今年2月傳出東區店面以每坪1144萬元成交的天價，引發市場炒作風再起，北市府也將針對房仲膨風發言訂定規範；但內政部昨天卻說不會揭露此筆交易實價，因為「偏離市場行情，不具參考性」。對此，玄奘大學財務金融系副教授花敬群認為，有實際價格就應該公開，因民眾有知的權利，至於價格是否合理，內政部應該建立篩選機制，透過電腦估價系統進行篩選，而非人為篩選。淡江大學產經系副教授莊孟翰也認為，內政部應該是對無法查證的價格，才不用登錄，若是查證屬實就應該登錄，除非證實有炒作或堅持去頭去尾，否則不應該如此做。

稱不具參考性質
引發爭議的店面已於2月22日過戶，但實價至今未揭露。但內政部地政司副司長王靚琇昨表示，揭露的實價資料必須先篩選掉錯誤資料，過高或過低等交易案也會因偏離市場行情，較不具參考性質，而剔除不揭露。 台北市地政局主秘駱旭琛則表示，正在查證該筆個案，若價格資訊沒問題，就會公布出來，若申報不實會予以警告或罰款處分。

中華郵政董事長李紀珠昨（7）日表示，中華郵政的壽險資金，將協助外交部購買法國使館，雙方經過長期討論，在主管機關放寬政策後，很樂意「幫國家的忙」，中華郵政也可望消除部分資金去化的壓力。李紀珠上任中華郵政公司董事長不到3個月，已被內部主管封為「點子王」，不但發揮金融專業長才，為中華郵政公司的各項業務進行「總體檢」，同時也提出未來要經營的新業務，積極為百年老店創造創造更大的收益。

依據李紀珠的經營擘劃藍圖，主有3大任務，包括爭取調高海外投資上限，從原30％提高至35％；其次，運用龐大壽險資金，幫外交部在法國買外館；另外，也積極爭取做美元與人民幣的外幣存款，並申請可投資人民幣計價資產。 據了解，海外投資上限調高至35％，中華郵政將有新台幣2,450億元銀彈可用，而李上任後也成立投資小組，分頭檢視海外投資的資金運用、資金配置及投資標的等現況。

在外幣存款業務方面，李紀珠表示，若能成功拿到外幣存款業務，將有助滿足更多客戶需求，亦有助於中華郵政資金多元運用。至於運用壽險資金赴海外買樓部分，李紀珠說，曾與前外交部長楊進添有過討論，中華郵政壽險資金可幫助外交部解決房舍問題，目前已在法國巴黎尋得2個標的，將擇一購買，作為我駐法外館。她強調，投資國外不動產的收益相當穩定，同時又能幫國家的忙，中華郵政樂意傾囊相助。 立法院財委會日前通過臨時提案，建議金管會開放保險業幫台灣買駐外館舍，當「外館」房東，金管會也公告「「保險業辦理國外投資管理辦法」，自本周起保險業可到國外七個城市買大樓。但巴黎並不在金管會開放壽險業投資的首波城市之列。

保經公司代銷保單 拚今年上路

百年老店中華郵政力圖轉型！董事長李紀珠昨（7）日表示，擬成立百分百轉投資的保險經紀子公司，運用現行郵局的通路，幫保險公司賣保單；這項計畫已獲交通部支持，行政院一旦核定即可上路，最快今年內可向主管機關提出申請。李紀珠自2月轉任中華郵政董事長以來，積極為中華郵政尋找轉型。她表示，全台郵局通路是中華郵政的強項，若能成立子公司，為缺乏通路的保險公司代銷保單，可望為百年老店創造更大的佣金收益。

李紀珠說，中華郵政已完成轉投資計劃書，並獲得交通部支持，並提報行政院，等待核定，一旦獲核定，即能運用現有資源成立保經公司，初估子公司資本額為2千萬元。中華郵政轉投資保險經紀公司，李紀珠表示共有3大利基，首先是運用廣大的郵局通路銷售保單，卻不需承擔保單設計及資金運用的風險；中華郵政資金面臨去化壓力，但又有很大的使用限制，轉投資子公司可望發揮調節資金的效果，而代銷保單的同時，可視為員工訓練的一環，可了解別人設計保單的「眉角」。

她說，保險業務是中華郵政必做的業務，成立保險經紀公司後，員工可從代銷保單的過程「做中學」，為提高保單銷售額，可要求委託的保險公司，來為上萬名郵政同仁上課，了解保單內容後才能賣得更好，而員工也在潛移默化中，學習到壽險方面的專業。至於中華郵政可代銷的保單範疇，李紀珠表示，會與中華郵政目前的保單業務有所區隔，而中華郵政內部有2,000餘名員工，已取得壽險公會的證照，已是郵局第一線的基本班底，但她的目標是訓練9,000名郵務士也能代銷，「靠團隊來賣保單，所創造的利潤，也與員工共享。」 據了解，德盛安聯人壽已向中華郵政，表達高度合作意願。但外界認為，擁有龐大壽險規模的中華郵政，一旦跨足保代銷業務，將對擁有既有通路的銀行及保險公司，產生莫大的壓力。

簡易壽險 不能轉投資保經代

中華郵政董事長李紀珠拋出用郵政壽險資金買外館等多項創意，但金管會一律「冷回應」，除了強調仍未收到中華郵政的正式申請，金管會官員表示，郵儲金不得投資物流中心、不動產、保經代公司，除非交通部、金管會及央行三方都同意，認為沒有疑慮，但此情況「有史以來」都未發生過。 簡易壽險資金也不能轉投資設立保經代公司，保險局表示，若是要用簡易壽險資金設保經代子公司，依法無法核准；金管會官員表示，保經代公司必須有相關保險證照及專業，若未來郵差也要賣保單，都要先有證照，才能登錄在保經代公司，但前提是金管會要同意中華郵政設保經代公司。

至於李紀珠提及要用壽險部資金去法國買大樓，租給外交部作為駐外使館，官員表示，目前沒聽說有這項申請案，簡易壽險有6,900多億元資金，但投資不動產目前僅10億元，是否具有足夠的不動產管理能力，必須再檢視。壽險業者則表示，先前金管會主委陳裕璋承諾要專案核准壽險業投資海外不動產，只先開7地點，即紐約、倫敦、法蘭克福、多倫多、上海、北京及胡志明市，法國巴黎「似乎」沒有在開放名單之列。同時，要申請此項海外不動產投資，公司的RBC要達200％以上，且有風管委員會或風控部門，加上要列出投資不動產的營運計畫、法規研究等，壽險業者判斷，保險局初期不太可能會核准中華郵政投資海外不動產。

美元人民幣存款 中華郵政將開辦【經濟日報】

為強化經營體質，確保永續經營與穩定獲利，中華郵政將開辦以美元、人民幣為主的外幣存款業務，並申請參加兩岸貨幣直接匯兌。 中華郵政公司董事長李紀珠昨（7）日表示，中華郵政經營相當多業務，檢視營運成本後，發現很多未獲利，甚至虧損，因此將選擇自己的強項和風險性低的業務來做，逐步停辦虧損業務。

她舉例說，中華郵政代銷海外基金，也對外投資債券，大多以美元計價，為維持外匯安全存量，必須購買一定金額的美元避險，這就有匯率的風險，也要給銀行一筆手續費，如果郵政公司自己開辦美元存款業務，就可省去不少匯兌手續費。國內已開放人民幣存款，兩岸往來密切，使用人民幣的機會相當多，因此，在開辦外幣存款時，將以美元和人民幣為主；而兩岸即將開放直接通匯，郵政公司也申請參加直接匯兌業務，不必還讓外商銀行賺手續費。

329檔期以來全台房市量能增溫，據業者統計，今年前4月雙北市建商推案金額高達2,434億元，年成長逾8成，新北市推案金額年增率更高達1.28倍；此外，4月全台建商土地交易金額近180億元，在建商推案積極且持續大舉獵地下，業者看好房市榮景將可一路延燒至520檔期。

根據永慶代銷事業處統計，大台北地區今年1?4月買賣移轉棟數達35,982戶，較去年同期的29,016戶成長24％，建商推案金額則從去年的1,326.7億元增加至今年的2,434.2億元，漲幅高達83.5％。其中，淡水區「海洋都心」130億、「宏盛新世界」55億、林口區「國家1號院」130億、板橋區「馥華雲鼎」85億等指標大案登場，使得今年1?4月新北市推案金額達1,510.6億元，年成長高達1.28倍。

永慶代銷事業處總經理葉凌棋表示，329檔期以來房市買氣暢旺，建商看好後市，除持續推案外，同時也大舉獵地，包括京城、華固、長虹、冠德、國建、聯上開發、上曜開發等建商都有土地入手，4月建商土地交易金額就近180億元（包含地上權），成交案件遍及全台。

葉凌棋分析，為符合自住買盤需求，「低單價、低總價、低自備」三低產品一躍成為今年最夯的主流，也是建商目前推案主力，大台北地區以淡水、新莊、中山、內湖區市況較火熱，其中又以淡水區最受民眾青睞，買氣最熱烈。此外，由於大台北土地取得不易、北市都更案窒礙難行，加上建商受到國際財務會計準則（IFRS）規定影響，地上權案因而成為建商與壽險業的新戰場。

他表示，4月就有華固、冠德與富邦人壽分別標下景美財訓所、北市中山區北安段及成功高中附近土地地上權，今年還將有信義計畫區A25案、松山機場400億元開發案、仁愛路三段空軍總部等大型地上權開發案陸續登場，未來「地上權產品」可望大案齊出，但消費者接受度值得觀察。葉凌棋強調，今年初以來，房市逐漸回溫，買氣熱絡、價格穩步上揚，再加上日前壽險業購買不動產的禁令解凍，未來市場資金將更豐沛，預估房市榮景將可一路延燒至520檔期。

檢調偵辦太極雙星弊案，查出在押的金主程宏道，曾陸續轉交約四百萬元活動費給指南宮主任秘書黃承國，檢調為確認相關金流是否用來打點其他民代或官員，昨搜索兆晉、兆雄建設等四處地點，另傳訊黃承國、幫派份子黃雲龍及謝姓建商等三人說明，訊後均請回。

檢調蒐證指出，程宏道當初透過黃雲龍認識黃承國，因為太極雙星案有很多事情需要處理，程決定委託黃承國幫忙，並陸續交付四百萬元支票做為公關費，不過，程宏道應訊時強調，黃承國從未說過要行賄民代，據他了解，黃承國主要把錢用來請議員、記者吃飯及幫忙協調私地主等。 檢調查出，建設公司謝姓負責人和黃承國關係極佳，這筆款項疑似先流入建設公司，再輾轉流出，檢調為清查金流，昨持四張搜索票，搜索建設公司及黃承國、黃雲龍住處及辦公室，再依證人身分偵訊黃承國、黃雲龍及建設公司謝姓負責人，但黃承國和程宏道說詞一致，均否認行賄，還大嘆很倒楣，檢方訊後將三人請回。

此外，太極雙星金主程宏道涉嫌行賄台北市議員賴素如，兩人從三月底、四月初陸續遭收押，羈押期即將屆滿，檢方日前提訊兩人說明，但賴素如仍否認收錢幫程宏道喬事，程宏道只承認給活動費，否認行賄任何民代，檢方考慮延押兩人，不過，程宏道不滿遭羈押，已另向台北地院聲請具保停押。

PU塑膠皮廠商上曜（1316）昨（7）日召開股東會並進行董監改選。其中日前力挺1.8億元私募案的龍騰建設執行長黃學藤，正式取得董事一席，未來雙方可望共同開發房地產市場。

龍騰建設為全國性大型建商，每年推案上百億元，在北部以豪宅建案為主，南部則主攻大型造鎮，財力可說是相當雄厚。著名的建案則有「天下第一國」、「龍騰1號院」、「美慕里」、「一品苑」等大型建案。

市場人士認為，上曜引進龍騰建設作為策略性夥伴後，不管是在財力或營建實力，就像吃下大補丸一樣，身價頓時暴漲。

龍騰建設則表示，台南在南科和文化古都的特色加持，房地產市場具有相當大的發展空間，所以希望藉由此次進入董事會，積極搶攻台南房地產商機。

329檔期以來全台房市量能增溫，據業者統計，今年前4月雙北市建商推案金額高達2,434億元，年成長逾8成，新北市推案金額年增率更高達1.28倍；此外，4月全台建商土地交易金額近180億元，在建商推案積極且持續大舉獵地下，業者看好房市榮景將可一路延燒至520檔期。根據永慶代銷事業處統計，大台北地區今年1?4月買賣移轉棟數達35,982戶，較去年同期的29,016戶成長24％，建商推案金額則從去年的1,326.7億元增加至今年的2,434.2億元，漲幅高達83.5％。

其中，淡水區「海洋都心」130億、「宏盛新世界」55億、林口區「國家1號院」130億、板橋區「馥華雲鼎」85億等指標大案登場，使得今年1?4月新北市推案金額達1,510.6億元，年成長高達1.28倍。永慶代銷事業處總經理葉凌棋表示，329檔期以來房市買氣暢旺，建商看好後市，除持續推案外，同時也大舉獵地，包括京城、華固、長虹、冠德、國建、聯上開發、上曜開發等建商都有土地入手，4月建商土地交易金額就近180億元（包含地上權），成交案件遍及全台。

葉凌棋分析，為符合自住買盤需求，「低單價、低總價、低自備」三低產品一躍成為今年最夯的主流，也是建商目前推案主力，大台北地區以淡水、新莊、中山、內湖區市況較火熱，其中又以淡水區最受民眾青睞，買氣最熱烈。此外，由於大台北土地取得不易、北市都更案窒礙難行，加上建商受到國際財務會計準則（IFRS）規定影響，地上權案因而成為建商與壽險業的新戰場。

他表示，4月就有華固、冠德與富邦人壽分別標下景美財訓所、北市中山區北安段及成功高中附近土地地上權，今年還將有信義計畫區A25案、松山機場400億元開發案、仁愛路三段空軍總部等大型地上權開發案陸續登場，未來「地上權產品」可望大案齊出，但消費者接受度值得觀察。葉凌棋強調，今年初以來，房市逐漸回溫，買氣熱絡、價格穩步上揚，再加上日前壽險業購買不動產的禁令解凍，未來市場資金將更豐沛，預估房市榮景將可一路延燒至520檔期。

愈南愈好賺 高應大8.4%冠全台
大學推甄陸續放榜，學生家長也開始規劃子女的居住問題，房仲業者表示，最近有不少詢問大學周邊套房的買家，但業者統計今年全台熱門大學附近的套房報酬率發現，相較2009年，全台報酬率均下滑，又以新竹清大、交大周邊跌59.69%最多。台灣房屋智庫調查全台大學周邊套房租售行情發現，與2009年相比，學生套房報酬率都下滑，跌幅最高的是新竹清大、交大周邊下跌59.69%，目前報酬率為3.7~4.2%，其次為政大周邊跌52.1%，台中逢甲大學周邊則跌48.19%排第3。

買透天出租竹科人
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，清大、交大周邊有學生市場，加上竹科上班族的租屋需求，吸引不少人買透天厝隔成套房出租，使套房供過於求。信義房屋清大店店長古孟玄說，清大附近套房學生租屋約佔6~7成以上，雅房月租4500~5500元，套房月租5000~7000元，附近也有較高級的套房如「清大心窩」月租可達1~1.2萬元，但近年此區投資報酬率會降低，主因還是房價上漲。

台大套房2.4%最低
有巢氏房屋台中西屯逢甲加盟店店長陳秀華也說，逢甲大學周邊平均套房月租約6000元左右，近年因房價上漲，使報酬率下跌，房東有整理過的套房報酬率為6~7%、沒整理的為4%。報酬率愈往南愈高，高雄應用大學周邊以8.4%居全台之冠，最低的是台大附近套房僅2.4%。張旭嵐表示，北部房價高，加上租金調漲有限，因此報酬率較低；南部大學周邊較多透天厝或舊公寓改建，成本較低，房東還提供各項設備及裝潢來拉高租金。台灣房屋高雄建工特許加盟店店長古幸福說，高雄應用大學附近有高雄醫學院、科工館，生活機能相對成熟，學生及上班族對套房需求大，每間套房月租金約6000~8000元，報酬率高達8~10%。

信義房屋昨公布今年第1季全台統計都會區房價指數，較去年同期漲8~21%，並以房價指數推算出各區標準房價，發現各大都會區以桃園房價漲幅為最高，指數從去年第1季的229.6，漲至今年第1季的277.2，漲幅達21%，換算標準房價為18.7萬元。

高雄漲19%居次
高雄漲幅居次，房價指數從179.1漲至213.4，漲幅19%，標準房價1坪15.3萬元。雙北則漲11~12%，換算標準房價為北市56.1萬元，新北32.1萬元。

國揚實業昨（7）日公告與欣偉傑建設合作以9.34億元，向皇普建設買進基隆八斗子漁港附近1.2萬坪土地，換算每坪單價7.78萬元；皇普出售此地貢獻每股稅後純益0.258元。國揚建設總經理彭紹齡表示，現在雙北購地不易，轉而把目光投向基隆，計畫在明年3月推出每坪1字頭的住宅，總銷金額近70億元。

國揚昨公告，以9.34億元向皇普買進基隆市中正區調和段1382-21地號等13筆土地及中正區調和段7256建號，該案土地約1.2萬坪，未來將由國揚投資七成，欣偉傑建設投資三成共同合作。彭紹齡指出，現在在台北市的土地不是太貴，就是產權複雜有瑕疵，加上台北市都更案完全卡住，轉向布局基隆。她分析，現在雙北的高房價讓很多小家庭難負擔，桃園房市也喊到每坪30萬元；而基隆未來有汐止的捷運延伸段，房價又可守住1字頭，相信未來能吸引不少大台北上班族買進。

國揚昨買進的基隆1.2萬坪地，為國揚今年首度出手獵地，彭紹齡表示，今年公司對於買地不會很積極，因為現在選擇很有限，除了價格考量，也會避免買進打房目標區。 值得留意的是，隨著雙北土地取得不易，今年搶進基隆的建商還有興富發及遠雄，今年3月興富發透過旗下上市建商潤隆以22.59億元，向台灣金聯標得基隆4.1萬坪土地；遠雄今年首季則簽下基隆火車站旁3,778坪土地之合建案，顯示指標建商已紛紛向外插旗。

信義房價指數最新資料出爐，六大都會區過去1年房價指數漲幅達8％?21％，房價全數上揚，其中，桃園1間30坪的房子1年貴了快100萬元；但觀察今年第1季，桃園房價指數漲幅已縮小至3％，反倒是北高兩地房市回溫，指數漲幅達6％?10％。

信義房屋與政治大學財務管理學系姜堯民教授合作，推出新的各都會區標準房價，觀察過去1年六大都會區，北台灣以桃園地區房價漲幅最高，指數由2012年第1季的229.6上漲至277.2，房價指數漲幅高達21％，位居全國都會區之冠；至於雙北市過去1年房價指數上漲11％?12％。至於大台北以外的區域，房價指數年增率為8％?19％，表現較好的是高雄地區，房價指數過去1年從179.1上漲至213.4，上漲幅度達19％。

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，桃園標準房價從每坪15.5萬元，上漲至18.7萬元，高雄則從1年前的每坪12.8萬元，上漲至15.3萬元，以1間30坪的標準房型計算，兩地房價1年貴了75?96萬元。蘇啟榮表示，桃園、高雄地區，房價基期較低，因而吸引外來開發商買地推案，帶動桃園、高雄地區房價出現明顯上揚，不過漲勢過快也讓金融機構提升風險意識。

觀察今年第1季信義房價指數可發現，首季房市交易熱絡，信義房價指數六大都會區除台中市以外，房價普遍呈現上揚走勢，其中又以北高兩地指數漲幅達6％?10％最高，房價回溫較為明顯。不過，桃園地區因銀行進行房貸管制措施，指數由上季的269.7小幅上漲至277.2，季增率僅3％，顯示出房貸管制，短期確實已達到壓抑房價上漲的效果。

國內房地產市場持續升溫，太子建設（2511）今年前四月累計房屋銷售金額已達68.44億元，創歷年新高，又以台中售屋金額32.47億元，比重四成七，表現最亮眼。 太子建設去年推案金額為250億元，房屋銷售金額總計143.4億元；今年隨景氣升溫，太子加大力度推案、總推案量增至327億元，法人以前四月銷售情況推估，全年售屋金額可望突破200億元新高。

太子昨（7）日公告，4月合併營收為9.66億元，月減17.15%，但年增52.82%；累計今年前四月營收為35.26億元，較去年同期成長24.03%。

太子建設總經理謝明汎表示，太子品牌在市場的接受度愈來愈高，加上分散市場推案策略奏效，帶動銷售持續增溫。目前全台熱賣個案包括北部的「太子馥Ⅱ」，台中有總銷100億元的「雲世紀」 ，台南及高雄地區有「峰雲會Ⅱ─太子雲端」、太子「花漾」等。

謝明汎日前獲選兼任台中金典酒店副董事長，謝明汎說，未來將推動資源整合，參考台北模式，讓金典成為台中的W-Hotel。金典酒店為太子與勤美集團共同經營，雙方各持有五成股權。謝明汎說，金管會放寬壽命險業投資商業不動產規定，為營建業帶來大利多，太子目前手中握有統一國際大樓三個樓層、約2,000 餘坪面積，每坪單價上看200萬元；誠品群樓投資比重也近20%，以1.6萬坪營業面積估算，約有3,000坪左右。

最新披露的資料顯示，杭州今年1-4月共成交69宗地塊，賣地總收入為320億元，比2012年同期的62.78億元上漲410%。其中，杭州主城區漲幅高為384%，余杭區漲幅高達1806%。對此，中原地產研究中心研究總監劉淵表示，杭州前4個月土地市場高成交量得益于上年房地產市場交易的走熱。

“這個資料顯示的大多數都是跟去年同比增長的很厲害，去年整個上半年土地市場比較低迷，所以不僅僅是杭州，就其他城市而言，跟去年比也是增長了。但是這些城市?面，杭州也算是漲的比較厲害的。”劉淵告訴網易財經，杭州土地交易市場今年前4個月的高成交量來自于開發商的補倉需求。

2012年年初，杭州房地產市場遇冷，供銷持續萎縮。3月份開始杭州樓市經歷了大範圍的降價促銷潮，無論是主城區還是郊區多個板塊價格體系被重塑，導致壓抑許久的剛需被全面釋放，市場成交量大幅度上升。“回暖”、“以價換量”、“日光”、“房鬧” 等關鍵字成為當時杭州樓市的縮影。2012年，杭州房地產市場全年成交量達84991套，創4年來最高紀錄。


“去年房價還很高，開發商有一個房產庫存量的需求，因此去年的房地產交易比較活躍。”劉淵表示，“在新“國五條”出臺以前，特別是1、2、3月，去年一整年房地產市場的新房交易量是比較好的。”相較於房地產交易市場的火熱，在上年房地產市場庫存充足的情況下，杭州土地交易市場上年同期則不盡人意。

劉淵告訴網易財經，杭州是去年房地產市場中活躍度最好的城市之一。房地產市場全年的高成交量刺激開發商回籠資金補倉。“去年前三個季度，杭州的房地產交易量同比增長幅度是主要城市中最高的，所以開發商補充土地需求的願望比較強烈。”劉淵表示這是今年前四個月杭州土地市場交易活躍的大背景。

據中原地產監測資料顯示，其監測的包括杭州在內的13個主要城市，前四個月的平均水準比去年高出20%。今年前4個月杭州的土地交易水準跟去年相比要高出一倍。

..5月6日，德銀發布報告透露，華潤置地2013年首4個月合約銷售按年增105%至231.5億元人民幣，合約銷售面積按年增77%至191.2萬平方米。

截至今年4月末，華潤置地已經實現全年合約銷售目標的41%。德銀表示，維持華潤置地“買入”評級，目標價25.02港元，較資產淨值折讓20%。

此外，德銀預計，華潤置地將持續受益於市場份額提升和增強資產淨值擴張的機會。

德銀還指出，今年3月，華潤置地來自投資物業的租賃收入按年增28.5%至約3.7億元，截至今年3月末，公司累計租賃收入為11.3億元，按年增31.2%。儘管今年新完成專案較少，華潤置地管理層仍然預計，租金收入可增長30%，主要由續租租金向好和新完成項目入住率較高所支持。

同日，大和發佈研報指，華潤置地今年合約銷售目標額為570億元，較去年實現銷售520億元增加約10%，相信只是反映該公司一貫的保守作風。

該行續稱，華潤置地今年的可售貨量達810億元，加上去年的40億元銷售會於今年入帳，加上未來落成的收租物業，認為華潤置地今年及未來的盈利前景穩健。

同時大和還將華潤置地目標價由21﹒8港元大幅調升25%至27﹒2港元，重申投資評級“買入”，認為其盈利增長前景穩定及可持續。

在北京，不管是期房還是現房，開發商暫失樓盤定價權已是公開的秘密。在“新國五條”的調控背景下，近期關於北京市政府將實施最嚴商品房限價政策的消息陸續傳出。

據本報記者瞭解，事實上，限價並非新政，北京早在2011年就通過設置期房預售紅線穩定新盤價格，只不過是從近期起，其執行轉向公開化和升級。

北京住建委主任楊斌上月10日公開表態限價的兩條原則，一是不能明顯高於上一期項目售價；二是不能高於周邊二手房價。

“之前也有這麼要求，但沒有公開，也沒相應的檔，只是口頭通知，如今的公開表態，從實際效果來看，口徑嚴很多，期房和現房漲價的空間均被圍堵。”一位不願公開姓名的開發商介紹。

“實施嚴格的價格管控是當前不得不採取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士向記者表述，嚴格限價背後，是北京房價上漲的壓力以及落地最嚴房價目標責任制的要求。

“最近兩個月，北京房價漲幅全國居首，已經引起北京市領導不滿，並要求建委等相關部門對這些資料進行解釋、說明。”上述人士介紹。最新資料顯示，北京4月份新房價格繼3月份後，再次領漲一線城市，同比漲幅連續第二個月超過10%。

現在北京2013年趨穩的年度房價控制目標已經分解到各區縣，工作不力的，將進行約談和問責。上述接近北京住建委的人士表示，據其瞭解，北京市相關領導已經放話，房價控制目標直接掛鈎相關負責人的“烏紗帽”。

“連成交價也卡死了”

說起自己的買房經歷，楊波就一肚子怨氣：“3月份說開盤，到現在還沒有開。”他說的是位於通州的一個剛需專案，其中50多平米的小戶型特別讓他中意，全款100萬元左右。

該項目宣傳推200套房源，但包括楊波在內在售樓處登記的意向買家已經達500戶，他擔心選不到自己中意的戶型、位置，不得不天天電話諮詢開盤時間。

售樓處給出的解釋是，預售證還未批下來，沒法賣，開盤時間也不確定。

這也是北京諸多開發商普遍面臨的苦惱，蓄客都準備好了，就因為拿不到預售證而無法銷售。

本報記者實地走訪瞭解，截至目前，通州、大興、房山區域至少有5家樓盤因為漲價問題，預售證“難產”。

據悉，北京限價執行升級的時間節點是在4月。“之前預售證審批也會卡，但沒有這麼嚴，”通州一位不願公開姓名的開發商行銷總監稱，現在的要求是，相比專案前一期和周邊二手房，幾乎是零漲幅，一點空間都不給。

“一直以來，大家都認為，當前建委限的是預售價，其實不然。”一位不願公開姓名的北京開發商說，“如果僅限預售價，樓盤在實際成交時，還具備一定的漲價空間，北京此前預留給開發商的範圍是漲價5%-10%，而現在一點空間都沒有。”

記者查看北京住建委的專案公示資料庫瞭解，一般來說，樓盤的預售價會高於實際的成交價格，有的相差5%，有的相差20%。

但4月份以後，“開發商要審批預售證時，需要給建委報兩個價格，一個是預售價，一個是承諾價，”上述開發商表示，所謂承諾價就是該樓盤預計入市的價格，也就是最接近實際成交的價格，在建委的“限價”規則中，上述兩個價格都要限。

“房價控制目標的關鍵在於交易價格的統計，而非預售價格，如果承諾價批到2萬，預售價格就算批到5萬也關係不大，也只能按照2萬成交。”張大偉表示，通過嚴卡預售價和承諾價，可以說是限制樓盤在實際交易中漲價的雙重保障。

“現房也要限價”

在嚴厲的限價政策下，經過近一個月的僵持，因漲價問題而展開的預售證博弈開始減少，部分開發商選擇了妥協，陸續入市。

據網易房產資料研究中心統計，北京新房市場4月份共有13個項目獲得預售證，前半月僅3個專案通過，其餘10個是在17日以後批復，其中6個是在4月27、28、29日這三天集中批復。

“拖一天，就是一天的人力成本和資金成本，划不來，好不容易積累的客源也會流失，”上述通州不願公開姓名的行銷總監稱，“只要不是賠本賣，就入市吧。”

但開發商們的苦惱並未就此結束。因為按照新政策，除了通過限制預售價、“承諾價”管住期房漲價之外，現房也需要接受建委的價格指導。此前開發商企圖借期房轉現的漏洞被圍堵。

很多開發商對於現房限價表示不理解。“現房已經建成，產權已經完善屬於開發商，不需要預售等相關政府參與審批的環節，價格管制，從法律來說是行不通的。”一位不願公開姓名的開發商曾向記者抱怨說。


不過，據這位開發商說，建委也很聰明，沒有明文要求限制現房漲價，“只是說，不准你現房漲價，如果漲了，將會通過後續稽查的方式找你麻煩，查你樓盤存在的其他問題。”

在前述接近北京住建委的人士看來，在當前房價連續上漲的背景下，嚴厲的行政性價格管控是不得不採取的措施，行政成本高，後期副作用也很明顯，下一步的關鍵在於研究如何把商品房列入限價房管控序列。

楊斌表示，納入限價房序列管理的範圍主要是針對部分適合“夾心層”的商品房，而什麼樣的人具備購買資格，該類房屋再上市需滿足怎樣的條件，具體細則正在研究中，並將很快落地。

記者獲悉，北京市建委接下來將組織開發商座談，具體商討將部分商品房納入限價房管理，該如何執行。

去年公司為了降低負債率未曾融資

去年未融資的綠城中國（03900.HK），今年年初以來已先後四次舉債。昨日，記者從綠城中國方面獲悉，該公司將發行於2016年到期的25億元人民幣優先票據。

早在今年2、3月，綠城中國就曾發行共計7億美元優先票據（折合人民幣43.16億元），加上幾天前取得中國貸款融資及銀團貸款總額約24.6億港元（折合人民幣19.55億元），至此綠城中國今年已舉債87.71億元。對於近來頻繁動用杠杆，綠城中國一位高層人士坦言，此舉實為拉長債務期限，優化債務結構。

年內四次融資

據瞭解，綠城中國將發行於2016年到期的25億元人民幣優先票據，年利率為5.625%。綠城方面表示，此次票據發行的所得款項淨額將約24.79億元，將用作為若干現有短期債項再融資，而餘額用作撥付資本開支及一般公司用途。

事實上，加上此次發行人民幣優先票據，今年以來綠城中國已經先後四次舉債，合計融資高達87.71億元。而在去年，綠城中國為了降低負債率並未進行過一次融資。

綠城中國曾於5月2日稱，其與九龍倉合作開發的大連房地產專案已取得中國貸款融資及銀團貸款總額約24.6億港元，該筆款項將用作撥付餘下土地款16.9億港元及開發與建築成本。

除此之外，綠城還曾於今年3月增發本金3億美元、票息8.5%的五年期優先票據，而在今年2月，該公司還發行了本金總額為4億美元的優先票據，上述兩次融資額達到7億美元。

改善債務結構

“今年最重要的事情就是改善債務結構。”綠城中國一位元高層人士向記者表示。對於近來綠城頻繁的舉債行為，該人士坦言，是為了拉長債務期限。事實上，截至去年年底，該公司總流動負債為735.62億元，其中就有152.56億元的債務會在一年之內到期。

上述人士表示，綠城中國目前的債務結構還是以短期債為主，而今年的目標就是把負債結構拉長。綠城三次發債，大部分都是用來償還國內一年內到期的銀行貸款，從而改善整個負債結構。


綠城中國去年未曾進行過融資，淨負債率從之前的148%降到了2012年底的49%。不過，業內人士仍然認為綠城中國負債情況並非如看上去那麼理想。

海通國際分析師陳展翔表示，綠城中國的淨資產負債率大幅下降至49%，主要得益于向九龍倉和融創中國的資產出售。實際上，綠城中國去年靠出售資產累計籌資高達141.4億元，而且，去年綠城中國也縮減了拿地規模，僅增加權益面積68萬平方米。

“綠城中國淨負債率並非看上去那麼低。”陳展翔分析稱，該公司21%的權益土地儲備，屬於其以小於50%的權益占比，這一部分並不會納入其綜合資產負債表。也就意味著，這一部分土地儲備所對應的建安成本融資，也不會計入負債表。

據報導，“二套房貸首付調至七成，貸款利率依然為基準利率的1.1倍”——央行營管部公佈的二套房貸新政細則，在北京已經開始全面施行。

記者走訪多家銀行發現，目前銀行方面全部在執行“二套房首付七成”政策。多家銀行明確表示，無論有房無房，一律執行首付七成政策。


“我雖然以前貸款買過一次房，但是已經把房子賣掉了，為什麼還要我首付7成呢？”市民劉女士表示，她的情況符合房貸新政中“無房、第二次申貸”的情況，按照新政規定可以首付六成，但是在申請貸款時，她的要求被銀行拒絕。

而商業銀行此前發放二套房貸是執行“認房又認貸”政策，即購房人無論是否有房，只要有過貸款記錄，就得按照二套房貸政策執行。這也使得不少曾經貸款購房，但已經賣掉住房，打算換一套住房的改善性需求購房人，都統一按照首付六成的二套房貸政策貸款。

“按照北京房貸的新規，貸款購買二套房時，首付款比例最低七成。無論哪種類型的 二套房 ，利率都是同期標準利率的1.1倍。”工商銀行一名工作人員明確地說。

今年1?4月，東莞全市住宅網簽面積達200.7萬平方米，同比大幅增加七成，創歷史最高；均價則較為平穩，約8522元/平方米。合富輝煌東莞市場研究部最新發佈的資料顯示，目前新增供應缺口較大，市場供不應求的狀況較為嚴重。

在新鮮出爐的住宅網簽金額排行榜中，記者還發現，目前均價7500元/平方米以下的剛需產品最為熱銷。另外，前十名樓盤中，外來開發商占六席，本土開發商占四席，其中前三名均為外來開發商。

住宅成交 前4個月網簽量大增價略降

合富輝煌東莞市場研究部資料顯示，2013年1?4月東莞全市住宅網簽面積達200.7萬平方米，同比大幅增加七成，創下歷史最高記錄。“增幅較大的原因為去年基數較低。”合富輝煌東莞市場研究部經理李興旺告訴記者。而在價格上，1?4月全市住宅網簽均價約8522元/平方米，同比略降1%。

值得注意的是，1?4月新增供應面積僅132.9萬平方米，僅是銷售面積的66%，“這說明供應缺口較大，市場已處於較嚴重的供不應求。”李興旺稱。

目前市場供應緊張，從住宅庫存量上也可看到端倪。資料顯示，截至4月底，東莞一手住宅庫存面積僅約420萬平方米，基本達到過去六年以來最低值。李興旺稱，按照2012年月均50萬平方米的消化速度，只需8個月即可將庫存消化完畢。在這種“低庫存”的支撐下，東莞樓市消化率得到提高，也支撐了房價“穩中有漲”的態勢。

土地供應 表現異常冷清 今年基調偏緊

相對一手住宅市場的火熱，4月東莞土地市場則表現得異常冷清，無論供應還是成交都顯得門可羅雀，十分沉寂。

對於供應偏緊的原因，東莞中原地產策略研究中心總監車德銳解釋說，由於今年政府繼續加大產業需求的供應工業用地供應，而有意控制房地產的土地出讓。使得商住用地土地供應下滑，未來土地出讓尤其城區更多以三舊改造的方式盤活，因此，越來越多開發商將會改變招拍掛的形式拿地，更多是通過三舊改造等合作方式拿地。

而受供應偏緊影響，土地成交也不見起色。4月土地共成交10宗地塊，面積合計21.16萬平方米，環比下降57.80%，同比下降36.97%。其中，商住地和商服地各成交1宗，商住地成交宗數下跌至2005年以來同期的低位。

據瞭解，今年東莞住宅預計供應210萬平方米，已連續三年下滑，“這奠定了今年東莞土地供應偏緊的基調。”車德銳說。

戶型供應

91?100平方米

戶型比重大增

今年，中央對房地產調控的總體方向依然是“支持剛需，打擊投資投機”。在政策的引導下，以首次置業及首改置業需求為主的產品如71?120平方米戶型供應比重得到明顯增加，而以投資性需求為主的70平方米以下公寓及160平方米以上大戶型供應比重明顯減少。

合富輝煌資料顯示，4月東莞70平方米以下戶型供應比重僅10%，達到歷史最低，比2012年同期減少了17個百分點；同樣減少的還有160平方米以上大戶型，其供應比重約11%，而在2010年這一比重達27%。

70?120平方米戶型則明顯增加，其供應比重達57%，達到歷史最高，比2012年同期增加了22個百分點。其中91?100平方米戶型增幅最明顯，今年比重達26%，比2012年同期增加了12個百分點。

銷售排行

7500元/平米以下樓盤最熱銷


4月東莞住宅網簽金額排行榜也已新鮮出爐，記者從前十名樓盤的銷售狀況中看到，市場熱銷集中在中端價位及剛需產品。如均價7500元/平方米的樓盤占了6席，其中3席為7000元/平方米以下。前十名樓盤中70%的主力產品集中在70?120平方米，剛需主導市場。4月無均價8000?9000元/平方米的樓盤上榜，而價格過萬的樓盤有三個，分別為萬科金域華府、保利紅珊瑚和中信森林湖。

此外，前十名樓盤中，包含了萬科、保利、中信和碧桂園等全國一線品牌開發商，外來開發商占6席，本土開發商占4席，其中前三名均為外來開發商。從區域分佈來看，前十名樓盤中，市區專案占了一半，而臨深片區如塘廈、樟木頭和黃江等亦表現突出。

頻繁募資負債率高企 城市綜合體暴增需求不足

房地產調控頻出、傢俱店邁向寫字樓、網購來分流、租金不好漲……家居大賣場日子不太好過，紛紛另謀出路。近日，國內家居賣場大佬紅星美凱龍集團宣佈要打造百個城市綜合體，以期打造新的增長點。然而，機構資料顯示，城市綜合體已呈現暴增的態勢，由於供大於求，租金也出現停滯不前甚至下跌的局面。因此，業內認為家居賣場如此轉型存隱憂。

家居賣場生意不佳關門

近日，紅星美凱龍集團宣佈全面進軍商業地產領域，將大規模開發城市綜合體和商業購物中心。據悉，紅星商業到2020年欲建100個城市綜合體。

雖然紅星美凱龍集團相關負責人一再強調，此次並非戰略轉型，也不會有任何放棄和縮減家居板塊的規劃。但是，有專家分析認為，過去十年的高速發展使家居賣場數量激增，攤薄消費力的同時壓縮了單個賣場的生存空間。中國建材流通協會常務副會長秦占學指出，由於盲目擴張和行業的惡性競爭加劇，全國各大建材家居賣場已出現招商困難、租金難收等問題。紅星美凱龍方面，去年以來部分門店因生意不佳相繼關門：8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結業；8月底，南京奧體紅星店正式撤店。

與此同時，賣場租金的高企也使一些經銷商另謀管道。譬如某品牌傢俱最近新開的生活定制館就沒有考慮大賣場，轉而搬到寫字樓上。公司負責人透露，這樣做使租金成本從原來的平均300多元/平方米/月降至約100元/平方米/月，以後該品牌在大賣場的規模要縮小。另一方面，近年來，網上銷售在家居建材行業中所占比重日益增加。據一份順德傢俱協會的資料，保守統計，中小型傢俱企業2012年網上銷售量增加約兩成。

房地產調控頻出、“樓上鋪”出現和網購分流，給競爭已趨於白熱化的傢俱建材賣場的前景蒙上一層陰影，需要尋找新的利潤增長點。廣東省傢俱協會會長王克認為，業態交叉融合是一種趨勢，“家居賣場的培育週期大約在3年，相對于純粹做家居賣場，介入商業地產可加快資金回籠、縮短培育週期。”

轉型之弊

資金壓力：負債達七成仍募資15億元

據悉，紅星美凱龍集團計畫在未來3~5年內就將城市綜合體項目的數量提升到50家。

其官方網站顯示，目前，紅星地產正在開發的地塊已遍及上海、天津、成都、昆明等十幾個主要城市，公司土地儲備已達500萬平方米。這些綜合體的建設和土地的開發均需要龐大的資金支援。

但是，據媒體披露，紅星美凱龍2009、2010和2011年末的資產負債率分別為85.91%、75.54%和73.37%，其負債中長期借款占比最高；2012年前三季度資產負債率為70.16%。去年，紅星美凱龍在短短22天內連發兩期中期票據，合計融資15億元。

對於頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面表示是用於補充運營資金或歸還銀行貸款。

一方面是巨額借款，另一方面，近日多名傢俱業內人士向本報記者表示，為了穩定經銷商，在物價已上漲的背景之下，作為傢俱建材賣場主要收入的租金，今年上半年並沒有出現大範圍的上漲。由此可見，紅星美凱龍打造和運營城市綜合體的資金壓力不小。

過剩危機：租金下滑空置率上升

傢俱建材市場一片“紅海”的背景之下，紅星美凱龍投身商業綜合體，但目前，商業地產已經成為各路企業的“兵家必爭之地”，呈暴增態勢。世邦魏理仕（CBRE）日前發表最新研究報告指出,目前全球在建購物中心面積已達3200萬平方米，其中中國內地以1680萬平方米占比達一半以上，包括成都、天津、瀋陽、重慶、武漢、廣州及杭州等7個城市分別位居全球最活躍購物中心開發市場的前10大，這些城市都將在未來3年交付達100萬平方米以上的購物中心。

中原地產資料顯示，僅僅在最近一個月內，就有包括永泰、首創、華遠、萬科等在內的十多家公司紛紛宣佈進軍商業地產。而隨著各路企業紛紛進入商業地產領域，城市綜合體已經呈現暴增的態勢。僅在廣州一個城市，今年年內就將有6個大型購物中心開業，新增供應量達65.8萬 ，體量超過兩個正佳廣場。


一方面是城市綜合體的暴增，另一方面卻是百貨零售業發展的停滯不前。中華全國商業資訊中心統計資料顯示，2013年一季度全國百家重點大型零售企業零售額同比增長7.6%，是2005年以來同期最低增速。

供應暴增，需求不足，購物中心招商困難已經不是新聞，租金也一路下行。根據第一太平大衛斯發佈的資料顯示，2013年第一季度，廣州市優質購物中心首層平均租金為701.8元/ /月，環比下降1.9%，同比下降1.0%。

該機構預測，隨著供應量的持續增長，供求關係出現失衡，將導致商業成交均價下滑。中短期內，廣州零售物業的租金水準可維持平穩，但空置率將會上升。

5月6日，週一。《信報》上週一篇社論提及香港物業市場去向未明，投資值博率不高，近期海外樓盤展銷會多如雨後春筍，為熱切尋求投資機會的香港市民提供了一個另類選擇。社論勸喻投資者務須謹慎，以免隔山買牛招致損失。

跟黑石掃樓？

這令老畢想起早前一篇文章《跟黑石炒美國樓市》。作者指出，美國私募基金黑石（Blackstone Group）斥資30億美元狂掃住宅物業，迅速成為美國第一大戶。

據黑石主席施瓦茨曼（Stephen Schwarzman）所言，集團極度看好後市，原因是葉岩氣革命帶動美國能源成本急劇下降，勢必吸引大量外國人到美國定居和創業……云云。

文章還提及，內地已有許多看樓團赴美，豪客頻呼好便宜。內地香港目前皆嚴打炒樓，若認同施瓦茨曼的見解，到花旗國“撈底”可以。

老畢卻認為，“大鱷”的觀點聽聽可以，絕不能照單全收。黑石等私募基金坐擁大量“便宜錢”（股東資金加低息借貸），有必要投放於回報相對吸引的市場，“眾?尋她”看中美國住宅物業，難道還會砸自己的台，不說中聽的話，反而“唱衰”樓市？

美國樓價從低位反彈，確有數據可查。最具權威性的樓價指標、S&P/Case-Shiller全國住宅價格，2月份按年上升9.3％，其中亞特蘭大、底特律、拉斯維加斯、鳳凰城和三藩市五地，樓價按年皆漲逾15％，跑贏全國平均升幅。

然而，無巧不成書，根據房利美（Fannie Mae）的資料，上述五個市場在美國負資產最嚴重（即未償還按揭貸款較物業市值高出三成以上）城市中，全都榜上有名，一個不漏。

私募基金嘴?大談葉岩氣革命——如今要唱好美國，葉岩氣似乎是萬應靈丹——心中算盤怎個打法，卻是另一回事。

投資無非為了回報，不是賺價便是賺息，毋須把一切推上“革命”那麼高的層次。不過，可以肯定的是，“大鱷”算數一定精過你，幾個大投資者，除黑石以外，還有Colony Capital、有意於短期內招股上市的American Homes 4 Rent、Apollo等，過去一年在全美合共購進近六萬套單一家庭房屋（single-family homes）。私募基金大舉進軍住宅市場，看中的正是令人垂涎的租金回報。

算盤盡處

受到金融危機洗禮，數以百萬計美國人的信貸記錄千瘡百孔，申請不到樓宇按揭，但總得有瓦遮頭，買不到樓自然要租。參考數字是：美國自置物業比率今年首季處於65％水準，為1995年第三季以來最低。

黑石等資金雄厚的投資者算過賬，在樓價低的地區掃入包括大量“銀主盤”（即斷供被拍賣的樓盤）在內的住宅，翻新後在市場放租，回報豐厚之余，還有望于樓市日後回升中賺價。路透社最近在一篇特稿中提到，黑石等私募基金買入一套10萬美元的房屋放租，每年回報可達14％至27％（視乎股東資金與低息貸款如何分配）！

美國樓市突然冒出一批昔日對住宅市場不感興趣的“不速之客”，那等於說，分析當地樓市何去何從，不能對私募基金的動向視而不見。此等機構投資者在美國各地掃入以萬計的住宅，與內地買家近年積極在港置業，令香港樓價升勢火上添油，不無共通之處。

這中間當然也有分別：內地買家占香港物業成交比例逐漸攀升，發生于樓價離底已遠的日子；私募基金掃入住宅，卻出現于美國樓價跌至谷底之時。

從用家的角度出發，熱錢四竄加上內地資金推波助瀾，令有意買樓的香港人置業能力遠遠追不上樓價升勢，“上車”越來越困難。

美國的情況則是，當地人好不容易花了幾年時間整頓財政，滿以為可以一嘗（或再嘗）做業主的滋味，哪知橫?殺出個程咬金，在“銀主盤”拍賣場以至私人放售樓盤領域，見價即追見盤便掃；私募基金財雄勢大，一如許多內地豪客在港置業般，打工仔憑什麼跟他們爭？

然而，內地和香港投資者是否應跟黑石炒美國樓，老畢認為要考慮兩個因素：第一，私募基金掃貨推高樓價，意味著租金回報已不如初入市時有吸引力。以機構投資者鍾情的幾個市場，包括鳳凰城、南加州部分地區、亞特蘭大和佛羅里達州某些市場為例，買後放租回報非但明顯下降，租金的絕對值亦面對下調壓力。此般皆因投資者過去一年在全美掃入的近六萬套房屋，近半仍未能找到租客所致。

第二，買後放租策略若無法繼續為私募基金提供理想回報，閣下認為投資者變炒家、趁有價有市沽出物業套現離場機會大，還是耐心等候葉岩氣革命產生“移民紅利”、放眼極長線的可能性高？


關於以上第二點，路透社的特稿提供了一些佐證。去年，私募基金Oaktree Capital向美國房地產投資公司Carrington注資4.5億美元，參與後者的“銀主盤”收購計畫。

按照Carrington的內部評估，以三年為投資期，部分城市的住宅物業每年租金回報可達25％。實情卻是，Carrington的預測跟真正回報相差甚遠，Oaktree眼見“貨不對版”，正在部署撤資。類似事例遠不止此，反映狂掃住宅放租這個算盤，已不像先前般隨打隨響，找買家接貨、飽食遠揚的機構投資者，勢必陸續有來。

施瓦茨曼滿肚子主意，黑石集團2007年上市，誰像交學費那樣接下第一根火棒？內地豪客頻呼美國樓便宜，豈非正中私募下懷？

打房淪為「空包彈」 專家歸咎地方政府配合不力
大陸房市「愈壓愈漲」，中國社科院日前發布報告警告稱，現階段房價已瀕「失控」，亦顯示官方「重調控、輕改革」的思維須全面性調整；同時，業界專家也認為這波打房淪為「空包彈」，有其結構性因素。 打房《國五條》細則自4月陸續推出後，大陸房價瘋漲現象不見停歇，反呈變本加厲態勢。中國社科院財經戰略研究院日前報告指出，房市再次出現全面反彈，表明「重調控、輕改革」的思路要改弦更張。

走出屢高屢調怪圈
報告進一步警告，住房供需已經失衡，房價面臨全面失控，若不及時推進改革，市場還將出現大起大落。報告建議，未來官方必須堅持調控不放鬆，並加速推進房地產市場制度的綜合改革，才可能走出「屢高屢調」的歷史怪圈，促成房地產市場與國民經濟的良性協調發展。 中國指數研究院日前發布房市「百城價格指數」指出，大陸百城住宅4月均價較上月和去年同期都呈上漲局面，顯示《國五條》細則陸續落地後，房價普遍「煞不住」。 《中國企業報》報導，業界對官方此波打房措施的批判更為嚴厲，表示調控政策犯了方向性錯誤，使用錯誤的計畫調控手段對待相對市場化的交易市場，只能造成失調，根本不可能達到預期目標。

港媒：地方債失控
業界人士認為房價壓不住有2大原因，首先是地方政府配合不力，目前僅北京市執行20%的交易稅規定，其他城市皆以各種方式迴避；再者，供需還是決定房價主因，剛需（自住需求）族群規模巨大，且城鎮化趨勢讓剛需市場更扎實。 中國社科院日前發布藍皮書，結論對官方打房成效也不甚樂觀，指出今年調控難度加大，同時部分地區房價還可能大漲，原因同樣指向剛需發力和地方配合不力；該報告預期官方將擴大房產稅開徵範圍，開徵難度小，遭遇反彈也小。

此外，在大陸社科院警告現階段房價已瀕「失控」，香港《南華早報》也引述業內人士報告，撰文警告，大陸地方政府債務「已失控」。 文章引述馬來西亞聯昌銀行香港分部的分析師上周發布的1份報告估測，去年，包括所屬投資公司在內，大陸地方政府的債務總額達1 5兆元人民幣，約合大陸GDP的29%。

內房陸續公布4月份銷售數據。德銀的報告中披露，華潤置地（1109）今年首4個月合約銷售按年增105％，至231.5億元（人民幣．下同），合約銷售面積按年增77％，至191.2萬平方米；截至今年4月底止，潤地已完成全年銷售目標的41％。

德銀指出，今年3月，潤地來自投資物業的租賃收入按年增28.5％，至約3.7億元，截至今年3月底止，集團累計租賃收入為11.3億元，按年增31.2％。潤地管理層預計，全年租金收入可增長30％，主要是續租租金向好和新完成項目入住率較高所致。

?大地產（3333）亦公布，4月份合約銷售額72.6億元，按月增長15.8％；銷售面積109.7萬平方米，按月增長10.9％。首4個月累計銷售額為249.8億元，同比增長51.9％；累計銷售面積393.6萬平方米，同比增長46.9％。而4月份的銷售均價則為每平米6620元，按月增長4.4％；惟1至4月份的銷售均價則為每平米6348元，同比增長3.4％。?大於4月份在售項目數量與3月份相同，合計為188個。

深圳控股（604）宣布，4月份合同銷售額約7.04億元，合同銷售面積約為6.2427萬平方米，分別同比增加約155％及88％。今年首4個月，集團的總合同銷售額達29億元，較去年同期上升187％，完成了全年90億元目標的32％。

另外，法巴發表的報告透露，瑞安房地產（272）4月份銷售按年大升350％，至14.7億元，按月亦上升125％，期內銷售面積5.7萬平米，每平米均價為2.6萬元。截至4月底止，瑞房累計合約銷售為46.5億元，按月及按年分別上升125％及350％，位全年目標約52％。

粉嶺逸峯及何文田DUNBAR PLACE推售逾一星期，市場正期望第三個重推項目登場。信置（083）九龍城The Avery樓書正式上架，惟重售步伐遇上阻滯，發展商昨天突然中止原定公布價單計劃，一手住宅物業銷售監管局昨日指出，項目未能符合「開售前最少七日期間24小時無間斷地提供售樓說明書」，即The Avery須延遲開售時間，是新例實施後首次有項目須重新計算樓書上架時間方能推售的個案。

建議豐富住宅內部尺寸資料

信置早前通知傳媒昨日舉行記者會，公布The Avery價單和銷售安排，惟昨天上午傳媒突接獲通知取消記者會，下午一手監管局也回覆傳媒查詢，指The Avery樓書大體上符合條例要求，但某些部分仍有改善空間，例如售樓說明書內樓面平面圖就住宅物業內部尺寸，以及浴室內部裝置應提供更詳盡的資料。有關情況與逸峯及DUNBAR PLACE樓書情況相若，局方也表明問題不算嚴重。不過，監管局回覆時表示，The Avery「售樓說明書內提供的賣方指定的網頁，似乎未能24小時無間斷地向公眾提供售樓說明的電子版本。銷售監管局昨日已就上述問題去信賣方，要求賣方正視」。一手監管局強調，根據條例，賣方必須在開售前最少七日，24小時無間斷地提供售樓說明書，包括在其指定網頁提供，否則屬違例。

信置強調網站運作正常

信置方面表示，昨天突然中止價單發布，與樓書無關，只是仍未擬定銷售安排，故取消記者會，下午才接獲通知有關樓書事宜。集團強調，項目網站運作一切正常，昨日已去信一手住宅物業銷售監管局跟進事件。對於一手監管局指項目「似乎未能24小時無間斷……」字眼含糊，未有釐清網頁何時曾中斷，若再計算七天上架期應從哪天起計算等等，本報再向局方查詢，該局回覆時只確認「賣方就銷售監管局有關其指定網頁是否24小時正常運作的疑問向銷售監管局作出了回應。銷售監管局須進一步了解情況。」一手新例實施後，信置首個重推項目即碰壁，The Avery樓書於上周五正式上架，按七天樓書及三天價單條例規定，最快可在本周六正式開售，惟網頁中斷事件出現，售樓時間須作延遲。若以昨天起重新計算，最快下周初才能進行銷售。

一手新例上周起實施，太古地產（1972）成為首個推出全新樓盤的發展商，推出提供53伙的何文田DUNBAR PLACE。集團表示，滿意項目的銷情，稍後將推出西半山蔚然的貨尾，相信一手新例的影響較早前推出的印花稅輕微，但估計樓價仍有下跌空間。

太古地產行政總裁郭鵬（Martin Cubbon）出席集團股東會後指出，DUNBAR PLACE推售約一星期，首批30伙售出16伙，在樓市弱勢下，成績算是不俗。郭鵬表示，集團未有改變推盤策略，目前正為蔚然擬備合乎新例的樓書，期望盡快推出貨尾。

他認為，相比以往政府推出的印花稅措施，一手新例對發展商的影響相對輕微，雖然條例實施加重了工作量，但仍表示歡迎，因為可提升市場透明度。郭鵬表示，境外客數目已減少，目前客戶以本地用家為主，相信樓價有下調空間。

另外，太古廣場購物商場首季零售銷售額跌約1%，郭鵬表示，主要受部分樓面進行翻新影響。在內地客減少的情況下，他預期本港今年零售額增長難至20%水平，但估計有高單位數至低雙位數的升幅，對零售前景仍樂觀。至於集團近年有多個酒店項目落成和開業，郭鵬表示，現階段沒有分拆酒店的計劃。

另外，泛海國際（129）執董關堡林表示，正就洪水橋項目與政府商議補地價，期望年內完成；他又表示，系內沒有貨尾單位，認為新例較嚴，但由於是遊戲規則，故發展商必須跟從。

新地（016）郭氏家族本周末將在港推售加拿大住宅項目，其中溫哥華River Green將在港推售10伙，入場費逾400萬元；同系Three Harbour Green頂層戶訂價約2230萬加元（約1.7億港元），挑戰溫哥華樓價新高。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，兩項目由郭氏家族旗下Aspac持有，其中River Green推出的10伙屬一至四房戶，實用面積介乎650至3850方呎，入場費約400萬元，平均呎價約4000元，今年夏末交樓。

同系溫哥華Three Harbour Green尚餘的1伙頂層連天台複式戶，訂價2230萬加元，實用面積8000方呎。中原項目部總經理許大衛指出，該特色單位目標客戶為內地富豪。兩項目本周六、日將在港推售，中原也產是香港獨家策劃及銷售代理，首10名買家可獲機票和傢俬套餐等優惠。

陳永傑表示，截至昨日下午3時，新盤市場本月只有17宗成交，全月成交量隨時至100宗新低，二手市場可能跌破2000宗水平。成交大減，該行希望依靠按揭服務、租賃物業和海外物業銷售維持公司佣金收入。集團除計劃未來每個周末推售一個海外物業及一個內地樓盤外，也計劃將按揭佣金收入由過去每月僅佔公司收入2.5%，提升至3%至5%。

中原4月實現1.7億元佣金收入，按月升4.2%，旗下前線代理約4000人；陳永傑強調，該行暫無裁員計劃。

地政總署公布上月預售樓花同意書出現「零申請」及「零批出」情況，為過去15個月以來首次出現，申請預售單位仍維持近13500伙。業界表示，「零申請」未能反映發展商減慢推盤的意欲。

此外，現正推售的粉嶺逸峯及何文田DUNBAR PLACE昨天未有沽出單位，是新例推出後首次齊錄「零成交」情況。

資料顯示，追溯對上一次出現「零申請」及「零批出」情況，已是去年1月份。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，由於上月申請批售的項目未有變化，累積待批單位數目維持13494伙，是逾10年的高位。事實上，今年首4個月新申請項目共4個，合計涉及2660伙，「雙零」情況未能反映發展商推盤意欲有減慢迹象。

觀月．樺峯共提供299伙

劉嘉輝續稱，政府連番推出辣招，打擊二手業主放盤意欲，二手住宅物業供應減少，若審批樓花的步伐能夠加快，將有助加快新盤推出市場發售，彌補二手供應的不足。

地政總署資料顯示，信置（083）及市建局發展的觀塘市中心月華街地盤，已命名為觀月．樺峯，發展商透露項目資料的不多，共提供299伙。

至於正進行銷售的粉嶺逸峯，?地（012）昨日公布，周一共售出2伙，為5座高層G室及3座中層A室，成交價約392.7萬元及518.9萬元。市場消息指，逸峯昨日未有錄得成交，是項目在新例實施以來首錄「零成交」。太古地產DUNBAR PLACE昨日亦公布沒有售出單位，是新例生效後一手市場首錄「零成交」。

山頂一直是富豪聚居地，區內不少建築物極具歷史意義。有發展商新近向城規會申請，將山頂盧吉道27號大宅活化為文物酒店，在大宅側加建兩座別墅式酒店，令項目提供17個酒店房間。

項目位於盧吉道27號，現劃為「住宅（丙類）2」用途，地盤面積約2.49萬方呎，現存大宅總樓面約9975方呎，建於1916年，大宅外則為花園和泳池等。

是次申請由去年以3.838億元購入用地的御冠有限公司提出，建議將大宅活化為文物酒店，提供13個客房，大宅外則將加建2座2至3層高的洋房，提供不多於4個客房。申請人表示，客房的面積介乎248至807方呎，以應付不同旅客的需求。

申請人並申請將地積比率上限由0.5倍放寬至0.68倍，額外的樓面供項目的後勤設施和機房等使用。申請人在文件中指出，活化時需大增現有設施和進行保養工作，加上需要提供消防設施符合樓宇安全等。

另外，申請人也就渠務和排污等方面提出意見，並因應區內的交通情況，建議客人由酒店職員在山頂廣場以小型車輛接載至酒店。

實際上，項目雖然未被評定任何歷史建築的評級，但本身已納入古物諮詢委員會除1444幢歷史建築外新增的項目名單之內。

市場關注項目新業主的身份，申請人在申請書中透露，其姊妹公司是已發展5個精品酒店項目的晉逸酒店管理集團。資料顯示，晉逸的董事包括行政長官辦公室主任邱騰華胞弟邱騰達。另外，資料顯示申請人的董事為海外公司，其註冊地址位於尖沙咀，與一家老牌紡織業家族的公司地址相同。

山頂盧吉道27號 申建文物酒店
經濟日報

去年以3.8億元易手的山頂盧吉道27號屋地，其業主晉逸精品酒店或相關人士，最近向城規會申請放寬發展密度，以發展4幢文物酒店及別墅式酒店，合共提供約17間客房。

申放寬地積比 旅發局支持

據城規會資料顯示，山頂盧吉道27號屋地佔地約24,919平方呎，被劃為「住宅（丙類）2」用途，現有兩幢建於1916年的洋房。發展商申請將現時的地積比率上限由0.5倍，放寬至0.68倍，以增建兩幢樓高2至3層的別墅式酒店。

至於地盤內已建的兩幢洋房，則會保留及發展為文物酒店，將來會免費開放予公眾參與，項目合共可提供約17間客房，平均客房面積約248至807平方呎。酒店高度介乎1至4層，並設有5個私人車位。

發展商表示，擬建的酒店將可為旅客提供另類的住宿選擇，認為有助增加本港文化旅遊的趣味及資源。香港旅遊發展局已去信城規會，表示支持項目的發展，認為有助推動本港的旅遊業發展。

據申請文件顯示，該項目業主為御冠有限公司，其姊妹公司為晉逸酒店管理集團有限公司，董事包括行政長官辦公室主任邱騰華胞弟邱騰達現時在本港持有約5間酒店項目。

泛海集團（129）旗下泛海酒店（292）昨日循強制拍賣，以底價2.92億元統一尖沙咀金巴利街10及12號的業權。泛海國際執董關堡林表示，這是公司首個透過強拍購得的地盤，將作酒店發展，涉90個酒店房間，投資額料達6億元，估計3年後落成。

泛海酒店2.92億 統一昌樂樓業權
經濟

泛海酒店（00292）昨天以強拍底價2.92億元，統一尖沙咀巴利街昌樂樓業權，項目將重建為1幢酒店物業，合共提供約90間客房，預計2016年落成，總投資額6億元，平均樓面呎價約8,660元。

收購歷時3年 重建酒店

泛海國際（00129）執行董事關堡林表示，上述物業屬集團首個以強拍方式收購的重建項目，收購歷時約3年，收購成本約為3億元。他指出，本港酒店的市場需求大，故將會重建為酒店發展。

關堡林透露，集團手上還有多個舊樓收購項目正在進行，而旗下洪水橋項目仍在商討補地價階段。尖沙咀昌樂樓位於巴利街10及12號，地盤面積約2,810平方呎，被劃為「商業⑹」用途。

第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國指出，由於早年已收購8成業權的舊樓項目，已陸續完成收購程序，再加上受政府推出的多項調控樓市措施影響，料今年強拍申請會比去年錄得的57宗，大幅減少5成。

政府早前連番出招，加上《一手住宅物業銷售條例》正式生效，中原地產料本月樓市將會更淡靜，估計月內二手及一手成交有機會分別跌至低於2,000宗及低於100宗的歷史低位，而年內樓價指數或會下試至100點。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，上月二手私人住宅買賣合約登記僅錄2,180宗，創2003年3月份2,135宗後逾10年按月新低，而數字乃反映雙倍印花稅措施的影響，並料5月份二手成交有機會跌至少於2,000宗的歷史低位。

樓價指數 年內下試100點

至於一手市場方面，陳永傑指受新例影響，5月份至今僅有兩個新盤可供發售，估計5月份一手供應斷層情況會持續，全月成交有可能跌穿100宗，創歷史新低。

陳永傑預期，受多項遏市措施出台及年內政府將大量推地等因素影響，樓價將有下調壓力，料全年樓價有機會跌15%，而目前中原城市領先指數（CCL）最新報118.84點，或會下試至100點，即重返去年3月份時水平。

代理求存 攻海外租賃項目

本地樓市淡靜，陳永傑指該行會更積極引進更多內地及海外物業，目標是每個周末可推售最少兩個非本地項目，而該行亦會更着力攻租賃市場，目前已為3個新盤，包括深灣9號及天賦海灣等設立租務專頁，冀本月租賃佣金收入佔整體佣金收入比例可由目前12%增至15%，並料5月份佣金收入將於3月份相若，涉約1.2億元。

冠亞太超獅城東京逾倍 推高舖租

近年各大國際品牌登錄香港，推高舖租。據世邦魏理仕報告顯示，去年共有51個海外品牌來港開舖，屬亞太區首選之地。該行認為，隨着內地自由行消費模式有轉變，相信今年將以中價貨品零售商較積極，而舖租升幅亦放緩至約8%。

據世邦魏理仕最新研究報告Retail Hotspots in Asia Pacific（亞太區零售熱點）報告指，香港為國際零售品牌進駐亞太區的首選熱點，2012年的300個於亞太區開新店的零售商，當中51個把香港作首選熱點，數目較新加坡的27個及日本東京的24個，高出1倍之多，反映品牌對香港特別看好。報告反映國際品牌積極進駐亞洲新興市場，為了提升消費者對品牌認知，國際品牌選擇較成熟的消費市場。

縱觀去年，不少國際品牌均在港開設首間專門店，如美國時裝A&F，便以月租700萬元進駐中環畢打行多層，另外，台灣誠品書店，亦在新落成的銅鑼灣希慎廣場，開設本港首間店舖。

世邦魏理仕香港商舖服務部執行董事連志豪指出，去年本港有新商場落成，加上本港商場競爭頗大，發展商提高商場吸引力，不時更換租客為顧客帶來新鮮感，故經常有新品牌在港落戶。他指出，由於街舖租金較高，兼多由鐘錶珠寶店搶奪，故新品牌多在商場落戶。

同胞消費變 中價貨商積極

是次報告中，顯示去年落戶的品牌中，最多為奢侈品牌佔23%，而中檔時裝佔21%。

連志豪分析，隨着去年下半年至今，內地客消費模式漸有變化，奢侈品消費減，而中價貨品卻仍有增長，他預計中價貨品零售商，本年會相對較積極租舖。租金方面，他料過去三年每年舖租均達雙位數升幅，本年會放緩至8%。

內房企業綠城中國(3900)則發行3年期25億元人民幣優先票據，息率定為5.625%，所得款項淨額約24.79億元人民幣，擬用作為現有短期債項再融資、撥付資本開支及一般公司用途。中銀國際、德銀、?豐、工行亞洲及渣打為聯席牽頭經辦人兼聯席賬簿管理人，在目前求過於供下，該點心債的指導利率由最初的6%調整至目前的5.625%。

市場近期對REIT不乏追捧，加上點心債供應不多，新發行債券得到投資者青睞，自上月中起，除內房股份看中債市外，不少企業都趁機發債融資，為進一步發展作準備。據《道瓊斯》引述消息人士稱，越秀房託(0405)正進行發債，為現有債務再融資，擬發行5年期美元計價債券，規模約3.5億美元，指導息率初步為同期美國國債加約260點子。該批債券已獲約10億美元認購額，超購逾1.8倍。中行、星展、?豐及大摩擔任聯席賬簿管理人，穆迪給予「Baa2」評級，標普則予初步「BBB」評級。

）《南方都市報》引述消息稱中國平保(2318)擬收購倫敦一幢商廈。報道指，平保擬斥資約2.6億英鎊(約31.4億港元)，購入倫敦勞合社大樓(The Lloyd's Building)。有別於當年動用自有資金入股比利時富通，平保今次打算動用保險資金。按中保監規定，險資可在25個發達國家主要城市的核心地段，投資不動產。平保昨日收報63.30元，升1.28%。

政府連番出招見效，二手成交大縮，中原集團創辦人施永青昨接受本地電視台專訪時表示，如果樓市辣招持續，大部分地產代理公司今季業績會見紅。

年尾樓價低過年頭

　施永青建議，政府在收緊新建住宅的批地條文落藥，相比已經推出的多項需求管理之措施，對幫助市民上車更奏效。他預期，短期一、二手樓價繼續跌，或再下調至少5%，年尾樓價將低過年頭。

　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑昨亦指出，《一手住宅物業銷售條例》生效後， 一手供應出現斷層，截至前晚一手住宅物業資訊網只錄得17宗成交，預期本月一手市場只會錄得100宗成交，創新低。另外，二手市場由年初至今，業主減價幅度只有4%，令交投缺乏承接力，預計5月二手註冊量只有約2,000宗，情況比2003年沙士時更差。

　他相信，發展商及業主要減價10%至15%，交投才會回升，預料今年整體樓價會跌10%至15%，反映樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)有機會跌至100點水平。

地 產 代 理 趁 靜 市 紛 紛 變 陣
星島日報

二手樓市成交銳減，又逢一手新例令推盤量減少，有大型代理行透露有旗下主管，以及前?經紀等主動要求停薪留職；同一時間，亦有代理進行行逆市擴張，冀增加市場佔有份額。

　　中原亞太區董事陳永傑昨指出，旗下約有十至十二個營業員要求停薪留職，當中包括兩至三個主管級人物；據指出，停薪留職下乃容許員工保留座位及電腦密碼等，故可隨時重返工作崗位，這些同僚停工一至四個月不等，當中，亦有些選擇去旅行或進修等。另外，亦有不少營業員放自己大假，讓自己休息或充電，不過些都屬「清假」形式，過往淡季都會出現這類情況。

　　美聯集團執行董事陳坤興表示，該行亦有出現停薪留職情況，不過僅屬極少數，至於未來會否陸續出現，則要視乎市況而定。不過，他又指該情況未必與市況掛?，過往不論是金融海嘯、沙士等樓市低潮位，或是旺季，該行一直出現零星要求停薪留職的人員，理由包括料理私人事，或者放多點假期等等。

　　利嘉閣總裁廖偉強表示，旗下沒有出現停薪留職情況，但營業人員均在淡市努力拼業績，故遑論要求放大假，加上有行內有「好天收埋落雨柴」的做法，故目前即使淡市，也沒有旗下分行出現十分艱困情況，而該行過去樓市低潮時亦沒有出現停薪留職。

　　置業18主席張肇栓表示，未有出現員工停薪留職，反而該行正伺機擴張，待市場租金回落時將物色鋪位擴充，他又指，其實淡市時員工很少放大假，反而在市道旺時，旗下不少代理「搵夠」而讓自己休息。

　　另一方面，有代理擬在淡市中擴充，祥益地產宣布，計畫初步增聘五十人，增幅達三分之一，並且設培訓課程給予「過檔」的代理。該行總裁汪敦敬表示，一直運行「多鋪少人」策略，在淡市下員工亦平均有成交，市佔率得以鞏固，故決定擴張人手，該行亦計畫開拓元朗區的市場，增擴五間分行，目標達該區三成市佔率。

　　世紀21方面指出，該集團員工調動如常，暫時未有進行停薪留職。至於旗下加盟店，也暫未接到上述情況

?大地產(3333)昨日公佈，4月銷售額72.6億元 (人民幣，下同)，按月增15.8%；銷售面積109.7萬平方米，按月增10.9%。該集團4月在售項目數量與3月份相同，合計為188個。1月至4月累計銷售額249.8億元，按年增長51.9%；累計銷售面積393.6萬平方米，按年增46.9%。4月銷售均價為每平方米6,620元，按月增4.4%。

　另外，深圳控股(0604)昨表示，4月合同銷售額7.04億元，合同銷售面積62,427平方米。銷售金額及面積分別較去年同期增155%及88%。今年首4個月，集團的總合同銷售額達29億元，較去年同期上升187%，完成全年90億目標的32%。