國際經濟不景氣，許多外商公司，不僅精簡駐台員工人數，連租金預算也減，導致「帝寶」、「領袖」等豪宅租金行情降低，「領袖」從15萬元降租到13.5萬元仍租不掉；林森北路「皇翔桂冠」、「遠雄首府」等專租日商的社區出租速度與租金也下滑。

降1成也租不掉
豪宅租屋客多日本與歐美等外商高階主管，信義房屋信義101旗艦店專案執行協理張華雄說，目前外商總部多設中國，即便在台留營業據點，但員工數量與租金預算多縮減，且今年豪宅交易差，屋主多轉售為租，供給大於需求使租金下滑。
松信住宅不動產經理吳懿倫表示，有戶現承租給某外商銀行主管、月租金35萬元「帝寶」戶，因房客預算被砍到20出頭萬元，明年5月到期便不再續租。不具名仲介指出，年底本就是租屋淡季，國際情勢不佳外商租客更較去年年底少2成，許多豪宅降租仍滯銷並不意外，「領袖」、「冠德遠見」2個月前，原承租外商不再續留台灣而空置，月租金降了1成也租不掉。

出租速度也變緩
林森北路商圈專租日本客的中小坪數產品也受影響。今年日本企業不景氣，在台工作人數大減，吳懿倫說，去年第4季每月承接5~8組日商租客，但今年第4季每月不超過5組，「皇翔桂冠」月租金雖僅減少5千元，但租屋速度變緩，原1個月出租1~2間，現2~3個月才租掉1間，「遠雄首府」地段偏、空屋多，今年租金約4萬元，較去年少2成。

為降低自備款門檻、減輕資金壓力，許多民眾常找親朋好友集資購買房地產，因有多位所有權人，出資與獲利分配產生易生爭議，建議合資投資房地產時，應簽訂契約，並留意相關稅務問題。

轉售須逾半同意
因為台灣不動產採登記生效制，房屋所有權歸登記人所有，若僅出資而未登記，未來並無轉售處分權力，因此無論是親友合資投資房地產，或情侶共同買屋，仍然必須防範日後撕破臉，最好能依照出資比例來登記持份多寡。
漢唐地政事務所代所長柯玉秋表示，同一筆不動產並無限定登記人數，但未來要轉售處分資產，必須同時持有逾一半的產權和人數同意才能獲得許可，若持份逾2/3，即可處分資產。
採共同登記對每位投資者最有保障，不過若其中一人已持有房產，則該物件僅能貸款至6成，為了貸款與稅務問題，許多出資者並未登記，此時可設定「預告登記」確保權益。
柯玉秋建議，若因稅務問題僅出資而未登記名字，為確保出資民眾權益，可先設定抵押權，再至地政事務所辦理預告登記，代表出資民眾為權利人，未經同意不可過戶給他人。

貸款利息列清楚
太平洋房屋法務室協理蔣美龍律師表示，合資購屋除了要妥善保存各項支出收據外，一定要在契約詳細記載投資標的基本資料與現況。
並將投資金額、未來獲利比例分配載明，各項仲介、代書、稅務、貸款利息支出分配也應明列清楚，再拿去民間公證人事務或地方法院辦理公證，才能保障個人權益。

　2013年國內上市櫃公司將全面導入國際財務會計準則（IFRS），首當其衝的營建業上市櫃建商也紛紛加強商用不動產的布局，以提供長期穩定的現金收益。

　此外，以往重視取得建造執照、推案的時機，將來也不復見，取而代之的是嚴格控管使用執照和交屋時程，將躍居為王道。

　華固建設（2548）財務副總經理劉若梅表示，IFRS明年將正式實施，全部完工法將取代以往的完工比例法，華固的因應策略，第一是加強商用不動產的配置，第二是調整過去「零餘屋」的政策，第三是調整各案完工交屋入帳的時間，以避免讓業績大起大落。

　日勝生（2547）財務副總經理周惠玉表示，IFRS實施之前，對於橫跨房地產開發、百貨、飯店等事業體的日勝生來說，調整期的因應任務更為複雜。基本上最重要的因應措施，是要讓業績未來能夠「勻化」，其次是強化以經營京站廣場、北投日勝生國際溫泉飯店等商用不動產的營運事業體，以避免某月、某季的業績進入空窗。

　尤其，調整未來營建業的經營模式，以追蹤控管取得使用執照和完工交屋為主要目標，更為重要；因此，工務部相對抬頭，業務部獨大的局面，會略為調整。

　業者指出，因為IFRS實施後，全部完工交屋的個案才可認列在當期損益表，反應真正的業績。至於何時取得建造執照及何時推案，似乎已不再重要。

　遠雄企業團副總經理蔡宗易表示，遠雄建設（5522）已作好IFRS明年實施的因應準備，首先，已配置長期穩定租金收益的固定資產出租業務，目前遠雄建在台北市內科園區，就有5棟廠辦大樓擁有租金收入，讓未來每月營收不致有明顯落差。

　目前許多營建股上市櫃公司，多已完成因應IFRS接軌的準備。太子（2511）已跨足墾丁福華飯店、翡翠灣福華飯店和多棟BOT學生宿舍；去年台北市府捷運站BOT案、Ｗ Hotel和阪急百貨開幕，也提供長期穩定的業外收入。

　皇鼎（5533）近3年前陸續開發連鎖飯店品牌富信飯店；力麒（5512）則轉投資水資源、儷園飯店；長虹（5534）的大直金泰段長虹誠品商場和辦公大樓案，將採只租不售，目標每年賺進2、3億元的租金收入；冠德（2520）更積極轉投資環球購物中心；宏普（2536）、興富發（2542）、皇翔（2545）、龍巖（5530）等，也陸續開發自營或子公司轉投資的飯店、商場購物中心、只租不賣辦公大樓、商務出租住宅等商業不動產。

　值得注意的是，IFRS也將衝擊不動產代銷業，預售屋市場也可能式微。

　永慶建設事業公司總經理葉凌棋表示，在4大不動產政策─換約交易查稅、奢侈稅、預售履約保證機制、以及IFRS陸續實施後，不動產代銷業將首當其衝，在預售屋市場會愈來愈沒著力點。

新聞分析－未來營建財報 非大賺就大賠

　即將跨入2013年之際，IFRS可望是影響營建業上市櫃建商最大的關鍵。預期營建業的財報呈現出來的成績，不是大賺、就是大賠，投資人將來閱讀財報的重點，也必須要做調整。

　IFRS實施對於營建股最大的影響，是在於入帳認列方式的改變。以往營建股大多採取完工比例法認列，1個個案收取預收款達到15％門檻，大概銷售率達到6、7成，或是工程進度達到10至15％，即可開始認列。

　不過，明年實施IFRS後，將一律改採全部完工法認列。即建商要取得使用執照、並完工交屋個案後，才能認列業績，就算預售階段、邊建邊售階段就全部賣光光，也必須要等交屋後，才能一次入帳。

　目前一直採用全部完工法的建商，只有國建(2501)、名軒(1442)等。因此，2013年實施IFRS後，損益表差異不大。

　不過對於大部分採取完工比例法認列業績的營建股，2013年起將要適應業績暴起暴落的財報。

　有些來不及今年完工認列、但前一會計年度已依完工百分比法認列部分業績的在建中預售個案，由於橫跨兩個新舊會計制度，因此必須要進行保留盈餘沖銷，會造成股東權益減損，削弱每股淨值，實施IFRS初期影響較大。

　不過待IFRS實施後，在建個案全部完工交屋，就可一次全部認列。

　因此，將來單月、單季可能出現成長3位數、2位數的業績暴衝現象，或是在業績青黃不接時，出現殘壘現象。

　像北台灣超級指標大案─總銷290億元的新北市新店「美河市」，2012年11月已取得使用執照、正辦理交屋，但全部1,700戶，完工交屋，時間點將會落在2013年第1季。因此，屆時日勝生(2547)將可一口氣認列290億元的營收、以及其獲利，在當期損益表上。

　不過，也因此有些法人認為，將來營建股要以本益比，來評估其投資價值，那麼這個指標就將顯得沒有意義。

　反而較具評估指標意義的，會是資產淨值。因為可反應建商手中土地庫存的潛在開發價值。

　此外，將來閱讀營建股的財報，除非對於公司掌握度足夠，否則很容易因單月單季財報的暴起暴落，而讓損益表暫時失真，也讓投資人無所適從。

　2009年動工興建的高捷紅線南岡山站，將於年底啟用，不但可改善岡山區與高雄市區的交通狀況，還能帶動當地周邊房價，目前該區域透天厝售價介於750萬元到2,300萬元之間，南崗山站通車後，預估未來可望上漲10％到15％之間。

　高雄「房地王」市場研究中心指出，岡山區腹地狹小，可建用地並不多，如有新推案仍以當地自住客為主要客源，因此，該區人口及住宅，大多集中在中山南路兩側，以西是岡山國小生活圈，以東則是岡山國中生活圈，屬於一個發展成熟的舊聚落。

　至於毗鄰岡山火車站的前站特區，周邊新建案以豪宅型別墅為主，建坪皆在40坪以上，總價在850萬至3,200萬元不等。目前較為熱門的新建案有雄崗建設的「忠誠豪墅NO.11」，總價在850萬元到1,080萬元之間。

　高雄「房地王」說，包括駿永開發建設、中英都市更新的「站前首席」、「中英皇家莊園NO.11」，也是附近的千萬豪宅主力產品。而該區域的透天厝或店面住宅，平均總價約介於750萬元到2,300萬元間。

政府接管的國華人壽完成標售，由全球人壽取得經營權。有媒體形容，這塊主管當局身上的大石頭，在背負了三年之後總算落地。但是國內淨值為負的保險公司還有好幾家，如今國華人壽案賠付了一大筆金額，還有能力可以處理其他的保險公司嗎？保戶的權益如何得到保障？大家心中還是充滿了疑問。

　這次的標售交易，絕對金額看起來嚇人，但低於原先市場的預期。賠付金額的來源，不管是負責接管作業的保險安定基金的既有現金，或是另外還需要向銀行借貸的資金，都直接或間接來自業者的業務收入。根據報導，此基金每年從保險業者收保費大約十八億元。另外，立法院多年前同意，參考國外作法，政府不再從金融業收取營業稅，但保留營業額二％的現金，存入特種基金，作為打消呆帳之可能需求。就保險業而言，這個財源每年約七十五億元。

　因此，在大架構下，目前不論是中央存保公司所負責的銀行，或是保險安定基金所負責的保險公司，基本上「取之於客戶、用之於客戶」，屬於一個自給自足的機制；外界擔心所謂「納稅人買單」，是以訛傳訛，在正常情況下不會發生。但是，金融環境變化多端，比較令人擔心的是，當社會發生系統性風險，脫離正常情況時，政府要如何出面處理的問題。

　其實，各國產生金融風暴，所歷經的軌跡非常相似。一開始，會先有一個「因」。美國從二○○一年起的超低利率政策，就是一個「因」。這個因所出現的「果」，依次為房價上漲、泡沫崩盤、房貸變成呆帳、金融機構發生倒閉危險、政府出面救市。

　現在台灣保險業所面臨的困難，也有其「因」。早期保單設算的利率很高，但投資報酬率更高；當時主管當局為了讓壽險業的利潤適度「回饋」給客戶，鼓勵保單利率走高。他們沒有想到，高利率的環境不可能永遠維持，但一張壽險保單的期間，往往長達三、五十年或甚至一輩子。

　果然，後來進入低率時代，投資報酬率走低，所有這些高利率保單就變成壽險業背負的「魔咒」，而且，成立愈久的保險公司，虧損愈大。沒有銀行通路，不能用大量新的低利率保單來「沖淡」損失的保險公司，虧損也愈大。如果股東又不願大幅增資，局面就愈來愈不可收拾。

　壽險業和銀行業不同，保單是很長期的負債，而銀行的存款負債是短期的。銀行一旦有風險，會立刻發生擠兌，保險業有風險，還可以撐很久。也因為如此，銀行業有問題，中央存保公司必須立刻全面接管，保險業有困難，政府可以運籌帷幄的時間很長，而且可以使用的手段有更多的彈性。

　因此，我們建議，對於已經發出警訊多年的公司，政府應當一如往常，要求其股東增資。如果股東未能增資，政府可以派員進駐監管，查核是否有不正常的投資或放款。如果都沒有，只是單純地遭受到高利率保單的損失，政府要確認的是，這種損失不會因未來不合常理的資產配置政策而擴大。如果原經營者明顯不願增資，又有「擺爛」而丟給政府承接的跡象，當然一定要阻止其發生。

　至於低利率的大環境，雖然超過主管機關能力的範圍，甚至也超過國家能力的範圍，還是可以想一些辦法，讓壽險業的資金有所去路。目前壽險業存在銀行的現金有數千億之多，遠超過周轉的需要，既然政府、社會均不願他們拿去炒房地產，何不導引這些資金投入公共建設？

　許多公共建設有自償性，例如航空站、高速公路、高速鐵路、捷運、停車場、公有土地的工商業區開發、觀光區的改善、離島建設…等。這些公共投資回收的期限很長，每年平均可以有四到六％的穩定收益，最適合擁有長期負債的壽險業者來投資。行政院半年多前曾與業者座談，還開出海水淡化、汙水下水道和長期照護三個方向，但是事到如今，幾乎每個大案都還停在原點。

　政府資本支出，受限於公債上限影響，已經很難大幅增加，但目前低迷的經濟環境，正需要擴張性的公共投資政策。導引保險業的長期資金投入公共建設，兩蒙其利，是最好的選擇。行政院相關單位，何不拿出魄力，劍及履及，做點成績出來給國人看看？

　未來1年的房價會跌嗎？根據有巢氏房屋全台經理人的大調查，全台約有4成受訪者認為2013年的房價變動應介於5％?負5％，比率最高，其次也有近35％的受訪者認為明年房價會上漲幅介於5％?10％間，看跌者只有1成。

　在實價登錄制度實施之後，民眾一直期待真實的房價被公開之後，有助於房價的回跌，然而實際上，房屋成交量明顯滑落，但房價走勢卻是相當分歧，有漲、有跌，也有盤整。至於明年房價走勢又如何？

　這些直接面對房屋屋主和買方的房仲經紀人都認為，房價以盤整居多，約有7成的受訪者，認房價約下跌5％至上漲1成之間，而看房價漲過1成或者跌過1成的受訪者比重卻相當低，大部份受訪的經紀人都認為，明年房價即使下修，跌幅也不至於超過1成。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，展望未來，在市場熱錢不退、經濟前景未明的狀況下，「穩健」將成為2013年房市投資關鍵字，雖然持續有買方進場，可是量整體難以放大，但在沒有利空襲擊下，價格應維持平穩，等待上攻時機。

　住展雜誌也認為，從2013年台灣的政經情勢來看，2013年雙北市的整體平均房價應該以『持穩』來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過1成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。 台北市預售屋今年第三季的平均房價為76萬元，然信義區與大安區的房價更飆到1坪132.5萬元及129.2萬元，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點；而新北市預售屋平均房價為35.7萬元，同樣是創歷史新高點。

　然而，明年台北市房價具有補漲的地區，住展雜誌認為，大同與萬華區在雙子星大樓效應下，是有機會出現補漲行情，預估漲幅也在1成之間；新北市的新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌地區，預估漲幅也在1成之間。至於台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高機率恐有限，高市房價也是以高檔盤整成分居多。

民眾現在想透過買房賺價差，機率比過往低一些，未來計畫買房投資，標的找尋上除了要找房價有上漲潛力的房屋，房仲業表示，若可以再兼具收租功能，即會一舉數得。

　信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，現階段會想買房作投資通常名下都有不動產，由於買房後2年內再出售，1年內會被多課15％奢侈稅、2年內則也要多繳交10％，再加上房貸利息，使得以投資為目的買房，持有房產成本增加1?2成，而且雙北市房價漲高之後，雙北市投資性買盤已大減，從過去投資性買盤占總買盤的4成降至三分之一左右。

　除了奢侈稅之外，蘇啟榮指出，若屋主還有房屋貸款，買房之後還要繳交貸款、管理費等支出，因此，投資標的最好是具有收租型功能才不會未賺到價差，還得每個月多支付額外的支出。

　目前被公認最佳兼具收租以及上漲潛力者，至少要找租金投報酬率逾2％、交通方便、生活機能佳的房屋，舉例來說，捷運宅應可入列。

　根據永慶網統計，過去1年捷運宅漲幅都12％起跳，漲幅在21?30％之間的捷運站，分別有蘆洲線「蘆洲站」，板南線「江子翠站」，淡水線「紅樹林站」「石牌站」，以及新店線「大坪林站」；漲幅11?20％之間的捷運站，則有板南線「新埔站」、「府中站」，中和線「永安市場站」、「景安站」。

　永慶房產集團網服部協理高翠屏表示，交通便利鄰近捷運站週邊的捷運宅，一直都是購屋者的最愛首選，使得房價有不錯的走勢，買屋民眾可依據自身的預算考量、通勤時間、工作地點、小孩學區、附近生活機能等等條件，考量適合的捷運宅，平時多收集周邊房市情報，才能買到物超所值的捷運好宅，但要拉高租金報酬率，房價不能太高，因此，不一定要找市中心捷運宅，房價相對較低末段站的捷運宅，更是不錯的考量點。

　即將跨入2013年之際，IFRS可望是影響營建業上市櫃建商最大的關鍵。預期營建業的財報呈現出來的成績，不是大賺、就是大賠，投資人將來閱讀財報的重點，也必須要做調整。

　IFRS實施對於營建股最大的影響，是在於入帳認列方式的改變。以往營建股大多採取完工比例法認列，1個個案收取預收款達到15％門檻，大概銷售率達到6、7成，或是工程進度達到10至15％，即可開始認列。

　不過，明年實施IFRS後，將一律改採全部完工法認列。即建商要取得使用執照、並完工交屋個案後，才能認列業績，就算預售階段、邊建邊售階段就全部賣光光，也必須要等交屋後，才能一次入帳。

　目前一直採用全部完工法的建商，只有國建(2501)、名軒(1442)等。因此，2013年實施IFRS後，損益表差異不大。

　不過對於大部分採取完工比例法認列業績的營建股，2013年起將要適應業績暴起暴落的財報。

　有些來不及今年完工認列、但前一會計年度已依完工百分比法認列部分業績的在建中預售個案，由於橫跨兩個新舊會計制度，因此必須要進行保留盈餘沖銷，會造成股東權益減損，削弱每股淨值，實施IFRS初期影響較大。

　不過待IFRS實施後，在建個案全部完工交屋，就可一次全部認列。

　因此，將來單月、單季可能出現成長3位數、2位數的業績暴衝現象，或是在業績青黃不接時，出現殘壘現象。

　像北台灣超級指標大案─總銷290億元的新北市新店「美河市」，2012年11月已取得使用執照、正辦理交屋，但全部1,700戶，完工交屋，時間點將會落在2013年第1季。因此，屆時日勝生(2547)將可一口氣認列290億元的營收、以及其獲利，在當期損益表上。

　不過，也因此有些法人認為，將來營建股要以本益比，來評估其投資價值，那麼這個指標就將顯得沒有意義。

　反而較具評估指標意義的，會是資產淨值。因為可反應建商手中土地庫存的潛在開發價值。

　此外，將來閱讀營建股的財報，除非對於公司掌握度足夠，否則很容易因單月單季財報的暴起暴落，而讓損益表暫時失真，也讓投資人無所適從。

隨著兩波實價登錄資訊揭露後，根據各家房仲調查，11月全台房市交易持續萎縮，市場觀望氣氛更濃。從各區域交易數字變化來看，高房價地區交易萎縮幅度明顯較平價區域來得大。

根據信義房屋11月成交資料，全台成交量較10月份略減3%，其中雙北市降幅較大，在一成左右，雙北市以外地區買氣相對活絡，桃園及台南成交量較10月份約有兩成成長。成交價格方面，從10月中旬實價揭露至今，行情並無明顯變化。

另永慶房屋調查，台北市11月交易量較10月減少15%，新北市量縮9%，台中市及高雄市交易量分別減少21%、7%。

住商不動產統計，仍然是以台中市下跌幅度最多，達到15%，台灣房屋交易量最好的是高雄市，增加18.22%。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，量縮最嚴重的台中市，買賣雙方價格認知差距大，造成台中北屯、大里、太平等11月交易量下滑最嚴重，至於台中七期、高雄美術館、農十六新成屋房價居高不下，但因投資獲利空間有限，購屋態度漸趨理性，交易量持續低迷。

家庭自住需求為主

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，從11月份房市成交北涼南溫的情況來看，主要購屋族群還是以一般家庭自住需求為主，成交量的多寡與房價成反比；雙北市交易量低並不代表沒有需求，只要總價在一般家庭能夠負擔的範圍內，成交量仍有一定水準。

以台北市而言，11月份1000萬到2000萬的中低總價住宅成交量較10月份增加兩成，反映潛在的自住需求並不弱。至於新北市方面，11月份土城、三峽、樹林等相對低價區域，買氣表現都比前一個月來得好。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，實價揭露後對買氣影響不小，特別是首購族觀望更濃，連帶也影響交易熱度；在價格結構上，雙北市變化不大，但台中與高雄的購屋總價增加一個級距，在坪數結構上，小坪數表現亮眼，但除新北市外，中大坪數已經逐漸占有一席之地。

住展雜誌日前也發佈最新2013年大台北區預售屋房價新標準。推估大台北區平均房價有機會突破至破百萬1坪的區域與區段。

以新北市的五股為例，洲子洋重劃區近期房市交易熱絡，五股地區今年第三季的房價為29.3萬元1坪，與一旁蘆洲的平均房價38.8萬元，出現1坪9.5萬元的價差，預估五股在與蘆洲房價的比價效應下，明年房價可望站上3字頭。

　第2波實價登錄資料上線後，不少民眾開始期待房價下修，買房立場轉向保守，加上投資市場內憂外患不斷，向來是購屋旺季的年末，不敵觀望氛圍，11月全台買氣明顯降溫，形成「旺季不旺」的局面。房仲業者調查發現，台中市與台北市成交量縮最大，僅桃園以南的低房價區表現相對亮眼。

　　根據住商不動產公布的成交資料顯示，全台11月的買賣量較10月減少8.5%，以台中市(15%)與台北市(9.7%)的降幅最高。永慶房產集團統計11月交易量也發現，台中市與台北市分別量縮21%及15%最明顯，其次是新北市(9%)與高雄市(7%)。信義房屋結果略有不同，以新北市與高雄市縮水16.2%與7.9%最多。

　　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，從台北市中心來看，目前置產族占比達49%，是近3年來最高水準，信義線、松山線的中小坪數住宅是主要標的，高總價住宅則因買賣雙方價格認知差距大，交易量持續低迷。而首購族占比18%，是今(101)年次低紀錄，顯現逐漸退出高房價區域的趨勢。

　　住商不動產台中區經理賴萬指出，兩波實價登錄公開資訊中，台中市出現意外高價，使賣方姿態轉高，但買方加價意願低落，連帶影響買氣，形成「旺季不旺」的格局。黃舒衛也認為，買賣雙方價格認知有出入，造成北屯、大里、太平等首購熱門區交易量嚴重下滑，台中七期則是價高獲利有限，買方回歸理性思考，導致成交量減。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮強調，從內部資料來看，傳統購屋旺季似乎只出現在桃園以南的低房價區。不過雙北市交易量低，卻仍有潛在自住需求，11月介於1,000萬至2,000萬元的中低總價住宅成交量，反而較10月量增2成左右；新北市土城、三峽、樹林等相對低價區域，買氣也明顯增加。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，11月台北市以2,000萬元以內的物件最熱門，新北市為500萬至1,000萬元，台中市與高雄市則為300萬至500萬元。四大都會區小坪數商品成交比重最高，而台北市、台中市與高雄市40坪以上的房型也穩健成長，估計年底換屋族與投資族進場，將強化坪數M型化走勢。

）「我們今年的銷售指標已經完成了，所以優惠還是有的，但不會像之前那麼大了。」昨日，一位品牌開發商銷售人員對《第一財經日報》記者表示，臨近年底，資金回籠差不多已完成，基本上都是原價銷售。

　　開發商的「淡定」來自樓市銷售的回暖。

　　據金豐易居&佑威聯合研究中心發布的數據，11月上海市商品住宅(剔除動遷房、配套商品房)成交面積為98.15萬平方米，環比上月增12.02%，同比去年11月大漲99.78%；成交均價21776元/平方米，環比同比均變化不大。

　　德佑地產研究主任陸騎麟表示，11月的翹尾行情確實令人略顯意外。由於8?9月的推盤高峰並未能在「金九銀十」得到消化，高企的庫存令不少開發商不敢輕易上調價格，故11月的銷售還是可圈可點。

　　成交量大增

　　「最擔心的就是明年房價繼續上漲，」在觀望了大半年後，在一家金融機構工作的李小姐終於決定出手買房。她對記者表示：「年底一般銀根都偏緊，但今年首套房還可以享受八五折的利率優惠，怕再不買就遲了。」

　　一線城市穩步攀升的房價及持續回暖的成交量讓部分有置業需求的買家加快了入市步伐。

　　相關機構發布的數據顯示，上海11月商品住宅成交量為98.15萬平方米，創年內第二高，距今年6月份創下的102萬平方米的峰值僅一步之遙。相比去年11月49.13萬平方米的慘淡成交，上海樓市11月的成交量同比大漲近100%。

　　在價格方面，21776元/平方米的均價延續了最近三個月的穩定趨勢。11月的成交多集中在嘉定、閔行、南匯等外圍區域，全市單價2萬元/平方米以下商品住宅成交面積佔到全市成交總面積的60%以上，高於今年58.4%的平均水平。

　　漢宇地產分析師認為，滬11月樓市表現優於「金九銀十」，與市場普遍預期有著密切關系。目前，土地市場升溫跡象明顯，加大了市場對於房價反彈的整體預期，這促使購房者加快入市的腳步。

　　陸騎麟表示：「今年年末的貸款額度相較往年同期明顯寬松，首套房基本都可以獲得八五折的利率優惠，但在去年底，許多銀行都是維持基准利率，甚至是1.1倍利率。」

　　高端盤成降價主力

　　「之前優惠活動多了，首先是直降兩百萬，降完兩百萬是『買房送寶馬』活動，接著是『感恩節回饋』，再就是『年終大回饋』。」上述品牌開發商銷售人員對記者稱，上個月內搞了四次活動，但都已經結束了，現在價格已經往上走了。

　　網上房地產數據顯示，該別墅樓盤僅11月份就銷售了28套房源，這對於中高端樓盤來說，已經算是好成績。

　　記者發現，品牌房企中，僅招商地產宣布將於近期在全國范圍內啟動新一輪優惠活動，范圍包括全國33個樓盤。招商地產相關人士對媒體表示，具體優惠是各個項目根據自己的情況制定。

　　昨日，記者致電招商地產在上海的兩個樓盤，銷售人員均表示價格優惠有限，其中一個樓盤的銷售人員更是稱，「已經錯過優惠期了，現在基本都按原價賣。」

　　漢宇地產一位分析師告訴記者，目前，以剛需產品為主的房企，會結合小幅降價的方式，來吸引剛需客戶提早入市，但與上半年相比，價格下調空間明顯收窄。目前市場中更多的是以高端盤為「降價軍團」主力，利用較為顯著的價格優惠，以此來刺激銷售。

　　德佑地產監控的數據顯示，11月全市高端商品住宅(單價5萬元以上)成交面積為3.8萬平方米，環比10月上漲23%，達到8月以來的最高點。

上海11月樓市不出意外地以成交火爆收官。

　　金豐易居&佑威聯合研究中心最新發布的監測數據顯示，今年11月，上海市商品住宅成交面積為98.15萬平方米，環比(較上月)上漲12.02%，同比(較上年同期)上漲99.79%；成交均價為21776元/平方米，環比上月下跌0.30%，比去年同期上漲3.35%。

　　佑威機構執行董事黃志堅介紹，11月上海市商品住宅98.15萬平方米的成交量，比9、10月份均高出十多萬平方米，僅比年內最火爆的6月少成交了3.91萬平方米，是今年以來第二高的月度成交量。

　　「很多同行此前都預計年底的行情會翹尾，11月的成交量印證了這一點。」某上市房企營銷總監昨日說，11月上海樓市的成交均價繼續維持較低水平，說明市場成交仍然以剛需為主力。

　　「54城11月成交量

　　創今年以來新高」

　　據德佑地產統計，11月上海成交面積排名前十的樓盤中，僅城花新園和印象歐洲城兩個項目單價超過2萬元；成交面積排名前五的樓盤，單價全部在1.4萬元以下。

　　「進入年末，剛性需求依然較為旺盛。並且，今年年末的貸款額度相較往年同期明顯寬松，因此外圍低價樓盤取得了不錯的銷售業績。」德佑地產在11月30日發布的一則報告中寫道。

　　剛需成交佔比增加令均價走低。據佑威統計，6月以來，上海市商品住宅成交均價下滑態勢明顯，9-11三個月更是在「年化月均價格」——22514元/平方米的下方運行。

　　不過，某上市房企營銷總監指出，雖然從成交面積前十名看，11月上海的熱銷樓盤都是剛需樓盤，但改善型、中高端樓盤的總體成交量並不低。

　　該營銷總監以新江灣城某樓盤為例稱，11月該樓盤推出的大平層房源，實際成交均價在3.2萬-3.6萬元/平方米，與新江灣城板塊4萬元/平方米上下的市場價相比，有明顯下降。這說明11月這類改善型房源的成交價格是走低的，而成交量則上來了，同時也造成了整體均價的下行。

　　整體銷售火爆的不止上海。

　　據中原地產統計，其監測的城市中，有54個11月的新房成交量，創下2012年以來的月度新高。

　　「經過此前『金九銀十』樓市的相對平淡，11月的翹尾行情確實略顯意外，但也在情理之中。」德佑地產研究主任陸騎麟說，目前開發商的降價力度雖遠不及年初，但由於8-9月的推盤量尚未完全消化，高庫存令不少開發商不敢輕易上調價格。

　　「更困難局面不會再現」

　　「全國樓市在11月、12月或將迎接一個『暖冬』。」一業內人士如是預計。

　　某上市房企營銷總監預計，12月的樓市成交量會比11月略低，總體不錯的態勢仍將得到延續，市場成交存在慣性。12月仍將是剛需唱主角，改善型、中高端樓盤的成交量還會保持弱勢，「改善型、中高端樓盤年底的推盤、成交、價格都會顯得比較弱勢。」

　　某上市房企副總裁進一步說，到了年底，市場反而更加穩定和活躍，「說明臨近年底，開發商對市場的預期較為穩定。雖然政策短時間裡不會放松，但更困難的局面也不會再出現。」他同樣認為，12月市場還是會以中低價位房源為成交主力，剛需佔比預計會在70%或更高。

　　黃志堅的觀點則是，依照目前的樓市運行態勢和政策環境等因素，12月房價在年均價下方運行的概率偏大，成交量大體上會超過9月，與10月相當。

　　價格方面，上述上市房企副總裁分析，今年開發商資金較為寬裕，年底不會出現大幅打折、促銷的情況，預計總體均價還會維持在合理水平，「如果市場回暖的趨勢能夠得到延續，接下來土地市場會出現價格上漲的行情，房價下行的預期或將被打破。」

　　年底成交量價的穩中反彈，有望拉升全年銷售表現。以上海為例，據佑威統計，截至11月30日，今年上海市商品住宅成交面積為817.83萬平方米，同比增長21.75%；均價為22537元/平方米，同比微漲了2.42%。

　　「12月成交還是靠庫存」

　　部分受訪人士擔憂的是，剛需房源的消耗及土地市場的回暖，可能在未來一段時間助漲房價。

　　某上市房企副總裁介紹，從新增供應量和成交量的對比情況看，10月、11月樓市均呈現出供不應求的情況，這一去庫存的行情還會延續一段時間，「今年年底至明年一季度，供應量總體還是會較為穩定，但到了明年二季度，隨著土地市場的回暖，房價會出現上漲的壓力。」

　　據佑威統計，以目前的去化(銷售)能力，上海市商品公寓總體去化周期在9個月，略大於7到8個的月供求平衡經驗值。但100平方米以下的商品公寓，去化周期僅為6個月左右，即便調控政策維持現狀，也已顯示出供不應求，價格有上漲的壓力。

　　某上市房企營銷總監稱，10月、11月連續兩個月不足70萬平方米的新增供應量是較低的，「供應低於成交，供銷比達不到1：1，如果繼續下去，會造成整體庫存的下降。」該總監說，商品公寓總體庫存9個月的去化周期並不算長，「目前雖然全國樓市整體庫存較高，但一線城市的庫存水平還是適中的。」

　　據德佑地產統計，11月上海市商品住宅新增供應面積為67.7萬平方米，雖然環比小幅上漲6.5%，但仍處於相對低位水平。

　　在上述上市房企營銷總監看來，12月上海樓市的新增供應量仍然不會太高，可能會比11月還要低，「年底開發商都不會大舉推盤，12月的成交量主要還是要靠庫存。」

　　不過，大戶型方面仍面臨高企的庫存壓力。

　　據佑威有統計，上海市商品住宅中，面積在150平方米以上的公寓房源庫存去化周期長達15個月，明顯供大於求；別墅庫存去化的時間則更長。

不少學生套房改裝 最高可罰45萬

物價漲、薪水不漲，民眾出遊只好想盡辦法省荷包，捨去飯店，改住日租套房，使日租套房今年租屋量年增15~20%；經濟不景氣，意外帶動日租套房商機。更有投資客看好日租市場，將學生套房改為日租套房出租。不過專家提醒，日租套房讓房客賺到便宜，但房東卻是違法賺高報酬。

飯店與旅館一晚至少數千元起跳，但日租套房一晚多在1~2千元，易租網總經理高復平表示，今年經濟景氣差，不只出遊民眾、出差上班族為了省錢，選擇日租套房，也有不少自由行的大陸客或他國旅客，捨飯店改住便宜的日租套房。
日租套房跟旅館或飯店的價差到底多大？記者實際致電詢問台北市某知名捷運共構飯店，不含早餐2人房1晚7245元起跳，而位於同棟大樓的酒店式公寓(即日租套房)，1晚體驗價最低僅2660元，1晚價差4585元，以最常見的3天2夜行程估算，捨飯店改住日租套房，2晚就可省下近1萬元。
但依「發展觀光條例」及「旅館業管理規則」規定，合法旅館須經地方主管機關審核。

消防建築未經把關
律師沈以軒指，日租套房不僅違法，其消防與建築規劃也未經主管機關把關，安全性差，且發生消費糾紛，也可能因房東被認定為非企業經營者，消保官難以介入協助。
經濟不景氣，大家都努力開源節流，高復平說，今年日租套房租屋量增15~20%，不少屋主看準日租套房需求增，且報酬率較一般套房高出許多，而投入日租套房市場。
以逢甲商圈為例，一般套房月租金約5000元，改裝日租套房後，日租金提高到1000元，若1個月出租15天，收入可從5000元增加到1萬5000元。當地租屋業者說，有位名下擁200間套房的房東，今年就將其中50間套房改裝為日租套房出租。但中信房屋法務專員白宗益提醒房東，日租套房違法，地方主管機關可依「發展觀光條例」處9~45萬元罰鍰。

「會先上網找評價」
月薪不到3萬元的IVY為省飯店費，到外地旅遊常需借宿親友家，但雙方時間、地點難配合，往往造成行程不便，後來便改住日租套房。IVY表示，雖然知道日租套房違法，但考量到預算也沒辦法，但會先上網找評價、作功課，到現場後，也會先留意周邊環境與逃生動線。

看好中部首購市場前景，總太地產（3056）明年將在台中市北屯廍仔段一口氣推出總銷100億元預售案，目前已知，除已開放預約的「青境」、「悅來」兩案外，另一件「明日」案，預計明年第1季進場銷售。

總太累計前十月營收為11.01億元，雖較去年同期15.10億元衰退27.09%，不過法人推估，隨著八期重劃區總太「觀景」案有逾5億元將在第4季末入帳，全年營收應可超過15億元，每股稅後純益可望逾4元。

展望明年，總太主要營收來源包括國美館附近總太「國美」案，預計第1季完工交屋，預估有16億至19億元營收可以入帳；而位於七期的豪宅合建案「天匯」，則訂明年中完工交屋，預計有10億元營收可以認列。

總太「明日」位於太原路旁，基地面積達4,938坪，規劃660戶首購小豪宅，坪數為22坪至48坪的二房、三房及四房產品，每坪單價落在18萬至20萬元間，總銷金額達55億元，此案將由北部知名代銷海悅廣告負責銷售。

至於總太「青境」、「悅來」兩案，規劃戶數573戶，每坪單價15萬至18萬元間，總銷45億元，可望在近期取得建照，此案潛銷期間反應熱絡，目前預約已破五成，預計明年1月正式公開，同樣鎖定首購及首換客層。

總太相當看好北屯廍仔段的後續發展，總太地產發言人翁毓羚表示，總太「明日」位於太原路上，交通便利，加上此區接近大坑風景區，生活環境優美，已吸引不少南投、彰化民眾目光。

奢侈稅造成房市交易量大幅萎縮，更導致房仲出現倒店潮，失業人口超過1萬人，其中台南地區有名的區域房仲「大豐富房屋」更因經營不下去，乾脆將旗下直營與加盟店轉入其他品牌，直接結束房仲體系。

根據房仲業者表示，大豐富房屋在南部相當有名，最早是代銷起家，之後跨足經營房仲，店數最多時期，在台南、高雄總計超過10家，不過，自從奢侈稅政策實施後，交易量大減，經營也相較困難，直到今年將最後一家總部也一併加盟其他房仲體系，正式結束房仲體系。

其實今年9月，房仲公會全聯會理事長李同榮便已對外開砲指出，奢侈稅實施一年多，房仲從業人員已經陣亡約1萬人，失業率超過15%，慘烈程度更勝金融海嘯時期。

有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，奢侈稅的確造成房市成交量急凍，也逼退投機客，再加上銀行持續限縮貸款額度，造成自備款增加，對於欲購屋民眾來說，短期內負擔加大，買屋的態度也轉趨保守。

舉例來說，過往可能帶看5~8間房屋，便有機會成交，可是現在帶看十餘間還不一定會成交，民眾觀望的比例相對提高許多。

至於，今年房仲拓點展店部分，以北市最為嚴峻，大部分房仲均已下修展店數字，至於，明年大幅拓點的機率也不會太高，原因是現在兩項政策對於房市有相當的抑制作用，包括奢侈稅打擊成交量、實價揭露衝擊房價，預期在成交量成長機率不高的情況下，房仲拓點的計畫也會相較保守。
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儘管房市在政府抑制高房價政策影響下，讓買氣稍嫌觀望，但大型房仲業似乎不受此波房市不景氣影響，反而呈現「大者恆大」趨勢，永慶房屋成立約3個月的「台慶不動產」，已經將台南知名代銷業者「大豐富房屋代銷」納入旗下，推升加盟店數衝上17家；台灣房屋則在日前成立新品牌「優美地產」，目前展店版圖已有10家，希望在明年底前展店100家。
對於房仲業展店動作頻頻，中華民國不動產仲介公會全聯會理事長李同榮分析，是因實價登錄揭露後，交易量緩步回升，使得房眾紛紛進場「卡位」通路有關。他表示，以雙北市來說，在實價登錄資訊揭露後，買賣雙方議價空間縮小、交易速度變快，儘管買氣還是觀望，但10月份起在房價資訊益趨透明下，市場已經稍稍回溫，先前雙北市房仲一個月倒進10家、現在應只剩7、8家。
但對小型房仲來說，還是有部分因長期經營不善，業績不好，撐不過年底，所以乾脆投靠其他大品牌，因而形成大店併小店、或是兩店整合成一店的現象。
而台慶不動產日前加入的台南「大豐富集團」房仲，其實在當地頗具盛名，永慶房產集團加盟事業體副總經理楊政曉表示，大豐富以代銷起家，成立約30年，以承做代銷業務為主，同時也跨入房仲領域，今年10月初，正式加入台慶不動產。
而同樣在永慶集團底下的有巢氏房屋，今年底總店數達320家，預計明年門市將進一步擴增至360家；有巢氏總經理孫寶國指出，儘管台灣整體環境短期內難以大幅回升成長，但展店計畫不變，預計將以新北、桃園、台中、台南、高雄為主，達到各區均衡發展。
日前剛成立新品牌的台灣房屋「優美地產」，除開創新品牌外，也宣布在明年2月攜手大陸房仲業，進行策略聯盟，擴大台灣房屋展店規模、達1500家，台灣房屋首席總經理彭培業認為，未來房仲業將呈現「強者恆強、大者恆大」趨勢，部分交易閉鎖的地方，房仲店數將逐漸減少。

與豪宅價差4倍 有總價800萬房

台北市實價查詢網上線後，信義區除已揭露的高價豪宅「仁愛麗景」、「冠德領袖」外，又出現成交總價1.28億元的「冠德遠見」，每坪成交價約162萬元；不過同樣位於信義區的祥雲街、瑞雲街等，則出現每坪37~38萬元的住宅，區域房價相差近4倍。儘管實價揭露影響買氣，冠德「興雅國中南側案」已取得建照準備動工，未來推案每坪逾250萬元。

據台北市政府新推出的實價登錄網「台北市不動產交易價格查詢服務」顯示，信義區實價登錄的最高價豪宅，已知每坪成交價約175.5萬元的「仁愛麗景」，及每坪約167萬元的「冠德領袖」。還出現1筆總價1億2800萬元的「冠德遠見」。

並非高不可攀
此案登記坪數88.62坪，包含1個平面與1個機械車位，登錄單價為每坪144.44萬元，若扣除車位，每坪成交價約162萬元，該案目前市場行情每坪180~220萬元。
然而，貴為台北市精華區的信義區，也並非是高攀不起的購屋區，瑞雲街出現1筆總價僅800萬元大樓，換算每坪37.68萬元，松隆路還有每坪57.84、59.97萬元的大樓；祥雲街有公寓總價1840萬元，每坪單價38.99萬元，松隆路159巷也有總價1448萬元公寓，每坪單價50.54萬元；顯示信義區內公寓與豪宅高低價差高達4倍。

易陷行情迷思
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，過去民眾習慣用平均行情價來看市場，容易陷入區段行情的迷思，實價揭露後讓民眾了解，有機會能在精華區買到符合預算的房子，只是可能在屋況或條件不會太理想。
雖然信義區豪宅成交價不如外界預期，不過新推案開價仍續攀高，目前除國泰金控前副董事長蔡鎮宇持有的D5土地已經動工，外界推估每坪達300萬元以上。
冠德建設在信義計劃區的「興雅國中南側案」，3塊土地共1611坪，有2塊已取得建照，預計年底或明年初開工，將規劃150、180和210坪的獨門獨戶豪宅，預計在2014年完工後推出。

新案每坪250萬
冠德建設業務處副總經理洪錦欽表示，從現在實價揭露最高單價約160~170萬元，而以市場的預售屋成交價180~200萬元看來，未來該案單價估計不低於250萬元。

新光金副總徐順鋆昨日表示，原今（3）日舉行的台北市內湖區亞太經貿廣場B棟標售案，有可能取消，但仍須今日上午最後確認。

亞太經貿廣場B棟原訂今日下午2時開標，受託的戴德梁行總經理顏炳立昨晚表示，還沒收到新壽通知，他說，開標之前，業主有權利臨時取消。

金管會11月23日公布7項不動產監理措施以來，台北市已有楊智科技內湖NASA部分樓層、國泰世華銀瑞湖金融大樓、新光實業中山區停車場素地等大型商用不動產標售取消。

新光人壽11月14日公告標售底價45.88億元的亞太經貿廣場B棟，據了解，主要是因台股疲軟、加上保險局有意提升不動產風險係數，這兩項因素對RBC（保險業資本適足率）都有不利影響。

不過，保險局上月22日公告新RBC計算方式，不動產風險係數僅微幅增加，另外，台股大盤指數截至上周五已回升至7,580點，新壽的股票未實現損失大幅減少，在「惜售」下，決定取消亞太經貿廣場B棟標售。

欣陸投控（3703）旗下大陸建設，日前攜手厚生等合作夥伴買進台北市信義計畫區1,059坪土地，近日將啟動規畫，請來國際大師理查麥爾（Richard Meier）設計精緻住宅；其餘冠德、中華工程在此區的豪宅案也已興建中，帶動信義豪宅建商成為資本市場新焦點。

大陸建設昨（2）日表示，公司買下信義區的土地，每坪土地單價823萬元、創區域新高，理查麥爾規劃在下周訪台，與大陸建設簽約，並發表設計理念。欣陸內部規劃，此案預計在明年底開工，民國105年底完工，屆時將成公司業績大補丸。欣陸股價上周五平盤收10.6元。

近日房市景氣多空訊息紛亂，但台北市精華區土地供給有限、房地產中長期表現仍看好，除大陸建設的豪宅大案動起來之外，包括冠德建設、中華工程與威京集團等在此區的豪宅案也都已啟動、正在興建中。

法人點名，欣陸、冠德與中工這3大信義計畫區豪宅概念股，後續業績可期。

大陸建設日前買進的土地約1,059坪，位於信義路、松勇路口，屬於信義計畫地區編號B7街廓，為住商用地，全案基準容積率約為292%，另依法可申請開放空間及容積移轉。

大陸建設表示，此地位置絕佳、基地方整，還臨捷運信義線象山站出口；但該公司也強調，此次買地主要考量土地位置優良且價格合理，而非追求暴利或炒作房價，未來將把合理利潤設在兩成左右。

至於冠德在信義計畫區的土地，面積約1,611坪，已取得建設準備動工。法人推算，冠德當初的土地成本不到37億元，加上建造、管銷成本後，成本約86億元，冠德潛在獲利超過百億元，對每股獲利貢獻度有20多元，貢獻時機則落在完工銷售後。

威京集團主席、中工董事長沈慶京主導的亞太會館改建案，也已在進行連續壁工程，還因規劃設計特別，日前獲得第20 屆中華建築金石獎首獎。

中工高層透露，沈慶京準備在近期公布此案名稱，而且還會親自出馬、展現對此案的重視，惟銷售時程與價格仍未定。

　內政部通過桃園縣升格，加上航空城建設，讓桃園縣近期宛如黃袍加身，不僅房市交易量在全台一枝獨秀，今年前9月住宅建照核發戶數達13,152戶，直逼戶數最多的新北市；桃園有機會成為今年建照核發戶數最多的區域。

　內政部日前通過桃園縣升格案，預計103年12月25日正式升格為直轄市，屆時不但組織擴編，中央統籌分配稅款也隨之增加，對於推動重大地方建設有著相當的助益，預計會帶動人口移入，進而帶動桃園房市需求。

　信義房屋統計全台主要都會區住宅建照核發數量發現，近年來雙北市的建照核發數量快速下滑，2006、2007年雙北市的建照戶數佔全台約4成，最近3年已經快速下滑至26％。

　2006至2008年間，新北市1年建照核發戶數要比桃園多上1?2萬戶，但今年前9月，桃園縣核發建照戶數已達13,152戶，僅落後建照戶數最多的新北市503戶，以此趨勢來看，桃園縣有機會成為今年建照核發戶數最多的區域。

　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，桃園這幾年重點建設議題不斷，包括五楊高架、機場捷運、航空城開發案，且桃園地區平均房價只要台北的4分之1、新北市的2分之1，掀起一波台北客到桃園地區購屋自住與置產的風潮，讓雙北市生活圈進一步向外擴散為「北北桃」生活圈。

　台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，蘆竹南崁商圈、桃園中正藝文特區、大竹重畫區、桃園高鐵青埔特定區、中壢SOGO海華商圈及八德商圈的特色優勢，將成為桃園升格後房市潛力發展黃金區。

　劉志雄指出，觀察高鐵青埔特區，今年下半年建案數量爆增，推案量遠超越前幾年同期表現，目前2至5年內中古屋每坪均價22?24萬元，2年內新成屋每坪均價24?28萬元，預售屋開價每坪均價26?35萬元，而新成屋靠近高鐵站成交行情全面站上25萬元大關。

　此外，海華商圈目前為中壢市中心，未來捷運藍線完成可以和火車站商圈連成一線，目前海華商圈周邊大樓成交行情每坪約在25?30萬，豪宅每坪則約在33?38萬元左右。

　新竹市舊果菜市場「市四」用地，將以BOT方式開發新竹市示範市場綜合大樓，成為集零售市場業、建設開發業、停車場業、宴會餐飲業及物業管理業等之營運場所。該BOT案，自今（3）日起公告招商。

　市府產業發展處說明，「市四」公有地面積4,656平方公尺，考量周邊地區缺乏市場機能，且地方停車需求大，計畫採促參法引入民間資金與活力，打造一處現代化且高品質的購物場所。除了提高公有土地利用效益，更有助於提升地區生活品質，並紓解基地周邊停車需求。

　產發處指出，新竹市示範市場綜合大樓BOT案，建蔽率80％、容積率240％，最大可建築面積為3,724平方公尺，可建築樓地板面積為11,174平方公尺，規畫地上5層、地下2層，總樓地板面積至少需達8,000平方公尺，估計施工需時3年，營運期30年。

雙北市房價高漲，許多首購族轉往桃園縣買屋，加上升格議題發酵、航空城、機場捷運重大建設啟動，使得桃園縣建案增多，房價也扶搖直上。根據房仲業者調查，近4年桃園住宅建照核發戶數逐年成長，今(2012)年前9月已達到13,152戶，全台僅次新北市的13,655戶。

　　信義房屋統計全台主要都會區的住宅建照核發數量，雙北市在2006、2007年的建照戶數占全台約4成，但最近3年占比已經快速下滑至26%，像是新北市在2006年至2008年間，每一年的建照核發戶數都要比桃園縣多出1萬以上，而到今年前9月，雖然仍是全台最多，但和第2名的桃園差距已拉近到500多戶。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，雙北市房價快速上漲，即使是外圍的林口、三峽都同步上揚。而「新北下一站」的桃園地區，除了生活機能成熟，房價比起雙北市也便宜一半以上，因此吸引台北客前往桃園購屋自住與置產。

　　信義房屋桃園中正藝文店長林碩茂表示，7年前不少桃園屋主都賠錢賣房子，當時中正藝文特區旁的新屋一坪才9、10萬元，現在已經站上每坪20萬元，主要的關鍵就在於台北客。若是以購屋預算千萬元來看，在新北市新店能買2房加車位的新大樓，在桃園則可買到地段不錯的3房加車位新物件。

　　桃園這幾年建設議題不斷，像是五楊高架、機場捷運與桃園捷運、航空城開發案、桃園中壢鐵路高架化與各區的大型重劃區開發案，中壢、南崁、八德、桃園市等區都有題材發酵。

　　林碩茂認為，桃園房市以航空城與捷運的開發題材較熱，再加上桃園即將升格為直轄市，使得近期一手新案銷售速度增快，房價向2字頭邁進，若具備重劃區題材或熱門區段，不排除看到3字頭。

兩度流標的財政部財稅人員訓練所地上權開發案12月捲土重來，財政部除調降需求，並朝每坪新台幣25萬元可買使用權方向規劃。

財訓所位於台北捷運萬隆站和景美站間的羅斯福路上，基地逾1萬坪。

財政部國有財產局原規劃，財訓所臨羅斯福路的商業區土地和後段住宅區土地，以設定50年地上權方式，供民間廠商BOT（興建營運移轉），營運方式由廠商自行規劃。但廠商必須幫財政部蓋新大樓和財訓所學員宿舍。

財政部國有財產局局長周後傑表示，第 3次招標將會調降需求，基地可接受容積移入，朝向每坪25萬元就可買到建物使用權的方向規劃。

周後傑表示，以附近新建案每坪60萬元來看，若25萬元就可買到使用權，市場接受度應該很高。
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「五楊、捷運、航空城、第六都」等重大基礎建設議題不斷，讓桃園房市題材豐沛，台北客到桃園購屋自住與置產風潮，已將雙北生活圈擴散為「北北桃」生活圈。

桃園房市熱度不斷推升，由縣府的建照戶數核發數便可得知，近 3年台北市建照戶數核發數由2010年的6843戶、2011年的5134戶，今年前3季僅3780戶；新北市戶數核發數由2010年的1萬3314戶、2011年的1萬7232戶，今年前3季僅1萬3655戶。

但是桃園縣戶數核發數由2010年的9578戶、2011年的1萬2974戶，今年前3季1萬3152戶。已經緊追新北市的戶數。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，雙北市的房價快速上漲，連外圍的林口三峽房價都同步走揚，「新北下一站」的桃園地區，生活機能成熟，平均房價只要台北的 1/4、新北市的 1/2，掀起一波台北客到桃園地區購屋自住與置產的風潮，讓雙北市生活圈向外擴散為「北北桃」生活圈。

而桃園的房價低、題材多，加上桃園地區的土地取得比雙北市容易，房市也持續往上，建商也勇於推案。

信義房屋桃園中正藝文店店長林碩茂指出，桃園這幾年基礎建設不斷，包括五楊高架、機場捷運與桃園捷運、航空城、桃園中壢鐵路高架化與各區的重劃區開發案，從中壢、南崁、八德、桃園市等區域幾乎都有題材發酵，帶動桃園房市溫度快速上升，新案房價也向 2字頭邁進，一些重劃區或熱門區段，房價甚至到3字頭。

林碩茂強調，實質可改善桃園聯外交通的五楊高架預定年底完工，南段的中壢到楊梅年底前可望率先通車，全線預計明年春節前通車，預期行駛高架路段，往返台北桃園行車時間可省下10到20分鐘，預料會吸引更多對桃園房市有興趣的人。1011201

實價登錄讓房市回歸自住市場，投資客出局加上房價漸趨透明，促使首購族願意出籠看屋。不過，今年在國內外景氣未佳的情況下，總價較低的區域反而較受青睞，新竹市經國商圈因每坪價格比竹科園區周邊便宜約3成，且生活機能優異，近來也成為新竹市首購族的高詢問區之一。

沿線商圈開發較早

經國路屬於新竹市區的外環道路，全長5.3公里，路寬24至33米，以雙向四車道貫穿新竹市區。沿線商圈因為開發較早，已成為市區的一部分，區內不僅交通便利，生活機能也很優異，甚至凌駕高房價的竹科周邊。

信義房屋經國店長翁浩堅就表示，近幾年竹科園區周邊房價不斷高漲，尤其關埔重劃區的房價更讓許多首購族卻步，致使首購族不得不往較遠區段靠攏，經國商圈雖然較靠近香山區，但房價卻僅約竹科園區周遭的7成左右，而且也比新方市中心區便宜，近來已成了小資族或首購族的首選區域。

翁浩堅說明，經國商圈房價若跟市區相比，稱得上是經濟又划算，尤其即將步入禮堂的新婚首購族，很多人抱持著，趁利率尚低「租不如買」。目前經國商圈中古電梯大樓屋齡多在10年以上，新古屋約2至5年，該區也有透天產品，但釋出量較少。雖然距離竹科園區較遠，但前往市中心或是大遠百、北大路、城隍廟等熱鬧路段，卻只要5、6分鐘車程，生活機能超便利。

擁有3個傳統市場

經國商圈內有3座傳統市場，學區選擇則有西門國小、師大附小、竹光國中等，對新婚家庭來說可為將來有孩子做預備。經國商圈開發較早，住戶多為在地人，但近幾年因園區周邊、關埔地區房價漲幅高，致使來自周邊縣市的外來移民或是竹科園區居民轉往這裡買屋增多。

經國商圈目前已開發的新社區有5、6棟，大多是3至4房加車位的大樓產品；若為3房加車位，總價約500至650萬元；4房加車位約800至1,000萬元；附雙車位的從900萬元起跳。目前當地具指標性建案有：屋齡6年的「美學苑」，2至4房皆有，「百達斐麗」、「陽光臻品」都是3至4房加車位產品，「未來21」、「探索21」以及「M&M 21」也都有2至4房加車位產品，不論首購或換屋都有相當多選擇。

建商大舉買地推案

由於新竹市中心建地少，且都更整合困難，已經有越來越多建商看好經國商圈的未來發展並在此購地推案；此外，連接一高與二高的高架橋工程一旦完工後，這裡對外交通將更便利。

據報導，溫州，這座誕生中國最早一批炒房客的城市，在這個落葉繽紛的時節感受到了來自樓市的寒意。國土資源部公佈的城市地價監測資料顯示，第三季度，溫州住宅地價同比下降18.03%，一些樓盤從5、6萬一平米跌倒現在的3萬元一平米，是全國樓盤降價幅度最大的城市。

當初領漲全國的溫州樓市，如今正在領跌全國。溫州樓市究竟是泡沫破滅還是暫時下跌？未來溫州樓市又會走向何方？

記者看到，萬科龍灣花園的巨幅廣告懸掛在溫州機場的出口。鮮豔的圖片，打眼的位置，確保每一位從機場走出的人，抬頭都能看見"每平米1.3萬元 低價住萬科"這樣的宣傳。銷售人員介紹，在龍灣花園開盤當天，1.3萬每平米的小戶型便被搶購一空。

銷售人員：便宜的現在沒有了，因為開盤那天賣了，現在只有16、17、18層的。

但開盤銷售火爆並不意味著盈利。據瞭解，萬科獲得龍灣花園地塊的樓板價為每平方米12749元，土地總價約23億元。如果加上建安成本、稅收、行銷等各項成本，樓盤每平方米房屋的平均成本超過了兩萬元，萬科目前1.3萬到2萬的銷售價格顯然處於虧本狀態。萬科為何要賠本賺吆喝？溫州大學房地產研究所研究員陳鴻認為，"以價換量"是目前開發商應對疲軟的溫州樓市主要的手段。

陳鴻：主要就是降低價格以換取銷售量。在這個過程?面，14個樓盤無一例外都是在走這條路線。這個價位和原先期望的這個價值之間會有一個非常非常大的落差。舉個例子來講，原先市場的期望值、開發商的期望值都會在8萬塊錢均價以上，實際上給它計算出來的均價是4萬6千多。4萬6千多和8萬的期望值之間確實有個非常非常大的落差。

溫州曾經是國內房價上漲最快的城市之一，如今正在經歷一場寒冬。業內人士估計，溫州房價與2009年、2010年時的最高位相比，下降了大約30%-40%：

業內人士：大概降價1/3，這個是有的，這個是100%有了。像我們以前幫他們代的都是4萬5、4萬2的，現在降下來的 大概3萬左右，3萬3，2萬8的也有，1/3縮水是有的。

溫州的香緹半島社區曾一度被認為是溫州樓市"突飛猛進"的風向標，在2009年開盤時，它曾以每平米3萬多的價格創下了當時溫州樓市的價格新高，隨後的一年?香緹半島的房價被爆炒到6萬多。但兩年後的今天，香緹半島的房價縮水將近一半。

仲介：開盤原價都是3萬多，房價跌是跌了，像以前這邊都是賣5、6萬的，香緹半島南區好一點的房子。前年的時候南區有套房子出過5萬2的價，今年都賣2萬多、3萬左右了。

交付了近一年的香緹半島目前只有少數業主入住，大部分房屋處於空置狀態。而社區對面的房屋仲介，只有一家正常營業。其餘的仲介公司大多在緊閉的大門上貼上了店鋪出租的紙條。

仲介告訴記者：有一些（門店）關門，因為租房子的人比較少了，因為有些人認為房地產市場不是特別好了，比起09年、10年肯定差很多的。所以那個時候是過分的擴大，現在有點理智起來了。

溫州大學房地產研究所的市場監測資料顯示，2006年到2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當中足足漲了4.2倍。

陳鴻：09年，我們溫州的樓市走到了最頂端，當時我們樓面銷售的均價接近3萬5千多這樣的一個均價，這是實際成交的均價。對於我們這樣一個等量級的城市來說，有點不匹配，相比北上廣這些城市，（溫州的）均價確確實實遠遠走在了前列。

其中民間資本在溫州樓市中扮演了重要角色，溫州中小企業促進會的統計數據稱，在2008-2010年期間，溫州民間借貸約六成進入樓市，嚴重放大了炒房風險。2011年，在限購、限貸和房產稅等政策的重拳下，加上後來的民間借貸風波，溫州房價迅速下跌，成交量急劇萎縮。

陳鴻：這段時間也算是溫州市場最瘋狂一個時間段，實際上經過調控以後這種調控的成果也就慢慢顯眼出來了，尤其是像今年的二手房、一手房的價格雙雙有所回落。

陳鴻認為如今溫州房價下跌正是調控政策逮逮的積極成果，這是房價的理性回歸，陳鴻否認溫州樓市會出現崩盤的可能，他說最危險的時刻已經過去。

陳鴻：最危險的是七八九這三個月，那麼凡是從09年最高峰的時候拿地的所有15個項目，已經有14個項目完成開盤。而且開盤的過程?面基本上已經完成了60%以上的成交。就是說這種以價換量為主題的今年的整個銷售市場已經形成。這個市場形成以後對所有的15個新開的樓盤的危險期已經全部渡過去了。

在經歷了猶如過山車般忽上忽下的溫州樓市，如今在溫州，再談買房，曾經一擲千金的溫州人也變得謹慎了許多。

溫州人：買的不多，現在都穩在那?了，也不敢買，炒房的也炒不起來。沒錢了，銀行的貸款也貸不出來。

從前溫州樓市有兩個特點，一是上漲很快，二是價格很高，價格已經超過北上廣等一線城市。現在樓市價格的下跌，是樓市泡沫破滅、回歸理性的合理舉動。同時也打破了樓市只升不降的神話。

溫州樓市的下跌也預示著國內其他地區樓市一個新的發展動向，樓市的理性回歸並非遙不可及。

天津市國土資源與房屋管理局公佈的《每日房價》統計顯示，2012年11月天津市二手私產住宅共成交5791套，環比上漲26．1％，同比上漲96．2％；成交均價8800元?㎡，環比上漲1．4％，同比上漲16．2％，二手私產住宅成交量與上月相比出現較大幅度上漲。其中大戶型成交難以突破，小戶型受到購房者追捧。


天津房產仲介機構“我愛我家”市場研究中心的郭燕認為，11月天津二手房成交之所以較大幅度上漲，是因為“十一”假期導致上月二手私產住宅交易日減少、成交總量自然下滑，因此部分交易推遲至本月集中辦理。同時，臨近年末部分剛性需求的入市也是助推11月份成交量環比上漲的動力所在，其中尤以婚房需求最為集中。

據“我愛我家”11月二手買賣業務成交資料分析顯示，11月婚房需求占所有需求中的比例與9、10月相比上漲了一成左右。

郭燕表示，中小戶型一直以來是二手房市場中成交比重最大的一類房源，而近期其成交比例有所提升，則是受到了婚房需求集中入市的帶動。其中位於交通便利、配套完善片區內的80平方米以下的房源最受追捧。

與小戶型的成交受寵相比，大戶型房源的滯銷現象仍然嚴重。在宏觀調控政策持續有效執行和年末傳統淡季來臨的影響下，部分改善型需求和投資投機需求難以入市，難以扭轉大戶型房源滯銷的局面。

郭燕認為，在目前宏觀調控嚴厲執行的市場環境下，房價處於平穩區間內波動，因此市場仍將以剛性需求等合理的自住需求為主，難以出現因政策及價格變動所帶來的恐慌性購房需求的出現，因此預計12月份的市場成交仍將維持平穩。

4340套，11月深圳新房成交創下全年新高，這與接近年底開發商供應量逐漸增大不無關係。

昨日，深圳市規劃和國土資源委員會公佈的11月樓市成交資料顯示，深圳新建商品住宅呈現出量升價跌的局面。11月新房成交量達到了4340套，環比10月份的3642套上升了19%；同比，則是去年同期成交量的3倍左右。其中寶安區以2132套、19.37萬平方米的成交量，幾乎占了全市成交量的一半左右；龍崗區是1658套，在10月的基礎上幾乎翻倍增長。

價格方面，網簽資料顯示，11月深圳新房成交均價為18622元/平方米，環比10月份的20145元/平方米，下降幅度約為8%，這還是自7月以來首次跌破2萬元的成交均價，在全年來看算是一個中間水準，與去年同期的18757元/平方米基本持平。

11月全市均價走低，根據成交量和價格的綜合比較來自高低價格區域之間的相互博弈，一方面由於龍崗區上個月成交有大幅上升，全市最低區域均價龍崗區以13654元/平方米的價格帶動全市均價資料走低。另一方面，南都記者分析看到，長期保持著區域最高價格的南山區在上個月成交量和價格均出現不同程度的下滑。

12月或許有望繼續維持活躍的成交形勢。據南都記者統計，12月可能入市的新盤有近30個。有開發商表示，一方面是年底購房者積極入市，另一方面開發商也面對著年底沖銷售任務的壓力。

年底歷來是購房者積極入市的一個節點，就南都記者近日向各開發商瞭解的情況來看，年底樓盤促銷活動並不給力，在售樓盤也多維持兩三個點的正常折扣，也沒有新樓盤打出大促銷的宣傳活動，加上12月推盤仍集中在龍崗和龍華，因此預計接下來成交價格保持平穩態勢。

背靠財大氣粗的大股東招商局集團，地產界“老大哥”招商地產（000024.SZ）逆市中底氣十足，頻頻拿地。

11月24日，招商地產發佈公告稱，其子公司擬向控股股東招商局蛇口工業區有限公司購買其持有的深圳蛇口海上世界片區5幅地塊的土地使用權，合計土地面積約11.3萬平方米，收購金額約為39.8億元。這雖然只是招商地產今年157億元購入的391萬平米土地儲備中的一部分，卻顯現出其守住蛇口大本營的決心。

鞏固蛇口遭遇勁敵

據瞭解，招商地產此次擬在蛇口購買的土地均位於深圳蛇口海上世界片區。按照此前招商局蛇口工業區有限公司“再造新蛇口”的規劃，海上世界片區未來將是蛇口的中心商務區，將建設成融商業、寫字樓、高檔住宅、高檔酒店于一體的高端社區，即海上世界綜合體項目。

該項目將包含8個子項目，即招商局廣場、伍茲公寓、海上世界酒店、海上世界廣場、太子廣場、金融中心二期、文化體驗區和臨海高尚住宅區，建築面積共計約72萬平方米。此前，招商局廣場、伍茲公寓已於2008年通過定向增發方式注入招商地產。

據瞭解，此次購入的5幅地塊獲批後，招商地產將開發船後廣場、船尾廣場、海上世界住宅二期、海上世界酒店、金融中心二期5個專案，即海上世界綜合體專案一半以上的體量由招商地產完成。

目前，該交易已獲董事會表決通過，尚需獲得股東大會批准。

在深圳房地產資深評論員弓鳴看來，招商地產此次擬在蛇口購地並不出所料也無任何懸念，“蛇口本來就屬於招商局，招商局下屬公司在蛇口拿自己的地，實際上只是走交易程式。”

而易居（中國）克而瑞資訊集團研究中心研究經理朱一鳴在接受《投資者報》記者採訪時稱，在深圳關內土地接近枯竭的情況下，招商地產拿地比其他大房企有優勢，“招商局集團在蛇口有大量土地儲備，隨時可以注入招商地產。”

據瞭解，2003年1月20日，蛇口工業區與深圳市規劃與國土資源局簽署了《關於處理蛇口工業區用地問題的協定》，以協定出讓方式取得深圳市南山區蛇口範圍內2.32平方公里未用地的國有土地使用權。

因此，記者接觸的業內人士均表示，除海上世界綜合體專案外，招商局集團存量資源大，招商地產在蛇口潛力仍然巨大。

但在資深房地產評論人他山看來，招商地產發力鞏固蛇口大本營也因遭遇勁敵。

據瞭解，花樣年11月13日2.1億元收購卓香港股權，因此獲得蛇口2.44萬平方米土地儲備。此前，該集團通過收購深圳TCL王牌電子100%股權的方式，獲得了該公司位於蛇口的三地塊和附著建築。

花樣年集團總裁潘軍曾對外界表示，收購這三宗地的長遠目標是進行城市改造，將會進行商業、辦公、酒店式公寓開發，將變成一個新型的綜合體。

“招商近幾年以老大自居，不作為，一些想做事的職業經理人流失嚴重，再不作為，業內地位就垮了。一旦花樣年蛇口專案做起來，招商地產將顏面掃地，他們肯定不希望再有強手在自己的大本營插上旗幟。”他山在接受《投資者報》記者採訪時表示。

購地面積超前兩年總和

招商局集團對招商地產的支持並不僅限於深圳蛇口範圍，集團產業協同向全國各地拓展，與地方政府進行全面戰略合作的模式，也使得招商地產能在全國持續獲取質優價低的資源。

據瞭解，2012年1月，招商地產在貴州畢節地區以3.27億元的成交價格獲建築面積達72萬平方米土地，平均樓面低價約450元/平米。據中投證券相關統計分析，目前該專案周邊在售專案均價約3000元/平米，土地成本不到售價的六分之一。

而能讓招商地產與這座位於貴州西北部的山區城市取得聯繫，並低價獲取商住用地的幕後功臣，正是招商集團。

《投資者報》記者查閱招商局官網發現，2004年至2010年，招商局集團定點扶貧貴州畢節，共投入幫扶資金1300多萬元。從2011年開始，招商局地產與當地政府達成協定調整幫扶模式，決定在三年內，在該地建成一個現代物流基地，建設一座幸福小鎮。

據瞭解，除畢節外，最近兩年招商地產新進入的武漢、鎮江、青島都是與招商集團有合作關係的城市。招商局集團與地方政府存在利益互補關係為招商地產拿地奠定了良好基礎。

而在朱一鳴看來，招商集團助力招商地產重回一線房企的方式不僅體現在地塊的獲取上，更表現在使其“擁有相對通暢的融資管道和相對低廉的融資成本。”

融資管道暢通使招商地產資金相對充裕，弓鳴認為這也是招商地產今年加快拿地速度的重要原因。在此背景下，招商地產除進入上述與集團相關聯程度較高的地區外，也積極在長三角和環渤海區域擴展土地儲備。

據中銀國際統計，今年年初至今，招商地產合計拿地391萬平米，土地款157億元，占目前銷售額近一半。而2011年，招商地產已逆市新增土地建築面積232萬平方米，此前的2010年全年，招商地產新增土地建築面積僅為87萬平方米。

隨著11月30日松江兩幅宅地的底價成交，11月上海土地市場火熱收官。

21世紀不動產上海區域市場研究部最新發佈的監測資料顯示，11月上海市共成交經營性用地30幅，成交面積為94萬平方米，環比（較10月）上漲59%；成交金額為106億元，環比下滑2.8%。這是上海土地市場在10月創下109億元成交高峰後，今年以來連續第二個月突破100億元大關。

一業內人士昨日稱，土地成交面積大漲，說明出讓方的推地步伐仍在加快；成交金額反倒出現下滑，說明大體量、中心區域的地塊仍不多，且企業出價也較為謹慎。

金地綠地攜手拿地

11月30日在滬進行現場競買的兩幅松江宅地，均以底價成交。

其中，榮樂西路6號A地塊成交價位5.8億元，折合樓板價5577元/平方米，競得人是金地（集團）股份有限公司、上海?申置業有限公司。

出讓公告顯示，榮樂西路6號A地塊東至榮都路，南至榮樂西路，此番出讓面積為64992.7平方米。

有業內人士稱，這是2010年10月以來，金地首次在上海土地市場公開拿地。該公司此次的合作對象——上海?申置業有限公司系綠地集團子公司。

毗鄰榮樂西路6號A地塊的榮樂西路6號B地塊，同樣被綠地集團以底價摘得，競得價為3.28億元，折合樓板價5584元/平方米。出讓公告顯示，該地塊東至盛樂路，西至榮都路，北至榮都路，出讓面積為36709.4平方米，亦為普通商品房用地。

對於此番連摘兩幅宅地，綠地集團相關負責人稱，這兩幅地塊都是底價競得，價格較為合理。

上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏也認為，以周邊專案售價看來，上述兩幅地塊5000餘元/平方米的樓板價較為合理。

龔敏介紹，上述兩幅地塊周邊，除了萬科金色華亭以1.5萬元/平方米的價格銷售，其他樓盤銷售價格多在1.2萬-1.3萬元/平方米。綠地和金地等品牌房企的入駐，有助推高板塊整體價格。

但也有不願具名的房企投資部負責人稱，上述兩幅地塊的起始價格高於預期，因此最終放棄了參與競買。

房企“出價仍謹慎”

雖然成交溢價不算高，但這並不妨礙10月以來上海土地市場的成交熱度。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔介紹，從供地結構上看，優質地塊仍在不斷推出。10月有兩幅熱門地塊成交，成交總價達77億元；11月份，商辦地塊——黃浦區594（北塊）、596街坊，3.4萬元/平方米的成交樓板價，更是成為今年以來上海的單價“地王”。

這種趨勢有望在12月得到延續。搜房網截至11月28日的統計顯示，上海市計畫在12月入市的商業類地塊起始出讓金總額高達117.39億元。其中，海門路55號地塊起始出讓總價為46.9億元，徐匯區漕河涇社區278a-05、278b-02、278b-04南站商務區的起始報價為54.31億元。

有分析稱，隨著上述兩幅商辦地塊的成交，今年上海土地市場的總價地王紀錄勢必被刷新。

一業內人士指出，優質宅地對企業頗具吸引力，但在政策難見放鬆的背景下，房企並未太過樂觀，出價也普遍較為謹慎。

廣州連拍九地

在發力推地的不只是上海。

11月30日，廣州市國土部門公開拍賣出讓9宗用地，規劃總建築面積達117.5萬平方米，成交額超過71億元，推地規模系該市今年以來新高。其中，白雲區永泰村集賢莊宗地歷經254輪現場競拍，最終由廣州華楓投資有限公司以10.69億元和配建20100平方米保障性住房的價格取得，折合樓板價11455元/平方米。

同一天，中國中冶集團旗下中冶置業集團有限公司持股98.52%的南京臨江老城改造建設投資有限公司，通過競拍取得南京下關區濱江江邊路以西2號地塊，土地出讓價為56.2億元。該幅地塊也成為今年以來全國範圍內的總價地王。

北京有17.9萬人是千萬富翁，頂級會所僅十餘家。

據胡潤的調查統計顯示，僅北京的身家過千萬的人群已達17.9萬人，這還不包括經常在北京商務活動的外地乃至海外富豪人士，而這一人群絕大部分具備頂級會所需求，二者對比之下，京城頂級會所市場的供需落差之大可見一斑。

高端會所市場空間大

北京高端商務會所經濟迎來巨大的發展空間，然而反觀北京現有頂級企業會所供應卻極度匱乏。統計發現，在長達十幾年的時間?，北京最頂級的商務會所始終保持僅十餘家的數量，最具代表性的為著名的長安俱樂部、北京香港馬會、京城俱樂部、北京美洲俱樂部、中國會、京浙會等，由於其運營需要，所有會所在會員數量上有著嚴格控制，上述會所可接納的會員總數長期保持在1萬-2萬人左右。

出於對這一市場的看好，手握豐富高端資源的開發商將目光投向會所開發。萬科大都會、長安運河等一批定位為會所功能的產品被開發出來。

開發商蠢蠢欲動

長安運河專案一位元負責人電話中表示，頂級會所要有稀缺資源，該專案由大運河分割成臨水的22棟建築構成，是國內首個水岸低密度商務會所群。專案根據建築自身環境、景觀和功能需求，量身定制集展示、社交、生活，會議等商務生活功能於一體的國際化水準企業會所，滿足企業領袖對商務辦公、社交往來以及休閒娛樂等多方面需求。

長安運河項目負責人表示，頂級會所首先要有富華強大的資源平臺服務。其次，是長安俱樂部所提供的全球頂級私人服務。最後，則是其打造的豐富圈層活動空間，長安運河項目包括22棟“島式”建築、18000平米的長安俱樂部分部和鄉村會所，這是長安運河為業主提供的空間服務。

中經聯盟秘書長陳雲峰認為，這種聚合全部優勢資源的頂級商務會所，將為有此需求的峰層人士搭建最為高端的商務資訊交流平臺、商務會談服務平臺等，在彼此之間形成商務資源的互補互通，最大限度的提升商務人士生活和工作效率，產生巨大的商務凝聚力和輻射能力。

陳雲峰表示，隨著萬達將要在通州打造新的萬達廣場等利好消息傳來，通州商務層次的提升是一個趨勢，頂級會所正是提升這一區域價值的載體。

豪宅“拔份兒”，急速轉化

跨過8萬元/平米這道分水嶺，高端住宅就成了豪宅，追求高價才是利潤最大化的好辦法。

2013年的樓市大幕開啟不遠，而作為房價和樓市的風向標——豪宅也將越賣越貴。

筆者統計發現，準備提高單價到10萬元/平米的豪宅項目就有十多個。例如，合生霄雲路8號目前單價9萬元/平米左右，明年預計提價到10萬元以上。甚至連開盤價格在5萬元左右的鴻坤花語墅專案，售價也準備提到8萬-10萬元/平米。

豪宅需求旺盛

第一太平大衛斯專案策劃部總經理徐偉成表示。北京豪宅市場也出現了新格局。以限購為“殺手鐧”持續了近兩年的宏觀調控，對豪宅的深刻影響已顯現——豪宅市場整體“水漲船高”現象漸失。盤古大觀、里安-君匯、長安太和等單價8萬元以上的頂級豪宅因擁有不可替代和特殊性資源優勢，與京城普遍售價在5萬元左右的高端豪宅，兩極分化現象越來越明顯。

徐偉成表示，“豪宅市場的兩極分化主要體現在兩方面：一是熱銷節奏出現差異性；二是豪宅售價之間的價差在加大。”

綜觀今年豪宅市場，以西山壹號院、金茂府、萬科如園、保利東郡等為代表的豪宅，市場行情與房地產整體大勢較為一致，二季度開始回暖，在7、8月份時熱銷，隨著年底到來，銷售節奏放緩。而以合生•霄雲路8號、里安•君匯等為代表的豪宅，銷售節奏相對比較平穩，如里安•君匯自開盤以來，持續銷售，不到一年，認購簽約率已超過80%，其銷售節奏並沒有因為年底樓市進入淡季而放緩，預計12月份還將主推大戶型升級新品。

8萬元是分水嶺

在業內人士看來，京城豪宅兩極分化最根本的原因還在於不同豪宅擁有資源的差異性。

比如，作為頂級豪宅，釣魚臺7號院臨近釣魚臺國賓館；盤古大觀緊臨“鳥巢”、水立方，而“鳥巢”、水立方作為北京奧運會主體育場；里安•君匯位居東三環內在CBD核心區、三?屯使館區、燕莎國際區及朝陽公園中央公園區的交匯處。

徐偉成認為，豪宅兩極分化的房價分水嶺基本在單價8萬元。換言之，以單價8萬為分界線，京城今年熱銷的多數豪宅單價在5萬元左右，屬於高端豪宅。而備受高端買家關注的另外一類豪宅，單價則都在8萬元以上。

如盤古大觀最低價11萬元/平方米、長安太和均價8.3萬元/平方米、里安•君匯大戶型新品售價也將超8萬元/平方米，諸如此類樓盤屬於頂級豪宅。

這或許就印證了開頭所述2013年北京為什麼那麼多高端住宅項目要“拔份兒”，讓自己單價超過8萬元/平米。跨過這道分水嶺，高端住宅就成了豪宅，而這些項目由於資源稀缺，賣一套少一套，不斷追求高價才是項目追求利潤最大化的最好辦法。

北京新地王將現身！11月27日剛在北京市國土局土地掛牌的1筆住宅混合公建用地，由於位於精華地段，2年來身價狂漲10億元（人民幣，下同），底價高達20億元，僅底價就接近之前成交的萬柳土地地王樓面價（單位建築面積的土地價格），業者預估，該地未來推案每平米低於10萬元，都是「暴殄天物」！

《中國經營報》報導，由拆遷軍區醫院得來的北京市朝陽區農展館北路8號0304─622地塊，保證金高達6億元，掛牌出讓底價20億元，按照底價計算，該地樓面地價為每平方米3.38萬元，之前地王紀錄保持者萬柳地塊起價為每平方米2.4萬元，成交樓面地價為每平方米3.38萬元，也就是說，農展館8號地光起價就接近之前的地王紀錄。

2年前原土地使用方北京軍區總醫院已有轉手土地意願，當時估價10億元，顯示2年來身價已狂漲10億元。

由於該地緊鄰北京東三環、使館區的絕版地理條件，以及很可能成為下一個北京新地王，剛推出就獲得業界高度關注，業者分析，該地未來推案可能以公寓或別墅為主，房價只要每平方米低於10萬元都是暴殄天物，預計之後周邊2手房單價也會連帶立刻漲1萬元。

部分房地產公司已對該土地顯露濃厚興趣。不過，在中央經濟工作會議召開前的敏感時刻，作為大陸房市風向標的北京，面臨「維穩」壓力下，北京市政府已確定為這筆農展館土塊設「競價上限」，避免因高價成交形成看漲房市的不利預期。

北京市國土局是限制買方報價觸及競價上限後將不再接受報價，轉而透過競爭「競買方為醫院異地建設醫院樓」的面積決定該地的得標人。

大陸房市回暖，土地需求增溫，財力雄厚的央企搶地大戰進入年終衝刺階段，近2個月來豪擲400億元（人民幣，下同），天價地王遍地開花，11月30日央企中冶置業更以56.2億元大手筆買下南京土地，刷新紀錄，一舉登上大陸總價地王寶座。

網易財經報導，在上半年土地出讓完成率較差的背景下，為完成全年供地目標，地方政府下半年開始集中火力推出土地，供應量明顯放大，第4季北京、廣州、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州等9城市，僅11月底單周土地供應量就高達653公頃，創下年內新高。

央企搶地 豪擲400億

土地市場出現一波新的地王潮，央企成為搶地主力；中原地產資料顯示，9月至今，在20個重點監控城市中，央企共搶下34筆土地，涉及金額394.87億元。

中冶置業集團11月30日透過持股98.52%子公司南京臨江老城改造建設公司，以底價標得南京1塊商住混合用地NO.2012G50，面積36.42146萬平米（約11萬坪），創南京土地出讓史上總價最高，也榮登大陸今年總價新地王，由於該地僅掛牌價就創歷史新高，開拍前就備受注目。

資料顯示，南京地王已打破今年北京總價26.3億元的萬柳地王、上海45億元總價地王創下的歷史紀錄。

中冶置業表示，此次取得2號地塊土地使用權後，將整合周邊原有的1、3號土塊，形成整體開發，有助未來建案預期收益。

房市見底 融資加碼

專家分析，央企敢大手筆拿地，與融資環境明顯優於民企有很大關係。資料顯示，截至11月20日，第4季已有8家大型房企發布債券融資計畫，融資額度高達39億美元。

中原地產研究總監張大偉表示，央企大舉圈地，表示主流建商一致認為房市見底，央企由於良好銷售業績及融資環境改善，為補足儲備，接下來將持續入市購地，同時也表明其對未來發展布局、積極擴張的態度。

黃金灣投資集團董事長申威表示，未來，有實力的央企將成為土地市場最大買家，中小房企則進一步被擠出土地市場。
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全大陸待售房地產面積至今年10月高達約3.2億平方米，超過去年底的2.7億平方米，房企去庫存壓力仍大，部分房企按今年銷售速度計算，去化時間甚至要達10年，去庫存成為目前房企當務之急。

一般來說，待售面積包括餘屋與建商銷售中個案全部可售面積的總和。

《華夏時報》報導，據國泰君安報告顯示，目前市場存貨繼續攀升，總體去庫存化情況略差於2008年和2011年末。今年上半年行業去存貨化周期為2.6年，高於2008年第3季2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是，1線城市去庫存化情況明顯好於2線城市。報告顯示，1線城市為2.4年，2線城市3.7年。

事實上，在本輪房地產調控中，北京房市率先下跌，但依最近成交資料顯示，北京等1線城市房市巷也是回暖反彈領頭羊，部分2、3線城市銷售則持續低迷。

據上海易居研究院資料顯示，受調控影響，不少開發商轉戰3線城市，近2年3線城市庫存持續上漲，最近5個月，3線城市庫存以每個月環比2%的速度成長。

　日月光集團(2311.TW)創始人張虔生、張洪本兄弟二人，今年以來在海峽兩岸資本市場長袖善舞。

　　繼今年2月張氏兄弟控股的台資企業環旭電子(601231.SH)成功掛牌上海交易所，本周五(12月7日)，同為二人控制、在大陸從事房地產開發的家族企業鼎固控股(2923.TW)又將在中國台灣證交所掛牌。鼎固控股也因此將成為首家業務在大陸但在台灣地區上市的地產企業。

　　「我自己私人的口袋不夠深，所以要上市取得更多的資金。」在鼎固控股上市前法人說明會上，董事長張洪本說。

　　鼎固控股的上市文件顯示，公司自2001年在大陸進行房地產投資，項目分布在北京、上海、重慶以及江蘇昆山，迄今為止總投資約新台幣168億元，累計取得可開發建築面積291萬平方米，其中已完工35%。

　　與大陸已上市房企營收數據相比，鼎固控股規模屬中小。2012年上半年，公司營業收入為新台幣56.8億元，其中房地產銷售收入為新台幣42.3億元，商業物業的租金收入為新台幣11.4億元，公司稅後淨利為新台幣8.89億元。

　　不過值得注意的是，鼎固控股除在2008年購買了上海嘉定城北路站四個地塊，其余土地儲備均在2005年以前取得，這些因囤積多年而大幅增值的土地，成為鼎固控股最具價值的資產。

　　根據公司方面預計，完成全部土地儲備的開發，總投資額將超過新台幣1000億元以上。然而，對於連續五年營業活動現金均屬流出狀態、負債比率為60%的鼎固控股，為後續開發取得足夠資金成為當務之急。

　　財報顯示，截至今年6月30日，鼎固控股雖然持有現金及銀行存款達到新台幣126億元，不過這些現金相當一部分來自去年整售上海宏嘉大廈取得的一次性收益；財報同時顯示，公司投資性不動產、長期預付租賃款、存貨合計超過558億元新台幣。

　　另一方面，鼎固控股開發的項目以商業物業為主，包括位於北京海淀的鼎好電子商城、上海日月光中心以及重慶日月光中心等商業物業，然而除鼎好電子商城2003年即已開業，目前租金回報較佳，上海日月光中心以及重慶日月光中心開業至今不足三年，尚處於培育期，無法帶來理想的租金收入。

　　此番張氏兄弟為鼎固控股設計出回台上市的融資路徑別出新意。目前大陸銀行信貸仍然不夠寬松，融資成本高企，而台灣利率相對較低，鼎固控股通過在台灣上市，將打開更多融資渠道。

　　根據台灣證交所的消息，自11月27日到29日申購期間，鼎固控股的申購總股數為340萬股，每股申購價格新台幣22元，以此推算，此次IPO募集的資金為新台幣7.48億元。

　　對於此次上市募資，鼎固控股表示，未來將持續關注大陸城市中心地鐵站點，增加優質商辦土地儲備，同時順應軌道交通的發展，選擇適當時機購入優質住宅土地，同時也將關注並適時評估在台灣的投資機會。

進入11月以來，天氣轉冷，蔬菜供應減少、豬肉價格止跌回升，這都將推動CPI於年底反彈。中外資金融機構多位經濟學家近日對記者表示，基本確認10月是今年物價低點，11月CPI將重回「2時代」，明年漲幅則在3%至3.5%之間。在貨幣政策方面，預計央行仍將主要采取公開市場操作、放松非主流借貸業務等靈活方式進行調控，降息降准概率低。

　　本輪物價運行拐點形成

　　「目前基本可以確認，10月份1.7%的CPI同比是今年物價的低點，也是本輪物價運行的拐點，11月份之後物價將重回2%以上，預計今年CPI同比平均漲幅為2.7%左右，相比去年物價水平明顯回落。」 交通銀行(4.23,0.00,0.00%)金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉表示。

　　交行金研中心報告還預計，11月CPI同比漲幅在2.3%左右。明年，物價將進入新的上行周期，預計CPI同比漲幅在3.5%左右。

　　「季節性需求以及食品價格周期的演變應會推動食品價格於年底上漲。估計11月CPI同比增長率回升至2.1%。」 瑞銀證券經濟學家汪濤說，預計明年CPI 將從今年的2.7%反彈至3.5%，主要受到食品通脹回升的影響。

　　蘇格蘭皇家銀行經濟學家高路易強調，受世界經濟前景低迷、制造業產能閒置等因素影響，明年CPI不會大幅回升，預計在3%至3.5%。

　　倚重公開市場操作

　　貨幣調控日臻靈活

　　在未來數月CPI緩速溫和上升的預期下，市場預計貨幣政策仍將維持靈活低調的特點。

　　「一段時間以來，央行采取的措施均較為低調，比如通過公開市場操作注入流動性、放松活躍的非主流借貸業務等。」在高路易看來，未來央行仍會以低調方式來調控市場，操作方式也將更為靈活。

　　摩根大通中國經濟學家朱海濱則表示，CPI逐步回升、但仍在4%以下，展望貨幣政策，降息周期已結束，央行更注重流動性管理，采取措施可能包括逆回購、降准2至3次、以及推動非銀行融資渠道等。　　　

持續的調控使一些拿地超過兩年卻遲遲未動工的熱點地塊逐漸「浮出水面」。

　　位於上海最近兩年的重點開發區域虹橋生態商務區的長風9號西地塊以及長風11號西北地塊，2010年9月29日出讓至今已兩年，仍寂靜一片，不見動工跡象。兩幅閒置土地背後均有新加坡開發商的身影。其中，長風9號西地塊投資方為新加坡國浩房地產集團及香港國浩集團，長風11號西北地塊的投資方則包括新加坡華業集團、新加坡置地集團以及新加坡慶隆集團三家。

　　公開資料顯示，長風11號西北地塊在2011年7月19日及9月6日分別進行了環評首次及第二次公示，並在今年7月16日取得上海發改委關於地塊一期項目核准的批復；而長風9號西地塊，也在今年8月2日和9月6日，進行了兩次環評公示，但此後再無進展。

　　為何拿地超過兩年時間仍未動工，國浩方面對《第一財經日報》的采訪未作出回應，在2011財年及2012財年相關公告及年報中，國浩房地產集團也未提及長風9號西地塊的預計開工日期。

　　而長風11號西北地塊的兩家股東華[簡介 最新動態]業集團和置地集團曾在2011年年報中稱，計劃今年四季度項目開工，不過業內人士認為可能性不大。該地塊另一家股東慶隆集團在接受采訪時，則以「商業機密」為由，拒絕透露該地塊開工日期。

　　高價拿地遭遇尷尬

　　高價拿地又逢今年樓市低迷或許是上述兩個地塊遲遲不見開工的原因。

　　2010年9月29日，上海長風板塊三幅住宅用地同一天出讓，曾經轟動一時。三幅土地即長風8號東地塊、長風9號西地塊及長風11號西北地塊。

　　根據當時的媒體報道，這三幅長風住宅用地吸引了大量知名開發商的關注，每幅地塊都吸引到超過30家開發商領取出讓文件，而最終參與競買的競買人在八九家左右，其中不乏中海、遠洋、保利等知名央企，競爭如此激烈，出讓價格也水漲船高。

　　三幅土地相鄰，長風8號東地塊規模最大，樓板價也創下長風板塊的最高紀錄。該地塊總價33.93億元，折合樓板價近2.6萬元/平方米，雅戈爾置業控股有限公司為最終買家。

　　相比之下，被新加坡企業收入囊中的長風地區9號西地塊和長風11號西北地塊，樓板價雖不及長風8號東，但也都超過2萬/平方米。

　　其中，長風9號西地塊的出讓總價30.4億元，折合樓板價24812元/平方米，溢價率達到59%，項目公司為上海新浩嘉房地產開發有限公司，新加坡國浩房地產集團與香港國浩集團旗下各持有50%的權益。

　　而長風11號西北地塊總價20.6億元，樓板價24009元/平方米，溢價率45%，項目公司為上海錦鵬置業有限公司，新加坡華業集團、新加坡置地集團以及新加坡慶隆集團分別擁有40%、30%及30%權益。

　　今年5月，距離上述三幅土地不遠處的中海長風地王項目率先開盤入市，優惠後大平層均價僅約4萬元/平方米，被業內認為貼近成本。有分析人士對記者表示，由於中海項目體量大，如果拉長開發周期的話，即使一期低價出售，未來仍然有很大的價格調[最新消息 價格 戶型 點評]整空間。

　　「一般來講，地王樓盤第一批少量推出保本甚至虧本銷售，後面幾批房源才是真正盈利的階段。從這個角度而言，通過拉長項目開發周期，土地本身的增值及房價的上漲均為地王後面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎，一定程度上講，拉長項目開發周期之後，後面物業的銷售可以對沖前期物業虧損的狀況，總體上實現地王樓盤的盈利及開發價值。」 同策咨詢研究中心總監張宏偉稱。

　　不過對2010年9月拿地的三個項目而言，高價拿地的尷尬則更為突出。「上述三個項目，如果跟隨中海入市會非常被動，利潤空間有限，因此如果有可能的話，拖得越久自然對開發商越有利。何況大家普遍認為，明年市場會好於今年，這樣也能減緩項目之間的激烈競爭。」有分析人士表示。

　　全球布局的優勢

　　不過並非所有開發商都有拖下去的資本。「很大程度取決於開發商的身份以及資金實力。」有業內人士表示。

　　雅戈爾開發的長風8號東項目，去年底便已開工，如今接近結構封頂，有消息稱，該項目有望在明年初展開預售。但雅戈爾的開工，被認為是一種無奈。去年底以及今年初，正是市場最低迷的時候，不過民企的身份以及資金壓力令其早早進場。

　　而長風9號西和11號西北地塊的開發商為新加坡上市公司，處境則沒有雅戈爾那樣艱難。根據媒體當年的報道，長風9號西和11號西北地塊的出讓文件中要求在交地後1年內動工，動工後3年內竣工，但目前來看，這一條款並未得到執行。

　　另一方面，根據今年7月1日起施行的《閒置土地處置辦法》，在沒有特殊情況的條件下，超過合同規定的動工開發日期滿一年未動工開發的土地即為閒置土地，其中，未動工開發滿一年的，要按地價20%征繳土地閒置費，未動工開發滿兩年的政府則有權無償收回。但《閒置土地處置辦法》同時規定，由於政府行為造成動工開發延遲的，則可延長動工開發期限。

　　「開發商要想找延期開工的理由，還是有很多的，比如規劃、拆遷問題等。而一些政府當然也想拉住這種大戶。」有業內人士表示。

　　另有一家新加坡房企總裁曾對記者表示，海外開發商的優勢在於項目遍布全球，如果一個市場不好，可以將精力放在其他市場，這樣進行調節，不僅可以平衡風險，也能保證項目的利潤。

　今年以來，全國多個城市對住房公積金政策進行了調整，總體方向是降低公積金提取和貸款的門檻、提高使用率、並適度擴大適用范圍。地方的這種政策調整，逐漸為進展緩慢的全國公積金制度改革描繪出大方向。在此基礎上，各方期待公積金制度改革的進程能夠加快，讓公積金更好地支持普通職工解決住房問題。

　　地方政策微調，意在鼓勵「剛需」入市

　　日前，昆明市住房公積金管理中心發布了該市公積金政策調整的新政，提出將向廣大職工提供「一站式、一條龍」的住房公積金個人貸款服務，並承諾：住房公積金個人借款申請時一次性辦結借款申請的受理，10個工作日內完成貸款的受理、審批和貸款資金發放。

　　相關新政策實施以後，昆明市民提取住房公積金將省去到銀行辦理轉賬的程序，只需在公積金中心前台辦理完即可實時轉到自己的卡上。而辦理公積金貸款也只需到昆明市公積金中心所屬分中心、管理部的營業網點直接提出借款申請即可。這種辦理模式大大縮減了市民的辦理時間。

　　除了昆明，近期濟南、武漢、鎮江等城市對當地的住房公積金政策也進行了調整。據不完全統計，今年以來，全國已經有超過40個城市調整了公積金政策。

　　細看這些政策調整，主要可以歸為幾類。一是上調公積金貸款額度，如廈門、南昌、鄭州、南京、合肥等地，上調幅度普遍在15%—25%之間。二是將公積金貸款購買首套房的首付比例調低至兩成，在一定條件下可以用公積金貸款購買二套房，如武漢、沈陽、廣州、重慶等地。三是在一定范圍內允許在不同城市間公積金異地貸款或異地提取，如廣東、武漢、南京等地。四是擴充公積金使用范圍，如杭州放開了20年以上二手房的公積金貸款，鎮江提出公積金可以支付自住房的物業費等。五是共同申請人的條件逐漸放寬，如新疆克拉瑪依規定為直系親屬購買住房可以申請提取公積金，鎮江規定新就業人員父母可申請成為共同還款人。

　　這些調整的共同點十分明顯：降低公積金貸款門檻、放松公積金使用的限制、提高公積金對購房的支持力度。

　　上一次出現多個城市集體放松公積金政策的現象，還要追溯到2008年房地產市場低迷的時期。當時，政策調整在一定程度上起到了「救市」的作用。今年這一波政策調整，也是從年初樓市最冷清的時候開始的。因此，這些政策調整難免被貼上地方政府又想救樓市的標簽。

　　中原地產市場研究部總監張大偉認為，公積金政策是為數不多的地方政府可以自行決策的樓市調控政策，通過提高公積金貸款額度等方式，不僅可以直接增強購房者的購買力，還可以向市場傳遞政策微調的信息。更重要的是，調整公積金政策，不會觸碰限購、限貸這兩條調控的「紅線」。因此地方政府如果想微調樓市調控政策，公積金無疑是最好的切入點。

　　為了避嫌，各地出台相關公積金政策時，無一例外的強調了調整並非要放松調控，而是在嚴格堅持調控的基礎上，滿足剛性購房需求。政策調整力度較大的武漢公積金管理中心就明確表示，這些政策調整，都是在嚴格執行房地產市場調控政策的大背景下，堅持差別化信貸政策的手段。以公積金貸款比例最高可達總房價80%為例，只針對市民購買首套住房，且面積在90平方米以下。武漢公積金管理中心有關負責人表示，此舉在於滿足武漢剛性購房需求，與當前房地產調控政策保持方向一致。

　　公積金應向「額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活」方向改革

　　無論出於什麼目的，地方對公積金政策的調整都是為進展緩慢的全國公積金制度改革打開一扇窗，探索一個方向。

　　長期以來，以「職工互助購房」為初衷設計的住房公積金制度，一直存在著使用率低、閒置資金規模大、對普通職工支持力度不夠、低收入家庭用不上等問題。住房和城鄉建設部最近一次公開發布的全國公積金管理情況還要追溯到2008年，數據顯示，當年住房公積金使用率(個人提取總額、個人貸款余額與購買國債余額之和佔繳存總額的比例)為72.81%。到2008年末，全國住房公積金沉淀資金為3193.02億元，沉淀資金佔繳存余額的比例為26.35%。也就是說，有超過1/4的公積金在賬戶上沉睡。

　　為了提高公積金使用率，減少閒置規模，2009年起，住房和城鄉建設部、財政部等七部委聯合啟動了利用住房公積金閒置資金支持保障房建設的試點工作，符合條件的試點城市可以將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障房建設。如今，試點城市已經由首批的29個增加到93個。

　　支持保障房建設盡管為提高資金使用率開辟了一條道路，但對於很多普通的百姓而言，使用公積金的門檻還是過高，手續太復雜、能貸的錢太少、審批周期太長。

　　北京地產中介「麥田房產」的工作人員告訴記者，公積金貸款最大的吸引力在於利率低。目前5年期以上公積金貸款利率為4.7%，約相當於商業貸款的七折。盡管這兩年北京公積金的貸款審批速度有所提高，但大多也要1個月左右，明顯比商貸要長。相對於目前北京的高房價，最高80萬元的貸款額度經常不夠，如果要辦理公積金和商業貸款的混合貸款，周期可能更長。不少賣房的業主都不願意接受公積金貸款，低利率的優勢也就難以發揮。

　　今年各地調整住房公積金政策，恰恰是向著額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活的目標。經過這一番調整，公積金的吸引力也在明顯增強。

　　上海市公積金中心發布的三季度公積金運行報告顯示，前三季度，上海共發放住房公積金個貸290.71億元，同比增長近39.96%。南京前三季度公積金發放額度達到83.85億元，比去年全年的36.72億元增長了128%，已經超過了2012年全年50億元的發放計劃。這其中既有樓市回暖帶動的因素，政策調整也功不可沒。另一方面，有所放松的公積金政策既有效降低了剛需購房者的負擔，又進一步刺激了市場的回暖，發揮了公積金本應發揮的作用。

　　據記者了解，現行的《住房公積金管理條例》修訂工作已經持續了相當一段時間，有望明年正式公布。上述公積金中心負責人認為，《條例》的修訂應該著眼於簡化公積金辦理手續、降低公積金貸款門檻、縮短審批的時間。同時在一定條件下，適度降低公積金貸款的首付比例，提高公積金的貸款額度，並適當延長公積金的貸款年限等。此外，應與金融機構協商，在某些情況下進一步降低公積金的貸款利率，鼓勵人們使用公積金。相應的，公積金管理中心的機構和職能也應作出一定調整。

　　也有專家指出，在努力提高資金使用率的同時，也應根據公積金提取和貸款的動態變化情況，保證沉淀資金的合理比例，避免出現「無錢可貸」的情況。

　　「異地互貸」、「異地提取還貸」需求是否能實現？

　　在各地對公積金政策的諸多調整中，公積金「異地互貸」和「異地提取還款」政策格外引人關注。

　　所謂異地互貸，就是指購房者在其他城市買房時，也可以使用在本地繳納的公積金。近幾年，隨著一線城市房價不斷上漲，不少在一線城市工作的人把購房目標轉向了周邊的二、三線城市或自己的老家，如北京人在河北燕郊買房、上海人在江蘇昆山買房等。或者在省會工作的人，選擇在周邊城市買房。但是，按照原來的政策，由於購房者在北京或上海交納的公積金，他們在其他城市買房，就得不到公積金貸款的支持。顯然，公積金異地貸款的需求正越來越多。

　　目前，全國范圍內實現公積金互貸的，僅限於同一省份的幾個城市之間。如先行改革的遼寧、珠三角、長株潭三地，都是彼此經濟聯系緊密的城市群。

　　以珠三角為例，2009年，廣東省在廣州、佛山、珠海等8個城市之間啟動了公積金異地互貸，截至2011 年6 月底，這8個城市已互放異地公積金貸款6200余戶，金額達到13.5 億元，取得了良好的效果，今年這一互貸范圍增加到9個城市。

　　目前，跨省的公積金互貸則尚未實現。此前北京與秦皇島之間曾開展相關試點，但事實上2009年年底就已經暫停。

　　要實現公積金異地互貸，難度並不小。專家指出，如果施行互貸的兩個城市個人收入水平和房價水平相差懸殊，可能造成資金的流失和不合理利用。另一方面，跨地域的公積金互貸，應當需要完善的制度，尤其是要加強審核，避免因為制度上的漏洞出現騙貸的行為。在個人住房信息聯網尚不完備的情況下，操作難度大、存在一定風險。此外，相關機構在異地管理和交流上還存在技術障礙。因此異地互貸的探索應當謹慎前行。

　　但無論如何，上述地方在省內實現了公積金互貸，仍然被視為改革邁出的重要一步。未來，隨著住房公積金異地支取、轉移和異地多向互貸業務的開辦以及公積金業務領域的逐漸拓寬，住房公積金對購房者的支持力度還會不斷加大。

　財政部部長謝旭人署名文章為房產稅試點擴圍定調，上海認定5萬套應稅住房，四川就修訂《四川省房產稅實施細則》向社會各界公開征集意見，一時間房產稅擴圍的呼聲再起。

　　「當前房產稅作為限購政策第一後備的地位已經基本確立，全面鋪開也應是板上釘釘的事，雖然從目前的政策力度來看，未來如果真的全面鋪開，無論是稅率還是應稅范圍都完全可以根據市場的實際需要做出調整，無疑這將是限購之後對房地產市場影響最持久的政策。」 中國房產信息集團分析師潘紹之對新金融記者表示。

　　逐步將房產稅推向全國

　　日前，財政部部長謝旭人的一篇署名文章，再次將房產稅推到輿論的風口浪尖。文章中指出，要深化房地產稅制改革，構建合理完善的房地產稅收制度，有效調節財富分配。統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收並存的狀況。結合其他方面的稅制改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡並，合理安排稅收負擔。而謝旭人在文章中提出的「認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革」，無疑成為房產稅試點擴圍的明確信號。

　　其實這已經不是今年以來政府層面第一次釋放出房產稅試點擴圍的信號。此前央行、國稅總局、住建部等部委相關負責人均在各種場合談過房產稅改革推進問題。全國30多個省區市和計劃單列市的地稅官員也已開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，這一培訓也被解讀為是為開展非經營性房產的存量部分恢復征稅的試點，提供技術儲備。

　　「從謝部長的表態中可以看到，一是房產稅的擴大試點成為定局，二是其他交易環節稅費可能減少。」中原地產市場研究部總監張大偉對新金融記者表示，房產稅未來是用來取代地方土地出讓金減少後的地方稅源。初期肯定從新購的超面積收起，但是長遠來看，肯定會涉及存量多套房。

　　知名財經專家葉檀在接受新金融記者采訪時表示，房產稅本質是對每年的持有環節征稅，是針對房地產最大的做空機制。房產稅將迫使風險厭惡型的投資者離開這一最重要的投資品市場，投資者離開，房價自然下行。「目前看房產稅遲早要推出來，相比土地財政，房產稅起碼可以在合理、合法的軌道內，把政府納入到稅收的軌道上來。如果想要房地產市場恢復正常狀態，想要建立一個比較健康的財政體系，房產稅目前看還是比土地財政要好，也是解決地方財政問題的最大出路。」葉檀表示。

　　上海5萬套住房需繳房產稅

　　作為率先進行房產稅試點的城市，上海關於房產稅的一舉一動無疑備受關注。上海市稅務局近日公布，截至目前上海市共計認定5萬套住房需繳納房產稅，其中去年認定2萬余套，今年約3萬套。5萬套應稅房產中90%適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區。

　　據此前上海公布的房產稅試點方案，房產稅征收對象是本市居民家庭在本市新購第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率定為0.6%，但應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。此外，上海規定了多達7條減免征收的優惠條件，如本地居民為婚房預購的房屋、符合外地引進人才的個人合理居住住房等等，同時在只對家庭名下人均住房面積超過60平方米的部分征稅，並不涉及存量住房。

　　「根據數據計算，去年上海房產稅出台的時間是1月28日，剔除1月的成交數據，2-12月上海商品住宅成交套數約在5.4萬套，而按照本次公布的2萬套應稅房產的數量計算，應稅比例僅在1/3，今年由於改善型客戶的逐步入場，這一比例才相對有所提高，但依然不足一半。」潘紹之表示，從上海房產稅試點的現狀來看，一是實際繳稅的人群較少，二是實際稅負較輕。以當前房產稅的執行情況來看，其對市場的實際調節作用依然有限。

　　近日四川將修訂《四川省房產稅實施細則》列入該省2013年立法計劃的項目向社會各界公開征集意見，也被視為四川省為房產稅試點所做的准備。

　　四川省地稅局介紹，四川的細則，是對現行的《中華人民共和國房產稅暫行條例》的細化，而《中華人民共和國房產稅暫行條例》不針對個人所有非營業用的房產，與上海、重慶的房產稅試點有所不同。

　　業內人士對新金融記者表示，房價跌幅已經明顯收窄，很多城市出現了房價上調，同一項目在最近幾個月的房價大部分城市都已經止跌上漲。同時全國土地出讓金以及商品房銷量增幅均明顯放緩，而與之息息相關的稅收收入也隨之下調。「這些都決定了房產稅作為儲備政策，在這個時候進行擴大試點的表態。」上述業內人士表示。

　　對於房產稅試點擴大可能產生的影響，張大偉表示，一旦房產稅試點增加，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給部分市場帶來一定的存量供給。增加持有環節稅費，將逐漸有利於擠壓出目前市場的存量閒置房源，有利於市場的流通。同時房產稅試點可能會使部分庫存空置房源選擇出租，增加租賃房源平抑房租上漲。

　去年1月28日，重慶和上海作為全國首批試點城市，開始征收房產稅。一年來，房產稅的政策效應在重慶已開始逐步顯現，對抑制高端住房消費和房價過快上漲勢頭，優化住房供應結構起到了明顯作用。高檔商品住房消費得到遏制，商品住房供應結構得以優化，居民住房消費觀念開始轉變。

　　房產稅征繳基本做到「應收盡收」

　　家住九龍坡區一高檔住宅社區的羅先生是房產稅的征收對象，去年10月他已到當地稅務部門繳納了房產稅。羅先生的房子屬獨棟別墅，面積250平方米左右，按照房產稅政策，扣除180平方米不收稅面積，他家的房子應稅面積只有幾十平方米，稅收金額2000多元。「征收房產稅，盡管增加了一些家庭開支，但這是政府為調節樓市、完善稅制采取的重要措施，從長遠來看是大勢所趨。只是房產稅的稅率不要太高，以免加重我們的生活負擔。」羅先生說。

　　重慶市於去年1月28日，同上海市一起在全國率先啟動了個人住房房產稅征收試點工作，至今已有一年時間。重慶房產稅的試點區域為渝中區、江北區、沙坪壩區等主城九區。根據重慶市出台的個人住房房產稅征收管理實施細則，房產稅的征收對象是：主城區個人擁有的獨棟商品住宅和高檔商品住宅收稅，高檔商品住宅是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價兩倍(含兩倍)以上的住宅。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0 .5%；三倍(含)至四倍的，稅率為1%；四倍(含)以上的稅率為1.2%。在重慶同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　重慶市財政局副局長何志明介紹，截至去年11月30日，重慶市主城區房產稅應稅住房有8563套，建築面積210萬平方米，建築面積均價每平方米10992元。其中，在去年1月28日前購買的獨棟商品住宅3457套，建築面積136萬平方米。目前，重慶房產稅征繳基本做到「應收盡收」，征收率在99%以上，征收金額超過9000萬元，如今已達一億元。少部分沒有繳稅房屋的主要是產權證沒辦結、存在產權糾紛等。何志明說，重慶房產稅收入全部用於公共租賃住房的建設和維護。

　　房產稅政策效應已逐步顯現

　　自2010年開始，重慶市提出了「低端有保障、中端有市場、高端有約束」的住房制度體系建設。在低端方面，重慶市實施了大規模的公共租賃住房建設，力求解決200萬中低收入群體的住房困難。在中端方面，重慶加大了普通商品房的供應，采取金融、土地等調控槓桿，嚴格規范市場秩序。而在高端約束方面，則通過房產稅實施調節。綜合來看，這都是重慶市完善住房體系建設、改善住房結構的重要舉措。

　　何志明表示，總體上講，重慶的房產稅征繳情況較為理想，甚至超出預期，基本做到「應收盡收」。一方面，房產稅政策目標明確，主要針對高端商品住房，范圍只涉及10%的人群，同時稅率較低，易於實施，操作性強。另一方面有強大的技術支撐。為了准確鎖定征收對象，重慶市專門建立了「重慶主城區房產稅應稅住房數據管理系統」，只要在該管理系統中輸入應稅房屋產權人的姓名、身份證號碼，便可了解應稅房屋信息，並可適時傳輸到稅務、財政等部門，由此部門之間也建立了流暢的房產稅征收協作機制。

　　雖然重慶房產稅征收試點工作不到一年，但其政策效應已開始逐步顯現，主要表現在抑制高端住房消費和房價過快上漲勢頭，優化住房供應結構。

　　位於江北區龍頭寺公園周邊，是高檔商品住房的聚集地。一家高檔樓盤的置業顧問透露，今年下半年以來，前來看房的人越來越少，訪客量以每個月10%以上的比例下降，並且訪客戶幾乎無一例外地會問房子在不在繳房產稅的范圍內。「現在樓市十分慘淡，有時一個月賣不到10套。如果再這樣下去，恐怕我們也要失業了。」置業顧問說。

　　據調查，房產稅實施後，重慶主城區多數高檔商品住房項目訪客量下降30%-50%，部分購房者改變了買大房、買高檔房的消費傾向。1月28日至11月30日，重慶主城區高檔商品住房成交70萬平方米，佔商品住房成交量的6.8%，較去年下降4.1個百分點。

　　對高檔房起到「價格約束」作用

　　重慶市國土資源和房屋管理局市場處處長文星介紹，房產稅的實施對高檔商品住房起到「價格約束」作用，從而遏制高檔住房帶動房價上漲。1月28日至11月30日，重慶主城高檔商品住房成交建築面積均價為每平方米13638元，較房產稅實施前同類房屋成交建築面積均價下降7.1個百分點。

　　文星說，房產稅有利於優化商品住房供應結構，突出表現在市場上大戶型住房比例降低，中小戶型住房的供應量增加。1月28日至11月30日，重慶主城區建築面積100平方米以下的住房上市量佔總上市量的5 4 .2 %， 與去年同比增加17.8%。

　　重慶市長黃奇帆表示，重慶房產稅改革試點是運用經濟手段對高檔住房持有環節的土地增值稅和銷售環節的差別化稅收信貸政策一起，形成了對高檔住房的調控體系，加上運用法律手段和行政手段，形成了對房地產市場調控的「組合拳」，充分發揮了各項政策的綜合效應。

　　此外，房產稅還對完善房地產稅制和調節收入分配具有積極作用。房產稅實施後，增加了高檔住房購買者的持有成本，政府通過對佔有公共資源多的高收入者進行征稅，並將稅款全部用於保障性住房建設，起到了調節收入分配的作用。

政府出招後二手急凍，過去兩天十大屋苑只有9宗成交，半數屋苑零成交，市場紛尋覓「脫招」方法。近日盛傳早年獲批的服務式住宅，或可豁免被徵收買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）款項，惹來市場憧憬，青衣藍澄灣和荃灣爵悅庭等屋苑，身價突被抬高，惟一直未能獲釐清是否須繳稅。有律師指出，只要入伙紙註明單位只作住宅用途，仍須受「辣招稅」規管。

近日網上流傳一封稅務局印花稅署回覆一名自稱為藍澄灣業主的覆函，查詢內容大意是早年以服務式住宅出售的單位，是否可獲豁免徵收「辣招稅」。覆函字眼各方闡釋各異，惹來市場無限憧憬，有網民指涉及的屋苑既然可獲豁免徵收有關稅款，單位可不斷摸貨和售予內地客；屋苑身價突然被抬高。

據了解，區內業主和準買家仍有待核實消息是否真確，暫未敢貿然入市或售出單位。有部分青衣區代理也得知市場流傳有關資訊，惟無法確認涉及屋苑真的可獲豁免。有區內代理稱，早前藍澄灣3座高層H室，以413.8萬元易手，由於單位持貨未滿兩年，按例須繳付SSD費用，而據促成該宗交易的代理稱，原業主亦已繳付有關稅款，涉稅20.7萬元。

本報翻查藍澄灣和爵悅庭兩個服務式住宅的入伙紙文件，發現「服務式住宅單位」註明是作住宅用途（Domestic use）。政府發言人回覆本報查詢時指出，若一個物業根據公契或佔用許可證不得用作住宅用途，即屬於非住宅物業，BSD和SSD就不適用。以此分析，倘上述以服務式住宅發售的單位，或與一般住宅單位無異，仍須納入辣招稅的規管範圍內。

律師黃國桐認為，該批物業本質上屬住宅，相信買家較難因屋苑屬服務式住宅而避開SSD或BSD。由於市場上有部分屋苑屬服務式住宅，較難分辨，他認為買家購入前應詳閱大廈的入伙紙，以確定物業批出的用途，如在入伙紙上註明作住宅用途，則物業仍納入SSD和BSD規管。

十大屋苑僅9宗成交

資料顯示，部分發展商在1997年後將旗下工商地皮申請改作服務式住宅用途。據了解，政府在1999年原則上容許發展商分拆出售服務式住宅，同年9月城規會則就服宅推出修訂指引。當局翌年中已修改條文，堵塞物業可出售的情況，較矚目的「漏網之魚」則包括爵悅庭和同區的立坊和樂悠居，以及藍澄灣等。

二手市場方面，中原地產表示，過去兩天十大藍籌屋苑只錄得9宗成交，交投氣氛仍冷，東涌映灣園更是連續八個周末零成交。不過，樓價仍高企，利嘉閣地產高級分行經理陳鳳霞表示，九龍灣德福花園N座高層12室，昨以592.8萬元成交，呎價9424元，屋苑一個月內兩度創呎價新高。

原由「補習天后」陳如敏（Amanda Tann）持有的西九龍瓏璽1座中層單位，公司註冊處資料顯示，公司股東已轉由馬來西亞籍人士持有。據悉單位以約2500萬元易手，較去年購入價低366萬元，由於以公司形式轉讓易手，故豁免繳付SSD費用。

樓市氣氛淡靜，長實（001）旗下長沙灣一號．西九龍加推單位定價未敢太進取，昨原價加推60伙，即供平均呎價10531元，包括四伙特色單位，呎價最高約13137元，現累積收票約400張。

長實地產投資董事黃思聰表示，上周六起開放位於紅磡的展銷廳予準買家參觀，暫有逾千組客人參觀。自上周公布首批定價後，累積收票約400張，當中不少買家有意認購兩伙或以上。

項目昨日再原價加推60伙，即供平均呎價10531元，即供最多減樓價一成的優惠仍適用於加推的單位。資料顯示，加推單位主要分布於高層，面積介乎1158至1307方呎，即供售價介乎1065.6萬至1711.8萬元。當中包括四個頂層連天台特色單位，其中呎價最高屬2座頂層A室，面積1303方呎，連500方呎天台，即供呎價13137元。連同首批及周六加推的單位計算，項目累積推出160伙，佔整體56％。

黃思聰指出，傾向將160個單位同日發售供買家揀樓，最快於周三開售。

其他一手盤方面，過去兩天市場合共錄得約15宗成交，氣氛淡靜，較上周再跌34.8％，當中仍以?地（012）和新世界發展（017）合作的元朗尚悅作主導，共售出9伙。另外，黃大仙現崇山、白石角溋玥．天賦海灣和紅磡昇御門也錄得成交。

富力地產（2777）按照已簽署的銷售協定，11月協議銷售額約27.5億元人民幣，面積約25.29萬平方米。若撇除2011年推出廉租房項目的影響，今年11月的協議銷售額及銷售面積，則較去年同期分別上升33%和19%。截至2012年11月底，富力地產的總銷售收入約為291.99億元人民幣，銷售面積約262.54萬平方米，同比增長分別有11%及30%。

5個捧蛋 代理料春節後好轉

政府10月底推出「雙辣招」至今，二手交投持續冰封，過去兩天二手市場交投仍處低位，10大屋苑僅9宗成交。即使有客睇樓，但入市態度審慎，部分準買家期望樓價跌8至10%，惟大部分業主根本不會大幅減價。

業界指出，隨着長假期來臨，二手市場交投量難免雪上加霜。

三大地產代理周六和周日的統計數據均全面告跌，中原地產資料顯示，剛過去的周六、日10大屋苑錄得9宗成交，按周跌18%，創本年度周末成交量第4低，成交量繼續低位橫行，其中5個屋苑零成交，九龍3大屋苑一律重挫，包括美孚新邨、麗港城和黃埔花園，因受到新盤將售影響，交投陷入癱瘓狀態。

美聯物業統計，15大屋苑錄得約17宗買賣成交，按周跌約6%；若按10大屋苑錄得16宗成交，按周跌約6%，繼續徘徊20宗以下。而利嘉閣統計，10大屋苑僅錄得19宗買賣個案，與上周同期20宗，減5%。

市場不乏 即睇即租個案

交投萎縮，與新房策發揮力量有關，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，BSD（買家印花稅）成功杜絕非本港買家，二手交投現以本港用家為主，預計大市淡靜氣氛將持續至本年底。

與此同時，美聯集團（01200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，由於現時業主仍具信心，認為樓價企穩，僅部分買家因實際住屋需要而入市，在此氣氛下，市場購買力可能要積聚至明年農曆新年後。事實上，現時有實際住屋需要的人士會暫時租樓住，故市場不乏即睇即租個案，致令租買比例拉近。

新盤帶動 豪宅交投料佳

市場觀望情緒濃厚，然而市場卻出現乾升現象，隨着成交量極度萎縮，全城交投陷於低谷，造價卻未見同步下跌，有需要入市的買家，甚至趁淡市，向罕有優質戶洽購，以致續有同類新高價個案。如鰂魚涌太古城衛星閣頂層連天台，600平方呎，在零議價下，以723萬元成交，呎價達12,050元，屬同類面積的新高價。

展望未來，利嘉閣地產總裁廖偉強認為，中小型屋苑交投表現，最快農曆新年後才會有起色，料期間樓價會有輕微回落，幅度約5%並以中小型單位為主。至於新盤一號?西九龍推售下，吸引大額資金出台，預期12月份豪宅物業交投表現會轉好。

SOHO中國（00410）董事長潘石屹在公司對外發出的郵件中表示，復星（00656）早前提出的「母協議」並不存在，並再度否認公司從証大（00755）、綠城（03900）收購上海外灘8-1項目侵犯了復星的優先購買權。

復星早前在庭審中稱與証大有「頂層協議」約定，即「母協議」概念，指雙方必須經過對方書面同意，才能進行權利義務轉讓，而SOHO收購外灘項目股權的行為沒有得到復星同意。

「香港核心價值是奉行自由經濟，屬開放型社會，但BSD（買家印花稅）、港人港地，均與自由市場相違背。」香港興業（00480）香港業務總監陳子明，指政府「落錯藥」，認為政府應下定決心，從增加供應入手，才能對症下藥。

陳子明︰BSD有違自由經濟

陳子明接受本報記者訪問時表示，政府推出BSD是「急就章」，只顧解決眼前的問題，企圖從控制需求以令市場冷卻，而香港多年來賴以生存、建立的繁榮，均是依靠開放經濟吸引外資，但推出BSD卻令外資卻步，與自由經濟市場背馳。

他認為，政府推出新政策，應先小心全面地評估對整體市場的影響，「一新政策，一禍害起。」他以97年政府限制樓花轉讓為例，當年樓價下跌時，買家亦無從轉嫁風險，只好眼見樓價一直下跌，最終變成負資產，對整體社會造成深遠影響。故政府要小心運用權力，深思政策引伸出其他的難題，免對市場造成負面影響。

倡推遠期居屋樓花 穩民心

「政府應從增加供應的根本着手，才可對症下藥解決樓市問題。」陳子明指，政府要有決心、大膽地推出針對增加供應的政策，並建議由政府推出「超級居屋樓花」，即由政府的信譽作保證，打從物色地皮開始，便以超遠期樓花形式推出居屋，買家可以揀樓，並支付訂金，約在5年或以後物業落成後，便可以取得物業，倘若物業未能如期落成，買家可轉讓他人，或由政府原價回購。

他解釋，由於香港政府有信譽保證，市民會相信政府，就如多年前政府推出Letter B收地的概念一樣，這樣市民知道自己可以在5年後取得物業，便不會急於入市，亦不用擔心買不到樓。

除推出「超級居屋樓花」外，政府亦應進一步簡化私樓的審批程序，「現有條例在保障消費者權益上已很完備，政府可以『特事特辦』，簡化由購地、批則、規劃、申預售等一連串審批程序，令樓花加快推出市場。」雙管齊下增加供應，從增加中細價樓的根本着手，以管理市民的期望，達致穩定樓價。

50萬呎以下地皮 來年續吸

BSD令外資卻步，豪宅成交量首當其衝，他預期，2013年豪宅交投將下跌5成，而近10年發展商以興建大單位為主，故對發展商售樓亦帶來一定的困難，惟豪宅供應始終較少，料樓價只會平穩發展。

至於中下價樓，他則認為當政府出招消息陸續消化，料農曆年前後，買家會陸續入市，在租金上升及息口低企帶動下，中下價樓會有輕微上升，但升幅應在單位數字內。

他預期，在新供應有限以及息口低企兩大因素下，集團明年會繼續投地，目標是50萬平方呎以下的土地，並以住宅地為首選。

將軍澳另一幅臨海限量地（68A1區），本周五（7日）截標，已投得旁邊地皮的麗新發展（00488）有意再下一城，將兩幅用地合併發展，將區內的土地儲備增加至逾100萬平方呎，該地估值上限21.19億元。

位置景觀稍遜 料有折讓

將軍澳第68A1區臨海限量地佔地17.1萬平方呎，總可建樓面面積約42.9萬平方呎，規劃比旁邊剛批出的第68A2區少，但若果麗新發展與新地（00016）前主席郭炳湘能夠再下一城，兩個地皮的總可建樓面合共達100.3萬平方呎，供應單位最少可由535伙，增加近75%至935伙。

事實上，麗新行政總裁劉樹仁已表明，集團有興建競逐，而會否再度與新地前主席郭炳湘合作則仍在考慮當中。但他指出，由於該用地的位置及海景不及已投得的第68A2區地王，故認為地價將會有大折讓。不過，測量界對地皮的成績甚樂觀，估值介乎19.34億至21.19億元，樓面呎價約4,500至4,930元，其中中原地產更將早前的估值由19.34億元，調高近10%至21.19億元，稍高於現時的地王。

佐敦官涌街地 估值2.1億

至於同日截標的佐敦官涌街，因屬市區罕有的新供應，業界估值約1.66億至2.1億元，樓面呎價約6,300至8,000元，相信會吸引更多中小型財團投標。

港府自2010年財政年度大力增加土地供應，近3年共售出52幅住宅地，可提供2.19萬伙住宅，然而據本報統計發現，僅6個項目獲批施工同意書(俗稱「施工紙」)，提供3,673伙，即多達1.82萬伙或83%單位的土地仍在「曬太陽」。「麵粉」供應多了，但「麵包」供應嚴重滯後，關鍵是上述土地的發展年期長達5至8年，且不限何時推出單位發售。學者建議，有必要在賣地章程加入賣樓時間的限制，否則發展商「不建」、「不賣」，令增加供應永遠得個講字，遑論樓價下調。

　港府近3年內售出的52幅住宅地皮，一共提供總樓面達1,882萬方呎，扣除當中商業或酒店樓面，亦超過1,750萬方呎為住宅樓面，以平均每單位800方呎計算，預計可提供約2.19萬伙住宅。但本報翻查屋宇署紀錄，52塊地皮中，至今只得6個項目動工，涉及的單位數量約3,673伙，只佔總單位數量約16.8%，尚有佔總供應伙數83.2%的土地未曾動工。

住宅地發展期限可長達8年

　事實上，緩慢的推盤步伐早就有跡可尋，本報翻查過去3年間賣出的官地，發現政府雖然在賣地章程內設有最遲竣工的時間，但期限相對寬鬆，由51個月至101個月不等(即約4.25年至8.42年)。根據資料，52幅官地中，最遲於2015年內完工的項目有8個；2016年進入高峰期，完工項目高達25個；2017年則有11個；2018年或之後有8個。一般來說，小型地皮的限制發展年期約4至5年，中型地皮約5至6年，一些較複雜或大型的項目則可能需要7年以上的時間。

　其中，預計興建時間最長的項目為前北角?東面地盤，整個項目最遲落成時間為2020年12月31日，即距離今天還有逾8年時間，主要因項目有不少社區設施、公共交通交匯處等，令發展時間變長。而預計興建時間最短的項目則包括大嶼山梅窩地皮、坪洲坪利路地皮、西貢碧沙路地皮等，都屬於「蚊型細地」，落成時間需51個月。

賣地條款無限制何時賣樓

　業內人士指，住宅項目建築期其實不用這麼長時間，賣地章程所載的完工時間，之所以有頗大彈性，主要給予發展商申請圖則、改動圖則等，但是否有發展商盡量利用這些彈性，人為地控制樓市供應量，「拖長來做」就不得而知。

　地政總署發言人未正面回應土地的建築期是否過長，只解釋制定賣地條件所載的「建築規約」(一般指「完工日期」) 的合理期限，是視乎發展項目的規模及複雜性。

　經濟學者關焯照認為，上述土地的發展年期長達5至7年，但賣地條款卻沒有限制何時推出單位，政府無法掌握發展商推出樓盤的時間，令政府於調控樓市上處於被動位置，「土地供應增加」不見得「樓市供應就會增加」，建議政府收緊發展年期，並於賣地章程加入條款，限制賣出的土地要於一定時間內將單位推出市場，藉此取回主動權。但他亦提醒，建議限制單位的推出時間存在爭議性，一定要取得社會共識，亦勢必影響土地價格。

經濟學者關焯照直指，本港近年樓價高企，歸根究底，源於2010年之前一段長時間土地供應匱乏所致。港府自2010年意識到問題的嚴重性，開始大幅增加土地供應，近3年間連推52幅住宅地皮，料可提供2.19萬伙，但至今推出的土地猶如石沉大海，不僅動工項目偏低，更加無一幅土地推出單位或樓花供應市場，政府無法掌握發展商推出樓盤的時間，增加土地供應一說猶如「紙上談兵」。

　他指，現時賣地章程內所限制的發展年期大部分都5年以上，興建時間過長，以現今的建築技術，認為落成時間應該可以縮短，讓土地供應更快「到位」。另一方面，亦可考慮於賣地章程內加入條款，限制發展商於一定時間內要推出樓盤發售，以免發展商囤積單位。

賣樓彈性減 或降投資慾

　不過，他亦提醒，香港一直是自由市場的經濟體，發展商是有其商業策略去決定何時出售單位，過多的限制對市場未必是好事。再者，雖然個別現金流強勁的跨企業地產商，有實力長時間「防守」，但一般中小型發展商都是採用「貨如輪轉」的賣樓策略，以求盡快獲利套現再買地，不會有太多發展商「起完樓唔賣」，相信縮短發展年期已可加快樓盤推出時間。

　長策會成員、理工大學建築及房地產學系教授許智文亦指，買地3年卻仍未推出市場發售，時間確實冗長，是否在賣地章程內加入限制推盤時間的條款值得討論，例如規限一定要在5年內推出等等，但加入限制亦意味發展商的推售部署減少彈性，相信會引起社會爭議，發展商亦會因為賣樓彈性減少，風險增加而減低投資意慾和出價的金額，這點亦需留意。

「梁十招」中提到加快預售樓花同意書的批出進度，原意是讓新盤單位盡快推出市場，增加供應，地產商普遍表歡迎。但有學者提醒，加快批售樓，但由於樓宇供應量因動工滯後並未同步增加，此舉等同於預支未來供應。而預售樓花制度設立的初衷，是保障小市民置業，一味追求加快，或會忽略細節。

　城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，政府審批同意方案，原意並非要限制新盤推出時間，而是更仔細審閱在建新盤的各項細節，平衡發展商與買家之間的利益，避免出現不利買家的不公平條文，例如大廈公契中釐定管理費的準則，售樓書、價單、示範單位、實用面積的規定都是從買家角度出發，保障買家的權益。

提前滿足置業如「篤數」

　經濟學者關焯照更狠批，加快預售樓花同意書的措施，其實只是在預支供應，提前滿足一批置業人士的需求，實際上對樓市的幫助有限，只是一項短期的樓市降溫措施，將問題延後，類似於「篤數」的行為。

　根據資料，現時同意方案的涵蓋內容廣泛，發展商最早可在單位預計落成前20個月售樓。2010年港府加大同意方案的力度，分別推出「3招14式」及「9招12式」，包括禁止一手住宅物業以私人名義摸售，提高取消交易的沒收訂金比例由樓價5%升至10%；又規定新盤開售前7天需提供樓書、開售前3天公佈銷售價單，示範單位、實用面積、買賣合約的簽訂時間等亦有不同規範。

政府「雙辣招」威力持續發酵，過去兩日十大屋苑的交投量跌至單位數。中原地產數據顯示，兩日只錄得9宗買賣，較上周末再跌2宗，數字更為本年度周末成交的第4低。十個指標屋苑中，有5個屋苑「捧蛋」收場。業界相信，大市淡靜氣氛將持續至本年底，市場購買力可能要到明年2月農曆新年後才會有所好轉。

　中原統計，十大屋苑中，除5個屋苑「零成交」，4個屋苑得1宗交易，幸好天水圍嘉湖山莊交投錄得5宗交易「撐住大市」，否則過去兩日的交投宗數只會更低。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，樓市新措施發揮威力，成功杜絕非本港買家，二手交投以本港用家為主，預計大市淡靜氣氛將持續至本年底。

嘉湖山莊5成交最威水

　另一間美聯物業的統計，十大屋苑錄得16宗成交，較對上一周的17宗下跌約6%。美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，雙辣招推出超過一個月，消息逐漸消化，但二手交投仍處於低位，可見辣招的影響。由於現時業主信心仍在，樓價企穩，僅部分買家因實際住屋需要而入市，估計購買力可能要至明年農曆新年後才有望釋放。

　利嘉閣地產總裁廖偉強指出，買家觀望心態強，而且業主議價幅度不大，難以吸引準買家貿然入市，在沒有任何利好消息刺激下，市場交投將保持悶局。

11月交投按月勁挫54%

　事實上，辣招推出已經一個月，利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，回顧11月成交量，全港十大指標屋苑僅錄215宗二手買賣，不僅較10月份的472宗銳減54%外，單月成交總數更創下近10個月、即今年1月之後的新低。市況沉寂與今年年初大淡市幾乎沒有兩樣。

　雖然成交量「牛皮」，但樓價依然未見回落，各區繼續錄得新高成交。其中美聯曾慶聲表示，沙田希爾頓中心D座低層8室，建築面積757方呎，政府出招後曾以469萬元沽出，但遭撻訂約10萬元，最近再有買家以459萬元購入，呎價約6,063元，呎價為屋苑三房單位歷史新高。

成交牛皮 破頂仍頻

　世紀21趙詠欣亦指，烏溪沙銀湖天?2座中層E室，面積約792方呎，成交價590萬元，折合呎價為7,449元，屬同類單位造價歷史新高。另亦市傳九龍灣德福花園N座極高層12室創下屋苑呎價新高，面積約629方呎，以592.8萬元成交，成交呎價高達9,424元。

　天水圍嘉湖山莊更有蟹貨趁機脫手。祥益曾慧敬表示，嘉湖山莊6期(美湖居)錄得一宗區內上車客入市，成交單位為美湖居2座低層F室，實用面積441呎，成交價244萬元，呎價5,533元。原業主於1997年5月以約272.2萬購入單位，是次終於將「97蟹貨」轉手，帳面虧蝕約28.2萬。

美國房市復甦跡象明顯，規模高達六千億美元的挪威主權基金，計畫斥資一一○億美元投資美國房市。先前，美國股神巴菲特在十一月初宣布擴大房地產經紀業務。

挪威銀行投資管理公司（ＮＢＩＭ）執行長Slyngstad表示，依規定基金中的五％得投資房地產，在評估美國房市潛力後，計劃將其中一．七％投資美國房市。截至九月底，該基金○．三％的資產投資房地產，六十．三％投資股票，三十九．四％投資債券。

Slyngstad表示，ＮＢＩＭ將鎖定保守房地產投資，如大城市的大型辦公大樓及已建好的購物中心。ＮＢＩＭ近年來陸續購買倫敦、巴黎、法蘭克福、柏林、蘇黎世的商用不動產。

除主權財富基金，黑石集團（Blackstone）及鮑爾森等投資人也準備進軍美國房市。黑石集團今年七月宣布，斥資三億美元在美國各地收購兩千多戶法拍屋做為出租之用。

同樣在七月，前高盛抵押貸款業務負責人馬倫（Donald Mullen）宣布，計劃籌募至少五億美元設立基金，以收購法拍屋出租。

看好美國房市的還包括股神巴菲特。巴菲特掌管的柏克夏海瑟威公司旗下的HomeServices of America，將與加拿大房地產經紀商Brookfield Asset Management合資成立新公司，明年開始營運。

海外人才不斷湧入倫敦就業，讓英國倫敦房屋租金再創新高。根據英國最大的再融資和租賃保險公司HomeLet彙編的指數顯示，大倫敦地區的平均月租金上個月攀升至1240英鎊（新台幣5萬7802元），較2009年10月份上漲32％，當時的平均月租金為940英鎊；該公司表示，英國其他地區的租金在2009年至2012年期間上漲7％。

投資客進軍出租市場

儘管銀行業裁員將金融服務產業的就業水準降至20年低點，但倫敦的租金過去一年上漲超過6％，至歷史新高。就業情況顯示，科技業和媒體公司吸引人才不斷湧向倫敦，但銀行收緊發放抵押貸款的門檻，因此只有信用最高的客戶才可能獲得貸款；加上各國央行把債券殖利率拉低至歷史最低水平，故推動了個人投資者和產業投資機構KKR&Co等公司，紛紛進軍出租市場。

倫敦的租金跳漲與紐約曼哈頓的房租變化如出一轍。9月份曼哈頓的平均租金為3195美元（新台幣9萬2878元），年上漲10％。仲量聯行（Jones Lang LaSalle）彙編的數據顯示，柏林今年上半年的平均月租金為524歐元（新台幣1萬9810元），較去年攀升13％。

第一太平戴維斯（Savills）研究團隊主管Yolande Barnes表示，經濟表現好轉創造了需求，並促使地區和全國範圍的人口移動；這些城市的經濟成長動能強勁，因為他們是世界城市，房租要價尤其高。

買房出租貸款案大增

英國租金上漲，促使投資者申請買房出租（buy-to-let）貸款案件大增，此類抵押貸款在房市熱潮中幫忙助長了投機行為。截至9月底的3個月，此類貸款總計42億英鎊，為2008年第三季房市崩跌以來的最高水平。

此外，由於倫敦的首次購房者一般需要支付相當於購房款25％的頭期款，因此出租需求日益增加。勞埃德銀行集團的抵押貸款部門Halifax顯示，倫敦的平均頭期款為5萬7175英鎊，是全英水準的逾兩倍。

過去5年發放的抵押貸款數量挫低，反映了貸款受到限制的情況。根據英國抵押貸款商協會（Council of Mortgage Lenders）的訊息顯示，2011年的抵押貸款總量約為1410億英鎊，低於2007年的3630億英鎊。

2007年8月份北岩銀行（Northern Rock）破產、引發英國金融危機之前，頭期款只需付購屋總額比例10％的借款人可選擇的抵押貸款達829種。根據個人理財網站moneyfacts.co.uk的資訊，如今可選擇的抵押貸款種類大約只有2007年的三分之一。

並且，買房出租投資者可能從英國金融服務管理局（FSA）的抵押貸款市場改革中受益。從2014年4月份起，銀行在核對收入方面要更加嚴格，且必須評估借款人對利率提高的承受力。

仲量聯行住宅研究主管Neil Chegwidden透過電話表示，他們不會監管買房租屋市場，買房出租投資者往往更富有；多數人有一處以上房產，因此發放這類抵押貸款有更多的安全保障。

第一太平戴維斯估計，倫敦的房租今年預計上漲3％，明年漲4％。租金上漲的另一個原因，推測是供給量變少；英國社區和地方政府發展部表示，在截至9月份的當季，住宅完工數創18個月的新低。隨著倫敦金融服務產業的潛在獲利降低，對於那些正在為資金尋找安身之所的投資人而言，租屋市場是理想之選。

美國大型銀行緊縮授信且收費較高，令許多民眾敬而遠之，零售商趁機切入，自推金融商品銷售。

美國德州達拉斯市的紐鮑爾夫婦，最近去好市多（Costco）量販店時，買了紙巾、扁豆、胡蘿蔔等及一筆「房屋貸款」。

對於這家倉儲型連鎖超市竟然也賣金融商品，紐鮑爾夫婦大感意外。今年在好市多辦理房屋轉貸，每月可為他們節省約200美元。他們也在好市多買了房屋保險。

美國北卡羅萊納州伐木鎮的居民普萊特有意開家泰式香辣餐廳，上網搜尋後，發現連鎖量販零售商Sam's Club提供獲美國中小企業管理局（SBM）擔保的貸款。

好市多 可辦房屋轉貸

普氏在線上申貸2.5萬美元，獲核貸1萬美元，年利率10％。他表示，若是向銀行辦理的話，可能將困難得多。他的餐廳已在今年10月開張。

美國零售商長期來出租攤位給金融機構當行銷據點，先前更曾熱衷於成為真正銀行，卻失敗以終，近來則乾脆自行推出金融商品販售。

這起因於美國大型銀行對授信日趨嚴格或收取費用較高，致使愈來愈多民眾已不和銀行往來或被拒於門外。

據美國聯邦存保公司（FDIC）估計，美國不跟銀行往來的家庭在3年前約為900萬戶，現已增至1,000萬戶，另有約2,400萬戶雖有銀行帳戶，卻仍使用非銀行的服務為主。

這給予大型零售商可趁之機。沃爾瑪就努力招攬這些銀行的「化外之民」。沃爾瑪的主管表示，該公司顧客中約20％到25％屬於這類族群。

沃爾瑪現有的金融商品包括汽車及房屋保險，也提供為小企業處理信用卡帳務的服務，今年開始試賣人壽保險，另從2010年底就開始賣房貸。

沃爾瑪也和美國運通合作推出沃爾瑪預付卡，功能和一般簽帳卡類似，但並無連結的銀行帳戶，享有免費的電話客服，費用相對較低，不過不在聯邦存保的擔保之內。

美國居家修繕零售商家得寶（Home Depot）也銷售居家修繕貸款，去年開始單筆放貸額可達4萬美元，今年主打展延信用卡的零利率優惠，主要鎖定那些無法從其他方面獲得信用的屋主。

家得寶提供的貸款，特色是不需擔保品，因此被倒帳的話，也不能查封申貸者的房產。

其他零售商也努力自行推出金融商品，如Sam's Club、Office Depot等，就都銷售獲政府中小企業管理局擔保的創業貸款。

零售商 最大受益者

不過零售業者普遍反應，銷售金融商品，如房貸，其實並無豐厚獲利可言，只是一種營運策略，旨在吸引顧客上門或會員續約，或增加消費者手中可用之錢，刺激購物，帶動營收成長。

消保人士的反應不一。支持者認為，零售商只是介入銀行已經放棄的區塊。反對者則擔心，這些商品大都游走在銀行金融商品監理法規的邊緣，其購買者付出的費用未必較低，但享有的保障卻少得多。

不過不論如何，專門研究購物者行為的Envirosell公司創辦人暨執行長安德希爾（Paco Underhill）表示，零售商銷售金融商品的時代才剛登場而已。