受惠台商鮭魚返鄉潮，富旺國際（6219）積極開發及處分廠辦土地，今年前五月土地處分利益已達2.46億餘元，每股貢獻度約1.57元。富旺手中仍握有約1.2萬餘坪廠辦工業土地，法人初估，未來處分利益逾5億元。
富旺持有的廠辦工業土地，分布在三處，包括高雄路竹5,000餘坪、大園航空城4,600餘坪、苗栗頭份1,660餘坪土地。由於富旺開發態度積極，也讓富旺董事長林正雄獲得「廠辦開發王」的頭銜。

富旺今年第1季財報，營收為4.87億元，稅後純益1.42億元，年增約649%，扣除適用IFRs第1季須認列的遞延費用後，每股稅後純益0.91元，明顯優於去年同期的0.14元。

富旺3月下旬陸續處分高雄市路竹區16筆、共1萬餘坪土地，處分利益合計2.13億餘元，為第1季營收及獲利帶來不少動能。4月中又處分5筆土地，交易金額7,130萬元，處分利益0.33億元，預估可為第2季再挹注每股稅後純益0.2元。

富旺近幾年透過垂直整合，領域橫跨建設、營造、代銷、土地開發及工業不動產，其中土地開發的能力，在業界備受矚目。據了解，富旺也在積極獵地，標的涵蓋全台，包括高雄路竹、台南永康、新竹、桃園航空城及平鎮等地。

林正雄表示，土地開發一直以來都是富旺的強項，目前富旺擁有2.2萬坪工業建地與住宅建地，看好台商鮭魚返鄉潮，未來富旺仍將朝土地開發的領域持續布局，提供企業主合宜的土地，並投入興建客製化的廠辦大樓或廠房。

富旺今年將有新竹總銷8.6億元的「愛凡斯」、總銷2.3億元的「台中「黃金大街」等案，陸續在第2、3季完工入帳，其中「愛凡斯」銷售率已破95%。另外雲林總銷1.5億元的「幸福莫內」，也可望在今年底或明年初完工。

北市中正區成交熱 較一般店貴7成

許多人將投資資金轉向房地產，具投資效益的店面成為首選，10坪以下小坪數店面因總價低，近期詢問度高，即便單價高於行情仍獲青睞，北市以中正區與萬華區小坪數店面成交最熱、成交佔比均達27％，中正區小坪數店面單價平均270.5萬元最高，較10坪以上店面價高7成以上。據實價登錄資料統計，北市各類型店面成交以中山區21.7％最高，士林區12.2％居次，10坪以內小店面則佔整體店面11％，當中以中正、萬華區均為27％最高、信義區13％，內湖、南港與松山區則無10坪以內小坪數店面。

商圈熱鬧人潮多
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，中山區與士林區各有中山北路商圈及士林夜市，店面產品受青睞，而小坪數店面又多位於商圈熱鬧、人潮眾多的地段，如中正區的台北車站周邊因補習班林立、學生與通勤族都多，人潮絡繹不絕，小店面也相當搶手。小店面如同套房，坪數小可降低購買門檻，但單價往往較高，統計實價登錄資料，台北市小店面每坪均價181.6萬元，較10坪以上店面均價每坪112.9萬元、高出60.9％，平均價差最高為中正區，10坪內店面每坪270.5萬元，較10坪以上店面高出76.3％。而目前實價資料中每坪單價最高的店王，則位於中正區開封街，去年12月成交，面積8.633坪、總價5300萬，每坪單價達613.9萬，更較中正區10坪以下店面每坪均價270.5萬元、高出127％。

1坪千萬仍惜售
富麗華不動產店東黃麗華指出，小店面單價雖較高，但只要地段好，仍有許多買方搶著買，近期就有置產族想以總價4000萬元，購買大安區1戶僅4坪大的店面，每坪約1000萬元，但屋主仍不願出售。代銷業者也表示，店面單價高，除非臨路寬度大，可出租給銀行或大型商場使用，否則多會規劃小坪數店面，且壓低總價後，購屋者可接受的單價反而較高，不少建商會刻意縮小店面坪數，近期便有新成屋案1樓扣除公共空間後近60坪，刻意規劃成4戶店面，每戶僅約12坪，是少見的小坪數新店面。

迷你店撈金 2.16坪難營業
北市店面成交價格高，不僅建商會刻意縮小店面的規劃坪數，不少5坪以下小小店、迷你店紛紛出現，實價資料中便有面積僅2.16坪的店面交易，但專家提醒，店面太小可能難以經營，影響未來出租或轉手。

1坪竟賣113萬
北市實價登錄資料不但有許多10坪以下的小店面，更有不少小於5坪的小小店，去年12月萬華區西園路一段，就有2.16坪的迷你店面成交，總價245萬元，每坪單價113.6萬元，而樂屋網也有1筆位於萬華區武昌街二段的2.2坪3樓店面待售，開價134萬元。 中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，通常在商機極熱鬧的區段，才有超小店面出現，如上述2.16坪店面就位於批發市場，而2.2坪的待售店面則位於西門商圈。

住商不動產北市區副理陸毅棋表示，北市士林夜市、西門商圈與公館商圈逛街人潮多，但店租貴，不少攤販會向屋主或店家分租店面或騎樓小空間來擺攤，租金視地點與面積從1~3萬元不等，但部分店面因太小，反而不易經營。

買前須多評估
江龍名提醒，超小面積的店面或攤架擺放空間有限，致商家經營不便，除非地段極佳，否則反而不利出租或承租方流動率高，連帶使買賣轉手也不易，購買或承租前都要謹慎評估。

頭份地政所便民 瑞芳推電話辦鑑界
每次到地政機關申辦業務都要再跑一趟，真的有夠麻煩！苗栗縣頭份地政事務所推出便民新服務，讓民眾掃一下QR Code就能隨時隨地掌握案件狀態的服務，新北市瑞芳地政事務所則推出電話預約申辦土地鑑界或指界案，便民服務獲得好評。

退費小額改現金
苗栗縣頭份地政事務所推出行動條碼（QR Code）查訊案件狀態，主任賴偉君解釋，民眾到頭份地政事務所申辦各項業務之後，承辦人員就會在收據貼1張QR Code，民眾透過智慧型手機掃描，只要輸入身分證字號後4碼，就可以查詢案件狀態等資訊，這項新功能也入圍第5屆政府服務品質獎。

過去民眾撤銷申請或變更申請須退費，不論退費金額大小都開立支票，但有時候金額只有10元、20元也要跑一趟實在相當麻煩，因此頭份地政事務所和台灣銀行合作，除現金退費外，也能免扣手續費匯款退費，不限民眾帳戶銀行、金額，將退款直接匯入戶頭。

限鑑界或指界案
新北市瑞芳地政事務所則推出「電話申辦鑑界、指界案及預約測量時間」服務，讓民眾透過電話，就能向地政所預約指定測量日，不須再跑一趟地政所申請。主任陳素霞表示，現階段電話申辦服務僅限鑑界或指界案，預約測量日要在指定測量日的前10天提出申請，而土地鑑界案要在指定測量日的7天前完成繳費，指界案則要在指定測量日的3天前完成繳費。

想都更的民眾有福了，台北市都市更新處為鼓勵民間推動都更，即日起至11月30日辦理都更相關行政與規劃設計費用補助，包含「擬定都市更新事業概要費用」、「設立都市更新團體費用」與「都市更新團體擬定都市更新事業計畫及權利變換計畫規劃設計費」等。

可上網下載申請書

補助費用上限依更新地區、進行階段不同，從20~200萬元不等，有意申請民眾可上台北市都市更新處網頁下載申請書，或電洽(02)2321-5696分機3006。

台灣電信協會可說是個神秘單位，實際業務其實與「電信」無關，而是管理日治時期「郵電局」留下的大筆土地資產。交通部雖是負責監督的主管機關，實際上也很少干預協會運作。

台灣電信協會的土地資產，主要來自日治時期郵電局員工購買後租給郵電局的土地，這些資產在終戰後由國民政府接收，一度也曾引爆土地究竟是公產或私產爭議。

截至目前，協會在全台仍擁有近三五○筆土地、一百多筆房屋，但帳面上的資產總額不到十億元。交通部官員直言，因這些土地僅是以公告地價估算，「和市值絕對差很多！」協會實際資產可能是此數字百倍以上。

交通部過去十幾年來曾多次討論處理協會資產，但因資產實在太過龐大，且產權紊亂，要清算、要釐清產權或採取其他方式，始終沒有定論。

對於協會想要處理台北市通化街土地，交通部郵電司司長鄧添來表示，交通部已知道此事，協會處置並沒有違法或違反規定的問題；只是該處土地產權複雜，能否順利標售，交通部存疑。

鄧添來說，目前住在該處的居民，有早年電信局的老員工，也有外來居民；老員工中，有人是持續使用宿舍，也有是當事人已經亡故，後代子孫佔住，甚至有許多居民聲稱房屋已由他們價購，卻又提不出證明。

鄧添來說，之前電信協會曾有意推動都更，但因推動困難作罷。交通部尊重協會，採「現況標售」方式處理，想要競標土地者，就要承擔未來自己協調現住戶的風險。

不動產代銷業霸主甲山林廣告董事長祝文宇，宣布吃下金尚昌，成為新任掌門人之後，已連拉出18根漲停！未來將更名，重返房地產市場購地推案。甲山林借殼上市，也成為近期股市、房市的雙重熱門話題。

調查顯示，近9年，就有28家上市櫃公司被建築業「借殼」，堪稱史上最大借殼潮。主因在於房地產景氣這一波長達9年的大多頭，造就一批批身價百億的地產大亭，雄厚的資本成為「借殼」最大籌碼，也成為這些建商藉以擴大資本市場、以永續經營房地產事業的捷徑。

最近，房地產業「借殼」上市最令人驚豔案例，是原記憶體模組公司力廣，被代銷業「天王」海悅廣告正式入主，以及上市營建股金尚昌被代銷業「一哥」甲山林廣告董事長祝文宇接掌股權和經營權。力廣（已更名海悅）、金尚昌股價在易主後迅速跳升，獲買單認同。

力廣原為力晶子公司，日前更名為海悅國際，過去4年半，股價一直「躺」在3元附近。在海悅「四大天王」董事長黃希文和3位總經理曾俊盛、王俊傑、林輔政，正式主掌董監事後，股價噴出，上周五躍升至37.4元，股價跳升達10幾倍。

此外，金尚昌自新任董事長祝文宇浮上檯面，每天拉出漲停板，上周五股價已飆到21元，連續拉出18根漲停，創下近2年新高。

祝文宇表示，金尚昌需要辦理新一波增資，他將逐步挹注現金、吃下宏國建設所有持股，並擴大股本至10億元。未來，不排除更改公司名稱，打造一個全新的品牌再衝刺。

祝文宇指出，最近正以每股11.37至24.77元的參考價，自市場公開收購金尚昌股票；並擬辦私募，以為擴大經營規模舖路。

近9年建商「借殼」上市家數至少28家，其中不乏新東家入主、轉型後，繳交出獲利大躍進的成績單，股價也水漲船高。

像三圓入主原本作紡織的福纖後，去年EPS高達21.16元，創下歷年新高，股價也維持在3位數，上周五收盤價達140元，面子裡子兼顧。龍巖在李世聰入主上櫃營建股大漢，股價也大放異彩，上周五收盤價103元，爭氣又神氣。

上市營建股「營收王」興富發，董事長鄭欽天從台灣頭席捲到台灣尾，集團經營規模逐年擴大後，也順勢吃下潤隆，成為家族之一，如今股價也翻倍到34.75元；高雄華友聯市地重劃公司正式入主福益後，股價也翻2倍，上周五以53.4元作收。

5月正值報稅季節，雖然奢侈稅已實施近2年，但仍有民眾不清楚法令或節稅等問題而受罰。資誠稅務法律服務會計師許祺昌表示，只要能夠精準計算「房地持有期間」，就可判斷是否要課奢侈稅。財政部指出，近期已針對換屋族頒布解釋令，若民眾因換屋需求持有兩戶自用住宅，只要在3個月內完成戶籍登記，並在1年內售出舊屋，就可免課奢侈稅。

財政部在今年4月11日頒布新解釋令，指出民眾若因「買新賣舊」或「買新賣新」等換屋需求，因而持有兩戶自用住宅時，而且符合自用未出租且未提供營業用的條件之下，必須在1年內出售其中一戶自用住宅，並且在3個月內完成戶籍登記，就可免課奢侈稅。

財政部指出，民眾容易誤解持有2年以上才免課稅的定義，以為是買賣屋登記日的時間，但正確的起算點應是買屋登記日，而終止日則為賣屋訂定買賣契約日，採從嚴認定，而且自用住宅條件須符合本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶，且在賣屋簽定契約前設立戶籍，持有期間不得有出租或供營業使用，若僅有父母設戶籍，也不符合條件。

許祺昌說，判斷是否要課奢侈稅，在於要能夠精準計算「房地持有期間」，此外也要瞭解奢侈稅的課徵範圍，並不是所有房地交易或土地交易都要繳納奢侈稅，例如買賣雙方合意解除契約，買方返還該不動產予賣方並辦峻移轉登記者、依法核准的殯葬設施及其坐落土地、與骨灰骸存放設施等等，都「非」屬奢侈稅課徵範圍。

許祺昌指出，常見錯誤而導致漏報繳奢侈稅，包括有不熟悉法令、節稅方式錯誤，以及典型逃漏稅三大類型。他表示，現行奢侈稅規定，是以「持有期間」作為是否課稅的依據，但此規定也衍生出一些負作用，像是影響企業進行合併意願，並且阻礙公司進行組織調整，因而難發揮經營效率。

墾丁悠活案將住宅違規當旅館，其實隱身在都市公寓大廈的眾多「日租套房」，也是類似案例。旅館公會全聯會批評，住宅與旅館的法規不同，光是安全性就差很大，呼籲業者守法；立委葉宜津則提案修法，要把日租套房納入旅館業管理，以保障旅客安全。

旅館商業同業公會全聯會理事長徐銀樹表示，日租套房成長快速，但住宅與旅館適用的法規不同，且嚴重影響同棟大樓住戶安全與生活品質，形成公安及治安隱憂。

他指出，宜蘭日前就有日租套房瓦斯外洩，造成一對情侶喪命，若是合格的旅館，至少會有示警設施，可避免此問題；但目前日租套房罰不勝罰，為避免悲劇重演，影響觀光形象，不管是藏身大樓的套房，或訴求提供飯店式管理的「酒店式公寓」，只要是住宅，就不得以日租形式當旅館使用，政府應嚴加取締。


國內日租熱點「京站」目前僅有大師房屋將持有樓層，通過變更為旅館。記者潘俊宏∕攝影
葉宜津指出，目前交通部觀光局以行政命令，認定日租套房是旅館的一種，只要沒取得旅館許可，地方政府就可開罰；但行政命令對旅館的定義不夠明確，造成旅館違規問題嚴重，從鄉村到都會區都「失控」了。

她認為，應在「發展觀光條例」裡定義清楚，「提供旅客一周以下休息住宿與收取費用者」就算是旅館，以後只要違反定義，可依法斷水電。

至於投資者為何趨之若鶩？房產業者表示，以日租熱點「京站」來說，假設套房月租兩萬元，但改為日租，報酬率可提高兩倍以上。但目前京站僅有大師房屋公司持有整層樓的套房，通過住宅變更為旅館；其他原本的日租者，房間散落各樓層，多改為月租方式，或走入地下化經營。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，日租套房投報率高，但租客不穩定，加上租客來源複雜，建議購屋投資者進軍這類產品時多考慮。

改制前台南市政府未正視台南市不動產市場狀況及都市更新需求，也未落實台南運河星鑽更新地區都市更新事業的財務評估，又高估該更新地區更新前、後土地及建物價格，造成金城國中及新南國小兩校遷校工程延宕，影響運河星鑽更新地區廠商投資意願，市府未檢討改進，反而連續3年虛列預算支應，嚴重違失，監察院內政及少數民族委員會20133年5月9日通過並公布監察委員馬以工、馬秀如提案，糾正臺南市政府。

糾正案文指出本案缺失如下：
一、改制前台南市政府未正視該市整體不動產市場景氣狀況及都市更新市場需求，也未落實運河星鑽更新地區都市更新事業的財務評估，又高估該更新地區更新前、後土地及建物價格，導致3次公告招商，公開甄選「台南運河星鑽更新地區都市更新事業」實施者，均無廠商投標，實有不當。

二、改制前台南市政府對於原安置攤商及作為商場臨時停車場使用的土地，未妥善規劃處理方式，也未明確訂定執行事項與期程管控，造成金城國中及新南國小兩校遷校工程延宕，進而影響運河星鑽更新地區廠商投資意願，導致該府自2004年變更都市計畫以來，迄今8年餘，仍未完成運河星鑽更新地區招商，無法達成都市更新計畫預期目標。

三、改制前台南市政府明知既有學校無法如期遷移，運河星鑽都市更新計畫未完成招商，卻投入巨額公帑辦理運河星鑽跨河橋樑新建工程，又未及早妥適規劃設計橋樑與既有道路銜接，導致橋樑引道工程與形塑水岸景觀道路相互扞格，並產生交通衝擊，影響交通安全，耗費巨額公帑無法達到預期目標，實有疏失。

四、台南運河星鑽更新地區都市更新事業於2010年6月招商失敗，新招商計畫尚未完成，招商行動也未進行，區內現有學校未完成遷移，區內市有土地尚未處於可處分狀態，臺南市政府竟無視上述限制，自2011年起連續3年編列無法實現的鉅額歲入預算，金額合計超過62億元，並在預算收入虛增後，膨脹歲出預算，增得舉債上限，再藉實質超額舉債取得資金，支付非法定社會福利支出，影響跨世代公平。

台南市政府3年來虛列金額逐年遽增，影響所及由普通基金，蔓延至特種基金，不實會計科目也不當創新，由土地售價收入演變為2013年土地作價及盈餘繳庫，台南市政府在監察院地方巡察委員明確提醒前年度預算收入不實後，不但未更正，還變本加厲，提出錯誤幅度更鉅、隱藏更甚的2013年預算，紀律蕩然，有嚴重違失。

桃園最夯 超越雙北總和

今年第1季全台建照戶數較去年同期暴增34%，共28641戶，最熱門的是桃園縣，有7941戶，核發住宅建照戶數超過雙北市總和，全國核准建照的戶數之中，每4戶就有超過1戶是在桃園地區。

新北市緊追桃園縣，第1季建照戶數5485戶，台中市排名第3，有3820戶，反觀台北市，第1季建照戶數僅618戶，在全國主要都會區排名墊底。對照第１季國泰金融指數也發現，台北市火車頭地位已被桃竹地區取代，

桃竹區每坪20萬
國泰房地產指數調查顯示，今年第1季桃竹地區是全台表現最繁榮地區，可能成交價每坪20.65萬元，季增7.38%，成交量也較上季成長147.80%，量、價季成長率雙雙創下全台最高。

交通便利房價俗
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，北台灣以桃園表現最火熱，光今年第1季建照戶數已經比2008、2009年全年還高。觀察開發商動態，可發現北部建商甚至壽險公司，到熱門區段買地或參與高鐵站區的開發案，外來建商買地動作相當積極。
近來在桃園積極推案的遠雄建設公共事務部副總蔡宗易認為，桃園會超越新北市有幾個因素，包括交通改善、離桃園機場近、房價可接受、生活區和台北近、升格題材、航空城加持等因素推動。
台北市建築開發商業同業公會秘書長于俊明認為，台北市建照戶數持續墊底，主要是因為素地難求，都更困難所致。

「不怕死就去吧」
台中市第1季表現超過高雄，台中市建商公會總幹事陳冠仁認為，房產相對具保值效果，民眾對房地產仍然寄予厚望。台中市代銷公會理事長謝麟兒分析，是因為台中新光重劃區有1萬多戶新案。
玄奘大學財務金融系副教授花敬群認為，現在一軍已經沒力氣，是二軍當道，整個市場向上支撐能量已經有限，桃園市場規模沒這麼大，未來必然會呈現強大的賣壓，「不怕死的就去吧！」
淡江大學產經系副教授莊孟翰也說，桃園本來就過熱，台北則因為價格高，也沒有新供應量、都市更新慢，買不起者跑去桃園，台中則受到台北投資客南下帶動，反而是台南建照戶數增加成為異數。
莊孟翰對照全國總人口數，發現市場成長趨勢，2001~2012年間，台北市和新北人口分別增加3萬和32萬人，桃園增加26萬多人，新竹是12萬人，台中成長19萬人，台南市僅增加3萬人，高雄增加4萬人。

桃園房市外來客大舉入侵，推升房價欲跌不易，根據房仲業者統計，桃園市、南崁、中壢及八德等地，外來客購屋置產比重超過一半，讓桃園當地人對房價居高不下叫苦連天。後續在銀行限縮房貸、及機場捷運遞延通車影響下，是否能澆熄大桃園房價的飆漲有待觀察。

桃園近年來重大交通建設議題不斷，交通建設縮短了台北與桃園的距離，卻也帶來了眾多外來購屋人潮。根據台灣房屋調查統計，大桃園地區近年來房市買氣熱絡，從桃園市一路向南崁、中壢、八德等地漫延下去，其中，外來客購屋比重分別佔46％、55％、50％及70％。

會造成外來客大舉入侵桃園地區置產，台灣房屋營運目標總經理周鶴銘分析，排除投資客的炒作因素，大部分來自北客的購屋族群，就是因為交通縮短了與台北的距離，在桃園購屋價格相對台北便宜許多，加上不動產仍是投資收益的避險好管道，吸引首購、換屋族群青睞。

也因為外來客進軍桃園，讓桃園地區房價不斷上漲，根據信義房價指數最新統計，過去1年六大都會區，以桃園地區房價漲幅最高，房價指數漲幅高達21％，位居全國都會區之冠，換句話說，以桃園1間30坪的標準房型來看，1年貴了快100萬元。

21世紀不動產桃園藝文加盟店經理林祉言經理表示，桃園地區房價變得高不可攀，大都是讓外來客推升上去的，目前在藝文特區要找到1字頭的房子只有公寓產品，或是15年以上的電梯華廈，新成屋則看3字頭。

雖然目前桃園房市交易仍顯熱絡，但是桃園本地人面對看回不回的房價，卻是叫苦連天。她舉例，藝文特區邊陲區域某社區，市場行情每坪在20萬元，但是有某戶凶宅開價低於行情僅15?16萬元，仍然可以成交，這是以往不曾看過的狀況。

由於桃園房價飆漲，各金融機關已對桃園房市採取限貸管制措施，信義房價指數今年第1季桃園指數漲幅已縮小至3％，初步已達到抑制房價持續大漲的效果，加上日前宣布機場捷運線延後至104年底通車，是否能澆熄大桃園房價的飆漲仍有待觀察。

通化街4000坪地 底價逾126億

台北市單筆面積最大、底價最高的土地標售案將在今年七月初登場，交通部旗下財團法人台灣電信協會委託商仲標售名下通化街上兩塊土地逾四千坪，總底價達一二六．八五億元，拆算每坪價格約三百萬元。

負責標售作業的戴德梁行表示，這兩塊土地屬於電信協會、地上建物屬於員工，得標後得花時間整合，但台北市難得出現如此大坪數的土地標售案，預期將會吸引不少建商目光。

戴德梁行指出，將標售的通化街土地是通化段二小段1069地號、通化段三小段245、246、247、248、249、251、787、788等共九筆地號，靠近通化夜市；標售土地分為兩塊，一塊是通化街一七一巷、一八三巷間土地；另一塊是通化街一八○巷、一八四巷間土地，合計面積約四二三九．八四坪，土地使用分區有道路用地、住三，其中道路用地面積近千坪，其餘均是住三土地，住三容積率二二五％。

根據地籍資料，土地持有人是交通部旗下的電信協會，自一九七八年十月持有，持有約三十五年。

台灣房屋智庫研究員洪佩君說，通化街一帶開發相當成熟，鮮少有土地交易，根據內政部實價網已揭露土地價格，其中通化段一小段、較靠近光復南路一帶，每坪土地揭露實價約四○五萬元，以此為標準估算，粗估即將標售的土地每坪行情在三○○到三五○萬元間。

粗估每坪行情 300到350萬元

商仲指出，此標售案看起來相當誘人，但兩塊土地並非素地，均有地上建物，登記建號約二十筆，多為二樓平房，加總起來逾百戶合法建物，欲投標業者應會先行評估整合的難易度。尤其是砸下逾百億元後，還須花相當長的時間整合，何況戶數超過百戶，整合難度相對增加。

上百合法建物 整合難度高

另外，「國有財產法」早已明定五百坪以上國有土地不得標售，只能以設定地上權的方式釋出；此案為交通部旗下財團法人土地，公開標售是否有爭議？

國產署官員說明，政府各部會捐助財團法人名下土地，被認定是私有土地，不受禁售令限制，只要經主管機關同意，就可以處分。但相關財團法人若進行清算，包括土地等資產就要繳回主管機關，繳庫後就屬於國有地，五百坪以上不得標售。

新北市教育局日前公布今年國小額滿學校共11所，比起去年多出4所，新入榜的包括淡水區新市國小、中和區積穗國小、汐止區白雲國小及樹林區桃子腳國小。由於這些額滿學校區域通常是由於人口進駐，使得學生人數增加，帶動房屋需求，對於房價也有支撐作用，因此台灣房屋智庫調查額滿學校周邊行情，發現以三峽區龍埔國小周邊房價年漲21.8%表現最為亮眼，首次招生的淡水區新市國小漲幅21.1%居次。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，新北市每年以3月29日當作基準日，然後再依原先劃定好的學區預估一年級新生數，若預測出來的結果顯示每班學生可能會有過多的現象，怕會影響教學品質，這時校方就會申請公告為額滿學校，然後依學生設籍先後安排入學，排不進的就協助轉分發鄰近國小。通常會額滿的學校有幾個特色，例如學區為新興社區，人口進駐使得學生人數也相對增加，或是學校教學獲得肯定，家長願意遷入該社區，這些明星學校的光環，對於當地房價也具有助漲作用。

此外，近五年來新北市各行政區人口漲幅最多的前四名為林口區、三峽區、淡水區、樹林區，皆各有一間額滿學校。劉志雄分析，這些區域因為有重劃區加持，人口成長幅度相對較高，其中樹林區桃子腳國小及三峽區龍埔國小位於三峽北大特定區，近一年房價分別有19.9%及21.8%的漲幅；林口區頭湖國小在林口重劃區內，雖然周遭生活機能尚未成熟，但因街廓整齊、公園綠地多，近一年周遭房價成長19.7%；淡水區新市國小今年首度招生就受惠於新市鎮人口大幅遷入影響，達到額滿學校標準，近一年房價也有21.6%的漲幅。

夢想在大安區買塊土地嗎？北市府地政局日前公告今年第三批「權屬不明土地」，最便宜的是位於大安區面積1平方公尺的保護區土地，標售底價4238元起。

最貴的是位在和平東路2段175巷內的住三用地，面積約28平方公尺，標售底價1350多萬元起。

地政局表示，台灣光復初期，土地常登記不完整，或登記規格與現行不符，或年代久遠，造成土地權利主體不明，為了活化土地利用，近年來依地籍清理條例清查各地土地，由地政局代為標售。

地政局指出，這次共清出40筆土地，分別位在大安、文山區，其中2筆在文山區老泉街43號旁，屬於農業區，土地面積各11平方公尺，標售底價28萬5000多元起，另有一筆也屬農業區，位在老泉街15號附近，面積約51平方公尺，標售底價224萬元起。

此外，有34筆土地屬保護區，總底價為6400萬元，另有1筆為風景區，位在萬壽路115號附近，面積約640平方公尺，標售底價為367萬元起。

地政局表示，大安區共有2筆住三用地待標售，其中一筆位在和平東路2段175巷內，另一筆為瑞安街43號旁的土地，約25平方公尺，標售底價679萬元起。

地政局表示，7月8日至23日開放投標，7月23日開標。

房市520檔期目前新推案量大區通通位於最新開發的重劃區，像是淡水新市鎮、五股洲子洋等，而新成屋最大的區域，則是發展已經成熟的三峽、即將迎接捷運通車的林口新市鎮等，若要挑選新重劃區，自住者可選發展完備者，追求報酬者，發展中重劃區是首選。東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓說，近幾年興起重劃區議題，重劃區面積不大者，多數已經沒有素地，像是泰山十八甲重劃區、三峽北大重劃區等，房價已經穩定，未來漲幅相對小，但是街廓新穎，就很適合自住客層。至於投資置產者，則可慎選重劃區發展階段，適時進場，若是重劃區面積不大，素質更整齊，漲幅會更明顯。

東森房屋淡水新市鎮加盟店林紘名店長說，淡海新市鎮發展約5年，早期從靠近舊市區北新商圈的最早濱海路、新市一路三段，延伸到中山北路二段，再從濱海路一段、中山北路三段拓展出去，5年前每坪房價13~15萬元，2年前15~18萬元，現在均價20~25萬元，近2年漲很大，預計兩年後房價還會攀升。漲幅除了與全台房價飆漲，建商積極推案更新建材，同步拉抬價格，新建設的開發時程也有關係，像是近幾年麥當勞、家樂福進駐，淡水區公所、新市國小與運動中心興建，以及2014年度輕軌將動工訊息，都與房價有關係，若要在淡海新市鎮買房，建議以靠近捷運站、家樂福等機能較集中的區域，房價會最保值。

東森房屋三峽北大加盟店店長謝馨慧說，北大發展了8年，房價飆漲最快的時期是從2011年至今，漲幅約3成，與全台房市熱、美國量化寬鬆政策有關，而最近日本猛印鈔票，置產型購屋者也不少。目前學勤路上每坪房價25~30萬元、學成路上因為新案多，社區品質而異，每坪25~33萬元，若想買便宜，三樹路、佳園路23萬元起，但是整體機能考量，近學區、公車站、賣場仍推薦學勤路、學成路、大義路、大勤路等。

東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓說，不少人曾經喊空重劃區，現在重劃區的發展也證明年輕人的確有強烈的購屋需求，政府應該積極營運交通建設，加開快速通勤公車、火車車次，落實居住正義。黃淑苓也提醒，新興重劃區的房價通常會漲到一定點會有段長時間滯留期，除非後續還有新建設出現，買房一定要以地點與未來趨勢發展為考量，購買重劃區也會有風險，像是原本要進駐商場、影城計畫出現變化，或是公共建設、學區臨時喊卡等，都是民眾購屋前要謹慎的地方。

台北市政府都市發展局鄭重表示，市政府辦理公安聯合稽查抽檢內湖區東湖路養生館，原申請商業設立登記經營「瘦身美容業」，現場經市府權責單位認屬經營「按摩業」，因違反台北市土地使用分區管制自治條例「按摩業」不得在 「第三種住宅區」經營，都市發展局遂依違反都市計畫法辦理裁罰。

台北市府都市發展局表示，因應經濟部於2012 年6月28日依據大法官釋字第649號有關明眼人不得從事按摩已違反憲法平等權及工作權解釋，新增「按摩業」營業項目，都市發展局於2012年11月23日 邀集相關局處召開台北市土地使用分區管制自治條例規定及歸組研商會議，將「按摩業」新增納入「第33組:健身服務業」不得設置於第三種住宅區。

另有關「第 26組:日常服務業(二)美容」及「第33組:健身服務業」容易混淆部分，屬頸部以上服務者認定為「美容美髮服務業」歸於「日常服務業」得附條件允許設置於第三種住宅區，屬頸部以下全身服務者認定為「瘦身美容業」歸於「第33組：健身服務業」。

台北市府都市發展局再次強調，有關台北市土地使用分區管制自治條例規定「按摩業」不得在「第三種住宅區」經營的政策不會改變，將持續嚴格把關。而部分「瘦身美容業」於2012 年11月23日召開歸組研商會議前屬第26組日常服務業並已取得台北市府核准商業登記設立合法營業者，考量其經營主體為瘦身美容，將邀集市府相關單位，予以作通案性研議處理，以確定類似案例未來處理方式。

台北市府執行土地使用分區管制均以整體都市發展為原則，並考量市民之整體權益，秉持依法行政一貫性原則辦理，絕無所指朝令夕改不顧民眾利益情事。

台2線淡水區竹圍捷運站至紅樹林捷運站段，台電、自來水及污水等三大管線施工已進入最後管段，自2013年5月起增開工區，為因應施工後交通壅塞，請民眾提早出門因應，施工期間造成不便，請民眾多多包函。新北市政府水利局表示，台2線淡水區竹圍捷運站至紅樹林捷運站段總長3.3公里，原養護機關為交通部公路總局第一區養護工程處景美工務段，為簡化養護管理作業，新北市政府水利局自2012年2月7日起接養該路段，負責該段道路養護、巡檢及路面刨舖。

由於台2線為淡水主要聯外道路，相關維生管線皆分散佈設於該段道路上。因應淡水區近年快速發展，電力及自來水等維生管線早已不敷使用務必進行增建，另為改善淡水區民眾生活環境，污水下水道建設也同步進行，考量台2線交通繁忙，新北市政府水利局整合三大管線工程，定期召開三大管線協商會議，會同警察局及交通局共同與會提供意見，嚴格要求各管線單位務須依交通維持計畫佈設交通維持措施，並在交通高峰期間派請義交維持秩序，協助疏導壅塞車流。施工期間新北市政府水利局每日派有路巡人員。

淡水分局表示，已於該路段全線路口除每週一至週五上午6點30分至8點30分、下午5點至7點上下班尖峰時段，及每周六、日10點至22點均編排交通指揮疏導勤務外，另為因應三大管線工程施作，將彈性提早或延續交通崗時間，以加強交通疏導車流，使工程所造成交通衝擊降至最低，同時也責請轄區中山路、竹圍等派出所、交通分隊等單位隨時掌控該路段車流量狀況，立即反應、適時予以疏導，以維交通順暢及用路人通行安全。

去年5月英國首相卡梅倫會見達賴以來，英中兩國關係一直處於冷淡狀態。如今英國開始出現推動雙邊關係正常化的動向。其背景是，英國國內擔心此事對英國經濟造成越來越嚴重影響的呼聲日益強烈。

卡梅倫首相8日在下院表示：“西藏是中國的一部分，我們並不支援西藏獨立。”可以說，這是向中國發出了尋求改善關係的信號。對此，中國外交部發言人9日表示，希望英國當局對外發出一致的資訊。此前中方的態度是要求英國方面做出道歉。不知這次中方能否給對方一個臺階下。

據英國媒體報導，原定於去年秋季實施的卡梅倫首相訪華計畫因此而被取消。今年3月習近平新政權成立之後，雖然卡梅倫首相打電話對李克強就任總理表示了祝賀，但在訪華問題上仍然是一籌莫展。

卡梅倫政府聲稱在對華政策方面奉行所謂“決不輕視人權與自由”的立場。然而，在無法得到來自歐洲各國的投資的形勢下，英國無論如何也不願面對來自中國的投資因達賴而減少的局面。

【英國《金融時報》網站5月10日報導】題：中國集團計畫為皇家碼頭花上10億英鎊一家中國企業計畫在倫敦皇家碼頭開展價值10億英鎊(1英鎊約合9.58元人民幣———本報注)的“中國城”地產開發項目。現在這一雄心勃勃的計畫即將最後敲定。這將是中國在英國的最大投資專案之一。

開發商總部基地(中國)控股集團(ABP)希望本月晚些時候承諾在這些碼頭附近建造一個綜合辦公樓。這顯示，最近英中之間的政治矛盾沒有削弱兩國間的商業紐帶。建造這樣一個綜合辦公樓將標誌著倫敦東部從大型港口到國際商務中心的轉變。

ABP的管理人員週四在一個全球投資會議上會晤了首相大衛•卡梅倫，並同倫敦市長伯里斯•詹森舉行了會談。


不過，房地產業界人士週五對這一提議項目的可靠性提出懷疑，尤其是10億英鎊的開發投入。一名地產開發商說：“在一個房屋高度受限(因為緊鄰倫敦城市機場)的地產項目上花費這麼大一筆錢不合情理。房子的租金會比該地區過去的房租高得多。”

ABP已經花費數百萬英鎊來提出該地址的一項開發建議。它希望這個計畫會轉變成一個24小時運作的微型城，容納駐歐中國企業的總部。

這個項目將支持唐寧街的說法。唐甯街宣稱，儘管首相卡梅倫去年會晤達賴喇嘛後北京在外交上給他冷遇，英中貿易卻繁榮興旺。

上周，上海產權市場交通運輸業和房地產業成交金額居首，一周成交金額分別達到1.44億元和1.17億元。上海產權市場交易指數最高為1099.91點，最低979.87點，一周最大波幅120.04點。

上周，“上海三豐置業有限公司28%股權”轉讓項目和“上海三豐置業有限公司8%股權”轉讓項目被一家外資企業收購，成交價格合計為11688.30萬元。此外， “上海銀樺航運有限公司49%股權”轉讓專案成功交易。該項目的受讓方是江蘇一家國有參股的能源有限公司，成交價格為10491.36萬元。

上周，掛牌金額最多的行業是房地產業，一周新推掛牌項目4宗，掛牌金額合計達到7.28億元；其次，製造業和社會服務業一周掛牌金額分別達到2.96億元和1.33億元

重慶地產圈在討論前天主城出讓的四塊商住用地時，均用“火爆”來形容。當天，主城共出讓四宗商住用地，成交總價31.9億元。其中，備受關注的彈子石地塊樓面價8727元/平方米，創下今年新高。業內分析，受銷售市場持續火熱的帶動，今年來重慶開發商在土地市場上表現積極，隨著推地量增加，或迎來“紅五月”。

樓面地價創今年新高

“8700多的樓面地價，比主城不少區域的房價還高。”昨日，重慶地產圈不少人士在對拿地房企表示讚賞的同時，也表達了擔憂。領域機構市場研發中心副總監張鑫就表示，比解放碑的樓面地價還高——據瞭解，目前解放碑的樓面地價一般為5500~6000元/平方米，因此，其產品設計和銷售將面臨很大的壓力。

據重慶市土地交易中心的資料，該地塊位於南岸區彈子石組團，為二類居住、商務用地，土地面積28433平方米，該起拍價32384萬元。最終，和瑞地產以7.85億元拿下，溢價率142%，折合樓面地價8727元/平方米。一位參與競拍的房企負責人昨日告訴商報記者，最初參與競拍的開發商有9家，包括佳兆業、招商、萬科、渝能、保利、和瑞、藍光，激戰到最後只剩和瑞地產和佳兆業舉牌，舉一次牌就加價1000萬元。

在5月3日的土地拍賣會上，位於渝北區“觀音橋-人和組團”的一宗地塊的樓面地價達到每平方米4007元，當時也是今年土地市場樓面價新高。一周時間，這一紀錄就被打破。拿地的房企表示，看重地塊的區域優勢，靠近主城最成熟的濱江路——南濱路，擁有一線江景資源，也是南濱路上最後一批“黃金地塊”。

當天，四宗商住用地成交總價達到31.9億元。其中，東原地產以17.7億元競得北部新區肖家溝地塊，為今年截至目前總價最高的地塊；重慶強輝實業以8800萬元競得的渝北區兩路組團一地塊，土地面積僅10388平方米，溢價率高達180%；金科以底價5.47億元摘得的北碚區蔡家組團一地塊。

前4月土地出讓超150億

去年3月來重慶樓市一直保持著供需兩旺的狀態，二級商品房銷售市場亦帶動了一級土地市場。昨日，市內一家研究機構統計的重慶土地交易中心公開資料顯示，今年1~4月，土地出讓金達到152.4億元，其中商住用地成交總價約144億元。

從月份來看，4月土地市場較為冷清，共5宗地塊成交，其中4宗均是底價摘牌。今年1~3月，共成交28宗商住用地，攬金111.7億元。資料還顯示，重慶土地成交單價並不高，基本維持在每畝300萬左右。

業內分析，銷售市場的良好勢頭以及良好的市場預期，使得房企拿地積極。隆鑫地產品牌總監徐思光昨日分析，今年以來，主城樓市依然保持著火熱行情，前4月的月均成交量均達到200萬平方米；同時，城鎮化的持續推進以及城鄉居民人均收入倍增計畫等，使得房企看好未來市場。

領域機構市場研發中心副總監張鑫則表示，這一波土地行情，事實上延續了開發商去年下半年來的拿地熱情。去年8月初，龍湖地產以42.2億元在禮嘉拿地後，金科、融創、晉愉等均加速在重慶拿地。今年一季度，不少中小開發商也加快拿地，比如澤京、渝能等。

新聞分析

土地市場或迎“紅五月”

相關資料顯示，重慶土地供應加大。4月25日，重慶城投集團也推出65宗地塊總共6400畝。當天，巴南鹿角片區也推出20宗地塊3000餘畝。早前的3月20日，重慶地產集團推出了27宗地總共約8300畝。同時，根據重慶市土地交易中心的公告，5月計畫供應35宗土地，土地面積為358.2萬平方米。

昨日，業內稱，土地供應集中，加上開發商拿地積極，重慶土地市場將迎來“紅五月”。領域機構市場研發中心副總監張鑫就表示，5月份主城還有兩場土地拍賣會，從擬拍的地塊看，其區域位置都比較好，必然會吸引開發商的“爭鬥”。

同時，開發商的拿地計畫緊密鑼鼓。除開5月3日、10日主城的兩場土地拍賣會外，多家房企還積極在區縣拿地。5月7日，保利、澤京、渝發等三房企“殺入”重慶長壽搶地，成交土地總面積19.5萬平方米，成交總金額超10億元。


此外，隆鑫地產品牌總監徐思光昨日透露，根據隆鑫地產的計畫，接下來即將在重慶、成都以及長三角地區出手拿地。剛在3月底摘得蔡家組團一地塊的渝能地產行銷總經理蔣姝表示，為了保證未來的供應量，今年的目標是在重慶拿兩到三塊地。

“不僅僅是重慶，全國土地市場基本趨同。”同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，加大土地供應是調控政策的要求，當然也是各地財政收入的保障，受此影響，5至6月份各地將迎來一輪土地供應高峰。目前，北京、上海、廣州、杭州等城市都公佈了5月的供地計畫，供應量都非常大。

..5月9日晚，保利房地產(集團)股份有限公司在公告中披露，2013年4月，保利實現簽約面積80.14萬平方米，同比增長11.45%；實現簽約金額94.37億元，同比增長3.17%。而3月其共實現簽約面積108.61萬平方米，簽約金額120.39億元。

2013年1-4月，公司實現簽約面積365.32萬平方米，同比增長69.30%；實現簽約金額401.95億元，同比增長67.39%。

可以看出，在一季度完成300億元的銷售之後，其在4月的表現略微保守。事實上，不僅在銷售方面出現了加速的跡象，其在土地市場上也頗為沉默。

保利在公告中稱，4月11日，其通過掛牌方式取得長春市高新區創建街東側地塊，專案用地面積81811平方米，規劃容積率面積約179984平方米，成交總價約29265萬元。土地用途為商住用地。公司擁有該項目100%權益。

不過，這並不影響外界對保利今年銷售表現的看好。


中投證券在最新的一份研報上表示，保利成功抓住了去年底以來“淡季不淡”的暖冬行情，推盤力度不減，為全年銷售增長打開了良好的開局。預計全年銷售1200億元以上，存在超預期可能；全年銷售均價同比將保持穩定。

至於土地方面，中投證券則稱銷售持續快速增長背景下預計保利2013年拿地規模將高於2012年，仍將以深耕市場容量大的一二線核心城市為主。

同日，保利地產董辦李紅亮在參加網上公開活動時表示，保利定位為主要做普通住宅產品，針對剛性需求，受調控影響較小，並稱二套房首付比例上調對公司銷售影響不大。此外，李紅亮還表示公司目前精裝修的比重不大，介於10%-20%之間，主要集中在廣東區域，未來會逐步加大精裝修的比例。

5月9日，方興地產公佈，公司4月實現房地產簽約銷售額7.69億元，實現簽約銷售建築面積共4.90萬平方米。


今年1—4月，公司累計實現房地產簽約銷售額47.09億元，完成全年目標130億元的36.22%，累計實現簽約銷售建築面積16.52萬平方米。

與3月相同，4月份長沙市梅溪湖片區也沒有新成交的土地。今年前4個月，梅溪湖片區累計出讓土地計容建築面積95.84萬平方米，累計成交金額共計26.09億元。其中就包括方興地產自己拿的地塊。

今年2月26日，方興地產旗下長沙金茂梅溪湖國際廣場置業有限公司就以底價10.08億元摘得。編號[2013]網掛005號的岳麓區梅溪湖G-11地塊，地塊位於岳麓區梅溪湖，規劃用途為商業、住宅，總占地約5.33萬平方米，容積率 6.3，建築限高250米。

..5月9日，廣州市國土局發佈了黃埔雲埔工業區南崗片49號地段(南玻地塊)的出讓公告，據悉，該地塊將於6月8日進行公開拍賣。

根據出讓公告可知，該地塊堪稱“巨無霸”地塊，宗地面積為202662平方米，建築面積約58.36萬平方米。地塊性質為二類居住用地、小學用地、商業用地，掛牌起始價約31.43億元。

公開資料顯示，南玻地塊位於廣州市黃浦區東部、西臨開創大道，北靠黃埔東路，處於黃浦區、蘿崗區及增城市新塘鎮的交匯處，屬於交通要塞。周邊餐飲娛樂、購物休閒、醫院教育等配套完善。

南玻地塊過往

據瞭解，南玻地塊是黃浦區第一例納入政府儲備的舊廠改造項目。

翻查歷史資料獲悉，南玻地塊於2007年6月通過招標的方式，被廣州南玻玻璃有限公司以1206萬元的總價競得。當時規劃用途為倉儲用地，但建成投產後因污染問題屢遭投訴，多次被廣州市環保部門掛牌督辦，要求其限期整改。

在2010年年底時，廣州南玻控股股東南玻集團宣佈，計畫在2012年前完成廣州南玻的搬遷工作，並將工廠遷往肇慶。

當時南玻集團發佈的公告就透露，根據現在廣州市的城市總體戰略規劃，廣州南玻玻璃有限公司所在地將由原來的工業區重新規劃為民用住宅和商業區。

如南玻集團公告所述，2011年時，南玻地塊舊廠改造項目獲得了廣州市三舊辦的批復，其用地性質更改為居住、商業用地等。

2011年12月30日，黃埔區土地開發中心與廣州南玻玻璃有限公司簽署了《收回南玻地塊國有土地補償協定》。協定簽訂後，黃浦區將用地面積為202653.66平方米的南玻地塊土地納入政府儲備的舊廠改造專案。

上述協議指出，按“三舊”改造政策，該地塊規劃用途為商業的地塊可採用“補繳地價，自主改造”的模式由產權人自主改造。不過，為保證地塊的完整性，產權人放棄了自主改造的權利，將商業用途地塊一併納入收儲範圍，確保地塊的整體價值和連片整體開發的可能性。

同時，黃浦區還表示，將力促儘早完成地塊的公開掛牌出讓，確定改造主體，早日動工建設。

此外，南玻地塊在2012年時還曾申請修改規劃，增加住宅面積的同時減少商業用地面積。將住宅地塊分為兩塊，總用地面積增加5207平方米，容積率均由2.5改為2.94，總建築面積增加83059平方米。商業金融用地的面積修改為21641平方米，容積率小於等於5.0。修改後商業用地面積減少16611.7平方米，建築面積減少83058.5平方米。

景興的土地帳

事實上，在去年年底時就曾傳出南玻地塊已內定給廣州凱旋房地產開發有限公司，有報導指出，或因其捐資為黃浦區興建養老院而獲得該地。

上述消息虛實尚未能確定。不過，在南玻地塊背後卻是小房企廣州景興房地產開發有限公司的一筆“舊改”土地帳。

2011年5月9日，南玻集團及其全資子公司合泰公司與共同作為受讓方的廣州博迪企業管理有限公司、帝耀發展簽訂了股權轉讓合同，轉讓廣州南玻100%股權，廣州博迪和帝耀發展需支付總計7.88億元的對價。

分析人士指出，廣州博迪和帝耀發展收購廣州南玻的主要原因是看中了廣州南玻地塊參與了廣州市“三舊”改造工程帶來的升值機會。

經查詢後得知，廣州博迪和帝耀發展與廣州市景興房地產開發公司為關聯企業。公開資料顯示，景興地產成立於1986年，經營範圍包括房地產及商業地產開發、投資顧問、廣告宣傳策劃、物業管理、仲介服務等。開發過“嶺南會”、“洪德居”、“凱旋會花園”等項目。

值得一提的是，經觀點地產新媒體查證，廣州凱旋房地產開發有限公司正是廣州市景興房地產開發公司旗下公司。


這或許已經充分表明了景興地產試圖通過廣州博迪和帝耀的收購而獲取南玻地塊。

“雖然南玻地塊最終會進入公開的招拍掛，但作為地塊的所有者，在與政府溝通方面，肯定會對摘得地塊佔有先機”，廣州業內人士也做出如此評價。

該人士續指，地塊拍出後，就算景興最終沒有拍得南玻地塊，該公司也會獲得政府的補償款，對於景興而言，這不能不說是一筆划算的買賣。

關於補償款的數額，對舊改方面極為有研究的人士指出，土地補償款的金額沒有準確數字，要看企業和政府的溝通而確定，“不過，肯定會大大超過7.88億的收購款。”

日前，碧桂園公佈2013年前四個月的銷售資料。今年1-4月份，碧桂園共實現合同銷售金額約230.5億元，合同銷售建築面積約344萬平方米，同比增幅分別為153%、134%。去年同期，碧桂園的合同銷售金額、合同銷售建築面積分別為91億元及147萬平方米。今年3月份，碧桂園宣佈今年的銷售目標為620億元，前四個月已完成全年目標的近四成。

據介紹，今年4月29日至5月1日“五一”小長假期間，碧桂園共實現認購金額約34.5億元，相比去年同期的15.7億元增長近120%。

去年銷售首次突破千億港元的中海地產（00688.HK）正在延續強勁勢頭。記者日前從中海地產獲悉，該公司今年前4個月合約銷售額已達520.3億港元，但銷售均價同比降幅達11.2%。中海地產曾在年初宣佈今年銷售目標為1000億港元，該公司僅在4個月內便完成了全年目標的52%。

以價換量

據中海地產披露，該公司4月份實現合約銷售額為119.3億港元，實現合約銷售面積84.4萬平方米。而3月份，中海地產合約房地產銷售額為146.2億港元。在不少房企4月銷售業績環比下滑的背景下，中海4月銷售資料也較前一個月下滑18%。

今年前4月，中海地產累計合約銷售額已經達到520.3億港元，累計合約銷售面積達到340.9萬平方米。而在去年同期，上述兩項資料則分別為 379.9億港元和220.9萬平方米。

資料顯示，中海地產銷售均價今年出現下降。今年前4月，中海地產銷售均價為15262元/平方米，同比降幅達到11.2%。而同為龍頭房企的萬科（000002）銷售均價則增加13.7%，融創中國（01918.HK）均價漲幅甚至達到29.4%。

一位元內房股分析人士告訴記者，中海地產今年以來下調專案入市價格，目的可能是通過一系列加快周轉的策略，減緩因為“地王”造成的資金周轉率低的問題。

事實上，中海地產在2009年就曾造就諸多地王，隨後房地產市場進入調控時代，2011年中海地產就開始主動調整價格，當年10月下旬，上海中海禦景熙岸項目從每平方米2.3萬元下調至1.7萬元。中海地產近年在深圳、南京、蘇州、重慶等地都採取了積極的價格策略。

拿地步伐加快

值得注意的是，中海地產曾在年初宣佈今年銷售目標仍舊為1000億港元，以此計算，該公司僅僅在4個月內便完成了全年目標52%。

上述分析人士分析，“中海地產年初把今年銷售目標定為1000億港元，與去年銷售額相同，這種保守目標的制定或是基於最壞情況而作出。”去年，中海就曾在年中時將原定800億港元銷售目標上調至1000億港元。


在土地儲備方面，中海4月份無新增土地，而其今年累計新增土地儲備為292.7萬平方米，其中新增權益土地儲備263萬平方米。去年同期，中海地產上述資料分別為274.5萬平方米和257.7萬平方米。

儘管今年以來，中海地產加大了拿地步伐，但其拿地仍較為審慎。其前4月銷售面積和新增權益土地面積之比為1.3。這也意味著，中海目前有意消化過去的土地儲備。

目前，中海的土地儲備為3510萬平方米。穆迪此前報告稱，該公司僅在有充足的資金安排時才會收購土地，過去5年中，中海的土地款項總額未超過其現金簽約銷售額的55%。

越秀地產（123）公布，以8.3億元人民幣出售廣州越秀區錦漢大樓及股東貸款予越秀企業，預期獲得3000萬元人民幣收益，金額用於一般企業用途及為若干債務再融資。錦漢大樓的總建築面積約為1.915萬平方米，四層地下室總建築面積約為1.54萬平方米，土地經批准可作零售、批發、商業、金融及街巷用途。

中渝置地（1224）公布，子公司以9.19億元人民幣，購入貴陽市一塊地皮，地皮獲批建築面積約為131萬平方米，平均樓面地價約為每平方米954人民幣，將發展成為住宅及商業項目。

本港樓市淡靜，代理催谷海外物業救亡；中原地產項目部營業董事許大衛表示，加拿大溫哥華River Green在港展銷，過去兩天錄得210組客人參觀，共售出13伙，項目入場費368萬元；此外，該行代理的中山時代傾城則錄110組客戶參觀，共售出15伙，入場費50萬元人民幣。

另一方面，雅居樂地產舉行樓盤聯展，推出雅居樂新城、雅居樂御龍山、雅居樂凱茵又一城、雅居樂鉑爵山及雅居樂凱茵新城「梵登」5個項目，兩天共接獲逾300個電話查詢及約200組人士到場查詢。

美聯商業營業董事蕭惠碧表示，中環環球大廈703室放租，面積3208方呎，意向呎租約52元，意向租金約16萬元，但業主較重視租客背景，若有優質租客承租，業主願意調低至每方呎40餘元；該大廈其他樓層叫租介乎56至70餘元水平。

另外，香港置業工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，4月商舖總註冊量錄得239宗，涉約40.9億元，按月分別下跌約42.3%及45.3%；香港置業表示，數字真實反映辣招出台後對市場的影響，預料5月份註冊量將繼續調整至200宗成交，至第二季末始會回升。

4屋苑「捧蛋」 僅旺細價樓

新盤重推步伐緩慢，一手供應不足160伙；加上有銀行減息搶客，買家轉投二手市場；過去兩天十大屋苑共錄得26宗成交，按周急增逾2倍，成交集中嘉湖山莊及沙田第一城等細價屋苑，佔整體逾70%，惟市場減價已成趨勢，港島旗艦屋苑太古城交投亦微升，有業主累積劈價200萬元沽貨。

中原統計資料顯示，十大屋苑兩天共有26宗成交，較前周的8宗，大升2.25倍，其中以細價樓交投較旺，嘉湖山莊及沙田第一城分別錄得10宗及9宗成交，較前周4宗及3宗，均有逾倍升幅，港島區屋苑僅太古城及康怡花園錄成交，另有4屋苑「捧蛋」。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，部分業主願意減價讓步，刺激用家入市意欲提升；加上環球持續推行量化寬鬆措施，近期亦有本地大型銀行減息，用家加快入市步伐，帶動中小型物業成交回暖。

天頌苑居屋減20%沽

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，天水圍私樓及居屋表現活躍，景湖居6座低層C室以298萬元易手，原業主於1月初以320萬元放盤，最終減價22萬元。

細價樓受捧情況於居屋市場亦可見一斑，天頌苑H座中層2室今年1月260萬元放售，業主分階段減價至205萬元，昨天吸引兩組綠表客同時出價，最終追價至208萬成交，仍較原本開價調低20%。

新盤供應緊絀，內地客亦向二手市場「埋手」，中原分行經理馬斯力表示，天水圍慧景軒獲內地客以333萬元購入2座中層G室，連同49.95萬元買家印花稅（BSD）及約14.99萬元雙倍印花稅（DSD），總成本增至近400萬元；中原分區經理陳淑強表示，北角富澤花園富慧閣高層C室亦獲內地客以980萬元購入，須繳付220萬元BSD及DSD。

屯門居屋兆禧苑D座高層9室獲投資者以自由市場價208.8萬元購入，須付約6.3萬元DSD。

太古城累減200萬售出

減價情況不單在細價樓出現，中原助理區域營業經理趙鴻運表示，太古城海棠閣低層B室以市價1300萬元易手，原業主於去年11月曾以1500萬元放盤，累積減價200萬元始沽出單位，減幅達13%。

另一方面，個別屋苑則出現高價成交，美聯首席聯席區域經理姚潤淇表示，珀麗灣兩天錄得3宗成交，其中外區客以高市價6%購入5期31座高層A室，成交價445萬元，實用呎價9348元（建呎7154元）；荔枝角曼克頓山3座中層F室以844.2萬元易手，實用呎價1.45萬元（建呎1.1萬元），創同類型單位新高。

深圳前海啟動土地政策改革，未來數周即將出讓首批土地。本報獲得的文件顯示，當局指引整體地價應不高於前海附近的寶安及後海中心區水平，並將完善土地招拍掛制度，嚴防惡性競爭，同時冀積極引入港資地產商參與前海建設，凸顯深港合作內涵。

土地政策曝光 重深港合作

據悉，已有上市公司及官方機構接觸本港重量級地產商，包括長實（00001）、新鴻基地產（00016）及新世界發展（00017），洽談前海投資項目。至昨晚截稿前，三家公司未有回覆本報查詢。

傳邀長實新地新世界參與

根據土地改革要點（另見表），前海將鼓勵和支持資本實力雄厚、開發經驗豐富、招商能力強、營運成效明顯的企業，特別是港資、央企，參與前海土地開發。

同時，前海將加快建立服務體系，為境外特別是香港企業競買土地提供更多便利。

地價政策方面，前海管理局給予指引，當前總體地價水平不應高於周邊的寶安中心區、後海中心區。據深圳國土委最新資料，後海中心區今年1月成交一商業用地的地價為每平方米9,875元，去年12月成交一住宅用地的地價為每平方米8,609元。

地價參考寶安區 試行邀標

同時，當局將選擇最合適的方式出讓土地，以防止過度競爭、惡性競爭，導致高地價、高樓價、高租金。完善招拍掛制度方面，前海管理局將細化前海土地開發規劃，並轉換為出讓條件，實行「帶設計方案」出讓。事關前海發展全局的特別重大高端項目用地，前海將試行「公告出讓」，即相當於邀標，一般僅一家公司。

另一大突破是，前海打破國內以法定最高年限一次性出讓土地使用權，實行彈性年期，從而能更好地監控後續土地開發。前海辦公、公寓、商業用地最高年限為40年，屆滿時經評審符合前海產業政策的方可續期。

物業建成後，前海建築的自用比例一般為最低50%，較深圳其他地區要求的60%、70%為低。但為防止炒地，前海規定自用部分原則上10年內不得轉讓，出售部分5年內不得出讓，若獲批出讓，需要向當局上繳增值收益。

出讓土地外，當局將「租售並舉」，自行建造具價格競爭力的產業用房和人才公寓以出租，調控整體地價之餘，可扶持法律、會計等中小型專業服務機構以及科技、文化創意等產業。

券商尋寶 唱好3板塊

前海開發建設提速，大和證券發報告推薦三大受惠板塊：金融股中銀香港（02388），前海擁地企業招商國際（00144）、中集（02039）、深圳國際（00152），以及地產股?地（00012）、佳兆業（01638）及萊蒙國際（03688）。

最直接受惠前海土地開發的自然是招商國際、中集及深圳國際。大和證券指，若以3倍容積率，每平方米價值1.2萬元（人民幣，下同）計算，前海擁地將給這三隻股票每股提升14.5元、7.1元及0.84元。該行籲買招商國際，每股目標價34港元。

大和籲吸招商中銀

前海快速增長的基礎設施投資將推動金融業發展，大和證券指出，本港銀行最為受惠是前海人民幣跨境貸政策，業界今年起可借貸給前海企業的基建項目。其中該行薦買中銀香港，因其擁有約三分之一離岸人民幣存款。

同時，大和證券指，本港地產商將有興趣投資前海，伴隨前海發展，香港西部未來數年將有更多高端住宅及零售店舖。其中在新界西擁有大量農地的?地將頗為受惠。而紮根深圳和珠江三角洲的佳兆業和萊蒙國際也能更好地抓住前海機遇。

面對宏調常態化，內地發展商過去兩年紛紛變陣，除了加大「剛需」型住宅比例，同時發展主題式地產，例如旅遊、養老、教育等。首創置業（02868）選擇以奧特萊斯（Outlet，名牌折扣店）與住宅結合，可望明年底前落成3個項目。

首置第一個奧特萊斯項目於5月1日開幕，位於北京房山區，距離市中心約1小時車程。奧特萊斯總建築面積17萬平方米，其中10.8萬平方米已落成，場內的耐克（Nike）換季優惠店，裝潢與美國的outlet看齊。其他國際品牌，包括ARMANI、Hugo Boss、Zegna、Bally及Coach、GAP及香港I.T（00999）將於今年底前陸續開業。

在北京奧特萊斯旁，是首置住宅項目「芭蕾雨．悅都」，總建築面積達20.3萬平方米。去年實現簽約金額為5.2億元（人民幣，下同）。

盼進駐10市 發展逾10年

對首置而言，發展奧特萊斯項目的最大協同效應，是與地方政府規劃新城，首置執行董事兼總裁唐軍於北京接受傳媒訪問時表示，奧特萊斯不但促進就業，而且因為具旅遊元素，亦可刺激地區收入。

除北京之外，首置在湖洲、海南及昆山正興建奧特萊斯綜合項目，目前探討到10個城市興建奧特萊斯項目，「未來10年不一定幹得完。」不過像奧特萊斯這樣的商業地產，現金回籠慢，唐軍指首置會維持住宅?商業在「八二比」水平。

首置今年增加土地儲備的預算開支為60億元，至今已用了40億元，新增260萬平方米土地。唐軍表示，擬繼續在一、二綫城市，例如天津、瀋陽及重慶拿地。今年3月公司發行高級永續票據集資4億美元（約31.2億港元），唐軍指今年應不再有發債需要。

市況好轉，新股亦陸續出台集資。朗廷酒店投資將於今日起路演，集資39.6億至45億元，派息率預計最高可達6.5厘。

路透社報道，今日起接受國際投資者認購的朗廷，擬發行8.52億個單位，集資39.6億至45.7億元，相當於派息率6.5厘及5.65厘。

公開招股發售價為4.65元至5.36元，擬於本周四（16日）公開招股，5月30日掛牌上市。朗廷保薦人為德銀、滙豐，另承銷商亦包括花旗。

朗廷將包括三家九龍區的酒店，包括朗廷酒店、朗豪酒店及逸東酒店。據公司上市前預覽文件所見，假若三間酒店入住率約80%，上市至年底的分派約2.88億元。

分拆朗廷酒店的鷹君（00041），放棄部分單位分派。報道指，若撇除有關影響，朗廷的派息率將介乎5.23厘至6厘。

銀證今截孖展 再獲基金青睞

另外，本周仍有銀河證券（新上市編號：06881）及中石化煉化（新上市編號：02386）公開招股。其中銀證今日截止孖展認購，市傳其再獲新鴻基家族基金、GIC認購，令國際配售已超購逾5倍。

內地房地產市場調控措施未間斷，無礙部分香港準買家往內地置業的意慾。雅居樂地產(3383)指，於5月11日起在香港舉辦「2013雅居樂珠江西5盤匯展」，推出位於珠江西岸的5項目，包括雅居樂新城、雅居樂御龍山、雅居樂凱茵又一城、雅居樂鉑爵山及雅居樂凱茵新城「梵登」，首兩天公司已接獲逾300個電話查詢及約200組客戶到雅居樂展銷廳查詢，當中約80%屬於首次查詢，更有不少市民報名參加實地睇樓團，反映市場資金正在尋找增值機遇。

十年前被揭大量傾倒建築廢料的大埔社山村，位於林村附近，當年的泥頭被堆至與電?杆一樣高，近年已淪為長滿雜草的荒廢農地。地產商?基和會德豐○五年購入該處土地後，最近計畫發展當中十二公頃，興建二百六十七幢低密度住宅，本周將向城規會闖關，申請改變土地用途。有環保團體質疑當年社山村被「先破壞、後建設」。

大埔林村對面的社山村村民○四年揭發，原本大片的農地，早在○三年開始被人傾倒建築廢料，規模有兩個標準足球場大。長春社公共事務經理李少文指，當年估計傾倒面積達十公頃，後來政府說是八公頃，發展商就說只有五公頃。當年事件相當哄動，廢料堆至電?杆高度，但當年規劃署表示地主在私人土地進行翻土工程，無違農地用途，難採取行動。

政府亦因此事件，才規定農地堆填不可高於一點二米。李少文說，鄉議局主席劉皇發女兒是該地業主之一，○五年出售予發展商，?基佔七成七，其餘為會德豐及其他業主。

事隔十年，社山村土地終於有新發展，如今?基和會德豐計畫申請在該幅農地建屋，地盤總面積十九點五公頃，當中建屋面積十二點六公頃，建成二百六十七幢兩至三層高住宅，平均每間屋二百一十九平方米。

至於會否變成豪宅出售，?基發言人表示要視乎周邊地價和補地價因素，言之尚早，但不會是八、九層高的大廈，只是低密度住宅，又指發展規模還有商議空間，未為定案。?基本周會向城規會申請改變土地用途，經九個月諮詢和三個月刊憲，聲稱十年後才落成。

發言人又指，上城規會後諮詢七個月，再刊憲三個月，其間公眾仍可表達意見，而且方案只是初步階段，仍要等待改土地用途，所以持開放態度，建屋數目等方案仍有商討空間。

記者現場所見，高如電?杆的山頭，如今長滿雜草，但當年埋下的建築廢料和石頭仍隱約可見，與沒有倒泥的農地「高低立見」，大部分仍未修復。發言人強調，當年倒泥頭是上手業主的事，與他們無關；由於發展地盤涉斜坡及渠務問題，兩年前已向政府部門申請復修評估，將會復修部分土地，並移除廢料才可建屋，期望今年可獲批，以處理泥頭。

不過，李少文指，整幅擬發展用地的左下方已被傾倒破壞，而右上方的七至八公頃則是荒廢農地，質疑發展商完全無考慮復耕，就直接作大規模建屋，「當年只是破壞了五公頃，但發展商就用到盡，多一倍面積來起樓，實在太誇張。」

他質疑，當年農地先被破壞，如今就順理成章建屋，會引來「已被破壞和被干擾的農地就可以起樓」的誤解，「不是破壞了就等於可以發展，好多人都在找地做休閒農業。」他坦言，當年未有法例限制倒泥，以及如今?基申請起樓，兩者都無違規，「不是完全反對發展，但已破壞只是五公頃，但起足十二公頃就太過分。」