建照還在審 聯銷中心未定 有得等

A7合宜住宅恐將延後至明年農曆春節開賣！由於合宜宅確定採聯合銷售，但聯合銷售中心基地尚未確定何時能出租，加上銷售中心的規劃、施工期需2~3個月，接待中心最快公開時間恐為明年2月的農曆春節前後，想買A7合宜住宅的人有得等。

A7合宜住宅產品規劃
A7合宜住宅位基地於桃園縣龜山鄉文化一路、青山路附近，近機場捷運A7站，由麗寶、名軒、皇翔、遠雄等4家建商興建，原定今年10月公開，不過因建商送桃園縣府建照審查資料不齊全，目前仍在審查階段；加上採聯合銷售，使合宜住宅公開日期確定延後。
桃縣府表示，這幾天已收到遠雄建設、麗寶建設的相關資料，預計月底前辦理建照預審，10月初將進行都審。

盼本月底取得基地

營建署副署長童健飛表示，為方便民眾看屋，「A7合宜住宅將在4家建商都取得建照後，在聯合銷售中心同時開賣。」麗寶建設副總經理何昭宏表示，估計4家建商約可在11月底拿到建照，不過聯合銷售中心基地則尚未確定何時可取得，若本月底前能順利取得基地，加上搭蓋聯合銷售中心的施工期約2.5~3個月，大概明年農曆年前後才能開賣。聯合銷售中心基地在桃園縣龜山鄉文化一路，機場捷運A7站旁，約1.5公頃。營建署國宅組組長王安強表示，聯合銷售中心基地因牽涉到許多單位，近期將和相關單位討論，會盡速將土地交給建商。

今年房價低檔盤整

遠雄A7合宜住宅行銷協理魏大智表示，遠雄將配合營建署政策和其它3家建商同時在聯合銷售中心開賣，至於已搭建好的接待中心，未來將銷售A7合宜住宅的店面，想買店面的民眾可先至接待中心詢問。
由於板橋浮洲合宜住宅推出時，周邊無論新案或中古屋成交皆凍結，直到抽籤後買氣才回溫。新理想行銷團隊總經理黃正忠表示，今年林口房市仍在低檔盤整，A7合宜宅確實使50坪以下產品的買方態度觀望，預計須等到合宜宅抽籤完畢後才會順銷，屆時再搭上明年捷運機場線通車，買氣可望回溫。
新和廣告業務部經理曾智仁則認為，A7合宜住宅位桃園龜山，距林口市區仍有距離，因此就算延後推出，預估也只有在正式開放登記後，買氣會受到小幅影響。

北市捷運局昨公告下月將標售位木柵站的「信義十八号」與南勢角站的「南方之星」，釋出16、243戶，每坪底價為46.8~54.1萬元、37~41.6萬元。捷運工程局聯合開發處課長陳文欣說，2個社區均有4天開放參觀，民眾可親到捷運局或以郵寄投標。房仲表示，「信義十八号」市場成交價每坪51~57萬元，捷運局底價略低；「南方之星」底價為市場行情，「不算便宜」。

老牌營造廠中工（2515）跨足房地產開發領域。中工總經理蔡維力昨（18）日指出，第1筆建案是位於台北市士林區的「圓山水岸行館」，928檔期正式登場、下個月開工，總銷9億元，2年後完工入帳，後續將持續尋覓案源，為中工營運增加新動能。至於營造本業仍會持續深耕，蔡維力透露，目前中工在手工程量逾300億元，第4季還有20多個案子正在備標中；而C1D1台北雙子星案，中工已投標，目前正在審標，10月將與公部門面談，對此案中工強調「審慎樂觀」，外界則多認為得標機會高。

蔡維力說，美國祭出第3輪量化寬鬆（QE3）後，熱錢四竄恐引發原物料價格波動，中工將更審慎因應，未來投標工程案會預留更高的毛利率，以降低原物料波動風險。 中工前8月營收76.1億元，年減9.67%，股價昨漲0.02元、收7.53元。 沈慶京接掌中工董事長之後，中工開始跨足營建領域，最受矚目的就是亞太會館改建案，蔡維力指出，目前亞太會館已拆除完畢，正在進行基礎工程，並進行細部規劃，盼3年後完工，至於銷售時程與價格目前尚未定案。

中工日前買下劍潭天主堂，已拆除完畢，準備興建住宅大樓，案名定為「圓山水岸行館」；全案基地約150坪，規劃43坪、85坪的產品，共有25戶，開價在每坪82萬至88萬元間，總銷約9億元。蔡維力說，「圓山水岸行館」規模不大，可說是中工進軍房地產開發領域的試水溫之作，主打河岸景觀、近捷運站，中工也為兩旁的老舊住宅拉皮、認養前方河堤，盼讓全案的小環境更好。

中工在台北市信義路上、鼎泰豐對面，還有200坪土地在進行都更流程，盼明年推案；另在民生社區也有都更案正醞釀，明年也可望有具體成果。蔡維力分析，自住與置產買盤仍穩定，若產品規劃正確，建案去化無虞，未來買地或布局都更案都將以台北市為主。

　行政院主計總處昨（18）日發布99年人口及住宅普查總報告指出，近10年竣工的住宅裡低於18坪的比率升至15.4％，而大於54坪的比率也升至20.1％，雙雙創下新高，顯示近10年新建住宅確有朝小面積、大面積兩端升高的Ｍ型化趨勢。至於屋齡未滿10年者所占比率，則以新竹縣、桃園縣及新竹市居前三名。

　主計總處每10年進行一次人口及住宅普查，本次普查於去年初進行，於去年底發布初步報告，歷經半年多的整理於昨日發布總報告。報告顯示，受到近10年國內地價上漲的影響，新建的住宅坪數已出現明顯變化，大坪數與小坪數所占比率較十年前明顯升高。

　主計總處官員表示，這份資料是以普查資料聯結房屋稅檔、地政司等統計估算而得。以60平方公尺（約18坪）、120平方公尺（約36坪）、180平方公尺（約54坪）區隔出大小不同的四類住宅，其中仍以介於18~54坪占64.5％最高，低於18坪的住宅占15.4％，大於54坪者占20.1％。

　雖然小坪數、大坪數的新建住宅比率相對仍低，但如果從歷次普查觀察，近10年竣工的54坪以上住宅占20.1％，非但比10年前的普查結果15.2％提高，也創下民國45年有普查以來最高。至於近10年竣工低於18坪者占15.4％也創下民國60年以來最高。

　以北部地區而言，近10年竣工介於18~54坪者所占比重雖仍高達65.7％，惟比重已明顯降低，相對的，近10年大坪數與小坪數的比重皆呈提升，高於54坪者由10年前的9.2％大幅升至15.9％，小坪數也由15.3％升至18.4％。

　另外，99年底台灣地區總計805萬6千多宅裡，屋齡超過40年者占11.4％，其中以澎湖縣占28.4％最高，南投縣22.7％、雲林縣21.4％次之，至於台北市僅14.0％，新北市更僅6.0％。

　90~99年竣工屋齡未滿10年者占台灣地區總宅數的14.6％，其中以新竹縣27.0％、桃園縣22.4％、新竹市19.0％最高，而新北市也達15.3％，台北市為10.6％。

台中建商在公共藝術的投資不手軟！除購買頂級藝術品提供社區收藏外，精銳砸重金在7期打造一座「精銳藝術館AAM」。總太邀請藝術家駐村創作專屬公共藝術品、順天在商辦大樓設立「建築．文化．藝術中心」。勤美則在未來基地上設置「勤美術館」，以藝術行銷的方式，塑造品牌與企業形象。

精銳建設的「精銳藝術館AAM」，其特殊性於直接在7期精華區興建一座美術館，隸屬於企業體系之下而非關係企業。精銳總經理王碧竣表示，這是藝術內化成為企業文化的核心價值。事實上，精銳為推廣「富裕生活美學」，5年多來出版「美宅講」刊物已達數萬冊，因為談豪宅總是會侷限在地段、尺度、建材配備等有形價值，只有提升為美宅的質感、美感、情感才是無價的內涵。因此，精銳長期聘請藝術策展人為社區規畫藝術品收藏，並延攬藝術家打造專屬公共藝術品。

王碧竣表示，從收藏藝術進而推廣藝術，精銳期待能發揮更多熱情和影響力，於是有了「精銳藝術館AAM」的誕生。值得一提的是，位於惠中路與大業路口、這塊近千坪基地，在7期土地每坪已飆破300萬元行情下，地主惜售不願賣給精銳，但精銳仍展現決心，在租期可展延至20年的條件下，邀請一流建築團隊設計，花費巨資興建一座藝術館。

對於觀光事業的期待，越來越多的集團投入旅館經營，不光是旅館業者，建商、壽險業者都陸續搶進，將舊大樓改裝成旅館，近期最熱門的指標案是國泰人壽位於台北市民生通商大樓、銀星大樓、忠孝大樓將出租給國泰商旅，預計改裝成旅館。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，辦公室租賃每三年到五年就得面臨承租戶可能不續約的空置問題；相較之下，飯店業者通常只要找到好的地點，幾乎都可以長期經營，國泰人壽將B辦大樓出租做為飯店使用，是頗具創意的策略改變，不但掌握了飯店市場的需求，同時解決舊大樓招租不易或租金偏低的問題，提高大樓租金收益。相信會有其他B、C辦業主跟進。

曾東茂表示，台北市飯店旅館也有明顯的市場區隔，除了商旅市場熱絡，高檔的五星級飯店也紛紛開幕，像是W Hotel、寒舍艾美酒店、大倉飯店等；但也有不少飯店主打獨特風格設計，訴求年輕族群，例如西門町的amba hotel，主攻香港、澳門、日本、新加坡、中國背包客的平價旅館多半都在鬧區，訴求客房數在百間以下，交通方便、價格便宜、舒適便利。在嘉義商旅一戰成名的承億建設，也在淡水漁人碼頭附近承租辦公大樓，改裝成承億文旅︱淡水吹風飯店，結合淡水文化素材及充滿活力的設計，吸引不少年輕或自由行旅客入住。

商旅熱潮也帶動觀光業多層次發展，不少老字號飯店也開創新品牌，像是國賓飯店旗下有amba hotel，晶華國際酒店旗下則有捷絲旅。原本不做飯店的企業則多角化經營，國泰商旅便隸屬於國泰建設，向國泰人壽承租辦公大樓，等於收租、管理全在自家人手裡，一條龍式的經營，可提高收益、創造不動產更高的附加價值。

除將商辦出租給國泰商旅改裝經營外，國泰人壽尚有其他大樓出租供旅館使用，例如六福皇宮、柯達商旅、台南大億麗緻等。

由寶成集團主導的台中市第一單元市地重劃已完成開發，台中在地建商和唐建設在此區的別墅預售案「和唐金龍」開始動工、銷售，此區房市動起來。由於寶成坐擁1.3萬坪土地，市價超過100億元，是最大贏家。
第一單元開發面積55.82公頃，位在寶成營運總部周邊。其中位於台灣大道、安和路口的4,000多坪角地，將規劃大型百貨購物商場，包括統一、潤泰、遠雄等企業，以及摩根史坦利、美林等外資，都曾表達投資意願。

寶成集團主導此市地重劃案，已完成開發，配合土地交地作業完成，寶成啟動「點燈計畫」。據了解，寶成將在台灣大道、安和路口的這塊角地，先規劃興建一棟三層樓購物商場，預計年底動工；台灣大道另一側200多坪角地，也傳出優衣庫將設旗艦店。

值得注意的是，第一單元市地重劃位於七期新市政中心、台中工業區及中科園區之間，緊鄰中山高中港交流道，被視為台中市門戶新亮點。近二年掀起購地潮，包括聯聚、精銳、大城、新業、精湛、和唐、日興、慶山等建商，都在此獵地。

產業界如正新輪胎、上福全球科技、香吉士企業等，也都在此擁有土地，準備自行開發或待價而沽。

據了解，台中豪宅指標建商聯聚建設，已成功整合近600坪公園角地，原本規劃興建倉庫，將改為推出豪宅社區案；新業建設以每坪約57萬元購入安和路500多坪土地，準備興建30至50坪小坪數商辦大樓。

目前，單元一有兩件別墅預售案率先進場，分別為「和唐金龍」及「日興中港御園」，其中「和唐金龍」已於日前動工，預計明年底交屋，總銷7.6億元，規劃16戶電梯別墅，建坪120至135坪，每戶總價4,300萬至5,300萬元，才剛進場就已售出2戶，購屋人為中部傳產業老闆，分別從事紡織及精密機械業。

「日興中港御園」總銷15億元，規劃33戶獨棟、雙併及連棟別墅，每戶總價4,600萬至5,800萬元，預售超過三成，買主多為台中工業區的企業主。



寶成這塊大餅 夠吃20年

寶成集團將營運總部遷到台中後，積極投入台中市的開發建設，第一單元市地重劃案被視為指標，也是寶成跨入房地產的代表作，目前手中擁有土地，可供未來10至20年推案所需，也讓寶成躋身台中大地主之列。

總開發面積1,394公頃的台中市整體發展區，共規劃14個開發單元，最受矚目的是，位於西屯的第一單元，以及南屯的第二、三、四單元。這四個單元沿著高速公路、中彰快速道路及高鐵軸線發展，靠近新市政中心與中科，前景可期。

這四個單元的開發商中，寶成是全球最大製鞋業者；第二單元主導者是長億集團；第三、四單元，則由惠宇、豐邑及順天等三家建商合組的惠豐順主導開發。第一單元進度最快，已完成交地，第二單元也進入交地階段。

寶成在此深耕多年，將營運總部大樓周邊土地全數納入整體規劃，除了住宅，還有大型購物商場等。單元一市地重劃區中，住宅用地占52%，公園、學校、廣場面積占22.5%，商業用地僅占2.8%，低密度多綠地，拉抬此區房地產的區段價值。

近一年來，區內「住二」地價由每坪45萬漲到62萬元，「住一」也要35萬至38萬元，漲幅達30%，預料未來大樓住宅開價每坪將從30萬元起跳，別墅每戶最便宜也要3,500萬元起，站穩下一個新七期的藍海金磚地位。

　隆大（5519）昨（18）日發佈重大訊息指出，以5.4億元，分別標得台糖位於高雄小港區和橋頭區兩塊土地，合計約3,600坪的合建分屋案，總經理郭漢龍說，預定明年中開始興建大樓住宅，民國103年底完工，成屋銷售。

　隆大總經理郭漢龍表示，第一塊土地500多坪位於高雄市小港區港和段一小段770地號，取得金額1.03億元，第二塊土地3,000多坪，則是位於高雄市橋頭區後壁田段309地號，得標金額則是約4.41億元。

　郭漢龍指出，這兩塊地都將規劃興建大樓住宅產品，明（102）年中開始興建，民國103年底完工之後，再進行成屋銷售。

為了避開「奢侈稅」，民眾採取「假信託，真買賣」，將被國稅局列為稽查重點。財政部北區國稅局昨天表示，只要是信託房屋，「每筆必查」，今年查獲首宗「假信託，真買賣」案件，最後補稅加罰300多萬元。

財政部北區國稅局長李慶華說，今年3月10日接獲檢舉，甲君出售新北市三重區房地950萬元，沒有申報奢侈稅；經查發現，甲君在去年12月12日將該房地以信託名義登記給乙君，但雙方實際上是簽訂土地買賣契約，並非信託契約。

該房地原是甲君母親所有，去年10月20日以買賣方式移轉給甲君，甲君出售給乙君未滿1年，應課徵奢侈稅。甲君雖然在今年6月4日向稽徵機關以加計利息方式補申報奢侈稅，但因檢舉在先，不符合免罰規定；甲君最後被補徵稅款142萬5000元，加計罰鍰和滯納金，總計裁罰300餘萬元，檢舉人可獲約28萬元獎金。李慶華說，納稅義務人千萬不要以不當手法規避稅負，以免得不償失，包括以贈與、信託名義移轉房地者，每筆都會撤查。

工業區土地交易漸熱，不少科技廠開始處分不動產。偉聯科技（9912）昨（18）日表示，該公司一筆位於中壢工業區的土地，已決議以10.29億元賣給中壢客運，處分利益達7.54億元，以公司股本4.6億元計，每股貢獻獲利達16.39元。 偉聯本業表現持平，過往股價低迷，還曾低於票面價，自從宣布要賣地之後，股價就猛攻一波，近五日更是爆量強拉，昨日果然公告成功賣地，股價再漲0.6元、收22.6元。

柏騰科技也已委託第一太平戴維斯標售華亞科技園區廠辦，底價10億元，預計10月18日開標。柏騰將標售之標的土地面積約2,560坪，為地上4層、地下1層的廠辦，總樓地板面積約5,638坪，部分於2008年完工、部分於2010年底完工，頗適合當企業總部。 偉聯昨日處分的中壢廠土地，原本委託仲量聯行進行公開標售，底價9.5億元，後來因為中壢客運出價已超過底價，就直接改採議約方式直接成交。

仲量聯行總經理趙正義表示，近期中央銀行緊縮土建融，個人買方或無開發計畫的投資人，幾乎無法取得銀行融資；偉聯此案還可以用略高於市場行情的價格出售，頗為難得。 中壢客運長期耕耘桃園地區，原本在偉聯中壢廠旁就擁有土地，據了解，此次買進的土地以後將會自用。這筆土地面積7,798坪，每坪單價約13.19萬元。

趙正義說，此案自公告標售後即吸引投資人高度興趣，總計超過10組投資人領標評估，此次順利賣出，顯示在外部景氣低迷的環境下，自用型買方對於台灣不動產市場仍充滿信心。

台灣貧富差距擴大，住宅也逐漸M型化。行政院主計總處昨公布「人口及住宅普查」總報告，近10年完工的小面積及大面積住宅比重均增加，未滿60平方公尺（約18坪）的住宅占15.4%、180平方公尺（約54坪）以上住宅占20.1%，兩者所占比率均為1971年以後完工住宅的較高水準。

主計總處表示，2010年底國內住宅平均每宅面積119.7平方公尺（約36坪），較2000年底略增1平方公尺。若按住宅面積觀察，以60至120平方公尺占47.1%最多，120至180平方公尺占23.6%次之，180平方公尺以上占15.8%，未滿60平方公尺占13.5%。

若依住宅竣工年份觀察，1970年以前完工的住宅面積，多為未滿120平方公尺，占72.2%；1971年以後完工，則以120平方公尺以上者明顯增加。若觀察2001至2010年完工住宅，面積180平方公尺以上占20.1%，未滿60平方公尺占15.4%，兩者所占比率均為1971年以後竣工住宅之較高水準，也分別較1991至2000年完工者增加2.1及4.9個百分點，顯示近10年完工的小面積或大面積住宅比重漸增加。

若按各地區觀察，北部住宅面積有56.6%集中於60至120平方公尺；南部、中部及東部住宅面積為60至120平方公尺者多在3至4成，120至180平方公尺也有2成5以上；而180平方公尺以上則以中部占23.3%最高，北部10.8%最低。

另外，主計總處指出，2010年底國內無人經常居住且未供其他用途的「空閒住宅」，共有156萬宅，空閒住宅率19.3%；空閒住宅10年增加32.7萬宅或26.6%，以北部10年空閒住宅增加17.8萬宅，占全國增加數54.2%、增幅31.5%最高。

國泰人壽靈活調整不動產經營策略，把舊辦公大樓、改為未來「國泰商旅」的新據點，最近在房地產市場成為話題，被視為租金報酬率偏低的老舊辦公大樓，另一「解套」之路，預料將帶動更多的B、C級辦公大樓跟進。
　拜開放陸客來台觀光所賜，觀光旅館愈來愈熱門，部分熱門商圈甚至還有房間供不應求的情形。在國建跨足飯店業，並計畫向國壽承租舊辦公大樓改裝後，預料會有更多的B、C級辦公大樓業主可望跟進。

瑞普國際物業公司總裁曾東茂昨（18）日表示，國壽將B辦大樓出租做為飯店使用，是頗具創意的策略改變，不但掌握了飯店市場的潛在需求，同時更解決舊辦公大樓招租不易、租金行情偏低的問題；總體來說，可大大提高大樓的租金收益。預料有其他B、C辦大樓的業主，陸續跟進，活化舊辦公大樓資產。曾東茂表示，像嘉義赫赫有名的飯店旅館業者承億建設，最近也在新北市淡水漁人碼頭附近，承租1棟辦公大樓，並改裝成「承億文旅－淡水吹風飯店」，藉由結合淡水文化，跨足台北的旅館市場。

瑞普國際物業公司最新調查指出，陸客來台帶動觀光事業，越來越多業者投入商旅市場，大樓改建成旅館的需求大幅提升，尤其又以交通便利的地段，最為熱門。國壽位於台北市民生通商大樓、銀星大樓、忠孝大樓3棟大樓，也將出租給「國泰商旅」，改裝成旅館，成為最近商用不動產市場的新話題。

台灣貧富差距擴大，從近10年竣工的住宅坪數，就可以看出端倪；行政院主計總處昨公布人口及住宅普查總報告指出，建商新蓋住宅偏愛約54坪以上大坪數豪宅和約18坪以下小坪數套房，反觀三房兩廳或中間坪數的房子比重逐年降低，顯示社會財富分配讓住宅也呈現Ｍ型化現象。主計總處調查指出，近10年竣工住宅中，新蓋的房子以大面積豪宅或是面積很小的小套房明顯成長，以民國90至99年竣工住宅來看，未滿60平方米 (約18坪)的小房子占15.4％，180平方米 (約54坪)以上豪宅則占20.1％，兩者在10年前分別為13.3％和15.2％。

一般小家庭或中產階級偏愛的2至4房產品，即超過60平方米 (約18坪)卻不到180平方米 (約54坪)的產品，近10年來竣工的比例雖然仍高達64.5％，但較10年前的71.5％相比，確實明顯下滑。主計總處官員分析，小面積住宅增加與家庭平均人口下滑有關，因為單身、單親比例都有顯著增加；至於大坪數住宅很夯，主因是建商近年偏愛推大坪數的房子。

房屋仲介「中原聯行」副總邱太煊分析，近年竣工的住宅多集中在都會區，由於房價高漲、薪水不漲，低總價的小套房特別好賣，而大坪數豪宅則是投資客多，去化速度快，讓建商近年推案量大增。對於早在市中心卡位、擁有3、4房的中產階級，邱太煊表示，既然現在房價這麼貴，乾脆繼續住、多沒有換屋的打算；對於新成家立業、又不想屈就住小套房的首購族，邱太煊認為，這些族群會移往都會區的衛星城市，如林口、三峽、淡水等地，即以總價1000萬元搞定住的問題。

就住宅空屋率來看，99年底全台空閒住宅率為19.3％，10年間增加1.7個百分點，其中，基隆的空屋率最高達25.2％，台北市則最低僅13.4％。

南區國稅局新化稽徵所答覆：被繼承人死亡前2年內贈與土地給予配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母，或這些親屬的配偶如因為重劃以致於贈與時的面積和被繼承人死亡時的面積不一樣，應以死亡時的面積為準。其中面積減少的部分，政府如果有發放補償費，也要併入遺產總額課稅。至於以前繳納的贈與稅，可以全數並且加計利息，從應該繳納的遺產稅額中扣抵。該所呼籲繼承人如有被繼承人死亡前2年內贈與之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額計算，以免涉及漏報而受罰。

實價登錄實施已超過1個月，全國買賣案件最多的新北市，昨首度開罰逾期申報案件，分別是新莊3件、淡水1件。新北市地價科科長黃美娟表示，因都由地政士申報案件，所以直接開罰每件3萬元。
據新北市統計至本周一為止，實價登錄實施後，買賣案件共9323件，已登錄案件6219件，申報率為66.7％，另外有504件租賃案件、7件預售屋案件。
黃美娟表示，實價登錄若由民眾自行申報，有15天緩衝期，但若由地政士或房仲登錄，則直接罰3萬元，並限期15天內改正。

財政部國有財產局加速處理未辦理繼承登記不動產，北區辦事處訂今（19）日公告，標售8宗台北市、新北市不動產土地，標售底價共約3,321萬元，預計10月19日開標。這也是今年度內，國產局此類不動產第2波標售案。

這批公告的標的，是逾期未辦繼承登記不動產的土地，若由地政機關列冊管理15年後，仍沒有繼承者聲請登記，就由國產局公開標售。但土地的繼承人可依法定應繼分領取標售價款。

這批即將標售的不動產土地中，6宗在台北市，2宗在新北市。8宗土地的總底價共計3,321萬0.228元。

行政院長陳冲昨天拍板馬總統黃金十年政見中的旗艦計畫，宣示桃園航空城核心計畫啟航，將比照十大建設規模，由副院長江宜樺任總召推動；未來官方與民間共將投入四千六百卅億元，預估可創造兩兆三千億元經濟效益。

交通部長毛治國昨天向陳冲報告核心計畫，會後在政院舉行記者會表示，目前期程最確定的是屬於「蛋黃（中央負責的機場園區）」部分的第三航站區，因無取得用地問題，九月底就可展開規畫總顧問遴選作業，明年底辦理建築設計競圖，二○一四年動工、二○一八年完工啟用。 第三航站區預計投資五百億元，將在現有的機場範圍內，興建樓地板面積四十二萬平方公尺、年容量四千三百萬人次的客運航廈。

陳冲聽取報告後指示，第三航廈應結合航空產業、科技及建築發展趨勢，強化旅客服務及商業機能，例如旅館、會展中心、特產展售、美食廣場等，以充分發揮停留經濟效用，並考量與既有設施的整合、預留未來擴充的彈性。描繪願景，強調品質與服務的第三航站，搭配可獨立起降的第三跑道完工，屆時桃園機場一年可處理達七千五百萬人次進出，足以因應二○三○年預估的目標，達到五、六千萬進出人次，屆時也將晉升為「Ａ咖俱樂部（國際一流水準的機場）」，整個航空城也將成為東亞樞紐、國家經濟發展引擎。

「四千餘億元投資，不需要用到中央預算。」毛治國表示，中央、地方投資的三千餘億，均是由民航基金、機場公司基金、平均地權基金等自償性基金支應，除可創造兩兆三千億元經濟效益，還可增八百四十億元稅收，以及廿六萬個工作機會。 交通部將會同桃園縣政府，辦理特定區計畫及政策環評，並舉辦公聽會、座談會，及對外說明預定徵收範圍、徵收期程等，讓民眾了解。

航空城周邊發展區 萬戶拆遷大挑戰

行政院長陳冲昨天拍板桃園航空城核心計畫，確定第三航站區動工、啟用時程，至於第三跑道以及住宅區、產業區等「蛋白（周邊產業發展區）」的土地取得問題；官員表示，順利的話五到六年應可完成徵收。 根據交通部的報告，這項計畫可帶來兩兆三千億的效益、八百多億稅收、廿六萬個就業機會，但前提必須在整個開發計畫完成後才能實現；而對於第三跑道、周邊「蛋白」開發等，報告並未說明「土地尚未取得」的這塊大石何時可搬開。

官員指出，新規畫的第三跑道位於桃園機場北側，位在南側的海軍航空基地土地，將成為安置拆遷戶或與地主易地的「蛋白」。 交通部長毛治國說，區段徵收取得土地，可減少抵價地問題；區段徵收分中央、地方負責兩部分，其中交通部負責一千四百餘公頃、桃縣府負責一千七百餘公頃；蛋白部分，未來將以六十分貝為界畫出住宅、產業區。 目前三千多公頃待徵收土地上約有近萬戶地主加拆遷戶，桃園縣政府城鄉局長吳啟民指出，預估最快兩年通過都市計畫審議、五到六年完成徵收。

昨天曾任桃縣代理縣長的行政院副秘書長黃敏恭也出席記者會，他樂觀以對土地取得問題，畢竟大多數地主都引領期盼；吳啟民補充，將以市價價購、或以換四成海軍航空基地土地的二擇一方式徵收，因第三跑道預定地靠海較偏遠，海軍航空基地位處桃機、高鐵「雙蛋黃」間、地點絕佳，反彈應可降至最低。

「我們不要變成林肯大郡！我們不要變成東星大樓！」內湖西康里居民不滿政府承諾跳票！未做好社區水土保持前就核准位處山坡地的建案「詠大直」施工，憂心未來的居住安全，昨晚社區居民在文湖國小視聽室舉辦公聽會，尤其住在新建案對面的文湖街一○四~一一○號住戶更是砲聲隆隆，強烈要求政府確實做好水土保持，再讓建商動工建豪宅。

質疑市府 沒為民把關，居民王先生說，社區位處的畚箕湖山本來就是內湖最大的崩基層，也是集水區地形，且一旁就是山溝，因此十一年前納莉風災時大雨挾帶著土石滾滾而下，曾造成當地嚴重土石流，至今回想起來他仍餘悸猶存，擔心建商一來，往後會帶來更大災難。「這裡本來就屬弱質地層，新大樓一棟一棟的蓋，山區地下水亂竄，土壤有漿化危機，根本就不適合做土地開發。」不懂政府為何未進行環評就核准建商施工。

兩年多前居民就曾向政府陳情，反對這樁土地開發案，建商「興益發」拿出一切依法申請的公文，居民只好退而求其次的要求政府先做好水土保持與防洪，再進行開發。居民表示，當初北市建管處做了承諾，結果最後什麼都沒做，但大地工程處卻已於去年核准了建商的水土保持計畫，聲稱依據法令建商土地未超過一公頃不需進行環評。

居民氣憤地說，「建商本身是加強了建案的水土保持，然而卻挖斷唯一支撐地層的岩脈，住在建案之外的我們，山溝既無整治，市府也沒有加做擋土牆及防洪步道，怎能住得安心？」並強烈質疑市府在社區唯一的八米巷道內，核准這麼高的大樓興建，合理性在哪？雖然在地居民每天都祈禱颱風大雨不要來，但建商不畏抗議聲浪，將於九月二十六日舉辦動土典禮，唯開挖正確時間則仍未確定。

台北市討生活真不容易，房子貴到買不起，只好透過租屋、不婚來省荷包。主計總處昨公布九十九年「人口及住宅普查總報告」指出，台北市住宅自有率僅七十一．四％，在全台排名敬陪末座；而十五歲以上未婚比率也高達三十九％，堪稱全台「光棍、剩女」最多縣市。

主計總處分析，台北市教育程度普遍較高，未婚男女比較有個人主見，是導致晚婚或不婚的主要原因。不僅台北市如此，其他都會區如新北市、新竹市以及高雄市等，十五歲以上未婚比率分別為三十五．八％、三十五．一％以及三十三．五％，皆高於全台三十二．九％的平均值。

適婚年齡選擇繼續單身，除了與都市生活忙碌、難討生活有關，也與教育程度息息相關。主計總處官員表示，隨教育程度提升，國人結婚年齡逐漸延後，近十年間，二十五歲至四十四歲的大學教育程度者，未婚率由四十一．四％增加至五十四．九％；研究所程度者由原先的四十五．二％提升至五十一．一％。詹媽媽姻緣網表示，都會區工作壓力大，適婚男女忙於工作卻往往忽略感情。

主計總處同時指出，無自有住宅率以台北市的二十四．四％最高。儘管主計處不願對台北市房價過高、導致買不起房子做評論，但從這份調查可看出，台北市是全台都會區中，想擁有自有住宅難度最高的縣市。難度次之的是高雄市，無自有住宅率達十八．六％，新北市、台中市及台南市以十八．三％並列第三。

豪宅用電驚人！根據台電抽查資料，最新今年夏月電價收費單中，信義計畫區一處豪宅僅僅一期電費，竟高達65000元，即2個月間，這戶人家用電量約12000度，是全國家戶夏季用電均值854度的14倍以上。

不動產實價登錄八月上路，信義計畫區「冠德領袖」以總價二點三八億、每坪約一六七萬，成為北市登錄迄今最高總價與單價的住宅。但信義計畫區豪宅每坪開價破兩百萬比比皆是，房仲說，開價兩百萬都是讓人殺價的，今後豪宅真實價將逐漸現形，有實力的才能站上每坪兩百萬。

台北市地政局昨天表示，截至上周北市有五件豪宅完成實價登錄，分別位於大安、信義及士林區，面積九十五坪至一八三坪，總價在九千八百萬至二點三八億元。地政局指出，其中最貴的一筆是信義區松勇路，含車位的總價為二點三八億元、單價每坪一三○萬元。這些資訊將在十月公布。

房仲業者指出，松勇路上的「冠德領袖」十四樓，屋齡六年，每單位總價二點三八億元，含車位的面積為一百八十三坪，扣除三個車位後為一三八坪，以每個車位三百五十萬至四百萬計算，每坪在一六五萬至一六七萬。

房仲說，該戶買方為科辰投資公司，據悉為研華董事長劉克振的投資公司，賣方為周姓民眾，於八月中旬過戶。

當地房仲指出，「冠德領袖」去年九月曾賣出一坪一百六十萬的價格，行情符合預期，附近的成交行情多落在每坪一百五十萬至兩百萬間，但許多案子都喊到兩百萬以上，真正站穩兩百萬的案子寥寥可數。台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，實價登錄後，讓價差現出原形，別具意義，開價不願調整的屋主，價格恐遭撼動與挑戰。

實價登錄上路後昨（17）日首度有豪宅交易曝光。研華董事長劉克振近日以科辰投資名義砸下2.38億元買進位於台北市松勇路的「冠德領袖」，每坪約165萬元，符合該社區行情，成為台灣房地產史上第1個公開實際成交價的豪宅交易案。不過至昨晚截稿前，無法取得研華回應，內部人士則表示，關於董事長的私人理財，公司無法獲知、也無法置評。台北市地政局昨日對媒體說明實價登錄成果，透露實價登錄至今、最貴的交易案位於松勇路。雖然地政局提供資訊不多，但立即引發房仲業者高度關注，發動大搜索，最終查出，原來實價登錄首發正是劉克振買下「冠德領袖」。

據了解，此案含車位的建坪為183坪，共有3個車位，拆掉車位後的建坪為138坪，若以1個車位350萬至400萬元計算，每建坪單價約165萬元，符合該社區行情。據指出，此次劉克振是買14樓的戶別。「冠德領袖」上一次交易紀錄是在去年9月，當時每坪成交價約160萬元，經過1年漲幅並不大，外界推測可能和中央銀行近來嚴控豪宅貸款、打擊豪宅買氣有關。永慶房產集團首席顧問葉國華說，「冠德領袖」屋齡6年，社區內分為大樓與別墅，因為坪數規劃並不特別大、知名度也不如同路段的「信義富邦」等建案高，在松勇路上不算一線豪宅。

葉國華說，實價登錄上路後，政府揭露出的價格最具公信力與參考性，未來將會產生「比價效應」，以「冠德領袖」來說，只要房地產市況別太差，未來想賣房的屋主不可能開價低於每坪165萬元。劉克振原在台灣最大外商公司惠普工作，80年代決定自行創業、成立研華，30年來，研華在劉克振的帶領下，已成為全球最大的工業電腦廠商，總市值達587億元，若以個人持股推算，劉克振身價超過22億元。房市專家分析，未來政府揭露的實價因最具有公信力，同社區、甚至同路段的房地產將出現「比價效應」，而買方為了避免身分被發現，也將有愈來愈多人用投資公司的名義買屋，也可節稅。

財富品質研究院近日發佈的《中國豪宅報告》稱，中國富豪最願意股買的豪宅價格區間為2000萬-5000萬；在接受調查的中國富豪中，67%有購買境外房產的想法，其中51%的富豪購買境外豪宅是出於子女教育考慮；有37%的中國富豪通過參與各類活動獲得豪宅資訊，而通過媒體獲得有效豪宅資訊的比例為31%。

報告稱，中國豪宅市場即將迎來境外購買熱潮，而中國富豪對國內豪宅的投資態度漸趨謹慎，別墅類豪宅將成為未來的投資熱點，旅遊地產將成為未來豪宅市場的重要一極。

本次報告，財富品質研究院共調研了340位豪宅業主，分佈在全國29個主要城市，身價普遍在1000萬以上，其中身價超過1億的有86位，占總調研數量的25%。這些業主的年齡在25-65歲之間，83%為非第一套房產持有者， 73%家庭擁有兩輛以上汽車，均有不同程度的藝術品收藏愛好。

報告發現，中國富豪普遍認為超過3000萬的房產才可以稱為豪宅，另有12%的被調研者認為總價超過1億的房產才能算做豪宅，其比例遠遠大於目前億級豪宅的實際比例；然而在面臨購買豪宅的具體問題上，中國富豪還是變得務實起來。在被調研的富豪中，普遍認為2000-5000萬價格區間的豪宅價格是他們更願意購買的，其中，有興趣購買億級豪宅的富豪只占2%，而且還不是實際購買量。

調研結果表明，中國富豪大部分具有境外購買房產的想法，並接觸過各類境外房產資訊，這一比例達到驚人的67%，只有12%的中國富豪表示堅決不會考慮在境外購買房產。

在中國富豪購房豪宅的原因中，自住依然是消費者購買豪宅的主要目的，其中，值得關注的數字是，51%的富豪選擇投資境外豪宅是出於考慮子女教育問題，73%的富豪認為豪宅比普通住宅更具投資價值，37%的富豪將地段看作置宅的首選因素，在所有因素中所占比例最大。

參與活動正超越廣告成為中國富豪獲得豪宅資訊的重要手段。37%的中國富豪表示他們通過各類活動獲得最多的豪宅資訊，超過通過媒體的有效豪宅資訊獲得量31%。而媒體中，雜誌仍然是中國富豪最信賴的獲得豪宅資訊的媒體形式，同時，中國富豪更熱衷於參與與各類生活方式品鑒類活動。

中國豪宅市場未來面臨的趨勢和機會主要有四個方面：一是即將到來的中國富豪境外購買房產的熱潮，這對境外房產開發和銷售商來說，是一個巨大的利好機會；二是豪宅作為投資品雖然仍然被看好，但中國富豪已對其不抱特別高的期望，其投資態度越來越審慎；三是別墅類豪宅，特別是占地和綠化面積大的豪宅，將成為未來投資熱點，越來越多的富豪會因為土地的價值而選擇別墅作為投資項目；四是旅遊地產將成為未來豪宅市場的重要力量，發揮越來越大的作用，並將產生一大批高價高品質的頂級豪宅專案。

同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，受督察組檢查以及首套房利率政策收緊等因素影響，樓市相比7月小幅回調。儘管市場庫存量大仍存在，但隨著宏觀市場回暖，預計後續市場進入博弈期，今年年內量價大漲的可能性都不大。

網易財經9月18日訊 繼7月份樓市量價沖高後，8月開始小幅回調。今日國家統計局資料顯示，8月份全國70個大中城市中，價格下降的城市有20個，持平的城市有14個，上漲的城市有36個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。

相比7月份資料而已，其下降的城市擴大11個，上漲的城市已縮減14個，縮減幅度達28%。同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，受督察組檢查以及首套房利率政策收緊等因素影響，樓市相比7月小幅回調。儘管市場庫存量大仍存在，但隨著宏觀市場回暖，預計後續市場進入博弈期，今年年內量價大漲的可能性都不大。

上漲城市縮減近三成

資料顯示，8月份全國70個大中城市中，價格下降的城市有20個，持平的城市有14個，上漲的城市有36個；與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有53個，持平的城市有3個，上漲的城市有14個。

網易財經注意到，從環比資料上來看，8月份上漲的城市在縮減，而下降的城市擴大了11個；同比來看上漲的城市增加了3個。

而在價格方面，8月份環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%，7月份該資料是在0.7%，上漲的價格也在收窄。

亞太城房地產研究院院長謝逸楓認為，儘管前三個月樓市比較火熱，但房地產市場整體還是比較疲軟。房產稅的擴容傳言與商品房預售款的監督加強及房貸利率85折優惠的取消等新一輪政策出臺的信號不斷，導致樓市回暖緩慢

他同時指出，樓市調控下房貸與貨幣政策未如市場預期放鬆，甚至有收緊的趨勢，影響到購房者的購買心理；而商品房庫存量去化緩慢，市場整體供應巨大等導致。

在二手房方面，相比7月份，8月全國70個大中城市中，價格下降的城市有16個，持平的城市有16個，上漲的城市有38個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.9%。

相比去年同期，8月全國70個大中城市中，二手住宅價格下降的城市有59個，持平的城市有1個，上漲的城市有10個。8月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過3.1%，漲幅比7月份回落的城市有4個。

中原集團研究中心經理劉淵分析認為，最近兩年市場限購以來，主要以自住需求為主，量價波動幅度各月波動相比平均。今年開發商成交攀升還是跟新增供應有關，但庫存集中在中高端多，不大容易消化，預計都將制約九十月份成交較好的因素。

市場進入博弈期

張宏偉認為， 最近市場量價都有回落，主要還是由於結構成交影響，導致量在也在回落。

“此前督察組監察情況，使得各地方樓市政策嚴格執行，影響了部分高端市場量成交，同時也對價格有影響。若金九銀十在這樣的氛圍大漲並不是好的，會吸引更為嚴格的執行。”張宏偉說，其次首套房85折利率都有收緊現象。儘管庫存仍存在，但預計半年後宏觀市場回暖，企業資金面也不會那麼緊張，目前開發商與政策之間存在博弈市場，降價幅度仍不多。

廣州地產專家鄧浩志分析認為，預計市場金九銀十量價還是會比較平穩。值得肯定是開發商還是很積極推貨，畢竟資金比較緊張，消化貨存來緩解資金緊張的問題。

同時他認為，政策放鬆的可能性不大，因為房價有上漲壓力，加碼的可能性也不大，經濟復蘇需要房地產出一份力。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也表示，隨著8月以來成交量下滑，房價漲幅也在收窄。與09年二三季度相比，本輪房價上攻疲軟，預計第四季度房價將以震盪為主，漲跌兩難。

世茂股份（600823.SH）昨日宣佈，其與Yopark簽約合作開放式託管物業，此舉標誌著其首次進軍酒店式公寓領域。業界指出，這是在限購令等房地產政策下，開發商轉向租賃市場的舉措。目前，萬科等同業者也正謀求租賃商機。

世茂股份行銷總監王華兵表示，世茂股份的濟南世茂國際廣場專案已啟動與Yopark的合作，隨後其在廈門、青島、瀋陽的項目也將試水開放式託管模式。雙方的合作是由世茂股份投建物業，委託Yopark做酒店式公寓服務管理，讓小業主優化資產管理和提供附加增值服務，解決異地購房增值和保值問題。

記者瞭解到，目前中短期租賃市場正在興起，而這也與限購令等房地產政策有關，更多的開發商開始考慮轉向租賃市場，而酒店式公寓成為一大趨勢。目前,萬科也正探路租賃市場,而已有攜程入股的途家網也是利用空置物業進行酒店式公寓或度假公寓短租業務。

繼北京發行60億元保障房定向工具之後，上海也在爭取引入保障房定向工具和REITs等試點。

記者日前從相關知情人士處獲悉，上海方面正在爭取保障房定向私募債試點，目前在與中國交易商協會和央行上海總部溝通，而浦發銀行已參與其中配合做一些方案。

本報記者還瞭解到，上海地區商業銀行已向總行積極爭取額度支援或內部結構調整，在加強風險管理的同時，力爭今年全年實現保障房專案及舊改貸款增量651億元。

全年力爭“新增651億元”

最新資料顯示，截至2012年8月末，上海市名單制項下保障房貸款餘額759.4億元，同口徑較年初增加230.5億元，保障房貸款增量占同期全部住房開發貸款增量的比重達到125%。換言之，轄內銀行壓縮了其他商業性住房開發貸款，住房開發貸款的全部增量均用於支援滬上保障房建設。

其中，建行在上海投放的保障房貸款最多。截至2012年7月31日，建行上海市分行保障性住房類貸款總額為205.4億元，比年初新增69億元，同期末累計發放個人經濟適用住房貸款金額6.9億元，貸款餘額6.2億元。

截至今年6月底，國開行上海市分行保障性住房專案貸款餘額227.8億元，上半年累計發放保障性住房專案貸款53.2億元，餘額新增38.4億元；同期末，浦發銀行上海分行信貸支持保障房貸款總額超過170億元。

“房地產貸款指標比較緊張，我們從2010年開始增設‘保障性住房項目開發貸款’單獨核算，給予信貸規模支援。”建行上海市分行公司業務部總經理在接受本報記者採訪時表示，預計今年下半年將在保障性住房類貸款上投放70億元，用於經適房項目、動遷安置房專案和大型社區前期開發的土地儲備專案。

上海銀行方面則透露，計畫在年內後續安排不少於25億元信貸額度用於支援列入上海市公租房建設項目名單內的專案。今年以來，該行名單內保障房發放的審批額度已完成138.13億元，新發放的大型居住社區貸款與公共租賃房貸款19.47億元，目前名單內保障房貸款餘額63.02億元，年內將後續發放67.51億元，比年初的增幅達21.56%。

根據上海銀監局今年年初的安排，2012年要繼續實現名單制項下保障房貸款增量不低於全部住房開發貸款增量60%的目標；同時，保障房貸款利率不超過同期貸款基準利率，鼓勵有條件的銀行可以對利率適當下浮，銀行除銀團貸款費用外不得對保障房建設貸款收取額外費用。

本報記者從多家銀行瞭解到，目前滬上保障房貸款利率大多執行同期央行基準利率，“由於保障房貸款本身收益性就不高，利率以平價為主，極少數可能會最多下浮10%。”一位元中資銀行相關負責人對本報記者透露。

根據去年央行和銀監會聯合發佈的《關於認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知》，明確規定政府投資建設的公共租賃住房專案“貸款期限原則上不超過15年”，“融資平臺公司公共租賃住房貸款償付能力不足的，由本級政府統籌安排還款”。

公租房融資之惑

在“經適房、動遷安置房、公租房、廉租房”的上海“四位一體”保障房體系中，商業銀行對前兩項基本已有市場化的運作經驗，但公租房和廉租房的投融資模式至今尚未明晰，回款時間長、盈利模式不清晰、自身現金流不足、投資回報率低等特點，讓很多銀行仍在“觀望”中。

本報記者瞭解到，浦發銀行參與了滬上首個市場化運作區縣公租房專案試點融資方案的制定。在這個規模約8億元、期限為15年的公租房項目中，前3年“寬限期”無需還款，項目建成後則一年2次進行還款。

目前，這一公租房專案由上海市公積金提供貸款支援，使用的資金為公積金增值部分，貸款利率則低於同期商業銀行利率水準。

“這個專案對土地使用權採取劃撥方式，降低土地成本，提高專案的預期收益率，”一位參與該公租房融資專案的相關負責人在接受本報記者採訪時透露，“同時，為了拓寬還款來源，該項目提高了配套商業設施的比例，對公租房的還款來源進行補充。”

上述相關人士還說，如果公租房專案經過測算完全能依靠自身現金流來還本付息，就可以按照商業類貸款進行內部評審，無需再納入銀行的平臺貸口徑。

多位元中資銀行相關負責人在接受本報記者採訪時表示，公租房專案的核心是提高自身現金流水平。從滬上為數不多已經推進和正在醞釀的公租房融資專案中看，採取的方式主要包括：

一是提高商業設施比例，既可以完善社區商業配套建設，也可以增加租金來源；二是先租後售，比如公租房前10年用來出租，10年後可對外銷售；三是與普通商品房捆綁開發，提高商業可售比例，通過銷售資金增加還款來源。

實際上，銀行對公租房現金流的測算已經有所放鬆，國開行上海市分行相關負責人對本報記者透露，一般來說，普通商品房專案的現金回流與當年債務償還的比例需在130%~160%，但銀行對公租房項目的這一比例放寬到100%~110%。

但即便如此，公租房項目的現金流水平仍然較低。據本報記者瞭解，國開行上海分行的一單公租房項目通過一定比例的商業配套設施來補充還款來源，該行商業配套在整個公租房項目中的占比在30%左右。

“即便在土地劃撥的情況下，公租房的投資回報率最高也只在10%左右，還貸仍有一定困難。”一家股份制銀行上海分行大客戶部負責人對本報記者坦言，對於公租房專案來說，用15年的期限還本付息依然有難度。

一家大型國有銀行對公業務負責人也對本報記者說：“公租房與普通商品房的捆綁開發也有問題，總行仍把其中的商品房部分納入開發貸口徑，在壓縮房地產開發貸的背景下，額度很難批出來。”

“是否能夠將公租房和普通商品房視作整體，一起納入保障房相關貸款的口徑下，當然，監管部門可以設定商品房所占比例，或者由政府逐一審批。”該大行人士繼續說。

擬發行保障房定向工具

本報記者還從相關知情人士處獲悉，上海方面正在爭取保障房定向私募工具試點，目前在與中國交易商協會和央行上海總部等部門溝通。

據瞭解，保障房定向工具針對開發商主體，融資成本低於銀行貸款，而相較於一般銀行間市場中期票據，保障房定向工具發行範圍更狹窄、安全性要求更高。

為支援保障房專案的開工建設，中國交易商協會於2011年出臺政策，支援國有控股企業的保障房專案發行定向工具。今年3月，由國開行作為牽頭主承銷商，完成了北京保障房中心60億元定向工具發行，期限5年，發行利率5.2%，專項用於7個保障房專案。去年北京確定了500億元的保障房定向工具發行，截至目前已累計發行保障房定向工具221億元。

浦發銀行上海分行對公業務負責人對本報記者表示，浦發銀行正爭取參與保障房定向工具試點，正與相關部門共同研究，探索引入保障房定向工具、REITs等其他方式。

此前，浦發銀行攜手保險資金，與太平洋保險共同設計了國內首單保險資金保障房債權投資計畫“太平洋-上海公租房專案債權投資計畫”，並擔任該債權投資計畫的獨立監督人。此外，還與信託公司合作，發行與保障房建設掛鈎的信託計畫。

“我們也在爭取引導保險資金投入上海市保障性住房的建設項目。”上海銀行政府與集團客戶部負責人對本報記者說，同時還探討在保障房建設過程中引入票據承兌、貼現等融資模式，降低融資成本。

記者探訪昌平與房山多個小產權房項目，4個被清理項目已售空；部分網站仍在發佈小產權房銷售資訊

前日，北京公佈已初步清理出79個2008年以來在建在售的小產權房項目。市國土局表示，這些項目正在進行查處，並提醒廣大公眾不要購買。

根據部署，清理行動對在建的小產權房專案，將責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍；對在售項目，責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。


為進一步瞭解這些項目的停工、停售狀況以及受到的影響，昨日，新京報記者兵分多路，對名單中的部分小產權房專案實地探訪。

昨日，在昌平和房山區的部分小產權專案，記者發現部分專案早已售完，而有的專案則有所警覺，表示已經停售。然而，在一些房地產網站上，小產權房的銷售資訊仍赫然在目。

昌平

村民稱早上還有人買房

出八達嶺高速，沿著昌平區的定泗路一直向東，可看到路南有一處大型住宅社區正在建設，這?是前日公佈的79個小產權房名單中的“沙河鎮白各莊村舊村改造項目”。

社區東側是已建成的一期，已有村民入住。西側的二期則正在建設，並已封頂。工地?沒有塔吊等大型機械在作業，但部分樓內有工人。

在社區一期和二期中間，有一個類似售樓處的建築，門前掛著白各莊村委會的牌子，對面則是幾個大型看板，上寫：“白各莊新村”，並配有社區的效果圖和銷售電話。

一位村民說，白各莊村舊村改造本是農民搬遷上樓，有一部分分給了拆遷農民。但社區的二期和三期，大部分都賣給了外來人。

走進“售樓處”，大廳中央是一個巨大的沙盤，沙盤內的社區一共有20多棟樓，一期是10多層的板樓，二期則是20多層塔板結合的高樓。而大廳四周還陳列著各種戶型圖以及戶型模型，最小的戶型有50多平方米，最大的有150平方米。

不過，與商品房售樓處不同的是，這?非常冷清，整個大廳只有記者一人，也沒有售樓人員來接待。

記者以買房人的身份詢問了坐在大廳角落的一位女工作人員，她回答說：“房子都賣完了，不賣了。所以沒人了。”

當記者亮明身份並採訪村委會後，村委會主任則表示，其實是由於國家和北京市都在清理整治小產權房，因此他們服從政府安排，目前已全部停工停售了。

不過，有村民對此並不認同，一位村民說，昨天還有人來售樓處買房，今早也有兩人來買了房。“可能對於陌生人，他們比較警覺。”這位村民說。

房山

4個上榜項目已售完

昨天，在房山區的4個小產權房專案，所建住宅樓早在幾年前就已售出，有的已入住兩年，最晚的周口店鎮新街村南住宅樓也是去年交的鑰匙。

在良鄉拱辰街道漁兒溝村的桃園別墅區，帶著孫子遛彎兒的李大媽稱，她在2006年以每平方米3000多元，總價80萬左右的價格，從漁兒溝村大隊買下小產權房。

從社區郵箱數量來看，這?共有103戶居民。李大媽介紹，這個社區絕大多數是別墅，有聯體的，也有獨棟的。

別墅區較為乾淨，但私搭亂建嚴重，不少別墅都在施工改造中。別墅區旁邊配備有露天健身場所，四周種植著樹木，更像是一個小花園。但是別墅區外不足50米處，便是另一番景象，破敗的平房，沒有鋪設柏油路，而是一條坑坑窪窪的小土路。

李大媽說，這個別墅區唯一不方便的地方在於購物，社區旁沒有超市。

談起小產權房，李大媽說：“大產權房的房產證是紫色外皮，而她的小產權房則是紅色外皮。”

“我不擔心將來會清理小產權房，社區?100多戶呢，不可能全清理掉吧。”李大媽說。

而在周口店鎮周口村南住宅樓，從外觀看上去，樓的外表較髒，貼著租房的小廣告，不像在售樓房。該社區的名字叫西山小鎮，三面環耕地，一面靠公路。一位租戶說，“這四周肯定沒有在建、在售的小產權房了。”

租售

小產權房有仲介代賣

在一些房地產門戶網站上，仍在發佈“清理名單”中的小產權房樓盤銷售資訊，還有部分二手小產權房也在通過仲介代理出售。

“地鐵昌平線沙河站步行10分鐘不限購不限外升值”、“城鐵昌平線沙河站一手新房不限購不限外保值增值”，這是在某門戶網站上對於綠城新幹線這一小產權房的二手買賣資訊，並注明是有房地產經紀人代理的，單價大約7000元左右。

昨日，幾家大型仲介負責人均表示，代理小產權房出租或買賣的一般都是小仲介，大仲介公司都不會碰小產權房。“道理很簡單，小產權房不能過戶，出現糾紛的可能性很大。而且一旦出問題，合同都不受法律保護，我們也不想陷入到糾紛中。”

- 探因

白各莊村委會

賣小產權房源於“自費”舊村改造

“我們也認識到錯誤，小產權房是違規的。但我們也是無奈之舉，出發點還是為了改善老百姓的居住條件和生活條件。”對於清理小產權房，白各莊村委會主任王繼也有一肚子苦水。

賣小產權房彌補虧空

王繼說，過去白各莊村村民們住的是低矮的平房，村?沒條像樣的路，可以說是“冬天蹚冰、夏天蹚水”。2009年，周邊幾個村被列入掛賬村，村民們搬遷上樓了。但白各莊村沒被列入。

於是他們征得絕大部分村民同意，也實施舊村改造，但區?、鎮?沒撥款，“只能自己想辦法。”王繼說，他們成立了白各莊村房地產開發公司，是村集體的企業，由這個公司來負責舊村改造。

“當時的拆遷政策很優厚。一個人給150平方米，獨生子女給170平方米，18歲以上獨生子女給200平方米。每平方米按1500元提供給村民。”王繼說，而拆遷款則按每平方米宅基地補償1萬元，地上房屋每平米補償300元。

“當時給村民的拆遷款都是打了欠條的。先給20%，一年半後，將餘下的還給村民，另付10%利息。”王繼說，他們找建設單位墊資建樓，然後拿出部分房子賣出去，用賣房的錢來支付蓋樓錢和村民拆遷款。這就是當時要賣小產權房的原因。

希望清理能區別對待

王繼認為，實施舊村改造後，村?面貌一新，社區東側已建成150畝公園，村民生活條件明顯改善。王繼說，目前村?每年對村民的分紅，已由過去每人4000元漲到近1萬元。

他介紹，白各莊新村的一、二、三期共有40多萬平方米，目前賣出的只有10多萬平方米。照此計算，白各莊村銷售這些小產權房，得到了5億元以上的“售房款”。

但王繼表示，賣房子這些錢對於拆遷所需費用來說，還遠遠不夠。“所以現在清理整治了，我們只能停了。但我們卻陷入困境。”

他認為，政府清理整治小產權房，應區分不同情況，如果是開發商或個人建設的小產權房，是希望借此牟利，因此須嚴格取締。但村集體為農民利益而無奈建設的小產權房，在清理整治同時，也應給出相應解決辦法。

王繼說，如下一步沒有相關政策，他們就打算把剩餘的房子“償還”給村民，讓村民利用租房來謀取收益。

建議

●小產權房的出現，根源上是土地制度的城鄉二元體制造成的。在現階段，如果小產權房符合農民集體土地使用制度，可嘗試小產權房通過租賃方式實現其權屬合法化。就是說，房子還屬於集體或農民的，只是不再是購房人買沒產權的房子，而是通過長期租賃來實現居住。還可將此類住房納入城市保障房建設體系中，解決住房市場的當務之急。

●但如果小產權房屬於違法佔用耕地，或不利於土地節約集約利用，或農民集體未得到合理合法的補償，則要堅決予以撤銷，專案所在地能還原的耕地儘量恢復原貌。

●徹底解決小產權房等一系列問題的關鍵，在於大膽進行相關制度的改革和創新，打破城鄉二元制度結構，加速推進城鄉一體化建設，建立健全農村土地流轉制度。

備受關注的黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，被中止出讓。

9月17日，上海市規劃和國土資源管理局網站掛出通知稱，應出讓人要求，現中止黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊（地塊公告號：201211501）出讓活動。

21世紀不動產分析師羅寅申分析，中止出讓有兩種可能，一是確為土地本身原因；二是出讓方根據當前市場情況，避免該地出現助推樓市過熱預期的可能性，選擇中止。

出讓公告顯示，該地塊東至浦明路，南至張家浜，西至1-11地塊，北至浦電路(延伸線)，為商業用地，土地總面積為11788.7平方米，容積率為6.0，起始總價高達20.5億元。

羅寅申分析，黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊出讓起始價高達20.5億元，折合樓板價為28983元/平方米。尚未競價，已是2011年以來的單價“地王”。在已有兩家提交競買申請的情況下，仍中止出讓，很可能是因為擔心成交價格過高。

對此猜測，上述地塊出讓方相關負責人予以否認。該負責人稱，地塊掛牌前已考慮過價格因素，表示該地塊還會繼續出讓，只是再次出讓時間未定。這名負責人沒有透露此番中止出讓的具體原因。

按原計劃，該地塊將於9月21日進行現場競買。

上海市規土局網站顯示，自8月中旬掛牌以來，已有13家開發商領取申請書，有兩家企業已提交競買申請。

某港資開發商昨日介紹，據黃浦江兩岸綜合規劃，浦江東西兩岸劃分為浦東“E單元”系列和浦西“W單元”系列，其中黃浦江中心段是四大重點規劃區域之一，而黃浦江中心段E18單元位於黃浦江東岸，北有小陸家嘴金融貿易區和外灘金融貿易區，南側即是南浦大橋。原本該公司也想競買，但起始價過高，且預計競爭較為激烈，因此不得不放棄。

上述區域最近出讓的一幅地塊是黃浦江沿岸E20地塊（E-4-2地塊）。今年8月，該地塊被上海萬得資訊技術股份有限公司以80089萬元成交，折合樓板價為22240元/平方米，溢價率為0.25%。

而黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊所處的E18單元，在2009年還推出過1-10和1-8地塊，均為商業用地，也吸引了眾多開發商前來捧場。

新界兩大型新盤屯門瓏門及落禾沙迎海，昨天正式對撼，兩樓盤推出單位數目相若，平均呎價8000餘元。恆地（012）昨晚公布，迎海截至9時半共售出逾70伙；新地（016）則公布，瓏門首一小時售出首張價單58伙的90%單位，預料全晚沽逾60伙，兩盤首次對壘，迎海先勝一仗。學者認為，兩盤售價均高於同區，雖未能售罄，但銷情已算不俗，相信政府新招針對第二套房，對市場影響性較低。

迎海昨天傍晚6時開始揀樓；據悉，首一小時已沽逾50伙，發言人晚上9時半公布，項目已沽逾70伙，預計全日可沽逾90伙。

?地營業部總經理林達民昨天中午預測樓盤銷情時表示，目前主流傾向持有物業，金管局推出的收緊樓按措施，主要針對第二套房，故對迎海銷情有信心，預計可「一Q清袋」，項目迄今已售出290伙，套現19億元，買家以港人為主，內地客只佔約5%，採即供付款佔多數，約78%。若連同推售的100伙計，預料可套現25億元，未來不排除調升售價，加幅約5%，以2房戶先行加價；同系大埔道曉尚則有機會下周發價單及開放示範單位。

瓏門料售出逾60伙

至於同屬近期焦點的瓏門，昨天推售91伙；據悉，發展商供早前購入瓏門至尊的買家有優先認購權，開售時間延至晚上9時進行。發言人指出，項目推售首一小時，售出第二批首張價單（58伙）的90%，但未有預測全日銷售數字。市場消息指出，項目揀樓程序進行至深夜，預計全日可沽逾60伙。

迎海及瓏門月初推出以來，昨天首次互撼，推出單位數目及呎價相若，可即時反映項目認受性，兩家發展商事前均揚言單位可全數沽清，惟最終分別售出90%及65%單位，以銷情而論，迎海先勝一仗，惟瓏門從高至低的推售策略推斷，未來將展開2房戶推售，呎價預料進一步調低，銷情將有機會反彈，單是昨天銷情已較首次發售為佳。

科技大學經濟學系主任雷鼎鳴表示，QE3對本港樓市有刺激作用，亦代表低息環境仍會持續，雖然金管局推出收緊按揭措施，但針對第二套房，對新盤推售影響不大，由於迎海及瓏門兩盤均以高於市價發售，後者更高出好多，故昨天取得此銷情已屬理想，相信亦會帶動同區二手造價，但屯門區由於瓏門物業質素與同區有差別，相信令同區樓價上升，但不會出現大幅急升的情況。

雷鼎鳴續稱，本港樓市仍處於乾升情況，成交量不多，反映買家入市仍然審慎，由於近年推出新盤不多，供應仍然緊絀，新盤購買力仍為早前積聚下來的買家。

城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，新盤近期的銷售情況顯示，樓盤依市況定價的銷售情況向好，反映市場整體看好房地產市場前景。政府日前雖然推出按揭新措施，惟主要針對第二套房，目前市場承接力以用家為主，投資者也較具實力，故新招未必對市場有影響，預料樓價至年底動輒可升10%至15%。不過，他關注政府會監察市場情況，倘樓價高企的情況引起政治氣氛的轉變，或會迫使政府再推出更嚴厲的措施調控樓市。

QE3推出後，買家繼續以天價搶盤。曾經被視為市區上車盤的淘大花園，2003年受沙士打擊，屋苑樓價跌至50萬元水平，惟樓市氣氛好轉，樓價早已「翻生」，分層兩房單位最新造價達378.38萬元，呎價8190元，創屋苑呎價新高，打破連天台單位紀錄。

香港置業高級營業經理陳偉宗表示，淘大花園B座高層2室，面積462方呎，屬兩房單位，望運動場景，獲區內用家以378.38萬元購入，呎價8190元，創屋苑呎價新高紀錄。原業主於2010年以245萬元購入單位，是次易手賬面獲利133.4萬元，升值54.4%。

資料顯示，上月中屋苑C座頂層連天台單位，面積482方呎，以393.3萬元成交，呎價8160元。最新錄得成交的B座單位，只屬分層單位，但造價則高於天台戶。

業主不斷加價

世紀21萬盈物業董事翟韻璇指出，目前各區樓市均頻創新高，就連居屋也創天價，加上聯儲局推出QE3，低利率期延至2015年，一眾業主認為樓市根本不會下跌，雖然買家覺得樓市高企，但迫於無奈仍要高價搶貨。

她指出，目前淘大花園整體叫價高企，各放盤業主不停加價，就算未有準買家預約睇樓的盤源，業主也屢次反價，平價放盤罕見。屋苑面積400多方呎兩房單位，入場費約320萬元，面積371方呎的一房單位，叫價也由270萬元起。同屋苑R座高層1室兩房戶，面積572方呎，剛以466萬元售出，呎價8147元，成為屋苑呎價第三高。

中原地產首席分區營業經理楊文傑指出，鰂魚涌南豐新邨3座高層H室，面積692方呎三房單位，以598萬元易手，較三日前同類單位再賣貴38萬元或6.8%，成交價又是歷史新高，呎價8642元。

西九龍柏景灣8座頂層複式單位也錄得成交，市傳成交價3780萬元，呎價16755元，也是該屋苑的紀錄，買家為內地客。

此外，另類盤同樣獲買家垂青，葵涌寶星中心A座高層事故單位，面積407方呎，昨在拍賣場上以170.7萬元售出，較底價高8%，呎價4194元。

中原地產分區經理周耀棠表示，上環匯賢居高層A室，連租約以1158萬元易手，呎價約1.33萬元，創項目行政樓層及特色單位以外，分層單位呎價歷史新高。原業主2006年12月以743.2萬元向發展商一手購入單位，賬面獲利414.8萬元。

按揭證券公司配合金管局收緊按揭措施，修訂其按揭保險計劃的條款，若申請人已擁有或提供按揭擔保予兩個或以上未清還的住宅或非住宅物業，申請人的供款與入息比率上限由50%下調至40%；若申請人是自僱的非專業人士，並申請高於85%按揭成數的貸款，供款與入息比率則由目前的45%下調至35%。

用家為主 影響輕微

銀行界人士認為，利用按揭保險的申請人以用家為主，而大部分屬於有固定入息的人士，自僱的非專業人士不算太多，而且不少申請人屬首次置業用家，預料影響不大。

按證公司指出，新修訂適用於包括申請用作套現的再融資按揭貸款，但非套現的轉按則不受影響；同時，按證公司亦把所有按保計劃的貸款年期上限，由40年下調至30年。有關修訂適用於本月15日或以後簽署臨時買賣合約的按保計劃申請，14日或之前已簽署臨時買賣合約的買家則不受影響。該公司解釋，有關修訂是配合金管局上周公布的住宅按揭貸款的審慎監管措施。

美國推出QE3，擔心資產泡沫迅速來臨，金管局上周再度出招，收緊第二套房或以上的按揭審批標準，包括把申請人的供款佔入息比率下降至40%；同時首次為樓按年期設限，新造按揭貸款年期不能超過30年。

?生銀行（011）網絡及抵押貸款業務主管譚麗琼認為，儘管按證公司修訂按保計劃條款，其中自僱的非專業人士如收入不穩定者，若申請按揭成數高於85%的按保計劃，供款與入息比率下調至35%，對此類貸款人士難免會略有影響，但申請按保計劃的置業人士，多屬有固定收入者，預料影響不大。

醞釀多時終有動作 已足額認購

受美國QE3帶動，本港股市連日向好，上周剛獲九倉（004）主席吳光正增持的龍湖地產（960），曾在今年內多次宣稱並無配股計劃。言猶在耳，昨天傳出公司以先舊後新方式配股，集資額達31億元，配股價較現股價最多有近8%折讓，是近期罕見的內房股配新股集資活動。據悉，配股反應理想，昨晚已獲得足額認購。另外，昆侖能源（135）亦傳出配股集資約2.67億元。

股價續升 逼近今年高位

據銷售文件，龍湖以先舊後新方式配股，股份數量佔現時已發行股本之4.65%，即約2.4億股，配售價介乎每股11.88至12.38港元，料集資額約為4億美元（折合約31億港元），籌得資金將用作購買土地及一般營運資金，而花旗及高盛將作為其聯席管賬人。

龍湖股價昨天升0.16%至12.9元，成交額錄7260萬元，股價在今年累計升46.92%，逼近7月6日13.14元之全年高位。而配股價則較昨天收市價有4%至7.9%的折讓。

九倉近年積極進軍內房市場，主席吳光正在日前披露以3600萬港元增持314萬股龍湖股份，每股作價11.67元，較配股價為低，其持有的龍湖權益增至5.04%，成為繼龍湖主席吳亞軍之後的第二大股東。

龍湖在今年配股的傳聞醞釀已久，但公司管理層一再否認計劃。今年3月，集團主席吳亞軍表示，現階段不需要配股集資，亦無發債計劃。在今年6月集團執董兼首席執行官邵明曉亦強調，去年一眾投行游說公司配股，是因為股份流通量低，惟情況已經改善，集團已再無配股計劃。

昆侖能源傳抽水2.7億

未來資產昨天發表報告，將中國房地產由「增持」降至「中性」投資評級，其中國地產分析員劉致伶指出，多隻內房股股價達到全年高位，加上憂慮中央政府再出措施壓抑QE3帶來通脹，令負債比率只有49%的龍湖都在此時配股，或證明行業股價已經見頂。

另外，有消息指昆侖能源以每股13.34港元，配售2000萬股股份，集資額為2.67億港元，惟未有資料顯示詳情。公司股價昨天跌2.58%，報13.62元，成交額高達3.68億元，配股價較股價有2%的折讓。

昆侖能源於今年4月以每股13.1元的作價，配售8億股新股，集資102.5億元用作發展LNG（液態天然氣），貫徹「以氣代油」戰略。

昨天股價急升49%後停牌的新澤控股（095），昨晚發出通告指出，集團委任代理物色潛在買家，以磋商出售其中一項資產，但目前並無任何有關擬收購或變賣的磋商或須予披露。股份將於今天復牌。

高底價13%至21%拍出

受QE3推出帶動，物業買家入市心態轉強，對供應緊絀的港島區豪宅更積極。政府產業署昨天推售的港島10個豪宅單位全部售出，拍賣節奏更較數月前的同類型拍賣會明顯加快，一度出現三客同時出價的場面，也有競投人士為加快拍賣節奏主動提價。該批物業最終為庫房帶來約2.887億元收入。

產業署推出的10伙中，薄扶林碧瑤灣佔6伙，大坑愉富大廈及跑馬地比華利山則各佔2伙，成交價介乎2310萬至3960萬元，高於開價13.2%至21.1%不等，總值約2.887億元。

拍賣會歷時約3小時，較5月份拍賣會以5小時完成10個單位拍賣，節奏明顯加快。據記者現場所見，是次準買家競投意欲較強，拍賣未開始前已有參與競投的人士估計，在QE3效應下競投氣氛趨熱烈。結果拍賣場上一度出現三客同時出價的場面，也有競投人士加快拍賣節奏主動「叫價」。

買家：與二手價相若

拍賣單位中以愉富大廈A座25字樓2號室開價最高，以3480萬元推出，獲買家兩度主動「叫價」，拍賣節奏快速，11口價後以3960萬元售出，平均呎價1.95萬元。買家楊先生表示，在二手市場較難購得單位，認為成交價與二手市價相若。

跑馬地比華利山D座7字樓D2室則以2470萬元售出，較開價高出約21%；薄扶林碧瑤灣42座15字樓連車位，雖僅獲兩組人士出價，惟雙方爭持逾20口，終以2730萬元售出，較開價高出約兩成。

收緊按揭影響不大

美聯測量師行董事林子彬表示，金管局上周推出收緊按揭的相關措施，雖然曾有客人表示關心按揭事宜，惟認為對拍賣會影響不大。昨天拍賣節奏明顯加快，他相信或與QE3推出有關。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥認為，過往未能預計美國會否推出量化寬鬆措施，市況不明朗。是次產業署物業的銷情較佳，反映美國上周推出QE3措施後，加上低息環境，投資者看好股票和房地產市場前景。

長實（001）北京中央別墅區大宅譽皇殿部署推售，項目早前於北京、上海、廣州及深圳路演及推介，共錄得逾萬人次參觀，逾4000名參觀者登記並留下資料。項目擬短期內推出，維持首批推100套大宅，預料售罄可套現逾10億元人民幣。

長實地產投資董事郭子威表示，物業市場氣氛回暖，譽皇殿預售證預料短期內可取得，首批將推出的100套大宅，包括「獨立大宅」和「連城大宅」兩種戶型，銷售面積380至560方米。

QE3出台將進一步刺激資金流入本港樓市，料發展商將趁勢趕及下季推盤，市場有多個大型新盤可供推售，估計涉逾8,882伙，令第四季成售樓高峰期，估計發展商新盤定價或更進取。

今年第四季有機會推出的大型新盤約6個，包括?地（00012）及新世界（00017）元朗尚悅、長實（00001）荃灣環宇、將軍澳日出康城3期和大埔鳳園、新地（00016）元朗爾巒和將軍澳天晉2期等，合共涉逾8,882伙，當中尚悅最多，佔2,580伙。若以上大部分新盤能如期於本年內推售，將令下季推盤量達至近兩年新高。

多位於新界區 吸內地買家

估計QE3效應下，流入樓市的內地資金或會有上升趨勢，促使發展商加快推盤步伐，其中上述大型新盤大多位於新界區，而尚悅及爾巒均處元朗，該區基建日趨完善，且接近內地，從該區往返中港兩地便捷，預料能增加對內地買家的吸引力。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，本地住宅市場向來有不少內地客，而QE3有機會進一步增加內地資金來港，並直言若以QE3單一利好因素估計，內地客比例可有2至3成增長。

九龍建業（00034）市務及銷售部總經理楊聰永則認為，內地買家對本港樓房有穩定的需求，內地客增加屬預期之內，而QE3亦未必會影響集團加快步伐推售旗下項目。

另外，政府收緊按揭成數措施，買家對新盤能提供的二按需求增加；有業界人士認為，這將令購買力進一步流入一手市場，為發展商賣樓注入強心針，新盤定價有機會更進取。

美國QE3為市場注入大量資金，港府為求穩定樓市，會推出一系列遏抑措施，惟工商舖買賣不受政策所限，吸引大批投資者由住宅市場轉戰工商舖市場，業界指QE3將令工商舖更為暢旺。

港府每次面對QE政策均會推出應對措施，平衡其對樓市可能帶來的衝擊，其中2010年11月，政府為遏抑當時熾熱的樓市，推出額外印花稅（SSD）令資金流入工商市場。

實施SSD 非住宅買賣增

據土地註冊處統計數字，2011年全年非住宅樓宇買賣合約共24,352宗，佔所有樓宇買賣約22.4%，比尚未實施SSD時的2010年佔約16.6%增加逾5個百分點，而2006至2009年間，有關比例亦僅介乎14%至17%。

至於成交金額，去年全年非住宅買賣合約共涉資1,453.63億元，按年增約13%；今年首8個月成交金額共1,133.39億元，比2010年同期大增約49%，反映SSD後資金大量湧入工商舖市場。

美聯工商舖行政總裁黃漢成稱，QE3出台後工商舖問盤量已增加3成，業主更心紅，對後市信心增加，放盤態度明顯變得強硬，亦有反價情況。

工商舖問盤量 升3成

黃漢成坦言，工商舖市場原本已比住宅市場暢旺，加上QE3利好因素刺激，估計工商舖價格必繼續穩步上升。

中原（工商舖）營運總監潘志明亦認為，量寬政策延長低息周期至2015年，減低投資者入市成本，為投資者注入強心針，預料QE3後工商舖物業成交量會增加，部分業主亦有調高叫價水平，工商舖物業價格上升趨勢將會持續。

台灣開放中國大陸個人遊，不僅帶動台灣旅遊、零售、飲食及酒店等行業的生意，並且促使更多台灣本土及外來財團收購整幢住宅物業用作酒店及賓館之用。

到台灣旅遊，以往的客量以日本居首。但年前開放了大陸個人遊之後，大陸旅客的數量經已超越日本，成為台灣最大的客源，第三是東南亞，而香港及澳門遊客也為數不少，居於第四位。其後分別為美國、韓國及歐洲。

遊台客源 大陸客居首

台灣對於大陸旅客而言，有一種說不出的神秘感。台灣的開放，為大陸旅客提供觀光的機會，所以，長期都有大批大陸旅客到台灣遊玩。這可能是與以前兩岸沒有甚麼直接接觸有關，導致大陸旅客非常喜愛去台灣見識。

對於大陸旅客而言，台灣除了有一種神秘感之外，也相當繁榮，而台灣的物產豐富，種類繁多，應有盡有，又有特色。

大陸旅客到台灣，帶動當地的零售業欣欣向榮，大陸旅客抵台之後，在購物時常有「大手掃貨」的個案。開放大陸旅客到台灣，情況一如9年前香港開放內地居民自由行到來一樣，帶動經濟發展。而台北觀光重點西門町就恰似香港的銅鑼灣，大有發展前景。

台灣開放大陸旅客個人遊一年，帶來42億新台幣商機，而不少商家，期盼再有更多大陸旅客到訪台灣。由於台灣商機處處，不少著名國際品牌都紛紛到台灣建立橋頭堡或擴充業務，以擴闊生意網絡。

國際品牌大舉進軍台灣，不但推動台灣商舖租賃買賣增加之外，一些零售業重點地帶例如西門町等，更成為商界必爭之地。

此外，大陸旅客抵達台灣，都比較少像到訪香港即日來回，多數都要數天的住宿服務。所以，台灣的酒店、賓館等，也生意興隆，故此，吸引到更多投資者購買物業作酒店或賓館之用。

樓價落後 投資者大愛

由於台灣外來遊客來源擴大，商機增加，也吸引到一些投資者購買住宅物業作投資之用。而且台灣的住宅價格遠遠落後於世界各地，例如英國超級豪宅每呎價格逾10萬港元、法國則逾6.5萬港元、香港逾6萬港元，台灣豪宅只是1萬至1.6萬港元之間，比起前列地方，價格大大落後。故此，台灣住宅物業的吸引力也相當之大。

就以台北市區住宅價格而言，本年第二季高價區（大安、松山、中山及信義）每平方呎樓價大概是7,150港元，中價區（中正、士林、南港、內湖）大約是5,240港元，低價區（大同、萬華、北投及文山）大約4,333港元，比較去年同季分別高出18.24%、6.67%及10.52%，都有不俗的增幅。大幅落後於外地的台北樓市，展望是樂觀的。

國家統計局公布，8月70個大中城市新建住宅銷售價格按年跌1.4%，連續6個月表現下跌，漲價及跌價城市分別有14個及53個。按月比較，住宅銷售價則升0.1%，連續3個月上漲，漲價及降價城市分別有36個及20個。

國統局的數據與中國指數研究院早前公布的百城住宅均價數據脗合，顯示在中央嚴防房價反彈的主張下，內地整體房產市場略為降溫，房價按月只呈現小幅度上漲。惟有市場人士憂慮，美國最近推出QE3將增加控制房價的難度，為遏抑房價上漲，中央或於半年內擴大房產稅試點。

國務院總理溫家寶月初表示，鞏固房地產市場調控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求，更重要的是增加住房有效供應，包括普通商品房和保障房供應。有分析指，由於中央着力遏制投機行為，購房的剛性需求已逐漸釋放完畢，加上樓房供應量增加，今年「金九銀十」未必如往年般火熱。

10月樓市有望回暖

事實上，9月市場的整體成交量明顯較8月下滑。中原地產統計資料顯示，9月上半個月全國主要54個城市新建住宅總簽約為11.95萬套，較8月同期的13.52萬套下跌11.6%，而最近一周總簽約更只有5.26萬套，創16周以來新低。業內人士預計，發展商為取得資金空間，現在至10月期間將啓動優惠推銷政策，實行以價換量的策略，10月的樓市氣氛有望回暖。

里昂早前發表報告指，內地房價於8月已延續第三個月的升勢，但留意到發展商對9、10月傳統銷售旺季抱審慎看法，故認為「金九銀十」將能揭露內地房地產市場的復甦步伐，以及反映發展商及買家雙方的情緒。

近日，由於當局擔心樓市再次大幅上漲，南京已再次推出「限漲令」，禁止樓價升幅過高，近期造好的內房股借消息回調，不妨候低小注吸納中海外（00688）。

美國新一輪量化寬鬆貨幣政策出台，游資增加直接推高本港資產價格，用家預計樓價只會愈來愈貴，紛紛加快入市步伐，不論是位處離島的愉景灣及珀麗灣，以至鬧市內的上環匯賢居悉錄得新高成交個案。

　美聯潘慶樑表示，愉景灣朝陽路101號屋剛由一名中資商人以8,500萬元買入作自用，其建築面積3,088方呎，另6,800方呎花園及700方呎平台，呎價達2.75萬元，創出區內新高售價及呎價紀錄。據悉，此買家首次來香港買樓。

本周五將軍澳及坪洲兩幅地皮將截標，韋堅信測量師行估值董事林晉超估計，兩幅土地可為庫房帶來20.25億元進賬。

　將軍澳第66C2區可建總樓面為486,565方呎，其中住宅部分417,051方呎，限建520至546伙，估值約20億元，樓面地價約4,110元，相信發展商將興建中小型項目，並設有商場及停車場。另一幅坪洲東灣地皮，可建總樓面面積為14,372平方呎，可發展低密度洋房，估值2,500萬元，樓面地價1,739元。

　另外，紅磡寶其利街179至181號，現址為1幢戰後舊樓，早於去年獲城規會批准重建1幢12層高酒店，提供50個酒店房間。惟申請人昨日修訂發展計劃，再申請興建酒店，樓高增加至20層，總樓面維持在1.45萬方呎，酒店房間數目大升34%至67間。

海峰園業主反對?基項目

　?基向城規會申請將北角京華道14至30號臨海地盤，發展成一幢樓高25層商業物業，遭到海峰園業主強烈反彈，諮詢期內接獲455份反對意見，幾乎全數反對，400多份來自海峰園業主環境關注小組。小組召集人馮樹深指，項目會建成巨型屏風樓，令交通更擠塞，違背可持續發展政策等。工聯會王國興亦希望城規會回應屏風樓問題。

上周五美國推出第三輪量化寬鬆措施(QE3)，金管局同日推出收緊按揭新措施。按揭公司經絡預計，政府出招短期內難免窒礙樓市成交步伐，連帶影響按揭需求，預料全年新取用按揭貸款金額1,713億元，按年跌25%，創2007年以來5年新低，但預期第四季在通脹回升加上租金高企，整體樓價上升3%至5%。

經絡：收緊按揭影響微

　經絡按揭首席分析師劉圓圓表示，收緊按揭措施主要針對擁有多於一個物業的投資者，合資格用家仍可借取較高按揭成數，相信措施推出後，對於現時以用家主導的市場，影響相對較輕微，惟置業成本確實因而相對上升，變相拖低整體按揭比率，估計物業成交量以及按揭貸款金額亦會下跌，全年新取用按揭亦將較去年同期錄得負增長，預料年內按揭比率將於55%的水平徘徊。

　日前，金管局推出新措施時指出，7月涉及多於一個物業的按揭申請佔新造樓按的36%。劉圓圓預期，收緊按揭措施對該批人士會有影響，但未必會於第四季即時反映出來，皆因擁有超過一個物業的人士大多資金雄厚，而且當中不乏內地客，新措施即時影響只屬輕微，估計仍會有20%至30%的申請按揭人士擁有超過一套按揭。對於新造按揭年期限制於30年內，她表示暫時未有統計因此有多少人無法上車，但指出目前按揭年期多於30年的用家佔整體的5%。

細價樓有理想升幅

　然而，劉圓圓不認為金管局的措施是為打擊樓市，預期在本港通脹回升，負利率的情況繼續出現，資金成本持續低企，而且租金回報率高，令樓價仍有支持。而在大碼單位按揭成數限制較大影響，加上明年推出5,000個白表申請人免補地價購買二手居屋名額，市場對居屋及細價私樓的關注增加下，細價樓價格會有較理想的升幅。

資本策略早前向包氏基金以逾十四億元購入的渣甸山白建時道松園，將斥資二十億元重建成地標式豪宅。此外，系內尚家生活跑馬地The Hampton推出最後兩伙，均連裝修出售。尚家生活董事總經理（銷售及市場部）方文彬表示，The Hampton最後兩伙可供發售單位，意向呎價逾二萬七千元。方氏又透露，項目自開售至今累售八伙，套現逾八億元，最高呎價近三萬元。尚家生活現有五個項目正在發展中，其中銅鑼灣道住宅項目預計明年以樓花方式形式推售，料項目最快一五年落成，標準分層單位面積介乎五百至八百方呎，特色單位由三至五房不等，共涉一百五十個單位。