內政部「不動產交易實價查詢服務網」自昨天起，改為每2周發布1次實價資訊，並提供民眾免費下載當期新增資料，民眾每次可省下2000元。而根據昨日揭露資訊發現，台中市西屯區「文化臻邸」出現了總價1.36億元的交易紀錄，換算每坪65.85萬元，創下台中住宅總價及單價新高。

每2周發布1次
過去「不動產交易實價查詢服務網」採每個月發布1次資料，內政部地政司副司長王靚琇昨天表示，從7月1日開始，縮短為每2周發布1次，發布日期分別為每月1日及16日。
另外，過去民眾若要下載當期發布的新增實價登錄批次資料，每次需要收取費用2000元，未來民眾下載當期資料則免費，「但若要下載過去資料，仍維持原來的2000元下載費用」。
民眾Tracy開心的表示，過去資料更新慢，下載還要2000元相當貴，但這項新規既可縮短資料更新的時間差，還能夠省下大筆費用，相當明智。

西屯豪宅破億元
而根據昨天最新資訊，台中市西屯區出現一戶總價1.36億元的住宅成交產品，推估為龍寶建設「文化臻邸」，此次交易戶為12樓戶別，總面積237.59坪，扣除車位後，每坪單價為65.85萬元。
住商不動產台中七期園道加盟店店東楊淑芬表示，「文化臻邸」屬七期重劃區，面綠地第一排，總戶數僅24戶，且建設公司知名，從完銷以來釋出案件不超過5件，相當稀有。

第二季商用不動產爆低量，僅138億元，創1年來新低，整個上半年也僅有365億元，僅是去年全年交易金額的34%，商仲業者表示，在壽險買盤持續受到限制的情況下，預測今年商用不動產成交金額可能無法破千億元，恐創4年來新低。

高力國際調研部董事李日寶指出，因市場缺少指標商辦案釋出，加上壽險買盤受到壓抑，今年上半年的商用不動產成交金額大幅下降，上半年僅有365億元，若下半年壽險買盤仍未出手以及無指標案釋出，預期下半年仍會維持低量，全年度有可能無法破千億元。

根據高力國際統計，第二季商用不動產單筆交易金額最高竟不超過20億元，即麗寶建設從台灣金服拍下的北市內湖區雅新科技大樓，買進總價約19.17億元。

此外，第二季最大買家是製造業者，總買進金額約55.5億元，主要交易案例包括太平洋電線電纜以15.81億買下三重湯城開發計畫、新漢電腦以13.02億元買入中和元隆捷運雙星A棟，以及白金科技以9.65億買入華亞科學園區廠辦大樓。

不過，土地交易市場卻相對熱絡，世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，第二季市況是商辦急凍、土地熱燒的情況，第二季土地成交金額約455億元，分別較上季與去年同期，增加29%、15%，其中建商為最大買家，總共砸下305.6億元買進土地，占整季交易金額的67.16%。

第二季最大宗土地交易案要屬京城建設砸下42.71億元買進高雄美術館土地第一排，拆算每坪土地單價約306.20萬元，創高雄土地新高單價。

不動產交易 土地熱商辦冷
工商時報

　受到金管會限制金融保險業購置不動產，政府禁售國有地，都更陷入泥淖等政策因素影響，使得2013年上半年呈現商辦交易急凍、土地熱烈的兩極化現象。

　高力國際公司最新調查指出，第2季全台商辦大樓只成交138億元，總計上半年365億元，估計全年有可能跌破千億元大關、恐創近5年新低。反觀土地熱潮是從北燒到南，第2季成交爆出455億元史上單季最大量，地上權異軍突起。

　高力國際董事總經理劉學龍昨（1）日表示，展望下半年，游資有向海外物色投資機會的趨勢。以某家族來說，最近正評估總價15億港幣（約新台幣58億元）的香港大型商業大樓，全棟收購，惟受到特別印花稅調高到8.5％的打房政策影響，這樁台灣買家的大型不動產交易速度趨緩中。

　劉學龍指出，針對金管會嚴格限制保險業購置不動產仍有2.875％租金報酬率的天花板門檻，他透露，有保險業叫苦連天說：「已整整9個月沒有買到半棟大樓了！短期內QE還未結束、低利環境下，龐大游資究竟應如何妥善運用？幾乎快無解。」

　世邦魏理仕董事總經理林俊銘昨天也表示，以不動產市場來說，有人比喻土地像原料麵粉，建物是麵包，現階段雖然土地交易比建物還熱門搶手，在有些區段甚至「麵粉」貴於「麵包」，但其實這些購地成本，都將反映在建物上，顯示市場對未來3到5年看法樂觀。

　不少建商紛紛大手筆收購土地，帶動這一波土地交易熱潮。高力國際董事李日寶表示，本季以京城建設42.71億元買下高美館附近土地，為最大金額交易案；至於華固則為最大買家，短短3個月就大買台北和高雄3塊地，囊括前10大土地交易案的其中3筆。

　此外，高力國際最近也接到史上規模最大的廠辦大樓委任委託案源─寶豐隆興業負責人蔡鎮宇以90.96億元買下的華固「V Park」三棟廠辦大樓，高力國際將以每坪月租1,200元委託價，對外招租。據悉，這個開價已創下內湖潭美段的最高租金價格。

教會和宗教團體向來是台灣的「超級大房東」族群，高力國際指出，不少教會最近興起「資產管理」的需求和興趣，希望活化資產、提高租金收益，最近高力國際就簽下「美南浸信會」全台6處不動產，進行「資產管理」。

教會和宗教團體的資產活化，可望躍居下波商用不動產上的潛力客戶群。像山達基教會最近高雄總部大樓就完工啟用，由世邦魏理仕進行專案工程管理。世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，山達基教會斥資5億多元的改建裝修成本，完成地上12樓、地下3層的台灣總部，近期已落成啟用。

至於財團法人美南浸信會，最近也委託高力國際公司進行全台6處資產的「資產管理」業務。高力國際董事總經理劉學龍表示，美南浸信會在台灣的6處資產，幾乎都帶有長期租約，部分作住宅大樓出租中，為提高資產價值，已正式委託高力國際進行「資產管理」，負責提供包括物業管理、財務分析、租金分析、人事管理、推廣、行銷等服務。

劉學龍指出，因為，教會雖擁有龐大資產，但檢視資產的角度，不再是買進多少、未來賣價多少，而更重視軟硬體、客戶服務、客戶關係等，所帶來的資產價值。 不少宗教團坐擁台灣多處精華地段的資產，經常被壽險業、本土買家甚至是外資法人「盯」上，有意整棟收購，顯示這些宗教團體當初物色教會場所的眼光獨到。

像財團法人台北市教會，就擁有信義路四段、靠近基隆路的「信基大樓」，被外界視為小金雞，不但常滿租，而且租金行情亮眼，經常被法人相中有意全棟購買，但台北市教會堅持「只租不售」。財團法人台灣基督教長老教會，則被認為是全台最有錢的教會，至少有1,200多處教會，資產價值上看1兆元。另外，財團法人基督教中國佈道會3年前把天母東路的聖道兒童之家土地，以70.28億元標售給華固建設，也落袋不少；財團法人台灣基督教協同會今年初也以9.88億，標售掉青田街豪宅大樓。

根據內政部最新買賣移轉棟數資料顯示，全國買賣移轉棟數回升至3萬6788棟，不僅僅是寫下最近26個月的新高記錄，同時也回升至奢侈稅前的交易水準，不過6月北市與台中市最新公告的買賣移轉棟數，則雙雙出現下滑，北市為3368棟月減15%，台中市則為4452棟，月減12%。

5月內政部統計處公布的全國買賣移轉棟數結果回到單月3萬6788棟的水準，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，單月3.7萬的交易量已經是奢侈稅上路前的交易水準，由全國的買賣移轉棟數可看出市場第2季初的熱絡買氣。不過北市、台中市最新6月的買賣移轉已先出現下滑，房市熱度再靠近年中時，似乎出現退燒的跡象。

台北市5月買賣移轉棟數寫下奢侈稅後新高，不過6月的移轉棟數僅剩下3368棟，比起前一個月減少15%，主要都會區中以大同區、南港區與文山區的表現較佳，房價最高的大安區反而出現明顯量縮，6月的移轉量較5月減少約3成。曾敬德指出，市中心區的買方對於景氣變動較為敏感，尤其是5月下旬美國聯準會主席柏南克鬆口，經濟好轉後考慮縮減QE規模，造成國際股市崩跌，連帶影響台股也衝擊購屋人的信心。

台中市6月最新買賣移轉棟數為4452棟，同樣較5月減少12%，交易量最大的西屯區與北屯區，買賣移轉棟數分別月減15%、16%，整體房市溫度略有降溫。曾敬德指出，從聯準會釋出QE有條件縮減說後，包括股市、債市、黃金價格，皆出現大幅波動，連帶也影響購屋人的信心，讓今年房市熱度在5、6月出現些微變化，緊接著就是暑假期間與農曆鬼月的到來，後續還有奢侈稅修正等挑戰，下半年房市應謹慎看待。

中山區總價低又有捷運 買氣相對旺

台北市、台中市昨公布6月建物買賣移轉棟數，台北市交易量較5月減少15％，台中市則月減12.1％，房仲業者認為，受到美國量化寬鬆政策（Quantitative Easing，QE）退場影響，市場觀望氣氛濃厚，使房市交易有降溫跡象。台北市5月建物買賣移轉棟數寫下奢侈稅後新高，台北市地政局昨發布6月建物買賣移轉棟數為3368戶，較5月減少601戶，減少幅度達15.1％，較去年同期則減少8.6％。

內湖平價宅比例高
台北市各行政區交易量排名前3名為中山區、內湖區和文山區，建物買賣移轉棟數分別為567、459、385戶，且12個行政區中，除大同區微增1％外，其餘交易量皆下滑。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，交易量第1名的中山區因為多為小坪數住宅，總價相對較低，不論投資客或自住客都往該區尋屋，且中山區有捷運淡水、新蘆線等，交通方便，為北市交易量最大的區域；內湖、文山區的平價住宅比例則比北市其他行政區高，比價效應也讓這兩區成為6月買賣移轉棟數排名前2名的行政區。台灣房屋智庫市場經理劉志雄說，受到美國QE退場因素影響，市場觀望氣氛濃厚，又以高總價、置產型產品受影響最直接，如大安區月跌幅達31.1％，顯示台北市的買氣逐漸往外圍擴散。

逢甲商圈總價較低
台中市6月建物買賣移轉棟數共4452棟，較5月的5063棟減少611棟，月減幅達12.1％，較去年同期則增0.2％。6月交易量以西屯區的673棟最多，其次為北屯區的642棟、北區的417棟居2、3名。住商不動產台中七期園道加盟店店東楊淑芬說，西屯區除包括七期、十二期重劃區等高總價區塊，也有中科、逢甲商圈等總價較低的區域，產品選擇多元，且生活機能普遍方便，一直都是交易熱區；以中科、逢甲低總價區為例，5年內大樓每坪約20~25萬元，15年以上的住宅產品每坪則為15~20萬元，3房總價在500~700萬元。劉志雄指出，西屯區、北屯區為台中房市的火車頭，但6月這2個行政區約有1成以上的跌幅，也使台中房市表現疲軟。

捷運新莊線的丹鳳、迴龍站於上周六正式通車，帶動下新莊交通利多，房仲業者統計發現周邊房價近3年漲幅約22~25％，而通車首個周末，看屋人數也增加至少1成。
根據全國不動產統計丹鳳、迴龍站近3年房價變化，丹鳳站3年前中古大樓每坪僅20~22萬元、公寓每坪僅17~19萬元，現在已漲至大樓每坪27~30萬元，公寓每坪25~27萬元，3年漲幅約22％，預計通車後仍有逾1成的漲幅，而迴龍站3年來漲幅也有25％。

看屋人數多1成
全國不動產新莊捷運丹鳳加盟店店經理連季葦指出，通車後的首個周末2天看屋人數比平常多至少1成，且首購族佔3成、換屋佔4成，有從台北市、三重、蘆洲、中永和等區來看屋的民眾，其中又以中永和區佔2~3成較多，因捷運附近新成屋較多，詢問度也較熱烈，小坪數的1~2房新成屋總價約在790~1350萬元。
根據內政部實價登錄網站資料顯示，捷運丹鳳站周邊房價行情，中古屋每坪約16.4~32.3萬元；迴龍站附近的中古公寓行情每坪約17~21.6萬元。而沿捷運線的中正路，房價行情較高，視產品不同，每坪28.5~70.3萬元。

中正路交易案多
此外，位於新北市中正路893巷51~100號近期有多筆房屋交易案，推估為勝旺建設「捷運家境」，當初開價為每坪 32~33萬元，而根據內政部實價登錄發現其成交價為27~31.3萬元。住在新莊的Lily說，原本要去市中心都要搭公車再轉捷運，多花費不少通勤時間，現在有捷運後真的方便許多，附近也有不少空地開始在蓋房。

新北市兩件重大招商案成功。全球第五大記憶體模組廠、英屬開曼群島商「世邁科技」首度來台投資，11日進駐新北市遠東通訊園區成立研發中心。

而日商三井不動產株式會社上月27日與新北市府簽約，將投資65億元，在林口興建北台灣最大規模的OUTLET PARK，預計6年完工。 世邁科技（SMART Modular Technologies）總公司位於美國，是全球第五大記憶體模組廠商，產品範圍包括記憶體模組、嵌入式儲存模組及TFT觸控螢幕，應用在電信、軍事、航空、汽車應用的工業電腦產品及儲存設備。

經發局長葉惠青說，世邁五月初與板橋遠東通訊園區簽約，首次進入台灣就選擇落腳新北市，也是看中台灣的研發能力。 他說，11日世邁進駐遠東通訊園區，公司總裁將率高階主管抵台，市長朱立倫與經濟部次長卓士昭將出席研發中心啟用典禮；日後該公司除派駐美國研發人才，也將招聘本國人才，不但可促進技術交流，還可創造ICT產業群聚與研發能量。

前年營業額達4千3百億台幣的三井不動產株式會社，上月27日已與市府完成簽約，將在林口興建北台灣規模最大、樓板面積達4萬5千坪的國際級暢貨中心，預計投資65億元、2018年完工，估計可吸引2百家廠商進駐、創造逾2千個就業機會。

進入下半年的7月第一天，土地市場再創新高！最新淡海「新地王」寶座換人坐。宏普首度轉戰新北市的淡海新市鎮，昨（1）日砸下11.12億元、相當每坪61.2萬元的價格，買下1,654坪土地，改寫區內土地單價新高紀錄，未來推案價格可望坐2望3。

宏普建設董事長段津華鑑於台北市都更處處碰壁、土地原料面臨「斷炊」，加上淡海新市鎮輕軌捷運預計108年底完工、帶動近期新案紛紛狂銷，大手筆「插旗」淡海新市鎮。 宏普建設經理林素玲昨天表示，宏普雖然手中在大台北都會區，還擁有700多億元的土地存量，可供未來5年推案無虞，但鑑於台北市愈來愈難取得土地，為了儲備土地原料，決定首度轉戰淡海新市鎮，買下新市二路的1,654坪土地。

林素玲表示，宏普買下的這塊地為容積320％的住五土地，法定容積單價為每坪19.12萬元；但依容積利用率來計算，每坪容積單價為12萬元。目前附近行情每坪已賣到27~28萬元，但宏普以每坪售價26萬元計，未來總銷將達26億元。

市場人士指出，宏普此次砸下每坪61.2萬元買下淡海土地，已重寫區內單價的新高紀錄；也一舉超越2012年12月湯泉國際集團以每坪46.9萬元標下淡海新市鎮土地的紀錄，躍居為淡海「新地王」。但就每坪容積單價來看，湯泉國際仍以20.39萬元，穩居最高紀錄保持者。林素玲表示，依目前取得成本計，全案開發毛利率還有20％；預計第4季請照、規劃為20幾坪的中小坪數產品為主力，2014年第1季推出，為2016年業績來源。

宏普向來頗受外資法人青睞，主要其土地存量幾乎都集中在台北市和新北市精華地段，目前宏普仍握有台北市大直金泰段百億商業大樓開發案、德行東路蘭雅廠辦案、內湖百億案、新莊副都心70億元大案、還有桃園「宏普之心」等，估計約700多億元土地儲備量，可供未來5年銷售入帳之用。

內政部昨（1）日公布最新實價揭露，台中市「文化臻邸」個案以總價1.36億元成交，扣除車位後每坪單價達65.85萬元，刷新台中市住宅產品單、總價新高紀錄。實價揭露以來，4大都會區住宅產品最高單、總價，除北市為不同個案之外，其餘包括新北市、台中市及高雄市，皆由同一個案拿下「雙冠王」。 為更加速不動產交易資訊透明腳步，內政部於昨日起，開始每月公布2次實價揭露，由於台北市是每周三公布，因此昨日反倒是台中市揭露在今年2月成交1戶總價1.36億元，扣除車位每坪單價65.85萬元的交易，刷新台中住宅產品總價及單價新高紀錄。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，據實價揭露網，該棟門牌為西屯區市政北三路，屬七期重劃區內的建案，應是龍寶建設的「文化臻邸」，該案總戶數僅24戶，完銷以來市場上流通案件不超過5件。此次交易戶為高樓層雙拼戶，屬於稀有釋出，景觀戶加上地段優勢，讓成交價有不錯的表現，單價甚至高於「聯聚方庭」與「寶輝一品花園」。

在台北市豪宅市場部分，自實價揭露以來，目前出現最高單價為「仁愛一品」，扣除車位每坪約240萬元，截至目前為止，尚未有超越該案單價的最高紀錄；在總價方面，扣除「富邦九莊」別墅產品，仍以「信義之星」的總價3.45億元，為紀錄保持者。 在新北市住宅方面，上周實價才揭露的新北市新板特區「橋峰A+」案，每坪單價來到90.7萬元、總交易金額為1.2億元，創下新北住宅最高單、總價紀錄，該案目前已有28筆交易資訊，每坪成交價原本落在約67~84.1萬元，能突破90萬元大關，主要為高樓層的加持。在高雄部分，由高雄京城建設推出的「京城凱悅」，實價登錄以總價1.38億元成交，扣除車位每坪單價53.9萬元，為目前高雄地區實價最高單、總價個案，以總價來看，甚至高過第二名7,800萬元的「美術之星」近1倍之多。

延宕近20年，過程反覆的台泥鼓山廠都市計劃變更、開發案，終於過關、定案，31.47公頃的工業用地，台泥將可取回16.57公頃的住、商用地，不過，為了避免過度開發，該案的容積率最高為490％、建蔽率最高為60％，屬於中低度開發格。

高雄市政府都市發展局昨（1）日表示，台泥鼓山廠開發案，在6月份重新送修正案之後，高雄市都市審議委員會已經審議通過。都發局指出，這是一個雙贏的都市計劃案，因為台泥除了可以擁有開發效益之外，市府也可無償取得公園及排水改善等公共設施用地，可節省大約12億元，並加速解決鼓山三路一帶因柴山山區逕流，所造成的淹水問題。

都發局說，由於台泥案在市都委會審議通過後，仍須送內政部審議，尚須時日，市府為加速排水工程進行，經協商台泥公司已同意於102年7月1日先行無償提供土地，市府水利局預定同年7月底公開招標，進行鼓山運河右岸整治工程，10月動工。

據北京市國土局網站的拍賣消息，7月1日的一天之內，北京兩幅地塊以較低的溢價出讓。

其中，綠地以5.53億拿下房山長陽一商業地塊，溢價率0.54%，樓面價4750元/ ；海澱清河路商業地塊則被北京利京置地和中聯科聯合體以9.1億奪得，溢價率1.11%，樓面價15664元/ 。

事實上，從6月北京成交的四宗經營性地塊來看，受北京限價令、錢荒等因素影響，溢價率及成交量都未能延續5月的熱度。


有分析認為，下半年土地市場將難以大幅升溫。相比前6月，整體資金面已經出現變化，錢荒雖還未直接影響實體行業，但對房地產市場的心理影響不容小視。銀行間市場現金匱乏，央行沒有釋放更多的流動性，暗示中國貨幣政策已開始由數量調控逐漸轉向品質和結構的優化。因此各房企拿地謹慎，高溢價率很難出現。

截至6月27日，北京土地儲備中心顯示2013年成交的土地累計已達100宗，合計土地出讓金為664.24億元，超過了2012年全年的647.92億。相比2012年上半年的135.6547億，暴漲近4倍。

.前言：2013年上半年，新“國五條”並未阻礙房地產市場的回暖，房地產企業的業績表現搶眼，品牌企業業績保持增長；其中，碧桂園的增長幅度最高，達到了97%，除了大環境的改善之外，也得益於其行銷模式上的突破。綠地上半年銷售額653億元，同比增長45%，其多元化的產品線，合理的城市佈局以及借力資本市場的行動都將繼續助推企業的規模和地位更快的提升。展望下半年，企業需要做好拿地投資和風險控制的平衡。一方面，下半年將是地方政府的推地高峰，前期銷售良好、資金充裕的房企應積極以合理的價格來選擇價值突出的項目進行投資。另一方面，資金風險也是房企時刻需要警惕的，加快推案節奏、加速回籠資金是極其必要的；“錢荒”風波再一次提醒企業，在一味注重用杠杆來撬動企業業績的同時，也需要做好風險控制，來應對時刻會到來的行業危機。

1、集中度：品牌房企持續發力，企業集中度維持高位

2013年上半年，在上榜企業銷售金額集中度方面，全國TOP10企業市場份額為15.21%，與2012年同期相比基本持平，與2012年全年相比，增加了2.45個百分點，龍頭品牌房企的金額集中度繼續維持高位。TOP20企業與去年同期相比，增加了0.52個百分點。今年上半年，得益於市場的全面回暖，房企業績穩步上升，龍頭房企品牌效應持續顯現，由此在市場整體業績提升中，繼續保持15%以上貢獻率。

銷售面積集中度方面，TOP10房企集中度再度提升。相比2012年上半年，今年上半年TOP10企業市場份額從9.10%上升至9.85%，增加0.75個百分點。TOP20企業市場份額提升力度較大，同比增加了1.07個百分點。

2、門檻：入榜企業競爭加劇，TOP20房企金額門檻增長84%

房企之間的競爭日益白熱化，入榜門檻中，金額門檻有顯著提升，與去年同期相比，TOP10房企、TOP20房企及TOP50房企均實現跨越式增長，尤其是TOP20房企，一年之間其入榜門檻的漲幅達84%。

從金額角度來看，TOP10房企入榜門檻達到283億元，與2012年上半年174億元門檻相比，增幅達63%。相比而言，TOP20房企金額門檻提升力度更為明顯，銷售金額從2012年上半年的79億元增加至145億元，同比增長84%。此外，TOP50房企入榜門檻則由2012年上半年的36億元增加至今年的56億元，增長幅度達56%。房企金額門檻紛紛提升，反映出龍頭房企緊抓市場回暖時機，積極採取隨行就市策略，實現銷售業績的大幅增加。

在面積方面，房企也有不錯表現。其中，今年上半年，TOP10房企入榜門檻達到243萬平方米，較去年的183萬平方米增加了60萬平方米。同時，TOP20房企則從99萬平方米增加至132萬平方米，同比有33%的增幅。TOP50房企入榜門檻小幅上漲，同比增加了12萬平方米，增幅為39%。

3、格局：第一梯隊穩步擴容，梯隊間銷售差距拉大

對銷售金額進行分析，梯隊分佈上，今年上半年，除第四梯隊數量不及去年，其他梯隊均有增加，第一梯隊中，400億元以上房企數量達5家，而去年僅有2家；銷售均值上，第一梯隊再次遠超去年同期，同比增加72億元。而第二梯隊金額均值同比有所減少，其他梯隊銷售均值都好於去年；龍頭企業表現上，借殼上市成功之後，綠地擴張步伐明顯加快，成為今年上半年房企排行中最大的贏家，其金額排名從去年的第四名上升至如今的第二名，銷售金額僅次於萬科，達到653億元，與2012年的450億元相比，增長45%。

對銷售面積進行分析，梯隊分佈上，總體呈現與金額類似的情況，第一梯隊企業數量從去年的2家增加至今年的6家，三倍增長，同時處於第三梯隊的房企數量增加而第四梯隊大幅減少，說明以往不少能級在50萬方的房企已邁入百萬方級別；銷售均值上，除第二梯隊銷售面積均值同比下降外，其他梯隊均小幅上升；龍頭企業表現上，?大領跑眾房企，銷售面積達729萬方，綠地以714萬方進入第二名，實現金額與面積的雙贏。

從企業的梯隊分佈上看，企業的業績左右了企業在行業中的地位，而企業的項目價值又決定了企業的業績以及未來業績的走向。因此，企業項目價值的高低和企業未來的銷售業績存在著緊密的聯繫。在CRIC房價系統的企業專案評級中，強烈推薦和推薦占比較多的企業，其項目價值為該企業未來業績創造了更大的增值空間。相對而言，謹慎推薦和不推薦項目的數量則會影響項目的未來消化能力，進而可能拖慢企業業績的前進步伐。比如，世茂房地產較去年年底排名提升了一位，其“推薦”的項目占比較高，達到了86%。

4、領軍：萬科、?大穩居榜首、綠地、中海、保利齊頭並進

進入“後國五條時代”，各大企業運用靈活的策略調整隨行就市，保持業績的持續增長。其中，萬科、?大、綠地、中海以及保利的業績表現尤為突出，成為行業領軍企業。

從領軍的五大房企格局來看，萬科的業績依然處於遙遙領先的地位，同時進一步甩開與緊隨企業的差距，與第二位的綠地集團業績差達到177億元；而綠地、中海以及保利則齊頭並進，以相差10億左右的業績表現形成領軍集團中穩固的第二梯隊。面積榜單方面，?大地產依靠6月份的強勁銷售趕超萬科，重登面積榜榜首。

領軍企業延續一季度強勁勢頭，業績成倍增長。具體來看，2013年上半年，萬科持續加大推案和行銷力度，以830億元的銷售額再度領銜榜首，相較2012年上半年610億元同比增長36%。萬科銷售專案中，CRIC評級為“強烈推薦”及“推薦”的專案占比達到74%，在所有企業中處於較高水準，“謹慎推薦”僅占26%，無“不推薦”項目，未來業績高增長仍然可期。

面積榜第一位的?大地產，上半年半年銷售面積達到729萬平方米，同比增幅達到16%，而金額方面也剛好達到482億元，基本完成年度千億目標的一半。?大銷售專案中，CRIC評級為“強烈推薦”及“推薦”的專案占比為71%，此外“謹慎推薦”僅占29%，未來仍然存在較大的業績提升空間。

綠地集團以653億元位居榜單第二位，但其同比增幅達到45%，趕超中海和保利，成功在港借殼上市使企業業績和規模有更大的拓展空間。中海和保利則僅僅以個位數差距緊隨其後。其中，中海地產上半年銷售業績達到645億元，同環比分別增長19%，上半年已經完成全年目標的81%，在其項目中，“強烈推薦”和“推薦”評級占70%。保利地產依舊依靠高周轉策略在業績表現上一路高歌猛進，上半年銷售業績達到635億元，同比增長29%，項目評級中“強烈推薦”和“推薦”的占75%，專案價格較低估，“謹慎推薦”占24%。

5、聚焦：行銷變革成為碧桂園、世茂業績大幅增長的主推力

碧桂園、世茂這兩家企業均為實力房企，連續幾次在銷售金額排行榜排名靠前，今年上半年業績再度快速提升，同比增長幅度均較為顯著。

碧桂園今年上半年銷售額總計340億元，同比上漲97%。企業從去年開始著力對行銷策略進行變革，宣導“全員行銷”模式，並不斷進行完善。目前，碧桂園參與行銷的人員主要分為四類：行銷部所有員工、橫向部門、廣大業主、外拓人士。在碧桂園全民行銷的帶動下，企業的銷售業績實現快速增長。

世茂房地產上半年銷售額為325億元，同比提升44%，該企業也在行銷方面進行了戰略優化。首先，世茂對行銷構架進行了調整，由垂直模式轉換為矩陣式管理模式，將原來的三大區域模式重新拆分成“7+1”模式，下放銷售權。模式的轉變讓公司對當地市場的變化能更快做出應對，從而進行調整。

6、潛力：上市助力旭輝高速擴張，陽光城、路勁高周轉迎合需求

旭輝集團今年上半年擴張迅速，銷售金額達到83億元，同比增幅達到98%。作為港股IPO放寬後最先上市的內地房企，旭輝今年上半年的發展可圈可點。旭輝一直以來都堅持“高周轉、高去化、輕資產”的總體戰略，企業產品結構分為70%剛需產品，20%商辦物業，10%改善型需求，“中小戶型定位”迎合了購房者的普遍需求，在政策緊縮環境下，依然有很大的拓展空間。

繼今年一季度首次入榜，陽光城繼續延續上升勢頭，上半年排行榜中位列第35位，較今年一季度的排名又提升6位。企業上半年87億元的銷售額離不開企業對高周轉策略的嚴格執行，開發週期僅為7-10個月。並且企業通過多樣化的融資方式保證了充足的資金支持，使企業的高速發展無後顧之憂。

路勁基建今年二季度保持了較快的增長，銷售額達到76億元，同比上升49%，排名較一季度上升6位至第40名。路勁主要以首置首改型產品為主，旗下路勁世界城、太陽城專案銷售情況較好，並多次加推，上半年銷售額都接近10億元。在弱市下，路勁迎合了購房者的需求，成為銷售業績保障。

7、展望：可售貨源充足，融創、綠城等企業有望超額完成全年目標

從上榜企業業績的完成情況來看，絕大部分企業全年銷售目標完成度已經接近六成。展望下半年，多數企業完成全年目標的難度不大，尤其是部分企業的可售貨量充足，下半年超額完成全年目標將是大概率事件。


今年融創中國繼續推進其“高端精品、區域深耕”戰略，銷售業績延續高速增長勢頭。融創全年計畫可售貨量為780億元，上半年已完成235億元的銷售額，預計下半年可售貨量將達到500億元，與全年450億的銷售目標相比，融創將可以輕鬆超額完成。

綠城中國延續去年下半年的攀升態勢，周轉速度也明顯加快，企業經營正在持續優化。2013年全年綠城的可售貨量高達1200億元，對今年銷售目標的覆蓋率達到218%。下半年將是企業上市推案的高峰，按照上半年的銷售勢頭，在充足的供應保證下，全年目標將有望順利完成，並可能出現大幅超額的情況。

.位於西湖區及濱江區的3宗地塊將於7月18日至7月30日掛牌出讓，總計出讓面積為11.6萬平方米。

觀點地產網訊：據杭州市國土局6月底發佈的公告，位於西湖區及濱江區的3宗地塊將於7月18日至7月30日掛牌出讓，總計出讓面積為11.6萬平方米。


出讓公告顯示，西湖區（轉塘鎮區單元G-R21-16-02地塊）, 出讓面積64053平方米，建築面積12.8萬平方米，為住宅（設配套公建）用地。

濱江區(江南單元BJ01-R21-20(1)地塊), 出讓面積19385平方米，建築面積42647平方米，為住宅（設配套公建）用地。

西湖區(蔣村單元A-12-2地塊), 出讓面積32590平方米，建築面積84734平方米，為商業商務用地。

此前6月25日、27日兩天，杭州共成功出讓了主城區的9宗地，總成交價達70億元。

.6月30日晚，保利地產廣東公司董事長余英在其微博中稱，保利地產半年銷售突破600多億，其中，廣東半年銷售(簽約)突破200多億，而廣州區域半年銷售(簽約)突破100多億。

據資料，1-5月，保利地產實現簽約面積460.43萬平方米，同比增長49.76%；實現簽約金額513.37億元，同比增長47.60%。其中，僅在5月份，其實現簽約面積95.10萬平方米，同比增長3.77%；實現簽約金額111.41億元，同比增長3.47%。

此前有相關接近保利地產人士透露，保利地產今年前五個月的銷售額已突破500億，平均每月銷售約100億，今年全年有望達到1200億的銷售規模。

據北京市住建委網站資料統計顯示，北京上半年新建住宅簽約套數為62295套，是最近4年來上半年同期的最高值，比2012年同期的48380套上漲了28.8%。上半年二手房成交量為95244套，比2012年同期漲70.6%。

新房剛需項目搶手

2013年上半年，雖然經歷了更為嚴格的政策調控措施出臺，但北京新房62295套的成交量創近四年新高，在一定程度上反映了供需矛盾的突出。

“國五條”新政出臺後，北京市場上的剛需專案仍然搶手。位於通州的金地格林項目，6月11日開盤，推出1140套房源，當天簽約率在80%左右。而房山的金地朗悅項目6月份二次開盤，推出276套房源也取得熱銷。

購房人龔女士告訴記者，她從3月開始在某樓盤排號，前些天銷售員讓她準備60萬元驗資。“600套房源，之前排號的有4000多組，驗資後還剩1300多組，搖上號的概率不到50%。”

金地集團華北區域副總經理遇繡峰表示，目前北京剛需樓盤的銷售情況都較好，今年上半年成交量創新高，是自住購房需求量巨大。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，政策嚴控影響企業推盤信心的同時，也通過控制預售證的方式實際影響開盤進度，導致短期內市場供不應求，使得全市新房交易均價再創新高。

二手房3月“井噴”創網簽紀錄

今年上半年，北京二手房成交95244套，而2012年全年二手房成交量為122758套。這個成交量不僅比2012年上半年大增70.6%，而且相當於去年全年二手房成交量的77.6%。

鏈家地產市場研究部分析師張旭介紹，今年2月“國五條”出臺，1月和2月二手房市場上業主的惜售、購房者的恐慌性購房交織在一起，不僅成交量持續走高，集中釋放，也推動了價格節節攀升。

3月底北京“國五條”細則出臺。為趕搭政策末班車，躲避高額個稅，供需雙方交易熱情高漲，新增房源量以及成交都出現暴漲。3月北京二手房成交43780套，創北京市二手房全面網簽以來的最高紀錄，也是今年上半年成交總量猛增的主因。

第二季度開始，由於調控新政出臺，和之前成交的透支，市場進入成交低迷期。在價格方面，據鏈家地產市場研究部統計，2013年上半年二手房住宅成交均價為27089元/平方米，環比上漲12.3%，同比上漲24.7%。

分析

對於下半年樓市走勢，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為在繼續支持合理的購房需求釋放的政策引導之下，個人按揭貸款方面銀行還將維持原有放款力度，而開發企業得到銀行信貸量將會減少。加快銷售進度獲得回款成為企業的主流策略，房價繼續大幅上漲的可能性不大。

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6月成交反彈明顯

6月，北京新建商品住宅共成交9811套，環比5月份的7004套大漲40%，這也是自3月底加強版新政出臺後，首次出現月度成交量的環比上揚。

6月份北京樓市的開盤項目數量也創下了年內新高，整體樓市呈現出供需兩旺態勢。據亞豪機構統計資料顯示，6月份，北京共有32個項目入市，市場累計新增供量達6368套，新增供應面積為74.8萬平方米，供應套數與供應面積雙雙超過了今年3月份的供量高點，創下年內新高。


對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，新政過後，市場需求持續保持在旺盛的高點，然而樓市供應因限價令管制呈現階段性銳減，導致4、5月份的市場成交出現大幅下滑，同時優質房源一房難求，樓市向好預期反而加大。而在6月份，越來越多的開發商加入了推盤放量的隊伍，直接導致了6月份市場成交止跌上揚。

二手房成交同樣出現明顯反彈，6月北京二手房住宅簽約套數為9232套，環比5月同期的7336套上漲25.8%。

北京中原市場研究部總監張大偉表示，北京二手房市場月成交量如不足1萬套，表明市場相對低迷，價格也會處於停滯狀態。但6月成交量相比5月明顯反彈。目前二手房業主的心理價位再次恢復，而部分購房者擔憂政策效果而再次入市，也會對下半年的市場走向產生影響。

“泰禾又在北京拿地了。”6月27日正在一個專案採訪的記者們紛紛轉述著這一消息。

當天，泰禾集團發佈公告稱，當天公司全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司與北京華瀾?泰房地產開發有限公司組成聯合體(福州泰禾出資比例為80%)，以14.3億元競得北京市石景山區銀河商務區K地塊，競爭對手中則包括萬科這樣的行業龍頭。而這已經是泰禾集團今年以來在北京拿下的第四宗地塊。

據統計，泰禾集團今年在土地上的支出已達79億元。而由於泰禾過去3年每年的主營業務收入均在20多億元的水準，業內質疑其是否有能力負擔這麼一大筆土地出讓金。

對此，泰禾集團相關負責人表示，除了石景山地塊因為剛剛拿下，未來得及辦完手續外，其他地塊都已付完了土地款，且基本都是自有資金支付的。

房地產深耕“城鎮化”

業內人士認為，調控形勢下，客觀上阻礙了中小房企的上升，一些有雄心的企業家只好尋求突圍之路。而泰禾集團的選擇則是利用當下有利時機，先行做大資產負債規模，這才有了泰禾去年以來較為激進的表現。

北京中原地產市場研究部提供的資料統計顯示，截至2013年6月5日，十大標杆房企今年內共計斥資660.6億元購地，同比大幅增長。一線城市仍為其爭搶的重要“戰場”。 泰禾集團內部人士也介紹稱，公司董事長黃其森善於抓大放小，他曾表示，只關心三件事：拿到地，融到資，賣出房。尤其是拿地，總要親自盯著。目前泰禾拿地思路相當清晰，除了在“大本營”福建基地繼續拓展，精耕細作外，公司重點打造的區域就是北京市場，因為北京的市場足夠大，去化快。另外，上海、廣東等經濟發達地區也是重點關注區域。

泰禾借力金融

瞭解內情的人士告訴記者，泰禾集團成長基因中，與金融業有著密切的聯繫，黃其森建築科班出身，但在金融業從業多年，對資本運作、現金流管理具有天生的敏感。泰禾的發展一直都是雙輪驅動——產品和金融是泰禾發展的兩大驅動力。


市場人士表示，也許正是與金融資本的深層合作關係，使得泰禾集團有底氣在房地產業大佬雲集的北京、上海慷慨出手。公司負責資金的高管向記者表示，公司目前各個新項目的項目潛力得到金融機構的認同，後續資金來源有保障。公司的融資方式多樣，除了傳統的銀行融資外，還通過信託、房地產基金等融資。公司的對外擔保全部是為下屬子公司提供的，並沒有媒體此前炒作的100多億那麼多，那個數字只是擔保額度，部分尚未實際發生。截至目前，公司的資產負債水準正常，公司負債中有30億元至40億元為預收款項，這部分負債實際上為尚未結轉的銷售回籠資金，在財務上待結轉後將轉為銷售收入，因此並非普通意義上需要償還的負債。據統計，130家上市房地產公司的平均有效資產負債率約為50%，和泰禾的差距不大。

泰禾集團的年報顯示，目前，黃其森是泰禾集團的實際控制人，其控制的福建泰禾投資持有泰禾集團809400795股股份。與部分對資金饑渴的房企不同，泰禾投資持有的上市公司股份尚有市值約30億元的股票未用於股權質押融資。顯然，只要泰禾集團需要，控股股東方面還有進一步支持上市公司的空間。

此外，泰禾從拿地到開盤，時間也已經壓縮到6個-8個月。據悉，在今年的金九銀十前後，公司年初及4月、5月間獲取的北京的孫河和台湖兩個專案就將安排“入市”。

中國指數研究院昨日發佈的資料顯示，6月百城住宅均價連續第13個月環比上漲。中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，下半年房價上漲壓力依然較大。

6月份全國100個城市新建住宅平均價格為10258元/平方米，環比上漲0.77%，漲幅比5月份縮小0.04個百分點。其中，71個城市環比上漲，數量比5月份減少6個，漲幅在1%以上的有26個，比5月份減少17個。

在6月份住宅價格環比上漲的71個城市中，漲幅居前十位的城市依次是：常熟、廈門、湖州、廊坊、廣州、江陰、鄭州、汕頭、衡水、桂林，漲幅在1.7%~3.7%之間。其中，常熟、廈門漲幅在3%~3.7%之間。

資料顯示，十大城市住宅均價為17376元/平方米，環比上漲1.01%。具體來看，廣州上漲2.74%，漲幅最大，南京、北京、深圳漲幅在1.5%~1.7%（含1.5%）之間，重慶（主城區）、武漢、杭州、上海漲幅介於0.5%~0.8%之間，成都、天津分別上漲0.19%、0.15%，漲幅較小。十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為24564元/平方米，環比上漲0.78%，漲幅較5月縮小0.23個百分點。


同比來看，6月百城住宅價格同比上漲7.40%，連續第7個月上漲且漲幅比5月擴大0.50個百分點。十大城市平均價格同比上漲9.93%，連續第8個月上漲，漲幅擴大0.25個百分點。十大城市主城區二手住宅平均價格同比上漲19.88%，其中，北京漲幅最大，達24.29%，廣州、深圳、南京、上海漲幅也超過15%。

黃瑜認為，在宏觀經濟增長不確定預期增強和貨幣流動性緊張的背景下，多個城市新房供應量繼續增加，推動房價漲幅繼續微幅縮小。需要注意的是，多個城市新房、二手房的成交量近期逐漸企穩增長，表明購房需求仍較為旺盛；品牌房企銷售業績增長顯著，資金狀況和抗風險能力較強，降價促銷的動力不足；熱點城市土地市場持續升溫，少數區域再次出現地價超過周邊房價的情況。展望下半年，央行表示“合理調節流動性，維護貨幣市場穩定”，在需求推動、土地市場高溫等眾多因素的推動下，房價上漲壓力依然較大。

政府為了冷卻樓市，先後推出雙倍印花稅等樓市辣招，令成交大減，但近期小型單位交投及價格有回暖迹象。財政司司長曾俊華上周出訪緬甸期間，接受本報記者專訪時表示，政府不排除在短期內再推出措施冷卻樓市，亦不會就辣招設定時限，同時也不會設定硬性的樓價下跌目標。

曾俊華提醒有意置業的人士須留意加息風險，事關本港隨時早於美國進入加息周期。自今年2月推出雙倍印花稅以來，本港樓市成交急跌，樓價亦見回調。不過，根據中原地產上周五公布的數據，截至6月23日的一周，中原城市領先指數CCL報121.22，較去年底辣招出台前的115.78，樓價仍然升4.7%。最近樓價出現反彈，白表免補地價居屋購買力出籠，被指為樓市帶來新需求，令樓市回升。

曾俊華表示，雖然目前本港樓市交投仍屬冷清，但小型單位交投仍然活躍，政府會視乎樓市情況再調節政策，不排除短期內再推措施冷卻樓市。

為了令未來潛在的新增住宅供應可以提前推出市場應市，政府上周再出招，宣布延長樓花預售期，由20個月延長至30個月，理論上可令樓花提前10個月開售。

美國聯儲局早前明確表示，最快會在今年內逐步減少購買債券規模，被視為部署退市。曾俊華提醒，有意在近期置業的人士須留意加息風險，事關隨着美國經濟繼續保持復蘇勢頭，加息周期隨時會在未來數年內發生，而本港更有機會根據銀行體系銀根情況，早於美國上調息率。近期房委會資助房屋小組主席黃遠輝曾公開表示，若樓價未能回落兩成，政府有需要考慮推出更多果斷措施。曾俊華對此則回應稱，政府不會就何時停止辣招，設定硬性的樓價下跌目標或是時限，而是會一直緊密注視市場情況，作出相關政策調整。

增供應須平衡各方利益

另外，發展局計劃在第三季推出9幅住宅用地和1幅商業用地招標，不過，今年首兩季推出的土地只能興建4900伙單位，連同鐵路項目，未及全年目標2萬伙的三成。但曾俊華表示，政府仍會維持在未來三至四年增加逾6萬個單位的目標。

曾俊華指出，政府早期的辣招多以控制需求為主導，中長期則會從多方面着手，尋求增加土地供應量。政府目前已將部分有待改劃用途的地皮剔出，另將港九6幅毋須改劃用途的住宅地納入賣地表。對於透過填海及提升社區樓宇密集度等來增加土地供應的建議遭到不少社會及環保人士反對，曾俊華則呼籲，市民應平衡各方利益，而並非就單方面聲音而作出判斷。

太古城實呎17340 加辣後新高

二手樓市買賣氣氛疲弱，過去三天長假期未能刺激買家入市意欲，代理行數據指出，十大屋苑長假期僅錄得12宗買賣，按周跌三成。雖然成交量低，樓價仍保持高水平，更陸續再有高價個案，鰂魚涌太古城一個分層海景單位，昨以1760萬元易手，實用呎價17340元（建呎15479元），為2月份政府「加辣」以來屋苑呎價最高成交。

成交按周跌31%

美國聯儲局表明退市，市場準買家不敢貿然入市，加上多項辣招威力仍在，導致樓市買賣氣氛仍「一潭死水」，數個月以來樓市成交量一直在低位徘徊，樓價卻未見大幅調整。中原地產表示，過去三天長假期十大屋苑錄得12宗成交，若單計周末兩天則錄得11宗，按周跌31%。三天假期紅磡黃埔花園及將軍澳新都城均捧蛋，細價樓亦不見得出色，天水圍嘉湖山莊有3宗買賣，已是最活躍的指標屋苑。

美聯物業則稱，15大藍籌屋苑長假期錄得21宗買賣。利嘉閣地產統計的10個主要屋苑數據則顯示，上周末兩天只有8宗成交，其中5個屋苑零成交，折合3天計算，共有16宗交易，成交仍疏落。

美聯物業助理聯席董事施衍銘表示，太古城過去三天僅錄得兩宗買賣，受到美國退市消息影響，長假期屋苑睇樓氣氛不見得活躍，業主仍惜售單位，辣招減低他們的換樓意欲，故現時屋苑盤源甚少，在現存放盤中，大幅調整放售價的個案並不多，故長假期只有零星的買賣。

其中海棠閣中層G室海景單位，實用面積1015方呎（建呎1137），原以1820萬元放售，終因市況疲弱調整至1760萬元易手，減幅3.3%，造價仍屬理想，實用面積呎價17340元（建呎15479元），為2月份政府推出雙倍印花稅後最高呎價成交。原業主2008年10月以818萬元購入單位，賬面升值1.2倍。

買賣雙方呈拉鋸

同區南豐新邨同見高價易手個案，美聯物業高級區域經理施遠洋稱，屋苑2座中層兩房戶，實用面積391方呎（建呎474），新近以493萬元售出，實用呎價12609元（建呎10401元），同為「加辣」以來屋苑最高呎價成交。

香港置業高級執行董事伍創業認為，息口目前尚未調升，業主未有需要大幅劈價「出貨」，買賣雙方呈拉鋸局面，相信下半年樓市的成交量在辣招的打壓下，仍會在低位徘徊，價位則難以大幅回落。中信證券研究部房地產執行董事顏偉洪則認為，現時二手樓市成交量偏低，未足以反映大市的情況。

首批白表免補地價購居屋計劃買家繼續入市，令居屋交投持續暢旺外，成交價更見一山比一山高，居屋重鎮屯門區屋苑龍門居，近日再錄得一宗屋苑居屋第二市場（居二市場）呎價新高成交，實用呎價見4633元。

龍門居實呎4633新高

祥益地產助理營業經理黃慶德表示，上述成交為龍門居6座低層D單位，實用484方呎（建呎577），因獲兩名白表免補地價計劃的買家爭奪，樓價由218萬元搶高近3%，以居二市場價224.22萬元易手，實用呎價4633元（建呎3886元），不僅創同類型單位新高，也刷新屋苑最高呎價紀錄。

黃慶德稱，上址原業主在2000年以綠表價68萬元買入，賬面獲利約156.22萬元。

富誠地產營業經理陳錫金指，鑽石山慈安苑A座高層6號室，實用面積433方呎（建呎593），以居二市場價260萬元由白表免補地價買家購入，實用呎價6005元（建呎價4384元），創屋苑居二市場價新高。

居二市場成交熾熱，居屋自由市場交投也不遜色，樓價升勢同樣咄咄逼人。世紀21聯誠物業董事謝寶昭稱，藍田高俊苑C座高層7號室，單位實用面積426方呎（建呎583），由上車客以自由市場價348萬元承接，實用呎價8169元（建呎價5969元），創同類型單位呎價新高。原業主持貨不足三年，物業升值約64%。

近期美國退市消息充斥市場，業界預料樓價向下調整，但在上周六發售的土瓜灣港圖灣，則成為一手新例實施後銷情最佳的新盤，過去三天累積售出70伙，首兩張價單已沽出近90%，項目獨撐3天假期一手銷情，佔整體72伙成交的97%。

發展商嘉里建設（683）近日並加推42伙，續以抽籤形式於本周四發售，平均呎價18242元，較已發售的80伙整體呎價調高15%，並首度推出頂層連天台特色戶，呎價高見2.7萬元。

昨天七一回歸假期，雖然天文台在下午發出三號強風訊號，但仍有不少準買家到港圖灣現樓參觀，現場更出現人龍。嘉里發展執行董事朱葉培表示，港圖灣絕大部分買家為本地客，僅得2至3名買家為非本地居民，項目銷情反映市場對市區物業需求大，市場也有不少潛在買家，由於政府仍繼續推出土地，若息口未有大變化，相信未來樓市仍會平穩健康。

至於未來旗下項目會否均以現樓形式發售，朱葉培表示，仍要視乎進度。嘉里代理市務總經理吳美珊期望，月內可上載同系黃大仙現崇山樓書。

昨天到場參觀港圖灣的劉先生表示，目標購入3房單位，認為現時樓價偏高，政府在房策上可更「強硬些」；睇樓客胡小姐也稱，政府辣招對樓市幫助不大，現時樓價偏高，暫未打算入市。發展商昨天在一手資訊網公布，再沽出6伙，累積共沽出70伙；過去三天其他新盤僅粉嶺逸峯沽出2伙，一手市場共錄得72宗成交。港圖灣昨天起展開第二輪收票程序，市場消息透露，暫錄得15張入票。

麗新發展（488）旗下油塘OCEAN ONE修訂樓書後，今天起以先到先後形式發售52伙。市場人士表示，由於現時市場聚焦港圖灣，對OCEAN ONE銷情未感樂觀。

此外，?地（012）過去周六也上載九龍城曉薈樓書，樓書顯示實用面積亦見縮減，涉約1至4方呎，以頂層27樓B室最多。按七天發樓書指引，項目最快本周日（7日）發售，發售前三天須發價單。

新世界（017）第三代接班人鄭志剛創辦的「K11」王國，版圖進一步擴展至上海；集團斥資4億元（人民幣．下同）翻新新世界大廈後，整體租金錄得逾4成的升幅，惟預料需至少5年時間才能回本。

鄭志剛預期，5年後集團將合共有19個K11項目落成，每年可貢獻集團超過200億元的銷售額。

鄭志剛在上海接受訪問時表示，集團用了2年半時間翻新，翻新後零售部分租金上升70％，寫字樓則上升30％，達到每方米270元，總體來說，租金上升四成。上海K11前身為香港新世界大廈，位於黃浦區淮海中路，總樓層達到60層，高度為230米，是淮海路最高的大廈。

其中，商場部分營業面積約3.8萬方米；辦公樓則為8.1萬方米，迄今出租率已達100％。他預計，有關項目需約5至6年時間便可錄得回報。

鄭志剛表示，計劃未來5至6年後，集團K11項目達到19個，遍布11個城市包括瀋陽、北京、天津及廣州等，商場總樓面將達到160萬方米，總投資額至少要10億美元。其中將於2015年開幕的瀋陽K11，將是集團最大的K11項目，樓面面積達到280萬方米。他期望，19個項目屆時每年可吸引3.5億人次，為集團創造約200億元的銷售額。

按此計算，集團尚有16個K11項目仍在建設中。換言之，未來每年將有二至三個項目落成。不過，鄭志剛對此並不擔心過於急進，因他認為最具挑戰的是團隊，只要每個地區找到好的團隊，所有事情都能事半功倍。

新百貨針對中檔階層

他表示，目前新世界發展擁有1150萬方呎土儲，當中約800萬方呎已建成，尚有350萬方呎在建中，他期望每年平均可增加46萬方呎的土儲。至於新世界中國（917）目前已建成120萬方米的樓面，尚有87萬方米在建中，期望每年平均可增加19萬方米。鄭志剛預計，香港及內地的商業土儲每年增長率可達到8％至9％及10％。

集團除了K11外，零售業務還有新世界百貨（825），兩者皆由鄭志剛「打骰」，被問到未來重點是否放在K11，鄭志剛立刻否認，他認為兩者定位不同，K11走高檔路線，新百貨則針對中檔銷售階層，且前者不是每個城市也合適，後者則已遍布40多個城市。不過，他透露，未來新百貨同樣會進行改革，規模會愈做愈大。

政府推出辣招後，舊樓併購活動減慢，今年暫錄得12宗強制拍賣的申請，包括最新由俊和發展（711）申請強拍長沙灣永康街55至57號嘉利工廠大廈，測量師估值4.081億元。

申請文件顯示，申請人為駿寶亞太有限公司，持有嘉利工廠大廈92.5%業權，現尚欠3個單位未收購，包括1樓及2樓B室，以及7樓A室。申請強拍的公司，董事包括潘志才及梁志輝，前者與俊和董事同名，後者則與俊和（中國）物業發展經理同名，公司地址亦與俊和發展相同。

資料顯示，該工廈樓高9層，樓齡已屆50年，屬今年首宗工廈強拍申請。據了解，地盤面積約14560方呎，以地積比率12倍計算，估計可建樓面174720方呎；測量師估值4.081億元。

事實上，長沙灣永康街一段早前也有財團成功購入地盤，其中?地（012）持有永康街59至63號佔地約2.8萬方呎的地盤，包括永康街59號前美安工業大廈，以及永康街61至63號前朱友蘭工業大廈。

另外，美聯工商助理營業董事何秀全表示，新蒲崗五芳街8號利嘉工業大廈1樓全層以約3960萬元放售，面積約1.2萬方呎，意向呎價約3300元，同時以約7.2萬元放租。

地積比增至5倍 涉約6萬伙

政府全方位增房屋供應，本報獲悉，洪水橋新發展區最新的規劃設計已作大幅修改，地積比率由3倍急增至5倍，居住人口由16萬人增加逾30%（或約5萬人）至21萬人，涉約6萬伙，公私營房屋比例各佔半數，首批於2024年入伙。

洪水橋新發展區第2階段公眾諮詢，將於下周初展開。接近政府消息人士透露，原定於去年底公布的洪水橋新發展區初步發展大綱圖，剛已完成最後修訂，其中發展區的策略角色會重新定位，由首階段公眾諮詢建議的促進深港經濟融合，改為增加房屋供應為主導。

深港融合 改為房屋主導

「現時的規劃設計改動，主要是參考了新界東北新發展區的社會聲音，期望新發展區能夠更聚焦解決本港的住屋問題，避免因不必要的揣測，延誤了中、長期的房屋供應」消息人士透露。

洪水橋新發展區佔地達790公頃，可發展的土地達400公頃，相等於21個維多利亞公園，規模媲美新界東北新發展區，調整後的發展密度主要介乎3倍至5倍，其中以亦園村附近，擬建的西鐵洪水橋站一帶用地密度最高，一直向北面流浮山遞減。

公私營房屋比例 各佔50%

消息人士表示，政府已經大幅提高了區內的住宅用地比例，以增建更多資助性房屋，預計居住人口可以由原定的16萬人，增加約31%至21萬人，而公私營房屋比例約各佔50%，比新界東北新發展區60%的公營房屋比例為低。

由於現時天水圍的公營房屋比例已高達80%，故認為新發展區的公營房屋比例不宜過高，以取得較平衡的社區發展，但強調未來會適度在私人住宅用地，加入「港人港地」及限量等條款，以優先照顧本港永久性居民的置業需求。同時亦會預留用地作商業發展，例如商場、零售及物流等用途，期望可以為新發展區，甚至天水圍提供更多就業職位。

公眾諮詢 下周初正式進行

洪水橋新發展區第2階段公眾諮詢，原定於去年第四季展開，但因新界東北新發展區遇到強烈反對，故諮詢計劃被迫押後半年，至下周初才正式進行，公眾諮詢為期約兩個月，直至9月初為止。

對於新發展區的入伙期，會否因此而被延誤。消息人士坦言，現階段很難作出評估，還要視乎第2及第3階段公眾諮詢的進度。但他表示，政府各部門未來會盡量加快工程速度，以維持首批人口可於2024年的入伙目標。

美國退市言論一出，市場加息預期急升，本港樓市首當其衝，地產商最擔心市況轉壞。與此同時，過去一段時間預售樓花同意書(俗稱售樓紙)批出時間緩慢，上月待批樓花數目更達十年半新高，積壓近1.5萬個單位未售。其中，有樓盤等待20個月仍未批售樓紙，令地產商錯失賣樓時機，下半年或在跌市中沽貨。有學者直言，一手供應遲遲未到位，勢必影響樓市供需。

　長策會委員兼經濟學者關焯照表示，政府上半年的售樓紙批出程序緩慢，一定程度影響樓宇供應量，始終樓花才是最即時的樓宇供應，所謂土地供應都是較長遠，新樓宇及時推出市場，可以令市場供需變得更平穩。不過，下半年隨著多個新盤預計批出售樓紙，相信整體上新盤供應會增加。

美國退市影響新盤叫價

　除面對上半年樓市「失供應」，發展商更面對「失時機」，落入「雙失」的窘境。因為最近美國的退市言論，令樓股齊跌，發展商現時賣樓，將無奈面對較差的市況，定價必須克制，甚至調低。以南豐旗下東涌第55B區為例，至今已申請賣樓10個月時間，發展商去年底曾預料樓盤可於今年上半年發售，但最終於本月才獲批賣樓，推售進度明顯慢過預期。

　南豐董事總經理蔡宏興回覆本報查詢時，未有評論項目預售樓花同意書是否批出時間較長，只說：「過去??而家唔講啦，而家最主要係一手新例的問題。」

　韋堅信測量師行估值董事林晉超表示，預售樓花同意書有一定的審批程序，發展商需提供資金投入，與施工進度的證明，每個樓盤都有其特別的情況，再加上最近《一手住宅物業銷售條例》實施，新舊制的不同，亦會拖慢部分新盤的批出時間，令樓花供應減慢。

延樓花期恐變供應空談

　港府上周公布預售樓花期由現時20個月延長至30個月，以加快房屋供應的速度，估計亦是擔心供應遲遲未到位，會對市場供需造成影響，變相增加土地供應成為空談。根據資料，由於政府的新措施，5個未夠20個月的樓樓花新盤將直接受惠，可能提早批出預售，包括九龍塘義德道1及3號、大埔白石角發展區D1及D2地盤、深水?喜盈及喜韻。

　地政總署數字，5月待批售樓紙項目有26個，扣除已公布批預售的嘉里港圖灣及南豐東涌項目，目前待批單位亦達13,381萬伙。當中7個已申請長達1年以上，合共2,342伙。目前最長申請時間項目為香港興業等大嶼山愉景灣第15期第Nle區，已申請20個月。其次為信置等大埔玥．天賦海灣，入紙19個月。

未來一年有望批9千伙

　香港興業高級銷售及市務經理陳秀珍對此未正面回應，只表示未批出預售文件涉及多個方面的原因，難以一一闡述，但有信心樓盤在下半年推出，並「希望快搵」。至於申請時間長達6個月至1年的，約9個項目，涉及6,662伙，申請少於6個月的約4,377伙，業界估計其中6個月以上的單位可望未來一年內陸續獲批，涉及約9,004伙。

　導致待批樓花急升的另一原因，與申請項目急增加亦有關係。政府2010年開始增加土地供應，今年進入「收成期」，以今年首5個月計算，新申請預售的樓花單位合共約4,377伙，比起去年同期3,161伙大幅上升38.5%；惟今年同期獲批的單位只得1,521伙，較去年同期2,584伙按年急減41.1%，新申請預售數目與獲批數目走勢背道而馳。

內地於上半年儘管推出新國五條房地產調控政策，但內地樓市升溫態勢不改，易居中國旗下克而瑞信息集團(CRIC)數據顯示，上半年大型房企的銷售業績普遍出現明顯增長，萬科、綠地及中海外(0688)列銷售金額前三位。報告同時指，從上榜的前50家房企業績來看，大部分企業已經接近完成全年銷售目標的六成，展望下半年完成全年目標的難度不大，甚至有機會超額完成。

萬科銷售額830億

　相對今年第一季度排名，萬科仍穩居首位，前6個月銷售額為830億元(人民幣，下同)；綠地集團則由第一季的第四位升至第二位，銷售額達653億元，按年增45%，而中海外及保利地產上半年排名較第一季均往後順延一位，分列第三和第四位，但與綠地集團差距均不大，分別為645億元及635億元。?大地產(3333)以482億元銷售額排名第五位。萬達、碧桂園(2007)、潤地(1109)、世房(0813)、綠城(3900)五家躋身前十位。

料調控加碼機會微

　報告指，展望下半年，調控加碼的可能性極少，主要原因為宏觀經濟面臨的不確定性增強，房地產業作為當前少有的景氣行業和經濟增長的重要支柱，政府出台新政打壓的可能性不大；此外，新一屆政府的執政理念正在轉變，正在有意減少行政權力對市場的干預，推及房地產市場，下半年嚴重打壓樓市的可能性大大降低。

將軍澳第68B2區地皮本周五截標，由於早前區內地皮反應差，業界對估值都保守，早前更有測量師將估值調低約17%，每呎地價僅料3,900至4,000元。但由於地皮是將軍澳南一帶最後一幅推出地皮，兼且是臨海地皮中規模最大，故此有業界亦估值達4,800元，在市場有充足的參考數據下，價值分歧頗大。

　根據資料，地盤面積295,160方呎，最高樓面可建約855,964方呎，其中708,379方呎為住宅用途，限建不少於875伙，平均單位面積約810方呎。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，將軍澳68B2區地皮三面單邊，其中兩面臨海，倘若日後能與北鄰用地68B1區一併發展，項目的可塑性及協同效應將提高，即使計息口預期上升等因素作估算，地皮樓面地價仍可達4,800元，貼近去年11月批售的第68A2區地皮的4,929元，地價約為41.09億元。

料大嶼山地吸引中小發展商

　同日招標及截標的大嶼山長沙嶼南道地皮，位於長沙上村以南的近海處，佔地約15,481方呎，可建樓面僅6,191方呎，周滿傑估值正面，指項目屬鄉郊臨海地皮，視野廣闊之外，落成後物業更享天海相連美景，加上項目規模細小，縱然地價貴重但涉資不多，可吸引中小發展商、甚至個人用家出標競投；業界預料樓面地價由5,500至6,500元，估值約3,400萬元至3,714.6萬元。

於一手新例生效，新盤市場交易量持續偏低，連帶一手盤按揭市況持續下跌。金管局近日公布住宅按揭調查中，五月新批一手樓按揭僅八百三十一宗，按月減少三成，涉及批出新盤總按揭三十二億八千多萬元，平均每宗按揭額為三百九十多萬多元。

　　在政府紛推壓抑樓市措施，加上一手盤新例生效，拖累按揭市道連續兩個月回軟。於五月銀行新批按揭宗數為五千七百九十六宗，按月少百分之一點一，但比較四月批出宗數五千八百六十宗計，當時按月少二成二，故連續兩月住宅新批按揭宗數呈下滑，但截至上月則跌幅已收窄。

　　於五月新批按揭中，平均每宗按揭金額約二百六十七萬元，貸款佔樓價成數五成四。而物業分類中，一手樓
按揭僅八百三十一宗，按月 少三成，平均每宗貸款額二百九十五萬多元，每宗同期二手樓按揭為三千五百五十七宗，按月升二成，平均每宗貸款額為二百六十三萬元，至於餘下轉按為一千四百零八宗，按月少一成八水平，平均每宗貸款額為一百九十九萬元。

　　有市場分析指出，受年初政府調控樓巿措施影響，樓市交投萎縮，加上美國已表明退巿時間表，為本港樓巿及按巿造成負面影響，相信短期內按揭數字將會持續低企。據稱，由於一手住宅物業銷售條例生效，新盤推盤步伐放緩之下，樓市注意力重投二手物業，令二手住宅註冊量上升，故新批出按揭當中涉及一手物業按揭貸款金額按月減少，二手物業按揭貸款金額按月彈升。

　　市場亦預期，年初推出辣招稅，以及收緊按揭等措施，樓市成交漸萎縮，隨?一手住宅物業銷售條例生效，以及市場對加息預期升溫，第二季按揭市場將持續調整。