浮洲合宜住宅「日勝幸福站」自8月20日開放登記，目前登記已近尾聲，本月2日止3房產品全部售完，僅剩餘31戶2房產品，均位在A6區，日勝生集團預估年底前就會售完。

「約再5天可賣完」
合宜住宅4009戶已售出3978戶，僅剩餘31戶，剩餘戶別分別為A6東區12戶、A6西區19戶，目前登記順序已到6487號，平均棄權率達38.68％。因可挑選戶別不多，本月至今僅開放登記5天，單日棄權率從53.85％一路攀升，上周六應到民眾39名，但僅登記8戶，單日棄權率達79.49％。 「日勝幸福站」專案副理陳沛諄透露，雖然報到率不到6成，但「報到民眾幾乎都會簽約，都表示能登記到就很開心」，預估餘戶約4~5個工作天即可售完。
日勝生集團副總經理周惠玉表示，目前每周僅開放假日選位，年底前住宅部分可完銷。

376店面銷售逾8成
至於店面銷售部分，陳沛諄指出，總共376個店面銷售率已逾8成，日前推出庭院型店面產品，總價3000~4000萬元，可使用空間更大、有20坪庭園，現在平均每周可售出8~10個店面，預計農曆年前可完銷。

因政府財政困窘，許多公共設施保留地一「卡」三、四十年都沒徵收，民怨高漲，內政部長李鴻源昨接受監委約詢時允諾，將解編不再需要的公設地，並向財政部爭取讓公設地及地上房屋不必繳稅或少繳稅。

全部徵收要7兆元 政府沒錢

根據內政部統計，截至二○一一年底，全國尚未取得的公共設施保留地共約二．五萬公頃，估計徵收所需經費達新台幣七兆元。各縣市有許多都市計畫將民地劃設為學校、市場、停車場、機關用地等公設保留地，卻因政府沒有需求、財政困難等因素遲不辦理徵收，導致土地閒置三、四十年，不能開發卻要繳稅，民怨累積多年。

被劃設為公設保留地的地主，如未獲稅捐機關同意為未使用或已隔離者，都須繳納地價稅，其中自用住宅為千分之二，其餘都是千分之六，若有房屋須繳納房屋稅。在民眾陳情多年後，監委吳豐山、劉玉山、李炳南展開調查，昨約詢主管都市計畫的李鴻源。

民地被卡還要繳稅 怨聲載道

李鴻源向監委提出五項承諾，包括一、將依據人口結構改變所造成的社會變遷，對不再需要的學校、市場、停車場、機關用地等公設地，訂定辦法解編。二、將與財政部協商，讓公設地及地上房屋不必繳稅，或少繳稅。三、將擴大辦理公地等值交換公設地。四、將對確有需要保留的公設地，研究如何有效保障人民權益。五、研訂獎懲辦法，使地方政府確實配合中央都市計畫相關決策。

李鴻源保證，將於短期內擬妥相關處理辦法報請行政院同意、陳報監察院。

吳豐山指出，全國各地有大量公設地久久不徵收，政府也不使用，累積很大的民怨，因此監委要求內政部應窮盡一切辦法，劍及履及，化解民怨。

李鴻源說，自己家族也有公設地，他完全感同身受，他將會「擔負起都市計畫法中央主管部會首長的責任」。

營建署副署長許文龍表示，目前全國約二．五萬公頃公設保留地中，有六千公頃為國有，其餘一．九萬公頃為私人持有；至於未來如何活化，將考量整體開發可能朝向解編、容積移轉、公私有土地交換方式進行。

財政部長張盛和則回應，對公設保留地的持有人，財政部早已提供地價稅等多項租稅優惠；他強調，各地方政府重新檢討都市計畫，才是解決問題的根本之道。

太子建設（2511）總經理謝明汎昨（18）日表示，明年房市將進入個案表現時代，太子已擬定北、中、南、高等4大區域的推案方針，將鎖定自住客與置產客，發揮品牌優勢強攻剛性買盤，總推案量上看250億元，法人則估，太子後年將進入入帳高峰。太子昨日股價跌0.3元、收20.1元。公司今年11月營收8.23億元，年增逾65%，前三季每股稅後純益0.97元。

太子昨日舉行桃園青埔建案「太子馥」2期的動土大典，雖然陰雨綿綿，仍吸引數百名已購客戶與合作廠商到場觀禮。

「太子馥」1期日前推出之後，連接待中心都還沒搭好，就迅速完銷，太子趁勝追擊再推出2期，並先開工。

謝明汎指出，明年房市將是個案表現格局，買方購屋會精挑細選，太子已決定繼續深植品牌，並結合科技、文創等，厚植軟實力，讓建案更具附加價值。

展望明年的推案，高雄建案數量最多，共有4筆，包括「太子市博」、「太子邦」、「太子花漾」、「太子花漾城」等，太子分析，高雄房價仍有補漲空間；台南則將推出「峰雲會」2期。

至於台中將推「雲世紀」2期、「太子道」2期，都是今年熱銷個案的延續性推案。

太子近2年來較少推案的台北市，明年也有多數個案推出，包括位於台北市士林至誠路、與華威建設的合建案，總銷70 億元，太子可分回25億至30億元，此案臨近故宮，地點頗佳，銷售能見度頗高。

在新北市新莊，太子也與佳能合作辦公住宅案，今年底將取得建照，住宅部分總銷有30億元，也可望明年啟動銷售。

轉投資部分，謝明汎指出，太子百分百轉投資的W Hotel，營運狀況上軌道，今年獲利將突破億元；過去拖累母公司獲利的大成營造，今年不只由虧轉盈，也獲利逾億元，將可貢獻太子業績。

工信工程（5521）昨（18）日成功上櫃轉上市。

工信指出，目前在手工程量逾300億元，明、後年將進入入帳高峰，惟政府財政狀況不佳，預期明年的公共工程發包量將減少，為拓展業績來源，工信轉上市後將展開多角化布局、跨足營建開發。

工信透露，該公司在新北市新店的大台北華城已有逾5,000坪的土地，並與周遭地主達成合建協議，未來將分5期開發，目前第1期已啟動，明年可望開始銷售。

工信於民國36年成立、88年上櫃，屬老牌營造廠，工信總裁潘俊榮是營造公會榮譽理事長、董事長陳煌銘則是營造公會理事長，在業界頗具份量，昨日成功轉上市，股價小跌0.21元、收9.5元。

工信指出，該公司目前在手案量逾300億元，較大型的指標案有蘇花公路改善計畫工程、機場捷運工程、林口電廠導流堤與碼頭工程、屏東潮州鐵路高架化工程以及今年新承攬的林口電廠桶氏煤倉等等。

由於這些工程都是政府重點工程，在趕工效應之下，明、後年將進入入帳高峰，成為工信業績大補丸。

但工信預期，因政府財政狀況不佳，明年公共工程發包案量將會減少，為求因應，工信已展開多角化布局，跨足相關性較高的營建開發。

　全坤建（2509）原本計畫年底前逢高調節資產，20日公開標售台北市敦化南路二段的「敦峰」店面1、2樓，共689坪，標售底價為8.75億元；但受金管會緊縮壽險業購樓門檻、衝擊商用不動產市場影響，昨（18）日臨陣喊卡，改採協商議價方式處分，並全力籌備推出住宅新案。

　全坤建的「敦峰」店面曾在2010年12月以底價11.75億元標售、但慘遭流標，此次可說是降價25％，相當於「打75折」，二度標售。但受政策干預所影響，標售計畫昨天主動喊卡，全坤建的處分資產計劃，一波三折。

　戴德梁行表示，「敦峰」店面採「帶租約」的標售，且租約到2013年年中到期，屆時採1年1簽方式續約，因此拆算1樓店面每坪約230萬元，2樓店面約110萬元，依目前租金收益計，租金報酬率約2.6％。現已改採協商方式，洽談潛在買家。

　全坤建表明，希望順利活化「敦峰」資產，以穩定獲利。全坤建的2012年1至3季EPS為1.55元，較去年前3季EPS2.13元，獲利衰退27％；前11月營收13.5億元，年減28％。雖然今年業績欠佳，處分精華地段店面計畫也未竟功；但全坤建已為明年2013年開始適用國際財務會計準則IFRS作準備。

　全坤建執行長廖學新表示，計劃12月或2013年初，首度「插旗」新北市新興的熱門重劃區-五股洲子洋重劃區，推出總銷約40億元的合建案「全坤尊峰」。至於萬華區的指標都更案-環河南路全坤都更案，則已定名「全坤雲峰」，總銷約40億元，2013年底可望完工，先建後售；萬華另一都更案貴陽街案，規劃約50億元。

　金管會針對壽險業祭出「金八條」禁令後，商用不動產市場瞬間急凍，但有鑑於外資、第四波陸資來台投資政策將再鬆綁，永慶資產管理將在明年元月，於全台北、中、南推出4筆商辦標售案，總標售底價為4.16億元，預計明年1月16日開標。

　根據經濟部投審會統計，今年1?10月陸資來台投資件數為116件、投資金額約新台幣47億元，件數及金額已是歷年新高；另外，核准華僑及外國人來台投資件數為1,767件，投資金額約新台幣1,071億元，顯見外資今年來台投資依舊維持穩定水準。

　永慶資產管理明年1月16日率先推出4筆商辦標售案，包括台北市「保富通商大樓」13樓整層、台中市「大安國王大樓」23樓與41樓整層，以及高雄市「世華金融大廈」28樓整層；標售採用整包標售方式，總底價為4億1,643萬元。

　永慶資產管理協理黃增幅表示，「保富通商大樓」位於「復北商圈」，11月剛通過的松山機場改建案，規劃引進會展、購物、旅館和辦公空間，預計招商吸引200?400億元投資，而此次標售標的為13樓整層，目前整層為業主自用中，屆時出售後會回租使用，租金投報率達2.8％。

　此外，「大安國王大樓」為規畫地上42樓地下4樓之鋼骨構造純商辦大樓，是台中市早期知名的摩天辦公大樓，標售標的分別為23樓及41樓，其中41樓的標的物採售後回租，租金投報率高達4％以上。

　而「世華金融大廈」位於高雄市主要金融辦公商圈中正三路上，是山集團旗下的王象建設與世華銀行合作建造，標售標的為28樓整層，當地租金行情每坪約600元，以標售底價計算，租金投報率5％以上。

高鐵搭乘旅客突破2億人次，也為各個停靠站帶進不少商機，周邊大型開發案也頗受業者青睞，今年下半年便有3大招商案順利標脫，粗估吸引投資金額逾280億元。眼見時機正熱，高鐵局與苗栗縣政府明年上半年在新竹、台中、苗栗續推3大招商案，粗估投資金額約200億元。

仲量聯行總經理趙正義表示，高鐵沿線各個停靠站，除雙北市外，便屬新竹站周邊開發較為成熟，不過，近期桃園站題材頗多，尤其是國泰人壽拿下高鐵車站產業專區開發案，還有上市建商華固建設搶進買地，均是看好桃園站未來的發展。若觀察公告現值調整幅度，7年來，新竹站的公告現值已經翻漲約3倍；桃園、台中站則各翻漲約2倍，再觀察近3年新竹站、桃園站土地標售，地價更是不斷翻高。

全球資產專案經理王維宏表示，觀察今年1~10月高鐵各站搭乘人數，桃園、新竹、台中3站運量成長最明顯。也帶動這些站區的土地開發速度加快。因此，高鐵局與苗栗縣政府抓緊熱度，預計明年上半年在新竹站、台中站、苗栗站各推出一個地上權招商案，據悉，新竹站、台中站面積各近2公頃，兩案吸引的投資金額約百億元，另苗栗縣政府針對最快103年通車的高鐵苗栗站，推出經貿園區地上權招商案，基地面積10.02公頃，預估明年第一季公告招商，總投資金額預估可達百億元。

趙正義指出，高鐵沿線各站隨著開發案、大型建設逐步到位，商機也陸續浮現，以桃園站周邊為例，過往是開發業者口中未成熟的地區，如今卻吸引壽險、上市建商陸續搶進。

潤泰新（9945）正式跨入商場經營，與台鐵合作的松山車站BOT案，打造的「CITYLINK」幸福食集昨日上路營運，預計年營收將達10億元，可為潤泰新帶進至少1億元的租金收益；南港車站BOT案預計2015年完工，該兩大開發案也成為唯二可以發行REITs（不動產投資信託）的BOT案。

潤泰新今年在新推案量減少影響，1~11月累計營收61.67億元，較去年同期衰退17.3%，前三季獲利在轉投資的高鑫零售（中國大潤發）和南山人壽獲利挹注下，累計稅後淨利達18.25億元，較去年同期倍增，稅後每股盈餘1.87元，也創下歷史同期新高。

潤泰新董事長簡滄圳表示，任何產業都有life circle（生命週期），潤泰新目前已佈局三大主要獲利來源，房地產、零售、壽險，今年房地產不景氣，本業獲利衰退，但轉投資的中國大潤發營運穩定，淨利逆勢成長29%，南山人壽前11月累計淨利也達90億元，帶動潤泰新業外轉投資收益大豐收。

簡滄圳說，由於業外轉投資效益比預期中來得好，潤泰新在房地產市場的投資將可加速推動，目前手中有19個案子要推動，其中有16個案子在台北市，僅3個在新北市，包括與台鐵合作的松山和南港車站兩個BOT案、與捷運局合作的內湖交11和三重捷6聯合開發案。

公辦都更案則有台北市南海段和六張犛段兩個案子；與地主合建的建案則有汐止明峰街和北投奇岩站兩個建案；自有土地規劃的建案則有植物園、延平南路和新莊副都心3個案子；其餘還有6個談到80%以上的都更案。

簡滄圳指出，潤泰新明年將推3個案子，包括南海路植物園旁的豪宅案「松濤苑」、汐止明峰街，以及新莊副都心等建案，今年標下的黑松台北微風二期土地只能興建純住宅，目前也正積極規劃中，預計明年底前動工，希望明年本業和業外創造的獲利能拉平到五比五的比例。

台灣央行總裁彭淮南日前預測，台灣明年經濟將呈現Ｕ型反轉，經濟景氣可望復甦，加上近期金管會研議，將吸引包含陸資在內的外資來台投資，以擴大資金動能，並放寬陸資持股、外國企業來台上市櫃等諸多利多因素加持下，房地產業者預期，明年台灣擁有高投報率的商用不動產，將成為資金競逐的標的。

根據經濟部投審會的統計，自2009年6月30起核准陸資來台投資，截至今年10月，陸資來台投資件數累計320件、投資金額約99.7億元（新台幣，下同）；其中，今年1?10月陸資來台投資件數為116件、投資金額約47億元，件數及金額均為歷年新高。

永慶資產管理協理黃增福表示，景氣逐漸復甦，外資、陸資政策再鬆綁，將帶動台灣商用不動產需求增加，預期明年商辦市場將視個案表現，好的標的仍經得起市場考驗；台北市中小型標售市場商機大，中南部則是聚焦在高租金投報率的商用不動產。黃增福指出，台北車站雙子星大樓成功招標，松山機場開發案將規畫成「民航關聯產業廊帶」，共同打造新國家門面，周邊商辦、商場的供需將大幅增加；中南部商用不動產市場則是已沉寂許久，但近年因台中與高雄市區的重大建設開發相繼到位，已吸引眾多產業進駐，並帶動房市發展。

例如台中市捷運、各大重劃區正陸續開發進行，500億元的水湳經貿園區開發案，是台中縣市合併升格後最重要的重大建設題材；高雄市目前已是亞洲貨物轉運站的重要城市，投資金額逾200億元的亞洲新灣區，將成為高雄港灣新亮點，商用不動產前景可期。展望明年，因政府標售的地上權案、BOT案，以及重畫區土地持續增加，市區的中、小型商用不動產，將是明年市場的主力。

國泰人壽昨（18）日與高鐵局簽約，國泰金控集團未來準接班人蔡宗翰，正是一手主導籌劃高鐵桃園車站開發案的靈魂人物，在國壽正逢50周年的此刻，繳出一張漂亮成績單。

國壽此次與華泰飯店攜手合作，主要是蔡宗翰與華泰董事長陳天貴的兒子、華泰副董陳炯福，倆人是美國讀高中時同學，蔡透過陳家關係，認識了積極在亞太區開疆拓土的精品暢貨中心集團The Outlet Company，未來3方將共同打造台灣第1個結合國際商務及各知名品牌的購物城outle。

在政府全力推動讓人民「有感」的政績下，國壽昨天與高鐵局簽約備受關注，國泰金董事長蔡宏圖臨時缺席，蔡宗翰「代父出征」，席間雖未發一語，仍是鎂光燈追逐焦點，吸睛的程度不下於他的父親。未來蔡宗翰接班態勢將會逐漸浮上檯面。蔡宗翰是蔡宏圖長子，從哈佛大學經濟系、美國喬治城大學法學博士畢業後回台到國泰金磨練，目前擔任國泰金及國泰人壽副總，負責不動產部。

建商、壽險接連拿下高鐵桃園站周邊住宅土地與大型開發案，也刺激區域地價往上走，高鐵局更因此撤下原本計畫10月13日要標售的4筆土地，立刻重新估價，並定於本月24日標售，不過，底價已從當初每坪31~36萬元，調整至每坪36~44萬元，調高幅度16%~22%。

高鐵局解釋，10月時，突然撤下桃園站4筆土地是因為周邊地價均已上漲，鑑價報告須重新製作，此次標售底價則是參考最新的鑑價報告。

本次標售的土地分別為大園鄉青峰段411地號、中壢市青溪段565-1地號、青芝段74、78地號，土地面積分別約1960.2坪、1092.05坪、804.78坪、1028.14坪等4筆，總底價19.93億元。

高鐵桃園站周邊土地其實是近3年開始有明顯漲幅，商仲業者指出，以2010年7月時，當時高鐵局標售桃園站周邊住宅土地，每坪底價11.1~16.8萬元，相較於本次要標售的土地每坪底價36~44萬元，光是底價便調高1.6~2.5倍。

住商不動產桃園航空城高鐵加盟店店東楊易霖指出，桃園高鐵站土地近來漲幅驚人，在雙北和在地資金帶動下，目前只要臨高鐵南北路，領航南北路，超過605坪的土地，成交單價都達65萬元以上，商業用地更突破百萬，較邊陲的臨15米路土地，成交價也多有55萬元以上，漲幅十分驚人。

據了解，包括太子建設、聯上建設等上市櫃公司，及中悅建設、新潤建設、玖都建設、宜誠機構、寶佳機構…等多家建設公司競相投入開發，並有國泰金等介入BOT開發案，成為全台最夯的投資開發區。此外，工程會表示，「高速鐵路桃園產業專用區開發經營案」昨日完成簽約後，總計民間參與公共建設已簽約案計86件，簽約金額高達1238億元。

打鐵趁熱 太子在桃園青埔站推案

國泰金（2882）子公司國泰人壽，獲得「高鐵桃園車站特定開發區經營案」，昨日與高鐵局正式簽約，國壽取得該案50年地上權，預估總投資金額超過200億元，收益率超過5%。由於壽險業資金去化不易，國壽總經理熊明河強調，只要收益率達到水準，國壽也會評估其他公共建設投資案。

國壽取得「高鐵桃園車站特定開發區經營案」50年地上權，未來將依約分成5年43億元權利金支付，加計每年租金、開發成本，總投資金額將超過200億元，預計2014至2015年間動工，2016年開始商場首期營運，2019年全數完工啟用，粗估年營業額至少百億元，平均報酬率逾5%。

據了解，目前工程會轉介予壽險業投資的公共建設案，數量高達上百件，除了此案外，國壽仍在評估其他投資案；至於政府日前放寬壽險業海外及中國投資，熊明河認為，此舉對壽險業提升投資收益率有很大幫助。

昨日外資大舉加碼金融股，買超前10名個股中，多達8檔為金融股，國泰金則名列外資買超第2名，買超張數高達5000餘張。

高鐵竹苗台中開發案 投資額估200億

高鐵搭乘旅客突破2億人次，也為各個停靠站帶進不少商機，周邊大型開發案也頗受業者青睞，今年下半年便有3大招商案順利標脫，粗估吸引投資金額逾280億元。眼見時機正熱，高鐵局與苗栗縣政府明年上半年在新竹、台中、苗栗續推3大招商案，粗估投資金額約200億元。

仲量聯行總經理趙正義表示，高鐵沿線各個停靠站，除雙北市外，便屬新竹站周邊開發較為成熟，不過，近期桃園站題材頗多，尤其是國泰人壽拿下高鐵車站產業專區開發案，還有上市建商華固建設搶進買地，均是看好桃園站未來的發展。若觀察公告現值調整幅度，7年來，新竹站的公告現值已經翻漲約3倍；桃園、台中站則各翻漲約2倍，再觀察近3年新竹站、桃園站土地標售，地價更是不斷翻高。

全球資產專案經理王維宏表示，觀察今年1~10月高鐵各站搭乘人數，桃園、新竹、台中3站運量成長最明顯。也帶動這些站區的土地開發速度加快。

因此，高鐵局與苗栗縣政府抓緊熱度，預計明年上半年在新竹站、台中站、苗栗站各推出一個地上權招商案，據悉，新竹站、台中站面積各近2公頃，兩案吸引的投資金額約百億元，另苗栗縣政府針對最快103年通車的高鐵苗栗站，推出經貿園區地上權招商案，基地面積10.02公頃，預估明年第一季公告招商，總投資金額預估可達百億元。

趙正義指出，高鐵沿線各站隨著開發案、大型建設逐步到位，商機也陸續浮現，以桃園站周邊為例，過往是開發業者口中未成熟的地區，如今卻吸引壽險、上市建商陸續搶進。

　據行政院主計總處最新出爐的家庭年可支配所得統計，台北市每戶為125萬1,519元，但收入高、房價也高，讓有心成家的準購屋族群大呼「台北居大不易」，專家表示，面對高不可攀的房價，因租金投報率低，目前已進入「租優於買」的時期。

　專家認為，未來一年房地產頂多和目前一樣，想在大台北地區置產的民眾，可以先租屋，再慢慢找房。

　歐美國家競相實施貨幣寬鬆政策，市場資金多，在通膨疑慮下，即使台北市房價高，中信房屋美地不動產仲介經紀公司總經理莊智如表示，不動產價格跌幅有限，因毛租金資本化率不斷下修，所以目前購置房地產的目的應由資本利得轉為租金收益。

　但他指出，現在毛租金投資報酬率只有2％上下，淨租金投報酬率多半比房貸利率還高，因此從2011年起，隨著北市房價愈走愈高愈高，北市房市已進入「租優於買」階段。

　中信房屋副總經理劉天仁指出，在「資金行情」及「通膨問題」兩大因素的支撐下，未來房價漲不上來，也跌不下去，而且租金收益率不會太高，所以目前置產目的從過去追求租金收益率，轉為基於「保值」需求，或期待景氣回升之後房價再走高，影響房價走勢的最大變數即是「政府政策」。

　若要追求租金投資報酬率，或者想作包租公、包租婆，專家建議，要「壓低房價」或找「高租金投報率」的地區置產；至於自住客，則建議可以先租再慢慢找合適房。

　東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓表示，即使要找房價相對低價區，也要注意未來區域發展潛力，目前市場銷售率最佳的產品多屬1?2字頭房，新北市淡水、五股、鶯歌、樹林，一直到桃園，500萬元起就可以買到2房中古屋。

淡水、桃園、高雄 成新歡

　北市房價漲幅高，雖然民眾認同房地產投資可保值，根據中信房屋針對兩年內有購屋計畫者調查，打算在北市投資置產比重從一年前的近4成，已降至目前的2成5左右，以投資置產為目的資金也從北市往外走至淡水、桃園甚至高雄。

　台灣不動產投資協會理事長暨瑞普國際物價總裁曾東茂表示，在政府採行奢侈稅、實價登錄等持續打房措施下，讓台灣房市交易量明顯萎縮；但美國寬鬆貨幣政策引爆國際資金大挪移，資金最終還是會流動最有效率的地方。

　中信房屋美地不動產仲介經紀公司總經理莊智如表示，即使台北市還有7.8萬多戶的房屋需求缺口，由於台北市中心房價已高，根據調查，若依購屋目的區分，準備在台北市買房作「投資置產」的比重，從去年第3季的38.5％降至26.3％。

　其中，有逾7成的人，在北市買房的目的，都是自用或者買給父母、子女；顯示民眾若要買房投資，已逐漸轉往較平價的新北市、高雄市或者有重大建設興建的桃園縣等地。

　近一年房地產的投資人更紛紛前進桃園縣置產，使得置產投資比重從去年第3季的20％提高至目前的40％，莊智如說，該比重已創下了奢侈稅實施以來的新高，投資客也轉往較平價的淡水、新莊以及北市外圍等地區找房。

　有巢氏房屋副總經理劉炳耀表示，桃園除具備升格題材外，由於「捷運機場線」通車在即，「五楊高架」預計在明年春節前開放上路，以及「桃園航空城」計畫啟動，重大基礎建設利多加持下，讓準第六都「桃園」房市題材豐沛。

　此外，目前桃園縣房價所得比僅4.3倍，相對雙北市購屋負擔輕許多，而八德和中壢的房價房價相對更低，同時也吸引自住型買盤進駐，使得近期桃園房市交投遠比雙北市活絡。

　北部豪宅巿場吹冷風，不過，近期中部部分豪宅案買氣，卻出現不減反增情況。「7至9月因實價登錄效應發酵，讓買家不敢下手，如今實價的揭錄，反而對巿場出現『正向』效果！」台中建商公會理事長張麗莉昨日說，之前觀望的買家在瞭解實價揭露真實情況後，已漸漸願意進場，讓原本停滯的巿場再度動了起來。

　不少研究單位指出，北部豪宅應處於調節出脫階段之際，中部豪宅買氣卻較第三季回溫不少，張麗莉指出，最近來客量較第三季增加三成左右，成交比也改善不少。除了當地買氣，也有不少北客到台中置產。

　台中新市政中心的「聯聚保和大廈」、「精銳音悅廳」、國美館特區的「由鉅大恆」來客與銷售狀況多不錯。

　中部豪宅預售市場下半年進場的興富發「國家1號院」每坪開價40至60萬、寶輝「秋紅谷」每坪約62至75萬元，12月中旬後陸續進場的三大個案「聯聚保和大廈」、「精銳音悅廳」、「由鉅大恆」每坪也都在50萬元起跳。

　對巿場傳出有不少大陸台商回台置產，聯聚建設表示，這一波台商大多是20多年前到大陸打拼，近年隨著大環境的改變，勞動成本年年提高等因素下，回台投資、置產，置產原因大多基於保值，還有為第二代著想；不過，巿場中，另有約25％的買家是台北客南下購屋。

新北市「合法圖利」建商？民進黨立委、民間團體昨質疑，新北市新店碧潭、新莊老街、淡水小白宮附近的三大都更案，皆因公有地過半之參與，讓建商得用超高容積興建超高層大樓，嚴重破壞當地的歷史、人文景觀。民進黨立委林淑芬、鄭麗君、田秋堇昨偕相關民間人士、團體召開記者會。淡水小白宮前 將建二十七層豪宅，淡江建築系系主任黃瑞茂指出，被列為世界文化遺產潛力點的淡水小白宮前面，在新北市府核定五十三％的公有地參與後，讓業者得以興建廿七層的超高豪宅，周遭歷史建築群的文化景觀，將嚴重受到破壞。碧潭將建超高樓 並納入吊橋基座，在地居民林小姐表示，曾列為台灣八景的碧潭，也在新北市府核定六十五％的公有地參與後，直接將吊橋基座納進都更範圍內；建商在興建廿六層超高豪宅的同時，還會開挖十五公尺深的地下室，將使碧潭吊橋面臨斷裂危機。

新莊老街都更 將瓦解老街的風貌，新莊老街永續觀光產業聯盟召集人陳健一也說，新北市府除核可七十四％的公有地外，還自己帶頭在新莊老街進行公辦都更；整片日治時期留下的生活空間，將悉數遭搬遷，徹底瓦解老街的風貌及紋理。林淑芬強調，這些都是台灣人常去的景點，有無可取代的文化、歷史價值；但建商隨隨便便就破壞掉當地的景觀，等於剽竊社會的共同記憶，這樣的都更究竟促進了什麼公共利益？

立委︰環評外 應再文化影響評估

鄭麗君質疑，這是讓公有地私有化；她建議未來在環境影響評估之外，還要再加入文化影響評估。

文化部︰會提醒新北市政府注意

文化部文資局副主任鍾青柏表示，淡水、新莊老街已被列為世界文化遺產潛力點，會提醒新北市府注意都更案對當地文資所產生的影響。文化部文資局國定古蹟科長蘇志銘盼新北市古蹟歷史審議委員會能去現場會勘。他舉例，之前有建商想在總統府後方興建大樓，怕因此破壞總統府的天際線，遂刪減建商的容積轉移率，讓最後蓋成的大樓，不會凸出於總統府背後。

台鐵湖口車站跨站式站房昨天啟用，東、西站都以湖口老街拱形穿堂設計，展現地方特色；未來東站僅供旅客上、下車及計程車行駛，自行開車、騎車民眾則建議從西站停車進入，可望有效改善站區交通亂象。鐵路局投注一億五千七百七十萬元改建湖口車站，歷經三年多施工，配合捷運化的跨站式建築，不但讓老舊車站煥然一新，架高的站房橫越軌道和月台連結鐵路兩側，旅客不須像過去一樣出站後再繞道，兩側住戶也不用買票，即可透過跨站，直接通行站區往來東站中山路和西站力行街。

啟用儀式昨由交通部常務次長許俊逸、鐵路局長范植谷、縣長邱鏡淳等人剪綵。現場熱賣名片式紀念套票五千套及鐵路商，范植谷表示，湖口站一八九三年原設在老湖口，因地形不良及當時戰爭軍事需要，民國十七年由老湖口改道搬遷到新湖口現址，廿二年鋪設雙軌，五十九年改建為鋼筋混凝土站房，擴大客、貨運輸服務。

新啟用的跨站式站房，外觀以仿古傳統拱形穿堂設計，保存客家建築的簡樸精神。售票大廳採自然採光及通風理念設計的綠建築，不需裝設冷氣設備。站房增設四部電梯，西側還增設一處室外木造休憩棧道區。湖口車站東站交通亂象、停車位不足，長期為人詬病。縣府與鐵路局協調後，初步規劃在東站車道劃設計程車停等區及旅客接送區，以期淨空中山路；開車和騎車的民眾，則可停在西站停車場、成功停車場或達生陸橋下停車場，公所還準備明年增建兩層式機車停車塔。

苗栗縣長劉政鴻就職七周年前夕，以「創新、卓越、新苗栗」為題發表的施政成果中，特別強調台積電、嬌聯將在竹南特定區事業專用區投資設廠，以及尚順開發計畫在頭份引進百貨購物商場、觀光飯店及威秀影城，未來將型塑竹南、頭份成為苗北「新商都中心」。

劉政鴻表示，竹科竹南基地擴編公共設施，預計明年3月完工，其中特定區事業專用區三筆土地，已分獲台積電、嬌聯公司得標，做為擴廠使用，未來將提供上萬個就業機會。另外，尚順開發公司計畫投資40億元，在頭份中央路引進百貨購物商場、觀光飯店及威秀影城，預計103年初開幕。再配合竹南基地南側連接中央路聯絡道，明年6月全線通車，將促進竹南、頭份與園區連動發展，型塑苗北「新商都中心」。

劉政鴻並指出，銅鑼科學園區第一期，目前已核准達邁等9家廠商進駐，第二、三期已於今年陸續動工，開發與招商設廠同時進行，連結客家文化園區落成、銅鑼交流道開通共伴效應，地方發展榮景可期。而通霄烏眉、通苑及崎頂等產業園區開發計畫，亦全速推進中。劉政鴻表示，上任7年來，已成功吸引超過6,000億元投資，新設工廠達400餘家，為苗栗縣帶來可觀經濟產值和就業機會。

內政部上周五公布第三波實價登錄行情，台北市萬華、北投、文山區公寓平均成交價每坪都是「3字頭」，比起房仲開價動輒喊到40萬元相比，價差2成以上；也有不少行政區大樓行情僅「4字頭」，開價與成交價落差最高達18%。

內政部公布第三波的實價登錄，這次新增「搜尋範圍均價計算」功能，民眾可以直接設條件查詢各區成交均價。經過查詢後發現，萬華、北投、文山區公寓每坪均價僅35.05萬元、37.55萬元、38.95萬元，但這三區仲介卻開價每坪44萬至47萬元，價差2成左右。中古大樓的行情也比想像低，萬華、北投、士林、文山的中古大樓均價介於43萬至47萬元，大同、內湖區均價為52.69萬元、54.5萬元，都與市場開價落差12%至18%。不過，大安、信義區中古大樓行情還是偏高，每坪均價分別為84.41萬元、75.07萬元，但仍比市場動輒喊到8、9字頭，便宜1成以上。

值得注意的是，不動產交易實價查詢網統計的中山區中古公寓，成交均價高達73.68萬元，比市場開價每坪65萬元還要多出13%，與市場預期不同。經過直接點閱各個成交紀錄，發現中山區有不少單價破200萬元的公寓1樓行情，應是店面用途，卻被登記在公寓項目中，因此均價才失真。

潤泰新董事長簡滄圳昨（18）日表示，儘管今年房市交易冷清，但預估明年隨著經濟復甦，兩岸交流更密切，明年房市將會回溫，房價仍看漲，他認為，現在是買房的好時機。

針對眾所矚目的微風停車場土地案，簡滄圳也鬆口談到，微風案只能做純住宅，未來不會規劃商場，預計將有7,800坪的銷售面積，預計明年底動工。簡滄圳並以微風案為例，台北市的土地實在很難買，而且愈來愈貴，因土地成本不斷墊高，房價當然只會愈貴。簡滄圳認為，今年政策不明、景氣低迷，房價停滯下來，但這應該是谷底；目前大陸觀光客來台已突破200萬人次，陸客觀光有利經濟復甦、景氣，明年的房市應會比今年佳。並且，最近受實價登錄影響，買方陷入觀望；但從台北房價來觀察，不要說跟北京、上海比價，台北房價目前連杭州、廣州都比不上，長期在兩岸交流下，台灣房價還是會上去。

針對本業佈局，簡滄圳指出，目前潤泰新有19個案子在手，其中16個都在台北市，未來仍著重在台北市開發；並且未來也計畫西進大陸。他指出，中國大潤發在大陸廣泛佈點，同時也在蓄積能量，未來若有適合開發地點，潤泰集團將一併前進，規劃出高品質的開發案。

南港區市民大道七、八段去年通車，今年都市計畫又從工業區轉為商業區，地價大幅上揚。北市府地政局昨天公布102年公告地價，市民大道八段與七段分別漲幅7成3與6成5，拿下區段地價漲幅前兩名。

土地現值 信義漲最多
公告土地現值方面，信義區受信義商圈商辦租金節節上揚，周邊高級住宅交易價格居高不下，大巨蛋興建及信義線將通車等預期心理下，102年公告土地現值漲幅以11.75%奪冠。大安區及中正區因位處市中心，交通便捷、公共設施完善、生活機能及學區優質，分別以漲幅10.49%及9.33%拿下第2、3名。

地價漲幅 近年來最低
地政局長陳錫禎表示，近三年來公告土地現值累計漲幅已有34.68%，考量到國內經濟景氣趨緩、物價上漲、民眾負擔加重，為避免民眾地價稅賦負擔過鉅，北市地價及標準地價評議委員會評定102年公告地價平均漲幅為5.54%。這也是96年以來，北市公告地價漲幅最低的一次。

繳稅免驚 五成未調整
公告地價上漲，不少民眾擔心地價稅也會跟著增加。陳錫禎說，北市共有五成的地價區段公告地價未調整，包括部分行政區的自有住宅、農業區、保護區等。地政局指出，12行政區的公告地價都上增，幅度從2%到8%不等。值得注意的是，內湖區與南港區102年的公告土地現值漲幅中等，卻是公告地價上漲最多的。這是因隨著內科南軟園區的發展，內湖區與南港區在過去兩年內累積較高的土地現值。

市民大道八段 漲幅多
地政局表示，北市3739個地價區段中，漲幅最大者為南港三期市地重劃區土地。第一名位於市民大道八段以北、南港路二段以南、興華路以西，地價從一坪33萬上漲至57萬。第二名則是位於市民大道七段以北、昆陽街60巷以南，地價從一坪41萬上漲至69萬。

2012年的上海樓市，中高端市場持續3月以來的熱銷，成為領跑今年房地產市場最搶手的商品。中新社報導，調查中高端市場熱銷產品發現，集地段、品牌、產品力、配套等優勢於一身的中內環品質公寓，成為實力買家自住投資的首選。業界普遍認為，未來一段時期內，樓市將更趨於穩定，中高端產品仍將持續看好。

就成交走勢而言，今年初申城市場整體低迷，3月起隨著長期觀望的高端需求逐步入市，高端市場成交回升，6、7月間達到年內高點。上海房地產信息發布機構金豐易居＆佑威聯合研究中心提供的數據顯示，6月單價4萬以上住宅成交量較去年同期增加110.7%。

進入下半年，隨著中高端客戶入市意願逐漸加大，至11月中高端樓市仍保持持續穩定成交金額。經歷11月整體市場的翹尾行情後，中高端市場又迎來另一波成交熱。佑威機構最新統計，11月26日至12月2日，單價4萬元以上的住宅房源成交量達1.92萬平方米，較前一周大漲56.19%。

從區域分布看，今年上海中高端商品住宅成交主要集中在徐匯等區域。其中，中凱城市之星、星河灣、古北大成公館等眾多明星樓盤的熱銷支撐了這些區域的中高端市場成交熱。而包括古北大成公館在內的中內環品質公寓已成為市場實力買家自住投資首選。

國土部18日召開2012年房地產管理調控情況發佈會。會上，針對近日來頻繁出現的各地“地王”，國土部要求各地要採取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式，避免再次出現“地王”。

國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示，為防範利用地價異常信號炒作，或借機提價售房，有針對性地選取得力措施，避免在住宅、商服用地供應中出現異常的高價地，是一項重要的措施。在穩定土地供應的同時，要努力保持地價信號平穩。

將調查中冶南京地王

國土部稱將調查違規供地和違約房地產用地，促進市場運行規範有序。為進一步發揮核查、督辦的作用，促進土地市場健康平穩發展，國土部將對典型案例採取公開調查的方式，督促各有關城市嚴格依據土地出讓管理法律法規和出讓合同約定，進行調查處理。

為此，國土部表示將對江蘇省南京市下關區濱江2號地塊進行公開調查。此地塊為中冶拍下的今年全國總價地王地塊。

資料顯示，該地塊在11與30日被中冶置業占98.52%股權的南京臨江老城改造建設投資公司以底價競得，以總價56.2億元成為年內全國新總價地王。樓面價為7753元/平方米。

國土資源部土地利用管理司司長廖永林在回答網易財經提問時表示，將先責成江蘇省住建廳調查，屆時待江蘇省調查結束後，再根據具體情況討論是否派出工作組進行調查。調查內容和範圍尚未公佈。至於該地塊是否存在違規出讓問題，國土部未作評價。

據悉，南京市下關區濱江2號地塊，毗鄰中冶下關“地王”NO.2010G32以及G33號地塊，是下關濱江區最後一幅土地。2010年9月19日，中冶集團以200.34億的價格拿下NO.2010G32以及G33號地塊，總體量達67萬方。該價格至今仍位列國內總價地王第二位。但是兩年過去，該地王項目僅是在7月份舉行了一場開工儀式後就再無進展。對此，多家媒體曾質疑中冶假開工。

網易財經注意到，在國土部公佈的部分大型房地產企業購地及部分大宗住宅專案用地出讓情況表中，中冶南京所屬南京臨江老城改造建設投資公司拍得的下關區濱江1號地塊和3號地塊都被列入跟蹤督察範圍。國土部的資料顯示，兩個地塊的受讓協議簽訂日期是2010年9月30日，應動工日期為2012年3月30日。

避免所謂“地王”誤導市場

近日來，土地市場回暖，迎來一波新的“地王”浪潮。11月27日，北京、上海兩地同時出現“地王”，樓面價都超過了3萬元每平方米。上海的黃浦區594(北塊)、596街坊商辦地塊，拍出高達3.6萬元/平方米的樓面價，北京朝陽區農展館北路8號地塊，起始樓面價就是3.38萬元/平方米，而之前掀起“地王”高潮的萬柳地塊的起始樓面價才2.4萬元/平方米。

而土地市場火熱也傳導到了樓市。國家統計局最新資料顯示，與10月相比，11月份70個大中城市中，價格下降的城市僅10個，持平的城市7個，上漲的53個。而10月份70大中城市房價上漲的城市僅35個。超7成房價環比上漲。

對此，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在新聞通氣會上要求各地保持地價信號平穩，減少對市場的誤導和干擾。廖永林認為各地政府應該做到以下幾點。

一是避免出現所謂“地王”誤導市場。對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應。對地段較好、單價較高的優質地塊，綜合採用多種競價方式或招標出讓；或提高付款難度；或與條件較差的土地在放在一起供應。

二是靈活使用多種競價方式。對可能出現過度競爭的地塊，選用“競地價、競配建”等多種競價方式，或招標出讓，或提高付款難度，通過交易暫停靈活轉換使用。

三是進一步嚴格市場准入條件。加強競買人資格審查。加強對購地資金合規性審查。防止具有不良行為的企業、違規資金進入市場，構建良性競爭的市場環境，避免過度競爭、惡性競爭形成高價地。

今年3月中旬，招商地產上海佘山瓏原專案6折促銷的消息，在上海樓市引起了關注。但根據網上房地產的資訊，這一專案在6折之後的9個月內，總共只賣出11套別墅。而該專案首批供應達125套，總建築面積為27028萬平方米。

而且，佘山瓏原的成交價格一直在走低。根據中房信監測，該項目3月份的成交均價超過32000元/平方米，到了4月份，均價降至3萬元出頭，11月的成交均價更是跌至23000元/平方米左右。

與佘山瓏原降價不討好形成鮮明對比的是，周邊的龍湖好望山、華潤佘山九?等項目紛紛賣出了好成績。中房信的資料顯示，龍湖好望山在成交均價高於瓏原的情況之下，同期售出30餘套，銷售金額超過2億元。

值得一提的是，招商地產為開發瓏原別墅投入了重金。招商地產半年報顯示，截至今年6月30日，佘山瓏原項目的開發成本已經達到23.49億元，但根據網上房地產的資料，截至目前，專案銷售額卻只有6800多萬元。

高成本低售價

2009年末2010年初，有三家知名房企同時進入上海松江。除了招商在上海佘山的瓏原項目外，還有華潤的佘山九?以及龍湖的好望山項目。在這三個專案中，瓏原是唯一容積率在1.0以內、可開發純別墅社區的地塊，因此樓板價達到16378元/平方米，遠遠高出龍湖項目10750元/平方米和華潤項目11502元/平方米的樓板價。

在招商高價拿地不久之後，國土資源部就下達“限墅令”，瓏原成為松江最後幾幅容積率在1.0以內的可開發純別墅社區的地塊。

但土地資源的稀缺性，並沒有轉化為招商瓏原項目的競爭優勢。

根據中房信的統計，瓏原項目的平均成交均價僅為2.9萬餘元，而龍湖好望山別墅的成交價格在32000~34000元之間，且迄今已賣出50餘套房源約10000多平方米。同樣只賣出十餘套產品的華潤佘山九?，儘管開發的是大平層產品，但售價卻已經達到4萬元/平方米左右，而且單套總價超過1000萬元，而招商瓏原的平均單套價格為六七百萬元。在總價和單價都佔有優勢的情況下，招商瓏原的銷售面積迄今為止只有佘山九?的1/2。

事實上，瓏原目前的成交價格已有可能給招商地產帶來虧損。根據招商地產半年報，這一項目的預計總投資達33億元。根據這一專案招拍掛時的檔，總建築面積為104766平方米，這意味著項目每平方米的投入將超過3.14萬元。半年報透露，招商根據存貨減值測試結果，對上海佘山瓏原項目計提存貨跌價準備超2億元。

產品和行銷掣肘

土地資源具有稀缺性，又具有價格優勢，為何佘山瓏原的競爭力遠遠不如競爭對手？

有業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，瓏原專案最大的缺陷在於房型，其臥室、客廳等房間的實用面積和普通公寓相當，這和很多人心目中的豪宅差距較大。記者在現場看過瓏原別墅的樣板房後，確實發現有上述問題。

導致瓏原項目銷售遇冷的另一原因是周邊的配套環境。與好望山周邊就是商業廣場不同，瓏原別墅周邊配套不足，距離松江地區的商業中心也有一定的距離。中房信研究總監薛建雄告訴記者，瓏原的產品缺陷是導致滯銷的主要原因。

此外，瓏原專案對市場的把握也存在問題。根據網上房地產的資訊，這一專案去年6月就拿到預售許可證，但據媒體報導，專案今年3月才對外銷售。而龍湖好望山的50多套已售別墅中，有38套是在去年的7~9月銷售的。瓏原一再延遲開盤時間，錯過了最好的銷售時機。

對於該項目銷售等問題，《每日經濟新聞》尚未得到招商地產上海公司的回應。

當月環比上漲城市增至53個

比10月增加18個

2012年樓市暖冬已成定局。

12月18日，國家統計局發佈的資料顯示，11月份，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比（較上月）上漲的城市有53個，創年內新高，比10月大幅增加18個。

易居研究院根據國家統計局資料測算，11月份70個大中城市平均房價環比漲幅同樣創年內新高，為0.26%，較10月0.06%的漲幅明顯擴大。這已是70個大中城市平均房價連續第六個月延續環比漲勢。

按易居的測算，相比去年同期（同比），11月70個大中城市平均房價的跌幅已收窄至0.62%。

央行：看漲房價者增多

根據國家統計局的資料，分城市看，一線城市房價漲幅尤為突出。11月房價環比上漲較多的城市主要有：瀘州1%，北京0.8%，錦州0.7%，重慶、烏魯木齊、深圳、昆明、哈爾濱、廣州、長沙上漲0.6%；上海漲幅為0.2%。

一國企開發商介紹，11月，該公司在成都、重慶、西安、上海等地的項目，賣得都還不錯。全年的銷售目標是40多億元，現在已經超過幾個億了。

該房企的銷售表現與全國樓市一致。國家統計局資料顯示，1-11月份，全國商品房銷售面積為9.17億平方米，同比上漲2.4%。克而瑞分析師楊晨青說，這是該項資料同比增速今年以來首度“轉正”。

在上述國企開發商看來，改善型和配套成熟的樓盤、價格平穩向上的樓盤，未來更有機會。他並不看好價格大起大落的樓盤。

“之前買房送10萬元Smart，現在不送了，賣得也還不錯。”這位開發商介紹，隨著銷售回暖，該公司在上海的一個樓盤已經取消了優惠措施。

據他介紹，今年該樓盤已賣了15億元，存貨還有140億元，“今年不會加推。”

“我們可以明顯感覺到，房地產企業和購房者之間的博弈關係正在發生變化，優勢正逐漸偏向企業一方，購房者對於房價繼續下跌的預期隨著市場交易量的持續上漲正明顯弱化。”楊晨青說。

央行18日公佈的一份調查顯示，66.6%的居民認為目前的房價“過高”，這一比例低於年初的67.6%，也低於去年同期的72.8%。對明年一季度房價，預期“上漲”的居民比例為29%，較年初提高11.3個百分點，高於去年同期10個百分點。未來三個月內準備出手購房的居民占比為15.4%，較年初和去年同期分別提高1.4和1.5個百分點。

央行的問卷調查涉及全國50個城市的20000名城鎮儲戶。

“政策面可能趨緊”

關於未來房價走勢的一個變數是調控政策。

寶華副總裁楊健稱，現在大家都看好經濟發展，看好後市。他認為，明年房價仍會在平穩中略有上漲。大家把目光都盯著明年下半年，看明年的政策面和經濟發展如何？現在還不是太明朗。開發商年內不會有太大動作，現在推盤只是錦上添花。接下來，量價還將維持之前的走勢。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟進預計，明年4月份之前，全國性調控新政不會出現。

不過，他特別提到，北京市的壓力要大一點，因為容易引起監管層的注意。

最近北京樓市“新聞”不斷。除了“一天提價70萬元，北京陷年底恐慌式搶房”的消息，還有仲介放出“補繳社保可獲購房資格”的聲音。

北京市住建委12月17日特別強調，自2012年12月18日起，補繳社保在購房資格審核中不予認可。

這是北京市住建委近來第二次回應市場傳言，釋放堅持調控信號。不久前，北京市住建委相關負責人曾就“恐慌式搶房現象”回應稱，當前北京樓市不存在“恐慌性”購房情況，市場基本處於動態平衡之中。

據陳晟介紹，北京樓市目前的去化週期是11個月，上海是15個月。

陳晟說，房價未來還是以穩為主，一線城市明年大的反彈壓力存在，供應上要趕緊做工作。

對於政策面的走向，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，2012年，中央死守，地方突圍，貨幣政策放鬆。但到了2013年，在房地產調控初見成效，但依然不穩定的背景下，中央政策將變得趨緊，地方也會變得跟隨，而貨幣政策會表現得趨穩。

“總體上看，房地產市場趨勢表現為一條線：振盪上行、有驚無險。”楊紅旭如是預判2013年樓市走向。

中國房地產協會秘書長苗樂如日前在“2012中國地產財富年會”上表示，房地產市場已度過“三九”，房價得到有效控制，成交平穩回升，開發商購地熱情復蘇，2013年房地產行業有望復蘇。業內認為，中國正在進入城鎮化高速發展階段，這是未來房地產行業前行的最大動力。

對於房地產及城鎮化的發展，華遠集團任志強（微博）認為仍有很多亟待解決的問題：一是我國目前房地產用地不足。今年1到9月份，全國城鎮新增用地50%用於工業，但開發商只佔用了其中的11.6%，這不足以保證城鎮住房的需求。二是由於我國土地市場特殊情況，國有土地與非國有土地的差異造成價格差異。

任志強強調，工業化的速度超過城鎮化的需要，而城鎮化發展中土地的使用量過大。“現在宅基地占國土面積1.75%，是城市用地的4倍多，卻沒有把農民轉為城市居民。”

眾多房企大佬認為，處在經濟轉型期的房企必須轉型和升級。萬科地產副總裁毛大慶表示，萬科轉型主線索是現代服務業。“未來萬科的商業是社區型的商業，我們做新城的城市綜合體。金融風暴期間，資金穩定的往往是服務型、社區型物業。”

昨日 （12月18日），中國奧園（03883，HK）發佈公告，此前拿下的廣州市番禺區鐘村“巨無霸”地塊將引入保利地產（600048，SH）合作開發。

無獨有偶，也是在12月份，越秀地產（00123，HK）就江蘇昆山和廣州蘿崗項目宣佈合作開發，合作方分別是廣州市廣電房地產開發集團股份有限公司以及保利地產。

這些主流房企的最新動向顯示，合作開發模式越來越受到他們的青睞。

抱團開發成趨勢

中國奧園公告顯示，公司與廣東保利房地產開發有限公司（保利地產附屬子公司）於2012年12月5日訂立合作協議，據此，中國奧園及廣東保利房地產開發有限公司將各自負責開發及管理四幅地塊，且按照50:50基準共同開發另一地塊。奧園集團及廣東保利房地產開發有限公司將單獨負責各自所屬地塊的損益。

根據12月10日訂立的土地使用權出讓合同，中國奧園以約34.10億元購入位於廣州市番禺區鐘村街漢溪村一處“巨無霸”地塊，該地塊總占地面積約為12.0442萬平方米。其中，7幅土地的容積率不多於4.0及兩幅土地的容積率不多於5.0，土地性質則為商業金融業用地，使用權限40年。

根據合作協定，保利方面將承擔其負責的4幅土地的總收購代價以及與奧園共同開發地塊代價的50%。

根據原土地出讓協定，中國奧園需要在2013年1月10日之前支付上述土地款的50%，另一半則需要在2013年12月10日之前支付，引入保利合作與開發之後，剩下一半的土地款將由保利支付，也就意味著中國奧園“省下”了超過17億元的資金。

無論是主動求變，還是不得已而為之，選擇引進合作夥伴開發大體量項目的房企並非只有中國奧園一家。

保利地產今年以來在多個城市加速補倉，但據《每日經濟新聞》記者的瞭解，超過一半的專案擬引入合作夥伴。而今年8月份，星河灣也宣佈將和雅居樂（03383，HK）一起聯合開發成都某專案。

合作開發為降成本

“以我此前的瞭解，中國奧園在番禺已經儲備了多個項目，不僅在萬博，包括廣州南站區域，都有專案儲備，體量太大，中國奧園也許是有些壓力。”高力國際董事陳厚橋指出，這種壓力來自兩個方面，一是體量太大，投入資金太多；二是中國奧園在商業地產運作上雖然經驗豐富，但在大商業項目上，保利也許具備更大的優勢。

根據半年報數據，截至2012年6月30日，中國奧園一年內到期的借款額度達到了27.57億元，現金及銀行存款總額為39.59億元，到明年中期，中國奧園會面臨一定的還款壓力。

“主要還是受調控影響，房地產行業的利潤率一直處於下降趨勢，合作開發也是為了減少土地成本和融資成本。”昨日，保利地產一位內部人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，控制成本最好的方式就是合作開發。他同時透露，雖然是合作開發，但在各自所屬的地塊之內，雙方開發的產品卻不盡相同，“中國奧園在商場等商業專案上有自己的獨到之處，但保利更傾向于寫字樓或者商業公寓，這也是保利的優勢所在。”

作為國家戰略的上海兩個中心建設，是未來10年上海發展的重心。借力上海兩個中心建設，正在虹橋動工、開發虹橋時代中心的龍湖高調宣佈了未來15年的商業地產百億營收戰略。

對於虹橋來說，龍湖——這個在國內具有票房號召力的商業地產開發商必定能為虹橋吸引大量的品牌企業，促進地區商業的迅速繁榮。本月20日開幕的龍湖重慶時代天街，將至少吸引1000家時尚品牌入駐。因此，對虹橋天街這樣一個可以輻射長三角二十餘城市的綜合體項目來說，將來入駐的品牌極有可能會超過1000家。龍湖和虹橋將有望實現雙贏。

商業收入百億雛形初現

幾乎在每一輪調控後，和記黃埔、新鴻基、嘉?建設等香港地產商的高租金收入，都受到眾多內地地產商的豔羨。上述地產商的財報顯示，來自商業地產的租金收入往往占到集團總營業收入的一半。這意味著這些地產公司在住宅銷售市場極端困難的情況下，依然可以有不錯的業績。

很多地產商紛紛效仿這些地產商，進軍商業地產領域，想要打造自己的國金中心和嘉?中心。但直至目前，進入商業地產領域並獲得成功的房地產公司並不多。多數地產商雖然投入商業地產的總資金量和住宅相同，但從商業地產獲取的租金收入，卻只占公司總收入的5%。

商業地產開發的這一現狀，讓很多人不看好其前景。不過，龍湖地產在這一領域所取得的成功，卻讓很多人看到了這一領域的開發前景。龍湖地產主席吳亞軍曾透露，龍湖的志向是在未來的10?15年，商業項目要做到收入超過100億元，利潤占集團整體利潤由目前的5%提升到30%。

吳亞軍所說的收入，僅指租金收入。如果算上銷售收入，那麼龍湖地產商業項目的收入早已過百億元。截至今年11月，龍湖天街系商業綜合體銷售物業的貢獻總額已達到130億元左右。僅僅北京一地，天街系列的合同銷售額就超過百億元。最早涉及商業地產開發領域的龍湖，已經獲得了可觀的回報。

對龍湖和龍湖的業主來說，開發城市綜合體是個多贏的結果。一方面靠銷售物業，龍湖可以快速回籠資金，減輕開發及持有大型商業專案的財務壓力；另一方面，銷售寫字樓和住宅，能為龍湖的商業項目帶來穩定的人流，在未來培育並產生可觀的回報。而龍湖業主也因為商業項目的成熟，而享受到更多的生活便利，以及物業升值的收益。

事實上，龍湖在商業地產開發領域的造詣，絕不遜色于住宅開發領域。重慶北城天街的前身是一塊被轉手20多次無人問津的客車修理廠地塊，但如今卻成為西部首條“國家4A級旅遊景區”現代商業步行街，亦是重慶市的行政地名。以商業地產項目成為國家行政地名者，國內迄今僅有重慶北城天街一家。

品牌商戶的銷售業績增長，可以看出龍湖運作商業地產的能力。遠東百貨2003年隨重慶北城天街一起開業，2010年，遠東百貨北城天街店業績高達近10億元，連續四年成為遠東集團大陸地區百貨事業成長率第一名，2011年銷售業績成長超過20%。同樣跟隨北城天街一起開業的UME國際影城北城天街店在2010年榮獲全國票房亞軍、觀影人次冠軍。2011年成為全國影院觀影人次第二名，連續多年蟬聯重慶影院票房冠軍，UME占重慶票房收益70%。2006年進入北城天街的哈根達斯，2010年已經是西南地區單店業績第一名。

成功秘訣：精准定位

龍湖的商業地產之所以能如此成功，和其精確到數字的科學化管理密不可分。

在項目前期研發階段，龍湖會經過相當長時間的市場調研及產品調研，以此來作為專案產品定位、規劃乃至分鋪的重要依據，這也為商業項目後期各業態、各層級商家能對應找到合適的商鋪奠定堅實基礎；另一方面，在此推進過程中，龍湖商業也通過相關相近的計畫、制度化規定來保證各階段任務、目標能按時按量完成。

龍湖的定位很精確。目前全國中產人群大約占23%，而在北京、上海，這個比例則超過40%。美國波士頓諮詢公司的報告稱，中國將有半數家庭到2020年都會邁入中產，這意味著，未來10年，中國中產及富裕消費群體將新增約2.7億消費者。可以毫不誇張地說，誰把握住了城市中產人群的消費需求，誰就把握住了未來社會的絕對財富中堅力量。龍湖所需要做的，便是為這群正在興起的城市中產人群打造出一個變革性的產品，完美詮釋都市生活的範本。

龍湖對於天街系列的構思，便是希望其能成為一個塑造出城市生活新樣本的劃時代產品，以解決當前中產人群城市生活 “對豐富資源的高要求”與“生活資源獲取的低效率”之間的矛盾。

除此之外，此前香港貿發局的一份報告也給龍湖靈感，在參與調查的1050名中國城市中產消費者中，93%的受訪者願意為家人提供最好的物質生活，82%的受訪者表示，能夠為自己和家人提供舒適和富裕的生活可提升自我形象，而比起外出吃喝玩樂，66%的受訪者更願享受自己或與家人朋友在一起的休閒平靜時光。

在高效獲取生活資源，全方位服務家庭生活的理念之下，便有了北京長楹天街的規劃和設計。“地鐵上蓋”，擁有“不打傘商業”的“三分鐘城市生活圈”，完善業態“一站式”地滿足家庭生活需求。“走出地鐵就是Mall，下樓就逛街，出門就是公園”，龍湖試圖以這樣的產品來詮釋自己的商業理念，並將其成功複製到全國。

然而，僅僅靠精准的定位，顯然還不足以成就龍湖在商業地產領域的成功。龍湖用10年時間形成了一套龍湖獨有的科學、完整的商業地產開發、建設、招商、運營模式，以此來保證招商工作能高效、準確、按期地實現相應目標。

以招商階段為例，龍湖有五個方面確保品牌客戶的積累及招商目標完成——主力店的成功引進，吸引了相關業態新品牌客戶；10年龍湖商業運營經驗，積累了相當規模的老客戶資源；運用推廣管道，來實現定點目標客戶爆破式招商目標及積累；龍湖集團專門成立了商業地產部，以此整合了全國商業資源，也為各地產專案積累、介紹了新的品牌客戶資源；公司內部相應的例會及彙報制度，保證了各階段性招商目標的準時、按質完成。

“最賺錢商業地產”邂逅百萬客流

在業內，龍湖有“最賺錢的商業地產商”之稱。

龍湖天街系列商業綜合體開業之初的招租率一般便高達90%以上。龍湖重慶北城天街現在的租金收入接近3億元，而當時開發這一專案的總資金投入不過2億元。

更多的資料顯示，龍湖所運營的商場的毛利率達到了81%，可與香港頂尖商場媲美。龍湖因此被諸多商業品牌譽為 “國內最賺錢的商業地產公司”。這些品牌追隨龍湖天街項目前往全國開店，與其形成緊密的共同發展關係。

與此同時，上海大虹橋又被視為最具潛力的商業圈。規劃資料顯示，虹橋商務區核心區一期開發總規模約160萬平方米。該區域建成後，將成為未來上海西部的市中心，並與南京路、外灘和陸家嘴的東部商務區遙相呼應，形成上海市“雙中心”的新格局。

彙聚機場、高鐵、地鐵、客運中心等的虹橋樞紐已經基本形成，以此為中心的1.5小時經濟圈可覆蓋到長三角區域內所有重要城市，長三角都市圈的同城效應將顯著增長，形成世界級都市圈。目前已有龍湖、萬科、香港里安、協信、寶業、萬通等多家開發商進駐。得天獨厚的地理交通位置，讓大虹橋成為上海唯一一個覆蓋長三角數十城市的商業圈。僅通過虹橋交通樞紐進出上海的遊客就達到三四十萬人，加上虹橋商業圈建成後所輻射的周邊長寧、閔行等地的常住人口，再加上一部分在虹橋辦公的商務客群，待商圈培育成熟後，極有希望形成一個日均人流量百萬人次的特大型商圈。

一個是百萬人流量商圈，一個是最會賺錢的商業地產商，兩者相遇會是怎樣的結果？虹橋地區未來會出現像上海的淮海路、南京路那樣的高租金商場嗎？龍湖又能在虹橋複製重慶北城天街的奇跡嗎？一切尚是未知數。

但有一點可以肯定的是，已經在商業地產市場擁有相當票房號召力的龍湖，將註定給上海人一個驚喜——12月20日即將開業的重慶龍湖•時代天街，僅僅第一期就吸引了超過1000個時尚品牌加盟入駐。

近日的一則消息挑動了各擁超過6萬億元規模的保險、信託兩大行業的敏感神經。事由是業內盛傳，泰康人壽已出9.68億元鉅資認購“中信-聚信匯金地產基金1號集合資金信託計畫”，同時，泰康人壽很可能正是借助中信信託這一項目，完成了險資運用“13條新政”之後，保險資金認購信託的“首筆投資”。

記者就此事詢問泰康人壽，對方表示對此事不做評論。但據中信信託知情人士透露，中信信託確實已與泰康人壽就上述信託項目達成合作意向，而此事更曾於12月12日以“國內首單信保業務合作”的姿態在中信信託官網上公佈，此後由於中信信託認為較為敏感而將其撤下。

本報記者隨後根據公開資料查閱的“中信-聚信匯金地產基金1號集合資金信託計畫”顯示，這一專案對信託公司來說，雖然有相當大的創新意義，但對投資人來說，其背後所隱藏的風險也需要得到足夠重視。

公開資料顯示，“聚信匯金地產基金1號”將投資于天津“天嘉湖二期”房地產項目開發運營，該計畫成立於2009年10月，是個滾動發行的房地產集合資金信託；還款資金來源主要是依賴於“天嘉湖二期”的銷售。換句話說，“天嘉湖二期”是該信託計畫的基礎資產，但也正是這一基礎資產，“天嘉湖二期”並非完全沒有風險。

所披露的資訊顯示，“天嘉湖二期”專案總建築面積157.66萬平方米，初步規劃總投資150億元，項目建設週期從2011年一直到2019年，是個需要長期投入的房地產專案。對面的“星耀五洲”更是一個建築面積超300萬平方米的超級大盤，是天津當年的總價地王。

另外，本報記者瞭解到，“聚信匯金地產基金1號”的投資人大多選擇100天的這一投資週期，這一投資週期的收益率在5.5%左右。“目前市場上期限1到2年，融資主體是資質較好的大型房地產上市公司的房地產信託收益率，普遍都在10%左右，甚至更高。同時，目前三個月期的銀行理財產品的收益率也在4.5%左右。對比‘聚信匯金地產基金1號’，雖然其投資週期較短，但是作為基礎資產是房地產的集合資金計畫，不到6%的收益率和所承擔的風險之間如何匹配？這一問題，其實是非常考驗投資人的。”一位信託業內人士如此評價。

該人士稱，應該來說，“聚信匯金地產基金1號”進行了產品創新，“將一個投入週期超長的超大樓盤的巨大資金需求，分解成了一個由短期資金組成的低成本資金池，靠著這個低成本的資金池慢慢‘供給’這個超級大樓盤‘養分’，三年甚至更長的時間，希望能夠等來房地產市場的再次火爆。但這種創新模式的背後也隱藏著一定風險，即將風險轉嫁給了資金池的投資人，假設項目基礎資產始終運營艱難，最終由於利息成本的累積，總有最後一個接棒者。”

之前出臺的險資運用新政，明確了保險資金可投資集合資金信託計畫，根據對擔任受託人的信託公司的有關要求，目前符合受託要求的信託公司共有16家。“因為是新開了一個投資管道，同時最近對信託行業是否能夠可持續地穩定發展的討論相當多，我們不會急於參與其中，希望能從願意‘先行先試’的同行身上學習和積累些經驗。”一家保險公司投資部相關負責人如是表示。

瑞安建業（983）宣布，以每股3.6元，配售瑞安房地產（272）1.21億股，較周一收市價折讓約7.7%，套現約4.356億元，有關股份佔瑞房已發行股本約2.01%，淨集資4.26億元。配售完成後，瑞安建業持瑞房股份將由1.43億股，減少至約2238.6萬股，佔瑞房已發行股本約0.37%，而該2000萬股將設有90天禁售期。瑞建預期，配售錄得收益約1.33億元，所得款項將用作一般營運資金用途。配售代理為瑞銀。

分析︰融資或遇困難

瑞安建業昨天收報8.19元，下跌1.2%；瑞房被股東配售，股價顯著受壓，最低見3.65元，跌逾6%，收市仍跌5.6%，報3.68元。不少分析員表示，儘管有關配售是來自瑞安建業，惟瑞建沽售瑞房股份來套現，反映瑞建在融資方面遇到困難，逼不得已要放售瑞房的股份，而有關配售行動無可避免將為瑞房的股價帶來短期的負面影響。

本年舖位成交急升，土地註冊處資料顯示，截至本月15日止，今年內舖位註冊量約5473宗，涉約760億元。代理行預料，本年金額較去年全年錄得逾六成增長，將創下按年紀錄以來新高。

按年升幅創新高

美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成表示，本年商舖成交金額按年料增長逾67.6%，可望創按年升幅新高。該行預期，本年全年「確認人身份註冊量」將錄得593宗，涉約69.2億元水平，相對上季註冊量錄得1.1倍飆升，另金額錄得激增兩倍，摸貨比率亦創下自2006年高位水平。

美聯旺舖董事盧展豪表示，核心區投資前景被受市場肯定，估計2013年核心區商舖售價可望升約15%，核心區呎租明年料升約8%至10%，二三線舖位呎租則可望升10%至12%。

中原（工商舖）商舖部高級營業董事陳偉材表示，觀塘瑞和街50至68號地下A部分號舖，面積約700方呎；成交價約3380萬元，平均呎價約4.83萬元。新買家為區內投資者，原業主為資深投資者林子峰。

消息指出，筲箕灣道樓盤i．UniQ譽都兩層舖位將分拆出售，面積由1545至7119方呎，售價由4635萬元起。資料顯示，去年年底，資深投資者劉軍及有關人士以2.5億元購入譽都地下1至3及5號舖，和1樓6號舖，每層樓面各8000方呎，以2.5億元成交。

穩定供應 整治「地王」防誤導

內地樓價上漲速度加快，國家統計局昨日公布的數據顯示，11月份全國70個大中城市的新建住宅樓價按月上漲0.3%，為連續第6個月環比上漲，漲幅比10月份的0.05%顯著擴大。

在中央經濟工作會議重申樓控不動搖後，國土資源部昨出招應對樓價和地價出現異動的城市，包括穩定供應、整治所謂「地王」防止誤導市場。

京穗深漲0.6% 多市頻誕地王

據國家統計局數據，11月全國70個大城市中，具有指標性作用的北京、廣州、深圳的樓價漲幅較大，均比上月上漲0.6%，高於全國平均漲幅。值得注意的是，11月北京新建商品房樓價按月升0.8%，商品房樓價按月上漲的城市，從10月份的35個增至11月的53個。分析指數據顯示內地樓價已全面回暖，並有轉向全面上漲的趨勢。

在中經會強調樓市調控政策不動搖後，針對近期樓價上漲和多市出現新地王現象，國土資源部（簡稱「國土部」）昨召開新聞發布會宣布出手整治地王，要求各地採取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式，避免出現「地王」，防止地王誤導市場。不過，中原地產市場研究總監張大偉認為，近期各地出現的所謂「地王」價格，實際溢價不高，並沒有失去理性。

控異常防波動 穩定市場預期

國土部稱將按中經會有關要求，繼續堅持房地產調控政策不動搖，保持從嚴從緊調控基調，加強分類指導，區分不同城市，指導督促採取切實措施，保持土地市場穩定足額供應，平抑價格的異常波動。

國土部土地利用管理司司長廖永林透露，當前主要要求市場出現波動的城市在三方面採取切實措施：一是增加供應、穩定後市；二是控異常、防波動；三是避免誤讀誤導、穩定市場預期，以保持土地市場穩定，促進房地產市場平穩運行。廖永林稱，國土部將對南京近期出現的全國總價地王進行公開調查，該地塊總價56.2億元人民幣。

另外，人民銀行昨公布《2012年第四季度儲戶問卷調查報告》顯示，66.6%受訪者認為目前樓價「高，難以接受」，近30%預期下季樓價上升，較年初升11.3個百分點。

綠悠雅苑倘簽約 不獲其他申請資格

房協轄下青衣綠悠雅苑，本周五開始派發申請表，為政府重推資助置業「大抽獎」掀起序幕。據了解，房委會原於下月初推出5,000個白表購免補價居屋名額，現擬「讓路」；房委會亦表明，綠悠雅苑準買家倘簽訂買賣合約，其一併申請的白表名額不會獲批。

有地產界人士預計，明年首季綠悠雅苑、白表免補價居屋名額、及最後一批居屋餘貨等3項計劃連環接受申請，料有20萬戶申請，其中不少為重疊個案，恐刺激二手樓價升溫。

房協已印製約20萬份申請表作派發，數目較2010年推售夾屋餘貨時的35萬份，及2010年第6期的25萬份為少。房協解釋，汲取過去經驗，相信有更多人在互聯網下載申請表。

屬原置安心項目的綠悠雅苑，下周五起接受申請，截止申請日期為明年1月18日，由於該屋苑轉為資助出售房屋項目，與白表名額一樣，供月入4萬元或以下家庭申請，故不少市民打算一併申請，務求以漁翁撒網方式，增加獲資助置業機會。

申請時間重疊 不存互相排斥

消息透露，白表免補價居屋名額原定於明年1月第一個星期接受申請，但房委會近日卻考慮延遲至綠悠雅苑完成申請程序後、即1月18日後才推出，據了解，最快今日會有決定。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝透露，直至上周房委會都是計劃1月初接受白表名額申請。他認為，兩項計劃部分申請時間重疊，不存在互相排斥的負面影響，因相信「很多急於置業的市民會兩邊入表申請，反正成本不高。」又估計800多個居屋餘貨或要在2月中旬、即春節後才接受申請，料屆時不乏「三管齊下」的申請者。房協主席鄔滿海指出，房協及房委會已作協調，會避免市民不獲雙重資助，但不會阻止同時申請兩項計劃。

中原黃良昇：春節後樓市升溫

不過，綠悠雅苑中籤申請者於4月中開始揀樓，但白表名額成功申請的名單卻要在5月才公布，且房委會亦表明，綠悠雅苑申購者一旦簽訂買賣合約及支付了進一步訂金（俗稱大訂），縱使願意撻訂，亦不會獲批白表名額，意味這些人士只能選擇買樓，又或再去博另一個進入居屋第二市場機會。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計，遏抑樓市措施效應逐漸減退，相信這批購買力被釋放後，部分會轉向私樓市場；另僅逾4萬元月入的不符申請資格家庭，亦會出現趕入市心態，令春節後樓市升溫。

中國奧園（03883）宣布，透過公開拍賣收購位於廣州番禺的土地，作價約34.11億元人民幣，當中奧園將承擔一半地價。該土地將由奧園與廣東保利房地產聯合開發，各佔五成權益。

該土地位於廣州市番禺區鍾村街漢溪村，是漢溪長隆站地鐵上蓋，佔地面積約12萬平方米。其中7幅土地的容積率不多於4倍，及兩幅土地的容積率不多於5倍，作商業及金融用途，使用權40年。

起步點3% 部分再加1%獎金

港府出招後淡市持續，不少新盤都以高佣策略催谷銷情，本報發現近半年新盤佣金普遍升至3%以上，個別高達5%。可見淡靜氣氛加上未來供應量增，的確為發展商帶來散貨壓力。

市場交投氣氛疲弱，發展商為加快項目銷情扭盡六壬，本報追蹤市場上多個正在發售的新盤，發現近半年普遍都以高佣金作招徠，以推動代理促銷，代理每促成交易，一般佣金水平已升至成交價的3%，明顯比去年高。

紀雲峰促3交易 獎金50萬

個別樓盤特別闊綽，佣金高達4%或以上，其中以紅磡寶御最高，每宗買賣代理可得樓價5%佣金，可能是近年單一交易佣金水平最高項目。另北角曉峰、華懋九龍城御．豪門的佣金也達4%，另加1%獎金，其餘的新盤佣金多以3%至3.5%作起步點。

另外亦有發展商在佣金之上引入獎金制，希望可令項目銷情以倍數加快，例如讓促成多於一宗買賣的代理，將獲得佣金以外的獎金，一般由數萬至數十萬元不等，視乎該個新盤的樓價銀碼而定。

發展商推高佣 集中餘貨盤

近期的個案如跑馬地紀雲峰，基本佣金3%外，代理每促成3宗交易，可多獲50萬元獎金。其次，上水GOODWOOD PARK，首宗交易可獲佣金3.5%，第二宗則增至4%。

過去3年政府增加供應，又加快樓花批核，故發展商都集中於餘貨盤選用高佣促銷，反映發展商正被靜市及遠期供應增加兩股力量夾擊，散貨壓力漸現。

港置高級執行董事伍創業認為，高佣背後反映市場正在吹淡風，買家入市意慾弱；但強調高佣不一定可刺激銷情，如樓盤本身質素不佳，或者定價對比同區二手樓價欠吸引力，即使高佣金可提高代理對樓盤的注意，樓盤銷情亦不會突然好轉。

利嘉閣總裁廖偉強指，發展商淡市出高佣是正常做法，以政府出招後的一手市道看，部分新盤佣金都在3%起步，部分豪宅新盤佣金更高。即使明年大量新盤推，他相信高佣仍只出現在餘貨或豪宅盤，不會因市況淡靜而蔓延到大型新盤佣金制度上。

主打逾千呎大戶 2000萬入場

近年銳意發展精品式豪宅的永義國際，部署明年第三季推售何文田太子道西313號項目，提供50伙逾千呎大戶，入場費約2,000萬元。

處何文田名校網 針對換樓客

永義國際集團執行董事官可欣接受本報訪問時表示，太子道西項目共提供50個單位，標準單位面積介乎1,000至2,000平方呎，特色單位面積達4,000平方呎，總投資額約10億元，現時命名為雋瓏，部署明年第三季推售，意向呎價約2萬元起，即最細單位入場費約2,000萬元。

她指出，雖然政府近期推出買家印花稅（BSD）對豪宅市場有一定影響，但雋瓏位處41校網，目標客源以本地換樓家庭為主，相信影響不大。她又謂為籌備雋瓏銷售，近期不斷了解該區市場動向，發現太子道近月有另一項目推售，內地客比例不高，銷情在政府出招後亦沒放緩。

受BSD影響 舊樓收購勢放慢

不過，她坦言政府對以公司名義買樓徵收15%BSD，肯定會為市場舊樓收購活動帶來影響，預期舊樓收購的活動放慢。但她強調，長遠而言，該集團仍看好地產發展前景，故暫時沒有因為政府推出的新政策而動搖投資信心，也沒有因為政策而調整手上樓盤的售價水平。「我們公司近年集中發展精品式豪宅項目，寧願花更多心思為用家打造最好的安樂窩，也會不會因為政府政策而將貨就價。」

事實上，永義國際近年積極於市區進行舊樓重建工作，除了太子道西項目外，今年中才以2.388億元收購延文禮士道14及16號（總實用面積約11,130平方呎）項目83.33%業權，現正申請強拍，希望統一餘下業權。官可欣透露，若能順利統一業權，延文禮士道則部署在2014年推售。

資金充裕，銀行亦尋找物業投資。消息指，?生銀行以約15.67億元，向信置（00083）購入7層九龍灣國際交易中心樓面，包括16至22樓，呎價近8,000元，物業以連租約成交。

近期商場樓面受捧，消息指，由香港興業等持有的東涌藍天海岸商場，以約4億元沽出。據悉，該商場樓面面積共3萬平方呎，租客包括超級市場、地產代理以及餐廳等。

政府出招至今樓市未明朗，戴德梁行指出，本港用家需求強勁，在低息、失業率低及供應不足等經濟基調不變下，預期本港住宅交投量待農曆新年後可望平穩向上，整體樓價明年再有5%至8%增長。

戴德梁行香港區董事總經理陶汝鴻指，政府出招後，11月整體物業買賣合約其實未有顯著減少，但住宅買賣所佔的比例卻由出招前的六至七成，跌至出招後（11月）的59.6%，「首次跌破六成關口，咁多年都未曾見過。」反映整體買賣仍存在，只是資金已轉向非住宅類物業如工商舖及車位。

辣招阻樓價飈 不會拖垮

住宅交投量急跌，樓價卻得以保持，他解釋道，「90年代至今每次大跌市，其實與政府政策無太大關係，過往政府出招不久，樓市又會『呯呯聲』回升，單看大型藍籌屋苑如太古城，在是次出招後呎價根本未有下跌。反而，樓市受經濟影響大於一切，市場需求多受失業率等宏觀經濟因素牽連。」

他續指，政策是阻止樓價不斷飈升，但不會拖垮樓價。政府推出買家印花稅（BSD）及加強版SSD，只是在供應未推出前，按住樓價上升的手段。

「本港住宅市場由用家主導，辣招雖辣，僅造成短暫衝擊，始終打擊不了實際需求，待用家消化後，屆時市場動力可能更強。」陶汝鴻預期，待農曆新年後，銀行按揭批核放鬆，交投量料逐步恢復，明年全年整體樓價可望有5%至8%升幅。

而受買家印花稅（BSD）影響較深的豪宅市場，表現將遜於中小型市場，樓價升幅料為5%內。對於明年推出的5,000個白表名額及置安心等，陶汝鴻認為，公營房屋是針對性紓緩低下階層住屋問題，且涉及名額不多，不會令私樓市場受壓。相反，私樓樓價高企續拉高公營房屋造價。

一綫舖租 料升10至15%

另邊廂，中央政府換屆成定局，陶汝鴻預期，至明年年中中央政府會對資金控制進一步放鬆，屆時將利好本港住宅及工商舖市場。「廣東道名店外排隊購物的人龍，自五一黃金周消失後，近日再度出現，反映資金近一兩個月已稍為放鬆。」

他續稱，搶舖情況不及早前熾熱是事實，但不少珠寶、鐘錶等奢侈品品牌，仍積極物色一綫舖位，供不應求下，個別一綫舖位續租加幅仍達兩至三倍，即使租賃成交宗數減少，相信租金繼續有合理水平的升幅，估計幅度約10%至15%。而長遠來看，內地龐大的消費客群對本港零售市場仍具一定支持。

國家統計局昨公布11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，顯示臨近年末，全國房價呈現明顯反彈勢頭。

新建商品住宅方面，70個大中城市中，11月份價格按月下降的城市有10個，持平的有7個，上漲的有53個。房價按月上漲的城市中，漲幅均未超過1.0%。11月份新建商品住宅價格按月上漲的城市數量創今年新高，價格按月下跌的城市數量則為今年次低。一綫城市新建商品住宅價格按月漲幅多數較高，北京漲0.8%，排第二，僅次瀘州的1%。深圳、廣州房價漲幅0.6%；上海漲0.2%。

按年比較，11月70個大中城市中，價格下降的城市有41個，持平的有4個，上漲的有25個。11月份價格按年上漲的城市中，漲幅均未超過2.0%，漲幅比10月份回落的城市只有1個。

二手住房方面，70個大中城市中，價格按月下跌的城市有19個，持平的有16個，上漲的有35個。價格按月上漲城市中，漲幅均未超過0.9%。按年比較，70個大中城市中，價格下降的城市有49個，持平的有3個，上漲的有18個。11月價格按年上漲的城市中，漲幅均未超過4.7%。

二手樓價亦多按月上漲

野村證券分析，政府明年或進一步容忍房價上漲，在1年前的中央經濟工作會議中，領導人提及堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，但今年他們只重申這個句子的前半部分，意味可能不會引入新措施，打壓近月重新上漲的房價。但也有分析認為，目前市場回暖，主要還是「剛需」為主，在限貸限購政策不變的前提下，投資客很難進場。

港府就「雙辣招」決定從嚴執行，引起地產商的強烈反彈，但亦有發展商支持，恆隆地產(0101)董事長陳啟宗昨表示：「唔好淨係從一己利益為出發點去考慮，大家都?香港呢個地方，坐埋一條船，淨係睇自己個瓣就唔?，總係要為香港長遠利益著想好?。」暗示有個別地產商管窺蠡測，未顧及香港樓市存在的問題。

斥暫停賣地離譜愚蠢

　陳啟宗又指，政府過往暫停賣地多年是一種「積弊」，批評做法離譜、愚蠢，甚至有私心，因此若果要地產市場回復正常，需要一定時間。不過，他拒絕評論現時措施的好與壞，亦不評論現屆政府做法是否正確，他說，措施只是推出一段短時間，對樓市是利是弊仍需要時間證明。

可考慮「加重藥力」

　他更說，若果政府覺得現時推出的樓市政策對壓抑樓市無幫助，可以考慮「加重藥力」，但認為是否再推更嚴厲的穩定樓市措施，並非短期可以決定，社會評論措施好與壞時，應該更加理性，政府亦應聽取不同聲音。

　談及公司業務，陳啟宗表示集團仍主力發展內地業務，因在內地買地較容易，又指內地商場項目的地點要求高，不點名指某大行的研究報告，指其集團在內地商場的選扯為眾地產商中最差，直斥該分析師「水平低到離譜」，並反駁指新世界創辦人鄭裕彤及?基主席李兆基均對?隆在內地的商場選址讚好。他不認同內地商場競爭劇烈，曾到瀋陽視察商場環境，指仍有不少地區商場不入流，故他不擔心集團在瀋陽的發展。

近期麗新集團動作頻頻，當中繼麗新發展(0488)和郭炳湘合作投地，近日又獨資以28.2億元拿下將軍澳地王。麗新副主席兼執董周福安就明言公司比前活躍，而未來麗展將主力發展香港業務，而麗豐(1125)則會發展內地業務，未來集團將以收租為主導業務，當中商業地產項目會用作收租之用，住宅會放售，期望麗展及麗新國際(0191)藉穩定收租業務可在2014年重新派息。

麗展麗國冀後年重新派息

　麗展在截至7月的上財年租金收益為4億元，周福安透露，因未來會增加兩個收租項目，包括位於中環佔50%的建行大廈及尖沙咀天文台道的商業寫字樓，完成後的租金收益各1億元，令公司未來2年租金收益增加至6億元。而主導內地業務的麗豐，旗下3個商業項目將有合共110萬方呎樓面落成，將可令公司的租金收益由現時的5億元增加至7億元。

現金逾百億 續增加土儲

　周福安指，麗展與麗國的財務報表已完成合併，而豐德麗(0571)與麗豐的報表合併亦已處理，成功加強了兩者資產。而近期系內各間公司都有貸款，當中麗展舉債22億元，麗豐更將於本周內得到約35億元的貸款，令集團手持逾100億元現金，有足夠資金，暫未有融資需要。而現時麗展和麗豐的負債比率皆僅7%，即使增至30%至35%，仍為可負擔水平。

　周福安又指，麗展土儲不多，項目不足，未來會繼續增加土儲。而會否再與郭炳湘合作，他指公司一向有與不同合作夥伴投地，未來亦會找機會與合作夥伴投地，而現時公司正在研究明年1月4日西貢及九肚山的土地。

油塘Ocean One銷情慢熱

　自政府推出買家印花稅(BSD)後，周福安認為成交減慢屬正常現象，現時本港樓價仍然穩定，而未來1至2年樓價走勢依然平穩。他透露，麗展在油塘的Ocean One合共120伙銷情較慢，而大坑道的豪宅項目僅10伙，數量不多，故不必降價促銷。

　而麗國主席林建岳一再增持麗展，周福安指，林建岳看好系內股份，而增持為私人決定，而林建岳仍會繼續出任集團主席領導麗新系股份。而對於麗國早前宣佈調任林建岳已屆87歲高齡的母親余寶珠為執行董事，周福安表示，余老太一向在董事局，調任只是認證其對集團的貢獻，又指其豐富經驗將可幫忙主席林建岳，而林氏家族成員皆對老太非常尊重。

　而集團於廣東省橫琴的發展，現時仍在等待與政府簽署協議階段，而項目為大型項目，需分4至5期發展，會考慮引入其他合營夥伴。

政府自10月底推出新辣稅－－買家印花稅(BSD)後，因細節未清晰，舊樓收購活動減慢，而舊工廈買賣卻不受限制，收購活動並未剎停。樓齡已近41年的觀塘大偉工業大廈剛集齊不少於90%業權申請強制拍賣。地盤面積約5,000方呎，日後可以12倍重建商廈，可建商業樓面約60,000方呎。

　大偉工業大廈位於觀塘鴻圖道86號，現址為1幢10層高工廈，地下層為地廠，樓上層則屬工業用途。城規會資料顯示，地盤位處「其他指定用途」註明「商貿」地帶，設有高限約100米，以日後可重建地積比率12倍計算，將來重建商廈後的樓面將達6萬方呎。

　申請文件顯示，申請人分別為3間公司，董事包括鄭林潤英、林豐華等，持有大廈10分業權中的9份，業權份數不少於90%。答辯人何青青則持有大廈的地下部分，佔物業餘下的1份業權，約10%。申請人提交的測量師報告指，地盤在9月中的估值約為1.1978億元，其中未完成收購的地下部分估值最高，達1,751.2萬元。

港府10月底出招，二手市場經過個多月適應期後，辣招漸被買家消化。利嘉閣地產研究部主管周滿傑指，12月上半月二手交投止跌回升。綜合該行資料，12月上半月全港50個指標屋苑錄393宗買賣，較11月上半月及下半月的263宗及308宗，分別回升49%及28%；然而，成交數字始終較今年每半月平均620宗成交低37%，二手市場尚未完全回暖。

雍景臺貴估價100萬成交

　辣招漸被消化，不少屋苑不單開齋，更出現高價成交。中原豪宅陳志強表示，雍景臺1座高層D室，面積1,353方呎，以2,480萬元沽，呎價18,330元，屬屋苑同類單位近期高價，亦是屋苑本月首宗成交。據悉，單位獲銀行最高估價2,380萬元，是次造價比估價高100萬元。

　美聯馬立成表示，將軍澳領峰6座右翼高層C室，面積約965方呎，4房間隔，成交價約630萬元，創屋苑同類型單位售價新高，呎價約6,528元。另外，港置張志文表示，泓景臺3座高層C室，建築面積690方呎，以617萬元易手，呎價8,942元，創該屋苑本月兩房成交呎價新高。

　同時亦有買家減價離場。中原豪宅梁惠玲表示，西半山殷樺花園1座中高層A室，單位面積1,082方呎，原業主叫價1,488萬元，議價後減價71萬元，減幅4.7%至1,417萬元成交，呎價13,096元，仍屬市價。

聖誕節臨近，長實發展的長沙灣一號．西九龍，昨日變陣首度推出七伙兩房戶。發展商表示，該批單位連即供折扣優惠每方呎價九千二百九十七元，與早前加推單位呎價相若，入場費六百二十五萬三千元，為該項目第九度加推。

長實地產投資董事黃思聰表示，一號．西九龍推出至今，已售約七十伙，套現超過八億元，銷情符合預期。是次加推單位為兩房兩廳間隔，屬項目較稀有類型，全屋苑只三十五伙，佔項目總數約一成二。此外，發展商仍會延續付款及按揭優惠，買家可以享有即供一成折扣，以及建築期內訂價減百分之五折扣優惠。

黃思聰續指，該項目正考慮明年加價，惟暫未有確實方案，由於上述同類新盤於區內供應有限，因此集團會預留部分明年善價而沽；他補充，今年底仍會按情況而少量加推。而聖誕節期間，售樓處會照常營業，惟冬至、平安夜等假日營業時間將縮短，並會提早關閉。

是次加推單位，為一號．西九龍第九度加推。據價單顯示，是次加推全屬二座玥瓏邸高層戶，分布二十九至三十六樓B室，建築面積六百八十二方呎，即供呎價由九千一百六十九至九千四百二十五元，售價由六百二十五萬三千至六百四十二萬八千元不等。

長實於上月二十九日推出首批共五十個單位，平均即供價為九千七百五十元方呎。其後於本月先後再加推合共約一百五十個單位，平均即供價介乎九千二百七十二元至一萬零九百八十三方呎，而是次加推的兩房兩廳單位，平均即供價暫時為第二低。

雖然新加推單位定價貼市，但市場人士預料對區內「四小龍」泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天交投帶來的影響有限。美聯物業高級營業經理張靖稱，雖然一號．西九龍最新加推的單位呎價吸引，不過因為加推的單位數量較少，因此影響不大。

她又舉例指出，即使本月初一號．西九龍不斷加推單位，但泓景臺中層及高層六百多呎單位於本月中仍然錄得成交，可見區內二手市況仍然平穩。此外，中原高級分區營業經理許永生表示，雖然區內有新樓盤推出帶來競爭，但大部分業主目前仍然不肯減價求售，議價幅度輕微，因此估計區內二手樓價仍會企穩於現階段水平。

一號．西九龍共由兩座組成，共提供二百八十六個單位。

另一方面，市場消息指，長實洪水橋尚城近日獲內地客入市，斥逾三千七百萬元購入兩幢約二千一百方呎洋房，估計涉及支付BSD金額近五百萬元。

多個新盤密鑼緊鼓部署開售，新地旗下元朗RESIDENCE譽88，兩周內收逾三百組查詢，計畫首批推出三房「則王」單位，並有機會趕及今年內開售；此外，系內西環卑路乍街項目，也定於今日命名，可望短期內應市。新地代理業務部項目總監（銷售）張卓秀敏表示，RESIDENCE譽88正待批預售，意向價未定，至於能否於聖誕或年底前開售，她回應指，距離月底尚有一段時間，已為項目進行前期軟銷及推廣，一旦獲批預售，會馬上進行部署，故相信仍有機會趕及在此期間推出。

該盤公布項目三房「則王」單位，位於一座二至二十七樓G室，建築面積約一千一百八十六方呎，屬全盤唯一逾千方呎標準單位，間隔三房連主人房，共二十二伙，佔項目比例逾百分之六，有機會於開售首批推出，但需進一步部署後方可落實，意向呎價參考同區尚豪庭及YOHO MIDTOWN，項目初步反應不俗，發展商指，兩周間收逾三百組買家查詢。此外，發展商強調，項目尚未批預售，對於代理消息指，項目已批出銷售委託，發展商則回應表示，並未有批出任何委託。項目位於鳳翔路八十八號，兩座共三百五十二伙，標準單位建築面積約六百至一千一百八十六方呎，包括兩房及三房單位，另備有特色單位。

至於已入伙的新盤尚豪庭，現只餘數個洋房及特色戶待沽，發展商稱對餘貨惜售，不會提供減價空間，亦沒有打算改變銷售策略，例如轉售為租等。此外，部分單位正進行裝修，預算日後連傢俬、裝修出售。該盤一個二千二百一十五方呎單位，早前以呎價近一萬三千元售出，屬項目呎價紀錄。同系另一新盤西環卑路乍街項目，發展商將於今日公布命名，該盤主打中小型單位，約提供二百餘伙。而代理就稱，區內一帶二手平均呎價在一萬至一萬八千元水平。