北市購屋所得比14倍 創今年紀錄

買房愈來愈困難，營建署昨自行公布今年 第3季住宅需求動向調查指出，全台房價所得比達9.1倍，購屋壓力創2003年調查以來9年新高，北市購屋所得比14倍則為今年新高；但學者表示，10月中實價揭露後，房市將朝向「反轉」方向走，本季房價可望鬆動。

據調查結果，全台房價所得比9.1倍，購屋壓力創調查以來新高，其中北市達14倍，仍為6都中購屋壓力最大的地方；另整體房屋單價皆比上季增加，北市房屋單價從上季50.6萬元，升到52.8萬元，為6都中單價最高，貸款負擔率達到51.4％也居6都之冠。

實價揭露高檔整盤
整體購屋者對近期房價趨勢分數為129.7分，比上季略減1.4分，6都中以高雄市對近期房價趨勢分數最高，有147.1分、北市116.6分最低。營建署國宅組組長王安強說，房價趨勢分數100分為基準，超過即代表民眾看漲房市。
計劃主持人、政大地政學系特聘教授張金鶚分析，調查時間為9月1~30日，因實價登錄結果尚未公布，整體房市正在「高檔盤整」，但10月16日第1波實價揭露後效果逐漸顯現，像捷運宅標售狀況不佳、住宅議價空間拉長，都顯示房價正在反轉。

記者會未見張金鶚
昨營建署記者會上，不見已主持計劃10年的張金鶚出席，僅由營建署主任秘書陳肇琦、國宅組組長王安強等官員誦讀調查結果，王安強在會中說，「公布數據後不解讀，歡迎各界自行解讀」。
外傳張金鶚因日前批評營建署署長葉世文「投資房產」，遭營建署臨時撤換。

批營建署說不清楚
王安強解釋，此項計劃本屬例行事務，由機關統一發布即可，上周四審查會議後，已通知張老師不另行召開記者會，第4季是否繼續執行計劃，要看預算是否通過。
張金鶚回應，「不知道被撤換的原因」，大家猜測是打壓，但學界沒有什麼好打壓的，打壓個人事小，影響人民知的權利才事大。他批評營建署不解讀數據，是「要佔發言台，又說不清楚」。台大PTT網友wefun則說：「這就跟股市政府鼓勵作多，懲罰空軍（空頭）一樣。」

高房價讓許多年輕人大嘆買不起房，只能當個「籠民」。因此營建署首度訂定「基本居住水準」草案，將與《住宅法》在今年底同步實施，做為未來住宅政策、補貼依據。

4口家至少9.13坪
營建署管理組組長劉田財表示，訂此標準是希望提升民眾基本生活水準，未來相關住宅政策、補貼，都可依此訂定相關辦法，像如果居住空間低於基本生活水準者，申請補貼可優先納入考量。
草案規定每人基本居住面積至少3.96坪，2口之家最少5.28坪，3口之家6.6坪，4口之家至少9.13坪，5口之家至少11.18坪，家有6口以上至少12.5坪；每個居住單位都要有浴廁，此標準每4年檢討修正。邱煜婷╱台北報導

全台房價所得比創歷史新高！內政部營建署昨天公布最新住宅需求動向調查，升斗小民在今年第三季買一戶房子，平均總價高達925.4萬元，每坪約23.5萬元，以現今薪資漲不動情況下，須9年多不吃不喝才能買得起，台北巿平均購屋總價更高達2039.6萬，想要有窩，須14年不吃喝。值得注意的是，在房價高漲間，民眾的貸款負擔率也創下2011年第一季以來新高。

　負責這項研究的政大教授張金鶚說，房價持續攀升，主要是實價登錄資訊在10月中旬才公布，效果尚未發酵，就各區分析，南北表現也大不同，北部較差，南部略熱。

　但他強調，較為可惜的是，在政府有重要措施實施的同時，營建署竟不要負責這項研究的他，向媒體說明調查報告，改由營建署官員自行發布。

　就這份最新調查發現，各地區第三季新北巿、桃竹縣巿、台中巿與高雄巿等都會的民眾，對房價看法呈現「小幅上漲」的比例來到長期相對高點，台北巿「小幅下跌」比例自去年第三季後明顯增加，追價意願不高。

　營建署國宅組長王安強指出，第三季新購置住宅者的需求，仍以首購自住為主，且持續攀升，達57.5％，較上季增加2.9個百分點，仍是市場主要需求，投資需求為12.1％，較上季增加1.2個百分點。交易量達47174戶較上季大減6328戶。

　這次營建署也特別針對實價登錄部分進行調查，結果發現第三季只有59.3％交易後進行實價登錄，張金鶚指出，由於民眾可在一個月內登錄，在部分民眾心存猶豫、觀望下，出現遞延登錄情形。進一步訪查發現，有66.1％的購屋者認為實價登錄會影響房價，51.2％認為會影響購屋搜尋期間。

　立委盧秀燕指出，中央為平抑房價而推出奢侈稅，造成地方政府的房地產持有稅減少，地方政府巧婦難為無米之炊，提議將奢侈稅由中央稅改為地方稅，或列為中央統籌分配稅款的財源。但為財長張盛和拒絕。

　立法院財委會昨（28）日審查財政部印刷廠、所屬台灣土地銀行預算，但公債法修正草案仍為立委關注重點，連番抨擊財政部。

　立委費鴻泰說，中央將業務轉移給地方，但錢、權和舉債額度卻未同步移轉，讓地方政府都不服氣，尤其是要台北市犧牲，實在說不過去。

　立委賴士葆表示，台北市1年歲入1,600億，高雄市1年則是1,300億元，但北高兩市的1年以上未償餘額分別是1,642億元、1,935億元，均相差不遠，但財政部在修公債法時，卻只大砍台北市的舉債額度，顯見試算不公。

　張盛和昨日表示，已請次長曾銘宗拜會台北市政府，就調整債限之後，台北市的借貸金額、1年以上未償餘額等計算基礎，進行溝通。

　曾銘宗昨晚受訪時指出，由於財政部、台北市府在計算基礎上或有不同，因此昨天拜會台北市副市長陳雄文時，雙方就台北市的借貸金額及1年以上未償餘額進行確認，氣氛平和，仍將積極與北市府溝通。

　對於盧秀燕建議，將奢侈稅由中央稅改為地方稅，或列為中央統籌分配稅款的財源，以充裕地方財源。

　張盛和答覆，沒有必要改為地方稅，由於奢侈稅目前是國民年金的財源，若要撥去給統籌分配款，等於中央要另外挪出56億，而依據財劃法草案，中央已要多支出1,381億元。

永慶房仲集團加盟店全台開疆闢土已見成效，其中，台慶不動產10月初已成功吸引台南高知名度的「大豐富集團」房仲部門投靠，而目前台慶全省已簽約家數達20家；此外，有巢氏房屋至今年底總店數可達320家，預計明年門市將進一步擴增至360家。

　永慶房產集團今年8月底才推出第三加盟品牌「台慶不動產」，短短3個月時間，全國北中南目前已成功簽約20家加盟店，包括北部11家、中部7家及南部2家，其中又以台南大豐富房仲部門加入最具指標意義。

　永慶房產集團加盟事業體副總經理楊政曉表示，台南大豐富集團在當地具有相當高的知名度，大豐富30年前以代銷起家，在北中南都有代銷個案；10年前跨入房仲領域，台南原有5家直營店，後來改成加盟店，近年來也陸續加入永慶加盟體系，今年10月初，大豐富房仲部門正式加入台慶不動產。

　台慶不動產協理莊志成表示，除台南之外，高雄12月第1家台慶不動產也將開出，而北部及中部的台慶不動產，則以永慶加盟店的老店東為主。

　在有巢氏房屋方面，永慶房產集團加盟事業體總經理孫寶國表示，有巢氏定位為社區專家，以「一社區一小巢、穩定發展」為展店策略，目前全台門市有303家，預計今年底總店數可達320家，較去年增加47家，明年展店目標將進一步擴增至360家，展店區域將以新北、桃園、台中、台南、高雄為主。

　孫寶國指出，明年全台房市預料將是量價持平，但台北市成交量放大困難度較高，且愈接近市中心壓力愈大；新北市則較北市樂觀；至於高雄市因今年房價已上漲逾2成，預估明年量價上下幅度在5％左右。

　至於房仲業，北市高總價區如大安、中正區經營較嚴峻，關店情況恐怕較多，明年房仲業仍朝向集團化，「大者恆大」趨勢不變，小品牌開始換招牌的情況將更為明顯。

　實價登錄上線，炒熱「房事」議題。房仲業者調查發現，全台房屋經紀人評估明(102)年房市將維持「價量持平」的局面，以中古大樓、華廈「漲」相最佳。而民眾購屋最重視「地段」，北部居民最忌諱嫌惡設施，買房有「站」略；中部最愛商圈市場圖便利；南部則首選公園綠地顧眼睛。

　　根據有巢氏房屋的調查資料顯示，民眾購屋最重視「地段」，其次是住家的「周邊環境」，「建物品質」再居次。其中，在挑選「地段」時，北部居民逐「站」而居，以住家附近有捷運站或公車站(25%)為首選；中部與南部則偏好都會區的精華地段，強調生活機能完善，各占24.5%與27.7%。

　　在「周邊環境」部分，北部有殼族在意住家附近不能有高壓電塔、焚化爐、鐵工廠等嫌惡設施(27.6%)；中部民眾要求鄰近商圈，具備市場、便利商店、超市等生活機能(26.3%)；至於一向給人幅員遼闊印象的南部地區，27.7%居民的理想社區是附近有公園綠地、運動中心或圖書館等休閒設施。

　　在「建物品質」方面，北部民眾最重視房屋採光與通風，房間設有對外窗的屋型最受青睞(35.6%)；中部與南部居民以居家動線與風水考量等內部格局為優先，各占35.5%與38.2%。有巢氏房屋副總經理劉炳耀建議，明年購屋亮點包含五都與即將升格直轄市的桃園縣，以及新北市快速道路與河岸限高解禁的區域。

　　而針對房屋經紀人的調查發現，明年最看好中古大樓、華廈(28.1%)市場，其次是屋齡5年內的新成屋(24.2%)，店面(13.8%)又居次。劉炳耀分析，北部受到第二屋限貸、奢侈稅、豪宅稅…等因素影響，未來交易以中古大樓、華廈為主力；中南部相對親民的房價，則以低屋齡新成屋與高投報率店面最旺。

　　同時，劉炳耀指出，民眾購屋最大迷思是未參考實際成交行情，一昧地想買低賣高，導致錯失最佳時機(36.9%)；購屋前沒有做好還款風險評估，讓房貸負擔超過總收入1/2，負擔過重而壓縮生活品質(22.4%)次之。不過實價登錄揭露交易資訊，有助於買賣雙方價格認知差異縮小，並可減少超貸情況，使房市理性成長。

高房價造就「籠民」，根據內政部草擬的「最低居住水準」，獨居處小於八個榻榻米大，或居住單元內沒浴廁，都未達居住低標。

台灣都會區高房價，北部地區出現處境有如「籠民」的年輕上班族，聚居的雅房每間最小僅○?八三坪，以內政部研擬的「最低居住水準」來看，遠低於台灣基本居住標準。

內政部營建署首度訂定的「最低居住水準」草案，將和「住宅法」在今年底同步上路。

政治大學地政系教授張金鶚今天表示，健全房市是當前最優先工作，如何讓社會大眾掌握更多房市訊息，達到資訊對稱的目標，是政府責無旁貸的基本要求。

內政部營建署委託張金鶚進行的住宅需求動向調查，每季召開記者會發布調查結果，並邀請張金鶚說明調查結果。不過，營建署今天卻改以發新聞稿方式發布第3季住宅需求動向調查，也未邀請張金鶚說明調查結果，引起外界關注。

外界聯想，是否與日前營建署長葉世文提及可投資房市的言論，遭張金鶚質疑一事有關。

不過，營建署官員並未對何以改變發布型態多做說明。

張金鶚在臉書上指出，社會大眾均感受到台灣房地產市場的資訊混亂，房價的不合理、居住的不正義，業者哄抬炒作嚴重。

他說，健全房市是當前最優先工作，如何讓社會大眾掌握更多房市訊息，使消費者更有對抗能力，達到資訊對稱的目標，這是政府責無旁貸的基本要求。

張金鶚也說，他個人受到壓力或封殺並不重要，關鍵是社會大眾權益是否受到扭曲，政府是否盡到應有責任。他會保持學術一貫立場，努力作學術人的工作。

根據營建署第3季住宅需求動向調查，六大都會區平均購屋總價與單價都增加；其中台北市房價所得比達14倍為最高，房貸負擔率達51.4%，也增加。

營建署委託政治大學地政系特聘教授張金鶚進行的住宅需求動向調查，每季召開記者會，並由張金鶚發布調查結果。不過，今天僅以新聞稿發布，並未請張金鶚說明調查結果。

調查顯示，第3季平均購屋面積（42坪）較第2季（42.9坪）減少0.9坪，較去年同期（42坪）無變化。

平均購屋總價（新台幣925.4萬元）與單價（23.5萬元/坪），相較第2季和較去年同期總價分別增加2.6萬元及77.2萬元，單價分別增加1.1萬元及1.8萬元。

房價所得比為9.1倍，較第2季增加0.6倍，較去年同期增加0.3倍。貸款負擔率為35.3%，較第2季增加1.8個百分點，較去年同期則增加2.2個百分點。

其中，仍以台北市負擔最重，房價所得比14倍（較第2季增加0.3倍，較去年同期減少1.1倍）；貸款負擔率為51.4%（較第2季增加5.3個百分點，較去年同季增加6.9個百分點）。10

實價登錄後，出現許多實價遠比開價來得低的情形，很多人都很想進一步了解未來房市發展。原訂今（28）日發布的「2012年第三季住宅需求動向調查」結果，計畫主持人政大地政系教授張金鶚卻在上周被告知不用出席記者會，引發外界猜測是不是因為張金鶚日前批評內政部營建署長葉世文帶頭炒房的發言不當，因而遭到封殺？

談到房地產，第一個想到可以請教的學者當推政大地政系教授張金鶚，眼看著房價高漲，張金鶚也不斷提醒大家風險，因此在業界被稱為「空頭總司令」，由於一向敢言、直言，也被視為「大砲」型學者，而日前營建署長葉世文一席「股市9成都賠錢，房巿至少賺8趴，未來10年房地產仍是最佳投資」言論，也遭張金鶚批評是荒腔走板，發言失當。

沒想到，事隔不到1個月，就出現被告知不用出席例行住宅需求調查結果報告的記者會，很難不令人與張金鶚批評葉世文一事聯想在一起。張金鶚在上周四（22日）在營建署例行進行「2012年第三季住宅需求動向調查」結果報告後，曾詢問記者會時間，當時未獲正面告知，在傍晚離開辦公室後，突然接到助理來電告知營建署輾轉通知這一季需求案不會召開記者會，以後也不會召開，僅需提供2頁新聞稿供參考即可。

獲知這項訊息後，張金鶚以「令人錯愕且憤怒！」來形容，並質疑為何過去10多來，行之有年要求主持人向記者正式說明住宅需求調查結果，突然停止？背後原因為何？值得釐清！

張金鶚表示，過去在經建會負責時期，也曾有一季因調查結果不如官方預期，且受選舉壓力，未舉行正式記者會，直接將調查結果放在官方網站上，引起媒體記者的抨擊！後來政府從善如流，認為此案為社會關注，重新恢復記者會的召開。

張金鶚坦言，接受政府委託調查或研究，常受到官方壓力，但他秉持學術獨立自主，不願妥協，也造成許多困擾。他強調，他個人被封殺、打壓都不重要，重要的是人民應有知的權利，才能用來判斷市場，學者本來就是該說的還是要說，如果是因為他批評葉世文發言不當，就對他怎麼樣，他認為，意義不大，因為他不可能因為委託單位要他說什麼就說什麼，來美化數字，或是粉飾太平。

過去內政部建築研究所委託調查研究、也是張金鶚主持研究10多年的「房地產景氣動向調查」，政府也突然在前年停止此研究調查。
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台灣電子商務龍頭網路家庭(8044-TW)旗下露天拍賣董事長詹宏志表示，物件數愈多將會帶來更多的人流，台灣的網路成長動能持續擴大，短期目標露天拍賣物件將可突破1億件，另外集團也將全力衝刺旗下第三方支付的支付連國際資訊(PChome Pay)，最快年底前就可以上路，提供商店街及露天店家與消費者消費收付服務，露天業績將成長2成左右。

詹宏志進一步強調，電子商務產值將再2015年上看1兆元的規模，其中C2C成長動能最大，預期整體市場1年至少成長3成，但今年9月連續3個月業績表現較為「平淡」，主要是Win 8上市前觀望及上市後換機熱度不如預期，很快隨著Win 7庫存去化結束後，Win 8換機效應就會發生。

對於中國網站淘寶網來台發展搶生意，詹宏志直呼相當不公平，為何大陸網站可以來，台灣網站去不能過去？市場有競爭是好事，但怕的是不公平的競爭，即使台灣業者進入中國成立公司，仍須通過層層投資限制，任何時間連結皆可能被割斷相當沒有保障，這點台灣政府必須嚴肅看待！

此外，詹宏志指出，隨著金管會、經濟部與央行能針對境內、境外第3方支付機制放寬，集團旗下的支付連國際資訊(PChome Pay)將將全力衝刺，最快年底前就可以上線交易，由於有90%賣家都沒有信用卡收付款資格，第三方支付上線後，C2C買賣雙方也可借的支付連國際完成交易，讓買賣雙方成交意願提升，可帶動未來露天拍賣業績2成以上成長。

詹宏志評估，當個人在雲端帳戶中有錢，在網路線上交易的機率會提高很多，所以，對於支付連整合了線上信用卡交易後，對露天拍賣的營收會有正面的效應，預計在2012年年底，露天拍賣與支付連會有許多功能問世。買賣雙方交易的「摩擦力更小」金流交易更為順暢。

今年因為實價登錄，讓房地產成交價量都萎縮，對於明年房市，房仲業者認為將是審慎樂觀。


根據業者調查，明年的房價將是價量持平的一年，另外，不同地區民眾對於理想社區的要求也不一樣，北部民眾希望房子鄰近捷運站或公車站；中部則是喜歡在商圈附近；南部民眾最愛綠地公園，整體而言，地段好就是王道。

有內湖科學園區員工支撐的內湖，向來是北市推案熱區，近期還將有總銷400億元新案推出，房地產業者坦言，民眾購屋考慮期拉長，「不過地都買了，案子還是要推出。」
根據「內政部不動產交易實價查詢服務網」顯示，目前內湖最高價為五期重劃區的遠雄「米蘭苑」頂樓戶，每坪開價約95萬元。近期將公開的推案，如總銷25億元「大湖朕寶」，每坪開價約90萬元；總銷90億元的「大華湖閱」，每坪開價90~100萬元，與實價差距不大。

「考慮時間變長」
而開發已達7成的五期重劃區，明年將有總銷40億元的遠雄「御東方」及總銷7億元的「長虹虹璽」成屋案推出；捷運內湖站旁的指標案「日湖百貨案」，總銷100億元，因建照尚未取得，恐怕得到明年329檔期才公開。
甲山林廣告總經理張境在說，因科學園區人口支撐，購買力仍夠，看屋的人還是很多，近期房市表現還不錯，「只是考慮時間變長。」但大華建設發言人陳志誠說，景氣對銷售當然有影響，只能穩紮穩打，「地都買了，案子還是要推出」。

大巨蛋工程正如火如荼進行中，遠雄建設（5522）昨（28）日決定參與遠雄巨蛋的增資，增資金額為9.8億元，增資後遠雄巨蛋的股本將達30億元，遠雄建設持股占比為63%；遠雄建設指出，大巨蛋可望於2016年開始營運，屆時可開創固定收益。

後續遠雄巨蛋將隨工程進度逐步增資，目標是將股本擴大至80億元，遠雄建設也會持續支持，扮演大股東角色，其餘股東則包括遠雄營造等。遠雄建設股價昨平盤收52.3元。

遠雄建設昨日還決議，捐贈1,500萬元給醫療財團法人、遠雄健康生活園區基金會，作為該基金會辦理醫療機構、提供醫療照護之用，未來將以苗栗等地為據點回饋社會。

大巨蛋目前已完成連續壁工程，基樁工程也即將完成，預計在2015年完工、2016年營運，並於2017年世大運舉辦時作為主要場館之一。而大巨蛋開始營運後，就會有租金與營運收入，遠雄建設也可開始認列轉投資業績，固定收益可期。

據悉，大巨蛋的總興建費用約250多億元，其中，有150多億元已透過聯貸籌得，其餘將靠遠雄巨蛋的自有資金。

大巨蛋位於國父紀念館對面，全名為台北體育文化園區大型室內體育館；遠雄集團董事長趙藤雄曾說，他將以回饋社會的心情，興建綠能、環保、數位與文化的大巨蛋，盼成為全球典範。

遠雄巨蛋過往也針對此案，多次前往國外考察，盼導入國際級的經營管理策略，讓大巨蛋的營運能與國際接軌。

　以營建上市公司為主的一線建商，下波卡位熱戰的超級戰區，將聚焦桃園！桃園航空城計畫今年宣布啟動，機場捷運預計2013年第4季通車，加上即將升格為第6都，在諸多利多加持下，包括遠雄建、皇翔、宏普、太子、聯上發、長虹、冠德等上市櫃建商，正加碼轉戰桃園自住市場。

　桃園利多不斷，加上每坪2、30萬，甚至1字頭的房價，相對台北物美價廉，且自住客是主力客層，因此最近吸引建商集結推案，熱度反而超越台北市；其中尤以桃園市中心、青埔等區最熱門。

　遠雄建去年以「艾菲爾」在八德初試啼聲，結果40億元個案狂銷，今年再以大溪40億元「大溪地」接棒，迄今熱賣近7成，遠雄建計畫2013年再轉戰平鎮、龍岡等。

　住展最新統計，桃園市2012年推案量約450億元、2,980多戶，為桃園縣推案量最密集的區域，多家建商集中桃園市推案，主要是看好未來潛力，目前平均推案每坪約27萬元；平均銷售率約6成，約200億元已成交，多家建商信心滿滿持續推案，加碼信心堅定。

遠雄建設（5522）看好台灣運動休閒市場，在遠雄台北大巨蛋BOT投資案去年正式動工後，董事會決定加碼參與遠雄巨蛋事業公司的現增股9.8億元，使得持股比例將從目前45.5％，提高到63％，仍為遠雄巨蛋事業公司最大股東。此外，遠雄建也決議捐贈1,500萬元，給醫療財團法人遠雄健康生活園區基金會。遠雄建昨（28）日召開董事會，決議通過上述2件重要提案。遠雄建執行副總經理黃志鴻表示，遠雄建為遠雄巨蛋事業公司的最大單一股東，隨著遠雄台北大巨蛋依計劃進行整體工程，遠雄建此次也參與遠雄巨蛋增資9.8億元股權。

　遠雄巨蛋事業公司目前最大股東為遠雄建，董事長為趙藤雄親自領軍；此外遠雄人壽、遠雄營造、遠東建設、遠雄國際投資、信宇投資等，也是發起原始股東。

內政部營建署昨（28）日發布第3季住宅需求動向調查，房價綜合趨勢分數升至127.3分，看漲者續升，在房價續漲而薪資停滯下，全國房價所得比首度升破9倍，達9.1倍，創下歷次調查最高，而台北市的房價所得比更高達14.0倍，顯示國人購屋負擔愈來愈沉重。

　營建署歷來發布這項調查都會特別召開記者會，並請計畫主持人政大教授張金鶚簡報及回答媒體的提問，但昨日改變發布方式，未邀張金鶚列席，媒體詢問這是否在封殺張金鶚？營建署主秘陳肇琦說：「沒有，各位有所誤解，只是改為署內記者會統一對外發布而已。至於這項調查明年的委辦案，也將依政府採購法公開甄選，屆時也歡迎張教授及其團隊來投標。」

　陳肇琦表示，本次調查於9月進行，相關統計於上週四完成審查，為掌握時效，因此決定於本週三的例行記者會發布。隨後國宅組組長王安強就調查結果進行說明，101年第3季的房價綜合趨勢分數為127.3分，比上季略增0.8分，100分代表看漲與看跌各半，超過100分則表示看漲者較多，本季調查結果顯示看漲者依然比較多。

　這項房價綜合趨勢分數，六都裡以高雄市144.2分最高，台北市115.9分最低，若與上季相比，新北市、桃竹縣市、台中市持續升高，其餘地區則呈下滑。

　這項調查顯示，第3季國內新購置住宅者的平均購屋單價續升至每坪23.5萬元，其中新北市每坪26.8萬元，桃竹縣市15.5萬元，台中市14.5萬元、高雄市15.6萬元皆續創新高。至於台北市每坪52.8萬元，雖未創新高，但仍居高不下。

　在房價持續升高，而國人的薪資依然停滯下，第3季全國的新購屋者的房價所得比（房價除以年所得）首度達到9.1倍，創下有調查以來的最高，而貸款負擔率也同步升至35.3％，雖未創新高，但仍為100年首季以來的最高。

　台北市的房價所得比在本季（第3季）升至14.0倍，為最近三季新高，貸款負擔率也升至51.4％，創下100年年初以來新高，這意味著每個月的收入有超過半數要支付房貸，購屋壓力極其沉重。

　至於新北市房價雖然低於台北市，但是房價所得比也在本季首度升破10倍，而貸款負擔率也升逾4成。桃竹縣市房價所得比升至7.8倍，貸款負擔率32.6％，同樣也創下有調查以來最高。

　民航局昨（28）日辦理「松山機場民航關聯產業廊帶開發」公開說明會，由交通部葉政務次長匡時與台北市副市長丁庭宇共同主持，共108家企業，200餘人與會；業界關心現有土地使用者搬遷問題與軍方態度，有人主張靠近機場的幾個區做為休閒購物區，才能聚集人潮。

　葉匡時指出，松山機場位居台北市中心，有其優越之地理位置與商業優勢，民航局希望在首都商務機場的定位下，除提供商旅更便捷、舒適的飛行服務，同時藉由鏈結相關周邊產業發展與會展活動，以吸引台商及外商企業以台北作為營運中心或爭取設置企業總部。

　台北市政府都發局總工程司高文婷表示，國防部長高華柱已確認對於廊帶開發計畫，軍方將採取民航需求極大化，軍方需求極小化政策，軍方營區將配合整體建設開發。

　台北101協理林哲雄指出，機場前的A區與B1、B2區應該做為購物休閒區，B3區作為民航局大樓與民航設施區，預定蓋民航局新大樓的C區適合改為住宅區。

內政部營建署昨發布第三季住宅需求動向調查，其中全國房價所得比九．一倍及台北市貸款負擔率五十一．四％，雙創調查以來新高；台北市房價所得比達十四倍，也是相對高點。

日前接獲營建署封殺通知、告知不用出席發表會的政大地政系教授張金鶚分析，第三季剛好遇上實價登錄、但是尚未實價揭露，整體房市呈現高檔量縮局面，預期第四季在實價揭露影響下，房市恐面臨價格下滑壓力、議價空間拉大，但第四季只是開端，預料明年第一季價格下跌情況將更明顯。

根據調查報告，各地區新購置住宅民眾的平均總價、單價、房價所得比與貸款負擔率，自二○○四年第四季起，都呈現持續增加趨勢，且各區域價格與購屋負擔比都長期處在相對高點。

其中全國平均購屋總價九二五．四萬元、購屋單價為每坪二十三．五萬元，分別較上季增加二．六萬元、一．一萬元；房價所得比達九．一倍，較上季增加○．六倍，是十年多調查來的新高；貸款負擔率為三十五．三％，較上季增加一．八％。

向來是購屋總價最高的台北市，第三季平均購屋總價達二○三九．六萬元、單坪為五十二．九萬元，其中總價較上季減少十四．二萬元，單價卻較上季增加二．二萬元，房價所得比達十四倍，是今年調查以來新高，貸款負擔率五十一．四％，首度突破五成，也是調查以來新高，等於買了房子，逾半薪水都要拿去付房貸。

調查區域中，相較去年第三季房價成長幅度最大的屬桃竹地區，增幅超過兩成，其次是新北市，房價增幅超過一成。至於本季購屋負擔比，新北市與桃竹地區也來到相對高點，分別為十．二倍、六．九倍，台中、台南、高雄較上季略減，分別為六．一、六．二、七倍。

針對被營建署封殺一事，張金鶚昨一早便在臉書訴說想法，並認為，公部門既然已經花了大筆錢進行研究，為何不讓最清楚研究的人來講解，反而要派一位一問三不知的公務員上場呢？

　內政部營建署今(28)天發布今(101)年第3季住宅需求動向調查，房價綜合趨勢分數是127.3分，較上季略增0.8分，不論是近期趨勢分數還是未來趨勢分數，各縣市中都是以高雄最高分，而台北市的近期趨勢及未來趨勢都較低。

　　第3季住宅需求調查，就新購置住宅者的需求動態而言，首購自住占57.5％，較上季增加2.9個百分點，較去(100)年同季減少1.9個百分點，仍為市場主要需求，投資需求為12.1％，較上季增加1.2個百分點，但較去年同季減少3.7個百分點。

　　平均購屋面積是42坪，較上季減少0.9坪，與去年同季持平，平均購屋總價為925.4萬元，單價為每坪23.5萬元，總價較上季增加2.6萬元、較去年同季增加77.2萬元，單價分別增加1.1萬元、增加1.8萬元。

　　房價所得比為9.1倍，較上季增加0.6倍，較去年同季增加0.3倍；貸款負擔率更為沉重，為35.3％，較上季增加1.8個百分點，較去年同季增加2.2個百分點。

　　其中，仍然以台北市的負擔最重，房價所得比高達14，較上季增加0.3倍，較去年同季則減少1.1倍，也就說台北市民14年不吃不喝才買得起的房子；貸款負擔率為51.4％，較上季增加5.3個百分點，較去年同季增加6.9個百分點，代表台北市購屋家庭可支配所得中，有一半以上都用來繳房貸。

　　對於房地產交易價格實價登錄的看法，受訪民眾認為對於欲購置住宅地區的住宅市場價格有影響，占了32.1％，兼具助漲助跌效果，但也有32.3％認為沒有影響。

　　不過，長期以來由政大地政系教授張金鶚團隊調查發表的住宅需求動向調查，這次調查主持人並未出現，據了解，張金鶚日前被通知不用出席調查發布記者會，其原因推測與張金鶚日前痛批營建署長葉世文帶頭炒房有關。

　　張金鶚長期以來被市場視為是房市空頭大師，而葉世文11月初出席一場房地產論壇時表示，未來10年投資房地產是最好的選項，因為市場利率低、資金充沛；此言遭到張金鶚痛批帶頭炒房，發言非常不恰當；接下來11月底發布第3季住宅需求動向調查，張金鶚就被通知不用出席，其間的關連性，頗令外界想像。

「信義101」以東區血統的摩登建築營造出國際美術館級門廳，精質規畫2至3房，打破信義區每坪動輒上百萬迷思，享受時尚，再也不必負擔高房價，以最悠閒的姿態入主信義時尚生活圈，下班，在百貨商圈中盡情擁抱時尚，放假，在象山古道裡恣意徜徉綠意，生活多采多姿的富足體驗，引領主人享受愜意人生。

全球通膨大潮來襲，油電、物價飛漲，房價勢必大步跟進。「信義101」總價1,680萬起擁3房，外觀採用百年常新的玉晶石，內涵配備LOW-E玻璃、長庚諧振活水、臉膜辨識系統、鑄鋁防暴門、義大利CISA名鎖、智慧E-HOME系統、頂級TOTO衛浴等豪宅級配備，落實節能、養生、科技、安全、舒適5大主張，並搭配專業物業管理，也為居住品質做最嚴格把關。

位於台北大巨蛋旁的松山文創園區ＢＯＴ案，在園區內興建飯店及電影院引發爭議，台北市議員楊實秋表示，北市府僅向開發商台北文創公司收取三億元營運權利金及十二億元土地租金，核算下來，價值逾百億元的土地，高達兩萬八千坪的樓地板面積，一年預估只能收到五千六百萬元的權利金，五十年也只有二十八億元，恐成為北市史上收入最少的ＢＯＴ案。

楊實秋說，文創園區裡蓋六星級飯店，原本在ＢＯＴ案拍板時都未定案，文化局公文也顯示必須經由中央同意，但財團卻打著「文創」招牌，拿下園區經營商業設施，已明顯違反促參法。

楊實秋昨天召開記者會表示，他日前要求文化局、法務局等相關同仁拜會台北文創公司，發現該公司既無實體辦公室，亦無專職人員，甚至連專屬的公司代表電話也沒有，宛如一家空殼公司。

此外，原始合約明定不可設置旅館及電影院等未允許經營的商業設施，但市府都發局及文化局去年卻又同意此案旅館使用面積擴增為四千九百坪。

文化局︰如有不法 該解約就解約

北市文化局科長林長杰表示，台北文創公司確有依公司法登記，目前公司仍在實際運作，也沒有符合契約終止條件，全案依合約進行處理，「如有不法或違約，該解約就解約。」

楊實秋表示，松菸文化園區佔地一．二公頃，主建物高達十四層樓，周遭古蹟佔地六公頃，而本案開發權利金十三億元，依約逐年支付市府，用來維修周遭六公頃古蹟，如同為此開發案做景觀工程，但針對本案，北市府還要編列超過三億的土地徵收，今年又編四千多萬元開闢道路。

楊實秋表示，依據合約資料顯示，未來五十年，市府僅向台北文創公司收取約三億的營運權利金以及十二億元土地租金，位於台北東區精華地段，價值超過百億的土地，市府每年僅有約五千多萬元收益，相較附近新光A11館，一年租金超過四億元相比，市府形同賤租市產，圖利特定財團。
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房仲業者今天表示，最近銀行對特定區塊和特定產品的房貸成數降至7成以下，對房市交易影響較大。

有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，實價揭露對抑制房價炒作有幫助，對建商預售屋和新成屋影響較大。最近對中古屋交易影響較大是貸款成數限縮，銀行對特定區塊和特定產品，貸款成數由7成降為6成。

業者表示，特定區塊包括前陣子被點名的新北市淡水、新莊、林口、三峽等地區，特定產品是指套房和小豪宅，且貸款成數是以銀行鑑價為基準，不是成交價。

有巢氏房屋公布對旗下房仲經紀人調查結果，相較於今年價量，約4成經紀人研判明 (2013)年房價變動幅度在正負5%間，成交量變動幅度在正負1成以內，整體來說，價量持平。

根據經紀人觀察，購屋民眾最重視地段，其次是住家環境，再其次是建物品質。其中對於地段的要求，南北不同，北部購屋者較重視住家附近要有捷運站或公車站，中南部認為好地段是都會區生活機能優的精華地段。

台大、台科大分別與新竹縣政府簽約，同意在新竹設校，土地由縣府提供。但台大從民國89年的台大竹北分部案，到如今只建一棟碧禎館；台科大竹北預定地則空蕩蕩，附近民眾感慨地說：「這兩年只看到台科大鋪了一條路，其他毫無建設」。


民眾怒：台科大2年只鋪1條路



新竹縣長邱鏡淳、新竹縣議長陳見賢與34位議員已共同連署抗議，向中央陳情表不滿，要台大還地；另縣府已先撥2公頃用地讓台科大使用，後續將交付另外16公頃用地，議會也認為台科大根本沒有誠意動工，縣議員們共同反對16公頃縣有地，納入台科大用地。


新竹縣府將台科大竹北預定地重劃為科大一期、科大二期，附近的建案打著「科大特區」的招牌，吸引不少民眾到此購屋。近年來竹北市台大與台科大遲遲未能動工，房地產炒作大學特區的美夢，將可能面臨破碎。




建商：已經不期待台大進駐了



「我們已經不期待台大了！」有巢氏房屋陳姓仲介表示，台大閒置已久，未能帶動當地繁榮，甚至可能影響縣治二期的發展，「反而對房市更加不利！」陳姓仲介指出，民眾詢問房市時，已經不太提到台大竹北預定地的問題，因為延宕十幾年，大家心知肚明了。


永慶房屋劉姓仲介則說，台科大竹北預定地仍有可發展性，目前台科大和新竹縣政府的合約仍在，相較之下「比較值得期待」。他說明竹北房市的活絡與當地的生活機能有關，特別是靠近竹科和高鐵交通發達，加上大學特區利多等因素，民眾會優先做為考量。


台大最新規劃書 工程再延七年




根據台大10月31日最新的竹北分部整體規劃報告書，將第1期的開發期程100年延後到108年，第2期也從110年延到117年，原本111年以後將展開第3期規劃也往後延到118年以後。


縣府表示，台大在財源規劃未能提供具體財務計畫，並且未符合與新竹縣政府簽訂推動「國立台灣大學竹北分部」建設發展合作協議書第二條約定的時程，縣府無法接受台大修正內容。


「台大時間拖太長。」縣長邱鏡淳說，縣府無法接受台大無積極的作為，若能順利要回土地，縣府可以規劃做為國高中、雙語學校的預定地等，將能充分利用土地。
台大、台科大分別與新竹縣政府簽約，同意在新竹設校，土地由縣府提供。但台大從民國89年的台大竹北分部案，到如今只建一棟碧禎館；台科大竹北預定地則空蕩蕩，附近民眾感慨地說：「這兩年只看到台科大鋪了一條路，其他毫無建設」。


民眾怒：台科大2年只鋪1條路



新竹縣長邱鏡淳、新竹縣議長陳見賢與34位議員已共同連署抗議，向中央陳情表不滿，要台大還地；另縣府已先撥2公頃用地讓台科大使用，後續將交付另外16公頃用地，議會也認為台科大根本沒有誠意動工，縣議員們共同反對16公頃縣有地，納入台科大用地。


新竹縣府將台科大竹北預定地重劃為科大一期、科大二期，附近的建案打著「科大特區」的招牌，吸引不少民眾到此購屋。近年來竹北市台大與台科大遲遲未能動工，房地產炒作大學特區的美夢，將可能面臨破碎。




建商：已經不期待台大進駐了



「我們已經不期待台大了！」有巢氏房屋陳姓仲介表示，台大閒置已久，未能帶動當地繁榮，甚至可能影響縣治二期的發展，「反而對房市更加不利！」陳姓仲介指出，民眾詢問房市時，已經不太提到台大竹北預定地的問題，因為延宕十幾年，大家心知肚明了。


永慶房屋劉姓仲介則說，台科大竹北預定地仍有可發展性，目前台科大和新竹縣政府的合約仍在，相較之下「比較值得期待」。他說明竹北房市的活絡與當地的生活機能有關，特別是靠近竹科和高鐵交通發達，加上大學特區利多等因素，民眾會優先做為考量。


台大最新規劃書 工程再延七年




根據台大10月31日最新的竹北分部整體規劃報告書，將第1期的開發期程100年延後到108年，第2期也從110年延到117年，原本111年以後將展開第3期規劃也往後延到118年以後。


縣府表示，台大在財源規劃未能提供具體財務計畫，並且未符合與新竹縣政府簽訂推動「國立台灣大學竹北分部」建設發展合作協議書第二條約定的時程，縣府無法接受台大修正內容。


「台大時間拖太長。」縣長邱鏡淳說，縣府無法接受台大無積極的作為，若能順利要回土地，縣府可以規劃做為國高中、雙語學校的預定地等，將能充分利用土地。

　高雄市政府地政局12月12日將標售美術館2,291.83坪，底價為23.11億元、折合每坪價格達100萬8,264元，創下地政局標售高雄市土地以來，底價首次突破100萬元。由於京城集團董事長蔡天贊，剛在9月份以每坪116.7萬元標得同路段1,552坪土地，因此市場預估，地政局此次標售價格可望溢價10％到20％之間，落在每坪111萬元到120萬元區間。

　高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖說，該地面積大、基地完整，相當具有吸引力；只是在土建融緊縮及高總價門檻情況下，有實力出手的大咖應該「數得出來」，預料投標家數應該不會太多。

　高雄市政府地政局昨（28）日召開第4季土地標售記者會，公佈將標售14標15筆土地，總底價約26.82億元，其中，位於美術東四路青海段210號土地2,291.83坪，單筆底價就達23.11億元、占了總標售金額的86％，說是第4季土地標售的重頭戲，一點也不為過。

　地政局長謝福來表示，青海段210號土地的訂價，底價之所以創下該局標地記錄，首次突破每坪100萬元，主要是考量附近的市場價格而產生，「希望比較貼近市價」。

　建築界人士指出，以該筆特商四的土地而言，土地使用強度介於10倍到11倍之間，因此，如果規劃未來每坪以28萬元出售建屋時，考量獲利30％以上，它的標售金額大約介於每坪111萬元到120萬元，也就是說，成交的溢價區間在10％到20％之間，不太可能重演9月標地時、高達47％的高溢價結果。

　近日高雄傳出在三民區「愛河之星」旁有一整棟豪宅突然封盤不賣，是有陸資要買，不過，在地業者認為，雙方談妥機率不高。其實，今年初先後有大陸中鋼與陸資金融單位在高雄設立辦公室，推升高雄房巿價量俱揚，大漲3個多左右，實價登錄揭露後才受到抑制，有巢氏預估，明年高雄巿成交量價持平，在5％上下間波動。

　在台南，則傳出成立十餘年老字號房仲大豐富，旗下十餘家加盟店，在近兩年間陸續換招牌，最近連最後一家母公司也轉投其他房仲門下。業界人士透露，大豐富以代銷起家，經營20多年，10多年前才成立房仲，如今退出房仲巿場後，未來會以代銷業為主，且據悉，其已轉進大陸，深耕福州。

　至於明年全台整體巿況，有巢氏房屋總經理孫寶國昨指出，蛇年房市應呈現價量持平表現，就各區域來看，台北地區房價達到高點，交易量要放大困難度高，因此台北以南的房市機會較多，如桃園有政策議題加持，成交量相對較大；南部房市同樣持平看待，但店面行情看漲；整體而言，市場對南部房市看法相較保守，但在北部中部，則認為還有5％至10％漲價空間。

　2013年即將來臨，今年12月31日的跨年活動將熱鬧登場，拜義大世界、統一夢時代舉辦跨年晚會活動，以及五月天也將南下高雄舉辦大型演唱會，高雄各大飯店跨年夜訂房，目前已經大爆滿，甚至連候補訂房也已大排長龍。

　飯店業者表示，今年的元旦假期是難得的4天連假，加上這麼多盛大活動，預估當晚可吸引超過100萬人次的人潮，飯店業蒙受其利，一掃不景氣的陰霾。

　根據調查，目前包括義大皇冠假日酒店、義大天悅大飯店、漢來大飯店、福華大飯店、國際寒軒大飯店、甚至一般的統茂休閒飯店、松柏飯店等，於31日的訂房早已客滿，其中義大皇冠假日和天悅大飯店，現在還有逾200多位的顧客在搶購候補套房，幾乎是近幾年來跨年活動中，訂房最熱絡的一次。

　高雄飯店業者指出，今年跨年活動中，除了義大世界與統一夢時代，再度舉辦大規模的跨年晚會活動，五月天也將於12月31日當天，在高雄世運主題場，舉辦「諾亞方舟」演唱會活動，釋出的20萬張門票早已銷售一空，且遇到自周六起至隔周二，一連放假4天，以致吸引北中南部等地的民眾，前往參加跨年活動順便度假。

　受此影響，義大世界表示，以義大皇冠假日酒店和天悅大飯店而言，目前除了28日（周五晚）尚有一些客房外，其它包括跨年夜晚的訂房，早已預訂一空，甚至逾200位顧客還在等待候補客房。

28日深圳出讓年內首宗搭配公建宅地，本以為會引起招商以及華僑城兩巨頭血拼，但最終讓人意外的是中國海外（00688.HK)）旗下深圳公司以20億的總價拿下深圳寶安尖崗山地塊，折合樓面地價達到1.09萬元/平方米，超過此前招商拍下12億坪山地王。

一接近中海人士表示，從目前來中海在深圳確實沒土地儲備了，而此次地塊位置也非常好，周邊毗鄰成熟的別墅區，加上政府對於競標企業條件，無疑面向幾家大企業參與。

20億刷新深圳地王價

今日深圳正式出讓年內第一宗搭配公建住宅用地，10月中旬在深圳規劃和國土資源官網上掛出時，行業人士就猜測，招商和華僑城必然會前來競拍，一是政府對該地塊競拍企業在財力、綜合運營能力等方面都提出較高要求，其次該地塊緊鄰招商地產和華僑城聯合開發的純別墅專案“招華曦城”項目。

據尖崗山地塊的出讓公告顯示，土地面積為151787.21平方米，土地用途為居住用地，使用年期為70年，總建築面積182100平方米，其中：住宅178500平方米、9班幼稚園3000平方米（獨立占地3200平方米）、社區警務室50平方米、物業管理用房400平方米、垃圾收集站150平方米（含環衛工人作息站20平方米）、社區體育活動場地不小於3000平方米（不計容積率）。

中標企業需承擔位於深圳福田區的當代藝術館與城市規劃展覽館建設，擬建總面積88184平方米。同時享有兩館20年的運營權。

今日在競拍現場吸引佳兆業、萬科招商聯合體、中海地產等多家龍頭房企競爭，最終中海地產以20億元總價拿下該地塊，折合樓面地價10983元/平方米。刷新今年以來，深圳區域總價地王，11月中旬招商地產以12.2億元拍出了深圳坪山地王。

上述接近中海人士表示，中海拿地不會排斥含有商業地塊性質，畢竟自身有商業運作公司。但主要還是根據專案開發週期，收益來看。諸如舊改限制了開發速度，開發的時間週期都比較長，中海發展模式都是靠快速周轉。

“這個地塊非常好，畢竟周邊別墅專案開發久，已經非常成熟，加上中海在深圳除了保障房，康城等已沒格外土地儲備，這是事實。”該人士表示，此次有政府公益專案在?面，必然會更多考慮大型公司開發能力，找有實力的企業合作。

急需補倉

據悉該地塊毗鄰招商地產以及華僑城合作開發的招華曦城別墅項目，目前該別墅專案對外報價約10萬元/平方米，而此次中海地產以1萬元/平方米拿下的樓面價，可以說是抄底價。

近期，隨著樓市向好多地頻繁出現地王價。 一深圳房企人士表示，近期大公司在土地市場頻頻出手，背後補倉意味明顯。網易財經根據中國海外公開月度資料統計顯示，1-10月份期間，中國海外在佛山、昆明、大連、煙臺、天津、杭州以及瀋陽等多個二線城市拿下，支付地價款高達155.2億元。

根據公司最新資料顯示，加上中國海外巨集洋的新增土地儲備而言，今年以來公司累計新增土地儲備585萬平方米，其中新增權益土地儲備558萬平方米。

2012年1至10月份，中國海外累計實現房地產銷售額港幣1006.8億元，同比增長28.9%，並已提前完成今年新修訂的銷售目標，累計實現銷售面積647.0萬平方米，同比增長30.8%。

7月，中海地產最終以29.7億元的價格拍得天津核心區域地塊。成交樓面地價達13026元/平方米，溢價率32.98%，為今年天津土地市場單價地王和溢價率最高的地塊。

10月，中海地產大手筆56億元的總價獲得杭州區域三幅相鄰地塊。隨著銷售超預期，中海拿地節奏或將提速。

榮盛發展（002146）週三晚間發佈公告，公司27日以1.44億元取得蚌埠市兩地塊，占地面積合計21.39萬平米。

同時，公司以2.94億元取得南京市一地塊，占地面積7.32萬平米。

三十年河東，三十年河西。

以複合地產立名的中國奧園地產集團股份有限公司（003883.HK，下稱“奧園地產”），大器早成，一度幾乎站在了行業的巔峰，但是之後卻深受與中體產業分家、貸款擔保黑洞等打擊，上市一度擱淺。等趕上2007年上市末班車後，卻時過境遷，市場競爭已愈發激烈。好不容易想要重整旗鼓，卻又陷入了“長安8號”漩渦……一直以來，如何復興成了其發展的最大難題。

不過，近年來，其借助養生地產的概念，奧園地產準備東山再起，先後在南沙、中山、瀋陽開發了養生住宅產品，又花費了超20億元打造華南首席養生商業綜合體—奧園養生廣場，並且投資20億元，押寶株洲的奧園•神農養生城。此外，目前的土地儲備中不少也將發展為養生地產。集中兵力突擊養生地產，成了奧園復興之戰的關鍵一役。

復興難題

奧園地產很早出道，卻起了個大早趕了個晚集。

1996年，奧園地產董事長郭梓文開創金業地產，品牌項目“金業別墅花園”推出後也一度熱銷。1998年，奧園地產在番禺洛溪打造“廣州奧林匹克花園”，因此而聲名大噪，並以“體育地產”立名。可惜好景不長，2002年，中國奧會發出要求控制奧林匹克的品牌使用權，廣東金業集團便決定抽身，註冊成立了廣東奧園集團。2003年，奧園地產欲借殼上市卻深陷貸款擔保黑洞的漩渦，令上市計畫擱淺。然而禍不單行，此後，資金鏈欲斷裂、骨幹紛紛離職的打擊接踵而來。2004-2006年，奧園地產的收入分別為2.15億元、8.55億元和8.84億元。

2007年10月，奧園地產趕上了上市的末班車。不過，時過境遷，與郭梓文同一時期的一些地產公司早已崛起，新秀也輩出，擺在奧園面前的是一道複雜的復興難題，而奧園地產的第一個對策就是增加土地儲備。

2007年奧園地產的銷售業績是25億元，截至2008年3月31日，奧園地產可動用資金總額為112億元，剔除掉當年預計需投入資金總額29億元外，全年可動用淨現金額達83億元，而這些資金，大部分也是為奧園地產買地所用。

為重整旗鼓，從2008年4月初開始，奧園地產開始高調圍獵土地，不過因為土地公開招拍掛市場競爭太過激烈，奧園地產的大部分土地都是以收購專案公司、收購其他房企股權、合作開發等形式為主，低價拿地。

儘管奧園地產上市後已啟動全面擴張戰略，但是除大本營廣州外，奧園的外拓還僅是一些二、三線城市，其也意欲通過一線城市的高端產品佈局，來豐富與提升公司的產品線。另一方面，受金融危機的影響，奧園2008年的銷售額僅為6.2億元，而與其同時上市的房企卻銷售過百億元，拿下有影響力的項目、博得資本市場的青睞，成為奧園地產的當務之急。而彼時遠在北京的長安8號因為債務危機陷入了困境，這給了奧園地產可乘之機。

2009年7月，奧園地產接手長安8號，以3.7億元的代價，收購北京世紀協潤地產41.33%股份，獲得該樓盤操盤權。郭梓文一度對長安8號寄予了厚望，希望長安8號項目在未來的3年內，能為奧園地產帶來超過120億元的銷售回款。

不過，長安8號身世坎坷，是個著名的爛尾樓，股權錯綜複雜，亦債務纏身。為此，奧園地產投入了大量的精力財力，最終心力交瘁。長安8號於2010年3月開盤，當年下半年卻又陷入了退房糾紛。各種狀況之下，今年4月，奧園地產最終選擇放棄早已不堪承受其夢想的該項目。截至彼時，長安8號也僅貢獻了10億元。

重心轉向商業地產

11月中旬，奧園地產發佈雙月通訊，稱長安8號的出售事項已於10月31日完成，已回籠資金逾32億港元。從2009年7月高調參與該項目到如今低調退場，雖然奧園官方回應是： “集團的決定主要以內地物業市場環境及股東利益為大前提。”

“長安8號已經出售了，所有問題包括債務也與我們公司一點關係都沒有了。”奧園地產首席財務官梁又穩對時代週報記者表示。

奧園地產否認這與資金鏈有關。“集團2012年6月30日持有之現金及銀行存款約48.7億港元，負債比率為11.1%。我們相信，是次出售北京專案的32.3億港元資金回籠，進一步加強了集團原已穩健的現金流，使集團處於更有利位置，繼續推動業務發展計畫，更能把握機會，增加土地儲備。”奧園地產在雙月通訊中如是表示。

儘管如此“不差錢”，但是11月15日，奧園地產宣佈，集團及附屬公司擔保人已在11月14日同瑞銀簽訂購買協議，將發行於2017年到期的1.25億美元13.875%優先票據。該發行票據估計所得款項淨額約為1.18億美元。11月23日，其又發佈公告稱，已向香港聯合交易所有限公司提出申請，以批准票據僅向專業投資者發行債務證券的形式上市及買賣。

“這也是我們第一次發行票據，所得資金有很多用途，比如支持我們項目營運，增加土地儲備等。”梁又穩對時代週報記者表示。

一系列動作，由此可見奧園地產增加土地儲備、全面擴張的決心。“限購後，奧園地產實施商住雙線發展，但是更多地是往商業地產傾斜。”奧園地產的一位元員工對時代週報記者表示。查詢奧園地產半年報發現，其商業物業的銷售比重已經達到了52%。

而在這些商業項目中，目前風頭正盛的是奧園養生廣場。

養生突圍

番禺中心醫院北側的一塊地，並不起眼，是去年5月，奧園地產以底價5.2億元競得，不過，奧園地產卻以養生概念將其打造成奧園養生廣場，並獲政府保駕護航。

奧園地產為開發這個專案耗費了逾20億元。2012年3月，該專案獲批番禺區政府“2012年度重點專案”，而在宣傳上，該專案更是毫不避諱地直言“在政府支持下，奧園養生廣場不限購、不限貸，專享多項政策優勢”。

目前，二期專案建設已到了封頂階段，施工的外牆上，“兩成首付，即將熱售”、“不限售、不限貸”的標語十分惹眼。據瞭解，該項目已取得了預售證，即將開售。

“我們一期開盤是在1月份，首推的是百余套商鋪，已經賣完。二期包括商鋪和公寓，估計是在近期開盤。我們具體開業日期是在2014年。”該專案銷售經理劉志勇對時代週報記者表示。不過，陽光家緣的資料顯示，一期還有3套未售。

實際上，這不是奧園的第一個養生產品，早在2008年，其就開始打造南沙養生園，只不過，南沙養生園的由來，頗為曲折。

2008年，南沙奧園項目的兩個企業購樓客戶因受金融海嘯的影響，不能按時繳付餘款，因此提出了以該物業抵消其應付餘款的和解辦法。當時，奧園地產有考慮過採取法律手段追回欠款，但是考慮到一般結案時間需要兩三年，專案大廈空置反而對南沙奧園的銷售和發展極為不利，於是以對方未付款的物業抵消其應付款，並收購對方已付物業，將該整體物業改造成商業項目—“養生園”，並以這個為賣點來推動南沙奧園項目的整體銷售。

經過此番改頭換面後，南沙奧園專案銷售加速，2009年一季度的銷售額就相當於2008年全年的銷售額，價格也迅速上漲，2009年3月份的銷售均價比1月份提高了16.7%。

嘗到甜頭後，奧園地產重點發展其養生地產。並在2010年2月公開正式推廣其養生理念。而分別於2010年9月、10月開售的中山奧園、瀋陽奧園國際城等綜合社區項目也打出養生地產的概念，並且反響不錯。去年6月，醞釀已久的南沙養生園也被冠以“華南最大的養生城”名號開始營業。

去年7月，奧園地產總裁助理王曙煜強調，奧園現在傾力打造的是養生地產。

今年8月30日，奧園以近7.08億元競得湖南株洲神農城3號地塊，刷新了今年株洲商住用地成交總價紀錄。奧園地產計畫將其打造成奧園?神農養生城，該專案計畫總投資超過20億元，5年內完成。不過，有業內人士稱，這是在押寶，以株洲作為進入湖南的橋頭堡，目前來看未必是一個好的選擇。株洲作為工業城市，無論從發展空間還是知名度上都有很大局限。

“我們現在主要是商住雙線發展。養生地產我們一直在做，也一直在研究養生地產概念。”梁又穩對時代週報記者表示。

全國17個城市33個專案集體促銷，這是招商地產今年推出的第三次優惠回饋活動。

與此同時，招商年內已花費157億購入391萬平方米土地儲備。截至目前，招商地產旗下城市公司已增至19個。

作為一家曾經步伐緩慢的央企，招商地產在2011年啟動提速戰略之後，公司內部管理變得更為狼性，銷售策略也變得更為積極。按照董事長林少斌的構想，8年後，招商地產的銷售目標是1000億。

今年上半年，通過兩次促銷活動，招商地產成為降價先鋒，優惠幅度在5%-10%左右，其銷售額也實現了增長。三季度銷售報告顯示，招商地產實現簽約銷售面積172.94萬平方米，銷售金額247.08億元，提前完成年初制定的銷售任務。另據本報記者瞭解，截至11月中旬，招商地產的銷售額已超過300億元。

保利今年也有類似舉動，年初和上半年，保利分別進行過兩次的優惠促銷。保利有關人士稱，今年一定要抓住銷售視窗期，快速去化。

招商地產董事長林少斌分析，今年以來，持續的調控政策開始進入消化期，市場力量成為主導；其次，市場積累的剛性需求必然釋放；第三，政策微調，鼓勵首次置業者，局部刺激市場交易。但這些因素並沒有從根本上改變行業的整體庫存狀況。“我們認為，短期內，國家政策不會有大變動，房企去庫存仍是主要任務；中期內，行業面臨整合，房價及房地產企業的利潤率將更趨穩定，房地產市場回歸理性化和常規化，在國民經濟中的地位相對弱化。”林少斌指出。

去年以來，受持續調控影響，國內土地市場也開始回歸到相對理性的狀態。招商地產抓住了其中一些機會，儲備了一些風險較小、性價比較高的優質項目。在項目佈局上，形成了以深圳為核心，珠三角、長三角和長江沿線，以及環渤海經濟帶為重點區域的市場格局，注重一線與二三線城市的均衡分佈。


今年大股東招商局集團也明顯加大了對招商地產的支持。11月24日，招商公告擬向大股東蛇口工業區購買位於深圳蛇口海上世界片區的部分地塊土地使用權，包括船後廣場、船尾廣場、海上世界住宅二期、海上世界酒店、金融中心二期5個項目，合計建面約26萬平米，成交總價約40億元。

截至目前，招商地產今年拿地金額已達157億元，占到全年銷售額的一半左右，擴張態度在業內極為積極。中銀國際分析師田世欣預計，招商明年新增可售貨值可達600億-700億元，遠超過今年的500億元，極具銷售彈性。中投證券預計，招商明年仍有望保持約30%的增速。

房市漸入暖冬，中原集團研究中心提供的統計資料顯示，截至11月25日，本月全國54個主要城市新建住宅簽約套數達236295套，超過7月，並創出近兩年新高，環比10月份增長30.6%。同時，全國各主要城市新房簽約量也達到了年內的高位。

11月以來新建住宅供需兩旺。據中原集團研究中心監測的全國54個城市資料顯示，雖然上周（11.19-11.25）新房成交量環比小幅下降5.6%，但較10月周均值上升13%；11月前22天的新房成交2110萬平方米，已占10月成交量的85%，因此11月全月新房成交量有望超過10月。

而中國指數研究院（下稱中指院）的最新報告也顯示，上周（19-25日）本月周均成交同比增長城市仍在九成以上。其監測的39個城市中，36個城市本月周均成交同比均增長，其中哈爾濱增幅最大，為777.22%。重點城市中，10個城市本月周均成交同比全部上漲，其中深圳漲幅最大，達到200.27%。

供應方面，中原集團研究中心的資料顯示，全國22個城市11月前三周新建住宅新增供應面積達641萬平方米，已超過10月全月458萬平方米的供應量。中原集團研究中心表示，在調控政策預期平穩、新增供應顯著增加的環境下，預計年末住宅市場成交量有望呈現小幅攀升的態勢。

各地土地市場依然維持活躍成交局面。據中原集團研究中心監測的12個城市（不含重慶）資料顯示，11月前22天的各地經營性用地成交面積約405公頃，與10月同期成交水準持平。上周，招商、萬科和越秀分別在青島、南京、瀋陽新購土地。

其中，萬科以8.71億元競得的南京雨花臺區住宅混合用地，溢價率達28%。然而，據中原集團研究中心監測資料顯示，11月以來十大標杆房企的儲地勢頭已有所減弱，其前三周合計購地金額為110億元，而其10月全月購地金額達到234億元。

中原集團分析稱，資料表明，除個別高周轉模式運作的企業外，大部分標杆房企的儲地情況依然豐沛，購地意願並不迫切。

中指院的資料亦顯示，上周，20個主要城市土地市場供應量增加，成交量小幅下滑。

年底將至，各地政府又開始加大推地力度，中原集團研究中心監測的13個重點城市土地市場資料顯示，11月前22天的各地經營性用地供應共約1192公頃，為10月全月供應量的153%，其中武漢、天津和長沙的供應量占13個城市的近半，顯示這些二線城市蓬勃發展的勢頭未減。但是，在標杆房企購地行為有所收斂，國土部嚴控溢價率的情況下，年底的土地市場成交將成為更多非標杆及本地房企的主場。

深圳龐大的舊城改造項目除了華潤、招商等央企之外，民營地產商也有意進入分一杯羹。

11月22日，京基集團攜手水貝、常源、木棉灣、沙一股份公司、黃閣坑大圍分公司城市更新項目亮相。京基集團董事長陳華高調現身，間接回應了此前關於他去澳門賭博輸掉京基100股權的傳言。陳華介紹，京基地產將在這些“城中村”區域進行舊城改造。本次改造總建築面積達300萬平方米，總投資近255億元。

此次京基集團城市更新專案同時涉及羅湖、南山、寶安、龍崗四大區域，總體改造面積將達到63.9萬平方米，預計開發總量達到300萬平方米，是深圳目前的最高樓京基100綜合體總建築面積的5倍。

據京基有關人士介紹，上述5個城中村現有建築多為上世紀八九十年代時期建造，整體佈局淩亂，現有市政配套設施落後，整體環境較差。而類似這樣的村落，在深圳有數百個之多。

此前，華潤、招商、金地、萬科等大型房企均已介入深圳舊城改造領域。而深圳佳兆業集團更是民營房企中的舊改先鋒，佳兆業在深圳的舊改土地儲備達1000萬平方米。

據瞭解，除當日簽約的項目外，京基地產在深圳的另一個城市更新項目——位於福田區的下沙綜合體專案進展順利，該專案主體建築63層，總建築面積為48萬平方米，預計2013年落成。

與此同時，羅湖金融商業核心區的改造工作也正在緊密推進，此片區總體建築面積將超過200萬平方米，屆時將改造成集商務、商業，酒店、城市廣場、公共文化設施及綜合配套於一體的世界級城市綜合體。京基集團旗下擁有的商業地產項目已突破80萬平方米，預計3年內將超過百萬平方米。

獲得不動產投資資格僅僅3個月的中國太平洋財產保險股份有限公司（下稱“太保財險”）一鳴驚人。

27日，上海規劃和國土資源局發佈地塊定標結果，上海外灘濱江綜合開發有限公司（下稱“濱江開發”）和太保財險聯合體擊敗上海農商行，以27.7億元競得黃浦區594（北塊）、596街坊地塊，樓板價3.6元/平米，一舉刷新上海單價地王紀錄。事實上，今年中國平安等大公司均頻頻出手拿地，並不斷刷新地王記錄。不動產投資資格進一步放開後，包括合眾人壽在內的中小保險公司都已加入戰團。險資成為房地產市場新貴已是端倪初現。

自用、出租並舉

這也是太保財險今年獲得不動產投資牌照後首次高調拿地。在太保財險聯合體中，濱江開發和太保財險出資比例為64.3%和35.7%，太保財險占比並不高。以27.7億元拿地成本來看，太保財險初期投入約為9.89億元。

中標地塊面積1.87萬平方米，規劃建築面積達7.6萬平方米。按照太保財險聯合體規劃，這?未來將成為金融服務業辦公區，包括三座中高層辦公樓，建築高度在72.75米-80 米之間，和一個下沉式廣場，項目建成後的各項配套功能能同時滿足普通甲級辦公和高端金融服務業的需求。

根據協定，太保聯合體還需進行一系列配套建設，如需建設32000平方米的地上建築面積，並以成本價交由區政府安排使用；代建約1580平方米公共綠地等。

在不少業內人士看來，太保如果完全是為滿足辦公需求，根本不需要選擇如此商業黃金地段和進行如此大手筆投入，因此自住的比例不會很大。截至記者發稿，太保方面未作出官方詳細解釋。

不過，太保財險11月19日提交的落稅方案透露出了自住和出租相結合的投資需求。

太保財險在投標書中承諾，若最終中標上述地塊土地使用權，年度落稅黃浦區為1億元。落稅來源分為兩塊，一是辦公樓竣工後辦公樓出租，預計印花稅、營業稅、房產稅及企業所得稅約為6500萬元，二是將關聯公司的納稅地從浦東遷至黃浦區，該關聯公司過去三年在浦東的年均納稅額約為4000萬元。

承諾書還提及，公司其他關聯企業目前稅收雖然由上海市三分局統一征管，這些關聯企業在過去三年年均繳稅款超過10億元，將在符合相關法規前提下將納稅地遷至黃浦區。

但是記者無法得知其自用和出租的比例。

高價拿地風險值得關注

這已不是險資第一次出擊。11月1日，瀋陽土地拍賣中心拍出19宗地塊，合眾人壽旗下合眾健康產業項目（瀋陽）投資有限公司共拍得13塊地；六個月之前，平安人壽聯合平安集團旗下投資公司以23億元拿下杭州錢江新城單元E-03地塊，創造了杭州地王紀錄。

今年投資新政給險資鬆綁後，保險資金另類投資速度正逐漸加快，積極進軍商業地產及養老地產。乙太保集團為例，太保集團及旗下太保人壽和太保財險累計持有的商辦物業建築面積已達50.28萬平方米。

記者獲悉，以前只有大型保險集團可進軍的不動產和股權投資市場，也逐漸向中小保險公司放開，目前已有中小型保險公司獲得了不動產的投資資格。這些獲得投資資格的公司無疑都在伺機在地產中分得一杯羹。

湘財證券分析師戚海鵬認為，保險資金希望投資能夠與其負債長期匹配的投資資產，在如今資本市場震盪下跌的環境下，優質的商業地產是不錯的投資標的。雖然目前地產市場也不明朗，但黃浦江地塊地處上海核心板塊，屬於優質項目，應能提供長期、穩定的投資收益，目前保險資金成本在4%左右，商業地產的租金回報率約為5.5%，基本能滿足保險資金投資需求。

天相投資報告分析，在成熟的房地產市場，商業地產售價為住宅的1.8倍或以上，而我國一線城市優質辦公樓銷售均價約為高端公寓均價的60%-90%。隨著產業升級及刺激內需釋放，商業地產需求有望放大。

不過，商業地產所面臨的市場風險也不容小覷，每逢下行經濟週期，往往出現大量爛尾樓，尤其是高價拿地的開發企業資金鏈就更加危險。

北京萬柳地塊的地王位置坐了不到5個月，就可能被取代。

11月27日，北京市朝陽區農展館附近一地塊掛牌出讓，起始價為20億元，這一地塊的出讓意味著又一高端專案的誕生。

而下半年以來的高端住宅市場，動輒單價七八萬元已不足為奇。接近年末，高端住宅市場復蘇跡象明顯。麗茲行豪宅研究院資料顯示，11月第四周（19日~25日）高端住宅成交量總計197套，環比上漲15.2%，同比上漲36.8%。

成交量回暖

下半年以來，多家品牌房企火拼豪宅產品也催熱了這一市場。

仲量聯行發佈的2012年第三季度全國高端住宅市場報告顯示：今年前10月，北京共有近100個專案交易完成近1700套過千萬元的高端住宅，總銷售額超過270億元。

“改善性需求大量入市加快了成交速度，同時年底政策的相對穩定也是推動成交量上漲的因素之一。”麗茲行鄭海燕在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，11月第四周高端住宅成交量迎來了高峰期，其中，一手高端住宅表現平穩，二手高端住宅市場呈現大幅上漲，成交套均面積達到171平方米，是從3月份以來的最高值。“預計11月全月成交量將突破250套，12月份成交量將會迎來新的高峰期。”

豪宅市場出現分化

伴隨著豪宅市場的復蘇，市場格局也逐漸發生了變化。

“分化主要有兩方面：一是熱銷節奏出現差異性；二是豪宅售價之間的價差在加大。”第一太平大衛斯專案策劃部總經理徐偉成表示。

記者在走訪了京城目前多個在售的豪宅項目後發現，包括西山壹號院、金茂府等，其行情與整個房地產市場的大勢較為一致。而另一部分以合生•霄雲路8號、里安•君匯等為代表的豪宅，銷售節奏相對平穩。以里安•君匯為例，自今年開盤以來不到一年，認購簽約率已超過80%。

“宏觀調控無疑是京城豪宅兩級分化的導火索。”徐偉成表示，在限購背景下，投資類、改善類需求受到嚴重制約，部分豪宅迫於資金回籠壓力，以低於市場預期價開盤或採取“以價換量”的舉措，而另外一部分豪宅價格穩中有升，促進了兩級分化。

“目前我們在售的保利東郡專案，意向購房的100組客戶中，將近85組都沒有資格，其中78%是沒有購房資格，剩下的8%是貸款受限。”保利北京公司副總經理王英男此前在接受記者採訪時表示，對於高端專案來說，受限購令的影響十分明顯。而該專案在今年6月，為了加速去庫存，採取了一定的降價策略。而年初北京市國土資源局要求三環路內禁批住宅用地，使這一區間內豪宅更顯稀缺，價格自然“水漲船高”。

多項目單價直逼10萬

“實際上豪宅市場已經細分為了‘高端豪宅’與‘頂級豪宅’。”中原地產投資顧問部總經理張坤昱表示。

在採訪中，多位業內人士表示豪宅兩級分化的房價分水嶺基本在單價8萬元。京城今年熱銷的多數豪宅單價在5萬元左右，屬於高端豪宅。而備受買家關注的另外一類豪宅，單價則都在8萬元以上。

記者粗略統計後發現，從今年下半年到明年入市的多個項目，價格已直逼10萬元。包括今年誕生的萬柳地王，入市價格預計會在14萬元/平方米。

“北京土地供應格局註定佔據稀缺資源的豪宅產品將日漸稀少，這也就決定了精品豪宅將具有更大的升值空間。”北京一豪宅開發商對記者表示。

對於北京的房產市場來說，這個冬天並不冷。

根據中原地產市場研究部統計數據顯示：截至11月26日，北京新建住宅簽約套數為11438套，已經超過了10月全月的9812套。相比去年同期的7790套上漲了46.8%。二手房住宅簽約11286套，環比上漲27.1%。一二手房合計總簽約為22724套，同比翻倍。

成交量的回升則進一步助推了購房者湧入樓市的熱情。北京一房企的負責人告訴《每日經濟新聞》記者，目前最明顯的一個信號便是又有人開始找關系買房。「去年我們的項目放在那裡沒人買，到今年卻開始有人找我幫他弄套房子，一些熱銷項目不找人根本都買不到。」

多個樓盤認購率翻倍

「下個月8號，我們還將開168套，目前已經有300多人排號。」11月27日，位於北京房山區的萬科金域緹香項目的銷售人員告訴 《每日經濟新聞》記者。北京市住建委公布的數據顯示，該項目9月開盤的290套房源，截至目前已簽約264套，為目前房山區在售項目的第一位。

萬科金域堤香項目的熱銷並非年底北京樓市的個案。記者在走訪中發現，多個預計在年底開盤的項目，其有意向排號的購房者幾乎都超出了房源數，甚至達到所開盤房源數量的2~3倍以上。

27日，記者走訪了位於通州的金地格林項目，雖然並不是周末，但是看房的人絡繹不絕，該項目原計劃推出288套，但首次排卡就超過了1600人。項目負責人坦言，項目的火爆程度大大超出了他們的預計，最近不斷接到朋友、同行的電話，希望能幫忙買房。


七成樓盤價格上調

翹尾行情使得一部分熱銷樓盤的價格水漲船高。

《每日經濟新聞》記者對比了10、11月兩個月熱銷的多個樓盤，發現超過七成的項目都上調了銷售價格。統計數據顯示，11月前25日，北京新建住宅成交均價為21158元/平方米，相比10月成交均價20236元有近1000元的上浮。

根據目前公開的信息，記者粗略估算了准備在年底入市的項目，其中包括東亞華欣灣瀾岸、旭輝·御錦、中建·國際城等14個純新盤，以及五礦萬科·如園、中糧萬科紫雲庭、首開·璞瑅公館等19個老項目後期。預計從11月中旬到12月份，北京市場僅有33個項目會有新增供應。

其中，純新盤佔據了全部供應量的一半。對此，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，自去年以來量價低迷的市場對於純新盤項目來說並不是一個好的入市環境，因此很多項目紛紛選擇推遲入市。「一方面市場環境已逐漸好轉，價格已開始處於上揚階段；另一方面純新盤由於尚未有盈利支撐，不斷推遲開盤帶來的成本壓力較大；最後一個原因則是由於到年底部分項目已完成全年銷量不再加推，純新盤開始借機入市填補市場供應的空白。」

但以這些在年底入市的純新盤項目的價格可以看到，大量純新盤已經一改前期多低價入市的策略，紛紛與周邊項目或區域高價看齊。據了解，目前位於昌平區的路勁世界城項目，預計均價在1.7萬元/平方米左右，而這一價格已經是昌平新城定價最高的一個普宅項目，此外，位於朝陽區管莊的常楹公元項目，28000元/平方米的報價也已接近區域價格上限。


中端市場仍為主力

中原地產統計數據顯示，截至目前，北京年內住宅類物業項目簽約超過10億元的項目已經達到了65個，而2011年全年，這一數據是41個，2010年是62個，2009年則是歷史最高的74個。

這部分銷售過10億元的項目中，均價在3萬元以下的佔到43個，均價2萬元以下的26個，超過4萬均價的有10個。不難看出，2012年銷售火熱的項目依然是集中在剛需為主的中低端項目。

「此輪回暖可以看出北京市場有非常大的需求，從二級市場開始帶動了一手房市場的回暖。」全聯房地產商會創立會長，現商會名譽會長聶梅生在接受記者采訪時表示，目前此輪回暖反應較明顯的是在大興、通州等區域，但也同時表示，此輪回暖並不會帶來房價的大幅上漲，「宏觀調控不可能允許前功盡棄，一旦房價脫離了經濟基本面，出現猛漲，肯定會有新的政策加碼。」

昨日（11月28日），住建委發文回應了近日關於北京樓市回暖的聲音，稱當前北京樓市不存在「恐慌性」購房情況，市場基本處於動態平衡之中。同時北京市也將嚴格堅持房地產調控政策長期不動搖。

然而，各方數據卻出現了偏差。根據住建委提供的數據，11月份至今已成交7100套，日均成交270套，低於今年3到10月份日均約290套的水平，也是在今年8月份日均簽約達349套以來連續3個月下滑。居民首次購房比例穩定在90%左右，投機投資性需求持續得到有效遏制。而機構數據顯示，北京一二手房成交量卻依然保持上漲趨勢。

一位接近住建委的專家告訴《每日經濟新聞》記者，住建委的數據反映了北京整個市場平均的態勢以及整個市場的量價關系。「我們從來不否認某些區域的樓盤是一直在漲，但是我們通過平均數去計算的話就有可能會得到一個相反的結論，這和我們很多專業機構統計的趨勢其實並不矛盾。」

上海土地市場11月28日連拍三幅宅地，均未取得太高溢價。

上海市規劃和國土資源管理局網站公布的信息顯示，時隔一年後「復出」的寶山區羅店新鎮F1-3地塊，昨日被新加坡永泰集團旗下的Winzen Investment Pte.Ltd.競得，成交價為5.33億元，折合樓板價為9802元/平方米，溢價率約為22.5%。這一成交總價較該地塊2011年11月的起始報價仍縮水了13%。

另外兩幅在28日成交的宅地（其中一幅含部分商業性質土地），亦均位於寶山。算上這兩幅以底價或接近底價成交的地塊，上海昨日拍出的三幅宅地成交總價款約11.32億元。

昨日斬獲一幅寶山地塊的新城地產相關人士稱，近期土地出讓溢價率都比較低，說明開發商都比較理性，同時出讓方定的起始價格也較高。

新加坡房企摘地

即便是羅店新鎮F1-3地塊，在受訪開發商看來，其成交價也算不上高。

某上市房企總監稱，雖然該地塊的樓板價較高，但由於容積率較低，拿地開發商的獲利空間仍然可期，「目前該地段的別墅項目均價在2.5萬-3萬元/平方米，該地塊1.01的容積率可以用來做別墅類產品，20%的中小戶型配比也是可行的。」

出讓公告顯示，羅店新鎮F1-3地塊東至高爾夫俱樂部，南至美蘭湖路，西至撫遠路，北至馬路河，出讓面積為53837.9平方米，系普通商品房用地，規劃容積率為1.01。此番的起始總價為4.3503億元，這較該地塊去年11月6.1375億元的起始報價縮水了近30%。

此番出手的永泰，是新加坡老牌開發商。官網資料顯示，永泰在1978年進入新加坡的房地產市場，之後又挺進馬來西亞、中國內地及香港市場。目前在蘇州擁有兩個開發項目。但該公司此前在上海則少有布局。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔昨日稱，羅店新鎮F1-3地塊雖以溢價成交，但最終成交價較去年的起始樓板價仍有約13%的降幅，且周邊別墅產品的成交均價近3萬元/平方米，該地塊不足萬元的樓板單價仍具一定盈利空間。


「三幅地塊地段一般」

同樣在28日成交的另外兩幅寶山地塊，則以底價或接近底價成交。

其中，月浦鎮沈巷社區1號地塊（C-2）被上海新城萬嘉房地產有限公司以接近底價的3.425億元競得，折合樓板價3740元/平方米。

出讓公告顯示，該地塊東至蕰川路，南至月巷路，西至規劃月富路，北至規劃月盛路；總出讓面積為64910.7平方米，其中純住宅用地面積為61410.7平方米，另外3500平方米的規劃用途為社區商業集貿。

斬獲該地塊的新城地產相關人士稱，此次在月浦拿地很正常，因為開發商總要獲取土地，但該公司只會在合適的地段以合適的價格拿地，這次拿地的價格也「可以接受」，「這次寶山成交的三幅地塊地段一般，地塊規模也不大，所以沒引起較大競爭。如果是地段好的大型地塊，可能競爭會激烈些。」

毗鄰上述地塊的月浦鎮沈巷社區1號地塊（C-1），昨日被上海中冶新月浦置業有限公司以底價2.5629億元摘得，折合樓板價3750元/平方米。

出讓公告顯示，該地塊南至月巷路，西至塔源路，此番出讓面積為48817.0平方米，規劃容積率為1.4，系普通商品房用地。

某上市房企營銷總監分析，上述月浦地塊從地段和容積率看，未來可能打造剛需樓盤，結合周邊剛需樓盤目前的售價看，開發商未來的獲利空間也是可以的，「地價佔房價的30%以內，就算比較優質的了。」

據21世紀不動產統計，今年以來，寶山月浦板塊新建商品住宅成交均價約為1.36萬元/平方米，其中公寓產品均價約為1.2萬元/平方米，別墅產品均價為2.04萬元/平方米。

開發商無意搶地

受訪開發商普遍稱，眼下仍無意高價搶地。

上述上市房企營銷總監認為，上述兩幅月浦地塊基本都以底價成交，羅店地塊的溢價率也不高，且成交價較去年出讓時的起始價還有降幅。這說明開發商並未盲目搶地。」

上述新城地產相關人士亦稱，眼下開發商拿地，主要是根據自身的土地儲備和發展戰略，結合實際的出讓價格綜合判斷，「現在房價較為平穩，成本在攀高，地價太高拿不起。」

據該相關人士稱，除了這次所拿地塊，新城今年還在嘉定拿了一塊地，兩塊地走的都是剛需路線，預計明年上半年就能上市。

「雖然月浦這塊地拿得晚，但在工程進度上我們想盡可能快些。」該相關人士稱，目前剛需項目都是微利，只能走高周轉路線。至於接下來新城是否還會拿地，他稱「還是要看機會，有機會還是會參與」。

上海盤谷房地產有限公司總經理宋海也說，目前開發商是願意拿地的，但前提是拿現在的市場狀態、供應情況、價格來進行考量，「這和過去的心態完全不同，過去是不考慮眼前，想的是以後房價會大漲，所以出現了面粉比面包貴的情況；現在則是考量面粉要比面包便宜多少的問題。」

在旭輝地產總裁助理張偉峰看來，近期政府推地較積極，企業拿地也較積極，上海土地市場算是出現了供銷兩旺的局面。

「很多房企已經有一兩年沒有拿地了，同時近期上海所推地塊總價、單價都較低，樓板價在3000-5000元/平方米的比較多，企業能夠承受。」張偉峰說，目前開發商對拿地，瞄准的仍是地段好、價格適中、周邊商品房供應量不多的區域地塊，仍比較謹慎，「價格能承受就買，超過了預期價格一般就不會再追了。所以近期的溢價率都不是很高，不像過去那麼猛。」


「上海土地市場不算熱」

一面是頻繁成交，一面是低溢價。

黃河滔說，今年以來，上海土地市場的總價及單價地王紀錄近期反復被刷新，表明土地市場成交熱度正在升溫。部分開發商確有抄底意願。不過，多家房企參與競拍的地塊只是具有稀缺性的地塊。

克而瑞分析師付琦則直言，並不認可近期上海土地市場較熱的看法，「之前所謂不熱，其實是沒有供應。開發商拿地的要求始終是不變的。今年上海土地市場上半年供應較少，到了8、9月份才開始多起來。同時從開發商的心態和實際出讓價格來講，談不上熱。」

上述上市房企營銷總監也認為，近期的土地市場並不是所謂的「較熱」，只是政府推地的動作多了而已，「這可能與之前上海土地出讓不多，臨近年底，全年的出讓指標還沒完成。

在付琦看來，土地市場熱不熱，不能光看溢價率，而是要看樓板價和周邊房價的關系，「今年所出讓的土地，樓板價加上相關成本，大多和周邊房價持平。一些地塊和2009年、2010年土地市場火爆時相比，價格跌幅在30%以上。」付琦說，從拿地心態上看，近期拿地的開發商普遍比較理性，都計算了能夠承受的最高價格，價格過於超出預期的土地不會拿。

上述新城地產相關人士也說，近期上海土地市場並不算熱，只是土地供應量增加了而已，「市場需要土地供給，否則明年樓市就真的沒有（房源）供應量了。」

但付琦也認為，今年開發商的資金狀況比去年要好，開發貸相對容易了，銷售也比較好。同時上半年用於土地方面的支出也較少。他同時指出，由於相關供應指標仍未完成，近期可能還會有較多地塊集中出讓。

宋海稱，從心態上講，目前開發商拿地是要比上半年積極，「不像上半年不敢拿，便宜也不敢拿。戰術上則較為保守，往往根據目前周邊樓盤的市場售價、投資成本倒算一下，在能保證一定利潤率的情況下，才會拿。」

據黃河滔稱，截至11月28日，上海已宣布的計劃在12月出讓的地塊，在19幅左右。

一邊是因銷售回暖重握大量資金的龍頭房企不斷在土地市場上「攻城略地」，一邊則是不少區域性房企為了緩解資金壓力而想盡辦法。

11月28日晚，繼榮安地產等房企宣布出售子公司股權後，又有2家上市房企表示將要出售子公司股權。而據清科研究中心統計，房地產領跑三季度的中國並購市場，共發生23起案例，披露交易資金為14.43億美元，佔第三季度我國並購市場交易總金額的22%。

冠城大通的公告顯示，其擬將持有的深圳冠洋房地產有限公司100%股份，以73,320 萬元的價格轉讓給上海誠盈一期股權投資中心。

據了解，深圳冠洋擁有的T101-0047、T101-0051 宗地位於深圳前海。而前海區域是近兩年來深圳房地產熱點板塊，產業規劃加上住宅、商業等配套，前海將在明年進入正式開發階段。

公告也稱，前海位於深圳和香港的西部通道，相鄰的區域有15 平方公裡，是深圳最後一片未開發地。按照目前的規劃目標，是粵港現代服務業創新合作示范區，重點發展金融業、現代物流業、信息服務業、科技服務和其他服務業四大產業區域。


冠城大通表示，出讓深圳冠洋100%股權符合公司整體發展戰略。該項股權的轉讓，將對公司確認該項交易的會計期間帶來較大金額的投資收益。同時，公司亦因該項交易而獲得較大金額的投資性現金流入和經營性現金流入，為公司經營提供較為充沛的資金。

在出售深圳冠洋的同時，冠城大通還以4800萬元價格受讓上海誠盈一期持有的丹龍置業常州有限公司80%股權，以2200萬元價格受讓丹龍置業（北京）有限公司持有的丹龍置業常州有限公司20%股權。

冠城大通稱，常州丹龍擁有的常州市武進區經濟開發區四橋頭東北角地塊位於江蘇武進經濟開發區，而江蘇武進經濟開發區是由國家發改委批准成立的省級經濟開發區，無論投資還是置業，前景均較為看好。

此外，陽光城也在28日晚公告稱，公司及全資子公司陽光房地產擬將其所持有的武夷山置業100%的股權，以人民幣7838.67萬元的價格轉讓給望城投資。而武夷山置業目前僅持有合計298畝的兩宗商服用地。

對此，陽光城表示，出讓上述資產有利於公司進一步推行「聚焦布局，深耕發展」的發展戰略，優化房地產主業的區域布局和結構。

貴陽市今年1月至11月招拍掛土地成交面積為299萬平方米，成交金額57．46億元，分別比去年同期減少了34．7％和24．6％。

貴陽市土地礦產資源交易網的統計結果顯示，2011年1月至11月貴陽市招拍掛土地成交面積為458萬平方米，成交金額為76．18億元，其中工業用地15萬平方米，佔成交面積的3．3％。今年同期，在商業、住宅、辦公用地成交萎縮的情況下，工業用地則保持了較快增長，成交面積41．76萬平方米，比去年同期增加了1．78倍，佔當期成交面積的14％。

分析人士認為，在貴陽市「工業強市」戰略帶動下，未來工業用地需求還將進一步釋放。此外，貴陽市正在進行行政區劃調整，調整後城市的空間布局將進一步拓展，土地資源不足的矛盾將得到緩解，原有老工業區地域面積狹小、發展空間受限的劣勢將得到彌補，從而為貴陽市的工業和城鎮化提供更廣闊的發展空間。

住房和城鄉建設部日前發布《關於促進城市園林綠化事業健康發展的指導意見》，要求各地按照城市居民出行「300米見綠，500米見園」的要求，加快各類公園綠地建設，不斷提高公園服務半徑覆蓋率。

《意見》要求各地積極拓展綠化空間，要對城市邊角地、棄置地全部實施綠化。要從源頭上控制追求高檔用材和過大規格苗木、從山區移植古樹到城市、引種不適合本地生長的外來植物、濫設粗劣雕塑和小品等做法。

位於北京市朝陽區農展館北路的一宗住宅混合公建用地日前入市，雖然規劃建築面積不足6萬平方米，但起拍價就達到20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，這一單價創北京土地起拍價的歷史新高。與之同時入市的還有5宗地塊，6宗土地的總建築面積達到61.8萬平方米。

近期，北京、廣州、杭州、武漢、天津、大連等城市批量供地，新增土地面積達數千畝，其中不乏地段、性質俱佳的優質地塊，上海、深圳也於此前兩日先後誕生「地王」。

土地市場明顯回暖，不僅體現在土地交易量的回升，同時還有地價上漲，以及諸多「地王」的出現。「地王」雖然主要源自地塊的特殊性，但在歲末年初的時點上，將對市場預期帶來不小影響。業內人士建議，在土地出讓中，應采取措施避免高價地的出現，從而防止市場預期出現大幅波動。

「供地潮」再現

全國樓市在第三季度之後迎來今年第二次「供地潮」。11月23日，杭州市國土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬平方米。同日，天津土地交易中心發布兩則公告稱，將公開掛牌出讓兩宗土地，總起始價達到42億元。

11月24日，大連市國土資源和房屋局發布公告稱，將以掛牌方式出讓大城(2012)-30號至34號等五宗地，總用地面積達55.5萬平方米。其中，31號宗地和32號宗地的總保證金就達30億元。

11月26日，武漢市國土資源和規劃局發布兩則公告，決定於12月出讓48宗地塊，其中兩宗土地以招標方式出讓，其余46宗土地以掛牌方式出讓。

廣州將在本月30日出讓11宗地塊，其中有5塊為二類居住用地，其余地塊包括商務辦公用地、商業金融業用地、普通倉儲用地等。該市在12月份還將有十余宗土地推出。此外，石家莊、安徽蚌埠等地近日也在集中推出地塊。

中原集團研究中心監測的數據顯示，11月1日-15日，13個重點城市經營性用地供應約為797公頃，已經超過10月份777公頃的總供應量。

中原集團研究中心認為，受樓市調控政策持續發酵和房地產市場觸底的影響，今年供地計劃的完成情況為近年來最差，這使得各地政府在11月份加大推地力度。

數據顯示，今年前三季度，雖然保障房用地計劃完成情況較好，但商品房用地供應仍然存在較大缺口。業內人士認為，由於此前「欠賬」太多，多數城市將難以完成今年全年的土地供應計劃。

來自財政部的數據顯示，今年前10月，全國國有土地使用權出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。在地方政府迎來償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。


「地王」陸續誕生

高價地甚至「地王」也隨著「供地潮」重新出現。11月27日，上海「黃浦區594(北塊)、596街坊招標地塊」以27.7億元的價格競出，折合樓面價超3萬元/平方米，刷新今年滬上土地單價紀錄。28日深圳「寶安尖崗山A122-0341宗地」也以20億元的價格競出，成為今年深圳的總價「地王」。

在即將入市的地塊中，同樣不乏潛質十足的「准地王」地塊。其中，本月26日入市的北京「朝陽區農展館北路8號地」，起拍價為20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，單價創下北京土地起拍價的歷史新高。

此外，位於廣州市荔灣區的「AF010114地塊」，起拍價9800元/平方米，同樣是該區域的高點。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，只要該地塊成交的樓面價超過15000元/平方米，就能成為區域「地王」。而在當前的競爭態勢下，這一價格不難實現。

距離上次全國樓市如此密集地出現「地王」，還要追溯到2010年初。當時，各地土地市場供需兩旺，地方政府不斷推出大體量優質地塊，並迅速被市場熱捧。房地產開發商對後市預期良好，拿地熱情空前高漲，這些因素造成當時土地價格和溢價率雙雙攀高。

多數業內人士認為，本輪全國樓市出現「地王」，與個別熱門地塊的入市不無關系，但其對市場預期帶來的影響也不可忽視。北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，在目前市場出現回暖的情況下，「地王」的出現對市場非理性發展有明顯的推進作用。他表示，「地王」對整體房地產市場的影響不大，但其對樓市心理預期影響較大。

事實上，與兩年前的市場狂熱相比，當前房屋和土地市場均處在觸底升溫過程中，市場尚不具備大幅反彈基礎。但在房屋銷售進入傳統淡季的歲末年初，土地市場的關注度空前提高，其信號意義往往容易被過度解讀。


高價地將影響市場預期

「地王」誕生並不具備普遍意義。據了解，大部分「地王」位於城市的核心地段，在熱點城市土地供應「郊區化」的趨勢下，其區位優勢凸顯無疑。此外，「地王」的用地性質多為住宅或商用，配建規模較小，更容易吸引企業參與。

「地王」背後則反映土地市場的爭奪開始激烈。在昨日深圳「寶安西鄉街道尖崗山地塊」的出讓中，中海地產雖以20億元的價格奪魁，天健、佳兆業、萬科與招商聯合體均參與爭奪。同日，大連萬達在北京通州永順鎮一宗商業地塊的招標中，出現19.2億元的最高價。兩天前，該公司剛剛競得與上述地塊相鄰的一宗土地。

據了解，經過此前的市場熱銷和各項融資舉措，不少品牌房企手握的資金流在150億元以上。現金充沛，加之補充庫存的需要，使得房企「既有意願，又有能力」在土地市場作為。

此外，房地產市場觸底升溫的預期愈加明顯。根據國家統計局的數據，近幾個月來，房地產開發投資增速、房企拿地面積增速等指標都在觸底回升，國房景氣指數也有所回調。多數房企認為，在地方政府放量供地的情況下，雖然地價有所提高，但當前仍是拿地的好時機。

張大偉表示，不少地區的土地出讓底價設定偏高的現象普遍存在，這也造成雖然土地市場的整體溢價率不高，但地價仍高企不下。

而在土地出讓方式上，除少數地塊采用招標方式進行出讓外，以「價高者得」為原則的拍賣出讓已佔據市場主流，這更容易使土地競出高價。據統計，即便在今年郊區地塊的交易中，成交的土地價格多數都創下該區域的歷史新高。

業內人士建議，為穩定市場預期，各地在土地出讓中，應盡量采取限制措施，比如設置最高限價、采用招標出讓、合理確定土地出讓底價、加大配建規模等，防止土地出讓價格過高。同時，需盡快制定並公布後續土地出讓計劃，穩定土地市場預期。並根據實際情況，適當推遲熱門地塊的入市時間，以免給房價預期帶來不利影響。

數據顯示，北京2009年住宅樓面地價為23500元∕平方米，截至目前，該項紀錄則提升至33831元∕平方米，每平方米上漲了10331元。

年末將至，各地政府加推土地，土地市場再度掀起熱潮。「預計後期土地市場將出現翹尾行情」，同策咨詢研究中心總監張宏偉向記者表示，「但總體上土地溢價率將不會太高」。

事實上，記者根據鏈家地產市場研究部和北京中原地產市場研究部的統計數據查實，2009年北京住宅樓面價最高為23500元∕平方米，而截至目前，該項目紀錄則提升至33831元∕平方米。

值得注意的是，今年年末競拍的農業展覽館地塊樓面地價或將刷新上述最高紀錄，晉升為北京住宅樓面地價歷史最高地王。

年末地王或將頻出

11月27日，上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯合體以27.7億元拍得之前備受關注的黃浦區594(北塊)、596街坊商辦地塊，其高達3.6萬元/平方米樓面價，這也刷新了今年上海土地市場的最高單價記錄。

無獨有偶，11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建築控制規模59152平方米，以此計算，起始樓面價為3.38萬元/平方米。而此前的萬柳地塊地王的起始樓面價僅為2.4萬元/平方米，最終成交樓面地價也只與該地起始樓面價持平。

對此，鏈家地產市場研究部張絮表示，該地塊也極有可能成為繼萬柳之後的新地王，其項目入市價格將超7萬元/平方米。

北京中原地產市場研究總監張大偉也向記者表示，該地塊的掛牌價格創造了歷史新高，成交樓面價預計也將創造歷史新高。

此外，美聯物業全國研究中心總監徐楓向本報記者表示，經過新一輪的融資熱潮後，預計年底之前，部分城市土地市場還將升溫。其中，南京的年內全國准總價地王11月30日也將面世，個別城市的地王紀錄或將被相繼刷新。


北京地王樓面價每平漲1萬

更值得注意的是，截至目前，本報記者根據北京中原地產市場研究部和鏈家地產市場研究部統計的數據查實，除去加油站地塊和遭到退地命運的2009年大龍地產奪得的地王外，在住宅樓面地價上，北京2012年的萬柳地王要比2009年的東風鄉高井村地王每平米高出10331元，而這項紀錄或將馬上被農業展覽館地塊刷新。

據悉，2009年北京住宅樓面價地王為朝陽區東風鄉高井村居住混合公建用地。2009年12月17日，保利地產以30.4億元摘得該地，樓面地價為23500元/平方米，溢價率達到314%，該地即為現在的保利東郡項目，銷售均價達到48000元/平方米。

而截至目前，北京住宅樓面地價最高的為萬柳地王。2012年7月11日，中赫置地旗下的赫華恆瑞房地產開發公司以26.3億元、配建16400平方米回購房的價格競得，樓面價達到3.38萬元/平方米。當時有業內人士預計未來該項目定價將不低於10萬元預/平方米。

對此，張大偉向記者表示，不同的地王區域不同。縱觀這幾年的北京地王來看，2009年的地王基本都在房價快速上漲的過程中拉低了溢價；2011年以後出現的地王基本處在核心位置，相對理性一些；而銷售難度大的則2010年出現的地王。


房企拿地王趨於理性

張宏偉也向記者表示，近期，土地市場頻現「樓板價地王」、總價「地王」或溢價率較高的現象，這和2009-2010年出現的地王現象並不具有可比性。從市場背景來看，近期個別城市再現高溢價地塊和地王現象，主要是結構性和區域性市場波動，並未改變土地市場整體偏冷的格局，而2009-2010年「地王」現象是土地市場偏熱的市場環境下誕生。

此外，2010年之前的地王有一定泡沫成分在，溢價率非常高，而2011之後出現的地王溢價率一般比較低，溢價水份也不高，相對理性很多。

張絮則表示，總的來看，近3年的地王存在一定銷售壓力。尤其是2011年以前的高價拿地，主要是由於房企的預期透支。而今年的地王更多是因為其地塊本身足夠優質。一方面，受制於調控影響，高位拿地的項目在成本控制難度較大，很難達到前幾年的高收益。另一方面，大部分地王均不是如萬柳這類優質地王，開發商在開定位和定價上也面臨兩難境地。

張絮進一步向記者表示，從目前的情況看，隨著樓市進入後調控時代，房企對於土地成本的控制也比較嚴格，土地整體溢價率明顯走低，企業對於拿地王也顯得十分謹慎。

傳夥拍郭炳湘出擊 樓面新高呎價逼5千

有近20年未投得官地的麗新發展（00488），傳夥拍新地（00016）前主席郭炳湘，以28.26億元投得將軍澳第68A2區臨海限量地，樓面呎價逼近5,000元，以創將軍澳地價新高姿態進駐區內，計劃興建小量洋房，總投資額60億元。

地政總署昨天批出將軍澳第68A2區及九龍灣常悅道商貿用地，雙雙刷新區內樓面地價紀錄，反映發展商投地意慾未受政府出招影響，兩地合共為庫房帶來46.4億元，其中將軍澳限量地更超出估值上限近2.7%，比旁邊位置較遠離海邊的66C2區前地王樓面呎價，還要高出近5%。

麗新發展行政總裁劉樹仁表示，集團初步計劃興建6幢樓高12至16層住宅物業，涉及約580餘伙，並且會興建小量洋房，相信將來落成的單位會享有區內一綫的海景，故認為現時地價合理︰「相對之前無海景的地皮，現時每平方呎地價只是貴幾百元，你話值唔值得呢？」

18年後再出手 擊退大財團

麗新發展對上一幅投得的政府官地，已是1994年與興港合資以8.9億元投得的大埔第30區低密度住宅用地，即現時的聚豪天下，今次闊別本港官地賣地市場18年後再度出手投地，並以高價擊退長實（00001）、新地、嘉華國際（00173）、新世界發展（00017）、信置（00083）與會德豐地產財團，可見集團對地皮的興趣。

將軍澳第68A2區臨海限量地佔地約22.9萬平方呎，總可建樓面面積約57.3萬平方呎，住宅及商業樓面面積分別佔45.8萬及11.4萬平方呎，最少落成量為535伙，平均單位面積約857平方呎。

有業界估計，連同10%發水、建築及利息成本，該項目總投資額約為50.36億元，每平方呎發展成本約7,985元，即將來平均開售呎價要達9,582元，發展商才能夠賺取20%利潤，比將軍澳中心及將軍澳廣場10月平均呎交呎價高出約28%，但比去年開售的天晉則低約19%。

區內業主叫價強硬 現反價

另外，賣地消息對區內樓價有支持，業主叫價再見強硬，其中將軍澳廣場7座高層單位，面積569平方呎，見地皮呎價造價理想，即時反價30萬元至480萬元。中原地產將軍澳高級營業董事譚桂貞指，消息對同區業主及買家屬正面，預計業主叫價態度會轉趨強硬。

現附近主要屋苑如將軍澳中心及將軍澳廣場，大市帶動加上地皮呎價連創新高，現新近屋苑平均呎價約7,500元水平，較年初時約6,000元水平，已升約25%。

事實上，自政府「雙辣招」影響，11月成交已較10月同期下跌約6成。美聯物業高級營業經理黃金輝認為，小型發展商願意以高價投地，反映發展商看好樓市前景，料可加強買家入市信心，不再執着於以筍價入市，觀望氣氛可望減卻，有利區內交投。

?隆地產（00101）董事長陳啟宗近日頻頻出售香港商廈套現，全力轉投內地發展，他比喻香港與內地就如「60歲老人家與16歲妙齡少女」，又形容現時本港有多達15間地產商爭地，情況猶如「餓狗搶屎」。

內地項目回報 高港逾倍

昨日在昆明?隆廣場開工儀式後接受訪問，談到?隆在內地不斷擴展版圖，除上海兩個地標物業外，另投資了700億元發展瀋陽、濟南、無錫、天津、大連及昆明商廈。反觀香港則陸續出賣非核心舊商廈，包括藍田麗港城商場、長沙灣百佳商業中心、天后栢景臺商舖及車位等，上月又以23.98億元出售鰂魚涌樂基中心，共套現逾60億元。

陳啟宗指集團並非缺錢，「我們在內地並不缺錢，有300億元有排使」，但香港商廈回報率低只約4%，濟南及瀋陽項目卻有高達8%至9%回報，「香港物業維修費愈來愈高，就如人年紀大了，特別多病痛，今天內地便如16歲如花似玉的妙齡少女，香港則似60歲老人家，你話賣唔賣好？」但他補充，集團一些優質商廈如渣打銀行大樓，便如保鮮能力佳的女士永遠不老，過多30年也可以。

港爭土地 如「餓狗搶屎」

陳啟宗的買地策略同樣是棄港撑內地。向來敢言的陳啟宗，認為現時地產商在港是「餓狗搶屎」格局，「如要鬥搶才得到，便不是好東西，以我那副（矮細）身材，要搶一定輸蝕。所以人人問我為何在港不買地，理由好簡單，香港有15間地產公司，個個牛高馬大，又多得曾特首，香港無多地賣。一句講晒就是「餓狗搶屎」，其實地是好東西不是屎，但當15家一起搶便變成屎，那會有好東西？」

陳啟宗笑言不希望在香港加入「餓狗」行列，便全力在內地發展。「今日內地個市又差，我便叫好，最好差到貼地，所以我好黑心，無人同我搶地。」那麼現時內地市況是貼地嗎？「我想內地個市好似已貼地，但亦驚有second leg down（第二輪跌勢），一旦發生便好嚴重。」他不願猜測何時及甚麼情況下會出現這次大跌市。

對於政府近期推出買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）遏抑熾熱樓市，加重非本地置業人士的置業成本，泛海集團執行董事關堡林指出，該集團日後發展的項目，會更加着重香港人市場，項目的設計以迎合香港用家市場為主。

關堡林指出，每個發展商購入任何項目後，都會對項目的發展潛質進行評估，包括日後針對的目標客源。

既然發展商預視到，內地客或外地客短期會減少入市，因此公司會研究調整旗下發展中的項目，發展比重會更注重本地市場，在設計上會更着重香港用家的口味。

洪水橋項目 具「前海概念」

首個反映到集團設計路綫調整的項目，將會是元朗洪水橋項目，該項目現時正與政府商討換地條款，暫時尚未有實質的改動。

關堡林強調，元朗洪水橋項目有極強的前海概念，集團原本把內地客視作重要客源，現時會重新檢視。

關堡林相信針對非本地人置業的措施不會長久施行，所以有關條例並沒有影響集團對香港房地產的信心，遇到適合的項目及地皮，集團仍然會投資。

春節後 樓市有望急速回暖

對於香港未來樓市走勢而言，關堡林認為，政府推出兩項辣招後，無論香港人或外地人，暫時都會轉抱觀望態度，看看條例對市場的影響，才會作出入市決定，所以預期短期內交投會急凍一段時間，估計最快要到明年農曆新年後，樓市才有望急速回暖。

由於短期內交投量急跌，相信樓價也會因而被拖低，預料跌幅約5%至8%。但是他對來年的整體樓市仍然有信心，主要因為香港的土地供應短缺，市民住屋需求有增無減，加上港元與美元掛鈎，低息環境會維持一段長時間，所以不相信樓價會有大跌的機會。

上海別墅項目 最快2014推

關堡林又謂，香港背靠內地，整體經濟主要受中國內地經濟影響，預期來年香港的整體經濟仍然蓬勃。

至於香港人的購買力方面，他預期香港經濟狀況不會太大變化，加上為杜絕發展商過分走豪宅路綫，政府過去兩三年推出大量限呎土地，該批限呎地有機會明年應市，相信市場有更多適合香港人購買的樓盤應市，預期香港人的購買力不會愈來愈強。

至於泛海集團來年的推盤部署方面，關堡林指出，該集團最快推售的新盤是，上海青浦區的別墅項目，共提供250幢豪華別墅，最快2014年推售，定價參考同區別墅售價，現時同區樓價約每平方米8萬元人民幣，項目將會中港兩地同時推售。

首批50伙千呎戶 最快下周二推

長實（00001）荔枝角一號?西九龍今天正式公布售價，勢成政府推出BSD後首個開售的全新盤，另項目三房戶意向呎價1.34萬元，逾千呎單位，意向呎價1.4萬。

買2伙4房 優先認購3房

政府推出BSD後一二手樓市即時急凍，新盤定價取態成後市指標，長實旗下一號?西九龍首張價單今天揭盅。長實地產投資董事黃思聰表示，首批不少於50伙，料最快下周二（12月4日）開賣。

雖然首批單位將主打逾千呎大單位，意向呎價1.4萬元，但黃氏指出，市場有最少2至3組家庭客，表示有意一併選購同層單位，故在推售3房戶時，會讓已購入2伙逾千呎單位的買家，可優先認購同層的821呎3房單位。

3房望山景 僅提供35單位

他又稱，該種面積821平方呎的3房單位，主要外望山景，全盤只有35伙，意向呎價約1.34萬元，折算入場價約1,100萬元。如買家選購2伙四房戶（以面積1,300平方呎戶型計算）及1伙三房戶，估計總樓價約4,600萬至4,700萬元。

雖然有優先認購權，但發展商將維持原定的推盤部署，首批單位將不會提供821呎3房戶。另外，該盤設在尖沙咀港景匯商場的示範單位，由於工程仍在進行中，將未能趕及在開價前對外開放。

至於同區二手市況方面，港置高級營業經理謝寶湘表示，由於一號?西九龍的意向呎價相對同區二手偏高，故區內業主放盤叫價仍然硬淨，觀望態度較濃，新盤即將開售暫時對同區二手影響不大，估計新盤對二手市場的真正影響需待開價後才能實際反映。

九龍城匯賢閣 有機下周推

另外，由捷偉發展的九龍城匯賢閣有機會在下周開售，料整體平均呎價約1萬元。市場消息指，發展商擬先推出面積逾1,700平方呎的相連大單位，有關單位意向呎價則約1.4萬元。項目共涉37伙，預期可於明年3月交樓。

另?地（00012）於同區賈炳達道項目，剛命名曉薈，由於屬於舊契項目，不受預售樓花同意書限制。有消息指，發展商計劃於下月初與代理開會，項目可望最快下月推售，將參考譽．港灣等同區盤呎價。

另一方面，華置（00127）及市建局灣仔壹環昨日沽出1單位，市場消息表示，單位為極高層G室，面積1,176平方呎，以約2,270.8萬元售出，呎價約1.93萬元。

投資者看好九龍東前景

政府銳意發展九龍東，連環推出商貿地，其中一幅位於九龍灣的地皮，獲著名投資者劉漢松等以18.183億元投得，呎價5458元，創出區內地皮呎價新高。業界認為，造價反映投資者對九龍東項目看高一線，預期連同建築成本後，未來開售呎價達1萬元水平。

劉漢松奪得市場意外

地政總署公布，九龍灣常悅道、宏泰道及宏遠街交界的商貿地皮，以18.183億元批出，平均樓面呎價5458元。新買家透過善發有限公司投得，該公司董事包括劉漢松及朱愛華，其中劉氏為人稱牛仔褲大王的投資者，也是前立法會議員梁劉柔芬胞弟，朱愛華則為劉漢松妻子。

資料顯示，該地皮佔地約2.7萬方呎，總樓面面積約33萬方呎，市場估值介乎14億至25億元，成交價合乎市場預期。有市場人士對地皮由私人投資者奪得感到意外，認為該投資者在東九龍已持有宏照道15號，此番再吸納同區地皮，反映在起動九龍東效應下，投資者對東九龍項目看高一線。

測量師陳東岳分析，發展商積極入標，但最後招標價只與符合市場預期，反映發展商不敢出高價，除了因為該地皮金額較大外，亦因為政府要大力發展東九龍，未來將推出大量商貿土地，故未有急於出高價搶地皮。

不過，美聯商業高級區域營業董事李鎮龍則指出，是次成交價較去年由會德豐地產投得觀塘偉業街商貿地皮高逾40%，成交呎價表現亦見理想。

開售呎價隨時逾萬

事實上，近年來政府已在東九龍推出多幅用地，且成交呎價亦節節上升。宏基測量師行董事陳昌傑表示，是次成交的商貿地，位於未來的第二中央商業區（CBD2），相信有不少甲級寫字樓進駐，令發展商留意該區用地。

他相信，計算用地的建築費和地價後，以區內目前呎租約30元計算，可獲逾4厘回報，倘財團日後決定出售建成的商用物業，呎價隨時逾1萬元。

受惠起動九龍東，市場連錄得高價成交，消息人士指出，企業廣場1期2座中層一全層戶，傳獲準買家出價每方呎7100元洽購，涉資約3億元；另市傳企業廣場3期亦有單位以呎價8800元易手。

中原（工商舖）助理區域營業董事麥偉嫦指出，投資者普遍看好後市，在近日政府推出措施下，東九龍業主亦未有減價，認為是次成交呎價在市場預期之內，對後市有利好作用。

?隆地產（101）董事長陳啟宗昨天在雲南昆明主持?隆廣場．昆明開工剪綵儀式後表示，?隆看好內地的商業地產，將繼續在主要城市發展優秀商業地產項目，在內地發展中的商業地產直至2018年的總樓面面積達270萬平方米，總投資額700億元，包括瀋陽、大連、天津、無錫和昆明。

擁300億現金擬增內地土儲

他說，?隆坐擁現金超過300億元，而且零負債，財政實力雄厚，未來只要有最好的地塊，有足夠能力再買入更多土地儲備，令內地商業地產的總樓面的面積翻倍。陳啟宗強調，?隆毋須急於在港出售物業套現以支持內地商業地產發展。

他說，該公司早前出售的香港商業物業屬於非核心物業，回報率只有4%，樓齡很舊又要維修；相對來說，內地的商業地產回報率比香港高得多，例如瀋陽有8%至9%，上海更有38%至40%。

陳啟宗表示，?隆看好昆明的未來發展，因為該市是西南大門，往東南亞地區比其他內地城市更快捷方便，隨着昆明新機場6月落成，昆明航線總量在全國排第四位，僅次於北京、上海、廣州。

而雲南省只有一個大城市就是昆明，而且四季如春，很多北方人去昆明定居，帶來高消費能力。?隆選擇在昆明核心商業區打造世界級的商業綜合項目，將為該市帶來新時尚生活。?隆廣場的發展規模宏大，建成後將成為昆明市中心的地標性建築群之一，對昆明的經濟發展起着促進作用，同時也會在國家大力發展西部的國策下獲益，創出雙贏的局面。

?隆廣場．昆明開工剪綵儀式由陳啟宗和董事總經理陳南祿主持，昆明市常務副市長黃雲波、盤龍區區委書記吳濤以及相關領導出席。

訪港旅客人數增加，刺激酒店需求，有利集團（406）旗下的香港蘇豪智選假日酒店本周五正式開幕，並以綠色環保概念作招徠，目前入住率已逾九成。

明年房價料漲5%

旅遊發展局資料顯示，今年首三季過夜訪港旅客約1741萬人次，按年增長6.8%。

香港蘇豪智選假日酒店銷售總監許天賜看好明年本港酒店業，認為今年有許多新酒店湧現，但整體酒店入進率仍能力保不失，反映市場需求強勁，預料酒店房價明年微升3%至5%。

該酒店由9月試業至今兩個多月，許天賜稱，目前酒店入住率已超過九成，每晚平均房價約1200元；聖誕節元旦黃金檔期，房間已有七八成滿，每晚房價漲至逾2000元。

香港蘇豪智選假日酒店總經理伍啟華表示，在環保方面的投資額約1400萬元，佔整體投資額約4%，預計約4年回本。

他表示，項目是全球首間同時獲得美國LEED、香港BEAM Plus及新加坡Green Mark鉑金級環保建築驗證的高樓大廈，採用大量環保設計，包括太陽能熱水系統，達致零碳排放，又以石屎為原料的星皝再造物料設計外牆及門。

伍啟華表示，項目的能源開支較本港一般酒店節省58%。

工商物業價格升幅強勁，吸引投資者沽貨套現。資深投資者「舖王」鄧成波(波叔)最近沽出兩個物業，套現8.79億元。土地註冊處資料顯示，曾多次代表田生地產或有關人士的禤寶華及羅泰安以5.29億元向波叔購入金鐘力寶中心1樓4號舖，以及閣樓1及閣樓2號舖，總面積達28,712方呎，呎價約1.84萬元。據了解，物業現由銀行以每月約168萬元租用，回報率達3.8厘。登記買家為FUSUN ENTERPRISES LIMITED，公司董事由公司FAIRWIND NOMINEES LIMITED持有，有關人士為禤寶華、羅泰安及關卓然。

　消息指，新買家現叫價6.3億元於市場上放盤。波叔於2010年9月，斥資4.0828億向中信銀行購入舖位，現持貨約2年，帳面獲利1.2072億元，物業升值近3成。

持貨約2年帳面獲利1.2億

　另外，土地註冊處資料顯示，波叔以約3.5億元沽出荃灣荃景圍荃威花園第一期及第二期商場舖，涉及樓面面積約16萬方呎，呎價約2,100元。登記買家為HO CHI YUNG。據了解，荃威花園商場出租率超逾9成，是次成交部分分別由大型連鎖超市、酒樓以及老人院等多組租客承租，每月租金收入接近130萬，回報率超逾4厘。

3.5億沽荃威舖涉16萬方呎

　據悉，波叔於2008年初以約2.218億元由發展商合和實業購入荃威花園第一期至第三期商場部分連125個車位，是次沽售的樓面帳面已經獲利超逾1.282億元，已經封蝕本門，而餘下的第三期商場部分連車位，若按市場估值近2億元推算，物業於4年間錄得一倍半可觀升幅。

　另外，北角堡壘街42至46號地下1及2號舖，建築面積合共1,904平方呎，成交價約1,680萬元，平均呎價約8,824元。中原(工商舖)梁偉傑表示，買家為長線投資者，現將舖位以意向租金約每月6.5萬元推出市場放租，預料回報可達4.6厘。原業主持貨1年帳面獲利約480萬元。

　美聯商業溫湘琪表示，旺角好景商業中心26樓1至3室及18至19室成交，五連單位面積約1,080平方呎，成交呎價約7,731呎，涉及金額約835萬元。美聯商業胡焯之表示，九龍旺角亞皆老街109號皆旺商業大廈22樓02室，單位面積約649平方呎，原業主於今年10月底以呎價約8,243元購入，持貨不足一個月便以確認人身份轉讓並以呎價約8,628元摸出，成交價為約560萬元，物業升值約4.7%。

沙咀道工廈拆售呎價3500元

　全幢物業有價有市，掀起市場拆售潮。繼早前荃灣地皇廣場商舖拆售後，市場消息指出，區內沙咀道23號昌興盛中心持有約9成樓面的大業主亦於昨日開始將之拆售，即日沽出約40個單位，單位面積介乎700至1,500方呎，平均呎價3,500元，套現約1.5億元。

　據悉，物業為貨倉契，全幢物業總樓面面積約逾13萬方呎。原業主於2005年以8,300萬元購入上述9成樓面，當時呎價約700元水平，持貨7年，每呎樓面價升值達4成，升幅理想。

九龍灣常悅道商貿用地，由立法會議員梁劉柔芬胞弟兼有「牛仔褲大王」之稱的劉漢松以18.183億元奪得，售價屬市場預期之內，估計未來開售呎價達9,500元水平以上。

　劉漢松一向活躍於商廈市場，多以全幢商廈作自用及長線收租為主。據悉，目前手上持有多幢物業，包括九龍灣宏照道15號、彌敦道655號及238號等全幢商廈。他最經典一役，是1997年初以22.8億元高價，把收舊樓重建而成的尖沙咀亞太中心，出售予信和集團，大賺逾10億元；而早於2004年曾入標尖沙咀凱悅酒店（現I-SQUARE），但最終業主保留發展。

　中原專業服務總裁黎堅輝指，上月尾住宅SSD及BSD新措施出台後，市場普遍看好工商市場，惟商貿地始終與經濟環境掛?，若經濟出現逆轉，投資風險即時提高，加上商貿地發展需時，即使現時工商市場轉旺，亦難以受惠，故發展商出價相對保守。美聯商業高級區域營業董事李鎮龍認為，成交呎價表現理想，預期連同建築成本後，估計未來開售呎價達9,500元水平以上。

剛公布中期業績的帝盛酒店集團(2266)計劃明年1月把灣仔皇后大道東的麗悅酒店進行翻新及改名。公司總裁及執行董事邱詠筠昨表示，每個房間預算翻新費約8萬元(已計入大堂等設施)，以合共142間房計，涉資1,136萬元，並已入則申請，期望5年回本。

參與競逐九龍灣商貿地

　邱詠筠續稱，帝盛酒店集團亦有份入標上周五截標的九龍灣商貿地，計劃建酒店，並透露近期集團亦於沙田一帶研究過一些工廈，看看能否按法例改裝為酒店，若可行便會再入市買工廈來活化成酒店。今年4月該集團已以2.1億元買入葵涌橙色空間工業大廈，並正透過活化工廈改建為420間客房的酒店，成為旗下三星級酒店系列絲麗酒店的新成員，名為香港荃灣絲麗酒店。

　她指出，未來帝盛酒店集團亦會多接洽酒店管理業務，期望每年有5間新酒店(包酒店管理項目)落成，目前該集團已有及在建中的酒店房間逾7,000個，分布於香港、中國內地、英國、新加坡及馬來西亞，分別以 d.Collection、帝盛酒店及絲麗酒店共三個品牌經營，其中帝盛酒店主打四星級酒店，絲麗酒店主打三星級酒店，未來絲麗酒店會以特許經營方式為主。

　另外，該公司剛公布截至今年9月30日止業績，期內收益5.54億元，按年上升11.1%，純利增長升4.8倍至5.46億元，撇除出售附屬錄得一次性收益4.45億元，期內溢利1.01億元，增長7.1%，每股盈利27.29仙，中期息派4仙，升1倍。邱詠筠表示，旗下酒店平均每間客房收入增4.9%至621元，整體平均房租上升5.8%至768元，有信心全年的派息率達30%至40%。

北 角 城 市 花 園 原 業 主 昨 日 減 叫 價 十 八 萬 元 後 ， 終 以 市 價 九 百 萬 元 沽 出 。

　　二手樓市成交低迷，屋苑紛錄減叫價後以市價易手。北角城市花園一個高層三房戶，業主決定減叫價十八萬元後，獲同區換樓客以九百萬元承接，呎價一萬零一百九十三元，另外，筲箕灣麗東海景豪苑在業主減價四十八萬元後，獲用家六百九十萬元購入，交易價均屬市價水平。

　　世紀21日昇執行董事黃文龍表示，北角城市花園一座高層H室易手，單位面積八百八十三方呎，原業主開價九百一十八萬元，屬三房間隔物業外望海景，昨日減價十八萬元，減幅約百分之二，以九百萬元成交，呎價一萬零一百九十三元，屬市價成交，買家為同區換樓客，現時居於同區兩房單位。

　　長城助理區域經理張佩恩表示，筲箕灣麗東海景豪苑二座低

層G室成交，面積八百五十方呎，原業主開價七百三十八萬元，見樓市交投淡靜，決定減價四十八萬元，減幅近百分之六點五，並隨即以六百九十萬元獲用家承接，呎價八千一百一十八元，據知，單位市價約七百萬元，故上址仍屬貼市價成交。

　　中原地產馬鞍山站分行經理林少億表示，馬鞍山新港城四期K座高層二室沽出，四百六十四方呎，擁兩房間隔，享小海景，業主原先開價三百四十二萬元，日前減價十三萬元，以三百二十九萬元成交，呎價七千零九十一元，新買家為上車客。

　　美聯首席高級營業經理梁雪梅表示，將軍澳清水灣半島八座中層H室成交，面積八百一十五方呎，物業外望海景，於業主減價五萬元後，以五百八十萬元沽出單位，呎價七千一百一十七元，屬政府出招後高價成交，而屋苑紀錄於出招前做出，當時呎價七千三百零九元，另外屋苑本月至今成交十一宗，較上月同期多兩宗。

　　另外，市場繼續錄得連SSD成交，中原分行經理李偉寧表示，小西灣藍灣半島二座低層G室成交，面積六百五十方呎，連租約易手，以五百一十萬元沽出，呎價七千八百四十六元，據知，原業主於一一年四月入市，當時售價為四百二十萬元，故須付樓價百分之五SSD，即二十五萬五千元，扣除稅款及雜費等，預料淨賺四十八萬元