北台推案「腰斬」議價空間達15.1%

受928檔期帶動，10月向來為預售、新成屋市場熱門交易時段，但今年因實價揭露，不僅推案未如預期，北台灣看屋人潮與買氣亦雙雙驟降，市場觀望氣氛濃，《住展》雜誌統計的10月新推案景氣燈號，較9月衰退4分至42分，來到衰退注意的黃藍燈，且議價空間擴至15.1%，為今年最大。

往年10月新推案市場都相對熱絡，但今年受實價揭露與景氣下探影響，推案量驟減，據《住展》雜誌統計9月15日至10月底北台灣推案量共1318億元，與原先預估的2189億元相較減少871億元、下修幅度達39.79%，接近「腰斬」，使今年10月房市買氣較歷年比，呈現一股冷清之感。
10月北台灣僅以外圍區低單價、低總價地區如淡水、五股等與指標個案順銷，台北市中心推案除知名豪宅強推廣告吸引看屋人潮外，其他建案與新北市推案不如預期熱絡，看屋民眾寥寥可數。

成交量也萎縮1成
因建案向來開價過高，實價揭露後，預售屋、新成屋議價空間同步增大。
據統計，9月議價空間約14.1%，10月則擴至15.1%、來到今年最大；10月整體看屋人潮也較9月少了10~15%，成交量亦跟著下跌，萎縮1成，尤其10月下旬表現明顯較尚未實價揭露的上旬更差。
北市中心指標案「中山富御」專案經理呂穎表示，10月底看屋人數確實減少，從每周30組，降至20組，但看屋民眾購屋意願皆較高，原本每周售1戶，這2周皆售2戶，因此不會因看屋人潮減少而悲觀。

修正開價可望回溫
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，因實價揭露，愈來愈多指標新成屋或中古屋成交價陸續曝光，且與開價相差1~3成不等，使民眾開始出現觀望心態。
倪子仁預計觀望氣氛將等建商修正開價、拉低議價空間幅度，以及整體景氣回穩後，才可望回溫。

外圍房價出現下跌
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，今年建案銷售時間已拉長、價格趨緩，市場逐漸顯露疲態，10月實價登錄價格一翻兩瞪眼，民眾開始觀望、逐漸轉向買方市場，議價空間逐漸增大、未來房價將下修，目前外圍區房價已開始出現下跌。
不過，永慶代銷協理何彥煒認為，10月下旬成交量下滑跡象不明顯，且上周看屋民眾已稍回溫，加上近來美國總統選舉情況穩定，目前景氣面不悲觀，第4季末可望回溫。

　今年雙十檔期推案量未如預期般火紅，從原先推估2189億元，遽縮4成，僅達1318億元，導致住展雜誌最新公布10月住展風向球，才在9月亮起代表復甦的綠燈，又轉為代表衰退的黃藍燈。住展雜誌研發長倪子仁表示，房市要走出谷底，必須要等到台灣的整體景氣走穩，預估住展風向球分數，要等明年329檔才會有較明顯的反彈。

　倪子仁指出，原先預期有所表現的雙十檔房市，在實價登錄上路，多空消息面混沌不明的此時，使今年雙十檔出現與去年雙十檔推案量同樣下修至近「腰斬」的特殊市況。

　觀察10月台北市指標推案方面，住展指出，除了北市中山區「中山富御」、「華固松疆」，士林區「圓山1號院」及信義區「皇翔御琚」等豪宅案，在雙十檔強力放送外，其他的建案並未同步強力促銷，新北市推案方面亦不如預期的熱絡。

　同時，在實價登錄效應持續發酵下，使預售屋及新成屋的議價空間，與中古屋一樣同步放大，預售屋參觀人數及成交數也比9月相差許多，就連票房保證的捷運共構宅，參觀人數與成交量都無法倖免於難。

　因此，住展10月風向球6大指標中，有5大指標下挫，僅廣告批數大致維持9月水平沒有下跌，較9月的分數遽降了4分。住展指出，下降的4分，除了推案量未如預期外，因實價登錄使議價空間再放大，各工地的來人組數與成交組數，亦因觀望的氣氛濃厚，雙雙同步走跌有直接的關係。

　倪子仁表示，房市要走出谷底，勢必要等台灣的整體景氣走穩，購屋者的信心才會恢復，等景氣落底後，將如同2008年的後金融海嘯時期，由一些立地條件好，產品力強，加上開價合理建案，率先反彈走出谷底，預估住展風向球分數，將在明年329檔才會有較明顯的反彈。

　房仲業調查，實價登錄後，房價呈現三樣情，精華地區不跌，精華周邊補漲，只有過去超漲地區略微下跌，房產業者指出，民眾可以此做為買房比價時的參考。

　台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，歐美日持續實施貨幣寬鬆政策、新興市場國家也吹降息風，資金充斥讓房價仍具上漲空間，在保值抗通貨膨買盤進場下，為台灣房價打出底部，若沒有拋售賣盤，房價不太容易跌下去。

　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，實價揭露後，中南部因為房價本來就不高，加上揭露比高，買賣認知差距小，對政策較無感；雙北市在實價揭露後，影響部分首購買方轉為觀望，但住宅價格走勢大抵呈現盤整。

　其中雙北市中古屋成交單價略下修2.4?2.6％，但仍有部分區域價格盤堅或微漲。且北市精華區如南京東路、長安東路附近的中古屋，因周邊不少新豪宅，在比價效應下，意外拉抬中古屋價格。

　黃舒衛認為，中長期超低利的資金供給結構不變，以及台灣整體經濟景氣指標落底反彈，房價下修的機會不大。以台北市中心為例，傳統的明星學區在年底有設籍的壓力，中小坪數、高單價的產品有明顯的需求量。

　另外，有捷運便利條件的市郊區、新北市也成為新婚首購族、輕移民的最愛。

　黃舒衛預期，未來市場買氣將逐漸回歸整體經濟局勢脈動，有撥雲見日的樂觀展望，但在價格透明化、奢侈稅的前提下，消費者將更趨理性，更精準的產品訴求會取代模糊、缺乏特徵說明的價格走勢，過去房價暴起暴落的現象將消失。　就區域而言，他指出，可掌握的利多條件，如：台北車站雙子星、松山機場擴建、華光特區、光華商場第二期，都會在3、5年內對整個台北都會區產生結構型的改變，未來軸線翻轉、商圈移轉現象都值得注意，也是買屋重要的參考。

　行政院自11月起試辦「以房養老」，讓有房無現金的民眾有房可住，且不用賣房也可以每個月領到錢，專家表示，該政策條件比較嚴苛，除非未來條件放寬，民眾也可自己作資產活化及理財規劃，例如用大房換小房來創造金流。

　住商不動產企研部主任徐佳馨表示，除了「以房養老」，其他資產活用較常用的方式是「以大房換小房」，民眾可以拿多出的現金再活用，如買套房出租作包租公、包租婆，同樣也可以創造現金流。

　德盛安聯投信則認為，買房當包租公能滿足固定收益的需求，但房子的變現性較差，萬一有急用需求，往往緩不濟急，因此多餘資金買配息基金也是另一選擇投資標的，不但有固定的現金流，還能因應緊急資金所需。

　安聯集團與旗下德盛安聯進行的「亞太區嬰兒潮世代退休態度調查 」顯示，亞太區有超過2/3的50歲以上受訪者，最怕通膨侵蝕退休後的購買力，其次是怕突然間有額外大筆支出，會打亂所有財務規劃。

　受到「有土斯有財」及台灣人習慣有自有資產根深柢固的觀念，寧可手中沒有現金，也一定要有自己的房產，到了老年後，「窮到只剩下一個窩」，因此法人認為，行政院試辦的「以房養老」的確可以解決退休族手中無現金的問題。

　「以房養老」概念來自於美國的「逆抵押」，讓名下有房產卻缺現金生活的老人，把房子抵押給銀行，以交換生前可花費他所擁有的住宅資產，身後房產產權則收歸銀行所有。

　仔細研究該政策細項的理專表示，「以房養老」適用對象主要是針對名下有財產，無法領社會救助，又沒有子女繼承問題，且缺現金生活的老人，活愈久領愈多。

　但在「逆抵押」期間（房產持有人生前）若出現繼承人或結婚，就要立刻終止契約且先前領取的錢必須全數償還，這些條件會影響民眾承作「以房養老」的意願。

內政部今天通過「住宅相關資訊蒐集管理及獎勵辦法」草案，規定政府應定期分析公布住宅供需、交易價格資訊，健全房市發展。

住宅法今年12月30日將上路，內政部部務會報下午通過「住宅相關資訊蒐集管理及獎勵辦法」草案，內政部表示，辦法將自住宅法施行日同時上路。

「住宅相關資訊蒐集管理及獎勵辦法」規範中央及直轄市、縣（市）主管機關應定期蒐集、分析及公布有關住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格及其他資訊，並訂定資料管理和獎勵相關規定。

辦法也明定，非營利組織及學術機構提供非營利性住宅相關資訊者，政府可給予獎牌、獎狀等表示獎勵。

實價登錄資訊揭露讓買賣雙方變理性，交易價格回檔到合理價位，台北市與台中市的不動產轉移棟數在今年10月份都止跌回升，各較上個月增3.4％與8.6％，一般預料第四季景氣將逐漸攀升。

鄉林集團董事長賴正鎰建議政府，國內正面臨GDP經濟成長率「保一」，若能油續跌，電凍漲、證所稅緩徵的話，Q4也能維持股市與房市成交價量能放大，刺激民生消費，就能做到有感目標，有助於Q4及明年上半年的經濟復甦；尤其在中國十八大的領導階層順利交棒與美國總統大選底定後，Q4及明年景氣將大幅上揚。

鄉林不動產研究室指出，從實價登錄七月上路前、後的Q2及Q3表現來看，不動產及土地買賣轉移件數增減表現，以高雄市減少18.7％的影響最大，台北市減少9.4％居次，在新北市及台中市則是略受影響。

房地產業者指出，實價登錄七月剛上路時，市場觀望氣氛濃厚，大台北地區幾乎買賣跟股市一樣，出現窒息式的交易量，依照往年趨勢，Q3與Q4原本都是房市大幅交易季節，但卻因上半年的油價雙漲、證所稅等不確定因素干擾，影響了房市正常表現。

從單月表現分析，五都在今年九月份的土地與不動產買賣登記件數來看，相較去年同期，可說是同步減少10％以上，其中又以台北市與新北市分別減少了16.74％及15.3％，讓房仲業界大呼吃不消。

但台中市因土地便宜，加上有上億港資與陸資大舉進軍投資，政府強力推動台商回流，還在中台灣新推軟體園區等重大建設，讓中台灣發展最被看好，成為一支獨秀。

十月份不動產轉移棟數統計近日出爐，五都均出現回檔，台北回升3.4％、台中市回升8.6％，為房產業者注入強心針，預計第四季可望為房產業者挹注更多收入。

像是成屋銷售中的「台中CBD鄉林皇居」，光是十月份整個月的來客數多達154組，成交組數為28組，業績強強滾，相較於實價登錄前的第二季業績，7月後反彈緩升，到10月加速回溫，不只「鄉林皇居」受益，連台北天母新成屋「鄉林大境A區」密集曝光，消費者對成屋品質比較有信心，更容易下決定。賴正鎰表示，早在七月實價登錄之前，他就開始思考新政策會帶給所有建設業怎樣的影響，所以決定先公佈交易價，也因為貼近市價，禁得起市場檢驗、購屋者接受度高。

鄉林不動產研究室針對7月至10月「鄉林皇居」近700組來客資料分析，有5成是來自台北市，有3成是台中或彰化等中部地區，2成是台商或華僑；從購屋動機來看，60％是置產，25％是自住，投資客約佔15％；平均購屋預算約在2800萬元至6000萬元之間。至於已購客戶的客層主要為台商老闆或高階主管，部份是加拿大、香港、新加坡華僑。

內政部八號召開部務會報，通過「住宅相關資訊蒐集管理及獎勵辦法」草案，規定各及政府主管機關應該定期蒐集、分析及公布有關住宅供給、需求、用地、交易價格等資訊，並定期發布。這項辦法將和《住宅法》一同在今年十二月三十號起上路實施。


日前有民眾自行下載內政部「不動產交易實價查詢網」的資料，製作成不動產實價地圖，在網路上頗受好評。內政部在的辦法草案中也規定，民眾可以根據使用規定，將這些政府公布的住宅資訊加值應用，製作成衍生的整合服務。辦法還規定非營利組織和學術機構如果提供非營利性的住宅相關資訊，可獲得政主關機關頒發獎狀和獎牌。

受到實價登錄及經濟成長率連9降影響，房地產928到雙十檔推案量未如預期火紅，實際9月15日至10月底的推案量為1,318億元，較原先預估的推案量2,189億元，下修了871億元、39.7%的幅度。

住展雜誌8日發布10月住展風向球分數為42分，較9月的分數遽降了4分，燈號再度跌回代表「衰退注意」的黃藍燈。住展雜誌研發長倪子仁表示，下降的4分，除了推案量未如預期外，因實價登錄使議價空間再放大，各工地的來人組數與成交組數，也因觀望的氣氛濃厚，雙雙同步走跌有直接的關係。

倪子仁表示，原先預期會有所表現的928到雙十檔房市，在實價登錄上路，多空消息面混沌不明的此刻，使今年的雙十檔又出現與去年雙十檔推案量下修以至近「腰斬」的特殊市況。

倪子仁指出，受到國內整體景氣只能保「1」的衝擊，購屋者信心面受到嚴重影響，房市要走出谷底，勢必要等台灣整體景氣走穩，才會恢復，等景氣落底後，將如同2008年的後金融海嘯時期，由一些立地條件好，產品力強，加上開價合理的建案，率先反彈，走出谷底，預估住展風向球分數，將在明（102）年329檔才會有較明顯的反彈。

實價登錄政策8月上路後，10月首度公布8月成屋買賣與出租達1.8萬餘件，其中，台北巿最高總價與最高單價住宅案為信義計畫區松勇路的「冠德領袖」，成交單價約165萬元，較之前巿場喊價每坪200萬元，等於打了82折。

實價登錄效應的持續發酵，也使預售屋及新成屋的議價空間，與中古屋一樣同步放大。9月住展風向球的議價空間為14.1%，10月則擴大至15.1%，對照分數為6.83分，是今年以來的最低分，顯示實價登錄物件的持續上線，建商迫於先前開價過高，而將議價空間再放大至接近市場行情價。

倪子仁也表示，實價登錄也直接影響到預售屋的來人及成交組數。從北台灣指標工地的來人組數觀察，10月的來人組數較9月來人，平均再跌了1成至1成5左右，成交組數也同步萎縮了1成左右，就連票房保證的捷運共構宅，來人與成交都無法倖免於難，10月下半個月的表現，明顯較上半個月差上許多。

值得注意的是，10月住展風向球六大指標中，有五大指標下挫，僅廣告批數大致維持9月的水平沒有下跌。廣告量能上，除了遠雄的造鎮案與海悅廣告代銷的建案仍維持一貫的大量外，大部分建商及代銷業者，採取慢進慢出的銷售策略，打廣告的氣勢氣已趨謹慎，並紛紛將廣告刊登期拉長，以面對目前銷售期需拉長的變局。

倪子仁認為，10月的市況顯示，由於實價登錄的上線，愈來愈多指標的新成屋或中古屋物件的成交價陸續曝光，經過傳媒報導成交價與開價的差價，從1成至3成不等，使購屋民眾抓不著頭緒而開始出現觀望，而這種觀望的氣氛預期將持續一段時間，在建商慢慢修正並拉小購屋議價空間的幅度後，買氣才可望回溫。

房仲業今天發布市場報告，預估今年全台房市交易量約32.7萬棟，大約較2011年量縮1成。

中信房屋表示，9月至10月中古屋成交量連續兩個月成長，預計第4季成交量不會太悲觀。

中信房屋預估，2012年全年買賣移轉棟數將落在32萬7555棟左右，有機會挑戰33萬棟。

中信房屋指出，與2011年房市交易量36.17萬棟比較，估計今年減少約1成。優於今年初衰退15%至20%的預估值。

營建署長葉世文在聯合報財經投資論壇上，一席『買房勝買股』的言論，繼續掩蓋其他相關話題。不過房仲公會理事長李同榮於論壇第二日所說的「實價揭露救了房市」，其實更值得深究。

從短期交易量增的角度看，房仲業或許真的是絕處逢生；然而，這真是實價揭露的功勞？還很難說。10月雙北成交量比前月增一到兩成，實有基期偏低的『陷阱』，須要再確認11月後的數據，才能下定論。

此外，根據住展企研室觀察，10月中實價揭露後，觀望氣氛四起，新建案市場人氣成交開始下滑；進入11月，情況仍未見好轉，甚至有繼續探底之勢。由此判斷，10月買賣移轉件數增，恐怕是鬼月結束到實價揭露前的『空窗期』。據此研判，10月各大都會區買賣移轉棟數增加，恐怕和9月出口數據出現正年增率一樣，是曇花一現的機會較高。

不過李理事長所稱的『實價揭露救房市』，仍是言之有理。因為這是本地房市趨向健康的重要一步，儘管短期內一定會歷經買方轉趨觀望、交易量縮的陣痛期；畢竟過去以來，台灣房市一直存在買賣雙方資訊知識不對稱、不透明的問題。

以目前態勢看，台灣經濟表現不大可能突然好轉，使人民消費力或意願提升；加上今年各大企業營運不比以往，年終獎金可能不如預期，甚至科學園區無薪假傳聞又起，還有科技廠無預警裁員，乃至於馬政府近期施政失當導致社會氣氛不佳，這些都是年底房市旺季可能落空，農曆年前影響房市的不利因素。

更重要的因素還來自外部，畢竟台灣經濟表現仍主靠出口，而關鍵點來自兩大工業國美中G2最新的政經局勢演變。首先，昨日美國總統歐巴馬連任成功，代表該國現行財經策略不會有重大變化，QE3暫時不會斷炊，資金持續流向新興地區，無論實質或話題炒作，短期內房市熱錢因素還不會消退。不過歐陸經濟還是重大變數，加上歐盟下修明年GDP預測，結果導致昨日歐美股市大跌作收，油價也見下挫。

另外，中國十八大今天召開，政權班底正式交接；根據台經院預測分析，未來中國將以拼內需、加碼公建投資為主要策略，這對台灣來說，是危機，也是轉機；危機在於內地工資上漲，過去三角貿易型態可能動搖，但轉機則是中國轉為消費大國，台灣佔有同文同種的大優勢。

然而歐巴馬救美國失業率的策略是再工業化及迫使中國匯率自由化，這代表美國做為全球消費霸權的地位可能轉變，未來台灣出口不可能再高度仰賴美國，甚至整體經濟策略及產業結構調整都至關重要。以上種種，及馬政府要如何做出政策應變，絕對將是左右台灣未來房市的最大間接因素。

全球矚目的美國總統選舉結果出爐，歐巴馬順利取得連任，外界預估，由於現有政策還是會繼續推動，執政方向不會有太大的轉變。投信業者分析，短期內美股有可能受到慶祝行情拉抬，房地產及醫療保健相關類股，有機會脫穎而出。

　　歐巴馬當選總統後，2014年初柏南克續任FED主席的可能性仍高，也使得寬鬆貨幣政策基調不致改變，降低政策面變動的影響，美國公債殖利率將回歸受經濟復甦狀況影響。

　　富蘭克林證券投顧表示，投資人可兵分兩路，穩健保守者提高債券部位防範股市震盪，首選兼具美元部位及債信基本面題材的債市，包括側重新興國家的全球政府債券型基金、美元及非美元貨幣兼備的新興債基金、以及美國高收益債券型基金。

　　另一方面，雖然股票短線波動可能較大，但全球股市整體評價面相當便宜，再加上國際資金有回流新興亞洲區域的趨勢，投資人可增持新興亞洲股市，尤其中國經濟出現止跌回穩跡象、氣氛好轉將有利新興股市表現，包括大中華、新興亞洲及亞洲小型股票型基金後市可期。

　　ING投信則認為，短期內美股有可能受到慶祝行情拉抬，房地產及醫療保健相關類股有機會脫穎而出。不過，接下來國會只剩1個多月的時間去解決財政懸崖的問題，因此選後財政懸崖的雜音將會不斷增加，美股盤勢恐怕無法擺脫近期的震盪格局。

　　就中長線而言，由於美國近期經濟數據表現不俗，年底假期消費旺季可望進一步刺激經濟成長，因此只要財政懸崖問題能夠妥善解決，美股2013年仍然具有相當程度的表現空間。

實價登錄首度揭露成屋買賣交易價格後，連帶衝擊新屋買氣，根據《住展》統計，10月預售屋、新成屋的議價空間擴大至15.1%，為今年以來議價空間最大月份，房市景氣燈號也從綠燈跌回至「衰退注意」的黃藍燈。

根據住展統計，10月房市風向球分數為42分，較9月減少4分，房市景氣燈號再度跌回黃藍燈。住展指出，10月房市景氣走跌，最大原因實價登錄讓房價全都露，衝擊房市指標，包括推案量減少、議價空間拉大、看屋及成交組數減少。

住展統計，9月15日至10月底的推案量為1,318萬元，較原先預估的2,189萬元，減少39.7%，推案量未如預期，代表不少建商態度轉保守。

此外，9月的議價空間為14.1%，10月卻擴大至15.1%，議價率創今年以來新高。且民眾看屋態度觀望，從北台灣的指標新案的來人組數觀察，10月的來人組數較9月，月減10%至15%，成交組數也萎縮約一成，連票房保證的捷運共構宅，來人與成交數也下滑。

住展雜誌研發長倪子仁表示，今年的雙十檔房市，與去年同期相比，推案量幾近「腰斬」，加上國內GDP只求「保1」，購屋者信心受到多方衝擊，短期房市難走出谷底，需要等到市場出現條件佳、開價又合理的建案，預估最快等到明年329檔期，房市景氣才會出現反彈。

倪子仁表示，實價登錄揭露，讓大眾發現不少指標個案的開價與成交價有一至三成落差，致民眾態度變得觀望；這種觀望的氣氛將持續一段時間，直到建商修正開價，縮小議價空間，買氣才可望回溫。

　台灣土地（2841）子公司台灣創新發展（股）公司，昨〈8〉日以3.97億元，申購花蓮光華樂活創意園區12筆共10,449.42坪土地；台開指出，這筆土地將配合集團在園區內手中的45公頃土地做整體開發。

　台開表示，包括度假VILLA、藝術村、休閒農場、美容醫療健檢中心、飯店及會展中心等設施，最快年底就可分期動工。

　台開預估，花蓮樂活創意園區年底陸續進入實質開發，預估5年可創造的產值，至少200億元以上。

　台開深耕多年的花蓮光華樂活創意園區，目前台開在花蓮投資包括已購土地與前期規畫投入金額已達22億元，其中包括園區的客家土樓人文會館、金華聯美容醫療養生會館及精品商場與影城中心。

　台開指出，預計2013年底完工的金華聯美容醫療養生會館，建造成本為20億元；而預計今年年底動工的精品商場與影城中心，估計建造成本為12億元。

　台開集團是與百老匯龍頭劇院商倪德倫（Nederlander）家族子公司倪德倫環球娛樂，策略聯盟簽約合作，在花蓮共同打造國際級劇院。

　台開指出，雙方除參與土樓劇院設計規畫，未來並將引進多年百老匯經營經驗，管理經營該劇院營運、票務管理、行銷、訓練人才及演出節目製作等軟體內容開發。

　另外，專為國際藝術家駐進創作的700坪祥盟藝術家廠房也已完工，而以石雕藝術所規劃的人文館也已照工程進度積極進行中。

　至於住宅部分，是以VILLA休閒風格為主，產品包括酒店式公寓與度假別墅，最快明年推出，目前售價與總銷金額均未定。

　台開表示，集團在光華樂活創意園區45公頃的整體開發規畫設計，未來將會設有突顯人文風采的客家土樓藝術精品旅館、結合高科技綠能應用的國際論壇設施與商場空間、提倡北歐怡然幸福的社區住宅，以及實現健康樂活概念的開心農場。

華固（2548）年底前內湖廠辦大案「V Park」可望入帳，在手都更至少插旗台北市5處，昨天價量齊揚，醞釀反彈攻勢，在買單下注逾4千多張下，單日漲幅逾3.9％，收紅在 63.5元，KD值低檔交叉向上趨勢明顯。「華固V-Park企業園區」3棟大樓已在9月以91億元被霖園集團蔡鎮宇寶豐隆買下，預計12月底前至少交屋入帳其中1棟，另2棟明年認列，使得單季可認列營收挑戰30億元、EPS貢獻度約4.3元。前3季營收已19.76億元，Q4可望是衝刺期，拉高全年業績；在手案源中長線無虞。

內政部的實價登錄網站，有民眾反映查詢方法太複查、使用不方便，有不動產業者研發出APP，民眾只要從手機或平板電腦下載，就能隨時查到附近的平均房價。

手拿平板電腦，再用手指頭輕輕滑動，周邊地區的平均房價是多少?馬上一目了然!部分民眾不習慣使用內政部的實價登錄網站，因此房仲業者結合雲端技術，研發出最新的APP軟體，只要民眾從智慧手機或平板電腦下載，實際房價無所遁形。

儘管實價登錄上路後，國內房價面臨修正壓力，不過美國施行量化寬鬆政策，房仲業認為對全球房市會是一大利多，近來美國房地產市場出現觸底回溫跡象，而台灣房市隨著實價登錄影響變小，民眾買房更加理性，交易趨勢也可望止跌回升。
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想要成為成功的房仲員可不簡單，印象中除了要有好口才、交際手腕之外，還得跟得上時代潮流。知名房仲集團邀請全球總裁首度來到台灣，和台下七百位房仲精英，暢談品牌新思維，結合全球化的視野，加上雲端技術，提供民眾更優質的服務。

一出場就受到熱烈歡迎，知名房仲集團全球總裁第一次來到台灣，和七百位房仲精英分享未來房產新思維。想要口袋賺滿滿，不只要有好口才，這位全球總裁對於房仲業者需要具備的條件，有自己一套看法。

房市面臨新階段，房仲企業該怎麼在台灣本土市場深耕，優勢就在全球化經營，擁有核心競爭優勢，有信心整合亞太市場通路。全球化再加上雲端整合，透過手機、平版電腦下載app，隨時掌握最新成交行情。房仲員或能及時搜尋到最新房屋資訊，提供最優質的房仲服務。

　中國信託人壽昨（8）日以36億7,977萬元買下台北市中華路、寶慶路口344.55坪土地，取得成本每坪1,068萬元，中信人壽發言人卓長興表示，主要是因應業務及人力成長需求，因此決定買下該地興建自用總部大樓。

　中信人壽昨天也同時與大陸建設簽訂合建契約，未來將依合建契約成本買回大陸建設分得的權利價值約新台幣16億3,455萬元，該大樓預計2013年第2季前開工，2016年第1季完工啟用。合計中信人壽本次打造總部的總價逾53億元。

　這是中信人壽今年第四度出手獵地，今年4月中信人壽以6.85億元買下台北市南京東路和三民路口的一、二樓商辦；7月再以4.2億元買進台北市內湖一樓店面，9月則以32.4億元買入台中市A級辦公大樓。

　卓長興指出，本次預計興建新總部的土地，位於台北市中正區中華路、寶慶路口，現為遠百旁的停車場，該基地近台北市板南捷運線西門站出口，屬商四土地、建蔽率75％、容積率800％，交通便利，且周邊商辦、百貨林立。

　依中信人壽與大陸建設簽訂的合建契約，中信人壽可分配69.65％、大陸建設分配30.35％的房地價值，中信人壽表示，為符合使用需求及整棟大樓完整性，中信人壽將依合建契約成本買回大陸建設價值16億3,455萬元的權利。

　中信人壽指出，新建的中國信託人壽總部大樓規劃為地上13層、地下6層的辦公大樓，其中B1到13樓是作為金融及辦公用途，總建坪4,548.03坪，B2到B6預計再興建90個平面停車位。

　卓長興指出，中信人壽目前位於台北市的總公司及四處電話行銷中心都是租用，預估未來業務量將大幅成長，人力需求也隨之增加，急需擴張營業面積，但目前總部所在的南京東路大樓已接近滿租，恐難符合未來擴張需求。

　他指出，考量目前台北市區適合作為總部大樓的現有辦公大樓取得不易，且成交價格屢創新高，因此尋求開發素地興建總部大樓，以降低成本。

　卓長興表示，取得該地段自用不動產，除可節省台北營業處所的租金支出，另因未來總部大樓所在區位極佳、能見度高，建物頂樓及外牆均可做為廣告使用，可大量增加公司曝光度。

西區地價 2年翻一倍

　欣陸控股旗下大陸建設公告昨（8）日公告與中國信託人壽合建寶慶路、中華路口的Ａ級辦公大樓，預計興建地上13樓、地下6層的企業總部；而這椿交易也證實台北市西區地價，儼然「跳空漲停」，2年翻1倍！

　據悉，賣方皇家季節酒店在2010年6月標下此塊精華土地後，積極克服基地面對總統府一側可以開窗戶的限制，也讓這塊地一舉躍居西區「新地王」，此次轉手價格每坪高達1,068萬元，直追台北東區。

　皇家季節酒店公司從2010年6月14日，以每坪約529萬、總價18.23億元向新光人壽標購之後，此次以每坪1,068萬、總價近37億元價格轉手，短短2年多就增值1倍，更把這塊地推向西區「新地王」的寶座。

　乍看之下，每坪1,068萬元頗令人震驚，幾乎追上東區土地行情，憑什麼中華路、寶慶路口的土地有每坪千萬的價值？房地產業界人士分析，這塊地有其特殊性、加值性，不能單從每坪1,068萬元的價格來批判。

　仲量聯行董事總經理趙正義表示，這塊地緊鄰捷運西門站，以商4用地容積率800％計算，據悉加上容獎、容移之後，總建坪達5千多坪，換算容積坪後並不算貴；而依附近行情推估，未來辦公室每坪有上看「3位數」的架勢，潛在價值可觀。

　大陸建設傳播部副理葉昭慶表示，依合建契約，中國信託人壽可分配約69.65％、大陸建設30.35％的房地價值；而大陸建設分得的大樓，將以總價16億3,455萬元出售給中國信託人壽，預估獲利率約為20％至25％。預計2013年第2季前開工，2016年第1季完工。

　而這也是欣陸控股（大陸建設母公司）與中信金兩大集團，繼9月初在台中市首善之區7期合作之後，短期間內二度攜手合作，除了凸顯兩大集團的密切關係外，也顯見建設公司結合保險業者，合作開發商業不動產的趨勢正方興未艾，藉由資金、專業結合，雙方可謂互蒙其利，預估這股風潮仍將持續下去。

　史上規模最大不動產開發案雙子星，餘波盪漾！是否順利簽約興建完成，又面臨變數。甫被台北市捷運局評選為雙子星C1D1捷運聯開案的最優申請人太極雙星國際開發公司，被台北市議員質疑為實收資本額7,700萬元的公司，玩起700多億元開發案；且回饋給市府產權比率55％，比第二順位優先申請人團隊的65％，大約少170億元，讓市民蒙受損失，「國門變國恥」？甄審公平性被要求公開。

　台北市議員應曉薇昨（8）日召開記者會炮轟，太極雙星標得雙子星的疑點重重，甚至可謂是「國門變國恥的世紀大弊案」。而太極雙星標下雙子星的疑團，昨天下午也成為台北市議會中質詢的焦點話題。

　另外，據悉雙子星私地主-台北車站特定專用區C1私有地主權益促進會會長王小玉，也採取行動，向監察院提出檢舉，指出台北市長郝龍斌在100年8月29日至9月1日參與經建會赴日招商行程，並在前任捷運局局長賴世聲牽線安排下，藉機到日本森開發集團參訪；但耐人尋味的是，森集團就是太極雙星聲稱參與投標的團隊之一，而且賴世聲為現任太極雙星幕後主導競標廠商賀川國際公司總顧問。郝市府團隊涉及公然官商勾結，吃相難看，監察院應展開調查。

　應曉薇也要求台北市政府、捷運局公開評選過程，以及太極雙星真正的出資股東，讓外界清楚這不是黑手介入黑箱的招標弊案。

　首先，如此大規模的7、800億元投資案，太極雙星聲稱背後合作的日本森集團，已證實未參與實質合作，賀川國際也非森集團的關係企業；此外，馬來西亞怡保花園、谷中城私人2家公司，在備標時只表示「合作」，因此市府究竟如何確保其財務計劃、資金到位，如雙子星到時候蓋不起來，如何監督。

　另外，應曉薇也質疑，台北市府產權分回的分收比為55％，竟比第二順位最優申請人65％、差了10％，依照雙子星開發後資產價值1,700億元推估，市民將損失170億元資產價值。

　再者，太極雙星融資取得，也備受質疑。應曉薇指出，連日前有人放出消息說中信銀將主辦雙子星聯貸案，也被中信銀予以否認，經查證其實是太極雙星在備標時，取得中信銀分行出具融資意願書而已。

　今（9）日將是太極雙星提出融資建議書並提出議約條件的最後一天，這家究竟是不是空頭公司？雙子星案恐怕會成為最後蓋不下去、丟給市民的另一個爛攤子，郝市長要給個答案。

願受高標準檢驗

　面對外界質疑，太極雙星團隊專案協調人王佑仁昨日強調，太極雙星是國際團隊組成，經濟部對於公司登記、來台外資都有嚴格審查程序，一切都依法辦理，感謝外界指教，也願接受高標準檢驗。

　王佑仁說，太極雙星還未收到市府正式通知獲選最優申請人的正式公文，因此對議員的質疑，還無法逐條逐句回應。

　但對於議員詢問，為何太極雙星回分北市府的樓層比例比第二優先順位投標者少，卻仍能取得第一順位投資申請人。王佑仁解釋，北市府規定的回分比例是「不得少於50％」，而太極雙星承諾的是55％，已經超過市府要求，他相信捷運局有一套專業的審查標準。

　至於外界還質疑太極雙星的組成，王佑仁解釋，「賀川集團」是太極雙星的母公司，賀川的主要股份一是互助營造，另外則是日本「森家族」集團。太極雙星團隊則是由太極雙星國際開發公司，與馬來西亞商怡保花園有限公司及谷中城私人有限公司一起組成。這些資料在經濟部都有登記，而經濟部對外資也有嚴格審查。

可送檢調查

　對於雙子星開發案的爭議，台北市長郝龍斌強調，雙子星案因動見觀瞻，從頭開始就有政風處介入監控，市府也聘請多家徵信公司對參加投標的公司進行調查，過程依法公開辦理，議員若認定此案仍有疑義，可以移送檢調單位或監察院調查處理。

　雙子星開發案雖已決定最優投資人，但太極雙星還未收到市府通知公文，雙方也還沒有正式簽約，但質疑太極雙星投標資格與北市府審查程序的「黑函」早已滿天飛。

一延再延的捷運機場線「A7合宜住宅」終於有進度，昨聯合銷售中心動工，預計今年12月可取得建照，明年3月始受理登記，屆時現場將提供180個車位，並設置接駁車等候區。
A7合宜住宅的4家建商尚未取得建照，但位桃園縣龜山鄉華亞三路的聯合銷售中心昨日舉行開工典禮。該接待中心佔地共1600坪，除提供180個車位外，還規劃1座面積600坪主館，由海悅廣告負責接待、登記與銷售事宜；2旁則規劃4家建商的建案分館，面積各約250坪，提供各家產品介紹與樣品屋參觀。

估建照12月取得
未來開放登記時，將會在「長庚兒童醫院」公車站牌設立接駁車等候區，可接送到「A7合宜住宅」聯銷中心及基地位置。接待中心雖簡單命名為「A7合宜住宅」，但4家建案各有案名，分別為「遠雄合宜」、「皇翔歡喜城」、「麗寶快樂家」與「名軒快樂家」。
麗寶建設副總經理何昭宏表示，預估4家建照可於12月取得，「反正接待中心還沒蓋好也不能賣，所以最快明年3月才可開始受理登記。」
桃園縣政府表示，現在4家建商都已通過建照預審，但都審部分4家建商仍需補件，待審核通過後，才會進入建照審核，但目前只有麗寶建設曾送件，不過因資料不足遭退件。

台北雙子星順利標出，不少業者也積極在西區商圈尋找新的開發機會，微風集團董事長廖偉志昨（8）日呼籲，台鐵車站不應只有交通轉運功能，政府應放寬法令限制，拉高台北車站樓高，促進西區商業發展。

微風集團自2011開出台北車站店後，為北市西區注入一股活水，近期台北雙子星案順利標出，西區發展有重新崛起的跡象。

廖偉志昨日出席微風台北車站聖誕點燈儀式時，對於台北車站的活化，強調連央行總裁彭淮南都曾建議，應該加高台北車站樓高。他呼籲政府放寬法令限制，讓台北車站有更多複合功能，共創西區商圈。

微風台北車站開幕1年多，全年有機會做達20億元，業績表現優於預期。微風有意向台鐵局多租下3至6樓的1.2萬坪營業面積，改裝成新型態賣場，並跨足經營車站旅館，讓不少趕不上車或轉乘的旅客，能住宿休息，希望仿效日本東京車站樓上的商務旅館營運模式。

欣陸控股旗下大陸建設公告昨（8）日公告與中國信託人壽合建寶慶路、中華路口的Ａ級辦公大樓，預計興建地上13樓、地下6層的企業總部；而這椿交易也證實台北市西區地價，儼然「跳空漲停」，2年翻1倍！

　據悉，賣方皇家季節酒店在2010年6月標下此塊精華土地後，積極克服基地面對總統府一側可以開窗戶的限制，也讓這塊地一舉躍居西區「新地王」，此次轉手價格每坪高達1,068萬元，直追台北東區。

　皇家季節酒店公司從2010年6月14日，以每坪約529萬、總價18.23億元向新光人壽標購之後，此次以每坪1,068萬、總價近37億元價格轉手，短短2年多就增值1倍，更把這塊地推向西區「新地王」的寶座。

　乍看之下，每坪1,068萬元頗令人震驚，幾乎追上東區土地行情，憑什麼中華路、寶慶路口的土地有每坪千萬的價值？房地產業界人士分析，這塊地有其特殊性、加值性，不能單從每坪1,068萬元的價格來批判。

　仲量聯行董事總經理趙正義表示，這塊地緊鄰捷運西門站，以商4用地容積率800％計算，據悉加上容獎、容移之後，總建坪達5千多坪，換算容積坪後並不算貴；而依附近行情推估，未來辦公室每坪有上看「3位數」的架勢，潛在價值可觀。

　大陸建設傳播部副理葉昭慶表示，依合建契約，中國信託人壽可分配約69.65％、大陸建設30.35％的房地價值；而大陸建設分得的大樓，將以總價16億3,455萬元出售給中國信託人壽，預估獲利率約為20％至25％。預計2013年第2季前開工，2016年第1季完工。

　而這也是欣陸控股（大陸建設母公司）與中信金兩大集團，繼9月初在台中市首善之區7期合作之後，短期間內二度攜手合作，除了凸顯兩大集團的密切關係外，也顯見建設公司結合保險業者，合作開發商業不動產的趨勢正方興未艾，藉由資金、專業結合，雙方可謂互蒙其利，預估這股風潮仍將持續下去。

面對外界質疑，太極雙星團隊專案協調人王佑仁昨日強調，太極雙星是國際團隊組成，經濟部對於公司登記、來台外資都有嚴格審查程序，一切都依法辦理，感謝外界指教，也願接受高標準檢驗。

　王佑仁說，太極雙星還未收到市府正式通知獲選最優申請人的正式公文，因此對議員的質疑，還無法逐條逐句回應。

　但對於議員詢問，為何太極雙星回分北市府的樓層比例比第二優先順位投標者少，卻仍能取得第一順位投資申請人。王佑仁解釋，北市府規定的回分比例是「不得少於50％」，而太極雙星承諾的是55％，已經超過市府要求，他相信捷運局有一套專業的審查標準。

　至於外界還質疑太極雙星的組成，王佑仁解釋，「賀川集團」是太極雙星的母公司，賀川的主要股份一是互助營造，另外則是日本「森家族」集團。太極雙星團隊則是由太極雙星國際開發公司，與馬來西亞商怡保花園有限公司及谷中城私人有限公司一起組成。這些資料在經濟部都有登記，而經濟部對外資也有嚴格審查。

地價稅11月起開徵，不少人因為接近年底，資金調度吃緊，因此都想透過刷卡繳納，享受延遲付款好處，雖然許多銀行都祭出一次付清免手續費，部分大型發卡行包括台北富邦銀行、台新銀行、國泰世華銀行、花旗銀行，都沒有這項優惠，民眾最好先計算手續費用負擔是否划算。

　以花旗銀行來說，卡友刷卡繳地價稅，每筆將被收取50元，比起合作金庫、第一銀行的每筆20元高。

　更多銀行收取手續費標準是採取比例制，像台新銀行、國泰世華銀行的卡友，都得支付稅額0.5％的手續費；台北富邦銀行的手續費，則是除了稅額0.2％，還要再加15元。

　銀行業者表示，民眾透過刷卡方式繳稅，由於無法向政府索取手續費，一旦代墊款金額大，對營運會產生很大壓力；但仍有一些銀行對刷卡繳地價稅，今年給予一次付清免手續費的好康，包括中國信託、玉山銀行、台灣銀行、元大銀行、彰化銀行和華泰銀行。

　根據國稅局統計，今年全國共有751萬戶將繳納地價稅，開徵總稅額達622億元。

　銀行業者觀察，如果非大戶，一般民眾的地價稅稅額普遍並不高，多在數百元到萬元，加上現在國內的便利商店據點密集，又同樣可代收繳稅不收手續費，所以對民眾而言，方便性和好處都更多。

北市產業軸帶東移趨勢確定，大汐止經貿園區成為繼內科、南軟後，下一個準備發光的產業專區。以內科、南軟1/2價格進駐汐止社后樟樹灣工業區，同時享有商圈、捷運、綠帶3大優勢，「吉璞長虹」成為增值不二選擇。

「吉璞長虹」為新北市汐止區廠辦大樓全新完工新建個案，基地位於新北市汐止區福德二路215號，坪數為88至520坪，一流建材配備，樓高3米6，規劃節能複層low-e玻璃、空中花園、觀景健身房、大型會議室等等設施，適合中小企業以及企業總部規劃。

在新北市的商辦市場中，「大汐止經貿園區」是新北市政府積極推動的一個商辦區域，汐止距離南港經貿園區最近，上班通勤相對方便，而汐止地區已經是生活機能相當成熟的區域，辦公所需的機能型態也十分完整，對於中小企業主來說，區域的商辦商品未來發展空間相當值得期待。

「吉璞長虹」就勢取利享受南港三鐵周邊效能，汐科地位如同10年前內湖科技園區，增值蓄勢待發，加上近鄰南港世貿，地段上左擁右抱內科南軟，地段優勢無人能比，未來潛力雄厚。更難得的是這裡具備商業辦公或工業園區難得一見的商圈緊臨特色，食、衣、職、住、遊無一不缺，國際生活新版圖高效自給，車行10分鐘快抵松山機場。

投資不動產要買在起漲點，當北市內科廠辦新案均價已達每坪60至65萬元，南軟每坪均價也達到50至55萬元時，換算投資報酬率僅2％，皆已下降至最低標準，也代表著租金不漲，房價也將凍結。 此時，位於A型產業軸帶的大汐止地區，因進駐成本相對低廉，房價自然享有相對增值空間。

第3季北市辦公室市場租賃活動仍以續租為主，但在總供給不變及中小企業小型增租需求的支撐下，平均空置率持續降至8.2％，為金融海嘯以來最低點。據世邦魏理仕觀察，房東有感於近月來帶看量明顯變少，故對租金態度轉為保守，統計第3季僅有不到3％的房東上修開價，其餘多維持先前水準。

桃園航空城議題持續發酵，對於周邊鄰近生活區塊而言，除高鐵青埔站區建築用地百分百標脫，位於國道二號大竹交流道旁的重劃區段，由於地段方正完整，加上區域內學區租售支撐力道強勁，成為目前桃園北區發展熱點。

公設完整、生活機能便捷，是大竹重劃區市場競爭優勢。拜國道二號大竹交流道開通之賜，不但為當地提供完善交通機能，更因大竹重劃區位於桃園、南崁、中壢市中心區交界位置，凸顯房市推案重要角色。

在桃園航空城概念發展前提之下，大竹重劃區除具備先天發展優勢，高鐵、捷運帶來的交通機能，也為當地房市注入利多。特別是過去軍方機場航高開發限制，隨著用地遷移解禁，都為大竹重劃區帶來預期發展環境。

過去以傳統透天別墅為主的大竹重劃區，在地區大學就學人數逐漸增加的現實情況下，標榜自住、出租投資使用的大樓型產品陸續出現。以重劃區獨有完整街廓而言，大樓套房型產品頗受學生族群青睞，特別是當地低密度開發，生活品質有目共睹。

隨著航空城發展條例推動，大竹重劃區逐漸成為熱門房市發展腹地。除了自住型區域族群外，新推案產品也鎖定北客投資標的，希望在政策利多前提之下，帶動地方房市起飛。

行政院斥資四千六百億開發桃園航空城，細部區段徵收作業在桃園機場第三跑道本月陸續舉辦七場說明會前提下，後續將有更進一步開發時程。在地房仲業界則普遍看好「後航空城」時代房價潛力，尤其國泰人壽投入高鐵國際商務城兩百億開發案，預期未來增值獲利驚人。

被總統馬英九視為「愛台十二項建設」旗艦計畫的桃園航空城，過去始終因開發政策不明，讓在地民眾有「喊空城」錯覺。行政院早在民國100年4月11日核定「台灣桃園國際機場園區綱要計畫」，主要針對桃園機場第三跑道、第三航廈興建，及擴大現有自由貿易港區編制進行細部開發計畫。經與桃園航空城計畫整合後，分別制定「桃園國際機場園區」、「附近地區特定區」兩大方案，並以區段徵收方式辦理用地取得。

依照現行交通部用地取得版本，桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫區段徵收面積約為三千兩百公頃，由交通部及桃園縣政府負責開發。其中交通部區段徵收機場園區土地為一千四百公頃左右，桃園縣政府則主要負責機場捷運A11坑口站、A15大園站及A16橫峰站周邊土地開發，總面積約為一千七百公頃。

在兼顧運輸及「三生」生態、生活、生產前提下，行政院將航空城開發主軸定調為「機場與捷運永續共生的航空城」，其開發構想主要以噪音六十分貝線區分，以北為機場專用區、自由貿易港區及產業專用區；以南則以捷運車站為核心，設置轉運中心、地區商業中心、住宅區及公園綠地。其中公設規畫構想以打造捷運綠廊為主，包括興建四十米主要幹道及次要道路、保留區域內埤塘灌溉水圳、預設大型親水公園等。

行政院為加速推動桃園航空城開發進展，除設立行政院推動桃園航空城核心計畫專案小組外，分別由副院長江宜樺擔任召集人，交通部長毛治國、經建會主委尹啟銘擔任副召集人，其下並區分為「都市計畫及用地取得」、「開發建設」、「產業規畫及招商」的三個細部分組，目的就是希望在2030年建構成為東亞樞紐。

擔任都市計畫及用地取得召集人的桃園縣副縣長黃宏斌，主要負責桃園航空城核心計畫都市計畫及區段徵收事宜；交通部次長許俊逸則擔任「開發建設」分組召集人，負責桃園航空城機場園區與鄰近土地開發。經濟部次長杜紫軍擔任產業規畫及招商分組召集人，負責後續產業規畫及招商進駐等事宜，在「分工到位」的前提下，為桃園航空城注入開發契機。

最為外界關注的政府資金挹注情形，目前中央政府（行政院）預計投入三千三百六十六億建設金額，包括民航作業基金六百六十億、國道基金兩百一十一億，及主要由機場公司負責的兩千四百九十五億元。民間參與部分，則初步概估為三百八十四億元。桃園縣政府辦理機場捷運周邊用地區段徵收則預計可投入一千兩百億元，除了可創造兩點三兆經濟效益外，也將帶來八百四十億稅收及廿六萬個工作機會。

其中有關第三跑道規畫事宜，由於大園海軍機場用定確定將於明年六月移撥，相關用地徵收取得可望於民國105年前完成。大園鄉長呂水田認為，交通部目前已針對興建第三跑道徵收近四千七百戶民宅舉辦說明會，只要辦理情形順利，相信能為後續桃園航空城用地徵收帶來良好示範。

房仲業界普遍認為，政府開發航空城已見初步動作，加上國泰人壽投資兩百億開發高鐵桃園站區國際商務城，都是「看得到」的重大公共工程利多。統計數據更指出，桃園房地產市場從2009年起每坪十萬元成交價穩定成長，今年平均成交價已有14萬元。政府打房奢侈稅、實價登錄政策雖讓大台北房市交易量縮水，但對桃園房地產影響相當有限，據傳今年「九二八」檔期僅桃園縣一地就有將近三百億元的推案量。而內政部各縣市人口資料統計也指出，桃園縣近四年來人口快速增加，今年八月前由雙北移居而來的就有將近兩萬人。

對於後續開發計畫，房仲業界持相對樂觀態度，尤其雙北房價居高不下，在「時間」換取「空間」的經濟效益前提之下，不論政府發展桃園航空城，或民間企業投注高鐵國際商務城，對房地產市場而言，都是正面持久利多。

蘆竹警分局確定落腳光明河濱公園，卻遭當地民眾反對分局占用綠地，已有五、六百人連署。對此，城鄉發展局長吳啟民表示，河濱公園其實是國有財產局所有的住宅用地，分局進駐後，反而可能會保住四分之三的土地，變更為公園，對民眾反而有利。

議員促縣府說明白 免生民怨

縣議員呂宏仁昨在議會指出，光明河濱公園才興建三年，如今驟然要拆除，民眾當然會有反感，且南崁都市計畫內公園綠地嚴重不足，希望分局由現有南崁派出所用地改建。

他表示，南崁地區缺乏公園，鄉公所情商國有財產局將四千八百坪建地，在未開發前供做公園使用，但是民眾並不知道，如今看到公園土地變小，當然不滿，縣府應該和民眾說清楚、講明白。

吳啟民強調說，原本警方屬意台茂旁的生態綠地，因該生態綠地是透過市地重劃取得，不得變更用途，後來找到光明河濱公園土地，面積約四千八百多坪，是國有財產局所有的住宅用地。

吳啟民說，國產局原本同意將北側一千二百坪土地劃為機關用地，供分局使用，其餘三千六百多坪土地希望變更為商業用地，但內政部認為南崁地區綠地不足，因此要把剩餘住宅區變更為綠地。

他指出，這處國有財產局的住宅用地，未來若進行標售，公園將落入民間改建大樓，現在內政部通過公園土地變更案，對地方而言，可說是保住了大部分的綠地，且分局進駐後，附近的治安也更有保障。

警察局長黎文明說，蘆竹分局大樓興建完工後，南竹派出所也會進駐，每年可節省五百廿萬元租金。

中信金子公司中國信託人壽昨以每坪一○六八萬元價格，買下台北市中正區中華路、寶慶路口土地，改寫素地單坪天價紀錄，將興建總部大樓。由於這價格幾乎是兩年前皇家季節酒店從新光人壽手中標下的近倍，引起市場議論；但中國信託人壽強調，看好未來雙子星「東西軸線翻轉」前景，價格「非常合理」。

斥資近36.8億元 中信人壽將建總部大樓

中國信託人壽是以總價卅六億七九七七萬元，購得坐落於台北市中正區中華路、寶慶路口土地，該基地面積為一一三九平方公尺（約三四四．五五坪），取得成本每坪一○六八萬元。

這塊土地原地主是新光人壽，在兩年前公開標售，最後由皇家季節酒店以總價十八．二三億元得標，換算後每坪五二九萬元，比底標價高出六％，創下當時西區素地新高價紀錄。

當時有高達十二組人馬領標競爭，包括富邦建設、全球人壽等，最後開標竟由較不知名的皇家季節酒店得標；皇家季節酒店的登記負責人是方素蝶，實際負責人是皇家季節酒店總裁李銘松，兩人為夫妻關係。

業界指出，李與方都是宜蘭頭城人、同樣是土地代書出身，李銘松擁有記帳士執照，主要是提供土地買賣簽合約、找貸款等服務，外界甚至盛傳他是不少迪化街金主買賣土地的帳房。近幾年來，李銘松頻繁出現在台北各大土地、房產標售會場參與競標，這次在奢侈稅閉鎖期兩年後轉手就大賺近倍，可看出其出手之精準。

之所以砸重金購地興建總部，中國信託人壽發言人卓長興解釋，因中信人壽目前並沒有自用辦公場所，位於台北市的總公司及四處電話行銷中心都是租用，年租金就高達六千五百萬元，因此尋求開發素地興建總部大樓，以降低取得成本。

卓長興強調，該基地位於台北市捷運板南線西門站出口，屬商四土地、建蔽率七十五％、容積率八百％，緊鄰中華路，可銜接環河快速道路及市民大道；其東側緊鄰遠東百貨商圈，西側為西門町商圈，未來待雙子星完工、政府推動的「西區軸線翻轉」將成真，該地區的前景無可限量。

這成交紀錄一舉超越去年七月時，「仁愛116」創下的每坪八二六萬元紀錄，全國素地地王換人做。第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，甫成交的寶慶路素地，位於博愛特區範圍的邊緣外，建照申請相當困難，這次是帶有建照銷售，具有土地以外的附加價值，買主只要一過戶，便可直接開發興建。

對照近期西區的大型成交案件，包括八月份富邦人壽買下萬國大樓整棟，換算每坪土地成本在一千四百萬至一千五百萬元間；新光人壽日前買下大亞百貨一樓商場，換算土地成本也高達一千三百萬元。業界說，中國信託人壽天價標地不見得不划算。

擔心自身權益被各方角力吃掉，C1私有土地權益促進會長王小玉指出，已聯合超過三十位地主，準備一百億元資金，希望能夠自建，不要成為待宰羔羊。

王小玉指出，C1基地有卅七位私地主，持有比例約十八％，從二○○六年台北雙子星第一次招商，到今年第五次招商，每次都提出私地主有優先權，想要自己興建，卻一再被北市府否決。

面對北市府五次招商，前兩次無人投標而流標，第三次賀川參與投標，卻因資格不符被淘汰，第四次因分收比談不攏而破局，第五次雖然選出最優申請人，但是身分卻遭到質疑。因此，地主希望自救，不想變成待宰羔羊。

王小玉表示，C1的私地主大多是繼承祖產，原本有一百多位地主，卻因開發案遲遲沒有進度、部份地主陸續過世，目前約有卅七位，其中以蘇家、黃家為持分較多的地主。

她指責，市府藉由換地及拉高容積的手法，讓她原本持有五十六坪土地竟變成一坪不到。

王小玉說，當初她買下忠孝西路、當時中央日報旁一棟佔地五十六坪的建築物，後來因市政府強制拆遷，只能換得C1基地部份土地；市政府隨即提出，因容積率拉高到一一五○％，與她原本持有土地的容積率二二五％不同，因此要求換得的土地必須縮減，不料竟換回一坪不到。

根據王小玉自行推算，以私地主的土地持分回推分回建坪，私地主約可分回建坪三千坪，等於是兩個樓層；不過，目前根本沒有人要理會私地主，甚至計畫先簽約，若私地主不滿意分回比例，再去申請仲裁。

近期房市價量俱平，新竹地區房仲發現，不少預定年底結婚的首購族密集看屋，其中經國商圈生活機能不錯，房價僅約園區週遭的 7成，成為首購族的首選區域。

信義房屋新竹區協理王九思表示，新竹地區一些距離市中心、竹科較遠的區段，因價位平易、總價較低且生活機能佳，成了結婚首購族買房入門的首選。

王九思指出，經國路屬於新竹市區的外環道路，全長5.3公里，路寬24公尺到33公尺，雙向四車道貫穿市區。沿線商圈因開發早，已成為市區的一部分，區內生活機能和交通都很便利，位於經國路西側的武陵路、竹光路現已成為台一線替代道路。

信義房屋經國店長翁浩堅表示，經國商圈雖然較靠近香山，但房價僅約園區週遭的 7成，也比市區便宜，成了小資族或首購族的首選區域。

翁浩堅指出，經國商圈目前已開發的新社區有5、6棟，大多是3至4房加車位的大樓產品；3房加車位，總價約新台幣500萬元到650萬元；4房加車位約800萬元到千萬元，附雙車位的從900萬元起跳。

他說，目前當地具指標性建案有屋齡6年的「美學苑」，2至4房皆有，附車位；「百達斐麗」、「陽光臻品」都是3至4房加車位產品，「未來 21」、「探索 21」以及「M&M 21」也有2至4房加車位產品，不論首購或換屋都有相當多選擇。
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台灣金融研訓院於9月20日表示，美國在9月13日推出第三輪量化寬鬆政策(QE3)之後，受到國際資金流向貴重金屬、房地產及大宗物資之影響，不僅物價會隨之上漲，在房地產具有保值效果之傳統觀念下，預期房價還是會繼續上漲，從而亦質疑近年政府雖不斷推出奢侈稅、實價登錄等多項打房措施，惟成效恐怕不大，房價仍將繼續飆漲。

9月26日央行總裁隨即表示，央行在風險控管之大前提下，所顯示的數字可以證明政策是有效果的，例如8月實施實價登錄，加上農曆7月影響買氣，五都房市交易都較7月減少2成以上，只不過房價仍居高不下；另外，第2季核發建造執照總樓地板面積年增率-0.3%（其中住宅用3.7%），7月年增率-11.8%，並且央行自99年6月起採行選擇性信用管制以來，購置住宅貸款餘額成長也已趨緩，因此，政策效果並未失靈。

由以上金融研訓院之憂心與央行之用心，相信社會各界都會體諒彼此不同角度的觀點；首先，根據住展雜誌之統計，今年928檔期北台灣推案量（自9月15日至10月30日）高達,2,189億元，如加上台中市450億元及高雄市250億元，總計主要區域推案量高達2,900億元，係八年來最高推案量，如就此一數據加以觀察，未來在市場超額供給愈來愈大之賣壓下，政策效果應會逐漸彰顯無疑。

惟若就最近四個月以來壽險業者不斷高價攻城獵地之角度加以探討，例如5月30日富邦人壽以19.39億元，換算每坪地價1453.4萬元高價標購忠孝東路四段，佔地133.41坪之「太平洋敦南商業大樓」。其次，南山人壽於7月19日以權利金總金額268.88億元，換算土地每坪501.95萬元，創史上地上權最高單價紀錄，標購位於信義計畫區A15、A18、A20三個街廓之世貿二館5356.67坪土地；緊接著8月17日富邦人壽斥資67億元購買西門町「萬國大樓」，若以土地面積計算，每坪價格高達1,733.8萬元，創全台新高價；9月4日中國信託銀行與中國信託人壽以總價約24.45億元，每坪地價311.83萬元購買台中市七期巿政北七路佔地785坪土地之26層預售大樓；9月27日國泰人壽以新台幣91億3,850萬元，換算土地每坪約1,685萬元，標購台北地院標售之敦化南路佔地542.08坪的「太子敦南大樓」；9月27日台灣人壽以30.5億元購置元大國際資產公司基地面積574.45坪，建物面積4,729.24坪，租金投資報酬率僅約2.5%之建北大樓。

由以上壽險業因資金無處宣洩而不斷創高價攻城獵地之案例觀之，除非政府政策能將龐大的社會游資與壽險業的閒置資金有效的引導至產業投資，否則不僅打房政策無法順利彰顯預期效果，房價泡沫愈吹愈大，不僅金融業之系統性風險愈來愈高，政府施政滿意度勢必愈來愈低。

今年房市928黃金檔期，又是雷聲大雨點小。住展雜誌昨天統計，自9月中旬至10月底，北台灣推案量僅1318億元，比原先預計的2189億元大減871億元、減幅近4成，建商縮手極為明顯，應是實價登錄所致。

中信房屋昨天也發布市場報告，預估今年全台房市交易量約32.7萬棟，大約比去年成交量縮1成。

住展雜誌研發長倪子仁表示，去年的雙十檔期也是如此，上檔前調查，建商原打算推出1400億，但最後統計實際只推出不到700億。他分析，去年是受總統大選緊繃影響；至於今年，主要是實價登錄因素讓建商大打退堂鼓。

住展指出，實價登錄政策於8月上路後，10月中旬公布第一波成交行情，效應在10月強力發酵；9月預售屋議價空間為14.1%，10月則擴大至15.1%，建商因先前開價過高，而將議價空間再放大至接近市場行情價。

標售市場上月底一度亮眼演出，但似乎只是靈光一現。繼中油昨天標售北市龍江路地上權失利後，今天上午商仲業標售中山北路條通商圈101坪土地，也因反應不佳，宣布撤標。

累計9天以來，公開標售市場指標案已連續流標5次，流標金額達75億餘元。標售市場似乎正在轉向，熱度明顯降溫。

不動產公開標售市場第3季熱鬧滾滾，但第4季起流標頻率快速升高，包括內湖雅新科技大樓、高雄三多四路商五土地、台中總太國美店面、台銀人壽瑞光路廠辦大樓相繼流標，連捷運局標售捷運宅，都出現罕見的4成、5成流標。

10月底標售市場一度有回溫跡象，包括站前商圈亞洲廣場大樓、國產局標售博愛路地上權土地以及安泰銀行內湖大樓，都順利標出，而且都出現競標激烈。

但從10月31日後，標售市場又一路敗退，包括底價從48億元降到38億的新莊歌林購物中心土地、面積近4000坪的台糖文山區地上權土地、底價20.4億元的烏石港南堤新生地，以至昨天中油標售龍江路690多坪的地上權，均以流標收場。

今天上午第一太平戴維斯受委託標售中山北路條通商圈內一塊101坪商業地，底價一坪250萬元，由於反應不佳，今天上午也臨時宣布撤標。

全球資產專案經理王維宏表示，近期公開標售市場流標連連，推測和近來標售市場掀獲利了結潮，供給量擴大，投資人選擇性增多是主因，另外經濟景氣展望不佳，投資人出手轉為保守謹慎，也讓標售市場不再「雞犬升天」。

　台中市兩大豪宅群聚區7期與國美館特區，第4季都有超級大案將進場！其中，位於國美館特區的指標個案「由鉅大恆」，總銷超過100億元，預計12月進場，而「太子景雲見」則已進場暖身。

　至於7期豪宅新案「聯聚保和大廈」、「精銳音悅廳」、「雙橡園新案」、「仁山山之道」等也都將陸續進場，台中豪宅預售市場顯得熱鬧滾滾。

　台中房仲業者推估，今年單從928檔期到年底，7期與國美館兩大豪宅群聚區，總推案量上看500億元以上。

　其中，7期新市政中心近期在「聯聚方庭大廈」、「寶輝秋紅谷」買氣帶動下，新案紛紛開紅盤，如興富發「國家1號院」、仁山「山之道」來客數分別大增，「國家1號院」上周銷售5戶、帶進約2.3億元業績；而「寶輝秋紅谷」在秋紅谷廣場啟用帶動下，上周來客量暴增2倍，買氣並未受到實價登錄政策影響。

　預計年底前進場個案，包括市政北二路上的「精銳音悅廳」，每坪單價在52至60萬元；市政路上的「聯聚保和大廈」，每坪單價50萬元起跳；雙橡園開發在7期的第6個建案，每坪單價45至60萬元。該案內裝強調非毛胚、而是標配案，產品規畫70至90坪，是7期少數坪數低於100坪的豪宅新案。

　另外，富邦建設位於市政路上的LUXUS汽車接待中心土地，預計明年進場，市場預估，每坪單價有機會挑戰65萬元以上區域新高行情。

　台中豪宅另一主戰場國美館特區，最新指標個案「由鉅大恆」，每坪單價預估自50萬元起跳，規畫坪數在138至300坪、總銷金額100至120億元，是國美館特區下半年超級大案，可望於12月中下旬進場。

　值得一提的是，國美館特區上半年在富邦「天空樹」以每坪單價60至75萬元成交、創區域新高行情帶動下，預計明年第1季交屋的「總太國美」新成屋，目前每坪單價35萬元起跳；第4季進場的「太子景雲見」總銷金額20億元，每坪單價在30至35萬元，詢問度高。

二信標售7期土地 料創新高價

　台中7期土地一地難求！11月底，二信合作社即將標售位於惠文路、市政路口的現代汽車接待中心817坪土地，每坪底價220萬元、總底價18億元。據悉，有多家豪宅建商頗感興趣，市場預期，地價有機會再創新高。

　台中房仲業者表示，7期新市政中心土地近幾年來持續飆漲，2006年4月，由鉅建設以每坪101萬元標下市政路、府會園道土地後，近2年來，隨著北部建商、壽險集團紛紛南下獵地，今年7期地價每坪已飆破300萬元大關；換算起來，6年來，7期土地價格飆漲3倍，帶動7期第4季新建案每坪單價上看50萬元。

　房仲業者表示，7期土地今年在北部建商、壽險集團搶購下，地價一再創下新高，單是今年上半年，大陸工程就分別以327萬、311.8萬元高價，搶下新市政中心土地。而在地價高漲帶動下，房價也跟著水漲船高。

台中7期土地一地難求！11月底，二信合作社即將標售位於惠文路、市政路口的現代汽車接待中心817坪土地，每坪底價220萬元、總底價18億元。據悉，有多家豪宅建商頗感興趣，市場預期，地價有機會再創新高。

　台中房仲業者表示，7期新市政中心土地近幾年來持續飆漲，2006年4月，由鉅建設以每坪101萬元標下市政路、府會園道土地後，近2年來，隨著北部建商、壽險集團紛紛南下獵地，今年7期地價每坪已飆破300萬元大關；換算起來，6年來，7期土地價格飆漲3倍，帶動7期第4季新建案每坪單價上看50萬元。

　房仲業者表示，7期土地今年在北部建商、壽險集團搶購下，地價一再創下新高，單是今年上半年，大陸工程就分別以327萬、311.8萬元高價，搶下新市政中心土地。而在地價高漲帶動下，房價也跟著水漲船高。

最新完工先建後售的「帝悅」豪墅，全區崗石豪墅大院的典藏新聚落，堪稱是中台灣空前的歐洲王樣宮苑豪墅。此一台中建築界人士國家金獎級的別墅經典－「帝悅」，在今年觀望意味濃厚的市況下，僅出6戶的個案成為中台灣名人士紳指名率相當高的別墅案，也成功樹立引領風潮里程碑。幕後建商－志開建設發言人邢舜表示，「帝悅」的設計給住的人一種新的生活方式的啟發，它從人造建築、建築造境、境造人等概念，將該案打造成一座獨特美麗光華的王室豪墅，使入住者由其不朽的藝術價值，啟動人生巔峰的內在感官。

就投資角度，網評專家則認為，「帝悅」位於台中市11期重畫區崇德八路、松竹北1街口，規畫6戶獨棟、雙併別墅，最大面寬達16米，1樓挑高6.2米，有約30坪雙層整層主臥，2戶朝南的獨棟電梯別墅，車庫位於1樓側院，可停4輛車，完全鎖定於頂級豪宅客層，算得上是台中11期豪墅推向極峰之作。6席稀有典藏，總價4,600萬至8,600萬

擁有台中七期市政路惠文路鑽石角地、惠順段8地號的台中市第二信用合作社，將公開標售。土地面積約817.78坪及位於市政路29號及惠文路780號的建物，標售底價總額18億元，將於11月26日10時30分於該社總社4樓會議室當眾開標。

台中7期為中部地區最為璀璨璨耀眼的豪宅聚落，除新光三越、大遠百、老虎城、及日前加入百貨戰場的「柏地廣場」之外，亦將成為高檔飯店的新戰場，早已吸引北部知名建商及台中一線建商購地卡位。台中7期重劃區土地屢創新高，今年6月，欣陸控股公司旗下大陸建設以每坪327萬天價購地，正式宣告7期重劃區土地每坪逾300萬價格來臨。從建商搶購7期土地、台商回流、中科園區再生、交通建設陸續完工，台中房價開始「超南趕北」。7期新市政中心房價可以「超南趕北」的一個重要因素，即是台中朝向國際城市架構的發展，「城市開放」的國際共生概念，讓台中市的國際能見度逐漸提高，而在房市「漣漪效應」下，7期新市政中心發展令人期待。

該公開標售投標文件可逕至台中市第二信用合作社總務室（台中市中區中山路202號）索取

台中市議員陳本添今天在市議會質詢時表示，有很多工業區的老舊房子，過去台中縣沒那麼嚴格，可以就地重建，現在升格為直轄市法規嚴格，土地沒有達到面積150平方公尺就不准重建，這種案例在后里與豐原各有1千多戶，整個大台中就有3萬多戶；但都市發展局指出，這是工業區所衍生的問題，工業用地做住宅使用與法規不符。
陳議員說，他最近接到兩個陳情案件，一個在豐原、一個在后里，后里的陳情人把旁邊買下現在可以蓋，而豐原的是一個小型工廠，買了一塊地沒達到規定的面積，現在不能蓋，五月份送件成為第一個不能通過的案件，希望市府都發局積極協助。
陳議員指出，以前政府不知道怎麼規劃都市計劃，在一條路上一邊是工業區、一邊是商業區，再下去一點是農業區，另一邊則是住宅區。
都市發展局長何肇喜表示，這是工業區所衍生的問題，工業用地裡的小型工廠，在法規上面並不是住宅，做住宅使用與法規不符，市府都發局成立山城服務中心，將積極思考在地問題並盡力解決民眾的問題。

11月5日，記者獲悉，溫州市中梁國賓1號三期（審批定名為南濱錦園）樣板房將於11月17日開放，售樓處銷售人員稱如果在11月17日前登記並成功購房，可享20%超低首付。

當地地產人士表示，溫州第一套購房首付一般要求三成，第二套首付要求達到六成，該項目這次所推出二成首付在溫州樓市尚屬首次。北京尚公律師事務所律師邢俊霞稱，上述降低首付標準的行為還與我國目前實施的 《個人住房貸款管理辦法》等法規相衝突。

國內一房地產行銷策劃資深人士透露，從表面上看“20%首付”降低了購房門檻，減輕了購房者的資金負擔，但實際可以讓開發商儘快套現，緩解房貸收緊之下的資金壓力。有律師表示，有不法開發商在操作上使用兩份合同，涉嫌向銀行騙貸，對購房者來說也存在一定的風險。

二成首付購房重出江湖

根據溫州市房管局旗下的房地產市場訊息資料顯示，這個位於溫州甌海區南白象街道的中梁國賓1號為推廣名，審批定名為南濱錦園，溫州當地媒體《溫州都市報》推廣宣傳顯示，該樓盤將於11月25日開盤，開發商為溫州市中梁華成置業有限公司。

中梁國賓1號售樓處有關銷售人員11月5日介紹稱，該樓盤三期的洋房樣板房將於11月17日開放，如果11月17日樣板房開放前登記購房，並成功購房，可享20%超低首付。據介紹，洋房的戶型面積為180平方米?280平方米，並帶有泳池等配套設施，總售價在600萬?700萬元左右。

銷售人員稱，樣板房即將開放，可以去售樓現場領取邀請函，除首付20%外，即日起登記並成功認購贈價值30萬車位。對於目前所推出的購房首付款只需付20%等具體情況須購房者到現場面議。

溫州市當地一房地產業從業人士向《每日經濟新聞》介紹稱，目前，在溫州首套購房一般都要支付總售價的三成，第二套則要達到六成，該項目這次所推出二成首付為溫州樓市首次。

針對該專案首付只需要二成，售樓處銷售人員向 《每日經濟新聞》記者證實稱，購房者只要在11月17日樣板房開放前登記購房，並成功購房，確實可享20%超低首付，開發商只要收到總房款的二成即可，其餘銀行按揭部分則由銀行最終確定。

《每日經濟新聞》查詢溫州市房管局旗下的房地產市場訊息資料獲悉，截至昨日（11月7日）17時，中梁國賓1號（南濱錦園）一期共508套房源已售34套，登記423套，成交價格在3萬元/平方米左右；二期則共有388套房源，已售86套，登記253套。

低首付暗藏套現玄機

其實，溫州樓市在出現二成首付降低購房標準時，一些城市卻出現了房貸收緊的消息。

接觸房產官司較多的北京尚公律師事務所律師邢俊霞向《每日經濟新聞》記者稱，眼下房地產調控仍未現放鬆跡象，在北京，一些樓盤首套房貸不僅沒有30%首付，而且還提高至50%。與溫州同屬浙江省的杭州市，浙江省當地媒體《青年時報》11月6日報導稱，杭州首套房貸利率優惠全面收緊。同時有公開消息顯示，目前，已經有包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等14個城市開始上調首套房貸款利率。

在溫州樓市，類似於“零首付”、“10%首付”、20%首付”等購房付款模式主要出現在樓市特殊期，公開資料顯示，2006年上半年，溫州樓市轉暖，市場上也出現個人房貸悄悄鬆綁，部分房源首付可低至二成。另外則是在2008年，彼時經濟同樣面臨嚴峻形勢，溫州市試圖通過採取若干措施來刺激房地產市場健康發展。北京尚公律師事務所律師邢俊霞接受《每日經濟新聞》記者採訪時認為，對購房者來說，這種“零首付”、“10%首付”、20%首付”、“零月供”等多為開發商的攬客噱頭，是否真正降低首付標準還有待進一步認定。

邢俊霞稱，上述降低首付標準還與我國目前實施的《個人住房貸款管理辦法》等法規相衝突。根據《個人住房貸款管理辦法》對於貸款物件和條件則要求，不享受購房補貼的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；

然而，國內一房地產行銷策劃資深人士則向《每日經濟新聞》記者透露稱，從表面上看，“零首付”、“10%首付”、20%首付”等不僅降低了購房門檻，減輕了購房者的資金周轉負擔，實際上還可以實現開發商的儘快套現。

據該人士解釋稱，一些樓盤公開銷售時對房屋價格先進行一定提升後，再對首付進行“減免”。比如一套原價在100萬元的房源，按照慣例，首付30萬元，銀行按揭70萬元，眼下房價已經出現 “跳水降價”，在操作中，開發商則保持原價不變，首付由開發商說了算，可以操作的就在首付，比如開發商實現存10萬元抵30萬元，這樣下來，房屋實際總價確實降了，購房者願意接受，同時開發商可以開出收到30萬元的首付款的收據，銀行根據開發商收據放出來的依然是70萬元的按揭，但這部分按揭進入的是開發商的帳號，緩解了開發商的資金壓力。

有律師表示，根據上述操作方式就存在兩份合同，一份是名義上的，房子的價格為100萬元，而另外則是真實的成交價格，只有80萬元，但從銀行貸出了70萬元，實際上，上述做法涉嫌向銀行騙貸，同時對購房者也存在一定的風險，如果遇到信譽不好的開發商，開發商最後可能要求購房者按照名義上的合同進行履行。

11月6日，中梁國賓1號上述銷售人員未對銀行最後是否願意同意二成首付的付款方式予以置評，當記者試圖提出進一步採訪公司負責人時，售樓處以公司負責人不在售樓處，不便聯繫為由拒絕了記者的要求。

溫州房價領跌全國

與中梁國賓1號降低首付標準的同時則是溫州房價的大幅“跳水”，最大跌幅超過50%。

如位於溫州鹿城區的中瑞公園大地，公開信息顯示，目前在售均價為23500元/平方米起，而在當初開盤時則高出不少，記者以購房者諮詢售樓處銷售資訊獲悉，目前在售價格在30000多元/平方米，而溫州市房管局旗下的房地產市場網顯示，當初開盤時該樓盤消息均價為60000元左右，降幅達到了50%。

此外，還有豪宅賣出了住宅價，當年的“樓王”置信原墅，最初定價高達8萬多元/平方米，現在開盤最低價賣到3萬元/平方米，降幅更大。同樣香緹半島樓盤售價也遭到腰斬，《每日經濟新聞》記者獲悉，2009年香緹半島開盤價為2.5萬元/平方米。開盤5個月後，二期的價格漲至3.8萬元/平方米；2010年時該樓盤的最高售價高達8萬元/平方米，如今該樓盤回到了3.5萬元/平方米左右。

“平均降幅在30%~50%。”溫州當地一規模較大的房地產企業負責人向《每日經濟新聞》記者表示。

浙江省統計局最新發佈的統計資訊顯示，杭州、寧波、溫州等地的商品房價從前幾年的 “領漲”轉向“領跌”。

與8月份相比，溫州9月商品房價格環比下降0.8%，跌幅居70城市之首。金華、寧波分別環比下降0.3%和0.2%，環比跌幅分別居第5位和並列第6位，杭州則上漲0.3%。其實，不僅9月份，溫州樓市的降幅多次領先全國。據溫州住建委網上銷售系統顯示，截至11月5日19時，溫州全市庫存公開發售房源為28783套，9月份的1716套是截至目前的最高單月成交資料，倘若按此計算，單消化這部分房源就需要超過16個月。

浙江省統計局最新公佈的三季度全省房地產業景氣指數顯示，雖然受近期房價持續反彈和剛性需求持續擴大影響，三季度全省房地產業景氣指數為100.6，同比下降8.8點，環比上升0.2點，但繼續運行於“微景氣”區間。

據《貴州日報》報導，《貴陽市二環四路城市帶開發建設配套政策措施》已正式出臺，其中包括30條含金量很高的配套措施，以加速推進貴陽市“二環四路”城市帶建設。

30條配套舉措

這些優惠措施包括，在城市基礎設施配套費繳納上，對按規劃進行綜合配套開發，有配套的市政公用設施和公共服務設施建設面積40萬平方米以上的住宅社區，免繳城市基礎設施配套費。棚戶區改造項目(含項目中所有單體建築)免征城市基礎設施配套費；城中村改造項目安置住房免征城市基礎設施配套費，其配套商品房按標準的30%繳納；對綠色建築實施資金補貼等多種優惠措施。

在範圍上，規劃中的貴陽市“二環四路城市帶”包括二環路和機場路、甲秀南路、花溪大道、貴黃路(藝校至清鎮段)沿線區域，規劃總用地105平方公里。

《第一財經日報》記者注意到，按照規劃所示，目前貴陽市的幾個超級大樓盤基本上都在規劃範圍內，這些配套舉措將給大樓盤帶來不少“利好”。

此前9月份，貴陽市政府出臺《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點專案建設的若干措施》規定，凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，享受貴陽市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇。

不過，在當地房地產界人士看來，此次出臺的配套舉措其實以前都有。

中鐵置業貴州公司副總經理王成平告訴本報，貴陽的很多超級大盤本身就承載了城市配套的建設。

當地一位房產界人士說，西部一些城市地方財政吃緊，所以在推地時不是像沿海那樣把地塊整成熟了才招拍掛，而是“生地熟掛”。因此地塊的整理拆遷以及專案的一些配套基礎設施都是由開發企業完成。

王成平說，貴陽市“二環四路”城市帶的配套措施仍然滯後，由於地方財政資金有限，要大規模的配套改善就需要開發商的投入。

加速城市化

此次推出的配套舉措也是當地為加快做大城市、打造大貴陽的重要舉措。按照規劃，二環四路城市帶建成後，貴陽核心區將拓展到近200平方公里，比原有老城區擴大近5倍，區域內人口超過200萬。

由於山多地少等自然地理條件的制約，過去的貴陽主城區僅指南明區、雲岩區兩個老城區，人口密度高，原先建的不少樓盤均是單體樓，相關配套設施缺乏，棚戶區、城中村相間在高樓大廈中，城市顯得雜亂無章，高峰時段堵車現象甚至比廣州這些大城市還嚴重。

通過較低的土地出讓價格和配套政策，在降低開發企業拿地和建設成本的同時，也促進了自身城市建設和大貴陽戰略的推進。

貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登教授告訴本報，目前貴州城市化率為35%，比全國平均水準落後了15個百分點，比珠三角和長三角落後了十幾年，即便規劃到2017年達到45%，也仍低於全國平均水準。要實現目標，就要跨越式發展，所以當地出臺的一些舉措是從貴州和貴陽實際出發，不能 “一刀切”來看待。

不過，儘管貴陽房價仍比較低，需求也比較旺盛，但超級大盤的湧現對各家開發商來說存在的壓力也是明顯的，樓盤之間的競爭也不可避免。在貴陽市雲岩區通往金陽新區的道路邊，記者留意到旁邊一個名叫“天譽城”的樓盤打出的巨大標語：“買金陽不如買天譽城”。樓盤之間競爭態勢明顯。

可容納35萬人的超級大盤花果園的購房客戶中，僅有三成多來自貴陽本地，大部分來自地州市縣和外省。除了花果園，其他樓盤也紛紛將觸角甚至伸至省外。王成平也計畫以一種合適的方式吸引重慶、珠三角的客戶過來。

投資400億元占地5.6平方公里

漢南將開建華中唯一“歐洲風情小鎮”

昨日，漢南區與世界500強企業——上海綠地控股集團就“漢南新城(歐洲風情小鎮)”專案建設簽署合作協定。未來3至5年將完成投資400多億元，打造一個生態宜居、產城一體、具有濃郁歐洲風情的現代新城——漢南新城(歐洲風情小鎮)。

據瞭解，目前國內有上海、天津、成都等少數幾個城市建有以歐美風格為特色的小城鎮，旅遊、經濟及社會效益等都十分顯著。漢南新城(歐洲風情小鎮)建成後，將成為華中唯一的“歐洲風情小鎮”。

根據規劃，漢南新城(歐洲風情小鎮)位於漢南城關紗帽地區，東至馬影河，西至武監高速，南至紗荊線，北臨武漢碧桂園，面積5.6平方公里，馬影河、協子河和太白湖貫穿其中，自然生態環境優美，水系發達。

據悉，新城將以歐洲特色風情為基調，新建歐洲特色風情街區、中央公園、五星級酒店、水上特色餐廳、商務中心、高檔養老公寓、市民舞臺及學校、醫院、體檢中心等專案。

新城主要功能包括商務、休閒和宜居，重點打造“漢南特色之旅”、“現代商貿之旅”和“水岸文化之旅”等三大旅遊線路。

漢南區委負責人表示，建設漢南新城(歐洲風情小鎮)，是漢南實施新城區“獨立城市”戰略的有力舉措，是吸收高端人才、留住高端人才的需要，是提高城市價值、提升城市品質的需要，也是走差異化、特色新型城鎮化道路的需要。　

新湖中寶（600208）週四晚間公告稱，公司控股子公司南通新湖置業有限公司、南通啟陽建設開發有限公司競得啟東市6幅地塊，合計競買價格為5.11億元。

上述地塊均位於江蘇啟東市寅陽鎮，總土地面積為35萬平方米，其中4幅地塊為住宅用地，2幅地塊為商住用地。

據杭州市蕭山區招投標交易中心公告，將於11月23日出讓目前蕭山最大地塊蕭儲12號地塊。

公告指，蕭政儲出(2012)12號地塊，位於蕭山區新街鎮，東至03省道東複綫，南至規劃建設二路，西至規劃高新十一路，北至建設四路。出讓面積為10.59萬平方米，折合約142畝。容積率介於1.8至2.5，為商業住宅用地。競買保證金為1.83億元。

掛牌現場競價會定於2012年11月23日下午14時30分。

據悉，競買人資格作了限制，必須是具有房地產開發經營範圍的企業(已設項目公司除外)，可以獨立競買，也可聯合競買。聯合競買者必須具有房地產開發經營範圍，同時滿足其各自的資質要求。

歷史資料顯示，10月杭州主城區共出讓21宗地，土地共計958畝，獲得土地出讓金140.16億元。

在土地成交金額和成交量連續數月上漲後，上海的地價終於終結了此前的向下軌跡。即將於本月14日出讓的浦東新區浦興社區一很有“故事”的地塊，刷新了上述地塊掛牌價的新高，其較2011年2月上調了6.89%。

對此，21世紀不動產分析師羅寅申告訴《每日經濟新聞》記者，目前上海已出現了地價微漲的苗頭，新近掛牌的土地比年初已有2.2%的漲幅。

“地王”上調掛牌價再售

土地出讓公告顯示，浦東新區浦興社區Y000902編制單元19-04地塊，東至金業路，南至現狀農民工集體宿舍，西至西溝港20米綠帶，北至現狀六層住宅。規劃用途為普通商品房，出讓面積17193.2平方米，容積率1.8，起始總價4.81億元，起始樓板價15542元/平方米。

記者瞭解到，該地塊是一幅很有“故事”的土地。2011年2月，該地塊曾被上海景瑞投資有限公司以6.6億元摘得，折合樓板價21362元/平方米，是2011年上海 “單價地王”。其後，上述地塊被景瑞投資退地，而今又以調高土地掛牌價格的方式出讓。

不同的是，2011年上述地塊出讓時，起始總價為4.5億元，比現在的起拍價4.81億元便宜3100萬元。此次上調幅度為6.89%。

起拍價上調的背後，是上海土地市場開始出現的一輪價格上調走勢。

錢生輝投資諮詢有限公司總經理告訴《每日經濟新聞》記者，直到今年十月初，上海諸多土地因為無人預申請而中止掛牌。一些地塊即使通過預申請，成交價格也不高。

比如，9月19日成交的奉賢區海灣鎮03-01區域地塊，雖然參與競爭的門檻非常低，地塊掛牌價僅3309萬元，但最終也不過是以底價成交，並未出現很多人期待的積極競爭局面。除上述地塊外，九、十月份還有多幅土地是以底價成交。

事實上，房企或面臨著“補倉”壓力。根據羅寅申的統計，截至11月7日，上海今年新出讓的各類經營性用地總建築面積約700萬平方米，但截至今年10月31日，銷售的各類商品房總面積卻多達943萬平方米。新購入的土地總建築面積比房企同期預售的房屋面積還少200多萬平方米。

然而，土地市場並未出現價格大幅上漲。對此，羅寅申認為，由於供應充分，未來上海的土地成交價格，應該還是保持一個相對溫和的態勢。

依然看好上海地產項目

雖然上海土地價格整體走勢保持溫和的上漲，但上海的房地產項目在眾多開發商眼中，仍具有投資價值。

中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，他曾對上海和周邊二、三線城市的房地產項目有過一次考察，發現相對於二、三線城市，上海的房地產開發項目投資風險更小，收益也更為持續、穩健。

他同時表示，在周邊的二、三線城市，一個總建築面積10萬平方米的房地產項目可能要賣4~5年才能賣完。而上海這樣的城市，一個有1000多套供應的項目，可能只需要7個月就能賣完。

比如上海奉賢新城的卓越世紀中心，雖然售價不過14000元/平方米出頭，今年3月開盤至今已成交1454套房源。而其他一些剛性需求樓盤，也已在一年中賣出了1000餘套。他所接觸的一個嘉興項目雖然體量面積很小，售價也只有7500元/平方米，低於周圍的其他專案，但直到目前卻賣得很差。

不僅如此，二、三線城市還有融資上的壓力。萊蒙國際執行董事兼首席財務官林戰也曾告訴記者，二、三線城市比一線城市更難獲得開發貸，這使得一些房企不得不尋求相對較高成本的融資管道。

今年3月份以來，南京樓市不斷復蘇。

統計資料顯示，截至11月7日，南京市商品房累計成交量已突破6萬套，同比增長85%，房價格環比已實現6個月連續上漲。而此前銷售不暢的別墅，也從今年9月開始回暖，個別別墅專案在11月更是登上單日銷售榜榜首。

對此，南京房地產行業業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，這是開發商降價促銷、剛需爆發以及改善型購房者出手等多種因素促成的，南京全年樓市突破7萬套問題不大。

7、8月通常是樓市較為平淡的兩月，但今年一反常態。有報導稱，南京屢現徹夜排隊購房及 “夜光碟”的現象，部分樓盤推出600套房源，一小時不到就搶購完畢。進入“金九銀十”，南京樓市成交量雖有下滑，但是總體平穩。

在商品房銷售火爆的同時，9月，南京別墅專案開始回暖，而在11月5日單日銷售排行榜上，竟出現別墅項目佔據榜首的現象。進入11月，南京別墅上市量出現井噴現象。位於南京老山風景區的東方熙龍山院等多個別墅項目將在11月底開盤。

“南京11月別墅項目上市井噴，再加上改善型購房者入市，在接下來的兩月可能達到銷售量的最高峰。”南京365地產家居網一位負責人說。

樓市的火熱，也帶動了南京土地市場的復蘇。最近不少業內人士用“真忙”來形容南京土地掛牌。記者瞭解到，9月14日推出“8號公告”至今，南京市國土局在50多天內，連續掛出7幅公告，推出24塊土地。而今年1~8月，南京市國土局一共才發佈7次公告，推出26塊土地。從總面積看，這50多天內的推地面積已超過前8月的總和。

對此，南京房地產開發建設促進會一位負責人說，“年底都是土地拍賣的高峰，土地供應速度在第四季度會突飛猛進，主要是因為前三季度供應過於匱乏，按全年的計畫，第四季度必然出現井噴。而隨著大房企紛紛‘補貨’，接下來兩個月土地出讓量很可能創出新高。”

昨日，保利地產發佈2012年10月銷售業績。資料顯示，今年前10個月，保利地產的總簽約額已達833億元。

2012年10月，保利地產實現簽約面積73.30萬平米，同比增長28.73%；實現簽約金額77.01億元，同比增長42.09%。

2012年1-10月，實現簽約面積742.50萬平米，同比增長33.49%；實現簽約金額833.29億元，同比增長32.91%。

同日，保利地產發佈其獲得房地產專案的公告，內容包括該公司獲得上海、南京、福州、西安、長沙、佛山、江門等城市的多個地塊，這些地塊的成交總金額約為152.5億元。

9、10月份推盤潮過後，滬上開發商明顯放緩推盤步伐。

搜房網截至11月8日的統計顯示，本週末（11月5日-11月11日）上海市預計有4個住宅項目開盤或加推房源，較上週末實際新增入市樓盤減少了2個；計畫推出房源近400套，較上週末的實際推房量下降了超過50%；整體開盤均價約為19000元/平方米，較上週末大幅上升了三成。

上海盤谷房地產有限公司總經理宋海稱，本週末上海樓市的推盤量不夠大，剛需樓盤也不夠多。如果後續供應仍然不足，或影響到11月全月的成交量。

“中小房企銷售壓力不小”

計畫在本週末新增入市的4個樓盤中，有兩個剛需樓盤，均位於浦東新場板塊。

據搜房網稱，匯錦城本週末計畫推出一批90平方米小三房房源，均價在1.25萬元/平方米。東方冠郡計畫推出一批兩房、三房房源，均價在1.25萬元/平方米。

中房信分析師薛建雄說，上述兩個剛需樓盤此前都是熱銷樓盤，此次給出的定價也都是市場價，但由於同屬一個板塊，距離較近，所以兩個樓盤間可能會有一定競爭。

搜房網分析師曲鵬介紹，浦東新場板塊目前有3個樓盤在售，在售項目數量較少，但卻是近期上海樓市的主力成交區域。該板塊當前成交火熱的主要原因，在於其售價低廉，本週末計畫新增入市的兩個樓盤均價都在12500元/平方米，僅略高於浦東新區最南端的臨港新城板塊。

“在市場好轉的情況下，不少開發商對利潤有了進一步的要求。”薛建雄說，目前中小型開發商完成銷售任務的壓力，依然不小。

此前不少中小型房企負責人都提到，年度銷售任務尚未完成，年底仍需發力銷售。

相比之下，不少大型房企在10月已提前完成年初制定的年度銷售目標。其中，部分大型房企負責人坦言，臨近年底這段時間會傾向於追求利潤。

“高報價基礎上大優惠”

本週末計畫新增入市的普陀中鷹黑森林頗受關注。

據悉，中鷹黑森林本週末開盤當天，將對已認籌客戶，推出“10萬（意向金）抵100萬元（房款）”的優惠。該樓盤售樓處稱，這項措施系年底促銷行為，開發商拿出社區樓王位置的一棟樓，總計20套房源，“目前這批房源的均價在5萬-5.5萬元/平方米，總價減100萬元的優惠相當於打8.8折。”

薛建雄介紹，中鷹黑森林項目交房已經有四五年時間，但由於價格是所處板塊內較貴的，所以銷售速度一直很慢，“周邊其他樓盤價格最貴的也不過3.7萬元/平方米”。由於報價較高，該樓盤優惠後均價也在4.5萬元/平方米，而該樓盤今年公寓房源的最高成交價只有3.9萬元/平方米。

某上市房企行銷總監也說，中鷹黑森林是個“老盤”，由於主打“科技住宅”，報價較高。而在較高報價基礎上給出大幅優惠，是中高端樓盤常用的行銷方式，“小開發商做精品會追求利潤率，但這樣的價格在那個區域難以支撐。”

搜房網還提到，本週末計畫新增入市的另一中等價位專案松江達安聖芭芭花園，計畫推出一批150-190平方米的聯排別墅，總價在330萬-430萬元。

部分樓盤定價小漲

臨近年底，受訪開發商普遍稱，無意加大促銷力度。


新江灣城板塊某中高端樓盤行銷負責人坦言，臨近年底，價格上沒什麼優惠，“大家（定價）都比較穩，有的還小漲。”據他介紹，進入11月，他們樓盤的銷售情況比10月要略好，整個板塊各樓盤的銷售情況也都不錯。

在宋海看來，個別房企如果打算在年底促銷，一般存在兩種情況，一種是銷售臨近結束，開發商想要清盤；另一種是銷售目標還沒達到，臨近年底想要再沖一把。

至於年底前的新增供應，某上市房企行銷總監說，目前來看，11月的供應量不夠充足，但成交還是會保持一定的勢頭。

他的觀點是，“臨近年底，要想推盤還是應該早行動。”

與張招興對話前幾天，越秀地產剛剛公佈收購了武漢一塊建築面積達15.3萬平方米的土地。在成功運營了廣州IFC交易、構建地產和房托常態化互動新平臺之際，越秀如何應對宏觀調控、適應行業發展趨勢的需要，是越秀集團副董事長、總經理張招興非常關注的問題。

現年49歲的張招興，2008年獲任越秀集團副董事長兼總經理、越秀地產執行董事，與越秀掌舵人——越秀集團董事長陸志峰堪稱是“完美組合”，張自稱“陸董更多是領導董事會進行戰略層面的謀劃、本人則更多是帶領一個具有強勢執行力的經營團隊實現公司的戰略”。履新之際，時值越秀集團“三年（2009-2011）調整優化發展”戰略實施初期，問題逐一湧現，也是中國房價受金融危機影響大跌時段，市場對房地產對中國經濟的引擎作用開始產生質疑。

而如今，正值越秀集團“3＋X”模式發展棋到中段，亦是越秀地產探路中國商業地產轉型的突破之年，對話張招興，頗具意義。

開河之作

提問：此次廣州IFC注入完成，對於越秀集團、地產、房托而言意義何在？

張招興：從本次交易的背景看，首先是越秀集團具備了實施巨人項目的基本條件，上市平臺結構得到了徹底優化，國金中心實現了全面運營（即“廣州IFC”），為交易打下了基礎，其次，地產和房托的常態化互動是應對宏觀調控、適應行業發展趨勢的需要。

越秀集團三大核心產業中，越秀地產是核心支柱。但在國內住宅宏觀調控常態化的背景下，以“買地、開發、銷售”這一傳統住宅地產發展模式為主的房地產開發商，普遍存在資金短缺、業績下滑、抗風險能力減弱等問題，面臨較大的生存危機。

另一方面，在超過1300萬平方米的土地儲備中，越秀地產擁有包括國金中心在內的超過300萬平方米的在建和未建優質商業項目，如按照靠租金回收成本的傳統商業模式，普遍存在回收期過長的問題，易致企業沉澱大量資金。以國金中心為例，項目總投資額約81億元，僅靠收租的話，年回報率約5.8%，投資回收期長達17年左右，會給越秀地產快速擴張帶來沉重壓力。為此，越秀地產迫切需要進行產業升級和發展模式轉型。

而且，在實施巨人專案之前，越秀房托的規模太小（僅為66億元，而香港和新加坡的REITS平均資產規模分別為202.6億元和144.1億元），競爭力弱，缺乏行業影響力。房托現有的幾個專案大多已步入成熟期，增長空間有限，可持續發展和抗風險能力不足。

在香港上市的所有內房股當中，越秀地產是唯一擁有房托基金的，這是我們的核心能力。發揮好這個核心能力，地產和房托兩個上市平臺的發展後勁就會不斷增強，融資功能也會不斷放大，香港越企的融資空間也同樣受益，集團總部就有更多力量支持金融、交通等其他核心產業的發展，從而成功實現“十二五”的戰略設想。

從項目意義的角度而言，首先，這個項目是一項牽一髮而動全身、具有巨大杠杆效應的資本運作項目。通過該交易，越秀地產迅速實現了對國金中心的投資回收，增加約49億元現金，減少了45億元銀行負債，合共獲得額外約94億元的資金貢獻。其次，由越秀房托承接國金中心專案公司債務，越秀地產的資產負債率從交易前的67%下降至交易後的62%，總資本負債率也從46%大幅下降至30%，一次性釋放了45億元的借貸空間，使越秀地產剩餘借貸空間從原來銀行規定的“天花板”借貸比率1.5框定下的89億元擴至約134億元，財務狀況更顯穩健，接近於中海外及華潤置地等行業領先企業的同程度水準。

其次，迅速實現了越秀房托的跨越式發展。越秀房托經營物業面積從21萬平方米增加到68萬平方米，總資產從74億元增加到268億元，資產規模在香港上市房產基金排名由原來倒數第二名躍升至第四名，並躋身亞洲前十大房地產投資信託基金行列。優化了物業組合，減少越秀房托對白馬大廈服裝批發市場的過度依賴，抗風險能力更強。

另外，還優化了股東結構，一方面引入了如友邦保險、中國社保基金等國際知名基金投資者，機構投資者持股比例由原來的30%上升至70%，越秀房托的股東結構更趨合理和穩定；另一方面越秀房托的股本較交易前增大了超過兩倍，交易的流動性大大增強，為其市值進一步提升創造了條件。

還有一點很重要的是，此次重組使越秀地產對越秀房托的控股比例從現時的35.58%最終增加至約50%，由相對控股公司直接躍變為絕對控股公司，掌握並進一步鞏固對優質商業項目的控制，同時增加了收益分配權。

並且，推動了國有資產的保值增值，實現國有資產增值共約70億元。快速實現物業專案利潤，國金中心交易對價約154億元，扣除投資成本約81億元及相關稅費、補貼等支出後，產生了約43億元的利潤貢獻，約為國有資產帶來22億元的淨資產增加（越秀集團占該項利潤約50%）。

產融結合戰略框架完型

提問：本次交易對“越秀地產實現向高端發展模式轉型”，從戰略意義上如何解讀？

張招興：如果越秀地產單純依賴“開發＋銷售”的低端發展模式，或者長期大量持有商業地產，抗風險能力較弱，可持續發展的後勁也不強。越秀地產通過國金中心注入越秀房托的嘗試，繼續雙平臺互動和實踐“開發+運營+金融”的高端商業發展模式。

此外，越秀地產實現高端發展模式轉型後，越秀集團整體融資空間也將得到有效放大，將有更大的能力支援戰略性新興產業及三大核心產業的發展。特別是積極參與金融產業的並購重組，打造全牌照的綜合性金融控股集團，促進越秀集團進一步實現轉變發展方式，旗下金融、地產、交通三大核心產業真正形成三足鼎立之勢，成為產融結合、高度協同、具較強競爭力的航母級企業。

提問：從3月份成立商業地產事業部，到廣州IFC注入越秀房托，越秀地產動作頻頻，在下一個經濟週期，地產仍然是越秀的龍頭版塊麼？

張招興：下一步，越秀地產將堅持“住宅地產+商業地產”雙輪驅動的戰略，充分發揮“地產+房托”的雙平臺互動優勢，確立“開發+運營+金融”的商業地產發展模式，打造出越秀獨特的核心能力，繼續推動發展模式由傳統向高端增長方式轉型，在鞏固廣州市場地位的同時，完善全國化佈局，成為在國內具有較高影響力和知名度的大型全國性綜合房地產企業。

其中，越秀房托作為地產控股的公司，主要是專注於中國商業地產市場，培育和持有優質商業物業，通過出色的商業營運能力、持續性的資產增值能力和資本運作能力，成為行業領先地位的專業化資產管理機構。

我們將繼續強調發展短板的查補和核心能力的打造。就地產開發來說，一是創新能力的提升，著手建設研發平臺和一套可複製的標準化體系，為未來的滾動擴張提供基礎；二是銷售能力的提升，通過引入社會仲介資源、創新行銷管道，實現從“坐銷”向“行銷”轉變；此外，在管控能力、聯合開發、產業鏈協同上繼續強化。就商業運營來說，主要是商業地產專業人才的培養、優質商業物業的培育，能夠很好地覆蓋不同類型物業。就金融運作來說，主要是充分釋放REITs平臺的作用，提升資本效率。

通過以上三個方面的努力，立足于投資商、開發商、運營商、資本運作者四位一體的角色定位，實現“有效變現+控股持有+基金配售”，最大程度發揮“開發+營運+金融”的協同優勢，從而實現地產板塊效益進一步提升和可持續發展。

地產金融先行者

提問：越秀地產因為擁有房托這個Reits平臺而在融資環節具備了先天優勢，相比競爭對手，未來將如何更大程度地發揮優勢？

張招興：由於監管、市場環境等原因，越秀的REITs平臺在國內地產業仍是領先的，這就決定了越秀有能力將優質商業地產專案作為金融產品來運作，有條件向房地產發展的高級形態轉型。事實上，國外先進地產開發商如波士頓地產、鐵獅門、西蒙早就把商業地產作為金融產品運作了。

對於越秀地產新開發的專案，只要條件成熟就會繼續注入越秀房托，我們追求的是要跟國民經濟相適應、抗風險能力比較強、產業經營和資本經營聯動的產業模式。也就是從“買地、開發、銷售”的簡單模式，轉變為“地產開發、商業營運、長期持有、金融運作”的新產業模式。實現這種新模式以後，越秀地產的價值創造將更加多元，除了簡單的銷售收入，還有資產增值、租金收益及資本市場的溢價；整體盈利水準將會達到一個新臺階，淨資產收益率將達到行業中上水準，各項財務指標更加健康；融資管道更加暢通，現金回籠更加迅速，相應投入到其他商業地產項目就更加快捷。越秀房托則有望成為全球領先的房地產信託基金。可以說，我們擁有其他地產公司所不具備兩個上市平臺，而這兩個上市平臺可以聯動、互動，利於整個產業經營和資本經營的有效結合。

越秀地產目前還有西灣路的財富天地商貿城、珠江新城的財富中心、天河北的天河商旅等位於廣州核心位置的高端商業項目和杭州、武漢、瀋陽、煙臺等省外城市優質商業物業，共約255萬平方米。持有的商業地產資源均位於一、二線城市的核心商業區域，商業價值潛力巨大。

提問：萬達、華潤模式已在全國快速佈局，越秀地產在標準化運作與品牌擴張方面並不明顯；在商業地產和自持物業的力度和比例將出現什麼變化，如果轉型已經出現的話，越秀在這一角色轉化中在資金、財務策略、開發運營模式會發生哪些變化以及需要規避的風險？

張招興：房企在商業地產方面確實已經形成了差異化較為明顯的發展模式，如我們常說的萬達模式、凱德模式、華潤模式等，每一種模式都有自己獨特的地方。

越秀集團商業地產是基於行業發展趨勢和內部項目資源優勢，是可以標準化運作和快速複製的，通過雙平臺成熟一個互動一個，不會沉澱巨額的資金，可以快速回籠現金並投入下一個項目的開發，從而獲得滾動的、可複製和可持續的發展。可以說，越秀集團是國內房企中具有唯一性而且能夠充分發揮這種唯一性的企業，有自己的商業地產品牌特色，也能夠充分發揮自己的核心能力和差異化競爭優勢。

在資金

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　　自10月26日香港特區政府針對住宅市場推出令人意外的兩項“辣招”後，香港樓市一手市場和二手市場交投量應聲下跌，發展商立刻改變策略推售車位，投資者也紛紛轉炒車位，車位成交量價齊升炒風熾烈。

　　一二手成交急跌

　　被市場稱為“雙辣招”的措施分別是非香港永久居民和公司買家需繳納15%“買家印花稅（BSD）”，以及將兩年前推出的額外印花稅（SSD）適用時間增加至三年，稅率調高至最多20%。

　　聯繫匯率制度下的香港，利率追隨美國長期低企，外來資金蜂擁而入，沒有香港身份證的買家交易個案，已占一手樓市場的近兩成。香港特區財政司司長曾俊華指出，今年以來香港中小型住宅價格升幅已達21%，樓價已與香港居民收入明顯脫鉤，“樓市的亢奮情緒與經濟背道而馳”。

　　“雙辣招”一出，二手買賣立刻大幅減少，而針對外來人士的BSD對豪宅和一手市場造成較大衝擊。根據中原地產資料，香港十大屋苑在出招後首個週末僅有12宗成交，按周下跌42.9%，上週末再跌16.7%，僅有10宗成交，創下9個月新低。新盤市場更成為重災區，上週末僅獲得24宗成交，按周急跌近66%。

　　高力國際物業代理有限公司稱，在兩項“辣招”威力下，短期炒家及非本地買家暫時離場，而真正用家將採取觀望態度或趁機與業主議價。預計未來六個月，整體住宅售價將下跌10%~15%，估計資金將流向非住宅項目如寫字樓與商鋪。

　　發展商和代理緊急應對

　　地產代理成為首批感受到“寒意”的人群。多名地產代理向《第一財經日報》表示，市場立即“靜了下來”，基本沒有客戶查詢買賣。若有個別BSD買家成功案例，地產代理間必廣為流傳，以用來勸服非本地買家入市。

　　未被BSD震懾住的內地買家也不乏其人，一位來自廣州的客人不惜繳納過百萬港元稅款在港置業，在地產代理界成為“佳話”。

　　據代理介紹，該名廣州客人買入黃大仙現崇山685英尺（約64平方米）的兩房單位，成交價約758.9萬港元，每平方米價格約11.85萬港元。該買家需繳納BSD稅費高達113.8萬港元，再加上本應繳納的28.5萬港元印花稅，廣州買家一共支付142.3萬港元稅款，是BSD實行以來金額最高的成交個案。

　　地產代理邱小姐向記者表示，目前幾宗BSD個案普遍情況是買家為子女以後在香港學習工作置業屬於用家。她認為，市場消化新措施需要一定時間，正如兩年前特區政府推出特別印花稅後，交投量初期下跌，但此後樓價反而最終上升。目前情況也是如此，特別在美國量化寬鬆第三輪推出後熱錢繼續湧入香港，貸款利率仍然處於低水準。

　　儘管如此，據香港媒體報導，十二大發展商和地產代理界已經多次開會商量對策，並分別收集業界意見後與特區政府進行溝通。

　　除與特區政府溝通外，香港地產發展商各施奇謀，包括以空殼公司股權轉讓形式出售豪宅，以及大量推售車位套現資金。

　　據香港媒體報導，資本策略（00497.HK）將旗下跑馬地豪宅The Hampton最後兩個單位注入新公司，擬通過公司股權轉讓形式避過BSD。但特區政府立刻出手堵漏洞，所有公司股權轉讓都要追收買家印花稅。

　　但市場“聰明人”總是多。信和置業（00083.HK）九龍塘剛入夥的豪宅盤逸瓏，原業主去年10月以公司名義斥資3069.3萬港元購入一單位，現在通過賣公司形式，將單位以3815萬港元轉售於一內地買家，並為該內地買家避免了高達572萬港元的BSD稅費。

　　在與特區政府商量政策尚需時日的情況下，多家發展商開始出售車位套現。其中華懋近日同時推出9個住宅社區的車位，吸引大量投資者“掃貨”，一日便賣出約300個車位，套現接近1億港元。

　　內地投資客的身影也頻頻出現。據香港媒體引述市場消息稱，一名深圳買家以約114萬港元買入3個大圍金獅花園車位，租金回報率超過4%。市場還傳聞有內地豪客，斥資300萬港元買入新界區10個車位。

　　本報記者也收到所在社區新鴻基地產推售車位的通知，每個車位價格介於86萬港元至124萬港元之間。地產代理姚小姐對記者說：“車位炒得過”，收租回報最少4.5%，100萬港元以內的車位只需交100港元印花稅。她接著說，車位有升值前景，“將港元轉成人民幣升值速度肯定不如車位元升值快。”

　　美聯集團（01200.HK）住宅部行政總裁陳坤興昨日稱，政府出招後原定的地產代理擴充計畫將會暫緩推行。他認為，過分遏制成交對社會經濟未必有完全正面的影響，不排除會重蹈初次推出額外印花稅時購買力被抑制，但隨後大量釋放帶動成交量和價格急升的情況。但他相信，目前樓價已難再出現大幅上升的機會。

　　除車位外，寫字樓、商鋪和工廈等商業地產也是投資者的目標。曾俊華稱，商業地產一般是資金實力雄厚的專業投資者，政府將繼續留意非住宅巿場的情況，如有需要不排除會推出措施，防範資金氾濫造成非住宅樓宇市場的泡沫，危害香港整體社會經濟穩定性。製圖/張逸俊

屬私人投資 持2%新地市值60億

會德豐（020）主席吳光正透過私人持有的證券行哥連頓證券（Corrington Securities)，購入多家本港上市公司股份，總市值接近140億元。吳光正的私人投資尤其鍾情中港地產股，投資組合中十大市值股份多隻為地產股，共佔122億【表】；當中價值最高者為新地（016），截至11月6日止，持股市值達到60億元，佔逾2%；較持有的九倉（004）及會德豐還要多。

會德豐發言人回應本報查詢時表示，Corrington Securities由吳光正家族所擁有，與會德豐無關。至於新地，則在截稿前未有回覆。

總市值達139億元

David Webb旗下網站Webb-site顯示，從中央結算的紀錄發現，截至11月6日止，哥連頓證券持有的股票組合市值達138.6億元。當中的十大市值的股份有7家皆為地產股，包括新地、九倉、遠洋地產（3377）、龍湖地產（960）、會德豐、長實（001）及綠城中國（3900），反映吳光正鍾情地產行業。

不過，新地的持股比例超越九倉及會德豐，佔約2.06%，涉及5393.2萬股，市值接近60億元。據港交所的資料顯示，哥連頓證券於11月7日沽出567.2萬股新地，套現約5億元，持股比例降至1.845%。Webb-site的資料顯示，哥連頓早於2007年開始買入新地，數年間多次買賣新地股份，但以「買入」佔大多數。

有基金經理指出，吳光正看來甚善於投資，時機甚為準確，以新地為例，在3月底廉署拘捕郭氏兄弟前，哥連頓已密密沽出股份。由3月2日至4月5日期間，哥連頓先後9次沽出新地股份，當時新地股價徘徊在111元至119元之間，合共沽出500多萬股，套現約6.25億元，持股比例最低只有0.43%。4月中開始，哥連頓則持續吸納新地，截至11月6日，其持有新地的股權升至2.06%。

專用經紀行 不接受街客

David Webb憑種種證據推斷，哥連頓證券為會德豐或吳光正的御用經紀，主要是該經紀行的地址與會德豐總部相同，其聯絡電郵亦與九倉的電郵相若。

他指出，哥連頓並沒有公司網址，他曾致電該行要求開設證券戶口，惟得到的回覆是該行不接受「街客」。

除了新地，吳光正還持有0.64%的Prada普拉達（1913）股份，市值逾10.5億元；而遠洋地產及龍湖地產分別持有5.84%及1.17%。

值得留意的是，吳光正任主席的會德豐，早前已先後入股遠洋地產、龍湖地產及綠城中國等內房股，持股量分別為6.02%、5.04%及40.8%（計及可換股債券後）。

中國海外（688）公布，10月份實現房地產銷售額87.8億元，按月及按年分別上升1.7%及30%；首10個月累計實現合約銷售額達到1006.8億元，同比增長29%，並已完成已上調的1000億元銷售目標。

期內，集團實現銷售面積60.2萬方米，增長7.8%；1至10月份累計實現銷售面積647萬方米，同比增長30.8%。至於附屬公司中國海外宏洋（081），其10月份實現房地產銷售額只有8.58億元，按月大跌46%，實現銷售面積8.5萬方米。首10個月，公司累計實現房地產銷售額126.6億元，累計實現銷售面積93.56萬方米。

中海宏洋10月銷售按月大跌，有趣的是，該公司主席郝建民於本月2日在場內以每股平均價8.183元，減持了100萬股，套現818.3萬元；同日亦減持中國海外約200萬股，每股平均價21.005元，套現4201萬元。換言之，兩項減持合共套現逾5000萬元。減持後，郝建民持中國海外的股份比例由0.07%，降至0.04%；持中國海外宏洋亦由0.16%，降至0.12%。

綠城中國（3900）宣布，10月份共銷售房屋1785套，銷售面積約30萬方米，銷售金額為62億元（人民幣．下同）。截至10月底止，集團累計取得銷售金額約413億元，當中包括30億元的協議銷售額，總銷售金額中歸屬於上市公司的權益金額約為234億元。

另外，首創置業（2868）公布，計劃以8.2億元把旗下位於北京市房山區的項目股權和債權，全部轉讓給昆山創博盛拓股權投資管理有限公司旗下的基金。首創持有該投資管理公司40%的股權，並且是基金的次級有限合夥人。

環球寬鬆貨幣政策刺激資產價格飆升，高力國際10月份進行的環球投資氣氛調查，發現未來12個月亞洲投資者對物業市場取態雖然審慎，但仍然樂觀，其中以上海為首選，其次為香港、新加坡、東京及北京；至於未來6個月，核心地區的寫字樓則最受追捧，該行預計，未來一年寫字樓和舖位租金可上升5%至10%。

為避免熱錢不斷流入造成資產泡沫，政府早前推出針對非港人置業的買家印花稅（BSD）及延長額外印花稅（SSD），高力亞洲物業投資行政董事胡孝直【圖】表示，機構投資者主要目標是商業項目，除非政府調控擴大至該類物業，否則不會有所影響，熱錢不斷湧港，有助推高工商舖成交，預料未來一年本港寫字樓及零售舖位租金將回升；其中甲級寫字樓升幅不多於10%，九龍東寫字樓升幅可望更大；核心地區的商舖供應有限，故租金可保持優勢，預料未來一年升幅仍有5%至10%。

由於辣招集中於住宅市場，特別是對一手物業影響更大，他預料，本港住宅樓價將因而下調10%至15%，成交亦將放緩，即將來臨的小陽春或不如以往般熾熱，甚至較遲才會出現。

華懋前天稍作「小休」後，昨天展開第三輪的車位推售，繼續「散貨」，市場消息指出，部分車位售價再調高3萬至5萬元，加價約5%至10%，其中沙田碧濤花園車位作價由原來的50萬至55萬元，調高至55萬至58萬元；大圍金獅花園車位售價也調高至32萬至48萬元不等。

據了解，華懋昨天再售出近200個車位，其中金獅花園僅餘數個車位，富豪花園車位則不足10個。華懋過去四天累積售出車位已增至約800個，估計套現金額逾3億元。

新世界發展（017）昨天則加推屯門美樂花園車位，即日沽出8個；同區景峰花園及牛池嘉峰臺亦錄得車位成交，令集團本月累沽77個車位。

此外，長實（001）指出，集團暫未推出北角中心大廈車位在市場發售，出售計劃仍在研究中，目前未有定案。

政府近年致力多方面推地，包括以岩洞發展作中長期的土地供應來源，渠務署總工程師（污水工程）黎卓豪表示，沙田污水處理廠遷往岩洞的計劃將在明天起進行首階段公眾參與活動。署方初步預計，整項計劃的發展成本約100億元。

黎卓豪表示，若項目遷址，將可全面更新污水處理設計，署方並將研究以先進技術處理污水和把部分已處理污水作灌溉等用途。整項研究預料2014年年中完成，署方目前正覆檢沙田女婆山是否適合作搬遷計劃的選址。

九龍建業（034）發展的西環加多近山，為區內近年推售最大型重建項目，共提供197伙。樓盤雖位處西環，但以西半山及域多利道一帶作定價參考，項目在今年7月首次推出發售，首批51伙平均呎價為1.66萬元，迄今已售出逾百伙，平均呎價約1.76萬元。發展商表示，目前正打造全新示範單位，配合12月大型重推計劃。

九建營業及市務部總經理楊聰永表示，加多近山累積已沽逾100伙，套現約12億元，集團正打造全新示範單位，預計12月將進行大型重推計劃。按項目推出價單顯示，項目迄今推出約100伙，呎價介乎14249至23149元，整體平均呎價約1.76萬元，發展商提供付款方法包括即供及建期，前者樓價可減5%。

間隔靈活 平均呎價1.76萬

近年西環有多個新盤先後推售，包括?地（012）曉譽和宏安（1222）薈臻等，但單位數目只約100伙，加多近山則提供近200伙，為該區近期推出最大型項目。由於物業樓層共49層，單位類型眾多，標準單位面積由443至1184方呎，間隔由一房至三房連套房；住宅首層設有連平台單位，面積與標準樓層相若，亦為一梯五伙設計。

48樓開始屬行政樓層，由48樓至52樓為相連單位，一梯三伙，面積介乎909至1349方呎；頂層（53至55樓）則設有2伙複式連天台單位，面積達2149至2690方呎，此類特色戶從未推出發售。行政樓層連複式樓底較高，樓層高度為3.5米，較標準戶樓層3.15米高0.35米。

項目為長樓花期項目，距離2014年3月底入伙期尚有約17個月，每方呎管理費為2.8元。項目佔地較大，也設有會所設施，其中位於5樓的長形泳池，長度逾23米，3樓則設有遊樂室和閱讀室等。與其他單幢項目相同，車位數目不多，只有31個，落成後每月車位管理費為420元。

同區交投大減 未見劈價

由於政府出招不久，樓市迅即降溫，西環也不例外，中原地產高級區域營業經理沈興和表示，自新措施後區內交投大減，本月至今僅錄得11至12宗成交，較上月同期約30宗減少達60%，以400萬元以下單位成交為主，成交個案包括嘉輝花園B座中層05室，面積297方呎，以260萬元易手，成交價較開售價調低約3.7%。雖然個別成交有下調迹象，但整體未有大幅減價情況，由於區內受BSD措施影響較低，相信買賣膠着情況，要到12月中才有望得到改善。

至於西半山近期交投亦大跌，利嘉閣西半山分行經理鍾肇基表示，西半山一向有不少成交以公司名義入市，故BSD措施對區內交投影響較大，本月至今西半山僅錄得約8宗成交，較上月同期15至16宗，減少約50%，惟業主現時持貨能力強，未見有大幅減價情況。

拓新區舉步維艱 市區地「插針」

政府開拓新發展區舉步維艱，惟有「插針式」向市區地埋手。港鐵（00066）黃竹坑站項目「減建單位，擴大面積」設計被迫還原，須用盡4,700伙可建單位上限，多建600伙，限呎戶亦增至900伙，料2015年招標。

政府消息人士透露，港鐵上周四（本月1日）跟政府及南區區議會主席開會，簡介南港島綫黃竹坑站大型上蓋項目的最新發展藍圖，現時擬建的單位達4,700伙，剛好用盡規劃署容許的單位上限，比港鐵3月首次提交的4,100伙申請，增加近15%，將多建600伙單位，預計未來合共可容納1.4萬名人口居住。

盡建4700伙 限呎戶增至900

由於港鐵為配合政府增加住宅供應的政策，原本擴大單位面積的計劃亦會擱置，平均單位面積將會由原來的939平方呎，縮減近13%至818平方呎，而限量單位數目亦由850伙，調高近6%至900伙，限呎比例近20%，有關的限呎單位面積須少於538平方呎，料最快可於2015年招標。

不過，若果撇除850伙限呎單位，項目還有3,800伙單位面積不受限制，以住宅樓面384.8萬平方呎計算，即有近80%單位平均面積仍達1,013平方呎，以附近新落成的樓盤深灣9號，最近兩個月的平均成交呎價2.2萬元計算，即使單位建築面積只有400平方呎，單位售價最少亦要880萬元。

地區人士倡設 「港人港地」條款

有地區人士建議，政府應該進一步降低限呎單位的標準，並且加入「港人港地」等條款，讓更多的本地市民能夠負擔。

南區區議員徐遠華接受本報查詢時表示，雖然不知道港鐵最後的發展方案，但認為無論如何一定要遞交全面的交通評估報告，將現有及將來增加的交通流量一併作出評估，並建議在深灣道路口及南朗山道加設行人天橋，以減低道路交通負荷。

黃竹坑站上蓋項目位於香葉道、警校道及南朗山道旁，屬黃竹坑邨舊址，地盤面積約77.2萬平方呎，可興建14幢樓高約27至38層住宅物業（另設3至5層基座），總可建樓面面積高達超過500萬平方呎，商場樓面約佔46.8萬，而37.6萬樓面則須撥作社企及中度弱智人士宿舍之用。有業界人士估計，該項目市值256億至333億元，住宅部分樓面地價介乎6,000至8,000元，商業部分則約5,000元。

11次降價至1.67億 承價欠積極收回

受政府出招影響，鄉議局昨日將位於九龍塘金巴倫道的舊址拍賣，雖然獲拍賣師11次降價，最低至1.678億元，但最終仍流拍收場。有到場準買家指，未清楚該物業買賣會否受買家印花稅（BSD）規管，故不敢出價。

開價1.88億 至1.72億停追

位於九龍塘金巴倫道47號的鄉議局舊址，昨天舉行拍賣，記者現場所見，約有60至70人出席，場面熱鬧。地皮開價1.88億元，但無人承價，拍賣師在開始拍賣後的首兩分鐘內，已把物業叫價三度下降至1.82億元，仍然無人問津，其後每隔1分鐘降價一次，每次減200萬元。當減至1.68億元後，拍賣師將拍賣暫停10分鐘。

拍賣再次展開時，又將叫價再降至1.678億元，才由一名手持1號牌的買家承價，即總共減價11次。然而現場未有人追價，最終該名準買家連續承價三次，到1.72億元停止出價，拍賣師決定將物業收回。

鄉議局主席劉皇發在拍賣未結束已離場，問及提早離場是否要收回物業，他指︰「收啦，不過唔失望，政府出招都有多少影響啦。」並補充，1.88億元是局方的底價，打算將賣得的款項償還建造沙田新會址的欠費（數千萬元），日後將再以拍賣形式推售，比較公道，不會減價。

怡信︰價位偏高 憂再出招

現場兩名分別手持2、3號牌準買家未出價，持3號牌的怡信（集團）地產發展行政主席蕭旭成稱，本有意購入投資，惟是次價位較公司心目中價錢1.5億至1.7億元要高，物業附近的交通環境又帶來噪音，而且未清楚購入該物業會否被徵BSD稅，會影響投資決定，又怕政府可能再出招影響後市，故不敢出價。至於三度承價的1號牌買家就拒絕回應記者查詢。

負責擔任是次拍賣師的測量師陳東岳指，物業的入伙紙列明「非住宅用途」，而批租租約則為「非厭惡性用途」，可重建成商用或住宅用，同時沒有提供大廈公契。拍賣前已要求買方自行諮詢律師是否受BSD規管。而是次採用「U形拍賣」，即在無人承價下將叫價下調，是希望引起買家興趣。

另外，市場有疑似大額BSD成交，土地註冊處資料顯示，東半山松柏新邨A1座一個單位，在本月11日由協成行方氏家族透過鴻力發展有限公司名義購入，作價5,968萬元，呎價2.21萬元創新高，有可能被徵近900萬元的BSD，成為至今最大額BSD交易。但該文件未有顯示臨時買賣合約日期，故未能確定是否涉及BSD。

出招後市況冰封 淘大零成交

今年樓價連升9個月，累積升幅兩成。細價樓升幅跑贏大市，政府上月出招後原本熱炒的細價屋苑即時告急，其中淘大花園本月更未破冰。

差餉物業估價署最新資料顯示，本港整體私人住宅樓價指數9月份錄得217.4點，較8月份210.9點，按月升3%，創自4月以來最大升幅；而較去年12月份的181.1點，今年首3季累積升幅達21%，當中429平方呎或以下的細價樓升幅達25%，跑贏大市。

租金亦同步向上，本港整體私人住宅租金指數9月份錄得148.8點，較8月份的147.1點，按月升1.2%，而今年以來連升9個月，累積升幅1成。

政府出招即時遏抑買家入市，細價上車盤交投更顯冷清，搶盤反價現象絕迹。其中市區上車盤淘大花園，至今仍未錄的成交。

海怡傳撻訂 買家蝕40萬

另一新界上車盤荃灣中心，上月份有單位呎價搶至7,000元沽出，惟11月份市傳暫只錄1宗成交，較上月同期約11宗大跌9成。代理指屋苑業主約有2至3%議價空間，惟買家入市意慾仍弱。至於沙田第一城及嘉湖山莊，新近分別錄5宗及9宗成交，平均每天只錄一宗成交。

另海怡半島傳錄撻訂，市場指屋苑20座低層G室，出招前以755萬元沽出，買家撻訂連訂金及佣金損失約40萬元。代理指由於業主已「賺咗訂金」，故以730萬元再放盤。

澳門樓市於第三季已放緩，踏入第四季後，當地政府推出新八招遏抑樓價，現時市場觀望氣氛濃厚。預計第四季成交量將較上季跌三成，部分業主為求沽貨離場，可能會提供5至10%議價空間，而整體樓價也會從高位下調約5至8%。

據利嘉閣澳門的報告指出，澳門目前樓價平均每平方米逾6萬元，較1年前漲升40%；加上QE3出台，澳門政府在上月12日推出「新八招」調控樓市，其措施包括：增加外地人、公司的炒賣成本，收緊住宅按揭成數；特別印花稅由住宅擴至商舖、寫字樓、車位；外地人、公司購買住宅單位時，再徵收一成額外印花稅；增加供應、優化市場運作等。

市況前景未明 短期買賣偏靜

鑑於市況前景不明朗，二手業主未有即時減價或擴大議價空間，導致不少二手屋苑睇樓量及成交量已下跌約五成，相信短期買賣氣氛仍然偏靜。

不過，澳門本地生產總值（GDP）由2010年起皆以雙位數高速增長，2011年全年增長更達30%，而今年第二季GDP則達819.5億元，較首季的791.8億增加3%。若與去年次季的706.6億元比較，則有16%的增幅，反映經濟增長依然處於快速上升的軌道上。再者，澳門樓價相對鄰近地方如香港仍然低水，經濟發展潛力尚大。

另外，受惠澳門博彩業不斷擴張，加上橫琴千億元開發，以及即將動工的港珠澳大橋刺激下，外僱數字勢必有增無減，因而增加買房、租房需求，預期澳門未來樓價長綫仍看升。

樓市具潛力 明春量價回升

利嘉閣澳門董事總經理廖梓嘉指出，澳門政府於10月出招繼續嚴控樓市，頓時令樓市轉趨觀望，入市步伐放慢。而且在SSD的限制下，盤源乾枯，樓宇供應更緊絀。估計澳門第四季住宅市場發展將較第三季進一步放緩，預計成交量將下跌30%，至2,800宗水平，成交總值約120億元。相信在政府新八招影響下，不排除有部分業主提供5%至10%議價空間遷就買家，增加市場承接的機會，料第四季的整體樓價暫緩強勢向上，預期高位回落5%至8%。

不過，澳門樓市發展仍具潛力，相信經過第四季的成交量價有所回落後，明年春節過後，成交量將逐步回升，樓價亦重拾升軌。

住建部公布，今年首10個月，全國城鎮保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資10,800億元人民幣。

2012年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程為700萬套以上，基本建成500萬套，10月期間明顯已經超額完成，與中央加大對保障房建設支持有關。

胡溫要求做好保障房建設

今年中央財政已下達保障房補助資金達2,330億元人民幣，較去年全年增加36%。而截至今年9月底，銀行業投入保障居工程的貸款餘額達6,139億元人民幣，佔總投資金額近6成，主要是銀監會鼓勵金融機構採取多種方式為保障房項目提供融資。

總理溫家寶多次提及，做好保障房工作是穩定房價、鞏固房地產市場調控成果的重要支撑。主席胡錦濤十八大期間亦表示，要全面建成覆蓋城鄉居民的社會保障體系，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。

中國建築（03311）很早已積極參與內地保障房承包事宜，目前多個相關項目已進入回款期，而相關業務日趨成熟，將來利潤率有望逐步提高。未來數年中央對保障房的持續支持下，相信中國建築於相關業務可長做長有。摩通發表報告，指中國建築可從保障性住房及基建項目投資中受惠，加上其積極爭取建築轉移模式的項目，可提高整體毛利率，部分項目毛利率可逾15%，予目標價13元。

中國建築早前公布，首9個月盈利增長41%至16.93億元，截至9月底在手總合約額約1,012.1億元，可供未來三年建造。投資者宜候回調吸納該股，並長綫持有。

在政府出招調控本港樓市的兩星期後，市場仍存有不少議論聲音，當中首次推出的買家印花稅(BSD)最為地產界人士所爭議，有言論甚至要求取消有關制度。新世界發展(0017)主席鄭家純認為，以公司名義買樓亦需繳付BSD或會「殺錯良民」，建議特赦港人公司。但作為「梁粉」的他繼續挺梁，不認為政府的新招「過辣」，並指市場並已開始消化有關消息，而從近日又有地皮高價成交可反映，發展商對後市仍有信心。

　近期市場焦點離不開討論政府出新招控制樓市，人稱「純官」的鄭家純昨出席港大以其父親命名的鄭裕彤教學樓銘謝禮後回應指，樓價升得過急政府就會出招，是次政府出招乃希望壓抑過熱的樓市，反映政府關心樓市發展，短期內對樓市一定有影響，惟慢慢會被淡化，故不認為新招過辣，並以日前批出的將軍澳及馬鞍山落禾沙地皮的成交價不俗為例，指出發展商對後市仍然有信心。

高價買地反映信心

　但對於首次推出的BSD，令以公司名義買樓的買家都要付稅，純官認為有商榷餘地，因或會「殺錯良民」，影響正常商業活動，建議政府應考慮容許本港居民開設之公司無須繳付印花稅政策。

　然而，鄭家純不認為政府的新招「過辣」，指措施短期內會令樓價下跌數個百分點，但目前市場已經開始消化有關消息，並強調要解決樓市熾熱的問題，要達致樓市長遠平衡健康發展，關鍵在於平衡供求。

　鄭家純又強調，集團售樓步伐一直不受政府政策影響，現時地價高企，物業須盡快推出市場套現，方可長期持續發展。對於有傳部分發展商以回贈方式向內地買家補回BSD差價，純官直言指即是變相減價出貨，認為每間發展商做法不同，但就表明集團未有計劃參考或跟隨該做法。

無意回贈BSD出貨

　近期在住宅市場被新招衝擊下，部分投資者流向車位市場，突然掀起一輪車位炒風。純官指，對於市場突然出現炒賣車位的情況無深入研究，但就強調在政府未出招前已計劃推售旗下項目紅磡海濱南岸的100個車位，訂價亦會跟隨市場價格而定，現時亦未有加推計劃。

指彤叔健康情況良好

　對於政府今天開始招標的將軍澳第68A1區及九龍佐敦官涌街地皮，鄭家純表示兩幅地皆有意入標，但暫未決定獨資或合資投地。

　另外，鄭家純昨又表示，現時其父親健康情況良好，但未有透露已否出院，其他的則不作評論。

QE3出台刺激實體資產價格即時起動，非住宅物業價格指數亦錄得上升趨勢。美聯工商舖預期，雖然美聯儲局推新一輪量化寬鬆措施，並延長低息期至2015年中，但受港府「政策市」心理影響，加上美國大選剛結束以及中共十八大會議剛揭幕，預料在政治氣氛籠罩下，市場觀望氣氛將反而轉強，本月工商舖總註冊量預料穩守於1,800宗水平。

　據差餉物業估價署綜合美聯工商舖資料研究部資料顯示，9月份工商舖租售價格普遍呈上升走勢，其中商舖市場租售價格更錄得新高紀錄，成為9月份工商舖租售價格走勢中表現最理想的一環。

　舖位市場方面，9月的零售物業售價指數報452.2點，按月升2.6%，而今年首9個月累計31%的增長；租金方面，9月報則159.8點，按月升2.6%，而今年首9個月累計13.7%的增長，租售價格更錄得新高紀錄；當中值得留意是，港島區的私人零售業樓宇買賣價格按月下跌約2.7%，反映資金有機會從港島區轉投至其他區域。

「新招」難令炒住宅熱錢轉向

　美聯旺舖董事盧展豪分析指出，港府上月底推出的買家印花稅（BSD）及加強版額外印花稅（SSD）將對本港住宅樓價起穩定作用，但不認為措施會引致住宅投資者大幅轉投商舖市場，並預料「新招」對商舖市場不會構成新一輪「炒風」，甚至有部分投資者表示擔心政府不時「出招」而影響其入市策略，因此至本年底商舖市場價格將維持平穩發展

　全港寫字樓售價指數，9月報353.7點，按月升2.5%，連升7個月，而今年首3季，樓價共錄得約15.9%增長。

舖位搶手，業主趁市旺推出手上物業。美聯旺舖倫智銘表示，?魚涌太古城道39號匯豪峰低層地下A舖放售，面積約1,144平方呎，意向金額約6,800萬，呎價59,440元。物業以連約形式交易，現由日式食肆租用，每年租金回報近2.5厘。

　旺角威特商業大廈3層樓面放售，香港置業陳展岷表示，意向呎價僅由5,000元起，是次放售樓層分別為6樓全層，面積約1,913平方呎；7樓A室，面積約1,100平方呎；以及8樓全層，樓面面積約1,913平方呎，可供一併或分開出售，業主意向呎價約5,000元，最低入場費約550萬，上述3層悉數出租，租金回報超逾3厘。

香港置業高級執行董事伍創業表示，該行統計10月全港推盤量1,686伙，相比9月1,565伙升8%，創4個月高位。然而，在上月大部分推盤單位為10月26日政府推出兩項新稅制措施前推出，又相信發展商推盤步伐轉趨審慎，本月推盤量料可能回落至不足1,000伙水平。

　港置指出，上月新界區全新大型新盤元朗的「尚悅」推出市場，加上屯門的「瓏門」及馬鞍山的「迎海」再度加推單位等，推高上月區內推盤量，上月共錄1,389伙，佔整體推盤逾8成(82%)。另外，九龍區錄234伙，佔14%；港島區推盤63伙，佔4%。

　此外，若按年比較，本年首10個月推盤量已超越1萬伙(即10,479伙)，超越去年全年的9,000伙，更創3年新高。不過，伍創業相信，11月及12月推盤量將有所回落，料全年推盤量將不足12,000伙。

將軍澳第68A1區及九龍官涌街住宅用地今日起招標，下月7日截標。新世界昨表明對兩地有興趣，研究是否入標。其中規模較大的將軍澳臨海地皮，市場估值19.34億元至20.2億元，每方呎樓面地價4,500元至4,700元。另一幅官涌街地盤估值1.7億元至2.1億元，樓面呎價則6,500元至8,000元。

　據了解，將軍澳第68A1區地盤面積171,890方呎，住宅(丙類)用途，地積比率2.5倍，可建樓面最多429,731方呎，其中住宅佔343,791方呎。項目設限量條款，住宅單位總數不得少於400個。至於佐敦官涌街地盤，地盤面積2,920方呎，屬於政府本季唯一招標的市區地皮，住宅(甲類)用途，地積率9倍，最高樓面面積26,275方呎，其中21,894方呎樓面可作私人住宅。

差估署公布最新樓價數字，九月住宅樓價指數報二百一十七點四點，按月升百分之三點零八，當中，以最細面積類別之住宅A類升幅最大。至於今年內頭九個月住宅樓價指數累升二成，有學者指雖然政府再出招將令樓價受壓，但受新稅影響微的細單位價仍升。

　　差估署昨發表之《香港物業報告每月補篇》中指出，本港住宅價平均指數為二百一十七點四點，按月升百分之三點八，乃年內連續第八個月錄得升幅，事實上，該指數除今年一月錄得下跌外，二至八月均錄得樓價按月升幅，且以今年三月升幅最顯著，該月樓價指數升百分之四點七五，而次高升幅月份為剛公布的九月，樓價升幅為百分之三點零八。

　　另外，按全港各類樓價分類，九月份住宅樓價升幅最大為A類別（單位實用面積為四百三十呎以下），按月升幅為百分之三點八，乃大市升幅平均數百分之三以上，至於較大面積單位，則按月樓價升幅指數在百分之一點六五至二水平。

　　至於住宅租金指數方面，九月新報一百四十八點八點，按月升百分之一點一六，按年升幅為百分之九點五七，年內升幅達較樓價落後。由於租金升幅落後，私人住宅的租金回報處低水平，按不同面積住宅計，租金回報介於二厘二至三厘半，且以中小單位租金水平較突出。

　　長遠房屋策略督導委員會委員成員，兼經濟學者關焯照表示，新公布的租售指數反映九月情況，當時政府尚未出招壓市，故此兩項數字再次升至高位無可避免，而現時樓市仍以用家為主導，暫時未見樓價會大幅調整，料短時間內樓價仍然會持續上升。

　　關焯照又指，面積最小的A類型單位最不受最新推出的買家印花稅（BSD）影響，原因為內地客及海外買家投資本港物業多數以大單位為主，估計A類型單位售價指數會進一步攀升。

　　至於租金指數方面，他指出，租金是與樓價掛?，料租金指數升幅會持續，加上出招後業主將單位封盤，而準買家普遍對樓市抱觀望態度，部分更先租單位一段時間，令租務市場更為蓬勃，估計租金指數升幅未來數月表現較為標青。