已有60年製造行李箱的經驗及歷史的皇冠集團，在大陸已開出300多個銷售據點，隨著大陸生活水平提升，旅行人口遞增，皇冠營運總經理江錫毅表示，今年仍會持續展店，計劃再增50店以上；此外，要價8千人民幣、甫上市的「指紋行李箱」，瞄準頂級客層，內部規劃一年銷售至少上萬個。

皇冠集團以自有品牌CROWN行銷大陸市場，銷售通路包括自有門市、百貨專櫃、代理商及網路，總計實體銷售據點逾300個，受惠大陸旅遊人口增加，去年品牌營收較前年大幅成長62％。CROWN 13日在上海發表首款指紋行李箱，也是皇冠的全球首場發表會，現場名流匯集，以步步驚心戲劇扮演四爺再度竄紅的吳奇隆也出席活動現場，為皇冠的發表會增添光彩，創造十足話題。

江錫毅表示，皇冠此款「指紋加防盜」功能的行李箱是全球首見，結合跨領域專家共同研發而成，解決旅行者忘了帶鑰匙的煩惱，按指紋就可開鎖，市價8千人民幣初期內部保守規劃一年銷售至少1萬個。此外，江錫毅分析，大陸去年旅遊市場驚人，據統計，旅遊支出已是全球第一名，達到1,020億美元，而10幾億的人口，僅3％擁有護照，預計今年大陸擁有護照的人口會拉到5％至6％，成長相當大，相對地，箱包市場也會跟著擴大，是皇冠的契機。

以捷運新店機廠用地興建的美河市案爆發交屋糾紛，去年底提案糾正台北市政府的監委馬以工指出，台北市捷運局誤用相關法令，且將徵收來的土地賣給私人，不僅不合法，也不符公平正義，監院已要求行政院研商對策，後續法律問題如何解決，有待行政院研議。監院去年底針對美河市案通過糾正台北市政府，監院調查發現，北市府民國八十三年與地主簽約辦理捷運新店機廠聯開案，但建商日勝生卻在八十九年才承接部分地主產權參加聯開，因此，應適用八十二年的台北捷運土地開發實施要點第四十七點規定，北市府應先無償取得捷運建物、土地所有權後，再參與契約權益分配，但北市捷運局卻顛倒順序，先參與分配，導致市府喪失優先無償取得的土地、建物權益。

監委認為，美河市案實際容積率為二四一％，但北市府卻以民國八十年當時的容積率三十四％來計算土地價值，地價明顯低估，估算北市府土地價值應有一六八億餘元，卻只估算為七十八億餘元，低估價值達九十億元。監委還指出，日勝生提出的建造成本疑似灌水，日勝生提報北市府土木建造成本為六十二億餘元，但依股市公開資訊觀測站資料，其實際發包價僅五十億餘元，相差十二億元，若加上土地低估九十億元，市府損失權益超過一百億元；而日勝生竟將由消費者負擔的營業稅五億餘元也納入建造成本，北市府竟也同意，也讓市府權益受損。此外，依監院估算，北市府在美河市案的分配權益應為五十％，市府卻同意只分配三十．七五％，等於棄守應有的權益。監委認為，捷運新店機廠用地有九十九．二四％是透過強制徵收或撥用公有地方式取得，經過聯合開發後，竟有六十九．二五％公有地變成私有地，完全不符比例原則，也沒有落實依法行政原則。

北捷聯開案 日勝生至少包六案

日勝生經營策略與一般傳統建商買地蓋樓方式不同，長期布局聯合開發案與公部門重大建設，目前取得北捷聯開案至少六個。已完成的有「永春E.A.T」、「京站」、「信義18號」、「美河市」，規劃中的還有「南港機廠案」、「大橋國小捷運聯開案」。其中「永春E.A.T」算是日勝生早期承接的聯開案，規劃十到二十二坪的小坪數住家，八年多前每坪推案單價四十二到四十七萬元，如今每坪上看百萬元，是增值潛力較佳的個案。

「信義18號」則是捷運木柵站的分構宅，坪數規劃二十五到七十七坪，二○○七年預售，每坪四十六到四十八萬元，但去年十月捷運局標售手中的十六戶「信義18號」住家，每坪底價約五十一．八萬元，僅八戶標脫。「京站」則是結合住宅、商辦、百貨商場的ＢＯＴ案，全案使用權限五十年，也是日勝生手中的金雞母，並規劃ＩＰＯ。

「南港機廠案」、「大橋國小聯開案」預計今年推出，前者規劃六棟住宅大樓，粗估日勝生可分三棟約四百戶，規劃坪數七十到一四○坪，預計每坪推案價格六十到八十萬元。「大橋國小聯開案」則是規劃一棟大樓，預計日勝生可分回比率約五十％，坪數規劃二十五到七十坪，每坪推案價格四十五到五十五萬元。

檢︰真相不是張學孔說了算

台北地檢署襄閱主任檢察官黃謀信表示，張學孔的說法已經觸及偵查內容，檢方基於偵查不公開原則，不予置評。不過，據了解，檢調當初的確搜索過張學孔，正積極分析查扣的資料，未來將會請他到案釐清密約始末。同時，檢調目前不排除有評委或其他民代涉賄，全案有許多事證待查，真相並非當事人說了算。

新北166家最多 中市店數倍增
經歷近1~2年政府打房後，房市今年初稍回溫，根據統計，近1年全台房仲店增加512家，較前年同期成長28%。5大房市熱區中，以新北市增店166家最多，台中市增幅105%最高，台北市則是唯一成長減少的縣市，近1年僅成長32家店。根據不動產經紀業資訊系統統計資料，最近1年全台仲介業設立備查數量共增加512家，較前1年增加400家更為明顯，增幅約28%。 分析全台5大房市熱區，以台中市增幅105%最高，其次為新北市、高雄市與桃園縣；台北市房仲店數僅成長32家，在5大都會區中成長最少，亦較前年39家縮減18%，是5都中唯一成長幅度縮水的縣市。

北市交易量萎縮
中華民國不動產仲介公會全聯會公共關係委員會主委張欣民坦言，政府實施奢侈稅、信用管制與豪宅稅等重擊台北市，使交易量萎縮，房價雖高，對仲介也只是「看得到、吃不到」。不具名業者指出，過去北市房市景氣好，有不少房仲店專營投資客，甚至是投資客出資設立，但奢侈稅後短期投資不易，且北市店面月租金動輒20~30萬元，近1年交易量萎縮，這類房仲店經營不善甚至倒店。

中南部熱度較高
除北市外，其餘都會區房仲店數成長速度加速，新北市增店166家最多，台中市增幅105%最高。張欣民指出，台北市房仲過於飽和，但新北市近年來有不少新興重劃區，如三峽、淡水區等，當新推案銷售與完工交屋時，房仲會先進去卡位開店，而桃園縣與台中市都有不少重劃區，展店速度較快。永慶房產集團今年展店共40家，永慶房產集團總經理廖本勝表示，展店時會盡量北中南均衡發展，但觀察到中南部房市活絡，熱度甚至高過北部，加上台北市房仲市場漸趨飽和，近期展店主力集中在桃園、台中、高雄縣市。

新竹縣數量飽和
全國不動產也坦承，北市競爭激烈，收了不少店，而近1年新增逾50家店中，以新北、桃園與台中為主，佔整體數量的75%。過去房市交易極盛的新竹縣，近1年僅新增8家房仲店，較前1年減少88%。住商不動產竹北高鐵店店長劉秀富指出，因2011~2012年初新竹縣房市極熱，當時新開許多房仲店導致飽和，加上近期電子業不景氣，使店數成長趨緩。

亞洲房地產熱錢滾滾，各大城市紛紛祭出打房政策，但台灣卻只靠奢侈稅打房，不但沒打到口袋深的投資客，反而打趴一堆老百姓。專家認為，房價攀升是在所難免，如果真要打房，政府可以學習其他國家的打房經驗，才能有效抑制房價。

2年前奢侈稅實施，被認為是「遲來的正義」，其實幾個重要的亞洲國家，都已經是行之有年。台灣目前奢侈稅規定：「非自用住宅1年內移轉，課稅15%、1~2年內移轉，課稅10%。」若以1戶1000萬元的房屋來計算，在2年內轉手，就會被課100~150萬元的奢侈稅。

新加坡課稅16%
反觀新加坡「印花稅」規定在4年內轉手，依銷售價格增4%~16%的稅金，但逐年機制不同，如果1000萬元房子在2年內轉手賣1200萬元，須課印花稅12%~16%，新加坡居民就要繳144~192萬元稅金。相較之下，新加坡打房力道更強。 由於新加坡法規較嚴，使得新加坡的私人住宅和組屋（由新加坡建屋發展局承擔建築的公共房屋）價差每坪可到110萬元。美商ERA易而安不動產總經理黃鵬言希表示，新加坡私人住宅僅佔20%，其餘80%的人民，都住在由政府興建的組屋，在供給多的情況下，自然能抑制房價。

北京頭期要7成
針對買方，中國大陸繼「國五條」後，北京市8日公布新規定：「第2套房的頭期款，從原本的6成提高至7成。」台灣則限制貸款成數不得超過7成，第2屋貸款成數也不能超過6成。但在台灣若買第2屋，總價1000萬元，須準備至少400萬元的自備款，在北京若想擁有第2間房子，以相同總價計算，就要準備600~700萬元，想在北京買房，真正是大不易。

稅制不全炒高價
財經專家盧燕俐指出，以北京市為例，若想買當地的房子，必須提出5年納稅證明，「雖然房價相當高，但光是納稅證明，很多外來投資客就拿不出來了。」但台灣做法是降低管制區貸款成數、提高買房自備款，幾乎打不到口袋深的投資客。玄奘大學財務金融系副教授花敬群更斷言：「台灣房價會那麼高，就是因為稅制不健全。」他認為，台灣人投資方式選擇少，除了股票，就是房地產，且稅制結構不合理之下，反而更吸引這些資金流向房地產市場，墊高房價。「如果政府要打房，就應該要研擬出一套完善的稅制，而不是每每都說要打房，卻看不到決心。」

【專家說法】結合金融土地 規劃打房政策
台灣的金融政策投資管道太少，有錢卻沒有地方投資，只能靠股票和房地產，在投資管道有問題的情況下，房價自然下不來。如果台灣想打房，應該響應房價，增加供給需求，並結合金融政策、土地政策、住宅政策，規劃完整的打房政策，才不會肥了財團建商，卻打慘無辜民眾。

日勝生經營策略與一般傳統建商買地蓋樓方式不同，長期布局聯合開發案與公部門重大建設，目前取得北捷聯開案至少六個。已完成的有「永春E.A.T」、「京站」、「信義18號」、「美河市」，規劃中的還有「南港機廠案」、「大橋國小捷運聯開案」。

其中「永春E.A.T」算是日勝生早期承接的聯開案，規劃十到二十二坪的小坪數住家，八年多前每坪推案單價四十二到四十七萬元，如今每坪上看百萬元，是增值潛力較佳的個案。

「信義18號」則是捷運木柵站的分構宅，坪數規劃二十五到七十七坪，二○○七年預售，每坪四十六到四十八萬元，但去年十月捷運局標售手中的十六戶「信義18號」住家，每坪底價約五十一．八萬元，僅八戶標脫。

「京站」則是結合住宅、商辦、百貨商場的ＢＯＴ案，全案使用權限五十年，也是日勝生手中的金雞母，並規劃ＩＰＯ。

「南港機廠案」、「大橋國小聯開案」預計今年推出，前者規劃六棟住宅大樓，粗估日勝生可分三棟約四百戶，規劃坪數七十到一四○坪，預計每坪推案價格六十到八十萬元。

「大橋國小聯開案」則是規劃一棟大樓，預計日勝生可分回比率約五十％，坪數規劃二十五到七十坪，每坪推案價格四十五到五十五萬元。

相較去年，2013年2月由於九天年假，實際工作天僅有19天，也讓2月整體交易量萎縮約3成，不過，如果扣除季節性因素，交易量和1月相去不遠，和過去市場「逢年必敗」大不相同，一掃奢侈稅後交易陰霾，加上市場盛傳奢侈稅將啟檢討，在通膨隱憂下，讓買方對房市前景更為看好，在價揚、量穩以及看屋熱度不減的情況下，形成特殊的「淡季不淡」。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，實價登錄價格公開已經累積一定公信力，雖然高總價落差大，但低價位價格穩定，對不少買方來說，寧可搶早不願買高，也讓二月交易較往年來得活絡。

與1月相比，由於工作天數減少，各區域帳面上不如1月，但如果將數據還原，成交狀況延續1月買盤，其中以新北市、桃園與高雄表現較佳，徐佳馨指出，實價上路後價格持續拉鋸，但成交價格卻無鬆動狀況，加上通膨話題，再再都讓買方願意進場，另外，從北到南包括淡水輕軌、桃園航空城、台中捷運、台南鐵路地下化、高雄亞洲新灣區等重大建設話題遍地開花，也讓區域房市交易越發活絡。從價格結構來看，2月仍以中低總價產品為主力。徐佳馨分析，中低總價產品在奢侈稅後買氣發威，除了由於銀行貸款緊縮，讓高價產品難覓買方等因素外，主要是自用客戶能被滿足，投資客戶也能分散風險，在兩股購買力道發威下，這類產品買氣自然發燒。

2月份成交個案來看，30坪以下的住宅產品是雙北交易主力，其餘區域仍以20-40坪產品表現較強。整體來說，去年受累於政策因素與經濟變局，整體成交量表現不佳，徐佳馨認為，隨著實價資料量約在明年第一季後逐漸底定，市場交易狀況也會逐漸趨穩，而在通膨發威下，不少資金將會進入具有重大建設的低價區，不過她也提醒，不少區域雖然有重大建設加持，不論投資或是自用，都要將生活機能納入考量，並且居高思危，以免成為最後一隻老鼠。

兩岸財金、經貿與觀光交流力度加大，為搶攻兩岸企業領袖與頂級商旅商機，以「超六星級旅館」為定位的台北文華東方酒店（Mandarin Oriental Taipei）已加快內部裝潢工程的速度。董事長林命群表示，希望能趕在今年第4季前營運，年度平均房價目標為650美元、即接近台幣2萬元。

台北文華東方酒店係由台北中泰賓館原址重建，占地4,600坪基地上，除興建觀光飯店並有獨幢酒店式豪宅。中泰賓館董事長林命群於2009年5月21日與全球奢華酒店集團文華東方酒店集團（Mandarin Oriental Hotel Group）簽約，委託文華東方經營管理，其中酒店式豪宅「文華苑」早已完銷，惟台北文華東方酒店外觀大致完成後，卻遲遲未聞正式開幕時間，引發觀光旅遊業界與地產投資業界高度關心與好奇。

林命群指出，文華東方酒店集團去年10月即已指派曾任曼谷、印皮與新加坡文華東方酒店總經理的保羅．瓊斯（Paul Jones）擔任台北文華東方總經理，目前除飯店辦室已有20多位文華東方高階經理人進駐，「文華苑」的接待與服務人員，也均由文華東方指派並已進駐服務。

林命群表示，農曆年後，飯店已加派工人加緊趕工，完工後將有303間客房，館內最基本房型從55平米、即近17坪起跳，為凸顯尊貴服務，飯店並有兩間總統套房。除大廳酒吧與全時餐廳（All Day Dining Restaurent）外，台北文華東方酒店高檔粵菜中餐廳、義大利餐廳、日本料理廳與泰菜餐廳，林命群透露，其中有3個餐廳的裝潢費用達1.6億台幣。另外，台北文華東方酒店亦有2個宴會廳，分別可容納85桌與42桌宴會或舉辦會議。

有別台北都會其它商務觀光飯店以歐美或日本客源的定位，林命群說，距離台北松山機場僅5分鐘車程的台北文華東方酒店，營運後鎖定的主要客源，日本與東南亞市場占20％、歐美占20％，其他40％則是兩岸頂級企業領導人與商務菁英人士。林命群指出，紐約最高檔飯店年均價約800美元，東京則有6萬5千日圓水準，香港最頂級飯店年均價約3,800至4,200元港幣，台北文華東方酒店目標則希望至少達到650美元。

打造六星酒店 超複雜

以「超六星級旅館」為定位的台北文華東方酒店，預計今年第4季上線營運。不過，由於工期耗時太長，引發外界諸多揣測，甚至傳言投資業主中泰賓館董事長林命群有意出售飯店。對此，行事作風低調的林命群接受本報獨家專訪時表示，投資興建高檔頂級飯店確實複雜，但自己最大願望就是開出一家台灣、甚至亞洲最頂級飯店，因此沒有出售飯店規畫，且所有預算和進度都在預期掌控中，以下是專訪紀要。

問：台北文華東方酒店最早原訂今年4月開幕，如今為何延到年底之前？

答：羅馬不是一天造成的，投資興建一個超六星級的旅館其實很複雜，台北文華東方酒店從設計規畫到挑選建材，乃至客房與餐廳的設備功能等，都由文華東方酒店集團主導，而外國公司對台灣本地法規、法令都需要時間了解消化，興建過程中不免遇到很多必須重新協調溝通的地方，所以使工程時間拉長了。

問：外傳台北文華東方酒店因定位太過頂級，預算一直追加墊高，是否造成你的壓力？

答：投資興建超六星的飯店，預算確實要比傳統五星飯店高出甚多，對此我也早有心理準備，所以在工程施作前也針對此做了準備，我要強調，截至目前所有投資花費都在預算範圍之內。

問：外傳不少國內外財團或投資開發基金有意收購台北文華東方酒店，故前來「提親」表達收購意願，甚至提出具體金額數字，是否確有其事？

答：是的，過去這段時間，確實有投資人對台北最高檔飯店開發案表達興趣，但我們飯店都還沒出來，試問要如何評估衡量它的價值？

中泰賓館是當年我阿公響應政府鼓勵華僑回國投資而建，如今我的心願，是開出一家真正超六星的高檔飯店，讓台灣進一步被世界看見。

問：你估計飯店最快何時可以營運？並接受旅客訂房？

答：這不是我說了算，還要看文華東方酒店集團，他們同意才能開。我只能透露，包括人才招募、開幕前行銷與試營運等，文華東方已備妥一套又一套的方案計畫，在所有作業就緒後，我們就會對外公布。

問：外界好奇，你到底會不會出售？

答：打從開始，我的目標就是打造一家超六星的頂級飯店，並讓它順利上線營運，所以，目前沒有出售飯店的規畫。

坪數反減2.4坪 新北桃園也變貴
房價直直漲，民眾能負擔的住屋空間愈來愈小。據統計，北台灣3大縣市今年購屋總價與單價皆較去年上升，但可購得的坪數反而減少，以台北市總價增加94萬元，購得坪數減少2.4坪最明顯。業者認為，即便政府打房，多數區域房價未見下跌，反上升，有急迫購屋需求的購屋族也只好追價。

據好房網彙整永慶房產集團成交資料顯示，台北市、新北市與桃園縣3大縣市2013年平均購屋總價較去年增加58~94萬元，但購得坪數卻減少1.1~2.4坪。台北市總價1961萬元為北台灣最高，但購得坪數僅33.2坪卻是北台灣最小，且平均購買坪數還較去年縮水2.4坪，桃園縣購屋總價554萬元為最低，購得坪數41.3坪為3縣市最大，但平均購買坪數也較去年減少1.1坪。

文山內湖較為熱門
好房網總編吳光中說，實價揭露後，房價並未如預期大幅下修，民眾只好追價，尤其北市房價高，民眾趨向房價相對便宜的區域或購買小宅。
另統計今年第1季台北市熱門購屋區段發現，房價偏低的文山區、內湖區為熱門交易區，其中文山區每坪均價44.5萬元，內湖區每坪均價50.7萬元，均較台北市均價59.1萬元便宜。

板橋雙和最受歡迎
反觀新北市與桃園縣熱門購屋區段分別為板橋區每坪41.5萬元、桃園市每坪15.1萬元，均較所屬縣市均價高出11.9與1.7萬元。吳光中表示，不少台北市換屋族改至新北市購屋，因此新北市以生活與交通機能方便的第1圈較受青睞。根據信義房屋統計今年2~3月雙北市網路點閱率，也可發現相同趨勢，台北市以中山區、內湖區與文山區點閱率較高；新北市則以板橋與雙和地區最受歡迎，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台北市房價高，因此總價或單價相對便宜的區域較具人氣，新北市購屋族則優先考量生活機能與捷運便利性。
台灣房屋文山旗艦特許加盟店店長王伯祿說，確實有不少購屋族因預算考量而至文山區購屋，今年已接觸7~8組買方，就是因市區房價高，而選擇至文山區購屋。

原訂去年底交屋的捷運小碧潭聯合開發案「美河市」，因去年十二月中遭監院糾正，台北市府不願將產權移轉、且要求建商不得交屋，延遲至今超過一季，上千名屋主仍盼不到入住時間。

已繳兩成頭期款 不滿裝潢要簽切結書
由於預售戶約兩成頭期款都已繳清，住戶要求建商讓他們提前進去裝潢，建商竟要求住戶得簽立切結書，才能施工裝潢，因此引發住戶不滿。針對美河市交屋糾紛，台北市政府發言人張其強僅表示，相信捷運局會在法令許可範圍內，做出最好的決定，不會損害民眾權益。北市捷運局副局長鄭國雄則說，的確有收到許多購屋民眾抱怨，但目前還在釐清並鑑定產權爭議部分，「需要花費至少幾個月的時間，沒有確定時程表。」

捷運局︰釐清產權爭議 沒有確定時程
他強調，在與購屋民眾協調部份，日勝生應比捷運局負更多責任，應積極與購屋民眾協調，甚至重新訂定協議、減少紛爭。日勝生副總周惠玉則回應，將積極與市府溝通，希望不要影響購屋民眾的權益。她說，依當初預售屋買賣定型化契約，規定使用執照取得十個月後，若無法交屋，民眾才能申請解約賠償，目前未超過期限，住戶只能主張損壞賠償，但需自行舉證。據日勝生主管私下透露，建物無庸置疑是登記在日勝生名下，但土地產權因北市府推給行政程序處理中，尚未過戶至日勝生名下，也是遲遲無法交屋的主要原因。業界看此案大多認為，北市府不該用行政程序的名義影響建商交屋流程，此舉除造成未來聯開案更多爭議外，也直接影響民眾權益，北市府應該儘速出面處理。

市府爭權益比翻盤 議員認成功率不高
台北市議員李慶元指出，北市府不讓美河市承購戶過戶產權，擺明是逼日勝生上談判桌，捷運局寄望透過訴訟或法院判決，希望取得重新協議，要求日勝生吐回更多樓地板面績，保全市府財產，想法值得肯定，但聯合開發權益比已定案，未來尋求翻盤的可能性並不高。民進黨議員王孝維認為，向日勝生購屋的民眾屬善意第三者，北市若拒不過戶，恐將引發民事糾紛，市府違法圖利在先，簽約後又因官員被彈劾、翻臉不認帳，法理上恐站不住腳 。「美河市」是捷運小碧潭站聯合開發案，二○○七年底開始預售，業界粗估該開發案日勝生獲利金額約六十到七十億元。美河市共規劃兩千兩百戶，其中日勝生分得一六六六戶、北市府分回約五三四戶，日勝生已售出約一千六百餘戶，原本預計去年第四季交屋，但去年十二月中，監院因此案糾正北市府，造成延遲超過一季尚未交屋，引發住戶不滿。

坐落在桃園縣大園鄉、蘆竹鄉的桃園國際機場，管理及營運單位為桃園國際機場股份有限公司。已經服役超過30年，原隸屬民航局，現在則與民航局平行。機場所在地民眾早期務農，部分則沿著永安及竹圍漁港捕魚維生，當年政府靠簡單的徵收便讓台灣在此地取得了國門，當地人也陸續轉型加入了機場周邊的產業，這一次的計畫又再次改寫當地人的命運。而為了因應營運需求，華航、長榮等多家航空公司更是早已在此埋鍋造飯，從空廚到保稅，從倉儲到航太，華航在四年前也把總部直接搬入航站特區，並與國際飯店集團諾富特合資經營國際飯店。

藏寶圖搶先露

穿過華航總部和長榮航太，左右兩側便是所謂的A3，沿著第一、第二航廈繼續往前走，您將會進入貨運及保稅區，以及海關、空警所在地，此處便是機場的後勤部隊，跨過三民路，便來到台灣唯一的自由貿易空港，占地45公頃的「遠雄自由貿易港」，依據行政院桃園航空城計畫，此處將擴編到175公頃，來迎接龐大的物流商機。沿著三民路往南，兩旁林立的便是大家最熟悉的愛車停車場，及密集的物流公司，繼續前行，右邊會看到誠品物流，和新開幕便天天爆滿的桃園好市多，而左邊則是桃園人最重要的購物中心台茂廣場，坐落在南崁路左岸的是當地豪宅部落所在地的上南崁，右邊則是最早形成聚落的下南崁，當地的建案甚至直接以「航空名流」命名，沿著一路來到連接南崁交流道前一棟棟的綠色建築向您招手，那就是長榮的大本營：長榮企業總部。

您也可以從國道二號下大竹交流道右轉進入未來的航空城，沿著高鐵桃園段聯絡到（南青路），這裡便開始進入航空城的核心區域，南青路的北端便是海軍基地所在地，從桃園航空城核心計畫範圍來看，位於機場南端這塊由軍方釋出的海軍機場，是個連桃園人都搞不清楚的地方，便是中央用來與地方換取第三跑道最重要的籌碼，即將成為行政轉運核心（桃園升格後的第二行政中心）、旅運生活節點、新市鎮發展核心、航站轉運樞紐四大區塊，由桃園航空城捷運線（綠線）連結航空城，桃園火車站（行政中心）到八德。坐落在兩旁零零落落的工廠、物流中心，是今日的面貌。未來此處將出現大驚奇！

關關難過關關過　掌聲沒有噓聲多

根據交通部民航局的資料顯示，桃園航空城的區段徵收規模龐大，拆遷戶將高達1萬5000戶，影響約4萬6000人，堪稱史上最大都市計畫，牽涉層面既大又雜，從鄉里民協調到後續招商，環評到審議無一不是困難重重，從業者的怒吼到居民的合理與不合理要求，加上桃園升格帶來的磁吸效應，難度持續升高中！這項檢驗馬政府團隊施政能力的世紀大案，現任閣揆江宜樺在計畫公布時便以副閣揆身分擔任「桃園航空城核心計畫」召集人一職，進行跨部會的整合工作，而桃園縣則是從前縣長朱立倫到現任縣長吳志揚，縣與中央溝通的腳步從未停下，這兩位號稱最會招商的縣長，年年在創稅上繳出漂亮的成績單，與中央溝通的能耐，和以退為進的身段更是值得首都台北市借鏡。事實上，桃園縣是北台灣最重要的工商、科技大縣，占全國稅收的10％，僅次於台北市，此次升格直轄市，與「桃園航空城」計畫無縫配套，將讓昔日的桃園縣躍上國際機場城市（Airport City）的戰略位置。

產業繽紛的創匯大縣

多元的桃園，是台灣的縮影，人口剛剛突破兩百萬人的桃園，面積為1220平方公里，擁有七萬名外勞，六萬名原住民，外配和陸配也超過五萬名，不但如此，桃園曾擁有高達86個眷區，總數全國之冠，也是客家文化保留最完整的行政區之一，擁有近80萬客家鄉親，是全國客家人口最多的一個縣分。桃園縣擁有24個工業區，是全國工業區最多的行政區，遍布在傳產到高科技各產業，全國五百大製造業四成選擇在此落腳。工業產值是竹科的2.5倍，2010年高達2.32億元。機場港口和綿密的道路更是吸引國際企業進駐的有利條件，也帶動了桃園成為全國物流中心，而全國四大汽車製造商三個落腳在桃園，全國19家面板廠有13個廠坐落在桃園，而最重要的雲端產業龍頭─中華電信、廣達、英業達、台達電、宏達電、神腦均不約而同選在此處，而北台灣第一個環保科技園區便是設立在桃園，從太陽能的達能、旭晶、英穩達、聯景光電到風力發電的英華威，已經形成產業聚落。

桃園近三年房價在國際航空城、機場捷運線等重大建設加持下漲勢驚人，中正藝文特區新推案價每坪50萬元更創區域新高。區域房價頻頻墊高下，桃園購屋買方再度回流雙北市，回流客初估達一成，包括萬華、文山、北投區均是回流買方青睞的區域。

戴德梁行總經理顏炳立表示，近二年桃園地區買氣熱絡，主因區域房價擁有「雙低」低單價、低總價優勢，讓自住買方願意以時間換取空間前進當地市場購屋。不過，桃園中正藝文特區房價站上4字頭，青埔重劃區平均每坪成交價也衝破30萬元，桃園房市對雙北市的替代作用大大降低。

永慶房產集團總經理葉凌棋表示，桃園房市近三年來每年平均上漲至少二、三成，有過熱情況，推升房價快速上漲，加上當地出現「秒殺」建案等不正常現象，青埔每坪單價3字頭，市中心中正藝文特區也高達4字頭，同樣的價格雙北市仍能找到產品。優勢愈來愈少，桃園不再是雙北市移民熱區。

顏炳立指出，桃園的地段、環境可及性均不如雙北市下，現階段的確已有雙北市的買方再度回籠，重新尋覓雙北市平價親民住宅產品。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，在桃園優勢不再下，市場出現南下桃園購屋的買方再度回流雙北市，初估回流客達一成，包括萬華、文山、北投區均是回流買方青睞的區域。

台南房市穩步上升，安南區爆黑馬成熱區！根據台南市政府地政局所公布3月建物買賣移轉資料發現，安南區首次以321筆勝過東區的304筆，以及永康區的301筆交易，勇奪此次房市熱區冠軍寶座，然永康仍是大樓個案最多的區域。

分析台南房市3月份成交件數，明顯比2月上揚，成長幅度達高達80％，年增率卻小幅縮減4.4％；信義房屋協理洪正龍表示，近年來隨著市區土地成本推高，使得過去被低估的安南區逐漸抬頭，並吸引建商大批推案，東區因商業機能成熟具有不可取代性，永康區人口數眾多也有剛性需求，此三區成台南房市三大熱區。

由於年後平價宅，仍是此間成屋市場主流，在有限資金限制下，多數年輕首購族已不再執著透天產品，就連原本透天當道的永康區，大樓產品也十分熱賣。信義房屋永康勝利店長廖良宙也表示，近六年來永康土地幾乎翻漲一倍，使得原本想購買透天厝的年輕首購族，只得逐漸轉向購買大樓產品。

高雄主要建商調漲房價一覽

第1季賣得嚇嚇叫，後市又看好，高雄建商持續調漲住宅售價，幅度雖然只有5％到10％之間，但是，比較特殊的是，此一房地產漲勢，已經擴大到向來屬於冷淡的商業辦公大樓，城揚建設的「市政總裁」連3調，開價從每坪22萬元，調高到26到27萬元，調幅達23％。城揚建設首席副總經理陳靜儀指出，「市政總裁」商業辦公大樓，是大陸國企第一個在台灣購買的辦公大樓，相當受到企業青睞，因此，在去年第4季就已經有調漲動作。

她說，包括最近一次的調漲，原來每坪開價22萬元的「市政總裁」，經過連續3次的調整，每次調漲1萬元到1.5萬元之間，目前已經來到每坪26到27萬元，漲幅介於18％到23％之間。高雄富住通商用不動產董事長莊明昇指出，雖然高雄並未出現商辦的熱烈需求，但是，住宅帶動辦公大樓的調漲，是可以理解的。

城揚建設除了調高商業辦公大樓價格，住宅價格的調整，也擴大到城揚建設全部的建案，陳靜儀表示，去年9月進場之後，隨即調價的「帝凡妮」，最近再調漲一次，幅度累計約10％，「森美術」也是上漲大約10％，只有去年底才進場的「陽光都柏林」，第一次調漲5％。京城建設目前只有調漲「京城四季」，其餘的個案，將伺機調漲，京城經理周敬恆說，加上最近的一次調整，「京城四季」累積漲幅已經達16.67％。永信建設副總經理顧岳軍說，永信建目前的案子，包括「沐林」、「仰森」、「本然」、以及「天潤」，都加入漲價行列，調幅介於5％到10％之間。

南部土地交易熱絡程度持續加溫，興富發及京城建設在高雄菁華區大肆獵地，國泰建設與聯上實業也在台南地區購地，在營建上市櫃公司紛紛進軍南部土地市場後，南部的房價未來表現恐持續向上。

國泰建設在2013年4月12日公以8.28億元，買進台南市鄭仔寮重劃區2,300多坪土地，未來將規劃以豪宅產品推出，總銷金額上看50億元。國建這次在台南海安路購地，平均單價約37至39.5萬元。另一家營建上市櫃公司聯上實業，則是跟台南市地政局標下安平水景公園區段徵收土地，得標金額為5.8億元。

高雄市政府財政局於2013年4月12日公開標租前鎮區成功二路82號舊台鋁房地，土地面積達3.9公頃，由HOTEL DUA集團旗下之都會生活開發股份有限公司，以年租金3,198萬餘元得標，該公司表示，未來將規劃為宴會廳，為亞洲新灣區之開發注入新的活水。

財政局表示，該市有房地坐落新灣區內，使用分區為特貿四A，鄰近有高軟園區、中鋼營運總部、IKEA、家樂福及好市多，地形方整，區位絕佳，為亞洲新灣區內少數僅存之大面積土地。

該局為該土地應配合未來亞洲新灣區之發展，另作長期規劃使用，但為避免房地資源閒置，乃先行標租，提供民間短期運用，租期4年可續約2次，本標租案市府除可獲取3.8億元租金收入外，更可達成促進產業發展、提供市民就業機會及活化市有閒置資產之三贏目標。

SOHO中國12日晚間公佈2012年年報，資料顯示，公司去年全年實現營業額153.05億元，同比上升約169%；毛利潤約人民幣90.07億元，毛利率約為59%。實現歸屬於上市公司固定的淨利潤105.85億元，同比上升約172%。每股基本盈利0.13元。

SOHO中國在2012年8月宣佈轉型，從散售轉向開發-自持，其時引起社會對該公司現金流的擔憂。年報稱，公司年底淨負債率為2.6%，現金超過220億元人民幣。“這足以應對未來可能發生的任何經濟、市場的波動和震盪。”

.“2013年，我們希望來自商務地產業績貢獻重新回到公司傳統的狀況，占到約7成的比例。”4月9日，金融街控股副總經理王志剛在接受觀點地產新媒體採訪時如此表示。

商務地產

4月3日，金融街發佈2012年度報告，期內，金融街實現營業收入172.34億元人民幣，同比增長78.82%；錄得淨利潤22.69億人民幣，按年增長12.48%，每股收益0.75元。

從地區分佈來看，北京地區在金融街的地產業務之中所占比重最大，去年全年錄得營業收入130億元，按年增長235.74%；天津地區實現營業收入31.3億元，同比增長27.82%；重慶地區以及惠州地區分別錄得營業收入6.87億元以及4.18億元。

去年全年，公司實現房產銷售簽約面積約110萬平方米，簽約額約205億元。其中，商務地產銷售約為94億元，占比45.85%；住宅銷售約為111億元，占比54.15%。

王志剛表示，對於公司而言，2012年比較特殊，住宅產品銷售首次突破百億，達到歷史峰值，銷售業績半數以上來自住宅物業，但這一狀況會在2013年被扭轉。

“金融街將繼續保持對商務地產的關注。大型綜合體專案的開發和銷售，依然是未來公司支柱性營收來源。”王志剛表示。

縱觀金融街去年的業績表現，東興證券房地產行業分析師鄭閔鋼在研究報告中表示，金融街目前深耕北京、天津、重慶和惠州四個城市，並在北京有獨特的資源優勢以及商業地產開發、運營優勢。

“未來該公司將深入參與北京金融街擴容工程，2012年金融街已經開始逐步獲取金融街地區的專案，先後獲取金融街（月壇）中心、金融街（和平）中心等商務地產項目儲備約47萬平方米（地上建築面積），投資金額約81億元。”王志剛透露。

據瞭解，截止至2012年年底，金融街土地規劃建築面積約776萬平米，可滿足其未來幾年的經營發展。

開發與自持

值得注意的是，針對商務地產，金融街已經推出開發與自持的“雙輪驅動”戰略。

“在開發的同時，我們將加大對優質物業的自持比例，堅持開發與自持'雙輪驅動'的戰略。”王志剛介紹，去年公司增加持有北京西單美晟商業項目及金融街E2專案部分四合院，而且過去幾年，金融街持續增加自持物業的面積，並因此得以讓經營和租賃收入在該公司總營收中的占比不斷提高。

據年報，2012年，金融街自持項目總建築面積達到70萬平方米，較上年同期增加7萬平米；全年經營和租賃收入為10.13億元，按年增長18%。

“這一增長速度快於公司在商務地產銷售簽約額方面的增長。”王志剛透露，去年，北京金融街區域寫字樓的出租率始終保持高位，除了部分客戶更換辦公場所所帶來的空檔期之外，該區域的寫字樓基本處於滿租狀態。

與此同時，周邊酒店經營業績也表現良好。王志剛稱，2012年，金融街經營物業實現營業收入約4.4億元，同比增長23.68%。其中來自酒店類物業的貢獻最為關鍵。

不過，不可忽視的問題是，隨著自持物業的增加，投資巨大、回款較慢的商業項目無疑會為企業帶來巨大的財務風險。


對此，王志剛坦言，急速地擴大自持物業比例，必然會給企業短期財務帶來極大的壓力，金融街也不例外。

“因此公司在這方面的態度一直是積極但穩健，逐步擴大，希望用更長的時間來解決這一問題。”王志剛認為，比物業是否自持更為重要的是對物業的管理。

“事實上，金融街出售物業並不代表退出對物業的管理和服務。長期以來，除前臺的物業銷售之外，金融街一直注重對物業管理和服務的研發工作，並針對金融類客戶為主的特點，設計出許多獨具特色的物業管理和服務制度。這對於保障客戶體驗，維護物業價值具有極高的價值。”王志剛指出。

國投信託貸款將於今年9月6日到期，以當年房地產信託平均預期收益率10%以及發行成本3%計算，至少需要兌付本息19億。

無論是六年前的“高價拿地”，還是目前的杭州第一豪宅，杭汽發專案一直是濱江集團的得意之作。

在杭汽發專案的背後，不但是濱江集團和綠城集團的連續注資，還有數家銀行和信託的資金輸入。據記者統計，到目前為止，杭汽發專案所撬動的各項貸款共計42.1億元，其中國投信託和興業國際信託分別提供信託貸款15.1億元和15億元。而在此之前，濱江集團的項目很少將信託作為主要的融資通道。

今年9月份，國投信託的15.1億元的信託貸款將面臨到期兌付，杭汽發專案至少需要歸還本息19億元。

42億融資超7成信託貸款

2011年8月，杭汽發項目進行了第一筆融資。

專案公司濱綠房地產公司與國投信託合作推出了一款名為“濱江綠城杭汽發專案貸款集合資金信託計畫”的信託產品，通過該信託計畫，國投信託為杭汽發專案率先提供了15.1億元的信託貸款。

據瞭解，由於該筆貸款信託規模遠大於同期的其他信託融資，當時國投信託分多期進行募集，首期募集規模僅為3.89億元，之後國投信託將推介期延期，推介期持續一個月。直到2011年9月7日底，國投信託才終於完成了15.1億元的募集。

杭汽發專案的首批融資並不止15.1億元。

據濱江集團公告顯示，杭汽發專案的首批貸款共有三部分。濱綠房地產公司就杭汽發項目D地塊，向中國銀行浙江分行、國投信託、華鑫信託共申請了22.1億元的開發貸款。由此計算，除去國投信託提供的15.1億元的信託貸款外，中國銀行和華鑫信託還為杭汽發專案提供了7億元的貸款。

濱綠房地產公司是濱江集團的控股子公司，濱江集團為上述22.1億元的貸款提供擔保證，保證金額最高不超過11.05億元。同時，綠城集團承擔另外不超過11.05億元的擔保。

2012年5月，杭汽發專案再次融資。濱綠房地產公司向民生銀行杭州分行申請了5億元的開發貸款，濱江集團和綠城集團再次為貸款提供保證，保證金額分別最高不超過2.5億元。

相比於信託貸款，銀行的開發貸款規模明顯較小，難以滿足杭汽發項目大量“吸資”的要求，信託融資逐漸成為杭汽發項目的主要融資方式。

2012年10月，濱綠房地產公司與興業信託合作，興業信託為杭汽發專案提供了15億元的貸款。至此，杭汽發專案共通過銀行和信託管道獲得資金達42.1億元，其中不算華鑫信託貸款規模，僅國投信託、興業信託提供的貸款共計30.1億元，占全部貸款規模71%。

今日“第一豪宅”低預期發售

杭汽發專案位於杭州市拱墅區湖墅南路，原隸屬於中國重型汽車集團旗下的杭州汽車發動廠，專案由6個小地塊組成，土地面積約10萬平方米，總建築面約45萬平方米。

2006年9月，綠城集團聯手濱江集團以36.3億元的總價在競標中勝出，將杭汽發項目收入囊中，樓面價高達1.087萬元/平米，成為當年名符其實的“地王”。

濱綠房地產公司是專門為開發杭汽發專案而成立的，濱江集團持有50%的股份，綠城中國的控股子公司綠智科技和添惠投資分別持有25%的股份。濱綠房地產公司之後的四年時間，杭汽發專案一直處於規劃論證的過程之後，直到2010年底，專案規劃才最後確定。原預計2010年10月的開工時間也不得不延期。

據瞭解，杭汽發項目實際開工時間是2011年4月，比之前預計的開工時間晚了半年。開工不久，濱江集團及另外兩個股東綠智科技和添慧投資便向濱綠房地產公司注資10億元，濱綠房地產公司註冊資本由原來的3.89億元增至13.89億元。

“濱江集團的專案之前主要自有資金開發，會有少量的銀行開發貸，但杭汽發專案的資金量需求遠大於其他項目，銀行的開發貸款在2011年也出現收縮，杭汽發項目就不得不考慮信託融資了。”一位信託分析師稱。

據濱江集團的公告顯示，整個杭汽發項目預計總投資額為53億元，項目交付時間為2014年6月。

杭汽發專案又名武林壹號，由9幢豪華精裝修住宅、1幢超五星級四季酒店和2幢四季公寓組成。2012年12月6日，武林壹號首次開盤，推出了7號樓的66套房源，戶型分別為235平方米和290平方米兩種，均價高達7.56萬元/平方米。

據一位銷售人員介紹稱，“7號住宅推出之前一半以上都被客戶預約，每套售價都在2000萬元左右，截至目前，首批66套房源已經全部售完。”

不過，之前市場預計武林壹號的均價將超過8萬元/平方米甚至高達10萬元/平方米，而實際售賣的價格明顯低於了市場預期。

在66套首批房源後的2013年3月26日，武林壹號再次推出5號樓、6號樓共105套房源，戶型有448平方、560平方和640平方三種，均價仍為7.56萬元/平方米。

15.1億信託貸款兌付逼近

截至目前，不計因售賣房源而回流的資金，杭汽發專案現有的註冊資本和貸款共計55.89億元，超過的預期總投資額53億元。對於杭汽發專案來說，後續開發所需資金已經不是問題。但在杭汽發項目今年至少有一筆規模15.1億元的信託貸款面臨到期兌付。

國投信託所發的“濱江綠城杭汽發專案貸款集合資金信託計畫”成立於2011年9月7日，目前正處於運行中。該產品的存續期為24個月，將於2013年9月6日到期。據瞭解，該項目並未對外披露預期收益率情況。不過，以當年房地產信託平均預期收益10%以及發行成本的3%計算，到期後，杭汽發專案至少需要兌付本息19億元。


4月7日，由濱綠房地產公司組織的“千萬級高端資產配置”的頂級投資者交流會在武林壹號專案的銷售中心舉行，其中一個很重要的環節就是向與會的富豪們推薦武林壹號住宅，並將武林壹號稱為“千萬級絕版貴重資產”。

“目前看來，武林壹號的資金回籠還行，不過回籠的資金既要支撐開發的後續投入，又要兌付即將到期的貸款，資金回籠的速度要求就更高了。”上述信託分析師稱。

據瞭解，2011年12月，濱綠公司還曾對綠城集團的一筆4.3億元的貸款提供了擔保，以濱綠公司持有的面積為21557平方米的土地使用權為該筆委託貸款提供抵押擔保。而濱綠房地產公司的經營範圍即使杭汽發專案地塊，全部土地權益面積為52035平方米，杭汽發專案四成土地使用權被抵押。

星河灣的高端客戶絕大部分屬於資源型，其發展模式最大的問題正是過度依賴於此

理財週報記者獨家獲悉，在低調進駐西安西鹹新區4個多月後，星河灣集團近期正奔赴上海等地為西安項目籌集資金。

儘管星河灣集團品牌副總監李悅否認了這一傳聞，但根據西咸新區秦漢新城官網消息顯示，專案占地面積約960畝，總投資約300億元。這對於近兩年銷售連遭“滑鐵盧”的星河灣來說，不是個小數目。

星河灣董事副總裁梁上燕在今年2月份宣告遊學的微博中，並未透露是否會回到星河灣。而失去梁上燕這一有力臂膀的星河灣，在銷售模式上也面臨調整，星河灣品牌和今後發展路徑都待調整，此時星河灣再開拓新專案，前景只能說是讓人拭目以待。

實際上，西鹹新區目前已經有萬科、華潤、保利等幾十家國內大型房地產項目入駐並且開工、開盤，星河灣已經是後來者，其專案要在西鹹新區立足並且打開局面，本身也是件難事。

四戰二線城市

“目前該專案沒有任何資訊可透露。”對於星河灣在西安建專案，李悅似乎並不願意多談。

根據咸陽市國土資源局去年12月10日發佈的土地招拍掛結果顯示，星河灣集團旗下的廣州番禺海怡房地產開發有限公司以7.18億元摘得西咸新區秦漢新城10宗土地，用途分別為住宅、商業、教育用途地塊，共計828.97畝。

據西咸新區秦漢新城官網顯示，星河灣西鹹新區項目位於秦漢新城渭河北岸綜合服務區內，占地面積約960畝，總投資約300億元，建設品質將達到國內一流水準，包括酒店、住宅和國際會議中心等專案。

這是繼太原、鄂爾多斯、成都之後，星河灣第四次進軍二線城市。

“星河灣選擇進入西安，很可能是看中了陝西的能源重鎮——神木縣。” 蘭德諮詢總裁宋延慶認為，其專案面向的高端客戶絕大部分是資源型客戶，而星河灣模式最大的問題也正是過於依賴資源型客戶。

在西安拿地已4個多月，星河灣方面對項目的進展表述隱晦，不願吐露半字，並堅決否認為專案籌集資金一說，西安專案因此蒙上了一層神秘面紗。

西安當地一家房地產企業負責人坦言，目前西鹹新區已經有20多家房地產企業，將近30個房地產項目在售，可提供房屋面積高達200萬平米以上，而西鹹新區規劃是7-8年以後人口才能達到230多萬人，目前僅有不到百萬人。華潤、萬科等大型房企早已入駐，地區房價從4000-5000元/平米到12000元/平米不等，星河灣入駐以後可能會面臨市場供給過剩、競爭激烈等諸多問題。

銷售“夢魘”

太原、鄂爾多斯項目的失利，已成為星河灣揮之不去的噩夢。

據瞭解，星河灣2010年高調進入鄂爾多斯，欲打造集住宅、酒店、商業、教育和社區服務為一體的星河灣項目，規劃面積11820畝，其中一期工程占地2595畝。其希望借此項目在2011年實現100億銷售額，因而不惜重金大打行銷牌。

然而，伴隨著鄂爾多斯樓市出現泡沫甚至崩盤，星河灣鄂爾多斯項目不僅銷售未達預期，還因為涉嫌違法占地、被曝無證開工等問題被國土資源部通報。

緊隨其後，星河灣太原專案也由於品質問題引發業主大規模維權，再加上持續的樓市調控，使得項目銷售“雪上加霜”。

作為星河灣品牌輸出的首個項目，成都鉑雅苑項目在花掉了巨額的行銷費用後同樣業績平平。

據公開資料顯示，鉑雅苑開盤首日認購金額超7億，但這與項目內定的20億元銷售預期相差甚遠。

各地專案銷售不暢，導致星河灣旗下新專案出現資金緊張情況。

有報導稱，在瀋陽和青島，星河灣和當地已經談好了意向，也簽了框架協議，卻沒錢支付土地款。而星河灣投資做白酒業務，也是希望在地產之外尋找到一個業績新亮點。

事實上，在宋延慶看來，星河灣模式在京滬穗一線城市也談不上“成功”，只能說正好填補了當時高端住宅市場的空缺。隨著高端項目逐漸增多，星河灣的品牌優勢便也開始消失了。


他指出，星河灣模式的特點除了面向高端客戶，特別是資源型客戶外，就是採取現房銷售，溢價率非常高；專案追求奢華，以滿足客戶的虛榮心。

北京大岳諮詢有限公司總經理金永祥認為，目前二線城市房地產市場供應過剩情況突出，尤其是新區類型的房地產開發，缺乏人口和商業配套基礎，完全是新建一個城市，需要較長時間凝聚才能形成城市功能和規模。“在城市建設初期，開發商們進入都是要承擔一定風險的，央企和國企不缺錢會扛得住，民營企業若是在這個階段進入，那就是賭一把了。考慮到風險，現在越來越多的開發商撤離二三線重回一線城市。”

“最近我又把龍湖地產08、09年的年報拿出來看，它從100億到400億的擴張步伐，跟陽光城現在的戰略完全一致。”中信建投證券分析師蘇雪晶反復強調。

近日，在克而瑞發佈的《2013年第一季度中國房地產企業銷售TOP50》排行榜中，陽光城以39億的銷售金額首次入榜，排名第41位，開始進入眾多房地產分析師的覆蓋範圍。

觀察其財務報表，有分析師將其視為“小保利”；通過分析其運營模式，也有分析師認為其是“小龍湖”。

中信建投證券在點評其2012年年度報告中提到，據測算，陽光城在報告期內的淨負債率達到約140%，扣除預收賬款之後的資產負債率為55%。

“關於陽光城的現金流擔憂，將會一直被質疑下去。”華東地區某券商分析師向記者表示，陽光城高杠杆、高周轉的模式，決定了其長期以來相對較高的負債資料。

融資活躍，淨負債率140%

與同體量百億規模的房地產公司相比，陽光城2012年年度報告中，最顯眼的部分之一，就是其與信託公司的諸多合作融資活動。

“陽光城的融資，在內地A股公司中較為特殊。”克而瑞分析師朱一鳴如此總結。

縱觀陽光城的公司公告，出現字眼最多的內容主要包括兩個部分：“信託計畫”、“融資”和“競得專案”。

“福建金融中心信託計畫”、“匯泰房地產信託計畫”、“與歌斐資產簽署合作協議”等等，均反映了其融資動作較為活躍。

“它的融資管道較通暢，融資成本和融資的數額都不是問題。”華東地區某券商分析師表示。

據國泰君安證券統計，自2012年起，至2013年3月，陽光城共償還信託六筆，存續信託共十一筆，平均利率為13.4%，成本相對較低。

此前，國泰君安證券曾發佈研究報告，稱陽光城的發展模式為“三高”，即高杠杆、高周轉、高擴張，更一語概括其此模式為“小保利”。

而根據中信建投研究部測算，陽光城2012年淨負債率約為140%，相比而言，保利地產同期淨負債率約為90%，其該項資料遠遠高於保利。

榮盛發展、金科股份與陽光城同樣為百億規模的地方性房地產龍頭，前者淨負債率約為82%，後者約為101%。

上述分析師介紹道，淨負債率作為相對客觀反映公司真實負債的資料，是以有息負債與公司帳面資金的差額，比公司所有者權益合計數，其有息負債數額越大，淨負債率即越大。因此，陽光城目前背負的有息負債，實則已然較高。

“小龍湖”模式杠杆更足

“關於陽光城的現金流擔憂，將會一直被質疑下去。”華東地區某券商分析師向記者表示，陽光城的運作模式，決定了其長期負債資料看起來並不樂觀。

上述分析師均向記者表示，陽光城較高淨負債率的最根本原因，還在於其高杠杆的運作風格。

通過觀察其財務報表，有分析師將其視為“小保利”；而通過分析其運營模式，更多分析師認為其是“小龍湖”。

作為主力在福建省的區域性地產公司，陽光城相比同體量的榮盛發展、金科股份，“運用杠杆更足，戰略非常清楚”。

扣除預收賬款，計算上述公司的實際資產負債率，陽光城為55%，金科股份為51%，榮盛發展則為45%。

“最近我又把龍湖地產08、09年的年報拿出來看，它從100億到400億的擴張步伐，跟陽光城現在的戰略完全一致。”中信建投證券分析師蘇雪晶反復強調，雖然金科股份也是同樣戰略，但是相比而言，區域聚焦、多業態產品共同運作，這一點陽光城則更加清晰，與龍湖地產此前的擴張步伐更為一致。

據其2012年年報顯示，在報告期內，其存貨占總資產比重為62.61%，存貨周轉率0.56，毛利率為25.55%。榮盛發展存貨占總資產65.28%，存貨周轉率為0.37，毛利率36.40%；金科股份存貨占比64.39%，周轉率為0.22，毛利率35.87%。

據上述分析師介紹，陽光城目前的地產產品，剛性需求和經濟型別墅佔據總產品比例約為70%，其餘則為多業態平均發展態勢。

蘇雪晶表示，陽光城一年內到期的非流動資產為24.75億元，其一年內到期的非流動負債為31.84億元，“這個資料可以表現，陽光城目前資金狀況還是相對安全的。”

此前，陽光城曾公開表示，其目標為，在2015年實現年產值500億元。

對此目標，上述分析師表示，其500億規模可能有些難度，但是從50億到300億的規模擴張是十分可期的。

深耕四區域，加大上海佈局

自2010年開始，陽光城就已經部署大規模擴張。從而出現了經營性現金流量淨額大幅下降，在2010年約為-7億元，2011年更跌至約-24億元。

“作為福建省排名第一的房地產公司，陽光城除了在本地，還選擇自己能力所達到的其他區域進行深耕，這也是他們一到兩年成交量快速增長的最重要原因。”在某金融地產會議上，中信建投分析師蘇雪晶總結道。

根據陽光城2012年年度報告顯示，報告期內，其通過招拍掛和合作方式，共拿地18起，其中約1/3土地儲備佈局西北地方，主要在陝西省和甘肅省的二線省會城市，其餘儲備則分佈在大本營福州，以及新目標上海。

上述分析師表示，陽光城自2012年年末將管理總部落戶上海之後，其公司管理意圖亦十分明顯。

“它大部分的中層管理幹部都去了上海，這些管理人員經驗豐富，在上海也有較多資源。”華東地區某券商分析師介紹道，“它能迅速做得很好，以後不僅是上海，還會擴展至長三角區域，將來在上海應該能排到前5-10名。”


榮盛發展作為廊坊起家的地產公司，目前佈局主要停留在京津冀和長三角地區，以及鐵路沿線的二三線城市；金科地產在重慶起家，佈局思路主要為“依託中西部，做大長三角，開拓環渤海”。

另據陽光城此前披露，在2012年年內出售五處地產專案，上述分析師均認為，以其中一個專案為例，“它出售的武夷山置地專案，本身市場容量不大。”此做法，同樣是為其區域深耕打下基礎。

據華北地區某券商分析師統計表明，陽光城目前在全國佈局比例為，福州市占比約60%，西北地方占比25%，上海地區占比15%。

世茂房地產（0813）公佈，旗下附屬公司上海世茂有條件同意採納A股股票期權計劃，惟計劃須待不同條件達成後才會有效，包括計劃於中國證監會對備案並無異議；上海世茂股東於其股東大會上批准計劃及股東批准上海世茂採納計劃。

授權上限1000萬股，該計劃的建議激勵對象包括上海世茂董事、高級管理人員及中層核心管理人員共18人，佔上海世茂員工總數0.8%。 獲授期權的激勵對象將有權於相關期權行權期內以預設價認購A股。計劃可授出期權的可發行A股數目最多為1,000萬股A股，佔現時已發行A股總數約0.85%。 此外，單一承授人根據計劃所獲授股份總數不得超過上海世茂已發行總股本之1%。 上海世茂將自條件獲達成之日起計30日內向激勵對象授出所有期權。

旗下20個項目

城鎮化成為近年中央工作重點，令企業增加不少投資機會。多年前開始積極從政策性銀行轉型至商業銀行的國家開發銀行（下稱國開行），最近更涉足地產業務，借殼本港上市的中國新城鎮（1278），拓展一級土地開發業務。

據悉，有關入股計劃最快今年中獲審批，屆時國開行將把旗下遍布內地多個省市的20多個城鎮項目整合，並適時注入中國新城鎮。

中國新城鎮過去主要負責一級土地開發，其經營模式一般是從地方政府獲得土地後，進行整頓、拆遷並安置原地居民的住宿等，而有關項目涉及的開發資金，則是透過項目融資來解決；當把「生地」變成「熟地」後會交給地方政府，再由地方政府定出土地價格及掛牌出售時間，最後便可獲得分成。

扭轉地方政府主導局面

在內地各省市擁有龐大網絡的國開行，目前在湖北、湖南、上海及北京等地擁有20多個一級開發項目，規模超過數十平方公里，即相當於數千萬平方米佔地面積，未來將藉着國開行的角色來推動開發業務，而以往由地方政府主導的定價及拍賣時間等被動局面，將因國開行而根本上全面扭轉。

據了解，國開行將在北京、上海、廣州、深圳等成立地區總部，分管華北、東北、華中、華東、華南數十個新城鎮項目的發展。而每個項目開發前，國開行將與當地政府談好分成比例、土地價格及掛牌時間，進一步提高透明度。而融資方面，上市公司將由以往融資面對的高成本，轉變為「國家級評級」，令其融資成本大大減低。

建立長期持續發展機制

近年內地城鎮化的步伐不斷加快，愈來愈多的農村人口舉家搬遷至城市。不過，有市場人士認為，中國過去的城鎮化是局部性，走房地產業化的城鎮化，存在盲目發展趨勢，預期國開行是次入股中國新城鎮後，以其作為平台，可為中央正式大規模啟動城鎮化計劃，建立長期可持續的、城鄉一化的體系。

事實上，國開行過去一直擔任扶助政府政策及企業融資的角色，如向企業貸款助其參與有助國家發展的業務。近年，國開行開始轉型商業銀行，積極「走出去」投資海外企業，如於2010年11月斥逾5億港元購新資本國際（1062，現稱國開國際投資）66.16%股權；2011年5月又與新加坡政府投資公司（GIC）及科威特投資局等主權基金合作，收購美國私募基金TPG少數股權等。

受賣殼消息刺激，中國新城鎮股價今年初開始逐步上升，至2月初見過52周新高0.89元；然而，自3月中宣布獲國開行旗下國開金融入股40%後，股價至今累計下跌23%，上周五收報0.61元。



華平拉攏國開行入股 施建否認賤賣

2010年以介紹形式在港上市的中國新城鎮（1278），發展項目一直不多，沒有大肆擴張，最為投資者熟悉的只有上海羅店項目，公司的業績表現也起伏不定，主席施建【圖】接受訪問時承認，財力有限，但預期在國開行入股後，將為公司帶來「翻天覆地」的轉變，未來數年公司將以倍數增長。

中國新城鎮以高達69%的大折讓，以每股0.246元配售30億股予國開行，施建不認為是「賤賣」公司，他說：「與國開行洽談已有一年多時間，最初是由華平基金拉攏與國開行的合作，相信國開行可為公司帶來更多資源，他們目前在內地擁有20多個城鎮項目，未來也會通過整合與公司共同發展，無論在財力上或地區網絡上均對公司有利。」

他透露，待國開行正式入主後，母公司上置集團將回購中國新城鎮的酒店及商場等投資性物業，讓中國新城鎮集中拓展土地一級開發業務。他預期，今年國開行位於北京及上海的二至三個項目可由中國新城鎮率先開發，涉及約30平方公里，預計投資額約數十億元人民幣，料每個項目分成可維持50%在至70%。

施建有信心表示：「未來融資不會成問題，今年會努力地做出成績給投資者看，至2014年國開行為公司帶來的利好因素，肯定可以反映在業績中。長遠公司市值可達數千億，至少是一級土地開發商的萬科。」

施建表示，未來公司的董事局將由國開行來主導，至於自己會否退下火線，他則未有正面回應，只表示不會輕易退出，冀與國開行共同推進城鎮化發展，他笑言：「至少，這一秒我沒有退休的想法。」

華南城（1668）宣布，截至3月底止2012/13財政年度錄得累計合約銷售約82億港元，超越銷售目標80億港元，按年上升15%。除去於2011/12財政年度期間出售河源華南城項目所得的8.94億港元，年度合約銷售則錄得32%升幅。期內，累計合約銷售面積約70.7萬平方米，平均售價約每平方米1.16萬元。

集團第四季度合約銷售約40.6億港元，按季上升83%，亦較2011/12財政年度同期上升27%。

另外，截至2013年3月31日止，中國奧園（3883）今年首季度合同銷售金額約11.32億元（人民幣．下同），較2012年同期增加25%；合同銷售面積約為18.72萬平方米，同比上升66%。

融創中國（1918）早前公布，截至今年3月底，首季實現合約銷售金額105.3億元，同比增長1.47倍，其中，合同銷售金額為80.1億元，預訂合同金額為25.2億元。期內，合約銷售面積約53.5萬平方米，合約銷售均價約每平方米1.967萬元，同比升26%。

3月份單月，融創實現新增預訂合約金額38億元，合同銷售金額32.1億元，合同銷售面積約20萬平方米，合同銷售均價約每平方米1.608萬元。

兩成代理行料短期倒閉

政府連環推出辣招控樓市，地產代理行依賴生存的二手交投急降，隆冬難過，近期大型代理行不斷傳出裁員關舖等消息。事實上，大行尚可藉銷售新盤支撐，相比之下，小型代理行面對的環境更困難。

地產代理聯會發言人郭德亮指出，政府出招至今已有3%至5%代理行結業，情況若未改善，估計未來3個月，代理行業將有20%公司倒閉，並已要求地產代理監管局就政府連番出招對行業的影響作出評估。

連番的辣招對地產及相關行業帶來極大影響，郭德亮對本報表示，市場已有小型代理行縮分行減人手，部分甚至已結業。他指出，已向地產代理監管局要求，希望局方就政府連番出招對行業的影響作出評估。

地舖業務轉「上樓」

據了解，代理行主要集中縮減舊區地舖的分行，當中一家位於旺角、專營唐樓套房租務的小型代理行，近月已結束地舖業務。記者致電查詢時，職員指，公司已把業務轉到辦公室，坦言盤源已較設地舖時大幅減少。

此外，另一家位於觀塘區、原租用主要街道大單邊地舖的代理行，近月亦搬至鄰近橫街地舖繼續營運。

北角區是少數仍以中小型地產代理為主的地區，香港地產代理商總會主席朱建蘭旗下的寶豐物業，該公司由原來11間分行，縮減至現時6間，減幅達45%。雖然當中不少是自置舖位，減少了租金所帶來的壓力，但朱建蘭稱，由於近月公司業務大減，不少分行錄得極低成交量，感到無法維持，在極為無奈的情況下，惟有結束部分分行業務，將地舖轉為收租用途，以維持其他業務。

十名代理爭一交易

市場消息指出，北角區有中小型代理行在二手交投低迷下，把部分員工轉為無底薪制，部分代理因此自然流失。北角區也有另一家細行直接縮減代理人手，以繼續營運。

郭德亮補充，目前成交量低迷，早前有同業指出，現時情況與2003年沙士爆發期間相約，以代理人數約3.7萬名計，即平均每月每10名代理爭一宗交易，自政府推出額外印花稅（SSD）後，二手交投已告收窄，對細型代理行影響巨大。

相比之下，大型代理行住宅部代理尚可轉攻一手盤，小型代理行則惟有兼營工商舖業務。近月政府對工商舖推出雙倍印花稅（DSD），本港整體物業買賣交投再下跌。

郭德亮稱，政府出招至今已有3%至5%代理行結業，估計代理業未來3個月將有20%公司倒閉。

發展商趕月底新例實施前盡推新盤，但銷情仍受制於淡靜市況，交投未見有大突破，元朗尚悅過去周末發售早前加推的30伙，帶動過去2天一手市場共錄得約41宗成交，按周輕微上升2.4％。

尚悅上周加推30伙，建築平均呎價為7127元（實用9615元），此批單位於周末發價單剛滿3天期限，並正式推售，總括2天共沽出五成，連同其他單位共沽出18伙，再次成為周六日新盤銷情之冠，亦佔整體44％。

九建（034）重推西環加多近山特色戶，雖有待發出價單，但過去2天亦沽出3伙標準戶，昨天新增成交中層E室，單位訂價為1708.5萬元，單位建築959方呎（實用732方呎），折合呎價1.78萬元。

過去2天個別新盤亦錄得BSD成交，除九龍城The Avery外，早前劈價賣樓的一號．西九龍亦沽出3伙，包括1宗買家印花稅（BSD）個案，為1座高層C室，建築1158方呎（實用864方呎），價單顯示，減價後定價1189.5萬元，以此計算，買家須繳付267.6萬元相關稅款；同系元朗尚悅最後一伙洋房澄碧至尊示範屋，單位意向價為1449.3萬元，但須另加400萬元裝修費用，即合計1849.3萬元，市場指單位以約1800萬元易手，較原來售價調低2.7％。

事實上，樓市淡靜，惟新盤亦不乏大額成交，市場人士指連番入市的玩具大王蔡志明及有關人士以6700萬元購入天賦海灣8座天池屋，建築面積2968方呎（實用2353方呎），折合呎價2.26萬元元（實用2.85萬元），項目過去2天共沽出3伙；將軍澳天晉1期亦錄得逾千萬成交，單位為1座高層A室天晉至尊，以約2500萬元沽出，建築面積約1668方呎，建築呎價約1.5萬元；銅鑼灣yoo Residence昨日亦增添成交，為高層G室，以1332.4萬元易手，建築呎價2.72萬元。此外，元朗譽88、粉嶺逸峯等亦分別錄得1至3宗成交，整體共錄得41宗。

業主擴議價 10大屋苑買賣增6成

過去的周六、日天氣明顯好轉，加上業主議價空間擴大，令準買家睇樓意慾增加；然而，準買家還價幅度大於業主的減價，實質成交集中細價屋苑。過去兩日，10大屋苑錄20宗成交，按周增逾6成。其中嘉湖山莊錄15宗成交。

美聯物業過去兩天10大屋苑錄得21宗成交，按周增加超過1倍；中原地產錄20宗，較上周末12宗上升66.7%；而利嘉閣則錄18宗成交，亦較之前一周上升逾倍。（註：中原及利嘉閣統計10大屋苑包括映灣園，而美聯的則包括荃灣中心，其餘9個屋苑相同。）

5屋苑「零成交」

雖然10大屋苑整體成交量上揚，但大部分成交只集中於天水圍嘉湖山莊。中原資料顯示，嘉湖山莊周末錄15宗成交，佔10大屋苑整體成交量的75%，另有5個屋苑「捧蛋」。

有代理透露，嘉湖山莊麗湖居8座高層D室，實用面積544呎（建築面積709呎），在周末以278萬元成交，實用呎價5,110元（建築呎價3,921元），原業主個多月前放盤，當時叫價約300萬元，減價約7%。

中原地產分行經理馬斯力指，近期業主一般提供5至10%的議價，上月初屋苑的入場價格約260萬元，現時的入場價則約245萬元，故吸引買家入市，本周錄得的成交中有近一半屬300萬元以下細價單位。

事實上，近兩天細價市場表現活躍，相信涉及雙倍印花稅較少，買家入市決定相對較快。

綠楊一周減6%沽

事實上，近日各區屋苑議價空間漸增，美聯區域經理吳彤就指，荃灣綠楊新邨G座低層2室，實用面積451呎（建築面積518呎），成交價約384萬元，原業主以408萬元放盤約一星期，減價近6%售樓。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，外圍頻傳利淡消息，例如北韓核戰威脅、金價失手支持位等，相信業主態度將進一步軟化，陸續擴大議價空間，可望推動更多買家承接單位，帶動短期樓市交投逐步回升。按走勢推斷，下周末10大指標屋苑的成交量料可超過20宗。倘若業主議價更「手鬆」，不排除成交量可挑戰30宗水平。

中國奧園（03883）宣布，今年第1季錄得合同銷售金額約11.32億元（人民幣），較去年同期增長25%；總銷售面積則按年增66%至18.7萬平方米，公司今年銷售目標為75億元。

酒店業前景理想，市場消息指，由投資者持有的上環德輔道西酒店地盤，獲10億元洽購至尾聲。

上環德輔道西33至45號地盤，劃作商業用途，屬甲類地盤，地盤面積7,058.58平方呎，以地積比率15倍計算，可建樓面面積105,879平方呎。據悉，地盤將作酒店用途，業主較早前於市場放售。消息稱，該酒店地盤正獲10億元積極洽購，物業有望短期內易手。該地盤附近亦不乏酒店，如附近文咸西街宜必思酒店。

業主近年落力併購

該物業由酒店品牌Kush持有，早年已持有部分地段，其後積極併購，如2010年，服務式住宅公司Kush Concepts Ltd，斥資1.288億元，收購上環德輔道西43及45號相連舊樓，以擴大地盤面積。Kush早年活躍於物業投資市場，如2010年，一口氣沽出3座物業，涉及約5.33億元，當中最貴為上環荷李活道222號Kush，樓高24層，共提供48個單位，當年以約2.98億元易手。

附近不乏酒店項目

上環及西環一帶，近年有多個酒店項目，如去年建設銀行近8億元，向遠東發展（00035）購入西環爹核士街18號香港帝盛酒店項目，物業地盤面積近5,000平方呎，總樓面約7.4萬平方呎，合共提供209個房間。另近期財團旗下西營盤德輔道西172至174號，申請發展1幢17層精品酒店，提供60間酒店房。

業主叫價進取欠承接 租金受壓

近年舖位租金升幅驚人，核心區二綫街舖租金同樣被炒起。惟二綫地段租金漸見阻力，租客與業主期望有距離，吉舖漸現，如尖沙咀二綫街加連威老道及海防道等，便有多個吉舖待租，屬近年罕見現象，對該街道舖租構成壓力。

近兩年舖位投資氣氛熾熱，加上受惠於內地自由行旅客帶動，舖租升幅顯著，舖位新租較舊租升幅逾1倍的個案比比皆是。過去兩年舖位經常出現多組租客爭位的情況，故當現租客遷出後，新租客即「接力」裝修，核心區極少出現舖位交吉一段時間。惟在投資熾熱下，舖位業主對租金期望往往較高，市場上卻非可承接。

加連威老道租倍增 空置數月

如尖沙咀二綫街加連威老道，兩年前地段曾錄多宗大手舖位成交，售價已上升，惟最近發現地段有4至5個舖位交吉，尚未有租客準備進行裝修，現仍掛上招租的橫額。

如加連威老道25號地下至3樓，每層面積約1,300平方呎，合共近4,000平方呎，消息稱，舖位已交吉數個月，而業主叫租約50萬元，較舊租高出1倍。

海防道租飈數倍 食店拒續約

另一方面，同地段的加連威老道45號地下，面積約1,000平方呎，舖位仍在待租，據悉業主叫租約25萬元，舖位前租客為運動用品店，月租約10餘萬元，舖位由短租戶暫時租用，尚待長租客戶。

另一地段尖沙咀海防道，近年租金已升至每呎逾千元，少有舖位交吉，惟近期一地舖已交吉近兩個月，屬海防道53至55號地下7號舖，多年來由龍津美食租用，售賣街頭小食如魚蛋、燒賣等，物業面積約450平方呎，小食店原租金約32萬元，呎租約711元，惟租約到期後，業主開出加租至120萬元，小食店未能負擔而遷出，舖位仍在招租中。

戴德梁行香港商業部主管林應威指出，近年一綫街舖租金升幅強勁，國際品牌相繼承租，令不少二綫街舖業主，認為可受帶動而把租金叫價大幅提高。

業主與租客 期望距離拉遠

他認為，一綫街舖的租金高，是因為國際品牌不介意高價搶位，以達宣傳之效，如國際鐘錶店願以每月100萬元租用一綫街舖，但卻對二綫段興趣有限，個別行業未必願在二綫街落位，令這些地段租金升幅有限，同時間舖位業主仍期望租金上升，故二綫街個別段見有交吉舖出現。

為遏阻樓價升勢，港府去年至今兩度增收印花稅，強調這是「非常時期的非常措施」，言下之意，即措施於「正常時期」就會調整。那麼，樓價跌多少才代表非常時期過去？政府何時才會「退市」？有學者直言，依照政府數據，若現時息率回升至3厘的較正常水平，供樓負擔水平將飆升至68%，而正常水平應該不超過40%。按此計算，樓價要下跌兩成甚至三成以上，政府才會考慮局部放鬆措施力度。

新一屆政府上台後，至今兩度增收印花稅，去年10月底推出的買家印花稅(BSD)、以及加強版額外印花稅(SSD)，主要針對境外買家及公司名義買家，以及增加投資者入市成本。而今年2月中下旬再推的雙倍印花稅(DSD)，顧名思義，將原來的從價印花稅率乘雙倍計算，並且將稅項擴闊至非住宅物業，希望全面性打擊樓市投機氣氛。政府形容上述增收稅項是「非常時期的非常措施」。

樓價指數須跌至100點

　長策會成員兼經濟學者關焯照接受本報訪問時指出，這一連串壓抑需求措施只是針對現時超高樓價的現實情況而採取，既然是非常措施，一定會有「日落」的時候，估計樓價至少下跌20%以上，即中原城市領先指數(CCL)回落至100點(2011年5月水平)，政府才會考慮放鬆措施力度。

　雖然關焯照認為措施終有一天會撤回，但他對措施的推出持正面態度，認為有其必要性。因為按正常息率約3厘計算，市民供樓負擔比率應該不能超過40%，到達50%就已經不合理，但目前的供樓負擔比率卻已達到68%，屬相當危險水平，「高樓價當然有代價」。又認為市場誇大了措施的影響，目前樓價雖然未大幅回落，但跌勢已成，顯示措施有一定成效。

樓市不會突180度逆轉

　城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦稱，既稱「非常措施」，當然會有取消的一天。但何時叫停，得看樓價下跌的幅度有多少，以及是否形成一種跌勢。他特別強調三種稅項不應「一刀切」全部撤回，應視乎當時的經濟環境有針對性地放寬。例如當內地客已再無來港置業的需要時，BSD就可作出適度放鬆。

　事實上，對於在跌市時撤回措施後樓市是否就會上升，潘永祥亦有所保留，因為由歷史經驗可以見到，推出新措施後，不代表樓市會突然180度逆轉，一般只是令樓價升勢或跌勢放緩。以2002年11月的「孫九招」為例，當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚推出多項房屋政策穩定樓市，但卻遇上「沙士」，樓市至2003年中下旬才回升。

買家印花稅可逐步放寬

　不過亦有學者主張應盡快全面撤回辣招。中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，只要樓價回調10%，措施就應該逐步放鬆，甚至撤回。例如BSD，可以由樓價15%，每次回調5%，逐步減少至取消。他指BSD、DSD等都影響香港作為自由市場的經濟體系，不可長期實施，副作用會令外資對在港投資產生疑慮，對樓市長遠發展不利。

　他又指，辣招雖然有效壓抑需求，但同時亦減少供應，對二手物業買賣的影響已經浮面，市面交投幾乎停頓，因為準買家入市加重交易成本，二手業主受SSD影響亦會減低放盤和換樓意慾，最後買賣兩閒，之後影響的是其他經濟環節，如裝修、律師等。

　上周的立法會財委會上，亦有議員關注政府會否因為近期的樓市走勢變動，調整管理需求措施。運房局局長張炳良於會上回應，政府汲取過去10多年經驗，不會因近期樓市降溫而突然改變現行增加房屋供應政策，會綜合考慮多方面因素，但若觀察到樓市出現重大變化，有需要時會考慮調整現時管理需求的政策。

若以供樓負擔比率計算政府對於「合理樓價」的承受範圍，以近兩年推出措施的時間表可以看到，只要供樓負擔水平若超過30%，政府就會開始擔心小市民的承擔能力，超過40%就會「出招」，若超過50%就會「落重藥」。換算成中原樓價領先指數(CCL)來看，意味樓價至少要回落至2009年第4季的水平，政府才會「放心」。

　政府一份呈交予立法會的參考文件中，引用了供樓負擔比率來反映現時的高樓價問題。該份文件中提到：「由於樓價上升幅度遠超收入升幅，按揭供款對住戶入息中位數的比例或置業購買力，在2012年第4季已惡化至約52%，首次超出1992年至2011年49%的長期平均數。倘若息口回升3個百分點至較正常水平，置業購買力便會大幅惡化至68%。」

09年金管局首收緊按揭

　文件轉載一個來源自差餉物業估價署的圖表可見到，供樓負擔比率自2008年第4季金融海嘯後跌落32%的低位後，便一直呈升勢；2009年升穿40%後，開始引起政府注意，同年10月金管局推出首輪收緊按揭措施，2010年8月再推出第2輪。

　2010年第4季供樓負擔比率更升穿40%水平，達到約44%，引起政府憂慮，當時政府立即推出額外印花稅(SSD)「降溫」，金管局亦配合推出第3輪收緊按揭措施。然而，2010年底美國實施的第二輪量化寬鬆措施，大量熱錢湧入推高樓價，供樓負擔比率未有因為「辣招」的推出而回落，反而因為措施令市場供應減少，樓價不跌反升，供樓負擔比率2011年初達到50%的高位。

　及至2011年中，低息環境持續、熱錢持續流入，政府擔心供樓負擔比率會再度飆升，於是推出第4輪收緊按揭，希望「防患於未然」。但事與願違，2011年的供樓負擔水平，雖然曾經短暫回落，但全年一直維持在40%至50%之間。

負擔比率回至32%才放心

　踏入2012年， 樓價一直攀升至歷史高位，市民置業百上加斤。在極低息的不合理樓市環境下，供樓負擔比率一直爬升至第4季的52%水平，回顧歷史，這個供樓負擔比率回到99年第4季水平。

　置業問題成為新政府上台後首要處理的「燙手山芋」，本報統計，特首梁振英的班子由上台至今已經7度出招，當中更有2次增收印花稅，2次收緊按揭等，更將稅項延伸至非住宅物業，落藥速度之快之狠，反映政府希望以「陣痛」，將樓市泡沫的風險降低。

　若將過去政府出招的時間，與中原城市領先指數(CCL)掛?，現時的樓價指數約123點，而2009年第4季金管局首輪出招前的樓價指數約73點，按此推算，即樓價要下跌40%，供樓負擔水平才會回落至32%這個令政府「放心」的水平。

德祥企業（0372）公布，上周五（12日）在公開市場購買1,108.2萬股德祥地產（0199），總代價約3,640萬元，每股均價3.28元。股份佔德祥地產已發行股本1.93%。

　購買事項後及於本公布日期，該集團持有合共188,591,041股德祥地產股份，佔於今年4月11日已發行德祥地產股份總數32.92%。德祥企業將其德祥地產股份權益入帳列作聯營公司權益，並就集團所持德祥地產股權之百分比，按比例分攤德祥地產之資產淨值及收入或虧損淨額。

差餉物業估署近日分別公布最新住宅樓宇落成、入住量，以及樓價指數等。最新公布之物業報告中，預測私人住宅今年落成量為一萬三千五百伙，按年增長三成三。去年住宅入住跌至七千五百多伙，但樓宇拆卸數字上升下，令一二年計住宅空置率則企穩百分之四點三的低水平。

　　近年政府增推土地，旨在推動樓宇供應量上升，據差餉物業估價署公布最新數字，預測今年新樓落成量將急升至一萬三千五百餘伙，較去年增加三成三，更創出自○六年後七年以來的新高。其中，中小型單位將成為新樓供應重鎮，料佔今年整體落成量九成。而年內樓宇落成較多的地區，以新界為主，將軍澳及元朗各則佔區內供應總量二成半。

　　該份《香港物業報告2013》初步統計數字指出，去年私人住宅的單位落成量約為一萬零一百五十伙，較一一年增加百分之七，當中約四成九位於新界區，另三成四位於九龍，其餘一成七則位於港島。按地區計，大埔和屯門的供應量，合共佔整體落成量的二成四。同年，住宅單位入住量為七千五百五十伙，少於年內的落成量；然而，年底時空置量停留於百分之四點三，相當於四萬八千伙單位，這是由於年內拆卸樓宇所致。

　　今年新落成的單位之中，接近八成三坐落於新界區，將軍澳及元朗各佔二成半。預計一四年新界所佔的比率降至五成六，元朗和荃灣的供應量共佔落成量的二成七左右。該份報告又指出，住宅售價一一年下半年短暫整固後，一二年重現升勢，增幅顯著。截至去年第四季，整體售價指數較一年前上漲二成四，租金亦隨樓價上升，整體而言，第四季租金指數較一一年同期高一成。

　　數字又顯示，近年住宅樓宇空置量保持約在五萬伙之低水平，一○年至一二年近三年內，住宅空置量介乎四萬七千多至五萬一千多伙，空置率約百分之四點三至四點七水平。事實上，過往○三年樓市低潮時候，本港住宅空置率一度高達百分之六點八，而二○○二年至二○○四之樓市低潮，住宅空置率亦一直高於百分之六水平。

　　另外，差估署新公布《香港物業報告每月補篇》中指出，二月住宅售價指數為二百三十九點三，按月升百分之三點一。按全港各類樓價分類，二月住宅樓價升幅以中、小型戶升幅最顯著，其中A類別（單位實用面積為四百三十一方呎以下），最新報二百五十六點一，按月升幅為百分之三點一四。

　　有市場分析指出，最新公布的住宅租售指數只反映二月情況，未顯示政府於月底推出新辣招效應，故此兩項數字再次升至高位無可避免，不過隨?新招效力蔓延，料三月份的租售指數從高位回落，跌幅約半成之內。市場估計，中小類型單位最不受早前推出的買家印花稅（BSD）影響，而且本地買家上車需求強勁，估計中小型單位售價指數跌幅不會明顯。

　　至於租金指數方面，料住宅租金指數跟隨樓價掉頭向下，不過出招後有部分業主將放售單位封盤，準買家普遍對樓市抱觀望態度，部分更先租單位一段時間，令租務市場表現料買賣較佳，估計租金指數只會輕微向下。

萬科董事長王石公開表示，在經歷金融海嘯之後，美國房地產市場正在逐漸回暖，現在正是投資的最好時機，萬科今年更計畫進軍紐約市場。他透露，內地買家已開始轉戰美國，萬科與美國開發商鐵獅門合作的舊金山項目，尚未開工就已售出200套，40%買家為華裔。

　　王石表示，中國買家熱衷海外購房，人民幣匯率逐步攀升，多種?象顯示現在是進入美國市場的最好時機。他稱，中國房地產政策每年都在調整，有很多不確定因素。但在美國作房地產開發一切非常明確，如項目開竣工時間、上市銷售時間、利潤多少、融資安排等均有明確安排。

　　王石稱，萬科要適應美國市場，從以前開發純住宅變成開發綜合住宅，以前是房子蓋了就賣，現在要改變商業模式和融資模式。他透露，萬科接下來會將版圖拓展至紐約、波士頓等城市，亦會考慮加拿大。

　　今年年底前，有望進軍紐約地產，鐵獅門會是合作夥伴的首選，但海外市場比重最多佔萬科總量的20%，主體業務仍然在內地。

　　今年2月，萬科與有美國頭號房企鐵獅門聯手開發位於舊金山的公寓項目，該項目為兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位。該項目總投資額6.2億美元，萬科出資1.75億美元，鐵獅門出資7500萬美元，其餘通過債務融資籌集。萬科持有合資公司70%的股權，鐵獅門持股30%，並負責項目運營。

紐約曼哈頓公寓庫存量驟減，第1季售價年增近6％。租屋市場連帶供不應求，3月曼哈頓公寓租金創6個月來最大漲幅，逼近2006年高點。紐約不動產估價公司米勒薩姆爾（Miller Samuel）與房仲業者Douglas Elliman地產公司上周發布報告指出，曼哈頓公寓第1季的售價中間值較去年同期大漲5.9％，達820,555美元（台幣2,461萬元）。若以平均售價計，第1季年增1％，達1,354,766美元（台幣4,064萬元）。

至於月租，3月中間值年增6.7％，至3,195美元（台幣9.6萬元），是去年9月來最大月漲幅。3月曼哈頓公寓新簽租約數量，也較去年同期激增10％至3,697件。米勒薩姆爾總裁米勒（Jonathan Miller）指出，曼哈頓公寓租金今年以來即見飆漲，主要是不想再當無殼蝸牛的租屋客縱使有買房意願，卻因市場待售房屋量緊縮只好繼續租屋，進而帶動租屋行情。報告顯示，今年第1季曼哈頓待售公寓量銳減34％，減幅創12多年來之最。另3月曼哈頓公寓閒置率，自前月的1.69％降到1.46％的2年低點，去年同期為1.89％。

類似情況也出現在布魯克林區，在待售屋數量暴跌下，上月該區公寓租金大漲11％。米勒另表示，隨著紐約就業市場回溫，不排除曼哈頓公寓月租金今年內飆破3,265美元的2006年高點。據紐約州勞工部資料，截至2月為止的1年內，紐約市新增4.83萬個工作。據地產經紀商Citi Habitats同步於周四發表的租賃市場報告，今年第1季，曼哈頓市以蘇活區（Soho）和翠貝卡區（Tribeca）的租金最高，1房和2房公寓平均月租各為3,894美元與5,815美元。Citi Habitats總裁梅林（Gary Malin）指出，鑑於5到9月是租屋旺季，曼哈頓公寓未來2季的租金料持續上漲。

南韓法務部決定自5月1日起，調降兩個經濟自由區的移民投資優惠政策門檻，以吸引外資。目前南韓4個地區，包括平昌、仁川、濟州、麗水，實施優惠房地產移民投資制度，其中濟州和麗水的投資移民門檻是5億韓元。

南韓「中央日報」今天報導，自5月1日起，仁川永宗島經濟自由區的投資移民門檻將從目前的15億韓元下調到7億韓元（約61萬9500美元），江原道平昌艾潘希亞（Alpensia）區將從10億韓元下調至5億韓元（約44萬2500美元）。由於擔憂房地產市場過熱，南韓當局起初引進房地產投資移民制度時，採取按地區區分門檻等級的措施。

仁川目前只有和中國大陸愛浪凱旋集團有限公司簽署4500億韓元房地產投資諒解備忘錄（MOU），申辦2 018年冬季奧運會的江原道平昌，更是一份投資合約都沒敲定。報導說，依據即將於5月實施的新制，在仁川與平昌，分別投資7億和5億韓元以上的外籍人士，都可獲得自由居住和從事經濟活動的F-2簽證。維持投資狀態5年後，則可獲得相當於永久居住權的F-5簽證。當地官員看好新制帶動的經濟效益，並說至少可敲定10多個，外資進駐艾潘希亞度假村的移民投資合約。

反映澳洲房地產市場行情變化的RP Data數據表明，2013年第一季度澳洲省會城市的房價平均上升了2.8%。有關專家據此認為，房價在可以預見的未來仍會有一定的增長，但指望出現另一輪的房市興旺則為時尚早，不過也不會有價格大跌。也有專家認為最新的房價趨升現象，主要是投機炒作行為所致，因此房價不會有持續的增長。

據澳新社消息，在最近召開的彭博社澳洲經濟研討峰會（BAES）上，澳洲國民銀行（NAB）首席經濟師奧斯特（Alan Oster）說，澳洲房市現已開始走出2012年的低谷，今後一段時間還會有適當的增長。西太銀行（Westpac）首席經濟師埃文斯（Bill Evans）也在會上說，大致上房價會伴隨著人們收入的增加而上升，不過兩者之間的匹配不會有大的改變。

以上兩位專家均認為，儘管大家擔心過高的房價會讓一些想買房的人望房卻步，但是，與收入相比，現在的房價是最近幾年裡最可承受的水平。埃文斯說，目前悉尼的房價是近10年來相對而言最便宜的。

奧斯特也指出，用目前的借貸水平與過去幾十年比較，那時許多澳洲家庭如果想貸款購買自住房或投資房，他們能夠負擔得起比現時更多的貸款，但是現在由於人們對未來經濟前景的顧慮難消，許多人還是不想再多舉債購房。

與上述兩位專家觀點不同的是，出席會議的西悉尼大學（UWS）的奇恩（Steve Keen）教授認為，最近的房價回升是投資者希冀炒熱房價而牟利的短期投資的結果，因此他說房價的持續增長似無可能；奇恩說，與其它國家比較，澳洲家庭的借貸負擔已是很高的了，這一點就決定了房價不會繼續上升。

下週一，法國總統奧朗德將公佈38位部長擁有的銀行存款和房產清單，這在法國歷史上尚屬首次。在國家面臨大量人口失業和公共財政緊縮的背景下，一批政府內的百萬富豪 被公之於眾，這是否會引發國內的政治風暴?如果不公佈官員財產，奧朗德又將面臨哪些壓力?

據中國之聲《新聞晚高峰》報道，輿論漩渦中一位法國官員說，法國正在冒一場「透明的風險」。
時間回溯到4月2日，法國前預算部長卡於扎克因在瑞士開設秘密帳戶一事被媒體曝光，主動提出辭職並致歉，但他依然觸動了歐洲當前異常敏感的偷漏稅禁區，在法國社會掀起了一場不信任風暴，矛頭直指奧朗德政府。

奧朗德在2007年宣稱不喜歡富人，以此取悅了左派民眾。現在自己政府內部卻出現向「避稅天堂」轉移財產的「富人」，奧朗德無法迴避，只能決定公佈所有38位部長擁有的銀行存款和房產清單。這在法國歷史上前所未有。

奧朗德：每年年末，法國銀行都必須公開設在世界任何國家的分行，所有交易的性質，也就是說任何一家銀行，都不能隱瞞在避稅天堂的任何交易信息。

奧朗德還有意通過一項法律，強制國會議員也要申報財產。82%的民眾對此表示支持，希望以此監督那些利用職權發財的高官。但官員方面不乏清晰的反對聲——法國前總理菲永說，「不能因為一個人說謊讓整個政治團體背黑鍋」，前總統顧問蓋諾說，一旦相關法案被通過，他將退出政壇，因為他反對「當眾被扒得精光的這種做法」。