台北大安森林公園旁豪宅「勤美璞真」頂樓去年喊出每坪三○四萬元，實際四樓成交僅每坪一七八．九萬元，落差很大，台北市副市長張金鶚責由地政局調查，給予建商改正及說明機會，再決定是否開罰。

收集數指標案 查膨風情形

「真的哄抬很嚴重、太離譜！」張金鶚昨早說，一坪兩、三百萬元建案，實價一八○萬元都不到，幾乎所有豪宅案都這樣。他還自問自答反問記者，你們說台北市房價漲？我看沒有吧！價格飆漲只是豪宅的特殊現象。

他不諱言，已針對「好幾個」指標性案件收集資料，了解建商喊價、銷售量對比實價情形；而指標案是指單價較高、規模較大、地點較特殊或受民眾矚目案件。若明顯違反《不動產經紀業管理條例》、《公平交易法》則移送相關單位裁處。但張認為開罰對建商不痛不癢，市府定期公布違規名單，影響業者商譽，較可達遏止效果。

另，向來看多房市的戴德梁行總經理顏炳立昨突然轉向看壞房市，稱目前房市像「夏天穿毛衣」，形容市況很冷。他表示，因政策與行政干預，下半年蛋黃區豪宅房價預計跌五％，蛋白區房價則會跌十％。

農委會與內政部經過兩年多檢討後，內政部昨修正發布「農業用地興建農舍辦法」，規定農地面積最少十三坪以上，且應審查農民資格等，以杜絕「一坪農舍」情形。

民國八十九年農發條例修法後，持有○．二五公頃以上的農地才能蓋農舍；但之前持有農地的老農並無此規定，於是許多仲介、建商鑽法律漏洞，找上不受法規限制的老農，以老農名義，建造一坪大小的「狗籠農舍」，申請建照、使用執照，找到買主後再由買方出資擴建。

內政部次長蕭家淇表示，在辦法修正發布後，規定農舍最小興建面積為四十五平方公尺（ 至少十三坪），且要辦理農民資格審查，包括買地應滿兩年，居住在戶籍所在地也要達到兩年；並規定取得農舍建造執照者，五年內不得再興建農舍。

他還說，新辦法除嚴格認定農民資格，並規定農舍面積不能超過農業用地的十分之一，來防堵過去有案例其餘十分之九都做圍牆，變成後院、莊園等的違規使用情況。

　台北市副市長張金鶚指出，北市知名豪宅勤美璞真疑似膨風房價，市府將調查，如確有廣告不實或哄抬房價，將要求房仲或建商說明，且不排除依法開罰的可能。

　知名豪宅「勤美璞真」早先曾傳出1坪成交價喊到近304萬元，但實價登錄揭露房價1坪僅178萬多元。甫結束日本考察返台的張金鶚透露，「勤美璞真」當初喊出一坪300多萬元，就已經被北市府查過一次，但後來不了了之；現在實價登錄記載確實成交價格，北市府會派地政局人員前往瞭解，也會請房仲或建商說明。

　張金鶚說明，不動產開價和成交價如果有落差，並未涉及罰則問題，但如果是因為房仲業者涉及不實廣告造成且完成交易者，市府則可開罰。

　張金鶚上任迄今已滿3個月，他也被問到感想。張金鶚說他最初感到很緊張、很保守，但現在已慢慢掌握步調，對於自己提出的政策能獲市場支持，感到更具信心，也慢慢理解在理想堅持與務實做法上可有調整空間，未來他將持續推動「實現居住正義」等承諾。

下半年豪宅價 下修5?10％

　商辦市場冷颼颼，根據戴德梁行統計，第2季商用不動產交易金額（不含土地）僅104.9億元，創下近1年來單季新低紀錄，下半年商辦市場仍看不到樂觀理由；此外，總經理顏炳立也首度看空豪宅市場，預估下半年豪宅價格將下修5％?10％。

　戴德梁行昨日公布「2013年第2季商用不動產市場概況」指出，第2季金管會對壽險業投資不動產禁令尚未解除，雖附條件允許投資，但最低投資報酬率仍未定案，因此壽險業仍持觀望心態而未出手。

　累計今年上半年商用不動產交易金額僅約387.1億元；值得注意是，第2季自用型買家比率明顯增加，上半年自用型買家占比達45％，也是過去2年比率最高的一季，購置產品主要以廠辦大樓及廠房為主。

　而在商用不動產交易急凍下，第2季由土地交易市場獨撐大局，據戴德梁行統計，第2季土地交易量為336億元，為2011年第2季以來，土地交易已連續2年每季都逾300億元。

　顏炳立表示，商辦市場目前樂觀因子已消失、悲觀氣氛增加，下半年商辦市場仍沒有樂觀理由，目前市場就好比「夏天穿毛衣」，應該要熱、但市場卻很冷。

　此外，豪宅指標「勤美璞真」低樓層每坪單價僅178.9萬元，此價格一出，顏炳立昨日首度發表看空言論，他認為，實價揭露的價格將衝擊豪宅市場，預估下半年蛋黃區豪宅價格將下滑5％，而蛋白區的豪宅價格更將下滑10％。

2013年夏天將屆！第二季商辦市場冷颼颼，接下來的房地產市場走勢，戴德梁行總經理顏炳立說：「夏天穿毛衣」，即使是豪宅市場房價也要下修5~10%，這是他多年來首次看空房價走勢。

戴德梁行統計，第2季商用不動產交易金額僅105億元，較第1季的282億元大幅減少177億元，較去年第2季的270億元也少了165億元，主要是壽險業投資不動產禁令尚未解除。

顏炳立表示，「勤美璞真」4樓房價的實價揭露產生的「！」是負面效應，會讓一些買方覺得先前被騙了，接下來要看陸續是否有其它豪宅價格揭露的變化；但台北市的中山、中正、大安、信義及松山等五大蛋黃區豪宅價格可能下修5%，其它蛋白區要下修10%。

在商用不動產交易急凍的情況下，土地市場獨撐大局，根據戴德梁行統計，2013年第二季的土地交易量為336億元，是繼2011年第二季以來連續兩年每季皆有超過300億左右的交易量，八季均量為372億，此數據可望作為未來土地供需與景氣的指標數據。

由於全球政治和經濟動盪，近年超級富豪開始著眼長遠，認真思考如何才能達到最好地投資和保護財富。豪宅顯然已成為富人心中的財富避風港。

全球財富趨勢監測機構Ledbury Research提供的數據顯示，目前全世界有63,000人的資產超過1億美元，億萬富豪人數比2006年增加29%。2012年淨資產超過3000萬美元的人，增加近8700名，高資產淨值人士持有的財富總額增加2%（5660億美元）。而近年全球經濟刺激措施，不斷地推升不動產價值，富豪將財富藏於有形資產似乎已是大勢所趨。

綜觀高資產淨值人士真正選擇置產的城市，是未來十年內該城市會有怎樣的變化與願景。比如在經濟、政治動盪時期，位於較低風險地區的高端住宅及商用物業往往能夠吸引投資者。有形資產令人安心之處就在於，倘若沒有自然災害，即使短期內價格有所下滑，長期看來仍能保證其固有價值。

現實情況下，超級富豪考慮物業投資時，稅率只是其中一部分，他們真正重視的是一種擁有開放、國際化環境以及人身和財產安全的一種生活方式。

豪宅地區與獲得優秀教育機會的關聯性漸加重，無不希望自己子女能獲得世界一流高等教育。目前統計約85%的亞洲高資產人士和81%的拉丁美洲富豪會將子女送往英語國家的名牌大學就讀。

Knight Frank顧問公司公布的PIRI，是全面綜合世界頂級豪宅市場走勢的權威指數。在歐洲，儘管過去兩年經濟衰退，但豪宅市場的熱點區域仍受關注，PIRI的前十排名中，有八個地區來自英國、法國或瑞士。而自2012年起，Knight Frank和花旗私人銀行共同研究的財富報告顯示， 2012年亞洲市場仍是世界豪宅中價格增長最快的地區，印尼的雅加達2012年豪宅價格共增長38.1%、杜拜價格增長20%、中國廣州增加了12.5%。

目前新興經濟體正持續在全球現有的房地產市場中發揮巨大影響力，金磚四國（巴西、俄羅斯、印度、中國）每年的國內生產總額總和，等於創造一個與義大利相同規模的經濟體。

未來富豪需求不斷增加，但理想投資地區物業供應量卻維持不變。因此未來全球資本持續集中在少數關鍵城市，而生活方式和投資則漸成為購買第二居所豪宅的主要驅動因素。

吳敦義親協調 農民憂又跳票

今天是大埔農地四戶房屋自行拆遷的最後大限，因苗栗縣府強拆立場導致抗爭風暴延燒，三年前一手主導大埔農地拆遷協議的副總統吳敦義，昨天上午致電閣揆江宜樺與苗栗縣長劉政鴻，確定今天將暫緩拆除。總統府也證實，馬英九總統關心大埔四戶房屋拆遷案，授權由吳敦義今天下午邀集江宜樺、劉政鴻及相關部會會商，尋求兼顧情理法的方式，讓此案圓滿解決。

雖說大埔拆遷案昨已出現轉圜，但對比上周府院高層冷眼旁觀，信任劉政鴻處理態度，知情人士透露，關鍵轉折就從上周開始，民間抗爭情勢持續升溫，並把矛頭指向吳敦義「跳票」，加上綠營也有幕後操作跡象，本周一五人小組首次討論，認為應注意大埔案情勢發展，次日民進黨主席蘇貞昌深夜大動作到政院前為抗爭民眾打氣，周三吳敦義與馬英九討論後，馬認為吳最了解全案的「來龍去脈」，決定由吳負責處理。

吳敦義江揆今會商
但江宜樺顯然傾向苗栗縣政府拆遷的作法，昨他到南投視察時表示，行政院立場是希望苗栗縣政府能按照內政部都市計劃委員會通過的決議辦理，而都委會對於目前爭議中的四戶人家分別有詳細的評估與建議，如果確實執行，相信能使大埔農民的爭議有更好的解決。
江宜樺證實，吳敦義致電給他，約定今天把爭議的四戶做個釐清，也與縣府交換意見。府方人士昨強調，吳副總統邀集閣揆、官員開會協調，都是「馬總統事前授權的」，外界有關吳是備位元首，無權實際介入政務的質疑是多慮。

學生農戶抗議遭驅
但苗栗縣府強拆引爆的怒火，這兩天也升到了最高點，由大埔自救會及學生、社運等團體，連日來在行政院前陳情抗議，要求江宜樺信守三年前吳敦義「原屋保留」的承諾未果，昨凌晨警方強制驅離，過程中遭拆四戶之一的張森文昏倒急送往台大治療，大埔自救會等團體上午重新到政院前抗議，痛批吳敦義及江宜樺用謊話、詐術治國，「還有人格嗎？」
記者會中途張森文坐輪椅現身，但身體虛弱仍無法言語，讓抗議民眾情緒大為激動，十多位學生、老師突然翻牆衝入行政院，遭警方以優勢人數圍堵，場外民眾也與政院大門口警力爆發推擠衝突，但雙方都還算自制，衝突也沒有擴大。

「今天過後仍會拆」
即使苗栗縣政府同意緩拆，台灣農民陣線昨在臉書po文「這是一派胡言！」 因七月五日是苗栗縣政府勒令大埔四戶自行拆除的期限，依法本來就不能執行拆除，何況苗栗縣政府已申請七月六日以後兩周的路權，「七月五日一過，怪手隨時可能來拆！」

大埔4戶強制拆遷事件簿
2012/07/24
內政部都委會決議，拆除大埔自救會成員彭秀春、朱樹、柯成福房屋，黃福記土地不予原地保留
2012/08/07
大埔自救會到營建署抗議黑箱作業，但營建署都委會做成確認拆屋決議
2013/06/11
苗栗縣政府發文給4戶，限7月5日前自行拆遷，否則將強制拆除
2013/06/27
大埔自救會到行政院抗議，要求行政院履行承諾，政院接受陳情轉請苗栗縣政府妥善處理
2013/07/02~04
大埔自救會2日上午到行政院搭帳篷跨夜靜坐抗議，4日有20多名抗議民眾衝入政院，與警方衝突，副總統吳敦義出面協調緩拆
資料來源：《蘋果》資料室

北市1坪85萬 新北40萬

第2季大台北新建案房價再創新高，據統計，台北市、新北市新案房價每坪各為85.2萬與40.3萬元，不僅較第1季成長約5%，更雙雙創下歷史新高價，不過6月開始，不少業者表示看屋人潮減少1~2成，且在QE可能退場的疑慮下，房產業者開始擔心下半年房市將降溫。

根據《住展》雜誌統計，第2季台北市新建案成交價每坪85.2萬元，較第1季上漲5.5%，除了萬華區與南港區2區房價小幅下修，其他行政區持續上揚，又以北投區每坪68.8萬元，漲幅10%最大。第2季新北市新建案成交價每坪40.3萬元，季增4.9%，板橋區房價最高，每坪58.1萬元，增幅最大為鶯歌區每坪22.9萬元，上漲11.7%。

北投區漲幅最大
《住展》雜誌分析，通膨壓力大，但房地產相對抗值，促使房價上漲，而北投區為北市房價漲幅最高的區域，主因是今年第2季奇岩重劃區開始推出建案，帶動平均房價上揚，而雙北市漲幅前3名的區域，多非市中心，也顯示市郊補漲趨勢。奇岩重劃區為台北市少數大面積的新興重劃區，首推案「華固奇妍-晴川」4月底開賣，規劃60~80坪，每坪85~95萬元，已近完銷，下半年還有「遠雄奇岩案」、「華固奇妍-出雲」、「宏築奇岩案」等新案登場，總銷案量可達百億元。第2季末，因進入暑期，且在QE恐退場疑慮下，雙北市不少業者私下坦承6月看屋人潮明顯下滑，擔心下半年房市無法持續上半年熱況。永慶代銷協理何彥煒，因暑假開始，不少家長帶小朋友出去玩，因此大台北建案看屋人數普遍減少1~2成，不過成交比變化不大，一樣維持在8~10：1。

置產自住客增多
甲山林廣告副總經理徐永仁表示，QE可能退場，股市低迷，都使購屋者觀望，尤其是置產型購屋族影響較明顯，今年自住型購屋族比例約5成，目前已提升到6~7成。「沒道理利多時房價漲、利空時房價還不跌！」新北市民眾慧慧表示，先撇開精華地區與超指標豪宅，整體房市實在沒道理好下去，媒體都說今年因為國際實施寬鬆政策，房地產熱，但現在寬鬆政策可能退場了，房地產也該退燒了吧，有什麼道理一直夯下去。

「捷運的最後一站」是多數購屋預算有限者的首選，除了享有現階段房價親民的優勢外，未來捷運三環三線陸續通車後，將從最末站升為中段站，交通動能更加便捷，可望再啟動另一波補漲行情，根據全國不動產企研室觀察，土城頂埔站、中和南勢角站、新莊迴龍站等捷運最末站，近三年房價表現穩健，平均漲幅約三成。

全國不動產新莊捷運丹鳳店店經理連季葦表示，新莊迴龍站橫跨新北市新莊區及緊鄰桃園縣龜山鄉，周邊環境則擁有萬坪綠地的龍鳳公園，以及小學至高中的一貫學區，是「下新莊」生活機能十分周全的區域，適合首購族或小資族晉升為有殼階級的第一步。

連季葦指出，迴龍站在六月底通車後，可說是新莊市民的一大福音，儘管初期是捷運新莊線的最後一站，但該區不但保值性佳，預計2018年捷運萬大樹林線通車後，迴龍站即成為新莊線與萬大樹林線兩線交會連通的中段站，對於往返北北桃將省下更多時間，未來房價增值可期。

受到捷運效應發酵，加上昔日抗爭多年的樂生療養院拆除爭議落幕，儘管做為維修調度的新莊機場延後到2017年才能完工，迴龍站已成為「下新莊」的房市新寵，連季葦指出，迴龍站周邊的購屋族群，約有六成是來自中、永和的外來客群，其餘才是本地客群，可見新莊的房市魅力，已讓其成為新北市民的看屋首選之一。

預估2014年底通車的土城頂埔站，則以中央路三、四段為主，周邊大多為中古公寓，全國不動產土城中央頂埔加盟店店長馬志明表示，土城的生活機能相當完善，擁有發展成熟的金城及永寧商圈，購物、餐飲、觀光一應俱全，且有頂埔國小、科學園區等，相較於新北第一圈的永和、板橋來說，在房價上，土城可說是相對親民許多。

馬志明也強調，過去土城給人總是停留在工業區及老舊市區的刻板印象，隨著陸軍運輸兵學校遷移後，原址由鴻海領軍多家電子公司紛紛進駐成為頂埔科學園區，帶來龐大的就業人口，讓頂埔的房市更是前景看俏，附近的新大樓已成為園區中高階主管的首選，例如鄰近頂埔捷運站的「福利國」和「名軒皇城」，其分別平均房價每坪約27-31萬和27-29萬。

此外，馬志明認為，頂埔站雖然是捷運板南線的最後一站，但土城區內有台六五線、台三線、國道三號等快速道路及捷運板南線，對當地市民往返雙北市相當便捷，日後隨著三環三線等交通建設陸續到位後，土城頂埔站串連三鶯線及土城線雙捷運，補漲效應勢必日益湧現。

至於中和線最後一站的南勢角站，周邊有華夏技術學院、中和國中、竹林高中及興南國小等完整學區，全國不動產南勢角加盟店店長梅綱毅指出，中和華新街商圈有不少緬甸華僑或外籍配偶等新住民早年落腳至今，以及興南夜市是中和市民休閒、購物的最佳去處，生活機能相當周全，但長期以來房價仍屬低檔。

備受矚目的南勢角站捷運共構宅「南方之星」六月初脫標率達67.24%，平均房價每坪45-50萬，近三年來房價已上漲逾15-20%；至於捷運站附近的公寓或中古大樓，房價卻只要3字頭，而充滿南洋風情的華新街商圈更是僅需2字頭，除了吸引不少新住民在此購屋定居外，這樣親民的房價，對於資金有限的首購族群，實為很經濟實惠的一個購屋選項。

梅綱毅指出，南勢角站在商圈、學區及市場等題材加持下，再加上2014年底新北捷運環狀線第一期工程將完工，使新北市民往返台北市更加便捷，眾項利多下，可望再次啟動出現補漲行情。

台北捷運新莊線於6月29日全線通車，交通建設的利多讓附近的房價上漲，許多人勢必將此視為一大利多，實際上捷運周遭的房價高於實價，讓投資客大肆炒房，如此一來，房價高到讓自住客難以「逐捷運而居」，被迫離捷運遠去，如此一來，捷運運量當然不可能達到預期，勢必虧損連連。

近年來物價、水電飆漲，但捷運票價卻無法調漲，而北捷的營運路線不斷增加，營運成本也跟著直線上升，票價不足以支撐經營成本，導致台北捷運公司從民國92年開始，平均每年虧損4億7千萬元，如今迴龍、丹鳳站通車後，財務狀況恐將「雪上加霜」。

根據北捷的分析，造成虧損的最大原因為「運量不足」。捷運局的統計顯示，近年來增加的文湖線、新蘆線，除了去年通車的東門站之外，所有車站和線路的搭乘人數都未達預期。原先預估屬中運量的文湖線每日有12.2萬人搭乘，如今卻只有8.6萬；蘆洲線的11萬人次也遠低於預估的16萬。

然而，讀到這裡許多人應該不禁感到納悶，龐大的通勤族每日搭乘捷運，台北民眾對捷運系統的依賴度如此之高，為何運量會低於預期呢?

仔細觀察，捷運的發展往往是房市投資的利多，甚至是炒房的最佳元素：捷運局公布路線規劃後先漲一次價，定案並編列工程預算漲第二次，工程發包動工後再漲一回，最後通車前夕勢必也要漲。

以甫通車的新莊線輔大到迴龍站為例，根據住展企研室觀察，99年時新莊重劃區受到矚目，該地每坪單價還在1字頭，之後迅速飆漲至2字頭；兩年後，當地的預售案開價已達每坪30萬的水準。現今，通車後，下半年逾推出的新案已經上看4、50萬/坪。

這種炒房的模式，使得捷運周遭的房價高於實價，讓投資客有機可趁，大勢炒房，如此一來，房價高到讓自住客買不起，難以「逐捷運而居」，被迫離捷運遠去，如此一來，捷運的運量當然不可能達到預期，勢必虧損連連。
因無力負擔高房價而選擇離捷運較遠地區的民眾，對於交通的需求勢必出現，政府為了強化交通，進而規劃新的捷運路線，如此一來，又可讓有心人士進場炒房，一來一往的惡性循環，不斷上演。
若相關單位無法有效改善此一現象，北台灣的高房價、乃至於全台房市過熱的問題，將會像跳針一樣，不斷地重複上演。

鳳山區僅522棟「下半年房市轉冷」

6月全台成屋買氣降溫，根據各都會區公布的建物買賣移轉棟數顯示，房屋交易量衰退8.3~24%，以昨日公布的高雄市衰退24%最多。業者認為，下半年房市不樂觀，不能輕忽QE退場的影響力，尤其台北市房價會下滑5~10%。

房價仍維持1字頭
高雄市昨公布6月建物買賣移轉棟數，總計3649棟，較5月的4805棟相比，月減高達24%，也較去年同期相比減少15.9%，為6月5都中交易衰退最嚴重地區。交易量前3名為鳳山區、三民區、鼓山區，排名雖與5月相同，但交易量第1名的鳳山區6月買賣移轉棟數僅522棟，較5月下滑28.5%。

住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰認為，每個月房屋交易量起落很難評斷，但就高雄鳳山來講，近3個月中古屋交易相當熱絡，相較高雄市房價每坪動輒20、30萬元以上，但鳳山區的房價仍維持在10~13萬元的1字頭房價，且生活機能佳、推案量也多，因此連3個月都站上高雄市交易王。

網路地產王總經理陳韻如也認為，高雄市6月交易量雖衰退24%，但仍維持在3500棟以上，買氣仍維持水準，中長期房市仍看好。 不過向來有「多頭總司令」戴德梁行總經理顏炳立則對下半年全台房市看法轉空，他表示，不可輕忽QE退場的影響力，整個市場買氣受影響，樂觀因子消失，悲觀氣氛增加，「市場是冷的，尤其台北市以南房市熱度降溫，沒有想像中的熱，2013下半年不會很好。」

非蛋黃區領先走跌
顏炳立進一步指出，受到實價登錄影響，台北市下半年房價會下跌，非蛋黃區的「山寨豪宅」則會領先走跌，至於蛋黃區豪宅會跌5%，蛋白區住宅會下跌1成。
而不僅是顏炳立看法轉悲觀，寶徠建設董事長李左軍也看空下半年房市，他認為，房產多頭已7~8年，也因此寶徠建設將轉入觀光飯店產業，多角經營。

看準高雄蓬勃的觀光與商務潛力，包括晶華麗晶酒店集團等台日三大集團共同聯手，於三多商圈打造頂級國際商務酒店「高雄晶英酒店」，2013年7月4日舉行隆重的動土典禮。高雄市長陳菊特別到場祝福工程順利，業績一路長紅，讓更多人感受到用心、努力、迷人的高雄市。

陳菊表示，6年來在市府團隊努力下，高雄城市空間改變很多，城市不斷地蛻變，賦予高雄更多魅力與發展條件，也吸引各界到高雄投資，政府的重大建設「亞洲新灣區」陸續展開，4大國際名家設計的指標建築座落高雄港灣，將使高雄更具吸引力，她也相當期待鄰近的晶英酒店未來能成為全台管理經營最佳的商務酒店。

「高雄晶英酒店」，2013年7月4日舉行隆重的動土典禮(圖：高雄市政府)
高雄觀光產業越來越興旺，「亞洲新灣區」包括國際會展中心、港埠旅運中心、海洋文化及流行音樂中心與高雄市立圖書館總館等4大國際級建築陸續完工後，又將為高雄帶來新一波觀光熱潮。

看好未來國際頂級商務客來訪高雄的商機，晶華麗晶酒店集團前進港都，與在地的御盟集團攜手合作，於中山二路與林森四路交叉口打造高雄晶英酒店。酒店面積約451坪，規劃興建地上25層、地下層，共196間客房，以「城市休閒」為主軸，將台灣文化與高雄精神融入酒店裝置藝術當中，將是高雄近二十年來最新、最頂級的五星級酒店。

酒店內除了規劃健身中心、SPA、會議室、貴賓室等設施，酒店餐飲規劃更創台灣星級酒店之先例，邀請到在日本擁有五家米其林餐廳的頂尖鐵板燒餐飲集團「UKAI」進駐，希望帶給市民與遊客最頂級的美食饗宴。

.7月4日晚間，萬科A(000002）公告6月份銷售簡報。6月份，萬科實現銷售面積111.6萬平方米，同比環比均下降約9%；銷售金額134.9億元，環比降5%，同比增1%。值得注意的是，這是自去年9月份以來，萬科單月銷售面積增速首次由正轉負。

另一地產龍頭保利地產6月份銷量面積和銷售額也出現了下跌。該公司昨晚發佈的6月份銷售資料顯示，其銷售面積和銷售金額同比分別下跌22.09%和20.67%。

地產龍頭6月銷量減速，或許表明房地產行業的形勢發生了變化。自去年10月份起，房地產市場景氣一路上升，並在“新國五條”發佈後達到近期高點。國家統計局國房景氣指數也在2012年9月創近三年新低94.39點後大幅反彈，並於2013年2月份創出階段新高97.92點，隨後持續回落，5月份為97.26 點。

而近期受“錢荒”影響，各地不斷傳出住房貸款暫緩的消息。目前雖然銀行間拆借利率已回到年初水準，但鑒於政府整頓金融系統的決心，下半年全社會以及房地產的資金面或繼續偏緊。中銀證券認為，在資金面壓力下，按揭貸款收緊、土地市場或轉向理性，預計下半年去化率將有所下降，房價漲幅止步。


雖然萬科6月份銷售面積下滑，但其上半年銷售依然亮眼。1-6月公司累計實現銷售面積716.4萬平方米，同比增19%；銷售金額836.7億元，同比增34%，繼續位列行業第一。

此外，萬科6月份新增了5個項目，分別位於長沙、溫州、北京、成都、新疆。5個項目面積共計69.3萬平方米，需支付地價款32.39億元。近日萬科在土地市場的表現比較引入注目。6月27日，萬科聯合保利以53.72億摘得重慶“總價地王”。7月3日，萬科以48.7億總價拿下上海浦東新區張江高科技園地塊，成為今年上海新的總價地王。

7月4日，萬科A報收9.8元，漲3.59%。

..幾年來在上市道路上步履維艱的南京朗詩集團股份有限公司（以下簡稱“朗詩”），終於得償所願。

朗詩日前宣佈，擬斥資8.63億港元收購港股上市公司深圳科技控股公司（00106.HK）63.4%的股權，成為年內繼萬達、綠地後第三家登陸香港資本市場的內地房地產企業。

繞道香港買殼，打開海外融資通道是這些房地產企業的首要目的。但受制於香港方面的規定，絕大多數房企難以在買殼後24個月內，向殼公司大規模注入資產以實現再融資。這對於急於套現或實現再融資的房地產企業而言，買殼或難解燃眉之急。

朗詩目前的負債情況及融資需求如何？朗詩在回復時代週報記者採訪時並未透露公司具體的負債水準，僅稱“集團經營狀況一直保持穩健的狀態，負債比率一直維持在健康的水準”，而本次上市對於朗詩來說，未來將獲得長久持續發展的動力，成為一家公眾公司，更加有利於朗詩的長治久安。

同樣，對於朗詩地產目前土地規模，年內銷售情況等基本面資料以及未來對殼公司的注資安排等，朗詩方面也同樣持保留態度。

9年上市路一波三折

6月18日，朗詩與深圳科技控股聯合發佈公告，朗詩擬斥資8.63億港元購買深圳科技63.4%的股權，每股作價0 .685港元，較停牌前收盤價0.41港元溢價67.1%。收購完成後，深圳科技將成為朗詩旗下綠色住宅地產開發業務的唯一上市平臺。

收購消息傳出後，深圳科技股價當天大漲至0.9港元/股，漲幅接近120%，在盤中更一度創下超過200%的漲幅。持有朗詩集團20.91%股權的南紡股份也是封上漲停。

這意味著，懷揣多年上市夢想的朗詩，終圓夢想。

據時代週報記者瞭解，在過去的9年時間?，朗詩多次希望登陸資本市場，但卻隨著中國房地產宏觀調控的持續推進一再落空。

事實上，早在 2004年，當時名稱還為“朗詩置業”的朗詩，就已開始啟動上市之旅。根據南紡股份在2004年7月15日發佈的公告，當時其控股的朗詩置業決定在境外上市，並計畫在境外以每股1.2港元發行不少於27206.1萬股，募集3.29億港元。不過，迫於2005-2006年間對於房地產行業的持續調控，這一上市計畫最終被迫中止。

2007年開始，朗詩將上市目標轉為A股市場，並在2008年下半年後啟動新一輪上市部署，並完成了上市前最後一輪股權融資，新增約4000萬股，註冊資本擴增為約3.3億元。朗詩董事長田明在2009年更是在多個場合表示，公司計畫在A股上市，相關工作已開始推進。

但遺憾的是，隨著房地產調控政策的開始執行，其後幾年，房地產企業以IPO方式登陸A股市場的途徑基本關閉，借殼上市的門檻亦被提升。“江蘇新城、南京金路等大批地產同行赴港上市成功，更讓朗詩不得不重新審視死守A股上市是否值得。”南京當地某資深地產分析人士介紹稱，騰挪數年的朗詩，終於“甩開膀子”棄A股絕塵而去。

“赴港買殼上市相比A股IPO，具有交易時間短、前期費用較低的特點，目前受到內地房企的青睞。”正略諮詢顧問趙麗燕對時代週報記者介紹。亞太城市房地產業協會會長謝逸楓也表示，在目前政策下，內地房企借殼上市的通過率還是比較高的，因為買殼上市，不需要很多的財務和土地儲備和手續。如果下半年宏觀調控不放鬆，將有更多房企借殼上市以達到融資目的。

在嘉富誠國際資本有限公司董事長鄭錦橋看來，目前去香港買殼上市，是一個比較合適的路徑。在香港，有一些殼公司天生就是專門為礦業企業和房地產企業準備的，有幾億元資金就能獲得殼公司51%的股權。

深圳科技就是這樣的“小殼”。“深圳科技在去年剝離部分資產後，其總資產在10億港元以內，同之前被收購的公司相比，規模較小。”中國房產資訊集團研究中心分析師戴成路稱，朗詩本次的收購是一次成功的開創性的收購，對國內市場有一定的借鑒作用。

朗詩在回復時代週報記者採訪提綱時也坦承，由於政府對房地產行業實施宏觀調控政策，國內A股上市前景較為困難，而朗詩此前一直有上市計畫，故選擇以大股東收購的方式赴港上市。

擬80億買地主攻二線城市

“目前中小房企赴港借殼上市比較明顯，他們主要是為了上市融資，比如發債，或向銀行貸款融資等，以便於以後更好地發展，同時也是為應對樓市調控收緊趨勢。”謝逸楓分析。但需注意的是，獲得殼公司控制權只是第一步，要實現再融資，還有一段漫長路程要走。

事實上，根據港交所的監管要求，買殼方在成為擁有超過殼公司30%普通股的股東後的24個月內，累計注入資產的任一指標高於殼公司的收益、市值、資產、盈利、股本等五個測試指標中任何一條的100%，則該交易構成非常重大交易，該注入可能要以IPO申請的標準來審批。

這一規定決定了絕大多數發展商難以在買殼後24個月內，向殼公司大規模注入資產以實現再融資，而這也成為“買殼上市”並沒有看上去那麼美的癥結所在。

如至祥置業新任大股東近期就表示，入主至祥置業後暫不會將勒泰的業務注入上市公司，上市公司將會獨立尋求在中國和美國的商業專案投資機會，與此同時，大股東還將為殼公司“輸血”，提供3億港元的股東貸款，作為拿地的資金。

對於急於套現或實現再融資的開發商而言，買殼難解燃眉之急。

就朗詩而言，目前公司內部真實的財務狀況，外界雖還難以窺探，但專注精品綠色住宅開發並持續保持擴張態勢的朗詩，對資金渴求程度並不能小覷。田明此前也坦承，朗詩一直強調高周轉的運營模式，資金回流主要靠專案銷售。公司以前勉強可以通過開發貸款、少量的信託和基金等獲得現金流，但原有的融資管道已無力支撐其未來的發展。

“2008年前後起，朗詩在長三角一帶大舉拿地，為的是在資本市場交出一份頗具規模的土地儲備成績單。”有接近朗詩地產的人士對時代週報記者介紹，不過一些地塊拿得有點衝動，地價比較高，如去年朗詩就以10.8億元拿下了南京仙林的一個地王項目。

朗詩在土地上的擴張決心很明顯，其去年在購地支出上就超過了45億元，而按照掌舵手田明的計畫，2013年朗詩計畫買地資金為80億元，土地投資主攻二線城市，“未來還將視市場情況等拓展業務進入中國北方、南方和部分海外市場發展住宅專案，擴大經營範圍。”資料顯示，朗詩目前已覆蓋南京、上海、杭州、蘇州、武漢、成都、無錫、常州、紹興等多個主要城市的30多個樓盤，開發總面積達540多萬平方米。公司目前未審計的總資產為150億元左右。

調控或抑制周轉速度


“除了土地方面，朗詩住宅融入了高科技，雖能保證產品與競爭者相比有溢價，但高成本也可能限制其利潤率。另外，朗詩地產業務主要集中在長三角地區，受政策調控影響大，也可能抑制其周轉速度。” 中國房產資訊集團研究中心分析師戴成路認為，所有這些都可能造成其在較長時間內對資金的渴求。

對此，朗詩方面並沒有直接表態，回復時代週報記者時僅稱，上市對於朗詩來說，未來將獲得長久持續發展的動力，成為一家公眾公司更加有利於朗詩的長治久安。其也並未向時代週報記者透露集團目前具體的負債水準，僅強調“集團經營狀況一直保持穩健的狀態，負債比率一直維持在健康的水準”。除此，對截至目前公司的土地規模，年內銷售情況等基本面資料，朗詩地產也稱暫時不方便透露。

而且對未來會注入殼公司哪些資產，時間表如何安排等，朗詩地產方面並未具體透露

碧桂園控股有限公司7月3日公佈，今年上半年，集團共實現合同銷售金額約336.5億元，合同銷售建築面積約507萬平方米。已完成其全年620億銷售目標54.27%。

據計算，碧桂園6月份共實現合同銷售金額約48.5億元，環比下滑5.88%，合同銷售建築面積約74萬平方米。


資料顯示，2013年上半年，位於廣州南沙的碧桂園山湖灣(又名碧桂園?天璽灣)錄得約17.1億元合同銷售金額，另外位於東莞塘廈的碧桂園豪園(又名觀瀾碧桂園)及瀋陽的碧桂園•銀河城也各錄得約16.6億元及16.3億元合同銷售金額。

碧桂園又介紹，自六月中旬至月底，集團共推出兩個新盤，為位於江蘇省無錫市的宜興碧桂園及南通市的如東碧桂園，截至六月底兩盤共錄得約10.4億元認購金額。大部分款項未能在6月份的合同銷售中反映。

碧桂園表示，下半年將繼續有多個新盤開盤及原有專案的加推產品陸續推出。

7月2日，青島市政府與萬達集團簽署合作協定，據此萬達將在青島西海岸經濟新區投資超過300億元建設萬達國際文化旅遊城項目。

據悉，青島萬達國際文化旅遊城項目規劃了文化產業園、會展中心、汽車極限秀、萬達城、度假酒店、遊艇展示中心、濱海酒吧街等多個功能區，涵蓋影視製作、文化旅遊、會展服務、時尚消費等多種業態。

該項目計畫於2014年初開工，2017年建成開業。項目建設完成後，預計每年將為青島帶來2000多萬人次的旅遊客流，年納稅可超過6億元。


據瞭解，自2012年7月萬達集團有意在北京建文化旅遊城項目以來，不到1年時間，萬達集團先後與多個城市達成了文化旅遊專案的協議。

其中，今年4月28日，由萬達集團投資超200億元打造的中國東北地區最大文化旅遊專案——哈爾濱萬達文化旅遊城正式動工。

6月18日，萬達集團投資的中國最大文化旅遊項目之一“南昌萬達文化旅遊城”也正式動工。南昌的項目是繼哈爾濱萬達城之後，萬達集團在全國開工的第二個萬達城。

另悉，除了已開工的哈爾濱、南昌萬達城項目外，合肥萬達城項目也已經完成簽約，並計畫在無錫等地投資萬達城專案。王建林還透露，未來將在全國建設10個各具特色的萬達城。

..8月1日起，商業、辦公項目未蓋到7層不能預售，業內分析——

商改住面臨資金鏈大考

繼北京預售資金監管加強後，“非住宅”也成為預售監管的新目標。根據新規，自今年8月1日起，商業、辦公等非住宅項目及套均建築面積大於140平方米的住宅項目，如果沒有蓋到7層及以上將不能取得預售許可證，也就是不能開賣。

6月14日，北京市住建委下發《關於進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》要求，從2013年8月1日起，新簽訂土地出讓合同的房地產開發專案，對商業、辦公等非住宅樓棟，以及套均建築面積大於140平方米的住宅樓棟，申請預售許可時，施工進度必須達到一定條件。其中，地上規劃層數7層（含）以下的，施工進度應達到主體結構封頂；8層（含）以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上（且不低於7層）。各區縣房管部門要嚴格按照勘查現場，對未達到施工進度要求的，將不予辦理預售許可。

解釋 老專案仍執行原規定

對此，北京市住建委給出的官方解釋是，此舉是為了貫徹落實今年3月本市出臺有關房地產市場調控工作的通知，進一步完善商品房預售制度，規範預售行為，保護購房人的利益。

“考慮到住房市場供不應求的現狀，此次新政提出了差別化提高預售門檻。”市住建委相關負責人表示，一方面，對於滿足剛性需求的普通商品住房樓棟，仍保持原標準，暫不提高預售門檻，保證市場的有效供應。另一方面，新規主要針對8月1日後新簽訂土地出讓合同的新專案，此前的老專案仍執行原規定，以盡可能減少政策調整對已拿地企業的工程進度、資金安排等方面的影響，不會對市場供應造成影響。

分析 商住樓盤受影響更大

亞豪機構市場總監郭毅預計，新規出臺後，主要衝擊的是定位不高的大戶型產品和商住產品，對市場上其他的產品類型影響不大。

“大戶型住宅和商業、辦公項目，受新政影響的程度是不一樣的。”一位大型房企北京負責人就表示，他們也有寫字樓專案，並不是挖個坑就開賣。“普通住宅樓盤挖個坑就賣的情況比較多，開發商進行寫字樓開發，一般都具有相當的資金實力，並不普遍存在挖個坑就賣的情況。而且，優質的寫字樓並不愁賣。”據他透露，目前，他們正在熱推的寫字樓項目雖然還未正式開盤，但“已經被意向客戶預定的差不多了”。

亞豪機構市場總監郭毅也認為，受預售管理新政影響較大的產品有兩類，一是商改住項目，另一是剛需盤集中區域?的大戶型中高端改善型產品，這兩類產品均對銷售速度有一定要求。影響不大的一是商業辦公類型產品，二是城市核心區的大戶型公寓豪宅。由於新規針對的是8月1日後拿地的項目，因此影響不會在當前顯現。

趨勢 封頂後出售大勢所趨

不過，上述大型房企的北京負責人坦言，新規確實提高了預售門檻。

“現在有不少樓盤挖個坑、做個地下結構，就開始對外賣房子了，雖然也有個投資到25%的門檻，但實際上這個門檻並不高，很容易達到，有的開發商甚至會直接到銀行開個投資到25%的證明。這位大型房企的北京負責人表示，預售新規要求的工程節點比以前提高了，這將對開發商的資金量提出更高要求。按照新規，7層以下要先達到主體封頂，建設投資至少要達到60%以上。”該人士說。

據瞭解，目前，北京市預售商品房的規定是，已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證，同時預售商品房投入的開發建設資金達到總投資的25%以上。


而商品房預售制度的存留問題，一直是房地產界熱議的焦點。易居房地產研究院副院長楊紅旭表示：“其實上海2000年就規定多層住宅預售須封頂，2010年規定高層預售也須封頂。國家的規定是，投入資金達工程總投資的25％以上，才能取得預售證，可以說京滬高於國標。而很多地區挖坑或出土就可預售，封頂後出售是大勢所趨。”楊紅旭解釋，“25%以上”是1994年頒佈的《中華人民共和國城市房地產管理法》中的規定，正是此法，確立了商品房預售制度。而那時是福利分房，近20年過去了，環境巨變，應提高預售標準，保障業主權益。

.2013年，1?6月青島市共賣出21008套二手房，同比增長2.4倍。值得注意的是，2012年全年青島才賣出19609套二手房。7月3日，記者調查瞭解到，上半年90平方米以下的小戶型二手房成交占比達75%。價格方面，上半年，青島市區二手房成交均價13604元/平方米，環比漲幅1.08%，整體看，青島二手房價格較為穩定，處於合理的變動範圍。另外，近期商業銀行由於貸款額度不夠以及市場流動性短缺的原因，紛紛減緩放貸速度，若此狀況持續，也可能會影響市場購買力，出現市場下行趨勢。根據青島網上房地產統計資料，1月份延續去年年底的回暖趨勢，青島六區二手房成交量達到2634套；2月份成交量跌至1348套；3月份國家出臺新國五條細則，二手房成交直線飆升至9668套；4月初樓市進入短暫的低迷期，二手房成交2548套；5月份，成交2492套；6月下旬，銀行“錢荒”房貸收緊，二手房成交2318套。

青島鏈家不動產市場部相關負責人告訴記者，2013年上半年，政策整體大環境寬鬆，從國五條的影響來看，短期內影響市場預期，但到6月份，影響已經慢慢淡去。目前市場改善性需求大部分處於觀望狀態，剛需則正常釋放。

2013年上半年，90平方米以下的小戶型成交占比達75%，可以看出，投資客在島城二手房市場上的比例已經很低了。同時，上半年二手房網簽套均面積為79.17平方米，比2012年下半年增加1.82平方米。除3月份外，今年上半年套均面積都在80平方米以下。


2013年上半年，青島市區二手房成交均價13604元/平方米，環比漲幅1.08%，同比漲幅3.82%。單月來看，成交均價連續半年均在小幅上漲，6月二手住宅成交均價為13744元/平米，環比1月上漲2.01%。上半年二手房市場延續了2012年末市場火熱，成交價格屢創新高。3月、4月受政策影響明顯，漲幅小幅回落。隨著業主的觀望增加，優質免稅房源的抬價等因素的影響，成交價格漲幅在5月和6月再次擴大。但整體看，青島二手房價格較為穩定，處於合理的變動範圍。

據當前房客源走勢可以判斷，三季度二手房成交量可能不會爆發性增長。但從市場預期、供需關係、議價情況來看，市場博弈的結果會逐漸明朗。價格方面，二手房短期內還無法進入“降價”通道。雖然業主偶有漲價趨勢回落，原因更傾向於當前的觀望和僵持狀態。從議價空間中也可以看出，能夠在短期成交的房源，業主都不會出現讓利，特別是現在較為搶手的免稅房，並不排除價格出現小幅上漲的可能。

上海樓市剛剛經歷了2011年以來最好的半年。

同策諮詢研究中心提供的資料顯示，今年1~6月，上海商品住宅成交面積達604.97萬平方米，較2012年下半年上漲9%，與2012年上半年相比，增幅則高達57%；價格方面，2013年上半年上海商品住宅均價23482元/平方米，環比漲幅為5%。

此外，今年前5月，上海二手住宅成交量約為14.4萬套，比去年同期增加144.66%。

上海搜房資料監控中心分析師湯正魏認為，2013年上半年商品住宅價格出現較大幅度的上揚，主要是成交結構轉變所致，其次是因為剛需樓盤優惠收緊以及價格回調。由於剛需房源在去年末集中消化，進而開始呈現出了供不應求的態勢；同時，中高端項目於今年也加快了入市步伐，拉升了全市整體成交均價保持在相對較高的水準。

縱觀上海上半年各月的成交情況，除2月因受春節假期影響成交量相對較低以外，有3個月的成交量達到了百萬平方米以上，其餘兩個月的成交量也均維持在90萬平方米以上水準。

同策諮詢研究中心分析師許之靜表示，新“國五條”細則落地前造成了恐慌性購房，導致市場集中放量，而政策執行“懸空”後，新房市場繼續放量，成交量基本回到甚至超越政策前水準，這進一步帶動了中高端項目的集中入市，市場供求兩旺，商品住宅成交均價也被結構性向上拉動。

2013年上半年上海共計新增供應面積僅492.7萬平方米，整體呈現出了供小於求的態勢。湯正魏表示，上半年的樓市成交量大於新增供應量，表明已經有效去化了部分庫存房源。

資料顯示，截至6月30日，今年上海市商品住宅庫存為941萬平方米，總量較之前的1000萬平方米左右有所下降，從市場存銷比來看，如果按照今年1~6月平均交易量100萬平方米左右來計算，當前市場存銷比為9.4個月左右。一般情況下，當商品住宅市場存銷比低於10個月時，房價面臨上漲的壓力。

德佑地產研究總監陸騎麟告訴《第一財經日報》記者，今年住宅市場回暖的情況下，全市商品住宅新增供應量並未和商品住宅成交一樣同步出現增加，相比2012年下半年甚至出現了明顯回落，另一方面，今年土地市場住宅用地供應量也未出現明顯增加，多數土地為商業用地。這一現狀不僅加劇了樓市供求緊張的狀況，也催熱了土地市場。


一位元上市房企行銷總監昨日對記者坦言，現在各家開發商銷售情況都不錯，基本上今年均能超額完成銷售目標。可開發商面臨的窘狀是，手中的庫存正在急劇下降。另一方面，土地供應特別是住宅用地的供應卻未明顯增加。“現在一塊比較好的土地出來，平均有10家左右開發商會參與現場競買，結果就是溢價率越來越高，並且中小開發商已經很難拿到地。”

值得注意的是，上海易居房地產研究院監測的20個典型城市6月新建商品住宅成交面積為889萬平方米，同比下降11.2%，環比下降3.3%，這是這一資料16個月以來首次出現同比下跌。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，下半年的樓市走向將面臨諸多不確定性因素。在房地產調控持續、經濟低迷、銀行流動性偏緊等情況下，三季度樓市或將進入調整態勢，加之高溫天氣的影響，市場成交短期將趨於平淡。

近期，廣佛線地鐵上蓋陸續出現大型住宅專案或綜合體項目，儘管距離廣州不過10分鐘左右的車程，但售價卻比鄰近的廣州盤便宜三成多。據瞭解，位於五丫口大橋北側、佛山金融高新區B區的中海錦城就曾以1.2萬元/m2左右（包裝修）的價格吸引了大量廣州客前往。

彭先生在廣州“老西關”長大，但因為工作關係，近幾年一直被公司派駐佛山分公司工作，雖然幾年前在廣州中山八路附近買過一套房，但結婚後為改善居住環境，他今年年初出手置業選在了佛山中海錦城。

最近針對廣佛交界處客戶群的佛山新盤主要是位於佛山金融高新區的地鐵金融城。該專案的開發商是廣州地鐵地產，廣佛線金融高新區其中一個出口正對專案售樓部，不少看樓客都是直接從廣州搭乘地鐵到達的。


據瞭解，地鐵金融城有單間、兩房、“N+1”、三房四房等豐富戶型，之前推出了A3棟250多套單位，開盤當天即售罄，當時銷售均價為1.3萬元/m2（包裝修）。預計近期將推出1座、2座和4座，共600多套單位，價格暫時未定。

記者從荔灣原高爾夫板塊前往佛山金融高新區，自駕車僅10多分鐘，由於分屬兩個城市，價格已相差不少。目前靠近佛山的廣州荔灣高爾夫板塊幾個項目，毛坯價格在1.6萬~2萬元/m2，和就近的佛山項目價格相差三成以上。

有佛山樓盤銷售人員表示，限購之前，廣佛交界處樓盤價差曾一度只有1000~2000元/m2，限購之後，不管是荔灣還是金沙洲一帶，廣佛樓盤價差都拉升至3000~5000元/m2，而總價差異也會驅使部分廣州買家鋌而走險，通過補社保等方式獲得佛山購房資格。

2011年，廣東保利創下首家房企全年銷售額邁入100億元的輝煌傳奇；2012年，歷史被改寫，傳奇被超越，保利在廣東開啟了全年銷售額200億的新輝煌；2013年，是保利地產正式踏入千億俱樂部後的第一年，保利廣東區域在短短半年時間取得200億銷售額，兩年業績實現4倍增長，創下全國首個發展商銷售業績實現幾何倍數增長的紀錄，保利速度足以讓全國為之驚歎。

廣州排名前10樓盤中，保利獨攬四席

事實上，單從保利地產單盤業績就可以看出一個200億地產企業的發展實力。在廣州銷售金額排名前十樓盤中，保利地產獨攬四席，雄踞廣州近半壁江山，旗下濱江名盤全年不斷發力，廣州專案保利西海岸2012年10月就已經單盤銷售破70億，今年不到半年時間銷售額就火速刷過20億，現在項目正在衝擊百億的銷售額；還有位於荔灣的人居大盤保利公園九?，單盤銷售破30億，銷售額穩居荔灣區第一，位於其旁邊的塞納維拉絕版小戶型去年年底開賣就已經銷售額破10億，保利東江首府憑藉品牌口碑以及產品競爭力，業績一路高歌；城央高端豪宅保利雲禧、保利英倫堡、保利東江首府別墅、保利天悅將雲山珠水盤踞腳下聲名遠播，中軸商用物業保利克洛維、保利中達廣場備受追捧；廣東其他區域樓盤業績同樣斐然，保利珠海香檳單盤在今年年初就突破10億銷售額，東莞區域保利專案一直保持熱度不減，保利紅珊瑚2012年開盤首次實現東莞區域“日清”，現在單盤衝擊20億的銷售業績。

定位精准，快速周轉成就行業翹楚

據悉，早在1992年，保利地產就在廣州正式註冊成立，成為廣州最早的地產企業之一。在很多人的眼?，“保利”出身顯赫，是央企巨擘、跨國集團。在更多人的眼?，“保利”是一個親情符號，秉承“和者築善”的品牌理念，打造了一系列人居口碑之作。

而廣東保利地產始終定位主流需求，快速周轉、高去貨率指標使其成為行業翹楚，其在廣東區域的熱銷大盤工程建設緊跟銷售節點，保質保量保證銷售產品線豐富且充足，銷售緊緊抓住每一類型的客戶需求，並保證產品設計緊跟市場需求定位，這些關鍵因素奠定了保利地產的恢弘業績。

業績的背後是深耕21載，保利地產始終在“和者築善”的品牌理念下不斷前行，從剛需、改善、豪宅、旅遊度假住宅產品到商業、寫字樓等大型城市綜合體，形成全產品線開發模式，完成珠三角地區戰略佈局，而根植於廣東的保利地產，其在廣東的龍頭地位更是不言而喻，不僅在廣州、珠海、中山、東莞遍立標杆，氣勢如虹，成就了恢宏的冠軍版圖，而且廣東保利地產從2011年深耕廣州，到2012年佈局四城，再到2013年開疆辟土至6城，高品質的產品以及與市場銜接緊密的產品線，獲得了市場的認可。

如今，保利地產已經進入“後千億時代”。保利地產能逆市取得如此驕人的成績，憑的是豐富的產品組合、過硬的產品質素以及品牌效應傳播。在保利,沒有銷售淡季旺季之分，每一個戶型都是經過市場考驗認證的經典戶型，例如塞納維拉超85%高實用率絕版小戶型產品、保利西海岸海洋之心絕版臨江小戶型等產品，推貨去化率高、去化速度之快正印證了保利200億的傳奇業績。

推出“史上最強”優惠，回饋新老業主

為感恩業主、回饋客戶，近期，保利地產推出“史上最強”優惠回饋。特惠單位、贈送物管費、現場大抽獎等各種優惠驚喜震撼呈獻，所有保利在售項目每天到訪前200名客戶均可獲贈豐富獎品，成交業主3天內簽約獲贈2萬元家電大禮包，老業主介紹新業主成交也將獲贈最高1萬元的購物卡，舊業主再購更是成雙成對享雙倍價值的購物卡獎勵。

下半年將嘗試更多產品業態


據瞭解，今年下半年廣東保利將進行更多產品業態的嘗試，多個新穎產品即將面市，包括新複合型地產——保利生態城，溫泉度假——惠州龍門項目，娛樂休閒綜合體——番禺長隆專案，生態宜居大盤——保利越秀嶺南林語。除此以外，保利地產也會嘗試進軍養老地產，在廣東區域，位於廣州及陽江的養老地產專案已處於規劃及建設階段，其或將參考日本比較高端成熟的養老模式。

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兒童繪畫大賽

在保利西海岸啟動

“和樂中國•童畫中國夢”繪畫大賽廣東入圍賽上周日於保利西海岸正式啟動。作為廣州賽區主會場的保利西海岸銷售中心熱鬧非凡，參加比賽的孩子及家長們把場地圍湧得水泄不通。百位小畫家揮毫潑墨，在畫紙上留下了繽紛的色彩，畫出了屬於自己的中國夢。現場人氣火爆，全天接待人數超過一千人次，活動帶來極大的人氣和客流量，據統計，當天銷售金額達2億元。

根據用益信託最新資料，6月份集合信託成立總規模為509億元，產品平均成立規模為1.6億元。與5月份相比，6月份信託公司成立產品數量和規模均有所下降。

不過，雖然信託市場整體成立規模下降，但是房地產信託仍一枝獨秀，6月成立房地產信託產品60款，融資規模達172.39億元，占當月成立總規模的33.84%，較上月有所上漲。在分析人士看來，下半年房地產信託仍將成為帶動集合信託增長的主要動力。

6月集合信託成立規模下降

用益信託資料顯示，6月份共有57家信託公司成立了319款集合信託產品，成立總規模為509億元，產品平均成立規模為1.6億元。與5月份相比，6月份信託公司成立產品數量和規模均有所下降。其中，近期市場甚囂塵上的“錢荒”，銀行開始新一輪的“攬儲大戰”，短期銀行理財產品收益高漲，對今年以來收益水準一直下降的信託行業短期內造成不小的衝擊，使得6月份集合信託市場成立規模萎縮。

從產品發行的角度看，5月份共有55家信託公司發行299款信託產品，發行總規模為609.05億元，平均發行規模約為2億元，發行數量和規模有所上漲。

不過，銀行“錢荒”也助推了信託產品收益率的小幅上揚，6月最後一周新成立集合信託產品的平均收益率為8.78%。

房地產信託仍是增長動力

如果分投資領域來分析，6月份房地產信託仍一枝獨秀，成立信託產品60款，融資規模達172.39億元，占當月成立總規模的33.84%，較上月有所上漲；此外，6月份共發行64款房地產信託，發行規模約為238.98億元，占6月份總發行規模的39.24%，無論是從成立情況還是發行情況，房地產信託都是目前集合信託最重要的投資領域。


由於國家的宏觀調控影響，房地產信託餘額一直低位徘徊，然而隨著今年初，房企資金流逐漸好轉，房地產信託再次成為集合信託的吸金利器，規模漲幅明顯。

諾亞財富認為，隨著房地產開工和銷售的回暖，房地產信託新增占比已開始增加。這導致房地產信託存量在長期保持基本不變之後，2013年1季度大幅增加；房地產信託存量占比雖繼續下降但卻放緩。“以貸款運用方式為主的資金信託仍將是信託公司的主要業務。截至2013年1季度末，貸款信託占資金信託餘額的46%。基礎設施和房地產是最主要的投資領域，餘額占比分別為26%和9%；2013年1季度這兩個領域的新增占比分別為27%和10%。與以往各季度相比，基礎設施和房地產的占比呈上升趨勢。”

剛因傳出收購金豐投資而備受矚目的綠地集團又有大動作。

昨日（7月4日），綠地宣佈與全球最大酒店管理集團之一的西班牙MELIA集團就酒店資產置換簽署諒解備忘錄，位於西班牙巴賽隆納以及馬德里的兩家酒店將被綠地收入囊中。

繼落子韓國和澳大利亞之後，綠地繼續在海外擴張。據綠地方面透露，公司目前在美國、澳大利亞、泰國、英國等地甄選洽談了近十個項目，計畫年內將房地產開發項目投放於美國和歐洲市場。

綠地集團董事長、總裁張玉良稱，目前是海外投資房地產的絕佳視窗期，綠地正在抓住這一難得機遇，在穩健中加速海外拓展，預計年內可確定的新增海外投資為100億元人民幣。

對此，中房信研究總監薛建雄表示，以100億元的投資額來看，這可能是今年房企赴海外開發房地產的最大一筆投資額。

目前，房企海外投資風潮愈演愈烈。已在馬來西亞開發房地產專案的碧桂園，近期又在澳大利亞和加拿大等地考察專案；而萬科、中海等企業也紛紛涉足海外地產業務的開發。

15億元收購西班牙兩酒店

根據此次簽署的協定，綠地與MELIA將按照交易金額相等值的原則，通過股權置換方式交換酒店資產，綠地將入股MELIA旗下位於馬德里的TrypAmbassador酒店和位於巴賽隆納的MebyMeliá酒店，資產價格約為15億元人民幣。完成置換後，酒店將使用綠地自主酒店品牌“鉑瑞”和“鉑驪”，並由MELIA繼續管理。

業內專家表示，綠地身處資產價格高企的國內市場，按照交易金額等值的原則，以不消耗現金流的方式，置換正處於價格低位的歐洲資產，這一模式與時機的選擇，再次充分體現其搶抓市場機遇的眼光與撬動發展的能力，而手握資產也有利於綠地在當地獲取融資。

據悉，綠地與MELIA的合作還在不斷深化和擴大，近期雙方正就巴黎、倫敦和德國主要城市的酒店合作進行新一輪商洽。MELIA將繼續協助綠地在歐洲的拓展，而綠地也將聘請MELIA為其旗下或由其推薦的部分酒店提供酒店管理服務。

除收購酒店外，綠地還在積極擴大其海外其他投資項目。據悉，綠地韓國旅遊健康城專案首批產品已於今年二季度啟動銷售，年內銷售收入有望超15億元人民幣。此外，澳大利亞悉尼“綠地中心”項目將於四季度啟動改建，並於年內對外銷售，年內銷售收入有望超10億元人民幣。

從全球範圍看，在美國洛杉磯、三藩市和紐約，綠地共有五個項目在考察洽談中，均為包括住宅及配套商業的綜合體項目；在泰國，綠地正洽談曼谷市區的交通樞紐商業專案及中高檔住宅項目；在英國，洽談標的為高層公寓專案，綠地方面規劃將其建成為英國第二高樓、歐洲第三高樓。此前已簽署MOU的澳大利亞墨爾本項目繼續推進，雙方日前就主要商務條件達成一致，計畫於近期簽署正式投資框架協定。

“預計年內可確定的新增海外投資為100億元人民幣，累計海外項目投資將達到近200億元人民幣。”張玉良表示。

中資房企加速海外市場佈局

知名房地產專家陳晟表示，越來越多的房企去海外謀求發展，很大一部分原因在於國際環境有利於中國企業走出去。而中國金融業也正在走出去，這為房企融資提供了保障。

而從全球經濟發展階段和海外市場整體狀況來看，不少地區的確需要有實力的中國公司去投資。

陳晟指出，在國內房企手持人民幣越來越多的情況下，確實有必要為資產做一些海外配置。

不過，有專家提醒稱，在中國房企的海外佈局過程中，機遇始終與風險相伴。


張玉良表示：“下一步，綠地將著力在海外經營風險防控、海外人才隊伍提升、海外品牌建設等方面下功夫、謀突破。”

就綠地而言，核心管理團隊基本由集團派駐，確保其有效執行集團戰略部署及經營策略，並全面把握當地法律規範。對所投資專案，綠地方面將進行具體深入的法律環境調查、專案所涉法律問題分析，委託國際化律師事務所進行法律服務和盡職調查，嚴控法律風險。

對於海外投資而言，匯率風險的控制尤顯重要。綠地方面的對策是，採用如借當地貨幣還當地貨幣，或借美元還美元的方式，來平抑投資過程中的匯率波動風險。

■珠江新城的美國駐廣州總領事館已建好，本月將正式啟用。新快報記者龔吉林/攝

　　仲介稱，美領館入駐新城消息傳出後，放盤業主紛紛提高物業租售價格


　　美國駐廣州總領事館將于本月正式啟用，而美領館還未“入夥”，周邊樓盤的租金已悄然上漲。昨日記者走訪發現，美領館方圓500米範圍內的物業都已“加價”，不過，暫時沒有證據證明是美領館入駐導致“加價”。

　　近日有不少網友在微博上發佈消息，稱美領館落戶珠江新城將帶動周邊物業增值。對此，位於華穗路上與美領館僅一牆之隔的滿堂紅置業經紀人張先生表示，在消息傳出之前，珠江新城物業價格就呈穩步上升趨勢。消息傳出後，不少放盤的業主到仲介公司更改房產租售價格，基本上是調高價格。

　　“像附近的商用樓星辰大廈，已有不少移民公司和簽證公司悄然入駐。”張先生介紹，上個月星辰大廈每平方米租金才80元左右，這個月開始已漲到100元/平方米。由於周邊餐飲、超市、銀行等配套完善，再加上美領館入駐的利好消息，普通公寓每套租金漲幅在300元至500元之間，每套售價則增長5萬元至10萬元，商用物業租金價格每平方米上漲了20元至50元。

　　除了租金上漲之外，業主放盤出售的價格也在增長。“比如上周有一套90多平方米的公寓，一房一廳，業主在本周和我溝通，說售價要增長5萬元。”張先生說，目前不能證明物業租金、售價上升就是因為美領館會入駐，因為就算沒有這個利好消息，周邊樓價（總額）漲幅在5萬元至10萬元，都算是正常範圍。

　　至於未來美領館正式開館後，租售價格會否有飛躍式增長，張先生認為不會。

投資1200億 「加強版」模式開發

政府將投資1,200億元，開發古洞北及粉嶺北為新界東北新發展區，並改以「加強版」模式發展，容許發展商符合4條件下可原址換地，包括須於2016年初完成補地價。項目提供6萬伙，首批單位可於2022年入伙。

發展局昨天公布，新界東北新發展區的最終發展方案，已就規劃、發展模式、賠償及農地復耕等，4方面作出全面修訂。由於坪輋/打鼓嶺會被剔出發展區，而且不會全面由政府收地發展，故政府預計收地支付會由400億元減少25%至300億元，總發展成本近1,200億元。

新界東北新發展區佔地約614公頃，可發展用地佔330公頃，其中私人土地佔162公頃。

有別於第3階段建議的傳統新市鎮發展模式，政府只會徵收其中70%私人土地，涉及約114公頃，以興建公營房屋、鐵路、道路及學校等公共設施，而其餘30%私人土地，即48公頃土地，則會獲劃作私人住宅或商業發展的土地，會容許發展商原址換地，避免因司法覆核而拖慢發展進度。

學者憂向多土儲發展商傾斜

不過，發展商需要符合4項要求，才能夠展開原址換地工作，包括（一）土地被劃為私人發展用途（住宅或商業等）、（二）土地面積不少於4,000平方米（4.3萬平方呎），並由單一業權或協營公司持有、（三）在指定期限內完成補地價（首階段最遲2016年初完成補地價）、（四）向土地佔用人作出現金賠償，金額須與政府作出的賠償安排相若。

發展局局長陳茂波表示，上屆政府曾表明，只要新發展區住宅供應時間不受到影響，而又獲得市民接納，可以適度引入私人發展商參與，強調現時的「加強版」傳統新市鎮發展方式，有一定的發展要求，已可確保單位如期推出市場，其中私人住宅更可望提前1年至2022年入伙。

地產建設商會執委會主席梁志堅認為，若果地皮規模較小，又處於道路等公共設施位置，徵地都沒有辦法，屬現行一般的收地安排。但他補充，歡迎政府發展新界東北新發展區，認為現時起碼跨進了第一步，日後若發展商遇到任何困難，會個別向政府提供。

發展商對新發展模式的反響，比政府全面收地的建議有所減少。但亦有不少學者及團體憂慮，新安排會向擁有較多土地儲備的大型發展商傾斜，存在官商勾結之嫌。

陳茂波回應指，政府在進行規劃時，並沒有考慮業權分布的因素，只是單純就生態、交通負苛及通風等因素作出考慮，又指發展商將來申請原址換地發展，仍須以市價向政府繳付補地價，否認有官商勾結。

政府最快於今年9月展開規劃程序，符合原址換地資格的發展商，可於年內向地政總署遞交申請，預計明年可以開始商討補地價，第一階段的申請截止期限為2015年底至2016年初，在限期前仍未完成換地的地皮，將會由政府收回發展，並會考慮加入港人港地及限量等發展條款。

坪輋/打鼓嶺 納新界北計劃

新界東北新發展區將提供6.07萬伙住宅供應，公私營房屋比例為60：40，除古洞北之外，將會在粉嶺北增撥1幅公營房屋用地，用作原區安置，涉及約6,000至7,000伙，而受影響的寮屋居民，亦可獲發60萬元的特設特惠補償。另外，政府亦會在古洞南增撥34公頃休耕用地，為受影響的農戶進行復耕之用。

至於被剔出發展區的坪輋/打鼓嶺，則會獲納入新界北部發展研究計劃，以合併發展為一個可容納30萬人的新市鎮，有關的研究將於明年展開。



財團早插旗 恆地新世界有利

經歷超過15年規劃，新界東北的古洞北、粉嶺北早已經為發展商插旗收購，其中?地（00012）、新世界（00017）屬於擁有最多土地儲備的發展商，即使部分土地或被政府徵收，但落實項目最終仍能獲益不少。

在整體新界東北區內，擁有最多土儲的發展商莫過於?地，其於馬適路以北的馬屎埔擁有近300萬平方呎的農地，過往曾多次申請興建1.4萬伙私樓，而在規劃方案內則會被劃為公私營混合的住宅，約有一半土地會被徵收，但其餘則可以最高6倍地積比發展，較?地過往申請的3倍高出1倍，相信餘下土地仍然足以興建數千伙。

科達河上鄉地 料不符要求

另一個積極在新界東北收地的發展商則為新世界，其於粉嶺北烏鴉落陽擁有一幅約69萬平方呎的土地，部分落成洋房並空置多年，在政府未來規劃則會用作高密度私人住宅發展，地積比率相信會較現時高出10倍，發展潛力大增。

不過，另一邊廂，由科達地產湯君明早年購入作投資的河上鄉農地，則因面積只有約4萬平方呎，不符合政府換地要求，有機會為政府所徵地。



東北三區村民 拒絕補償方案(信報)

新界東北發展計劃由諮詢至定稿一直爭議不斷，涉及的賠償及安置問題影響面最廣。政府經修訂後的方案建議，仿效高鐵菜園村及蓮塘?香園圍口岸的做法，設立特惠補償方案，向受影響合資格的住戶，發放一筆60萬元的現金津貼，同時在古洞北和粉嶺北內各預留一幅地，合共最多7000個住宅單位用作原區安置。不過，受影響村民回應，表示不接受有關安排，必要時會佔領鄰近的高爾夫球場，以示不滿。

政府三年前為興建高鐵須要徵收及清拆石崗菜園村，提供兩個方案供受影響村民選擇，包括特惠現金津貼60萬元；或者是特惠現金津貼50萬元，但同時有機會認購剩餘的居屋單位，毋須經濟審查。

今次古洞北和粉嶺北的做法類似，地政總署署長甯漢豪昨天在記者會上表示，針對住在持牌構築物以及1984和1985年已登記的寮屋合資格住戶，或在有關地點居住10年的住戶，每戶可取得60萬元賠償，較現時同類補償的標準為高。即使有關寮屋登記時並非用作住宅，但如果已經居住了10年，當局亦會按情況考慮。至於具體的賠償方案則稍後才公布。發展局發言人表示，非持牌人等若合乎在單位居住超過十年等條件，也可獲得前述的賠償，並會因應所居住的年期，愈接近1984至1985年，金額愈接近60萬元水平。

聲言佔領粉嶺高球場

安置方面，甯漢豪說，現時上樓安排不變，除了早前在古洞北預留的用地，政府會在粉嶺北另加一幅用地撥作原區安置，預料可以提供6000至7000個單位，相信足以應付約1000個受影響住戶的安置需要。此外，當局亦考慮在粉嶺及上水的公屋單位，物色合適的作安置用途，希望做到提早安置。

不過，古洞北發展關注組、打鼓嶺坪輋保衛家園聯盟及粉嶺北農村及居民聯席發表聯合聲明，指東北三區村民不會接受政府提出的賠償及復耕安排。粉嶺北農村及居民聯席成員卓佳佳批評，政府從來沒有交代發展東北的理據基礎，包括人口估算、新市鎮就業安排等，在選址中又捨粉嶺高爾夫球場，反取附近孕育了三至四代非原居民的村落及農地，不符合社會公義。

她更聲言，如果村民居所被拆，就會佔領隔鄰的高爾夫球場，要求政府不遷不拆，撤回新界東北發展計劃。打鼓嶺坪輋保衛家園聯盟成員張貴財表示，村民會團結一致，更指如果官員到新界東北，一定會流血。

前海定出首3塊出讓地皮的底價，合共接近150億元（人民幣，下同），每平方米樓面地價破萬元，略高於鄰近地區。3塊地皮位處前海的創新金融區，當中以只限香港上市公司入標的T201-0078土地標價最高，底價已報67.2億元，折合樓面地價每平方米1.33萬元。

總價近150億

前海上周啟動首批土地出讓，有關地皮全數坐落前海第2單元。根據前海的最新規劃，第2單元將定位發展成國際創新金融區，集合人民幣債交易所、深港證券交易所及深圳商品期貨交易所等項目。該單元總建築面積達200萬平方米，而首批出讓地皮合共可建127.3萬平方米的商用辦公項目，佔整個單元逾6成建築面積。

深圳市土地房產交易中心最新公布地皮底價，編號T201-0078地皮因土地用途限制較少，因此樓面面積底價最高。另外兩塊地皮樓面面積底價雖約為1萬元，但均需要向前海管理局無償建立設施，扣除相關面積，3塊地皮樓面每平方米地價，均最少達1.3萬元。

深圳國土委資料顯示，鄰近的深圳後海中心區年初出售一商業用地，每平方樓面地價為9,875元。

最貴地限港上市公司投

編號T201-0078地皮要求由本港上市公司入標，入標公司市值最少要達400億港元，去年營業收入最少200億港元。由於前海要求每平方米樓面面積需最低投資1.5萬元，因此地皮最低投資額達142.7億元。地皮將於下月15日截標。

另外兩地皮就容許境內外的房地產開發企業入標，企業去年資產總額及主營業務收入最少為100億元，該地皮將於本月25日截標。

傳內地客4762萬購3單位 繳稅逾千萬

土瓜灣馬頭角港圖灣昨發售42伙加推戶，全日售約30伙，佔推售單位7成，大手客重現，有買家斥4,762萬元購入3伙，市傳為內地客，涉稅款逾1,000萬元；另元朗唐人新村溱林明開放展銷廳，並於日內開價。

新例後幾乎絕迹的大手客再度出擊，銷售監管局資料顯示，港圖灣昨售出30個單位，最大手的買家購入3伙，涉資約4,762萬元。市傳該買家是內地客，涉及的買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），總稅款估計超過1,000萬元；另有1組客以近2,716萬元購入兩伙。

累收逾百票 現場抽籤發售

嘉里（00683）港圖灣昨起發售第3張價單的單位，共有42伙；市傳已售出約30伙，即價單中約7成的單位。

發現商昨日上午11時許，於現樓會所進行抽籤，除了入表人士，並有大批代理到場，場面擠擁。

嘉里發展執行董事朱葉培表示，昨日發售的單位，經過4天的收票後，共收逾百張購買登記表，昨天並有8成入表人士到場抽籤，售樓流程基本上與開售首日一樣，每組客由抽籤至簽單，需時約2至2.5小時。

溱林首張價單 不少於50伙

另一方面，嘉里今日會開放項目的E室現樓示範單位，並講述加推安排，據了解，E單位為項目開賣至今尚未推出的戶型。

至於市場上其他可售新盤，市傳香港小輪（00050）粉嶺逸峯昨沽1伙。

新世界（00017）元朗唐人新村溱林，銷售進入直路，項目有望日內開價，首張價單不少於50伙，先推分層單位，包括特色戶及連天台單位，至於洋房則會稍後才推出。

溱岸8號新樓書 快完成製作

至於發展商打造的展銷廳，今天首度開放予傳媒參觀。該個位於中環豐盛創建大廈28樓的展銷廳，近日已讓各大代理行率先到場參觀，提供包括樓盤模型等的資訊，展銷廳並將於明天開放予公眾參觀。

而同系的沙田溱岸8號，消息指出，項目的新樓書已快完成製作，短期內有望公布，並準備重推。據知，項目現有近70伙待售，當中標準戶約佔40多個，大部分屬4房單位。

公司牌照亦減少 上月10家結業

政府接連出招遏抑樓市後，地產代理面臨壓力；據地產代理監管局最新數據顯示，地產代理持牌人數連續兩個月回落，最新報36,918人，按月減少98人，跌幅約0.3%。

值得注意的是，公司牌照及分店牌照數目亦報跌，是近年罕見全綫下跌現象，反映行業面對壓力之大。據局方網上數據顯示，截至6月30日止，地產代理（公司）牌照數目由3,016下跌至3,006個，即是說1個月間有10家地產代理中小型公司倒閉；其次，營業詳情說明書（即分行牌照）也按月少7間，最新報6,355間。

業界：8月是倒閉高峰

業界指，數字僅屬冰山一角，未來數月持牌人數將進一步下降。地產代理聯會主席郭德亮稱，政府推出雙倍印花稅後，不少小型地產代理行倒閉，以該會統計，近半年該會會員減少5至10%。

郭氏又謂，局方公布的數據根本不能反映市場真相，因地產代理的佣金期一般有3至6個月長，政府2月推出加辣，以此推算，估計8月份會是代理行倒閉另一個高峰期。

事實上，一手住宅新例生效後，新盤供應量急跌，連大型地產代理行生存空間也收窄，有大型代理行上月虧損逾千萬元。

面對困境 中原未擬裁員

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱，近期地產代理面對前所未有嚴峻局面，全行均面對掙扎求存困局。他坦言，該行目前員工數目約4,700人，但上半年業績未達標（每月佣金收入6萬元）的員工約1,300人，短期公司會向該批員工發警告信，希望前綫同事認真面對目前困境，但強調暫時不會有大規模裁員計劃。

樓花法上月正式實施，令部分樓花物業的投資者，轉投至商舖市場。惟商舖被納入SSD規管範圍至今已超過半年，在各個消費旺區均出現盤源萎縮的情況。市場預計，下半年資金將流向以往較受忽略的四五綫地段的民生舖位。

商舖市場走勢凌厲，各區舖位價格上升急速，近年最受追捧的皇朝區，升幅為各區之冠，過去一年區內舖位價格上升達一倍。其中，發展較為成熟的皇朝西區，一綫正街舖位放盤已經買少見少，現時只有個別後街舖位放盤，叫價每平方呎已接近14萬元。如最近區內一個面積約800呎的舖位，業主每呎叫價13.75萬元，對比鄰近一個面積相若的舖位，一年前的成交呎價約7.25萬元，升幅達90%。

皇朝東區 價格升幅超越西區

區內舖位升幅雖然可觀，但業主惜售，加上SSD效應令放盤量縮減，不少買家因而轉投皇朝東區，令東區的成交一度活躍，價格升幅更超越西區；如其中一個面積約894呎的舖位，業主去年初以970萬元買入，今年初以2,100萬元賣出，升幅超過1倍。

中原（澳門）工商舖高級經理李肇成表示，自去年底政府將商舖納入SSD規管範圍後，放盤量萎縮的情況由一綫地段蔓延至二、三綫街道，皇朝區、高士德等地段可供買賣的舖位已經極之罕有。即使偶有放盤，業主叫價普遍偏高，部分舖位所連的新租約，回報率只有1.5厘，可見其叫價已偏離市場，令投資者卻步，加上銀行估價不足，購買成本大增，令交投疏落。

民生區街道 頻錄舖位成交

最近皇朝區已連續2至3個月沒有錄得買賣成交，反而部分四、五綫地段舖位成交量較之前明顯活躍。不少投資者開始將注意力轉移至民生區的街道，令該類舖位頻頻錄得成交。月初，一個鄰近高地烏街的內街舖位，面積約1,898呎，以1,350萬元成交，平均呎價約7,113元，舖位租客為花店，現時每月租金約1.85萬元。

隨着6月1日樓花法正式實施，一手樓花供應大減，不少樓花投資者開始將目光轉移至舖位。不過由於經驗和資金問題，一般會選擇由四、五綫舖位開始嘗試，因此類舖位價格相對較低，盤源亦較為充裕，相信未來會成為投資者熱捧對象。

利嘉閣（澳門）花城分行經理王國偉表示，總結6月澳門樓市表現，可說是處於死寂狀態。市面上，幾乎只有做好登記的二手現樓可供買賣，導致6月份成交量比5月急劇下跌85%。

交投下跌主要有兩個原因，一是政府於6月實施新樓花法後，幾乎所有一、二手樓花均不符合條件銷售，導致本身盤源緊張的市場更加缺貨。再加上租務市場興旺，租金回報合理，順理成章二手現樓無可避免地「亁升」。就算6月首批SSD盤源兩年期限快到，放盤量也並沒有因此增加，買賣雙方觀望情況持續。

二是外圍經濟動盪，受到美國「收水」影響，鄰近地區股市波動幅度大起大落。不少投資者損手在股票市場上，令整體資金減少，間接影響物業市場的投資氣氛。

業主心態樂觀 買家不肯高追

王氏表示，澳門樓價基礎相比鄰埠仍處於較低的水平，加上澳門經濟保持高速增長，基建持續最少10年不斷進行（包括：港珠澳大橋、輕軌、路氹城6大賭場項目），澳門人口增長，外地僱員增加，入境旅客增加，澳門居民個人收入中位數增長，博彩稅不時創新高等利好因素，均令業主保持樂觀心態，持貨力強，用家則不肯高追，令買賣兩閒。

上半年積極買地 套現增現金水平

上半年豪擲逾200億元（人民幣．下同）買地的恆大地產（3333），近期卻積極從各方渠道「挖銀」，為半年結粉飾手頭資金水平。除了早前罕有地在項目層面上發行永久性證券外，更從多家銀行合共貸款近60億元，當中包括擁有國企背景的中國郵儲銀行。據了解，?大將放緩下半年買地步伐，並計劃出售部分資產套現，包括住宅車位及零售商舖等，涉資達250億元。

?大於上半年積極吸納土儲，合共已斥資逾200億元，日前首次進入北京，又以35.6億元高價投得昌平沙汀鎮一地塊。有投資者引述?大的管理層稱，集團下半年將會放慢買地的步伐，但目前仍有3至4個項目正在洽談中，惟總價也不會多於50億元。

2013年上半年剛完結，據悉，?大為了粉飾手頭現金水平，降低負債率，正從多個渠道「吸水」，其中包括出售一些非核心資產，如停車車位及零售商舖。有關車位及商舖遍布各省市，當中車位價值約佔98億元，餘下約150億元則來自商舖。而截至6月底止，?大合約銷售錄得450億元當中，約30億元便是來自出售上述非核心項目。有投資者向本報表示，?大近期再次重估上述資產，而部分出售的價格較賬面價值還高出6%至7%。

近期不斷進行融資

除了出售非核心資產加快資金回籠外，?大近期亦接二連三進行融資。6月底，

集團為旗下位於長沙、瀋陽、石家莊及重慶四個項目，在境內發行超過30億元的永久性證券，年利率高達10%。

其後，?大又公布，與中國郵政儲蓄銀行簽訂戰略合作協議，將在個人信貸、現金管理及授信等6個領域開展合作，獲郵儲銀行首次提供一筆50億元的綜合授信額度。

翌日，?大再向多家銀行包括台新銀行、永隆銀行及俄羅斯外貿銀行等貸款合共8500萬美元（約8.4億元人民幣），貸款利率為倫敦銀行同業拆息（LIBOR）加365點子。

有分析員認為，上述融資成本並不便宜，且會攤薄每股盈利，但卻可令集團在償債及降低負債率方面變得更加靈活，預期?大在進行多項融資後，負債率可降至80%以下。?大昨天收報2.92元，上升4.7%，成交金額2.43億元。

本年度賣地表內最後一幅位於將軍澳市中心的限量地今天截標，會德豐地產日前已表明將入標競投；雖然早前毗鄰地皮以預期下限價成交，惟市場人士估計，發展商對該幅臨海地有興趣，預料將軍澳大型住宅仍受歡迎，每方呎樓面地價介乎4000至4800元。

美聯測量師行董事林子彬表示，近來各住宅地皮入標反應仍不俗，惟最近批出的地皮造價亦因應市況略見回軟，預料發展商是次出價態度亦趨審慎，因此分別把將軍澳68B2及大嶼山長沙嶼南道地皮估價調低至35.95億及0.31億元。高緯環球估計，將軍澳用地的每方呎樓面地價約4000元。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑對用地的造價仍有信心，認為地皮三面單邊，海景佳，並屬區內最大項目，預料用地每方呎樓面地價達4800元，估值41.09億元。至於大嶼山用地，規模不大，但位置理想，相信可吸引中小型發展商甚至投資者，每方呎樓面地價預料約6500元。

越秀地產（0123）昨公布上半年及6月份賣樓數字，6月單月計算，公司錄得合同銷售金額約10.73億元，同比下降22%，合同銷售面積約9.03萬平方米，同比增4%。1至6月累計合同銷售金額約86.16億元（人民幣，下同），合同銷售面積約62.04萬平方米，同比分別增長21%和9%，分別佔2013年合同銷售目標132億元和107萬平方米約65%和58%。上半年合同銷售金額和面積均創下公司歷史新高。同時，上半年每平方米平均售價達約13,900元，同比增11.4%。

　若包括訂購金額（正式銷售合同將於訂購後短期內簽署），1至6月公司累計合同銷售及訂購金額約101.91億元，合同銷售及訂購面積合共約73.02萬平方米。

內房企頻頻高價拿地，本港地產商不甘後人，九倉（0004）宣佈投得位於寧波市江北天水家園以北I-2a地塊，以發展住宅項目。該地塊地盤面積為5.18萬平方米，總作價為9.97億元人民幣，可建樓面面積10.36萬平方米，平均樓面價每平方米9,620元人民幣。地塊位於寧波市江北區，地塊西面、北面分別為城市主幹道康莊南路及北環西路。該地塊坐落於濱江住宅區內，南面為規劃在建的城市休閑商務區。連同上述地塊，集團現時在寧波市擁有三個住宅項目，會繼續伺機增加土地儲備。受消息帶動，九倉全日收報65.15元，升1.32%。

五礦建設(0230)昨公佈，6月份錄得當月簽約銷售額約9.11億元（人民幣，下同），簽約銷售面積約5.93萬平方米，銷售均價約為每平方米15,400元。上半年錄得累計簽約銷售額達31億元，按年增長112%，累計簽約銷售面積約24.68萬平方米，按年增長117%。

　上半年已簽約銷售單位約1,736個，銷售均價約為每平方米12,600元。鑒於公司上半年簽約銷售業績良好，公司決定將其今年全年簽約銷售目標由50億元提至60億元。

啟德郵輪碼頭上月啟用，東九龍工業物業交投略為上升，樓價在1,000萬元以下的物業深受買家歡迎。九龍灣工廈寶隆中心剛錄得辣招後首宗買賣成交，中層14室逾千呎單位以近642萬元獲長線投資者承接，平均呎價4,350元，略低於市場水平。中原(工商舖)工商部鄧國偉表示，單位現由紡織品公司承租，租約將於本月底屆滿後，單位租金可望提升至每呎約12元，按屆時租金計算，回報約3.3厘。

　鄧氏指出，受惠郵輪碼頭效應，近月市場查詢東九龍工商廈個案增多，買家入市步伐亦見加快，市場放盤量亦見略為上升。

隨著橫琴開發深入，其區域內土地價值飆升。近日，橫琴新區一宗商住用地以樓面地價每平米15,890元（人民幣，下同）成交，溢價高達206%，拍出珠海的新地王。此外，記者從珠海國土部門獲悉，今年上半年珠海土地市場共成交35宗地塊，成交金額逾84億元，同比上漲148.91%，其中橫琴新區土地成交金額達68億元，佔珠海賣地收入八成以上。

　根據珠海國土部門公開的數據，珠海今年上半年新增土地供應36宗，其中橫琴新區上半年在珠海土地市場可謂「獨佔鰲頭」，儘管僅有5宗土地成交，但成交額達68億元，佔珠海賣地收入逾8成。記者查閱發現，在橫琴新區近期推出的土地中，以商住用地或綜合用地為主，由於其獨有的區位優勢，吸引各方「大鱷」的投資。

吸房產大鱷關注

　本月2日，橫琴一宗商住用地吸引雅居樂、萬科、保利等房產大鱷前來競投，最終以每平米15,890元的樓面地價，總價38.48億元，被廣東客商匯實業公司拿下。業內人士分析，橫琴新區未來的發展潛力正逐步顯現，隨著橫琴大開發的進一步深入，橫琴地塊會越來越炙手可熱。據悉，橫琴新區開發三年以來，目前基礎設施已經初步完善，國際化的營商環境正在形成，共吸引總投資達2365億元、56個重點項目落地。

融創(1918))旗下子公司天津融耀置業日前以11.32億元（人民幣，下同）奪得天津北辰區雙街鎮兩宗地塊，總出讓面積為24.81萬平米。據介紹，這兩宗地塊起始總出讓金為10.34億元，其中一塊起始價為4.8億元，以底價成交；另外一塊起始價為5.54億元，最終以溢價17.7%成交。

　本次出讓的地塊位於環線副中心雙街鎮核心居住板塊，臨近京津快速、西北半環快速，有4、5號線雙線地鐵規劃通過，緊鄰北部新城。

　作為北辰區時隔近3年首次出讓住宅用地，該項目將由融創與雙街鎮政府聯合開發，針對北辰區中高端人群，推出高端商住項目。

踏入7月，土地市場熱度有如盛夏天氣熾烈，上海、北京兩地3日同時刷新地王紀錄。

萬科夥張江48億奪張江地

　上海萬科夥拍張江集團以48.7億元(人民幣，同下)拿下張江地塊，溢價率達88.6%。該地塊位於張江高科技園區中區，折合樓板價每平米21,415元，刷新上周由綠地聯合體拿下徐涇鎮會展中心地塊時創下的47.21億元今年總價地王紀錄。

　另外，同日上海賣地中，松江區泗涇鎮一宗商住地塊被上海保利盛冠投資有限公司以23.56億元競得，樓面地價12568元/平方米，溢價率131.9%，刷新了今年以來上海土地市場的溢價率紀錄，此前的紀錄為108.3%。

　在北京，最近備受關注的北京豐台區夏家胡同地塊也於3日成功出讓，該地塊早被業內稱為「準地王」。地塊首次出讓時由於市場關注過高曾被北京國土局臨時「暫停出讓」，而二次掛牌之後更取得21次的網上競價，並吸引包括中糧、九龍倉、融創在內的14家房企參與競價，價格達到國土局設定的上限17.7億元。經過62輪競拍後，以17.7億元的總價以及3.8萬平方米的保障房面積被北京懋源房屋開發公司競得。

京地「麵粉」貴過「麵包」

　經濟參考報引述偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，地塊純商品住宅部分的樓面地價每平米4.5萬元，由於該地塊周邊二手房價約在3.2萬元至3.8萬元之間，「麵粉」貴過「麵包」的情況再次出現。