比去年貴34萬 房價跟漲 民眾倒楣

今年房市交易狀況雖冷，但建商持續獵地不手軟，光上市櫃建商至今已砸下630億元買地，雖然交易件數為近3年最少，但單價卻頻頻打破行情，北市、台中與高雄皆出現單價創新高的交易。學者認為，建商高價買地將墊高未來房價，最後轉嫁消費者，「對民眾而言很倒楣。」

根據「公開資訊觀測站」近3年上市櫃建商購地統計，今年截至10月9日共有34筆建商購地，總交易坪數約6萬坪，雖較去年49件、前年63件少，總面積也較小，但總金額逾630億元，平均單價每坪約98萬元，遠比去年約64萬、前年76萬元高。

信義區每坪823萬
此外，今年土地交易以北市9筆最多，台中7筆居次。而台北市土地交易總坪數6131.79坪，總金額高達275.78億元，每坪約449萬元，是去年平均單價174萬元的2.5倍。
大陸建設在北市以每坪823萬元買信義區土地、台中以每坪327萬元在七期買土地，創新高單價，興富發也以每坪230萬元、總金額56.83億元購買美術館特區建地，打破高雄行情。
台灣智庫市場經理劉志雄表示，台北素地稀少，建商為求開發投資，有愈來愈多「大咖建商」轉往中南部買地。

「看時機再賣出」
劉志雄表示，大建商錢多，支付利息養地撐得下去，「反正建商先卡位，短期景氣不好就先不開發，或看時機再賣給其他建商獲利了結。」
玄奘大學財富管理學系副教授花敬群認為，今年建商的土地買賣多數是建商間的土地交換，且建商購地雖屢創新高，但多為資金雄厚或有金融機構、集團支撐的建商。

開發土地獲利低
戴德梁行總經理顏炳立透露，最近有小建商抱怨因口袋不夠深，又因銀行限制土建融貸款，已讓小建商快無法生存，「政府不應抓小放大，反而應抓大放小。」
景文科技大學財金系副教授章定煊表示：「對建商來說，獵地是很聰明的選擇，但對民眾而言就很倒楣。」建商購地將呈現大者恆大，小建商被迫向大建商買地，房價則被迫愈墊愈高，轉嫁到消費者，房價恐怕不會跌。
花敬群透露，現在市況進入反轉期，短期內開發土地的獲利空間不大，長期持有反而是種「負資產」，在地價壓力愈來愈大下，未來土地跌幅恐大於房價。

買氣北冷南熱「最好再等2年」

政府打房政策不斷，買賣雙方認知差距大，據業者統計，第3季房屋委售量較第2季微增，但成交量卻下滑，其中大台北房市交易相對低迷，而中南部交易熱度仍在。學者提醒，整體經濟環境不佳，房價將會鬆動，想買房再等個2~3年。

住商不動產統計去年以來的五都委託銷售指數與成交指數，以去年第1季為基期，發現委售指數自去年第2季奢侈稅前拋售達到高點後，一路下跌至今年第1季為最低點，之後逐漸回升到去年剛實施奢侈稅後的水準，目前大台北地區委售指數約96~98間，略高於中南部地區委售指數92左右的水準。

持有2年可買賣
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，委售指數的變化主要受奢侈稅影響，去年奢侈稅實施後的第2季開始下滑，許多房屋被卡住，無法拿出來賣，而今年指數回升，也是因為有些屋主持有房屋滿2年，陸續拿出來賣。
若以成交指數來看，5都成交指數在今年第2季衝上近2年高點後，第3季均出現下滑，目前大台北成交指數僅75，中南部維持114以上，呈北冷南熱。
徐佳馨指出，雖然今年委售量回升，但成交狀況除了買賣雙方想趕在實價登錄前交易，讓第2季指數較高外，第3季實價登錄實施後，成交量又下跌。

買方不想再追價
徐佳馨說，整個第3季北冷南熱，因為北部房價不斷上漲，讓屋主惜售等更好的價錢，買方卻不願追價，致北部交易冷淡。
政治大學地政學系特聘教授張金鶚認為，整體經濟環境不景氣，市場面不佳，明年房價將會有鬆動跡象，預售屋、新成屋價格也會逐漸下修。
台灣經濟研究院研究六所所長楊家彥也建議，現在受薪階級要買房子投資、保值要多考慮，除非完全以自住為主，又不太在意交通問題，以北部來說，就可選擇龜山、南崁、深坑等地區；不過因為現在房價太高，而未來經濟環境不佳，之後賣方可能願意讓價，最好再觀望2年以上。
36歲擔任業務的Alan說，政府不斷打房，期待房價下跌，將多等幾年。

　實價登錄制度在去年底選舉壓力下，立法院終於三讀通過，本月十六日將正式公開揭露，開放供民眾查詢。在當前房價高漲、房市混沌不明，民眾焦慮抱怨買不起房屋之際，實價揭露將讓「國王的新衣」現形，同時看到「退潮之後誰在裸泳」，此對房市產生極大衝擊，值得社會重視與全力支持。

　最近房市明顯萎縮，雖然大家關心的房價仍未明顯下跌，但已傳出有些地區（如新北市新莊重劃區）投資客降價拋售潮。然而，由於政府不像交易量般，未能完整正確掌握房價資訊，因此房價始終無法見到陽光，即便當前房價已開始下跌，仍可炒作哄抬、混淆視聽，結果資訊不透明、不對稱，形成購屋者輸家，業者贏家，非常不公平。

　實價登錄在此房市衰退反轉之際公布，勢必引發部分業者與投資客的不滿反彈，將可能對此制度發出不信任與要求廢止的呼聲（如同當前奢侈稅一般）；一般民眾亦可能因為對所查詢資料未盡滿意，在此時刻也加入批判政策行列。如此一來，在各界質疑與壓力下，若政府未能堅強支持這項重要且基礎的政策，有可能導致實價登錄制度的崩解，或僅流於形式，而無法確實發揮提供市場與民眾正確價格資訊的預期功能。

　另外大家最關心政府實價揭露，是否反會被有心人哄抬房價，造成反效果。如果深入了解實價登錄制度，可知道申報不實除可連續從三萬至十五萬逐步提高裁罰外，亦有可能觸及刑法陷公務員登載不實罪之刑責，故即使負責主要申報業務的地政士業者及不動產經紀業無意不實申報，但若部分建築開發商或投資客未能提供確實成交價供申報人申報，即可能有上述刑責，不可不慎。

　更重要的是每年有幾十萬筆（每個行政區少則百筆，多則千筆）個案交易，即便有少數個案被有心人蓄意炒作（未被發現罰款），民眾還是可從大多數正常申報個案比較，獲得正確房價交易資訊。更何況，少數哄抬個案，政府也可將透過統計與查核模型，列入異常個案，不予公布。只要政府落實執行此制度，實價揭露應可被全民信任並利用。

　當然實價登錄制度剛開始上路，仍有許多不足之處，急待改進。

　首先，查核制度要嚴格落實。據了解基層人員忙於徵收市價補償查估、公告土地現值及重新規定地價等作業，皆將排擠大規模從嚴抽查之力道。對此，雖主管機關曾研擬五年二．四億元的不動產實價登錄相關實施計畫，爭取經費委外查核，但核定經費僅剩一成多，減縮甚多，每年七、八百萬元預算，只能補助每個地政事務所一台電腦，如此執行與查核令人憂慮。

　其次，揭露制度要更及時完整。目前揭露資訊缺乏統計與查核模型檢驗，透過人工經驗檢核缺乏時效；同時揭露內容只有區段化個案房價，缺乏完整的統計分析與行政小區的房價指數公布，如此揭露，民眾參考仍有落差不足。

　第三，目前立法規定預售屋登錄時間限制過於寬鬆與建設公司交易案件無須登錄，造成實價登錄的缺口，此應盡速修法補強。

　近幾年由於長期低利環境加上游資充沛，市場炒作行情不斷，部分媒體也「比高不比低」的渲染，將原本應是安身立命棲身之所的住房過度商品化，淪為囤積居奇的投機工具。實價登錄施行後減少資訊不對稱，降低炒作套利的利基，讓投資客逐漸退場，才能讓房市回歸基本面。

　最後，要提醒實價登錄到揭露只是健全房市的第一步，大家更關心何時透過實價登錄到實價（交易與持有）課稅，政府應及早規劃討論。當務之急，除大力支持健全實價登錄制度外，同時應思考接下來公告現值與公告地價的調高接近市價之際，如何調整降低一戶自用住宅與調高二戶以上非自用住宅的累進稅率，如此透過實價登錄達到逐步漸進的稅制改革最終目標。

馬總統在國慶文告中宣布，將再擴大中資來台投資。淡江大學產經系教授莊孟翰批評，這是一項製造台灣更多問題的錯誤政策，恐重蹈中資在港炒房覆轍，讓台灣的房價更高、更不合理；若房市泡沫破滅，對台灣整體經濟衝擊將更大。

他指出，或許馬總統的思維是要平衡兩岸資金往來嚴重失衡現狀，台灣資金過去中國太多、來自中國太少，所以才要擴大中資來台，但這想法是大錯特錯。

莊孟翰表示，經濟學上有個要素價格均等化原理，簡單來說，就是水會往低處流。相對於歐美國家，台灣優勢在於擁有一定的技術水準，但成本相對較歐美低廉，所以會發展代工；但台灣若與中國相比，過去中國的土地、勞工及稅金都比台灣低廉，資金自然就從台灣往中國流動。

中資可能買房 房價高漲

他分析，過去十年，台灣資金大量西進，在中國創造龐大就業與經濟成長，但相對在產業及資金西移下，台灣工作機會減少、薪資成長也停滯。

所以，除非台灣勞工、土地等要素價格拉到跟中國一樣，否則擴大中資來台，這些中資是不可能投資創造就業的生產事業，最有可能是投入房市、股市。莊孟翰指出，從09年調降遺贈稅率及開放中資來台投資，已造成第一波豪宅價格大漲；接著開放陸客自由行及簽訂ECFA，店面跟著漲價，再來是兩岸投保協定，商辦炒成一團；如今又要擴大中資來台，最可能造成台灣房市兩極化，北市精華地段在中資湧入下是欲跌不易，甚至恐創新高價，但中南部卻陷入長期低迷。

他警告，除非兩岸生產要素成本拉近、拉平，否則中資來台最有可能是投入炒房，台灣恐將重蹈香港覆轍；在中資、台商及私募基金，加上本地壽險資金等，房價會炒作到更不合理，造成台灣貧富拉大、社會階級衝突更嚴重。倘若房市泡沫破滅，那對台灣將是全面性毀滅。

陸客炒高房價 港人排斥

莊孟翰還說，香港一年有兩千萬中國人次到香港旅遊、購物，但近來香港人卻對中國人很排斥，主因就是中國人來了，物價、房價被炒高了；馬政府不斷放寬中資來台，結果也會如此。

實價登錄制度在去年底選舉壓力下，立法院終於三讀通過，本月十六日將正式公開揭露，開放供民眾查詢。在當前房價高漲、房市混沌不明，民眾焦慮抱怨買不起房屋之際，實價揭露將讓「國王的新衣」現形，同時看到「退潮之後誰在裸泳」，此對房市產生極大衝擊，值得社會重視與全力支持。

　最近房市明顯萎縮，雖然大家關心的房價仍未明顯下跌，但已傳出有些地區（如新北市新莊重劃區）投資客降價拋售潮。然而，由於政府不像交易量般，未能完整正確掌握房價資訊，因此房價始終無法見到陽光，即便當前房價已開始下跌，仍可炒作哄抬、混淆視聽，結果資訊不透明、不對稱，形成購屋者輸家，業者贏家，非常不公平。

　實價登錄在此房市衰退反轉之際公布，勢必引發部分業者與投資客的不滿反彈，將可能對此制度發出不信任與要求廢止的呼聲（如同當前奢侈稅一般）；一般民眾亦可能因為對所查詢資料未盡滿意，在此時刻也加入批判政策行列。如此一來，在各界質疑與壓力下，若政府未能堅強支持這項重要且基礎的政策，有可能導致實價登錄制度的崩解，或僅流於形式，而無法確實發揮提供市場與民眾正確價格資訊的預期功能。

　另外大家最關心政府實價揭露，是否反會被有心人哄抬房價，造成反效果。如果深入了解實價登錄制度，可知道申報不實除可連續從三萬至十五萬逐步提高裁罰外，亦有可能觸及刑法陷公務員登載不實罪之刑責，故即使負責主要申報業務的地政士業者及不動產經紀業無意不實申報，但若部分建築開發商或投資客未能提供確實成交價供申報人申報，即可能有上述刑責，不可不慎。

　更重要的是每年有幾十萬筆（每個行政區少則百筆，多則千筆）個案交易，即便有少數個案被有心人蓄意炒作（未被發現罰款），民眾還是可從大多數正常申報個案比較，獲得正確房價交易資訊。更何況，少數哄抬個案，政府也可將透過統計與查核模型，列入異常個案，不予公布。只要政府落實執行此制度，實價揭露應可被全民信任並利用。

　當然實價登錄制度剛開始上路，仍有許多不足之處，急待改進。

　首先，查核制度要嚴格落實。據了解基層人員忙於徵收市價補償查估、公告土地現值及重新規定地價等作業，皆將排擠大規模從嚴抽查之力道。對此，雖主管機關曾研擬五年二．四億元的不動產實價登錄相關實施計畫，爭取經費委外查核，但核定經費僅剩一成多，減縮甚多，每年七、八百萬元預算，只能補助每個地政事務所一台電腦，如此執行與查核令人憂慮。

　其次，揭露制度要更及時完整。目前揭露資訊缺乏統計與查核模型檢驗，透過人工經驗檢核缺乏時效；同時揭露內容只有區段化個案房價，缺乏完整的統計分析與行政小區的房價指數公布，如此揭露，民眾參考仍有落差不足。

　第三，目前立法規定預售屋登錄時間限制過於寬鬆與建設公司交易案件無須登錄，造成實價登錄的缺口，此應盡速修法補強。

　近幾年由於長期低利環境加上游資充沛，市場炒作行情不斷，部分媒體也「比高不比低」的渲染，將原本應是安身立命棲身之所的住房過度商品化，淪為囤積居奇的投機工具。實價登錄施行後減少資訊不對稱，降低炒作套利的利基，讓投資客逐漸退場，才能讓房市回歸基本面。

　最後，要提醒實價登錄到揭露只是健全房市的第一步，大家更關心何時透過實價登錄到實價（交易與持有）課稅，政府應及早規劃討論。當務之急，除大力支持健全實價登錄制度外，同時應思考接下來公告現值與公告地價的調高接近市價之際，如何調整降低一戶自用住宅與調高二戶以上非自用住宅的累進稅率，如此透過實價登錄達到逐步漸進的稅制改革最終目標。

中部科學園區四期（二林）開發案，是我過去八個月國科會主委任期中最為費心費力投入的案子。在歷經六個月折衝，我們對園區產業結構、用水量、排水量、汙染源頭控管，都極力做出對得起土地人民的改進與妥協，也得到社會絕大多數人與輿論的認同。不料，台北高等行政法院十月十一日「駁回開發許可」的判決，卻又讓此案莫名其妙地產生許多波折。以下我想對此事做一些反思與說明。

　一、在民國九十九年十二月，同樣的地方行政法院曾經對同樣的訴訟標的（停止開發許可），做出駁回的裁定，復經原告上訴，於一○○年十二月由最高行政法院判決上訴駁回定讞。如今，原告居民換幾個人，就同一訴訟標的重提訴訟，地方行政法院竟又翻轉判決，那麼「最高」終審定讞又有什麼意義？照這個邏輯，台灣若有一萬基本教義派，他們可以兩人一組輪流提告五千次，使行政院所有的開發政策都永遠處於不確定狀態。不同法官的心證是否可以實質造成政府施政作為的永久不能定案？先進國家哪有這麼紊亂而不確定的司法？財產權不穩定的社會，焉有進步之可能？

　二、這次司法判決的理由，竟然包括「某地選址不當」、「應優先選擇他地」等。這些選擇，都是行政裁量與判斷，不是司法權所應置喙。當行政法院以裁量觀點不同而否決行政選擇時，這是司法權對行政權的侵犯，而行政法院也成為實質上的太上行政院。這樣的體制錯亂，叫我們行政機關要怎麼辦呢？台灣要如何往前走呢？

　三、國土規劃的確是台灣做得不夠好的項目，這裡的關鍵是：台灣社會究竟有沒有共識？我們的國土規劃一直沒有完成立法；而台灣要透過何種程序，決定我們究竟需要多少農業區、工業區（科學工業園區）與商業區？台灣到底有多少水資源？該如何分配於農、工、家庭？我們要根據什麼法律程序，說某處已經超限利用？哪裡可以做工業區？這些問題不但要思考台灣的永續環境，還要考慮產業政策，更要超越當下的景氣環境。大蕭條時資源多閒置，工業區自然嫌多；但若景氣翻轉，要再建設卻已緩不濟急。我們確實應該要推動國土規劃，但是不能捨棄通則，卻對特定個案絕對堅持。建設與經濟成長固然不是衡量社會進步唯一的價值，但回到石器時代也絕非社會多數人的期望。一個進步的社會，環保與開發應互相平衡而非零和賽局。我們需要一個做決定的程序，而非任憑法官在個案中以超越行政權的自我認定，去遂行一己之永續理想。

　四、二林現在的問題，已經超越多元價值互相包容的折衝，而是凸顯出台灣環保與開發陷入一種無法可循的無政府狀態。司法與行政本來就互相制衡，但同一個訴訟標的竟然可以一再隨法官心證變化，以致司法權的制衡反而讓行政權無所依歸，使社會陷入動盪。這反映部分法官通識教育的失敗，也是台灣的悲哀與無奈。

　做為行政院的一員，國科會與內政部會協議循現行法律爭取救濟。希望這個環境衝擊已降到最低、轉型獲社會廣泛支持的園區，能夠以變動最小、社會成本最低的方式進行下去。任何公共政策制定過程，絕對有可以改進的空間，國科會從二林園區開發的種種爭議中學到許多。但環境與開發不是零和遊戲，應包容雙方價值。我絕對尊重司法、愛護環境；我也想盡一切力量，去擁抱中台灣的土地人民。但我們的努力，還是要依靠上軌道的司法與尊重社會多元價值的公民涵養。我誠摯希望，二林爭議是台灣最後一個環保與開發爭議。（作者為行政院國家科學委員會主委）

政府23日將公開說明40件公共工程建設案，擴大引進逾1,000億元的民間資金投入，但40件中，有一半以上是BOT或都更案，現行壽險資金都不能參與競標，壽險公會本周將先舉行會前會，研議向相關部門爭取鬆綁。

　這次政府將丟出的40件重大公共工程案，其中財政部已公告10月底要競標的12筆地上權標案被算成12件，若將此算成一件，則共有29件大案，預計引入民間資金規模，以台北市府要標售的A25地上權BOT案預計300億元最高，但若以世貿二館標售的情況看來，此案可能接近400億元。

　其次則是金門水頭國際港經貿園區，預計引資123億元，第三是南港高鐵沿線都更案（原台鐵南港調車場）110億元，第四是台鐵高雄港站都更再開發案，引資80億元，另外如財稅人員訓練所土地開發案、成功高中旁土地、捷運永寧及頂埔站區開發案、故宮南院BOT案等都是引資規模較大、且市場較矚目的個案。

　壽險業者表示，這些個案中，除了部分捷運站區開發案，壽險業者可取得土地且進行開發商辦大樓或站體，其餘大部分都是用促參法，進行BOT、OT或ROT等，包括信義區A25、金門水頭經貿園區都是如此，壽險業卡在不能移轉經營的條款，若要成立特殊目的公司（SPV）也仍要看經營項目是否是保險法許可的範圍。

　另外，如南港高鐵站、萬華、士林等都市更新案，則卡在保險局已明訂保險業不得擔任「都更實施者」，這些個案得標者就必須擔任都更實施者，雖然壽險業也可與建商共同競標，可是報酬率會因而下降。

　壽險公會為解決這些問題，決定本周舉行會前會，先了解各壽險公司意願及困難，希望先透過22日行政院政務委員薛承泰及陳振川舉行的協調會解決BOT等問題，以利後續讓壽險資金競標。

實價登錄於八月一日上路後，根據房仲業者統計，交易天數增加不少，也就是買賣雙方對價格的認知及接受度差距都拉大，造成交易變慢。而對於第四季房市走勢，房仲調查中也發現，消費者大多是偏保守觀望態度，不認為會有多少漲跌。

根據住商不動產最新統計報告，實價登錄上路後，雖然看屋客看似增加，但交易狀況仍差強人意。統計7月到9月五都去化天數後發現，在去化天數部分，呈現全面性增加，其中台北市增加9.8天，相對平穩的台南市也增加1.1天。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，從去化天數來看，可以看出在實價登錄上路後，交易難度更大為提高，買賣兩造在價格上共識持續分歧，買方加價有限，現階段看起來，似乎賣方要多讓步才有成交機會。

另根據信義房屋第四季購屋意向調查，結果民眾對於房市看法呈現看跌比看漲多，但在QE3（第三輪量化寬鬆貨幣政策）宣布之後，近4成的潛在買方認為，QE3有利於房價緩漲，更有6成認為買屋可以抗通膨。

這項調查中，針對民眾目前購屋問題的排名當中，第一名仍是房價太高，難以入手，第二名則是挑不到理想的產品，第三名是擔心買了之後會跌價，第四名是自備款不足，顯見高房價問題，仍是困擾民眾購屋的主要因素。

至於QE3後，目前民眾認為較好的資產配置，則分別為不動產、現金與黃金，顯示在投資風險與通膨兩大考量因素之下，實質資產與現金是當前民眾的資產配置首選。

根據商仲統計，第三季商用不動產、土地的成交金額分別為465.7億元、572億元，均創今年單季新高。本季最大的商辦大樓、土地交易案，分別為國壽以91.39億元拿下太子敦南大樓，以及大陸建設與厚生砸下87.14億元買下北市信義計畫區B7千坪土地。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析，本季交易有別過往，出現三種現象，包括地上權案首度跨過濁水溪、合建案中建商分回比例創新低，以及本季十大土地交易案中，大台北以外區域占5成。

他進一步解釋，過往地上權案均是以北市精華區為主要考量，並未跨出大台北區域，不過，本季台中市、台南市均有一筆地上權成交，地上權標售案首度跨越濁水溪。

至於，合建案比例，過往建商、地主，大多以3：7分配，不過，大陸建設與厚生、桓邦、桓鉅等信義計畫區B7土地合建案，僅分回2成左右，創下新低紀錄。

此外，本季十大土地交易案，分別是北市3筆、新北市2筆、桃園1筆、台中2筆、高雄2筆，顛覆過往均是以大台北地區為主的土地交易案，顯見建商南下購地也不手軟。

永慶資產管理協理黃增福分析，本季投資商用不動產類型，總金額最大筆交易案為國泰人壽以91.39億元標得太子敦南大樓的法拍案，其次為寶豐隆開發以90.964億元買下華固V-PARK企業園區的3棟廠辦預售案，另西門町的新萬國廣場商業大樓，富邦人壽以67億元成交；士林夜市旁的圓山1號院建案的8間店面由港資背景的豐泰地產以26億元全部買進。

至於登場的標售案，粗估總金額光是10月便超過百億元，包括9日由台灣金服法拍的歌林新莊購物中心，底價為48億元，以及委託第一太平標售，在華亞科技園區的柏騰廠辦，底價為10億元。

另外，預計委託戴德梁行在10月底標售的亞洲廣場一樓（前身為大亞百貨）、安泰銀行內湖大樓整棟、全台4處旅館等，合計標售底價逾45億元，合計10月將釋出的標售加上法拍的金額超過百億元。

社會住宅的議題、從去年的總統大選就引起各界討論，其實，鄰近的韓國也曾經因為都市快速發展，拆遷違建戶而引發流血衝突。不過，韓國政府花了20年的時間，增加公共租賃住宅，社會住宅的比例已經提高到6.3%，不過台灣卻只有0.08%，韓國是怎麼做到的？一起來了解他們的經驗。

1980年代，韓國和台灣一樣快速都市化，結果住房不足、房租高漲、民怨四起，甚至韓國為了舉辦1988奧運會，拆遷72萬的違建戶，引發流血衝突。

==台大城鄉所副教授兼所長 黃麗玲==

80年代到90年代之間

快速拆除違建

引起很多流血衝突

大概有20到30位的居民

在抗爭過程中犧牲了生命

衝突之後，韓國努力推動公共租賃住宅，到2010年，社會住宅比率已經提升到6.3%，計劃在2018年達到12%，不但立法規定出租住宅存量，更優先提供中低收入戶，最近更加入綠建築規定，由住宅法人統一管理。反觀台灣20年過去，社會住宅比例卻只有0.08%，學者指出，台灣不只沒有專責機構，更沒有針對住宅的立法。

==台大城鄉所副教授 康旻杰==

根本沒有一個專責的住宅部門

所以我們沒有辦法

擬定住宅政策

乃至於我們的年度編列預算

其實都是非常草率

學者批評，雖然去年總統大選前，社會住宅一度引起討論，之後政府也推出合宜住宅，但還是把住宅當做商品，提供租賃的比例也不足，更沒有類似住宅法人的機構去維護品質，如果政府可以大量興建穩定的出租住宅，人民就不必花大錢揹房貸、才可以擺脫屋奴的命運。

內政部實價登錄查詢服務網即將在16日下星期二上線， 過去2個多月5萬多筆不動產交易價格，民眾只要動動手指就查的到，之前還曾經有台北的豪宅喊價喊到一坪200多萬，實際登錄的價格卻只有160幾萬，也讓目前房市出現觀望氣氛，光是8月份全台交易量就下跌了26%，實價登錄的殺傷力，馬上就要見真章，也讓不少房仲業者剉在等。



一整排房仲業者店面冷清清，從今年8月1日開始實施實價登錄後，2個多月房市成交量大跌。民眾：「有，有要賣房子。」



民眾：「我覺得公開化沒什麼，就讓房價透明，就比較不會說亂喊價，應該會先觀望吧，因為也許會影響整個成交價。」



受到民眾預期心理影響， 今年7月還是出現一波過戶高峰， 8月份五都加總交易量銳減1260件以上，急凍26%，尤其是台北影響最鉅， 重跌33%。不動產分析師邱太煊：「台北是高總價的一個市場，所以它的交易量萎縮得最嚴重，中南部來講的話，比較屬於自住客的市場，所以它的影響比較不嚴重。」



雖然一般民眾多半肯定，實價登錄可避免房價炒作，緊接著16日，內政部將線上公布第一波實價登錄資訊，不少房仲業者都「挫在等」。邱太煊：「(某豪宅)每坪喊到250萬以上，實際被登錄的價格，一坪是大概165萬，所以跟之前的想像落差。」



截至目前，已經有5萬9千筆不動產買賣實價登錄資訊，未來民眾透過網路或是手機APP，輸入街道名稱，查詢附近成交價，不過區段登錄，只能部分反映真實房價， 買屋賣屋不想吃虧，多問總沒錯。

今年八月一號起，不動「產實價登錄」上路，從後天星期二開始，開放查詢，買屋子不用擔心被亂喊價，不過實價登錄後，民眾擔心實價課稅的心理陰影下，8月份全台灣房屋交易，已經比上一個月減少兩成六，九月房市也是持續萎縮。學者預期，台灣房市交易量，大約還有一到兩成的下修空間，量價都下修之後，也是買房的好時機。 買賣房子，以後行情很透明。

8月1號起，不動產實價登錄上路，10月16號起，內政部「不動產交易實價查詢服務網」，就能查到路段區間行情，買房子不怕被貴到，也連帶影響房市和房價。

因為擔心實價登錄後，連帶而來的就是實價課稅，導致全台房市交易下滑，8月份的房市交易量，比7月減少2成6，9月份房市還在萎縮，專家認為，量縮，成交價也會下跌。

專家建議，買房最好跟著捷運跑，因為地段較保值，但實價登錄之後，先前漲多的地段，價格都會下跌，到時候就是買房的好時機。

內政部最近密集會商，討論多時的“以房養老”，試辦計劃預計11月中旬推出，可能以擁有500萬元（新臺幣，下同）以上房產、無繼承問題的獨居老人為適用對象。

以房養老制度也稱逆向房貸（reverse mortgage），是由承辦銀行對老人家的房產估價精算后，采一次性給付或每月付款給當事人，當事人可繼續住在自己的房屋。

內政部社會司表示，試辦計劃可能以三年為期，第一年財源來自公益彩券盈余3300萬元。第一年有100個名額，預定11月中旬推出計劃。

至於試辦地區原僅台北市、新北市、台中市及高雄市，表達有意參與試辦，內政部社會司后來征詢其他縣市，台南市表達愿意參加。社會司官員說，未來都會型的城市，也歡迎參與試辦。

實價登錄資訊即將揭露，外界擔心恐為房地產市場投下震撼彈，房仲業者卻持正面態度。全國不動產董事長葉春智昨（13）日表示，實價登錄上路後，長期有助市場，讓買賣雙方拉鋸戰時間降低，屋主開價不會過高，買方也不用擔心受騙。

葉春智表示，實價登錄上路對於房仲業者是正面影響，例如，最近兩周看屋人潮變多，不少民眾因實價登錄上路，購屋信賴感提升，未來若有實價登錄揭露資訊可參考，買賣雙方對於成交價的認知差距就不會太大，縮短成交時間。

內政部統計，8月全台建物買賣移轉棟數2萬5,470棟，月減26%，業者分析，今年8月遇上農曆民俗月，房市買氣本來就較差，加上觀望效應，8月大幅縮減，預計9月也因觀望氣氛，交易量難有大幅成長。

房仲業者指出，近一兩個月不少購屋者在等待實價登錄揭露，看多買少，10月上旬成交量較去年同期減三成。不過，等到實價登錄開始揭露資訊，有助買方增加出價意願。

信義房屋表示，若揭露價格和目前市場行情差不多，買氣將如現況；如果偏高，民眾可能還會再看幾個月再做決定；但萬一比較低，買方會更用力殺價，在屋主還未調適好心態之前，交易量恐將急凍。

儘管全國房市盤整，具品牌形象的建商仍具競爭力，太子建設(2511)中、南部等地各預售銷售案成績屢創佳績，法人預估今年前3季獲利有機會達到11億元以上。

　法人評估，太子今年營收可望與去年相當度相媲美，未來兩年的營業額則將呈現「先蹲後跳」，103年營收可望首次站上百億元大關。

　受到「奢侈稅」影響，全國的房屋仲介公司受到重大衝擊，然新屋市場卻呈現品牌取勝的現象，太子建設在台中總銷售額百億元的「雲世紀」預售案，卻創造銷售率高達73％以上的佳績，桃園上百戶的大樓預售新案，銷售率也高達85％，位於台南東區的「峰雲會」個案，銷售率已超過70％以上，再加上位於國家歷史博物館的花博個案，銷售率更是全壘打。

　太子建設坦承，確實整體房地產市場的挑戰日漸嚴峻，然近年來，該公司位於全國各地的預售、新屋銷售成績都十分理想，因此，今年度的年營收最高峰，將落在第4季。法人預估今年前3季獲利水準，可望達到11億元以上，全年營收挑戰90億元，大致與去年同期相若。

　儘管太子建設目前在各地的銷售情形十分理想，可是不少預售個案是大樓產品，部分個案仍在申請建照階段，因此，入帳的高峰期將落在後(103)年度，依目前各案的結案時間計算，當年度的年營收，具有上百億元實力，至於明(102)年的營建本業，年營收應往下修正10％至20％業績。

8月實價登錄正式實施，許多想買房的民眾都在等房屋的成交價正式公告，再來買房子，因此8月的全台的成交量比7月少了26%。北市的房仲業者就表示，實價登錄實施後，帶看量和成交量馬上少了3、4成。

北市信義區豪宅開價動輒2百萬起跳，但8月實價登錄後，房價現形，像這個位於松勇路的豪宅建案，最近的成交紀錄是每坪167萬，等於是開價的8折。

買房誰也不想當冤大頭，因此8月以來，想買的民眾都在等10月16日上網的成交價資料。沒有業績就賺不到錢，只好離職，星期天這家房仲只剩2個業務上班，就知道成交量有多冷了。

根據內政部統計，8月全台買賣移轉2萬7千多件，登錄率有8成，而和7月相比，成交量重跌了2成6，但學者認為，成交量下滑的原因，不只是實價登錄的關係。學者認為，實價登錄上路後，過去「開價嚇死人，成交笑死人」的怪象將大幅減少，而且房價將向下修正至少1成，總的來說，實價登錄對民眾比較有保障。
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房市不景氣，最近紛傳房仲店頭倒閉、房仲業務員走投無路的消息，但仍有房仲業者運用統一行銷、住進同社區大樓等小撇步，企圖在慘澹房市中闖出業績。
太平洋房屋汐止金龍湖店業務員楊凱仲，住在汐止區「人情味小鎮」裡，因發現社區有許多想售屋的屋主，覺得不如集結全社區的待售戶數，由他統一對外行銷，如此可避免同社區的房屋銷價競爭。


經手逾9成售出戶

經楊凱仲耐心協商後，最後屋主都答應委由他負責銷售，統一銷售的價格也比其他仲介高，頗受屋主認同，目前他經手該社區逾9成的售出戶。
21世紀民生圓環店仲介員工，也租在他們經營的民生社區圓環重點大樓裡，藉此熟識鄰居與屋主，尋求媒合機會。


拍微電影吸首購族

東森房屋特別強化行銷工具，預計在12月前拍攝完成30家分店的「微電影」並放上網路，企圖以年輕化方式吸引首購族，並開發行銷資源整合App程式，只要旗下業務員擁有平板電腦，就能透過該App完整接收所有房屋資料及客戶喜好需求，增加成交機率。

興富發（2542）受惠高雄資產概念題材被外資法人看好，第4季北中南推案業績亮眼，上周被法人點名叫進，惟高檔持續盤整，上周五以47.4元作收，單周下跌3.2％。

興富發9月份房屋北中南大賣，營收年增達47％、單月達18.37億元，累計前3季營收達131億元，穩坐營建股營收王寶座。里昂證看好興富發，在政府積極推動高雄為自由經濟示範區，認為中央擬於11月宣布的自由經濟示範區，加上高雄市政府已推動「亞洲新灣區」，有助提升重押高雄的興富發資產潛在價值。拉回可波段布局。

住宅市場買氣衰退，不少投資客轉向具穩定報酬率的店面市場，又以報酬率相對較高的中南部店面，較受青睞，更吸引不少北客南下投資。據房仲業者統計主要都會區店面成交指數，發現第3季中南部店面成交指數雖較第2季下滑，但指數仍維持在85以上，高於北部，顯示南部店面交易比北部還熱。
根據台灣房屋調查，以第2季店面成交為基期100，統計第3季店面成交指數發現，台北市、新北市成交指數下滑到72、75，台中、高雄還保持成交指數在85、88的狀況。

高雄新崛江受青睞
台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，大台北店面單價高，平均每坪150萬元，量又少，自然交易狀況較冷清，但中南部店面單價都比北部便宜，報酬率平均3%以上，特別是高雄漢神巨蛋商圈、新崛江商圈等帶有租約店面，更受青睞。
瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂指出，台北店面釋出少，價格上漲速度比租金上漲還快，的確讓不少北部客轉往南部發展。
住商不動產鳳山文山店店東鄭啟峰說，「南部店面交易的確比北部熱，且現在買店面投資的人，有一半以上是北部客。」
鄭啟峰表示，上月新崛江商圈才成交1戶三角窗店面，每坪約120萬元，對當地人來說很貴，但和北部比較，卻相對便宜，加上報酬率4~5%，當然能吸引北部客來投資置產。

奢侈稅後許多投資客轉賣為租，雙北市租屋量增，租金開始出現鬆動下滑。業者統計，9月開學租屋潮過後，大台北平均租金較7月下滑10~15%，其中台北市以文山區平均月租金調降15%幅度最大，新北市以汐止區14.29%居冠；而雙北市降租的房屋量，則較7月多了22%。
去年奢侈稅上路後出租供給量增，促使房租行情下滑，據好房網統計，今年9月調降租金的房屋與7月相較，量增22%，與去年同期量增17%相較，更成長5個百分點。

失業率高需求減
好房網協理鄭惠文說，9月開學潮後，加上失業率高、就業機會少，促使租屋需求減，房東姿態放軟，調降租金意願明顯增強，其中以中山區、大安區、信義區等市中心區降租房屋最多。

雙北市9月降租幅度前3名行政區新北汐止跌最兇
9月雙北市租金較7月降幅約10~15%，若以8坪分租套房換算，北市文山區原平均開價6392元，現降至5433元，降幅達15%，居北市之冠，其次為中山區調降1205元，砍價14.70%。
新北市以汐止區下降14.29%居冠，其次則是調降13.31%的淡水區。
崔媽媽基金會租屋服務部主任馮麗芳說，實價登錄後不少房東選擇上租屋網刊登，隨著刊登量增、房客選擇性多，讓房東出租更難、紛紛降租，但民眾還是可以再多砍價，平均套房月租可再砍1000~2000元，以老公寓分租產品最有議價機會。

　志嘉建設（5529）上周董事會決議，為改善財務結構，活化台北地區不動產，將以公開標售方式出售台北市襄陽路資產。志嘉建設是在2009年底以6.5億元購得這棟大樓，以目前的市價，志嘉建設這項投資至少有2倍以上回收，對每股盈餘的貢獻度超過10元。

　志嘉建設看好由重慶南路、懷寧街、襄陽路和衡陽路4條馬路圍起來的街廓，被台北市政府劃定為優先都市更新的區域，且為高密度開發地段，公司自2009年起開始收購該區大樓，除了第一筆的襄陽路8號花旗大樓，陸續又買了重慶南路103號、113號，以及懷寧街84號等3棟大樓，總計在該都更區擁有土地達368坪，投資額10餘億元。

　志嘉建設在取得4棟大樓後，積極進行都更作業流程，不過，對於資本額不到6億元的志嘉建設來說，10餘億元的資金壓力並不小，加上近2年來公司財報表都出現虧損，今年在沒有新建案挹注的情況下，恐怕也將虧損。為改善財務結構，董事會決定出售襄陽路8號花旗大樓。

　花旗大樓是以6.5億元購得，換算每坪土地單價約394萬元，該大樓目前1、2樓仍租給花旗銀行，3至11樓租給台北樂客商旅，頂樓則是志嘉台北總部，租金報酬率仍有6％左右。未來出售後，志嘉台北總部可能再向買主承租繼續使用。

　志嘉指出，重慶南路及懷寧街購買的3棟大樓，今年5、6月間已向台北市政府提出都更概要報核，並達到地主同意門檻，而關鍵的事業計劃門檻也達到6、70％，公司目標希望在1、2內成事業計劃送件。

　隨著租屋市場旺季結束，包租公婆近期開始降租攬客，根據統計，9月降租物件較7月大增22％，雙北市以中山區及板橋區占大宗，調降租金幅度大約介於10％至15％。

　每年7、8月因大批外宿學生與社會新鮮人湧現，為租屋市場最活絡的旺季，但隨著9月各大專院校陸續開學與謀職者紛紛就定位後，租屋市場需求大幅降低，為求儘快順利出租，包租公婆調降租金的意願明顯增強。

　根據好房網統計近3個月降租物件數量發現，與7月相比，9月降租物件量明顯多出22％，其中，雙北市最新調降租金幅度大約介於10％至15％。從9月降租物件區域占比分析，台北市以中山區19％、大安區14％及信義區13％為最大宗；新北市則以板橋區22％、新莊區16％及中和區16％居多。

　好房網指出，以8坪出租套房換算，台北市文山區原本平均開價6,392元，不過目前已降至5,433元就租得到，足足下殺959元，降租幅度高達15％，其次則為中山區調降1,205元、士林區的1,041元；而在新北市的汐止區調降766元，幅度也有14.3％之多，其次則是淡水區的661元與板橋區的752元。

　好房網表示，北市中山區小套房多、供給量大，屋主降租意願最高；而新北市則以捷運未到、路段偏遠的區域為主，因房東擔心空租期過長，「降租攬客」的狀況最為明顯。

　好房網認為，不少包租公婆受到奢侈稅2年閉鎖期及實價登錄影響，改採自行招租，使得市中心租屋市場競爭日益激烈，對於重視長期收租效益的包租公婆而言，為求增加出租機會，近期調降租金意願較先前高出不少。

台灣即將出現貝聿銘建築師事務所在台灣的首件住宅作品，由南國開發建設公司投資興建的淡水小坪頂「天境The Ellipse 360」，預計明年第1季落成啟用，屆時可望躋身蘇富比明年春拍的新鮮貨。

　值得一提的是，這棟摩天住宅每建坪造價高達50萬元，幾乎超越台北目前住宅、企業辦公大樓，每建坪大約都落在2、30萬元的造價水準。

　南國開發建設執行董事、董事長楊健一的次子楊立傑表示，「天境The Ellipse 360」這塊地請來美國華裔重量級建築師貝聿銘建築師事務所，是早在1992年就開始接觸、到約紐拜訪，但被拒絕三次後，終於獲得首肯，答應為台北的住宅作品操刀，並由貝聿銘合夥人卡伯Henry Cobb負責設計。

　負責行銷的南國開發建設公司執行總監蘇靈表示，「天境The Ellipse 360」基地4,700坪，興建樓高38層樓、總共37戶的橢圓形摩天住宅大樓，只用5％的建蔽率蓋大樓；橢圓形外觀建築則完全依照幾何學、拋物線、空氣力學所設計出來的；另外基地內還蓋了一塊200多坪的推桿果領，在亞洲豪宅中算是首創之作。

　蘇靈表示，明年第1季正式取得使用執照後，絕對會是台灣建築史上的新地標；其中1到2戶，也即將拿到蘇富比春季拍賣會上，初試啼聲。

　楊立傑表示，「天境The Ellipse 360」算一算，每建坪的造價，竟高達50萬元，幾乎超越所有住宅和商業不動產的最高造價，許多建築業都認為南國這樣蓋房子，簡直是瘋了，如何回本？但南國認為，與其被外界人譏笑、甚至連中國大陸人都譏笑台灣沒有一棟像樣的豪宅，還不如自己蓋出一棟真正具有國際水準的豪宅大樓。

　目前南國開價每坪100萬元，打破淡水房價紀錄，也挑戰台灣富豪對於住宅品味的能力；總銷近100億元，1戶總價至少2.56億元起跳，高樓層上看3億元。

志嘉建設（5529）上周董事會決議，為改善財務結構，活化台北地區不動產，將以公開標售方式出售台北市襄陽路資產。志嘉建設是在2009年底以6.5億元購得這棟大樓，以目前的市價，志嘉建設這項投資至少有2倍以上回收，對每股盈餘的貢獻度超過10元。

志嘉建設看好由重慶南路、懷寧街、襄陽路和衡陽路4條馬路圍起來的街廓，被台北市政府劃定為優先都市更新的區域，且為高密度開發地段，公司自2009年起開始收購該區大樓，除了第一筆的襄陽路8號花旗大樓，陸續又買了重慶南路103號、113號，以及懷寧街84號等3棟大樓，總計在該都更區擁有土地達368坪，投資額10餘億元。

志嘉建設在取得4棟大樓後，積極進行都更作業流程，不過，對於資本額不到6億元的志嘉建設來說，10餘億元的資金壓力並不小，加上近2年來公司財報表都出現虧損，今年在沒有新建案挹注的情況下，恐怕也將虧損。為改善財務結構，董事會決定出售襄陽路8號花旗大樓。

花旗大樓是以6.5億元購得，換算每坪土地單價約394萬元，該大樓目前1、2樓仍租給花旗銀行，3至11樓租給台北樂客商旅，頂樓則是志嘉台北總部，租金報酬率仍有6％左右。未來出售後，志嘉台北總部可能再向買主承租繼續使用。

志嘉指出，重慶南路及懷寧街購買的3棟大樓，今年5、6月間已向台北市政府提出都更概要報核，並達到地主同意門檻，而關鍵的事業計劃門檻也達到6、70％，公司目標希望在1、2內成事業計劃送件。

久違兩年未推案的上市營建股華固（2548），台北市松江路「華固松疆」終於在雙十檔期正式登場，加入上市營建股第4季推案的行列，為近兩年來第一案，法人估計，完工時間點可望落在2014年，依IFRS會計準則完工後認列，預估貢獻2014年營收金額57億元。

此外，興富發（2542）主打「圓山1號院」、潤隆（1808）主攻「國賓官邸」，3家上市建商同步鎖定換屋客層，為台北市預售豪宅市場增溫。

華固表示，「松疆」總銷約65億元，基地318坪，規畫興建地上21層、地下5層獨棟大樓，1層2戶，總戶數40戶，主力坪數為101及110坪兩種，公設比約35％，開價每坪125至180萬元。法人估計「松疆」毛利率逾40％，8月底動工，為2014年業績來源。

此外，興富發「圓山1號院」店面已完銷，10月後主打住宅；潤隆「國賓官邸」儼然如黑馬，開賣不到一個月就衝出66％、近7成的銷售成績。其中「圓山1號院」將依IFRS，在完工後認列業績。

法人分析，「圓山1號院」全案總銷110至120億元，扣除成本後，毛利率約近5成；交屋認列後約可貢獻獲利50至60億元左右，貢獻EPS約達8.3元至10元。

惟明年將實施IFRS，建商普遍已調整推案策略，朝邊建邊售、或先建後售為主；至於要趕在年底前，依完工比例法認列營收，跨進認列門檻，其中「國賓官邸」有機會挑戰。
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繼台電與中油後，台糖日前舉辦招商說明會，規劃以設定地上權30年，期滿得續約，但累計不得超過50年的方式，將位於台北市文山區的大面積土地釋出，盼引進民間力量讓土地開發能更多元且具效率。權利金底價約為6.9億元，預訂本月31日開標。

由於是北市難見的大面積土地，參加廠商踴躍，包括冠德、基泰、鄉林、華固與太子等建商，以及新光、南山與台灣人壽等壽險公司都派員參加。因近來大台北地區鬧旅館荒，雖然土地使用不能開發作為旅館，但有業者詢問是否能做為長租型「酒店式公寓」之用。

台糖指出，這塊基地位於文山區木柵路四段159巷內，地勢平坦，西鄰博嘉國小，南隔景美溪與動物園及貓空纜車相望。土地使用分區包含特定商業區約0.94公頃，建蔽率為55%，容積率為217%。另第二類住宅區部分約0.36公頃，建蔽率為35%，容積率為120%。

台糖說明，未來只收一次權利金並每年收土地租金，不再收開發權利金，也不介入開發。不過，住宅區的部分不能做為集合住宅販賣用，且特定商業區部分須50%樓地板面積做為可對外租借的員工訓練中心與會議中心之用。

新北市板橋浮洲合宜住宅以每坪19.5萬元，在6月底開放民眾預售登記，但在簽約期限截止前發現，有近3成中籤民眾選擇棄權。陳鳳馨痛批，合宜住宅最好的方式就是出租，但是我們政府就是講不聽。

陳鳳馨在《2100週末開講》節目中表示，如果其他環境比浮洲好，在相對條件差不多的情況下，為什麼民眾要買這裡。不動產分析師邱太煊說，浮洲合宜住宅生活機能目前還不夠好，還要自備款及貸款，邱太煊認為綁約10年才能轉賣，是民眾棄標的主要原因。

據建商透露，棄標民眾多半是因為自備款不足，但何啟聖描述，就像到餐廳訂餐，都點餐了，怎麼可能會錢不夠，他指出浮洲合宜住宅的環境條件差，人少又治安不好，購屋民眾必須考量上班交通跟就學環境。

房仲業者顏炳立提到，雖然生活機能不好才能存錢，但他也認為合宜住宅就是要出租，不要買賣。政大地政系張金鶚教授也建議政府，唯有出租國宅，才能幫助需要政府照顧的民眾。
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想要開店面當老闆嗎？可能很多人都想，但是一想到房價或是房租就幾乎卻步了，其實只要選在鄰近市區新市鎮或是所謂的合宜住宅，不僅市價比成熟的商圈相對親切，未來入住的人潮更是商機無限。

人潮就是錢潮敏銳的商家已經嗅到這股潛在的商機，位在板橋的合宜宅緊鄰台鐵浮洲站，附近還有亞東醫院捷運站，加上還有成熟的台灣藝術大學，以及華僑中學等商圈，想要創業或是企業進駐設立辦公室，新興市鎮相對於成熟商圈價格顯得更親切些。

挑高的六米大的空間，活用空間變得更寬廣，再以低於市中心的價格，想擁有個店面自己當老闆或許不再遙不可及。
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內政部下周將公開揭露首批實價登錄資訊，實際房價將上演「現形記」。房仲業者表示，這對預售屋影響最大，因為台北地區開價跟實際成交價落差約有兩成，尤其是台北市豪宅預售屋每坪喊價二、三百萬元，或是北市中古屋每坪喊價八、九十萬元，但若是與實際成交價有落差，將會產生「開價嚇死人、成交笑死人」糗事，引人注目。

不過，台北市不動產代銷公會發言人施孝文認為，建商已逐漸在轉型，將開價和實際成交價格拉近，未來預售屋和實際成交價差很大的狀況，將會改善。

實價登錄八月上路後，首度有豪宅交易曝光。位處信義區松勇路豪宅「冠德領袖」的成交價是二.三八億元，但扣除車位後，每坪約一六七萬元，與信義區豪宅動輒兩百萬元起跳的開價有落差；「台北信義」最近也揭露實際成交行情每坪是一百五十萬元。

施孝文解釋，未來預售屋是代銷與建商結束銷售合約後，才會一起把出售所有戶數房價登錄，所以是在八個月至一年後才會向內政部登錄，因此民眾查到的成交價都是有「時間差」；但中古屋成交登錄只要兩個月，所以民眾看到登錄價格後，會覺得與市場行情差異小。

永慶房屋協理黃增福分析，中古屋未來揭露的房價應該會和市場行情差不多，因為各房仲業原本定期就會公布成交價格，主要是喊價的建商會較緊張。

不願具名業者表示，台北地區預售屋的開價與成交價通常有兩成價差，最多還有到三成，市場上國泰建設是公認兩者價錢一致性最高者，不會亂喊價。

至於內政部已公布今年八月全台建物成交量大跌二十六％，是否因實價登錄上路衝擊有關？淡江大學產經學系副教授莊孟翰表示，由於國內景氣差、第三波量化寬鬆政策(ＱＥ３)效果不如預期，成交量縮主要是反映基本面，不僅是實價登錄的問題。

【接軌國際 軸線翻轉 大同區再起】

行政院國家發展「台北車站雙子星航空站」計劃，推動三大軸線、五大街廓改造，發展國家文創軸帶，打通重要交通元素，帶動大同、中山、中正、松山四區，啟動西區發展樞紐，掀起房產漲點序幕。「圓山町」在百年文化歷史和人文底蘊的大同區，獨享這新舊並陳的都市風貌，成就台北未來十年，文化底蘊與建築溫度最強的地方。

【600米圓山捷運 房產增值一切依據】

逐捷運而居！600米圓山站雙線捷運便利，6分鐘台北雙子星五鐵共構國際航空站，「圓山町」近距捷運，成就房產增值的一切依據！10分鐘直達松山機場，啟動亞洲一日商務圈，5分鐘直上中山高，新生高架、建國高架、環河快速道路，四通八達便利，加持房產增值效益。

圓山捷運站

【3萬坪花博公園 難得一見休閒綠帶】

延續花博絕美饗宴結合3萬坪美術公園，串連成市中心難得一見綠色藝術板塊，這座永久性的綠色長廊，與在地保安宮、大龍峒孔廟形成集藝文、休閒、自然、人文氛圍的新領域，未來結合104年啟動的台北國際藝術中心，延伸194公頃士林北投科技園區黃金十年十兆元產值契機，帶動文化觀光產業，打造台北未來最強新領域。

花博公園

【圓山新生活 體驗京都式的居住質感】

為生活將大樹種下，「圓山町」一抹新時代手感建築語彙，光雕格柵、4米2品味、一院一樹、20坪~30坪，京都式美學質感藝術門廳，打造有深度的內涵，形塑有氣質的住家，外觀石材立面、清水模帷幕牆，大器中不失細膩，為生活找回寧靜，戶戶光纖到府、環保節能LOW-E玻璃、數位智能E-HOME科技、日本TOTO衛浴，感受高品質、高舒適感生活。

圓山町外觀

【單純獨棟 4米2樹院 田園美學】

「圓山町」規劃單純獨棟八樓，純淨17席，思密性高，稀有一院一樹設計，讓居住者於室內便有舒適窗景，感受都市中難得一見的田園美學，方寸天地，得浮生半日閒，沐浴自然，閱讀一場心靈的對話；4米2美學品味，空間中私藏趣味、生活中展現韻味，多元空間坪效，塑造更開闊格局享受，無限相乘的多變樂趣，體貼人性的自在高闊。

行政院上周四（14日）院會由財政部報告活化國有財產，中央銀行總裁彭淮南也轉述建築業看法指出，日前某位建築業前輩告訴他，前旅日名建築師郭茂林曾主張台北車站建築宜蓋高一些，以善用資源。

郭茂林是新光摩天大樓的設計師，今年4月於日本以高齡辭世，相關人士指出，彭淮南對他有關「台北車站可以再蓋高一點」的意見似乎很認同，認為是可以思考的方向，因此在院會時也特別轉述該想法，提供行政院參酌。

相關人士指出，例如台北車站可以仿照日本車站主體建築高樓的設計規模，往上加蓋幾層，就更能善用位於市中心最精華地點的地理優勢，創造更多的商機；但目前台北車站僅地下一樓到地上二樓部分樓層有在活化利用。

北車站現有主建築是在1989年啟用，分成地上6層、地下4層，地上3~6樓是台鐵辦公室或承租給民間企業團體，地上2樓整層與地下1樓、1樓大廳部分承租給微風集團經營，微風今年營收就上看20億元。

但相關人士指出，台北車站底下有三鐵（台鐵、高鐵、捷運），很難再大興土木，且先前台北捷運採取分流，就是要避免人潮塞爆台北車站，如果台北車站再往上加蓋成摩天大樓，辦公人員過多，會讓動線規劃出問題。

據了解，相關單位認為，台北車站先前改建後，2樓空間一度閒置，但微風進駐經營後已經改觀，也代表政府國有資產活化有一定的成效。

台北：「萬華區青年段公營出租住宅興建計畫」選出九典聯合建築師事務所郭英釗建築師負責規畫設計及監造，共二八八戶，最快明年下半年動工、三年後出租，租金預定為周邊出租市場的七折。

中央銀行總裁彭淮南提出台北車站「增高」構想，房地產業者都叫好。

永慶房產事業群總經理葉凌棋認為，如果台北車站有預留結構體供改建，這樣的建議很好！不過，最好還是先把台北車站專用區內的雙子星大樓招標出去，且雙子星大樓內已規劃有飯店、商場和商辦，可彌補台北車站的資源不足，且可以留住台北車站的大量人潮，帶來金流。

葉凌棋指出，先把雙子星大樓搞定，再來檢視台北車站有無需要改善的地方，不然全台最大的轉運站(台北車站)，人潮完全是留不住，儘管微風廣場經營得很好，但面積太小，仍無法完全發揮效益。

不過，也有建商聞訊後說，這跟央行的業務無關吧！但為不想得罪有權力限縮房貸打壓房市的彭淮南，有建商揶揄地說，彭總裁可以到都發局或是內政部任職，相信可以對市容建設更有幫助。

外界對微風改造台北車站的風評頗佳，且周遭有京站百貨、新光三越和五星級飯店等，未來預定還有雙子星大樓。

浮洲合宜住宅出現有近三成的民眾放棄購買。媒體指出，原因在於民眾的自備款成數太高。對此，朝野立委都認為，貸款門檻應該鬆綁，也建議未來合宜住宅的建築設計要更加考量民眾實際需求。

標榜平價的浮洲合宜住宅，竟然出現有近三成的民眾放棄購買。媒體指出，原因在於要求的自備款成數太高，買不起只好棄權，造成平均三、四個人就有一個要放棄。

民進黨立委黃偉哲表示，相關規範應該鬆綁，否則只是幫助口袋深的投機客或財團炒作。

『某種程度造成購屋民眾的逆淘汰，讓真正需要合宜住宅的民眾無法抽或抽不到，然後有些要炒作的人或口袋夠深的人就可以去買，這部分應該可以改弦更張』

國民黨立委陳學聖更認為，建築格局跟設計也是讓大家詬病的地方。

『除了貸款金額要調整，符合初次購買房子跟低階民眾打拚民眾買房需求之外，他的房間格局跟設計也是大家所詬病，就我了解，很多人是因為隔局設計不符合需求，怎麼蓋那麼差』

陳學聖除了呼籲要調整貸款門檻之外，他也說政府應該扭轉合宜住宅有短期、便宜的負面形象才是釜底抽薪的辦法。

不少人買房子會希望臨近捷運站，或是最好捷運站就在自己門口，不過地點恐怕要挑對，因為以捷運文湖線而言，因為高架化導致捷運通過時，會發出約70分貝的吵雜聲，就因為這個原因，房仲就指出如果是捷運高架旁的房價，低高樓層每坪差價可是從二萬元起跳，差價最多甚至差到20萬。

實價登錄資訊本周將正式揭露，據了解，台北市已有3,000多件交易已陸續登錄，部分業者對此憂心忡忡，擔心成交資訊攤開後將會揭開國王的新衣，對房價造成衝擊，甚至將影響年度最大的928檔期買氣。

從9月各縣市買賣移轉棟數，及內政部統計8月成交量來看，二項數字與上月相較同步衰退，顯示實價登錄確實對房市產生影響。本周首批資訊公開後，大家最擔心的當然是實際成交價格低於預期，醜媳婦一旦見了公婆，勢必使目前低盪的買氣更加觀望；不過多數房地產業者認為，出現重大意外的可能性不高，但資訊正式揭露後，一開始一定會出現磨合期，交易資訊透明的結果，恐將使房市議價空間擴大、去化天數拉長，買賣雙方對房價的認知，仍將有一段拉鋸期。

根據五都地政局公布9月買賣移轉棟數來看，台北市為2,796棟，是近半年以來首度跌破3,000棟、月衰退16％；新北市為5,163棟、月衰退3.2％；台中及高雄月衰退幅度分別為3.7％及1.8％。

再從內政部公布的8月買賣成交量來看，台北市8月成交量5,336件，較7月大減1,932件、月衰退26.6％；新北市減少898件、月衰退21.3％；台中市減少1,049件、月衰退22.2％；台南市減少1,057件、月衰退44.5％；高雄市則減少1,267件、月衰退31.5％，五都8月成交量同步較上月明顯下滑。

從上述二項官方數據來看，因8月1日開始實施實價登錄，多數人趕在7月提前交易，使得8、9月房市交易明顯量縮，實價登錄所產生的影響已提前發酵。

而本周起，實價登錄資訊將正式揭露，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，實價登錄剛揭露，一開始資料庫物件量體不夠多，初期將有一段磨合期，而房仲市場愈成熟的區域，揭露價格與目前市場交易不會有太大差異，反倒是偏遠地方的特殊產品(如別墅、農舍)，在交易行情較不透明下，會出現較大落差。

此外，對預售個案也會有較大影響，8月結案的預售個案，將有機會在本周揭露中的資訊看到，如此可驗證出是否有以往市場所說的，預售案「開價嚇死人、成交笑死人」的狀況出現。有鑑於此，部分代銷業者坦承，對本周的資訊揭露「挫列等」，擔心衝擊928檔期的買氣。

而根據住商不動產統計7到9月全台五都的去化天數後發現，9月五都去化天數全面增加，其中，台北市由7月平均的62.3天，增加到9月的72.1天，去化天數多拉長了9.8天；新北市也由69.2天拉長到75.6天，增加了6.4天。

東森房屋副總黃淑玲表示，實價登錄初期會造成揭露價格與市場開價不符的狀況發生，就容易造成買賣雙方對價格出現爭議，將導致議價及去化天數拉長，甚至不排除出現交易糾紛；但經過一段時間，等買賣雙方開始適應實價登錄後，房市交易量就會逐漸加溫。

台灣房屋副執行長劉怡蓉認為，以往房仲提供的交易數據，容易被民眾質疑，現在有官方具公信力的資料後，就不會漫天喊價，8、9月房市交易萎縮是正常現象，預估10月後交易量就可慢慢恢復正常。

每年7、8月大批外宿學生與社會新鮮人湧現大量租屋需求，但時序進入9月，隨各大專院校陸續開學與謀職者紛紛就定位後，需求量明顯驟減，對於手中仍有待租物件的房東而言，為求儘快順利出租，紛紛放低姿態，調降租金的意願明顯增強，使得租屋市場吹起一股「九降風」，當中台北市文山區整個9月份平均租金減15%，降幅最大，以8坪出租套房換算，租金下殺959元。

好房網統計近3個月的降租物件數量發現，若以2012年7月為基期100，與9月相比，短短3個月之間，降租物件量明顯多出22%；現階段雙北市最新降價的物件調降租金幅度大約介於10%-15%，以8坪出租套房換算，台北市文山區原本平均開價6392元，不過目前已降至5433元就租得到，足足下殺 959元，降租幅度高達15%，其次則為中山區調降1205元、士林區的1041元。而在新北市的汐止區調降766元，幅度也有14.3%之多，其次則是淡水區的661元與板橋區的752元。

好房網協理鄭惠文表示，不少屋主受到奢侈稅2年閉鎖期及實價登錄影響，改採自行招租，使得市中心租屋市場競爭日益激烈，為求增加出租機會，近期調降租金意願較先前高出不少。

觀察台北市各區域租金調降狀況，9月份租金降幅較為明顯的前3名，依序是以中山區19%、大安區14%及信義區13%占最大宗，鄭惠文說，中山區小套房多、供給量大，在9月份少了學生開學及畢業新鮮人謀職租屋客群下，屋主降租意願最高，其次，大安區、信義區房價高、租金貴，在租屋族所得有限，又不願背負過重的租金壓力下，於是開始外移租屋，造成該區域租客減少，屋主眼見近期空租期拉長，為求穩定租金，使得原先因為房價漲而開出高租金的物件，出現降價位的跡象。

至於新北市，從好房網新北市9月降租物件占比中看出，板橋區的22%占最大宗，其次則為新莊區的16%及中和區的16%，鄭惠文認為，降租地區以捷運未到，路段偏遠的區域為主，主要是房東擔心空租期過長，因而「降租攬客」。

公共建設帶動 1.9萬人湧入

公共建設因帶動人口移入，向來也是房價漲幅指標，台中市近一年人口增加1.9萬人，其中有重大公共建設的地區，人口湧入明顯，不僅住宅需求增，也拉升房價。房仲業者觀察台中近1年人口數變化與房價漲幅發現，以西屯、北屯、南屯、大里和太平人口增加最多，不但房屋交易熱，房價更皆有逾1成漲幅。

根據台中市民政局統計，台中市一年來以西屯增加3043人最多，北屯人口增加2709人，其它如南屯、大里與太平近1年人口也皆增加逾2000人。

西屯人口增最多
台灣房屋統計台中近1年房價變化則發現，人口數增加最多的西屯，今年買賣移轉棟數5487棟也高居台中之冠，房價1年漲幅16.9%，平均每坪17.3萬元；北屯房價漲幅則高達23.2%，房價漲幅驚人，其它如南屯、大里與太平的房價漲約10~14%。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，西屯商圈林立，生活機能佳，還有大型公共建設如市議會、新市政中心等利多加持，人口持續湧入，房價不斷向上推升，目前以總價300~600萬元的中古屋最受買方青睞。

台中市人口增加前5名區域與房價變化首購族鎖定北屯
台中市仲介公會理事長陳永欽表示，這2年來台中市主要發展集中在西屯，如12期、中科14期、單元1與2等，吸引較多外縣市人口移入，房價每年持續成長逾1成；由於該區多新推案，在新建案價格的拉抬下，儘管近期景氣不佳使成交量下跌，但中古屋的成交價仍現穩定上漲。
1年來房價漲幅高達23.2%的北屯，台中市太銷公會秘書長鄭博仁坦言，北屯屬老舊社區，長年房價穩定持平，外來人口移入不多；不過最近因11期重劃區開發，區內新案從4年前每坪14萬元漲至27萬元，帶動舊市區的中古屋跟著水漲船高，加以近年房價高漲，許多首購族選擇尚維持1字頭房價的北屯居住。
大里與太平則受惠生活圈4號線快速道路通，帶來更多人口遷入，刺激房市需求。住商不動產台中崇德加盟店總經理林金雄表示，生活圈4號縮短車程20~30分鐘影響很大，成功帶來大量人口移入，新推案變多，房價跟著補漲。

大里合併後補漲
鄭博仁也透露，「太平真的非常熱！」太平區的新光重劃區現為以首購為主、推案量最大的地區；大里則是縣市合併後補漲最快速的區域，合併前每坪約11~12萬元的大樓，現在每坪已逾20萬元。

　總太地產以「億元起標」、公開標售位於台中國美館特區的「總太國美」4戶店面案，最後收到2封標單，12日開標，卻因投標價格與底價有落差，投資人表達加價承購的意願，雙方私下協議統包議價。據悉，以金融業與進口車商最為積極。

　總太地產透過第一太平戴維斯公開標售總太國美店面案，自9月6日公告「億元起標」、不公開底價，期間共有逾50組來自台灣各地及港資到場評估，領標人數有10組，最後收到2組投資人標封。

　總太地產發言人翁毓羚表示，總太國美店面標售案12日雖未標出，卻已創新國內不動產標售遊戲規則，以「億元起標」提示參考，不公開底價，回歸資產的價值面本質，引起各方關注，成功吸引逾50組來客評估，後續7組投資人與昨日投標的2組人馬，將同步進行議價，台中國美館特區的房產價值可望再創新局。

　翁毓羚表示，50多組投資人中，包括數組港資及過半數北部投資人，產業類涵蓋金融業、高檔餐飲業、骨董藝廊、醫美、診所、高級家飾、精品衛浴、高級美髮業、進口汽車等。

　翁毓羚表示，總太國美店面標售案，不僅吸引台灣本地客，更吸引境外資金關注，且境外投資人偏好大量體的產品，國美店面4戶統包購入，成為熱門選項，這也是總太始料未及的事。

台北高等行政法院破天荒以中科四期違反區域計畫法之規定，撤銷中科四期開發許可，創下國內開發許可遭撤銷首例。判決書中直指開發中科四期造成國土利用及國家資源之嚴重浪費，更犧牲糧食安全與永續發展。據報載國科會副主委賀陳弘回應：「糧食安全與永續發展，這應交給專業人士判斷而非法官，若法官這麼英明，以後園區、工業區選址由法院決定就好。」

　回顧當年中科四期內政部區委會審查結果，是十一票支持，五票反對而通過。但在十一票支持的委員中，有九票是不可能自主表達專業意見的官方代表，這九票是無條件支持。有可能自主表達意見的專家委員中，持反對意見有五票，支持的僅有二票，且是有條件支持。

　當年內政部區委會的專業見解，其實是與本次判決一致，認為中科四期不宜開發，卻因委員會組成官方代表占大多數，才作成通過的決議。這樣政治決定凌駕專業意見的情況，在環評會、區委會、都市計劃委員會屢見不鮮，顯見我國目前委員會制的治理機制出了問題。

　至於目前僵局如何解套？筆者衷心建議行政院應順勢撤銷這個歹戲拖棚的開發案，重新提出真正適合在地、合乎永續的發展方向。否則，以產業實況而論，轉型後的中科四期還是會淪為蚊子園區。

「一位難求」是都市大難題，愛車停路邊飽受日曬雨淋，安全風險也很大，加上停車收費吃不消。台中市有業者花三年將商場變更為停車場，切割成五八六個獨立產權停車位出售，昨天請來總價值千萬的重機、跑車造勢，停車位成為包租公、包租婆投資新利器。

　台中市有位建商將占地六千七百多坪平面空間畫出五八六個平面停車場，喊出一個停車位六十萬元起跳，每個停車位都有獨立產權，吸引民眾投資或自用。

　建商指出，鄰近台中高工和中興大學南區街廓，周遭有十四棟大樓、六千多戶，但停車位才三千多個，供不應求。看準停車商機，將結束營業多年的地下室商場重新規畫，解決周邊住戶停車位困擾。

　「購買六十萬停車位屬小額投資，但以月租二五○○元計算，投報比高達四％以上，比定存高四倍，怎麼算都划算」。業者強調，不會因出租衍生水電、修繕、管理等複雜問題，單純坐收租金。

　但想靠停車位當包租公仍有風險。永勝團隊執行長徐銘達認為，投資停車場首要條件是「要租得出去！」建議先勘查周遭是否有停車位需求；除住宅外，最好加上辦公大樓，停車需求量大，才能增加出租率。

　徐銘達以他出租管理物件高達千件以上的經驗指出，停車位比房子出租有易管理的好處。房子出租有時拿不到房租、房客趕不走的困擾，承租停車位者如沒繳租金，可更換進出遙控鎖或識別卡，管控停車位。

　房屋物業管理業者則提醒，停車位買賣不違法，但車位所有權人非住戶，租車位者也是社區外的人，要注意人來人往的複雜性，社區也要加強外來停車客戶管理配套措施，保障住戶安全權益，才能達到建商、投資者和租賃車位的三贏。

為帶動地方特色觀光效益，「歷史建築北門出張所修復再利用工程」正式啟動，該總工程經費1,575萬元，工期370日曆天，修復後為活化再利用，預計規劃做為北門故事館、展示空間，以OT案委外經營管理，預計於明年10月底完工。

　雲嘉南管理處代處長鄭榮峰表示，「歷史建築北門出張所修復再利用工程」由陳智宏建築事務所設計監造，慶洋營造有限公司施工，規劃做為北門故事館、展示空間，將以OT案委外經營管理。

　另外，北門洗滌鹽工廠之調查研究已完成，修復再利用工程設計監造案也已上網招標，預計於下（11）月2日開標，未來修復後規劃為展示館群，以活化空間再利用。

　北門出張所創建於明治三十九年（西元1906年）是日治時期北門地區鹽務機構最後設置的單位，後來發生回祿之災，該建物為日本式平方、磚木造，因其建物形態足以彰顯時代建築技術，是臺灣專賣事業之重要證據，具特殊歷史意義，於民國98年8月24日登錄為歷史建築。

住宅市場買氣衰退，不少投資客轉向具穩定報酬率的店面市場，又以報酬率相對較高的中南部店面，較受青睞，更吸引不少北客南下投資。據房仲業者統計主要都會區店面成交指數，發現第3季中南部店面成交指數雖較第2季下滑，但指數仍維持在85以上，高於北部，顯示南部店面交易比北部還熱。
根據台灣房屋調查，以第2季店面成交為基期100，統計第3季店面成交指數發現，台北市、新北市成交指數下滑到72、75，台中、高雄還保持成交指數在85、88的狀況。

高雄新崛江商圈帶租約店面報酬率高，吸引不少台北民眾投資。唐郡威攝

高雄新崛江受青睞

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，大台北店面單價高，平均每坪150萬元，量又少，自然交易狀況較冷清，但中南部店面單價都比北部便宜，報酬率平均3%以上，特別是高雄漢神巨蛋商圈、新崛江商圈等帶有租約店面，更受青睞。
瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂指出，台北店面釋出少，價格上漲速度比租金上漲還快，的確讓不少北部客轉往南部發展。
住商不動產鳳山文山店店東鄭啟峰說，「南部店面交易的確比北部熱，且現在買店面投資的人，有一半以上是北部客。」
鄭啟峰表示，上月新崛江商圈才成交1戶三角窗店面，每坪約120萬元，對當地人來說很貴，但和北部比較，卻相對便宜，加上報酬率4~5%，當然能吸引北部客來投資置產。

日前，龍湖地產公佈，與滙豐銀行、渣打銀行、巴克萊、德意志銀行及摩根士丹利訂立購買協議，發行於2019年到期的6.875%優先票據。10月份以來，多家房企推融資計畫，意向融資總額超過150億元。在9月土地市場升溫的背景下，預計4季度很可能將上演土地大戰。

進入10月份之後，市場上房企融資的消息頻出。10月10日，融創中國宣佈發行5年期優先票據，總值4億美元，年利率12.5厘。餘資淨額約3.9億美元，將用於收購新土地及作為一般公司用途。11日，華南城公告稱，公司於10月10日與瑞銀、滙豐及美林訂立認購協定，將發行5年期總額1.25億美元的優先票據，年利率為13.50%。另有消息稱，世茂房地產正在籌組一筆3年期銀團貸款，涉資約7億美元，集團管理層正積極與投資者洽商。

中原地產市場研究部總監張大偉介紹，根據監測，目前多家房企意向融資總額超過150億元，出現融資熱的主要原因是主流開發商判斷市場轉向，拿地積極性高漲，渴求資金做多。

按目前的形勢和開發商對融資用途的披露，10月份，多家企業加快融資，均有儲備資金進入土地市場的意圖。因此，部分房地產業內人士預計，房企將在4季度展開一場土地大戰。

新科諾貝爾文學獎得主中國作家莫言受訪時表示，要將約合人民幣750萬元的獎金在北京買套大房子，不過他笑稱：「有人提醒我，買不了多大的房子，750萬也就是120多平米。」再次刺痛大陸高房價神經。雖然歷經「史上最嚴厲的調控」，大陸房市僅短暫低迷，現在又顯露回暖跡象。

大陸土地市場正在升溫，第3季，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市住宅用地土地出讓金總計414.7億元人民幣，比第2季大漲超過355.7﹪，第3季住宅土地溢價率高達23.12﹪，達到2011年調控後的最大值。9月5日至9月24日，萬科、恆大、華潤置地以及金融街四大房企接連征戰各地土地市場，20天內共斥資近145億元人民幣圈地。媒體報導，大中型開發商獲得銀行貸款的難度有所降低，拿地、融資、再拿地已經成為這兩個月來的房企主旋律。

房價也普遍走高，第3季深圳房價已漲回調控前的水準。從銷售情況來看，1至9月，10個典型城市住宅成交面積與去年同期相比增長10.7﹪，延續3個月來的正增長態勢，預計第4季正增長仍將成為常態，市場最低迷的時候已經過去。

在中國傳統「有土斯有財」觀念下，買房成為「剛需」，連諾貝爾獎得主都不能免俗，加上地方政府的「土地財政」，決定了大陸房價上漲壓力只增不減。

繼大陸指標地產公司萬科、恆大及華潤置地上月頻頻出手獵地後，保利地產近期接棒演出，上周3天內連續以高價標下位在上海、長沙的4筆建地；不過，地產公司積極獵地不見得是房市反轉向上的先行指標，目前北京推出限價令導致地產公司遞延推案，未實施限價的上海也冷颼颼，市場觀望氣氛濃厚。

保利地產10及11日高價標下上海及長沙3筆建地後，12日以32.59億元（人民幣，下同）再標得上海楊浦區一筆住商用地。該公司3天連下4城，累計金額131.4億元，堪稱大手筆。

據了解，保利地產最新標下的建地位在楊浦區平涼街道，面積為6.68萬平方公尺，是楊浦區自2010年5月來釋出最大面積土地。因底價頗高，現場僅2家公司競標，保利旗下上海盛開發在第1輪競價便以溢價100萬元購得，而先前3筆建地均以溢價購入，其中上海外高橋森蘭南部國際社區土地成交價21.24億元，高出底價59.58%。

地價落底 補充庫存

不僅地產公司放膽出手，連中石油、中石化等「門外漢」也加入獵地行列。中石油旗下子公司上月底擊敗萬科、保利等公司，搶得北京昌平1筆住宅用地。先前中石化也在北京朝陽區標得1筆商務金融用地。

外界戲稱「賣石油的打敗賣房子的」，也認為「兩桶油」現身北京搶地極不尋常，似乎看好後市有意進場。

大陸地產公司9月掀起獵地熱，鎖定北京、上海、長沙、合肥等城市。地產公司解釋積極出手原因，表示某些區域地價已跌至2008年水位，另則是補充庫存。

大陸地產龍頭萬科日前揭露財報，前3季銷售總計963.2億元，年減僅0.78%，業界預測該公司全年銷售將突破1300億元。

萬科總裁郁亮呼籲外界不要把公司獵地動作和看好市場做過度聯想，「我們手握470億元現金，無論市場好壞都必須適時補充土地儲備，不買地就會餓死。」

現階段正值房地產「金九銀十」旺季，不過9月銷售不如預期，業者大嘆「金九」成色不足。業內人士解釋，前幾個月「以價換量」致地產商利潤縮減，進而在庫存迅速減少後選擇放緩建案入市節奏，預期10月還會延續旺季不旺態勢。

旺季不旺 推案遞延

就北京市場觀察，北京住建委已透過預售證審批對建案定價設置紅線，萬科、保利等龍頭因擔心利潤受損而明顯放緩推案進度，一舉將下次集中推案時程遞延至明年3月。

上海儘管未受如北京的「價格天花板」限制，但當地市場仍不太令人放心。「9月詢問度下降，一方面是購屋者觀望情緒，更可能是反映對經濟下滑的擔憂。」一位地產公司高層說。

上海有3個樓盤加推，優惠幅度最高可達12萬，所售房源均為100平米以下的戶型，開盤當天平均去化率低於30%。

　　新浪樂居從售樓處了解到，位於松江九亭的貝尚灣一房和兩房各50多套房源，昨日開盤兩房受關注較多，當天成交20多套，售樓員表示，一房幾乎無人問津。

　　而今日開盤的御景龍庭，截止到今日六點155套房源共賣出40多套。新城金郡推出的255套房源，截止到今日下午兩點共銷售80多套。

本周末開盤情況　　本周末新開樓盤成交乏力

　　據了解，新城金郡周末開盤加推房源為50年產權的SOHO產品，面積41---70平米，折後均價11000元/平米，開盤當天憑意向金認購可享2萬抵5萬的優惠。

　　一位在金郡前期SOHO產品租住的阿姨表示，房東之前買下來的價格是每平米一萬五左右帶裝修，目前小區70平左右的兩房租金價格在兩千左右，用水和煤氣價格與普通住宅相差不大，電費算下來為普通用電單價的兩倍，不過，現在這一期只能用電，不再通煤氣。

　　剛剛以61萬認購完一套房的何小姐表示，她所買的房子單價在11000元左右，雖然是毛坯的，但與之前價格相比還是劃算的。

　　截止到今日下午兩點，樓盤銷控表顯示推出的255套房源共銷售80多套。

　　此外，本周開盤的其余兩個樓盤開盤當日去化量也並不亮眼。

　　貝尚灣開盤當天，前期意向金認籌客戶可享總房款減12萬的優惠，開盤後優惠幅度降為減6萬。加推房源為65平米的一房及88---89平米的兩房。開盤當日兩房房源去化不足一半。

　　位於金山的御景龍庭項目，14日開盤加推房源為90平米左右的兩房，均價9600元/平米，開盤當天憑意向金認購享存兩萬每平米減800元，三天內准時簽約每平米再減200元的優惠，最低價7088元/平米。截止到今日下午六點去化率不足四成。

　　售樓員稱或因長假「後遺症」

　　對於本周末的成交乏力，部分售樓員指出，節後首周很多人還未從長假的疲勞中緩過來，這個時期開盤的項目也不多，預計下周情況會有所好轉。與新城金郡位於同一區域的合景峰匯表示，他們的SOHO產品將於下周末加推。

　　此外，新浪樂居在跑盤過程中，不少購房者表示目前政策走向仍不明朗，要等年底調控明朗再看。

　　業內指出，本周末的樓盤，像新城金郡和貝尚灣這種項目屬投資型或改善型，客戶並不急於出手，部分產品價格相對較高也是成交不積極的原因，如九亭的貝尚灣單價達到了兩萬五。

　　中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，市場目前處於平衡狀態，本周這種去化率屬正常現象，現在很多樓盤頻繁加推，很難出現之前開盤當天去化八九成的現象。

　　漢宇地產運營副總孫文勤指出，成交不理想可能有兩點原因，一個是目前政策信息還不明朗，市場同質化供應也比較多，導致了很多購房者持觀望態度，出手相對謹慎；另一個可能是價格還不到位，尤其是剛需項目，對價格非常敏感。

「我准備在北京買套大房子，後來有人提醒我說也買不了多大的房子，5萬多元一平方米，750萬元也就是120平方米。」上周，莫言接受媒體采訪時如是說。愛操心的人如此之多，大家都想知道，750萬元究竟能在北京買到什麼樣的新房？

　　如果要在北京買和莫先生知名度相配的房子，以目前成交單價已飆升至15萬元/平方米的釣魚台七號院為例，750萬元只能買50平方米。退而求其次，我們再考慮正熱銷的廣渠路上的金茂府，三季度的成交均價攀升到54000元/平方米左右，不過這個項目的主力戶型至少都在280平方米。

　　如果選擇單價在5萬元左右、120平方米左右的房子，目前在長安街沿線有兩個項目：一個是位於地鐵1號線南禮士路周邊的金融世家，另一個是萬壽路地鐵邊上的國悅府。在金融世家，據說找套700多萬元的房子較難，在售的三居就算小面積的了。相比之下，國悅府的戶型選擇性多一些，660萬元能得手一套60平方米的LOFT，但據說不一定有房了。

　　高端住宅望而不及、城區房子精而稀缺，到北京四、五環外能挑到什麼房子呢？上周六剛對外開放樣本間的順義譽皇殿項目，推出380平方米的別墅。按照該項目銷售人員的介紹，如果能趕上開盤優惠，800萬上下有機會住上套別墅。不過，裝修可就沒錢了。

　　如果不想讓自己有那麼大的壓力，其實還可以選擇大興、昌平等郊區的大企業開發的項目，如位於大興舊宮、單價大約2.5萬元、155平方米的金第萬科朗潤園項目；位於大興線最南頭的天宮院站的保利春天裡項目。這些項目即使選擇大戶型總價也在400萬元以內，這樣莫老還有近乎一半的「銀余」自行支配，起碼滿足了在北京、有大房子兩個條件。

　　而另一個不得不提的現實是，有錢不一定能買到中意的房子。無論在金第萬科朗潤園、還是譽皇殿等項目，銷售人員均透露房子與客戶的供需比至少都在1:2以上。當然，有業內人士提醒，如果莫言能直接和開發商對話，以莫老的名氣，開發商不排除會給開個「後門」，來個「內定房源」；但同時莫老也要有「居住地隱私」被公開的心理准備，保不准在接下來的推銷中，就能聽到：「連獲諾貝爾文學獎的莫言都在我們這裡買房了！」

　　還要特別說明的是，總價在500萬元以上的房子一般都被中介們定義為高端住宅，除了品質上和物業費要高於普通住宅，還有是買房的契稅比普宅要高出一倍，按照非普的3%納稅的話，總價750萬元的房子僅契稅和公共維修基金兩項就要交30萬元。

「十一」黃金周前後，國內土地市場驟然升溫，萬科、金融街、富力、保利、龍湖、佳兆業紛紛出手。沉寂了近兩年的土地市場，拼殺撕咬的局面再現。握有大量現金的巨頭固然一擲千金，荷包羞澀的地產商同樣也不甘寂寞。舉債買地，成為不少中型地產商在這波「搶地季」抗衡之路。然而在當下總體經濟迷霧重重，房產銷量再陷低谷之時，舉債擴張的風險無疑也在倍增。

　　土地市場「高燒」不退

　　10月10日，上海易居地產研究院發布報告稱，自2010年12月，土地市場達到近5年最高點後，土地出讓金開始進入波浪式下行通道，至今已經連續同比負增長長達一年。但9月十大典型城市土地出讓金收入為485億元，雖然同比還是下降了兩成，但環比增長了近五成，出現了明顯回升。

　　節後土地市場依舊火熱，節後第一天萬科、佳兆業先後在佛山、南海競得心儀地塊，兩天後，保利與其合作伙伴先後在上海、長沙拿下兩地今年最大規模的土地。預計節後土地市場的火熱依然繼續，因為地方政府的「推地潮」還在延續，據悉佛山南海國土部門接下來還會推出13宗土地，杭州10月11日至19日，將有18宗地塊密集掛牌，除此之外廣州、天津都有密集的推地計劃。

　　在這波搶地潮中，手握現金的地產巨頭固然頻頻出手，中報顯示手頭握有470億元現金的萬科率先出手，七八兩月拿地的金額就達到96億元，9月更是6天內連續拿下4幅地塊，拿地金額接近69億元。

　　其後招商、保利等實力雄厚的開發商各施其法。中報顯示持有251.8億元現金的保利地產采取強強合作的方法，節前，保利聯合首開，以13.8億元在北京土地市場首有斬獲；10月10日保利攜手萬科，以32.56億元一舉拿下長沙今年最大規模地塊——濱江B7地塊；當天下午，旗下保利建錦、信保(天津)股權投資基金聯合體又以45億元奪得上海徐匯區一商住地，成為2012年的上海總價最高地塊。與保利競爭該地塊的還包括華潤、中海、綠地三家國企，經過數百輪的激烈競拍，最終折合樓板價高達27055元/平方米，溢價42.86%。

　　但這還不是近期溢價率最高的競拍，10月8日，萬科、招商、雅居樂、佳兆業等十多家品牌開發商出現在佛山南海，在經歷95輪廝殺後，佳兆業最終以近18億元奪得3宗捆綁出讓的商住用地，溢價率超過70%。

　　9月融資10月買地

　　戰勝萬科、招商的佳兆業，並不能劃為財大氣粗一類，也不能與保利、首開等有著深厚政府背景的央企相比。據其未經審核的中報數據顯示，截至2012年6月底，該公司手頭握有的現金及現金等值項目不過34.57億元，僅南海一塊土地的出讓金已經佔了手頭現金的52%。資料顯示，該公司從6月開始頻頻出現在土地市場，從6月至今在土地市場就花了42.96億元，遠高於其手頭握有的現金。

　　支持其擴張的無疑只有舉債，佳兆業憑借的是香港的融資平台。9月12日，佳兆業發布公告稱，擬發行2017年到期的票據2.5億美元，而為了吸引投資者，佳兆業為此支付的年利率高達12.873%，為近期高息債融資內地房企中最高。正是憑借這2.5億美元的優先票據，10月佳兆業在土地市場戰勝幾位手握巨資的地產大佬。

　　9月融資，10月買地的並非僅僅佳兆業一家，9月19日龍湖地產公告配股籌資，籌資目標達30.89億港元。一周後，龍湖地產通過激烈競爭，以14.7億元奪下北京孫河鄉住宅地。數據顯示，從8月開始，內地房地產企業就頻頻在香港融資，路勁地產、金隅股份也在9月通過發債，分別在香港獲得3.5億美元及30億元人民幣。加上宣布發債但沒有明確金額的花樣年以及各類銀行貸款，近期內地房企在香港的融資規模超過了400億元。

　　中銀(香港)投資的一位分析師表示，八九月內地房企的融資潮與今年上半年的銷售情況密切相關，「去年內地房企也有募資沖動，」該人士表示，但當時由於房產銷售不景氣，出現認購額不足而折戟。今年上半年由於業績改善，也加劇了內地房企的「資金渴求症」。

　　「還有一個重要的原因是境外資金充裕。」亞銀投資的首席分析師李大偉表示，國外特別是美國的三輪量化寬松政策出台，這些資金在實業領域又沒有找到更好的投資機會，其中部分就會選擇投資在新興發展國家的不動產領域，例如菲律賓等東南亞國家的不動產漲幅明顯。「國內由於有資本管制，直接投資國內房產，資金出境有困難，不少會選擇購買內地房企的高息債。」

　　二線開發商舉債擴張

　　然而，舉債擴張固然讓二線開發商有了與龍頭大佬叫板的實力，同時也埋下了巨大的風險。佳兆業可謂是近年舉債擴張的典型案例，從2009年年底赴港上市後，佳兆業就開始頻舉發債圈地，僅2011年一年就花了59.4億元拿下了35幅土地。

　　其直接後果是負債率的快速上升，2011年年報顯示，佳兆業淨負債率飆升到76.6%，而2010年同期的數據為30.6%。當年其手頭僅握有39.4億元現金，但其一年內需要償還的借款就高達20.67億元，加上需要支付的收購土地按金21.2億元。換言之佳兆業當年的現金已不足以支付。

　　這使得佳兆業在今年上半年較為沉寂，專注於通過快速開發銷售物業緩和資金鏈。2012年中報顯示，今年上半年佳兆業合約平均售價為5858元/平方米，同比下降了近19%。1~5月，該公司只花了5.2億元買入兩幅土地。

　　這也使得該公司的負債情況有所改善，淨負債率降為73.4%，一年內到期償還的負債降為11億元，環比下降了近10億元。其中總債務下降了近5億元，與之相對應是握有的現金及等價物也下降了近5億元，但五年內償還的負債則增加了5億元。

　　通過一系列債務運作後，佳兆業再度舉債擴張，先是在今年5月，該公司與PA International Opportunity VILimited簽訂可換定期貸款協議，對方為佳兆業提供1.2億美元的可換貸款，年利率為13.5%。其後的6月，佳兆業一口氣買了3個項目，七八月又先後增加了4個項目，在9月發行高息債後，又在10月拿下1個項目。

　　至此，今年前10月，佳兆業在土地上投入的資金就超過48億元，並不亞於瘋狂擴張的2011年。與此同時期內由於現金減少了近5億元，也讓佳兆業的支付重壓難解。2012年借款成本同比大幅增加，中報顯示佳兆業期內的借款成本總額為8億元，同比增加62.3%。

　　更甚者是房產銷售近期出現放緩跡象，佳兆業今年上半年累計合約銷售額為65億元，按年增長44%。市場人士分析這也是該公司負債得以改善的基礎，但進入7月後銷售增長開始回落，當月該公司合約銷售15億元，同比減少20%；八九月銷售31億元，同比減少23%。這也使得該公司前9個月的銷售增長只有7%。

　　在這種背景下，舉債擴張者的風險遠大於持幣者。

著名經濟學家、天則經濟研究所所長茅於軾14日做客濟南，在一場關於經濟制度選擇的主題演講中，茅於軾用一般均衡理論，闡述了他對當前中國房地產市場的認識：「中國的房地產市場前景並不樂觀，大量空置住宅造成了市場泡沫。在土地自由買賣沒有放開、民間投資渠道狹窄等根本性問題沒有徹底改觀前，房地產市場的調控依舊艱難。」

　　對於中國房地產走勢的觀察與思考，茅於軾用經濟學的「一般均衡」理論來解釋。茅於軾說，「供不應求就漲價，漲價以後供給增加，需求減少，恢復供需平衡了」。

　　過去十幾年全國蓋了不計其數的房子，中國成了全世界最大的房地產市場，現在中國的房地產問題在哪裡呢？茅於軾認為最根本的就是蓋了房賣給誰的問題，「北京我住的地方都是4萬元/平方米，一年能攢4萬塊錢就很不少了，才能買1平方米」，「中低收入群體買不起房子，高收入群體已經有好多房子了，這就是房地產行業現在面臨的最大問題」，也就是供給和需求不匹配的問題。正是因為上述觀點，茅於軾認為，中國市場從目前來看「前景不太好」。

　　茅於軾說，「富人現在有房，不光有一套，有了兩套，還要買三套、五套、八套」，「買那麼多房干嗎，房子都空著，什麼原因？因為高收入群體錢很多，而且民間投資很少能夠有賺錢的機會，那就只好買房了，所以現在房價、房子的需求根本原因不是為了住房，而是錢沒有地方用，放在銀行通貨膨脹會貶值，利息率太低，而買的房空著，造成了巨大的浪費」。

　　房地產市場未來的需求主力在哪裡？茅於軾稱，從長遠看中國有幾億農民要進城，他們的下一代也將會在城市裡面找工作，他們的需求是中國未來房地產業的希望所在。這些人所需求的就是「低標准的小戶型」，但是公共設施、交通、學校等配套要完善。

　　對於限購等調控政策，茅於軾認為出發點不錯，「房價太高需要壓一下」。但他認為，房價太高的原因不僅是這樣，如果國家放開高回報率的行業，閒置的民間資本可以自由進入，房價可以得到自然平抑。應該放開土地的自由買賣，同時對民間放開類似金融業等高回報行業，但目前看這兩種可能性都不大，因此未來房地產調控將依舊艱難。

從「上趕著」到「挑毛病」，冰島項目曾一度讓中坤集團董事長黃怒波歷經多次心情急轉彎。近日，黃怒波於公開場合宣布，冰島政府將於本月來京與中坤集團簽約，交易金額為600多萬美元。至此，沸沸揚揚的冰島購地一事終於塵埃落定。

　　「我最早去冰島是為了交流詩歌，買地也是被忽悠了。」黃怒波透露，優美的自然環境和冰島總統不斷地投資動員，讓他產生了買地的念頭。而後續的波折，則讓他看到了走出去的困難。

　　自去年8月以來，民營企業家黃怒波因「冰島購地」的豪舉成為世界關注的焦 點，但整個過程卻一波三折。2011年8月24日，中坤集團欲以890萬美元購買300平方公裡冰島土地，用於旅游地產開發。去年10月，中坤集團投資冰島獲得北京市大興區商委批復。就在事情有了眉目之際，去年11月23日，這筆佔據冰島國土面積0.3%的土地交易，卻被冰島內政部長以「法律不允許」為由拒絕。今年5月，轉機終於出現，冰島政府同意該項目由買轉租。9月，項目細節確定，中坤集團將以600多萬美元的價格租下300平方公裡土地，租期99年。

　　作為商業地產的巨人，黃怒波的心中描繪著更廣闊的藍圖。「選冰島是為了北歐。」未來，中坤集團將考慮在瑞典、丹麥、芬蘭等具有豐富旅游資源的地區投資旅游度假村。「全球變暖加速了冰山融化，未來冰島有可能成為中國通往歐洲的中轉站，對當地的旅游和地產都會有更大的刺激。」黃怒波分析到。

　　近年來，「走出去」的中國企業腳步匆匆，卻也困難重重。對此，黃怒波表示，在當前全球經濟形勢惡化的背景下，地方保護主義抬頭，中國的民營企業更要有耐心，同時更應尊重契約精神，最終走到公平。

　　在走出去的同時，中坤集團並沒有忽視國內市場。據了解，今年3月，中坤集團與普洱市簽訂合作框架協議，擬在普洱開發佔地60平方公裡的旅游度假地。整個項目計劃總投資規模500億元，建設時間長達十年之久。黃怒波透露，明年將在普洱建成世界最高的懸崖酒店。

自2008年開始，中國全力推進保障性安居工程建設，計劃在「十二五」期間覆蓋全國城鎮20%住房困難家庭，讓群眾共享改革成果。這5年也便成為中國歷史上政府對住房保障投入最多、建成規模最大、工作成效最明顯的時期。「讓全體人民住有所居」的目標正越來越接近現實。

　　對困難家庭實行「托底」保障房建設獲突破性進展

　　山東省滕州市52歲的劉鳳華患有嚴重的糖尿病和高血壓，幾乎沒有勞動能力，兩個兒子分別在青島一所大學和當地一所初中上學。一家人的經濟來源全靠做清潔工的丈夫每月1100元的工資和不到600元的低保收入。

　　2010年12月，劉鳳華一家搬進了當地建設的荊善安居南區的保障房。「23年裡我們搬了16次家，現在終於有了自己的家，心裡覺得特別踏實。」面對記者，劉鳳華流下了欣喜的淚水。

　　劉鳳華的故事，只是保障性安居工程建設中的一朵浪花。住房是人的生存之所、發展之基。對中低收入住房困難家庭實行「托底」，是黨和政府義不容辭的責任。

　　從2008年中央大規模推進保障性安居工程建設以來，國務院先後十幾次召開專題會議，研究部署保障性安居工程的建設和管理工作。在高層的強力推進下，各地對保障性住房的投入力度日趨加大。

　　據住房和城鄉建設部統計，截至2011年底，全國累計有2650萬戶城鎮住房困難家庭住上了新房，實物住房保障受益戶數佔城鎮家庭總戶數的比例，由「十五」期末的5%左右提高到了11%。此外，還有450萬戶城鎮低收入住房困難家庭享受了廉租住房租賃補貼。

　　從低收入群體到夾心層 保障覆蓋面持續擴大

　　上世紀90年代中後期拉開的住房體制改革，為中國房地產市場注入了活力，但是由於相關配套制度不完善、住房供應結構不合理、房價上漲過快等問題，住房市場在解決中低收入家庭住房困難方面出現了一些問題。

　　同時，中國正處於城鎮化快速發展時期，每年新增城鎮人口1500多萬。新就業職工和常住外來務工人員支付能力弱，解決住房需求存在困難。

　　2007年，國務院出台《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，強調各級政府要把解決城市低收入居民的住房難題作為一項重要職責，並進一步明確了住房保障范圍和標准，為解決住房這項重大民生問題提供了制度保證。

　　2009年以來，中國又相繼啟動中央下放煤礦、國有林區、國有工礦、城市等棚戶區和危房改造工程，住房保障范圍從城市擴展到林區、墾區、礦區等區域。

　　2010年6月，住房和城鄉建設部等七部門出台了《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》，在全國范圍內啟動了公共租賃住房建設計劃，其著眼點是解決中等偏下收入居民以及新就業人員、外來務工人員等「夾心層」群體的住房問題，填補了住房保障體系的一大空白，標志著中國住房保障制度建設進入了新的階段。

　　目前，中國保障性住房包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房等主要類型，對應了不同收入、不同類型的住房困難群體，保障范圍主要包括低收入、中等偏下收入的無住房和住房困難家庭，以及棚戶區居民。

　　國務院發展研究中心副研究員劉衛民認為，近幾年來，正是因為我們更加突出住房的民生屬性，把滿足群眾的基本居住需求放在首要位置，才構建起了以市場供給與政府保障相結合、以市場供給為主的城鎮住房政策框架，初步形成了「低端有保障，中端有支持」的住房保障體系。

　　揚長避短突破瓶頸 機制建設全面推進

　　5年的探索實踐過程，是中國保障性住房建設進一步明確方向，理清思路，完善政策的過程。

　　其一，以租購並舉為前提的「住有所居」的住房制度目標在全社會形成共識。

　　住房和城鄉建設部住房保障司司長馮俊說，從總量上看，目前城鎮成套住房套數與城鎮家庭戶數比大概在0.8：1左右，加上住房佔有的不均衡，住房總量不足的矛盾還將在相當長的時期內存在。盡管居者有其屋是數千年來的社會理想，但我們必須逐步樹立新的居住理念，即「人人有房住」而不是「人人有住房」。自1998年房改以來近14年的探索，特別是近5年來的嘗試，社會各界逐步在「住有所居」上達成共識。

　　不少專家認為，建立起相對完善成熟的住房保障體系，美國用了近百年時間，新加坡和日本用了50多年，因此中國提出「十二五」保障性住房覆蓋率達到20%，正是考慮了當前工業化、城鎮化加速的現實國情和地方政府的實際承受能力。

　　其二，以各級財政補貼和配套資金、銀行信貸資金、社會資金、個人自籌資金為組成部分，初步搭建起了中國保障性住房建設的資金投入長效機制。

　　在財政投入方面，目前已經有中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預算安排的資金、住房公積金增值淨收益安排的資金、從土地出讓淨收益中安排的資金、地方債券安排的資金等。

　　部分銀行業金融機構對大批廉租住房、公共租賃住房、棚戶區改造等保障性住房建設項目，給予了信貸資金支持。

　　廣州、深圳等市采取政府與企業合作建設、企業自建、BT建設、企業與農村集體組織合作利用集體建設用地建設公租房等多種模式，通過引入社會資金，加快解決「夾心層」群體的住房難問題，取得了很好效果。

　　其三，符合中國國情住房保障體系的頂層設計日益清晰。經過5年的大規模實踐，中國逐步理順了住房保障的范圍、標准、供應結構和配套政策體系。例如在品種上，先後出現過房改房、安居房、解困房、廉租房等10余種，無一不是「與時俱進」、順應市場變化的結果。

　　在管理分配上，各地不僅實行保障房源、分配過程、分配結果「三公開」，接受社會監督，還因地制宜從准入標准、審核程序、動態管理、退出執行等方面入手，逐步建立起各具特色的政策制度，讓社會信服，使百姓滿意。

　國務院房地產督查組收隊的余音未散，貴陽即傳來「首次購買住房可落戶」的重磅消息，而其在引來業界一片驚呼之時，在貴陽本地卻是落地無聲——截至10月11日記者發稿時，這一救市舉措已出台近一個月，可貴陽房地產的成交量和價格卻並沒見任何起色。

　　「貴陽樓市的購買力已經嚴重透支，供大於求的狀況難以改變。」財經評論人吳其倫指出其中「隱情」。

　　據悉，貴陽總人口不足500萬，卻有13個體量超過100萬平方米的超級大盤。而其房地產限購政策僅指向市區一環以內，對市場的影響幾乎可以忽略不計，眾多超級大盤的頻頻開發早已「吞噬」了有限的市場需求。

　　「鄂爾多斯第二」，已成為業界對貴陽的普遍擔憂。

　　透支的購買力

　　9月13日，貴陽市政府出台了《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施(試行)》(以下簡稱《措施》)

　　《措施》共有20項，從第15項開始，顯露出了樓市「松綁」的意圖，其中「凡在我市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制」一條，被業內認為是貴陽「救市」的標志性舉措。

　　除此之外，《措施》還包括利率優惠、降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度、減收契稅以及置業滿500萬元可不搖號購車等幾項優惠政策。

　　雖然有上述多項救市舉措同出，但是貴陽樓市卻未給予任何回應。數據表明，貴陽9月份住房供需回落明顯，新房共成交商品住宅46.4萬平方米，環比下降10.44%，住宅均價連續兩個月微幅下降，降幅高於全國水平，均價為4891元/平方米。而「十一」黃金周的業績也不理想，創近18周以來成交新低，共成交商品房11.53萬平方米，環比下降42.98%。

　　而貴陽樓市近期的頹靡並非事出無因。

　　「近些年，貴陽在大力發展城鎮化。」一位曾經在貴陽操過盤的經理人告訴記者，很多在貴陽開發超級大盤的開發商，拿地成本都非常低廉，政府在拿地之初也會給很多承諾，於是，貴陽的超級大盤頻頻誕生。

　　記者查詢發現，目前貴陽有13個體量超過100萬平方米的超級大盤，總建築面積近4500萬平方米，規劃居住人口預計達100萬余人。其中，僅花果園項目總建築規模就達到1830萬平方米，規劃居住人口高達50萬人，超過貴陽城鄉總人口10%，被稱為中國第一大盤。

　　「但是貴陽的購買力明顯不能消化這麼多的供應。」上述曾在貴陽操盤的經理人說，這些年貴陽就像一個大工地，到處都在蓋房子，但真正的市場需求卻很有限——2010年的第六次人口普查數據顯示，貴陽這座西部城市僅有490萬居民。

　　難以滿足房產市場的不只是貴陽居民的數量，還有他們的荷包。

　　吳其倫給記者算了一筆賬，據公開數據，貴陽目前人均可支配收入19420元/年，以一個三口之家計算，家庭年收入應不足6萬元。而貴陽住房目前成交均價近5000元/平方米，若一套房屋90平方米，則房屋總價45萬元，這樣房價收入比已超過1︰7.5。按照國際公認的房價收入比超過1︰6即有泡沫的標准，已值得市場人士警覺。

　　購買力的透支並不是貴陽救市新政「失效」的唯一原因。在貴陽當地業內人士來看，貴陽這兩年在房地產調控方面的「寬松尺度」並沒有「儲存」市場需求，新政效力自然無處釋放。

　　據了解，去年2月份，貴陽印發了《關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見的通知》，其指出已有1套住房的家庭限購1套住房，已擁有2套及以上住房的當地戶籍家庭，暫停向其出售貴陽市一環內的住房。即貴陽市的房屋限購范圍，僅僅在市區一環以內。

　　「實際上一環內老城區的供應量是少之又少的。」貴陽當地一個代理行負責人告訴記者，現在貴陽的主要開發樓盤都在一環外，因此所謂「限購」對貴陽根本沒有影響。

　　所以，貴陽在整個調控期間實際上一直都是一個「松綁」狀態，這兩年成交量和房價一直在上升，但由於起點低，故並未引起中央的重視。

　　雖然成交一直在攀升，但始終處於高位的庫存量仍不能改變貴陽房產供過於求的現狀。

　　貴州正行合智顧問機構的數據顯示，截至9月份，貴陽商品房住宅庫存達到3490萬平方米。按照今年上半年月均72.6萬平方米的去化速度，貴陽消耗這些存量需要4年。

　　開發超級大盤意味著需要持續不斷的資金，「是否崩盤要看房企的資金來源。」吳其倫說，如果房企的資金主要來源於銀行，那還相對安全一些，但如果來自高利貸，就會非常危險。

　　「開發商們已經感覺到了危機。」上述代理行負責人告訴記者，他了解到，7、8月份多個開發商都曾找到政府說明情況，表明擔憂，他們希望能通過「金九銀十」再推一把。於是，之前對開發商有過各種承諾的政府在8月份醞釀了新的《措施》，於9月中旬推了出來。

　　這一《措施》引起了業內的廣泛關注，人們擔心貴陽成為「第二個鄂爾多斯」。

　　「如果貴陽市政府能夠大力發展產業，吸引更多投資和就業，則能有效提高購買需求，或許能扭轉後期乏力的問題，為這些超級大盤找到一個出口。」吳其倫認為，如今貴陽的超級大盤，都需要長時間運作，單純靠沒有點到點兒上的政策刺激解決不了根本問題。

《證券日報》記者現場調查發現，盡管部分小產權樓盤售樓處關閉，但依然可以通過聯系電話找到銷售人員，可以現場看房和簽署買賣合同

　　(記者 王麗新)「如果你現在定下來，馬上就可以簽署買賣合同。」北京通州區梨園鎮孫王場樓盤的一位中介銷售人員向本報記者表示，「這個小產權房樓盤是剛剛建好的新房，開發單位把一棟樓承包給了我們中介公司代理，主要是賣給外地人」。

　　實際上，記者暗中走訪通州區多個不同類型的小產權房樓盤後發現，不止是孫王場這樣比較低調的小產權房在暗中銷售，曾經上榜北京國土資源局查處的79個小產房名單的部分樓盤也仍在銷售，只不過關了售樓處，將銷售活動轉入「地下」而已。

　　除此之外，記者還發現，個別小產權房是與開發商合作開發的，而開發單位正在降價處理這些房源，甚至每套直降約10萬元吸引購房者，可見其急於脫手。而二手房交易中，幾乎每筆交易都要收取過戶費，普通小產權房過戶費已高達6萬元。

　　小產權房銷售轉入「地下」

　　10月14日，記者來到通州區何各莊村月亮灣曉鎮小產權房社區。當記者直接轉向社區內左手邊的售樓處時，小區門口保安並未阻止。當記者繞過售樓處前的銅鑄鼎，打開售樓處的玻璃大門才發現，裡面空無一人，沙盤被一塊大布蓋的嚴實。

　　「售樓處關了。」小區保安向記者表示，「有沒有新房賣不太清楚」。值得注意的是，在記者與保安交流中，小區門口一直站著的幾個人卻主動跟記者搭話，問詢是否買房，還拿出一張樓盤宣傳圖，讓記者撥打上面的電話號碼。

　　令人感興趣的是，記者撥通電話後詢問是否有新房出售時，對方直接說沒有。而當記者表示現在就在小區門口時，對方態度立馬轉變，稱「馬上過來，可以看房」。

　　時隔不到兩分鐘，此前門口遞給記者宣傳圖的人員直接招呼記者過去，稱銷售人員已經到了。記者表示並不想買二手小產權房、不想花過戶費時，該銷售人員立刻稱，「帶您看的房子就是新房，可以直接簽署合同，無需過戶」。

　　該銷售人員向記者透露，「小產權房目前查的比較嚴，因此把售樓處關了，但要是有客戶看中了房子想簽合同，還是可以馬上辦理的」。

　　事實上，記者在走訪過程中發現，不止月亮灣曉鎮可以馬上辦理買賣合同，其他部分新建小產權項目也是可以直接簽署買賣合同的，孫王場樓盤的小產權房就是一例。

　　隨後，記者來到位於梨園鎮雲景裡小區菜市場附近的孫王場樓盤現場後發現，6棟20層左右高樓林立，樓房外立面已經做好，幾個工人正在整修地面。臨街的樓上寫著孫王場自主樓，其一層電子顯示屏上滾動播放著樓盤戶型與價格，並且顯示招聘售樓營業員的信息。

　　「這棟樓去年就在建，現在已經快完工了。」一位附近居民這樣告訴記者，「這個樓盤離城鐵九棵樹站和梨園站都不遠，有不少人打聽這個樓盤是否出售，均價大概10500元∕平方米」。

　　「孫王場樓盤多數是村民自住，有一棟樓是我們中介公司代理的，專門賣給外地人。」記者找到附近一位中介公司的銷售人員，他向記者坦言道，「你如果看中孫王場樓盤的房子，我們可以馬上簽約，由於是新房，完全不需要過戶費」。

　　個別新房打政策擦邊球銷售

　　實際上，上述中介人員還向記者坦言，現在一般小產權房不會明目張膽地大肆銷售，大多都是暗中交易的，畢竟國家正在清理小產權房，被查到還是比較麻煩的。

　　盡管多數小產權房銷售轉入「地下」，但還是有個別開發單位敢於頂風銷售。

　　當記者從孫王場樓盤沿著雲景裡南區走到藍島大廈附近時，一個「精裝現房兩室兩廳65萬起」的巨大廣告牌吸引了記者的注意。果然，記者在附近的一家中介機構獲悉，該盤為小產權房，且售價已經達到均價12000元∕平方米。

　　隨後，記者按照廣告牌指引，來到了雲景豪庭的售樓接待中心。該銷售人員向記者介紹，「雲景豪庭是村居委會蓋的樓，其中部分樓盤產權證是村民的名字，永遠不能過戶給外地人，但有一部分房源是外地人可以購買的」。

　　「我們這個樓盤項目用地是以前村民的宅基地，完全不佔用耕地。」上述銷售人員告訴記者，項目是2005年拿到建設許可的，而國家2008年禁止新建小產權房，對於之前得到建設許可的並未有明確規定，所以購房者完全無需擔心拆除或者不合法問題。

　　值得一提的是，該盤銷售人員向記者表示，這個樓盤以後轉成大產權房子的可能性非常大。他表示，小區位置比較特殊，處在黃金地段，並且小區沒有與任何開發商合作，將來極有可能轉成保障房，到時只要補交買賣環節該征收的稅費就可以了，即使是需要交納土地出讓金也是居委會去交。

　　對此，鏈家地產市場研究部張絮向《證券日報》記者表示，國家一直未承認這類小產權房的合法性，上述小產權房樓盤部分房子已經出售給外地人或者城鎮居民，這種做法是在打政策的擦邊球，給購房者造成誤區，以這種方式吸引購房者出手。

　　二手交易過戶費達6萬元

　　事實上，在記者走訪調查的過程中發現，不止小產權新房轉入「地下」銷售，甚至大規模的小產權社區二手房也仍在銷售，包括上過北京國土資源局點名的79個項目榜單的樓盤。

　　其中，通州區張家灣鎮環湖小鎮和太玉園就是其中一例。記者來到環湖小鎮社區門口後發現，其緊鄰保安室的一棟樓1樓有一家中介公司代理環湖小鎮的租售業務。

　　記者進門後看到，該辦公室牆上白板寫滿了環湖小鎮可售房屋的基本信息。不過，記者同時注意到，這個辦公室並未有任何標記或者招牌顯示是何中介公司。記者詢問之下，該銷售人員稱是一家正規中介公司，而且不只代理租售環湖小鎮的房源，還有其他一些通州有名的小產權房。

　　記者在看房過程中發現環湖小鎮社區非常大，小區靠湖一邊和北面邊緣的房子，直線步行超過5分鐘。而且記者在看房路上也碰到了其他看房者。

　　對此，該銷售人員向記者表示，周末看房人比較多，小區成交情況也不錯，超過一半業主是外地人。該人士還向記者透露，大規模社區正是外地人購買該盤的心理保障，被趕走和房子被拆除的擔心相對較小。

　　「80多平米一套的房子大約54萬元，這包括過戶費。」上述銷售人員向記者介紹，過戶費低的5萬元左右，高的達到6萬元。

　　記者追問道，小產權不是不繳納稅費嗎？為什麼還要收過戶費？這筆錢是業主收取，還是開發單位收取？該銷售人員則支支吾吾，表示「不清楚」。

　　不過，該人士表示，一般二手交易都有過戶費，只不過有些業主比較特殊，急於賣房，所以過戶費有多有少。

　　停止過戶是暫時現象？

　　實際上，據記者了解，在通州除了環湖小鎮，多次被曝光的太玉園被稱為全國最大的小產權房社區。記者也在現場發現，該社區分了好幾個區域，配套設施也比較完善，多條公交線路穿過，甚至806路公交從社區內通過，終點站則為國貿。

　　小區大門口一排面向街道的房子一、二層均是商鋪，人流比較多。「目前太玉園沒有新房，二手房也暫時停止過戶了。」附近一位中介公司人員向本報記者坦言，「不過不要著急，目前只是風頭比較緊而已，過一段時間肯定可以過戶」。

　　值得注意的是，記者發現小區裡一棟樓的玻璃窗上一幅大廣告條幅赫然寫著「此房出售」，而且不止這一家，還有玻璃窗上也寫著類似字眼。此外，小區菜市場盡頭區域旁則還有大片空地存在。據消息人士向記者透露，太玉園建設用地不止有建設用地還有一部分是農耕用地，但這似乎不是購房者擔心的問題。

　　有購房者向記者表示，買小產權房肯定擔風險，但像太玉園這樣大規模的社區則相對比較保險一些，畢竟國家對已售小產權房的處理細則還沒有公布，而這樣大規模的社區轉正的可能性明顯會比其他小產權房大很多，如果轉成保障房，即使補交一些錢也是值得的。

　　實際上，正是這種心理促成了太玉園二手房成交一度火爆的現象。對此，鏈家地產市場研究部張絮表示，雖然國家一再明令禁止，也有很多人抱有較強的僥幸心理，通過公開銷售或者暗地裡購買等多種方式，這也在一定程度上增加了小產權房的清理難度。

　　此外，張絮還表示，小產權購房人群的定義、產權歸屬、處置方式、清理後的人員安置等問題都比較棘手，同時牽扯的范圍及利益面較廣，未來政府處理也會相當謹慎。

金山鐵路的通車再度證明了一條連接市區的軌交動脈對郊區新城的重要性。盡管在各區縣中還是排名靠後，但通車後的金山新房成交量已是去年同期的三倍。

　　以往房展會上很少見的金山樓盤在剛過去的假日樓市中就露面了：位於金山新城板塊的農房萬盛金邸還沒有開盤，但其宣傳資料上早已印上了金山鐵路的線路。樓盤目前還未正式定價，銷售人員只是介紹說周邊樓盤單價在一萬元左右。

　　而過去更少見的金山的商業項目也開始發力展開營銷攻勢，金山豪庭商務樓近期推出一批商住兩用精裝修房，即買即住，不受政策限購。每套建築面積為41至96平方米不等目前，單價為1.2萬元左右，最低的一套近50萬元。而它宣傳的最大賣點也是距金山鐵路金山衛車站約3公裡。

　　一位曾在金山做過項目的開發商銷售負責人告訴記者，過去金山新盤的買家90%以上都是本地人或者在金山的企業上班的人。很少有市中心的購房者來金山買房，過去在市中心做過的項目推廣也收效甚微。不過相信隨著金山鐵路開通，慢慢會有一些在南部市區生活的剛需購房者考慮金山的房子。金山區由於長期沒有軌道交通進入，出行較為不便，金山區樓盤成交均價也一直處在全市排名末幾位。據了解，區內住房主要以毛坯高層或小高層為主，所面向的購房群體基本由當地居民或是在附近工作的購房者組成。據統計，目前金山區有20個在售公寓項目，其中均價最低的項目僅為6500元∕平方米，最貴的樓盤均價報在1.5萬元/平方米。

　　隨著金山鐵路的開通，金山樓市或將有所改變。金山鐵路途經徐匯、閔行、松江、金山，多個相關樓盤毫不猶豫地傍上了這條交通動脈。金山鐵路開通後，9.28-10月10日合計金山共成交了新建商品住宅121套，均價8960元/平米。而去年同期(9.28-10.10)金山區域新建住宅僅成交43套，差不多只有今年的三分之一。隨著金山鐵路的開通，從金山新城到中心城區的最快時間有望縮短至半個小時，一舉改善出行不暢的現狀，再結合其他區域難以比擬的房價優勢，金山有可能瞬間成為眾多購房者，尤其是剛需購房者最為青睞的地區。

自2008年開始，中國全力推進保障性安居工程建設，計劃在「十二五」期間覆蓋全國城鎮20%住房困難家庭，讓群眾共享改革成果。這5年也便成為中國歷史上政府對住房保障投入最多、建成規模最大、工作成效最明顯的時期。「讓全體人民住有所居」的目標正越來越接近現實。

對困難家庭實行「托底」保障房建設獲突破性進展

山東省滕州市52歲的劉鳳華患有嚴重的糖尿病和高血壓，幾乎沒有勞動能力，兩個兒子分別在青島一所大學和當地一所初中上學。一家人的經濟來源全靠做清潔工的丈夫每月1100元的工資和不到600元的低保收入。

2010年12月，劉鳳華一家搬進了當地建設的荊善安居南區的保障房。「23年裡我們搬了16次家，現在終於有了自己的家，心裡覺得特別踏實。」面對記者，劉鳳華流下了欣喜的淚水。

劉鳳華的故事，只是保障性安居工程建設中的一朵浪花。住房是人的生存之所、發展之基。對中低收入住房困難家庭實行「托底」，是黨和政府義不容辭的責任。

從2008年中央大規模推進保障性安居工程建設以來，國務院先後十幾次召開專題會議，研究部署保障性安居工程的建設和管理工作。在高層的強力推進下，各地對保障性住房的投入力度日趨加大。

據住房和城鄉建設部統計，截至2011年底，全國累計有2650萬戶城鎮住房困難家庭住上了新房，實物住房保障受益戶數佔城鎮家庭總戶數的比例，由「十五」期末的5%左右提高到了11%。此外，還有450萬戶城鎮低收入住房困難家庭享受了廉租住房租賃補貼。


從低收入群體到夾心層 保障覆蓋面持續擴大

上世紀90年代中後期拉開的住房體制改革，為中國房地產市場注入了活力，但是由於相關配套制度不完善、住房供應結構不合理、房價上漲過快等問題，住房市場在解決中低收入家庭住房困難方面出現了一些問題。

同時，中國正處於城鎮化快速發展時期，每年新增城鎮人口1500多萬。新就業職工和常住外來務工人員支付能力弱，解決住房需求存在困難。

2007年，國務院出台《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，強調各級政府要把解決城市低收入居民的住房難題作為一項重要職責，並進一步明確了住房保障范圍和標准，為解決住房這項重大民生問題提供了制度保證。

2009年以來，中國又相繼啟動中央下放煤礦、國有林區、國有工礦、城市等棚戶區和危房改造工程，住房保障范圍從城市擴展到林區、墾區、礦區等區域。

2010年6月，住房和城鄉建設部等七部門出台了《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》，在全國范圍內啟動了公共租賃住房建設計劃，其著眼點是解決中等偏下收入居民以及新就業人員、外來務工人員等「夾心層」群體的住房問題，填補了住房保障體系的一大空白，標志著中國住房保障制度建設進入了新的階段。

目前，中國保障性住房包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房等主要類型，對應了不同收入、不同類型的住房困難群體，保障范圍主要包括低收入、中等偏下收入的無住房和住房困難家庭，以及棚戶區居民。

國務院發展研究中心副研究員劉衛民認為，近幾年來，正是因為我們更加突出住房的民生屬性，把滿足群眾的基本居住需求放在首要位置，才構建起了以市場供給與政府保障相結合、以市場供給為主的城鎮住房政策框架，初步形成了「低端有保障，中端有支持」的住房保障體系。


揚長避短突破瓶頸 機制建設全面推進

5年的探索實踐過程，是中國保障性住房建設進一步明確方向，理清思路，完善政策的過程。

其一，以租購並舉為前提的「住有所居」的住房制度目標在全社會形成共識。

住房和城鄉建設部住房保障司司長馮俊說，從總量上看，目前城鎮成套住房套數與城鎮家庭戶數比大概在0.8：1左右，加上住房佔有的不均衡，住房總量不足的矛盾還將在相當長的時期內存在。盡管居者有其屋是數千年來的社會理想，但我們必須逐步樹立新的居住理念，即「人人有房住」而不是「人人有住房」。自1998年房改以來近14年的探索，特別是近5年來的嘗試，社會各界逐步在「住有所居」上達成共識。

不少專家認為，建立起相對完善成熟的住房保障體系，美國用了近百年時間，新加坡和日本用了50多年，因此中國提出「十二五」保障性住房覆蓋率達到20%，正是考慮了當前工業化、城鎮化加速的現實國情和地方政府的實際承受能力。

其二，以各級財政補貼和配套資金、銀行信貸資金、社會資金、個人自籌資金為組成部分，初步搭建起了中國保障性住房建設的資金投入長效機制。

在財政投入方面，目前已經有中央財政安排的專項資金、省市縣財政一般預算安排的資金、住房公積金增值淨收益安排的資金、從土地出讓淨收益中安排的資金、地方債券安排的資金等。

部分銀行業金融機構對大批廉租住房、公共租賃住房、棚戶區改造等保障性住房建設項目，給予了信貸資金支持。

廣州、深圳等市采取政府與企業合作建設、企業自建、BT建設、企業與農村集體組織合作利用集體建設用地建設公租房等多種模式，通過引入社會資金，加快解決「夾心層」群體的住房難問題，取得了很好效果。

其三，符合中國國情住房保障體系的頂層設計日益清晰。經過5年的大規模實踐，中國逐步理順了住房保障的范圍、標准、供應結構和配套政策體系。例如在品種上，先後出現過房改房、安居房、解困房、廉租房等10余種，無一不是「與時俱進」、順應市場變化的結果。

在管理分配上，各地不僅實行保障房源、分配過程、分配結果「三公開」，接受社會監督，還因地制宜從准入標准、審核程序、動態管理、退出執行等方面入手，逐步建立起各具特色的政策制度，讓社會信服，使百姓滿意。

截至10月14日，已經有20家標桿房企（包括萬科、保利、金地、恆大、佳兆業、世貿、富力、龍湖、中海、雅居樂、融創等）公布了2012年前9月的銷售業績。其中9月單月合計銷售額為658億，環比上漲了10%，20家房企中銷售環比增長的也達到了15家。而前9個月這20家標桿房企累計的銷售業績則達到了5284.5億元，較2011年同期的4889億元上漲了8.1%，大部分企業均出現明顯的同比上漲。

以A股上市的四大房企為例，保利地產前三季度實現簽約面積669.20萬平方米，同比增長34.03%；實現簽約金額756.28億元，同比增長32.04%。其中9月簽約面積78.55萬平方米，同比增長33.70%；實現簽約金額77.59億元，同比增長15.19%。

而金地集團1-9月則累計實現簽約面積190.9萬平方米，較上年同期增加30.8%；累計簽約金額223.2億元，較上年同期增加13.1%。其中9月實現簽約面積35.1萬平方米，較上年同期增加13.4%；簽約金額40.6億元，較上年同期增加7.3%。

此外，招商地產第三季度實現簽約銷售面積56萬平方米，實現簽約銷售金額85.77億元；前9個月實現簽約銷售面積172.94萬平方米，實現簽約銷售金額247.08億元，已經超過了招商地產去年全年的銷售業績 。


至於龍頭萬科，前三季度累計實現銷售面積907.9萬平方米，銷售金額963.2億元；9月份的銷售面積為105.0萬平方米，銷售金額120.4億元，兩項數據均於去年持平。不過，萬科目前已經連續5個月單月銷售突破百億，按此勢頭發展，年末再創銷售新高問題不大。

對於房企全面回暖的銷售業績，中原地產市場研究部總監張大偉認為，今年大部分房企的生存環境都遠好於2011年。從目前的銷售情況看，相比去年下半年房企庫存大量積壓，資金的持續惡化，從2012年3月開始，全國性的市場回暖趨勢已經明確，大部分企業都處於去庫存狀態。特別是2-3季度的銷售均達到了同期新高。在此情況下，房企對後市出現樂觀的判斷，並開始積極拿地，不少房企更是上調了年度銷售目標。

他預計在4季度部分房企可能會控制供應量，但標桿房企全年銷售業績再創新高已成定局。

10月12日下午，國信世紀海景（論壇）「北京新聞發布會金融家投資論壇」在金融街麗絲卡爾頓酒店舉辦，來自上海的頂級豪宅國信世紀海景攜四套過億級別的豪宅產品高調亮相。

該論壇由國信地產、搜狐焦點網攜國際金融家聯合會、中國總裁俱樂部等機構共同舉辦。發布會現場，與會嘉賓就房地產投資趨勢及一線城市豪宅價值等問題展開深刻討論。

據了解，國信世紀海景由國信地產—上海中江房地產發展有限公司開發，位於上海市浦東新區黃浦江畔，南臨塘橋新路，西靠濱江休閒步入式景觀綠化帶，北側、東側為已建住宅小區雍江星座，處黃浦江居住休閒綜合功能區，離黃浦江直線距離80米。國信世紀海景由三幢100米高、外型相近的短板式高層組成，外立面是干掛石材。三幢高層呈正南略偏西序列式布置，北側兩幢為高檔住宅樓，南側一幢為辦公樓，沿街裙房設置商業配套及小區會所，地上總建築面積約98000平米。項目建築設計品質較高，獲得了3A住宅認證，豪華裝修，配備中央空調、地暖、新風等一系列設備，營造舒適的居住環境。

國信世紀海景有平層大宅與空中別墅復式大宅兩類產品，其中平層大宅的面積在200-343平米，涵蓋有200、230平米三房、343平四房兩類戶型，全套房、全朝南、大開窗、主僕分開入戶。空中別墅高踞頂樓，可俯瞰世博和黃浦江景，戶型面積在800-1100平米。其中，1100平米的空中別墅還配備有空中泳池，裝修標准在10000元/平米。該項目單價50000元/平米起，項目均價75000元/平米。

據悉，本次國信世紀海景將拿出4套800-1100㎡頂層復式別墅來參與「e購房」，凡是辦理搜狐焦點愛家卡的網友，均可享有50萬抵400萬的超值獨家優惠。據地產中國網了解，該四套房屋即該項目僅有的幾套空中別墅，僅800平米和1100平米兩種戶型，其中800平米戶型總價在1.5億左右，而1100平米的戶型，總價約1.88億元。

據了解，本次北京新聞發布會亦是國信世紀海景進行全國推介的首站，此後國信地產還將攜項目赴台灣等地區開展跨區推廣。

傳統的銷售旺季「金九銀十」今已過半，但各地房價未現明顯上漲趨勢。專家分析，調控政策不放松，購房者心態更加成熟，房價不具備大幅上漲的市場基礎。未來，穩定仍是樓市主基調。

多地房價上漲乏力

中國指數研究院發布的數據顯示，2012年9月，全國100個城市的新建住宅平均價格為8753元∕平方米，環比上漲0．17％。雖然是自2012年6月止跌後連續第4個月環比上漲，但漲幅繼續收窄。

「『金九』似乎並沒有出現井噴式的增長，基本保持了平穩。」中國指數研究院天津分院研究總監鐘文輝說。

記者采訪中了解到，今年6月以來，隨著剛性需求和改善型需求持續釋放，以及開發商積極推盤以價換量，多個城市樓市成交量創年內新高。但與以往不同的是，本輪回暖不僅持續時間短，也未能引發樓市價格的大幅上漲。

數據顯示，深圳9月份商品住宅成交2614套，成交面積24．65萬平方米，環比下跌33．82％，均價20790元∕平方米，環比下跌3．61％；上海9月份商品住宅成交量環比上漲，但成交均價環比下跌9．09％。

位於天津市西青區的某樓盤銷售人員告訴記者：「實際售價一直慢慢下調，已從剛開盤時的每平方米1．6萬元，下降到1．3萬元左右。」

調控不放松讓供需博弈加劇

專家指出，在房地產市場調控政策堅決不放松的背景下，供需雙方的博弈仍在繼續。一方面，樓市局部成交回暖，讓開發商傾向於收緊優惠，但面對較大的去庫存壓力，「以價換量」的做法仍要持續；另一方面，對控政策實施效果的期待，也讓暫時不急於出手的購房者，繼續選擇持幣觀望。

記者從某知名房地產企業的一份內部報告上看到，房地產調控政策的實施，不僅讓企業面臨銷售困境，各項稅費及開發成本的上升，也使得企業的利潤不斷被擠壓，企業只能被迫采取以價換量的銷售策略。

某房地產研究院發布的報告顯示，截至9月28日，一、二、三線20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬平方米，與去年同期相比分別增長7％、18％、54％。

鐘文輝分析，近段時間市場價格相對平穩的原因在於，當前市場仍是剛需主導市場，價格敏感性極強，當一些樓盤收緊優惠政策後，購房者的觀望情緒不斷加深。另外，當樓市經歷了「紅五月、熱六月、火七月」之後，部分購買力已經被市場逐漸稀釋，進入8、9月份以來，市場表現相對平淡。

在天津一所高校任職的呂晶綜合比較幾個樓盤後，決定暫時不出手。「現在房價優惠不足，對我的吸引力有限。」呂晶說，「房價上漲的幅度正在減小，未來，房價趨穩、甚至下降都是有可能的，所以我還是再等等。」


量價趨穩或成樓市常態

購房顧問網主編蘇步超表示，調控以來房價並未出現大幅上漲，表明調控成果已經顯現。未來，保持樓市穩定仍是調控主基調。

不少業內人士判斷，6月份以來，部分地區出現回暖跡象，與貨幣及調控政策的微調、開發商以價換量以及剛性需求釋放等因素有關。但目前市場仍處於庫存消化、穩步回調階段，只要繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購政策，房價不具備大幅反彈的條件。

天津搜房網的一份購房者心態調查顯示，38．36％的購房者認為2012年第四季度的天津樓市中，房價將持續趨穩；有28．77％的購房者認為房價將出現下跌；16．44％的購房者則表示，不對房價的走勢表態。

我愛我家市場研究中心認為，當前購房者的觀望情緒仍然較濃，面對賣方的價格波動，多數購房者更加理性，因此短期內市場成交放量的現象不會出現。預計未來一段時間，二手房市場交易量仍將保持量價平穩的特征。

天津財經大學經濟學院副院長叢屹認為，政策調控的核心目標，本質上是穩定房價，這有利於去除房地產市場泡沫，理順供求結構關系，促進房價合理回歸。此外，穩定房價對於穩定經濟形勢、克服經濟風險也非常重要。

據投資者報 日前，貴陽市一則默默出台了半個多月的樓市新政引發熱議。

據貴陽市公布的《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施（試行）》，凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從放松的范圍和力度來看，政策針對商業、辦公用房和首次購買住房均展開刺激性措施，而不只是在住宅市場，很明顯，有刺激房地產市場成交量回升及救房地產市場的嫌疑。

財經評論人吳其倫更是直呼：「貴陽悍然救樓市四大危害應緊急叫停！」不過，自9月13日出台以來，貴陽該新政實際上已執行了一個月，目前業界普遍表示被叫停的可能性不大。深入研究過貴陽限購政策的業內人士還表示，貴陽的限購令本來就「流於形式」，因此此次疑為「救市」的新政實則見怪不怪。

據了解，貴陽限購政策細則雖然在總原則上嚴格遵循「國八條」的精神，但執行尺度較寬松，限購僅限一環。同時，在2011年當地還密集出台相關的公積金政策和居住證政策以間接放松限購。

貴陽限購長期「放水」

研究貴陽自去年以來的限購政策會發現，此次新政並非貴陽首次限購「放水」。

與此次新政出台半個多月後才被關注一樣，貴陽在樓市限購方面一直極其低調。而這種低調，也被外界形容為「心虛」。

貴州合富輝煌房地產顧問有限公司（下稱貴州合富輝煌）在其一份2011年貴陽市房地產市場年報中指出，貴陽在價格調控目標方面提出「不高於去年全國平均值」，進可攻退可守，被稱為「最取巧」調控目標。

據貴州合富輝煌數據，貴陽市2011年商品房成交面積510.1萬平方米，而一環成交面積僅12.39萬平方米，佔2011年全市成交量的2%，因此一環限購影響不大。「貴陽限購令范圍控制在項目較少、供應量較少的一環以內，使得限購政策對於房地產市場的影響力大大降低，形成了限購『放水』的事實。」貴州合富輝煌表示。

此外，貴州合富輝煌認為，2011年下半年以後貴陽政府以公積金和居住證相關政策為媒介，打開了樓市利好的突破口。

除2011年4月上調公積金存款最高至1868元最低至84元外，7月上調住房公積金最高貸款額度從30萬元至45萬元外，8月宣布商業住房貸款符合條件可轉成公積金貸款外，貴陽市去年11月發布的《貴陽市進城務工人員、個體工商戶、自由職業人員建立住房公積金制度的暫行規定》，新規規定個人可以自行繳存公積金，滿一年即可申請公積金貸款。這降低了公積金貸款的門檻，擴寬了目標公積金貸款人群，對樓市無疑有利好作用。

隨後，貴陽市政府又出台了居住證政策，規定外來人口可在相關部門辦理《貴陽市居住證》，成功辦理居住證的外來人口，將在醫療教育、住房保障等方面享受與貴陽本地居民同等待遇。該新規從政策層面上放松了外來人口在貴陽購房的限制條件，堪稱為異地置業開辟了「綠色通道」。


貴陽限購頻「放水」的背後

在相關部門不斷重申「調控不動搖」，以及十八大即將召開的敏感時期，為何貴陽還「悍然救市」？「貴陽樓市嚴重供過於求，存在崩盤危險。」吳其倫在接受《投資者報》記者采訪時表示。

吳其倫給出了四大理由：其一，目前貴陽在建住宅總量超過當地居民戶數；其二，截至9月，庫存商品住宅高達3900萬平方米，去化巨量庫存需要4年；其三，當地政府迫不及待出台5條措施救市，說明開發商及地方政府都已經扛不住了；其四，救市政策出台快一個月了，樓市成交依然未見起色，說明當地需求已被嚴重透支。

事實上，貴州合富輝煌在貴陽2011年房地產市場年報中就已提出警示：與其他地區受「政策市」影響不同，貴陽市場更多的是來自內部的沖擊，產品同質化現象嚴重，市場中的超級大盤不斷湧現，席卷式的傾銷策略，都讓市場存在不確定性。

2010年底開始，貴陽市的商品房成交量就開始下滑。2011年成交551.13萬平方米，同比2010年772.96萬平方米的峰值水平下滑28.7%。成交價格方面，從2012年年初開始，曾連續上漲的貴陽房價開始下滑，2012年上半年整體成交均價為4670元/平方米，同比2011年下降5%。

吳其倫表示，貴陽樓市嚴重供過於求的原因在於政府的招商引資、超前規劃、誤判政策，以及開發商的決策失誤。「要在五年時間建出十年甚至二十年規劃的房子，能不過剩嗎？」吳其倫說。

在張宏偉看來，貴陽主要還是通過此次局部放松，實現省內需求集中在省會城市貴陽釋放，從而使貴陽房地產市場成交量上有個小幅回升，一改9月以來樓市成交量不活躍的市場局面。

「但是，貴陽出台此措施的舉措未來的命運難測，尚不知是否會立即叫停，因此，也難說會有太大的影響及效仿效應。」張宏偉說。

目前來看，無論是貴陽市政府，還是國家相關部門，對於上述新政都無任何官方回應。《投資者報》記者10月11日給住建部宣傳處發去的采訪函，截至發稿也未有回應。

盡管部分小產權樓盤售樓處關閉，但依然可以通過聯系電話找到銷售人員，可以現場看房和簽署買賣合同

「如果你現在定下來，馬上就可以簽署買賣合同。」北京通州區梨園鎮孫王場樓盤的一位中介銷售人員向本報記者表示，「這個小產權房樓盤是剛剛建好的新房，開發單位把一棟樓承包給了我們中介公司代理，主要是賣給外地人」。

實際上，記者暗中走訪通州區多個不同類型的小產權房樓盤後發現，不止是孫王場這樣比較低調的小產權房在暗中銷售，曾經上榜北京國土資源局查處的79個小產房名單的部分樓盤也仍在銷售，只不過關了售樓處，將銷售活動轉入「地下」而已。

除此之外，記者還發現，個別小產權房是與開發商合作開發的，而開發單位正在降價處理這些房源，甚至每套直降約10萬元吸引購房者，可見其急於脫手。而二手房交易中，幾乎每筆交易都要收取過戶費，普通小產權房過戶費已高達6萬元。

小產權房銷售轉入「地下」

10月14日，記者來到通州區何各莊村月亮灣曉鎮小產權房社區。當記者直接轉向社區內左手邊的售樓處時，小區門口保安並未阻止。當記者繞過售樓處前的銅鑄鼎，打開售樓處的玻璃大門才發現，裡面空無一人，沙盤被一塊大布蓋的嚴實。

「售樓處關了。」小區保安向記者表示，「有沒有新房賣不太清楚」。值得注意的是，在記者與保安交流中，小區門口一直站著的幾個人卻主動跟記者搭話，問詢是否買房，還拿出一張樓盤宣傳圖，讓記者撥打上面的電話號碼。

令人感興趣的是，記者撥通電話後詢問是否有新房出售時，對方直接說沒有。而當記者表示現在就在小區門口時，對方態度立馬轉變，稱「馬上過來，可以看房」。

時隔不到兩分鐘，此前門口遞給記者宣傳圖的人員直接招呼記者過去，稱銷售人員已經到了。記者表示並不想買二手小產權房、不想花過戶費時，該銷售人員立刻稱，「帶您看的房子就是新房，可以直接簽署合同，無需過戶」。

該銷售人員向記者透露，「小產權房目前查的比較嚴，因此把售樓處關了，但要是有客戶看中了房子想簽合同，還是可以馬上辦理的」。

事實上，記者在走訪過程中發現，不止月亮灣曉鎮可以馬上辦理買賣合同，其他部分新建小產權項目也是可以直接簽署買賣合同的，孫王場樓盤的小產權房就是一例。

隨後，記者來到位於梨園鎮雲景裡小區菜市場附近的孫王場樓盤現場後發現，6棟20層左右高樓林立，樓房外立面已經做好，幾個工人正在整修地面。臨街的樓上寫著孫王場自主樓，其一層電子顯示屏上滾動播放著樓盤戶型與價格，並且顯示招聘售樓營業員的信息。

「這棟樓去年就在建，現在已經快完工了。」一位附近居民這樣告訴記者，「這個樓盤離城鐵九棵樹站和梨園站都不遠，有不少人打聽這個樓盤是否出售，均價大概10500元∕平方米」。

「孫王場樓盤多數是村民自住，有一棟樓是我們中介公司代理的，專門賣給外地人。」記者找到附近一位中介公司的銷售人員，他向記者坦言道，「你如果看中孫王場樓盤的房子，我們可以馬上簽約，由於是新房，完全不需要過戶費」。

個別新房打政策擦邊球銷售

實際上，上述中介人員還向記者坦言，現在一般小產權房不會明目張膽地大肆銷售，大多都是暗中交易的，畢竟國家正在清理小產權房，被查到還是比較麻煩的。

盡管多數小產權房銷售轉入「地下」，但還是有個別開發單位敢於頂風銷售。

當記者從孫王場樓盤沿著雲景裡南區走到藍島大廈附近時，一個「精裝現房兩室兩廳65萬起」的巨大廣告牌吸引了記者的注意。果然，記者在附近的一家中介機構獲悉，該盤為小產權房，且售價已經達到均價12000元∕平方米。

隨後，記者按照廣告牌指引，來到了雲景豪庭的售樓接待中心。該銷售人員向記者介紹，「雲景豪庭是村居委會蓋的樓，其中部分樓盤產權證是村民的名字，永遠不能過戶給外地人，但有一部分房源是外地人可以購買的」。

「我們這個樓盤項目用地是以前村民的宅基地，完全不佔用耕地。」上述銷售人員告訴記者，項目是2005年拿到建設許可的，而國家2008年禁止新建小產權房，對於之前得到建設許可的並未有明確規定，所以購房者完全無需擔心拆除或者不合法問題。

值得一提的是，該盤銷售人員向記者表示，這個樓盤以後轉成大產權房子的可能性非常大。他表示，小區位置比較特殊，處在黃金(1744.80,-14.90,-0.85%)地段，並且小區沒有與任何開發商合作，將來極有可能轉成保障房，到時只要補交買賣環節該征收的稅費就可以了，即使是需要交納土地出讓金也是居委會去交。

對此，鏈家地產市場研究部張絮向《證券日報》記者表示，國家一直未承認這類小產權房的合法性，上述小產權房樓盤部分房子已經出售給外地人或者城鎮居民，這種做法是在打政策的擦邊球，給購房者造成誤區，以這種方式吸引購房者出手。

二手交易過戶費達6萬元

事實上，在記者走訪調查的過程中發現，不止小產權新房轉入「地下」銷售，甚至大規模的小產權社區二手房也仍在銷售，包括上過北京國土資源局點名的79個項目榜單的樓盤。

其中，通州區張家灣鎮環湖小鎮和太玉園就是其中一例。記者來到環湖小鎮社區門口後發現，其緊鄰保安室的一棟樓1樓有一家中介公司代理環湖小鎮的租售業務。

記者進門後看到，該辦公室牆上白板寫滿了環湖小鎮可售房屋的基本信息。不過，記者同時注意到，這個辦公室並未有任何標記或者招牌顯示是何中介公司。記者詢問之下，該銷售人員稱是一家正規中介公司，而且不只代理租售環湖小鎮的房源，還有其他一些通州有名的小產權房。

記者在看房過程中發現環湖小鎮社區非常大，小區靠湖一邊和北面邊緣的房子，直線步行超過5分鐘。而且記者在看房路上也碰到了其他看房者。

對此，該銷售人員向記者表示，周末看房人比較多，小區成交情況也不錯，超過一半業主是外地人。該人士還向記者透露，大規模社區正是外地人購買該盤的心理保障，被趕走和房子被拆除的擔心相對較小。

「80多平米一套的房子大約54萬元，這包括過戶費。」上述銷售人員向記者介紹，過戶費低的5萬元左右，高的達到6萬元。

記者追問道，小產權不是不繳納稅費嗎？為什麼還要收過戶費？這筆錢是業主收取，還是開發單位收取？該銷售人員則支支吾吾，表示「不清楚」。

不過，該人士表示，一般二手交易都有過戶費，只不過有些業主比較特殊，急於賣房，所以過戶費有多有少。

停止過戶是暫時現象？

實際上，據記者了解，在通州除了環湖小鎮，多次被曝光的太玉園被稱為全國最大的小產權房社區。記者也在現場發現，該社區分了好幾個區域，配套設施也比較完善，多條公交線路穿過，甚至806路公交從社區內通過，終點站則為國貿。

小區大門口一排面向街道的房子一、二層均是商鋪，人流比較多。「目前太玉園沒有新房，二手房也暫時停止過戶了。」附近一位中介公司人員向本報記者坦言，「不過不要著急，目前只是風頭比較緊而已，過一段時間肯定可以過戶」。

值得注意的是，記者發現小區裡一棟樓的玻璃窗上一幅大廣告條幅赫然寫著「此房出售」，而且不止這一家，還有玻璃窗上也寫著類似字眼。此外，小區菜市場盡頭區域旁則還有大片空地存在。據消息人士向記者透露，太玉園建設用地不止有建設用地還有一部分是農耕用地，但這似乎不是購房者擔心的問題。

有購房者向記者表示，買小產權房肯定擔風險，但像太玉園這樣大規模的社區則相對比較保險一些，畢竟國家對已售小產權房的處理細則還沒有公布，而這樣大規模的社區轉正的可能性明顯會比其他小產權房大很多，如果轉成保障房，即使補交一些錢也是值得的。

實際上，正是這種心理促成了太玉園二手房成交一度火爆的現象。對此，鏈家地產市場研究部張絮表示，雖然國家一再明令禁止，也有很多人抱有較強的僥幸心理，通過公開銷售或者暗地裡購買等多種方式，這也在一定程度上增加了小產權房的清理難度。

此外，張絮還表示，小產權購房人群的定義、產權歸屬、處置方式、清理後的人員安置等問題都比較棘手，同時牽扯的范圍及利益面較廣，未來政府處理也會相當謹慎。

簽合同前承諾設置水電煤配套，但是購買後並轉租給餐飲商家後，在房屋現場並未發現燃氣管道……近日，中海地產在滬項目——中海瀛台被推上風口浪尖。一位資深地產業內人士稱，既然合同中已經明確約定，那麼開發商就應負責到底。

溫州籍購房者李偉（化名）向《第一財經日報》記者反映稱，2010年3月，他們夫婦二人購買了中海瀛台二期的四棟共10套商鋪，建築面積1985平方米，總價6465萬元。在購房前，其與中海方面確認這些商鋪是否具備餐飲的硬件條件，得到的回復是：可用於餐飲，且水電煤等配套都會設置。

近期，已有餐飲商家租賃商鋪，但在現場反復尋找卻未發現房屋內有燃氣管道，室外也未發現燃氣接駁口。「我們向煤氣公司咨詢後得知，該房屋在施工時即未事先安排過煤氣管道。」李偉稱，「我們聯系小區物業部門，並多次與中海的客服部門聯系，但對方遲遲未解決問題。」

對此，中海地產上海負責品牌的一位人士在接受本報記者采訪時稱，中海瀛台目前正在銷售尾盤，之前也做過一些人員調整，公司正在核實這一事件，雖暫時無法做出具體解釋，但會負責到底。


餐飲店遭遇煤氣之困

據李偉介紹，如果業主自己掏錢重新鋪設排管設施，相關耗費達上百萬元。鋪設管道還要開挖道路，小區方面還不一定會配合。

記者查閱買賣雙方當時簽訂的購房預售合同，合同的補充條款明確顯示——該商鋪規劃設計可作餐飲使用。同時，在雙方的買賣合同及補充條款中，還多次出現了「水電煤」等字眼。

李偉對記者表示，當時買下這些商鋪就是看中了沿江物業的稀缺性。「中海瀛台有1000多戶居民，對面安置房還有1000多戶，我們當時判斷，有這些住戶作為基礎客源，這裡做餐飲，前景應該不錯。」

公開資料顯示，中海瀛台位於上海徐匯區西南角的長橋板塊，緊鄰黃浦江。共分兩期開發，一期自2006年就已經開始銷售，開盤後銷售火爆，目前整個項目已基本售罄。

日前，記者來到中海瀛台項目二期的上述商鋪現場，已經有一家餐飲企業在進行裝修。這家餐飲企業的負責人對記者表示：「餐廳在元旦之前一定要開業，但煤氣的問題不解決，什麼都是白搭。」

對此李偉坦承，當初收房的時候也沒有注意檢查，直到今年四月份有餐飲企業有租賃意向後，其才發現原先開發商承諾的煤氣管道沒有接進來。

上述餐飲企業負責人還抱怨稱，商鋪的地下管道設計也存在嚴重缺陷。「排油管道和排污管道是一個出口，這是極其不科學的，屆時相關部門的環保驗收也肯定無法通過。」一位建築工程師也告訴記者，這樣的地下管道設計肯定是有問題的。

李偉坦言，目前中海瀛台附近的商業氛圍還未形成，商鋪租賃情況並不理想。「我也承受了巨大的資金壓力，四棟商鋪現在租出去兩棟，做餐飲卻沒有煤氣，無異於釜底抽薪。」


誰來承擔這100多萬？

今年6月，李偉夫婦以中海瀛台業主的身份向中海公司發去一份《關於中海瀛台二期獨立商鋪補接燃氣管道的申請》，但中海方面並未對此作出正面回應。無奈之下，今年8月，李偉委托律師向中海地產方面發去律師函，律師函稱——貴司作為專業的房地產公司，卻對房屋配套設施嚴重缺失的情況刻意隱瞞，對消費者進行了虛假承諾，導致業主的餐飲業務遲遲無法展開，已構成對消費者的欺詐。

該律師函已經發出超過一月，但李偉表示，中海方面的態度是「沒有就是沒有」。李偉還稱，「我們向中海的相關部門索要商鋪的設計圖紙，但對方連設計圖紙都無法調出。」

北京盈科（上海）律師事務所程青松律師對此分析稱，如果出售方明知受讓方購買商品後用於某項用途而對商品用於該項用途所須具備的功能作出承諾的，那麼商品具備該功能便成為出售方義務，出售方不履行該項義務便會構成違約，購買方有權要求出售方采取補救措施或者承擔賠償責任。

程青松同時指出，作為購買方，為了避免風險和損失，對於大額商品買賣，有必要對交易對方和商品本身作必要的盡職調查。

另一位資深地產業內人士告訴本報記者，既然合同中已經明確約定，那麼開發商就應負責到底。「很有可能是開發商公司內部的協調出現了問題，在大公司中，銷售團隊、客服部門及物業管理方在碰到具體問題時，往往會相互推卸責任。這100多萬的補裝費應由開發商負責，但具體由哪個部門來解決，就涉及到內部的協調問題了。」

從9月7日起至今，建築鋼價反彈，高達12%的漲幅兩年內少見，一掃今年4月以來的頹勢。這一波漲勢恰與傳統「金九」時節重疊。不過，分析師認為，「見漲搶貨」的心態是「助漲」的主要因素，終端新增需求增長有限。

根據鋼鐵現貨交易平台西本新干線的監測，本輪反彈中，西本指數從低點3530元/噸反彈至3950元/噸，噸價上漲420元。

分析師們原本擔心，鋼廠在「十一」長假期間所釋放的產量，在節後進入市場可能打壓鋼價。不過截至12日，西本指數節後一周內再漲130元/噸。

對此，西本新干線首席分析師劉秋平說，假日的貨物雖然有上百萬噸，但原本庫存總量處於年內低位，所以這部分貨物進入市場後，整體沖擊不是很明顯。

中國鋼鐵工業協會(下稱「中鋼協」)的數據是，其統計的重點企業9月下旬鋼材庫存量為12062萬噸，旬環比下降8.46%，已降至今年2月份以來的最低水平。

「工地一漲價就搶貨」

庫存降低代表鋼材有去處，對鋼廠來說無疑是個好消息。

西本新干線在最新的報告中提到，9月需求的超預期釋放和主導鋼廠資源的極度短缺造成的階段性供不應求局面，成為鋼價上漲的主要推手。

「接近年底，工地的需求肯定有所增加，施工會多一些。」一市場人士說。 劉秋平也肯定了季節性因素對鋼市的刺激作用，不過劉秋平還指出：「工地的心態是一漲價就搶貨，本來需要備一兩天的貨，漲價後可能就變成提前買半個月、甚至一個月的量。」

劉秋平認為，建築鋼材價格此輪上漲，應主要歸因於工地較大幅度的備貨和補庫，而非新增的需求。

「畢竟從今年四、五月份開始，下游的采購一直是被抑制的。工地會根據鋼材價格的走勢選擇合適的時機『集中采購』，9月開始的這波行情與此相關。」中國聯合鋼鐵網分析師胡豔平如此說，「總的成交量是不錯的。」


鋼廠或借勢復產

這波「意外」的「金九」行情會持續多久？胡豔平判斷，單從季節性因素考慮，10月需求不會比9月強，「而且再過一陣子，天氣變冷，北方工地更受影響。」

從全球大環境看，「寒冷」似乎依舊是鋼鐵業的主題。受歐債危機和中國經濟減速的影響，全球鋼鐵需求增速開始放緩。

世界鋼鐵協會10月11日預測，2012年全球鋼材消費量同比(比上年同期)僅增長2.1%。去年10月，該協會曾預測2012年全球鋼材消費量將較上年增長5.4%，不過今年4月，其已將該數字下調至3.6%。此次是世界鋼鐵協會第二次對全球鋼材消費量的增長率進行下調。過去兩年內，鋼鐵消費量年均增長10%。

對於佔全球鋼材消費量45%的中國，世界鋼鐵協會預測，中國今年同比增長將僅有2.5%，去年10月時的預測值是增長6%。

據估計，在全球供應鏈中，過剩鋼鐵達到2.5億噸，相當於全球年消費量的近五分之一。有超過一半的供應過量發生在中國。

中國需求堪憂、產能過剩，而鋼廠借勢復產的擔憂已在市面上流傳。

西本新干線高級研究員邱躍成說，鋼廠減產使得國內市場供求關系出現階段性改善，是近期國內鋼價明顯上漲的主要推動力。「不過隨著鋼價的連續上漲，鋼廠生產已經有了一定的利潤空間，預計10月份國內粗鋼產能釋放將會有所加快」，「但考慮到國內經濟仍存在較大的下行壓力，如果鋼廠產能釋放加快，市場供大於求的壓力將再度顯現，四季度鋼價整體走勢仍難以樂觀。」 據中國聯合鋼鐵網援引中鋼協數據，9月下旬重點大中型企業粗鋼日均產量為150.9萬噸，旬環比下降0.9%。

香港新世界發展（00017.HK）靈魂人物鄭裕彤近日病重，盡管鄭裕彤在今年年初已正式退位，並將接力棒交給了在公司有二十多年管理經驗的長子鄭家純，但業界對其一手創立的地產王國能否順利接班仍擔憂重重。類似的擔憂同時出現在另外三家香港地產「天王」長江實業（00001.HK）、恆基兆業（00012.HK）以及新鴻基（00016.HK）身上。

今年以來，這「四大天王」進入了二代甚至三代接班期，公司內部出現的管理問題以及地產界競爭的白熱化等問題，正在考驗著這些接班人。

「外界並未擺脫對這些地產巨頭創業者的依賴和信心，這些快要退休或已退休的才是公司的靈魂人物。」一位長期為香港企業提供公司治理咨詢工作的人士向《華夏時報》記者表示。

靈魂人物的缺失

鄭裕彤病重期間，多家投資機構毫不避諱地表現出因對接班人鄭家純信心不足而擔憂新世界發展的前途，其他投資者也如此，這致使新世界發展股價下跌超過2%。

「雖然其長子已經在新世界有二十多年的管理經驗，但其表現一直未能令外界改觀。」新世界發展內部管理人士向本報記者透露。鄭家純從上世紀90年代初開始已經跟隨其父鄭裕彤開拓新世界在內地的布局，當時，鄭裕彤曾一度將地產王國交由鄭家純掌管，但因鄭家純擴張過度使新世界債台高築，鄭裕彤再度出山後才令公司擺脫危機。隨後，已步入高齡的鄭裕彤一直掌管著公司直至今年年初才正式退位。記者了解得知，鄭家純在近十幾年間被新世界內部人士以及外界一致形容為「過於保守」、「並無過多出色表現」。

外界對恆基兆業地產的接班人也有著類似的擔憂，恆基兆業地產的創始人李兆基以家族信托基金形式持有公司股權，而管理公司則交由其長子和次子。「投資界對兩位接班人並不是很樂觀，認為他們在父輩的光環下缺乏本色。他們雖然有權力管理公司，但權重肯定不如其父同時也是公司的大股東李兆基，這一點與新世界發展相似。」高盛某投資人士對本報表示。

與恆基兆業一樣早已進入了二代管理時期的還有新鴻基地產。與其他三家公司不同，新鴻基地產的靈魂人物郭得勝老先生是四大天王創始人中最早離世的一位，其地產事業早已分配好給三個兒子管理。「郭老先生已逝世多年，郭氏三兄弟曾一度以團結示眾，但兄弟的不和與斗爭在多年來的丑聞中盡顯無遺，兄弟不顧公司利益受損反目成仇以致公司分崩離析，這是新鴻基目前留給外界的印象。」新鴻基地產上市融資事業部一位長期與投資界有接觸的人士向本報指出。

事實上，經歷了「大哥被另外兩兄弟聯合踢出新鴻基」、「三兄弟與母親爭奪管理權」以及「郭氏兄弟受賄門」等一系列事件後，二代管理者的斗爭已使得新鴻基地產王國千瘡百孔。記者從新鴻基地產內部了解到，自從三兄弟正式接管公司後，公司就陷入了分幫分派、內斗奪權的漩渦中，並越演越烈。

「高層與下面的員工想的都是如何奪得重權，從而爭取進入大領導的派系中。」一位在新鴻基地產香港總部有7年工作經驗的中層管理人士向記者描述。她還強調，「公司斗爭很容易就令項目停滯不前，各方都不願退步，有些故意刁難的意味，這令員工的士氣日益下降。」

在四家房企巨頭中，長江實業掌舵者李嘉誠是唯一一位仍留在公司一線的創始人。今年5月，李嘉誠透露其長子李澤鉅可能成為長江實業的接班人。「外界對李澤鉅評價不一，有人認為其沉得住氣，是成大器之人，但也有聲音指出他的能力不足，最多也只是扮演李氏王國守業者角色，長江實業在其手上很難有進一步的發展空間。」香港智匯投資公司一位金融分析師如是說。

接班人開拓力度不足

上述長期為香港企業提供公司治理咨詢工作的人士向本報記者表示，這「四大天王」均沒有引入經理人管理，接班者直接從父輩手上接過全盤生意，但父輩多年以來積累下來的人脈資源卻無法通過傳承得到。「縱觀這四大房企的創業和發展過程，香港獨特的地產界發展土壤注定了政商人脈資源起到很關鍵的作用。」

此外，他指出「靈魂人物過於年邁，而接班者開拓力度不足」這種青黃不接的情況是四大地產巨頭的通病，他評論稱接班人早已過了二次創業的最佳時段，「守業事業未竟，也無能力二次創業。」

事實上，李嘉誠、李兆基與鄭裕彤已年過八旬。在接班者中，新世界發展的鄭家純已64歲，新鴻基地產的郭氏三兄弟也年過半百，長江實業的李澤鉅和恆基兆業的李家傑年齡也接近50歲。

近年來，香港地產業發展空間越來越少，而「四大天王」早早在內地布局蟄伏。盡管如此，面對內地房企群雄逐鹿的激烈競爭，四大地產巨頭明顯開拓乏力。

記者從上述四家公司了解到，他們在內地仍保持著港資房企慣有的長期發展的謹慎策略。「與內地動輒每年數十個項目相比，這些資金優勢明顯的港資房企每年保持新開發的項目少則三四個，多也只是7個左右。」長江實業深圳項目副總經理向記者指出。

與內地房企快速周轉的模式不一樣，雖然「四大天王」發展較穩健，但如果內地地產整體發展平穩，四大天王的優勢很快就會消失。「這是留給『四大天王』接班者的一大難題，發展得過快風險過大，發展過慢有可能優勢不再。」上述企業管理咨詢人士分析。

在「四大天王」中，新鴻基地產在內地的布局和發展勢頭被業界認為「最為遜色」。該公司在近期的業績發布會上宣布「短期內亦無計劃擴展其他城市市場」戰略，該舉動被外界認為有意收縮內地戰線，並指「新鴻基將在城鎮化發展機會中缺位」。

新鴻基地產內地事業部人士向本報記者分析，該公司在內地的項目原本也不多，而且貢獻主要來源於華南和華東，本想發展西南、華北城市，但由於「管理本地化」的難題一直未解決和品牌發展路線不清晰，甚至涉及家族兄弟的爭斗等多方面因素，其內地事業未能發展順利。

在四家巨頭中，長江實業和新世界在內地的土地儲備量最多，分別佔有兩千萬左右平方米土地，而恆基兆業地產在內地也有上千萬平方米的土地儲備量。「足夠新世界未來10年發展。」這是新世界發展接班人鄭家純的判斷。

有分析指出，這四家地產巨頭不僅在土地儲備上落後於內地同行，而且這四家地產巨頭的淨資產收益率遠遠不如中海地產、保利地產等內地房企。

樓價近月不斷攀升，屢創新高，造價令成交漸現疲態。中原地產統計顯示，十大屋苑過去兩日只錄25宗成交，按周急跌24.2%，主因業主叫價高企，買家又追不上樓價升幅，被迫暫緩入市。惟同時，樓價似乎仍未見頂，荔枝角美孚新?、荃灣荃灣中心、馬灣珀麗灣等皆錄得破屋苑呎價新高成交，整體樓市呈現「價升量跌」局面。

　中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，十大屋苑過去兩日共錄得25宗成交，較上周33宗回落24.2%，當中新界西指標屋苑之成交量跌幅最大，天水圍嘉湖山莊兩日錄4宗成交，跌60%，東涌映灣園則由上周末2宗成交跌至本周零成交。港島及九龍區之成交量則相對平穩。

東涌映灣園周末零成交

　陳永傑認為，成交量回落主要是由於現時業主叫價高，買家追不上樓價升幅，被迫暫緩入市，加上最近各區有多個新盤接連開售，搶走二手市場不少客源，導致成交速度減慢。其中嘉湖山莊因受到屯門及元朗兩個大型新盤夾擊，大量購買力被吸走，故二手影響較大。

　利嘉閣地產總裁廖偉強指，二手樓價連月急漲，準買家追價入市意欲轉弱，而且部分屋苑兩房造價高於三房，準買家入市考量增多；此外，多個新盤部署在短期內登場，準買家花多眼亂，亦拖慢成交節奏，估計短期二手成交將在低位徘徊。

新盤部署拖慢成交節奏

　據美聯物業統計，過去兩日本港十五大藍籌屋苑亦見回落，兩日錄得約34宗成交，較上周末38宗下跌約10.5%。若按十大屋苑比較則錄得25宗成交，較上周末34宗跌約26.5%。正當二手交投下滑之際，市場卻不斷傳出新高成交，整體樓市呈現「價升量跌」的局面。

　藍籌屋苑荔枝角美孚新?，一個兩房單位破同類型單位造價新高。消息指，成交單位為百老匯街132號高層B室，面積約890方呎，以630萬元成交。原業主於2009年6月以325萬元買入，持有逾3年，單位升值93%。

荃灣中心呎價7138新高

　荃灣中心亦錄得破頂成交。中原余仲平表示，11座頂層連天台單位，單位面積406方呎，1房間隔，附308平方呎天台，剛以289.8萬元成交，呎價7,138元，創出屋苑呎價新高。

　原業主2010年4月以156萬元買入單位，帳面獲利133.8萬元或86%。

　珀麗灣錄得今年首宗海天一色特色戶成交，亦破屋苑呎價新高。該單位為9座高層A室，面積1,370方呎，連298方呎平台，以1,425萬元成交，呎價10,401元。原業主於2005年2月以841萬元買入單位，持貨7年半，帳面獲利584萬元，單位升值69%。

　另外，烏溪沙銀湖．天峰亦錄新高成交，世紀21奇豐物業鄭達昌表示，6座高層F室，面積805方呎，業主於1星期前以620萬元放售，減至618萬元易手，惟每方呎7,677元的呎價仍創同類單位新高。原業主2009年5月向發展商以395萬元一手購入，持貨3年易手帳面獲利223萬元，物業期內升值56.5%。

樓市交投旺盛刺激價格上升，帶動部分「97貨」逃出生天，惟仍有事隔15年「蟹貨」蝕讓離場，當中荃灣愉景新城有兩房業主帳面蝕幅12%。

　市場新近兩宗「97貨」蝕讓個案分別位於荃灣及元朗。新界區中原地產黃耀明表示，荃灣愉景新城2座高層F室，面積610方呎，兩房間隔，附連租約，死約期至明年，新近以400萬元易手，呎價6,557元。單位現時每月租金1.05萬元，回報約3.1厘，參考市值月租約1.2至1.3萬元計，料回報將升至逾3.6厘。原業主於1997年12月以453萬元購入上址，持貨近15年，帳面蝕讓53萬元，蝕幅約12%。

御景園轉售蝕讓24萬

　利嘉閣地產何耀樑指出，該行錄得元朗御景園1座低層C室易主，單位建築面積818方呎，三房間隔，成交價375萬元，折合呎價4,584元。賣方是在1997年10月斥資398.9萬元購入物業，迄今成功轉售，帳面蝕讓23.9萬元，蝕幅約6%。何耀樑續表示，該盤有約39個單位放售，普遍開價每呎5,318元。

加州花園雙號屋升5.3%

　至於鬆綁「蟹貨」方面，中原豪宅STATELYHOME龍智烽表示，樓市交投氣氛活躍，買家對入市有信心，分行新近錄得元朗加州花園華梓徑雙號屋成交，面積2,021方呎，成交價948萬元，呎價4,691元。新買家為用家，鍾情單位間隔合用，附有裝修，即拍板購入單位自住。原業主於1997年1月以900萬元購入，帳面獲利48萬元，單位升值5.3%。

　此外，炮台山木蘭苑單位為高層D室，面積540方呎，以492萬元成交，呎價9,111元。原業主於1997年9月以422萬元購入單位，物業升值17%。美聯物業林子雯表示，物業兩房間隔，望海景，買家為同區換樓客，購入作自住之用。

多個新盤醞釀推出市場，包括?基與新世界合作發展的元朗尚悅、麗新油塘OCEAN ONE、華懋九龍城御門．前等，整個一手市場觀望氣氛濃厚，兩日成交約115宗，但當中70%來自新地屯門瓏門，實際一手成交表現呆滯。據發展商指，瓏門銷情已近尾聲，昨日再售出約81伙，現時累售單位已逾1,000伙，佔樓盤單位總數約97%，套現約70億元。

瓏門售逾千伙套70億

　新地副董事總經理雷霆表示，瓏門已近沽清，總數1,075個單位中，共售出逾千伙，佔整體的97%，套現約70億元。據悉，售出單位的平均呎價約8,900元，現只餘下約30至40伙可售，多屬特色單位。另據悉，新地本周會公布系內其他新盤的銷售部署。

　新地代理助理總經理胡致遠表示，集團最快本月內申請瓏門二期的預售樓花同意書，預計明年農曆新年後推出。二期由3座物業組成，提供約1,000伙。他又指，瓏門的買家主要來自新界西北區，佔60%，5%為兩地商人，買家60%選擇即供付款，當中約25至30%的買家更以全數付款，反映同區買家已累積足夠的購買力。

內地客承接?玥4單位

　另外，信置營業部聯席董事田兆源表示，旗下大埔天賦海灣2期?玥去兩天售出17伙，包括4伙由內地買家承接。發展商日前加推位於第11座的天際平台單位，面積1,688方呎，呎價12,749元。同系御凱2座高層A室亦沽出，面積1,592方呎，以1,680萬元成交，呎價約10,552元，創屋苑分層呎價新高。

　事實上，過去兩日成交的單位都屬新盤「貨尾」，現在市場焦點正集中在一些全新樓盤上，最大規模要數由?基與新世界合作發展的元朗大棠路尚悅，提供約2,580伙，最快本周開價，首批料涉100個3房單位，呎價料約9,000元。而新發展油塘OCEAN ONE亦火速售樓，日前更「搶閘」公布首批52伙價單，平均呎價約10,326元。華懋九龍城御門．前亦短期內推售，市傳售價由1.2萬至1.3萬元。另香港興業旗下愉景灣津堤傳已錄20宗預留，可以預計接下來新盤市場將有一番「短兵相接」。

根據中原地產資料顯示，今年第三季以確認人身份轉讓的二手私人住宅「摩貨」(包括二手樓花)買賣合約登記錄得19宗，總值1.70億元，按季上升58.3%及36.0%；9月相關買賣合約登記錄6宗，總值2,813.3萬元，按月下跌40.0%及78.1%。

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，雖然今年第三季的摩售宗數回升並為三個季度新高，但已經連續三季處於二十宗以下低水平，創下1995年第三季有記錄以來的歷史第三個低位。

　以登記金額分類，今年第三季價值300萬元或以下及500萬至1,000萬元的二手私人住宅「摩貨」買賣登記升幅最多，分別錄得5宗及10宗，同樣按季上升1.50倍。價值300萬至500萬元的摩售登記錄3宗，按季上升50.0%。

　相反，價值1,000萬元以上的摩售錄得跌幅，今年第三季僅有1宗，按季下跌75.0%。季內私人住宅摩售登記主要為新盤「摩貨」，大坑尚巒錄得12宗最多，佔整體19宗摩售63.2%。

利嘉閣料本月均賺逾成

　另據利嘉閣地產研究部資料顯示，9月住宅「摩貨」登記當中，其中有4宗是屬於遠期一手樓花轉讓個案，有1宗二手「摩貨」登記錄，平均帳面獲利幅度為8.3%。利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，隨著樓價裂口跳升，造就機會予投資者能摸售物業套取豐厚利潤，估計10月住宅摸貨平均獲利幅度升至10%以上。

西鐵元朗朗屏站(北)的限量限呎地今日截標。美聯測量師行董事林子彬表示，該行維持地皮估計約值19億元，料每呎樓面地價以約3,600元成交。

　林子彬解釋，該地皮在早前接獲16份意向書，反映發展商對項目有信心。而近年新界西北區交通網絡改善，物業受歡迎程度上升，發展商對鐵路項目需求殷切，估計會積極吸納該地皮，加上地皮投資適中及QE3效應，料中小型發展商亦會參與。

　元朗市地段第513號的朗屏站(北)項目為限量限呎地皮，最少興建832個住宅物業，當中75%單位面積最多為538方呎。項目地皮面積104,788方呎，以地積比約5倍計算，可建樓面523,938方呎。

低息環境下，樓價連番破頂，運輸及房屋局局長張炳良昨日出席電台節目時表示，樓市有出現泡沫的風險，當局對此感到憂慮，強調會以增加土地及房屋供應應對。他又呼籲市民不要「恐慌性買樓」，應按實際需要置業。另外，長遠房屋策略督導委員會將會於明日召開首次會議，檢視香港長遠房屋供應策略，預計一年內有工作報告。

實體經濟不佳 樓市升「奇怪」

　有市民致電節目指新政府班子上任已逾3個月，一直稱要壓抑樓價，不過樓價仍然繼續上升，張炳良回應稱，目前香港樓市情況「奇怪」，一方面低息加上資金異常充裕，令樓價和租金水平超越97年的高峰期，但同時香港的實體經濟狀況卻不是很好，樓市升勢令人憂慮，強調須從增加土地及房屋供應著手。

　張炳良指出，在現時公屋輪候冊發現兩個現象，第一個是輪候人數正上升，申請宗數已近20萬，料未來會繼續增加；第二個是整體申請者中，近半是非長者的單身人士，當中約半是30歲或以下，反映年輕人對公屋需求增加，樓價高企是其中一個原因。他表示，政府會深入了解年輕人的住屋需求，亦會推出措施助年輕人解決住屋需要，包括鼓勵非政府機構興建青年宿舍，以及考慮將工廈改建成單身人士房屋等的措施等，亦會考慮地區的交通及社區設施是否配合。

長遠房策委明日首開會

　至於由張炳良出任主席的長遠房屋策略督導委員會將會於明日召開首次會議，總覽長遠房屋策略的各個環節和措施，包括問題的緩急次序和探討公私營房屋需求，亦會就現行政策與措施提供意見，其中一個重要議題是檢視年輕人的住屋需求，預計明年下半年公布工作報告和諮詢文件。

劉炳章倡設土地拓展局

　長遠房屋策略督導委員會成員劉炳章昨則指出，政府需要有足夠土地儲備，當有需要時才覓地及收地的安排欠妥善，建議成立土地拓展局，專責開發建屋用地。對於社會出現要協助年青人置業的訴求，劉炳章認為，公共資源有限，不應側重某一群人士，擔心一旦經濟轉差，反令年青人變為負資產。

南國開發建設執行董事第二代準接班人楊立傑表示，台灣房價和國際城市相比一直偏低，南國也看好台灣的房價，長線勢必有再向上的空間；接下來，南國重心將會到泰國普吉島，在10萬坪土地上，計畫開發resorts、飯店，同樣朝向六星級規畫。

南國建設開發公司董事長楊健一，最「經典」的作品，就是外雙溪至善路旁、倚山傍水的「清泉別墅」，至今都還是經典地標。近幾年楊健一大多定局上海，享受人生，蓋了「霞飛別墅」；台北的下一個代表作「天境The Ellipse 360」，已交由楊立傑負責規畫。以下是專訪內容：

問：南國堅持不賣的這塊地，蓋好「天境The Ellipse 360」，還有其他土地存量嗎？

答：南國手中還有南國與和築建設合建的「大景大院」、南國與北京萬通實業集團合建的「萬通台北2011」2個個案正進行中；「天境The Ellipse 360」，是南國手中最高檔、最頂級、視野最好的自建案，也會是在台代表作。

至於台灣其他地方，則還沒有土地存量。不過，我們在泰國普吉島還有土地。

問：南國下一階段重心會到泰國普吉島嗎？為什麼會選擇普吉島？

答：我們會等台北上面3個個案都完工後，才會到普吉島。這塊地有10萬坪，靠近Laguna一帶、面對海景的山坡地上，我們計畫邀請國際級建築師大師，開發精品渡假旅館、resorts，希望會是跨出國際市場的代表作。

至於為什麼要去普吉島，這都是緣份。我父親在上海作過一些房地產項目，一位買主想去普吉島置產，找我父親去，他看了，就決定買土地將來自己來開發。

問：怎麼看這一波房市景氣？

答：台北房價和國際城市比，長期來說相對偏低，但以台北的條件和潛力，未來還是會有空間再上去，只要總體經濟景氣不要再壞下去。台灣房市很特別，每到一波段、就會瘋狂，瘋狂之後就會被打房，然後「反商」、「仇富」心態就會被掀起，在別的先進國家倒很少見。

美國將於本周公布多項房市重要數據，9月房屋開工和成屋銷售將分別於周三（17日）和周五（19日）出爐，美國住宅建商協會（NAHB）將在周二（16日）公布10月建商信心指數。美國房市近幾個月顯露好轉跡象，預期房市將持續走向復甦。

美國8月房屋開工和成屋銷售雙雙創下佳績，該月房屋開工經季節調整後的年率達75萬戶，較7月成長2.3％，年增率高達29％。8月成屋銷售較前月大增7.8％，經季節調整後的年率為482萬戶，優於市場預期。

專家認為，房市的復甦力道可望延續至年底。Janney Montgomery Scott策略師李巴斯（Guy LeBas）指出，「在房屋庫存量低和需求揚升的情況下，住宅營建產業在年底前將持續好轉。」

美國多家建商也表示，房屋需求正逐漸轉強。美國最大豪宅建商Toll Brothers執行長耶利（Douglas Yearley Jr.）指出，「受壓抑的需求、極低利率和誘人的房價，皆為推升房市復甦的原因。許多市場房屋庫存量位於低水位，建商將握有定價能力。」

據美國房地產分析機構CoreLogic最新數據顯示，美國8月房價較去年同期揚升4.6％，寫下逾6年來最大增幅。