金管會：最低收益率降低 風險係數將增逾40%

求樓若渴
滿手浮濫資金的壽險公司求「樓」若渴，紛紛喊出今年要加碼不動產投資。三商美邦財務長楊祺材昨表示，預計年底前要投入百億元資金增加不動產投資比重。

不過，壽險業想大展身手，恐怕還需等一等，金管會昨表示，壽險業投資國內不動產的最低收益率標準，將有條件從2.875%降到2.375%，但計算保險業資本適足率（RBC）的風險係數需加碼。金管會副主委王儷玲昨說：「加碼幅度會超過40%，希望壽險公司有足夠資金才可以去支應市場風險。」

儘管金管會日前已核准壽險公會的不動產自律規範，但關鍵的不動產最低投報率卻因與RBC的風險係數仍未定案，讓壽險業想投資不動產還須等一等。據了解，一旦拍板定案壽險公司投資不動產的投資報酬率，從目前2.875%再往下降到2.375%，將讓資本適足率較高的壽險公司，有更強的出價能力。

需考慮商辦租金穩定
壽險業者說，收益率和RBC風險係數連動的關係是，如果業者想去投資報酬率只有2.375%的不動產，風險係數要加碼超過40%，等於風險係數加愈多、業者的RBC會掉愈多，業者有可能只能「增資或增加準備金」，尤其是RBC只在法定200%的低標者。

王儷玲說，風險係數到底要加多少，需考慮房價波動、租金空窗期、商辦租金穩定度等。王儷玲說說，壽險公會的版本，最高只加碼40%是「不夠的」，係數必須要再往上加。儘管金管會對壽險業投資不動產的規範還缺臨門一腳，但包括新光人壽、國壽、富邦人壽、南山等壽險公司都已準備要投入不動產市場。楊祺材說，目前三商美邦可運用資金約5400億元，不動產投資部位約210億元，年底前希望能將不動產投資比重提高到可運用資金的5%，以年底可運用資金將增加至6000億元估算，約有百億元資金來投資。

台股投資比升至10%
仲量聯行總經理趙正義表示，現階段導符合壽險業的案源不多，以目前市場行情來看，北市賣方要以投資率2.375%回推價格出售精華地段商用不動產，意願多不高，而中南部風險則偏高，壽險業是否願意出手標樓，也是問號。
三商壽昨也談到海外及股市投資，楊祺材說，已向金管會申請海外投資比重拉高到40%，若剔除外幣保單，可投資比重拉高到46%，以目前約37~38%比重來看，還有加碼空間。股市投資則佔比6.5%，其中海外股市佔1~1.5%，台股佔5%以上，未來希望能加碼到10%，換言之約有200億元加碼空間。

三商美邦買商辦 百億等進場
【經濟日報】

三商美邦人壽今年前四月新契約保費收入（FYP）年增近七成，為支應業務快速成長，今年將增員5,000人；因應營業據點擴增、增加投資收益，將在全省尋覓辦公大樓，年底前仍有近百億元加碼買進空間。
三商美邦人壽去年每股稅後純益1.4元，董事會已通過將配發0.6元股票股利；今年第1季稅後益4.7億元，每股獲利0.41元，三商美邦人壽財務長楊棋材表示，今年獲利目標希望與去年相當。

三商美邦人壽財務長楊棋材表示，該公司目前自用及非自用不動產投資餘額為210億元，占可運用資金不到4%，距5%的內部目標，仍有五、六十億元。

若以今年底前，可運用資金可增至6,000億元，則可投資不動產空間尚有近百億。

楊棋材指出，「目前全省各地辦公大樓都在看，只要有適合標的就會出手」，包括自用及非自用不動產都不排除買進，尤其是中南部欠缺自用辦公室，未來會積極尋找適合的辦公大樓。

皇翔建設（2545）將於本周五（24日）召開股東常會，是指標營建廠首家，會中將通過派發現金股利每股7.5元，外界關心議題則聚焦在台北市信義計畫區豪宅案「皇翔御琚」與皇翔今年將啟動的飯店轉投資。

股東會旺季將至，加上房市買氣佳、借殼議題續發酵，營建族群近來多頭氣盛，在高價股已漲過一波後，昨日中低價股表現亮眼，包括寶徠、皇普、華建、基泰、金尚昌等，都漲停收紅。

皇翔表示，對今年房市審慎樂觀，只要地點好、規劃佳的建案，即可穩步去化，皇翔將會積極推案，且在手可售成屋多，預期今年業績仍可維持在高水準。

皇翔去年受惠入帳建案多，每股稅後純益達14.76元，在營建族群中名列前茅，今年首季每股則賺1.75元，公司預期可逐季轉佳。皇翔股價昨漲0.8元、收81元。

皇翔透露，今年除持續銷售「皇翔御琚」，民生社區的「皇翔新天玓」、市中心的「皇翔天昴」與「皇翔天玥」等，也都繼續強銷，並將在桃園八德推出新建案，主打平價易入手。

民眾常買屋後才發現住家附近有殯儀館等嫌惡設施，或位斷層帶等，引起不少交易糾紛，為讓買賣屋況、產權、周邊設施等更加透明，內政部擬修正不動產說明書，針對成屋、預售屋、土地等買賣增列如周邊是否有嫌惡設施或有無增建違建等應記載事項，草案預計最快年底通過。

根據目前擬定的修正草案中，新增應記載事項包括須說明土地是否位斷層帶、地層下陷或山坡地等。

盼可減少交易糾紛
另外民眾忌諱的嫌惡設施，也列為新增應記載事項，需註明交易物件的300公尺內有無機場、變電所、高壓電塔、醫院、殯儀館、公墓、火化場、骨灰存放、垃圾場、私人墳墓等設施，100公尺內有無加油站、瓦斯行、葬儀社、基地台等，以保障民眾權益。而建物有無增、違建，也須在不動產說明書中揭露。
內政部地政司副司長王靚琇表示，希望房仲業者進行不動產交易時，能向買方提供物件相關資訊，以避免交易糾紛，若違反相關規定者，依《不動產經紀業管理條例》第29條，可處6萬元以上30萬元以下罰鍰。

草案最快年底通過
但不動產仲介公會全國聯合會理事長李同榮指出，政府提出修正措施是為了保障消費者權益、減少買賣糾紛，只是可行性不高，不僅查詢申請的公文往返時間長、有些縣市沒有落實申請查詢，建議政府可在網站架設公開查詢服務，讓民眾可查詢並掌握資訊。
王靚琇說，因修正草案還未訂案，最快要等年底才會通過、定案，針對申請公文時程問題，會盡量與業者協調，即早在網站上公布，而未來政府會針對查詢所需要的資料建置網站，且現在全台各機關都有在做網站資訊公開，像是經濟部水利署、行政院環保署、農委會等。
淡江大學產經系副教授莊孟翰則說，現行登記申請制度過於繁雜，要了解不動產相關資訊困難，建議像是海砂屋、淹水地區、斷層帶、凶宅等資訊，可由各政府單位於網站上提供，讓民眾有個更方便的查詢管道。

民眾：怕房仲隱瞞
民眾阿軒說，看房子時，最怕房仲亂哄抬房屋價值、或是有問題不告訴消費者，買房後才發現諸多問題，得不償失，若能先向房仲要到詳盡的不動產說明書，了解建物相關資訊，才不會權益受損。

　「520」年度黃金檔期，房市拜證所稅可望拿掉8,500天險的空間、面對打房政策已轉進淡定狀態所賜，全台房市價量齊揚，有業者甚至面臨「無屋可賣」，呈北溫、中南熱的多頭格局。由於奢侈稅即將在6月屆滿實施2年，屆時的售屋潮效應，以及總體經濟景氣，將是觀察房市榮枯的兩大關鍵。

　海悅廣告總經理王俊傑昨（21）日表示，「520」檔期北台灣房市呈現價量齊揚的多頭格局，以自住型產品的氛圍和表現，最為吸睛；投資保值型產品，則攸關台股、經濟景氣表現，有些大坪數豪宅的換屋產品，表現超乎預期，主要關鍵也是在地段精華、產品規劃突出。

　王俊傑指出，接下來應該要觀察奢侈稅實施屆滿2年的售屋潮效應，以及總體經濟表現。

　雖然，外界關注奢侈稅實施滿2年後，恐會有一波倒貨潮，但實際上資產價值近幾年持續上揚，保值增值效應遠優於波動不斷的台股，因此真正要脫手的倒貨潮，應該不會如外界預期得多，因此房市「免驚」。

　創意家廣告董事長王明正指出，目前台北市供給非常少，以創意家來說，接案幾乎都在台北市，但1月以來到5月，幾乎統統結案，房子都賣光光；至於新案供給，都集中在桃園、新北市等外圍區域。在買氣增溫下，創意家已「沒屋可賣」。

　甲山林廣告總經理張境在表示，從年初到「520」檔期全台房市呈現價量齊揚的表現，北台灣都會區是以低單價、低總領、低自備款的「三低」優勢產品，領軍攻堅。至於台中、高雄，則以大坪數換屋置產產品當道。但總體而言，客戶置產行為趨於理性，因此已不復見「秒殺」個案。

　甲山林今年最具話題、最熱賣的指標案，為淡海「海洋都心」第1期、萬華「台北晶麒」等。

　其中「海洋都心」第1期百億規模已全數完銷，正申請第2期建照中；「台北晶麒」更賣得嚇嚇叫，總計680多戶中，40坪以下小宅產品早已被搶購一空，目前30到50坪以上中坪數產品也只剩個位數，預計5月底結案。

　住展雜誌研發長倪子仁表示，最新調查指出，520檔期大台北都會區可謂「爆量」推案，幾乎創下近6年最高，估計約1,800億元新案推出。

　尤其，大型建商領銜作多，合環建設有160億元、森聯機構有100億元、桃大機構有70億元、遠雄建設有65億元、炎洲建設有50億元；另外，全坤建設、華固及寶佳等，也沒缺席。

北市劉姓男子2年前委託房仲賣房，但他幾天後回家察看，發現水族箱內的紅龍、魟魚等四尾名貴魚，全都死亡腐臭，他控告房仲公司及最後一位帶客看屋的吳姓女房仲員，求償近50萬元，一審敗訴，劉某上訴，台北地院前天辯論終結，訂下月7日宣判。

求償50萬敗訴 等上訴結果

劉男前天開庭後表示，因判決尚未確定，暫不考慮受訪，只強調很不滿房仲公司把責任全推給吳女，「太不負責任，對屋主完全沒保障」。吳女也不願受訪，無法得知回應。劉男指控，他要賣的房子位在南港軟體園區附近，進門玄關處有一座寬2公尺的景觀水族箱，養了價值35萬元的紅龍、2萬元的魟魚、4萬元的泰國虎、5萬元的「白玉飛刀」共4尾魚，他特地貼「請帶看同事不要關總開關」字條。劉男說，因賣屋時是空屋狀態，約1星期回去餵魚一次，100年5月28日他回去餵魚時，在樓梯間就聞到惡臭，進屋一看，赫然發現魚缸的總電源開關被關掉，4尾魚都已死掉發臭，清理水族箱又花了3萬8000元，共損失49萬8000元。

法官指無房仲關電證據

劉男氣得要命，先自扮柯南調社區監視器畫面，查出是吳姓女房仲於5月24日帶最後一個客人看屋，因此找她興師問罪。吳女堅稱她沒碰電源開關，不是她關的，劉某報警處理，吳女不願做指紋比對，劉男怒告吳女和房仲加盟店。房仲公司及加盟店都答辯吳女是加盟店論件計酬的單幫客，和公司無關；吳女堅稱不是她關掉總電源開關。北院簡易庭去年認為，不能因為吳女最後出屋，就推論是她關的，判決劉男敗訴。劉男堅信「不是她，會是誰？」上訴二審。隨吳女看屋的客戶日前作證時說，沒看到吳女關掉總電源開關，但「有看到魚群還活跳跳，很漂亮」，究竟誰是「殺魚真凶」？暫時無解。

北市同發水族設計葉姓老闆娘說，養魚最重要的除了餵食就是空氣與過濾水質，若沒有電，空氣幫浦與過濾器就無法運作，水中氧氣劇減、水質惡化，有些嬌貴的魚可能就撐不久，至於能撐多久，無法估計，但體型越大自然耗損氧氣越多，數量越多，也會加速消耗水中空氣含量，自然越不利。

中小型商業辦公室正夯！近來新北市府經濟發展局收到許多廠商業者請求協助提供新北市尚空閒或預定開發之商業地及辦公室相關資訊，再據經發局的統計可發現，在業者的118筆資源徵求資訊分析，中小型商業辦公室的需求從早期一個月不到5筆，到現在已占約1/5強。

這顯示的是，知識密集產業興起，技術研發作業不再必然需要大型工業、實驗廠房，許多小型商場辦公室除了作為行政使用，更多是由幾個人運用幾台電腦即可進行研發創新作業，並以腦力激盪出產值。

「這是一種新的產業拓展模式」，經濟發展局葉惠青局長如此表示，「早期跟我們徵求土地資源的多是大型公司新設或擴廠，動輒要數千坪的工業地，現在卻開始出現一些只要數百坪商辦用地的業者，而這些公司卻有能力創造出數千萬甚至破億的產值，並不輸大型業者，未來配合新北知識產業園區、台北港特定區開發完成後，商業辦公室、用地需求可望將會逐漸擴大。」

為抓緊這股數字透出的端倪，經發局繼首創「新北產業用地媒合機制」後，以全面土地清查、隨時更新的資料及專人電話追蹤服務，並建置「新北市工業用地供需資訊服務網，免費提供新北市超過422筆可交易工業用地資訊後，現在更創新於工業用地平台提供商業用地資訊。

葉惠青局長即表示:「有人問為何『工業用地』資訊平台卻也開始提供商業資訊？其實這就是一種多角化的服務，我們知道工業跟商業是緊密耦合，密不可分的，兩者互相配合才能產生更多綜效，很多縣市或中央都有工業平台，但我們要做的不一樣，並瞭解民間的需求是甚麼。」

而經發局已先初步於該網站上提供56筆商辦資訊，其中最大坪數為600坪，主要座落於中和、汐止、新莊等區域，經發局更陸續拜訪民間大型商場開發業者，洽談合作提供更豐富碩多之商辦、商業用地資訊，並持續更新網站用地資訊，務求是讓需求者得到最新、最豐富的土地資訊，以建立與各土地資訊網站之差別化服務。

而從2012年12月至2013年5月初之統計資訊顯示，本平台已成功促成供需者間56筆成交紀錄，其中不乏數千坪之工業土地成交紀錄，更有包含上市公司之成交經驗，豐富且持續更新的工業土地資訊及市府積極協助態度，深受用地需求者佳評，現在再提供商場用地資訊，可望讓民間業者的使用需求更為擴大。

內政部公佈第八波實價登錄資料，若從公佈的2013年3月份成交資料來看，整體價格表現平穩，排除特殊交易後，沒有出現過於偏離行情的高低價格標的。

住商不動產企劃研究室整理北市12個主要行政區，最高價為文昌街267萬的店面，最低價為內湖區東湖路上的陽光屋，一般住宅表現並不出色，12區中僅有南港、信義與中正三區最高價為住宅產品。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價公佈後價格逐漸走穩，在買賣雙方對價格都有認知的狀況下，較不容易出現偏離行情，而店面、辦公室等「特殊產品」因為參考量少，因此較容易創出天價。

從各區天價來看，包括北投、內湖、中山、松山、萬華、大安等六個行政區最高價為店面，而士林、大同區為透天，文山區最高價為辦公室，僅有中正、南港與信義三區最高價為住宅產品，其中中正區最高價落在杭州北路，屋齡僅1年，單價達115.8萬，應為附近交屋不久的「杭北首席」，信義區為套房產品，南港區為重陽路的新豪宅，徐佳馨指出，特殊產品成交量少，參考值也不多，現階段不少買方尋找具有收益性的產品，價格相對變動性較大。

在低價表現上，扣除特殊交易，3月為位於內湖區東湖路單價21.3萬的陽光屋取得本月低價王。徐佳馨表示，所謂陽光屋就是地下室，由於房價高漲，某些建商會將建案地下室規劃為住宅，甚至開啟天井，讓陽光灑下增加賣相，美其名為「陽光屋」，不過，對於購屋人來說，陽光屋雖然便宜，但是貸款成數不高，加上住在裡面濕氣重，這些都是要進駐前所需要考量的。

徐佳馨指出，從這次的實價資料來看，北市價格下有支撐，但上也有鍋蓋，不過以目前資金氾濫的狀況，想要大幅修正有一定難度，但購屋人若能事前準備充足，做好查價功課，就有機會買到相對便宜的好屋。面對後勢，隨著證所稅修正，短期內資金勢必轉戰股市，對房地產市場將產生量縮影響，但根據過往經驗，股市獲利者多會回到房市分散風險，也讓房市充滿先蹲後跳的想像空間。

大安區因房價高，門牌又被喻為「燙金門牌」，人人想進住。有民眾爆料，在台北市連雲街巷弄中發現，原本應屬於中正區的連雲街6巷12號，大門掛的卻是大安區門牌。北市民政局承認疏失，表示會盡快更換門牌。

記者實地走訪，發現該巷僅有12號的門牌上標示為「大安區」，其餘周邊社區則無標示行政區。該棟住戶說，「我們這邊是屬於中正區，可是搬來的時候門牌上就寫『大安區』，我也搞不清楚是怎麼回事，但反正郵差很厲害，信都寄得到，沒有造成什麼困擾。」另一戶住戶則說：「我家有2個門牌，車位是屬於中正區；住家門牌是大安區。」

新樓1坪120萬
台北市政府民政局戶政科表示，連雲街6巷12號是屬於中正區，可能是因為人員疏失才會劃錯行政區，目前會先給住戶替代用的紙做門牌，待2個月後新門牌做好再更換。

中信房屋大安新生加盟店戴龍祥店長指出，該區剛好位於中正區與大安區交界，且道路規劃非棋盤式的，門牌易搞混，因近捷運東門站，加上捷運信義線也即將開通，當地房價和詢問度皆有上升，房價跟著大安區起伏，目前中古公寓每坪約85萬元、新大樓每坪成交價為120萬元。

台北市房價太貴，民眾轉而買老屋，據內政部實價查詢網顯示，台北市30年以上老屋交易超過3成，其中又以萬華、士林與大安區比例最多，萬華51.3%交易量是來自老屋，士林與大安也有45%的交易量，顯示民眾選區不選房，前進便宜老屋。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，萬華發展早，老屋多、都更難，士林公寓比重高，老屋比例也多，大安區則受到新屋價格貴，「選區概念」下老房成首選；相對看內湖和文山區新案多，房價較市中心便宜，民眾因此多選擇新成屋。

價格親民 北市老屋人氣旺
工商時報

　儘管都更利多議題消退，但根據房仲業者統計，目前北市30年以上老屋，成交占比逾3成，其中，萬華區成交量更突破5成。

　住商不動產企研室主任徐佳馨指出，由於都更利多不再，讓老舊公寓價格回跌，在房價相對較低的情況下，購買老屋成為進入北市最低門檻。

　住商不動產整理近期內政部實價登錄資料後發現，北市30年以上屋齡的物件，約占整體交易的3~4成。

　換句話說，有三分之一的民眾對於老屋仍情有獨鍾，其中，萬華區交易更高達5成以上，士林與大安兩區交易也達4成5以上。

　徐佳馨分析，萬華區是北市最早發展的區域，老屋多且都更難度大，自然市場交易的老屋就不少；而士林區的天母及社子等地，公寓比重高，使得老屋交易比重大增。

　另外，大安區為一般印象中的高房價一級戰區，但因新屋價格居高不下，在選區的概念下，老舊房屋就成為入住大安區的唯一選擇。

　就區域表現來看，內湖區與文山區30年以上屋齡老屋成交比重僅12.09％及28.62％，徐佳馨表示，這兩區房價相較於市中心來的低，加上新推案量眾多，屋齡較低物件較受青睞。

　徐佳馨指出，北市老屋交易熱絡，在都更夢碎後，主要還是價格導向，若以單價40萬計算，30坪公寓總價約莫1,200萬元，加上坪數實在，對預算有限的買方仍具吸引力。

　最新調查顯示，未來2年台北市和中央政府將積極推動大型地上權、BOT不動產開發案，單以台北市來看，預計將釋出空軍總部、華光特區、松山機場園區等，至少10大百億元級的開發案，估計吸引民間總投資金額高達5,400多億元，總開發量體接近100萬坪。

　外商不動產顧問集團世邦魏理仕、仲量聯行建議，政府在研議開放壽險業赴海外投資不動產之際，也應積極對外招商引資，向外資法人招手、投資台灣。

　世邦魏理仕台灣分公司董事總經理林俊銘昨（21）日表示，最新調查完成的未來2年半台灣大型地產招商案，幾乎都被台北市囊括，估計規模前10大的投資案，總樓地板面積約100萬坪，相當於「9座TAIPEI 101」大樓的規模，將向民間招手。

　排名前5大投資金額的開發案，以仁愛路空總占地2.1萬坪、預計吸引民間投資1,200億元的規模最大；中正紀念堂旁的華光特區以1,000億元的開發規模排名第二，其占地達3.78萬坪，為現階段可釋出面積最大的一塊；松山機場園區也將吸引民間投資800億元，排名第三。

　至於目前「難產」中、爭議不斷的雙子量C1D1捷運聯開案，以700至800億元排名第四；台肥南港的C3招商案，預估投資500億元位居第五。

　此外，信義計畫區A25、南港調車場、台北學苑、影視音樂產業專區、台電中心倉儲區等，也都可望向民間吸金170億元至320億不等，排在五至十名。

　林俊銘指出，台北市這10大政府主導招商的開發案，如果真的動起來，由於這些指標大案不僅位於精華地段，同時投資規模動輒百億甚至千億元，因此政府應鼓勵更多的外資來台灣參與開發，為台灣注入新的創意與成長動能。

　林俊銘指出，最近金管會修正「保險業辦理國外投資管理辦法」部分條文，預期將對國內不動產市場產生正面影響，且有助於本土保險業者分散投資風險。

　據最新調查指出，目前保險業坐擁台北市至少3成A辦大樓，可謂是台灣長期持有商業不動產的最大「房東」，也是最主力的買方。保發中心公布數據亦顯示，至2012年底國內壽險及產險業者投資不動產金額，若不包括自用不動產，總計逾新台幣5,747億元；若計算最近6年的投資總額成長幅度，年增率已高達13％。

台北市政府捷運工程局對於2013年5月21日有議員在捷運後山埤站召開記者會，指出捷運局與豐福建設聯合開發案建造之豐福天廈，違反大眾捷運系統兩側禁建限建之規定乙事，澄清表示「依當時法規規定並無違法情事，但就噪音問題近期將與捷運公司提出可行之改善方案。」

捷運局說明，豐福天廈於2002年2月取得建照，適用當時2000年12月13日修訂之「大眾捷運系統兩側公私有建築物與廣告物禁止及限制建築辦法」規定，其第三條規定「本辦法所稱禁建，係指在禁建範圍內不得為左列行為，但經大眾捷運系統地方主管機關許可者，不在此限。」，本聯合開發建物，係經台北市政府核可興建(台北市政府為地方主管機關，捷運工程局為工程建設機構)，符合當時之法規辦法，並無違法，於2006年5月正式完工使用迄今。

捷運局強調，就聯開大樓居民最近反應通風井產生低頻及高頻的噪音問題，捷運局將會同捷運公司共同會勘檢視，並提出具體可行之改善措施，以維護民眾良好居家環境。

看好台中烏日高鐵站特區發展前景，富旺國際（6219）昨（21）日在烏日購進溪南西段992坪土地，預計今年底前推出總銷5億元的大樓住宅案。

目前，富旺在烏日高鐵站區附近累計擁有兩筆土地，另一筆位於高鐵站特定區商業區建地，面積1,481坪，係於去年10月以5.18億元標購，預計推出總銷23億元住宅大樓案，現正申請建照中。

富旺昨天購入的土地，每坪成交價11.3萬元，總交易價格1.12億元。富旺昨股價以19.60元平盤作收。

富旺董事長林正雄表示，台中烏日高鐵站區擁有三鐵（高鐵、台鐵及台中捷運）共構的利基，加上鄰近高速公路王田交流道、中彰快速道路等，交通便利，又位處大台中都會區的中心點，未來房市潛力可期。

　國有財產局預定28日標售高雄市區精華地3,452坪的50年地上權，底價5.27億元，換算每坪地價15.26萬元，比目前該處土地市價每坪70萬元低了78％，以此估算，未來推案若每坪銷售15萬元仍有利可圖！不過在地建商指出，目前高雄房價不高，地上權住宅涉及房屋貸款、土地所有權擁有問題，將考驗高雄市場的接受度。

　財政部國有財產局南區分署表示，5月28日準備要標售的地上權有2筆，1筆位於民權二路和廣西路附近、屬住四用地，面積3,452坪，底價5.27億元，換算每坪地價約15.26萬元；另1筆位於三民區鼎山夜市後方，土地面積908坪，底價7,280萬元，每坪僅8.02萬元，2筆地上權期間都是50年。

　國有財產局南區分署指出，民權二路的地上權去年曾經標售，當時底價6.02億元，此次再標已降價12.5％左右；高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，這塊土地雖不是面臨馬路第一排，但當地市場行情約每坪60萬到70萬元，以住四土地分區的使用強度大約8倍來看，每坪的土地成本僅2萬多元，若加上每坪建造成本8萬元計算，如果建商標得後以每坪15萬元順利出售，仍然有利可圖。

　戴嘉聖表示，以該地緊鄰的福懋建設「首善」案，每坪已站穩23萬以上的行情，純粹就比價而言，的確具有吸引力；不過，高雄房價相對台北還是偏低，因此，地上權個案是否能夠被高雄消費者接受，還有待考驗。

　另一個有待考驗的地方是，消費者在購買地上權建物之後，畢竟只擁有地上物的使用權50年，而土地所有權仍然歸屬財政部，因此，戴嘉聖指出，未來在銀行的房屋貸款方面也需要有所突破，才比較能夠讓消費者接受。

　不過，他說，位於三民區鼎山夜市後方的908坪地上權，「建商可能會比較敢拚一下」，畢竟，總價只有7,280萬元，換算每坪土地底價約8.02萬元，而該處的新屋市場「已經站穩每坪17萬到18萬元了」；建商得標、推案贏面很大，也較有機會成為高雄地上權案的試金石。

楠梓地區近年發展迅速，擁有充沛綠地資源，為提升地方運動功能，高雄市長陳菊2013年5月21日表示，楠梓生活環境佳，她允諾前往會勘，並重新規劃楠梓運動場，活化土地效用。此外，市府成功爭取保留左營明德新村，已陸續展開細部空間配置，保留眷村聚落完整面貌。

高雄市議員陳麗珍質詢時肯定市府積極開發楠梓地區，包括高雄都會公園、右昌森林公園及援中港濕地等建設，綠意充足，使楠梓成為最舒適宜居的區域之一，人口呈現成長，然位於旗楠路旁、面積萬餘坪的運動場，設施老舊、使用率不高，她希望市府加以整修、轉型，強化地方體育能量。

陳菊表示，高雄綠色空間相當充裕，提供市民足夠的運動休閒場域，南部若要複製北部經驗，興建付費的國民運動中心恐難實行，她要求體育處重新規劃楠梓運動場，整建內部老舊設施，通暢動線、方便出入，部分場欲也不能僅限於單一體育用途，務必讓土地獲得最大效用。

此外，有關眷村文化園區的保留設置，陳菊說，市府積極向國防部爭取保留老舊眷村，約7公頃的明德新村2013年3月正式核定納入保存區，免於拆除的命運，文化局已展開細部規劃配置，眷舍深具歷史價值，市府將極力與國防部協調溝通，盼守住更多寶貴文化資產，擴大眷村園區範圍。

對接海外資本市場在絕大多數非上市房企看來，或許是不太容易的事情，但光耀地產近期卻可能做到。

相關消息顯示，光耀地產日前已與美國私募股權基金阿波羅全球管理公司簽署了一份10億美元的股權合作協議。

據瞭解，阿波羅私募股權基金成立於1990年，總部設在美國紐約，目前管理規模約330億美元，旗下共管理6只基金。之前其海外投資只針對歐洲，但近年來，阿波羅也開始試水亞洲市場，並在新加坡和日本投放了少量資金。

對於此次與阿波羅的合作，光耀地產董事長郭耀名稱，巨額息差和近期深圳前海的優惠政策刺激了大量熱錢湧進中國的衝動，作為惠州和深圳本地企業的光耀正好可以利用自身的優勢來承接這種資金。

但讓外界困惑的是，作為沒有境外融資平臺的非上市房企，光耀地產將如何運作這筆高達10億美元的資金。

境外私募融資

據一位熟悉境外融資的私募人士透露，內地非上市房企想要利用境外資金，需要面臨相關監管機構非常嚴格的外匯審批，但如果在境外擁有子公司則會相對容易一些，因為能利用這個平臺進行中轉。

而光耀地產卻正好符合這一條件。2012年6月，光耀地產曾與韓國的JDC公司、DK集團共同簽署了一份三方合作諒解備忘錄，三方將共同開發位於韓國濟州島的“中國城”旅遊度假項目，且光耀地產為最大股東。

上述人士還透露，光耀地產引入境外私募股權基金，無非是作為兩種用途。其一就是作為IPO之前的戰略投資者，利用此筆資金加大土地儲備，從而為上市增添砝碼；第二種則與私募股權基金一道參與前期的專案獲取、開發，從而共擔開發風險和收益。

不過在該人士看來，光耀地產此次的意圖或許更傾向於後者。其稱，目前內地房企在上市時估值普遍偏低，像阿波羅這種追求高回報的私募股權基金當前並不熱衷於做最基本的股權投資，而是會選擇收益更高的專案股權投資。

據其介紹，雖然私募股權基金選擇投資項目，風險會比單純的股權投資高，但回報也高得多，好專案的投資回報率甚至能達到30%至40%。

對此，光耀地產相關負責人也坦承，公司目前並無上市計畫，主要原因還是覺得上市的估值太低，並不划算，但此次引入阿波羅基金是否會做具體的項目投資，目前也不確定，因為整個合作還處於細節商定階段，並沒有最終確定。

除此之外，還有一個細節也值得注意。上述光耀地產負責人表示，今年五一期間郭耀名董事長確實在美國紐約與阿波羅基金商談一些合作事宜。而據瞭解，阿波羅基金負責具體專案洽談的部門正是在紐約總部。

另外，根據阿波羅早前透露的一份推介材料顯示，該筆10億美元資金將主要用於投資和光耀地產合資的新項目公司，而投資標的則為北京、上海、深圳等地的土地。

郭耀名自己也強調，最近幾年光耀雖然發展迅速，但一直被局限於一線城市之外，主要原因就是不斷升值的土地價格把一線城市項目的起步資金抬到了幾十億的規模。如果此次10億美元的股權投資能順利進入境內，會擴大光耀集團選擇項目的餘地。

由此看來，光耀地產此次欲引入的10億美元資金用於在具體專案拓展方面的可能性更大，並且主要會以一線城市為主。

一線城市逐夢

作為一家總部位於深圳、卻崛起于惠州的地產公司，光耀地產一直期望能擺脫外界對其“惠州房企”的印象。

因而從2010年開始，光耀地產開始在全國各地拿地佈局。資料顯示，目前光耀地產已進入惠州、東莞、深圳、杭州、臨沂、上海、天津、北京等11個城市，其土地儲備已將近1000萬平方米。

而之前光耀地產一直備受質疑的惠州專案占比過高的情況也在逐漸好轉。2011年，在光耀地產60億的銷售額中，惠州地區貢獻占比曾高達8成，但據光耀地產相關負責人透露，今年這一比列會下降至5成，公司區域佈局會日漸合理。

但是，在這一輪快速的全國佈局過程中，光耀地產面臨資金壓力的各種傳言也開始不脛而走。

究其原因，一方面由於投資需求主導的惠州樓市熱潮正在逐漸消褪，這對以惠州為主戰場的光耀地產衝擊格外明顯，這也從根本上制約了光耀地產銷售規模的增長。

雖然2011年光耀地產銷售同比增長近50%、達到60億元，但2012年其銷售規模卻停滯不前僅完成60億左右，距全年150億的目標相去甚遠。而今年，光耀地產依然只制定了60億元的銷售目標，銷售增長明顯乏力。

另一方面，作為非上市房企，嚴厲的調控政策導致其融資管道受限，進而使得光耀地產近兩年來不斷使用融資成本極高的信託、基金等融資方式。


郭耀名此前也曾坦言，光耀的開發資金除自有資金外，其他資金來源管道主要依賴銀行貸款、以及信託、基金、發債等管道。

此外，光耀地產這幾年其實在對外擴張方面也頗有不順。曾有分析指出，作為惠州最大的開發商之一，在拿地、開發上能得到當地政府的照顧，但在惠州以外的地區，光耀的品牌知名度卻並不高，同時民企身份也註定了其議價能力遠低於國企央企，打開外地市場難度很大。

對於光耀此次煞費苦心引入境外股權基金，並將拿地目光投向北京、上海和深圳等一線城市的做法，有分析就直指，這顯然是光耀緩解資金壓力的做法，當然也能增強其在一線城市擴張的資本和實力。

20日，彈子石一地塊招拍掛，吸引了包括個人、開發商在內的眾多競爭者前去競價。最終，華潤置地以5.7億元競得該地塊。據瞭解，昨日拍賣的地塊是南岸區彈子石組團A分區A15-1/02號宗地，建築體量15.02萬平方米。華潤置地競得後，據測算樓面價3796元/平方米，溢價率65.03%。（記者 ）

對接海外資本市場在絕大多數非上市房企看來，或許是不太容易的事情，但光耀地產近期卻可能做到。

相關消息顯示，光耀地產日前已與美國私募股權基金阿波羅全球管理公司簽署了一份10億美元的股權合作協議。

據瞭解，阿波羅私募股權基金成立於1990年，總部設在美國紐約，目前管理規模約330億美元，旗下共管理6只基金。之前其海外投資只針對歐洲，但近年來，阿波羅也開始試水亞洲市場，並在新加坡和日本投放了少量資金。

對於此次與阿波羅的合作，光耀地產董事長郭耀名稱，巨額息差和近期深圳前海的優惠政策刺激了大量熱錢湧進中國的衝動，作為惠州和深圳本地企業的光耀正好可以利用自身的優勢來承接這種資金。

但讓外界困惑的是，作為沒有境外融資平臺的非上市房企，光耀地產將如何運作這筆高達10億美元的資金。

境外私募融資

據一位熟悉境外融資的私募人士透露，內地非上市房企想要利用境外資金，需要面臨相關監管機構非常嚴格的外匯審批，但如果在境外擁有子公司則會相對容易一些，因為能利用這個平臺進行中轉。

而光耀地產卻正好符合這一條件。2012年6月，光耀地產曾與韓國的JDC公司、DK集團共同簽署了一份三方合作諒解備忘錄，三方將共同開發位於韓國濟州島的“中國城”旅遊度假項目，且光耀地產為最大股東。

上述人士還透露，光耀地產引入境外私募股權基金，無非是作為兩種用途。其一就是作為IPO之前的戰略投資者，利用此筆資金加大土地儲備，從而為上市增添砝碼；第二種則與私募股權基金一道參與前期的專案獲取、開發，從而共擔開發風險和收益。

不過在該人士看來，光耀地產此次的意圖或許更傾向於後者。其稱，目前內地房企在上市時估值普遍偏低，像阿波羅這種追求高回報的私募股權基金當前並不熱衷於做最基本的股權投資，而是會選擇收益更高的專案股權投資。

據其介紹，雖然私募股權基金選擇投資項目，風險會比單純的股權投資高，但回報也高得多，好專案的投資回報率甚至能達到30%至40%。

對此，光耀地產相關負責人也坦承，公司目前並無上市計畫，主要原因還是覺得上市的估值太低，並不划算，但此次引入阿波羅基金是否會做具體的項目投資，目前也不確定，因為整個合作還處於細節商定階段，並沒有最終確定。

除此之外，還有一個細節也值得注意。上述光耀地產負責人表示，今年五一期間郭耀名董事長確實在美國紐約與阿波羅基金商談一些合作事宜。而據瞭解，阿波羅基金負責具體專案洽談的部門正是在紐約總部。

另外，根據阿波羅早前透露的一份推介材料顯示，該筆10億美元資金將主要用於投資和光耀地產合資的新項目公司，而投資標的則為北京、上海、深圳等地的土地。

郭耀名自己也強調，最近幾年光耀雖然發展迅速，但一直被局限於一線城市之外，主要原因就是不斷升值的土地價格把一線城市項目的起步資金抬到了幾十億的規模。如果此次10億美元的股權投資能順利進入境內，會擴大光耀集團選擇項目的餘地。

由此看來，光耀地產此次欲引入的10億美元資金用於在具體專案拓展方面的可能性更大，並且主要會以一線城市為主。

一線城市逐夢

作為一家總部位於深圳、卻崛起于惠州的地產公司，光耀地產一直期望能擺脫外界對其“惠州房企”的印象。

因而從2010年開始，光耀地產開始在全國各地拿地佈局。資料顯示，目前光耀地產已進入惠州、東莞、深圳、杭州、臨沂、上海、天津、北京等11個城市，其土地儲備已將近1000萬平方米。

而之前光耀地產一直備受質疑的惠州專案占比過高的情況也在逐漸好轉。2011年，在光耀地產60億的銷售額中，惠州地區貢獻占比曾高達8成，但據光耀地產相關負責人透露，今年這一比列會下降至5成，公司區域佈局會日漸合理。

但是，在這一輪快速的全國佈局過程中，光耀地產面臨資金壓力的各種傳言也開始不脛而走。

究其原因，一方面由於投資需求主導的惠州樓市熱潮正在逐漸消褪，這對以惠州為主戰場的光耀地產衝擊格外明顯，這也從根本上制約了光耀地產銷售規模的增長。

雖然2011年光耀地產銷售同比增長近50%、達到60億元，但2012年其銷售規模卻停滯不前僅完成60億左右，距全年150億的目標相去甚遠。而今年，光耀地產依然只制定了60億元的銷售目標，銷售增長明顯乏力。

另一方面，作為非上市房企，嚴厲的調控政策導致其融資管道受限，進而使得光耀地產近兩年來不斷使用融資成本極高的信託、基金等融資方式。


郭耀名此前也曾坦言，光耀的開發資金除自有資金外，其他資金來源管道主要依賴銀行貸款、以及信託、基金、發債等管道。

此外，光耀地產這幾年其實在對外擴張方面也頗有不順。曾有分析指出，作為惠州最大的開發商之一，在拿地、開發上能得到當地政府的照顧，但在惠州以外的地區，光耀的品牌知名度卻並不高，同時民企身份也註定了其議價能力遠低於國企央企，打開外地市場難度很大。

對於光耀此次煞費苦心引入境外股權基金，並將拿地目光投向北京、上海和深圳等一線城市的做法，有分析就直指，這顯然是光耀緩解資金壓力的做法，當然也能增強其在一線城市擴張的資本和實力。

據報導，昨天，《21世紀經濟報導》記者通過接近住建部的消息人士處瞭解到，目前由住建部牽頭、國稅總局以及財政部相關人士組成了專門機構，對房產稅的試點擴容以及全面開徵做相關調研準備。據接近住建部的另一名消息人士稱：今年極大可能推出第二批房產稅試點城市，但具體思路會是緩步慢走。

房產稅全面開徵做調研 年內或推第二批試點城市

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，房產稅全面開徵已經做調研準備。從國家統計局反映的資料看，部分城市房價上漲過快。作為調控地價的利劍，今年，房產稅試點城市擴容的概率很大，原因有兩方面，第一政策?已經提及，國五條明確提出要加快房產稅試點範圍的擴大。第二房價今年漲幅偏大，尤其一線城市和二線城市。今年房價偏高為房產稅擴容提供了契機，通過房產稅可以或多或少的影響到房價漲幅，對穩定房價是有好處的。

全面開徵房產稅需要更長的時間，五年之內出現的可能性比較小。

樓市調控不宜頻頻出手 綜合措施才能治療頑疾

專家認為，只有長效政策才能釜底抽薪。調控本身應該有多重目的，既要有短期效應又要有長期目標，不能把短期房價的變化作為調控的主要目標甚至是唯一目標，而應該達到中長期調整行業發展模式，理順不合理結構的目的。特別是形成合理穩定的市場預期，形成住房基本制度和框架，以及形成穩定的發展路徑，這才是對房地產市場最為關鍵的。

如何才能解決房地產市場長期積累的頑疾呢？調整房地產整體機制，既要有快手段也需要慢功夫，短期問題可以通過調控解決，長期問題更需要相當時間來慢慢調理，運用系統思維和綜合手段來治理。無論是政府，還是市場人士，不要對調控有過高或不切實際的期待，需要有耐心，需要時間。

相關鏈結：

房價連續上漲11個月 長期或難改上漲趨勢

今年4月房價自2012年6月止跌後連續第11個月環比上漲，由多種因素造成：第一，二手房交易20%個人增值稅政策執行“懸”空後，一手房市場交易繼續放量，基本回歸到政策發佈之前的正常成交水準，政策對於一手房市場來講影響並不大，最終導致量平價漲的結果。而以一線城市為代表的重點城市成交量的增加以及房價仍環比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺並且保持微漲。

4月初，地方版的“新國五條”細則內容已發佈完畢，儘管各地細則有所差別，但是，總體上可以說還是有章可循。從各地“新國五條”細則出臺的房價控制目標來看，全年房價儘管不能上漲過快，但是上漲的預期和趨勢是肯定的。

各地細則“滿月” 房價上漲預期未根本解除


鏈家地產市場研究部工作人員表示，從目前的市場氛圍來看，市場將在5月持續深度觀望，成交量將保持低位運行。如果6月成交量繼續保持當前的低水準，房價則會出現進一步下調的可能性。

偉業我愛我家集團副總裁則認為，5月上旬二手房價的回落，並不代表房價將迎來拐點，只能說2012年初以來房價接連上漲的勢頭有所減緩，在實際購房需求萎縮的情況下，房價逐漸由上漲期進入穩定期。

劉建偉也強調：“儘管4月份70個大中城市房價上漲勢頭有所緩和，但受前期房價上漲慣性作用的影響，房價上漲的城市個數還比較多，房價上漲預期尚未根本解除，房地產市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期。”

20日，彈子石一地塊招拍掛，吸引了包括個人、開發商在內的眾多競爭者前去競價。最終，華潤置地以5.7億元競得該地塊。據瞭解，昨日拍賣的地塊是南岸區彈子石組團A分區A15-1/02號宗地，建築體量15.02萬平方米。華潤置地競得後，據測算樓面價3796元/平方米，溢價率65.03%。（記者 ）

5月17日，招商地產與西安市曲江新區在深圳簽署《戰略合作協定》，共涉及文化商務、生態科技、旅遊度假、休閒養生等領域的六大項目，投資總金額達1050億元。

除簽署《戰略合作協定》外，招商地產大股東招商局集團還和曲江新區商定，在項目合作的基礎上進行體制合作，計畫在創新金融服務、新型城鎮化建設、交通港口物流和文化創新園區等領域開展更深度的合作。

早在今年4月初就曾有消息稱，招商地產將在西安曲江新建“西安曲江智慧生態城”，而該項目也將是招商地產進軍西安的首個樓盤。

其實，此次招商地產與曲江新區大規模簽署合作協議，更多是借助其大股東招商局集團的優勢。此前曾有分析認為，此舉為招商地產的一種獨特的資源拓展模式，即招商局集團產業協同向全國各地拓展，與地方政府進行全面戰略合作，招商地產則跟隨集團進入各個地區發展地產專案。

據報導，昨天，《21世紀經濟報導》記者通過接近住建部的消息人士處瞭解到，目前由住建部牽頭、國稅總局以及財政部相關人士組成了專門機構，對房產稅的試點擴容以及全面開徵做相關調研準備。據接近住建部的另一名消息人士稱：今年極大可能推出第二批房產稅試點城市，但具體思路會是緩步慢走。

房產稅全面開徵做調研 年內或推第二批試點城市

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，房產稅全面開徵已經做調研準備。從國家統計局反映的資料看，部分城市房價上漲過快。作為調控地價的利劍，今年，房產稅試點城市擴容的概率很大，原因有兩方面，第一政策?已經提及，國五條明確提出要加快房產稅試點範圍的擴大。第二房價今年漲幅偏大，尤其一線城市和二線城市。今年房價偏高為房產稅擴容提供了契機，通過房產稅可以或多或少的影響到房價漲幅，對穩定房價是有好處的。

全面開徵房產稅需要更長的時間，五年之內出現的可能性比較小。

樓市調控不宜頻頻出手 綜合措施才能治療頑疾

專家認為，只有長效政策才能釜底抽薪。調控本身應該有多重目的，既要有短期效應又要有長期目標，不能把短期房價的變化作為調控的主要目標甚至是唯一目標，而應該達到中長期調整行業發展模式，理順不合理結構的目的。特別是形成合理穩定的市場預期，形成住房基本制度和框架，以及形成穩定的發展路徑，這才是對房地產市場最為關鍵的。

如何才能解決房地產市場長期積累的頑疾呢？調整房地產整體機制，既要有快手段也需要慢功夫，短期問題可以通過調控解決，長期問題更需要相當時間來慢慢調理，運用系統思維和綜合手段來治理。無論是政府，還是市場人士，不要對調控有過高或不切實際的期待，需要有耐心，需要時間。

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房價連續上漲11個月 長期或難改上漲趨勢

今年4月房價自2012年6月止跌後連續第11個月環比上漲，由多種因素造成：第一，二手房交易20%個人增值稅政策執行“懸”空後，一手房市場交易繼續放量，基本回歸到政策發佈之前的正常成交水準，政策對於一手房市場來講影響並不大，最終導致量平價漲的結果。而以一線城市為代表的重點城市成交量的增加以及房價仍環比在上漲，結構性地帶動全國房價繼續堅挺並且保持微漲。

4月初，地方版的“新國五條”細則內容已發佈完畢，儘管各地細則有所差別，但是，總體上可以說還是有章可循。從各地“新國五條”細則出臺的房價控制目標來看，全年房價儘管不能上漲過快，但是上漲的預期和趨勢是肯定的。

各地細則“滿月” 房價上漲預期未根本解除


鏈家地產市場研究部工作人員表示，從目前的市場氛圍來看，市場將在5月持續深度觀望，成交量將保持低位運行。如果6月成交量繼續保持當前的低水準，房價則會出現進一步下調的可能性。

偉業我愛我家集團副總裁則認為，5月上旬二手房價的回落，並不代表房價將迎來拐點，只能說2012年初以來房價接連上漲的勢頭有所減緩，在實際購房需求萎縮的情況下，房價逐漸由上漲期進入穩定期。

劉建偉也強調：“儘管4月份70個大中城市房價上漲勢頭有所緩和，但受前期房價上漲慣性作用的影響，房價上漲的城市個數還比較多，房價上漲預期尚未根本解除，房地產市場調控仍然處在狠抓落實的關鍵時期。”

分析認為養老地產未來有發展空間，但目前經驗不足模式未定

人口老齡化趨勢下，養老地產逐漸成風。南都記者昨日從央企中國水利水電建設股份有限公司獲悉，旗下中水電地產以合作方式在重慶璧山投資80億元打造養老地產專案。有關負責人告訴南都記者，事件進展還未到應披露的階段，如有需要會擇日公告。有知情人士稱地塊手續尚未完成，預計下半年開工，3年內投入運營。

“養老房產核心‘在人不在房’，養老制度、意識、服務的跟進才是關鍵。”北京大學中國國民經濟核算與經濟增長研究中心副主任蔡志洲接受南都記者採訪時建議，以軟服務提升競爭力。不過，雖然未來有發展空間，但礙於經驗不足模式未定，諸多業內人士對目前養老地產的盈利並不看好。

多家央企涉足

南都記者梳理發現，在養老地產領域已經集聚了不少“中”字頭及中央企業。

5月16日，中水電地產宣佈聯手重慶任之投資有限公司，在重慶璧山投資80億元打造全國最大養老地產項目。目前土地還尚未完全獲取，預計將於今年下半年開工建設，3年內投入運營。

去年年報顯示，中水電地產營收不到30億元。如何撬動這項80億元的投資專案，令業內矚目。中水電地產對此也向南都三緘其口。

早在2010年，業內龍頭萬科便發展養老地產成為旗下業務版圖新分支。另外，首創置業聯手河北建設集團投入70億元開發河北香河的養老專案，綠城藍庭推出70年產權的頤養公寓，中石化投資了天府惠澤桃源頤養中心。

央企保利地產的養老地產有望在今年為公司貢獻業績。保利有關負責人向南都記者介紹，目前保利地產已經在北京、上海、廣州、成都等核心城市儲備了養老地產專案，其中北京的養老公寓已經開業，上海嘉興的養老專案已經開始銷售。

但也有一些房企高管對養老地產並不太看好。遠洋地產總裁李明就認為，目前國內養老地產沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現金流，實際上這忽略了養老地產的核心。然而，在具體的醫療配套和服務上，不僅條件不成熟，有關的法規也不完善。

“目前我們國內要大規模地推行養老地產，條件是很不成熟的。”北京大學中國國民經濟核算與經濟增長研究中心副主任蔡志洲告訴南都記者，但是大的上市公司投入資金開發這個專案，作為試點是不錯的，是一種探索。

開發模式：摸石過河

中國的養老地產開發較晚，在制度、意識和服務模組上面尚未成型。保利地產董事長宋廣菊接受南都記者採訪時表示，在考察了日本的市場之後，保利從設計的源頭就開始做產品標準化，未來指導全國的養老地產。

“第一就是收租金的形式，還有就是和養老公司聯營的模式，但這個模型還在研究過程中，最終的結果可能還會對接上市或者金融管道。”宋廣菊表示，希望在“十二五”期間能夠摸索出一套完整的東西，推動中國老年產業的發展。據悉，保利地產為此專門籌畫舉辦中國國際養老產業博覽會。


養老地產囊括的項目繁多，包括老年護理、服務、醫療等。因此，許多專家認為開發養老地產，需要“過五關、斬六將”。在進行任何一個養老地產項目開發時，如果沒有配套的支持，尤其是醫院等這些醫療設施配套、相關從業人員的跟進，必然會增加管理成本，甚至徒增風險。

同策諮詢研究總監張宏偉認為，養老地產難盈利，但為較好的“拿地模式”，要獲取“投資回報”和利潤，還不能靠純養老地產專案部分，而是養老地產部分之外的住宅開發、商業配套的開發。通過住宅、商業配套的產品出售可以快速回籠資金，從而總體上實現項目的利潤平衡，或者實現項目總體的盈利。

5月17日，招商地產與西安市曲江新區在深圳簽署《戰略合作協定》，共涉及文化商務、生態科技、旅遊度假、休閒養生等領域的六大項目，投資總金額達1050億元。

除簽署《戰略合作協定》外，招商地產大股東招商局集團還和曲江新區商定，在項目合作的基礎上進行體制合作，計畫在創新金融服務、新型城鎮化建設、交通港口物流和文化創新園區等領域開展更深度的合作。

早在今年4月初就曾有消息稱，招商地產將在西安曲江新建“西安曲江智慧生態城”，而該項目也將是招商地產進軍西安的首個樓盤。

其實，此次招商地產與曲江新區大規模簽署合作協議，更多是借助其大股東招商局集團的優勢。此前曾有分析認為，此舉為招商地產的一種獨特的資源拓展模式，即招商局集團產業協同向全國各地拓展，與地方政府進行全面戰略合作，招商地產則跟隨集團進入各個地區發展地產專案。

“一般情況下，房企年初在資本市場都會掀起一波海外發債潮。”一位資深分析師向《證券日報》記者表示，“不過，從今年房企國內外融資的動作和規模來看，截至目前，標杆房企海外融資動作一直比較頻繁，而且非標杆房企籌錢動作和規模也同時大增”。

根據中原地產研究中心統計資料顯示，截至目前，2013年年內，近30家房企年內海外融資總額度已經接近800億元。

對此，有分析人士向記者表示，從今年知名房企海外融資成本和期限來看，成本相對去年較低，融資期限卻相對較長，5年期已成為普遍發債期限，而房企低成本吸資也能夠使其在土地市場拔得頭籌。

據中原地產監測資料顯示，截至目前，2013年年內，10大標杆房企海外融資額度已經達到了380億元，在不到半年時間內，這一融資規模已經接近其2012年全年413億元的海外融資額，相比2012年下半年其151.6億元的海外融資額，上漲了150%。

其中，雅居樂年內融資規模已經達到128.83億元，包括以銀行貸款和發行優先票據等方式所獲；華潤置地海外融資額度也達到93.48億元；中海地產的海外融資規模甚至達到了173.8億元。

除此之外，上述統計還顯示，5月以來，10大標杆房企國內外融資額已經超過88億元，較2012年平均水準上漲了160%。

對此，蘭德諮詢總裁宋延慶向本報記者表示，“以債券為例，在香港資本市場上，通常債券利率比內地信託融資的利率低幾個百分點。”

中原地產市場研究部總監張大偉也向記者表示，目前房地產企業赴海外的融資成本大約在5%左右，明顯低於國內平均資金成本，低資金成本吸引房企海外舉債儲糧以伺機擴張。

值得一提的是，上述分析師向記者表示，房企趁融資難度和成本較低時大規模吸資，一方面可以“借新還舊”，另一方面則意在為擴張儲糧，準備在合適時機出擊內地土地市場的優質土地。


對此，《證券日報》記者翻閱部分房企發債的公告發現，富力地產表示，擬使用所得款項淨額，為現有債務再融資、收購土地及作一般公司用途。

“公司有意將證券發行的所得款項淨額用於購買新地塊、作再融資及一般營運資金用途。”雅居樂地產管理層曾向記者表示。

張大偉也向記者強調，2013年以來，房企拿地積極性高，土地市場流拍情況極為少見，加之溢價率攀升，這使得房企拿地競爭激烈，對資金需求自然也不斷增加。

不過，宋延慶則向記者強調，借道香港的融資平臺進行融資和資本運作，雖然已經成為不少開發商的共識，但成功吸得海外資本，並不意味著前途就一帆風順，也有一些企業陷入了財務危機。

分析認為養老地產未來有發展空間，但目前經驗不足模式未定

人口老齡化趨勢下，養老地產逐漸成風。南都記者昨日從央企中國水利水電建設股份有限公司獲悉，旗下中水電地產以合作方式在重慶璧山投資80億元打造養老地產專案。有關負責人告訴南都記者，事件進展還未到應披露的階段，如有需要會擇日公告。有知情人士稱地塊手續尚未完成，預計下半年開工，3年內投入運營。

“養老房產核心‘在人不在房’，養老制度、意識、服務的跟進才是關鍵。”北京大學中國國民經濟核算與經濟增長研究中心副主任蔡志洲接受南都記者採訪時建議，以軟服務提升競爭力。不過，雖然未來有發展空間，但礙於經驗不足模式未定，諸多業內人士對目前養老地產的盈利並不看好。

多家央企涉足

南都記者梳理發現，在養老地產領域已經集聚了不少“中”字頭及中央企業。

5月16日，中水電地產宣佈聯手重慶任之投資有限公司，在重慶璧山投資80億元打造全國最大養老地產項目。目前土地還尚未完全獲取，預計將於今年下半年開工建設，3年內投入運營。

去年年報顯示，中水電地產營收不到30億元。如何撬動這項80億元的投資專案，令業內矚目。中水電地產對此也向南都三緘其口。

早在2010年，業內龍頭萬科便發展養老地產成為旗下業務版圖新分支。另外，首創置業聯手河北建設集團投入70億元開發河北香河的養老專案，綠城藍庭推出70年產權的頤養公寓，中石化投資了天府惠澤桃源頤養中心。

央企保利地產的養老地產有望在今年為公司貢獻業績。保利有關負責人向南都記者介紹，目前保利地產已經在北京、上海、廣州、成都等核心城市儲備了養老地產專案，其中北京的養老公寓已經開業，上海嘉興的養老專案已經開始銷售。

但也有一些房企高管對養老地產並不太看好。遠洋地產總裁李明就認為，目前國內養老地產沒有固定的盈利模式，都只是通過一次性賣房來獲得現金流，實際上這忽略了養老地產的核心。然而，在具體的醫療配套和服務上，不僅條件不成熟，有關的法規也不完善。

“目前我們國內要大規模地推行養老地產，條件是很不成熟的。”北京大學中國國民經濟核算與經濟增長研究中心副主任蔡志洲告訴南都記者，但是大的上市公司投入資金開發這個專案，作為試點是不錯的，是一種探索。

開發模式：摸石過河

中國的養老地產開發較晚，在制度、意識和服務模組上面尚未成型。保利地產董事長宋廣菊接受南都記者採訪時表示，在考察了日本的市場之後，保利從設計的源頭就開始做產品標準化，未來指導全國的養老地產。

“第一就是收租金的形式，還有就是和養老公司聯營的模式，但這個模型還在研究過程中，最終的結果可能還會對接上市或者金融管道。”宋廣菊表示，希望在“十二五”期間能夠摸索出一套完整的東西，推動中國老年產業的發展。據悉，保利地產為此專門籌畫舉辦中國國際養老產業博覽會。


養老地產囊括的項目繁多，包括老年護理、服務、醫療等。因此，許多專家認為開發養老地產，需要“過五關、斬六將”。在進行任何一個養老地產項目開發時，如果沒有配套的支持，尤其是醫院等這些醫療設施配套、相關從業人員的跟進，必然會增加管理成本，甚至徒增風險。

同策諮詢研究總監張宏偉認為，養老地產難盈利，但為較好的“拿地模式”，要獲取“投資回報”和利潤，還不能靠純養老地產專案部分，而是養老地產部分之外的住宅開發、商業配套的開發。通過住宅、商業配套的產品出售可以快速回籠資金，從而總體上實現項目的利潤平衡，或者實現項目總體的盈利。

儘管大陸4月CPI（消費者物價指數）漲幅趨緩，但大中城市房價卻持續上漲。與此同時，近期降息潮席捲全球，使熱錢流入大陸壓力越發沈重，也讓覬覦大陸房市的熱錢虎視眈眈。

廣東省社會科學綜合開發研究中心主任、熱錢專家黎友煥表示，經他研究發現，第一季熱錢流入首要目標，依舊是房地產，這些資金對從房地產投機中獲利信心十足。

據了解，今年至少有6家大陸房地產開發商準備在港上市，在這些開發商背後，是麥格理、摩根士丹利、瑞銀等國際知名投資銀行在推動，顯示國際資本對大陸房市興趣濃厚。

另外，「升升不息」的人民幣，也是吸引熱錢湧入的誘因之一。今年以來，人民幣已升值1.4%，這也意味著年初進入大陸的熱錢，只要簡單透過人民幣升值和比美國更高的存款利率，就能在半年內獲得3 %的無風險套利收益。

黎友煥表示，熱錢流入大陸，即使「躺在銀行」不作任何投資，就憑利差和匯差的獲利比率，就是當前投資工業利潤不可超越的獲利空間。

為趕於上半年完成上市計劃，近日多隻新股紛紛推出市場。據市場消息指出，位於無錫的內地房產商五洲國際於上周成功闖關，本周開始為其集資2億美元（15.6億港元）的計劃，展開招股前推介，計劃6月中招股。據其安排行之一的交銀國際報告，預期該公司資產淨值介乎89億至161億元人民幣。

集資15.6億 下月底掛牌

據了解，五洲國際業務主要集中在長江三角洲地區，旗下項目包括批發商場及商業大廈；其中交銀國際報告指出，截至今年2月底止，五洲國際在內地6個省份，共營運25個資產項目，主要分布在三、四線城市，另設有可建築面積達730萬方米的土地儲備，故相信可受惠於城鎮化。

另外，交銀預期，受惠該公司新項目的收入貢獻，預料2012至2015年核心收入的複合年增長率可達77%。因此，該行也預期，五洲國際於2013財政年度，核心盈利將按年上升202%，至8.05億元人民幣；並預期於2013至2015年，該公司的的整體毛利率將可保持在51%以上。

報告顯示，2010至2012年，五洲國際房產銷售收入及租金收入的複合年增長率，分別達62%及59%。此外，截至今年2月底止，批發商場及多用途商業大廈的平均出租率，也分別高達93.9%及96.8%。

市場消息指出，五洲國際已於上周通過港交所（388）上市聆訊，本周正展開招股前推介測試「水溫」，預料一切順利，暫訂於6月中招股，6月底掛牌上市，安排行包括交銀國際及麥格理。

中渝置地（1224）5月份頻頻出手買地，先後購入西安及貴陽地皮，涉資近15億元（人民幣．下同）。副主席兼董事總經理林孝文表示，公司買地政策審慎，目標項目的毛利率最少要有30％以上。

他表示，目前公司有1450萬平米建築面積的土地儲備，平均每方米成本為1900元。除主要土地在重慶外，亦分布成都、貴陽，最近亦首次踏足西安。林孝文指出，中國西部二三線城市對住房的剛性需求很大，首次置業人士獲當地政府政策鼓勵。中渝投資者關係主管陳綺華表示，全年銷售目標為88億元，今年1至4月份銷售已達30億元，售樓進度與預期相符。

禹洲地產（1628）主席林龍安表示，截至上周日合約銷售額達48億元，認購但未簽約亦有8億元，合共56億元已達全年目標70％，每平方米均價超過一萬元。

公司3月銷售額24.1億元，按年升1.7倍，主要由於「國五條」出台前造成提早消費，4月銷售亦因此下跌39％。林龍安表示，5月前三周銷售已恢復正常。公司年初至今斥24億元購得三幅地，其中今年需要支付金額為19億元，屆時負債率將由目前的62％降至50％。財務總監邱于賡表示，今年或再購入20億元的土地，傾向於面積數十萬平方米大型地塊，目標集中在廈門海西。

恆地（012）申請強制拍賣深水埗南昌街項目，涉及市值1.39億元；新世界發展（017）和周大福等昨天則以1.56億元統一鰂魚涌吉祥大廈其中一座的業權。

土地審裁處最新收到3宗強拍申請，涉及南昌街9及11、13及15、17及19號舊樓，申請人為新鵬發展有限公司，登記地址為國際金融中心2期72至76樓，與?地總部相同。申請文件顯示，申請人持有項目業權分別為83.34%、87.5%及91.67%，測量師對三項目的估值為4507.1萬元、4369.1萬元及5046.9萬元。

今年暫有11宗強拍申請，較去年大幅減少。早前已申請強拍的項目則續有進展，九龍建業（034）大角咀環景街19及21號、環順街20及22號獲批強拍，底價6070萬元。

另一方面，由新世界發展和周大福等組成的財團，昨天則循強拍統一吉祥大廈位於英皇道724及726號與禮信街19及21號的部分。第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國指出，是次為吉祥大廈的首宗強拍，項目尚有數宗申請等待聆訊。

對於早前終審法院對地契上「房屋」（House）定義的裁決，陳超國認為，政府應盡快決定是否頒布新作業備考以取代2000年發出有關「房屋」定義的作業備考，以釐清裁決帶來不明朗的因素。他坦言，發展商已暫停收購地契上有「房屋」限制的舊樓，不少舊樓業主受影響，地政總署更已在2011年暫緩相關項目就地契的圖則審批，部分項目更已在建，認為政府應作出回應。另一方面，土地註冊處資料顯示，上環高陞街11及13號舊樓以1.4億元成交。

2021年推地 最多建5.8萬伙

政府就東涌新市鎮擴展研究進行第二階段公眾參與，計劃在東涌東面和西面填海134公頃，可建5.3萬至5.8萬伙，人口預料增加約15.4萬，最快2021年推出首幅用地，預計2024至2026年首批項目入伙。

規劃署和土木工程拓展署正就項目進行為期兩個月的公眾參與，並提出初步土地用途方案。根據最新的方案，東涌東部和西部將各設一個鐵路站，東部預料填海120公頃，並設2個主題，包括以紓解香港房屋需求為主的「宜居城市」，將在東涌東站500米步程內的住宅地積比率定為5倍和6倍，毗鄰東站的都會中心區則作商住混合用途，地積比率並逐步降低至海濱的3倍。

另一個方案則為因應多個大型基礎設施未來數年建成，擬把東部發展為區內商業樞紐的「經濟活力」主題，商業發展用地將較多，預料總樓面約45萬方米作寫字樓和酒店等用途，都會中心區的商用地積比率也會較高。

東涌西面方面，由於東涌灣和東涌河一帶的生態價值較高，填海範圍將避開泥灘和紅樹林，範圍也較原計劃小，區內並會設有市鎮公園，毗鄰政府計劃發展公屋的第39區。

發展局發言人表示，東站位於填海範圍，將有上蓋項目，佔地約9公頃，其中包括道路和公園等，西站則為熟地，將以隧道和天橋等連接區內的新公屋和逸東邨等。對於區內的公私營房屋比例，目前東涌以人口計算，公營為56%，餘下44%屬私營發展；發言人表示，暫定日後公營房屋將佔四成單位數量，私樓則佔六成。

離島區議員鄧家彪表示，新方案下東涌西部的填海範圍已縮減，但關注填海的位置屬西部的通風廊位置，政府須交代項目在環境和規劃上會否有無可挽回的破壞。對於東涌東發展，他較支持經濟活力方案，希望增加地區經濟的多元性，提高區內就業的比例，並認為日後須做好車站上蓋項目規劃方面的監察。

環保觸覺則反對項目，認為東涌的發展規模過大，基建已超出東涌北部的承載力，並批評選擇填海的位置明顯考慮港珠澳大橋帶來的車流，發言人譚凱邦質疑填海選址考慮中港融合。

新界鄉議局主席劉皇發曾揚言不會平售的九龍塘連屋地，市傳昨天獲買家以1.78億元承接。

鄉議局九龍塘連屋地位於金巴倫道47號，面積12957方呎，可建樓面7774方呎，按成交價計算，每方呎樓面地價2.29萬元。

該地皮在2011年年中推出，曾兩度招標及於去年年底拍賣，均未能售出，經過近兩年時間終易手。用地曾叫價2.18億元，是次成交價較高峰折讓近20%。

另一方面，早前購入葵涌雍澄軒單位的股評人黃德几對本報表示，昨天已與長實（001）完成取消交易手續，除基本訂金外，亦取得相關利息及律師費用，故在交易中並沒有損失。他形容是次有如買新股，若認購人數不足，認購者亦只取回本金，是次並可有最優惠利率加2厘利息，認為是合理安排；對於有指發展商應賠償額外支出，他指出，所簽訂的臨約並沒有相關條款。

一手新例實施後最大規模的新盤元朗尚悅昨天終發出價單，推出516伙，呎價10086元，入場費355.4萬元；是次推售的包括首次推出的第2座，涉及202伙，連同其他座數首度推出的單位，全新單位佔逾240伙。項目將於本周六以先到先得發售，發展商?地（012）表示，新例下項目實用面積有所縮減，只是計算方法不同，迄今未有收到買家對相關方面的查詢。

?地指屬原價重推

尚悅公布推出的516伙，首次推出的第2座佔大多數，售價最低單位亦位於此座，屬面積355方呎的1樓E室，售價355.4萬元，呎價1萬元；售價最高為11座28樓A室連天台單位，面積743方呎，售價819萬元，呎價1.1萬元。是批單位包括45個連天台戶，但未有推出連平台單位，即標準戶佔整批逾90%。

?地營業部總經理林達民表示，尚悅在新例實施前累積推出1790伙，其中1517伙已售出，佔已推出單位的85%，合共套現約60.9億元，新一批單位均以原價加推，包括首次推出屬拱門式建築的第2座。

對於尚悅在新例下實用面積縮減，他指出，新例統一實用面積計法，項目的預製組件不可計算入內，涉及厚度約數十毫米、即每個單位有10方呎以內的差異，複式單位由於亦不計算梯屋，故相差較大，但強調單位面積差異只是計算方法上的不同，同一個單位在交樓時並沒有分別。林達民表示，以新例實施作臨界點，已售出的單位實用面積仍將按舊有計法，暫未收到買家對實用面積縮減的查詢，預期未來仍有項目、包括單幢物業將出現相同情況。

林達民指出，新例實施後仍有適應期，相信下半年賣樓速度將加快，集團下一個全新項目將是九龍城曉柏。尚悅是次提供3種付款方法，包括即供、二按及建期，前二者有3%至5%折扣。

新例後最大規模一手盤

尚悅為新例實施以來第4個推售的新盤，亦為規模最大的一個，按一手銷售網顯示，新例實施以來，逸峯、DUNBAR PLACE及The Avery登記售出合共51伙，另有1宗撻訂，售出單位佔3盤推出197伙的26%。

新例實施以來，一手銷情未如理想，地產建設商會執委會主席梁志堅表示，可銷售新盤減少，不少買家採觀望態度，鮮有買家願意繳付新增稅項入市，即使未來有較大量一手盤供應，惟減價空間有限，難以激活整體市場，未來市況仍有待觀察，但相信短期內成交宗數仍在低位徘徊。他指出，建築成本急升，即使地價降低，亦難以令樓價向下調節。

融創中國（01918）昨日為除淨日，但因公司尚未確定其每股末期股息的金額，故無法釐定其周一（20日）經修訂後的收市價，故昨日的股價變幅未能反映出來，故在交易終端機「前收市價」及「變幅率」均無法顯示。該股昨日收報5.73元。

公司在3月公布全年業績時，只定了總派息金額為2.6億元人民幣，但因應股數須在本月24日始確定，言即每股派息金額尚待公布，仍未能釐定其周一收市價。

末期息確實金額 尚未確定

出現此情況其實不算十分罕見，DYNAM JAPAN（06889）於3月27日除息日之前，仍未公布末期股息的確實金額，故前收市價欄目及變幅率的欄目亦無法顯示。

德銀籲沽 大削目標價21%

另德銀發表報告，指融創業務發展模式及會計手法短視，將其評級由「買入」直降至「沽售」，並將目標價大削21%至5.25元。

據路透基點引述消息人士指，世茂房地產(0813)正考慮籌辦一筆約3.8億美元的境外貸款，貸款所得將用於債務再融資。借款方現與往來銀行洽談。去年11月時，世茂房地產完成一筆6.70億美元等值貸款，分為6.10億美元和4.68億港元兩部分。有五家銀行參與該項貸款，包括?豐、?生、渣打、三井住友、東亞。貸款案利率為倫敦銀行同業拆息加碼390基點，綜合收益為約488個基點。

具收益、成長性及無懼升息3特性 長多可期

國內投信業者認為，REITs兼具收益性、成長性及無懼央行升息等3大特性，又是落後景氣循環的金融商品，不僅是下半年最具投資價值的資產類別，且未來2~3年仍有多頭行情可期。

彭博資訊（Bloomberg）統計，全球主要REITs指數繼2012年上漲18~68%後，2013年以來截至上周五仍續漲7~50%，其中以日本今年累計攀高50.6%最亮麗，英國19%次之，美國18.8%排名第3。

日REITs今年來漲5成
若觀察國內發行的績效前10檔REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信託基金），今年以來截至上周五的報酬率，平均亦近20%，比同期台股加權指數的表現倍增有餘。
元大寶來投信全球不動產證券化基金經理人吳宗穎昨天指出，從景氣循環的角度來看，2009~2012年全球經濟處於停滯性通膨，適合投資高收益債、投資級債券及REITs，而2013年之後全球進入升息循環，適合投資REITs及股票，惟REITs的透明度及可預測性較股票更高，且歷史經驗顯示，在這個階段REITs漲幅比股票更大。
其次，通常在央行升息階段，所有資產類別的價格都會下跌，但升息意味經濟確定進入成長循環，不僅建築物價值上升，商用不動產空置率下降，租金也隨之提高，使REITs進入基本面的主升段循環。

看好購物中心與公寓
元大寶來全球地產建設入息基金經理人李文孝認為，下半年REITs相對看好美國、日本、新加坡，因為美國REITs成長性強、日本REITs從底部反彈，新加坡REITs的收益性高。
GSA董事總經理Adam Markman表示，根據GSA的研究模型顯示，結合債市與REITs市場兩大訊號來看，REITs多頭格局將延續，他並認為，從目前的態勢來看，較具防守性的購物中心與公寓型REITs已浮現投資吸引力。

北美REITs行情看俏
群益全球不動產平衡基金經理人李運婷指出，由於主要城市辦公大樓的投資報酬率，遠高於長天期公債殖利率，促使追求穩定收益的大量市場資金，不但持續流進債券市場，也流入收益相對持穩的不動產市場。
台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤則提到，美國房市仍處於庫存偏低、房價漲勢由中西部擴展至東北部、銷售持續熱絡等良性循環中，且房價仍嚴重低估，預期美國房市復甦將持續至2015年，未來3年北美REITs仍有大好行情。