歌林（1606）持續處分不動產、努力還債，昨（16）日辦理第六批次資產公開標售，趕在容積移轉新規定上路前，此次位於新北市新莊區道路用地、第三種住宅區、乙種工業區土地，以7,100萬元順利脫標，溢價率26%。

歌林委託之標售主辦單位、第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，此次標售的道路用地趕在容積移轉政策修定前標出，為買賣雙方免除政策不確定性所產生的風險，也讓市場觀察到市場對於政策發展的敏感度及發酵速度有加快的現象。

第一太平戴維斯自前年開始陸續為歌林進行資產處份，至今已成功協助歌林及債權人處分全省共24筆標的，處分金額達42.97億元。

營建族群近年來掀起借殼掛牌風潮，除為股價增添想像空間，不少公司也因而浴火重生。上櫃建商新潤興業（6186）昨（15）日召開股東會，通過派發現金股利1元，法人預期，今年新潤業績將大幅度躍進，每股獲利有機會跳戰8元。

此外，甲山林集團董事長祝文宇日前宣示將入主金尚昌，金尚昌昨日公告，接獲張瀛珠及祝園實業股份有限公司等二位公開收購該公司普通股之公開收購期間已屆滿通知。

張瀛珠即為祝文宇夫人、祝園實業也是其關係企業，祝文宇並透露，他也會參與金尚昌的私募，取得多數股權。金尚昌近來接連漲停，昨再漲停收27.4元，惟成交量只有42張。

新潤興業為新潤建設大股東入主晶磊後更名，不過，目前新潤建設與新潤興業還是兩家不同的企業，也還沒有合併的規劃。新潤興業股價昨漲停收39.55元。

新潤興業去年每股稅後純益1.5元，將配發現金股利1元，該公司今年因IFRS上路，無新完工入帳個案挹注收益，致第1季稅後虧損0.38元。

不過，新潤興業在內湖的建案「城峰」今年將會完工交屋，法人指出，此案總銷25億元，將帶動新潤興業全年業績爆衝，每股獲利可望挑戰8元。

今年度除了「城峰」完工交屋外，新潤興業也規劃推案50億元，包括將在桃園青埔高鐵站區推出「明日苑」系列的「國品苑」和「國庭苑」，兩案均為合建案，新潤可分回總銷分別為10.5億元和21.6億元；10月也規劃在新莊副都心推出18 億元的自用客層產品。

雖然未來兩年業績來源已大致無虞，但該公司仍積極獵地，在北台灣部分，特別看好新莊副都心的發展，主因未來機場捷運通車，將會帶動更多的實質需求，新潤興業還會繼續在當地購置土地。

證所稅可望修法放寬，可望為市場帶來國際資金，鄉林建設（5531）董事長賴正鎰昨（16）日宣布，下半年將加大力度推案，包括台北淡水、蘆州及台中等地都有新案進場，推案額達270餘億元。

展望下半年房市，賴正鎰相當樂觀，他說，證所稅朝寬鬆方向修法，昨天股市立即反映，成交量突破千億水準，預期很快就會看到9,000點，屆時市場信心恢復，全球資金也會回流，對房市連帶產生激勵作用。

隨著景氣溫和上揚有望，賴正鎰建議，政府下一步應儘速修訂奢侈稅，暫時停止未來持有二年須扣稅的規定，讓全台房地產回歸正常發展方向，如果景氣真有過熱時，再實施也不遲。

賴正鎰預期，台股在第3季有機會超越8,500點、甚至上看9,000 點；目前，第2季房市走勢呈「價穩量揚」格局，第3季則將出現「價量齊揚」榮景，全台房價平均會有5%的增長。

鄉林4月合併營收4.4億元，較去年同期大幅成長962.56%；累計前四月營收8.84億元，則較去年同期衰退66.84%。鄉林昨天股價以23.20元、上漲0.15元作收。

鄉林今年預計推案金額為300億元，上半年市場景氣低迷，僅在台北推出天母「大境B、C區」、五股「靜朗」兩案，總銷約30億元。隨著證所稅修法有望，賴正鎰也決定下半年加大力度推案，達成全年推案目標。

目前已知，淡水紅樹林案已訂7月進場，此案總銷150億元，規劃戶數400戶，每坪單價約50萬元上下；蘆洲80億元大樓社區案9月進場，戶數也有200多戶。

今年營建股可望大賺一個股本的公司，又多了一家！法人圈傳出，新潤實業（6186）今年位於內湖的新潤城峰案可望在第4季完工交屋，由於該案總銷金額介於22-25億元之間，且因推案時間早，淨利率頗高，加上公司資本額僅5.72億元，可望貢獻新潤一個股本的獲利。新潤去年營收約5億元，主要就是來自新潤城峰案的貢獻，但因IFRS的關係，今年此案完工後，可望再依全部完工法入帳，由於該案已經完銷，將成為今年新潤主要業績來源。

根據新潤今年股東會的議事手冊及年報指出，今年的營運重心除了新潤城峰案的交屋外，今年也會積極推出兩筆桃園高鐵特區的建案，其中一筆案名為「國品苑」，總銷金額約為10億元，在今年首季推出，據法人瞭解，該案已經銷售完畢，會在本月開工，明年第3季交屋，成為明年的業績來源。至於新潤另一筆桃園高鐵特區的建案為「國庭苑」，總銷金額約在20-23億元之間，今年第2季推出，6月可望拿到建照，後年初完工交屋，為後年業績預作準備。

此外，新潤去年也向同業購得新莊副都心一筆400坪土地，目前正進行產品規劃，土地面積約400坪，會在今年10月份推出，將以中小坪數為主，總銷金額會落在16-20億元之間，因此，今年新潤的推案量約50億元，若能順利銷售完畢，等於未來3年新潤的業績來源無虞。另外新潤也指出，為了因應IFRS，營建業將採全部完工法認列營收，因此公司考慮未來會切入休閒度假飯店等商品，追求長期穩定的營收。

實價揭露進入第八波，店面、辦公室等特殊產品，因過去參考行情少加上資金行情效應，本次價格揭露出現高價。總價88億元的「敦南金融大樓」，為實價揭露以來總價最高標的；北中南三大都會區高價產品，多以店面為主，其中北市文昌街店面每坪267.8萬為本次單價最高。從第八波實價揭露資料來看，過去特殊性品如店面、辦公室、透天厝等，因過去成交資料較少，現在因有真實行情可參考，加上通膨、資金行情效應帶動，產品頻創高價。以此次揭露資料來看，除高雄市出現每坪142萬元的透天厝產品外，其餘雙北、台中市三大都會區的最高總價皆落在商辦、廠辦類，最高每坪單價則是店面產品。

以總價來看，2月底蔡鎮宇旗下的寶豐隆，以總價88億元拿下「敦南金融大樓」最高，創實價揭露以來總價新高。新北市最高總價落在五股工業區內五權路的廠辦，成交總價為26.7億元；台中市最高總價在豐原區成功路的家樂福，總價9.5億元；高雄市最高總價為美術東四路的「美術之星」，成交總價為7,740萬元。

以單價來看，北市最高單價為大安區文昌街的店面，每坪成交價267.8萬元；新北市最高單價在板橋區莒光路的店面產品，每坪105.8萬元；台中市最高單價在南屯區大觀路店面，每坪成交價265.7萬元，高雄市最高單價為三民區建興路365巷的透天厝，每坪142萬元。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，最高總價、單價皆落在商辦、廠辦，甚至是店面產品，可見在全球景氣回溫、台灣經濟逐漸復甦帶動下，投資人信心也增強，積極投入置產投資型產品。

住宅市場部分則未有太突出表現，據台灣房屋彙整，四都住宅最高單價分別是北市「冠德遠見」，扣除車位每坪單價166.9萬元；新北市為「東方富域」每坪成交價80萬元，台中市「由鉅大謙」每坪單價45.4萬元，高雄市則是美術東四路的「美術之星」，不含車位每坪單價38.1萬元。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，實價登錄上路後，北市價格在買賣雙方對價格都有認知的狀況下，較不容易出現偏離行情。以目前市場資金氾濫狀況，房價要大幅修正有一定難度。

內政部昨日公布最新實價揭露3萬6千餘件交易紀錄，四都住宅單價均未創新高，而查詢4都住宅最高單價區域，分別是台北市信義路五段的「冠德遠見」，扣除車位每坪單價為166.9萬元；新北市則是板橋區縣民大道二段的「東方富域」，每坪單價為80萬元、台中市西屯區「由鉅大謙」每坪單價45.4萬，以及高雄市鼓山區美術東四路的「美術之星」，拆算不含車位單價38.1萬，此外，北市住宅最高總價為信義區松德路3.36億的信義富邦(世紀館)。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「冠德遠見」屋齡5年多，樓高27層，此次實價揭露的樓層為24樓，根據謄本顯示，此次賣方為第一手買方，當初「冠德遠見」開價每坪115萬，如果以此次交易每坪166.9萬計算，短短5年漲幅高達45.13%，投資效益相當豐厚。查詢實價登錄官網「冠德遠見」也有一筆13樓的交易紀錄，不含車位的每坪單價為164萬，相較起來，此次高樓層的價格算是相當划算的交易，至於「信義富邦」世紀館揭露總價3.36億也僅次於「信義之星」的3.45億及昇陽「國寶」的3.4億，成為實價登錄以來，住宅總價第三名。

此外，新北市、台中市、高雄市住宅單價分別為每坪80萬的板橋區縣民大道二段「東方富域」、西屯區北七路「由鉅大謙」每坪45.4萬，以及鼓山區美術東四路「美術之星」每坪38.1萬，均未創下新高。值得注意的是，新北市淡水區有一筆交易紀錄新北市淡水區中正東路一段出現單價215.6萬，偏離行情許多，不排除是登錄有誤。台中市實價登錄最高價原本是西屯區河南路四段的社區，扣除車位每坪高達62萬，該筆資料並未登錄樓層，但經確認為一樓交易，所以不列入住宅最高單價。此外，高雄市最高單價原本為鼓山區的明誠四路建案，根據實價登錄資料扣除車位每坪達61.83萬，經謄本確認本次主建物只過戶十分之三，並非完整產權，加上距離行情有一段差距，所以亦不列入住宅最高價排行。

美河市爭議 市府：35億擔保金換土地過戶。全台最大捷運聯開案「美河市」，遭監察院糾正，土地過戶及產權登記卡住，無法交屋，引發爭議。台北市長郝龍斌十六日指出，該案已啟動重新鑑價，另提出權宜方案，要求投資人日勝生提出公有地權值的五○％、卅五億三千萬元做擔保金，市府就願意協助辦理產權登記。郝龍斌昨在議會進行「都市更新、Ｃ１Ｄ１及市府所有土地聯合開發專案報告」，議員秦慧珠質疑美河市陷入僵局，郝指出，現提出根據公有地權值七十億五千六百萬元，投資人再多提出額外五○％、即卅五億三千萬元做擔保金，北市府就願協助辦理產權登記，盡速解決一千六百戶無法過戶的問題。

監察院質疑美河市案北市府自損一百億元，捷運局長蔡輝昇說，針對土地貢獻成本、建造成本，另各由二家第三公正單位重新鑑價。日勝生去年十一月取得使用執照，交屋期限是今年九月十五日，鑑價報告預計今年九、十月出爐，市府才另提擔保金方案，待日勝生評估後再行協商。議員許淑華質疑，捷運聯開案頻遭質疑黑箱作業，原因就出在市府用「機密文件、不對外提供」為由，缺乏監督，要求全面解密。郝龍斌說，未來任何大型聯開案，須公開透明，以昭公信，一旦談定權益比，資料悉數公開接受檢驗，五十二聯開案都將解密，除非有違個資法、商業法，須由市長同意才能列為機密，預估一個月後公布上網。

但，雙子星案仍在議約且檢調調查中、美河市案仍進行鑑定，都不會公布。郝承諾，鑑價結果出爐後，若證實市府自損權益，官員有失職之處，定會懲處究責。議員李慶鋒質疑，聯開案已上路廿多年，市府卻拖到現在才檢討制度，美河市重新鑑價、重啟權益分配，談何容易？當初被低價徵收的地主、等不到交屋的消費者，權益受損難以彌補。蔡輝昇回應，市府提出改善措施，優先針對尚未進行權益分配的五處聯開案，包括台北橋站、菜寮站、徐匯中學站、辛亥站、蘆洲站，加強土地貢獻及建造成本的鑑價機制，並邀集地政、財政、工務局，共同評估鑑定結果是否合理，再與投資人談權益分配，避免重蹈美河市覆轍。議員何志偉質疑，聯開案工期展延嚴重，前八名共展延七一六四天，卻均因責任不歸咎於廠商，竟沒罰錢，要求詳訂展延上限，最高展延工期五○％，超過即解約，郝龍斌回應會朝此方向檢討。

今年329房市檔期買氣熱絡，使建商在即將到來的520檔期積極推案，據統計北台灣將推出1795億元案量，是2008年以來最高，台中與高雄分別約有200億元、350億元推案。房產業者估計，在資金仍多狀況下，520檔期將延續329熱絡。《住展》雜誌統計今年北台灣520檔期總推案1795億元，較去年增加52.1％，更創下歷年來最高紀錄。《住展》雜誌企研室組長鍾鎵地分析，目前市場資金過多，且在通膨壓力下，不論自住或置產族都希望將資金投入房地產。

新北桃園最熱絡
統計台北市推案量187億元、新北市675億元、桃園縣440億元、新竹地區則有79億元；光新北市與桃園縣便有1115億元案量，佔整體指標案80.7％。雙北指標推案包括新店區「合環御寶」與五股區「上河園」，總銷分別達100億元與80億元，台北市中正區「夆典首都門」則是少數市中心的大案，規劃20~41坪，總銷達40億元。
創意家廣告副總經理何志正表示，北市多為資金較充裕的置產族，因此指標案坪數相對較大，而新北市多自住族，因此坪數相對較小。

台中與高雄市分別有200與350億元案量，多為首購產品。台中市建商公會理事長張麗莉表示，台中市推案主要分為兩區，西屯區的7、8期重劃區多換屋產品，而北屯區與太平區新光段與廍子段以首購型產品為主。高雄市則以首購產品為主，房價相對較低的鳳山區推案熱絡，指標案有「文化苑」與「棋琴文化苑」。

「下半年恐修正」
「房市不可能持續走高。」淡大產業經濟系副教授莊孟翰認為，房價一直漲，連投資客也擔心轉手問題，520檔期大量造成供給過多，預期最快今年下半年開始，房價過熱的桃竹地區價量都將向下修正。
民眾Ivy說，雖然擔心通膨壓力，想趕快買房，不過還是擔心買貴，所以會特別謹慎，多問多打聽。

中央銀行三月底針對桃園地區房市飆漲情形，傳出將祭出具體房貸管控措施，各大公民營銀行雖限縮房貸成數，但仍不減重大公共工程建設利多帶來的買氣刺激。根據內政部今年第一季全國核發建照件數為例，桃園縣共核發出七九四一戶，占全國Ｑ１總數廿八％，足見利多仍是推案件數爆量主因。 有鑑於桃園縣儼然成為全台灣房市交易重鎮，央行於三月底召開理監事會議時，向銀行放貸喊話自律。尤其針對桃園南崁、八德、青埔及藝文特區，除八大公股行庫出手限縮房貸外，部分民營銀行也醞釀跟進，初期作法除名下登記第二棟房貸利率拉高半碼外，貸款成數也平均降低一成左右。 儘管買方預期打房效應將導致房價回歸合宜市場，但從各種重大公共工程建設利多消息來看，仍不足以促使建商「出清」手中餘屋。特別是機場捷運沿線周邊推案，在傳出通車時程將順延至民國一○四年的情況下，新推案量仍呈現爆量走勢，不難想見話題炒作影響房價直接關聯。

以目前桃園地區人口數超過十五萬都會區為例，桃園市、中壢市合計待售物件超過五萬八千餘件，央行喊話能否有效遏止投機客進場，讓市場回歸買方正常機制，有待後續觀察。房仲業者評估認為，桃園縣傳出打房效應後，各大公民營銀行紛傳自主管控，首屋交易最高僅至七成貸款，名下若登記房產再行購買「第二屋」，貸款成數更降低至五至六成，從待售物件明顯成長的情況來看，幾乎可以說已達央行喊話初步成效。 不過從推案數來看，桃園縣仍是全過案量總數最大區域。台灣房屋智庫統計近期的全台推案量達四千兩百億元，比起前年及去年同期分別成長八十二.六％、卅五.五％，其中北台灣兩千九百億也比去年同期成長四十五％，表現最為亮眼，如果再把北台灣細分行政區，台北市則稍稍呈現衰退跡象，比去年同期銳減五十六.三％，桃園地區呈現爆量演出成長一八五.七％，漲勢驚人。

根據數據顯示，今年國內經濟與股市表現明顯優於去年，整體經濟呈現Ｕ型復甦，儘管央行針對桃園房價喊出打房口號，但房價在實價揭露政策把關下，並未見明顯下跌，原本持觀望態度的自住客開始擔心將來房價修正的機會不大，紛紛進場，使得房價更有所撐，無怪今年第一季房市呈現淡季不淡的走勢，全台推案量屢創新高。根據內政部公布今年第一季（Ｑ１）全國建照核發戶數為例，桃園縣共發出七九四一戶，在全國二八六四一戶中占廿八％，遠超過台北、新北。此外內政部統計，桃園縣二○一二年淨遷入人口增加三八八五人，總人數約二○三萬一六一人，其中以自新北市淨遷入四四一六人最多，「島內移民」看準鄰近大台北都會區且房價相對便宜市場現況，加上重大公共建設帶動周邊土地需求迅速擴張，連帶影響自住與投資置產需求。

今年一至二月桃園縣房屋買賣移轉棟數達六八二七棟，佔全國十三.七％，不難發現房市熱絡程度，房市升溫，建商大舉進駐開發，都造成部分區域的房價不斷墊高情形。 撇開已通車的五楊高架道路沿線不談，針對央行喊話重點區域中壢青埔、八德、蘆竹南崁地區，房價也未見下跌趨勢。２１世紀不動產桃園大湳加盟店店長朱清志表示，八德市主要生活機能集中在介壽路與廣福路「大湳形象商圈」，廣福路商圈生活機能方便，中古屋齡約十至十二年，每坪十三至十四萬元，新成屋則開價每坪廿六至廿八萬元，去年投資跟自住的比例各半。

２１世紀不動產南崁忠孝加盟店店長廖家慶說，自備款不多的首購族可以挑選市區小宅，像是一到二房的產品，選擇地段跟生活便利區域，不但保值性高，加上流動性高，未來都能享有增值、保值空間。以現階段而言，納入管制區對價格變化波動不大，目前在地屋齡十年以內的中古屋，房價大約落在每坪十五至廿萬元，新建案介於每坪廿至廿五萬元，價位的高低落差，大多取決於屋況、樓層、景觀、格局的差異性。 台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，其實從去年許多北部建商積極南下獵地卡位，就可嗅出他們對於今年的房市頗具信心，如果今年房市的第一個重要測試關卡「三二九檔期」價量都能互相呼應，二○一三年的房市表現可望走出前兩年的冬眠期。

內政部昨揭露第8波實價資料，除高雄市外，主要都會區最高單價均為店面，住宅類都未再創新高。本次住宅最高單價為北市「冠德遠見」，每坪成交單價約166.9萬元，住宅最高總價為信義區松德路3.36億元的「信義富邦」世紀館，也為目前實價登錄住宅總價排名第3。

根據內政部最新實價揭露資料顯示，雙北市與台中市最高成交單價均為店面產品，台北市最高單價為文昌街店面，成交單價為每坪267.8萬元，新北市為板橋區莒光路店面，每坪105.8萬元，台中市則是南屯區大觀路店面，每坪265.7萬元。

置產型商品熱門
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，近期辦公、店面等商用市場成交價屢創新高，最高單價除高雄市外，都是店面產品，「可見投資人在景氣回溫、經濟逐漸復甦下，積極投資置產型產品。」

住宅類未創新高
至於住宅類部份的最高單價，北市為信義路五段的「冠德遠見」，扣除車位每坪166.9萬元；新北市為板橋區縣民大道二段「東方富域」，推估每坪80萬元；台中市為「由鉅大謙」每坪45.4萬元；高雄市則為「美術之星」每坪38.1萬元，但均未再創新高。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「冠德遠見」當初開價每坪115萬元，如果以此次交易每坪166.9萬元計算，短短5年漲幅高達45.13％。
至於「信義富邦」世紀館揭露總價3.36億元，也僅次於「信義之星」的3.45億元及「昇陽國寶」的3.4億元，為實價登錄以來住宅總價第3名。

陽光屋每坪21萬
扣除特殊交易外，北市本次「低價王」為內湖區東湖路每坪21.3萬元的地下室陽光屋。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，由於房價高漲，部分建商將地下室規劃為住宅，陽光屋雖然便宜，但貸款成數不高，加上濕氣重，購屋前要多考量。

雖然機場捷運通車延誤，但北台灣推案熱區新莊副都心、頭前重劃區，建商仍積極推案，亞昕開發昨正式推出「向上」，每坪開價58~65萬元，宏普「賓麗」與冠德「天御」也將陸續推出。

亞昕董事長姚連地說，目前新莊、林口和捷運沿線的房市出現補漲效應，520檔期房市會愈來愈好，他相信未來機場捷運沿線通車每坪可上看70萬元。

鎖定民眾換屋需求
甲山林廣告總經理張境在說，「向上」主打66、77坪，主推給新莊、五股、泰山區域中小企業主、台北市民眾換屋用，每坪開價58~65萬元，總價4000~5000萬元，預計該區房價很快會向新板特區看齊。

冠德建設業務部經理周大鑫觀察，新莊1~4月業績還不錯，如頭前重劃區「鼎華」每坪55~65萬元，1~4月就賣超過去年，平均1個月賣出10~20戶。

宏普建設業務副總經理游武龍透露，5月下旬將推出的「賓麗」，主打23、25坪的小坪數，挑高4米2以上，每坪開價70~72萬元，實際成交價約60多萬元，共46個單位，已有破百戶預約。

內政部今日公布第八次實價登錄資料，全台總計3.6萬件，若從3月成交資料來看，其中台北市12個主要行政區，最高價為大安區文昌街每坪267萬元的店面，最低價為內湖區東湖路上的「陽光屋」（地下室）。一般住宅表現並不出色，12區中僅有南港、信義與中正三區最高價為住宅產品，其中信義計劃區的「維也納藝術廣場」以總價1.17億元成交，每坪單價162.11萬元最高。

從各區天價來看，包括北投、內湖、中山、松山、萬華、大安等6個行政區，最高價全是店面，而士林、大同區則為透天，文山區最高價為辦公室，僅有中正、南港與信義三區最高價為住宅產品，其中中正區最高價落在杭州北路，屋齡僅1年，單價達115.8萬，應為附近交屋不久的「杭北首席」，信義區為套房產品，南港區為重陽路的新豪宅。在低價表現上，扣除特殊交易，本月為位於內湖區東湖路單價21.3萬的陽光屋取得本月低價王。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價公佈後價格逐漸走穩，在買賣雙方對價格都有認知的狀況下，較不容易出現偏離行情，而店面、辦公室等特殊產品因為參考量少，因此較容易創出天價。根據信義房屋統計發現，自今年以來實價登錄資訊揭露上路以來，台北市主要都會區每坪單價百萬的房屋，仍以大安區的成交量最多，總計46件，其中包含大樓住家、店面和套房產品，堪稱北市百萬房價熱區。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，大安區熱門的百萬元區段分為兩塊，在光復南路和復興南路之間，另一塊則是在大安森林公園西側的永康商圈和捷運東門站周邊，其中店面產品單價多在每坪130至300萬元之間，其他住宅單價則多在100至130萬元之間。曾敬德指出，今年房市買氣已擺脫去年淡季，高資產族群的買氣明顯增加。

相隔上輪廣州拍出宅地地王僅十天時間，廣州土地市場再次上演搶地大戰。今日廣州國土資源和房屋管理局（簡稱廣州房管局）推出一幅位於廣州番禺南村萬博商圈地塊，總建築面積僅8萬多平方米，吸引萬科、保利、碧桂園以及身為央企的中鐵建工集團深圳投資有限公司（簡稱中鐵）等9家大型房企競爭，最終中鐵力敵萬科，以12億總價獲得，溢價高達136.6%，折合樓面地價約1.4萬元/平方米。

行業人士分析指出，在住宅“限購”持續執行的市場背景下，投資者無疑會將資金投向具有可持續回報的商業地產領域，加上各地政府城市及區域發展規劃政策的出臺，助推商業地產市場量價向上行走。

中鐵12億力敵萬科拿地 溢價136%

在住宅銷售遭遇持續政策遏制下，近期土地市場持續升溫。相隔十天時間，今日廣州土地市場再次掀起搶地大戰，廣州房管局再次推出一幅位於廣州番禺南村萬博商圈地塊，總建築面積約8.4萬平方米，起始價50724萬元，未拍就已吸引萬科、保利、碧桂園、佳兆業、奧園以及中鐵等9家大型房企報價。

在競拍現場，萬科、中鐵以及佳兆業三大房企競爭最為激烈。最終，由中鐵以12億的總價拿下，折合樓面均價達到1.41萬元/平方米，溢價率136.6%，是以往該區域拍得樓面均價的2倍多。

據悉，該地塊處於廣州番禺萬博商圈，包含居住用地以及商業等用地性質。截至目前該片區已推出11幅地塊，其中最高的樓面價也僅在6800元/平方米，主要吸引奧園、保利以及番禺本土房企開發。網易財經注意到周邊區域樓盤價格，諸如番禺萬達廣場，其一期公寓產品的均價也僅約1.5萬元/平方米，廣東本土房企敏捷地產附近的住宅樓盤，均價也在1.4-1.5萬元/平方米。

有行業人用“瘋狂”來形容此次拍地，戲謔表示房價是這樣漲起來的。參與此次土地拍賣會的一本土房企表示，該區域還有很多地塊可購買，暫時先持觀望態度，有合適地塊會考慮出手。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，與住宅市場“限購”政策打壓市場的調控政策相反，不可否認投資者會轉移方向，將資金投向具有可持續回報的商業地產領域。同時各地政府城市及區域發展規劃政策頻頻出臺，助推商業地產市場向上行走。

據悉，今日公開出讓還有番禺區南村鎮萬博商業區地塊三，但因故終止掛牌出讓程式。

商業投資強勁 地價持續走高

廣州房地產專家謝逸楓分析，從國家統計局資料表示，目前全國房地產投資表現出強勁復蘇勢頭。在“新國五條”調控背景下，開發商投資策略受到一定影響，往商業地產、旅遊地產等產業上投資比例增加。

據日前國家統計局資料顯示，1-4月份全國商品房銷售面積29761萬平方米，同比增長38.0%，其中，辦公樓銷售面積654萬平方米，同比增長32.9%，商業營業用房銷售面積1638萬平方米，同比增長5.8%；在銷售額方面，辦公樓銷售額增長62.3%，商業營業用房銷售額增長21.1%。

另一方面網易財經注意到，近一個月時間，廣州、長沙等地多次出現區域性地王，土地市場持續升溫，房企拿地熱情高漲。


中國指數研究院對全國300個城市的監測最新資料顯示，“國五條”前後土地市場供求走勢波動較大，溢價率持續走高。4月全國平均溢價率近20%，為2011年調控以來最高，其中一線城市1-4月單月溢價率均在30%以上，二三線城市溢價水準也普遍高於去年同期。

2013年1-4月，該機構監測萬科、保利等10家代表房企拿地總面積達2389萬平方米，總金額754億元，由於其中一、二線城市熱點區域高價地塊較多，拿地金額遠超去年上半年總和。

合富輝煌集團市場研究部市場研究經理成朝暉指出，隨著樓市向好，可以看出目前開發企業對後市保持樂觀態度，正積極補充土地儲備，預計五一過後全國土地市場將迎來一波供求大幅回升的走勢。

我國將通過加快實施不動產統一登記制度，預計于明年6月底前出臺不動產登記條例，以更好地落實物權法，保障不動產交易安全，保護不動產權利人合法財產權。

據新華社消息，國土資源部副部長胡存智16日在此間說，建立不動產統一登記制度，是本輪國務院機構改革和職能轉變中三大基礎性制度建設工作之一，也是完善我國社會主義市場經濟體制的一個重要內容。今年十二屆全國人大一次會議審議通過《國務院機構改革和職能轉變方案》提出，減少部門職責交叉和分散。最大限度地整合分散在國務院不同部門相同或相似的職責，理順部門職責關係，房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責，整合由一個部門承擔。隨後公佈的方案任務分工進一步明確要求，由國土資源部、住房城鄉建設部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責，2014年6月底前出臺不動產登記條例，並實施不動產統一登記制度。


胡存智在國土資源部法律中心、西班牙國際登記法中心聯合召開的不動產登記研討會上說，當前我國正加快推進機構改革和職能轉變，不動產登記制度創新建設，是其中一項重要內容。目前國務院各有關部門按照職能分工，積極推進不動產登記工作，為實現不動產統一登記奠定了扎實基礎。對於本項工作，新一屆中央政府要求十分明確具體：即通過建立不動產統一登記制度，更好地落實物權法，保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權。

來自西班牙國際登記法中心、美國農村發展研究所、荷蘭代爾夫特大學、全國人大常委會法工委、國務院法制辦及國土資源系統專家學者在研討中認為，從自然屬性和經濟特性看，土地是所有不動產登記的權利源泉乃至根本。在世界上大多數國家和地區，土地的概念基本等同於不動產，土地登記等同於不動產登記，而且由土地主管部門負責登記或者向土地主管部門負責登記過渡。國際通行慣例和成功做法，為我國不動產登記提供了重要借鑒。

華僑城最新公告稱，公司全資控股公司深圳華僑城房地產有限公司擬受讓控股股東華僑城集團公司位於深圳市南山區華僑城城區內的部分土地開發權。此次交易價格為66.26億元，溢價率達到1467%。

根據公告，此次受讓的地塊包括華僑城中心花園、華僑城大廈、西北片區和天鵝湖2號等4宗地，其中規劃住宅建築面積約為52.92萬平方米、規劃商業及商業配套建築面積約為17.10萬平方米。受讓地塊的帳面總價值為4.23億元，帳面淨值為4.23億元，評估價值為66.26億元，增值率為1467%。


對此，華僑城表示，增值原因主要為土地原始取得成本過低；近年來深圳市房地產市場發展迅速，導致地價有大幅上漲，區位經濟運行發展狀況良好，基礎配套設施完善度較高，人口密度增大，居住及商業用房的需求量增加，導致地價有大幅上漲。

東北城市瀋陽也許是中國商業地產興建熱潮的最佳縮影。

在這個常住人口不到1000萬的城市，已經被接近3000萬平方米的商業地產專案“擠滿”。

記者在瀋陽青年大街上看到，從瀋陽軌道交通2號線五?河站步行至工業展覽館站，僅僅兩站路，就有11個綜合體專案在青年大街兩邊一字排開，甚是壯觀。在這?，夏宮城市廣場、茂業中心、瀋陽友誼時代廣場乃至體量超百萬平方米的新世界、佳兆業中心、嘉?中心都在繁忙建設中。

政府對樓宇經濟的渴望和開發商對商業地產的狂熱一拍即合，使得中國一些二線城市正在以世界上其他任何地區都無法匹敵的規模建造城市綜合體。青年大街上，三步一棟寫字樓，五步一個購物中心。轟鳴的機械聲背後，是幾乎每公里配備一個城市綜合體的惡劣生存環境。

20個同質項目貼身肉搏的背後

全長30公里的瀋陽金廊沿線，超20個規模10萬平方米以上的商業地產專案正拔地而起，綜合體專案集中的青年大街正是其中的主要部分。這就是當下的瀋陽，一個典型的被塞滿了商業綜合體的二線城市。

根據CBRE世邦魏理仕的統計資料，目前瀋陽在建以及已落成的綜合體共有29個，合計建築面積達2650萬平方米。綜合體形態主要由住宅、商住公寓、酒店、寫字樓和購物中心組成。其中，多數專案都集中在金廊沿線。

瀋陽金廊區域，南起渾南新區南界，北至沈北新區蒲河新城，跨越渾南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6個區及開發區，全長約30公里，面積約75平方公里。該區域定位為瀋陽中央都市走廊，以商業地產和公共服務建築為主。

在金廊沿線，從北向南，依次有瀋陽天地、華府天地、?隆廣場、裕景中心、華潤中心、嘉?中心、佳兆業項目、茂業中心、世茂五?河、夏宮、新世界等項目相繼落地。?隆集團、世茂集團、嘉?建設、里安建業、新世界地產、華潤集團、韓國樂天等商業地產巨頭均悉數到位。

讓人費解的是，金廊沿線已建成及已公佈規劃的專案中，區域內大部分商業專案業態重疊現象嚴重，都是定位中高端，且集住宅、星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等為一體的城市綜合體。個別找不到賣點的項目甚至在項目現場打出了諸如“180萬平方米不是一切，但是一切都很親切”、“不合體，才是綜合體”的“雷人”廣告語。

RET睿意德董事兼副總經理梁煒驊對記者稱，上述開發巨頭在進入瀋陽之前，都十分清楚政府的規劃，亦都預見到金廊沿線未來嚴重的同質競爭問題。“這些大牌開發商進入瀋陽肯定不是盲目的，他們拿地前都做過詳細的財務核算，都有很好的成本控制，最終預期到綜合體中部分產品有較大的盈利空間，才拿的地。”

世邦魏理仕瀋陽分公司商業服務部董事王曉兵則稱，在東北三省中，瀋陽市政府外出招商引資的頻率較高，引進的開發商，很多都會給予稅收減免、寫字樓租金補貼以及拿地政策上的支持。

里安建業相關負責人則向記者坦言，公司進入瀋陽的初衷是看中了瀋陽在東北無可替代的地理位置、經濟地位以及商業發展潛力。與此同時，瀋陽天地專案作為皇姑區重點商業專案，確實也得到了政府的大力支持。

更有知情人士指出，早些年，進入瀋陽的開發商可能還有特殊待遇，例如一些配套商用物業是可以用來置換低價宅地的。“政府要形象，地產商則要住宅賣出的利潤，一拍即合。因此，金廊的項目地價普遍便宜。”

公開資料顯示，嘉?建設在2007年時拿下青年大街東側地塊的總價是27.65億元，折合樓面地價僅約1333元/平方米。如今專案還未開售，但青年大街上在售住宅專案已普遍在10000~17000元/平方米。

瀋陽嘉?中心官網資料顯示，嘉?中心的住宅部分瀋陽雅頌居，占地面積約4萬平方米，建築面積約30萬平方米。粗略估算，哪怕不計政府補貼，只要住宅部分銷售順暢，專案基本就能實現收支平衡。

巨量供應下的風險

或許受到誘人政策催化，2007年以來，瀋陽商業和住宅用地供需都空前高漲。2007年，瀋陽共出讓商業、住宅用地共611萬平方米，到2012年時，這一資料已再次創下新高，全年成功出讓居住、商業用地達到了1800萬平方米。

面對天量土地進入市場，一些已經進入瀋陽的大牌開發商開始嗅到了危險的氣息。

2011年7月，星獅地產將其3年前斥資3.67億元在青年大街上購入的金廊9-4地塊，以出售專案公司的形式，整體賣給了大連友誼集團，作價4.23億元。公告顯示，除稅後淨收益僅900萬元人民幣。

在青年大街的最好地段，2007年拿地、2008年底奠基的嘉?中心建設進度依舊緩慢，這個總建築面積高達180萬平方米的商業航母，拖拖拉拉6年，記者在現場看到，目前項目還有不少面積的建築未出地面。

“像星獅這樣想把手?專案整盤或部分脫手的開發商不在少數。而嘉?中心這幾年幾乎就是放了幾個打樁機在?面，優哉遊哉地造造停停，不知道什麼時候才能造好。”一位知情人士指出，在如今商業地產泡沫翻湧的瀋陽城?，新建綜合體項目拖延工期、推遲開業已經成為一個普遍現象。

洗牌開場

在這場看不見的硝煙中，資金實力強勁的開發商，無止境地拖延工期；拖不起的開發商，則已經開始倒下。

青年大街上的華豐嘉德廣場已經停工一年有餘。記者在現場看到，沒有了腳手架，偌大體量的鋼筋水泥建築裸露在外，在青年大街上顯得格外突兀。懸掛於大樓上的案名“嘉德廣場”四個字也早已殘破不堪。

該專案銷售中心的工作人員告訴記者，專案暫時不賣了，什麼時候賣需要等通知。業界有消息稱，華豐嘉德廣場項目資金鏈斷裂，開發商正尋求項目合作或出售。

在青年大街的最北端，記者看到，華府廣場二期在工地圍牆上貼出了巨幅廣告，宣稱商場將在4月26日盛大開業。5月8日，記者到達現場時專案工地圍牆還未拆除，看起來正式開張還有待時日。

據知情人士稱，華府天地由於地處黃金地段，二期商場招商簽約率其實不低，但目前開發商給商戶的信心走弱，導致商戶的觀望情緒濃郁。“應該還是錢的問題，開發商現在希望大量低價出貨專案?的住宅專案回籠資金，小戶型精裝修房折後售價不超過1萬元/平方米。在這麼好的地段，幾乎算低價傾銷了。”

事實上，緊鄰華府天地二期的一期商場項目經營多年，如今仍有超八成的鋪面全部空關。記者看到，華府天地一期僅靠一個能夠填補區域空白的電影院以及一些餐飲鋪面勉強維持人流。“開發商做了很大的努力，卻一直效果甚微。不知道華府天地二期是否會走上一期商場的老路。”


一位大型上市房企高層在談及瀋陽項目時，更是直接用“別提了！”拒絕回答記者的問題。他表示，瀋陽專案經營不善，區域消費力也不足以支撐，已經難以起死回生，如今已成為該公司內部一個無法觸碰的“雷區”。

市場分析人士指出，洗牌已經來臨，未來在瀋陽，商業項目停工、轉手都將成為常態。

按照瀋陽市城鄉建設委員會公佈的計畫，瀋陽“金廊工程”的核心部位將有百余棟百米高樓拔地而起。到2013年全運會前，這個數字將接近200棟，總建築面積近1600萬平方米。

目前看來，這個計畫或許將大打折扣。

時至5月，東莞樓市在企穩回升之中。在剛需的帶動下，以別墅、洋房為主的高端低密住宅蓄勢發力，將接棒市場，吸引更多改善型、高端客群積極入市。據不完全統計，目前東莞在售的別墅樓盤有近30個，其中大部分在鎮區。

業內人士認為，5月東莞高端物業大量上市，一方面因為5月是傳統供銷旺季，高端項目的供應增長也會明顯增加。另一方面，東莞高端市場沉寂已久，在經歷了剛需為王的近兩年時間後，市場存在一定的高端大戶型需求。

市場 東莞在售高端樓盤達數十個

據不完全統計，目前東莞在售的別墅樓盤有近30個，還有一些美墅等高端物業。5月初，碧桂園柏麗灣推出345?1034平方米雙拼別墅，首批推出280餘套美墅；宏遠禦庭山銷售中心已開放，項目首期推出24席雙拼別墅及少量180?210平方米疊加別墅；綠茵溫莎堡5期新品開盤，推110?140平方米墅區產品；紫檀山238平方米閱海美墅VIP登記等。

另外記者注意到，大部分在售高端物業樓盤都集中在鎮區，尤其是塘廈、沙田等鎮區。其中，碧桂園柏麗灣在沙田；觀瀾碧桂園、碧桂園天麓山及萬科朗潤園等在塘廈；宏遠禦庭山在寮步；山水江南花園在橋頭；富盈香茶郡則在茶山；綠茵溫莎堡在樟木頭等。記者在東莞各大地產網上仔細查閱了一下，保守估計東莞在售別墅樓盤七成以上分佈在鎮區。

買家 購買物業重點關注周邊配套

近日，記者在踩盤中採訪了一些看房者。大部分人表示，5月有這麼多高端物業新品入市放量，只要機會合適，就會出手購買。“我主要是看中樓盤的教育配套。”市民劉女士告訴記者，自己想要購買一套別墅，改善一下家庭的居住環境，“以前沒有小孩，買的房子太小了，現在不夠住。”

“高端住宅將呈現 賣一套少一套 的趨勢，後續供給乏力。隨著時間推移，房源將會大大減少，價格隨之就會往上走。”一位年近40歲的男士告訴記者，他擔心以後越好的房源越少，而購房者數量不會減少，反而可能還會有所增加，不排除將來房子會越來越貴。因此，如果現在找到合適的物業，他就會出手購買。他同樣表示，自己比較關注樓盤周邊的相關配套。

無獨有偶，有他這樣擔憂的還有新莞人殷女士，她來莞打拼已經多年，想要購買一套小型別墅，大概200萬元左右。“反正要買就趁早買，說不定以後房價還要往上漲。”她說，自己購買物業也非常重視教育、醫療、商超等方面配套，因為家中有小孩和老人。

業界

別墅供應量將創歷史新高

“今年東莞別墅供應量會創歷史新高，目前市場上的戶型以剛需為主導，同時130?160平方米的大戶型也有少部分，但160平方米以上的就很少了，逐步被經濟型別墅所取代。”中原地產策略研究中心總監車德銳對此表示，2月是春節期間，3?4月春季不適宜加快工程進度，5月則逐步增加，下半年會有更多。


對於買方而言，這幾年以剛需為主導，市場逐漸積累了一大批追求舒適度高的客戶。對於賣方來說，開發商為了提高專案檔次形象，基本上都會對洋房加別墅的物業形態進行組合。而由於資源限制，戶型沒法做得很大，也沒法做得很高端，於是別墅產品戶型開始變小，代替了很多超大戶型洋房產品。兩者結合，從而提高了其成交量。

合富輝煌東莞市場研究部資料顯示，上周東莞全市別墅簽約面積約0.74萬平方米，環比前周增加約0.3萬平方米。達鑫地產行銷部經理佘暢認為，5月會有如此多高端物業入市放量，一方面因為5月是傳統的行銷旺季，另一方面東莞高端市場沉寂已久，在經歷了剛需為王的近兩年時間後，市場存在一定的高端大戶型需求。而且最近關於房價繼續上漲的輿論愈演愈烈，黃金、股市等其他投資市場整體疲軟，部分熱錢可能會重新回到樓市尋找投資空間，而高端物業正好是這批熱錢的重要機會，也是順應市場需求的行為。

在恆大地產（03333.HK）投資足球並引發新一波亞冠熱潮的同時，中國房地產企業正在以更加多樣化的形式進軍文體產業。

5月22日至24日，由郎平執掌的中國女排國家隊全新陣容將在深圳大運中心首次亮相，這也是該中心在大運會後迎來首場大型國際A類賽事。

與此前不同的是，此刻的深圳大運中心已經由政府運營轉向企業運營，佳兆業（01638.HK）已成為深圳大運中心長達30年的總運營商。

在保證場館公益性的前提下，國有大型場館選定企業作為總運營商，進行自主市場化運營，這一模式在國內尚屬首次。

但一個無法忽視的現狀是，國內主要城市超過九成的大型場館在賽後都面臨虧損，佳兆業運營大型體育場館的盈利模式尚待考驗。

場館陷虧損魔咒

至少從目前來看，佳兆業接管深圳大運中心是件不小的“燒錢”麻煩事，一年內所有的經營收入未必夠支付水電費。

根據官方披露，2011年5月到8月，大運中心每月電費平均高達273萬元，大運賽事期間更是超過300萬元。一項針對深圳市大運中心運營成本的評估顯示，目前大運中心每年收入約2000萬元，但每年維護費用卻高達7000萬元。

總投資約41億元的深圳大運中心，建築面積超過30萬平方米，包括主體育場、體育館、游泳館以及全民健身廣場、體育綜合服務區等體育設施。

在2011年深圳大運會之後，大運中心交由龍崗區政府代管，龍崗區政府於2012年下半年進行全球征選運營商。今年1月，佳兆業被選為大運中心總運營商。

佳兆業集團董事局副主席孫越南在接受《第一財經日報》採訪時表示，佳兆業此前對國內主要城市大型體育場館調研發現，目前國內34個省會城市中，超過95%的大型體育場館在賽後都面臨經營虧損的窘境。

實際上，大賽後大型體育場館運營是個眾所周知的世界性難題，在每一次大型賽事後主辦城市的場館運營便會出現困境，該現象被稱為“蒙特利爾陷阱”。

公開資料顯示，1976年加拿大蒙特利爾奧運會，致使蒙特利爾財政負擔持續20多年；1998年日本長野冬奧會後，場館設施高額維護費導致長野經濟舉步維艱；2000年悉尼奧運會後部分場館一直虧損。

在我國，北京奧運會和廣州亞運會，大量場館在賽後遭遇了不同程度的困境，部分位置偏僻的場館甚至出現長期閒置。

根據佳兆業的調研，作為國家體育館的鳥巢，目前主要收入是依靠每張50元的門票收入，賽事和活動非常少，另有少量奧運紀念品售賣，入不敷出。由於收支無法平衡，導致鳥巢在賽後管理較差，內部較多設施已停用或損壞。

2010年廣州亞運會也未能逃脫這種宿命，當時共投入使用了82個賽事場館，包括12個新建場館和70個改擴建場館。

根據當地官方媒體調查，目前廣州眾多體育場館中，能實現盈利的只有廣州體育館、天河體育中心等少數體育館，其他大多數都是虧本經營。

佳兆業操刀體育館

孫越南指出，運營體育場館關鍵的難題是在於收支平衡，一個關鍵問題是，目前國內多數運動場館都只考慮到大型的賽事和大型演藝的需求，很少考慮到場館未來持續的經營考慮，產業鏈是割裂的。

孫越南說，目前國內能實現盈利的場館屈指可數，而國外做得非常領先的體育場館經營公司，幾乎是全流程運營，效果不錯。

同樣坐落於奧林匹克公園內，水立方與鳥巢的商業運營情況則大有不同，水立方成為國內罕見的大型場館賽後商業運營的成功樣本。

根據佳兆業調研，2008年奧運結束至今，水立方已運營4年，目前各項收入基本可滿足支出並略有盈餘，運營比較成功。

解析水立方的收支情況來看，目前水立方旅遊觀光和商業開發年收入分別約4000萬元、賽事和活動年收入2000多萬元、嬉水樂園年收入1000萬~2000萬元，合計年收入約1.2億元；在支出方面，年能源費2000萬~3000萬元、人員費用2000萬~3000萬元、維修運營費2000萬元、宣傳費用和納稅分別約1000萬元，合計支出約1億元。

此外，該調研還顯示，北京工人體育場、上海世博文化中心、上海八萬人體育館、北京五棵松體育館等場館的商業運營不盡如人意。

與深圳大運中心採取ROT運作模式不同，深圳灣體育中心則在一開始就選擇了BOT運作方式，兩者運營難度卻大有不同。

通俗來講，ROT即龍崗區政府將政府投資建好的大運場館交給佳兆業以總運營商的身份進行運營管理，雙方30年約定期限屆滿後，再由佳兆業將全部設施移交給政府部門；BOT則是政府將深圳灣體育中心整體交由華潤集團投資、建設和運營，50年經營期滿後營運權再移交政府所有。

華潤集團先後投資近30億元興建深圳灣體育中心，作為條件，政府將該場館旁邊的一塊建設用地提供給華潤用於房地產開發，建設華潤總部。

但佳兆業接管大運中心並不涉及房地產開發。為破解賽後場館持續虧損的難題，深圳市政府同意把大運中心周邊1平方公里的土地資源交給龍崗區開發運營，並與大運中心聯動對接，原則上不得在大運中心“紅線”內新建建築物。


位置成熟的深圳灣體育中心目前已經接近收支平衡，但深圳大運中心的盈利模式依然待解，前5年政府每年對佳兆業補貼3000萬元。

而佳兆業還將為完善配套場館投入至少6億元，孫越南稱，與?大地產打造足球俱樂部不同，文體產業也是佳兆業重點關注的板塊，公司希望借運營管理大運中心之機，探索出一條新的文化體育產業運營模式，並在全國大型體育場館進行複製。

目前，佳兆業所能夠勾勒出的商業藍圖是，依託於場館的平臺，把體育與文化乃至會展、商業有機串聯起來，把體育產業鏈植入到商業運營模式中。

對於北京的廣大仲介經紀公司來說，一個價值超過5億元的市場蛋糕或將消失。

5月14日，北京市住宅與城鄉建設委員會、工商分局、發展改革委等多個部門聯合發佈“關於印發《北京市房地產經紀管理辦法》的通知”（下稱《辦法》），並就該《辦法》公開徵求社會意見。

其中明確提出，原接受當事人委託代收代付房屋租金等費用的房地產經紀機構，應當於規定之日起停止接受新的代收代付委託，對存續期的業務應當主動與委託人簽訂補充協定，並於規定時間將租金支付方式全部調整為租賃雙方自行劃轉。

這意味著，在以往二手房租賃市場中較為普遍的房屋託管業務將被明令禁止。

5億“蛋糕”

在北京，不少房主為了圖省事，會選擇將房屋託管給仲介。

普遍的操作方法是，房主委託仲介代為出租房屋，按月坐收租金，但一般一年會有1~2個月的房屋空置期，空置期不支付房租；而仲介則需要自己找租客將房屋出租、收租以及負責房屋在合約期內的維修等事宜，有的還會根據租客需求對房屋內的傢俱家電進行添置。

目前不少仲介都提供這種“房租託管”的服務，大部分都是一些小仲介或“黑”仲介，但其中也不乏一些規模較大的仲介公司。

以北京仲介行業規模最大的鏈家地產為例，目前該公司已將房屋託管業務改良並壯大成為一個獨立的品牌。從2011年6月開始，鏈家自如從房東或開發商手中收集房源進行統一裝修、統一管理、統一出租，並成立“鏈家自如”品牌。據鏈家自如提供給《第一財經日報》的資料，目前北京市場上已約有1萬套自如友家的房源。

一位不願透露姓名的業內人士則對本報記者透露，北京的另一家大型地產經紀公司我愛我家，其房屋託管業務占全部營業收入的比例也在15%~20%。

據這位人士保守估算，鏈家、我愛我家等再加上小型的仲介公司，“整個北京仲介行業房屋託管業務的營業收入一年不低於5個億”。

風險隱現

然而，在目前的市場中，一些操作並不規範的仲介在取得出租房屋的代理權之後，為取得盈利會想盡辦法提高租金，推高整體市場租金均價。很多隔斷出租、惡意扣款等現象也多緣於此，導致租賃市場秩序較為混亂。

一位房地產仲介人士就對媒體表示，仲介機構肯定不會做虧本或吃力不討好的事。通常情況下，仲介提供“託管”的方式是低價從房主手中收房屋，再高價出租給租客，賺取中間的差價。而且仲介支付給房主的房租，是按月支付的，仲介收取租客的房租，則是一季度或半年或一年一次支付的，這樣仲介手中就會有流動資金，個別仲介甚至會將這些流動資金去做其他投資。

在此影響之下，北京市場中由房屋託管造成的糾紛屢見不鮮。為加大對此的監管力度，北京市相關部門此前規定，仲介如果申請此項業務，需在北京房地產仲介行業協會提交60萬元的風險金。

對於目前市場中存在的房屋託管業務，北京市住建委相關負責人就表示，這種方式其實是雙邊代理，仲介的目的是“吃差價”，並非經紀行為，而且存在風險。

規範勝於禁止？

但對於此次北京市相關主管部門出臺《辦法》對房屋託管進行行政性禁止，有業內人士卻持不同看法。

深圳世聯地產顧問股份有限公司董事長陳勁松就在微博上表示，“託管業務是全球最成熟服務，居然叫停了。再說一遍：仲介只會令房價和房租更便宜、更有效率！”


國務院發展研究中心金融所研究員巴曙松（微博）對此也轉發並稱，“市場預期因此而紊亂”。

從需求角度來看，一些長期在外地，或者是同時有多套空閒房屋出租的業主，的確需要有人為其管理資產、處理房屋出租後的維修等工作。

“北京市的這一規定如果實施，大的仲介公司肯定會嚴格執行不再做這部分業務，但小仲介、“黑”仲介仍然會暗中繼續，最終導致的結果是主管部門對此的管理更加困難，實際情況會更差。”前述不願透露姓名的業內人士認為，既然市場中存在這一部分需求，與其用行政命令“一棒子打死”，不如出臺相關規定加以規範，同樣能夠起到令市場健康發展的作用。

經過一個多月的時間，新國五條對市場的調控效果開始顯現，住宅市場在嚴厲的調控下逐漸降溫，商品住宅投資需求被強力持續壓制，房地產市場的住宅投資門檻也變得更高，面對窘境，投資者開始另闢蹊徑，不限購、不限貸的商業地產類住宅項目成為購房者投資的熱點。同樣,在廣州，商業地產發展勢頭迅猛。成交火爆的商用物業中，綠地•濱江匯更是矚目，位列廣州2013年一季度銷量冠軍。

未來10年商業地產是主流

目前中國的城市化率還較低，城市化進程為商業地產發展提供了廣闊空間，商業地產仍將是中國地產未來10年發展主流。新政調控政策以來，北京、上海、廣州等一線城市的商業地產市場十分活躍，萬科、保利等大型房地產企業都在大規模提高商業地產在企業戰略佈局中所占比例，中國商業地產發展空前矚目。

在限購大背景下，遊資投資需求未來將更加傾向於不限購的商業地產。以廣州為例，新政推高廣州商業地產熱潮。從近期網簽資料看，廣州的辦公物業，1月份網簽1903套；2月份網簽988套；3月份網簽2344套。商業地產價格被整體推高，珠江新城商業物業均價基本在3萬以上。而記者也注意到，在普遍偏高的廣州商業地產市場，也有堅持親民價格的優質物業，例如海珠老城?環島路上唯一濱江商業綜合體綠地•濱江匯，以均價約2萬元每平米的價格，成為廣州2013年商業地產一季度銷量冠軍。

城市中心物業前景廣闊

放眼世界，一座城市最重要的資源幾乎都集中在“中心”，導致城市人口不斷湧向中心，讓中心城區房價居高不下。以美國為例，曼哈頓是紐約的核心區域，其房價被認為是全世界最貴，新樓盤已經非常少見，在未來幾年，曼哈頓房價仍將持續上漲。

“中心”的價值舉世公認，同樣在中國，“中心論”也成為投資人奉行的一個重要金科玉律。專家認為，未來3年中國房地產主要增長機會在一線城市、中心城市。在區位選擇上，城市中心區及城市副中心區的物業升值潛力最大，增長速度也越來越快。中心區物業的增值、抗跌能力遠遠高於非中心區域，是獲得高收益和資金安全的首選。就廣州目前來說，綠地•濱江匯可以是不錯的投資選擇，低總價，並且在海珠老城央，升值前景非凡。

一線江景區域豪宅雲集

擁有城市中心不易，在城市中心擁有江河資源更加難得。作為城市中心的稀缺性資源，河流在繁衍了這座城市的同時，往往也造就了城市中的豪宅。如泰晤士河畔的海德公園一號，就吸引了大量的中東石油酋長、俄羅斯寡頭以及英美IT新貴的目光，並刷新了城市豪宅價格標杆。

廣州也不例外。眾所周知，從二沙島到濱江東，到珠江新城，廣州江景板塊日益稀缺，一路升值。在今天，廣州珠江新城的江景房現已達6萬元一平方米的天價，而臨江樓盤幾乎開發完畢。而同樣作為城市中心、四面環江的海珠區，仍然是廣州價值物業焦點。濱江東、琶洲、沿江路，早已成了豪宅的代名詞。一線臨江物業一崛起，就引發市場瘋搶。近期的綠地濱江匯的熱銷就是最好的證明。而尤為難得的是，在海珠老城央佔據一線江景的綠地濱江匯，只要38萬起。進一步推動了市場的搶購熱潮。

項目坐享大型商業中心利好

投資物業，選定城市中心、佔據江河資源固然能讓物業升值，如果能恰好依託大型商業，則能最大化你的投資回報。例如香港海港城，作為香港最大購物中心，依水而建，它的落成，極大地帶動了周邊物業價值的騰飛。

在廣州投資，濱江東岸商務區是不可忽視的極具投資價值的區域。而在這?，廣百集團計畫投資50億元打造廣百海港城，該項目是集酒店、購物、公寓、辦公於一體的50萬平方米超大型商業綜合體；越秀地產規劃建設樓高250米高的城市綜合體專案，打造海珠區新地標。借鑒香港海港城，毗鄰這兩大商業項目的物業，擁有的必然是最矚目的前景。而綠地•濱江匯，正好屬於這樣的物業。據悉，據不完全統計，地產巨頭的紮堆進駐，正極大拉升綠地•濱江匯周邊商鋪的租售價，漲幅最高的比兩年前已翻了一番，升值勁頭強勁。


41.08公里環島輕軌開通在即

從海珠區建設和市政局的藍圖上可以看到，環島路風光將媲美珠海情侶路。據悉，環島路將於2015年全部建成，其中全線長41.08公里的環島輕軌預計於2014年年底建成並投入試運行。環島輕軌設計的確定，進一步拉動環島路上的物業升值，而綠地•濱江匯便是環島輕軌最大的受益者。屆時，通過環島輕軌與各大交通路網的無縫接駁，綠地•濱江匯享受不僅是稀缺南向一線江景的舒適，更是環島路貫通之後帶來的滿城繁華。據悉，海珠水上巴士已經開通，這讓濱江物業價值得到更璀璨的彰顯。

因應新國五條出台，北京市早前暫停批出樓價過高的預售證，令4月份僅一個新盤推出市場。在該市有多個樓盤推出的龍湖地產（960）坦言，預售證的辦理速度確實較早前放慢，旗下兩項目早於3月及4月申請，但至今仍未獲批，惟集團不願意評論是否與「限價令」有關，只表示有關價格已作出10％的調整。

龍湖執董秦力洪在股東會後表示，北京至今仍未有具體的「限價令」方案推出或實施，儘管辦理預售證的速度減慢，惟供應及需求仍然平穩。

他透露，旗下兩個商住項目「長楹天街」及「時代天街」先後申請預售證，迄今仍未獲批，他表示難以評論審批時間是否較以前延長，因不同樓盤及不同市況，當局有不同的審批時間，以往大多用一至三個月時間來審批。

他透露，上述項目集團已作出10％以內的調整幅度上報，惟不知道是否調整後就可馬上獲批。

融資計劃方面，秦力洪表示，集團會有定期的投融資計劃，至於會選擇發債或股本融資，他指現階段仍未有具體的計劃，只稱會以對股東最為有利的方法來進行。

多家內房進行融資

事實上，內房近期紛紛伺機融資。華潤置地（1109）公布，與一家銀行就8億元之3年期的定期貸款訂立融資協議；雅居樂（3383）亦宣布，與滙豐、渣打及?生（011）等6家銀行訂立一項信貸協議，集團獲授出39.78億港元的定期貸款信貸及14.82億港元超額貸款，為期3年，有關貸款將用作集團的一般營運資金及對其現有債務再融資。

另外，保利置業（119）亦計劃發行4.75厘的2018年到期5億美元票據，僅向專業投資者發售，預期票據上市及批准買賣將於本月20日或前後生效。

儘管新國五條已經出台，惟對開發商的銷售似乎未有帶來很大的衝擊。中駿置業（1966）常務副總裁李維預期，公司截至5月底的合約銷售金額有望突破40億元（人民幣．下同），並對今年銷售樂觀，有信心完成全年75億元的銷售目標。

他指出，上半年銷售表現較預期好，冀下半年銷售可帶來更大增長。

至於今年初才上市的金輪天地（1232）主席王欽賢表示，截至4月底，合約銷售額已逾9億元，高於去年全年的總銷售額，公司將維持今年12億至15億元的銷售目標。

出租業務方面，全年將有達30％的租戶需要續租，首季租金有雙位數字增幅，相信未來租金仍有增長空間。

萬科置業海外（1036）公布，向萬科香港收購位於西鐵荃灣西站6區住宅用地（下稱TW6項目）的20%權益，作價7.22億元。

TW6項目涉及一幅位於荃灣西鐵荃灣西站的非工業發展用地。完成有關發展後，將建成總建築面積不少於37627方米及不多於62711方米的住宅樓宇，合共可提供不少於894個住宅單位，其中不少於520個住宅單位的可銷售樓面面積不會超過50方米。

集團預期不計總收購成本，須對TW6項目作出資本承擔最多合共約7.4億元。

今年初，內地龍頭發展商萬科，透過旗下萬科香港與新世界發展（017），以超市場預期的逾34.34億元，奪得西鐵荃灣西站6區住宅用地，每呎樓面地價達5088元，創區內新高，未來售樓呎價估計將達到1.3萬元。

中區寫字樓供應緊絀，呎價節節上揚。政府產業署早前招標、原本供立法會使用的花旗銀行廣場逾7.8萬方呎樓面，項目大業主冠君產業信託（2778）行使其優先承購權，以逾21.55億元購回樓面「統一業權」，呎價27520元，超過市場預期；另外，金鐘美國銀行中心一個單位以呎價3萬元易手，成為本港商廈呎價新高。

土地註冊處資料顯示，金鐘美國銀行中心19樓10室以4560萬元成交；單位面積約1520方呎，呎價3萬元，打破本年2月份灣仔會展廣場辦公大樓4301至06室以呎價29485元成交的紀錄，也是政府推出涵蓋工商舖物業的雙倍印花稅（DSD）後，商廈市場首宗破頂個案。

公司註冊處資料顯示，原業主梁麒繕於2011年透過金喜有限公司購入該廈1910及11室，兩單位面積共2755方呎，呎價2.38萬元，目前以呎價3萬元沽出10室，期內升值26%。新買家則以個人名義購入。

除有呎價新高成交外，早前政府推出招標的花旗銀行廣場樓面，也落實買家身份。冠君產業信託公布，財政司司長法團在4月5日招標程序截止後，通知冠君有意以21.55302億元出售花旗銀行大廈3至6樓，冠君並隨即行使其已有的優先承購權，呎價27520元。

冠君產業表示，該批樓面的收購價將由集團的內部資源和銀行融資支付，集團並由原來持有95.7%，增至持有項目全數業權，預料有利房託的日常營運、租務策略及資產提升計劃等，長遠也可望升值。

冠君大股東鷹君集團（041）發表公告指出，項目作價較估值師評估的物業價格高約15%，房託和政府將在本月30日或前簽署買賣協議，並可望在7月完成交易。

實際上，項目造價除了高於大業主估值外，也超出市場預期。高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚認為，由於區內其他商廈的呎價動輒達3萬元，雖然物業造價或略高於同區一般的低層物業，但仍屬合理，加上可統一整項物業的業權，故大業主願意購買。

美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成指出，花旗銀行廣場位置和質素不俗，租金回報率也高，是次作價合理；區內再有高價成交個案，相信給予投資者對區內商廈前景仍有信心的訊息，對中區交投氣氛有正面作用。

政府近年致力增加中小型單位的供應，差餉物業估價署公布的《香港物業報告2013》顯示，今明兩年本港住宅新供應將主力集中元朗、西貢、將軍澳及荃灣區，其中實用面積不足752方呎的中小型單位供應升勢顯著。學者認為，未來兩年整體落成量仍低，樓價仍將在高位橫行。

《香港物業報告2013》數據顯示，今年新落成住宅將集中在元朗、西貢及將軍澳區，至2014年主要新供應亦集中在荃灣及元朗，其中實用面積在752.4方呎以下的新供應佔區內供應介乎65%至84.5%不等。

房產發展研究中心研究員姚松炎認為，政府近年來推出不少新界地區發展住宅，該批過去被認為是邊陲的地皮在自由行帶動下，已漸改變成新的市中心，該等地區未來興建的大量住宅，在市場機制下銷售目標將是需要往來內地的買家，樓價亦不會因同區未來有大量供應而下跌。

至於今明兩年預計落成量分別為13551及15817伙，姚松炎認為，數據反映政府在增加住宅供應的力度較弱，預計樓價仍將在高位橫行；市場近月雖出現部分減價成交，但他相信，本港住宅樓價仍要視乎美國經濟表現而定。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，近年分支家庭對中小型住宅的需求殷切，發展商也趨向興建面積較小的新型豪宅，令中小型單位的比例增加。

國家開發銀行海外投資平台國開國際，加碼近1倍投資中國新城鎮（01278），擬斥資約14億元入股51%，每股0.27元，較昨日收市價折讓6成，設1年禁售期。

借殼盛高置地(0337)上市的內房企綠地集團，聯合星浩資本CEO趙漢忠，以13.8億元(人民幣，下同)底價，拿得海閘北區319街坊87丘地塊商業地塊。該地塊土地出讓面積8.01萬平方米，規劃建築面積16萬平方米，底價13.8億元，折合樓板價8,600元/平方米。

　據了解，在昨日競拍前，綠地及趙漢忠均在競拍列表中，屬競爭關係。因此，最終雙方聯合以底價拿下地塊引發諸多猜測。對此，趙漢忠表示雖以個人名義拿地但仍代表星浩資本。而對聯合拿地的做法，趙漢忠否認是因為資金原因，稱「這塊地雙方都想要，都比較看好，就一起拿了。」

雅居樂1.6億購騰沖十連地

　另外，雅居樂（3383）宣佈以總代價1.6億元取得雲南省騰沖縣10幅相連商住地塊，地塊總佔地面積為60.6萬平方米，預計總建築面積為98.9萬平方米，樓面地價每平方米157元，地塊與集團現有項目相鄰，計劃合併發展成國際級休閒養生度假城。該公司又以總代價2億元取得佛山市三水區一幅商住地塊，地塊佔地面積為4.5萬平方米，預計總建築面積為10.7萬平方米，樓面地價每平方米1,892元。

港府推出雙倍印花稅(DSD)後第二周以來，樓價開始由高位下調，近八周計中原城市領先指數CCL跌4.11%，最新報118.58點。分區指數方面，港島跌2.53%，九龍跌5.60%，新界東跌3.62%，新界西跌5.59%。若按周計CCL指數輕微上升0.06%，升幅為11周最小，亦連續四周於118點到119點間窄幅徘徊。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，樓價調整周期尚未結束，樓市進入牛皮拉鋸局面。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報117.61點，跟上周的117.60點幾乎相同，升0.01%，升幅162周最小。CCL Mass連續四周於117點到118點間窄幅徘徊，累計近八周CCL Mass跌4.36%。

港島指數結束7連跌倒升0.86%

　港島區樓價率先止跌，港島區指數結束七連跌，報128.94點，按周升0.86%，升幅11周最小。九龍區報116.99點，按周跌0.06%，連跌二周共0.80%。新界東報117.24點，按周跌0.12%，連跌二周共0.39%。新界西報98.90點，按周跌1.07%，連跌二周共1.64%。

新界睇樓量三天假期按周增12%

　面對業主減價出貨心態，二手睇樓量明顯回勇。利嘉閣表示，全港50個指標屋苑於佛誕三天假期中，每日平均共有1,215組客戶預約周末參觀單位，較上周末增加11.5%；十大指標屋苑日均累錄455組預約睇樓客戶，按周更增加15%。按地區劃分，以新界區睇樓量增幅最為顯著，在未來三天假期中新界區21個指標屋苑日均共有500組客戶預約睇樓，按周大增12.4%，

　利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，隨著二手樓價從高位持續滑落、亞洲股市造好等利好因素刺激，一手新盤攻勢暫停，購買力集中二手市場發展，更令二手交投顯著彈升，呈現「U」形反彈的走勢。

　該行研究部資料所得，5月上半月全港50個指標屋苑共錄343宗買賣個案，較4月上、下半月的199宗及245宗，分別增加72%及40%，反映低價效應的威力正不斷增強。回顧上半月各區市況，九龍區指標屋苑交投升勢尤其顯著。其中將軍澳中心半月勁錄17宗買賣，成為上半月該區熱賣屋苑之首。

一手新例實施後，現僅維持三項新盤應市；不過，發展商在推廣工作上亦未鬆懈，當中，於前日重啟開售之九龍城The Avery，發展商昨正式向代理提供樓盤推廣海報等，為集團新例後首個按排代理分行推廣新盤。另外，市傳尚餘逾一千個貨尾單位之元朗尚悅，將在日內上載新版樓書，有望在月內重推，成為新例下第四盤。

　　由信和發展的九龍城The Avery，成為新例下第三個開售新盤，提供二十一個餘貨單位中，目前暫售出一伙，展銷廳昨不時有準買家參觀。發展商在昨午，向委託代理行派發樓盤的推廣海報。

　　 信和營業部聯席董事田兆源指，集團已向各委託代理行發出書面推廣同意書，並於昨 天開始派發The Avery的推廣海報，讓該等分行貼於櫥窗上，該海報經過專責團隊審批，確保完全合乎一手新例的要求。

　　田兆源又稱，在一手條例實施後，代理不會再像以往般自行製作樓盤的宣傳物料，再要求發展批核，而是由發展商經過專業團隊製作指定推廣物料，再以書面形式發出同意書，再向代理派發，確保每個程序都完全合例。

　　另一方面，由?基及新世界發展的元朗尚悅，為一眾最近因新例封盤項目中，餘貨最多其中一個，涉約一千零六十多伙，市場消息指，該盤的新版樓書，將於日內上載至樓盤網站及一手資訊網，並會隨即向公眾派發新版樓書，意味?重推步伐正式啟動，若按照目前推盤程序，仍有機會趕及本月內重新賣樓。

　　該盤由去年十月底開賣至今，已累沽逾一千四百伙，佔整體二千五百八十伙的五成四。若該盤可以順利在本月內推售，將為新盤市場提供逾千個貨源，可望紓緩目前新盤市場「半真空」局面。發展商早在新例前就透露，該盤會為集團旗下首推的樓盤之一，目前尚有逾十個貨尾盤待推。

　　?基作銷售代理的粉嶺逸?，成為新例下首個順利開賣的樓盤，新版樓書有小量需要修訂之處，惟並無影響推盤時間，故相信發展商已取得相關經驗，在籌備新的銷售文件時相對較有把握。

　　市場昨亦錄得逸?成交個案，為三座十一樓C室，定價四百六十七萬元，實用面積五百零五方呎，呎價九千二百四十八元。