居住正義與籠民問題引發朝野關切，民進黨團提案修正住宅法，提高供給中低收入戶等弱勢族群的社會住宅比例，由現有占公營住宅、獎勵民間興建住宅數量十％提升至卅％。此提案獲台聯與親民黨支持，本周闖關。光以未來主要規劃為公營出租住宅使用的國宅用地一一三公頃計算，成功修法後，社會住宅釋出量即可逾六千戶以上。

國宅用地統計資料顯示，全台目前國宅用地共一一三公頃（約三十四萬坪）閒置，五都中除台北市外，其他四都都有閒置國宅土地，台南市逾十三萬坪最多，其次是新北市七萬多坪、台中市六萬多坪。新北市土地主要分布在林口、三峽、淡水及中和，台中市則分布在五期、七期以外地區。

「林口、三峽、淡水、中和等地近年來房價持續上揚，若有千戶左右低價出租住宅問市，肯定會衝擊房屋租購市場！」住商不動產企研室主任徐佳馨說，分析國宅用地區位，台南與台中因房價不高、新增居住需求有限，對社會住宅的倚賴度不高。

但近年來跨區至雙北市就業、就學人數持續增加，相信在新北市推出社會住宅，應可解決不少青年、低收入戶居住問題，當然也會牽動區內房地產供需與價格走勢。內政部雖不支持在住宅法實施初期即修法，大幅提高社會住宅釋出比例，但正檢討將逾百公頃國宅用地興建為出租住宅的可行性。內政部官員表示，這次民進黨團提案修法大幅提高租給中低收入戶等弱勢族群的社會住宅比例，讓內政部「十分擔心」，因社會住宅易衍生周邊鄰里反彈爭議，「落實這麼高（卅％）的比例恐有難度！」

至於檢討國宅土地做出租住宅使用，營建署正在依居住需求、所在位置、交通建設等條件，評估適合地點。營建署長葉世文指出，營建署正在研提將國宅用地興建為出租住宅方案，並計畫提撥適當比例，開放青年學子或初進入職場的社會新鮮人以低廉價格租用，但為公平性，會設定一至兩年的租用年限，租金水準則會視各地興建成本而定，「但一定會低於市價！」

自備款門檻低「料炒熱一整年」

低總價房屋買氣持續熱，台北市以總價2500~3000萬元內小宅銷售最順利，且因自備款門檻低，不少建案可見投資客出手，佔已購戶5~8成，看好這波小宅熱，今年建商持續推低總價住宅，又以挑高複層式產品居多，在第2季前至少有200億元的小坪數住宅案量進場。房市專家預估，這波小宅購屋熱至少持續2013年一整年。

繼去年10、11月市中心複層式產品「快客A+」、「時間之外」、「One+」在月餘完銷，12月公開、總價1400~1700萬元的「力欣百漾」也在1個月內完銷，內湖區總價1900~2600萬元的「吉祥居」公開2個月後亦僅剩1戶，因低總價小宅熱賣，今年建商仍以小宅為推案主流。
如西門町總銷130~140億元的酒店式公寓「台北晶麒」，規劃15~58坪，每戶1000萬元起，以及規劃28~47坪的「Living More」，都將在1月中公開。第2季中山區有彙德建設遼寧街總銷5億元挑高複層案，規劃18坪、總價約2000萬元；德惠街有總銷20億元的「天璽」、總價1800萬元起，而士林區則有俋泰建設於社中街推出16~22坪挑高複層式產品，總價約1000~1200萬元；內湖民權東路六段則有長耀石潭段案，以2~3房小宅為主，目前坪數與開價未定。

多為挑高複層式
因政府對豪宅嚴格限貸，而小宅產品總價低、自備款門檻較少，吸引投資客出手購買，金磚動力行銷副總經理施孝文表示，台北市中心小宅因基地規模不大，為增加使用空間吸引買方，有8成都是挑高複層式產品，因此買方約7~8成是置產投資客買來收租或等待增值。

投資自住佔各半
永慶代銷協理何彥煒也指出，1個月內即完銷的「力欣百漾」，投資置產客與自住客佔各半，投資客多準備當包租公。何彥煒說，目前房市政策與銀行貸款較保守，銷售中的小宅產品約可貸款7成，不過因為總價低，首購族仍能負擔，且多為預售案，尚未面臨貸款問題。

坪數有下修趨勢
海悅廣告總經理曾俊盛透露，因房價不斷升高，未來推案坪數都有下修趨勢，預計這波低總價購屋熱會延燒一整年。

中坪數量少反熱銷 月售5戶

今年台北市推案傾向首購小宅與百坪豪宅產品，市場呈現兩極、M型化趨勢，介於中間坪數的換屋型產品供給量愈來愈少，因此近來50~70坪以及總價約5000萬元的推案在不景氣的市況中，買氣相對不錯。

11月後自住客出籠
內湖區預售案「國賓官邸」，總價約5000萬元，共規劃80多戶，目前僅剩下10戶可售，海悅廣告總經理曾俊盛表示，因目前市場缺少中間坪數、價位的換屋型產品，因此銷售狀況佳。
另外，中山區德惠街的換屋型預售案「中山隱」總銷30億元，規劃58~60坪、每坪開價95萬元，每周40~50組民眾看屋，現場協理郭正安表示，北市中心長期缺少50~70坪、總價5000萬元的換屋型產品，因此在此波景氣不佳的市況中持穩銷售。
內湖區「詠大直」去年8月底公開，已售6成，規劃75~100坪、每坪開價75~80萬元，總價5000萬元起，現場專案經理鄭家名表示，實價揭露後市場較冷清，不過11、12月自住客出籠，目前每周看屋民眾約30組，近來銷售順利，1個月可售5戶。

詢問電話逾300通
看好換屋型產品需求，興富發建設日湖百貨改建案亦規劃60~75坪，預計第2季推出，將開出平實價格，總價約5000萬元起。
大安區案量達40億元、規劃50~60坪的都更案「耕曦」詢問度也相當高，現場專案經理汪志遠表示，接待中心搭建3個月以來詢問電話逾300通，預計春節後推出。

認為房價已高 不擔心再漲

去年房市不景氣，今年台灣經濟環境雖可望好轉，但據房仲調查顯示，全台看漲今年第1季房價者僅18％，為近4季最低，更有55％民眾不認為房價會變貴，房仲業者表示，因房價已高，多數民眾不認為還有漲幅，且有民眾期待房價下修，並不急著買房。

據信義房屋調查，有45％民眾認為今年第1季房價將持平，37％看跌，看漲者僅18％，較去年第2季的29％減少11個百分點，且在「現在不買房，擔心以後會更貴嗎」選項中，有55％民眾不擔心房價會變貴，顯示多數民眾認為今年房價上揚機率不高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然今年富邦金、中華經濟研究院等多個研究機構都預期GDP可望有3.5％增長，但是因為整體房價已在高點，購屋族多數不認為房價會大幅上漲，對房市多採取保守與觀望心態。
針對今年各都會區房市看法調查，全台7大都會區中以台北市最被看好，比率達29.2％，其次為桃園縣的24.4％，小勝新北市23.7％，新竹縣市僅1.5％最低。

「最看好北市」
調查顯示，高達3成受訪者看好台北市房價，曾敬德說，雖然台北市去年交易量不多，但仍是國內首善之都，房價保值性佳，受訪者普遍看好今年房市。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，台北市就業的機會多、生活與商業機能成熟，地段性難被取代；反觀新北市房價高漲，但鄰近的桃園縣仍有不少1字頭房價區，加上又有捷運機場線、航空城等重大建設開發利多，已吸引不少新北市購屋族移至桃園縣買房，因日後上漲空間相對高於新北市，看好桃園房市的比率高過新北。

加價意願減少
中信房屋南京三民店店長余正傑指出，實價登錄前不少購屋族擔心現在不買以後會更貴，多在看屋1~1.5個月後便會下決定。
余正傑表示，現在就算是有購屋需求的首購族，也會期待房價下修，不急著進場，看屋時間延長到2~3個月，願意加價比率也減少，而不急著購屋的換屋族，更多持觀望態度。

「租屋較划算」
在台北市租屋的民眾小P說，以前會認為與其繳租金，不如買屋付房貸，總想趕快存錢急著買房子，但是後來發現台北市的房價太高，租屋好像還比較划算，短期內不打算買屋，至少要等房價跌到一定程度，買屋比租屋划算時，才會重新考量購屋。

近期不少建案改名重賣以吸引買方注意。如新北市汐止「爾灣」近日更名「仰大湖」，還打出「3字頭」房價吸引新買方，台北市南港「世界心」則調整開價後再銷售。

大坪數剩餘戶數多
打出「3字頭」廣告看板的「仰大湖」，原名「爾灣」，前年預售時每坪開價約55萬元，創下當時汐止新天價。該案專案經理黃天奇表示，已售逾7成，因14樓以上180坪剩餘戶數多，所以改名「仰大湖」，盼吸引不同買方，廣告「3字頭」房價是指14樓以下90坪產品，14樓以上每戶總價約7000萬元，「未來開價只會往上調，不可能下修」。
汐止「帝景」原為2008年推出的預售案「觀止」，因規劃70~75坪棟別銷售不佳，去年改名後重新推出，並調整坪數為34~75坪。
台北市南港「世界心」原名「首善」，曾因未載明為工業住宅而受罰，暫停銷售3個月後改名重新開賣，將價格下調至每坪50~60萬元，甚至有廣告戶48萬元。
信義代銷協理何胤諭說，建案可能因銷售不佳或修改產品等原因更名；也有建案銷售時間太久，為吸引不同買方改案名。

台灣最大電解電容器廠立隆電子，原本擬斥資在台中市國光路、公司自有的550坪土地，興建企業營運總部與研發中心，但因當地容積率只有210％，且占地面積不夠大，迫使該興建案最近已緊急喊停。

立隆董事長吳德銓昨（13）日透露，公司打算在台中軟體園區，籌設企業營運總部與研發中心之後，上述550坪的公司土地，將出售，目前當地土地總市價約1億多元。另立隆目前位於台中市大里成功路的廠區，及周遭土地，已被台中市政府列為都市計畫通盤檢討的對象，未來可望變更為住宅用地。

吳德銓說，立隆的舊廠房與辦公大樓，總占地面積約1千多坪，但因台灣廠區已不做產品生產，改從事以產品研發與全球運籌為主。至於產品生產基地，目前都移往大陸廠。未來立隆的大里工廠用地，若順利變為住宅區，以目前市價估算，當地土地潛在價值，至少逾1億多元。吳德銓表示，未來可能會出售，或與建商合作開發旗下大里工廠用地。

財政部同意，買賣不動產並已完成產權移轉登記，雙方因故合意解除契約時，即使從銷售到解約是在2年內完成，買方返還不動產給賣方，可免再課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。 財政部並從寬規定，賣方取得買方返還的不動產，日後重行出售時，其持有期間可改自取回返還不動產時的產權登記日重新起算，2年內再出售者，才須課徵10%或15%的奢侈稅。

財政部表示，不動產經銷售並完成移轉登記後，如果買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產給賣方，雙方並辦竣移轉登記，買方返還不動產的行為，非屬特種貨物及勞務稅條例規定應課稅的銷售行為，可免繳納奢侈稅。 同時，因合易解除契約的賣方，嗣後再出售由買方返還的不動產時，其持有期間應以買方返還後、再取得所有權移轉登記之日起算。自取回不動產產權後2年內再出售者，須課徵奢侈稅。

財政部舉例，甲在2012年1月8日銷售不動產並完成移轉登記給乙，其後甲、乙雙方因故解除買賣契約，乙在2012年3月1日返還不動產給甲，並再辦竣移轉登記，乙持有該不動產期間雖僅約2個月，返還行為免視為銷售，不必繳納奢侈稅。 甲嗣後再出售這筆不動產時，其持有期間則應自2012年3月1日完成移轉登記之日起算。依據法律規定，甲再出售時，持有期間若未滿2年，應課徵奢侈稅。

依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定，所稱「持有期間」是指：自取得不動產完成移轉登記之日起，計算至訂定銷售契約之日止的期間。 財政部表示，買賣雙方合意解除契約，賣方是因合意解除契約的另一契約行為，再取得不動產所有權，因此日後重新出售時，其持有期間應以賣方取回所有權移轉登記之日起算。

金管會緊盯各銀行不動產放款。銀行局副局長邱淑貞昨說，去年針對房貸、土建融、以不動產為擔保和素地放款等4大控管不動產指標，今年將依此標準持續監控。至於2010年底盯上的17家不動產放款較高銀行，放款餘額至去年底已大減1878億元，逐見改善成效。

為避免銀行放款過度集中在不動產，2010年底金管會曾對土銀、渣打、永豐、聯邦等17家承作不動產放款較高的銀行，要求提改善計劃，並依嚴重程度，要求增提不動產放款的0.5~0.75%損失準備金，合計前年全體銀行因此增提數百億元，吃掉獲利。 邱淑貞說，這17家銀行不動產放款集中度原本很高，到去年11月底相關放款餘額，已從3.84兆元減1878億元到3.65兆元已見改善。

4放款標準今年續執行
金管會去年再針對房貸、土建融和以不動產為擔保、素地放款等4大放款設下標準，一旦發現各銀行超標，將要求提呆帳準備或改善計劃。邱淑貞說，這4大放款標準今年將持續執行，各銀行可調整授信放款，例如放款到期是否要繼續承作、或調整量，或配置一些如房貸等安全性資產。據4大放款標準，要求前10大房貸放款銀行，房貸放款限佔總放款30%、土建融放款限佔10%；非前10大放款者，房貸限佔40%、土建融限佔15%，第3項是所有銀行不動產相關放款限佔總放款70%，第4素地貸款限市場平均數，約5%內。

台銀將為今年公股金融圈承作房貸業務的主力行庫。台銀內部已完成今年各主要業務成長目標規畫，由於台銀存款量達3.2兆元，距離銀行法第72條之2上限還有空間，因此今年將以3％作為房貸業務成長目標，連同舊貸清償在內，預估台銀今年可承作房貸新案動能將超過千億元。 在公股行庫房貸業務一片緊縮聲中，台銀房貸業務今年仍將有3％的成長率，受到同業矚目。

金融業者指出，土銀、合庫、台銀向來是房貸業務市場市占率前3名，但這波主管機關嚴格執行銀行法第72條之2規定，讓合庫、土銀等兩大銀行不得不「以價制量」以避免「超限」，已經牽動房貸業務排名。 根據台銀內部統計顯示，截至去年11月底，台銀的購屋貸款餘額已由2011年底的4,700多億元增至5,015億元，超過合庫的4,900多億元房貸餘額，躍居房貸市占率第2大國銀；且台銀、土銀、合庫等房貸市占率前3大銀行，目前僅台銀今年尚有3％的成長目標，土銀、合庫全部設為「零成長」。

台銀除房貸餘額已突破5,000億元，目前土建融放款餘額有800多億元，兩者合計約近6,000億元。台銀高層指出，目前存款餘額達3.2兆元，因此不動產放款可承作上限為9,600億元，距離現有6,000億元水位，還有約3,600億元的承作空間，但台銀在成長量方面相當節制，僅以3％為成長目標。 據台銀統計，去年青年安心成家優惠房貸的承作量超過260億元，財政部去年底同意續辦該專案至2014年底，由於台銀目前的存放比才70％，加上距離銀行法上限還有不小的空間，因此公股金融圈認為，台銀將是今年承作青年安心優惠房貸專案的火車頭，且在土銀、合庫預定零成長下，台銀承作量今年有可能超越土銀及合庫，躍居全體國銀之冠。

壽險業投資國內不動產禁令，最快可望在農曆年後解除，壽險公會研擬相關自律規範，下周將與金管會討論，爭取在2月底3月初放行，一旦解禁，壽險業重返商用不動產，將再為商用不動產注入活水。

金管會官員昨（13）日表示，只要壽險業提出讓不動產交易合理化的作法，就會同意解禁。許舒博本周將出國，公會預計下周就可提出自律規範草案並與金管會開會討論。

為避免保險業搶標助長不動產不合理飆漲，金管會去年11月祭出提高收益率等7禁令，嚴控保險業獵地買樓，並找來保險業者，當面示意「全面暫停投資不動產」。

在金管會禁令下，商業不動產標售案接連撤標或流標，商用不動產交易量也明顯萎縮。壽險公會理事長許舒博昨天表示，公會正研議自律規範，希望有效落實金管會訂定的投報率達2.875%等規定，並爭取在2月底3月初能解除「禁買令」。

金管會官員對此表示，只要公會提出的規範可去除疑慮，讓保險業不動產交易合理化，「我們不可能一直不准業者去買。」至於能否在農曆年後解禁？官員說，就看他們（壽險公會）什麼時候提出規範來。

官員表示，等公會提出具體作法，大家討論有共識後，看要透過自律規範或其他方式處理，都可以討論。

許舒博表示，訂定自律規範主要為解除主管機關的疑慮，讓不動產投資更加透明、合理。例如有保險公司買了不動產後，為達到2.875%標準，由賣方補貼租金，墊高投報率等，未來就須透過自律規範加以防範。

還有，保險業者也可能透過裝潢、提高租金方式，以拉高租金投報酬，未來在計算2.875%時，成本是否包括裝潢費用等，也會透過自律規範，訂定一致性標準，避免業者取巧，規避金管會規定。

自律規範其餘重點還包括，鑑價方式透明、買方給的中介費用是否列入投資成本等，以及在裝潢或整修期間不受租金收益率規範的期間有多長，是二、三個月還是半年等，也都會訂定一致標準。

永慶資產管理周三（16日）將釋出3筆商用辦公室、共計4件標的標售案，包括台北市「保富通商大樓」13樓、台中市指標商辦「大安國王大樓」23樓和41樓、高雄市金融辦公商圈的「世華金融大廈」28樓，由於投報率均符合金管會2.875%水準，有機會順利標脫，標售結果將是市場重要風向球。

3筆商辦案共有4筆標的，以合併標一標標售，總底價4.16億元。永慶資產管理協理黃增福表示，3筆商辦投報率介於2.8%至5%，看好標脫潛力。

其中，「保富通商大樓」13樓，座落於台北市知名辦公商圈—「復北商圈」的復興北路、民權東路口，鄰近松山機場、捷運中山國中站，未來在松山機場改建案效益帶動下，增值可期。他說，標售標的底價2.89億元，採售後回租，租金投報率達2.8%。

「大安國王大樓」23樓和41樓。該大樓位於台中市南區近忠明南路及復興路二段交會處，為台中鐵路高架捷運化計畫的大慶站、大慶重劃區，及捷運綠線商圈中。黃增福表示，23樓底價為2,417萬元、41樓底價為4,639萬元，其中41樓採售後回租，投報率達4%以上。

「世華金融大廈」28樓，位於高雄市主要金融辦公商圈核心中正三路、復興一路交叉口，離東西向橘線與南北向紅線交會之美麗島站僅500公尺。此標的底價5,699萬元，未來若承租後投報率也有機會達到4%至5%間。

黃增福表示，今年大環境景氣看好逐漸復甦，加上外資、陸資政策將再鬆綁，有機會帶動商用不動產需求增加，但市場仍將是「個案表現」，其中台北市投報率高的中小型標售市場商機大，中南部高租金投報率的商用不動產預料將成為資金追逐標的。

台北市店面行情因買方雙方僵持不下，致過去半年買氣不振。住商不動產統計，北市店面預約看屋指數從去年第3季起一路下滑，半年內指數下跌逾二成。投資客劉媽媽喊價3.2億元的東區「主婦之店」店面，逾半年沒人要買，同在東區的安泰銀行店面，現也淪為拍賣商店。

住商以去年6月為基準，統計過去半年來民眾在雙北市的店面看屋指數，台北市6月至8月店面預約看屋指數雖然小幅上漲了9%，之後買氣卻連3個月下滑，至11月預約看屋指數已較6月大降25%，12月下滑幅度稍減到17%，整體來說，去年下半年店面買氣仍下滑逾二成。

相較之下，新北市從去年6月開始，預約看屋指數除了在9月份呈現衰退，其餘各月份與6月比都出現上揚走勢。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，北市店面預約看屋指數一路下滑，主因實價登錄、實價揭露影響，造成市場呈現觀望氣氛。

去年12月的小幅回升，主要是受到年底購屋潮帶動，而賣方跨年度賣屋因需負擔較多的土地增值稅，因此願意提前獲利了結。

東區買氣降低，指標個案要屬劉媽媽、位於東區店面的「主婦之店」，對外求售逾半年卻沒人要買，該案開價3.2億元，目前切割成7個單位出租，每月租金達66萬元。若以1樓坪數59坪（不含地下室70坪面積）來看，每坪單價達542萬元。

房仲業者表示，劉媽媽「主婦之店」店面雖然賣逾半年，但卻不願意降價，每坪單價逾500萬元，高於周邊每坪200、300萬元行情，加上巷弄內成交總價多在2億元門檻以下。

被蘇富比國際物業選為全球十大豪宅的「文華苑」去年十一月陸續交屋，住戶多從事科技、證券、地產業，房仲業界傳出，包括海悅廣告董事長黃希文、嘉德投顧董事長李澤君、華碩永續長魏杏娟、期交所前主秘黃珮璘都在住戶名單上。

「文華苑」由知名的「中泰賓館」拆除改建，二○○九年五月公開，當時雖逢金融海嘯後期，但每坪仍開價一百五十萬至二百廿萬元，每戶總價四億元起跳，創下全台豪宅預售天價。

去年「文華苑」又被蘇富比國際物業評選為全球十大豪宅之一，與紐約、瑞士、巴黎等地豪宅齊名，開始交屋後，備受各界矚目。

仲介業者說，「文華苑」銷售極度隱密，政商名流看屋無人知悉，成屋裝潢也未曾曝光。市場曾盛傳廣達董事長林百里砸下十億元，在「文華苑」買下三戶，但地籍資料中無相關資訊。

仲介說，「文華苑」共廿六戶，目前僅曝光十三戶，有一半住戶仍在交屋中。

「文華苑」二○一○年後隨台北市房價起漲，目前行情每坪行情約二百四十萬元，但據了解，先行交屋的名單多是預售時期的購屋者，成交單價落在一百五十萬元左右，從預購到交屋約三年半時間，每坪已增值近百萬元。

房仲業者指出，海悅廣告董事長黃希文、海悅廣告大股東林輔政、豐賓電子董事長林金村、華碩永續長魏杏娟等商界名人都在首批交屋名單中；嘉德投顧董事長李澤君、期交所前主秘黃珮璘等則是近期交屋。

目前政府的實價登錄網都查詢不到「文華苑」成交行情，內政部地政司副司長王靚琇表示，買方若按照規定在過戶一個月內登記成交價，一月十六日最新揭露的資料就會出現「文華苑」的行情。

本周標售市場很熱鬧，不僅有整棟豪宅、平價住宅、商辦，連餐廳、廟宇也來湊一腳。商仲業者說，去年11月金管會祭出「金八條」後，壽險業退場，不動產交易急凍；本周由中小型標案撐場，訴求「自用型」買家，有機會破冰，也試探今年不動產標售市場的開年溫度。

永慶資產管理公司周三（16日）將標售北市復興北路「保富通商大樓」13樓、中市忠明南路「大安國王大樓」23樓和41樓，高市中正三路「世華金融大廈」28樓，採整包標售，底價4.16億，租金投報率約2.8%至4%。業者說，屬中小型案件，預估為企業買來自用、置產。

內政部營建署16日也標售淡海新巿鎮一塊505坪土地，底價2223萬，基地上有座太子廟。業者說，當初政府打造淡海新巿鎮，將廟宇占用的公有地畫為保存區，但公有地不宜長期遭占用，多年前即協調廟方買回，預估應會由廟方或信眾標回。

藝人吳宗憲名下的「惡魔島」餐廳，本周三也將執行第一次法拍，位於北市敦化南路一段187巷地下一樓，底價1億660萬元，面積203坪，每坪約52萬元。業者說，目前該店面綁有長租約，加上總價門檻高，一拍恐無法拍出；等二、三拍降價、租金投報率更高時，較有機會吸引餐廳業者。

瑞普國際物業周五（18日）標售占地196坪的台北市青田街全棟豪宅大樓，底價6億元，每建坪約80萬元、土地每坪306萬元，鎖定需地孔急的建商。業者說，該地近北市大安森林公園、屬高級住宅區，在壽險業受政策壓抑下，預估由建商全棟買下，再改建與更新。

戴德梁行19日標售淡水小坪頂「環遊郡」79戶，大樓戶底價370~450萬元、別墅戶底價730~1100萬元，每坪底價最低13萬元。業者指出，「1字頭」房價固然吸引人，但民眾仍要考量屋況、交通。

短線投資客捲土重來，轉進桃園青埔重劃區。代銷業者表示，政府全力扶植航空城、品牌建商爭相投入，市場熱錢又氾濫，造成投資客大搶進，首季推案量達250億元，超過去年全年的八成，儼然是第2個新莊副都心。

青埔重劃區炒作氣氛有多濃厚，從近四年來高鐵局標售紀錄可看出端倪。據全球資產管理統計，2009年前，高鐵桃園站住宅區土地每坪標脫均價在10至16萬元，2010年起地價激增四成至1倍、達23萬元；去年在桃園航空城拍板定案重大利多拉抬下，均價拉高至53.7萬元，短短4年地價飆漲近2.5倍，漲勢驚人。

土地價格越飆越高，墊高建商推案成本，預售行情也直線上升。永慶代銷協理何彥煒指出，2011年區域住宅預售成交價仍看得到1字頭，去年初每坪成交價已站上2字頭，年底時價格破25萬元，建商開價更衝破3字頭，1年內漲幅高達三成有過快之疑。

青埔房價漲勢犀利，不過建案去化速度超乎想像。太子建設「太子馥」第一期連接待中心都沒搭好，案子3個月瞬間完銷；聯上開發「聯上世界」更驚人，215戶不到半天時間「秒殺結案」。代銷業者透露，投資客連夜排隊「下單」就是背後的主力買盤。

代銷業者指出，重劃區內高達七、八成買方來自短線投資客，在建案完工交屋前因不受奢侈稅限制，投資客大玩換約遊戲，以總價1,000萬元、自備款二成，加上財務槓桿操作，扣除所得稅後，投報率至少五成、甚至翻倍，獲利誘人。

業者推估，今年首季青埔重劃區推案量高達200至250億元。其中新潤建設就有7塊地，太子建設「太子馥二期」也進場，輝泰、中悅、竹風、寶佳、宜誠等5家建商更手握大片土地，今年青埔重劃區推案進入戰國時代。

被通知改善 原房客搬走

新竹市日前發生胡姓女房客與她的愛犬一氧化碳中毒死亡案，檢警追查發現，另一名許姓女房客去年初也曾發生一氧化碳中毒送醫撿回一命，事後房東未改善熱水器，只在一旁爐具加裝抽油煙機及抽風扇，消防人員驚訝說，把室外型熱水器裝在室內，竟以為可以用排風方式把一氧化碳排出去，實在很離譜；檢警已朝向有無過失致死罪嫌追查，釐清事發責任。

家屬慟…怎有這樣的事

家住新竹縣竹東鎮的胡女父親昨激動說，如果房東有過失造成愛女喪生「請檢察官方查個水落石出，還我女兒公道！」胡父聽聞女兒住的同一房間，去年初也傳出一氧化碳中毒事件，震驚的說不出話來，久久才說：「怎麼會有這樣的事情！」

上月26日下午，新竹市消防局據報趕往竹蓮街一處出租套房，進門後，在入口處發現一條狗死在地上，34歲胡姓女房客倒臥客廳沙發，屍體已僵硬，當時廚房門窗未打開，洗手台水龍頭熱水正開著，熱水器屬於屋外型，卻裝在室內廚房窗戶旁。

不到一年又出事 這回奪命

光復消防分隊指出，同一住址101年1月13日也發生一氧化碳中毒，當時許姓女房客感覺不適，自行就醫，分隊接獲醫院通報前往現場訪視，查看發覺熱水器屬屋外型，當場告知住戶與房東要改善，同年3月底曾前往查看，許女已搬走。

事隔不到一年，同一租屋處再度發生一氧化碳中毒意外，遺憾的是胡女未能逃過死劫，消防局與檢警詢問何姓房東為何不徹底改善？何姓房東表示，去年事發後已在熱水器旁加裝抽油煙機及抽風扇，告知胡女開熱水器時，也要同時排風，沒想到仍發生意外。消防人員說，當初在現場未看到抽油煙機與抽風扇開啟，出事前後是否均未使用有待了解，檢警也正針對房東說法與胡女死亡原因調查有無因果關係。

消防局：裝強制排氣才有效

消防局強調，在室內裝設沒有強制排氣效果的室外型熱水器，「即使加裝及開啟抽油煙機與抽風扇也沒有用」，因為僅用抽油煙機及抽風扇，並不能完全阻絕一氧化碳危害，加上現場通風不良，容易造成一氧化碳「蓄積」，即使開啟使用上述二種抽風設備，排氣效果仍然不會很好。

檢方指出，房東有義務提供房客安全住居設備、環境，熱水器不宜裝設在室內，否則應裝電熱水器或強制排氣型。100年12月新竹市也發生房東在室內僅裝較省錢的一般型熱水器，造成一人中毒身亡，房東後來被依過失致死罪嫌起訴。

內政部營建署修訂「變更淡海新市鎮特定區主要計畫（第二次通盤檢討）案」，擬將未開發的一千一百多公頃土地納入第二期開發計畫，採區段徵收方式，但居民質疑第一期的開發案沒有預期的效益，指責徵收不符公益，補償也不合理，已組成自救會連署抗爭。對此，營建署表示，淡海輕軌已過關，可帶動淡海新市鎮繁榮發展，會和居民加強溝通，減緩衝突。

營建署從民國八十一年起，規劃一千六百公頃的淡海新市鎮開發計畫，原本期程是二十五年，預計容納三十萬人，但受限於政府財政困窘，九十五年六月，行政院經建會審查後建議暫緩開發，第一期僅完成四百四十六公頃的土地徵收、整地及公共設施闢建。

「反淡海二期徵收自救會」會長丘文聰質疑，因為第一期開發案，周邊約有十七平方公里的土地禁建二十五年，價格一落千丈，二十一年過去了，淡海新市鎮設籍人口只增加一萬餘人，有三十多公頃土地尚未標售，已標售的土地還有六成遲未開發，大片土地閒置證明政策失敗，但政府卻一意孤行、重蹈覆轍，人生有幾個二十五年可以耗用？

新市鎮建設組︰逐年開發為目標

營建署新市鎮建設組組長洪啟源回應說，當初以「逐年開發」為目標，去年修訂檢討開發執行計畫，將淡江大橋、淡海輕軌等重大交通建設納入，因為涉及五千一百多名地主的權益，開發作業一定慎重，針對民眾疑慮會用書面逐一答覆。

他解釋說，九十五年暫緩是因為景氣低迷，政府為避免財政赤字，才要求先拋售土地以回收開發成本，但九十九年至一百年，房地產又活絡，開發目標也從原先「提供平價住宅用地」轉變為「儲備都市發展用地」，土地閒置與否是認知上的不同。

洪啟源表示，修訂後的計畫以淡金路為中心軸線，左側是第二期的第一區（六百多公頃），列為優先開發區，右側為第二期第二區（五百多公頃），正進行「開發方式與開發適宜性規劃」；他強調，從來沒有「禁建」的規定，地主仍有使用權，至於補償金額不合理引發爭議，他表示都依法補償。

自救會︰讓土地回歸市場機制

丘文聰指責說，政府用低價徵地，再劃成一大塊高價標售，老百姓無力購買，且土地徵收迫使數萬居民離開家園，微薄的補償金買不起相同坪數的房子，生活堪慮；都市計畫擬定及變更，不應由營建署一級一審決定，呼籲立法院刪除淡海二期開發相關預算，政府應讓土地回歸市場機制。

中國中部及東部大部分地區連日來空氣污染程度「破表」，北京、天津、河北、河南、江蘇等地被大霧及灰霾籠罩，主要污染物均為微細懸浮粒子（空氣中直徑小於或等於2.5微米的顆粒物，也稱PM2.5），北京12日的PM2.5濃度更超標達近7倍，民眾自嘲像毒氣室，中國知名維權藝術家艾未未13日戴起防毒面具，表達抗議。污染誘發各種呼吸道、慢性疾病，醫院急診室人滿為患，各地政府急發預警，呼籲民眾盡量留在室內。氣象及環保部門預計，這種污染情況在15日以前難以改善。

M2.5也稱為可入肺顆粒物，這個值越高，就代表空氣污染越嚴重。國際環保組織「綠色和平」表示，北京12、13日2天的空氣質量「為有紀錄以來最差」。北京自10日晚間起即籠罩在大霧中，非常不利於污染物擴散。

北京市環境保護監測中心12日警告，當天北京全市PM2.5濃度測值很多地區達到每立方米700微克以上（世界衛生組織安全標準為日均值每立方米20微克，中國標準則為75微克），全市都進入最嚴重的6級污染範圍。13日早上公布的數據，很多地區仍超過每立方米700微克，北京西北及北部地區甚至高達每立方米逾900微克。

中國國家環保部12日發布各地API（空氣污染指數）數據，雖然只測量二氧化硫、二氧化氮和PM10（10微米以下之粒狀污染物）等3種污染物，但已有多個地方達極值的重度污染。

污染已擴散至山東、江蘇及福建

北京等中國大城市今年元旦開始執行新的環境空氣質量標準AQI（空氣質量指數），將PM2.5、臭氧等民眾極度關心的污染物納入評量。新華網報導，除少數地區外，整個北京的AQI全部達極值500，甚至破表，為6級污染中的最高級。北京市氣象台也發布該市氣象史首個霾橙色預警，部分地區將出現能見度小於200公尺的霾，空氣污濁。

據中國媒體報導，霧霾天氣已導致水、陸、空交通均受影響，包括關閉高速公路、暫停船舶行動及延誤或取消機場航班，而由中國環保監測總站發表的空氣質量可知，污染已擴散至山東、江蘇及福建等沿海省份。氣象專家表示，城市污染物會增加霧霾程度，而集聚效應會使污染愈來愈嚴重。

中國高官花錢買空淨機 引發民怨

中國老百姓呼吸污染嚴重的空氣，高官卻是先淨化再吸，引發民怨。紐約時報曾披露，中國高官權貴的自宅與辦公室，全都裝上有些價格甚至高達2000美元（約6萬台幣）的空氣淨化機。

「北京空氣髒得像鬼子放了毒氣彈！」網友在微博大肆抱怨，還有人調侃說：「史上最大毒氣室，不申請金氏世界紀錄好可惜。」網友「汶上老道」認為，當官的耳朵都聾了，眼睛都盯著經濟指標及退休金。

記者獲悉，萬科此次停牌籌畫的，正是將B股轉H股上市的交易。一位接近萬科的人士稱，萬科“B轉H”的方案與中集集團大同小異，採用B股市場改革試點的一些成熟做法，滿足投資人的權利需要。

繼中集集團（000039.SZ/02039.HK）以“介紹上市”的方式將B股轉為H股之後，萬科（000002.SZ）亦緊張籌畫“B轉H”上市一事。

2012年12月26日，作為中國內地105家B股上市公司中，流通市值最大、流通股本總數排位第三大的萬科B突然發佈公告稱，因“正在籌畫重大事項”，向深交所申請“公司A股和B股股票自2012年12月26日開市起同時停牌”。

《財經》記者獲悉，萬科此次停牌籌畫的，正是將B股轉H股上市的交易。突然停牌亦是擔心“B轉H”消息洩露後，公司A股和B股股價受到影響。但對此動向，萬科方面尚未給予進一步的消息確認，亦未公開否認。

此前，中集集團將14.30億股B股轉為H股，並到香港聯交所主板上市，成為首個吃螃蟹的中國內地B股上市公司。

長期以來，中國內地B股市場成交低迷，上市公司喪失再融資能力，監管部門一直希望通過妥善的改革解決B股市場問題。此次，中集集團“B轉H”的上市交易為B股上市公司提供了一種可行的選擇，並且得到中國證監會及香港監管部門的大力支持。

一位接近監管層的人士說，“B轉H”的改革仍處試點階段，一些存在海外業務或海外需求的B股上市公司，在達到香港交易所上市標準後，可逐步實現“B轉H”的上市。

他稱，此次“B轉H”上市的改革完全交由上市公司、仲介機構和交易所等運營機構自主選擇，體現了很好的市場化原則，監管層亦希望B股市場的市場化改革，能夠為國內資本市場其他領域的改革積累經驗。

萬科“B轉H”

在謀劃此次“B轉H”上市之前，萬科一直尋求在香港上市，為拓展其海外業務打造新的融資平臺。

2012年7月17日，萬科發佈公告稱，其全資子公司萬科置業（香港）有限公司完成了對南聯地產（01036.HK）79.26％股權的收購。根據香港的相關規定，萬科置業（香港）將從事海外業務。

分析人士認為，“B轉H”通道的開放，使得萬科母公司實現在港上市，意味著萬科也擁有了海外的融資平臺。同時，在房地產上市公司中，萬科的業績仍然令人矚目。2013年1月7日，萬科發佈公告稱，2012年累計實現銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，同比分別增長20.5％和16.2％，增速略高於2011年。根據此前的季報數據推測，萬科的現金流、土地儲備仍然充足，後續發展的動力較足。

此次萬科“B轉H”，仍將採取“介紹上市”（way of introduction）方式，這種方式適用于已發行證券的公司，將股票在異地申請上市，它不需要在上市時再發行新股，通常適用於公司已流通股份有相當數量，並為公眾所持有的情況。“介紹上市”在國際資本市場較為常用，但截至2012年底，中國內地還沒有類似的股票上市模式。

為萬科B轉H股介紹上市的保薦人為中信證券國際有限公司。與此同時，中信證券國際也是萬科置業（香港）收購南聯地產的財務顧問。

一位接近萬科的人士稱，萬科“B轉H”的方案與中集集團大同小異，採用B股市場改革試點的一些成熟做法，滿足投資人的權利需要。

中集集團採取的方式是，除了招商局國際等中集集團大股東，其他持有中集B股的股東可以獲得現金選擇權，即在現金選擇權行權申報期內，以9.83港元/股（該價格較B股股票停牌前一日，即2012年7月13日收盤價9.36港元溢價5％）進行現金選擇權的申報和行權，將其持有的全部或部分B股轉讓給提供現金選擇權的第三方——弘毅投資美元基金旗下的博馳有限公司；也可選擇繼續持有股票至中集H股在香港聯交所掛牌上市。

按照現有香港和內地的規定，一旦投資者選擇繼續持有中集H股，那麼投資者只能選擇賣出，而不能繼續購買中集的H股。現在國內並未開放內地投資者直接投資于香港股市。

萬科置業（香港）已經完成了對南聯地產的收購，實現借殼上市，市場擔心萬科“B轉H”後，投資者只能賣不能買，一旦萬科通過南聯地產增發融資，將會稀釋現有股東的股權。

一位元長期服務於中國內地和香港兩地的投行人士稱，兩個交易是完全獨立的，一個是萬科子公司主導的收購兼併，意在發展海外市場；一個是萬科母公司以介紹上市的方式在港交所掛牌，這筆交易並不涉及融資。

根據香港聯交所有關規定，如果萬科置業（香港）收購南聯地產後，其業務定位必須與母公司不相關聯，即萬科置業（香港）只能用來發展萬科的海外業務。

萬科“B轉H”上市還面臨兩個不小的挑戰。有瞭解“B轉H”上市交易的投行人士說，首先由於萬科的規模和市值比較大，那麼在選擇提供現金選擇權的第三方戰略投資者時，需要一個比較大的機構和足夠的資金來支持。其次，在萬科停牌前，萬科B已經出現了較大的漲幅，目前萬科B相對A股已經溢價0.19％，未來如何確定讓多數萬科中小股東滿意的估值價格將考驗各方。

試點先行

除萬科B外，麗珠B（200513.SZ）也已經公告停牌。隨著“B轉H”的預期增強，截至2012年1月7日，二級市場上滬深股市B股指數一度走出15連陽和14連陽。目前滬市B股平均市盈率約13倍左右，與滬市A股相當；深市B股平均市盈率則為16倍，遠低於深市A股平均市盈率水準。

目前“B轉H”上市並不具備普遍性。因為並非所有B股上市公司都具備達到H股上市的要求，這就將一些業績不達標企業排除在了門外。根據華融證券的分析，目前105家B股公司中，符合B股轉H股的最多有46家，涉及總市值902億港元，約合738億元人民幣。

“B轉H”公司首先要過財務關。根據香港的《上市規則》，申請主板上市的企業必須有不少於三個財政年度的營業記錄，且上市時市值不得少於2億港元。與此同時，企業還必須符合一定的財務指標。如上市時市值在2億港元至20億港元之間，過去三個財政年度的淨利潤不少於5000萬港元等。

要真正實現“B轉H”上市使三分之二以上的小股東和A股股東同意，還必須充分考慮到中小股東的利益。那麼，上市公司所在行業在港股市場上的估值和價格，應該高於B股或者A股，就成為非常重要的一環。

由於港股市場生態過去兩年未有大變，成熟的海外機構投資者仍然活躍。過去六年，香港市場的機構投資者連續六年占成交逾六成，其中外地機構投資者未有大變占41.7％，香港本地機構投資者占19.9％。散戶比例則是27％，連續兩年少於三成。

這種股市生態導致香港市場和國內市場的風險偏好和投資偏好的差別比較大。而主流與非主流股票、小市值股票與大市值股票、龍頭與非龍頭公司的估值差別也很大。

“像萬科這類房地產公司較為特殊，它們的時間視窗比較重要，估值會根據市場漲跌有較大的波動。”博時基金公司亞太精選股票的基金經理張溪岡表示。

“近期來看，香港市場一線房地產公司的估值是明顯高於A股和B股市場的，比如華潤地產預測市盈率在15倍，而另一家受到機構追捧的中資房地產公司中國海外的預測市盈率也在11倍。這也是為什麼內地房地產公司最近一年願意到港股市場來融資的原因。”他說。

也有一些強週期行業，比如有色、化工，以及一些製造業上市公司在香港市場的估值普通偏低，市盈率一般就在10倍左右。“由於這些公司看到估值很低，即使符合‘B轉H’的條件，也沒有很大的動力去推動。”一位中銀國際投行的項目工作人員表示。

華泰基金公司的研究員分析，在港股市場上，最易受到機構投資者追捧的是消費醫療保健類和零售商業類，估值大約在20倍到30倍左右，所以像麗珠B、老鳳祥等B股上市公司更願意去推動B股轉H股。

“證監會方面接到‘B轉H’諮詢的上市公司並不是很多。”一位證監會國際部的工作人員稱。

上述中銀國際的工作人員分析，現在並沒有出現“B轉H”一哄而上的局面，原因在於，多數上市公司本身有沒有境外需求，比如中集集團可能有外匯支付的需求，而萬科可能是想發展海外市場，這些都跟公司本身戰略密切相關。

其次，“B轉H”上市，作為一種創新型項目，並沒有什麼“壓倒性”優勢，因為作為介紹上市，並沒有新的融資。而H股按照境外審計標準，重新審計三年年報對於上市公司也是一個比較繁複的工作。

撬動B股改革

中國內地B股市場始於1992年，最初僅限於境外投資者交易，滬市B股以美元計價，深市以港元計價。2001年，國內開始允許境內居民使用外匯進入B股市場，而隨著經濟發展與其他金融進一步開放，B股市場活力漸漸消退。2005年後，B股市場未再見新股，增發融資和投資功能也雙雙枯竭。

“1992年到現在20年的時間，B股已經完成了它的歷史使命，B股的出路是轉H股還是其他的出路，無論從增加影響力還是增加籌資管道都是對上市公司有好處的。”國泰君安國際總裁閆峰表示。

為了解決B股市場的歷史遺留問題，監管層和業界一直進行著各種探索。包括上市公司回購B股、B股轉A股上市、重啟再融資等方案均有充分的探討。不過這些方案或是需要在法規方面做補充，或是需要將以外幣交易為主的B股市場轉為以人民幣交易的A股市場，存在技術問題。

一位知情人士稱，對於“B轉H”上市方案，市場的參與各方都承認這是目前看來一個可以操作的途徑。

“無論境外上市還是‘B轉H’的介紹上市，證監會對所有的上市公司在境外的監管都一視同仁，只要符合境外上市的監管要求，證監會方面一併取消了以前相關的監管規定。”一位證監會國際部的工作人員向《財經》記者表示。

2012年12月21日，中國證監會發佈了《關於股份有限公司境外發行股票和上市申報檔及審核程式的監管指引》，並同時廢止了原相關法規《關於企業申請境外上市有關問題的通知》；另外，去年11月深交所還專門出臺了《深市B股轉換上市地以介紹方式在香港聯交所上市及掛牌交易境內證券公

由中國北車齊齊哈爾軌道交通裝備有限責任公司（下稱“齊軌道裝備公司”）設計製造的首批120輛Q系列40噸軸重不?鋼礦石車正式交付世界礦業巨頭力拓集團。

此次交付力拓集團的Q系列40噸不?鋼礦石車堪稱世界頂級產品。相比世界同類產品，其具有最大軸重、牽引噸位最大、自重最輕、配置最高等優點。據統計，如果按每天1萬輛車運輸計算，Q系列車較中國國內運行的C80車可增加運能59.4萬噸，年可增加運能2.1億噸。

而以礦石車為突破口，齊軌道裝備公司產品已大規模進入澳洲高端市場。2012年齊軌道裝備公司又與力拓集團所屬的哈姆斯利鐵礦公司簽訂了總金額上億元人民幣的Q系列40噸軸重不?鋼貨車出口合同，並且與力拓集團簽訂了長期合作框架協議。

作為中國貨車製造龍頭，齊軌道裝備公司近年在海外市場行銷勢頭強勁。預計2012年實現出口整機簽約額3.22億美元，配件簽約額近7000萬美元。

保利地產13日發佈2012年業績快報，公司2012年實現營業總收入689億，同比增長46.48%；歸屬上市公司股東的淨利潤約為84億，同比增長28.69%；基本每股收益1.18元。

公司稱，2012年收入與利潤均取得較大幅度增長，主要源於公司已銷售的房地產項目在年內竣工交付並結轉收入。

公告稱，保利地產2012年實現簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%，為以後年度的業績增長奠定基礎。

在住宅限購調整期，不少房企借道商業提振業績。網易財經從中國奧園（03883，HK）獲悉，該公司旗艦商業專案位於廣州番禺的奧園廣場購物中心已正式進入市場，且去年一年該公司商業土儲上，拿地總價已超過37億元。

奧園主席郭梓文認為，公司將繼續在受中央政府宏觀調控影響少區域收購土地，維持企業商住雙線發展戰略。2012年新增地塊預計將在2013年下半年陸續進入市場。

資料顯示，2012年1-12月份，中國奧園錄得未經審核銷售金額約52.5億元，同比增長約5%，實現全年合約銷售50億，完成全年目標的105%。

網易財經初略計算，去年一年中國奧園發力商業地產，旗下位于廣州番禺的多個公寓、購物中心專案相繼進入市場銷售。去年12月份，中國奧園旗艦商業項目，番禺奧園廣場正式進入市場，成為奧園“商住雙線發展”戰略的重要載體。

在土地投資方面，相比往年2012年中國奧園表現可謂激進，先後進軍湖南株洲、廣州以及重慶等區域，花費高達37.7億元金額投資具有商業性質的地塊上。4日，花費5.3億元拿下重慶商業及住宅地塊，這已是近一個月內第三次拿下商業地塊。

去年12月更是以34億元高價，通過公開拍賣方式，投得位於中國番禺區的九幅優質商業金融用地。此後引進廣東保利房地產合作開發，雙方將各自負責開發及管理四幅地塊，同時按50:50基準共同開發一幅地塊。打造成高端城市綜合體。

郭梓文指出，未來奧園將繼續在已經進入的地區如廣東、重慶等地收購土地，推行快速開發、快速銷售的開發策略，在發展商業物業且保持商業項目與住宅項目的合理比例，預計2013年奧園商業產品總銷售額中比重大約40%。


根據第一太平大衛斯最新資料顯示，去年一年，廣州零售物業新增供應達到45.3萬平方米，其中在廣州珠江新城以及番禺。僅年末期間，廣州零售商業市場已有24.3萬平方米的物業進入供應，其中租金水準達1266.7元/平方米，全年平均租金同比上漲1.7%。

該機構資料預計，2013年期間，廣州區域將有7個優質零售商業投入使用，供應量高達75.8萬平方米，供應量將持續高位徘徊，且超過80%的零售商業面積集中在廣州番禺。

第一太平大衛斯南區董事長林木雄指出，儘管去年一年，由於經濟以及需求因素整體市場商業成交有所下滑，租金面臨壓力。但大的開發商對商業地塊，諸如一線城市仍會增加投資比例，值得注意是地區性的商業項目仍面臨較大壓力。

.記者從11日上午召開的海南省住房和城鄉建和工作會議上獲悉，今年海南將繼續貫徹國家既有調控政策，同時加快房地產業轉型升級，全年開發投資力爭達到955億元，較去年增長15%。

海南省住房和城鄉建設廳王志宏表示，目前房地產業是海南經濟支柱產業的現狀沒有改變，去年房地產開發投資為830億元，商品房銷售面積為890萬平方米，房地產業稅收收入占地稅的比重連續多年保持在35%左右。

王志宏說，2012年該省在堅持貫徹執行國家政策的同時及時調整開發結構，促進轉型升級，通過刺激一二級市場交易，調整住房公積金貸款政策等措施鼓勵住房消費，同時開展多項房地產促銷活動。


王志宏表示，2013年海南將繼續加快房地產業轉型升級，保持平穩健康發展。今年房地產開發投資力爭比去年增長15%，達到955億元，商品房銷售面積力爭與2012年持平，將繼續加強對房地市場的宏觀調控，繼續實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。

“在貫徹落實好基本政策的前提下，精心呵護房地產業發展。”王志宏說，海南今年將從專案規劃、施工報建等環節繼續加快審批進度，促進重點、高端房地產項目早落地、早開工；將調整優化開發結構，進一步減少純商品住房比例，實現供求關係的基本平衡；要進一步加大經費投入，加大促銷力度，創新宣傳手段，提高促銷成效；要完善房地產市場訊息系統，為決策提供依據。

.花都“潛伏”、增城“潛伏”、南沙“潛伏”……廣州一手住宅供應大戶的“潛伏”，令廣州樓市自去年下半年以來的推貨高潮在本月出現斷層。2012年12月份，廣州一手住宅新增供應量接近萬套水準；2013年1月份，新增供應量將遭遇“腰斬”。

在新貨供應“高臺跳水”的襯托下，1月份全新樓盤的面市顯得特別搶眼：珠光公園禦景、保利雲禧、新天半山、珠光禦景壹號、領江公館……多個新盤並沒有按照慣例選擇在重要銷售節點發售，而是搶佔1月份的市場。這些新盤主要位於中心城區，每平方米超3萬元是眾商家期望的價格。假如1月份廣州樓市繼續旺銷，廣州房價將會再度走高。

新貨青黃不接

元旦前夕，位於珠江新城的嘉裕公館推出一批全新單位。專案有關負責人表示，選擇在元旦前推貨沒有特別的原因，只是因為拿到了預售證，能推就推。

“能推就推”，正是眾多房企1月份推貨時的心態。同時，廣州高端項目“限賣”在去年年底有鬆綁跡象。雙重因素影響下，廣州1月份面市的全新樓盤、高端樓盤眾多。僅海珠一個區，1月份將有3個全新樓盤面市，白雲區有兩個，天河、荔灣、越秀均有望推出新盤，售價從2萬多-5萬多元/平方米不等。

房企有貨就推，有些新貨甚至只有一兩周的蓄客期，也敢於推出市場，這主要源自房企對市場的信心。2012年，廣州樓市不僅銷售旺季交投活躍，即使是所謂的“淡季”，一個月往往也有70多萬平方米的成交量。中原地產監測資料顯示，2012年最後兩個月，廣州全市一手住宅新開盤首日的去化率都達到了七成，部分樓盤高達九成，“日光碟”也屢見不鮮。這種旺銷勢頭，並沒有因為2013年的到來出現斷層。從元旦假期後發佈的資料來看，今年元旦，廣州一手住宅成交套數同比大漲近五成，房價也有上漲。成交越旺，開發商推貨的信心自然越強。

房企有貨就推，緣何還會出現1月份新貨青黃不接的局面？主要原因是沒貨可推。由於去年上半年看淡市場，開發商動工面積出現萎縮，再經過去年下半年以來的一輪猛推、急推，到了今年1月份，不少房企連“倉庫”?的庫存量都拿出來賣了，新貨自然青黃不接。此前，華遠地產董事長任志強（微博）預測，今年3月份一手住宅供應嚴重不足。對成交持續旺盛的廣州樓市來說，未到3月份，新增供應量減少的勢頭已經明顯出現。

合富輝煌預測，2013年廣州十區新增新貨量約為6.06萬套，比2012年還要多。但在第一季度，開發商的推貨步伐有所放慢。

房價繼續走高

海珠區過千套、荔灣區約800套、天河區約500套……相比週邊區域1月份新貨大幅減少，中心區域1月份的新增供應量保持相對穩定。因此，在1月份的新貨中，中心區域的占比將會有較大幅度的上升。而在中心區域的1月份新貨中，大部分是高端項目，售價較高，戶型面積較大。最明顯的是白雲區，1月份推出的新貨不僅單位面積大，售價也高，導致單位總價達到千萬元級別。至於廣州房價最高的天河區，3萬元/平方米的售價只是“最低消費”。


高端項目占比的增加，必然會導致廣州一手住宅整體成交均價出現結構性的上升。同時，廣州樓市成交火熱，也會導致部分樓盤在新貨定價方面更加進取。位於科學城板塊的科城山莊，銷售人員明確表示，因為房子賣得好，房價兩三個月就會有很大的變化。

1月份開發商定價有多進取，取決於市場對“再調控政策”的憂慮有多大。在大家一致看好今年市場的情況下，對樓市再調控也有一定顧慮，這是導致房企有貨就推的因素之一，也是抑制房價快速上升的因素之一。因此，合富輝煌預測，2013年廣州房價平穩緩步上升；中原地產則認為廣州房價全年很可能呈現先穩後升的態勢。

　　房產稅的全國鋪開或許仍然有待時日。國家稅務總局總會計師汪康1月12日在國研中心企業所中國企業發展高層論壇上表示，稅務總局正在研究制定房產稅擴大試點的範圍，但目前要提出一個完善的方案還有難度。

　　汪康所指“難度”包括了完整的資訊系統缺失等因素。在回答關於擴大試點傾向於哪一類城市時，汪康僅表示“還在研究”。

　　他指出，房產稅是關係到國計民生的大事，因此，擴大試點還要經過更大範圍的討論，甚至可能還要經過全國人大的討論。

　　此前，財政部財政科學研究所所長賈康曾透露，國家有關部委已經表示將積極推進房產稅改革試點，今年很有希望看到試點範圍擴大。

　　他透露，政府早在10年前就開始對房產稅進行準備，一開始6個城市進行物業稅模擬空轉改革試點，後來又增加到10個城市。在實驗範圍內，登記產權房產的面積、朝向、樓層等基礎資料都被完整採集，然後按照製造業不動產、商業不動產、住宅不動產三個門類進行輸入，最後電腦程式自動輸出三種評估結果，作為徵稅依據。
　　不過，對於10個城市的具體資訊，無論是財政部還是國家稅務總局官員都一概守口如瓶，尚未對外界透露任何資訊。

　　事實上，房產稅的任何消息都能一石激起千層浪。2012年8月，國土資源部官方網站發佈一則資訊，稱湖南、湖北新版房產稅的徵收細則正在制定中，新版本中已購存量二套房也將被徵稅，不過稅率不會太高。

　　隨後，兩湖稅務部門相繼否認了上述說法，但人們都願意相信，房產稅的擴容已經是箭在弦上。

　　賈康認為，要讓房地產行業長期健康發展，國家必須注意調控，擴大房產稅試點是當前的一項重要手段。城鎮化大背景下，推進房產稅將使房地產行業更好地發揮支柱產業的作用。並且，房產稅是加快財稅改革的重要組成部分，有很大潛力成為地方主力稅種。

　　2011年1月，重慶、上海率先開徵房產稅。此後，關於房產稅擴容的消息不時傳出。去年下半年，也有消息傳出，全國30多個省和計畫單列市的地稅官員正在北京開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，為開展非經營性房產的存量部分恢復徵稅的試點，提供技術儲備。

在等待了超過3年之後，曾經的“珠海地王”——存貨貨值總量超過200億元的格力海岸項目終於可以銷售回款。在此前的3年間，由於珠海市政府針對期房的限價措施，這個地王項目的“宗主”格力地產，不得不將其“拖”到現房階段“賣個好價錢”。

即便對於萬科、?大這樣的一線房地產開發企業而言，資金鏈的要求都不允許他們把大量的房源“拖”到現房。對於年銷售收入尚在10多億元徘徊的格力地產而言，如果沒有格力集團所屬房地產業務平臺的身份，在“以現房規避限價”的策略恐怕很難實現。

通過土地質押貸款、母公司股權質押、綜合使用集團信貸授信等方式，格力地產的融資管道最大限度地對沖了房地產調控對於融資的影響。而以格力集團為代表的一批被視為“業外資本”的房地產開發企業，正是依靠類似的路徑，在“行政限購、限價”的背景下，蠶食著原本屬於傳統房地產開發企業的“地盤”。

消化地王

格力地產並未採用傳統的“預售—回款”模式，而是獲取土地近三年後，專案才以現房形式對外銷售。

“每個企業有自身獨特的資源，如果我們也有類似於格力集團這樣一個母公司，我想我們在珠海地王上，還是能和格力地產爭一爭。”1月8日，仁?置業一位不願具名的高管向《中國經營報》記者表示。三年前，仁?置業作為格力地產的對手，參與了如今格力海岸地塊的競奪，最終格力地產勝出。

不過，格力海岸專案的命運卻出乎外界的意料。在獲取土地並開始開發建設後，格力地產並未採用傳統的“預售—回款”滾動開發模式，而是直到獲取土地將近三年後、專案接近現房時才以現房形式對外銷售。在將近三年的時間“只投入不回款”，格力地產所承受的資金壓力可想而知。

根據規劃，格力海岸專案所在地將發展成為唐家灣地區集商務休閒、文化、娛樂、大型商業、主題旅遊功能為主的“城市核心”地區，也是珠海主要濱海居住區之一。截至本報記者發稿時止，格力海岸一期已經處在准現房狀態，二期的商業和會館部分也初具輪廓。

按照規劃匡算，格力海岸項目的總投資額約在140億元上下。

促使格力地產採用“現房銷售”策略的原因，是珠海市政府為落實中央房地產調控政策，對珠海市期房銷售價格申報實施干預，並進行封頂限價。作為一家上市公司，為了確保格力海岸項目的盈利水準，格力地產最終採用了“現房銷售”的模式，規避限價令。

這對於任何房地產開發企業而言，都是對資金鏈條的巨大考驗。直到此時，格力地產“業外資本”的優勢開始顯露。儘管占到格力地產資產總量的1/3，但格力海岸專案採取的策略卻並未對上市公司的資金鏈帶來太大影響。

實際上，在格力地產2009年上市之後，房地產傳統融資管道便已收緊。記者瞭解到，在2009年上市之後，格力地產確曾考慮採用增發方式融資，並已形成了具體方案上報證監會，但最終由於房地產調控政策而被“無限期擱置”。

這迫使格力地產在融資管道方面轉型。目前，格力地產的主要融資管道已經轉向綜合使用格力集團授信、大股東貸款、土地使用權質押貸款以及信託等管道。上市三年以來，格力地產的累計融資均是通過這些管道實現。

業外財技

格力地產分別申請了銀行的專案開發貸額度和信託融資額度，在如是“財技”之下，總負債規模約為60億元人民幣。

這一“業外”背景房地產開發企業所特有的融資管道，在格力地產上市之後的第二年開始大面積“鋪開”。

記者瞭解到，2011年1月，格力地產分別向交行珠海分行、工行珠海拱北支行申請人民幣8.9億元及6億元的專案開發貸額度，並以部分土地使用權抵押和持有的1700萬股格力電器股票質押。此外，格力地產還向交銀國際信託申請不超過人民幣6.3億元的信託融資額度，並以格力海岸專案部分土地使用權提供抵押。

格力地產董事會秘書黃華敏向記者證實了上述融資動作，同時他向記者表示，格力地產的母公司格力集團對於格力地產的業務發展十分支持，他強調，這也是格力地產能夠在樓市調控三年的時間中，實現穩定發展的主要原因之一。

格力地產2012年三季度季報顯示，截至2012年三季度末，格力地產股東權益2,319,311,053.06元，較上年度期末增長15.4%；在衡量上市公司投資價值的每股資產淨收益一項上，格力地產三季度末為4.02元/股，較上一年度期末增長15.52%。

“看一個上市公司好不好，要看它給投資者掙了多少錢，而不要光看它的銷售規模，能給股東掙錢的公司才是好公司。”華遠地產董事長任志強（微博）向記者表示。在任志強的指標體系中，格力地產的資料表現不錯。

在如是“財技”之下，格力地產的總負債規模約為60億元人民幣。黃華敏告訴記者，格力地產約60億元的債務中，2/3是來自上市公司大股東格力集團的貸款。在這樣的債務結構下，上市公司的財務狀況足以保持健康和平穩。

分食地盤

業外資本進入房地產領域，可以利用自身母公司的管道，獲取全國拓展過程中的競爭優勢。

在獲取了“業外資本”所獨有的融資管道豐富的優勢之後，包括“格力地產”在內，房地產業外資本開始在傳統房地產開發領域進行拓展。

在拓展的過程中，這些業外資本也是最大限度地利用自身母公司的管道，獲取全國拓展過程中的競爭優勢。

比如黃華敏向記者表示，為了最大程度地發揮跟格力電器的協同優勢，格力地產的異地擴張會首先考慮在格力電器佈局的地方進行。

2012年4月，格力地產在重慶兩江新區公開競標獲得一幅31萬平方米建面的商業地塊，成交價近17億元。其不可忽視的背景是，重慶憑藉200個億的產能已成為格力電器最大的分廠所在地。

格力地產副總經理林強表示，格力地產的兄弟公司、格力集團以開發旅遊地產為定位的格力置業，目前在珠海離岸十幾海?外還開發有東澳島和萬山島等海島旅遊項目。這與格力海岸碼頭以及格力地產在澳門附近建設的港珠澳大橋人工島專案一起，形成集聚效應。

“在融資管道、土地獲取方面，這類有明確的母公司的房地產開發企業，往往能夠擁有一些額外的競爭優勢。比較典型的就是格力地產、海爾地產、海信地產這些有大型製造業企業母公司背景的企業，地方政府在招商的過程中，可能一併就把地產開發的土地獲取等方面的問題解決了。”國泰君安房地產分析師張山表示。

根據有關部門統計，到目前為止，我國已有300多家上市公司涉足房地產開發領域，有的甚至將主業轉型為房地產。而上海嘉華房地產投資公司總經理孫志堅認為，這個統計資料還是有點保守，實際數字可能不止300家，而且他認為，在接下去一年中，還有大量的上市公司會介入進來。

昨天，南京市國土局掛出土地出讓公告，麒麟地區的兩幅地塊將在蛇年最先登上拍賣台。其中G03住宅地塊位於麒麟核心區8號地塊內，起拍總價高達24.92億元。


G03住宅地塊東至規劃道路，南至天成路，西至滄麒東路，北至南灣營路，容積率 2.36。地塊總出讓面積高達190106.1平方米，是近來罕見的一幅大面積地塊。雖然面積巨大，但地價卻未見便宜，按照24.92億元的總價計算，這幅地塊的起拍樓面價為5554元/平方米，這意味著未來建成的住宅必然在萬元之上。

國土部門的公告顯示，G03的全稱為江甯區麒麟科創園8-2(B)地塊。按照規劃，8號地塊將開設有軌電車實現與地鐵的換乘，並打造自行車道和步行道。

與G03同時掛牌的G04地塊也位於麒麟科技園，性質設計為科研設計用地。這幅地塊總出讓面積43952.6平方米，綜合容積率為4.14，起始出讓價3.14億元。公告中對地塊設計了5條附加條件，不排除是“定制”的地塊。

業內稱新竣工專案將達54萬平方米 但零售商整體租賃需求將呈疲軟態勢

零售行業增長步伐放緩，購物中心卻大量入市。業內人士指出，2013年廣州商業地產將出現歷史性供應洪峰，新竣工項目將達54萬平方米。分析稱，今年零售商整體租賃需求將繼續呈現疲軟態勢，商場招租時間或變得更長，租金也可能被拉低。 文/記者程詩、潘彧

上週六，廣州開發商高德置地集團旗下的高德匯奧體旗艦店及高德匯科學城精品店同時開業。據瞭解，高德匯奧體店經營業態幾經調整，其前身為廣州花花世界購物中心，2010年調整為家居主題購物中心，更名為高德美居購物中心。如今又調整為以“家庭式購物中心”為主題的高德匯奧體店。“傢俱（居）賣場當周圍樓盤成熟以後，就可能會轉型退出。”某大型家居賣場相關負責人表示。

實際上，今年廣州即將新入市的商業地產項目再次井噴。據記者不完全統計，今年高德置地四季Mall•秋、花城匯（三區）、樂峰廣場等將陸續投入使用。此外，番禺區萬達廣場、永旺夢樂城等商業項目也將在今年投入使用。

日前，第一太平大衛斯發佈的2013年廣州樓市展望報告預計，2013年廣州將有7個優質零售商業項目投入使用，供應量總計約75.8萬平方米，繼續徘徊在高位。

仲量聯行廣州零售地產部地區董事郭偉明表示，2013年廣州商業地產將出現歷史性供應洪峰，新竣工項目將達54萬平方米，約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區、白雲區和番禺區等。另外，將於2014~2015年竣工的商場約有30萬平方米今年將開始招商，加大供應壓力。

商場需要更長時間招商

大體量投入的背後，卻是零售銷售總額增速放緩的危機。最新消息稱，在中國已經營近8年的北京王府井洋華堂勁松店突然宣佈1月13日停業。

仲量聯行發佈的《2012年廣州房地產市場年度回顧》顯示，2012年全市社會消費品零售總額增幅持續下降，截至11月底累計同比增長為13.9%，較2011年同期增速下降3.3個百分點。

不斷井噴的商業地產項目能否吸引到足夠的商家？

仲量聯行預測，2013年，國內經濟指標趨穩定，預期全市零售消費總額增長穩定。大部分零售商開店速度將較為緩慢，選址更謹慎和看重成本。雖然預期新的國外零售品牌仍保持擴張步伐，但是整體租賃需求將繼續呈現疲軟態勢。

仲量聯行廣州零售地產部地區董事郭偉明指出，有鑒於零售商擴張需求減弱，加上供應壓力使空置率上升，預計即將開業的商場需更長時間招商，更多項目將以租金優勢吸引租戶進駐。

第一太平大衛斯華南區市場研究以及開發顧問部助理董事呂曉豔則認為，隨著中心城區可開發的面積日漸減少，更多開發商把重心放在新興區域。

分析：零售銷售額放緩或拉低租金

根據仲量聯行的統計，2012年優質商鋪全年整體租金錄得每月每平方米446 元（基於建築面積），同比上升7.3%。全球不穩定經濟及國內經濟增速減緩憂慮對下半年租金影響較大，四季度租金環比增幅僅為0.5%。


據媒體引述第一太平大衛斯華南區市場研究以及開發顧問部助理董事呂曉豔的分析稱，不斷升溫的競爭將持續對零售物業的租金施加向下的壓力，壓抑廣州市零售物業的增長勢頭，中短期內廣州零售物業的租金水準將維持平穩的趨勢。

郭偉明預期，今年廣州商鋪整體租金增幅壓力加大，但對核心地段優質商場的租賃需求持樂觀態度，並繼續支撐整體租金平穩增長。

戴德梁行相對更為樂觀，認為明年廣州市商鋪市場租金將企穩並微漲。其在報告中預測，地鐵新線路的開通將刺激新區域的消費，帶動零售商對沿線佈局的機遇。其次，隨著番禺萬博商務區、廣州南站、白雲新城等零售版圖的拓展，零售商對廣州的關注度更高，提升全市的商業輻射能力。租金方面，明年一批高品質物業的入市，令商場租金將有上漲的壓力。

中國指數研究院有關報告稱，2012年銷售超百億房企達53家，預計2012年上市公司年報利潤增速有望進一步提升。2010年百億房企為41家，今年增近三成。

?大、雅居樂等房企近日陸續發佈2012全年業績，均超百億且超額完成年度目標。?大有關負責人接受南都記者採訪表示城鎮化帶來剛需，在二、三線城市充足的土地儲備可助房企受益。

“去年市場環境下，剛需市場、首置首改仍是主流。”中指院企業研究總監蔣雲峰對南都記者表示，這種情況下，百億房企的突圍需以品牌優勢、中高端產品品質盤踞各地剛需市場。

53家房企銷售破百億

中指院監測顯示，萬科、保利、綠地、中國海外發展等53家企業2012年銷售額突破百億，百億房企陣營再度擴容。

其中，萬科連續三年銷售額突破千億大關，再度蟬聯銷售榜頭名位置。保利地產、綠地集團在2012年的銷售表現則進一步邁向新的臺階，均首次突破千億大關，分別斬獲亞軍與季軍。

?大、中海、萬達三家企業銷售額也均突破900億元，穩步向千億俱樂部邁進。越秀地產、建業、金隅嘉業、魯商置業等企業增長勢頭顯著，去年銷售業績首次進入百億榜單。

“市場的主流需求是首置首改”，中指院有關負責人指出，不少領先房企即準確把握了這一市場主流需求。

根據中國指數研究院的統計，2012年，房地產調控政策延續去年從緊態勢，全國住宅銷售額與銷售面積雖然仍維持在正增長，但增幅顯著低於過去兩年，行業的整體發展速度進入理性區間。

中指院企業研究總監蔣雲峰對南都記者表示，去年市場環境比較艱難，剛需市場仍是主流，這種情況下，百億房企需以品牌優勢、中高端產品品質盤踞各地剛需市場，才取得良好的銷售業績。

千億企業增至三家

隨著房地產調控的持續深入，行業集中度進一步提升，強者?強的態勢已經成為行業共識。千億企業由2011年的1家增加至3家，龍頭企業在調控期的品牌影響力進一步凸顯，企業在資源整合能力、經營管理等方面的優勢繼續擴大。


從百億企業的增長速度來看，全年銷售額在1000億以上的企業平均增長速度為29.8%，其中保利地產2012年銷售額同比增長39.3%，銷售面積同比增長39.7%，增長速度在千億陣營中更為突出。銷售額在500億-1000億之間的企業平均增長速度為28.0%。

尤為引人矚目的是，把握市場行情及時調整戰略的綠城集團重返一線。綠城執行總經理郭曉明接受南都記者採訪時表示，“綠城並不諱言曾經的困境，在加大合作比例，啟動全新的銷售模式後，綠城去年全年銷售額重返500億以上，增長幅度高達55%”。

“2012年，縱觀百億房地產企業的銷售表現，可以發現，優秀房地產企業取得良好銷售業績的原因主要體現在把握市場先機、深耕核心城市、聚焦市場主流需求三點。”中指院報告如是總結。

越秀地產（123）公布，於2013年1月11日成功設立一項20億美元（156億港元）的中期票據計劃。透過該票據計劃，公司將可進一步優化財務靈活性，並可充分利用目前或未來有利的全球利率環境作融資用途。另外，截至2012年12月31日，集團擁有土地儲備約1425萬方米。

樓市升溫，加上將軍澳天晉II推售，一洗新盤在辣招推出後的頹風；天晉II過去兩天兩度推售，94伙全數沽清，連同元朗尚悅及其他新盤，一手盤兩天共沽出約150伙，為去年10月底推出雙辣招以來，首個周末錄得逾百宗成交。新地（016）乘勝追擊，天晉II昨天提價3%加推53伙，建築面積平均呎價10836元（實呎13789元），個別特色戶建築呎價達1.9萬元（實呎2.58萬元），再創新高。

天晉II過去周六及周日分別發售55及39伙，新地副董事總經理雷霆表示，項目已推出的四房「天晉至尊」全部沽清，套現約18億元，並再推50伙建築面積約1100方呎的「細四房戶」，加價約3%；該類單位裝修及交樓標準示範單位接近竣工，預計周中開放。

項目至今最少錄得2宗須繳付買家印花稅（BSD）的成交，集團未有拒絕把單位售予須繳付BSD的客戶。對於該兩宗BSD成交屬內地客或公司名義，雷霆則未有透露。

新地代理助理總經理陳漢麟表示，已推出的3B座32樓A室「天際大宅」連2個車位，獲本地用家承接，成交價約2631.6萬元，建築呎價達1.8萬元（實呎2.25萬元）。他指出，過去兩天的買家約60%來自將軍澳及九龍東、港島區約佔30%，餘下為新界區買家。

天晉II昨天加推的53伙，包括3伙天際大宅，位於2A、2B及5A座，建築呎價介乎1.8萬至1.9萬元（實呎2.25萬至2.37萬元），較剛成交的同類型單位高4%至5.6%。至於另外50伙，除包括2伙3B座四房單位、建築面積1201方呎（實用944方呎）外，其他48伙均位於5B座，建築面積1022至1075方呎（實用818至843方呎），入場費1013萬元；定價最高為5A座5樓B室連平台單位，作價1293.21萬元，建築呎價12495元（實呎15618元）。

尚悅累售700伙

至於過去兩個月一直支持新盤市道的元朗尚悅，昨天售出23伙，建築呎價6900至7700元，兩天累計沽約40伙，項目去年10月底推售至今，累積售出約700伙，佔整體27%。黃大仙現崇山亦沽出5伙，包括一個連BSD成交，買家須繳付約200萬元BSD；另有買家斥資約2600萬元大手購入6A座高層C及D室。

連同長實（001）一號．西九龍沽出3伙，以及其他成交，過去兩天新盤共錄得151宗成交，按周升逾2倍。

自政府去年10月底推出雙辣招後，樓市隨即急凍，但踏入2013年，樓市逐步升溫。業界人士認為，由於市場已「餓盤」多時，購買力也逐漸釋放，加上天晉II扣除各項優惠後以貼市價推售，隨即刺激買家入市，近兩周新盤銷情已明顯轉旺。

由於預料施政報告對樓市的影響有限，吸引準買家入市。代理數據顯示，十大屋苑過去兩天成交量共32宗，按周上升45%，重回去年10月初政府出辣招前水平；其中沙田第一城「熱爆」，佔整體成交近44%，有三房戶以建築呎價8915元易手，屬今年內第二度破頂。

中原地產表示，十大屋苑兩天成交量較對上一周增加10宗，至32宗。沙田第一城兩天共有14宗買賣，成交量稱冠之餘，按周計升一倍。

黃埔花園三周「零成交」

雖然總成交量上揚，但紅磡黃埔花園未有受惠，連續三個周末「捧蛋」。

沙田區表現較矚目，沙田第一城不單成交量驚人，個別單位呎價再創新高。美聯物業首席高級營業經理黃錦瀚表示，2座高層F室昨天獲用家以485萬元承接，建築面積544方呎，實用面積451方呎，建築呎價8915元，實用呎價10753元。

沙田中心呎價創新高

若以建築面積計算，上述成交單位創屋苑新高，也是本月第二次創新高。不過，若以實用面積計算，則仍低於月初37座兩房戶所創下的12113元紀錄。黃錦瀚表示，過去兩天該屋苑全面復蘇，用家及投資者均積極出動睇樓。

美聯物業首席高級營業經理陳國良表示，同區沙田中心也出現新高價，廣寧大廈高層B室以355萬元成交，建築面積391方呎，實用面積297方呎，屬一房間隔，建築呎價9079元，實用呎價11953元，創屋苑新高；買家為用家。

樓市升溫，二手豪宅交投亦趨增。市場人士指出，資深投資者翁文通及有關人士持有的大潭陽明山莊15座中層83室以約5500萬元易手，建築面積2550方呎，實用面積2067方呎，建築呎價2.16萬元，屬首次突破2萬元，創屋苑新高，較舊有紀錄高出約10%，實用呎價2.66萬元；原業主於2006年年底以2880萬元購入單位，賬面獲利2620萬元。

政府為了增加土地供應，近來四出「搜羅」地皮轉作住宅發展，在施政報告公布前夕，有發展商提出農地免補地價興建「上車盤」；業內人士認為，如政府接納此議將面對利益輸送的指摘，但可研究在新界東北發展區試行，或考慮以折扣方式推行，以平衡公眾及社會利益。

目前多家發展商均在新界有龐大土地儲備，不少由財團購入的地皮主要為農地用途，亦有「其他指定用途」的土地。一眾發展商中以?地（012）的新界土儲最多，據年報顯示，達4240萬方呎；新地（016）及新世界發展（017）至去年年中則分別有2700萬及1868萬方呎農地。此外，有「新界地王」之稱的劉皇發，在2010年已申報其本人及家族相關人士持有的地皮項目，包括有682幅新界地皮。

可於新界東北發展區試行

?地主席李兆基日前在公開場合中提議，如政府可免收農地補地價，發展商可興建一些售價約100萬元的低價樓，使市民更容易「上車」。有發展商認為，建議可在部分政府已提出發展的例如「新界東北發展區」採用，由於私人發展商在區內已持有不少地皮，可考慮以類似乙種換地權益書（Letter B）方式推行。

不過，業內人士指出，在目前條例下，由農地轉為住宅用途，首先要經過城規會，由各部門研究有關方案，包括考慮交通、對鄰近環境影響，地區人士意見，甚至需要環評報告等等，有關方案才可批出，單是這些程序可能要多年時間亦未獲批出。

他指出，以新界鄉議局主席劉皇發家族持有的元朗后海灣旁下白泥項目為例，項目曾於2008年提出發展申請時，遭到環保團體反對，發展商遂主動撤回申請，及後於2010年捲土重來削規模仍遭強烈反對，城規會接獲257份意見，只有1份贊成，可見即使發展商獲准「跳過」補地價的討價還價過程，仍要面對城規會的把關，並非免補地價後農地項目就可「開快車」建住宅。

萊坊估價及地產拓展顧問部主管陳致馨認為，由於補地價商討過程漫長，反之規劃申請則有明文規定的時間表，故此認為農地免補地價實際上會有利加快供應。他認同，在「綜合發展區」引入有關方式，相信較有機會獲接受。

韋堅信測量師行估值董事林晉超認為，如政府推出有關政策，則大有機會被指向發展商輸送利益，因為土地更改用途的補地價，屬於公眾利益。他認為，在本港法治情況下，難以全面讓農地轉住宅豁免補地價，但可考慮以折扣方式推行，或較能獲公眾接受。

萊蒙國際（03688）去年實現合約銷售62.8億元，按年增24.7%，超額完成全年目標。公司首席財務官林戰接受專訪時表示，今年合約銷售目標80億元，按年上升27%，增速將較上年穩中有升。

萊蒙深圳的「水榭春天」項目，去年合約銷售金額高達33.3億元，佔據全年銷售半壁江山。今年，深圳仍是公司銷售及土地儲備的重點區域。

林戰透露，今年可售貨量為130億元，當中四分之一至三分之一位於深圳，計劃年內推出水榭春天第六及第七期共12萬平方米，而售價亦料「不比第五期每平方米2.1萬元便宜。」

內地供應料減 推升樓價

「像深圳這樣的地方，樓價今年升幅一定會有5%至10%。」林戰認為，今年內地經濟回升，對居民作置業決定有幫助。他說，去年內地前11月商品房銷售量按年增加9.1%，今年升幅料介乎10%至15%，「價格方面，上升幅度也會比去年快，畢竟去年新開工面積都下降，今年供應較少。」

截至11月底，公司於深圳共有160萬平方米土地儲備，今年還希望在深圳新增項目，現已預備20至30億元人民幣「銀彈」，計劃收購50萬至100萬平方米土地。公司未來會集中發展深圳、南京、南昌等9個城市，現時土地儲備531萬平方米。

萊蒙現時於廣州南沙租有9,000畝農業用地，發展生態園項目，希望未來能參與南沙特區的發展。

基金長綫投資 料不減持

《廣州南沙新區發展規劃》於去年10月正式獲批，使其成為繼上海浦東、天津濱海之後第6個國家級新區。林戰續稱，但拆遷及改變土地用途等問題耗時較久，「現時講這個項目還太早，現時政府還在規劃之中，預計1至2年才會有具體進展。」

趁此輪內房升浪，萊蒙自10月以來已升80.8%，上周收報5.93元。公司相信，IPO時投資者荷蘭APG養老基金是長期投資者，思嘉伯亦是公司的戰略合作夥伴，料短期不會有售股套現。

縮短建屋期 推混合發展 樓花期36月

「房屋是民生問題」就是特首梁振英這一句，令長遠房屋策略督導委員會成員溫文儀最感認同，在現時具迫切性解決房屋問題下，他建議，要縮短建屋期、推混合式發展、延長樓花期限，三管齊下加快供應，以解市民住屋需求。

梁振英將於本周三公布首份施政報告，解決房屋問題是「重中之重」，而政府智囊的溫文儀接受本報記者訪問時，提出加快房屋供應的三項建議，包括：（一）政府應加快審批，縮短建屋期；（二）推出混合式發展，利用私人市場力量，增加公營房屋供應；（三）把樓花銷售期限，由現時的落成前20個月，推前至36個月。

他綜合數據分析，香港於過去40年的整體（包括公營及私營）房屋淨增長為1,968,681伙，即每年淨增長為49,217伙，高於政府現時每年建屋目標的4萬伙；淨增長中私營房屋佔55%，即約2.7萬伙，同樣較政府每年供應2萬伙私樓目標為高，可見政府有需要增加房屋供應。

簡化部門架構 加快建屋

「現時審批遙遙無期，但建屋卻有時間。」故他建議，當局簡化現時的部門架構，縮短審批期，以加快建屋。他解釋，一些有絕對爭議性的用地，例如受保護、一定不可發展的濕地等外，其他可發展的用地，不應因受到部分反對而退縮，而公眾亦應作出取捨，以令新發展可以順利上馬，配合政府加快審批下，令房屋供應加快落實。

另外，他建議可以利用私人市場的力量，政府批出的用地，可指定作混合式發展，抽取當中一個特定比率作公營房屋，例如80%興建私樓，另外20%可作公營房屋，這樣可以更善用私人市場資源，為社會提供資助性房屋供應。

投得地皮打樁後 可出售

他指現時的發展商具實力，故不擔心會出現早年的爛尾樓情況，故當局可以提早推出樓花供應，建議由現時的20個月樓花期，提前至約36個月可以出售遠期樓花，大概在發展商投得地皮並打樁後，已可出售。「好多市民是擔心買不到樓，所以心急入市，只要提前有房屋供應，即使是遠期樓花，市民購買後亦可以心安。」他說。

然而，政府在物色土地發展上屢遇到反對聲音，波折重重。溫文儀批評：「社會上有太多廢話，有一小撮人不顧社會整體利益，未知整套計劃便一面倒反對，其實只是為反對而反對。」故他認為，公眾應理性分析，土地發展並非零和遊戲，其實亦可以令多些人分享利益，長遠解決民生最關切的房屋問題。

特首將於周三發表施政報告，其房策措施備受各界關注，美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，政府過去多月推出多項樓市措施，尤其「雙辣招」嚴重打擊入市意慾，當局應兼顧目前逾百萬個物業業主，避免導致更多「副作用」。另外，調查顯示，業主認為要有效令樓價升勢不會過急，政府應增加土地供應，而非再推新招壓抑樓市。

美聯物業於施政報告前一周(1月8日及9日)進行的業主意見調查，在成功收回的371份問卷中，約69%業主認為政府無必要再推「辣招」控制住宅市場，只有31%業主認為政府需要再「落藥」。陳坤興指出，無必要再「落藥」的業主擔心過多政策反令樓市發展失衡。另一邊廂，指出政府需再落藥的業主，估計是擔心一旦賣樓後，未能追及上揚樓價，令換樓計劃受阻。

　事實上，美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，去年12月一手私樓註冊量只有303宗，按月急挫71.5%，創15個月新低，同期二手住宅註冊量亦僅3,097宗，為11個月最少，按月亦大跌49.5%，反映「雙辣招」後交投被壓抑，成交量大幅減少。

增推土地勝於出招壓市

　對於政府應以何種方法維持樓市健康發展，76%業主認為政府應增加土地供應，而20%業主則支持政府推出支持置業的貸款計劃，3%受訪業主認為政府應增建居屋，只有1%業主認為政府應增加新印花稅項，可見大部分業主均認為「治本」措施比新設稅項更有效維持樓市健康發展。問及業主有否因去年底推出的「雙辣招」政策影響今年換樓計劃，51%受訪業主表示有影響，相信「雙辣招」令換樓成本增加，同時令其放盤意慾下降，造成惡性循環。另外49%業主則表示無影響其換樓計劃，認為是市場始終有剛性需求。

65%業主料樓價升10%

　至於未來一年樓價走勢，調查發現約65%業主認為樓價有機會升10%以內，28%業主認為樓價將橫行，有5%業主認為樓價將升逾1成，只有各1%表示跌幅有機會跌1成以內或跌逾1成。

　陳坤興總結時重申，「雙辣招」嚴重打擊短炒、公司買家及非本地買家入市，影響更伸延至本地用家；政府應從供應入手，注重長遠供應，才能解決住屋需求。

根據土地註冊處數據所得，本港1月首10天錄2,464宗樓宇買賣登記（反映12月上、中旬樓市實際狀況），較12月同期減少22%，同期物業成交總值136.81億元，按月倒升3%。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，車位熱賣狂潮退卻，預期首月整體樓宇買賣登記約8,000宗，按月減少12%。

　今月首10天全港錄965宗非住宅買賣登記，較上月同期急跌53%。另外，期內物業成交總值則只得51.53億元，按月減少21%。

一二手住宅向好

　反觀，一手及二手住宅市場交投向好，發展商逐步加快推出新盤餘貨測試市場「水溫」，加上買家置業意慾回復正常，今月首10天全港共錄得166宗一手住宅買賣登記，環比急增69%，而成交總值則增加27%至14.86億元。二手市場期內共錄得1,333宗買賣登記，金額51.53億元，較上月同期增加34%及27%。

於住宅土地供應逐步上升下，新盤供應步伐正加快。地政總署近日公布數據，上月待批樓花住宅突破一萬二千伙，為近年新高水平；同月，新批出預售樓花僅七百八十多伙，全年累計該署批出預售樓花共涉一萬三千零二十多伙，以此計每月平均有千伙住宅供應。另外，差估署最近公布資料，於一二年十一月本港住宅價及租金指數均創下歷史新高。

　　一二年樓市交易量起伏大，主要受政策主導，於去年地政總署共批出住宅樓花預售單位累計一萬三千零二十八伙，至年底待批樓花二十三項，達一萬二千零九伙，待售住宅樓花伙數為近期較高水平，預見未來新盤銷售數量仍大。於去年九月，新批出樓花單位一度高達三千七百九十五伙，為年內批出樓花最大月份，但遇上十月政府出招壓抑樓市下，新盤市場亦受新稅牽連，市場銷售活動量減低。

　　據統計資料顯示，一二年一手樓宇市場交易活躍，年內一手私人住宅買賣合約登記累計一萬二千七百一十四宗，乃○九年以來近三年高位，按年計一手盤登記買賣亦增二成一，至於新盤成交金額方面，一二年一手私人住宅買賣合約登記總值更達一千三百二十億元。

　　事實上，去年底政府推出樓市辣招後，住宅交投量急挫；同時，差餉物業估價署公布一二年十一月住宅樓價及租金指數，反映按月整體住宅租售價升幅放緩，當中，面積逾千呎住宅售價更錄得掉頭回落，當中，新界區最大面積E類住宅，該類一千七百多方呎以上分類物業售價更按月跌幅達二成之巨。

　　差估署《香港物業報告每月補編》反映，一二年十一月住宅樓價及租金指數分別報二百二十五點二及一百五十點九點，分別創下歷史高位，而累計十一個月分別升幅約為百分之二十四及十一點，但在政府十月出辣招後，十一月數字按月計租售價升幅放緩至百分之一以下。當中，樓價跌幅最明顯為D類住宅單位（面積介於一千零七十六至一千七百二十一方呎），該類物業按香港、九龍及新界分布區分，樓價按月跌幅為百分之一點二至十三點四，該類面積跌幅之最為九龍區物業。

　　另外，最大面積之E類住宅單位，在港島及九龍區在十一月錄得輕微上升同時，新界區該類最大面積住宅單位，樓價指數按月則急跌約二成，但紀錄反映，該類成交在月內少於二十宗，反映樓價跌成交量卻很少。至於該署公布整體住宅樓價及租金指數顯示，該月依然持續上升，同屬連續第十個月攀升，其中，樓價指數去年首十一個月內累升近二成半，同期租金指數升幅落後，只累計升近一成一水平。

　　有學者指出，去年十一月樓價及租金升幅收窄，住宅量成交減少，有資金正轉向受監管較少之非住宅市場，至於住宅大型單位成交價回軟，亦是由於BSD等新措施所累，加上政府計畫增加長遠住宅供應，令未來樓價升幅料趨平穩，抑制住宅樓價泡沫化。

近月內房一?大城市銷售有回升?象，多家房地產商亦蠢蠢欲動，發債融資為買地作部署。其中，主席醜聞纏身的雅居樂（3383）宣布，發行7億美元（54.3億港元）次級永久資本證券，首5年年息率為8.25厘，之後會再作調整。據稱，該批證券已獲超額認購逾10倍。雅居樂表示，該批證券集資淨額約6.874億美元，籌集資金將用作購買土地、再融資以及一般營運資金。

　　另外，近期頻頻買地的越秀地產（123）公布，成功設立一項20億美元的中期票據計畫，將由會不時發行。基於此次發行票據計畫，穆迪首予越地「Baa3」發行人評級。至於惠譽則給予越地「BBB-」長期發行人評級，以及「BBB-」中期票據計畫評級。越地管理層表示，集資款項將用作一般企業用途，並可進一步優化財務靈活性，滿足公司融資需要。

　　越秀地產同時宣布，截至去年底止，集團擁有土地儲備約1425萬平方米，其中在建物業之建議面積約564萬平方米、未開發物業建築面積約861萬平方米。住宅及商業物業各佔公司土儲約61.2%及38.8%。

海外房市投資持續增溫，仲介業者紛紛舉辦座談會吸引投資客目光，大師房屋昨天舉辦東京住宅投資說明會，代銷日本「六本木東京」住宅。

租金報酬率5％
此案共27戶、總價1800~5000萬元，吸引逾百人參加，單日即有25位民眾付訂金，僅剩2戶可售。
大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示，該案距六本木車站3分鐘路程，規劃室內實坪、不含公設共12.15~31.66坪，每坪約150萬元，租金報酬率約5％，昨天多數投資人因日幣貶值、東京房市相對低因素購屋，看好此波海外投資熱。大師房屋還將代銷日本商用不動產與澳洲住宅。