長三角今年以來爆發的倒閉潮，已經危及大陸實體金融市場。中國經營報報導，從近期上市銀行公布的上半年財報顯示，多家銀行的不良貸款餘額都有不同程度的上升，其中不少銀行更集中在溫州與杭州一帶。

　報導指出，2008年大陸推出4兆元人民幣（下同）的刺激景氣方案，不少銀行大舉放貸，甚至許多銀行為了搶項目而疏於貸款審批，信貸極度擴張。去年以來，受全球景氣下滑影響，江浙一帶眾多江浙眾多中小企業主出現資金鏈斷裂，甚至「跑路」等現象，壞帳風險已傳導至銀行。

　從已經公布半年報的銀行來看，華夏、興業、浦發、平安、招行的不良貸款餘額均較年初有所上升，共計增加48.48億元。其中，招商銀行、華夏銀行僅不良貸款餘額上升；興業銀行、浦發銀行和平安銀行情況更糟，呈現不良貸款餘額和不良貸款率「雙升」。

　報導稱，去年以來江浙眾多中小企業業出現資金鏈斷裂，已經導致長三角一帶銀行業的資產品質嚴重惡化。

　浦發銀行半年報指出，「受地域經濟影響，該公司2012年上半年度新增不良貸款主要集中在溫州和杭州地區」。招商銀行半年報也顯示，長三角的不良貸款餘額和不良貸款率較其他地區要高出一大截。

　統計顯示，上半年招行在長三角的貸款金額為3,854.61億元，占總額的21.61％；不良貸款金額為32.23億元，不良貸款率為0.84％，較不良貸款率地區排行第二的「珠江三角洲和海西地區」的0.47％要高出近一倍。

　平安銀行半年報也指出，新增不良貸款主要集中在東部地區，尤其溫州分行新增不良貸款占全行不良貸款餘額的27.6％。其中，逾期90天以上的貸款更從年初的27.7億升到61.1億元，增幅高達120.79％。

　報導指出，投中集團高級金融分析師李玲就表示，前幾年信貸快速擴張，加上景氣持續低迷，「未來金融業將可能出現更多的不良貸款」。

台灣唯一的陰宅概念股龍巖，在陽宅界同樣掌握大批不動產，（24）日董事會決議處分位於台北市東區的商辦與新北市淡水的學生宿舍，將採公開標售方式進行。

近日商用不動產標售市況熱絡，龍巖趁勢選在此時處分不動產，逢高出脫、獲利了結意味濃厚。

此案龍巖將委由信義房屋旗下的全球資產管理標售，開標時間點則落在第4季。值得注意的是，這是全球資產管理成立以來，首度辦理標售案，顯見商用不動產標售熱，連房仲業龍頭信義也開始搶進。

實價登錄上路三周，房市買氣冷清。根據房仲業者統計北、中、南三大都會區8月以來的交易狀況，發現比起7月，大台北3000萬元以上高總價產品買氣減少8.5%，1500萬元以下的低總價產品，買氣反而增加13.8%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價登錄衝擊到大台北高總價房市買氣，尤其是3千萬元以上的豪宅、店面產品買氣最差，主要原因是高資產族群擔心實價登錄會讓身分曝光，甚至引來國稅局追稅等問題。

另外，不少人看淡後市，寧可先租不買，導致整體房市轉為疲弱。

不過大台北低總價產品反而逆勢成長。徐佳馨分析，主要是首購族群仍有購屋需求，加上實價登錄確實對他們影響不大，因此還是照原訂計畫購屋，成交量微幅上揚1成左右。

相較之下中南部的高總價產品成交量較不受影響。根據住商不動產統計，8月以來台中、高雄2000萬元以上的高總價產品成交量分別成長9.1%、8.9%。主要原因是收益型店面交易量大，尤其不少台北投資客南下置產，讓中南部店面銷售熱。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，實價登錄上路還不滿一個月，其實對市場衝擊有限，不過下半年經濟景氣不明，投資人觀望心態重，寧可現金放口袋也不願投資，大台北高總價產品交易量萎縮。

日據時代老城區的台中市中區，目前商圈再造已有初步成果，台中市經發局長黃晴曉昨（26）日表示，新規畫的繼光街「酒吧一條街」，加上結合既有繼光街的「電子街」以及自由商圈的糕餅業，讓中區商業活動可媲美香港蘭桂坊的多元產業新風貌，成為知名遊憩休閒的新地標。

　為此，經發局將在9月陸續辦理「特色產業展覽活動」，包括台中夜店博覽會、啤酒暢飲、台中電音舞后與舞王選拔，以及知名PUB樂團Live Band現場表演等活動，透過「音樂、啤酒、熱情、舞蹈」元素概念形塑中區有香港蘭桂坊的氛圍。

　黃晴曉透露，市府計畫在中區繼光街，將引進至少12家酒吧業者，形成「酒吧一條街」，目前首家酒吧的使用執照與消防檢查均已通過審查，其餘業者的申請案還在審核中。

　此外，市府已洽商米其林三星餐飲業者進駐中區設點，希望成為中區指標性的餐飲旗艦店，但對方目前還在評估中。

　黃晴曉說，中區商圈往昔繁華不再、商圈沒落之後，頗令人惋惜，也影響區域發展。所以，該局正全力進行中區商圈再造，並辦理中區招商行銷計畫，提供業者進駐中區商圈開店補助。

　經發局原訂在中區輔導餐飲與服飾等10家商家進駐，每家補助10萬元，結果又有15家業者自行展店，經發局也將其列入小組輔導對象，但不補助經費。

　台中市經發局統計，從去年至今，中區新設立8家飯店，包括位在繼光街「星悅大飯店」、成功路「西苑旅館」、民權路「成旅晶贊」、市府路「富信大飯店」、成功路「意文大飯店」、光復路與市府路口「公園大飯店」、光復路「新家旅店」，以及電子街口的「舊城區心飯店」等。

　中區還有文化創意產業進駐；亦即，由「宮原眼科」改裝而成─日出系列店面，已自行進駐中區，販賣鳳梨酥、糕點及巧克力等產品，因建築物是一棟老式日式建築，加上內部裝潢成「哈利波特」電影中的場景，已吸引外國觀光客、陸客及背包客的參觀。

　黃晴曉指出，因中區商圈沒落，地價及房屋租金均較便宜，加上對外交通非常方便，因此在經發局招商及輔導的推波助瀾之下，已產生「集市」效應。

銀行對小套房祭出限貸令，民眾若買兩戶小套房打通成一戶，小心被銀行視為房市投資客，降低貸款成數及提高利率。

金融圈主管指出，近來有自住需求的民眾，買了兩間小套房打通成一間，由於占有兩個門牌，被銀行視為名下坐擁兩戶房產的投資客，貸款條件反而比一般自住戶更嚴苛，包括房貸利率不得低於二％，及貸款成數比照央行房市管制措施，最高不可超過六成，可說是得不償失。

台灣人壽個人金融部經理李淑慧指出，民眾若是買預售屋，打通後合併成一個門牌，因只有一份權狀，銀行審查部門便會視為一戶住宅。但若兩戶合併後仍為兩個門牌，所有權狀有兩份，貸款時將被銀行視為兩戶房屋，若貸款人又是同一人，當同一貸款人有兩個房貸，很容易就會被列入投資客名單，就適用央行對大台北都會區的房市管制措施規定，房貸成數不得超過六成、貸款利率超過二％，且不得適用寬限期。

她說，現在買小套房是很麻煩的事，就算買兩戶小套房、分兩人登記，分別去申請貸款，因是小套房，也難申請到房貸或合理成數與利率。

銀行主管表示，將兩戶打通成同一間房子，繳貸款時，必須分別以兩個帳戶還款，等於付兩份本息，徵信等相關費用也是兩份，未必比較划算，程序上也沒有比較方便。

銀行業者私下建議，最好的方式就是建商在銷售時就依客戶要求，將原本兩戶小套房直接整合成一份權狀、一個門牌，後續申貸的麻煩會少很多。





因應銀行撒手鐧 建商化零為整

擔心房市泡沫，恐衝擊高單價、低總價的小套房房貸風險，銀行業近年來對小套房貸款發出限貸令。但小套房市場近來發展出化零為整的投資或銷售新方法，以兩到三個套房為一單位，投資客一次買一單位、至少三十坪，甚至建商可協助申請整合成一個門牌及住址，來突破銀行對小套房的限貸令。

央行、金管會聯手打壓高房價，高單價、低總價的小套房產品首當其衝，不少公營銀行拒絕承作小套房貸款，不然就是降低貸款成數到五成、利率拉高到二％以上，造成這一、兩年小套房市場銷售大減，建商及投資客都叫苦連天。

但窮則變、變則通，房市已出現小套房化零為整的銷售新模式。

多個套房共用大門、地址門牌

這種新型態套房設計，從外觀來看就是普通住家型，但內部設計是兩到三個套房，以某位於台北市林森北路套房案為例，基地不到百坪，設計七層樓住家，坪數是三十坪、四十二坪、六十坪等，這些設計都沒有客廳，如三十坪的住宅裡只有三個套房，各附獨立衛浴、門禁卡，等於是獨立的三個套房，但共用一個大門及一個地址門牌。

建商透露，如投資客看好當地租金行情，要買三戶、每戶十坪的小套房，以一坪九十萬元計算，總價是二七○○萬元；但若以小套房名義向公營行庫申貸，很容易被打回票，幸運能申貸，成數也僅五成，得自備高達一三五○萬元款項，利率也高出一截。

但若化零為整，以一單位三十坪申請房貸，只要三成自備款，其餘有房貸，負擔較輕。以林森北路一帶的套房租金來看，十坪全新套房租金可達兩萬五千元，用租金就可付貸款，若用自備款八一○萬元來計算，投報率更達十一％。

在淡江大學附近的某學生套房，新推案同樣採取如此的規劃手法，最小坪數三十坪以上，內部一樣是三個套房設計，一坪約二十萬元，一次買三個套房六○○萬元，自備款三成、只要一八○萬元，每月租金八千元，三個套房有兩萬四千元，投報率更高達十六％。市場人士表示，這種以出租為主的住家套房設計，成為業者突破銀行限貸令的新規劃。由於才剛開始推出，案量不多，市場接受度還有待考驗。

實價登錄本月1日上路後，截至21日為止，全國約有7700餘件已經登錄完成，但相較8月至今全國買賣移轉超過2萬件，僅占不到4成。

筆數將超過2萬筆

地政司副司長王靚琇指出，預計10月會公布首波實價登錄資訊，筆數將超過2萬筆。

實價登錄已上路一段時間，即便目前登錄狀況不到4成，房仲認為，可能政策剛上路，代書、仲介或買方在操作上可能並不是那麼熟悉，因此在登錄速度上並不如想像，這點未來應該能夠順利克服。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為，實價登錄才剛起步，難免有觀望心態，後續仍視逾時未報者是否祭出處罰的執行力。

地政司指出，由於登錄資訊有30天申報登錄期，目前還未到最後期限，不過針對還未登錄的物件會持續關心，且會適時祭出罰則。

罰則主要是依照一般民眾於買賣移轉日後的30日內未主動登錄，將主動提醒民眾，再給予15日緩衝期；若仍未登錄，會祭出3萬元以上、15萬元以下罰鍰，可按次處罰，直到登錄為止。

至於，地政司首度透露預計10月公布的筆數將超過2萬筆，並經過篩選、區段化及去識別化處理，再公布至相關網站。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，首波兩萬筆買賣移轉曝光後，對於交易較為頻繁的主要都會區影響較大，藉由公部門平台公告，相信也可遏制賣方漫天開價的情況。

投資金額高達630億元、台北市最大單一投資案－台北車站特定區C1/D1雙子星大樓聯合開發案，日前完成投資廠商資格審查，四家投標業者有一家資格不符未過關。

9月中旬將召開評選審查會議，決定最後的得標業者。

據了解，三家通過資格審查的業者，包括幸福人壽（合作業者台開公司）、中華工程和太極雙星等三家。

由於目前還在審標作業階段，台北捷運局表示，此案估算含營運準備金總投資金額高達630億元，由於此案為近年來台北市罕見的大型投資開發案。

因此，審標重點將會放在投資者的財務及開發營運能力。

捷運局聯合開發處處長林勳杰說，原訂8月底召開的評選審查會議要到9月下旬召開。

大樓的功能將以商場、辦公室及國際商務旅館為主要用途，兩棟大樓之間並設計人工平台作為連接，由於兩棟大樓造型雄偉、獨特，預期順利決標並完工啟用後，雙子星大樓將成為台北市西區最重要的一個地標。

捷運局指出，台北車站特定區C1/D1大樓與台北車站共構工程，不僅是六鐵一客運（高鐵、台鐵、三條市區捷運線、機場捷運、國道客運）匯聚的交通樞紐，而且與國際航線接軌，是繼香港、吉隆坡之後，全世界捷運站中兼具延伸國際機場服務功能的第三個城市及地區，完工後將成為具國家門戶首都意象的重要地標。

日前合庫、兆豐、土銀、華銀等已經全面提高首購族房貸利率至2％以上，信義房屋統計，如利率從1.88％調升至2.47％，以貸款1,000萬元、貸款20年計算，寬限期後的第3年起，1年下來要多支付近3.5萬元，購屋者房貸壓力增加不少。信義房屋專案經理曾敬德認為，這波銀行調升利率只是針對首貸族，但對已貸款者沒有影響，多半首購族都有優惠房貸專案可運用，四大銀行調升首購族利率措施影響只是提醒準購屋族要仔細衡量購屋能力，要找到2％以下房貸不難。

他指出，除非其他銀行也跟進調升，那就會對房市有較大的影響；至於舊有房貸戶會比較在意央行是否調升利率，估算央行每調高1碼，以1,000萬元房貸為例，每個月支出會增加1,200元，1年就會增加14,400元。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，一般民眾辦理房屋貸款還是會以「優惠房貸」為優先考量，剩餘不足才搭配銀行房貸產品。

舉例來說，中南部地區，成交總價約600?800萬元，若搭配財政部青年安心成家的500萬元額度優惠房貸專案，以貸款7成評估，額度大部分仍落在優惠貸款範圍內，頂多僅有60萬元不足的部分需用一般銀行的貸款產品。在上述情況下，即使央行升息1％，月付金差異可能不到300元，所以房仲業者表示，一般來說低總價房或者自備款較高者，受升息的衝擊會較小。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銀行貸款趨嚴或是升息，影響最大的還是自用客戶，特別是首購客，是最容易因為貸款不足而無法成家的族群。她表示，各大銀行對投資客的管控較嚴，的確可以達到某種成效，但目前會留在市場者，多半都是資金雄厚的投資客，對銀行仰賴度低，影響程度反而不如自用客戶深。

日勝生（2547）首度跨足污水處理BOT的環保事業，董事會決議砸下9億元，轉投資100％持股的子公司日鼎水務企業公司。預計10月可望和桃園縣政府正式簽訂BOT特許合約，民國104年可望完工營運，提供穩定現金和收益。

日勝生董事會決議，設立設立100％持股子公司日鼎水務企業公司，公司名稱預查已獲核准，後續將進行設立登記作業未來BOT特許合約為35年。

日勝生於民國101年7月18日獲選為「桃園縣桃園地區污水下水道系統建設之興建、營運、移轉（BOT）計畫案」的最優申請人，因此董事會通過成立日鼎水務公司，成為未來執行此項污水下水道案所設立100％持股的子公司。

日勝生財務副總經理周惠玉表示，未來環工BOT事業，將成為日勝生集團在BOT領域的新事業和新錢途。

龍邦（2514）國際正式啟動總開發金額新台幣30億元的大陸廈門國貿金融中心投資案，總開發面積約24萬平方米，預計2015年之前落成。這也是龍邦第一次進軍大陸不動產開發案，預期轉投資效益可觀。

龍邦高層主管表示，廈門國貿金融中心開發案規劃2棟分別為30層樓高的大樓，產品包括12萬平方米的辦公室、6萬平方米的商場及4萬平方米的停車場，大約可停1,500輛汽車，總開發面積約在22至24萬平方米之間。

該主管表示，該開發計劃已送交廈門市政府審核，目前地基也已開挖，未來商辦部份將分別出售；至於商場部份，朝整體出售或自行開發評估中，不排除自行經營管理，目前也已經委請顧問公司規劃商場設計與招商定位。

龍邦國際與廈門國貿控股公司合資成立「廈門國貿金融中心開發股份有限公司」，額定資本額人民幣6億，其中，龍邦持股30％、廈門國貿控股佔70％。由此推算，龍邦的投資金額在人民幣1.8億、折合新台幣約為9億元。

法人表示，廈門投資案是龍邦首度跨足大陸不動產的代表作，開發成功後，不僅可為龍邦帶進豐厚業外投資收益，一旦累積豐富的開發經驗，對於未來進一步布局大陸不動產開發案，將是一大利多。

國有土地標售是否解禁近來引起討論，但若以此方法籌措財源，絕非長久之計。基於土地是全民資產，應當、也必須被永續經營，因此合理的處置應是如何活化土地資產、檢討財劃法，而不是賣掉變現，一旦賣了，就再也回不去了。

對於如何妥善利用國有地，一直有兩派意見：主張應繼續標售國有地者，以基本供需來看，國有地若不標售，土地供給減少，價格反而更加上揚；另一派則主張土地是稀有資源，政府不應任意標售。

雖正反立論各有基礎，不過國有地標售一定是公開標售，深受各界矚目；再者，政府掌握的都會區土地多屬稀有財，多能以高價標出。所以不可否認的是，國有地標售有著「帶動漲」、「領頭羊」的作用，具備指標性與影響力。

值此房地價高漲之時，政府是否應釋出都會區土地？還是應讓房市適當冷卻？至少，別成為房價飆漲的幫凶吧。

再看一項數據。社會住宅聯盟統計，過去十年，北市的國有地售出六千多筆，共六十一萬多平方公尺，相當於二點四座大安森林公園，若善加利用，可蓋出廿六座美術館、一百八十多座運動中心，及一萬餘戶社會住宅。不過住盟指出，這些國有地賣出後，大多由開發商興建豪宅或繼續養地，與你我似乎沒什麼關連。

國有地具公益性質，只有長期保有，才是關鍵，政府應以多元方式開發，例如出租、委託、合作或信託、設定地上權，及參與都市更新等方式，提升土地的利用價值。如只是任由國家的土地漸漸變成私有豪宅，怎對後代子孫交代。

近來政府打房動作頻頻，外界普遍不看好下半年房市，尤其過去以竹科人撐起房市一片天的新竹地區，因整體推案量大，加上景氣不佳，買氣明顯低迷，有業者說：「北台灣房市狀況最差的就是新竹，因為案子實在太多！」
因竹北市與新竹市鄰近新竹科學園區，過去竹科人多至此購屋置產。

光竹北就80建案

《住展》雜誌研發長倪子仁說，奢稅前，不少竹科人拿到分紅後，就去買房置產，但現在竹科分紅減少，降低購屋意願，「加上整體供給量實在太大，光竹北就有70~80個新推案，且新竹地區房價已被炒高，導致新竹地區房市很差。」
竹北與新竹市代銷業者均坦言：「新竹房市真的很冷」，尤其是中大坪數、高總價建案，買氣更是慘淡，甚至有銷售人員在《蘋果》記者詢問銷售狀況時回：「實在賣得太差了，不好意思講。」

低價小房較好賣

少數銷售狀況較佳的建案，多為低總價、中小坪數產品，如竹北「千葉美家」規劃29~43坪，總價670萬元起；新竹市「My City+」規劃套房，總價約600萬元。
「賦竹」專案副理曾致霖說，去年6月後，市場就逐漸以自住型住宅較熱賣。為吸引首購族，「My City+」專案經理程國凱推估，未來推案坪數都將調小。

台北捷運松山、信義線最快明年通車，捷運沿線的房價也跟著水漲船高。房仲業者調查，一般來說，捷運通車後，周圍房價平均漲幅1~2成，而與捷運共構的捷運宅又比周圍房價貴上3~4成。


捷運共購宅，是指與捷運共構的建築物，訴求「到站即到家」的便利。

例如，捷運永春站上面的共構建案「E.A.T」，從2008年的每坪70萬元，漲到現在每坪110萬元，漲幅高達57%；捷運公館站共構宅「戀戀台大」則從每坪65萬元漲到100萬元，5年來漲幅也達53.8%。不過，漲幅最高的還是尚未開通的信義線東門站「京華苑」，5年來從每坪80萬元漲到130萬元，漲6成。

永慶房屋東門店店長劉錦峰表示，2009年「京華苑」標售時就創下每坪88萬元當時的新高價；上周才有1戶5樓以每坪150萬元出售，再創「京華苑」單價新高。

他表示，捷運信義線即將開通，附近中古屋也受惠，永康街內的35年老公寓每坪成交單價創90萬元、30年電梯大樓則創下百萬元，不少都是投資客看好捷運開通將帶來房價上漲的效應，搶先進場買屋。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，共構宅搶手，主要還是交通的便利性，加上共構宅都是新成屋，單價自然比周圍產品來得高；不過共構宅也有缺點，像是多半規劃為小套房，且因為捷運共構關係，室內無法裝設天然瓦斯，因此不少人雖然看好捷運帶來的交通便利，反而指名購買周圍其他中古屋。

捷運工程局下月17日將標售捷運松山線南京松江站共構案「新東京宅」共55間，坪數13~20坪的小套房，標售底價1134~1986.3萬元，單價87萬元起跳。

經建會日前通過捷運「三鶯線」可行性研究報告，預計2014年先期工程動工，最快2021年通車，交通利多消息也推動當地房市。根據房仲業者調查，1年多來三鶯線沿線中古屋漲幅1成以上，後勢看漲。

三鶯線全長13.2公里，共設10座車站，頂埔站預計2014年9月先行完工，未來搭捷運到台北車站只要20分鐘。

三鶯線沿線較多人口居住、最熱門的站分別為頂埔站、教育研究院站、台北大學站、鳳鳴國中站，搭乘到台北車站約50分鐘。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，土城線最終站原本是永寧站，後來因為頂埔工業區就業人口增加，延伸土城線需求強烈，才設立頂埔站。

台北大學站附近就是北大特區，重劃區內房屋規劃整齊，加上有賣場進駐，近年來也是不少首購族群購屋目標。

　日前財政部擬將台北市和新北市五百坪以下國有地解禁標售，引發爭議，民進黨立委陳節如和學者、社福團體痛批，公有地應為全民資產，如今政府卻以彌補財政缺口做為賣地的藉口，實質上是圖利開發商炒作房地產，批財政部長張盛如「賣地求現」，是「敗家部長」。

　對此，財政部長張盛和昨表示，原政策實施已二年了，現在是要檢討這二年的執行狀況、利弊得失，要有「滾動式的檢討」，政策才會有進步空間。目前國局產的檢討方案尚未報到財政部，連「看都沒看到」，外界不該直接認定一定是要賤賣國產。

　不過，曾擔任高雄市代理市長的民進黨立委陳其邁指出，高雄市財政局多次在市政會議上提出，民眾要求政府讓售零星國有土地，做為整體開發；但依現行法律，即便市府同意，還要市議會支持，再送到行政院核可，整個程序沒有兩三年很難走完，常因此阻礙地方發展。

　國民黨立委黃昭順日前就提案，希望能讓土地使用不需經中央核可。民進黨立委邱志偉、李昆澤更進一步提案刪除《土地法》第廿五條，讓地方土地使用甚至不需經地方議會同意。提案立委指出，中央和地方各屬財產，應由各自立法經營，且《土地法》現行條文，不符合《憲法》所揭示中央和地方權限畫分的原則。

　一旦通過修法，全國縣市政府將一併鬆綁，雖可大幅活化縣市土地，卻也引來民間及環保團體對國土安全的憂心，以及國有土地能否確保合理規畫、甚至圖利建商或財團的質疑。

　民進黨立委陳節如表示，五百坪以下國有地在雙北相對已算「大」，可活化利用於育兒、養老、身心障礙服務使用，財政部卻在明年預算困境下，無視學者、社福團體意見，只聽取建築商和開發商建議，打算解禁北市和新北市五百坪以下國有地，恐將帶動房價高漲，圖利開發商。

　公平稅改聯盟主任洪敬舒質疑，政府擬標售國有地彌補財政缺口，但台灣國有地總值約四兆多元，政府舉債卻有五兆多元，難道拋售所有國有地，就可以補足財政缺口嗎？他批評，賣地僅是一次性收入，無法創造更多利益，財政根本的問題在於稅制，應從實價課稅和不動產稅制著手，減稅喊了這麼多年只是「減心酸的」。




國有地使用 優先用於公益設施
自由時報

財政部長張盛和日前表示研擬將台北市和新北市五百坪以下國有地解禁標售，「社會住宅推動聯盟」昨在立法院召開記者會，強烈反對國有土地解禁標售，要求應將公有土地優先用於各類公益設施。

與會的民進黨立委陳節如也呼應說，在台北市和新北市五百坪以下的土地，依舊彌足珍貴，是賣了就買不回來的人民共同資產，它的公共價值遠高於許多縣市數公頃土地，這些土地可有更多活化再利用，且符合公益性質的使用目的。

她舉例，可設定地上權或廉租給長照福利機構，在大台北都會區開辦服務量因房價和房租高漲而日益萎縮的長照機構；甚至可以無償撥用給身心障礙機構作為身障者職訓、就服和庇護工場使用。陳節如呼籲：「大台北地區欠的真的不是豪宅」。

賣祖產救經濟不如稅改

與會的政治大學地政系教授張金鶚也說，「賣祖產救經濟」是短期措施，政府應推出長遠的稅制改革政策，才能解決財政困境。房地產景氣近期下滑，政府若標售國有地，會助漲房價，變成「一手打房、一手護房」。

「社會住宅推動聯盟」也在記者會上說，財政部要解禁小面積土地的標售，意味小面積的土地沒有用處。但小面積的公有土地具有大地塊無法取代的功能，能善用小面積，才能更促進都市生活的品質，貼近一般人的日常生活。

聯盟並訴求全面禁止公有土地以任何形式標售，立即研擬從公共利益出發的公有土地政策，確立公有土地優先用於各類公益設施的原則，也呼籲財政部勿成助長炒房的元凶，重蹈覆轍。

新北市蘆洲區長安街今年以來屢傳地基掏空，至少發生五次道路坍塌事件，引爆地層下陷危機，雖然坑洞已填補完畢，但附近居民恐慌不已，有店家反映，道路三天兩頭就塌一次，生意都快做不下去，也有人擔心恐因此影響地價、房價，還有人氣憤說：「連小洞都補不好，難怪愈補愈大洞！」

疑管線接頭鬆脫、破損滲水所致
工務局表示，養工處日前針對道路下方孔隙問題召開地方說明會，初步研判，肇禍原因疑似汙水管線老舊失修，達三十年之久，以致接頭鬆脫或管線破損滲水，造成土壤遭沖蝕流失而下陷。

工務局簡報指出，上週完成透地雷達掃描，範圍從長安街兩百二十巷至九芎街，以及中原路東西兩側永安南路二段至長榮路，發現該區域土質疏鬆，有大小不等孔洞，自七月九日起，進場施作路基改善工程，針對幾處較大孔隙，請顧問公司規劃設計，將逐一灌漿填實，其他路段則配合水利局檢測污水管線，持續觀察。

蘆洲區長安里里長王麗真說，起初發生路面塌陷時，居民都很害怕，後來公所和市府介入處理後，民眾也比較安心，不過，此處商家大多是向地主承租店面，許多地主怕受影響，態度盡量低調，避免提起，以免引發恐慌及困擾，她只希望類似情況下次不要再發生，還給民眾安全的居住環境。

市議員李坤城說，道路塌陷原因不徹底解決，只是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」，於事無補，不知道下一顆未爆彈又會在哪裡？他建議水利局應儘快編列預算，更換老舊管線，避免地層下陷危機重演。

水利局表示，若管線全面汰換需耗費龐大經費，目前擬定三階段改善計畫，短期依據透地雷達檢測報告進行坑洞回填，中期則實施長安街水系汙水管線TV檢視，查看滲漏水情況，並提出改善方案，長遠而言，今年度將編列汙水管線修繕預算，預定民國一○二年六月底完成損壞管線修復及部份更換。

新竹市范姓男子為了結婚，99年購買明湖路上一間公寓，花百萬裝潢準備入住時卻聽說買到凶宅，向鄰居打探才得知，92年間林姓前屋主女兒在屋內燒炭自殺，范男至今還在外租屋，婚也結不成，他怒告前屋主民事賠償購屋價的2倍及裝潢費用合計963萬元，法官判林姓前屋主應賠573萬元。

林姓前屋主向法官否認隱瞞凶宅，供稱當初仲介提供的屋況說明書上並非他親自勾選，也不是他的簽名，是仲介為了成交房屋，才刻意欺騙買方。加上女兒燒炭自殺已是多年以前，時間經過記憶淡忘，之後房屋也都有出租給其他人，加上凶宅並不會影響房屋使用功能的減損，所以希望法官駁回原告請求。

前屋主女兒燒炭自殺
范姓男子向法官主張說，為了結婚，在99年底透過仲介向林姓男子以430萬元購入公寓，購屋前還再三要求不可以是凶宅。成交後花了近百萬元重新裝潢，不料去年中準備入住時，才從鄰居處得知前屋主女兒在屋內自殺，他認為前屋主刻意隱瞞，讓他至今還在外租屋，婚也結不成，因此要求解除契約，返還購屋款，及賠償裝潢、違約金等費用合計963萬元。

連同裝潢 獲賠573萬
法官傳喚當時交易的林姓仲介員，仲介向法官證稱，林姓前屋主對於他逐條宣讀的屋況說明書，其中對於是否凶宅都沒有做出異議，因曾遇過房屋是凶宅導致自己被告，所以他很注意，加上有靈異體質的同事也說過，每次帶人去看這間房子都感覺怪怪的，所以他還多次向屋主確認是不是凶宅，與代書簽約時也再宣讀確認過一次，現場有很多人在場。

法官調查後認為，公寓在92年6月間的確發生過燒炭自殺，當時林姓屋主還以家屬身分做筆錄，不可能不知道屋內有發生非自然身故案件，按我國民情，凶宅與否對於房屋交易屬於重大訊息，影響房屋交易價值甚鉅，但被告未將此重要訊息告知原告，因此得撤銷買受的意思表示，並依法向被告請求損害賠償。

不過法官認為原告除撤銷買受契約討回買屋款430萬，還有93萬多的裝潢費用屬於合理範圍，原告提出房價1倍的違約金430萬元損害賠償費用過高，應以50萬元為當，因此判被告林姓前屋主應賠573萬元給原告范姓男子。

力霸集團創辦人王又曾妻子王金世英在台北市忠孝東路四段的住宅昨天法拍，權狀49.2坪、底價4750萬元，吸引5封標單，最後以5639.99萬元拍出，溢價率高達18.74%。換算每坪單價114.6萬元，高出區域水準將近2成。

王金世英被拍賣的房屋，位於去年底才剛拉皮的「凌雲大廈」，屋齡已經超過40年。該間房屋早在民國98年時就曾以底價2693萬元出現在法拍市場，但當時流標，不過3年後法拍案捲土重來，不但底價漲了，還溢價拍出。

房仲業者透露，得標人是位皮膚科醫生，拍下王金世英的房屋後，可能會改建為醫美診所。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，台北市忠孝東路四段多為住商混合大樓，成交行情每坪95~98萬元；不過由於「凌雲大廈」拉皮完後外觀新穎，看不出屋齡40年以上，去年1樓店面曾賣出1.95億元天價，這次王金世英被拍賣的房屋也創下該棟樓樓上單價最高。

劉志雄表示，其實忠孝東路四段上診所林立，該區段醫美診所每坪月租金約2000元，該房屋每月租金可收到將近10萬元，換算租金投資報酬率約2.1%，與市場行情相符。

上市建商在內湖地區的住宅建案好戲連台，繼長虹建設(5534-TW)在內湖的豪宅建案「天璽」80億元完銷之後，本季即將進入動工；華建(2530-TW)位於台北市內湖區的住宅大樓建案通過台北市都市審議，預計8月底前將拿到建照，華建的此一內湖建案「大華湖閱」將在9月中正式推案 ，其總銷金額將達90億元。

對於華建在內湖成功路的住宅建案，確定將委由甲山林公司代銷，華建規劃的內湖建案將興建3幢14樓的住宅大樓，以總銷面積9000餘坪計算，其總銷金額將達到90億元，規劃為60-110坪的格局的住宅。華建內湖「大華湖閱」住宅建案，並以委託P&T團隊設計為其訴求，如一切進展順利，預計最快在今年年底可以動工。

同時，興富發(2542-TW)對於內湖的「日湖百貨」原址將拆除進行改建豪宅，也將在今年下半年推案，興富發主管指出，對於日湖百貨現址的推案時程方面，在拿到建照就將推案。

同時，興富發集團旗下的潤隆(1808-TW)在內湖的「國賓官邸」建案，興華建的「大華湖閱」基地僅隔一條巷子，形成在同一區段的兩大亮點建案。

潤隆半年報繳出佳績，上半年稅後盈餘4.85億元，每股稅後純益3.48元。「國賓山莊」位於新北市新店區，基地面積6,107坪，採自地自建，總銷金額33億元，可望在第3季完工交屋。潤隆下半年並積極展開推案計畫，包括台北碧潭「國賓大苑」、內湖的「國賓官邸」已陸續登場。

最近幾年來，北高雄的左營區房價看漲，但南高雄的港灣區房市潛力也不小，根據高雄市地政局統計，7月大高雄買賣移轉件數，整體雖比上個月衰退7.3%，但是房仲業觀察，7月港灣區買賣移轉棟數較前一個月平均成長2成，顯示房市活絡。

港灣區房市海景無限，以高雄港灣為中心的亞洲新灣區，5項公共建設經費總和高達200億元，有流行音樂中心、世貿展館及市立圖書總館，都為南高雄帶來利多。

房仲業者李國雄指出，目前南高雄以換屋為首，尤其是亞洲新灣區因有重大建設加持，加上具有水岸景觀，周邊鄰舊漢神百貨的商圈的水岸、海景宅詢問度高。

李國雄說，過去南高雄多商辦與市府行政大樓，住宅多集中在北高雄，像是白領上班族或公教人員換屋多半喜歡鎖定在公園綠地多的重劃區，以農十六、美術館及凹子底森林公園周邊為主。

近兩年來，政府投入資源積極規畫，與台塑、統一、中鋼、中船等大型企業共同計畫開發亞洲新灣區，企圖扭轉港都重工業區的形象。

看好成功漢神商圈，剛在漢神百貨對面新開店的信義房屋店長楊景淵說，水岸宅兼具景觀與休閒特性，保值性強，最重要的是無敵海景或河景兼具休閒特性，使得這兩年沿著愛河港灣的水岸宅越來越炙手可熱，房價大約已漲2成以上。

楊景淵強調，成功漢神商圈已沒有每坪10萬元以下的物件了，市政府大力推動亞洲新灣區等建設，海洋文化及流行音樂中心將在明年動工，高雄市立圖書館總館也將在2014年完工，可以說為南高雄帶來大利多。

實價登錄即將滿月，房仲業統計各總價帶的成交量後發現，與7月同期相比，南北呈現兩樣情，北部低總價表現亮麗，但中南部反而是高總價類型表現搶眼，特別是收益型店面，業主搶進積極，顯示長期持有店面的置產客浮現。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，北部首購客戶穩定，也認知實價登錄對房價衝擊有限，因此購屋不受影響，實價登錄後，高總價店面客戶釋出意願高，也讓中南部以長線持有心態購置店面的業主浮現，加上鬼月影響，會使自用客戶態度更形保守。

過去認知受到實價登錄影響較大的台北市，目前看來表現穩健，特別是兩千萬以下首購客戶仍持續追進，不過中高總價仍大受影響，不管是豪宅或是店面，在本月都轉趨冷淡。

她指出，一方面是業主擔心實價登錄後，中高總價產品將成為國稅局鎖定目標，二方面是不少業主看淡後市漲幅，因此進場保守，此外透過房仲出租的標的得要實價登錄，擔心所得曝光，更是讓投資方態度轉趨冷淡的重要因素。

綜觀後市，實價登錄雖然宣導已久，但上路仍不滿一個月，加上一般民眾並不會頻繁交易房地產，普遍對政策認知不足，徐佳馨預期，實價登錄對市場的衝擊與影響，可能要到交易量放大的第四季較能明朗化。

為了籌措財源且活化國有地，高雄市朝野立委提案修改土地法第二十五條修正案，讓地方政府在處分其所管公有土地時，不須經由行政院同意；國民黨團書記長吳育昇表示，尊重委員各別提案；民進黨立委陳其邁說，相關提案仍待高雄市府與環團溝通，未達共識前，下會期不會排進委員會討論。

國民黨立委黃昭順提案，盼讓土地使用經地方議會同意後，無須再送行政院核准；民進黨立委邱志偉和李昆澤也提案，逕行刪除土地法第廿五條，讓直轄市國所管的公有土地不需經地方議會同意。

黃昭順表示，南北土地使用差距很大，上次課徵奢侈稅，把南部房地產打趴，才提案修法放寬；不過她認為可不需經行政院核可，但一定要議會同意。

陳其邁表示，南部縣市自有財源比例低、稅收少，修法後可活化土地，解決地方財政問題。

【記者楊湘鈞∕台北報導】財政部研究雙北五百坪以下國有土地標售解禁，行政院發言人胡幼偉表示，這是屬於小面積土地活化利用問題，尚未定案，因仍有不同意見，政院希望財政部能多辦公聽會。

至於有藍綠立委擬修法取消直轄市處分公有土地須經議會、政院同意限制。胡幼偉表示，這項修法有違背整體規畫之虞。

最近幾年來，北高雄的左營區房價看漲，但南高雄的港灣區房市潛力也不小，根據高雄市地政局統計，7月大高雄買賣移轉件數，整體雖比上個月衰退7.3%，但是房仲業觀察，7月港灣區買賣移轉棟數較前一個月平均成長2成，顯示房市活絡。

港灣區房市海景無限，以高雄港灣為中心的亞洲新灣區，5項公共建設經費總和高達200億元，有流行音樂中心、世貿展館及市立圖書總館，都為南高雄帶來利多。

房仲業者李國雄指出，目前南高雄以換屋為首，尤其是亞洲新灣區因有重大建設加持，加上具有水岸景觀，周邊鄰舊漢神百貨的商圈的水岸、海景宅詢問度高。

李國雄說，過去南高雄多商辦與市府行政大樓，住宅多集中在北高雄，像是白領上班族或公教人員換屋多半喜歡鎖定在公園綠地多的重劃區，以農十六、美術館及凹子底森林公園周邊為主。

近兩年來，政府投入資源積極規畫，與台塑、統一、中鋼、中船等大型企業共同計畫開發亞洲新灣區，企圖扭轉港都重工業區的形象。

看好成功漢神商圈，剛在漢神百貨對面新開店的信義房屋店長楊景淵說，水岸宅兼具景觀與休閒特性，保值性強，最重要的是無敵海景或河景兼具休閒特性，使得這兩年沿著愛河港灣的水岸宅越來越炙手可熱，房價大約已漲2成以上。

楊景淵強調，成功漢神商圈已沒有每坪10萬元以下的物件了，市政府大力推動亞洲新灣區等建設，海洋文化及流行音樂中心將在明年動工，高雄市立圖書館總館也將在2014年完工，可以說為南高雄帶來大利多。

山東省日前舉行的房地產調控工作會議中，連續釋放出多項頗受市場關注消息，首先該省全面實行商品房預售資金監管制度並開展商品住房現房銷售試點；另為符合條件城市可對首次購房者適度降低首付比例。

在商品房預售資金監管制度方面，該省要求繼續嚴格落實房地產調控政策，要求各市嚴格執行商品房預售許可制度，按照「一房一價、明碼標價」要求，切實加強商品住房預售方案審核。預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房項目，一律不得核發預售許可證書。

該省另要求企業將預售資金用到相應的項目上，防止資金挪用和抽逃。自今年9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證書。各市也要總結改進商品房預售管理辦法，選擇有條件的開發項目，開展商品住房現房銷售試點。

業內人士表示，山東省出台的兩政策對房地產市場可說是「一鬆一緊」，現房銷售試點使之前的預售制取消傳聞又向前走了一步，而降低首套房的貸款首付比例，則很可能進一步刺激剛需入市。不過也業內人士說，山東在售的項目中有95%以上的項目都是期房，取消預售證的可能性非常小，現房銷售很難在短期內開始試點。

針對近日有媒體報導有關存量房或開徵房產稅的消息，四川省地稅局24日發表聲明對該報導消息予以了闢謠，稱四川省並未開展開徵房產稅的準備工作。

近日，有媒體以《存量房房產稅或開徵 四川地稅提前準備》為題進行了報導，稱“四川各級地稅系統正著手開展有關房產稅稅基評估集訓，為對非經營性消費房產的存量部分開展徵稅試點做技術準備。一旦房產稅在四川落地，存量房房產稅有望隨之鋪開”。

24日，四川省地稅局針對該報導及時發表了聲明，以正視聽。四川省地稅局在聲明中指出：首先，有媒體稱對省地稅局政策法規處副處長郭洪麟進行了採訪，但是郭洪麟未就此事接受過任何採訪；其次，四川省地稅局未開展文中所稱的工作。也就是說，四川省並未開展針對存量房開徵房產稅的提前準備工作。

“我們有信心完成全年270億元銷售目標，不僅可以完成，更有信心可以提早完成。”在近日遠洋地產（03377.HK）中期業績報告會上，總裁李明信心滿滿地向投資者如是宣佈。

遠洋地產半年報數據顯示，截至6月30日，尚未入賬的協議銷售額達到人民幣371億元，同比上升約45%，這樣的銷售資料顯然是李明的底氣所在。

截至2012年6月30日，遠洋地產完成協議銷售額人民幣138億元，同比上升11%，完成全年銷售目標的51%。營業額達到人民幣68億元，毛利達21億元人民幣，銷售回款率達90%，實現淨現金流入約人民幣25億元。

同時，今年上半年遠洋地產擁有現金約人民幣149億元，獲得銀行批出但尚未動用的授信額度約人民幣192億元，淨負債率繼續處於62%的健康水準。

北京中原地產研究部總監張大偉認為，遠洋地產的高銷售額主要得益於其銷售為先、強力去化的策略。

據記者瞭解，今年上半年，公司通過快速、靈活、有針對性地實施銷售策略，一些優質樓盤表現搶眼，如大連鑽石灣、北京遠洋•萬和公館，分別創下開盤當月熱銷20億元和12億元的佳績。

截至8月15日，遠洋的協議銷售及認購金額已達到210億元，達到全年目標的78%。下半年是包括遠洋地產在內的房地產企業的傳統銷售高峰期，遠洋地產旗下的杭州遠洋心?、上海遠洋香奈印象、深圳遠洋新幹線等專案也將陸續入市。隨著強勢新盤的增多，遠洋地產有望提前實現全年銷售目標。

北京占比降至28%

佈局全國市場

作為北京區域曾經連續6年排行第一的龍頭房企，遠洋地產一度以北京為大本營。2009年，北京在遠洋業績占比中高達70%。然而，今年上半年，遠洋地產在北京區域的協定銷售額為37.6億元，僅占遠洋總銷售額的28%。

對於北京區域占比的下降，李明認為：“這一變化是出於佈局全國市場的戰略考慮，符合公司的預期。未來，北京市場在公司整體營收中的占比控制在20%比較合理，但公司在北京市場的銷售額及市場分額不會降低。”

可以看到，遠洋的這種結構性變化源于樓市發展的客觀因素。從2011年起，在一線樓市受阻的大環境下，各大房企紛紛將主要精力轉向受調控影響程度較小的二三線城市。

遠洋地產的全國化佈局開展得不算早，但也稱得上及時。2010年以來，遠洋開始從環渤海圈擴張到長三角、珠三角以及長江流域。目前看來，北京區域占比下降的另一面無疑是其他區域開拓的初見成效。

據李明透露：“公司經過兩年的調整，至今已進入19個城市，今年上半年就有17個城市貢獻了銷售收入，而去年只有9個。”

對此，蘭德諮詢總裁、知名房企諮詢專家宋延慶認為，遠洋的全國化佈局的廣度是足夠的，但在區域深耕方面還有待深入，目前除了北京、大 連、秦皇島外，其他單一城市的佔有率還不夠高。

李明也曾在多個公開場合表示：“遠洋在完成全國佈局以後，原則上不會開拓新的區域，重點放在我們深耕的已有區域。”

但對於遠洋這個立足于北京的房企來說，北京區域仍是其關注焦點。李明在談及未來土地儲備時強調：“遠洋依然本著審慎的態度拿地， 但將重點關注北京、深圳等已經進入的一二線城市。”

商業地產收入上升27%

戰略調整見成效

在遠洋地產上半年營收中，剔除物業開發後的投資物業、物業管理及其他收入10.5億元，占上半年營收總額的16%，同比上升9%。

“這與遠洋地產多元化戰略緊密相關。”李明直言。

在業內人士看來，與星河灣賣酒、?大和富力“踢足球”、萬達和世茂涉足影視等行業跨界整合不同的是，遠洋地產的多元化是有限度的。李明將此解讀為，該限度是與主業高度相關的多元化，而且相關多元化必須按照市場化、專業化的標準開展，肯定不能跨行業。

事實上，商業地產是李明重點拓展的方向之一。半年報顯示，2012年上半年，遠洋投資物業收入達人民幣2億元，同比上升近27%。而其在北京成熟寫字樓項目的租金與去年同期比進一步提升，平均升幅達14%。

“遠洋地產從今年開始，每年都將有新增20萬平米的經營性商業物業。” 李明表示，今年，遠洋新增商業地產項目就是與太古合作的北京頤堤港專案，整個專案的建築面積大概是30萬平米左右，已在今年上半年投入試運營，在未來一兩個月內正式開業，目前市場反應和出租情況都非常好。

李明同時透露，2013年，公司將有北京遠洋未來廣場及天津遠洋未來廣場投入運營，這兩個專案的規模加起來有30萬平米左右。而遠洋與太古在成都合作的大慈寺項目將會在2014年投入運營，專案規模也約30萬平米。截至2015年，遠洋將有8個購物中心相繼亮相。

下半年控制拿地規模

去庫存化為主

2012年上半年，遠洋地產在京新增土地為零，有輿論因此解讀為公司受困于地王項目的庫存壓力。面對這種爭議，李明曾直言：“對於土地購買，遠洋地產一貫保持審慎態度，規模控制在可以保證未來3-5年的發展。目前，遠洋土地儲備2300萬平米，足以滿足3-5年的發展。”

在李明看來，穩健的財務是遠洋地產拿地的前提。公司手頭現金總是保持在總資產的10%左右。

2012年上半年，遠洋手頭現金為149億元，比年初提升25億元，截至8月15日，手頭現金又提升25億元，達到174億元。

對於媒體報導質疑的“遠洋受地王牽制而導致資金緊張”，宋延慶認為，“所謂地王，是指投入大、回報週期長的項目，但這種專案只要產品定位和設計沒什麼問題，一般來說盈利都不成問題，更別說拖垮像遠洋地產這樣有一定高端物業開發經驗的房企了。”

在宋延慶看來，多數房企手頭的現金差不多維持在總資產的7%-8%，10%的比例可以說已經處於業內保守水準，而62%的淨負債率也屬正常水準。充足的現金狀況和較低的淨負債率足以支持遠洋地產去擴充土地儲備。

據李明透露，下半年，遠洋地產將適量增加土儲，但將遵循三大原則：第一，要嚴格堅持投資標準，寧可錯過市場機會，也儘量要減少決策的失誤；第二，公司將在有成熟團隊的區域適度增加土地儲備；第三，要控制單個專案的規模，每個新拿專案的規模不能過大，按兩年或三年的專案開發週期來講，每個新專案的建築面積將控制在20萬平米左右。

同時，除堅持“現金為王”外，下半年公司還將結合市場情況，繼續對庫存較大的中端項目堅持去庫存化。李明強調，上半年遠洋地產的協議銷售平均售價下跌了20%，主要是基於二三線城市中端剛需項目的銷售貢獻比例上升所致。“未來，公司對低端和高端項目維持價格不變，如果市場允許，價格可能還會略有上漲。”李明表示。

格力地產24日公佈上半年業績。上半年，格力地產實現營收7.49億元，同比增長15.67%%；營業利潤2.38億，同比增長20.15%；淨利潤1.78億，同比增長17.73%。

董事會報告稱，下半年公司仍會繼續以銷售為中心，加快回籠資金。報告期內，公司貨幣資金減少56.75%，系支付土地價款所致。

在近日召開的山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議上，連續釋放出多條頗受樓市關注的資訊。一是在該省全面實行商品房預售資金監管制度，並開展商品住房現房銷售試點；二是明確有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例。

“兩政策對房地產市場可說是‘一松一緊’，現房銷售試點使之前的預售制取消傳聞又向前走了一步，而降低首套房的貸款首付比例，則很可能進一步刺激剛需入市。”業內人士表示，兩條政策若在山東真正實行，其對全國房地產市場的象徵意義，將遠大於其所起到的作用。

試點現房銷售

山東省保障性安居工程和房地產調控工作會議傳出的資訊顯示，該省要求繼續嚴格落實房地產調控政策，要求各市嚴格執行商品房預售許可制度，按照“一房一價、明碼標價”的要求，切實加強商品住房預售方案審核。預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房專案，一律不得核發預售許可證書。要全面實行商品房預售資金監管制度，保證開發企業將預售資金用到相應的專案上，防止資金挪用和抽逃。自今年9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證書。各市也要總結改進商品房預售管理辦法，選擇有條件的開發專案，開展商品住房現房銷售試點。

在加強對預售資金的監管方面，近期國務院督查組對各地房地產情況進行調研時曾被多次提及。據瞭解，在督查組的通報中，“部分城市尚未建立預售資金監管制度”被著重點出。

“山東此次強調加強對預售資金監管，且對不實行預售資金監管的專案停發預售許可證，顯然是對督查組的積極回應。”業內人士表示。

而更受關注的，則是對現房銷售的試點。之前社科院發佈的《中國住房發展(2012年中)報告》，曾建議政府在目前開發商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度，利於控制開發商資金鏈促其快建快銷。這一“智囊機構”的建議，曾被解讀為政策預期，引發股市中地產股的暴跌，最終在相關部門的出面闢謠下才告一段落。

始於1994年的商品房預售制度，對於降低房地產企業資金門檻，促進房地產開發和銷售一直起著巨大的作用。國家統計局資料顯示，今年1至7月份，房地產開發企業本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過25%。

顯然預售制度若真取消，對於房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。而山東明確開展商品住房現房銷售試點，無疑將其向前推進了一步。

不過在業內人士看來，現房銷售雖然會避免廣告宣傳誇張、交房品質糾紛等許多預售制度的弊端，但目前若要實行依然不太現實。

北京中原市場研究部分析認為，山東政策中僅提及可能試點，但在還處於加強預售監管政策執行過程中的山東市場，目前更多還是加強對預售資金監管的執行，現房銷售很難在短期內開始試點。此外，山東在售的項目中有95%以上的項目都是期房，取消預售證的可能性非常小。

“在房地產調控已經影響經濟的情況下，政策制定部門不太可能冒險出臺如此激烈的政策，從目前情況來看，樓市最大的問題是存量房源過多，而不是在建量過多，取消預售證只會使得房價再現暴漲，而不會增加市場供應。”上述業內人士對新金融記者表示。

首套、二套房貸“一放一控”

試點現房銷售外，“山東版新政”中同樣引發關注的還有對首套房貸和二套房貸的表述。山東省強調，嚴格執行差別化的房地產稅收、信貸政策和住房限購措施。嚴格執行二套房認定標準、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策；濟南、青島嚴格執行住房限購措施；繼續落實好對首套普通住房的稅收、信貸優惠政策，有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例、增加公積金貸款額度並延長還款年限，支持居民自住性購房需求，保持房地產市場穩定。

“山東對於首套房貸和二套房貸‘一放一控’的政策，一定程度上符合保護以自住剛性需求為主的購房者的原則，同時還強調對投資投機性需求的抑制，這種有保有壓的靈活思路，我覺得不會被叫停。”上述業內人士認為。

在上述會議上，山東省副省長夏耕表示，要認真落實90平方米以下住宅占商品住房70%的規定，嚴格限制大戶型和高檔住房建設。“目前我省在售樓盤中，100平方米以上的戶型比例還比較高，'90平方米到140平方米的戶型占最大比例'，不符合以中小套型為主的調控導向。”夏耕表示。同策諮詢研究中心總監張宏偉對新金融記者表示，山東這種降低首套房貸款首付的“刺激剛需”政策，以及重提“7090政策”，應該鼓勵。“2012年限購政策繼續執行的市場背景下，首套房貸政策2012年下半年這個剛需的購房時間窗?應定向放寬，應該制定‘差別化’的信貸政策，保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間。”張宏偉表示。

萬科面臨集中償付壓力：198.5億的長期借款、59億的公司債券陸續到期

理財週報記者 鐘輝/深圳報導

當現金為王已然成為萬科的標籤，鬱亮則淡定地說，“手?有錢總是好事。”

當市場關注“萬科為什麼持有470億貨幣資金”的問題時，“萬科的錢從哪里來”的問題已經甚囂塵上。

當萬科引以為傲的豐富的融資管道變得越來越單一，基本以低成本的銀行管道為主時，你就可以看到萬科的錢來自哪些銀行。

所以你可以看到，萬科與建行說不清的曖昧關係：建行先後兩次給萬科700億授信額度，萬科近100億的募集資金存在建行專項帳戶，建行為30億“08萬科G1”債券連帶保證責任擔保……

而當銀行管道融資受限時，2011年萬科開始“拼爹”，依靠大股東華潤的裙帶關係，拿到44.2億的融資額度；華潤信託40億借款額度用完後，2012年5月，萬科再次拿到華潤105.9億的融資額度。

儘管萬科一直宣稱財務非常安全，眾多分析師也唯唯諾諾附和，但你必須要看到，萬科對控股子公司和聯營公司的擔保餘額，從2010年末的32.13億上升到2012年中期的144.27億，占淨資產的比重從7.26%提升至27.24%。

你還必須看到，2012年-2013年，萬科的到期長期借款為198.5億元，占長期借款的80%；59億的公司債券也將於2013年到期，償債壓力將會束縛萬科的進一步融資。

親密盟友：建設銀行

各種跡象表明，萬科與建設銀行的關係非比尋常。如今，再追溯萬科與建行最初是如何建立合作關係的這種“先有蛋還是先有雞的問題”，已經是對二者親密關係的一種漠視。他們合作的任何一樁生意，都足以讓其他企業驚愕。

2007年6月19日，萬科與建行簽署《戰略合作協議》，雙方一致同意建立長期戰略合作關係。根據協定，在未來幾年，建行將為萬科提供意向性授信額度人民幣200億。

禮尚往來，就在上述合作協議簽署不到3個月，萬科就給建行返送了一份大禮。2007年8月30日，萬科A股非公開發行完成，扣除發行費用後的99.37億募集資金全部存放在建設銀行深圳分行黃貝嶺支行帳號為44201504200059000888的銀行帳戶。

截至2011年12月31日，募集資金已使用98.17億，該帳戶餘額僅為1.2億。此時，萬科的銀行存款已達到342.29億，2012年6月末，更是達到470億，建行勢必從中分出一杯濃羹。

對此，萬科向理財週報記者表示，“萬科一貫堅持多元化的融資策略，公司與各大商業銀行在存款、貸款、結算、按揭等多個方面存在長期、良好的合作關係。”

“470億的銀行存款散落在全國各地，也不一定存在一家銀行，具體存在哪些銀行我們沒有義務披露，該披露的資訊我們都已經披露了。”萬科總部相關負責人向理財週報記者表示。

一來一往，就完成了300億的生意。然而，這只是雙方建立信任關係的首個回合，此後雙方合作變得輕車熟路。

2008年，萬科在深交所發行59億5年期的公司債券，其中有擔保品種“08萬科G1”30億，為其擔保的正是建設銀行。

債券募集說明顯示，該30億有擔保品種債券，由建設銀行深圳分行經其總行授權，為其本息兌付提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。

因為建行的擔保，30億的“08萬科G1”債券利率比另外29億的“08萬科G2”無擔保債券利率低了1.5個百分點，5年節約融資成本至少2.25億。

萬科向理財週報記者表示，“建設銀行作為公司有擔保債券的擔保人，擔保收費標準按當時市場普遍的費用水準確定。”

一年後，建行再一次對萬科伸出援助之手，這一次比以往任何一次都勁爆，500億的授信額度，創造了銀行業給房企最大的授信額度，是當時萬科1245.2億總資產的2/5。而且，是在萬科二級市場再融資受阻的艱難時刻伸出的援助之手。

2009年初，萬科就表示出希望通過二級市場進行股權融資的意向，但由於其過去“融資200億分紅僅30億”而受到了市場的壓力。

最終在2009年8月18日，再次與建設銀行簽署《戰略合作協定》，由建行向萬科提供500億的授信額度。萬科表示，與建設銀行的本次戰略合作將成為雙方深化合作的重要里程碑。截至2011年2月，上述500億授信額度未使用的額度為354億。

拋棄農行卻遭民生拒絕

如果要找一個時間點來厘清萬科與銀行的關係，2007年是一個分水嶺。2007年之後，萬科與建行親密無間，而在此之前，與萬科密切合作的則是農行。但是，2007年萬科100億的募集資金，一分都沒有存給農行，二者的合作就顯得不如以往。

早在2004年11月8日，萬科就與農行總行簽訂了《銀企合作協議》，由農行向萬科提供總金額為46.9億元的綜合授信額度，創造農業銀行當時對一家房地產企業的最大規模授信。同時，還給予萬科60億樓宇按揭額度。

彼時，雙方均十分重視此次合作，時任萬科董事長王石、總經理郁亮，時任農行行長楊明生、副行長楊琨均出席簽字儀式，雙方對未來戰略合作前景作出了詳細規劃。而在此前，連續三年萬科已獲得農行總行的授信額度累計達49.5億。

2006年，農行與萬科在深圳舉行“總行－總部”信貸管理模式業務聯動會議，確定由萬科集團申請貸款，農行總行作為一級法人直接行銷並受理審批超過主辦分行許可權外優質地產集團性客戶的專案。農行深圳分行則負責落實對萬科公司的行銷和服務，並作為總行的貸款業務操作平臺負責統一向萬科公司總部發放貸款。

但是2007年萬科與建行簽署《戰略合作協議》後，農行便淡出萬科的視線。

“由於需求比較大，萬科合作的銀行主要是四大行，股份制銀行和地方銀行很少，除非是個別比較小的項目。”上海某知情人士向理財週報記者表示。

引人注意的是，萬科也吃過小銀行的閉門羹。

2008年，當萬科向民生銀行提出30億的融資需求時，民生地產金融部衡量再三，最終拒絕了萬科的貸款要求。

據知情人士透露，萬科當時提出的開發貸款條件比較苛刻，貸款額度30億元，利率維持基準利率，甚至要求下浮，同時是信用貸款，沒有質押，並且銀行不能對其具體項目進行跟蹤和監控。

民生銀行內部人士則表示，當時地產金融部的意見是，給房地產商的每筆貸款都基於專案發放，並要有質押，房地產專案更要全程監控，開發貸款需封閉使用，防止挪用。

“我們也不會一味遷就大客戶。”時任民生銀行地產金融事業部總經理楊毓表示，“我們研究大客戶的商業模式，瞭解後，從信貸、現金管理、業務諮詢、結算平臺等多方面展開全面合作，是資金鏈緊張，項目風險大，我們也不選擇。”

事後，萬科集團執行副總裁肖莉回應時表示，萬科對民生銀行貸款一事並不知情。

“拼爹”拼出150億

2011年，房地產行業遇上了新一輪宏觀調控，地產商準備過冬。“除充足的現金外，公司尚有巨量的銀行授信額度，但授信額度的具體申請、使用受銀行本身貸款額度、專案工程進度等多方面的限制。”萬科董秘譚華傑在2011年中期業績說明會上說。

而當傳統的銀行管道融資受到限制時，萬科便開始捉襟見肘，不論是融資額度還是融資方式。萬科選擇了“拼爹”。

2011年萬科第一次臨時股東大會通過議案，取得大股東華潤集團及其關聯公司不超過44.2億的融資額度。在接下來的1年中，萬科分三次分別從華潤集團子公司華潤信託借款40億。

2011年12月，因上海五街坊專案開發建設，萬科向華潤深國投信借款10億，期限2年，固定年利率11.2%；2012年2月，為滿足東莞紫台、東莞金域華府、鞍山惠斯勒專案開發的需要，萬科再向華潤深國投信託借款10億，期限2 年，固定年利率10.6%。同時借款20億，用於溫州龍灣花園一期、南京金域藍灣三期、杭州良渚白鷺郡西一期、秦皇島假日風景三期專案開發，期限2 年，固定年利率10.5%。

3個月內，萬科把上述融資額度用罄，共華潤信託借款40億。在房地產融資嚴控的背景下，引起譁然一片，甚至引出萬科資金鏈斷裂的質疑。

理財週報致電華潤信託，對方因涉及到監管嚴控的房地產信託貸款而不願回應。

因涉及到東莞相關專案，東莞萬科新聞發言人高駿不得不出面回應，“每年都有信託借款，是正常的融資現象。萬科的資金鏈不存在任何問題，目前東莞萬科各個專案的運作都良好。”

好戲還在後頭。

2012年5月，萬科2011年度股東大會再次授權董事會與大股東華潤集團展開合作，金額不超過105.9億，即不超過萬科2011年度經審計淨資產的20%。雙方合作範圍包括同珠海華潤銀行簽訂貸款合同，利用華潤深國投信託資金和漢威資本旗下基金的資金，以及與華潤深國投信託、漢威資本共同投資。

萬科向理財週報記者表示，“萬科與華潤之外的合作夥伴也在正常開展資金合作。”

萬科融資秘密武器

早年間，萬科的融資管道非常豐富，銀行、信託、可轉債以及海外融資無所不用。萬科認為，房地產業的風險在於融資管道過於集中在銀行，單一融資管道的風險使得一旦政策發生變動，出現宏觀調控或其他變化，銀行信貸風險將直接危及企業。而現在，萬科卻違背了當年的判斷，陷入了銀行融資的死胡同中。萬科的融資邏輯是節約融資成本。

“萬科和多家銀行都保持著良好、深度的合作關係。之前它很多項目都從銀行貸款的，不過因為近年來，銀根緊縮，它才開始大幅度轉向信託融資。”某信託業資深人士表示。

用益信託資料顯示，2011年萬科房地產信託融資規模僅次於萬達，共通過8款信託產品融資48.93億，這不包括華潤信託的信託貸款；其中4款由渤海信託發行，總規模達36.04億。

“現在資本市場直接融資暫停，銀行、信託等管道的限制也越來越嚴格，我們還在不斷研究和探索。”鬱亮在2011年中期業績發佈會上表示，“萬科願意嘗試包括海外融資在內所有管道，目前還沒有具體的計畫。”

鬱亮的計畫在一年之後付

在地產拓展上有所建樹，讓綠地集團逐漸將觸角伸向能源和金融等板塊

2011年，綠地集團的營業收入實現1830億元，同比增長32%，利稅接近200億元。在國家調控房地產市場的背景下，綠地的成績單還算不錯。

這家成立20年的公司，一直以來走的是“紅頂”路線，迅速在上世紀90年代崛起。雖然進入新世紀後遇到不少地產同業挑戰，但依靠政府資源還是成為了國內地產龍頭，並將業務拓展到了能源、金融，並由此形成了地產、能源、金融並駕齊驅的三駕馬車。

不過，在今年宏觀經濟增速放緩的背景下，縱有三駕馬車護航，綠地集團的形勢也不容樂觀。

“紅頂”模式

在業內，綠地集團董事長張玉良常被冠以“紅頂商人”頭銜。所謂“紅頂”，就意味著一家企業主要專案是以承接政府專案為主，從而依靠政府的資源實現快速發展的道路。從綠地的發展歷程看，無論是拿地或是融資，“紅頂”模式一直伴隨左右。

在資本的原始積累階段，綠地通過房產經營累積資金，接著投向城市公共綠化建設，以綠化提高房產的附加值，進而實現面積與銷量的進一步上漲，這種策略，被公司稱為“以房養綠，以綠促房”。

由於本身的背景和政策性支持，又恰巧遇上上世紀90年代上海百萬居民大動遷的歷史性機遇，近水樓臺先得月的綠地成為“被王子挑中的寵兒”，迅速成為上海房地產市場的龍頭企業。1993年以來，綠地集團的銷售收入、房地產預收款、總資產、淨資產每年保持了30％左右的增長速度。

不過，隨著眾多國內與海外地產企業相繼進入上海，綠地面臨的挑戰也更多。

商戰長江實業的創世紀

進入21世紀，隨著行業競爭越發激烈，哪怕在主場上海，綠地也受到了不少挑戰。最出名的一起商戰，就是綠地與長江實業在真如地塊的較勁。

真如地塊是上海繼徐家匯、五角場、浦東花木地塊之後的最後一個城市副中心。2001年，上海市政府出臺城市規劃，有意希望地產商入駐此地塊，綠地因有本土優勢，且自上世紀90年代以來就一直積極參與城市副中心的項目，自然事在必得。

螳螂捕蟬，黃雀在後。李嘉誠掌舵的長江實業正虎視眈眈。

雖然在進軍上海的地產隊伍中，長江實業屬於後來者，但憑藉雄厚的資本和豐富的專案經驗，地方政府在招標初期已與其“眉目傳情”。果然，在2006年的公開招標中，因一條“必須為世界五百強企業”的附加條件，長江實業一枝獨秀拿下了真如地區A3-A6的核心巨量地塊。包括綠地在內的其他競爭房企淪為“陪玩丫鬟”。

不過，三年後綠地還是拿下了真如地塊的B1、B2南塊土地。雖拿地落後，但綠地開發後來居上。

長江實業在2006年拿地後，遲遲等到2009年才動工，並把項目預計的完工時間定在2018年。反觀綠地，雖晚三年，但在開工進度上奮起直追，2011年啟動的項目預計2013年就可完工。長江的工程週期需要9年，而綠地只需2年，在拿地上略遜一籌的綠地，鉚足勁在進度上跑贏長江。

然而，仔細推敲這場商戰，背後的故事其實更加複雜。因為綠地拍下的兩塊地，先前本就屬於綠地集團，只是在真如統一規劃時被政府收回。長江實業拿地後遲遲不開工，2009年市場流傳出綠地將會短期內拿地動工的傳聞，目的就是為了迫使長江的真如項目儘快動工。

可以說，這場商戰中，綠地的經驗比不上長江實業。一般情況下，土地囤積越久越值錢，綠地的快馬加鞭，反倒襯托出一種無奈。相反長江實業按兵不動，項目開工後建設週期又長，無形中增加不少土地價值。

三駕馬車

雖然受到不少挑戰，但綠地在向全國拓展時，還是依靠“紅頂”模式先後進軍了多個商業地產大項目。

對政策極為敏銳的張玉良先後投資開發了武漢綠地國際金融城、大連綠地中心、北京綠地中心等專案，遍佈全國24個省的54座城市。如今，綠地集團在國內的商業地產已處於第一梯隊。

在地產拓展上有所建樹，讓綠地集團逐漸將觸角伸向能源和金融等板塊，並最終形成地產、能源、金融三駕馬車並駕齊驅的策略。

2005年，綠地集團成立上海綠地能源集團，目前已擁有煤炭資源總儲量近6億噸，年產量超過1500萬噸，而且，公司延伸產業鏈，獲取了內蒙古煤化物流園區專案、遼寧和山東啟動煤炭深加工業務。


金融板塊，綠地則是通過增資擴股方式控股盤錦市商業銀行，成立股權投資管理公司並擬設立房地產私募基金。而由綠地發起設立的中國註冊資本額最大的奉賢綠地小額貸款公司完成增資擴股後，已實現跨區經營。

不過，今年宏觀經濟下滑，下游需求疲軟直接導致煤炭價格的持續走低，雖然綠地集團沒公佈能源子公司的利潤，但在不景氣的行業背景下，能源類的收益前景也不容樂觀。地產方面，國家調控的政策依然不放鬆，今年房價雖有環比上升，但寒冬並未過去，靠“紅頂”模式走天下的綠地，三駕馬車中已有兩駕顯露疲態，公司要實現2300億元收入的目標，難度不小。

統計部門資料顯示，今年7月份，廣西南寧市新建商品住宅價格在6月份環比上漲0.1%的基礎上，房價指數比6月份環比上漲0.2%，新建商品住房銷售套數環比上漲34.37%，房價連續兩個月上漲。

建議短期優化︰放寬密度 釋閒置地

政府欲透過增加土地供應穩定樓價，但地從何來？卻是一大難題，當局雖已全方位從6大渠道覓地，但卻無阻樓價升勢。目前政府要為樓市降温，首要加強短期供應措施，包括適度放寬發展密度，以及盡快釋出閒置政府用地等。

政府6大渠道增加土地供應，包括：1. 更改土地用途、2. 舊區重建、3. 強制收地、4. 填海、5. 開發岩洞，以及6. 開發石礦場，但除首兩項之外，其餘4項因涉及較長時間的規劃、環境及生態等研究，而且亦牽涉私人業權問題，故難以起紓緩市場目前的置業需求，因此優化短期供應政策屬較為務實的穩定樓價措施。

測量師預計，更改土地用途及舊區重建提供的供應，可在9個月至1年半推出市場，有助紓緩市民急於在短期入市的心理壓力，對穩定樓價發揮正面作用。但亦坦言礙於現時可供改劃的土地，或重建的舊樓規模有限，新供應難以長時間應付市場需求。

北角邨降地積比率 少建2千伙

故此，政府確有需要考慮提高現有土地資源的生產力，其中最直接的方法便是放寬發展密度。以最近售出的北角前北角邨用地為例，最初的地積比率達8至10倍，但最終降至只有3.5倍，損失了95萬至137萬樓面，涉及1,900伙至2,740伙500平方呎的市區單位，足足相等於去年一手住宅吸納量的17%至25%。而額外獲得的賣地收入，亦可用作興建公屋及居屋等資助性房屋。

高官統籌 定期交閒置地報告

除增加發展密度之外，政府亦應該加緊檢討各部門的閒置用地，檢討工作並非一次性，而是要求各部門定期就閒置用地遞交報告。同時亦應該成立一個跨部門小組，由高官負責統籌及決定閒置土地的用途，比由規劃署需要同時負責規劃設計及諮詢各部門意見更具效益。

據政府本年度的賣地計劃，預計將會有可建2.98萬伙住宅的用地推出市場，其中2.52萬伙，屬政府掌有主導權的勾地表、西鐵、港鐵及市建局用地，而由私人市場提供的供應則只佔4,600伙，佔年度內整體供應僅15%，故政府亦可考慮增加私人市場的供應，以紓緩覓地的壓力。

提供補價優惠 促改農地用途

政府可以參考現時的活化工廈政策，向工廈及荒廢農地業主，提供改變土地用途發展的補地價優惠，由現時十足的土地增值補地價，降低至9成或以下，或讓業界分期支付補地價，待項目落成後才收剩餘的補地價。

事實上，政府與其土地資源被白白浪費，倒不如提供誘因來達到增加土地供應的目標，相信市民會明白政策背後的用心。

10大屋苑45成交 學者：樓市不健康

二手缺盤，業主紛加價、封盤，但買家無懼繼續高追，多個屋苑更出現搶盤情況，推盤在樓價屢創新高下，過去兩天10大屋苑仍錄得45宗成交，按周升近1成，但有學者認為，樓市已呈不健康現象，買家入市風險增加。

理工大學建築及房地產學系教授許智文指出，目前樓市出現兩大不健康的現象：首先，是樓價屢創新高，已超出一般市民可以負擔水平，銀行亦出現估價不足的情況，但買家仍樂此不疲追價入市；其次，從過去數年的成交量所見，平均每月均錄過萬宗成交，但現在每月亦只錄約數千宗，可見市場缺盤，成交量過少，對整體經濟均有負面影響。

理工教授：成交太少損經濟

他認為，現階段入市的風險相當高，隨時要承擔樓市變化所帶來的負面影響，建議買家不要貿然入市。按揭成數亦應低於7成，預留充裕資金，並預料政府短期內有機會再出招，惟政府可做的不多，料僅限於在現有房策作出深化，如收緊按揭等。

二手市場繼續火熱，中原地產統計，10大屋苑於剛過去的周六、日兩天錄45宗成交，較上周同期的41宗，按周升9.8%，連續三周超越40宗水平；當中以天水圍嘉湖山莊表現最突出，錄得10宗買賣成交，較上周升達1倍；其次為荔枝角美孚新邨，錄得7宗成交，最新呎價約6,450元，較上周同期輕微調升約1.4%。至於美聯物業統計，兩天15大藍籌屋苑錄得約44宗買賣成交，按周下跌約8%。

雖然樓價高企，但買家對後市似乎一面倒看好，加快步伐入市，多個屋苑8月份交投量已超越7月份，不過在額外印花稅（SSD）影響下，盤源萎縮，買家要鬥快搵盤和下決定。

中原康安街首席分區營業經理楊文傑稱，近期代理每日花約3至4小時，致電放盤業主，確定其沽售態度是否實在，篩選目標盤後再配對買家。如康怡花園G座中低層1室，858平方呎，欲沽貨後再租樓，以830萬元放盤，並稱有10餘萬元的傾價幅度，終吸引約6組睇樓客上門參觀，放盤4天後獲同區的2房換樓客，以813萬元購入。

準買家稍猶豫 心儀盤被奪

東涌海堤灣畔一個2房戶準買家正因為稍為猶豫不決，心儀單位即被另一名準買家購入，這種情況在過去兩、三個星期已見慣不怪。

放盤單位多人睇，多人傾價，難免業主愈心紅，馬鞍山海栢花園一個500餘平方呎2房戶，原本叫價330萬元，及後業主兩度調高叫價，第一次提價至360萬元，最新加價至400萬元，足足加價70萬元，但其最新叫價大大偏離市場價，現時業主叫價以未來價作藍本，賣到就賣。

市場人士預期，二手樓價繼續上揚，叫價出現跳升情況，部分單位叫價已偏離市場價逾1成，加上部分單位有估價不足，買家追價態度會轉趨審慎，再者有消息指出，由於樓價過高，港府會再出手打壓樓市，料9月份二手市場交投量出現回軟。

保利置業（00119）主席雪明履新時，正值北京砸下新國十條，揭開本輪樓市調控序幕。兩年轉瞬而逝，限購、限貸依舊，房地產行業依舊乍暖還寒，但雪明口中仍是那句「有困難就有機會」，2015年後晉身藍籌的目標也紋絲不動。

雪明履新主席 調控即上馬

「一上任就趕上調控，這也是沒法選擇。遇到的困難是多了一點，但克服了，就成了機會。」雪明在接受本報專訪時笑言。受調控影響，公司2011年並未能達到全年目標，但今年截至7月底已完成全年目標銷售八成，並調升全年目標至190億元人民幣。

有危就有機 料限購暫難撤

雪明認為，市場已過了最困難的時期，而每一次調控，最後都形成了一個新的市場，「最難是去年下半年，限購對市場需求影響很大，那個時候市場產品都是大戶型，全部發展商都受影響。但後來大家反應過來了，小戶型出來了，基本上就進入了一個平穩的情況。」

他相信樓市調控是長期政策，諸如限購要在將來房產稅等其他政策完善以後才可能淡出。

保利置業是央企保利集團唯一位於境外的上市平台，自2005年明確房地產發展方向後，屢獲母公司注資，土儲總建築面積由2007年3月底的150萬平方米，增至如今2,270萬平方米；但母公司上一次注資已要追溯到2010年。

冀降負債率 消弭市場疑慮

雪明表示，在母公司協助下公司發展早年較快，惟近幾年正值轉型，以期望尋找自己核心優勢。以銷售轉型為例，公司會通過舉行藝術展等活動，加強與客戶溝通，而非早前單純的平面廣告營銷。至於年內是否有機會再獲得母公司注資，則仍需視乎市況。

對於如何打消市場對公司財務狀況的疑慮，雪明指，未來會通過加快銷售及控制投資，令淨負債比率從6月底止的115%降至100%，並相信手持現金在110億元左右，就能維持穩健營運。

據彭博統計，15間券商中，11家給予保利「買入」評級，4家為「持有」，目標價介乎4.4元至10.95元。

綠城（03900）上半年錄得純利18.1億元（人民幣，下同），按年升逾1倍，每股盈利1.09元，但不派中期息。引入戰略投資者九倉（00004）及出售項目權益予融創（01918）之後，公司期末淨負債比率由去年底148.7%降至93.5%。

淨負債急降至93.5%

期末現金結餘亦由去年底36.2億元增至47.5億元。公司未來會繼續優化負債結構，降低短期債務的水平，並會檢視目前融資渠道。

綠城預告，還會繼續減持或出售回收周期較長的項目，以進一步改善現金流狀況和土地儲備結構。期內營業額126億元，按年增12.3%，但因別墅項目比重下降，毛利率由去年同期33%降至26.5%。期末待入帳銷售收入共527億元，預計214億元將於下半年入帳。

綠城上半年未有買地，土地儲備的權益建築面積略減至2,307萬平方米。公司表示，未來在購地時會加強對風險及投資回報的評估。

越秀地產（123）不僅在剛公布的中期業績中錄得可觀的核心溢利增幅，早前出售廣州國金中心予越秀房託（405），亦令集團的債務及現金流大大改善，集團投資關係總監夏?良日前表示，集團有意競投可能在下半年推出的廣州「巨無霸」地皮，料涉資80億元人民幣，屆時集團將有集資需要，強調70%的負債比率仍屬可接受水平。

截至今年6月，越秀地產持有68億元（人民幣．下同）現金，隨着廣州國金中心的注入完成，集團將有40億元現金之進賬，並有45億元債務轉移到越秀房託，屆時集團的淨負債比率將大幅下降37.8個百分點，至33.5%。

大幅改善的財務狀況令越秀地產再興買地的信心，夏?良在傳媒午餐會上指出，集團對一幅位於廣州海珠區、佔地50萬方米的地皮心儀已久，隨着越秀集團的「三舊改造」將該地的造紙廠成功搬遷，料地皮將可在下半年推出招標，並由工業用地轉換成可發展大型綜合體的商住混合用地。

夏?良補充，該地皮的建築面積可能介乎100萬至150萬方米，按該區周圍約每方米建築面積7000元至8000元的造價，其價值將高達70億至120億元，或刷新廣州地王的紀錄，但一切確定細節仍有待官方公布。

面對如此「巨無霸」，集團或有集資需要，夏?良表示，銀行貸款是集團最可能採用的方法，又認為即使重返70%的負債比率，在現階段仍屬可接受水平，又強調不可能發行可換股債券（CB）或批發新股，前者利率太高，後者則因為現時股價偏低而不宜進行。

天賦逸瓏貨尾加價2%至3%

樓市升溫，新盤銷情漲，貨尾量亦收窄。過去兩天新盤錄得近50宗成交，按周下跌34%，發展商加價時更進取，信置（083）及南豐牽頭發展的白石角溋玥上周全線加價後，市場消息指出，一期天賦海灣亦提價發售，幅度最高達3.25%，較二期溋玥加價1%至2%為高。將軍澳峻瀅尚餘數十伙，料將擴大加價幅度，最多逾10%。

此外，多個新盤部署推售，消息指出，屯門站上蓋項目瓏門將於短期內獲批售樓。宏安（1222）旗下西環薈臻，消息透露，項目本周將發出首張價單。

天賦海灣最低812萬

一手市場在未有全新項目推售下，加上二手貨源短缺，帶動新盤交投增加。貨尾量減少、樓市升溫，發展商紛提價發售，加幅進取，白石角溋玥剛於上周全線加價後，一期天賦海灣昨天發出新價單，涉及58伙，定價計平均呎價12254元，面積由806方呎至3027方呎，定價由812.7萬元至7143.1萬元不等，當中包括有5個連平台單位及2個連花園單位，呎價最高為6座10樓A室，單位附連3119方呎平台，呎價23598元；至於呎價最低為2座5樓D室，面積1467方呎，呎價9286元。

新盤兩天成交近50宗

溋玥上周全線加價，但幅度只有1.5%至2%，但是次一期的加幅，最少有2.3%，例如11座3樓B室，定價已由今年2月的1726.8萬元，調升至1765.7萬元，升幅2.3%；海景單位加幅更大，例如8座2樓A室，今年2月發出的價單定價為2735萬元，昨日已調升至2830.7萬元，加幅達3.5%；同系逸瓏餘貨亦加價2%。

將軍澳峻瀅雖然貨尾不多，市場指發展商考慮擴大加幅，由5%至最高11%不等。過去兩天新盤共錄得近50宗成交，按周下跌34%。九建（034）旗下大埔道景怡峯，發展商增加優惠催谷，過去兩天沽出12伙，僅次於將軍澳峻瀅。

九建市務及銷售總經理楊聰永表示，集團按原先部署，邀請共200組VIP參觀全新示範單位，本周中將檢討加價策略，部署新一輪攻勢。

沙田溱岸8號過去兩天亦沽出約10伙，呎價介乎8400至1萬元不等，買家除本地客外，亦包括來自廣州的客人。此外，消息指出，新地（016）旗下瓏門售樓紙極有可能於未來數天獲批，市場昨日亦流傳特色戶意向呎價，包括相連、複式及天池屋，意向呎價由1.8萬至2.7萬元。

西環薈臻昨日開放尖沙嘴示範單位供VIP參觀。宏安主席鄧清河昨日現身，但未有透露推售詳情，只表示近期樓市交投暢旺，新盤建築費用高昂。消息指出，薈臻將開放示範單位供公眾參觀，周內會發出首張價單。



內地客活躍 新盤連環掃貨
2548萬買溱岸2伙 晉商累購峻瀅13戶(經濟)

內地客再度活躍本港新盤市場，過去兩天共錄50宗一手成交，當中不乏內地客大手掃貨個案。長實（00001）將軍澳峻瀅獲山西買家增持3伙，至今共斥資5,000萬元累購13伙；新世界（00016）沙田溱岸8號，亦獲內地客斥逾2,500萬元掃兩伙。

新盤兩日 累沽50單位

過去兩天一手市場錄得約50宗成交，按周減少近半。其中長實將軍澳峻瀅周末再售出14伙，有來自山西的買家斥資1,500萬元再增持3伙，據悉該批山西買家早前已連購10伙單位，現累購入約13伙單位，總涉資逾5,000萬元。

有見投資者比例顯著增加，發展商為減低炒風，由今天起不再接受採用公司名義購買任何單位。現時峻瀅銷售已進入倒數階段，可供出售單位僅餘不足6伙，全屬高層D及E室，售價由482萬元至502.8萬元不等。

深圳客1801萬購溋玥

而新世界（00017）沙田溱岸8號，近期內地客買家比例有所增加，過去兩天售出10伙，買家不乏來自廣州等內地客，當中有內地客斥2,548萬元購入兩伙，包括3座30樓B單位，1,224平方呎，成交價1,151萬元，呎價9,404元。

信置（00083）大埔溋玥．天賦海灣及九建深水埗景怡峯均分別錄得約10宗成交。其中，溋玥．天賦海灣獲深圳客購入溋瓏大宅5座16樓A單位，2,038平方呎，作價1,801.6萬元，折合每呎8,840元。

另永泰（00369）西半山懿峯亦獲內地客兩周內購兩伙，增持單位為57樓B室，1,888平方呎，作價5,626.2萬元，據悉該買家上周亦購入同呎數60樓B單位，料前後斥資近1.18億元。

翠林最後洋房 2千萬售

而九建昨邀請200名貴賓參觀景怡峯全新示範單位。發展商自日前宣布每售20伙提價3至5%後，銷售明顯加快，單日沽出近5伙。

另同系西環加多近山亦沽出一伙29樓D室，530平方呎，呎價18,520元。

至於?地（00012）粉嶺翠林售出項目最後一伙洋房，該3號屋獲內地客以2,050萬元購入，呎價7,133元。

而宏安西營盤薈臻昨開放設於尖沙咀的示範單位予貴賓參觀，就昨現場所見，有約10多組向隅買家參觀，市場料項目最快周內開價。

內地樓市7月出現淡季不淡的現象，內地7月份有逾71%城市錄得漲幅，顯示樓價上漲有由局部地區蔓延全國普遍地區的趨勢，漲幅更進一步擴大至最高的0.7%。傳統樓市銷售旺季金九銀十未至，房地產卻已悄然回暖，有券商預期內地將隨時實施房產稅。

國家統計局日前公布7月份中國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比上漲的城市數量倍增，進一步擴大到50個；二手住宅價格環比上漲的城市也進一步增加至38個。

以價換量料仍為主調

7月份新建商品住宅價格環比漲幅最高為0.7%，有分析指出，目前房價上漲的幅度不大，認為目前樓市並非過熱，只是回穩。上半年成交大增，主要是由於首次置業的剛性需求所致，惟在限購政策不鬆綁下，市場普遍預期新的購房需求再生緩慢，8月全月的成交總量或將繼7月之後繼續回落。「以價換量」依舊是發展商的主要銷售策略，未來會有更多中低價房源入市。

7、8月是傳統的淡季，受季節性影響，出現階段性回調也較正常，8月應仍延續7月的表現。不過，對於即將到來的「金九銀十」，通過7、8月兩個月的蓄客，發展商將會增大推貨量，料以平穩的價格促成交。

各內房企業雖已計劃把握「金九銀十」推出大量樓盤，但由於國務院樓市督查剛結束，未來調控政策有不確定因素，市場憂慮中央會否加強調控樓市政策，當中近期呼聲最高的是有機會開徵房產稅。

房產稅率料在0.1%至0.5%

建銀國際預期，內地將隨時實施房產稅，迄今為止，內地一直依賴如調控價格等短期干預措施來管理房地產市場，房產稅的出台將有利於政府制定一個可根據市場條件靈活調整的長期政策工具。雖然房產稅正在制定中，但住房限購令可能仍將存在。

該行指出，新的稅制將以房地產市場估值為根據，有別於上海及重慶過去推出的房產稅以歷史估值為基礎，這能更好地反映價格上漲的影響。新的房產稅率將為0.1%至0.5%，對普遍買家不會構成重大負擔，但短期可打擊炒風，成交量及價格短期料回落。

美銀美林中國經濟師陸挺表示，樓房銷售理想，發展商對樓市較為樂觀了，可是，發展商在新增土地儲備的意慾未算強，反映他們仍然憂慮中央會否加大樓市調控。中國指數研究院數據信息中心提供的數據顯示，7月全國住宅用地銷售按年下跌11%，但比較較6月的25%跌幅，以及今年上半年的38%跌幅，已見改善。

陸挺認為，為了遏抑樓價上漲，中央在貨幣政策上也顯得審慎，這也解釋了為何近期公布的經濟數據疲弱，但人行遲遲仍未減息或下調存款準備金率，他相信內地政府不擬再加強調控樓市的措施。

野村證券則認為，內地樓市已經在今年第二季見底，展望下半年，隨着經濟反彈，預期住宅銷售將有9%按年增幅，令到全年的增幅有2%，這較野村原來預測的全年跌10%理想。

內房股表現料較波動

建銀國際預期，倘實施新房產稅，將對樓市產生短期負面影響，因此，預計內房股股價表現將較為波動。選股策略上，宜選擇盈利具有可持續性，且資本負債比率良好的股份，例如華潤置地（01109）。此外，隨着市場在9月迎來「金九銀十」旺季，高風險、高回報的股份也是好的選擇，例如碧桂園（02007）。

近年環球經濟出現不明朗因素，中區甲級商廈租金回落，部分租客為求節省成本決定遷出，世邦魏理仕指出，現時未見有中區企業搬到九龍東，相信東九發展將為零售及採購行業提供擴展的機會，補足市場上的需求，但難以取代中環核心區的地位。

世邦魏理仕統計數據顯示，全港甲級商廈淨樓面有6550萬方米，當中55%在港島區，42%在九龍及新界區，現時九龍東商廈的空置率為2.3%，涉約60萬方呎，創紀錄新低。港島區甲廈空置率則約4.1%，較九龍區高，當中區內半數空置樓面集中在中環。

過去一年，市場漸見有中環辦公室租客遷出，世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事戴約翰（John Davies）表示，自98至99年起，已有原來租用中環辦公室的企業遷出，雖然近年不少甲級寫字樓在九龍區建成，如九龍站的環球貿易廣場等，促使租客遷往九龍區的個案增加，惟現階段只見中環租客遷到灣仔及銅鑼灣一帶的甲廈，卻未見有遷到九龍東。

金融及銀行業仍堅守中環

戴約翰稱，港島區甲廈的租客以金融及銀行業為主，近年來面對環球經濟的變化，租用的樓面的確減少，但多年來仍然堅守中環。保險及零售業近年擴張，不少公司紛搬到九龍區甲廈，以租用更大的樓面。以保險業為例，近年亦見有部分租客由灣仔搬到九龍東，也有船務公司由銅鑼灣搬至九龍東。不過，現時在九龍東租用辦公室的銀行機構只有三家，當中以?生銀行（011）早年售出中環物業並遷到九龍灣較矚目。

九龍其他地區方面，如長沙灣一帶的時裝成衣品牌，租用樓面也逐步增加，更有企業近年在尖沙咀及九龍東租用寫字樓樓面。世邦魏理仕辦公樓服務部副董事李景燊表示，近期知名化妝品品牌資生堂，原租用的大昌行樓面，近日於同區租用One Kowloon樓面以擴張業務，現時該公司租用樓面涉約5萬方呎。

戴約翰認為，雖然九龍東現時有不少新型大廈，但由於傳統及形象因素，相信銀行業、律師行、會計等公司仍會留在港島，未來隨着港深廣高鐵站上蓋的商用物業落成，在交通配套優勢下料可吸引金融客，故此看好西九龍未來發展。雖然未來西九龍及九龍東將有不少甲級商廈落成，惟李景燊稱，「中環仍會是中環，將不會被九龍東取代！」他指出，在世界多個地方，可出現多於一個中央商業區（CBD），九龍東將吸引零售企業及採購公司等，在區內擴展及增加租用樓面。




九龍東呎租突破30元

受惠政府「起動九龍東」，不少企業近年已紛紛在區內物色辦公室樓面進駐該區，令區內甲廈空置率亦進一步減少，有數據顯示，截至7月底，該區空置率按月再跌1.45%，呎租亦突破30元水平。

事實上，港島核心區商業用地一向供不應求，政府在2011年10月公布的施政報告以起動九龍東為題，銳意拓展該區成香港第二個核心商業區。整個九龍東（包括啟德發展區、觀塘及九龍灣）商業區，目標增加400萬方米商用樓面，其中290萬方米來自觀塘及九龍灣，加上現有已發展用地，相當於兩個中環。

據世邦魏理仕統計資料顯示，截至7月底，九龍及新界區甲廈空置率錄得0.68%跌幅，當中尖沙咀甲廈按月空置率跌0.1%，而九龍東區亦錄得按月跌1.45%跌幅。

至於呎租方面，尖沙咀甲廈平均呎租為49.7元，而九龍東則為26.51元。如以實際可用樓面、同時扣除免租期等因素，九龍東甲廈平均淨有效呎租亦突破30元水平，進一步追貼尖東甲廈水平。

由富力地產和世茂地產共同合資成立的富茂地產昨日在深圳舉行新聞發佈會，推介在惠州濱海旅遊景點巽寮附近開發的大型旅遊地產－富力世茂．威尼斯灣，該項目總投資高達400億元（人民幣，下同），並有望於在9月正式入市。

　項目借助迪拜世界島的設計理念，全城由22個大小不同的洲島組成，總儲備用地1.1萬畝，約合7.333平方公里。威尼斯灣全城2/3的地面是通過填海在海上建設，22個獨立島嶼體現異域風情，包括歐式休閒度假島群、澳式運動度假島群、日式養生島群、東南亞天然島群和中心的迪拜商務島群5大世界主題島嶼群。威尼斯灣現在推出的產品是全海景酒店式公寓，主力戶型面積為65平米。項目由開發商提供裝修，投資者在滿足自己度假之餘，還可享受到3年固定回報。從而電子業務的馬先生告訴記者，計劃花費50萬購買一套商業公寓，不但有三年的固定投資回報，還可以自己一家人前往度假遊玩，感覺蠻有價值。

本港樓市非理性攀升，港島東半山豪宅一呎賣7.5萬元，灣仔「?房」月租七千，大學生一畢業就申請公屋，樓市充滿病態，政府正擬重新制訂長遠房屋政策，期望撥亂反正。梁振英競選特首時的房屋政策智囊、房委會資助房屋小組委員蔡涯棉在接受本報專訪時指出，港府07年後對樓市放任自流，無任何長遠策略，是導致目前市場供求失衡、樓價飆升的元兇；他建議，新的10年房策應重訂公私營房屋的佔比，優先幫助基層市民置業，訂下目標取締板間房、「?房」。

　「長遠房屋政策要立即展開」！蔡涯棉在接受本報專訪時強調。就新一屆政府擬重新制訂長遠房屋政策，他認為，政府首先需要對未來的住屋需求作出評估，估計本地及外來人口的增長，包括「雙非」、「單非」嬰兒等亦要計算入內；其次是研究如何照顧初次置業、樓換樓的需求，大單位、細單位的供應比例；第三是規劃公營房屋與私人住宅的供應比例，房地產佔政府的財政收入比例等，最後是如何在土地和制度上去保證持續實施。

短線目標各途徑增加供應

　雖然上述的評估工作需時，同時部分政策—如房地產佔財政收入減少，還將牽一髮而動全身，政府確實需要小心研究，但蔡涯棉認為不代表政府現在只能等待研究結果出台，因為本港樓市正面臨一個最「現實」的問題：供應不足，社會怨氣上升。因此政府在制訂長遠房策的同時，短線的房策應該以增加供應為目標。政府提出的白表人士免補地價購買二手居屋，可增加居屋的流轉，是其中一個解燃眉之急的措施；目前市場上有不少增加短線供應的建議值得研究，如提高樓宇密度、工廈地改住宅、市區小型公屋等等。

可免息貸款助年輕人置業

　蔡涯棉強調，長遠房策應該優先處理收入不多的基層市民，因為本港樓市正處於不斷向下流的不健康情況，舉例，一個中低收入人士原本想在購買一個500呎單位，中產人士想購買700呎，但因為樓價上升，中產人士被逼與中低收入人士爭購500呎單位，最終基層市民置業夢碎，「最慘係佢?」，長久下去必然令社會不安，對政府失去信心。

　因此，長遠房策需以確保協助基層「上樓」為目標，切實做到公屋平均3年上樓的承諾。公屋「計分制」更必須檢討，因為樓價高企下，不少年輕人、甚至大學生為解決住屋問題，一畢業就申請公屋，但其實數年後薪金就隨年資上漲，反而一些最有需要的人士，例如35歲薪酬卻仍然只得8,000至9,000元的低收入人士，最需要公屋卻未能受惠，扭曲了社會現實。

板間房「?房」長遠應取締

　長遠而言，增建公房及居屋、重建置業階梯是最根本解決房屋問題的方法，不過數量要適中，以免太多供應「推?」樓市。而當日後供應量充足的時候，蔡涯棉建議，政府可以向首次置業人士推出免息貸款，協助年輕人置業解決年輕人難儲首期的問題。至於板間房、「?房」等不合規格的房屋，屬於房屋供應不足下的產物，亦設下長遠目標取締。

　他認為，目前制定的每年私樓供應2萬伙是一個合適的數字，但亦應該在日後因時制宜作出修訂，至於之後的10年計劃，建議在第5年的中期時間應作出檢討，以增加靈活性。

政府計劃明年容許5,000個白表人士免補價購買二手居屋新措施，不過，新措施出台後，細單位樓價卻借勢「炒起」。蔡涯棉則提醒，政府已準備為新措施設置禁售期、分批推出等，加上政府最近一兩年推出的土地不乏「限呎盤」，日後細單位的供應將大為增加，投資者宜小心免接火棒。

市場炒作明年白表客入市

　蔡涯棉認為，居屋新措施能解決眼下公營房屋供應不足的燃眉之急。至於細單位樓價卻借勢「炒起」，蔡涯棉分析，供應不足下，任何風吹草動均會被市場炒作，現在細單位價格上升，是因為預期明年會有新需求投入市場，市場自然不放過機會鼓勵準買家加快入市。

　但實際情況是，5,000個名額佔未補價居屋數目極少，更需留意的是，7月未補價的居屋暫時成交127宗，按月只是微升3宗，顯然消息未有令綠表人士大舉入市。蔡涯棉提出數個疑問給市民思考：現時居屋市場是否只是「乾升」呢？有沒有支持力呢？而且居屋本來並非炒賣市場，政府已準備為新措施設置禁售期、分批推出等，最近一兩年推出的新供應亦不乏「限呎盤」，究竟細單位樓價還可以升多久？

市場暫靜待大型新盤供應，新地旗下的屯門瓏門，頓時成為一手市場焦點。發展商昨重申，該項目極大機會本周內獲批預售，並備有多個示範單位按推盤程序開放，料會隨即進入推售階段，最快下月矚目登場。至於市場昨續流傳項目特色單位售價，每方呎由一萬八千至二萬七千元不等。

由新地發展的千伙大盤屯門瓏門，項目有望成為首個搶閘出擊大盤，發展商早前預告最快下月初登場，並會以大單位打頭陣，為整個新盤市場注入新動力，料四房入場費亦達一千五百萬元，平均呎價由一萬三千元起步。

新地副董事總經理雷霆昨回應指，瓏門本周應該會獲發預售樓花同意書，而設於九龍環球貿易廣場的示範單位，會盡快開放，並先開放予傳媒參觀，其後會開放予公眾。至於整體示範單位數目，雷霆則未有透露，只表示項目的示範單位會有多個，並會按照推盤程序而逐步開放。

據區內代理估計，由於項目會以「瓏門至尊」大宅打頭陣，料示範單位中會包括該類戶型，而現時已有不少代理在項目所在地撈客，雖然銷售委託尚未發出，惟不少心急代理已部署提前推廣，待正式開賣時會儲足客源。

另外，昨天市場再度傳出部分參考價單，當中頂層特色戶有十九個，包括一至三座的頂層D室天池屋，建築面積介乎二千五百至二千六百方呎，參考呎價由二萬五千至二萬七千元不等，料造價達六千二百五十萬元起步。

而呎價相對較平的相連單位，為頂層之下的一層，分布為一座B、二及三座的A及C室，建築面積約一千六百方呎，其參考呎價約為一萬八千元，造價約二千八百八十萬元。

九月份多個新盤整裝待發，其中永泰西半山No.1加冕臺，預計將於下月中登場，料首批率先推售三十伙，意向呎價維持兩萬五千元水平。另外，系內與南豐合作何文田高山道豪宅項目，正修改圖則料於明年底開售。

　　永泰地產營業及市務總監陳秀賢接受本報專訪表示，旗下西半山項目No.1加冕臺，項目示範單位已準備就緒，料兩周內可開放予公眾參觀。該盤示範單位設於灣仔W Square，設有兩個裝修及一個交樓標準單位。

　　她指，項目由本年初命名至今，接獲累積查詢已達五千至六千宗，當中除港島區的準買家外，亦有不少來自九龍區的準買家，預計項目可於下月中正式推出，意向呎價維持兩萬五千元，特色單位意向呎價則為三萬五千元。

　　No1加冕臺屬於舊契長樓花期項目，提供七十七個單位，採用一梯三伙設計，建築面積介乎約四百三十至五百六十方呎，除頂層特色兩房戶外，所有單位均為一房間隔的細戶。而全盤只有一伙的頂層兩房單位，建築面積約九百方呎，另設三個花園特色戶，項目的賣點之一為高層單位可享海景，料於二○一四年第三季落成。

　　由於該盤地理位置理想，交通便捷，又鄰近中環蘇豪區，附近社區配套完善，相信可吸納年輕專業人士及投資者入市。

　　另外，系內同區的懿?，目前尚有九個單位待售，包括頂層連天台的兩個特色戶，面積分別為二千三百四十八及一千八百八十八方呎，分別連一千六百二十八及一千二百九十二方呎天台，發展商傾向以全層出售，意向價約二億二千萬元，據悉，目前有四組買家垂詢。

　　至於目前封盤的大坑瑆華，則尚餘四十伙，發展商計畫一四年項目落成後，以現樓形式推出，正考慮保留部分單位作長?收租用。

　　對於未來發展，陳氏續指，集團於上海陸家嘴的項目，部署明年中推出，以大單位作主打。而集團與南豐合作發展的何文田高山道，共提供約一百五十伙，同樣主攻大戶，單位平均面積約一千方呎，但由於項目圖則仍要作出修改，細節稍後再公布，但計畫安排在明年底開售。此外，集團亦會積極吸納土地儲備，及收購私人重建項目。

亞洲人口迅速老化，六十歲以上人口目前已經占全球逾半，而聯合國亞太經濟社會委員會資料指出，到二○五○年亞太地區將有超過十二億老年人，也就是每四人中就有一人超過六十歲。有鑑於此，不少照料老年人的就業機會正大量浮現，比如醫院、老人安養之家，以及支援這類企業的衍生行業，都吸引餐飲甚至科技等異業轉行投資。
　　
在日本，以往與人口老化幾無關係的大公司紛紛搶搭老年人的列車。和民（Watami）公司原本經營日式居酒屋，提供飲食，但已跨足經營老人安養之家，在最新的會計年度裡，安養之家的獲利已超過居酒屋部門。

健康是老年人最關心課題之一，醫院當然必不可缺。亞洲最大連鎖醫院經營者「綜合保健控股有限公司」（IHH Healthcare Bhd）七月股票初次公開發行（ＩＰＯ），募得廿億美元的資金，居二○一二年全球公司ＩＰＯ第三大。分析師表示，亞洲人口老化現象，讓世界投資人認為綜合保健值得長期投資。

另外最醒目案例之一，是香港啟通科技有限公司發明的「護理適」電子化尿溼護理系統。該公司創辦人是五十歲的黃更先生。黃更卅年前就讀華南科技大學，有次在課堂討論時設想如何得知嬰兒紙尿褲溼度的方法。但後來他沒繼續探索這個點子，卅年間大多為一家研發消費電子產品的公司工作。

直到五年前，黃更留美的同學打電話給他，提醒他卅年前的點子可以適用於老年人紙尿褲，服務住安養之家的長者。黃更於是發明裝有溼度感知器的可分解老人紙尿褲，能將尿溼程度分三段由無線訊號通知工作人員，瞭解是否該更換。護理適系統已榮獲香港政府「創新科技產品獎」中消費電子產品組的金獎，同時入圍《華爾街日報》今年亞洲創新獎最終決選名單。

美國首次請領失業救濟金的人數意外增加，且為連續第2周上揚，凸顯就業市場仍未回穩。不過，7月新屋銷售增幅優於市場預期，是過去4個月來第3度上揚，代表房市正緩慢復甦；Markit指數也顯示8月製造業景氣略為改善。

美國勞工部23日公布，經季節調整後，首次請領失業救濟金人數在截至18日止的1周增加4,000人，增至37.2萬人，約為1 個月來最高，而且高於市場預估的增至36.5萬人。11日止的請領人數從原估的36.6萬人上修為36.8萬人。

波動較平緩的4周首次請領失業救濟金人數也增加3,750人，升至36.8萬人。同日美國商務部公布，7月新屋銷售比6月增加3.6%，經季節調整後的年率為37.2萬棟，為2010年4月以來最佳，與5月數據相當，而且優於經濟學家預估的36萬棟。7月新屋銷售與去年同期相比成長25.3%。6月的年率從原先公布的35萬棟上修至35.9萬棟。

據8月24日俄生意人報報道，自從今年7月1日莫斯科擴容后，莫斯科市房地產業開始迅速升溫，住房建設規模增長80%，預計今年末每平米價格將上漲10%。據悉，目前莫斯科市房價均價為5000美元/平米，其中，莫斯科老城區為7000美元/平米，新城區為2800美元/平米。隨著新城建設規模拓展，社會基礎設施的逐步完善，莫斯科市房地產價格將繼續上漲。

近期，美國樓市紛至沓來的好消息似乎在告訴投資者，歷經6年衰退的房地產市場已經開始擺脫衰退，同時也印證了巴菲特早前的論斷：美國房地產市場已經呈現出復甦的跡象。

樓市擺脫深淵

近幾個月以來，各式各樣的經濟數據已經消除了人們對整個市場將再次大幅度下滑的擔心。同時市場的觸底反彈還出現了令人驚喜的跡象——銷售率和價格同時回升。

美國商務部8月23日發布報告稱，美國7月新屋銷售月率增長3.6%，折合成年率為37.2萬套，為過去4個月來第三次實現增長，且增長幅度超出預期。

在房屋銷量回暖的同時，市場最為關注的房價指標也呈現出觸底回升的跡象。房價指數在第二季度上漲4.8%，創下八年來最大季度增幅；6月份全國房價指數增長1%，為2006年11月以來最大增幅。在截至6月的過去12個月中，美國34個州以及哥倫比亞特區都實現了房價上漲，創下2007年4月以來最好表現。尤為值得注意的是，與2010年受到首次購房者減稅舉措提振而帶來的量價齊升狀況不同，此次房價上漲得到的政府幫助有限。

房價走高，也令代表著行業風向標的房地美（FreddieMac）和房利美（FNM)雙雙實現了久違的盈利。

房地美公開財報顯示，第二季度實現利潤30.2億美元，合每股盈利37美分，去年同期為虧損21.4億美元（合每股虧損1.16美元）。同期，房利美第二季度業績從上年同期的凈虧損52億美元，轉為凈盈利22億美元，為自2008年金融危機期間被政府接管以來第二次實現季度盈利。

今年7月，巴菲特曾指出，在2008年前的幾年中，美國增加的房屋數量高於家庭數量。這最終不可避免地導致建造了太多房屋。然而從近期房屋空置率這一指標中可以發現，這一情況已經大為改善。

房地美發布的報告顯示，二季度美國待租房屋空置率已跌至8.6%，為10年來最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，創6年以來新低。另外，若以1994年~2003年房屋租售平均情況看，今年供給富余量已降至50萬套左右，接近健康市場標準。

FirstWashington的投資經理史蒂芬·瓊斯（StevenJones）表示：“目前我們有理由相信美國的房地產市場已經實現了供需均衡，正在構築底部，確立反彈的基礎。”

在市場復甦的帶動之下，美國住宅建築商信心指數也持續攀升。美國全國住宅建築商協會15日發布的數據顯示，8月份美國住宅建築商信心指數升至37，創下5年半以來新高。

新房銷售量的增加以及市場前景的利好令建築商的業績出現了大幅的改善，很多房屋建築商在股票市場上獲得了投資人的認可，股價大漲。

美國房地產開發商普爾特集團股價年初至今的漲幅已經達到101.27%，萊納公司股價漲幅達到59.19%，二者分列標準普爾500指數成份股漲幅榜的第三位和第九位。D.R.Horton股價漲幅達到45.36%，托爾兄弟公司股價漲幅達到49.27%，KB家居公司股價漲幅達到55.36%，標準太平洋房屋公司股價漲幅達到95.28%。

房地產相關的建材板塊也同樣受益。美國建築材料製造商USG公司今年以來股價已經上漲73.52%；房地產信息提供商Zillow股價上漲了62.54%。 (接下頁)

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投資大佬嗅覺敏銳

不可否認，一些機構投資者早已嗅到了房地產復甦的到來，他們的投資果實已經逐漸成形。與此同時，他們的積極介入也促進了房地產價格的上升。

據投資公司FusionAnalyticsInvestmentPartnersLLC的資產管理經理約什·布朗稱，在過去十年時間里，巴菲特也積累了一系列涉及美國房產改建等業務的公司組合。美國房產市場的回彈將令巴菲特麾下與住房營建和修理相關的公司受益，其中也包括伯克希爾·哈撒韋的股票。

據媒體報道，保爾森旗下的對沖基金公司花費1700萬美元，購買了位於美國拉斯維加斯湖區超過875英畝的土地，計劃興建住宅賣給建築商。

房地產行業信息服務商Metrostudy總監格雷戈表示，上述交易是該地區近3年規模最大的土地交易，保爾森基金明顯在重倉押注該地區樓市的復甦。

除此之外，私募股權基金巨頭黑石集團也在很早之前便堅定地認為美國房地產市場是未來增長的亮點。該集團全球房地產部門負責人喬納森·格雷近日表示，該公司已經花費超過3億美元收購逾2000戶的止贖房屋，將做出租之用，押注美國房產市場將出現復甦。

“我們正進行長期押注，空屋終將會有人租住，而房產市場將開始復甦。”格雷表示，“我們的退出策略將會是把房屋賣給租用者。”

較早前還有消息指出，包括卡克斯頓、SAC資本管理公司、艾威資本集團等眾多對沖基金大量吸納與房地產相關的資產，押注2012年房地產市場回暖，現在看來，這一策略已經初見成效。

復甦之說依然存疑

基於以上種種跡象，高盛認為美國的房地產市場即將迎來這一波小牛市。

高盛發布報告稱，隨著美國房地產市場啟動“強勁”復甦，新房銷售可能大幅攀升，因此美國住宅建築商是具吸引力的投資標的，美國房產房屋市場或啟動3至7年的上升周期。

美國銀行美林全球研究公司(BankofAmericaMerrillLynchGlobalResearch)駐紐約的資深經濟學家米歇爾·梅耶(MichelleMeyer)雖沒有那么樂觀，但也指出房價會一步一步地增長，預計2012年和2013年房價的年增長率將為2%，到本年代末期增長勢頭才會逐步增強。按照這種增長速度，房屋的平均價格將會在2022年達到2006年的頂峰水平。

盡管如此，許多現象依然令投資人捉摸不透。全美房地產經紀人協會(NationalAssociationofRealtors)本周三發布的報告還顯示，7月份的平均銷售價格實際比6月份的略低。這表明房屋交易活動不規律，而且遠遠低於經濟泡沫破裂之前的水平。

此外，很多人擔心房地產市場的復甦很大程度上會受到更廣泛經濟環境的影響。眼下圍繞在歐債危機和美國財政問題上的不確定性令美國經濟面臨著下行風險，而全美失業率仍居於8%以上，薪資增長疲弱，消費信心低迷，這都意味著有購買或投資新房意愿的潛在家庭數目可能下降。

除此之外，分析人士還指出，目前美國的城市化率和房屋自有率都已達到較高的水平，或許，房地產的“黃金時代”未來將難以再現。