全台最貴 每坪270萬元

豪宅實價揭露兩樣情，昨台北市最新實價資料顯示，「皇翔御琚」以總價五點四億元、每坪單價兩百七十萬元、車位七百萬元，奪下實價揭露至今「三冠王」；另一豪宅「文華苑」則一次揭露二○○九年預售時二十一筆實價成交資訊，每坪僅一百零一萬至一百四十萬元，與外傳每坪一百五十萬到兩百二十萬元的成交價有極大落差，膨風度達五成。

昨台北市政府公布最新實價，信義區「皇翔御琚」六樓戶登記在山湖國際股份有限公司名下，建物加四車位後總坪數兩百四十五點一四坪，總價約五點四億元，拆算車位後每坪兩百七十萬元，車位登錄價格最高為七百萬元，單、總價與車位均創全國新高。而上周甫揭露的「皇翔御琚」四樓戶，則以總價五點一億元、每坪兩百六十萬元、車位六百五十萬元排第二。

文華苑膨風５成
北市府也一口氣揭露二十一筆「文華苑」二○○九年預售時的交易資訊。台灣房屋智庫市場經理劉志雄指出，「文華苑」為中泰賓館拆除後改建，二○○九年預售時適逢金融海嘯後期，以當時車位行情三百五十萬元推估，每坪實價落在一百零一萬至一百四十萬元。但「文華苑」預售時代銷公司曾表示，每坪成交一百五十萬到兩百二十萬元，膨風度達五成。住戶有海悅國際董事長黃希文，以每坪約一百零一萬元買下二樓戶，其他住戶還有伍豐電子大股東、創意家廣告董事長王明正、睿信投資等。

喊高價製造話題
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，沒有實價登錄時，業者會故意喊高價製造市場話題，但往往喊價與實際成交有三成落差，實價上路後價差已逐漸縮小。

國揚建設（2505）昨（31）日公告與欣偉傑建設合作開發汐止建成段土地，國揚表示，由於該地目前仍在整合中，基地面積約1,000多坪，計畫整合擴大至1,500坪，最快今年看到成效；下半年在高雄豪宅案「國硯」有機會交屋入帳下，全年每股純益挑戰3元以上。

國揚指出，繼基隆案合作案後，汐止建成段合建案為國揚與欣偉傑建設第二筆合作案，該案位於汐止忠孝路附近，目前基地面積為1,000多坪，計畫擴大整合至1,500坪左右，全案國揚預計占55%、欣偉傑為45%，希望今年底前能整合完成，成為明後年推案量之一。

國揚表示，由於先前在汐止推出兩筆個案「早安清境」、「雲天綠第」都獲得當地市場不錯迴響，因此加碼與欣偉傑建設在汐止的合作案。下半年部分，國揚計畫與台糖合作推出高雄鳳山案，該案預計可分回總銷10億元、約占30%，全案已開始動工。台南部分，將與威力國際合作透天別墅案，由於全案基地面積高達2.4萬坪，因此將分四期推出。

法人表示，國揚上半年在「天母」、早安清境及竹東案的土地與建照處分利益挹注下，上半年營收達49.95億元、年增1,800倍。

全坤建設（2509）4月處分的「敦峰」店面確定在7月底入帳，法人表示，由於該案處分利益達4.85億元，每股貢獻度達3.2元，將帶動全坤第3季營運跳躍性成長，由虧轉盈。

全坤上半年業績僅有完工個案的餘屋貢獻，對整體營運挹注不大，營收僅2.14億元，自結虧損0.71億元，每股虧損0.47元。全坤昨（31）日收23元，下跌0.05元。

全坤總經理廖學新表示，4月處分總銷9.19億元的北市敦化南路敦峰店面，處分利益4.85億元，將有助本季營運轉強。

法人指出，依全坤目前股本15.18億元估算，該案挹注公司每股獲利3.2元，將是今年重要業績來源。

廖學新說，今年上半年在五股洲子洋重劃區推出「尊峰」系列個案，前兩期分別為「微風館」、「世紀館」，兩岸基地面積近2,000坪，總銷約38億、39億元均已完銷，預計2015完工入帳。

　達麗建設(6177)今(1)日正式轉上市，該公司今年下半年新推案總銷將近百億元，而林口「世界首席」將於12月交屋，可望推升全年營收近50億元；法人預估，若「世界首席」順利交屋，以除權後股本16.35億元計算，全年EPS將從8元起跳。

　達麗今年上半年營收為7.17億元，第1季EPS0.66元，上半年主要以總銷22億元的竹北「世界之窗」及4億元的「圓山Villa」餘屋銷售為主，目前上述2案可銷售餘屋金額約4?5億元左右，仍是第3季業績來源。

　值得注意的是，達麗林口總銷高達60億元的「世界首席」案，達麗表示，該案雖目前已暫停銷售，但先前銷售率已近7成，目前該案工進已到上樑階段，預計10月可望取得使用執照，12月開始交屋。

　法人推估，若以「世界首席」銷售65％順利交屋計算，可貢獻營收約38億元，加上「世界之窗」今年還可認列約8億元，「圓山Villa」營收認列約4億元，全年營收將上看50億元，以達麗去年全年營益率28.4％計算，獲利可望達14億元，以除權後股本16.35億元計算，EPS將從8元起跳。

　此外，達麗今年下半年將一舉推出6筆新建案，包括永吉路5億元的「達麗信義」、「淡水竹圍」案22億、基隆「達麗暖暖」12億、台中「世紀雙星」40億、高雄「河美」9億及「海天」11億，總計新推案量近百億元，將是2015?2016年業績來源。

　展望明年，總銷8億元的高雄「達麗一品」、北市長安東路5.8億的「達麗」案都將完工，加上高雄左營總銷16億的「達麗宮廷」，以及林口「世界首席」還有約22億元的餘屋可供銷售，明年營收可望突破50億元。

　達麗董事長謝志長表示，目前雙北市土地不好買，而中南部因高鐵跨區域交通後，房市市況較北部更好銷售，公司未來全台北、中、南都將同步推案，目前手中購地資金還有10多億元，加上年底「世界首席」個案入帳後，手中資金將更為充裕，預計明年上半年還將購買約30億元土地。

2013年6月相比，7月份買氣受到奢侈稅政策修訂影響，買氣大幅衰退，住商不動產企劃研究室統計旗下加盟店成交表現後發現，整體較六月份量縮13.3%，其中北市下跌21.6%，新北市萎縮17.8%，表現最為弱勢，可是高雄買氣逆勢上揚，量增約5%，其餘區域多維持在一成左右衰退，對於政策反映並不明顯。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，奢侈稅政策修正方向一出，讓市場買氣受到影響，特別是延長年限與買方課稅，都讓買方態度躊躇，成交表現不如理想。

與6月相比，高雄表現穩健，雙北市買氣衰退最多，呈現兩樣情，徐佳馨指出，北部房價高，當政策一有風吹草動，市場很容易立即反映，加上農曆七月將至，許多買方也寧可觀望，都是讓買氣萎縮的重要原因。在投資買盤上，雖然「保本」、「低風險」兩大訴求仍是投資主軸，不過政策變因未排除，勢必影響投資置產客戶的意願，特別是財政部醞釀擁有三戶以上住宅的買方將額外課稅，更讓許多買方開始思考資金轉戰他處的可能性，甚至不排除移往海外，這也讓市場未來的不確定性更提升。

從價格結構來看，7月仍以中低總價的兩房產品為基調，和前幾個月相去不大，徐佳馨分析，中低總價產品在奢侈稅後買氣發威，主要是房價過高，讓這類產品買氣加溫，自用客戶能被滿足，投資客戶也能分散風險，搭配區域重大建設與話題，市場接受度與交易狀況自然搶眼。

暑假颱風影響 7月看屋意願低

7月全台中古屋市場受到颱風及暑期出遊影響，民眾看屋意願低，據各房仲業者統計，交易較6月量縮13.3~15％，其中台北市月減19％最多。專家認為，現在市場多空交戰，影響換屋與置產族買氣；學者則建議政府應該每年釋出1~2萬戶合宜住宅，「以量制價」才有可能讓房價下修。

永慶房產集團研究發展中心與住商不動產企劃研究室統計，7月全台平均房市買氣較6月分別下滑15％、13.3％，且已連2個月交易量呈現減少趨勢，各主要都會區交易量亦較6月下滑。

台中房價下跌4.3％
價格部分，台北市7月中古屋平均每坪61.6萬元，新北市每坪37萬元，台中與高雄每坪分別為13.5萬元與12.8萬元，其中台中7月較6月跌幅較多，達4.3％。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，近期全球市場利多利空消息頻傳，市場變化較大，讓投資族轉為觀望，以台北市中心來看，7月自住客佔55％，投資置產佔38％，較6月的41％減少3個百分點。7月首購族主要以中山區30坪以下的中小宅居多；市郊區像是文山、內湖以換屋族為主，成交總價分別在1000~2000萬元與2000~4000萬元。

應每年釋出合宜宅
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也說，7月交易仍以中低總價的2房產品為主，因房價過高，這類產品能滿足自住與投資客，所以買氣加溫。針對中古屋買氣連2月下滑，網路地產王總經理陳韻如認為，奢侈稅可能延長的消息，讓買方希望房價更便宜、賣方卻又不願降價，形成「多空交戰」，其中換屋族影響最大，3房以上產品銷售速度趨緩。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，房市交易量下滑是必然、也是好事，因房價已經連10年都在漲，市場需要調節，價格若跌1~2成，交易量會再增加，但商辦產品則因陸資進入，價格會再提升。莊孟翰建議政府，應該每年都釋出至少1~2萬戶的合宜住宅，供給量增加，房價才可能下修。

中古房價持續偏高
不過太平洋房屋總經理鄭念祖仍對下半年市場仍抱持樂觀，他表示，房價將持平不會下跌，台北市中古房價還是會持續偏高，只是交易量會減少。

百貨吸客 店面價格年漲18％

百貨開幕或熱門商圈不僅有話題，還能帶動周邊店面起漲，新竹巨城從去年開幕到現在，成功帶動周邊房產交易，據房仲業者統計，新竹大遠百、火車站、巨城周邊店面行情，以巨城租金最高，每坪月租金900~2200元。

出租報酬率達3.1％
據台灣房屋統計第2季新竹熱門商圈，包括新竹巨城、大遠百、火車站等周邊店面行情，從2011年每坪約95~110萬元，漲至現在每坪105~130萬元，年漲10~18％，其中大遠百周邊店面價格較高，每坪130萬元，年漲幅8~10％。而店面租金則以巨城月租最高，從2011年的每坪800~2000元，漲至現在每坪900~2200元，租金報酬率也達2~3.1％。

台灣房屋新竹直營店經營主管耿俊婷指出，去年4月巨城開幕後，店面、中古屋買氣都明顯提升，像有間面臨新竹巨城百貨的透天店面，房東去年就開價每月15萬元才肯租，空置1年，直到今年春節以月租13萬元租出，現為「D2惡魔蛋糕」。過去面臨巨城的店面租金價格都不超過10萬元，現在已漲至月租10~15萬元，且多為2~3層的20坪透天店面。

大遠百周邊較多元
21世紀不動產新竹Sogo巨城加盟店店長洪嘉良說，大遠百周邊店家買賣釋出不多，商圈愈來愈繁榮，加上房價也有調整，店面租約到期房東可能會與承租人協議調整租金。他認為，大遠百周邊商家類型比起巨城比較多元化，可持續擁有逛街人潮，店面租金也可維持一定行情。住在新竹的Dante說，店面價格行情若增加，相對租金報酬率就會降低，但若同時調漲店租，也可能遇到承租人不續租。

實價揭露前十高單價豪宅
總價為北市次高 緊追皇翔御琚

曾被國際物業評選為全球十大獨特豪宅之一的北市「文華苑」，昨天實價登錄網一口氣揭露二十一戶，總價最高一戶破四億元，僅次於一戶五．四億元的「皇翔御琚」，為北市第二高總價豪宅。根據地籍資料顯示，文華苑買家多是知名人物，包括中泰賓館董事長林命群自己留下頂樓兩戶樓中樓，前股王伍豐董娘、華碩魏姓創辦人也是住戶之一。根據北市實價網資料，甫揭露的「文華苑」二十一戶，總價三至四億元，坪數約三三八至三五一坪，扣除車位每戶約二七○坪。

信義房屋信義旗艦店執行協理張華雄表示，該豪宅每戶配車位六至七個，若以一個車位約四百萬元計算，拆算每坪單價一○○萬至一三三萬元；二樓單價最低每坪一○○萬元，十一樓以上平均每坪一三三萬元，高低樓層價差將近三成。

文華苑去年八月交屋後，已有屋主開每坪二五○萬元出售，若因地段及規劃特殊，每坪成交價有機會突破二○○萬元；但因未滿奢侈稅持有滿兩年的課稅期限，目前若轉手將被課奢侈稅。該豪宅是過去知名的中泰賓館拆除後改建，坐落北市松山區慶城街上，二○○九年五月後公開，正值金融海嘯後期，仍逆勢推出每坪一五○萬至二二○萬元、一戶要價四億元的豪宅，不論單價或總價，均創當時豪宅預售天價。

文華苑規劃二十六戶，是地上十四樓、地下四樓建物，配備價值一二○○萬元的高檔歐洲ZENKO廚具，建物採用與台北一○一大樓相同結構，強調室內四十一米寬完全無柱，並標榜由Mandarin Oriental（文華東方酒店）提供頂級居家服務。

皇翔御琚又創每坪270萬新高價

另，內政部實價網昨再揭露一戶北市信義計畫區豪宅「皇翔御琚」六樓，總價五．四億元，每坪單價約二七○萬元，較上週揭露的四樓每坪多出十萬元，也讓該戶躍上實價揭露以來最高總價、單價的寶座。

受奢侈稅擬延長課稅期限、美國量化寬鬆政策（ＱＥ）退場等議題影響，房市買氣陷入低潮，造成七月中古屋買氣衰退超過十五％，尤其雙北市買氣衰退約兩成最多。房仲指出，七月中古屋買氣衰退，價格也止漲，甚至出現小幅鬆動，顯示房市旺季已過。

根據永慶房產統計，四都七月房市買氣均衰退，雙北市衰退約兩成，台中市量縮十二％，高雄市衰退十五％。至於平均單價，台北市每坪約六十一．六萬元，新北市每坪約三十七萬元，台中市每坪約十三．一萬元、高雄市每坪約十二．八萬元；除高雄房價較六月上漲外，其餘三都均下滑，以台中跌幅四．三％最深。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，雖然奢侈稅修正案還未定案，但不斷傳出修法趨嚴訊息，已導致房市買氣轉為觀望，高房價的雙北市反應特別明顯，也是造成雙北市七月買氣大幅衰退的主因，預期下半年房市買氣仍會持續觀望。

大型建商紛紛到台中插旗，繼遠雄前天公告首度台中獵地後，麗寶集團也將在明年第3季，首度在台中市推出總銷120億元的大案。

麗寶建設副總何昭宏昨天說，台中會是麗寶明年發展重點之一，將在進化路、雙十路附近推出新案，採先建後售，將分5期方式推出，預定每坪開價24萬元。

今年下半年麗寶將在新莊丹鳳站附近、桃園藝文特區推新案，其中桃園開價會站上每坪5字頭。
台中插旗建商包括國泰建設預定在928檔期推出忠太東路案新案，單坪開價可望上看30萬元。遠雄前天也以12.66億元，買下台中環中路逾3000坪土地。

台中市府地政局公開標售7月市地重劃區抵費地2013年7月31日結果出爐！共標售25筆土地，標脫率達69.44％，得標總金額達13億2917萬8883元。

25筆土地中，地政局標出成功路兩側8筆、台中港特定區(市鎮中心)標出6筆、南陽標出1筆、大里(一)標出1筆，第五期標出1筆，第九期標出1筆，第十一期標出1筆，第十二期標出6筆。

其中25筆土地中，標售成功路兩側及第十二期市地重劃區最為熱門，提出的14筆抵費地全數標脫，開標現場人潮爆滿，約300位民眾蒞場關心；最高溢價比則出現在成功路兩側市地重劃中興段22地號，得標單價每坪26萬456元，溢價比達274.52%；最高得標單價出現在第十二期市地重劃福星段213地號，每坪52萬8000元；最高得標總價出現在第十二期市地重劃福星段477地號，因土地方整、周邊機能健全，以1億5563萬8455元標脫。

成功路兩側屬於第一次標售，提出標售的抵費地全數售罄，其餘多為數次未能標脫的土地，此次竟能順利標脫，顯見台中市房地產市場仍持續加溫中。而此次標售的抵費地中，較特別的是台中港特定區(市鎮中心)不同於以往低迷情況，標出許多以前數次未能標出的抵費地，可見台中縣市合併的縫合效應已漸顯現，台中港未來的繁榮應可預期。

上市建商遠雄(5522-TW)前進台中市南屯區投入達到12.66億元取得約3087坪建地，遠雄建設主管指出，遠雄建設預訂2014年在此一建地推案，且預估總銷達60億元。

遠雄主管指出，對於此一介於台中市惠中路與烏日高鐵站之間的3087坪建地，土地分區屬於1-B住宅區，容積率120%，建蔽率50%，遠雄建設預計雄此地投資興建地上21樓、地下2樓的住宅，並包括250個車位。

遠雄主管指出，目前遠雄的建案由新北市、北市、桃園、竹北、新竹到高雄，而預計明年推出的台中市南屯區住宅建案，也將為遠雄建設在台中市首推的住宅建案。

遠雄主管指出，預計明年推出的此一台中市南屯區住宅建案，預估其總銷將達到60億元。

　高雄市地標之一的85大樓百貨樓層和部份辦公室，預定於8月22日二度法拍，底價降至38億元，由於高雄亞洲新灣區房地產熱絡，加上高雄經貿園區陸續開發，包括美國、法國等外資詢問度提高，是否拍出，市場矚目。

　由於建台水泥積欠銀行本金52.98億元，高雄地方法院接受債權人兆豐銀行申請拍賣抵押資產。這次拍賣標的包括高雄85大樓B5到34樓的百貨商場、停車場、辦公室及商務套房，建物面積共3萬1,328.2坪，底價38億元，換算每坪約12.13萬元。

　該項抵押產權的第一次法拍，是去年8月30日，底價42億元，事前雖有2組人馬領標，最後因無人投標而流標。

　建台水泥管理部經理趙國生昨（31）日表示，過去85大樓的市值，因產權問題，被大大低估，往年流標，主要是因為金主們都採觀望態度，希望能以最低成本購得。但近年來，高雄地價全面連動齊漲，「現在是搶入的最後底線」。

　趙國生說，「我們有信心，也有誠意，協助買家，進駐這熱門的經貿戰區」。他強調，現在正是入市的好時機，因為，高雄市政府和行政院重金打造的高雄亞洲港灣區，包括世貿高雄展覽館等重要建設，都將陸續完工啟用，加上，又有多功能經貿園區的開發優惠和觀光題材加持，該區的前景，指日可待，「越晚布局，成本將越高」。據悉，事前包括在地財團、具有旅行社背景的中港資、美商投資公司、以及法商國際連鎖旅館集團，都委由掮客前來打聽、探路。

　業界表示，如果此次得標者，將取得前述資產完全的所有權，成為新主人；至於標購的價款，扣除必要費用，其餘全部由高雄地方法院根據債權比例，代為償還建台水泥的債權人，包括兆豐銀行等聯貸銀行、以及去年5月8日以41.2億元標得建台債權52.98億元的兆豐資產管理公司(AMC)，或是新的債權人。

自由經濟示範區自2年前提出後，由馬總統宣示的高雄唯一，變成五海一空自貿港區先行，到十處齊發的加入南港軟體園區、台中軟體園區、高雄軟體園區以及農業生技園區，如此資源分散，造成效益有限。

如今，據載「中央目前規劃自由經濟示範區國際醫療產業初期『前店』將選在松山與桃園兩座國際機場，供業者設立據點，作為貴賓服務接待中心。待旅客入境報到後，即可直達『後廠』、也就是國際醫療院所現有院址享受國內醫療、醫美、SPA等服務。」並未將高雄國際機場納入初期規劃中，再次將高雄產業轉型機會抹煞。

高雄國際機場為進出南台灣一重要國際門戶，相較於松山機場國際航線僅有東京羽田、首爾金浦2條及兩岸航線13條；高雄國際機場的國際航線廣度更勝於彼。且高雄在縣市合併後擁有更多醫療資源，轄內四大醫療機構包含長庚、榮總、高醫及義大分具不同領域之國際醫療專長，加上鄰近奇美醫院更可形成南部醫療體系群聚效果。

未來透過自由經濟示範區政策落實，以實現高雄產業轉型的願景，唯有將高雄國際機場一併納入自由經濟示範區「前店」範圍，如此方能帶動南部國際醫療產業發展，才能真正發揮南台灣產業前店後廠的綜效。

7月31日晚間，中糧地產（000031）公告，31日公司全資子公司中糧地產成都有限公司通過拍賣方式競買取得成都市一幅地塊，成交總價為14.39億元。

該地塊位於成都市成華區崔家店路52號，崔家店北二路西側，新成華大道南側。地塊的建設用地規模為6.06萬平方米，為二類住宅用地；出讓年限為住宅用地70年、商業用地40年。

在上海自貿試驗區獲國務院原則通過後，自貿區概念隨即蔓延至各地。日前，廣東省政府官方網站正式下發《實施珠三角規劃綱要2013年重點工作任務》的通知。在對南沙新區2013年建設目標進度一欄中，明確提出“啟動申報自由貿易區”，這是廣東官方公開檔中首次提及此事。

此消息一出，對南沙再次形成投資利好。但專家表示，自貿區目前都還處於規劃階段，其最終能否成功，還得拭目以待。而對於南沙樓市，專家認為目前投資客為主的南沙樓市入住人口缺乏，很難再被政策利好帶來放量上漲。

記者瞭解到，南沙自由貿易試驗區選址規劃面積為24.52平方公里，包括龍穴島南部、北部和南沙灣三個區域。按照設想，南沙新區自貿區將以“對港澳開放”和“全面合作”為方向，在投資准入政策、貨物貿易便利化措施、擴大服務業開放等方面先行先試，率先實現區內貨物和服務貿易自由化。

業內人士表示，一旦南沙新區成功躋身自貿區行列，將用極小的土地面積“引爆”新區的發展方式，從而提升服務貿易競爭力，推動服務經濟快速發展。

但需要提醒的是，自貿區目前都還處於規劃階段，其最終能否成功，還得拭目以待。

法國巴黎銀行中國經濟學家彭程昨天接受本報記者採訪時表示：“中國目前的製造業等領域對外開放程度已經很廣，當前各種特區、保稅區都是促進貿易自由往來的政策。自貿區要想真正與之不同，關鍵還是自貿區金融業的開放尺度將如何定。如果自貿區的銀行可以與境外銀行實現資金的自由往來，那可是驚天動地的改變。”

樓市影響

利好政策何時能夠落實最關鍵

記者留意到，自從南沙關於國家級新區的利好出臺之後，關於這個區域的各項政策利好接連不斷，包括7條地鐵線規劃、開發銀行授信、新領事館區等等，乘著不斷政策利好的“東風”，南沙的樓市均價也從7千元左右上漲至萬元以上。

但一年多過去了，卻沒有看到南沙的產業和經濟方面有任何大變化。從陽光家緣資料上來看，南沙樓市六月成交均價已重回“9字頭”，成交量方面也出現疲軟。

“有人說南沙是 故事會 ，不斷有利好，但是後續的政策落實不足，沒有實現人口的增加。我個人覺得這個利好很難重燃南沙的樓市熱情。”方圓地產首席分析師鄧浩志表示。

而暨南大學教授胡剛認為，南沙現在處於政策空檔期，樓市相對比較淡，有新的政策出來之後，肯定會帶動南沙的樓價上行。“南沙樓市是隨著政策的高潮和空檔期螺旋形往上走。”但是他也表示，南沙樓市雖然一直利好不斷，但畢竟遠離市區，已經超出了在市區上班通勤的範圍，“目前南沙人氣完全沒有形成，自貿區也並未輻射到整個南沙，僅僅幾十平方公里，能夠給南沙其他的地方帶來多大的利好，也很難說。”

鄧浩志則認為，今年上半年，廣州市規劃了10個新區，“現在規劃分散，樓市的熱點也相應分散，先搞哪個，哪個能夠落實，都很難說。”

他表示，南沙的樓市主要是以投資為主，人口沒有實際增加，也沒有使用需求，對於已經投資客紮堆的南沙樓市來說，利好很難造成實際的價格上漲。“題材是不是批下來還不是最重要的，重要的是這些政策何時能夠落實。”

胡剛建議，“在南沙新區的開發之中，政府應該在基礎設施出臺前先對於房價要做一個限定，否則的話，會造成新區還沒發展上去，房地產先虛高了，人才引進受限，經濟發展也受限。”


四類股票或受益

一般而言，四類企業將受益自貿區設立。

一、港口機場類企業將受益于吞吐量增加。廣船國際和中遠航運在南海設有基地。

二、倉儲物流類受益于貿易量增加。

三、當地地產公司受益自貿區內的地產升值,如，隨著廣州市相關政策的推進，包括廣州浪奇、珠江啤酒等公司已在南沙儲備有地塊並進行搬遷。

四、自貿區內的企業也將受益。

與廣州南沙新區概念相關的公司還有粵水電、粵高速A、廣弘控股、廣州藥業、白雲山A等。東淩糧油是少有的在南沙區註冊的上市公司。

曾有“南有寶龍、北有萬達”之稱的寶龍地產控股有限公司（01238.HK，下稱“寶龍”）如今與萬達漸行漸遠，從經營到規模差距越來越大。

在萬達朝著千億軍團邁進的時候，寶龍的業績始終不見起色，2010年實現62億元後，寶龍將2011年的目標定在110億元，但僅完成54.8億元；2012年寶龍合約銷售額為65.19億元；今年的目標是80億元，但6月披露的資料顯示，今年上半年實現合同銷售金額約29.42億元，僅完成全年目標的36.78%。

“寶龍與萬達模式類似，都是通過住宅銷售帶動商業地產的發展，但拿地與萬達有錯位。萬達先做最成熟的或相對成熟的地方，不會到不成熟的地方，寶龍是‘農村包圍城市’，拿地多集中在三、四線城市。可是沒有拿得出手的標杆專案，住宅反哺商業，但戰略決定的選址與定位，註定讓各地的寶龍城市廣場陷入前所未有的運營危機。青島三個寶龍廣場相繼陷入運營泥沼就是明證。

想當年，寶龍是多麼的雄心勃勃：2009年完成香港上市後，於2010年將總部由廈門遷往上海，並制定了“第一個五年計劃”，5年內要複製擴張100個寶龍城市廣場，同時計畫用5-10時間，在全國開設100家自有品牌寶萊百貨。

時隔三年，豪言不再。截至2012年底，僅有13個寶龍城市廣場在運營，即使按照預想2013年底將新增位於上海、天津、晉江的三個寶龍城市廣場，也不過16個，而寶萊百貨也僅開出了青島李滄、即墨、鹽城、宿遷4家。

城陽寶龍陷入尷尬境地

寶龍進軍青島的第一個寶龍城市廣場選址在了地理位置較為偏遠的城陽區，總建築面積近70余萬平方米，號稱投資超過25億元，其最大的特色是青島首個50余萬平方米遊樂主題超大購物中心，由一座喜來登酒店、兩座酒店式公寓、中國首個近5萬平方米大型室內主題遊樂公園、40余萬平方米購物中心共同組成。這樣的選址與規劃定位為其日後的慘澹經營埋下了伏筆。

青島城陽寶龍城市廣場的規劃基調是遊樂經濟，希望借助超大型室內主題樂園—寶龍樂園聚集人氣，帶旺周邊商業，促使商鋪快速升值。為此，寶龍還大手筆地請了國際著名主題公園設計機構加拿大Forrec公司擔綱設計寶龍樂園。以經營室內遊樂聞名的韓國樂天集團甚至決定將旗下進入中國的第一家超市選址在該專案，並且一舉以3億元買下了其所有權。

2009年，城陽寶龍城市廣場盛大開業。理想豐滿，可現實卻十分殘酷。日前，時代週報記者走訪城陽寶龍城市廣場發現，雖然已經開業4年，樂天瑪特、康城奧特萊斯、蘇寧電器等早已於一兩年前紛紛撤場，春天奧特萊斯替代了康城奧萊，大潤發的入駐也未能改變空蕩的商鋪的頹勢。

沿著只有重慶雞公煲、雲南過橋米線等餐飲店的美食街徑直進入購物中心內部，位於地下一層的寶龍樂園遊客服務中心玻璃大門緊鎖，沒有燈光，樂園內的過山車等所有遊樂設施全部安靜地矗立著，沒有一個遊客，與遊客服務中心一條走道之隔的售票處，如果不是有一個售票人員坐鎮，很難看出寶龍樂園仍在營業的跡象。

環繞著寶龍樂園一到三層的購物中心內，除了個別兩三家在營業外，其餘均是空鋪，儼然一個“空城”。其中一家在營業的服裝店老闆告訴時代週報記者，“我們進來一年多了，不收租金，所以可以低價賣些衣服。基本都沒人來，生意不好。寶龍說今年5月重新招商，都7月了也沒招到。”

時代週報記者以想租商鋪為由，向沿街商鋪一個餐飲店老闆打聽，他指著購物中心說，“?面不要租金也不能去啊，都沒人。”

青島當地一知名開發商李林（化名）向時代週報記者表示：“城陽寶龍目前的困境跟選址、定位有關。2007年規劃的時候做了室內纜車水景的大型主題樂園，這個在韓國做還可以，但國內不適應，這是最大的敗筆，占了很多面積，做不起來。城陽本身很遠，市內的人不會過去，而且城陽寶龍商業體量又太大。”

“當初規劃的時候又缺少主力店，除了遊樂場以外，基本都散售了，現在把大潤發招進來，陸陸續續引入了娛樂餐飲，已經比之前好一點。但是商鋪太散，售後返租也做不起來。目前城陽還有四個綜合體正在建，包括城中城、水悅城等，事實上，寶龍的位置最好，如果做起來了，城陽其他商業根本就沒有機會，現在這種不尷不尬的境地，所以又冒出來幾家競爭者。”李林說。

青島3個項目相繼折戟

無獨有偶，寶龍在青島開出的青島李滄寶龍城市廣場、即墨寶龍城市廣場也相繼陷入運營泥沼。

李滄寶龍城市廣場是繼城陽寶龍城市廣場之後，寶龍在青島的第二個綜合體專案，占地約200畝，總建築面積約35萬平方米，總投資額約18億元，其中還包括了寶龍自有百貨品牌寶萊百貨，2011年12月正式開業，但是這個希望成為“青島區域最具代表性的時尚綜合生活主場”的專案開業一年半來，商戶入不敷出，紛紛撤離。

7月21日（周日）、22日（週一），時代週報記者連續兩天走訪發現，整個四層商場的顧客稀疏，即便是中午、晚上的就餐高峰期，大多餐飲店的消費者也為數不多。每層都有大門緊閉的商戶，要麼是已經人去樓空，要麼是用看板遮擋顯示“即將入駐”，華潤萬家超市的收銀櫃檯也沒有排隊付賬的景象，寶萊百貨?基本上只能看到每家店的售貨員。

一位從開業以來就入駐的果汁店員工表示：“從去年開始就有商戶搬走，每天人流量少，我們旁邊幾家飯店全撤了。”

據瞭解，部分商戶已遷移至更具人氣的李滄商圈，時代週報記者在今年初新開業的偉東樂客城就發現了一家名為京焰風尚的雲南菜餐廳，正是從李滄寶龍城市廣場搬遷來的，而位於李滄寶龍城市廣場的這家店的招牌尚未拆除。

李林說，“李滄寶龍開業時是招租滿了，慢慢沒有消費者，店家就撤了，一有人撤就很難再招，這還是跟寶龍的招商、運營能力有關係，最關鍵是選址。市內的人不會上李滄來消費，而李滄本區域的消費都集中在樂客城周邊，李滄商圈本來就有銀座、蘇寧、維客等，李滄寶龍卻孤身遠離這些客群集中的地方。青島的商業綜合體基本飽和了，每個區域還在不斷建，競爭更激烈。現在，寶龍在跟青島當地商業實力最強的利群在談託管，估計超市、百貨都要換成利群的，才能吸引人氣。”

2011年12月，青島下轄的即墨寶龍城市廣場也開門迎客。“即墨跟李滄的項目差不多，也比較偏。目前的運營狀況也不理想。”李林透露。

同樣，位於青島下轄的膠州市，寶龍今年5月拿地，正欲打造又一個寶龍城市廣場，而膠州當地一個開發商告訴時代週報記者，“膠州現有的綜合體做的都一般，沒有商業支撐，最起碼還需要幾年的發展，寶龍來做也面臨這個問題。”

對此，寶龍給予的書面回復是，“青島城陽項目目前正在重新規劃招商中，不可否認之前招商定位有不足之處，但該專案目前已由寶龍商業集團全盤進行重新業態規劃和招商佈局，現在看到的空鋪，是寶龍提出的請商家搬離的主動舉措，之後將有新的佈局。李滄專案的情況也是如此，相信完成後將是一片全新的氣象。”

世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉向時代週報記者表示，目前一、二線城市商業選址很難，三、四線城市又不成熟，很多城市商業開始出現過剩的現象。各地零售市場因經營不善而選擇撤出、停業裝修重新定位、指定有經驗的專業零售商進行運營管理的案例開始增多，個別供應量激增而商業氛圍尚未成熟的商圈，業主調低租金報價甚至主動補貼裝修的案例在部分二線城市開始增多。

擴張減速固守二、三線

不僅是青島，目前寶龍在全國的擴張都在減速。

寶龍2009年合約銷售額為29億元，在當年完成香港上市，融資17.9億元後，寶龍開始雄心勃勃擴張，2010年將總部由廈門遷往更有資本優勢的上海，並制定了“第一個五年計劃”，5年內要複製擴張100個寶龍城市廣場，同時計畫用5-10時間，在全國開設100家自有品牌寶萊百貨。

寶龍集團總裁許華芳曾在接受媒體採訪時承認，“以前做大是出於佔領市場的考慮，因為以前拿地便宜，好公司等不了太久的，如果資源沒有佔領，很多同行都會進來”，“一上市融了很多資金，資金太多，你就要花出去，就會急”。

在上市第一年，2010年寶龍超額實現合約銷售62億元後，將2011年的目標定在110億元，但僅完成54.8億元，2012年寶龍合約銷售65.19億元。寶龍2012年住宅銷售占比57%，商業占比43%，而2011年這一數位分別為51%和49%，寶龍對住宅回籠資金的依賴去年有所上升。

因其廉價的土地儲備，住宅和商業的毛利率分別達36%和67%。但住宅和商業物業確認的銷售均價分別同比下降16%和18.1%，因此銷售的增長部分被抵消，核心淨利潤有所下滑。

與此同時，截至2012年底，僅有13個寶龍城市廣場在運營，而寶萊百貨也僅開出了青島李滄、即墨、鹽城、宿遷4家。

對此，寶龍也在反思。寶龍董事局主席許健康近期表示，“其實寶龍也想做大。但從目前的市場情況來看，腳步應該放慢，企業首先還是需要做好做精。盲目擴大規模並不可取。之前我們有些跟風，現在知道把產品做精才是最重要的。”許健康稱，寶龍會調整策略，“敢於捨棄，做寶龍最擅長的事情。”

然而策略的調整並沒有立竿見影。今年僅完成全年銷售目標的36.78%。

對於全年業績是否能完成，寶龍給予時代週報記者的答復稱，今年上半年寶龍的供貨量不大，以新盤的試盤銷售和尾盤的清盤為主要對象，下半年尤其是9、10月份起，將有較多的可供銷售的貨量提供市場，包括鎮江專案的首度開盤、杭州、常州、曹路、華新、洛陽、新鄉、合川、廈門等都有貨可向市場公開，另外，加上曹路、晉江寶龍城市廣場的年底開業預期，相信完成全年目標不是問題。

截至2012年底，寶龍現金及銀行結餘為20.1億元，一年內到期的短期借款33.22億元，長期借款77.32億元。短期資金缺口有13億元。寶龍上市前後，資金問題一直未得到緩解。

2010-2011年兩年間公司就在資本市場上進行了三次融資，先後融得約28.5億元。2012年9月，寶龍發行的10億港元優先票據，實際上僅獲得了9.945億港元的借款，但同時卻是以不到兩折的價格抵押股東30.24%的股權為代價。

今年1月，寶龍發行2018年到期的2.5億美元11.25%優先票據，5月，再度發行2016年到期的8億元人民幣9.50%優先票據，所得淨額7.8億元，這兩筆高息融資均是用於現有債務的再融資。


對於目前商業運營疲弱，是否考慮轉型加碼一、二線城市。寶龍回復稱，“寶龍在十年前就確立了以二、三線城市為主要拓展發展的業務戰略，中國目前還在大規模城市化進程過程中，二、三線城市的成長空間很大，寶龍進入二、三線城市的時間較早，經過十年的積累已擁有獨特的適合二、三線城市發展的經驗和專業能力。因此，這種業務戰略在未來都不會發生變化，當然，由於我們於2010年將地產總部搬遷至上海後，也已提出了擇機進入一線城市的補充戰略。”

寶龍的高層也多次表明了加碼的決心，認為上海發展的特點之一是建設重心將向郊區轉移，如各大衛星新城發展前景光明，希望今後寶龍能將紅旗插遍整個上海。

商業地產正成為深圳中航地產股份有限公司（000043.SZ，下稱“中航地產”）的拖累。

近日，中航地產發佈半年度業績預虧公告，依舊延續了第一季度的虧損，預計虧損2800萬-3600萬元，而去年同期為盈利355萬元，倒退幅度或達到1000%。自2007年開始，中航地產一直在加大對商業地產的佈局，而商業地產也因此成為其核心業務。

然而，隨著中航地產商業地產擴張速度的加快，這種資金佔有率高、回報週期長的慢周轉模式開始表現出弊端，中航地產資金鏈呈緊繃狀態，依靠外界輸血，成為中航地產解燃眉之急的慣例。最近一年來，中航地產通過對外擔保、信託或者大股東借款等方式融資50億元，以解燃眉之急。

中航地產豪賭商業地產，只是中航系商業佈局的一著棋，但盤根錯節的中航系，存在著同業競爭的困局。但也有分析認為，在當年的大環境下，中航地產有重組的想像空間。時代週報記者多次聯繫中航地產高層，對方稱在外開會，已交由媒體部處理，但媒體部乙太忙為由，截至發稿前，仍未回復。

可售項目斷節引發預虧

中航地產2007年借殼深南光實現上市，當時便確定了重點發展商業地產的路線。從2008年開始，中航地產就通過收購合併的方式，獲得湖南、江西等地的商業開發專案。除了發展自身商業地產品牌外，中航地產還與兄弟公司天虹商場股份有限公司（002419.SZ）聯繫緊密，以合作的方式拓展商業地產。

不過，中航地產的商業之路走得並不順暢，除2010年揚眉吐氣外，其餘發展得並不濟。中航地產2010年年報顯示，受地產業務銷售的拉動，2010年中航地產實現淨利潤2.69億元，同比大增328.33%。而今年首季中航地產實現營業收入5.34億元，同比增長6.85%；但歸屬于上市公司股東的淨利潤為-3989.97萬元，同比大幅倒退523.63%。

開發節奏斷檔、可售專案斷節，直接引發中航地產的虧損。“由於公司部分地產專案本期未達到結轉收入條件，導致地產業務淨利潤虧損，從而導致公司整體淨利潤出現虧損。” 中航地產解釋。

查閱中航地產2012年年報發現，截至該報告期末，中航地產共有專案15個，其中，中航城、九方城、中航國際廣場等商業項目多達10個，且大部分專案均處於在建狀態，未能提供業績貢獻。並且，值得一提的是，中航地產的大部分商業項目都位於二、三線城市，且商業項目資金佔有率高，回收週期長，這也讓中航地產倍感短期流動資金的壓力。

“就持有型項目的市場培育期而言，是因區域而異，一個新區的話，至少要8-10年才能發展成熟，區域成熟後專案才能成熟盈利。在成熟的區域，則只需要培育項目就行，但也要3年左右才能盈利。” 高力國際市場研究與項目諮詢部董事陳厚橋對時代週報記者表示。

“由於中航地產的核心業務為商業地產，而這些項目都屬於前期投入較大但回籠較緩慢的項目，無法做到住宅項目的快周轉，因此這與其業績虧損存在一定關係。”而這種慢周轉的模式讓其陷入了捉襟見肘的窘境，只得依靠外界輸血救急。

7次擔保和信託籌資30億

7月10日，中航地產發再發公告表示，為補充公司流動資金，滿足其正常經營資金需要，擬向公司實際控制人中國航空技術國際控股有限公司申請借款最高餘額不超過20億元，期限1年，期限內支付利息不超過人民幣1.3億元。

同一天，中航地產還宣佈，擬通過銀行向兄弟公司深圳格蘭雲天酒店管理有限公司借款不超過5000萬元，期限不超過1年，借款利率不超過7%，借款利息不超過350萬元。

依靠兄弟公司輸血只是中航地產解燃眉之急的一個管道而已，其更多的是依靠頻繁的對外擔保來救急，甚至為緩解公司專案開發高峰期的資金壓力，多次借道高風險信託，以補充公司短期流動資金需求。

截至2012年6月前，中航地產實際已發生的對外擔保餘額為人民幣10.7億元，占最近一期經審計淨資產的比例為41.07%，經股東大會審議通過但尚未辦理完畢相關手續的對外擔保金額為15.6億元，兩項合計公司對外擔保總額為人民幣26.3億元，占公司最近一期經審計淨資產的比例為101.33%。

而時代週報記者粗略統計，從2012年6月份到如今的一年多時間，中航地產就累計先後7次提供擔保和申請信託，籌資近30億元。且值得一提的是，中航地產也曾為籌錢出售旗下南昌中航國際廣場部分資產，得到3080萬元的現金。

或再謀重組

中航地產的商業地產佈局，只是中航系商業帝國的冰山一角，中航系股權關係極為錯綜複雜。

中航系由世界500強企業之一的中國航空工業集團公司（以下簡稱“中航工業”）掌舵，中航工業持有中國航空技術國際控股有限公司（下稱“中航技國際”）的76.83%的股份。

中航地產是中航工業旗下唯一地產類上市公司，控股股東為中航技國際的全資子公司中國航空技術深圳公司（下稱“深圳中航”），深圳中航直接持有中航地產20.62%的股份，並通過占股35.63%的中航國際控股股份有限公司（000161.HK，下稱“中航國際控股”， 中航技國際持有中航國際控股39.37%的股權）間接持有中航地產的22.35%的股份，而深圳中航的全資子公司深圳中航城發展有限公司（下稱“中航城公司”）則持有中航地產的7.17%的股份。

歷史資料顯示，中航地產曾有兩次重組。2004年，深圳中航第一次啟動地產板塊業務重組，整合物業業務和酒店業務，2006年進行地產業務整合，將中航地產除中航城項目外的其他項目整體平移到上市公司深南光（中航地產前身），並增設下屬子公司深圳中航地產發展有限公司（以下簡稱中航地產發展），原中航地產改名為中航城公司。直到2007年，深南光改名為中航地產。

2009年3月，中航地產第二次啟動地產業務整合工作，計畫將中航地產及其子公司中航地產發展，與中航城統一整合為中航地產，不過之後無實質進展。而據西南證券房地產分析師肖劍透露：“中航地產本身一直有資產注入的預期，但是一直都注入不進來。”

如此盤根錯節的股權關係，不難看出中航系地產同業競爭的困局。比如中航系的招牌專案中航城，目前中航地產運作昆山中航城、贛州中航城、九山中航城、惠東中航城、上饒中航城項目等，而中航城公司官網顯示，其專案包括深圳中航城、贛州中航城、昆山中航城。顯然，如何理順深圳中航城與中航地產兩家公司的業務，也是中航系將要面臨的難題。而另一方面，中航工業也有不少項目儲備。有業內人士透露，中航工業有眾多分佈在全國各地的舊機場和廠房，下轄200多家子公司，由此不難想像，中航工業有著驚人的自有土地儲量。


而根據公開資料，據不完全統計，截至2008年，中航工業的房地產資產就達93億元；截至2009年底，中航地產第一大股東深圳中航擁有的土地儲備超出1000萬平方米，仍握有大量的土地資源尚未開發。

“不可否認，若是房地產股融資放開，能提升板塊估值，但和資產注入比，在當前板塊估值較低、地價高企、房價漲幅趨緩大環境下，低價發股高價拿地或會侵蝕老股東利益，而資產注入則對老股東更有利。大股東手頭有近千萬平方米開發物業儲備，上市公司歷史上也曾多次在年報和相關公告中表示‘將採取合法、有效的方式消除與公司的同業競爭,促進上市公司更加規範高效地運作’，‘包括專案託管經營、租賃經營、資產注入等’。若‘再融資’放開，作為中航工業旗下唯一的地產上市平臺，中航地產將有重組的想像空間。”國信證券指出。

日前，“地產經理人信心指數”（RMI）顯示，今年三季度，房地產企業對市場的信心正處於2010年以來的最高點。其中，超過半數的企業醞釀在三季度提價。多數專家表示，房地產調控政策需要進行重新評估。業內人士表示，“地產經理人信心指數”是通過對31個城市的350名一線地產經理人進行問卷調查綜合得出的結果。該指數以50為榮枯分水嶺，今年二季度該指標為53.2，三季度達到60.9，為2010年以來的新高。

上海中心大廈8月3日將結構封頂，高度達632公尺，成為中國第一高樓，預計2015年正式營運，台灣的誠品書局將進駐成為最高書店，也將有中國最高的飯店。
上海中心大廈位居浦東陸家嘴，2008年11月開工，投資金額約人民幣150億元（約新台幣750億元），主樓高121層。

上海市政府對於該大廈的成功相當重視，已派出招商團隊到全世界招攬知名企業及品牌進駐，其中，誠品將進駐B1及52、53樓，上海老字號的錦江飯店也不缺席，以超五星級的J品牌酒店進駐84至117樓，118樓至121樓將有知名的餐飲業者進駐。

該大廈量體高達57萬平方公尺，相當於兩座台北101大樓或1.5座上海環球金融中心的規模，裡面包括A級辦公室、超五星級飯店、觀光平台及大型會議室等，整棟大樓分為九個區及21個空中花園。

該大廈開發商是上海中心大廈建設公司，該公司背後大股東實力堅強，包括上海市政府背景的上海市城投公司、上海陸家嘴金融貿易公司及上海建工集團等，公司註冊資本人民幣86億元（約新台幣430億元）。
據了解，8月3日將在該大廈基地舉辦結構封頂典禮，包括上海中心大廈建設公司總經理顧建平、上海建工集團副總裁房慶強、上海中心J酒店董事總經理Timur Senturk、美商Gensler建築設計事務所和世邦魏理仕等公司代表都會參加。

據估計，上海中心大廈啟用後，將改變上海的天際線景觀；該大廈連通地鐵站，每天進出的辦公及觀光人潮就有三、四萬人，整個陸家嘴附近原就有20萬名白領上班族，陸家嘴將因該大廈的出現而更為擁擠。

各地瘋第一 當心魔咒

中國大陸摩天大樓熱潮持續蔓延，上海中心大廈以632公尺高度才剛站上中國第一高樓後，2014年將被深圳平安金融中心大樓的660公尺給超越，後續想當中國第一高樓者還有好幾座。

早在1999年，德國經濟學家安德魯．勞倫斯就提出「大廈建成，經濟衰退」的論點，將經濟危機與摩天大樓的建成做連結，業界稱之為勞倫斯魔咒。分析認為，中國第一次摩天大樓熱潮是在1994年，當年正好是海南等地房地產泡沫破裂，這次是否會發生同樣的結果，值得觀察。

摩天大樓是指高於152公尺的大樓，根據「2012摩天城市報告」顯示，中國大陸擁有非住宅類摩天大樓共470座，在建332座，規劃中的有516座；預計至2022年，中國摩天大樓總數1,318座，將是美國2.3倍。

中國各地已陷入興建摩天大樓的競賽中，目前在建的中國第二高樓是武漢綠地中心（606公尺），正計劃更改設計，問鼎中國第一高樓，規劃中的山東青島777大廈也高達700公尺。近日開工的長沙天空之城更高達838公尺，超過杜拜塔10公尺，挑戰世界第一，並宣稱七個月內建成。

人民日報引述南京大學商學院教授宋頌興表示，建高樓的時候可能會為地方的GDP帶來比較快的發展，但過度建設卻推高房地產泡沫，且大樓越高，成本越高，後續維護的問題跟著出現。

陳啟宗：中港樓市進入「冬天」

因上半年缺乏物業銷售，恆隆地產（101）中期核心盈利按年下跌23%，至19.33億元，但略勝市場預期。期內，內地租金溢利增長放緩至14%，較2012年同期增長25%大幅回落。主席陳啟宗坦言，內地經濟環境持續疲弱，能錄得增長已算不錯；他又說，無論香港及內地樓市均已進入「冬天」，而集團則喜歡「擁抱熊市」，會等待「嚴冬」時伺機出擊買地。

恆隆地產業績勝預期，股價在午後抽升3%，一度高見25.65元，惟臨近收市升幅顯著收窄，收報25.15元，升0.2%，成交金額3.43億元。

租金收入增長9%

截至6月底止，恆隆地產整體租金收入按年增長8.8%，至32.22億元，溢利則增長9.2%，至26.45億元。當中，內地投資物業租金收入及營業溢利分別上升15%及14%，至17.01億元及13.37億元，主要受惠於去年9月開幕的瀋陽市府廣場。陳啟宗坦言，若不計該廣場開幕所帶來的貢獻，集團上半年的內地租金溢利增長或只有單位數，但強調在疲弱的市況下，有關增長情況已算理想。

集團位於無錫的恆隆廣場將於9月開幕，現時出租率超過90%。被問到內地經濟增長放緩，大城市商場又供過於求，會否擔心未來發展前景。陳啟宗指儘管內地消費力減弱，但相信只屬短期性，長遠不擔心集團在內地的投資回報，並透露現時在建項目仍達500億至600億元，當中一線城市以外如濟南等城市，首年回報率高達8%，較以往上海項目初期的回報率還要高。

物業銷售溢利降九成

上半年，集團出售一個君臨天下及4個碧海藍天單位，平均呎價分別約3.9萬元及1.06萬元，計及其他物業出售，物業銷售溢利僅6700萬元，按年大幅減少92%。陳啟宗指出，早於年半前已預期樓市將踏入冬天，市況差強人意。不過，他強調自己喜愛冬天，集團可伺機出擊買地，被問到目前是否已是買地時機，他說：「現時只是冬天，市場上仍有很多發展商積極吸納土地，因此要等到嚴冬或酷冬時才會買地，市場當然不想看到?隆出來買地，但我卻很想看到這個時機出現。」

陳啟宗表示，年初與新地（016）及太古地產（1972）等財團合資投得東涌地，已證明集團未有放棄香港市場，只是暫未是合適時候回來投資。

對於本港樓市前景，他相信政府短期內不會撤銷樓市調控措施，須待數年後，供應追上需求時才會逐步取消調控措施，他強調政策只能短期調控市場，長遠仍要靠供應來平衡。對於集團在本港的貨尾單位，他未決定會否下半年推售，但不排除有這可能性。

德集團（242）再次出手擴張業務版圖，以逾9億元投得珠海橫琴商用地皮，預料今年底可動工興建寫字樓及酒店項目，由於地皮與澳門毗鄰，將可受惠澳門及珠三角的旅遊業增長。

澳門面積細小，澳門賭業覬覦鄰近的珠海橫琴，冀望興建度假村及其他非博彩業務，以博得雙贏局面，既可擴展業務，亦可帶動澳門旅客量。

信德率先在橫琴先下一城，以9.1億元投得珠海市土地房產交易中心掛牌出售的地皮，計劃發展集辦公、酒店、商業及商務公寓集於一身的項目，預計今年底開始動工。

該地皮面積2.3萬平方米，最多可建總樓面面積為13萬平方米。信德表示，地皮與澳門金光大道僅相距數分鐘車程，與橫琴及澳門之間的通關口岸直通，而未來澳門及橫琴輕軌均可直達，廣珠城際快速軌道亦將延伸至上址，將可受惠澳門的強勁發展勢頭，以及廣東省「十二五」規劃綱要為橫琴設定的清晰策略定位，新發展項目將坐享中心樞紐地利，極具發展潛力。

信德集團董事總經理何超瓊認為，該地皮與多個快將落成的新景點及遊樂設施相鄰；加上澳門每年的入境旅客眾多，預料新項目可受惠於旅客「一程多站」，以及未來旅遊業的龐大增長，同時配合集團在澳門的酒店消閒業務。

橫琴位於澳門西面，距離澳門市區約10分鐘車程，銀娛（027）等多間澳門博彩企業早已表明有意在當地興建非博彩項目。橫琴目前多個大型項目經已動工，總投資額逾2200億元人民幣，包括預期今年底開幕的長隆渡假區及主題樂園。

雅居樂（3383）宣布，以總代價13億元（人民幣．下同）取得浙江省杭州市餘杭區一幅商住地塊；該地塊總佔地面積為13.2萬方米，預計總建築面積為42.4萬方米，樓面地價為每方米3077元。地塊位於浙江省杭州市餘杭區，鄰近商務區。公司表示，餘杭區受惠於杭州地鐵一號線和滬杭高鐵的帶動，令該區坐享杭州和上海兩大都市帶來的經濟效益，發展潛力優厚。

增加房屋供應成為政府「重中之重」，不同部門一方面全方位覓地建樓，一方面也留意私人業主的發展項目，若在住宅用地作其他發展，或有一定難度。城規會明天將審議西營盤一幅「蚊型」住宅地作酒店發展的申請，規劃署認為，用地位處主要的住宅區內，擔心造成不良影響，故不支持發展作酒店。

項目位於皇后大道西304至306號，接近正街，由老牌家族持有，地盤面積僅約1480方呎，現劃為「住宅（甲類）7」用途。申請人建議以12倍地積比率，興建1座25層酒店，提供47個面積介乎107至163方呎的房間。

規劃署提交城規會的文件指出，用地所處地點附近為高密度住宅，作為酒店發展與該區並不相融合，並認為除非用地作酒店發展可配合一些特定的規劃目的，否則應作住宅用途。

署方指出，用地若發展為酒店，將令用作住宅發展的土地減少，也將對同區造成不良先例，加劇房屋土地供應不足；申請人也未能提供足夠的理據，顯示用地須用作酒店發展等，故不支持發展方案。

新地（016）表示，旗下荃灣廣場完成翻新工程後，上半年營業額按年上升12%，預料全年營業額同比可升20%。新地代理租務部總經理林家強表示，項目出租率為100%，呎租80至120元，有雙位數字的升幅。

他指出，項目將設3個複式舖位，總面積約3萬方呎，由地庫貫通至1樓。同系新元朗中心首期翻新工程大致完成，涉資3.6億元；葵芳新都會廣場則可望明年初開展優化工程。

全城關注?基地產（00012）主席李兆基捐地進展，據了解，?地與房協已初步協議會合作，房協高層更親身視察?地提供兩幅分別位於屯門及元朗的農地，但發現農地上疑有租戶，擔心須進行收地及安置賠償等問題。

消息人士認為，捐地建屋是否能夠成事，必須由政府、?地及房協三方聯手才有望可以成功。

向房協提供 屯門元朗兩農地

?地原計劃捐出7幅農地，給予港府興建資助性質的房屋，期盼可以提供售價「100萬元上車盤」，幫助年輕人置業。

不過，李兆基及港府雙方最終因附帶條件不合而告吹，而港府反建議李兆基尋找非牟利機構，例如房協合作建屋。

據了解，除了房協以外，?地亦有向不同機構介紹捐地計劃，並向各機構提供不同地段。

根據消息人士透露，?地至少向房協提供了兩幅分別位於屯門及元朗的農地地皮，但是不包括早前披露的3幅「熟地」、即馬田躉、和合石和藍地。

疑有租戶 接手恐要安置賠償

該消息人士又指出，房協已與?地有初步協議，雙方會就捐地建屋一事合作，但房協對能夠在短期內就項目的發展模式，及細節達成共識，並不表示樂觀。

其中一個關鍵原因，是房協高層曾到上述兩幅農地視察，卻發現疑有租戶正在使用該農地。據悉，房協擔心倘接手發展的農地上有租戶使用，便需要進行收地，屆時或可能涉及安置及賠償等問題，而該農地上是否有僭建物，亦是潛在問題：「房協在現行法例上無權收地，須考慮如何處理！」

須政府?地房協聯手 才成事

消息人士又指出，即使撇除收地的問題，由於?地提供的是農地，故此須向政府申請改變土地用途，之後要再到城規會闖關：「是熟地就好，但農地要一步一步，不是想像中咁易！」該消息人士強調，要成功在捐地上興建房屋，必須要由政府、?地及房協三方合力，才能成事。

負責落實首兩個青年宿舍項目的東華三院及香港青年協會，昨日接受本報查詢時均指出，暫時未就捐地一事與?地接觸，亦未收到對方的相關邀請。

中央政治局會議就房地產市場首次表態，並無近三年逢表態都必提「調控」、「房價」、「不動搖」等高頻字眼，僅明確指出「促進房地產市場平穩健康發展」，分析認為這是政策向市場化的重大正式轉變。

分析預料對內房股可起積極作用，而保利置業（00119）應可從板塊中跑出。

今年7月30日，中共中央總書記習近平主持政治局會議，明確指出「積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展」。

分析認為，此次表態是新一屆領導集體第一次對房地產市場正式表態，並無過去逢表態必提的房地產調控、不動搖等嚴厲措辭，預計這是房地產行業政策重大轉變的訊號，而估值吸引的內房股，短期可望成為資金重投懷抱的首選，股價應可掀起階段性炒作熱潮。

今年上半年，在大部分宏觀經濟數據出現回落情況下，正是由於房地產各項指標相對較好，才確保了經濟增速不至於太糟糕。7月底，國土資源部法律中心主任孫英輝接受新華社記者採訪時表示：初步計算，上半年地產市場對於GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近兩個百分點，房地產對穩定經濟增長發揮了積極作用。

另外，從中央到地方，各級財政收入也面臨着較大壓力，調控實在沒有加碼的本錢和必要。最後，房地產行業因具一定消費屬性，對應的居民資產負債表還有較大的槓桿空間，在經濟滑坡階段，只要領導人對這個行業有正確態度、政府有正確政策，房地產一定能成為「穩增長」重要角色。

營業數據佳 盈利可提升

政策轉變利好內房股的概率甚高，而保利置業公布的中期營業數據理想，料股份將會成為市場追捧焦點，股價值得看高一綫，量度上升目標為5.5元。在2012年度，保利置業新開工建築面積為391萬平方米，簽約銷售面積為251萬平方米，及簽約銷售金額約234億元人民幣。

根據規劃，保利置業的目標是在2013年度達到以下主要經營指標：新開工建築面積約400萬平方米；簽約銷售面積約270萬平方米及簽約銷售金額約260億元人民幣。截至今年6月底止，公司公布首半年銷售數據，期內合約銷售額約為146億元人民幣，按年增長約44.6%；合約銷售面積約為140.4萬平方米，按年上升約27.6%；新開工累積建築面積約為123萬平方米。分析認為，保利置業總經理助理蔡偉生於貴陽接受港媒訪問時表示，預計上半年銷售佔45%，下半年佔55%，按中期營業數據看，相信保利置業將會超標完成全年重要指標，盈利可進一步提升，為股價構成明顯刺激作用。

從在建及待建項目看，截至2012年12月底止，保利置業在全國20個城市，共持有44個商品住宅及綜合房地產開發項目，其中分布在長三角及珠三角區域的項目建築面積佔整體比重分別約21%及11%，分布在西南地區城市及其他城市的項目總建築面積佔整體比重分別約47%及21%。

當中43個項目已開工建設，在建總建築面積約1,065萬平方米（應佔權益面積約860萬平方米），待建的規劃建築面積約為1,114萬平方米（應佔權益面積約795萬平方米）。

另外，公司今年土地款預算約61億元人民幣，當中16億作支付舊有項目土地款，餘下45億元人民幣預留作買新地，而今年迄今已斥逾20億元人民幣買入四幅地，位於貴陽電廠，煙台，佛山及南寧，但金額未必須於年內支付。

2012年度，公司營業額上升46.7%至207億元，股東應佔溢利下跌5.3%至26.14億。據彭博綜合盈利預測，料其於2013、2014及2015年度的盈利分別會遞增至27.44億元、33.18億元及36.33億元，複合增長率為12%。

從每股資產淨值角度看，保利置業在2009至2012年度的NAV分別為4.9元、6.10元、6.84元及7.50元，現價較2012年度的每股資產淨值折讓44%，投資風險不大。

上海嘉定安亭秦安路以東、曹安公路宅地地塊近日採用暗標形式正式出讓。最終由A股上市的大名城聯合體（600094.SH）以7.12億元（人民幣，下同）奪得該地塊。該地塊出讓面積38,819平方米，樓板價為8,341元/平方米，容積率2.2，溢價84%。據悉，該地塊共計有15家企業參與現場競買活動。包括三湘（000863.SZ）、新城（900950.SH）、綠地、旭輝（00884.HK）等房產均參與了競買。根據搜房網數據監控中心的數據顯示，截至7月31日，2013年上海共計出讓宅地16幅，出讓面積為9,557萬平方米。

歐洲經濟放緩，葡萄牙樓盤來港推售吸納資金，豪宅別墅Joia Das Dunas推出9伙，售價由55萬至79萬歐羅不等（即566萬至813萬港元）。

安閣物業香港主管及持有人Chris Liem表示，Joia Das Dunas共有18伙，現在港推出9伙，售價介乎55萬至79萬歐羅，別墅實用面積介乎303至651方米，每幢別墅共有三間睡房，另有獨立花園、游泳池、陽台及車庫，並擁全海景觀。

物業距離葡萄牙首都里斯本約45分鐘車程，目前已屬現樓，部分別墅已售予歐洲各地的買家，包括德國及英國等；此外，項目毗鄰亦有酒店，由同一發展商興建，住宅業主可同時享用酒店服務及設施。

他認為，本地政府屢次推出辣招，令一些本地及內地投資者亦放眼海外的物業；葡萄牙是個理想的投資地點，最近修訂的移民法，容許投資者只需要購買價值50萬歐羅的物業，投資期5年，就能申請簽證，並在五年後獲得葡萄牙永久居留權。Chris Liem指出，投資者第一年須在當地住滿7天，期後每兩年居住14天，對需要居住的時間要求不高，並可繼而取得歐盟永久居留權。

他認為，葡萄牙豪宅保值能力高，加上市場有很大的需求，平均租金回報率約7%，葡萄牙政府及社會相對穩定，估計來年葡萄牙樓市走勢趨平穩，升跌幅度不會很大，介乎10%至15%之間。

根據商仲發布最新報告顯示，預估亞洲投資法人未來5年內可望投入4.5兆台幣(約1,500億美元)布局全球不動產市場，其中包括台灣、中國及日本，預料將是繼南韓、馬來西亞後，成為下一波前進海外不動產尋覓投資機會者。

台灣世邦魏理仕(CBRE)台灣分公司董事總經理林俊銘說，自從金管會於5月份放寬保險業海外投資不動產規定後，已有部分台灣壽險業者正積極尋前進倫敦、紐約、上海，甚至法蘭克福等主要城市尋覓商辦大樓。

以2008年為例，統計亞洲投資人於亞太區域外收購房地產總金約20億美元，去(2012)年更一路飆升至近90億美元，其中又以法人投資者為大宗。根據商仲觀察指出，目前亞洲投資人多半將不動產投資重心集中於歐洲，其次為北美、澳洲。

世邦魏理仕表示，預期亞洲機構投資機構在尋覓低風險資產類別的同時，也將增加不動產的投資部位。保守預測，未來5年不動產配置有望增至2.5%-3.5%，換言之，粗估有潛在的4.5兆台幣流入全球不動產投資市場。

不過，儘管有高達4.5兆資金跨海狩獵不動產標的，但亞太地區新商品恐仍無法滿足資金大量投資房地產的需求。此外，房地產投資信託基金等其他投資者和個人戶也將爭相收購新的房地產，這可能導致亞洲核心資產長期結構性的低收益。

世邦魏理仕(CBRE)全球資本市場部總裁Chris Ludeman表示，亞洲機構投資者已經準備好開始收購海外資產，其中門戶城市的核心不動產將是最搶手的標的，尤其是歐洲以及北美，預估未來幾年還有機構投資人陸續前進入倫敦、紐約等市場搶買商辦。

中國第七大房地產開房商碧桂園 (Country Garden) (2007-HK)，預計將在8月11日啟動初次在馬來西亞的開發建案，馬來西亞媒體 《THE STAR ONLINE》 報導碧桂園的金海灣項目 (CGDB) 已投資近 100 億馬幣，此投資是該公司首次在海外市場自行主導的投資計畫。

碧桂園副總裁兼任銷策售策略部門總經理Luo Jin Rong在記者會上提到碧桂園在投資海外之前，也考慮了許多國家，例：加拿大、俄羅斯、澳洲，但碧桂園較青睞於馬來西亞，因為其自然氣候及穩定的政治環境。

據了解金海灣將會有9000戶房屋 ，同時也預留6.07公頃做為商業區，屆時將會有購物中心及商業辦公大樓的進駐。

碧桂園說該住房每平方呎的銷售價格為700元馬幣，同時該投資項目的三個階段將會啟動。

碧桂園先前在大馬的投資僅限於與Malaysia Properties Land Sdn Bhd在萬撓 (Rawang) 和加影 (Kajang) 的合作開發案。

金海灣項目是 Iskandar Waterfront Holdings Sdn Bhd (IWH) 所主導南部水岸城市開發案中一部份。IWH 此案佔地 1619 公頃，其中碧桂園於 2012 年 12 月以 9 億馬幣購入 22.26 公頃。

IWH 將土地劃分為數個區塊，分別與不同合作夥伴成立子公司進行推案，其中包括新加坡主權基金淡馬錫控股 (Temasek Holdings) 與 CapitaLand Malaysia Pte Ltd。特別的是 CapitaLand Malaysia 公司以 8 億馬幣購買了 IWH 土地中的人造島，面積約為 11.46 公頃，預計將投資 81 億馬幣打造複合式住商開發案。

金海灣開發案只是馬國伊斯干達經濟特區內眾多開發案之一，該政府期望能將柔佛州 (Johor) 轉變成南部重鎮。

馬來西亞都市地產開發商 Medini Iskandar Malaysia Sdn Bhd 預計於 2014 年上半進行初次公開發行 (IPO)，募集資金估達 8 億美元。《路透社》報導，知悉內情人士指出，此宗 IPO 案將讓 Medini Iskandar 規模躋身亞洲大型開發商之列，和菲律賓 Ayala Corp.、日本三菱地所等平起平坐。

知情人士透露，此 IPO 計畫尚在早期準備階段，但各家銀行均已開始爭取。Medini Iskandar 發言人也未對此報導回應。

Medini Iskandar 在鄰近新加坡的柔佛州伊斯干達發展目前最大的單一造鎮開發案，佔地 903 公頃，將建設豪華公寓、旅館、醫院、學校等設施。估計此案在為期 20 年的開發期間將帶來逾 680 億馬幣的發展價值。該公司背後有重量級股東支持，包括馬來西亞國營開發商 Iskandar Investment、杜拜地產商 United World Infrastructure 及日本三井物產等。

自今年 5 月馬來西亞大選過後，政治不確定性的消除也加快了企業IPO及發行新股的腳步。

長程航空公司 AirAsia X Bhd () IPO 募得 3.1 億美元資金。港務公司 Westports Malaysia Sdn Bhd 預定於 10 月進行 IPO，募資 5 億美元。

2012 年，馬來西亞是亞洲除日本外的最大 IPO 市場，但該國在 2013 年的 IPO 情況較不順遂。大馬電力供應公司 MMC Corp Bhd 旗下子公司 Malakoff 原訂於 5 月進行規模 10 億美元的 IPO，但決定延後至 2014 上半年。

能源與資源公司 Ranhill Energy & Resources Bhd 也於上周五 (26日) 取消其 2.37 億美元的 IPO 案，因為馬來西亞國家石油公司 (Petroliam Nasional Bhd) 於本月稍早延後發給子公司證照。

馬來西亞另家地產商 Iskandar Waterfront Holdings 也將其原訂於第 4 季進行的 IPO 案延後至明年。據知情人士透露，該公司還未完成注資，因為該公司資產規模過於龐大，且政府審核的過程很嚴格。

俄新網RUSNEWS.CN莫斯科7月30日電 莫斯科旅游與酒店管理委員會臨時負責人謝爾蓋·施皮爾科周二在市政府會議上表示，莫斯科年初至今共開設約20家迷你酒店及旅館。

施皮爾科說，“目前首都有235家迷你酒店及旅館約1.2萬床位。去年共開設18家。今年年初至今已有20家。莫斯科長期受到缺乏小酒店的指責，如今它的活躍發展已成為近年來的重要趨勢。可見，城市在旅游方面下了注，投資也變得更加積極。”

他指出，根據莫斯科市統計局數據，去年莫斯科酒店游客超過500萬，而加上迷你酒店及旅館這個數字達到了約600萬。

他補充道，“總計去年共有22酒店的707個房間投入運營。今年還將開始28家，房間數量超過1200個。”

他指出，三年內酒店收入增加了1100萬盧布，達到490億盧布，超過預期計劃的15%。

施皮爾科強調，“去年稅收增加了7億盧布，達到300億盧布，其中市預算15億盧布”。