掰店面1坪千萬 實價卻僅680萬

台北市副市長張金鶚打房政策又出招！針對近來不動產交易市場常出現誇大不實、引人錯誤的房市資訊，北市府要求房仲及代銷業者，未來在發布消息時必須說明資料來源或出處，若發現內容不實就會開罰，而北市府也將定期發布不動產價量統計資訊。

近年房市熱，市場常傳出天價成交資訊，也有房產業者與投資客過從甚密，透過媒體發布假消息，如去年8月底，傳出西門町成都路1樓店面每坪1020萬元成交消息，但實價揭露錄該店面每坪成交僅約680萬元。今年2月也傳出東區店面以每坪1144萬元天價成交，地籍資料雖顯示有成交紀錄，但實價資訊至今尚未揭露。

房市首重資訊透明
為避免錯誤房市資訊擾亂房市，台北市地政局將針對不動產交易市場訂定業者規範，未來房仲或代銷業者發布有關銷售數字、統計、相關單價或總價、購屋意向、價格變動時，須說明資料來源或出處。地政局表示，此舉並非「禁口令」，若業者依規定辦理，無須擔憂違法或遭裁罰。
台北市副市長張金鶚昨說，地政局很早就有此想法，健全房市首重資訊透明，避免出現哄抬價格，「處罰不是重點，開罰也將採漸進式，希望資訊更完整揭露，讓民眾有所依據、避免房市炒作。」地政局也將定期發布北市不動產價、量統計資訊，提供政策、購屋及投資決策參考。
對此，北市房仲公會副理事長鄭雅能說，業者有根據才會說出統計數字，政府若訂規範會照著走。北市代銷公會理事長王明成也表示，尚未收到通知，但認為此規範可避免房市業者「膨風」，未來發言也將有所節制，有助房市健全發展。
不過房仲公會全國聯合會理事長李同榮則說，政府公布的數據也會出錯、誤導民眾，且專家以專業分析，也不希望房價突然暴漲，他已向北市府反應，希望不要因選票壓力匆促決定。

執行恐有模糊地帶
王明成也坦言，「怕執行上恐有困難，如可能確實有該筆交易，但事後買方退戶，導致數據變化，恐將成為模糊地帶。」
玄奘大學財務金融學系副教授花敬群說，業者發布資訊誇大不實已成詬病，政府訂定規範不僅合理、且有助民眾取得正確資訊，也能提升業者的專業分析能力。

張金鶚：房仲開價不實將罰
【聯合報】

為避免不當炒房，台北市副市長張金鶚昨天表示，北市府將訂定相關規範，要求不動產經紀業開價要有依據，讓房產資訊透明。

他說，未來相關規範會從兩部分積極去做。首先是希望讓所有房產資訊更透明、更有依據，避免資訊混亂，其次也希望政府資訊更應該積極加值、公開。

對於房仲、代銷人員發布內容不實，開罰是否會有緩衝期，張金鶚表示，未來開罰會採漸進處理，因為開罰不是重點，重點是要讓房產資訊更完整揭露，減少房價炒作。

張金鶚昨天出席北市議會專案報告時，媒體詢問北市是否有研擬訂定相關管理規範，要求不動產經紀業未來開價要有根據。張金鶚對此表示，北市府地政局很早就有意規範民間資訊，他也很支持，並已向台北市長郝龍斌報告。

北市禁房仲代銷膨風 李同榮：奢侈稅應廢除
【經濟日報】

針對北市府對不動產經紀業的「禁口令」，北市地政局昨（6）日強調，相關規範並非「禁口令」，而是提醒不動產經紀業者在發布資訊時，應注意的事項。全聯會理事長李同榮則認為，政府應回歸本職，全面檢討資本利得課稅完整的配套措施，降低民眾恐慌才是上策。

台北市副市長張金鶚表示，為健全不動產交易市場，以不動產交易消費資訊透明為首要之務，第一是對民間資訊管理，研議不動產經紀業發布相關交易消費資訊訂定注意事項，供業者遵循；其次是主動提供公務資訊加值運用，以確保消費者能獲得正確及充分的不動產交易消費資訊。

不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮指出，政府要業者不能隨意發布看法，但政府卻常公布錯誤資訊，這是不對的。各大房仲品牌都有專業的企劃研究室針對市場現況做分析與解讀，至於公布的資訊準確與否，自然會有消費者正負面評價，這也就回歸消費市場對該品牌的認同度與評價。

李同榮強調，政府當務之急應針對目前雖立意良善，但規劃不周的稅制（證所稅與奢侈稅）勇於認錯廢除，並回歸本業、全面檢討資本利得課稅完整的配套措施，落實需要跨部會合作的政策，才會有理想的住宅政策。

北市地政局表示，已著手規劃將定期發布台北市不動產價、量相關加值統計資訊（例如房價指數），以提供政府住宅政策制定、消費者購屋與各界投資決策的參考。

大立光百億返台投資建廠計畫，「無地可蓋」窘境可望解套，台中市政府今（7）日將與經建會、經濟部會商，研定「標竿性產業入區條件」，放寬台中市精密機械園區策略產業用地進駐限制，預計6月底公告招商。

台中市經發局長王誕生強調，這項條件並非為大立光量身打造，市府也歡迎所有符合條件的企業申請投資。

市府初步擬訂的標竿性企業，必須符合高附加價值、關鍵零組件及低汙染等條件，在國際市場的占有率必須在10%以上，且在台中設有營運總部，投資金額暫訂為至少100億元，並帶動1,000 個以上就業機會。

據了解，符合條件廠商，有大立光、上銀科技等大廠。上銀去年已向中科管理局提申請，擬以五年時間投資上千億元在中科建廠，不過上銀相中的土地，台中市政府有意爭取規劃作為花卉博覽會用地。

大立光響應回台擴大投資政策，原規劃未來三年內將投資100餘億元，在台中至少興建兩座廠房，創造近2,000個就業機會，新廠就選定在台中精密機械園區營運總部旁、占地約5.36公頃土地。

但依照台中市政府原本對此地規劃，只能做研發育成中心或會展中心等用途，除非辦理土地使用項目變更，否則無法興建工廠，而變更時程最少要耗費二至三年，影響大立光建廠規劃進度。

對此，經濟部工業局長沈榮津日前專程拜會台中市政府，台中市長胡志強也要求經發局等單位，儘速研擬解套方案，全力留商。

王誕生說，大立光相中的台中市精密機械園區二期土地，原本屬策略性產業用地，既然是策略性產業，市府就有必要研訂相關產業進駐條件，同時配合鼓勵台商回台投資政策，讓有需求的企業進駐。

不動產資產規模居全體行庫之冠、行舍等總使用面積超過7公頃的台銀，除了位於陽明山的美軍眷舍正分批標租，台灣金控董事長劉燈城也首度明確擘畫活化資產的全方位計畫，表示台銀已在台北市選定7處自有不動產投入都更案，希望藉此更有效使用自有不動產。此外，台銀的DBU外幣市占率為全體國銀之冠，訂價策略及人民幣存款累積量也備受市場矚目，昨（6）日是中央銀行開放DBU人民幣業務滿3個月，劉燈城指出，台銀DBU人民幣存款現已超過人民幣22億元，市占比重超過9％。

根據台銀內部的最新估算，台銀今年DBU人民幣存款可達人民幣80億元以上，將遠超過台銀2月原訂人民幣50億的目標值。 劉燈城指出，全體國銀人民幣總存款量到年底可能達到1,200億，甚至上看1,400億人民幣。以下是訪談紀要：

問：可否談談台銀的資產活化計畫？

答：台銀自民國80年以來，已有20處自有土地配合業務發展興建行舍、倉庫，使用面積超過7公頃。目前我們除了標租陽明山美軍眷舍，分行重建則選定新竹市的北大路分行進行。此外，針對空地，我們也在全省篩選出37處，出租他人經營停車場，統計每年租金收入約新台幣6,000萬元。

都更、設定地上權 兩路並進

此外，對舊有行舍及低度利用房地，則以都市更新及設定地上權作為兩大活化主軸，其中，嘉義市政府將辦理促參招商，我們將提供台銀位於嘉義市的6筆停車場用地，以設定地上權方式來配合對外招商。 另一方面，我們也選定7處行址及自有土地進行都更案開發，地點全位於台北市，希望藉此對有限的土地資源作更有效率的使用。 根據內部匯總資料，這7處預定進行都更案的地點，主要位於台北市長安東路、中正區的城中段、以及文山區的華興段，這3處將以共5筆自有土地投入，另外4處則與現有行舍有關，包括位於中山區的中山分行行舍、中正區的館前分行行舍、以及中正區的公館分行行舍，還有位於中正區南海路上的牯嶺街宿舍，都將投入都更案的開發。

問：台銀由於存款部位龐大，目前在銀行法第72條之2規定之下仍有空間承作不動產放款，預估今年成長量會有多少？另外，在房貸或是土建融業務上，將採取哪些拓展業務時的風險管控措施？

答：台銀因存款規模居同業之首，依銀行法72條之2所承作的不動產放款比率相較同業仍有空間，我們現在的比率不到20％，內部預估，今年在土建融及購置住宅貸款業務上，應該有5％的成長空間。

房貸、土建融 承作謹慎

儘管有承作空間，但我們也格外謹慎，像房貸業務，我已指示內部要求承辦同仁強化時價查證，對近期漲幅偏高地區適度調整貸放成數，除了雙北市13個限制區，日前也已發文分行，針對桃園地區的青埔、蘆竹、南崁、八德要求第2戶房貸的每段利率，都必須高達2.05％、成數不得高於7成。 土建融業務部分，我們除了慎選建商、地點及品質，在融資計畫評估上，也特別要求必須嚴格檢視興建計畫、銷售計畫、財務計畫及投資效益分析等四大面向，接下來我們也加強執行貸後管理，要求分行在撥貸後，必須定期派員實地勘查，以瞭解建築基地與建物興建情形，落實風險控管。

問：銀行人民幣存款累積到一定部位之後，財富管理部門現在是否有全盤的人民幣理財商品設計或上架計畫？在人民幣存款吸收之後的去處安排如何？

答：央行開放DBU人民幣業務以來，我們的存款餘額已超過22億人民幣，市占超過9％，與台銀目前在DBU外幣市場近10％的整體市占率相吻合。

我想，台銀4月推出的優利專案，對於內部原新台幣存款戶發揮相當的引流效果。除了針對10萬人民幣的存款，給予按牌告利率加碼1個百分點的優利，台銀特別針對中途解約新台幣存款轉人民幣存款的客戶，再給0.25個百分點優惠利率，若以台銀1年期牌告利率1.1％計算，人民幣存款最高年利將達2.35％，已與不少民營銀行的優利水準拉近。 我認為，在各金融機構高定存利率專案陸續結束後，客戶應會將人民幣存款轉入人民幣計價的理財商品。

人民幣理財商品 穩健為主

考量台銀客戶風險屬性較穩健，因此，本行財富管理業務初期規劃上架的商品仍將以報酬波動度較低者為主，未來也將按照客戶需求進行調整。 我建議，投資者對於人民幣計價理財商品，占投資組合的比例應該量力而為，並視個人的風險承擔能力進行配置，例如風險趨避型客戶可挑選人民幣存款、債券型基金、國際債券和傳統型保單，而風險偏好型客戶則可考慮人民幣外匯交易、結構型商品、股票型基金和投資型保單等。 打算進行人民幣理財的民眾，尤其應該留意大陸的經濟金融情勢，同時相關產品的市場規模與流動性也應納入考量。

台銀目前已開辦以人民幣購買美元計價的黃金存摺；在基金業務方面，除已在本行架上銷售的基金，將配合基金公司加掛人民幣計價，也準備在5、6月間引進由台銀擔任保管銀行的人民幣計價的新基金上架銷售。 接下來國際債券業務也是布局重點，繼參與認購首檔「寶島債」，並在次級市場銷售客戶後，還將持續引進條件佳的國際債券上架銷售；優質人民幣計價保單上架銷售也將位列新成立的台銀保經公司業務重點。

問：台銀目前對人民幣資金的運用，主要透過哪些管道進行？

答：目前相關資金運用主要有四大方式，包括銀行同業拆放、換匯交易、投資人民幣計價債券，以及人民幣放款。我們會視人民幣利率市場情況，於國內人民幣清算行（中國銀行台北分行）或離岸人民幣（CNH）銀行同業，擇優拆出人民幣資金，至於投資報酬率，目前投資3年期點心債收益率約在2.8~3.2％不等。

人民幣放款 積極拓展貿易融資

DBU人民幣放款方面，除爭取跨境貿易項下的人民幣融資業務、參與大陸地區優良企業的聯貸案，台銀現在的進出口外幣融資往來客戶大約2,000戶，將成為我們積極爭攬人民幣貿易融資業務的基本班底；對此目標客群，我們也將伺機爭取大陸台商在台母公司的投資性融資，也將積極提供客戶人民幣匯率避險工具，爭取發行、保證等業務。 至於OBU人民幣放款業務方面，對象現在兼而鎖定台商與優質陸企，值得一提的是，主管機關已放寬銀行法第12條第4款的「國外金融機構」範圍，認可大陸地區金融機構及其海外分支機構所開立的保證函及信用狀，即日起可視為合格擔保品。運用此擔保機制承做人民幣放款業務，除可進一步去化資金，還可減輕銀行提存準備及計提資本的壓力，將成為台銀進行兩岸放款業務的一大助力。

台銀大陸舊址 四大銀行沿用

台灣金控暨台銀董事長劉燈城上任後，指示內部積極對過去舊台銀在日據時期所設置的大陸34處據點進行瞭解，經過近半年的努力，已看到初步成果，現在已找到10處當年的大陸行舍，除了招商銀行，另外還有人民銀行、工商銀行、大連銀行等3家銀行正使用當年台銀的舊址繼續營運。 上述建物，以漢口分行，現由人行武漢分行清算中心使用的舊址規模最雄偉，不遜於在台北的台銀總行或上海外灘由招行使用舊址。位於蕪湖、南京、福州、廣東沙面大街的分行，現則無人使用，台銀未來如開大陸新分行使用的可行性，相對更高。 劉燈城有感而發地說，或許有人認為台銀過去在大陸的舊址，與當年日本軍事勢力擴張的歷史有關，因此沒有重回舊建築的必要，但「建物本身歷史意義其價值因不同使用者而有不同的意涵，所以，台銀使用這些舊址，不妨用比較積極正面的角度來看。」

他指出，畢竟光復後，日據時期的台銀在台據點已被本行接收改組，並成立現在的台銀，代表新的時代早已開始。例如現在台銀的總行建物就是在日據時代完成，總統府及監察院目前的辦公處所也曾是光復前日本的臺灣總督府及政府機關。 劉燈城強調，未來台銀在大陸擴點，如能有機會使用這些行舍舊址，相信將能成為兩岸金融交流的一段佳話，但他也坦言，能否如願，「並非完全可操之在我」，台銀將持續評估各種可行的作法，並伺機與大陸相關單位進行溝通。

台銀在大陸地區過去的34處據點，包括了支店（即分行）12處、出張所（即辦事處）22處。劉燈城細數，截至目前為止，已查得現址者共有10處，包含9家分行及一家辦事處，其中除了大連為辦事處，其他舊址都是分行，均位在華中、華南，包括了上海、蘇州、蕪湖、南京、漢口、福州、廈門、汕頭、廣東等9處。 綜觀上述10處舊址，其中有部分路名已完全不同，台銀內部在比對過程花了相當工夫。 劉燈城指出，過去漢口、廈門分行及大連辦事處的舊址，現在正由人民銀行的武漢分行清算中心、工商銀行的廈門鷺江支行及大連銀行的華昌支行使用。 此外，大陸最具代表性的新華書店，其蘇州觀前街分店就使用台銀過去在蘇州的分行舊址，現在的廣東省政府也用過去的台銀汕頭分行舊址作為現在的汕頭開埠文化陳列館。

上月出爐的釋字第七○九號解釋，宣告都更條例部分條文違憲、一年後失效；為讓高達九千億元受影響的都更案不致停擺，內政部昨召集會議，定出由都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須送達權利人三原則，供地方政府依循。

至於另一經大法官宣告違憲的都更事業概要同意比例，因與會者多指應由立法權裁量，決議在立院通過修正都更條例前，仍依現行十分之一規定辦理。

內政部昨天邀集司法院、法務部及各地方政府、都更協會、建商及建築師代表等，研商因應都更條例違憲措施；內政部次長蕭家淇說，三原則可將紛爭減至最低，也可降低未來訴訟、再釋憲可能。

內政部指出，目前全國有五九八件都更事業概要案及三一六件都市更新事業計畫案，以每案投資金額十億元概估，若無因應措施，將有高達九千多億元的投資受違憲條文影響。

內政部表示，會議共識在立院通過修法前，都更條例仍為有效法律，可繼續適用；但為考量可能引發都更案是否合法的質疑與爭議，在修法過關前，須參照現行法及依照合乎釋憲內容的方向調整。

蕭家淇表示，都市更新主要程序包括都市更新事業概要、都市更新事業計畫及權利變換計畫等三階段；會議決定，在七○九號解釋公布後申請的都市更新事業概要案，應參照解釋文精神，由都更審議會決定是否核准，並允許相關人士列席陳述意見。

其次，在四月廿六日後尚未辦理都更事業計畫公開展覽者，應參照行政程序法規定的聽證程序辦理公聽會；四月廿六日前已完成公開展覽者，則依現行規定繼續辦理。

都更進程中相關資料，均應依行政程序法規定送達相關權利人，並遵守個資法保護規定。

內政部表示，昨天會議的結論，將函請各地方政府配合執行，以避免造成都更案推動停滯，並讓地方政府參考依循。

建商：都更遊戲規則訂清楚

針對內政部昨天訂出的因應措施，華固建設總經理洪嘉昇表示，認同內政部作法，至少讓正在進行中的都更案可繼續推展，但希望政府將遊戲規則講清楚，否則未來建商投入都更意願不會太高。

洪嘉昇表示，自從大法官釋憲後，都更程序更加繁複、嚴格；法規嚴格並沒有壞處，建商會自行評估風險，市場也會產生自然的機制。

但他說，目前建商最擔心的，是釋憲後政府不將遊戲規則訂定清楚，導致進行到一半的都更案沒有後路，未來意願就會大幅降低。

長虹建設發言人陳茂慶表示，目前長虹有四、五個都更案正在進行，都沒有受到釋憲案影響；雖然內政部提供因應措施，但自從去年爆發文林苑事件後，實施都更的建商都不敢貿然實施都更，正在進行中的都更案也都努力達到同意人數百分之百後才開發。

都更案 即起恢復審查
工商時報

　內政部政務次長蕭家淇昨（6）日表示，自大法官會議宣告都更條例部分條文違憲後，各縣市都更案全數停擺，為免影響經濟，內政部已依照釋憲內容訂出三點因應措施，目前正在進行的都更案，即日起可以繼續推動。

　內政部昨天邀集司法院、法務部及各縣市政府研商因應措施。蕭家淇會後表示，上月26日大法官會議公布第709號解釋，宣告都更條例部份條文違憲之後，各地方政府的都更案全數停擺，沒有人敢核定任何案子。

　目前全國有598件都更事業概要案正報請核定中、有316件已進行到都更事業計畫階段，合計914件，以每案投資10億元概估，高達9千多億元的投資因違憲條文而受影響。

　蕭家淇表示，立院審議通過都更條例修正案之前，現行都更條例仍為有效的法律，可以適用，然而考量可能引發都更案合法性的質疑與爭議，在立院通過修正案之前，有必要依照釋憲內容的方向調整，以免產生更多的爭議，這樣才有利於進行中的都更新案繼續推動。

　內政部表示，都更有三個程序，首先要提都更事業概要、經核准後接著提都更事業計畫、權利變換計畫，針對這個程序，內政部在兼顧大法官會議解釋下提出三點過度時期的因應措施：

　第一、都更事業概要的審查，由過去「行政審查」，改為由產、官、學組成的都更審議會進行「實質審議」。

　第二、已進行到第二階段都更事業計畫公開展覽者，依現行都更條例要辦公聽會，但依大法官會議解釋只辦公聽會違憲，未來需依照行政程序法的聽證程序辦理公聽會。

　第三、有關地方政府核准的都更事業概要、都更事業計畫及權利變換計畫，依現行法規要「通知」相關權利人，未來則要依行政程序法的規定「送達」。

　至於深受外界關注，同時也是被大法官會議認為是違憲的申請都更事業概要審查的門檻十分之一這項比率（需要徵詢十分之一土地所有權人同意），蕭家淇表示，這項比率雖是違憲，但現行法律的規定，若修為十分之二、十分之三都會侵犯立法權，因此在都更條例修正案未完成立法前，還是維持十分之一。

　蕭家淇說，昨天會議決議已做成會議記錄，縣市政府即日起可依這項措施重新啟動都更程序。至於目前已送到立院的都更條例修正草案，最慢希望在下會期通過。

營建績優生華固（2548）公布今年首季財報，受惠於內湖五期商辦大案「V-Park」入帳，首季獲利暴增，稅後純益達31.32億元，每股稅後純益（EPS）達11.32元，賺逾一個股本，創歷年首季新高。
華固首季認列商辦案「V-Park」兩棟，及新竹「天湖案」，推升首季財報表現，首季營收暴增至82.14億元。

法人指出，華固首季財報表現符合市場預期；不過第2季、第3季將是華固營收認列空窗期，直到第4季會灌入大陸成都沙何灣推案，及新店華城案，估全年將可賺逾1.5個股本。

華固昨股價受到首季財報表現亮眼，上漲4.9%，收89.9元。

華固總經理洪嘉昇表示，受到國際會計準則（IFRS）上路，需要完工才能認列，今年財報容易大起大落，但第4季將可認列第一筆布局大陸的推案。

近年不少建商西進大陸，華固最早出現收成結果，今年第4季可認列的成都沙河灣案，將是台灣上市建商登陸投資貢獻業績的第一例。華固表示，看好大陸城鎮化快速發展，未來還會在成都持續尋覓合適土地。
華固從創辦以來堅持「不出台北市」策略，但因北市素地難尋、都更又牛步化，華固今年開始轉向，包括4月首度到高市購地，向高興昌買進85大樓對面1,111坪土地，總價16.44億元；並且以13.88億元權利金標下景美財訓所地上權案；日前又以32.58億元購入新北市土城區學成段土地2,829坪建地，插旗範圍已不僅限北市。

其實華固去年將內湖廠辦「V-Park」以近91億元賣給蔡鎮宇主導的寶豐隆，回收大筆資金，今年備妥50億元獵地資金，伺機出手。洪嘉昇表示，公司對今年房市景氣樂觀看待，積極出手獵地，土城土地已與九位地主洽談兩年多，看好此地面積夠大、未來可塑性高。

針對台北市副市長張金鶚發布禁令，禁止房仲代銷公布相關市場數據膨風，不動產仲介經紀商業公會聯合會理事長李同榮表示，政府單位或過去的專家學者，幾年來一直以片面資訊來預測房價會泡沫、房價會跌2?3成，結果害了很多民眾更買不起房子，到底這要誰負起責任！

李同榮表示，在實價登錄上路初期，政府揭露的資訊幾乎是選擇性與去頭去尾（去掉高單價與低單價物件）的揭露方式，讓民眾誤以為台北市根本沒有單價1坪200萬以上的豪宅，顯然過去政府在批評業者掌控不對稱資訊作多的心態，現在更嚴重的是政府在掌控不對稱的資訊作空。

此外，他指出，現在官方公布的成交數據，其實是2個月前登錄的資料，換句話說是3個月前成交的資訊，但業者因身在市場前線作業，比較有最新的即時分析或研究資料。如今以某個單一個案資訊的不正確，卻要求業者沒有來源不得自行公布資訊與價格，那麼官方發布錯誤數據來源的單位要不要負責。　李同榮強調，贊成業者要自律，也不得空穴來風發布資訊，尤其單一建案推出時，對周邊公共建設的規畫資訊一定不得膨風。

但房仲業各品牌有專業人事針對市場現況做分析與解讀是理所當然，業者也不得介入炒短投資買斷行為，至於各品牌公布的資訊準確度與否，會有消費者正負面評價，這就會回歸到消費市場對該品牌的認同度與評價。

金管會今（6）日將討論有條件放寬保險業投資不動產收益率標準，從2.875%降至2.375%，並與保險業資本適足率（RBC）連動，最快本周可發布上路，保險業可投資標的將增加，有助注入商用不動產市場資金。

金管會官員昨（5）日表示，保險業投資不動產收益率門檻案，將提到今天召開的業務會報討論，若順利通過的話，最快本周就可發布行政命令生效。

金管會去年11月對保險業投資不動產祭出「七大控管措施」，包括收益率不得低於2.875%，一口氣拉高3碼，引起壽險業嘩然。

根據金管會規劃，收益率門檻可以從2.875%降至2.375%，但不動產收益率高低必須與計算RBC的風險係數連動，只要收益率低於2.875%，風險係數就要逐級加碼，每降低半碼，風險係數就要提高10%，最高加碼到40%。

換言之，如果收益率只有2.375%的底線，保險公司RBC不足時，又想低價搶標時，就必須先增資才行。RBC較高的壽險公司，將有更強的出價能力。

除此，保險公司投資不動產後，萬一收益率下降，連兩年未達2.375%的門檻，RBC的風險係數同樣會被加碼。

隨著實價陸續揭露，台北市百萬元黃金路段也出列。房仲業者統計內政部不動產實價網發現，扣除店面、透天與1樓產品後，北市共出現301筆百萬元單價，以行政區來看，百萬元件數最多為大安區的126件，而均價最高為信義區，每坪高達120.2萬元，而忠孝東路四、五段以35件榮登百萬成交路段王。
住商不動產企劃研究室統計，百萬元路段均價及件數，以忠孝東路四、五段的成交件數達35件最多，每坪均價為113.1萬元。

高價套房買方首選
其次為信義路與仁愛路分別成交27件、24件，其中信義路集中在四段，每坪均價為110.7萬元，仁愛路則集中在三、四段附近，每坪均價為125.8萬元最高。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，從資料來看，忠孝東路五段的百萬元成交案皆為20坪以下、總價在1000萬元左右的住宅，與區域不少高價套房有關，是投資人或偏好低總價的買方首選，像「E.A.T」、「MOMA」、「元大101」單價皆超過百萬元。
以個案來看，又以大安區忠孝東路四段51~100號的一筆華廈交易單價最高，每坪高達268.2萬元，屋齡為41年，據了解，目前出租給髮廊使用。

5成買方長期置產
台灣房屋忠孝永春特許加盟店店長徐嘉瑋說，忠孝東路單價破百萬元產品，多為捷運周邊的小坪數大樓，有5成為長期置產買方，套房月租行情約2~3萬元、2房月租約3~4萬元。

房仲統計內政部實價網已發布的單價百萬住宅資訊，扣除店面、透天與1樓後，計有301件，分布在6個行政區、41條路上。其中大安區件數最多，高達126件；平均單價最高則是信義區，每坪約120.2萬元；單一路段出現最多單價百萬住宅件數的則是北市忠孝東路五段。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，北市忠孝東路五段為揭露最多單價百萬住宅的路段，應與區域不少高價套房有關，原因是該路段目前揭露的單價百萬物件，多數是坪數20坪以下住宅，是不少投資客或是總價取向購屋民眾的首選，周邊知名套房包括捷運共構宅「E.A.T」及「MOMA」等。

信義區除忠孝東路五段外，松勤街、松德路、松勇路、松智路、松高路、松平路等「松」字輩路段也屢見高價，更是豪宅聚落，不只單價高，總價也相當高，多數破億元。

至於大安區的房價一向高不可攀，也擁有不少燙金門牌，如永康街、仁愛路、敦化南路等路段，因此行政區內出現最多單價百萬住宅不足為奇，在產品類型上，大安區除豪宅，還有不少明星學區套房和黃金門牌路段公寓，都能寫下天價，除表示市場對區域接受度高外，民眾信心也是支撐高價的重要因素。

其餘出現百萬單價的行政區，還有中正、松山、中山、士林等四區，除中正區外，其餘區域的百萬物件與價格均較大安區與信義區為少，徐佳馨分析，中正區除仁愛路、信義路等黃金門牌路段外，其餘路段若要寫下天價其實有其難度。

而且在都更話題退燒後，老舊公寓的價格失去都更效應，均出現向下盤整，而松山區也有類似狀況，顯見在都更夢碎後，購屋民眾寧買新房也不屈就老宅的態勢明顯，不少公寓也被打回原形。徐佳馨表示，從內政部實價網的百萬住宅資訊來看，要出現百萬行情除燙金路段外，屋齡以及條件都為創造其價格的關鍵。

五楊高架完工通車，有效紓解林口、桃園、內壢一帶的車潮壅塞，也帶動楊梅一帶的房市，近二週來房市明顯熱絡，交通及價差帶動一部分置產客往郊區移動，包括楊梅、龜山都同步受惠。

根據當地業者提供的市調資料，桃園近期房市增溫不少，主要是交通建設到位，及一部分的桃園航空城計畫正逐步落實，相關的前置作業及流程逐步完成，預定明年即可進入正式的土地徵收階段，形成利多不斷的情況。

據住展市調，最新完工通車的五楊高架，有效紓解中山高的擁擠路段，避開了林口、桃園、內壢三個交流道的壅塞情況，車行順暢，也直接帶出房市的增溫效應，主要受惠區是楊梅一帶。

住展市調指出，過去楊梅房市主力是區域內的置產客，但在當地指標案來人情況都頗為熱烈，大樓案週來人組數是40~60組，且區外客如平鎮、中壢、雙北市的來人比例達到5成，透天案房價在1500萬元以內，反應頗為熱絡，形成一個全新的市況。

在機場捷運、A7合宜住宅正式銷售的磁吸效應下，與之相近的龜山房市同步上揚，A7合宜住宅的行政區屬龜山鄉，與林口隔著一條中山高速公路，機場捷運A8及A7在龜山，A8林口長庚醫院站共構部分，已經決定麗寶集團經營商場及旅館，屆時可望形成一個涵蓋醫療與商場的新商圈。

住展市調中，龜山舊市區已經不易找到一坪16萬元以下的新成屋，在長庚生活圈更有叫價到一坪37萬元的個案，房價正逐步攀升，且市況算是穩健上升中。

根據內政部實價登錄網資料，台北市共有逾300件物件每坪成交價達百萬元，其中大安區件數最多、達126件，信義區則是每坪均價最高、達120.2萬元，忠孝東路五段以總件數17件，榮登百萬元成交路段王。

住商不動產彙整實價登錄網中、北市百萬元行政區和每坪均價，發現大安區百萬元物件最多、達126件，每坪均價達113.7萬元，緊追在後為中正區90多件，每坪均價達113.2萬元，與大安區不相上下。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，大安區百萬元產品多元，加上不少黃金門牌，如永康街、仁愛路、敦化南路等路段，以及區域內除豪宅產品，還有不少明星學區套房，因此較能寫下高價、市場接受度也高，高房價容易支撐。

近年來台鐵持續「捷運化」腳步，發車班次愈來愈密集，讓過去較不受注意的「鐵道宅」成為購屋新亮點，特別是房價較高的北台灣，包括台鐵鶯歌、樹林、七堵、汐止及汐科等車站周遭，房價仍平實、交通又便捷，吸引不少購屋者青睞。

跟著交通建設買房是近年來的市場顯學，不但物件保值力強，後續增值也可期。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，部分捷運沿線房屋，房價早已反映交通利多，對於預算有限的買方來說，價格壓力不小，不少購屋者轉而關注半小時之內就能到市中心的台鐵站周邊，一樣都能找到不錯的好屋。

徐佳馨說，有不少捷運到不了的區域，火車反而是主要交通工具，加上台鐵致力於「捷運化」，火車也成了替代捷運的另一項新選擇。雖然相較於捷運來說，火車難免有拖班等狀況，不過台鐵車站多、班次密集、並可使用悠遊卡搭車，不少購屋族「逐台鐵站而居」的現象愈來愈明顯。

徐佳馨指出，目前台鐵七堵、鶯歌、樹林、汐止至汐科站之間，周邊房價仍相對便宜，像是七堵、鶯歌與樹林，都可以找到每坪房價二字頭的中古電梯大樓，比捷運宅動輒一坪要50萬元以上，便宜一大截。

以距離來看，七堵站距台北車站最遠，不過車程也僅需30分鐘，目前周邊中古屋每坪房價仍在一字頭，新成屋每坪也不過20萬元上下就可買到，成為通勤族的新歡。

永慶房產集團研究發展室經理黃舒衛指出，汐止區近來除台鐵捷運化利多之外，還有大汐科經貿園區、捷運民生汐止線等重大建設加持，房市後續發展具潛力，吸引大批「以通勤時間換取房價空間」的民眾在此購屋。

徐佳馨表示，像是台鐵汐止、汐科站沿線，在與鄰近的台北市南港、內湖區的「比價效應」下，區內房市交易一直很熱絡，雖然近幾年房市轉為自住客當道，首購族和換屋族大舉搶進、墊高區域房價，但相對南港、內湖區房價，汐止仍屬便宜，目前每坪成交均價不過30多萬元。

至於台鐵鶯歌站及樹林站，除房價較台北市、新北市第一圈房市便宜許多外，距台北車站車程也僅20至30分鐘，都在通勤族可忍受範圍之內。

澎湖自2009年博弈公投失敗後，每年平均買賣移轉棟數維持在400多件。據瞭解，目前澎湖博弈公投有意捲土重來，當地房仲業者透露，若公投過關，湖西鄉設立博弈特區機會最為濃厚。
　　此外，澎湖在花火節觀光人口、民宿及出租市場帶動下，店面、透天別墅價格仍穩定上揚。

　根據內政部統計近10年來澎湖買賣移轉棟數資料顯示，澎湖每年平均移轉棟數約400多件，但2007年因炒作博弈題材，吸引很多台灣投資客「渡海」進場卡位，當年移轉棟數暴增1倍來到842件。

　東森房屋澎湖新馬公店店長蕭元華表示，當年在白沙鄉後寮1個月內，一塊農地可轉手5次，每坪農地由5,000元一路炒高至20,000元，單月成交件數可達55?60件，破了澎湖的交易紀錄。

　　但博弈公投未過，當地農地價格暴跌，初估套牢資金約有2?3億元。

　　蕭元華表示，若第2次博弈公投有機會過關，湖西鄉虎頭山、青螺到白坑灰窯一帶，因縣政府公有地高達32公頃，且距馬公機場僅有15分鐘車程，最有機會設立博弈特區，但因有第1次公投失敗經驗，目前當地農地還沒有人進場卡位炒作。

　澎湖除博弈題材之外，因縣政府擴大舉辦每年4月18日至6月30日的花火節活動，帶動澎湖觀光市場成長，去年觀光更一舉突破90萬人次，創下新高紀錄。

　而澎湖本島分為3鄉（湖西、白沙、西嶼）1市（馬公），其中，又以馬公市有近5.9萬人口最高，當地房市交易最為熱絡，光當地就有17家房仲業者。而最資深的東森房屋，看好澎湖房市前景，已擴大成立新馬公加盟店。

　東森房屋董事長王應傑表示，今年台灣不動產的投資機會中，最看好的是台灣的觀光旅遊產業，而澎湖先天上就是觀光旅遊的好地方，未來應進一步引進外來資金，提高就業機會，若澎湖能設立博弈特區，對當地房市將大有幫助。

　蕭元華表示，目前馬公市最精華店面位於中正路上，去年成交一間店面，總價4,300萬元，換算地坪單價高達160萬元，而中正路麥當勞店面更是地王所在地。

　此外，澎湖目前自住率僅60％，又有國立澎湖科技大學效應，帶動當地出租市場支撐房市買盤，其中，以西衛社區全新透天別墅來看，目前總價約在830?1450萬元。

延續一季度各標杆房企在土地市場上瘋狂擴張，今日在廣州“國五條”樓市細則落地後首個土地拍地會上，宅地競爭激烈。今日廣州推出3宗地塊，其中位於廣州白雲區的一要求配建的宅地，吸引佳兆業、越秀以及路勁基建等15家房企瘋狂爭奪，200輪的報價競爭，最終由廣東佳兆業房地產開發有限公司以總價18.6億價格拿下，剔除配建面積後，折合樓面地價高達2.56萬元/平方米，一舉刷新該區域地王價。

專家分析指出，這無疑不表現出房企不差錢，地價上漲推高房價必然會在今年繼續體現出來。據悉，今日廣州賣地收入達21億，比總起拍價上漲38%。

200輪競拍 刷新區域地王價

調控之下，今年廣州土地市場表現中規中矩，宅地推出甚為謹慎。今日廣州房管局推出了位於天河區廣氮商業地塊、白雲區同寶路舊廠房住宅地以及花都區的加油站用地，三幅地塊總起拍價達15.2億元。

由於宅地稀缺，該白雲區住宅用地，未拍之前就已吸引十余家房企報價。據悉，該地塊占地面積7.54萬平方米，可建設用地面積6.56萬平方米，包含二類居住用地(R2)、醫療衛生用地(C5)，其中居住用地容積率不超2.2，醫療衛生用地容積率不超1.6，總建築面積不超14萬平方米，起始報價128809萬。值得注意是，該地塊要求中小套型戶型比例不低於60%。

儘管條件苛刻，起拍前其報價已高達13.7億元。而在今日的拍地現場，該地塊更是吸引佳兆業、越秀地產以及路勁基建等15家房企競爭，現場通過200輪競爭報價，最終廣東佳兆業以186774萬元最高限制地價、競配建保障房66800平米，奪得該地塊。剔除配建面積後，折合樓面地價高達25597元/平。

網易財經注意到，該樓面地價已刷新2010年保利地產以高達2萬/平方米的樓面價拿下的白雲區地王。相比其他市區地塊，該地塊較為偏僻，周邊樓盤稀少，其附近樓盤能夠參照諸如新天半山，其銷售均價約2.8萬元/平方米，雲山麗影花園約2.3萬元/平方米，其他不少樓盤均價在2萬元/平方米以下。

廣州房地產專家謝逸楓表示，按照地價占房價三分之二與建安、材料、稅費等成本計算，包括配建的成本，總開發成本至少超過32000元/平方米，意味著兩年之後上市售價會超過4.5萬-5萬元/平方米，才可達到房企預期的開發利潤，開發成本超過市場預期，高成本導致高房價。

佳兆業方面向網易財經透露，公司一直關注並參與廣州房地產市場的發展，此次拿地符合集團抓住一線城市發展機會，堅持深耕已進入的經濟發展城市的投資戰略。

房企加速擴張 地價增速持續上揚

相比火爆的宅地爭搶，其餘兩幅地塊成交則較為平淡，深天健地產底價19489萬元獲得廣氮商業地塊，折合樓面均價折為6411元/平；中國石油化工股份有限公司廣東石油分公司以4266萬幾近底價拿下花都區加油站用地。

謝逸楓表示，廣州“新國五條”細則剛落地滿月,土地市場卻開啟火爆場面，房企瘋狂搶奪高地價的地塊,意味著房企並不缺錢，對今年廣州樓市非常樂觀的心理。值得注意是地價上漲推高房價必然會在今年繼續體現出來。


中原研究中心資料顯示，2013年第一季度，全國主要監測城市地價總體水準為3175元/平方米，其中綜合、商服、住宅、工業地價環比增長率分別為1.47%、2.07%、1.77%、0.86%，特別是商服、住宅地價增速較上一季度分別增加1.23、0.56個百分點；3月萬科、保利等標杆房企新增供應面積419萬平方米，環比上月大幅增長240.5%，市場仍是供不應求。

上海同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，一線城市在第一季度交易地塊240宗，土地出讓金912億元，比去年同期上漲281.7%，土地交易額創2011年第四季度以來的新高。目前尤其是高周轉企業、央企地產企業正在加速拿地，一定程度上導致優質資源向龍頭開發企業不斷集中的趨勢。

內地龍頭房地產商萬科企業公佈，4月份實現銷售金額123.8億元人民幣(下同)，按年增長66.4%，銷售面積110.7 萬平方米。期內，集團支付63.5億元地價，並增加11個項目。

今年首4個月累計實現銷售面積482.2萬平方米，銷售金額560.2億元，按年分別增加27.7%及45.4%。

在上海版國五條細則落地之後，4月上海樓市成交量環比大幅下滑，一手房和二手房成交量分別環比下滑36.06%和61.56%，成交價格環比出現分化。

專業機構分析稱，3月上海樓市成交量激增，主要受“國五條”影響，4月細則實施，市場參與方觀望情緒上升，導致交易量下降。

2013年4月，繼三月末班車行情過後，新國五條的持續未落定，導致買家觀望情緒日漸升溫，加之前期需求的過度釋放，4月成交套數較上月大幅下降，較一般月份持平。

上海中原二手房成交監測資料顯示，4月二手住宅成交26348套，環比減少61.56%，同比去年增加93.50%；成交均價17190元/平方米，環比上漲0.40%，同比上漲2.25%。4月中心城區房價漲幅較大。

中國指數研究院中國房地產指數系統資訊顯示，2013年4月上海市商品住宅成交12061套，成交面積129.83萬平方米，環比下降36.06%，均價18418元/平方米，環比下降1.64%。

中指院認為，2013年1月成交正常回落，但仍保持在接近160萬平方米高位，2月成交受春節影響，縮量下滑，但均價仍處於上升趨勢，3月受“國五條”細則出臺影響，成交大幅上漲，4月由於“國五條”細則實施，部分購房者持觀望態度，成交出現下降。

上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍認為，繼3月份末班車行情後，市場需求經過度釋放而至疲乏，4月份交投雖繼續透支，力度明顯趨弱。“由於國五條細則落地存疑，買家觀望情緒日漸升溫，賣家方面漲價也有心無力，致使4月均價不溫不火，較3月持平。”

從成交結構看，總價100萬元以下、100-200萬元、200-300萬元及300萬元以上的物業交易套數，分別環比減少52.3%、62.1%、58.9%和63.9%。高中低端房源交易全線下降。市場結構出現相應調整。

分區域來看，各行政區成交套數均大幅減少，長寧、虹口、松江區域成交量下滑最為顯著，環比分別減少74.23%、73.06%和70.0%，遠超過全市下降幅度；其他行政區環比減少幅度均在五成左右。

據上海中原地產多家中心城區及週邊區域分行資訊回饋，4月，掛牌量新增環比下降五到六成，買家誠意度下降，買賣雙方博弈加劇。


4月房價成交均價上漲區域幅度較大的為上海市中心區域，次週邊及週邊區域房價幾乎與上月持平。

15個行政區域成交均價走高，其中，盧灣、靜安區域均價因成交結構影響環比上漲12.87%、10.64%，其他區域下降幅度均在1成以下；3個行政區域成交均價走低，靜安、徐匯、嘉定區域均價分別下降2.42%、1.53%和1.17%。

在單價方面，均價在1萬以下、1-2萬、2-3萬、3-4萬、4-5萬和5萬以上的物業交易量分別環比上月下降38.9%、61.6%、63.5%、60.2%、56.8%和62.9%。

.綠城中國公佈，今年首4個月，累計銷售面積約84萬平方米；合同銷售金額約179億元，按年增長1.28倍，達全年目標550億元的32.5%，當中歸屬於該集團的權益金額約93億元。

4月份，綠城共銷售1,514套單位，銷售面積約26萬平方米，銷售金額約56億元人民幣(下同)。截至4月底，另有協議銷售金額約38億元，當中歸屬於該集團的權益金額約為18億元。

碧桂園（2007.HK）5月6日披露，2013年前4個月，集團共實現合同銷售金額約230.5億元人民幣，合同銷售建築面積約344萬平方米。

前4月，碧桂園已完成其全年620億元銷售目標的37.18%，同比增長30%，創歷年之最。

碧桂園以郊區大盤為主，或受益新型城鎮化。


另外，2013年4月29日至5月1日“五一”小長假期間，碧桂園共實現認購金額約34.5億元。

結合其一季度銷售資料可知，碧桂園4月份合同銷售金額約46.6億元人民幣，合同銷售建築面積約73萬平方米。比3月份合同銷售金額約59.4億元減少12.8億元，回落21.5%。

碧桂園年報顯示，2012年12月31日擁有現金約169億，淨負債比率為53.9%，比2011年底的63.3%下降約9.4個百分點，毛利率36.6%。

此前公司總裁莫斌表示，碧桂園在近期已經成立了海外事業部，繼馬來西亞之後，如果歐美等地區有適合公司發展的專案，碧桂園也會有意進駐。

綠城中國（3900）昨天公布發行3年期10億元（人民幣．下同）點心債，市場消息指出，認購反應非常熱烈，吸引逾100億元的認購額，息率亦由原來的6%下調至最低5.625%。評級機構穆迪預期，綠城至今年年底總債務將升至約300億元，其淨負債率將由去年年底的49%，上升至最多80%水平。

穆迪料淨負債率達八成

銷售文件顯示，綠城計劃發行10億元3年期債券，年息率約6%，是介乎早前同樣發行點心債的佳兆業（1638）及金地之間，分別為6.35%及4.81%。綠城表示，所得款項淨額將用作若干現有短期債項再融資，而餘額用作撥付資本開支及其他一般公司用途。

是次為綠城今年第二次發債集資，惟對上一次則是先後發行合共7億美元的5年期高息票據，息率為8.5%。綠城同日公布，今年首4個月累計銷售金額179億元，按年增長128%；其中歸屬於集團權益金額93億元；期內，累計銷售面積84萬方米。單是4月，集團共售1514套，銷售金額56億元，銷售面積26萬方米。

穆迪表示，綠城擬發行點心債並無損其現有評企業信貸的「B2」評級，以及優先無擔保票據「B3」級別。該行給予綠城評級展望為「正面」。

另外，內房股公布4月銷售。碧桂園（2007）宣布，今年首4個月共實現合同銷售金額約230.5億元，合同銷售建築面積約344萬方米；世茂房產（813）公布，4月合約銷售金額為46億元，較去年同期上升13%，合約銷售面積約34萬方米，每方米平均售價13485元；首4個月累計合約銷售金額為183.3億元，累計合約銷售面積為145.7萬方米，較去年同期分別上升61%及53%，平均銷售價格為每方米12578元。

剛於上周上載全新樓書的九龍城The Avery，發展商信置（083）今天將發布價單，按《一手住宅物業銷售條例》最快本周六可發售。項目於新例實施前累沽57伙，餘下單位價單可望今天一併公布。

位於九龍城侯王道的The Avery，原為重建單幢式住宅，不受預售樓花條例限制，再推售則需要依足新例。項目共提供78伙，新例實施前累積推出72伙的價單，發展商較早前透露，餘下單位將全部推出，換言之，今天推出單位中，6伙屬從未發價單的單位。

至於正進行銷售的兩個新盤，?地（012）昨天公布粉嶺逸峯周日沽出2伙，涉及3座A室及5座F室，成交價約516.8萬及390.9萬元，實用面積615及453方呎，呎價8390及8630元。市場人士指出，項目昨天再沽出3座中層A室，作價逾510萬元。

此外，太古地產（1972）何文田DUNBAR PLACE昨天則錄得「零」成交，累積沽出單位仍維持16伙，佔已推出單位逾50%。

發展商積極增加土地儲備，上月獲20家財團遞交意向書的西鐵朗屏站（南）地盤，代理人港鐵（066）昨天公布，項目開始招標，6月3日截標；市場人士相信，用地較未來其他具住宅發展潛力的項目更接近鐵路站，將吸引中型和大型發展商爭奪。

朗屏站（南）地盤屬於繼去年朗屏站（北）地盤推出後，另一個區內的鐵路發展項目，處於朗屏鐵路站南鄰，地盤略呈「L」形。

上月接20份意向書

據了解，招標文件列明項目入場費約1.5億元，較去年朗屏站（北）地盤約1億元的入場費為高，作為地盤前期工程的開支；此外，另約4000萬元，則須作為項目在渠務工程方面的支出。

項目上月招收意向書，反應十分踴躍，合共接獲20份意向書，屬近年最理想的一次，除長實（001）、信置（083）和嘉華國際（173）等已在區內有發展項目的發展商外，也有多家中型發展商參與，如麗新發展（488）、永泰地產（369）、泛海國際（129）和英皇國際（173）等。

項目屬純住宅發展並設有限呎等條款，依照港鐵的方案，地盤可發展4座住宅樓宇，約提供720伙，其中約428伙實用面積須在538方呎以下，中小型單位的比例佔總單位數目約59%。

除南地盤外，區內已有多個發展項目完成招標或規劃程序，其中信置與嘉華國際去年以17.08億元投得北地盤，每方呎樓面地價約3260元。長實則在2011年以每方呎樓面地價約3629元，奪得附近的前元朗邨用地。

業界普遍以兩幅用地的成交價作參考，每方呎樓面估值介乎3300至3600元不等，地皮估值介乎14.9億至16.27億元。

高緯料長實最有興趣

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚最樂觀，估算用地每方呎樓面地價約3600元，未來區內的發展主要集中東頭工業區一帶，相比之下，朗屏站（南）地盤與工業區和居屋項目距離較遠，並貼近鐵路站，相信用地會受到發展商垂青，並預料長實將最有興趣。

美聯測量師行董事林子彬認為，項目以中小型單位為主，其意向書的反應顯示發展商對鐵路沿線項目有興趣，加上近期用地招標反應理想，相信發展商對後市有信心，預料朗屏站（南）地盤將吸引中型和大型發展商入標。

朗 屏 南 站 招 標 估 值 逾 14 億
星島日報

港鐵旗下西鐵朗屏（南）站昨推出招標，並趕緊在下月初截收標書，發展商消息稱，該標書訂明入場費為一億五千萬元，另需付約四千三百萬元渠務費用，前期費用合共達一億九千三百萬元。綜合業界預期，該項目地價估值介於十四億至十八億元，即樓面呎價逾三千二百元。

　　西鐵朗屏（南）站上蓋昨突擊安排昨日開始招收標書，該公司發言人稱，項目於下月三日下午二時截收標書，發言人又指，項目所有招標條件，與早前推出的招意向書一致。而且，財團需要一次過付款，把銷售所得之半成利潤攤分予港鐵，港鐵作為該西鐵物業代理人，將會揀選符合招標條款，並且出價最高，但亦要高過底價的發展商合作。

　　港鐵邀請早前入意向財團入標，並正式發出招標文件，其中有發展商按標書文件中透露，這項目訂明入場費為一億五千萬元，另需支付約四千三萬元渠務費用，合共需支付前期工程費用一億九千三百萬元，會將費用計算在入標價內。另翻查資料顯示，上年招標的朗屏（北）站，前期工程費只需一億元，故是次（南）站項目需付出成本較高。

　　早前已入意向書的新地，該公司副董事總經理雷霆表示，正有意入標，會傾向以獨資競投方式項目；麗新發展副總裁潘銳民指出，對項目感興趣，會仔細研究招標條款。

　　於去年十月夥拍信和投得西鐵朗屏（北）站的嘉華，其地產發展總經理尹紫薇表示，對項目有興趣，會研究項目條款後才決定是否入標，亦將該筆一億九千三百萬元前期工程費用計算在入標價內。

　　高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚表示，由於是次位置更近港鐵站，相信前期工程費用不會影響項目吸引力，料發展商都會踴躍入標，折算樓面呎價約三千八百元，項目市值約十七億元。據了解，西鐵朗屏站（南）共收二十份意向書，料為歷來收意向反應最踴躍的港鐵項目，亦較最近一年輕鐵天榮站、西鐵荃灣西站六區及西鐵朗屏站（北），分別收十六至十八份意向為佳。

　　繼輕鐵天榮站上蓋在本年二月流標，以及港鐵大圍站於去年中流標後，港鐵昨日再推出項目招標。有發展商指，由於「一口價」招標競投方式比較簡單，只需一筆過付款出價，條款較港鐵持有的合作項目簡單，故流標機會較細。

土地審裁處接獲今年第8宗強制拍賣統一業權的申請，屬恆地（012）持有87.5%業權的北角月園街1及3號，測量師估值4818萬元。

申請文件顯示，偉民發展有限公司提出強拍北角月園街1及3號，財團尚未成功收購的屬於2樓1個單位；偉民發展的公司註冊地址與?地總部相同。

另一方面，由泛海國際（129）或有關人士持有大部分業權的九龍尖沙咀金巴利街10及12號項目今早將進行強拍，底價2.92億元。

拍賣物業為一座在1965年落成的8層高商住大廈，地皮現規劃為「商業（6） 」用途，地盤面積2810方呎。第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國指出，重建地積比率為12倍，可建樓面3.37萬方呎，平均樓面底價每方呎8660元。

北京樓市限購令不斷升級，仍未能打壓五一長假的一手旺市，長實（001）北京洋房譽皇殿二期「尚湖」在一小時售出50套，套現約5億元（人民幣．下同）。

據統計，剛剛過去的五一假期京城一手成交803宗，按年上升53.8%；趕在假期尾段推售的「尚湖」，首批50套售罄，最高均價每方米3.5萬元，較之前成交單位上升約3%至5%。

長實地產投資董事郭子威表示，國五條實施後，上述50套洋房的買家全數為用家，且以內地客為主；此外，項目未來兩周將在北京進行第二輪路演。他指出，將推出的單位加價幅度暫維持在5%或以下。資料顯示，尚湖提供約100套洋房，面積介乎380至560方米。

內地樓市政策不斷收緊，不少內地樓盤在港推廣，美聯中國表示，鴻泰集團珠海「鴻泰．海半山」在港首推17伙高層山海豪宅，建築面積由76至116方米，連裝修售價70萬至129萬元；另推4伙半山別墅，面積由173至224方米，定價320萬至588萬元。

按月最大跌幅達6.9% 業界估銀行續調低

政府於2月推出雙倍印花稅後，拖累二手交投持續近兩個月於低位徘徊，二手價亦受壓，銀行估價續跌，其中滙豐銀行上月共11度調低多個大屋苑估值，按月調整頻率為1年來最高，估價累積跌幅最大為映灣園，達6.9%。

利嘉閣按揭聯席董事黃詠欣推出，樓市暢旺時，銀行估價跟隨樓價升至高位，惟近期樓價調整趨勢明確，故此銀行開始相應逐步下調估價，避免出現「估凸」現象。

由於銀行一下子大幅調低估值，對樓市造成影響較大，故此銀行傾向分開多次調節估價，預計未來銀行就二手屋苑估價仍在下調趨勢。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳則認為，估價調整幅度比次數顯得更重要，而上月銀行每次估價調幅都較輕微，未現估值急跌情況，加上銀行對於做樓按生意的取態仍然積極，相信對市場未會造成重大影響；但由於現時樓價已有下跌趨勢，料估價會續跌，但跌幅不會太大。

每次跌幅不算大 約0.5至2%

根據滙豐銀行網上估價資料所示，該行在上月單月內，曾11次就本報有調查的11個大型屋苑估價作出調整，即平均每隔2至3天調低估價一次，調整次數比以往每月最多6至7次顯著增加，而每次調整平均會涉及兩至3個屋苑，惟每次的估價跌幅不算大，普遍僅跌約0.5至2%，而全月累積跌幅約2至6.9%。

若以調整次數計算，各大屋苑當中以嘉湖山莊累跌次數最多，估價全月累跌5次，單位累積跌幅約3.5至3.6%。另外，太古城、沙田第一城、黃埔花園、麗港城及美孚新邨估值則分別累跌3次，單位的累積跌幅介乎1.7至2.6%。而鰂魚涌康怡花園上月估值累積跌幅約3%。

至於映灣園單位估價全月雖然只跌約兩次，但屋苑實用面積919平方呎（建築1,192平方呎）的2期6座高層A室3房連套房戶，估價全月累積跌幅達6.9%，跌勢為眾屋苑單位之中最急。

控制風險 盡量追貼樓價走勢

事實上，映灣園上月全月僅錄約7宗買賣成交，當中不少為減價成交，如屋苑16座高層B室於上月底減價70萬元後以600萬元售出，減幅約1成；而屋苑15座極高層H室亦在減價45萬元後獲承接。由於屋苑成交價為銀行估價最重要的參考數字之一，故在屋苑頻錄減價成交情況下，單位估價亦會被下調。

經濟學家兼長策會成員關焯照稱，樓價向下走的時候，銀行在估價時會更為小心，更頻密更新，因一旦出現「估凸」情況，變相要銀行承擔當中風險，從風險控制角度出發，盡量追貼樓價走勢，相信未來1至2周估值繼續反映。

大型銀行3月份開始先後加息0.25厘，但多家中小型銀行為保持競爭力，至今仍然維持舊有低息吸客。市場消息透露，有中小型銀行日內跟隨大行加息，令置業人士的低息選擇愈來愈少。

據了解，一眾大行3月份加息後，P（最優惠利率）按的實質供樓利率上調至2.4厘，但目前仍有4間中小型銀行未加息，包括富邦、大新（02356）、工銀亞洲及建行（00939），維持實質供款利率2.15厘的低息。

不過，有前綫地產代理透露，昨日有大新銀行的分行職員口頭通知，現有的P按優惠，短期內會跟隨大行上調至2.4厘，希望代理盡快把有意選用低息方案的置業人士資料交齊，以便盡快鎖定低息方案。意味大新銀行短期內加入加息行列。

本報昨日致電大新銀行方面求證，發言人指出，截至昨下午6時仍未獲通知加息，但會密切留意市場最新動態。

中小行早已收緊優惠

有業界人士指出，根據土地註冊處數字顯示，4間主要大型銀行於4月份的市場佔有率為69%，按月輕微下跌0.2個百分點。反映一眾小型銀行雖然維持以低息吸客的策略，但效果並不明顯，所以有中小型銀行於現階段跟隨行銀行加息也是可預料之事。

該名業界人士又謂，雖然上述4家中小型銀行，目前仍然提供實質按揭利率2.15厘的低息方案吸客，但近日實質上只有極優質的客戶才能成功批出最低的息率。「3月份時10個申請人士，有8個可爭取上述細行的最優惠低息（2.15厘）方案，但是4月中下旬開始，10個申請個案，最多有5個可以爭至優惠的低息方案，反映中小型銀行早已經收緊按揭優惠尺度。」

內房股3月銷售普遍錄得可觀升幅後，4月轉升為跌。兩大發展商碧桂園（02007）及世茂房地產（00813）按月跌幅分別達21%及28%。

世房4月合約銷售金額46億元（人民幣，下同），按年升13%，合約銷售面積34.14萬平方米，跌8%，每平方米均價13,485元。世房在新聞稿指出，4月未推新項目，以銷售現有項目為主，5月將加大供貨量。世房首4個月合約銷售額183.3億元，累計合約面積145.7萬平方米，按年升61%及53%。

碧桂園4月份合約銷售額46.6億元，雖然按月跌21%，但按年仍錄得56%可觀增幅。五一黃金周（4月29日至5月1日）銷售額達34.5億元，較去年同期激增1.2倍。

融創獨俏 按月多賣樓18%

其他內房股都出現4月份銷售按月跌、按年升情況。合景泰富（01813）4月預售金額13.3億元，按年升32.2%，但按月跌13%；首4個月合約銷售53.4億元，按年升75.4%。

中渝置地（01224）4月份合約銷售6.35億元，按年增32%，但較3月跌9.8%；綠城中國（03900）4月份銷售金額56億元，按月跌7%。

惟亦有例外，融創中國（01928）4月實現新增預訂合約額44.9億元，按月升18%，合同銷售面積17.4萬平方米。

萬科4月銷售金額增66%
文匯報

多間內房企業公布4月份銷售數據。龍頭股萬科4月實現銷售面積110.7萬平方米，銷售金額123.8億元(人民幣，下同)，按年增66.4%。本年1至4月累計實現銷售面積482.2萬平方米，銷售金額560.2億元，按年分別增27.7%及45.4%。綜合各內房企業銷售情況如下：

　碧桂園(2007)1-4月共實現合同銷售金額230.5億元，合同銷售建築面積344萬平方米。

　世茂房地產(0813)4月合約銷售額46億元，按年增13.3%；合約銷售面積34.14萬平方米，按年降8.23%。今年頭4個月，合約銷售總額共183.3億元，合約銷售總面積145.71萬平方米，按年分別增61%及53%。

　綠城中國(3900)4月份銷售面積26萬平方米，銷售金額56億元。累計今年首四個月，累計銷售面積84萬平方米，合同銷售金額179億元。

　合景泰富(1813)4月預售金額13.33億元，按月少12.9%，按年增32.2%。

瑞房首4月達全年目標52%

　瑞房(0272)今年首4個月累計合約物業銷售額46.5億元，按年升3.42倍，並達全年目標52%；累計已出售總建築面積16.28萬平方米，按年升2.76倍。4月份合約物業銷售額14.71億元。

　旭輝控股(0884)1至4月實現合同銷售金額44.8億元，按年增150%，並已完成全年目標的36%。

　中駿置業(1966)4月實現合同銷售金額6.92億元，合同銷售面積4.3萬平方米，按年分別增加90%及9%。

　中渝置地(1224)4月份合約銷售金額6.35億元，已售建築面積約7.47萬平方米，按年分別升32%及13%。

　花樣年(1777)4月實現合同銷售金額約6.66億元，銷售面積8.44萬平方米，基本與去年同期持平。

被指懷疑涉及誤導的長實（00001）九龍塘新盤珏堡，一手住宅物業銷售監管局回應，正了解事件有否違反條例，包括參考發展商進行買賣的日期；而消委會則認為，樓盤雖然未受新例所管轄，但發展商在賣樓時有責任向消費者解釋清楚。

該局又稱，假如賣方在新例生效後推售的住宅物業包括天台，但該物業的擁有人並不能正常使用該天台，而這項資料只為賣方所知悉，但並非為一般公眾人士所知悉，這項資料很有可能被視為「有關資料」，而須列於售樓說明書內，任何人士倘若違反條例規定，可被判處最高500萬元罰款，及可判監禁最高7年。

而消費者委員會則指，樓盤並非預售樓花同意書方案下的項目，而出售時間亦在新例實施前，故此不受新例管豁範圍。不過，其認為發展商作為擁有樓盤資訊最多的一方，有責任在售樓前向消費者解釋清楚並在樓書內說明狀況及限制。

Dunbar Place不乏睇樓客參觀

另外，由於市場仍未有第三個可售新盤，故一手表現仍然慢熱。太古地產（01972）何文田Dunbar Place昨天亦有不少睇樓客前往參觀，有消息稱，昨天睇樓客約數十組。至昨晚9時許，一手住宅物業銷售資訊網顯示，昨天未有成交。

市傳發展商向各地產代理發出指引，要求代理只能在商場的指定地方逗留，不能到商場停車場、百貨公司等撈客。

另外，香港小輪（00050）發展的粉嶺逸峯，昨天上載剛過去周日的成交紀錄，並顯示當天售出兩伙。另代理稱，項目昨日沽兩伙，其中2座中低層A室，實用面積615平方呎，定價552萬元，實用呎價8,976元。（上述所有一手資訊或數據只供參考，其準確性及真實性以銷監局及發展商提供的資料為準。如因轉載內容而觸犯《一手住宅物業銷售條例》，轉載者須承擔導致的一切法律後果及責任。）

新「國五條」細則落地後，廣州首場住宅用地拍賣昨日舉行。其中，唯一宅地白雲同寶路舊廠房地塊截至5日下午5時便吸引了10家開發商報名競買，地價已由12.88億元人民幣(下同)抬升至13.7809億元，剔除地塊內少量醫療用地，住宅折合樓面地價為9,860元/平米。昨天，相關企業經過兩百輪叫價，佳兆業（1638）以18.67億元力壓中海地產獲得地塊，溢價35.47%。

　該地塊建築面積為14.3121萬平米，未扣除配建保障房面積的樓面地價為13,050元/平米，若扣除保障房面積後按可銷售的建築面積計算，樓面地價為25,597元/平米。此價格超過了2010年保利地產的AB2907008-2地塊20,625元/平米的樓面價，成為廣州白雲區新的樓面價地王。業界人士指，以這個樓面價格來估算，未來新房單價料超5萬元。

中小套型戶比例不低於60%

　6日穗出讓3幅地塊中最受關注的白雲同寶路舊廠房地塊，地塊用途為二類居住用地(R2)、醫療衛生用地(C5)，總佔地面積7.5萬平米，可建設用地面積65,627平米，居住用地容積率2.2，總建築面積14.3萬平米，其中居住用地總建築面積為13.9766萬平米。地塊掛牌起始價12.8809億元，折合樓面地價為9,000元/平米。地塊要求中小套型戶型比例不低於60%。

　經過近200輪的競價後，佳兆業力壓中海，以18.6774億元、配建6.68萬平米保障房面積拿下。當天多家知名企業到場，其中33號牌為佳兆業、38號牌為合景泰富（1813），68號牌為中海地產，6號牌為越秀地產（0123），此外保利地產、金地地產也都現身土地拍賣現場。

　當日出讓的廣氮AT06070407商業地塊被深圳國企天健集團以底價所得。該地塊宗地面積10,943平米，可用建設用地面積6,612平米，容積率4.6，建築面積30,415平米，掛牌起始價19,489萬元，折合樓面起拍價元6,408元/平米。

　此外，中石化廣東石油分公司以4,266萬元拿下花都區紅棉大道G08-QCC(25-2)地塊，樓面價8,633.88/平米。該地塊土地用途為加油加氣站用地（B41）（建設項目為加油站），面積5,202平米，可建設用地面積4,941平米，掛牌起始價3,766萬元。根據要求，該地塊的建設項目須符合花都區汽車產業規劃，將用於東風日產擴產的配套加油站。

穗金融城擬再推5幅商業地

　繼今年2月份拍出廣州國際金融城首批土地後，廣州又將推出廣州國際金融城第二批5宗商業用地，總用地面積超過6萬平米。由於此前拍地曾出現金融企業不敵開發商無緣拿地的情況，此次推出的5幅地塊均只面向經營性金融企業或金融市場交易平台。廣州國際金融城規劃範圍為8平方公里，起步區1.32平方公里，按照計劃，今年廣州國際金融城將推出10幅商業地，總用地面積接近29萬平米。

自雙倍印花稅自今年2月生效後，加劇工業樓宇買賣登記數字下跌勢。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，4月工業樓宇買賣合約登記錄得246宗，較3月的776宗下降68.3%。若以由2012年11月的1,311宗起計，宗數連跌五個月，累計下跌81.2%。

　據了解，4月工業樓宇買賣合約登記創2009年3月錄得214宗後逾四年以來按月新低。至於金額方面，4月錄得40.65億元，創去年9月錄得36.99億元後七個月新低，較今年3月的49.21億元下降17.4%。金額由去年12月的74.66億元起連跌四個月，累計下跌45.6%。按金額分類統計，五千萬元以下各個金額類型的工業樓宇登記宗數及金額均錄得按月下跌，其中二百萬元至五百萬元類型跌幅最多，期內錄得86宗及2.69億元，按月下降77.8%及79.8%。

　以分區統計，新界區4月錄得150宗及10.29億元工業樓宇登記，較3月的540宗及28.18億元下降72.2%及63.5%。九龍則錄得80宗及21.41億元，下降60.2%及上升17.2%。而港島錄得16宗及8.94億元，較3月分別下降54.3%及上升2.24倍。其中，最高金額登記包括：觀塘鴻圖道73至75號建大工業大廈全幢（價值9.80億元）及田灣海傍道9號興偉冰廠凍房全幢（價值6.03億元）。

合和實業（054）昨日公布分拆到主板上市的合和香港房地產，預期全球發售所得款項淨額約64.3億元，與早前市傳相若，其中逾三成將用作發展合和中心二期的資本開支。兩大重磅新股中石化煉化工程（2386）及銀河證券（6881）雖於昨日才開始接受機構投資者認購，但兩股國際配售部分已獲得足額認購。

　　隨?分拆完成後，合和間接持有合和香港的股權，將減至70%，若悉數行使超額配股權，則再降至65.5%，而約7%的本港公開發售預留作僱員優先認購股份；截至去年12月底，扣除合和非控股權益之未經審核綜合資產淨值約417.24億元。截至去年底中期，合和香港之溢利大漲6.3倍，至 102億元，惟未有解釋大升原因，相信是由於錄得重估物業公平值所致。

　　根據市場消息，合和將待股東特別大會批准分拆後、約5月中開始啟動招股，最遲6月底正式掛牌，保薦人為中銀國際及瑞信。

　　兩大重磅新股於昨日同步開始接受機構投資者認購，中煉化則搶先舉行路演，銀證則於今日舉行投資者推介會，據昨晚市場消息透露，兩股國際配售部分已獲得足額認購，中煉化則以長?基金為主。有投資者則認為，中煉化定價略高，若以下限定價（即2013年預測市盈率約9倍）將更合理。

　　根據中煉化初步招股文件顯示，其派息比率不少於30%，截至今年3月底止首季，其新合同價值為142.2億元。銀河證券初步招股文件顯示，其上市後派息比率將不少於10% ，截至今年3月底止其首季收益按年增長28%至19.773億元人民幣。

　　據外電引述文件稱，中滔環保擬最快於下月重新啟動來港上市計畫，集資8000至9000萬美元（約6.2億至7億元）。該公司曾於2011年計畫赴港集資最多8900萬美元，惟因當時市況欠佳而作罷。

杜拜的旅遊市場蓬勃發展，推升市場對當地住宿房間的需求。Damac房地產公司3月時為旗下以好萊塢為主題的飯店式公寓進行第一輪銷售，200間公寓在開賣當天就銷售一空。

根據Damac與維康（Viacom）旗下派拉蒙電影（Paramount）合作的開發案，Damac將斥資10億美元興建四棟大樓，內含一家五星級飯店和飯店式公寓。這類公寓住戶享有打掃、鋪床和Wi-Fi等服務，買家能透過中央訂房系統把公寓租出，年收益率可能比出租一般公寓還高。Damac已於上月展開第二輪銷售，但未提供相關細節。

房地產管理和諮詢公司Cluttons阿聯主管欣奇說：「這些公寓是很好的投資，因為此刻飯店的入住率和收取的費用很高。」

目前散戶投資人大多無法進入杜拜的住宿市場。