金管會將嚴控壽險業者買樓買地，對此，商仲業者昨（19）日都大呼不妙，仲量聯行指出，若投報率低標要從原本的2.125%提高到2.875%，兩種投報率之間的價差將高達26%，也就是說，得租金提高26%或房價打七六折，才可能達成。

仲量聯行副總吳瑤華直言，依照現在的租賃市況來看，租金要大幅調高幾乎不可能，也就是說，未來商用不動產的價格可能會向下修正。

瑞普國際物業總裁曾東茂表示，壽險業是目前商用不動產市場最大的買家，金管會嚴控將對市況影響很大，因為大台北地區根本很難有物件達到2.875%的投報率，交易量必會萎縮。

交易量萎縮的態勢一久，價格就會開始向下修正。曾東茂說，台北市條件較好的辦公室每年的租金漲幅有5%就不錯了，短期內要租金大漲兩成多，根本是不可能的事情，在此情況下，價格自然會下修。

不過，中、南部因房價較低，還有一些物件的投報率超過2.875%，未來壽險業者是否會將獵樓目光轉向中南部，也值得觀察。

吳瑤華說，金管會新制若上路後，正準備標售的案子全都不用玩了，因為這些案子在訂定底價時，都是照2.125%的標準。

吳瑤華指出，市場上仍有建商、外資等其他潛在買方，但出手力道本都不及壽險業者。

壽險「新六條」 政府地上權不受限
【聯合報】

金管會昨天頒布壽險業購買不動產的「新六條」，包括最低報酬率提高到2.875%、不可事後拉高租金等；但金管會也決定，對於政府的地上權開發，和3億元以下的交易案，做法可較具彈性。

金管會說，考量引導壽險資金投入公共建設，而且地上權有一定使用期間，和一般不動產性質不同，如果是配合政府公共建設，且有規定開發時程的地上權案件，可以不比照素地規定。

另外，投資不動產應該要逐案提報董事會通過，但如果風險資本額（RBC）達到法定規範200%以上的壽險業者，不動產交易金額在3億元以下，可免提報董事會。

為了避免壽險財團繼續插旗精華區不動產，金管會上周針對保險業投資不動產再祭「新六條」禁令。其中，保險資金買不動產，最低報酬率須符合「2年定存利率加6碼」，即2.875%，比原本的2.125%，再提高0.75個百分點。

由於部分壽險公司曾經發生，買樓時未達到標準，但購買後調高租金。

金管會這次特別要求，未來保險公司必須在出價時，就要符合標準，不能事後提高租金。

　實價登錄上路後，各方對房市走勢的看法趨於一致，學者表示，即使允許外資投資國內房地產，由於景氣不佳，台灣房價不至於再出現全面飆漲走勢，各地區、各產品房價會出現差異化、M型化趨勢。

　3月底曾預測台灣房市恐有會有陸資行情的台經院六所所長楊家彥，近期已略為修正他原先的看法，認為陸資行情只限定在特定個案上，由於陸客持續增加，因此在觀光、旅館或者特定事業上的房地產可能吸引陸資參與。

　至於未來台灣房價走勢，楊家彥指出，明年經濟景氣並不佳，在景氣不好時，房價本來是不應走升的，資金聚集在特定地區的房價也不會降太多，由於歐美明年經濟是有些風險存在，可以看到一些大型企業財團在資產配置上，不動產的配置比重近期都有增加情況。

　他認為，目前整體經濟情勢不利於房市，但因資金行情和企業財團的資產配置偏好不動產，房市有正、反面兩股力量在拉扯，結果是房價走向M型化、不規則、不均勻的，有的房價會漲如精華區或具指標地區及特定物件，但有些地區房價也會走跌。

怕再有壽險公司高價買不動產，金管會火速讓6大緊箍咒在昨（19）日上路，保險局副局長張玉煇表示，外界高度關切此議題，為減少保險業投資不動產的不確定性，決定將新規定立即生效；自19日開始，壽險業投資不動產即適用2.875％的最低投報率。

　原本保險局要求年底前禁止買不動產，但新規定火速上路後，官員表示，只要買入的不動產都符合新規定即可，但若違規，輕者罰鍰，重則限制業務、限期出售。

　保險局13日才發出開會通知、宣布6大緊箍咒，19日就生效上路，應是保險史上最快拍板定案的新規定。

　由於8月提高最低收益率從1.875％拉到2.125％，花了快2周時間走行政流程，中間即有業者用舊規定競標，引發爭議，這次條文剛宣布就有3家壽險公司搶買不動產，因此讓金管會決定火速拍定條文且立即生效。

　6大緊箍咒包括提高最低收益率到2.875％（即2年小額郵儲利率加1.5個百分點）；素地需帶有承租意向書，最長5年內興建完成；素地10年內不得移轉；大樓必須馬上符合最低收益率，且5年內不得移轉；不得買預售屋；董事會必須逐步授權等。

　但在壽險公會理事長許舒博及壽險業者建議下，這次有些許調整，即大樓5年、素地10年不得出售，但若是有壽險公司因應保單大量解約、大量理賠的流動性問題，或必須增資強化資本適足率需求時，可專案報金管會核准出售。

　為抑制壽險業持續高價買樓炒房，金管會昨天宣布，即起提高壽險業投資不動產的最低收益率，由現行的2.125％一口氣調高3碼至2.875％。此外，金管會也針對壽險投資標的的轉手年限、即時符合投報率等加強控管。

　壽險業今年至今，投資不動產金額已逾千億元，確定創下歷年新高，而不止金額，許多標的單價更屢創區域新高紀錄，引發金管會強烈關注。

　除了調高收益率要求外，保險局其他措施包括取得素地10年內不得轉手、簽約時就必須確定完工後有承租對象；取得素地原則上2年內興建完成，最長不超過5年，且自興建完成起，必須符合最低收益率；壽險資金買樓，5年內不得轉售，也不可以買預售標的；壽險公司董事會投資不動產必須逐筆授權，不得概括授權。

　不過，金管會也新增政府標案、公共建設可不適用相關規定，以鼓勵壽險業競標政府BOT或地上權案。

　金管會強調，近期持續檢討保險業投資不動產相關規定，主要為引導保險業以「合理價格」從事不動產投資，而非限制保險業不得購買不動產。此外，保險業不動產投資，也應符合即時利用並有收益的規範，讓具有公眾性質的保險業資金，可維持穩定經營。

國內壽險業近期大舉買樓，金管會出手控管，昨天傍晚火速宣布八大新措施，包括收益率必須超過二．八七五％、投資商辦大樓五年內不得移轉等；這些措施即日起生效，以避免壽險業者利用修法前的「空窗期」，進場買樓炒地。

最低收益率調高 壽險業不滿

壽險業反應兩極，國壽副總林昭廷說，新八條也不見得是壞事，或可降低未來投資不動產成本。但也有壽險業者批評，新八條讓壽險業投資不動產綁手綁腳，勢將造成房市雪上加雙，金管會在半年內一連調整好幾次不動產收益率，「金管會不如指導壽險業怎麼賺錢算了」。

金管會保險局主秘張玉煇表示，金管會檢討並修訂投資不動產規定，目的是導引壽險業以「合理價格」投資不動產，維持穩定的經營；新規範已經出爐，未來就直接依此標準適用，但不溯既往。

僅投資公共建設 可排除限制

八大新措施中，有七項為緊縮壽險業投資不動產，包括「提高收益標準」，「收益標準、立即適用」，「投資商辦大樓、五年不得移轉」，「投資素地應附承租意向書、十年內不得移轉」，「須經董事會逐案審查」，「自用不動產五年內不得移轉」與「禁買預售屋」﹔另有一項是屬於「配套放寬措施」，若投資公共建設且規劃開發時程的地上權案件，則可排除相關投資素地之限制與規範。

七項緊縮控管措施中，壽險業最反彈的「最低收益率」，最後仍按照金管會原定規劃，從二．一二五％調高到二．八七五％；問題是，金管會在今年八月底，才把最低收益率從一．八七五％調高到二．一二五％，為何不到三個月，又再度調高？

對此，張玉煇說明，相關規範都是根據市場狀況，進行必要性的調整，如此才能達到目的。

買商辦大樓 立即適用新規定

其次，金管會也通過壽險業者投資商辦大樓，必須「立即」符合最低收益率標準，也就是即時利用。這是因日前有壽險業者標下台北市商辦大樓，但最低收益率連二％都不到，要等到明年承租商換約，才能符合標準；因此，為避免業者遊走邊緣，金管會增修必須「即時」符合收益率標準，不讓業者有灰色地帶。

而有關壽險業投資商辦五年、投資素地十年不得移轉之規定，金管會也另外訂出「但書」：若保險業者必須給付鉅額保險金，例如大量解約，或是為了改善資本適足率（ＲＢＣ）等條件，得經主管機關專案核准，排除上述規範適用。

機場捷運線A19站（桃園體育園區站）開發案昨進行簽約，由冠德建設取得開發權，預估未來將投入51.8億元，打造3棟大樓，規劃住宅、酒店式寓所及購物中心等項目，粗估未來開發後的總價值超過百億元。

冠德建設董事長馬玉山表示，該案是冠德建設首度跨入桃園的開發案，未來也會不斷找尋進入桃園的機會。

機場捷運A19站開發案的基地是坐落在高鐵桃園站特定區內，擁有雙鐵交通優勢，鄰近桃園國際棒球場，基地面積約5095坪，未來將興建3棟建物，均規劃地上24樓、地下4樓，粗估可開發的總樓地板面積約2萬9530坪，其中住宅建坪近2萬坪（包括6000坪的酒店式寓所）、購物中心約1.06萬坪，其中僅住宅出售，未來每坪售價至少3字頭起跳，其餘的酒店式寓所與購物中心則以提供服務為主。

其中酒店式寓所將與台北華國大飯店合作，委由華國經營與服務，至於購物中心則由旗下的環球購物中心經營管理。此外，未來也規劃6500坪的公共設施，包括150坪的埤塘文化館、200坪的遠見圖書館，提供2萬冊書籍，回饋區域民眾。仲量聯行總經理趙正義說，桃園高鐵特定區近期相當火熱，陸續有國壽以及冠德建設進入開發，未來潛力可期。

至於，近期兩次房屋實價揭露資訊，對於房價造成一定程度影響，馬玉山指出，實價揭露才開始實施，還處於調整階段，也許短期會有影響，不過，長期來看將會回歸正常。

　新一波的實價登錄資訊上線，新增9月登記、10月完成申報的不動產買賣、租賃案件，共計達2.5萬餘件，包含買賣2.3萬件與租賃2,000件左右，總揭露率約74%，截至目前為止，開放查詢的成交案件已突破4.4萬件。雖然原先欠缺的高總價物件資訊明顯增加，但限制使用時間的作法，仍造成民眾的不便。

　　根據內政部不動產交易實價查詢服務網公開的第2波資料顯示，台北市總價超過4,000萬元的高級住宅、店面與商辦物件，可查詢數量較10月大幅增加。其中，以店面增加15件，增幅達400%最高；住宅大樓、華廈新增137件，量增104%；商辦添加19件，大增90%，高總價產品資訊揭露比率明顯攀升。

　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，經各界反映，第2波高總價區域可查詢參考件數增加，提供更明確的市場價格資訊。不過實價登錄統計的時間點基礎不同，民眾可選擇填入簽訂買賣契約或實際產權移轉的價格。若以預售價登錄，容易與現況行情存有落差，建議可標明「價格時間」，以免消費者誤解。

　　信義房屋分析第2波實價登錄資訊發現，第一排景觀住宅仍是票房保證。例如國父紀念館的「仁愛麗景」，以每坪約175萬元的價格成交，房價水準不輸信義區豪宅；高雄文化中心的「高峰會」，高樓層景觀戶每坪均價43.4萬元；新北市9月公告最「高貴」的房價出現在「畫世紀社區」，每坪單價約69萬元。

　　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，隨著實價資訊揭露筆數增加，民眾取得行情更加便利，買賣雙方紛紛往實價看齊，買方理性出價，考慮時間縮短，使自住客為主的區域人氣走高。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，房價行情資訊漸趨透明化，有助於交易信心回溫，成交局面將回復正常化。

　　不過永慶房產集團研究發展中心建議，現階段改版後的不動產交易實價查詢服務網，交易單價、總價、建物區段門牌均由文字改為圖檔，不利民眾查詢下載與評估；而且使用8分鐘或查詢10次須重新關閉瀏覽器再行登錄，短期內頻繁利用者，更採取強制停止查詢5分鐘的規定，造成不便，顯然還有進步空間。
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景氣不佳、錢難賺，根據代書實際試算，各銀行提供的房貸方案，以「一段式」最省錢。但除了「一段式」和「分段式」的區別，房貸戶在辦貸款時，也要留意銀行是否有「綁約條件」以及「清償時間」。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，如以20年期房貸為例，以一段式利息繳得最少。以某銀行「優質客戶方案」為例，一段式房貸是1.88％；分段式房貸前2年1.84％、第3年起2.26％，以貸款金額1,000萬計算，一段式20年總繳利息200萬5,276元、分段式20年總繳利息235萬零250元，兩個方案20年房貸利息就差34萬4,974元。

信義房屋地政室聯合事務所專案經理林以德補充表示，房貸戶在辦貸款時，也要留意銀行是否有「綁約條件」以及「清償時間」，如果確定3~5年之內不可能清還所有貸款，選擇一段式房貸的確比較省錢。

另外，有些銀行還有「綁約要求」，限制房貸戶3年內若還清所有貸款時，房貸戶要付違約金，所以如何貸比較有利，房貸戶還是要多方面評估。

據好房誌調查，公股銀行對客戶的房貸利率偏高，外銀利率相對較優，這結果跟一般民眾的刻板印象不太一樣。

陳俊宏說，在政府打房政策下，公股行庫必須配合政府政策，加上有些公股行庫放款金額幾近上限，無法也不能再給房貸戶優惠，因此房貸利率水準相對較高，但一些外銀或者民營銀行因資金水位高，反而可以給優質的房貸戶較低的房貸利率或者較高的貸款成數。

陳俊宏說，根據目前貸款實際案例來看，一般房貸戶最常拿到的利率是1.9~1.95％，如房屋在北市精華區、信用條件佳的房貸戶可以拿到1.88~1.89％；但若是第二房以上貸款，房貸利率就會提高到2~2.5％。

至於貸款成數，房仲業者表示，大體而言，北市精華區的優質客戶最高可以貸到7.5~8.5成，一般是7成，但高總價房、新北市約只能貸到6成，甚至更低至5成，目前要買房，自備款要比之前多一些。

新竹市議員吳國寶與陳啟源昨天抨擊，市府地政處每年調漲土地公告現值，今年調幅高達廿三．四％，另每三年檢討一次的公告地價也同樣調漲，不僅民眾賦稅增加，也易造成房價攀升、影響建案和土地買賣，要求地政處檢討調幅。

吳國寶說，竹市的公告地價調幅平均十五．六％（九十九年僅調二．五％），部分地區的調幅還達八成，光埔重劃區還有調幅達兩倍、三倍之多，不僅地價調幅偏高，就連每年進行檢討的公告現值，民國九十四年到現在每年平均調幅也達十一．九二％，公告現值及公告地價調幅都顯偏高，造成民眾稅賦增加。

吳國寶及陳啟源強調，目前油電雙漲、失業率攀升，如果土地公告現值及公告地價漲幅過高，民眾房屋稅及地價稅增加，將進一步導致房價攀升及建案市場低迷，最重要的是房市價格會轉嫁給消費者，他認為地政處應採漸進式調漲，每年的調幅不宜超過五％。

吳國寶還透露，部分容易淹水的低窪地區公告現值與地價也調漲，根本就讓居民吃不消。

地政處長林瑞東表示，會根據議員提議內容進行檢討，預計公告地價的調幅會在二％到三％間，公告現值的調幅也會徹底檢視，像易淹水地區會考慮不調漲，以符合現況，但整體來說，公告現值的調幅主要是參考市場交易情形調整。

吳國寶和陳啟源也針對香山地區醫療資源不足和青青草原的觀光前景，要求衛生局和城市行銷處妥善規劃，不要剝奪香山區居民的權益。
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金管會今天公布並立即實施保險業投資不動產「新8條」，商仲業者驚訝實施時程比預期更快，並指已公告的標售案恐面臨調整。

根據國內大型商仲業者公告資料，11月底前有台灣金融資產服務公司標售彰化市193間套房和茂德中科晶圓廠。

台北市內湖科技園區近期有3筆商辦標售，包括第一太平戴維斯受託11月30日為揚智科技處分台北市內湖NASA科技總署大樓部分樓層；戴德梁行12月3日標售新光人壽亞太經貿廣場B棟全棟；第一太平戴維斯12月5日標售國泰瑞湖金融大樓全棟。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示，今年下半年商辦市場幾乎只剩壽險公司，「新8條」生效比預期快，市場交易量恐急凍。北部商辦在租金不變的情況下，除非降價，否則明年資金會往南走。

第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂表示，商辦市場雖然不是只有壽險公司在買，但可預見短期內壽險投資門檻提高，投資會更謹慎。

對於近期已公告的標售案，顏炳立表示，會繼續進行，一併觀察市場反應。高銘頂則說，需要與業主再討論。

金融監督管理委員會公布「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」修正草案，自11月19日生效。

金管會共發布8項新規定。商仲業者認為影響較大的是，保險業投資不動產年化報酬率最低收益率不得低於2.875%；保險業取得商用不動產5年之內不可以轉移所有權。

冠德建設董事長馬玉山下午重申實價登錄是好的制度，但要過一陣子才會更清楚房價的變化，目前還未看到房價下修的力量。

馬玉山今天下午參與「台灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫A19車站(桃園體育園區站)及其周邊商業區土地開發」簽約典禮後，接受媒體訪問作以上表示。

針對內政部地政司公布 9月全國房地產實價登錄資料，馬玉山重申，實價登錄是好的制度，它讓房屋買賣雙方都有透明的資訊可參考，但是還需要調整過程，畢竟市場供需才是決定價格的主要因素，待調整過程告一段落後才會回歸市場價格。

馬玉山指出，過去房市裡很多投資客將房價炒高，但奢侈稅實施後將投資客趕走，市場上剩下真正對房屋有需求者，這些人會非常認真選擇好的房屋，這對房地產都是正向循環，目前還不清楚明年的房價，需要一陣子之後才會更清楚，現在說房價下跌還太早。

他強調，房價是否上漲要看市場供需變化，千萬不能忽略換屋族的力量，同時市場上房貸利率仍低，資金放在銀行利息很少，不如用來改善生活環境。

實價登錄上路一個月，內政部顯示的房屋交易價格和市場上的喊價，開始出現落差，民眾期待房價下修，短期內乾脆以租代買，屋主則怕價格太混亂，也轉售為租，根據統計，雖然雙北市2012年10月以前的移轉棟數，比去年同期少了2成以上，但租屋量卻增加超過18%，而且家庭為主的透天宅、公寓大樓，出租率甚至多了4個百分點，顯示小家庭以租代買的情況越來越多。

前一位房客租約才到期，東西都還沒收，下一位民眾就搶著付訂金，不景氣加上實價登錄10月上路，民眾期待房價下修，「就怕買貴了」，房子先租再說，根據租屋網統計，雙北市租賃市場，比去年增加超過18%，其中台北市10月租屋，更比9月多了13.66%，以租代買的人越來越多。看屋民眾：「現在台北市房子太貴了，根本就不可能買，(租屋)只是說本來沒住在台北市，但最近有想要搬來台北市住。」

實價剛登場，買賣雙方價格認知混亂，像這房子價格談不攏，半年賣不掉，轉為租屋，一個月搞定，33坪隔成5間，月租4萬1千元，讓不少屋主轉售為租。房東：「以前都是情侶，要不然就是單身來租，現在就是有一個家庭，有一個小孩那種。」

民眾以租代買，除了預期房價下修，政府打房、貸款限縮，加上不景氣，讓雙北今年移轉棟數，都比去年減少上萬棟，下降2成以上。房產集團經理黃舒衛：「預計在第四季或是明年第一季，整個經濟數據可以觸底反彈，應該可以激起民眾的購屋信心。」

買屋觀望氣氛濃厚，讓台北市房價10月漲幅只比9月增長1.2%，明顯壓抑，會不會繼續下修，民眾觀望，就怕「買在高點」，以租代買，成為暫時趨勢。

合庫金資產活化啟動，北市東區寶通大樓與中崙總部大樓並列兩大活化標的，總使用面積合計高達37,000坪。合庫金控暨合庫銀行董事長沈臨龍昨（19）日指出，中崙總部大樓預定後年完工，下一步合庫旗下的其他5棟大樓將進行重建及出租規劃，尤以寶通大樓位列重建標的之首。

　這是沈臨龍上任以來首度對外明確揭露合庫的資產活化策略。沈臨龍指出，對合庫有歷史意義的館前大樓，在金控總部大樓落成之後將繼續作營業使用。

　他表示，金控中崙總部大樓將在後年9月落成，未來包括寶通、自強、襄陽、西門、城中等5棟大樓，都將作出租或與建商合作重建的規劃，其中寶通大樓將最先進行重建；據悉，該大樓樓高14層，目前佔地503坪，建坪4,886坪，未來重建後的地利價值極高。

　合庫金即將成立滿周年，昨天金控董座沈臨龍領銜金控總經理尤錦堂、銀行總經理蔡秋榮接受本報專訪，暢談金控成立1年以來的各項成果及未來發展規畫。

　存放利差 歷年新高

　目前合庫金的總資產規模達2兆9,393億元，位列國內金控前4大。由於政府管制不動產政策，原本以土建融、房貸為主力業務的合庫今年進行前所未見的發展策略大調整，但也因此拉高存放利差，蔡秋榮指出，目前放款利差已提高至1.25個百分點，創合庫銀歷來新高。

　沈臨龍表示，在今年辦完177億元現增後，截至10月底合庫的BIS為12.07％、TIER1為7.48％，未來3年內都可符合金管會要求，他並明確指出，未來將朝私人銀行及財富管理業務加強與重要策略合作夥伴法國巴黎銀行集團的合作，其中他更預期，明年上半年經濟應可望有感復甦，「將對壽險公司發展特別有利」。

　銀行主管 角色吃重

　沈臨龍也指出，由於銀行占金控總獲利達95％，因此，未來將以銀行兼任金控高階主管的方式更強化銀行作為金控領頭羊的角色，且目前金控集團已設置共同行銷、經營管理、經濟研究等小組，分別由他和尤錦堂主持小組會議，將藉此帶動其他子公司綜效發揮。

　對於合庫業務結構調整，沈臨龍細數包括公營事業貸款減少800多億元，並相對帶動中小企金放款增加，此外農漁會信用部的轉存款餘額已由過去的高峰4,000多億元降至600多億元。

　金管會、央行對銀行法第72條之2從嚴解釋，為合庫今年大幅調降不動產放款的主因，蔡秋榮指出，土建融目前已准而未放的額度約還有500億元，房貸則維持在5,000億元左右，不再續增。

　沈臨龍受訪時指出，因應銀行法第72條之2的限制，合庫銀行的確承受相當大的轉型壓力，其中由於企業購置廠房以及飯店、醫院，甚至海外分行的不動產等相關放款，現在都位列上述法條的列計範圍，「合庫依法必須列計的不動產放款因而增加500億元」，也推升總量逼近30％限額。

　他指出，倘若在定義範圍上，主管機機關能鬆綁，將大幅減輕合庫銀在計算限額時的壓力。

　日月潭國家風景區每年吸引逾百萬陸客造訪，帶動位於風景區內的埔里鎮、身價跟著水漲船高，台糖位於埔里市區、緊鄰埔里酒廠的近2萬坪精華土地，日前已公告招商、頗受業界矚目。南投縣政府指出，將鼓勵得標廠商朝購物商場或觀光飯店等商業設施開發。

　南投縣長李朝卿昨（19）日表示，台糖這塊土地閒置已久，若能夠適當開發利用，相信對於埔里市中心的整體發展將有極大的助益。　　南投縣政府建設處長曾仁龍表示，台糖公司已於本月9日至12月13日，公告埔里土地利用招商計畫，原則設定地上使用權為10年，土地面積約有1萬8,000坪（約6甲地），屬於都市計劃中的乙種工業用地，可作為一般事務所或一般商業設施使用，吸引許多有興趣的企業紛紛打電話前來詢問。

　曾仁龍表示，台糖位於埔里市區的土地，未來若能朝購物商場或觀光飯店開發，符合都市計劃法，「縣府樂觀其成」。

東森國際（2614）總經理廖尚文指出，集團在關渡科技園區1.14萬坪土地，近日已由公司旗下房角石資產管理公司和一家國際知名的量販店簽訂租賃意向書，另一家科技大廠租約也在積極洽談中，預計明年內以售後回租方式將土地賣給壽險業者。法人估計，土地一旦順利賣出，東森可獲利近40億元。

　量販店業者預計租下東森在關渡科技園區1千多坪土地，興建4千多坪的賣場，雙方將在180天內做出最後決定。另一家科技公司的辦公大樓土地租賃協議也正在洽談中。廖尚文說明，目前土地是分三個區塊做招商，包括辦公大樓、量販大賣場與科技大樓，其中辦公大樓部分東森集團將承諾以長租方式租進，做為集團總部。

　根據東森規劃，總部內包括集團事業東森國際、森森百貨虛擬與實體店面、攝影棚、多媒體購物、媒體及電信事業、不動產及休閒旅遊等，都將進駐關渡的辦公大樓，正尋求壽險業者購地投資建設，東森則承諾回租辦公大樓空間。

　仲量聯行稍早評估，東森在關渡園區這塊地約有55?60億元的行情，開發後價值上看150?200億元，整塊地掌握士林北投科技園區的門戶，有機會標到每坪土地70萬元，總價上看80億元。

　法人估算，東森國際土地成本30餘億元，如果以80億元賣出，扣除增值稅與仲介費等，實際可獲利約40億元。

　另東森國際董事會已經通過購買東森得易購股權案，目前正在向公平會、NCC等申請併購案，在獲核准之前，東森得意購將與森森百貨先做策略聯盟。

富旺今年建設開發事業有彰化大村及新竹新豐等兩大工業區的土地處分利益入帳，新竹與桃園中壢新案也理想順銷，加上在手代銷案預計可達155億，土地收益就高達55％，今年EPS逐季增加累計3Q已達1元以上，全年度更豐碩。

今年富旺目前持有的土地多在工業區，包括航空城蛋白區段-桃園大園工業區四千六百多坪，苗栗頭份一千六百坪土地、高雄路竹約一萬五千坪土地。

富旺高層透露，工業土地的買方，通常都需要單筆買下大面積土地，富旺集團都是取得大面積土地，以便於將持有的土地分割出售，供應工業土地需求。做法有兩種：一是做好基礎建設，如水電、水溝等加工，提高土地的價值；二是地目的變更，變成建築個案，這種做法會比一般建築公司蓋房子賣的獲利要好很多。富旺目前手中持有多筆大筆土地，法人圈也關注。

冠德（2520）建設董事長馬玉山昨（19）日表示，台灣的產業結構已完全改變，過去外銷導向時代已被內需產業抬頭所取代，在看好內需之際，冠德將首度跨足商務出租住宅，在桃園機場捷運A19站中，可能引進華國飯店，集團的「小金雞」環球購物中心，正規畫IPO，走向企業規模化經營。

冠德和日勝生（2547）同步布局商用不動產多年，如今雙雙步入開花結果階段，2家公司競爭戰也一路從台北捷運站聯開案、高鐵機場捷運站，打到台灣尾的屏東，卡位業種也同步從房地產開發、跨足購物中心；至於商務出租住宅（Serviced Apartments），日勝生在看好觀光飯店產業下，已在台北市敦南派出所地上權案、仁愛路四段2處，率先跨足商務出租住宅，而冠德也亦步亦趨，決定在桃園A19站內，跨足商務出租住宅。以下是記者專訪馬玉山的內容：

問：冠德首度在桃園機場捷運A19站，跨入商務出租住宅？目前會採冠德自有品牌？還是引進華國飯店品牌？

答：是！冠德應該是首度跨足商務出租住宅，在A19中，和環球購物中心、住宅，一起規畫在站區中。至於要自有品牌經營、或委託國內外飯店經營，目前還要研議。

問：冠德簽下高鐵局的桃園A19站將如何規畫經營？

答：冠德是第二次得標機場捷運線的站區開發，為冠德拿下的第9座捷運聯合開發案。

我們規畫興建環球購物中心、商務出租住宅、還有高級住宅3部分，其中在總開發樓地板面積2.95萬坪中，環球購物中心經營的商場面積約達1.06萬坪，商務出租住宅和住宅各約近萬坪。在定位上會與國壽的A18站國際精品級Outlet，共榮又互補，也會打造台灣首座「景觀療癒益康花園」。最重要是在「國門」打造台灣的力量，展現給對岸看。

問：環球購物中心目前有幾個據點？計畫IPO嗎？

答：環球購物中心這幾年經營愈來愈不錯，已發展了中和、板橋、新竹世博、高雄左營、林口A8、屏東，桃園A19是最新的據點，目前已有7處。我認為台灣經濟成長的動力，必須要內外兼顧，過去台灣是重視外銷產業，現在內需產業明顯抬頭，地位愈來愈重要，像香港的商業行為就已經是全世界密度最高的城市，而台灣消費習慣正快速改變，也是環球購物中心的競爭利基。

目前環球有規畫IPO，目前股本已38.2億元，但還沒規畫好、也沒時間表；不過，環球是一定要走向規模化的。
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今年在奢侈稅、打房鬆綁、實價登錄等三溫暖般的政府政策洗禮下，營建類上櫃新秀-富旺國際（6219），預售案、工業用地處分利益雙翼加持，成為房市股市中買氣、營收都hold得住的黑馬指標股。面對今年房市北冷、中南部熱的失衡現象，本報特別專訪積極推案、土地開發也有成的富旺國際董事長林正雄，以下是訪談紀要。

問：面對北冷、中南部熱的房市，您怎麼看？會影響富旺未來推案的策略嗎？

答：台灣市場就這麼大，北部冷、建案就往中南部推，這樣是倒因為果、捨本逐末。再差的市場也有炙手可熱的產品，再夯的市場也有賣不掉的屯貨，關鍵在你能否充分了解市場，及清楚你手上的籌碼，這是一個供需的美學。

就房市而言，基本面就是地段加上建築體的價值，這兩項hold得住，就是有市場。富旺聚焦在「根據市場脈絡、未來發展去追逐建構本業穩健基礎」為長期營運主軸，我們持有一些分布北中南、補漲速度快、如緊鄰六都週邊的土地庫存，加上我們的工法大膽創新、緊追日系水準，回購率、轉介率都很高，我們非常有信心因為知己知彼，所以不管市況冷或熱，富旺有自己推案節奏。

問：未來推案計畫及優勢？

答：富旺正積極準備位在烏日高鐵黃金軸線上以及桃園青埔特區附近的兩樁新建案，個人非常看好。烏日高鐵一帶是量少價低、反映補漲將是最快速的。桃園是準直轄市、緊鄰台北、又有國家大計畫-航空城等可延燒至2030年的諸多題材，對房地產帶動力道非常可期。

在桃園、新竹、台中及高雄等未來有潛力區域，富旺皆有推案計畫，量體將逐年放大，因為我們手上有土地是最大籌碼。但會一逕地低調、鴨子划水，將精力注焦於建築品質的要求上，盡可能做到像日系營建廠那樣的嚴苛標準。

問：台灣人房屋自有率頗高，房地產市場真有那麼大需求嗎？

答：人類的生活文化要不停的往上提升是存在的趨勢，就像換車的道理，有舊折、生活品質升等、甚至社經地位展現等不一而足的需求，且人對居住品質在不同時期也會有不同需求，尤其青壯年期之後，大都會有追求更高生活品質的渴望。這就是為什麼二代宅、都更計畫、換屋投資的心理醞釀等題材一加溫，市場就動。所以，沒有自有率過高的問題。

反而，資本市場不好、通膨又高，買屋置產更兼具理財、賺錢的功能。我認為，台中、高雄是補漲區，桃園則是還有低價標的可以選擇，將水漲船高，就現在的房市看來未來是可以樂觀的。

問：談談富旺的核心競爭力？

答：富旺國際旗下有營造、建設、代銷、仲介、土地開發、工業不動產等一氣呵成「一條龍」式的整體服務，這對於達成我們的理想-「百年建築的良心宅邸 」及資產活化、企業靈活度，是很重要的磐石基底。

周邊房市看漲 每坪喊30萬

近期航空城議題不斷，繼國泰人壽取得桃園機場捷運A18站開發權後，冠德建設取得「機場捷運A19站（桃園體育園區站）土地開發案」，昨與高鐵局正式簽約，預計推出商場與住宅。挾著重大建設發展，目前周邊建案不僅銷售速度快，開價更已站上每坪30萬元，建商表示「未來房價絕對超過中正藝文特區」。

行政院9月18日啟動「航空城計劃」，預估投入4630億元打造機場城市。桃園縣長吳志揚昨天表示，目前航空城開發基地已擴大至6770公頃，是台灣有史以來最大的都市計劃，開發完成後成為東亞樞紐，並有效紓解大台北地區的房屋需求與壓力。
交通部常務次長許俊逸也表示，航空城、機場與機場捷運是交通部未來的3個開發重心，而航空城可說是交通部重點計劃。看好航空城發展，臨近的捷運機場A18、A19站，相繼由國壽、冠德取得土地開發權。

將投入70億元
冠德建設取得的A19站開發案，位於桃園市、中壢市及高鐵桃園站之間，鄰近A19站出口及國際棒球場，佔地5095坪，預估將投入60~70億元資金。
冠德建設董事長馬玉山表示，「A19站集結機場、捷運與高鐵等建設，沒有理由不看好未來該區房市。」
A19站土地開發案將規劃3棟24層住商大樓，1~4樓規劃為環球購物中心，5~24樓為住宅與酒店式公寓，規劃20~35坪小宅產品，其中約6000坪做為商務式住宅。由於該案仍須進行都審與環評，可望於明年初取得建照。

南崁中壢受惠
仲量聯行總經理趙正義則認為，目前周邊建案開價平均20多萬元，估計冠德A19案每坪開價3字頭沒問題。
因航空城議題，目前南崁、中壢、及高鐵青埔站特區等周邊房市跟著受惠。「太子馥」公開近半年，每坪開價27~32萬元，目前已完銷。

新案約漲2成
近年積極經營高鐵青埔站特區的宜誠建設，目前已無案可賣，預估明年3月再推「擎天計劃」，規劃共5案聯合銷售，每坪開價逾30萬元。該案專案經理周賢誠透露，從9月航空城計劃啟動至今，周邊新案開價約漲1~2成。
聯上開發明年第1季也將於青埔特區推出「聯上世界」案，每坪開價至少30萬元，聯上開發總經理李志明表示，航空城有很多重大建設開發，潛力很好，估計未來房價將超越中正藝文特區。

桃園航空城發展與周邊推案
●小檔案：行政院9月宣布啟動航空城計劃，預計投入4630億元資金，開發用地6770公頃。主要坐落於桃園縣大園鄉及蘆竹鄉與中壢市
●周邊開發：
◎捷運A18站開發案
21.88公頃由國泰人壽開發，預計投資逾200億元金額，規劃商城、辦公大樓及國際觀光旅館
◎捷運A19站開發案
5095坪由冠德建設開發，預計投資60~70億元金額，規劃包括環球購物中心，住宅及酒店式公寓
◎周邊指標建案
以南崁、高鐵青埔站特區及中壢等區建案最受惠，指標案「太子馥」每坪開價27~32萬元，已完銷。宜誠建設「擎天計劃」共5建案明年3月公開，每坪開價逾30萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

自由時報
機捷A19站 開發價值逾百億

機場捷運線A19站（桃園體育園區站）開發案昨進行簽約，由冠德建設取得開發權，預估未來將投入51.8億元，打造3棟大樓，規劃住宅、酒店式寓所及購物中心等項目，粗估未來開發後的總價值超過百億元。

冠德建設董事長馬玉山表示，該案是冠德建設首度跨入桃園的開發案，未來也會不斷找尋進入桃園的機會。

機場捷運A19站開發案的基地是坐落在高鐵桃園站特定區內，擁有雙鐵交通優勢，鄰近桃園國際棒球場，基地面積約5095坪，未來將興建3棟建物，均規劃地上24樓、地下4樓，粗估可開發的總樓地板面積約2萬9530坪，其中住宅建坪近2萬坪（包括6000坪的酒店式寓所）、購物中心約1.06萬坪，其中僅住宅出售，未來每坪售價至少3字頭起跳，其餘的酒店式寓所與購物中心則以提供服務為主。

其中酒店式寓所將與台北華國大飯店合作，委由華國經營與服務，至於購物中心則由旗下的環球購物中心經營管理。此外，未來也規劃6500坪的公共設施，包括150坪的埤塘文化館、200坪的遠見圖書館，提供2萬冊書籍，回饋區域民眾。仲量聯行總經理趙正義說，桃園高鐵特定區近期相當火熱，陸續有國壽以及冠德建設進入開發，未來潛力可期。

至於，近期兩次房屋實價揭露資訊，對於房價造成一定程度影響，馬玉山指出，實價揭露才開始實施，還處於調整階段，也許短期會有影響，不過，長期來看將會回歸正常。

冠德國壽特力 卡位航空城
工商時報

　被視為「黃金十年」旗艦計畫之一的桃園航空城，企業集團紛紛卡位！冠德（2520）昨（19）日正式簽下機場捷運體育園區站的A19站，國泰金（2882）所屬的國泰人壽也即將在12月中旬，簽下桃園高鐵產專區A18站。

　至於特力（2908）旗下中欣實業預計2013年1月正式簽訂高鐵新竹車站特定商業區，3大企業將成功卡位桃園航空城「國門」的3大站。

　交通部高鐵局局長朱旭昨天與冠德董事長馬玉山正式簽訂機場捷運A19車站桃園體育園區站土地開發合約。交通部常務次長許俊逸表示，桃園航空城為愛台12的旗艦計畫，為機場的國門，A18、A19和機場航站3個領頭羊據點，招商完成之際，也宣告「軌道經濟」已漸趨成形。

　朱旭表示，高鐵局繼與冠德簽訂完成A19站後，12月中將與國壽簽訂A18桃園高鐵產專區營運合約，明年1月再與特力旗下中欣實業簽訂新竹車站特定商業區開發經營合約。

　朱旭指出，隨著開發進實質階段，預期高鐵所帶動的人潮及商機，可望增加高鐵、捷運的運量需求、並帶動特定區域發展及增加政府稅收等多重效益。

　其中，冠德簽下的A19站，將興建環球購物中心、商務出租住宅、住宅3大類，占地5,095坪，規畫興建地上24樓、地下4層，總樓地板面積2.95萬坪的複合式開發建築。預計可在興建期創造1,000個就業機會，正式營運後帶來600個工作機會，每年為政府創造1.2億元稅收。

　馬玉山表示，冠德旗下環球購物中心2011年4月已標得機場捷運A9站，加上昨天簽下的A19站，已取得2大據點的開發權；加上，冠德又簽下機場捷運A8站長庚醫院站開發案的委託環球購物中心經營管理權合約，總計環球購物中心在機場捷運線，至少有3個據點。

　擔任高鐵局招商總顧問的美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，A19案在民國101年初啟動招商作業，3月辦理招商說明會，5月截止投標，10月22日舉行甄選會議，由冠德建設及其積極拓點的子公司─環球購物中心，取得A19的優先投資權；經由交通部高鐵局與冠德建設完成聯合開發契約議約後，19日正式舉行簽約典禮，預期將成為冠德首度進軍桃園房市的指標代表作。

　緊接著，12月份國壽將由董事長蔡宏圖領軍，與高鐵局正式簽訂A18桃園高鐵產專區合約，預計斥資200億元開發資金，打造占地6.61萬坪的桃機、捷運、高鐵三合一國際商務城；也將打造台灣首座美式露天Outlet購物中心。

　接下來，特力集團董事長何湯雄也摩拳擦掌，卡位高鐵新竹站商圈，子公司中欣實業將在明年1月正式與高鐵局簽下新竹車站2,777坪商業區土地，估計將投入興建成本約20多億元。

全信營造前負責人、現任董事程宏道被指為太極雙星建案幕後金主，不滿遭台北市議員點名是「四海幫堂主」、「中壢ＢＯＴ工程爛攤元兇」，昨到台北地院自訴市議員林瑞圖、應曉薇妨害名譽。

程宏道強調，自己與太極雙星公司無關，也不是黑道，要求兩名市議員登報道歉，還分別求償兩千萬元。

兩議員︰質疑都是既有事實

林瑞圖及應曉薇昨都表示，所提質疑都是既有事實，並非杜撰，也將持續針對雙子星大樓招標案提出質疑。

太極雙星團隊標下台北雙子星案後爭議迭起，林瑞圖指程宏道是四海幫堂主，表示程經營全信開發建設公司，全信又設立太極雙星，之後才引賀川入股，抨擊國門被黑道染指。

應曉薇也砲轟程宏道是台灣地網公司總經理，是桃園縣中壢下水道ＢＯＴ工程爛攤元兇。

程宏道強調，他是守法公民，從未加入幫派，「絕不是黑道」，當初地網標下中壢下水道ＢＯＴ工程後，縣政府主張解約，地網已循法律程序解決。他說，曾任中林公司派駐地網的法人代表，但今年一月已辭去該職務。

程宏道說，從未擔任地網總經理，更非決策者，應曉薇稱他是「爛攤元兇」，已損害他的名譽。

台電、中油昨天向立法院長王金平及朝野黨團報告經濟改善狀況。購電支出成為檢討焦點，台電表示，將要求森霸、星能、國光、星元四家民營電廠在本周召開臨時董事會，盼達成修約共識；朝野黨團也要求中油、台電擇期在委員會專案報告。

台電上月已向地院及公平會已對森霸、星能、國光三家公司提起訴訟及申訴，由於立法院經濟委員會已決議刪減今年度民營電廠IPP（Independent Power Producer）購電預算八十八億元，台電已轉知業者恐無預算可購電，目前仍持續與業者協商，希望能達成修約共識。

台電昨天也提出經營改善報告，未來五年要增加六十二億元收益、降低成本四百卅八億元，合計可以有五百億元的實質績效。

中油經營改善報告指出，未來五年將增加收益四百四十二億元、降低成本一百六十八億元，合計達到六百一十億元的實質績效。

位於信義區的中油大樓也將進行「資產活化」，中油表示，已委請六家房仲業者針對中油大樓各樓層估價，之後將核定各樓層辦公室租金行情，並將七樓中油辦公室騰空出租。

撙節用人方面，中油表示，截至今年十月止，退休人數累計一百七十九人；如以退一補一方式進用新人，且退休人員離退後，剩餘月數薪資以新進人員薪資計算，推估可節省九千多萬元，今年一到十月合計節省用人費共一點八二億元。

另外，中油也減少員工產品優惠，如天然氣優惠度數由每月四十五度減為卅六度、汽柴油捷利卡加值紅利上限由每月六百五十元減為五百元等。

自由時報
台電績效改善 竟計入核四運轉

台電與中油公司昨向立法院朝野黨團提出經營改善成果報告，其中，台電表示未來五年將增收益與降低成本成果合計五百億元；立法院民進黨團書記長蔡其昌表示，台電董事長黃重球報告中證實前述目標「是以核四運轉為前提」，換言之，若不計入核四發電，「整份報告攏係假」。

國民黨團書記長吳育昇則說，台電在嚴重虧損下，能研提五百億元改善方案，已盡最大努力在突破，「雖不滿意，但可接受」。

台電在經營改善成果報告指出，未來五年增加收益六十二億元、降低成本四三八億元，合計五百億元。中油經營改善成果報告指出，未來五年推動資產活化等，將增加收益四四二億元、降低成本一六八億元，合計六一○億元。

朝野立委將焦點對向台電，蔡其昌質疑，台電宣稱今年一至十月改善實績值中，替代燃料節省五十三億多元，其實是颱風豪雨增加水力發電，「老天給的」，並非本身撙節支出、節省浪費、提升績效而得。他批評，台電對降低燃煤燃油採購成本、檢討工程預算透明化、減少追加工程預算等，未見交代。

立委︰修約索償不能拖太久

吳育昇認為，台電自提將備用容量率從十六％調降為十五％，可節省支出一百億元，但「還有調降的空間，應朝貼近十％的方向思考」，至於與民營電廠（ＩＰＰ）重議電價契約、訴諸法律解決等，「該告就告，該申訴就申訴」。台聯立委許忠信則表示，對ＩＰＰ修約索償「須提出時程」，不能拖太久。

航運界投資觀光旅館的企業越來越多，繼華航、長榮、萬海、中航、志信、東森與慧洋等公司之後，四維航運日前也在宜蘭五結鄉冬山河與南陽溪口買下1.7萬餘坪土地，將興建高檔日式花園酒店，預計3年內完工營運。

　四維航總經理鄭正隆表示，四維航船隻全數在日本建造，藍俊德經常住宿日本旅館，經過細心觀察與研究，決心在台灣蓋一家日式庭園飯店，本月初經四維航董事會通過，以5.3億元買下龜山島海洋生物開發公司持有的土地。

　藍俊德喜歡耕種，過去住家特別選一樓有庭園的房子，自己在家種菜、自稱「藍半農」，近年更在金山打造私人農場，家裡都吃自己種的蔬菜，每天早上提供員工免費精力湯，因為嚮往田野生活，旅館選址挑上景色優美的宜蘭冬山河畔，經過8、9個月的前期規畫，目前已取得興建執照，預計2?3年內完成興建，旅館規畫1百多個房間，其中日式庭園將對外售票開放。

　海空運業都是國際事業，負責人經常住宿各國旅館，對旅館業興趣特別高，華航最早投入旅館事業，目前經營華航夏威夷酒店與桃園諾富特飯店，長榮集團在巴黎、曼谷與台灣有多家旅館連鎖，中航董事長彭蔭剛個人在海南島投資休閒度假旅館，2014年即將完工。

　另外，志信投資台北美麗信花園酒店，新竹分館年底前將開業；東森有楊梅東森山莊，並投資里歐海洋溫泉酒店；萬海經營的八仙樂園有詩泊溫旅會館；藍俊德的胞弟，慧洋海運董事長藍俊昇在澎湖則興建「百世多麗酒店」，是澎湖第一家五星級旅館。

　冠德建設昨天與交通部高速鐵路工程局就「台灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫A19（桃園體育園區站）車站及其周邊商業區土地開發案」舉行簽約儀式，冠德建設董事長馬玉山表示，未來A19將打造為購物中心、酒店式公寓及住宅，預計將投資60到70億元。

　位於桃園國際棒球場旁的A19，與桃園高鐵站（A18）僅一站之隔，如何與高鐵站共生共榮成為關鍵。本案基地面積5,095坪，規劃地上24層、地下4層，總樓地板面積約29,530坪。規劃內容方面，冠德結合在地資源，規劃6大創新主題，於地面層打造680坪台灣首座景觀療癒益康花園，地上1到4層為環球購物中心，5到24層則為住宅及酒店式公寓。

　冠德表示，A19施工期間預計可提供1000個工作機會，完工後商場更可直接提供600個工作機會，預期可為政府增加每年1.2億元以上的稅收。

被視為「黃金十年」旗艦計畫之一的桃園航空城，企業集團紛紛卡位！冠德（2520）昨（19）日正式簽下機場捷運體育園區站的A19站，國泰金（2882）所屬的國泰人壽也即將在12月中旬，簽下桃園高鐵產專區A18站。

　至於特力（2908）旗下中欣實業預計2013年1月正式簽訂高鐵新竹車站特定商業區，3大企業將成功卡位桃園航空城「國門」的3大站。

　交通部高鐵局局長朱旭昨天與冠德董事長馬玉山正式簽訂機場捷運A19車站桃園體育園區站土地開發合約。交通部常務次長許俊逸表示，桃園航空城為愛台12的旗艦計畫，為機場的國門，A18、A19和機場航站3個領頭羊據點，招商完成之際，也宣告「軌道經濟」已漸趨成形。

　朱旭表示，高鐵局繼與冠德簽訂完成A19站後，12月中將與國壽簽訂A18桃園高鐵產專區營運合約，明年1月再與特力旗下中欣實業簽訂新竹車站特定商業區開發經營合約。

　朱旭指出，隨著開發進實質階段，預期高鐵所帶動的人潮及商機，可望增加高鐵、捷運的運量需求、並帶動特定區域發展及增加政府稅收等多重效益。

　其中，冠德簽下的A19站，將興建環球購物中心、商務出租住宅、住宅3大類，占地5,095坪，規畫興建地上24樓、地下4層，總樓地板面積2.95萬坪的複合式開發建築。預計可在興建期創造1,000個就業機會，正式營運後帶來600個工作機會，每年為政府創造1.2億元稅收。

　馬玉山表示，冠德旗下環球購物中心2011年4月已標得機場捷運A9站，加上昨天簽下的A19站，已取得2大據點的開發權；加上，冠德又簽下機場捷運A8站長庚醫院站開發案的委託環球購物中心經營管理權合約，總計環球購物中心在機場捷運線，至少有3個據點。

　擔任高鐵局招商總顧問的美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，A19案在民國101年初啟動招商作業，3月辦理招商說明會，5月截止投標，10月22日舉行甄選會議，由冠德建設及其積極拓點的子公司─環球購物中心，取得A19的優先投資權；經由交通部高鐵局與冠德建設完成聯合開發契約議約後，19日正式舉行簽約典禮，預期將成為冠德首度進軍桃園房市的指標代表作。

　緊接著，12月份國壽將由董事長蔡宏圖領軍，與高鐵局正式簽訂A18桃園高鐵產專區合約，預計斥資200億元開發資金，打造占地6.61萬坪的桃機、捷運、高鐵三合一國際商務城；也將打造台灣首座美式露天Outlet購物中心。

　接下來，特力集團董事長何湯雄也摩拳擦掌，卡位高鐵新竹站商圈，子公司中欣實業將在明年1月正式與高鐵局簽下新竹車站2,777坪商業區土地，估計將投入興建成本約20多億元。

全信營造前負責人、現任董事程宏道被指為太極雙星建案幕後金主，不滿遭台北市議員點名是「四海幫堂主」、「中壢ＢＯＴ工程爛攤元兇」，昨到台北地院自訴市議員林瑞圖、應曉薇妨害名譽。

程宏道強調，自己與太極雙星公司無關，也不是黑道，要求兩名市議員登報道歉，還分別求償兩千萬元。

兩議員︰質疑都是既有事實

林瑞圖及應曉薇昨都表示，所提質疑都是既有事實，並非杜撰，也將持續針對雙子星大樓招標案提出質疑。

太極雙星團隊標下台北雙子星案後爭議迭起，林瑞圖指程宏道是四海幫堂主，表示程經營全信開發建設公司，全信又設立太極雙星，之後才引賀川入股，抨擊國門被黑道染指。

應曉薇也砲轟程宏道是台灣地網公司總經理，是桃園縣中壢下水道ＢＯＴ工程爛攤元兇。

程宏道強調，他是守法公民，從未加入幫派，「絕不是黑道」，當初地網標下中壢下水道ＢＯＴ工程後，縣政府主張解約，地網已循法律程序解決。他說，曾任中林公司派駐地網的法人代表，但今年一月已辭去該職務。

程宏道說，從未擔任地網總經理，更非決策者，應曉薇稱他是「爛攤元兇」，已損害他的名譽。

富旺國際（6219）今年新案-位於中壢中山東路的「hold住計畫」-新世界、新世紀兩建案，以工法獨特、人文藝術設計講究，推出迄今已熱銷逾5成，且因附近同業財團追進推案拉升市場行情，很快成交價以8％漲幅逐季增值中，為北台灣首購首投族相當醒目的新案。

市場人士認為，富旺hold住計畫跌破市場眼鏡並促成超高買氣的梗是：「首購首投族也能享有豪宅設施」的首選。打著豪宅配備、建築美學的高檔訴求，價格卻是讓人更跌破眼鏡、一般受薪階級都買得起的中產富豪宅。

其中吸引投資客的原因，則是hold住計畫具有桃園航空城與高鐵青埔站、可直接聯結桃園國際機場聯外捷運線等題材利基，再加上完整的網路規畫帶動週邊城市繁榮發展的無窮潛力，連竹科中高階主管也口耳相傳前往相屋。

富旺董事長林正雄表示，此案是富旺在這不況景氣下頗逆勢操作且策略性強的案子，雖然hold住計畫以當地換屋中產受薪階級與區域新移民為主目標客群，與過往的建案走向落差頗大，但他一語道破，「房地產要贏很容易，唯比價二字」。林正雄指出，同樣等級的產品，你的售價比別人低，或是同樣的售價，你的配備比別人高出太多，就有市場。

據察，富旺「Hold住計畫」，潛銷期每坪成交價16萬元，在售出3成後，本月已跳到均價每坪17萬元，價格相當有競爭力並深富增值潛力。Hold住計畫目前已動工興建，將邊建邊售。該雙建新案總銷合計20億，依銷售率逾50％與工程進度掌握度高來預估，將在2014年完工後貢獻營收。

而富旺位在新竹已全數完銷、總銷3億元的「金凡斯」與總銷8.6億的「愛凡斯」則已確定今年分別可挹注5,000萬元、1億元獲利。

　台開集團即將在明年開幕的金門「風獅爺購物中心」，日前與縱橫日本演藝界百年的吉本興業聯手在東京、大阪招商，吸引150多家財團、企業參與。

　台開集團台灣綠建築總經理賴昭輝指出，將借助吉本興業在日本經驗在金門複製，引進日本企業進駐，把「風獅爺購物中心?南棟」打造全亞洲以日本為主題的最大購物廣場。

　以「笑的事業」縱橫日本的吉本興業，旗下擁有明石家秋刀魚、陣內智則等日本綜藝天王藝人，徐若瑄在日本發展時也曾屬旗下藝人，在日本娛樂經濟的成就斐然。

　台開指出，吉本興業從今年4月以來，與日本全國47都道府縣進行「地域性專案（area project）」新型態商業合作模式，並於大阪難波千日前為據點，開始「YOSHIMOTO 47當地市場」，創造「人事物一同交流的新場所」，利用這樣在日本首創的常態式物產展所創造的佳績及經驗，希望能將日本的魅力及品牌傳達給台灣及中國大陸的消費者。

　賴昭輝表示，由於吉本興業企業形象佳，經營獲利有獨到遠見，對於日本當地業者有相當號召力，日前共同在東京與大阪舉辦兩場招商說明會，就吸引150餘家財團、企業與官方代表出席，場面超乎熱烈，東京場更出現爆滿盛況。

　賴昭輝指出，不少日本業者對於未來在金門銷售日本酒類商品能享稅務優惠，大舉壓低銷售價格，提升市場競爭力，看到可觀的商機，因此，對於詢問相關進駐「台開風獅爺購物中心」相當多，使「台開風獅爺購物中心」已在日本打響知名度，並受到相當程度關注，造成轟動。

　依台開規畫，金門風獅爺購物中心南棟建築，將以重現日本傳統京町屋風貌為特色，並運用現代設計，將文化古都特有的街道建築元素重新詮釋，此次與吉本興業合作招商，就是為「風獅爺購物中心?南棟」注入最原汁原味的日本商品，以安心優質的品牌形象打出國際市場。台開認為，由於在金門販賣的國際精品價格免稅後，將會更吸引陸客，過去大陸客常到全球排隊搶購精品的情形將移植到金門來。

台開、吉本興業兩大集團合作打造亞洲最大日本主題購物廣場！台開集團昨日表示，日前與吉本興業共同於東京與大阪舉辦兩場招商說明會，計吸引近150餘家財團、企業與官方代表出席，不少日本業者對於未來在金門銷售日本酒類商品能享稅務優惠，感到心動，詢問進駐台開位於金門購物中心的相關事宜。未來兩集團將複製吉本興業在日本的成功經驗，在金門打造亞洲最大日本主題購物廣場。

　以「笑的事業」縱橫日本演藝界百年的吉本興業，旗下擁有明石家秋刀魚、陣內智則等日本綜藝天王藝人，徐若瑄在日本發展時也曾屬旗下藝人，在日本娛樂經濟的成就斐然。

繼今年6月接與綠城戰略合作之際進入上海後，融創又將華東佈局的範圍延伸到了杭州。

11月15日，融創中國以6.21億元的總價競得杭州余杭區56號西溪濕地宅地，這也是融創首次進入杭州市場，是對其原蘇南市場的進一步擴大。

6.2億拿地

此次融創競得的地塊為杭州余政儲出[2012]56號--西溪濕地B-08地塊。地塊出讓面積為5.9萬平米，可建面積7.7萬平米，容積率為1.0-1.3，規劃為居住用地，起拍價為5.075億元，樓面起價6577元/平米。地塊東至沈家港、南至沈家港，西抵規劃道路、北達荊長大道。

自10月15日該地塊掛出後不久，就有市場消息稱，杭州本地多家房企有意獲得該地塊。

在11月15的競拍現場，該地塊更是吸引了融創、金地、濱江、建工、華元等企業到場競拍。

來自現場的消息稱，在經過長達1個小時、32輪的競價後，西溪濕地56號地塊最終由融創旗下的卓越資產控股有限公司競得，總價為6.21億元，折合樓面價為8047元/平方米。

這是融創首次進入杭州地區，也是杭州西溪板塊今年推出的第三宗低密度宅地。

值得一提的是，8月底被濱江廣景獲得的西溪濕25號、26號低密度宅地，起拍價為6346元/平方米，成交樓地價最高僅為6601元/平米。如今，西溪濕地56號地塊的起拍均價上浮了230元/平方米至6577元/平米。

分析認為，56號地塊與濱江廣景所獲26號地塊距離較近，目前地塊周邊專案以排屋、別墅等改善型項目為主，加之56號地塊容積率僅為1.0-1.3，因此，項目日後也將以改善型產品為主。

“改善型產品適合長線做，加上目前該區域內的改善型市場已經形成一定的規模，以及西溪濕地腹地的稀缺性，因此該地塊才會出現競爭”，杭州一業內人士指出。

資料顯示，該地塊位於西溪濕地三期工程的規劃範圍，緊鄰杭州繞城高速，目前周邊開發有大華西溪風情、西溪望莊、華元愛丁郡、溪上玫瑰園、翡翠城、西溪玫瑰項目。該區域的公寓售價為1.3萬-1.8萬元/平米，排屋均價在2.5萬-4.5萬元/平米。

加速蘇南佈局

除了首入杭州，融創中國今年在蘇南區域實現了多個突破。今年6月，融創宣佈與綠城實現戰略合作，並成立合營公司上海融創綠城，融創借此進入上海。

其實，融創對上海的渴望由來已久，根據融創中國董事長孫宏斌此前曾透露，“本來進入上海需要10年甚至更長的時間。”

“合營公司未來發展重點基本在上海和蘇南，而上海則是近期深耕的重點。”他如是強調。

於是，收購完成後，蘇南區域在融創中國的業績占比中陡升。7月，融創業績報告中，首次增加“上海區域”；8月，上海區域對融創的業績貢獻最高，為42%；截止10月，該數據已增至52%。在此之前，融創中國一半以上的業績貢獻來自京津地區。

與此同時，在融創的區域版圖上，“蘇南區域(蘇錫常)”已經被“上海區域(滬蘇錫常)”所取代。

孫宏斌也指出，在現有專案開發銷售的同時，會在長三角尤其是上海區域，繼續拿地擴張。

自此，融創在上海的擴張之路展開。

7月25日，上海綠順房地產以16.44億元總價、15054元/平方米樓板價獲得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊，溢價率37%，創當時上海土地市場新高。主導此次拿地的正是融創中國。

拿地後第二天，孫宏斌就透露稱，為了繼續在長三角的擴張，公司已經準備了約45億元用於接下來的鋪點。

9月13日，融創綠城旗下綠順房地產、九龍倉旗下龍潤房地產聯合體以8.34億競得浦東新區唐鎮5街坊180/1丘住宅地塊，樓板價11544元/平，溢價率0.3%。

10月11日，融創中國聯手保利以21.24億元競得上海森蘭•外高橋南部國際社區A10-1、A10-2、A10-3地塊，折合樓板價17678元/平，溢價率59.58%。

在上海拿下3宗地塊的同時，融創中國方面也明確了其在蘇南區域的發展思路。

11月11日，融創中國董事長孫宏斌在無錫表示，蘇南融創將併入上海融創綠城，由上海融創綠城統一綠城和融創在滬、蘇、錫、常區域的管理和發展。

孫宏斌稱，合併後，上海融創綠城集團會將把上海和蘇南作為發展的重點，並計畫繼續在無錫蠡湖新城拿地，如果地塊地理位置好，適合發展商業項目，集團也會考慮建設商業綜合體項目。

據融創方面透露，此次蘇南融創併入上海融創綠城的只是專案的管理方面，與專案股權無關。目的是利用合營公司的平臺學習綠城產品的長處，另外，將兩個管理平臺合一管理效率會更高。

為加強住房保障檔案管理制度建設，規範住房保障檔案管理工作，住房城鄉建設部日前制訂《住房保障檔案管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，將從2013年1月1日起施行。

《辦法》規定，住房保障檔案分為住房保障物件檔案和住房保障房源檔案。住房保障物件檔案指正在輪候和已獲得住房保障的住房困難家庭或者個人的檔案材料；住房保障房源檔案指已分配使用的保障性住房的檔案材料。住房保障物件檔案按照“一戶一檔”、住房保障房源檔案按照“一套一檔”的原則進行歸檔管理。住房保障檔案管理機構應當對歸集的檔案材料進行查驗，確保其符合檔案管理要求；定期對已歸檔的住房保障檔案進行檢查，發現檔案毀損或丟失的按規定採取補救措施。

《辦法》要求各市、縣級人民政府住房保障主管部門應當依法建立住房保障檔案資訊利用制度，利用住房保障檔案資訊，為住房保障申請、審核、分配、復核、退出等管理工作服務，為房屋管理、使用、維護提供依據，為住房保障管理資訊系統建設提供支援。住房保障檔案資訊公開、利用和查詢中涉及國家秘密、個人隱私和商業秘密的，應當嚴格執行法律法規的保密規定。查詢、利用所獲得的檔案資訊不得對外洩露或者散佈，不得不正當使用，不得損害住房保障物件的合法權益。各級住房保障主管部門應當切實履行職責，對住房保障檔案管理工作進行監督檢查，對違法違規行為責令限期改正。

從今天起至12月15日，廣州今年唯一一批、共5050套經適房將在車陂路的泰安花園經適房展示中心統一進行房屋認購。認購家庭按分數高低次序進場選房，全市剩餘房源都可供選擇。據悉，樓價最高為5216.89元/㎡，最低為4122.89元/㎡。


此次也是廣州史上最大規模的經濟適用房分配，公開向已取得《廣州市經濟適用住房准購證明》的家庭接受意向登記。房源點包括白雲區的龍歸花園、南悅花苑，黃埔區的亨元花園、苗和苑以及分散房源。

根據此前市物價局公佈的銷售基準價格，樓價最高的白雲區南悅花苑基準房價為5216.89元/㎡，而白雲區龍歸花園、黃埔區的亨元花園及苗和苑的基準售價則在4122.89元/㎡到4538.38元/㎡。按照最小的32㎡房源計算，十三四萬元即可買到一套。記者對比發現，此次發售的經適房售價均遠低於周邊商品房房價，大多為商品房的1/3，比如龍歸花園附近的商品房東湖映月售價在1.2萬元/㎡以上，而黃埔最新開盤的萬科金色悅府，均價已達1.5萬元/㎡。

據瞭解，龍歸花園、南悅花苑、苗和苑、亨元花園、廣氮花園、安廈花園均為預售項目，其中廣氮花園今年12月便可交樓，而頗受歡迎的南悅花苑交樓時間最晚，要等到2014年7月。分佈在白雲、天河、海珠等房源點的368套分散房源均是現樓，買房後便可入住。

向來低調的華潤置地（01109，HK）近期動作頻頻，日前投資600億的總部大廈正式亮相，今日該公司高調的推出佈局深圳主要的6大專案，整體投資額達千億，而總體的建築面積更是近1000萬平方米。

網易財經注意到，僅上述專案的土儲就已占華潤置地全國土地儲備總體量的35%，而整體大深圳區域土儲則接近半數。華潤置地總經理吳向東表示，根據華潤置地的規劃，此次展出的六大專案均代表著不同的生活方式。只要滿足市場的消費需求，不管市場是否有調控還是政策，產品永遠都有市場。

千億佈局大深圳

據悉，華潤置地此次公佈投資在大深圳區域營運及開發的六個項目，包括深圳華潤中心、華潤深圳灣綜合發展項目、華潤大湧舊村整體改造項目、華潤湖貝舊村整體改造項目、華潤銀湖藍山、華潤小徑灣。

華潤置地深圳有限公司總經理孔小凱表示，上述六個專案自西向東佔據著深圳南山、羅湖核心地段及深圳東惠州沿海小徑灣優質灣區，總占地面積超過300萬平方米，總建築面積接近1000萬平方米。

一熟悉華潤置地人士透露，除了上述項目，還有尚未正式對外公佈的下李朗專案，由於該專案部分前期工作還未厘清因此未發佈，但內部早已納入專案範疇。

今年10月下旬，以華潤集團總部大廈為核心的華潤深圳灣綜合發展專案高調亮相，由此華潤集團在中國內地的總部正式落定深圳。整體總投資達600億元。 此外一同動工的還包括華潤集團旗下零售連鎖企業華潤萬家總部大廈。

孵化戰略急速擴展

值得注意是，上述六大專案均處於大深圳片區的優質地段，大部分涉及深圳舊改專案。其中華潤大湧舊村整體改造項目地處南山科技園片區，成為廣東省最大的城中村改造專案，由於拆遷補償一夜爆出多個千萬富翁。其建築面積達280萬平方米，總投資近300億人民幣，改造面積達68.5萬平方米。

近兩三年來，華潤置地依靠母公司華潤集團的"孵化戰略＂急速擴張地產業務，多次從母公司收購旗下的優質地產項目。

網易財經注意到，僅在深圳區域，無論是從開發規模還是從專案影響力來看，華潤置地均已成為深圳區域最大的綜合型房地產發展商。根據華潤置地2012年中期報告顯示，截至8月12日，全國土儲面積超2800萬平方米，上述六大項目體量則達到35%比重。此外業內對其如此大投入資金風險也頗為關注。

該公司一內部人士透露，深圳區域總土儲將接近半數。華潤深圳佈局主要集中在商業地產，上述六大項目以商業比重大。可以說前期基本是純投入，佔用資金確實很大。但通過運營實現收入，諸如後期利用持有商業反哺住宅。但每個專案依照不同的產品線，定位差異來分攤風險。

資料顯示，前十個月華潤置地合同銷售達418億元人民幣，按年增長53%，合約銷售面積達387萬平方米，按年增長69%，已超額完成全年銷售目標。11月初以9400多萬底價拿下溫州地塊，有資料顯示近一個月內華潤在成都、武漢等抄底800畝地。

合庫金控暨銀行董事長沈臨龍昨（19）日提出合庫海外發展新策略，針對大陸布局明確指出，已向金管會遞件申請租賃公司，地點就選在蘇州，而合庫也將是首家分行、租賃都設在同一城市的國銀。

　至於參股方面，他表示，現階段合庫將不考慮參股，而將全力進行新設租賃，以及天津第二分行、蘇州高新支行的布局，藉此把華北、華中、華南的布局完整串連。

　據了解，合庫明年將集中火力主攻海外獲利及手續費收入兩大塊，至於國內一般放款業務，合庫內部已確立「零成長」維持現狀的基調，一方面繼續調整業務結構，另一方面續拉高利差。

　沈臨龍對此進而表示，明年合計OBU及海外分行的收入希望由目前的23％再拉高至25％，而手續費收入能再從現有近12％增至15％。

　除了上述大陸發展策略，沈臨龍最重視的海外布局另一塊就是東南亞市場，並新提出「北東南」三點串連計畫。

　沈臨龍說明，東南亞北邊以菲律賓、香港，南以柬埔寨金邊分行為發展重心，至於東半部則將續爭取越南設點，以將東南亞的「北東南」三點作完整的串連；柬埔寨金邊分行將以明年首季開幕為目標，由於金邊可順利設點，「因此合庫將不會再申請緬甸分行，會直接以金邊分行涵蓋東南亞南半部的商機」。

　對於金控對外啟動併購，沈臨龍指出，有好機會當然會評估，但合庫金具公股背景，併購時要兼而考慮辦增資取得資金，或換股股權被稀釋等問題，「因此併購並不容易」。

大陸樓市今年雖未衝出「金九銀十」好業績，但北京11月前半個月房屋成交量卻創下今年以來的高潮。其中，北京新建住宅簽約戶數7,118戶，比10月3,341戶上漲113％，年簽約戶數增長更高達202％

11月上半月，北京新建與二手住宅合計簽約達到13,527套，創出今年內同期新高。根據多家機構數據顯示，截至11月15日為止，北京新建住宅簽約戶數為7,118戶，較10月同期3,341套上漲113％。相比2011年同期2,352套更驟增202％。二手房住宅簽約戶數則為6,409套，較上月同期的3,074套增長108.5％。

價格方面，11月上半月，北京新建住宅成交均價每平方公尺22,050元人民幣（下同）。較10月每平方公尺成交均價20,236元微漲。

根據中原監測數據顯示，11月前15天，全大陸54個城市新房總成交量較10月同期上漲21％，已達到10月總成交量58％。從2008年至2011年11月成交歷史記錄，11月下半月的新房成交量，通常比11月上半個月要高，如果政策不出現大的變化，11月全大陸房屋成交量將超過今年「金九銀十」的總成交量。分析人士認為，從數據顯示，無論是全大陸還是一線城市的住宅銷量，均有明顯回暖跡象。

從2007年開始，在大陸做生意都遇到租金高漲，嚴重侵蝕成本的問題，特別是近3年，店鋪租金漲幅，是跳躍式的成長，精華地段和商場，一口氣可以漲15倍的價格，如果您不想租，抱歉，後面排隊的人多的是，根本不用怕租不出去，傳統消費類品牌，所需支付的成本逐年遞增，國際連鎖品牌，包括Nike、家樂福，因為租金關閉了幾間門市，香港百佳超市甚至關掉上海2家門市，黯然退出大陸市場；大陸農工商集團旗下的好德，可的便利商店也關閉了100多家，為了因應飆漲的租金 光把店面縮小還不夠，還需要把坪效做到極大化。





◎上海瘋狂貴租！3坪店　年租逼NT500萬

中國大陸標榜社會主義，但在一線城市，您卻可以看到許多資本主義下的影子。



◎百事vs.可口可樂！通包街角　推升租金

TVBS記者陳相如：「南京步行街是上海的一級商圈，很多海內外的品牌都想搶著進駐，像這樣一個3坪大的店鋪，一年的租金就高達台幣470萬，上海田子坊是許多藝術家匯集的地區，隨著觀光客越來越多，這邊也變得寸土寸金，如果你想要在這邊沿著街邊店，租一個「3米乘1米」的2個櫥窗陳列商品的話，一個月的租金台幣9萬4。



◎擔不起街頭租金！租螢幕　10秒換一個

總長1.2公里的步行街，設了50個螢幕，每10秒換一個，就連建築物上面，都要挖個電視牆，讓遊客不論低頭、抬頭都有「廣告」可以看，沒空間了嗎，辦法人想出來的，掛個氣球，同樣可以再打廣告，而這一切都在告訴你，有多少品牌想要進軍這個城市，房東就算年漲15倍的價錢，也不怕租不出去。



◎從上海打開知名度　再貴有人租

象王董事長黃進能：「他們在漲的租金，不像我們說台灣，不然給你漲個10%、漲個20%，不是這樣的，一下子就是用喊的 8000元(人民幣)，可以跳多少，12萬(人民幣)。」



因此，台商圈這2年流行一句話，誰能把租金降下來，誰就能在大陸活下去。黃進能：「過去(人工)在燙一件西服，基本上都要差不多這個7到8分鐘，現在一件西服應該在30秒鐘，應該都OK了。」



◎門市租貴　後方：生產流程全變！

人形台上，工作人員將西裝套上去，扣好扣子，按下開關，利用蒸氣，將纖維吹澎，20秒後，換冷風，將衣服定型，燙一件西裝，只需要30秒，比過去節省了16倍的時間。



◎刷條碼！上千乾洗衣　電腦自動分門市



洗好的襯衫，先將領口、袖口燙平，再套在人形台上，機器先將袖子拉直，接著，同樣利用蒸氣整燙，一件襯衫2分鐘搞定 比過去快了3倍的時間，燙好的衣服，要分到各門市，台商象王光上海就有200家，過去4到5個工作人員，光把一天1萬5千件洗好的衣服，掛在各門市的鐵欄杆上，就要從下午掛到晚上，現在電腦撿的OK、OK，刷了條碼，電腦會自動將衣服分到各門市的欄杆，人員只需1位，還不會因為掛到眼花而出錯。



◎靈活台商！縮門市只3坪　壓租金成本

象王14年前，從台灣到大陸，以前每家門市後面都得放7台像這樣的洗衣機、乾洗機，每間店最少要10坪，業績好的店，甚至要90坪才夠，3年前，象王在上海設立了中央洗衣工廠，門市只剩下收送衣服的功能，3坪就夠了，省下來的就是龐大的租金和人事成本。



◎從90坪上海店縮到3坪　自動化照賺

空間縮小，租金又尚未到期，無法退，怎麼辦，象王當起二房東，隔間分租出去，例如這間租金4萬台幣，隔一間租給DVD店2萬，再隔一間租給養生會館2萬，4萬元的租金，就可全部抵銷。



◎賣飲料！上海毛利65%　衝量「秒」計工

飲料店平均毛利超過65%，即便如此，也不敵大陸高昂的租金，只能把坪效做到極大化。都可飲料訓練人員汪勤麗：「好，倒入一包紅茶茶葉，然後按下我們的計時器。」

◎上海租金飆！店面分割如蟻巢　新風潮

員工訓練，是提升績效的第一步，唯有熟練，才能做到一天1500杯，1分鐘做3杯的龐大數量，因此不只煮紅茶要計時，每個動作都要以秒來計。都可飲料訓練人員操朝鳳：「這邊是我們的奶區，我們的布丁就放在這個位置，我們一份布丁需要舀一滿匙，所以你一次性不要舀這麼一點，這樣的話，我們就要再補一次。」



◎店租太高！賣飲料鏟冰塊　秒秒計較

操朝鳳：「來看一下喔，那這樣的話，我們冰塊就很少，對不對，這樣我們就要鏟2次，鏟2次我們才能把這個雪克杯鏟得滿，這樣的話我們一個客人就會多等3秒鐘、5秒鐘，或者更多的時間。」



超級雞車店員：「100號來賓，稍等一下，我幫備一下脆皮、備一下地瓜，這邊地瓜沒有了。」



無論店面縮得再小，也無法對抗一年200%的租金漲幅，異業結盟，聯合展店變成一種趨勢。



上海民眾：「飲料搭雞排比較好吃，光吃雞排會乾。」記者：「會乾。」上海民眾：「對。」記者：「飲料呢？」上海民眾：「會餓，合在一起比較方便吧。」記者：「跑個30秒可以接受嗎？」上海民眾：「那也累。」





超級雞車副總高秋利：「自己去談的時候要3萬(人民幣)，然後跟都可2個一起去談的時候，變成2萬5(人民幣)。」

◎上海店租沖天　選「對」客流挑店址

因為每間店租金成本都很高，因此不容許出差錯，展店人員的眼光，得要很精準。都可茶飲中國區總經理游峯慈：「便利店賣的烏龍茶，那大概3.5元(人民幣)或3元(人民幣)，可是到我們店裡面賣的現做的烏龍茶可能要到7元(人民幣)，所以也因為這樣，我們必須在整個消費族群裡面，特別去挑這個高消費力的族群。」



藝術家：「我渴望。」



上海著名的藝術街田子坊，攝影大師爾冬強的工作室，堪稱是這裡的「地標」，10月底畫下休止符，遠走他處，只留下一句經典名言。藝術家：「堅持的愛，我渴望。」

◎瘋狂店租蝕獲利　17%瞬漲到25%

瘋狂的租金，從2007年起開始侵蝕大陸零售業成本，過去佔成本的17%，現在佔成本的25%，衝高業績，不如拉大坪效，誰能解決租金和人事，兩大成本才是王道。

市況欠佳擱置分拆上市

市況不佳，長實（001）分拆旗下酒店套房業務Horizon Hospitality也要叫停。市場消息指出，公司較早前在「試水溫」的過程中，由於市況波動，投資者反應未如預期，故決定擱置其上市大計，取而代之把有關酒店套房業務直接出售予投資者。據了解，該四間酒店總面積約332萬方呎，若以平均每方呎8000元計算，估值約達266億元。

長實發言人回應本報查詢時表示：「就早前公布的酒店套房業務上市建議，我們一直在處理相關之技術性事宜，並未訂出確實的上市時間表；同時，正在考慮其他方案。」

市場消息透露，Horizon Hospitality在「試水溫」過程中，由於遇上市況波動，認購氣氛不如預期。公司最初預計集資10億美元（約78億港元），其後把規模降至8億美元（約62.4億港元），惟投資者反應仍欠佳，故長實最終決定擱置上市大計，並打算與機構投資者直接洽商出售，冀能反映其合理估值。

認購氣氛不如預期

長實於10月中宣布，將分拆旗下四間酒店，分別為馬鞍山海澄軒海景酒店、紅磡灣海灣軒海景酒店、海韻軒海景酒店及葵涌區雍澄軒酒店，以合訂證券形式在港上市，市傳集資額介乎39億至62.4億元，且委聘美銀美林、星展及渣打作為其上市安排行。Horizon Hospitality原擬定最快可於12月3日招股。

據悉，是次計劃分拆上市的四間酒店，總出租面積約為332萬方呎，共有4833間套房，平均每方呎租金介乎7000至8000元，估計其物業總估值至少達到266億元。

事實上，市況積弱多時，不少新股更要以低定價來取悅投資者，令資產價值未能得到真正反映，部分企業惟有另覓融資渠道。

未能真正反映資產價值

本報早前亦曾報道，早於數年前已計劃分拆旗下酒店業務上市的世茂房地產（813），也計劃放棄分拆上市的安排，轉而引入策略性投資者共同發展業務，也不排除把個別酒店項目的股權出售，冀獲得較佳的估值。世茂正在發展中或規劃中合共逾20間酒店，券商早前預測，估值將達到270億元人民幣。

消息指出，長實是次分拆酒店上市大計籌備也接近一年，直至10月份終於正式向港交所遞交上市申請。原本長實若成功分拆酒店業務上市，將會是繼富豪產業信託（1881）後第二間以酒店收租為主要分派的信託公司；同時，也將會成為香港電訊信託（6823）後第二隻同樣以合訂證券形式在港上市的信託公司。

免控制權落入他方 傳吳亞軍暫管蔡奎持股

繼雅天妮（789）及米蘭站（1150）後，再有上市公司「夫妻檔」股東爆出離婚消息。內地房地產十大地產商之一的龍湖地產（960），主席吳亞軍與丈夫蔡奎共同持有公司逾70%權益，但有關股份已於8月初一分為二，分別持有45.4%及30.2%。儘管吳亞軍仍然為集團最大股東，然而市場卻憂慮一旦蔡奎沽貨會觸發債務違約事件。有券商指出，股權變動對公司股價影響有限，惟一旦蔡奎出售股權，股價則會出現短期的波動。

股權變動不會違約

龍湖公關發言人回應本報查詢時承認，吳亞軍與蔡奎已經解除婚姻關係，但是次股權變動不會引發違約問題。發言人表示，自上市時起，吳亞軍和蔡奎的股權一直分屬兩個信託持有，且蔡奎從未在公司擔任職務，故此事不涉及股權變動，亦對公司運營沒有影響。

而作為大股東，二人已就未來繼續保持一致行動，維護公司權益達成共識。其他細節為私人事宜，公司不便評論。

據聯交所披露權益顯示，吳亞軍與蔡奎原本共同持有龍湖75.6%股權，相當於約39億股，惟資料顯示，二人的持股在8月6日分別降至45.4%及30.2%。惟由於9月18日，吳亞軍拿出2.6億股，以每股11.88元以先舊後新方式在市場配股集資，令其持股量一度降至40.33%，現時吳亞軍的持股量已回升至43.18%。

資料顯示，吳亞軍與蔡奎目前透過Charm Talent及Silverland Assets各自持有龍湖股份，二人持股量在配股後降至71.97%。據消息人士透露，為免龍湖大批股份落在第三方手上，蔡奎已簽署協議書，讓吳亞軍暫時掌管該28%股權。現時，繼吳亞軍及蔡奎後，九倉（004）主席吳光正則私人持有約5%股權，成為第三大股東。

市場人士普遍認為，龍湖的股權變動對股價影響有限；然而，蔡奎會否出售龍湖股份則惹來投資者憂慮，這樣除了會觸發龍湖的債務及貸款違約問題外，也將動搖吳亞軍的大股東地位。據了解，龍湖早前發債的條款規定，吳亞軍與蔡奎的持股量必須超過70%，否則便觸發違約。

券商巴克萊對是次股權變動反應正面，認為對龍湖股價影響有限。不過，該行認為，蔡奎的確有可能出售其持有股份，或令龍湖股價出現短期波動，但相信對每股盈利不會出現攤薄。

龍湖昨天收報14.3元，升逾3%；成交金額8920萬元，市值776億元。

長遠房屋策略督導委員會（長策會）本周四將召開第二次會議，消息人士透露，會議將討論未來各會議的大致內容，包括稍後加開簡布會；會上並討論焦點小組的安排，以及由局方提供現行房屋政策的概覽。

消息人士透露，第二次會議將討論焦點小組的安排，焦點小組計劃由本地大學負責，將在明年首季舉行多個小組會議，邀請公屋居民、非長者單身人士、青年、長者、專業團體和學者，以及在港有住宿安排的本地或海外企業等多個類別的持分者就房屋的需求提出意見。

此外，會議也將討論未來數次會議的藍圖，包括檢討社會對房屋需求的改變，提供房屋的緩急次序，以及公私營房屋需求等方面，並將分開數個會議逐項討論。

長策會上周六曾舉行簡報會，由政府簡介本港土地供應的情況。據了解，長策會計劃明年年初增設兩節簡報會，其中一個集中討論人口結構的情況和整體經濟情況等，另一個則向委員簡介1998年進行長遠房屋策略檢討時使用的方法和假設。

額外印花稅（SSD）實施兩年間，二手豪宅雖然亦錄得SSD繳稅個案，但數量不多，其中最大宗屬南區香島道獨立屋成交，涉及SSD稅款400萬元；業界人士表示，首輪SSD兩年期昨天開始陸續解封，但對二手豪宅而言並非「好消息」，無助盤源增加之餘，新推出的買家印花稅（BSD）實施，更令豪宅交投進一步減少。

二手豪宅過去兩年錄得的SSD個案遠低於中小型物業，以港島南區為例，僅錄得2宗個案，包括香島道45號雙號屋及嘉麟閣單位，由於成交金額較大，涉及稅款亦較高。

利嘉閣地產高級營業董事趙保杰表示，近年樓價急升，情況與1997年高峰期截然不同，買家實力和持貨力較強，區內以用家及長線投資者主導，甚少出現急於沽貨套現的情況，令區內僅錄得零星SSD成交。

首輪SSD兩年期屆滿，但他相信，不會令業主增加放盤意欲，故對區內盤源增加毫無幫助，新推出的BSD措施，更令買家「敬而遠之」，新措施推出至今，南區僅錄得1宗成交。

中原地產高級營業董事李巍表示，二手豪宅與中小型屋苑不同，過往購入二手豪宅的買家，不急於放售手頭上物業，亦不會減價沽貨，故兩年期SSD「逐日鬆綁」，對市場盤源不會出現大幅上升的情況，加上未來有新辣招「包底」，將繼續令市場盤源有減無增，交投亦不會上升。

今年豪宅樓價升勢不及中小型住宅，首十個月二手成交更比去年同期下跌5%，美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，豪宅多為以公司名義買入的用家或長線投資者，政府推出BSD打擊豪宅交投，預期成交將在低位橫行一段日子，甚至更低。

他認為，政府重新審視措施，建議樓價2000萬元以上的物業買家、或本地公司可獲豁免繳交稅項，否則，豪宅成交量將持續低水平徘徊，拖累樓市健康發展，部分行業也會受衝擊。

辣招「麻痺」各區住宅成交，令市場關注代理行的發展前景。部分中小型代理行決定在靜市中擴展至舊樓等物業市場，並計劃在逆市開設新分店。

成立約5年的中小型代理行創富物業，一直專營粉嶺和太和一帶的住宅和居屋市場，現有5家分行。該行董事總經理張銘均指出，近期的成交量較以往減少約一半，本月粉嶺居屋和私宅僅錄得約15宗成交。集團除了居屋和私宅外，也將擴展至過往較少涵蓋的粉嶺村屋和聯和墟一帶舊樓物業等。

該行近日一度被傳瀕臨倒閉，張銘均強調，集團運作一切如常，並正計劃擴展服務範圍，以本月為例，佣金已達數十萬元，除租務交易外，6宗粉嶺花都廣場的成交中，約半為該行促成。

雖然屬靜市，集團仍計劃逆市擴大規模，除近日續租花都廣場舖位外，未來也計劃增聘5至7人和加開一家分店，預料新店將主攻聯和墟一帶的市場。

政府推出兩辣招調控樓市後，繼續以高價批出補地價，南豐藹寧園公務員合作社重建項目，近日獲批出補地價約45億元，每呎近萬元，較早前新地（00016）全海景前北角邨用地還要高，據悉發展商已提上訴。

政府上月推出買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）及額外印花稅（SSD）兩項辣招，以遏抑升中的樓價，惟政府釐定補地價時，並未有同步作出調整，繼續以高價批地。消息人士透露，政府近日批出南豐藹寧閣公務員合作社重建項目的補地價，涉及金額約45億元，按可建樓面面積約45.76萬平方呎計算，每平方呎樓面地價近萬元，較今年7月政府批出前北角邨商住項目予新地（每平方呎9,347元），以及新世界同月完成補地價的天后新東方臺重建項目（每平方呎9,454元）還要高。

預計日後賣1.8萬元呎

該地位於柴灣道31至69號，鄰近鯉魚門度假村，附近以舊樓為主，前身為藹寧園公務員合作社，去年5月由南豐成功收購100%業權，並獲批准可建4幢住宅，提供約464伙，平均單位面積約1,000平方呎。藹寧園現已拆卸，正進行地基工程。由於南豐已就補地價提出上訴，恐礙項目的工程進度。

據了解，項目分兩階段支付補地價，由於有關項目為公務員合作社，屬政府早年批予公務員的房屋津貼，政府當年批出土地時，只收取市價三分一的地價，故公務員單位業主，須先分契並支付補地價，才可自由轉讓，而南豐收購項目業權時，已替業主支付首次補地價，涉及金額約5億元。

至於第二次補地價，為就有關用地進行修改地契，令項目可由重建前的1.4倍地積比率，增至最高的8倍。而地政總署近日批出該地就地契修訂的補地價約45億元，每平方呎樓面地價近萬元，粗略估計，若連同建築及利息等成本，該項目的總投資額約每平方呎1.5萬元，即約76億元，連同發水1成及兩成利潤後，預計日後要賣呎價1.8萬元。

測量師：按市況減地價

然而，有測量師認為，藹寧園公務員合作社重建項目，擁有「之前價值」（Value Before），同時已支付首輪補地價約5億元，加上項目所處地段並非傳統豪宅區，故應就有關因素在地價上反映，不應只參考北角邨及新東方臺的地價。他相信，由於政府近日出招調控樓市，故短期內地價有下調的壓力，政府亦應按市況而調低地價。

另外，南豐近日亦就柴灣道藹寧園重建項目，向城規會申請放寬高度限制，由主水平基準135米增至146.7米，以便令樓宇由平排改為階梯式發展，爭取更多高層單位可享海景。

港島東未來住宅地皮供應有限，造就每當有大型地皮推出，或者進行補地價時，發展商出手往往較為積極取進，如近年區內曾批出3幅大型地皮，地價亦在一年內急升逾1成。

兩年僅推售3地皮

資料顯示，過去兩年港島東區內僅有3個大型住宅項目進行補地價或者批地，當中於去年8月批出的北角油街住宅及酒店綜合項目，當時由區內大地主長實（00001）以近62.7億元投得，樓面地價約8,294元。

隨着年內樓價急升，政府亦進一步提高地價要求，如同屬「地王」級的前北角邨商住地皮，在不足一年後招標，即使涉及「限量」、噪音問題及社區設施樓面較多這3個大問題，最終樓面地價亦達9,347元，一年內地價升近13%。

不但政府賣地造價攀升，就連補地價水平亦有所上升，同為今年7月進行補價的新世界（00017）天后新東方臺項目，就已涉及37.49億元，樓面地價進一步上升至9,454元。

中產公司客熱捧

港島東屬於近年新興的商業區之一，亦帶動區內住宅深受中產及商務公司客歡迎，卻礙於區內未來大型住宅地皮有限，成為發展商高價搶地的最主要原因。

林達民︰未來半年 6全新盤登場

恆地（00012）看好未來兩年市場對細單位的需求，即使政府出招令近期交投轉淡，但未來半年集團仍有6個全新項目推售，大部分都有細單位提供，連同今年正在發售的大型樓盤在內，將推售約4,500伙單位。

近年社會瀰漫一片上車訴求，發展商每每推售細價單位都可急速沽清，?地營業部總經理林達民接受本報專訪時表示，集團在兩年前已經睇好這個市場變化，預料今年起細單位需求會急增，所以今年起推出的項目，都有提供不少面積介乎300至600平方呎的細單位。另外，?地在數年前已先後購入逾30個市區重建項目，均提供面積300至600平方呎的細單位。

賈炳達道項目 年底率先登場

林達民透露，未來半年內，?地將有6個全新樓盤推售。其中九龍城賈炳達道33號單幢項目會在今年底率先登場，項目屬遠期樓花項目，亦是集團的「H Collection」系列項目之一，提供約76伙，7成以上單位面積300至400平方呎，間隔由開放式至3房不等。

該盤目前仍未定意向價，但林氏坦言，以現時市況來看，定價前要更清楚觀察市場變化，料將參考新蒲崗譽．港灣的二手呎價（即介乎1萬至1.25萬元），以及區內其他樓齡較新的屋苑呎價。

H Collection系列 遠樓花售

此外，其他H Collection系列樓盤包括明年首季開賣的長沙灣曉尚、太子界限街51號項目及界限街68號項目（前九龍麗東酒店），全部都在明年以遠期樓花形式推售。

至於大型樓盤則包括?地、新世界（00017）及培新合作的落禾沙迎海2期，將在明年5月左右推出，以及由系內香港小輪（00050）發展的粉嶺馬適路項目，都有提供600平方呎或以下的細單位。連同正在發售的元朗尚悅及西半山天匯，扣除已售出的部分單位，整體仍有逾4,000伙可推。

集團今年初的售樓目標約160億元，林達民指︰「依家未達標，但估計餘下個幾月內可追到銷售目標，依家進度良好，要睇市場氣氛，呢段時間要盡量努力啲！」

料低息仍持續 樓價走勢平穩

對於樓市走勢，林達民估計低息環境會維持到2015年，本港經濟增長持續，市場對細單位有需求，料明年樓價走勢維持平穩。他又指住宅物業其實每年都有剛性需求，尤其是一些分支家庭的首次置業需求，供求須平衡，過去兩年政府賣地所建的新供應，估計會在3、4年後才可反映出來，而這兩年可售的新樓仍不算多，發展商要下工夫觀察市場需求。

他稱，政府出招之後，豪宅市場已出現濃厚的觀望情緒，海外及內地買家的比例的確受壓，以系內元朗尚悅為例，當時趕在新措施生效前一晚開售，到翌日海外買家比例即時放緩。

半年內沽2伙 免繳1230萬SSD稅

買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）出台後，市場仍有部分「末代炒家」賺錢，大坑春暉8號就有業主半年內兩度透過出售公司股權形式賣樓獲利近640萬元，並避開合共約1,230萬元的額外印花稅（SSD）。

政府推出BSD之後，同時將以公司股權轉售形式炒樓的漏洞也堵塞，惟市場上仍有不少在出招前已由公司名義持有的物業倖免。

一名中港商人在今年5月以三家不同公司名義，斥逾1.4億元購春暉8號三伙，近日成功避稅賣出第2伙。

低層4200萬沽 呎價2萬

市場消息指，其中一伙近日以公司股權轉讓形式成交的單位為低層A室，面積2,016平方呎，消息稱，造價約4,200萬元，呎價近2.09萬元，並成功避過相等於樓價10%的SSD，即約420萬元。

以單位買入價3,929.8萬元計，賣方帳面賺逾270萬元。

該名業主早在今年8月底亦以同樣手法賣樓，將中高層A單位，以約5,400萬元售予汽車生產商豪爵投資控股有限公司董事長王大威。以購入價5,030萬元計，帳面賺近370萬元，避過15%的SSD，相等於約810萬元。

將上述兩次交易合計，該名炒家帳面共賺近640萬元，如再扣除交易成本，兩單位在短短半年內共賺約163萬元。同時，兩次轉售單位所能避開SSD，涉及金額共1,230萬元，足可購入九龍站凱旋門一房戶1伙。

嘉雲台低層售 6年賺1830萬

另一方面，該名炒家仍以公司的名義持有大坑春暉8號一個高層單位，於今年5月購入價約5,140萬元，現正叫價5,980萬元放售，較買入價高出約16%。

另外，英國保誠（香港區）行政總裁容佳明及有關人士持有的渣甸山嘉雲台3座低層A室，面積1,819平方呎，消息人士透露，剛以3,280萬元易主，平均呎價逾1.8萬元。據知，容氏等人在06年以1,450萬元入市，現轉手帳面賺約1,830萬元。

另外，土地註冊處資料顯示，永義國際（01218）主席鄺長添及該公司前主席官永義之妻雷玉珠，透過萬基企業有限公司名義，向新地（00016）購入上水天巒2期琉森大道一幢雙號屋，作價6,645萬元，呎價約1.5萬元。

可重建41萬呎住宅 比鄰縉庭山

非住宅全幢物業受捧，消息指，葵涌國瑞路安全貨倉全幢工廈，獲本地發展商以約12億元洽購。另外，北角柏宜大廈全幢商廈，以約3.55億元易手。

由安全貨倉（00237）持有葵涌國瑞路132至140號安全貨倉全幢，早前曾於市場招標，並於月初截標。市場人士透露，項目獲數個本地發展商入標競投，個別出價已接近業主意向價，涉資約12億元，料發展商購入項目將重建成住宅。

北角商廈全幢 3.6億易手

現時項目為樓高12層貨倉大廈，於1975年落成。地盤面積47,750平方呎，可重建樓面面積約41.2萬平方呎，樓面地價約2,900元；項目比鄰為私人屋苑縉庭山。

近期非住宅物業交投氣氛不錯，全幢物業亦受投資者支持。消息指，北角電氣道柏宜大廈以3.55億元易手，物業樓高24層，地下至2樓為舖位，3至24樓為寫字樓，每層面積約1,625平方呎，總樓面約39,450平方呎，以約3.55億元易手價計，呎價約8,998元。現時該廈出租率為100%，月租約95萬元，回報率達3.2厘。原業主為住宅投資者施佳龍，他於2010年以約2.8億元購入，持貨兩年沽出獲利約7,500萬元。

利園山道舖 錶店高3倍接租

另商舖租務方面，市場人士指，中環新世界大廈地下及閣樓舖位，以約170萬元租出，新租客為高級時裝品牌詩韻（THE SWANK）。

市場消息透露，銅鑼灣利園山道21號地舖，面積約750平方呎，原本以月租約22萬元租予一家化?品店，近期獲鐘錶店以約90萬元承租，呎租約1,200元，較舊租高約3倍。

尖沙咀舖位租售價升勢強勁，樓上舖成主流趨勢。位於尖沙咀中部的廣東道及海防道的二綫商廈，受惠於強烈的租賃需求，個別單位的每呎造價，近日更突破萬元水平。

廣東道及海防道屬零售消費熱點，屬本港租金及造價最貴的街道之一。市場對該地段的舖位趨之若鶩，且供應一向缺乏，部分租戶為節省租金，同時保留地段優勢，向上遷往同街道商廈，挾着舖王效應下，刺激此類二綫商廈每呎造價突破萬元水平。

樓上舖旺 海利行呎造1.3萬

其中位於海防道的海利行，位處海港城的必經通道，物業樓下舖位曾以3.63億元沽出，呎價達48.4萬元，創出九龍呎價第二貴舖位。受惠於舖王效應，海利行樓上物業樓面，本年度呎價已突破萬元水平。最新成交可參考中層單位，面積1,674平方呎，新近每呎以13,000元沽出，成交價2,176.2萬元，創該廈呎價新高，且呎價更貼近同區甲級商廈新港中心、力寶太陽廣場等。

目前海利行的1樓及2樓，亦由連鎖化?品店莎莎（00178）租用，加上物業設通道往亞士厘道，吸引不少人流進出。擁多重優勢下，物業樓上樓面成商戶進駐首選，呎價亦得以支持。

至於受名牌攻陷的廣東道，同樣有二綫商廈，呎價亦錄逾萬元水平，屬位於廣東道尾段的海威商業中心及中港中心，物業近日的兩宗成交，呎價分別錄逾11,200元。

需求穩定 每月成交逾20宗

上述兩廈最大特色是，物業地下舖位已由連鎖名牌進駐，分別是本地高檔眼鏡店溥儀眼鏡，以及售賣勞力士貴價名錶的連鎖商戶。同時，物業面向海港城及多間酒店，故具有升值潛力。

根據中原（工商舖）資料顯示，過去3個月尖沙咀中部商廈成交量，每月均錄得20宗或以上的水平，反映需求穩定。

另外，二綫街道如金馬倫道、寶勒巷等商廈，呎價亦向萬元邁進。如位於金馬倫道3號的波蒂妮斯大廈中層全層單位最新以呎價9,500元沽出。近日區內商廈成交呎價，亦介乎8,000至近萬元水平。

中原（工商舖）寫字樓部助理營業董事林嵐指出，區內不少二綫商廈已轉型成樓上舖，不再作傳統的辦公室用途。商戶對樓上舖需求增，加上業主放盤少，故料同類物業呎價，可升至逾萬元水平。

商廈投資氣氛未算暢旺，中原指出，本年首10個月寫字樓摸貨金額比例僅4.6%，為6年來新低，當中以觀塘區商廈表現最佳。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指，今年首10個月寫字樓摸售登記金額比例為4.6%，暫為06年錄得1.8%後6年以來按年新低，較去年的6.4%低1.8個百分點。而摸貨登記金額錄得19.32億元，較去年全年的39.28億元低50.8%。

錄172宗 較去年全年低41%

宗數方面，首10月寫字樓摸售登記宗數比例為7%，較去年的9.5%低2.6個百分點。首10個月寫字樓摸貨登記錄得172宗，較去年全年的293宗低41.3%。

按金額類型統計，大部分金額類型在今年首10月錄得的數字均較去年全年為低。2,000萬元以上類型在首10月錄得9.89億元及16宗，較去年全年的23億元及49宗低57%及67.3%。1,000萬至2,000萬元類型在首10月錄得3.79億元及27宗，較去年全年的9.55億元及69宗低60.3%及60.9%。200萬至500萬元類型則錄得1.24億元及38宗，較去年全年的2.33億元及67宗低47%及43.3%。

分區統計方面，港島及九龍在首10個月錄得的摸貨登記數字均較去年全年為低。港島區首10個月錄得8.28億元及41宗，較去年全年的17.14億元及90宗低51.7%及54.4%。九龍則錄得10.56億元及107宗，較去年全年的21.86億元及199宗低51.7%及46.2%。

觀塘區是寫字樓摸貨較多的地區，錄得8.01億元及51宗，佔整體41.5%及29.7%。其次是灣仔及銅鑼灣，錄得4.04億元及18宗。

按大廈統計，2012年首10個月錄得較高寫字樓摸貨登記金額的大廈包括觀塘皇廷廣場（3.83億元及31宗）、灣仔海港中心（2.90億元及2宗）及觀塘俊匯中心（2.43億元及12宗）。

儘管目前的深圳房地產市場成交不怎麼火爆，但是許多地產商拿地卻出現今年來少有的積極。最近，在深圳坪山便上演了一齣由萬科、佳兆業和招商地產等四大地產巨頭之間的激烈競爭。經過12輪的激烈競拍，招商地產最終以12.2億元的價格，溢價近25％，從而一舉奪得深圳本年度「地王」稱號。

　儘管深圳9-10月未出現「金九銀十」，並且一二手房成交量未現增長，但近期樓市中大熱卻是土地市場。從二線城市到一線城市，多地出現拿地熱潮，深圳更是首次出現年度地王。業內人士近日告訴記者，許多大型房地產企業的銷售規模衝到了新高，業績好於預期，成為開發商年末在土地市場頻頻出手的底氣。

4.5億奪天津開發區4宗地

　其中，招商地產近日在土地市場表現十分搶眼。13日，坪山街道一建築面積達到37.9萬平方米的宗地拍賣吸引業界吸引了萬科、佳兆業、萊蒙國際、招商地產4家房企前來競標。經過12輪的激烈競拍，招商地產最終以12.2億元的價格，溢價近25%，拍得本年度深圳「地王」。之後於11月16日，招商地產又以4.5億元奪得天津開發區4宗地。其控股子公司基虹國際有限公司通過掛牌出讓方式，競買取得山東青島市一地塊。

　為何許多開發商頻頻集中在11月全國奪地呢？記者獲悉，臨近年底，多家房企提前完成年度目標，這是他們競相拿地衝擊的主因。包括萬科、世茂、越秀、禹州、招商、中海等房企更是已經提前完成年度計劃。對此，業內人士預計，由於已經完成銷售目標，4季度這些房企將更多的追求利潤。

地產商各地紛紛買地儲貨

　招商地產搶地的衝動只是業界一個代表，而其大背景是年末各大房企拿地的「集體衝動」。在11月中旬，各大地產商紛紛集中搶地，萬科經過6小時競價，最終以10.77億元拿下大連甘區原橡膠塑料廠地塊；綠地地產以10.25億元競得上海嘉定區地塊，溢價31.63%；保利地產以5.65億元拿下成都高家村商住用地，該地塊起拍樓面地價3235元/平方米，成交樓面價達4660元/平方米，樓面地價溢價44%成交。來自美聯物業的統計顯示，第三季度包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋陽、武漢的全國10個主要城市的土地市場成交規劃建築面積為7560萬平方米，環比第二季度上漲近7成，總土地出讓金為1352億元，環比有倍數級升幅。有統計顯示，11月前6天，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，達到了10月全月推地量的三分之一左右，而大量土地還將會在月底迎來成交。

政府在首輪額外印花稅（SSD）兩年期「鬆綁」之際，再推出新一輪加碼「辣招」，將SSD延至3年並首次開徵買家印花稅(BSD)，中原估計包括一、二手在內的私人住宅成交宗數將下跌至每月3,000宗左右，並預測樓價及租金分別回落5.0%及3.0%。

　中原研究部高級聯席董事黃良昇表示，加強版SSD及BSD生效前，今年第3季私人住宅(包括一手及二手)買賣成交平均每月約7,300宗。但在新招出台後，市場觀望氣氛濃厚，買賣成交疲弱，估計今年底至明年初成交將下降至每月3,000宗左右。

　回顧首輪SSD生效前，2010年私人住宅(包括一手及二手)買賣成交平均每月錄10,135宗。首輪SSD生效後，成交量顯著下降，2011年平均每月只有6,333宗。2011年第三季每月只有4,581宗，第四季更跌至每月3,926宗，迫近2008金融海嘯時的水平。成交持續萎縮，2011年第3季樓價及租金開始調整回落，2011年下半年樓價跌5.3%，租金跌3.0%。

中原料春節後價租回升

　黃良昇續指，現時本港樓市以用家為主，業主沒有減價求售的壓力，以致成交量大跌，但樓價並沒有跟隨成交量同步顯著下調，預料本年第四季中原城市指數(CCI)及租金均會上升5.0%，全年樓價和租金將分別上升22.0%及17.0%。同時，他估計年底樓價及租金才出現調整，料明年第一季樓價跌5.0%，租金跌3.0%，至新春後的傳統旺季私人住宅成交方有望回復至8,000宗水平，樓價及租金亦可在此時重拾升勢。

前特首曾蔭權年代推出的第一輪額外印花稅（SSD）實施兩年來，炒賣住宅資金轉投工商物業市場，後者交投火爆。中原研究部數據顯示，SSD實施兩年來，工商舖登記總值為3,051.3億元，較SSD前兩年的1,835.7億元上升66.2%；相關登記31,529宗，較SSD前兩年的23,711宗增加33%。

　中原研究部聯席董事黃良昇指出，兩年間工商舖市況明顯較SSD前暢旺，當中工業類型樓宇的登記金額及宗數升幅均為工商舖之冠。兩年來工業類型登記為694.2億元及15,267宗，較SSD前兩年的369.0億元及10,375宗上升88.1%及47.2%。售價方面，SSD後兩年工業類型樓宇升70.3%，是工商舖之冠，較SSD前兩年的升幅33.8%高出36.5%。租金期間升22.3%，較SSD前兩年的升幅2.7%高出19.5%。

舖位登記額稱冠

　舖位登記金額繼續為工商舖之冠，舖位類型在SSD後兩年錄得1,231.4億元及9,871宗登記，較SSD前兩年的854.6億元及8,253宗上升44.1%及19.6%。售價方面，SSD後兩年舖位升62.3%，較SSD前兩年的升幅56.2%高出6.0個百分點。租金方面，SSD後兩年升26.2%，較SSD前兩年的升幅9.1%高出17.1%。

　此外，商業類型物業在SSD後兩年錄得1,125.8億元及6,391宗，較SSD前兩年的612.1億元及5,083宗上升83.9%及25.7%。售價方面，SSD後兩年商業類型樓宇升42.2%，較SSD前兩年的升幅33.7%高出8.5個百分點。

政府上月底雙管齊下調控樓市，出招至今在業界引起頗大迴響，地產建設商會就政府推出的「兩辣招」正收集會員的意見，料最快於本周向政府提交意見，就辣招的豁免安排及對舊樓併購的影響等多個方面表達想法。

　　就「兩辣招」提交意見，地產建設商會執委會主席梁志堅昨日表示：「之前同運房局傾過，盡量今周交書面意見，暫時已大致同商會會員收集意見，到時會將遞交了的內容放上網。」他透露，如有需要周內有機會開多一次會，望收集更多會員意見予政府，不過暫未有開會時間表。

　　梁志堅指出，地建會期望本地家族基金入市，又或者在某一個特定金額以上的豪宅物業，可獲豁免繳買家印花稅，若以有限公司名義購買，但同時所有作為公司董事的家人簽立誓章，承諾三年內不出售物業，亦可獲豁免稅項。

　　而舊樓併購方面，他坦言，在辣招推出後已完全停頓，原因為收購舊樓成本大增，故商會將在此方面盡量向政府提供業界的意見。 他認為，「兩辣招」推出後，樓市成交量必定會下調，但樓價下調的幅度則有限。但希望政府應該訂下標準，如樓價下跌指定幅度後，應撤銷兩稅項。

　　梁氏又評論新招，出招不只影響地產業，對於其他行業，自由港以及整體經濟都有影響；他表示，代理業界已大受影響，現在業界從業員逾三萬人，故計有很多人會受影響轉行。

政府上月底實施新辣招，至今將近「滿月」，對樓市的連鎖作用，較今日屆滿的額外印花稅（SSD）更為明顯，二十大屋苑成交量，在新招後全面急凍，交投銳減兩成至近九成，放盤量亦受打擊，普遍亦下降半成至一成。不過，業主叫價仍強硬，不少寧持續封盤，買賣雙方拉鋸更嚴重。

　　SSD兩年期限剛屆滿，首批SSD貨「鬆綁」，惟代理業界人士指出，在力度更大的BSD當前，業主放售態度審慎，叫價仍硬淨，未因節省半成開支而趁勢減價去貨，加上市場資金轉到車位市場，預計短期內二手成交仍偏軟。

　　綜觀全港二十大屋苑，自上月底雙辣招後交投急凍，個別成交量下跌兩成至約八成八，其中鴨?洲海怡半島更驟減最多。中原首席分區營業經理盧鏡豪指，出招後海怡半島只錄四宗成交，平均呎價八千九百元，較上月出招前三十二宗，減少八成八。雖然交投滑落，業主普遍叫價仍強勢，以上述四宗成交計，買賣雙方議價百分比「一個起兩個止」，目前屋苑放盤約半成屬SSD貨。

　　北角城市花園更甚，上月底出招至今僅錄一宗成交。港置助理區域經理林文奇表示，與出招前該月七宗成交相比，出招後交投跌八成半，因北角素有「小福建」之稱，過去近兩成客來自內地，出招後該批客已消失無蹤。

　　祥益地產經理蕭嘉偉指出，出招後天水圍嘉湖山莊錄四十宗易手，交投下滑四成，屋苑現有放盤四百五十個，約二十來個為連SSD單位。他指連日接觸SSD業主所見，「全部都唔肯減」，預料即使該批SSD貨「洗底」，其叫價水平變化亦不大，將令買賣雙方拉鋸戰持續，屋苑短期內交投呈「牛皮」狀態。

　　美聯營業經理溫浩華表指出，部分沙田第一城業主欲藉「鬆綁」沽貨，近日接觸兩位屋苑三百九十五方呎兩房戶業主，「計好晒日子」，有意趁SSD期滿立即賣樓，不過因單位現作自住用途，該倆業主開價仍顯進取，尚未獲質洽購。

　　紅磡黃埔花園交投亦跌六成半，利嘉閣經理洪志杰表示，政府出招後首兩周，市場觀望，在業主沒有明顯降價下，只錄得零星成交，剛過去一周始有回升?象。出招後成交中，約八宗為海景戶，顯示優質單位仍有市場承接力。

　　藍籌屋苑?魚涌太古城，屬跌幅最小屋苑。中原高級分行經理陳彪表示，從上月出招至今，太古城約錄二十宗成交，減少約兩成半，平均成交呎價一萬一千元，比出招前一萬二千元略回落。

　　此外，也有心急買家「等唔切」，在期滿前購入SSD單位。美聯助理聯席董事施衍銘表示，?魚涌匯豪峰高層A室，四百八十三方呎，剛以五百萬元連租約成交，呎價一萬零三百五十二元。

　　原業主去年六月以四百多萬元購入單位，須繳付百分之五SSD共二十五萬元，但已商議好由買家方面支付，故實際入市成本是五百二十五萬元。

香港特別行政區金融管理局總裁陳德霖今天指出，房屋市場是香港最大的風險來源。

陳德霖在出席立法會會議時表示，即使香港現在的房屋抵押貸款分期付款比率遠低於1997年，但房市涉及的風險不比當年少，主要是現在的利率上升空間較大。

他說，香港現在房屋的分期付款占收入比率僅約5成，低於1997年的109/100，但當時平均利息為12厘，後來房市泡沫雖然爆破，但往後的6年半調整期，利息共回落了9厘，紓緩供應壓力。

陳德霖指出，經港府一再出招，現在平均抵押貸款的借貸為房價的5成半，遠低於2009年9月調控前的6成4，反映市民購屋已多付頭期，這使銀行承擔的風險相對減少。同期分期付款占家庭收入比率也由4成1降至3成6，反映當局自2009年底開始5次推出調節房市措施成效。

陳德霖談到最近外資大批流入的問題時表示，當局近期按照貨幣發行局機制，共10次入市，賣出322億港元，買入等值美元，以維持港元匯價的穩定。

他預期，資金流入香港的情況仍會持續，但流量不及2009年美國推出首輪貨幣量化寬鬆措施時多。

陳德霖指出，資金流入主要由於外國基金看好大陸和香港股市表現，買入港元進行投資；而香港企業今年已發行總值200億美元外幣債券，遠高於去年全年的70億，使他們需要兌換港元應付償債需求。

他認為，資金流入屬正常情況，市場不須過份敏感。他也否認資金流入是炒作人民幣。