投資客避稅 全國平均降一成

10月中旬實價揭露後，房市正式轉入買方市場，屋主降低開價已成趨勢。房仲業統計「降價專區」的物件日益增加，台北市量增8.3%、新北量增10.2%，而且降價幅度都高出全國平均的10.9%降幅，新北降價幅度高達13.2%，亦即半個月內屋主開價就打了8.6折。

住商不動產統計全台10月16~29日網路降價專區待售屋，全國較9月同期量增8.1%，平均開價降10.9%；雙北市分別量增8.3%與10.2%、平均開價則降12.1%與13.2%，皆高過全國平均數。

房價低中南部不急
雙北市降幅達3成以上待售屋的佔比，各達3.2%與5.1%，台中為0.4%、高雄更低到僅0.1%。
住商不動產業務副總經理劉明哲分析，中南部不似雙北市房市炒風盛，開價過高的狀況本來就較少，且中南部房價低，屋主較無急售壓力。

中山區套房砍半價
分析雙北市降價專區量大的行政區，台北市以信義、中山、大安區為前3名，新北市則為新莊、林口、板橋區，劉明哲說：「這些多半房價高、投資客多，供給量大、實價與市價認知落差大，屋主較願降開價求售。」
查詢售屋網站「樂屋網」降價專區，已有屋主砍了近半價求售，如套房量大的中山區，長安東路一段套房從1150萬元下殺至588萬元，降幅48.9%；另板橋區「新巨蛋」與新莊區「鄉林淳風」也分別打7.5折與8.4折求售，售價已下殺至2950萬元與1900萬元。
東森房屋執行副總經理吳駿杰說，奢侈稅後購屋族想殺價，屋主仍想賣高，價開更高、預留殺價空間，但實價揭露後正式步入買方市場，「開價過高，購屋人連看都不想看。」
台灣房屋新莊幸福店店長徐嘉瑋表示，新莊副都心等重劃區量大、投資客多，且近來貸款趨嚴，投資客多有2屋以上，交屋實際貸款成數至少較購屋時預估成數少1成，交屋後須繳稅費、轉賣卡到奢侈稅，有不少屋主主動降2成開價，想趕在交屋前脫手，部分甚至「成本價也賣」。

「沒有不跌的房價」
26歲的Bonita認為，未來會有更多屋主降開價，到時不僅選擇更多，也更有機會買便宜，因此她會再多等3~4個月。
玄奘大學財務金融學系副教授花敬群說，開價與成交價有連帶關係，幅度或許不同，但開價降、成交價也會跟著降，2002年房市衰退時台中市房價較1993年跌5成，台北市也跌3成，從歷史經驗更確認「沒有不跌的房價」。

物價直直漲，但薪水卻沒跟著漲，不僅個人經濟壓力大，連社區公基金、每月固定繳的管理費也不敷使用，業者表示，有社區改裝LED燈「節流」，也有社區想以出租公共設施來「開源」，又以出租外牆較常見，今年約增5%。

月增5萬廣告收入
水蓮公寓大廈管理維護股份有限公司經理陳俊宏指出，會出租公共設施的社區多是交屋逾5年，原設定管理費已不敷使用，但社區住戶又不想再增加管理費金額時，便決定出租公設為社區增加「外快」，增加的收入依項目與社區而不同。 出租外牆置放廣告看板，或是出租社區公布欄，是較常見且不影響住戶居住品質的方法，前者每月可為社區增加5萬元以上收益；後者會因電梯數量、張貼面積不同，每月可收2000~3000元。

出租公設仍有風險
另外，也有社區對外出租會議室、KTV室、游泳池、韻律教室等空間，雖有人認為公共設施若「用不到、養蚊子」，還不如出租收益，但晟泰公寓大廈管理維護公司總經理陳木村提醒，對外出租社區公共設施仍有其風險，除了增加管理難度與成本外，若不幸發生意外，也容易有責任糾紛，提醒社區住戶事前應謹慎評估。

管理複雜影響住戶
東京都物業管理機構便表示，中和區某大樓社區原對外開放瑜伽教室，但僅舉辦1期課程，社區便因出入人員管理複雜，恐影響住戶居住品質而取消。

地上權觀念愈來愈普及，也帶動地上權市場近日開出紅盤，接連創下6大紀錄，分別是總標脫價格最高、每坪價格直逼所有權行情、容積單價破百萬、離島首度有地上權案標出、雙北市以外首有高價行情，以及單季交易金額創新高。

地產業者指出，近日地上權案刷新6大紀錄，第1是世貿二館土地由南山人壽以268.88億元取得50年地上權，超越台北101地上權的交易價、創地上權標售史上最高價。第2是容積率僅200%的民生社區住宅土地地上權，以每坪183萬元標脫，得標價格直逼民生社區之所有權地價；第3是國產局上周標售一筆台北市中正區南海段的345坪之地上權，吸引知名建商將捷、宏普等出手，最後由台灣人壽勝出，以8.76億元得標，換算土地單價為253.58萬元。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，此案單價雖然並未超越過去紀錄，但是若換算住三土地的容積單價高達112.7萬元，超越世貿二館容積單價100萬元的紀錄。

金門縣金湖鎮的地上權也在上周標售，共吸引9封標單，最後由台開以4,568萬元得標，溢價率亦達134%，該標的離太湖不遠，台開未來擬規劃員工宿舍。

台電礁溪案以3.69億元標出，則創台北市以外的地上權權利金新高，也是地上權案走出台北、遍地開花的首例。王維宏說，近來包括台中、高雄、嘉義、金門、宜蘭等地，只要地點夠好，面積方整，都有機會脫標，顯見投資人對地上權的接受度提高。

第6則是第3季地上權交易金額高達281億元，創下歷史新高。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，以往地上權都著重在商場、旅館、辦公室等商用不動產開發，但近十年來台北市地上權案也朝向住宅開發，知名建案包括「台北花園」、「京站」等。曾東茂說，如今民眾對於地上權住宅的接受度日漸增強，不少建商已加強投資地上權住宅開發項目，未來地上權住宅將大幅增加。

值得注意的是，不同地上權標案會有不同的投資限制，像是有些案件限制不可做集合住宅使用、不可移轉使用權；有些機關也要求必須認養附近用地、配合政府政策提供公共空間，加上地上權有年限限制，貸款成數較低，對開發商來說，限制愈多風險愈大，投資風險也將反映在標價。

雖然房市前景不明，但市場熱錢仍多，抗通膨、保值買盤仍熱切的尋找適合投資之標的；而店面產品有固定收益、長期增值也可期，最受這類買盤青睞。

吳興商圈 生活機能優
區域介紹：一線店面價格已高，雖然租金也高，但投報率並不特別好，反倒是一些二線店面，租金並不驚人，但價格也合理，投報率表現有時還優於一線金店面。台北市這類二線銀店面，永慶房屋研究發展室資深研究員黃舒衛說，最具代表性的就是信義區的吳興商圈，此區有醫院加持，原本就有一定的人潮，商圈發展又已成熟，各類商店都已進駐。

推薦理由：信義區是台北的首善之區，區內商業活動熱絡，並有台北101等地標，還有多家百貨公司跟高檔飯店，但正信義計畫區內的房價驚人，而且商業不動產多是整棟交易，只有壽險等投資機構才有能力出手。黃舒衛指出，吳興街緊臨信義計畫區，享有信義計畫區的一切機能，房價卻相對平易近人。區域現況：本區店面釋出量並不多，每坪單價約在160萬元至300萬元之間，主力總價在3,000萬元至6,000萬元間，對高資產族群來說並不是太難入手的價格，因此每有物件釋出總能快速去化。目前本區租金每月每坪約4,000元至5,000元，換算成租金投報率約2.4%至3.2%，在低利時代中還算不錯。

中科購物廣場 超便利

區域介紹：中部科學園區進駐台中市西屯大肚山麓，為周邊區域帶來不少商機，其中又以西屯路、玉門路口的中科購物廣場（Tech Mall）為代表。近幾年吸引台中牛排館、楓康超市、太魯閣棒壘球打擊場等餐廳及商家進駐，周邊店面投資潛力看俏。

推薦理由：此區交通便利，距離中科園區及東海大學各約3分鐘及5分鐘車程，離台中榮總、藝術街商圈及台中都會公園也不遠，加上停車方便，成為中科上班族、附近大學與居民休閒購物的好去處。另外，此區建商推案踴躍，近期最受矚目的為太子「雲世紀」，就位在購物廣場正對面，此案總計規劃有769戶住宅，總銷100億元，目前銷售情況良好，也將為此區提供穩定客源。區域現況：此區以地坪22至25坪、建坪約80坪的透天店面為主力產品，一般售價行情在2,000萬至3,000萬元間，進入門檻較低，而店面租金行情每戶每月5萬至10萬元不等，平均投報率都有4%至5%以上。另外，樓上房間還可分隔套房出租，平均月租金在6,000至7,000元間，又可增加出租效益，客源則以中科從業人員或東海大學學生為主。

籬仔內商圈 「食」力可期

區域介紹：高雄市前鎮區籬仔內商圈，離市中心並不遠，但因受鐵道阻隔，形式上與心理上的認知，將其列為2級地段。區內有崗山仔公園，是綠營群眾聚集地，一些不喜沾染政治議題的民眾避之唯恐不及。還有保泰市場規模日益擴大，主要是高雄外來人口，多數都先落腳附近，再往市區遷移，形成獨特的發展。推薦理由：高雄前鎮籬仔內部落，以一心路直通高雄地王所在的三多商圈，同時接近繁榮的五甲路，籬仔內條狀商圈，吸引百業聚集，由於屬2線地段，區內房價以及房租，都比市中心地帶略為便宜，在具備有效商機的情況下，瑞隆路與保泰路兩側的銀店面，都擁有良好的未來性，只要挑對地點，不論是自己開店做生意或出租，報酬率都不差。區域現況：具投資效益的店面主要以瑞隆路、保泰路二側為主要分布區域，能做生意的透天店面售價在1,000萬元至2,000萬元，一般巷弄內的透天厝只能當住家使用。區內店面租金整棟在2萬元至4萬元不等，生意較好的店家仍以服飾與餐飲居多，尤其一些人氣小吃，每逢用餐時間或假日，大排長龍經常可見。

據永慶資產管理統計，今年前10月土地、商用不動產交易金額分別是1,491及1,039億元，永慶資產管理協理黃增福認為，11、12月仍有多筆標案釋出，估全年土地及商用不動產交易，有機會達1,600及1,350億元，分別挑戰歷史次高和新高紀錄。

依照永慶統計，10月商用不動產市場最大筆成交案，要屬太極雙星拿下的台北雙子星C1、D1捷運聯合開發大樓案，總投資金額高達700億元，推升單月不動產交易金額達891.4億元。

累計今年前10月土地、商用不動產交易金額分別達1,491、1,039億元，其中土地成交金額已打破去年全年的1,208億元，商用不動產雖仍未打破去年總成交金額1,314億元的紀錄，不過，前10月的交易金額也穩坐歷史次高。

值得注意的是，今年商用不動產主要投資人產生不小變化，去年前三名依序是壽險業、傳產業與科技業者，但今年壽險業仍是冠軍，比重也提高到五成以上，但科技業者、投資公司則大量買進商用不動產，成為第2、3名。

業者指出，投資公司例如像是寶豐隆投資公司，寶豐隆的主導者是前國泰金控副董事長蔡鎮宇。顯示在國內外經濟前景欠佳的情況下，口袋夠深的投資者趁此時機積極獵地、掃貨。

黃增福表示，目前看來，11、12月已公開標售案的待標金額至少還有200、300億元，包括總權利金底價8億元的中油龍江路700坪地上權案、永慶資產管理13日將標售的1間店面和間商辦，總標售底價約7.54億元；另外，內湖NASA科技總署大樓7到10樓和車位也要標售，底價為18億元；國泰世華銀行將在12月標售國泰瑞湖金融大樓、底價達33.9億元。

黃增福分析，據內部資料統計，近5年土地交易金額高點落在2010年、達1,715億元，商用不動產總成交最高紀錄則在2011年、金額達1,314億元，依照今年前10月交易熱度來看，推估今年土地成交金額有機會來到1,500或1,600億元、達歷史次高紀錄，商用不動產市場則可望挑戰歷史新高。

勞保不保，傳出破產危機，銀髮族退休後要如何安身立命？以房養老再度引起話題；信義房屋台中區協理廖慶洲建議，銀髮族沒有固定收入，買房要注意房貸問題，若以子女名義辦房貸或擔任擔保人，可減輕還款壓力。

今年11月內政部「以房養老」政策將試辦上路，退休銀髮族若不想依靠子女，又想保本擁有自己的居住生活空間，可考慮拿退休金買房，或以大房換小房；房仲業者指出，受銀髮族青睞的產品多為2至3房，生活機能便利、有公園綠地且距離市場、醫院約5至10分鐘車程，如中國附醫、中山醫院或榮總附近中古宅，都頗受退休銀髮族注意。

信義房屋學士店長王信富指出，銀髮族多數會買2至3房住宅，主臥外留1間當作書房或客房，子女回家時使用，雖喜愛靠近醫院的區域，但也不能距離太近，離醫院約5至10分鐘車程的靜巷最為合適。

他說，以中國附醫周遭為例，太原綠園道、育德路附近就是知名度較高的路段，當地大型社區有園道臻觀、獅子城、勝美學等，10年內中古屋每坪約15至23萬元不等。

值得注意是退休後銀髮族沒有固定收入，申辦房貸較困難，加上還款年限又不能超過75歲，還款壓力比一般首購族大，廖慶洲建議，如果有良好的財力證明，例如房屋的租金收入、每月退休俸甚至名下其他不動產，都可當做銀行評估還款能力依據，當然也可以子女名義申請房貸，貸款成數就會比較實惠。

年底購屋旺季本月起跑，房仲業表示，今年年底有購屋需求，可多注意新莊副都心、林口及淡海新市鎮等新北市三大重劃區，在「實價登錄」、「奢侈稅到期」兩面夾擊下，預料可能出現更明顯的「多殺多」，有機會趁亂揀便宜。

上述三個重劃區目前在網站上已有不少降價物件，不過業者表示，現在架上的降價物件，多是調整開價，屋主仍多堅持原本底價，但預料本月下旬以後，屋主心態會有更大鬆動。

一來是國內經濟短期看不出好轉跡象，股市疲弱，房市買氣不會太好，屋主沒有樂觀理由；其次，上述地區在前年12月、去年1、2月是投資客進場高峰，換算本月下旬起就可擺脫奢侈稅束縛，屆時勢必有大量物件進入市場求售，屋主將面臨更大的降價壓力。

全國不動產董事長葉春智表示，這些年重劃區和捷運宅幾乎劃上等號，建商、投資客一路喊高，民眾不是只能追價就是另謀他地購屋。但實價揭露後，底價現形，現在形勢已反轉，再加上奢侈稅解禁投資物件可望大量進入市場，此時多注意，應會發現不少「滿意」的重劃區物件。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，重劃區管線地下化、街廓整齊、公園綠地多，房市長期看好，不過現階段房市前景不明，如要購買重劃區住宅，應注意轉手性、抗跌性，以免景氣萬一持續惡化，想轉手變現時無法順利脫手。

徐佳馨建議民眾購買重劃區住宅，應把握五大重點：

一、選擇具有特殊性或稀有性的產品。如高樓層、有景觀的住宅，或是選擇知名建商的產品。

二、坪數最好以25?40坪、2?3房格局為佳，總價則設定在2000萬元以內。最近捷運宅標售情況明顯可看出，民眾購買力確實已不如前，2000萬元以上產品，能接手的人相當有限，但也不宜太小，重劃區買套房，目前看來風險很高。

三、優先考慮捷運站周邊。新北市重劃區應優先考慮捷運站周邊，如在新莊頭前重劃區或副都心購屋，最好距離新北產業園區站或幸福站800公尺以內，在林口購屋也愈靠近A8、A9站愈好。

四、最好避開戶數太多的社區。這類社區在房市多頭時，漲幅會落後，但房市一旦轉空，常會有投資客低價殺出，跌幅往往比其他社區來得重。這在實價揭露後，情況預料會更明顯，要買這類住宅最好三思。

五、避免棟距過小的房子。重劃區由於新案林立，很容易出現景觀被擋、棟距過小的問題，市況顯示，年輕族群對棟距過小、缺乏隱私的房子，抗性相當高，碰到這類房子，最好多考慮，除非價格真的很便宜。

藝人「浩角翔起」準備換房，鎖定是3000萬左右，在內湖與南港的房子，住商不動產企劃室主任徐佳馨表示，「浩角翔起」可能要考量藝人身分會限縮貸款，所以建議用另一半名義買屋。

由於「浩角翔起」代言接不完，收入自然相當不錯，徐佳馨表示，依照他們兩人的預算，在目前的市況下應該很容易買到不錯的物件。但因為兩人有藝人身分，銀行貸款會限縮，因此建議如果另一半的工作較穩定，可以用另一半的名義買屋，此外，阿翔想要「小房換大房」，貸款成數恐怕更低，所以自備款要相對多準備一點。

不過以目前公設比動輒30%的新式建築設計，40坪的房子，室內空間大約28坪，徐佳馨建議可以做空間小一點的三房，或者改買公寓，坪數會更實在。

實價登錄資料上線近半個月以來，對於不動產市場產生相當大的影響。過去，由於不動產交易資訊不透明，讓買賣雙方都聚焦在「價格」，而忽略了交易過程應該注意的其他重點，像是房屋狀況、資金配置、財務規劃等等，都是交易過程中應注意而沒有被注意的部分，過去也聽聞不少買屋人只有在買屋的那一刻開心，往後的日子卻住得非常辛苦。價格公開後，消費者會將重點放在後端的財務規劃，對服務也會有更高的要求，對於房仲業者來說，將面對到的，絕對是更新、更專業的挑戰。

除了對產業面的影響，另一個民眾關注的焦點，大概就是怎麼買房了。最近一起打球的朋友只要看到我，多少都會問，「實價登錄後，價格落差好大，現在買屋好不好？要怎麼買屋才不會吃虧？」而我都會告訴他們：「做好財務規劃，買房就不吃虧。」怎麼說呢？

在過去第一線服務客戶的經驗中，我發現很多的買方對於買房子只有「價格」概念，沒有「理財」概念。事實上，不論多頭或是空頭都有人買房，價格隨著市場波動，現在的高點可能是未來的低點。但從理財觀點來看，買房是最高等級的理財，因為房屋不只是總價高，還款年限也長，根據統計，台灣人持有自用住宅平均7年至15年，換句話說，自住客買一間房就等於要考量未來7年至15年的財務狀況。

而7年至15年間的變化不可謂不大，許多人買房後就會經歷人生中的結婚、生子、轉業等人生重大事件，而這些都會多少影響購屋人的財務配置。有規劃的購屋人自然可以輕鬆成家，甚至搭上房地產多頭列車，獲得不錯的投資報酬；沒有規劃的購屋人可能一開始就非常辛苦，不只沒辦法享受房地產增值帶來的效益，更可能因為配置不當，即便買對了地點，辛苦一生的房子還是可能流入法拍。

在美國，價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房仲業者可以提供他們專業安心的服務，而從業者也因為專業度而備受尊重。我相信，實價登錄後，台灣消費者掌握了「價格」，進一步要求業者為自己精準評估買屋實力，讓買房成為一種聰明消費，而在這過程中，願意從經驗與專業中替客戶做好購屋規劃的房仲業者，才能在後實價登錄時代勝出。

全球景氣刮寒風，國內房巿跟著打哆嗦！首當其衝的房仲業，在奢侈稅、實價登錄等打房政策發酵下，傳出店頭倒閉潮，歲末年終檢討年終獎金，策畫尾牙活動時，相對保守。建商指出，今年業績縱使受惠部分建案完工入帳，表現不俗，惟明年巿場仍令人擔憂，在發年終、辦尾牙時會相對保守些。

　三圓建設因正值完工入帳高峰期，今年年終獎金可望不縮水，業績好的員工還是有機會拿到十二、三個月年終，為犒賞三十五年以上老員工，公司還將送出勞力士金錶。

　前三季每股獲利十三?三八元的皇翔，十二月將帶員工出遊過聖誕節，年終獎金會發多少，皇翔尚在評估中。前三季每股純益達十一?三元的長虹，獲利表現也較去年優異，固定二個月的年終，改變機會不大，惟明年年中分紅時，能否如業績表現，超越今年平均每名員工分約三十萬元，總發放金額達二千五百萬元水準，值得觀切。

　受惠前年業績紅不讓，去年不少房仲業砸下千萬，重金辦尾牙，場面一家比一家大，惟奢侈稅公布實施後，總體巿場成交量減少，今年房仲業者態度轉趨保守，業者指出，隨著時序進入傳統購屋旺季，尾牙、年終手筆多少，將看最後兩個月衝刺表現。

黃琮淵∕台北報導

　景氣冷，不過金融業今年獲利不輸以往，尾牙一樣熱鬧！獲利王富邦金循往例在南北辦桌，明年元月廿六日先在高雄暖身，隔周（二月二日）再回到台北南港展覽館，屆時蔡萬才與蔡明忠、蔡明興父子都會出席，桌數與去年相當，約在一千二百到一千四百桌。中信金、台新金等金控則維持過往各部門分開辦的傳統。業者表示，由於金控員工遍布全台，若全部集中到台北辦尾牙，對中南部員工相當折磨，中獎率也遭壓縮。

　租賃龍頭中租最有看頭，今年租下世貿二館作為尾牙場地，席開超過百桌。中租近年快速擴張，員工數也大幅增加，為製造高潮，可望大方灑出一千萬元的尾牙紅包。

新北市上周五公布10月買賣移轉棟數，以淡水、新店區有新建案陸續交屋、增加件數最多表現佳，各區總平均正成長3成，反觀預售屋、新成屋表現較差。代銷業者承認10月新北市各接待中心看屋民眾平均約少了2成、成交速度趨緩，但淡水、三峽等房價相對親民的外圍地區表現不錯，更有建案單月銷售破百戶。

新北市代銷公會副理事長、談美廣告董事長林談表示，隨著8月實價登錄、10月實價揭露後，民眾觀望心態轉濃，整個新北市平均看屋人潮減少了2成，成交速度也變緩，以總價1000~1500萬元以內個案賣得最順暢。
林談說，如新店安坑地區新成屋「博覽天下」2~3房在10月銷售狀況不錯，可售戶數僅剩餘個位數，但4房產品銷售則較遲鈍。

小坪數產品順銷
「博覽天下」現場專案經理徐玉樹表示，由於新店安坑地區房價相對偏低，實價揭露後仍算持穩銷售，10月即售出5~6戶，並以小坪數產品順銷，29坪以下產品已完銷。

天氣涼看屋稍減
新北市10月表現最亮眼的地區仍屬首購天堂的淡水區，雖然受天氣轉涼影響看屋人數稍減，但成交仍不錯，如「台北灣」系列推出第5期「四季之旅」，單月銷售即逾百戶。
現場專案經理陳慶龍表示，該案9月底潛銷後單周簽約32戶、10月已簽約110戶，目前每坪成交價約22~23萬元。
淡水另一指標案「微笑莊園」共規劃607戶，已簽約300戶，現場銷售協理楊嵊滄表示，該案9月每周看屋人達120組，10月受到實價揭露影響，降到100組，不過銷售仍算持穩，每周仍銷售20~30戶，大約每6~7組民眾就有1組簽約。

吸引不少首購族
同位淡水、仍屬1字頭的「四季水漾」專案經理張鼎暉表示，9月每周約有50~60組民眾看屋，10月則減至40~50組，不過因總價680萬元起、相對便宜，每周仍可銷售5~6戶。
另外，亦屬新北市外圍的三峽區近來首購產品表現也不差，「益展上河」總價588萬元起，吸引不少首購族，現場銷售業務林承業表示，由於是三峽少見的2房產品，10月初公開已售2成。
而「和毅逸品」5月公開，平均每周看屋人有45組，10月降至40組，目前每月可售10多戶、已售8成，專案副理張師哲表示，2房產品已在10月完銷，目前僅剩3及3+1房產品。

「浩角翔起」可說是近年來竄紅速度最快的主持天團，活潑有梗的主持風格，讓他們除了拿下去年金鐘獎最佳主持人外，今年也一口氣接了9支廣告，年收入破千萬。既然立業，就要準備成「家」，結婚不久的浩子和阿翔兩人分別都有買房準備，鎖定在內湖、南港等距離工作地點較近之處。

浩子目前和老婆小孩3口住在屋齡30年的房子，想買新房的他，鎖定3房的電梯大樓，有管理員，總價約3到4千萬，盡量買在學區附近，且要有游泳池，因為他平常喜歡游泳，舊的房子則可以讓爸媽來住。

阿翔目前和老婆住在19坪的小房，由於下月即將迎接新生兒到來，他表示，從務實角度看，「小房換大房」是目前當務之急，新家鎖定離工作地點不要太遠的南港與內湖，希望找3房格局、總價大約3千萬的電梯大樓。阿翔表示，新房的屋齡要在10年以內，且考量交通便利性，盡量不要離捷運站太遠，但他的夢想是當包租公，所以會評估，若新房買了還可負擔舊屋，當然是再好不過。

藝人錢來得快，但如果沒有妥善理財，往往去得也快，想換屋的兩人各有理財規畫。浩子表示，自己有投資基金理財，扣除定期定額基金、保險、房貸、車貸、家用，其餘都會存下來。阿翔則說，收入一進來繳完車、房貸和家用後，剩餘的全數用定存存入，存簿裡只看的見活用現金，定存則會放在平常不使用的帳戶，且越難解約愈好。

目前許多藝人經營副業，比如開餐廳或設計潮T，對於「浩角翔起」來說，平日工作量太大，兩人都認為暫時無法分身乏術去經營副業。

台北市地政局完成102年度公告土地現值調查作業，根據去年9月至今年9月的不動產買賣價格，呈現「量縮價漲」趨勢。北市12個行政區地價看漲，又以信義、大安、中山、松山及中正區等市中心區域漲幅最高。

至於整體漲幅是否會超過今年的百分之9點多？地政局表示，還待地價評議委員會評議，才能確定。

地政局昨舉辦102年公告土地現值說明會，廣邀不動產業者、估價師、地政士、地主及民眾參加。

地政局地價科長曾錫雄表示，受到奢侈稅、歐美債信、貸款利率調升、油電雙漲等因素影響，去年9月至今年9月，不動產買賣登記案件量共3萬8527件，較去年同期的5萬4509件，減少1萬5982件，減少幅度約29%。

儘管交易量下降，曾錫雄表示，因北市生活機能、商業環境均佳，公共設施完備，地價極具保值性，整體交易價格仍是平穩上漲。其中，如捷運沿線周邊，正在都市計畫變更、都更的區域，或是附近有公部門的大型開發案，如內湖九期、北投奇岩社區等，以及雙子星大樓、大巨蛋開發周邊土地，都是漲幅明顯的區域。

例如信義區有「台北文化體育園區 （大巨蛋）」開發案，大安區、中正區則有捷運東門站剛通車，人潮增加，不動產價格也跟著向上攀升；中山區大彎北段一帶，有數案通過「台北好好看系列計畫」審核，未來將有國際觀光飯店、辦公大樓、商場等進駐，土地現值看漲；松山區的捷運松山線一帶，隨著捷運聯開案陸續完工，地價上漲。

不過，現場有民眾反映，近幾年來經濟不景氣，地價卻一直漲，地價稅也跟著上揚，希望地政局訂公告地價時，可以考量民眾負擔。

地政局表示，會將民眾意見送往地價評議委員會評議，由於明年是3年一次的重新規定地價，明年1月2日至31日止，土地所有權人可辦申報，作為往後3年地價稅依據。

地政局表示，土地所有權人可參考公告地價，增減20%內申報，若超過公告地價120%，仍以120%計算；若未滿20%，則得照價收買或是80%計算。曾錫雄說，民眾若未申報地價，將直接以公告地價8折計算；土地所有權人欲以公告地價8折為申報地價者，可免辦理申報。

天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，士林區的天母向來是以寧靜、高居住品質聞名，包括中山北路、忠誠路、天母東西路、大東路等，因公園綠地多、學區優良、生活機能佳，支撐區域內房價居高不下。不過，仍有幾點購屋族要注意的地方。

張欣民分析，購買天母房屋只要物件擁有安靜、清幽等特質，未來轉手性很高，但若周邊環境較吵雜，未來售屋承接力道就比較弱；舉例來說，中山北路七段之後因居住環境優，房價相對有撐，區域行情每坪至少70萬元起跳，甚至有物件出現每坪90萬元以上的價格，仍有市場買單。

不過，反觀中山北路七段之前物件，張欣民指出，像是中山北路五、六段因具有許多店面、居住環境較吵雜，房價也參差不齊，價格未若七段來得高。

新北市板橋浮洲合宜住宅銷售已近尾聲，房地產業者表示，當時受到價格衝擊、曾一度凍結的周邊房市買氣，將陸續回籠。

有巢氏房屋副總劉炳耀表示，浮洲合宜住宅平均單價為19.5萬元，林口合宜住宅為15萬元，價格對周邊住宅相當具競爭力，因此吸引周邊區域自住民眾搶著申請，也連帶影響附近買氣。

他說，先前板橋浮洲合宜住宅開賣前，因很多民眾買屋，都以合宜住宅為優先選擇，周邊的土城、板橋、樹林區，交易量下滑幅度達3成以上：不過這些觀望合宜住宅的資金，也成為該區的潛在買盤。

劉炳耀表示，隨著浮洲案銷售接近尾聲，近期周邊曾一度凍結的買氣陸續回籠，尤其中低價位的產品，成交量上升最為明顯。

他建議，若沒抽中合宜住宅、但仍想購屋的民眾，可往新北市五股、泰山、鶯歌、淡水、三峽等區域尋寶，因這些區域的房價，多還在「一字頭」（每坪10多萬）。

琉璃奧圖碼科技亞洲區總經理郭特利表示，他個人有過2次買房經驗，不算是房地產的投資高手，但可能因觀念正確，加上運氣與貴人相助，得以用較低的成本，住進台北市房價較高的區域。郭特利說，1997年剛成家時，他在大安森林旁的大安國宅，買了人生第1棟房子，雖然只有33坪，但位處於台北市中心，不論是上下班或是生活機能都算方便。更難得的是，雖是國宅但幸運的位於大安國宅的西北角，客廳還可以斜看大安森林公園，有個不錯的視野。

地點好、視野佳，房子雖不算大，但相當舒適，陪伴了他30歲到40歲這十年的光陰，也累積了對好房子的觀感與期待。他認為，「心存正念，在對的時間點，做對的事」，也許可以作為人生第2階段房地產的投資心法。2007年，他因母親癌末，想換大一點的房子，以便有時在周末可以找父親來同住。

在積極尋找台北市優質住宅區域時，郭特利發現當時仁愛路敦化南路的20年「中古豪宅」每坪約50萬元；房價一坪50萬元，現今看來可能不算貴，但在當時已被認為高房價，當時帝寶房價一坪才不過90萬。而同期，郭特利因在亞洲區各地推廣奧圖碼自有品牌Optoma，經常往返香港、首爾、新加坡等地，發現當時台北一坪50萬元的房價，其實遠低於首爾的每坪100萬元，及香港和新加坡的每坪150萬元。

對比之下，郭特利指出，台北市的房價明顯被低估。
當仲介向推薦他目前居住的100坪中古屋時，雖然總價超過他當時的預算，但本著一來給家人較大、較舒適的生活空間，二來相較於當時的其它亞洲城市，台北房價相對便宜許多，於是果決的買下這間超出預算的百坪大房。沒想到，之後台北市房價開始起飛，甚至在接下來幾年內，房價大漲，而使他能以相對較低的成本，住進較優質的區域。

郭特利表示，房地產投資因金額相對較大，可能不是一般上班族所能善長的投資管道，但把握幾個原則，心存正念，做人生對的規劃，也許能為自己掌握財富增值的機會。對於自住型的房地產，郭特利建議，首先首選地段好的精華區，房子舊一點無所謂；其次，如果能力許可，可以稍微買大一點的房子，因為有可能不只賺到房價升值，還能賺到居住品質的升值。總結來說，他強調，房子是影響生活品質重要的因素，衡量本身能力，心存正念，判斷局勢，在對的時間點，果斷地做對的決定，也許是困難房地產投資中，可以參考的簡單方法。

基隆市政府地政處最近公布今年4到9月基隆地價指數，全市地價總指數較上期平均微幅上升1.33％。地政處處長田家樂昨天表示，基隆市最近兩年的地價指數連續微幅上揚，顯示基隆的房地產有復甦情形。

僑福房屋仲介公司總經理許雲忠表示，中正區的海科館明年就要啟用，受到各方矚目，但房地產價格只反映海科館周邊，這期中正區的漲幅是七區中最小的，值得觀察。田家樂說，地價指數有點類似物價指數，是依內政部的房屋交易價格等數字以公式計算出來，雖然是參考數字，但可反映出房地產的交易上揚或下滑，供民眾作參考。

他說，今年4到9月，基隆市各區地價指數跟上期（半年1期）比較，有上升，但幅度不大，平均漲幅為1.33％；各區漲幅，中正區1.07％、七堵區1.58％、暖暖區1.53％、仁愛區1.67％、中山區1.4％、安樂區1.76％、信義區1.32％。升幅最大的安樂區，主要跟區內有北二高、長庚醫院生活區等有關。

市府地政處人員表示，這1期的地價指數作業時，房地產實價登錄制度尚未實施，實價登錄是否會影響到房地產交易數量及價格，現在還看不出來。田家樂說，地政處人員向地政士或房仲業者查詢各區的房屋交易狀況，依各區的高中低價格區域，取中間價格，平均後再計算出地價指數，從實務來說，很接近行情，研判下1期的地價指數，也是微幅上揚。

許雲忠表示，基隆這幾年的房價的確有上揚，但幅度都不大，原因很簡單，因為建設不多，且缺少工商企業，使得人口外移，幸好有鄰近的新北市瑞芳、雙溪等區人口移入，才能保有微漲。

繼台北市10月房屋買賣移轉棟數月增3%之後，新北市更月增32%，達6803棟，其中永和、新店月增逾9成。房仲分析，主要與新成屋交屋，及房市景氣落底回溫有關。

中央社台北3日電，台北市10月房屋買賣移轉2890棟，較9月增加3%；新北市更擺脫實價登錄後連續兩個月不到5500棟的低量，回升到6803棟，靠近台北市的第一圈包括永和、新店、中和等地區，交易量均明顯彈升，淡水區移轉量甚至出現1092棟大量。

信義房屋引述新北市政府地政局指出，各行政區10月買賣登記案量較9月增加，分析原因為9月適逢農曆7月，一般交易雙方多習慣將買賣及登記遞延辦理；而淡水、新店因有新建案陸續交屋，致10月買賣件數增加最多，新店月增90%、淡水月增78%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10月近北市第一圈的房市有明顯回溫跡象，新店、中和、板橋地區單月買賣移轉棟數都在500棟以上，永和單月移轉量達331棟，較9月幾乎倍增，表現回穩。 曾敬德指出，實價登錄上路滿3個月，對市場的干擾正逐漸淡化，第4季是傳統購屋旺季，對於大台北生活圈的購屋人來說，沿捷運到新北市購屋的趨勢仍會持續，後續新北市交易有機會穩定回溫。

金管會從明年起啟動3年增提第一類放款備抵呆帳行動，從原本的0.5％提高至1％，國泰世華銀預計要因此增提近19億元，且因國泰世華銀打算一次提足，為避免影響年度獲利，國泰世華銀內部規畫，將出售3棟大樓來預籌資金。

金管會要求各銀行從明年到104年底，必須針對第一類授信，也就是目前的正常還款授信，增提備抵呆帳，從原有0.5％提高到1％，整體國銀預估至少要增提640億元以上，很多公股行庫面臨極大增提壓力。

至於民營銀行方面，中信銀要增提68億元左右，國泰世華銀約19億元，新光銀行約15億元。

有些銀行決定逐月、逐季分年提足，國泰世華銀則計劃一次提足，且不排除可能今年底就一次提存19億元，以換取未來金管會海外設點等相關政策優惠。

為避免衝擊到今年的獲利，國泰世華銀已確定出售博愛特區及信義路上的兩家分行大樓，以20.19億元賣給國泰建設，實現獲利15.3億元；另外國泰世華銀內湖大樓預計12月5日標售，底價33.9億元，據悉，已有多組買家正在評估出價。

國泰世華銀這棟內湖大樓除了有其分行及自用部分，還有韓商等租用，每年租金近8,000萬元，且這棟大樓是由三井建設興建才3年的新大樓，占地1,117坪，地上9層、地下4層。

市場人士預估，若有壽險業者搶標，國泰世華銀的內湖大樓價格飆上37億元以上，應該沒問題。

國泰世華銀今年前9月累計稅後獲利103.57億元，較去年同期成長近11％，全年應可超越去年全年獲利111.4億元，若再加上出售3棟大樓的獲利，扣除一次性呆帳提存，法人指出，國泰世華銀今年獲利仍值得期待。

最新發佈的上海10月份二手房指數報告及房屋租賃指數報告顯示：上海二手房價量趨向平穩，剛需改善各半；租金漲幅持續放緩，低端市場堅挺。 根據大陸媒體中新社報導，剛剛過去的10月，上海二手房指數為2591點，較9月上漲3點，環比上漲0.12%，漲幅相比9月縮小0.03個百分點。在延續了5個月的弱勢向上後，10月漲幅再次縮小。 繼“金九”行情落空後，“銀十”成交量起色不大。在指數系統監測的所有板塊中，66%上漲，21%下跌，13%走平。呈現市中心領漲、中端房源成交增加、改善性需求出現階段性回升的特點。

10月開發商推剛需盤增多，但優惠幅度不大。而國家房貸政策的多次微變逐漸改變了購房者長期看空的預期，部分具有迫切需求的改善客開始出手，從市中心向次中心，或由偏僻地區向成熟社區置換中大戶型房源，由此推動新興城區不少區域出現集中成交、均價上漲的現象。 上海二手房指數辦公室認為，近5個月來，上海樓市呈現小幅量跌價漲的平穩趨勢。購房者心態也較6、7月時有明顯不同，不少人持幣觀望等待明年。隨著成交量的平穩，預計未來二手房市場均價不會出現大漲大降，高中低端市場趨向穩定。剛需客和改善客所占成交比例已經接近。

相對于二手房買賣市場的價量趨穩，租賃市場高、中、低端行情顯示：高端房受商務租房需求減少影響，市中心部分區域空置現象驟增，租金上升乏力。中端市場2室漲幅失去領頭位置，且降幅最大逾3成，原因是前期2室租金持續走旺，優質房源大量去化，所剩房源成交明顯回落。低端市場並未出現淡季租金回調的現象，市區老公房供求緊張有所緩解，但租金堅挺。 相關指數顯示：上海10月租賃指數為1363點，較9月上升4點，環比上漲0.27%，漲幅比9月縮小0.04個百分點。

上海房屋租賃指數辦公室認為，申城租賃指數已連續3個月出現漲幅回落，預計至年底，租金漲幅還將進一步回落。如果買賣市場穩中有變，或引發租賃市場出現新的行情。

有投行人士稱，各機構的意向認購已能覆蓋旭輝的預定募資額。

剛剛進入11月，內地房企就掀起了在港融資的高潮。繼11月1日SOHO中國宣佈發行兩筆總額10億美元優先票據後，旭輝地產的赴港IPO也進入到最後階段。11月4日，旭輝地產宣佈將其發行價初步定在每股1.33港幣至1.65港幣的區間內。而募資總規模也被確定在2.2億美元至2.7億美元之間。不過有投行人士稱在正式募資之前，這個價格還有變動的可能。

記者從一位元接近旭輝地產的投行人士處獲悉，目前旭輝地產擬發行股份中的國際配售部份已近認購滿。而如果按照最低定價計算，目前各機構的意向投資已能覆蓋旭輝的預定募資總額。

這一定價意味著，假如以2012年的業績加以衡量，旭輝地產的IPO發行價的市盈率僅在3.5至4.3倍的區間之內。即便以2013年的業績衡量，市盈率也不過位於4.2至5.2倍區間。

“以NAV折讓計算，目前旭輝的定價相當於100塊錢的東西當30多塊錢賣，這是在路演前能夠吸引大量機構認購的主要原因。”上述人士如此稱。

根據相關統計，當前港市中已上市房企按當前股價計算，市盈率在7倍左右。而且自2008年之後，內地房企赴港上市的發行價平均市盈率僅為5.8倍，多數偏低，?大等企業上市的市盈率亦低於5倍。

旭輝的發行定價儘管較其估值而言偏低，但與目前資本市場定價基本市盈率相符合。

業內人士分析，2008年之後受金融風暴影響，香港金融市場整體投資不景氣之外，多數企業股價從市盈率角度來看都偏低，而內房股受內地樓市調控頻繁影響，整體市場表現也不佳。

蘭德諮詢總經理宋延慶曾對媒體表示，過去幾年在香港上市的多家地產公司有六成未能在上市後實現當初的既定目標，其中有三成開發商發債後陷入財務困境。不過更多的資料表明，這不僅是目前內房股面臨的基本面，這也是整個香港資本市場近幾年的整體表現。

從記者獲得的一份投行報告來看，旭輝地產在2009-2012財政年度的合約銷售額年複合增長率為37％，股本回報率則高於內地多數房企約19-25%的規模。此外，花旗銀行給出預測旭輝地產在2011-2014財政年度的盈利年均複合增長率將達到62％。上述投行人士也表示，旭輝地產未與投資機構簽署對賭協議，一直保持資金鏈的穩定，上市並非迫於資金壓力，而是企業出於自身發展戰略的考慮。

從宏觀形勢來看，歐美主要國家的貨幣寬鬆政策將持續，而亞洲市場已逐漸成為全球資本投資的熱點。據摩根斯丹利的報告，目前約有1.5萬億美金的熱錢計畫通過香港等城市的資本市場進入亞洲。報告認為，這意味著亞洲，尤其是香港等地的資本市場將出現一個融資的視窗期。近一周內，龍湖、中海等內房古都出現超過15%的上漲，預示著資本市場出現利好。

而對於旭輝等計畫上市企業而言，此時上市可能不會獲得較高定價，但卻可以為房企打開一個難得的融資管道。在內地市場，樓市成交量在近幾個月出現持續復蘇的現象。而在短期內限購政策不會放鬆的背景之下，可以獲得境外融資的內房企業無疑將獲得更好的發展空間。

　　在總體投資過熱的時代，蜂擁而上的商業地產項目，或許將面臨兩極分化的不同命運。尤其是在1.5線城市，供應量暴漲的表現更為突出。仲量聯行發佈的研究報告《中國新興城市50強》指出，目前我國1.5線城市共有9個，分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、瀋陽、蘇州、天津和武漢，而成都則憑藉商業地產優勢領跑1.5線城市。以當下商業地產發展最為迅猛的成都為例，成都現存量約為570萬平方米的商業物業，正在考驗著這座新型城市的消化能力。

　　解讀：這麼大的投資量與發展量，市場消化得了嗎？多位專家已對此發出警示。中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平就曾多次指出，商業地產的發展應當與城市發展、人口規模、消費能力等實際因素相協調。對於城市化進度快的城市，較有能力消化這些短期泡沫。而那些城市人口基數太小、人口增長速度緩慢的地區，則只能讓這些商業地產泡沫愈演愈烈。

　　萬達廣場逆勢不減速

　　整體消費市場的不景氣，並沒有影響萬達未來的開業計畫。未來兩年內，累積還將再開35座萬達廣場，2013年計畫開業的有19個，2014年計畫開業的有16個。

　　解讀：萬達的商業模式是“快買、快幹、快竣工”，從征戰商業地產之初，萬達就開始奉行“三快”的高速擴張模式。眾所周知的是，萬達也是依靠大量的銷售回款來以售養租。雖然大量銷售回款可緩解專案開發的壓力，但是根據2011年萬達年報顯示，已開業的49座萬達廣場平均每年租金僅約5000萬元，窘迫的租金水準為日後埋下了隱患。

　　三季度一線城市寫字樓租金放緩

　　近日，戴德梁行、高緯環球、高力國際、世聯地產(002285)、第一太平大衛斯等機構，相繼發佈全國各主要城市寫字樓市場三季度季報。一個共同的特徵就是，在實現了近兩年的高速增長之後，北京、上海、廣州、深圳等主要城市的寫字樓需求在三季度不約而同地有所放緩，相應的租金上漲幅度也明顯放緩，有的城市甚至出現了租金水準下滑的情況。

　　解讀：業內人士一個普遍的觀點是，此前對於住宅市場的嚴厲控制，使開發商和投資者紛紛湧向商業地產。而在經歷了連續兩年的高速發展之後，整個寫字樓市場開始出現回歸理性的信號，寫字樓租金在增長達到一定程度後漲幅趨緩，是其回歸理性的重要一環。業內人士分析認為，一個可能的原因是，北上廣深等一線城市，近兩年來的寫字樓租金快速上漲，使核心商圈受到高租金擠壓，導致市場需求相對平淡。

　　外資時尚百貨當道上海灘

　　與其他城市相同，上海依舊是某幾個百貨品牌佔據市場，其他外來的區域型本土百貨品牌難以搶佔市場。不同的是，在上海市場當道的幾大百貨品牌並非全部原產自上海本地，更多的是帶有外資或中國港臺色彩，比如百盛百貨、久光百貨、太平洋(601099)百貨等。

　　解讀：老字型大小百貨的一個通病就是面積太小。如今小資們需要的是具有時尚感、空間夠大且有年輕化品牌的百貨。而眾多老字型大小百貨基本上很難提供，比如已關閉的淮海路一百店，其面積過小是一大原因。現在的百貨店至少要在1萬~2萬平方米以上，而數千平方米的物業則會在空間上明顯給人以狹窄感。與此同時，不太時尚也是老字型大小百貨的另一大通病，這也讓其難以吸引到主力消費群體。

　　繼中國建設銀行(601939)在北京等城市率先提高首套房貸利率後，記者昨日從廣州地區的建行網點瞭解到，建行首套房貸利率最低已上浮至基準利率的1.05倍。但建行廣東省分行對此消息並無官方回應。其他一些國有銀行則表示，將參照同業定價水準來確定首套房的房貸利率。

　　若想放款快 利率可能提至1.1倍

　　記者昨日從廣州地區的建行網點瞭解到，首套房貸利率最低上浮至基準利率的1.05倍，如果申請貸款者希望儘快放款的話，房貸利率則可能上浮到1.1倍。

　　記者昨日就此事諮詢建行廣東省分行相關人士，但並未得到官方答復。而其他一些國有銀行廣東省分行則表示，將“參照同業定價水準來確定首套房的房貸利率”。也就是說，其他銀行很可能將“跟風”。

　　存量房上調利率的可能性小

　　存量房的房貸利率是否也會上調？對此，銀行方面並沒有答復，但有按揭公司的相關人士對記者表示，存量房房貸利率上調的可能性相對較小，因為存量房一般都有既定的購房貸款合同，即使上調也要遵照合同上的約定進行，由於合同的具體條款各有不同，相對來說操作難度較大。該人士還表示，目前來看貨幣政策很可能出現一定的鬆動，這也降低了存量房房貸利率上調的可能性。

　　對於銀行提高首套房房貸利率的做法，有銀行業分析師表示，在今年房貸業務“不賺錢”、市場信貸額度又相對緊張的情況下，其他的貸款業務相比之下更有利潤。“銀行在資金有限的情況下，當然更願意將錢貸給利率高的專案，比如一些中小企業貸款和經營性貸款。”該分析師說。

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　　國內14個城市上調首貸利率部分銀行利率上浮50%

　　新快報訊 據《法制晚報》消息，目前，已經有14個城市開始上調首套房貸款利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等城市。全國城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準利率基礎上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。

　　長春部分銀行利率上浮50%

　　記者注意到，首套房貸款利率上調城市一共有14個，以東部一線城市為主，其次為中部城市，西部城市除了成都外，其他還未見有

截至10月中旬的一個半月時間內土地成交量達到今年以來全部成交量的四分之一。
　　住宅市場持續降溫，土地市場逆勢突擊。10月首周，上海土地市場成交115.61億元；截至10月中旬的一個半月時間內土地成交量達到今年以來全部成交量的四分之一。

　　資料顯示，本輪調控以來，土地溢價率連年走低，尤其是今年以來，有超過六成的地塊以底價成交。分析人士認為，溢價率持續走低有多方面原因，實際上部分成交地塊溢價率雖然明顯下降，但樓盤價相對來說有所上漲。



45天出讓金達全年近半份額

　　漢宇地產土地監測資料顯示，9月份上海共成交各類經營性用地20幅（剔除保障房用地、工業用地），其中包含住宅類用地10幅，出讓面積共69.5萬平方米，環比增長64%；土地供應也出現了顯著升溫的表現。

　　進入10月之後，土地市場供需放量的勢頭有所減弱。截至10月上半月，除了少量保障房用地，全市並無新增經營性土地掛牌。上半月共成交4幅經營性用地，出讓面積26.2萬平方米。

　　具體分析9月至今上海土地供應和成交結構發現，居住用地占到絕對比重。

　　德佑地產統計資料顯示，2012年9月1日至10月15日之間，整個上海市土地供應面積為87.59萬平方米，合計20幅土地。其中有7幅純居住用地，土地面積為47.29萬平方米，從土地面積來看，已經達到了一半以上的比重，並且在另外5幅土地中還有部分居住性質的地塊，而另外8幅商業辦公用地中，土地面積僅有17.55萬平方米。

　　“9月份至10月中旬這一個半月時間內成交的土地面積成交量達到了今年以來全部成交量的四分之一。如果計算土地出讓金額的話，9月1日至10月15日，24幅經營性用地出讓金額達到了183億元，而今年至今出讓金累計也僅有394億元，那麼就意味著今年有將近一半的土地出讓金是在這一個半月的時間內成交的。”德佑地產研究部主任陸騎麟對記者分析。

　　雖然近期土地市場明顯升溫，但縱觀1-9月上海土地市場出讓和成交量不難發現，上海土地量價都出現了萎縮的態勢。

　　據錦和投資集團品牌總監沙立松分析，上海的住宅用地無論是供應還是成交都較去年極度萎縮。去年上海的住宅用地迅速放量在6-10月，而今年住宅用地直至9月還處於供應和成交都極度萎縮的狀態，9月開始出現向上，供應成交同步出現放大趨勢。

　　上海中原研究諮詢部高級經理龔敏給記者統計的資料顯示，2012年1-9月份上海土地成交共455幅，成交面積1559.2萬平方米，與去年同期相比減少25.72%，各類地塊成交同比銳減。

　　“2011年，上海的商品房土地供應量明顯下降，同比下降16%，其中商品住宅用地（含商住綜合用地）同比下降27%。今年前10個月（截至10月上旬），商品房和商品住宅用地出讓均只完成去年全年水準的42%。由此基本可以預見，今年的土地供應和成交將連續第二年出現下降。”漢宇地產市場研究部經理付偉表示。



10月迎溢價率相對小高峰

　　漢宇地產分析了今年1-10月上半月已經成交的85幅經營性用地的溢價率情況。

　　今年以來，67%的地塊為“零溢價”成交，22%的地塊溢價率低於50%，只有11%的地塊的溢價率超過50%。並且，大多數高溢價地塊都是因為起拍價較低所導致的。9、10月份成交的地塊，溢價率多數都在50%以下。而在2010年，多達39%的地塊的溢價率超過了50% ，其中有多達45幅地塊的溢價率甚至超過100%。以此判斷，今年上海的土地溢價率處於非常低的水準。

　　德佑地產統計資料也佐證了這一觀點，2009年至2012年整個上海市的土地溢價率呈現出逐年下降的趨勢。2009年出讓的土地平均溢價率達到了126%，幾乎所有的土地出讓價格相比起始價增長了近1.5倍，而2012年1月至今平均土地的溢價率僅為19%。

　　“總體來說，近期推出的優質地塊增多，房企參與熱情有所提高，但從實際參與競標的人數來看並不多，更多地顯示出房企謹慎的心態。標杆房企購地支出占收入比重均比往年同期下降。”

　　 上海中原研究諮詢部高級經理龔敏認為，標杆房企沒有積極參與競爭是今年土地溢價持續走低的主要原因。如表現最搶眼的保利地產今年占比為11%，比去年減少七個百分點，比2009年和2010年大幅下降八成。萬科今年前9個月購置土地共花費159億元，僅占同期銷售收入的18%。

　　 每次推出的土地分佈在不同行政區板塊，因此採用平均地價或是平均溢價比較的地價變化會帶來一定偏差，相對來說查看同一板塊地價變化比較能說明問題。

　　 “從可比板塊地價比較來看，無論是溢價還是樓面價都比往年有較大幅度回落。”龔敏舉例，如綠城三次在浦東新區唐鎮拿地，地價回落就有一個明顯的軌跡。

　　 2009年12月綠城拿下的唐鎮新市鎮C-1-1a、C-1-5a樓面地價達19040元/平方米，當時溢價率高達379%；今年7月25日綠城取得唐鎮新市鎮A-03-11居住地塊，樓面地價15054元/平方米，溢價率降至36.9%；而在今年9月13日，融創綠城與九龍倉聯合拿下唐鎮5街坊180/1丘住宅地塊，其溢價僅為0.3%，樓面地價11544元/平方米。

　　 “土地溢價率低了並不代表土地價格降低了。”陸騎麟分析，單單從資料表面來看，土地的溢價率隨著兩年多以來的樓市的調控逐漸步入了理性的狀態。但是我們發現溢價率下降的背後是單幅土地的出讓價格的明顯攀升。2009年單幅土地的出讓總價在3.58億元左右，樓面地價為4930元/平方米，而2012年單幅土地的出讓價格達到了7.11億元，樓面地價為11800元/平方米，單幅土地價格接近翻倍，樓面地價漲了2.39倍。

　　 “可以肯定，目前的土地樓板價並沒有出現下跌，多數區域甚至還出現了上漲，這也是導致溢價率進一步下降的最主要的原因。”陸騎麟表示。

　　 據記者調查，2012年1月至今，溢價率最高的土地出現在全市商品住宅成交創出調控以來的高點（月成交100萬平方米以上）的6月份及之後的時間內，土地市場溢價率明顯出現了大幅的提升。其中土地溢價率最高的5幅地塊都超過了40%。9月上旬招商置業青浦的地塊達到了75%，成為今年到目前為止溢價率最高的土地。

　　 “10月以來上海的住宅用地溢價率出現了全年的相對小高峰。”沙立松表示，先是浦東森蘭的一幅商住地塊59.58%的溢價率成交，接著徐匯濱江的一宗商住辦用地經過數輪競價以42.86%高溢價成交，而唐鎮地塊更是創出59.8%的溢價率。



成交量或繼續放大

　　 從今年1-9月份的供應指標以及全年的土地供應計畫來看，前三季度土地市場明顯拖了“後腿”，年末需要“補課”。

　　 付偉預測，四季度上海土地市場將保持高位運行，供應和成交量很可能繼續放大。

　　 “去年市場較差時，政府就拿一些偏遠地區的低價地出來賣，近兩個月土地市場回暖之後，一些被積壓已久的熱點、優質地塊紛紛上市交易，從而引起市場高度關注。未來優質地塊集中上市，年末土地市場可以期待另一個高峰。”中房信研究總監薛建雄在採訪中對記者表示。

　　 “今年住宅用地總體供應計畫並未公佈，預測仍在1000公頃左右，但從現實的完成情況來看，1-9月實際成交僅完成三成，與計畫仍有不少差距。”

　　 龔敏表示，政策變化仍將是影響土地市場的主因，考慮到土地仍作為財政收入的重要組成部分，在交易維持穩定上揚的情況下，政府加大土地供應勢在必行，而如果政府制定的起始地價較為合理也會導致一部分房企購地行為，地價短期內保持平穩，不排除局部出現小高潮。

　　 2011年四季度並不是上海土地市場的旺季，但今年情況可能有所不同。

　　 德佑地產統計資料顯示，從2009年至2011年每年的四季度，整個上海市住宅用地成交量來看，不管是成交金額占比，還是其成交土地量的占比，都出現了明顯持續減少的態勢，其中2011年四季度住宅用地成交金額占比為16.83%，同比僅為2009年的一半都不到，從總成交金額來看，更是僅有67億元，而2009年達到了240億元。

　　 德佑地產研究主任陸騎麟認為，隨著樓市調控的加劇，土地市場活躍期也開始慢慢轉變，如2011年土地市場的活躍期是出現在一季度，而緊接著的限購政策、房產稅等一系列樓市調控政策的出臺，成交量受到遏制，開發商勒緊褲帶過年，也導致了2011年底土地市場的冷卻。而2012年三季度尤其是9、10月份土地市場提前活躍，那麼在接下來的時間段內，土地市場可能會有持續釋放效應。

　　 近兩年來上海的商品住宅供地非常稀缺，去年雖然總量較大，但大部分都是保障房供地，優質的商品住宅用地供應不多。今年這一格局更是明顯，連保障房用地供應也同步大幅萎縮，這直接導致上海市場商品住宅用地極度稀缺。

　　 沙立松預測，從現在到年底，將有一定規模的商品住宅用地陸續上市，這對大多數房企來說，無疑是個好消息，但壞消息是，大多數房企在大型央企、國企，以及上市企業面前沒有任何優勢，拿到優質地塊的可能性幾乎為零。

　　 “因此，未來幾個月的商品住宅土地市場依舊是大型國企、央企、大型上市企業的舞臺，市場出現新地王的可能性大增。”沙立松分析道。