財政部國有財產署昨(28)日表示，民眾若擁有一塊四周無路可行的「袋地」，但因毗鄰國有地，而欲申請通行國有地，可依法申請，國產署在會勘後，會找出最適當的方法允許通行，並一次收取50年或60年的通行權償金。

國產署表示，所謂「袋地」指的是土地周圍和周邊道路並不相連，以致無法作為通常使用的土地。

日前修正的「國有非公用土地提供袋地通行作業」要點，放寬提供袋地通行的規定。

國產署表示，將來國有袋地的承租人，可以申請通行使用國有非公用土地，民眾申請通行的土地，如果已經有使用權人，在徵得使用權人的同意後，也可以通行使用。

國產署主任祕書陳秀琴表示，袋地申請通行國有地的民眾，必須按申報地價的5％，繳交通行權償金，原本規定一次收取5年償金，但因道路使用應為長期，因此這次法規修正時，改為一次收取50年或60年的償金，期限屆滿即不再收費。

通行權償金一次收50年，萬一道路無法使用該怎麼辦？陳秀琴說，民眾只要把國有地騰空返還給政府，政府將無息退還剩餘年限的通行權償金，不會有問題。

另外，依據國產署的規定，每項申請通行國有地的案子，官員都會透過現場會勘、了解土地及周邊的交通情況。

凡是沒有正當理由，民眾不能隨意要求從國有地中間區段開路通過，將會尋找最適當的方式，例如在土地邊緣開路，以求將損害降到最低。

其次，國產署強調，民眾向國產署申請由國有地通行，有先決條件，若申請人所有土地原本比鄰道路，卻將該部分出售給他人，該民眾就無法回頭要求國產署提供通行權；若是鄰近的國有地有其他用途，也可能會拒絕提供通行。

針對財政部希望地方政府針對囤屋族提高房屋稅的作法，新北市、台中市、高雄市政府皆認為，囤屋稅應由中央主導，且針對高房價縣市實施，齊頭式調高房屋稅並不公平。

台北市財政局稅捐稽徵處長黃素津表示，稅法對於自用住宅的定義不明，在法律上仍有疏漏，例如地價稅自用住宅的適用條件很複雜，與房屋稅的定義又不見得相同，如果由地方自訂房屋稅稅率，恐怕會「一國好幾制」。

房屋稅條例雖然賦予地方政府職權，可依實際情況調整房屋稅徵收率，但是調高徵收率必須要在地方自治條例訂定，也要地方議會三讀通過才能做，在現實上有限制。

黃素津建議，不如由中央統一調高房屋稅稅率，直接將房屋稅率調高為2％以上，才不會受地方議會杯葛，同時又可兼顧稅法的一致性。

新北市政府財政局長呂衛青指出，現行房屋稅是針對房屋使用狀況、分自用及營業來課徵，並不看房屋所有權人擁有房屋多寡來課徵；現在財政部要求地方政府提高房屋稅來遏止「囤屋」，可能要修法，讓地方政府有所依循。

呂衛青指出，目前新北市針對自用住宅的房屋稅是1.2％，而非自用住宅做營業使用是3％，這是針對房屋使用狀況課徵。如果，財政部要對提供出租的房屋，加強稽核來課稅，可能涉及房屋所有權人的租金所得，也就是所得稅，這也是中央的權責。可能要財政部提出更具體內容，地方政府研究後再來討論實施要項。

台中市副市長黃國榮則表示，台中市對於第1間自用住宅、課徵1.2％的房屋稅；但第2間非自用、非營利住宅，則課徵2％房屋稅；至於營業用住宅，則課徵3％房屋稅。台中市地方稅務局長蔡啟明強調，「第2間非自用住宅的房屋稅率，已經調高到2％了」。

蔡啟明表示，財政部希望地方政府調高一屋以上者的房屋稅，地方政府希望由財政部主導、一致性處理房屋稅問題，齊頭式調高房屋稅並不公平。

高雄市政府財政局主任秘書曾美妙則表示，高雄市並不屬於全台房價的高價區，而高雄市和其它5都採用的房屋稅率都是最低下限1.2％，如果要透過房屋稅，遏阻炒房、囤屋，應該要從高房價縣市著手才會產生較好的效果。

中央銀行昨（28）日公布9月房貸餘額，5.54兆元、續創歷史新高，月增265億元，為去年8月以來、近14個月最大紀錄；央行官員表示，主要是8月為農曆民俗月，買氣遞延至9月，墊高房貸餘額水準。

房市在民俗月後回溫，也包括建築融資。央行統計顯示，象徵建商推案信心的建築融資，9月餘額為1.49兆元、同步締造新高紀錄，較8月增加70億元。

嘉磐建設董事長魏嘉銘分析，房貸及建融餘額增加，是必然的現象，近半年首購及自住成為房市主流，這類型產品多有七至八成的貸款成數；傳統第3、4季為交屋旺季，加上近年房價、地價高漲，建商在郊區及重劃區大規模推案，都造成購屋貸款與建築融資餘額提高。

魏嘉銘預估，融資餘額在近期達到高峰，明、後年達滿足點後，會緩步降低，目前融資水位對市場而言，還算健康。

央行總裁彭淮南昨赴立法院財委會接受質詢，立委詢問，央行曾透露短期內可能調升利率，是否可能衝擊房地產市場？

彭淮南表示，是否調升利率，須交由央行理事會決定，他只是提醒借款人，應注意風險控管、居安思危。至於未來是否升息，得視國內外金融情勢與通膨預期而定。

彭淮南指出，國人房貸占收入比已達30%的高點，台北市更是高達47%，若利率調升，借款人的利率負擔會變重，所以提醒借款人，要注意利率風險問題。

官員指出，9月房市買賣移轉棟數，五都之中只有台北市逆勢成長、月增15%。其餘新北市、台中市、台南市、高雄市等四都的買賣移轉棟數都減少，顯示房市交易確實降溫、投資客也出現退場觀望傾向。

進一步觀察首購族指標青年安心成家貸款餘額，9月底達3,165億元，月增96.5億元，顯示基於自住需求的購屋族持續增加。

近幾年不少人將投資房地產方向轉往新興國家，馬來西亞就是熱門投資區，台灣人想赴該區購屋除可直接透過國內仲介外，現在有大馬房地產業者來台成立據點，在台銷售當地建案。國內房地產業者提醒，投資海外不動產要把當地課稅費率等規定考量進去。

麻六甲成新潛力區
Swhengtee國際房地產投資俱樂部創辦人鄭水興表示，目前馬來西亞房產還是屬低總價，但租金投資報酬率可達3~6%，房價漲幅平均每年約5%，近半年來有不少台灣投資人進場，因此將在台灣設立辦事處，預計月底正式營運，提供台灣投資人訊息管道、組團去馬來西亞看屋。
鄭水興表示，會與馬來西亞建商談好整個新案的各種優惠方案，幫買方爭取較佳條件，如原本新案開價每坪30萬元，與建商談好價格，買方可以每坪僅24萬元的價格購入，並提供物業管理、包租等其他服務。
相對於首都吉隆坡，麻六甲房價顯得較親民，璽朵國際董事長呂安淇表示，目前房價每坪僅10~20萬元，保值空間穩定，報酬率也有4%~5%，將成為馬來西亞房市的新興潛力區。

開價須經政府核准
台灣房屋國際資產中心趨勢研究處分析師張漢超表示，目前台灣人到馬來西亞買屋可貸款成數約5成，若買預售屋，自備款約準備2~3成，但不像台灣有實價登錄行情可查詢，各物件開價要經過政府核准同意才可銷售。

投資大馬房產注意事項
★貸款成數︰5~6成左右
★購入物件總價限制︰外國人置產總價要500萬元以上(明年1月1日開始最低門檻改為1000萬元以上)
★課徵產業盈利稅︰房屋2年內出售，課徵收益的15%；2~5年內出售課10%
★門牌稅︰每年1~2萬元
★印花稅︰總價100萬元以上課1%；101~500萬元以上2%；500萬元以上3%
資料來源：《蘋果》採訪整理

大馬地產教父 登台賣房
【經濟日報】

馬來西亞房市投資報酬率超過6%，吸引當地及台灣業者在台灣招手「購房團」前進大馬。繼台灣房屋和璽朵國際，馬來西亞Swheng Tee國際房地產投資者俱樂部主席鄭水興來台組團，前往吉隆坡購買逾百億元的房地產建案。

鄭水興在馬國有「地產投資教父」之稱，Swheng Tee國際房地產投資者俱樂部日前在台灣成立分公司，他表示，目前吉隆坡房價約每坪54萬元。據了解，首波購屋團16人最近赴馬國，有五人購屋，共買11間房屋。

鄭水興表示，吉隆坡市中心高檔住宅漲幅大，受到金融海嘯衝擊較深，近一年來郊區住宅房價上漲，甚至翻倍，例如亞庇、麻六甲一帶，今年則以近新加坡的新山伊斯干達經濟特區，因政府鼓勵外商投資，外國人置產有免新台幣約480萬元上限的限制，房價開始飆漲。

全台法拍市場第3季拍定212.62億元，比去年同期231.66億元減少近20億元，台北地方法院第三季僅拍定13.13億元，與去年同期的105.11億元相較，冷到不行。

透明房訊昨天公布全台法院拍賣結果統計指出，今年第3季全台法院拍賣總案量32,258件、拍定3,300件、拍定率10.58％、拍定總金額212.62億元。

比較近5年法拍市場狀況，無論總案量、拍定數、拍定率及拍定總金額的數字，都呈每下愈況趨勢。

「法拍市場榮景不在，應該是政府打房政策的效果吧！」透明房訊副理吳育文說，相較於去年同期的拍定總金額231.66億元，今年法拍市場拍定總金額減少近20億元。

不過觀察今年前3季的交易狀況發現，全台法院前3季的拍定總金額分別是第1季167.05億元、第2季170.77億元、第3季212.62億元，似有微幅成長情況，頗為弔詭。

吳育文指出，今年的法拍物件的確有些轉變，那就是過去幾年法拍物件以法拍屋為主，但今年以來卻出現「法拍地」，例如道路用地、開發區內土地含畸零地等佔案量逐漸增加，特別是在新北地院與高雄地院轄區較多。

她說，投資者從法拍市場搶購道路用地，目的在作為容積移轉用途，而在開發區內買小面積土地或畸零地，主要是建商在「卡位」。

因為市區內的開發區，例如老舊社區未來都會的效益大，資金雄厚的建商，趁目前市場低迷時候搶購「法拍地」自然是投資未來。

以新北地院為例，去年第3季拍定金額僅6.54億元，今年同期拍定金額高達50.39億元。高雄地院去年第3季拍定20.74億元，今年同期也高達62.04億元。

建影城 商業大樓 新案每坪衝30萬

高鐵新竹站周邊建設利多不斷，上周高鐵確定要在新竹投資8億元興建影城，昨日又與暐順營造公司簽約，暐順將投資30億元，打造高103公尺，建坪共約2.4萬坪的商業大樓，預計2017年完工，據業者表示，受到利多帶動，周邊房價近一年已漲1~2成。

交通部高速鐵路工程局代理局長胡湘麟指出，上周董事會通過要在高鐵新竹車站西側投資8億元興建竹北區第1個影城，目前西側開發有生醫園區，投資金額133億元，開發規模11.5萬坪，東側開發的部分，剩下3萬坪土地可以開發為商業區。
暐順營造公司董事長林清和指出，「高鐵新竹車站46、47地號商業區」未來興建複合式商業大樓，地上20層樓，地下4層樓，預計明年6月拿到執照，10月動工，2017年完工。

重劃區較有前景
根據永慶房屋集團調查高鐵新竹站周邊近一年房價發現，從2012年每坪19.7萬元，漲到目前每坪24萬元，年漲21.8%。太平洋房屋新竹高鐵水岸加盟店店長曾志鴻也指出，建設利多加持下，周邊中古屋房價漲1成，且新推案單價每坪都在30萬元以上。新案「原見築」專案經理張財興就認為，竹北還是以高鐵重劃區的後市較有前景，房價漲幅也較明顯。
目前高鐵新竹站周邊主推大坪數建案包括「置地廣場•帝景」、「國泰TwinPark」與「坤山君峰」，坪數約82~100坪。「國泰TwinPark」案場人員指出，開價每坪49~56萬元，是大坪數的豪宅建案，自住客有7成，客群為電子業高階主管。

上班族偏好小宅
而主攻中小坪數的建案包括「富宇泰和」與「宏觀大器」。「宏觀大器」案場人員指出，目前小坪數35坪的房屋已快售完，因年輕族群上班族比較能接受低總價產品。「國賓大悅」專案經理許峰嘉也指出，竹北市場以中小坪數產品銷售較易，出現百家爭鳴情況，產品區隔會更明顯。

銷售快搶進竹北
興富發家族潤隆推出的「國賓大悅」因銷售速度快，增加興富發信心，已加碼搶進竹北市場，至今共投入約45億元，買進5753坪土地。遠雄在竹北2塊土地也預定分別在明年首季、第2季推出。

高鐵新竹站
特定區小檔案
★總面積約93萬坪
．住宅區約31萬坪，佔總面積33.47%
．商業區面積5.8萬坪，佔總面積6.25%
★開發計劃
．生醫園區預計2016年營運
．新竹生醫園區台大醫院預計2018年營運
．「高鐵新竹車站46、47地號商業區」預計2017年完工
．2013年10月台灣高鐵董事會同意通過興建新竹影城
資料來源：交通部高速鐵路工程局、《蘋果》採訪整理

高鐵新竹站區 明年蓋商辦
【經濟日報】

高鐵新竹站區2,777坪商業區土地設定地上權50年開發案昨（28）日舉行簽約儀式，得標的新竹在地建商暐順營造公司將投資30億元，興建地下四樓、地上20樓的複合式商業大樓，並以空橋連通高鐵與台鐵車站，打造高鐵新竹站新地標。

暐順表示，規劃建造高109公尺、約2萬4,000坪的複合式商業大樓，其中一至三樓為購物商場、四至13樓為商務辦公室、14至19樓為飯店、20樓為景觀餐廳，預期完工營運後，將成為新竹高鐵站周邊的新地標，提升高鐵新竹站特定區的生活機能。

這是高鐵新竹站區第一個複合式商業大樓開發案，位於高鐵新竹站前，並緊鄰台鐵內灣支線六家站，區位條件優越且交通便捷，暐順轉投資成立暐夏開發公司負責開發，預定明年6月取得建築執照、9月開工，2017年完工營運。

暐順董事長林清和說，這是暐順第一個投資複合式商業大樓，由於經營購物商場和飯店不是暐順的本業，將委外經營，預估投資20年後可回收成本。

交通部高鐵局官員指出，目前高鐵新竹站沒有結合生活與休閒機能的複合商業大樓，暐順完成開發後，有助提升高鐵運量、帶動站區發展。

預估施工階段可創造500個就業機會，營運階段增加2,500個就業機會，政府至少可收取13億元以上的權利金和土地租金。

高鐵局第五組組長陳慧君表示，高鐵局在新竹站區還有幾筆商業區土地，位置鄰近生醫園區，面積較暐順取得營運權的土地大，為避免同質性商業設施於區內彼此競爭，將規劃由業者開發經營倉儲零售業，預定明年中公告招標。

高鐵台南站土地 也要招標

高鐵桃園、新竹站區商業區土地陸續成功招商並簽約後，高鐵局昨（28）日公告台南車站商業區1.36公頃土地，給投資人進行複合式商業大樓開發，12月26日截止投標，明年第1季決標。

高鐵局指出，「高鐵台南車站特定區武東段221地號商業區開發經營案」基地位於高鐵台南車站前，地理位置極佳，設定地上權50年，且得申請續約一次，最長20年。

官員說，業者可以開發購物商場、商務辦公室、飯店、餐廳等商業設施，以提升站區的商業與生活機能，但不得規劃興建住宅，估算投資額約40億元。高鐵局代理局長胡湘麟表示，去年曾與台南市政府合作招商，希望業者在此興建會展中心，但無人投標，今年改變開發內容，測試市場反應。

他指出，台中以南的投資人較喜歡擁有土地所有權，曾向高鐵局反映，希望不要以設定地上權方式辦理招商，直接採公開標售方式給標得土地的廠商自行投資開發，這項建議還要研究，此次仍採設定地上權方式招商。

台北市地政局昨日公布7月北市住宅價格指數，全市較6月漲1.2%，標準住宅每戶總價為1386萬元。4個分區房價有3區下跌，其中以大安信義中山區的標準住宅總價較6月下跌1.34%最多，士林內湖大同區總價1431萬，月漲3.93%，是唯一上漲的分區。

僅士林內湖大同漲
7月台北市不論是標準住宅總價、大樓、公寓產品總價，均較6月上漲，各分區總價最高的區域為大安信義中山區，標準住宅總價2048萬元，標準住宅單價每坪70.93萬元。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，因為7月美國聯準會QE是否退場的問題與學者提出奢侈稅買方課稅的議題，使得置產客採取觀望。台灣房屋復興南路加盟店店長張芳綺指出，目前10坪小坪數套房銷售較佳，主要是低總價的價位消費者比較能接受，尤其是白領上班族。
7月住宅價格指數唯一上漲區域為士林內湖大同，上漲3.93%，標準住宅單價每坪48.95萬元。全國不動產內湖民權加盟店店長吳澤民指出，從傳出實價課稅後，內湖區投資客幾乎陣亡，現在幾乎都是自住客，最近有3成自住客回籠，就有買方到南港看房子，發現單價都是80~100萬元，根本買不下手，所以就回到內湖買房子，目前民權東路六段大樓成交的單價落在65萬元上下。

1年來 北市房價漲10.74%
工商時報

自住客躍居房市撐盤主流，潛在買盤紛紛向房價「親民」的士林、內湖、大同等台北市外圍區域移動，使得近12個月來台北市房價仍逆勢上衝，幅度達10.74％。目前今年7月份的全市住宅價格指數為110.74，標準住宅總價1,386萬元，標準住宅單價每坪50.96萬元，較6月份上漲1.2％。

實價登錄實施屆滿1年2個月以來，其中最近12個月的成交案件已完成登錄並正式揭露。台北市政府最新統計發現，最新一批公告揭露的房屋價格，民國102年7月份全台北市的平均成交行情，較一年前的101年8月，攀升10.74％；至於單月、則小漲1.2％。

惟剛好7月颱風頻頻登台、又是農曆鬼月，且財政部多次宣示將從嚴修法奢侈稅，種種房市利空接踵而來，因此全台房市暫時「度小月」。其中，台北市4大分區，房價漲跌互見，其中3區竟然意外下跌，只有士林、內湖、大同等外圍區域，單月維持小漲3.93％。

台北市政府地政局表示，今年7月份的全市住宅價格指數為110.74，標準住宅總價1,386萬元，標準住宅單價每坪50.96萬元，較6月份上漲1.2％，主要為士林、內湖、大同分區上漲3.93％所致。 至於7月份的大樓行情，月漲0.96％，公寓則月漲1.83％。

就台北市4大分區來觀察，竟然其中3大高房價區域，同步下跌。其中大安、信義、中正區罕見的月跌1.34％；累計近1年房價，仍上漲9.87％。

中山、松山、南港區也意外下跌0.01％；累計近1年房價仍攀升14.44％，為4大區域中漲幅最大的黃金地段。

萬華、文山、北投區7月也呈下跌狀態，小幅萎縮0.22％；累計近1年來房價仍上漲6.46％。

只有士林、內湖、大同區單月仍持續上漲3.93％；7月份比去年8月上漲12.48％，漲幅排名第二。

新北市簡易都更獎勵再加碼，新北市都更處昨（28）日公告新規定，簡易都更最小申請面積，由1,000平方公尺降為500平方公尺（約150坪）；容積獎勵額度也從15%增加為最高20%，預計年底前實施。

另外，為配合防災型都更與透水城市等政策，也提高建築設計規範。

為加速小面積且高意願的老舊社區都更，新北市9月推出「簡易都更」辦法，只要屋齡30年以上，基地面積超過1,000平方公尺，經全體住戶同意，可不需經都更審議程序，直接申請建照，大幅縮短行政程序。不久後，新北市隨即通過汐止火車站南側簡易都更案。

新北市都更處指出，從簡易都更上路後，已有許多建商、建築師詢問申請內容與修法進度。

在汐止火車站南側簡易都更案審議通過後，目前約有五起案件打算申請簡易都更。

李鴻源：解編公設 推防災型都更
工商時報

內政部長李鴻源昨天表示，目前都市計畫人口比起六都實際人口超編約600萬人，內政部已規畫在4年內，針對人口成長不如預期的都市計畫區，撤銷不必要的公共設施及保留地來推動防災型都更，未來也將要求建商建置滯水花園、礫間下水道等設施協助防災。

空拍攝影師齊柏林日前拍攝的紀錄片「看見台灣」引發各界對台灣國土保護的重視。立法院社福及衛環委員會昨天邀李鴻源、環保署長沈世宏、以及經濟部水利署和農委會官員進行報告。

李鴻源指出，台灣地震頻率高，近幾年因極端氣候造成的天然災害越來越明顯，加上國土過度開發、水庫淤積、部分地區地層下陷等問題，讓政府事前的防災規劃工作顯得更為重要。

他說 ，內政部已著手針對國土容受力進行分析與調適，並已完成整合建立易淹水風險地圖、土石流風險地圖等完整資料庫，希望能配合人口分布進行規劃。

李鴻源指出，過去台灣的都市計畫有高估人口情況，目前大多以2,500萬人來計算，但因少子化、人口結構老齡化等因素，六都實際人口只有1,900萬人，超編約600萬人，現居人口更只有1,400萬人，估計人口達成率6成以下的一般都市計畫區，約占全台總都市計畫區比例的三分之一，卻始終未因應人口變遷趨勢進行調整。

他說，內政部計畫先以都市計畫達成率未達6成的區域，優先撤銷部分公共設施及保留地來推動防災型都更，預計將以生活圈模式來設計都市型的防災系統，把多餘的公共設施拿來做為滯洪池或其他防災用地，不但可減少災害帶來的損失，也可增加國土價值。

李鴻源指出，內政部目前已開始在檢討如何讓這類的公共設施保留地解編，政府如果要全部徵收這些保留地至少要7兆元的經費，根本不可能做得到。

所以他說，內政部會很務實地從少子化、老年化，需求明顯減少的設施先解編，預計4年內會解編掉3分之1，讓地方政府有籌碼做防災型都更，將都市風貌變得漂亮一點。

新竹市第一個核定由民間開發的都市更新案，在地主100％同意的和諧氣氣氛下，預訂明年初動工，計畫建造1棟20層及1棟10層樓之集合住宅，總銷金額達30億元。由於基地位於市中心鄰護城河之黃金地段，已吸引眾多買主及投資客洽詢。

該都更基地位於新竹市中心區中央路、仁愛街口，總面積約1,100坪，土地筆數38筆，其中50％為私有地，其他50％分屬新竹縣、市所有。該區原本為老舊眷村住宅，一旦順利完成都更，新竹市政府將做為未來市區其老舊住宅推動都更的模範案例。

市府都發處指出，計畫建造的兩棟集合住宅，20層樓建築部份有4戶店面及76戶住宅；10層樓之建築則規劃2個店面及18戶住宅，總計有6個店面、94戶住宅。

按目前房地產市場行情，該都更基地土地市價每坪約70萬元，住宅每坪約30萬元。市府估計20層建案總銷金額約25億元、10層建案約4.6億元，合計達29.6億元。

承辦該都市更新事業暨權利變換計畫的金旺宏實業公司，昨（28）日由董事長謝清芝捐贈2,500萬元，給新竹市都市開發暨更新基金，指定辦理護城河臨路至北大路段都市景觀改善工程的古蹟維護，由新竹市長許明財代表共同簽署備忘錄。

許明財感謝開發商對古蹟環境維護的關注，也祝福新竹市第一個都更案精彩實現。許明財並指出，金旺宏實業協助推動都更相關工程，將促進市容景觀、低碳綠能生態觀光休閒等特色之品質提升。

金旺宏實業未來將按新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準，開發新竹市第一個都更案，透過強化公設及綠美化打造一座優質的集合住宅，並藉由政府、地主及開發商多贏的局面，加速老舊市區都市更新的推動。

高雄市尊龍大飯店一再傳出要出售，飯店副總經理郭元泰今天表示，飯店花了數千萬元重新整修、裝潢，其中附設的「家鄉樓」餐廳擴大營業樓層，並專攻宴會市場及更名為「元頂」；目前暫時不賣了。

尊龍大飯店因靠近六合夜市、台鐵高雄火車站及高雄捷運站，近幾年來行情一再上揚。外傳飯店有意出售，有陸資等企業要買，價格攀升。

郭元泰說，他和姊姊郭家妃1年多前計畫與友人開餐廳，對方臨時抽腿。他倆和「尊龍」董事長焦經國結緣，花了數千萬元裝修附設餐廳經營，連女廁都有貴妃椅及嬰兒換尿布專屬設備，可說是「五星級」。

原本只有2個樓層的餐廳增為4層，有可隨掌聲閃亮璀燦的燈光，頗受新人喜愛；喜宴旺日已訂滿到明年2月，餐廳業務蒸蒸日上。房務的商務客、自由行陸客、香港及日本遊客越來越多。

郭元泰說，他和姊姊今年夏天又接手房務，「尊龍」重展風華。焦經國表示，郭家姊弟的付出令人肯定，決定暫時不賣飯店了。

保利地產（600048）10月28日晚間披露三季報，2013年1-9月，公司實現營業收入442.69億元，同比增長41.4%；歸屬于上市公司股東的淨利潤46.12億元，同比增長20.71%；每股收益0.65元。

第三季度，公司累計實現房地產簽約銷售面積225.45萬平方米，銷售簽約金額250.23億元，比去年同期分別下降2.55%和1.22%。1-9月份實現房地產銷售簽約面積787.48萬平方米，銷售簽約金額886.68億元，比去年同期分別增長17.68％和17.24％。

金地集團（600383）10月28日晚間披露三季報，2013年1-9月，公司實現營業收入180.95億元，同比增長54.18%；歸屬于上市公司股東的淨利潤7.16億元，同比下降22.2%；每股收益0.16元。

1-9月，公司累計實現銷售面積248.6萬平方米，銷售金額318.8億元，同比分別增長30.2%和42.8%。隨著三季度推盤量的增加，公司在多個城市的多個專案取得了不俗的銷售成績。

1-9 月，公司累計實現結算面積135.7萬平方米，同比增長66.2%；實現結算收入170.7億元，同比增長58.5%。截至報告期末，公司合併報表範圍內尚有395.5萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約491.4億元，較年初分別增長40.0%和43.1%。

1-9月，公司共獲取19個新專案、總計約600萬平方米的土地儲備，完成總投資額約228億元。報告期末，公司土地儲備達到2497萬平方米，其中，公司權益土地儲備1974萬平方米。

記者獲悉， 本周（10月28日—11月1日），杭州共有三場土地出讓，其中10月30日(週三)杭州主城區、蕭山各一場，11月1日(週五)杭州主城區一場。共計推出五宅地七商地，總出讓面積52.3萬平方米，建築面積138.7萬平方米，起價74.5億元。

從推地情況來看，11月1日主城區的拍賣更受關注，兩宅一商入市，申花和之江各推一宗宅地。申花宅地緊鄰浙旅控股10月18日所拿之地，地塊本身極為狹長，浙旅控股有望再度順利拿下，聯合開發。而之江宅地體量近30萬方，總起價較高，達24.4億元，樓面起價6105元/平米。

根據戴德梁行的研究報告，中國商業市場在第三季度繼續火熱，上海及深圳分別誕生了新地王，總投資額上升51%至3118億元(合511.7億美元)。

該機構研究報告指出，這兩個破紀錄的土地交易和投資額的增長反映了投資者仍然熱衷於中國的商業物業市場，並對投資市場充滿信心。

第三季度季度，對於中國土地市場的海外投資增加了一倍，大部分是來自香港的物業開發商和投資基金。幾乎所有的海外投資集中在核心城市，如上海，部分投資分佈在北京和廣州。開發用地及已落成物業各占海外投資活動的一半。

根據戴德梁行研究部所追蹤的14個城市，土地交易占整體投資總額的93%，同時物業交易占7 %。土地交易環比增長50%，達到475.4億美元。物業交易環比增長70%，達到36.2億美元。

而按項目類別，寫字樓市場在本季度的表現特別突出。土地交易上升三倍，同時總投資額(土地及物業)環比增長150%，達到64.9億美元。

回顧第三季度，在重大土地交易中，深圳前海佔據三席。與此同時，寫字樓佔據重大物業交易的大部份。此外，根據DTZ戴德梁行研究部所追蹤的14個城市，寫字樓用地交易躍升三倍。


戴德梁行認為，最近涉及非核心城市的外資交易反映了海外投資者不會將其投資活動僅僅局限在已成熟的核心市場，而願意積極發掘所有有潛力的投資機遇。

不過，四個核心城市的租金表現各異。北京、上海和廣州的租金環比下降了約1%，相反上海租金環比下降了接近4%。

戴德梁行研究部指出，展望第四個季度，預計投資市場將會保持活躍。“投資活動主要集中在上海和深圳的經濟自由貿易區，並且繼續刺激投資氣氛。除了開發商仍然熱衷於購買在上海和深圳的開發土地外，投資者也將積極關注已建成的物業。”

中國建築今日發佈了其2013年三季報。2013年1月-9月，中國建築實現營業收入4,799億元，同比增幅達22%，歸屬上市公司股東淨利潤134.20億元，同比增幅超過25%。

公司前三季度建築業務新簽合同額9,194億元，同比增幅達36.2%，預計全年新簽合同額破萬億幾無懸念。2013年前三季度，公司房建業務施工面積68,559萬平方米，同比增長22.8%；新開工面積18,256萬平方米，同比增長31.8%；竣工面積3,510萬平方米，同比增長30.1%。


2013年以來，中國建築積極進行業務結構優化，除調整原先“房建”和“地產”業務的占比，公司的基建業務比重也在不斷提高。前三季度，公司基礎設施業務新簽合同額約1,370億元，同比增長58.9%。

地產業務方面，銷售額及銷售面積均實現了超過24%的增長：銷售額約1,129億元，同比增長24.8%，其中中海地產848億元，中建地產281億元；銷售面積947萬平方米，同比增長24.4%，其中中海地產660萬平方米，中建地產287萬平方米。中海地產朝著“千億房企”目標又邁出了堅實的一步，而中建地產在中國建築擬推進地產業務整合之時，發展也擁有了有力的助推器。

記者近日從權威人士處獲悉，由住建部牽頭制定的“住宅產業化行動方案”目前已經形成框架，待相關部委會商和報批後，有望于明年出臺。未來住宅產業化政策或將納入房地產調控長效機制。

同時，“住宅產業現代化 十三五 發展規劃綱要”目前也在制定中。根據住建部近期透露的資訊，未來擬通過試點城市帶動住宅產業化發展，到2015年，在全國培育20個左右試點城市(區)，其中，東部地區發展10個左右，中西部各發展5個。

政策或密集出臺

權威人士表示，上述“行動方案”方案將對2015年末的新建住宅產業化面積、保障房全裝修面積、新能源使用情況等提出具體目標。目前該方案已形成框架，可能于明年出臺。

據介紹，上述方案將明確對住宅產業化給予一定政策優惠，主要集中在財政、稅務、土地等方面，同時制定鼓勵市場購買的相關激勵政策。按照要求，各地要制定分城市、分階段的發展戰略。同時，推進住宅產業化可能納入地方政府考核體系。

另據瞭解，為配合該方案的實施，有關部門正在加快建立標準體系構架。包括儘快出臺工業化住宅結構體系標準，建立標準化設計引導下的通用部品體系和模數化部品部件規範，把工業化建築與綠色建築、被動式低能耗建築有機整合等。

權威人士表示，作為房地產調控長效機制的重要內容，未來一段時間，住宅產業化方面的相關政策將密集出臺，其中包括正在制定的“住宅產業現代化 十三五 發展規劃綱要”。

此外，《國家住宅產業現代化綜合試點城市(區)發展規劃及評價標準》已形成討論稿，可能最先推出。上述檔提出了住宅產業化的近期發展目標：到2015年，在全國培育20個左右試點城市(區)，其中，東部地區發展10個左右，中西部各發展5個。

據悉，目前有17個城市有初步意向申報住宅產業化綜合試點，包括北京、上海、青島、廈門等東部熱點城市。截至目前，政府主導的住宅產業現代化試點城市僅有3個，園區2個，分別為深圳、瀋陽、濟南、合肥經濟技術開發區和大連花園口經濟開發區。

保障房或率先試水

記者獲悉，在住宅產業化具體實施環節，保障房領域有可能率先試水，並以地方試點形式推開，逐步推廣到普通住宅。此外，部分商業地產專案也可能納入試點。

住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅，提高生產效率和品質，並降低能耗，包括住宅生產方式的產業化、住宅科技成果應用的產業化兩個方面。由於在控制建築能耗和提高房屋品質等方面的顯著作用，住宅產業化正受到越來越多的推崇。

住建部的相關人士向記者透露，作為推進住宅產業化重要的配套政策，未來將在合適時機，出臺《綠色建築法》和《建築品質促進法》。


住建部房地產市場監管司司長沈建忠近日表示，儘管我國房地產業規模位居世界第一，但是生產技術和產業化水準卻遠低於發達國家，國家和地方要通過引導和強制手段推動住宅產業現代化，其中重點是抓好落實。

沈建忠表示，住宅產業化應主要解決三大問題，即動力機制問題、激勵機制問題和懲罰機制問題。未來將從政策、制度、法律、經濟手段等方面形成產業政策支持，使之更有效率。

沈建忠認為，推進住宅產業現代化，在中央層面，目前來看最重要的是在綠色建築與稅費政策、財政、信貸政策掛鈎的方面，與相關部門加強協調，爭取出臺一些有利於產業發展的政策措施，特別是在技術標準模數上，應組織編制落實。在地方層面，應調動地方積極性來推進，搭建地方平臺，提出戰略構想和整體佈局，避免企業盲目投產。

記者在上海自貿區現場調查後發現，多棟寫字樓幾乎滿租，甚至出一套房源當天就會被搶租
近日，記者實地走訪了中國（上海）自有貿易實驗區（以下簡稱自貿區）內多個寫字樓項目。在採訪過程中，記者看到，來往於個別辦公大樓諮詢租賃業務的人非常多，甚至有的人連話都插不上。

“從整個自貿區內可租辦公樓的存量來看，遠小於市場需求量。”世邦魏理仕研究院董事謝晨接受《證券日報》記者採訪時表示，“目前來看，多個辦公大廈都已經接近滿租，而且租金上升趨勢非常快”。

值得注意的是，同策諮詢研究部向《證券日報》記者提供的一份報告顯示，10月上旬外高橋自貿區租金4.9元/平方米每天，較年初上漲207%，該增長速率超過傳統CBD十年漲幅，而且目前價格仍處於動盪上揚期。

此外，記者在調查中獲悉，有不少寫字樓的業主或者持有企業看好租金升值空間，並不著急出租，正待“坐地漲價”。

租金暴漲仍幾遭搶空

10月23日，記者來到上海外高橋自貿區內，在發現自貿區管委會門口長龍般等待註冊公司的隊伍後，記者還發現，與自貿區管委會相鄰的是一棟20多層高的辦公大廈，名為湯臣國際貿易大廈。該樓樓下支起了一個指示牌，上面用黑色手寫大字說明了這樣的資訊，諮詢租金請直接上21樓，還標注了指示箭頭。同時，大廈門口有很多人進進出出。

“現在這個大樓實體出租的辦公室每天每平方米最高已經到10元了，以前也就3元，漲了3倍左右。”一位元辦理註冊公司的代理仲介向《證券日報》記者透露，“9月末自貿區正式掛牌後，租金一下子就漲起來了”。

而當本報記者以諮詢租賃業務為由與幾位進出該大樓的行人聊天後發現，湯臣國際貿易大廈的“租賃生意”非常好。

“我是想註冊資本金1億元的公司，想在這個大樓租一個辦公室，但沒想到，租金比我預想的貴了很多，而且幾乎已經沒有多少選擇性了。”一位元拿著資料袋，穿灰色西裝的男士向《證券日報》記者透露，好的位置租金已經超過每天每平方米8元了。

值得一提的是，在時隔5天之後，當記者再次核實該樓租賃情況時，湯臣國際貿易大廈的相關人士向《證券日報》記者表示，“200平方米左右的辦公室已經沒有了，現在我們大廈僅剩下零星幾套房源，沒多少面積可以出租了。”而且該人士說話語氣並不見一般銷售人員的推介熱情，反倒在回答記者問題時顯得漫不經心，說話時斷時續。“現在主要有兩套房源，一套100多平方米，一套57平方米左右。加上物業管理費後，100多平方米的那套年支付費用要達到40萬元左右”。

事實上，據世邦魏理仕研究院的一份研究報告顯示，湯臣國際貿易大廈為園區內目前租金最貴的寫字樓，從原來的每天每平方米3元上漲至9月底的每天每平方米4.5元。國慶長假後，報價又調整至每天每平方米7元，而目前的租金每天每平方米為8元。

也就是說，一個月時間內，該樓租金上漲幅度為167%。此外，經記者調查獲悉，除了一些企業用於自身辦公而不出租外，像誠信國際大廈等寫字樓都已經幾乎達到滿租狀態，租金也由原來的每天每平方米1.5元上升至3元。一位元業內人士向記者戲稱，“出一套沒一套，你越猶豫損失越大”。

部分開發商“惜租”待漲

值得一提的是，同策諮詢研究部提供的上海外高橋自貿區二手辦公租金走勢圖資料顯示，1月-8月，外高橋自貿區區域辦公產品租金較為穩定，在1.6元-2元/平方米每天之間徘徊，隨著8月末自貿區獲批，9月租金環比漲25%，9月底自貿區掛牌，租金再次瘋狂上漲，漲幅高達96%。

對此，同策諮詢研究部總監張宏偉表示，從上述資料來看，以內環內專案陸家嘴商務廣場為例，租金為每天每平方米6元-7元。

由此可見，外高橋自貿區辦公租金水準已超過或接近中環以內傳統辦公區域平均水準，其上沿租金與陸家嘴下沿租金相近。

但即使這樣，自貿區內的多數辦公樓所有者也並不願意立刻報價進而出租其物業。

“部分小業主或者空置單位並不著急出租。”謝晨向《證券日報》記者表示，但市場需求量很大，所以一般一套房源入市後，可能一兩天內就被市場消化了。僅從租賃主體來看，貿易類和投資類的企業較多，尤其有些投資類企業需要的實體辦公樓面積可能並不大，但註冊公司數量卻非常多。因此，自貿區內辦公樓面積存量目前呈現需求量大於供給量的不平衡市場現狀。

事實上，據記者調查發現，除了一些業主借勢自貿區內租金暴漲而“惜租”，等待“坐地漲價”外，一些開發企業實際上也正在醞釀“惜租”之策。


“我們目前不能簽租賃合同，至於什麼時候能夠出租也不確定”。位於自貿區內一幢中高端辦公大樓的銷售人員向《證券日報》記者透露，目前這棟樓還不知道是否出租，公司高層正在商議中。但其坦言，即使出租，租金價格也會定的比較高。

對此，張宏偉向本報記者表示，目前區域內租金依舊處於變動期，多數開發商和小業主“捂盤惜售或惜租”，等待租金的再次上漲。不可忽視的是，《證券日報》記者在自貿區管委會門口，目睹了“大軍”般進駐自貿區註冊公司的場面，業內對該區域內租金上漲前景也非常看好。

不過，美聯物業全國研究中心向《證券日報》記者表示，“我們認為上海自貿區提前預支了後期租金，明年租金預計相對穩定”。

北京“地王季”剛過沒多久，京七條“寒流”便接踵而至。近日公佈的京七條升級了北京房地產調控，對供給端進行調控，直接衝擊了在北京地區重倉土地和專案的房企，其中就包括合生創展、融創中國、富力地產、方興地產等多家房企。值得注意的是，重倉北京地塊的房企不少偏向中高端住宅，這將令這些房企未來銷售雪上加霜。

銷售堪憂

京七條規定，北京未來今後將加快發展自住型商品住房，採取“限房價、競地價”等方式供地，套型建築面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右（之前規定為20%），年底前完成2萬套供應，明年預計完成5萬套，將占新增供應的50%以上。

“顯然，此次京七條加大了供給端的供應，對商品房形成了一定衝擊，措施的出臺將加大購房者觀望情緒，促使房價增長回落。”東興證券房地產分析師鄭閔鋼稱。

據記者瞭解，此前，包括方興地產、合生創展、融創中國、富力地產、首創置業在內的多家房企均將北京視為銷售重地。

公開資料顯示，昔日華南五虎之一合生創展今年上半年實現銷售額55.64億元，其中北京及天津就貢獻了28.04億元，而位於北京通州的合生濱江帝景單盤銷售額達19億元。

而方興地產在北京擁有多個土地儲備，該公司旗下“金茂府”項目也是其銷售的重中之重。在2011年4月，金茂府一期開盤，均價為4.5萬元/平方米，不到兩小時全部售罄。2011年9月25日，均價上調0.5萬元/平方米的金茂府第二期開盤。一年之後雖然樓市政策持續收緊，金茂府再度逆市開盤，並將本期擬售價定為5.6萬元/平方米至5.98萬元/平方米。到了去年年底，金茂府以逾50億元的年度銷售額蟬聯北京市單盤銷售冠軍。

穆迪的一份研報顯示，今年上半年上述公司的北京合同銷量分別占其總銷量的15%~30%。截至6月底，上述房企土地儲存量的7%~17%集中在北京。

該研報分析，方興地產和富力地產得益于其強流動性和高毛利潤，能更輕鬆地應對銷量和售價的下跌。而合生創展集團由於其較弱的流動性，銷量下降給其帶來的影響將最大。

壓低利潤


事實上，京七條對重倉北京的房企影響不僅僅如此，因為土地成本始終高昂，專案入市售價卻必須“低頭”。以融創中國為例，該公司9月拍出北京年內單價地王——農業展覽館地塊，該地塊樓面地價拍出了7.3萬元/平方米的單價，這也是北京土地出讓歷史上最高的樓面地價。

“高昂的地價成本，再加上限價，在北京項目多的公司只能通過產業化生產、降低建設成本、縮短上市週期等方式儘量爭取收益。”華南一家上市房企高層人士告訴記者。他認為，由於自住型商品房用地將占到北京全市住宅用地的一半左右，麵粉貴過麵包的情況未來在北京地區將會時常發生。

鄭閔鋼也認為，年內北京地區商品房銷售出現大幅增長概率較小，房企加快開發周轉率的增長空間已不大，房企推盤速度在逐漸放緩。“隨著北京出臺七條措施，其他各地也會在調研措施上有所作為，短期這將加大市場的觀望情緒。”他說。

今年9月前，若你在上海自貿區內有個門牌，它可能就是塊不值錢的鐵皮，但現已堪比黃金。從上海市委書記韓正揭開蓋在自貿區招牌上紅布的那刻起，一個虛擬的註冊地址，年租金至少人民幣2萬元（約新台幣9.7萬元）起跳。

秋高氣爽的10月底，上海自貿區掛牌已近一個月，前來諮詢的民眾依然絡繹不絕。除有意入駐自貿區的商戶，更多的是代辦自貿區註冊的仲介。

記者從地鐵6號線外高橋保稅區北站下車，步行至位於基隆路9號的自貿區管委會，短短10分鐘路程，不時有仲介上前發送傳單，並詢問代辦需求。

比較各家收費標準，不含工本費，代辦服務費多從2,000元（約新台幣9,670元）起跳；代辦業務盛行，也暗示在自貿區內註冊一家公司，依舊有一些繁複的流程。

試驗區管委會常務副主任戴海波曾稱，自貿區將採「負面清單」（負面表列）方式管理，最快四天就能拿到營業執照。

但記者在自貿區管委會內實際了解，「四天辦證」的前提是已完成「查名」程序；否則，光是第一步驟的「查名」，至少要花個三至五個工作日，真正拿到執照，約要十天半個月。

「查名」包括準備若干個公司備用名，確定好公司資本額，出資比例，經營範圍等。

即便在自貿區內開公司有門檻，仍不乏有人不遠千里而來。

繼今年兩度聯手在中港競投地皮之後，內房股龍頭萬科再與新世界（017）系攜手進軍新股市場。據即將進行公開招股的徽商銀行（3698）初步銷售文件顯示，萬科以及新世界同系公司周大福投資，將成為徽商銀行的IPO基礎投資者，與其餘三位基礎投資者，合共認購徽商銀行所發售的40%股份。

與新世界系聯手 首進軍新股

新股市場於第四季再度活躍起來，除了新股常客西京投資主席劉央以及中渝置地（1224）主席張松橋等人再出動認購新股外，亦開始有一些新面孔出現。市場消息透露，新股「初哥」萬科將擔任徽商銀行的基礎投資者。萬科雖為新股「新手」，但入股認購金額卻為徽商銀行5位基礎投資者中金額最大的一位。

銷售文件顯示，萬科斥資逾30億元認購。一旦徽商銀行完成上市，萬科將成為最大股東。

翻查資料，萬科及新世界系今年先後兩次合作投資，而先前兩次投資項目均與地產相關。今年初，萬科夥拍新世界以34.3億元力壓七家本地大型發展商，奪得荃灣西站住宅地皮，令市場大感意外；7月底，兩家公司再度聯手競投深圳前海兩幅地皮，惟不敵內房卓越集團，最後空手而回。因此，是次兩間公司聯手進軍新股市場，可謂雙方今年第三次合作。本報昨天向萬科查詢有關事宜，但至截稿時萬科仍未作出回應。

徽商銀行是次上市，集資額介乎91.4億至101.3億元，成功引入5位基礎投資者，分別為認購金額逾30億元的萬科、認購約2億元的周大福投資、認購逾2.3億元的Genertec Capital、認購逾4.4億元的Peaceland，以及認購逾7932萬元的Kan Hung Chih，合共認購金額逾40億元，相當於是次徽商銀行集資額逾四成，並同時設有6個月禁售期。

22上市安排行破紀錄

徽商銀行今天展開路演及投資者推介會，本周四（31日）開始招股，下月12日掛牌。該公司計劃發售26.1億股H股，招股價介乎3.5至3.88元，即每手（1000股）入場費3919.11元，安排行包括中信證券、摩根大通、瑞銀、摩根士丹利、國泰君安及中銀國際等。據了解，是次徽商銀行上市安排行總數多達22間，打破了今年初上市的銀河證券（6881）的紀錄，成為歷來最多上市安排行的新股。

另一方面，同樣於內地從事融資擔保的集成金融，也計劃本周四開始招股，與徽商銀行及博雅撞期。集成金融集資最多2.8億元，招股價介乎1.8元至2.8元，安排行包括第一上海。

萬科重錘31億 5基礎大戶佔集資額44%
(經濟)

新股掀熱潮後，本地富豪終出手。消息指，今日起路演的徽商銀行，獲鄭裕彤家族的周大福集團認購2億港元，成為基礎投資者，體現投資者對新股市場信心回升。

富豪團曾捧6新股 贏輸參半

其餘四名徽商的基礎投資者中，以內地房地產龍頭萬科最大手筆，以招股價低端計，共投資約4億美元（約31.2億港元）。今年初，新世界（00017）及萬科曾攜手於港成功投地，今次則投資新股。

過往三年，計及徽商銀行，僅零星6隻新股獲本港富豪入股，而這些新股上市首日股價未見「潛水」，累計表現則贏輸各半。表現最出色的是榮智健於2011年4月投資的海隆控股（01623），累計升幅達1.08倍，而惠生工程（02236）則跌29%（見表）。

5大戶落注42億 半年禁售期

消息指，徽商銀行今次擬發行26.1億股，招股價介乎3.47元至3.88元，最多集資101億。以招股價中位數計，周大福連同其他四位基礎投資者，共認購約44%股份，涉資42億，均設6個月禁售期。

新股發行引入的基礎投資者，一般須設6個月的禁售期，以確保獲分派一定額度的新股。近年不少新股引入的基礎投資者，多為公司上下游的合作夥伴，是次徽商銀行引得本地富豪出手，反映定價有其吸引力，料較容易引起散戶關注。

看好安徽經濟 萬科視策略投資

萬科罕有地認購本港新股，消息指，公司看好安徽經濟發展，故視是次入股徽商銀行為策略投資。至截稿前，萬科未有回覆本報查詢。

同時，國企通用技術認購約3,000萬美元（約2.34億港元）。據網頁顯示，通用技術成立於1998年3月，為內地最大的醫藥保健品進口商。今年5月，通用技術亦曾為銀河證券（06881）基礎投資者，認購3,000萬美元股份，銀證上市首日升6%。

徽商銀行招股期緊接於重慶銀行（新上市編號：01963）之後，有基金經理指，重慶銀行國際配售已獲5倍認購，反應不錯，但如不少投資者一樣，他將等到今日出席徽商推介會後，方才作出最後決定，因市傳徽商獲諸多基礎投資者捧場。

徽商銀行將於周四（31日）起公開發售，而重慶銀行於周三（30日）截止認購。據券商高盛推算，以現時招股價計，重慶銀行2013年市帳率（price-to-book ratio，簡稱PB）為0.88倍至0.99倍，而徽商銀行PB為0.92倍至1倍。

電訊盈科（008）旗下的盈大地產（432）昨日股價一度急升近5成，市傳主席李澤楷將注入富衛保險，惟盈大於昨晚否認有此計劃。盈大通告中披露正獲第三者洽購持有的北京盈科中心項目，但暫時並未訂立買賣協議。本報早於今年年初曾引述消息指出，盈科中心曾獲多間財團洽購，作價介乎60億至80億元，其中一名潛在買家為內房SOHO中國（410），該公司曾出價68億元洽購，但最後被拒。盈大地產股份申請於今日復牌。

否認注入富衛保險

市場昨早傳出，李澤楷有意將新收購的富衛保險注入盈大地產，刺激該股股價急升，盈大昨日甫開市成交已大增，股價更一度上升48％，高見3.25元，其後升幅收窄至約34％，並於午後開市後停牌，停牌前報2.94元，股價創今年3月以來新高，成交金額增至2200萬元。同系的電訊盈科在盈大停牌後升勢持續，午後最多升3.8％，高見3.56元，全日升3.5％，收報3.55元，成交急增至4534萬元。

盈大昨晚發出通告，否認計劃把富衛保險注入集團，亦沒有進行任何有關此注入的討論。

不過，集團首次明確表示，正獲第三者洽購其位於北京的盈科中心項目，又指不時就出售有關權益進行磋商及交換資訊，以及探討出售該權益的機會，然而截至昨日止，集團並無就出售北京盈科中心之權益作出決定，以及訂立買賣協議。

今年1月初，盈大股價突然大幅波動，集團表示，正就一項位於印尼的地產投資機會與若干獨立第三者進行磋商，並未有提及出售北京盈科中心一事。

其後本報獲得的消息指出，多於一家財團曾接觸盈大洽購北京盈科中心，作價介乎60億至80億元，其中SOHO中國曾出價約68億元，惟盈大方面認為價錢不理想，未有接受收購建議。

平均出租率64﹪

位於北京朝陽區的北京盈科中心，鄰近三里屯，整個項目包括寫字樓、服務式公寓及商場，總出租樓面面積約17萬平方米，是盈大地產的主要收入來源。

截至2012年底止，盈科中心可出租面積的平均出租率是64％，期內，該物業錄得的租金收入為2.36億元，按年減少8％。

橫琴於上周三（23日）首次推出兩幅純住宅相連地皮，估計總值58億元（人民幣．下同）。昨天橫琴在本地舉行推介會，一共有8家本港地產商代表參與，包括鷹君（041）、恆地（012）、九龍建業（034）和置地集團等，大多表示正在研究；五礦建設（230）則表示，考慮以合作形式投標。

有潛力晉升自貿區

五礦建設投資及企業融資副總經理何絲表示，橫琴屬國家級新區，有晉升成自貿區的潛力，在當地投資的吸引力高，集團對該兩幅地皮興趣大，將考慮以合作形式投標。

據珠海市國土資源局網站，兩幅住宅地皮相連，位於橫琴綜合服務區，鄰近橫琴與澳門相通的口岸，分別佔地13萬及11.5萬方米；以地積比率2.2及2.5倍計算，樓面地價每方米1萬元；兩幅相連地總值33億元及25.3億元。橫琴僅推出過一幅商住用地，於7月時成交，樓面地價每方米約1.6萬元。

橫琴新區規劃國土局副局長吳建華透露，目前已有超過10家企業到橫琴視察兩幅地皮，兩幅地皮將於下月12日起接受投標，21日成交；今年內將不再推出商住用地，年底前或再推3至4幅寫字樓或文化用地。

東力實業（978）昨天舉行股東會，通過向招商地產配發新股及收購11個地產項目。公司於收市後突然配股「抽水」，以每股2.05元至2.3元配售逾9億股，折讓最多22%，向市場集資最多21.6億元。

設半年禁售期

據銷售文件顯示，東力實業計劃以每股2.05至2.3元，向市場投資者配售約9.3976億股新股，配售價較昨天收市價2.64元折讓12.9%至22.3%，集資19.27億至21.6億元，配售代理為花旗。東力實業持有的股份設有6個月禁售期，集資所得將用於收購部分代價及一般營運資金。

東力先後於今年4月及9日宣布向招商地產收購合共11個項目，涉資近67億元，代價分別以發行永久可換股證券及配發股份來支付。首8個項目除發行永久性證券外，亦按每股1.61元的發行價向招商地產發行最多38.37億股，當時每股折讓44.5%。

其後，招商地產進一步向東力注入3個項目，並以每股1.743元價格再向招商地產發行不多於28.97億股，同時向機構及專業投資者配售不少於9.4億股，配售價介乎1.743元至2.309元，集資最多21.7億元。由於是次配售股數同樣約9.4億股，故估計今次配售計劃是落實早前的配股集資所致。

東力昨天以大比數通過向招商地產配發股份及收購事項，上述提及的11個項目，分別位於重慶、廣州、佛山和南京的商住項目，總建築面積達629萬方米。

股東長江投資可套現5.5億

新加坡上市房地產信託泓富資產管理（ARA Asset Management）公布，兩大股東長實（001）及公司執行董事兼行政總裁John Lim（林惠璋），以2.94億元（新加坡元．下同），折合約18.4億港元，合共出售20.1%的股權予新加坡財團Straits Trading Company（STC），每股作價1.73元。另STC與John Lim結盟，成立新公司從事房產投資活動。

購入兩成股權

STC公布，以現金2.94億元，收購ARA Asset Management 20.1%的股權，涉及股權約1.69億股，其中14.07%股權，即1.18億股來自John Lim；另6.03%股權，即5097萬股來自長江投資。

收購後，John Lim可收取約1.56億元（約9.78億港元）及STC的1370萬股新股股權，而長江投資可收取現金約8830萬元（約5.5億港元）。

上周五ARA Asset Management收市報1.75元。

該公司表示，經過收購股權後，長江投資持有ARA Asset Management的股權將降至7.84%；而John Lim持股則由33.32%降至19.25%。

行政總裁將與STC組新公司

ARA Asset Management目前管理的房產信託基金分別在新加坡、香港及馬來西亞上市，其中包括泓富產業信託（808）、置富產業信託（778）、匯賢產業信託（87001）等，管理房產類型有零售、寫字樓，以及房地產的私人基金。截至今年6月底止，ARA Asset Management總資產管理規模達235億元，而去年底總資產管理規模為227億元。

此外，STC與John Lim新成立的公司，分別佔新公司89.5%及10.5%股權，初步投資約2億元，最多投資9.5億元。ARA將管理STC的投資物業組合（不包括酒店資產投資）。

近期長實放售不少項目，長實與和黃（013）於本月出售上海浦東新區商業發展項目的權益，共套現89.56億港元。


李嘉誠減持星資產 套5.6億
(經濟)

長和系主席李嘉誠近月頻頻出售資產套現，不僅減持中港項目，更將行動擴至新加坡。

公司昨落實將泓富資產管理（ARA Asset Management）約6.03%股權出售，套現約5.56億元。泓富資產管理現時於新加坡上市，長實（00001）原持有13.87%股權。今次長實聯同泓富創辦人John Lim，以總代2.38億美元（約18.6億港元），合共出售20.1%股權予新加坡財團Straits Trading Company。

7月至今 累積套現180億

交易完成後，長實於泓富的股權將降至7.84%，Lim的持股則由33.32%降至19.25%；若每股出售價相同，兩者料可分別套現5.56億及13億元。

截至今年6月底，泓富所管理資產總值為235億新加坡元，目前管理的房產信託基金分別在新加坡、香港和馬來西亞上市，管理房產類型包括零售、寫字樓及物流行業，也管理投資於房地產的私人基金。

李嘉誠今年下半年不斷出售中港項目，雖然出售百佳的計劃改變，惟7月至今出售項目已累積套現逾180億元，當中包括上海陸家嘴寫字樓項目東方匯經中心、天水圍嘉湖銀座商場一及二期等。

除了接連出售資產套現，長和系更不斷探討將資產分拆上市的可能性，不僅有意分拆電能實業（00006）旗下港燈，以股份合訂單位形式在本港上市，還考慮將和黃（00013）旗下屈臣氏部分業務進行公開招股，並保留控制權，遂惹來市場對其撤資的憂慮。

深水埗未來有多個公營房屋項目進行，房署聽取區內意見後，新近向區議會提交其中三個項目的最新方案，其中長沙灣副食品批發市場第二期3號及5號地盤，發展模式由以出租公屋為主，改為以居屋主導，居屋單位由原來的900伙，增加逾1.4倍，至2200伙。

修訂深水埗三公營項目

房署文件顯示，原提供3600伙的3號及5號地盤，原以9幢住宅發展，提供2700個公屋和900個居屋單位，新方案總單位數目減至3400伙，住宅數目也減建2座，公屋比例減至1200伙，居屋單位則大增，預計公屋2018年初可落成，居屋則在2018年初和2019年初分階段竣工。

西北九龍填海區六號地盤，較原方案減建1座住宅，至4座住宅，惟單位保持約2800伙；發祥街西居屋項目，修訂發展布局，料建680伙。

上月商廈市場交投淡靜，部分商廈業主轉售為租。市場指，中原集團創辦人施永青持有的灣仔新銀集團中心低層單位，以呎租約27元租出，貼近該廈本年低價呎租紀錄。

市場消息透露，新銀集團中心701至02室，面積約3694方呎，以月租約10萬元租出，呎租約27元，貼近該廈本年曾錄得的27元低位。公司註冊處資料顯示，上址業主公司董事包括施永青及陳佩霞。市傳上址在8月時以呎租31元放租，物業同時以呎價1.3萬元放售。

資料顯示，施永青及有關人士早前連番沽貨，更一度傳出他放售持有的多個物業，施永青本月中回應減持物業時曾指出，作為投資者會按市場變化而作出決定，由於早前持有物業比例仍略高於合理比例，未來仍會出售物業。

不過，上環信德中心則有高價租務個案，市傳西翼2808至09室，面積2752方呎，以呎租60元租出，屬西翼呎租新高。代理指，上址屬相連全海景單位，故能以高價租出。

舖位市場方面，市傳元朗教育路132至138號地下3號舖連閣樓及天井，面積共1355方呎，剛以2680萬元成交。據悉，舖位曾在今年8月以2630萬元售出，後買家撻訂，現時成交金額較早前成交高約2%。此外，消息指，元朗青山公路218至230號富興大廈地下E號舖，面積約700方呎，以4200萬元易手。

跌逾2成用家始入市 倡減持8地產股

大行接連唱淡本港樓市前景，巴克萊認為，面對收入增長放緩，以用家角度看，本港住宅樓價2015年底前至少跌30%，建議減持8隻本地地產股。

巴克萊董事總經理及亞太區房地產研究主管雷國怡向本報表示，「本港樓價跌30%是最樂觀的預測，因尚未計入息率趨升及租金下調的因素，惟我們不會預測樓市的最壞情況，因外圍突如其來的衝擊難以估計。」

德銀看跌50% 大行最熊

近期發展商減價賣樓，高盛、美銀美林等均看淡樓價，平均預期跌15%至20%，當中以德銀估跌50%「最熊」。

雷國怡指，「本港一、二手樓的價差已由一年前的35%至40%，縮減至0%，現時天璽、THE AUSTIN的售價與二手樓價相若，一手樓減價是樓市轉勢的第一步，因二手樓要吸引人買就會跟減，最終一、二手樓交叉減價下，樓價便會向下。」

根據巴克萊報告，樓市自08年底以來累升1.1倍，變相為業主提供套利空間，加上從樓價對收入比例、買樓與租樓現金流及持有物業的機會成本來看，本港樓市前景相當負面，遂一併調低亞洲（日本以外）樓市評級至負面。

報告又指，家庭收入增長停滯、市場供應漸增等因素亦不利樓市，預計用家只會在中小型單位及豪宅價格分別跌24%及31%後才入市。

非住宅方面，巴克萊預計寫字樓價跌20%，零售物業則維持不變。雷國怡稱，雖然中環寫字樓供應少，但也要用家有能力付款才能推升價格，故寫字樓租金已逐漸回落。

盡管樓市前景趨淡，德銀仍看好內地業務較優秀的地產股，巴克萊則建議增持本港業務較少的長實（00001）及恆隆地產（00101）。

揀港業務少負債低股份

雷國怡解釋，「由於樓市將會有顯著調整，所以投資便要特別注重防守性，揀選本港地產業務佔比較小、負債比率又較低的長實及恆隆，而長實與信和（00083）更是芸芸地產股中實際淨負債較08年更少的僅有地產商。」

立法會議員質疑買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，BSD）豁免「雙非兒童」以信託形式買樓未達共識，將造成漏洞。

運房局強調不希望造成歧視，但會考慮向律政司諮詢法律意見，以行政措施收緊審批。

議員恐成誘因 避稅買樓

昨日《2012年印花稅（修訂）條例草案》繼續審議買家印花稅，多位議員均質疑，BSD稅涉及金額重大，容易造成誘因，導致有集團利用雙非兒童的香港永久性居民身份，逃避繳付買家印花稅，造成政策漏洞。

不過，運輸及房屋局副秘書長王天予回應指，監護人或信託人身份優先是該兒童的父母雙親，其次亦須持有法庭發出的監護人證明，相信稅務局在執行時會有足夠行政措施防止漏洞出現。

至於會否按議員建議取消雙非兒童的豁免，王天予指，如果對雙非兒童家長的買家印花稅豁免實施限制，可能屬歧視行為，並可能會侵犯本港居民獲得平等對待的權利。

另一邊廂，如有非港人業主被強制收樓後購買「替代物業」亦毋須繳稅。議員關注，當中的豁免是否無時間、金額及單位面積大細的限制。王天予回應指，有關豁免條文其中一個用意，是希望令市建局或政府收地時會較暢順，不影響無意出售單位、「住得好好地」的非港人的權益。

議員涂謹申亦質疑，條例要求非香港永久居民與香港永久居民，若果非近親關係，日後以分權擁有方式買樓，卻要被徵收整份BSD稅款，而非只徵收半份。稅務局副局長譚大鵬指，條文原意是希望避免有海外買家透過與香港永久居民聯名，減低須繳交的稅款。