遠低於香港30％ 難助都會區弱勢

房價日益高漲，民怨聲四起，為解決都會區住宅供給量不足問題，民間與學者積極推動政府興建更多社會住宅給弱勢族群居住，近年台北市政府陸續釋出社會住宅，新北市政府也積極規劃，但統計發現，台灣出租社會住宅僅佔全國0.08％，遠低於其他先進國家。

社會住宅推動聯盟指出，歐洲荷蘭的社會住宅佔全國總量約34％，日本、韓國約6％，新加坡8.6％，香港30％，但台灣出租宅僅佔0.08％，相較於其他國家，非常低。
據內政部2011年社會住宅需求調查，有86.81％民眾贊成政府興辦社會或弱勢族群「只租不售」的社會住宅，82.46％認為有助解決都會地區弱勢民眾居住問題，其中以30~39歲、65歲以上認為有幫助的比率達8成4較高。

提高門檻保障弱勢
目前台灣針對出租國宅的資格限定為家庭收入在20％分位點（95萬元）以下、公營出租宅在40％分位點（130萬元）以下。台北市都市發展局總工程司高文婷表示，過去對公營出租宅的資格限定為50％分位點（148萬元）以下，條件太寬不符合照顧弱勢原則，經北市議會審議後，未來推出的公營宅將調整為40％分位點以下，讓門檻提高。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，將公營住宅資格調整為40％分位點以下，條件變嚴格，「但公營住宅沒有釋出量，怎麼改資格都沒用」，建議政府利用區段徵收、都更、空屋餘屋改作公營宅等增加數量。

租金擬彈性較公平
日本的出租宅租金計算方式，是按家庭不同的收入狀況，細分各家庭月收入的分位點。對此，台北市都市發展局副局長許阿雪表示，日本的規定具參考性，可再檢討台灣的資格規定，希望針對每個家庭經濟狀況擬定租金價格，較彈性且公平。

僅1成出租給弱勢
社會住宅推動聯盟發言人呂秉怡認為，北市對社會住宅相對較認真做，但是與其他先進國家相比，台灣仍有努力空間，目前北市提供的公營住宅主要提供9成的年輕人居住，弱勢團體僅佔1成，希望政府能繼續增加此類公營住宅，讓更多有需要的人居住。

「把別人年薪當月薪」高學歷房仲也攀升

高學歷、高失業率的環境，讓碩博士等高學歷者求職心態轉變，選擇更務實投入第一線業務工作。陰宅起家的龍巖集團，今年校園徵才中，就有2名博士生和57名碩士參加面試，永慶房屋統計也發現，在第一線擔任業務工作的高學歷者，從去年的4.49％成長到今年的5.1％。據104人力銀行調查顯示，近3年來，碩士以上工作者投入房仲業比率逐年攀升，從2011年的2.7％成長到2012年的3.7％，今年更來到3.9％。

邊讀書邊跑業務
永慶房屋調查也顯示，今年碩博士在第一線擔任業務工作者有5.1％，較去年增0.61個百分點。信義房屋今年也有1名博士生在高雄擔任房仲工作。不只房仲業愈來愈多高學歷者加入，近年陰宅服務的高學歷求職者比率也增加。
龍巖統計，去年1~4月碩士人數共9人，佔新進人員20％，今年1~4月碩士人數7人，佔17％，若再加上最近新招募人才，碩士將再增加16人、博士1人，顯示高學歷人才明顯轉入陰宅市場。龍巖指出，除博士生投入陰宅市場，台中也有一名業務，邊攻讀博士邊工作。

與高失業率有關
龍巖總經理何啟聖表示，近年確實出現高學歷者轉投入陰宅或房仲業務的趨勢，現今求職者關注待遇、公司升遷制度和福利、產業前景等，以龍巖為例，大學畢業平均月薪就有5萬元，碩士7萬元，升遷又沒有天花板限制，內部有非常多例子是「把別人的年薪當自己的月薪，把過去的年薪當現在的月薪」，因此吸引年輕人投入。

何啟聖說，剛開始去台大徵才，都沒人願意來，直到台大帶人參訪，接觸實習職缺後，超過半數有興趣，後來有6個學生直接在此上班。永慶房屋人資部協理鄭名傑也認為，高學歷者轉入第一線業務工作，和高學歷、高失業率環境有關，去年也出現服務業移轉到房仲業情況，其中包含高學歷者。

放下身段是關鍵
鄭名傑認為，高學歷者的吸收、理解能力相對好，也具有一定優勢，但重點仍在學習態度，願意放下身段，了解客戶需求為先，同時透過輔導機制協助，高學歷者也能適應。但鄭名傑說，房仲對高階人才需求非只有在業務，後勤工作如規劃、客戶分析、經營企劃、人資也需要高學歷者。

「A7合宜宅」店面經濟效益龐大，吸引不少投資客詢問，現場銷售人員指出，所有店面都要等到住宅興建完成後才會開始公開銷售。不過有投資客向《蘋果》透露，已有人以每坪75萬元成交店面。

稱登記完畢才賣
今年3月「A7合宜宅」統一登記前，遠雄建設就已經開始寄發傳單銷售「遠雄合宜」店面，當時遠雄每坪開價約60~70萬元。 目前4家建商皆表示，店面要等到成屋後或住宅登記完畢才會開始銷售。

傳每坪75萬成交
遠雄集團公共事務部副總經理蔡宗易表示，「目前仍優先處理住宅部分，店面要等要住宅登記完成後才會開始公開銷售。」但有投資客向記者透露，聽說有投資客以每坪75萬元買到合宜宅店面，且店面銷售在2、3個月前就已經開始偷跑，「目前已經賣掉很多」，私底下也有預約單出現。

合宜宅周邊店面也待價而沽，台灣房屋文化復興直營店經營主管徐偉舜指出，「A7合宜宅」周邊店面釋出以二、三線為主，其中文化二路、復興三路的店面行情每坪約40萬元，但屋主開價每坪上看60~70萬元，價格有明顯落差，地點較好的一線店面目前則無物件釋出，屋主都希望等到捷運完工後再賣。

坤悅開發（5206）積極搶攻台中首購宅市場，今年預計有「君悅文心」、「淳境」及「富春居」3個合資分售案將完工入帳，年營收上看14億元。法人預估，今年EPS可望優於去年的1.17元，有機會挑戰2元以上。坤悅表示，由於手上多筆建案採取先建後售，資金需求大，股東會已通過辦理3億元現金增資案。此外，該公司4月也已申請更改掛牌類別，將由「資訊服務」改掛「建材營造」，可望為中部營建類股再添新成員。

坤悅開發董事長陳世坤表示，去年雖然受到政府陸續實施「奢侈稅」、「實價登錄」等種種外在因素影響，但台中房市呈穩定且緩慢攀升成長趨勢，坤悅鎖定台中首購市場，線上建案銷售成績均合乎預期。法人表示，坤悅今年將有3建案完工入帳，包括北屯區「君悅文心」第3季認列入帳；太平區「淳境」、豐原區「富春居」分別於第4季認列入帳。上述3個建案均屬合資分售案，可望帶進14億元的營收。此外，坤悅去年及今年初陸續推台中市烏日「夢想城」及西屯區12期「福德段」2建案；其中，「夢想城」規劃店面與住家、總戶數81戶，已銷售一空，預計103年完工認列。

而台中西屯區12期「福德段」建案，採邊建邊售，共有56戶，總銷金額約13億元，預計104年完工入帳；下半年推台中市大雅區「四德段」首購宅，規劃80戶，總銷約8億元，同樣預計104年完工入帳。兩案總銷金額約21億元，將成為坤悅104年的主要營收來源。

5月繳稅季，除了申報個人所得稅外，名下有房產的民眾，也別忘了繳交房屋稅，依據財政部房屋稅減免條例規定，若房屋符合7項簡陋房屋條件中的3項以上，就可按比例減免稅額，而房屋因重大災害造成損毀，可依照受損面積不同，申請減半或免徵房屋稅；另外，房屋位在新市鎮內，完工後第1年可免徵房屋稅，民眾可別忘了自身權益。

根據財政部《房屋稅條例》規定，簡陋房屋可申請減免房屋稅，7項簡陋房屋條件包含高度未達2.5公尺、沒有牆壁、室內無衛浴設備、無天花板、地板為泥土或石灰三合土或水泥地、沒有窗戶或窗戶為水泥框架、沒有內牆或內牆為粗糙紅磚牆，只要符合其中3項以上，就屬簡陋房屋，可折扣3成稅額，符合4項折扣4成，最多符合7項條件者，只要繳3成房屋稅額。

除了上述簡陋房屋可減稅，房屋現值在10萬以下者，可免徵房屋稅，漢唐代書事務所柯玉秋表示，根據房屋稅第15條規定，因重大災害導致房屋毀損不堪居住，可減徵房屋稅，房屋受損面積占總面積3成以上、不及5成者，減半徵收，5成以上即免稅；此外，房屋若經主官機關認定氯離子含量過高，或為輻射屋，也可申請免稅。

信義房屋法務部執行協理林以德提醒，房屋因重大災害導致毀損無法居住，需在發生日後15天內到稅捐處提出申請才生效。柯玉秋表示，現在熱門的新市鎮重劃區，房屋完工後也可減免房屋稅，完工後第1年免徵房屋稅、第2年減徵80%、第3年減徵60%，以此類推到第5年，而同樣常見的都更案例，依都市更新條例第46條規定，更新後房屋稅可減半徵收2年。

國際財務報導準則（IFRS）在今年第1季上路，日勝生等多家營建公司因採全部完工法認列取代過去的完工比例法，致使今年第1季每股淨值跌破10元票面價。累計共有14家上市上櫃公司，今年第1季每股淨值跌破10元。證交所表示，依據規定這14家公司將被變更信用交易資格，也就是取消融資融券。

今年第1季每股淨值跌破10元的個股，最令人驚訝的是營建股日勝生，因為去年底每股淨值高達24.34，但今年第1季卻僅剩下9元，而同為營建股寶徠、昇陽、三豐等情況類似。由於日勝生每股淨值波動相當大，證交所還動員上市一部負責人員與日勝生聯繫。

證交所表示，日勝生因為一筆建案去年已認列相當大的收入，惟今年採用IFRS會計準則，保留盈餘進行調整，致使每股淨值跌破10元。證交所官員表示，儘管情有可原，但依據規定辦理，日勝生還是會被取消信用交易資格。

去年底每股淨值在10元以上，但今年第1季每股淨值跌破10元，共計有寶徠、旺宏、日勝生、華航、華義、鑫創、昇陽、振維、南璋、漢磊、鈺創、三豐、鴻松、中視等14家，依照規定將遭取消信用交易資格。

營建業首季業績受IFRS編列財報影響，獲利前3名的長虹(5534)、士開(5324)、華固(2548)，單季EPS皆超過1個股本，但主要都有個案重覆認列，讓財報容易失真；而皇翔(2545)、永信建(5508)、興富發(2542)、達麗(6177)、新潤(6186)今年因手中仍有不少完工個案可供入帳，全年獲利會較為「踏實」。 就初步統計，被視為大黑馬的士開，單季EPS高達16.57元，主要是「知田」和「初羽燦燦」2案交屋，但該2案已在去年與前年，依完工比例法認列過，首季只是帳面上重覆認列，由於士開今年並無其他個案完工，後續業績，恐將大幅滑落。

獲利冠軍的長虹，主要因內湖「新凱旋科技大樓」重覆認列，挹注單季營收近70億元，雖長虹今年僅剩一筆個案完工可供銷售，但該公司未來幾年個案已布局完成，後續業績來源無虞。 至於華固雖有「天湖」和「天匯」2案重覆認列，但內湖商辦「V-Park」2棟入帳，貢獻營收約56億元，則是實質業績，華固今年下半年還有新店華城案和大陸成都「沙河灣」案完工，將使營運再度走揚。 另外，首季業績並不突出，但手中有完工個案陸續入帳，營運可望急起直追。

其中，興富發首季EPS6.45元，獲利已超越市場預期，後續有台中的「亞太雲端」、「鼎盛」商辦案、新莊的「興天地」完工，法人估全年EPS上看14元。 永信建建案大多先建後售，目前除新成屋案持續銷售外，下半年還有「本然」、楠梓透天住宅案「青峰大鎮3」、以及鳳山福誠二期新完工案銷售，法人估全年EPS上看6元。 新潤首季營運出現虧損，該公司至第3季前都無業績入帳，但內湖總銷近25億元的「城峰」案，2月已完銷、10月開始交屋，第4季營運將大舉爆發，法人估全年EPS上看8元以上。 達麗首季EPS僅0.66元，但總銷60億元的「世界首席」，預計10月底取得使照，若交屋順利，第4季業績將可出現大幅成長。

馬總統上周六會見工程界大老，認同應該引導上兆元壽險資金投入公共建設，壽險公會火速響應，今（20）日將舉行會議，針對A25等BOT公建案「看得到、吃不到」的狀況，研商解決之道。腹案是：不修法允許壽險業興建與出資，經營部分委託他人，以跳脫現有限制，不因BOT模式阻斷壽險資金「錢」進公建。

壽險公會理事長許舒博指出，保險業投資公共建設，目前可動用投入金額至少新台幣5,000億元，能創造的稅收、就業、經濟成長率等關聯效益，相當值得期待。

不過，保險資金投入公共建設，以今年最大案、底價180億元的台北市信義區A25標案為例，因為採取BOT(興建、營運、移轉)方式，包括國泰、新光、富邦等大型壽險業者，都被現行法令卡死，無法投標。

台北市財政局局長邱大展也說，A25對壽險業者來講，至少有業務面與投資面兩大問題必須解決。業務面為，BOT模式下，得標者必須自己經營或委託他人經營，然而保險法規定，業者只能經營保險法規定的本業。

A25的地下室未來將做為大型遊覽車的停車場，規劃有30個停車位，樓上可做百貨公司、購物商場等，壽險業者若得標，這些商業用途都會產生不屬於保險本業的適法性問題。

邱大展說，A25投標截止日為7月12日，希望相關部會盡速解決問題；許舒博也說，所有適用促參法政府公建標案，包括BOT、BOO等，只要有個O字，就會涉及經營問題，除違反保險法，就是若和其他人合作，一起成立特殊目的公司去投標，壽險業也將面臨最多只能持股35%、不具主導權，難以指派董監事等問題。

房價居高不下，買房愈來愈困難，為解決居住問題，雙北市推動「只租不售」的社會住宅，將可提供2600多戶，預計2016年前完工。台南市則有民間經營的「伊甸大林雙福園區」社會宅，開放台南中低收入戶且領有身障手冊者申租。

北市公營住宅將提供給設籍台北市1年、限20~46歲、家庭年收入在130萬元以下民眾承租，且不得擁有自有住宅。台北市都發局總工程司高文婷表示，安康公營出租宅今年底動工，鄰近的安康市場、停車場將合建成1棟大樓，約8~12坪的小坪數出租宅，釋出900多戶。

台南推民營社會宅
此外，松山區寶清段、萬華青年公營宅預計2014年第1季動工，共提供約700多戶。

北市都市發展局副局長許阿雪表示，日勝生的南港機廠案，將會有200多戶分回可作為公營住宅；財政局則計劃以民間融資模式興辦，預估可提供1000多戶公營住宅，初步規劃在士林、北投、南港、文山等區，但時程未定。
新北市中和區秀峰段、三重區大安段、大同南段等則由日勝生取得優先議約權，採70年地上權方式，興建逾千戶「只租不售」的社會住宅。

台南市近日也推出民間經營的「伊甸大林雙福園區」社會住宅，7月17日申請截止，將釋出36戶，提供台南中低收入戶且領有身障手冊者出租。記者張菱育

忠孝東路四段多達25家

近年全台掀起醫美熱，搶攻女性市場的醫美診所紛紛在北市熱門商圈設點，據統計，台北市忠孝東路四段的復興商圈，以及南京西路的中山商圈是台北最夯的醫美集中地，忠孝東路四段光是合法的醫美診所就高達25家，佔全台北市的15.8％，從「購物一條街」搖身一變成為「醫美一條街」。

據台北市衛生局公布，台北合格醫美機構約172家，若扣除中大型醫院，約有158家診所。據全球資產統計，忠孝東路四段有高達25家醫美設點，為台北市最密集處，排名第2的復興南路一段則有12間醫美診所，佔7.6％。整體來看，忠孝復興商圈醫美診所家數高達48家，佔全台北市醫美診所的30％，緊追在後中山商圈，光是中山北路二段和南京西路就共有15家，佔9.49％。

有明顯群聚效應
高力國際辦公樓及工業務業服務董事邱秀凰分析，醫美診所開設地點主要考量消費族群習慣與商圈活動，如忠孝復興是第一圈的購物中心，也是醫美消費群主要出沒地點，考量消費者利用休假時間方便往來之處，自然會集中在這2處商圈。全球資產管理公司專案經理王維宏認為，忠孝東路商圈有明顯群聚效應，所以指名度較高，但目前商圈過度競爭，所以有診所也願意接受其他商圈且捷運站出口交通方便的地點。

低樓層進駐最多
統計也發現，北市的醫美機構，進駐樓層以1~4樓的低樓層最多，佔105家，其中又以2樓的36家最多，選擇在5~9樓者有43家，10樓以上的醫美機構家數少之又少，顯示醫美機構仍偏好低樓層具店面效益的營業場所。
邱秀凰評估，相較於忠孝東路四段1樓店面租金起碼萬元起跳，2樓相對比較便宜，單坪租金落在1500~1800元之間，如果是更高樓層，租金將可以減少200~300元，像是頂好名店城附近，2樓租金介於單坪2000~2500元，最多不會超過3000元。

大樓外可做廣告
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄說，醫美業者挑選地點時較關注大樓外能否做廣告、燈箱，而醫美業需要隱匿性，1樓店面並非必要性，業者多選擇可做廣告、燈箱的大樓內部樓層。
看好醫美集中效應，大華建設也在日前宣布，將購入SOGO百貨復興館BR4對面的都更建地，未來興建大樓定位生技、醫美用途。丁玟甄表示，由於醫美場所可分是否進行醫療開刀行為者，大華案屬第3種商業區型大樓，可用彈性範圍相對大。

奢侈稅將滿2年，據統計國泰房地產指數奢侈稅實施前2009年第4季~2011年第2季，與實施後至今年第1季房價變化發現，全台主要都會區房價均上揚。其中新北市從每坪平均25.32萬元漲至38.15萬元，漲幅高達50.68％，為5都漲幅最大；台北市今年第1季每坪73.26萬元，漲幅20.34％，桃竹地區則漲25.59％，漲幅高於台北市。

北市新屋量少
太平洋房屋行銷部協理林銘傑表示，台北市在都更困難及無大塊素地開發情況下，新屋供給量少，造成價格緩慢上漲；而新北市因重大建設及捷運站開通，帶動周邊房市，房價漲幅大。

亞昕國際董事長姚連地看好機場捷運沿線及重劃區房市，認為未來幾年該區域房價仍有補漲空間；其中，亞昕在林口新推案將上看5字頭，而新莊副都心在捷運通車後，新案房價一定會看到7字頭。姚連地表示，新興重劃區往往是房價漲幅最大的區域，像是信義計劃區從每坪30多萬元起漲，現在每坪達到200多萬元；而新板特區也從3字頭起漲，現在也逼近百萬元，新莊也是20萬出頭起漲，現在每坪賣到6字頭。

至於林口也從10幾萬元賣起，亞昕在林口推出的「天地昕」個案，每坪售價已經來到4字頭，姚連地表示，目前「天地昕」銷售率已達8成，後續每坪沒有40萬元不賣，未來亞昕林口新推案開價更上看5字頭。在新莊副都心部分，他說，雖然機場捷運線要延到104年底才會通車，但目前副都心新案6字頭已成為常態，預估一旦機場捷運通車，新莊副都心房價上看7字頭不成問題。

姚連地表示，亞昕今年再回收40億元的總銷資金後，目前大台北地區土地庫存仍有約1.5萬坪，潛在推案量高達700億元，由於目前市場資金充沛，房市景氣仍看好，公司將持續鎖定雙北市獵地，今年除「向上」案之外，林口總銷80億元的「晴空樹」案，預計在今年7月推出。亞昕目前在新莊副都心推出「向上」預售案，為亞昕在新莊所推的第4個案子，「向上」基地面積超過千坪，是新莊地區少有的大面積住宅案，該案規畫66?77坪一層一戶產品，每坪開價60?70萬元，總計88戶，目前已售出24戶。

位於台中市大里區中興路一段的台中軟體園區，是中台灣的第一座軟體園區，目前包括大買家、立隆電子、天下數位等廠商已確定進駐，預計今年底可正式完工啟用，未來可創造5000個就業機會、年產值達150億元以上，有軟體園區的加持，順勢帶動大里周邊發展，對大里房市更有推波助瀾的效應，預估房價至少有3成以上的漲幅。

台中軟體園區（Taichung Software Park，簡稱中軟園區）位於台中市大里區、東側緊鄰中興路一段，為中台灣首座軟體園區，由行政院經濟部加工出口區管理處負責規劃，總基地面積6.76公頃，其中1.8公頃規劃為公園綠地，可開發面積為4.96公頃，建蔽率50%，預計今年底完工啟用。

為了強化軟體產業投資環境，並帶動區域發展，加上台北南港及高雄軟體園區的成功經驗，經濟部選擇在大里打造中台灣第一座軟體園區，該基地原址為菸酒公賣局的菸草試驗所，屬於國有財產局的國有土地。園區內公共設施的基礎建設工程已於今年5月完工，目前進入提供簽約廠商進駐興建辦公大樓的階段。

引進百家廠商 年產值150億
在國內資訊產業朝雲端化方向推動之下，台中軟體園區引進產業包括設計、研發及測試等知識型產業及雲端產業等，以旗艦型資訊服務業者、負責興建辦公大樓等地廠區開發商及軟體開發業者等三類業者為主，預計將引進100家廠商，並在園區內設置研發、整合測試及人才培訓中心，目前已與大買家、立隆電子、佑順公司、台中市電腦公會、天下數位、惠國科技、萊碼創意、常誠電腦、廣茂電腦、川景企業、采威國際等公司完成進駐簽約儀式。

軟體園區開發可帶進龐大的商機並創造就業機會，加上軟體園區沒有區域工業汙染的問題，未來園區開發完成後，預估可引進80億元的投資金額，並創造5000個就業機會，年產值達150億元以上，打造中部地區的軟體產業聚落，促進中部地區的軟體產業及區域經濟發展，並串聯起北中南完整的軟體產業鏈，未來前景相當看好。

大里除了台中軟體園區的進駐外，台中生活圈4號道路的通車後，帶動了大里的交通便利性，交通便利帶動發展，周邊房市跟著受惠，尤其大里近年來人口都呈現持續成長，從鄰近縣市或周邊鄉鎮移入的人口越來越多，包括南投、霧峰、南區、太平等地都有民眾選擇移入，目前大里已突破20萬人口，而中軟園區未來帶進的5000個就業機會，也將使大里地區的購屋需求大增，為大里房市帶來大利多。

建商爭相推案 房價至少漲3成
中軟園區緊鄰的中興路，是大里主要的連絡幹道，中興路往北可接國光路、英才路往台中市區，往南可上台中生活圈4號道路大衛橋匝道或接霧峰中正路上國道三號霧峰交流道，交通便捷。中興路、塗城路、成功路一帶為大里早期發展的地區，因此生活機能相當成熟，中興路及塗城、成功商圈沿線有市場、超商、銀行、農會、連鎖餐飲業麥當勞、肯德基及多家小吃、餐飲店，日常採買或用餐需求皆可滿足。

此外，由於大里市區可開發土地已所剩不多，不少建商都爭相在市區內僅剩的精華土地推案，目前新推案大樓產品包括「振堡富域」、「自遊自宅」、「佳福御璽」等，透天別墅指標案包括「樂沐」、「大容」及「雋詠首馥」等，「樂沐」協理周甫科表示，台中軟體園區的進駐可帶動地方性的發展，除了園區提供的5000個就業機會外，還有上、中、下游廠商，「對於大里房市來說，是購買力的再次提升。」

軟體園區的開發，除了帶進高科技人才與就業機會，也能促進周邊商業行為更熱絡，軟體園區的員工多為開發研究人員等白領階級，消費能力較高，加上周邊地區移入的新移民，這些新人口的進駐，不管是租屋或買屋的不動產需求都將增加，進而帶動房價上漲。而台灣的科技園區周邊房價都具有一定的保值性，大里有台中軟體園區的加持，未來可望循著中科模式，對大里產生推波助瀾的效應，房價將補漲。

交通及重大建設是支撐房價的重要因素，台灣近幾年房市需求都是跟著重大建設走，而大里是台中縣市合併後唯一兼具交通與重大建設的地區，對於大里的房地產有直接的加分效果，餘作美建設「大容」專案副總杜昌柏提到，以中科地區來說，在產業未進駐前，別墅總價約1000萬元，目前別墅至少3000~4000萬元，房價已漲了3倍以上，加上台中近10年來的都市發展幾乎是跟著74號快速道路沿線發展，而大里有國道、快速道路、捷運橘線、軟體園區等交通建設及重大建設，「目前大里的房價尚未充分反映這些利多，未來軟體園區完工後，預估房價至少有3成以上的漲幅，成長空間相當大。」

台中軟體園區小檔案
面積：6.76公頃
位置：台中市大里區中興路一段(原菸酒公賣局菸草試驗所)
進駐廠商：大買家、立隆電子、佑順公司、台中市電腦公會、天下數位、惠國科技、萊碼創意、常誠電腦、廣茂電腦、川景企業、采威國際等
就業機會：5000個
年產值：150億元
完工啟用時間：預計2013年底

今年中部520房市，延續329檔期熱潮，首購市場成為焦點，其中又以北屯廍子段、大里軟體園區周邊買氣最夯，豪宅市場則以國美館特區、七期新市政中心及八期重劃區較熱絡，銷售成績普遍亮眼。業者說，國內景氣低迷，但游資氾濫，加上利率仍低，民眾紛紛搶進房市，「深怕買不到」的心理，也推升市場買氣。整體來看，品牌發酵、個案表現的走勢日趨明顯。

台中520房市首購產品銷售正夯，廍子段總太「悅來」一周完銷，太子「海晏」銷售七成，上周成交四戶，銷售金額近4,000萬元，每坪單價21萬至26萬元，再創區域新高。大里最近在軟體園區完工帶動下，仁化路上「自遊自宅」即將完銷，「振堡富域」上周銷售五戶，銷售金額超過3,000萬元。

豪宅市場部分，美術館區由鉅「大恆」近期銷售金額超過3億元，聯聚建設「保和大廈」和「理仁大廈」上周總共銷售五戶，銷售金額近4億元。國泰建設在八期豐樂公園旁推出的「頤湖苑」，108戶住宅中首波推出雙數樓層預售，結果一開賣，54戶就迅速預約一空，每坪單價前棟約41萬至48萬元，後棟也有31萬至38萬元。嘉磐建設在河南路底推出「擁翠」，20幾戶住宅也預約完畢，每坪成交價35萬至38萬元。大城建設12期新案「雲杉」，預約相當熱絡。

房仲業者表示，受資金行情激勵，首購市場買氣旺，尤其是生活圈4號道去年通車，帶動沿線原縣市交界的外圍區域買氣，繼329檔期惠宇的建案出現「一日完銷」盛況後，最近總太「悅來」取得建照，也寫下一周把100戶房子賣光的紀錄、全案總銷約7億元。業者指出，新光、廍子段的房價半年間漲幅達30%至40%，520首購房市以生活圈4號道沿線的廍子段、大里區、黎明商圈等成長速度最為驚人。黎明商圈因前年特三號通車，該區域十分鐘內可上國道一號、三號與74號快速道路，具生活機能優勢外、交通便利性極高。再加上單元二、三自辦重劃接近完成，提高區域規劃完整性、也注入租屋及自住需求。

首購低價補漲區的大里，位於中彰投交界，與市區由生活圈4號道南端銜接，加上大里、仁化工業區和即將完工的軟體園區帶動居住需求，近期吸引親家、佳福、聚合發、勝美、國雄等建商購地推案。目前，北大里推案行情每坪近20萬元，「佳福御璽」規劃22至55坪，每坪19萬至20萬元。

台中市副市長黃國榮2013年5月中旬出席「第14期市地重劃第二、三工區工程」開工典禮，第二區工程約佔53.76公頃，工程經費約8.9億元；第三工區約佔50.94公頃，工程經費約10.4億元，預計2015年5月完工，完工後將成為台中市重要的新興開發區。

黃國榮表示，他接任副市長不到3個月，但是出席不論是動工、動土、完工啟用的典禮不下10個，代表台中市重大建設不斷進行中，政府存在的目的，就是為了市民的福祉，做很多市民想要的建設，其中城市的開發、規劃及交通建設等，都非常重要。

黃國榮指出，第14期重劃位於四張犁及水湳地區的舊聚落之間，他憶起兒時，當時從市區來此相當遠，近幾年隨台74號道路、環中路等交通建設的完工，還有洲際棒球場的加入，不少國際賽事都在這裡舉辦，現在變得相當熱鬧。他也感謝當地地主同意將土地參與重劃，未來不論是道路工程、管線工程或是交通工程等，都將兼具美觀、環保與文化，隨著市地重劃工程的完成，將有助大台中整體發展。

第14期重劃面績總計約403.388公頃，第二區工程約佔53.76公頃，北界環中路、南界豐樂路、東界計劃道路30M-8、西界崇德路及計劃道路 20M-40；第三工區工程約佔50.94公頃，北界豐樂路、南界松竹北路，東界計劃道路20M-29、西界昌平東六路，預計2015年5月完工。

建設局表示，第14期重劃目的就是要將四張犁及水湳地區二個重要聚落加以串聯，並融入地方特色整體規劃出開放空間，透過預劃的綠色園道及公園景觀系統銜接對外入口節點，突顯地區文化意象，當開發完成後，此地將發展為文教氣息厚的居住生活圈。

世界可持續建築研討會在湘陰遠大可建舉行。這一由聯合國環境署可持續建築及氣候促進會舉辦的活動，吸引了眾多國內外專家、企業家、學者參與。而遠大擬建的世界第一高樓——天空城市，也成了與會人員討論的焦點。


一些專家認為，天空城市是集寫字樓、居民住宅、娛樂、商業、休閒設施於一體的城市混合社區，它具有低碳節能等一系列優點，這種可持續建築方式，是破解當前城鎮污染、擁堵嚴重的一種可行方式。與此同時，遠大可建最新發佈了天空城市詳細身份資訊。

天空城市是遠大科技集團規劃建設的一座220層、838米的世界最高樓，比現有的世界最高建築迪拜塔還要高10米。這一專案代號為“J220”，目前正在等待國家有關部門的批准。遠大可建有關人員介紹，以往超高層建築完全依賴電梯交通，且公共空間極少，而天空城市為住戶提供了如同一座城市的自由活動空間。建築內有一條10公里長、3.9米寬的街道從1層直通170層。

街道邊上設有55個480平方米、10米高的無柱空間，並設有籃球場、網球場、羽毛球場、游泳池、影劇院、公園、立體有機農場。

.據報導，中央財政下撥2013年中央補助公共租賃住房保障專項資金580億元，支援相關地區完成2013年公共租賃住房建設任務。

這筆資金中，補助東部地區大約75億元，占15%；中部地區大約260億元，占45%；西部地區大約240億元，占40%。

上海市統計局最新公佈的資料顯示，今年前4月，上海市房地產開發投資787.85億元，比去年同期增長28.5%，占全社會固定資產投資的57%。

今年前4月，商品房施工面積11482.77萬平方米，與去年同期增長1.8%。其中商品住宅施工面積6909.02萬平方米，下降4.7%；商品房新開工面積783.98萬平方米，下降17.3%。其中商品住宅新開工面積466.62萬平方米，下降19.2%。；商品房竣工面積880.11萬平方米，增長46.3%。其中商品住宅竣工面積547.36萬平方米，增長29.9%；商品房銷售面積668.9萬平方米，增長51.1%。其中商品住宅銷售面積574.43萬平方米,增長46.3%。

經歷3月政策性末班車效應猛漲後，18日國家統計局公佈最新4月全國70大中城市房價資料顯示，4月份70個大中城市中，環比，同比上漲的城市達到67個，68個，占比依然達到九成。

從價格上漲的城市中來看，環比最高漲幅為2.1%，相比3月漲勢放緩，但同比來看，漲幅再度刷新，同比達到13.7%。

行業人士分析指出，當前受到限購城市市場上量價變化敏感，短期被抑制需求隨後釋放力度更大，意味著後市量價反彈或更為厲害。

超九成城市價格繼續上揚 廣州房價漲幅領跑

經歷去年年底需求釋放後，市場量價持續走高，今年地方＂國五條＂落地超一月之久、難掩上揚態勢。統計局公佈4月全國70大中城市新建商品住宅價格資料顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.1%。

網易財經注意到，從漲幅來看，環比4月有所放緩。但同比70個大中城市中，價格下降的城市有2個，上漲的城市達到了68個。

4月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為13.7%，漲幅比3月份高出2.5個百分點，難見放緩趨勢。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭此前就表示，4月房價環比漲幅將趨於回落，但同比增幅仍在擴大，持續高位盤整，年內難以實質性下跌，預計今年四季度或明年一季度才會見頂。

限購城市後市反彈更猛烈

網易財經注意到，在4月份的70大中城市房價資料中，北京、上海、廣州以及深圳一線城市新建商品住宅價格環比漲幅領先，平均數值達到1.54%，其中廣州再度領跑全國，最高漲幅2.1%。

中指院相關分析師指出，目前限購城市市場量價變化敏感，短期需求被抑制、成交量回落更為顯著， 但後市隨著需求釋放力度更大，其回暖速度亦領先全國其他城市 。

二手房方面，今年4月全國70大中城市環比同比價格上漲城市數量均在攀升，且漲幅擴大。


與上月相比，70個大中城市中上漲的城市有66個。環比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.0%。

同比來看，上漲的城市有64個。4月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為10.9%。

鏈家地產市場研究部張旭分析，受到預售限價政策的影響，目前部分市場新增供應較低，難以形成有效補充，使成交量較正常市場時出現回落，但市場漲價壓力較大，開發商與政策博弈持續，市場小幅上漲趨勢仍未變。

該機構資料以北京市場為例，在3月北京市場成交量前百樓盤，在4月價格上漲的占比為64.5%，超過7成漲幅在5%以內。

不久前，白雲又出現新地王，地王以超過2.5萬元/平方米的樓面價，一舉破了同在白雲區的新原地王保持兩年的紀錄。

我們發現，白雲區樓市似乎離印象中的“平靚正”的白菜價已經相去甚遠，越來越多的一手樓標榜高端，售價不菲，而產品區間也是越做越大。不僅如此，供應量大不如前。

目前，白雲區機場路板塊、白雲大道北板塊的一手樓盤供應量非常小，尤其以高端物業為主，特別在白雲新城利好的刺激下，一手盤有越走越高端的趨勢。比如中海雲麓公館以及保利雲禧花園，這些盤單價過4萬元，怎麼會是剛需買家的“菜”呢？因此，要找價位比較中等的大中型物業，大多只能去找規模較小、知名度不高的一些在售盤，但是選擇性不是很大，目前只有正升雅境、駿禦華庭、卡布奇諾這三個樓盤了，這些盤雖然價格比較大眾化，但是樓盤規模不大，社區的環境也一般。而如果要選大盤，則是嶺南新世界、白雲尚城，不過這些盤的起價都要2.3萬元/平方米起，且大戶型的構成偏多，總價的負擔也會更重一些。

所以，這種缺貨的局面，就給白雲區該路段二手“畢業房”極大的市場，一方面，這些“畢業房”位於較大的社區，環境非常不錯，交通也很發達，配套也已經十分完善。而它們也恰恰補充了一手市場的該部分產品的不足。而可見的價差，也讓這些二手“畢業房”受歡迎程度不減。比如就嶺南新世界而言，可能兩者的價差可以達到8000元/平方米。所以，雖然有重稅，但是買家也會通盤做出考慮，把票投給二手房市場。

下面，記者給買家搜羅了該板塊成交量最大的幾個次新房社區盤，如有心在這?購房的買家，不妨也可以掃掃地鋪，看看二手房源，給自己多一些選擇。

白雲區

時代玫瑰園

年輕人超愛“畢業房”

時代玫瑰園是黃邊北路一個很受年輕人喜愛的樓盤，該盤頗具藝術氛圍，社區的園林佈局也是頗有特色，曲徑通幽的中庭園林，與風情特色各異的架空層，成為業主生活交流無間的平臺。值得一提的是廣東美術館都在此社區設了分館，讓想找點感覺的小資青年心動不已。而該盤為地鐵站黃邊站上蓋，周邊生活配套也十分便利，居住舒適度和便捷度都非常高。合富置業時代玫瑰園二分行主管曾勁表示，時代玫瑰園證過5-7年的房源貨量占比約為50%，和“新國五條”發佈前相比放盤量沒有太大變化，基本與上月持平。

時代玫瑰園1期與2期均是證過5-7年的盤源，而3期亦於今年2-6月份證夠五年。其中兩房單位占比約30%，而三房單位占比約60%，和“新國五條”發佈前相比，三房單位占比有所增加。兩房單位與三房單位均價相差不大，約為1.8萬-2.1萬元/平方米，價格亦較為穩定。目前該樓盤的買家基本上都青睞證過5-7年的盤源，因此這類的“畢業房”會較為搶手。由於現在“新國五條”當中關於20%個稅的細則未明確，買家都會持觀望態度，因此客量會相應減少。時代玫瑰園的主要賣點是地鐵就在社區門口，交通便利、而樓盤亦靠近白雲山，空氣好、對比周邊樓盤亦有一定的價格優勢。

祥景花園

“畢業房”價格上漲

祥景花園是一個十年大社區，是機場路的一個貨量較大的樓盤。該盤配套齊全，大至超市、肉菜市場、汽車維修店，小至服裝店、水果鋪、小吃攤、家政服務點，林林總總，沿社區內街道滿滿皆是。此外，社區雖與地鐵接駁無緣（離最近的地鐵江夏站，仍需公交接駁，步行二十分鐘以上），可出門便有祥景花園公車站，相鄰江下村亦有幼稚園、門診、肯德基等相配套，生活很是便利。不僅如此，該社區也能鬧中取靜，綠化率達40%，讓該盤在該路段，宜居指數是遙遙領先。

不過，合富置業尚城分行主管譚漢明表示，現時在祥景花園?，證過5-7年的房源貨量不算多，因為很多買家基本上都趕在4月前完成交易，之前市場上已消化了一部分的客戶。和“新國五條”發佈前相比，放盤量較少，而價格亦有所上升。證過5-7年的盤源以A區和C區為主，其中A區會較多；兩房單位比三房單位多約5%。而樓梯樓比電梯樓單位會多一到兩成；和“新國五條”發佈前相比，成交量有所減少，而兩房單位的放盤量亦減少。目前50-80平方米的兩房單位均價在1.2萬-1.3萬元/平方米，而80-90平方米的三房單位均價為1.3萬-1.4萬元/平方米，與“新國五條”發佈前相比，兩房與三房單位都上升了500元/平方米。目前祥景花園?證過5-7年的盤源需求量多，買家心態相對會變得較為謹慎，買房都會儘量選擇證過5-7年的盤源。該區主要是首次剛需置業買家為主，因此祥景花園70-90萬元這類低總價的兩房單位都會受到買家青睞，而且樓盤周邊交通便利，亦是吸引買家的特點之一。

嶺南新世界

“畢業房”價格穩定

嶺南新世界是一個十年超大型社區，目前各項配套都已經十分成熟，酒樓食肆、學校、菜市場俱全，人氣也很旺。由於體量超大，該社區在配套上也做了很多文章，而這些重量級的配套也成為了嶺南新世界最大的賣點。比如其備受稱道的0-18歲的教育體系：省一級名校華師附中、華師附小、華師幼稚園的配套，就吸引了不少家長型買家。除了配套齊全之外，該盤還是一個地鐵上蓋盤，而盤源比較新，比較豐富，也是該盤二手成交量超旺的一個原因。


不過，合富置業高級營業經理余海娟表示，嶺南新世界?證過5-7年的盤源貨量較少，與“新國五條”發佈前相比，放盤量無太大變化，基本與上月持平。其中A區、B區與C區都是證過5-7年的盤源。兩房與大三房單位各占40%，小三房單位占20%，盤源結構沒有明顯變化。在嶺南新世界?，兩房單位為73-83平方米，小三房單位為93-96平方米，均價相差不大，都約為1.8萬-1.9萬元/平方米；而大三房單位為107-120平方米，價格約為2萬-2.1萬元/平方米。價格與上月持平。其實該樓盤的買家對證過5-7年的房源需求一直都較為旺盛，而余經理認為，嶺南新世界的二手房受“新國五條”的影響不大。嶺南新世界的買家大多是看中該樓盤近地鐵站，交通網絡完善、社區配套齊全，教育資源配套充足而購買。

相隔上輪廣州拍出宅地地王僅十天時間，廣州土地市場再次上演搶地大戰。17日廣州國土資源和房屋管理局（簡稱廣州房管局）推出一幅位於廣州番禺南村萬博商圈地塊，總建築面積僅8萬多平方米，吸引萬科、保利、碧桂園以及身為央企的中鐵建工集團深圳投資有限公司（簡稱中鐵）等9家大型房企競爭，最終中鐵力敵萬科，以12億總價獲得，溢價高達136.6%，折合樓面地價約1.4萬元/平方米。

行業人士分析指出，在住宅“限購”持續執行的市場背景下，投資者無疑會將資金投向具有可持續回報的商業地產領域，加上各地政府城市及區域發展規劃政策的出臺，助推商業地產市場量價向上行走。

中鐵12億力敵萬科拿地 溢價136%

在住宅銷售遭遇持續政策遏制下，近期土地市場持續升溫。相隔十天時間，今日廣州土地市場再次掀起搶地大戰，廣州房管局再次推出一幅位於廣州番禺南村萬博商圈地塊，總建築面積約8.4萬平方米，起始價50724萬元，未拍就已吸引萬科、保利、碧桂園、佳兆業、奧園以及中鐵等9家大型房企報價。

在競拍現場，萬科、中鐵以及佳兆業三大房企競爭最為激烈。最終，由中鐵以12億的總價拿下，折合樓面均價達到1.41萬元/平方米，溢價率136.6%，是以往該區域拍得樓面均價的2倍多。

據悉，該地塊處於廣州番禺萬博商圈，包含居住用地以及商業等用地性質。截至目前該片區已推出11幅地塊，其中最高的樓面價也僅在6800元/平方米，主要吸引奧園、保利以及番禺本土房企開發。網易財經注意到周邊區域樓盤價格，諸如番禺萬達廣場，其一期公寓產品的均價也僅約1.5萬元/平方米，廣東本土房企敏捷地產附近的住宅樓盤，均價也在1.4-1.5萬元/平方米。

有行業人用“瘋狂”來形容此次拍地，戲謔表示房價是這樣漲起來的。參與此次土地拍賣會的一本土房企表示，該區域還有很多地塊可購買，暫時先持觀望態度，有合適地塊會考慮出手。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，與住宅市場“限購”政策打壓市場的調控政策相反，不可否認投資者會轉移方向，將資金投向具有可持續回報的商業地產領域。同時各地政府城市及區域發展規劃政策頻頻出臺，助推商業地產市場向上行走。

據悉，今日公開出讓還有番禺區南村鎮萬博商業區地塊三，但因故終止掛牌出讓程式。

商業投資強勁 地價持續走高

廣州房地產專家謝逸楓分析，從國家統計局資料表示，目前全國房地產投資表現出強勁復蘇勢頭。在“新國五條”調控背景下，開發商投資策略受到一定影響，往商業地產、旅遊地產等產業上投資比例增加。

據日前國家統計局資料顯示，1-4月份全國商品房銷售面積29761萬平方米，同比增長38.0%，其中，辦公樓銷售面積654萬平方米，同比增長32.9%，商業營業用房銷售面積1638萬平方米，同比增長5.8%；在銷售額方面，辦公樓銷售額增長62.3%，商業營業用房銷售額增長21.1%。

另一方面網易財經注意到，近一個月時間，廣州、長沙等地多次出現區域性地王，土地市場持續升溫，房企拿地熱情高漲。

中國指數研究院對全國300個城市的監測最新資料顯示，“國五條”前後土地市場供求走勢波動較大，溢價率持續走高。4月全國平均溢價率近20%，為2011年調控以來最高，其中一線城市1-4月單月溢價率均在30%以上，二三線城市溢價水準也普遍高於去年同期。

2013年1-4月，該機構監測萬科、保利等10家代表房企拿地總面積達2389萬平方米，總金額754億元，由於其中一、二線城市熱點區域高價地塊較多，拿地金額遠超去年上半年總和。

合富輝煌集團市場研究部市場研究經理成朝暉指出，隨著樓市向好，可以看出目前開發企業對後市保持樂觀態度，正積極補充土地儲備，預計五一過後全國土地市場將迎來一波供求大幅回升的走勢。

從2006年拿地至今已近7年，專案仍處於規劃審批階段。本月初，陸家嘴股份(600663，SH)出售仍待最後規劃審批通過的旗下專案。公司儘管將從中賺得兩倍的土地買賣差價，但每平方米10000元的樓板價依然要低於目前的市場行情。

對此，克而瑞上海機構研究總監薛建雄對《每日經濟新聞》記者表示，拿地7年還在做規劃，可能是因為專案原先規劃的酒店用途很難盈利，直到用途改為商場後才能轉讓掉。但也有業內人士認為，從本次低價轉讓的過程看，接盤者或已內定，這會造成有國有資產流失。

拿地7年仍在做規劃

今年5月初，陸家嘴股份在上海聯合產權交易所掛牌轉讓上海陸景置業有限公司全部股權，掛牌價格為4.6億元，轉讓方分別為上市公司陸家嘴及其控股子公司陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司，兩公司的持股比例各占50%。

根據聯合產權交易所的公告，上海陸景置業有限公司（以下簡稱“陸景置業”）開發的浦東新區金橋鎮108街坊1/1丘地塊，登記土地用途為商業賓館用地。但據該地塊最新設計方案，地上建築物均已設計為商場用房，且設計方案已由專家評審會原則同意通過，處於公示期內，尚未由規劃部門最終審批。

搜房網土地拍賣資料顯示，該地塊於2006年11月28日由上海陸家嘴金融貿易公司以1.46億元成交價競得。至今，該地塊一直沒有進入實質性開發階段。

資料顯示，陸景置業一直徘徊在盈虧邊緣。公司2011年無營業收入，淨利潤虧損21萬元；截至今年4月24日，公司一季度依舊無營業收入，淨利潤虧損3.3萬元。

薛建雄認為，在連年經營不利的情況，此次陸家嘴低價出售專案可以視為是對旗下不良資產的整頓，想要順利轉讓該地塊就必須改變原來的規劃。

《每日經濟新聞》記者多次聯繫陸家嘴股份未果。並向證券事務代表黃軼發出電郵。但截至截稿，記者並沒有接到回復。

接盤者已內定？

雖然陸景置業的股權掛牌價格較該地塊買入價要高出近兩倍，但記者採訪瞭解發現，該地塊售價仍低於目前市場行情。


根據此前的公告，金橋鎮108街坊1/1丘的規劃建築面積為4.36萬平方米，以上海聯合產業交易所掛牌轉讓陸景置業股權的價格4.6億元計算，每平方米樓板價大約10000元。

中原地產研究諮詢部總監宋會雍表示，參考近期金橋周邊土地拍賣的情況，金橋鎮地區商業地塊售價每平方米3萬元左右，樓板價也不便宜。

在這樣的情況下，陸景置業股權的價值似乎有被低估的嫌疑。

根據上海聯交所的轉讓資訊，“對於本次的意向受讓方，僅要求為依法設立並有效存續的境內、外企業法人，財務狀況良好，且舉牌前三年內無因重大違法、違紀經營而受到處罰等。”但是，從本次低價轉讓的過程看，有業內人士認為接盤者或已內定，這樣會造成國有資產的流失。

截至目前，城六區學區房與非學區房成交均價價差已達12.7%，高出去年5.5%

每年5月，是學區房成交的傳統旺季。記者近日調查發現，這類房產現在已經“如期”進入了成交高峰，價格堅挺。業內預計，此類房源未來成交價還將繼續攀升。但需要提醒家長的是，“學區房”不等於“學校劃片兒房”，對於為了求學而買高價學區房的家長，買房之前應該調查瞭解諸多事項，避免花了大價錢買了學區房但孩子依然進不了心目中的學校。

典型區域 半年均價從4.7萬漲至6萬

在學區房的代表社區華清嘉園，記者瞭解到目前均價在5.8萬-6.5萬左右。記者看了一套116平方米的三居室，位於10樓，總價700萬，每平方米約60345元。而另一套53平方米的一居，房東報價390萬，單價已經到了7.3萬/平方米左右。這一社區和啟明雙語幼稚園、中關村(5.58,0.02,0.36%)二小分校近在咫尺，也正是因為這一原因，在今年3月，這?一套小戶型學區房報價10萬/平方米，引起社會關注，被貼上了“宇宙中心”的房產。

據記者從周邊房地產仲介瞭解到，從2012年3月份開始，華清嘉園的價格一路上揚，幾乎沒有回調的時候。去年12月底，這?的均價還在4.7萬/平方米徘徊，到現在已經到了6萬了。而周邊同類型、非學區房的房產在4.5萬/平方米左右，兩者差距明顯。

樓市行情 學區與非學區房價差已達12.7%

中關村學區房的價格飆升只是北京學區房熱潮的一個縮影。與2012年相比，2013年以來城六區學區與非學區房的價格差在逐漸拉大。2012年城六區學區房成交均價比非學區房高出約7.2%，而2013年截至目前，這一價格差已經達到12.7%，價格差距逐漸拉大。仲介機構的監測資料也驗證了這點。鏈家地產[微博]監測了北京城六區近1000個學區房樓盤，包括400余個重點小學劃片內的樓盤與500余個普通非重點小學劃片內的樓盤。統計顯示，從全市400餘個重點學區的情況看，2012年重點學區房價格累計漲幅27.2%(四季度比一季度)，超過全市漲幅7.4個百分點。

“學區房價格上漲幅度還將繼續。”鏈家地產市場研究部張旭認為，一方面，學區房是戶籍體制和教育資源分配問題所衍生的一種特殊住房。這類房源需求群體非常特定，即滿足子女入學需求，屬於另類“剛需”；另一方面，特別是具備名校資源的稀缺學區房，較易轉手，具備雙重功能，既能獲得良好的教育機會又能獲得較好投資收益，受到部分購房者追捧。

未來走勢 學區房需求還將繼續增長

今年3月，北京實施更為嚴格的調控政策。但據記者瞭解，調控政策對學區房的漲價勢頭影響很小。2013年新政後，研究機構監測了50多個重點學區房價格發現，4-5月成交均價較新政前(1-3月)上漲了2.3%。而這一期間，全市平均房價是小幅回落的走勢。

多位業內人士就此表示，雖然新政之後需求大幅回落，一些高稅費的業主出現降價情況。但就重點學區房價格走勢來看，由於學區名額依舊屬於稀缺資源，因此心理預期仍然較高，即使購房者稅費增加，業主也不願大幅讓價。

“從今年初至現在來看，25-29歲年齡段占比也逐漸增加，隨著這部分人群子女進入入學年齡段，未來學區房需求量還會持續增長。”學院路石油附中、石油附小等學校所在地二?莊區域一家仲介的經紀人告訴記者。而也正是如此，幾乎所有接受記者採訪的購房人和經紀人均認為，依賴于優質教學資源的核心區學區房，依然會保持稀缺地位，價格也會保持持續上漲的趨勢。

文/本報記者 范輝

購房提醒 買學區房需弄清四大要素

如果是從解決子女入學角度購買學區房，短期內更重要的是考慮如何選擇房源和順利入學。記者就此梳理了購買學區房最重要的四個因素。

首先，要甄別學區房是否在劃片之列。一般來說，每年的招生簡章中都有明確的劃片公示。2013年的各個學校招生簡章還沒公佈，可以參照去年的相關政策，查看是否包含在劃片之內。需要注意的是，在同一個區域內，隔著一條街道，可能就劃分在不同的小學。比如，萬柳區僅一街之隔的康橋水郡社區與陽春光華社區，分別屬於中關村三小與萬泉小學。同時，同一社區不同的樓棟，分屬的學校也可能會不一樣。如，中關村二小的片區中，中關村北區甲6與華清嘉園的21與22號樓就不在片區內。另一方面，也可以去房屋所在區域的教委和學校、居委會等機構查詢。

其次，弄清重點學校招生政策。要想順利入學，家長要仔細瞭解個別重點學校的特殊政策。一是，個別社區對房本的取得時間或者落戶時間有要求。如中關村一小與中關村三小，規定落戶在3年以上才有入學資格。二是，不同的校部可能政策也不盡相同，如，中關村二小的科源校部則也有3年的落戶時間限制，而華清嘉園校部則沒有此限制。三是，個別名校規定一個房子只能有一次入學名額，如萬柳的人大附小。

第三，解決好房子的“戶口”問題。戶口問題也是購買學區房的一個關鍵點。多數學校明確規定，一戶只接受一名義務教育適齡兒童。且對父母的戶口有要求，如史家小學、中關村一小、二小、三小，人大附小等均要求適齡兒童及父母均具有招生片內正式戶口。因此，一定要先問清楚業主，為謹慎起見，還可與業主商量一起拿著房產證到轄區派出所查詢是否有適齡兒童已經佔用名額。此外，也可以在合同中約定。

第四，還需要把握好落戶時間。從看房開始算起，簽約——貸款——過戶，都需要一定的時間長度。目前來看公積金貸款從選房到過戶再到落戶約需要50天左右時間，商業貸款需要30-40天左右，全款則需要不足半個月時間。因此，一定要保證在學校招生登記前辦理完落戶手續，保證孩子能按時入學。

租務旺季將至，受新樓陸續入伙、市場湧現大量租盤影響，同區屋苑的租金水平受壓。其中將軍澳日出康城成「重災區」，由於領凱即將入伙，區內租盤普遍有10%議價空間，個別更出現「劈租」，領凱一個三房單位，減租兩成以1.3萬元放租。業內人士指出，未來三個月為租務市場旺季，惟在租盤急增下，租金水平難大升。

以往新樓入伙，業主便會蜂擁將單位推出放租，在租盤突然急增的情況下，難免出現劈租。美聯物業高級區域經理馬立成稱，日出康城領凱即將入伙，項目共1168伙，儘管業主尚未收樓，但市場已有150個租盤，連同區內其他屋苑如首都、領都及領峯計算，租盤多達350個，盤源相當充裕。

日出康城減幅達20%

馬立成表示，現時日出康城的租盤議價空間普遍有8%至10%，個別減幅達20%或以上。例如領凱一個租盤放盤，11座高層右翼三房單位，實用面積602方呎（建呎805），便減租20%以1.3萬元放租。

首都也有一宗減租的成交個案，1座低層右翼A室三房戶，實用面積680方呎（建呎902），減租13%以1.3萬元租出，成交呎租19.1元（建呎14.4元）。

馬立成補充，年初至今日出康城的租金已下跌7%，不過，調景嶺、將軍澳及坑口一帶個別交通配套較成熟的屋苑，租金也有輕微升幅，例如同樣入伙不久的天晉，兩房單位年初月租約1.5萬元，現時已搶高至1.7萬元。

其他已入伙的屋苑如西九龍御金．國峯、白石角天賦海灣、紅磡昇御門等，均有類似減租情況出現。有西九龍區的代理表示，御金．國峯現時多達300個放租盤，加上屋苑商場尚未全面營業，整體配套不如區內其他屋苑，業主普遍會減租吸客，屋苑的平均實用呎租介乎36元至40元，較同區屋苑低10%。

租務旺季租金難大升

同樣剛入伙不久的沙田溱岸8號，情況相對其他入伙盤理想。利嘉閣地產分行經理林偉雄稱，暫未見太多劈租的個案，業主議價空間普遍約5%。他解釋，由於沙田鐵路站一帶的屋苑如沙田中心，兩房單位月租普遍要1.2萬至1.3萬元，溱岸8號兩房月租雖約1.6萬元，但由於單位面積較大，加上屬全新屋苑，令不少租客寧願選擇後者。屋苑入伙至今錄得約15宗的租賃成交，成交實用呎租介乎27元至33元不等（建呎21元至26元）。

香港置業高級執行董事伍創業稱，新樓入伙難免會令同區的租金水平受壓，最近租務市場頗為活躍，不少新樓入伙，帶動租客換樓；6月至8月為傳統租務市場的旺季，內地學生、公司租客均會積極找租盤，市場可望轉為活躍。不過，他指出，樓市買賣淡靜，不少業主轉售為租，租盤有一定增加，預計未來三個月租金水平升幅不會太大，預計在5%以內。

SSD效應 新樓出租率近五成

政府2011年10月首推額外印花稅（SSD）後，2012年新落成入伙物業中，用作出租的比例佔46.1%，實際出租單位較2011年數據增10.17%，反映不少在出招前購入新樓的業主，在出招後紛把物業轉作出租，學者認為雖然近年政府推出多項壓抑樓市措施，但成本仍屬投資者可負擔水平，預料樓價明顯回落後，自住比例方會明顯回升。

去年本港新落成單位出租比例大增。《香港物業報告2013》數據顯示，去年於評估差餉時，申報已入住的單位數目為5681個，較2010年及2011年的數量低，惟申報作出租的單比例為46.1%，實際申報出租單位為2621伙，較2011年實際申報出租的2379伙，明顯增加10.17%。換言之，2011年每10個新入住的單位中，只有約3個用作出租，至去年則增加至每10個新入住的單位中，有近5個用作出租。

業界人士認為，部分於早前購入新盤樓花的業主，因避免繳付SSD而將單位留作出租之用。房產發展研究中心研究員姚松炎則認為，近年租金回報不俗，故此令去年新入住單位出租比率大升。城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，有實力的投資者本身已有自住物業，故新購單位主要作出租用途；一般打工仔難以入市，結果租用單位的人數上揚。他認為今年樓價會跌10%至15%，但若業主開始大幅減價售樓，市場確認樓市調整時，樓價將有較顯著的跌幅。

政府正就維港以外填海等增加土地供應方案進行第二階段公眾諮詢，發展局局長陳茂波指出，香港缺地情況頗為嚴峻，填海屬增加土地供應最適合的方案。

陳茂波在網誌撰文表示，部分團體反對填海，認為人口增長比以往預算低，並應待研究全部完成後才考慮增加土地。陳茂波認同須檢討人口政策，惟強調預測不可能完全準確，過往經驗也顯示，要改善社會須增社區設施和改善交通網絡等，對土地的需求只增不減，強調缺地情況頗嚴峻，香港沒有本錢再蹉跎。

從1990年起的二十年，香港建設土地增加約80%，至26500公頃，但近年則停滯不前，陳茂波指出，公私營住宅存在需求，商業樓面和寫字樓等也短缺，並須提供醫院等設施和相關基建等，土地需求殷切。雖然香港近年發展新界東北和啟德等，他表示，由提出計劃至入住，前後需時逾二十年，故須循多方向建立土地儲備，既作風險管理，也可及時掌握未能預見的發展機會。

他認為，填海是最適合作土地儲備，既不涉及收地遷拆，也可以透過短、中和長期模式按實際需要取用，其大面積也可較全面規劃和掌握發展時間，新加坡填海的經驗，正是香港以往的成功經驗。

被批製造缺地假象

不過，民間組織本土研究社反駁，當局未有優先善用棕土和用作丁屋發展的土地等，強調過度發展土地無法解決社會問題，反而不反省現有的房屋和人口等政策方是問題的主因。該組織質疑，當局為合理化移山填海和發展東北邊境的計劃才製造缺地假象，以助豪宅發展和與內地融合。

市場對住宅需求殷切，中小型住宅供應成為近年的市場焦點。新加坡建築工程公司勝寶旺成立Sembawang Living，引入新的住宅發展模式，可讓住戶自由選擇單位的間隔和其他設施，物業的建築期也只需要22個月，較市場上一般的住宅施工期短三成。集團預期，未來一年半屬本港建築業高峰，及後建築成本可望趨平穩。

本港的私人和公營住宅發展，往往由發展商或政府部門決定住宅的間隔和單位內預設的設備，用家選擇有限。勝寶旺總裁兼首席執行官高雲華（Richard Grosvenor）表示，Sembawang Living希望有助改善港人的生活水平，帶來紐約式的生活。

他指出，是次引入的建築模式，是住戶在選購單位時，可以透過集團的系統，由廚房和浴室的布局，以至牆壁的顏色，均可以自由選擇；此外，單位預設屬開放式，由住戶選擇時自由決定要多少個房間，集團並將承諾在22個月交樓，平均每4天可興建1層，較一般住宅的建築期短三分之一，其成本也可以較一般住宅低三成。

高雲華指出，集團在港引入Sembawang Living是回應行政長官梁振英希望增加資助房屋供應，集團並將其建議致函行政長官，未來將與相關的政府部門討論。對於此類新型住宅的選址，他表示，集團並沒有任何的偏好，交由當局決定。

資料顯示，勝寶旺工程建築曾參與逾160項基建和住宅項目，近年建築成本不斷上漲，高雲華認為，這與近年有大量工程進入發展高峰期有關，相信未來18個月高峰期過後，建築成本走勢將趨平穩。

拓物流區奢侈品展銷酒店公寓

再有深圳前海土地發展計劃曝光，深圳國際（00152）透露，與市政府的土地協商進展順利，期望今年盡快啟動土地建設。公司計劃在前海發展三板塊，包括「南中國」物流聚集區、高端奢侈品展銷中心，以及酒店、高檔公寓等生活配套基建。

主席高雷接受本報獨家專訪時笑稱，「這片土地應該是老天爺賜予我們這家上市公司的寶物。」他坦言，深國獨力開發營運前海土地的條件並不成熟，將尋求合作夥伴，並已向日本森大廈集團、深圳市屬房地產企業、香港著名地產公司取經，希望能將土地建設得更好，土地價值體現更多。

創建南中國物流園

據其披露，深國現於前海擁地38萬平方米，總體可使用面積約為50萬平方米，目前用途為倉儲和物流。據本報了解，佔地15平方公里的前海被劃分為22個單元，深國土地位於第19、20單元，其中19單元已被官方初步列入首批建設名單之列。

「土地長期曬太陽是沒有經濟效應的……我希望能踩上前海發展的第一個步點。」高雷透露，目前正就土地用途改變及土地權益與市國土委、前海管理局進行協商，而其協商的原則是，「這片土地的使用性質要相應改變，原來使用的建築面積適當增加，要達到經濟上適當的補償和滿足公司經濟的發展，這樣結合點就找到了。」

深圳政府日前批文指引，前海地價整體不應高於周邊寶安中心區、後海中心區。據國土委資料，後海中心區最新商業及居住用地每平方米地價接近萬元人民幣。

高雷表示，協商中，就土地價值公司願意接受市場價格，目前尚未確定土地改用途後容積率水平，以及補交地價方式，不排除政府回收部分土地或現金交足差額，未來前海發展融資將考慮多種形式，引入其他股東則須大股東深圳國資委審批。

凝聚人流 申請免稅區

配合國家對前海戰略規劃，高雷表示，深國在前海第一是做最高端的現代物流商雲集的地方，將珠三角、東南亞、乃至世界最先進的物流公司引進到?面，再打造相匹配的產品、信息交易平台，譬如農產品、其他大宗商品、高端奢侈品等。

第二是規劃建設高端奢侈品展示、採購中心，由物流凝聚形成人流。高雷透露，深國已與國內外品牌公司溝通，也簽署了合作意向。

「而且我們的相關部門，包括前海管理局，正在向國家申請，希望在前海做免稅產品的升級。」他認同此理念，公司已與跨國免稅集團皇權、市屬國企深圳免稅集團洽談，一旦政策落地，深國可為他們提供辦公、場所等支持，形成合作關係。

盼打造「中國海港城」

第三就是建設和前兩者相關的生活高檔配套，譬如酒店、高檔公寓和其他工作配套設施、會展中心等。「比如說，前海能建成接近海港城、『中國海港城』的模式的話，包括展示、休閒、飲食及娛樂等，也是非常有前景。」高雷稱，在深國土地上建設一個海港城，土地壓力較大，但前海可專門有個商業區做這件事情。


取經深港日星房企 擇優合作


為完善前海項目設計，深圳國際（00152）特就此拜訪深圳、香港、日本、新加坡四地房地產開發公司。主席高雷稱，希望先聽取他們對前海土地價值的評估和理念，若覺得好的再和他們合作，相信對前海開發有好處。

地皮炙手可熱 吸引知名企業

「前海是片熱土，我們在這片熱土有地，吸引很多有名的地產公司願意和我們合作，我覺得這是非常好的事。」高雷透露，公司曾經走訪日本森大廈集團，也和深圳市屬房地產企業，包括深圳控股（00604），以及香港著名地產商進行了溝通。

據其披露，東京2%土地由森大廈集團開發，整體理念是「城市綜合體」，讓居民去工作、生活。森大廈官網披露，公司成立於1959年6月，截至2012年3月財年收入為2,002億日圓（約合153億港元），內地第一高樓上海環球金融中心大廈由其主導興建。

「前海寸土寸金……日本東京是個高密度的城市……如果它在東京能這樣成功地開發，我認為它的理念應該更高一籌。」

高雷稱走訪中印象最為深刻的是，森大廈集團做綠化時，不是慣見的修剪工整的園林，而是以原始生態作標準，「寫字樓中間的水池，?面有石頭，你踩下去就是泥，有青蛙叫、有野草苗長、有蘆葦在池邊。」

開放合作空間 有效結合資源

「我們這個公司永遠都是開放式的，我要將我的資源和別人的資源有效結合起來，以快速、捷徑的方式進行商業複製，形成一個快速、成功的商業模式。」

談到高端消費和生活配套時，高雷特別提到香港海港城的模式，因吃、住、行方便而受內地遊客青睞。他認為前海可專門有個商業區做「中國海港城」，「我的土地才38萬平方米，真要建設土地壓力很大，海港城可佔地接近17萬平方米。」

深國取經之路尚未完成，高雷透露，即將去新加坡走訪地產開發商凱德（Land Capital）。據後者官網披露，其1994年進入中國，目前在40多座城市開發規模逾2,200萬平方米，總資產管理超過2,000億元人民幣。


目標5年 建逾10公路物流港


冠以「前海概念」後，深圳國際（00152）受投資界關注。主席高雷評估，前海是公司近期的「機遇之計」，而長遠的「根本之計」在於發展公路物流港，目標未來5年建設10個以上物流港，預計每個項目資金支出最多7億元人民幣。

高雷指出，伴隨國家城鎮化發展，城鎮化率每增長1個百分點，就有1,300萬人進城。目前，內地距離發達國家城鎮化水平約20%，就是2.6億人口，「這等於1個國家或若干個國家的整合，這經濟量多大，給我們物流帶來很大發展空間」。

拓城鎮化商機 資本開支趨升

在現有6個物流園基礎上，高雷透露，深國計劃在全國經濟發達區域，特別是珠三角、長三角、渤海地區，以及中部城市，建設一批公路物流港，每個點支出5億至7億元人民幣，最少300至500畝地（約合20萬至33萬平方米），「5年時間要建設10個以上，10年建20個以上」，他預期資本開支將逐步增加。

另據公司內刊，總裁李景奇於今年工作務虛會上提到，「倘若深國未來可以在中國重要地區有30個樞紐中心，加上60個重要節點、幾百個加盟企業，形成一個真正的網絡，相信20年之後，我們擁有的土地價值也會呈幾何級數的增長。」

高雷指，目前公司較成熟的公路物流園是華通源物流中心。據年報，2012年其盈利增長23%至1,980萬元，惟於總利潤佔比僅1%。

冀標準化管理 統一程序服務

「華通源還沒有達到我理想的境界，我理想的境界是一個標準式的管理，從色標、規模、所有管理程序幾乎是一樣。就像到肯德基或麥當勞，看到那個標誌就知道，進去吃到的食物全世界是一樣的。以後在公路上見到那個標誌，就是深國際的公路物流港，進去可得到同樣的服務。」

本地新盤市場表現不振，代理行轉為搶攻內地及海外物業，綜合市場消息，海外及內地樓盤於3日假期錄得至少74宗成交連預留，遠超本地新盤表現。

3天共錄74成交預留

趁假期在港推售多個加拿大及內地樓盤的中原地產統計所得，合共錄得至少47宗成交及預留，參觀人數多達470組，當中以中山時代傾城銷售最為理想，3日合共成交連預留逾20伙。

中原地產項目部（中國及海外物業）營業董事許大衞稱，海外樓盤銷售反映本地投資需求，未來會因應情況引入其他樓盤。

此外，美聯（01200）亦趁假期引入10個內地新盤推售，至少錄得20宗成交連預留。集團執行董事張錦成透露，有關樓盤僅昨日已錄120宗查詢，而集團亦安排一行逾20人到珠海商業項目MOmall。

其次，利嘉閣獲光耀集團委任為惠州光耀?翡儷港銷售及代理，所推售60套雙江景豪宅，假日期間則共售出7伙。

雅居樂5盤半月售80伙

另一方面，雅居樂本月有5個項目來港推售，首15天共售出80個單位，套現約6,000萬元人民幣。

張錦成預計，隨着中港市場融合，內地樓盤來港推盤屬趨勢，不過當地新盤銷售較複雜，代理所須成本較高，但涉及金額往往每宗只有100至200萬元，佔代理行收入始終有限，難以取代本土新盤市場。

事實上，《一手住宅物業銷售條例》於上月底實施以來，過去3個星期市場僅粉嶺逸峯、何文田DUNBAR PLACE及馬頭角The Avery合共3個新盤推售，所推售的單位伙數不過百餘伙，貨源有限加上新例諸多限制下，代理均傾向轉投二手及海外物業市場，刺激過去一周在港銷售的內地及海外樓盤數目大增，亦傾向以樓價4%至5%的高佣，爭取代理促銷。

仲量聯行陳耀峯：不擔心吉舖增

近月零售業增長放緩，品牌搶租情況不如去年般熾熱，仲量聯行香港商舖部董事陳耀峯指，本地及海外品牌對商舖的需求仍在，核心區的商圈正逐步伸延，不擔心舖位空置量會上升。

珠寶、鐘錶等奢侈品行業，近年銷售增長呈放緩，但陳耀峯認為其擴充步伐未有減慢。「此類行業去年的擴充速度很快，近期亦然，如周大福（01929）剛以高價承租銅鑼灣東角中心地舖，令駱克道至記利佐治街的分店數目增至3間，另尖沙咀新港中心地舖亦正獲同類商戶洽租等，皆反映奢侈品行業仍在積極搶舖擴充。」

重建帶動 一綫品牌續落戶

此外，不少品牌仍有意在港開設旗艦店，廣東道仍是首選。「如前身由唐朝租用的兩層高舖位，現已由Apple承租，另街尾由TIME CITY租用的逾萬呎舖位，亦已獲服裝品牌HUGO BOSS落戶等等，均反映租戶組合正在提升，將廣東道打造為『旗艦店街』。」

而目前廣東道唯一供應為116至120號地下連1、2樓，縱然已丟空逾半年，但未見有減租壓力。陳耀峯續指，除地點外，不少品牌往往要求逾萬呎大面積的舖面，少柱位及靚門面等，惟市場正缺乏此類舖位，故近期少聞大手租賃成交。

此外，他又指出，核心區的商圈正在逐步伸延，如中環區的歌賦街，便獲Ralph Lauren、agnes b.等高級品牌進駐，Christian Louboutin等一綫品牌，亦流向威靈頓街和擺花街等。

陳耀峯又特別提到銅鑼灣區，「未來3至5年區內變化極大，供應集中在二、三綫街，如燈籠街、勿地臣街、霎東街等，均受重建項目帶動，區內商圈進一步擴大。」

舖位檔次面積 礙租戶選擇

面對不少旺區二、三綫地段陸續出現吉舖，陳耀峯認為，導致吉舖出現除業主叫租強硬，亦有可能是行業不合，如銅鑼灣怡和街近期湧現近2、3個吉舖，「個別街道與行業需求不合，怡和街主要是大眾化零售市場，如電訊、餅店及錶行等，難以吸納很頂級的國際品牌進駐，惟偏偏舖位面積大，難遇合適的小行業開業。」

又如尖沙咀海防道近年檔次已提升，惟整體舖位面積細，且以本地中檔品牌為主，未必符合個別國際品牌租戶的要求，故兩者需要時間磨合。另外，部分業主又會花工夫重新塑造舖位，以提高租值，故吉舖不能完全反映商舖需求轉弱，亦不擔心空置率會升高。

對於本年租金走勢，陳耀峯指，去年旺區舖位租金錄得近15%升幅，前年更升20%，過往兩年升幅多、基數大，故預期今年升幅約為5%，仍保持樂觀態度。


自由行轉攻中價貨 新興區舖租俏


近年的「大、小黃金周」，內地旅客的消費表現彷彿一次比一次減弱，仲量聯行香港商舖部董事陳耀峯認為，旅客客源已轉變，主攻中價貨成趨勢，故看好新興區的舖租升。

珠寶鐘錶業 進駐上水屯門

陳耀峯指，今年黃金周的內地旅客人數錄得約15%升幅，然而，不少一綫大城市的高消費旅客，已轉向其他市場如歐洲。目前消費群多來自新開放的二、三、四綫城市，旅客消費力較低，一般傾向中價檔次貨品，令營業額呈下跌，但實際購物量沒有減少。

除了銀碼有調整，「一日遊」的旅遊模式漸見流行，按年錄得近25%增幅，較過夜旅客的14%增幅為多，陳氏相信可帶旺新興區零售表現。

他續指，在2015年前，市場僅有200萬平方呎的零售樓面新供應，即約等於一個海港城的面積大小，且非位處傳統旺區，加上內地自由行攻中價貨成趨勢，不少珠寶、鐘錶業早兩年已進駐上水、沙田、屯門等商場，瞄準內地旅客商機，故看好新興區的舖租升幅。

「新興區域內的舊有租戶組合，仍處低租金水平，故當有負租能力強的貴價品牌進駐時，即時扯高租金升幅，幅度動輒可達50%，較傳統區大。」隨着租戶組合轉變，料吸引內地客更集中消費。

本港洋房物業供應量偏低，按差餉物業估價署公布最新之物業報告，截至一二年底本港私人住宅合計有一百一十一萬七千多伙，當中，洋房物業僅有一萬七千七百七十多伙，洋房佔整體物業存量僅約百分之一點六，而該類物業於一二年僅新落成為二百一十二座，按年則增加九十四伙落成供應。

差餉物業估價署近日公布之《香港物業報告2013年》指出，去年私宅總存量一百一十一萬七千多伙，主要物業存量乃在A類別實用面積介於四百三十至七百五十二方呎單位，佔存量為五十四萬五千多伙，佔全港私宅供應量四成八水平。另外，大單位如住宅面積在一千七百方呎以上，佔總存量僅二萬四千八百多伙，佔整體住宅存量供應僅在百分之二點 二水平。至於現時供應量最少之洋房類物業，按去年物業報告數字則顯示，二○一一年該類物業落成只有一百一十八座，至於一二年則有二百一十二座，按年落成供應量增百分之七十九。

以一二年洋房落成量計，港島方面，中西分區佔二十九座，南區有六十一座；至於九龍計，則集中在九龍城分區，有三座洋房落成，其餘新界區較多，分區計屯門有十五座，元朗有五十九座，大埔及離島分別有二十六及十九座落成供應。以整體洋房供應存量計，仍以新界為主要存量供應庫，佔總存量一萬四千七百零六座，港島及九龍則分別有二千五百零一及五百七十一座。按再細分地區計，以元朗佔最多洋房物業供應，存量為七千八百三十五座，而大埔佔第二多，洋房存量為二千四百二十三座，其次為西貢區，有一千九百一十三座存量，佔第四為港島南區，有一千七百零九座洋房存量。

市場分析指出，今年首四個月逾千萬元之洋房買賣註冊個案，僅錄得約一百二十宗，較去年同期少七成。

期間，市區洋房錄十一宗，按年下挫六成四，而新界區跌勢更急，同期暫錄一百零八宗交易，較去年少七成，新界區洋房成交急跌，相信與去年新界區大型洋房新盤推出較多，反而今年則欠奉，形成今年新界洋房成交減少。另一方面，該報告統計本港私人住宅落成、入住及空置量，今明兩年預測落成量介於一萬三千五百五十及一萬五千八百二十伙，兩年合計落成住宅達二萬九千三百七十伙，按年計為近年物業落成供應量之高水平。而以二○一二年計，住宅落成量為一萬零一百五十伙，入住量為七千五百五十伙，而整體市場空置量為百分之四點三，空置水平則與近年相若。

至於以中、小型及大型住宅分類，一千方呎實用面積以下之中及小型住宅，今明兩年預計該類物業落成供應量介於一萬二千二百多伙及一萬三千七百五十伙之間，兩年合計供應量為二萬六千伙。該類中及小型單位在二○一二年落成供應為七千七百三十伙，入住量為六千六百八十伙，物業整體空置量為三萬八千八百六十伙，空置率為百分之三點八，數字與一一年百分之三點九相若。

同一時間，一千方呎實用面積以上之住宅大單位，今明兩年預計落成量在一千二百八十至二千零七十伙水平，兩年合計落成量為三千三百五十伙，佔大市供應僅在一成一水平。另外，該類物業在一二年落成量僅二千四百二十伙，入住量為八百七十伙，整體空置量為九千一百四十伙，空置率則在百分之十點七水平。

上海實業城市開發（0563）昨公布，已與上海市徐匯區有關地方政府達成協議，將原定指定3.5343萬平方米用作發展徐家匯中心之現存地盤，調整為上海徐匯區濱江之四幅土地，面積8.322萬平方米，指定可作混合用途，可發展為多種商業物業。調整協議鑒於現存地盤地鐵建設和市鎮規劃之依法修改。

紐約時報報導，紐約市超級豪宅摩天樓正在曼哈坦區如雨後春筍般迅速冒出。區內每戶單價超過一千五百萬美元（約台幣四點五億元）的豪宅大廈已由二○○九年的卅三棟，增加到四十九棟，另外還有約廿棟正在興建或規畫中。豪宅買主大多是外國鉅富，而紐約本地的中產階級卻因豪宅推升房價，越來越買不起房子。

位於曼哈坦公園大道一棟高達八十四層的西半球最高住宅大廈，目前才蓋到第十層，最頂層閣樓已經以九千五百萬美元（約台幣廿八點五億元）的價格賣出。這些豪宅的買主多半是俄羅斯的礦業鉅子、拉丁美洲大亨，阿拉伯大公及亞洲億萬富豪。由於他們並非長住，大樓中豪宅平均每天只有四分之一有人。

紐約的地價、建材及工資都偏高，但豪宅建商根本不在乎，因為他們的建案保證能以頂級價格賣出。例如建商森巴哈所蓋的六十層大廈，頂樓要價超過二千萬美元；整棟樓共有一百四十戶，推案僅十周就賣出七成，連建商都大呼意外。

十幾廿年前，紐約豪宅大廈集中在中央公園區及第五大道一帶，如今整個曼哈坦到處都是摩天豪宅。建商麥克洛威表示，他蓋的大廈成本約十二點五億美元，目前簽約額已近十億，整棟樓總價將超過卅億，獲利相當驚人，而半數買主是外國人。其中價格最低的單位是近十坪大的工作室，要價約台幣四千八百萬元。

2007年，美國房地產泡沫化，次級信貸危機爆發後，全球經濟學家就變得相當敏感，急於找出下一個泡沫化的未爆彈。日前，業內人士傳出消息，指美國債券市場將有可能出現泡沫化，而美國股市創下5年新高，也有泡沫的風險；甚至有人認為，學生貸款也將邁向泡沫化的不歸路。《CNNMoney》報導，其實，美國還有另一個泡沫正在醞釀中，就是美國的農地。　　

隨著美國農作物價格勁揚，農民的現金收益也更加豐沛，使農民可以買進更多的農地，農地的價格也跟著水漲船高。投資公司也趕上這波趨勢，大量買進美國農地。

堪薩斯聯儲銀行表示，當地灌溉農地於2012年增加了30%，在芝加哥則增加了16%。儘管愛荷華州去年才經歷乾旱，但農地價格卻漲了一倍，達到平均每英畝8296美元。

早在2011年，許多分析師和經濟學家便開始發出農地泡沫化的警告。2011年，芝加哥農地價格已經比2010年上漲了20%，為10年前的3倍。而上週，美國聯邦諮詢委員會會議紀要中顯示，美國一群銀行家建議聯準會發出警告，農地價格已經變得不合理，已經進入泡沫危機，並且和美國次貸危機有相似之處。美國債市泡沫危機一觸即發，投資人紛紛走避，轉往投資農地，以獲取高報酬。聯邦諮詢委員認為，聯準會持續的低利率，是導致農地價格泡沫疑慮的主要因素。

但，耶魯大學經濟學家希樂(Robert Shiller)表示，美國農地確實有泡沫化的跡象，但不代表美國農地已經進入泡沫化領域。希樂於2003年時，首先提出美國房地產泡沫化風險。針對這次美國農地泡沫化疑慮，希樂認為，就算農地價格飆漲再高，對美國金融體系造成的影響，也不會像次級信貸危機那樣嚴重。希樂指出，美國農地市場規模不如房地產市場或股市，數據顯示，美國農地總值為1.8兆美元，而股市總值高達16.5兆美元，房市總值也高達16.6兆美元。

此外，希樂也表示，農地泡沫化其實相當罕見。1980年代美國中西部農地價格遽降，是美國20世紀唯一一次農地泡沫化。雖然目前美國農地價格勢必回跌，但這次應該不會像1980年代初期時那麼慘烈。

日圓貶值在提振日本出口活動的同時，也悄悄推升了當地高階房地產的價格。華爾街日報(WSJ)13日報導，日本第4大房地產集團東急不動產(Tokyu Land Corp.)發言人Takumi Mochizuki上週對日本媒體「四國放送」表示，亞洲各地對日本高級不動產的投資活動自今(2013)年年初起便與日俱增，新加坡投資客的買進力道尤為強勁，而高價地段(例如設有許多國外金融機構總部的六本木)尤其受到歡迎。

日本首相安倍晉三積極對抗通縮且要求日本央行(BOJ)為經濟挹注大筆現金，這讓日圓面臨了嚴重的貶值壓力。自去年11月起，日圓相對於美元已重貶了27%。針對這個現象，Mochizuki表示，對外國投資客來說，日本房地產等於是便宜了30%。他說，日本房產在經過20年的衰退後，價位已較1991年的高峰低了80%。

日本最大工業用不動產業者Global Logistic Properties (GLP)副董事長Jeffrey Schwartz也看到房地產需求大為熱絡的跡象。Schwartz 4月11日在接受CNBC亞洲電視節目「Squawk Box」時表示，自從安倍經濟學在去(2012)年底啟動以來，需求已激增了50%。他說，去年12月之前客戶每週詢問的房地產總面積僅60,000平方公尺，到了現在則拉升至超過90,000平方公尺。

英國金融時報(Financial Times, FT)4月28日報導，最近才剛花了一週時間拜訪日本投資人的RBS Securities規則師William O`Donnell表示，日本客戶主要的焦點是放在日經225指數與房地產。