板橋浮洲合宜住宅預計今天下午兩點公開抽籤，並開放網路直播即時抽籤實況，預計從近2.5萬組中抽出4009戶住宅得主，中籤率約16%。

日勝生指出，至7月29日截止預售登記為止，取得第一階段抽籤權利的民眾約近2.5萬戶，其中新北市、台北市、桃園等3縣市民眾申請比率為前3名，占比分別為54%、32%、3%，合計北部登記民眾的占比將近9成。

今日監籤小組由消保官、資策會、律師及會計師等7位組成，當日便能完成所有抽籤作業，並在一定工作日後，以雙掛號通知中籤民眾，預計20日開放中籤民眾選位簽約，依照抽籤序號，每天接待約65名，直到10月23日截止。

浮洲合宜住宅房型規劃2~4房，坪數23~55坪，住宅每坪價格19.5萬元，總價460~1080萬元。建案已於5月取得建照，且必須在2014年底取得建物使用執照，並於2015年3月開始交屋。

日勝生副總經理周惠玉指出，今日有開放50名民眾現場參與抽籤儀式，加上網路直播抽籤實況，希望民眾能夠共同參與。

4大行庫全面提高首購族房貸利率。有關人士指出，8大公股行庫在主管機關要求下，至少已有合庫、兆豐銀、土銀、華銀等4家提高首購族房貸利率，未來一般小老百姓要買房，恐怕更加吃力。包括合庫、兆豐銀、土銀、華銀等4大行庫，已經全面提高首購族房貸利率至2％以上。

其中合庫由於瀕臨銀行法第72條之2的警戒線，因此採取「以價制量」的力道最強，目前首購族群除非適用青年安心成家專案，否則合庫總行一律要求分行把利率提高至2.47％，沒有再討價還價的空間。至於兆豐銀則要求各分行「房貸餘額以6月底數字為指標，不要再成長」，對一般首購族群的利率除非是適用青年安心成家專案，否則也一律提高至2.25％。

土銀及華銀，則對旗下分行要求將非適用青年安心成家專案的首購族房貸利率，拉高至2％以上，若要得到低於2％的利率，必須再往總行送審，其中土銀在總行核可後，首購族的利率最低也必須從1.92％起跳。至於華銀對分行的房貸授權利率，即使是首購族，分行得到的總行授權利率是從2.02％起跳，至於「非三師」的一般首購利率起跳價則是2.26％。

除了上述4家行庫，台銀、一銀、彰銀則還沒有拉高利率。台銀指出，目前房貸餘額約4,800多億元，房貸占總存款比重約16％，占放款比重約16.7％，與土建融合計後總占比則約3成，距離主管機關的要求，尚有可承作空間。銀行主管指出，多家行庫提高首購族利率後，財政部推出的「青年安心成家專案」，已成為首購族唯一的避風港；根據青年安心成家方案目前利率架構，前2年優惠利率1.72％。

新北市板橋浮洲合宜住宅「日勝幸福站」今天公開抽籤，中籤率為百分之十六。

由於每坪十九點五萬元，為周遭新屋的六至七折，本次合宜宅最大坪數為五十五坪，市價總值約一千六百多萬元，合宜宅只要一千萬元出頭。

浮洲合宜宅最小坪數為廿三坪，總價約四百卅萬元，也比周邊房價便宜兩百多萬元；專家建議，合宜宅「買愈大愈划算」，但要注意有十年內不得轉售的限制。

建商日勝生說，全國共兩萬五千人完成浮洲合宜宅的預售登記，可售戶數四千零九戶，今天將抽出「選位序號」，序號在四千零九號以內的民眾，篤定可購得合宜宅，後續的選位與簽約作業將自本月廿日至十月中完成，如有正取者放棄，由候補者依序遞補。

日勝生說，簽約時，民眾須繳交簽約金四十萬元，預計民國一○四年三月交屋；簽約至交屋的兩年半內，將分七期繳交總價三成的自備款。

浮洲案房型分為二、三、四房，面積分別約廿三、四十五、五十五坪；三房的戶數最多，有兩千六百戶，四房僅一百多戶，兩房有一千二百多戶。

不動產交易實價登錄制度登場，台灣房屋未來事件交易所預測第三季房市轉趨保守。觀察第二、三季房價走勢，全台各縣市皆處於修正趨勢，預測全台房價上漲的機率只為37.6%。 根據台灣房屋未來事件交易所第二季房價走勢，台灣房地產價格上漲機率在40%左右，稍低於第一季的上漲機率。第三季上漲機率桃竹縣市44%與台中市43.9%最高，接續為台南市43%、高雄市41.7%、新北市40%、台北市37.9%、全台上漲機率則是37.6%。

這項從今年1月開始進行的「挑戰！台灣房產預測王：2012Q2房價上漲」截至7月24日總交易量已經達190萬口；而今年5月21日開始進行的預測「2012Q3房價上漲」，總交易量也已達25萬口。整體而言，會員非常積極參與房地產指數期貨市場。 台灣房屋未來事件交易所對今年第二季房價指數預測，全台房價指數為91.6、台北市110.8、新北市109.4、桃竹縣市114.0、台中市112.0、台南市113.1、高雄市118.0。第二季的房價指數預測，預估會比今年第一季房價指數來得低，全部區域都略為下跌。第三季房價指數預測，整體仍是下跌趨勢。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，回顧今年上半年台灣不動產市場，在多空交戰下，全台買賣移轉棟數，自三月起仍有「放量成長」，五月更放量至3萬4,963棟，全台交易量較四月大幅成長22.60%，就是因為總統大選後，市場觀望濃霧漸散，自二月起買氣出籠，一直遞延到三、四月，加上市場上供給受奢侈稅禁錮，供給量變少，造成一有優質物件釋出，成為自住型或置產型買方的出手目標，所以價格仍可以平穩表現，甚至優質地段更呈現房價微幅上漲態勢。

但五月起，證所稅效應，讓房市又再度面臨空頭，加上醞釀8月1日的實價登錄，造成六月買氣轉趨保守，且歐債紛擾又持續蔓延，外部經濟疲軟，國內出口及製造業也未如預期反轉，讓第三季全台房價仍以「平盤」表現為主。 展望下半年房市觀察重點，美國11月總統大選在即，往前推7至11月，將有機會推出提升國際景氣的作為，加上實價登錄上路後，會逐步縮短消費者對「房價」的差距，進而活絡買氣，另外，就業市場回春以及實質所得表現，都可望刺激房市的正面需求。

政治大學地政系林左裕教授表示，短期內房價走勢受到多項多空力道因素的拉鋸，負向的包括歐債疑雲下國際經濟成長遲緩、奢侈稅影響投資者短期釋出意願、以及投資者在實價登錄後對可能實施實價課稅制度的觀望等。正向的有國內利率持續低檔，以及各界期盼美國第三回的量化寬鬆貨幣政策(QE3)等膨脹資產價格的工具等。但在情勢不明及所得未見提高之情況下，全台各區域第三季房價上漲的機率都低於五成，其中台北市預測之上漲機率僅37.9%，比起第二季更低了約5%，顯見台北市沉重的購屋壓力使房市交易有更大的議價空間，建商或投資客若有資金壓力，即應降價以求流動性；新北市則持平為40%；桃竹縣市與台中市則微漲，約在44%左右；台南比前季微漲2%；高雄則持平，兩都第三季預期上漲率約為四成。

近期房市進入冷靜期，但內湖區下半年仍有逾300億元案量將進場，且多規劃60坪以上換屋產品，其中以興富發總銷逾百億元的指標大案「日湖百貨案」最受矚目，最快預計9月底公開；而即將完工的「文心AIT」也將於11月公開，每坪開價100~120萬元。


從年初喊到現在的「日湖百貨案」，因推案時間一延再延，有讀者爆料，指傳言興富發看好美國在台協會（American Institute in Taiwan，簡稱AIT）將坐落於內湖的發展潛力，所以改變主意，欲捨棄蓋豪宅計劃，將「日湖百貨」重新裝潢出租。

百貨原址賣屋

不過，興富發建設副總經理廖昭雄昨否認此傳言，並表示該案規劃1~2樓為商場，樓上為70~100坪住宅的計劃不變，最快9月底取得建照後公開銷售。海悅廣告專案經理劉鎮瑋亦韜說：「將直接在日湖百貨1樓規劃接待中心，所以日湖百貨短期內確實不會拆除。」


採不二價銷售

大華建設8月底或9月初將推出「大華湖閱」，總銷80~90億元，規劃60~110坪。大華建設副總經理陳志誠表示，目前房市以自住型買方市場為主，雖保守看待買氣，但對銷售狀況仍有信心。
潤隆建設「國賓官邸」近期也將公開，規劃65~95坪，每坪開價75~83萬元，現場專案經理賴冠璋強調，該案目前潛銷中，買方反應不錯，但因實價登錄上路，將採取不二價方式銷售。
遠雄建設9月中旬於五期重劃區有「御東方」案公開，規劃60~100坪3~4房產品；今年底或明年初同樣在五期重劃區，還有另1案接續推出，總銷30~40億元，也規劃50~75坪換屋型產品。
而2008年曾公開預售的百億指標案「文心AIT」，預售時銷況不佳，近期即將完工，預計11月將公開，每坪開價將達100~120萬元。此外，該案基地後方還有「文心casa ait」將推出，規劃16~44坪含套房型產品，為該區少見。
康證資產也將在星雲街、康寧路口推出「康證康寧路案」，總銷25億元，規劃60~70坪換屋產品。


9月後案量增

金磚動力副總經理施孝文表示，內湖上半年案量不多，市場以餘屋續推的舊案為主，但9月之後案量將開始暴增，不過鑒於豪宅市場受限央行管控，接下來推案以60~80坪換屋產品為主，以避開高總價產品銷售不易的狀況。

A7合宜住宅擬聯合銷售尚無共識，能否順利在10月取得建照、如期開賣，更是問號。因建照仍卡在都市審議未過，都審委員也針對基地水土保持、承載量等問題提出質疑，要求承辦建商進一步說明，桃園縣政府指出，「只要建商設計合乎法規，就能順利通過。」

依照建照審核程序，4家建商的建築設計，必須通過桃園縣城鄉局的都審及工務局的建照預審，才能進行建照審核。但今年7月建商送件的設計圖說不清楚，遭城鄉局退件，而本周一的建照預審，因為建商無法解釋委員的疑問，也被打回票。


地質認定不清

銘傳大學建築系副教授王价巨說，「預審當日看到的報告書，是我看過最薄的。」他指出，基地位於山坡地上，卻因被認定為非山坡地，而不須做水土保持評估；另基地是否為順向坡、能否負載20多棟的高樓層建築、若大雨或汙水如何排除等問題，報告書沒有說明。

對此，營建署副署長許文龍解釋，早期農委會對山坡地認定很粗略，只要山坡地平均坡度5%、或海拔標高100公尺以上就會劃入山坡地，雖A7基地海拔有100公尺，但坡度不到5%，因此報請行政院解除山坡地的認定；至於基地本身雖尚未做地質調查，但並非順向坡，且附近區域有做過，無安全問題。

目前A7建照預計8月底將再進行都審，如通過都審、則應可順利依營建署規劃在10月取得建照。

日前捷運三鶯線通過研擬計劃，可望近年動工、2021年完工，也帶起三峽、鶯歌房市詢問度，鶯歌成屋案「新月金鑽」近日電話詢問度增2成，不過是否帶起買氣，仍須看本周末的看屋人潮。

市場冷 房價難漲

而三峽區近來因颱風淹水問題，導致買氣、看屋人潮減，除舊市區、外圍地區首購產品表現較佳外，北大特區的買氣則較冷，「北大愛悅」副專李翊盛表示，三鶯線議題已久，這幾日政策終於明確，買氣雖尚未發酵，但周末可望帶起看屋人潮，由於現在市場冷，應該不會據此漲價。

央行將高總價房產設定為打房標靶，六月明令豪宅管制限貸，大動作的干預房市，祭出雙北市8000萬元以上、其他區域5000萬元以上的高價房產，核貸成數不得超過6成，且沒有寬限期，購屋自備款暴增，導致六月8000萬以上高總價房產成交量急降6成，交易狀況十分慘淡，不過由於資金充沛，在低利率以及股市的不確定情況下，資金仍選擇具有保值性的房地產，轉向搶進商業不動產，但此舉卻造成租金報酬率愈來愈低，甚至跌破2%，雖然如此，在未來台灣能見度的提升，與觀光熱潮的帶動下，租金預期將可逐年高漲。

政府打房以來豪宅交易量變化
　
根據大師房屋統計，從2010至2012年七月的成交件數變化，發現2010年是十年來房市交易最為熱絡的一年，然而隨者2011年政府奢侈稅上路，高總價房產受波及，成交量相較2010年幾乎跌了一半；今年總統大選，由於市場觀望氣氛重，一月甚至有好幾個營業處繳出空白成績單，二月2000萬到8000萬元高總價房產僅有3件成交，8000萬以上的高價房產也是零成交，然而選後不確定因素消失，3-5月成交量已回復到打房前的六七成水準，在六月央行緊盯開始高總價房產後，實施豪宅限貸政策，成交量馬上下跌4成。逾8000萬元以上的更是重跌了6成，房市瘟疫再度蔓延，雖然目前高總價房產受到打房的影響，交易量不斷的萎縮，不過真正地段佳的真豪宅價格方面依然不動如山，呈現量縮價平的局面。

金店面 成為資金避險求生的首選
央行打房措施一波波，市場資金紛紛轉戰具有固定投報收益的店面，不過A級市區的店面已經飽和，賣主惜售，許多游資轉搶進巷弄、非主要捷運站邊的次級店面，因為在低利率的時代下，商業不動產對於置產投資者來說是最佳的避風港，不過由於置產投資者一窩蜂大量從高總價房產湧入店面，租金還沒不及反應，投資報酬率逐年遞減，據大師房屋數據顯示，以占成交量近四成的大安區來說，2011年投報率為1.8%下滑至今年1.5%，士林區也從2.27%的投報率下滑至1.68%，但儘管目前投報率低，不過資金穩定、空置率低，而隨著近年來外資持續插旗進駐、兩岸商機持續擴大，在看好觀光財的未來，以及「人潮就是錢潮」的保證下，優質地段金店面更是是一店難求，預期租金將還會持續攀高，只要精心摘選佈局金店面，未來年增率漲幅驚人。

實價登錄八月一日上路 去化天數大幅縮短
大師房屋總經理陳建慶表示，目前實價登錄已經上路，預計等到10月，官方版的成交行情資訊將會公布，屆時所有房市價格將「全透明」，預計議價空間將大幅減少，而去化天數也因價格透明後減少買賣雙方無謂的猜疑與資訊蒐集的時間縮短，而以往過於浮報的房產，將修正回歸到合理的價格，而位於精華地段的高總價房產，雖然目前買氣降溫，但在具生活機能好、稀有、供不應求的特性下，價格依舊回不去，甚至還逆勢上升的趨勢。

楊姓、郝姓男子賣屋卻隱瞞是凶宅，劉姓買家提告。台灣高等法院日前依詐欺罪將2人判刑、得易科罰金確定。

中央社7日報導，根據高院今天公布的判決書指出，台北市楊姓、郝姓男子於民國99年1月間，用新台幣350萬元、以郝男名義買下位於板橋地區1處5樓及頂樓加蓋的房屋。

楊姓、郝姓男子隱瞞房屋是凶宅，透過房仲人員賣屋，一名有意購屋的劉姓男子多次詢問房屋是否為凶宅，都遭否認，於是在同年11月間以465萬元買下；劉男後來經鄰居告知及詢問派出所警員後發現受騙，提告處理。

楊男於一審時主張，他買屋時從朋友得知屋主是燒炭自殺，送醫後2天過世，他認為屋主不是死在家裡，所以未告知買方，沒有詐欺。

法院審理，原屋主是上吊自殺而非燒炭，且楊男在售屋前就知道，郝男也證稱受楊男指示隱瞞房屋是凶宅，法院認定楊姓、郝姓男子有詐欺意圖，依詐欺罪分別判處2人有期徒刑6月、拘役50日，都可易科罰金。 檢方提起上訴，高院審理後駁回上訴，全案確定。

今天是父親節，不過老爸們的經濟重擔似乎一年比一年沉重，尤其是在購屋的壓力上明顯提升，主因是房價居高不下、所得不變所致，台灣房屋智庫調查發現，有6成以上的爸爸要超過40歲以上才能購屋，且大約在35歲工作10年後，才能存有120萬元的購屋基金。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，根據內政部統計，男性結婚年齡層大約為35歲左右，往前推算，從完成學業和兵役，最少也要25-26歲投入職場，假使從每月薪資中可以儲蓄10000元作為購屋基金，10年的工作年資，購屋基金就有120萬，換算為2成的購屋自備款，就可以購買600萬的房子，因此一旦提前進入家庭，開銷增加，購屋的路途就更加漫長，造成有6成以上的爸爸超過40歲以上才能有足夠的購屋能力。

而調查顯示，爸爸們購屋最大的原動力，是「子女」及「工作」：台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，每一位從為人夫晉升至為人父的爸爸們，會為了「子女」有購屋的慾望，即便已進入婚姻，在自有資金的壓力下，仍會選擇以租屋來解決居住問題，但是一旦有了小孩，因為空間上的不足，購屋的需求就更為殷切。

至於「工作」由於是家庭經濟的命脈來源，所以一旦面臨「工作」調派或轉職，對於影響購屋原因也占據不小的地位；然而，年屆50歲開始，為了往後的銀髮樂活生活，會計劃適合的居住環境，但是仍有6成仍會為「子女」預購「成家」住所。

至於購屋類型方面，40歲以下的爸爸都傾向兩房以下的產品，40歲以上則是以三房為首要目標，洪佩君分析，由於受到少子化及房價衝擊，以小家庭而言，兩房以下的產品，比較符合市場所需，但是過了40歲以上，若加上需要就近照顧的長輩，電梯三房類型的產品，比較符合三代同堂，讓「電梯三房」成為普遍年齡層主要考慮的房型。

　面對實價登錄新政策，以及國內外經濟變局，高雄房地產市場從年初的熱絡，轉為目前「價平量縮」格局，建商審慎因應，使得推案量連3減，7月推案量只剩43.33億、年減34.22％，累計今年前7月的推案總量為554億，也比去年同期減少8.22％，建商目前正期待今年底和明年初的房市春天再現。

　高雄市建築開發公會總幹事林佩樺指出，建商開工量連續3個月降低，除了國內外經濟環境變局，實價登錄及高雄市本身的開放空間獎勵、停車獎勵政策的調整，都有關係。京城建設總經理劉朝森說，適應新政策，「這是正常現象」；目前處於「價平量縮」的階段，呈現個案表現格局。

　高雄建商的推案節奏與高雄房市冷熱有正相關，2月到4月，房市熱絡時，推案連續3個月呈現正成長，5到7月則相反，連續3個月出現負成長。



京城高雄推案 挑戰區域高價

　美術館、農16及漢神巨蛋商圈，是北高雄的住商金三角區，近年來深耕美術館、農16特區的京城建設，也將觸角伸向金三角的另一端，昨（8）日宣布在漢神巨蛋隔壁，推出總銷52億元的「鉅誕」預售案，平均每坪33萬元，挑戰區域新高價。

　位於漢神巨蛋百貨一街之隔的京城「鉅誕」案，基地面積達1,541坪，規畫戶數157戶，屬於73坪到110坪的中大坪數格局，總銷金額約52.65億元，目前正進行結構體施工，京城建設昨（8）日由總經理劉朝森召開記者會，宣布將開始預售。

　劉朝森強調，美術館特區、農16特區及漢神巨蛋商圈，是北高雄的住商金三角，而「鉅誕」案緊鄰漢神巨蛋的優勢，希望透過良好的規畫，提供給首購或有換屋需求的消費者。

　他指出，漢神巨蛋商圈除了有漢神巨蛋百貨、高雄小巨蛋，距離R14高雄巨蛋捷運站只有200公尺，未來鐵路地下化之後，距離高鐵左營站也只有5分鐘車程，這是漢神巨蛋商圈難以取代的地位。

　劉朝森表示，該地是京城建設於將近4年前，以每坪61萬元標購取得，由於土地成本相對較低，使得京城建設有更多的空間，可以投注更多資源在建築物的規畫、設計，以及建築材料的選用，他相信，「鉅誕」案完工之後，建築美學的景觀，將成為漢神巨蛋商圈的新地標。

　代銷業者指出，漢神巨蛋商圈附近熱銷的個案，除了國建「YOO馥建築」每坪平均單價30萬元，以及第三季準備公開的日大建設「富有案」每坪約30萬元；京城「鉅誕」案平均單價每坪33萬元，可以算是區域新高價。

不動產實價登錄制度8月上路，高雄市地政局與高雄市建築投資商業公會認為對不動產交易影響有限，高雄市房市呈現穩定加溫格局。

根據中央社8日報導指出，地政局長謝福來說，高雄市的房價合理，備受投資者青睞，不少北部人南下找尋投資標的，是高雄市不動產動能不退持續保溫的原因。

高雄市建築投資商業公會理事長陳武聰受訪說，近年來，高雄市的房地產交易量不錯，高價位不動產有發展的空間，兩年來，房價平均漲幅近2成。他說，美術館和農十六開發區已不復見每坪新台幣20萬元以下的房價。

他說，美術館園區和前鎮臨高雄港畔的景觀區每坪30到40萬元的住宅反而熱賣，他說，有不少是北部來的投資客。

陳武聰表示，8月1日房地產實價登錄制度上路，對不動產的影響有限。他看好高雄港畔「亞洲新灣區」建設工程一旦完工，帶動的城市發展將更神速，是吸引北部投資客南下的誘因。

地政局統計，不動產實價登錄上路至今，完成登錄的不動產件數有55件，地政局說會依規定盯緊代銷經紀業或地政士是否依規定辦理，如果未依規定在不動產完成買賣或所有權移轉登記屆滿30日內向主管機關申報者，經查獲都會依法罰款。

高雄市去年的房地產交易件數是4萬6000多件，今年1至7月有2萬8000多件。

近年來高雄豪宅案湧現，且推案區塊急劇變遷，至於新興的豪宅區塊，開價竟毫不遜於傳統豪宅區，其箇中道理何在？而豪宅建案又有哪些呢？……

九十年代以後，台北市興起一股豪宅熱，箇中代表即「宏盛帝寶」。豪宅風潮自此從北蔓延至南，高雄也感染到這股豪宅推案潮；唯當年高雄房市畢竟不算熱絡，房價漲幅相對有限，豪宅建案數量仍不多。

以高雄的豪宅建案來說，大致有別墅型與集合式大樓兩種；別墅型豪宅大多位在澄清湖周邊（原高雄縣鳥松鄉），訴求澄清湖景緻、環境質感與富人聚落，唯在周邊建地開發趨於飽和後，推案已經不多。至於豪宅大樓，則多位在市區，具各項機能便利之優勢，而近年在穩私、安全、物業管理抬頭，與別墅新案漸少的情況下，成為現今高雄豪宅的主流。

澄清湖與文化中心周邊

而以現今銷售中的豪宅大樓案而言，除了價格較往年高漲外，其推案趨勢也產生不少變化，其中最顯著的改變，就是豪宅區塊的擴散。

高雄市的豪宅區塊，較受在地客熟知，也是較早成形的就是澄清湖與文化中心周邊。佔地逾百公頃有『台灣西湖』美稱的澄清湖，碧綠湖水與廣垠的綠意，環境質感相當好，不僅吸引萬千遊客前來踏青，怡人的居住環境也成為理想的居住地；雖然此地距離高雄市區尚有一段距離，但交通還算方便，所以很早就形成富人聚落。由於建商甚早就搶進澄清湖周邊推案，加上該處又有低密度開發限制，因此可建用地現已多飽和，新推案相對不多。

位在苓雅區的文化中心，則是高雄另一處富人聚落地。文化中心原名『中正堂』，佔地約十三公頃，其建物設施類似於台北『中正紀念堂』，亦設有文藝表演、展覽場地。

文化中心這個區塊人文氣習濃厚，老牌國立大學高師大即在右側，而高雄的行政中樞：『四維行政中心』也在附近，是文化中心周邊房價最有力的支撐。如此特別的人文區塊，在全高雄可是絕無僅有，所以此處成為豪宅區塊也算在情理之中，而綫上銷售中的豪宅案，則有「文化高峰會」與「都廳苑」。

號稱『北帝寶、南都廳苑』的豪宅案「都廳苑」，是總銷約一百五十億、基地約四千五百坪的指標大案，為隆大營造涉足豪宅的第一件推案，中庭造景則交由以中庭規劃見長的城揚建設操刀，訴求億元打造的獨棟會館、一千五百坪森林花園。「文化高峰會」也是指標型個案，產品分為大樓與別墅兩種。[NT:PAGE=$]

新興重劃區引領近年風雲

上述兩個區塊雖然不乏指標性豪宅，但若論及全國性知名度，則遠遠不如美術館特區（內惟埤文化園區）與農十六重劃區。

自從美術館特區在八十八年開放申請建照後，經歷過一段慘澹發展期後才慢慢走穩步伐，區內主流產品由首購轉為換屋型產品，隨後幾年產品坪數不斷放大，接著豪宅型產品順勢而生。豪宅案聚集在同一重劃區內，原就容易炒熱話題，而前總統陳水扁卸任後到本區購屋，引發媒體大肆報導，讓本區名氣更為響亮，現已是『上港有名聲，下港上出名』的豪宅區塊。

由市立美術館、雕塑公園、內惟埤溼地與兒童美術館所構成的美術館特區，第一排的景觀和超遠棟距是最大賣點。美術館特區與澄清湖相比，優勢為位於市區、重劃區的街廓質感更好，而豪宅大樓的穩私度、安全與物業管理，都更符合富人的需求，因此當美術館豪宅案湧現後，就逐漸搶走澄清湖的光采，躍昇為高雄市豪宅一級戰區，而目前仍在銷售中的豪宅案，則有「皇苑國際館」、「逸品苑」、「美術之星」等案。

「國際館」是標準的美術館第一排豪宅，但現在只剩高樓層餘屋；而在第一排供給量日益稀少的前提下，建商惜售心態濃厚。「美術之星」雖然基地不在第一排，但正面國小預定地（據傳國小建物樓高約三樓），而該案規劃三樓以上作為住宅使用，以下為公設，所以視野等同第一排。

『煙花再燦爛也有放完的時候』，這句話套用在美術館豪宅推案可能不適用。在第一排土地開發殆盡的情況下，豪宅案已不再侷限於第一排，皇苑建設的「逸品苑」就是其中代表。皇苑建設是高雄尅?豪宅產品的在地建商，著名的「人文首璽」就是旗下個案之一；而「逸」案則是轉為訴求同等級建材、規劃，以及地段的便利性與寧靜性，並刻意縮小坪數來強調住戶水準的一致性。

美術館右側的農十六重劃區，近年也冒出不少豪宅案，目前銷售中的個案為「國王城堡」，該案訴求免震建築、全棟石材外觀。繼「國王城堡」之後，興富發預計在下半年再推系列案「藝術城堡」；無獨有偶的，京城建設三十週年代表作「京城帝寶」，近來也打出即將公開的預告看板，可以想見未來區內豪宅熱應會再升溫。

愛河醜小鴨變天鵝

另一個豪宅區塊：愛河沿岸，豪案發展時間與上述兩大重劃區相去不遠。民國八十年後，由於污水下水道接管率上升，以及污水處理廠的建置，愛河污染情況漸有改善，沿岸進階大樓住宅現蹤，民國八十五年落成的「夢萊茵」雙塔大樓最具代表性，為高雄知名住宅之一。

九○年代後，前高雄市長謝長廷貫徹整治愛河政策，並在沿岸施作綠、美化造景；當愛河整治有成，市府將龍舟、煙火、燈會等大型活動都選在愛河沿岸進行，周邊房地產價值立即鹹魚大翻身。直到今日，沿岸豪宅仍如雨後春筍般不斷冒出，綫上豪宅案如「京城凱悅」，以及預計在下半年公開的「德勒斯登」。[NT:PAGE=$]

「京城凱悅」聲稱包下巴西整座礦山，以求石材色澤的一致性；該建案除了多種藝術公設，其頂樓又設有Lounge bar，由樓管人員二十四小時服務，讓住戶隨時可在Lounge bar眺望無敵河景。「德勒斯登」則是一棟醒目的巴洛克外觀建築，位置就正面『愛河之心』，廣告訴求博愛路稀有地段、『愛河之心』景緻及風水；據高堅建設說法，『愛河之心』為聚水之處，而在風水上水屬財，因此特別有助於財運的聚積。

大約在九十八年以前，澄清湖與文化中心周邊、美術館、農十六，以及愛河沿岸，是較常見到豪宅推案的區域；但九十八年後，卻有三個新興豪宅區域誕生，那就是捷運巨蛋站商圈、高鐵左營站周邊與亞洲新灣區。

人氣車站成亮眼新星

當高雄捷運開通後，捷運巨蛋站進流出人數高居前三名，龐大的通勤人潮，加上附近既有的明誠路、裕誠路商圈和瑞豐夜市商圈，讓商圈茁壯成長；而漢神巨蛋百貨開幕後，營運呈爆炸性成長，快速竄升為高雄市單店營業額最高的百貨，因此強大的磁吸效應，把商圈重心逐步移到漢神巨蛋周邊，也間接促成豪宅案的出現。

位在博愛路、明誠路口的「京悅」，就是以商圈稀有地段、生活與交通機能便利作為訴求，而其外觀則強調ARTDECO時尚造型。

高鐵左營站周邊，則是近年來區域不動產從灰姑娘變公主的另一個傳奇故事。在高鐵通車前幾年，因營運未如預期，導致左營站周邊不動產欲振乏力；但隨著國人搭乘高鐵形成一種新形態的通勤行為後，加上高鐵與捷運左營站共構效應發酵，以及新光三越駐點營運，周邊商圈慢慢成形，生活機能也大有改善，激勵周邊、即所謂的二十九期重劃區房價往上翻揚。

二十九期重劃區內最廣為人知的豪宅案，當屬國泰建設重返高雄市場所推的「YOO馥建築」，該案開價雖然超出區域行情甚多，最高每坪還漲到三十八萬，幾乎是一般產品開價的兩倍，但仍在一個月內售罄；顯示高鐵一日生活圈成形後，二十九期重劃區未來的發展確實值得期待。而就此區豪宅案的客層來說，往返南北的商務客與台北客，所占比重較其他區域豪宅案來得高，可見這類需求相當豐沛。

目前二十九期重劃區內的豪宅案，僅剩「達麗宮廷」；唯該案銷售已至尾聲，在餘屋處理完畢後，將準備撤接待中心。「YOO」案與「達」案順銷，不僅證明豪宅新區塊的崛起，也驗證高雄人常說的一句話：『城市重心隨車站發展』，的確不差。

二十九期重劃區的崛起，市場上的另一個解讀，則是高雄發展重心北移的結果。這項論點基本上沒錯，不過卻不代表，南高雄從此就喪失魅力，而南高雄要重拾往日風光，再造新局的關鍵，就是『亞洲新灣區』。[NT:PAGE=$]

高雄轉型的希望之土

關於『亞洲新灣區』未來發展的具體內容，本刊在上一期有詳細介紹，而其影響房市的重要因數，大抵是持續投入公共建設（高雄世貿會展中心、海洋文化及流行音樂中心、港埠旅運中心、市立圖書館總館與環狀輕軌）、引導產業進駐與轉型、改善污染並提升環境質感，最終達到『港市合一』，或市長陳菊所謂『三生城市』的目標。

由於市府所提出的政策支票，不僅快速、而且精準的兌現或實施中，給予高雄人一個明確的未來，大舉提振建商與買方的信心，一舉促成豪宅的興起。較早的如「貝拉．莫?」，之後又有「國硯」，今年則由「一品花園」、「賦格」陸續接棒登場。

據瞭解，「國硯」銷售狀況還算不錯，但目前廣告量已明顯減少，據傳業者態度轉為惜售，位置好的戶別已不易買到。「一品花園」則仍在強銷期，該案為一帆船型的摩天高樓建築，從建物外觀、燈光佈景都找來國內外知名大師設計，主攻講究低調奢華的內斂富豪，訴求陽臺結合雨遮，使每戶都擁有大陽臺，還有空中走廊，以及二樓就能遠眺海港風光。『亞洲新灣區』是官方投注大量公共建設，間接造就豪宅新區塊的典範，且豪宅推案潮正方興未艾，等到『DC21』土地聯合開發案啟動，才是本區房市的高潮。

豪宅灶正熱　競爭白熱化

高雄豪宅推案區塊，現在已是南北四處開花，快速增加到至少八處，但就高雄豪宅市場來說，目前還只是剛開始。雖說豪宅風潮才只是起頭，但市場已出現急劇變化，包括部份建商轉型搶搭豪宅列車、在地與外地建商搶地，致使房地價格在今年上半年急劇飆升、海景住宅推案增多、北客比重提高、外來建商加入豪宅市場等面向。

雖然市況在七月開始轉淡，且業者多半預估淡季會持續到農曆鬼月結束，但業者已把眼光瞄準到九二八檔期，屆時可能會有不少豪宅案趁勢出籠，例如「德勒斯登」與「京城帝寶」，且價

保利地產8日盤後公佈銷售情況簡報稱，7月份公司實現簽約面積77.3萬平方米，同比增長65.59%；實現簽約金額90.93億元，同比增長79.72%。

公告顯示，1-7月公司實現簽約面積515.13萬平方米，同比增長32.91%；實現簽約金額593.89億元，同比增長33.41%。

據鏈家地產最新資料，截至2012年8月8日，已公佈半年報的22家房企，儘管開工規模減少，上半年仍新增庫存300億元， 12家資產負債率上漲，其中3家房企資產負債率超過80%，為江蘇新城、濱江集團(002244.SZ)，萬科的負債率也高達78.86%。

22家房企占滬深上市房企總數約15%。在這22家房企中，有7家房企為排名前100強大型房企。

據鏈家地產市場研究部統計，這22家上市房企在上半年末庫存合計3280.5億元，與年初相比上漲9.17%，上半年新增庫存300億元。除廣宇發展(000537.SZ)外，其餘6家100強大型房企庫存增長都超過6%。

鏈家地產市場研究部常清認為，雖然上半年房企開啟“過冬”模式，開工面積和拿地規模都出現明顯下降，且3-6月銷售好轉明顯，但是房企去庫存效果有限。大型房企由於在建工程較多，再加上擴張慣性，庫存增長高於平均水準。考慮到下半年房企施工進入高峰期，也是傳統補充土地儲備時期，房企庫存還有可能出現明顯的持續增長。

據鏈家地產市場研究部統計，在22家房企中，有12家房企資產負債率與年初相比出現上漲。其中3家房企資產負債率超過80%。

常清認為，資產負債率上升主要來源於融資增加和規模擴張。從房企類型來看，大型房企依舊持續平穩擴張態勢，負債率有所上漲，而排名在100外的中小房企收縮經營較為謹慎，收縮經營降低風險，資產負債率漲幅較小。資產負債率上升一方面使得房企財務成本增長，另外也使得房企經營風險增加，下半年不排除會有房企出售資產或者股權來降低負債率的案例出現。

常清認為，從庫存和資產負債率來看，房企經營壓力依然較大。強化銷售去庫存依然是房企下半年最主要任務，若今年金九銀十再不出現，不排除房價延續去年走勢，三季度末或會成為房企以價換量拐點。

據媒體報導，北京市住建委一位官員週二稱，已提議啟動中國首個房地產信託投資基金（REIT）的試點，相關議案已交中國證監會。

該官員稱，該REIT的標的資產將包括北京五個公租房項目中的2000-3000套住房。“該試點一旦獲得中國證監會批准，就可把公租房資產證券化，進而有望為公租房專案創造收入。”

據悉，上述提議是由北京市住建委和國投瑞銀共同提出的。

以限購為主旨的房地產行業調控政策，嚴厲地限制了投資和投機性住房需求，導致國內部分小型房地產企業相繼陷入資金困境。同時也促使一些具備雄厚資金實力的房企紛紛轉戰旅遊地產以尋出路，將其作為未來投資的重點。

排名前一百位的房企有1/3進軍旅遊地產

據國家統計局公佈的《2012年1-6月份全國房地產開發和銷售情況》資料顯示，目前中國房地產整體處於低迷狀態。一年來全國房地產開發投資增速已從2011年1-7月份的33.6%下降至2012年1-6月份的16.6%，增速不足去年同期水準的一半。其中商業營業用房投資3975億元，同比增長26.3%。

雖然樓市低迷，但掩蓋不了新一輪旅遊地產投資熱潮的升溫。旅遊財富網的最新統計資料顯示，2012年一季度，全國旅遊地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元，今年全年預計實現投資總額將超過萬億元。根據投中集團統計顯示，目前國內排名前一百位的大型房企如萬科、保利、萬達等有三分之一開始大舉進軍旅遊地產領域。

早在2005年10月萬科投資10億元買下廣東惠州大辣甲島40年的租賃權。在2007年，萬科又在海南三亞，重金投資10.05億元打造浪琴灣項目。項目同年3月開盤，先後推出公寓、多層、別墅等產品。至今，大部分項目已售完，且項目均價高出周邊許多。

今年4月初保利重慶•石象湖正式發佈。4月28日，保利•石象湖盛大開盤，當天銷售105套。碧桂園方面在近期也指出，已經將海南島視為“必爭之地”，積極拓展該區域業務。

位於廣東省惠東縣的巽寮灣則又是一個各大房企的“必爭之地”。短短三四年間，吸引了碧桂園、華潤、萬科、中航、富力、世茂、合正、合生創展、萊蒙等一線品牌房企雲集于此，開發量雄冠國內其他區域。

4月12日，金融街控股斥資逾百億打造旗下首個旅遊地產項目——惠州國家4A級景區巽寮灣畔的金融街•巽寮灣首次亮相北京。截至目前，該項目已完成喜來登酒店項目和鳳池島公寓，項目交通配套條件已趨完善，天后宮民俗文化商業街、濱海景觀步道均已投入使用。據金融街控股2011年年報披露，報告期內，惠州區域營業收入月7.4億元，占總收入7.7%，利潤貢獻超過8000萬元，占利潤總額的4%。4月26日，金融街控股發佈了今年首份季報，其一季度實現營業收入21.4億元，同比上升55.2%。

不僅大型房地產商看好旅遊地產發展前景，VC/PE機構投資旅遊地產熱情也與日俱增。據投中集團統計顯示，2006年至今，國內傳統旅遊行業共完成31筆私募融資交易，累計獲得投資2.52億美元。

旅遊產業黃金期引爆投資熱點

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，旅遊經濟和地產資本的雙重驅動是旅遊地產蓬勃發展的主要原因。

近幾年，旅遊休閒正在成為中國人生活中不可或缺的一部分。當未來年人均可支配收入超過1萬美元時，中國的旅遊將全面進入度假休閒時代。據國家旅遊局公佈的最新統計顯示，今年一季度我國國內旅遊人數8.75億人次，增長15.1%；國內旅遊收入6468億元，增長22.9%。

在地方政府看來，發展旅遊地產符合其長期利益。由於旅遊地產前期投資大、品牌效應比較強，需要持續投資，所以地方政府頻頻出臺優惠政策，把旅遊地產作為啟動地方經濟和旅遊業發展的動力之一。

6月29日，國家旅遊局公佈了《關於鼓勵和引導民間資本投資旅遊業的實施意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》指出，鼓勵各種所有制企業依法投資旅遊產業，切實將民間資本作為旅遊發展的重要力量。《意見》鼓勵民間資本投資旅遊業，並鼓勵民間資本合理開發旅遊資源、經營和管理旅遊景區、開發各類旅遊產品等。

據悉，今後政府將在金融保障等方面對進入旅遊業的民間資本給予支持，受新政帶動，高端旅遊市場將呈現出新活力。其中，投資經營景區、建設酒店式公寓、開發大型度假區、發展海島海洋旅遊等，將掀起民資注入的新高潮。

投資熱潮背後考驗抗風險能力

楊紅旭認為，在旅遊地產日漸火熱的情況下，隨之引發的問題也接踵而至。

首先，近年來有一些開發商借旅遊開發之名，行圈錢圈地之實，開發高檔住宅。它們熱衷的是“地產”，而非“旅遊”。在當地政府的“支援”下，企業拿地成本低得難以想像。而開發商更關注以開發旅遊的名義而帶來土地增值，實現周邊商業地產和住宅的高回報，旅遊項目正在被房地產“綁架”。

2012年2月16日，央行和發改委等七部委聯合發文指出：支援合格旅遊企業上市，但對於借旅遊專案變相開發的房企將予以嚴查。

其次，旅遊地產投資存在較高的風險，具有資金額大、週期長、見效慢的特點。一旦投資收益不理想，有可能產生旅遊地產泡沫化的風險，出現大面積“爛尾樓”。如果盲目進入，對當前資金鏈比較緊張的房企來說無疑是雪上加霜。以萬達為例，其幾個大型旅遊項目都是聯合了國內幾家頂級的民營企業組成了投資團隊進行投資，共同抵禦資金風險的同時，實現資源整合和技術整合。

同時，旅遊地產是全產業鏈的行業。與商業地產相比，旅遊度假項目跨行業和專業門類多，複雜的複合型更高。這就意味著，旅遊地產不僅要在選址上做功課，更要注重後期運營的策略，以此來強化旅遊地產的持續性和穩定性。

此外，因開發旅遊地產而破壞自然生態環境和規劃不合理導致的資源浪費現象層出不窮。如雲南西雙版納白象湖填湖建房、大理洱海天域專案等，對當地生態環境破壞程度令人痛心。此外，上世紀90年代海南的“爛尾樓”以及如今三亞一些五星級酒店私圈海域為海濱浴場等現象都是因規劃不合理導致的資源浪費。

旅遊地產的吸引力是依託當地優良的自然環境，打造適合旅遊度假的地產專案，開發過程中，不僅要對原有的自然環境實施保護，還要針對旅遊開發的規模和配套設施對環境的影響，制定長遠的生態修復和保護計畫。

“十二五”文化產業的盛宴下，頭頂“主題公園”光環下的土地誘惑正讓這個行業內的產業資本變得躁動不安。

8月6日，長影集團在海口召開了“環球100”電影主題公園的設計彙報會：一個占地7000畝、總投資高達436億元、被喻為世界級電影主題公園的龐大專案就此浮出水面。

長影集團有限責任公司的前身為長春電影製片廠，這家創立於1945年10月的影視企業曾被譽為“新中國電影的搖籃”。然而在近年中國土地的高額溢價下，長影集團的運作卻越來越偏向于一家地產開發商。

2010年4月2日，長影集團董事長劉麗娟出現在長春淨月櫻花地塊的拍賣儀式上，其轄下的長春永輝房地產公司以7億元代價拿下該地塊，創下當時的長春新地區的“新地王”。

2011年3月，長影集團原職工家屬劉淑香在一次違法拆遷下被掩埋窒息，而拆遷方正是長影集團的長期合作夥伴長春國信房地產開發有限公司。

長影集團此次看似大手筆的文化影視投資，其真實意圖是否為圈地而去？

“影視類企業此前投資主題公園的案例非常少，因為從國內來看，90%的主題公園都是賠錢的，這類投資往往需要配套相應的地產模式才能獲得可觀的商業回報。”藝恩諮詢副總監邵剛告訴本報記者。

長影的“大胃口”

旗下擁有長影樂團、長影影視責任有限公司、長影譯製片廠等的長影集團曾於2005年在長春建造了影視樂園長影世紀城，不過根據現有資料顯示，長影世紀城的占地面積不過540畝，投資亦不過10億元左右。

而根據長影集團官網上發佈資訊的介紹，此次主題公園占地7000畝，一期規劃就將占地3600畝，計畫2014年底試營業；二期和三期建設將陸續於2015年和2016年完成，總耗資高達436億元。

記者採訪瞭解到，自1998年展開集團體制改革後，長影集團前6年連續虧損，2010年長影集團總資產不過20多億元、淨利潤不過5979萬元。因此對於長影集團而言，如何輸出數以百億計的投資成本目前仍是個謎。

可以比較的是，香港迪士尼樂園的占地面積為1890畝，而此次“環球100”電影主題公園的占地面積7000畝，這幾乎接近2010年上海世博會5.28平方公里的世博園區面積（約合7920畝）。

“長影集團的這次投資絕對稱得上是行業內最大的手筆。”海通證券一位研究人士點評說。

8月8日，長影集團辦公室對本報記者稱，目前主題公園的專案負責人仍在海南，因此不能接受媒體的採訪。當日，長影集團企業宣傳部的一位元人士回應記者說：“領導表示這是一個很大的項目，目前沒有對外界可以披露的任何資訊。”

主題公園拿地模式

根據介紹，此次落戶海口市長流片區的“環球100”電影主題公園背靠海口西海岸，專案包括歐洲100影視公園、中國100影視公園、美洲100影視公園3個大型主題公園；國際鄉村電影節、國際鄉村音樂節、國際特效電影節三大節慶會址；電影主題酒店、節慶展演會議酒店等四大主題酒店，以及世界名導演、名演員、名編劇、名製片人、名經紀人工作室“五名”影人工作室；同時還包括國家級的動漫產業基地、農村題材電影創作基地、特效電影產業基地、電影攝製基地、微電影基地和電影教育基地六大影視基地等。

“從他們的規劃來看，長影集團在海口做的更像是影視產業園+主題公

園。事實上，文化產業十二五規劃是有鼓勵過文化類企業去投資建設產業基地和主題園區的，但是去年國家覺得主題公園這塊太熱了，就出手減緩審批，很多主題公園專案都被撤了。”邵剛說。

不過，記者發現，儘管海口主題公園的專案是今年8月才對外宣佈的，但其實早在2009年時，長影便已開始運作海南的專案。而當時，長影計畫該專案占地1萬畝，打造集電影娛樂、電影拍攝、電影商務、電影生活於一體的世界一流水準的超大型電影產業集群。

“其實，國內主題公園的投資過去更多是以華僑城、深圳華強等熟悉主題樂園運營的開發商，或地產商投資居多。門票、餐飲、旅遊服務帶動的經濟收入其實並不多，但是引入地產開發模式後，5年之內，其土地就會因主題公園的存在而身價暴漲。所以大多數的投資企業都是以主題公園的名義來低價拿地，然後要求當地政府在周邊批相關的住宅、商業地產作為其額外的補償。”邵剛說。

崔永元在早前曾發微博說：“長影，中國電影的搖籃。這些年忙於賣地蓋房，如果電影廠都去炒房地產，叫電影廠幹嗎？”

千畝良田待拆遷

長影集團提出，要在十二五期間實現企業上市，以拓寬融資管道，推動資本多樣化、產權多元化。然而在實現企業上市盈利的道路上，長影是否正在偏離主業正軌？

自1998年賣出第一塊地皮，2003年轉讓老廠區21公頃土地獲得3億元資金後，依靠土地資金，在中國電影業最困難的時期，長影獲得一線生機。然而嘗到甜頭的長影從此一發不可收拾。

2010年4月，其旗下長春永輝房地產公司以7億元拿下長春淨月櫻花地塊，2011年3月，長影原職工家屬劉淑香在其關聯地產“盟友”的強拆中窒息而亡。長影退休導演高天紅一直在舉報廠?的賣地行為，長影的老員工們認為，悲劇的背後，其實是長影靠變賣土地維繫發展的畸形路徑。

引起當時拆遷者與開發商衝突的是補償安置協議。由於回遷房品質太差，而貨幣補償平均在每平方米3500元-4000元，價格太低。

而這一次，長影在海口的大手筆同樣需要拆遷征地。據記者瞭解，7月19日，海口市秀英區人民政府已下發了《長影海南世紀影城專案征地拆遷工作方案》的通知。檔中稱，專案征地涉及海口市秀英區西秀鎮文明村經濟聯社、好俗村經濟社及長流鎮康安村委會、文聖下村經濟合作社等4個村（居）委會，總用地面積為1528.625畝。

在專案征地拆遷工作領導小組中，長影集團董事長劉麗娟的名字也赫然在列。而補償條例是依據《關於徵收秀英區長流鎮和西秀鎮集體土地補償方案的通告》。

不過，該紅頭文件中，僅對農作物青苗做了補償標準的規定：16575元/公頃，其餘土地補償費和安置補助費標準均未列出具體的數位。檔同時還要求在今年9月30日前組織人員拆除征地範圍內築物，並做好土地糾紛的調處工作。因長影投資的“環球100”電影主題公園將在今年10月正式破土動工。

晚于普通住宅回暖的豪宅市場增速卻不落後，根據麗茲行市場研究中心“豪宅TOP101成交指數”資料，7月高端住宅成交量共計315套，環比上漲75%，同比上漲47%，其中7月下旬成交量環比漲幅超過85%。7月為限購後首次突破300套，迎來限購後最高值，回歸限購前水準。7月這個傳統的淡季迎來成交高峰，麗茲行鄭海燕認為：五六月連續的上漲徹底打破了消費者的觀望情緒，加之降息等利好信號的釋放，加速了購房的腳步。

根據麗茲行市場研究中心統計資料，7月高端住宅成交套均面積為155平方米，成交90%為置業需求，純粹以房產作為投資的成交占比僅在1%左右，買方以40歲左右的高端成功人士為主。其中大概二成左右以子女名義購房，長期目的作為子女居住用房，短期考慮到高端房產較好的增值保值性而選擇當前購買。

“我們下半年主推的是320平方米大戶型樓盤產品，是我們專案的明星產品。”日前保利北京公司副總經理王英男向記者表示，利用專案立面落成、實景園林呈現的時機，保利東郡主推頂級樓王產品。

就在前不久，在北京市通州區運河岸上的院子推出了總計11棟獨棟別墅，平均市場單價約3億元人民幣。該專案銷售總監陳善陽告訴記者，目前已經有近20組意向較為明顯的客戶正在進行談判。

“單套貨值越大的專案，認轉簽的時間就越長，具體最終的簽約情況我們還要看資料。”陳善陽表示。記者瞭解到，除運河岸上的院子之外，萬科位於西北望的如園專案、中化方興位於東南四環的金茂府專案也都有近期加速推貨的安排。而老牌豪宅專案盤古大觀、釣魚臺7號院，在沉寂將近一年之久後，亦有新的成交產生。

王英男向記者表示，保利地產目前主推東郡專案的頂級產品，既是順應專案銷售節奏，也是建立在項目前期銷售取得較好業績的基礎上。保利地產北京公司的統計資料顯示，截至7月30日，保利東郡項目總成交266套，總成交金額26億元人民幣。

這並非是幾個項目的個案。根據北京市統計局公佈的北京市2012年上半年房地產市場運行情況統計資料顯示，截至2012年6月，北京商品住房成交面積為479.4萬平方米，同比增長23.2%。而記者隨後根據北京市房地產交易管理網的資料進行的統計分析則顯示，6月以後，成交價格在700萬元以上的高檔住宅，成交量環比上升了13.4%。

業內人士認為，豪宅的走俏與近期土地市場上幾個高價地塊成交有著一定的聯繫，作為市場金字塔頂尖的產品受市場調控影響較小。

錯過今年上半年的一次推地小高峰，大虹橋板塊似乎只能以抬高土地出讓門檻的方式推進開發。

8月初，上海虹橋商務區核心區成功出讓三幅地塊，這也是繼去年11月以來該區域的首批土地成交。據中房信統計資料，虹橋商務區自去年1月至今年7月，已成功出讓13塊地，總建築面積295萬平方米，總出讓229.94億元，大部分地塊均為底價出讓。

據瞭解，在開發規劃中，含虹橋交通樞紐在內的虹橋商務區占地將超過86平方公里。其中虹橋商務區主功能區占地達27平方公里，其餘的59 平方公里將作為虹橋商務區的週邊開發區，大致分為虹橋東、南、西、北四個片區。

虹橋交通樞紐和虹橋商務區全面竣工後，將給上海房地產市場產生重大影響。從區域角度看，受影響最大的當屬區域所在的上海西區。虹橋商務區週邊開發區的住宅總建築面積大約為1，543萬平方米。目前，週邊開發區已經有不少現房，其中15%為別墅區。

克而瑞房地產資訊系統高級分析師薛建雄認為，大虹橋的能級巨大，規劃概念越做越大，將要做成長三角地區的交通和產業樞紐中心，國家會展中心場館專案號稱全世界規模最大的主題活動和會展中心，落成後將加快蘇浙一帶十幾個主要城市的聯動，從而提升上海經濟能級。

隨著資金湧入和規劃衝動，大虹橋商務區的規劃不斷升級，已演變成未來上海最大的商務區、長三角交通樞紐中心。房企自然不會放過這塊商務蛋糕的搶食。

以北片區11號地塊為例，這是萬科在虹橋核心區域第二次拿地，儘管附加的限制條件較多，但結合虹橋商務區定位來看，所容納高端商務客群的購買力足以支撐萬科打造中高端小戶型產品，提高住宅部分的溢價空間。

萬科在該區域的第一次拿地是在2011年11月，以14.8億元獲取核心區一期03號地塊南塊，平均樓板價9999元/平方米。這兩宗地塊相隔較近，不超過2公里，兩個項目總建面達到32.63萬平方米，初步形成規模優勢。除了萬科外，其餘知名房企如龍湖、萬通等也均在虹橋商業區有新增土地。

虹橋商務區今年成交的三幅地塊平均樓板價，已明顯高於去年。可以預見，隨著區域投資的加速以及知名房企的前期開發投入，即使虹橋商務區土地招拍掛競爭不夠激烈，溢價率較低，未來區域內房企拿地樓板價仍有較大上行可能。

目前中片區的所有9個開發地塊已出讓完畢，總成交價為187億元，總占地面積470，717平方米，總建築面積將達1，592，534平方米。最早面市的項目在2014年。目前上海虹橋商務區管理委員會已經迅速啟動了北片區、南片區以及主題活動和會展片區等其餘地區後續開發規劃的基礎工作。

據瞭解，大虹橋核心區一期多個項目，房企進入資金已經高達358.6億元左右。里安地產正加緊開發旗下的虹橋天地專案，占地面積約6.2萬平方米，總建築面積約38萬平方米。為加快專案進度，今年6月，里安房地產完成一筆約19億元銀團貸款再融資，隨後再宣佈發債4億美元。

DTZ戴德梁行認為，從長遠來看，虹橋和中山公園地區的甲級寫字樓租金都有上升空間。根據規劃，未來3年，虹橋商務區核心區的甲級寫字樓總存量將超過上海所有下屬區的總和，並與浦東形成兩極抗衡的態勢。到2015年，虹橋商務區核心區將產生261萬平方米的甲級寫字樓，如尚嘉中心、虹橋上海城三期、古北國際財富中心、金虹橋國際中心和長寧來福士廣場等，這相當於該年度上海甲級寫字樓預計總存量的24%。

據DTZ今年6月發表的一份研究報告顯示，巨量甲級寫字樓的供應將令虹橋商務區租金低於上海目前各大商務區的水準。DTZ戴德梁行華東區研究部及中國策略主管Shaun Brodie透露，預計到2015年，該區的寫字樓租金將較上海最昂貴的靜安區甲級寫字樓的平均租金便宜32.6%。

儘管故事不再動聽，但路依然要走下去。

知情人士透露，已有部分二線內地房企如旭輝地產、協信地產等企業，正在積極籌備赴港上市。

另據兆陽國際投資管理（中國）有限公司關博仁向本報記者透露，“除中糧，萬科外，一些大型的國企正在籌備在香港買殼。市況低迷，很多企業盈利狀況不佳，市值走低，正是買殼的好時機。”但他認為，處於頻繁調控中的內地房地產企業，很難再講一個動聽的故事，說服投資者。選擇今年下半年上市，或難獲得很好的估值。

有實力的一線房企紛紛選擇買殼。繼萬科（000002.SZ）稱已完成對香港上市公司南聯地產79.26%股權收購之後，近日香港上市公司僑福企業（00207.HK）也對外公佈，中糧集團旗下的中糧香港將以每股0.92元、總作價3.622億港元的成本，收購僑福企業約73.5%的股份。業內人士預測，通過此次收購，中糧集團將曲線完成地產業務在香港的上市。

除萬科和中糧集團外，今年5月初招商地產（000024.SZ）也發佈了關於境外子公司收購香港上市公司控股權的公告。從公告內容來看，招商地產的意圖非常明顯，即通過入主香港上市公司東力實業，達到借殼上市的願望。“海外上市的好景已不在。房企很難在資本市場上輕易融資，買殼是投資。”關博仁說。

上市的誘惑力依然很大。7月，共有31家中國企業實現IPO，其中就有10家都選擇了香港主板，其數量超過上交所、深交所，成為7月IPO個數最多的市場，同時融資規模也占到整體的四成。

在香港上市，可獲得更低成本的海外融資。資料顯示，龍湖（0960.HK）4月獲得的24.3億港元的銀團貸款，年利率僅為香港同業拆息加400個基點，約合5%；新世界中國地產（0917.HK）15億元貸款利率為265個基點。僅4月，H股房企中便有中海地產（0688.HK）、華潤置地（1109.HK）兩家房企分別獲得62億元和8億元的海外銀團貸款，資金成本均十分低廉。8月8日，華潤置地更是獲得了一筆三年期、規模達34億港元的定期貸款。

但是，瑞士信貸銀行近日發表報告稱，內地主要城市中，6月房價按月上漲者大幅增加，令政策風險顯著上升；預計於9月或10月份，內房板塊的風險回報情況將轉向負面，特別是屆時中國經濟資料或已穩定。該行維持內房板塊“減持”評級。

關博仁認為，今年下半年不一定是很好的上市視窗期。目前資本市場對內地涉足旅遊地產的企業，或者是從事養老地產開發的企業很感興趣，但這類企業暫時沒有很充足的規模。

為了適應市場，有上市打算的旭輝地產，也調整了產品結構。旭輝集團董事長林中表示，“旭輝的產品結構目前在中低價位產品的量占60%。我們每月都在做產品結構分析。旭輝早在2010年就意識到行業的變化，及時調整了產品戰略。目前，旭輝超過140平米以上的產品比例大概只占了20%。在調整完後，產品定位主要是宜居住宅、大眾精品，以滿足中產階級剛需、自住的首置、首改產品為主，”他表示，“從2011年來看，銷售最好的就是我們現在做的大部分主流產品——中低價位、中小套型，滿足首次置業、剛需改善。公司去年這類產品只占了45%，今年占了60%。我們估計，剛需產品在住宅產品類明年目標應該會占到80%。”

相比?大（3333.HK）等在2009年上市的內地房企，本輪排隊赴港上市的企業心情並不那麼急迫。部分企業已經做好了準備，完成了公司結構的改造，只等待上市時機。擔心賤賣的萬達集團，暫時擱置了上市計畫。類似陽光100等中型民企也放慢了上市的腳步。

據港媒報導，萬科召開上半年業績會。萬科稱，下半年推盤將明顯超過上半年，環比上升幅度可能超過40%；公司並將致力實現持續增長，理論上推盤量將會逐年上升，但預期行業利潤率趨勢將向下。

萬科董事會秘書譚華傑並指出，上半年公司新推盤470萬平方米，貨值約520億元人民幣；而下半年的推盤量中，85%以上是中小套型普通住房。上半年萬科的房地產毛利率按年下滑5.9個百分點至28.1%；結算淨利率同比下降2.6個百分點至15%。總裁郁亮解釋，這是由於去年的基數過高，而去年基數高的主要原因是結算結構異常，屬於偶然現象。但他相信，未來房地產行業的利潤率趨勢將向下。

較舊紀錄高7% 九龍灣屋苑新指標

細價樓呎價升勢停不了，九龍灣淘大花園造價更連環破頂，昨單日連錄兩個連天台戶沽出，呎價首破8,000元，以8,160元創屋苑及九龍灣區新高呎價；另青衣灝景灣呎價近8,000元，創屋苑兩房呎價新高。

單位連天台482呎 393萬沽

市場人士指出，九龍灣淘大花園C座頂層連天台單位，面積482平方呎，單位可享開揚景觀，近日獲上車客以393.3萬元承接，平均呎價8,160元，創出屋苑呎價新高、並首破8,000元水平，較屋苑於今年4月時舊紀錄呎價7,647元，高出近6.7%。

同時，是次成交呎價除創屋苑新高外，更屬九龍灣區私人屋苑中最高，較德福花園呎價8,093元紀錄更高。原業主於2003年以113.8萬元購入單位，轉手獲利279.5萬元，升值近2.5倍。淘大花園呎價單日連環錄破頂成交，市場人士指，屋苑I座頂層連天台單位，面積501平方呎，以400萬元沽出，平均呎價7,984元，同時高於屋苑舊呎價紀錄。

灝景灣呎見7986 兩房高價

另外，青衣灝景灣罕有方廳2房，以創2房新高價，呎價7,986元易手。美聯物業高級營業經理羅漢民指出，灝景灣11座高層C室，705平方呎，此則只限11座有供應，屬長方廳設計，並為大單邊位，廳、房可望海景，以563萬元成交，呎價7,986元，為2房新高呎價。原業主於08年以368.8萬元入市，4年間，單位升值53%，帳面利潤達194.2萬元。

細價樓交投不絕，馬鞍山本月首8天已錄65宗二手成交，有租客見樓價急升，轉租為買，高價入市馬鞍山中心。世紀21奇豐高級分行經理黎健峰稱，該1座中層C室，492平方呎，放盤約兩周，業主減價3萬元至352萬元即獲區內租客承接，呎價7,154元，為屋苑呎價新高。業主2000年購入單位，現帳面賺近一倍。

居屋亦屢創新高價成交。康怡花園一個低層戶，以60萬元豪華裝修，造價與高層單位看齊。中原康怡分行首席分區營業經理楊文傑指，最新成交的康怡花園L座低層8室，794平方呎，3房，以716萬元成交，呎價9,018元，屬理想價，造價與上月成交的同座高層戶看齊，全因有樓睇及有近60萬元裝修。

居屋康山相連戶 900萬成交

至於同區居屋康山花園9座高層A、B室，自製相連戶，合共1,238平方呎，成交價900萬元，呎價7,270元，原業主於2004及2008年間先後購入兩戶，斥資達458萬元，今轉手帳面賺442萬元。

市場消息透露，大圍富嘉花園2座高層E室，面積約542平方呎，剛以360萬元易手，呎價約6,642元，屬於新界區第二高價居屋單位。原業主於去年6月以約275萬元購入，是次易手帳面獲利85萬元，惟持貨不足2年，須繳付5%SSD稅（約18萬元），扣除其他雜項支出，實質利潤逾50萬元。

同時，EPRC經濟地產庫顯示，粉嶺居屋雍盛苑A座中層23室，面積278平方呎，以142.8萬元沽出，平均呎價5,137元，創屋苑新高，呎價更高於區內私人住宅。

另外，單幢樓亦見破頂，滙通物業分行經理王振亞指，筲箕灣望隆大廈頂層C室，實用面積380平方呎連天台，以290萬元易手，呎價7,632元，造價及呎價均為該廈入伙48年來新高。據悉，單位由放盤至落實成交僅5小時，買家為投資者，看中單位回報逾5厘，亦不排除「博收購」。業主持貨3年賺100萬。

估值達90億元的荃灣西站五區灣畔用地獲6財團爭奪，比上次流標的4間財團多，恆地（00012）及華懋加入戰團，其中投得城畔用地的華懋為增勝算，罕有與新世界（00017）及會德豐（00020）組成財團參戰。

荃灣西站五區灣畔用地昨日截標，相距今年初流標僅短短7個月，但投標形勢已出現微妙變化，14間已遞交意向書的財團中，有6間參與投標，參與率近43%，遠高於上次流標時的24%。

?地獨資 華懋組財團增勝算

除長實（00001）、新地（00016）及信置（00083）3間財團外，上次只有就城畔用地遞交標書的?地，今次亦獨資投標。至於投標前一直稱項目「銀碼過大」及需要計數的華懋，則一改近年獨資投地作風，跟新世界發展及會德豐合組財團參戰。

華懋售樓部經理吳崇武坦言，該項目規模太大，其中商場樓面已逾40萬平方呎，故與兩間具發展商場經驗的發展商合作，預計項目落成後有50%單位享有海景，而早前投得的城畔用地則維持獨資發展。

新世界發展物業發展總經理方文昌回覆本報時透露，3間發展商將各佔三分一權益。該集團又指，項目屬大型港鐵上蓋項目，且享有汀九橋景色。

地價見回落 再度流標機會微

另外，南豐則未有再跟新世界及會德豐合作，改以獨資方式投標，信心十足。該集團最近獨資以60億元投得壽臣山深水灣徑豪宅地皮。

擔任項目代理人的港鐵（00066）表示，對今次投標成績感到滿意，在完成審議標書程序後，會盡快公布招標結果。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國指，由於近期地價已見回落，令項目投資風險亦有所下降，故今次吸引更多財團參與投標，相信第二度流標機會甚微。

52%單位限呎 估值最高89億

荃灣西站五區灣畔地皮佔地達46萬平方呎，位於祈德尊新邨前臨西鐵上蓋臨海用地，跟已批出的城畔用地只有一街之隔，可以天橋連接，總可建樓面面積達223.5萬平方呎，其中住宅樓面佔179.9萬平方呎，可建2,384伙，但1,235伙屬限呎單位，實用面積須少於538平方呎，限呎比率達52%，預計項目可於2019年前落成。

由於該用地規模龐大及曾經流標，故業界估值亦趨向保守，估值介乎73.8億至89.4億元，樓面呎價則介乎3,300至4,000元，較比鄰的城畔用地樓面呎價3,124元，高出5.6%至28%。

內房龍頭萬科上半年淨利潤僅增長25%，符合預期，惟被市場認為公司欠缺增長動力。總裁郁亮被問到早前收購南聯地產（1036）後發展情況，他只表示有關策略及安排仍未有定案，但其後向分析員表示，冀把領匯（823）的經營模式帶到公司，主要是萬科在內地的物業與領匯頗為相似，惟郁亮沒有進一步透露發展目標。

萬科5月中宣布，斥資近11億元購買南聯，而後者的物業資產只剩下葵涌麗晶中心。市場普遍關注萬科日後如何經營這海外平台，如會否向其注入資產，藉以「借殼上市」。不過，郁亮表示暫未有注資計劃，會先做好現有業務。南聯將作為萬科了解香港市場，繼而走向國際的平台，對於合作伙伴亦沒有預設條件。

郁亮又認為內地樓市並未回暖，中央亦未有放鬆調控，但需求依然存在，集團已改變樓盤組合，轉向側重剛需市場，導致其住宅均價按年下降17.5%至每平米1.08萬元（人民幣．下同），毛利率亦下降5.9個百分點至28.1%。集團現持有現金470.1億元，淨負債率為22.8%。

截至今年6月底止，萬科半年營業收入錄289.6億元，按年增長53.3%，淨利潤則增加25.1%至37.3億元；截至7月份止，集團已錄得729.3億元之銷售額，郁亮稱，今年銷售額可超越去年的1215.4億元。

另外，多家內房股陸續公布7月份銷售數據。華潤置地（1109）向分析員表示，其7月份合約銷售為46億元，按月下跌34%，惟按年則上升95%；涉及合約銷售面積41.7萬平米，按月同樣下跌34%，平均售價每平米按月微跌1%至1.1萬元。首7個月，集團累計合約銷售279.1億元，按年上升76%，已完成全年目標70%。單是7月份，潤地繼續錄得強勁的租金收入，按年上升23%至2.54億港元，而迄今累計租金收入已達到14.3億港元，按年上升37%。

恆盛地產（00845）昨發盈警，預計截至6月底止之上半年，純利將按年大幅減少，因期內交付面積較去年同期減少。公司還稱，大部分已簽訂銷售合同的物業，預期將於下半年交付。

華潤置地（01109）7月份合約銷售額達46億元（人民幣，下同），按月跌34%，按年則升95%。今年首7個月，累積銷售279.1億元，按年上升76%，完成400億元全年目標的7成。

保利香港（00119）首7個月之合約銷售額約為128億元人民幣，按年增加約34%；合約銷售面積約為138萬平方米，較去年同期上升約9%。

北京北辰（00588）公布截至6月底止之全年業績，期內純利4.94億元（人民幣，下同），按年下降34.7%；核心業務經營業績為3.64億元，下降7%，每股基本盈利14.68分，無派息。

禹洲地產（01628）7月單月錄得合約銷售金額約3.70億元人民幣，按月下降43%，按年增長30%。

近期社會就應否復建公屋及居屋引起廣泛的討論，英皇國際（163）執行董事張炳強認為，政府復建居屋有助穩定本港樓市；旗下三個新盤將於下半年陸續交付，總銷售金額達30億元，惟不能保證全數可於今年內入賬。

張炳強表示，北角渣華道98號項目的銷售收入大部分已入賬，而御．太子、港島．東18及維壹三個項目則在下半年逐步交付，其中港島．東18累售逾90%，預料本月獲入伙紙後可在9月至10月交樓；由於項目的舖位位於街市範圍，民生相關行業的反應踴躍，租務情況不俗。

至於九龍御．太子則於日前交樓，已售31伙，平均呎價約1萬元，餘下高層5伙待售，將調高呎價至1.3萬元水平。

張炳強透露，淺水灣大型商場The Pulse正申請入伙紙，冀年底可獲批，預料年底可正式招租；地庫呎租約30至40元，面向街道及沙灘的舖位呎租可達300元，期望平均呎租達60至70元，內部回報率約10%。

集團積極物色舖位市場項目，惟商舖成交增多，未見極佳的舖位，預料未來二至三個月內難有明確目標，英皇國際將集中物色銅鑼灣、尖沙咀、中環及旺角等旺區的地舖。

政府擬物色「政府、機構或社區」（GIC）用地改作住宅用途，以增未來的房屋供應。規劃署最新建議把西貢對面海一帶兩幅GIC用地改作中低密度住宅發展，總樓面約24萬方呎。市場人士估計，兩地價值逾10億元，可建逾300伙。

城規會明天將審議規劃署就《西貢分區計劃大綱圖》提出的建議修訂，據規劃署提交文件顯示，兩幅分別位於康村路和康健路的GIC用地，建議改作住宅發展。

其中位於康村路的用地，坐落四洲集團大廈的西南方，住於西貢戶外康樂中心的西北方，佔地約0.89公頃，原屬「政府、機構或社區（4）」用途，部分原本預備作興建學校，並以短租形式作回收場等用途。規劃署建議，用地可改作「住宅（乙類）4」用途，設2倍地積比率上限和8層的建築物高度。康健路用地則位於官門漁民新村西鄰，佔地約3.77萬方呎，規劃署建議改為「住宅（乙類）5」用途，地積比率約1.4倍，限建5層。

測量師陳東岳支持政府陸續把預留作GIC用途的地皮改作住宅用途，對於在對面海一帶物色地皮作住宅發展，他認為，該區接近西貢市區，可配合西貢市區向外擴展的趨勢，由於用地較甲邊朗一帶接近市區，預料有一定的需求，轉作住宅屬合理方向。

不過，亦有測量師認為，由於用地的密度1.4至2倍，難作洋房等發展，預料兩地的估值共約10.1億至12.8億元不等。

灣畔用地重新推出，華懋取代南豐成為新世界發展（017）和會德豐地產合作入標的夥伴，成為市場焦點。業內人士認為，華懋可與其他發展商分擔成本，新世界發展等則可取地利優勢，三家財團合作可各取所需，互惠互利。

市場人士估計，多個近年在區內有經驗的發展商都會參與灣畔項目，其中已取得城畔項目的華懋，更成為理所當然的入標者。是次兩家發展商改與華懋合組財團，有測量師認為做法合理。

他指出，華懋在區內發展多年，除經歷長時間開發如心廣場外，也正拓展城畔項目，對區內市況最熟悉，夥拍新世界和會德豐地產可增勝算，日後倘取得項目，發展時也更具成本效益；若取得用地也可使設計和推售時間互相配合，是次夥拍兩家發展商入標，也可分散風險。

發展商紛加推貨尾，長實（001）將軍澳峻瀅推出至今售逾90%，貨尾定價更見進取，昨天兩度加推共36伙，即供平均呎價6727元，個別單位達7162元，首度破7000元水平，創推售以來新高；信置（083）亦加推白石角溋玥．天賦海灣50伙，平均呎價8647元，按批次調高1.3%。

峻瀅昨天加推6座共8伙，即供平均呎價7067元，其中43及45樓D室，呎價更達7162元，屬推售以來的新高；其後再加推18伙，呎價6576元，合計36伙，即供平均呎價6727元。

長實地產投資董事郭子威表示，峻瀅累售逾1600伙，套現逾70億元，即日起增設居屋業主置業優惠。

溋玥累沽110伙

信置營業部總經理田兆源表示，近期外圍環境轉趨穩定，市況好轉，溋玥加推50伙，定價計平均呎價8647元，較上一批單位調升1.3%，入場費670.9萬元，售罄可套現6.65億元；項目11、12、15及16座向科進路一房及三房單位命名為「溋榆尊邸」，共127伙，昨天加推單位中包括21伙屬此類單位。項目開售至今累沽逾110伙，套現逾15億元。

市場消息指出，裕泰興有意全幢出售西環高街99號蔚峰，意向價3.99億元。集團董事總經理羅守耀回應本報詢問時表示，蔚峰暫維持拆售，但若有買家以前述價格洽購，集團定必考慮，項目傾向年底時以現樓形式發售，意向呎價介乎1.4萬至1.5萬元；同系太子都滙迄今已有數伙獲承租，呎租24至25元。

蔚峰屬單幢舊契項目，提供25個面積935方呎的單位，入場費約1300萬元，連同四個面積498至848方呎的舖位計算，總樓面25851方呎。

政府今年上半年主動推出11幅住宅用地，樓面按年增加近32%至237.3萬平方呎，但因缺乏市區用地，有近73%位處新界，故即使賣地數目比去年同期有所增加，但賣地收益只有172.84億元，按年下跌24%。

據地政總署資料顯示，在今年上半年合共已有11幅住宅用地獲批出，比去年同期批出的9幅住宅用地多22%，而總可建樓面面積合共涉及約237.3萬平方呎，更比去年同期的179.8萬平方呎，增加約31.9%。

半年拍11地 新界佔7成

不過，由於上半年售出的市區住宅用地只有鴨脷洲、淺水灣及壽臣山3幅，遠較去年同期批出的6幅市區用地為少，故期內所錄得的賣地收入只有172.84億元，較去年同期錄得的228.23億元，下跌24.2%，其中兩幅用地更位於離島坪洲，地價合共僅3,400萬元。

據資料顯示，現時勾地表內還有7幅，分布在山頂、灣仔、何文田及啟德新發展區等，市區住宅用地可供在下半年出售，其中兩幅前何文田邨住宅用地，預計可為庫房帶來逾100億元賣地收入。

中小財團積極 打破壟斷

受惠政府近年加大主動推地的力度及改以招標方式賣地，為不少中小型發展商製造吸納土地儲備的機會，而今年上半年的賣地成績更可謂平分秋色，所售出的11幅住宅用地由不同的發展商投得，一改過往只由2至3間大財團近乎壟斷的局面。

除了英皇國際（00163）投得的屯門小欖冠發街低密度住宅用地之外，壽臣山深水灣徑8至12號及淺水灣道近110號傳統豪宅用地，亦分別由南豐及大昌集團（00088）所奪得，其中壽臣山深水灣徑地價高達60億元。

至於過往從未參與競投官地的資本策略地產（00497），則以刷新沙田地價紀錄姿態，以5.315億元奪得沙田九肚豪宅用地，樓面呎價高達10,551元。而主攻內地房地產的雅居樂（03383），其副主席陳卓賢亦以7億元投得西貢碧沙路，為本港賣地市場增添不少新面臉，跟去年同期的賣地市況成強烈的對比。

據資料顯示，在去年上半年售出的9幅住宅用地當中，有5幅用地由長實（00001）奪得，涉及樓面達137萬平方呎，佔9幅用地總可建樓面179.8萬平方呎約76%。但長實在今年上半年只投得一幅市建局中區卑利街/嘉咸街項目用地，並未有投得任何勾地表用地。



前何文田邨地 估值百億矚目

現時勾地表內還有7幅市區住宅用地，分布在山頂、灣仔、何文田及啟德新發展區等，可供在下半年出售，市場估值合共約達164億元，其中以兩幅前何文田邨用地規模較大，估值合共逾100億元。

市區土儲 地積比4.6倍

該兩幅前何文田邨用地中，以常樂街與常盛街交界，即第二及七期重建地盤規模較大，佔地約25.9萬平方呎，總可建樓面面積約114.2萬平方呎。業界估計，地皮市值約79.95億元，樓面呎價則約7,000元。

至於規模較小的前何文田邨第三期重建地盤，佔地亦有8.3萬平方呎，地積比率同約4.6倍，預算總可建樓面面積約38.7萬平方呎。業界指，因項目規模相對較小，投資風險亦相對較低，料會吸引不少中小型發展商參與競投，估計樓面呎價可達8,000元，估值則約31.02億元。

啟德首推地 估值逾22億

除何文田兩幅住宅用地之外，九龍區還有兩幅位於啟德新發展區的用地，亦屬區內首次推出市場的發展用地，分別佔地約8.3萬及9.2萬平方呎，可建樓面面積分別約37.6萬及41.5萬平方呎，業界料樓面呎價約6,000元，估值約介乎22.5億至24.9億元。

另外，港島區則有3幅住宅用地可供下半年招標，其中以位處山頂柯士甸山道的住宅用地較為矚目，業界預計樓面呎價可達4萬元，地價則約2.81億元，涉及樓面面積僅7,029平方呎。

東九效應 連錄全層成交

受起動東九龍帶動，觀塘優質商廈備受看好，其中鄰近港鐵站的創紀之城3期，近日連錄多宗全層成交，最新成交呎價達8,600元，創同區新高紀錄。

市場消息透露，由美資基金持有的創紀之城3期高層全層，約8,140平方呎，剛以約7,000萬元易手，呎價8,600元，成區內商廈新指標價。代理指出，該美資基金於去年呎價6,265元購入創紀之城共10層，近月陸續拆售，當中以上述高層單位賺幅最大，帳面獲利逾1,900萬元。

美資基金拆售 年賺1900萬

其次，中原（工商舖）工商部營業董事李文光表示，觀塘海濱道航天科技中心低層全層，面積約10,589平方呎，成交價約4,138萬元。買家為區內投資者，近期在區內頻頻入市。

另外，中原寫字樓部助理營業董事陳權威表示，觀塘皇廷廣場中層D室，約1,025平方呎，以約738萬元易手，呎價約7,200元。

官涌街舖摸出 兩月賺350萬

至於商舖方面，市場消息透露，佐敦官涌街44至46號地舖，面積700平方呎，剛以約3,000萬元摸售，呎價約42,857元。據悉，上手買家為活躍舖市的林姓投資者，今年6月以約2,650萬元購入，持貨兩個月帳面獲利約350萬元。

另一方面，市場消息透露，中環威靈頓街60號地下至4樓，總樓面約3,500平方呎，年初曾以月租42.5萬元租予法國時裝品牌，惟該外資時裝公司最終選擇撻租離場。該舖近日再以月租45萬元租出，較該法國品牌租金高出6%。

市場消息透露，屯門栢麗廣場3樓一個面積約3萬呎樓面，剛以1.84億元售出。

核心區舖位造價愈炒愈高，獲利水位減少，投資者多轉投二綫舖位市場換貨，刺激部分二綫區域舖位價格上升，甚至較核心零售區商舖奪目。

由於核心區舖位貨源少，業主惜售心態重，多以高價放盤。投資者不欲高價接貨，加上物業銀碼大，目標客源少，故近年投資者多把資金轉投低水、兼容易出貨的地區，刺激上半年二綫舖位交投暢旺，造價亦有支持。本港新界、九龍及港島中，3區各有不同地段屬本年後起之秀。

荃灣海壩街 盤源少需求大

美聯物業舖位部董事盧展豪表示，荃灣海壩街、佐敦道以及中環擺花街，屬本港各區二綫地區舖位中，表現最為突出。其中荃灣海壩街舖位升勢凌厲，上半年按去年同期上升35%。事實上，荃灣區發展已久，社區配套成熟，同時屬新界南地區如沙田、馬鞍山等的中轉站；加上近年內地旅客積極於區內消費，令舖位價值上升。另外，區內熱門地段眾安街、沙咀道等交投亦見暢旺。

目前區內盤源少需求大，故早前由資深投資者拆售的荃灣海壩街「荃立坊」商場，短時間內已沽清，並套現逾5.5億元，可見區內需求大，對投資者來說出貨難度亦較低，目前業主仍保留地舖收租。

至於九龍區方面，10多年前佐敦道碼頭停止使用後，令佐敦道地舖造價一向落後大市。

盧展豪指出，近年區內受惠於建設中的廣深港高速鐵路，位於鐵路總站附近的佐敦，成內地旅客來港首站。區內主要街道佐敦道，舖位造價較去年同期升約3成。他指出，目前佐敦道舖位銀碼約由2,000萬元起，屬九龍旺區中入場費較相宜的地點。同時，區內4星級酒店多，亦有效凝聚內地旅客。

佐敦道擺花街 升值力看俏

佐敦道舖位亦不乏大幅升值成交個案。如佐敦道32至34號地下B舖，面積約1,200平方呎，以5,800萬元沽出。原業主於2003年以860萬元購入單位，物業9年升值5.7倍。

中環區二綫街道低水地段，如擺花街近日亦成市場焦點。盧展豪表示，由於區內皇后大道中街舖被高價搶租，故不少品牌向上遷移至威靈頓街、擺花街一帶舖位。事實上，近日該地段舖位炒賣風氣盛，交投亦見熾熱，過去3個月均錄成交，並吸引藝人入市，包括古巨基以5,400萬元、向資深投資者羅家寶購入面積500平方呎擺花街22號地舖。連同早前沽出的24號舖位，羅家寶共獲利約4,000萬元，賺幅逾3成。

中國地產商萬通控股正在與舊金山進行談判，計劃將位於舊金山旅遊區的一個碼頭改造成一個面向有意在美開展業務的中國公司的中國經貿中心。

　 報道指，萬通和舊金山之間就19號碼頭開發項目舉行的談判目前尚處於初級階段。計劃包括將臨近漁人碼頭(Fisherman’s Wharf)和科伊特塔(Coit Tower)、佔地1.91萬平方米的19號碼頭廢舊倉庫，改建成一個集辦公、會議、展覽、接待等眾多功能為一體的華商中心。舊金山港務局和萬通拒證實有關消息。

　在舊金山與萬通展開談判前，已早有美國私人投資方投資改造舊金山七英里水岸的舊碼頭和舊倉庫。目前，價值3億美元的15-17號碼頭科學探索博物館項目正在進行中；此外，NBA金州勇士隊5月份曾提出斥資5億美元在30-32號碼頭建造一座體育館。據負責當地水岸地產開發和租賃管理的舊金山港務局估算，碼頭和倉庫的總體翻修費用大約需要20億美元。

為了解決公租房長期的資金需求，北京市正在爭取試點發行REITS(房地產信託基金)，一旦證監會審批通過，就可以把公租房資產證券化，其長期運營資金就能解決。目前朝陽區政府已推出5個公租房項目，並將其打包作為REITS，與國投瑞銀進行合作。

　北京市住房保障辦公室相關負責人透露，為了降低公租房建設成本，擬允許公租房項目最多配建45%的商業配套及商品房，以實現零成本持有。此外，北京已經將五個公租房項目進行打包申請試點發行REITS。

美聯東南九龍區董事郭玉滿表示，東南九龍及將軍澳等區，其私樓市場缺三百萬元放盤供應，因此，該行預計上車買家或將要轉投二手居屋市場，於年底前該區居屋樓價升幅將有望跑贏二手私樓，料增幅約百分之五。

　　郭玉滿又指出，東南九龍及將軍澳居屋單位數目，約佔全港同類物業近三成，區內二手私樓價在本年以來，已升約百分之七點六，而同期居屋價只輕微上升約百分之二，隨?政府將推出白表客免補地價購二手居屋後，該區內居屋已錄得睇樓量顯著上升，不少準買家為避開明年新政實施後直接有新客源競爭，有個別綠表買家選擇於偷步入市，對樓價形成支持，該行則仍看好藍田及樂富一帶居屋價。

　　該行首席助理聯席董事吳妙?表示，今年首七個月計，東南九龍及將軍澳區三百萬元或以下二手樓宇成交，市場錄得三千四百四十多宗，佔該區整體二手成交量約四成六，按年則下降半成，反映隨?住宅樓價上升，區內三百萬元或以下上車盤源萎縮。

　　郭玉滿又補充，以淘大花園為例，目前三百萬元或以下的放售盤源只有三個，區內上車盤集中於居屋屋苑，目前居屋二手業主放盤價普遍叫高半成，但仍低於銀行估值，預期隨?準買家消化市況，該區居屋售價有望在年底前再升百分之五，升幅跑贏二手私樓。

恆基及新世界等烏溪沙迎海，將於暑假後推出，發展商今日將與代理行合作，正式公布項目最新推廣攻勢。

　　該項目的推廣工作，並不限於本港及內地城市進行，亦會涵蓋至台灣以及新加坡等海外地區。整個項目共九百二十八伙，單位間隔由兩至四房不等，建築面積由約七百至一千四百方呎。

　　此外，新地旗下亦有多個待推項目，但仍會以屯門瓏門打頭陣，有屯門區代理引述發展商人士指，瓏門今月內料必獲批預售。瓏門屬屯門站上蓋物業，涉及單位一千零七十五伙，代理指出，區內不少業主正觀望項目的開價及銷售情況。

　　另外，長實與港鐵合作發展的荃灣西站環宇（暫名），或成年內登場的最後一個大型新盤，有區內代理表示，近日已有不少睇樓客留意到該盤，預料在項目展開宣傳後，收到的查詢反應會更熱烈。

　　他並指出，鄰近環宇的御凱為荃灣目前分層戶呎價最高的屋苑，但相信前者未來呎價水平有機會更進一步，成為區內的指標性屋苑。因環宇部分高層戶享全海景色，並可遠眺中環，加上項目已臨海濱，日後景觀不受新樓阻擋，料每呎造價有望破萬元。

　　發展商稱，環宇項目提供一千七百三十伙，將分兩期推出，預算今年內先推八百五十伙，單位間隔由兩至四房不等，面積約六百五十至二千二百方呎，並設頂層特色單位，項目本身最快於明年底落成。

華爾街日報報導，美國周二公布兩項報告顯示，第2季房價出現至少是7年來最大升幅。同時，待售的房屋量降低，市場需求增加。

資訊商CoreLogic表示，第2季房價年增2.5％，季增6％，為2005年以來最大季增幅度。美國前100大都會區，有71個區的5月房價較去年同期上升，是2006年11月以來最多；去年12月僅19個區房價出現年增長。

抵押貸款機構房地美（Freddie Mac）則指出第2季房價，季增4.8％，為2004年來最大增幅。房價上漲推升房地美第2季獲利30億美元，是4年前被政府接管以來最好的獲利表現。

研究機構Zelman & Associates執行長斯爾曼（Ivy Zelman）表示，第2季房價上漲的背後是待賣案件的供應量減少，與去年同時期相比大減。同時抵押貸款利率創60年新低也帶動需求上升。她日前已把今年房價預測，從原先估計下跌1％改為上漲5％。

美國房市目前情況是，投資人認為租不如買，而且惜售心態轉強；一般賣家採取觀望態度，尤其逾1,100萬屋主的物業已淪為負資產，除非有必須搬家的需求，否則不輕易出售。另外，銀行業這2年來放慢查封速度，以及建商過去幾年，因為大量法拍屋釋出而減少推案量，都導致供應量下降。

從事抵押貸貸款業務的銀行家巴爾內斯（Lou Barnes）指出，目前為買屋而申辦抵押貸款的需求，已超過2009年到2010年期間的水準，當時政府推出購屋退稅措施來刺激買氣。他說，現在賣方不愁賣不掉房子。

駐洛杉磯台北經濟文化辦事處商務組報導，房地產研究公司DataQuick最新房市數據顯示，第二季度，加州住宅房地產市場呈繼續恢復狀態。　

整體來講，全加州第二季度的房屋法拍數量比去年同期下降48.5％。其中，洛杉磯縣下降47％，聖貝納迪諾縣下降51％，汶圖若縣下降48％。據DataQuick統計數據顯示，全加州第二季度法拍屋總數為21,851，而去年同期為42,465。

房屋法拍大幅下降同樣令人鼓舞的是，第二季度，加州房主因房屋按揭違約收到還款通知書的數量也下降到五年來的最低水平。從四月至六月房屋貸款銀行共發出　54，615封貸款違約通知書，比去年同期的56,633封下降了4％。這是自2007年第二季度以來的最低記錄。貸款違約通知書曾在2009年第一季度　達到頂峰：135,431封。

儘管這些數據令人鼓舞，但DataQuick總裁John　Walsh聲稱：因房屋法拍程序困難重重步履緩慢，這些較低的貸款違約通知書數字究竟意味著甚麼還很難講，也許它們只顯示處理程序放緩。

即便進展緩慢，但他相信美國經濟一直處在恢復中。　

星島日報報導，全美經濟不景氣，「啃老族」人數倍增，有人即使打地鋪也要「賴在家」。

隨著近幾年美國經濟不景氣、失業率居高不下等影響，過去年滿30歲青年要靠自己，也就是「30而立」的觀念已轉變成　「30不立」，許多未滿30歲的青年更樂當「啃老族」，為省錢長期與父母同住。根據1日公布的新研究報告顯示，南加州地區25至29歲青年住在父母家的比　例逐年攀高，光是在2007至2009年就約有三分之一的人還窩在老家，上述人口總數更名列全國前10名。

受到低迷經濟影響，許多20來歲的華裔青年成為「啃老族」，他們即使已大學畢業、工作賺錢也不搬出家門，寧願「窩居」在父母家；這群「啃老族」人口比例不但逐年攀高，甚至有人坦言，即使天天跟爸媽吵架、在客廳打地鋪、開車長時間通勤，也要「賴在家」，好節省生活開銷。　

英斯托克市擬推賣房旺城計劃

據英國媒體8月7日報道，英國的斯托克市議會計劃將該市數千套空置的房子以1英鎊（約10元人民幣）一套的價格對外兜售，這一“白菜價”的房價令許多英國人大呼不可思議。

英國的斯托克市現在有4763套長期空置、日益破敗的住宅，其中許多都是無人居住的公租房，至少2700套住宅的空置時間已經超過了6個月。這種情況導致斯托克市城市日益蕭條，也讓周邊房屋的房價跟著不斷貶值。為了改善這一不利局面，斯托克市“空房處理小組”提出了一項“1英鎊住宅”計劃，決定將這些長期空置的住宅以“1英鎊一套”的價格對外出售，從而可以使這些空房重新得到利用。

斯托克市議會和政府決心為這項“1英鎊住宅”計劃提供至少300萬英鎊的資金費用，任何有意向的買主都可用1英鎊的價格購買一套該市的空置房，買主惟一需要遵守的“限制條件”是：必須從當地政府低息貸款3萬英鎊用于重新裝修房子，并且買主必須在房子中至少住滿5年后，才能將這座房屋重新對外出售

國內樓市限購、股市不景氣、信託買不著，大量的閑餘資金被動走出國門，在美國掀起了一股抄底房產的浪潮。雖然之前抄底希臘、西班牙房產的國人已經虧得一塌糊涂，但畢竟美國經濟的基本面遠比他們要好。不管是巴菲特還是美國的金融高管，都在高喊投資美國房產的時機到了。

現在去抄底美國房產是否合適，還很難下定論，但我們可以先對美國樓市買賣格局作一個系統瞭解。

誰在買美國的房子？
在美國買樓的外國人，除了佔有絕對比例的大陸和香港華人以外，主要是來自新加坡和南韓的海外投資者。他們中很多人是通過投資移民的方式來到美國，擁有雄厚的經濟實力。這些移民經常被稱作中國的新一代富豪，他們在國內往往有自己的公司，或是屬於金領階層，年紀從30到50歲不等，普遍受過高等教育。

子女教育、財產轉移、資產保值、對抗通脹和分散風險是華人買房的主要動機，也有人買房是為了到環境好的地方去養老。有媒體報導，一位41歲的上海居民去年斥資20萬美元，在之前鮮有中國買家問津的佛羅里達州邁爾斯堡的一個大型高爾夫社區，購買了一處房屋。他說，“佛羅里達州確實是‘陽光州’，氣候真的很舒適，空氣質量非常好。還有，食品也很安全。”美國人講究“花錢買舒適”，與此不謀而合。

買房者中甚至包括留學生。有的留學生到美國時會在學校周圍買一棟房子，自住一間，其他出租，租金可以支付學費和生活費。上完學后再把房子賣掉回國，如此這般，甚至能達到“免費上學”的目的。

來自中國大陸的非移民投資者也同樣存在。外國人在美國買房，不受任何限制，稅法和美國人完全一樣。外國人憑藉旅遊簽證即可到美國買房。有人甚至由於信任當地的朋友或經紀人，連房子都不看，就直接在中國下訂單。

哪些地區交易火熱？

華人更喜歡在舊金山、洛杉磯、波士頓、紐約乃至邁阿密等大城市買房，這些城市也十分適合房產投資。根本原因在于，這些大城市也是移民的優先選擇。中部地區的房屋價格，依然要靠美國整體的經濟狀況來決定。

西海岸的洛杉磯已成為中國大陸移民最為青睞的地區之一。地處加利福尼亞州，這裡無論是地理、物產、地貌、氣候，還是人口結構上都十分多樣化。四季如春的氣候和多種民族文化的包容性，對華人移民群體具有獨特的吸引力。當地還有包括名校加州理工大學、加州大學洛杉磯分校在內的近100所高校。人民群眾喜聞樂見的“學區房”概念，在這裡得到了充分體現。

房屋的具體地理位置對房價起決定性的作用。在美國的移民者相信，寧願在好社區買最便宜的房子，也不在不好的社區買最貴的房子，因為社區的好壞直接影響到房子未來的價位。和任何地方一樣，決定社區和城市檔次的關鍵在于學區、城市規劃、市民的職業以及平均收入、犯罪率和社會福利等。

買什麼類型的房子合適？

美國的房子大體可以分成獨立別墅、康斗別墅和多戶投資房。

獨立別墅是最普通的家庭住宅，也就是所謂的大House，一般為獨棟，有一層或兩層，以及花園和車庫。房主擁有房屋的建筑和完整的土地產權。業主可以自行維護修理、擴建和改裝，沒有物業管理費。但要自行支付不低的維修費用。

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康斗別墅相當于樓房公寓，業主擁有自己的房屋產權。業主不用自己維護，而是繳納物業管理費，包括火災保險、園丁費、公用水電費、垃圾費等。具體與房屋的豪華程度和公共設施的多少有關，每月300到1000美元不等。

多戶投資房更像是連棟別墅，由更多的房子單位組成，一棟多戶房通常只有一個物主，因為所有單位的房子只能整體出售。不過由於可以單獨出租，如果要在美國做房東，收租金，這是最佳選擇。房客通常是學生或者年輕的上班族。一般來說，物主付公用設施的維護費用，比如管理費和水費，而房客付電費和煤氣費等。

費用、收益與風險

在美國無論是獨立別墅，還是康斗別墅，除了購房費用外，購房人每年必須交房地產稅。洛杉磯的地稅是購房價格的1.25%左右，具體因城市而稍有差異。如果房主連續五年不交地稅，政府就有權利拍賣該房屋。除了地稅之外，房主一般都會買火災保險，價格是房屋價格的0.35%左右。

一般來說，獨立別墅和康斗別墅是自用的，而多戶投資房是用來投資的。也有人買第二套獨立別墅或康斗別墅作為投資房。單從投資回報的角度來說，多戶投資房是更好的選擇，專業的投資家會買多戶投資房，自己做房東，直接或間接地管理物業，收取租金來獲取利潤，隨著物價的上漲，房價以及房租會相應地增加。

賺取差價是另一種獲利方式。在美國買房一般要請專業的估價師來評估房價，房價取決于地價、建房成本和一些其他因素。由於近年來美國經濟不景氣，房價一直處於低迷狀態，甚至有些地區的房價低于地價加上建房的成本。在美國有個不成文的說法，如果房價跌破地價與建房成本的總和，就是投資客入市的最佳時機。

在美國買賣房產時，無論是買方或賣方都會雇傭自己的房產經紀人來進行交易。這是因為在房屋交易過程中金額龐大，並且涉及許多法律規定，還要簽署諸多檔案，過程非常復雜。大部分房屋有幾十年的歷史，並牽扯到銀行貸款。房地產經紀人也會幫助客戶來作房屋檢驗，提出建議，協商價格，監督順利過戶。

有關房產的資訊都是公開的，投資者通過房產經紀人能查到房子的具體資料，比如房屋大小、改裝日期、房屋有無缺陷等。一個忠誠負責的房產經紀人可以幫你閱讀這些材料，並充分瞭解該房屋的優點和問題。

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值得注意的是，中國的投資者對新房十分偏愛，甚至形成偏見。事實上，除了老舊房屋的維修費用會略高外，在美國，房齡對房價影響十分有限，尤其是高檔住宅。聖瑪麗諾的獨立豪宅幾乎都是1920-1940年代建成的，其房價不但比阿罕布拉市的新獨立別墅高出很多，而且非常保值。

賣房的時候，如果有資本收益，就要交相關的資本收益稅。美國從2013年開始，資本收益稅根據物主的家庭收入以及物業持有時間的長短，從8%-39.6%不等。

相對而言，若以房產作為投資，投資者更偏向于購買多戶投資房出租的方式，扣除所有費用，其回報率能達到4~6%。通過以租養房得到正現金流，並積累資產凈值，等候時機出售房產。考慮到風險，則要注意物價指數、房租漲跌等各種因素。

隨著海外資金涌入到洛杉磯地區，華人聚集的幾個城市，比如聖瑪麗諾、雅凱迪亞、帕薩迪納、聖蓋博、阿罕布拉、蒙特利公園市的房價有回升的趨勢。從目前的趨勢來看，在這些地方買房被套住或者投資失敗的幾率並不高。

誠然，投資房地產和投機房地產應當區分開來。如果盲目地購買房產，希望未來房價上漲賺取差價恐怕是非常被動的，尤其是房產泡沫破滅沒多久的時候。主動的房地產投資應該是根據實際情況，選好房產的類型。仔細考慮回報率，分析對抗通貨膨脹、貨幣保值以及分散資產的可行性才是理性的選擇。