彭淮南親發函 勸銀行管控風險

央行昨舉行第2季理監事會議，決議維持現行房市管制措施不變，對桃園八德、青埔、南崁、台中七期、高雄美術館等特定房價漲幅較大地區，央行總裁彭淮南說，相關放款利率已上揚，成數也降低，顯示國銀都自律做風險控管，「沒必要每件事都由央行管」。

「買房力道已到頂」
高雄預售豪宅飆上每坪90萬元天價，外界原本預料央行恐擴大房市管制區域，但昨央行未做此決議，而是希望由銀行自行控管風險。
因央行今年3月理監事會議已要求金融機構「自律」，控管房市管制區外的特定漲幅較大地區房貸，彭淮南更親自致函主要銀行董事長，強化相關區域不動產放款控管，因此暫無進一步房市控管必要。
彭說，大多數銀行已對第2戶或以上房貸採無寬限期，調降貸款成數上限至6~7成，貸款利率也調高2%以上，未來央行會維持關注各地區房貸變化，並適時採行因應措施。
遠東銀副總周添財認為，過去認為台商資金回流或陸客來台買房，讓房價居高不下，但預期這波投資客買房力道應逐步到頂，加上台灣房屋自有率高，買房出租的投報率偏低，可對房價帶來抑制作用。
遠雄企業集團副總經理蔡宗易則解讀，央行應認為台灣房市發展穩定，才「沒踩煞車，也沒添油火」。長虹財務長陳茂慶也說，前一波措施後，央行應認為已達管控和壓抑效果。
至於實施房貸管制的北市、新北市，央行說，貸款成數已由2010年6月的63.91%，降至今年5月的57.23%，同期貸款平均利率也由1.97%升至2.18%，成效已經展現。但大安區因生活機能佳，需求不墜，房價仍居北市之冠。

加強稽查高市店租
無獨有偶，財政部高市國稅局局長吳英世昨宣布，將加強查核高市黃金店面租金，如漢神巨蛋百貨、夢時代、瑞豐夜市等店面租金較高，但有些房東低報租金收益，隱藏所得，將依法要求補稅罰款。

買家：比房間還大 浪費150萬元

讀者王小姐向《蘋果》投訴，不久前購買中和區「翔之譽」預售屋，房子的權狀是26.43坪，主建物面積13.36坪，包括1.39坪陽台與2.7坪雨遮，當初雖然知道雨遮非常大，卻沒注意，後來才發現光是這個雨遮就比一個房間還大，足足佔了權狀面積10.2%，她說，窗戶設計連開都不能開，等於是「看的到，用不到」。
目前預售屋雨遮採「登記但不計價」的方式辦理，將雨遮納入建物測繪登記，但不列入房屋買賣坪數。

一般約佔總坪數8%
內政部地政司表示，一般正常雨遮約佔總坪數的3~8%。但王小姐說，買的該戶雨遮卻佔10.2%，「總價約1500萬元，每坪約56萬元，買房子的時候坪數都算在裡面，並沒有分開算雨遮跟室內坪數，好像花了一樣的錢，買到的雨遮卻比房間還要大。」若以該戶雨遮2.7坪計算，王小姐等於花了約150萬元買雨遮。
對此，「翔之譽」專案經理林育德回應，雨遮均在政府規定的左右長50公分、深度1公尺內，一切均符合法規。他說：「如果不符合建築法規，建照就不會下來了」，並強調建築規劃沒有做事後變更，一切合乎規定。目前該案每坪開價58~62萬元。

雨遮合規定就合法
新北市工務局發言人夏敏華表示，目前合法與否，端看雨遮面積是否在規定範圍內，只要雨遮尺寸符合規定，一切就都算合法。
內政部營建署建築管理組指出，因雨遮造成的糾紛相當多，在購買前應請銷售員將圖面拿出來「看圖說故事」，同時也要看清楚《不動產說明書》，否則簽約後才發現問題也於事無補。

報你知
雨遮與屋簷 兩者不同
屋簷是從屋頂平台延伸，用來遮陽、遮雨的構造物，雨遮則是在窗戶或開口上方，距離窗戶或開口上緣不超過50公分的構造物。雨遮具有遮雨、遮陽、防止火災延燒、增進建築物立面景觀造型、綠建築以及節能等多重功能。
資料來源：內政部地政司

常見預售屋公設糾紛
雨遮太大：請銷售人員提供圖面、合約書內容，簽約前先看仔細是否與現行法規有出入，或有無符合自身期待
水電管道佔用室內坪數：可召開區分所有權人大會，集體要求建商賠償
管道間變停車位：如果造成空間狹小，車輛進出困難，可與建商解除契約
蓄水池變游泳池：契約書上可在公設標註「加倍返還」，到時若公設用途不符，建商須加倍賠償住戶
資料來源：《蘋果》採訪整理

再過1個多月就是鬼月，據《住展》雜誌統計，今年北台灣鬼月前1個月總案量推估將高達1309億元，較去年同期成長35.7%。其中桃園縣推案量達440萬元，居北台灣之冠。

桃園440萬元居冠
統計顯示，向來為全台推案熱區的雙北市，今年鬼月前1個月推案量分別僅78億元與404億元，且台北市指標推案少，2個破百億元重量級大案「海洋都心2期」與「宏盛新世界2期」，皆位於新北市淡水區。
其中「宏盛新世界2期」預計7月推出，總銷110億元，每坪開價未定。

《住展》雜誌研發長倪子仁分析，台北市案量少是因土地漸稀，建商取得不易所致。今年下半年桃園中正藝文特區、八德市等仍是推案熱區，其中近中正藝文特區的「葛里法五世」，總銷高達85億元。 推案量最高的為桃園縣，圓石灘總經理蘇松棱表示，近年桃園縣也有航空城、五楊高架道路等公共工程興建利多，且在台北地區高房價的擠壓效應下，不只購屋族跑到桃園購屋，宏普、皇翔等上市建商也到桃園購地推案。

宏都建設（5523）子公司宏都阿里山國際開發，與農委會林務局訴訟案，嘉義地方法院昨（27）日一審判決宏都敗訴，必須返還土地及北門飯店，宏都總經理袁玉麒表示，公司正與律師研議提起上訴。

袁玉麒指出，北門飯店因受林務局向法院聲請假處分尚未營運，截至昨天為止，宏都阿里山帳列資產，包括長期股權投資、預付投資款、資金貸與及其他資金貸與衍生的利息等應收款項，合計2.86億餘元，都將先認列資產減損損失。

嘉義地方法院一審判決，宏都阿里山公司必須塗銷阿里山沼平飯店用地地上權，並將土地騰空返還林務局，另外北門飯店的土地地上權也必須塗銷，並將建物騰空後，所有權一併轉登記給林務局。

袁玉麒表示，尊重法院判決，但他強調，這項判決對民間企業參與公共建設投資，並不公平，更是一大打擊，為捍衛股東權益，必須提起上訴。宏都昨天股價以8.35元、下跌0.15元作收。

宏都去年營收1.12億元，較2011年同期減少47.7%，營業淨損3.61億元，與2011年比較淨損增加72.7%，每股虧損2.04 元。今年前五月累計營收3,604萬元，與去年同期持平。

過去推案以嘉義地區為主的宏都，去年將總部搬遷至台中後，年底在台中市南區復興北路推出「宏都雙子星」大樓社區案，首度跨足台中房地產市場。此案規劃178戶住宅，總銷15億元，目前銷售率已突破八成。

藉由贈與公告現值低於贈與免稅額220萬元的不動產，再由受贈人以買賣方式移轉的「炒房」行為，國稅局要封殺了。 國稅局表示，奢侈稅開徵後，持續發現納稅人以先贈與不動產給名下無房產的已成年子女，再出售不動產的手法避稅。這類近親贈與不動產，又由受贈人短期內出售的案件，已被列為選查對象。

財政部高雄國稅局局長吳英世指出，高雄地區發現數起以「假贈與」掩蓋「真買賣」的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的避稅案件。假贈與的房產其公告現值都在220萬元贈與免稅額之下，當事人以為不必繳納贈與稅，贈與後再買賣，不過，這種作法反而會被課徵更重的奢侈稅。

高雄國稅局發現一案例，A名下已有一戶房產，其後再另購其他房產。因資金調度因素，A在購入新房產後，立即決定再出售，為了不想繳交奢侈稅，先將待售的不動產，贈與給名下沒有房產的成年女兒，並以女兒名義出售，以符合僅一戶自住房地免課奢侈稅的規定。

結果，國稅局發現，A在贈與房產前，已先行委託房仲業者代為尋找買家，買賣交易書立契約亦由A經手簽訂，售屋款總價420萬元也由A收取使用。證明是一椿「假贈與」的漏稅行為，A因利用他人名義銷售不動產，除被國稅局補徵稅款63萬元外，再按所漏稅額重罰2.5倍罰鍰，合計需繳交220餘萬元稅款。

國泰金控昨（27）日董事會改派子公司國泰世華銀行的董監事代表，其中國泰世華銀董事長汪國華先前表達要世代傳承，除了退出國泰金董事會，這次也不再擔任國泰世華銀董事，而國泰金新任董事、前招商銀信用卡中心總經理仲躋偉，則出任新任銀行董事。

昨日國泰人壽董事會同時通過要投資大台北地區及海外不動產，上月國壽董事會也曾通過要買台北地區及海外不動產，其中海外部分主要是大陸上海及越南胡志明市，本月是繼續授權其他歐美不動產標的。 但由於目前金管會仍要求各主要壽險公司改正金檢缺失後，才能買國內不動產，預計國壽最快也要7、8月才有動作。

汪國華先前已表示要退居第二位，主要將繼續擔任國泰世華銀慈善基金會董事長，會花較多的時間作公益活動，至於新任的國泰世華銀董事長是否由現任副董事長陳祖培升任，國泰金發言人李偉正表示，這次僅是金控改派銀行的董、監事，董事長人選會在7月銀行董事會再推派。

國泰金6月股東會新出現兩位重量級董事，一位是投資銀行家郭炎，另一位即是仲躋偉，先前國泰金總經理李長庚即表示，未來會借重兩位董事的專長，協助各子公司發展，這次仲躋偉即進入國泰世華銀董事名單，預料未來將會協助國泰世華銀的消金及信用卡相關業務。

至於國泰證券及國泰人壽的董事名單中，則還未見到郭炎的名字。

國壽目前積極尋找可投資的不動產標的，儘管金管會在海外投資用不動產方面仍未正式收件，國內不動產則仍待解禁，但國壽表示，是先取得董事會授權，這次歐美的不動產主要是以投資為考量，有別於上海或胡志明主要以自用或總部大樓為優先。歐美部分，金管會開放的有紐約、倫敦、法蘭克福及多倫多等城市。

「明星學區效應」興雅國中五年漲47.97%

【廣編特輯】台北市教育局日前公布21所額滿國中最後設籍日，其中士林區的陽明高中國中部設籍日是在90年12月18日，是額滿國中設籍日最早的學校，換言之，以今年入學的小朋友出生日期民國89年9月至90年9月為基準，等於小朋友1歲時就要入籍。鑑於此，台灣房屋調查北市102年度額滿國中周邊房價，結果發現，興雅國中近五年來漲幅47.79%表現最為亮眼。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，以今年北市國中資格審查標準來說，如果是在101年12月31日前設籍並持有同址房屋所有權者，必須附上二親等內之直系血親房屋所有權狀，至於連續租屋並居住於學區內，設籍達6年以上者，則是需要有6年以上公證之同址房屋租賃證明，這都是未來父母想讓孩子進心目中理想學校所必須注意的規定，而「學區宅」一直以來都是房地產市場的「票房保證」，許多家長在購屋時也都會把明星學區納入考量關鍵，造成「學區宅」供不應求，使得周邊房價易漲難跌，因此明星學區的房價往往可以比同區域的漲幅還可觀，如果再加上雙學區、商圈甚至是捷運題材更是支撐該區房價立於不敗之地位。

另外，台北市共有11個完全中學（不含國立師大附中、政大附中），其中就有8所是此次額滿國中的一員，分別是松山區中崙高中、大同區成淵高中、中山區大同高中、大直高中、文山區萬芳高中、士林區陽明高中、百齡高中、南港區南港高中，劉志雄指出，因為這些學校同時具有國中及高中部，學生可以擁有直升的資格，而每年就有不少完全中學的學生利用此管道升學，對於許多精打細算的父母來說，一次滿足國、高中的學區需求，更是一種精明的選擇，因此讓這些學校每年經常都是額滿的情形，但目前政府正推行12年國民義務教育，完全中學的學生將來不一定有直升管道，勢必影響這些學校的學生入學意願。

根據台灣房屋智庫統計，位於豪宅林立的信義區興雅國中，房價五年漲幅高達47.97%，興雅國中最後設籍日是94年11月22日，在今年額滿國中設籍時間僅次於陽明高中國中部，顯見入學情況相當踴躍，興雅國中同時也是博愛國小的學區，在雙明星學區相互輝映下，更支持該區房價攀升。

房市速報錄
台北市信義計劃區商辦睽違3年出現首筆買賣！據內政部實價登錄網顯示，4月有一筆最新交易，經比對後確認是「遠雄金融中心」10樓辦公室，由海達投資有限公司以總價2.9億元買進，扣除車位後，每坪單價高達185萬元，刷新台北市商辦交易紀錄。

用來放投資品
海達投資負責人林奕行，也是當初出售土地給遠雄的地主之一，遠雄方面也證實這項消息，表示當時地主就希望完工後後能購買1戶，據悉，買主將利用此處來收藏投資品。 世邦魏理仕代理部總監陳頌民說，「這是近3年來信義計劃區A辦大樓首次出現交易，上次交易為2010年『統一國際大樓』以每坪約135萬元成交。」

央行利率「連8凍」、打房政策也未加重力道，加上證所稅大轉彎、台股回神，各項政策利空已趨於鈍化，激勵建商看好下半年房市景氣，打算在7月積極推案，估計單月北台灣推案量達1,300億元，比去年同期大增35％。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，央行第二季理監事會議未再猛烈打房、並連8季「凍漲」利率，證所稅喊卡帶動台股回神，奢侈稅實施2年更使得台北市房價未跌反漲，加上Fed傾向讓QE逐步退場、顯示景氣有緩和復甦，種種利空逐步鈍化，下半年房市景氣可望優於上半年。

永慶房產集團建設事業部總經理葉凌棋表示，奢侈稅實施2年來，不論預售屋或中古屋都攀升18％到24％不等，北市中古屋每坪平均已達65.3萬元、為歷史高點，新北市達31.3萬元，都比奢侈稅實施時，反彈約2成。加上貨幣寬鬆政策可望維持、下半年經濟景氣漸入佳境、證所稅修正案過關，種種因素有利下半年房市進入價量堅挺格局。

住展雜誌研發長倪子仁表示，房市利空已逐漸淡化，建商和代銷業紛紛重新調整步伐，計畫農曆鬼月前的7月份積極推案。鬼月前1個月北台灣推案量約1,309億元，可望比2012年同期的964億元，大增35.7％，顯示建商摩拳擦掌、蠢蠢欲動。

分析各區域，台北市總案量78億元，新北市404億元，桃園440億元，新竹65億元。北台灣都會區4區中，以桃園推案最火紅。

大型上市櫃建商也不缺席，像遠雄建設將在台北市北投奇岩重劃區推出「遠雄山綺」、桃園「遠雄龍岡」第二期；華固建設也將在北投奇岩重劃區推出「華固奇妍」；宏盛則乘勝追擊、在淡海推出「宏盛新世界」第二期；宏泰人壽將推出總銷140億元的淡海「海洋都心」第二期。

桃園則躍居下半年最熱門戰區。據調查2011年桃園推案量達1,283億元，2012年推案量激增至2,022億元，創近年新高，是2009年推案量888億元的2.3倍。

倪子仁分析，桃園今年推案量估挑戰2,500億元，衝上近5年來最大推案量。

根據新的市調資料，6月奢侈稅滿2年後，利空逐漸淡化，建商與房屋代銷業者紛紛重新調整步伐，今年7月北台灣爆出1309億元的量體，其中桃園再爆大量，達到440億元，成為全台最大推案量區，而台北市因為文林苑都更事件引發推案閉鎖效應，只有78億的歷史低量。

住展雜誌指出，今年7月的推案，其實是前後推擠的效果，有一部分是520檔延後推案擠壓而來，由於7月之後，8月7日就將進入農曆7月「鬼月」，部分避開鬼月提前推案，使得今年7月的單月推案量暴增，跟去年同時期單月964億元相比增加345億、35.7%的量體。

住展指出，超過10億元的指標個案有29個，總推案量為1007億元，以1007億元加三成（10億元以下的推案總數），得到1309億元的總推案量，其中台北市的指標建案有4個、總案量78億元，新北市的指標建案有9個、總案量404億元，桃園地區有12個、總案量440億元，而新竹地區則有3個、總案量65億元。4區中以桃園地區的推案量最熱烈。

大台北區房市中，指標建案包括北市北投奇岩重劃區的「遠雄山綺」、「華固奇妍」，及同為北投區的先建後售案「天母富桂」。新北市方面，位於淡水的「海洋都心2」及「宏盛新世界2」，2個百億級重案都蓄勢待發。

新北市指標建案的推案量為404億元，加上台北市的推案量78億元，二市指標建案的推案量合計為482億元，僅佔今年7月指標建案總案量1007億元的47.8%，北市低推案量應該是和「文林苑」都更案懸而未決，引發的推案閉鎖效應有關。

桃園地區近年房市的推案量持續放大，預估今年全年推案量將有2500億元的實力，並出現近5年來的最大推案量。而今年鬼月前一個月，桃園地區指標建案的總推案量達440億元，較新北市的推案量404億元還大，正印證了桃園房市熱烈的程度。

大型開發商再度全力作多，宏泰人壽一案就有140億元、宏盛建設有100億元、遠雄建設有65億元、桃大建設有70億元，其他包括華固、馥華及中悅等公司也都有代表性建案推出。從推案的分佈地區來看，台北市熱門推案地區為北市的北投區，新北市則為淡水，桃園地區則集中在桃園市及八德市。

根據內政部實價網最新揭露資訊，北市信義計畫區遠雄人壽持有的「遠雄金融中心」，4月時以每坪185萬元、總價2.9億元，出售10樓其中一個單位、約175坪給海達投資，創商辦單價新高。

不過，經查證，海達背後大股東便是前地主之一，商仲指出，該案相當罕見，僅分割出售不到1%的極小比例產權，導致產權不再單一，背後原因令人好奇。

根據內政部實價網資訊顯示，揭露物件為北市松高路1號，坪數為175坪（含兩車位坪數約20.86坪）、總金額約2.9億元，不含車位每坪成交價約185萬元，另有兩個車位，價格約750萬元，遠雄金融中心今年完工，為地上32樓，是信義計畫區第二高大樓，每坪租金開價4500元。

世邦魏理仕台灣代理部總監陳頌民指出，該交易屬少見案例，前地主出手買回其中一個單元在商用不動產市場上不常見。

該筆交易案也是近三年來信義計畫區A級辦公大樓首次出現交易，前一次交易案則是在2010年下半年，也就是「遠雄金融中心」隔壁的「統一國際大樓」，當時27樓以每坪約135萬元成交。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，之前台北市A級辦公大樓的成交行情每坪大約130萬元，包括像新光敦南金融大樓、台北金融中心、宏遠證券大樓都是落在這個區間，本案成交到每坪185萬元，不但大幅拉高成交行情，更成為台灣頂級辦公大樓的新高單價。

根據遠雄人壽內部人士表示，前地主再三商量希望能夠買回其中一個單位，因此經董事會同意後，才會決議出售10樓其中一個單位給前地主，並強調以後不會再出售任何產權。

台中7期下半年將成為豪宅新推案的超級戰區！其中，北部建商大陸建設、宏泰人壽及台中寶璽建設，第3季起將陸續於新市政中心推出豪宅新案；而台中雙橡園開發、富宇建設的7期新案也將登場，預估下半年7期豪宅總推案量上看400億元。值得一提的是，在北部建商紛紛搶進推案下，帶動7期地價與房價雙漲，去年新市政中心新案每坪開價約在50至60萬元之間；今年新案每坪開價已攀升到65至80萬元之間，續創新高價。

7期豪宅下半年推案大都集中在市政路、府會園道、秋紅谷生態廣場等三大綠帶上，尤其是地理位置猶如台北市「敦化南路」林蔭大道的市政路，近兩年來已成為豪宅建商推案重心。其中，富邦建設進軍台中7期的豪宅首案，就在市政路上，預估將於第4季進場。雖然案名與產品規畫尚未曝光，但市場預估，以市政路的地段及富邦的品牌力，每坪開價約在70至80萬元間，總銷金額上看100億元。

而聯聚建設今年第1季於市政路上推出「聯聚保和大廈」預售案，每坪開價約在53至78萬元，總銷金額60億元，目前銷售量已突破6成。此外，正對2.5萬坪十字軸線、府會園道綠地第一排的寶璽建設7期新案，是繼7期「寶璽睿觀」完工4年之後的最新力作，預計第3季進場，目前已租下順天建設位於惠中路與市政路口的黃金角地、斥資搭建接待會館。

寶璽建設表示，新推案規畫總戶數為65戶，產品規畫為160、180及300坪，每坪開價75至85萬元，均價80萬元，戶戶總價破億元，總銷金額上看90億元。據悉，寶璽7期新案尚未推出，已經有許多寶璽的老客戶、50歲以上的企業主提前預約。另外，宏泰人壽預計第3季進場、坐落於秋紅谷生態廣場周邊的「台中帝寶」案，在大遠百後方搭建的接待中心即將完工，這也是北部知名代銷「甲山林集團」首次進軍台中7期的銷售代表作。

台中地產業者表示，宏泰人壽的「台中帝寶」豪宅預售案，雖然每坪單價尚未曝光，但在「台北帝寶」豪宅光環加持下，「台中帝寶」在台中豪宅市場早已未演先轟動。不僅北部建商、代銷商大舉搶進台中房市，深耕台北信義區近20年、專售頂級豪宅的「大師房屋」也首度南下，最近就在7期「聯聚仁愛大廈」開設首家直營店，目前的委託案則包括：聯聚、寶輝建設的頂級豪宅。在北部建商、代銷商、及房仲業者等紛紛進駐之下，7期豪宅市場下半年將更顯熱鬧。

苗栗大埔事件已屆滿三年，但內政部推翻前行政院長承諾，苗栗縣政府堅持七月五日就要拆屋，大埔自救會居民昨到行政院大門口抗議，高呼「爭議未決！」「履行承諾！」政大地政系教授徐世榮也帶頭譴責政府「無情、無血、無淚！」

二○一○年，苗栗縣政府計畫擴大新竹科學園區竹南基地，強制徵收大埔農地，面對居民抗爭，縣長劉政鴻不惜動用警力與怪手，封路毀田，引發強烈抗爭，當時的行政院長吳敦義做出「大埔原屋原地保留、農田集中劃設歸還」承諾，指示等面積歸還農地、恢復農水路，但一千多個日子過去了，苗栗縣政府不但未執行吳敦義承諾，甚至撕毀承諾，發出公文勒令彭秀春、朱樹、柯成福、黃福記等四戶在七月五日前自行拆遷，否則動用公權力強拆。

吳任閣揆時 允諾歸還農地

三年前大埔居民朱阿嬤不滿政府強徵土地而自殺，她的兒子朱樹昨也到行政院前抗議，談到媽媽不禁悲從中來，哽咽痛陳：「人已死，何忍家再破！」

大埔自救會預告，七月五日當天，全國各地的反圈地自救會及台灣農村陣線等團體，將在大埔「公義路」舉行大會師，宣示「一方有難，八方來援」，表達誓死捍衛農村土地的決心。

營建署副署長許文龍昨天出面接見，自救會成員葉秀桃問：「為何政府不信守承諾？」許表示這是苗栗縣政府的職權。台北大學不動產與城鄉環境系副教授廖本全追問：「請直話直說，這四戶要不要拆？」許文龍仍說，這是苗栗縣政府的職權，他不能侵犯地方職權。

營建署：這是苗縣府的職權

許文龍這番回答引發現場民眾不滿，擋住其去路，最後在警方的保護下才回到行政院內，抗議民眾也轉至總統府繼續陳情。

苗栗縣政府工商發展處副處長黃智群表示，徵收計畫已公告三年半，曾因大埔自救會有異議，兩次劃地還農變更計畫，營建署都委會也辦理四次協調，最終於一○一年八月七日決議不予保留，但建議在彭秀春等人房舍周邊都市計畫道路尚未開闢前，暫時原地保留，所以縣府先進行區內其他工程。

黃智群指出，如今區內工程進度已達九十七％，縣府因此發文請彭秀春等人於七月五日前搬遷，完成徵收的行政處分，因為這四戶都位於公義路旁，縣府已申請七月六日以後的路權，為強制執行做準備。

張森文、彭秀春夫婦說，如今吳敦義已當上副總統，過去說的話全不算數，莫非當初吳敦義出面滅火、只是做做樣子，大玩兩面手法？他們四戶一定會堅持到底，絕不會自行搬遷。

央行昨日召開第二季理監事會，除利率「連八凍」外，房市管控政策也未加碼。高雄國稅局局長吳英世認為，高雄過去曾經過都市規劃，重劃區少、炒房不易，市中心房價仍很便宜，實在沒有加碼管控的必要。

吳英世認為，在美國即將結束量化寬鬆政策下，資金將會退潮，不會繼續推升房價。預期未來房價修正的機會高，建議想買房的民眾「可以再忍一忍」。近年房價飆漲，政府陸續祭出房市管制措施，讓中南部的房市也受到影響。

吳英世說，「很多高雄的民眾和業者都罵死了」，高雄沒有炒房問題，僅高雄美術館附近及農十六特區在特定的在地建商操作下，漲得比較兇。即使要買美術館及農十六特區的豪宅，每坪價格也只有30、40萬元，跟大台北動輒上億元的豪宅是「根本不能比」。

高雄市最高的預售豪宅「國硯」，高樓層保留戶開出了一坪一百萬的天價，打破了高雄最高紀錄。我們實際了解，因為亞洲新灣區的設立，國硯面海戶傳出買出了8成以上，而當地房仲業者透露，幾乎一半客戶是買來投資的，如果真的以一坪一百萬成交，這將會是高雄房價單坪第一次突破三位數，衝擊房仲市場。 高雄港旁的新建案，開出一坪100萬的天價，打破高雄行情。高雄最高的預售豪宅建案國硯，3D動畫裡，建築物從海中衝出，座落在最美的高雄港，主打山、海、河一次到位，就是位在高雄市政府主打的亞洲新灣區旁，正在興建的總圖，世貿中心也為這個地段鑲金，讓國硯更是大膽的開出高樓層保留戶，1 坪100萬的超高價，但高雄的房價真的能這麼高嗎？ 看看國硯在網頁放上40樓的夜景照片，也放出風聲，全部戶數銷售完畢，但這一坪一百萬，已經比高雄公告現值第一名的京城凱悅，一坪53.9萬高出近一倍，如果真的搶購一空，到底是誰來買？ 看準未來市場，投資客大量進場，而北部投資客的動作，居然是鎖定因為颱風，成為危樓的林肯大郡，在受災後房價掉到一坪最低3到5萬，投資客黃家進發下豪語，要揪團一起炒房，三年之內要讓地價翻一倍。南北房地產投資都有大動作，全台灣房價，也勢必會因此傳出波動。

.中糧地產（000031）今日晚間公告稱，公司全資子公司中糧地產南京有限公司通過掛牌出讓方式，競買取得南京市麒麟生態科技創新園上坊地塊（地塊編號NO.2013G34）的國有建設用地使用權，地塊成交總價為人民幣234000萬元。

上述地塊位於南京市主城東麒麟科技創新園居住板塊，東至東麒路，南至永泰路，西至豐澤路，北至楊莊東路。上述地塊出讓面積144958.4平方米，建築面積 (地上)不大於318908.48平方米；用地性質為二類居住用地；出讓年限為住宅70年、商業40年、綜合50年。

..上海年內總價“地王”紀錄再被刷新。27日上午，青浦區徐涇鎮會展中心3(02-01)餐飲商辦地塊以總價47.21億元被綠地與福建泰坤貿易有限公司聯合拍下，折合樓板價8539元每平米，溢價率6.7%。


公開資料顯示，該地塊第一次出現在上海土地交易市場是2012年2月20日。公告顯示，徐涇鎮會展中心3地塊東至規劃六路西側紅線，南至規劃六路北側紅線， 西至諸光路東側紅線，北至盈港東路南側紅線，出讓面積184292.8平方米，容積率為3，起始總價13.68億元，起始樓面地價2473元/平方米。半個月後，出讓方發佈公告暫時中止了徐涇地塊的出讓。

但僅過4個月，上週五該地塊重新出現在上海土地交易市場。相同的出讓面積，相同的容積率，但地塊的掛牌起始價已經從2012年的13億元直接飆升到逾44.23億元，為今年起始總價最高地塊，引起業內譁然。

上海年內總價“地王”正以每月1次的速度刷新，4月10日和5月29日出讓的浦東唐鎮地塊和長寧新華路街道地塊，分別以37.75億和46億元的價格成為當時的“地王”。

近兩個月以來，重慶地王紀錄不斷被刷新。

昨日（6月27日），萬科與保利以53.7億元的掛牌底價成功競得重慶江北區溉瀾溪地塊，拿地面積逾28萬平方米，建築體量約123.72萬平方米，樓面地價為4340元/平方米。早在2011年時，該幅地塊起拍價曾為63.4億元，如今算是打了85折順利出讓。

保利地產重慶公司行銷部經理劉暢告訴記者，根據所拿地塊的指標要求，將會建造一個商業綜合體，目前保利與萬科雙方還在進一步協商，具體情況還不方面對外透露。

兩巨頭底價摘地王/

6月初，溉瀾溪G標準分區一宗地塊再一次出現在重慶國土局的招拍掛公示上，在重慶業內被稱為是“江北嘴最後一塊好地”。

公開資料顯示，該地塊占地面積28.23萬平方米，用地性質為二類居住用地、商業用地、商務用地，起拍價為53.7億元。

實際上，早在2011年11月，該宗地塊便出現在重慶國土局官方網站招掛拍公告資訊中，當時起拍價為63.4億元，比這次推出的價格高出近10億元，嚇退了所有開發商。

銳理資料分析師易孝軍認為，53.7億元依然是一個天文數字，即使經過小幅調整，該地塊的實際開發成本依然高企。

在昨日掛牌結束時，上述地塊報名房企僅有保利萬科聯合體，在拍賣未開始前，保利萬科聯合體便以53.7億元的掛牌底價順利成交。

坊間曾猜測，溉瀾溪地塊由於總價較高，高溢價率現象出現幾率低，華潤和佳兆業兩家房企最有可能“吃下”該地塊，但出人意料的是兩巨頭並沒有報名參與競拍。

中國房地產學會副會長陳國強（微博）對《每日經濟新聞》記者表示，這是目前國內品牌房企儲備土地的需要，況且萬科與保利聯合所拿重慶地塊的單價成本也是較低的，如果稱為地王，那也只能說是“廉價地王”。

將建設商業綜合體/

公開資料顯示，溉瀾溪地塊總占地面積424畝，其中規劃的商業占36%，對於綜合體地塊來說，並不是一個較小的比例。土地指標中對其建築的高度有一定要求，其中G11/02地塊限高180米，G13-1/02地塊限高250米，且要求不低於230米。

銳理資料分析師易孝軍認為，上述指標要求必然會讓該地塊中出現地標性的寫字樓。不過，他表示，“超高層建築的建安成本幾乎是成倍增長的。”

《每日經濟新聞》記者在採訪保利地產重慶公司行銷部經理劉暢時，她進一步向記者確定了這塊土地將會建設綜合體。


萬科早在2011年就已高調進入商業地產，並公佈三大商業產品線及商業地產戰略。萬科將圍繞購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區商業“萬科紅”三條商業產品線進行商業地產研發。萬科運作概念也將從社區商業擴展為城市商業，正式宣告進入城市綜合體開發。

分析師易孝軍表示，通過對周邊在售專案和濱江專案的考察和分析，通過估算，理論上該地塊住宅均價預計將在9000元~10000元/平方米，商業均價預計在25000元~30000元/平方米，辦公物業均價預計在15000元~18000元/平方米。

在金科地產重慶區域相關負責人陶建看來，萬科與保利拿下這塊地，本身都是實力房企，也不差錢，開發風險並不大。

“我的一個客戶去銀行打算轉300萬元買信託，但銀行不放錢，說給他5千塊，讓他7月1日以後再轉賬。”一位元信託公司的銷售人員向證券時報記者抱怨，這幾天銀行“錢荒”對新發行的信託產品的募資造成了困難。

最近，銀行一方面為了保持存款不讓客戶買信託產品，另一方面為了拉存款又加速推出大量高收益的短期理財產品。銀行“錢荒”不僅造成了股市的恐慌，也增加了人們對房地產市場的擔憂，畢竟這是一個資金密集型行業。除了銀行貸款，房地產信託曾是受房企追捧的融資管道之一。

那麼“錢荒”對房地產信託的影響有多大，對整個房地產行業將產生哪些影響？對此，接受證券時報記者採訪的業內專家認為，“錢荒”對房地產信託影響有限，缺乏自主銷售能力、依賴銀行理財客戶的通道類產品會有短期影響，但過了7月中下旬以後會有所緩解。中長期來看，優化金融資源配置不是信貸的去地產化，而是推動地產的去投資化，本次去金融杠杆正好給行業一個比較好的調整機會。

集合理財產品變相

投入房地產市場

“最近，銀行類其他理財產品的收益高達6%~7%，已經接近信託產品8%左右的收益率，信託產品確實受到影響，而且與其他理財產品相比，信託的風險相對較大。”廣發銀行北京分行一位元負責理財產品的工作人員稱。

中原地區一家信託公司有關負責人接受記者採訪時表示，“錢荒”對房地產信託產品短期影響並不直接，因為房地產信託專案本身規模大的不多，單體規模僅幾個億，而且大部分銷售靠信託公司自己的行銷團隊，不需要通過銀行認購。但也不排除一些體量大的需要銀行參與合作的產品會受到影響。

“對於房地產信託產品的影響還要看產品本身，好的房地產專案不愁錢，差的項目或是靠銀行理財通道的會很難過。”華東地區一家信託公司房地產業務部負責人接受記者採訪時說，缺乏自主銷售能力、依賴銀行理財客戶的通道類產品會有短期影響，過了7月中下旬以後會有所緩解。

“去年很多房地產項目資金緊張，上半年證監會放鬆監管，很多證券公司、基金公司成立了管理子公司，他們沒專案、沒資金、沒客戶，不具備鑒別能力，也沒有行銷團隊，只能走銀行通道業務，這些集合理財產品變相投入房地產市場。”上述華東地區一家信託公司房地產業務部負責人說，信託公司的監管一直很嚴，這讓信託公司今年上半年很難做，因為他們認為風險大、有爭議的項目卻被別人做了，很多爛的項目利率高、打擦邊球，助長了影子銀行泡沫。現在流動性形勢發生改變，之前預期下半年會放鬆流動性而做的決策，在資金退潮後都需要付出代價。

上述中原地區一家信託公司有關負責人也認為，銀行“錢荒”是短時間的，不會持續，隔夜拆借利率過高是非常態的，高成本吸金是不可能的。這次“錢荒”體現了央行的態度，即商業銀行高杠杆不符合政策導向，這是壓縮杠杆的過程。杠杆率下來後，市場融資成本會比過去稍高，屆時對房地產信託產品的影響，要看項目對成本的承受能力。不過，在他看來影響不大，“如果房地產都承受不了，那全社會融資更完了。”他說，信託業務是利率市場化的先鋒業務，未來的影響取決於資金成本、收益預期及經濟發展預期。

對於銀行“錢荒”對房地產信託產品的影響，中國信託業協會副會長王麗娟接受記者採訪時表示，協會也在關注這個問題，但現在不便評論。

中國信託業協會最新公佈的2013年一季度末信託公司主要業務資料顯示，房地產信託餘額為7701.7852億元，占比9.40%。其中，今年累計新增信託專案中，房地產信託金額達1532.1699億元，占比為9.27%。另據用益信託工作室統計，上周發行的產品投資領域分佈上，房地產信託仍然佔據榜首，且占比較前一周有所上升，發行的56款產品中，有13款投向房地產領域，發行規模約為44.5億元，占總發行規模的42.82%。

房地產去杠杆

有利緩解房價上漲壓力

銀行“錢荒”是否會衝擊房地產市場，大幅提高房企融資成本？對此，中信證券房地產行業分析師陳聰認為，央行的意圖不是壓縮社會流動性總量，而是引導資金流向，規範金融秩序，支援實體經濟發展和居民消費。優化金融資源配置不是信貸的去地產化，而是推動地產的去投資化，遏制在供給過剩城市，金融資源的無效配置，同時有效刺激保障性住房、棚戶區改造、中小戶型普通商品住宅的建設，滿足居民首套房和合理的消費升級需求。

陳聰認為，並不是所有房企都是流動性格局生變過程中的受害者。上半年拿地保守，銷售積極的企業，具備固有融資管道優勢的企業，反而將在優化金融資源配置的改革中受益。而一些融資能力較弱，拿地比較輕率的中小公司，有可能在未來半年內受到衝擊。他認為，流動性緊張會逐步推高房企的融資成本，但行業的這種去杠杆是逐漸和良性的，恰好配合行業去存貨的過程。

克爾瑞（中國）分析師戴成路認為，“錢荒”在短時期內確實會使房企碰到一定的融資困難，所以需要暫時調整企業運營策略，減緩擴張拿地，養精蓄銳。


“一線及近半二線城市住宅用地供應速度跟不上人口增長的速度。若土地供應難以釋放或制度調節不到位，上述城市的房價持續上漲仍是趨勢。本次去金融杠杆正好給行業一個較好的調整機會，也將緩解一二線城市的供需矛盾。”中投證券房地產行業分析師李少明認為，在預期資金成本上升、大量需求上半年已釋放的背景下，下半年購房需求走低是大概率事件，房價上漲壓力緩解。他預計三季度房地產成交量開始縮量，四季度增速明顯下降，局部城市和地區四季度可能現價格調整，幅度在5%左右。負債過高的房企毛利可能下滑2~3個百分點。

在中金公司房地產分析員寧靜鞭看來，對房地產業過於悲觀沒有必要，因為地產行業是經濟“防禦性”行業，地產行業投資還在20%以上，是短期內經濟唯一的穩定器，政府近期也難以承受行業投資的失速。而在6月19日的國務院常務會議上重申“支持居民家庭首套自住購房信貸需求，並支援保障性安居工程建設”，也將對後期央行信貸操作和行業“剛需”正常釋放產生積極影響。

對於重慶商業地產的大爆發，有業內資深人士提醒，商業地產的投資是有巨大風險的，一個重慶二級資質開發商，正在為它的“大型城市綜合體專案融資5億”
重慶，這座嘉陵江、長江交匯的城市已經被江水兩岸正在開工的專案包圍著。

中房信統計資料顯示，2011年至2015年這五年時間，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部城市的新城。其中也包括重慶。

商業地產大爆發

規劃中的重慶大學城新商圈，遍佈著“巨無霸”式的城市綜合體專案工地。公開資料顯示，富力地產重慶大學城打造城市綜合體富力城，總建築面積為625萬平方米，其中住宅410萬平方米、商業215萬平方米。

215萬平方米的商業體量，相當於重慶3.5個觀音橋商圈、5.7個解放碑商圈，堪稱重慶大學城商圈最大的“巨無霸”。

根據重慶市商圈建設工作會2012年的部署，重慶市計畫將建45個商圈，到2015年，儘快形成區縣核心商圈、社區便民商圈和鄉鎮商圈齊頭並進的格局，讓市民只需驅車15分鐘便可到達購物中心，步行15分鐘可到便民商圈。

正是在這樣的“部署”下，重慶的商業地產大爆發。重慶的土地出讓金是個佐證。2012年，重慶土地出讓金總額897.5億元，在全國300個城市中位居第三。“從這兩年的重慶土地拍賣市場可以看出，綜合體的專案占了其中的大部分。”重慶中原地產市場總監孫剛對《第一財經日報》記者表示，跟一線城市相比，這?的商住項目占比非常高。

當然，這?人口也眾多。資料顯示，重慶的常住人口為2945萬人。城鎮居民人均家庭總收入24811元，比上年增長13.8%，人均可支配收入22968元，增長13.4%。但仍然趕不上重慶商業地產建設的腳步。

仲量聯行重慶董事總經理蘇仲禮曾表示，2013年，將是重慶中心商業爆發的一年，大體量的購物中心相繼入市。未來三年，購物中心總量將超過100萬平方米。

綜合體的“折翼”

沒有人會記得綜合體的“折翼”。去年10月，媒體報導香江家居的經營困局：總共206家商戶，空置率一度接近50%，超五星級酒店卻成泡影，經營十分慘澹。

這是重慶較早時期的一個城市綜合體專案，公開資料顯示，當時中新•城上城號稱佔據重慶幾何中心、交通中心、奧體中心，與渝中區、高新區、九龍坡區三區交會形成黃金三角要塞。

整個中新•城上城總占地11.3萬平方米，總建築面積80萬平方米。按當初的預計，中新•城上城將引進超五星級酒店、超大規模購物中心等多種商業形態。

一項關於中國各地購物中心空置率調查的排行榜顯示，瀋陽以高達24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高於10%。

還在熱火朝天建設中的重慶大學城新商圈、龍湖地產開發的“龍湖U城”是這一商圈少數的已經開業的商業項目，人氣明顯不足，二樓都是一些面積較小的商鋪，許多商鋪還掛出了轉讓的資訊。三樓的一些商鋪還空著，閒逛的人寥寥無幾。這個項目的冷清與龍湖地產在重慶開發經營的其他商業綜合體火爆的場面形成鮮明對比。

香港信和集團早於2007年以41.38億取得三鋼廠地塊307.6畝土地，曾因樓面地價高達4000元/平方米以上成為當時重慶土地市場的單價及總價“地王”。但該地塊目前還在“陸續”動工和“擱置”中，遲遲沒有上市。此前，他們對外宣稱，將在三鋼廠地塊上修建一座33層的五星級酒店，造價9.1億元。

記者在現場看到，這個項目還在施工中，原“計畫到2014年6月24日，這?拔地而起的將是一座總高70米左右的20層高樓，建築面積近15.2萬平方米”，估計很難實現。

對於重慶商業地產的大爆發，有業內資深人士提醒，商業地產的投資是有巨大風險的，一個重慶二級資質開發商，正在為它的“大型城市綜合體專案融資5億”。

“重慶房地產在這十年發展得比較快，經過這麼多年的發展，因為獨特的地勢變化，重慶的規劃和許多城市有些區別，所以更適合打造多個商圈。”孫剛對記者表示，所以重慶的商業格局是多中心的格局。

這一個格局甚至下沉到三四線地區，今年初以來，江津、南川、綦江、長壽、黔江、酉陽、秀山等30來個區縣的核心商圈，都出現了較大規模的城市綜合體。


據當地媒體報導，有的區縣僅一個小縣城，城市綜合體就出現了四五個，其建築體量一般都在15萬平方米以上，有的甚至達到60萬平方米。

可是消費最多的，還是在解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪等傳統的商圈。2011年，渝中區商貿銷售總額已達1672億元，社會消費品零售總額達414.3億元，擁有LV、GUCCI等國際知名品牌180個，彙聚了全市50%以上的世界500強企業達109家。

“這一大爆發更可怕的是出現在三四線地區，這些地區的消費能力更差，未來會造成很大的泡沫。”當地的一家地產仲介機構研究人員對記者表示，這些龐大的商業地產專案更多的是地方政府招商引資的一個結果。

6月樓市一改傳統淡季行情，火爆之勢超出預期。據市房管局資料顯示，截至6月25日，東莞商品房網簽面積64.1萬平方米，其中一手住宅網簽面積58.6萬平方米，6月住宅成交面積突破指日可待，而超過旺季5月的66.9萬平方米亦非不可能。

在此暢銷背景下，各方資料均有新突破，其中別墅成交創年內高位，而簽約房價也呈上漲態勢。上周一手住宅均價再度破“9”字頭，環比上漲364元/平方米。

[資料] 6月一手樓有望突破6050套

步入6月，東莞樓市除了假期因素作用外，日交易額都維持在較高水準，目前已連續五周成交量突破15萬平方米。

市房管局資料顯示，上周一手商品房成交面積19.2萬平方米，環比增加30.08%，同比增加26.6%，成交金額為19.4億元。其中，住宅成交面積17.7萬平方米，環比增加27.2%，同比增加21.7%；成交套數1565套，環比增加41.5%，同比增加11.7%，日均高達224套。

縱觀6月資料，截至25日，一手住宅日均成交約203套，其中6月7日和6月8日雙雙突破300套；一手住宅簽約面積58.58萬平方米，日均簽約面積23431.6平方米。

記者發現，6月份成交的一手住宅有望突破6050套，簽約面積有望突破70萬平方米，從而一舉超過5月旺季樓市，並刷新今年上半年月度成交新記錄。

[市場] 樓市整體處於高位運行趨勢

火爆的交易行情自然少不了房企的賣力推廣。據中原地產統計資料顯示，近兩周東莞有45個樓盤推出大小不一的活動。

記者瞭解到，前一周主要以圍繞端午舉辦各“粽“暖場活動，以認籌儲客為主，如萬科紫台、宏遠禦庭山等樓盤。上周市場推廣方式則有所變化，17個樓盤活動中有7個專案開盤加推產品，分別是萬科金域松湖、萬科金域國際、保利生態城、東江豪門、永江花園、萬科紫台以及天利中央花園。中原地產分析認為，無論是剛需盤還是別墅盤，開盤均取得不錯的認購率，整體市場處於高位運行趨勢。

資料似乎也印證了這一觀點。據悉，萬科金域國際開盤當天推182套79—98平方米產品，售出174套，銷售率達96%，客戶以厚街私營業主、企事業單位職工、白領人士為主；保利生態城開盤當天推出97套雙拼、聯排別墅產品，成交86套，銷售率達88.6%，銷售金額達3億元。

[觀察] 5月份開始別墅產品一路熱銷

據瞭解，受去年各城市房價調控目標和樓市政府影響，高端豪宅出現一定的“萎縮”行情，尤其是別墅成交最為明顯。


今年以來，別墅市場隨大勢回暖，成交量亦節節攀升。自5月份開始，別墅產品一路熱銷，有資料顯示，僅上周東莞別墅就成交2.94萬平方米，比前一周上升3.16%，接近今年單周別墅成交量至高位的3萬平方米，為今年單周別墅成交量的第二高位。

截至6月23日，6月份的別墅成交已達8.5萬平方米，已經越過今年5月的別墅成交總量6.8萬平方米，創今年別墅成交月度高位。

記者瞭解到，別墅成交主力項目碧桂園柏麗灣成交26套、海逸豪庭成交10套、寶安山水江南成交10套及錦繡山河成交6套。

“自5月以來主要是這些項目助推別墅成交量的高位走勢。”東莞中原車德銳認為，位於樟木頭的保利生態城是上周別墅交易的一大亮點，開盤日成交別墅86套，是全周別墅成交量走高的一大支撐盤。

在融資市場沉寂一段時間的?大地產（3333）再有新動向。集團近期為旗下位於長沙、瀋陽、石家莊及重慶4個項目在境內發行超過30億元（人民幣．下同）的永久性證券，首3年利率高達10%。

分析員認為，融資成本雖然不便宜，更會攤薄每股盈利，但卻令集團在償債及降低負債率方面變得更加靈活。

星展的報告引述近日會見?大主席許家印時稱，集團未來將實行8項改善財政狀況政策，包括加強銷售、加快現金回籠、拆售車位及零售商舖，以及引入更多合作夥伴等，冀可增強資產負債表。

美林降目標價

不過，?大近期頻頻買地，上半年累計已斥資200億元購入30個項目，總建築面積約130萬方米，有投資者則關注此舉是否過於進取。

美林同日發表報告指出，?大今年積極減債，預期上半年淨負債率將見回落；然而，累計上半年，集團用於購地的資金已達200億元，投資者關注?大積極購地情況，故該行下調其目標價至4港元，因為估值仍然理想，故維持買入評級。

該行指出，?大管理層對今年全年銷售可達到1000億元充滿信心，今年首5個月銷售已累計達到340億元，未來數周仍有新盤推出。

美林預料，其上半年銷售可累計達到440億元，佔全年目標44%，亦估計去化率可反彈至約90%的高水平。該行相信，隨着?大的產品銷售組合優化及產品售價提升，其整體產品的平均售價也將逐漸回升。

星展預期，?大上半年銷售可達440億元，回籠資金達400億元。

該行指出，下半年?大將有48個新項目推出，上半年推出13個新項目，每方米平均銷售價格7100元，大部分來自二線城市。

家庭客入票13張擬購全層 利率趨升，土瓜灣港圖灣推出定息按揭吸納換樓客，最長定息期7年，息率2.4至3厘，嘉里建設（683）期望，三天登記期可取逾百張入票。市場消息指出，一個家庭昨天動用260萬元大手入票13張，擬購入全層單位，為項目登記以來最大宗入票個案；據悉，項目兩天收票已增至逾60張。

嘉里夥拍中銀香港（2388）為港圖灣提供多種按揭計劃，提供3、5及7年定息期，前兩者定息利率為2.4厘，7年期則為3厘，買家於年底前成功申請可獲0.5%現金回贈，買家亦可把原物業定息部分的貸款額轉移至新物業的按揭貸款。

港圖灣昨天進行第二天登記，發展商未有透露入票情況，嘉里發展執行董事朱葉培表示，未統計入票數字，但對情況感滿意，有家庭入票超過1張，期望總入票量可逾100張。

市場消息指出，昨天一組家庭客分兩次大手入票共13張，有意購入全層單位，以每張入票約20萬元，即動用260萬元資金，為項目最大宗入票個案。據悉，項目累積入票增至約63張，今天晚上8時截止登記。

此外，一手監管局昨天進行本月第二場工作坊，吸引最少11家發展商到場，主要課題包括樓書和銷售情況等。

OCEAN ONE下周二發售

香港置地大坑上林尚餘15伙，發展商擬推出頂層2個特色戶招標發售，但監管局昨天釐清，新盤若尚餘單位不足整個物業伙數的20%，推售時貨尾須全部推出，因此建議發展商先進行招標，後再發價單。

香港置地香港區住宅部主管黎漢群表示，上林遲遲未發出價單，主要等待本月兩個工作坊的舉行，但監管局建議先招標後發價單的做法，與集團推售策略有異，故集團須考慮頂層2伙是否繼續以招標形式推售；由於工作坊進一步釐清樓書及銷售安排，上林會積極為樓書進行修訂及上載，務求開售時有清晰樓書供買家查閱。

一手監管局同時釐清，現樓新盤重推時樓書只須列出當時售出單位的平面圖及列明單位售出便可，毋須釐清單位出售後有否改動圖則。早前南豐董事總經理蔡宏興透露，跑馬地雲暉大廈因C座「賣散」，並出現業主改動單位的情況，製作樓書有難度。根據監管局昨天釐清論點，即南豐只須列出雲暉大廈C座當年發售時的圖則，並列明單位已售出便可。

此外，監管局亦稱，即使新盤已落實銷售安排，開售當天也可隨時終止揀樓。

油塘OCEAN ONE亦正式「解封」，發展商麗新（488）昨天上載銷售安排，定在下周二（7月2日）以先到先得形式發售52伙，實用平均呎價14039元，「入場單位」屬8樓E室，售價687.7萬元。

香港興業（480）旗下荃灣工廈DAN6推出，市傳逾9層單位已獲承接，其中更獲投資者斥1200萬元大手購入中層5個單位；對於有指個別人士把該工廈作服務式住宅推銷，香港興業發言人強調，已再三提醒代理，物業屬工業用途。

市場消息指出，荃灣DAN6早前接獲的洽購昨天「拆單」，入場費約230萬元，呎價由4800至5100元。市傳截至傍晚已有合共約9層樓面獲承接，包括9樓、11樓、12樓、15樓及16樓，此外，11樓5個單位獲一位活躍於工商物業買賣的投資者購入，呎價約5100元，作價約1200萬元。

項目吸引不少住宅代理參與推銷，由於上址每個單位建築面積490至764方呎，入場呎價4800元，加上單位內部設有獨立廁所，故市傳個別人士把DAN6當作服務式住宅推銷。

香港興業發言人代表發展商Hong Kong Health Resort Limited回覆指出，DAN6是一座工業樓宇，在發展商的市場推廣資料及向代理作出物業簡介時，已清楚交代上述資料。業界人士指出，工商物業按揭成數遠低於住宅，認為投資者需要小心認清物業用途。

辣招增加工商舖投資成本，資深投資者把目光轉移至海外。紀惠集團行政總裁湯文亮表示，早前增設的辣招打擊正常商業活動，政府應定出撤招的時間，由於投資本地物業成本增加，現正物色海外的機會，包括台灣和馬來西亞等，估計每個地方投資1億元；集團旗下物業市值約300億元。

資深投資者黎永滔認為，政府實施辣招不理智，地產業是香港經濟支柱，作為國際城市應歡迎境外資金投資；他表示，自2011年起計，已斥資約30億元在倫敦購買舖位，未來將繼續物色機會，但香港亦會留意。

中原工商舖營運總監潘志明指出，令代理佣金近四個月直線下降，該行從業員自然流失率約5%，較以往2%至3%高，他促請政府工商舖豁免雙倍印花稅。

市場消息指出，大坑施弼街18至20號一個地舖以4800萬元成交，面積650方呎另加閣樓，原業主為劉姓投資者。市傳銅鑼灣軒尼詩道497至499號一地舖以180萬元租出，惟據了解，現租用的珠寶行擬續約，並正與業主商討中。

美國聯邦儲備局表明退市，北角港逸軒細單位買家因憂慮後市下調決定撻訂，損手約18萬元；該單位昨天即日以385萬元售出，低市價約5%。

近日樓市充斥多項負面消息，令買家對後市亦更見審慎。中原地產副區域營業經理林龍南表示，港逸軒中層A室月初時獲買家以398萬元承接，但及後聯儲局表明退市進程，加上將軍澳地皮日前以低價批出，買家擔心樓市見頂，於昨天簽署正式買賣合約前最終決定撻訂，損手18萬元。

擎天半島平手急沽

不過，原業主也看淡後市，故把單位放售價調低至385萬元，低市價約5%，即日獲一位本地投資者承接，單位實用面積316方呎（建呎497），實用呎價12184元（建呎7746元），預計月租約1.5萬元，回報率可達4.7厘。資料顯示，原業主去年以310萬元購入單位，是次售出須繳5%的額外印花稅（SSD），扣稅後賺55.8萬元。

另一方面，九龍站擎天半島業主不惜平手急售離場。市場消息指出，擎天半島6座中層A室早前以1150萬元放售，後以1130萬元沽出，減價20萬元或1.7%；單位實用面積621方呎（建呎846），實用呎價18196元（建呎13357元）。原業主在2011年以1073.8萬元購入單位，賬面僅賺56萬元，扣除行政費實屬平手離場。

將軍澳區自低價批地後，昨天終錄得兩宗私人屋苑買賣，但同屬減價個案，中原地產分區營業經理張鎮邦表示，維景灣畔17座中層H室減價2.2%，以538萬元易手，實用面積525方呎（建呎720），實用呎價10248元（建呎7472元）。

此外，消息人士指出，薄扶林貝沙灣2期8座低層A室新近以2500萬元易手，實用呎價18182元（建呎14732元）。

土地註冊處資料顯示，九龍塘歌和老街5號屋地落實以1.13億元售出，樓面呎價約4.06萬元，登記買家為楊敏。

下月實施 業界料可增7成至3.6萬伙

政府昨天為私樓樓花鬆綁，將預售樓花期限制由最長20個月放寬至30個月，以催谷更多短期供應，紓緩近期樓價的升溫壓力，業界料措施可令樓花潛在供應，增加71%至3.6萬伙，但最終的供應還要取決樓花申請及審批進度。

運輸及房屋局局長張炳良出席房委會例會後透露，經過各部門細心檢討後，當局同意可以將私樓樓花期，由現時的20個月延長至30個月，以回應市場的置業需求，7月初實施，屆時地政總署會再作公布，並強調並非強迫發展商賣樓。但他提醒市民，在作出任何置業決定之前，都需要考慮自己的負擔能力及就市況作出分析。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，歡迎政府推出樓花鬆綁措施，認為有助增加短期供應。他續稱，今年及明年的落成量合共約2.8萬伙，在扣除已售出的7,000伙樓花單位，估計市場尚餘約2.1萬伙單位可供未來20個月發售，以平均每年1.5萬落成量推算，樓花期獲延長10個月之後，市場可售的樓花將會增加約71%至3.6萬伙。

今公布下季賣地 涉3300伙

除延長樓花期外，據了解，發展局將緊接於今天，公布下季的賣地計劃，涉及約3,300伙單位，其中早前流標的天水圍天榮輕鐵站項目，有機會在季內重新招標，涉及約1,600伙。

對於放寬樓花期的建議獲政府接納，發展商普遍表示歡迎，例如地產建設商會執委會主席梁志堅形容措施對發展商來說是好事，但仍要政府及發展商雙方在審批文件時配合，才能夠延長預售樓花期後，可更快增加供應。

不過，最終發展商推盤速度及數量會否有所加快，嘉華國際（00173）營業及市場策劃董事陳玉成指出，仍然要視乎市況而定。而南豐董事總經理蔡宏興亦稱，不同發展商有不同策略，有發展商會希望近現樓才賣樓，令顧客對物業發展更有信心。

學者測師：增供應幫助有限

與此同時，有學者及測量師亦認為，措施對於增加供應幫助有限，亦有機會將樓價下跌風險由發展商轉移至買家身上。

理大建築及房地產學系客席講師姚松炎指，樓價向下調整的機會大，原有高風險、持貨多的發展商，多一個渠道可將單位放出，讓買家可以承擔風險。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示，不會增加供應量，但可以讓市民有一個預警，未來有幾多供應，從而避免市民搶新盤導致樓價上升。而建築、測量及都市規劃界的立法會議員謝偉銓指，有迫切住屋需要的市民仍要等，即使是換樓的市民，亦要繳付從價印花稅，希望當局考慮調整換樓期措施。

翻查資料，政府亦曾在1998年亞洲金融風暴期間，將預售樓花期由15個月延長至20個月，作為救市招數之一，以加快發展商資金回籠的速度，避免因倒閉而進一步影響本港經濟。

尚悅後最大新盤 逾1400伙有望下季推
政府延長樓花期上限之際，馬上就有大型項目獲批售樓紙，本報據悉，南豐旗下東涌55B區項目獲「開綠燈」，批出預售樓花同意書，逾1,419伙有望第三季推售，為去年9月以來最大型新盤，勢成市場焦點。

政府為增加住宅供應，放寬樓花期的同時，隨即有大型項目獲批預售樓花同意書。

消息透露，南豐的東涌55B區項目剛獲批預售，發展商目前正積極籌備樓書，部署在第三季內開售，由於項目規模較大，相信會花一段時間籌備樓書製作。

據了解，東涌55B區項目提供逾1,419伙，為去年9月元朗尚悅之後，政府批出最大規模的新盤，相信可為現正缺盤的一手市場注入新血。

1房戶吃香 長綫收租客追捧

雖然該盤並非限呎項目，而且9幢住宅主力提供2至3房單位，但發展商曾表示，區內有機場人員、空姐等對住宅租務市場有一定需求，故同時設計部分細單位。

其中1幢更將會全數提供1房單位，是近年極罕見的特色設計，可以迎合市場對細單位的需求，亦會興建小量洋房及分層特色戶。

事實上，近年不少來自分支家庭的單身族，以及新婚家庭普遍租多於買，而且選擇租金較低，面積較細的單位；1房戶因而變得相當吃香，故受不少長綫收租客追捧。九龍站凱旋門、尖沙咀名鑄、香港仔深灣9號及銅鑼灣yoo Residence均有提供1房單位，而且都曾創出理想的造價。

區內缺大型新盤 料貼二手價

東涌近年沒有大型新盤供應，以樓齡較新的大屋苑如映灣園、藍天海岸等為例，目前實用面積平均呎價，介乎8,000至近1萬元不等，由於發展商當日以低價投地，相信項目發售時，定價會貼近二手價水平。

該項目由南豐在2010年5月以獨資形式投得，每平方呎樓面地價僅2,300多元，2011年3月底前獲屋宇署批出建築圖則，成功搭上「發水樓」尾班車，將建9幢約32至34層高的分層住宅大廈（其中4幢另設3層高平台，另5幢則設3層高平台連1層地庫），另設9幢3至4層高洋房，共提供逾1,419伙。

翻查資料顯示，該盤在去年8月申請預售樓花同意書，待批約10個月時間終獲批出。

一手新例實施至今已近兩個月，6月份可發售的新盤僅比5月多兩個，目前市場上合共有5個新盤可供選擇；本月至今一手成交量按月減34%至35宗，但隨着愈來愈多新盤陸續推出發售，估計下月成交量可回升。

隨着發展商與政府就新例開始取得共識，發展商對條例的了解日增，近日已有多個新盤相繼發放新樓書，目前已發放新樓書（包括全新盤及餘貨盤）的新盤合共有13個。不過，當中大部分項目至今仍未公布價單及銷售安排，因此實際上可供發售的新盤仍然寥寥可數。

現時市場上正發售的新盤有5個，包括粉嶺逸峯、何文田DUNBAR PLACE、馬頭角The Avery、長沙灣晉嶺及油麻地珀．軒。據一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，上述5盤截至本月25日，成交宗數僅合共35伙，涉及總金額約2.5億元。

5新盤 多涉中細價樓

由於5個新盤中有4個均為千萬元以下的中細價樓，而涉碼較大的DUNBAR PLACE本月成交量不多，令6月份成交價及成交總額均比5月份53宗及約3.6億元少，兩者分別按月跌34%及31%。

雖然一手新例令成交量急挫，本港新盤單月成交量（6月份截至25日）已連續兩個月處少於百宗的低水平，但隨着多個新盤將相繼推出市場，下月一手成交可望止跌回升，其中將於本周六發售的嘉里（00683）馬頭角港圖灣，首批連加推共涉80伙，增加新盤供應量，當中亦涉及多伙逾千萬元單位，可望同時帶動一手成交量及價回升。

居屋第二市場有首批白表客進駐而交投活躍，盤源買少見少，樓價亦節節上升。一名擔心遲入市樓價續升的家庭客，一收到購買證，便即日拍板入市，不再猶豫。

將軍澳家庭客 原區搵樓

一名居於將軍澳的家庭客，由於家中增添新成員，有感現居單位不夠應用，故申請「白居二」，但礙於審批需時，但又心急想入市，故一邊等購買證批出，一邊於區內物色心水戶。

基於預算資金所限，家庭客只能揀選樓價250萬元以下的單位，另一條件，則是想於原區搵樓，居於將軍澳多年，暫不想遷往外區。事實上，居屋樓價已上升不少，故市場上可供家庭客睇樓的放盤委實不多。

429呎可間兩房 呎售5303

按現時市況，符合該家庭客揀樓要求的居屋，集中於港鐵將軍澳站附近的寶明苑及廣明苑，綠表價低於250萬元以下的兩房單位仍有選擇。主要是該兩個屋苑，其位置離港鐵站路程較遠，步行約10分鐘，而且樓齡達15年，為區內低水之選。

由於購買證未到手，家庭客一直只能睇樓，縱使有心水戶也未能即睇即買。其中，寶明苑A座中層14室，實用面積429平方呎，建築面積572平方呎，可間兩房用，原業主叫價只為230萬元，實屬市場筍盤之一。

故日前當一取得相關文件，家庭客即日便再與寶明苑業主議價，並且獲得象徵式減價2.5萬元，即227.5萬元成交，實用面積平均呎價5,303元；建築面積呎價3,977元。中原彩明苑分行經理柯勇表示，此室造價屬低市價水平，屋苑最平放盤已升至250萬元。

成交單位原業主2010年8月，於綠表市場以108萬元購入上址，見套現後帳面可獲利119.5萬元，便決定先行套現，物業期間升值1.1倍。

置地旗下首個以招標方式，出售大坑上林餘貨單位的計劃受阻。一手住宅物業銷售監管局（下稱銷監局）表示，招標出售的一手住宅毋須公布價單，但建議發展商優先處理招標出售的單位，以免引起混亂。

新例講座逾10發展商出席

銷監局昨天舉辦第2場工作坊，解答業界對《一手住宅物業銷售條例》的問題，吸引了逾10個發展商代表出席，包括長實地產投資董事黃思聰、長實營業經理曹皎明、置地住宅物業香港區主管黎漢群等，主要就樓盤銷售的安排、廣告及平面圖等提問。

對於銷監局有關招標安排的建議，置地住宅物業香港區主管黎漢群表示感到失望，需要重新部署旗下樓盤上林的重推計劃，稍後會諮詢法律意見，以決定項目是否繼續以招標方式推售。

置地上林尚餘15伙待售

置地大坑上林現時尚餘15伙單位待售，發展商早前已上載樓盤樓書，原本計劃先按公布價單的方式，出售其中13伙標準單位，而尚餘兩伙特色單位則留待最後以招標方式出售。

另外，亦有發展商提出，若果洋房項目的花園面積達1萬平方呎，遠比洋房面積2,000平方呎大時，樓書內的平面圖能否採用不同的比例顯示。銷監局回應指，條例要求平面圖比例為1：200，只要圖則不小於有關的比例便可以，並建議發展商可以採用拉頁方式，刊登較大的住宅圖則。

金朝陽主席購舊樓 難避稅

發展商為避開買家印花稅（BSD）辣招，改以私人名義收購舊樓，其中金朝陽（00878）以信託形式由主席傅金珠收購銅鑼灣舊樓，惟稅務局卻指，信託形式買樓未獲豁免於辣招，令發展商避稅計劃受阻。

金朝陽於2010年起，以「寰企有限公司」名義開始收購耀華街44號的德昌樓，累收購8伙，涉及3,606萬元。但受政府在去年10月底推出「雙辣招」影響，發展商如繼續以公司名義收購，即須繳樓價15%的BSD稅，令成本增加。

BSD推出 改以私人收購

為避免額外稅務支出，金朝陽改以主席傅金珠私人名義收購，並於1月中以980萬元收購德昌樓5樓B室。根據土地註冊處資料顯示，成交於4月中註冊登記，並同時附加一份信託聲明書及提名書。在該信託聲明書內說明，傅氏購買該5樓B室的資金由「寰企有限公司」提供，而物業權益亦由該公司擁有。

有測量師解釋，企業透過私人名義收購舊樓，容易在信貸融資、法律責任上存在風險，故此進行信託聲明以降低風險。

未繳稅文書 非法律證據

不過，稅務局回應指出，若A君是以受託人身份為一間公司購買住宅物業，根據有待通過的《2012年印花稅條例草案》，有關買賣協議須予徵收BSD。若住宅物業的實質權益藉「信託聲明書」轉移，則該聲明書屬「可予徵收印花稅的買賣協議」，須予徵收從價印花稅及BSD。以上述個案為例，即金朝陽仍然有機會被徵收15%、即147萬元的BSD稅，未能突破辣招限制。

同時，稅務局補充指，未加蓋適當印花的文書，除在刑事程序及有關印花稅追討的程序外，不得在法律程序中被收取為證據。

　　)雖然市場近來傳出多項利淡消息，但豪宅大額租賃成交影響輕微，而交投則仍以南區為主，市場消息指，大潭玫瑰園單號屋，最近以二十五萬元由外籍公司客人承租，單位可望海景，實用面積三千三百一十四方呎，呎租七十五點四元，屬市價。據悉，原業主於九七年以五千九百八十萬購入物業。

　　淺水灣麗景道五號一座雙號屋，以約十八萬五千元租出，單位屬五房間隔，實用面積三千一百一十六方呎，呎租五十九點四元，原業主以公司名義，於一○年斥資一億六千三百萬元購入。

　　另外，據區內代理指，中半山本月迄今雖暫錄四宗買賣成交，但區內的租務市場仍然活躍，市場消息指出，嘉富麗苑一座低層B室，新近以十萬八千元獲

承租，單位面向維港，實用面積二千三百四十八方呎，平均實用呎租為四十六元，屬市價。

　　至於區內豪宅雅賓利一個中層戶，亦以約十萬元租出，單位實用面積一千九百四十八方呎，實用呎租約五十一點三元。

　　另外，美聯營業經理張毅表示，受哈羅國際學校落成影響，黃金海岸一帶過去一年租賃成交趨活躍，有子女就讀該學校的家長，最近以十萬元承租區內浪濤灣一座單號屋，該洋房實用面積二千一百二十一方呎，呎租四十七點一元，租金及呎租均創屋苑歷史新高。

　　上海再現新地王，奪得該地的正是5月初入主盛高（337）的上海綠地集團。綠地集團夥拍福建泰坤貿易，以47.21億元（人民幣，下同），投得上海青浦區一塊商業及寫字樓地皮，成交價較該地塊的掛牌價溢價6.74%。

　　值得一提的是，該地皮在去年招標出讓時，底價僅13.67億元，但今次拍賣的底價卻升逾兩倍至44億元，令人嘩然。

　　自4月上海落實《國五條》細則後，該地已每月出現一次地王，綠地和泰坤貿易的出價，是4月以來第3度刷新地王紀錄。該地皮是上海青浦區徐涇鎮會展中心3地皮，總面積約為18.43萬平方米，地積比率為3倍。

　　該地皮在去年2月20日首次出現，當時掛牌

出讓的起拍價為13.67億元，屬商業用地。去年3月出讓人暫時中止掛牌出讓活動，後於今年1月終止出讓。當時相關負責人表示，終止出讓是因為須調整出讓條件；另亦有指招商問題也影響該地皮出讓。

　　今年5月10日，該地皮再次掛牌出讓，面積及地積比率均與此前相同，但起拍價卻飆升逾30億元至44.23億元。該地皮的用途亦調整為餐飲旅館業及商場寫字樓之用，出讓年限由40年，修改成商業40年和辦公50年。有分析認為，出讓方再次出讓地皮，起拍價大幅飆升是因為找到更多購買方或有意向的買家。

　　綠地今年已在上海投得了5塊地，共投資約72億元，當中只有1塊為住宅用地；另1塊商業用地；3塊商辦用地都是合作拿地。綠地今年5月，剛斥資近30億港元，收購盛高60%的股權，並建議將盛高置地更名為綠地香港控股。