興富發（2542）重兵部署南台灣的高雄和台南，尤其高雄，繼住宅新案陸續大賣後，興富發董事會通過和宏泰人壽攜手合作，加碼揮軍高雄美術館區的豪宅市場，採合建分成的模式，預計2013年第1季推出總銷85億元的豪宅。

　興富發董事長鄭欽天日前透露，集團包括興富發、潤隆（1808）、齊裕營造3家公司，迄今至少買進高雄約8千坪的土地存量，估計可推案量約300億元，成為貢獻未來幾年營收和獲利的來源；近期還會再加碼買地在高雄，提升高雄的推案比重從1成到2至3成。昨天，興富發董事會再度加碼高雄，簽下宏泰人壽的合建契約，顯示其在南台灣的企圖心。

　興富發副總經理廖昭雄表示，興富發簽下的宏泰人壽共同開發和合建契約，土地位於高雄市鼓山區龍中段的裕誠路、美術五路口，面積為1,830坪，使用分區為商4，容積率為630％力為凹子底的優質地段土地，地主包括宏泰人壽、財將企業公司等。

　廖昭雄表示，宏泰人壽等地主和興富發的合建分成比例，分別為50.51％、49.49％。興富發預計參與投入的金額，約32億元。規畫興建為地上36層樓、地下5層的豪宅大樓，每坪定價暫定為30萬元，總銷約85億元，明年初可望取得建照並推出。

　興富發近一年來，在高雄買地推案可謂是屢戰屢勝，全數奏捷。待售中的「溫莎堡」、「國王城堡」，目前銷售率分別達100％、9成多，上半年已開始依完工比例法，逐月認列，為第3、4 季貢獻營收的重要案源。

　此外，除了加碼高雄之外，興富發預計今（25）日將正式公開銷售928檔期的第一炮─士林夜市的「圓山1號院」，總銷上調到120億元；至於興富發在內湖捷運站旁日湖百貨的大案，近期也將進行拆除改建日湖百貨大樓工程，現址將開發為住商大樓。

　房仲業爆發倒店潮，但仍有大型房仲業者在市場嚴冬下，強打廣告逆勢大舉展店擴充版圖，此舉一方面可對加盟店東宣示實力、穩定軍心，另一方面還可藉由強勢品牌，吸引其他品牌店東帶槍投靠，藉以擴大店占率，在西瓜偎大邊的效應下，恐將加速小品牌房仲業者淘汰出局。

　國內目前主要有八大房仲，分別為信義、永慶、住商、台灣房屋、東森、中信、21世紀及太平洋房屋，其中二大龍頭業者，信義、住商系出同門，分別經營直營及加盟二大領域；永慶房產集團旗下永慶房屋以直營店為主，永慶不動產、有巢氏及台慶不動產為加盟體系。

　房仲業者表示，經營直營店對總公司而言成本較高，但好處是服務品質容易維持，品牌效益容易擴大；加盟店總公司可收取一次性的權利金及月費，對總公司又無須負擔店頭租金、人事成本，也因此，招收加盟店是擴張房仲版圖最快的捷徑。

　目前坊間房仲加盟店可分為高專店及普專店，高專店經紀人沒底薪，卻有高達40％至70％的佣金，對高專店店頭來說，最大缺點為經紀人會輪流等「冒泡」（意指成交一筆大交易後，就會休息好幾個月），店頭無法掌握穩定的業績。

　另一種較為普遍的普專店，經紀人有底薪制，但佣金抽成只有15％至40％，儘管底薪有4.5至5萬元，但一個月內沒簽約成功3件，恐將因此被店頭扣薪，實際可拿到底薪恐只剩2.5至3萬元。

　房仲業者表示，面臨房市交易量縮，部份小品牌房仲先關店暫避風頭，等景氣好轉時再重新開店；另一種，則是小品牌換招牌投靠大房仲。

　儘管房仲業面臨倒店潮，但仍有大型房仲業者在市場嚴冬下，強打廣告逆勢大舉展店擴充版圖，此舉一方面可對加盟店東宣示實力、穩定軍心，另一方面還可藉由強勢品牌，吸引其他品牌店東帶槍投靠。

　一般來說，加盟店須達200家以上，總公司才能賺到錢，大型房仲利用強勢品牌，在景氣不佳時，更容易吸引其他品牌店頭靠攏，此舉，不僅能擴大品牌店占率，在西瓜偎大邊的效應下，也將加速小品牌房仲業者淘汰出局。

自由時報
奢侈稅上膛 房仲萬人陣亡

過去號稱年薪百萬、甚至千萬元的房仲業，因奢侈稅實施後，房市交易量嚴重萎縮，加上同業惡性競爭，正面臨有史以來最嚴峻寒冬。房仲公會全聯會理事長李同榮指出，奢侈稅實施一年兩個月，房仲從業人員已陣亡約一萬人、失業率超過十五％，慘況超過金融海嘯時期。

房仲公會全聯會表示，雙北市房仲是奢侈稅後的重災區，交易量平均衰退三成，新北市最慘時更萎縮五成，但房價根本沒有下跌。目前全國平均每月每店成交戶數僅○．二戶，等於五個人一個月才成交一戶；相較奢侈稅未實施前，全國平均每月每店成交○．三五戶，衰退幅度超過四成。

估年底前全台關店500家

根據房仲公會全聯會調查，一般狀況下，房仲從業人員每年平均以五％幅度增加，房仲店數以五十家增減。金融海嘯時期，房仲從業人員陣亡不到十％，失業人口約七、八千人，關店數不到百家；反觀奢侈稅政策祭出，房仲業交易量萎縮，關店、頂讓店數不斷增加，目前全國房仲約五九九七家，預估年底雙北市關店數將超過兩百家，全台預估關店五百家，加上約萬名房仲失業，關店、失業規模都超過金融海嘯時期。

平均月薪下滑超過16％

李同榮指出，房仲最風光的時期應是二○○五到二○○八年上半年，百萬年薪的業者比比皆是，一年賺到二、三百萬元不是難事。

根據全聯會統計，全台平均有近十萬名房仲從業人員，房市大多頭時，房仲加計底薪和獎金的平均月薪約五．二五萬元，北部房仲月薪較高約六．五萬元，南部房仲四萬元。但奢侈稅實施後，全國房仲平均月薪約四．四萬元，北部房仲平均月薪約五萬元，南部約三．八萬元，全國房仲月薪平均下滑幅度超過十六％。

　宏普（2536）昨（24）日董事會通過，其原本在中國大陸嘉興的嘉興宏普盛豐置地公司的投資案，不參與現階段480萬美元的現金增資，暫緩投入更多的資金。

　在中國大陸房地產宏觀調控政策下，繼去年基泰（2538）改弦易轍，暫緩投資建築材料公司之後，宏普對於西進也轉趨保守。

　基泰建設是在2011年6月間，大幅調整大陸房地產的投資策略，撤銷其透過第三地區間接投資大陸平頂山基吉建築材料研發公司的投資，並辦理清算註銷1,300多萬美元的投資案。

　昨天，宏普也基於大陸宏觀調控政策頻頻打房，房市深未見底之際，暫緩嘉興投資案的現增，顯示上市營建業對於揮軍中國大陸，腳步趨於謹慎保守。

　宏普表示，原本這項大陸投資案是在去年3月23日，經董事會通過、並於同年4月16日，獲經濟部投審會核准；惟考量到大陸房地產實施宏觀調控，市場面臨風險等因素，在掌握最佳的投資效益原則下，董事會決議不再參與嘉興案的現增。

　宏普指出，此次嘉興項目的現增案，提董事會決議通過後，將向經濟部投資審議委員會撤銷此次增資案。

　原本宏普是和香港盛豐地產發展公司合作，攜手到嘉興開發房地產，並共同成立合資公司嘉興宏普盛豐置地公司，資本額為3,750萬美元，其中宏普持股為40％、香港盛豐持股為60％。此階段則進入認購現增，宏普依持股比例，應參與現增480萬美元。

　宏普此次考慮政策和市場風險因素，暫緩再砸錢到中國大陸投資開發房地產，並非唯一案例；基泰去年也有前例，不再投資大陸建材公司。

　至於興富發（2548），原本多年來一直計畫進軍大陸，但2年前觀察到大陸宏觀調控打房重手，一波比一波猛烈，當時董事長鄭欽天就提出：建築業宜暫緩「登陸」的想法和呼籲，畢竟景氣底部何時浮現，還深不見底。

　鄭欽天甚至指出，建築業到大陸開發房地產項目，最吃不消「萬萬稅」，營業稅、土地增值稅、匯出時的稅，加起來的獲利率遠比在台灣投資興建要低。因此興富發寧可把投資重心，放在台灣，從時機、需求來觀察，此時才是投資台灣的時候。

力晶集團在力晶（5346）即將下櫃後，另一家力廣（2348）經營權也將易主，力廣擬辦理7000萬股私募，將由房地產代銷龍頭海悅廣告董事長黃希文等人全部吃下，力廣營業項目也將增加房地產銷售相關業務，未來海悅人馬將拿下力廣82%股權，經營權勢必易主，市場預料海悅會將業績灌入力廣，借殼上市。

力廣近年每股純益力廣10月2日召開股東臨時會，將通過減資9成及私募7000萬股，應募人是海悅4大股東黃希文、林輔政、曾俊盛、王俊傑及相關投資公司（瀚寶、相信、聖倫、鼎悅、富悅等）與親友，私募價格暫訂每股3.3元，以2.31億元入主。 經過減、增資，未來力廣原股東持股只剩18%，而力晶集團持股僅1成多，海悅持股則達82%，經營權將易主。

海悅持股將達82%
力廣亦將修改公司章程，增加房地產銷售相關營業項目，未來海悅可能將業績灌入力廣，成為房屋代銷業首宗借殼上市案，幾年後力廣可能與其他被借殼企業一樣，逐步向改名、改類掛牌之路邁進。 力晶集團發言人譚仲民說，經集團調整業務，力廣已非核心事業，減增資後，力晶將只是力廣的小股東，但他未針對經營權易主的事情多做說明。

黃希文低調不評論
至於參與力廣私募的目的與計劃，黃希文昨低調說：「不清楚，沒辦法回答。」他直言，目前對力廣營運沒有任何規劃，而是否為借殼上市，他也表示：「這個想法尚未成形，沒有任何意義。」 海悅廣告總經理曾俊盛亦說：「關於公司經營層面的問題，不方便回答。」 力廣原名力捷，曾是集團核心母公司，當時集團稱「力捷集團」，1997年股價一度達276元的歷史天價，惟在結束麥金塔電腦業務及退出掃描器市場後，業績一蹶不振，經數次減資仍難改善，現在只能黯然轉手，加上力晶下櫃警報已響，未來力晶集團上市櫃公司只剩力新（5202）、力積（3553）、力旺（3529）等3家小型公司。

力晶集團歸於平淡
力晶集團董事長黃崇仁在科技業風光20年，集團市值一度將近3000億元，他還身兼台灣半導體協會、台北市電腦公會雙料理事長，在科技圈呼風喚雨，如今集團旗艦公司一一倒下，也將從絢麗歸於平淡。 海悅廣告為國內代銷業龍頭之一，以銷售指標豪宅如「信義富邦」、「台北信義」和「文華苑」等案聞名，最近接手的大案除台北「圓山1號院」及台中「天空樹」外，更搶下A7站合宜住宅3家建商的代銷權。近年更進攻房仲市場，設立海悅地產，提供豪宅仲介、租賃以及不動產諮詢顧問的服務。

過去號稱年薪百萬、甚至千萬元的房仲業，因奢侈稅實施後，房市交易量嚴重萎縮，加上同業惡性競爭，正面臨有史以來最嚴峻寒冬。房仲公會全聯會理事長李同榮指出，奢侈稅實施一年兩個月，房仲從業人員已陣亡約一萬人、失業率超過十五％，慘況超過金融海嘯時期。

房仲公會全聯會表示，雙北市房仲是奢侈稅後的重災區，交易量平均衰退三成，新北市最慘時更萎縮五成，但房價根本沒有下跌。目前全國平均每月每店成交戶數僅○．二戶，等於五個人一個月才成交一戶；相較奢侈稅未實施前，全國平均每月每店成交○．三五戶，衰退幅度超過四成。

估年底前全台關店500家

根據房仲公會全聯會調查，一般狀況下，房仲從業人員每年平均以五％幅度增加，房仲店數以五十家增減。金融海嘯時期，房仲從業人員陣亡不到十％，失業人口約七、八千人，關店數不到百家；反觀奢侈稅政策祭出，房仲業交易量萎縮，關店、頂讓店數不斷增加，目前全國房仲約五九九七家，預估年底雙北市關店數將超過兩百家，全台預估關店五百家，加上約萬名房仲失業，關店、失業規模都超過金融海嘯時期。

平均月薪下滑超過16％

李同榮指出，房仲最風光的時期應是二○○五到二○○八年上半年，百萬年薪的業者比比皆是，一年賺到二、三百萬元不是難事。

根據全聯會統計，全台平均有近十萬名房仲從業人員，房市大多頭時，房仲加計底薪和獎金的平均月薪約五．二五萬元，北部房仲月薪較高約六．五萬元，南部房仲四萬元。但奢侈稅實施後，全國房仲平均月薪約四．四萬元，北部房仲平均月薪約五萬元，南部約三．八萬元，全國房仲月薪平均下滑幅度超過十六％。

園區三期用地本屬新竹科學園區特定區計畫內，但因當年決定分期、分區取得土地，沒想到隨著地方民意分歧、產業外移等，歷經解編、權責單位易主、計畫內容變動，才會一波三折，原地踏步。園區三期又稱「科三期」，用地以竹東鎮二重、三重以及部分柯湖里為範圍，面積約四百五十三公頃，早在民國七十六年就完成用地變更，準備開發。可是地方對徵收條件有不同聲音，以致全案一直延宕。八十九年三月，竹科管理局正式函文以「無使用計畫」呈報行政院核准放棄徵收。

同年四月，負責管理的權責單位內政部營建署也行文通知，相關的計畫擬定和檢討權限從省府移撥回給縣府﹔當時的縣長林光華於是接手啟動相關程序。後續又加有寶山鄉園區保護區是否解編問題，使得全案更形複雜。九十三年五月，園區三期用地進行都市計畫通盤檢討的公開展覽﹔因人民陳情意見眾多，所以中央、地方相關單位歷經多次審查，最後在九十四年九月被以「重新研議適當的都市計畫方案」為由退回。期間，縣府用ＢＯＴ為本案招商，雖順利標出，卻也引爆得標商是否適格的合約糾紛且迄今未解，而這也是困住本案無法向前推動的重要原因之一。

97年都計終過關 隔年又擱置
好不容易，都市計畫主要計畫總算在九十五年五月，經內政部有條件通過。縣府根據內政部要求在三個月後二度辦理公展，結果地方民意依舊紛紜，以致中央、地方持續開會審查、協商、作問卷，直到九十七年七月中，都市計畫的主要計畫總算過關，同時開啟了設置客家休閒農業專用區的構想，留給不支持徵收的農友們選配。

接下來縣府擬妥的細部計畫，於九十八年和主要計畫一起公展，原定同年十二月廿二日提內政部大會審議。但因當時新上任的縣長邱鏡淳認為，計畫內必須增設二重交流道，才能讓地方交通系統更完善﹔而高速公路以南保護區解編案被否決後，相關地主的權益未受到保護，應一併納入考量。如此一來，等於主要計畫內容整個要再調整，一切回到原點，又得重新來過。

市調公司創市際與中信房屋合作進行「台灣地區購屋意向與物件需求調查」，根據調查，從2011第1季至2012第3季屋齡變化趨勢可發現，受訪者從2011年第3季開始，對屋齡「需不到5年」的需求逐季下滑，今年第3季為過去兩年來比例最低的一次，顯示近期有購屋計畫的受訪者，對未來購屋可接受的屋齡上限程度較過去幾季提升。

這次調查重點地區（台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺中、大臺南、大高雄）佔全體樣本73.13%，再依照行政院主計處公布2012年07月台灣地區性別、年齡、居住地人口結構進行加權。進一步了解近期內有購屋意願者對房屋類型的需求，調查結果顯示，受訪者對房屋類型的需求度以「電梯大廈」(39.4%)為主，其次為「透天厝」(38.9%)，兩者順位與上季調查正好交換。進一步從居住地交叉分析發現，雙北市與桃園縣市民眾較偏好「電梯大廈」，而大台南地區則偏好「透天厝」。

房仲業者進入寒冬，中華民國不動產仲介公會全聯會昨（24）日公布，受到政府一連串打擊房市動作衝擊，今年截至9月中旬為止，雙北市房仲業停業家數逾180家、頂讓家數逾100家，高出往年4至6倍，倒店數超過SARS和金融海嘯期間的規模。公會理事長李同榮指出，年底前倒店家數估計將突破200家、頂讓家數超過120家，在奢侈稅緊箍咒下，仲介業將掀歷來最大倒店潮。據台北市、新北市房仲公會統計，截至9月中為止，雙北市停業退會家數超過180家、頂讓店數也逾100家，總計有280家店數經營不善，占雙北市整體店數近15%。

李同榮說，以經驗值每年房仲業倒店數為20至30多家、頂讓家數10多家，總計每年頂多40多家店數撐不下去。像是2003年SARS和2008年金融海嘯期間，雙北市倒店數也才80多家，不到今年前九月的一半，可以看出此次衝擊有多大。李同榮指出，去年政府祭出奢侈稅，今年初又推豪宅限貸緊縮令，8月再打出實價登錄，政府一連串打擊房市動作，衝擊市場量能大幅萎縮。他估計，2010年全台買賣移轉棟數有40萬棟，去年已降至36萬棟，預估今年恐只剩30萬棟，其中雙北市量縮估四至五成。李同榮表示，今年底前，房仲業倒店潮的情形不會變好，估計影響雙北市失業人口數達5,000至6,000人、全台房仲業失業人口上看1.5萬人。廖本勝表示，奢侈稅上路後，房仲業競爭加劇，體質不好的加盟店東關店，尤其是2線品牌威脅、衝擊最大，促使中小品牌加盟主往集團靠攏，永慶房屋趁機成立新品牌、積極擴張。

上市建商宏普建設(2536-TW)今天決議撤回對於大陸地產開發項目合資公司的480萬美元(約新台幣1.4億元)增資案，宏普建設指出，由於中國大陸房地產實施宏觀調控因素，考量投資效益，宏普擬不參與本次現金增資案，提董事會決議通過後，向經濟部投資審議委員會撤銷此次增資案。

宏普建設在2011年8月由董事會決議以1500萬美元展開投資中國大陸地產開發，在將投資中國大陸成立(嘉興)宏普盛豐置地有限公司，也正是宏普建設展開大陸地產開發案第一步將落腳浙江嘉興。

宏普建設將與熟悉當地市況的建商盛豐置地，合資成立「嘉興宏普盛豐置地有限公司」，宏普持股40%、盛豐置地等其他股東持股60%。而依持股比例而言，今年(嘉興)宏普盛豐置地有限公司將進行現金增資，而宏普則將依持股比例增資480萬美元，但宏普建設今天則決議不參與其現金增資且向經濟部投審會撤回此一增資案。

目前在上市建商中，包括遠雄(5522-TW)、華固(2548-TW)、鄉林(5531-TW)等對於投資中國大陸的地產開發都已有實際的開發項目，其餘如全坤(2509-TW)及國建(2501-TW)也由董事會通過對大陸將進行投資，但尚未有確切的投資項目浮現。

其中，華固建設在中國大陸地產業的第一個投資案已執行，華固建設係投資四川成都進行住宅開發案，並將啟動在成都的新開發案。

年初獲准者 買A7不怕證明過期

A7合宜住宅將延到明年農曆年前後開賣，但據營建署公告，「承購資格證明核發超過1年，卻未購買合宜住宅將失效」，讓許多去年底、今年初申請到承購資格的民眾恐失去登記A7合宜住宅資格。營建署昨表示，將會延長證明期限，讓民眾都可申請A7合宜住宅。

合宜住宅承購資格證明申請時間自去年12月23日開始，據營建署網站「合宜住宅專區」指出，申請人應於承購資格證明核發日起1年內，依各合宜住宅興建廠商公告規定內容辦理申購，逾期者該證明失其效力。也就是說，因A7合宜住宅預定在明年2月間開賣，而今年1月前取得承購資格證明的民眾，恐因證明逾期而無法申購A7合宜住宅。

已經核發近4萬件
對此，營建署署長葉世文昨說：「將會延長承購資格證明期限，讓民眾都可申請A7合宜住宅。」
想買A7合宜住宅的民眾，最慢需在今年12月31日承購資格證明申請截止日前申請，才有機會登記申購3960戶的A7合宜住宅。葉世文指出，「承購資格證明有效期限會延長，但申請時間到今年底止，不再延長。」
依照營建署統計，目前承購資格證明全國共核發3萬9277件，其中核發數量最多的縣市為新北市1萬8162件、台北市1萬767件。新北市城鄉局表示，最近申請案件量有比較少，但每天至少還有30多件，顯然民眾還是對A7合宜住宅有興趣。

浮洲宅棄權率25％
而目前正進行選位簽約的浮洲合宜住宅「日勝幸福站」，截至昨為止已登記1810戶，剩餘2199戶，登記即將過半，隨著大3房與4房產品已被登記一空，僅剩2、3房房型可供小家庭選擇，放棄民眾漸增，目前放棄登記已達621人，棄權率達25.55％，序號至4630號保證可購得合宜宅。
「日勝幸福站」現場專案副理陳沛諄說，現在僅剩下23坪的2房房型和42~45坪3房房型可售。每日排定登記人數已增加近1倍至112人，是希望序號在4009前的正取民眾能在10月中前全部簽約完畢，趕緊辦理候補登記。

東森（2614）位在台北關渡廣達1.1萬坪土地案正式啟動！東森關渡土地目前朝向多元方案處理，包括都市更新，或是收益型不動產方向。據了解，東森處理關渡土地的價格將不低於80億元，換言之，如順利以80億元處理，扣除成本等，將貢獻東森每股獲利2.5元以上。

東森關渡土地目前為工業用地，多年前已申請都市更新，擬變更為住商用地、商業用地，不過，因文林苑案讓都更案增添變數，因此東森另啟動土地處理備案。

關渡土地目前可做為科技園區、量販店等，因此委託仲量聯行進行招商，將引進大型零售業者進駐，並計畫以「收益型不動產」方式標售，預計最快明年推出。

在多元方案進行下，東森擬出脫的金額將不低於80億元，據了解，東森關渡成本約40億元，換言之，若順利出脫，東森帳面獲利將近40億元，對每股貢獻超過2.5元以上。

另外，東森在中國上海投資的物流事業東企發展，在2007年1月以每畝約50萬人民幣，取得上海浦東316畝土地，近來該區域每畝市價已上漲到130-150萬人民幣，幾乎漲了近2倍。但東森目前對上海浦東土地並未有處分計畫，而是期待上海未來爭取到迪士尼樂園興建計畫，讓土地價格更為看漲。

　三陽工業（2206）內湖舊廠開發案，可望於明年中提前完工開始入帳，估計逾百億元的處分利益，加上近期新台幣升值帶動的資產題材加分，讓三陽昨（24）日股價率先表態，爆量漲停，收復20元大關，改寫近半年新高。

　三陽與美孚建設合建分屋的內湖舊廠開發計畫，由於工程進度超前，原訂明年底完工的時間表，可望提前至明年中，貢獻三陽收益的入帳時間點，也跟著自2014年第1季，提前至2013年第3季。

　儘管法人圈較看好裕隆（2201）新店舊廠的開發價值，但三陽的資產開發收益更快實現下，吸引自營商狂敲1,100多張，激勵三陽單日爆出1.34萬張的鉅量，股價早早就亮燈漲停鎖死，終場就收漲停價20.65元，成交量與股價均創近半年新高。

　反觀裕隆，由於先前為發行可轉債（CB），密集開法說會的效益，以及其資產題材已經提前反應，昨天開盤後股價還小幅下挫，後在大盤急拉帶動下，終場小漲0.5元、收58.5元。

　三陽與美孚建設合作開發內湖舊廠1.2萬坪土地，興建5棟策略性辦公大樓，三陽可分得其中2棟，換算樓地板面積約2.54萬坪，三陽除保留部分自用，其餘將全數出售或出租。

　以去年美孚建設預售其中一棟大樓平均每坪售價60萬元計算，三陽分得建物總值將逾152.4億元，扣除土地帳列成本30億元，三陽的處分利益高達122億元，每股獲利貢獻14.4元，法人認為是吸引昨天自營商狂敲三陽的關鍵。

　不過也有法人點出，今年三陽股東會爆出市場派與公司派間爭奪戰，外資一路賣超的情況下，三陽股價仍維持在高檔不跌，有可能是公司外特定買盤承接，後市動態值得留意。

　在汽車車本業的部分，三陽近期汽車銷售表現優於整體車市，國產中型轎車－現代Elantra銷售穩定成長，品牌市占排名從年初的第7，一路挺進至最近的第4，全年銷售可望達1.6萬輛，三陽機車銷售近況也獲得改善，本業獲利穩定，彌補上半年轉投資越南VMEP機車廠虧損的衝擊。

近日無論大盤漲跌或相關外在因素如何，資產股股價仍持續飆創新高，不過資產股本週將面臨重要考驗，主要是3個指標性標案陸續登場，尤其是週五的微風廣場旁停車場土地，此案已讓持有土地的黑松（1234）股價創下掛牌13年來新高，後續股價表現，將攸關資產股後勢。

資產股股價持續飆高

資產股這波漲勢，除了標案的預期外，主要在於美國QE3的實施，投資人預期市場熱錢將席捲台灣，跟前兩次QE相同。但央行總裁彭淮南上週在理監事會議後的記者會上提到，這波熱錢明顯比較少。法人認為，台灣因出口連續數月衰退，央行有足夠的銀彈，阻止新台幣升值，資產股此一利多想像可能大於實際。再者，華固（2548）上週處分內湖廠辦大樓，出現折價賣出，股價開高走低，隔天又持續下跌，原本熱絡的廠辦、商辦市場，似乎已有褪色。法人認為，資產股的未來走勢與本週3個標案結果息息相關。首先登場的是歌林位於三重的廠辦大樓；緊接著是週四的太子敦南大樓，此案要出售的消息已釋出1年多，曾公開標售卻流標，最後落入法拍市場，前2次法拍也因底價過高無人出手，這次底標降至91億元。

若不如預期 引骨牌效應

法人認為，資產股的真正關鍵，本週就要看黑松的表現，從這段時間黑松量價來看，昨天股價又創新高，但量能控制得宜，所以只要量不失控，應該還有機會續漲，關鍵就在週五微風廣場旁停車場土地標案能否順利標出，以及每坪標價是否達到市場預期的5、6百萬元，如果不如預期，則留意資產股可能產生連鎖骨牌效應。昨天上市櫃個股一共有54檔漲停，其中跟資產有關的個股就有15檔，佔了近3成，但很多公司的土地資產現在都還是工廠，短期也沒有變賣的可能，但股價先漲再說。法人認為，這種走勢像極了多頭市場的末升段行情，所以本週的土地標案相當關鍵，法人建議，不管標出與否，量能失控就快閃為妙！

台股指數面臨上攻壓力，但資產股仍持續發威，在台北內湖蓋商辦大樓的三陽（2206），股價經過3個月盤整，昨日強攻漲停；黑松（1234）、大洋（1321）、嘉泥（1103）昨日也強勢上攻；桃園航空城概念股更幾乎全亮燈漲停，成為盤面最強勢的族群。三陽上半年獲利雖然較去年同期大幅衰退，但內湖舊廠與美孚建設合建的「企業總部園區」已開始動工，預計興建為5棟大樓，2014年完工，三陽將可分得2.54萬坪，若每坪能以55萬元以上的高價賣出，將可挹注三陽每股盈餘達13元。

三陽股價從7月初在18.6-19.75元間盤整，昨日在資產股一片發燒帶動下，股價也擺脫盤整格局，直攻20.65元的漲停價。大洋塑膠（1321）中和廠地目已通過變更為住宅區，該地緊鄰台北捷運環狀線橋和站，土地增值逾百億，股價昨日再攻漲停飆上32元，一個月股價漲幅已達32.23%。嘉泥位於台北市中山北路的企業總部，整棟市值逾百億元，嘉泥也計畫啟動活化資產計畫，將伺機與國際級建築團隊合作，不排除結合購物中心、五星級飯店和商辦等規劃，打造為更具價值的大樓，帶動嘉泥股價從9月初13.25元左右緩步上攻，昨日收在15.35元，一個月股價漲幅也逾12%。

黑松位於台北微風廣場旁的住3用地，將於9月28日開標，由於該地地處台北市中心，市場預期該土地可望溢價賣出，帶動黑松股價持續上攻，昨日一舉攻破50元，收在50.2元，創歷史新高。上週表現最強勢的桃園航空城概念股，昨日股價依舊威力十足，中櫃（2613）、遠雄港（5607）、南染（1410）、中福（1435）全都亮燈漲停，泰豐（2102）則上漲3.27%。

東森（2614）位在台北關渡廣達1.1萬坪土地案正式啟動！東森關渡土地目前朝向多元方案處理，包括都市更新，或是收益型不動產方向。據了解，東森處理關渡土地的價格將不低於80億元，換言之，如順利以80億元處理，扣除成本等，將貢獻東森每股獲利2.5元以上。

東森關渡土地目前為工業用地，多年前已申請都市更新，擬變更為住商用地、商業用地，不過，因文林苑案讓都更案增添變數，因此東森另啟動土地處理備案。關渡土地目前可做為科技園區、量販店等，因此委託仲量聯行進行招商，將引進大型零售業者進駐，並計畫以「收益型不動產」方式標售，預計最快明年推出。在多元方案進行下，東森擬出脫的金額將不低於80億元，據了解，東森關渡成本約40億元，換言之，若順利出脫，東森帳面獲利將近40億元，對每股貢獻超過2.5元以上。

另外，東森在中國上海投資的物流事業東企發展，在2007年1月以每畝約50萬人民幣，取得上海浦東316畝土地，近來該區域每畝市價已上漲到130-150萬人民幣，幾乎漲了近2倍。但東森目前對上海浦東土地並未有處分計畫，而是期待上海未來爭取到迪士尼樂園興建計畫，讓土地價格更為看漲。

繼9月2日宜蘭烏石港57筆土地，全數被搶標一空，進帳17億餘元後，宜蘭縣政府趁勝追擊，將以20.5億元的底價，再度標售烏石港南堤9.8公頃新生地，每坪從6.9萬元起標。據悉，檯面下已有飯店旅遊業、開發商評估採異業合作投標。至於商用不動產本周則有太子敦南大樓三拍、黑松微風二期土地標售；緊接著，10月後還有高興昌高雄土地標售。

宜蘭縣政府為加速開發頭城鎮烏石港的觀光旅遊業，將於11月5日委託第一太平戴維斯辦理「宜蘭縣烏石漁港南堤新生地」公開標售，今（25）日將正式公告標售。烏石漁港南防波堤南側面積約9.8公頃、換算為29,705.5坪；屬漁港專用區，建蔽率60％、容積率140％。底價為20億4,967萬9,500元。第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，此案有信心將吸引國內外大型飯店、建商參與投標。目前已有國內大型集團、建商、科技業轉投資營建業者、和國外基金等潛在買家洽詢；未來不排除，將有異業合作投標。

高銘頂表示，這塊地位於海岸線第一排，面向龜山島，面臨半月灣海灘，是北部唯一具有如此臨海條件的大型可開發土地，是9月初全數標脫的烏石港區段徵收57筆土地中的唯一商業區2千坪。第一太平戴維斯評估，未來得標人將需再投資約60至80億元，開發大型海洋遊憩、觀光飯店，為宜蘭罕見的大型投資案。烏石港南堤新生地土地公開標售說明會，預計10月11日舉行；11月5日於宜蘭縣府大樓，正式開標。

宜蘭縣政府加速頭城鎮烏石港之觀光開發，再度委託商仲業者辦理「宜蘭縣烏石漁港南堤新生地」公開標售烏石漁港南防波堤南側，面積約9.8公頃(約3萬坪)土地，底價約20億4968萬元，將於11月5日開標，目前有意搶標的包括國內大型集團、不動產開發商、科技業轉投資營建業者、國外基金等。

由於本標的每坪底價新台幣6.9萬元，相較於本月競標之商業區土地以每坪17.9萬元標脫，價格相當有吸引力，第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，以墾丁夏都飯店的經驗，本標的具有相當誘人的吸引力，以此投資規模推估，本次標售有可能出現異業合作投標開發的模式，烏石港南堤若順利脫標，也可望加速頭城烏石港的觀光發展。

此標售土地屬於漁港專用區，建蔽率60%，容積率140%，屬大面積土地，由於本基地直接位於海岸線第一排，面向龜山島，面臨半月灣海灘，是北部唯一具有如此臨海條件之大型可開發土地，且宜蘭縣政府全力建設頭城烏石港區為休憩旅遊觀光城鎮，本標的適合大型海洋遊憩、觀光飯店之開發計畫，土地加上未來之建設之投資額至少需要新台幣60-80億元，在宜蘭地區是相當大型的投資案件。

10 年內，中國將擁有 1318 座摩天大樓，在建及規劃的摩天大樓投資總額將超過 1.7 兆元人民幣。業界頗具爭議的「勞倫斯魔咒」認為，中國摩天大樓的建設高度和密度具有一定的反經濟過期性。但專家表示，中國的摩天熱潮還有其獨特性，就是地方政府的支持，這在一定程度上可以抑制泡沫的破裂，中國房地產市場也許會下滑，但不能用「摩天大樓指數」來預測。

由「摩天城市網」剛剛發佈的《2012 摩天城市報告》顯示，目前，中國在建摩天大樓還有 332 座，另有 516 座已經完成土地拍賣、設計招標或已奠基。而美國在建及規劃的摩天大樓只有 30 座。這意味著，未來 10 年內，中國將以 1318 座超過 152 米 (約合 500 英尺) 的摩天大樓總數傲視全球。

香港文匯網訊引述《燕趙都市報》報導，這份由中國民間「摩天迷」做出的報告還估算，中國在建及規劃的摩天大樓投資總額將超過 1.7 兆元人民幣。同時，報告引用「摩天大樓指數」——業界頗具爭議的「勞倫斯魔咒」認為，中國摩天大樓的建設高度和密度具有一定的反經濟週期性。

南方週末邀請雷曼兄弟原全球首席經濟學家約翰·盧埃林、美國羅格斯大學摩天經濟研究專家傑森·巴爾、中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞、安邦咨詢首席研究員陳功、財經評論員葉檀、摩天城市網主編吳程濤共同把脈中國的「摩天高燒」。

南方週末：中國摩天大樓的數量正在迅猛增長，從全球經驗來看，這是經濟規律使然還是僅僅是一種泡沫？

約翰·盧埃林：摩天大樓的建設驅動力來自快速增長的城市化，來自經濟增長下的巨大需求市場。我不認為中國摩天大樓建設是一個泡沫，除非中國的經濟增長和城市化是一個泡沫。

葉檀：中國摩天熱有泡沫成分，但並非全是泡沫。有些地方，比如北京的金融城商圈和建國門商圈，寫字樓租金增長幅度是全球最高的，而且現在還是供不應求，所以不存在泡沫。但在郊區或小城市等人流量比較少的地方，摩天樓建設根本覆蓋不了成本。

吳程濤：摩天大樓對應經濟基礎為第三產業，以美國為參照坐標，可見中國內地摩天大樓數量已呈泡沫化。 2011 年，中國第三產業總額為 204983 億元人民幣，增長 9.4%。而美國為 762722 億元人民幣，中國以相當於美國 26.8% 的第三產業總額，支撐起 470 座、相當於美國 88% 規模總量的摩天大樓。至 2022 年，中國第三產業需按照年均 14% 的速度增長，才能接近 2011 年美國的水平。但屆時中國摩天大樓數量將達 1318 座，為美國 563 座的 2.3 倍。 (接下頁)

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牛鳳瑞：摩天大樓熱是一個國家工業化、城市化過程中普遍存在的現象。中國摩天樓很多，但考慮到 13 億人的人口基數，究竟是多了還是少了還要打個問號。中國的一線城市只有北、上、廣、深，它們建摩天大樓應無異議。但是二三線的天津、重慶、杭州、成都、武漢，都是千萬人口的城市，他們建摩天大樓過分嗎？恐怕很難說。即便三線城市， 10 年以後或許會成為二線乃至一線城市，擁有幾座摩天大樓也不過分。

「全球第一高樓封頂之時，即是經濟衰退之日。」 1999 年，德意志銀行證券的分析師安德魯·勞倫斯在檢視了 20 世紀摩天大樓與商業週期的關係之後，發現了「摩天大樓指數」這一「百年病態關聯」。

二十世紀，「勞倫斯魔咒」屢屢應驗。如 1973 年世貿中心、 1974 年芝加哥西爾斯大廈相繼落成，「滯脹」來襲； 1997 年吉隆坡雙子塔樓成為世界最高建築，亞洲金融危機爆發。

進入 21 世紀，「魔咒」再臨， 2010 年 1 月，全球第一高樓哈利法塔落成，杜拜危機來臨。

南方週末：「摩天大樓指數」在描述摩天大樓的高度和經濟危機方面屢屢應驗，這僅僅是巧合嗎？

約翰·盧埃林：經濟下滑期，央行往往通過降息來刺激經濟，接著，經濟復甦，企業和銀行利潤增長，對於未來增長的普遍樂觀和建造一座全球最高摩天樓的想法就開始滋生，於是就融資、制定規劃、開始建設。然而，此時，通貨膨脹已經開始，經濟開始放緩，摩天大樓竣工之時衰退往往如期而至。因此，「摩天大樓指數」可以預示經濟衰退不僅僅是巧合，其背後是經濟邏輯。

傑森·巴爾：靠觀察世界上最高建築的高度來預言經濟衰退或者金融危機是緣木求魚。「摩天大樓指數」並不能指示最高建築和經濟危機之間的關聯，事實上，它不是一個「指數」，只是簡單展現全球最高建築建成前後一些重要的經濟事件而已，既非科學，亦難言準確，大多數主流經濟學家都不會對這個「摩天大樓指數」太感冒。我們對包括哈利法塔在內的全球 14 座破紀錄的摩天建築進行分析後發現，只有 7 個案例是摩天大樓竣工後經濟開始下滑，但經濟開始下滑的時間則晚於大樓落成時間 1 到 54 個月不等，建築高度和衰退之間事實上沒有聯繫。

陳功：「勞倫斯魔咒」的說法，如同城市研究領域裡的很多概念一樣，都是建立在經驗主義的基礎之上，因此存在一定的或然性，也就是說，不一定必然出現，也不一定現在就出現。但既然是經驗主義的結論，那麼我們也必須承認和警惕的是，它出現的可能性是很大的。

「謝天謝地，現在世界上在建的摩天大樓裡還沒有宣稱要超過哈利法塔的。」 2012 年 1 月，香港巴克萊資本的咨詢報告曾如是感歎。 (接下頁)

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但僅僅過了不到半年，中國長沙就爆出了要建造 838 米的「遠大天空之城」的消息，這比哈利法塔還要高 10 米。不僅如此，《2012 摩天城市報告》還顯示，當前中國共有 10 座城市欲建設總高超過美國第一高樓—— 541.3 米紐約新世貿中心的摩天大樓。

由安德魯·勞倫斯領銜完成的巴克萊資本的咨詢報告還提請投資者格外注意中國，「這個最大的摩天泡沫之國集中了全球在建摩天大樓的 53%」。而且從現在起到 2017 年的 5 年間，超過一半的摩天大樓將出現在內地的二三線城市，這被視作「摩天泡沫的延伸」。

南方週末：考慮到中國的摩天熱潮非同尋常，且摩天大樓與經濟週期之間又存在病態關聯，中國會對「勞倫斯魔咒」免疫嗎?

約翰·盧埃林：摩天大樓與經濟週期有聯繫但並不意味著因果關係，因此，簡單以在建摩天大樓的數量和高度來預言中國經濟即將放緩並不可取。中國的摩天熱潮還有其獨特性，就是地方政府的支持，這在一定程度上可以抑制泡沫的破裂。

傑森·巴爾：經濟快速發展和城市化帶來了摩天熱，通常是由於信貸寬鬆、對房地產市場的樂觀、政府政策以及開發商之間的競爭。紐約的經驗是，一輪摩天熱潮從低谷到峰值再到低谷的週期可以持續 25 年，有時更短，有時更長，中國的房地產市場也許會下滑，但是不能用「摩天大樓指數」來預測。如果說紐約和芝加哥的經驗有什麼可供中國借鑒的話，那就是開發商建造了過多的摩天大樓，接下來的許多年裡摩天大樓的租金會下降，摩天大樓的數量增長會趨緩。

牛鳳瑞：任何一個理論都有其分析方法和理論支撐，更重要的是約束條件是什麼，從什麼前提出發的。中國當下摩天大樓的投資表面來看數額巨大，但與現在中國每年固定資產投資 30 兆的數字相比，仍只是一個小數目，且摩天大樓的投資是分散在三五年內。因此，說摩天大樓會成為宏觀經濟的拐點太簡單了。此外，我相信摩天大樓的投資者和建設者都會做出謹慎的測算。

葉檀：我們不能根據摩天大樓的封頂來判斷經濟衰退，摩天大樓並不是唯一的指標、準確的指標。我們只能根據摩天樓的使用效率來判斷，樓高不是問題，使用效率和負債率才是真正的問題。如果我們為了政績工程、面子工程，建很多高樓負債很多，就會像西班牙建高鐵一樣，雖然是好事情但是會出現經濟崩潰，因為承受不了這樣的成本。

陳功：摩天大樓迅速增加，但中國經濟迄今並未崩潰，這是現實。「勞倫斯魔咒」只是表明了問題的一個側面，它遠遠不是問題的全部，更多的問題，我們要從社會發展來審視。摩天大樓只是一種城市縮影，官員們認為這是城市現代化的標誌，他們有資源、有權力，但偏偏不懂空間，不理解城市空間。學者們和設計師更多的關心是設計費和項目費，所以，中國的城市也就淪為了被人肆意擺弄的模型和沙盤。但最終的結果將表現在社會層面上，比如摩天大樓的封閉帶來的城市空間割裂，荷蘭是最早認識到問題嚴重性的，所以阿姆斯特丹甚至爆破了一些高樓，改建為層數較少的公寓樓，從而掀起了後來著名的「去規劃」運動。要知道崩潰是一個過程，它不像地震會在猛然間爆發，城市是會慢性中毒的。

24日，金融街控股股份有限公司以34.2477億元競得北京市西城區月壇南街地塊三商業金融用地和體育用地項目地塊國有建設用地使用權，折合樓面價30428.9元/平方米。刷新今年商業地塊的總價與單價紀錄，成雙料地王。

資料顯示，該地塊屬於商業金融用地和體育用地，東至西二環，南至月壇南街，西至地塊二東邊界，北至南禮士路46號院回遷住宅用地和月壇體育館南邊界，土地面積1.62萬平方米，建築規模11.255萬平方米，出讓底價為33.58億元，起始樓面價約為2.98萬元/平方米，投標保證金高達6.8億。該地塊的出讓形式是三通一平，土地投標保證金高達6.8億。曾被業內預測為今年“雙料地王”，然而從樓面價來看，並未如預期般出現“開發商瘋狂拿地”現象。

業內人士認為，西城地塊未出現熱拍，或與貫徹樓市調控政策，穩定市場預期有關。

而之前有媒體報導稱，西城地塊出讓現場，共三家地產公司報價，北京西環置業報出現場最高價35.25億元價格。金融街控股以34.2477億元的報價位居第二，北京華融基礎設施投資有限公司的報價為34.1925億元，最終該地塊由金融街控股奪得。

中國建築(601668-CN)週一晚間公告，公司近日獲得8項共183.5億元重大項目，占2011年度營業收入的3.8%。

雖已過了秋分，但華南的天氣依然炎熱。而在9月23日這個星期天，深圳湖貝村的村民們卻扶老攜幼，9點多就彙集在羅湖文化公園?面。

當天上午，深圳市湖貝實業股份有限公司進行了2012年第一次股東會議暨湖貝舊村城市更新意願表決大會。1000多名深圳市湖貝實業股份有限公司股東及業主參加了本次會議。

對於這個關係著湖貝舊改進程的大事，即使氣溫炎熱，村民們個個汗流浹背，搖著扇子降暑，也表現很是活躍。

經過大會的表決，這個已有546年歷史，見證了深圳點滴變化的小村落，其拆遷改造工程將正式落戶華潤置地。會議以97.07%的同意票為結果，通過對湖貝舊村進行城市更新改造並確定由華潤置地（深圳）開發有限公司作為開發主體進行改造。

湖貝項目

這是湖貝城市更新專案的又一重大進展。

據瞭解，深圳湖貝城市更新項目包括羅湖老區委及周邊片區，南至深南中路，北至中興路，東至文錦中路，西至東門中路，地處羅湖的核心位置，總用地面積約40萬平方米，規劃建築面積約198萬平方米，總投資超300億人民幣，未來將對其中近10萬平方米用地建築物進行綜合整治，另外還需拆除舊建築物面積約80萬平方米，涉及87塊宗地，共有業主近4000戶。

湖貝實業股份有限公司張齊心稱：“舊村改造從1992年至今二十年，由於種種原因沒有得到落實，使人感到前途未蔔、遙遙無期。”

事實上，即使是華潤置地獲得湖貝舊改，也已經花費了近兩年的時間。

2011年1月26日，羅湖區人民政府與華潤置地有限公司簽署戰略合作框架協定，標誌著羅湖歷史最為悠久的城中村湖貝舊村全面改造正式啟動。

當時的報導曾介紹，羅湖區有關部門通過前期縝密細緻的調查與研究，計畫借鑒日本六本木的規劃建設理念，擬將羅湖老區委及湖貝舊村片區改造建設為逾百萬平方米的產業空間，用於建設集購物中心、總部辦公、會議展覽、五星級酒店、公園和公寓等現代商業元素融於一體的超大型綜合性商業中心。

同時借鑒“上海新天地”的理念，改造中保留嶺南建築的風貌，並結合羅湖文化公園，將文化藝術與休閒娛樂元素完美融入專案之中，把該項目打造成為羅湖區建設國際消費中心的新地標，成為深圳的商務中心、時尚殿堂與旅遊勝地。

按照當時的規劃，湖貝片區改造更新後，規劃總計容建築面積約為192萬平方米，其中零售、娛樂部分約為50萬平方米、辦公部分約為45萬平方米、公寓及居住部分約為97萬平方米。

在與羅湖區政府簽約之後，華潤積極展開了前期準備工作，這一兩年，華潤在湖貝進行業主物業的勘察丈量，也與村民進行溝通。據村民稱，華潤應該基本對所有的村民都完成舊改的洽談，所以通過華潤置地作為更新主題來實施改造也不出意外。

華潤舊改史

其實，打動湖貝村民的除了華潤與其具體的溝通條件之外，或許另一個讓其願意由華潤來進行改造的重要原因是，就在與湖貝一站地鐵距離外的地方，就是華潤在深圳的第一個舊改項目。

這個項目就是現在已經成為全國商業地產典範的萬象城。

據深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁回憶，當時華潤第一步想進入深圳，主要就是覺得離香港總部近，而且當時華潤並沒有明確的想法要做綜合體，只是為發展零售業的角度出發，尋找合適的地方及機會。

“可能華潤自己也沒有想到萬象城會成為國內商業綜合體的典範項目。”但華潤恰恰卻借由萬象城奠定了其商業綜合體的模式及基礎。

2002年，深圳華潤中心開工建設；2004年，深圳萬象城首度面世，成為華潤置地集群式商業開發運營的代表作；2009年，深圳華潤中心全面落成，成為深圳最大規模、最高品質的現代化商業和商務中心。

據2004年12月9日萬象城開業之時的新聞資料，該專案總投資40億港元，占地8萬平方米、總建築面積55萬平方米，總投資逾40億港元，是深圳當時規模最大的綜合性商業建築群，是華潤集團成立55年來單個投資金額最大的項目，也是其在內地投資的第一個大型Shopping Mall。

有了萬象城這一標杆專案，華潤在舊改上的能力似乎受到了深圳政府及市民的認可，其自己顯然也對舊改奠定了不錯的信心。

近幾年，華潤在深圳的舊改進程突飛猛進。在湖貝項目之前，華潤已經取得了大沖舊改項目，目前已經在前期施工過程之中，預計可售的商業和住宅項目將在明年開工。其中，住宅專案2年內可有銷售收入，商業租金則在2-3年內有收入。

此外，三九銀湖片區的舊改專案也已經獲得，具體的補償方案已經公佈。同時，華潤還正在積極爭取下李朗舊村整體改造專案。

商業的挑戰

不過，即使華潤在舊改上已經不錯的經驗，但在湖貝專案，其依然可能面臨不小的挑戰。

業內人士分析，湖貝城市更新項目面臨著原有物業建築密度高、還遷壓力巨大、開發成本高企、回收資金時間漫長等不利因素，對開發企業資金實力、開發經驗等各方面都有著很高的要求。

此外，以該片區目前所處的位置優勢以及按照羅湖區打造國際消費中心的區域定位規劃，勢必要求對該片區進行高起點、大手筆的改造。

“如果要打造高端項目時間上就比較慢，資金沉澱比較多，市場也需要培養，加上據我觀察銀行近期對商業項目的支持似乎在向負面態度變化”，深圳今鷹地產行銷總經理林曉華亦表示，這些都會需要企業有極大的資金實力，融資能力最是關鍵。

顯然，對於華潤而言，資金並不是太值得擔心的問題。畢竟，其背後是實力雄厚的央企華潤集團，同集團下有華潤銀行這樣的金融平臺，同時，華潤置地本身也是香港上市公司，其融資管道比一般的國內企業更加多元化。

近期，母公司擬向華潤置地注入優質資產的行為，也同樣表示了華潤集團對旗下房地產企業的大力支持。

9月17日港媒報導稱，華潤置地計畫於今年內再向母公司收購資產，當中包括南寧華潤中心及萬象城專案，估計涉及金額約20億元。

此外，林曉華認為，華潤在深圳運作最好的還是商業項目，而湖貝旁邊就是深圳傳統的商業區，緊鄰老街、國貿等地，商業氛圍比較成熟。華潤置地如此執著要地拿下湖貝片區，應該是看好商業部分的未來潛力更甚於住宅部分。

林曉華指出，湖貝周邊自然環境缺乏，而且商業專案林立，其實對於現在的購房需求來說並不算是打造宜居住宅的好地方。

同時，林曉華稱，華潤在湖貝做商業地產，交通問題需要格外注意。其稱，因為湖貝位於老城區且是商業片區，附近的交通常常處於堵塞狀態，如果華潤再興建大規模的商業項目，那麼如何引導交通一定要仔細考量。

而另一個更值得關注的問題是，目前深圳市場的商業項目層出不窮，市場似乎已經趨於飽和的狀態，再加上不遠處就是萬象城，在如此小的範圍之內，打造兩個萬象城，更要考慮是否會造成消費者分流，最終使得兩個項目的購買力都出現下降。

“這就像股票一樣，不是發的越多越好，發行太多就會變得太便宜了。”林曉華認為，隨著目前關外商業綜合體的增加，使得過去從關外來購買的人群本就會減少，如果華潤自己的項目也出現競爭，未來的格局會是怎樣目前也很難看得清楚。

在蛇口“海上世界”更新項目進行正酣之際，招商地產又將城市更新的目光投向了深圳東部。

9月20日，招商地產旗下的深圳招商安業投資發展有限公司分別與大鵬新區的溪湧社區鹽村、洞背、溪湧股份公司就合作推進溪湧片區城市更新項目建設舉行續約儀式，這也標誌著溪湧片區城市更新專案的全面啟動。

對此，招商地產表示，計畫用5年時間建設天使灣國際濱海生態旅遊度假城，預計總投資近300億元，將大鵬新區溪湧片區打造成集旅遊度假、健康養生、文化教育、商業娛樂等為一體的多功能度假城。

資料顯示，天使灣國際濱海生態旅遊度假城規劃占地面積約9平方公里，拆遷用地約32萬平方米，開發建設用地約27萬平方米。

其實，對於溪湧片區城市更新專案，自2007年7月開始，招商地產便邀請了多家設計公司參與定位及研究規劃，加快推進溪湧片區城市更新專案。

2009年5月，招商地產還曾於與溪湧社區鹽村、洞背、溪湧三個股份公司分別簽署了合作開發框架協定。

不過，後來由於在推進過程中遇到土地清查、專項規劃報批以及其他政策因素影響，溪湧片區城市更新項目曾一度遇阻。

但好在隨著大鵬新區成立後，致力於建設現代化國際化生態型先進濱海城區，以及對城市更新項目建設的重視，才使這一項目得以順利推進。

針對溪湧社區的開發模式，招商地產相關負責人介紹稱，他們將對照蛇口片區和“海上世界”的開發模式，把天使灣國際濱海生態旅遊度假城打造成“東部海上世界”。

而此次溪湧社區複製“海上世界“的開發模式，在外界看來也並不意外。

深圳相關業內人士就認為，對於當前大量城市更新所面臨的挑戰和困惑，招商地產在蛇口的開發經驗以及對海上世界的改造都頗具樣本和借鑒意義。

根據招商地產對海上世界的規劃，是希望通過提升改造原有功能設施和規劃建設，將其打造成濱海特色文化休閒娛樂中心、高端商務辦公和居住生活聚集區。

據瞭解，招商地產對溪湧社區的規劃和海上世界也極為相似。該專案將包括主題公園、商業中心、濱海度假、山地高爾夫、購物、餐飲、休閒、娛樂、旅遊、探險、文化體驗等方面，與南山蛇口“海上世界”並行，成為深圳的“南大門”。

“這種區域性成片開發的經驗和優勢，可複製性較強，在沿海、沿江等城市都能複製，招商選擇在臨海的溪湧片區打造東部海上世界，正是這種優勢的體現。”上述業內人士稱。

對於海上世界模式的複製，招商地產自身也並不諱言，其相關負責人曾表示，“今後有可能將蛇口模式進行推廣並逐步複製。”

招商地產董事長林少斌早在2011年3月就曾坦言，招商會積極參與大鵬新區的城市更新項目，發展東部濱海健康、養生旅遊專案，進而打造招商的“東部海上世界”。

繼去年長江實業（00001.HK）分拆北京東方廣場項目推出匯賢REITs在香港掛牌之後，新加坡上市房地產信託基金管理公司ARA Asset Management Limited（下稱“ARA”）近期也計畫將旗下內地三個商業專案打包，推出 Dynasty REITs在新加坡上市。目前新加坡證券交易所已經批准了Dynasty REITs的上市申請。

據悉，長江實業在ARA持股13.87％，長江實業執行董事趙國雄則擔任ARA董事長。9月22日，趙國雄在中歐國際工商學院第三屆中國房地產業高峰論壇上稱，Dynasty REITs剛剛開始路演，有望在10月份掛牌。

資料顯示，Dynasty REITs初始資產包中包括三家位於中國內地、總建築面積超過35萬平方米的商業物業，分別是南京國際金融中心、大連天興羅斯福國際中心和上海盛邦國際大廈。三個專案均為ARA旗下基金於近年收購而來。

其中，南京國際金融中心是ARA旗下基金在2009年以16.25億元從招商地產（000024.SZ）收購而來，大連天興羅斯福國際中心則是ARA在2009年從摩根士丹利基金以約20億元收購而來，而上海盛邦國際大廈是ARA以11.6億元從資本策略購得。

若Dynasty REITs最終成功掛牌，將成為首支能夠同時以人民幣和新加坡元雙幣交易的REITs。趙國雄稱，選擇在新加坡上市就是因為新加坡是唯一一個可以雙幣掛牌的市場。

去年，長江實業曾分拆北京東方廣場項目在香港推出首只人民幣計價的匯賢REITs（87001.HK），匯賢也是ARA所管理的資產。匯賢IPO定價為5.24元，但發行首日即遭“破發”，此後股價也一直“潛水”，截至上週五收盤價僅為3.83元，比IPO定價仍然低三成。

趙國雄解釋，去年匯賢推出時，對投資者而言最大的賣點是人民幣升值預期，當時預計匯賢REITs本身的回報率為5%，人民幣對港元的升值為5%~6%，這樣一年就有11%的回報率。但事實上，匯賢掛牌之後，人民幣並沒有出現預期的升值情況。

此次推出的Dynasty REITs，雖然以雙幣交易為賣點，但趙國雄認為人民幣升值不會成為新加坡投資者考慮的因素，因為以2011年為例，新加坡元比人民幣升值更快更高。趙國雄同時承認，Dynasty REITs旗下三個商業項目目前的租金回報率偏低，不過希望通過對專案的管理，未來將這些物業的租金水準提升。

第二輪葉岩氣探礦權招標啟動以來，又一家民營企業宣佈參與投標。

中天城投集團股份有限公司（000540.SZ，下稱“中天城投”）昨晚發佈公告稱，其將參與國土資源部葉岩氣探礦權招標出讓工作，包括批准設立項目子公司、確定投資總額等。

從公告中可以看出，中天城投此次投標的主要目標為貴州省內的葉岩氣區塊。中天城投表示，公司此次擬投標貴州區塊，貴州共有五個區塊進入此次招標範圍，平均面積約1000平方公里，單一區塊最低累計勘查投入應在9000萬元以上。

為了參與此次葉岩氣探礦權招標，中天城投已與具備石油天然氣或氣體礦產勘察資質的勘查單位——山東省煤田地質局的下屬企業簽訂了勘查合作協議，並聘請了具備常規油氣勘探經驗的專業團隊編制投標文件。中天城投還表示，如公司取得此次葉岩氣招標區塊的探礦權，將成立專業專案公司開展勘查工作。

根據2012年9月10日發佈的《國土資源部葉岩氣探礦權招標公告》，本次葉岩氣探礦權招標共有20個招標區塊供選擇，所招標出讓區塊探礦權有效期為3年，從勘查許可證有效期開始之日起算。此次投標截止時間為2012年10月25日。

對於從來沒有涉足過葉岩氣勘探開發的中天城投來說，此次參與投標風險較大。中石化某位葉岩氣勘探專業人士曾對《第一財經日報》表示，傳統的天然氣企業開發葉岩氣都面臨短期內投資難以收回的風險，完全沒有經驗的企業開發葉岩氣肯定風險更大，尤其是相關人才的缺乏，會嚴重影響公司對葉岩氣的開發。

中天城投也已經對開發葉岩氣的風險有所預期。中天城投在公告中表示，由於目前國內在喀斯特地區葉岩氣勘探上並無更多可借鑒經驗，一切均需摸索實踐，且貴州省境內招標區塊氣藏的具體情況不明，因此葉岩氣勘查前景、生產、儲運、銷售環節等方面均存在不確定性。此外，即使完成三年期的勘查工作，能否取得相應區塊的採礦權也存在不確定性，且該採礦權的經濟價值也具有不確定性。

住建部關於房地產調控有了最新表態。

據《人民日報》報導，住建部有關負責人近日表示，將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果。適時對執行調控政策不力、放鬆調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。

這是自國務院督察組8月初回京之後，官方對於房地產市場少有的明確表態。目前恰逢房地產市場“金九銀十”旺季，此番表態無疑會對市場交易及房價有所影響。鏈家市場研究部常清告訴《每日經濟新聞》記者，政策有從緊的趨勢，不合理的市場需求無法進入市場的情況下，短期內需求的爆發只會透支未來購買能力，金九銀十房價難大漲。

住建部重申從嚴調控

國家統計局公佈的資料顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有20個，持平的城市14個，上漲的城市36個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。

“從近期督查情況看，儘管不少城市環比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負增長，沒有出現大範圍的房價大幅反彈現象。房價尚不具備全面反彈的條件。”上述負責人說。

常清認為，從70大中城市的統計資料來看，整體漲價的趨勢有所緩和，但主要城市的市場慣性依然明顯，如北京以及上海，成交量有所緩和的同時並沒有帶來價格的回落，此類市場環境複雜的城市仍然需要政府出面來穩定預期。

上述住建部負責人表示，下一步，按照國務院對房地產市場調控工作的總體部署，各部門、各地區將繼續執行房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性購房需求，支持居民合理自住性需求。有關部門還將繼續做好房價、地價動態監測，密切關注住房成交量、房價等關鍵指標的新變化，做好防止房價反彈的政策預案。

常清分析說，政策的後續跟進是有可能的，但政策的力度可能只會是微調式從緊，“限購+限貸”的雙限局面不會改變。“雖然近幾個月需求活躍，但在限購不放開的情況下，購房需求仍以首套剛需和置換的改善性需求為主，房價上漲後其購買力相應被削弱。”

加快“擴大房產稅試點”

限購、限貸以及問責是國家穩定房價的重要手段，但業界普遍認為，房產稅才是作為房地產市場調控的長效機制，何時能夠擴大試點，甚至推向全國，備受關注。

國家稅務總局政策法規司巡視員叢明在第五屆中國企業稅務管理創新大會上表示，房產稅具體深化時間可能在年底或明年3月份以後，房產稅最終會在全國實施。

上述住建部負責人表示，繼續強化住房稅收政策的執行和征管，進一步完善應用房地產價格評估技術，加強存量房的稅收征管工作，加快推進擴大房產稅試點城市範圍工作。

截至今年7月1日，包括北京等在內的全國40個重要城市的個人住房系統和國家住房與城鄉建設部實現聯網，一個家庭在不同城市的房產資訊在系統內一目了然。

住建部還表示目前已經開始推動下一輪的房產資訊聯網，目標是把聯網城市擴大到全國500個主要地級城市。

雖然擴大試點已板上釘釘，但是圍繞房產稅路徑的爭論仍然在繼續。

“如果房地產供應量跟不上，賣方市場仍然占優，房產稅則會轉化為交易稅，不僅沒有達到應有的效果，也增加了剛需的負擔。”中國房地產稅改革專家組成員曲衛東稱，房地產資訊只有公開化、透明化，房產稅才能真正發揮其應有作用，緩解供需矛盾。

全國人大常委會財經委員會副主任吳曉靈稱，房產稅的徵收，應該明確房地產稅的調節物件和目的，穩定市場消費預期。目前稅收的意圖、稅收標準都沒有明確，如果選擇再推廣下去，全國會出現很多種不同的稅收。

“房產稅短期內擴大或者推行的可能性不高。”常清說，微調式從緊最主要的作用是穩定預期。

“金九銀十”恐難樂觀

無論房產稅靴子是否會在今年落地，任何來自官方對房地產調控的表態都會影響敏感的房地產市場。

易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，7月以來房價的上漲趨勢已經基本被遏制住了。8月份總體上漲的城市數量仍然多於下跌的，但數量進一步減少。最近兩個月以來，在政策的高壓下，消費者觀望情緒重新抬頭，樓市出現了降溫苗頭。

住建部人士也稱，總體來看，當前市場的購房者多為首次置業的自住住房需求，大部分城市這個比例高達90%以上。

中原市場研究部最新統計資料顯示：9月前23天，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為181153套，比8月同期的196561套下調幅度達到了7.8%，這也是最近4個月同期的最低點，7月同期為202045套，6月同期則是182085套。

“在限購不放開的情況下，購房需求仍以首套剛需和置換的改善性需求為主，房價上漲後其購買力相應被削弱。”常清表示，雖然房價仍有上漲趨勢，但政策不變的情況下，年底之前房價難以大漲。

開發商對金九銀十也並不樂觀，以往的爆發式推盤和瘋狂促銷並未在今年普遍出現。

多數受訪的房地產銷售人員都稱，這兩個月將會有不少的樓盤面市，但是購房者的數量在減少，所以“金九銀十”出現的可能性較小。有銷售人員表示，公司仍然努力做業績，是想趁著8月的銷售余溫，趕緊把新房源銷售出去，怕四季度再次迎來寒冷“冬天”。

在中原地產市場研究總監張大偉看來，現在局面對於開發商來說並不壞，“成交量平穩居於高位，在限購和限貸基礎下，成交量不太可能持續上漲，而目前的成交量完全可以使得開發商維持比較良好的銷售量。而且目前的成交量也避免市場再次爆發式的價格上漲，再導致調控出現。”

“沒想到銷售任務這麼快就完成了”。昨日（9月24日），北京萬科公司副總經理肖勁在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示，今年北京萬科公司100億元的銷售目標在三季度還未結束之時就已完成。此外，其高端項目“如園”還將在四季度推出貨值15億元的產品。

據肖勁透露，該專案今年的銷售目標是18億元，還有6億元左右的銷售額有待完成。目前距離年底還有3個月時間，北京萬科超額完成任務已無懸念。

早在今年6月就已完成全年銷售任務的北京保利也是如此。保利地產北京公司副總經理王英男告訴《每日經濟新聞》記者，截至9月21日，北京保利已完成100.2億元銷售額，而全年目標是70億元。

一部分品牌房企的“速戰速決”，讓更多的房企將全年銷售額的達成押寶于“金九銀十”。亞豪機構統計資料顯示，北京10月計畫開盤專案共計34個，創今年月度開盤量的新高。其中，別墅與中高端公寓產品共16個，占比幾乎近半數。

高端項目助力增收

事實上，北京萬科、北京保利的大幅增收與高端專案的熱銷不無關係。

以北京保利為例，去年的銷售額在67億元左右，而今年截至目前，已經達成了上百億元。王英男向《每日經濟新聞》記者透露的資料顯示，保利地產的高端項目“保利東郡”，截至9月21日實現銷售額為22.82億元，與去年銷量同比增長50%。

王英男告訴記者，“保利東郡”項目自去年開盤以來，基本上保持了月去化率10~12套的速度，而且一直都很平均，這一項目今年的銷售已近尾聲。預計明年3月，保利將推出最後一期“樓王”項目，大約在90套左右，單套總價1600萬~1800萬元，總貨值在13~15億元。

從北京保利今年過百億元的銷售成績不難看出，單“保利東郡”一個項目便為其貢獻了超過20%的成交額。

此外，在今年8月份，北京萬科旗下高端項目“如園”推出其“樓王”項目，單月成交量超6億元。據肖勁介紹，“如園”今年的銷售目標為18億元，目前已實現12億元左右，“接下來還將再推3棟樓，貨值在15億元左右。”

僅按照“如園”原定的18億元目標來看，已占到北京萬科百億元銷售目標的近20%。

不光是萬科和保利，據記者瞭解，招商地產在北京的高端專案“招商嘉銘瓏原”也已完成了其全年的銷售目標。“我們全年的目標是25億元，在8月3日的時候就已經完成了”，招商局嘉銘(北京)房地產開發有限公司副總經理李建霞告訴記者。

搶灘“銀十”

然而，並非所有房企都能有這樣的銷售局面。

即將到來的第四季度，一部分標杆房企早已完成全年任務，將重心轉投土地市場。另有一部分房企，特別是手持高端項目的房企，則更有意在年底發力，把握最後的搶灘時機。

“高端項目受季節影響很大，越到年底越不適合銷售。如果企業還沒有完成全年目標，10月份的‘搶收’十分關鍵。”肖勁對記者表示。

亞豪機構統計的新高中，別墅與中高端公寓產品共16個，占比幾乎近半數。伴隨著萬科“如園”專案的再次入市，其周邊的“西山壹號院”也將在四季度加推“樓王”項目。不難看出，高端項目在即將到來的“銀十”又將引來一場鏖戰。

“今年年初的幾個月當中，由於市場形勢較為嚴峻，因此中低端類剛需項目順勢降價，佔據了整體市場的主導，彼時高端類項目幾近失聲。”亞豪機構副總經理任啟鑫告訴《每日經濟新聞》記者，最近幾個月隨著中高端置業人群的回升，大量前期潛水的高端專案紛紛開始整裝入市。

9月24日消息，廣州市國土房管局今晚在官方微博透露，對市區個別異常高價的住宅專案採取限售。廣州市由此再次收緊樓市調控，開創商品房“限售”的先河。

　　24日午間，有網友在微博上爆料稱，廣州正針對房價較高的局部區域採取“限賣”的做法以調控房價。對此，廣州市國土房管局表示，“對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時採取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施是必要的，也是必須的！”

　　廣州市國土房管局介紹，通過落實中央房地產調控措施，廣州新建商品住宅市場出現經濟變化，投機投資性需求得到有效控制，住房結構已形成供大於求的局面，房價趨於平穩。根據國家統計局70個大中城市房價指數資料，今年1-8月廣州新建商品住宅價格環比指數總體下滑，近期出現反彈，但價格總體平穩。

　　該局透露，據其對市場態勢分析，近期中心區域高價專案成交增多，導致總成交量占比提高，造成廣州全市均價結構性上漲。同時，該局注意到，最近珠江新城等中心城區個別高端高價住宅項目定價偏高，開盤後出現大量集中網簽情況，推動了全市均價異常上漲，造成市場的不正常波動，誤導市場預期。

　　基於此，廣州市國土房管局為使房地產開發企業和市民準備判斷市場，引導房地產開發企業在即將到來的國慶黃金(1767.40,2.80,0.16%)周期間，積極以價換量，以合理的價格促進銷售，及時對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時採取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施。該行政措施是必要的，也是必須的。

　　廣州市國土房管局同時強調，將繼續堅決貫徹落實國家和省、市的房地產調控政策，密切關注市場動態，並有針對性的採取切實有效措施，確保廣州房地產市場平穩健康發展。

市區重建局今年推出規模最大的旺角洗衣街（俗稱波鞋街）重建項目昨天揭盅，由新世界發展（017）以爆冷姿態奪得項目發展權，並繼尖沙咀名鑄後，12年來再次奪得市建局發展項目，新世界發展未有公布項目總投資額，只表示項目約半數細單位將配合市場及社會需要，不會刻意套上豪宅概念；業界預期，項目總投資額達50億元，住宅部分未來推售呎價介乎1萬至1.2萬元不等。

不亂加豪宅概念

市建局昨天公布，將與新世界發展合作發展位於旺角區洗衣街的重建項目。新世界發展表示，集團繼尖沙咀名鑄地標項目後，再次與市建局一起合作發展商住項目，有信心把此項目打造成旺角區全新地標。新世界於2000年奪得目前為名鑄的發展項目後，至今相距達12年之久，才再次夥拍市建局發展波鞋街項目。

新世界發展聯席總經理陳觀展表示，對於是次成功投地感到高興，又指由於項目約一半為細單位，故此不會胡亂套上豪宅概念，會根據市場及社會需要設計。此外，項目位處旺區，發展商亦會着重環保及隔音設備，市場估計項目未來推出時將按市場情況定價，以目前情況，預期呎價在1萬元至1.2萬元。

資料顯示，項目住宅部分可建約290伙，當中約半數須屬實用面積低於500方呎的小型單位；此外亦設有商用部分，涉逾5.33萬方呎樓面。

由於位置理想，項目中的商場部分更受注目。項目商用樓面涉逾5.33萬方呎，將成為多層商業樓面，而毗連花園街及奶路臣街的地下商舖將指定為運動主題店舖，藉以保存和強化體育店舖的地區特色。

商場部分最受注目

據了解，市建局在標書條款中訂明，發展商和市建局將持有商場部分各半權益，中標者的相關公司則獲委任負責商業樓面的管理。商舖出租5年後，將出售舖位部分。測量師陳東岳指出，波鞋街是本港知名的購物街，目前旺角區購物街道地舖呎價動輒數萬元，而平均呎租亦達300元水平，由於項目落成後首5年出租，預料在同區供不應求下，估計未來鄰近街舖平均呎價將有力升至500元水平，而5年後市值租金更將大幅提升，極具投資潛力。

事實上，波鞋街項目早前推出招標時共接12份標書，這是繼2004年9月下旬深水埗保安道╱順寧道項目獲13份標書後，近8年接獲最多標書的項目。市場人士指出，項目的零售部分具優勢，新世界發展近年亦積極發展旗下商場業務，包括荃灣愉景新城、旺角潮流特區及尖沙咀K11等，預料發展商是次重點將放在零售部分，以成為尖沙咀K11後系內另一個新型的購物商場。

住宅呎價或1.2萬

至於住宅部分，業界人士亦認同較難以豪宅概念作包裝，但估計可打造成較高檔次的物業，陳東岳預料，物業未來售價將介乎1萬元至1.2萬元。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，住宅部分未來售價將達萬元；業界估計，項目總投資額將達50億元。



新高層建立積極進取形象

新世界發展（017）近年一洗以往不思進取的形象，除積極取地外，亦積極推售旗下項目，單是今年至今，售樓金額已超過100億元，破盡集團歷年紀錄。

售樓百億破紀錄

新世界發展近年積極吸納土儲，除剛投得的旺角波鞋街項目外，早年亦與會德豐地產合作投得柯士甸道大型項目。至於私人市場方面，公司近期亦密密買地，例如港島四幅貴重住宅地皮包括天后新東方臺及北角上下繼園里項目等，早前亦以3.145億元購入元朗洪水橋可道中學毗鄰一幅用地；同時又夥拍?地（012）申請強拍西環德輔道西307、309及311號舊樓物業，物業估值8374萬元。

勢要重新爭入頭五大地產商的新世界發展，近年積極吸地賣樓。一直被視為家族業務第三代熱門接班人的執董兼聯席總經理鄭志剛，於本年3月接棒後，積極拓展系內地產業務，售樓部也作出「換血」，銷售團隊人數由以往20餘人倍增至目前約40人，在市況配合下售樓成績也令人刮目相看，例如今年3月推出大坑春暉8號，不足3個月項目標準單位已全數沽清，目前推售的沙田溱岸8號，推售至今僅3個月，已售出760伙，佔項目的77%，套現達68億元，連同名鑄和車位等，今年售樓收益已超過100億元，創出集團歷史新高。

事實上，鄭志剛不時親自主理集團零售項目，包括其代表作新世界發展旗下的K11藝術概念商場。

對於集團地產業務方面，取態更為積極，消息指出，集團去年下旬已落實目標，將參與土地拍賣，亦會進行數個收購及積極進行補地價洽商。

溋玥加推迎黃金周

近期樓市聚焦一手市場，多個新盤取得不俗銷情，並逐步調高售價，新地（016）屯門瓏門昨天加價2%加推26伙，平均呎價8077元；落禾沙迎海則加推36伙，平均呎價9820元，亦較上一批單位調升6.6%，白石角天賦海灣．溋玥上周加價單位有機會再度調高售價，幅度預料1%至3%不等。

溱8冀吸京滬深客源

瓏門推出三房單位後，銷情連番報捷，加推單位定價更進取，發展商表示，昨天加推第四批第三張價單，售價調高2%。項目至今已推出402伙，佔整體的37%。

迎海昨天亦加推36伙，單位仍位於1及2座，暫未推出從未發售的第5座單位，發展商早前已表示，未來加推單位亦有加價空間，而這批單位平均呎價亦較上一批調高約6.6%，項目累積已推出556伙，佔第一期的60%。

信置（083）表示，溋玥由於銷情理想，考慮本周加推單位以迎接黃金周長假期，單位亦有機會提供1%至3%不等，項目推出6座17樓A室及11座17樓E室天際大宅，面積1996及880方呎，連1402方呎及376方呎平台，定價分別為2877.4萬及1088.1萬元，呎價14416及12365元，項目過去三天共售出20伙，包括7伙「溋瓏大宅」，成交呎價介乎8325至8678元，其他一房及三房單位合計亦沽出13伙，成交呎價介乎8451至8756元。

至於沙田溱岸8號，本月至今累售逾60伙，平均呎價9000至1.2萬元不等，新世界發展昨天加推1伙3座6樓A室四房雙套房單位，面積1663方呎，定價1403.2萬元，呎價8438元，售價則調升約3.5%，項目累積推出816伙，佔整個項目的83%；據了解，發展商正安排約50組來自北京、上海及深圳等內地客於黃金周期間參觀示範單位，其中有不少客人表示有興趣洽購四房雙套單位。

珏堡推長成交期

長實（001）九龍塘珏堡銷情持續，市傳昨天沽出1伙，屬7樓G室，面積1840方呎，成交呎價約1.88萬元，即成交價約3459.2萬元，據了解，發展商昨天加推180天長成交期付款方法，按定價減2%，買家採用後亦可選擇60天成交，可獲2%樓價回贈，亦可選擇90天成交，回贈樓價1%。項目至今累積沽出24伙，佔項目的77%，最高呎價為地下H室，面積2032方呎，成交呎價約2.04萬元。

?地（012）今天將公布大埔道曉尚最新銷售部署，項目共137伙，意向呎價逾1萬元。市場消息指出，長實部署短期內推出荔枝角道項目，共提供286伙。

市建局近年積極推出不同項目讓市場發展商參與，當中包括大中小財團等，大部分重建項目以舊區為主，未來三至四年，該局共有約七個發展中項目，可以提供至少逾二千二百伙，當中，與合和及信和合作的灣仔利東街項目最矚目，提供一千二百九十九伙。

　　未來三至四年供應不多，只有七個發展中項目，可以落成並推出市場，提供至少逾二千二百伙，料最快可登場的灣仔利東街，料於一四年起分兩期落成。

　　市建局未來三至四年提供的項目，不乏港島區項目，除了上述灣仔利東街外，還有西營盤第三街╱餘樂里╱正街項目，由中資背景的中海外奪得，料於一四年落成，共提供二百七十伙，將主打約五百方呎的小型單位。另外，長實於今年四月份，也取得中區卑利街?嘉咸街地盤B發展權，最快於一六年落成，亦是港島區的矚目供應。

　　市建局與眾多發展商合作，包括有長實、信和、中海外、其士國際等，相當多元化。一些大型發展項目，更與超過一家發展商合作。由於市建局旗下不乏面積數千呎的小型地皮，甚合中小型發展商胃口，不少項目亦由小型發展商高價投得。

　　此外，現時市建局在各區持有的發展項目，雖然多達二十五個，可以提供最少一萬零八十九伙，惟大部分屬於長遠的年期。



市建局挺港人港地 配合政府(經濟)

發展局局長陳茂波昨首次出席市區重建局董事會，介紹港人港地政策。市建局表明會支持及配合政府，但何時推出港人港地，還須分析及研究，擬等明年初政府推出兩幅啟德港人港地招標，看發展商反應而定。

市建局董事會 陳茂波首出席

消息人士透露，市建局「未睇通盤數」，昨會上便有董事關注港人港地可能給市建局帶來的財政壓力。

「不是擔心樓價受影響，開售時樓價跟大市走，無得擔心，問題是項目限制單位只可售予香港三粒星市民，而且有效期長達30年，一定拖低招標價！」消息人士又指：「有限制與無限制的土地，價值肯定有差距，少至逾10%，多至40%都有可能。」對於會上有董事提到港人港地可能拖低地價，陳茂波沒表態回應。

有董事稱︰「除名鑄外，市建局99%都是在基層社區如深水埗等興建中小型單位，賣給的都是港人，是否還需刻意製造港人港地？」

待啟德地招標 看發展商反應

明年初政府推出兩幅啟德港人港地招標，市建局擬先觀察發展商落標意向和開價，才進一步計劃。

市建局發言人稱，董事會昨已就港人港地項目定下基本路向，就是支持及配合政府政策，但實施詳情要再分析及討論。

陳茂波重申 發展商參與有利供應

財政司司長曾俊華昨日被問及新界東北發展時表示，發展模式現階段仍未有任何決定，政府一般會推行傳統性的做法；而發展局局長陳茂波則重申，發展模式不排除若私人發展商參與，可確保有秩序推出供應，同樣可以考慮。

新界東北新發展區的收地發展模式，近日備受爭議，曾俊華強調，發展模式仍未有最終定案，而新界東北發展第三期的諮詢亦接近尾聲，在收集公眾意見後，會作出決定並公布。

曾俊華續說，由於市區用地有限，剩餘下來可以用的地方不多，新界東北發展早在10年前已開始規劃，數年前開始諮詢，大前提是香港需要更多土地資源，這亦是市民的需求，政府希望可以建造更多的房屋，以滿足市民的需求。

徵地有政策 賠償額不時更新

至於發展局局長陳茂波接受訪問時重申，對於新界東北發展區的發展模式，仍以傳統模式徵地，但亦不排除若私人發展商參與，可確保有秩序推出供應，同樣可以考慮，因此至今政府立場不變，暫未有定案。

徵地過程上，他指政府徵地有指定政策，有不同的賠償金額，並不時更新。

陳茂波指出，由於政府每研開發新土地，必需全面研究可行性，並須經過城規會批准，因此開發需時不可行快綫。而開拓新土地由規劃到完成要「十年八年」，所以要提前工作，但由於過去數年在這方面的工作緩慢，現在要急起直追。

蔡涯棉建議 住宅增至7.5萬

另外房委會規劃小組討論新界東北發展的公私營房屋比例，運輸及房屋局局長張炳良出席，聽取委員意見。委員之一的蔡涯棉表示，會上大家都認為需要研究密度地積比及公私營房屋的比例。

蔡涯棉建議，提高發展區住宅的密度，由現時約兩成一提高至百分之二十五或以上，地積比增加至6倍，令住宅單位數目，由現時5萬多個提升至7萬5千至8萬5千個。

他又建議將公營房屋比例，由現時43%提升至55%，原因是現時的住屋需求很強，不能只傾斜於環保及低密度的生活。

政府於今年6月宣布佔地787公頃的新界東北新發展區時，表示計劃斥400億元收地，可縮短兩年推地，同時放寬住宅地積比率17%，額外多建8,000伙，令住宅單位供應增至5.4萬伙，2018年起供地。

新一輪的量化寬鬆政策QE3公布後，各區的豪宅交投不斷升溫，近期亦有老牌豪宅家族，趁市旺將持有的渣甸山白建時道20號推出，測試市場反應，市場估計市值約7.4億元。

雖然放售的白建時道20號，業主未有意向價，但參考同區最新近於8月份錄得的白建時道16號成交，以買賣公司形式，作價約6億元，每平方呎樓面價為高達71,848元，若以此成交價推算，白建時道20號，每平方呎樓面價約7.2萬元，上址估計可達7.4億元。

可重建萬呎樓面

事實上，上址地盤約為17,094平方呎，屬白建時道第二面積最大的地皮，上址地皮面積，僅次華置主席劉鑾雄所持有的白建時道12號，約2.1萬平方呎地皮。

據了解，由於白建時道20號，其地皮屬住宅（丙類）1，因此地積比率最高為0.6倍，可建樓面面積約達10,256平方呎，惟上址建有一間實用面積約5,353平方呎的兩層高大宅，並未用盡地積比率，故極具重建價值。

其實整個渣甸山有不少名人業主、富豪，當中白建時道除了華置劉鑾雄外，尚有合和主席胡應湘及信德集團何鴻燊家族。

畢山花園戶呎售23822

據第一太平戴維斯物業發展及投資部助理董事李慧玲稱，現時整個渣甸山地皮放售僅兩幅，除了白建時道20號外，僅軒德蓀道5號，物業於92年入伙，地皮面積約15,691平方呎，上址有約1萬平方呎的洋房，兼可望維港景，目前業主亦未有意向價。

另外，受九龍塘新盤珏堡銷情理想帶動，同區的畢架山一號錄得一宗連花園的呎價新高成交。友和地產營業董事劉子明稱，畢架山一號17座連花園戶，1,910平方呎，另附約802平方呎的花園，由區內客以4,550萬元購入，每平方呎價23,822元，屬花園戶的呎價新高，至於原業主，則於04年12月，於二手市場，以1,864萬元買入，是次轉手帳面獲利2,686萬元。

2房呎價5634 綠表新高

二手追落後蔓延至居屋市場，牛池灣居屋嘉峰臺兩日兩度破頂，一個兩房戶以綠表呎價逾5,600元沽出，貼近白表呎價。

嘉峰臺一伙505平方呎兩房戶，日前才以白表呎價7,188元易手，成東九龍居屋王，翌日再度破頂。富誠地產區域經理林栢榮指，該4座高層J單位，面積568平方呎兩房，在「零議價」下以320萬元售出，呎價5,634元，為同類綠表呎價新高，追貼屋苑白表呎價。

同類單位於9月初曾以305萬元售出，呎價5,370元成同類綠表新高，惟相隔兩周紀錄再獲推高15萬元。林氏指，上述單位目前市價僅280萬元起，買家為用家，即睇即買，原業主持貨5年多勁賺1.3倍。

天馬苑極低層 282萬售

事實上，盤源短缺下，連質素稍遜的單位亦獲高價承接。世紀21置業薈點經理陳振文指，黃大仙天馬苑E座極低層單位，以白表價282萬元易手，為屋苑造價次高，呎價4,973。

另外，中原地產分行經理陳燮佳透露，粉嶺名都6座中層C室，面積608平方呎，以330萬易手，呎價5,428元，重回97年價格。而金龍地產區域經理陳民傑指，粉嶺花都廣場9座高層戶，707平方呎，以359萬元沽，呎價5,078元。

另一方面，美聯物業高級營業經理梁仲維指出，荃灣中心12座中層G室，面積492平方呎，以286萬元沽出，呎價5,813元，高市價1成。

藍天海岸1房 呎價破7千

二綫屋苑呎價突圍，東涌藍天海岸1房戶，呎價突破7,000元。利嘉閣地產經理關騰達表示，藍天海岸3座中層G室，面積550平方呎，以390萬元沽出，呎價7,091元創同類單位新高。另市場消息指，同區東堤灣畔7座高層C室，以呎價6,475元成交，屬分層新高。

發展商積極推售新工廈項目，本年首8月一手工業樓宇買賣合約登記錄得34.42億元，創有紀錄以來按年新高，另登記宗數錄503宗，亦屬多年來新高。

按年多12.7% 16年高

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本年首8個月一手工業樓宇買賣合約登記錄得34.42億元，創1996年有紀錄16年以來按年新高，並較去年全年的30.53億元高出12.7%，按年金額已經由08年全年起連續4年上升。

至於宗數方面，本年首8個月一手工業樓宇買賣合約登記錄得503宗，創1996年全年錄得555宗後16年以來按年新高，較2011年全年的293宗高出71.7%。

成交個案中，荃灣One Midtown成為本年一手工業樓宇登記焦點，錄得16.85億元登記，共有424宗買賣，佔本年首8個月整體一手工業樓宇登記數字的48.9%及84.3%。另外，觀塘天星中心錄得7.95億元，共有26宗。

細額交投旺 錄426登記

以登記金額類型統計，以500萬元以下細額類型的一手工業樓宇，表現最為突出，錄得14.43億元及426宗登記，已較去年全年的500萬元以下一手物業登記的2.82億元及173宗，高出4.12倍及1.46倍。另500萬元以上的金額類型，本年首8個月數字仍低於2011年全年。

分區統計方面，新界區在今年首8個月錄得26.25億元及473宗登記，較去年全年的28.8億元及274宗分別低8.9%及高出72.6%。另九龍區首8個月錄得8.17億元及30宗，較去年的1.73億元及19宗分別高出3.72倍及57.9%。

佳兆業(1638)近期將在深圳推出佳兆業城市廣場、龍崗大道1號、佳兆業廣場、悅峰4個項目，總建築面積近230萬平方米。

　佳兆業負責人表示，在住宅市場還將繼續堅持「剛需制勝」策略，將推出的佳兆業城市廣場、龍崗大道1號等均為剛需項目。目前，佳兆業在深圳的城市更新項目總佔地面積超過580萬平方米，成公司發展重點，項目覆蓋龍崗、福田、鹽田等區，城市更新項目將逐步轉化為市場產品。

　佳兆業城市廣場位於華為科技新城，面積180平方米，是目前深圳最大城市綜合體項目；龍崗大道1號位於龍崗大道布吉鎮政府對面，項目建築面積將近14萬平米；佳兆業廣場位於大鵬中心區迎賓北路和嶺南街交匯處西南角，總建築面積約20萬平米；悅峰項目位於阪田華為新城，建築面積將近17萬平米。

住建部負責人稱，儘管不少城市房價環比出現上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，在目前樓價尚不具備全面反彈的條件，下一階段房地產市場調控仍處於關鍵時期，要繼續督促限購城市執行住房限購措施。

　住建部負責人稱，總體看，去年下半年以來形成的市場格局尚未出現根本性改變，投機投資性購房得到明顯抑制，房價基本平穩，住房庫存量基本保持穩定，沒有出現大範圍的房價大幅反彈現象。隨著交易量回升，部分城市房價環比出現微漲，但多數城市房價同比仍為下降。從近期督查情況看，儘管不少城市環比上漲，但同比漲幅普遍仍為回落，有的仍是負增長，然下一階段房地產市場調控仍處於關鍵時期，鞏固房產調控任務仍很艱巨。

鞏固房產調控任務仍艱巨

　為落實樓市調控，北京市國土局近日已叫停10塊土地的出讓。據悉，有關地塊分布在大興、豐台、懷柔、通州、亦莊開發區，包括四個商業金融用地項目，其中兩塊含有居住用地；另外還有五塊多功能用地以及一塊旅遊設施項目用地。這是北京市國土局叫停土地出讓宗數最多的一次。

　有分析指，北京市叫停賣地，是希望避免出現「地王」。北京的第二大房地產經紀商偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，土地市場今年年底前可能再次迎來一波高潮。他說，由於一些地皮可能吸引很多開發商的注意力，政府可能通過調整拍賣時間、地點或條件來避免出現「地王」，穩定市場預期。

房價不具備全面反彈條件

　上周四，北京賣地錄高溢價成交：北京城建、萬科金第聯合體分別以16.27億元人民幣(下同)和14.43億元奪亦莊兩幅住宅地，溢價率均為38.6%。北京光谷科技園以7.73億元獲通州兩幅多功能地皮，兩地皮溢價率達88.3%和112.9%。國家統計局的資料顯示，內地8月份土地交易價額964億元，為今年的最高水準；在央行今年6月和7月降息後，開發商預計房價將反彈。

　住建部負責人指出，中央強調要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策、鞏固調控成果，各地各部門應堅持調控政策不動搖、不放鬆，堅決遏制投機投資性購房，努力增加普通商品住房供應，隨著大量保障性住房的建成投入使用，進一步穩定市場預期。房價尚不具備全面反彈的條件。有關部門還將繼續做好房價、地價動態監測，做好防止房價反彈的政策預案。指導各地全面實施商品住房銷售價格公示制度，規範二手房交易行為和中介服務市場監管。

在金管局出招陰霾，加上憂慮政府再推更嚴厲措施，買家觀望態度轉強。環亞拍賣行昨日舉行的拍賣成績未如理想，正式推出拍賣的19項物業最終只錄1項住宅和1項車位成交。另一場同日舉行的拍賣會上，多項過千萬元的豪宅在未到底價甚至無人出價下被收回。

灣仔47年舊樓呎價9467

　環亞拍賣行拍出的交吉住宅位於灣仔軒尼詩道27號東亞大樓4樓，樓齡47年，實用面積394方呎。單位開價348萬元，每口價10萬元，其後轉至每口加價5萬元，經過4口承價以373萬元成交，高出開價7.2%。以實用面積計算，呎價9,467元。

　另一成交是15個連租約相連車位，位於葵涌貨櫃碼頭路88號永得利廣場低層地下。拍賣開價525萬元，最終以570萬元拍出，高出開價8.6%，折算每個車位38萬元。上述車位每個月租收入為2,344元。環亞拍賣行拍賣師曾傑俊表示，前來拍賣會的人數雖多但氣氛一般，而是次車位價錢合理，是貼市價成交。

　在另一場合，忠誠拍賣行推出22項物業公開拍賣，有5項物業已於拍賣前售出，另有4項在拍賣沽出。當中拍出的3項物業成交價在500萬元以下，但多項過千萬元的豪宅物業收回流拍。

　就現場所見，買家普遍對細價物業的出價較為積極，其中北角新都城大廈8樓820室，面積800方呎，開價425萬元，2位準買家經過10口叫價後，單位以475萬元成交，呎價5,938元，高開價11.8%。

　另一成交為荃灣立坊50樓5號室連221方呎平台特色戶，單位連車位開價1,080萬元，最終以1,180萬元成交，平均呎價9,305元，高開價9.3%，成交價貼近市價。

業界指觀望心態強烈

　除上述立坊單位是以過千萬「扑槌」外，其餘多項過千萬的豪宅乏人問津。忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑表示，整體拍賣氣氛的確未及預期般激烈，買家出價較之前審慎。而且政府多次出招都是針對豪宅市場為主，買家觀望心態強烈，令豪宅承接力平淡，預料放盤叫價有半成至一成下調空間。

　另外有2項非住宅的細價物業成功售出，尖沙咀利時商業大廈5樓3室，面積254方呎，開價255萬元，最終以280萬元售出，呎價10,980元；長沙灣天悅廣場地下A20B單位，面積137方呎，開價98萬元，6口叫價後以128萬元售出，呎價9,343元。

九龍市區新盤市場正蠢蠢欲動，當中，長實旗下西九龍荔枝角道項目，市場消息指最快於日內命名，料短期內獲批預售樓花機會大，並會安排於下月登場，市傳意向呎價近一萬三千元水平。另外，?基旗下深水?曉尚，將於今天公布項目最新部署，料最快周內開價，市場估計意向呎價一萬元起。

　　由長實發展的西九龍荔枝角道項目，現正待批預售樓花同意書，惟市場昨流傳多項新盤資訊，包括項目圖則、各單位分布細節；以及樓盤命名及意向呎價等，料短期內獲批預售機會很大。

　　據市場消息指，長實最快於明天為項目進行命名儀式，並會在紅磡商場舉行。而項目由兩座大廈四十三層高大樓組成，共提供二百八十六個單位，單位戶型由兩至四房一套房連工人房設計，建築面積由六百八十三至一千三百方呎。

　　至於該項戶型分布方面，兩房及三房則各約三十五伙，數量最多為三房連工人房間隔，建築面積一千一百五十方呎，提供約一百四十伙；至於面積最大的四房戶，亦有約七十伙，項目最快明年十二月入伙，市場昨流傳圖則顯示，單位以一梯四伙設計，管理費不多於每方呎兩元，售樓處設於尖沙嘴港景匯商場。

　　而流傳的參考呎價為一萬三千元，以面積最小的六百八十三方呎兩房戶計算，入場費約八百八十八萬元。而現時項目附近的泓景臺，二手呎價約七千五百至八千四百多元，最近一個六百三十九方呎的兩房戶，以五百零五萬元易手，呎價七千九百零三元。

　　資料顯示，項目地盤呈窄長條形，用地原為船廠，毗連系內泓景臺。長實於○四年以一億一千萬元購入，惟至○七年始完成交易，地皮樓面面積約二十三萬方呎，另設二萬八千多方呎商鋪。另外，市場昨亦錄系內九龍塘?堡一伙成交。

　　至於?基發展的「舊契盤」深水?曉尚，發展商將於今天公布最新部署，並首次確認項目名稱，英文名為「High Point」。由於發展商早前透露，項目最快今周公布價單，並隨即開放示範單位，市場料今天有機會開價。