萬華三峽漲3成最多 交易量也跌最多

房價漲不等於房市好，近1年雙北市房價成長10~14%，但交易量卻減少4~6%，房市業者表示，近年房價攀升，但薪資不漲，根本追不上房價，交易量遞減，尤其是房價基期低、漲幅高的地方，在失去低價優勢後，更會造成購屋族觀望。

根據永慶房產集團統計，今年雙北市房價每坪59與29.1萬元，分別較去年成長10.7與13.7%，但統計今年建物買賣移轉棟數月平均數，雙北市每月平均3067棟與5422棟，反較2012年減少4.6與5.9%。

失低價優勢變觀望
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，奢侈稅加上政府房市管制措施後，過去房市短期轉手情況已不復見，加上奢侈稅閉鎖期，住宅在市場流通率較過去減少很多，交易量自然下滑。
進一步分析各行政區房價與交易量變化發現，台北市萬華區大樓每坪57.2萬元，年漲31.8%居北市之冠，但今年最新的建物買賣移轉棟數月平均為182.7棟，反較去年減少25.7%，是北市減幅最多。新北市也有相同狀況，三峽區大樓每坪21.1萬元，年漲36.1%為新北最高，今年月平均僅交易207棟，反較去年減少24.1%，也居新北減幅之冠。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，房價漲本來就不代表交易熱，一來是因三峽與萬華房價基期低，漲幅較高，二則是房價高漲年代，相對低價區，補漲空間較大，「但當房價成長過快，失去低價優勢後，民眾就會開始覺得不值得而觀望，使交易停緩。」
住商不動產北市區副理陸毅棋則說：「近年萬華區有許多高價新案，墊高大樓房價，但本地人買不下，外地人又不想住。」
近年成屋量大的新莊區，今年大樓與公寓每坪30.1與23.4萬元，房價均較去年減約2.5%，是新北市唯一大樓與公寓房價均較去年下跌的區域，但其建物買賣移轉棟數平均月棟數558棟，較去年增8.3%，僅次林口區，是極少數交易量增的區域。

新莊屋主降價出售
交易量上升除因新莊與林口區近年有不少新屋完工過戶外，也與屋主願讓價有關，東森房屋新莊捷運店店長吳瓊指出，新莊區近2~3年房價一直往上，確實有點過熱，但現在不少屋主心態轉為只要有賺就好。

A7合宜宅聯合銷售中心共有4建案，戶數多達4238戶，不少民眾看完後總覺得「霧煞煞」，因此有預算考量的小資族，不妨針對預算符合的戶型詢問。以自備款約100萬元計算，《蘋果》統計A7合宜宅總價500萬元內共有867戶，房型從2、2+1到3房都有。

房貸佔1/3月收
A7合宜宅共4238戶，總價420~765萬元，其中總價500萬元內的產品以皇翔建設規劃688戶最多，當中還有274戶為2+1房，遠雄建設則有174戶2房，麗寶建設僅5戶，但規劃為3房總價497萬元，適合需要大空間的族群。
樂屋網副總經理紀建琪表示，因具合宜宅承購資格者多為首購族，看屋前不妨先試算出可負擔總價帶，再針對符合預算的戶型詳加了解。
在桃園縣租屋的多多表示，準備約70萬元，購屋鎖定2房總價450萬元內，與2+1房總價500萬元內的戶型，希望可順利抽中。
A7合宜宅估2015年交屋，漢唐地政士事務所所長柯玉秋指，預期未來利率調升，以利率2~3%、貸款8成400萬元、期限20年試算，每月償還金額為2~2.2萬元，建議將房貸支出壓在月收入1/3以下，若家庭月收入小於6萬元，恐影響生活品質。

預留交屋雜費
柯玉秋提醒，購屋除了要先繳交2成自備款外，也要記得預留交屋時另需支出的相關費用，如代書費、登記規費、契稅與搬家費等約10萬元，家具與裝潢費則在30~50萬元。

摺氣球發紅包 看A7宅如逛遊樂園

林口A7合宜住宅開賣第2周，為了吸引人潮，4家建商推出促銷活動，包括財神爺發放紅包、氣球達人現場表演摺氣球等，還提供免費爆米花、咖啡，彷彿來到遊樂園。
A7合宜宅聯合銷售中心副主委馬士雄表示，因應假日人潮，各館都推出不同活動和民眾互動，未來每周都會固定舉辦，讓看屋不再嚴肅無聊。

吸引小朋友目光
接待中心現場同時提供免費咖啡、爆米花供民眾取用。
皇翔館舉辦「財神爺好運到」活動，周末早上、下午各發送500份紅包，裡面有樂透彩、巧克力、現金等，遠雄館舉辦現場填資料、加入會員即送現金抵用券500元的活動，包括集團旗下飯店、餐廳優惠券、特約門市優惠、會員生日禮等，名軒、麗寶館則請來氣球達人，摺出寶劍、貴賓狗等造型，吸引小朋友目光。

「好像到迪士尼」
住在新北市樹林區的Leo說，去年參觀過浮洲合宜宅，這些活動比較少，這次來A7合宜宅感覺就很輕鬆，能融入現場、開心看屋。帶著2個小兒子來看屋的台北市萬華區吳小姐形容：「來看房子好像來到迪士尼一樣，小朋友看到人形布偶就蹦蹦跳跳的，還吵著要拿氣球。」

不動產投資獲利爆發力高，貴婦也加入炒地團。業界人士私下露，儘管央行、金管會緊盯銀行的土建融授信，希望抑止炒地，但仍有管不到的「死角」，像是很多「貴婦」化身成投資客，不但集資買地，而且「不靠半毛錢銀行貸款」，主管機關根本無力可管。

據指出，這些貴婦團的投資，尤以在林口、桃園、台中等新建案不斷竄起的地區最集中，特別是林口地區先前推出的不少建案，建商的土地來源都是從貴婦團手中取得，而非原地主；業界人士指出，這些貴婦團每次賣地給建商，都有數千萬至上億元不等的獲利進帳。

比起逛百貨公司、喝下午茶，資深銀行主管指出，其實不少上市櫃公司的董娘，以及大牌醫師的太太，都超有生意頭腦，這些貴婦主要是家庭主婦，閒時投資股票，但最近幾年由於台灣土地不斷翻漲，近半年來貴婦們已把投資主力由股票轉往土地。

不動產業界人士表示，這些由老板娘以及醫師娘組成的「貴婦團」，本身的財力雄厚，因此集資買地時完全不靠銀行貸款，她們通常在仲介公司介紹之下，鎖定某一特定地區的零星地買下，整合完畢後，就直接賣給建商。業界人士還說，這類貴婦團不擔心門路，均有互相搭配的土地仲介公司四處「獵地」及找建商買主，在賣地給建商之後，馬上就能實現「第一手」炒地獲利。

欣陸控股（3703）旗下大陸建設公司，在深耕新店「青山鎮」頂級別墅市場後，又簽下新店北新路、中正路口正泰實業公司的861坪合建案土地，雙方將採40％、60％的合建分售比率，開發為高級住宅，預計2014年第1季取得建照。

大陸建設董事長張良吉表示，大陸建設看好大台北都會區的住宅需求，再度加碼搶地，簽下的這塊正泰實業861坪土地為住宅區，距離捷運站約300公尺、距北二高入口約400公尺，生活機能成熟，因此轉進北新路簽下合建案。張良吉表示，大陸建設將負責全案的規劃設計、營建作業及相關費用等，就合建部份分回權利價值約40％的房地和車位。估計全案要投資的開發成本，約20至22億元。至於地主分回的60％，包括1、2樓價值較高的店面。

信義房屋調查第2季購屋意向發現，對於房市樂觀程度是2011年第3季奢侈稅上路以來最樂觀的一次，有高達31％的民眾對第2季房價看漲、50％持平，僅有19％看跌；而在全國主要都會區中，最看好桃園的房市展望；另外有高達9成的人使用實價登錄資料做為購屋參考。從今年初開始，全台房市買氣不斷向上加溫，信義房屋針對自家網路會員進行第2季購屋意向調查顯示，有高達31％的會員對第2季房價看漲，不僅是近7季以來首度突破3成大關，更是2011年中奢侈稅上路以來，最為樂觀的一次。

值得一提的是，對第2季房價看跌者僅19％，為2011年第1季以來，比例首度跌破2成以下，較上季看跌比率37％更大減18％。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，此次調查可充分感受市場上熱絡的購屋買氣；不過，雖然看好的比看跌的多，但認為房價持平的比例也高達5成，整體市場氣氛是中性偏向樂觀。此外，調查中也發現，桃園房市為會員最看好的區域，占比達27％，超過新北市的23％及北市的20％。

曾敬德分析，儘管購屋人看好桃園房市，但金融機構擔心桃園房市過熱，銀行開始針對特定地區進行管制措施，不過，由於桃園房價水準對於購屋人還不至於造成太大的購屋負擔，加上許多重大建設發酵，預料房市應該還是可以維持一定的溫度。信義房屋針對實價登錄效果也做出統計，網路調查發現，有高達9成民眾會參考實價登錄資料，顯見實價登錄實施半年多以來，資料已逐漸成為買方在購屋時一項重要的參考行情指標。

另外，今年6月即將屆滿2年的奢侈稅政策，46％會員認為2年重新檢討應該要從嚴，比率明顯高於認為應該放寬的18％，或維持不變的16％。曾敬德指出，此次調查的結果幾乎是近2年單季調查氣氛最樂觀的一次，從市場銷售狀況來看，與調查結果方向吻合；未來若無新的打房政策出爐，且H7N9疫情未持續擴大，預料上半年房市表現應該不錯。

大面積國有精華區土地禁止標售，各公部門開始標售土地地上權，使「買屋不買地」的地上權住宅產品愈來愈多，挑戰國人「有土斯有財」的傳統觀念。目前大台北的地上權住宅則分成大小坪數、高低總價兩派較勁，看看誰比較好賣。

日勝生集團兩年前從財政部手中，標得北市仁愛路與大安路間的50年地上權，面積538坪，規劃興建頂級豪宅「仁愛本真」，並循「京站」模式，以轉讓使用權的方式銷售。該案共30多戶，每戶70到120坪，即將正式公開，雖售價為周遭新案7折，但每坪單價破百萬、每戶總價破億元，是目前最貴的地上權新建案。不少市場人士認為，該案是測試買氣與市場接受度的指標案。日勝生副總周惠玉說，「仁愛本真」地段極佳且稀有，目前以港、陸、星人士詢問居多，因為他們覺得地上權很平常。

不過也有建商看好中、小坪數的地上權產品。美建設總經理林進輝說，客戶對大坪數的考量及要求比較多，今年底將在民生東路推出地上權建案，每坪單價雖會破百，但將規劃20到30坪的產品，預料會比較好賣。財政部國產署上周開景美財訓所地上權評選委員會，華固建設獲得70年地上權。華固總經理洪嘉昇表示，將規劃興建2至3房、30坪上下的「精緻好宅」。

他指出，買得起單坪百萬的人，應也會想要有所有權，但地上權產品售價約市價的6至7成，該據點的售價可能落在每坪40萬元上下、總價1000至1500萬，價格親民，最快明年第一季推出，且70年地上權可住兩代，相信對年輕人會有吸引力。冠德建設日前也以14.14億元，標得國防部大直北安路土地的50年地上權。該案位於北安路、海基會新大樓附近，鄰捷運大直站，基地面積約604坪。冠德表示，將來興建小坪數住宅與個人工作室兩種產品，坪數15至30坪，可銷售面積約3000坪，總銷約30億；但畢竟是地上權產品，每坪單價會以「不破百萬」為原則。

僅19％看跌房價 2011年以來最少

房市回溫，民眾對於房價看法也趨於樂觀，據房仲業者調查發現，民眾對第2季房市看法樂觀，高達31％民眾看漲房市，調查也顯示，有27％民眾看好桃園房市，看好台北和新北市房市則為23％、20％。

信義房屋昨公布今年第2季網友購屋意向調查，結果顯示，50％民眾對未來房價看法持平，31％民眾看漲，僅19％民眾看跌，看跌者比率是2011年第2季以來最少的一次，看漲者也較今年第1季18％多出13個百分點，整體市場氣氛是中性偏向樂觀。

購屋成本差3倍
調查結果還指出，27％民眾最看好桃園房市，23％民眾看好新北市，20％民眾看好台北市，台中和高雄僅10％。
調查也發現，有高達9成的民眾買屋前會參考實價登錄資料，顯見實價資料已逐漸成為購屋時一項重要的參考行情指標。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，調查結果幾乎是近2年單季調查氣氛最樂觀的一次，至於多數民眾看好桃園地區。曾敬德說，雖然近期桃園交易量受到限貸壓抑，但桃園房市仍可維持一定溫度。
信義房屋桃園中正店店長楊尚偉則分析，桃園房價現在只是起漲，「就有客戶專程開車比較內湖和南崁到台北市的距離，發現時間成本差不多，但是南崁每坪只要20~30萬元，內湖卻要70~80萬元，購屋成本相差2~3倍。」

4月業績抵1年
台灣房屋中壢平鎮直營店經理古沛玉也說：「桃園房市真的還蠻熱的，不論投資客和自住客都覺得不買不行，不能再觀望下去，因為房價好像真的回不去，今年1~4月就已經做了去年一整年的業績。」
不過，永慶房屋首席房產顧問協理葉國華指出，這是季節性效應，能否持續熱度仍有待觀察，「現階段成交量較大的仍是新北和台北，新北市才有換屋和首購的需求。」
葉國華也提醒看好桃園房市的民眾，桃園房價已炒過頭，新北部分區域房市前景與地段仍比桃園好，如土城和新莊仍有每坪20~30萬元的房子，不需要到桃園去。

「桃園房市瘋了」
不少桃園網友抱怨高房價，網友嚴武指出，桃園市透天開價3年內從750萬元漲至1980萬元，「真是誇張到爆」；網友nancymy也提到，5年內新成屋與預售屋幾乎沒價差，大嘆：「桃園市區跟南崁市區的房市是瘋了嗎？」

北市套房產品多，但成交單價價差最高可達7.6倍。根據實價登錄資料顯示，北市大安區「仁愛A+」為套房產品單價最高，每坪144萬元，但北投區「凌霄大樓」套房每坪僅18.8萬元，價差達7.6倍。房仲業者指出，套房總價低坪數小，若社區管理佳，單價往往高於一般住宅，反之可能成為房市毒瘤，房價始終上不來。

北投低於4字頭
統計去年8月到今年2月實價登錄資料，北市共有1372筆套房交易資料，以中山區527筆，佔38.4％最多，南港區僅13筆僅0.9％最少。另統計北市套房均價每坪57.77萬元，以大安區88.86萬元最高，最低價則為北投區，每坪39.2萬元，是唯一低於4字頭的區域。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，房價高的地區套房價格自然也較高，尤其是生活機能完整與交通都便利的鬧區，套房不論購屋與租屋需求都強烈。

靈異傳說拉低價
目前北市成交單價最高為大安區大安路一段「仁愛A+」，每坪高達144萬元，台灣房屋忠孝SOGO特許加盟店總經理施光明說，「仁愛A+」管理佳，為師大附中國中部明星學區，每坪行情140~155萬元，視坪數大小與樓層不同，總價1500~2000萬元。
北投中山路「凌霄大樓」，每坪僅18.8萬元，為北市套房單價最低，當地房仲業者說，「凌霄大樓」出入複雜，且有靈異傳說，房價較低，該成交價屬合理範圍。

新北市新店區安坑一號道路可貫穿安坑地區直通高速公路安坑交流道，不少居民眼睜睜看著兩端連接的路段明明做好了，怎麼就是不通車？副市長李四川昨天到工地視察，聽完承包商吐苦水，敲定五月底完工、最晚六月底通車。

安坑地區十餘萬居民過去進出主要靠十五公尺寬的安康路，政府打造與安康路平行的「永和次系統」及「安坑一號道路」。前者九十九年已通車，現在直通新北環快，後者第一期工程也接近完工，在安坑地區中央的安祥路口到安忠路口這段，已分三次先後通車；靠近交流道的聯絡道也早就做好，未來的路名「安一路」都已經敲定，偏偏中間這段長一公里的工地還要等。通車後，車流可從高速公路「長驅直入」，黎明清境、達觀鎮、台北小城、甚至玫瑰中國城等社區和景文科技大學都直接受惠。

市議員陳儀君就說，不少居民都不懂中間路段工程為何「拖」這麼久，晚一天通車，安坑地區居民就要多痛苦一天。工務局說明，這段路穿越山丘，除了增加安康墓園掃墓通道，還配合遷移自來水配水池、軍營施工，加上冬雨頻繁影響進度。

承包商福清營造董事長江正治昨天也趁機大吐苦水，指挖山高達四十公尺只能小心推進，就剩最後兩百四十公尺路基，可是水、電、電信管線工程陸續開挖，一下雨，挖鬆的土方泥濘，只好換土；天晴趕工，施工提早或延後幾分鐘馬上就會被投訴擾民，像「啞巴吃黃連」。

李四川說，路基最怕滾壓後碰到下雨，氣象預報未來幾天還會下雨，原本工務局希望爭取從九月提早到四月底完工已不可能，這一小段若變更技術以混凝土取代級配，成本會增加，但工期可節省一、兩個月，應該值得；也建議工務局提前協調交通局會勘、先製作管制牌面，最晚六月底通車，打通安坑地區交通的「任督二脈」。

總開發面積分別為143.53、29.39公頃 配合工程 部分道路交管，桃園市中路區段徵收工程及經國市地重劃工程去年底陸續開工，總開發面積各為一百四十三．五三公頃與廿九．三九公頃，是縣內罕見的都計大工程，經挖土機、砂石車頻繁穿梭工地，兩區放眼望去已整為平地。縣府工務局昨天表示，有信心經國案工程可於九月竣工，中路案也可在年底前完工。房仲業者表示，桃園市人口逾四十一萬人，土地面積僅卅四．八平方公里，地狹人稠，中路區段徵收及經國重劃區被視為僅存的較大面積都市開發案，加上，兩地為桃市的「南北門戶」，其中，中路區周邊就是縣府行政園區及司法園區，生活機能潛力佳，完成開發後，可望成為房地產業的最新亮點。

市民憂未來買不起房，但有市民擔心隨著開發帶來房價上揚，未來如果口袋不夠深，就別想在這熱門區域購屋入住。中路區段徵收開發範圍為文中路、廈門街、文中北路、國際路、永安路的內圍地區，開發經費包括用地費六十五億七千三百萬元，工程費卅七億九千萬元，共一百零三億六千三百萬元。經國市地重劃範圍則為有恆街以南、南崁溪以西及以北、經國路兩側、春日路以東所圍地區，經國路兩側將設為商業區，近河岸區域則規劃為住宅區，開發總經費為廿二億五千萬元，包括工程費四億三千萬元，土地及地上物補償、遷移費等十八億二千萬元。

工務局主秘江南志表示，連月來已完成中路工區約七百戶、經國工區約一百戶房屋拆遷，由於開工初期為拆除、整地、清除等較困難工程，預估後半期的架設管線、土方級配等作業可大幅加快進度。地政局長林學堅說，中路區段徵收計畫內，規劃的住宅區面積約五十六公頃，其他均為公共設施，包括兼具生態休閒及防災功能的中央都會公園、兩座鄰里公園、六處兒童遊樂場及十七處綠地、停車場、文小、文中、溝渠、園道、道路（含步道）等，另代辦電力、電信、自來水、污水、寬頻等管道工程。

經國重劃則是開闢道路、設置污水下水道、道路側溝、人行及自行車道，並有公園、綠地及兒童遊戲場各一處，九月完工後就會交還土地讓地主自行開發。另外，配合中路開發案工程需要，近日文中北路、國際路部分路段開始實施局部車道管制，管制期間至九月止，也引來許多民怨，工務局則籲請民眾短暫忍耐。

桃園縣政府民政局前任宗教課長黃育晟涉嫌收賄，塗銷萬善祠會員林鶴壽名字，讓萬善祠在蘆竹鄉高鐵沿線土地得以出售；林的後代子孫林亮跟萬善祠打官司，桃園地院判決會員關係存在，萬善祠要給付賣地所得中的4800多萬元給林亮。

前課長涉收120萬元，黃育晟也因涉收120萬元賄款，被檢方依貪污罪嫌起訴。人在澳洲的林亮透過萬善祠前管理人游振東轉述，對判決結果欣慰。現任萬善祠管理人游阿龍說，等收到判決書後邀會員們開會商討是否上訴。屬神明會之一的萬善祠創立於民國前53年，當時械鬥頻繁，許多漢人客死他鄉，游其燦等9位善心人士將遺骸安葬大溪內柵埔尾，集資購地出租，用租金來祭祀亡靈，萬善祠名下的土地擴增到最多時曾達3.02公頃。

近年因公共設施用地徵收等原因，萬善祠要出售土地，卻因林鶴壽失聯無法售地，萬善祠委託土地掮客莊正義、李奐瑩辦理土地清理，兩人在民國96年6月、97年1月分別交20萬、100萬元給黃育晟夫妻，去年11月4人被桃檢依貪污罪嫌起訴。黃育晟將林鶴壽從會員名單刪除，萬善祠得以順利出售蘆竹鄉六福段等6筆土地，獲得總價2億7788萬餘元，其中8803萬餘元分給各會員。原來林鶴壽生前返回中國上海定居才會跟萬善祠失聯，家族成員輾轉得知林鶴壽會員資格遭刪，就推派林鶴壽第4兒子林勃的長子林亮向桃園地方法院請求確認會員關係存在。

祠方將考慮是否上訴，對此，游阿龍質疑林鶴壽會份早轉讓，沒有會員資格，林亮也不能代表所有林家家族成員取得合法繼承權。法院調查，林鶴壽會份未轉讓，而是交由一名游姓會員暫時保管，書明「如林鶴壽權利繼承人出面主張繼承權，管理人依法返還林鶴壽繼承人」。林亮證明確為林鶴壽孫子，確認繼承權。桃園地方法院判決，林亮與萬善祠間的會員關係存在，萬善祠之前出售土地所得須按比例給付林亮4802萬1455元，全案還能上訴。

信義房屋針對網路會員進行第二季購屋意向調查，此次調查網友對於未來房市樂觀程度，是2011年第三季奢侈稅上路以來最樂觀的一次，其中全國的主要都會區中，網友最看好桃園地區的房市，擠下台北市與新北市兩大都會區，另外有高達九成的網友會使用實價登錄資料。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，不僅是購屋人看好桃園房市，金融機構也擔心桃園房市有過熱的問題，銀行開始針對特定地區進行管制措施；不過，桃園地區房價水準對於購屋人還不至於造成太大的購屋負擔，加上桃園有許多重大建設發酵，像是五楊高架通車改善桃園地區的交通條件，房市應該還是可以維持一定的溫度。

　去年以來上路的實價登錄，目前實價資料已揭露了半年多的時間，網路調查可發現，有高達9成的民眾會參考實價登錄資料，顯見實價資料已逐漸成為買方在購屋時一項重要的參考行情指標；另外，在買方購屋時間調查部分，有將近一半的買方，看屋時間在半年之內，顯見目前市場上有不少屬於新買方，這類型的買方通常對於價格接受度較高，比起看屋已久的民眾，在購屋決策的速度上也較快。

而相關政策對於民眾購屋影響的部分，今年六月即將滿兩年的奢侈稅政策，46%網友認為兩年重新檢討應該要從嚴，比例明顯高於放寬或不變的民眾。

儘管政策不斷打房，但台北都會區房價在游資充沛、不動產保值效益發威下，儼然「一漲不回頭」！住展雜誌最新調查指出，台北市預售屋與新成屋平均房價，2013年第1季再衝上每坪80.7萬元，改寫北市房價新高，年漲幅達2.1％；至於新北市也年漲2.6％，達38.4萬元。

住展雜誌昨（25）日公布2013年第1季雙北市預售新屋最新行情指出，儘管政策打房沒鬆手、央行緊盯土融和建融，但房價仍價揚量增，雙北市房價屢見新高。住展雜誌研發長倪子仁表示，台北市最貴房價區域在大安區，也是全台灣房價最高的地區，每坪房價達131萬元，與去年同期每坪平均129.4萬元相比，年漲1.6萬元、1.2個百分點。

至於台北市漲幅前三名，內湖大漲9.1％排名第一、文山6.7％居次、萬華5.5％第三。這三區都位於台北市市郊，其中萬華平均房價已登上每坪平均66.5萬元的新高。而豪宅林立的大安、信義區，房價幾乎每坪百萬起跳，大安區平均每坪131萬元，信義區130萬元，分居一、二名。

至於新北市，這一年來各區房價全面上揚，其中板橋仍穩坐最高房價榜首，每坪平均達55.5萬元，年漲幅達9％、氣勢凌人，永和則以每坪54.2萬元緊追在後；板橋、永和已直逼台北市最低均價區域文山區的60.1萬元。目前，新北市預售平均房價正式站上「5字頭」的區域，包括板橋、永和、新店、中和。至於突破「4字頭」區域，有新莊、三重與蘆洲3區。去年最低價的鶯歌，今年第1季已站上20.5萬元，目前新北市各區幾乎已不復見「1字頭」的預售屋與新成屋。今年最具爆發潛力的區域為五股區，其中洲子洋重劃區特別火紅，在公共建設推動下，去年已蠢蠢欲動。

北市套房近來又升溫，吸引不少民眾打算購買自住或投資，房仲業提醒，北市套房普遍有「三高」問題，購屋之前，應先詳細了解並計算清楚財務能力後再出手。

北市套房的第一高是「高自備」。台灣房屋智庫研究員洪珮君表示，目前北市套房除了部份捷運共構產品，銀行房貸還願意給到7成外，其他的大多只有6成，有些坪數12坪以下、距離捷運比較遠一點的套房，甚至只能貸到5成。洪珮君建議想買套房的民眾，自備款最好準備5成以上，以市區套房來說，至少手上要4、500萬元才夠，北投、文山、內湖等郊區可少一點，但也要3、400萬元。

第二高是「高單價」。洪珮君表示，套房因總價門檻較低，對年輕族群很具吸引力，但其實很多套房將總價除坪數，算出來的每坪單價往往會比區域行情高出一大截。譬如信義區忠孝東路5段沿線的電梯住宅，成交價多在7、80萬元一坪，但很多套房產品都喊到120萬元以上，有的屋主甚至開到170萬元，民眾購屋之前一定要把總價換算成單價，上網看看周邊一般住宅行情如何再做決定。

第三高為「高公設比」。套房因隔間多、走道多，普遍都有高公設比問題，一般來說多從30%起跳，有些大樓因規劃多元公設，甚至超過40%，如果要購買這種房子，除了在比較單價時要一併計算，另外也得多看屋幾次，看看室內實際坪數是否能夠忍受，即便是打算出租投資，也不宜太小，因為如果自己不能忍受，房客也會很難找。

中國建築（601668）27日公佈2013年一季報。報告期內，中國建築實現營業收入1267億元，同比增幅超過20%；淨利潤35.7億元，同比增長44.5%。

新簽訂單回升明顯

2013年一季度，中國建築新簽訂單增長持續回暖。一季報顯示，公司建築業務的新簽合同額約2147億元，增長10.1%；施工面積5.28億平方米，增長20%；新開工面積3940萬平方米，下降2%；竣工面積705萬平方米，增長36.7%。

隨著3月份建築業主要指標大幅回升，中國建築施工面積、新開工面積和竣工面積同比分別增34.6%、11.2%和53.8%，3月份新簽訂單增長26.2%。與此同時，公司的房建業務也明顯回升，3月份新開工面積為1824萬平方米，同比增長11.1%。

地產銷售成利潤增長點

地產業務銷售方面，中國建築在一季度表現出了強勁的增長勢頭，共實現銷售額約445億元（其中：中海地產為340億元，中建地產為105億元），同比增長99.6%。銷售面積382萬平方米（其中：中海地產為256萬平方米，中建地產為126萬平方米），增長148.1%。

報告期內，公司新增土地儲備約211萬平方米，期末擁有土地儲備約6935萬平方米。地產銷售繼今年前兩月大幅增長後，3月繼續發力，單月銷售額增85%，較之2月份再度提高。

業內人士認為，在一季度宏觀經濟資料遠低於市場預期的情況下，中國建築運行開局良好，經營規模持續穩定增長，成本費用控制能力提升，盈利規模同比增長較快，為公司2013年全年業績奠定了堅實的基礎。

4月“國五條細則”出臺後，主城區首場土地出讓大戲昨天上演。讓人吃驚的是，雖然5月初房產稅將出臺的傳聞猶在耳畔，但大鱷們拿地的激進表現並沒有絲毫減弱。

北京首都開發控股（集團）有限公司（下面簡稱北京首開）成為昨天最大的亮點，這家北京國資委旗下的國有房企以18.5億元的大手筆成為石橋和田園兩宗宅地的得主，而這兩宗地溢價率分別達到49%的上限，進入配保環節。

又遇外來大鱷

兩宅地配建保障房

國五條細則落地杭州後，杭州主城區第一場土地出讓會又見外來大鱷。

89號北京首開一舉拿下兩塊宅地，半山田園的25號地塊與石橋單元的27號地塊。

25號地塊該地塊位於拱墅區田園板塊，出讓面積61.6畝，地塊起價48759萬元，折合樓面價7421元/平方米。經過27輪競價及一輪保障房面積投報，最終以72650萬元成交，成交樓面價11057元/平方米，配建保障房面積100平方米。

27號地塊位於下城區石橋單元，東至石橋單元R21-05地塊，南至德勝路，西至規劃一號支路，北至規劃二號路，出讓面積79.4畝，樓面起價7150元/平方米。

27號地的競爭不可謂不激烈，經過第36輪競價和21輪配保面積競報。在與九龍倉的爭奪中，北京首開浮出水面。27號地成交價112733萬元，成交樓面價10654元/平方米。同時，配建保障房面積2650平米，這塊土地也是石橋單元宗地首次面市。

從地價來看，田園宅地的歷史最高地價為11118元/平方米，由綠城在2009年12月拿下，北京首開的拿地價和最高價接近。

廣宇、宋都分食

桃源、下沙寶地

另外兩塊面積較小的宅地，落入本地房企的口中：一塊由廣宇拿下，一塊由宋都競得。

28號地塊為桃源單元首度入市的宅地，出讓面積41.9畝，地塊起價43329萬元，折合樓面價5737元/平方米。經過十輪有效報價，廣宇集團以樓面價8077元/平方米競得。


經過12輪最高有效報價，69號競買人宋都也競得下沙一宅地——26號地塊。該出讓地塊面積為47507平方米，地塊樓面起價4700元/平方米。宋都競得樓面地價為5857元/平方米。

總體來看，商地的競爭沒有宅地激烈。唯一爭奪激烈的商地為29號地塊，位於西湖區翠苑單元，屬於黃龍商圈範圍內。地塊出讓面積9110平方米，折合樓面起價12000元/平方米。經過13輪報價和5輪配保競投，該地塊由68號競買人雙泵有限公司、財通有限公司、永安期貨三家公司聯合競得，樓面價為17880元/平方米，配保面積為700平方米。

房地產外來大鱷拿地激情依舊，北京首開田園宅地拿地價已經和歷史最高價接近。

本以為去年在鄂爾多斯敗北的星河灣需要一段時間休養生息，沒想到再次捲土重來。

今年4月8日，星河灣集團以12.36億元獲得青島城陽區7宗地，總占地面積約59.53萬平米。去年12月10日，星河灣集團以7.18億元摘得西安西咸新區秦漢新城10宗土地，共計828.97畝。

不過去年星河灣銷售情況不佳，面對新項目資金鏈開始吃緊。與此同時，有媒體報導星河灣在青島專案存在不正當競爭。

豪賭西安年息最高41%

今年3月份，星河灣聯手易居成立禾暉旭悅基金。據一位業內人士對投資者報透露，該基金一期已經募集完成，二期正在進行。其中，部分籌措資本週期7年，劣後收益高達41%，這讓眾多業內人士高呼風險太大。

據公開資料顯示，該基金首期規模為3.43億元，其中，優先有限合夥人的份額約2.68億，劣後有限合夥人的份額為7500萬元，優先部分存續期限為20+12個月，劣後部分存續期限為5+2年，優先投資人的預期年化收益率稅後為10.5%-12.3%，而劣後投資人的年化收益率預計可達32%-41%。

據瞭解，為了給該基金項目提供保障，廣州星河灣實業發展有限公司和星河灣實際控制人黃文仔將為其提供連帶責任保證，並且浦東星河灣以其持有的專案公司70%的股權向易居基金質押，為其對易居基金投資退出的承諾提供股權質押擔保。

當然，幾億元的資金對300億元的專案是杯水車薪。因此，該基金二期馬上啟動，目前正在募集中。

據該基金公開資料顯示，二期規模基金規模3.3億元，優先部分存續期限為20+12個月，劣後部分存續期限為5+2年，優先投資人的預期年化收益率稅後為10.5%-12.3%，而劣後投資人的年化收益率則浮動收益。

一位元基金從業人員告訴記者，一般而言，優先合夥人與劣後合夥人的出資比例至少為3:1，因為劣後部分占比越小風險越大。而為星河灣募集的一期資金中，優先合夥人與劣後合夥人的出資比例卻接近4:1。風險之大不言而喻。

“星河灣玩杠杆比較強，每次都是資本運作，但是同樣抗風險能力不行。”房地產經理人、地產評論員辣姜對投資者報記者表示，一旦資金鏈斷裂，後果不堪設想。

此外，星河灣在面對融資風險的同時，也需要面對不確定的銷售預期。據投資者報記者，目前西安新城區的房價平均僅為5000-6000元/平方米，而星河灣一般都是開發大戶型，均在都在萬元以上，能否吸引高消費者購買也是一個問題。

眾所周知，因為鄂爾多斯的資本崩盤，去年星河灣在鄂爾多斯遭遇銷售“滑鐵盧”。 去年曾有報導稱，該專案首期近2000套房源消化不到十分之一，實現認購金額不足20億元。

內蒙古佳程房地產顧問有限公司董事總經理程成對投資者報記者表示：“鄂爾多斯沒有其他產業支撐，完全靠能源和煤炭，人口基數少，真正購房自住的人群很少，而且即使買房，多數人也不願意在這邊住，買房都是投資人群。”

遭對手質疑不正當競爭

遭遇質疑的並不僅僅是西安的專案，在青島地塊上，星河灣再次陷入質疑漩渦。

近日，有媒體報導，曾參與了青島土地競拍的北京東亞新華地產公司表示，該競拍中存在不正當競爭，並且他們已經舉報給了相關的紀檢監察部門。

北京東亞新華地產公司表示，青島部門有相關人士在競拍當日勸告其退出，原因是政府有關部門已和星河灣提前談妥，土地招拍掛只是走流程。當時該公司並未同意。

之後，該公司在辦理報名手續被故意拖延，甚至阻擾，最後，該公司相關檔被兩位身份不明的人士快速搶走。

面對這些質疑，近日，星河灣對投資者報記者表示，星河灣所獲得的土地都是依循政府公平公正公開的原則下，通過拍賣的方式合法合理拍得土地使用權，所有程式符合當地政府部門規定。之後，並未對這些質疑作出過多的解釋。

其實類似的質疑，星河灣並非首次遭遇。2011年，上述星河灣在鄂爾多斯專案就曾被曝出涉嫌違法占地、無證開工、佔用保障房供地指標、違規批建高爾夫球場等。

國土資源部通報此事後，當地政府部門作書面檢討，九名政府官員被處以警告或記過等行政處分，星河灣公司副總經理溫曉斌涉嫌違法佔用農用地罪，被移送司法機關處理。

不過隨後當地政府為其補辦了相關手續，最後該專案依然在建。要不是，鄂爾多斯遭遇民間借貸風波，估計星河灣早已抽身而退。

星河灣在房地產行業一度被神話，號稱“中國第一豪宅”、“中國房地產界勞斯萊斯”。但是這一神話正在被打破。

2012年初，太原星河灣曝出“精裝修門”事件，一度形成業主集體抗議、打砸辦公室的惡性風波。辣姜當時曾代表業主們與星河灣進行交涉。

“我當時去看過，裝修的不成樣子。雖然裝修材料還可以，但是也有以次充好，偷工減料的，地面貼鐵石膏板的裙角線，有兩三釐米的縫隙，花生米都能進去。”辣薑說道。


本來業主希望星河灣賠償一部分資金，但星河灣堅決不同意。談判一度陷入僵局，最後業主妥協，同意讓星河灣維修和免物業費。

“後來我走了之後，據那些業主反映，即使半妥協條件也有沒有完全履行，而且大打折扣。”辣醬說，星河灣入住的人都是有錢人，這些人不願意為了這房子抛頭露面。

不過，經過此事，星河灣在辣薑的心中的地位一落千丈。

辣姜對投資者報說道，星河灣不像遠洋和萬達等企業靠規模取勝，它是靠單兵取勝，依靠大豪宅吸引投資人群，品牌容易被神話，一旦神話同時也就妖魔化了。

據媒體4月26日報導，於17日訂立買賣協議購得當代節能大廈的信德集團，實為澳門“賭王”何鴻燊旗下公司。據稱，這是何鴻燊在拿下通州綜合體項目後，再以12.9億元的低價收購了北京二環東直門黃金地段的寫字樓當代節能大廈，樓面均價不到2.4萬元/平方米。

報導又稱，當代置業出售當代節能大廈的意向售價為15億元，均價2.7萬元/平方米，不及周邊寫字樓5.5萬元?平方米的一半。但最終的成交價為12.9億元，均價不到2.4萬元/平方米。


對此，當代置業總工程陳音表示，“因為我們交的是毛坯房，沒有裝修。”而當代置業華北區總經理喬廷夫則表示：“更多是出於戰略合作的考慮。”

報導援引陳音表述解釋，出售當代節能大廈是因為看好一些新的發展項目，而當代現在還沒有上市，融資管道比較單一，若自持該項目雖可獲得穩定回報，但週期會比較長，“主要還是從財務上出於加快資金周轉的考慮。”

據瞭解，當代節能大廈已於去年封頂，預計2014年7月完工，為21層的酒店寫字樓，總體量5.5萬平方米。有資料顯示，萬國城中的8座空中連廊，將其構建出擁有空中會所、影院、酒店、游泳池、幼稚園及演藝空間的立體城，使其成為北京的地標建築之一。

近日，綠地借殼盛高置地（00337.HK）的消息仍在發酵。作為內地少有的仍未上市的龍頭房企，綠地借殼赴港上市的籌謀將有助於打開海外融資管道，滿足其佈局商業地產的資金需求。

同時，綠地在近期還加大了直營商業地產專案的力度，而這一發展計畫也將增加綠地對資本市場融資的需求。上海盧灣綠地商業管理有限公司總經理林志昆在接受《中國經營報》記者採訪時表示，綠地已經分別在北京和上海成立了兩家直營公司。“目前集團把商業地產的重心放在直營項目，希望探索出一些可供複製的經營模式。”

試水直營項目

綠地現在有五個直營項目，後面陸續會增加。未來綠地商業集團有三五十個直營的購物中心也很正常。

2012年11月26日，由綠地集團打造的海外灘•名品匯開業運營。據林志昆介紹，“海外灘•名品匯”項目總投資超過100億元，是綠地集團在上海開發建設的第一個全程自主運營管理的商業地產專案。

“綠地商業地產業務的發展，已有七八年時間，但前期主要是幫助主力店招商，作為地產開發和商業地產經營的配套，現在開始做直營項目，都是試驗和摸索。”林志昆告訴記者。

據瞭解，直營公司直接歸屬於綠地商業集團，有自己獨立的財務和人事部門。除了上海盧灣綠地商業管理有限公司外，綠地集團在北京還有一家北京綠地商業管理有限公司，經營位於北京大興的綠地繽紛城。該專案於2012年6月開業運營，是綠地集團在中國的首個自主持有的商業地產專案。

綠地控股集團執行副總裁張蘊在接受媒體採訪時表示，“商業地產在集團整體佈局將佔據更重要的地位，從開發量來說未來商業地產專案的開發量將占總開發量的40%左右。”

林志昆認為，與散售商業地產相比，自持商業地產更著眼於中長期，通過精細化經營，以實現長期報酬。“綠地現在有五個直營項目，後面陸續會增加。未來綠地商業集團有三五十個直營的購物中心也很正常，在中國作為直營項目有三五十個可以稱得上規模很大了，除了萬達、寶龍在大規模擴張，其他都不多。”

在住宅市場遭遇政策打壓、城市優質土地供應有限的背景下，對於開發商來說，增加商業地產自持比重，已經成為必然之舉。

綠地集團董事長張玉良年初在接受媒體採訪時表示，此前綠地開發的辦公類商業都是以出售為主，未來也會增加持有物業的比例，這也利於商業專案的管理。

不僅是綠地在試水自持商業地產，SOHO中國、龍湖、遠洋等多家房企，也都在大幅加碼自持商業地產比重。SOHO中國董事長潘石屹去年就高調宣佈公司將從商業地產銷售模式轉型為持有，未來將在北京和上海核心區持有商業物業150萬平方米，這意味著SOHO中國將實現由散售向大規模自持的重大轉型。

不過，業內人士對綠地運營商業地產的能力仍抱懷疑態度。“綠地從商業品牌的角度還沒有建立，商業板塊的經營都是初耕，並不精細。二線城市的商業項目能賣都賣，能租就租，並沒有定位和主題。”

“做政府想做的事”

這兩年，綠地集團商業地產開發量的占比，已經從此前的10%~20%調整到2012年的40%，2013年繼續上調商業地產的比例達50%。

在住宅開發受到國家宏觀調控的壓力下，商業地產成為房企轉型最現實的選擇。

在全國佈局、進入24個省60座城市發展的同時，綠地集團加速由單一型開發商向綜合地產全程營運商的轉型。年報顯示，2012年，綠地集團房地產板塊業務以1078億元躍入千億房企行列，全國排名僅次於萬科。其中，商業地產的貢獻占比超過40%。

從房企公開披露的資訊看，目前在商業上“嘗到甜頭”的房企大多是以寫字樓、商鋪、公寓等銷售為主，如綠地、保利、龍湖、金融街控股等房企都借此業績大增，商業銷售貢獻分別占2012年總銷售額的40%、14%、33%和45.8%。

商業地產的快速發展，成為綠地在行業內保持持續高速增長的重要籌碼。

于上世紀90年代崛起於上海灘的綠地，一直走“紅頂”路線，以承接政府公共專案為主，依靠政府的資源實現快速發展的道路。在商業地產開發上，綠地亦是如此。綠地先後投資開發了武漢綠地國際金融城、大連綠地中心、北京綠地中心等專案，形成“綠地中心”“綠地中央廣場”“綠地繽紛城”等主打品牌。

綠地集團在商業地產發展模式上有自己的特色。在零售商業部分，綠地正嘗試“訂單式商業地產”的“萬達模式”，並希望將其在全國複製；而在辦公樓部分，綠地集團更傾向於打造超高層建築“綠地中心”，使其成為當地的地標，契合地方政府的需求。

“目前全國300米以上的地標性建築，有50%是由綠地集團投資建造，而世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3座，武漢綠地中心，高度為606米，是中國第二、世界第三的高樓；南京•綠地中心以450米位列世界第七高，超高層建築已成為綠地集團的專利。”張玉良告訴記者，綠地中心已陸續進入竣工期。

在中國商業地產聯盟副會長王永平看來，超過100米的超高層建築，開發成本和後期物業成本很高，從商業角度來講，一般開發商都不願意開發，但從地方政府角度來講，超高層地標建築、五星級酒店則代表著城市的形象和招商環境，綠地集團有國企背景，瞭解地方政府的心思，“做政府想做的事”成了政企合作的模式。在這種模式之下，低價拿地、獲得銀行融資從而助推了綠地快速擴張。

以南京綠地中心為例，據業內人士估算，該專案最初拿地時，樓面價是1000多元/平方米，建造成本大約是1.5萬元/平方米。2011年，綠地中心的寫字樓平均售價為3.5萬元/平方米。

張玉良介紹，“這兩年，綠地集團內部房地產調整的比值很大，其中商業地產開發量的占比，已經從此前的10%~20%調整到2012年的40%，2013年繼續上調商業地產的比例達50%，佈局重點從一線城市，直至三四線城市。”據瞭解，目前綠地商業地產待建面積4500萬平方米，2000萬平方米的在建量，已經建成的3000萬平方米。


“商業地產與住宅的運營完全不同，住宅屬於快進快出，能較快收回資金，而商業地產需要長期持有，做商業地產越多資金鏈就會受到越大影響。”中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰表示。

毫無疑問，綠地向商業地產轉型的步伐加大，也進一步加速了其拆分上市的進程。4月20日，香港媒體援引市場消息稱，有意“買殼”盛高置地的是上海龍頭房企綠地集團。

張玉良對收購的事情並未否認，只是對記者表示：“因有規定，現在不便回答。”事實上，早在今年1月，張玉良就曾明確表示，綠地計畫2013年完成分拆酒店集團和海外業務，通過借殼在香港上市，目前借殼標的已鎖定。

國內一連串“限”字令給整個房地產行業帶來一劑“退燒藥”，投資管道日趨狹窄、海外地產價格的普降，以及人民幣匯率的變化……讓很多投資者將目光投向海外的房地產市場。

日前召開的北京房展上，據房展組委會調查顯示，被調查者中19.6%表示考慮購買海外專案。

近年來，海外買房逐成熱潮，中國人置業的身影已經遍佈全球，而哪些國家是中國購房者海外購房最為青睞的呢？下面就為你揭秘中國人全球買房地圖。

美國：仍是最受青睞

中國人一向青睞在美國購買房產，據美國國家房地產經紀人協會公佈的資料顯示，2012年中國購房者在美國房地產市場的全年購買力為90億美元，購買量僅次於加拿大人。

底特律：“1-100美元，便可以買走一套房子”

“1-100美元，便可以買走一套房子”，這是美國汽車城底特律打出的最新廣告語。據中國日報網報導，早在10年前，底特律中心街區“鬼城”的房屋就以其白菜價而聞名，如今，這一蕭條氣象已經蔓延至市中心方圓12英里的地段，居民成批棄房出走，而外來者興高采烈地前來“撿便宜”，如今這股“撿便宜風”已蔓延到中國大陸。

位於美國大湖區密歇根州的底特律，曾是風光無限的汽車城。但從上世紀50年代以來，隨著汽車業的衰落和大量人口外流，底特律不斷走向沒落。如今，底特律的房地產市場徹底崩潰。

近30年間，底特律流失了超過100萬居民，目前底特律市的人口只剩下70萬。2012年，底特律被《福布斯》雜誌評為“美國最悲慘城市”。底特律房地產市場一路下滑，城市住宅的中位房價只有7萬多美元。那些在市場上標價便宜的住房基本上是在市中心地區，就如荒廢的“爛尾樓”，投資這樣的房地產就等於買了一堆廢銅爛鐵。想想看，在美國最悲慘城市買房，而且是白菜價的房，到底最後誰會成了悲慘世界的主人公？很多居民遷往底特律的郊區和衛星城，那?的房價還可以維持在較為正常的水準，做為投資或可獲得回報，但這要看這座城市經濟復蘇的程度。

紐約：“在曼哈頓置業的中國人絕對是有錢人”

據北京青年報報導，日前，《華爾街日報》報導了一則美國房產仲介的故事。一位中國女士把曼哈頓精品公寓轉了個遍，最後花了650萬美元，買下了曼哈頓西57街上的一套公寓。而買房理由更讓房產仲介布朗覺得匪夷所思，為自己兩歲的女兒未來就讀哥倫比亞大學或者紐約大學做準備。

曼哈頓島是紐約的核心區域，“這?也是紐約房價最高的區域之一。”在紐約一家投行工作的李穎告訴記者，據她瞭解，一套實用面積在120平方米的兩室兩衛的公寓，在曼哈頓最少要160萬美元，而一些地理位置一流，景觀良好的頂級公寓，價格則在500萬美元至1000萬美元。

“這?的買房不是一次性的投資，除了高房價外，每年還要交一筆房產稅和公寓管理費。”年收入20萬美元的李穎夫婦之前看過一套位於哈德遜河旁的臨河酒店小公寓，總價130萬美元。此外，每個月核下來還要交1100多美元的稅，1600美元的管理費。“算完賬之後，我們徹底放棄了在曼哈頓置業的想法。”

在李穎看來，“能夠在曼哈頓置業的中國人絕對是有錢人，只有企業高管才住得起這兒。”根據美國房地產資料分析公司CoreLogic的資料，紐約住房價格指數去年12月同比上漲了7%。在這其中，有一部分是中國買房客貢獻的。

三藩市：“中國人200萬美元以上的購房需求占五六成”

在中國人偏好的購房城市中，洛杉磯、紐約、三藩市、華盛頓特區和波士頓在美國首選城市中排名前五。“這些年，最直觀的感受就是說普通話的中國人越來越多。”張女士2011年開始在三藩市灣區定居工作，華人的不斷湧入把當地房價推高了不少。

據張女士介紹，三藩市灣區分北灣、東灣、南灣和中半島。其中，中半島華裔最多，超過總人口的50%，以說廣東話為主。南灣就是傳統意義上的矽谷，講普通話的華裔主要集中在這?。

“矽谷的獨棟別墅一般都在百萬美元以上。這?也分學區，好學區內一般的小房子也得上百萬，不少人買房就是奔著這邊的好學校來的。”根據張女士的觀察，這幾年在中半島和南灣買房子的主要力量是華人。“很多人買了房子後當作投資來出租，也有很多從國內來的投資移民在這?置業生活。”

目前矽谷的幾大房屋仲介公司都有不少的中國客人在看房。一位資深地產人士說：“中國客人非常高端，實力雄厚。我們的不少老美同行都很嫉妒我們的成交量。但其實，我認為中國客人的需求特別簡單，多是為了孩子。其中，一半是真要立即搬到美國，孩子要上學，另一半是做"半自住"準備的。就像一位購房人說的，買房就是為了當孩子需要時馬上就能住。”而對於中國客人的需求，他說：“200萬美元以上的比較多，大概有個五六成，特別高端的像500萬美元以上的也不多，大概占兩三成。”

根據互聯網房產仲介商Redfin在今年初發佈的統計資料，在過去12個月，三藩市的房價上漲20%。由於房價上漲得太快了，一些賣家只接受全現金交易。

洛杉磯：“本輪中國購房人更加考慮學區好壞”


和紐約、矽谷的一擲千金不同，休閒的洛杉磯是另外一番風景。記者聯繫到的當地一位地產仲介，她透露，最近來洛杉磯看房的中國客人確有增加，但並非特別地多。“可能是因為南加州一直就比較熱，所以我們的感覺不是特別誇張。不過，這一輪買房的富豪們，確實更加顧慮學區的好壞，是否有完善的育兒環境，甚至華人社區的完善。”

她同時表示，因為客人的需求明確，一旦房子合適，成交量也令人滿意。“我們最近很期待更多的中國人來南加州買房子，這?氣候宜人，生活壓力相對紐約和三藩市都要小得多，而且美食遍地，中國人也多。”

4月28日，4宗地塊在武漢市土地交易中心掛牌出讓。除去位於漢陽編號P(2013)037號地塊撤拍，此次出讓土地共有3宗，其中2宗位於漢陽，1宗位於江岸區，起始價達7.796億元。此次土地出讓共錄得金額5.57億元。

編號P(2013)035號地塊，位於漢陽區知音大道以北、陽城西路以西，淨用地面積4.04萬平方米，出讓用途住宅、商服，出讓年限：住宅70年，商服40年，經過165輪競拍，武漢市佳兆業投資有限公司以4.39億元最終競得。

編號P(2013)036號地塊，位於漢陽區赫山路，淨用地面積7200平方米，土地用途為住宅，出讓年限70年。

編號P(2013)038號地塊，位於江岸區後湖十大家地區，淨用地面積13270平方米，土地用途住宅、醫衛慈善，其中，出讓年限：住宅70年，衛生50年。

最後這兩宗地由武漢市金震林(音譯)置業有限公司分別以4930萬元和6910萬元競得。


據瞭解，此次土拍為武漢4月第三次土拍，4月武漢已經舉行兩場土拍。4月9日2宗地塊以招標形式出讓，背靠曇華林文化創意產業街的商服地塊被武漢南國置業以4.5億摘得；4月11日，武漢出讓包括2宗居住用地、1宗商住用地、1宗商業用地在內的4宗地塊，總起拍價16.36億元，總淨用地面積29.55萬平方米。

據統計，2013年第一季度，武漢土地交易招拍掛共有52宗地塊出讓，3宗加油站用地流拍，其餘49宗地成交總面積為329萬平方米，約為5225畝，成交金額達237億元，同比去年一季度增長2.4%。

　　記者調查發現，近年來，央企負債率大幅攀升，一些央企的負債率已超過國資委劃定的70%的“紅線”，甚至有些企業處在破產的邊緣。

　　對此，國資委日前下達“軍令狀”，提出“保增長”的目標和“降本增效”的風險控制手段，要求各大央企嚴格把握投資方向，嚴控信貸規模和負債率，確保現金流安全。

　　負債率上漲過快

　　IMF(國際貨幣基金組織[微博])日前發佈《全球金融穩定報告》指出，中國市值最大的前10%上市公司的負債率上升幅度明顯，平均債務占總資產比例超過80%；其中，工業、原材料、公共建設和房地產等行業為杠杆率上漲最快的板塊。而這些市值排在前10%的企業幾乎都是國有企業。

　　據Wind資料統計，在已經發佈年報的公司中，除去銀行等金融類上市公司，中石油以9881.48億元的負債總額遙遙領先。記者查閱年報瞭解到，截至2012年年末，中石油總負債9881.48億元，比2011年末增長18.3%。

　　中石油負債位居第一，緊隨其後的是中石化。根據2012年年報，中石化去年總負債為7187億元，比上一年度增加815億元。

　　而在記者統計的年報材料中，除了中石油和中石化的巨額負債，中國中冶(2.04,0.01,0.49%)、中國神華(20.49,-0.20,-0.97%)、中國水電(3.37,-0.02,-0.59%)等大型國企的負債也“名列前茅”；更為嚴重的是，部分央企的負債率已經達到甚至超過了國資委劃定的70%的“紅線”。

　　中冶集團在投資唐山?通虧損74億元之後，當下的負債率已高達85.5%，近乎資不抵債；中鋁集團也因過度投資擴張，其旗下的上市公司中國鋁業(3.98,-0.05,-1.24%)2012年虧損已高達82億元，當下的負債率亦高達68%。

　　央企負債率最高的是中鋼集團。據公開資料，自2009年以來，中鋼集團的資產負債率超過90%，截至2012年底，中鋼已經連續3年虧損，僅2012年虧損就接近20億元。

　　中鋼集團報給融資機構的資料顯示，截至2011年，中鋼總負債超過950億元，資產負債率約95%。按照西方市場理論，只要出現5%的壞賬，中鋼就可以進入破產程式。

　　過度擴張的後果

　　負債規模不斷攀升的背後，是央企業務的過度擴張。

　　“企業負債問題從本質上講就是現金流的問題。企業現金流通常來自於內部產生的現金流和外部的融資。”4月25日，國資委研究中心競爭力研究部部長許保利在接受《華夏時報》記者採訪時稱。

　　許保利分析稱，當企業的效益出現問題和擴張過快時，就會出現企業內部創造的現金流不能滿足企業發展需求的情況，這時企業就會從外部借債融資來解決資金缺口。

　　IMF的報告提道，在調查市值排在前10%上市企業時發現，公司收益提高不及公司借貸成本上升也是導致負債率上升的週期性原因。

　　以中石油為例，年報顯示，2012年中石油的資本性支出為3525.16億元，比2011年的2843.91億元增長23.95%；其中，勘探與生產板塊資本性支出為主要部分，為2272.11億元。

　　而隨著海外投資和在建項目的增加，中石油的資本性支出也在逐年增加。中石油去年流動資產4143.32億元，比2011年末增長8.3%；非流動資產1.75萬億元，比2011年末增長14.3%。

　　中石油最近幾年現金流緊張，不斷發行企業債券，去年4月以來，中石油相繼在境外進行大規模、多期限的美元債券發行，中石油已超過銀行板塊，成為投資級美元債群體中最大的群體。而其負債規模也隨之高企，應付賬款和應付債券是負債的重要構成部分。

　　這從報表中就能看出，中石油去年流動負債5747.48 億元，比2011年末增長2.6%，增長的主要原因是應付賬款及應計負債以及短期借款增加；非流動負債4134億元，比2011年末增長50.3%，增長的主要原因是長期借款增加。

　　國資委下“軍令狀”

　　另一方面，目前大型國企負債率高，與近年來國內外環境也有關係。

　　許保利認為，經濟不景氣導致需求不振，企業受其影響效益出現下滑，現金流在減少，但是企業對現金的需求沒有減少，從而造成了企業的資金鏈趨緊。

　　本報記者從國資委獲悉，今年一季度中央企業累計實現增加值1.24萬億元，比上年同期增長7.3%；實現營業收入5.37萬億元，同比增長7.1%。
　　“中央企業一季度生產經營和經濟效益總體延續上年四季度以來的回升態勢，但僅為恢復性增長，從行業看，各個產業板塊發展不平衡，中央企業經濟運行面臨的困難和風險依然較多，決不能掉以輕心。”國資委主任蔣潔敏在4月23日召開的經濟形勢通報會議上表示。

　　蔣潔敏強調，“保增長”是國資委和中央企業共同的責任，委?已成立“保增長”工作小組，對各項工作任務作了明確分工，重點是協調幫助中央企業解決發展中遇到的困難和問題，為中央企業“保增長”創造良好的環境。

　　而國資委定下的“保增長”目標是，央企今年增加值增長要達到8%以上，利潤增長要達到10%以上。

　　不過，也有業內人士擔心，一味地強調“保增長”，會給央企留下“業績達標”後遺症，在既定的較高業績指標的倒逼之下，央企很可能會因此加大投資擴張節奏，從而加劇企業負債率的進一步高企。

　　“企業可以通過縮減自身的業務單元，把節省下來的資金還給銀行，進而降低負債率，但最終還是要提高企業的經營效益來解決負債率過高的問題。”許保利表示。

華人置業（127）主席劉鑾雄及南華足球隊班主羅傑承，涉嫌賄賂澳門前運輸工務司司長歐文龍，以獲取華置旗下樓盤御海．南灣五幅地皮的案件，因更換法官及「大劉」屢次稱病缺席拖延逾半年，今早將在澳門初級法院再次開審。一般估計，羅傑承將繼續出席審訊，大劉則沒有回應會否赴澳。

這宗轟動港澳的行賄及洗錢案，原定去年9月開審，但原主審法官高麗斯因病缺席，要交由法官蕭偉志接手而延期。第二次開審，則因劉鑾雄稱患糖尿病缺席而再押後。檢察官曾在庭上指斥，大劉被傳媒拍攝到往酒樓用餐，患病之說是故意拖延，但法官最終接受解釋，延至今天再審。除大劉外，案中另外5名被告上次均缺席審訊，僅羅傑承及前Atal Engineering Limited經理方鎮猶出庭。

有澳門法律人士指出，若大劉今天拒絕赴澳，已觸犯當地法例，澳門法院可在其代表律師代理下開始審訊。但香港與澳門沒有移交犯人協議，即使法院判罰，只要大劉不踏足澳門，當局亦無可奈何。而澳門特首崔世安早前高調宣布，依法收回涉案原華置樓盤項目御海．南灣的五幅地皮，並會按澳人利益重新規劃，可能用作興建公共房屋。當局指出，華置可能因此提出上訴，要再聽取法律意見，但外界相信華置的勝算極微。

暫未有計劃分拆上市

近年市場都把注意力集中在太古（019）的地產及航空業務上，然而旗下另一業務板塊海洋服務卻迅速冒起，更是去年唯一錄得盈利增長的部門。主席白紀圖（Chris Pratt) 接受訪問時表示，過去兩年每年均斥過百億元投資於海洋服務，預期未來將成為集團的重要投資，令原本集中投資航空及地產業務的太古，投資更趨平衡；至於會否如太古地產（1972）分拆上市，他坦言：「非常有可能，也非常容易。」

盈利貢獻僅次於國泰

太古旗下海洋服務部門主要透過太古海洋開發集團營運一支離岸支援船隊，在美洲以外地區為能源業提供鑽探、開採及勘探等支援服務，亦有在香港營運修船及港口拖船等服務。截至去年底止，海洋服務錄得9.75億元盈利，按年增長13%，佔集團整體盈利約5.6%，僅次於國泰（293）。白紀圖表示，海洋服務部門去年開始增加投資，目前已成為全球第二至第三大的離岸支援船公司。

過去兩年的資本開支雖然每年超過100億元，新一批支援船的造價也遠比以前為高，但白紀圖認為新船可為公司帶來更高的收益，新船亦可在油價高企的時間投入公司船隊，大大提高了利潤。集團曾表示，油價高企雖令航空業成本增加，但另一邊廂，卻帶動能源業的開採及勘探等工作，令海洋服務發展更快。

不過，近年頁岩氣的興起，會否令海洋服務部門擴展受阻？白紀圖卻不表認同，他預期原油需求仍然穩健，「頁岩氣不能用在飛機，交通運輸所用的能源依然以燃油為主。」

他又指出，中國及印度亦對原油的需求不斷上升，故對油價未來的表現充滿信心。他預期，未來三年海洋服務部門的船種數目將增加一倍，業務錄得穩定增長。隨着海洋服務部門加速發展，可以令原本集中投資航空服務及地產的太古，未來投資項目更趨平衡。

增長迅速無計劃分拆

至於未來會否像太古地產（1972）一樣，將海洋服務業務分拆上市，白紀圖笑言，要將其分拆「非常容易」，但由於該業務仍在迅速增長，可成為公司重要的投資，故暫未有計劃將其上市。

地產業務方面，白紀圖認為，儘管本港接連推出多項壓抑樓市措施，但市場對住宅的需求仍然強勁，加上低息環境持續，以及內地投資者需求等支持，相信樓價大跌的空間有限；至於額外印花稅措施，他坦然說，目前評論成效言之尚早，但現時住宅市場的投機情況已經不存在。

被問到對母公司英國太古集團主席何禮泰（James Hughes Hallet)早前曾發表本港樓價接近見頂，但未來兩年樓價不大可能跌20%的言論有何看法？他表示，不欲在數字上作評論，惟相信樓價頂峰是可以預見的，但重申需求及低息環境等因素，對樓市仍有正面支持，而目前還未見有明顯的調整。

投資物業方面，他表示，因環球經濟環境影響，令不少銀行業及會計業也相繼受到拖累，以致租賃業務有所放緩，惟相信未來走勢不會進一步轉弱。太古於多年前開始拓展內地房地產業務，現時在北京、上海、廣州及成都均有項目，惟發展情況卻較其他外資發展商保守。白紀圖說，集團對中國市場的發展感到滿意，如北京及廣州等項目的銷售情況理想，目前亦積極物色其他城市的發展機會，當中希望集中在一線城市。



白 紀 圖 估 樓 市 不 虞 恐 慌 拋 售
(星島日報報道)

政府年初推出買家印花稅及加強額外印花稅，加辣壓抑炒樓，樓市由熾熱轉為淡靜。太古股份（019）主席白紀圖指出，樓價是否已經見頂，目前很難確認，樓市由去年10月高位回落，下跌20%都不出奇，但不會出現恐慌沽售。由基本因素來看，新樓宇供應很少、利率很低，而且內地買家對香港物業的興趣仍然存在。

　　過去三至四個星期本港樓市淡靜，最淡靜的是豪宅市場，雖然市場成交冷清，但白紀圖指太古旗下的住宅，仍有買家洽購單位，何文田豪宅Dunbar Place剛開放予買家參觀，但屬細項目只有53伙，相對影響不大。

　　港府將於未來定期公開賣地，他說太古一向有意增加土儲，最近參與九龍區一些項目競投，但未有奪標。

　　香港樓市以往曾經歷大跌市，但目前不會有類似情況，一來新樓宇供應很少，二來繼續低利息，第三來自中國投資者的購樓需求大。不過，如果個別物業的業主要急速放售套現，可能要大幅減價，才能套現。倘若沒有推出買家印花稅針對炒賣，樓市熱炒情況會如何發展，也難以想像。他說買家印花稅達到成果，即時冷卻住宅炒風，樓市也由熾熱轉為淡靜。

　　太古看好東南亞未來經濟發展，去年已經成立新加坡辦事處，負責物色及加大在東南亞的投資，除了年初斥資9950萬新加坡元，即6.24億港元，在新加坡購入8個Hampton Court豪宅作收租物業之外，太古目前正物色收購新加坡一項綜合商業物業，也在印尼商討購入商廈，白紀圖形容涉及的金額相當大規模，具體金額則未有透露，而新加坡綜合商業物業尚未達成物業價格的商討及成交。

　　太古在內地已經擁有五個綜合商業項目，未來尚要投資75.4億元。已經開業的商場及寫字樓項目，初期的表現較預期為佳。成都大慈寺綜合商業項目未有受到雅安地震的影響，至今為止未有收到任何相關影響的報告。內地項目符合風險回報要求，但需要時間達到最佳的出租率及租金。

　　他認為，中國房地產業務尚處於發展早期，但勢頭相當好，而且人民幣匯率也持續升值，太古將會繼續增加在內地的項目，未有打算發展純住宅項目，只會在現有發展項目之中加入配套的住宅。

　　他又說，集團在美國邁阿密項目Brickell Citycentre位於市中心，入市時機相當好，項目也大，未來2年需要投資達29億港元。至於本港寫字樓及住宅未來投資涉及54億元，租務市場與金融行業關係密切，銀行、會計師樓等都是寫字樓的主要用戶。目前金融業仍見淡靜，寫字樓租務表現未有變化。

雅居樂（3383）宣布，以總代價9億元人民幣取得上海市松江區一幅商住地塊的土地使用權。該地塊佔地面積為9.4萬平方米，預計總建築面積為14.8萬平方米，樓面地價為每平方米6100元人民幣。

十大屋苑兩天成交僅10宗

政府推出雙辣招後，二手交投大跌，樓市一直以新盤支撐，過去兩天代理全力催谷下，新盤共錄得101宗成交，按周大升逾80%，二手則仍然陷入僵局，兩天交投雖然按周回升20%，成交亦僅10宗，5個屋苑包括太古城、黃埔花園等均錄「零」成交，減價成交個案不斷，天水圍嘉湖山莊有單位連降「6口價」始沽出單位，減幅6.3%，康怡亦錄減價成交，減幅達7.6%。

據中原統計資料顯示，過去兩天十大屋苑錄得10宗成交，較上周多2宗，交投主要集中新界區，其中天水圍嘉湖山莊錄得4宗成交，已登十大屋苑榜首，其次的沙田第一城及東涌映灣園亦只有2宗，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，一手新例實施，新盤供應仍以大型單位為主，故買家仍需於二手市場尋覓中小型單位，促成近日交投有所增加。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，嘉湖山莊賞湖居4座低層H室於年初以350萬元放售，在政府推出雙倍印花稅（DSD）後，4月初即減價至320萬元，再於二十天內連環五次「減價」，最終以300萬售予初次置業者，實用面積552方呎（建呎714），實呎價5435元，原業主於1992年以約149萬買入，物業升值一倍獲利150萬元。

蕭嘉偉表示，景湖居6座高層H室於4月初以338萬元放售，放盤十九天，累減六口價，以306.9萬元售予換樓客；實用面積547方呎（建呎709），由於新買家亦已在早前售出自住單位，可豁免繳付DSD，實用呎價5435元；原業主於1998年以243萬元購入，賬面獲利約64萬元。

鰂魚涌康怡花園亦錄減價成交個案，中原副區域營業經理楊文傑表示，N座中高層4室以758萬元易手，實用面積616方呎（建呎762），實用呎價1.23萬元（建呎9948元）；據了解，單位原本以820萬元放盤，最終減價7.6%售予新界換樓客。原業主於2011年以597.7萬元購入單位，雖然減價近8%，轉手賬面仍獲利160.3萬元。

美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，在用家主導下，新界區細價物業承接力仍然較好，但由於不少買家對樓價調整幅度未感滿意，議價空間未能拉闊，二手拉鋸局面未有大轉變，故成交量僅於低位徘徊，他認為，政府應考慮放寬第二套房按揭，以增加二手的流通性，二手成交才有望轉活。

豪宅方面，市傳薄扶林貝沙灣4期9座高層B室以1128萬元易手，實用面積651方呎，呎價1.73萬元。

太古（00019）控股股東太古集團主席何禮泰（James Hughes-Hallett）半個月前指，香港樓價可能見頂，白紀圖（Christopher Pratt）回應樓價時亦小心翼翼，「很難知道哪?是頂、甚麼是頂。」

辣招樓市靜 難過早下定論

白紀圖表示，去年10月左右樓市火熱，很多住宅價格都輕易升20%，「那是投機。」至於樓價會否大跌，他回答：「每當市場失去信心，樓價會出現急速調整（sharp correction），但現時並未出現造成樓價急跌的條件，利息仍然低企、來自內地需求持續、地產相對地抗通脹，很多炒家已絕迹住宅市場。」他補充，急速調整是指20%以上。

他又指，自港府加強徵收印花稅後，樓市交投明顯靜下來，但就此結論樓市表現是言之尚早。至於本地商業物業依賴金融市場，後者現時淡靜，對物業市場構成一定壓力。

談及太古今年盈利增長引擎，白紀圖料地產及航空不會有太大轉變，海服有望繼續跑贏其他部門。至於內地的飲料業務，他相信表現不俗，但目前不想過早下判斷，夏天數個月數字將最為關鍵。

成交按周急升近6成 部分餘貨減價3成

《一手住宅物業銷售條例》（下稱新例）今起生效，並踏入歷史時刻，全城新盤於新例前夕最後衝刺，大幅減價盡沽餘貨，減幅最高達3成，令過去周六、日兩天錄95宗一手成交，按周急升近6成，大額特色戶成交頻現。

由於已開售新盤過渡新例，涉及繁複行政程序及成本增加，更嚴重的或要負上刑責，故全城發展商均在新例前夕，不惜減價盡沽餘貨。綜合各地產代理資料顯示（截至昨晚11時59分止），過去周六、日兩天，一手樓共有93宗買賣成交，比之前一周錄約60宗，增加近6成。

荃灣西御濤 7折沽兩伙

眾餘貨盤中，以華懋荃灣西的御濤減幅最高，發展商以原本定價的7折沽出兩伙。另?地（00012）沙田名家匯於周六也沽出一幢洋房，由原本叫價9,000萬元，減至7,200萬元成交，減幅約2成約1,800萬，洋房實用4,074平方呎，實用呎價約1.76萬元。

新地（00016）屯門星堤昨減價約18%售出項目2座一個頂層特色戶，造價3,330萬元，實用呎價2.76萬元。同系沙田壹號雲頂一個2座頂層特色戶，以2,474萬元售，較原本叫價低約11%，實用面積1,206平方呎，實用呎價2.05萬元，由於單位連同3個車位出售，故實際減幅可能更高。

溱岸8號賣17伙 銷情最佳

至於過去兩天，以新世界（00017）沙田溱岸8號銷情最佳，共沽出19伙。新世界發展營業及市務總監楊文表示，溱岸8號周末售出單位以2座及3座的4房戶為主。項目累售913伙，套現近90億元。

有見溱岸8號銷情理想，發展商昨亦隨即加推6伙2座C室單位應市，令項目累積推出的伙數達941伙，佔總伙數逾9成半。

名鑄相連戶 減逾13%售

就記者昨午在項目現樓示範單位所見，現場睇樓客頗多，在項目地下大堂及升降機大堂外，都曾出現睇樓人龍，而設於12樓的兩個交樓標準示範單位亦陸續有睇樓客入內參觀，當中不少為家庭客。不過項目現樓將在新例實施後暫停開放，至另行通知為止。

另市場人士透露，新世界尖沙咀名鑄有相連戶減8.7%沽，售價7031.6萬元，實用呎價近3.87萬元。

至於嘉里（00683）黃大仙現崇山，以及?地及新世界合作的元朗尚悅，過去兩天均各錄13宗成交，銷情理想。

天賦海灣天池屋 7700萬售

另外，信置（00083）與南豐等合作的白石角天賦海灣昨亦連沽4伙，當中包括項目最後一伙位於2座的天池屋，單位售價約7,700萬元，而溋玥?天賦海灣昨則售兩伙。至於信置大埔承峰，截至昨晚11時59分，有消息人士指項目1座高層B室減價逾1成以約1,600餘萬元售出。



DUNBAR PLACE 現參觀人龍

《一手住宅物業銷售條例》今天全面實施，確認可即日過渡的新盤僅兩個，由於何文田DUNBAR PLACE首批單位要明天才發售；令全港今日可售的一手單位僅有粉嶺逸嶺的146伙。

逸嶺今早重開示範戶

香港小輪（00050）粉嶺逸嶺是首個順利過渡又繼續推售的新盤，負責銷售的?地（00012）表示，項目示範單位將在今早11時重新開放，下午兩時半起發售，可售單位為早前推出的新式價單146伙。

換言之，該批單位將成為全港今天僅有的可開售一手單位。

?地發言人又指，尖沙咀美麗華商場及中環國金中心的逸峯售樓處，即日起會24小時向有需要的準買家派發樓書，以滿足新例的要求。

DUNBAR PLACE明推30伙

至於太古地產（01972）何文田DUNBAR PLACE近日已開放位於鰂魚涌的示範單位，昨午現場所見，門外不時有參觀人龍等候。

有代理表示，由於新例下發展商要向每個睇樓客作詳盡謂解，故等候睇樓的時間會比以往稍長。

此外，現場的代理則個個手持該盤的樓書作為推銷工具。據知，該盤會在明天起推售首批30個單位。

兩日僅10成交 5屋苑再「捧蛋」港九重災

一手住宅銷售新例今起生效，過去兩天市場焦點集中新盤餘貨，二手市場淡靜，10大屋苑兩天錄10宗成交，5個屋苑連續兩個周末零成交，港九均成重災區。而成交集中於新界區細價盤。

中原統計10大屋苑於過去周、日兩天，錄10宗成交，較對上一周錄8宗，上升25%；而美聯則錄得9宗，按周升12.5%；利嘉閣亦錄得9宗交投，惟其數字按周下跌4成。（註：中原及利嘉閣統計十大屋苑包括映灣園，而美聯的統計就包括荃灣中心，其他9個屋苑相同。）

太古城海怡 連續「零成交」

中原的資料就顯示，有5個屋苑連續兩個周末錄得「零成交」。港島區方面，主要屋苑如鰂魚涌太古城，以及鴨脷洲海怡半島，均連續兩個周末「捧蛋」，僅鰂魚涌康怡花園錄得1宗成交。

中原地產副區域營業經理楊文傑透露，康怡花園成交單位為中高層4室，實用面積616平方呎（建築面積762平方呎），原叫價約830萬元，及後減價至758萬元售出，實用呎價12,305元（建築呎價9,948元），減價幅度約8.7%，屬於市價水平。

另該行首席分區營業經理張光耀稱，太古城全月暫錄12宗成交，雖然業主普遍仍有3至5%議價空間，但買家不少仍在觀望，不願意還價，導致買賣膠着。據代理分析，由於願意大幅減價單位，大部分早前已獲承接，其餘業主普遍態度較強硬，而買家卻觀望樓價有較大調整，故此買賣再度陷於拉鋸。

嘉湖低層3房 減價14%沽

根據上述3間代理行的統計，過去兩日的二手成交量集中於新界屋苑。其中，東涌映灣園有業主大幅減價售出物業。美聯高級營業經理鄺啟鋒表示，映灣園10座高層B室，實用面積749平方呎（建築面積1,013平方呎），原業主最初開價650萬元，其後累積減價1成，以585萬元沽出單位。

天水圍嘉湖山莊是周末成交量最多屋苑，賞湖居4座低層H室為細3房間隔，業主於年初以350萬元放盤，至周末以近300萬元售，累減約14%。

新盤餘貨 增優惠吸客源

香港置業高級執行董事伍創業稱一手住宅銷售新例今日生效，周末多個新盤貨尾增加優惠，吸去大部分客源，令主要藍籌屋苑交投氣氛較為淡靜，加上買賣雙方仍在拉鋸，相信待新例實施後，發展商暫緩推盤步伐，或可望帶動二手市場回暖。

一太李偉文籲微調辣招 勿一刀切打壓

政府辣招效應，樓市大受打擊。第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文指出，新招下買賣成本大增，加上物業租金升幅已見頂，相信買賣交投量大跌，樓價難免調整逾15%。

去年至本年初，樓市表現暢旺，特別工商物業成交多，直至本年2月尾雙倍印花稅實施，樓市熾熱被一盆冷水淋熄，成交急跌。

李偉文指出，新措施下入貨成本急升，投資者難有入市意慾，「如果今日買豪宅，BSD再加DSD，涉及23.5%稅，銀行同時收緊按揭只借3成，借來的錢基本上只交給政府，除非是用現金買，但有資金如此充足的投資者僅佔少數。」他又指，成本大增業主又不減價，難望有成交，「買賣成本增1成，但業主未必會減價1成，所以形成今日困局。」

入貨成本急升 回報響警號

另外，工商物業投資上，除了成本增加外，投資回報漸欠吸引，他指，過去10年有租金增長誘因，所以吸引投資者入市，今日兩厘物業，兩年內受惠租金升，回報提升至4厘。不過，他提到近來物業租金漸見頂，「過去3年，每年舖租出現雙位數上升，但本年首季卻零升幅，已響起警號，現只是核心區一綫街有增長。」

寫字樓方面，他指同樣出現租金升幅欠奉，「最優質中環甲廈租金，由以往150元，跌至100餘元，大業主價錢跌，賣散業權的商廈，租金也有壓力，難道寫字樓跟舖一樣只得2厘回報？但舖位不需管理，而商廈單位業主需負擔管理費，所以同樣難計數。」

集合不利因素，李偉文預測，今年樓價至少跌15%，以豪宅壓力最大，並指若業主希望沽貨，至少要減價1至2成以上。同時間，他謂樓市仍有利好因素，「今日勝在利息仍低，加上以往跌市，全因同時出現大批新供應，今日供應量仍低。」

轉讓股權式買賣 難成趨勢

提到新招影響樓市太大，他謂政府可考慮微調，不要以一刀切方法打擊各類物業，「政府新招好像對付癌症做化療，壞細胞、好細胞一齊死。我認同現時中下價樓好貴，小市民難上車，故我提議政府應為物業定價綫，以特定價格或面積的住宅可獲保障，令中小型價格樓市不受炒賣氣氛影響，但大單位及豪宅，已不是每人可負擔，應自由發展。」

新印花稅下，8.5%印花稅打擊買賣，致使開始有代理行為客戶買賣時，以轉讓股權形式，避開印花稅。李偉文則指，買賣公司是非常專業涉及繁複步驟，並非每個物業也適用，料不會成趨勢，「首先作公司買賣，雙方必要清楚對方地位，以確保對方專業可信。另外，為免涉及隱藏債務，要請兩名律師、會計師查清楚公司背景及財政，『三師』均極專業人士，來自大行，涉及300萬至400萬元的專業費用開支，那怎會買幾百萬樓用此方法。」

香港置業高級執行董事伍創業指出，《一手住宅物業銷售條例》正式實施，香港置業率先推出「5大變法」，務求讓前綫後勤盡早適應新例。變法包括：

⑴ 樓盤資訊更新：配合新例緊貼發展商更新樓盤資訊，務求令買家掌握最新樓市動態；

⑵ 委任「置業大使」：強化與合作夥伴包括發展商等之聯繫，為客戶提供準確而全面的樓市資訊；

⑶ 銷售科技化：為銷售人員配備電腦及智能手機，建立手機應用程式，隨時隨地查閱最新樓盤資訊；

⑷ 網頁變身：配合新例全面更新網頁，為市民呈獻最齊全之樓盤資訊；

⑸ 培訓講座：舉辦一系列講座及培訓課程予前綫及後勤員工，全面透徹掌握新例。

樓市表現下行，業主普遍加大議幅，吸引非本地買家入市，更有大埔樂賢居97盤業主憂慮大跌市重臨變蟹貨，寧願減價8%至505萬元沽出單位，帳面由賺轉虧8萬元抽身離場。

　美聯物業周桂明表示，該行剛促成一宗大埔樂賢居三房單位連車位成交，一名換樓客獲業主減價8%，以505萬元承接。單位為高層D室，實用面積608方呎，三房套房間隔，望海景，連車位，折合實用面積呎價8,306元。原業主於1997年10月以513萬元購入物業，是次轉售帳面虧損8萬元。

內地客137萬BSD購尚翹峰

　至於港島區連錄兩宗支付買家印花稅（BSD）個案。中原地產李志豪表示，灣仔尚翹峰本月首錄成交，單位3座高層B室，實用面積492方呎，擁兩房間隔，交吉出售。上手業主由最初開價980萬元累減62萬元至918萬元，前後減幅約6.5%，終成功將單位易手，折合實用呎價回落至18,659元。新買家為內地客，是次須繳付15%BSD，即137.7萬元。

　美聯物業馬宏恩表示，該行早前促成一宗堅尼地城新城大樓2房單位的成交，非本地用家付約67.5萬元BSD稅項，以450萬元承接中層B室自住，單位實用面積392方呎，2房間隔。業主最初叫價520萬元，議價後以市價450萬元成交，實用面積呎價11,480元。

　不少業主滿SSD兩年期限即沽出手上單位，帳面獲利賺逾二成離場。中原地產盧鏡豪表示，鴨?洲海怡半島17座高層B室，實用面積618方呎，以695萬元易手。原業主2011年4月以560萬元購入物業，賬面獲利24%。

嘉湖景湖居兩年上漲35%

　另外，利嘉閣地產鄧鎮華表示，天水圍嘉湖山莊景湖居5座極高層E室，實用面積446方呎，由外區上車客以284.5萬元購入自住。原業主於2011年4月以210萬元購入上址，持貨兩年單位漲價35%。同屬新界區，利嘉閣地產李國輝表示，荃灣樂悠居中高層22室實用面積435方呎，以430萬元易手。賣方亦在2011年4月斥資340萬元購入上址，賺價26%。

政府連番推出樓市辣招後，最大變化是買賣成交萎縮，美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，4月首25日二手住宅註冊量共錄得2,128宗，估計本月最終將少於2,700宗，創紀錄最少。當中，500萬元或以下個案亦跟隨大市顯著滑落，月內暫錄1,583宗，預期全月比起去年1月2,232宗紀錄低位更少，並料將首度跌穿2,000宗水平，與整體二手登記數字同創自1996年有紀錄以來新低。

中小價個案料不足二千

　美聯物業首席分析師劉嘉輝(見圖)表示，在多重辣招的打擊下，各類樓價的二手住宅物業交投均告下挫，即使措施對上車人士影響最少之下，獨力支撐目前樓市的首次置業人士置業意慾亦告減退，其宗數按月無可避免下挫，導致500萬元或以下個案將創新低水平。

　不過，由於上車人士始終受措施影響相對較少，宗數按月下跌約25%，亦較逾500萬元下挫超過4成的幅度為少，造就已連續兩個月僅約6成多的500萬元或以下二手註冊量比率，於4月重返7成水平。資料顯示，本月首25日，500萬元或以下二手住宅註冊量佔同期整體二手住宅註冊量的比率約74.4%。有關比率自今年2月首度跌穿7成關口至67.5%的紀錄新低後，3月亦僅僅回升至69.1%。

鷹君（041）計劃分拆旗下酒店物業在主板上市，上周成功闖關。鷹君昨日宣布，預期託管人（經理及LHIL）將提交是次分拆上市相關的網上預覽資料集，今天刊登在港交所（388）網站上以供閱覽。

通告指，將於今天刊登的網上預覽資料集，載有相關信託集團的若干業務及財政資料，包括朗廷酒店投資及LHIL的盈利預測。且根據通告提及的總租賃協議，總承租人將同意整段租賃期內，向酒店公司支付合計每年2.25億元的基本租金，以及可更改租金。

此外，根據酒店管理協議，應付予酒店管理人的服務費用，也將按所列基準與酒店物業的經營盈利及收入掛鈎，當中包括基本費用乃相關酒店物業的總收入的固定百分比1.5％，而獎勵費用則為經營毛利的固定百分比5％。

鷹君集團早前建議分拆香港朗廷酒店、香港朗豪酒店，以及逸東酒店等酒店物業獨立上市，集資約8億美元（約62.4億港元），上市安排行為德意志銀行及滙豐。

眾安房產（672）宣布與浙江醫院簽署戰略合作協議，合作建設高標準老年社區和小城鎮綜合配套醫院。

根據協議，眾安房產將按國際標準投資建設養老社區，積極參與中國小城鎮建設，發展小城鎮商業綜合體。

政府急於覓地興建居屋，發展局常任秘書長（規劃及地政）周達明回應立法會議員提問時指出，視乎需要，政府不排除經檢討後會在合適情況下，將原計劃作私營房屋的西鐵物業發展項目轉作發展資助房屋。

資料顯示，現時尚未批出的西鐵項目，包括元朗站、天水圍站、錦上路及八鄉維修中心，合共涉及約1.3萬伙，另外朗屏站（南）則在上周截收意向書，可提供720伙。

樓市前景未明朗，準買家紛轉買為租，有部分買家則將目標改為新樓租盤，其中奧運站一個屋苑，有原先希望上車的區內買家，擱置買樓，以約一萬三千多元，租下一個實用面積三百三十一方呎的單位，有代理指，上述租賃成交，較現時市值租金稍高，反映區內較新樓齡受捧，存在相當高的需求。

本港樓宇供應量波動，運房局新公布數字中，今年首季私宅樓宇施工及落成量均急挫，按季跌幅分別為百分之五十六及九十五，為近年新低之季結數字；不過，若以未來三至四年中長?計，可提供私宅仍保持六萬七千伙穩定水平，而局方更透露，當中佔六成一為單位面積在七百五十方呎以下之中小型住宅。

　　於過去兩三年起，政府賣地紛加入「限量」及「限呎」等要求，令新樓供應量數字不單躍升，亦令中小戶型單位增加，運房局指出，未來三至四年一手私人市場供應保持六萬七千伙水平，當中佔六成一約四萬一千伙為中小單位物業。按公布數字反映，首季一手住宅貨尾單位維持在四千伙，加上待售及批出土地未動工等物業，未來數年一手住宅市場其潛在供應量，數字與去年底相若，反映中長?樓宇供應充足。

　　市場分析，未來幾年一手私宅市場供應充足，故可紓緩龐大上車客等需求，據指出，雖然未來樓宇供應量保持高水平，但不擔心構成樓價太大壓力，因為該等潛在供應單位，不會一次過推出，發展商亦會按市況分段出售。

　　本年首季錄得私宅潛在新供應單位數目共六萬七千伙，市場人士認為，與去年第四季相同，但數字屬高位水平徘徊，且相信政府積極增加土地供應，而發展商陸續補充土地儲備，令潛在新供應單位數字將持續高企。

　　若以類別劃分潛在新供應量中，建築中未售出私人單位數目有所回落，較上季少二千伙，分析相信，回落原因之一是發展商於今年首季加快推盤，且錄得不俗銷情，而已落成而未售出新盤數目維持平穩，新錄得為四千伙。至於批出土地但未動工之單位項目，今年首季按季增多二千伙，亦創下近年新高，相信因為發展商積極補充土地儲備，帶動有關數字上升。

　　有分析亦指出，於未來供應數字中，亦要注意一手現樓貨尾量回升數字，因為該數字回升將反映市場銷售量低於新供應數字，市況所見，於過去二季度，受到辣招稅等影響，一手樓市銷售量回落，今年第二季一手樓銷售監管新例生效，令一手銷售推盤量料減少，故或會令新盤存貨增加，推高潛在新供應數字。

　　另外，運輸及房屋局最新公布，今年第一季只有六項中小型住宅項目落成，涉及僅有二百個單位，落成數字按季減少九成半，屬二○○四年有報告記錄以來最少，數字撇除季節性影響，亦比去年同期跌三成二。另外，本年首季施工量為只錄一千一百伙，較對上一季跌五成六，是創下自一一年第四季以來新低。

　　雖然私宅落成數字急跌，有市場分析指出，該報告內亦公布已批出土地，且可隨時動工住宅單位增至一萬七千伙紀錄新高數字，故有大批龐大供應亦可隨時動工，相信或會陸續施工下，今年內餘下三季之動工數字，估計會急起直追，最終或超越去年數字。據補充，每季施工數字升跌變化視乎不同時段施工規模，故單一季度數字升跌並未具指標性。

　　按屋宇署資料顯示，今年首季落成住宅項目僅有四項，當中包括油塘崇信街六號、太子道西二一一號、西區高街九十九號及汀九青山公路三百六十八號等小型項目，合共二百多伙。

歐債國利誘投資人 條件寬鬆

1200萬元在台北市可買到1間30坪公寓，但在歐洲不僅可買房，還能成為歐洲公民。有歐債國祭出只要買30萬歐元（約1200萬元台幣）的房地產，就可獲永久居留權、移民歐洲。但專家提醒要留意貨幣貶值狀況。

地處歐亞間的賽普勒斯，引進國外資金促進金融發展，提出購買30萬歐元的房地產（永久產權），就能直接移民。 愛爾蘭共和國也提出40萬歐元（約1600萬元台幣）的置業移民入場券。美商ERA易而安不動產總經理黃鵬表示，歐洲房價持平，可投資又可獲得歐盟身分的優惠，條件相當吸引人，近年中國、香港很多人投入歐洲房市。
2008年西班牙房市泡沫化，該政府提出優於其他歐盟國的條件，「在西班牙投資16萬歐元（約640萬元台幣）的物業，便可取得西班牙居留權。」台灣第一太平戴維斯全球住宅投資顧問資深經理關蕙君指出，16萬歐元在西班牙首都馬德里，可買到屋齡10年以上的中階集合住宅，類似台灣的中古大樓，相對於其他歐盟國家，門檻算是相當低。

葡國享158國免簽
葡萄牙政府的「黃金居留計劃」條件相對較高，投資人須投入100萬歐元（約4000萬元台幣）以上資金，購買50萬歐元以上的房地產，5年後才能獲得永久居留權。但申請的條件寬鬆、審批速度快，獲永久居留權後，子女可免費就讀當地公立學校，且持葡萄牙護照，還能享受全球158個國家的免簽或落地簽。

300萬買5年居留
門檻最低的莫過於拉脫維亞，該國移居法規定，只要在首都里加以外地區購買7.5萬歐元以上的房產（約300萬元台幣），或在首都里加購買總值10萬歐元（約400萬元台幣）以上的房屋，就可申請5年居留許可，5年後可申請永久居留，申請人配偶及不超過18歲的子女均可自由進出，可說是最便宜的移民通行證。

移民投資看長期
不過，關蕙君提醒，須注意這些國家貨幣的貶值狀況。她表示，移民投資以長期為主，有些國家雖標榜「投資即可獲得永久居留權」，但是否投資得全額投入房地產，還是部分須投資金融商品或社會福利，挽救當地經濟，投資人必須留意。

歐債國 對房地產經濟政策
★葡萄牙
．投資100萬歐元（約4000萬元台幣)以上資金，購買價值50萬歐元（約2000萬元台幣)以上房地產，創造30個就業機會
．持有效居留證6年（持有臨時居留證5年和永久居留證1年)
．享受158個國家免簽或落地簽的優勢
．子女可免費就讀當地公立學校
★賽普勒斯
．購買30萬歐元（約1200萬元台幣)房產，可獲得永久居留權
．首次買房，可減免增值稅從17％減少至5％，且可以免交過戶費
★拉脫維亞
．在首都里加以外地區購買7.5萬歐元以上房產（300萬元台幣)，或在里加地區購買總值10萬歐元（400萬元台幣)以上，就可申請為期5年的居留許可
．5年後可申請永久居留，申請人配偶及不超過18歲的子女均可自由進出
★愛爾蘭
．置業移民門檻為40萬歐元（約1600萬元台幣)
★西班牙
．投資16萬歐元（約640萬元台幣)的物業，可取得西班牙居留權

注意事項
★僅葡萄牙為持有效居留證達6年，滿足一定條件，即可加入該國國籍
★部分國家居留權只有3年，非真正移民
★欲成真正歐洲公民，得另行申請，且未必成功
資料來源：美商ERA易而安不動產國際事業部、《蘋果》採訪整理

最近國內資金氾濫，證所稅導致股市不振，政府逐漸加強打房力道，龐大游資無處宣洩，再加上日圓大幅貶值、美國房地產回溫以及開發中國家經濟成長加速等因素，不少民眾在國內房價高漲，投資報酬率愈來愈低的情況下，爭先恐後遠赴海外購屋置產，尤其是在6%至8%高利潤的誘因下，往往忽略了其間潛藏的種種風險。

一般而言，投資海外不動產首先應當防範的風險是，是否「賺了房價，賠了匯價」；其次，是否高價購買，建商再把超收的金額以包租方式分期回饋，而以此行銷手法包裝高利潤投資標的；因此，海外不動產購置前即應充分了解當地國情、政治穩定性、外匯管制、匯率變動、房價動態、二手市場與相關稅費等相關細節，慎勿被高利潤矇蔽了投資風險。

按現階段國人最響往的投資國家不外美國、日本、澳洲、馬來西亞等國，雖然美、日目前房價距離歷史高點還有很大一段距離，現在買除了賺價差，最讓國人心動的還是租金投報率高達6%至8%，這起碼比台北市1.57％的投報率，以及1.36％一年期定存利率還要高得多。

雖然有不少人會告訴你，投資前可以先了解一下美國Case-Shiller 20指數，以便了解當前美國房價距離金融海嘯前的2007年最高點尚有3、4成的漲價空間；其次，日本房價距1989年歷史最高點也還有5、6成的增值空間，尤其是在當前日本量化寬鬆政策前提下，房地產增值可期，更何況商用不動產都是5至10年的長期租約，租金毛報酬率約6%至8%，扣除物業管理等成本，淨投報率仍有4.5%至6%，再加上今年日圓大幅貶值，無形中更讓投資者有現買現賺的聯想。

另外，還需注意日本、馬來西亞同樣都不歡迎短線炒作，都會依持有時間差異課徵不同的資本利得稅，例如馬國規定持有5年以上出售免繳資本利得稅；至於日本則規定5年內出售，課徵30%資本利得稅，超過5年則降為15%。由以上之分析可知，投資之前必須謹守蒐集資料、深入分析，慎勿為投資而投資，以防景氣逆轉而應變不及。

英國倫敦一幢毗鄰白金漢宮的6層高大樓，標榜擁有5萬呎生活空間，現正在市場放盤，叫價高達2億5000萬英鎊(約29億6000萬港元)，平均呎價5000鎊(約5萬9000港元)，若以放盤價成交會成為全英最貴豪宅。據悉放盤的業主，是沙特阿拉伯一名皇室成員。

《星島日報》報導，這幢大樓位於Carlton House Terrace街18號，建於1830年，屬一級歷史建築物，被形容是倫敦最完美住宅，近期在一眾超級富豪圈子內引起熱議。倫敦豪宅傾向以秘密形式銷售，大部分昂貴的物業在公眾目光以外買賣，即向部分有能力購買的超級富豪推售和派發「高度機密」的推售書。

基於保安理由，大宅內部結構彩圖欠奉，只有1890年的一些黑白照片曝光。內部裝潢亦未詳，但相信擁有雙樓梯設計，並有一個可舉辦舞會的巨型宴會廳。現主人相信是沙特皇室富豪，他因為不想家居照曝光，因此沒有現時設計格局的照片提供，有指業主最近曾翻新物業。

這幢物業的登記地點是英屬處女群島。地產專家普賴爾(Henry Pryor)說：「我想它應該會由外國人購買。」《泰晤士報》引述消息人士指，樓盤位置「獨特」，買家可能來自主權財富基金，購入後用作使館或大使官邸。消息人士說：「近期有幾個主權財富基金正在物色這類物業。」大樓位於皇家學會(Royal Society)同一條街，鄰近特拉法加廣場和白金漢宮，距聖詹姆斯公園僅1分鐘步程。

中東皇室家庭叫價2億5000萬英鎊，若以此價錢成交定必刷新全英私人豪宅紀錄，價錢是現時最貴豪宅紀錄的兩倍。這幢大樓共建有6層，地面有4層，地下則有2層，面積大過一個足球場，達5萬平方呎。

雖然5000鎊的呎價叫價進取，卻並非難以成交。有消息人士說：「對於一般市場可能是天價，但海德公園1號也是以平均呎價逾7000英鎊成交。」倫敦海德公園1號(One Hyde Park)1個6睡房閣樓單位據報在2010年以1億4000萬英鎊成交，2008年聖詹姆斯廣場1個單位以1億1500萬英鎊成交。

物業代理第一太平戴維斯的研究顯示，即使2012年經濟疲弱復甦，倫敦500萬鎊以上物業去年的成交量仍創出新高，成交宗數逾400宗，高於2011年的350宗。

現時倫敦多個物業的放盤價以億計算，不少富豪或會轉到肯辛頓區的Egerton Crescent街置業，該區的平均樓價800萬鎊左右。

韓國人被認為是個好動的民族，特別是每年春、秋兩季，是他們搬家的旺季。但是不同以往的是，今年春天韓國人搬家的次數較往年下降了不少。業內人士認為，造成這種現象的原因主要是當前經濟蕭條加上房地產市場低糜，導致人們不願搬家。據韓國《中央日報》報導，韓國統計廳日前對今年3月人口移動動向的調查結果顯示，3月份搬家的人數共有66萬名，比2012年同期減少了7.6%。象徵每100名人口中搬家者數量的人口移動率在2010年3月曾達到1.77%的最高記錄，之後便逐步下降，在2011年為1.65%、2012年為1.43%、今年3月下降到了1.31%。

統計廳人口動向課長李在元（音）表示「從長期來看，出現這種情況的主要原因是人口高齡化，但從短期來看，經濟狀況不好，加之房地產經濟蕭條的持續，成為了導致人們不願搬家的主要因素」。在韓國，相當比例的人口靠租房居住，由此產生了韓國獨特的房屋租賃制度「傳貰」（전세）。「傳貰」就是房客在簽約入住前交給房東一定額度的押金（傳貰金），「傳貰」合同期滿後，房東則將全部傳貰金返還給房客。傳貰合同一般每兩年一個週期，雙方可以協議續簽。一般來說，最初交的傳貰金是合同標的房產價格的60-70%。

韓國人租房居住有著多種原因，有的起因於讀書上學，有的起因於工作調動，因而對短期租房有著強烈的需求。其次，韓國房價太貴，很多人難以在短時間內買得起房子，而且房屋買賣與擁有都要交很高的稅金。租房居住有著更多的靈活性，不但可以避免一次性買房而投入的巨額資金，而且可以按自己所願隨意換房，這也正符合韓國人好動的特性。因讀書上學或工作調動，靠租房居住的韓國人會經常搬家，也有的家庭由於對租居的房屋不滿意，租居合同期滿後也會考慮換房。因此，韓國每年春、秋兩季成了搬家的季節。

柏林房租近年來不斷上漲，早已經成為令柏林政府和大部份找房者頭痛的問題，特別是預計未來將會有更多的人搬到柏林來，這也是使得柏林房租不斷上漲的重要因素之一。為了滿足居民的需求，柏林政府計劃新建更多的住宅。

房租增幅加快
據統計，去年柏林黃金地段的每平米房租上漲了近一半。如果人們要找到房租便宜的住房，只能在市郊地區或者一些邊緣地帶找到。據住房建築公司GSW和房地產諮詢公司CBRE聯合作出的調查顯示，柏林房租上漲的速度繼續加快。一般情況下，如果去年誰想租一套房子的話，每平米的租金為7.5歐元，比前年增加了13.8%。這份調查蒐集了市場上10多萬份出租、出售住房的供應信息。

在柏林，房租增長最快的地區是Mitte、Neukölln、Charlottenburg-Wilmersdorf、Friedrichshain-Kreuzberg和Steglitz-Zehlendorf區。例如，在Mitte區的房租較貴的地區，每平米租金已經達到16.3歐元。Neukölln區的高價房租市場平均增長了46.8%。住房建築公司GSW的負責人施瓦格沙伊特（Jörg Schwagenscheidt）表示，柏林住房市場上的房租、購房價格正在經歷20多年以來最大幅度的增長。房租附加費用上漲也是房租不斷上漲的一個因素。一些現代化的住房經常配備地暖設施等，也使得房子本身價格增加。

各地區差異大
在柏林，熱門地段的房租也逐年上漲。柏林平均最貴的地段例如菩提樹下大街（Unter den Linden）每平米房租達到19.55歐元。Prenzlauer Berg的科維茲廣場（Kollwitzplatz）每平米房租是18.18歐元。波茨坦廣場（Potsdamer Platz）和羅森塔爾廣場（Rosenthaler Platz）附近地區也屬於較貴地段。

與城市中心的熱門地帶不同，市郊地區的房租雖然也有不同程度的增加，但是總體增加幅度較小。例如，Spandau、Marzahn-Hellersdorf、Lichtenberg和Treptow-Köpenick 是柏林房租市場增幅最少的4個地區。從市場活躍度看，Ostkreuz附近、Helmholtzplatz和Samariterstraße大街都是租房供應信息較為活躍的地區。

柏林需新建住宅
柏林居民人口的增加、房租不斷的上漲都促使柏林需要大量新建住房。據不完全統計，2012年前10個月，柏林新建的住宅數量超過8000多套，已經超過了2011年全年新建住宅的總和。從今年開始，柏林還有更多的住宅項目準備正式開工。例如，柏林的Degewo公司將投資總計1.3億歐元，計劃興建1500套住宅。它的第一個項目是Waldsassene Straße 大街新建52套一居室或者兩居室的住宅，預計這個項目投資570萬歐元。它已經開始破土動工了。除了這裡之外，Degewo公司還將在其它幾處地區開始新建住宅項目。

Degewo公司是柏林地區最大的住宅公司，這也是該公司十年來再次直接建設住宅。另外，Degewo公司還準備今年開始在Treptow-Köpenick的新建住宅項目。柏林城市發展部部長米勒（Michael Mueller）表示，柏林需要大量的新住宅，特別是當未來幾年裡將有幾萬人搬到這裡來。