頂級客層減少 補空屋期損失，政府積極打豪宅，豪宅客轉售為租，為求順利出租，豪宅出現租金降價潮！近期有不少豪宅建案完工交屋，部份屋主為躲避奢侈稅，只好將豪宅先出租，出租供給大於需求，連頂級豪宅都不得不降租，包括「帝寶」、「寶徠花園廣場」等豪宅，租金都較去年底下滑1.5~2成。

前2~3年房地產景氣好時，大批豪宅推出，光是近期完工交屋的豪宅「吾疆」與「台北信義」就有84戶，信義房屋信義101旗艦店專案執行協理張華雄指出，其實豪宅自住客並不多，多是投資客購買，但奢侈稅實施後，投資客為避免被課稅，會等上2年再出售，為減少空屋期損失，多會將豪宅出租。

大安區在地房仲就說，剛交屋的「吾疆」屋主為規避奢侈稅而出租豪宅，過去每月平均接1~2件豪宅出租案，但8月至今就已接獲6~7件。

銷況不佳租屋增，事實上，豪宅銷況不佳也導致租屋供給增加。房仲表示，部分豪宅買方因房市不景氣，加上豪宅限貸與實價登錄等打房政策影響，認為房價未來會更便宜，寧願轉買為租，賣不出去的豪宅，便流入出租市場。


新建豪宅較吃香，頂級豪宅出租市場供給量增加，導致豪宅也必須「降價求租」，松信住宅不動產經理吳懿倫表示，今年第1季有5戶「帝寶」待租，雖約有20組房客看屋，但因房市前景不明，房客尚未決定要買還是要租，且當時屋主不願降價，因此一直空租，後因空租過久，房東也開始降租，以130坪戶型為例，月租金約31~33萬元，目前則降為26~28萬元，降幅約1.5成，5戶待租屋才陸續出租。

不只「帝寶」降租，信義計劃區豪宅「寶徠花園廣場」今年以來降租幅度也近2成，房仲指出，因近年新完工豪宅如「勤美璞真」交屋後，豪宅租客喜新厭舊，多改租新豪宅，導致屋齡較老的「信義之星」月租金下滑，去年底103坪住家每月租金約20~22萬元，今年8月租金降為16~18萬元。

張華雄說，豪宅租客減少，也是近年豪宅租金降價的原因之一，因房客多是外商公司高階主管，但近年人數逐漸卻減少，當需求降低、租客選擇卻變多，豪宅租金便下跌，且因國際經濟不佳，許多公司降低租屋預算，也影響豪宅租金行情。

南紡（1440）昨（23）日公告，台南後甲廠開發案，目前已取得建照，將在近日動工，因此與大成工程簽訂夢時代購物中心建造合約，該商場樓地板面積共5.4萬坪，工程造價49.58億元。

南紡指出，夢時代購物中心的建物外觀加上內部裝潢，總投資金額約70億元，將辦理銀行聯貸60億元，視需求分期撥用。

南紡高層表示，台南市東區長期欠缺大型購物中心，預期開發後可以吸引大量人潮，預計夢時代開始營運的第1年將會小虧、第2年小賺，兩年可達損益打平，未來就是獲利的局面。

南紡昨日下跌0.2元，收13.3元。

南紡後甲廠案除了夢時代購物中心，未來還會有老爺飯店、威秀影城，及住宅，全案會分2期、3期，總計需要5至10年開發。未來南紡不僅因後甲廠土地開發案享有長期的租金收益，並將因土地開發、帶動房產價值。

根據「新華－道瓊斯國際金融中心發展指數」評比，台北的國際金融中心排名連續2年成長。但從總排名來看，台北的國際金融競爭力在亞洲主要城市中表現依然落後，今年排名36，甚至連印度孟買都不如。 標普道瓊斯指數公司亞太區副總裁Reid Steadman在昨天的記者會中特別提到，受歐債危機影響，多數歐洲城市國際金融中心的發展指標都出現下滑，例如荷蘭的阿姆斯特丹今年就掉出前10名。但在亞洲國家中值得注意的是，包括印度的孟買及台北，已經連續2年排名持續向上。

據「新華－道瓊斯國際金融中心發展指數」昨天發布的報告，台北今年排名第36名，比去年進步4名。在2010年的評比中，台北排名第41名，為倒數第5名。 儘管台北的國際金融中心排名已經連續2年進步，但在亞洲主要城市中表現依舊不理想。在亞洲12個城市中，只比日本大阪高1名，除了不如東京、香港、新加坡、上海、北京、深圳，也低於韓國首爾的24名，甚至連印度孟買都排名30 名。

若從幾個評比指標來看，今年台北在「成長與發展」及「金融市場」兩項評比分別退步7名及2名。「金融市場」包含4個要素，分別是資本市場、外匯市場、銀行市場和保險市場；「成長與發展」則包括：資本市場成長性、經濟成長性、城市創新產出和創新潛能儲備等4個子要素。

台北在「服務水準」一項雖然比去年進步4名，但總排名仍只在第36名。「服務水準」包括：政府服務、智力資本（intellectual capital）、城市環境等3項子要素的發展狀況。 報告指出，「亞太及非洲地區擁有廣闊的新興市場和眾多的發展中國家，正處於資本積累快速增長的發展階段，在技術上具有高起點的後發優勢，人口眾多且消費意願不斷增強，在歷經國際金融危機後仍然保持良好的增長態勢。」

但其中，東京的國際金融中心地位越來越受到來自上海、新加坡、香港等鄰近地區金融中心的挑戰。上海作為金磚國家金融中心的代表之一，主要優勢在於成長發展。北京則得益於發展「總部經濟」的獨特優勢，股權投資機構及各大非金融企業總部大量聚集於此，目前北京的A股上市公司總數高達213家。

新北市政府稅捐稽徵處昨（23）日表示，地價稅將在11月1日開徵，民眾若在今（101）年8月31日持有自用住宅，應在9月24日前提出優惠稅率申請。 其中若有因贈與、繼承或自益信託而移轉者，也應重新提出申請。

稅捐處指出，地價稅一般用地稅率為千分之十，但若符合以自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的要件者，就可按千分之二的自用住宅用地稅率課徵地價稅。 稅捐處強調，土地所有權人或配偶、已成年的直系親屬中仍有任何1人保留在原戶籍內、未全部遷出，才能繼續適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。

若全部遷出，即使有居住事實，也不符合自用住宅用地規定，且應在戶籍遷出30日內向稅捐機關申報恢復按一般用地稅率課徵，以免遭罰。 稅捐處指出，由於9月1日將開學，因此常會有家長為了子女就學的因素，將全家的戶籍遷出現居住宅，這種情形就不適用自用住宅優惠稅率。

稅捐處並表示，原已適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，若有贈與、繼承或自益信託而移轉者，新所有權人若要繼續適用千分之二的優惠稅率，仍必須在每年地價稅開徵40日前 (即9月22日前)重新提出申請。

南區國稅局昨（23）日表示，個人向資產管理公司或金融機構購買不良債權，並向法院聲請強制執行債務人的抵押物，參與拍賣或聲明承受該抵押物時，個人以債權抵繳法院拍賣價款，所取得的抵押物處分債權損益，及出售抵押物的所得，均屬財產交易所得，須課徵所得稅。

稅官指出，個人購入金融機構不良債權，經法院拍賣債權抵押物，原本應由第三人購入不良債權的抵押物（房屋或土地），再由法院將承購人支付的價款，交給持有不良債權的債權人。

不過，南區國稅局發現，部分持有不良債權的個人，自行向法院購買其持有的債權抵押物，再由法院將其支付價款返還給他，形成同一人出售債權，再買回債權抵押物，但未申報財產交易所得。

國稅局指出，債權也是一種「財產」，個人取得債權後的處分收益，必須按照兩階段計算財產交易所得。首先，個人在購入債權並參與法院拍賣聲請承受抵押物時，應以法院拍賣價款減除購入債權成本及相關費用的餘額，認列處分債權損益，併入個人綜合所得辦理申報。

其次，個人以持有的債權抵繳法院拍賣價款，獲得抵押物的所有權後，日後出售抵押物產生的所得，應以交易時的成交價額，減除抵押物取得成本及相關費用後的餘額，認列財產交易損益，依法課徵綜合所得稅。

舉例而言，王君以500萬元購入價值2,000萬元的不良債權，法院又拍賣該債權的抵押房地，王君以債權抵繳拍賣價款1,200萬元，取得房地所有權。官員指出，王君的財產交易所得，是以拍賣價款1,200萬元，減去購入債權成本及費用共550萬元，王君須申報650萬元的財交所得。

前東帝士集團負責人陳由豪逃亡海外，名下位於台北市內湖區的近3萬坪土地，上午由士林地方法院執行第一次法拍，雖然每坪底價只有1.32萬元，與今年的公告現值相同，但土地位於保護區，使用率不高，第一拍流標。

士林地院表示，由於土地面積不小，通常第1拍流標的機率很高；仲介業者指出，士林地院公告這次法拍陳由豪的土地面積有2萬9377.8坪，細分21筆土地，大小不一，但只有一個案號，投標者必須標下整筆土地，第一次拍出的機會很小。

上午到場的仲介業者，大多是為其他的法拍屋標的物而來，陳由豪的土地乏人問津，甚至沒有人投下標單，拍賣官很快就宣布流標。

仲介業者說，陳由豪遭法拍土地，位於北市內湖區內湖路三段往碧山巖的產業道路旁，地號為碧山段三小段，被規劃為林地，屬於保護區，依規定不得開發為商業或住宅區，雖然土地拍賣底價低，還是難以引起投資人興趣。

保護區的土地仍可用於社會公益建案，例如醫療院所，養老院，士林地院近期內會再公告下一次法拍日期。

近期房市在政策為保2的前提下，開始對火車頭產業的房地產釋出利多，包括奢侈稅可能有條件退場、國有地禁售可望解禁，不僅激勵營建股股價喊衝，被一連串打房政策給悶壞的建商，在北中南的推案也紛紛傳出銷售回溫現象，根據住展雜誌統計，全國3大都會區、銷售奏捷的指標建案，總計有29個之多，為即將來臨的928檔期開出好采頭。

住展雜誌彙整了今年年初迄今，全國3大都會區，29個銷售狀況火熱的建案，台北市有7個、新北市有5個，桃園地區有7個、新竹地區有2案，台中有3個建案、高雄有4個建案；住展雜誌研發長倪子仁表示，這些建案之所以會熱銷甚至再創區段房價新高，代表的是現階段房市屬個案表現，房市走入差異化、區隔化的現象愈來愈明顯。

分析個案表現，北市内湖區有豪宅每坪開價135萬，再創下內湖房價的新高點；中山區新生北路個案，在降價的策略運作下，以每坪100萬元的不二價銷售，也有不錯的市場反應。新北市林口、五股、淡水，加上桃園及八德的部分建案，主要搶攻首購族市場，開出低總價首購族市場的需求，亦成功的殺出一條血路。

中台灣地區，台中七期及美術館特區為主的豪宅房價持續狂來，台中市七期豪宅最新行情，已有破每坪80萬元的天價紀錄，其餘豪宅建案平均每坪開價也在55至60萬元。

南台灣部分，高雄高鐵左營站附近的預售案，每坪開價25萬至35萬元，開賣幾週銷售就破5成，建商隨即調漲房價，並成功短時間結案，同時出現豪宅當道現象，4大豪宅指標個案在高雄熱銷，顯現高雄房市火紅的補漲走勢。

商用不動產顧問業者表示，太子汽車敦南大樓二拍昨如預期流標，但宏遠證券大樓卻高價脫標，顯示擁有高租金收益優勢的不動產，將在買家挑精撿肥下，仍奇貨可居。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，昨天商辦市場另一指標大案-太子敦南大樓二拍，以底價114億1,294萬元，最後高價流標收場，估計要等到三拍、底標約落在90至95億元附近，才有機會標出。反觀宏遠證券大樓被國壽以高價標走，顯示買家愈來愈挑精撿肥、汰弱換強。

永慶房產集團協理黃增福表示，選擇具租金收益的商用不動產是壽險業的最佳投資管道，累計今年前8月，單筆總逾1億元以上商用不動產，總交易金額已突破880億元，其中壽險業投入不動產金額更高達634億元，投資比重占71.5％。包括南山人壽出資268.88億元買下世貿二館地上權土地，富邦人壽以67億元買進西門町萬國大樓等指標性大案。

展望下半年市場，黃增福預期，第8次江陳會簽定「兩岸投保協議」，金融、貿易業重視的「兩岸貨幣清算」也進展順利，最快月底前可完成簽署，商用不動產頗有期待空間。

前東帝士集團負責人陳由豪，名下所擁有位於台北市內湖區的約3萬坪土地，因土地位於保護區，不可做為住宅和商業用途，使用率不高，第一拍流標；明日力霸集團創辦人王又曾妻子王金世英，在忠孝東路4段的不動產也將進行法拍，下周一27日大同集團董事長林蔚山投資失利的欠稅企業「通達國際公司」，位在新北市土城工業區的廠房也將於27日法拍。

通達國際公司是財政部北區國稅局今年公告的欠稅大戶，積欠88至95年度營利事業所得稅和營業稅逾新台幣1.2億元，加計罰金合計積欠超過2億元。

通達國際廠房及土地是第3次拍賣，位於土城工業區內的民權街1號、3號，土地面積約1526坪，土地與建物總底價4億2504萬元；大同公司集團董事長林蔚山先前投資通達國際失利，造成大同集團帳面虧損達17億元。

四大壽險公司今天搶標三商宏遠大樓，顯現壽險業對於具高租金收益的商辦大樓，依舊熱烈追求！根據房仲業者統計，累計今年1至8月，億級以上商用不動產總交易金額已突破880億元，其中壽險業投入不動產金額更高達634億元，投資比重占71.5%，顯現外在條件不佳、加上低利政策延續環境，具租金收益的商用不動產，是壽險業的最佳投資管道，也因此推升不少商辦身價水漲船高，晉升每坪百萬元的A咖商辦俱樂部。

近期壽險業大手筆的投資個案，包括南山人壽以268.88億元天價，取得世貿二館地上權開發案、富邦人壽以67億元買進西門町萬國大樓，為交易量再衝一波高潮，8月各家壽險公司仍陸續對外透露將加碼資金投資不動產，市場預期商用不動產買氣將持續延燒，也進而推升不少A級商辦的出現。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，台北市每坪百萬元的辦公商圈版圖正快速向外擴散，從台北金融中心大樓價格站上百萬元大關後，A辦包括統一國際大樓、新光敦南大樓、前瞻21大樓及本次標脫的三商美邦宏遠大樓，陸續晉升百萬元俱樂部。另外像是之前的三陽忠孝大樓、華票敦南大樓以及正在交易中的蘇黎世保險大樓，也都有每坪百萬元以上的身價，精華區的完整產權辦公大樓產品，已經逐漸邁入單價百萬元的年代。

永慶資產管理黃增福協理表示，在第8次江陳會簽定「兩岸投保協議」，金融、貿易業者重視的「兩岸貨幣清算」也進展順利，可望為房市帶來資金活水，商用不動產前景正旺，預估未來商辦、店面產品受惠於兩岸經貿發展、政府積極招商、台商資金回流、陸資投資增加、以及陸客自由行等帶動下，需求將明顯增加。

都市更新牛步化，國泰建設開始將目光焦點移至自家大樓。國建昨（23）日表示，位於台北市民生東路上、松江路口的一棟大樓，目前屋齡已滿30年，國建將啟動都更腳步，先試著整合周邊老屋，因自家大樓基地面積達754坪，也可能直接都更。

國建曾跟國泰人壽合作，進行民生東路與建國北路口大樓的都更案，該案主要地主是國壽，國建則扮演實施者。國建本身就是地主、自己又擔任實施者，這次是頭一遭。

永慶房產集團研發中心經理黃舒衛表示，此樓未來若單獨都更、規劃為住宅產品，可銷面積有8,678坪，以目前周遭新案成交每坪可達100萬元來看，全案總銷金額上看90億元。黃舒衛分析，台北市中心一地難求，都更又整合不易，國建開始將都更目光擴及自家擁有的大樓，可說是「進可攻、退可守」。

房貸額度滿水位的合作金庫，近期祭出緊縮3禁令，針對15坪以下小套房，以及新北市淡水、林口、三峽等餘屋率過高地區，房貸案件皆不予承做，並規定即使是首購族，房貸利率亦須從2.47%起跳。

按法令規定，銀行不動產放款不得超過存款及金融債的30% ，房貸市占率名列前茅的合庫，比重已瀕臨滿水位的28%。為避免數據「破表」，合庫表示，不承做15坪以下的小套房案件，比華南銀行拒貸12坪以下小套房的規定更為嚴格。

合庫主管指出，每當房市景氣下滑，首當其衝就是高單價的小套房，故須加強小套房的風險控管；不過，小套房也不是全都不接，若位於捷運站附近、坪數逾15坪的小套房還是可以申貸，惟貸款利率得提高1碼（0.25個百分點），較一般住宅的利率更高。

此外，合庫也將新北市淡水新市鎮、三峽以及林口等餘屋率過高地區劃入紅線，在內部授信徵審時，對相關區域把關更為審慎，若建案附近空屋率過高，房貸恐難以過關，即使可申貸，利率也提高1碼，首購成數也不會高於七成。

合庫表示，央行6月底宣布對豪宅祭出管制措施以來，豪宅房貸已是「零承做」。為避免授信風險過高，合庫已明文規定，除政府優惠房貸戶外，首購族的房貸利率不得低於2.47%，若為同一名下的第2棟以上，利率提高至2.8%。房貸成數方面，合庫指出，首購族多數皆以七成為限，除非是醫師、律師等專業人員，或者個人財務信用狀況相當良好，才可能貸到八成。

【記者陳美君∕台北報導】
不動產實價登錄8月上路，加上農曆民俗月影響，房市7月湧現一波交屋潮。中央銀行昨（23 ）日公布，台灣銀行等5大銀行，7月新增房貸高達557.26億元，較6月增加43.39億元，創去年4月以來、近1年半新高。

政府祭出一系列打炒房措施，銀行新增房貸卻逆勢創波段新高，引起市場關注。

不受本周一建國北路三商美邦大樓流標影響，昨日位信義路四段、安和路口的三商美邦「宏遠大樓」標售案，仍吸引國內4家壽險業出手搶標，最後國泰人壽72.56億元、溢價率23.4%奪標。

負責標售的第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，該案共吸引10組投資人領標，昨日包括中國人壽、富邦人壽、新光人壽、國泰人壽等4大壽險業者均出手搶標，標售底價為58.8億元，最後由國壽以72.56億元得標。

捷運通車助漲租金

國泰人壽副總經理兼發言人林昭廷說，國壽長期致力於不動產市場經營，此次三商美邦大樓標的漂亮，產權清楚、全棟滿租立刻有租金收益，位置在未來捷運站旁，2年內完工，前景看好。

該案目前年租金收入約1.3億元，主要承租戶為三商美邦，目前報酬率約1.79%，低於金管會對保險業投資不動產的最低報酬率2.125%之規定。林昭廷指出，即刻起將提高租金，已與房客洽談中，達到金管會標準應沒問題，未來會繼續投資商辦。

金管會保險局代局長曾玉瓊昨說：「國泰人壽投資不動產的投資報酬率須符合1.875%規定，若未達須2年內調整完畢，近日將找國壽了解。」金管會才新規定壽險業投資不動產最低報酬率要達2.125%，但目前尚未發函，即國壽買此大樓僅須符合1.875%的標準即可。

國壽拿下宏遠大樓每坪134萬 北巿B辦新高 中國時報

　不受三天前元大標售案流標及金管會提高壽險業不動產投資報酬率一碼影響，第一太平戴維斯昨日公告，三商美邦宏遠大樓由台灣最大商業不動產房東、國泰人壽以72.56億元搶下得標，溢價率為23.4％，拆算價格一樓每坪368萬元；至於二樓以上每坪133.8萬元，則創下台北巿B級商辦大樓新高價。

　全球資產管理公司表示，宏遠大樓案幾乎是信義路上辦公大樓公開交易價格最高價，統計7、8月大型商用不動產交易案，光是壽險公司就包辦440億元，可看出壽險業對精華區大型商用不動產，需求相當強勁。

　由於金管會提高壽險業不動產報酬率這道緊箍咒，公文尚未送達，三商美邦宏遠大樓標案，備受矚目，全案共吸引逾10組投資人領標，並有國壽、富邦人壽、中國信託人壽、新光人壽搶標，出價70億以上的共有2組，最後由國壽勝出。

　三商美邦宏遠大樓，土地面積532.4坪、建坪6054.77坪，最後是72.56億標脫，永慶房仲集團換算該案土地價格每坪約1363萬元，為今年商辦大樓交易金額最大筆案。另一商辦法拍案「太子敦南大樓」，二拍底價114億1294萬元，因總價偏高仍以流標收場，永慶資產管理協理黃增福分析，三拍時底標落在90億至92億元附近，應有機會標出。

　第一太平戴維斯董事長朱幸兒說，宏遠大樓案在金管會即將正式實施新的投資報酬率規定之際標脫，可謂是大型商用不動產市場的絕版標案。

　住商不動產企研室主任徐佳馨指出，宏遠大樓案，溢價23.4％，但投報率僅1.79％，姑且不論金管會政策，但以該案位居信義線出口優勢，又是少有整棟標的看來，滿手現金的壽險業者著重於增值性，而非租金收益。

　全球資產管理專案經理王維宏認為，每坪百萬元的辦公商圈版圖，正快速向外擴散，觀察從台北金融中心大樓價格站上百萬元後，A辦包括統一國際大樓、新光敦南大樓、前瞻21大樓及這次標脫宏遠大樓，陸續晉升百萬元俱樂部。另外先前三陽忠孝大樓、華票敦南大樓以及正在交易中蘇黎世保險大樓，也有每坪百萬元以上身價，精華區的完整產權辦公大樓產品，已逐漸邁入單價百萬元年代。




北市百萬級商辦點擴散成面
工商時報

　三商美邦宏遠證券大樓，換算每坪辦公室約133.8萬元，創下全台B辦大樓行情的前三名。商仲業者認為，8月份政策頻頻點名壽險、緊縮購置不動產限制的驚濤駭浪中，宏遠大樓高價脫標，特別具有指標意義。

　第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，經拆算結果，國壽標得宏遠大樓一樓每坪368萬元，二樓以上平均每坪約134萬元。

　台灣B辦大樓最高價的「樓王」，是台北市忠孝東路四段的太平洋敦南大樓，5月底才被富邦人壽以19.39億元、換算樓上辦公室約每坪150萬元得標。

　全球資產管理專案經理王維宏表示，每坪百萬元的辦公商圈版圖正快速向外擴散，觀察從2010年8月台北金融中心大樓價格站上百萬元大關後，包括統一國際大樓、新光敦南大樓、前瞻21大樓及本次標脫的三商美邦宏遠大樓，陸續晉升百萬元俱樂部。

　此外，三陽忠孝大樓、華票敦南大樓及正進行交易的蘇黎世保險大樓，每坪也有百萬元以上身價，精華區的完整產權辦公大樓產品，已經邁入單價百萬元時代。

　中信房屋研展室副理廖鴻箕認為，富邦、國泰兩家壽險業者，今年分別買下太平洋敦南及宏遠大樓，兩棟商辦投報率分別僅有1.85％及1.79％，儘管低於金管會規定的年化收益率標準，但壽險業者依舊大手筆搶標，忠孝敦化及信義世貿兩大商圈，儼然成為壽險業最愛獵樓的兩大寶地。

　宏遠大樓緊鄰信義世貿商圈，商圈以企業總部及飯店旅館為大宗，捷運信義線預計2014年通車，當地商辦月租金每坪約2,200至3,000元，空置率約8％至12％，未來租金補漲空間約15％至20％。

　宏遠大樓目前為滿租狀態，年租金約1.3億元，廖鴻箕指出，該案採售後回租，國壽購入後能立即享有租金收益，但為符合金管會規定，勢必須調漲租金價格，但未來信義線通車後增值空間更為可觀；且考量陸客來台商機，未來若改成四星飯店經營，也是不錯的選擇。

　上半年以來全台29處預售新案，不是頻創高價、就是屢傳熱賣的捷報，顯示房市已進入個案表現時代。

　住展雜誌彙整2012年1月迄今，全台3大都會區、銷售奏捷的指標案，總計有29個之多。其中台北市有7個、新北市有5個，桃園有7個、新竹有2個，台中有3個，高雄有4個。

　台北市方面，興富發建設「松江1號院」，每坪100萬元不二價，叫好又叫座；長虹建設「內湖天璽」、國泰建設新店「國泰雙璽」等，都是宣告短期內Clean並動工興建的熱銷個案。

　住展雜誌研發長倪子仁表示，國建在新北市、台中市與高雄市三地，各有1個指標案推出，3個建案都賣得嚇嚇叫，尤其北高雄的「YOO馥建築」預售案，是國建近8年來重回高雄的首推案，開賣幾周銷售就破5成。

　高雄除了國建「YOO馥建築」成為市場津津樂道的狂銷大案外，達麗建設的「達麗宮廷」、江城建設的「一品花園」、國揚實業的「國硯」等4大指標豪宅案，也賣座亮眼。

　再觀察台中市，七期重劃區、美術館等豪宅區，今年以來豪宅價、量都有不錯的成績。 倪子仁指出，這些熱銷案之所以熱銷、甚至再創區段房價新高，所代表意義是現階段房市屬個案表現，房市走入差異化、區隔化現象愈來愈明顯。

經建會日前通過捷運「三鶯線」可行性研究報告，預計在2014年先期工程動工，2021年完工通車，當地居民期盼已久的交通利多消息終於定案，也為三鶯線周邊的不動產市場注入新的活水，鑒於此，台灣房屋調查三鶯線沿線房價，發現以頂埔站、教育研究院站、台北大學站、鳳鳴國中站等表現最為亮眼，近一年漲幅都有一成以上表現，隨著三鶯線確定動工，房價可望會有更爆發性的成長。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，三鶯線全長13.2公里，共設10座車站，而頂埔站預計2014年9月先行完工，未來從頂埔站至台北車站只要20分鐘，三鶯線經土城線轉乘，至台北車站則約需40至50分鐘，便捷的交通設施著實讓當地房價蠢蠢欲動，許多建商也磨刀霍霍準備進場卡位。

土城線其實本來僅止於永寧站，後因頂埔工業區就業人口大增，延伸土城線需求強烈，政府於是順應民意宣布頂埔站的設立，住宅的探詢度及買氣頓時上升不少，就連工業區土地行情也呈現飆漲狀態。劉志雄指出，例如郭台銘去年以約12億元的金額買下三千餘坪工業區土地，換算每坪價格高達40萬元，而國泰人壽今年五月更以43.9億元標下太子汽車土城廠廠房，換算下來每坪36.5萬元，都顯示大家相看好頂埔工業區的發展，也帶動周邊房價近一年的漲幅高達15.14%，頂埔站周邊住宅熱區主要集中在中央路四段和福安街、金安街，房屋均價約在20.9萬元左右。

　三鶯線在三峽的站名為挖子、橫溪、教育研究院、台北大學等四個站，其中又以教育研究院站、台北大學站最有賣點，劉志雄分析，因為這兩站鄰近北大特區及三峽老街等區域，擁有重劃區優勢及豐沛的觀光資源，其中北大特區近年來的開發案，規劃整齊的街廓、大型量販及連鎖速食店進駐，提升生活機能，吸引許多大台北的民眾入住，房價也因此穩定上漲，但因為聯外交通大多以北二高為主，房價並未有太大漲幅，未來三鶯線動工利多，勢必會點燃該區域房價向上動力，再創另一波新高，目前教育研究院站、台北大學站周邊房價每坪約莫13.5萬元、19.8萬元。

北市府早期興建的大型國宅社區，普遍透過國宅基金購置管理工作站，再租給管委會使用，北市都發局日前行文市有國宅管理委員會，要求管理站房舍於租約期滿後，在十月底前，騰空歸還依法辦理標售，引起卅八處管委會集體串聯強烈抗議，痛批北市府「比黑道還強勢」，這些管理站在北市房產水漲船高後，住戶根本標不起，要求北市府暫緩標售。

北市都發局專委羅世譽表示，這卅八處管理站，都是從承購國宅基金提撥二．五％買下，當初價購房舍都是為了管理方便，但興建過的一百一十個國宅、眷村社區，都有出資，都提撥了錢進專戶，依照明年初即將實施的住宅法，該局曾請示中央現在仍在使用中的國宅管理站房舍是否續租，中央認為基於公平原則，應該標售處理。

台北市議員郭昭巖昨天邀集都發局舉行協調會，卅八處市有國宅管委會代表砲聲隆隆，青年國宅管委會主委周瑞謀表示，該管委會目前使用的三間房舍，是民國七十幾年，以社區管理基金花了四百多萬元購置，希望能留下一間繼續使用。位於忠孝東路北市精華區的正義東村代表也指出，當初管委會辦公室是社區自掏腰包以三七二萬元買下，如今如果要標售，「房子漲了何止十倍，管委會怎麼可能標得起？根本是亂來！政府比黑道還兇。」

正義國宅甲區管委會主委文月英表示，都發局只管標售房舍，但社區原本設在管理站的消防系統、監視器要遷至何處？管理員要在哪落腳？發封公文就叫他們騰空搬家？

郭昭巖指出，住宅法通過後國宅條例走入歷史，社區管理依公寓大廈管理條例管轄，目前卅八處管理站，已有成功國宅管理站以七○三萬餘元標售，引起其他市有國宅管委會恐慌。

市府府會副總連絡人朱亞虎強調，他代表市長郝龍斌反對中央要求出售北市國宅管理站房舍，市府相關單位將研擬妥善方案，向中央爭取應有的權益。

議員厲耿桂芳說，市有國宅管理站標售，有其歷史背景因素，其他縣市也會面臨同樣問題，近日將於國民黨中常會提案要求中央通盤解決。

法拍案「太子敦南大樓」，二拍底價114億1294萬元，因總價偏高最後仍以流標收場。太子敦南大樓位於敦化南路二段39號，樓高19層，土地持有面積為542.08坪，二拍底價114.1294億元，拆算土地單價竟高達2105萬元，終究以流標收場。進入三拍程序後，底價約為90~92億，比較接近於市場行情，預計將會出現較多筆競爭標封。
　永慶資產管理協理黃增福表示，選擇具租金收益的商用不動產正是壽險業的最佳投資管道，前8月，億級以上商用不動產總交易金額已突破880億元，其中壽險業投入不動產金額更高達634億元，投資比重占71.5%，包括近期南山人壽投資268.88億元的世貿二館地上權開發案，以及富邦人壽以67億元買進西門町萬國大樓，為交易量再衝一波高潮。8月各家壽險公司仍陸續對外公告要加碼資金投資不動產，預期商用不動產買氣將持續延燒。

　全球資產管理公司統計表示，今年以來壽險公司購置商用不動產動作積極，從廠房、店面、地上權、商場、到精華區的辦公大樓，只要地段夠好，產品具備有一定規模，都是壽險資金考慮購置的產品，今年以來壽險公司堪稱是市場上最大的買方。統計7、8月大型的商用不動產交易案，光壽險公司就包辦了440億元，可看出壽險業對於精華區的大型商用不動產，需求相當強勁。

三商美邦宏遠證券大樓，換算每坪辦公室約133.8萬元，創下全台B辦大樓行情的前三名。商仲業者認為，8月份政策頻頻點名壽險、緊縮購置不動產限制的驚濤駭浪中，宏遠大樓高價脫標，特別具有指標意義。第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，經拆算結果，國壽標得宏遠大樓一樓每坪368萬元，二樓以上平均每坪約134萬元。

台灣B辦大樓最高價的「樓王」，是台北市忠孝東路四段的太平洋敦南大樓，5月底才被富邦人壽以19.39億元、換算樓上辦公室約每坪150萬元得標。全球資產管理專案經理王維宏表示，每坪百萬元的辦公商圈版圖正快速向外擴散，觀察從2010年8月台北金融中心大樓價格站上百萬元大關後，包括統一國際大樓、新光敦南大樓、前瞻21大樓及本次標脫的三商美邦宏遠大樓，陸續晉升百萬元俱樂部。

此外，三陽忠孝大樓、華票敦南大樓及正進行交易的蘇黎世保險大樓，每坪也有百萬元以上身價，精華區的完整產權辦公大樓產品，已經邁入單價百萬元時代。中信房屋研展室副理廖鴻箕認為，富邦、國泰兩家壽險業者，今年分別買下太平洋敦南及宏遠大樓，兩棟商辦投報率分別僅有1.85％及1.79％，儘管低於金管會規定的年化收益率標準，但壽險業者依舊大手筆搶標，忠孝敦化及信義世貿兩大商圈，儼然成為壽險業最愛獵樓的兩大寶地。

宏遠大樓緊鄰信義世貿商圈，商圈以企業總部及飯店旅館為大宗，捷運信義線預計2014年通車，當地商辦月租金每坪約2,200至3,000元，空置率約8％至12％，未來租金補漲空間約15％至20％。宏遠大樓目前為滿租狀態，年租金約1.3億元，廖鴻箕指出，該案採售後回租，國壽購入後能立即享有租金收益，但為符合金管會規定，勢必須調漲租金價格，但未來信義線通車後增值空間更為可觀；且考量陸客來台商機，未來若改成四星飯店經營，也是不錯的選擇。

　被喻為「台中信義計劃區」的7期新市政中心，已發展為台中的政商中心，但7期的生活機能大量仰賴相隔一條文心路的5期重劃區，因此，5期被視為「台中大安區」的重要地位，已成為台中換屋族的最愛。

　包括寶璽、精銳、國泰、富宇等知名建商，近年來紛紛進軍5期推案，總銷金額突破100億元，在區域客源與屯區換屋族的捧場下，各家銷售均創下佳績，每坪成交單價已站上30萬元大關。

　其中，預計9月底開工的「寶璽高第」預售案，總銷金額20億元，每坪單價38至47萬元，不僅創下5期房價新高、單價也直逼7期部分地段的行情，已成為5期的指標性建案。

　「寶璽高第」規劃100坪與200坪的換屋型產品，總戶數僅33戶，基地緊鄰文心森林公園、超大棟距，加上全石材打造、號稱「5期最頂級的住宅」，受到老客戶與區域換屋族的青睞，在既無接待中心、也無建材參考表下，建商單靠平面圖、潛銷就已售出7成。

　另外，富宇建設今年一口氣在5期推出「首馥花園」與「富宇麗緻」，以純住家、無店面及花園、綠地吸引區域換屋族，其中，「首馥花園」至今已熱銷9成；預計9月底進場的「富宇麗緻」，每坪開價在28至30萬元之間，潛銷成績近4成，兩案總銷金額分別為10億元。

　今年底即將完工交屋的「精銳巴黎之心」，是豪宅建商、精銳建設跨出7期、進軍5期的代表作，總銷金額12億元，由於地點就在大墩路家樂福量販店附近，生活機能佳，幾乎已銷售一空，每坪單價在28至30萬元之間。

　寶璽建設協理周白琇表示，寶璽在5期重劃區耕耘超過20年，5期擁有絕佳的生活機能，距離7期僅相隔一條文心路，「5期是好生活的地方，即始房子老舊了，區域客還是愛住5期」。





29個案熱銷 國建最紅火

　上半年以來全台29處預售新案，不是頻創高價、就是屢傳熱賣的捷報，顯示房市已進入個案表現時代。

　住展雜誌彙整2012年1月迄今，全台3大都會區、銷售奏捷的指標案，總計有29個之多。其中台北市有7個、新北市有5個，桃園有7個、新竹有2個，台中有3個，高雄有4個。

　台北市方面，興富發建設「松江1號院」，每坪100萬元不二價，叫好又叫座；長虹建設「內湖天璽」、國泰建設新店「國泰雙璽」等，都是宣告短期內Clean並動工興建的熱銷個案。

　住展雜誌研發長倪子仁表示，國建在新北市、台中市與高雄市三地，各有1個指標案推出，3個建案都賣得嚇嚇叫，尤其北高雄的「YOO馥建築」預售案，是國建近8年來重回高雄的首推案，開賣幾周銷售就破5成。

　高雄除了國建「YOO馥建築」成為市場津津樂道的狂銷大案外，達麗建設的「達麗宮廷」、江城建設的「一品花園」、國揚實業的「國硯」等4大指標豪宅案，也賣座亮眼。

　再觀察台中市，七期重劃區、美術館等豪宅區，今年以來豪宅價、量都有不錯的成績。 倪子仁指出，這些熱銷案之所以熱銷、甚至再創區段房價新高，所代表意義是現階段房市屬個案表現，房市走入差異化、區隔化現象愈來愈明顯。

23日碧桂園控股（02007,HK）公佈2012年上半年中期業績顯示，截至2012年6月30日，碧桂園實現總收入168億元，同比漲7.2%，毛利為69.58億元，同比漲36.8%；但公司淨利潤方面，僅同比微漲3.7%，高達70億元的銀行借款需在一年之內歸還。

資料顯示，截至6月底碧桂園實現總收入168億元，同比漲7.2%，毛利為69.58億元，同比漲36.8% 公司毛利率由2011年上半年的32.5%上升至今年的41.5%。

公司權益所有人應占利潤為30億元，同比漲3.7%；而公司淨利潤率則下降至17.8%，相比去年同期下跌0.6個百分點。

今年以來，碧桂園仍以大貨量入市推銷。今年上半年碧桂園實現合同銷售金額173億元，實現合同銷售建築面積285萬平方米。其中廣東大本營，實現合同銷售金額占比65%。

隨著物業銷售增加，收入中其房地產開發、建築裝修等、物業管理及酒店經營收入分別貢獻159億元，0.68億元，2.99億元及4.39億元。物業確認收入平均價格為6636元/平方米，同比漲29.6%；今年上半年酒店業務收入4.39億元，同比漲36.1% 。

值得注意的是，今年3月份，碧桂園老闆楊國強的女兒楊惠妍正式成為公司副主席，在擴張方面似乎甚為謹慎，並未有新增地塊舉動。截至目前碧桂園土地建築面積5480萬平方米，廣東省占46.5%。負債方面截至2012年6月30日，公司淨負債比率為58%相比去年同期減少5.3個百分點。

此外，網易財經注意到公司現金方面，截至6月底公司現金以及銀行存款共計136億元，受限的現金帳面值為41.55億元。公司總借貸為325億元，借款為173億元，可換股債券9.13億元，優先票據142億元。其中銀行借款中70億元需一年內償還。

據中國之聲《全國新聞聯播》報導，青島出臺新規，將向不合理定價開發商緩發預售證。

按照規定，主管部門對申報預售價格明顯偏高的開發企業要進行約談，拒不執行的將暫緩發放預售許可證。青島市房地產經理人俱樂部副秘書長龍江認為，通過緩發預售證來影響樓盤銷售，是對開發商資金鏈的一種控制，其主要目的還在於繼續控制房價、穩定市場。

龍江：目前確實有些樓盤把價格故意拉高，或者是牟取暴利，政府相關部門就會針對這些開發商的違規情況在發證環節給予警示，以保證市場能在相對公正、客觀的情況下進行交易。

由於樓市萎靡不振，青島不少開發商主動採取降價行銷。業內人士認為，在此情況下，新規雖然不會立刻見效，但將起到警示作用。

業內人士：大盤都有一些降價活動，力度還不小，政府及時再出臺一些管理措施，雙管齊下，由政府和市場雙面來實施措施，將會對市場管理產生有序的引導，而且也為存在幻想的企業敲響了警鐘。

中國建築（601668）公告，公司近期獲得7個重大項目，合計項目金額達290.9億元人民幣，占公司2011年營業收入的6%。

7個項目分別為貴州六盤水鳳凰山片區城市綜合體及配套工程、成都銀泰中心總承包工程項目、瀋陽華強廣場工程總承包專案、昆明西山萬達廣場總承包工程、香港將軍澳消防訓練學校設計及建造項目、上海長寧來福士廣場工程項目、西安邁科商業中心總承包專案。其中，貴州六盤水鳳凰山片區城市綜合體及配套工程項目金額最大，金額達100億元，其他項目金額均在20億元以上。

公司此前發佈的1-7月經營情況資料顯示，1-7月，公司建築業務新簽訂單增長持續，已累計新簽合同額5776億元，同比增18.5%，較1-6月13.8%的增速有所提升。公司地產業務1-7月累計實現銷售額678億元，同比增19.6%。

經歷了近1個月的土地交易冷淡期之後，昨天北京市國土局一口氣推出6塊經營性用地，其中4塊在大興，1塊在豐台王佐鎮，1塊在朝陽孫河，將於9月12日開始掛牌競價。

昨天推出的大興4塊地均在天宮院區域及周邊。比如大興區生物醫藥基地東配套區12號地北側、15號地二類居住等功能地塊，位於天宮院南側，與龍湖時代天街相鄰。這4塊地總建築面積55萬平方米左右，規劃功能除住宅外，還有金融、幼稚園、停車場等配套設施。

昨天掛出的地塊，朝陽區孫河地塊或將成熱點。該地塊為居住用地，規劃建築面積73000平米左右，掛牌起始價13.528億元。業內人士分析，此地塊起始樓面價僅低於東城區香河園地塊，將成為開發商爭奪的熱門地塊。

招商地產22日發佈公告稱，以股權轉讓的方式收購兩家房企各50%股權，實現控股。上述兩公司共擁有13宗地塊，地價總額約36億元。值得注意的是，其中一公司“舊主”為萬科，此次收購完成後，招商地產將與萬科共同開發位於深圳的6幅土地。業內分析認為，在調控持續、行業生存環境日益艱難的情況下，即便是萬科、招商這樣的行業翹楚，依然選擇攜手開發、共擔風險，合縱連橫將成為房地產行業未來發展趨勢。

萬招合作各持50%股權

公告顯示，招商地產收購的兩家房企分別是哈爾濱招商嘉天房地產開發有限公司與深圳市萬科濱海房地產有限公司，招商地產分別收購了兩家房企各50%的股權。由於在兩公司董事會中占多數表決權，兩房企成為招商地產控股子公司。

很顯然，在招商地產剛剛獲得控股權的這兩個項目中，萬科濱海專案由於股權出讓方是萬科而尤為引人關注。公告顯示，萬科濱海現擁有深圳市鹽田區沙頭角中心區J211及J237等6宗地塊的土地使用權。上述地塊用地總面積為137250平方米，計容積率建築面積為345270平方米，土地用途為商業服務業設施用地，使用年限為40-50年，地價總額為296300萬元。

資料顯示，萬科濱海專案已經是即將面世的一個大型綜合體專案，命名為“壹海城”。壹海城共分六期開發，建築面積近35萬平方米，2012年底內有望入市的是首期公寓和寫字樓，後期還將陸續開發購物中心、海岸商業街、藝術中心、超高層酒店、寫字樓等。

而值得關注的是，在該項目的合作分工上，向來甚少涉足商業地產的萬科負責商業部分的開發，包括10萬平方米的寫字樓和3.2萬平方米的商業，合計建築面積達13.2萬平方米；而10萬平方米的商務公寓和5.5萬平方米的五星級以上標準酒店由招商地產負責，合計15.5萬平方米。

合作或為分擔市場風險

對於這次股權易手，招商地產董秘劉甯向媒體表示，“或許萬科是出於對風險的考慮”。

而萬科公司方面則透露，其實在正式簽訂股權轉讓合同之前，兩家早已開始接觸合作，這次只不過是履行法律手續以坐實合作之名。兩家公司實力匹配，開發理念接近，並有成功合作經驗作為基礎。

有業內人士分析稱，萬科此舉與其說出讓，不如說尋找合作夥伴。萬科選擇招商並不出人意料，在深圳同等級的幾家上市公司中，華僑城的項目和萬科項目為競爭關係，而金地在專案操作上的能力目前看起來略遜于招商。兩家龍頭企業選擇攜手合作，除了有利於整合客戶資源、促進銷售，更可以分擔市場風險。在行業面臨深度調整的背景下，越來越多的房企將選擇合作開發，不僅是資金緊張的中小房企，連萬科、招商這樣的龍頭房企也不排除強強聯手、優勢互補的合作模式。

而在土地市場，下半年房企拿地方面的積極動作也越來越多。根據克爾瑞研究中心的監測，近期土地流拍率逐月下降，7月已降至2.5%，遠低於去年同期。而從土地溢價情況來看雖然有小幅上漲態勢，但高溢價地塊幅數占比仍在9%以內，底價成交地塊維持在八成左右。總體來看，房企以聯合體拿地的情況也會越來越多。

樓市頻現高價成交，無論中小型住宅或豪宅呎價紛創新高。市場昨天傳出，太古地產（1972）5月高姿態推出招租的司徒拔道OPUS HONG KONG（下稱OPUS）頂尖豪宅，一個面積6200方呎單位，剛以天價4.7億元獲承接，呎價高達7.5萬元，打破去年4月西半山天匯所創的6.4萬元紀錄，創亞洲區分層式單位新高。有學者表示，政府揚言不推倒樓市，豪宅繼續有機會破頂，預料整體樓價至年底仍有3%至5%的升幅。

昨天市場消息指出，OPUS剛沽出單位屬於8樓，為全層單位，面積6200方呎，有買家以4.7億元接手，折合呎價75806元。

本報致電太古地產查詢有關成交，發言人表示，集團對此沒有相關資料可以提供。本報亦向市傳負責銷售該單位的外資代理行第一太平戴維斯查詢，該行亦不作回應。

高出天匯18%

本港樓價正處瘋癲期，豪宅造價已大幅超越1997年高峰，西半山天匯去年4月連環沽出2伙半複式單位，每方呎造價達6萬及6.4萬元，已被形容為天價成交，但高處未算高，呎價保持16個月後，終由OPUS以呎價7.58萬元打破，較天匯6.4萬元的呎價還高出18%，並首次有分層式單位成交呎價超越7萬元水平，繼天匯後再破本港及亞洲區分層式單位呎價新高。

分層式單位並非首次出現7萬元呎價紀錄，2009年商人秦善文大手購入6伙天匯，合共涉資11.6億元；其中68樓A室複式單位，以4.39億元成交，單位面積6158方呎，折合呎價7.13萬元，但其後出現大規模撻訂，成交呎價最終不被承認。

太古地產發展的OPUS，於5月正式推出招租，發展商透過代理稱意向呎租將達110元，當時雖然沒有透露其意向呎價，但市場當時預期呎價有能力達10萬元。項目推出至今僅3個月，太古地產較早前表示，地下連花園單位以月租85萬元獲承租，呎租140元，打破本港呎租紀錄。

樓價料再升5%

經濟學家關焯照表示，OPUS單位面積達6000方呎以上非一般人可以購入，亦反映本港豪宅地供應緊絀，令此類豪宅愈升愈高，吸引富豪購入。他認為，政府本月初明言不會推倒樓價，加上樓市不明朗因素逐漸被消化，QE3亦部署出籠，令豪宅物業將繼續「癲上去」，呎價再有機會破頂，預計至年底，本港整體樓價仍3%至5%的上升空間。

近年全球頻錄豪宅高價成交，但由於各地面積計算方法不同，難以直接比較。摩納哥蒙地卡羅一個頂層複式單位，2010年以2.4億歐羅（23.3億港元）成交，單位面積約1.75萬方呎，呎價達13.3萬元；英國倫敦海德公園一號一個頂層複式戶，就作價17.3億元，呎價7.4萬元。

部分今年叫價升7成 每呎6千

全城樓市狂熱，連離島樓價亦被炒高，呎價逐步逼近市區，上車置業愈趨困難。綜合統計長洲、南丫島、坪洲及梅窩4大離島地區，細價上車盤只有30餘伙，部分叫價更較年初急升7成。

離島區隔涉偏遠、交通並不便利，長洲、梅窩等離島區，過去住宅呎價普遍低於3,000元水平，遠遠落後於市區，但隨着近年樓市一再升溫，就連離島區住宅呎價亦高見6,000元，逼近市區樓價。

以交投相對活躍的長洲為例，離碼頭約30分鐘路程、樓齡較新的滿瑜居A座，一個面積約1,837平方呎單位，日前以約1,100萬元成交，呎價達5,988元，已經逼近部分西貢洋房造價，令島上遊客及居民大為驚訝。

東堤小築凶宅 急升至68萬

在島上經營逾30年的勵進物業董事楊紹明坦言：「長洲不少物業樓價已經遠超過97年高峰期，背後既是盤源短源，業主處於強勢，同時亦因跟着外面（市區）樓價升，現在時不時亦會有市區，尤其中環上班族前來問盤。」

由於樓價飛漲，離島作為全港最後上車天堂的角色亦漸減退。本報統計長洲、南丫島、坪洲及梅窩最新放盤情況，4區現時200萬元以下的上車盤約32伙，而且普遍叫價較今年初調高14%至78%不等，尤其集中在金額少於100萬元村屋放盤，升幅最驚人。

例如「燒炭集中地」東堤小築，過往一個350平方呎的單位，年初造價亦不過40餘萬元，記者直擊時卻發現，即使是「五屍凶宅」，叫價亦急升至68萬元，升幅逾70%。

記者在島上遇到的投資者鄧先生直言，「東堤這類『爛樓』，過去長洲本地人不會買，造價只是20萬、30萬元，皆因子女喜歡當地環境，加上貪平，故此幾年前才以20萬元購入一伙東堤單位作度假、收租，估不到升得如此厲害，否則一定會多買幾個！」

南丫島200萬放盤 幾近絕迹

近期村屋價屢創新高的南丫島，輝煌地產負責人吳華輝亦指，「島上200萬元以下放盤只有300餘呎的細村屋單位才有，較指標的寶華園再無這類放盤，最近比較抵的可以說是大坪舊樓150餘號的村屋3樓連天台，面積700平方呎，但叫價已205萬元。」

由於租金回報率理想，梅窩有不少外籍投資客，範梁集團物業經理梁普兒指，在2、3年前，區內樓價亦不過100餘萬，但近期要碼頭一帶細價放盤已相當罕有，普遍要在周邊村屋才有平價盤。

受惠地產業務和租金收入增長強勁，九倉（00004）截至今年6月底止純利236.46億元，按年增65.3%，核心盈利升49%至創紀錄的54.25億元；中期息每股0.45元，大增25%。

首8月內地銷售 超全年目標

中國物業發展理想，合約銷售額所得為75億元人民幣，升19%；其中第二及第三季前半季銷售額，分別逾50億人民幣及25億人民幣。

截至8月中的銷售額，已超過九倉年初定下的100億人民幣目標。

九倉副主席兼常務董事吳天海表示，內地市況仍不穩，無意調高今年全年目標，更言下半年銷售可能未如首兩季理想，但有信心全年銷售額能達到去年127億的水平。

長遠冀中港資產 各佔一半

九倉近年銳意拓展內地業務，更訂下內地資產及香港資產各佔一半的目標。不過截至6月底，內地營業資產佔比只有37%。

吳天海解釋，比例未達標並非內地投資表現不理想，只是本港資產價格升值太快。吳強調，公司過去數年投資內地的金額超過1,000億元，兩地總資產各佔一半仍是長遠目標。

香港物業投資方面，海港城及時代廣場營業額，分別升15%及14%，合共佔集團營業盈利44%。吳天海表示，時代廣場租金佔營業額比例約13至14%，對未來租金加幅樂觀。

下半年綠城入帳收益 料逾7億

今年6月，九倉認購綠城中國（03900）18.4%權益成為聯營公司， 6月底後將進一步增持至24.6%。吳天海透露，投資金額約51億元，預期下半年來自綠城可入帳收益約7億至8億元，並對於其減債進度感到滿意。

至於九倉持有不多於7%股權的遠洋地產（03377），吳坦言若未來有適合機會，會考慮與遠地有更多合作。

對於市場關注的負債水平，吳天海強調在570億元的負債總值中，只有30億元將於2013年年底前到期，沒有融資壓力。若遇上合適機會，會考慮為長期債項提早融資，但會以債券及銀行借貸方法進行，不會涉及股本融資。

碧桂園（02007）上半年多賺3.7%至29.8億元（人民幣，下同），每股盈利16.64分，不派中期息。

半年盈利增3.7% 不派息

公司首7月僅完成全年銷售目標51.4%，惟總裁莫斌強調，銷售正按計劃進行，近期已大量推出新盤，有信心完成全年目標。

莫斌表示，7、8月的市場回暖大多由剛性需求帶動，預計下半年樓市會平穩發展。為達到全年目標，碧桂園下半年推出共13個項目，預計去化率可由上半年50%左右提升至60%。

海外業務方面，碧桂園馬來西亞項目即將動工，預計明年下半年可開盤。當被問及是否有意擴展新市場，莫斌指「希望能做熟一個地方，再發展其他地區。」

碧桂園年初已進行配股，令中期負債比率由去年末63.3%降至58%，現金及銀行存款則較去年末增9.9%至136.2億元，財務穩健。首席財務官伍綺琴表示，預計年底現金仍可維持在100億元以上，暫無融資計劃。

交付面積大減 瑞房實賺1900萬

瑞安房地產（00272）上半年僅交付5萬平方米，核心盈利由去年3億元急跌至上半年1,900萬元。董事總經理兼行政總裁李進港表示，上半年合約銷售額減少71%至15億元，均價按年跌20%至每平方米2.04萬元，公司預計下半年有80億元銷售可入帳。

方興純利16億 物業重估佔10億

另外，方興地產上半年錄得純利16億元（港元，下同），按年跌2%，但當中有約10.1億元為投資物業公允值變動收益，每股基本盈利17.5仙，不派中期息。

沙田九肚56A區及坪洲地今截標，其中九肚豪宅地估值25億至34.9億元，於區內已投得用地的嘉里（00683），有意再下一城，表明有意競投；另新地、新世界等，亦擬入標競投。

嘉里首席財務官王志指，對九肚山地皮亦會積極考慮。但因涉及金額較大及並非純洋房項目，資本策略地產（00497）及金朝陽（00878）等中小型發展商投標意慾不高。其中金朝陽執行董事陳慧苓表示，由於今次招標的地盤規模較大，故集團未必會參與投標，計劃集中資金競投市建局旺角波鞋街重建項目。

此外，礙於該地皮地積比率達1.5倍，較難興建純洋房項目，故資本策略地產及宏安（01222）等，主攻洋房豪宅的中小型發展商，亦未必會就項目遞交標書，業界預期接獲的標書數目，會比旁邊的B5地盤接獲的16份為少。



嘉建港物業收入急升93%
(香港文匯報訊)

嘉里建設（0683）上半年純利錄得33.86億元，比去年同期增10%，中期息派0.4元，與去年同期相同。若撇除上半年投資物業公允價格的增加，核心純利為29.15億元，同比升5%。期內營業額受香港物業銷售收入增加帶動，急升93%至179.58億元。

　上半年公司物業銷售收入為79.6億元，當中位於黃大仙的現崇山錄得55億元銷售收入，公司執行董事何述勤對其下半年的銷情有信心，表示現崇山目前只餘260多個單位，預料到年尾將會僅剩60多個。

年底可達百億銷售目標

　而以合約銷售計，公司目前在香港已錄得41億元合約銷售，加上內地的15億元合約銷售，嘉里建設首席財務主管王志剛表示，有信心年尾能達到全年100億元合約銷售目標。

　內地業務方面，王志剛表示，上半年銷售情況受中國經濟環境欠佳影響，但7月起於杭州、唐山的項目銷售開始理想，下半年亦將陸續於天津、秦皇島、長沙及瀋陽等地推售新住宅項目。



嘉里多賺1成 港售樓飆6倍
( 經濟)

嘉里建設（00683）公布截至6月底中期業績，半年多賺10%至33.86億元，核心盈利升5%至29.15億元，每股基本盈利2.35元，派中期息0.4元。

擬年底推6項目 有信心達標

由於香港物業銷售上升，期內營業額179.58億元，按年升93%。香港物業部營業額81.93億元，升6.1倍；純利則為23.73億元，升8.2%。

嘉里執行董事何述勤於記者會上稱，截至昨日止，集團合約銷售額56億元，為全年100億元目標的56%，本港及內地銷售金額分別為41億元及15億元。

他又指，內地上半年市況較差，惟7月有所改善，計劃下半年推出杭州及瀋陽項目，第4季推5至6個項目，故有信心達成全年銷售目標。

內地方面，嘉里半年營業額7.37億元，跌23.3%；純利為5.78億元，升17.48%；當中4.71億元為投資物業重估收益。

公司預料，內地樓市投資及投機情況已大為減少，會增加土地儲備，並繼續以一綫城市為發展重點。

香格里拉盈利15.4億 增83%

香格里拉（00069）半年純利1.98億元（美元．下同，約15.4億港元），升83%；銷售額9.73億元，升8.8%；每股基本盈利6.356美仙，派中期息10港仙。

期內，集團酒店之加權平均每房收入錄得9%按年增長，帶動酒店收入上升。但因競爭加劇及經濟增長放緩，內地酒店之入住率由去年59%下降至57%，數間二三綫城市之酒店的經營溢利及每間房收入微跌，而其餘大部分國家皆錄得增長。

預留54公頃農地 諮詢延至9月底

開拓新界東北新發展區計劃遭受龐大阻力，政府決定將最後一次的居民大會，押後至下月底舉行。據悉，政府正研究增加區內居屋用地，並預留54公頃農地讓受影響居民可繼續耕作。

政府發言人表示，因應上周六粉嶺居民大會居民的意見，已另覓場地舉行居民大會，強調理解當區受影響居民的訴求。

原區安置 檢討賠償

發言人指出，新發展區的目的是應付本港未來30年，約140萬新增人口的住屋及就業需求，坦言現時的規劃已盡量減低對現有居民的影響，當局已在古洞北預留了3.2公頃用地，為受影響居民提供原區安置機會，現正檢討賠償及安置政策。

消息指，政府正研究增加區內資助房屋比例，例如改劃私人住宅用地興建居屋、讓區內居民可優先申請等，強調政府對區內的規劃發展持開放態度，會綜合第三階段收集的公眾意見制定發展藍圖。

上周六舉行粉嶺北居民大會，有過千名村民到場參與，但因場地不足，令在場人士鼓譟，並一度與警員推撞，最終被迫腰斬。而原定在本周一舉行的最後一場坪輋/打鼓嶺居民大會，押後至下月22日同場進行。

另外，觀塘安達臣道發展計劃已完成7成爆破工程，13公頃公屋用地可在明年交給房屋署。

銅鑼灣希慎廣場開幕成為市場焦點，刺激銅鑼灣人氣，區內一、二綫街舖呎租同錄可觀升幅。2012年第三季即將踏入尾聲，銅鑼灣商舖市況隨着希慎廣場正式開幕而有重大改變，矚目的租、售個案屢現，為該段商舖市道升勢掀起序幕。

美聯旺舖營業董事何漢明表示，綜觀本港整體經濟環境，物業市道走勢凌厲、失業率回落以及通脹下降至兩年新低水平，由此可見，升市基調仍然穩健，市民消費意慾自然而增，而且受惠於蓬勃發展的旅遊業所支持，舖租更有凌厲升動力，尤其位於核心區林立街道，成為全城焦點所在。

景隆街3600元呎膺舖王

以景隆街2號地下A2號舖，建築面積僅50平方呎舖位，獲找換店以約18萬元續租，平均呎租約3,600元，晉身成為全港最貴呎租舖王；另一方面，位於利園山道29至33號地下G1至G4號舖，面積佔約700平方呎，一金行以月租約220萬元續租，亦較原有租金收入只有約73萬元高出逾兩倍。

何氏指出，由於銅鑼灣是本港舖租最貴的區域，羅素街因正對鄰近時代廣場，高消費力及旅客消費力集中，造就名店銳意於此等地段落位，租金亦因此而搶高，尤其是羅素街街道短、租盤缺，加上區內的地標商場——希慎廣場於8月份正式開幕，為沿綫一帶街道引入龐大而具消費力人流，搶升幅度自然更誇張。

最貴租舖 多集中銅鑼灣

事實上，根據美聯旺舖資料所得，現時高踞全港呎租最貴十大，大部分亦於銅鑼灣錄得，平均呎價普遍錄得超越2,600元，租客種類更由找換店至承租力度較高的金行、鐘錶行業均有錄得；另一方面，部分早已駐紮區內的大型連鎖店，擴充步伐亦隨着區內發展愈見熾熱，帶動區內核心地段持續向外擴展，原屬二綫街亦開始陸續升價，如位於時代廣場背面的霎東街、勿地臣街及耀華街，租金造價亦見理想，正因為勿地臣街、霎東街一帶享有時代廣場的消費人流，零售店覬覦此等消費力，銳意結集於此，令租賃前景更優。

樓市調控下內房不僅減慢發展步伐，更放緩交付樓盤速度，瑞安房地產（272）及方興地產（817）同樣由於上半年交付項目大減，導致核心盈利分別按年下跌逾9成及4成。

在上半年，瑞房純利為8.25億元（人民幣．後同），但反映賣樓收入的核心盈利僅約1900萬元，較去年同期約3億元大減95％，反映集團交樓量大減，亦是迄今已公布業績之內房股中跌幅最大，但昨天股價仍升1.32％，收報3.08港元；成交額錄877萬港元。

集團於首6個月錄得15.46億元合約銷售，按年跌71％，只完成全年目標13％，而已鎖定銷售額則錄得48.87億元，按年減少27％，但集團董事總經理兼財務總裁尹焰強表示，有超過35億元的銷售額於下半年交付，有信心可以完成全年目標。

集團於今年8月發債募資達4億美元（約25.44億元人民幣）；加上手持的現金約52億元，集團現時現金流充裕，尹焰強指出，下半年並無發債融資計劃。

碧桂園（2007）則表現迥異，撇除少量投資所得，上半年錄得29.6億元之核心盈利，按年增長6％，集團總裁莫斌強調，以快速周轉模式營運，故售樓金額能迅速入賬。

集團於首7個月完成22.1億元合約銷售，完成全年銷售目標51％，在首6個月，已交付面積錄240.5萬方米，已確認的平均售價錄每方米6636元，按年增長近30％。

而在上半年營業額按年翻倍的方興地產，其核心盈利亦按年倒退44％，至5.93億港元，主要是公司交付結算的物業集中在下半年，而截至今年8月20日，集團之累計未交付結算的物業銷售額錄131億港元。

金朝陽（878）表示，樓價飆升影響近月成功收購單位的數量，集團正研究優化旗下位於銅鑼灣的旗艦物業金朝陽中心，預料自由行和區內新商廈開幕對該區可帶來正面作用。

金朝陽執行董事陳慧苓表示，由於樓價飆升，小業主搬遷費用增加，加上難以在同區另行購入物業，令近月收購舊樓的難度增加。集團除一直留意的銅鑼灣和周邊地區外，也將繼續留意九龍區的地盤。

集團上半年售出的灣仔慶雲街地盤入賬，帶動截至6月底中期基礎純利增長1.33倍，至6730.3萬元。集團財務總監劉金國表示，早前出售施弼街舖位和水星街13至15號地舖，總代價約2.15億元，可望下半年完成交易並入賬。

位於羅素街38號的金朝陽中心，目前出租率近100%，陳慧苓指出，希慎廣場開幕對區內有正面影響，可帶來外區客，加上自由行等因素，看好該區租務前景，也看好中環和尖沙咀等區的舖位前景。

同系登龍街1至29號綜合零售項目，可出租面積約20.24萬方呎，她指出，時代廣場和希慎廣場的呎租約50至70元，預料登龍街項目呎租達市價水平。集團下半年並將推售曦巒低層單位和霎東街項目等。

受投資物業重估盈餘帶動，金朝陽中期純利12.53億元，上升25%；每股盈利4.7元，不派中期息。金朝陽昨天收報12.16元，升0.16元或1.3%。

樓市升溫，發展商趁勢盡谷貨尾銷售，日前全線加價的白石角溋玥．天賦海灣，發展商表示，以5454萬元沽出最後一伙天際泳池屋，呎價1.75萬元，成交價及呎價均創項目新高。

信置（083）營業部總經理田兆源表示，溋玥4伙天際泳池屋的最後一伙屬1座單邊，擁全海景，面積3117方呎連3060方呎泳池及平台，呎價1.75萬元，較對上一個呎價紀錄高7.7%，買家為中港商人，購入單位自用。項目日前加價1%至2%的150伙，新價格昨天生效，過去兩天該批單位合共售出6伙，呎價介乎8572至9286元。

另一方面，?地（012）營業部高級項目統籌經理蔡堃耀表示，上環尚賢居累積沽約90%單位，套現約16億元，平均呎價逾1.7萬元，項目推售以來累積加幅約10%，現僅餘10伙待售，全部位於28至31樓行政樓層。

他指出，尚賢居31樓A室連天台特色戶示範屋剛開放供參觀，面積2295方呎，連同逾500萬元裝修費用，意向呎價約3萬元，售價約6885萬元，呎價挑戰項目新高，除2伙頂層單位外，其餘單位面積介乎940至1000方呎，入場費約1692萬元。

同系西環曉譽上月推售至今已售出85%，即113伙，平均呎價1.6萬元，累積加幅亦達10%。

香港仔深灣9號近期銷情轉旺，嘉華國際（173）董事（營業及市場策劃）陳玉成表示，項目昨天再錄得3宗成交及預留，總金額逾9500萬元，買家包括中港商人及九龍站客，項目現餘不足10伙標準戶及少量特色單位。

長實九龍塘新盤最快下月推

各盤貨尾買少見少，發展商亦積極部署新一輪推盤計劃，消息人士指出，長實（001）九龍塘安域道豪宅項目近日向代理「放風」最快下月推售，意向呎價2萬元，整個項目共提供31伙，全為複式設計，面積分為1600、1700及2000方呎三種。

此外，市傳宏安（1222）本周日將開放西環薈臻位於尖沙咀的示範單位供參觀，最快下周推售。

由港島東區屋苑引爆的新高熱潮，席捲各區後，最近又重回港島東，其中龍頭屋苑鰂魚涌太古城，一伙頂層連天台特色戶剛以一千七百八十萬元獲區內用家承接，呎價高見一萬五千六百五十五元，創下屋苑歷史呎價次高紀錄。同區康怡花園及南豐新邨，亦同步錄高價成交。

　　中原助理區域營業經理趙鴻運指，太古城金楓閣頂層特色戶，一千一百三十七方呎，連約六百三十三方呎天台，享園景及山景，昨以一千七百八十萬元沽出，呎價約一萬五千五百五十五元，創下屋苑呎價歷史次高，買家為區內用家。

　　趙氏指出，原業主為投資者，去年九月將單位以當時新高租金六萬八千五百元租出，至本年六月中約滿，其後業主聲稱以二百萬元裝修單位，將原則三房一套改為兩房一套間隔，並叫價一千八百九十萬元交吉放售，至上周業主主動減價一百萬元，再經議價十萬元後成交，業主實際減幅約百分之六。

　　趙氏續指，屋苑呎價紀錄於本年二月造出，當時一個海棠閣頂層複式戶以呎價一萬七千六百一十二元，故是次成交呎價較之約有一千九百五十七元差距，另外，屋苑上一個同類型單位成交，於一○年七月造出，當時成交價為一千五百萬元，兩年間同類型單位升值一成九。據悉，原業主於○六年五月，以八百六十八萬元購入，易手帳面獲利九百一十二萬元。

　　港島東區屋苑繼續有新高成交，南坊物業營業經理何萬業表示，南豐新邨十座中層B室，面積四百七十四方呎，以四百三十萬元成交，呎價九千零七十二元，以連租約形式出售，創屋苑連租約呎價新高，買家為用家，現時月租一萬一千元，回報約三厘。

　　中原首席分區營業經理楊文傑表示，鰂魚涌康怡花園K座中層四室，面積八百五十方呎，為三房間隔，昨以八百一十萬元成交，呎價約九千五百二十九元，創屋苑同類單位造價新高，買家為同區租客，據悉，買家因有感近日租金及樓價升幅凌厲，為免遲入市置業成本大增，加上見單位附設裝修及罕有放盤，遂斥資購入上址自住。

　　據悉，原業主於八六年，以六十九萬六千元一手入市，轉手帳面大幅獲利七百四十萬四千元，持貨二十六年，單位升值約十點六倍。

　　另外，各區繼續錄得零星新高個案，美聯區域營業董事吳志輝表示，荔枝角美孚新邨七期萬事達廣場九號中層B室，面積六百二十一方呎，以四百六十萬元成交，呎價七千四百零七元，創屋苑同類型戶新高，買家為用家。據悉，原業主於九○年八月，以八十五萬元購入，帳面獲利三百六十五萬元，持貨二十二年間，物業升值逾四倍。

　　利嘉閣市務經理梁志豪表示，天水圍柏慧豪園一座中層C室，面積六百五十三方呎，以三百二十七萬元沽出，呎價約為五千零八元，創下屋苑分層戶呎價新高。買家為外區用家，據了解，單位目前正租予租客，故買家並無睇樓，但租約快將到期，並以交吉形式出售。

英國房仲業者調查發現，房間太亂、浴室有異味、養狗養貓、廚房太髒都會降低房屋的售價。

這項調查發現，看到屋主孩子的房間太亂，有四成買主會打退堂鼓。三成的買主看到屋裡有狗毛就不願意買，六成五的買主聞到浴室有異味也會改變心意。

當然，很多買主更會用這些理由砍價。一般來說，孩子房間亂，售價會降百分之五。有些買主甚至會一下砍三成。

除了這些因素以外，裝潢顏色不好、畫太醜、窗簾太單薄也都是買主殺價的理由。

新浪財經訊 北京時間8月23日晚間消息，美國政府發布的7月份獨戶新屋的銷售報告顯示，7月新屋銷量超預期環比增長3.6%，但房價出現同比下滑。對美國剛剛顯露復甦勢頭的房地市場來說，這份報告可謂喜憂參半。

美國商務部指出，7月經季調並年化的新屋銷量為37.2萬幢，平了今年4月創下的兩年來最高紀錄。據湯森路透集團調查，經濟學家平均預期7月新屋銷量約為36.5萬幢。與上年同期相比，7月的新屋銷量大幅增加25.3%。

美國政府對新屋銷售的估計值經常會進行大幅修正。今日商務部稱，6月份的新屋銷量上調至35.9萬幢，一個月前發布的初值為35萬幢。

過去的幾個月中，房地市場還是美國經濟諸領域中的一個相對亮點，預計今年的房屋建築活動將2005年來第一次推動而不是拖累經濟增長。

盡管如此，7月的新屋售價仍出現下滑。7月新屋售價的中位值同比下降了2.5%，至22.42萬美元。7月的新屋庫存環比降0.7%，降至14.2萬幢的歷史低點。依據7月的銷量計算，這些庫存需4.6個月就能完全售出，低於6月的4.8個月。

7月新屋銷量的超預期增長，以及平兩年來最高紀錄得益於美國東北部的新屋銷售大幅攀升76.5%。但是，今天商務部稱，這一數據未來可能進行大幅修正，畢竟這一漲幅高得有些出奇。

曾一度建案林立的越南首都胡志明市，現在卻到處可見興建至一半棄置的工地，留下的只有成堆的磚塊、生鏽的鐵條以及一小隊的保全，留著看顧已經變成停車場的工地。顯然，越南一度繁榮的房地產市場已然崩潰，數百棄置工地就是經濟體弱最明顯的證據。

《紐約時報》報導，越南官員將越南目前的經濟狀況與 15 年前橫掃亞的亞洲金融風暴相比。「這和 1997 年發生在泰國的危機可說是一樣，投機客將房價炒高，買房非為自用，純粹投機。」胡志明市的人民委員會副主席 Hua Ngoc Thuan 表示。

不過越南的經濟問題應該沒有 1997 年的亞洲金融風暴這麼嚴重，畢竟經濟仍然成長中，只不過越南還有其他一大串問題陸續跑出來。

「權貴資本主義」再加上「扭曲的共產主義」

本周越南富豪阮德堅（Nguyen Duc Kien）遭逮捕，造成該越南股市周二大跌 4.8%，創下 4 年來最大跌幅。不過對其的指控卻是非常模糊不清，越南國有媒體報導，他被控從事非法商業活動。

對於這起案件不透明的處理方式，凸顯了越南經濟的關鍵惡化因素：共產黨領政和資本主義經濟之間的掛勾，這讓人口多達 9100 萬的越南經濟復甦蒙上一層陰影。

投資者對於政府的經濟管理有所懷疑，同時也質疑其數據的可靠性。國際評等機構惠譽就對越南中央銀行提出的數據有所質疑，認為越南的不良貸款比例應該要高得多。

若 1997 年的金融危機問題在於「權貴資本主義」，那麼越南的問題應該就是「權貴資本主義」再加上「扭曲的共產主義」。國有機構中被安放的都是與共產黨有裙帶關係的朋友或是盟友。(接下頁)

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越南富布萊特經濟學教學項目 (Fulbright Economics Teaching Program) 的院長 Jonathan Pincus 表示：「越南都被相關人士操縱賺錢。將共產黨趕出這些公司的管理階層，是首要之務。不過，目前看不到相關舉動。」

如同世界各國的房產泡沫一樣，越南投資者利用了信貸自由流動興建建築，盼從中獲利。但一關鍵的差異在於，越南最大的房地產投機客就是與共產黨高層掛勾，能夠取得廉價資金的國有企業。而現在這些公司則必須要處理不可能持續的債務水準，或是要選擇宣告破產。

稅收減少衝擊基礎建設

胡志明市依然充滿能量，擠滿遊客，交通壅塞，在在都顯示出這個城市的經濟活力。但是卻掩蓋了這個國家的經濟危機，年輕人越來越難找到工作，近 20% 的中小企業去年關門，多項市政基礎建設都被延遲或是取消。

越南著名的經濟學者 Le Dang Doanh 表示，他對於越南的問題發生在這個時間點感到很擔憂，因國際上還有歐債歐元危機等問題。「越南的問題是非常非常毒的一杯雞尾酒，參雜著歐債問題、美國經濟停滯和越南自身的國內經濟問題。」Le Dang Doanh 如是說：「是非常危險的混合體。」

越南是美國最主要的衣物、鞋子出口國，其私部門還能幫助經濟流動，但是外資流入已經逐漸減緩了，今年上半年外資金額約為 80 億美元，是 3 年前同期的 1/4。

越南經濟問題造成的後果是很深遠的。越南各地方政府的收入正萎縮中，因為其最主要的收入來源就是房地產轉移費用，而現在胡志明市的第一條高速公路已經宣告要遲至 2016 年才能完成，較原先計畫還要晚一年，其他城市的基礎建設不是延後完成，就是取消了，稅收減少影響基礎建設讓各地政府都很擔心。

就業狀況惡化+房地產市場不振

另外，越南的失業問題雖然遠不及西班牙、希臘的規模，但就業狀況的確也在惡化，想找好工作的年輕人生存越來越不易，不若幾年前好找。(接下頁)

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越南政府對付這些國家問題的手段是利用傳統宏觀經濟工具：收緊貨幣供給遏止雙位數的通膨，然後今年大幅削減利率以振興經濟。

然而，銀行依然非常謹慎，部份原因在於有越來越多顧客還不出貸款，信貸供給逐漸萎縮，消費越來越平淡，甚至有報導指出超市的銷售減少 20-30%。

經濟學者 Doanh 認為，越南需要的不只是在低利環境注入資金。他認為，缺乏效率的國有企業也應該要分拆、私人化，或是削減規模，Doanh 表示：「現在是創造性破壞的好時機」。

一如美國，越南的經濟要回歸至健康程度很大一部分要仰賴房地產市場的復甦。但依目前房地產供給過剩的程度，房地產租金甚至降至 3 年前一半的水準而已，但越南房地產市場處於凍結狀態，既使降價也賣不出去，根本沒有買方。越南經濟要恢復健康還有很長一段路要走。

美國商務部周四公布，美國7月獨棟式新屋銷售上升至年率37.2萬棟。

6月銷售由35萬棟修正為35.9萬棟。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，7月新屋銷售為36.5萬棟。

上升幅度最大者在東北部，新屋銷售上升近77%，6月為下降55%。

中西部銷售上升7.7%。南部銷售下降1.6%。

7月新屋銷售較去年同期上升25.3%。

7月新屋銷售中間價格下跌2.1%至224200美元，6月為229100美元。

受歐債風暴惡化波及，全球經濟成長共同走緩，反觀國內，油電雙漲及剛拍板定案的證所稅，連帶消費信心受到影響，直接衝擊就是房地產市場；根據內政部統計資料顯示，上半年全台中古屋交易量為15萬8,673件，較同期減少20.9%，反應出市場冷淡訊息，市場起伏難料，不少高資產族群採取全球佈局方式，紛紛將置產觸角轉向亞洲鄰近國家日本，其主要都會區租金年投報率約6%~8%之間水準，21世紀不動產日本服務據點高達800家，「一條龍」商機轉介服務及行銷整合，精確掌握高收益投資標的，揪起國人赴日購屋風潮。

1990年初期日本房地產泡沫破滅，地價連續已下跌了好幾年，根據日本國土交通省統計，以今年1月1日為基準，全國的住宅用地與商業用地價格連續4年呈現下跌，其中住宅用地跌幅為2.3%，另商業用地跌幅3.1%，顯見日本地價已觸底成為進場佈局時機；21世紀不動產亞太區暨台灣區總部董事長王福漲表示，自今年上半年度起，每月國際物件需求高達20筆，單一就市場而言，國內長期低利率環境與外資不斷湧進，以致大台北都會區房價不斷飆漲，但租金投報率卻相對偏低，反觀日本主要都會區租金年投報率約6%~8%之間水準，這就是為何吸引高置產的族群，紛紛轉而佈局海外的主要原因，尤其日本與台灣風俗民情相近，詢問度激增。

自從2010年新增台北直飛東京航線，國人赴日人數逐年攀升，根據交通部統今年1~6月赴日人數就超過73萬人次，較去年大幅成長49.6%，也帶來不少海外置產商機，21世紀不動產指出，今年上半年國際物件轉介到日本的案件就佔近3成比例，單單是東京區在一個月內就連續完成2筆成交，可見國人搶進日本房市炙熱程度；基本上，少數且高所得投資者，在不穩定單一投資環境下，選擇海外置產進行資產配置，最主要以商務、渡假、就學或未來退休規劃為目的；21世紀不動產台北仁愛店店長李維鑫表示，目前高資產族群多數以日本、美國等海外國家，為第二、第三置產地點居多;以日本東京最新景點「SKY TREE」為例，其週邊景觀戶從5月開幕前後就詢問度不斷，目前東京平均總價約3,781萬日圓 (約1,445萬台幣)，如果是屋齡10年、30坪左右中古屋，總價約2,708萬日圓 (約1,029萬台幣)，相較台北市精華地段行情來的低。

311大地震屆滿【21世紀不動產提供】 週年，災後重建工作帶來龐大建設商機，房市投資環境顯見有利，從日本不動產經濟研究所最新資料來看，今年6月份單一月份首都圈 (以首都東京為中心都會區) 新公寓有4,007戶，較去年增加16.4％，而近畿圏 (關西地區) 以2,096戶較同期增加11.0％;另中古屋市場方面，日本全國主要城市在第一季都有不錯表現，根據日本21世紀不動產統計，神戶交易量成長漲幅最高22.6%、其次是大阪12.9%，房價最高的首都東京，也有小幅成長0.6%，整體而言，五個主要都會區交易量較同期成長10.3%，顯見日本正逐漸擺脫房市不振陰霾。

近幾年來，世界是平的觀念深深影響每一個人，對房地產市場也逐漸發展投資新概念，居全球房仲品牌的21世紀不動產，隨著國際銷售轉介業務量增加，如今每月平均處理高達20筆各國銷售案件，累積相當經驗如同領航員，能夠帶領投資者駛出大環境投資困境，王福漲表示，21世紀不動產目前遍佈全球73國家、8500個服務據點，透過網路雲端科技，串連全球房仲經驗與強大行銷通路，發揮多元創新優勢，掌握全球房地產市場契機。

美國7月成屋銷售較前月小幅攀升，若與去年同月相比則躍增逾10%，顯示房市展現動能，下半年可能繼續增溫。

全國不動產仲介協會（NAR）22日公布，7月成屋銷售較前月增加2.3%，經季節調整後年率為447萬戶；若與1年前同月相比，則7月銷售躍增10.4%。經濟學家原估7月成屋銷售可望月增3%，換算成年率為450萬戶。6月銷售修正後不變，維持在每年437萬戶。

7月成屋售價中位數為18.73萬美元，較1年前同月上漲9.4%，漲幅創2006年1月來最大。但近來售價上漲主要歸因於市場法拍屋減少，使低價屋成交件數下滑。

同時，7月市場上待售成屋數量增加1.3%至240萬戶，若依目前的銷售速度，6.4個月能售罄，處在健康水位。

依區域來看，上個月全美4個區域中有3區成屋銷售與前月相比呈現增加，東北部銷售攀升7.4%，南部和中西部各增加2.3%和2%，西部則持平。

區域金融公司首席經濟學家穆迪說：「今年房市可望進一步好轉，關鍵在於就業成長速度和抵押貸款標準是否有進一步放寬。」

然而，房市長期低迷的後遺症仍在，自房價2006年攀頂以來，將近有7兆美元房屋價值蒸發，逾1,100萬名美國民眾積欠的抵押貸款餘額超過其房屋市價。

美國房市在長達約6年的低迷後回升，銷售和售價都回穩。上周美銀美林分析師上修房市預測，預估今年底時房價將比去年高2.2%，漲幅大於先前估計的0.5%，理由是市場中尚未售出的房地產減少以及聯邦監管機構鼓勵「賠售屋」（即銀行同意以低於所欠貸款的價錢出售的房屋）。

太平洋投資管理公司（PIMCO）認為，美國房地產市場料將觸底，住宅相關資產目前具吸引力。

PIMCO投資組合經理人安德森說：「雖然本公司的底部情況預測顯示全美房價在趨穩之前會再跌一些，但我們認為市場反映的住宅相關投資風險溢價太高。」