皇昌營造（2543）與大股東豐鑫投資共同投資興建的「內湖萬客隆舊址案」確定喊卡，改由豐鑫投資與長虹建設合建。對此皇昌表示，由於該案為豐鑫投資主動解約，皇昌將獲得1.5億元的賠償金，且未來全案5%的利潤，或將1,250坪建坪的產權登記予皇昌名下作為補償。

豐鑫為持有皇昌股權21.58%的大股東，目前旗下擁有「內湖萬客隆舊址開發案」。該案於2008年與皇昌簽定共同興建契約，皇昌持有約七成。該案在2010年9月已通過「台北好好看」專案，並取得建照，並於該年底動工，預計2015年完工。

原先皇昌與豐鑫預計興建30層樓高的地標性建築，可售建坪近2.5萬坪，皇昌有機會在此案加持下，每股獲利有機會衝高至一個股本。

內政部實價登錄終於出現A級商辦指標大樓台北101的出租行情，台北101在7月有2筆租賃資料，分別是57樓和47樓，單坪租金各為3147元、2998元。不過，信義計劃區租金最貴的商辦不是台北101，而是以每坪3805元打敗台北101的遠雄信義金融大樓，承租方是遠雄集團關係企業。

遠雄租自己人最貴
台北101現有5筆租賃交易資料被實價登錄揭露，分別位在45~61樓，平均租金單價每坪約3100元；遠雄信義金融大樓目前有3筆資訊揭露，租金約每坪3332~3805元，這次揭露最高價每坪3805元在23樓，總租金為176萬元。

遠雄企業集團副總經理蔡宗易說，該棟22樓以上皆為集團自用，23樓承租方為他們的集團關係企業，但遠雄信義金融大樓18樓以上的租金都超過3500元，唯一輸給台北101的只有高度和面積，且遠雄信義金融大樓造價較貴，建物也新，結構也較好，比起台北101還有商場，遠雄信義金融大樓相對單純。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台北101被揭露的5筆租金資料有些應是屬於續租，由於目前景氣一般，加上明年陸續有新的辦公大樓釋出，才留有彈性空間。

看好內湖廠辦市場，長虹建設（5534）昨（16）日公告再加碼投資內湖五期，將與豐鑫開發合建廠辦大樓案，這也是繼今年5月底公司購入壹傳媒主席黎智英旗下2,468坪土地後第二筆廠辦大樓案；總計長虹今年投入百億元資金在不動產市場。

長虹表示，近年來商用不動產市場中，一直有自用型傳產買方尋覓購入整棟企業總部大樓，尤其是內湖地區更是企業主首選，因此公司才會加碼投入內湖廠辦大樓市場；昨日公告與豐鑫開發合建的土地位於內湖五期（潭美段）中，基地面積約2,100坪，雙方合建比例各占五成，長虹擬投入25.5億元資金。

長虹指出，該案因屬「台北好好看」專案並擁有建照，可以直接開發，初估總銷逾70億元，公司未來可分回35億元，全案將是2017或2018年的完工個案；若加計今年5月底長虹向黎智英購入內湖舊宗段2,468坪土地，今年以來，長虹在內湖廠辦市場已連續買下兩筆土地。

總計今年以來，長虹建設已投資百億元資金在住宅購地，以及廠辦大樓開發上。目前長虹建設手握四筆內湖廠辦大樓開發案，包括總銷70億元的WTO 12期案，總銷80億元位於新湖一路的WTO 13期新案，將分別在2015、2016年完工，長虹表示，若有買方以不錯價格欲購買，不排除以預售方式提前售出；另舊宗段亦有總銷上看百億元的2,468坪土地案。長虹昨日收在100.5元，上漲0.9元。至於明年推案計畫，長虹指出，目前暫定欲推出新案計有三個，集中在新北市林口地區，包括總銷各為75億元的「世紀長虹」和「長虹天際」，以及林口文化一路、總銷約20億元的「國宅段」案，三案合計案量約170億元。

　台北市都發局昨（16）日澄清，威京集團並沒有送都市計畫變更案到市府，而是都發局主動提案請都委會在下周四（24日）檢討，昔日市府要求京華城「周邊整體開發」的決議，是否有必要鬆綁。

　但就算都委會同意鬆綁，京華城所屬商業區是否就能變更為住宅區、基地能否變更使用用途、容積率能否放寬蓋豪宅，都需依法處理，目前言之過早。

　外傳威京集團已將京華城變豪宅的都市計畫變更案，送入都發局審查，引發市議員痛批，京華城從工業區變更商業區時就曾被外界質疑，如果現在市府又同意變更成住宅區，等於是同意「開第二次門」，默許蓋豪宅，社會觀感將不佳。

　北市都發局發言人高文婷澄清，威京集團並未提都市計畫變更案送都委會審查，而是因京華城近年經營出現瓶頸屢傳要改建豪宅，周邊老舊公寓部分住戶也向市議員陳情希望自行都更。但1991年市府同意威京集團將京華城現址從原先工業區變更為商業區時，曾要求京華城捐地30％，並納入基地範圍內西北角老舊公寓群，採取大街闊整體開發。

　但如今，京華城周邊的老舊公寓群私地主希望自行辦理都更，不想與京華城綁在一起。而京華城則因百貨經營不如人意，也要求將30％捐地變更成住宅區蓋豪宅，並都透過議員陳情，壓力紛至都發局，都發局才主動提案，提報都委會24日開會，確定1991年的「共同開發決議」是否還算數。

　高文婷說，京華城與週邊土地私地主各有各想法，市府無法代替雙方發言，只是認為問題必須釐清，由於京華城未提都市計畫變更案，因此24日會議只是討論「整體開發決議」。

自由時報
京華城︰沒有改建規劃

昨天媒體報導京華城購物中心有意拆除改建豪宅，且都更案已經送審，對此，京華城董事長陳玉坤昨天澄清，京華城目前沒有改建的規劃，向都發局送件只是向台北市政府申請解除6種使用用途限制，希望能增加並豐富公司營業的業種業態，並非改建。

陳玉坤指出，當初變更地目時，市政府要求京華城這塊地只能用做6種用途，包括國際觀光飯店、國際購物中心、公眾服務空間、辦公大樓、休閒設施及停車場，然而過去曾有一般旅館業者來洽談希望能進駐一兩層樓，但礙於規定，無法合作，因此這次向市政府申請細部計畫變更，就是希望能解除這6項限制，增加京華城營運坪效。

　內政部昨發布最新實價資訊，全台第一高樓台北101在7月分的租賃登錄資料顯示，每坪最高租金為3147元，但商辦最貴租金行情反出現在屋齡較新的遠雄信義金融大樓，單坪租金高達3804元，躋身實價揭露至今，全台商辦租金行情最高的大樓，榮登「商辦王」。

　過去商辦大樓對外的租賃成交訊息一向不多，加上國內的租賃需求不若東京、上海等一線城市活絡，即使在實價登錄上路後，可參考的資料也很少。信義房屋指出，目前從實價登錄資料可發現幾筆A辦大樓的租賃成交資料，台北市地標大樓台北101，有5筆租賃交易，分別位於45?61樓，平均租金約每坪3100元。在7月份出現的最新2筆租賃資料，分別是57樓單坪租金3147元，47樓則為2998元，比前年10月的每坪3312元略低。

　至於A級辦公大樓租賃最高的遠雄信義金融大樓，目前共有3筆租賃揭露資訊，單坪租金水準為3332至3805元不等，其中此次揭露的23樓，總租金176萬元，單坪租金水準為3805元，是目前為止，商辦實價揭露的最高租金行情。

　信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，101大樓早期租客到期續約，研判這些揭露的資料中，有些應是屬於續租的狀況，由於目前景氣表現平平，加上明年陸續有新的辦公大樓釋出，為了留住一些知名的國際客戶，在租金上有些彈性空間存在。

　全球資產管理公司專案經理王維宏也認同這點，因明後年有高達8萬多坪的A級辦公大樓釋出，包括聯邦育樂大樓、宏盛捷四聯開大樓、華南銀世貿大樓等A辦陸續完工，既有的A辦房東開始戰戰兢兢，包括台北101在內都希望能留住既有大房客。

　永慶資產管理協理黃增福表示，台北101因為公設比高、加上出入關卡管制過多，因此整體租金不如外界預期高．但他認為每坪3100元和周邊大樓的租金差距不大，「後續再降機會很低。」

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）准許本人、配偶及未成年直系親屬等合計僅有一棟自用住宅，持有二年內出售，可排除課徵奢侈稅。

財政部規定，未成年「直系親屬」以子女為限，孫子女輩以下若持有不動產，不在合併計算戶數之列。

財政部今（17）日將發布解釋，所有權人出售持有期間在二年內的自用不動產，計算有關所有權人、其配偶及未成年直系親屬所有不動產的戶數時，應以所有權人、其配偶及未成年子女所有者為限。

奢侈稅自用不動產持有戶數，在計算時，稅捐機關對於「未成年直系親屬」有無擴及未成年孫子女迭有疑義，財政部決定加以明確解釋。

課奢侈稅 排除孫子女名下房產
工商時報

　奢侈稅條例第五條第一款規定，同住的直系親屬名下若持有兩戶房產，持有未滿兩年，出售其中一戶時，須課奢侈稅。財政部昨（16）日發布解釋令，同住直系親屬係指所有權人與其配偶，以及未成年子女等，未成年孫子女若擁有房產，不在奢侈稅課徵範圍。

　奢侈稅條例第五條是排除課稅條款，其中第一款說明，「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者」，免課奢侈稅。

　官員說，國稅局有一案例，甲君從兒子乙君受贈取得房屋一棟，在兒子贈予前，這個家庭已自住了15年，甲君在受贈後，為了換屋，不到1年內出售，雖然甲君名下只有一棟房屋，應適用第五條第一款免課奢侈稅，但後來清查，發現家中未成年的孫子，其名下也有房屋，導致甲君因此無法適用排除條款，被課奢侈稅。

　財政部表示，奢侈稅的立法意旨為抑制房市炒作，像甲君這樣只是換屋的自住需求，不應該被課到奢侈稅，因此衡量民情之後，決定放寬第五條第一款的解釋，將未成年的孫子女輩，排除之外。

　財政部表示，這條新解釋令，參考的是土地稅法第34條、對於「一生一屋」的認定，是以「家庭核心成員」僅有一戶自住房屋者，才能適用一生一屋的優惠稅率。因此，財政部比照上述規定，認定家庭核心成員是指所有權人、配偶及其未成年子女，家庭核心成員名下只有一棟房屋，就能符合自住條件，加上辦竣戶籍登記、持有房地期間未供營業用或出租等要件，即使持有不到二年就賣屋，也不會被課奢侈稅。

從紡織業轉型不動產和運動休閒娛樂的大魯閣（1432），昨宣布結盟日本大型零售集團永旺，進軍蘇州大型複合商場。大魯閣纖維副總經理許俊麒透露，南京最大百貨商場金鷹國際購物中心也正和大魯閣洽談合作案，且成行機率大。

日本最大的零售集團、永旺集團(AEON Group)進入中國內需市場，預計2014年至2020年間，將在中國開設70間大型的購物中心。

據了解，永旺考察台灣台茂購物中心以及新竹巨城所引進的大魯閣運動休閒服務模式後，確認這是大陸永旺所需，雙方一拍即合，共同攜手做為進軍中國市場的第一個合作夥伴。

許俊麒表示，與永旺合作的蘇州吳中店預計明年4月下旬開幕，商場面積佔地4.5萬坪，大魯閣未來進駐永旺的商場，都以單點1000坪以上做規劃。大魯閣預計以保齡球場、親子電玩的休閒娛樂和餐飲（星上星港式飲茶）進駐蘇州吳中店。

台北市地政局昨日公布8月實價登錄資訊狀況，大樓交易佔55%最多，但比7月減少3.2%；另統計去年8月至今年8月台北市住宅交易狀況，松山區以平均總價3977萬元拿下大樓類冠軍，比居次的大安區還多285萬元。
8月實價登錄筆數共3479筆，揭露2922筆，揭露率約84%。此外，發現交易案件以大樓的55%佔大多數，較7月減少3.2%；其次為公寓佔26.3%。交易面積以40坪以下中小型住宅為主，佔71.7%；交易價格方面，總價1500萬元以下物件仍為8月交易主流，佔45.2%。

比大安區貴了285萬
統計去年8月至今年8月實價登錄1年以來住宅交易狀況，松山區以平均總價3977萬元拿下大樓類冠軍，比居次的大安區還多285萬元。台北市地政局地價科科長曾錫雄表示，主要是該區總價超過9000萬元的大樓物件佔比達7.8%，包括「文華苑」、「基泰微風」、「敦璽」等，拉高平均總價。
此外，平均總價位居第4名的南港區2503萬元，更比信義區的2499萬元還高，曾錫雄分析，因南港區大樓比例佔區域8成，比信義區的5成還高，帶動平均總價。

套房單價年漲近20％
而交易量前3名分別為中山區3690件、內湖區2488件及文山區2045件，特別的是，中山區的大樓及套房產品交易量亦為最高，套房佔全市4成，是「套房超級熱區」。
另據永慶房產集團統計實價登錄資料，北市公寓平均交易單價從去年8月48.1萬元，漲至今年8月53.2萬元，年漲10.4%；套房從59.2萬元，漲至70.9萬元，年漲19.9%；大樓降至每坪51.3萬元，年減4.7%。

大安貴氣、萬華親民 各居台北5冠王
工商時報

　截至昨（16）日為止，實價登錄資訊正式公告並揭露完成已屆滿1周年，根據台北市政府地政局的最新統計，全市總計完成揭露並可分析件數共1萬8,945件。台北市大安區登上最貴房價榜首，躋身每坪「百萬俱樂部」的房屋不在少數，而萬華區則是全市最親民房價區。

　實價登錄迄今累計已12個月的成交資訊完成揭露，台北市萬華囊括「五冠王」，全市總價、大樓、公寓、套房的平均總價、公寓平均單價等五項，都是最具吸引力的行政區。至於大安區則是最高不可攀的區域，囊括最貴全市單價、最貴大樓、最貴公寓總價、公寓和套房單價等五項榜首。

　大安區平均每坪單價達88.3萬元；區內產品類別以小套房平均單價最貴，高達92.4萬元，電梯大樓每坪約90.6萬元。

　市府地政局昨天公布2012年8月實施實價登錄至2013年8月份成交的房價資訊。在成交件數上，中山區以3,690交易件數奪冠、占比達19.48％；內湖以2,488件居次，文山區以2,045件排名第三。就建物類型來觀察，以電梯住宅大樓占最大宗，達62.05％；公寓占23.9％居次。

　在每戶平均總價上，松山區以3,197萬元高居榜首，其次是大安區的3,049萬元，以及第三名中正區的3,019萬元。地政局分析，主要是因為近1年來成交且揭露實價的物件，不少是較高總價的豪宅，像文華苑、基泰微風等，因此拉高區域平均總價。

　據統計，平均總價達9,000萬元以上占比最多區域，也落在松山區，占5.22％，高於中正、大安等區；相對地，台北市平均成交總價1,000萬元以下住宅，分布占比最多區域落在萬華區，占58.07％。

　近1年來台北市平均5成的交易案件，總價在1,500萬元以下；總價1,000萬至1,500萬元住宅占23％、為各總價區間最大占比總價帶。顯示庶民還是以1,500萬元以內的親民宅最受青睞。

　值得注意的是，大安、松山2區，每坪40萬元以內的房子，只有不到1％的成交案例；反觀每坪100萬元大關的高價屋，全台北市已達3.61％，除南港、大同、文山3區還未衝破百萬元大關之外，其餘各區都出現每坪破百的高價屋，尤其大安區有18.8％以上已躋身每坪百萬俱樂部。

本波北市最高單價住宅 大安琉御每坪164.7萬

　內政部昨（16）日公布最新實價揭露資訊，此次北市最高單價住宅個案為「大安琉御」，扣除車位後每坪成交單價164.7萬，位居北市第11高單價豪宅，值得一提的是，知名的鼎泰豐老闆楊紀華也持有該案2戶。此外，昨日也揭露3筆預售案價格，其中內湖「國美詠山」成交單價86萬，與當初預售開價的115萬，足足打了75折。

　內政部昨日公布8月16日~8月31日買賣案件最新實價登錄，其中，台北市最高單價個案為「大安琉御」，成交總價為1.23億元，扣除車位後每坪單價為164.7萬，位居北市第11高單價豪宅。

　「大安琉御」位於信義路二段，鄰近東門捷運站旁，2010年完工，屋齡3年，總計48戶，而該案亦有名人加持，其中，鼎泰豐老闆楊紀華就持有2戶。另外，持有該案的名人可能還包括台積電兩位副總魏哲家、孫中平，以及友訊科技總經理陳睿緒。

　台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「大安琉御」鄰近新莊線捷運東門站及永康街商圈，實價登錄迄今，就有4戶交易紀錄，交易年月為101年11月~102年7月，平均總價7,180萬~1億2,368萬，加上未來有信義線通車，雙捷運加持，房價可望更穩定盤堅。

　新北市方面，住宅最高單價仍是板橋區「橋峰」，成交總價9,600萬元，扣除車位每坪單價83.4萬；台中市為「寶輝一品花園」，扣除車位每坪單價55.7萬，成交總價1.04億。

新聞分析－全面實價課稅 路還很長

　實價登錄上路以來，已有整整12個月的成交資訊完成登錄並揭露，信義計畫區兩棟地標－「皇翔御琚」以6樓總價8.1952億元、每坪高達276萬元的成交價，遠雄信義金融大樓以57樓每坪月租高達3,147元，雙雙登上全台最貴豪宅、租金最貴辦公大樓寶座。

　隨著奢侈稅和實價登錄的實施，有些人原先預期房價會下跌，如今驗證，實價登錄和房價漲跌，根本是兩碼子事。究竟政府當初所堅持的居住公平正義，達到了嗎？房價為何不跌反漲？民怨有消失嗎？答案顯然跌破許多官員的眼鏡。

　現行實價登錄有諸多盲點，必須加以總檢討。首先，完成登錄並揭露的資訊，都已經砍掉最貴、最低價的各5％，不予登錄和揭露，所以實價根本未必全都露。

　其次，真正影響房價波動的預售屋，依法卻不必予以揭露，也讓房價資訊大大失真。

　第三，實價登錄相關法令僅針對經紀業、地政士等向主管機關申報登錄，但中南部很多交易並不會透過經紀業和地政士進行，造成揭露率偏低。加上政策打房、豪宅交易縮手，流動性相對偏低，使得實價登錄並揭露數量不如預期。讓將來實價登錄為實價課稅暖身，提高難度。

　如果依內政部營建署統計，截至去年第4季止，全台住宅存量約823萬多戶，其中台北市約93萬233戶，以這12月累計揭露全台44.7萬件、台北市近1.9萬件來推算，要建立實價行情資料庫，保守估計起碼要花18年，才有機會建置完成；可見，從實價登錄要跨到全面實價課稅，還有漫長的路要走。

　國產署昨針對底價達114億元的「台北學苑」地上權案，舉辦招商說明會，吸引近50家業者參加，而且都是大咖等級的壽險業和建商，如新光、國泰人壽和皇翔建設、華固建設等；不過，現場有業者質疑，此案不確定在敦化北路破口，對未來開發商場、商辦損及效益極大。

　國產署指出「台北學苑及中崙眷舍13筆國有土地」，將採70年地上權年限、底價114.36億元，換算每坪約282萬元、約市價55％，預計11月28日開標。

　由於台北學苑是北市少有大面積精華土地，引起市場關注。昨日與會業者提問，台北學苑鄰3條馬路，包括6米和8米的街道，以及敦化北路。台北學苑若無法確定破口在敦化北路，對於未來開發商場、旅館或商辦的效益就會大打折扣。

　尤其，台北學苑未來若建成商場，為了讓車輛順利開通，是否可以在敦化北路破口。國產署官員即指出，必須再和北市府研議。

　北市府官員私下表示，「台北學苑」未來破口要視都市審議的設計而定，也就是要看得標業者如何對開發做設計規畫，再送都市計畫案，未必破口就一定不能在敦化北路，只是業者希望開標前就能確定破口位置，就能確定開發效益。

近年推案爆炸的新莊副都心，房價經過大幅上漲後經歷近二年的盤整期。最新實價揭露資料顯示，包括「新潤都峰苑」與「新富邑」二個建案已有約400筆資料揭露，房價約每坪43?58萬元。當地業者認為，機場捷運線與中央第二合署辦公大樓進駐等公共建設到位有關。

新莊副都心自五年前建商搶地、三年前進入第一波推案旺季，新案開價即從每坪50萬元，近期新案開價約每坪70萬元，然而不少業者均表示，包括機場捷運三度延宕至2015年才通車、中央合署辦公大樓進駐率不如預期，加上預售推案的供給量大，鄰近、且相對低價的五股洲子洋重劃區吸引不少購屋客，使今年以來副都心房價持續盤整。

根據實價揭露資訊顯示，目前新莊副都心已有二個建案完工交屋，「都峰苑」共計有百餘筆成交資料，房價約每坪43?58萬元；「新富邑」有近300筆成交，房價約每坪43?55萬元。由於多數交易時間均在今年上半年 ， 成交樣本充足，顯示副都心新案行情已站穩每坪50萬元。當地代台灣房屋新莊幸福特許加盟店店長徐嘉瑋表示，新莊副都心第一波推案以大坪數為主，平均坪數為60坪左右，近期為迎合自住首購族群，該區也出現「小宅」推案，新建案預售開價趨保守，這兩年多的房價走勢持平。

徐嘉瑋分析，由於區內的中央合署辦公大樓、國家電影文化中心、中港大排整治造景工程、塭仔底溼地公園、捷運AU商城以及新莊國際創新園區等六大建設，仍在進行當中，雖有部分建設延宕，但若機場捷運線明年可以如期通車，中央合署辦公大樓正式啟用，在人口進駐及交通串聯下，商場可望陸續落成，房市後市可期。

淡水河畔房市推案戰雲密布，即使淡水河岸首排的景觀建地在近年建商大力開發下，已所剩不多，今年4月新北市政府實施「天際線管制」使高層景觀住宅更趨稀有，大隱開發明年將推出的指標新案「豐盈海」，房價將挑戰每坪70萬元大關。

淡水、八里景觀住宅建案比高，卻擋住觀音山、大屯山的山稜線，日前新北市府實施「淡水河兩側都計建築高度管制」措施，使淡水河岸的都市計畫區建案高度至少需低於山稜線高度的20%。左岸八里的高樓最高約40層樓、淡水約30層樓就可能違反管制標準。

不過有房地產業者認為，目前河岸首排可建地已不多，因過去不少舊建照大樓多已興建完成，限高令祭出後，反而限制最後幾宗建案，天際線反而更參差不齊。

大隱開發在淡水河畔擁有原為淡水機場餐廳、約1,500坪土地，原本預計第4季推出樓高28層、總銷60億大案「豐盈海，就因而受到影響，建築重新設計，推案時程也延後了八個月。董事長張裕能表示，預計規劃160坪雙併的數位建築，房價將超過之前銷售「頤海大院」每坪60餘萬元的行情。

包括鄉林、達麗等建商近期在淡水河畔亦有規劃高層大樓的新案推出。

鄉林建設將推出半山景觀建案「山海匯」，規劃二棟27?28層住宅大樓、坪數70?120坪，雖非河畔首排，房價約每坪55萬元，但近周市場應熱絡，三天就成交25戶。鄉林董事長賴正鎰表示，未來淡水河岸將不會再有30樓的高層建築物，高層景觀住宅不僅稀有、更將絕版。

隨淡水景觀住宅房價持續上漲，過去房價相對較低左岸八里亦受惠，白天鵝建設在龍米路上推出的「左岸之王」，一個多月就完銷。

根據2013年10月16日內政部公布最新登錄日2013年8月16日至2013年8月31日之買賣案件。而此次4都最高單價分別為，台北市大安區：大安琉御，總價高達12,368萬，扣除車位每坪單價164.7萬、新北市板橋區：新巨蛋，總價960萬，每坪單價77.4萬、台中市西屯區：寶輝一品花園，總價10,400萬，扣除車位每坪55.7萬、高雄市前鎮區：一品花園，總價4,741萬，扣除車位每坪34.4萬。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「大安琉御」鄰近新莊線捷運東門站及永康街商圈，交通及生活機能都至臻完善，建築完成日為2010年8月，總戶數共48戶，自實價登錄迄今，就有四戶交易紀錄，交易年月為2012年11月至2013年7月，平均總價7,180萬至12,368萬，加上未來有信義線通車，雙捷運加持，房價可望更穩定盤堅。

至於高雄前鎮區「一品花園」，總價4,741萬，扣除車位每坪34.4萬，劉怡蓉分析，該建案規劃75坪至225坪的主力坪數，屬於大坪數建案，且位居亞洲新灣區，鄰近捷運紅線獅甲站，周邊有好市多高雄店及家樂福成功店，交通、生活機能便捷，另高樓層部分，還有面高雄港的景觀戶，房價增值潛力佳。

實價登錄政策自2012年8月開始登錄，同年10月揭露，截至2013年10月，揭露屆滿周年，統計2012年Q3至2013年Q3的五都建物買賣移轉棟數，發現實價登錄周年，除台北市建物買賣移轉棟數年減3.97％，其餘四都的移轉棟數皆呈現穩定向上的格局，其中新北市建物買賣移轉棟數年增率20.00％最大，其次依序為高雄市18.98％、台中市17.8％以及台南市8.85％，顯見自實價揭露迄今，對房市是擁有正向的穩定力量，換言之，實價登錄政策，透明了台灣房價資訊，拉近買賣雙方房價認知。

為吸引日本廠商參與航空城開發建設，桃園縣政府特別於2013年10月16日在桃園縣政府舉辦「日資企業聯繫會議｣，吸引近一百名的日資企業代表參與，盛況空前。會議中向日資企業介紹桃園航空城整體規劃、桃園產業發展與桃園航空城引進產業規劃，遠雄自由貿易港區代表也在會議中分享航空城範圍內的投資營運經驗。

吳志揚縣長表示，在日本311地震及福島核災使得日本經濟遭逢打擊，企業生產供應鏈中斷，日商紛紛尋求海外備援基地以分散風險。桃園縣之「桃園縣投資服務中心｣與「行政院全球招商聯合服務中心｣充分合作，以高效率及全程陪伴，提供日本潛在投資廠商尊榮服務。在招商成果方面，本年度即有日本近鐵運通進駐遠雄自由貿易區、大和房屋工業株式會社在桃園打造全台第一家UNIQLO路面店等投資案。

吳志揚說，面對台灣的悶經濟，如何因應國際總體經濟局勢，拼出另一翻新格局，已成為全民最需要的共識。桃園航空城列為政府愛台12項建設旗艦計畫，迅速展開各項規劃，希望能吸取日本開發的經驗，如航空城產專區規劃引進文創等產業，日本領先國際的動漫、創業設計等均適合投資進駐；另商業區亦歡迎日資企業投資設置大型商場、購物中心或會展中心；捷運沿線車站週邊的站專區，也希望引進日本創業商業模式及投資，打造一站一特色的現代化城市機能與風貌。

本次會議中向日資企業介紹桃園航空城計畫範圍、產業專用區及商業區等發展契機及優勢，遠雄自由貿易港區代表也在會議中分享航空城範圍內的投資營運經驗，並與在場企業共同座談，並特別說明桃園航空城計畫是全台有史以來最大的開發案，讓日資企業更進一步了解航空城，期促使未來投資、增進航空城開發動能。

會議中有近一百位廠商代表與會，如野村總合研究所，為日本首家以智庫型態設立之民間研究機構，亦為日本規模最大之諮詢顧問公司、大和房屋工業，為日本第一大綜合建設公司、台灣日通股份有限公司，全日本最大家的物流公司、森集團，為日本東京都內最成功的都更計畫-六本木之丘的開發商等著名日資企業均到場與會，顯見日資企業對於台灣史上最大開發案都充滿著期望。

7期豪宅新案 每坪上看8字頭

台中7期豪宅下半年新案陸續開案，眾所矚目的「台中帝寶」、大陸建設7期案預定11月開案，強調延續「帝寶」血統的「台中帝寶」大打北部牌，業者說，75％是北部客，其中10％是「帝寶幫」南下置產。

台中房價屢創新高，吸引北部建商相繼南下，去年以天價標下7期土地的大陸建設原定10月推案，大陸建設董事長張良吉透露，因接待中心使用執照仍未下來，將延期到11月中旬以後。台中地產界推估，大陸建設新案每坪開價將上看8字頭，成交價將落在70~80萬元。

成交總額超越台北
對於台中豪宅市場後市，負責代銷「台中帝寶」的甲山林業務部經理黃惠玲說，以甲山林的業績觀察，上周台中、高雄成交總金額首次超過台北，看好台中7期發展潛力。
黃惠玲透露，「台中帝寶」潛銷至今已售5成，75%是台北客，10%是和台中有地緣關係的台北客。台北客中，更有10%是「台北帝寶幫」南下台中置產，「最近成交的3戶都是帝寶幫或帝寶幫的朋友購買。」

規劃80坪高層大樓
「台中帝寶」專案許茂諺分析，該案由宏泰人壽、甲山林主導，「希望把帝寶發揚光大，將帝寶血統延續到台中」，台中客多半喜歡巷弄內，對台灣大道、中港路地段無偏好；對台北客來說，「台灣大道是最好地段，像北市忠孝東路、信義路。」
此外，寶璽建設正對府會園道新案將在11月底、12月初登場，每坪開價上看75萬元起。聚合發的「獨秀」也預定10月推案，每坪開價50~80萬元。
台中7期重劃區豪宅單價愈來愈貴，建商轉往周邊重劃區發展，久樘建設推「久樘香坡」位12期，規劃65~80坪超高層住宅大樓，開價36~48萬元，創該區新高，久樘開發董事長特助李晉豪昨笑認「跌破同業眼鏡」。

12期開40萬「正常」
李晉豪指出，12期重劃區住二土地每坪約100萬元、商二每坪120萬元，以土地行情換算，開價40萬元很正常。久樘香坡總經理黃照旺表示，買方多為企業主，有在地立委之子砸5000萬元置產。
黃照旺表示，7期多以投資客為主，「是有錢人彰顯身分的地段」，相較之下，12期鄰近逢甲夜市、中彰快速道路，又有水湳經貿園區與台中塔加持，吸引在地建商買地，預估8~10年之內可發展完全。

　隨著兩岸簽署ECFA及服貿協議，已為台中7期商用不動產市場帶來新一波需求。「親家T-POWER市政廣場」代銷業者昨（16）日透露，台中工具機大廠高鋒工業，日前董事會決議斥資2.392億元，購買「親家T-POWER市政廣場」612.81坪的整層商辦。

　總銷60億元、位於7期的「親家T-POWER市政廣場」預售案，也是親家建設繼台中7期、總銷35億元的「親家T3」商辦大樓銷售一空後，今年趁勝追擊、在市政北7路與惠民路口續推的第2棟商辦大樓。

　商辦代銷業者表示，過去的傳產業習慣廠辦合一，但隨著二代接班，擁有國際化的視野，考量辦公室的要件不同，往來的台商需要一個頂級的商辦做為企業的門面，同時展現企業的實力，而台中便捷的交通，穩定宜人的氣候、密集的產業鏈等優勢，台中商用不動產已成為壽險業、金控業爭相卡位的目標。

　尤其7期新市政中心豪宅林立、大型百貨商場、五星級飯店進駐卡位，頂級消費力的匯聚，帶動商辦需求水漲船高，包括大型金控標地買樓，知名建商獵地，外資、壽險集團紛紛加碼購置台中商用不動產

　包括南山人壽月前砸48.96億元重金買進台中市勤美誠品綠園道；大陸建設也以24.5億元買進台中7期惠中路、市政北7路口的785.68坪土地；中信金也已公告由人壽與銀行子公司以合計54.2億買下此樓，創下台中商辦市場整棟預售首例。

交通部高速鐵路工程局2013年10月16日公開標售8筆土地，分別位於桃園、台中、台南三個車站體周邊地區，其中桃園2筆、台中4筆以及台南2筆，總計面積約5,980坪，總底價接近8億元，其中台中面積最大的中3標，與台南超過千坪的兩標都相當受矚目。標售結果除桃園兩筆流標之外，其他都順利拍出，脫標率75％。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，高鐵局標售的8筆土地，總共吸引26封標單搶標，其中台中站的4筆土地分別有2~5封不等的標單競標，而台南站則分別有3及11封標單搶標，競爭都相當激烈，至於桃園站2筆則無人投標，以流標收場，標脫總金額約8.11億，整體溢價率為12.89％。

台灣房屋青埔直營店副總經理彭成貴表示，位於中壢青昇段的土地行情大約在每坪45萬左右，而位於大園的標行情約在每坪38~40萬左右，但因前者標售地的形狀不規則，後者旁邊有變電所，坪數也都不大，較難吸引投資人的注意，因此無人出手投標。

在台中站的土地標售方面，屬於商業區的中1標面積約272坪，2封標單是鵬程建設與櫻花建設之爭，由前者溢價25.1％拿下。另外3筆住宅區土地則分別有2~5標競爭，其中面積將近700坪的中3標吸引5個標單進場，最後以陳姓自然人擊退龍寶建設，溢價13.1％標得。

台灣房屋台中高鐵特許加盟店店長李炳樋表示，台中高鐵特區商業區土地行情約每坪38萬以上，住宅區則多在每坪22到23萬左右，這次標出價格商業區單價41萬每坪、住宅區20~24萬每坪，尚屬行情範圍，且近來烏日區的外來買盤眾多，無論透天或電梯案都有很高的詢問度，後勢發展相當穩定。

而台南站兩筆土地皆順利標出，洪佩君指出，台南這兩筆土地分別占地2920坪及1173坪，街廓都相當方正。由於台南高鐵特區鄰近南科與路竹科學工業園區，且房價目前屬於低基期，未來發展潛力看好，尤其南2標位於高鐵站前門，面高鐵一路商機較強，故而吸引高達11封標單競爭，最後由港香蘭藥廠溢價40.1％標得，即使單價每坪超過11萬，仍然可以視為很不錯的投資。

高鐵局昨標售桃園、台中、台南等停靠站周邊共8筆土地，除桃園2筆標地流標外，台中、台南等6筆均全數標脫，總標脫金額約8.11億元，其中以台南市歸仁區武東段367地號最為搶手，共計吸引11家業者搶標，最終由港香蘭藥廠以每坪11.57萬元標得，溢價率40%。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，昨高鐵局標售的土地，分別為2筆桃園住宅地、台中1筆商業地與3筆住宅地，以及台南2筆住宅地，標售土地面積總計約5980坪，總底價約7.98億元，最終吸引26封標單，僅桃園站2筆無人投標，以流標收場，整體標脫率約75%，總標脫金額約8.11億元，平均溢價率約12.89%。

分析桃園2筆標地流標主因，台灣房屋青埔直營店副總經理彭成貴表示，應是土地面積小，分別為79坪、124坪，加上土地地形不方正，後側又有變電所，即便每坪底價31、42萬元合乎區域行情，最終仍流標。至於面積約272.9坪的台中商業地，每坪底價約33萬元，則由麗寶集團旗下的鵬程建設取得，每坪標脫單價約41.34萬元，溢價率約25%；另外3塊住宅地，每坪底價約19~22.4萬元，分由3位自然人以每坪20~25萬元拿下。

洪佩君指出，台南2筆土地面積分別約2920坪、1173坪，每坪底價7.9~8.2萬元，因街廓相對方正，吸引多家業者搶標，最終均由港香蘭藥廠拿下，每坪標脫價格8~11萬元，其中台南市歸仁區武東段367地號的標地因位於高鐵站前門，面高鐵一路，才會吸引高達11封標單搶標。

全球資產專案經理王維宏指出，高鐵載客量逐年成長，也帶動站區周邊土地開發，尤其是各站區均有規劃開發主題，自然吸引有興趣的業者出價買地。

高鐵站區六處標出
工商時報

　交通部高鐵局昨（16）日公開標售站區土地，分別位於桃園、台中、台南站區，其中台中、台南站區的6筆土地全數標脫，雙雙創下土地標價新高，總底價超過8.1億元。

　高鐵通車超過6年，各站區聯外建設逐漸完工，帶動站區周邊不動產市場逐年成長。配合產業及市場需求，高鐵局今年定調，陸續推動中南部高鐵車站特定區，辦理商業及住宅區土地標售，希望更進一步帶動車站特定區及周邊發展。

　高鐵局指出，日前推出8筆站區土地公開標售，總計面積約5,980坪，總底價將近8億元，標售結果除了桃園2筆流標之外，台中、台南站區全數順利拍出，脫標率達75％。

　官員指出，台中站區共釋出1筆商業區及3筆住宅區土地，在高鐵、台捷、捷運三鐵共構效應下，帶動站區土地開發風氣，昨天共收到12封標單，4筆土地順利標出，其中商業區土地以1.1億餘元標出，創下台中站區土地標售單價新高。

　台南站區方面，在中研院擬購置產專區用地，設置南部分院帶動下，本次推出的二筆住宅區用地，也分別以2.3億元、1.3億元標脫，溢價率高達40％，創下台南站區土地標售新高。

　至於桃園站區的2筆土地流標，台灣房屋青埔店副總經理彭成貴表示，預估是因形狀不規則或旁邊有變電所，坪數也都不大，較難吸引投資人的注意，因此無人出手投資。

高雄縣市合併已屆滿兩年多，為落實陳菊市長「高高平」政策，高雄市政府克服種種挑戰，致力拉近城鄉差距，尤其工務建設成果亮眼，迄今已投入約430億元，以打通生活圈瓶頸路段改善道路系統、打造友善環境落實環境正義、闢建公園綠地提升休憩品質及建設文教場館增進優質休憩空間等四大主軸共368項重大工程，將原縣轄區域道路開闢率提高到50.4％；公園綠地開闢率提升至41.1％。

工務局長楊明州表示，原高雄縣都市計畫區內道路瓶頸路段受限於經費、鄉鎮市界等因素，數十年來都未能打通，合併後市府團隊在市長陳菊帶領下，戮力拓寬及闢建、打通瓶頸路段，其中大寮、林園區總共投入約35億元，提升區域道路開闢率，例如大寮鳳林一、二路口改善拓寬工程、大寮高68線道路拓寬工程、大寮高79線道路拓寬工程、林園東林西路拓寬工程、林園區汕尾北汕二路拓寬工程、林園清水岩寺至台17線道路開闢工程、沿海三路銜接林園區台17線路段拓寬、林園台21線聯接汕尾道路工程等道路系統建設都會陸續完工。

另外縣市合併前大寮、林園區都市計畫公園、綠地開闢率未達10％，公園老舊、民眾休憩場所不足、用路人“行”的環境雜亂，市府更是投入約6億元，辦理公園綠地開闢及改善工作，推動活動中心、圖書館等場館建設，進行電(纜)線下地、路平專案、社區通學道、人行環境及夜間照明改善，例如大寮區公一生態公園景觀再造計畫、林園公10改善工程、林園區公12海洋濕地公園、中庄圖書分館、大寮區老人文康活動中心、大寮區仁德路(拷潭路至鳳林三路)人行環境景觀改善、昭明國小、林園國小通學道、大寮水圳自行車道等建設，都將大幅提升民眾休憩空間及環境景觀的生活品質。

未來工務局將持續弭平城鄉地區的建設落差，營造水與綠的宜居環境，並積極辦理各項道路、橋樑等基礎建設，推動友善、便捷的綠色交通網絡；同時也融合人文美學，創造優質休憩環境；期望透過實質的施政成效，縮小城鄉差距、力求城鄉公平發展，建構優質生態環境及景觀，以穩健步伐營造一個讓大高雄民眾安居樂業的幸福城市。

高雄市財政局2013年10月15日辦理13標市有房地開標作業，湧進300多名投資人到場觀禮，氣氛熱絡，本次共收到86封投標單，標出11標，進帳9.99億元，標脫率84.6％，平均溢價率高達45.87％，標售成果亮眼。

本次標出單價最高為第5標，位於河北路、中正一路口，鄰近捷運橘線五塊厝站，屬第5種商業區，5人搶標，以每坪169.5萬元標脫，溢價率高達99.73％，該標的原為市府閒置眷舍，標脫後由民間開發利用，既可解決眷舍老舊窳陋影響市容之困境，亦可藉由資產釋出達到促進經濟發展，增裕稅收之效益。

單價次高位於復興二路135號附近，屬第4種商業區，原亦為市府閒置眷舍，4人搶標，以每坪110萬標脫，溢價率39.23％；另光明街48巷附近，第2種商業區，亦有8人搶標，每坪76.9萬標脫，溢價率高達91.72％。

本次最受投資人青睞之標的為第6標，位於德安街、福德三路161巷口，屬第四種住宅區，鄰近福東國小、林靖公園，未來更有輕軌經過，共有34人搶標，以每坪56.9萬元標脫，溢價率58.38％；另岡山區民享路59巷附近土地，因鄰近岡山火車站及1號省道，自南岡山捷運站開通後帶動岡山地區房地看漲，該標的計有15人搶標，標脫價每坪27.2萬元，溢價率高達94.17％。

央行稱，目前流動性整體仍比較充裕，信貸增長較快；從調查上看，各商業銀行並未出臺明確的個人房地產按揭貸款停貸政策。繼續滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求。國際上美聯儲延遲退出QE，外匯流入明顯增加，銀行體系流動性增長有所加快。

近日，中國人民銀行新聞發言人就當前我國貨幣信貸形勢、銀行體系流動性狀況以及房地產信貸情況等熱點問題回答了記者的提問。

問：近日，人民銀行發佈了前三季度金融統計資料和社會融資規模統計資料。從資料背後，我們能看到哪些值得關注的情況？

答：今年以來，我們認真貫徹中央經濟工作會議和國務院關於金融支援實體經濟發展的有關精神，堅持穩中求進的工作總基調，繼續實施穩健的貨幣政策，加強宏觀審慎管理，適時適度預調微調，保持了貨幣信貸合理適度增長。從資料上看，主要有以下特點：

一是從總量上看，貨幣信貸和社會融資增長較快。9月末，M2增長14.2%，比上年末高0.4個百分點。1?9月，社會融資規模為13.96萬億元，比上年同期多2.24萬億元；其中，人民幣貸款新增7.28萬億元，同比多增5570億元。

二是從結構上看，信貸結構進一步改善，體現了“有保有壓”。“保”體現在對小微企業、“三農”和中西部信貸支持力度較強。9月末，小微企業貸款餘額同比增長13.6%，相比大型和中型企業來說，分別高了2.2個和3.4個百分點；“三農”貸款餘額同比增長18.6%，比各項貸款增速高了4個百分點。“壓”體現在對產能過剩行業貸款的嚴控。從資料上看，產能過剩行業貸款增速較低。9月末，產能過剩行業中長期貸款餘額2.04萬億元，同比增長6.7%，自2011年7月以來，產能過剩行業中長期貸款增速一直處於個位數水準。

這些資料說明，一些貨幣政策措施，如加大差別準備金動態調整機制有關參數的調節力度、拓寬支農再貸款適用範圍、適時增加再貸款再貼現額度、全面放開金融機構貸款利率管制等等，取得了一定的成效，信貸結構的調整符合宏觀調控方向。但是，我們也要看到，近期貸款增速相對還是較快，特別是在外貿順差繼續擴大，外匯大幅流入的情況下，貨幣信貸擴張的壓力仍然較大。

問：有媒體報導稱，9月底既是月末又是季末，加上中秋、國慶兩個節假日現金消費需求較大，銀行又出現“錢緊”現象。當前銀行體系流動性情況如何？人民銀行在流動性管理方面採取了哪些措施？

答：我國銀行體系流動性供應總體上仍然比較充裕。

從總量上看，由於我國經濟基本面總體穩健，經濟也保持了平穩較快增長，特別是近幾個月出口形勢有所改善，貿易順差持續高位增長，經濟出現了回升向好的勢頭。國際上，美聯儲延遲退出QE。受這些因素影響，外匯流入明顯增加，銀行體系流動性增長有所加快。9月末，M2增長14.2%，增速比上年末高0.4個百分點。

從銀行間市場資金價格上看，9月份，同業拆借和債券回購加權平均利率分別為3.47%和3.49%，與上月基本持平。日平均利率高點與月平均利率的差距僅五、六十個基點，遠低於近年來季末平均約200個基點的波動幅度，這充分說明市場利率比較穩定，波動幅度較小。另外，我們也要看到，受季節性、時點性等因素的影響，利率在季末、月末等時點適當上升是市場的正常情況。

今年以來，我們按照穩健貨幣政策要求，根據流動性形勢變化，靈活調整流動性操作的方向和力度。通過逆回購、常備借貸便利等工具，加強宏觀審慎管理，督促商業銀行主動調整資產負債擴張的節奏和結構、改善資產錯配問題，加強與媒體及社會各界的溝通和解釋，引導貨幣市場利率穩步回落。我們認為，下階段銀行體系流動性仍會繼續處於合理適度的水準。

問：有媒體稱，近期多家商業銀行收緊房貸。請問，房地產信貸政策是否有調整？

答：我們認真貫徹落實黨中央、國務院關於房地產市場調控的決策部署，從貨幣信貸政策角度，主要是繼續貫徹落實好差別化住房信貸政策，積極滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求，不斷加大對中小套型普通商品住房和保障性安居工程建設的支援力度，這個政策方向沒有改變。前三季度，房地產信貸有以下特點：

一是房地產貸款繼續保持快速增長態勢。9月末，主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額14.17萬億元，同比增長19%，增速比各項貸款增速高4.7個百分點。其中，個人住房貸款餘額8.7萬億元，同比增長20.9%。前三季度，累計新增個人住房貸款12492億元，占各項貸款新增額的17.2%。

二是保障性住房開發性貸款繼續快速增長。9月末，全國保障性住房開發貸款餘額6863億元，同比增長31.3%，增速比住房開發貸款增速高16.8個百分點；餘額占全部住房開發貸款的26.9%，比2009年末提高了22個百分點。

三是主要支持居民購買首套自住房的貸款需求。前三季度商業銀行新增的個人住房貸款中，首次購房貸款占比達到76.5%，也就是說，超過了四分之三的個人住房貸款是首次購房貸款，客觀上抑制了投資需求。

剛才講到，當前我國銀行體系流動性供應總體較為充裕。從調查上看，各商業銀行並未出臺明確的個人房地產按揭貸款停貸政策。但由於前三季度部分銀行的個人住房貸款增長較快，9月以來，一些中小型銀行在貸款結構方面有所調整，部分城市個人住房貸款的審批和發放時間有不同程度的延長。

下一步，我們將密切跟蹤監測個人住房貸款市場變化情況，加強與相關部門的協調配合，鼓勵和引導金融機構進一步改進和完善住房金融服務，積極支援保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設和居民家庭首套自住購房需求，促進房地產市場持續穩定健康發展。

問：7月20日，人民銀行全面放開了人民幣貸款利率管制，進一步推進利率市場化改革。請問，今後在存款利率市場化方面將有何考慮？

答：近年來，我國利率市場化改革穩步推進並取得重要進展。貨幣市場利率、債券市場利率、外幣存貸款利率已先後實現市場化。在此基礎上，今年7月20日，我們全面放開了人民幣貸款利率管制。目前，只有人民幣存款利率有上限管理。利率市場化改革使市場機制在利率形成中的作用顯著增強，更多地依靠市場機制配置資金資源。從國際上的成功經驗看，放開存款利率管制是利率市場化改革進程中最為關鍵、風險最大的階段，需要根據各項基礎條件的成熟程度分步實施、有序推進。

下階段，我們將會同有關部門著力培育各項基礎條件，健全市場利率定價自律機制，強化金融市場基準利率體系建設，為進一步推進利率市場化改革創造有利條件。同時，從在銀行間市場上發行同業存單入手，待條件成熟時發行面向企業及個人的大額存單，逐步擴大金融機構負債產品的市場化定價範圍，穩妥、有序地推進存款利率市場化改革。

問：年內，貨幣信貸調控取向如何？還將在哪些方面著力？

答：今年以來，全球經濟復蘇態勢有所變化，發達經濟體形勢逐步有所好轉，新興經濟體增長相對放緩。近幾個月，我國經濟出現穩中向好態勢，PMI等反映市場預期的先行指標穩定向上，工業增加值、用電量、企業利潤等實體經濟運行資料也繼續走高，財政收入增速也逐步回升，這些都有利於實現全年經濟社會發展預期目標。




下階段，我們將繼續實施穩健的貨幣政策，把握好穩增長、調結構、促改革、防風險的平衡點，適時適度預調微調，為經濟結構調整與轉型升級創造穩定的金融環境和貨幣條件。

一是繼續根據形勢變化，靈活運用各種貨幣政策工具組合，管理和調節好銀行體系流動性，引導貨幣信貸和社會融資合理適度增長。

二是進一步改善金融資源配置，盤活存量，優化增量，整合金融資源支援小微企業、“三農”等重點領域和薄弱環節發展，更好地服務於轉型升級和擴大內需。

三是繼續通過改革增強市場機制的作用，完善貨幣政策傳導機制，促進經濟持續健康發展。

華遠地產任志強稱，長效機制討論方案已經幾易其稿，目前都已經作廢四五稿，前後改動都非常大。在政府沒有對外公佈前，消息都是不確定的。一些地產從業人士開始或建議別人拋售二手大戶型；一些多套房業主也在行動，一些北京業主將名下三四套房產紛紛出售。

本報記者從多家仲介機構瞭解到，北京二手住宅新增房源以及成交量均在增長，新增房源量增長曲線已經高於新增客源量。其中大戶型“豪宅”成交量幾乎每月都在上漲。

儘管從上海、重慶等試點城市來看，房產稅迄今並未對當地城市產生實質影響，但一些擁有多套房的財富階層，已經從政府所傳遞的種種聲音中感覺到某種不安。

最近盛傳的房地產調控長效機制，其中包括可能進入實質推進階段的房產稅。而十八屆三中全會被認為是政策加碼的節點。

參與了房地產長效機制討論的華遠地產任志強（微博）對本報稱，長效機制討論方案已經幾易其稿。“目前都已經作廢四五稿，前後改動都非常大。在政府沒有對外公佈前，消息都是不確定的。”任志強說，但他拒絕透露曾經被作廢的長效機制方案細節。

全聯房地產商會（原全國工商聯房地產商會）創會會長聶梅生透露，長效機制的意見徵求已有數月，現在已經接近尾聲，發改委與住建部的意見已全部出完，現在是徵求各部委的意見。

今年4月份，針對房價過快上漲等因素，國家出臺了歷史上負擔最重的20%個人轉讓所得稅。在該政策出臺之初，大部分業內人士曾判斷，參照歷史經驗，北京二手房市場很可能因高額的稅負而被冷卻。但實際市場並非如此。

記者從多家仲介機構瞭解到，不管是整體還是中高端，二手住宅新增房源以及成交量均在增長，甚至新增房源量增長曲線要高於新增客源量。

鏈家地產提供的內部資料顯示，今年以來，除了4月份受新出臺調控政策影響，新增房源環比大幅下跌52.2%以外，其餘月份新增日均房源均在環比增長，而這一波動曲線要大於新增客源增幅；我愛我家、21世紀不動產提供的內部資料也顯示，北京新增房源量增幅也相較往年明顯上漲。

二手豪宅方面增幅較為明顯。麗茲行豪宅研究院獨家資料顯示，十月上旬，高端二手住宅成交41套，相比去年同期上漲24.24%。這並不是漲幅最高的月份，按照該機構發佈的月度報告，除了4月份，受國八條市場調控短暫觀望的影響，今年以來，北京二手豪宅幾乎每月都在上漲。

一些地產從業人士開始或建議別人拋售二手大戶型；一些多套房業主也在行動。受房產稅預期影響，本報瞭解到，一些北京業主將名下三四套房產紛紛出售，然後一步到位換到地段、學區以及戶型等良好的社區中。

鏈家線上提供的部分中高端樓盤成交資料可資證明。以位於太陽宮的太陽西元為例，該社區二手房源均未滿五年。但該樓盤今年成交量一直在增長，累計成交最多的戶型為總價在800-1000萬之間的三居，其次為500萬左右的兩居。

鏈家一位仲介稱，影響業主賣房的因素，一方面是受房產稅步步緊逼影響；另一方面，一些業主因為移民出國或者換房等因素，包括一些外籍人士，均認為到了賣房的好時機。

克而瑞資訊集團華北區域總經理牟增彬也明顯感覺到，越來越多的聲音傳遞出，房產稅開徵已經成為共識，而這會在一定程度上催動多套房持有者出售一些房屋。

鏈家地產市場研究部張旭也注意到，近幾月業主的出售意願和掛牌相對積極。她認為，一方面是改善型購房者由於換房而增加一部分供應；另一方面，在價格上漲，政策風險加大的同時，部分業主選擇了落袋為安。

知名房產投資人張羽沖直接建議：“該賣掉的就賣掉，房產稅是遲早的事情。”張羽沖甚至建議，作為個人理財，多套房持有者可以利用政策的空白期，把個人住房問題解決到位。

房產稅推進配合度不高

儘管市場層面，對房產稅加碼的傳聞越來越多。但真正實質性全面推行，尚不明晰。記者從接近住建部的知情人士瞭解到，房產稅全面推行被暫緩。背後原因“複雜”。

房產稅全面開徵一個重要技術依據是全國住房資訊聯網，而這直接關係到一些財富階層所謂的“資產安全”，換而言之，還涉及到官員財產公開及反腐進程的推進。

記者從上述知情人士處獲悉，在2012年6月，40城市聯網目標達成後，全國住房資訊聯網就一直進展不順，一直維持在60余個的水準。“到目前為止，也沒有更新的進展。”該人士稱。

據透露，在全國住房資訊聯網工作推進的過程中，一些地方政府並不配合。“比如，一些地方政府會不按期同步資料、以遷移屬地伺服器等理由，切斷與住建部前置伺服器聯網的情況，造成資料不符等情況。”該人士稱。

“用駭客手段，不讓聯都能聯上。”任志強憤恨地表示聯網其實很容易，他稱，住房資訊聯網早就聯上了，但裡面沒有內容。

作為房地產長效機制建立的另外一個技術基礎，不動產統一登記制度也進展不順。2013年全國兩會召開期間，國務院提出整合現有住房、土地、林地等登記職能，建立“不動產統一登記制度”。

住建部、國土資源部會同國務院法制辦也啟動了《不動產統一登記條例》的起草準備工作。同樣，該制度清晰設計和技術基礎，都尚未匹配。

任志強稱，房產證登記與實物產權登記統一很重要，但在一些城市，如山西，出租都不去辦產權證，這樣還可以買第二套，還有房改房，根本沒有登記到系統中。

上述知情人士稱，包括房產稅在內，針對眾所期待的房地產長效機制，目前並未有實質進展，“大家都在等十八屆三中全會定調”。

待定調的長效機制

不過，記者獲悉，住建部前不久組織了相關人士到成都等房價運行平穩地區進行學習。原因是，成都房地產市場一直以來供應和需求都相對平穩，房價也沒有出現過快上漲的情況。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，據其瞭解，房產稅肯定會有所進展，“根據政府相關口徑，第二批試點將在不久後出臺。當然，改革是一步步推進，在全國範圍內徵收肯定需要幾年的時間。就現在來看，杭州、深圳、青島、湖北比較可能成為試點城市。北京因為房產情況比較複雜，有央企房、房改房等不大可能作為試點城市”。

關於房地產調控走向，聶梅生所透露的資訊相對具有權威性。據她透露，她最近參加了一系列發改委的調研會，對於政策走向有所瞭解。房地產政策的整體思路，將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標杆性檔。

“業界都在期待三中全會以後能有一個說法。屆時，房地產長效機制會上市，如房地產直接融資、房產稅、土地供給制度、保障房、城鎮化整體佈局和規劃，最後都將給出一個說法。”聶梅生說。

聶預計，“政府未來調控的著力點將放在市場監管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對於通過市場解決的方面，房產稅和金融改革已經先行一步，土地問題更多地將放在城鎮化進程中解決。”

“這表明，關於房產稅的持續推進，政府還在等待一個時機，尋求一些支持。”牟增彬頗有意味地表示。（應採訪物件要求，文中趙偉為化名）

在土地資源稀缺的深圳土地市場上，今年政府賣地可謂大豐收。今日網易財經從深圳土地交易中心獲悉，中國海外（00688，HK）16日下午力敵萬科、招商、金地以及保利等十余家大型房企，以38.2億的總價拿下今年深圳年內第二宗商住用地，折合樓面地價1.45萬元/平方米，溢價率高達91%，也成為中國海外年內在其大本營首次拿地。

網易財經注意到，進入下半年以來，中國海外在華東等片區拿地生猛，初略計算截止目前其新增土儲已超700多萬平方米，僅支付土地價款過200億元。

38億年內深圳首拿地 溢價91%

近年來，深圳土地市場資源稀缺，然而今年隨著前海地塊的推出，深圳土地出讓金也呈現大幅飆升。

據中指院最新資料統計顯示，今年前三季度，全國300個城市的土地出讓金收入近21107億元，同比增加近70%。其中深圳實現賣樓341億，同比大漲為475%。

今日網易財經從深圳土地交易中心獲悉，今天下午中國海外以38.2億的價格獲得深圳今年內第二宗商住用地，時隔近一年時間，該公司首次在大本營範圍出手拿地，彌補地荒。

據悉，該地塊位於深圳龍華新區民治街道，主要用來居住、商業用地，是今年年內第二塊商住用地。總體量達到26.23萬平方米，其中包含9.8萬平方米的安居型商品房，總套數不少於1400套，約10萬平方米的普通商品住宅、5.3萬平方米的商業，以及幼稚園、社康服務中心等。

地塊設置成為 “定安居型商品房房價、競地價方式”出讓，規定了安居房銷售的基準價格10450元/平方米（含裝修）、最高銷售價格11740元/平方米（含裝修），目前該地塊的掛牌起始價格為20億元。

由於深圳地塊稀缺，涉及住宅用地，現場吸引了萬科、招商、金地、保利、綠城、世茂房產、佳兆業以及深城建等超15家大型房企競爭。競拍中，保利、中國水電等競爭激烈，最終經過66輪報價，被中國海外38.2億一舉拿下，折合樓面地價1.45萬元/平方米。

彌補地荒 補倉生猛

資料顯示，中國海外2013年9月實現合約房地產銷售額136.5億港元，實現合約銷售面積90.8萬平方米，1-9月份中海累計合約銷售額1117.9億港元及累計合約銷售面積736.2萬平方米。銷售主要來自長三角等區域。

今年僅過完9月份，中國海外已實現港幣銷售破千億，土地補充形勢亟待解決。今年上半年該公司土地擴張甚為謹慎，在公司中期業績會上，其管理層就透露下半年看中機會將會低成本適度加大土地儲備。

據該公司月度通訊顯示，截至9月份，中海累計新增土地儲備781.8萬平方米，其中新增權益土地儲備752萬平方米。而中指院資料顯示，2013年1-9月份，中國海外在全國土地市場拿地21宗，支付地價款達186億，若加上此次38億元，其總地價款已超200億元。主要集中在杭州、濟南、寧波以及南京等二線城市。

網易財經注意到，中國海外在其大本營深圳地荒已久，在售專案幾無新貨，在成本控制嚴謹的中國海外來看，拼搶地王價風險太高。

近年，該公司在深圳土地市場少有斬獲。2012年11月份，中海以20億元成功競得位於深圳尖崗山一幅面積為15萬平方米的純住宅地塊，成為深圳當年新的總價“地王”。被行業解讀為高代價深圳補倉。

2007年， 7億元競得深圳龍崗大運中心城五星級酒店及住宅用地；此後時隔多年，2011年中海以7900元/平方米競得位於龍崗區一宗安居房用地。（朱玲）

10月16日晚間，中航地產（000043）公告，公司擬以24271.605萬元收購控股子公司天津格蘭雲天投資發展有限公司45.86%的股權。本次收購完成後，天津格蘭雲天將成為公司全資子公司。

截至2013年8月31日，天津格蘭雲天的資產總額為41904.00萬元，淨資產為39974.11萬元；2013年1-8月天津格蘭雲天實現營業利潤0.00萬元，淨利潤0.00萬元。天津格蘭雲天目前主要從事天津九方城市廣場項目的開發建設工作。該專案地塊位於天津市塘沽區濱河西路西側、坨場南道南側，項目占地16105.2平米，用途為商服、公共設施，目前該專案處於施工建設階段。

公司表示，此次股權收購事項，符合公司的整體發展戰略。本次交易將實現對優質資源的有效整合，有利於進一步鞏固、提升公司的行業地位，有利於公司擴大房地產主業規模，增強公司主營業務開發能力。

公司同時公告，公司控股子公司中航建築工程有限公司擬參與廈門中航紫金廣場專案空調工程的投標。中航紫金項目由四個投資主體持有並投資，分別為福建紫金房地產開發有限公司、中國航空技術廈門有限公司、廈門君尚世紀投資有限公司，以及公司參股35%的廈門紫金中航置業有限公司。中航紫金專案由紫金中航負責開發建設，中建三局建設工程股份有限公司廈門分公司為該專案施工總承包單位。根據專案工作進度安排，中建三局建設工程股份有限公司廈門分公司將進行空調工程招標工作。

中國航空技術廈門是公司第一大股東中航國際控股股份有限公司的全資子公司；廈門君尚的股東天虹商場和公司均為中國航空技術深圳有限公司的控股子公司；公司董事、常務副總經理歐陽昊及總會計師趙揚在紫金中航擔任董事，因此本次參與工程投標事項構成公司關聯交易。

位於南京西善橋板塊的七彩星城社區，是南京眾所周知的小產權房，自2007年交房以來，開發商就一直在努力試圖將小產權房“轉正”。

日前，有該社區業主對外透露，業主現在可以更換購房合同、辦理銀行按揭等。這也意味著七彩星城有望成為南京首個轉正的小產權房社區。

對此，南京市住建委相關工作人員表示，七彩星城的開發商正在申報商品房預售許可，正處於實物資料和網上資訊申報階段。

轉正涉嫌違規？

“業主委員會確實通知我們業主，要求準備資料辦理按揭。”七彩星城業主宋小姐對 《每日經濟新聞》記者說，此前簽訂的小產權房購房協議，被要求收繳上去，更換為正規的南京市商品房購房合同。此前在開發商的幫助下，辦理小產權房月供的，準備正式轉為商品房按揭，“這其實就意味著，業主即將拿到土地證和商品房房產證了”。

南京市住建委相關工作人員表示，七彩星城的開發商正在申報商品房預售許可，正處於實物資料和網上資訊申報階段。此外，該項目已辦理完了房屋所有權初始登記，等到商品房購房合同換發完畢，業主憑藉房屋所有權初始登記、購房合同、購房發票、維修基金發票等相關資料，就可以前往南京市房產局辦理商品房房產證。

房地產行業專家李智對 《每日經濟新聞》記者表示，該專案建設時的土地性質是集體土地，開發建設的房源自然也就是小產權房，“國土部2011年4月作出明確規定，對於已經建好或者已經售出的小產權房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補辦土地審批手續，所以七彩星城如果轉正，就涉嫌違規。”

南京有近200個小產權房

七彩星城開發商在2006年就對外宣稱說，專案為小產權房，但在轉正名單中；開發商在購房合同上，也明確承諾在2009年12月31日之前，能夠領取房產證和土地證。如果不能領取到兩證，開發商將賠付購房者500元/平方米的費用。 然而，該轉正承諾在當時並未實現。2012年初，七彩星城在補繳了土地出讓金之後，成功領取了專案的國有土地證，這也是小產權房邁出轉正的實質性一步。2012年2月，有七彩星城業主收到短資訊通知稱，可以拿土地證了，隨後就傳出了七彩星城即將轉正的消息。但南京市國土局當時回應說，該專案是補辦土地出讓手續，並不是外界所說的小產權房轉正。


對於七彩星城土地證的問題，據南京國土部門此前提供的材料顯示，2003年8月，南京市政府決定在全市範圍內開展全面清理處置集體土地房地產專項行動，對2003年8月之前的集體土地房地產專案，符合房屋品質標準並通過規劃審查的，可依法補辦建設和土地等手續，七彩星城專案在當時通過了審查。2007年8月，七彩星城辦理了土地徵用手續，2010年11月申請辦理了土地出讓手續，最後經過南京市政府批准，並按規定補繳了土地出讓金，經過一系列的手續後，才取得了國有土地使用證。

南京房地產行業一位不願具名的人士對《每日經濟新聞》記者說，“如果七彩星城項目可以轉正，那麼南京可以轉正的小產權房就太多了，據瞭解，有接近200個項目，如果這個口子放開了，那不是違背了國家相政策嗎？”

據悉，同屬小產權房的南京麗島花園社區用地此前也獲批轉為國有用地，據新華報業網報導，有業主于2010年繳納了數額不等的土地出讓金，但直至今年其業主也未拿到“兩證”。

10月16日，本報記者自國土部獲悉，前三季度，全國住宅用地供應9.17萬公頃，同比增加28.4%，遠超近五年同期均值（6.29萬公頃）。根據本報記者獨家獲取的一份國土系統資料顯示，過去5年（2008-2012年）全國平均供地率僅為58.6%。

在高住宅供地量下，2013年的地王面世力度卻遠超歷史，上海良玉投資有限公司總經理郭玉良認為，呈現“量價齊漲”局面，前兩年地王的饑餓行銷是一大因素。

一位元和多地國土系統人士聯繫緊密的土地運營專家透露，“饑餓行銷”是地方常用的土地行銷方式，即土地提供者有意壓縮土地供給，追求賣地收入最大化。並且多地聚集了一批政府背景的賣地行銷高手，能夠在合適時點推出合適地塊。

實際上，地方政府通過“饑餓行銷”的囤地行為備受國土部詬病。國土部一位知情人士透露，預計在新型城鎮化背景下，土地流轉方面不會有太大的突破，仍被要求在法律框架內推行。有保有壓的集約化供地策略被作為一大重點。對於此前供地規模較大、供地較為粗放的供地規模加以壓縮。並且，國土部已開始加緊對地方囤地行為的動態巡查。

饑餓行銷推高地價

上週末，據不完全統計，華潤公園九?、北京風景、潤楓領尚、旭輝E天地四個專案全部創下“日光碟”的銷售佳績。同時北京可售商品房住宅已經在10月份跌破6萬套的警戒線，達到年內最低點。

北京“日光碟”和此前的地王頻出，和前兩年土地供應不足有密切聯繫。公開資料顯示，2012年，北京商品住宅用地實現成交276公頃，商業辦公用地96公頃，全年經營性用地共372公頃，僅僅完成全市年度計畫1200公頃的31%，創近6年來新低，這也是北京住宅用地規模連續三年出現下滑。

北京供地不足產生的供需矛盾並非個例，其普遍存在於一線城市及部分重點城市，根據本報記者獨家獲取的一份資料，過去五年，全國平均供地率僅為58.6%，土地使用效率不高。

業內人士表示，地方新增建設用地和同年度已供應土地的情況、商品房用地供應計畫和完成供應計畫的情況，都將對“供地率”指標產生影響。

中國人民大學土地管理系教授嚴金明表示，供地率低的原因較為複雜，比如“批征供”環節分離的土地審批體制、征地難、土地批後監管薄弱等。

“地方政府主觀控制土地徵收和供應節奏，謀求土地收益最大化，導致年度供應計畫難完成也是一大原因”。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。

在中國土地學會副理事長黃小虎看來，地方政府用徵收和儲存的土地，向銀行抵押融資相當普遍。部分地方政府土地抵押的融資額，已遠遠高於土地財政的收入。

有保有壓的供地規模

主管部門國土部一直都在力促增加供地規模，並將之作為房地產用地調控的核心，並頻頻到地方調研供地改革動態。

上述國土部知情人士表示，根據國土部調研，地方用地需求有差異，未來在供地環節，國土部將更多採用分類指導策略，加大供需緊張地區的供地需求；壓縮此前供地規模較大、供地較為粗放的地區規模。

實際上，分類供地模式在2013年的資料上亦有體現。10月16日，國土部發佈資料顯示，前三季度，全國住宅用地供應9.17萬公頃，同比增加28.4%，遠超近五年同期均值（6.29萬公頃）。

其中， 70個大中城市前9月住宅用地供應3.48萬公頃，同比增加32.7%，其中住宅用地同比增加的有47個，同比減少的有23個。

值得一提的是，一線和部分二線熱點城市明顯提升了土地供應的速度，而前幾年少數供應規模偏大的城市，則適當放緩了住宅用地的供應。

根據國土部提供的資料，前三季度，一、二、三線城市住宅用地同比分別增加52.4%、30.1%、35.2%。

總體看，上述國土部相關人士表示，北京、上海、廣州、深圳四個“一線城市”前9月住宅用地的供應量已接近或超過去5年平均水準。

另外，上述人士表示，國土部已經要求供需緊張的重點城市，繼續增加供地，預計年內一線和部分熱點二線城市供應力度，將會繼續加大。

巡查促囤地開發

上述國土部人士介紹，今後緩解土地供需矛盾的一大途徑就是土地集約利用和差別化供地。未來國土部還將在加快建立批而未用指標考核體系，嚴控新增建設用地規模，完善批而未用土地監管等方面，建立一套長效機制。

國土部正在全國建立一套土地利用動態巡查制度，推進對已供土地特別是房地產開發用地的監管。在該系統下，國土部要求各地要加大對批而未供、供而未用土地的處置力度，強化土地使用效率考核。

據上述國土部人士透露，該巡查系統將已經供應的“特殊”大地塊比如地王等地塊，作為今明兩年的監管重點，防止囤地、閒置等狀況，督促其儘快形成供應。


寧夏省國土廳的一位人士透露，2013年國土部每個季度都會公佈各地供地和土地違約情況，針對部分地方存在的批而未用情況，要求各地制定分類處理意見，對於供地率低的城市將進行督查，並將根據地方批而未用的情況，核減下一年度計畫指標。

根據國土部提供的資料，截至9月底，全國未竣工住宅用地超過40萬公頃，比年初增加9.3%。在建住宅用地約27.6萬公頃，比年初增加5%，已供土地正逐步進入開發建設階段。

上述國土部人士表示，按照正常開發週期，預計明年上半年將有相當數量已供土地會形成有效供給，不僅能夠有效穩定當前房屋和土地市場預期，還有助於保證後市住房持續有效供給。

京滬等地9月份成交量創近四年新高的資料事實，正勾勒出愈發清晰的樓市回暖軌跡圖。最為“歡欣鼓舞”的非各大開發商莫屬，一份份靚麗的成績單已說明一切。

“2013年全年，龍頭房企有望保持平均20%-30%的業績增長率。千億房企的數量，有望從去年的3家，增長至7家。” 同策諮詢研究部總監張宏偉對時代週報記者介紹稱，保利、?大、中海甚至是碧桂園等，都可能會在今年衝擊千億軍團。

除了這些擠進千億軍團的“追兵”，房企第二梯隊的秩序也正在重構：碧桂園、融創、華潤、招商等正在加速前行，而龍湖、金地等房企步履則有所放緩。調控仍在持續，市場風雲變幻，房企界第三梯隊?也出現了不少“新貴”，如佳兆業、陽光城等，正以黑馬姿態衝刺追趕。

千億軍團爭霸白熱化

10月8日，萬科公佈最新業績資料，成色最足的9月?，萬科實現銷售面積131.1萬平方米，銷售金額155.7億元。至此，萬科在今年前三季度累計實現銷售面積1098.7萬平方米，銷售金額1285億元。

早在8月，萬科就已成為今年首個邁入千億房企俱樂部的成員，迄今其行業龍頭的地位依舊未被超越。但隨著千億俱樂部的擴容，老大萬科的優勢已經不太明顯，千億軍團的競爭白熱化。

海通證券在2013年的策略報告中拋出了“新君王論”，提醒這個市場正在發生深刻的變化，“從現在看，有些公司確實有潛質”。

從業績上看，綠地與萬科的差距正在不斷拉近。在克爾瑞日前發佈的《2013年前三季中國房地產企業銷售TOP50》榜單中，綠地集團以1012億元緊隨萬科之後，其同比增幅高達40%，增速位居第一。

同樣對萬科發出挑戰的，還有中海。儘管尚未完成與中建的整合，但中海前三季度業績已達到900億元，同比增長19%。在中房信研究總監薛建雄等業內人士看來，中海是目前最賺錢的開發商，一旦資產注入成功，中海的土地儲備將超過6000萬平方米，其從盈利上、規模上都將坐上房企頭把交椅。保利追趕萬科的“雄心”依舊，保利地產董事長宋廣菊在年初就提出，2013年，保利的奮鬥目標是銷售額增長幅度達到20%，並將2000億元的目標定在了2020年。今年前三季度，保利地產實現銷售金額896億元，位居榜單第四位。

?大是目前房企第一梯隊中土地儲備最多，佈局最廣的地產商，觸角遍佈200多個城市，以三、四線城市居多。前三季度，?大以746億元擠進榜單前五，同比增長21%，其依然穩居前三季度房企銷售面積榜榜首。?大總裁夏海鈞在此前年中報發佈會上還表示，公司對今年完成千億元銷售目標充滿信心。

霸主之爭愈演愈烈，面對奮力追趕的同行，萬科總裁郁亮坦言，萬科的青春期過去了，已進入成熟階段，不再追求速度與規模，但這並不意味著萬科會甘當第二。

事實上，萬科已在搭建海外融資平臺、積極拓展海外業務上不遺餘力，同樣，為了保證2014年可售資源將保持快速增長，萬科攻城掠地的態勢淩厲了不少，其在今年前三季度拿地面積1950萬平方米，體量超過全年計畫新開工面積。此外，順應時勢地與其他龍頭房企連橫合縱，也成了萬科的聰明之選。

第二階梯提速直追

地產業的重構，如果說在千億軍團是翻雲覆雨，作為樓市主力軍的房企第二軍團也是瞬息萬變，在較量中演繹著不同的故事。

碧桂園今年勢頭很猛，9個月就實現了674億元的銷售額，已超越620億元的全年銷售目標，並將萬達、華潤置地拋在身後，這再次顯現其低價銷售的威力。另外，今年碧桂園還成立海外事業部和商管公司，致力於多元化經營，形成海外地產與商業地產並舉的發展格局。

在牽手綠城後，融創繼續講述快速增長的故事。融創前三季度銷售額為324億元，同比上升63%，如果加上協議銷售額，融創前三季度已接近400億元。按照融創高層的解讀，公司四季度有多個高端專案開盤，全年突破500億元大關基本無懸念。

在龍頭企業中，融創的土地儲備相對較少，因此，其在今年進行了相對激進的土地收購，今年前三季度，融創的拿地面積和銷售面積之比達到了2.4，遠遠高於TOP10企業的平均水準，這讓人對其刮目相看的同時也為其捏了一把汗。

而向來被業界看好的龍湖，卻遇到了些許困惑。在克爾瑞榜單中，龍湖在前三季度銷售金額約為350億元，名列房企排名第11位，離第10位綠城的433億元有一定距離。

實際上，龍湖的銷售額自2012年起就有了放緩趨勢。“這兩年是龍湖對拿地位置、專案定位以及產品結構比例的調整期，”國信證券分析師孫巨集廷對時代週報記者表示，業績增幅的放緩，正是龍湖轉型必須面對的陣痛。

龍湖選擇了一條長征之路：暫時告別規模高速增長時代，轉為精耕細作。龍湖掌門人吳亞軍曾在龍湖內部論壇上發表了一篇近6000字的文章《堅定戰略假以時日》，分析了近幾年龍湖的發展軌跡，並闡明了在發展中作出諸多選擇的緣由。

相反，一向被指發展緩慢的招商地產自去年起，已悄然加快了步伐。這在熟悉地產業的人士眼?被視為，“為了重新進入房地產第一陣營，招商地產正在向快周轉戰略轉變，並在人事、土地儲備等方面進行了一系列變動”。

而背靠招商局集團，後者在深圳前海擁有的大批優質地塊，未來均有機會注入招商地產，這也是其獨有的背景優勢。

華潤置地情況相似，其隸屬于華潤集團，後者有著龐雜的產業體系。在過去6年中，華潤置地一直在接手母公司孵化資產。業內人士估算，華潤集團注入的資產總金額約為400億港元。而按照第三方的統計，華潤置地今年營收至少增六成，其前三季度銷售額已達497億元，略高於世茂房地產481.5億元的銷售水準。

而老牌地產中信、遠洋也再次煥發活力。一直圖謀上市的中信地產，近期或能借助中信集團完成整體改制的東風，與集團整體上市。遠洋地產前三季度銷售額達280億元，已經完成全年銷售目標的80%。

地方新勢力異軍突起

而與此同時，一批中型地產企業各顯神通，自成風格，成為地產界的一股新勢力。

在新型城鎮化方案下，與榮盛發展相似的“城鎮化”概念公司，如金科股份、中南建設等，都在多數券商的策略報告中以亮點進行推出。

以榮盛發展為例，在分析師眼?，自2007年上市以來，公司“成長非常快”。它走的是在三、四線城鎮快速增長的路徑，順著長三角、環渤海下來的高鐵沿線擴張。這家紮根于河北的地產商，2010年銷售71.84億元，2011年118億元，今年前三季度銷售額達到176.8億元，已超過去年全年150億元的銷售任務。

除此，地產行業還出現不少“快字訣”公司。

如以 “高周轉、高杠杆、高成長”模式運轉的陽光城，“快”是其最好的注解，從2011年三四十億元的銷售規模，到2012年銷售認購超過100億元，2013年，這匹“黑馬”狂飆猛進，前三季度以133億元的銷售額闖進50強之列，位列房企銷售第32位。

以139億元的銷售額，位列前三季度房企50強排名的第31位的藍光地產，也是諸多房企中異軍突起的典型之一。作為四川本地地產“一哥”，藍光地產在2013年伊始拋出“九年1000億”的目標。而在幾年坎坷的借殼上市之路未果後，藍光近期疑出手借殼迪康藥業謀劃再融資。


與之相反的是，中糧地產卻處於越忙乎越虧損的狀態。有著央企中糧集團這樣的富爸爸，從2005 年中糧地產誕生之日就被寄予厚望，然而9年時間過去了，中糧地產實在無法和它的央企小夥伴中海、保利一爭長短，其近年前三季度銷售僅108億元，規模與雅戈爾、深業、建發等三、四線房企相當。

當然，地產新貴中不乏特立獨行的開發商，如華夏幸福，模式獨特，以開發區投資運營見長。今年前三季度，華夏幸福完成銷售額247億元。“中等規模的房企將進一步加速全國佈局，在城鎮化的背景下，開發模式也會有所創新。” 華夏幸福基業一高管表示。

隨著房企融資管道的多樣化，房地產信託也似乎走到了 “十字”路口。

投中集團資料顯示，自2012年開始，房地產信託占比開始降到10%以下，並退居到資金信託的第五大配置領域。今年第一、第二季度，房地產信託占比分別為9.40%、9.12%，“各信託公司開始有目的地降低房地產信託的占比”。

目前，包括平安信託、上海信託與外貿信託等多家信託公司均已開始試水房地產基金領域，但與信託公司合作成立地產基金的房企只有包括萬科、綠城、世茂等的國內龍頭房企。

對此，投中分析師李鑫向《每日經濟新聞》記者表示，基金型的信託產品是先籌集資金再找專案，不提前約定收益，在某種程度上解決了剛性兌付的問題，房地產信託基金化或將成為新趨勢。

33家上市房企公佈再融資預案

9月27日，中天城投集團發佈了定增募資30億元的再融資預案，所募資金將用於貴陽國際金融中心一期商務區項目，貴陽市雲岩漁安、安井回遷安置居住區E組團（公租房組團）項目，以及補充流動資金。

此前，多位元業內人士均向記者表示，上市房企再融資將會是結構性開閘，只有涉及 “棚改”、“保障房”、“剛需房”等符合國家相關政策的再融資預案才有可能通過。

據記者不完全統計，截至今年9月底，已有33家上市房企公佈了再融資預案，計畫融資額超過770億元。其中，涉及股權融資逾570億元，債權融資逾200億元。

日前，有消息稱，證監會已開始受理上市房企的再融資申請，不過至今，仍未有一家上市房企獲得放行。迪馬股份早在7月中旬就發佈了重大事項停牌，後來公告要注入母公司東銀控股集團旗下的地產業務，前不久重組方案才獲股東大會通過。

昨日（10月16日），迪馬股份董秘張愛明在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，目前證監會已經接受了公司的相關材料，但還沒有受理，下一步能否通過暫時還不得而知。

10月15日，《企業觀察報》援引相關專家的觀點表示，股權融資或成為上市房企再融資首選，因為地產行業最大的優勢就是利潤率相對較高，能負擔優先股股息。

房地產信託基金化或成趨勢

根據中國信託業協會統計，截至2013年第二季度末，國內房地產信託規模存量餘額超過8000億元。

然而，在此過程中，快速擴張的房地產信託背後的風險也在逐漸顯現。為降低房地產信託快速擴張帶來的系統風險及兌付壓力，各信託公司開始有目的的降低房地產信託的占比。

投中集團資料顯示，自2012年開始，房地產信託占比開始降到10%以下，並退居到資金信託的第五大配置領域。值得注意的是，目前，已有多家信託公司都在研究通過“基金化”的方式推動房地產信託業務的轉型。

自今年6月底起，萬向信託共發行了三款房地產信託基金產品。其中，“萬信-房地產信託基金-1號”共募資1.29億元，屬於一般信託計畫，而 “萬信-房地產信託基金-2號”將投向浙江祥生房地產持有祥生百越19%的股權與1.46億元的應收款債權。“萬信-房地產信託基金-3號”將募資1億元，屬於私募基金。


在李鑫看來，房地產信託基金化或將成為新趨勢，因為基金化的信託產品是先籌集資金再找專案，不提前約定收益，在某種程度上解決了剛性兌付的問題。

易居中國分析師薛建雄分析稱，“這應屬於過渡性產品，把原先三年內的信託產品，加上基金模式做長到5年甚至更長，然後再慢慢過渡到無限期可轉讓的房地產投資信託基金（REITS）”。

中國房地產投資基金聯盟秘書長閆宗成亦表示，“以私募基金、資產管理為代表的房地產投融資產品，正在蓬勃興起。目前，REITS還沒有開閘，當前以它為代表的資產證券化正通過各種形式快速發展，中國版的REITS預計明年會落地。”

從著名的地產商到普通投資者，中國資本正興起一輪投資海外房地產的熱潮，特別是在人民幣升值，國內限購、銀行限貸等樓市調控政策影響下，國內地產商及各類投資者紛紛將目標瞄準海外房產，其中美國、英國等地成為投資熱點。

中國資本“出海”

近日，中國綠地集團與美國森林城公司簽署諒解備忘錄，將成立合資公司（綠地集團持70%股權），共同收購開發後者持有的布魯克林大西洋廣場地產專案，總投資預計將超過50億美元，這是紐約近20年來最大規模房地產單體項目，同時也是中國房企迄今為止在美最大投資。

2011年中坤集團董事長黃怒波打算購置冰島300平方公里土地，一時間引起海內外的高度關注。正是從那時起，中國房地產企業走出國門的趨勢漸成焦點。為了推動業務多元化和尋找新市場，中國房地產企業紛紛進入海外市場。今年7月，綠地集團就宣佈，投資10億美元收購美國洛杉磯中心區大都會專案。今年6月，SOHO中國首席執行官張欣與巴西財團聯手以7億美元的價格買下了美國紐約通用大樓40%的股權。萬科的國際化進程也毫不遜色，今年上半年連續進入了美國、新加坡等海外市場。對於知名房企紮推“出海”的原因，有分析人士指出，正是由於國內房地產投資的日趨艱難與海外投資成本的“落差”。

根據中國海外投資聯合會公佈的資料，2012年以來，中國內地開發商在海外的房地產專案（含已確定投資計畫的專案），總規模超過百億美元。除了中國房企積極“出海”，大量資本也在準備投向海外房產。根據市場調研機構Dealogic的統計，中國人在海外的房產交易規模已由2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元，增幅達到46%。商業地產服務公司世邦魏理仕此前發佈的《中國資本進軍海外房地產投資報告》預計，中國投資者將有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場。

美國房產受熱捧

英國房價漲得快

十分瞭解中國富人投資動態的加拿大企業家慕斯在日前召開的一個房地產投資論壇上，介紹了中國買家投資夏威夷房地產的特點，包括他們喜歡買什麼、為什麼買以及如何爭取中國顧客。“中國投資者熱衷海外置產，並且傾向於投資多元化。”慕斯表示，“他們喜歡用現金交易，不願意把雞蛋都放在一個籃子?，這就是他們的理財投資習慣。”由此可見，中國買家已經成為美國房地產開發商眼中的“香餑餑”。

全美地產經紀商協會與佛羅里達房產經紀人發佈的研究報告顯示，中國買家已經成為該州房產的主要買家之一。剛剛在國慶假期期間到美國看房的孫先生對記者表示，“其實美國整體房價要低於歐洲發達國家，有很多對美國房產感興趣的人群主要是做投資用途，所以對於投資額格外看重。”

而在英國，當地媒體公佈的資料顯示，僅在最近兩個月內，中國人在倫敦買房的投資就高達1.2億英鎊（約合12.7億元人民幣）。在倫敦的金融區——金絲雀碼頭，1/3的新售房屋被來自中國的買家買走。房屋仲介公司第一太平大衛斯也披露，有大量海外資金湧入倫敦房地產市場，其中來自中國的資金增長較快。

如今，英國房價已經升至歷史新高，9月房價環比上漲0.5%。據英國《金融時報》報導，倫敦市中心82%的優質房產均被海外買家現金購入。他們買了並不是為了自住，而是進行出租。英國央行副行長坎利夫曾表示英國住房市場需要謹慎的監管，但他不同意英國樓市出現泡沫一說。

投資海外房產潛在風險

不少海外房地產項目都宣稱海外投資房產價格低廉、收益率高、買房移民且具有永久產權等誘惑條件。然而投資海外房產，真的就是沒有任何風險嗎？


有業內人士表示，海外投資房地產一定要正視政治、政策、市場、匯率等風險。一些海外投資者在飽受養房和高額的稅收壓力的同時，還存在找不到買家、出租困難等問題。因此，海外地產投資以失敗告終的不在少數。

“在美國做仲介的朋友提醒我，美國房產行業的大環境並不像國內具有旺盛的需求，且換手率也未必那麼高，投資美國房產在理論上並不具備短期暴利的回報。”上述孫先生如是說。

除了普通投資者，海外房地產商的開發盈利模式也是中國房地產企業所不熟悉的，也提醒著這些企業在海外進行項目開發的風險。陌生的環境、陌生的法律法規，一不小心就可能陷入連綿不斷的訴訟爭端。有消息就指出，布魯克林大西洋廣場地產專案此前遲遲未能動工，與當地釘子戶的纏鬥，以及環保組織、當地文化保護主義者的糾紛難以平息有關。

截至8月底，深圳新建商品住宅銷售價格指數同比上漲18.4%，遠高於同期居民可支配收入的增幅。與深圳一樣，多個一線城市和重點二線城市，面臨年度房價控制目標難以完成的尷尬。

深圳率先祭出舉措。10月11日上午，深圳市召開全市房地產宏觀調控領導小組聯席會議，提出八項措施，簡稱“深八條”。

其中最引人注目的是限貸政策可能將調整：會議要求，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率。

本報記者調查顯示，早在政策出臺前的三季度末，包括中國銀行、農業銀行等深圳15家主流銀行的房貸利率已經普遍上調，其中首套房最高上浮20%，二套房上浮達到了30%。至於是否還將提高二套房首付，在現有六成基礎上再次提高，本報記者還未聽到有商業銀行實施此類舉措。

針對深八條強調的加強預售管理，深圳業內人士認為，限價政策將在接下來的四季度被進一步執行。

此外，從供應端入手，通過促供應來平抑價格，是本屆政府上任以來管理房地產市場的重要思路。深圳此次提出，為了確保今年普通住房用地供應在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上，四季度還要供應約60公頃住宅用地。

不同於以往關於促進土地供應方面的模糊表述，此次深圳明確提出了20%的增幅和60公頃的量化指標。從資料上看，深圳2013年前三季度招拍掛土地供應總量為205.59萬平方米，同比去年增長71%。

值得注意的是，這是短短12天內，深圳第二次釋放樓市調控的資訊。深八條出臺前，深圳多項房屋交易政策已發生調整，包括房屋過戶要求、存量房評估價等都在近期從嚴或調高。

深圳市規土委最新公佈的9月份深圳一手住宅價格為21820元/平方米，環比微跌1.9%，這也是繼7月份以來，深圳房價連續三個月小幅下跌，幅度分別為1.6%、6.4%。

但深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁分析，不能單純從資料的漲跌來判讀市場的冷熱，9月份深圳一手住宅成交均價為21820元/平方米，看似環比下跌1.9%，但同比仍上漲4.9%；成交量雖然環比分別下跌1.9%和6.7%，但同比分別上漲27.8%和23.4%。四季度房價調控壓力仍大。

CRIC分析師楊晨青認為，深圳八條的頒佈無論從時間點還是從內容來看，都是一項值得肯定的地方性政策，對於其他幾個房價上漲過快的城市（如北京、上海、廣州、南京等）具有借鑒意義。

今年的房價控制目標，“完不成也要表個態，採取一些措施控制才行。”深圳一家大型地產商人士說。

同策諮詢研究部總監張宏偉還認為，新國五條細則當中提及的二手房交易需繳納20%增值稅、房產稅擴圍等相關政策，可能會在11月份十八屆三中全會召開後公佈並逐步具體執行。


楊晨青認為，考慮到長效機制難以在短時間內建立，不排除更加立竿見影的短期政策的使用，而這樣的過渡性調整將更多地落實到地方。四季度重點城市的政策面相比三季度將出現局部性收緊，在這個基礎上，企業供應和成交將隨之出現小幅下降，三季度房價快速上漲的勢頭將得到稍許平抑，但整個市場熱度不會被打斷。

21世紀不動產北京區域總經理寇海龍也表示，雖然10月上半月多個城市樓市成交量環比下滑，但目前整個房地產市場也依然處於上升通道。能改變這一趨勢的，只有看11月十八屆三中全會之後與房地產有關的政策取向。

商廈再現低價租賃個案。金鐘力寶中心一個單位市傳最新呎租見38元，毗鄰統一中心高層戶則傳以每方呎31元租出，同創兩廈2011年以來的呎租新低。業界人士預計，第四季新租賃個案租金將續偏低。

市場消息指出，力寶中心1座13樓06室園景單位剛以每方呎38元租出，面積約2091方呎，呎租較早前該廈1座10樓03室的39元更低，屬該廈過去兩年內新低。

據了解，上述兩個力寶中心單位由資深投資者林堅及有關人士，因看淡後市，擔心租金可能進一步下跌，故以較低呎租吸納租戶，以呎租38元計算，回報率僅2.7厘。目前力寶中心約有70個放租盤，業主普遍願意擴大議價空間5%至10%，平均叫租每方呎45元。

此外，市傳統一中心26樓B至C02室新近也以呎租31元租出，面積約8792方呎。

高緯環球昨天公布第三季商廈租務市場走勢研究指出，季內甲廈需求略為收縮，負吸納量達15.7萬方呎，導致整體甲級寫字樓的待租率上升至5%。

租金高企，租戶因此遷至面積較小的辦公室，以至提早退租的情況都有輕微增加。高緯環球香港董事總經理蕭亮輝表示，退租及頂租百分比維持在1%，主要發生在第二及第三季；該行香港商務部執行總監霍佐平預期，業主將按實際市況調整對租金的期望，第四季新租賃成交量仍然偏低。

港府重申不撤「辣招」，意味本港樓市調整將持續。美銀美林預期，隨着一手供應增加，發展商減價戰升溫及租金回報上升，樓價將從今年2月高位回落20%至25%。該行認為，跌幅屬正常，預料明年首季會出現更多「震撼價」成交，樓價跌幅將加劇。

港府年內推出連串辣招調控樓市，美銀美林大中華區房地產研究主管魏志鴻認為，聯繫滙率是推動樓價急劇上升的主要因素，故政府推出措施遏抑投機炒賣屬正確舉措，否則樓價定必進一步飆升。他表示，未來本港樓價向下調整源自多項因素，包括租金回報過去一直與美國10年期債券孳息率配合，預期明年底美債10年期孳息率將上升至4%，意味租金回報也將隨之而上升，勢必拖累樓價下跌。此外，他預測發展商或出現價格戰，尤其在第四季及明年首季為甚。

地產股方面，魏志鴻指出，現時地產股整體資產淨值（NAV）折讓約40%至45%，屬安全水平，惟認為本港市場發展空間有限，建議發展商加強拓展內地市場，以提高盈利增長。

內地樓價料升10%

內地樓市方面，他預期受到工資上升帶動，內地樓價未來將按年上升10%。他說，除了該行預測明年內地GDP增長可達7.6%外（計及通脹等因素影響）。他更預期，即將召開的三中全會政策大方向趨於平穩發展，但目前調控不會放寬，日後內地將集中增加土地供應，以平穩樓價。

旭輝控股（884）昨天宣布，引入機構投資者RRJ Capital為策略股東，溢價認購2.57億股新股，斥資5000萬美元（約3.86億港元）。

RRJ Capital 3.86億元認購

旭輝表示，RRJ將認購集團發行的2.57億股新股，分別佔已發行股本和擴大後股本4.4%和4.3%，認購價每股1.52元，較昨天收市價溢價4.1%。旭輝計劃把所得淨額5000萬美元用於收購新項目或土地，不排除用作一般營運資金。

旭輝去年以1.33元招股，股價今年初曾上升至接近2元水平。昨天收報1.46元，下跌1.35%。

RRJ由內地私募基金厚樸的創始合夥人王忠信創辦，專門投資中國和東南亞，管理資產59億美元。

中海宏洋賺8.74億

此外，中海宏洋（081）昨天公布，截至2013年9月30日止3個月及9個月的營業額，分別為28.816億元及108.9億元。期內經營純利分別錄得8.74億元及34.57億元。今年首9個月，累計合約銷售額共有132.04億元。

房委會昨天公布，9月份錄得133宗居屋第二市場成交，按月再跌19%，屬連續第三個月下跌。

二手樓市近月成交淡靜，連帶綠表成交個案亦減少，房委會網頁顯示，9月份綠表居屋及公屋買賣「三連跌」，錄得133宗，較8月份165宗，減少19%；若與本年6月份高位比較，更大幅下調73%。

交投雖減，但個別屋苑單位能以新高價易手，成交紀錄顯示，筲箕灣愛蝶灣高層單位上月以480萬元沽出，實用面積592方呎，呎價8108元，創屋苑綠表呎價新高。此外，房委會亦公布10月份初步數字，綠表成交暫錄得19宗，其中鴨脷洲利東邨低層單位成交價155萬元，實用面積294方呎，呎價5272元，創屋苑綠表呎價新高。

白表價亦見高位。據了解，青衣公屋長發邨敬發樓高層18室新近以自由市場價180萬元易手，實用面積217方呎（建呎282），實用呎價8295元（建呎6383元），為青衣區公屋新高；據悉，原業主在2006年以綠表價約11萬元購入單位，預料扣除補地價102萬元後，賬面獲利67萬元。

雖然居屋市場仍有高價個案，二手屋苑則低價個案不絕。利嘉閣地產分行經理陳維進指出，藍田麗港城11座中層C室新近減價6%以468萬元售出，實用面積516方呎（建呎644），實用呎價9070元（建呎7267元），低市價約10%；原業主1999年以284萬元購入單位，易手賬面獲利184萬元。


居屋公屋交投 半月19宗新低
(經濟)

二手市場淡靜，連帶居屋及公屋交投亦進一步萎縮，據房委會最新公布，10月首半月僅錄19宗綠表居屋及公屋買賣，較上月同期挫3成，更屬02年有紀錄以來新低。

白居二熱潮冷卻，綠表買賣每況愈下，據房委會資料，10月首15天綠表居屋、公屋錄19宗成交，較上月首半月的28宗再跌32%，且僅佔6月份高峰期494宗不足半成。當中，僅屯門富健花園錄得多於1宗成交，將軍澳大型居屋寶盈花園10月至今仍未開齋。

公屋更見冷清，10月首半月僅錄2宗買賣，但個別市區屋邨造價仍硬淨，如香港仔利東邨東興樓低層戶，實用294平方呎，以155萬元沽，實用呎價5,275元，屬屋邨綠表呎價新高。同類迷你戶對上成交已追溯至去年3月，作價100萬元，1年多造價急升逾5成。

長發邨呎價8295破頂

業主議價空間擴大，刺激馬鞍山過去數天連錄7宗已補地價的居屋成交，世紀21奇豐鄭達昌指，錦英苑B座高層3室，實用面積401平方呎，略減7萬元以318萬元沽出，呎價7,930元創屋苑新高；另筲箕灣愛蝶灣7座高層A室，以480萬元易手，創屋苑綠表造價新高。另慈雲山慈愛苑K座高層4室，大幅劈價58萬至402萬元沽出，低市價近9%。

個別公屋成交價價創新高。中原地產林振邦指，青衣長發邨敬發樓高層18室，實用面積217平方呎，以180萬元（已補地價）沽，呎價達8,295元，創區內公屋呎價新高。

發展局局長陳茂波指，本港未發展的平地多為鄉郊地，農地佔680公頃佔總未發展用地約6%，將會全面規劃加以善用，重申現時無計劃發展郊野公園作房屋用途。

無計劃開發郊野公園

陳茂波以書面答覆議員提問時表示，本港現時未發展土地涵蓋不同類型的土地，其中較平坦的部分多為鄉郊土地，一般會夾雜私人農地、寮屋、村屋及露天貯物場等，故發展時會牽涉搬遷及收地補償等問題，包括新界東北新發展區及洪水橋新發展區，但強調會透過全面規劃以善用鄉郊土地。

據資料顯示，本港未發展土地合共約8.43萬公頃，其中濕地佔最多（7.38萬公頃），其次則為農地（6,800公頃）。陳茂波強調，自然保育區一般具保育價值，故不適宜進行房屋等發展，重申政府並無計劃發展郊野公園作房屋用途。

至於居屋方面，陳指出，首批於2016至2017年度落成的居屋項目已經動工，預計可提供約2,200伙單位，以容納2.7萬人。

另外，房委會轄下6個工廈，包括屯門開泰工廠大廈、沙田穗輝工廠大廈、葵涌晉昇工廠大廈、葵涌葵安工廠大廈、觀塘業安工廠大廈及深水埗宏昌工廠大廈，現時平均出租率高達99%，反映具有市場需求，故當局現時未有任何重建計劃。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，持續受到買家印花稅及雙倍印花稅的打擊，新盤銷情欠佳。新盤貨尾量升至14個季度新高至7,502個。如果情況沒有改善，預期明年的新盤貨尾量可能升至一萬個的水平。

　今年第3季選取全港143個新盤統計，單位總數43,891個，其中登記售出單位36,377個，扣除出租及重複登記，貨尾7,502個。貨尾量按季增加967個，是2010年第1季(7,967個)後的14個季度新高。貨尾比重17.1%，按季上升2.5個百分點，是近十年內新高。

　第3季按地區計，元朗區貨尾量2,854個，按季再增加877個；荃灣區貨尾312個，按季增加296個。未來一年大型新盤較集中於新界西，預期元朗荃灣二區的貨尾量會大幅增加。按發展商計：新世界旗下新盤貨尾按季增加1,261個，有1,357個。長江增加299個，有314個。?基減少457個，有1,281個。

　 近日跨境學童對北區學位需求殷切，其對區內樓市亦引發購買潛力。美聯物業董事布少明表示，隨著內地與本港經濟進一步融合，人流及物流交往更頻繁，大量內地家長湧至新界北區及西北區申報幼稚園，帶出住屋問題，不少跨境家長有意遷往區內居住，以免子女舟車勞頓，跨境家長增添入市意慾。

　據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料，首三季新界區(不包括愉景灣、西貢及將軍澳)的一二手住宅註冊量為19,710宗，當中北區及西北區便佔10,397宗，而區內第三季更較次季上升15%。料區內物業需求受到上車客及跨境客帶動，交投量及租務市場前景看俏，租金更有上升潛力。

區內私樓空置比率偏低

　由於北區及西北區住宅物業市場承接力不俗，故兩區私樓空置比率偏低。據差餉物業估價署資料顯示，屯門、北區、元朗3區之私樓空置率於2012年底均低於全港私樓空置率4.3%，分別錄得4.2%、2.1%及1.8%，反映區內住屋需求殷切及樓市供應較緊張之情況。

　至於租賃方面，美聯物業區域營業董事陳光裕表示，此類客人亦較傾向租住附設傢俬及電器之單位，由於北區、屯門區及元朗區距離關口較近，成為其子女升學目標地區，而3區於學位分派、樓市情況則各有優勢。

信和集團租務部總經理陳欽玲昨表示，旗下商場奧海城今年截至9月底首3季的營業額共錄得16億元，按年升18%；平日錄得32萬人次，假日的客流更達35萬人次，整體客流量按年增12%。預計全年的營業額為24億元，按年升至22%；客流量方面增加至15%。

　內地旅遊法及打擊貪腐的政策對商場影響不大，在十一黃金周期間，人流增加5%，公司自去年7月安排往返巴士接送深圳旅客到港亦有助帶旺商場人流。陳欽玲指奧海城一直以區內客光顧為主，一般家庭三人平均消費達1,200元，個人消費則約300至800元。

受惠商戶重組 出租率達100%

　目前奧海城的出租率達100%，主要受惠於商戶重組計劃表現理想，整體租金升幅達雙位數。商場新增100至150呎的短期租約店舖，吸引出租彈性較大的珠寶鐘錶、化妝品及手袋等商戶。商場計劃加大食肆及時裝品牌的店舖比例。將於年底進駐的橙天嘉禾(1132)旗下「the sky」旗艦戲院，預期能夠進一步帶旺商場人流及營業額。

　橙天嘉禾娛樂副首席營運官鄧小慧指，新戲院「the sky」佔地65,000呎，設6間播放室，共951個座位。總投資達5,000萬元，有信心4年內能夠回本。

據彭博新聞網援引知情人士訊息稱，中國國家外匯管理局意欲加大對歐洲房地產市場的投資力度。

　　中國外管局目前持有並管理著3.66萬億美元的外匯儲備，這一數據創了歷史新高。中國外匯儲備以美國國債為主。中國目前是美國國債最大的海外債權人，截止今年7月份，中國持有1.28萬億美元的美國國債。

　　日前，由於國內政治之爭，美國國債處於違約邊緣。中國國家總理李克強和財政部副部長朱光耀最近都表示了對該問題的關切。

　　知情人士稱，中國外管局正在尋求投資的多樣化，密切關注英國、法國、德國、波蘭和捷克的房地產以及基礎設施工程。

　　今年1月份，國家外匯管理局在英國注冊的全資子公司銀杏樹投資公司（Gingko Tree Investment Ltd），買入了英國重要大學住宿提供商UPP集團40%的股權。媒體報導稱，銀杏樹為這筆股權支付了5.5億英鎊的價格。

　　自去年5月份以來，銀杏樹至少已經做出四筆類似的投資，投資對象包括水務公司、學生公寓，以及倫敦和曼徹斯特的寫字樓，金額超過16億美元。

　　此文，近日還有訊息稱，外管局還是巴黎Beaugrenelle購物中心的潛在競購者之一。這筆潛在並購交易估值至少7億歐元（約73.54億港元），可能更新法國最昂貴購物中心的紀錄。

日本不動產經濟研究所(Real Estate Economic Institute Co., Ltd.)16日公佈調查報告指出，2013年9月份日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大增77.3%至5,968戶，連續第5個月呈現增長、遠優於該所原先預估的4,500戶，並創17個月來(2012年4月以來；當月大漲81.7%)最大增幅記錄。

9月份東京住宅大樓銷售契約率(指於銷售當月簽訂契約的戶數比重)為83.5%，較前月上揚2.0個百分點，已連續第8個月突破顯示買氣好/壞界線的70%水準。

9月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月上揚22.4%至5,043萬日圓；每平方公尺單價較去年同月上揚22.0%至71.1萬日圓。截至2013年9月底為止，東京住宅大樓銷售庫存數為4,011戶，較前月底減少了119戶。

不動產經濟研究所並預估，2013年10月份東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數料將為3,500戶左右，將較去年同月(2,887戶)成長約21%。

另外，不動產經濟研究所並同時公佈2013年9月份日本近畿地區住宅大樓新增銷售戶數較去年同月大增85.3%至3,671戶；9月份近畿地區住宅大樓銷售契約率較前月下滑0.6個百分點至80.5%，已連續第19個月突破70%關卡。

不動產經濟研究所並預估，2013年10月份近畿地區住宅大樓新增銷售戶數料將為1,800戶左右，將較去年同月(2,109戶)下滑15%。

新加坡的立法嚴格頗為世界盛名，最讓人耳熟能詳的是禁止於境內食用口香糖，以遏止亂丟垃圾風氣，現在該國即將向亞洲展示如何冷卻房市，以防房市泡沫化。

星國政府今年為降低房市熱度，避免泡沫化風險上升，與降低日漸增長的房價，以先後祭出多項打房措施，如貸款者每月還款金額不得超過其收入 60%，提高房屋印花稅與房產稅。

相較於房價熱度同樣高升的香港與中國，新加坡政府實施的多項打房措施已漸收成效，星國房價直至今年第 3 季為止，已連續 6 季房價漲幅趨緩，又以今年第 3 季放緩最多，但房價趨緩的影響下，房屋銷售量下跌，房貸成長量更是從 2 年前的 18%，降至今年 7 月的 13%。

大華繼顯研究公司 (UOB Kay Hian Pte) 駐新加坡分析師 Vikrant Pandey 表示，星國政府為防止泡沫延燒至不可收拾的水平，所以提早頒布這些打防措施，防止進一步惡化。

新加坡自 2008 年至 2010 年之間因低利率影響下，房價大漲 25%，使得星國政府不得不開始祭出打房措施，而炒房客大多來自中國及其他東南亞國家。

據房地產公司 Knight Frank LLP 去 (2012) 年第 4 季的研究報告顯示，亞洲豪宅價格目前是香港位居第 1，新加坡緊追在後，第 3 及第 4 名分別是上海與北京。

根據倫敦房地產公司 Savills Plc. 研究顯示，星國每棟新蓋房屋每 1000 平方英呎要價 100 萬新元 (79.9萬美元) 至 120 萬新元。

新加坡打房措施近年來已新增幾項條款，欲購買第 2 棟房地產並貸款者，頭期款必須提高；企業及外國人買房必須付出較多稅金；所有住宅皆須新課印花稅。

據新加坡都市發展局報告顯示，星國私人住宅價格上季雖漲至新高點 216.2 點，上升 0.4%，但漲幅卻是自 2012 年第 1 季以來最低。

Phillip Securities Pte 駐新加坡分析師 Ken Ang 表示，在未來幾季裡面，都會明顯感受到房屋銷售量及房貸量放緩。

金管局 7 月時暗示利率將會調升並指出，新加坡房貸絕大多數都是浮動利率，也就代表著利率將回歸正常時，每戶的負擔房貸也會增加。