2013年《天下雜誌》「天下企業公民獎」昨天揭曉，信義房屋第7度獲得肯定，獲頒「中堅企業」第一名的殊榮，是台灣獲得「天下企業公民獎」最多次第一名的企業。

今年參加「天下企業公民獎」中堅企業組高達101家，占所有參賽家數的46％，是參賽比例最高，也是競爭最激烈的一組。信義房屋摘下「公司治理」、「企業承諾」及「社會參與」三冠王，勇奪該組榜首。

信義房屋董事長周俊吉表示，近年來，台灣公民意識逐漸抬頭、公民參與成為顯學，表示台灣民主深化已日見成效；CSR絕對不光只有慈善公益而已，而是一種企業的核心價值與理念，一種企業賴以永續發展的優勢利基。

信義房屋力求「促進房地產交易安全」、「提供同仁就業安全與成長」及「合理企業利潤」三者間的平衡發展，以彰顯企業價值。

台北市實價昨日揭露信義區頂級豪宅「皇翔御琚」，以總價8億1952萬元、每坪單價276萬元成交，再創全台最貴豪宅紀錄。

每坪276萬創新高
根據台北市昨公布最新實價資訊顯示，台北市信義區「皇翔御琚」6樓戶，含4車位共338.62坪，今年6月以總價8億1952萬元成交，拆算車位面積後，建物每坪276萬元，為目前全台總價、單價最高的豪宅交易案。另據謄本資料，該戶所有權登記為國裕生活股份有限公司。
「皇翔御琚」已包辦全台前3高建物交易，每坪成交260~276萬元。車位最貴1個要價700萬元。「皇翔御琚」規劃48戶，分為A、B、C三棟，基地面積2622坪，於2010年完工。

頂端客層重視需求
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，由此可以觀察國內高資產族對豪宅價位的接受度很高，金字塔頂端的重點已經不是價錢，需求才是關鍵，因頂級豪宅對高價客群而言，為進可攻退可守的投資選項。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，統計前10高總價的豪宅也可發現，多位於信義區與大安區內，顯見高資產族群對於這2區的豪宅有特殊偏好。

自由時報
每坪276萬 皇翔御琚再創豪宅天價
4個車位2480萬 可買大安區屋齡久的三房屋

全國最貴豪宅「皇翔御琚」再揭露一戶，總價約八．一九億元，拆算每坪單價約二七六萬元，再次刷新四月該豪宅創造每坪二七○萬元的紀錄，不僅穩坐單價、總價最高的「豪宅雙冠王」寶座，價格更不斷竄高。房仲指出，該戶四個車位合計就要二四八○萬元，已可買進大安區屋齡舊一點的三房住家。

根據內政部實價網，這次揭露的北市信義計畫區「皇翔御琚」六樓、三三八．六二坪（含四個車位，車位坪數約五十．六八坪），總價達八．一九億元，每個車位約五九○萬至六七○萬元。民眾驚呼，一個車位價格，已可在中南部買進一棟透天厝。

皇翔建設協理游玉華表示，「皇翔御琚」共規劃四十八戶，目前已出售十一戶，且持續有買家商討購買事宜。目前實價登錄單價排行，「皇翔御琚」包辦前三名，截至目前為止，「皇翔御琚」已揭露三戶，每戶每坪單價二六○萬至二七六萬元，已確定是國內房價最貴的豪宅社區。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，「皇翔御琚」四個車位總價二四八○萬元，遠超過台北市政府公布最新標準住宅總價一三六八萬元。

帝寶本月移轉一戶 將爭豪宅王

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，除「皇翔御琚」外，曾被評選為亞洲十大豪宅之一「帝寶」，八月確定有一戶移轉，實際交易價格受到矚目，預料將上演兩大豪宅爭奪「最貴豪宅王」的戲碼。

宏盛建設（2534）與宏泰人壽位於淡海新市鎮的土地，將攜手愛山林、達欣工程共同合作開銷發。宏盛表示，「海洋都心」第二期和第三期部分，公司和宏泰人壽僅為地主，公司重心仍在「宏盛新世界」系列個案，目前在淡海仍有3.4萬坪土地，三至五年內推案無虞。

據悉，「海洋都心」第二期和第三期為宏盛、宏泰、愛山林、達欣工四強連手，其中宏盛、宏泰僅擔任地主角色，愛山林、達欣工為建方，分回總銷比率為地主42%、建方58%。以「海洋都心」第二期總銷120億元估算，宏盛分回總銷約8億元。

另外，據了解，總銷105億元的「宏盛新世界2」上周六（24日）正式公開，目前售逾五成，平均每坪成交價為29萬元。

法人表示，「宏盛新世界」一、二期，為宏盛2016、2017年業績來源，推估兩筆個案對公司每股貢獻度在3元和7元。

繼新光人壽27日公告出售旗下不動產之後，全球人壽、宏泰人壽昨（28）日也跟進，董事會均通過授權，將洽談新北市的不動產出售事宜，如果能尋找到理想的購買者，會透過活化資產來增加公司營運資金。

全球人壽副總劉靖珊表示，董事會討論決定探詢市場狀況，如果符合「一定金額」以上，就不排除賣出部份不動產。

台產館前路大樓的都更案正在積極進行中，由於該都更案設計要蓋61層樓，已超越目前新光摩天大樓，未來在該案完工之後，可望成為站前的新地標。

台產表示，台產位於館前路的大樓與周邊地總土地面積1,871坪，該地主除了台產之外，還有其他45個地主，包括救國團、台銀等，台產土地持分約佔三分之一，是最大的地主。台產手中還有2個個案正在進行中，一個是在羅斯福路，今年第3季完工即可入帳，入帳金額是5?6千萬元；另外1個是在台北市中山北路2段與民權東路交會口推出的「玉山石」建案。

劉靖珊指出，全球人壽現在可運用資金達6,700多億，不動產投資水位僅占約6％，其實還有計畫再加碼投資，尤其現在獲得金管會解禁，已經開始在涉獵一些北部的不動產，甚至是參與公共建設。

另外，宏泰人壽方面，同樣公告在取得金管會同意後，將出售新北市土地。宏泰人壽回應，出售案因為尚未獲得核准，金額、土地位置無法透露，但與公司規劃進行的增資，沒有太直接關係。

全球人壽 喊買北部房產
【經濟日報】

壽險業大舉重返不動產市場，繼國泰、新光人壽近日董事會通過評估買進不動產後，全球人壽昨（28）日董事會也喊買北部地區不動產，近期商辦買氣增溫可期。

全球人壽發言人劉靖姍不願談及標的，房仲業者認為，應該是新竹地區或大台北地區的不動產BOT案。

永慶資產管理協理黃增福表示，壽險公司的閒置資金還是相當多，使得國內商用不動產市場買氣居高不下，推測近期有意投資不動產的壽險公司，應該是鎖定地上權案及符合金管會要求投報率2.875%門檻標的。

全球人壽昨天董事會也決議授權董事長劉先覺與副董事長彭騰德，共同決定處分新北市地區不動產，及新竹市地區合建分售的不動產。

其中，新竹市建案是與富宇建設合作的「富宇權峰」，兩家公司合計持有約9,000坪，全球人壽分到48.23%。

淡海房市發高燒！繼興富發（2542）和宏泰人壽（2876）合作推出的「海洋都心」1期狂銷，宏盛（2534）「宏盛新世界」熱賣後，愛山林（2540）和達欣工（2535）昨（28）日也宣布招手宏盛、宏壽，4家公司合作加入2、3期的造鎮行列。

估計「海洋都心」全區造鎮總計3期的總銷規模，上看400億元，為上述4家公司未來2至3年的業績來源。淡海預售新案的房價已從年初的每坪19萬元左右，彈跳至目前「坐2望3」的行情，部分新案的開價已站上25萬元?「3字頭」，連帶也使得「插旗」淡海的建商，大發利市。昨天宏盛、宏壽、愛山林、達欣工4家公司董事會決議攜手合作展開「海洋都心」第2、3期造鎮案，由甲山林廣告負責代銷。甲山林廣告總經理張境在表示，「海洋都心」1期總銷125億元，已全數售罄，第2期總銷125億元、近期開盤，每坪平均約24萬元，第3期總銷將達130億元，全區3期均採不二價銷售，總銷共380?400億元。

經濟日報
達欣工 拿下海洋都心案

達欣工程（2535）昨（28）日與宏盛簽訂合建契約，共同開發淡海「海洋都心」第2期及第3期建案，除營造本業維持每年110~120億元案量，房產開發與海外事業，將是達欣工未來營運另二大秘密武器。

達欣工將投入18億元，與愛山林各持股50%，「海洋都心」第2期與第3期合建案，這2期開發案，宏盛分別持有15%與33%。達欣昨收25.1元，下跌0.1元。

達欣工營運亮眼，上半年每股稅後純益（EPS）1.79元，但近年房產推案零星，與中泰賓館合建的頂級豪宅「文華苑」完銷，近兩年已為達欣貢獻30億元營收、每股純益2.5元。

達欣工副總經理陳士修表示，為了提高毛利，每年開發案盼能貢獻每股1元以上的獲利，未來會積極與其他建商合作，深耕土地開發，包括淡海「海洋都心」案與宏泰合作，與漢洋建設合作的捷運中山站聯開案，與甲山林合作的板橋縣民大道案等，此外在台北市興安街、屏東市等地，也有取得土地。

達欣工也擴大包括新加坡與馬來西亞的海外事業，與棕櫚油商IOI集團合建與承攬工程，其中一案已近完工封頂，另一案明年第2季起開始貢獻約8億元營收。達欣與味丹集團、中麟營造一同插旗越南胡志明市，在當地購置1.8萬坪土地，準備興建大型住宅開發案。

營建本業方面，達欣工大幅提高民間住宅工程案量，考量民間工程興建期較短、成本易於掌握、毛利較高，包括泛興富發集團的住宅工程等。

台中房市磁吸力強，看上交通天氣與發展潛力，高鐵「一日生活圈」效應，掀起「輕移民」跨區購屋風潮；今年來上市的新預售推案，開價較去年略為提高1至2成，中古屋也隨著水漲船高，買氣暢旺。

以往建商大都只固守地盤行銷，現在開始調整策略，增加跨區行銷，將廣告打到台北、新竹或嘉義、高雄；尤其是縣市合併升格後，隨著中屋北賣及外籍商務人士落腳，不少北部上市櫃建商紛紛插旗台中搶地推案。

鄉林不動產研究室調查指出，最近房市的外地客成交比例高升達5成；從台北搭高鐵到台中只需50分鐘，大面積園道宅或捷運宅，打動北部客的心。

台中房市大熱賣的成因，本地客換屋、置產固是購屋主力，跨縣市輕移民的外地客源撐起半邊天。依內政部調查，今年第1季大台中房價，平均每坪飆到18.3萬，比去年同期漲3成，漲幅高居全台之冠。

鄉林建設副總經理方偉民說，跨區域購屋者，屬意台中氣侯佳，房價僅有台北1/3、社區公共設施完善，預備退休遷居台中，有商務行程再搭乘高鐵通勤。

房市業者統計，部分銷售長紅的個案，在地客購屋比重已降至5成左右，外地客成交比重則從過去2、3成逐漸升高，買賣熱區以西屯區及北屯區為購屋者首選區域。

台中市民住宅自有率達86.43%？平均每戶的住宅建坪還可達50.51坪？台中市府主計處近日調查市民家庭收支，昨天公布結果，被認為與實際狀況差距太大遭痛批調查不實，「簡直是來自天龍國的數據」。

市府主計處解釋，除自己擁有房產外，配偶、父母、子女等非共同居住直系親屬名下有房子，都算是「住宅自有」；主計處強調是按實際調查資料統計出來，「也不知為何數字那麼高！」 這是台中市主計處對市民調查家庭收支，了解各類家庭收支情形，要當成訂定社會福利政策的重要參考依據。 調查結果，竟然台中市擁有自有住宅的家庭占所有比例的86.43%，等於8成以上的家庭都擁有自己的房產，比去年升高了1.27%，在五都之中排4位。 主計處的資料還顯示，台中市平均每戶住宅建坪高達50.51坪（含車位、走廊、陽台等），雖較100年之51.76坪減少1.25坪（-2.42%），但仍較台灣地區總平均的43.56坪、高出6.95坪，是五都中最高。 「難道台中市民都是有錢人？」劉小姐痛批，明明一大堆青年、勞工申請住宅和租屋貸款或補助，社會上無殼蝸牛一堆，台中市卻公布近9成家戶都有住宅，根本與社會現況脫節。

「這項調查資料是作為社福政策訂定的依據，一旦資料不正確，影響很重大！」市議員謝志忠憂心說，如果9成以上都有自有住宅，中市何需再推「幸福好宅」等低價房屋政策？明明多數小市民苦哈哈，市府調查卻美化數據，只會讓政策與民意更加悖離。 調查也指台中市ｅ世代科技家用設備日趨現代化，家庭主要設備如彩色電視機、電話機、洗衣機、行動電話及熱水器普及率都達9成以上，若與五都相較，中市濾水器普及率為42.16%、汽車為67.81%，皆名列五都之冠。

地價漲2成 業者插旗攻舊市區

高雄市近年地價頻創新高，高雄建商苦不堪言，為順利取得土地，建商不是離開高雄前往台南獵地，就是搶標政府標地，另外包括隆大建設、興富發建設則開始收購市中心舊屋走都更，每坪推案多落在28~35萬元。

前高雄市公會理事長、隆大建設董事長陳武聰說，高雄市沒有什麼土地，現在持有土地的地主口袋很深，絕不願意賤價賣，高雄大坪數的土地多已成交，以目前的土地價錢換算回去，建商買不下手，他認為地價再漲有限。

熱門區域漲近4成
高市不動產代銷公會理事長戴嘉勝說，從去年起至今，高雄地價普遍上漲1~2成，像鳳山、美術館等比較夯的區域，地價漲幅高達30~40％。
陳武聰說，從去年下半年起，變成中大型建商在市區收購舊屋、自辦都更推案，不然土地價格居高不下，建商難以永續經營，光是採取收購舊屋、自辦都更的建商就超過20家，以高雄在地建商為主，大多採取相同策略。

推案每坪28~35萬
業者就指出，收購舊屋慢慢買地，尤其是自辦都更，必須很低調，不然地主一知道是建商收購，價格就會被抬高。
在高雄大手筆獵地的興富發董事長鄭欽天就說，興富發還在高雄看地，雖然也有看高雄市南區和灣區土地，但認為市區仍比較穩，因此要買舊屋都更，要從一心路買到七賢、八德路。據業者透露，興富發收購價格已經超過市場行情。
陳武聰指出，目前建商在高雄市區自辦都更多集中舊市區，推案價格多落在每坪28~35萬元，以隆大7月中新開案的「鳳凰苑」為例，就是高雄舊市區收購舊屋自辦都更，「鳳凰苑」在民生路和五福路間，主推50~70坪，鎖定換屋族群，每坪開價24~25萬元，開賣至今已賣出2成。

有業者到台南獵地
也有建商選擇轉往台南獵地，聯上實業董事長特助王惠珍表示，高雄整體地價飆升，地主堅持賣高價，使得建商難下手，土地成本再加上建材，售價變高，「要考慮客人買得起嗎？」聯上到台南買地推案，就是這個原因，日前才以5.34億元，標下台南市水交社段1964坪土地，這是聯上取得台南的第3塊土地。其他上市櫃建商如興富發、京城、三發也先後前進台南卡位。

2013下半年房市估計是小幅震盪，大台北地區因發展較成熟，漲幅已高，近期受國際及國內經濟仍不確定的影響，加上當前超低租金報酬率所反映出的泡沫化跡象，以及奢侈稅修法的不確定因素，短期房市大致會因為缺乏動能而持平，呈現盤整格局，中長期仍需以經濟及所得成長，才能讓房市更上一層樓。

高雄潛力勝台北
高雄市因房價仍相對偏低，加上有重大建設題材，發展潛力相對台北高，未來1~2年房價仍有期待空間。由於高雄輕軌預計2015年通車，不僅沿線房市受益，各站末端如鳳山、橋頭、岡山、大寮等高雄市外圍區，也會因捷運設站而受惠，房價相較無捷運區域，會有更多漲幅。

房價漲跌看內需
此外，在許多知名建商紛紛高價標地或推出指標個案的環境下，低利環境加上捷運擴大生活圈，以及供給面的運作，高雄市區的房市仍然可以期待。
房地產屬於內需市場，市場信心是維繫目前房價不墜的最重要因素，政府若能穩固民眾對經濟面的信心，自然也對房市有所期待。而帶動房價成長，最重要的是加強產業發展及提升所得，當產業發展才能帶動商圈發展及人潮聚集，配合所得增加，才可使房價穩健上漲。
楊宗憲╱口述
採訪整理╱鄒雯涵

楊宗憲預測下半年房市
跌或漲：台北地區穩定持平，高雄地區漲幅潛力大
理由：因高雄有較多重大建案題材可刺激房市成長
資料來源：《蘋果》採訪整理

楊宗憲小檔案
現職：國立屏東商業技術學院不動產經營系助理教授
經歷：財團法人國土規劃及不動產資訊中心研究員
資料來源：楊宗憲

中國建築（601668）8月28日晚間披露中報，公司上半年營收3019.34億元，同比增長19.1%；歸屬于上市公司股東淨利潤87.89億元，同比增長22.5%；每股收益0.29元。報告期，公司實現毛利362.7億元，同比增長18.6%。整體毛利率水準為12%，與去年同期基本持平。

公司上半年建築業務新簽合同額約6560億元，同比增長28%。其中，房屋建築5471億元，同比增長25.3%；基建業務1045億元，同比增長44.9%；設計勘察業務45億元，同比增長12.4%。

公司上半年地產業務銷售額再創歷史新高，達到788億元，同比增長36.8%；銷售面積667萬平方米，同比增長51.6%。同期，公司新增土地儲備約469萬平方米，期末擁有土地儲備約6691萬平方米。

本想低價買套二手房，但靠中心的二手房價格“悄悄”過萬，讓購房者備感壓力。資料顯示，武漢中心城區二手房連漲五周，掛牌均價破9000元。

前幾周，楊小姐看中珞獅南路一處二手房，面積120平米，價格8950元/平米，但她經考慮後再次詢問時，每平米漲到近9200元，每平米漲了近250元，“一下多出3萬塊”。

某網站資料顯示，上周，武漢二手房住宅掛牌均價出現較大漲幅，目前主城區二手房持掛牌均價9051元/平米。此前，中心城區二手房均價從8800元一路“匍匐”前進，連漲五周，一躍突破9000元。

據分析，因目前市場上的剛需房源供應較為緊張，導致了樓市持續穩步增長，而業內人士認為，在未來一段時期內，二手房房價仍將呈現上漲趨勢。

本周，武漢7個主城區中6漲1跌，其中漢口區漲幅最大，掛牌均價為9747元/平米，環比上漲1.46%。價格最高的為江岸區，掛牌均價為10876元/平米，環比增長0.31%；此外，江漢區掛牌均價為9955元/平米，環比增長0.30%。7個主城區中僅漢陽區有所下跌，掛牌均價為8475元/平米，環比下跌1.55%。

8月21日，由遠洋地產、美國資深投資商 Columbia Pacific Management, Inc.（哥倫比亞太平洋管理有限公司，以下簡稱“CPM”）以及美國最大的養老運營商 Emeritus Corp.（以下簡稱“Emeritus”）共同主辦的“中美兩國企業養老產業研討會”在北京亦莊椿萱茂•凱健老年公寓舉辦。

美國駐華大使駱家輝在應邀做發言時對中美企業在養老領域間建立夥伴關係表示高度讚賞，對椿萱茂•凱健老年公寓在專業服務、設施完善等方面給予極高評價。他認為中國和美國都面臨著人口老齡化所帶來的挑戰，此次美國成熟養老護理體系進軍中國，對中美兩國養老產業現狀的改變將產生積極作用，而中美兩國間的非官方合作則有利於推動中美經濟向更深層次發展。

竇玉沛表示，中國政府高度重視發展養老事業和產業。日前，李克強總理親自主持召開的國務院常務會議提出，政府要在保基本、兜底線的基礎上充分發揮社會力量，激發市場活力，使企業逐步成為養老服務的主角。

李明表示，遠洋地產是CPM和Emeritus在中國的惟一戰略合作夥伴，椿萱茂提供專業的養老服務是中美雙方積極探尋養老產業發展的極大成果。而作為美國資深的投資商和最大的養老運營商，CPM和Emeritus在應對全球業務拓展的同時也在積極尋找中國合作對象，遠洋地產多年的優秀業績和對品質的卓越追求成為其合作的基礎。

會上，各方除就中國養老產業發展等問題進行了探討之外，遠洋地產還同投資商CPM、養老運營商Emeritus以及養老設施設備提供商Direct Supply簽訂戰略合作協議。同日，中美合作的首家示範養老機構椿萱茂•凱健（亦莊）老年公寓正式開業，並迎來首批入住老人。


據瞭解，中美合作的椿萱茂•凱健（亦莊）老年公寓主要針對高齡、部分失能老人提供高品質的護理服務，其由美國TortiGallas and Partners, Inc. 負責建築設計，美國THW設計事務所負責室內設計，美國最大的養老設施設備提供商Direct Supply提供專業的老年設施設備。該項目於2013年7月3日取得北京市民政局頒發的《北京市養老服務機構執業許可證》，是新修訂的《中華人民共和國老年人權益保障法》正式施行第三天后，首個取得執業許可證的養老服務機構，在北京乃至全國都具有很強的典型示範效應。

千燈湖南海新城，如今已成為保利地產參與城鎮化建設的樣板。

2010年5月，保利洲際酒店正式開業，它和保利水城的營運，標誌著保利地產在商業地產領域已經完成了寫字樓、會展中心、購物中心、劇院、博物館、商用公寓、高爾夫球場和五星級酒店的全業態開發經驗積累，保利用5年時間完成了一個邊緣區域的升級改造，並將之變為城市的中心。

保利地產董事長宋廣菊將南海新城視為保利城鎮化模式的試點，希望保利以此為藍本，複製到珠三角更多的城市，乃至全國。

目前，保利地產的新城開發模式已將觸角伸入更多的城市。保利地產早在4年前就開始佈局粵西北，近兩年則加快向全國擴張，現已進入鄭州、西安等。通過參與這些二三線城市的舊改，投資興建城市新中心，推動當地的城鎮化進程。

舊改拿地

參與舊改及新城建設，已成為保利獲取土地資源的主要方式之一。保利地產華南公司總經理張亮介紹，保利近兩年土儲很多來自舊改。

構建與政府的互利共贏，是保利地產新城開發模式的核心。政府通過引入有實力和開發經驗的地產公司，推進一個區域乃至整個城市的發展；而地產公司也能獲取合適的土地資源，並分享城市升值帶來的利好。

保利地產進入二三線城市所選擇的新城開發模式，即通過對舊城區、舊村落等的改造，提升城市功能，打造城市新中心區CBD。

這一模式也被用於一線城市。2009年10月，保利地產以底價1.42億元獲得廣州市琶洲地區4塊城中村用地“舊城改造”項目。但保利需要承擔約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費，還要支付3億元用於琶洲地區綜合整治，實際樓面地價達到每平方米4714元。4年之後，琶洲新城已初具雛形。

2011年底，保利又通過與村委會合作，拿下廣州冼村舊改項目。

在城市配套還沒有完全成熟的時候擔當拓荒者的角色，一般在地價成本相對較低，卻也需要付出更高的開發成本，加大投資力度。

儘管以舊改方式獲取的土地價格低廉，但保利地產對城市和區域是有嚴格選擇的，並非“哪兒有地就去哪兒投資”。保利地產副總經理胡在新解釋，新城不是重造，而應該依託於舊城，在其中心或中心周邊進行改造升級。而且兩者在地理位置上也要非常接近，這樣才能保證有一定的地緣遷移條件。

因為中小城市市場容量有限，保利從兩個方面來考察是否進入：一是這個城市的經濟總量及人口的未來發展前景如何；二是房地產是否過度開發，政府土地出讓是否處於相對穩定狀態。

“前期我們會對新區選址進行評估，通過區位來判斷專案前景；此外，新區人口容量一般要在100萬上下。” 保利地產品牌管理中心副總經理何智韜說。

模式擴張

保利的新城開發模式以住宅開發為主，最近做的幾個大型專案，住宅占比均在60%以上。何智韜介紹，“專案必須要靠住宅支撐，因為大的商業體需要大量資金，住宅可以讓資金快速回籠。”

保利地產華南公司已經在佛山做了三個新城。張亮稱，三者差異化開發，物業組合、形態、服務人群都不一樣。南海新城的物業構成以酒店和購物中心為主；佛山新城保利東灣則引進了地標性質的寫字樓；在順德新城，除了住宅開發，還有步行街、購物中心等混合業態，同時發展了差異化工業。

據介紹，每個新城面積從100萬平方米到300萬平方米，商住配比平均大概是3比7，住宅占7。對二三線城市來講，新城的住宅比常規標準更高；開發模式是商業、住宅同時建設，靠住宅銷售回籠前期資金。

與港資企業不同的是，港資傾向於囤地，等周圍城市發展起來，再去兌現土地溢價，而保利模式則是，拿到土地就馬上開發。“土地升值多少不重要，我們每年要完成一定的銷售任務，要求投入資金之後能滾動起來，一般要至少開發5年以上。”保利地產華南公司副總經理張亮說。

據瞭解，保利已經在建設的幾個新城項目，年銷售額不高，週期較長，但地處城市比較核心的位置，未來收益有保障。“我們通過幾種業態，包括公寓、商鋪、寫字樓、低密度住宅一起賣，雖然比不上京滬穗或者其他二線城市的銷量，但銷售額和利潤都比較穩定。”何智韜告訴記者。

據測算，綜合下來，珠三角每個項目的投資利潤率基本為20%-30%，但最終的測算和財報以淨資產收益率為准。

宋廣菊透露，保利地產的發展規劃是，公司將繼續依託都市圈、城市群、經濟帶，以京滬穗為核心，打造3+2的城市群戰略，在環渤海、長三角、珠三角，構建三個銷售額為300億級的城市群，在以成都、重慶為中心的成渝，以武漢為中心的中部，構建兩個銷售額為200億級的城市群，奠定業績增長的基礎。

依託城鎮化模式，保利近兩三年來快速拓展。2012年10月，保利以12.4億元在廣東江門包攬濱江新區5幅地塊，計畫投資100億元，興建總建築面積達134萬平方米的綜合體項目，預計於2017年完工。

今年7月，保利接連獲取湛江原點廣場、韶關芙蓉新城專案，將在這兩個區域投資開發兩個大規模城市綜合體項目，推進舊城改造和新城發展。連同此前在江門、清遠等地的動作，保利已順利完成粵西北佈局。

在全國範圍內，以上述城鎮化開發模式，保利地產已經進入鄭州、西安。“廣東大本營是我們對於中國城鎮化推進的一個試點。未來希望能把這些經驗擴大到其他區域和城市。”宋廣菊說。

本報記者統計，2013年1-7月，保利地產新增專案29個，規劃建築面積1031.97萬平方米。新增項目平均樓面地價2950元/平方米，較2012年的3386元/平方米，下降12.88%，其中多幅地塊為舊改方式獲取。公司目前土地儲備約4600萬平方米，能夠滿足公司未來3-5年開發需求。

雙線並進

在保利地產的新城開發不斷深入三線城市同時，這些城市的開發風險也在顯現。“三線城市購買力有限，投資投機需求也少。”香港中原集團主席施永青說。而這也是主流開發商去年下半年以來回歸一二線城市搶地的原因所在。

對於三線城市的開發模式，業內也存在分歧。一種觀點是本身城市規模不大，地價不高，要進入肯定得是大項目，上百萬平方米土地資源拿在手中，可以慢慢做；另外一種觀點是，到三線城市就要快進快出。

持第一種想法的房地產企業並不少。因為地價便宜，有些公司拿下這些地塊後，土地儲備多，對融資有好處。但現在發現，三四線城市這種大地塊操作模式持續不下去，雖然每年可能只有幾個億的地價款，但每年銷售額才一兩個億，地價雖然低，但僅僅財務成本都會把公司給壓垮了，何況還有人力成本等。

中國房地產學會副會長陳國強（微博）認為，保利地產的新城開發模式並非其他開發商所能複製。因為保利同時擁有的資金、開發能力和政府資源優勢，不是其他開發商所具備的。


而保利地產內部也有分歧。何智韜告訴記者，現在保利內部也出現另外一個思路，如果要進入這些中小城市，應在城市最好的地方，拿幾個小項目，一兩年、兩三年就賣光了，之後有項目就拿，沒有項目就放棄，離開。

胡在新對本報記者說，長遠來看，新城開發模式並不是保利地產唯一發展方向，保利是雙線發展，立足點還是一二線城市，京滬穗加上成都武漢，三四線城市的新城開發是增長點。

“中國的城鎮化在逐步推進，已經有1.6億的農民在城?，還有1.4億的農民要進城，我們不僅要解決他們在城市?的生活，還要讓他們生活得更好。”宋廣菊說，城鎮化應該是以人為核心的城鎮化，而城鎮化建設也包括城市形態、交通形態、空間形態的轉換，保利地產將在這些方面繼續探索。

相比之下，此次掛牌在面積上有所擴大，增加至5665平方米，起始出讓總價也提高至3.48億元，不過起始樓面地價幾乎沒有變化。
　
8月27日，上海市規劃和國土資源管理局公告稱，上海浦東新區濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7地塊將於9月25日開始掛牌報價，10月10日正式出讓。

出讓公告顯示，該地塊用地性質為普通商品房用地，總出讓面積5665平方米，總建築面積為14162.5平方米，容積率2.5，起始出讓價格為3.48億元，起始樓面地價約為2.46萬元/平方米。

值得注意的是，此次掛牌出讓的7-7地塊已是二次出讓。

歷史資料顯示，該地塊曾於2011年11月23日首次正式掛牌，彼時出讓面積為3614平方米，起始出讓總價為2.16億元，但由於沒有企業提交競買申請而遭遇流拍。依照當時的出讓金額，其起始樓面地價已達2.39萬元/平方米，若在2011年成功出讓，無疑會成為當年上海的單價地王。

兩年之後，黃浦江沿岸E18單元7-7地塊再次掛牌，相比之下，此次掛牌在面積上有所擴大，增加至5665平方米，起始出讓總價也提高至34797萬元，不過起始樓面地價幾乎沒有變化。

另據最新出讓條件顯示，浦東新區濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7地塊建築限高為60米，住宅全裝修比例須達到100%。

與此同時，公告還要求，項目建成後90平方米以下的中小套型，住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的20%，即2832.5平方米。而且還要配建5%的經濟適用房，建成後將無償移交給政府，共計708.13平方米。

8月28日，上海綠地集團以16.55億奪得上海青浦區趙巷鎮特色居住區G1-04地塊，溢價率達81%，樓面價18696元/平方米。

出讓檔顯示，該地塊為純宅地，東至置鼎路，南至業煌路，西至新通波塘，北至和尚涇支流，出讓面積為86786.8平方米，容積率為1.02。

據瞭解，此次出讓的G1-04地塊，與4月27日出讓的趙巷特色居住區0號地塊1相鄰。彼時，融信投資集團有限公司以14.12億元競得該地塊，溢價率19.3%，成交樓面價為11405元/平米。

資料顯示，趙巷特色居住區0號地塊1面積約11.8萬平方米。此次出讓的G1-04地塊，面積比較小，成交總價及樓面價卻更高。

有業內人士指出，近兩年青浦宅地出讓幅數稀少，作為高端項目集中的趙巷板塊，在供應稀缺的情況下出現高溢價情況也在情理之中。

當天，上海另有2宗地塊成功出讓，其中，恆文投資2.82億奪得青浦夏陽街道華浦路西側16-06宅地，溢價135%。

此外，江晨投資以1113萬元底價競得閔行區浦江鎮配套商品房拓展區魯匯基地13-06地塊。

樓市交投減少，本港7月份新申請樓按貸款宗數按月減少9.4％，至8424宗。而銀行為爭取更多業務，推出具競爭力的拆息按揭（H按），令7月份以H按定價的新批按揭佔比，由6月份的30.2％，上升至上月的39.9％，市場人士料有關比例短期會持續上升。

金管局調查顯示，7月份新批按揭貸款按月增加1.2％，至158億元，其中涉及一手市場交易所批出的貸款減少36％，至11億元，涉及二手市場交易所批出的貸款增加3.8％，至119億元，涉及轉按交易所批出的貸款，亦增加16％，至29億元。而7月新取用按揭貸款額按月則減少4.9％，至122億元。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，上月新申請按揭貸款減少，主要是樓市持續疲弱所致。由於物業成交減少，銀行競爭激烈下，銀行不斷優化H按計劃，令7月份H按選用比例進一步上升至39.9％，為2011年9月後新高比例，料短期比例持續上升。

雖然上月新批貸款上升1.2％，惟涉及一手物業按揭貸款金額按月則大減36％，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，有關情況反映一手住宅物業銷售條例生效後發展商暫緩推盤，令一手市場相對淡靜。

劉圓圓表示，受到美國退市言論影響，樓市轉趨觀望，雖有銀行上調定按息率，亦有銀行推出具競爭力的H按吸引置業人士，帶動7月份H按使用比例升至近四成，料8月份仍有上升空間。另外，經絡為昇柏山買家提供首3年定息低至2.25厘的定按計劃。

黃志祥對樓市前景轉趨悲觀

信和系內三間公司齊齊公布業績，作為業務主力的信和置業（083）截至6月底止全年業績，雖然投資物業重估盈餘減少，令純利增幅只有10％，至116.84億元，但如果計算基礎盈利，則按年上升25％，至66.35億元，符合市場預期。

港府繼續以「辣招」壓抑樓市，住宅成交陷於膠着；再加上美國退市陰霾下，向來擔當「大好友」的信和主席黃志祥對樓市看法亦轉趨悲觀。

黃志祥在2012年度的主席報告中仍然指出，就業情況穩定、成功壓抑通貨膨脹、零售業增長及訪港旅客持續上升等有利因素，為本港住宅物業市場的增長提供有利增長基礎。在新組成家庭增加和婚姻及生育上升的帶動下，住房需求不斷增加。然而，黃志祥在今年的主席報告中指出： 「受經濟環境及房地產相關政策的影響，香港物業市場經歷變化。集團注意市場的挑戰及未來的不明朗因素，而管理層亦會迅速應對。」語氣明顯偏淡。

至於業務前景，他去年說：「雖然全球市場前景不明朗，但集團對業務增長及發展前景審慎樂觀。」但今年卻說：「儘管部分成熟經濟體的財務狀況有所改善，但環球經濟環境仍然有不明朗因素。預計環球經濟增長仍然緩慢。管理層預期，中、短期內仍將面臨挑戰。」

業績方面，信置去年度營業額下跌6.9％，至78.18億元，而投資物業重估盈餘為50.51億元，較2012年的53.61億元有所減少，亦是整體純利下跌的因素之一。公司擬派發末期息每股38仙，連同中期息每股12仙，全年派息比率約25％。

信置物業銷售總收入為141.28億元，較上年度大增97.6％，銷售主要來自西九龍御金．國峰（已售99％）、白石角天賦海灣（已售80％）及「溋玥．天賦海灣（已60％）、旺角奧柏．御峰以及廈門的信和．上筑；而期內出售車位亦提供貢獻。去年度物業銷售利潤上升49.5％，至45.11億元。

內地方面，集團推出漳州「信和．御龍天下」逾540個單位及廈門「信和．中央廣場」212個單位，已分別售出超過89％及94％。

信店純利2.4億增2.5％

截至6月底，信置在本港、內地及新加坡擁有4010萬方呎樓面的土地儲備，其中住宅佔64％、商業佔百分24％。

租務方面，公司投資物業中商舖及寫字樓的出租率分別達97％及95％，前者是受到就業市場穩定及訪港旅客持續增長帶動。去年度淨租金收益上升9％，至27.69億元

另外，同系的信和酒店（1221）純利2.408億元，升2.5％，末期息4仙；而尖沙咀置業（247）賺59.77億元，升11％，末期息38仙。

新盤爆發搶客戰，財務機構亦趁機出招「爭生意」，荃灣昇柏山以低於市場價開盤，按揭戰一觸即發，多家按揭公司昨天推出按揭優惠，除了以低首期、首三年定息招徠外，個別計劃的保險費用也大幅調低至1.5%。昇柏山發展商長實（001）表示，昨天上午開始為準買家進行登記，收票期長達10天，下周六正式發售，市傳項目首天收逾百票，已獲超額認購。

按揭保費較低

長實高級營業經理封海倫表示，昇柏山昨天11時起開始接受登記，收票期長達10天，目的希望更多買家留意，將在下周五（9月6日）截票，下周六正式發售。項目銷售安排將在發售前三天上載，也不排除稍後加推單位。

封海倫指出，是次與經絡按揭合作，由財務機構為買家提供最高樓價90%按揭，首三年定息2.25%，最高承造500萬元等。換言之，樓價550萬元單位，買家付50萬元便可做業主；650萬元樓價單位，也只須繳付約25%首期。按揭保險費用則為按揭額的1.5%，較按揭證券公司保險費用低逾一半。經絡按揭轉介高級首席副總裁張顥曦表示，首三年定息息率較一般定息按揭計劃為低，息差約0.15%，是次亦不設名額限制。

經絡公布按揭優惠後，中原隨即夥拍日立金融及宏亞按揭兩家財務機構推出優惠，按揭戰隨即爆發，兩家財務公司列出條款大致相若，包括首三年定息2.25%、低首期等吸客，個別更加入回贈條款，最高為樓價1%。

位於紅磡置富商場示範單位外，昨天亦出現參觀人龍。陪同友人到場參觀的梁先生表示，有意購入單位作投資用途，政府出招後樓價已差不多。

市場消息指出，項目昨天傍晚已錄得逾60張入票，截至10時，票量已增至逾110張，以推出首批82伙計，已取得超額認購。

此外，有指售樓處的昇柏山模型旁的工廈物業，以透明膠片組合成物業形狀，但未有任何標示；一手監管局表示，一直建議擬購買一手住宅的準買家，必須參閱售樓說明書，以及到發展項目的所在地實地視察，以了解發展項目的四周環境。任何人在條例下作失實陳述或傳播虛假或具誤導性資料，即屬犯罪。一些對買方利益可能造成重大影響的違例情況，監管局不會姑息，將在考慮所有相關因素後，把個案轉交律政司跟進。

溱柏收票近550張

至於仍在收票的元朗溱柏，昨天票源繼續平穩增長，新增入票逾80張，累積收票已近550張，按周六發售的238伙計，超額認購已達1.3倍，項目今天截票。

工業地納金融核心區 洽改用途

中集（02039）前海土地開發有新時間表，總裁麥伯良透露，與前海管理局已建立兩周一次的協商機制，目前正與各方制定前海方案，冀明年春節前後完成。

中集於前海擁52.4萬平方米土地，處於荔灣片區第9、10單元。據悉，第9單元詳細規劃已完成，其與首三宗出讓土地所在的第2單元，被定位為金融核心地帶。

由於中集前海土地現為工業用途，與最新發展規劃不符，集團正與當局協商更改土地用途。麥伯良笑稱，「和前海談得好好」，冀2014年首季有階段性成果。

前海首三宗地的樓面地價約每平方米2萬元（人民幣，下同），遠高於中集拿地成本每平方米400元。至於未來補地價水平，他表示，這不是現在考慮的問題。

「最重要的是，各方認為中集在前海是有價值的，可以同大家一起建設好前海。」麥伯良透露，集團正與相關各方，包括香港合作夥伴談合作。

中期盈利減41% 下半年或好轉

本報早前曾報道，中集已初步接洽中國銀行（03988）、建設銀行（00939），商討前海合作。昨被問及進展時，麥伯良稱，「都有談，等公告吧。」

在麥伯良看來，前海有三個定位，其一做特區中的特區，改革開放先行先試區，第二做粵港合作示範區，第三要做高端服務業發展路徑的探索區。

「同香港合作好，前海不會出大事。從全世界的角度來看，深圳和香港合作打造前海，讓它在全世界有競爭力，我們講贏過新加坡，贏過美國，贏過歐洲。」

受全球經濟復甦緩慢影響，中集今年中期盈利下降41%至5.52億元。展望下半年，麥伯良稱，「未必會比上半年差，有些財務指標可能還會更好些。」

深控多賺87% 母企將注地皮

深圳控股（00604）上周與前海另一地主深圳國際（00152）訂立框架協議，首席運營官朱國強昨表示，合作將以深國為主導，日後不排除加入其他合資夥伴。

同時，他透露，母集團深業集團於深圳擁地超200萬平方米，將於未來2至3年全部注入，預期未來毛利率可維持較高水平。深控中期盈利升87%至17.5億港元。

受近期地價下跌拖累，明天截標的另一幅豪宅地，再有業界調低估值2%至5%，估值約28.5億至33億元，樓面呎價有機會繼續尋底，跌破9,000元水平。

規模大 料競投發展商不多

高緯環球及美聯物業，昨天再度調低沙田九肚豪宅地估值，減幅達2%至7%。美聯測量師行董事林子彬表示，由於今次招標的用地規模更加大，料可參與競投的發展商更加少，而出價亦會更趨保守。

元朗東頭限量地 估值5.3億

綜合業界意見，明天截標的沙田九肚第56A區豪宅用地，估值約28.5億至33億元，樓面呎價約8,815至1.02萬元，項目可建樓面面積約32.3萬平方呎。而同日截標的元朗東頭德業街限量地，估值約5.33億至8.57億，樓面呎價約2,300至3,109。

另一方面，規劃署最近就馬鞍山白石「綜合發展區⑵」用地，公布了規劃大綱擬稿，擬建單位面積由1,399平方呎縮減至861平方呎，單位供應由307伙增加近63%至500伙。

據規劃大綱擬稿顯示，發展商將來須為每名居民，提供不少於10.7平方呎私人鄰舍休憩用地，而綠化覆蓋率為30%。

前海發展成為近期內地房地產的熱話，深圳控股（0604）首席營運官朱國強昨表示，與深圳國際（0152）在前海的合作項目上，由深國主導，不排除日後會加入其他合資夥伴。又指，由於合資公司的資金較少，未來就算以合資公司的名義競投前海地，亦要找成本可控及合適的地皮。

正積極處置低效資產

朱國強表示，合資諮詢公司擁有佔地40萬平方米的西部物流園專案地，但暫時未決定地皮權益比例，深控於前海合作上的角色為顧問公司，協助深圳國際就該地皮的規劃與政府溝通。

另外，母公司深業集團的注資工作亦備受市場關注。朱國強表示，現時母公司持有的深圳土地超過200萬平方米，預計需時2至3年才能完成注入土地，屆時深圳土儲的佔比將超過30%。同時，公司現正計劃及積極處置低效資產，包括深圳以外及回報不高的項目，初步希望能以出售或合作方式處理，假如全部處置，料涉及約50億元（人民幣，下同）。

料下半年毛利率穩定

公司上半年毛利率升15個百分點，至43.7%，朱國強解釋，由於母公司注入的土地回報率高，預期下半年可維持現時的毛利率水平。截至6月底，合約銷售為43.13億元達全年目標的48%，預計下半年可售物業面積約118萬平方米，有信心完成目標。

同時，深控截至6月底淨負債比率84.3%，公司解釋，由於部分貸款到期，加上擴大銷售令投資成本上升，故負債水平處於偏高，但暫無融資計劃，希望透過加大銷售回籠資金以及出售低效資產去改善負債比率，將淨負債率降至75%的水平。但若未來有資金需要，股權融資以及其他的融資渠道均是考慮之列。

多項新界大盤刺激市況，美聯物業董事布少明表示，在辣招陰霾及一手新例下，新界區一、二手樓市交投萎縮，隨發展商逐漸恢復推盤，未來數月供應有望增加，新界區一手私樓註冊現佔全港大市比例逾六成，未來料進一步上升。

他又預料，新界區二手細價住宅樓價，全年將下調百分之五，而樓價在七至八百萬元以上。

據表示，發展商需時適應一手新例措施，新樓供應隨即大幅下跌，拖累一手樓交投。按資料顯示，年內截至八月廿三日計，新界區僅錄得三千零四十九宗新盤註冊，所涉金額僅一百八十四億三千萬元，未及其去年一半水平，但預料隨?下半年發展商推盤步伐轉積極，新盤交易數字將上升。