年關將至，許多民眾期盼利用年終獎金與紅利來換屋置產，自住客紛紛出來看屋，房產業者表示，自住客佔比自5~6成增長至逾7成，其中以小坪數首購型產品與50~70坪換屋型產品較熱，大坪數、豪宅個案則需看個案表現。

小宅首購買氣增
近來因實價登錄、揭露與各項政策底定，民眾觀望氣氛轉淡，海悅廣告協理郭正安表示，近期買氣雖然與去年12月持平，但相較9、10月明顯轉熱。 首購、換屋型的自住民眾紛紛出來看屋，自住客看屋比例從5成增長至7成，且出價意願明顯亦高，但仍以小宅與首換型50~70坪產品買氣較佳，如「中山隱」第1期已完銷，預計年前推出第2期。創意家行銷副總經理何志正也說，去年同期自住客佔比僅6成，今年因政府祭出各種打房措施，自住客已佔比從6成增長至7.5成。

農曆年後房市佳
甲山林廣告副總經理徐永仁透露，近來因熱錢通膨因素、買氣漸增，許多民眾趁機利用股市獲利、年終獎金等紅利換屋，又以小坪數首購型和換屋型產品表現比較好，如「台北晶麒」已預約300戶。徐永仁指出，原本自住與投資客佔比約6比4，這波年前買氣已增為7比3，其中首購族就佔了4成，看好這一波首購潮，每坪19.5萬元起的「海洋都心」也準備在年後公開。不過，永慶代銷協理何彥煒表示，因北市多為預售屋產品，趕不及過年前交屋，現在看屋民眾多是為年後購屋做準備，因此今年農曆年後表現應會比年前好。

根據國泰金最新國民經濟信心調查顯示，實價登錄政策上路後，有助房市價格進一步透明化，推升民眾買房意願回籠，此次調查民眾買房意願指數也上升至調查以來最高，但賣房意願則無明顯變動。定位為庶民經濟指標的國泰金國民經濟信心調查，昨公布元月調查結果，結果顯示，隨國際經濟情勢好轉，景氣現況及展望樂觀指數皆回升至9個月以來新高，其中，展望部分由負轉正，顯示樂觀看待未來景氣的民眾已超過悲觀者。

調查也指出，經濟樂觀氣氛加上持續的貨幣寬鬆政策，支撐全球風險性資產繼續走揚，台股也攻克去年下半年高點。國泰金調查也顯示，民眾投資信心持續回升，元月股市樂觀指數暌違9個月後重回正值，風險偏好指數也續創證所稅政策宣布（去年4月）以來新高。根據國泰金調查，實價登錄政策上路後，有助於房市價格進一步透明化，加上美日主要國家持續加大寬鬆力道，成為民眾買房意願增加的誘因，此次調查民眾買房意願指數也上升至調查以來最高，但賣房意願則無明顯變動。

另時事題也問到民眾認為影響台灣經濟與股市表現的關鍵因素，調查結果也指出，民眾認為影響台灣經濟與股市的關鍵因素皆為台灣政府的財經政策，佔比分別為63.7%與55.6%。美國財政懸崖發展狀況則為次要因素，而歐債問題的重要性已明顯下降。國泰金國民經濟信心調查自1月1~7日進行，針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，並成功回收共1萬8678份有效填答問卷。

上市營建股自元旦以來屢開紅盤，較營建股漲幅2.65％有較佳表現的營建股，以冠德（2520）、F-鼎固（2923）、宏盛（2534）、長虹（5534）、日勝生（2547）等5家最大，迄今漲幅超過1成；進入元月至329檔期，估計上市櫃建商將有千億元新案，搶買氣、衝業績。根據住展雜誌的統計，若加上林口合宜住宅，今年第1季上市上櫃建商的推案量爆出1,737億元。

準備今年首季推案的上市櫃建商，推案量最大的為興富發建設，達425億元；華固手中準備有140億元、大華的80億元、宏普的79億元及宏盛70億元；各大建商可謂一反去年年底前保守推案的心態，於第一季就大幅度的加碼推案。冠德截至昨（17）日止，今年以來已大漲14％，漲幅高居營建股之冠；F-鼎固也上揚12％，宏盛和長虹都有11％的漲幅，日勝生則攀升10％，在營建股中表現搶眼。

今年股市開盤以來，自1月2日至1月17日，營建股的漲幅為2.65％，相對大盤優異。今年開春以來，房市利多不斷，從桃園航空城全面啟動、推案大熱賣，到淡水輕軌線的確定今年底開工，國有地活化及政府有機會解除壽險業投資國內不動產的禁令等利多，使營建類股不再是打房下的犧牲品，反成為今年的多頭指標。

皇翔建設（2545）首度競標新北市首宗公辦都更案，出師奏捷。昨（17）日獲選為新北市政府位於新莊老街的「新北市新莊區文德段新莊派出所周邊公私有土地都市更新案」的最優申請人，共同負擔比率為28.88％。皇翔將開發總銷達127億元的豪宅案，預計2019年可完工認列。

皇翔財務經理游玉華表示，這次新莊派出所都更案，是皇翔首度成功取得公辦民營都更案，具指標意義。游玉華表示，皇翔此次取得最優申請人的新莊派出所公辦都更案，位於新莊老街、鄰居大漢溪和新莊捷運站，都更面積共2,278坪；其中新北市政府的市有土地占1,703坪，擁有74.76％比率，依地主身份參與都更。

達新（1315）昨（17）日公告，處分南投市南鄉段13筆土地，預計處分收入1.5億元，獲利5,450萬元，預計今年4月即可認列，以股本22億元計算，可貢獻每股稅後純益約0.24元。 達新主要為雨衣、成衣廠商，占整體營收比重約55%，早期為國內雨衣領導大廠，由於進入門檻低競爭者多，近年來已將市場重心轉向海外，外銷比率約95%以上，分別銷至美國、歐洲與日本等，其中以美國為主要市場，占外銷的六成。達新去年因受到歐洲，及美國等兩大市場營運衰退的影響，加上客戶調整庫存，影響接單表現下，去年營收為22.65億元，較前年衰退7.99%。不過本業毛利因塑化原料聚丙烯大跌，與之前相比有明顯增長。

法人預估，達新去年每股稅後純益約1元左右。但由於2011年處分南投市南勢段28筆土地，獲利3億元的挹注，所以去年獲利表現不如前年元。 如今，達新今年再度處分南投市南鄉段13筆土地，預料將可替公司獲利5,450萬元。

達新處分南投土地 進帳1.5億

繼去年底達新（1315）進行土地資產重估後，宣布未實現重估增值高達14億元，已然晉身為「資產股」，昨日又宣布處分南投市南鄉段共13筆閒置土地，總坪數6195.34坪，每坪價格約2萬4212元，交易總金額為1.5億元，昨日收盤小跌0.35元、以29.95元作收。 達新去年12月28日董事會宣布辦理部分土地資產重估價，扣除土地增值稅準備後，未實現重估增值高達逾14億元，第三季每股淨值增加6.43元，目前每股淨值28.09元。

法人分析，達新全台土地多達3.6萬坪，市場價值粗估逾85億元，扣除帳面成本22.75億元，潛在利益超過66億元，可提升達新每股達淨值30.17 元，其中，位於台中市7期新市政中心惠國段、逾2700坪的土地最受外界矚目，過去曾委託第一太平洋戴維斯以每坪290萬元底價進行標售，但後來作罷，目前租給大遠百、新光三越當停車場，一部分也租給國雄建設作為接待中心。 至於今年展望，達新則表示，去年底接獲3家日系知名客戶的雪衣及戶外休閒服訂單，最快於農曆年前陸續出貨，希望今年營收比去年成長，預期日本市場業績會比去年成長許多。

撕不勝撕的違規房仲小廣告，桃園縣政府用「電信法」、「廢棄物清理法」無效後，納入「不動產經紀業管理條例」來重罰，罰金最低六萬元，最高卅萬元，已移送兩案，希望可收遏止之效。縣府取締違規小廣告，依電信法可以把廣告上的電話斷話，依廢棄物清理法，可罰當事者一千二百元。但業者為了躲避政府裁罰，以企業社名義，申請大量行動電話號碼，即使被查獲，縣府也收不到企業社罰款，頂多把電話斷話處分。因此近年來，除了少數民眾自售房屋不願被斷話而繳錢外，違規小廣告張貼的業者，繳罰款的件數不到斷話件數的一成。

環保、地政兩局決定合作，違規小廣告一旦被查稽，確定張貼人身分，除依「廢棄物清理法」處以罰鍰，也會送地政局系統稽查，若查出是房仲公司營業員所為，依法就對房仲公司罰六萬到卅萬元不等。日前環保局移送兩件違規小廣告張貼，當時當事人騎機車溜掉，稽查員從車號查出身分，開出一千二百元罰單後，兩案又移送地政局，查出分屬兩家房仲公司，縣府已通知業者說明。違規小廣告只有電話，沒有房仲公司名稱，已經明顯違反「不動產經紀業管理條例」規定，幾乎可以確定這二案將同時可罰六萬元。

環保局統計，每年拆除違規小廣告數量高達二、三百萬件，耗費大量人力，但一年只開出一千件左右罰單，罰款總金額才一百廿萬元，實在不敷成本。以往也祭出檢舉獎金三成，鼓勵檢舉達人檢舉，也有曾錄下數百公尺連貼八張違規小廣告的案例，總計罰款九千六百元。但從去年五月檢舉獎金降至一成後，檢舉案數量驟減。地政局地價科長陳振南表示，台中市這套辦法已實施，無論租屋、售屋都適用。以往最多的是網路租屋案件遭檢舉，若同一案再犯可從六萬元、十二萬元一直加碼罰到卅萬元，但前述連續張貼八張廣告的案例，還是視為同一次違規，如果是第一次則罰款六萬元。陳振南說，如果是個人出租、賣房子貼違規廣告，只要沒有仲介行為，只有違反「廢棄物清理法」的問題，反之，有仲介行為可罰十萬到卅萬元。

鑑於台灣赴海外旅遊與外人來台觀光市場近年快速成長，國際著名的「獨特住所」網路社群訂房組織Airbnb，昨（17）日正式宣布在台成立社群，希望能將服務觸角延至台灣，全力聚焦媒合全台快速成長的民宿聚落。總部設在美國舊金山的Airbnb，是透過網路社群媒合獨特居所房東與旅客的訂房平台，主要營運與獲利模式是媒合成功，則由Airbnb向房東收取房價3％，向旅客收取6％至12％的佣金。

所謂「特殊居所」或「獨特居所」，簡言之就是非旅館飯店的住宿地方，其中有可能是城堡，亦可能是公寓或住宅。由於愈來愈多新世代旅客出遊期待與傳統有別的住宿體驗，故Airbnb近年快速崛起，除在歐美國家擁有廣大社群粉絲，在全球192個國家的3萬多個城市，都有屋主或房東提供住所讓旅客訂房。Airbnb東北亞區總經理張亞倫（Alan Chang）表示，去年台灣旅客在Airbnb上預訂住房天數較前年大幅成長283％，而全球旅客造訪台灣時透過Airbnb預訂台灣住房的總天數更成長了940％。此外，去年來自台灣市場的房源總數較前年增加了290％，充分顯示無論是Outbond或Inbond，台灣市場充滿了龐大商機。

國外住房網路公司統計發現，去年台灣提供私人房間或整間公寓出租給國外遊客的房東有四五○名，增加了二九○％。各國旅客在台灣住房總天數更大幅成長九四○％！

出租房舍網Airbnb東北亞區總經理張亞倫指出，台灣的Airbnb房東以偶爾出租房子為大宗，八成提供住宿點在北部地區，出租房舍以公寓最多，現在連民宿、樹屋等也都加入房舍出租網！台灣出租整間公寓的房東，平均每年可獲得約台幣十二萬六千元的收入；出租一個房間，平均一年獲利約台幣五萬四千元。

財政部希望放寬地上權融資規定，以活化國有資產，金管會沒點頭；金管會主委陳裕璋批示，「再研議」先釐清法律問題。財政部以設定地上權的方式「活化」國有精華土地，不過金管會對於地上權融資限制重重，為吸引更多買家進場，財政部盼金管會鬆綁相關規定例如放寬銀行對地上權融資，不計入房貸放款法定上限等。

金管會銀行局副局長張國銘說，地上權融資的癥結在於，「地上權」並不是「所有權」，而是「使用權」，至於「使用權」能否設定質押、做為向銀行融資擔保品，這是法律問題，不是金管會說了算。張國銘說，「使用權」是權利不是擔保品，建商以「地上權」做為貸款時的擔保品，就是所謂的「權利質權」，目前銀行及壽險業放款時，並沒有針對「使用權」進行融資，因此「地上權」融資還有法律問題須釐清。

實價登錄已經發布四波資訊，近10萬筆資訊可供查詢，其中新北市林口、三峽、淡水、樹林等行政區，仍可找到單價一字頭的電梯大樓，再對照各行政區人口成長，上述四區的人口增加數也是新北市前五名，顯示房市仍以「平價風潮」為主流。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，林口、三峽、淡水具備未來有重大公共建設區域，民眾期望以通勤時間換取更大的居住空間及減輕經濟負擔，許多建商也看準這點，大量進場推案。

根據新北市民政局統計，去年淡水區共增加3639人，增加幅度為2.5%，加上日前淡水輕軌確定通過，交通利多加持下，預期會吸引更多民眾前進購屋，根據實價登錄官網統計淡水區目前的電梯大樓每坪均價約22.14萬元，公寓每坪則約15.4萬元。至於林口因機場捷運線即將在今年通車，在短期內便可享受到交通優勢的情況下，促使林口去年成為新北市人口持續移入的地區，總計去年增加3023人，增幅達3.5%。劉志雄分析，林口除了有機場捷運線外、還有影視專區的規劃，加上房價的優勢，從實價登錄官網來看，電梯大樓每坪均價約21.62萬元，公寓每坪均價約18.5萬元。

根據實價網，三峽的電梯大樓每坪均價約18.72萬元，公寓每坪均價約12.63萬元，因捷運「三鶯線」預定在2014年動工，2021年完工通車，當地居民期盼已久的交通利多消息終於定案，加上北大特區近年來的開發案，規劃整齊的街廓、大型量販及連鎖速食店進駐，提升生活機能，吸引許多大台北的民眾入住。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，今年景氣已逐漸復甦，房市量能火力不滅，自住首購及家庭換屋族將更熱絡投入市場，其中林口、三峽、淡水因擁有房價相對低單價、低總價的優勢，加上居住環境大、房屋新穎，深受首購自住的青睞，在大台北房價居高不下的年代，這股「平價風潮」將持續延燒。

《時報周刊》報導 松山都更鑽漏洞 被北市駁回提訴願 傳內政部有意護航 犧牲百姓權益

周五出刊的一八二二期《時報周刊》報導，都更糾紛層出不窮，為免文林苑事件再現，中央準備修法，將最高同意門檻拉高到八○％。去年瓏山林在台北市松山路、永吉路的都更案，以最低五○％的同意門檻送都市更新事業計畫，企圖闖關，遭台北市政府駁回。經向內政部訴願，七個月後，台北市議員李慶元向周刊爆料，內政部竟然想讓瓏山林敗部復活，大開都更倒車。

當初，阻擋瓏山林違法都更最力者，是台北市議員李慶元，他還好幾次跟台北市政府都發局的官員槓上，大罵官員護航財團，犧牲小老百姓權益。可是，這次內政部要讓瓏山林敗部復活的最新訊息，卻是都發局官員跑去向李慶元通風報信。 這位官員提及，內政部訴願審議委員會開會時，台北市政府都有派員參加，但在會議中，委員們對台北市政府的代表不太友善，言行之中透露出，瓏山林的訴願應該會成功。 瓏山林遭台北市政府駁回的都市更新事業計畫案，位置是在台北市永吉路、松山路、松山路二二五巷、永吉路四六八巷所圍住的區塊，面積有一千四百坪，屬於政府劃定公告的更新地區。 如果要都市更新，依照規定，實施者申請都市更新事業計畫，同意比例，土地所有權人及面積，必須達到百分之六十；另外，樓地板面積私有合法建築物所有權人，也須達到百分之六十八。

李慶元說，瓏山林在此處刻意經營，花了三年多的時間，始終無法達到這個同意比例，在無計可施之下，最後找到都市更新條例第七條的法律漏洞，採取「迅行劃定」，將同意門檻降到百分之五十，就直接送事業計畫。最奇怪的是，當時台北市政府竟也收件審查。 台北市政府去年五月十七日，發函駁回瓏山林的案子。理由是，該案並未達到都市更新條例第二十二條規定的法定同意比例。 李慶元表示，都市更新條例第七條的規定，是授權直轄市或縣市主管機關，可以迅行劃定更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫內容，大前提的條件主要有三：一是因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞；二是為避免重大災害之發生；三是為配合中央或地方之重大建設。 「全台灣各地，只有在九二一大地震時，台中、南投遭受破壞的地區，適用過迅行劃定，別的地區都沒有。瓏山林想要都更的這塊區域，完全不符合此三個條件，憑什麼可申請迅行劃定？」 李慶元怒指，內政部若讓瓏山林敗部復活，豈不是變相鼓勵建商去搞人頭比例，以及進行違法的民事信託，取代都更信託？而且，政府都要提高都更門檻，瓏山林的案子反倒是降低同意門檻，完全是違反都更正義，也會讓政府公信力再度遭到一大挫敗。內政部：在訴願中。 對於市議員的質疑，內政部昨天指出，該案目前正在訴願程序中，全案尊重訴願會委員的審議職權，此時不便對外做任何發言。營建署也表示，尊重業者循法定救濟管道提出訴願，但相關問題宜待訴願會審議結果出爐後再討論。

李慶元指虛設人頭 衝高同意比例，瓏山林為何對這塊地那麼有興趣呢？市議員李慶元解釋，這裡原本就有二個捷運站、學校，旁邊又是五分埔，再過去是松山車站、饒河街夜市，相當熱鬧。「現在松山車站又蓋起百貨城，像京站一樣，商機無限。如果這裡都更，房價可能每坪以百萬元起跳，而且，這邊的遷建基地不只一塊，瓏山林當然要先卡位，搶食這塊大餅。」 其實，這裡的居住環境並不好，很難想像，在台北市信義區、松山區的黃金地段，竟然還有三坪、五坪的房子；甚至是兩間房子之間，從窗戶伸手出去，就可以碰到對方，旁邊還有公廁，毫無生活品質與隱私權。

住戶林小姐就直言，住戶都希望都更，但瓏山林亂搞，後來市政府駁回瓏山林的申請，又給大家帶來希望。「如果瓏山林又捲土重來，我們的都更豈不是遙遙無期？」 高齡九十歲的張有志，在松山路住了四十三年，張有志並沒有跟瓏山林簽約，他說，之前，瓏山林搞都更，每次開會都請吃飯，還會送禮物。「他們也不是送大禮，就是一些點心和水果啦！瓏山林也說要招待我們去礁溪洗溫泉，我年紀大了，行動也不太方便，沒有去。」 原本瓏山林的案子遭駁回，張有志和林小姐一樣，非常高興，但聽說內政部要讓瓏山林敗部復活，他又很擔心權益受損。

李慶元表示，住戶會擔心瓏山林重新回來都更，那是因為瓏山林根本違法。當初瓏山林為了採用迅行劃定，降低同意比例，竟然虛設人頭，找一位已經簽約的地主，把他的房子跟土地各捐給四十五位「自己人」，雖然每個人只分到像一塊餅乾大小的面積，卻是一下子就衝高了同意人數比例，達到百分之五十。 李慶元說，如果是由瓏山林進行都更，那麼當初沒有跟瓏山林簽約信託的地主，未來條件可能會受到剝削。「有簽約信託的地主，可能是五五分，沒有簽約信託的地主，就有可能是六四分，但他們卻沒有能力反抗，只能讓瓏山林予取予求。」

近來房市買氣清淡，但大隱開發位於新北市淡水、紅樹林第一排的豪宅景觀宅「頤海大院」逆勢狂銷，總銷達70億元，推出僅2個月就已完銷，此案每坪開價65萬元、每戶200坪，等於一戶要1.3億元，創區域新高。大隱開發兼甲桂林廣告董事長張裕能指出，「頤海大院」之所以去化順利，主因是因為買家越來越懂得美學經濟的價值，加上立地條件佳、產品特別，定位為國際水案景觀藝術宅，銷售步調已可跳脫外在景氣。

「今年大隱在淡水的建築將會很精彩」張裕能預告，今年秋天已規劃推出淡水河景第一排150至180坪的「豐盈海」與淡水樂章系列80坪雙併的「海頓」，兩案總銷共約80億元，將帶來全新的建築思維與風貌。談到景氣，對張裕能來說，時機永遠都不是他考量的因素。「只要我準備好，只要做的是好東西，根本不怕市場。」因該案具海景景觀，張裕能說，今年房市成交量低，但高總價產品還能賣完，表示市場趨於個案表現，與景氣無關。

張裕能表示，大隱開發計劃性地在竹圍到紅樹林間的淡水河沿岸推案，因為「如果要栽一棵樹，不如造一個園子。」張裕能希望讓淡水河景觀透過一系列的建築登上它該有的國際地位，他認為淡水河比泰晤士河更美，台灣輸人家的只是讓這條世界上最美的河被幾十年來雜亂無章的建築破壞了它的美感。銷售人員透露，「頤海大院」58戶買主裡，來自信義計劃區的買家有12戶，陽明山跟大台北華城也有4組，大直水岸豪宅的客人也有4戶，海納川的老客戶也幫我們去化了13戶。而且其中還有14組一口氣買下兩戶合併，把頤海大院的空間規劃成陽明山別墅的空中版本。張裕能說，「我知道大隱的建築價錢跟淡水比很貴，但跟國際水岸比卻很便宜。」所以包括擁有新加坡海灣別墅、上海外灘豪宅、香港維多利亞港景觀豪宅的客戶，也都有收藏「頤海大院」。

法務部昨天發布新聞稿指出，將在農曆過年後，逐步拆除華光社區宿舍及違建戶，並預計今年九月底前完成全部地上物的清理工作，再將土地移交財政部進行後續開發；為此，華光社區違建戶自救會鄭先生痛批，法務部堅持在農曆春節後拆除，是要逼違建戶走上絕路，所以自救會十八日將走上街頭，抬棺到行政院前抗議。華光社區位於大安區中正紀念堂旁，金山南路二段卅巷、金山南路二段、杭州南路二段、金華街內的精華地段，占地約十一公頃，社區內有司法院、法務部所屬眷舍或職務宿舍，還有部分早期的榮民違建及占用戶，部分已經私下產權轉移，法務部以訴訟方式想索回土地，遭到違建戶抗拒，要求政府能協助安置。

鄭先生指出，政府處理華光社區的態度反覆，華光社區自八十九年起由台北市政府公告劃定為都市更新地區，馬英九擔任市長時，於八十九年十二月曾經承諾要安置違建戶，前法務部長陳定南也曾於九十年六月指示將華光社區內違建戶交由北市府主導辦理安置。過去政府在處理大安森林公園內違建戶及建國南北路高架橋違建戶，都會設法安置違建戶，照顧弱勢民眾，如今法務部竟然採取威逼方式，扣薪水、凍結財產，追討違建戶不當得利，選擇標售地上權方式圖利財團，不願以都更方式追求政府和民眾雙贏。

法務部矯正署台北看守所執行人員於一月八日要求住戶潘家搬遷，潘老太太九日自費請怪手拆屋，眼看一生心血化為烏有，拆屋當日憂鬱而終，跟隨老房子離世，致使屋毀人亡，享壽七十一歲，家屬痛心，因此十八日準備抬棺上街頭，與自救會一同控訴政策殺人。

法務部：逼死住戶說法 誤導視聽

對此，法務部表示相當遺憾，但有居民指稱「根本是被政府逼死的」等語，純屬妄加臆測，已誤導視聽。法務部強調，盛園豆漿店是矯正署在去年八月底向法院第一批聲請強制執行的債務人之一，盛園豆漿店自行在今年一月九日起拆除違建，一月十四日已大致完成拆除工作，法務部相當肯定盛園豆漿店等居民自行拆除違建，減少社會資源不必要的浪費。

航空城指標大案加速起飛，昨（17）日傳出多項捷報！行政院專案小組昨天決定，國防部6月底前將桃機內海軍基地搬遷完畢，解除禁限建限制，最大受惠者將是高鐵特定區的開發，一旦解除，建商可望立即進場開發，享受容積率最大化效益。

擔任專案小組召集人的行政院副院長江宜樺也責成內政部，加速特定區計畫審議作業於102年底通過，103年起航空城正式進入3,200公頃區段徵收取得土地階段。至於500多公頃產專區，未來不排除與自由經濟示範區結合。江宜樺昨天主持桃園航空城核心計畫專案小組會議，航空城計畫劃定特定農牧用地將徵收逾1,200公頃，交部已依土地徵收條例於11日召開會議審查，原則同意認定為重大建設徵收特農用地，預計1月底前將計畫書陳報行政院核定，算是獲重大進展。

交部政次葉匡時在會中報告指出，桃園機場第三航站區總顧問招標已完成遴選，由荷蘭商空港顧問公司團隊得標，後續將展開綜合規劃及建設計畫的擬訂工作。行政院並要求國防部6月底前搬遷在桃機南邊的海軍基地，無軍機起降可解除禁限建限制，最大受惠是桃五線附近高鐵車站特定區，特定區內建物限建高度可解除，桃園縣府認為，一旦解除，建商可立即進場開發，讓容積率達最大化，帶動航空城繁榮。

新北市民政局統計去年各行政區人口數量，淡水區增加3639人最多，其次則分別為林口、新莊、樹林、三峽。房仲業者說，五大人口增加區不乏每坪1字頭的房價，加上重大建設完工，吸引大量民眾入住。淡水區去年人口增加3639人，排名第一，其次是林口區，增加了3023人，新莊、樹林、三峽區各增加了2733、2040、2038人。

實價登錄網資料顯示，三峽、淡水、樹林、林口區公寓最新均價每坪12.63萬、15.4萬、17.72萬與18.5萬，都是「1」字頭行情；三峽電梯大樓每坪均價18.72萬，是五區中唯一有1字頭電梯大樓的區段。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄說，大台北房價逐漸回歸基本面，低單價、低總價、人口基期低的「三低區域」成為市場主流；加上五大區域重大建設多，淡水輕軌捷運通過審核、捷運機場線明年全線通車、重劃區落成、新建案林立，都吸引首購家庭購屋自住。

他表示，今年房市可能走跌，五大區域房價低、人口成長數量多，較符合一般人購屋需求。

高雄不僅工業用地嚴重不足，精華區的大基地商業土地更是少得可憐。為提高資產效益，帶動區域發展，高雄市政府將釋出農16特區3.85公頃商業用地，有意在北高雄設立影城的威秀、及鴻海規畫的秋葉原3C賣場，都將有適當落腳處，料將引發全國商業開發者矚目。位於高雄農16特區、中央森林公園附近的3.85公頃（約11,646坪）精華地，除了擁有凹子底捷運站，更是環狀輕軌捷運站的預定站，原來屬於龍華國小的文教用地，高雄市政府都發局長盧維屏表示，將在近日公開展覽，進行都市計劃變更，成為「商四」用地。

盧維屏說，該地屬於農16特區生活圈，北有漢神巨蛋商圈、南有台鐵高雄站商圈、東有大順商圈，為了活化資產，市府決定以交通發展導向（TOD）的理念，打造另一個捷運核心商圈。據了解，鴻海集團規畫要在高雄設立的秋葉原3C賣場，除了曾經考慮在高雄軟體園區設點外，也曾向高雄市政府尋求協助，希望取得適當地點，其中之一，就是龍華國小的這塊文教用地。

目前在高雄經貿園區大遠百大樓內的威秀影城，因為營業績效良好，2年前即開始在北高雄物色地點，開設第2據點，並且看上博愛路與至聖路上的三角窗基地，雙方已經進入細節洽商，但是，威秀希望地主能夠興建硬體，然後再出租給威秀而未能達成協議，擱置至今。由於凹子底中央森林公園不可能進行都市計劃，變更為住商地目，因此龍華國小舊校址這塊大面積土地，可說是絕無僅有的商用不動產寶地，高雄市政府一旦釋出，勢必引起商用不動產開發者的高度興趣。市場人士預估，該地每坪至少價值180萬元，總價超過200億，量體實在太龐大，加上市府的其它因素考量，尚未有出售的規畫，因此，目前正著手規畫招商的高雄市政府經濟發展局長藍健菖說，未來將朝設定地上權或BOT模式進行招商、開發。藍健菖指出，未來的選商重點在於，誰的整體開發計畫在落實執行後，能夠帶給區域更好的發展。

高市揪商圈 炒熱年節買氣: 今年農曆年節前後，消費氣氛欠佳，高雄市政府為了要刺激農曆年的採購商機，結合新堀江、後驛商圈等14個商圈，超過700家合作店家，祭出只要消費、蓋章，就有機會抽得液晶電視、平板電腦、智慧型手機、數位相機、飯店住宿券，以及限量版的「五月天愛的抱抱」午安抱枕等大獎的好康優惠。經發局長藍健菖表示，為迎接嶄新的一年，高雄市政府經濟發展局特別在這時節，結合旗山商圈、三鳳中街、新堀江商圈、後驛商圈、青年路家具街、南華觀光商圈、新鹽埕商圈、長明街商圈、蓮池潭商店街、甲仙商圈、寶來商圈、興中觀光夜市、光華觀光夜市、及忠孝觀光夜市等14個高雄知名商圈，促銷農曆應景商品，刺激消費。

他說，此次行銷活動以「如意」為主題，不只要鼓勵高雄地區的民眾消費，更要打開全國的知名度，吸引外地的觀光客，讓高雄的經濟發展不只可以在地化、特色化、更可以全國化。經發局指出，這次推出的「商圈購物?百萬添福」集章摸彩抽獎活動，消費者只要在1月18日起，到2月24日為止，任選兩個商圈合作店家消費，單筆消費滿100元，即可蓋1個章，蓋滿5個章就可以參加抽獎，活動獎項包括液晶電視、平板電腦等。

台東縣政府創全國之先，今年起發布實施「台東縣景觀自治條例」。縣府建設處表示，第一波將根據自治條例，選定台東市、富岡、知本三處重點景觀地區，試辦景觀改善計畫，並以獎勵方式鼓勵民間參與。

「台東縣景觀管理自治條例」於去年八月由縣議會臨時會三讀通過，隨後報請內政部，經內政部營建署邀集法務部、經濟建設委員會、交通部、原住民族委員會、公共工程委員會、國防部、財政部、經濟部、文化部、環保署、內政部法規委員會、地政司等單位審查修正，去年十二月廿五日獲內政部核定，台東縣府於一月十一日發布實施，成為全國第一個發布實施景觀管理自治條例的縣市。

建設處指出，自治條例主要是維護及營造具特色的城鄉景觀，發展多元文化，提昇生活環境品質，其中重點景觀地區是指「景觀資源豐富，需特別加以保育、管理及維護或景觀混亂，需特別加以改善，且於景觀綱要計畫中指定並經發布實施之地區」。

建設處表示，經過多次討論，台東縣將劃設廿二個重點景觀地區中，包括台東都會區、富岡地區、知本溪口及溫泉區、興隆都蘭地區、八仙洞長濱地區、鹿野地區、金崙溫泉地區等七個區域是優先景觀改善區域，包括台東都會、知本、富岡三區為試辦區，將委由規劃團隊初步設計景觀改善計畫，包括屋頂、招牌等環境整理規劃，再獎勵民間加入。

高雄不僅工業用地嚴重不足，精華區的大基地商業土地更是少得可憐。為提高資產效益，帶動區域發展，高雄市政府將釋出農16特區3.85公頃商業用地，有意在北高雄設立影城的威秀、及鴻海規畫的秋葉原3C賣場，都將有適當落腳處，料將引發全國商業開發者矚目。位於高雄農16特區、中央森林公園附近的3.85公頃（約11,646坪）精華地，除了擁有凹子底捷運站，更是環狀輕軌捷運站的預定站，原來屬於龍華國小的文教用地，高雄市政府都發局長盧維屏表示，將在近日公開展覽，進行都市計劃變更，成為「商四」用地。

盧維屏說，該地屬於農16特區生活圈，北有漢神巨蛋商圈、南有台鐵高雄站商圈、東有大順商圈，為了活化資產，市府決定以交通發展導向（TOD）的理念，打造另一個捷運核心商圈。據了解，鴻海集團規畫要在高雄設立的秋葉原3C賣場，除了曾經考慮在高雄軟體園區設點外，也曾向高雄市政府尋求協助，希望取得適當地點，其中之一，就是龍華國小的這塊文教用地。

目前在高雄經貿園區大遠百大樓內的威秀影城，因為營業績效良好，2年前即開始在北高雄物色地點，開設第2據點，並且看上博愛路與至聖路上的三角窗基地，雙方已經進入細節洽商，但是，威秀希望地主能夠興建硬體，然後再出租給威秀而未能達成協議，擱置至今。由於凹子底中央森林公園不可能進行都市計劃，變更為住商地目，因此龍華國小舊校址這塊大面積土地，可說是絕無僅有的商用不動產寶地，高雄市政府一旦釋出，勢必引起商用不動產開發者的高度興趣。

市場人士預估，該地每坪至少價值180萬元，總價超過200億，量體實在太龐大，加上市府的其它因素考量，尚未有出售的規畫，因此，目前正著手規畫招商的高雄市政府經濟發展局長藍健菖說，未來將朝設定地上權或BOT模式進行招商、開發。藍健菖指出，未來的選商重點在於，誰的整體開發計畫在落實執行後，能夠帶給區域更好的發展。

行政院長陳(沖)今(17)日表示，1月15日、16日新竹縣新埔鎮及臺南市永康區接連發生民宅火災，造成3位民眾不幸罹難，令人深表哀痛，因此，對於市區狹小巷弄的問題，在清查上必須採取適當的因應措施，尤其應納入都市更新作整體規劃，因為都市更新的目的之一就是保護居民的安全。陳(沖)表示，消防人員在保護人民生命財產上所作的貢獻應予肯定，消防人員的工作目標是滅火救人，也應透過檢討來確保目標能圓滿達成，而在這次的救災工作上，如果有外界質疑的問題就應檢討，如果沒有的話則須對外說明。例如有關氣墊搶救部分，是否確因巷弄狹窄的問題造成無法進入，牽涉事實認定及專業技術的考量，有必要對外說明澄清，讓民眾心理安定。

陳(沖)指出，依金管會主管的火災保險業務資料，歷年的損失率已在降低之中，由此顯示火災件數已在減少之中。另依內政部的統計資料顯示，近年來火災發生次數已從88年的1萬8254件，逐年降至100年的1772件，而去年更降至1600件以下，跟10年前相比已大幅降低，顯示消防單位在過去的宣導努力及消防法規或建築法規方面的改善都有效果，但仍請內政部及各地方政府儘速通盤檢討消防救災標準作業程序及裝備器材。

陳(沖)進一步表示，狹小巷弄的火災搶救問題在目前實務上已愈來愈重要，消防署應將此部分列入消防訓練中心的訓練課程，並持續辦理火災搶救的初階指揮官班及火災搶救進階班的訓練，消防署須協同地方政府一起努力。陳(沖)說，各縣市救災救護指揮中心於受理報案後，資訊的蒐集也很重要，要調用適合現場狀況的搶救設備過去，這就牽涉資訊及資源調度的問題，相關單位應加強努力落實。

上市公司京城集團董事長蔡天贊昨主持高雄新建案「京城帝寶」上梁儀式時指出，好景日後會轉到高雄，高雄房價今年會漲2成以上。蔡天贊說，現在整個房地產市場，高雄是最好的，很多有錢人、台商、外地來的，都往高雄靠攏。蔡天贊認為，高雄房地產會越來越好，今年價格應該會上漲20%，至於量應該維持和去年相差不多。蔡天贊說，「京城帝寶」位置在高雄最精華的區域，目前向公司表達要買「京城帝寶」的客戶及朋友超過1000人次，當場宣布「京城帝寶」即日起接受預約順位。

「京城帝寶」有36樓高，總造價近60億元，用鋼梁內支撐系統，使用中鋼公司研發最高等級鋼板。制震系統最先進，而且採用綠化、節能、廢棄物減量等6項環保設計，完工後即可取得綠建築標章。

1月10日，位於石景山老古城村的住宅用地被中海地產獲得，成交價為20.18億元，經初步計算，該宗地的樓面地價超過1.5萬元/平方米。

新聞追蹤

和2012年北京土地市場的先抑後揚相比，2013年一開年，北京土地市場就出現了一波小高峰。統計顯示，1月份北京將出讓的住宅用地約190萬平方米，這一數字超過了2012年上半年的總和。

截至1月15日，北京土地整理儲備中心已經公佈了20宗正在交易的經營性用地的資訊。其中，有17宗在1月份開始競價，如朝陽孫河、房山長溝鎮、房山竇店鎮等3宗地塊已經開始掛牌競價。另有3宗將在2月份競價。

值得關注的是，在即將入市的地塊中，遠郊地塊占了絕大多數，包括門頭溝地塊、順義地塊、密雲地塊、房山地塊等，新增供地郊區化的趨勢明顯。因此，1月份即將入市的地塊中，海澱區玉淵潭鄉地塊和昌平區東小口等熱門地塊，由於地理位置的稀缺性，更加吸引人的目光。雖然距離競價開拍還有一段時間，但這兩塊地將以什麼樣的價格成交，由哪家企業拍得，已然成為1月新地中備受矚目的焦點。


在北京土地整理儲備中心已公佈的20宗土地資訊中，有6宗已經給出了最低底價，記者計算得出，這6宗地的平均底價為112261萬元，折合樓面底價為7028元/平方米。

相比之下，2012年初的土地市場，則是冷清了許多。北京市土地整理儲備中心的資料顯示，2012年1月份北京市共成交土地20宗，其中住宅類地塊僅有1宗，該宗地位於房山長陽，樓面價為4482元/平方米，遠低於之前區域內市場平均價格。20宗土地均為底價成交，共實現土地出讓金額不到22億元。然而，僅今年1月10日，位於石景山老古城村的住宅用地被中海地產獲得，成交價為20.18億元，接近2012年1月的土地出讓金額。經初步計算，該宗地的樓面地價超過1.5萬元/平方米。

席卷温州、杭州、南京等地的合作建房风潮，开始在上海等一线城市出现。

昨日（1月17日），一直致力于在上海实现购房者合作建房的钱生辉投资咨询有限公司总经理钱生辉告诉《每日经济新闻》记者，他新组建的上海合筑房地产有限公司（以下简称合筑房产），于昨日上午成功拍得临港新城A1-3-1地块。

合筑房产背后的股东，是20多名自然人组成的购房者群体。该公司成功拍地，意味着从2006年就开始兴起的合作建房一事，终于在一线城市落地。

据钱生辉预测，此合作建房项目的开发成本在6000~8000元/平方米，而相邻区域的商品房销售单价则在1万元以上。中房信研究总监薛建雄认为，在上海首次出现的上述合作建房模式，会对临港新城地区的房价有所冲击。

不过，鉴于此前很多合作建房模式未能成功，这次在一线城市落地的合作建房，是否能在市场化程度更高的上海生根发芽，进而推动行业的革命性变革，仍然是一个未知数。

钱生辉的自建梦想

在上海试水“合作建房”，是以钱生辉为代表的很多合作建房发起人的梦想。

早在2005年，上海就出现了首个自建房组织——“家圆”，该组织的注册公司上海圆家投资咨询公司董事长朱剑曾想在上海拿地，但努力多年后，最终销声匿迹。

几乎在同一时期，北京、温州、南京等多地先后出现合作建房组织，但大多数不了了之，仅温州的“理想家苑”在2006年成功拿地，最近正式完成分房。

和这些组织遭遇的经历一样，钱生辉在尝试合作建房的过程中，也是挫折重重。最初，他曾设想由购房者发起建立自住房建设机构，却发现按照《公司法》章程，自然人股东不能超过200人。而要成立一家有能力购买土地的企业，所有股东的资金实力必须超过50万元，但当时希望参加合作建房的自然人的资金实力都比较弱，根本不可能筹资共同买地。

此后，钱生辉曾试图引入机构投资者，以机构投资者的资金为合作购房者开发房地产项目，但由于种种原因，始终未能成功。他还曾想通过盘活存量土地的方式来完成上述梦想，最终也没有如愿。

唯一的成功尝试，是2009年他在太仓借机构投资人的资金，为18名普通购房者买地开发房地产，并以预定价格出售。但他这次合作后发现，个人购房者缺乏对大股东的制约力，后者还是有可能撕毁原来的定制购房协议，向购房者加价销售。

为了让合作建房模式成熟，并可以大面积复制，钱生辉和其他自建房组织发起人，如温州的赵智强等，不断调整融资、开发模式。但每一次模式调整，往往要花费一两年时间。

购房者的开发公司

钱生辉告诉《每日经济新闻》记者，合作建房模式实质上由两轮购房者组成。

第一轮购房者是合筑房产的原始股东，从集资拿地，到房地产开发，所有资金来源于这些原始购房者，同时，他们要承担合作开发的风险，一旦房屋滞销，他们要买下这些滞销的房屋。

作为回报，这些原始购房者可以在房屋预售许可证获得后，共同商议拟定一个市场可以接受的价格，向第二轮购房者进行销售。这样一来，项目的前期融资问题得到了很好的解决。而且，由于这些原始股东的抗风险能力比较强，也不担心会像其他一些合作建房组织那样，在房屋建设到一半以后，由于资金不济而出现烂尾楼等风险。

钱生辉说，由于有第二轮购房者的存在，房屋滞销的风险也被大大削弱。在开发上述房屋前，他首先征集到一批意向买家，并与他们共商房屋的户型、小区的规划等，并以多数人的共同意见建设房屋。尔后，再与这些意向买家签订意向购买协议。这些举措大大降低了首轮购房者的风险。

钱生辉表示，这一模式是最成熟的合作建房模式，未来可以推广到全国。而他所发起成立的合筑房产，未来会成为全社会购房者共同的房地产公司，任何人都可以参与到这家公司去。

或改变的行业秩序

兰德咨询有限公司总裁宋延庆认为，上述两轮购房者的房地产开发模式，确实要比完全由购房者来自建房屋成熟得多。而且，从投资者的风险看，上述模式和投资开发商开发地产项目的风险基本上差不多，只要地方政府严把预售关，参与合作建房的第二轮购房者的购房风险也比较小，是一个相对比较成熟的模式。


宋延庆表示，这一模式的出现，很有可能对现有的房地产开发格局产生冲击。因为一旦这一模式可以大面积复制，那么其他组织机构也可依葫芦画瓢，发起成立房地产公司，然后以接近于成本的价格卖给自己的职工，这对地产行业的冲击将会很大。

据薛建雄测算，合筑房产所购买的上海临港新城地块，预计其最高开发成本在8500元/平方米，而当地新商品房的平均售价超过了10000元/平方米。

睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文说，正是因为合作建房对于传统房地产格局的冲击，才导致了人们对这一模式能否在全国范围内大面积复制提出质疑。

代表案例海外佈局初嘗成果

在去年一系列海外佈局之後，從今年開始，國內房企將陸續收穫海外市場帶來的成果。

自2012年初正式進駐馬來西亞後，碧桂園位於馬來西亞的兩大項目計畫在今年正式面市，海外市場的成熟，將成為碧桂園新的利潤增長點；綠地首個海外項目動工，春節後將進入銷售；與此同時，首創置業位於法國的專案，也已經進入招商階段。

在過去一段時間內，多重因素的驅動使得中國房企向海外市場拓展不斷獲得新的動力。不過，在多位業內人士看來，對於根植於國內市場的房企大鱷來說，進軍國際市場目前僅處於試水階段，尚未形成清晰的“出海”戰略，難免出現水土不服，短期內這種嘗試性的舉動也難以形成規模。

綠地三四月開售韓國項目

“去年10月項目就已經破土動工，目前進展順利”，綠地韓國事業部總經理助理兼行銷總監董堅峰指著沙盤上綠色屋頂的公寓模型，興奮地告訴記者：“首期公寓明年5月就能交付使用了”。

這個位於韓國濟州島南部的“綠地健康城”是綠地集團首個海外項目，北靠濟州島最高峰漢拿山，南距海岸線6公里，總建築面積為40多萬平方米。2011年12月23日，綠地集團與JDC就該健康醫療城達成了初步合作意向，當時雙方簽署了項目合作的諒解備忘錄。該專案規劃建設觀光休養設施、醫療服務設施、商業購物中心、娛樂設施、旅遊度假酒店及住宅等六大核心項目，分三期開發，一期主要產品為疊拼別墅，二期為酒店、商業街、免稅店、水上樂園等，三期為酒店式公寓。

據記者瞭解，綠地健康城的自持比例將在4成以上，“酒店、賭場、商業街等商業都是自持的”，而銷售客群則主要是國內市場。綠地集團董事長張玉良曾表示，濟州島專案的目標客戶並未針對當地人，而是面向中國國內的巨大購房消費市場，“就是國內市場的海外延伸”。據悉，該項目一期將在三四月份開始，產品主要是疊拼別墅，戶型在180平方米-200多平方米之間，預期價格大致在2300元/平方米，含精裝修。“投資韓國濟州島，是依託了中國國內的消費市場，在這?投資的酒店、商業街、旅遊等設施，因綠地在國內的市場號召力和影響力，可以成為中國遊客在當地消費的一個首選。”張玉良說。除了韓國，綠地還計畫進入澳、新等國家。

□情景再現

海外擴張熱潮來襲

新形勢下，中國房企“走出去”不斷獲得新的推動力。全球經濟不景氣，令不少國家為吸引外資，對國外房企開啟諸多優惠政策。與此同時，隨著國內房地產市場政策調控的深入以及常態化，不僅國內的投資客把目光轉向海外市場，國內房企大鱷也紛紛轉型，試水海外地產投資。

據中國海外投資聯合會一項資料顯示，去年以來，包括碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計畫，投資規模已達上百億美元。

商務部資料顯示，去年前三季度，我國境內投資者共對全球126個國家和地區的2491家境外企業進行了直接投資，累計實現非金融類對外直接投資525.2億美元，同比增長28.9%，其中，房地產投資在境外的資源配置效率和利潤空間均相對較高。

□業內聲音

“自產自銷”難言樂觀

雖然海外開發的土地成本相對國內較低、融資環境也更為寬鬆，不過，“出海”同時也常常面臨著海外政局、當地法律、市場環境以及環保要求等國內不存在的複雜因素影響，海外開發仍需謹慎對待。

“短期來看不會太可觀”，在蘭德諮詢總裁宋延慶看來，雖然國內房企培育海外市場的積極嘗試值得肯定，但目前的出海仍僅限於試水階段。目前國內企業對於國外市場的需求和國外客群並不熟悉，主要依賴的消費群體仍以國內客群為主，在海外戰略上也並沒有形成很清晰的運作思路和模式。另外，也有不少企業把出海過程變成洗錢的工具和移民的平臺，這都是需要警惕的。

高力國際董事陳厚橋也指出，目前國內房企海外拓展多進駐的是一些旅遊資源較為豐富的地區，實則是看中了國內買家熱衷於旅遊度假型的房地產項目，相比於中心城市來說，這些大城市周邊的旅遊區更吸引有錢人。

華本城市地產研究員分析認為，在多重因素的驅動下，中國房企向海外市場拓展獲得了新的推動力。當然，中國企業在走出去的過程中也會遭遇一些阻力和風險，不少企業在海外擴張中屢屢受挫。對於根植於國內市場的房企大鱷來說，進軍國際市場也難免會水土不服，短期內這種嘗試性的舉動尚難以形成規模。

碧桂園加快進度靜待入市

自2012年初正式進駐馬來西亞後，不到一年的時間碧桂園已確定在馬來西亞發展三個大型項目，包括已經拿下的位於馬來西亞雪蘭莪州加影和萬撓兩個項目，以及剛剛購入的濱海商住綜合大盤碧桂園柔佛巴魯金海灣專案。

據碧桂園方面透露，其位於雪蘭莪州的兩大項目將於今年內向市場推出，但具體時間尚未確定。“目前兩大項目正在建設中，只等待政府獲批之後就可以正式入市”，上述碧桂園內部人士表示。

關於碧桂園進入馬來西亞的消息早在去年年初就已傳開，當時，碧桂園已經拿下的位於馬來西亞雪蘭莪州加影和萬撓兩個項目，碧桂園將打造成為高端住宅產品。而剛剛與政府簽訂協定的柔佛巴魯金海灣專案，則將建成濱海商住綜合大盤，志在打造新加坡的後花園。據悉，該專案位於馬來西亞伊斯幹達經濟特區金海灣，該區域發展計畫是目前馬來西亞境內最龐大的發展計畫，受到馬來西亞政府高度關注。

首創置業進入招商階段

去年9月，首創置業與法國地方政府簽訂土地協定，將建設中法經濟貿易合作區。日前，首創置業相關負責人告訴記者，目前該專案已經進入招商階段。

據瞭解，項目所在地距離巴黎220公里，一期占地面積為5.8平方公里，根據首創置業的規劃，園區將分為教育、物流、研發和工業四大部分，不包含住宅。

中法經濟貿易合作區所在地曾經為法國兵營，因此享受法國和歐盟特許優惠政策，比如，5年的所得稅全免，第六年免60%，第七年免70%；前5年，所有員工的社會保證金由政府負擔；入園企業員工有20%可以來自中國，其配偶可以獲得跟員工一樣的工作簽證，其子女可以獲得跟法國公民一樣的免費法國教育；研發費用第一年政府可補貼50%，第二年40%，第三年補貼30%。

萬科成立海外市場前期調研小組


近日，北京萬科新聞負責人對記者表示，目前萬科已成立海外市場前期調研小組，正在美國進行調研，預計會通過與當地企業合作的模式進行地產開發。該人士表示，萬科出海的第一步，會選擇華人相對比較多的區域，如三藩市、紐約等，這樣有利於借助萬科在國內已經形成的品牌優勢。在開發模式上，萬科會通過與當地企業的合作來減少土地環節、開發過程中的阻力。

在此之前，萬科週刊曾於去年6月通過其官方微博披露，萬科集團總裁郁亮與萬科員工面對面時，對萬科是否即將成立海外事業部的提問給予了肯定回答。鬱亮表示，在計畫中，萬科海外事業部將於下半年設立，總部在香港，會首先考慮投資美國等發達市場。

房企2012年全年銷售業績亮麗出爐，同時市場對房地產市場預期也普遍好轉，趁此大好時機，在港上市房企掀起了新一輪海外融資潮，短短半個多月融資規模已達400多億港元。從內地房企近期在海外市場的融資表現來看，房企海外融資利率較前兩年降幅十分明顯。融資成本和難度的降低，是內地房企紛紛尋求海外融資平臺的重要原因。

港股房企掀起融資發債潮

繼雅居樂、佳兆業、碧桂園、合生創展、世茂房地產、富力地產之後，昨天越秀地產、上實控股、?大地產也公佈了各自的融資計畫。據記者從第三方機構瞭解，龍湖地產或於近期公佈其發債計畫。

上實控股公告稱，已於1月16日簽訂相關認購協定，發行總本金額為39億港元（約合5億美元）的可換股債券，發行價為可換股債券本金額的100.00%，贖回價為可換股債券本金額的105.11%。另外，除罰息利率按年利率2.00%計算外，可換股債券不計息。上實控股表示，此次債券發行將為公司發展主要業務提供有力的資金支援及增強公司的市場地位及競爭優勢，並於全部轉換可換股債券後，加強公司的資金基礎。

越秀地產同日表示，將發行兩筆所得款項共約8.5億美元（約合65.9億港元）的中期票據，包括2018年到期3.5億美元的3.25厘票據及2023年到期5億美元的4.50厘票據。公司擬將所得款項淨額用作再融資若干債務及作為一般企業用途。

而?大地產昨日也公佈了其最新配股計畫，以每股4.35港元的價格配售銷售10億股，較1月16日收市價4.65港元折讓6.5%，共籌資金43.5億港元（約合5.6億美元）。?大地產表示，公司擬將認購事項所得款項用作償還債務及公司一般營運資金。

除此之外，自今年1月開年以來，還有雅居樂地產、佳兆業、碧桂園、合生創展、世茂房地產、富力地產等近10家內地房地產企業在香港發行融資計畫，總募資規模已達近54億美元、約合415億港元。

面對同行發起的融資潮，更多渴求資金的房企蠢蠢欲動，不甘示弱。記者從相關機構獲悉，龍湖地產或將於近期公佈其發債計畫，而由類似計畫的內地房企，或許還不止龍湖一家。

多重因素降低融資成本

不僅是內地房企海外融資大潮洶湧，值得注意的是，相較此前兩年，內地房企海外發行債券的利率下降幅度十分明顯。

1月3日，佳兆業公佈的2020年到期的5億美元優先票據發行計畫，年利率為10.25%，相較其2012年發行的分別於2015年、2017年到期債券12.875%和13.5%的年利率，降幅十分明顯。

1月4日，碧桂園公告為其7.5億美元按票面價格發行、息率為7.5%、於2023年到期的優先票據定價。而碧桂園上一次舉債還要追溯到2011年2月17日，該公司當時以11.125%的票面息率，發行了9億美元優先票據。

富力地產1月16日與多家機構簽訂了2020年到期的4億美元優先票據認購協定，息率為8.75%。而富力地產在去年發行的優先票據息率則在10.875%。

合生創展也於1月10日公佈，發行3億美元利率為9.875%優先票據。發行票據所得款項淨額將用作對現有債務再融資、資助項目建設或改善成本。合生創展曾在2011年1月17日發行3億美元優先票據，當時息率高達11.75%。

發債利率降幅最大的則是世茂房地產。1月9日，公司宣佈a型7年期8億美元債券，票面利率僅為6.625%，為房地產行業發行利率最低，超額認購達27倍。該公司去年3月發行的一筆7年期債券，票面利率達11%。

“值得注意的是，碧桂園和世茂房地產這兩家純住宅開發商，此次利率低至7.5%和6.625%，這在近兩年內地房企海外融資中是相當少見的低成本融資案例。”一位券商分析師表示。


分析人士稱，一般而言，房企舉債的利率高低主要與企業評級、市場對企業的業績預期有關。2012年內地樓市銷售回暖，令房地產企業銷售業績表現良好，絕大多完成了年初的業績指標，令不少房企的評級上升，市場對房地產行業的信心也在恢復。此外，自2012年9月以來美聯儲第三輪量化寬鬆政策(QE3)對資本市場的影響也在顯現。因此在海外融資的利率比以前要低很多。

不過，也有機構投資者表示，海外融資市場雖然錢多，但也開始面臨有選擇、有分化的局面。2013年開年即迎來債市大熱，債市投資者也開始趨於冷靜，熱賣的債券未必賺錢，還是要更加關注公司的基本面。

本文來源：上海證券報 作者：朱楠

位於成都新會展片區的東方希望天祥廣場最近推出了兩年免月供的促銷措施，購置超過200平方米的寫字樓在按揭前兩年，開發商按月返還月供金額，如果一次性付款則優惠14.5%。

該項目於2012年7月開盤，如果在前兩年，或許早已售罄，但銷售人員稱，到目前為止僅售出3/5的面積。

與此同時，號稱全球最大單體建築的成都新世紀環球中心，其三期寫字樓也推出促銷措施，價格為9000多元/平方米，該項目在2011年時價格一度達到15000~17000元/平方米，銷售人員表示，當時售價15000元/平方米的應該是挑高的樓層。

在供應井噴的巨大壓力下，成都商業地產開始出現疲軟。

空置率高升

1月15日，世邦魏理仕（CBRE）發佈的2012年全年成都房地產市場回顧顯示，2012年全年成都辦公樓市場淨吸納量達到40萬平方米，較2011年同比增長8個百分點，而成都全年寫字樓市場累計新增約為98萬平方米，比2011年增長69%。在巨大的新增供應的壓力下，2012年成都優質寫字樓空置率被推升至34.6%，較2011年增加8.8個百分點。

四川中原地產於同一天發佈的報告也稱，寫字樓供應放量已經成為市場常態，新增供應不斷突破歷史新高。與供應的巨幅放量相比，市場有效需求不足，成交量沒有出現相應的增長而是保持在相對穩定的水準。2012年寫字樓的供需比為1.80，供需比依舊居高不下，寫字樓供過於求的情形依然較為突出。

世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文表示，2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達20.7%，而成都在全國11個二線代表城市中，辦公樓庫存量最高，接近400萬平方米，空置率也最高，達34.6%。

與此同時，四川商業地產聯盟、四川連鎖商業協會聯合發佈的資料顯示，截至2012年11月底，成都開工興建、開業運營的商業綜合體達到118家，體量超過1000萬平方米。

四川連鎖商業協會會長、四川商業地產聯盟秘書長冉立春表示，商業地產2012年集中放量，但是人氣不足，一些商鋪租金低甚至出現倒貼。他認為：“這種形勢難以改觀。沒有特色，沒有差異化，不是改觀，而是要空鋪。”

成都銳理資料平臺公司總經理郭潔表示，2012年是成都商業地產的爆發期，這也是順應了最近幾年全國商業地產的供應潮，短期內供大於求，“20年消化量集中在三五年供應。”寫字樓空置率已經全國最高，而城市綜合體則更面臨“空城”、“死城”的危險。“租售比不成比例，3萬元/平方米的售價租金只有30元/平方米•月 。而且交房的供應量越來越大，空置率會繼續上升，價格則會下降。”

未來擠泡沫？

在商業地產巨大放量下，首當其衝的就是租金表現。以新世紀環球中心為例，其平均租金大致在40元/平方米•月。而一家仲介機構銷售人員向記者介紹，甚至出現10~20元/平方米•月的極端超低租金，這與全市寫字樓平均100元/平方米•月的價格形成巨大反差。

胡港文表示，2013年，成都和天津寫字樓供應量將大幅增加，將給市場租金和空置率帶來較大的壓力。“價格受到供應的影響，三年來供應量集中新增上市，短期內某些板塊真是讓人有點擔心，有可能按照以前的經驗，是否需要政府出手？曾有某城市在寫字樓供過於求時，當地工商管理部門不幫登記在住宅的企業延續工商登記，把這些企業逼出來幫助吸納那些辦公樓面積。”

世邦魏理仕預計，未來兩年成都寫字樓市場都將會有大量新增供應，2013年新增供應預期將超過100萬平方米，其中大部分位於天府新城區域，因此，世邦魏理仕預測未來幾個季度租金和空置率都將承壓。

不過，胡港文認為，總體還是樂觀的。這一供需失調的狀況一部分將被較為彈性的國內需求所平衡（私人企業及國企的辦公升級需求）。在二線城市，超過70%的寫字樓未來供應將用作公司自用或被散售。“城南發展隨著人口、產業的遷移到位時，租金肯定不是今天的水準，絕大多數原因在於供求失衡造成的短期水準。”

記者走訪了天府新城區域內數個新開業的城市綜合體，人流量都非常低。而郭潔表示，大量城市綜合體的出現，招商成為難題，現在城市綜合體又回到了七八年前免租金的現象。而在市中心的廣百百貨成都店在2012年9月下旬正式關門歇業，結束了一年多短暫之旅。


不過，冉立春表示：“有泡沫是事實，但是過剩危機暫時還不明顯。商業地產以關店為標誌。” 他甚至認為，商業地產價格還會走高，原因在於投資管道少，錢沒有地方去，而且投資者仍然普遍看漲，此前購買商鋪都賺了，在這樣的效應下，價格不會下跌。

不僅如此，四川中原地產報告也顯示，供應井噴的成都寫字樓市場在2012年已經表現出整體銷售疲軟，2012年寫字樓銷售價格為10510元/平方米，環比微漲0.13%，與2011年基本持平。由於庫存量較高，市場競爭較為激烈，寫字樓價格上漲壓力較大。部分專案為了快速回籠資金，通過內部認購或直接加大優惠力度等降價促銷方式快速回籠資金，單價跌破萬元。

世邦魏理仕預計，未來寫字樓售價方面，受到大量的新增供應影響，將衝擊散賣的寫字樓市場，導致售價下降。

施政報告未有打壓樓市措施，令二手樓再爆搶盤潮。施政報告翌日即有兩個藍籌屋苑單位以破紀錄成交。其中鰂魚涌太古城一個複式戶以約2630萬元售出，建築呎價高見1.87萬元；荔枝角美孚新邨建築面積呎價直撲1萬元。業內人士預計，中小型住宅樓價年內可望再升10%至15%。

施政報告未有提及調控樓市的措施，市場疑慮一掃而空，二手樓湧現反價潮，買家加快搶盤入市。中原地產助理區域營業經理趙鴻運稱，藍籌屋苑太古城在施政報告後已有不少業主反價，昨天更錄得一宗「天價」成交，其中銀栢閣頂層複式單位，建築面積1408方呎，另設閣樓及天台，單位實用面積1114方呎。代理稱，該複式戶望海景，加上屬屋苑的特色單位，實為最優質的盤源。

買家不睇樓購荃錦中心

該單位以約2630萬元成交，建築呎價18679元，實用呎價23609元，創屋苑呎價歷史新高。屋苑上一個呎價高位紀錄於去年3月錄得，當時海棠閣一個同類海景複式單位以2480萬元易手，最新成交造價比舊紀錄再高出6%。

代理稱，本月太古城已錄得38宗成交，較上月同期增加逾倍，建築平均呎價已升至約1.19萬元，同區業主見施政報告未有辣招推出，已湧現反價個案，幅度介乎3%至5%。

市場消息稱，美孚新邨昨天亦錄得「凸海」大單位成交，為一期百老匯街16號高層B室，單位建築面積1789方呎，實用約1342方呎，建築呎價9726元，實用呎價12966元，亦創屋苑新高。

房協青衣綠悠雅苑今天截止申請，帶旺整區樓市，中原地產區域營業經理黃國強表示，上月區內二手樓價量齊升，施政報告後，反價封盤個案即時再增加5%至8%，議價態度更加企硬，盤源買少見少，買家惟有面對現實，昨天盈翠半島更錄得相連單位成交，成交價1310萬元。

該行分行經理黃耀明表示，有買家甚至不睇樓搶盤購入荃灣荃錦中心單位，成交價330萬元，成交建築呎價為6522元，實用呎價8800元。

張炳良籲提防外圍變化

運輸及房屋局局長張炳良昨表示，未來數年外圍經濟環境充滿變數，包括利率波動，有意置業的市民應小心觀察外圍經濟變化。張炳良稱，現時樓宇供應不足，但發展土地需時，是次的施政報告，希望各界看到政府有決心致力長期增加供應。仲量聯行香港董事總經理曾煥平表示，施政報告增加長遠土地供應方向屬正確，但遠水難救近火，現時低息環境持續，本港樓價承受龐大的上升壓力，近周已見不少屋苑創高價成交，小陽春格局逐漸形成，故再調升本年樓價升幅預測至10%至15%，升勢主要由中小型住宅帶動，豪宅則受制於買家印花稅（BSD），預料年內平穩發展。

房協青衣綠悠雅苑及房委會5000個免補地價白表居屋計劃步入最後衝刺階段，同於今天截止申請。其中綠悠雅苑最受單身人士追捧，截至昨天收到逾2.6萬份單身人士的申請，超額認購近260倍；白表居屋收票時間較短，臨近收票期限，單日收票創新高，接獲6000份申請書，令總申請書增至21500份。

綠悠雅苑一共提供988個單位，房協早已訂立六成單位供白表家庭申請，三成為綠表，餘下一成則屬單身人士。房協發言人表示，截至昨天，綠悠雅苑已接獲逾4萬份申請，超購逾39.5倍，當中有六成半、即約2.6萬為單身人士，爭購約100個名額，超購260倍；綠表反應持續在低水平，至今只有約500份申請，僅超購約0.7倍。

白表居屋方面，房委會發言人表示截至昨天共接獲21500份申請，其中單身人士申請佔約六成，13300人爭500個名額，餘下8200份屬家庭申請。發言人表示，單是昨天已接獲約6000份申請，創單日收票新高。業界人士相信，今日為最後限期，有意申請者將把握最後機會，估計申請人數隨時大幅增加。

綠悠雅苑將在2月底抽籤，中籤者4月便可以挑選單位；而5000個白表免補資格配額將於5月中公布結果，分別於5月底及12月底發批准信予獲抽中的申請人。

特首梁振英日前在施政報告論壇上表示，新界東北新發展區將會沿用傳統收地模式發展。但發展局昨澄清，目前還未有定案，會按早前公眾諮詢收到的意見，制定最終發展模式。

發展局局長陳茂波昨向傳媒介紹施政報告房策，當中已完成最後階段公眾諮詢的新界東北新發展區，將在稍後時間公布有關研究結果。

對於梁振英公開表示，會沿用傳統收地模式發展，陳茂波回應指，由於首兩階段公眾參與結果顯示，大部分市民希望以傳統收地模式發展，故去年表示會以此模式進行。但他補充政府還未落實發展模式，將參考第三階段公眾意見再作評估。

中半山寬限 稱不涉利益輸送

另外，有意見指放寬中半山及薄扶林發展限制牽涉利益輸送。陳茂波指，絕對沒有「益自己友」，強調即使發展商持有土地獲放寬發展限制，將來仍要通過城規會審批程序。他續稱，除私人用地外，政府在中半山及薄扶林持有官地亦會受惠，將有助增加未來公營房屋供應，又指區內將有南港島綫落成，相信足以應付新增居住人口。



放寬薄扶林限制 陳茂波：無益自己友(信報)

政府透過多項中短長期措施，寄望以長遠增加供應令樓價平穩發展，當中建議放寬或取消薄扶林等地區的發展限制，令市場關注措施是否偏袒部分發展商。發展局局長陳茂波強調，絕對沒有「益自己友」，至於開發石礦場等引入私人發展商，他表示政府能夠把關。

施政報告中建議放寬半山區和薄扶林一帶實施多年的發展限制，令一些一直未能充分發展的用地可釋放發展潛力，惟建議令市場關注會否涉及利益輸送，如?隆地產（101）在薄扶林的心光盲人院暨學校重建項目。

陳茂波出席記者會時多番被問及有關問題，他表示放寬限制只屬研究階段，政府暫未能披露實際可以提供多少單位，並強調即使取消項目的發展限制，最終仍需要經過城規和地政總署等程序，絕對沒有「益自己友」。

政府計劃在鑽石山前大磡村用地以及三個石礦場進行發展時，由私人發展商負責興建當中的基建設施和公營單位等，陳茂波解釋希望透過私人發展商的能力，令項目發展的步伐加快。他表示，項目的具體要求會由政府定下，當中政府設施的成本也需要立法會撥款等，政府可以就項目把關，惟政府目前未有研究相關的招標條款。

另外，對於施政報告中提及可改作住宅用途的「政府、機構或社區」（GIC）和綠化地帶選址，陳茂波指出，由於涉及諮詢區議會以及為用地現有的用途物色替代選址等，現階段不宜公布。

陳茂波在另一場合則指出，政府若物色到可以作房屋發展的用地，政府不會「留一手」，例如薄扶林華富邨附近的用地，正研究興建公屋和居屋項目，詳情則有待公布。

增千伙短期供應 估庫房少收50億

為達致「協助中產置業」的施政理念，政府提速覓地建居屋，並向勾地表打主意，已鎖定將軍澳南65C2區用地，將會剔出勾地表，由原建私樓改作居屋發展，可增加1,000伙短期供應，但估計令庫房少收約50億元。

陳茂波：絕不會留一手

發展局局長陳茂波昨透露，最近提供了一幅在將軍澳勾地表住宅地，給運輸及房屋局，可以興建1,000個居屋單位。他又指，由於該地皮相對比較「熟」，不需要很多工作就已可啟動工程。

至於其他勾表內用地，陳茂波指出，很多用地規模較細，只能夠提供一百、幾十個單位數目亦不出奇，無論作公屋或居屋發展都不合適，甚至更指「如果在發展局而言，如果有如此簡單的辦法，絕不會留一手。」

將軍澳市中心南部屬近年私樓土地供應主要來源之一，現尚餘4幅住宅地位於勾地表內，早前地政署則向城規會建議將4幅用地稍為放寬地積比，並傾向將4幅用地內其中一幅用作資助房屋發展，以達到增加資助房屋。

發展局發言人指，該幅撥作居屋發展的用地為將軍澳65C2區用地，又指會按需要審視土地的最適當用途，在合適情況下不排除將私營房屋地轉為發展公營房屋。

涉29萬呎 地積比3.3倍

資料顯示，該用地鄰近播道書院傍及將軍澳65區公屋地盤，佔地約28.9萬平方呎，最新住宅地積比率為3.3倍，可建樓面約95.4萬平方呎，足以興建逾1,000伙居屋，平均面積約900多平方呎。不過估計有機會興建更小型居屋單位。

建築、測量及都市規劃界立法會議員謝偉銓認為，將勾地表用地轉作公營房屋時，政府須平衡經濟需要，達到善用資源。有測量師就估計，以近日賣地成績，料該用地若保留作賣地用途，估值介乎43.9億至54.9億元，樓面地價約4,000至5,000元。

至於鄰近該幅居屋用地傍的將軍澳65C1區用地，則已安排於今年首季賣地計劃內出售，住宅樓面約95.4萬平方呎，另設14.5萬平方呎非住宅樓面。

至於4幅用地放寬地積比率的申請，規劃署認為，放寬幅度及增加的單位數目屬合理，而且已規定設立非建築帶等，用地發展高度亦保持梯級狀，故此未有作出反對，料可於今年城規會通過。

供應過剩 房企融資受阻

企業紛紛發債集資，令債券市場終不勝負荷，影響新一輪債券認購情況及價格表現。

市場消息指出，本已獲超額認購3倍的合景泰富（1813），突然取消其發債計劃，主要是不想債券價格被拖低；而昨日掛牌的長實（001）永久性證券價值也從平價跌至96.75%。

房企發債受阻，加上恆大地產（3333）突配股集資，拖累昨天內房股幾乎全線下滑，分析估計，內房股短期也難以重拾此前的升勢。

消息指出，合景泰富本計劃發行以美元計值後償永久資本證券，不設固定到期日，集資用作現有債項再融資，並投資其現有及全新項目。該債券初步錄得3倍超額認購，但由於債券價值被壓低，公司也不想「平賣」債券，故最後取消相關計劃，未來仍會繼續留意市況。

或另覓融資渠道

鑑於合景發債部分用作償還舊債務，市場估計，公司將另覓融資渠道。合景昨公布，2012年12月預售金額約10.13億元人民幣，預售建築面積約87104方米，同比分別增84%及149%。

截至2012年底止，預售總金額約為122.01億元人民幣，完成全年目標，預售總建築面積約為93萬方米，同比分別增加6%及1%，期內每方米平均售價為13,095元。

富力地產（2777）早前發行2020年到期的4億美元8.75%優先票據，同樣未能達到集資上限規模，加上長實債券拍牌後表現欠佳，反映短期債券市場也會充滿挑戰性。值得留意的是，越秀地產（123）日前發行的5年及10年債券認購反應卻異常熱烈，最後釐定的息率可媲美本港藍籌地產股。

該公司成功發行3.5億美元5年期和5億美元10年期公司債券，5年債券票息為3.25%，10年債券票息為4.5%，是該公司首次在境外發行企業債券，最終認購總額達到30億美元。

有基金經理指出，目前債券市場處於供多於求的狀態，故投資者皆傾向選取利率較高或價格較便宜的債券；此外，股市回勇，不少基金降低購買債券的比例也是其中一項因素。

七企齊發債 集資330億

事實上，近期內房在市場「抽水」的頻密程度相當驚人，年初至今已先後有7家企業發債集資，共計集資逾330億元。在熱錢好像不斷湧入的情況下，?大地產也向市場配股集資43億元，不過市場反應欠佳，最後以下限4.35元定價，折讓6.5%。該股昨天大跌7%，收報4.32元，失守配股價。

房企融資壞消息頻出，內房板塊普遍下滑，除了恆大跌幅稱冠，合生創展（754）、北京北辰（588）及佳兆業（1638）亦僅次於?大，皆跌逾4%。



越地發8.5億美元公司債券
(香港文匯報訊)

越秀地產(0123)昨宣佈，成功發行3.5億美元5年期和5億美元10年期公司債券，5年債券票息為3.25%（T+255），10年債券票息為4.5%（T+275）。此次是公司首次在境外發行企業債券，市場反應熱烈，將最初5年期5億美元發行規模增大為5年期3.5億美元和10年期5億美元。

　另外，上實控股(0363)計劃發行2018年到期、金額達39億元的零息可換股債券，初步換股價為每股36.34元，較前日收市價27.95元溢價30%。

　若有關可換股債券悉數行使，將可轉換為約1.07億股上實股份，佔其擴大後已發行股本約9%。發行可換股債券所籌措的資金淨額約38.22億元，將用作公司基建設施業務的未來資本開支及投資，以及一般營運資金。

特首梁振英首份施政報告未有就短期住宅供應推出新措施，市場人士估計，住宅供應持續緊絀。

作為其中一個被視作主要地皮供應者的港鐵（066），趁勢推出全資擁有的天水圍輕鐵天榮站用地今天（18日）起招收意向書，為住宅新供應「略盡綿力」，下周四（24日）截止。市場人士估計，長實（001）和新地（016）將較有興趣，預計每方呎樓面地價可達約3000元，估值逾29億元。

用地屬於天榮站上蓋，受天城路、天榮路及天恩路所包圍，港鐵發言人表示，項目地盤面積約19.62萬方呎，可建總樓面面積約98.23萬方呎，其中絕大部分作住宅用途，可建樓面約98萬方呎，餘下2000多方呎樓面則作為商業用途。

估值22億至29.5億

資料顯示，項目早在2001年已獲城規會批准總綱發展藍圖，用地可建4座約43層高的建築物，其中輕鐵總站、停車場和會所等設於3層平台部分，可建約1600個平均面積約614方呎的單位，2009年並獲屋宇署批出建築圖則。

天榮站項目屬港鐵全資擁有，雖然早於發水新例生效前已完成規劃等程序，但由於港鐵決定依循發水新例修訂項目，發展商日後須向城規會提出規劃申請，審批總綱發展藍圖；港鐵去年預計，項目可在2018年完成。

測量師認為，用地估值22.09億至29.47億元。美聯測量師行董事林子彬認為，用地可吸引大型和中型發展商參與，尤其附近已有發展經驗的發展商，預料樓面地價約2250元，估值22.09億元。

不建洋房 料提供6萬伙容16萬人

政府全方位寸土必爭覓地，施政報告提及的「洪水橋新發展區」規劃曝光。該逾400公頃可發展用地中，公營房屋比例將逾5成，並集中興建中、高密度住宅，不會預留土地建洋房，預料可提供逾6萬伙，容納最少16萬人。

新界東北新發展區計劃早前遇到極大反對阻力，政府最終需要大幅修訂發展大綱圖，而原本安排在同期推展的洪水橋新發展區計劃，亦要重新檢視正草擬的初步發展大綱圖，令第二階段公眾諮詢押後至今年初進行。

第二階段諮詢 押至今年初

消息人士指，為了加快長遠土地供應，規劃署正着手按新界東北新發展區，已取得明顯社會共識的發展意向，草擬洪水橋新發展區初步發展大綱圖，公營房屋比例同樣會超過5成，亦會預留土地用作興建居屋。

另外，鑑於新界東北新發展區曾惹起「割地賣港」、「深圳後花園」及「雙非富豪城」等猜疑，位置同樣鄰近邊境禁區的洪水橋新發展區，將不會預留土地用作興建洋房等豪宅。

料首批人口 2024年可遷入

新界東北新發展區最初建議的發展密度最低只有0.75倍，消息人士解釋，由於主要考慮到當時公眾對優質居住環境的訴求，但由於現時社會對住屋需求有所改變，期望新發展區能夠提供更多的住宅供應，所以洪水橋新發展區發展密度會作出相應調整，居住人口目標最少16萬人，比新界東北新發展區多出約5萬人，預料2024年首批人口可以遷入居住。

地積比最少3倍 研港人港地

據悉，由於洪水橋新發展區鄰近鐵路沿綫，亦不像新界東北新發展區般包含敏感的生態保護區，例如塱原，故發展密度可進一步提高，地積比率最少會達3倍或以上，只會集中興建中、高密度分層式住宅，並會研究在私人住宅用地加入「港人港地」條款，明確表明會優先滿足本地居民置業需求。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國稱，現時新界區地積比率上限一般為5倍，主要考慮到區內交通負荷能力，但由於新發展區具有更佳的發展彈性，政府將來可因應將來人口需求，增加或拓闊區內道路網，故認為現時建議最少的3倍發展密度合理，以更有效利用本港珍貴的土地資源。

洪水橋新發展區位於后海灣以南、天水圍以西、港深西部公路以東及元朗公路以北，佔地合共達790公頃，其中超過400公頃為可發展用地。



64%私人持有 收地阻力大

洪水橋新發展區佔地790公頃（約8,504萬平方呎），其中約64%用地由私人擁有，比新界東北新發展區逾50%還要高，若要以傳統新市鎮模式（由政府收地）發展，面對的收地阻力會更加大。

初研公私營合作 變政府主導

洪水橋新發展區研究範圍相等於約42個維園，故土地業權複雜，790公頃土地當中，政府用地只佔280公頃，其餘510公頃則由私人持有，包括長實（00001）、?地（00012）、新地（00016）及新世界（00017）等，故政府2007年提出研究發展時，便建議以公私營合作。

但政府為釋除利益輸送的疑慮，及取得新發展區供應主導權，曾考慮仿傚新界東北新發展區，改以傳統新市鎮模式開拓洪水橋新發展區，故早前發表報告只提及探討收地模式及賠償方案，隻字不提私人參與發展方法。

惟消息人士指，現時只着手草擬初步發展大綱圖，發展模式將待新界東北新發展區研究完成後才作決定，以便制定能平衡社會各方訴求的發展方案。

事實上，據規劃署去年提交報告顯示，除落實規劃方法外，洪水橋新發展區還面對4項阻力，包括鐵路交通網絡、生態區域限制、基礎設施建設及全港策略性規劃。

香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥稱，新發展區一定遇到阻力，政府最重要是向公眾交代清楚政策理念、面對難題等，然後選擇獲大多數市民支持及切合現時市況的方案。



低吸新界地 恆地新地進取

瞄準政府開拓新發展區商機，不少發展商早在研究完成前，以較低地價吸納新界用地留作日後發展，其中?地（00012）及新地（00016）最為進取。

現時本港持有較多新界用地的發展商，且不少土地儲備位於新界東北及洪水橋兩個新發展區，共涉及9,100萬平方呎。

米埔南生圍 准建344座洋房

?地主席李兆基最近更主動向政府提出增加供應建議，考慮將新界農地「環頭環尾」（指非核心地段）免補地價，由發展商興建售價100萬元、300呎「上車」盤。

事實上，?地近年積極將旗下新界區生地轉為熟地，其中元朗米埔和南生圍豪宅項目，去年獲城規會批准興建344座洋房，平均面積達2,596平方呎，屬集團近年獲批大型住宅項目。

米埔和南生圍位於加州花園以北，鄰近新界東北及落馬洲河套區研究範圍，料項目可受惠區內基建配套等工程。

另外，新地亦在新界持有大量土地儲備，由市中心港鐵上蓋一直擴展至錦田河一帶農地，近年就元朗錦田下高埔村項目遞交發展申請，共可興建154座洋房，其中73座已獲城規會批准發展。

中港地產商 1周籌逾200億

債市熱潮持續，單計本周，中港發展商發債額已超過200億元。企業在低利率環境下，相繼透過發債鞏固資本，繼新地（00016）之後，長實（00001）發行永久債券，集資5億美元（約39億港元）。

合景煞停 觀望市況

由於債券整體供應量多，長實的債券掛牌首日微跌，原本亦發行永久債券的合景泰富（01813）更煞停計劃，財務資金部副總裁羅兆和指，會先繼續觀察市場動態。

內地房地產股在去年第四季開始，湧向債券市場籌集資金，發行多隻高息債券。不過，摩通分析員認為，合景泰富應選擇發行一般的5年或7年期債券。他指，對內地地產發展商而言，永久債券風險太高，但對合景2017年到期債券，維持「重倉」投資評級。

錄超購 私銀佔6成

至於長實發行的永久債券，由於部分可被視為股本，故息率較一般債券為高，票息為5.375厘。此前新地（00016）發行的10年期美元債，票息僅3.625厘。市場人士表示，長實發債獲得超額認購，有6成投資者來自私人銀行。

監管機構對銀行的資本要求比以往提高，全球各地銀行今年開始逐步落實《巴塞爾資本協定Ⅲ》，因此銀行傾向保留更多資本，令到企業轉投向債券市場伸手。

交銀香港副首席債券交易員朱永進表示，由於市場預期美息下半年或回升，故企業紛紛提早準備資金，鎖定低成本長期資金。他表示，有部分企業把發債所得，用以贖回之前以較高息口發行的債券，這解釋企業即使去年已在債市集資，今年亦繼續發債補充資本。

摩通對長實債券給予「中性」的投資評級，認為吸引力一般，因為長實提早贖回誘因不會很大。除非發行企業找到最低息融資，贖回才具效益，但現時看不到長實信貸評級可獲顯著提升，而國債息率亦難以再降低。

越地發票據 集66億

另外，越秀地產（00123）亦公布，發行兩批中期票據，一批為3.5億美元（約27.3億元）、2018年到期的3.25厘票據，另一筆為5億美元（約39億元）、2023年到期的4.5厘票據，所得款項擬用作再融資或作一般企業用途。

恆大地產（03333）公布配股結果，是次配售以下限4.35元定價，總集資額43.5億元，銷售股份佔經擴大股本約6.2%。盡管高盛、摩通都刊發報告為?大「護航」，但公司股價昨仍跌破配股價，收市跌7.1%至4.32元。

高盛預計，?大是次配售將攤薄2013至2014年每股盈利約6%，並攤薄明年末每股資產淨值約4%，至每股9.3元。該行相信，配售有助?大將2013年的負債比率降低至53%。

高盛：改善負債表 必經之路

由於每股資產淨值被攤薄，高盛將目標價調低2%至4.7元，但目標價與每股資產淨值的折讓仍在50%水平，維持「買入」評級。該行分析員相信，在?大激進增長多年後，配股是改善資產負債表的必經之路。

該行續稱，?大的估值仍然吸引，並相信只要管理層在財務上更加自律，或是銷售表現強勁，就可以令該股繼續獲調升評級。

摩通則認為，?大過往因高負債比率、激進的買地行為及企業管治等原因，被視為高風險股份，但配股可降低負債水平及利息成本，對?大來講是一個正面消息，料有助將?大的估值拉近至同業水平。該行維持?大「增持」評級，目標價4.65元。

擬「B轉H」的內房股萬科，股份仍在停牌中，尚待公告有關事宜。而萬科去年在港收購的南聯地產（01036），名稱將改為「萬科置業海外」，下周一（1月21日）起生效。

《施政報告》未有新辣招推出，二手市場氣氛即時激活起來。綜合各區代理指出，港九新界各區的大型屋苑約有1成業主敢於反價，加幅平均近半成。同時，即使未有反價的業主，議價空間亦明顯收窄，甚至表明不允許還價。買家對後市信心亦加強，勇於入市，令成交量有一定程度的回升，睇樓量亦有增長。

　事實上，自施政報告公布後，多區二手樓業主都提高放盤叫價，他們深明短期內無新供應，預計樓價會繼續上升，故不急於一時賣樓。世紀21日昇黃文龍表示，北角區兩大藍籌屋苑城市花園及和富中心同樣出現反價個案，其中城市花園9座中層E室，建築面積1,176方呎，實用面積1,011方呎，原先開價1,350萬元，於《施政報告》出台後即時反價至1,438萬元，反價達6.5%。而和富中心7座低層D單位，建築面積963方呎，實用面積857方呎，由1,000萬元反價至1,050萬元，加幅亦達半成。黃文龍續指，現時兩屋苑約有1成業主反價，盤源方面則大致平穩。城市花園約有197個放盤，而和富中心則有97個。

多個大型屋苑業主零議價

　九龍區方面，美聯董事郭玉滿指出，部分東九龍區的購買力被將軍澳新盤天晉II所吸納，二手稍稍偏淡，但整體業主叫價相當硬淨，多個大型屋苑的業主近乎零議價，部分業主更反價1成。然而，郭玉滿補充，由於《施政報告》當中再次提到起動九龍東的概念，故預計睇樓量將可回升2成左右。

　利嘉閣董事陳大偉表示，新界東西兩區的大型屋苑都有一定程度的反價，其中指標性屋苑沙田第一城及天水圍嘉湖山莊約有1成業主反價，而大部分業主在《施政報告》出台後，表明企硬不減價。陳大偉續指，現時多個屋苑盤源根本不足，供應少，業主心態上比較惜售，造成市場「有入無出」。

蔚晴軒高層易手5年賺415萬

　從買家角度而言，則擔心樓價愈升愈有，紛紛趕緊入市。中原簡英譓表示，《施政報告》出台後當晚，西半山蔚晴軒高層D室錄得成交，該單位實用面積450方呎，建築面積688方呎，以845萬元沽，建築平均呎價12,282元，實用平均呎價18,778元。據了解，買家為用家，見《施政報告》中樓市政策多屬中長期措施，遂決定於措施公佈當晚拍板入市上址自住。原業主則於2007年以430萬元一手購入物業，是次沽出單位帳面獲利415萬元，單位升值97%。

慈安苑高層持貨18年賺1.6倍

　世紀21富山黃澤龍表示，分行促成慈雲山慈安苑高層戶以315萬元(居二市場)成交。單位為A座高層2室，建築面積830方呎，實用面積603方呎，黃氏稱，原業主於1994年1手以約122萬元(居二市場)購入上址自住，現以315萬元(居二市場)套現換樓，平均呎價5,224元(以實用面積計算)，樓價帳面獲利193萬元，持貨18年，物業期內升值近1.6倍。據了解，買家有見居屋樓價飆升，決定加快入市步伐，「即睇即買」單位自住。

針對香港市民最關心的住屋問題，特首梁振英前日在其首份施政報告中勾畫出未來5年至10年的住宅土地規劃藍圖，並承諾未來5年內可落成約7.5萬個新公屋單位。梁振英昨日在多個場合解釋房策時強調，報告中提出未來5年的7.5萬個公屋建屋量，只是已有項目的產量總和，尚未包括提高地積比率等措施下可增加的公屋落成量，「我們有信心在未來5年的時間內，公屋的總落成量不只是我們現時項目已有的7.5萬個總量」，並表明他還未放棄將計劃中的3.5萬個公屋單位提早在未來2年內落成的目標。

　梁振英昨日分別接受電台節目訪問，並出席立法會的答問大會，闡釋他日前公布的施政報告的重點，其中以土地及房屋供應最受關注。運輸及房屋局局長張炳良和發展局局長陳茂波，昨日亦「打響頭炮」，成為首兩個舉行記者會、解釋施政報告措施的政策局，反映今屆特區政府對住屋問題的關注。

政綱建屋踐諾 希望各界配合

　在昨日立法會答問大會上，梁振英回應了21名議員就其首份施政報告的提問，有5位議員先後就房屋政策提出質詢。有反對派議員質疑，梁振英在施政報告中只提及未來5年興建7.5萬個公屋單位，並未有落實其政綱的承諾中，在其上任後第一二年就興建3.5萬個公屋單位的承諾。

　梁振英在回應時表示，未來5年的7.5萬個建屋量，並未包括落實施政報告中提出的10個措施後可以增加建屋量，包括將提高地積比例，將政府用地改為住宅用地，將沒有植被的一些荒廢土地改劃為住屋包括公屋用地，他有信心在這些措施落實後，未來5年的公屋總落成量超過7.5萬個單位，惟暫未有確實的可增加數字。他並會堅持提早1年落成3.5萬個公屋單位的競選政綱，並已定出多方面措施支持該主張。

　在昨晨電台節目上，他被問到其任內能否維持平均3年的公屋上樓目標時表示，公屋輪候冊數目增長迅速，目前已經由撰寫參選政綱的16萬增長至今日超過21萬，但特區政府會繼續朝平均3年的上樓目標做工作，但關鍵是社會各界的配合，「早幾日 (我) 就同房署首長級官員茶敘，飲杯茶、食件餅、拍膊頭……我聽到有一個公屋項目，因為地盤範圍有一座廟宇而受阻，希望各界在土地問題上能夠齊心，盡快增加公屋建屋量」。

做大土地房屋餅 不玩「零和遊戲」

　民建聯議員陳克勤在答問會上要求，政府應協助年輕家庭和35歲正輪候公屋的人士，並擔心待特區政府的房屋政策全面落實後，「到時35歲的人已經40歲了，很可能到他供完樓後，已經到了退休的時候」。梁振英強調，正本清源的做法，是加大力度開發土地，「倘不開發更多的土地，不建更多的樓房，所有的政策只不過是零和遊戲，將青年人的東西給了老人家，或者將老人家的東西給了青年人……我們還是需要將餅做大」。

　在施政報告出台後，樓市交投顯著增加，封盤反價聲不絕。梁振英表示，政府過去半年已批出私樓近8,000個樓花單位，有1.2萬個則等候批出，數量比過去5年的年平均數高，但他不排除會有新措施，確保樓市平穩健康發展。運房局局長張炳良昨日在記者會上亦坦言，政府無魔術棒令樓價下跌，解決樓價問題的方法是增加房屋供應，故施政報告在房屋供應方面著墨很多，希望市民明白建屋需要時間，房屋供應問題不能一刻間解決，並強調指當局將密切關注樓價走勢，有需要時將會推出措施。

長實在北京順義開發的中央別墅區項目「譽皇殿」二期2012年銷售業績不俗，已沽150伙，均價每平米約3萬元（人民幣，下同），套現約15億元。長實地產投資董事郭子威在京與記者茶敘時表示，今年將在京再推出約500套新房源，其中「譽皇殿」二期尚餘的100伙大宅欲提價3%左右於春節後推出，8月份會推出新一期的別墅項目。

　郭子威表示，8月份推出的新一期別墅項目將是其在京的最後一期別墅項目，明年「譽天下」將推出平層公寓，目前正在規劃中，整個項目預計在2015年全部結束。目前，集團也在京尋找新地塊開發。

施政報告未對樓市再落重藥，3個新盤計劃月內齊推售，開售中新盤亦持續加推，呎價屢見新高。九龍塘龍苑計劃明日以預約方式開放示範單位，長沙灣曉尚今日與地產代理誓師，大角咀的奧城．西岸均計劃於月內開盤；將軍澳天晉2期再加價2%加推61伙下周賣，新加推頂層天池屋建築呎價2萬元挑戰該盤新高價。油麻地御金．國?最後1伙天池屋建築面積意向呎價3.8萬元，亦創該盤新高呎價。

　?基地產於長沙灣的曉尚今日與地產代理誓師，最快月內推售，項目共提供138伙，面積由370方呎至690方呎，包括一房單位、兩房單位及三樓與頂層私人平台，早前發展商對此盤的分層單位意向呎價1.3萬至1.4萬元，頂層連平台單位意向呎價2萬元。

中海外龍苑5600萬入場

　消息指，中國海外於九龍塘的龍苑計劃明日以預約方式開放示範單位予貴賓參觀，該盤共有28伙，已為現樓，建築面積2,800至3,200方呎，意向呎價2萬元，入場費約5,600萬元。

　九龍建業市務及銷售總經理楊聰永表示，大角咀奧城．西岸示範單位籌備近尾聲，最快於下周末開放，月內推售，該盤將先推高層3至4房大單位，面積逾1,000方呎，意向呎價1.5萬元，1,500萬元入場，此盤提供104個單位，設有1房至4房戶。

天晉2期61伙下周推售

　新地副董事總經理雷霆昨表示，將軍澳天晉2期前晚推售的53伙已近沽清，前日已分兩批加推74伙，於明日及周日推售，昨日再提價1%至2%加推61伙，其中60伙的建築面積由1,016至1,070方呎(實用面積由796至839方呎)，平均建築呎價10,313元(包1個車位)，另外1伙為第1A座頂層32樓B室，建築面積1,496方呎(實用面積1,197方呎)，另有平台、天台及泳池，售2,992萬元，建築面積呎價2萬元，將創該盤新高呎價，已有客戶洽商中，此批61伙計劃下周推售。

　信和置業營業聯席董事田兆源表示，油麻地御金．國?尚有最後2伙，其中第6座38樓A室的天池屋，建築面積意向呎價3.8萬元，將創該盤新高，該單位建築面積1,897方呎(實用面積1,503方呎)，為4房戶，另有351方呎平台連泳池，及1,204方呎天台，意向價7,208.6萬元。另外，於第3座1樓A連花園，建築面積2,053方呎(實用面積1,624方呎)。大角咀奧?．御?尚有4伙，其中1伙天池屋的最新呎價1.78萬元，建築面積1,270方呎。

信置上半年推1869伙

　田兆源又稱，上半年將推售4個新盤，共有1,869伙，其中大埔海鑽共193伙及九龍城侯王道Avery共78伙計劃於第一季內推售。至於與合和及市建局合作的灣仔利東街共1,299伙及觀塘月華街共299伙於上半年推售。

　其他新盤方面，消息指，嘉里於跑馬地的紀雲峰昨日售出2伙，分別為21樓A及31樓C室，同系現崇山亦售1伙，?基於元朗的尚悅則售出6伙。

春暉8號售3複式套4.5億

　新世界於大坑的春暉8號近日售出3伙複式大宅，包括兩伙頂層連天台戶，售價由1.4613億至1.54362億元，呎價由3.6225萬至3.8265萬元，全由本地買家承接，共涉資約4.5億元。此盤累售65伙，套現逾32.7億元。

春節掀看屋潮 詢問度增13倍
受台灣房市不景氣影響，近年來海外跨國購屋風潮興起，尤其鄰近的日本地區深受民眾喜愛，且近期因日幣狂貶，2個月前要價台幣1850萬元的房屋，如今現省200萬元只需1650萬元，讓赴日購屋詢問度大增13倍，更有不少原觀望的購屋者，近期決定下訂購屋。

日圓大貶加上春節假期即將到來，不少民眾想利用春節長假赴日遊玩兼看屋，日本信義社長林彥宏說，近2周電話詢問量超過200通，較平日成長13倍，且雖然最近日幣稍止跌回升，但仍有匯差，2個月前售價日幣5000萬元、約台幣1850萬元的住宅，但現在只要台幣1650萬元，光匯差便省了近200萬元，對有投資需求的民眾而言，確實是很好的購屋時機。 大師房屋海外事業處處長蔡詠綸表示，其實今年台灣房市不佳，加上日圓貶值，即便有不少高端客群有意至日本購屋，但擔心日本房市尚未見底、多少觀望。

馬來西亞房市看好
不過去年底首相安倍晉三上台後，積極推動貨幣寬鬆政策，近期就有至少3位購屋者，一改原觀望態度，在日前舉辦的「東京六本木」投資說明會中，就下訂金購屋。除日本外，馬來西亞、新加坡與美澳地區也都是台灣民眾喜愛的海外購屋區域，包括理財專家阮慕驊日前也赴馬來西亞看屋。阮慕驊說，台灣房市目前除了受政策壓抑外，經濟也不甚景氣，GDP表現不佳，相較之下，馬來西亞2012年GDP達5.2%，經濟面持續向上成長，馬來西亞房市後勢備受看好。

交屋前僅須自備款
以經營馬來西亞市場為主的台灣房屋國際資產中心總監林廣彥表示，今年預計承接4~8個預售建案，銷售戶數逾1000戶，因馬來西亞不僅租金報酬率高達4.6~6.2%，房價增值也比日本高，若購入預售屋，交屋前僅需繳交自備款，購屋門檻低，前景較看好。

春節仍可預約看屋
另外包括東森房屋也與亞洲空間不動產合作，主要銷售日本東京中古屋，預計今年3、4月推出；大師房屋今年則以經營澳洲市場為主，預計第1季推出「布里斯本Belise」與「墨爾本名門南雅拉」，總銷金額約15億元。
因不少民眾喜歡利用春節出國遊玩兼看屋，日本信義與大師房屋均表示，只要事前預約，農曆春節期間仍可安排民眾看屋。

日圓走貶 赴日購屋掀熱潮【經濟日報】
日圓大貶、購屋匯差現省10%，掀起國人赴日購屋潮。日本信義株式會社表示，近2周赴日投資詢問電話激增13倍，每月帶看量大增四成至70組；大師房屋承銷27戶新成屋案，單日就狂銷25戶，總銷達20億日圓（約新台幣6.6億元）。日本信義表示，日圓半年來一路狂貶，近2個月日本政府實施貨幣寬鬆政策，更導致日圓大貶近10%，為2年半來新低。在匯差影響下，2個月前一棟售價5,000萬日圓（當時約新台幣1,850萬元）房屋，現在只需約新台幣1,650萬元。詢問電話爆增的同時，每月帶看量也大幅增加，過去日本信義平均每月赴日看屋量，約50組客戶，現在大增四成、單月看屋組數達70組。 由於國人赴日購屋潮愈趨明顯，帶動日本信義去年業績大幅成長，2012年總銷金額達84.9億日圓（約新台幣27.88億元），較前年49.97億日圓（約新台幣19.05億元）大增七成。

大師房屋日前舉行赴日購屋說明會，也引發客戶購買熱潮。大師房屋總經理陳建慶說，該公司獨家承銷日本三井17戶「六本木東京」新案，說明會中客戶下單踴躍，追加10戶物件銷售，總計27戶，單日即銷售25戶，合計達20億日圓。陳建慶認為，日圓大貶有利民眾到日本置產，台灣房市今年房市仍舊不會太好，但高端客戶資金需尋找出口，因此市場游資仍將流向海外。 與日本信義合作的住商不動產，近來也接到不少投資詢問電話。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，有些有意投資日本的客戶藉由加盟店轉介，整體來說，詢問度較去年增加一成。東森房屋去年與日本亞洲空間不動產簽約銷售東京不動產，目前正積極建構國外物件聯賣網，預計第2季上線，搶搭赴日投資潮。

赴日購屋熱 5國銀東京分行 承作貸款
台灣人掀起赴日購屋熱潮，大師房屋總經理陳建慶表示，相較於其他國家，日本購屋門檻較低，僅需護照即可買房，台灣在東京有5家金融機構分行可承作貸款，加上高出租率、高投報率，帶動國人赴日買房風氣。陳建慶指出，國人赴日購屋幾乎沒有什麼門檻，一本護照、帶上資金，即可購買當地不動產。目前台灣有5家銀行在日本設有分行，分別是彰化銀行、台灣銀行、第一銀行、中國信託商銀及兆豐銀行，民眾僅需準備自備款，再挑選這5家金融機構分行承貸即可，目前自用住宅銀行貸款七成，投資部分貸款為六成。信義不動產株式會社台北辦事處專案經理鄭泓儒表示，台灣在日本的承貸銀行會依照承貸物件新舊等來審核。

赴日購屋熱 保險業：小心賠了價差
到日本買房地產好嗎？壽險業者昨（17）日透露，金管會即將開放保險業者投資的海外地區有6個，就是沒有日本。據了解，最近一次 （1月11日）與金管會會談中，主委陳裕璋明確告知，初期只會開放「紐約、倫敦、法蘭克福、多倫多、上海、胡志明」6個城市。金管會保險局已著手研議修改保險業辦理國外投資管理辦法，最快可能在農曆春節前公告實施，保險業屆時將可個案申請從事海外不動產投資。 陳裕璋鼓勵業者在國際性大城市買樓，並認為買一整棟才有意義，讓世界看得見台灣。 保險業者說，日本是亞洲經濟龍頭，卻不在金管會的開放名單，大家可以這樣想，金管會在提醒外界，「此時投資日本房地產，小心可能賺了匯差、最後賠上價差」。

「日經新聞」（Nikkei）引述索尼（Sony）執行長平井一夫（Kazuo Hirai）的訪問報導，在索尼檢視營運和資產狀況的同時，可能會出售位於紐約市的總部大樓。索尼計劃拓展印度和其他新興國家的LCD電視市場。平井一夫表示，手機事業可以是帶動索尼獲利的動力。

歐債前景未明帶動全球經濟震盪，高端客戶需要資金流動的管道，而台灣與大陸房市，皆受到政府抑制，加上近2個月日圓大貶近10%，海外資金逐漸湧進日本，成為近期海外資金最夯的投資產品之一。在日圓貶值、當地政府全力拚經濟，加上9月有參議院選舉壓力下，今年海外資金赴日購屋潮將更明顯。日本過去20年經歷泡沫經濟，房價起伏不大，對比2012年房價僅是1991年的三分之一，民眾房屋自有率不高，但也因持有成本相對較低，租金投報率遠高於中港台，因此近年吸引不少台灣高端投資者資金轉進日本。

就目前日本信義經手的案件交易發現，投資族群占買方比重達七成、三成為自用客戶。客戶背景除上市公司及中小企業主為主要客層，還有政界人士、重量級藝人，甚至醫生族群，都是此波「哈日宅」的主力客層。進一步分析投資客群，可分為長期投資型及置產型客戶，其中更不乏20多歲、曾在當地留學的年輕人。以長期投資型客戶來說，看中的物件多在2億至3億日圓（約新台幣7,400萬至1.11億元）的整棟住宅，並交由當地租賃管理公司代管，每月僅需付5%至6%的投資物件代管費，省去跨國管理的麻煩。此類客戶較特別的是，從早先投資金額約2,000萬日圓的小戶型投資，轉向經濟規模較大的投資產品，而投報率更高達6%以上。

置產型客戶則分為2大類，其中1類多為小孩在日本唸書，想為兒女購置就學住宅，此類購屋預算約在5,000萬至1億日圓（約新台幣1,850萬至3,700萬元），偏好沿就學區域地鐵路線上的新成屋2房產品。另1類是資金充裕的退休族群及企業家，購置國外第2宅做為休閒或度假用，購屋預算約1億至2億日圓（約新台幣3,700萬至7,400萬元）。但不管是小型投資客戶或置產型客戶，仍以管理良好、外觀較佳的大樓產品做為第1選擇。在日本買預售屋和台灣有很大的不同點。台灣購買預售屋，需按建築進度繳交工程款，但在日本只需先繳交10%至20%簽約金，交屋時再繳交剩餘80%至90%的金額，期間沒有「繳工程款」的問題。至於交屋後的房貸則視個人信用而定，因此在日本購買預售屋的方式相對單純許多。在日本購屋時，若有多組人馬同時看中同一戶房子時，並無「價高者得的問題」，而是在指定期間內填寫申請書，截止日後擇日公開抽籤，對購屋者而言，公開、公平又有保障。

展望日本房市，我持樂觀態度，主要可從2個面向觀察，第1是安倍晉三上台後，期許日本GDP要成長2%，因此推出的政策促使日圓大貶，如此一來外資會進來，日本股市也會變好，對不動產的投資也會增加。日本信義與在地企業接觸過程中，發現很多企業對今年景氣充滿信心，不少建商開始動起來、準備大舉推新案。第2是今年9月日本將舉行參議院選舉，將是檢視安倍上台之後政績表現的重要關鍵，日本政府勢必會全力拚經濟。

日圓大貶、購屋匯差現省10%，掀起國人赴日購屋潮。日本信義株式會社表示，近2周赴日投資詢問電話激增13倍，每月帶看量大增四成至70組；大師房屋承銷27戶新成屋案，單日就狂銷25戶，總銷達20億日圓（約新台幣6.6億元）。日本信義表示，日圓半年來一路狂貶，近2個月日本政府實施貨幣寬鬆政策，更導致日圓大貶近10%，為2年半來新低。在匯差影響下，2個月前一棟售價5,000萬日圓（當時約新台幣1,850萬元）房屋，現在只需約新台幣1,650萬元。

詢問電話爆增的同時，每月帶看量也大幅增加，過去日本信義平均每月赴日看屋量，約50組客戶，現在大增四成、單月看屋組數達70組。由於國人赴日購屋潮愈趨明顯，帶動日本信義去年業績大幅成長，2012年總銷金額達84.9億日圓（約新台幣27.88億元），較前年49.97億日圓（約新台幣19.05億元）大增七成。

大師房屋日前舉行赴日購屋說明會，也引發客戶購買熱潮。大師房屋總經理陳建慶說，該公司獨家承銷日本三井17戶「六本木東京」新案，說明會中客戶下單踴躍，追加10戶物件銷售，總計27戶，單日即銷售25戶，合計達20億日圓。陳建慶認為，日圓大貶有利民眾到日本置產，台灣房市今年房市仍舊不會太好，但高端客戶資金需尋找出口，因此市場游資仍將流向海外。

與日本信義合作的住商不動產，近來也接到不少投資詢問電話。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，有些有意投資日本的客戶藉由加盟店轉介，整體來說，詢問度較去年增加一成。東森房屋去年與日本亞洲空間不動產簽約銷售東京不動產，目前正積極建構國外物件聯賣網，預計第2季上線，搶搭赴日投資潮。

國內高資產族近期掀起一波「哈日宅」熱，業者提醒，赴日購屋除了要仔細計算投報率外，也最好找有口碑的優質物管、房仲代管及租賃，以免萬一出了問題，遠水救不了近火。此外，國人在台灣投資不動產，多著眼於增值，但業者直言，到日本置產投資，最好不要有太高的增值期待；日本房地產長時間處於相對低檔，民眾對房價信心低落，房價要出現短期大漲機率不高。

房仲業表示，日本經濟失落20年，房價衰退後停滯不前，是租金投報亮眼的主因，以東京來說，目前住宅仍多有5%以上的投報水準，有些甚至可達7~8%。不過上述的投報率，有些是不含稅負成本，購買之前，必須仔細計算，此外，海外置產大多需要委託物業管理公司代管，也會產生一筆代管費用，吃掉一些投報。

除了應仔細計算投報率外，東森房屋表示，投報高的物件不一定就是投資好標的，有些投報率高的物件，可能是因房價偏低，而過度偏低的房子，背後往往隱藏著轉手不易問題。海外投資不動產，除非移民，否則終究需要獲利了結處分，一定要慎重考量物件轉手性。

美國30年固定房貸平均利率本周緩步走降至接近歷史最低水準，幫助民眾更能夠買得起房子。房地美(Freddie Mac)周四(17日)公布，30年貸款利率自上周的3.40%下降至3.38%，並微幅高於去(2012)年11月時創下的1971年以來最低水準，亦即3.31%。

15年固定房貸平均利率則維持在2.66%不變。歷史最低水準則為2.63%。
房地美並指出，去年美國30年固定房貸平均利率為3.66%，為65年來最低年度平均水準。
較便宜的房貸利率為房市去年開始回春的1項關鍵因素。
許多經濟學家亦預估，今(2013)年房市復甦力道將增強。