8月實價登錄後房市景氣持續慘淡，雙北、台中與高雄市8月建物買賣移轉棟數，較7月減少21~31%，且9月房市景氣仍不見回升，據房仲業者統計，37%網友認為實價登錄有助房價下修，學者直指實價登錄與房價無直接關係，但因整體經濟不明朗與銀行限貸，看跌未來2~3年房價。

5成質疑登錄失真

8月實價登錄正式上路，政府希望藉此透明化房價，但根據東森房屋統計，仍有27%網友不知道這項政策，且50%網友質疑登錄資料可能失真，僅36%網友相信登錄資料具有可信度。
至於實價登錄是否有助房價下修？46%網友認為不一定，37%認為有助房價下修。東森房屋董事長王應傑卻說：「實價登錄與房價沒有直接影響，不過在3個月內，會因購屋族觀望，造成成交量下跌。」
玄奘大學財務金融學系副教授花敬群也表示，實價登錄只是加速房價調漲的速度，與房價增或減無影響。不過今年房市不景氣，不論官方或房仲內部成交量統計，8月成交量都持續下滑，花敬群表示，目前房價已開始鬆動、下滑，且預計未來2~3年房價跌幅達3成以上。
「當然期待房價下修！」居住高雄市的MUMU說，但擔心實價登錄後的實價課稅，將使屋主將稅賦成本轉嫁到房價。

　戴德梁行最新調查指出，今（2012）年截至9月12日止，大型商用不動產成交總額累計約558億元，但市場「惜售」心態濃厚，全年上看900億元，沒有超越2011年成交1,400多億元的紀錄。

　反倒是土地市場，交易熱度出乎預期，今年累計已成交985億元，買氣反轉直上，且買盤已移轉陣地到中南部「獵地」。

　光是第3季，台北、台中、高雄3大都會區土地成交的最新行情，就同步刷新天價。欣陸控股以每坪823萬元買下信義計畫區土地、以每坪311萬元買下台中西屯土地，以及興富發以每坪230萬元買下高雄美術館前土地，都讓市場為之乍舌。市場普遍認為，台中、高雄市場的補漲行情，將欲罷不能。

　商用不動產市場昨天傳出雙喜臨門喜訊，馬來西亞Gaw Capital「基匯資本」日前砸下約35億元，買下內科地標東京科技總部大樓，宏泰人壽則以1億8,888萬餘元，標下華爾街之心4樓辦公室。

　市場預期，游資積極湧入商用不動產市場，使得熱度持續發燒之際，2012年商用不動產的賣方「惜售」心態濃厚，鮮少有「貨」想拿到市場求售，因此全年成交量大約900億元；雖不若去年成交量約1,400億元，但優質標的仍可望待價而沽。

　「基匯資本」是馬來西亞的外資法人，在台北看樓、已看了5年，但一直沒出手，而且價格愈看愈貴。此次終於首度出手買樓，這棟大樓原本是遠雄人壽所有，2008年底11月以30.5億元，賣給威啟公司、大娛國際2家公司；日前再易主給「基匯資本」。

　「基匯資本」是專注在大中華與亞太地區的房地產私募基金管理公司，由吳繼煒、吳繼泰兄弟於2005年創辦，總部設於香港。此次以約35億收購東京科技總部，是近年罕見的外資在台收購不動產的大手筆。

　至於華爾街之心辦公大樓4樓，永慶資產協理黃增福表示，這戶辦公室為南京商圈的B辦大樓，共吸引2組標單，宏泰人壽以188,888,888元得標，換算每坪85.1萬元，溢價率7.3％，另一張標單為自然人；結果由宏泰人壽得標，為壽險業搶進商辦再添一筆佳績。

　瑞普國際物業公司總裁曾東茂表示，壽險業手握銀彈等著進場，預期第3、4季仍有「高潮」可期。接下來，元大金控建北大樓將以下修總價至30幾億另尋買家，成交機會大增。

　壽險業持續搶標商辦。宏泰人壽昨（12）日以逾1.88億元的代價，標得位於南京東路三段「華爾街之心」的4樓商辦，換算每坪單價85.1萬元、溢價率為7.3％，除了大台北地區，宏泰人壽也積極物色台中、高雄等地的不動產，希望增加持有部位。

　宏泰人壽表示，近2年公司可運用資金投資不動產的比重，已下滑到只佔約5~6％，與過去曾到7.8％相比，的確有加碼空間，尤其去年不動產投資「只出不進」，每項參與標售的案子，最終都沒有取得，反倒是處份幾筆物件，因此董事會有設定目標，希望讓可運用資金的配置比重均衡。

　宏泰人壽認為，去年全球股、債市表現都不好，公司資金放置各標的的投資報酬率，就屬不動產稍微亮眼，如果能有長期穩定收益，對於保險公司經營也是正面幫助。

　今年在台北市主要辦公商圈中，南京復北商圈交易量不僅熱，價格也漲不少，均價已較去年上漲達2成多，而且辦公大樓空置率低、自用需求高，購置後功用多元。

　「華爾街之心」的4樓商辦目前雖然有部份空置，但得標後馬上就接獲承租詢問，以宏泰人壽得標價估算，投資報酬率能有2.5％以上水準。

　宏泰人壽強調，過去購置的不動產，幾乎都在大台北地區，但近年來價格太過昂貴，因此會開始規劃納入中、南部佈局，希望能建立「祖產型不動產」。

　現階段宏泰人壽並無任何「祖產型不動產」，但前幾年與宏盛建設合作，各出資一半共同持位於六福皇宮對面的土地，預計最快明年3月能落成，市值約有60億，可望成為第一筆。

　仲量聯行總經理趙正義昨（12）日表示，就全球經濟預測來看，今年第4季是出售商辦大樓的好時機，雖然台北房市短期內不會崩盤，但因資金帶動的房市熱度不可能持久，目前投資人很熱中的台中地區商辦大樓，明年市況就會下來。

　戴德梁行昨天則提出台灣2013年房市預測，強調大台北地區房市將出現降溫、降量，台北市地產價格則相對穩定，在屋主惜售下持續溫和上漲，戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立強調，2013年房地產市場將「只有驚豔，不見激情」。

　顏炳立分析，台中、高雄土地今年成功點火，明年可望持續加熱，自用型、區域型買盤將在明年湧入，好地段預售價格也會溫和上揚，市區具有收益性的不動產成交熱度高，價格不會反轉下滑。

　土地方面，戴德梁行認為，中南部市區內土地持續加溫，建商將土地開發視為獲利的關鍵，今年以來建築商往中南部搶地、低買高賣的策略，使得土地投資仍然溫熱。

　對商辦大樓的投報率，仲量聯行指出，根據該公司統計的全球租金報酬率排名，目前最低為香港的3％，台灣因故沒有進入排名，2％的租金投報率實際已遠低於香港，且自2009年至今都沒有超越。

　仲量聯行指出，台北商辦價格與租金指數悖離，價格指數預估在今年第4季接近135，延續第4年的走升趨勢；租金指數則連年下滑，第4季預估僅95，低於2007年的100，使得台北租金報酬率壓縮至2％。

　仲量聯行指出，雖然租金成長緩慢，所幸台北市A級辦公大樓空罝率近2年逐漸降至10％。根據仲量聯行商辦租賃市場景氣時鐘，香港今年第2季租金下滑20％，台北實際成交租金上半年仍自每坪月租新台幣2,200元，上升為每坪月租新台幣2,400元，似乎有谷底上揚的味道。

在沉寂半年之後，建商忍不住進行強銷，遠雄企業團預定從本週五起，有17個案子加上5個仲介店，一共22個據點進行強勢聯銷，從平面媒體到電視、網路全面砸廣告強銷。

今年前9個月的市場銷況對新屋市場而言，只能用「慘澹」來形容，幾乎都是個案表現的局面，平價市場銷售優於豪宅市場，且郊區銷況也比市中心高價銷案更佳，但整體而言，還是處於弱勢情況；也在如此的業績之下，建商對促銷廣告也是能省則省。

就甫公告的上市櫃營建公司8月營收，鄉林只有2.4萬元、皇普甚至是1.2 萬元，不過，遠雄建設及興富發等建商則相對強勢，遠雄每月營收維持在10億元以上，遠雄企業團發言人蔡宗易表示，主要是遠雄有計畫性推案，加上固定收益，使得每月營收較其他公司為強。

中古屋市場也是勉強維持，雙北市移轉棟數1到8月跟去年同期相比，減了2到3成，房仲也掀起倒店潮，房仲店頭申請退會的達到85家，比去年同期多了40%。已有多家房仲把投資民眾往外帶，包括日本、東南亞及中國，都是房仲開拓的新地點。

週五起包下平面媒體廣告

不過鬼月即將結束，面對今年最大銷售檔的第四季市場，建商忍不住開始拉高聲勢來促銷，第一炮將由遠雄大手筆打出，從本週五起，國內主要平面媒體的廣告版面被遠雄獨家包走，將是今年最大銷售檔的試聲炮起身。

遠雄企業團發言人蔡宗易表示，這是遠雄今年第二檔的促銷活動，第一檔是在今年初的金磚五區銷售案，但整個市場氛圍不佳，第二檔促銷延到本週五才開始；主要是即將推出的四個新案，包括桃園大溪的「大溪地」、新莊副都心二個新案「國都」、「米蘭公園」、中和「紫金園」等，第三季推案量200億元，另有其他銷售中的案子，一起聯銷，形成龐大的銷售面。

從報紙廣告打前鋒，下週則是電視廣告接續，網路再接棒，這一次大砸廣告的費用，蔡宗易採取保留說法指出，有初估預算，但是，由於目前只有報紙廣告談定，其餘電視、網路等廣告都要視效益來決定增減，並未確定。

土銀、合庫兩行庫最近相繼調高房貸利率；但華南銀行為搶攻房貸市場「逆勢操作」，即日起到今年底止推出總額度100億元、最低利率為1.88%的「房貸壽險專案」。

由於房貸額度幾近「滿水位」，合庫銀、土銀日前都已全面調高房貸利率，新貸戶利率一律從2.31%或2.71%起跳，「以價制量」。

但在兩大房貸龍頭銀行相繼大幅調高房貸利率之際，華銀逆勢宣布，即日起推出一段式最低利率1.88%「房貸壽險或裝潢貸款專案」。

華銀表示，新推出的房貸專案，貸款戶必須搭配房貸壽險，或辦理額度至少50萬元的裝潢貸款，才可以享受最低1.88%的優惠利率。

華銀解釋，房貸壽險對銀行和客戶都是保障，為鼓勵客戶在貸款時「買一層保障」，只要搭配房貸壽險即享前述優惠利率；但須綁約3年，即貸款未滿3年提前還款須繳納違約金。

在裝潢貸款方面，華銀說，房貸戶若選擇搭配「裝潢貸款」，貸款額度至少50萬元，利率為3.18%，年限最長7年。

彰化銀行主管則說，將緩步跟進各大行庫調升房貸利率步伐；但考量到市場競爭，把原第1年最低利率1.84%優惠期間縮短成半年。

彰銀主管說，由於房貸市場競爭相當激烈，目前第1年房貸利率幾乎都在1.84%；且考量大部分人還是會看第一段利率的高低，決定前半年利率維持原水準；但未來將緩步調高房貸利率至「貼近市場水準」。

全球股市高度期待美國推出第三季量化寬鬆政策（QE3），瑞銀證券美國研究團隊推估，這次美國政府將會推出為期6個月以上、總金額15兆新台幣（5000億美元）的量化寬鬆。各外資券商紛紛喊進土地、資產、金融等「QE3概念股」，備受市場高度矚目。

瑞銀推估，QE3的規模約在5000億美元，比起QE1的6300億美元、以及QE2的6000億美元相比毫不遜色。市場期待QE3宣布的日期逼近，激勵周三亞洲股市都上漲。

瑞銀統計，在QE1實施期間，新台幣升值5%；QE2則激勵新台幣漲6%；因此新台幣升值的議題，就成為外資券商在這波QE3熱潮下的選股主軸之一。

麥格理證券把QE3的話題聚焦在金融股，認為新台幣升值將造成保險公司海外資產相對減損，因此保險公司將會是QE3的犧牲者，券商則會是最大的受惠者。至於銀行業，麥格理則是中性看待。

麥格理證券提醒，儘管過去QE實施期間帶來不少的交易機會，不過投資人還是要小心激情之後的短暫拉回，所以選股邏輯上還是要關注長線基本面的變化。

麥格理推薦券商的首選是龍頭元大金（2885）、銀行首選玉山金（2884）、保險則屬中壽（2823）體質較佳。

瑞銀證券表示，雖然同意市場資金寬鬆勢必激起資產、營建的追逐風潮，不過若考量台灣經濟局勢、打房的政治風險，因此對遠東新（1402）、裕隆（2201）、台肥（1722）、華固（2548）等4檔營建資產股的投資評等，維持「中立」的看法。

景氣直直落、房地產標案卻是愈飆愈高，日前興富發旗下齊裕榮造以每坪230.7萬元天價買下高雄美術館特區2470坪土地，引發銀行業高度警覺，擔心房產風險日益升高，近期紛紛調高「土建融」及「一般房貸」利率。據了解，目前除了政策性的公教貸款房貸利率仍低於2%外，國內三大房貸主力銀行的房貸利率已全面跳升逾2%以上、土建融融資貸款利率也同步衝破3%以上。

今早傳出上市的台中知名房產業者8月單月營收竟然只有2.5 萬餘元、幾近無營業交易的數字，震驚市場，相對於近日房地產業者喊出九二八房地產大檔期，三大都會推案量上看1920億元的大量的「榮景」，大環境低迷、房地產卻「獨撐大局」，銀行業擔心，房產業者北部炒樓的手法，似有往中、南部發展的跡象，但透過過去「交叉養屋」、交叉掩護的房產交易手法，中、南部房價能撐多久，銀行業多已警覺到房貸「風險升高」的危機。

繼土銀、兆豐銀本周宣布調高土建融貸款利率，全面以3%起跳後，台灣銀行董事長劉燈城表示，台銀的土建融貸款利率已由2.6%朝3%邁進，甚至日前日勝生承貸的浮洲住宅政府性貸款利率更是以超過3.1%以上的高水準承辦，看得出在景氣走跌、房價「逆勢、不太合理」的飆漲下，銀行的房貸授信政策更趨向保守、謹慎。

不動產龍頭行庫土銀9月10日宣布將房貸利率由原來的1.84%調高至2.31%(菁英房貸)、和2.46%(一般)外，同時也管控分行承作土建融的權限，全部收回由總行統一管，同時將土建融貸款利率由2.5%調高至最高3%，看得出不景氣下、銀行業已對房地產市場採取最新的因應。

同時，銀行的房貸利率也在近期悄悄升高。據了解，除了土銀宣布調高房貸利率外，合庫之前已先行將房貸利率調高，首購利率2.47%、一般房貸利率2.8%，就連台灣銀行的一般房貸利率也調高至2.164%至2.469%，首購利率也超過2%以上，來到2.1%至2.2%，就算是青年安心貸款超過額度的政策性貸款也超過2.02%，換言之，目前除了公教貸款利率還能守在2%以下外，首購族或一般房貸利率可以說已升破2%。據了解，目前市場最低利率為華南銀行承辦的公教人員貸款專案，利率1.64%，其他行庫自行開辦的公教人員貸款利率約1.84%，除了這些政策低利外，房貸利率至少將以2%起跳。

　本月28日登場的黑松微風二期土地標售案，迄今領標已超過30組，每坪底價從430萬元起跳，決標價上看70億元，換算每坪將挑戰500萬元、甚至「坐5望6」。

　另外，高雄土地標售指標案高興昌八五廣場大樓旁土地，將在10月5日公開標售，底價14.5億元、每坪130.5萬元。

　戴德梁行董事總經理顏炳立表示，目前台北市場是搶地、搶商辦、搶店面；南部是搶地、搶商辦、搶豪宅，在游資充沛、利率偏低之際，預料928檔期陸續登場的這一北一南兩大土地標售案，都有機會挑戰新紀錄。

　據悉，黑松土地已有超過30組投資人領標。除市場傳出，微風廣場廖家將準備70億元左右，參與競標之外，元利建設集團掌門人林敏雄、私募基金豐泰地產、華固建設等一線建商，檯面下也都有評估動作。

　全台標售市場熱鬧滾滾，昨（12）日北、高兩地各有商辦及住宅用地順利脫標，接下來2個月內，全台還有10大標售及法拍案件將陸續登場，以底價計算，總金額超過223億元。其中，台北的黑松微風廣場土地標售案、太子敦南大樓法拍案；高雄的高興昌八五廣場旁土地案，最受市場期待。

　商辦業者指出，9、10月全台還有10大標售及法拍案件登場，在北部方面，今（13）日就有桃園龍潭藍鷹高球場將法拍，底標價12.46億元。

　9月25日第一太平戴維斯也將公開標售歌林全台17筆資產，總底價10.36億元，此次歌林標售的資產，包括台北市4筆、新北市3筆、台中市2筆、台南市4筆、高雄市3筆及花蓮縣1筆，其中，又以新北市底價7.4億元的歌林三重科技大樓較受矚目。

　接下來9月27、28日的太子敦南大樓法拍、黑松微風廣場土地標售案，更是本月的重頭大戲。其中太子汽車敦南大樓將在27日由台北地院以底價91.035億元，執行三拍，不動產顧問公司認為投資價值已浮現！據悉，決戰點有機會落在95億元左右，甚至上看100億元。

　太子汽車敦南大樓從一拍底價142.66億元、二拍底價114.13億元，陸續慘遭流標之後，三拍即將在27日登場，底價為91.035億元。市場上也點名，國壽、吉富中華、元大金控、國外私募基金等，都有具體評估動作，可能是潛在買家。

　高力國際公司董事李日寶表示，這個價格「非常可口」！讓太子敦南大樓的最佳買點浮現，拍板敲定機會大大提升。仲量聯行董事總經理趙正義表示，據市場傳出有潛在買家評估太子敦南大樓的可接受價格，約在90至95億元。

　世邦魏理仕總監陳俊逸表示，太子敦南大樓三拍的底價91.035億元，「投資價值已浮現，一定走得掉！」不只是壽險業評估、外資法人和私募基金，都可能是同台較勁的對手。估計競標下來，決標價格點會落在95億元以上、甚至上看100億元。

　太子敦南大樓三拍決戰價上看100億元，若順利拍板，每坪土地換算單價上看1,845萬元、辦公室上看每坪170萬元，雙雙有挑戰全台史上天價紀錄的實力。

　據悉，外資法人和私募基金蠢蠢欲動，金融壽險業、港資也摩拳擦掌。主要看準的是資產增值空間，並非租金報酬率與未來都更價值。

繼亞太置地、豐泰地產後，又有亞太區私募基金搶買台灣商用不動產。商仲業者指出，日前馬來西亞商基匯股份有限公司砸下約35億元買下北市內科堤頂大道上的東京科技總部整棟產權。

據了解，基匯股份有限公司是亞太區私募基金基匯資本（GAW CAPITAL）所有，該私募基金總部設在香港，於2005年創立，創辦人是吳繼煒、吳繼泰兄弟，主要專注於投資大中華與亞太區的房地產私募基金。

2樓以上每坪約55.8萬 投報率3%

根據商仲業者描述，該私募基金5年前便開始探詢台灣的商用不動產，尤其對內科廠辦感到興趣，從每坪30多萬元看到50多萬元，最後內部主導人物認為再不買會更貴，最終砸下35億元買下整棟商辦，原本的業主採售後回租，粗估租金投報率約有3%。

基匯甫買下的東京企業總部，是地上12樓、地下5樓的廠辦，樓地板面積約5112.25坪，拆算1樓每坪單價約110萬元、2樓以上每坪約55.8萬元，也算是內科相當高的成交單價。

該大樓前一手業主是威啟股份與大娛國際，2008年以30.5億元跟遠雄人壽購買，事隔4年，以約35億元賣出，獲利4.5億元。

根據調查，近2年來，專門投資亞太區的私募基金，接連進入台灣投資商用不動產，其中較著名的要屬亞太置地（APL），2010年7月以30.5億元買進北市西門町「新萬國廣場商業大樓」，經過整理以及重新定位、招租後，今年8月再以67億元賣給富邦人壽，投資效益相當驚人。

除亞太置地外，私募基金豐泰地產也加碼商用不動產，8月中砸下26億元買下興富發建設位於士林夜市的預售案「圓山1號院」8間連棟透天店面，去年10月更以每坪960萬元買進北市遠企旁停車場土地。

此外，去年更推出首件住宅案「天母．星懿」，未來更計畫與富邦建設合作推出新店大台北華城「禾和別墅案」總銷約150億元，規劃66棟別墅，最快預計明年可推出。

新北市政府執行「二重疏洪道兩側附近地區市地重劃案」，預定九月二十日、二十一日辦理強制拆除作業。地政局表示，今年二月份公告通知搬遷，依法完成補償程序，總計共三千八百多間建築物，目前剩餘二十八間住戶未遷走，七十幾棟房屋淨空待拆，呼籲民眾於期限內儘速遷離。

地政局專門委員吳堂安指出，二重疏洪道市地重劃案於民國九十九年十月二十八日發佈實施，一百年七月十九日公告計畫書，一○一年二月二十四日至三月二十六日公告地上物拆遷補償，工程在五月十八日全面開工，搬遷期限也從四月二十六日延長至五月二十六日，為避免工期延宕，需於九月二十日、二十一日執行強制拆除作業。

吳堂安表示，目前尚有部分違章建物使用人拒絕搬遷，包含營業的停車場、工廠及環河南路底福德雞場等，經協調溝通，有少數民眾認為市府是「玩假的」，誤以為執行效率應該沒那麼快；也有業者直到近期，仍找不到適當搬遷處所，央求地政局再延長期限。

吳堂安強調，重劃區工程已陸續進行道路闢建、雨水箱涵、汙水管涵埋設、整地等公共設施，許多重型機具進駐，實施工區破除、開挖、敲打、搬運等施工作業，可能產生震動、噪音、粉塵等問題，並管制車輛進出，考量民眾人身安全，不宜繼續居住或營業使用。

吳堂安說，二重疏洪道兩側歷經防洪管制多年，區內違章建築林立，導致生活環境不佳，公共設施明顯不足，以市地重劃方式開發，能取得公設用地，紓解都市發展壓力，提高生活品質。

不動產標售市場火熱，根據統計，接下來2個月全台將有10筆標售、法拍案登場，累計底價高達226.68億元。其中，9月底台北市有黑松微風廣場2期土地標售案登場，南台灣也有高興昌八五廣場旁1,720坪土地標售案推出

戴德梁行總經理顏炳立昨（12）日表示，游資持續豐沛，台北土地愈來愈少，近日房市「揮金南下」趨勢明顯，中南部土地將掀補漲行情，累計今年以來土地市場交易量已達967億元，預估全年可突破1,400億元，較去年成長逾兩成。

戴德梁行昨日宣布，已接受高興昌委託，代其標售位於高雄市八五大樓前方的1,111坪商業區土地，底價為14.5億元，每坪約130.5萬元；若順利標出，將創三多商圈區域新高，預計10月5日開標。

戴德梁行統計，今年以來土地市場的成交量已近千億元，全年可望站上1,400億元，較去年的1,150億元大增21.7%，但仍遜於前年的1,732億元。

商用不動產部分，今年以來的成交量為557億元，預估全年約在千億元之譜，較去年的1,378億元衰退，主因釋出的好樓不多，加上金管會嚴控投報率，壽險業者出手更謹慎。

　台中7期近期在北部建商高價搶地、港商有意進駐等利多加持下，不僅新成屋接待中心來客數明顯增加；928檔期登場的「寶輝秋紅谷」及興富發「國家一號院」兩大預售案，也是未演先轟動，合計總銷金額逾200億元。

　其中，總銷金額150億元的指標性大案「寶輝秋紅谷」，規劃興建樓高41層、150及160坪產品，總戶數約100戶，每坪62至75萬元，戶戶挑戰上億元，潛銷期開出亮眼成績；而興富發「國家一號院」，每坪開價40至58萬元，規劃83至100坪，總銷金額55億元。

　台中房仲業者指出，受到奢侈稅、實價登錄等因素衝擊的7期豪宅市場，最近在前總統陳水扁女兒陳幸妤以每坪約58萬元買下「聯聚方庭大廈」37樓後，帶動附近新成屋新一波買氣，各接待中心來客數大增；加上大陸建設分別以每坪310餘萬元與320餘萬元的高價購進2塊新市政中心區域的土地後，為豪宅市場注入一劑強心針。

　台中地產商表示，新市政中心在北部建商購地卡位帶動下，每坪上看70萬元的高房價時代即將來臨。

　近期新市政中心利多一波波，柏地廣場開幕，大陸建設、壽險與金控業者高價搶地，以及港商有意進駐單元二「交六特區」、秋紅谷廣場落成、日月千禧酒店即將開幕等連番加持下，豪宅新成屋市場紛紛開出紅盤。包括聚合發榮耀、總太花園廣場、由鉅大謙等頗受青睞。

　向以大都會歌劇院第一排為推案重心，且長期與國際建築團隊合作的寶輝建設總經理蘇良智表示，928檔期進場的「寶輝秋紅谷」新案，邀請到曾興建MGM集團大樓、達拉斯博物館大樓的美國高層建築權威的Johnson Fain及設計洛杉磯國際機場、半島酒店的LDA燈光設計團隊合作。

部分自辦重劃區正在陸續交地，國民黨議會黨團昨天召開記者會，表示目前已發現交地空窗期，公共設施荒廢、雜草叢生，甚至變成治安死角，地主接到土地後很可能馬上就被開罰，也是不公。

國民黨團書記長黃馨慧表示，全市目前九個自辦重劃區正在進行，土地面積約有一千四百多公頃，但最近有不少民眾來陳情，指環保局在重劃之後，以環境不潔為由，對地主開出罰單，令他們認為相當不公平。

議員劉士州表示，自有重劃區以來，雜草叢生的問題即已存在，市府應該積極維護市容；議員陳成添則說，市府應該訂定自治條例，在重劃區內統一種植花草，讓重劃區內市容一致，更為美觀。議員洪嘉鴻則建議，依法律立場，在移轉土地所有權之前，重劃公司應該負起維護市容之責，移交私人後，應由地主負起責任。

議員建議交接前簡易綠美化
黃馨慧建議市府應修改「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」，規定重劃公司在交接、清償前，先對地主提出調查，若地主在未來二年內未有申請建照規劃，重劃公司應在交接土地前進行簡易綠美化。

重劃科允向內政部反映修法
地政局重劃科科長唐仁梂表示，自辦重劃地應由地主自行維護，市府除了訂有辦法鼓勵地主早日利用土地，也會根據黃馨慧的建議，向內政部反映修法。環保局強調，台中市土地，雜草長度都不能超過五十公分，經清潔隊查報後，即依程序取締，重劃區土地所有權移轉後，即由地主負維護之責，目前只能依法執行。

縣市合併後，山坡地建照申請規定嚴格，凡超過五百平方公尺以上，一律須做水土保持計畫書及委外審查，民眾陳情增加建屋成本及負擔，而且不合理；水利局說，凡基地四周道路皆完成，毋須興建擋土牆等純建築行為，經市府會勘審核通過即毋須水保。吳姓民眾陳情市議員尤碧鈴表示，祖傳沙鹿區正德路旁兩百多坪土地，他打算興建兩棟房子給兩個兒子，一人一棟，明明土地四周道路及排水溝等完善，基地平坦，但向市府申請建照，卻遭打回票。

吳姓民眾說，水利局表示，因建築及開發面積超過五百平方公尺，必須製作水土保持計畫書，並委外審查，即使基地平坦也要做排水溝及滯洪沉沙池，完工後還得依據土地公告現值向農業局繳交六％到十二％的回饋金，形同一棟房子必須增加近百萬元的成本。

王姓建築師也指出，水利局成立後，山坡地開發申請審查嚴格，以水保計畫書審查為例，以往五百平方公尺以下只須土木技師簽證，費用僅需四、五萬元，現在要求須專業水保技師簽證，由於全台專業的水保技師沒幾位，簽證費用動輒四十萬元左右，相當十倍價格，而且基地五百平方公尺以上還須設六平方公尺的滯洪池，嚴重增加民眾負擔，依據市府審查規定，「沙鹿區的山坡地都不用蓋房子了」。

水利局則澄清指出，凡基地周邊道路皆已開闢，排水溝等完善且毋須興建擋土牆，即屬農委會認定的「純建築行為」，只要經水利局會勘審核通過，即毋須製作水保計畫書及繳交回饋金，並不會增加民眾負擔。

顏炳立看好高雄再熱1年 台北已在高峰

戴德梁行董事總經理顏炳立昨日表示，台北市不動產價格仍屬山頂價格；而中南部土地還有一波補漲行情，中南部的市場先前遭受到壓抑，他比喻台北市房市可說攻到山頂了，現在幾乎要站上山峰；中南部才攻到山腰，正從山腰走到山頂，不少建商乾脆往南尋找中南部大塊土地，預估高雄房市還能再熱1年。

財部檢討國有地解禁

他也提到，商用不動產仍是壽險資金天下；豪宅與店面將成為富豪搶奪的珍藏品；合宜住宅、區域性產品將成為市場主流，不過2013年不動產市場將是量縮價穩。
另外，財政部國產局今（13日）將雙北市500坪國有土地解禁的評估報告送交財政部長張盛和，預料將再牽動大台北地區不動產價格動向。

報酬低外資退出商辦

金融研訓院昨日舉辦房地產市場景氣趨勢及銀行授信風險控管研討會，顏炳立說，壽險業還有3000億元的銀彈，土地交易量今年1100億元，其中商業不動產才600億元，中南部不動產還可補漲。
仲量聯行董事總經理趙正義則指出，台北的租金收益仍偏低，香港國際金融中心毎坪2萬元，但台北101大樓每坪租金才3500元，台北市的租金報酬2%是全球最低，連外資都退出商辦投資。
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民說，實價登錄有6大漏洞，包含「建設公司自建自售、不透過仲介、整體交易案件中有約3%不揭露、法拍及公部門拍賣、親戚朋友間交易無對價都不須登錄、不提供附成交合約書」等，可能造成助漲追跌、假成交真登錄等。土銀總經理蘇樂明也說，為配合政府政策控管風險，新增對建築貸款的限制。
國有財產局今日將向財政部長張盛和呈報雙北市500坪以下國有地禁售政策的評估檢討報告，並在本月底向行政院報告。

鄰近地區 京城老董上月脫手賺45億

高雄市政府昨天標售土地獲佳績，最受矚目的是京城建設董事長蔡天贊加價47%、總價18.1億元買下美術館區千坪地，換算每坪買價116.7萬元。蔡天贊上月底才以每坪230萬「天價」脫手相鄰的土地，昨日他出手引發學者質疑蔡意在炒作。

京城董座蔡天贊昨天以個人名義標下土地，京城建設經理周敬恆對此表示，為董事長個人考量，此塊和公司無關。
高雄市建商公會理事長陳武聰則說，因美術館區沒剩下幾塊大面積的土地，蔡天贊應是看好後續發展，才出手標地。
蔡天贊雖然昨天是加價47%標得地號216土地，但對照8月底他賣給上市建商興富發旗下齊裕營造的地號214號土地，算算每坪僅是半價。

得標價每坪116萬

216號土地位於美術東四路、美術東五路交叉口，兩側已興建大樓，面積共1553坪，換算每坪單價為116.7萬元，屬商四特土地，容積率為630%，換算容積單價為18.5萬元。
214號土地位於美術東二路、明誠四路口，面積達2471坪，上月以57億元脫手，正臨美術館第一排；因此雖然兩地相近，身價卻差了一倍。蔡天贊早在2006 年就向高市府標得214號土地，當時蔡僅加價0.69%、每坪約46.6萬元就到手，低買高賣讓他從這就大賺45.5億元。
全球資產管理公司專案經理王維宏表示，以近1~2年高雄市精華區的土地成交行情來看，普遍容積單價落在18~22萬元，這次換算成每坪容積18.5萬元算是貼近原本市場行情，並未受到214號土地創新高價的影響。
蔡天贊售出214號土地後，還預告「高雄地價每坪300萬元」驚動在地建商。雖然高雄已有開價每坪60萬元的預售建案，但對照目前高雄平均中古屋每坪僅11萬元左右，高雄市建商公會理事長陳武聰不滿地表示，高雄房價委曲已久，近來雖有成長，但應繼續溫和成長，若建商持續高價買地，會讓其他高雄建商很難做。

學者質疑共同炒作

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，京城建設單賣土地還可解釋為有財務需求，但今天以董事長個人名義，低價買入土地，此種賣高買低的做法，很容易被聯想為共同炒作。

　攸關大台南的公共運輸政策，南市府交通局長張政源昨（12）日表示，「台南市捷運化公共運輸系統」執行方案，包含公車捷運化、台鐵捷運化、轉運站開發、彈性運輸、票證整合以及先進運輸系統等六大項。

　而其中最重要的公車捷運化，共規劃6條「幹線公車」，落實捷運化的公共運輸，該「捷運化」系統，預定明年3月開始啟動上線。

　台南市政府將推出「捷運化公共運輸系統」的改革方案，有關公車捷運化共規劃6條「幹線公車」，預定從明年3月開始，推出第一條幹線公車，先從台南到玉井，每個月再推出一條幹線公車，到8月底止，6條幹線公車全部上線。

　另外「台鐵捷運化」的整合，未來車班的班距將低於15分鐘，即每15分鐘有一班通勤，張政源強調，可期待透過這項改革方案施行，大台南將是真正的整併，而不是只以原台南市區為中心，這樣的轉乘系統，將不僅是交通中心，更是地方的生活及商業中心。

　張政源指出，大台南的公共運輸使用率只有4.9％，居五都之末，公車運量每年約僅840萬人次，這是公共運輸的困境，但也是改革的契機；改革規劃所提出「台南市捷運化公共運輸系統」執行方案，主要考量南市交通量的主客觀條件，目前尚沒有辦法興建捷運系統，但當務之急是公車系統的改善，因此明年開始會有重大改變，將推出「幹線公車類捷運化」。

　此外，交通局也將審慎評估引進先進運輸系統，包括BRT（捷運公車）、PRT（個人化捷運）、LRT（輕軌捷運）的可行性。

壽險業者持續搶標辦，台北市南京東路「華爾街之心」辦公大樓今天標售部份樓層，共吸引2封標單，由宏泰人壽以總價1.88億元得標，換算每坪單價85.1萬元，溢價率達7.3%。另外，今天高雄市政府也標售15標抵費地，共有12標順利脫標，脫標率達8成，其中一筆1522坪土地，共有3人搶標，由京城建設董事長蔡天贊以每坪116.7萬元得標，議價率高達47%，為近期升溫的高雄房市再添熱度。

昨天深圳市住房公積金管理中心召開新聞發佈會宣佈： 住房公積金貸款業務將於9月28號正式推出。深圳經濟特區做為全國最後一個推出這一業務的副省級城市，深圳相關負責人表示吸取了其他城市的先進經驗。

深圳曾於今年7月16日至30日將《深圳市住房公積金貸款管理規定暫行規定》(以下稱為《暫行規定》)公開向社會徵求意見，在收到的近3000條建議中，主要集中在帳戶餘額倍數、商轉公業務、貸款最高額度、首付比例等方面。

在這次發佈會上，深圳市住房公積金管理中心主任袁以立表示《貸款規定》優化調整了部分內容，其中最引人關注的是公積金帳戶餘額倍數從10倍提高到12倍，而公積金貸款額度從80萬提高到90萬。而申請人個人申請的，最高可貸額度50萬依然維持不變。

由於很多深圳經濟發展領先全國大多數城市，居民購房比例非常高，因此在發佈會上，多家新聞媒體都極為關注商業貸款如何轉為公積金貸款的問題，對此深圳住房公積金中心回應稱“商轉公”涉及面較廣，尚待新規定實施之後研究決定。

有記者問，深圳做為經濟特區卻稱為全國最後一個建立公積金貸款制度的城市，今天是否具有里程碑意義？深圳住房建設局的相關負責人回應稱：深圳在住房制度方面做了很多先行先試，而做為最後一個建立這一制度的大中城市，可以吸納更多的先進城市的成功經驗。

近段時間風波不斷的內房股雅居樂（03383，HK）公佈8月銷售顯示，8月份公司合約銷售金額22億元，環比增約3.8%,同比下跌4.3%；合約銷售面積約24.6萬平方米，環比增7.4%，同比下跌1.6%。合約銷售均價8970元/平方米。

網易財經注意到，今年以來雅居樂的合約銷售均價在持續下滑，8月銷售均價環比下跌3.1%，然而今年年初的時候，其合約銷售價格高達約為18470元/平方米，一度跌幅超過50%。

資料顯示，今年首8個月，雅居樂實現合約銷售金額約183.8億元，同比下降8.5%；合約銷售面積約189萬平方米，同比降低0.5%。合約銷售均價9731元/平方米，同比下跌8%。首8月的銷售額完成全年目標59.3%。

近期，雅居樂曾以47億多元總價拍得，位於廣州開發區的一地王項目或將近期入市，而行業質疑由於拿地成本高，其定價成為難題。

在經歷多輪慘烈的“以價換量”後，龍頭房企已明顯緩過氣來了，新一輪“搶地潮”正在席捲國內土地市場。

繼萬科、龍湖兩月內“豪擲”逾百億拿地後，昨日，上半年高舉降價大旗的招商地產，在13家房企的“圍搶”中脫穎而出，以8.86億元的總價高調拿下上海青浦一宅地，折合樓板價12254元/平方米，溢價率高達75.06%。

“確實太高了，我們一開始預計的樓板價在8000元~9000元/平方米。”一位資深地產分析人士對《第一財經日報》記者表示，“政府的起拍定價還是比較理性的，但開發商高昂的拿地熱情的確出人意料。”

“保本”難題

40家房企關注，13家房企“瘋搶”。經歷一個多小時的“鏖戰”後，上海招商置業有限公司最終以8.86億元的總價拿下上海徐涇鎮海天花園西側地塊。

公開資料顯示，該地塊東至海天花園，南至河道，西至上海高富房產，北至滬青平公路，出讓面積4.82萬平方米，容積率1.5，起始總價5.06億元，起始樓板價約7000元/平方米。

根據公開報導，現場競拍氛圍緊張，一些企業勢在必得連連舉牌，甚至有一家企業舉牌單次“跳價”便超過1億，現場的主持人更是多次提醒房地產企業要理性競價，注意風險。

“在調控的背景下，75%的溢價率放在全國都算高的了。”一位不願透露姓名的業內人士認為，這個項目未來要盈利將面臨一定困難。現場參與競標的共有13家，其中不乏金地、龍湖等大牌房企的身影，“幾家現金流充沛的大牌房企都非常看好該地塊，相互抬價以致樓板價飆升。”

漢宇地產市場研究部經理付偉對記者表示，此次樓板價雖然沒有超越2010年的巔峰，但是考慮到該項目以中小戶型公寓為主的事實，這個地價已經有些不理性了。

目前，該地塊周邊公寓樓盤的售價在2萬元/平方米左右，聯排別墅的售價在3萬元/平方米左右。

值得注意的是，出讓公告規定，該宗地中90平方米以下中小套型的住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的70%，此外，該地塊還需配建5%的經適房。

上海中原地產市場研究部總監宋會雍認為，這樣的要求顯然會提高企業的成本，並會“相對拉低”整個項目的品質。“由於樓板價已經高達1.2萬元/平方米，加上各種成本，參照2萬元/平方米的售價，公寓部分的利潤顯然很薄，項目開盤時，甚至有可能低於成本價出售。”

宋會雍稱，該地塊所在板塊內還曾拍出過1.5萬元/平方米的高價，這個價位成為房企參與競拍的最高底線。2010年2月，在12家企業的“圍搶”下，上海仁?置地聯手和美投資以38.2億元的總價奪得徐涇鎮徐盈路東側B4-01地塊，折合樓板價15498元/平方米，溢價率達到驚人的431%。

“以價換量”

作為定位中高端的房企，招商地產受到調控的影響較大，在受“高庫存”影響的上半年還掀起了一波降價熱潮。

經歷了1~2月份的傳統市場淡季後，招商地產自3月份起在全國範圍內掀起一波降價潮，多個項目降幅達30%以上。據公司2012年半年報披露，上半年公司實現簽約面積116.94萬平方米，簽約金額161.31億元，同比分別上漲181%和136%。

不過，據知情人士透露，儘管招商地產在全國範圍內銷售還不錯，但其在上海的幾個項目的銷售並不是非常理想。因此，此次招商地產在上海高價拿地，確實令外界感到不解。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，招商地產應有佈局平衡上的考慮，此前，其在上海的項目多以別墅為主，此次購入地塊未來的主打產品為公寓，這和公司提出的主動增加普通住宅產品比重的思路是一致的。

“縱觀招商地產今年至今的表現，其基本上是一邊‘跑量’，一邊‘拿地’。”張宏偉稱，此前招商地產拿下的地塊性價比都還是比較高的，此次高價拿地，說明公司對樓市的未來依然看好。

招商地產在半年報中稱，近兩年，公司不斷尋求機會在行業週期波谷時適當增加具有較佳區位及成本優勢的土地資源。上半年，公司在貴州畢節、北京、天津等地通過招拍掛及股權收購方式獲取4塊專案用地，補充專案資源119萬平方米。

記者發現，進入下半年，招商地產有加速拿地的跡象。8月22日，招商地產公告稱，公司通過股權收購方式“曲線”獲得部分土地使用權，涉及土地面積32.56萬平方米，地價總額36億元。

張宏偉稱，面對嚴厲調控，部分房企在“以價換量”並獲得現金回籠的基礎上，謹慎拿地及時“換倉”將會成為其謀求下一輪房地產市場發展機會的重要手段。

9月11日，中房信集團對全國14個典型城市（分別為：北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、重慶、武漢、成都、天津、瀋陽、合肥、蘇州、福州）新開預售證的跟蹤資料顯示：8月底至今，企業推貨的節奏已明顯提速。截至上週末（9月9日），重點城市9月首周新開預售證項目總面積已創下5月以來階段性新高，比5、6月的平均水準高出57%。如果9、10月繼續保持在當前的推貨水準，那麼本輪“金九銀十”或將引來新一輪的供應高峰。

那麼這一輪即將到來的供應高峰會不會激發出同等能級的成交高峰呢？中房信評論員潘紹之認為：只要貨幣政策繼續保持寬鬆（統計局公佈的8月PMI資料進一步增強了市場的放鬆預期），只要開發商繼續維持降價走量的價格策略，重點城市的房價沒有出現大幅度的反彈——那麼本輪調控升級以來最好的行情或許就將在今年9、10月出現。

隨著9、10月的到來，上海高端專案開發商推貨的積極性將再度升溫，例如里安江灣翰林、蘇河灣、佘山九?，所推新貨均是針對二次置業或投資者的。

高端市場方面，上周上海市單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅，共計成交17套，相比前周下跌20套。高端樓盤成交量的大幅下跌也是均價走低的重要原因。上周沒有一個高端樓盤的成交量超過2套，也沒有出現單價超過10萬元的房源成交，高端別墅項目更是出現了零成交。

德佑地產研究主任陸騎麟認為：中高端市場自8月至今，一直處於較為低迷的狀態，這是因為前期降價樓盤一旦過了強銷期，而其他樓盤不能及時接棒降價，成交量就無法繼續維持高位。通過今年上半年的降價促銷，不少開發商的資金情況已經得到很大的改善，因此更多地會採取穩價保量的策略，大幅降價僅僅會限於少數資金問題依然較為嚴重的房企。儘管最近幾周供應量一直處於高位，但真正降價促銷樓盤依然是少數，無法吸引目前作為市場主力的剛需入市。當前樓市政策已進入穩定期，開發商如果需要完成全年銷售目標的話，當前也是最好的行銷時間點。

德佑地產代理專案部區域總監孫扣華認為，目前高端項目的銷售整體還是低迷，部分專案開始打折促銷。如青浦區某別墅盤，開發商打出6.3折，銷量大幅增長。另據業內人士透露，玫瑰園月底之前會有一波折扣。

中房信預計，金九銀十的這輪降價幅度不會太大，大體將保持在今年以來的水準。對於整個房地產市場而言，房價在9、10月份出現上漲的可能性將非常小。

“9、10月份，開發商針對金九銀十的折扣戰一定會有，但不是每個專案都會打折，相對區位偏一些的高端項目，會把握最後的銷售季，現在不管是境外客還是投資客，只要有充裕資金，都會參與投資房地產。”孫扣華指出，現在的房源都不是普通市民在買，買家以企業家、境外人士居多。

又一個中國房企 “走出去”的案例。

9月11日，首創置業與法國地方政府簽訂土地協定，將建設中法經濟貿易合作區，並享受法國和歐盟特許優惠政策。

對於專案的具體情況，首創置業的媒體公關部負責人昨日(9月12日)對記者表示，“法國海外地產項目尚處於起步階段，等具體專案執行人回國後適時對外披露相關情況。”

新形勢下，中國房企“走出去”獲得了新的推動力。全球經濟不景氣，令不少國家為吸引外資，對國外房企開啟諸多優惠政策。此前，萬通控股、SOHO中國、中坤集團、碧桂園、綠地集團、萬科、中航地產等都已涉足海外地產。這一囊括了民企、央企的“出海名單”，顯示出中國房企“走出去”漸有擴大之勢。

地產海外投資潮

在首創置業涉足海外地產之前，萬通控股參與了紐約世貿大廈重建，並於2010年租下世貿中心1號樓部分物業。去年，SOHO中國董事長潘石屹已以個人名義投資紐約的商業地產。中坤集團董事長黃怒波則將旅遊地產開發到了更遠的冰島。住宅地產龍頭萬科近日也正在加快國際化發展步伐，目前已經成立了美國地產業務推進小組，為進軍美國市場做好準備。央企中航地產則在第六屆董事會上通過了《關於公司成立海外事業部的議案》，加速海外佈局。

這些中國房企出海，所瞄準的或許更多是來自中國的買家。

知名會計師事務所畢馬威日前發佈名為《畢馬威中國經濟全球化觀察》的報告稱，鑒於國內樓市調控從嚴、歐美房價連創新低、人民幣近年來持續升值等原因，海外樓市資產越來越吸引中國投資者目光。報告稱，根據美國全國地產經紀商協會發佈的一份報告，2011年3月至2012年3月，國際買家在美國購買房產的總金額為825億美元，其中中國買家占11%，約90億美元，僅次於來自加拿大的購房者，而2009年，中國買家在國際買家中的比重還只有5%。

對此，同策諮詢研究中心總監張宏偉向《每日經濟新聞》記者分析，部分大房企的全國化佈局基本完成，從戰略佈局角度需要國際化；從具體投資項目來看，其海外項目多為旅遊地產，鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資；國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規避國內投資風險，從而導致部分龍頭開發企業也轉投海外市場；大部分海外的土地和房產都擁有永久產權，對投資者和開發商都具有很大的吸引力。

亞豪機構市場總監郭毅補充說，國內客戶對於海外的開發商並不是很瞭解，中國房企在本國就有一定的品牌知名度和號召力，更能獲取國內購房者的信任。在3到5年內，房企投資海外地產前景還是看好的。

地產商出海的難題

出海前景縱然美妙，卻也面臨諸多現實困境。

北京美聯物業高級經理張磊分析，各個國家土地政策情況不盡相同，土地收購並不輕鬆。中坤集團冰島專案受阻、萬通的7年談判路均證明此路不易。

此外，海外的開發模式和中國不同。全經聯研究院副院長陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示，國外市場相對成熟，實現快速銷售並不容易，要求企業資金準備充足。包括銷售流程，包括對企業信用的控制，中國開發商可能不適應。此外，國外的法律制度與國內不同，人員配備也是其海外戰略的主要障礙。

郭毅則認為，對於國內的購房者投資海外房產，開發商應同時提供投資諮詢、購買諮詢、移民諮詢等服務。開發商應該成為“諮詢+銷售”的角色，而不是簡單的賣房子。如果服務這個環節做得比較弱，購房者遇到一系列的問題，會對開發商後期的銷售和口碑有負面影響。

上海徐涇一地塊吸引了包括龍湖、金地、招商在內的13家企業到場競拍，創今年土拍之最。最終，經21輪激烈競價，招商地產旗下的上海招商置業有限公司以8.86億元將其收入囊中，溢價率為75%。

經過一個小時的鏖戰，21輪現場有效競價，昨天上午，招商地產旗下的上海招商置業力克群雄，最終以8.86億元的總價斬獲上海青浦區徐涇鎮海天花園西側純住宅用地，溢價率高達75%。不論從開發商的關注程度，還是從溢價率來看，徐涇地塊都堪稱今年上海最熱宅地。

據瞭解，上海此次出讓的徐涇鎮海天花園西側地塊屬普通商品房用地，總出讓面積達4.82萬平方米，容積率1.5，起始總價約為5.06億元，折合起始樓板價約7000元/平方米。從出讓公告內顯示，該地塊擁有中小套型（90平以下）住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的70.0%，約5萬平方米，同時需配建5%的經適房；建築密度按照不大於30%，綠化率按照不小於35%等多個要求。

儘管該地塊各項限制條件苛刻，仍吸引了40家開發商領取標書，共有包括龍湖、金地、招商在內的13家企業到場競拍，創今年土拍之最。最終，經21輪激烈競價，上海招商置業有限公司最終以8.86億元將這幅年內最熱地塊收入囊中，折合樓板價12254元/平方米，溢價率為75%。這個溢價率在今年上海的土地市場上已屬罕見。

“雖然溢價率的高低並不能直接反映最終成交價是否偏高，但至少可以反映出開發商的關注程度和對地塊的渴求。”克爾瑞房地產資訊集團研究總監付琦表示。事實上，昨日成交的徐涇地塊不僅競價者眾多，甚至有房企單輪舉牌跳價1.2億元，引發拍賣現場主持人多次提醒企業注意風險，理性競價。

記者瞭解到，該地塊附近目前在售專案主要有金地集團旗下的高端住宅產品“金地天禦”，該盤在價格調整後目前售價大概在3萬元/平方米，其中包括7000元/平方米左右的精裝修成本。在付琦看來，招商1.2萬元/平方米的樓板價與之前地價最高時相比並不算高，但如果未來產品品質與金地天禦看齊，那麼招商在該項目上的利潤空間將很有限。“不過招商是央企，融資成本肯定比金地要低，利潤空間應該更可觀。”付琦表示。

招商地產董秘劉甯告訴記者，招商目前在土地市場鎖定的目標很多，不排除採用一級土地開發、股權轉讓、招拍掛等多種途徑獲得土地。“我們今年一季度拿地較多，年中較為平淡，最近我們又通過股份轉讓獲得哈爾濱和深圳兩幅地塊，加上今天上海的收穫，招商全年在拿地的動作應該說還是比較平均。”劉甯表示，未來四個月招商拿地的主要區域將鎖定一二三線城市的核心區域。

近日，銀行下調首套房貸利率優惠幅度的消息不絕於耳。而記者昨天在諮詢了多家銀行後發現，在北京地區，中國銀行於近日上調了首套房貸利率折扣至9折，其他四大行目前仍可享受8.5折優惠。而招商銀行近日也調整首套房利率優惠至9折。

中行北京一家支行的個貸經理稱，如果樓盤合作行是中行，且客戶綜合資質合格，可以享受首套房貸利率9折的優惠，其他則執行基準利率。另一家支行的個貸經理透露，各個分支行執行的利率優惠標準有所差異，但目前8.5折利率幾乎不存在，最低只能享受9折利率優惠。

招商銀行個貸經理表示，根據總行要求，該行近期將首套房貸利率優惠調至9折，但一些資質較好的借款人仍有機會享受首套房貸利率8.5折優惠。

工商銀行、建設銀行、農業銀行以及交通銀行的個貸經理則表示，目前仍然執行首套房貸利率優惠8.5折的政策。不過，交通銀行個貸經理表示，不排除未來下調利率優惠幅度的可能。

記者昨天也從鏈家、我愛我家等房產仲介獲悉，目前在各家銀行想要獲得8.5折的利率優惠基本上非常困難，大多數銀行的利率優惠最多9折，基準利率為多。

解讀

>>探因：銀行放貸逐步縮緊

偉嘉安捷日前發佈的報告指出，根據以往傳統慣例，銀行全年放貸呈前鬆後緊的狀態，進入三、四季度，各家銀行放貸速度會逐漸放緩，放貸的額度也會逐漸收緊。預計進入四季度後，銀行信貸額度可能“捉襟見肘”。

>>預測：未來或有更多銀行跟進

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇（微博）表示，銀行上調首套房貸利率是大勢所趨。有些銀行表面上沒有提高，但可能會“捆綁”一些條件，如搭售理財產品、限制貸款金額等。偉嘉安捷日前發佈的報告也表示，隨著年底貸款閘門越收越緊，不排除銀行有略微調整的動作。但是即便有調整也屬正常合理的範圍，借款人無需驚慌。

百姓落點

>>提前做好資金規劃

在銀行收緊房貸利率優惠的趨勢下，偉嘉安捷提醒借款人，應該趁著目前多家銀行暫未上調首套房貸優惠折扣抓緊入市，多方打聽房貸利率優惠資訊，提前做好資金規劃。若有貸款的需要，選擇在月初辦理較為明智，因為月初貸款辦理速度相對較快，臨近月末或慢些，借款要做好打算。

標書數量創8年新高

政府積極透過推出土地以增加未來新住宅的供應，但未有影響發展商的投地意欲，市區核心地段更屬兵家必爭之地。人流極旺的市區重建局旺角洗衣街重建項目（俗稱「波鞋街」項目）昨截標，共有12個財團入標爭奪用地，標書數量更是近8年來的新高。業界相信，用地商舖價值極高，令項目成為「搶手貨」。

市建局發言人表示，合共接獲12份標書競投項目，該局的招標遴選小組將會評審各標書後，盡快向市建局董事會提交有關批出項目發展協議的建議。

項目昨天下午截標，提交標書不乏多個中小型發展商，英皇國際（163）、百利保（617）和嘉華國際（173）等先後入標，近年絕少參與招標的麗新發展（488）就最為矚目。

麗新發展高級企業顧問華賢仕（Andrew R. Wells）入標後指出，地皮屬優質用地，相信發展該項目可以在多方面貢獻社會，惟未有透露是次有否與其他發展商合資參與。另外，大型發展商如長實（001）、新地（016）、會德豐地產、新世界發展（017）、信置（083）、南豐和近年在區內曾推出新盤的?地（012），也先後入標競投。

波鞋街項目料可興建約290伙住宅，並設限呎要求，約半單位實用面積須低於500方呎。

項目設有分紅條款

項目位於旺角區的中心地帶，市場對該項目的舖位樓面造價最表樂觀。不過，由於市建局早年已決定將項目逾5萬方呎商用樓面，以運動為主題發展基座商場，市建局為保證項目最終會以其發展概念進行，決定首五年保留項目一半商業樓面，五年後再決定雙方如何處理有關樓面。此外，項目也設有分紅條款，售樓收入逾23.8億元將需要分紅。

對於項目商用部分樓面與市建局合作持有，發展商不表擔心，英皇國際高級物業主任施穎怡表示，入標價已反映有關因素，認為項目有地利優勢，商業地供應「買少見少」，相信項目可配合集團的零售業務發展。會德豐地產物業估價及研究高級經理何偉錦則表示，計算入標價時已考慮有關因素。

是次波鞋街項目接12份標書，乃繼04年9月下旬深水埗保安道?順寧道項目獲13份標書後，近8年接獲最多標書的項目。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，標書數量理想，認為雖然毗連花園街和奶路臣街的地舖將指定作運動主題，但洗衣街方面的舖位則可以受惠麥花臣室內場館重建項目落成，估計人流將十分暢旺，加上區內舖位難覓，料舖位租金水平理想。

住宅方面，他認為可能受噪音和光污染，或會影響市場反應，但住宅呎價不會因而降低，料可達9000至1萬元水平。



重建計劃醞釀逾14年

人流暢旺可為商舖業主帶來豐厚租金收入或零售收益，都不希望被收購，增加不少重建項目的困難。波鞋街重建項目也引起很大爭議，並曾出現反收購情況，醞釀超過14年，用地才邁向「重生」的關鍵時刻。

1998年初，當時負責重建項目的土地發展公司（市區重建局前身），計劃將洗衣街一帶的波鞋街舊樓重建，惟遭到商戶反對，一直未能發展，市建局成立後，重建計劃仍未能落實，成為最後一個未開展計劃。

2007年，市建局終於啟動重建計劃，當時預計總成本約31.4億元，擬以「體育用品城」為主題，並在翌年3月向175個業主發出收購建議，自住業主的收購價為每方呎實用面積7012元，發展成本預算增至45.6億元。不過，部分小業主曾提出反收購，令市場關注項目的發展前景。最終項目獲市建局成功收購，並在今年7月份推出招收意向書。

白表免補地價購二手居屋的政策落實細節，房委會一個委員會通過，明年一月接受首輪5000個白表免補地價購二手居屋的申請，並分兩批批出，並將可購的單位擴展至租置計劃單位和房協「出售住宅計劃」單位，首兩年轉售則設限制，以遏阻炒風。此外，委員會通過家庭和單身人士的配額比額訂為九比一，惟部分委員擔心，單身人士購得單位的機會過低。

房委會資助房屋小組委員會昨下午舉行超過3小時的會議，委員會主席黃遠輝在會議後指出，居屋餘貨和新居屋計劃將沿用傳統居屋的方式計算入息和資產限制，也以原方式設訂轉售限制，放棄上屆政府沿用的方式。

黃遠輝表示，傳統模式行之有效，容易令市民清楚知道轉售限制等，故獲大部分委員支持。

至於白表免補地價安排，委員會通過明年一月起接受申請，分兩批讓5000名申請者購買單位，有效期半年可續期半年，家庭和單身人士的配額比例則定為九比一。黃遠輝指出，白表申請人購入單位後有轉售限制，兩年內只可補地價後在公開市場出售，不能在居二市場轉售予綠表或白表。他認為，做法既可防止刺激居屋樓價，加上額外印花稅（SSD）可防止炒賣，做法恰當。

對於委員會的決定，成員蔡涯棉表示，兩年的轉售限制屬平衡做法，由於兩年內轉售單位隨時要支付15％的SSD，令轉售的門檻增加，也避免全面禁止轉售可能造成的司法覆核等問題，做法可接受。不過，部分委員則關注9比1比例可能過嚴。蔡涯棉同意應讓家庭優先，但認為將比例放寬至四比一較適合。

另一委員文裕明也認為，比例以四比一較合適，並認為若要遏止新措施的炒風，轉售限制的年期應進一步延長至三至五年；至於分兩批推出5000個名額，他擔心未能有足夠的成交量支持，認為改為分三至四批或較適合。

理大建築及房地產學系教授許智文指出，房委會分兩次推出5000個名額，加上將範圍擴展至租置計劃和住宅發售計劃等，增加供應並減少同一時間內的需求，將可減低居屋市場的壓力，但他關注未來措施實行時的實際成交價，是否白表申請者可負擔的水平，建議在推出一至兩輪後，政府須檢討措施。

新地（016）旗下屯門上蓋項目瓏門日前正式推售，首天反應比預期遜色，僅售出不足60伙，但呎價已連番打破區內紀錄，市場隨即將焦點放在明日推售的落禾沙迎海上。發展商表示，市場累積收票已達1100張，按推出的330伙計，超額認購2.33倍，有信心開售當日取得近售罄成績。

?地（012）營業部總經理林達民表示，迎海將於明日推售330伙，集團有信心取得近售罄成績，預計330伙可套現約23億元，推出的單位均以原價加推，未來加推單位將輕微調整售價。

林達民續稱，集團並未有收票，亦未定出開售方式，據悉市場收票已達1100張，當中以馬鞍山、沙田區買家為主，亦有九龍區及港島區客戶，內地客比例並不多，約佔6％至7％。

至於日前推出的水晶玻璃屋，他指出，自發價單後，累積已收到數十個查詢，項目尚有兩種特色戶，包括超廣角露台特色戶及地下連花園，不排除日內進一步加推。

林氏昨日雖然揚言在黃昏時份加推第9張價單，但至截稿前樓盤網頁仍未見上載新價單。

瓏門昨日再沽4伙

至於日前推售的屯門瓏門，市場消息指，首天發售最終售出約60伙，佔推出的單位56％。據悉，項目昨日再沽出4伙，包括1座33樓G室，面積1128方呎，成交價約1444.46萬元，呎價12805元。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，瓏門雖然首天未有悉數沽清單位，但售出單位每伙價值逾千萬元，呎價並連番創出區內新高，可謂「入行咁耐都未見過」，相信項目最「難捱」的時間已過，日後推出單位，估計銷情將逐步回升。

陳永傑續稱，瓏門每伙逾千萬元，成交價並不低，相信與近期內地「量化寬鬆」政策有關，並表示上月開始內地資金已逐步流入香港，雖然政府推出措施限制，但預計將不能阻擋熱錢流入本港。

此外，市場消息指，信置（083）九龍塘逸瓏獲買家以1.92億元大手掃入2伙，包括3座9樓及10樓A室，單位面積為3012及3097方呎，單位成交價分別為8644.5萬及1.058億元，呎價為2.87萬及3.42萬元，後者更創出九龍塘區內新高。

集團昨日公布3座10樓A室「天池室」以前述造價沽出，成交價及呎價均創項目新高，買家為本地客。

憧憬注入大悅城 股價再急升二成

內房「借殼」股近日升勢凌厲，尤以被萬科及中糧集團先後收購的南聯地產（1036）及僑福企業（207）炒味最濃。

據本報了解，僑福於上月底公布一系列新人事任命，當中大部分人員皆有份參與中糧旗下商業品牌「大悅城」項目，意味着僑福日後或會成為中糧集團拓展商業地產為主的上市平台。

大悅城市值逾200億人幣

目前，中糧旗下10個「大悅城」項目總樓面達468萬平米，保守估計市值已超過200億元（人民幣．下同）。

中糧集團旗下的中糧地產及中糧置業均以地產發展為主營業務，不過前者以住宅為主，並已在深交所掛牌，後者則以經營商業地產為主。根據集團網站顯示，中糧置業目前有約10個「大悅城」項目，分布在北京、上海、天津及瀋陽等城市，當中5個已開業，涉及總樓面約175萬平米，餘下尚待開業的則涉及293萬平米。

每個「大悅城」項目均位處城市最核心地段，涉及購物中心、公寓或寫字樓，當中用作出租的樓面一般佔整個項目約一半比例。於2007年開業的北京西單大悅城，是公司首個進軍商業地產的項目，現時日均人流量超過20萬人次。

有房地產分析員表示，以最保守每平米約1萬元市值計算，估計可供出租樓面的市值已超過200億元。

僑福上月底公布，委任馬建平、周政、韓石及史焯煒等人進入董事局，當中韓石及史焯煒現為中糧置業的總經理及董事長，他們更是主管「大悅城」項目的管理層。若僑福日後被注入「大悅城」資產，市值則較昨日收市計約20億（港元．下同）壯大至少10倍，故近日市場上已有不少「春江鴨」購入該股，刺激該股昨日一度急升45%，高見4.38元，收報3.72元，升23%，成交增至2440萬元；本周累計升幅達到58%。

僑福昨日發出公告，指不知悉股價及成交量上升的原因，強調目前並無任何有關收購或變賣的商討或協議須要披露。

事實上，鑑於本港上市規則對買殼後資產注入的監管於2004年後大幅收緊，大股東不可在兩年內累計注入資產超過「殼股」的收益、市值、資產、盈利及股本等五個指標的100%，否則需要以IPO申請的標準來審批。換言之，僑福市值被壯大亦非短期內可實現。

此外，星獅地產（535）昨日亦急升近五成，收報0.385元，主要是其大股東FCLC表示收到第三方提出的要約，就可能出售公司控股股權進行商談。市傳嘉德置地或有意收購其於新加坡物業。FCLC目前持有星獅56.05%權益。

市況稍為好轉，近期銷售未如理想的內房已伺機進行融資。佳兆業（1638）宣布，計劃發行美元優先票據，銷售文件顯示，有關發債規模約2.5億美元（約19.5億港元），年期5年，息率約13.5%，將透過花旗、德銀及滙豐進行。

公司在通告中表示，票據集資所得款項將用作撥支現有及新物業項目，以及再融資該公司的現有債務及一般公司用途。

碧桂園稱年內不發債

碧桂園（2007）則在佳兆業宣布發債後，與其債券持有者舉行電話會議，強調該公司今年內不會發債。

碧桂園表示，今年已經有約7億美元（約54.6億港元）的資金流入，當中包括來自配股、股份掉期及以股代息等，分別涉及2.8億美元、1.2億美元及3億美元。

另外，龍湖地產（960）公布，8月份實現合同銷售金額35.8億元（人民幣．下同），按月增長16.7%，同比增長11.5%。首8個月集團累計實現合同銷售金額為241.1億元，佔全年目標約62%。

綠城中國（3900）亦公布，8月份銷售金額為44億元，按月上升13%。截至8月底止，累計銷售金額約300億元，佔全年目標76%，當中歸屬於上市公司權益的金額約163.9億元。

保利置業（119）8月銷售倒退15%，至23億元。截至8月底，完成合約銷售151億元，完成全年銷售目標79%。

中國奧園（3883）首8個月合同銷售金額約27.3億元，總合同銷售面積約42.87萬平方米。

發展商積極透過舊樓併購吸納市區地皮，土地審裁處最新批出一宗強制拍賣申請，屬恆地（012）持有逾90%業權的土瓜灣馬頭圍道舊樓項目，底價2.39億元。

由國達發展有限公司入稟申請強拍的土瓜灣馬頭圍道196至202號物業，據法庭文件顯示，申請人分別持有馬頭圍道196及198號共92.86%，與提出申請時相同；至於馬頭圍道200及202號則最新持有98.22%，業權較申請時的94.64%已見增加。整個項目拍賣底價2.39億元。

據了解，物業地盤逾4000方呎，以可建地積比率約8.5倍計算，可建樓面逾3.5萬方呎，可作商住物業發展。

恆地今年三強拍獲批

?地今年以來已透過強拍成功統一兩項舊樓業權，包括以底價8.3億元投得的大角咀利得街海安樓舊樓項目，預計將發展為一幢商住物業，涉及200伙，投資額約13億元；集團又以底價7270萬元投得鴨脷洲大街70及72號權益，將合併毗鄰地皮發展，預料投資額4億元，可提供中小型單位60伙。

剛批出強拍底價的馬頭圍道舊樓項目，預料可趕及在第四季內完成拍賣，發展商早前預計，至明年年中集團持有的舊區項目，逾十個可達強拍標準。

龍湖（00960）宣布8月實現合同銷售金額35.8億元（人民幣，下同），按月增長16.7%，按年增長11.5%。首8月公司累計實現合同銷售金額241.1億元，完成全年目標62%。

佳兆業發債 標普予「B+」

佳兆業（01638）擬發行美元優先票據，以用支付現有及新物業項目費用，以及為公司債務作再融資。本金金額、發售價及利率將根據投標結果釐定。

標普給予「B+」評級，並指雖然再發債會增加公司總負債，但可略微改善公司的長短債結構，維持佳兆業「B+」長期企業信貸評級，但展望為「負面」。

綠城（03900）8月銷售額44億元，按月增13.4%，銷售面積共22.4萬平方米。首8月完成合約銷售共300億元，完成全年目標75%。

萬科16億奪順德商住地

此外，進入9月以來，發展商拿地的速度明顯加快。據內地媒體報道，萬科（深：000002）於9月11日以15.8億元，取得廣東順德商住地塊，締造當地土地出讓總價紀錄。萬科在6天內競得共4地塊，共斥資68.9億元。

鏈家地產市場研究部對10家龍頭房企的監測則顯示，9月上旬，10家龍頭房企中有3家出手拿地，合計金額達82.4億元，超過8月全月的5成。

二手屋苑續現乾升，沙田第一城指標戶395呎單位，最新以313.8萬元沽出再創新高，同類單位不足一個月，樓價急升5%；另碧海藍天3房海景戶，造價4天跳升逾31萬元。

沙田第一城31座高層D室，面積395平方呎，剛以313.8萬元易手，呎價7,944平方呎，屬於屋苑同類型細單位造價新高紀錄。原業主於98年中以約178萬元購入單位，是次易手帳面獲利約135.8萬元，持貨14年升值約76%。屋苑同類395平方呎單位，於8月份最高造價為300萬元。

碧海藍天3房 4天跳價31萬

另外碧海藍天海景戶造價4天相距逾30萬元，香港置業營業經理何永光表示，碧海藍天3座中高層H室，面積784平方呎，單位享海景以716.9萬元沽出，平均呎價9,144元。據了解，位於2座中層H室的同類單位，4天前僅以685萬元沽出，單位身價數天差距31.9萬元，幅度逾4%。

中原地產珀麗灣分行經理梁曉陽指出，馬灣珀麗灣本5期31座高層E室，面積896平方呎，剛以638萬元易手，呎價7,120元，屬於標準分層單位呎價新高紀錄。

領峯錄反價成交，利嘉閣分行經理林志華表示，將軍澳日出康城領峯8座左翼中層B室，建築面積950呎，早前以595萬元成交，呎價約6,263元，為領峯次高呎價。據了解，原業主最初開價580萬元，及後反價15萬元沽出物業。

海典居2房 首破500萬關

受新盤迎海帶動，馬鞍山海典居2房戶首破500萬元關口。據悉，該買家恐一手新盤挾高樓價，兼有實際住屋需求，故偷步入市海典居1座中低層C單位，750平方呎，獲業主減價20萬元，至500萬元易手，呎價6,666元，屬同類單位呎價及造價新高。

另外，美聯物業高級區域經理容民基指出，新蒲崗譽．港灣2B座高層C室，面積約571平方呎，剛以580萬元易手，呎價10,158元，是屋苑第2個呎價突破1萬元的1房單位。

將軍澳第68A1及68A2區兩幅限量地年底招標，若連同已售出及季內招標的7幅住宅用地在內，未來6至24個月將有5,480伙中小型住宅樓花應市，故業界保守估計，兩幅限量地樓面呎價僅4,000至5,200元。

政府將於今年第四季主動推出7幅住宅用地招標，當中繼續以將軍澳的住宅供應最多，包括位處臨海的第68A1及68A2區兩幅限量地，以平均單位面積830平方呎計算，預計最少可為市場提供約1,210伙臨海的住宅單位。

供應不斷 無敵海景難救

雖然兩地享有無阻擋的海景，但礙於設有限量條款及區內未來將有大量的同類住宅供應，故業界估值均趨向保守，分別約17.2億至22.3億元，及22.9億至29.8億元，樓面呎價約4,000至5,200元，比第66B區已售出的5幅景觀較遜且密度較高的住宅用地，所錄得樓面呎價3,810至4,628元，僅高出約4.9%至12%。

高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚表示，由於該區將來還有多幅臨海用地可供選擇，預期第68A1及68A2區兩幅限量地成交價不會有太大驚喜，相信會跟即將於下周五（21日）截標的第66C2區臨海限量地成交價相若，估計樓面呎價只有約4,000元。

將軍澳港鐵站南面，合共有13幅住宅用地可供出售，其中5幅住宅地已經順利批出，若連同年底前招標的4幅限量地在內，預計該9幅住宅用地所興建的住宅項目，可在2014年至2016年內落成，意味在未來半年至兩年內可透過樓花方式出售，估計最少合共可為市場提供約5,480伙住宅單位。

其中以新地（00016）於2010年投得的第66B區用地，亦即是旗下天晉2期項目，可以最快推出市場發售。發展商已取得項目的預售樓花同意書，意味可以隨時開售，為市場提供約782伙住宅單位，屬第66區內較大型的屋苑，預計可在兩年後落成入伙。

天晉不設限 樓壓相對輕

不過，由於該用地沒有限量條款，亦是第66區內唯一不設限的住宅用地，故將來落成的單位面積，會比同期售出的住宅用地為大，平均面積達931平方呎，比第66區其餘6幅已售出的限量地平均單位面積，高出12%至15%，而且開售時間亦較區內售出的地皮為早，故樓價因同區供應增加而面對的壓力，亦會相對較低。

至於尚餘的4幅位於65C區及68B區住宅用地，則仍未有招標時間表，但相信政府亦會在明年第一季及第二季，主動推出市場招標，以配合整個將軍澳港鐵南面的社區發展。



新地囊括3地 續爭臨海地

將軍澳港鐵南面迄今已有5幅住宅用地批出，其中3幅住宅用地由新地（00016）囊括，可建單位合共達2,052伙，屬區內的大地主；另嘉華國際（00173）及會德豐地產亦成功突圍，各自投得區內首個住宅項目。

擴版圖 加強協同效應

繼2007年投得港鐵（00066）旗下將軍澳56區綜合發展項目（現為天晉）後，新地再於2010年、2011年及今年合共斥資75.23億元，奪得66B區、66A區及66C1區3幅住宅用地，合共涉及約177.8萬平方呎樓面，可興建約2,052伙單位。

據新地現時的投地部署，大有機會再爭奪位處臨海的第66C2區限量地，以便將版圖由將軍澳港鐵一直伸延至海旁，以取得較佳的協同效應。若果連同第66B區非限量地在內，最近投得的3幅住宅用地平均呎價僅4,229元。

另外，受惠政府大力增加住宅用地供應，為不少中小型發展商提供投地機會，其中將軍澳第66B2區及66D1區限量地，分別由會德豐地產及嘉華國際投得，最少可建590伙及368伙，而地價分別約18.6億及11.69億元，樓面呎價則約3,810及3,929元。

楠樺居樓面呎價2.38萬 低意向價3成

商人陳振聰舊居中半山楠樺居，經過多番波折終於落實賣出，作價3.8億元，樓面呎價約2.38萬元，較高峰期意向價低逾3成。市傳買家為一名內地人士，直接向陳氏一方購入。

欠下巨債的陳振聰，成功將楠樺居出售抵債，上月委託測量師行招標，並在昨日正式截標，但最終在截標前已成交。負責招標的韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國透露，楠樺居在過去數天已正式轉售，成交價約3.8億元，惟沒有透露轉售詳情。

截標前售出 傳內地客承接

消息人士指，物業在截標前賣出，買家是一名內地人士，透過一家海外註冊公司名義購入，並且在洽購過程中，直接與陳振聰一方的代表主動接觸，沒有經過任何代理，目前買家已向陳氏一方代表繳付樓價一成（即約3,800萬元）作為訂金。

事實上，物業最少兩次推出放售，今年5月曾經由中原地產代理放盤，當時意向價5.5億元；至上月又交由測量師行標售，並多番傳出易手，當時市場估值介乎4億至4.2億元，換言之，今次造價比高峰期意向價低近31%。

位於中半山寶雲道16號的楠樺居，是陳振聰的舊居，在93年由Wealthy Land Investment Ltd以4,928萬元買入，公司董事為陳振聰兄弟陳振鴻和陳振國；陳氏購入後，曾於該住所居住，並以其父陳汝楠及母親李葉樺的名字命名「楠樺居」。

年前拆卸 地皮面積8千呎

陳氏更曾為物業加以風水布局，屋外擺放了18隻石麒麟，屋內花園亦有一隻石麒麟及一隻石獅子，積極打造成「風水屋」。年前物業拆卸，地皮面積約8,000平方呎，並連同地段伸延部分面積7,447平方呎，合共15,447平方呎，地盤可重建樓面約1.6萬平方呎，以是次造價計，樓面呎價2.38萬元。

楠樺居易手過程波折重重，陳振聰在千億爭產案敗訴後，被龔如心臨時遺產管理人追討1.3億元訟費的同時，旗下物業去年底被法院逐一釘契禁售，當中包括楠樺居，部分於今年4至5月獲「解封」，楠樺居隨即委託代理放售。

據了解，華懋慈善基金向陳振聰追討逾億元的訟費，基金恐陳振聰不付訟費，今年4月申請凍結資產令。

陳振聰曾承諾將楠樺居作抵押申請按揭貸款，並會先支付遺產管理人1.63億元，若成功出售則會支付基金及臨時遺產管理人所涉共3.18億元訟費，以換取押後物業凍結令。

二手物業買賣回升，業主揀客賣樓重現。據綜合土地註冊處資料，8月全港錄3,730宗二手私宅獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價私宅成交比率99.3%，數值相比7月98.8%，回升0.5個百分點。沽樓利潤亦見升勢，8月份私宅轉手個案平均獲利56.1%，按月急增3.3個百分點，創出歷史新高。

細價盤99.9%獲利

　特首表明不打壓樓市，加上實質負利率維持不變，推動私宅樓價。8月全港錄1,026宗價值200萬至300萬元的已知買入價二手買賣登記，當中1,025宗獲利，比率99.9%，按月升0.3個百分點。此外，價值300萬至500萬元的中價物業轉手獲利比率高達99.8%。

　沽樓利潤亦見升勢，8月私宅轉手個案平均獲利56.1%，按月急增3.3個百分點，創出歷史新高。而沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例由7月15.4%，提升2.8個百分點至18.2%。據各大屋苑狀況，8月錄得獲利成交登記最多及轉售獲利為100%的屋苑分別為天水圍嘉湖山莊（101宗）、馬灣珀麗灣（60宗）及沙田第一城（57宗）。

　利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，按推算9月私宅業主沽樓獲利比率有望首次出現「百分百」水平，每宗轉手個案平均賺幅跳升至逾60%。

星獅地產（535）大股東突然披露收到買家洽購股權，消息不單令星獅地產股價狂升逾48%，收市報0.385元；連一眾細價股也遭炒上。市場炒家憧憬再有其他細價股可以有賣殼價值，又或注資的目標，紛紛尋寶。不過，星獅上周五已見異動，由低位0.236元炒上，至今升幅已有63%，昨日成交股數亦達2.8億股，共1億元，增近5倍。

　　星獅地產早前獲兩大股東FCL China及RGL提出將公司私有化，每股作價0.28元，但未能得到足夠的獨立股東支持，私有化計畫在今年7月底宣布告吹。事隔個多月，星獅地產再有異動，在賣盤消息刺激下，股價最高升上0.39元，比早前的私有化作價高出近38%；當日不支持私有化的小股東，如果沒有沽貨便獲利甚豐。

　　星獅地產發出通告，指大股東FCL China收到第三方主動提出的邀約，就出售公司控股權進行商談，而FCL China持有星獅地產約56%股份另加相當於1.08億股的購股權。

　　另外，在7月中獲中糧香港收購的僑福企業（207），昨天股價再有異動，大升22.8%，連續兩天累積升幅逾52%，近期成交亦見顯著增加，昨天達2400萬元。市場憧憬僑福企業易手之後，可獲注入物業等資產，因此股價急升。

　　尚乘證券業務部總經理鄧聲興指出，市場氣氛好轉，不排除有一些資金想炒落後，在收購以及注資的憧憬之下，一些細價股亦有資金追捧。耀才證券研究部副經理植耀輝指出，近期新股市場淡靜，企業難以依靠上市來集資，因此可能改用借殼上市的方法。雖然如此，他說在殼股中尋寶風險甚大，散戶不宜貿然高追。

　　除了中糧香港收購僑福企業之外，近期的買殼個案，還包括萬科企業收購南聯地產（1036），招商地產收購東力實業（978）等。