近商圈 捷運搶手 3年增7.9百分點

受奢侈稅與豪宅限貸等打房政策影響，過去喜歡投資中大坪數或豪宅的投資客紛紛縮手，改為投資低總價又好出租的套房，據統計，投資套房佔比已從2010年12.4％升至2012年的20.3％，增加7.9個百分點。

房市景氣好時，投資中大坪數或豪宅產品轉手獲利多，但去年6月奢侈稅後，炒短線難獲利，今年6月豪宅限貸等政策上路，更使大坪數、高價宅交易幾近停滯，不少投資客改買低總價套房出租，以求穩定收益。

高總價豪宅難賣
據住商不動產企劃研究室統計，近3年6~10月40歲以上購屋者購屋坪數佔比，發現15坪以內套房，成交佔比從2010年12.4％逐漸升至2012年的20.3％，增7.9個百分點。
而46~55坪與55坪以上成交佔比，則從2010年一路下滑至10.5％與12.1％。
由於40歲以上購屋者多為非首購，若購買套房幾乎皆為投資用，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，今年高總價豪宅難賣，轉售為租降租金，也不一定租得出去，不少投資客便買低總價套房出租，租金收益穩定、風險低。
「套房進可攻、退可守！」台灣房屋首席總經理彭培業表示，房市好時可轉售獲利，不好時，也可先出租收益，因此今年特別受投資客喜愛。
彭培業表示，尤其又以人口稠密、近百貨商圈、捷運、明星學區的套房較搶手，具有保值性、租屋需求高，不用擔心空屋期。

中南部報酬率高
60歲的宋先生表示，過去多購買店面投資，但至少花逾千萬元，10月時以500多萬元標下捷運南勢角站「南方之星」套房，打算出租，「總比把錢放在銀行好！」
QE3後為抗通膨，莊先生也打算把錢投入房地產，鎖定近捷運站的套房看屋。
據台灣房屋統計，2012年雙北市套房租金報酬率僅2.8~3.9％，但台中與高雄市可高達5.5~6.5％，加上房價便宜，不少投資客南下購屋。
台灣房屋高雄文化特許加盟店副店長呂泓陞表示，北部投資客今年已較去年多1~2成，前2周便有台北投資客買下漢神商圈總價200萬元帶租約套房，每月租金1.2萬元，報酬率7.2％。
因套房貸款成數較低，台北與新北市分別以總價1000萬元與800萬元以內套房，較為投資客接受。至於中南部，總價200萬元內就有許多套房可選擇。

當心轉手時下跌
但徐佳馨提醒，中南部報酬率雖高，但保值性較低，小心轉手時可能跌價。

房屋買賣交易少，搬家民眾自然跟著少，有搬家需求的民眾，更是「把錢花在刀口上」。搬家業者說，什麼都漲，但價錢不敢漲，就怕一漲，客人都跑了。
從事搬家業20多年的華陽搬家總經理朱發展說，之前景氣好時，客人都很阿莎力，比較不會講價，但現在大家都非常精打細算，能自己打包就自己處理；曾有客人整個家當大概4車，卻只叫了2台車，其他都找朋友搬走，就是想省搬家費，「聽說大部分的業者業績都比去年掉了1~2成。」

怕吃苦僱嘸人
為了鞏固客源，朱發展對老客戶皆有9折優待，也曾和永慶房屋合作，提供4000元搬家禮券給客戶，以拓展客源。
另外，搬家公司人力也不好找，朱發展說，雖然有獎金、上班時間彈性，起薪約3萬元，但許多人受不了勞力，做1周就跑走，或搬完一個案子就不幹了，產業發展更困難。
崔媽媽基金會搬家部主任張碧玉表示，經濟不景氣，消費者愈來愈精打細算，對業者的確有影響。為了改善大家對搬家業者不好的印象，也曾舉辦聯合徵才，希望改善大眾對搬家公司的印象。

裝潢業叫苦 業績掉5成

2011年6月奢侈稅實施後，投資客縮手，今年政府持續打房，房市交易量再呈低迷。然房地產上下游相關產業多，房市冷卻許多產業跟著「慘」，《蘋果》將一連5天從相關產業基層出發，記錄從業人員如何度過房產低潮。

房市交易量縮減，不只房屋整修需求減少，裝潢預算也跟著凍結，室內設計產業因此受影響，原本該屬於農曆年前的裝潢旺季，今年業績卻減少2~5成，有業者高喊：「看來準備要過寒冬了！」

「客戶都在砍價」
萊得爾室內設計公司設計師黎朝雄從事設計業4年多，他覺得今年最難做。他說，「現在根本就是裝潢業的冰凍期！」原本鬼月後到農曆年前是裝潢高峰期，但因不景氣，買氣減少，今年接的案子比去年少約5成。
黎朝雄回憶以前客戶幾乎不談價錢，「只要求把設計做到好，錢不是問題。」但今年因建商推案和成交量都減少，有實品屋和交屋裝潢需求的人驟減，客戶都在砍價；為維持公司營運，只好削價競爭，調整建材成本，配合客戶預算改為輕裝修。
「現在看不到農曆年前有好轉的跡象，看來要準備過寒冬了！」黎朝雄無奈表示：「只希望明年台灣經濟可以爭氣點。」
不具名的設計公司設計總監大嘆，房市變差，公司接案少2成，下游的木工、水電等相關行業收入也慘兮兮。該設計總監說，可能是因公司僅成立1年多，客源不多，較快受景氣衝擊，以前都接200萬元以上案子，現在100萬元以下案子也開始承接。

地政士業務 少2.5成

2011年6月奢侈稅實施後，投資客縮手，今年政府持續打房，房市交易量再呈低迷。然房地產上下游相關產業多，房市冷卻許多產業跟著「慘」，《蘋果》一連5天從相關產業基層出發，記錄從業人員如何度過房產低潮。

民眾買賣房屋時多習慣委託地政士（代書）辦過戶相關手續，但今年房市慘澹，尤其8月實價登錄上路後購屋族觀望，交易量大減，連帶使地政士工作量減少。漢唐地政士事務所所長柯玉秋說，雖第4季工作量較9月增加，但還是比去年同期少2.5成，「現在就是在度小月！」
「以前房市景氣好時，幾乎每天晚上都要加班，甚至一晚連趕兩場，晚餐多只能買便利商店御飯糰或飲料，趁空在車上吃。」柯玉秋說，但8月後工作量大減，1周有3天有空回家吃晚餐。

「校長兼撞鐘」
柯玉秋說，大型地政士事務所或資深地政士雖受影響，但不至於滅頂，但部分小型或個人事務較易受房市衝擊，工作量與薪資可能不到去年的1/3，且見房市短期內難好轉，不少個人或小型代書事務所為節省開支，便「校長兼撞鐘」不再聘請助理。
中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥表示：「房市不景氣，使目前地政市整體工作量較8月實價登錄上路前減少10~15％。」但因民眾委託地政士代為處理的登記案件類型多達200種，還不至於影響生計。

　針對近期壽險業買樓動作不斷，金管會對於壽險投資不動產的最低收益，擬一口氣調升三碼至二．八七五％，抑制壽險高價投資不動產。壽險業認為，由於月底前包括台灣金服、茂德等多筆不動產標售案開標，新制恐怕對標案增添不小變數。

　根據國內大型商仲業者公告，十一月底前有台灣金融資產服務公司標售彰化市一九三間套房、茂德中科晶圓廠，以及揚智科技處分台北市內湖ＮＡＳＡ科技總署大樓部分樓層等多筆大型標售案將開標。

　台灣金服本月二十七日標售「三贏屋」彰化市一九三間套房投報率逾四％。台灣金服表示，套房全部由建國科技大學承租中，租期至一○四年七月底，年租金一一六七萬餘元，標售底價新台幣二．六億元，以底價計算，投資報資率約四．五％。

　第一太平戴維斯代揚智科技處分非核心資產，標的為內湖ＮＡＳＡ科技總署大樓七至十樓及九十四個停車位，總面積近四千坪，底價為十八億元，目前全部滿租中，底價計算的投報率為二．六五％。

　壽險業今年至今投資不動產金額已逾千億元，許多標的單價更屢創區域新高紀錄，引發金管會強烈關注。為了抑制壽險業持續高價買樓炒房，金管會保險局擬提高壽險業投資不動產的最低收益率，由現行的二．一二五％一口氣調高三碼至二．八七五％，一般預期月底前就會上路。

　除了調高最低收益率等管控措施外，外傳金管會擔心業者在新規定上路前搶著買樓，還示意壽險「暫停」投資不動產。壽險業主管認為，種種抑制壽險業者高價買樓措施，勢必影響未來不動產標售熱度，短期內交投恐怕轉冷，預期要等到價格修正，壽險業才能再進場投資不動產。

政策愈打房，營建股卻愈挫愈勇，包括三圓（4416）、皇翔（2545）、長虹（5534）、永信建（5508）等新營建F4，不但前3季已賺進1個股本，躋身EPS 10元俱樂部，且刷新歷年獲利新高，時序進入11、12月入帳高峰期之際，營建股還有高潮可期。

　儘管最近金管會緊盯壽險業，祭出年底前不動產「禁購令」等6大緊箍令，衝擊商用不動產市場，但營建股近期表現仍搶眼，上市櫃建商頻頻繳交出亮眼成績單，儼然在利空中愈挫愈勇。

　其中，上櫃營建股「股王」三圓躍居大黑馬，前3季EPS已衝破19.35元，成為上市櫃營建股的「超級獲利王」，賺進將近2個股本。其次是異軍突起的皇翔，前3季EPS也高達13.38元；第3名是營建績優生長虹，前3季EPS也衝上11.3元；至於高雄建商永信建，則憑藉處分美術館土地大賺一票，前3季EPS也高達10.28元。

　此外，推案王遠雄（5522）前3季EPS估計約5.06元；近年來橫掃北、中、南房市的興富發（2542）也有4.25元水準。值得注意的是，年年賺進1個股本的華固建設（2548），前3季EPS雖僅1.02元，但在商辦「華固V-Park」將於第4季認列約30億元營收下，Q4獲利將爆衝。

　三圓今年表現令人驚豔，在新店「養心殿」持續認列貢獻下，法人估計全年EPS上看22元，可望創下營建股空前的紀錄，較其2011年EPS 7.28元，獲利水準大躍進3倍。

　此外，法人估計皇翔全年EPS上看14元，較去年4.19元翻漲近3倍；至於長虹自結前10月EPS已達13.9元，也較去年9.35元激增。另外永信建估計全年EPS上看12元，比去年1.83元水準，更一舉暴增5.5倍。

　儘管大環境政策利空不斷，但營建新F4挾驚人獲利，加上本益比偏低，股價後市仍值得期待，投資人可留意逢低布局時機。

　第二波九月實價資訊再次公布，依然引發大量關注，《中國時報》頭版：「台北豪宅膨風現形對折賣」，信義區豪宅每坪喊價二百萬，成交僅一一三萬。另外，台北巿有五區都有每坪二十多萬成交個案，房價並不如想象中的高；最重要的訊息是全國北、中、南各地發現，高、低成交單價，普遍九月大多較八月下跌，幅度約有一?二成。上述第二波實價揭露後對房巿的影響為何？值得評論關注。

　從過去二次實價揭露成交個案發現，同一地區或相鄰街道附近個案，成交價格每坪高、低單價差距很大（從一、二十萬到二、三十萬以上都有），業者都宣稱因個案條件不同，彼此不可相比較。但相同地區差距如此大，難道不是反應有不少人買貴了！過去房價之所以越炒越高，即是業者與媒體利用只揭露最高價成交個案，讓購屋者買貴了都不自覺。如今，大家都可以看到所有高、低成交價，再也不當冤大頭，購屋者要「比低不比高」，用力殺價，相對過去不合理的高成交價，房價自然明顯下跌。

　過去這幾年，房巿投資客炒作盛行，推出個案均見投資客不斷轉手買賣、炒高價格，案子交屋後，面臨貸款緊縮、以及奢侈稅與實價揭露的壓力下，投資客多的個案陸續拋售，紛紛降價出售（但仍有相當賺頭）。如典型的捷運宅，包括南方之星、美河巿，每坪下殺十五萬出售，新莊重劃區、林口、三峽、淡水等大量推案，投資客聚集、晚上不點燈的個案，也陸續出現房價大幅下跌個案，如此將產生骨牌效應。結果是：不合理的房價個案（投資客炒作、房屋沒人住），在資訊透明下，怎麼上去，就會怎麼下來！

　過去業者均宣稱台北巿、新北巿為首善之區，房價不會跌，豪宅是給有錢人住的，也不會跌。然而實價揭露後，首善之區不少個案，包括捷運宅下滑明顯，下殺一?二成，豪宅更是膨風，下殺四?五成。如此訊息反應業者說法在實價揭露後，房價不攻自破！因此，當民眾發現（實價揭露）不合理的房價現象後，自然會群起抵抗（不再相信業者），大家會逐步邁向（要求）回到合理房價現象，這就是所謂「巿場力量」的發揮。

　過去業者還宣稱實價揭露後，賣方將調降開價，如此將使議價空間縮小，甚至不二價，同時因為實價揭露，買賣雙方容易形成共識，交易時間也將縮短，無論如何，實價揭露將不會影響成交價格，房價不會因此而下跌。如此說法在房巿正常情況下，的確可以成立。然而根據仲介業者最近調查結果，實價登錄後，議價空間及交易時間反而都擴大！當然房價下跌現象也因實價揭露而呈現「國王新衣」。顯然業者並未釐清在過去長期不合理上漲下，當前不正常房巿已產生下滑的實價揭露結果，形成「買方巿場」的情境。

　這二波實價揭露後，各種訊息顯示房巿已進入修正期，然業者仍大力鼓吹未來房巿一片榮景，現在不買會後悔，購屋者惶恐不安。業者宣稱房價不可能跌二、三成，過去幾年聽信某學者不買的，現在都後悔，千萬不要重蹈覆轍。然而這幾年陸續買在投資客與業者炒作高點個案的自住客，發現當實價揭露後房價逐步下滑，未來是否會更後悔？值得自行深思。換言之，購屋者應掌握實價揭露資訊，認清業者行銷立場，判斷未來趨勢變化，自行負責購屋決策。

　最後，這第一、二波只揭露八、九月實價登錄結果，此資訊並未反應十月十六日實價揭露後的效果，因此實價揭露後的房價衝擊要到明年一月才能略見端倪。如果購屋者對未來房價的漲跌仍有疑慮，何妨等待觀望到明年，房價揭露個案更為豐富完整，如此更見真章，才不致判斷錯誤後悔。

受全球經濟景氣緩慢復甦及國內嚴控房貸風險影響，正在編列明年度預算的各家銀行，對房貸餘額成長編列多數出現「零成長」，部分銀行例如公教房貸僅辦至年底的華南銀行，更可能出現微幅衰退，是例年少見的現象。

　以統計資料來看，去年底國銀購置住宅貸款餘額為5.274兆元，到今年9月底為5.3706兆元，僅微幅成長1.83％；從房屋修繕貸款餘額來看，更從去年底的4,829.18億元，降至9月底的4,037.48億元，衰退16.39％。

　華銀主管說，今年因承做公教房貸，因此房貸業務餘額成長約10.04％，發展方向則以自住客戶為主，由於近幾年公教房貸，已讓餘額衝高，因此初步將僅辦至今年底，會先觀察新招標資格內容。

　華銀主管強調，明年因通貨膨脹壓力、民生消費能力將漸緊縮，加上央行升息態度不明，預估房市交易量仍不明確，因此將以維持目前營運規模為目標，但也可能因還款速度大於新增餘額，讓房貸餘額微幅下滑。

　上海商銀主管指出，明年在奢侈稅、不動產交易實價登錄及新屋完工陸續交屋下，房市將是供給增加但需求觀望的走勢，房價可能向下修正，成交量亦將萎縮，明年保守看待房貸市場，採取低度業務成長目標。

　老行庫主管說，明年的房市預估應與今年下半年相同，也就是投資客退場，自住客進場比重提高，但整體還是以觀望為主，所以預估明年的房貸市場僅能維持平盤，不太可能大幅增加。

　利率方面，現在除針對公教房貸仍有2％以下的利率，以三商銀來看，其他房貸利率都已高於2％，且將持續拉高利率，以因應放款覆蓋率的法規限制。

　至於房貸的放款策略，各銀行走向安全策略，將以往來的企業金融客戶的關係戶、自住型、大台北地區房貸為主，也會調降房貸成數，降低房貸的集中度，避免未來房價下跌的風險。

過去低價承攬的公教人員「築巢優利貸」，在現任主辦行華南銀行傾向不續辦後，已有銀行內部開始評估搶標，其中臺灣銀行和兆豐商銀因還可承做房貸的空間較大，被視為下屆得標最熱門的兩家銀行。

　銀行主管指出，除了台銀和兆豐銀，據傳有部分民營銀行也在評估出手標下「築巢優利貸」辦理權，儘管如此，相較過去1.64％的低水準，未來公教房貸利率可能會拉高至2％以上。

　近3屆的公教房貸承辦銀行依序為台銀、彰化銀行、華銀，清一色為泛公股行庫，銀行主管指出，一方面可衝刺房貸餘額，另一方面因公教客戶逾放低，又可增加消費金融業務，被視為最安全業務。

　但公教房貸利率超低，利率是依中華郵政2年期定儲機動利率固定加碼0.265個百分點機動計息，目前年息1.64％，銀行指出，雖對公教房貸有興趣，但不會低利搶標，利率至少會拉高到1.8％，甚至2％以上，才符合整體的房貸成本。

　銀行主管分析，以現在各銀行資本成本至少0.6％、作業成本0.4％，加上放款覆蓋率1％，房貸利率都至少都已經拉高至2％以上，但考量公教房貸可能帶來的周邊效益，因此1.8％將是銀行搶標公教房貸的利率下限。

　另一方面，部分泛公股行庫則是受到房貸比重過高，因此可承做房貸的空間有限，所以部分泛公股行庫已經傾向不再出手爭取公教房貸辦理權。

為遏制國內不動產價格上揚，金管會、央行聯手出擊，不斷向業者發動猛烈攻勢，不僅嚴查銀行業素地貸款、緊盯壽險業者獵地行動，甚至在為1個月內二度上調壽險業者的不動產投資報酬率門檻，這樣的雷厲風行可說前所未見。

兩大部會多次下重手，就是由於國內不動產價格始終居高不下，搞到民怨四起，但不動產價格為何升高，除了哄抬因素，實際上的需求因素也不容忽視。

自從財政部、內政部推動不動產的實價登錄上路之後，房價被仲介業者「哄抬」的空間大為壓縮，但房價仍節節攀漲，這時主管機關與其施壓業者限制不動產交易，倒不如回頭省思如何針對一般的普羅大眾，增加平價住宅供給，才是真正因應民眾「住」的需求，對症下藥。

政府目前的確已開始採取增加供給量的措施，例如在板橋浮洲、機場捷運線等地興建合宜住宅，並由公股行庫出面籌組聯貸案裨益合宜住宅的推動，但問題在於政府興建合宜住宅的手筆較之推展其他公共建設仍嫌太少，與國內一般受薪階級民眾購置自用住宅的真正需求量來看，更如九牛一毛。

正因如此，建商才有對建案「惜售」的空間，一般民眾到頭來還是只能回頭找建商、仲介商買房，但倘若政府在合宜住宅的政策上，能以更大的格局推展，大幅在交通便利之處或新興發展區增加對合宜住宅的供給量，這種不對等的情形將可望大幅扭轉。

倘若政府未能真正對症下藥，單靠提高壽險業者的投資報酬率來設法抑制房價，只怕屆時壽險業者為因應政府要求，反而大幅提高商辦大樓租金，到時候受衝擊的反而是承租辦公室的中小企業，仍沒辦法達到政府預期的平抑房價效果。

房價究竟會不會因實價資訊揭露而鬆動下滑？市場看法不一，但以現階段買賣拉鋸的混沌情勢來看，有意購屋者與其等房價下跌，不如主動出擊砍價，成交速度還會比較快一點。

精華地段 仍逆勢走高

在房市瀰漫著「房價會跌多少？」「會跌多久？」氛圍中，房市近來交投低迷，但從低利率環境及市場游資仍多下，房價短期內大跌恐難，若是精華地段、稀少物件甚至還會逆勢走高。

所謂精華地段未必只有台北市有，各個區域都有獨立的核心區，及很難撼動地位的蛋黃區，在通膨隱發、金融緊縮、政策混沌、經濟前景不佳情況下，挑選精華地段買屋保值，至少比投資其他商品來得穩定可靠，這也是房產市場的特性之一。

台灣房地產價格僵固性一直存在，也就是即使房市不佳，買賣減少，但是價格急跌機率並不高，因幾乎八成房子都向金融機構貸款，萬一房價急跌，第一個受不了的將是金融機構，即使跌價，也是逐年緩跌，從量少而價縮。

這兩年來預售屋及新成屋價格並沒有什麼下跌，甚至部分地區新開價依舊上揚，中古屋的跌幅也在一成內；但整體來看，議價空間正在放大之中。

與其等待，不如主動出擊，每個個案都有獨立基本條件及銷售條件，更有賣方財務上個別需求，要等房價大跌三成，那時恐怕是接近崩盤危機時刻，反而不宜進場，在此混沌不明時刻，若心目中理想有價格就可進場，與其等價跌、不如直接進場砍價格。
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金管會管控壽險公司投資不動產，月底前多筆大型商辦標售面臨挑戰。房仲業者認為，標售結果可檢測金管會新措施的影響程度。

媒體報導，行政院金融監督管理委員會為遏阻壽險業搶標不動產，將祭出提高最低收益率等 6大控管措施。消息傳出後，上周有 4家壽險公司繼續進場搶標，金管會於是邀壽險公司投資主管開會，示意「全面暫停投資不動產」。

根據國內大型商仲業者公告資料，11月底前有台灣金融資產服務公司標售彰化市 193間套房、茂德中科晶圓廠和揚智科技處分台北市內湖NASA科技總署大樓部分樓層等多筆大型標售案將開標。

其中以台灣金服27日標售「三贏屋」彰化市193間套房投報率最高。台灣金服表示，套房全部由建國科技大學承租中，租期至104年7月31日，年租金1167萬6500元，標售底價新台幣2.6億元，以底價估計，投資報資率約4.5%。

第一太平戴維斯代揚智科技處分非核心資產內湖NASA科技總署大樓7至10樓及94個停車位，總面積3992.61坪，底價18億元，全部滿租，底價投報率2.65%。

實價揭露雖讓房價現出原形，但需求較高的雙北市房價仍遠超過一般民眾薪資成長速度，如何防堵外來資金炒作，政府應提早準備。

特種貨物及勞務稅(奢侈稅)實施已滿周年，實價揭露讓房市交易資訊逐步透明化，中央銀行嚴管銀行房貸，行政院金融監督管理委員會更在半年內兩度加大管控壽險購買不動產。

政府打房未見鬆動，但台北市的高房價還是居高不下。淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰指出，台灣近年高房價是由海外資金、壽險資金和低利率堆起來的。

莊孟翰分析，影響最大是2009年調降遺產稅和贈與稅，首先炒高豪宅價格；其次是2008年開放大陸旅客團進團出，市場開始有預期心理；2010年開放陸客自由行，店面價格真的上漲。

「台灣房價上漲模式幾乎是香港的翻版」，莊孟翰說。

2008年底至2010年美國實施兩次量化寬鬆政策 (QE和QE2)期間，台北市房價漲34%，新北市房價漲57%。香港房價更於1年內飆漲114%。

香港政府在原有印花稅基礎上，於2010年11月21日起加徵5%至15%額外印花稅(SSD，香港的奢侈稅)。台灣則自2011年6月1日開始課徵特種貨物及勞務稅 (奢侈稅)。

莊孟翰表示，香港額外印花稅和緊縮房貸比率等措施只讓房價短期下跌。台灣實施奢侈稅也只造成價量遲滯。

美國今年9月推出第3輪量化寬鬆政策 (QE3)後，熱錢推高香港股、匯、房市，港府10月26日再推打房新措施，除延長額外印花稅 (SSD)適用期，並對非香港永久居民和公司再徵收15%額外印花稅。

熱錢是否影響台灣房市，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，要看熱錢是否進入台灣。但他研判，鈔票愈印愈多，就像民生物資漲價一樣，房價很難不漲。

莊孟翰說，面對陸資開放和QE3熱錢等預期心理，政府要先擋掉外來資金炒作，將龐大社會游資和壽險閒置資金有效引導至產業投資，否則打房政策無法彰顯預期效果，房價泡沫愈吹愈大，不僅銀行第 1個遭殃，政府施政滿意度也會受影響。

商總向總統馬英九建言，不動產奢侈稅納入落日條款。但學者指出，QE3熱錢流竄，港府已加碼奢侈稅防房市泡沫，台灣應留意，「現在的稅無法擋住外來炒作」。

中華民國全國商業總會2012年產業建言書指出，特種貨物及勞務稅(奢侈稅)實施周年，因屋主將奢侈稅轉嫁給購屋的消費者，房價依然居高不下，且影響整體不動產交易量，建議檢討奢侈稅中的不動產稅率，或納入落日條款。

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰接受財政部委託，剛完成的台灣高房價與建構實價課稅制度可行性研析報告則指出，海外資金和壽險資金競相炒高房價，現在的稅無法擋住外來炒作。

美國9月宣布第3輪量化寬鬆政策 (QE3)後，香港股市、匯市、房市都在漲。美國總統大選後，新台幣強勁升值，熱錢疑轉進台灣。

莊孟翰指出，為遏止房市泡沫，香港於10月26日再度推出打房措施，除延長額外印花稅(SSD，香港的奢侈稅)適用期，並對非香港永久居民和公司再徵收15%額外印花稅。

莊孟翰指出，香港近年有高達20%的房子不是香港人買的，港府打房新措施是在原有印花稅基礎上加碼，對外來資金下重手。

面對QE3熱錢，莊孟翰表示，熱錢不是到股市就是房市，台灣政府真的要下功夫，先擋住外來資金炒作，還要研究稅制如何改，否則房價泡沫，第1個遭殃是銀行。

在台北市開車，愈來愈辛苦了，遍地雙白線，處處照相機，不拍到你絕不停止，罰不到你誓不干休。至少，停車費也要收個夠，不信搞不到你的錢。大直的國宅門前停車格，星期日居然還開單收費到下午六點。市政府是窮瘋了？還是貪得凶？

歷任市長沒有人這樣幹，汽車格愈改愈少，機車格到處都是。有人認是為了收機車族的停車費，也有人說官員從不知找臨時停車位的辛苦。反正我在管區道路要如何煎炸炒煮，誰又干涉得了？挖了補，補了挖，市民的納稅錢都耗在那兒，落到包商的口袋裡。

以往貪弊案件的開端都是「被居心不良的包商」標走了工程，折騰了半天，花光錢之後，進度落後，再追加預算...。反正官員不會有事，包商只要推給景氣差，物料漲，不可抗力，或脫產或逃亡，拖個幾年不了了之，有幾人被判刑或坐牢？

近時有件大案子，車站附近的雙子星標案，未演先轟動。萬眾矚目下，地主開記者會痛批，空頭公司標大案，電視播出，各方譁然。官方支吾其辭，標方亦乏有力說辭和表現，市民不禁擔心，要是搞砸了，建案一拖數年，附近住戶商家不免受累，又該找誰討公道？官方最好說明白。

當年羅斯福路興隆路口施工，蹂躪七八年，蔚為奇觀。有人嘲諷，新婚入住該區段，小孩上學了，工程圍籬還堵在那兒。首善之區的北市，公共工程始終遭人訾議，是不良傳統？抑是人謀不臧？或許不一定是貪，而是昏，昏官之害勝於貪官，台灣百姓體認頗深。

以如此低水平的建設能力，要砸大錢興辦世大運，誰會放心？議員可得好好監督，否則債台高築還鬧笑話，豈非虧損了台北市的形象。咱們靠人情味和小飲食店，以及差強人意的風景點，吸引外國觀光客，千萬別被無厘頭爭辦國際競賽的行徑毁於一旦才好。

民代自肥被抨擊，由來已司空見慣。當初千拜萬託，希望讓他有服務機會，沒想到選上後，什麼都要刮，吃飯坐車出國旅遊，統統得由人民買單。在此建議，各級民代恢復從前的無薪給制，想純粹為民服務的才來選。有立委宣稱「那是我的勞動條件，一毛都不可少」，這種為錢當民代者，眼中只有錢，不幹也罷。

第二波實價登錄資訊16日開放查詢，儘管網站不再出現當機現象，揭露比率也達74%，較上回提升，不過，網站查詢方式與內容呈現也出現部分更改，包括將房價、門牌改為圖檔、民眾下載不易，以及各地區車位拆算與否不一致的現象，皆造成部分民眾抱怨，網站使用還不夠友善。

現階段改版後的不動產交易實價查詢服務網，交易單價、交易總價、建物區段門牌均由文字改為圖檔，不利民眾查詢下載，評估分析之用，但對此，內政部回應，此舉是為了防止有人以程式大量截取資料，造成頻寬運作困難。

此外，使用介面有使用8分鐘或查詢10次須重新關閉瀏覽器再行登錄的規定，對於短期內頻繁使用的網路使用者，則採取強制停止查詢5分鐘限制，也造成部分民眾抱怨。

而原先10月可查詢到的案件，也出現11月反而查詢不到的現象，如信義區4000萬以上辦公商業大樓，10月公開時有一件，第2波公開後返回查詢，卻找不到資料，房仲業者推估，可能是錯誤申報而後修正資料。

再者，車位未拆算的問題，在資訊公佈比例越來越高的趨勢下，越形明顯，各都地政局登錄資訊出現不統一現象，例如有些區域建物移轉總面積是包含車位，但有些區域卻是扣除車位，導致該區域扣除車位的價格比政府公布的資訊還低。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，目前實價登錄揭露，無論是登錄方式，或系統產生的疏漏或誤導，雖會短暫造成市場觀望，但只要有持續改善的決心，相信市場邁向健康之路，建議消費者博採各方價格資訊、交叉進行比對，並與一線專業人員溝通，才能判斷物件正確價格。

富旺國際（6219）董事長林正雄昨（18）日表示，富旺明年將加大力度推案，分別在台中、新竹兩地共推出3件預售住宅案，總銷售金額約50億元，較今年的20億元成長1.5倍。

林正雄表示，儘管今年國內不景氣，但中部房地產市場買氣依舊高燒不退，尤其首購及首換市場表現亮眼，富旺稍早在高鐵台中站特定區標購的1,481坪土地，預計明年第2季進場推案，總銷23億元。

另外，富旺在台中市北屯松竹路的「黃金莫內」，最近也完成土地整合，預計明年中進場推出總銷15億元大樓住宅案；位於新竹湖口重劃區的二塊基地，則計畫推出總銷12億元湖岸景觀住宅。

富旺明天將召開股東臨時會，討論辦理資本公積彌補虧損，並修訂公司章程部分條文案。富旺去年虧損2.4億元，今年辦理2,000 萬股現金增資，以15元溢價發行，募集3億元資金，其中1億元資本公積將用以彌補虧損。

看好桃園航空城潛力，富旺今年初在桃園中壢推預售案。

金管會對壽險業發布不動產投資「新六條」後，首檔恐遭「卡關」的投資案浮上檯面，消息人士透露，富邦人壽、勤美建設本月上旬已談好，由富邦人壽出價50?60億元，買下勤美建設旗下台中誠品大樓（即台中大廣三商業大樓），但該交易案目前進度嚴重受阻，不排除暫停。

　勤美建設董事長何明憲是在2005年透過參加不良債權競標的方式，以17億元左右的成本價買下台中大廣三商業大樓，之後引進誠品集團共同打造、經營該大樓；據了解，該大樓位於台中市經國大道，是地下2層、地上15層的建物，占地1,690坪，建坪有2.4萬多坪。

　原本富邦人壽擬出價超過50億元買下這棟大樓，倘若該交易案成功，勤美建設等於賺進比成本價高出2倍的收入，金融業者私下指出，富邦的出價先前也引起其他壽險業者高度關注，且現在金管會要求投資報酬率門檻提高至2.875％，除非大幅提高該大樓租金，否則根本不可能達到。

　據了解，除了北市，接下來壽險業者最看好的不動產投資地就是台中市，例如台灣人壽先前董事會也通過加碼中台灣的不動產投資。

　金融圈人士指出，即使富邦人壽出高價買下台中誠品大樓，由於成交價格也會帶動周邊不動產的價格行情上揚，包括富邦人壽本身已持有位於台中市的商辦大樓價值也將受惠，將有助於富邦人壽淨值增加，特別是國內股市因受證所稅衝擊，比起投資股票，壽險業者寧可投資不動產。

　勤美建設2009年賣出手中位於台北巨蛋對面的環亞大樓，在多家壽險業者競標下勝出的就是富邦人壽，如今若富邦人壽再度買下台中誠品大樓，將是雙方二度合作。

　金融圈人士指出，富邦人壽3年前買下環亞後，跟勤美建設的關係一直不錯，也因此勤美建設想出售台中誠品大樓，也想到找富邦人壽接手，雙方這筆交易連價格都已談妥，「就只差沒有宣布、簽約」，但面對金管會突如其來的「緊箍咒」，該交易可能暫時停止，成為壽險買樓被卡關首例。

富宇建設創辦人張清全日前接任春雨開（4907）董事長後，「富宇幫」全面進駐春雨開！富宇建設宣告將傾集團資源，挹注春雨開營收與獲利。

雙方不僅將於明年推出總銷金額22億元的合建分售案，富宇還將把線上3個建案，委託春雨開代銷及中庭規畫，藉此讓春雨開擁有銷售服務費與中庭規畫收入，擺脫連年虧損。

春雨開總經理鍾堯明表示，富宇建設與春雨開的第1個合建分售案、基地位於竹北區仁愛國中對面，基地面積約1,100坪，將規畫興建14層樓的住宅大樓，每坪開價30萬元起跳，總銷金額22億元，雙方可分別認列一半的營收與獲利，最慢將於明年第1季進場銷售，預定民國103年交屋。

身兼富宇建設總經理的鍾堯明表示，富宇建設目前在竹北擁有6,000多坪土地，共規畫推6個新案，其中1個新案將與春雨開合建分售，第2個合建分售案也可望在竹北，目前正積極購地中。鍾堯明說，未來3年，富宇每年至少與春雨開合建分售1個建案，累積盈餘後，3年後再自地自建推案。

事實上，富宇建設在台中與新竹均擁有大批土地，每年平均推案量百億元，是台中地區推案量前10大的建商，今年營收約50億元。

法人表示，富宇建設明年將委託春雨開代銷3個線上建案與3個中庭規畫案，預估可為春雨開帶進上億服務費，獲利預估在千萬左右；在竹北合建分售案103年完工入帳後，春雨開將可分得11億元的營收，預估EPS有機會挑戰1元。
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雙子星議題熱 西門町商旅需求增

房市冷清，商用不動產相對熱絡，收租店面成為投資客新寵，大台北仍以東區、西門町商圈最熱，但東區精品店面受景氣差影響，租客無力負擔高房租，迫使房東租金降價1成，議價空間達1~1.5成；反觀台北市雙子星大樓議題帶動的西門町商圈，觀光人潮不減，尚未出現跌價情形。

北市東區商圈買賣、標售屢創新高價，但景氣不佳，精品、名牌生意受影響、無法續約高價店租，不少租客收店或遷往巷弄，加上屋主心態趨向轉售為租、急尋租客，一般店面已出現降租潮。

議價空間達15％
住商不動產台北敦化加盟店專案經理趙榮泰表示，東區屋主過去多希望出租服飾精品業，現在只剩餐飲業能支付高月租，也開始租給餐飲業，租金議價空間10~15％，但臨路大型店面影響較小。
如巷弄內店面每坪月租金開價6100元，約5500元可成交，議價空間10％，但路口安泰銀行和頂好商圈香檳大樓，月租金每坪達18000~30000元，坪數大又臨路，議價空間5~10％。

大型商場逆勢漲
第一太平戴維斯協理田揚名表示，東區月租金約降1成，雖然小店面開始降租，但大型店面商場外觀具廣告效益，可省下廣告費，月租金不跌反漲。
西門町商圈則因台北市雙子星大樓議題更趨熱絡，加上背包客盛行，讓西門町店面詢問度高。田揚名指出，今年西門町旅客增2~3成，即增約1000間商旅房間需求。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，日前投資客劉媽媽售出成都路總價1.7億元、建坪118.85坪的透天店面，店面投資熱度未減，不少買方砍價10~20％，但屋主心態硬，未明顯跌價。如祥發港式茶餐廳以月租金約25萬元成交，與開價持平。

機場周邊店面夯
松山機場擴建也帶動周邊店面投資熱，洪佩君指出，近來無論住宅或店面皆有不少物件欲搶搭熱潮釋出，以靠近機場的收租產品最受歡迎，即便開出高價都有民眾詢問。
不過房地產專家Sway認為，觀光客抵台後不會停留，立即被遊覽車載往市區走，周邊店面未享人潮效益，容易因無法承受高店租而倒店，想投資者要審慎評估，以免花大錢買店面，卻找不到租客。

受打房影響 雙北投資置產大減

第3季起房市交易冷淡，隨上月首波實價揭露後，有自住需求的民眾開始進場購屋，據房仲業者統計10月雙北市購屋族購屋動機發現，下半月有不少換屋族離開房價高的台北市，轉往新北市，使新北市換屋比率大增5個百分點；反觀投資客因受政府打房影響，雙北市投資置產比重分別較10月上半月持平、大減6個百分點。

據好房網統計今年雙北市10月購屋者購屋動機佔比，發現北市10月16~31日自住首購佔比為24％，較10月1~15日22％增加2個百分點，但自住換屋佔比減1個百分點，整體購屋動機變化不大；反觀新北市，自住換屋族比率明顯增加5個百分點，投資置產則減少6個百分點。
好房網協理鄭惠文分析，因北市房價高，多數換屋族難負擔，因此多轉新北市尋屋，使新北市換屋族比率增，預估在高房價下，換屋族往新北購屋的趨勢會較首購族明顯。

期待價跌再進場
但新北市近年房價漲幅也頗驚人，鄭惠文說，尤其捷運沿線住宅房價漲幅更已超過購屋者預期，實價揭露後，不少投資置產族期待房價下修再進場，使新北市投資置產佔比減6個百分點。
另好房網統計購屋族搜尋待售屋平均總價發現，北市以信義區從2011年平均總價2274萬元增加到 2012年2553萬元，成長12.3％最多，萬華區減少5.9％減幅最多。

淡水區房價下跌
新北市則為永和區從1146萬元增加到1320萬元，增15.2％最多，減少最多的則是淡水區，從681萬元減至573萬元，少15.9％。
中信房屋忠孝加盟店經理林冠廷說，信義區房價高，但不少購屋族去年因奢侈稅實施，以為可以撿便宜，但找了一陣子發現房價未掉，只好提高預算。就有想買捷運站共構宅EAT的購屋族，去年只願以每坪120萬元購入，今年已提高到130萬元。

永和預算增最多
新北市以永和區購屋預算增加最多，鄭惠文說，永和區人口密集、生活機能好，交通便利，且與北市僅一橋之隔，向來是台北市外移族理想首選，區域房價易漲難跌；購屋族預算減少最多的淡水區，在地仲介表示，因該區多首購族，追價意願本低，又許多新推案完工供給量大，出現比價效應，購屋預算多會降低。

實價登錄昨天第二波上線，直接查詢最新行情發現，台北市北投、萬華、南港、內湖、文山區都還有公寓以每坪「二字頭」成交；其中，又以北投區吉利街的行情最便宜，成交價每坪僅廿二萬元。

根據查詢發現，目前台北市最低價的公寓在北投區吉利街，每坪只要廿二萬元，比起市場開價每坪四十萬元，便宜四成五；萬華區梧州街也有每坪廿四萬七千元的公寓成交，比起市場行情每坪四十五萬元來看，價差也高達四成五。

南港區南港路三段、內湖區內湖路三段、文山區景興路等，也都有二字頭公寓成交，比市場開價平均便宜四到五成。

即使是業界認知台北市房價較貴的區域，也有便宜的公寓，像是天母東路的公寓就出現最低價每坪卅七萬五千元、信義區永吉路出現每坪四十八萬五千元行情。

除了老公寓出現令人驚訝的低價外，全台重劃區成交價也普遍下修。比較八、九月登錄行情後發現，南港經貿園區八月最高價為九十一萬元，但九月最高價個案僅六十八萬元，價差廿三萬元，下修幅度達二成五。

高雄美術館特區八月最高價為每坪卅三萬元，九月則為廿九萬元，價差四萬元，但價差幅度達百分之十三。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，第二波價格公布後，發現成交行情明顯下修，尤其現在買方更是「比低不比高」，買方只要看到更低價的行情出現了，要買方加價簡直難上加難，房市恐怕一去不回頭。

　大台北地區可吸引投資的土地難求，新北市決定與房仲業合作，整合土地資源吸引企業進駐；經發局副局長黃正誠表示，為鼓勵台商回流、吸引外資進駐新北市，除積極推動公有土地招商案外，也希望整合民間資源提供優質土地廠房案源，以縮短投資者尋地時間。

　新北市府指出，市府日前已舉辦過一次「新北市招商引資媒合計畫說明會」，吸引遠雄房地產、戴德梁行、太平洋房屋、有巢氏房屋等20餘家不動產業者到場。

　黃正誠表示，這個目的，除了希望縮短投資者尋地時間，也期望能使投資者更快速清楚了解新北市可深耕發展的投資標的，媒合並協助潛在廠商至新北市投資，形成產業群聚效應。

　經發局表示，為達成全方位招商，市府除了針對全市廠辦、商場、商辦、土地進行全面清查，結合民間資源提供投資所需用地，另一方面也逐步匯集台商及外資投資設廠需求，並擔任單一窗口轉介，提供媒合機制。

在台北市高房價、居不易下，台北市人口快速外移，移往新北市，掀起小小的移民潮。根據調查，新北市淡水區已連三年奪熱門推案區榜首，從交易熱度來看，也成為重要的移入區，台北市的內湖及文山區也是年年進榜，北投區是在近二年連搶北市推案熱門區第一名。

住展調查指出，自奢侈稅實施以來，房市也跟著變化，從推案量來看，台北市呈現個案表現的推案趨勢，新北市則是台北市人口外移下，出現新移民風潮。

內湖、文山 推案戶數萎縮

在台北市12個行政區中，內湖區與文山區成為近三年的熱門推案重點。但推案戶數是逐年萎縮，民國99年前三名的推案戶數都超過1000戶，但100年及101年前三名的推案戶數僅在600至800戶間，凸顯台北市可建地愈來愈少。

文山區的房價從今年Q1的51.6萬元一坪，Q3已上漲至55.5萬元，房價漲幅為7.5%；內湖區的房價從今年Q1的64.8萬元一坪，Q3已上漲至69萬元，房價漲幅為6.5%；北投區的房價從今年Q1的57.9萬元一坪，Q3上漲至60.3萬元，房價漲幅為4.1%。

新北市方面，淡水是唯一三年都擠進排行第一名的地區，分析淡水房市會出現如此火紅原因，自然是與淡海新市鎮的開發，及淡水輕軌的到位有直接關係。淡水房市的量與價不斷攀高，重量級建案更是一個接著一個推出，使淡水成為價量齊揚的多頭總司令。

淡水推案量 近三年新高點

淡水的推案量從99年的2,744戶、324億元，放量至今年11月中已達4,953戶、647億元的近三年新高點。淡水的房價從今年Q1的25.3萬元，上揚至Q3的25.6萬元，將正式朝3字頭的高點邁進。

住展雜誌研發長倪子仁表示，新北市的新莊，在新莊副都心及新莊捷運沿線推案持續放量下，從100年起開始竄紅，是新北市熱門推案區中，唯一連二年進榜前三名的行政區。隨著新莊捷運線的通車，加上新莊副都心諸多建商持續加碼推案，新莊房市的後市遠景值得期待。

倪子仁說，市況顯示，推案的熱門地區，對房市具有指標性的意義，這些量先價行的區域，只要價量配合得宜，後市應仍以作多來看待，展望明年的大台北區房市，熱門的指標推案地區仍會是觀察重點。

實價登錄上路後，隨著資訊漸揭露，價格與市場喊價間的落差現形，學者又將房市危機論抬出檯面，甚至預言新竹將是危機的最重災區。

被房產業者視為空頭總司令的政大教授張金鶚認為，實價揭露後，可能帶動政府及金融機構自保，預計在第四季會發酵，房價崩跌速度恐比預期還快，一些推案量大的區域，如新莊、三峽、淡水等地，房價都可能出現裸泳，也就是都可能會出現骨牌推倒效應。

玄奘大學教授花敬群以都會區來預言可能的房市危機，點名新竹被列為危機第一名，主要是從去年到今年整個推案量幾乎是爆量成長，但銷售率其實不如預期，加上產業結構因素，市場胃納量並不足以支撐這些大量的推案。

新竹幾無重大建設

花敬群指出，新竹縣市這幾年來幾乎沒有什麼重大建設，但縣市政府連續開發新重劃區，也誘導眾多建商進場買地開發，結果短期爆量，新竹縣市的發展如同20年前的台中市，本身具體公共建設幾乎看不見，但重劃區一個接著一個開，台中市因只有空話，房價連跌多年，一直到最近才翻身。

花敬群認為，桃園反而是有利多的潛力，如航空城計畫、機場捷運即將完工、本身的產業園區等，都有一些想像的題材，如果務實發展，桃園是可期待的。

台北市已接近飽和，很難再有大型利多支撐，但集眾多優勢於一身的台北市，短期內依舊亮麗，如何讓台北市繼續維持亮麗的成果，是一項艱難的任務。

最讓花敬群難料的是新北市。他指出，新北市擁有的資源及發展走向都尚未成熟，具有獨立發展的可能，也有可能被併入北市，發展為典型的衛星城市，另一種可能是直接併掉台北市，將台北市整個吃進新北市中？他說，這一切難料，而這取決於市長的領導力及資源運用的能力。

台中、高雄前景佳

台灣各都會中，花敬群認為，最看好的是台中及高雄，一是基期低，二是同步發展的資源也在匯集中，反而具有前景及潛力。
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昨實價登錄第2波揭露，持續揭露開價高、但成交低的建案，預估將對房價造成衝擊，但昨京城建設、總太地產出席台灣工銀證券舉辦「實價課稅後房地產系列論壇」，雙雙表態支持實價登錄，認為透明價格有助交易回穩，總太地產品牌行銷副總翁毓羚認為，實價登錄縮短交易時間，預計10月停頓的成交量即將回溫。

京城建設發言人周敬恆表示，實價登錄確在8月衝擊高雄房市，但目前成交量已逐月回溫、穩定增加；長期看好台北市未來發展，今年9月董事長蔡天贊以32億元購得陽明山土地，預計規劃每戶總價逾2億元別墅，未來將與京城建設合建分售，成為京城跨至北市第1個推案，屆時京城還將在台北設立總部獵地推案。

經濟日報
高雄港務局 活化百頃地

台灣港務高雄分公司將啟動新增的南星計劃區上百公頃土地開發，預計明年中對物流、綠能、港口關聯等產業招商，分兩階段釋出逾100公頃土地，可為高雄港發展增添新動能。

台灣港務高雄分公司指出，該公司是與高市府協議，採有償撥用方式，取得南星計劃區共98公頃土地，加上自有的7公頃用地，合計近106公頃，形成南星商港區，是近十幾年來最大一筆土地開發案。

該新港區開發將於下月正式啟動，準備透過招標方式，選出第1階段62.7公頃土地的整地等公共工程營造商，明年初展開施工，在明年中即可對外招商，並陸續釋出土地，供有意進駐業者打造運作基地。

第2階段的42.7公頃土地也與高市府敲定在明年中移交，隨即完成環評作業，以及進行整地、開闢道路等工程。

該分公司表示，第1階段開發項目包含有倫敦金屬交易中心（LME）專區，綠色產業園區、港口關聯產業區等；以前者為例，即因應高港將於明年可成為LME發貨港所設置，讓欲承攬業務的物流業者進駐，像種德物流、福懋物流、高宏通運裝卸、高群裝卸等都已簽訂投資意向書。

綠色產業園區主要是欲引進新能源產業，透過生產廠、模組廠、組件廠、製造廠等上下游合作，在區內進行組裝、運輸等作業，迄今為止，包括有連愷實業、太聚能源、華旭、禧通科技、索瑪沛思生物、笙發企業等6家表態進駐。

此一部分將採BOT方式徵求開發商，連愷已表達高度興趣，目前已串連逾20家相關廠家，準備建以砷化鎵為主的太陽能晶片等上中下游產業鏈，並打造生化科技研發中心，初估總投資金額約500億元。

高雄工業區用地不足，高雄市政府決定新闢「仁武產業園區」，高雄市政府都發局長盧維屏說，這130公頃園區，將在12月公告，委託民間企業開發，預定105年完成，可望吸引綠能材料、運籌物流、觀光工廠等策略性產業進駐，創造750億元的年產值。

　高市都發局所規劃的「仁武產業園區」，位於仁武區水管路與鳳仁路之間的台糖土地，園區透過國道10號，可在10分鐘內連接國道1號、和高鐵車站，未來更可利用國道7號，在20分鐘內，抵達高雄港和小港機場。

　盧維屏表示，徵求仁武產業園區開發商的招商文件，將於12月上網公告，預計引入155億元的民間資金，投入園區開發建設，預定105年開發完成，可望創造750億元的年產值，並提供8,700個就業機會。

　高雄市工業總會理事長蔡圖晉說，由於高雄工業用地不足，因此，該園區一旦開發完成，勢必造成搶購熱潮，屆時，市府可籌組委員會，慎選入園廠商，該會將盡全力協助促成園區及早落成。

　高雄市工業會總幹事李威穎說，市府引入觀光工廠、低污染低耗水產業、與社區住宅的構想，將有助於獲得地方民眾的支持、和日後的環評程序。

　高市府都發局指出，仁武產業園區初步規畫分為綠能材料製造區、金屬製品製造區、策略性產業區、支援產業服務區、綠能住宅示範區、以及公共設施等6大區塊，面積也初步配定，不過，為了更符合產業的實務需求，因此，未來的開發單位在與進駐廠商接洽、招商時，可以根據廠商的實際需求再做面積的調整。

大高雄10月房屋買賣移轉棟數達3454棟，比9月增28%；房仲表示，高雄市的首購族偏愛低總價小資宅，公共建設多的鳳山區和熱鬧的三民區都是不錯的首選。

大高雄 10 月買賣移轉中，鳳山區勇奪高雄市交易量冠軍(535棟)，今年首度超越三民區(515棟)、左營區居第三(393棟)；信義房屋高雄區協理陳明儼表示，10月高雄地區整體房市較9月有2成到4成的增幅，顯示實價登錄對南台灣影響較小，房市買氣平穩回溫。

陳明儼指出，鳳山區產品多元且重劃區新成屋多，近年來隨著大型公共建設逐步進駐，有高捷等交通發展帶動人口快速增加，整體生活機能甚至超越其他區域，最重要的是房價平易，因此深受年輕小資族的青睞。

信義房屋鳳山建國店長陳菁徽說，鳳山今年地價漲幅最大，目前鳳山以文山特區生活機能最優，如華鳳特區、鳳翔重劃區等自辦重劃區都有建商推案，不過商業機能尚欠缺。鳳山區產品多元新穎，不論首購或換屋，均有適合的大樓或透天產品，以3房附車位平均約新台幣450萬元到650萬元低總價小資宅，最受歡迎。

陳明儼說，預算相對保守的首購族偏愛低總價的小資宅，有的人以距離換價格，中古大樓多但生活機能不錯的區域，這就是三民區能在 7 月到 9 月成交量三連霸的原因，至於三民區被鳳山區超越，主要與重大公共建設有關，鳳山在衛武營都會公園以及兩廳院加持下，商業發展潛力大。

信義房屋建工店長張政德表示，三民區生活機能成熟，總價低單坪房價仍在1字頭，平均10年以上的主力產品約350萬元到500萬元，新古屋總價約400萬元到800萬元，區內雖沒有高捷經過，交通十分便利，受惠台鐵地下化工程後，市府將會釋出不少公園綠地，有助都市更新。
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17日，國務院發展研究中心副主任侯雲春建議，要按照統一市場的方向，嚴禁各地通過稅收獎勵或稅收返還以及零地價拉企業拉專案的做法。國務院發展研究中心是國務院最重要的智囊之一。

當日，董輔礽經濟科學發展基金會等機構在清華大學經管學院舉行中國經濟學家年度論壇。侯雲春在發表演講時表示，目前實行的財稅體制導致了地區產業結構趨同化的問題。

長三角和珠三角產業同構化嚴重

侯雲春說，中國經濟結構不合理突出表現在產業結構同構化、趨同化，“不僅表現在省與省，甚至地市更小的範圍的重複建設，產業同構的現象非常嚴重”。

他提供的資料顯示，長三角、珠三角地區中國產業同構係數高達0.95，僅在各地“十二五”規劃中，把石油、化工作為主導產業的有16個省，把汽車作為主導產業的有15個省，把鋼鐵作為主導產業有11個省，有28個城市定位為建成區域或國際金融中心。

他認為，地區產業結構趨同化與所處的發展階段有關，但“主要跟財稅體制有關”。

分灶吃飯財政格局促不理性投資

侯雲春解釋說，目前分灶吃飯的財政分配格局，導致任何一個地方都把做大GDP、增加財政稅收和財政收入作為主要目標，各地都上重化工專案，拉大企業和大專案，這能給當地帶來財政收入。

而且這種財稅體制也使得不僅中央和省市分灶吃飯，甚至省與市縣、市縣與鄉鎮也是分灶吃飯，這雖然有利於調動各自積極性，但也導致各自從自己利益出發，在產業結構和投資結構上帶來很不理性的行為。他主張把目前實行的以增值稅、營業稅為主的間接稅為主的稅收體系轉變為直接稅為主體的稅收體系。

下半年樓市回暖趨勢明顯，成交量至今居高不下，房價也回到去年降價前的水準。昨天，有網友發帖稱，7000元/平方米以下的樓盤越來越少。記者調查發現，三環內7000元/平方米以下的樓盤數量，從上半年的14個銳減至個位數。

目前，漢口內環房價在13000元/平方米以上，二環至三環間，古田幾個高檔盤在10000元/平方米左右，後湖則躍過了8000元/平方米。武昌內環價格在12000元/平方米以上，二環至三環間，徐東均價10000元/平方米左右，南湖和光谷核心片區約8000元/平方米。漢陽鐘家村均價在8000元/平方米以上，王家灣在7000元/平方米以上。

記者發現，7000元/平方米以內樓盤幾近絕跡，僅在光谷、白沙洲、漢陽的三環線沿線有少量樓盤。真正屬於6000檔的樓盤只有白沙洲的金域天下、漢陽四新的觀瀾國際等幾個樓盤，均價在6300元/平方米上下。

在壯士斷腕般出售一系列專案公司股權，涉險渡過資金危局後僅數月，“地產賭王”綠城集團再次殺回土地市場。

11月13日，一家名為“中投發展（天津）濱海有限責任公司”的企業以46.771億元競得天津濱海新區中心商務區8宗地塊。據稱，該公司的三大股東分別是中國建設銀行投資公司、黑石基金及綠城地產。

一天后，大連土地市場傳出消息，一家名為“穎澤投資”的企業以20.28億元的價格以及配建24100平方米公租房的代價，摘得大連市中山區不朽巷住宅地塊，樓面價達到8450元/平方米。值得關注的是，這家企業是在經歷了7個多小時激烈競價後，力壓中海、保利、萬科等強勁對手，最終勝出。而根據綠城中國15日發佈的公告，公司即將成為穎澤投資40%股權的持有者，與戰略合作夥伴九龍倉共同進駐大連樓市。

如果算上此前7月份與融創中國合營公司一起摘得上海浦東住宅地塊的16.44億元，綠城今年下半年以來參與拿地的土地專案總價值已經超過80億元。儘管其中綠城只占小部分出資額，但對於一個去年淨資產負債率高達148%，今年上半年只有51億元現金在手，短期負債卻仍超過500億元的房地產企業來說，其“地產賭王”之本色可謂依然不改。

“宋衛平還是宋衛平，在以央企為代表的國企日益佔據更多房地產市場‘蛋糕’的時代，綠城作為民營資本的標誌性企業，依舊參與其中，只是參與的形式有所變化，比如更多地和央企、投資大鱷以及外資龍頭合作。這種跡象已經非常明顯。”一位多年關注綠城的房地產資深人士告訴記者。

儘管綠城集團董事長宋衛平此前一再表示將收斂激進擴張的風格，但從近期綠城頻頻亮相土地市場的情況看，宋衛平的剽悍風格依舊。

綠城的底氣來自其資金面的快速改善。自去年底開始，綠城通過一系列資產處置快速回籠資金近百億元，其中包括：將24.6%的股份作價41.8億元出售給香港九龍倉；將上海、蘇州、無錫等地9個專案的51%股權出售給融創中國，吸金33.7億元。

和上述籌資相比，今年以來銷售回款的順利，或許是綠城參與拿地更大的推手。截至10月底，綠城集團年內累計實現銷售金額413億元，提前完成400億元的全年銷售目標。根據上證報統計，僅7至10月這4個月，綠城銷售回款就達到193億元。

儘管有投資者認為，在房地產宏觀調控尚未結束的今天，綠城不排除有重新回到高負債原點的可能，但有專家認為，今日之綠城已經不同於往日，與資金大鱷和國資企業的緊密捆綁將有效分散其投資風險。而綠城目前在農業領域的拓展，又將是其覬覦田園地產和鄉村旅遊綜合體的又一次另類飛越。

不久前，位於陸家嘴板塊的中糧海景壹號，成交了一套價格為21.56萬元/平方米的豪宅，創下了上海新建商品住宅成交價的新高。而北京市房產交易網資料顯示，位於通州的別墅項目“運河上的院子”，部分別墅成交單價也突破20萬元，超過“釣魚臺7號院”，成為北京最貴豪宅。

中糧海景壹號21.56萬元/平方米的成交價，已超過湯臣一品於2010年18.9萬元/平方米的成交紀錄，成為截至目前上海成交最貴的新房。儘管濱江凱旋門等豪宅的部分房源對外報價為26萬元/平方米，但此前未顯示有成交紀錄。

據瞭解，該樓盤在上海房管部門登記的最低報價為10萬元/平方米，最高報價為20萬元/平方米。

記者在採訪中瞭解到，中糧海景壹號在上海房管部門原先登記的名字是鵬利海景，共四棟樓，在2009年銷售之前均為出租型的公寓；改租為售後，將樓盤名改為中糧海景壹號。

上海一家房產機構高層告訴記者，其實早在湯臣一品入市之前，中糧海景壹號已經可以出售了，但中糧地產卻並沒有在當時將其推向市場。“因為與湯臣的大戶型相比，中糧所做的戶型過小，房型結構也不合理，他們一開始的定位並不是做頂級豪宅。改名是出於行銷的需要，聽上去比以前大氣。”上述人士說。

2009年年底該樓盤拿出一棟樓銷售，售價約8萬—9萬元/平方米。時隔兩年半後，今年6月份該樓盤才再次推出一幢樓銷售。

北京通州別墅專案“運河上的院子”一位元銷售人員向本報記者表示，該專案12棟單價超20萬元的墅王產品在2008、2009年就陸續開始推出，只是今年7月份又重新做了市場推廣。

仲量聯行統計資料顯示，今年第三季度，北京、廣州等地高端住宅的成交量出現了大幅增長，環比增幅分別達到9.9%、37%。

“未來即使不會暴漲，但從一線城市豪宅成交量也可以看出，房價再次上漲的勢頭正在顯現。”一位不願具名的分析師表示。

據高力國際透露，位於廣州黃金地段的豪宅“僑鑫匯悅台”今年第三季度推出新房源，對外報價高達18萬元/平方米。廣州世聯地產銷售部經理崔登科向記者透露，僑鑫匯悅台在10月成交了一套房源，單價18萬元/平方米。“這也是現在廣州新房市場上成交單價最貴的樓盤了，創下了廣州房價的新紀錄。”崔登科表示。

“豪宅成交價的走高，也許有開發商行銷目的考慮。但在這背景下，也隱隱透露出房價將上揚的資訊。因為每每在普通商品房價格上揚之前，豪宅市場已經有所反應了。”德佑地產研究部主任陸麒麟表示。

到底誰在買一線城市的豪宅？多位業內人士表示，並不能明確劃分是哪些群體在入市，但香港人士購樓的比例出現了小幅增長。

上海永慶房屋統計資料顯示，10月份港澳臺及外籍人士在上海購房套數和占比均達到年內新高，共成交211套。

世聯地產首席分析師吳志輝認為，香港買家在上海豪宅項目的成交中佔據一定比例，主要因為香港回歸以後，其經濟上與內地的聯繫越來越緊密。尤其是上海作為內地金融中心，前往上海工作的香港居民比以前大幅增加，其置業需求自然會體現出來。

對於北上廣豪宅的成交量為何會突然走高，上海永慶房屋總經理陳史翎指出，這可能與輸入性通脹的壓力有關。

“一線城市成交量和成交價格的整體緩慢復蘇，也給了外籍買家信心。另一個關鍵因素是QE3引起國際買家對美元新一輪通脹的擔憂，而人民幣經歷了一個升值停頓後，必然繼續對美元、港幣和新臺幣升值。”陳史翎指出，在這樣的大背景下，購買中國內地房產再次成為外籍人士進行資產避險的選擇。

吳志輝指出，目前上海豪宅總價比香港要低，香港買家看好內地一線城市豪宅的前景。“無論是居住和投資，對於香港買家來說都具備相當吸引力。”吳志輝表示。

合富置業、中原地產和滿堂紅三大行資料顯示，10月份的成交量環比有一兩成的增幅。儘管如此，也並非每個區域的成交量都能實現環比增長，由於一二手樓價倒掛現象已從郊區蔓延到了市區，導致部分中心區板塊的二手成交受阻。業內分析認為，由於業主心態越來越強，二手放盤價高於市價的個案正在逐漸增多。


中心區一二手倒掛現象在增加

年初時說一二手倒掛現象多出現在近郊板塊，目前這種現象在中心區核心路段內的表現正在逐步增多，如荔灣區的中山八、滘口板塊、越秀區的淘金板塊、海珠區的工業大道板塊、天河區的天河北、珠江公園板塊等等。

“業主放盤價正在走高，讓二手樓價優勢越來越不明顯。”合富置業高級營業經理陳葳告訴記者：“比如在滘口地鐵旁的逸彩新世界，一般電梯樓業主放盤價都要1.6萬-1.7萬元/平方米，最新一期的朗逸庭更要1.8萬-1.9萬元/平方米，一路之隔的凱粵灣，不少一手新貨的價格也是1.8萬-1.9萬元/平方米，景觀還更好，很多買家乾脆就選擇一手樓去了。”再如在中山八路板塊成交最活躍的富力廣場，幾個月前業主的叫價是2.3萬-2.5萬元/平方米，到10月底就升到了2.6萬-2.7萬元/平方米了，轉個彎到南岸路，目前在售的一手樓盤中信西關海，均價也才2萬元/平方米。中原地產淘金分店的經紀廖先生介紹：“目前淘金家園低層北向的二手單位也得2.4萬-2.5萬元/平方米，其餘房源放盤價多在2.4萬-2.8萬元/平方米之間，這樣的報價和一手相比優勢不大，一手樓近期的特價單位還不用2.5萬元/平方米，這就得看買家怎麼選，因為這?早期的單位部分是低層洋房，在售的一手樓則都是高層。”

二手行情轉好業主心態變強

10月上半月因一手樓集中上市，二手相對冷清；但從10月下半月開始，二手住宅成交重返活躍狀態。三大行資料顯示，10月份的成交量環比都有一至兩成的增幅，行情活躍。也正是因成交變暖，令二手業主心態走強，這就是二手報價不斷走高的根本原因。

合富置業首席市場分析師龍斌介紹，業主惜售漲價現象比上半年多了，特別是中心區的優質物業，業主的放盤價一般會比市場價高出5%-10%左右，但也不會沒有成交。比如天河北130平方米的高端物業，8月份時叫價360萬元，9月份時漲到380萬元，到10月份時更漲至400萬元，業主還不捨得賣了。部分認可中心區物業價值的買家，擔心樓價會繼續上漲，選擇了在此時小幅追價入市。

滿堂紅戰略管理部副經理肖文曉則表示，不少前線經紀反映，在一手樓盤熱銷提價的帶動下，二手樓市業主的心態也越來越強硬。滿堂紅的統計顯示，10月二手住宅買賣的議價空間已經下滑至-3.6%的年內新低，這一數值比今年2月份最高的-7.2%減少了一半，這顯示著買賣雙方拉鋸的天平正漸漸向賣方傾斜，買家想覓得筍盤的難度在加大。

　11月15日，記者在溫州萬科開發的樓盤龍灣花園附近遇到了張先生，當初買樓花的張先生，如今已經損失過半。

　　“今年3月我訂了一套90平方米的房子，價格29500元/平方米，幾個月以來一直在交涉退房，可萬科以各種理由不給予辦理，付他們違約金也不行，現在房價已經跌到13800元/平方米，虧慘了！”張先生忿忿不平地對記者說。

　　這並非個案。記者走訪溫州多家樓盤，發現價格均被腰斬，溫州房價與2009年、2010年時的最高位相比，回調了大約30%—40%，六成炒房客被套。究其原因，有持續的樓市調控致使溫州樓市虛漲的泡沫被完全擊垮的因素，也與去年以來溫州民間借貸風波有關。

　　不過，在一些人士看來，溫州房價出現大幅下調並不意外，很多人認為溫州房價的泡沫是比較嚴重的，現在正在消化這些泡沫。

　　房價跳水

　　購買香提半島樓盤住宅的王女士經歷了“過山車”式的行情。她對本報記者說，2009年一期開盤時的價格為2.5萬/平方米，後來二期開盤時漲到3.8萬/平方米，該樓盤的二手房價格在2010年最高時達到過8萬/平方米，但現在市場價格又回到了2009年時的3萬/平方米左右，下跌幅度比最高時超過了一半。

　　據附近的房產仲介介紹，當年按照七八萬每平方米買入的15位購房者中，入住的只有1家，另有5位因欠高利貸已經跑路了，還有7位也因為資金問題沒有收房，總之，2009-2011年高位介入的購房者都被套在?面。

　　本報記者在走訪中還發現，位於溫州市三板橋紡織路上的中瑞公園大地，售價也幾乎被腰斬。熟悉該樓盤的一位房地產業內人士告訴記者，這個原名為中瑞•星河灣的樓盤，在今年6月份更名為中瑞公園大地，最高價曾賣到近6萬元/平方米，現在的優惠價還不到2.4萬元/平方米。

　　“溫州房價相對2009年底和2010年初最顛峰時回調了三四成，說明樓市調控政策已經基本到位。”溫州郎兆房產專業機構董事長葉維堅認為。

　　最近溫州的房價出現了一個明顯的下跌。國家統計局發佈的資料顯示，9月，溫州的新建住宅價格同比下降16.4%，環比下降0.8%，在70個大中城市中，溫州房價下降的幅度最大。

　　由於投資性資本進入，溫州房價曾一度快速上漲，並在2009年、2010年達到高位，市場行情火爆，有的樓盤價格甚至成倍上漲。當調控政策出臺之後，溫州的樓市開始降溫，一度火爆的樓盤價格逐漸回落。

　　“溫州房價從去年開始到今年4、5月份跌得最厲害，簡直是直線下降。”溫州天浩置業有限公司總經理陳鴻對本報記者說。

　　他以溫州鹿城、龍灣兩個區的統計為例，去年每月二手房交易量有100單左右，新房開盤月成交量也有1000套。進入今年8月，二手房交易量開始萎縮，市場疲態顯現，真正想買房子的人一直在觀望，很多樓盤開始大力做推廣，效果也並不好。

　　除了房價虛高，城市人口的流出也是一個重要原因。據瞭解，溫州人口正在面臨“出超”的困境。近幾年溫州市的人口每年都要減少10萬人左右，但進入溫州的人口數量卻並沒有顯著增加。在不斷有新樓盤開發出來的情況下，溫州樓市已經出現了供大於求的尷尬局面。

　　地王被套

　　樓市的蕭條也傳導到了土地市場。

　　一位元開發商向記者透露，溫州茶山2009年拍的一塊土地，當時的樓面價格是1.5萬元/平方米，後來由於開發商資金出現問題，這塊地被拿出二次拍賣，最後被?大拍得，樓面價折合8500元/平方米，比以前低很多。再加上3000元/平方米的建設成本，還有財務成本，這個樓盤怎麼也得賣到1.2萬元/平方米以上，可現在開盤樓價僅賣到9999元/平方米。

　　國土資源部10月份公佈的城市地價監測資料顯示，溫州再次以18.03%的降幅居於本季度住宅地價同比下降的城市之首。今年第一季度，溫州也曾獲此“殊榮”。

　　類似溫州這類多次出現地價負增長的城市，說明其房地產及土地市場已被過分透支。

　　“現在綠城在溫州除了鹿城廣場是自己的，後來的幾個專案都有當地民營企業參與，不搞合作開發，即便是綠城這樣的大公司也挺不下去了。”上述開發商說。

　　“2009年到2011年之間溫州的地王項目，現在基本都擱淺了。”溫州市房地產協會副會長陳騫表示。

　　開發商的資金壓力不小，但從銀行那?也借不來錢。本報記者瞭解，2010年民間借貸很瘋狂，2、3分利息都能借到，但到2011年下半年出現大的借貸風波，誰都不往外放貸了。

　　上述開發商對本報記者說，前兩年拿地的開發商，按照現在市場上的價格去賣，肯定是虧的，很多民營企業依靠代工的低利潤賺來的錢，就這樣一下被套了進去，是很痛苦的。

　　據介紹，現在在溫州拿地的成本比原來下降近50%，儘管新掛盤土地價格打了對折，也沒有人敢拿地。

　　“資金很緊張，政策又不扶持，整個房地產市場狀況都不好，這將加劇這個行業的洗牌，溫州房地產業將出現大幅度調整。”陳鴻稱。

臨近年末，全國房地產市場的成交再次迎來一波小高潮。

根據中原監測的資料顯示，11月前15天，全國54個城市新房總成交量較10月同期上漲21%，並已達到10月份總成交量的58%。而從2008年-2011年11月份成交歷史記錄來看，11月後半段（11.16-11.30）的新房成交量均比11月前半段（11.01-11.15）有明顯漲幅，因此如果政策不出現大的變化，11月的成交量將肯定超過今年“金九銀十”的資料。

而在北京，11月前15天的成交量無論是環比還是同比更是出現大幅增長。

多家機構的資料顯示，11月上半月，北京新建住宅簽約套數為7118套，較10月同期的3341套上漲113%。相比2011年同期的2352套更是驟增202%。二手房住宅簽約套數則為6409套，較上月同期的3074套增長108.5%。整體11月上半月，北京新建與二手住宅合計簽約達到了13527套，創出年內同期的新高。

價格方面，11月上半月，北京新建住宅成交均價為22050元/平方米。較10月份的成交均價20236元/平方米微漲。不過，11月前15天與10月熱點成交項目重合的合計有53個，在這53個項目中，均價在11月出現上漲的有40個，占比達75.5%。

分析人士認為，從資料上看，無論是從全國還是一線城市的住宅銷量，同比均呈現明顯的回暖跡象。但由於存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企的拿地規模和開工速度並未出現同比例的提升。這也反映出開發商在目前的經濟和政策環境下，對未來市場走勢的判斷並未十分樂觀，仍保持了相對謹慎的態度。而由於調控政策的長期存在，需求釋放也將保持穩定，因此從中期來看，房地產市場出現大起大落的概率不高。

此外，近期有媒體報導稱，部分銀行的首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準利率的基礎上上浮了5%-30%不等。

對此，中原地產研究部總監張大偉分析認為，上述報導並非普遍的情況，全國主要城市的信貸依然以85折為主。以北京為例，除非購房者收入證明過少，或者之前有過信用卡逾期等不良行為的首套房購房者，95%以上都還可以享受85折的貸款利率優惠。

他表示，小部分銀行提高首套房的信貸折扣，實際是要退出這部分市場，選擇其他利潤更高的經營性貸款。而這些非85折或者上浮到基準以上的銀行，也不會有購房者選擇他們操作貸款。同時從四季度的信貸市場看，依然將以相對寬鬆為主，而受這一政策的影響，樓市量價將依然以微漲為主。

經過長期準備後，房產稅試點的技術條件已經具備。當前，多個地方正在推進房產稅試點的準備工作，但納入下一批試點的城市和試點擴容的時間尚未確定。

業內人士認為，不少地方已儲備較成熟的試點方案，但對房產稅給當地帶來的影響，一些地方仍有顧慮。房產稅試點的進一步走向將主要取決於地方態度。新一輪房產稅試點城市可能在今年年底確定，並于明年正式實施。

在技術準備的同時，相關培訓工作也已展開。從今年7月底以來，國家稅務總局組織來自全國36個省市的71名稅務系統工作人員，在中國人民大學培訓房地產估價技術。權威人士確認，這種估價技術同樣將應用在未來的房產稅徵收中。

經過長達2年多的房地產調控，大陸國家統計局昨（18）日公布資料顯示，10月份通報70大中城市房價上漲的有35個，漲幅在0.5％以下，房價上漲城市的數量高於9月。

統計局聲明說，政府追蹤的70座大中城市，有35城房價較上月上漲，高於9月時的31座，也是7月以來房價上漲城市首度增加。此外，10月有17座城市新建住宅價格下跌，其餘18個城市維持不變，但是與去年10月相較，房價上漲的城市僅12個，高達56個城市房價下跌。據中國政府網公告，雖然與9月相比，房價增長的城市高達5成，但是與去年同期相比，大陸70大城市中，房價下跌城市的比例高達8成，顯示樓市調控有成。

第一財經日報報導也指出，兩年多來的調控幾乎殲滅「溫州炒房團」，過去帶頭領漲的溫州樓價如今暴跌，跌幅居全大陸之冠。

報導指出，今年下半年以來，大陸樓市普遍回暖，中國指數研究院公布資料顯示，10月百城（新建）住宅均價月增0.17％，今年6月之後連續5月維持上漲趨勢。然而，在全大陸樓市均價穩步上行的背景下，浙江省杭州、溫州等主要城市房價卻逆勢下滑。華夏日報報導指出，溫州房價與2009年、2010年相比下滑30％~40％，高達6成的炒房客遭套牢。

上海連續三個月環比停漲

　　■ 開發商稱年底前「沒必要微利出貨」

　　房價的環比漲勢仍在延續。

　　(記者 王齊)11月18日，國家統計局公布的10月份新建商品住宅售價變動情況顯示，70個大中城市中，價格環比(較上月)上漲的城市有35個，略多於9月的31個，但漲幅均未超過0.5%；價格下降的城市有17個，比9月減少7個。

　　路透社根據國家統計局數據測算得出，10月70個大中城市新建住宅平均售價環比微升0.05%，漲幅高於9月的0.01%；而相比去年同期(同比)，70個大中城市新建住宅平均售價則下降1.1%，連續第八個月同比下跌，跌幅繼續縮窄。

　　不少受訪業內人士判斷，明年「兩會」前，中國樓市的價格和成交量將維持平穩。

　　一線城市房價漲勢漸起

　　一線城市10月的房價更為堅挺。

　　國家統計局數據顯示，10月北京新建商品住宅價格環比上漲0.3%，廣州和深圳均環比上漲0.4%，上海持平。中國房地產數據研究院執行院長陳晟分析，京滬穗深四大一線城市房價企穩。

　　上海似乎是個例外。按國家統計局數據，上海房價已連續三個月環比停漲。

　　陳晟說，上海有些企業的全年銷售任務還沒完成，價格會微幅下調。相較之下，北京供應量偏少，存貨的去化周期在12個月以內。而上海的存貨去化周期在14至15個月。上海樓市正處階段性供大於求的狀態，所以房價會呈現穩中有降。

　　滬上一開發商還提到，上海的可售房源都在外郊環，剛需樓盤佔比大。這也是上海的均價會低一點的原因。

　　該開發商認為，未來上海房價會繼續略微下降，剛需樓盤成交佔比高是主要原因。據該開發商稱，滬上中高端樓盤不會在年底推，也不會有太大的成交量。

　　陳晟稱，相比一線城市，二三線城市房價上行趨勢較弱。

　　不過，他同時強調，諸如武漢、成都、重慶這樣的城市，處於一個供需兩旺的局面，所以房價會處於微漲微跌的動態平衡階段。

　　三四線城市的房價面臨下行壓力。

　　陳晟說，鄂爾多斯、連雲港等三四線城市的庫存壓力很大，有些城市的新增供應量四五年內都沒辦法消化完。

　　「房企不願再犧牲利潤」

　　受訪開發商普遍稱，無意在年底降價。

　　滬上一開發商稱，雖說今年很多房企的業績目標定得不高，但不少企業的資金回籠量仍不能滿足自身發展需要，沒錢去買地。

　　即便如此，該開發商仍稱，眼下現金流還能過渡，沒必要微利把樓盤推出去。

　　「我們最近賣得一般，中介分銷力度比較弱。」一中高端樓盤開發商說，9月份、10月份上海樓市的月均成交量都到了80萬平方米，成交量不算差，但也不算活躍。

　　但該中高端樓盤開發商相信，年底對開發商而言會有一波小行情，「很多中高端樓盤都是主流開發商的，現在的價格是能夠成交的，購房需求仍在。11、12月份，中高端樓盤會有一波成交，房價可能會出現結構性上漲。」

　　一不願具名的市場人士指出，短期內房價不會上漲的原因在於兩點：一是絕大多數企業已完成了80%的業績目標。二是企業不願意再犧牲利潤。

　　上述市場人士透露，某年度銷售目標定在50億元的小型房企總部近期下達要求，所有城際公司都不能降價。該公司在紹興有一個別墅項目，土地成本就3萬元/平方米，以前賣4萬元/平方米，今年賣3.5萬元/平方米，只賣出2套，四季度一套都沒賣出去。但該房企總部現在的要求是，即使不賣，也不能虧錢賣。

　　不過，長期來看，高庫存的壓力仍在。

　　上述市場人士稱，北京和上海的市場存量偏高，局部存量更高。這個壓力，開發商今年感受不明顯，但明年會體現出來。而明年「兩會」前，開發商還要面臨新一輪的業績壓力。

　　截至昨日發稿，網上房地產顯示，上海市一手住宅庫存面積為1026.84萬平方米，處於今年以來的高位。

浦東祝橋朗詩未來樹售樓處首次開盤，現場看房者頗多。據現場銷售人員介紹，該樓盤此番領取預售證的460套房源一次性推出，為60-80平方米花園洋房，優惠後均價在1.31萬-1.32萬元/平方米。售樓處稱，截至昨日19時，已定售出房源近350套。

　　據朗詩未來樹相關負責人介紹，該樓盤的客戶主要以區域及周邊的剛需為主，「我們積累客戶的時間較長，用了半年多的時間，區域周邊沒有其他新盤。」該負責人稱，今年朗詩業績完成情況良好，但仍然希望盡快跑量，「明年我們還會繼續加推，價格會有所上調。」

　　中房信分析師薛建雄認為，上周末郊區新盤銷售情況不錯，價格合理，主打剛需，開發商的營銷也發揮了作用，「因為今年的業績完成得不錯，開發商年底時開新盤壓力就不那麼大。」

　　「年底樓市未變冷」

　　不只是朗詩未來樹給出熱銷說法。同樣系首次推盤的浦東惠南綠地皇家官邸售樓處昨日稱，該樓盤此番推出的70多套170平方米大平層，優惠後均價在1.4萬元/平方米，「還剩10套左右。」

　　金山新城金瀚園售樓處稱，該樓盤此次推出280多套兩房、三房，優惠後均價在1.25萬元/平方米，「兩房賣了一半，三房銷售也較不錯。」

　　某上市房企營銷總監認為，「從目前情況看，各區域的剛需樓盤在開盤後，後續時間裡的銷售都還不錯。這說明到了年底，樓市沒有變冷的趨勢。」

　　不過，該營銷總監指出，某些區域性太強的樓盤，由於積累客戶時間較長，帶來開盤熱銷聲，但由於區域客戶消耗嚴重，存在銷售後勁不足的可能性。

　　除了全新盤，上周末新增入市的閔行城花新園售樓處也稱，該樓盤此次加推的56套三房，均價在2.6萬-2.7萬元/平方米，「已售出近50套。」

　　「房源較多的樓盤漲價時會較謹慎」

　　對於年底樓市走向，某外資房企執行董事稱，總體態勢將趨於穩定。

　　「房價下跌的預期已經止住，並且開始出現上漲的預期，但由於調控並未放松，成交量會維持適中水平而不會井噴，價格頂多也只會穩中略升。」該外資房企執行董事稱，目前剛需樓盤仍是主流，中環以內的樓盤成交佔比仍將維持低位。

　　據該執行董事稱，該公司旗下一個在售剛需項目，上周末兩天的成交量約為50套，「由於年初時預期較低，今年各開發商的業績完成得都較不錯，明年我們還會繼續加推剛需房源，價格會與市場保持一致。」

　　上海盤谷房地產有限公司總經理宋海進一步說，從供需角度看，目前剛需樓盤存在價格上漲的壓力，但開發商想要邁出這步不容易，「對於後期房源較多的樓盤，開發商在漲價時會比較謹慎，因為貿然漲價會影響到下次開盤的定價和銷售。目前出現漲價的，大多是後續房源不多的樓盤。」

　　「如果不漲價，開發商就只剩下一個要求，就是賣得要快，使現金流更安全，降低財務成本。」宋海說，調控狀態下，開發商漲價已不會像過去那樣跳空地漲，而是化整為零地慢慢往上加，「春節後的3、4月份，房價是否上漲，要看需求是否旺盛，同時看供應量怎麼樣。」

　　上述上市房企營銷總監則認為，春節後房價是否會漲主要取決於政策走向，如果調控不放松，需求仍然不會有太大規模釋放，那麼價格還將總體保持平穩。

)「過剩」、「救市」等一系列敏感的詞語跟貴陽市結合在一起，起因是貴陽市最近幾個在開發的超級樓盤。

　　據統計，不到300萬城鎮人口的貴陽，新建樓盤面積高達4500萬平方米，其中包括花果園、未來方舟等十幾個百萬平米超級大盤。

　　貴陽樓市是否存在供應過剩危機？貴陽或將成為下一個鄂爾多斯？

　　此前，貴陽市政府出台的「買房送戶口」政策，被認為是緩解當地樓市庫存壓力的「救市」行為。

　　先漲價後降價

　　日前，中國最大的城中村改造項目，號稱全國最大盤的貴陽花果園項目緊急召開媒體見面會，回應「貴陽樓市崩盤」說。

　　花果園項目營銷中心副總裁陳曉輝稱，貴陽會成為第二個鄂爾多斯完全是個笑話。

　　貴陽地產中介正行合智的一份統計報告顯示，截至2012年9月份，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年。

　　花果園項目是宏立城集團於2010年啟動投資的彭家灣改造項目，2011年集團又拿下五裡沖片區改造項目，從而使整個項目擴充為佔地6000余畝、總建築面積1830萬平方米的超級大盤。該項目的投資額也從最初的300億元激增至900億元。

　　據悉，花果園規劃建設1350萬平方米住宅、200萬平方米辦公、150萬平方米商業、100萬平方米公寓、30萬平方米公建，整個項目包括260棟超30層的住宅，完全建成後，項目可容納近30萬人居住。這個體量甚至已經遠超貴州省內很多州縣的規模。

　　記者了解到，花果園項目在2011年開盤之初就遭遇了業主維權的尷尬。項目開盤價格高達7000?8000元/平方米，遠超過貴陽當時4000多元的樓市均價。再加上不容樂觀的樓市環境，其銷售嚴重受阻。

　　花果園不得不轉變策略，開始「低價跑量」，以團購名義大幅降價，均價降至5000多元/平方米。這使得三四天前才買了房子的業主資產縮水慘重，一套房子至少跌十幾萬。

　　就在不久前，有傳言稱花果園項目銷售不暢致使公司陷入破產。記者日前聯系項目售樓處，據一位銷售員介紹，項目現在主推三期房源，均價3980元/平方米起價，最高4458元/平方米。一期11000多套房源基本售罄，僅剩少量100?120平米大戶型，均價7000?8000元/平方米；二期兩萬多套房源也已售出大部分。

　　「買房送戶口」，加速賣房

　　據媒體報道，花果園從2010年12月開始銷售，到現在已經賣了6萬多套，面積超過了500萬平方米，剩余貨量計劃到2015年賣完。

　　根據銷售人員介紹，從花果園簽約情況看，購房者僅有35%為貴陽本地人，50%為貴州其他州縣購房者，15%為外地購房者。

　　據了解，今年上半年花果園成交241.5萬m2，佔整個貴陽市435.53萬m2的55%。僅這一個超級大盤的成交就佔據貴陽市場一半份額。而在貴陽城區，像這樣的百萬平米大盤不在少數。

　　而每個樓盤幾乎都號稱自己是貴陽第一大盤，都聲稱自己的銷售量佔到貴陽市成交量的一半左右。

　　根據當地地產中介的統計數據，貴陽目前3490萬平方米的庫存量已經達到了歷史最高位。

　　如此巨量的庫存對應的卻是貴陽市不到300萬的城鎮人口，即使加上流動人口也只有500萬。這讓業內不得不質疑貴陽樓市可能面臨的供應過剩危機，甚至重蹈鄂爾多斯的覆轍。

　　中房信的報告稱，截至2012年8月末，貴陽全市商品住宅存量達到553.12萬平方米，按照當前的去化速度，需要將近12個月消化。

　　同時，貴陽市住建部門的統計數據顯示，今年上半年，貴陽市商品住宅銷售中，65%的買家為外地客。其中，貴州除貴陽外的其它地州市客戶佔到50%，外省市及境外客戶佔到15%的比例。

　　而貴陽近期出台的「買房送戶口」政策就顯得意味深長。

　　9月，貴陽市政府出台了二十條的《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施(試行)》，該措施規定，「凡在我市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制」。

　　業內人士分析稱，該政策有刺激房地產市場成交量回升的嫌疑，這樣的放松有可能引來外來投資性需求的大規模入市。

　　一周關注

　　海南限墅令下 香水君瀾墅王遭瘋搶

　　11月17日，距離海南國際旅游島先行試驗區15分鐘車程的海南獨棟墅王——香水君瀾別墅首次赴北京公開亮相，於銀泰柏悅酒店舉行見面會。香水君瀾墅王「海苑別墅」首推僅6棟，目前已去化一半，最高成交金額為6800萬元人民幣，買家系胡潤榜內地神秘富豪。

　　據記者了解，該神秘買家所購「海苑別墅」佔地3畝，使用面積888㎡，擁有500㎡私家入戶沙灘。據悉，「海苑別墅」最貴一棟達1億元人民幣。該項目設「水岸別墅」、「山語別墅」、「海苑別墅」三大產品系，共207棟純獨棟別墅。

　　香水君瀾別墅營銷總監馮珺告訴記者，「不少國內耳熟能詳的商企名人都來考察過項目，一些已經明確了購買意向，其中有一位西南富豪一次想訂購三套『海苑別墅』。但鑑於對客戶隱私的保護，暫時不能透露具體名字。」

國家統計局公布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。該數據顯示，與10月相比，新建商品住宅價格35城上漲，18城持平，17城下降。

　　值得注意的是，據中原地產市場研究部統計數據顯示，今年前10月，北上廣深4個一線城市房價指標持續5個月環比上漲。

　　對此，北京中原地產市場研究總監張大偉向記者表示，年底前北京樓市價格繼續微漲已成為定論，但預計整體市場價格將依然維持平穩微漲的趨勢。

　　一線城市價格漲幅擴大

　　一組調查數據顯示，2012年10月全國100個城市(新建)住宅平均價格為8768元/平方米，環比9月上漲0.17%，自2012年6月止跌後連續第5個月環比上漲。

　　事實上，據鏈家地產市場研究部監測的數據來看，一線城市年內新房從6月開始進入上漲通道，累計漲幅0.45個百分點；二手房從4月份開始上漲，累計漲幅1.575個百分點。

　　「今年2月份買的新房，當時價格是不到12000元∕平方米，現在已經漲到16000元∕平方米左右」，北京大興某樓盤的業主對本報記者表示，「幸好當時買下了這套房子」。

　　對此，鏈家地產市場研究部張絮向記者表示，從10月份的價格變化情況看，一線城市房價漲幅再一次出現擴大的趨勢。

　　而中原地產市場研究部的統計數據也顯示，一線城市房價持續5個月環比上漲。今年前10月，京滬廣深4個一線城市的成交量同比均出現了20%以上的上漲，特別是2-3季度以來，成交量快速上升，消化了大量的庫存。

　　張絮認為，總體來看，一線城市價格控制難度明顯要高於其他城市，目前一線城市除上海外房價波動都相對比較明顯，價格反彈幅度也相對較大。

　　張大偉則表示，一線城市的信貸政策繼續寬松也是促使房價上漲的主要因素，尤其首套房信貸依然基本維持在85折左右，這有利於剛需出擊市場。另外，一線城市土地市場從8月開始不斷升溫，因此開發商對房價更加看漲，而購房者也被影響了預期。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則向本報記者表示，房價環比上漲的主因是受今年5-8月樓市成交量上漲影響，這促使後市房價持續上揚。但「金九銀十」並未出現，加上調控政策依然不會放松，房價上漲的動能顯然不足。

　　年底將現翹尾行情

　　值得注意的是，北京11月份，樓市量價成交上漲趨勢更為明顯，「金九銀十」落空的情況下，「金十一」之勢正在凸顯並有蔓延態勢。

　　據21世紀不動產數據顯示，截至11月15日，北京新房網簽量為10314套，環比10月上半月漲了134%，同時也接近今年交易量最高的6月份上半月的水平。其中11月10日更是當日突破1000套，上半月成交量已創出2012年半月成交量的新高。

　　對此，21世紀不動產分析師張磊預計，如果下半月維持這種活躍度，11月成交量有可能創下年內月度新高。

　　此外，張磊表示，在樓市正常年份，年底一般都會出現一個成交小高潮，但今年的小高潮則提前到了11月份。對此，張磊認為，由於保障房的集中交付使用，部分開發商為了搶業績而舉辦一些促銷活動，致使交易量會出現小高峰。

　　無獨有偶，張大偉也向記者表示，2012年開發商完成任務率比較高，大部分房企在年初制定的銷售目標均超額完成，最近幾個月的供應明顯減少，而市場可售新建住宅的價格則會隨之繼續環比上漲。

　　除此之外，張大偉認為，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發商的定價也會水漲船高，而且全年計劃的提前完成使得開發商年底促銷的力度將明顯減弱，因此年底將現翹尾行情。

　　對此，張磊表示，從近期市場來看，12月至明年初，可能會出現一個新盤空檔期，這將促使剛性需求客戶在選擇上比較明確，出手比較堅決。

　　不過，張絮則認為，宏觀調控對於市場的作用也不容忽視。以上海為例，今年樓市地方調控政策進一步趨嚴，年內整體價格依舊保持平穩，而其他城市的限購政策對於放緩房價上漲幅度也起到一定的作用。

　　由此來看，雖然樓市又出現房價上漲的苗頭，但以當前的政策環境，難言大幅反彈。

北京樓市「金九銀十」雖未如約而至，但均價5萬元以上的豪宅銷售卻依舊表現穩定。昨日，記者獲悉，包括太陽公元、遠洋萬和公館、西山壹號院、萬科如園在內的一些高端項目依舊保持相當人氣。據專業機構統計，今年「金九銀十」成為了豪宅一枝獨秀的舞台。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，北京10月開盤項目共計34個，創今年月度開盤量新高。其中，豪宅別墅與中高端公寓16個，佔比幾乎近半數。東三環太陽宮板塊等眾多傳統及新崛起的高端住宅板塊，均有新老豪宅計劃推出。

　　對此，太陽公元項目銷售負責人表示，「與幾個月前相比，近來我們的豪宅項目關注度明顯上升。9月底太陽公元推出的樓王新品『龍曜』樓座，開盤銷售情況良好。公司11月初乘勢再推出新一批臻品房源『龍暉』樓座。」

　　市場機構分析，在降息等信號刺激下，改善型高端需求正在逐漸釋放。同時，美聯儲之前公布了第三輪量化寬松貨幣政策(QE3)，給國內帶來通脹和資產價格上升的心理預期，這讓高端人群尋求資產保值的心態更加迫切。

　　但也有市場觀點稱，目前不能盲目樂觀。受調控長期持續的影響，並非所有豪宅項目均能輕松取得銷售佳績。只有擁有核心地段、超高性價比及良好人文學府配套的城市豪宅才有可能成為北京高端樓市的強勢增長極。調查顯示，目前北京銷售較好的高端項目無不位於優勢區位。

　　以近期豪宅市場關注度較高的太陽公元為例，該項目位於東北三環，項目毗鄰亞奧、望京及燕莎三大商圈，位於第一使館區與機場之間，區位優勢明顯。「在未來北京四環之內再無住宅用地報批的背景下，城市核心區的土地資源日漸稀缺，稀缺性將是判斷一個項目是否是豪宅身份的第一要素。」太陽公元相關人士說。

最近網絡上比較流行「中國式」一詞，百度裡對「中國式」的解釋是一個網絡上反映「中國社會」特性的流行語，通過它能看出一些社會現象和社會問題，看出中國人的心理狀態、思想狀態和生活狀態等。

　　而被一連串分析樓市的數據和觀點搞得有點暈的購房者則被戲稱為「中國式買房者」——普通市民都成經濟學家了。其實，一個普通市民消化不了復雜的經濟大道理，他們的初衷就是為了能買到一套適合自己的房子。然而，買房的種種不省心和復雜性也成就了中國式買房。

　　值得提醒的是，由於傳統的觀念，中國式購房者歷來是重「買」輕「租」的，這也會導致市場供應、需求結構的畸形，而且往往很多置業者喜歡一步到位，尤其是對於年長的購房者來說，這種想法更為偏重。以下的買房故事在現實生活中並非個案，這也是「中國式買房」的一個真實寫照。對於普通工薪階層，買房意味著傾入幾代人的積蓄和努力。由此，正在或者即將購房的置業者需要量力而行，步步為營不失為一種策略，一步到位也並不是必須的。

　　中國式買房之新上海人：「買房就是熟悉上海的過程」

　　曾幾何時，租房生活是小林堅定不移的選擇，作為新上海人，小林大學畢業後七年多的時間裡都是選擇租房。隨著步入婚姻殿堂，租房這樣不太穩定的生活方式顯然已經不適合他，原本一直抱怨房價貴，覺得租房經濟劃算的小林也不得不開始四處看房。四五個月的看房過程也讓他重新熟悉了上海。

　　「不去看房怎麼買得到房」

　　小林買房伊始就確立了總價原則，根據當時手頭的情況，他確定自己可以接受的總價在120萬－140萬元左右，極限價格是150萬元，無論如何都不能突破。「我是首次購房，所以不存在限購的問題。」

　　現在買房的人都不可能離開網絡。小林剛開始也是先在網上找房。在幾個比較大的房產門戶網站，小林選擇總價120萬－140萬元的房源並開始貨比三家。然而讓他失望的是，網上很多房源的真實性都有問題。「明明標著120萬元的房子，打電話過去詢問時就已不是這個價了，或者干脆說已經賣掉，中介會向你再推薦其他的房子。」經過幾次折騰，小林放棄了「空對空」的折騰，而是腳踏實地地「跑盤」去了。

　　從三四月的初春到七八月的仲夏，小林跑遍了大半個上海，幾乎每個雙休日都疲於奔命，每天都會接到好幾個中介的電話，身心俱疲的他一度就要放棄了。朋友的鼓勵使他堅持了下來。「不行你就借點錢」、「買房是要看緣分的，不看房怎麼買得到房？」

　　寶山、嘉定、松江、閔行、浦東……盡管已經到上海七年多，但這次買房的經歷才是他真正了解和熟悉上海的過程。「我覺得買房的過程中我自己也在慢慢成長，對多個板塊的地理位置、交通狀況，實際房價甚至未來可能的波動都有了了解，甚至不亞於一些所謂的專家了。」現在回顧幾個月前的經歷，小林頗有點苦中作樂的感覺。

　　不能光看「錢」，還要看「前」

　　從松江、嘉定的新房到馬橋的次新房，從寶山的精裝修公寓到市中心上世紀80年代的老公房，小林看過多少套房自己已記不清了。「看房真的是個體力活。」

　　關鍵還不在於體力消耗，而在於精打細算的腦力消耗。小林的預算有點尷尬，買新房一般都很遠，上班太不方便，買市區老公房只能買到房齡很老的小戶型，居住條件較差，將來換房還難出手。

　　「買房真的是一分價錢一分貨，貴的房子是有貴的道理。」小林曾聽中介介紹過閔行一套次新房，從描述來看幾乎是花好稻好，而且總價才110多萬元甚至低於他的預算，然而實地一看卻發現，這套房子緊挨著高架，用他的話來說「幾乎是伸手就能摸到汽車」了。

　　在反復比較後，小林把最後的目標選在了閔行浦江鎮板塊。「其實買房最痛苦的階段就是不確定區域，如果真的把區域定下來，就輕松多了。」盡管這裡目前交通仍不算特別方便，但好在到小林的單位有公交車可以直達，而且未來還有軌交線。「沒有辦法，買房有時不能只看『錢』，還要看『前』，也就是未來的發展。」

　　現在，已經搬進兩房新居的小林覺得心裡的一塊大石頭終於落地了。回顧過去大半年的看房經歷，他說：「其實買房也沒有我原來想象中那麼復雜，事先做好預算，多聽朋友的意見，確定大致區域，多了解未來規劃，這樣就能讓你的買房之旅輕松不少。」

　　中國式買房之上海人：

　　「即使小一點、遠一點，也要有自己的房子」

　　剛剛過去的「雙十一」，一向比較「宅」的小夏也沒閒著——他並沒有通宵守在電腦前秒殺半價商品，而是不停搜索著房地產新聞和二手房的信息。小夏下決心要在年底前把買房的心事給「了結」了。

　　「等老房子動遷了，父母分一套，我們分一套，房子根本就不是個事兒。」2008年，當女友第一次提起婚房和未來，小夏的這句話為這對小情侶勾畫了一副不錯的規劃藍圖。此後兩年，雖然房價出現了大幅攀升，但有著動遷預期的小夏依然淡定。直到今年夏天，當女友突然提出分手時，小夏開始慌了。小夏事後反省認為，在一起多年的女友「閃電」分手且態度堅決，縱然是由多重因素造成的，但因房子問題引發的矛盾是其中比較主要的。小夏告訴記者，這些年來每次上門，女方家長總會或旁敲側擊或直截了當地詢問今後婚房的安排問題。「她本人其實並不特別在意，但也多次說起過父母在房子問題上給她不小的壓力。」為了房子的事，他們已有過多次爭執，但小夏仍然堅持自己的計劃，並未特別在意可能存在的後遺症。

　　面對5年的感情即將告吹，小夏開始作最後的挽回。「在她提出分手後不久，我就開始張羅著准備買房了，但眼見2008年時單價不到1萬元/平方米的房子，如今飛漲到了2萬元/平方米朝上，這不僅意味著我工作以來的所有收入還不夠填上房價的漲幅，更要背上幾十年的債務變成『房奴』，我又猶豫了。」由於小夏遲遲沒有實際行動，這段感情終於還是劃上了句點。「離開的時候，她的一句『我等不起了』讓我很傷心，但卻又感到無奈。」在隨後的幾個月裡，「空窗期」的小夏也有過幾次相親經歷，但女方得知他目前還沒有屬於自己的房子後，無一例外沒有了下文。

　　而就在最近，小夏得知了前女友即將結婚的消息，這讓他深深受到了刺激。小夏給自己定了個目標，今年年底前一定要買房。「即使小一點、遠一點，也要有自己的房子。」對於小夏的情感遭遇，他身邊要好朋友的態度莫衷一是。有的朋友認為，5年多的感情因房子而告吹確實非常令人惋惜，但小夏從中也應當吸取教訓。「既然女方此前一再提出房子的訴求，小夏應當及時設身處地去作考慮，而不是一味堅持自己的想法，在有條件的情況下照顧到另一方的感受。」也有朋友則認為，既然前一段感情已經結束了，小夏應當抓緊時間提升自己，目前執意買房「有欠理性」。「現在的房價依然處在高位，並不是買房的最佳時機。現在如此沖動，以後難免還會後悔。」有朋友擔心。

　　中國式購房：購買力超出想象

　　特質

　　1、由於高房價及傳統觀念，中國式購房多為大家庭集體行動，購房首付預算常常要舉父母、子女等全家成員之力。因此判斷中國購房者的購買力不能簡單用購房者的工作年齡、收入水平來衡量。或者說，家庭背景在很大程度上決定了購買力。

　　2、需求結構復雜，剛需佔主流。許多傳統觀念根深蒂固，比如成家立業先得買房，年輕人中多出現「剛需」一族，並且佔據著市場主流。這導致許多人買房的初衷並不是純粹考慮自住。所以關心價格、關心升值潛力、關心地段者，遠遠比關心房子自身的質量、關心舒適度的人要更多。

　　3、地段高於一切。在中國，特別是大城市中，由於人口密集，土地資源稀缺。地段的好壞往往決定了房子的價值。多數購房者認可房子價值的首要因素是地段。

　　購房模式的演變趨勢

　　■需求去投資化，住宅市場回歸自住。隨著房價企穩，過去購房者所考慮的升值潛力等因素將逐漸弱化，而會更加關注居住的品質。

　　■賣方市場打破，交易期延長。過去住宅市場是純粹的賣方市場，因此過去的中國式購房是排著隊等買房，買房交易往往是分分秒秒的事情。但隨著調控政策的深入，供需關系趨於平衡，市場預期更加穩定。

　　■購房郊區化。由於城市軌道交通、商業、教育、醫療等配套逐漸向市郊延伸，以及未來市場供應結構的轉變，住宅市場郊區化的趨勢越來越明顯。

　　購房主場

　　中國式購房對板塊是有影響的，而且由於消費觀念、居住習慣等因素使得這種影響從近些年的熱點板塊中最為直接、集中的體現出來。根據漢宇地產研究部對全市100多個二手房板塊的監測顯示，從2007年起，寶山的顧村、羅店，嘉定的江橋，閔行的浦江，松江的九亭、泗涇以及浦東的東三林、周康等板塊較受青睞。從上述板塊看，大部分都是近些年迅速發展起來的剛需基地，除了自身板塊的建設發展外，還與剛性購房者的置業觀念有關，如在成家之前需買房等。

　　隨著城市化進程的快速發展，郊區購房的趨勢已愈演愈烈，除了受到房價的制約因素外，外郊區域在交通、配套、居住環境等軟硬件設施的完善化，已逐漸動搖了房價在中國式購房中的首要位置。根據漢宇地產分行的一線經紀人反饋，越來越多的購房者已開始將居住的舒適度推向首要考慮因素。從總價段數據分析的情況看，目前剛性置業依舊是購房大軍的主力群，而在這些購房者中，價位在80萬－200萬元的樓盤最好賣。

　　同樣的，受到中國式置業者青睞的二手房主要有以下3種：1、議價幅度達10%－15%；2、合理價位下的優質筍盤；3、總價低、配套交通完善的剛性樓盤。而近期二手房市場整體表現出量價齊穩，這主要在於買賣雙方呈深度對弈。

　　說說中國式買房模式

　　記得幾年前有所謂專家對記者稱，在中國，「丈母娘」是推高房價的一個重要原因。因

11成交逼出招後低位 海怡「連吞3蛋」

二手睇樓量雖然回升，惟業主不減價，令過去兩天十大屋苑僅錄11宗成交，按周跌21%，較出招後首周的12宗為少，貼近第2周的10宗低位，多個屋苑「零成交」。其中以鴨脷洲海怡半島最慘淡，連續3個周六、日未錄得成交。

交投僵持 遜出招後首周

過去周、六日兩天，各二手屋苑睇樓量回升，不少準買家伺機「執平貨」。大部分睇樓客均等待放盤業主叫價軟化，希望有較多的議價空間，幅度約5至10%。但由於目前大部分的業主只提供極輕微議價空間，令買賣呈僵持困局。

中原統計顯示，剛過去的周六、日十大屋苑錄得11宗成交，較上周同期的14宗，按周回落21%，成交量繼續於低位徘徊，當中康怡花園、海怡半島及映灣園「零成交」。而美聯物業統計，過去兩天，15大屋苑錄得約12宗買賣成交，與上周同期成交量相同。另外，利嘉閣十大指標屋苑在過去兩天共錄得25宗買賣成交，較上周同期的29宗減少約14%。

麗港城現撻訂 原價放售

海怡半島買賣市場最慘淡，中原海怡西翼第2分行首席分區營業經理盧鏡豪稱，海怡半島本月至今暫錄4宗買賣，上月同期錄得25宗，交投銳減84%。其中於上月中旬以755萬元獲承接的20座中層G室，面積794平方呎，望園、池及海景的優質戶，由於買家信心不足，在本月初選擇撻訂，損失訂金估計約23萬元。而業主在殺訂後，隨即再以730萬元放盤，放盤3天後，即獲早前才沽出2房屋苑客以723.5萬元買入，呎價9,112元。

至於藍田麗港城則錄得撻訂個案，美聯助理區域經理吳紹輝透露，麗港城21座高層G室，早前以560萬元售出，業主剛將單位重新放售，叫價維持在560萬元，屬市價。市場估計，該買家損失逾30萬元，且屬於政府出招後麗港城首宗撻訂個案。

黃埔花園 減價百萬成交

另外，紅磡黃埔花園錄得減價達百萬元成交。市場消息稱，7期3座高層C室，1,104平方呎，屬方形廳海景戶，原業主叫價1,280萬元放售，最終減價近8%，即約100萬元，以1,180萬元售出，呎價10,688元。據悉，原業主於一年前叫價曾高達1,400萬元。

業界人士坦言，11月份二手市場市場膠着，除了新房策外，尚有市場已吸納了一批購買力，目前正值消化期，另部分準買擔心政府再度出招調控樓市，未來樓價將會下跌，遲買會愈平，因此現階段不敢入市，故二手市場低迷情況將會進一步持續。

樓市自2009年開始上升，至今已升至歷史新高位，不少發展商的售樓收益已破紀錄，會德豐地產亦不例外；雖然集團今年推售項目不算多，但兩個住宅及3個商業項目已套現66億元，集團預計明年可推售兩個大型豪宅，總樓面近200萬方呎，售樓收益或更可觀。

會德豐地產主席梁志堅表示，明年可推的兩個豪宅分別為柯士甸站上蓋及聶歌信山項目預計均於明年推售，但時間上則為「一頭一尾」，前者於明年年初推出，後者則年底才發售。另外，西營盤高街項目，雖為舊契項目，預計亦於明年年底才推售。

將為明年「打頭陣」的柯士甸站上蓋第一期，梁志堅沒有作詳細預測，只透露在新世界發展（017）時亦有主理項目的競投。雖然他從新世界「退下來」，但轉戰至會德豐地產，仍能參予項目推售，可謂與項目「緣分」不淺。

柯士甸站上蓋為明年大型矚目豪宅，他直言，項目推售要有用家，但亦要靠部分投資者，相信地產建設商會積極為部分豪宅單位爭取BSD的豁免，亦是變相為項目推售作另類部署，項目亦為純兩家發展商的首個合作項目。

資料顯示，會地今年售樓收益達66億元，其中包括兩個住宅：港島西LEXINGTON HILL及太子道西Kadoorie Hill，合計已售出93%，套現逾29億元；另外，集團去年年底開始推售的荃灣工廈項目ONE MIDTOWN，亦在較早前沽清餘下約50萬方呎樓面，套現約21億元；連同沙田匯達廣場及深井碧堤坊商場兩個非核心項目，今年錄得的66億元物業銷售金額，已創出集團的歷史新高。

市場人士相信，明年兩個大型豪宅推售，售樓收益可望再挑戰新高。

游資熱炒車位，其中將軍澳日出康城首都一個車位以破天荒的112萬元售出，不單創屋苑新高，更貴絕整個將軍澳區。

中原地產分行經理柯勇表示，政府出手打壓熾熱樓市，令資金轉炒車位，將軍澳近日便不時錄得車位創新高成交，早前維景灣畔一個車位售價便高見111萬元。

不過，該紀錄昨天已被打破，柯勇指出，首都一個車位以112萬元易手，貴絕全區，市值租金3500元，回報率逾3.7厘。代理指出，原業主在2010年9月以63萬元購入該車位，易手賺49萬元或78%。由於屋苑住宅單位逾2000個，但車位則只有300個，即約7伙配一個車位，供應不足，加上近日車位不斷瘋炒，造成售價不斷創新高。

中原地產高級分行經理陳輝麟指出，青衣盈翠半島一個車位則以125萬元售出，創屋苑新高。

發展商續積極推售車位

另外，發展商繼續推售車位，新地（016）過去周六起推售西九龍瓏璽車位，沽約一百個；新世界發展（017）本月共售出約377個車位，套現1.05億元。

消息人士指出，長實（001）將於本周六起拆售大圍名城500個車位，售價介乎98萬至130萬元。

香港置業高級執行董事伍創業表示，儘管各大發展商積極推售車位，反應也不俗，但車位回報高峰期已幾近完結，相信近期車位炒風已近尾聲，加上汽車的「必要性」比不上住宅，車位價格將因應供求自動回調，相信炒風或將暫告一段落。

政府於兩年前的今日，首次推出額外印花稅（SSD）以遏抑住宅炒風，隨即凍結不少二手盤源，惟兩年過去，原以為受SSD限制的盤源會陸續鬆綁，卻因加強版SSD又應運而生，未能為市場補充盤源。

業主︰H按供樓 不願賣

「梗係唔放（盤）住，我兩年前用HIBOR（銀行同業拆息利率）加0.7%供樓，而家樓價雖然升咗兩成，但放咗又要買樓，又要鎖3年，息口又無咁低，利率至少都要兩厘以上，供樓仲貴過以前，點解我仲要賣？」一個行將解禁的將軍澳單位小業主稱。

面對着舊SSD兩年期屆滿，業主大可自由賣樓，不再受稅率掣肘，但原來不少業主如上述的小業主一樣，眼見樓價已經翻兩番，但放盤套現後，資金沒有出路，考慮到若要再入市，成本受加強版SSD所限而大幅增加，放盤意慾根本不大。

「無新SSD，仲可能會多番一些即將（SSD）到期的業主放盤，他們唔等都等咗近兩年，唔到期，價錢唔好，都唔打算放，想慳番5%稅，但新SSD之後，呢批業主都話唔放住，唔想再等三年咁話！」有九龍灣區地產代理指，雖然區內有多個上車盤，但目前交吉盤與沙氏期低位無異，何況要業主支付稅項的SSD盤，料全區SSD放盤不足20個，而且業主早已將稅項轉加在叫價上，叫價較市價高，對市場無實際幫助。

放盤量較兩年前銳減4成

本報記者就10大屋苑統計，2010年11月19日首批SSD登場，當時合共放盤量近6,200個，一年後，放盤量減少約8%，至不足5,700個，而兩年後的今天，現時10大屋苑放盤量不足4,000個，按年減少近3成，較兩年前首推SSD時更急降37%，兩年間盤量持續有減無增。

盤源減少，令業主減價放售意慾低，叫價依然企硬。以龍頭屋苑鰂魚涌太古城為例，今年1月，尚有放盤單位達810個，目前現有620個，當中挾SSD之名放盤者，少於20個。

中原太古城金星閣分行首席分區營業經理張光耀指，SSD放盤量無疑較一年前多，但業主放售意慾低，部分叫價更遠超於市價，即使近月成交淡靜，半月成交不足10宗，業主的叫價態度如昔，不到價，寧願不買，繼續自用或放租。

「自由身」業主更惜貨

美聯美孚分行首席助理聯席董事邱漢榮表示，美孚新邨現有近60個SSD盤，大部分為11年首季入市者，需支付5%稅項，其叫價屬進取型，反而即將滿兩年期的放盤不多，反映出「自由身」的業主更惜貨，料放盤量持續在不足600個低位。

政府辣招重擊住宅市場，資金轉投非住宅物業，車位交投大旺。將軍澳日出康城一期首都剛錄得一宗車位新高成交，成交價高達112萬元，打破日出康城的車位造價，若以首都682方呎標準戶造價約400萬元計算，4個車位夠買1個單位有餘。難怪有區內業主大嘆：「住將軍澳，但車位月租都要3千幾，買得車?都養唔起車啦。」

　中原分行經理柯勇表示，現時日出康城車位月租約3,500元，回報普遍逾3.5厘。按此推算，上述破新高的車位，回報率最樂觀可達3.75厘。原業主於2010年9月以63萬元一手購入，現轉手帳面獲利49萬元，升值78%。將軍澳日出康城一期首都本月至今錄得12宗車位成交。

盈翠車位125萬破頂

　另外，青衣指標屋苑盈翠半島一個車位，新近亦以125萬元易手，創屋苑車位造價新高。以現時一般車位市值租金約3,400至3,500元計算，預計回報率約3.2至3.4厘。中原高級分行經理陳輝麟表示，該車位早年以50萬元購入，現易手帳面獲利75萬元，車位升值1.5倍。本月盈翠半島車位已錄得3宗成交，相比過去每月1至2宗成交明顯增加。

　東涌區二手成交呆滯，與暢銷的車位亦形成強烈對比。中原曹嘉華表示，本月至今該區錄約35宗車位買賣成交，其中海堤灣畔一個車位剛以43萬元易手，業主於2011年8月以36萬元購入，帳面獲利7萬元或19%。參考屋苑車位市值租金每月1,800元計，回報率預計約5厘。

長實拆售名城500車位

　除二手市場外，發展商亦趁勢推出多個一手車位吸客，以新地最積極，繼上周推出六百多個車位後，過去周六亦推出西九龍瓏璽車位，只限同屋苑業主購買，一人限買一個，故未見大手，售價185萬至200萬元，單日已售出約百伙。長實周六亦宣佈本月26日拆售旗下大圍名城約500個車位，售價介乎98萬至130萬元。新世界、信置、華懋等近日都有不同的拆售車位計劃。

　香港置業高級執行董事伍創業表示，儘管最近車位交投活躍，但車位回報高峰時期已幾近完結，相信近期車位炒風或已「臨近尾聲」，長遠而言，由於汽車「必要性」絕對比不上住宅，車位價格會因應市場供求自動回調。因此，相信車位炒風或將暫告一段落。

前日有一段為數逾10名疑似地產代理於尖沙咀彌敦道一帶因爭客「群毆開片」的影片在社會傳播，有知情人士將矛頭直指港置，聲稱鬧事的代理來自該行旗下西九龍與將軍澳兩個地區的分行。港置高級執行董事伍創業昨回應本報查詢時，指至今未曾接獲員工的匯報，覺得事件疑點重重，認為是誤傳成分居多，但該行會繼續了解事件。

　伍創業說：「我?有聽過呢件事，但問過公司旗下分區董事，並未有任何人匯報，而且唔係著西裝就一定係代理，單憑一段片，你同我都係聽聞，聽番??事唔一定係真！」

「聽番?唔一定係真」

　他亦感嘆：「而家咁?環境，代理係辛苦，但若果真如傳聞所講，係同一間代理行的員工打交，咁好奇怪，係屬於私人問題啦，個人事件我?都唔會理。」

　據知情人士報稱，當日疑似地產代理起爭執的源頭，是?基與新世界的元朗新盤尚悅。翻查資料，尚悅單位數量多達2,580伙，原本是代理下半年的「主要食糧」，以佣金2.5%計算，佣金收入有4億，但綜合市場資料，過去兩日更只錄得約11宗成交，僧多粥少，地產代理自然易生口角。據知，昨日地監局亦有派員到尚悅位於尖沙咀的售樓處巡視，未知與事件有沒有關係。

　事實上，過去每逢樓市大起大落，不少代理為生計都會「初則口角，繼而動武」，這種群毆的「戲碼」可說屢見不鮮。有業內人士指，現在地產從業員的人數超過3.5萬人，是歷年新高，人多自然是非多，尤其一手買賣這塊「肥豬肉」人人垂涎，大家都想多做生意過肥年，其實代理何必爭一時之氣，打場交，亦不見得就做得成生意，反而要「入廠」，連醫藥費都蝕，凡事以和為貴，生意都做多點。

政府出招後第三個星期，樓市繼續疲弱，根據中原地產數據，十大屋苑過去兩日錄得11宗成交，比上周末14宗回落21.4%，鴨?洲海怡半島與東涌映灣園連續三周「捧蛋」。雖然交投量低，但樓價卻未有因此回落，市場料後市將繼續價穩量跌趨勢。

　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，成交零星反映買家入市信心依然不足，主因市場擔心政府再度出招調控樓市，買家相信遲買會愈平，相信二手低迷情況將會持續。

　另一代理行美聯物業的統計，十大屋苑則錄得11宗成交，較上周9宗上升約22%，但仍屬低位水平。美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，雖然本周末睇樓量略見好轉，但大部分買家希望趁機會「買平貨」，業主卻惜售，雙方維持拉鋸局面，拖累上周末成交量持續處於低水平。

　渣打香港行政總裁洪丕正昨出一公開活動時亦指，政府推出兩辣招後，市場炒賣投資氣氛減弱，成交宗數明顯減少，相信仍要一段時間才可消化，樓價於一段時間後或會出現回落。他又指，辣招短期影響按揭宗數，但期望下跌是短暫性。對於近期車位投資熾熱，他表示，銀行在審批按揭時一向較保守，批出按揭會少於單位連車位的貸款。

　事實上，利嘉閣地產研究部最新資料所得，11月上半月全港50個指標屋苑僅錄263宗買賣個案，較10月上半月及下半月的641宗及547宗，分別銳減59%及51%。而且，成交數字亦較年初農曆年前大市最靜時期的281宗，還要低6%，近半月市道沉寂可見一斑。

元朗尚悅主導新盤成交

　除二手成交量低，一手亦好不了多少。綜合市場資料，一手市場昨日錄得19宗成交，除?基與新世界旗下元朗尚悅錄得11宗成交，其餘新盤交投極疏落，信置玥．天賦海灣錄3宗成交，香港興業大嶼山愉景灣津堤錄得2宗成交等。據悉，津堤一房戶全數沽清。

自本港2010年11月首次推出額外印花稅（SSD）後，美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，過去兩年（2010年12月1日至2012年11月15日）住宅註冊量錄得172,097宗，比起SSD推出前兩年（2008年12月1日至2010年11月30日）大跌30.9%。

二手註冊跌幅超一手

　美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，數據反映SSD對打擊短線炒賣成效相當顯著，摸貨個案近乎絕跡。SSD無疑有助打擊短炒，但同時亦令二手放盤減少。過去兩年間二手住宅註冊量148,765宗，相比起SSD推出前兩年221,198宗急挫約32.7%；同時一手私樓註冊量則跌16.7%至23,332宗，可見新盤市場跌幅相對為少。

　另據資料顯示，過去兩年住宅註冊金額約9,024億元，較SSD推出前兩年約9,580億元相差僅約5.8%。若按一二手劃分，新盤市場金額不跌反升，達2,611億元，較SSD推出前兩年反增8.2%。

　劉嘉輝補充，10月下旬政府推出加強版SSD，投資者入市更見審慎，同時二手盤源可能進一步收窄，交投料受影響；然而，近年政府積極推出土地供應，發展商土儲增加後亦會加快推盤，相信有助紓緩二手放盤量減少。

地政總署本周五有兩幅土地截標，分別為將軍澳68A2區住宅地及九龍灣常悅道、宏泰道及宏遠街交界商貿地。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，初步估算兩幅地皮價值合共42.46億元，將軍澳地皮預計樓面地價4,500元，九龍灣商貿地約5,000元。

　利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，將軍澳68A2區位於將軍澳市中心南部，屬住宅（丙類）發展用地，地皮面積229,338方呎，地積比率2.5倍，最高可建樓面面積573,366方呎，單位數量不少於535伙。地皮較過往售出的地皮更貼近海堤，預期落成後有較多單位可望海景，有助提升地皮價值，初步估算樓面呎價4,500元，估值約25.80億元。

九龍灣商貿地估值16億

　另一幅位於九龍灣商貿地，地皮面積27,760方呎，地積比率12倍，可建樓面面積最多333,124方呎。地皮位於九龍灣商廈群的核心，而與港鐵九龍灣站的距離亦較近，惟項目四周已建有國際交易中心、壹號九龍及企業廣場三期，單位景觀欠佳，預期地皮樓面地價5,000元，估值16.66億元。

土地註冊處資料顯示，本港整體物業本月註冊（截至15日）暫錄5,848宗，較上月同期升約一成。其中，一手註冊量暫錄409宗，較上月同期近1,000宗跌57.3%。香港置業高級執行董事伍創業認為，數字僅反映10月上旬市況，至於10月下旬物業受制政府推出額外印花稅（SSD）加強版及買家印花稅（BSD）令交投急跌，預期11月整體物業註冊宗數回落。

　香港置業資料研究部指出，一手註冊量除按月跌逾5成半外，其比率亦見回落，佔整體一、二手住宅註冊比率10.3%，較10月的25.3%回落15個百分點。至於一手註冊金額暫錄60.4億元，較上月同期的92.2億元回落34.5%，跌幅較宗數為少。伍創業指出，註冊金額跌幅較少原因是本月錄得多宗逾億元大額成交個案，如山頂的OPUS及中半山的君珀等。

下月一手註冊或續跌

　伍創業指出，雖然一手註冊下跌，惟上月亦有多個新盤推出市場，如尚悅、瓏門及迎海等，據指交投不俗，故估計11月之一手註冊量有機會超越1,000宗。不過，政府於上月底推出兩項新措施，發展商推盤步伐亦有所減慢，故預期12月一手註冊量有機會續跌。