雖然全球經濟前景未明，但在科技業穩健擴張下，2025年台灣商用不動產交易市場將是審慎迎接新局。


信義區A辦空置率 大中華區最低
經濟日報

2024年第4季台北市信義商業區A辦表現優異，空置率躍大中華區一線城市最低，其中台北市以每平方公尺有效年租金567美元、超越亞太一級城市上海、東京，展現亞太商業核心潛質；仲量聯行董事總經理侯文信認為，在科技業穩健擴張下，2025年台灣商用不動產市場將是審慎迎接新局。

仲量聯行董事總經理侯文信昨（9）日在商用不動產市場年度記者會中表示，台北市信義商業區在2024年亞太精華商業區中表現亮眼，與新加坡皆屬空置率落在5%~10%區間，表現優於空置率超過10%的上海核心商業區、北京核心商業區及香港中環，為大中華地區最佳。

另外，若扣除公設坪數、以淨室內坪數的有效租金來看，侯文信指出，信義商業區有效租金已超越上海核心商業區和東京五大區，並逐步縮小與香港中環的差距，展現亞太商業核心潛質。

除了台北市信義商業區在亞太一級指標城市精華區中表現不俗，2024年整體台北市A級辦公室租賃市場亦表現出色。

以2024年全年來說，台北市A辦成交量體達5萬坪，其中台北核心商業區成交量體突破3萬坪，全年累計為33,428坪，而下半年台北核心商業區合計成交量體為16,016坪，讓2024年下半年及全年度成交量皆創2019年疫情以來新高，去年第4季成交量體亦有9,191坪。此外，南港商業區亦有18,577坪成交，達到整體A辦之36%比例，儼然成為台北市新興辦公商圈。

侯文信強調，2025年雖然全球經濟前景未明，但在科技業穩健擴張下，2025年台灣商用不動產交易市場將是審慎迎接新局。

希望建設9日於高雄市鼓山區美術東五路111號旁的青海段253地號工地，舉行首發住宅案的動土典禮。此案由號稱高雄最神秘的精華區地主「阿志」出手，第二代站上第一線展現傳承氣勢，備受市場矚目。

希望建設成立於2008年，由南部陳姓大地主「阿志」創立，他年輕時擺攤謀生，發跡後擁數百億身價，卻長期保持低調，避開閃光燈與鏡頭，專注於土地投資買賣及商場經營，據信目前擁地萬坪，而且都位在高雄與台南精華區。

上市建商高層說，「阿志」的土地都是標準「肉地」，每塊地都很肥沃，以9日動土地的基地為例，20多年前每坪12萬餘元購入，最近大建商開價每坪130萬元「阿志」不為所動，盛況可見一斑。

此外，去年尚未開幕即引發話題的高雄美術館首間壽司郎，即位於希望建設擁有的統一明誠路商場內。希望建設累積多筆精華土地，包括高雄美術東二路首排地段， 台南五期重劃區永華路與健康路交會處黃金角地，台南、高雄市區萬坪精華土地。這些土地資源展現了希望建設在土地開發領域的雄厚實力，進一步奠定企業進軍住宅市場的穩固基礎。

希望建設董事長陳冠瑀、總經理陳俊男表示，購屋者一輩子或許只買一間房，因此所蓋的每一棟建築，都必須是自己願意住的房子。只有自己真正滿意，才值得交到住戶手上。

這份執著展現了希望建設對建築品質的極致要求與對住戶的高度責任感，不僅反映品牌對細節的嚴苛把關，也傳遞出「以心築家」的企業理念，讓每一位住戶感受到家的溫度與價值。

9日動土的住宅案基地面積275.8坪，規劃為地上14層、地下3層的低密度社區，共計39戶，強調居住空間的私密性與純粹感，營造出繁華都市中的靜謐角落。

建築設計採用「侘寂風」（Wabi-Sabi）美學，並融入「物哀」與「幽玄」的哲思，透過光影交錯與空間留白，展現生活的自然流動感。侘寂風的魅力在於尊重材料本身的質樸與時間雕琢後的獨特痕跡，不刻意雕琢，卻能透過細節呈現溫潤與靜謐，讓住戶體驗生活的純粹與寧靜，回歸居住本質。

希望建設透過這樣的設計語彙，將住宅打造為一種與空間對話的生活方式，當市場上三房住宅普通設計在30至40坪之間，希望建設選擇反其道而行，推出48至55坪三房產品，針對重視居住空間、追求生活質感的中高端客群，打造更寬敞舒適的居住體驗。

台中再添生活美學新地標！忠泰集團攜手時尚傳奇大師Karl Lagerfeld打造的台中「老佛爺廣場」9日閃耀登場，廣場坐落於台中科博館與草悟道交會的黃金地段，集結日系精品咖啡、特色書店、居家美學與藝術等元素，為台中創造全方位精緻生活體驗。

忠泰集團副董事長李彥良表示，忠泰集團所發展的事業已有七大領域，包括大家所熟悉的建築，還有生活開發、商場零售、藝術文化等，在探索這些事業的過程中，也把許多國際級的精彩人物帶進台灣。

李彥良說：「接下來，我們將在台中成立中部辦公室，提供第一手最完整的高品質服務，同時也正積極整合台中多塊土地，展現出耕耘區域的決心」。

李彥良強調，忠泰集團不只專注建築本業，更跨足藝術領域、生活開發事業及文化產業，以「一個更好的明天　（A Better Tomorrow）」為企業願景，致力與國際專業品牌集團合作，構築結合藝術、美學、美食的生活平台。

包括最具代表性的大直水岸豪宅「輕井澤」、「代官山」，結合豪宅與生活場域的「忠泰明日園區」，以及首座以策展為主題的「NOKE忠泰樂生活」商場等，皆糅合了品牌獨有的設計品味與國際視野，不斷為城市生活創立新標竿。

作為台中首案的「忠泰老佛爺」，也延續忠泰品牌獨特的美學視角，不僅邀請時尚大師Karl Lagerfeld首次跨足建案設計，同時也邀請到英國地景裝置藝術家Wolfgang Buttress，創作直徑達10公尺的大型裝置藝術《流明》。

該藝術品最大的亮點，就是透過美國太空總署（NASA）的支援，將來自太陽的即時訊號化為雕塑表面的照明陣列，任何時刻都能在台中感受與太陽的相互關連。

除了建築空間精心規劃之外，忠泰集團更引進多項精緻生活品牌，打造「老佛爺廣場」，如首度進駐台中的東京精品咖啡品牌「ONIBUS COFFEE」，店面設計由日本建築師TORAFU ARCHITECTS操刀，結合本地紅泥牆築牆技法，以空間串連咖啡，把「從產地到杯中」的品牌精神完美呈現。

繼台北大安及大直店後，「Slice幸福切片」也在老佛爺廣場設點，該品牌秉持「Grocery to Table」的概念，持續以歐陸精選餐酒及老饕食材，成為鄰里的美味據點。

而忠泰旗下選品概念店「明日家居」及「北歐櫥窗」，此次也攜手展開超過200坪的全新門市，匯集全球知名設計品牌、選品、還有精品家具、家飾、燈具等夢幻逸品齊聚，為台中設計迷帶來更多元的典藏級選項。

值得一提的是，中台灣首座結合Share Lounge的TSUTAYA BOOKSTORE，也落戶在老佛爺廣場，有別於一般書店模式，這座總面積168坪的全新據點，設有102席的閱讀空間及私人會議室，為集工作、社交、會議與派對為一體的多功能場所，以「閱讀、藝術、社交」的嶄新定位，為消費者打造沉浸式的閱讀環境。

德國百年鋼琴品牌貝希斯坦（C.Bechstein），更選擇在此展開台灣的首次進駐，成立「貝希斯坦音樂中心」，規劃籌辦鋼琴教學工作坊、練琴室、專業錄音室及不定期音樂會，提供一般民眾及專業人士的音樂專業空間，讓音樂的美好在心中萌芽。

人工智慧（AI）晶片大廠Nvidia輝達正物色雙北市台灣總部，各縣市積極動起來爭取選址機會，市場傳出，被點名的可能落腳地點，以台北市南港台電土地、以及新北市新莊某產業園區等，呼聲最高，不但為具有潛力的大面積土地，交通潛力也優。仲量聯行董事總經理侯文信9日表示，若輝達海外總部將正式進駐台北都會區，將可望吸引更多的國際人才進駐台灣，有助於推升台灣商用不動產市場的潛力。

最近商用不動產市場上的熱門話題，就是輝達正在台灣選址海外總部，需求土地面積至少3公頃、大概1萬坪左右，不少縣市首長都積極爭取輝達落腳，市場上也傳出，台北市南港調車場、一殯、北士科、青埔、林口、新店、淡水等都被點名。

仲量聯行董事總經理侯文信、副總經理游淑芬透露，台灣及國際半導體大廠及相關產業鏈，近幾年確實撐出商用不動產及土地市場半邊天，近年AI產業大崛起，輝達Nvidia也透過管道在台灣物色適當地點，據市場傳出，以台北市南港台電擁有的土地、新北市新莊的產業園區等，都被點名，且呼聲最高，雙方也有展開洽談，究竟花落誰案，受到高度關注。

侯文信指出，由於輝達為世界級AI大廠，若正式進駐台北都會區，對於相關產業鏈的群聚效應，並吸引國內、國際人才進來台灣將頗具效益，更可望為商用不動產市場帶來加分效應。

侯文信表示，台灣商用不動產市場在2024年是「康莊大道」的格局，但2025年將轉變為「森林小徑」，充滿挑戰，主要因為政策、及全球經濟前景尚存不確定因素，市場將保持審慎穩健的投資態度。至於辦公租賃市場，則表現亮眼，2024年台北信義計畫區頂級辦公租金，空置率與新加坡皆屬空置率於5~10％區間，表現優於空置率升至10％以上的上海、北京及香港中環，為大中華最佳。

侯文信指出，尤其信義計畫區頂級辦公大樓的每淨坪有效租金，已超越上海、及東京，每年每平方公尺達567美元，排名亞太第五，並逐步縮小與香港中環的差距，展現亞太商業核心潛質。

新北市政府表示，為遏止「地面師」鎖定擁有不動產的民眾，以「假投資真詐騙」手法，以保證高報酬為誘餌，誘使被害人抵押不動產貸款進行投資，新北市即日起啟動私人抵押權設定關懷機制。

此一關懷機制是，各地政事務所受理私人抵押權設定案件時，除就到場申辦案件的所有權人提示相關風險及注意事項，對於未到場的所有權人也會去電確認並關懷詢問，必要時協助報警等措施。

新北市地政局長汪禮國表示，國內已發生多起「地面師」詐騙案件，詐團勾結嫻熟不動產的不肖份子，利用似是而非話術、人性弱點，被害人不了解地政登記業務辦理流程，操控受害人，一步步「詐」乾被害人的畢生積蓄及不動產。

他表示，高風險受騙特徵為「4是而非」，包括第一是，「是」私人設定抵押權登記案件、第二是，所有權人「是」60歲以上。

第三是，「是」連件申辦預告登記或信託登記、第四是，「是」抵押權設定契約書附流抵約定條款，至於「非」，則是「非」屬設定過抵押權的不動產。

汪禮國表示，民眾若發現自身符合以上特徵，建議在向地政事務所送件前審慎考慮，多與家人討論或撥打165向專業人員諮詢尋求協助。

新北市地政局地籍科科長王珮榕說明，為配合高風險案件關懷提問機制，使地所承辦人員有足夠時間確認所有權人的真意並進行關懷，私人之抵押權設定案件處理期限由原本的2日延長為3日，預告登記則由1日延長為2日，希望所有權人在送件申辦前能夠提高警覺、審慎思考，如有任何疑慮，可隨時向地政機關詢問。

仲量聯行董事總經理侯文信今（9）日指出，受惠AI題材、科技浪潮帶動，2024年是迎來不動產市場高光時刻的一年！展望2025年，全球經濟成長放緩，加上政策壓抑，建議宜穩健前行。

仲量聯行表示，AI題材及科技浪潮席捲，臺灣半導體生態系成為全球話題中心，GDP年成長率勁揚： 根據Oxford Economics數據顯示，2024上半年台灣經濟年成長率高於亞太主要市場，而2024年第三季台灣經濟年成長率(YoY)為4.17％，表現相較於東亞各國如新加坡之4.12％、香港之1.85％、南韓之1.67％及日本之0.23％，仍為模範生。

經濟擴張驅動台灣不動產及土地市場，全年商業不動產及土地交易總額一舉突破新台幣四千億交易額，達新台幣4,078億元，創下2022年以來最高紀錄，較2023年成長 66％，成為2015年以來次高年增長率。

未來一年看待交易市場，侯文信指出，宜審慎穩健前行。

仲量聯行分析，展望2025年，台灣經濟增速預計將放緩，但仍保持穩健擴張。台灣央行在2024年12月的理監事會議指出，美國新政府經貿政策變動為重要變數，預測台灣2025年經濟成長率將由2024年之 4.25％ 放緩至 3.13％，國內外機構平均預測值亦落在 2.97％ 左右。雖成長趨緩，相較於亞太其他市場，仍具競爭力： 據Consensus Economics於2024年11月公布與其他各國比較數據，2025年台灣經濟成長率仍將優於新加玻、香港、南韓及日本主要市場。

利率政策方面，根據2024年12月仲量聯行亞太經濟展望，預估2025年新加坡及香港或有降息空間；市場關注美國降息是否帶動各國降息，高盛於202年1月調整2025年美國聯準會降息預測由1％至 0.75％，央行於12月則指出台灣無明顯轉向偏鴿可能；然台灣與其他市場比較，利率料續維持低位，利率調整將聚焦經濟成長及通膨控制。

仲量聯行指出，雖全球經濟放緩風險仍在，商業不動產主力自用型買方上市櫃公司屢創佳績。根據金管會證期局統計，2024年前11月國內上市櫃公司累計營收達新台幣39.46兆元，創歷年同期新高，年增11.98％。

2024年台灣上市公司在多個產業領域的營業額均呈現穩定增長，Refinitive數據庫指出，截至2024年12月6日，台灣股票市場表現在亞太地區主要市場中一枝獨秀，全年成長率達29.3％，位居第一。

上市櫃公司之強勁增長及低利率環境，為市場環境提供有力支撐，有助提升商辦與廠辦交易額；過去兩年，由於精華地段商辦產品供給較少，交易表現受限；2025年雙北地區將釋出約8.1.萬坪之供買賣商辦及12.8萬坪之廠辦，有望滿足資金充沛的自用型買方需求，進一步帶動交易表現。

除自用型需求外，2025年金管會政策亦為收益型買方釋放利多。過去主要投資型買方壽險業收益率門檻提高至2.970％後，投資標的受限，交易量下降，部分資金轉向開發型不動產。2025年1月政策調整後，收益率門檻下調至2.545％，將促使壽險業更積極評估收益型商用不動產投資潛力。

此外，工業不動產與物流倉儲市場需求逐步增長，穩定之租金水準與投報率優勢，將進一步吸引保險公司及大型投資機構的布局，如2024年全球人壽以25.9億元收購東煒建設的大園國際物流倉儲，符合國際標準的物流設施除吸引優質承租戶，亦滿足投資型買方對投報率要求。

土地市場方面，信用管制或壓縮2025年整體土地交易額。住宅與商業用地受融資環境緊縮影響，需求明顯減弱，中小型建商於土地採購上轉趨謹慎。

工業地產如工業土地、廠房、廠辦、物流倉儲，於2025年仍續為市場話題；然相較於2024年，全年交易成長預計相對溫和。台灣作為出口導向型經濟體，其工業不動產交易額與出口表現密切相關，回顧歷史數據推估未來成交趨勢，2021年台灣出口總額強勁成長28.9％至4,464.5億美元，當年工業不動產交易額亦成長三成達約1,500億元。

2024年出口總額據財政部推估將介於4,732億至4,744億美元，創歷年次高，工業地產交易額更創下1,655億元之紀錄，達到整體交易額之六成，為自2019年以來新高點。

仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，以物業類型觀察，上市櫃買方自用需求不減，國際科技大廠持續看好投資台灣，商辦、廠辦交易額可望成長；物流倉儲亦有零售龍頭及壽險業投資布局，市場可望進一步發展。

吳瑤華分析，以買方類型觀察，壽險業收益率下修之政策利多，亦鼓勵銀彈充足之壽險業積極評估收益型不動產。整體而言，雖因國際經濟局勢不定風險，買方評估態度或較為審慎，然政策面及市場面皆有利多支撐，全年成交表現仍值得期待。

輝達台灣總部選址 仲量聯行：吸引國際人才進駐 商用不動產市場再加分

人工智慧（AI）晶片大廠Nvidia輝達正物色雙北市台灣總部，各縣市積極動起來爭取選址機會，市場傳出，被點名的可能落腳地點，以台北市南港台電土地、以及新北市新莊某產業園區等，呼聲最高，不但為具有潛力的大面積土地，交通潛力也優。仲量聯行董事總經理侯文信9日表示，若輝達海外總部將正式進駐台北都會區，將可望吸引更多的國際人才進駐台灣，有助於推升台灣商用不動產市場的潛力。

最近商用不動產市場上的熱門話題，就是輝達正在台灣選址海外總部，需求土地面積至少3公頃、大概1萬坪左右，不少縣市首長都積極爭取輝達落腳，市場上也傳出，台北市南港調車場、一殯、北士科、青埔、林口、新店、淡水等都被點名。

仲量聯行董事總經理侯文信、副總經理游淑芬透露，台灣及國際半導體大廠及相關產業鏈，近幾年確實撐出商用不動產及土地市場半邊天，近年AI產業大崛起，輝達Nvidia也透過管道在台灣物色適當地點，據市場傳出，以台北市南港台電擁有的土地、新北市新莊的產業園區等，都被點名，且呼聲最高，雙方也有展開洽談，究竟花落誰案，受到高度關注。

侯文信指出，由於輝達為世界級AI大廠，若正式進駐台北都會區，對於相關產業鏈的群聚效應，並吸引國內、國際人才進來台灣將頗具效益，更可望為商用不動產市場帶來加分效應。

侯文信表示，台灣商用不動產市場在2024年是「康莊大道」的格局，但2025年將轉變為「森林小徑」，充滿挑戰，主要因為政策、及全球經濟前景尚存不確定因素，市場將保持審慎穩健的投資態度。至於辦公租賃市場，則表現亮眼，2024年台北信義計畫區頂級辦公租金，空置率與新加坡皆屬空置率於5~10％區間，表現優於空置率升至10％以上的上海、北京及香港中環，為大中華最佳。

侯文信指出，尤其信義計畫區頂級辦公大樓的每淨坪有效租金，已超越上海、及東京，每年每平方公尺達567美元，排名亞太第五，並逐步縮小與香港中環的差距，展現亞太商業核心潛質。

富旺（6219）9日公布2024年12月合併營收為26.78億元，創下單月營收歷史新高；累計2024年全年合併營收為47.7億元，同樣創下歷史新高，全年獲利成長可期。

富旺表示，受惠旗下建案交屋入帳，包括高雄「微美居(鉑金特區)」、新竹「華時代」等皆穩健交屋且認列入帳，助力富旺12月營收優異表現，創下2024單月營收新高紀錄；同時，旗下預售屋台中「富旺千蘊」、台中「富旺敦厚」、彰化「艾美莊園」也保持良好的銷售表現，有助未來營運穩健成長。

根據內政部國土管理署最新統計數據，台中市危老重建案件數位居全台六都第二，顯示龐大的市場需求，富旺深耕市場多年，擁有精準獵地眼光及豐富的危老重建經驗，目前富旺手握5個危老重建案，包含台中富旺千蘊、台中西屯何安段、台中北屯區同榮段、彰化嘉紹段、彰化延和段，推案計畫皆如火如荼進行中；其中，彰化嘉紹段預計今年第二季開案，危老重建也是富旺實踐ESG打造永續城市之願景，將加速提升都市防災及居住品質，打造更安全、舒適、宜居的城市環境。

富旺國際林宗毅總經理表示，目前富旺全台規劃建案總銷近380億元，總戶數近3,000戶，將持續為營運挹注豐厚動能，創造更好的獲利能力；展望2025年，隨著建案施工進度及交屋時程如預期，有望堆疊營運強勁向上。

2024年香港樓市成交創下近三年新高。

近日，香港特區政府土地註冊處發佈通報，2024年香港全年整體樓宇買賣合約登記量(包括住宅、車位及工商鋪物業等)達67979宗，同比增長17.1%，創近三年新高。其中，2024年香港住宅樓宇全年成交53099宗，亦創近三年新高。

分析指出，2024年香港樓市主要受益於特區政府全面“撤辣”(撤銷住宅物業需求管理措施)、放寬按揭貸款政策等利好因素。

公開資訊顯示，2024年2月28日，香港官宣即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱“辣招”），即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。同日，香港金管局明確，放寬3000萬港元或以下的自用住宅物業按揭成數上限至七成。

香港全面撤銷辣招後，內地買家也成為香港樓市的重要力量。1月9日，據香港中原地產公佈的最新資料，2024年香港樓市交易活躍，全年共錄得超過4.75萬宗一、二手私人住宅買賣登記，同比上漲超過兩成。其中，以普通話拼音登記的買家達11638宗，涉及成交金額超過1300億港元，交易宗數和金額分別同比上漲90%和67%，兩項數字均創下歷史新高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，由於香港特區政府於去年2月底全面撤銷辣招，加上樓價從高位回落超過兩成，以及政府推出的一系列吸引人才和優化移民政策，內地買家在香港的置業意願進一步提升。

陳永傑認為，隨著美國持續減息和“新香港人”置業需求的強勁增長，今年香港樓市將回穩向好。

針對市場關注的債務兌付問題，1月9日，萬科方面回應，針對2025年將要到期的公開債務，公司會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌集資金。萬科表示，將通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。

據不完全統計，2025年一季度，萬科境內有4筆債券到期，合計未償金額約90億元；二季度境外將有2筆債券到期（VNKRLE 3.15 05/12/25、VNKRLE 3.55 06/08/25），未償餘額約人民幣36億元。

從政策層面來看，隨著去年“9.26”政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強維穩信號。同時，相關部門及地方積極落實政策，四季度以來，核心城市市場出現明顯升溫。

國家統計局資料顯示，2024年10月份以來，房地產市場交易總體回升，11月份新建商品房銷售情況進一步改善，11月份當月銷售面積和銷售額都實現正增長，分別增長10.2%和6.8%。

從萬科方面而言，2024年第三季度，萬科經營性現金流保持為正，1-9月回款金額超過1800億元，回款率超100%；債務結構繼續優化，境外負債占比降低至16.1%，加權平均債務期限延長至5.4年；2024年年內實現新增融資、再融資超770億元，經營性物業貸落地超250億元，同時融資成本保持低位，新增融資綜合成本為3.58%；推進大宗資產交易方面，2024年前三季度簽約超200億元。

從銷售端資料來看，2024年12月，萬科實現合同銷售面積172.7萬平方米，環比上漲5.8%；合同銷售金額233.4億元，環比上漲15.9%。全年而言，萬科累計實現合同銷售面積1810.7萬平方米，合同銷售金額2460.2億元。根據《2024年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，萬科全年銷售額排名第五，位列保利發展、中海地產以及綠城中國、華潤置地之後，從銷售面積來看，萬科仍位列第一。

投資拿地方面，據澎湃新聞不完全統計，萬科於2024年共計新增15個開發專案，共計支付權益地價62.37億元，項目分佈于成都、杭州、青島、上海、徐州、瀋陽、銀川、昆明、貴陽、天津、唐山及廣州。

代建行業的競爭愈發白熱化。據億翰智庫監測資料，2024年，代建房企新增建築面積達到約2.2億平方米，較上年增長27%，新增建築整體規模首次超過2億平方米。儘管市場規模持續擴大，但增速下降26個百分點，行業發展進入新的階段。

中指研究院最新發佈的《2024年中國房地產代建企業排行榜》顯示，2024年，28家典型代建企業代建新增規劃建築面積同比增長7.7%，這一增長速度相較於2018年至2023年的全國代建行業年平均增長速度有所下滑。其中，綠城管理以3649萬平方米的新簽約規劃建築面積穩居行業首位，旭輝建管和藍城集團分別以1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規劃建築面積緊隨其後，位列第二和第三。

記者注意到，雖然代建企業新增簽約面積速度有所下降，但在2024年，市場上有意願、有能力的房企幾乎全部“下場”。截至2024年9月，已有超百家房企入局代建或承接代建業務。

有業內人士表示，預計2025年代建市場的競爭仍將非常激烈，但市場規模的增長可能不會太大，有可能與2024年持平。

超百家房企入局代建

2024年，房地產行業仍處於深度調整階段，主動轉型至新賽道已成為房企的普遍選擇。

根據克而瑞的監測資料，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相關業務。具體而言，在2024年上半年銷售額排名前50的房企中，有46家已佈局代建業務；而在銷售額百強房企中，進軍代建領域的企業占比高達約80%。

隨著市場競爭加劇，代建行業的市場集中度有所下降。據億翰智庫統計，截至2024年底，排名前十的企業佔據了58%的市場份額，而剩下的近百家企業瓜分了剩餘的42%市場份額。

此外，中指研究院的資料顯示，在2024年，綠城管理、旭輝建管以及藍城集團憑藉3649萬平方米、1588萬平方米和1570萬平方米的新簽約規劃建築面積，穩居行業前三甲。

其中，TOP5企業新簽約規劃建築面積均值為1783萬平方米，同比增長3.5%；TOP6~20企業新增規劃建築面積均值為640萬平方米，同比大幅增長21.9%；TOP21~30企業新簽約規劃建築面積均值為171萬平方米，同比增長6.2%。

“從各陣營代建企業的發展情況來看，總體趨勢呈現出頭部穩健、中部崛起的態勢。”中指研究院企業研究總監劉水分析指出，由於頭部企業新增規模較大，其增速相對較慢，難以維持快速增長，這與服務行業規模增速的普遍規律相吻合。

以龍湖龍智造為例，自2022年品牌首次亮相以來，至今已與多家行業機構建立了良好的合作關係，包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學、中國東方、螞蟻集團、小米集團以及未央城建等央國企，以及地方平臺公司、AMC、保險公司和大廠高校。

僅2024年，龍湖龍智造就新增代建類項目60個，總建築面積800萬平方米；已累計獲取代建類項目150個，總建築面積超過2400萬平方米；在管銷售業態項目中，全年累計銷售達106億元。與此同時，2024年龍湖龍智造還全新發佈了千丁數科“4+N”智慧空間科技產品、龍智精工裝配式“6+N”產品以及龍智設計“5M虛擬建造”產品等三大類產品服務。

值得關注的是，越來越多的出險房企，也進一步尋求在代建領域的突破機會。

以旭輝建管為例，記者從旭輝集團瞭解到，2024年，旭輝建管團隊規模從400多人增加到800多人，新簽約規模排名從2023年的第七位提升5個位次至行業第二。截至2024年底，旭輝建管累計在管項目近200個，累計在管總建築面積超過3000萬平方米，累計項目城市覆蓋超過70個。

“2025年，旭輝建管仍會保持增長，但策略有所調整，從最初強調規模到現在規模與品質並舉，會把簽約品質、經營品質看得更重，包括2025年整個經營指標到給各區域下達的任務要求都一樣。”旭輝建管總裁劉冰洋在接受記者採訪時表示。

再看融創中國，2024年將代建平臺更名為而今管理，全年新簽約代建面積為756萬平方米，暫時位元列新簽規模排行榜第十二位元。不過，從其更名可以看出，融創中國未來也將更加重視代建業務的拓展。

值得注意的是，2024年，國企、央企正逐步成為代建領域的新勢力，如潤地管理、招商建管、綠地智慧等企業，打破了以往民營企業主導的局面。

“代建行業目前競爭較為激烈，行業從原來的主流房企為主到現在大量國央企進入，包括地方性企業紛紛加入，代建公司數量在不斷增加。”在劉冰洋看來，代建行業其實不是特別大的一個行業，不像原來地產有十幾萬億元規模，可以由很多企業來做。

政府代建正處於“風口”

記者注意到，2024年，政府代建業務已成為房企在代建領域拓展的主要著力點。

根據億翰智庫的監測資料，2024年，TOP10代建企業在政府代建方面的新簽規模約為4867萬平方米，占其總新簽規模的比重高達82.7%。

同時，中指研究院的監測資料顯示，在2024年的政府代建專案中，綠城管理憑藉1145萬平方米的新簽約規劃建築面積位居榜首，而潤地管理和旭輝建管則分別以1016萬平方米和730萬平方米的新簽約規劃建築面積緊隨其後，位列第二和第三。

劉水表示：“當前，部分企業一方面在積極獲取保障性住房、城中村改造等政府代建項目；另一方面，也在不斷嘗試探索各類政府代建新模式。”

以旭輝建管為例，目前，國資委託類業務占旭輝建管總業務的比重已經超過50%；AMC（資產管理公司）委託業務占比接近10%，其中2024年該類業務占其新簽約代建面積的46%。劉冰洋表示，未來旭輝建管將繼續重點佈局國資類和AMC類業務。

而華潤置地的早期代建業務主要集中在園區、體育館等政府代建專案上發力。從2008年華潤置地接手深圳灣體育中心項目，此後其代建業務逐步拓展至保障房、市政道路、學校、醫院、河道、公園、工業園區等。而招商建管代建業務中的政府代建比重達到75%，其中按照專案性質來看，歸屬於公建配套的代建比重接近六成。

此外，綠地控股(1.970, -0.01, -0.51%)、國貿地產、中天美好和宋都管理的代建業務中，2024年前三季度的政府代建面積占比均超過60%。

另據克而瑞對29個重點城市的監測，商品住宅專案代建中，城投公司在集中供地中托底拿地的項目是主要來源。“由於城投公司自身在開發運營、成本控制等方面能力不如專業的開發商，因此在城投托底拿地後由專業開發商進行全過程代建代銷服務。”

按專案開盤時間來看，2020年和2021年，29個重點城市開盤的專案中代建的比例不足0.7%，此後逐步提升，2023年29個重點城市代建比例達到4.65%，比2022年增加3.62個百分點，而2024年比例進一步增長至6.28%。

“目前，核心城市的商業代建比例仍然較低，在近萬個在售項目中，代建比例（按項目個數）僅有1.67%，與發達國家較高的代建滲透率相比，代建領域未來還有很大的提升空間。”克而瑞分析指出，在典型城市中，長沙2021年以來城投拿地數量的比例達到72%，但目前代建比例僅有1.07%；重慶城投拿地比例為65%，當前代建比例為0.71%，兩者還未達到平均水準1.67%。

而當交付力成為行業關鍵字時，房地產代建企業也將交付擺在了更為重要的位置。從中指研究院統計資料來看，2024年，代建行業交付規模TOP10企業累計交付房屋約18.84萬套，綠城管理以約8.03萬套的交付量排在榜首，中原建業和建發建管分別以約4.70萬套和2.18萬套排在第二和第三位。

需要注意的是，在“保交付”政策頻出之下，近兩年紓困代建發展迅速。除綠城管理、信達等企業外，民營企業中金科、華宇形成了“後進先出”獨具特色的代建紓困模式。如金科金建管2024年上半年新拓代建項目中有34%來自紓困項目，紓困項目在管達到8個，總建面接近170萬平方米。

對於2025年的代建市場，劉冰洋認為，競爭同樣會非常激烈，還有更多企業會入局代建賽道。“但市場規模不一定會有太大增長，可能會與2024年持平。未來應該是以頭部企業長期生存，保持業務的連續性，每年獲得一定合理數量的項目。

隨著廣州解除限購、降低契稅、取消“豪宅稅”等利好政策逐步落地，廣州高端住宅產品在2024年成交活躍。

中指院資料顯示，去年上半年全國總價1億元以上的高端住宅總共成交了47套，其中廣州賣出11套，對比2023年同期增長267%。另外，廣州是2024年一線城市中“2億+”高端住宅產品成交最多的城市，共成交6套。作為高淨值群體抵禦風險的資產配置優選，廣州高端住宅市場再度被業內看好。

記者瞭解到，對比其他一線城市，廣州在“2億+”高端住宅產品供應方面更加充足。以2024年均有3套“2億+”成交的廣州鵬瑞1號和星河灣半島五號為例，這兩個專案都是成棟的佈局，比如廣州鵬瑞1號，“2億+”高端住宅產品集中在T1樓棟；星河灣半島五號則分佈在28、29棟，總套數達64套。因此，未來在“2億+”高端住宅產品的賽道，廣州將比其他城市擁有更強的爆發力，有望繼續引領億級成交市場。

值得一提的是，2024年12月，廣州凱旋新世界(7.820, -0.04, -0.51%)最新一期的廣粵觀邸，成交了一套1.5億元的高端住宅產品。在業內人士看來，近期廣州高端住宅成交突出，說明市場預期也在進一步變好。

2024年，物業行業持續向高品質發展方向邁進。克而瑞物管的監測資料顯示，2024年，共有6家上市物企在管面積突破5億平方米。其中，萬物雲以10.6億平方米的在管面積排在榜首，碧桂園服務和保利物業分別以10.5億平方米和7.9億平方米的在管面積排在第二和第三位。

與此同時，2024年，共有7家物業企業的合約管理面積突破5億平方米。而百強物企的“合約在管比”均值下降至1.28，相較於2023年的1.32繼續呈現下滑趨勢。

所謂“合約在管比”，是指合約面積與在管面積的比值。“合約在管比”反映了物業公司未來在管面積的增長潛力。比值越大，代表物業企業的在管面積增長空間越大，未來發展潛力也更大。

記者注意到，隨著物業行業的逐漸成熟，行業發展重心轉向“質重於量”，物企不再提規模和擴張，戰線收縮和“瘦身”成為2024年行業生存發展的寫照。有業內人士表示，儘管行業增速變緩，但整體仍具有不錯的發展前景，“未來地方國資企業仍有整合上市的機會，專業賽道中的民營企業也會受到資本市場關注”。

行業告別規模擴張

近年來，物業上市公司的管理規模增速持續放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29%持續下降至2023年的12.40%。進入2024年，這一趨勢仍在延續，物企不再對外公佈其規模增長目標，而包括萬物雲、合景悠活等在內的部分物企甚至在財報中也未披露管理面積資料。

中指研究院物業事業部總經理牛曉娟在接受記者採訪時指出：“物企傾向於弱化管理面積披露，一方面，伴隨城市服務、IFM（綜合設施管理服務）等業務的發展，管理面積和營業收入的直接相關性弱化了，企業經營重點應轉變為提升經營效益；而且，管理業態及業務更加多元，學校、醫院、景區、軌道交通等專案大多是根據服務內容和要求核算專案金額，取代了按建築面積收取物業費的模式。另一方面，管理面積的增長趨緩，預計很難會有高速增長。”

不過，據克而瑞物管的監測資料，物企的規模競爭格局依然延續了2023年的排名，在管面積突破5億平方米的物企共有6家，其中萬物雲、碧桂園服務和保利物業分別以10.6億平方米、10.5億平方米和7.9億平方米的在管面積穩居行業前三。此外，共有7家企業的合約管理面積突破5億平方米。

克而瑞物管分析指出，2024年百強物業管理企業的“合約在管比”均值下降至1.28，相較於2023年的1.32繼續呈現下滑趨勢。“這一變化反映出企業在新項目獲取上的增速放緩，以及市場競爭的加劇。儘管如此，當前的企業規模儲備仍然足夠支援短期內的進一步增長訴求。”

記者注意到，多家物企出現了規模負增長的情況。據中指研究院統計，2024年上半年披露合約面積資料的49家上市物企中，合約面積出現負增長的有18家，占比為36.73%（2023年同期為26%）；披露在管面積資料的55家物業上市公司中，在管面積出現負增長的有11家，占比為20%（2023年同期為15.09%）。

“在規模導向下，物企收購及拓展了一些低盈利或潛在虧損的專案，為企業高品質、可持續發展埋下了隱患。”中指研究院分析指出，2024年上半年，多家企業主動解除合約專案及在管項目，雖然短期內導致管理規模下降，但能夠提升運營質效，有效遏制經營效益的下滑。

物企追求“質價相符”

對物業行業而言，2024年最大的輿論焦點或來自于物業費指導價格的出臺。

2024年上半年，包括重慶、武漢、青島、銀川等城市先後出臺了物業費指導價，隨之而來的上述4城的多個社區業主要求物企下調物業收費標準，從而形成一波物業收費“降價潮”。

公開資料顯示，2024年，上述4城百餘個社區實現了物業費下調，降幅在20%到30%之間。其中，武漢已有30餘個住宅社區降低物業費，平均降價幅度達24%。

另據克而瑞調研資料，2024年，住宅物業服務滿意度繼續下行，整體滿意度評分降至69.3分，較2023年的71分下降約2%。

在滿意度整體下行的大背景下，物業費收繳率同步下滑，2024年重點城市物業費平均收繳率跌至82%，較2023年淨減少3個百分點。尤其是那些受限價政策影響大的城市，物業費收繳率的降幅更為顯著。

與此同時，物企普遍面臨著物業費收繳難的問題，即便是上市物企，收繳率也在下滑。克而瑞物管資料顯示，2024年物業費收繳率平均降幅達到5%，部分物企降幅高達10%。“考慮到基礎物業服務的毛利率本已處於低位，物業費收繳率5%至10%的下滑進一步加劇了企業的財務壓力，可能導致利潤空間被壓縮至成本線附近，甚至使一些項目面臨收入不足以覆蓋成本的困境。”

事實上，無論是物業費收繳難題還是呼籲“降低物業費”，其背後是業主明顯感受到物業服務的“質價不符”。受此影響，多家物業公司開始將物業服務做到標準化、透明化，並且嘗試“菜單化”“定制化”服務。

如2024年年底，萬物雲發佈“智選”產品，將服務選項和定價權利交還給業主，在行業內創新推出“彈性定價”，根據業主的必選和自選服務從而讓業主自主定物業費。

牛曉娟表示，“卷服務”成為推動質價相符格局的主要動力之一。如今，物企的基礎服務不再局限于傳統的“四保一服”（即保安、保潔、保綠、保修和客服中心），而是積極拓展服務內容，全方位提升服務體驗，使業主切實感知到服務價值的提升，為合理定價提供了有力支撐。

“‘卷價格’也在塑造質價相符格局中發揮重要作用。”牛曉娟表示，物企在成本控制方面苦下功夫，一方面通過規模化運營降低採購、人力等成本，另一方面運用科技手段提升效率減少人力依賴。在價格策略上，打破傳統單一模式，針對不同物業類型、服務層級制定靈活價格方案，並且企業主動公開價格構成，積極與業主溝通協商，使價格制定透明化、民主化。

物企仍存資本機遇？

自2023年以來，房地產行業的深度調整持續影響著物業市場，恒生物業服務及管理指數呈現波動下滑的趨勢。

截至2024年12月31日，恒生物業服務及管理指數收於1691點，相較於2023年末的1847點下跌了8.4%。而恒生指數年內表現出色，升至20060點，較2023年末的17047點增長了17.7%。兩者對比來看，物業板塊指數與大盤同頻共振，但兩者之間的差距在2024年進一步擴大。

與之相對的，物業股的股價同樣經歷了顯著波動。2024年初，上市物企的股份延續2023年下滑趨勢，平均股價在2月份觸及3.4港元/股的新低。但隨著5月樓市“5•17”政策的出臺，物業股跟隨地產股出現了反彈。10月，央行、金融監管總局和證監會聯合宣佈了一系列提振資本市場的措施，並通過央行逆回購操作向市場注入了充足流動性，推動資本市場整體上揚。受益於此輪行情，物業股平均股價攀升至年內高點，達5.7港元/股。

但隨著政策效應逐漸減弱，物業股未能維持漲勢，股價再次回落。截至2024年12月31日，平均股價收於4.6港元/股，較年初上漲12.2%，與2023年年初的6.9港元/股相比下跌了33.3%。

與此同時，物業行業的整體市值仍未恢復到之前的水準。克而瑞的監測資料顯示，截至2024年12月31日，62家樣本上市物企的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比大幅下降了44.9%。其中，市值在30億元以下的物企占了大多數，百億元市值以上物企數量增加1家至6家。

另據中指研究院統計，2024年，有兩家國資物企成功登陸資本市場，至此物業行業共計有68家上市企業，其中包括62家港股企業和6家A股企業。目前，深業物業已獲得證監會備案，於2024年10月16日再次更新招股書；湖北聯投城市運營擬通過*ST明誠(1.950, -0.01, -0.51%)（維權）資產重組完成上市；另外還有多家企業正在推進行業顧問事宜，預計2025年將會有5家物業企業登陸資本市場。

值得一提的是，也有物企被母公司私有化。2024年9月，華髮股份(5.470, -0.02, -0.36%)完成對華髮物業的私有化，後者退出資本市場；11月，融信服務被控股股東建議私有化，預計在2025年將完成退市。

“2024年物企通過主動控制關聯交易、提升分紅水準、回購股票等市值管理手段，也向市場傳遞了積極信號，增強了投資者信心，推動了估值修復和IPO進程。”牛曉娟分析指出，未來地方國資企業仍有整合上市的機會，專業賽道中的民營企業也會受到資本市場關注。

碧桂園（02007）公布重組提案關鍵條款，以及已與由7家知名銀行組成的協調委員會達成共識，此提案構成進一步談判和具體文件的框架，旨在成功落實集團的境外債務重組，倘落實，重組提案將使集團實現大幅去槓桿化，目標是減少債務最多116億美元（約905億港元）。重組提案亦包括把到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標是將加權平均借貸成本從重組前的每年約6%，降低至重組後的每年約2%。

境外債重組提案條款揭盅

碧桂園的控股股東正在考慮把集團未償還本金總額11億美元的現有股東貸款，轉換為公司或附屬公司的股份，具體條款有待協定。

協調委員會由共同持有或控制公司3筆銀團貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。重組提案擬給予範圍內債務的債權人5個經濟選項，以將其範圍內債務轉換為現金、強制性可轉換債券等。公司認為，重組提案為其他境外債務重組提供了框架。

公告披露，截至2023年12月31日，就境外債務而言，集團有應佔有息負債總額約164億美元，其中包括現有債券債務的未償還本金額約103億美元、現有銀團貸款債務的未償還本金額約36億美元、股東貸款的未償還本金額約11億美元及其他有擔保及無擔保債務的未償還本金額約14億美元。

出售金融投資有重大進展

境內集團現金流量方面，碧桂園表示，在2024年至2039年的預測期內，集團可用於境外分配的預計淨現金盈餘估計介乎200億至250億元人民幣。

碧桂園預計集團境內項目的平均售價將在2025年經歷低個位數的輕微下降，然後在2026年至2032年實現中低個位數增長。預期2033年增長將穩定在低個位數水平。

該公司強調，正在出售其境外少數權益金融投資，並已取得重大進展。在2025年1月至2033年的預測期間內，公司預期透過出售該等少數權益金融投資籌集約6億至8億美元的淨出售收益。

長實集團（01113）去年10月透過旗下英國社會房屋供應商Civitas，收購德國護老房屋項目，涉26間位於柏林及漢堡的護理院組合，共3000張床位，作價3億歐羅，預期一兩個月後完成交割。長實執行委員會委員、財務委員會委員兼特別項目總監趙汝成指出，項目與德國最大護理營運商Alloheim簽署25年期合作協議，長實純粹持有物業每季收租，內部回報率達雙位數，可讓集團有更多穩定現金流業務，分散賣樓風險。

純粹收租 分散賣樓風險

趙汝成稱，是次投資虧蝕的可能性很低且風險可控，德國護老房屋行業可每年跟隨通脹加租，當地市民需要把小部分薪酬留作晚年入住護理房，跟本港的強積金供款類似，結餘耗盡後政府又會包底承擔支出，項目收入穩定；當地有6000萬老人護理需求，惟新護理房供應欠奉，且營運監管嚴厲；這次投資項目的地利合適，入住率達97%；長實不必負責營運，合作營運商具規模及經驗，較易應對護理人員短缺問題。

此外，視乎行業發展，可申請把物業轉換為住宅用途而毋須補地價，如有買家出價合適也不排除轉售項目。

趙汝成透露，連同在英國的投資，現時長江集團在護理房屋市場的資產組合總額逾20億英鎊，並有意加大在德國及歐盟市場的相關投資；高息環境下，各地地產商變賣資產減債，集團有財力投資好項目，為股東提供最好回報，相信固定資產收入愈多，派息能力愈高。

談及分散賣樓風險，趙汝成直言，香港地產發展開發期一般為5年，以邊際利潤30%計算，未計利息和企業營運成本等，平均每年回報率僅6%，而且物業發展投資額高昂，利息環境、建築成本、市場需求等有不確定性，投資風險龐大，難以達致雙位數內部回報率。他強調，長實於香港及內地皆有業務，成績不俗，海外業務的成果更豐收，集團中期業績超過50%溢利貢獻來自香港與內地以外業務，形容是雙線多元化發展，但新項目的內部回報率要有雙位數。

總額1300億同破頂 今年勢續入市

政府積極搶人才，加上樓市撤辣令非本地客入市門檻大降，都吸引內地客和來港專才購置住宅物業。中原地產數據顯示，去年全港錄得超過1.16萬宗普通話拼音買家購買私人住宅的買賣登記，總成交金額逾1300億元，兩者齊創新高。該行預期，今年普通話拼音買家仍會積極入市，預計宗數按年增加一成，至逾1.28萬宗，再創新紀錄。

九龍東啟德佔1482宗最多

中原地產指出，去年全港錄得超過4.75萬宗私人住宅（包括一手和二手住宅）買賣登記個案，當中11638宗的買家姓名為普通話拼音，屬該行有紀錄以來新高，也較2010年的對上一個高位10079宗，多1559宗或逾15%，並比2023年的6095宗急增約91%；涉及總成交金額由2023年約778億元，按年飆約68%，至去年的1304.9億元，金額也是歷來高位。

以地區比較，九龍東啟德最受此類買家追捧，共佔1482宗或約13%，也佔啟德區總住宅買賣登記2957宗約五成，即每兩宗成交便有一宗涉及普通話拼音買家。

去年一手住宅銷情好轉，普通話拼音買家「功不可沒」。中原地產指出，去年全年一手市場共有接近1.6萬宗買賣登記，普通話拼音買家佔5547宗或約35%，即每三宗個案，有一宗是普通話拼音買家入市。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，去年2月底本港樓市全面撤辣，加上本港樓價自高位回落逾兩成，政府亦推出一系列「搶人才」及優化移民政策，提高內地客來港置業意欲；也有部分已來港一段時間的專才，於撤辣後決定入市，帶動普通話拼音買家入市個案大增。

陳永傑相信，美國持續減息和「新香港人」置業需求強勁之下，2025年普通話拼音買家入市個案可望按年增長約10%，再創新高。該行也看準內地客購買港樓的需求，會加強與中原中國的互動，並提供更多本港樓盤訊息予內地同事。

天璽．天成最受歡迎新盤

若以個別新盤作比較，去年最多普通話拼音買家的新盤項目首五位中，有3個位處啟德。港鐵啟德站附近的天璽．天最受歡迎，共有414宗，佔該盤884宗一手買賣登記約47%。另外兩個項目位處跑道區，當中由新世界（00017）和遠展（00035）合作發展的柏蔚森系列排第四，全年500宗買賣登記中，普通話買家佔215宗或約43%，新世界發展營業及市務（特別項目）部總經理何家欣認為，該項目可望遊艇海景或維多利亞港，有多元化海景選擇，故深受內地客歡迎。鄰近的維港1號以199宗排第五。

九龍建業（00034）（市務及銷售部）助理總經理陳淑芳說，該集團旗下將軍澳海茵莊園，內地客佔比約20%，「新香港人」則約10%。由於海茵莊園鄰近香港科技大學及數間國際學校，吸引內地買家購買單位予子女居住，方便他們上學。該項目提供開放式及1房間隔單位，屬該區較少供應，容易出租且租金回報理想，亦吸引內地客購入單位投資。

中洲置業營銷策劃總監楊聰永稱，該集團旗下沙田火炭星凱．堤岸2024年售出逾340伙，內地客或新香港人佔比高達四至五成，尤其鍾情其緊貼港鐵火炭站，方便往返內地及金鐘。該盤2021年10月開售至今售出1274伙，初步統計，約三成為內地客或新香港人。

另外，香港置業研究部董事王品弟認為，去年下半年本港連番減息，以及中央提振經濟措施出台等，進一步帶動內地買家在港購買一手住宅物業，超級豪宅尤其獲得內地富豪青睞。香港置業數據顯示，若以成交金額作區別，去年造價逾一億元的一手住宅物業成交中，有約80%買家是普通話拼音買家，意味每5宗成交有4宗為此類買家；造價逾5000萬至1億元的成交中，普通話拼音買家也佔72%。

瑞安房地產(00272)公布，於去年全年，累計合約物業銷售額150.58億元(人民幣．下同)，其中包括住宅物業合約銷售額145.53億元；商業物業合約銷售額5.05億元。合約物業銷售累計已出售總建築面積14.22萬平方米，平均售價每平方米10.59萬元。另外，期內售出1113個車位。

至於去年第四季合約物業銷售額達到15.72億元，其中包括住宅物業合約銷售額13.4億元；商業物業合約銷售額2.32億元。合約物業銷售總建築面積為5.31萬平方米及有450個車位售出。合約物業合同銷售平均價格為每平方米2.96萬元。

截至去年底，集團錄得認購銷售總額7.95億元，預計將陸續於未來月份轉成正式合約物業銷售。

德勤公布《2025年商業地產行業展望》指出，全球範圍中超過68%的受訪者預計2025年商業房地產的基本面將有所改善，包括資本成本、資本可用性、房價、交易活動、租賃活動、租金增長和空置率等方面。在去年調研中，只有27%的受訪者持此觀點，反映樂觀情緒顯著升溫。

*房地產商切勿盲目追求「抄底」*

德勤中國房地產行業全國主管合夥人羅遠江表示大多數全球受訪者(68%)有可能在未來12至18個月內增加併購活動，其中近八成公共和機構組織以及房地產投資信托基金受訪者表示或增加併購活動。但建議房地產領導者切勿盲目追求「抄底」，而應著眼於智能環保的新一代設施以及高增長細分市場的企業，同時保持長遠的增長眼光。儘管房地產行業近來陷入困境，但長期持有此類資產的業主和投資者可能已經實現了充足的估值提升，得以免受近期估值下跌的影響。

*內地房地產市場重點轉向境內債務重組*

德勤中國重組、企業轉型與成本轉型服務全國主管合夥人何國樑表示，亞太地區約有2570億美元的未償優先債務即將到期，同時在2024年至2026年期間將出現84億美元的資金缺口，即原始擔保債務金額與貸款到期時可用再融資金額之間的差額。近年來，面臨違約風險的中國房地產企業持續尋求境外債務重組，其中大多已開展工作並陸續進入最後階段。

他指出，由於基本面仍需改善，加上缺乏足夠的新資金和新貸款，銷售情況也未如理想，許多買家仍需更多時間觀察市場環境。隨著內地保交樓項目逐漸完工，預計今年的重點將轉向境內債務重組及如何盤活土地資源。期待國家的十萬億化債提振政策在進一步細化條款後，能夠幫助地方政府及房地產開發商盤活存量資產，以改善營運狀況。

市區豪宅大劈價，有同屋苑業主趁低增持。逾一年前被揭發大規模僭建問題的大潭紅山半島，有洋房最新大劈價至5500萬元沽出，呎價低見2.12萬元，除創屋苑僭建風波爆發以來的呎價新低外，更平過同屋苑分層單位呎價。

爆發僭建風波後新低

據悉，上述低價易手的紅山半島松柏徑單號屋，實用面積2584方呎，3房間隔，設新淨企理裝修，享海景，原叫價7800萬元，輾轉在去年12月下旬大幅減至5500萬元沽出，呎價21285元，呎價較同屋苑分層單位更低，例如7座低層A室，實用面積1567方呎，去年4月連雙車位以每方呎22017元沽出，前述洋房呎價較之低3.3%。該洋房原業主2006年以2800萬元買入，賬面仍賺2700萬元，獲利96.4%。

代理表示，是次低撈紅山半島洋房的買家，為同屋苑業主，現手持紅山半島2座中層A室2房連一個車位，實用面積1013方呎，早在2015年初以2100萬元買入，當年入市呎價達20731元，意味如今增持屋苑洋房的呎價，較僅近10年前入市的分層戶略高2.7%。

若撇除紅山半島內部轉讓及銀主盤成交，上述洋房呎價更平絕屋苑爆發僭建事件以來的所有成交。翻查資料，紅山半島自僭建事件曝光後共錄得6宗交易，成交呎價21285至25925元，即前述洋房呎價正正是最低一個。

有代理坦言，紅山半島僭建事件曝光後，買家查詢量明顯大減。

紅山半島近來不乏業主減價，最矚目為紀惠集團行政總裁湯文亮女兒湯振玲持有的3座共4個單位及8個車位，早前降價共2320萬元或18.5%，至共1.02億元放售，每方呎叫價降至22705及27641元。

基督教中華傳道會早前以近1.53億元售出九龍塘約道10號屋地，較放售價低約39%。

資料顯示，九龍塘約道10號屋地，上月以近1.53億元售出。項目地盤面積約10468方呎，可以地積比率0.6倍重建，預計可建樓面約6281方呎，以成交價計，每方呎樓面地價約24327元。物業現由約克幼稚園租用，月租約32萬元。

據悉，原業主為基督教中華傳道會，早前推出以招標形式放售，叫價2.5億元，最終成交價較叫價低9720萬元或38.9%。

深水埗基隆街舖7年跌價33%

此外，舖位錄得蝕讓買賣。市場消息指出，深水埗基隆街270號地下，建築面積約1000方呎，以2000萬元成交，呎價約2萬元。舖位現由藥坊以每月9.8萬元承租，買家可享5.9厘租金回報。

資料顯示，原業主於2018年透過買賣公司形式購入上述舖位，有指作價為2980萬元，持貨近7年沽出，賬面虧損980萬元，跌價32.9%。

利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年表示，受惠減息及恢復「一簽多行」政策，據土地註冊處臨時數字顯示，2024年12月全港共錄得336宗工商舖物業買賣登記，為年內第三多的月份；月內登記總值72.88億元，屬近11個月最多。

新盤排隊登場，會德豐地產與港鐵（00066）將軍澳日出康城第12C期GRAND SEASONS將於日內上載銷售安排，預料下周進行首輪銷售。該集團今年將推出7個新盤（包括合作項目），單位數量逾2400伙。

會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀表示，GRAND SEASONS周一（6日）公布首張價單，涉及138伙，折實平均呎價14773元，至今已累錄逾1000個查詢。項目將於日內上載銷售安排，預料下周以先到先得形式進行首輪銷售，成為該集團2025年頭炮。

連同GRAND SEASONS，會德豐地產今年將推出7個新盤（包括合作項目），單位數量逾2400伙，包括上水古洞第24區項目第1期，以及與港鐵合作發展香港仔黃竹坑站港島南岸第6期的第1個期數等。

至於嘉里建設（00683）牽頭發展的港島南岸海盈山第4A期，周二（7日）減價加推65伙，折實平均呎價21955元。嘉里物業代理銷售及市場策劃總監盧永俊透露，項目累收約350票，超額認購約4.4倍，不排除下周開售。經絡按揭轉介為該盤樓價3000萬元或以下物業提供最高九成按揭，按息上限P減2厘，現時封頂息率實際按息3.5厘。

宏安鴨脷洲項目命名Coasto

協成行筲箕灣東大街傲華周三（8日）晚加推3號價單共35伙，折實售價377.2萬至669.2萬元，折實呎價17068至21043元，折實平均呎價19100元，較上周六（4日）公布的2號價單折實均價17527元，高出約9%。至於提供50伙的1號價單，本月初把其中30伙定價減約20.1%至31.6%。發展商亦下調最後20伙定價，減幅約9.2%至23.2%。傲華落實周日（12日）次輪發售前述20伙及3號價單全數單位，即共售55伙。

宏安地產（01243）鴨脷洲惠風街1號命名為Coasto。宏安地產執行董事程德韻說，項目提供約93伙，預計短期內以現樓形式推出。

二手蝕讓持續，即使一手買入多年的業主亦未能幸免。二手市場昨有最少4宗一手買入卻損手離場的個案，北角豪宅更錄連環蝕讓，柏傲山一個2房單位以1770萬元沽出，原業主持貨約10年損手12.3%，同區維港頌3房戶「身價」逾7年貶值15.7%。

代理透露，柏傲山3座中層B室，實用面積735方呎，2房間隔，以1950萬元放售，減價後以1770萬元沽出，呎價24082元。原業主2014年以2017.1萬元一手購入，持貨約10年賬面虧損247.1萬元或12.3%。

維港頌7年輸逾「五球」

同區維港頌5座中層A室，實用面積1097方呎，3房間隔，累減300萬元或9.4%，至2900萬元易手，呎價26436元，按原業主2017年斥3439.4萬元一手購入價計，樓價貶值539.4萬元或15.7%。

新界屋苑不乏損手成交情況，中原地產高級區域營業經理陳文杰說，荃灣全．城滙5座低層E室3房戶，實用面積839方呎，獲「九十後」上車客由1600萬元，還價至1060萬元成交，呎價12634元。

原業主2017年以1184.63萬元一手買入，賬面損手124.63萬元，蝕10.5%。

利嘉閣地產區域董事蕭嘉偉指出，天水圍YOHO WEST 3A座高層A9室，實用面積295呎1房戶，獲外區準新婚客斥390萬元承接，呎價13220元，對比原業2023年底一手買入價400.24萬元入，貶值10.24萬元或2.6%。

政府推展北部都會區之際，部分發展商也就手上的住宅發展計劃提交城規會闖關。新世界發展（00017）元朗十八鄉路一幅土地，向城規會申請改劃為住宅地帶，料可興建1116伙，規劃署不反對，意味很大機會於周五（10日）獲城規會「開綠燈」。

毗鄰元朗恆香餅廠 城規今審議

前述用地佔地約6.77萬方呎，位於十八鄉路和大樹下東路交界，毗鄰元朗恆香製餅廠，規劃上屬於「鄉村式發展」地帶。新世界於2023年向城規會申請，把該用地改為「住宅（甲類）9」，計劃分兩階段發展，共興建兩幢29至35層的住宅樓宇（另設一層地庫），總樓面面積約40.62萬方呎，共提供1116伙，預計最快2030年落成。

不過，新世界只持有第一期的地盤，擬建單幢樓宇，提供616戶，樓面面積約24.04萬方呎；而可以興建500伙的第二期地盤，則由其他業主持有。

城規會就該申請累計收到159份公眾意見，有149份或93.7%提出反對或負面意見，擔心新發展會加重該區道路負荷，亦質疑基建設施是否足以應付新發展項目等。

不過，規劃署諮詢相關政府部門後指出，申請地點長期用作臨時用途，例如露天停車場和汽車維修工場等，若改為住宅發展，可善用土地資源，並淘汰現址的棕地作業和臨時構築物，有助改善該區環境，加上在交通和空氣流通等技術層面都屬可行，原則上不反對改劃該地盤的建議。

港島盤銷情報捷，帶動港島區項目也加快銷售部署，宏安地產 （01243） 發展的鴨脷洲惠風街1號項目，昨日正式命名為Coasto，提供約93伙，將於短期內推售。

現樓項目 比鄰港鐵利東站

宏安地產執行董事程德韻稱，Coasto屬單幢式設計，備有約93伙，主打1房及2房，項目現正積極進行銷售部署，預計短期內以現樓形式推出市場。她再指，Coasto屬精品住宅系列「The Met.」首個港島南區項目，樓盤前臨鴨脷洲海濱長廊。

宏安地產營業及市務總經理黃文浩表示，Coasto比鄰港鐵利東站，交通便利，區內亦有多條巴士綫路，穿梭港九及機場，另設專綫小巴遊走於本區及鄰近地區如香港仔、黃竹坑、銅鑼灣等。此外，宏安地產營業及市務助理總經理陳永盟指，樓盤鄰近大型休憩設施公園及泳灘。

項目佔地約4,161平方呎，預算總建築面積約38,627平方呎，可作商住混合發展。資料顯示，樓盤前身為鴨脷洲大街34至36號及惠風街5至9號，屬兩幢約6層高的舊樓，前者樓齡約54年，發展商於2021年成功併購物業，料涉資逾4.5億元，每呎收購價約1.2萬元。

此外，宏安地產於鴨脷洲亦設有另一個項目，位處鴨脷洲大街120至130號，同樣鄰近港鐵利東站，項目佔地約7,234平方呎，總建築面積約74,222平方呎，同樣可作商住混合發展。

元朗錦綉花園1月至今暫錄3宗買賣成交。

市場人士指，錦綉花園F段5街單號屋，實用面積962平方呎，3房2廳有露台，去年12月放盤，叫價1,200萬元，剛以838萬元沽出，累減362萬元或3成，呎價8,711元等同居屋價。售價較對上1宗同類成交售970萬元平132萬或14%。原業主於2011年以532萬元購入，持貨14年帳面獲利306萬元或升值58%。

其次，馬鞍山翠擁華庭3房跌穿800萬，美聯物業高級分區營業經理楊震霆表示，翠擁華庭8座高層F室，實用面積844平方呎，套3房，放盤5個月，叫價900萬元，剛以798萬元易手，呎價9,455元。售價較網上銀行估價834萬元低36萬元，較同座同室2021年高位價1,150萬元，回落約3成。

YOHO WEST一房 蝕10萬沽

另外，二手蝕讓加劇，蔓延至剛收樓入伙物業，利嘉閣天水圍區域董事蕭嘉偉表示，天榮站上蓋物業YOHO WEST陸續入伙，其中3A座高層A9室，實用面積295平方呎呎，1房間隔，業主於去年12月初收樓，並同時放盤，叫價428萬元。

單位屬於最頂幾層，放盤期間獲多批客戶睇樓，最終以390萬達成交易，減價38萬元，呎價13,220元。新買家為外區客，原業於2023年12月以400萬元購入，持貨逾1年帳蝕10萬元。

受惠撤辣及多項利好樓市因素，2024年山頂南區一、二手交投，均錄明顯上升，合共錄得109宗成交，成交額達151.6億元，成交宗數及金額分別按年升45.3%及86.4%，料2025年豪宅市場價量齊升約5至10%。

去年共109成交 涉152億

其中一手錄得26宗成交，創7年來新高，較2023年錄1宗，急增25倍，成交額達59.3億元。二手方面，錄得83宗逾千萬成交，較2023年之74宗升約12.2%，涉92.2億元。

中原地產山頂南區、港島南岸、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠表示，踏入新一年，減息周期已明確展開，配合多項救市政策，預料2025年仍會是「超級豪宅年」，一手豪宅交投及價格會有5至10%升幅。據統計，區內一、二手買賣成交中，約73%成交涉資5,000萬元或以上，可見超級豪宅仍有價有市。

租務方面，2024年該區錄519宗租務成交，按年升7.2%，總成交金額0.6億元，按年增8.9%。其中，較為矚目的個案為種植道11號洋房項目，月租約99.4萬元，呎價達156元。何兆棠指，內地租客傾向採用「先租後買」形式入市，料租務需求持續增加，料區內租務成交及租金平穩上升。

焦點盤連番推售，旭日國際旗下屯門青山灣段大型臨海項目黃金海灣．珀岸收票不俗，項目參觀情況持續，迄今已錄得逾2000參觀人次，據悉，現時入票客源以項目周邊、屯門及元朗為主，亦有來自沙田、青衣等區份，項目料最快下周公布銷售安排，料下周末進行首輪發售。

黃金海灣．珀岸自上周六起正式對公眾開放示範單位，截至本日以來已錄逾2000參觀人次，收票及參觀人數反應熱烈。售樓處更設「Design Concept」的專櫃，展示星級開放式單位附送的「星級傢俬」禮券所提供之特色設計傢俬，傢俬包含拉摺枱、收納櫃、衣櫃及電視櫃等。業主可自選2種傢俬風格，包括奶油木系及簡約灰調，滿足不同業主所需。

年輕及小家庭客主導

項目位於尖沙咀安達中心展銷廳，昨日繼續有睇樓客到場參觀，人流不俗，睇樓客參觀示範單位後，亦在大樓模型細看單位座向，不少有代理陪同下到場參觀，擬為入票作準備。

有代理表示，項目首批單位折實平均呎價僅9788元，不少單位折實售價更低於300萬，入票客源以項目周邊、屯門及元朗分支家庭及年輕客主導，有部分票源亦有來自沙田、青衣等區域，項目所屬位置往返內地方便，故入票客源亦有內地人士及新香港人，情況不俗。

料下周末首輪發售

黃金海灣．珀岸日前開價，首批推出128伙，折實平均呎價9788元，較去年推出上一期黃金海灣．意嵐首批單位折實呎價9988元，還要低約2%，加上新一期項目享海景單位高近90%，號召力和吸引力大增。項目首天入票已有不俗的迴響，共取得逾800票，以首批單位計，超額認購已達5.3倍，發展商預計下周公布銷售安排及進行首輪發售。

首批最平單位為2座5樓H室，面積305方呎，屬星級開放式單位，折實售價242.2萬，呎價7941元，呎價亦是首張價單最平；售價最高為2座9樓A室，面積651方呎，屬3房套房間隔，折實售價656萬，呎價10077元。

項目以細價取勝，首張128伙價單，折實售價在300萬以內單位共有51伙，佔約40%，此批單位買家只須繳付100元釐印費，入市成本降低，相信成為上車人士的認購目標。項目最貴單位折實售價亦只不過656萬，即全數單位折實樓價均在660萬以下，在現時一手市場甚具競爭力。

由嘉里夥拍信和、太古地產及港鐵合作發展黃竹坑站上蓋項目海盈山，項目日前以低價加推新一張價單，並以低價出擊，連日開放示範單位予公眾參觀，已錄近2000人次參觀，項目迄今累收逾350票，超額認購近4.4倍。發展商表示，最快下周加推及公布最新銷售安排。

嘉里物業代理銷售及市場策劃總監盧永俊表示，項目自過去周末假期開放示範單位以來，已錄近2000人次參觀，其中，以用家為主佔約7成，截至昨日上午項目累收逾350票，以最新一張價單65伙計算，超額認購近4.4倍，集團亦會視乎本周末假期表現，積極考慮下周加推及公布最新銷售安排。

超額認購近4.4倍

海盈山首度以現樓形式推售，加推新一張65伙，折實平均呎價21845元，較2023年推出首張單折實27989元低逾20%，發展商開放現樓亦持續吸引準買家到場參觀，昨日現場所見即使不是周末假期，仍吸引大批睇樓客到場參觀，整體氣氛理想，昨日下午時段部分示範單位外更出現參觀人龍，排隊等候睇現樓。

經絡按揭轉介營運總監張顥曦表示，是次特為買家推出「置盈按揭雙優惠」，包括「高存息戶口H按計劃」可為樓價1000萬或以下物業提供高達9成按揭，按息全期低至銀行同業拆息（Hibor）加1.3厘，上限低至最優惠利率（P為5.5%）減2厘，即封頂息率低至3.5厘，銀行現金回贈高達1%，年期最長可至30年。以及「大碼高成數按揭計畫」可為樓價3000萬或以下物業提供高達9成按揭，兼且免保費或手續費。

夥中介推樓按優惠

美聯住宅部行政總裁布少明稱，項目早前公布新一輪單位價單價錢相當吸引，相信對於用家及投資者具有吸引力，料投資客佔比達5成，同時亦能獲得「西餅客」垂青。預計待項目落成後呎租將達70元水平，租金回報約4厘。此外，區內國際學校及名校林立，故亦會吸引家長客青睞。

海盈山3號價單涉65伙，面積486至661方呎，戶型涵蓋2房及3房，包括49伙2房及16伙3房，提供最高22%折扣，提早成交可額外獲0.5%現金回贈。其中兩房入場單位為2B座6樓E室，面積488方呎，2房間隔，折實入場費為950.41萬，呎價為19476元，呎價亦是價單中最低。三房入場單位為2A座6樓C室，面積659方呎，3房1套間隔，折實售價約1408.08萬，折實呎價21367元。

世邦魏理仕今日發表2025年香港住宅市場展望。世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩指出，今年樓價將溫和復甦，增幅為0%至5%。預計整體樓市成交量接近6萬宗，按年上升近10%，其中一手市場約1.8萬至2萬宗，二手市場約4萬宗。

郭偉恩又指，今年樓價料持平至升5%，其中樓齡低於20年的房產，樓價預計將出現復甦，或保持平穩。至於超過40年的房產，樓價或會可能會落後升幅。另外，世邦魏理仕預計租賃需求將繼續上升，2025年租金料增長約5%。