地上權住宅愈來愈多，相關問題隨時間漸漸浮上檯面。民眾付出權利金買下地上權住宅後，隨著時間價值遞減，但每年繳交的地租卻隨公告地價調高而愈來愈貴。住戶怨，陷入被政府「養、套、殺」的絕境，不符居住正義，要求地租率應隨年限遞減而調降。

　財政部國產署署長周後傑說，「遊戲規則已定」過去簽訂的合約無法更改，但未來可納入研究來檢討，例如地租率每十年調整一次或地租率也採階梯式逐年下降等，讓住宅地上權相關辦法更周全與合理化。

　地上權住宅免繳地價稅，但每年要繳公告地價百分之五的地租。隨著地上權持有年限減少，已付出高額權利金的地上權住戶，陷入了「愈租愈貴」又進退失據的窘境。

　例如北市松勇路的地上權住宅，民國八十八年時每月地租約四萬元，但十五年過後，每月地租已經漲到近七萬元。

　新任北市副市長張金鶚日前還表示將調高公告地價，讓地上權住宅住戶非常惶恐。住戶估計，十年後，每月恐怕要繳數十萬的地租，「比住五星級飯店還貴」！

　住戶說，當初被政府「只在乎曾經擁有」的美麗說辭騙了，買下地上權住宅居住，沒想到政府做莊，公告地價說漲就漲，讓「承租戶們都要跳樓了」！根本是挖陷阱給民眾跳，讓一隻牛被剝好幾次皮。住戶指出，地租率應隨年限遞減而調降。

　周後傑表示，地上權案件都是公開標售，事後不能修改遊戲規則，否則會「天下大亂」。但未來會研究看看，避免地上權住宅殘值愈低但地租卻愈高的問題。

　不過，周後傑說，地租率若調整，權利金也會調整。例如若地租率採階梯式逐年下降，前幾年的地租率就會很高，市場接受度恐不高。

財政部於二○一一年六月祭出奢侈稅（特種貨物及勞務稅）打房，但因「非都市土地」（都市計畫範圍以外土地）不納入課稅，加上近來不少台商回流設廠，工業用地需求增加，部分投資客轉往炒作工業用地，獲利驚人。

是否納入 七月提出報告

財政部已注意到工業用地炒作的問題，擬修法將工業用地納入奢侈稅課徵範圍，將於七月出爐的奢侈稅檢討報告一併提出。

財政部官員說明，奢侈稅將不動產列入課稅範圍，但僅限於「持有二年以內的房地或依法得核發建造執照的都市土地（都市計畫範圍內土地）」，「素地」若是非都市土地，就算兩年內移轉也不會被課徵奢侈稅；官員說，主要是考量非都市土地地處偏僻或無法興建一般住宅，不至於影響房價，由於工業用地多屬非都市土地，因此也被排除在奢侈稅課徵範圍外。

據了解，最近不少台商回流設廠，工業用地需求增加，部分投資客轉而炒作工業用地；包括新北、桃園、新竹等地區的工業用地，都有投資客炒作的情況，導致北部工業用地價格水漲船高。

國稅局最近發現一個案例，投資客經由法拍購得新竹地區的工業用地及舊廠房，拆除廠房後，在兩年內以「素地」轉手賣出，大賺十多億元，由於是非都市土地，不必課徵奢侈稅，加上現行土地交易所得免稅，且短期買賣也課不到土地增值稅；換句話說，投資客炒作工業用地大賺十多億元，卻幾乎不用繳什麼稅。

對工業用地炒作的問題，財政部官員表示，已和奢侈稅存廢議題一併交給委外單位檢討，研議是否將工業用地納入奢侈稅課徵範圍。不過，若納入將涉及修法，且不能溯及既往，修法前已出售的土地還是課不到稅。

「都市更新條例修正草案」即將在立法院展開修法大戰，已完成提案連署的版本有10案，重點鎖定在建立非政府機關協商平台、提高同意比例門檻、住戶是否可隨時踩剎車，以及地上物是否完全拆除才能領建照、強制拆除是否由地方政府執行等五大爭議。

包括行政院版、台北市政府版及多組綠營立委各自提出版本，一般認為，進入草案逐條審查階段時，會以行政院版、北市府版為主，而提案踴躍的綠營立委，可能會整合出一個共識版，變成三國演義局勢。

據了解，多數版本的訴求，集中在調高申請都更及實施都更的比例門檻，這將是審議時過招的重點所在；而引進第三方非營利機構處理都更爭議，也是另一焦點。

至於都更的「技術層面問題」，由於實務上已成為個案能否落推動的關鍵，因此包括是否由法院強制進行都更範圍內的地上物拆遷，以及是否規定須在建物全數拆除後，才能預售，主管機關也才能核發建照給都更實施者，都是各版本過招重點所在。

比較各法案的建議內容，較新的主張是：在都更的不同階段中，住戶都有踩剎車的權利；而未達最小分配單位的住戶，可依更新後價值扣除稅捐，或以現金方式作為補償辦法；此外，鑑價制度也不再由建商一手包辦，至少要由地主和建商共同選定鑑價機構，或是地方政府也加入行列，形成三方各選一家的局面，讓估價結果更為公平。

國民黨立委江啟臣指出，都更牽涉到產業、地方發展及建商、開發商、住戶的權益，問題多元且複雜，委員會上周排定專案報告及質詢後，發現內政部尚無完整的解決方案，且立委間都有不同意見，離逐條審查還有段距離。由於個別條文具有爭議性，且尚未取得朝野共識，為加速法案的審議進度，內政與社福衛環聯席委員會今（1）日先就第19條及第27條條文修正草案進行討論，內容是縣市政府在擬定都更計畫時就要提出社福設施、社會住宅及其他公益設施需求計畫。

報酬僅1.1% 比不上普通宅達6%

北市知名豪宅「帝寶」1戶動輒破億元，租金當然也不親民，根據內政部不動產交易實價查詢網顯示，「帝寶」有4戶租屋成交，月租金26~33萬元不等，25樓該戶33萬元最高，是目前全台租金最高豪宅。其他主要都會區最高豪宅租金為新北市「橋峰」7.5萬元，台中市「似水年華」與高雄市「福懋首善」登錄租金皆為9萬元。

實價查詢網顯示，「帝寶」150.56坪該戶 、月租金33萬元為目前全台租金最高的豪宅；但據了解，北市某知名豪宅，近期以每月約40萬元租金出租，成為地下冠軍。不具名房仲業者坦言，實價登錄上路至今，陸續有不少豪宅透過仲介成交，但屋主不願租金曝光，仲介只好配合不登錄，使實價登錄網的豪宅租案稀少。

租金僅「加減收」
據了解，「帝寶」150.56坪該戶原租金約42萬元，但近年因豪宅需求減少，只好降租至33萬元，依目前「帝寶」每坪270~280萬元、車位400萬元的市場行情推估，其租金報酬率僅1.1%，低於台北市一般住宅租金報酬率2%，若加上裝潢的成本，租金報酬率會更低。
松信住宅不動產經理吳懿倫表示，一般包租公要的是穩定報酬，但豪宅房東期待的是賺價差，一個轉手就是幾千萬元入袋，租金只是「加減收」、補貼房貸利息。

往南租金賺更多
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，房價高低影響租金報酬率，原則上愈往南走報酬率愈高，以實價各區最高價豪宅租案為例，台北市「帝寶」僅1.1%，新北市「橋峰」租金7.5萬元，該戶93.08坪含2車位，以實價登錄網「橋峰」每坪實價65~84萬元推估，報酬率約1.4~1.7%。

高市租9萬不合理
中南部房價低，租金報酬率相對可觀，台中市「似水年華」房價每坪36~46.7萬元，但月租金卻達9萬元，超越「橋峰」，租金報酬率達1.8~2.3%。
而高雄市「福懋首善」月租金達9萬元，以實價每坪19~22萬元推估，租金報酬率達到7.44~8.34%，但洪佩君指出，高雄市一般住宅租金報酬率4~6%，「福懋首善」該戶租金報酬率高到不太合理，可能是實價登錄資訊有誤。
高雄市在地仲介也表示，「福懋首善」含裝潢家具月租金頂多5~6萬元，實價登錄網登錄9萬元確實過高，如果以租金行情5萬元來推估，其租金報酬率則在4.1~4.6%。

4大都會區豪宅最高租金
◎帝寶/台北市大安區
月租：33萬元
坪數：150.56坪
總價：3.4~3.5億元
租金報酬率：1.11~1.17%
◎橋峰/新北市板橋區
月租：7.5萬元
坪數：93.08坪
總價：5113~6462萬元
租金報酬率：1.4~1.7%
◎似水年華/台中市西屯區
月租：9萬元
坪數：142.71坪
總價：4790~6124萬元
租金報酬率：1.8~2.3%
◎福懋首善/高雄市前鎮區
月租：9萬元
坪數：68.17坪
總價：1295~1450萬元
租金報酬率：7.44~8.34%
註：「帝寶」總價為行情預估、其餘總價參考實價登錄資料
資料來源：不動產交易實價查詢服務網、台灣房屋智庫、《蘋果》採訪整理

各家房仲昨（29）日公布3月成交統計，成交量普遍較1月成長三成、年增15%，包括新北市、桃園、台中與高雄等區交易量都放大。信義房屋指出，3月二手房買氣旺，主因329檔期到來，一手市場氣氛熱絡，帶動二手市場升溫。

法人指出，房市買氣佳，加上去年財報與股利陸續出爐，央行又未出手調控，營建族群後續走勢仍看俏，營建股昨天股價普遍上揚。

信義房屋統計，3月房市交易增溫，年增約15%，若和工作天數較少的前月相比則倍增，表現最好的區域是新北市與相對平價的桃園、台中與高雄等，房價維持高檔盤整格局。

信義房屋分析，國際股市頻創金融海嘯後新高，今年經濟成長展望樂觀，目前市場氣氛是最近半年以來最好的時刻，觀望已久的買氣也漸回籠，加上一手個案銷售穩定，帶動市場交易回溫。

住商不動產統計旗下加盟店交易量後發現，3月交易量較今年1月增加三成。住商認為，除329檔期帶動外，實價登錄價格公開已累積一定數量，讓買方能夠更了解市場行情。

從價格結構來看，3月仍以中低總價產品為基調，不過具有保值效果的產品有一定市場。住商分析，中低總價產品在奢侈稅後買氣發威，除了銀行貸款緊縮、不利高價產品之外，還有自用客戶能被滿足、投資客戶也能分散風險兩大優勢，在兩股購買力道發威下，若區域又有重大建設與話題，這類產品買氣自然發燒。

房地產市場上半年的重頭戲329檔期正熱烈開打，包括建商公會榮譽理事長王光祥、甲山林董事長祝文宇、遠雄董事長趙藤雄等五大房市名家都認為，今年329檔期將呈現「量增價穩」格局，若無政策性調控措施，後續市況仍可期。

王光祥指出，全球各主要經濟體都採量化寬鬆政策，導致熱錢豐沛、利率仍低，在此情況下，房地產是最佳保值標的，台灣房地產又有永久所有權，表現自然不寂寞。

祝文宇則說，近來物價有上漲趨勢，物價漲，將使得房地產的成本全面墊高，而通膨隱憂起，也將讓抗通膨的保值買盤湧進房市，整體來看，今年房價會向上。祝文宇特別看好台北市的南港、內湖，以及大台北外圍的基隆、林口、新莊、淡水等，以甲山林在淡水代銷的「海洋都心」為例，每天看屋客已多到他自己也嚇到。

祝文宇還說，政府之所以要打房，就是因為知道房價會漲，但台灣不比大陸，政策性調控的力量仍有限，終將回歸市場供需。對中、南部房市，他也樂觀看待，主因房價基期低、產業持續發展，他透露，興富發集團近日在南台灣的建案銷況佳，今年以來已賣出140億元的房子，可視為市場景氣風向球。

趙藤雄則說，近日市場資金豐，經濟情勢也轉佳，房市不可能會壞下去，329檔期案量大，就是因為大家有信心，今年房市應會向上發展，特別是價位較低的產品銷售速度會比較快。

永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，若329檔成交量放大，預期5、6月房價將上漲，主因台灣很難抵擋資金潮來襲，房地產仍是資金避風港，只要低利環境不變、國內外無重大事故再發生，預料第2季房市將出現「量價齊揚」格局。

台灣房屋總經理周鶴鳴說，雖然329檔期市況樂觀，但不代表所有個案銷售都會有好的表現，市場仍以個案表現為主，其中，低總價、低單價、低自備產品，將為329檔期銷售主力。區域部分，周鶴鳴看好淡水、桃園、新莊，中南部市場則看好高雄表現。

他強調，淡水、桃園同樣具有低單價、低總價優勢。不過桃園部分地區的預售屋、新成屋已漲多，消費者可考慮當地中古屋市場，像是中正藝文特區、中壢海華特區每坪單價仍在18萬元上下，對買方來說，仍是不錯的選擇。

周鶴鳴說，因大台北外圍地區像是中正藝文特區出現每坪50萬元預售案，相較新莊地區房價還能找到4字頭的產品，價格具有優勢、出現互補性，可以從這些地區仔細挑選，多看、多聽、多比較就能找到適合自己的產品。

2月景氣燈號持續亮出黃藍燈，但分數已漸增，接近穩定的綠燈邊緣，景氣和緩復甦中，致消費者信心分數持續上揚，創下去年6月以來新高，民眾信心有轉強趨勢，反應在房市交易上，也跟著景氣復甦而升溫。永慶房產集團統計旗下成交資料顯示，台北市3月中古屋平均單價每坪59.0萬元，新北市單價則是每坪35.9萬，較上月微幅緩升；至於台中與高雄，本月中古屋房價分別為12.5萬元與12.1萬元，漲幅則較大。至於3月不論是帶看量或是網路留言量，都較2月同期增加27%左右，強勁的購屋需求帶動成交動能向上攀升。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，近期國內外經濟數據轉佳，讓消費者對於經濟前景產生信心，28日央行未如預期加重打房力道，將使市場信心回穩，讓潛在買方出籠，成交量尚有可為，但價格在銀行風險控管下，應會趨於平緩。

他表示，在美日歐集體延續無限量寬鬆政策，帶動亞洲貨幣競貶風潮，鈔票變薄引發通膨疑慮，「買屋抗通膨」還是市場投資議題，同時對於央行打房措施可能趨嚴的預期心理下，置產族紛紛出籠。

3月台北市中心自住客(首購+換屋)佔比45%，反觀置產客佔比高達42%，投資置產熱度持續增溫。而台北市郊區換屋大軍出動，3月佔比36%，是繼去年5月來新高紀錄，反倒是置產族佔比也高達31%。黃舒衛補充，對於置產族而言，著重資產保值與後續發展潛力，市郊區也就是所謂的蛋白區，因有多項重大交通建設與大型開發題材，也吸引置產族進駐。

至於新北市，則仍以首購為最大宗，而置產族佔比也有27%，是去年6月來新高，黃舒衛指出，新北市買氣一向穩定，民眾價格認同度也高，加上近幾年各項重大建設與交通題材多座落於新北市，且房價相對平穩，吸引置產族目光，觀察置產熱門購屋區塊主要為已通車或未通車捷運線周邊，像是板南線、中和線與環狀線，購屋總價大約900-1200萬元左右。

觀察近期房市交易可發現，輕移民風潮銷聲匿跡，反而在原居住區域購屋的趨勢逐漸明顯，在居住條件、生活機能相似的狀況下，民眾產生在地認同感，在實價登錄的推波助瀾下，興起發掘超值路段、超值產品的動機，讓首購與換屋族群選擇在原居住區域或是鄰近區域購屋。

黃舒衛表示，台中市、高雄市3月中古屋市場呈現價量齊揚的市況，農曆年後自住、置產買方加快購屋腳步，由於台中、高雄各項建設題材帶動加上景氣明顯轉佳，有購屋需求的民眾轉趨積極，成交量回溫。至於高總價住宅部分，像台中七期、高雄美術館、農十六來客量增加，在央行「限貸令」後首見中南部高總價住宅有觸底回升的跡象。

展望後勢，黃舒衛認為，美國的低利政策預期將持續至2014年底，等於宣告以調升房貸利率擠壓房價泡沫的威脅減低，再加上陸資來台投資陸續開放，整體投資環境看好，自住、置產買方的信心穩健復甦，讓房市向下修正的壓力大減，預期隨著央行打房未加重下，後續房屋成交量表現仍可期。

實價登錄上路後，租屋價格也透明化，好房網統計台北市2012年7~12月公寓租金，開價每坪為1022元，而不動產交易實價查詢服務網公寓實價租金每坪約992元，價差僅約2.9%。不過仔細觀察各行政區，南港區每坪開價1057元，實價每坪735元，價差35%最多。

多願調降出租
好房網統計顯示，台北市平均公寓開價與實價價差約2.9%，但各行政區價差最大的區域分別為南港、萬華、松山，價差分別為35%、29.8%、29%。好房網總編吳光中指出，租屋市場激烈，房東為求滿租會有議價空間，使實價網租金低於網路開價，尤其奢侈稅後不少屋主轉售為租，讓價空間也加大。
中信房屋南港中研加盟店店長張育章說，不少購屋族看好南港經貿園區利多發展，購買公寓等都更，但文林苑事件後都更動彈不得，屋主多願降價求租，議價空間加大。
另外，統計2012年7月至2013年1月，台北市精華地段套房租賃與買賣物件實價發現，中山區每坪租金1608元，每坪成交價56.42萬元，租金報酬率達3.4%，信義與大安區套房租金報酬率也分別有2.3%與2.5%，中正區僅1.9%較低。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄說，台北市一般住宅租金報酬率約2%，但從實價登錄資料可發現，北市套房精華區的租金報酬率較高，因租賃物件地段佳、租金較高所致。

套房報酬率2%
劉志雄舉例，中山區套房多在8~12坪，每月租金1~1.5萬元，總價500~800萬元，報酬率約2%，但本次中山區所登錄的租賃套房主要集中在八德路、中山北路一段、南京東路等精華地段，租金近2萬元較高。

房市動能加溫 上半年約有一成漲幅

經過近半年的盤整期，林口房市自農曆春節起，銷況明顯有所提升，各案場陸續傳出成交消息，而買氣逐漸回溫的因素，都直指即將通車的機場捷運線，接下來所衍生周邊效應，將是市場追逐的焦點。

北市中心房價快速飆升，循捷運軌道的移居風潮逐漸成為房市顯學，包括南港、中永和、新店、蘆洲等區域，價格先後都歷經一波漲幅，而即將通車的機場捷運線，例如新莊、青埔等沿線區域，已率先反映後續漲勢，反倒是位處北市門戶的林口，去年市場進入盤整期，房價停滯近半年時間，也因如此，這股動能隨著今年買氣回溫，可望上演反彈行情，業者預估，光上半年就會有5~10%的走揚空間。

25分鐘到台北車站
調查數據指出，台北民眾從住家到工作地點，無論是自行開車或者大眾運輸系統，理想能接受的通勤時間大約是30分鐘，而捷運準時、班次多的特性，最受到民眾喜愛，且直接反映在房價上，距離捷運越近的，房價越高、越搶手，同區段甚至價差可達兩成。
對於林口而言，機場捷運線扮演著區域發展的重要角色，無論個案距離捷運是近是遠，機場捷運線所創造的移居動能，絕對會為未來林口房市帶來正面助益，通車後，從文化三路A9站出發，往東8個站，約25分鐘就可到台北車站，光是這點，就足以吸引移居民眾目光。

以通勤時間換取房價
新理想廣告協理洪志明指出，鄰近國家如日本、韓國，大多數上班族皆利用電車往來都心，以合理通勤時間換取可負擔的房價，同樣的，接下來台北也將朝這樣的住宅概念發展，有了機場捷運線，林口到台北車站大約25分鐘，並且不必忍受塞車之苦，但房價少了30萬左右，生活環境也比台北市區更好。
值得一提的，原訂今年通車的機場捷運線，因機電工程進度落後，確定將延至明年6月通車，而目前政府優先鎖定「長庚醫院」(A8)、「林口」(A9)等站進行開發，不僅將引進商場、旅館及其他設施，也擬比照現有捷運站興建共構住宅，大林口地區生活圈將更集中於「長庚醫院」和「林口」兩站，成為名副其實的「雙核心」與「雙子星」商圈。

台北輕移民幹道
目前除了A9站周邊外，林口文化二路與文化三路所圍之帶狀商圈，隨著大型量販店的進駐，加上周邊商店街逐漸成形，以往為人詬病的生活機能已步上軌道，吸引大大小小約近20筆建案在此競爭，首購及換屋產品各佔一半，扣除少數豪宅個案(如國家一號院)，每坪開價大約為28~30萬元。
不願具名的房地產業者認為，不合理的高房價追逐，是北市銷售持續鈍化的主要因素，加上產品規劃及鎖定客層，早已排除受薪階層，不再是一般民眾伸手可及之處，因此區域間的輕移民早已是現在進行式，而機場捷運線的通車可望帶出另一波移居風潮，而未來幾年台北輕移民的主要熱區，林口就是第一站。

房市329檔期正式開跑，不僅預售市場從春節期間就傳出熱銷消息，中古屋成交量也直升而上。根據房仲業者統計，3月中古屋成交行情比去年同期成長15%，若與工作天數較少的2月相比，更呈現倍增狀態，房市回溫、買氣熱絡。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期國際各大股市創下金融海嘯後新高，加上台灣今年經濟成長展望樂觀，市場氣氛逐漸好轉，不少店頭回報消息，銷售狀況幾乎是半年來最好的時刻，觀望已久的買氣回籠、整體市場交易回溫。

根據信義房屋統計，全台買氣交易量成長幅度最高的是台中、高雄，各成長39%、31%，桃園、新竹、新北市也熱，分別成長21%、16%、15%，反而台北市交易量僅成長7%，表現不如其他地區。

曾敬德表示，直接分析3月大台北地區房市交易情形，北市總價1500萬至2000萬元的產品，成交占比創下11個月的新高點；新北市則以總價1000萬至1500萬元的產品交易比例明顯上升。

他表示，由於台北市三房標準產品總價高、屋齡高，不少家庭買不起，於是紛紛搬遷到新北市購屋，工作在台北市、居住在新北市的趨勢愈來愈明顯；除了首購族搬到新北市買屋外，不少換屋族也選擇賣掉北市房屋，到新北市買新屋。

桃園地區近期則成了房市亮點。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，中壢捷運、台鐵高架化、五楊高架完工、高鐵青埔站區開發、航空城與桃園升格等題材，帶動桃園房市熱，雖然金融機構對桃園房市風險意識提升，但央行並沒有提出選擇性信用管制措施，桃園房市發展潛力仍佳。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，28日央行未如預期加重打房力道，房市信心回穩、潛在買方出籠，成交量將有機會放大，而房價則持續高檔盤整；近期各店頭帶看量上揚近3成，在民眾購屋需求旺盛的情況下，預期4月房市仍有番前景。

房市熱區一路西進，今年329檔期最受矚目的就是號稱低總價、低單價、低貸款的「三低區域」桃園。根據住展雜誌統計，今年第1季桃園地區推案量高達562億元，比去年同期成長83%，中古屋房價更是漲了65%，每坪要價20.2萬元，出現「價量齊揚」的多頭走勢。

央行前天召開第1季理監事會議，原先房地產業界高度關注桃園南崁、青埔、八德等區域是否列入新一波信用管制區域，但央行房市管制措施並未加碼，更激勵桃園房市行情。

住展雜誌統計，329檔期全台推案量高達4300億元，桃園地區推出1247億元，超越新北市1135億元，占北台灣推案量42％，加上龜山的合宜住宅即將開賣，使桃園成為全國房市最熱地區。

桃園也首度有新建案單價破5字頭。住展雜誌研發長倪子仁表示，桃園市中心、藝文特區內的「乾坤」目前開價每坪50萬元，以單戶175 坪來看，總價就要8750萬元，創桃園地區最高價；八德也是桃園的熱區，目前均價仍在2字頭左右，反而蘆竹已經喊價到3字頭。

除了桃園熱，近來大型建商也積極開發淡海新市鎮，今年329檔期就有宏盛、麗寶、宏泰人壽等積極推案。「宏盛新世界」第一期總銷50億元，共468戶，每坪開價25萬至28萬元，前天公開就已潛銷5成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，雖然政府打房措施不斷，但台北市房價仍居高不下，急於購屋的民眾只好不斷往外移居，淡海、桃園近期房市熱，但仔細找仍有1字頭中古屋、2字頭新成屋，也因為符合低總價、低單價、低貸款的「三低區域」的標準，才吸引大批首購族、投資者前往購屋。

後實價時代，自住市場吹三低風，投資客也隨人潮，紛轉戰低價區。房仲業一項調查指出，目前台北投資人最愛的投資物件，首推淡海的「新成屋」，其次為北市郊區的「公寓」。

業者提醒，投資人偏愛的投資地區或物件，雖然代表有較強勁的買氣，但由於可能隨時被央行盯上，也具有較高風險，一般民眾在購屋時宜審慎考慮。

中信房屋近日委託創市際市調公司進行投資人意向調查，數據顯示，投資人最鍾情的低價區，首推淡海新市鎮的新成屋，占比達16%，也就是100人中就有16個人想把資金投入到淡海新市鎮的新成屋市場。

分析原因，主要是淡海新市鎮題材豐富，如淡水捷運綠山線預計年底動工、淡水河北側快速道路預計2014年通車等，加上當地新成屋還在一字頭，讓各界看好當地房價還有不小的補漲空問。

除淡海外，北市郊區南港、東湖、文山、北投的公寓，也有各有10%以上投資人青睞，上述公寓目前多在三字頭，相較於市區的公寓一坪5、60萬起跳，對自住者很有吸引力，許多投資人認為仍有不錯上漲空間。

　總銷金額達825億元台中房市329檔期開跑，市場買氣一片大好。業者表示，首購客大舉展現消費力，甚至有某個案在半天之內預訂一空完銷的情況；總價在2,000萬元以內的換屋產品也很搶手，平均銷售都突破7成。

　台中市建築開發公會理事長張麗莉指出，329檔期推案量約825億元、創5年新高，推案量較去年同期成長1成以上。

　在台中生活圈4號道路加持下，今年329檔期首購大樓新案，大都集中於子區段、新光重劃區、烏日高鐵特定區、大里塗城商圈等區域，尤其子區段首購產品，329檔期預估總銷金額就逾150億元。

　指標案包括總太的「明日」與「青境悅來」、惠宇建設的「富山居」、太子建設的「海晏」、大城建設「九月采掬」等，以2至4房產品最多，每坪主力開價17至19萬元。

　其中，「富山居」潛銷預約期間，200多戶在半天之內被預訂一空；而子區段樓層最高、坪數最大、房價最高的大樓預售案「海晏」，潛銷預約期已突破6成。

　此外，烏日高鐵特定區329檔期推案，同樣以2至4房為大宗，每坪主力單價17至19萬元。不過，龍寶建設的「愉臻邸」、「悅臻邸」，規畫48至70坪，為當地首樁換屋型大樓，每坪均價28萬元起。

　而雋業建設的「品雋」預售案，由於座落於台中市綠覆率最高的8期重劃區，鎖定換屋族，規畫55至60坪產品、每坪單價32萬元起，因符合當地市場換屋需求，目前銷量已破7成。

　此外，舊市區329檔期也有多檔新案進場，包括銳豐建設在北區大雅路、育德園道上推出「一峰青」、興富發建設在西區台灣大道（中港路）推「新文華」等，每坪主力價從25萬元起，上述區域已有多年未見新案進場。

　台中房仲業者表示，上述舊市區因商圈發展成熟，加上地價不便宜，因此，新案規畫以住宅大樓為主，且多規畫70坪以下的中小坪數。以「一峰青」為例，是育德園道少見的新案，規畫60至80坪的換屋型產品，每坪售價28萬元起，主力總價在2,000萬元以內，頗受換屋族青睞。

蘋果日報
329檔期熱戰 買房送賓士重機
豪宅指標案搶市 看屋人潮增2成

房市329檔期開跑，隨著房市景氣回溫，各建商積極推案，且不乏高價指標案，如台北市中心「耕曦」每坪開價達170~180萬元，內湖亦有不少建案每坪開價達百萬元。為吸引買方，建商也推出促銷活動，包括買房送賓士轎車等，業者表示，今年換屋、自住型買家開始回流，看好市場景氣。

北市內湖區為今年北市329推案重鎮，指標案包括「大華湖閱」、「文心AIT」等案，大華建設董事長林文亮表示，今年市場狀況不錯，推案反應好，金字塔頂端買家還是想以房產做保值，但要熱銷還不太容易，目前「大華湖閱」潛銷約4成，預計2015年中後完工。

北市小坪數較夯
位北市大安區的「耕曦」，則為今年329指標豪宅案，每坪開價達170~180萬元，現場專案經理汪志遠表示，買家是以自住、置產為主，且多為父母親買給第二代、或55歲以上自住的夫妻。
不過北市房價居高不下，甲山林董事長祝文宇說，市場仍以小坪數較夯，因小坪數產品利息較低，貸款可達8成，整體來看，受實價登錄影響，今年新案開價都貼近市場行情及實價登錄價。

高雄換屋型熱門
高雄房市今年329指標案多豪宅案，如「京城曼陀羅」推出每戶80~100坪，每坪30~40萬元的豪宅產品。
京城建設經理周敬恆指出，過年期間銷售較差，但高雄房地產最近開始熱起來，從土地買賣熱絡及每坪20幾萬元的中高單價產品受歡迎等狀況來看，高雄房市買氣明顯回升，「以換屋型、60~80坪的中坪數產品最為熱門」。
為刺激329房市買氣，台中「青境悅來」、基隆暖暖區「好吉市」推出購屋就抽豪華名車等活動。

每天接50通電話
「好吉市」推出抽LUXGEN5智慧房車1輛，現場銷售副總周大麟說，從活動推出後，每天約接到40~50通詢問電話，看屋人數每周約30多組。
總太建設的「青境悅來」推出買房抽好禮活動，提供20隻iPhone5、8輛125重型機車、TOYOTA高級轎車等好禮。

抽iPhone5催買氣
最大獎則將送出1輛賓士轎車A-CLASS。預計於5月初抽出，現場人員指出，因推出抽大獎活動，讓看屋人潮增加2成。

台中市美術館、科博館是市中心熱門購屋區段，但新屋每坪40萬元起跳，許多人覺得遙不可及，不過只要往巷內找就能發現不少舊公寓，雖然屋齡舊，也沒電梯，但主力預算350~450萬元就能買到3房，走幾步路就能享受美術館、科博館的藝文氣息與休閒氛圍。

台中市西區美術館與北區科博館是市中心精華區段，周邊新推案每坪至少40萬元起跳，屋齡超過20年、每坪15萬元內的公寓在比價效應下，在中古市場上賣到缺貨，美術館周邊以總價350~450萬元的公寓最搶手，科博館旁公寓每坪12萬元起，總價低、公設比低、無管理費是最大優勢。

台中市西區、北區發展早，生活機能成熟，是市中心的精華區段，其中西區美術館、北區科博館，除了生活機能便利性，都有超過萬坪的綠地空間，更是精華中的精華，吸引許多換屋族、豪宅客。

美術館、科博館周邊近期新推案清一色為豪宅產品，每坪單價超過40萬元，反觀屋齡超過20年的公寓不但坪數不到50坪，每坪房價也維持在1字頭，總價不高，成為中古市場搶手物件。

近年來美術館生活圈因草悟道、勤美誠品商圈加持，房價不斷攀升，過去乏人問津的公寓逐漸成為搶手貨。住商不動產台中美術館加盟店店長王芳進表示，美術館周遭公寓多分布在中美街、模範街等街巷內，目前待售戶不超過5間，「這裡的公寓買到缺貨，只要價格合理，1個月內就會售出。」

房仲分析，美術館周邊公寓以25~30坪為主力，每坪主力13~15萬元，主力總價僅350~450萬元，購屋門檻較動輒4000萬元以上的豪宅低，吸引許多喜愛美術館環境的首購族搶購。王芳進表示，科博館旁公寓坪數較小，以20~25坪居多，每坪主力12~13萬元。

房仲業陳彗娟指出，公寓除了房價不高，公設比也很低，購屋者可買到較多實坪，室內多有3房，此外，公寓皆採統一門禁管理，無管理費，每戶每年僅須負擔1000~2000元的水塔清潔、公用物品維修、公共清潔等費用，居住成本也低。

　高雄3月的中古屋市場，買氣出籠，比2月至少增加40％，業者表示「全高雄市至少成交90間店面」，使得信義、住商、以及21世紀不動產，3家房仲同時看好高雄房地產後市。

　信義房屋認為三民、鳳山和左營3區最有看頭，21世紀不動產則鎖定農16特區和美術館特區。住商不動產表示，不分區域，只要漲幅不大的大樓產品，將隨著收益型產品價格水漲船高，即使投資者介入，未來租金也有好的回報。

　高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰說，受到2月長天假期買氣壓抑，3月的中古屋買氣全出籠，幾乎所有同業的業績都表現亮麗。

　永慶不動產民權經貿店副理吳佩儒表示，根據同業交換的資訊，凡是有接受委託出售的店面，幾乎都有人帶看，她預估，「全高雄市的店面，至少成交90間」。

　住商不動產高屏區經理林祺博指出，住商體系自己掌握的數據，3月份成交件數，大約280件，比2月的200件，大幅成長40％左右。

　他說，根據成交客戶的交易比例，高雄不論在首購、換屋、與投資，都很平穩，加上高雄重大建設與投資案話題發燒，除了本地客戶進場，外地置產客戶也積極入住。他建議，購屋人可擇優布局，買進好房。

　在產品類別上，住商不動產鳳山文山店東鄭啟峰說，前一陣子高雄房價飆漲，已經很難找到相對低價的優質標的。而與過去相比，產品特色更為明顯，土地、店面投資，只剩下長線客戶進場，中短期投資方，則以大樓產品為主，而隨著收益型產品價格水漲船高，未來租金可能也會掀起一波漲幅。

　信義房屋高雄區協理陳明儼指出，高雄近5年來的房價變化，呈現穩步上升的態勢，去年平均每坪已來到13萬元以上。在建商，壽險公司頻頻南下標地，土地屢創新高，建築成本墊高，加上多項公共建設加持，民間各個產業十分看好，因此，他認為，今年的大高雄房市，仍大有可為。

　他說，鳳山區因「性價比高」，產品多元，新成屋多，又有大型公共建設、和高捷加持，三民區內則有建工商圈、大昌商圈，以及知名的陽明學區等，而左營區相對漲幅不高，因此，前述3個區域，未來仍然閃亮。

　21世紀不動產美術館農16加盟店長洪玉樹指出，南台灣一向是房地產基期較低，房市也呈「北溫、中南皆熱」局面，他說，3月買氣的確有明顯提升，每周平均看屋量增加20?30％，鼓山區美術館特區以及農16特區，都是人氣匯集地段。

　台南市府招商再傳捷報！其轄區內再通過樹谷園區4件及柳營科技工業區乙件的土地申購案。南市經濟發展局長方進呈表示，連同永康等三工業區已審查核准土地申購案，加計待審案合計216件（核准212件、待審查案4件），預計可吸引約4,249億元投資額，創造超過3,623億元年產值，及提供31,109個就業機會。

　方進呈表示，樹谷園區迄今核准售地案計25件，出售面積合計136.09公頃，土地出售率約88.72％，另2件待審，面積合計14.74公頃。永康科技工業區迄今核准計118件，面積77.43公頃，出售率96.37％；柳營科技工業區迄今核准計75件，出售面積合計144.48公頃，出售率約94.3％，另有2件待審，面積合計3.01公頃。

　樹谷園區內道路及公共工程皆已完工，包含服務中心（國際會議廳、社團會館、商務金融中心）、污水廠、生活科學館、污水處理廠、配水池、風之谷及樹之谷，預定於102年5月31日開發完成；永康科技工業區內服務中心及道路工程已完工，公共工程總進度91％，預定於102年12月31日開發完成；柳營科技工業區一期公共設施均已完工。

30日上午10點，經過之前24小時的網路拍賣、5輪競價，浙江宏昌制革有限公司所有的土地使用權及地面建築物和附屬設施以1.59億元的價格被海寧一投資公司拍得，高出起拍價400萬元。


據海寧法院負責本次網拍工作的徐新良介紹，這是全國最大單國有土地網路司法拍賣，也是浙江省首次在企業破產清算程式中運用網路司法拍賣，“此次通過淘寶網網路司法拍賣平臺進行，最起碼可節省傭金100萬元。”

此次網路司法拍賣的公司所有土地使用權、土地地面建築物等，整體評估價高達約1.587億元，起拍價為1.55億元。

徐新良坦言，“因為本次拍賣標的物價值很高，之前也擔心可能無人競拍。”

但從前天上午10點，淘寶網拍正式開始時，還是吸引了兩位競買者參加，圍觀人數更是達到了32094人。

延續樓市企穩行情，今年1、2月份北京、廣州等一線城市房價漲幅持續領跑全國，房價高漲預期強烈。自中央國五條出臺後，地方版細則呼聲強烈。在要求3月底公佈大限前一天時間，北京“國五條”細則終於落地。

30日上午北京市政府召開媒體通氣會，頒佈《關於繼續做好房地產市場調控工作通知》。值得注意是，相比廣東版地方細則，北京樓市政策加碼，全市從繼續限購、限價政策，嚴格執行住房轉讓20%個人所得稅，進一步提高二套住房貸款首付比例等7個方面19條具體政策措施調控當地樓市。

其中從3月31日起要求對擁有北京戶籍單身人士限購、3月31日以後完成網上簽約的二手房交易依照相關規定計征20%個人稅。

分析人士指出，此次北京國五條細則相比以往政策嚴厲，對市場需求短期內影響，但仍要看執行力度以及具體執行方式，整體樓市趨好的方向依然難以改變。

單身限購等多重標準 北京調控加碼

在樓市恐慌中，今日北京市樓市國土條細則落地。

日前市場盛傳北京國五條細則將對二套首付提高、20%的個人所得稅將按年限、分級制定以及本籍單身人士限購等焦點問題在本輪細則中均有所涉及。相比此前廣東版的樓市細則，嚴厲程度升級。

通知從繼續限購、增加商品住房及用地供應、限價等7個方面19條具體細則制定措施。值得注意是通知明確2013年北京市房價調控目標，但未涉及詳細漲幅，僅要求全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型價格，逐步將其難入限價房管理。

據網易房產資料中心統計顯示，2012年全年北京純住宅成交量為83423套，相比2011年的50732套，大幅上漲64.4%；在價格方面，2012年的北京市純住宅成交均價高達20710元/平米。今年1、2月份，在全國70大中城市房價漲幅統計中，北京等一線城市房價漲幅持續領跑全國，環比漲幅超2%。

北京市政府表示，房價目標與長效調控機制結合，增加“限價房、競地價”地塊供應，而對於適合自住、改善需求商品住房專案 ，政府提供相應的優惠政策，提前鎖定商品房上市銷售價格。

其次，全市繼續嚴格執行限購措施。從3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房，限購1套；已擁有1套以及以上住房的，暫停向其出售房屋。若違規，不予辦理產權登記，五年內不得在本市購買。

繼續實施差異化的信貸政策，要求北京公積金中心進一步提高二套住房貸款的首付款比例，但具體提高至多少，未提及。

從3月31日起，通過稅收征管、房屋登記等資訊系統核實房屋原值的，依法按照個人住房住房所得稅的20%計征，不能核實房屋原值的，依法按照核定方式徵收方式計征個人所得稅；對於轉讓五年以上的，家庭唯一用房的免征個人收的稅。這也意味著3月31日以後完成網上簽約的二手房交易轉讓將按一定標準計征個人所得稅。

此外，進一步加強商品房銷售價格引導，提高預售門檻，對於報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房，暫不合發預售證或不辦理現房銷售備案。

北京師範大學房地產研究中心主任董藩（微博）對網易財經分析指出，此次北京國五條細則相比以前政策更為嚴厲，但仍需看具體操作，部分執行仍有操作空間。

市場短期受影響 難掩整體向好

同策諮詢研究中心總監張宏偉指出，在“新國五條”各地方版細則即將落地的市場背景下，本地籍單身限購及整體調控政策，並不會影響整體市場基本面的趨好走勢。

他說，日前廣東省發佈廣東版新國五條細則，但也只不過是“國五條”的重申，只能稱得上是“粗則”，目前看來尚不具備直接執行的效力。對於北京單身人士限購而言，一定程度上上限制高端人群或炒房客入市。從成交結構緩解整個市場均價上漲的壓力。但由於政策依然支持剛需、改善入市，市場整體成交量不會受此較大影響。

據國家統計局顯示，今年2月份，全國70大中城市房價漲幅中，環比上漲城市超9成，其中北京、廣州等漲幅持續環比擴大，超過2%的，這是連續三個月北京房價領跑市場。

有機構資料顯示，3月上半月北京商品住宅共實現成交6056套，同比大漲122%；一手住宅成交均價達19564元/平方米，同比上漲4%。

董藩表示，目前市場交易火爆，政府也想通過稅收途徑進行調控，以前是對二手房轉讓徵收1-3%不等稅費。但目前中央提出20%的徵收，實際執行過程中卻很難，涉及成本考核，諸如折舊費、裝修費等，預計儘管提出20%個稅徵收，但實際過程中依然會執行過去標準。

張宏偉指出，“新國五條”細則之後，導致二手房市場部分需求轉移至一手房市場，可能導致一手房市場成交繼續放量，助推一手新房市場在政策發佈經歷觀望之後重返火爆的行情與房價上漲的趨勢。

值得注意是，張宏偉說，對於定價過高，過快上漲專案不予批發預售證的措施表面是通過高端樓盤結構性調整控制整體市場成交均價，但是短期內維穩，導致市場需求後置，一旦政策執行面鬆動，呈現報復性反彈。（朱玲）

北京答問：對單身人士限購是為滿足更多剛性需求

為什麼規定本市戶籍單身個人限購一套住房政策？

答：北京市此次從嚴限購政策，主要是為了進一步實現住房資源的優化配置，在現有條件下，滿足更多的剛性自住需求。結合本市人口、資源、環境現狀，考慮到單身人士擁有一套住房基本能夠滿足自住需求，當前對單身人士購買第二套住房進行適當限制，有利於使有限的住房資源配置給更多的急需住房的剛性自住需求，也能抑制部分投資投機性需求。

北京國五條：單身限購1套 違者5年內禁在京買房

《通知》從切實承擔穩定房價工作責任、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程建設、加強商品房銷售管理、強化市場監管和預期引導、加快推進長效機制建設等七方面提出了十九條具體政策措施。

《通知》明確了2013年本市房價控制目標，即全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

《通知》要求堅決抑制投機投資性購房。繼續嚴格執行商品住房限購措施。自3月31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。嚴格購房資格審核，加大執法查處力度。對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予以辦理產權登記手續，家庭承擔相應的法律責任，並且5年內不得在本市購買住房。

繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。中國人民銀行營業管理部、北京住房公積金管理中心在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。充分發揮稅收政策的調節作用，3月31日起，對個人轉讓住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等資訊系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定徵收方式計征個人所得稅；對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

《通知》要求穩定普通商品住房用地供應和加快普通商品住房供應。2013年本市住房用地供應計畫為1650公頃。繼續完善土地出讓方式，通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應。落實2013年建設籌集各類保障性住房16萬套，竣工7萬套的任務。


《通知》要求加強商品房銷售管理。提高商品房預售許可門檻。加強商品房銷售價格引導，對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房專案，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。

《通知》還提出建立完善房地產市場管理長效機制，進一步探索完善符合首都特點的基本住房制度，完善差別化、多層次的住房需求調節機制，建立科學穩定的住房供應體系，逐步實現住房保障物件應保盡保、自住型和改善型需求得到有效滿足，切實解決人民群眾住房問題，促進首都房地產市場保持平穩健康發展。

.3月29日晚間，深振業A（000006）發佈年報，公司2012年實現營業收入30.76億元，同比增18.81%；歸屬于上市公司股東的淨利潤6.17億元，同比增42.21%；基本每股收益0.48元。

公司判斷，隨著調控常態化，房價快速上漲的歷史時期已經過去，但是伴隨城鎮化以及經濟體制改革的不斷推進，從中長期來看，房地產行業仍然具備較好的發展空間。2013年，調控政策的影響將不斷顯現，房地產企業面臨較大的市場壓力。公司將持續關注政策變化及其市場影響，並據此對經營策略做出及時調整。

公司2013年發展的基本思路是：密切關注政策走勢，把握市場機遇，以行銷工作為龍頭，加強資源儲備，夯實管理基礎，提高地區公司自我發展能力，高品質完成各項經營任務，促進公司的可持續發展。

.3月29日，人民幣兌美元即期匯率29日收盤報6.2108，上漲35個基點，並逼近25日創出的歷史收盤新高6.2107。與2月28日收盤價相比，人民幣兌美元即期匯率3月累計升值0.17%，2013年以來累計升值0.31%。

同日，來自中國外匯交易中心的最新資料顯示，人民幣對美元匯率中間價報6.2689，較前一交易日大幅上漲53個基點，創自去年5月2日以來的新高。

人民幣3月迭創新高。究其原因，業內人士表示，美國勞工部公佈資料顯示，美國3月23日當周初請失業金人數增加1.6萬至35.7萬，超過市場所預期，美元指數大跌，人民幣相對走強。

對於人民幣匯率未來走勢，摩根大通首席中國經濟學朱海斌認為，人民幣還有1-2%的升值空間，2013年底可能會到6.15左右。

而對於人民幣的多次升值，交易員稱，這表明中國央行已做好讓人民幣進一步走高的準備。預計將有更多投資者追隨這種勢頭而看漲人民幣。


不過，對於目前的人民幣快速升值，華僑銀行資金業務部總經理張方田認為，目前人民幣正在經歷結構調整，由於資本效率和人口紅利消退等原因，繼續保持高速成長帶來的會是負面效果，只有保持穩定才能為未來的發展夯實基礎。

在人民幣未來繼續升值的預期下，業內專家普遍認為這將推高房地產價格。

中信建投首席宏觀經濟研究員魏鳳春表示，由於大量的外資流入中國市場並換成人民幣，對於房地產市場，在供給不變的情況下，需求的上升自然引起價格的上漲。

長城證券首席房地產行業分析師黃清林則表示，房地產市場作為外資進入中國市場後轉換成人民幣資產的天然媒介，成為外資追捧的對象，外資通過持有房產享受房價上漲和匯率上升的雙重收益。外資投資房地產，就算價格不漲，人民幣匯率上漲也能實現資本保值升值的目的。

.“在外需改善、政策趨松和投資加快等因素的作用下，二季度我國經濟增長將小幅回升，GDP增長8.2%左右，比一季度有所加快；CPI上漲3.2%左右。”中國銀行新近發佈的“二季度宏觀經濟金融形勢展望報告”稱，從全年來看，經濟運行中存在的不確定性依然較多，出口面臨成本上升和需求放緩的雙重考驗，企業生產成本上升和創新能力不足問題並存，國民經濟回升動力總體較弱。與此同時，食品價格反彈，全球流動性寬鬆和資源性產品價格改革，通脹壓力有所增大。

近日，就2013年二季度國內宏觀經濟金融形勢與政策取向等熱點問題，中行上述報告的課題組專家做了前瞻性分析，並回答了記者提問。

信貸增速保持擴張趨勢

在回答本報記者關於二季度信貸投放增速的問題時，中國銀行國際金融研究所副所長宗良說，3月份新增信貸規模大約在8500億元左右。他認為，從信貸發放的節奏上看，一季度每個月基本上都是按照比較合理的進度在推進。

資料顯示，2013年前兩個月的新增人民幣貸款為1.69萬億元，較2012年同期增長2433億元。其中1月份新增規模為1.07萬億元，2月份則出現大幅下降，為6200億元。

“從信貸投放結構看，二月份中長期貸款有比較明顯的增長，這得益於去年底開始經濟趨穩，投資增長，也標誌著下一步經濟增長會適度平穩。”宗良說。

受春節因素影響，2月份居民短期貸款減少170億元，企業短期貸款儘管增加1814億元，但比上個月減少1121億元。值得關注的是，中長期貸款占比明顯提升。2月份企業中長期貸款達2826億元，較1月份3098億元小幅下降，但遠高於去年平均水準，顯示企業長期投資意願依然強烈，這對經濟增長具有積極意義。

政府工作報告提出，2013年繼續實施穩健的貨幣政策，綜合運用多種貨幣政策工具，調節市場流動性，保持貨幣信貸合理增長，適當擴大社會融資規模，將M2預期增長目標擬定在13%左右。與這一目標相適應，中行預計，全年新增人民幣貸款為8.5萬億元左右，社會融資總量為17萬億元左右。

然而，8.5萬億元的信貸規模如何能滿足未來城鎮化建設等巨大的投資增長需求？

“從結構上看，社會所需要的資金越來越多地通過非信貸融資的手段來實現。”中行國際金融研究所主管溫彬分析，委託貸款、信託貸款、企業債券融資等整體將呈現上漲勢頭。

實際上，這一點已從今年前兩個月中體現出來。1月份，人民幣貸款在社會融資規模中的比重為42.3%，不足總規模的一半。儘管2月份這一比例回升到了57.9%，但季節性因素的影響較大。未來，在資本市場發展愈加迅速、融資管道越來越多的大背景下，金融脫媒仍是不可逆轉的趨勢。

“兩率”或一穩一降

中行研究報告稱，央行對通貨膨脹的高度關注令貨幣政策趨向中性，降准和降息的概率下降，預計全年降准1次，法定存貸款利率不變。

一方面，隨著我國經濟企穩回升，通貨膨脹將溫和上升，已無採取降息刺激經濟的必要；但由於發達國家繼續採取量化寬鬆貨幣政策，如果我國單方面加息將導致熱錢流入，不利於宏觀經濟穩定。

基於此，中行預計，2013年法定存貸款利率將保持不變，央行將綜合運用多種貨幣政策工具，確保流動性基本穩定。

另一方面，今年1月新增外匯占款6837億元，比去年全年多出1891億元，市場流動性大為改善，春節後，央行開始實施正回購操作回收流動性，使市場對降准的預期再度落空。

“我們認為，1月份外匯占款超預期增長不具有持續性，儘管央行會更加頻繁地通過回購工具以及利用SLO加強對市場流動性的調控，但逆回購規模過大會增加金融機構融資成本，因此仍有降准空間。”不過，溫彬稱：“暫維持二季度法定存款準備金率不變的判斷。”

樓市升溫需加強風控

今年前兩個月，房地產開發投資回升明顯，投資增幅高於2012年平均18%的增長速度。房地產銷售出現了“V”形反轉，房價上漲較快，2月份百城住宅平均價格已上升至9893元/平方米，創歷史新高。房地產銷售市場的升溫，帶動了全國土地市場的活躍。

特別是，受信貸可貸資金改善、剛性需求支援和外商對中國房地產市場信心恢復等因素的影響，近期房地產開發資金來源狀況也明顯改善。前兩個月，房地產開發資金來源增長33.7%，比上年末加快21個百分點。其中，個人按揭貸款和國內貸款增長最快，增速分別達到58.8%和26.4%，上年末分別加快了37.5個和13.2個百分點。


不過，中行報告分析認為，為給不斷高漲的樓市降溫和防止泡沫膨脹，2月份，國務院出臺了新“國五條”。隨著各地政策細則的出臺、恐慌性情緒的逐步消退、剛性需求的平穩釋放，房地產市場將由一季度的“量價齊漲”轉向二季度的“量滯價穩”。三季度，隨著供需雙方對政策的逐步消化，房地產市場將試探性下挫，成交量可能萎縮。“整體而言，我們維持2013年房地產銷售呈現‘前高後低’的觀點。”溫彬說。

根據剛剛披露的年報，2012年，工、農、中、建、交五大行資產品質均保持穩定，其中，工行、農行、建行的房地產貸款不良率分別同比下降0.05個、0.21個、0.9個百分點，交行較年初下降0.09個百分點。

業內專家認為，未來銀行業應進一步加強房地產行業風險管理。根據國家有關政策及房地產市場變化，及時調整房地產信貸政策，提高房貸風險控制能力。繼續實施行業限額管理，嚴格控制房貸投放，特別是嚴控向限購城市新發放房地產貸款。

.位於杭州城區東部的一樓盤30日開盤，推出其高層房源。雖然3月遇上樓市新政策，但杭州多個樓盤價格隨著小陽春的到來呈現小幅上漲的態勢。


來自浙江省統計局的消息稱，今年以來，浙江省房地產開發投資增速回落，商品房銷售繼續升溫。而且，隨著商品房銷售回升，帶動了居住類商品銷售“飄紅”。

記者30日從浙江省統計局瞭解到，今年1－2月全省房地產開發投資652億元，比去年同期增長20．6％，增速同比回落21．1個百分點。而商品房銷售繼續升溫，銷售面積和銷售額在去年同期低基數的基礎上實現較快增長，同比分別增長107．8％和140．8％。

隨著商品房銷售回升，居住類商品銷售情況較好。浙江省統計局統計顯示：1－2月全省限額以上貿易企業的建材裝潢、傢俱、家用電器類零售額同比分別增長84．9％、37．2％和20．1％。

.據上海規土局資訊顯示，截至3月27日，4月上海共有24幅土地入市，出讓面積135.29萬平方米，起始出讓金總額113.62億元。

據悉，該24幅土地中，包括純宅地3幅，商住及商住辦用地3幅，商業用地6幅，動遷安置房用地12幅。

其中，3幅純宅地出讓面積27.36萬平方米，起始出讓金總額37.3億元。分別為唐鎮新市鎮D-05-01地塊、趙巷特色居住區0號地塊1及康橋工業區東區D01-04地塊。

唐鎮及趙巷兩幅地塊，為近年來上海極少推出的大面積宅地，出讓面積均超過12萬平。其中，唐鎮新市鎮D-05-01地塊，出讓面積122018.7平方米，容積率1.7，起始總價22.82億元，起始樓板價11000元/平方米。

而曾於2012年11月終止出讓的，趙巷特色居住區0號地塊1將于4月重新入市，出讓面積121376.8平方米，容積率1.02%，起始總價11.84億元，起始樓板價9560元/平方米。


另外，6幅商業用地出讓面積13.67萬/平方米，地起始出讓金總額45.41億元。其中，長寧區虹橋路街道261街坊6丘A3-02地塊(古北5-2)，該地塊位於古北國際社區，出讓面積16558.3平方米，容積率6.37%，起始總價21.5億元，起始樓板價20384元/平方米，為商辦用地。

同時，世博會區域再次集中推出7幅地塊，其中1幅地塊於4月入市，6幅地塊將於5月入市，該7幅地塊樓板價均在27000元/平左右。

截至3月27日，四、五兩月上海共有35幅土地入市，出讓面積155.08萬平方米，起始出讓金總額高達184.24億元，而去年四、五兩月，上海僅成交15幅土地，成交面積46.29萬平方米，出讓金總額21.31億元。

2012年綠城實現銷售收入約546億元，未來將更加注重產品多元化。壽柏年表示，綠

城會繼續堅持輕資產路線，未來或與房地產基金和資產管理公司洽談合作做資管。

“活過來”的綠城中國(03900.HK)顯然準備大幹一場！

3月25日，綠城中國副董事長壽柏年在發佈綠城2012年業績的時候表示，2012年綠城中國實現銷售收入約為546億元，雖然2013年市場充滿了未知數，但是綠城仍然不打算下調發展速度，今年準備實現的銷售目標是550億元。

“今年完成550億元沒有多少難度！”壽柏年信心滿滿地說。

海南項目爆棚

綠城的信心來源自今年一季度的不錯開局。

記者從綠城集團瞭解到，公司2013年第一季度多個地區專案都實現了同比較大的銷售業績增長。以海南綠城清水灣項目為例，其第一季度銷售額接近30億元，其一線海景公寓悅海苑在2月份創下了15天銷售21億元的紀錄。

“現在基本以每天銷售1億元左右的速度在進行。”綠城清水灣專案銷售負責人李雲接受本報記者採訪時表示，2012年及以前時間?，因為綠城清水灣外面道路修建的問題，項目主要在建設階段，沒有大舉進行銷售。

2012年下半年，隨著道路修通和綠城清水灣項目的配套建設完善，該專案進入爆發期。

“清水灣作為國際旅遊島先行試驗區，總投資約1500億元，已聚集了大量全國性品牌開發商進駐。這?海水能見度約11米，超過亞龍灣的7—9米，稀缺正南向海灘，沙灘坡度僅約1%，向海行走100米，水深最淺處僅1米，是天然的優質浴場。”李雲表示，綠城就是於這樣的優質稀缺自然資源之上，規劃了一個建築面積約200萬平方米的高端項目。綠城清水灣投資3.6億元的國際標準18洞鑒湖•藍灣高爾夫球場已於2012年元月開業。

而據記者瞭解，綠城清水灣專案貨值在200億元以上，僅這一個專案2013年的銷售任務就在50億元左右。

綠城中國公佈2012年度業績顯示，期內實現綜合收入約353.9億元，較去年上升約61.1%；淨利潤60.5億元，同比增長47%；股東應占利潤約48.5億元，增長88.4%；淨資產負債率從2011年底的148.7%大降至49%。

而據壽柏年透露，2013年綠城的銷售目標與去年銷售總額持平，為550億元。按照估算，目前綠城有600萬平米可售貨源，以20000/平米均價和去年43%的去化率計算，今年完成550億並沒有多少難度。

“定個低點目標較好，”他說：“儘量把困難想的多一些。”

調整產品結構

顯然，摔過跟頭的綠城已變得更加謹慎，這點在產品結構的調整上也有所體現。

壽柏年表示今後會更加注重產品多元化。“根據各個城市及客戶群體的特點做一些產品，包括剛改的產品，這樣才能加快周轉。”

而在過去，由於綠城注重做高端產品，其剛改專案很少，在限購等政策調控下，綠城吃了大虧。但是，如果綠城做剛需產品，其產品品質又是否會下降呢？

綠城集團一位負責人表示，綠城會通過代建等方式做剛需類產品，多與合作夥伴進行合作開發此類產品，當然，綠城也會對自身的土地結構進行重新梳理，重新定位一些項目，適當調整一些項目定位。


李雲表示，綠城清水灣專案就包括別墅和公寓、酒店等多類型產品。綠城當年在拿下這塊海景資源土地的時候，由於“踩對了點”，所以土地成本很低，在這個基礎上，綠城做一些公寓類產品加快周轉，做一些高端別墅專案來提高利潤率。

據記者瞭解，2012年綠城集團的銷售冠軍就是濟南公司一個員工，成功將一棟寫字樓整售出去獲得的。因此，寫字樓等商業地產類產品的開發，今年也被綠城列為了發展方向之一。

另外，壽柏年表示，綠城將繼續堅持輕資產路線，今年會選擇一些週期長、回報慢的重資產專案進行轉讓，以繼續改善財務。綠城目前正在與房地產基金和資產管理公司洽談，未來或將合作做資產管理。

總資產增33.5%至2390億，手握資金615.6億，負債率降至69.8%，實現全年銷售額923.2億元，蟬聯香港內房企第一；全年銷售面積1548.5萬平方米，位居全國行業第一。

這些喜人的數字讓?大董事局主席許家印有了十足的底氣：“2013年?大將沖千億銷售目標。”

許家印表示，去年上半年樓市形勢不佳，下半年?大針對已竣工項目加大銷售力度，尤其在去年9月份推出讓利措施，提高去化率，因此全年銷售均價有所下降。同時，?大去年適當放慢工程建設數，以降低資金風險。

而花旗早在2012年底發佈報告指出，預計?大2013年的銷售額可達1000億元，如果經濟上行速度快，或能超過千億元。此外，農銀國際於去年12月27日發佈報告指出，?大將受惠于二三線城市的城市化進程，其標準化的開發模式，將助其快速擴張、增加市場份額。

據年報資料顯示，截至2012年12月31日，?大地產的賬上現金餘額達到251.9億元，另外擁有未使用的銀行授信額度363.7億元。兩項資料相加，總共擁有可動用資金615.6億元人民幣。


?大地產首席財務官謝惠華表示，今年1月份，?大成功實施股份配售，以4.35港元?股的價格配售10億股，籌資43.5億港元。再加上去年下半年房產銷售的進一步改善，使得?大地產的現金進一步得以充實，集團淨負債率從去年上半年的96.1%銳減至去年年底的69.8%，大降26.3個百分點，加之615.6億元的可動用資金，確保了?大發展的穩健可持續性。

與此同時，?大目前的總土地款已經支付72.9%，需要支付的僅存343.8億元，且付款期限合理，2013年支付163.6億元，2014年支付119.8億元，2015年及以後支付60.4億元，業內表示不會對公司財務造成明顯壓力。基於財務穩健、銷售強勁以及區域佈局合理等方面表現，今年1月底，DBS證券發佈報告重申?大“買入”評級，並因應內房氣氛改善，把目標價由4.7港元提高至5.07港元。

此外，標普於2月19日宣佈將?大評級展望修訂至“穩定”，確認其長期信用評級為“BB”。

北京推出「國五條」嚴打炒樓之後，多個一二線城市昨日相繼公布類似的政策細則。北京、上海、重慶及天津均表示，將嚴格徵收二手房轉讓20%的增值稅，調整二套房信貸政策，並暫停發放三套房貸款；惟深圳未表明會否執行20%的增值稅，且將繼續發放三套房貸款。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌認為，對於既有新樓也有二手樓的城市，由於政策對二手樓轉讓徵稅的規定，購房者肯定要購買新樓，或推動區域內新樓價格上漲。

　　至於市場關注的二手房轉讓徵收20%增值稅一事，各地多跟隨中央政策原文，未見進一步的執行策略。其中，北京、上海、重慶及天津表明將嚴格徵收；深圳和合肥則未提及會否執行。

　　信貸政策亦是「國五條」細則的重頭戲，各城市之中，以深圳樓按信貸細則最為寬鬆，指將適時調整二套房信貸政策，並繼續發放三套房貸款。北京、重慶和天津了則較嚴格，將提高二套房首付比例和利率，並暫停三套房貸款；上海指，將適時調整二套房信貸政策，暫停三套房貸款。

　　對比各地「國五條」房價調控目標，僅北京表明今年要進一步降低自住和改善型住房的價格，為所有城市中最嚴厲者。上海僅表示，保持今年樓價基本穩定，仍為樓價變化留有較大餘地。深圳和重慶目標樓價增幅為低於今年地方經濟增長。天津僅針對今年新建住房價格漲幅低於經濟增長，並未涉及已建住房；此外，合肥為首個公布細則的省會城市，該地的調控亮點是已備案的住房3個月內不得漲價。

　　顧雲昌昨日表示，京滬渝等城市提出向出售二手房交易，按差額的20%徵稅，但大多僅停留在重申「國五條」原文的基礎上，對於如何計算房產增值、各種費用如何扣減、各類房屋是否統一徵收等問題並無細化規定。雖然多個城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例並未明確規定。

中國政府頻祭出打房政策，逼著房地產商出走，拐個彎到海外服務中國客戶。業者指出，目前投資海外房地產或於海外就業的富人數量可觀，且不斷增加。

華爾街日報報導，在中國政府極力推行打房政策下，許多房地產開發商紛紛將目標轉向海外，其中包含近期在雪梨市中心達成開發住宅和酒店建築協議的中國綠地集團。該國家控股的集團董事長張玉良說，除澳洲外，目前亦在考慮投資美國西岸，他們感興趣的是「中國人多的地方」。

另有外媒報導，因美國底特律進入緊急財政狀態，房價驟然下跌，某些較小的房產價格，兩棟加起來還比一雙高檔鞋子便宜，甚至出現「一美元」的售價，引發中國人組團赴美搶便宜。但亦有消息指出，當地治安不佳，想靠投資房產發財，根本是「太天真了！」

根據Dealogic統計數據，中國人於海外房地產的交易規模，由二○一○年的九千萬美元，成長至二○一一年的五億四千七百萬美元，去年更翻升逾三倍至十八．六億美元。若排除香港地區，去年成交總額為四．五億美元，較二○一一年大幅增長四十六％。

中國媒體報導指出，北京、上海、重慶三大城市已於三月三十日先後宣布實行「國五條」細則。北京的國五條施行細則中限制，北京市戶籍的單身成年人、且在當地未擁有房產者，僅限購買一間房子，已有一間或以上住房者，禁止繼續置產。

F-鼎固總經理張能耀表示，目前公司握有百億現金，未來仍會積極獵地，強化營運動能，商品房買賣長期來看越來越來開放！鼎固今年租賃部分仍有明顯成長；銷售的部分，在上海因有國五條的控管，但昆山、重慶則無國五條規範，因此國五條整體來看對公司今年影響不大。(鉅亨網記者張旭宏攝)

中國房地產商鼎固控股(F-鼎固)(2923-TW)今(29)日應證交所邀請召開上市後首場業績發表會，總經理張能耀表示，目前公司握有百億現金，未來仍會積極獵地，強化營運動能，商品房買賣長期來看越來越來開放！鼎固今年租賃部分仍有明顯成長；銷售的部分，在上海因有國5條的控管，但昆山、重慶則無國五條規範，因此國五條整體來看對公司今年影響不大。

F-鼎固日前砸下人民幣4.9億元(約新台幣23.35億元)，標得上海市嘉定區安亭鎮1.07萬坪土地，張能耀指出，目前公司握有百億資金，今年仍會持續獵地，除了上海外，也以關注台北、香港等地看土地，只要有機會，就會下手，同時大陸也鎖定直轄市、收入高的城市，目前仍以長三角為主要購地區域。

張能耀進一步指出，鼎固掌握90萬坪的可建築面積，多集中在北京、上海與重慶，多數是在2008年前取得的，加上土地款都付清，由於這些土地地點好、成本低，同時掌握「軌道經濟」原則，跟著地鐵等軌交通建設走，在地鐵站旁推案，尤其是商場跟商辦大樓，全都沿著軌道或在出口處，因此推案都造成轟動，鼎固未來營運看俏。

F-鼎固去年營收105.29億元，稅後淨利15.42億元，每股盈餘0.87元，張能耀解釋去年營收獲利不如前年，是因為前年出售1棟樓所挹注的，因此前年營運看起來比較高。

揚子晚報報導，北京、上海、重慶三大城市昨日（30日）先後公布落實“國五條”的實施細則，也讓江蘇老百姓對省細則的出臺多了一份期待。據了解，江蘇省的貫徹“國五條”文件預計將于今天在省政府官方網站發布。業內人士分析，與已經公開的廣東、北京、上海、重慶四地“國五條”細則相比，江蘇的文件可能更接近廣東版，以原則性的要求為主。

據相關人士介紹，在3月1日，國務院辦公廳發布《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（即俗稱的“國五條細則”）之後，省政府迅速召集住建、國土、財政、稅務等十多個相關部門研究起草我省貫徹落實的方案。經過了一個月的商討醞釀，目前文件已基本完成，只待發布實施。而根據國家有關規定，地方應在3月底前完成“國五條”的“落地”，預計我省細則也將于今天，通過省政府官方網站公開發布。

到目前為止，全國各省、市、自治區中，已有廣東、北京、上海、重慶四省市公布了“國五條”地方實施細則，相比率先落實的廣東版細則，京滬兩地的細則基調要嚴厲一些，北京的嚴厲主要體現在對單身人士禁購二套房和進一步提高二套房貸首付款比例上；上海的嚴厲主要體現在差別化信貸；而重慶細則基本是對國五條的重申。

蘇版細則會是什麼模樣?業內人士分析，可能更接近廣東版。北京、上海、重慶作為直轄市，實際上已是貫徹落實“國五條”的“終端”，必須有實實在在的可操作的措施，比如3月31日起嚴格執行20%個稅，單身人士限購一套房。而江蘇細則作為省一級的貫徹文件，起到的是承上啟下的作用，可能更多以原則性的要求為主，重在強調、重申。出臺具體措施，比如20%個稅怎麼收、何時收，這種可能性並不大。

昨天，有媒體報道稱，江蘇細則弱化20%個稅，有知情人士表示不可能。“江蘇的細則是堅決貫徹、嚴格落實‘國五條’的，不可能弱化其中一項。”據了解，文件將會對“國五條”的諸多要求一一對應，涉及房價控制目標、限購、20%個稅、保障房建設、增加普通商品住宅用地供應等等。另據了解，在省細則公布實施之後，各市還將結合實際，進一步研究制定地方實施細則，高淳溧水兩新區是否限購，20%個稅何時嚴格開徵，預計可在南京細則中找到答案。

【重點對比】

20%個稅，京滬渝粵版與國五條原版比較

國五條細則：稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。

北京版：對3月31日以後完成網上簽約的二手房交易，通過稅收徵管、房屋登記等信息係統能核實房屋原值的，依法嚴格按轉讓住房所得的20%計徵個人所得稅。不能核實房屋原值的，依法按照核定徵收方式計徵個人所得稅。與此同時，為支持和保護自住改善型需求，對個人轉讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續實施免徵個人所得稅的稅收優惠政策。[NT:PAGE=undefined$]

上海版：稅務、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計徵。

重慶版：對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。

廣東版：“二手房轉讓嚴格按差額計徵20%個稅”未具體體現，僅以一句“房價過快上漲的地區要嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關于出售自有住房個人所得稅的徵收規定”做了表述。

專家解讀>>>

南京工業大學房地產管理係主任吳翔華：上海、重慶版幾乎就是原文照抄，而北京版則增加了許多新提法。關于個稅的徵收方法有兩種，一種是按利差20%計徵的查驗徵收，一種是按轉讓價1%計徵的核定徵收。在國五條細則原文中，僅表述了查驗徵收的方法，而北京版則“把話說完整了”。此外，北京版還首次寫明了時間表，即3月31日為時間節點。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：北京版中關于個稅20%的條款還是比較嚴厲的。北京稅務局從2005年開始建立相關信息係統，之前的商品房、房改房、福利房、集資房、央產房、軍產房等多無原值可查，恐怕屆時還得按總額1%的方式徵收。

【焦點詳解】

個稅——

20%個稅怎麼徵 各地還是保留著懸念

樓市專家評點京滬渝版“國五條”細則

從昨天（30日）下午4點到晚上9點多，北京、上海、重慶三地的“國五條”落地政策相繼出臺，引發市場人士與眾多市民的強烈關注。記者昨晚連線多位業內人士，請他們談談自己眼中的京滬渝版國五條細則究竟什麼樣，哪一些條款值得南京版借鑒。

總體印象：

驚喜有餘，亮點不足

南京工業大學房地產管理係主任吳翔華表示，北京、上海和重慶繼廣東之後，給出了明確的城市落地樣本，但是依然缺乏有效對策，這一點與廣東省的落地細則頗為相似。“比如北京版關于房產稅的問題，還有20%個稅的問題，有涉及，但是沒有具體操作辦法。”吳翔華認為，這也並非地方政府不“給力”，而是有些政策的制定與出臺必須有中央相關部門的配合與規范，國稅總局至今也沒有關于20%個稅如何徵收的具體說法，令地方政府左右為難。[NT:PAGE=undefined$]

談及“驚喜”，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，北京版的細則是最實在的，有不少新提法，如單身人士限購，明確提出要提高二套房首付款比例等等，這都是在既往政策的基礎上有所“加碼”，如果真正落地並嚴格執行，相信會對樓市有較大衝擊。而上海版的“國五條”細則則被認為是簡單的“復制粘貼”，一些提法與國務院的細則完全吻合，難免讓人感覺乏味。至于重慶版的國五條細則也亮點不足，細化的條款不多。

特別是20%個稅的徵收問題，三地都提到了，北京還公布了嚴格開徵的時間表，但依然留下很多懸念，比如哪些費用可以作為稅前抵扣，還不是很明確，這也為政策的真正實施帶來了不確定因素。

南京借鑒：

20%個稅還得嚴格徵

中國房地產研究會副會長胡志剛表示，目前已經出臺的廣東、北京、上海和重慶落地細則都大同小異，可以看到地方政府與中央的博弈仍在進行當中，比如關于“賣房所得徵收20%個稅”依舊是嚴格執行，而沒有明確具體的徵收對象、起徵點范圍，執行的難度還是很大。胡志剛表示，江蘇版以及南京版的細則落地依舊不會有大的亮點，可借鑒的應該是北京版中的個稅條款以及房價控制目標，宜粗不宜細。

吳翔華認為，南京細則應該基本和北京、上海出臺的差不多，“兩個一線城市率先出臺的細則，其實已經是為其他城市作出了范本”。

吉合田房地產顧問機構董事長石旭升認為，北京細則當中對單身人士禁購二套房，這一點還是比較“狠”的。南京的細則應該不會這麼狠，但是差額20%的個稅應該還是會嚴格執行的。

限購——

單身限購一套房會不會引發假結婚？

專家表示風險太大，小心房子被人分走一半

昨天（30日）公布的北京版“國五條”細則再出重拳，京籍成年單身人士禁止購買第二套房，被不少人認為是給限購加碼。揚子晚報官方微博發布該條信息後，不少“圍觀”網友開玩笑稱將引發人們“假結婚”來買房。不過業內專家提醒，假結婚買房的風險實在大了點。

為買二套房假結婚？

太不靠譜

對“假結婚”問題，業內專家表示從理論上看網友的猜測不無道理，但“假結婚”的風險比“假離婚”大太多，實際可操作性太低。[NT:PAGE=undefined$]

首先按照目前的婚姻法解釋，如無特別約定，婚前買房並不由夫妻雙方共有，但婚後購買的房產則屬夫妻兩人共同所有。業內專家表示，如果為了買二套房而跟一個無感情基礎的人假結婚，等于自動分給對方一半房產，即便之前已進行私下的約定，也很可能會造成法律糾紛。畢竟“假離婚”只牽扯到夫妻雙方，而“假結婚”則牽扯到外人，要十分謹慎。

此外，通過“假結婚”來買二套房的動機也值得商榷。江蘇省房協房地產研究所所長李智表示，作為單身人士，如果只是用來自住，一般買一套房就足夠用了。這項政策對單身人士的影響可能只是改善時只能賣舊買新，有了時間差。

防止“假離婚”？

可能沒效果

京籍單身人士禁購二套房這條公布後，也有網友認為這是為了防止通過“假離婚”來繞過限購令買房。但細想不難發現這一點無法做到。因為既然決定暫時離婚來取得買房資格，就沒必要留一套房在自己手?，把現有房產都分給對方，“凈身出戶”，這樣不但擁有新購房資格，之前沒貸過款的話還能夠享受到首付三成的優惠。“這項政策顯然是為了打擊投資需求”，李智評價說。

專家分析：南京限制單身買房可能性不大

未來南京的細則可能出臺這樣的規定嗎？李智表示可能性不大。李智認為，目前南京的房價上漲速度遠遠趕不上北京。北京作為特大型城市，非本籍人口過多，即便一直控制戶口，限購控漲任務也非常艱巨，以往每次出臺調控，北京的政策都要比其他城市更嚴格。相比之下，南京的壓力遠沒有北京那麼大。

南京房地產開發建設促進會秘書長張輝則認為，京版對單身人士禁購二套房實際上也是加強限購的一種，雖然南京出臺類似政策的可能性很小，但不排除有其他加強限購的舉措。

復活節長假期將結束，連日天氣欠佳情況下，一手交投依然平穩，過去三天累計售出八十八伙，主打中小型單位的元朗尚悅及粉嶺逸?參觀情況不俗，九龍城The Avery錄新高價成交，實用呎價逾二萬一千元，而銅鑼灣yoo Residence進入銷售直路，暫錄約十宗預留個案。此外，元朗RESIDENCE譽88及沙田溱岸8號等均錄成交。

　　新盤承接力持續，整體睇樓氣氛不俗，綜合市場消息指，昨天眾新盤錄逾二十三宗買賣，連同復活節首兩天假期，一手市場在過去三天，合共錄約八十八宗成交，當中仍以涉資約四百萬元或以下的上車盤較受歡迎，?基及新世界發展的元朗尚悅於加推後，過去三天累沽三十伙，在云云新盤中銷情最迅速，反映細價樓受追捧。

　　市場消息指，尚悅近日加推七十二伙後繼續吸納上車客，昨錄最少六宗成交，均屬最新一批應市單位，其中十二座六樓K室兩房戶，實用及建築面積分別為四百一十六及五百六十方呎，定價三百八十九萬六千元，實用呎價九千三百六十五元，建築呎價六千九百五十七元。

　　由香港小輪發展、?基代理的粉嶺逸?過去三天累沽十七伙，昨單日沽三伙，包括五座二十樓A單位，實用及建築面積分別為六百一十四及八百二十八方呎，定價五百八十六萬一千元，實用及建築呎價九千五百四十六及七千零七十九元。昨午現場所見，上述兩盤設於尖沙嘴商場之售樓廠，未受天氣不穩影響，參觀情況旺場，並以家庭及上車客為主，每隔數分鐘即有睇樓人士進入示範單位，場面不俗。

　　新地旗下元朗RESIDENCE譽88，市場昨錄一宗成交，乃二座七樓G室，實用面積五百一十九方呎，建築面積六百四十八方呎，定價四百八十九萬九千元，實用及建築呎價九千四百三十九及七千五百六十元。

　　信和九龍城The Avery推出優惠部署後，刷新項目造價紀錄。所沽項目為二十五樓A室，採開放式間隔，實用面積三百零五方呎，建築面積四百二十三方呎，以定價六百四十七萬五千元售出，實用呎價二萬一千二百三十元，建築呎價一萬五千三百零七元，創項目分層標準戶的定價及呎價新高。

　　該盤上月開售至今，累沽逾五十伙，發展商近日趁復活節期間，推出新買家優惠，凡在假期內入市買家，可獲百分之二樓價折扣，加上其餘即供方案等優惠，折扣幅度最高逾樓價百分之七。

　　資本策略等發展的銅鑼灣yoo Residence，經過開放示範單位等連日部署後，據指已錄得預留個案，涉及項目十個中高層單位，將於本周四正式簽單。

　　當中二十九樓A室一房複式戶，實用及建築面積四百六十四及六百三十六方呎，以二千零三十五萬二千元獲預留，實用呎價四萬三千八百六十二元，建築呎價三萬二千元，區內代理表示，該盤近日開放示範單位後，準買家反應不俗，昨單日獲近二十組預約參觀。

　　另一方面，新世界發展沙田溱岸8號售出一伙，為二座十八樓A室，實用面積一千三百八十九方呎，昨以定價二千零二十一萬八千元落實成交，呎價一萬四千五百五十六元。

政府近月連番出招壓抑樓市需求，豪宅市道亦受連累轉淡；不過，大發展商依然看好豪宅項目投資前景，當中新地新近以高價奪得九肚地皮，即時刺激豪宅二手市場，鄰近九肚山一帶業主亦受帶動，紛紛收窄放盤議價空間之餘，亦錄得有同區洋房以高於市價近二成之天價二手放盤個案。

　　中原地產分區經理溫志樑表示，新地高價奪地消息傳出後，即時刺激區內二手市場氣氛，部分業主放盤叫價明顯企硬，並聲言以「不到價不賣樓」的態度放盤。由於區內的放盤量向來不多。現時，再加上政府高價賣地效應，促使區內業主更心雄，由過往議價空間近一成，顯著收窄至僅百分之三至五左右。

　　在高地價效應下，部分九肚山知名項目，更以遠高於市場價放售，溫氏續指出，當中樓齡較新之寶松苑，有業主近日以約六千五百萬元放售一項單號屋，該物業實用面積二千五百七十四方呎，建築三千五百二十三方呎，每方呎實用面積叫價達二萬五千多元，遠較同項目上一宗交易為高水，且較市價水平高出近二成。

　　至於寶松苑對上一宗成交，要追溯至去年九月份，由著名歌手王菲以四千九百萬元沽出其持有之單號屋，該物業實用呎價一萬九千多元，但事隔約半年，有業主放售價更高近該紀錄價達三成三。溫氏又指，若計算通脹等升值因素，估計該類物業現時實際造價只約五千五百萬元，故今次放盤價達六千多萬元，與市場承受價料高出一千萬元水平。另外，他並透露，高價賣地效應的影響，其實甚至傳至部分毗鄰之沙田豪宅項目，連火炭御龍山等知名新落成屋苑，二手市場放盤叫價同樣硬淨。

　　有同區代理預期，今次九肚地以逾萬元地價沽出，若加上建築費、利息及其他開支，未來落成後每呎售價料可達一萬八千至二萬元水平，以發展商實力及知名度，料將進一步刺激二手豪宅市場。

　　另外，美聯首席高級營業經理呂劍偉表示，九肚一帶豪宅向來由用家主導，而全區料有三百多幢獨立屋而已，當中只錄約十宗放盤，雖未見業主因新地奪得九肚地皮而大幅「抬高」叫價，但區內市道一向穩健，未有受上月底政府新推雙倍印花稅等影響，故區內知名屋苑仍錄得高價成交個案。

　　其中，沙田小築本年暫錄兩宗成交，其中一幢雙號屋於出招後以八千七百三十八萬元易手，物業實用面積二千八百三十五方呎，建築三千零五十方呎，實用呎價三萬零八百二十二元，突破三萬元水位。

　　據悉，九肚山為傳統豪宅地段，區內傳統有多項洋房式屋苑，近年成交雖未算活躍，惟市場預期隨著高價賣地效應所刺激，或會進一步增加業主放盤意欲，短期料再次吸引準買家焦點。

政府辣招壓市，並未有影響發展商投地意欲，新地上周以破頂價投得沙田九肚B二之豪宅地，利好消息刺激下，業界立即調升三幅即將推出同區地皮估值，升幅由一至四成不等，其中最大的B七地盤，估計樓面呎價勁升至一萬四千元，幅度約為四成。綜合三幅地皮估值，最少可為庫房帶來四十億元收入。

　　沙田九肚五十六A區為新晉豪宅區，已經成功推出五幅地皮，尚餘三幅地即將招標，有業界人士因應新地投得B二豪宅地成交價，調升餘下三幅九肚豪宅地估值。資深測量師陳東岳表示，新地於上周不惜以破頂價投得九肚B二地皮，反映大型發展商看好區內後市，即時調高即將九肚尚餘三幅地皮，其中面積最大的B七地盤，由原先估計樓面呎價一萬元調升四成至一萬四千元，估計地價由十八億元，升至逾二十五億元。

　　陳氏解釋，由於B七地盤面積達三十五萬方呎，可建樓面只有十八萬方呎，地積比只有約零點五二倍，反映屋苑會有大量面積可建園林花園，而每間獨立屋也可分配足夠的大花園，勢可打造成超級豪宅項目。

　　至於九肚地段五百七十八號地皮亦因應最新成交價，調升估值一成半，陳東岳表示，該地面積約十八萬方呎，可建樓面積約十六萬方呎，同樣是每間屋可分配大量花園，受新地高價投地消息帶動，估計樓面呎價由一萬元，調高至一萬一千五元，估計地價由原本十六多億元，升至十九億元。

　　陳東岳補充，面積最細B六地盤也因為高價投地消息帶動，估計樓面呎價由一萬元，調升一成至一萬一千元，估計地價由原來的十六多億元，升至逾十九億元。

　　韋堅信測量師行估值董事林晉超指，九肚新區遠望吐露港景觀，現時該區已規劃為成熟的豪宅區，不少發展商已成功插旗，未來只餘下三幅地皮，在「買少見少」情況下，料發展商會把握機會競投，在樂觀情況下，未來三幅地皮樓面呎價可達一萬一千元水平或以上。

　　事實上，沙田九肚地價可謂「級級跳」，由前年八月該區A地盤拍出時，樓面呎價只有五千三百三十二元，期後於去年五月時B五地盤，成交樓面呎價已跳升一倍至一萬零五百五十一元，直至上周新地投得的B二地盤，樓價再度破頂至一萬八千八百八十五元，反映地價不斷上揚。

　　至於在區內現時擁有土地儲備的發展商，包括新地、信和、嘉里、永泰、萬泰及資本策略。當中萬泰已於同區手握三個項目，為九肚五十六A區「大地主」，該集團首先於一一年八月與嘉里及信和聯手，以起拍一口價五十五億元首度投得沙田九肚A地盤，再於去年八月與永泰投得沙田九肚B三及四地盤，於本年一月「再下一城」成功投得B一地盤地皮。

　　有區內代理指出，由於九肚新區地勢較傳統豪宅區高，故可飽覽吐露港海景，甚至可以遠眺至大埔。反觀傳統九肚豪宅區，由於地勢普遍較五十六A區為低，而且部分地區景觀受到濾水廠阻擋，因此以景觀一般不如新區。代理預期，由於五十六A區的景觀較佳，而且發展商投地的價錢也動輒逾一萬元，預期該新晉豪宅區的開售呎價日後會較高，普遍逾二萬元水平。

於長假期間，屋苑二手市況平淡，多項交易錄低價沽之餘，亦有個別連天台戶以高於市價成交。其中，?魚涌太古城昨天連錄兩宗成交，其中寶山閣一個連天台特色戶，在減叫價九十萬元後，終以九百萬元沽出，實用呎價一萬五千零五十元，較市價高約百分之三，並創屋苑同類戶呎價新高。

　　美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，?魚涌太古城昨同時錄得高價及低價成交，當中寶安閣頂層連連天台戶，實用面積五百九十八方呎，建築面積六百九十七方呎，外望內園景，賣方曾以九百九十萬元放盤，最近累減價近九十萬元終易主，實用呎價一萬五千零五十元，創屋苑同類單位呎價新高，較市價高約百分之三。

　　另外，太古高安閣高層C室，昨零議價之下以九百一十萬元沽出，實用呎價一萬二千九百八十一元，低市價百分之四。據悉由於業主於八十年代初入市，今次願以輕微低市價沽樓。

　　港置助理聯席董事余柏表示，荔枝角美孚新?三期百老滙街五十六號高層D室，以六百八十萬元成交，實用呎價八千九百三十六元，較市價低約百分之三。

　　世紀21奇豐助理區域經理許秋偉表示，馬鞍山新港城R座高層一室，以三百六十萬元沽出，實用呎價九千七百五十六元，較出市價低約百分之五。

　　利嘉閣地產助理分區市務經理余美寶表示，紅磡黃埔花園二期三座頂層戶，業主最初以四百七十萬元放盤，減價後昨以四百五十五萬元成交，實用呎價一萬一千六百九十七元，是次成交較市價低約百分之二。

元朗爾巒部署開賣中，於復活節期間，繼續開放位於九龍貿易廣場示範單位吸客，當中不乏家庭客等，有代理估計，該物業吸引參觀人士當中，料有半成比例為內地人士。

　　市場消息指，爾巒示範單位已向公眾開放，惟復活節假期間參觀人士中，仍以優先客戶為主，市場估計，昨單日逾約三十組預約睇樓客，另有個別公眾參觀，據悉，人流中不乏內地客，估計佔睇樓人士約百分之五。另外，有代理指，參觀人士多對項目的洋房戶最有興趣。

　　昨天下午於示範單位現場所見，九龍貿易廣場電梯平台人流不算太多，亦未見排隊睇樓人龍，但有不少睇樓客，在代理陪同之下陸續前往示範單位參觀，當中，以中年人士為主，亦不乏家庭客及年輕夫婦等。有參觀者表示，由於近期新盤訂價合理，因此趁假日出動睇樓，不排除考慮入市作自住用。

　　另外，市場較早時傳出該盤約共沽出三座洋房，惟未獲發展商方面確認，市傳之成交個案中包括卓維雅大道九號屋，實用及建築面積分別為一千六百八十二方呎及二千六百二十二方呎，定價三千四百八十四萬三千四百元。

　　該盤目前僅推出首張價單，涉及五十伙，包括三十伙五房之爾巒至尊、十二座洋房物業，以及八個低密度大宅等，定價逾千萬元，實用面積呎價一萬七千一百五十二元，發展商並提供多項優惠，若採用即供優惠，則有最高約百分之九點六的樓價折扣。

不同於台灣、中國大陸、香港等地吹出巨大泡沫的房市，南韓目前正面臨房地產低迷的問題，該國央行甚至預言，倘若房價未來5年下跌25%，那麼最多將有280,000戶南韓家庭付不出貸款。

Maeil Business Newspaper報導，南韓央行(BOK)27日發表報告指出，2012年到2016年期間，倘若該國房價每年平均下滑5%，那麼財務狀況陷入慘境的家庭比例就會由1.2%上升至1.6%。南韓2011年總共有1,749萬戶家庭，1.6%相當於280,000戶。

根據BOK定義，財務狀況不佳的家庭是指債務(每年需支付的房貸等貸款)年所得比超過40%、債務總額超過資產者。也就是說，這些家庭已喪失償債能力。

根據報告，若全球性的金融危機再度對南韓造成衝擊，那麼該國財務陷入困境的家庭戶數有可能會升至約240,000戶。在1997年亞洲金融風暴期間，無法償債的家庭戶數佔比從原本的1.2%(相當於220,000戶)上升至1.7%。

韓國聯合通訊社(Yonhap)報導，南韓企劃財政部3月28日將該國2013年國內生產毛額(GDP)成長率預估值由3.0%大幅下修至2.3%，並計畫將超過60%的財政支出預算挪到今(2013)年上半年使用，同時還打算在5月底前推出額外的投資、內需刺激措施。此外，政府還承諾會推出一系列政策來刺激低迷的房市。