錯估民情 諮詢電話僅十幾通

政府今年首度開辦「以房養老」，卻面臨無人申請窘境。衛生福利部日前第二次公告受理民眾申請不動產逆向抵押貸款（以房養老），結果九月底到期卻再度無人申請，諮詢電話也僅十幾通，衛福部從公益彩券盈餘申請九千萬元經費一毛也花不掉，已有公益彩券監理委員會委員揚言下月提案要求衛福部喊卡。

九千萬經費全未動
以房養老政策是讓六十五歲以上、無法定繼承人、單獨持有未貸款的不動產者，不動產「公告現值」在中低收入戶標準以下者可將房產逆抵押給政府，衛福部以餘命、房產價格等估算後，按月發款給老人，給付終身，老人過世後房產歸政府所有。

由於申辦資格過嚴，衛福部今年五到七月與八到九月兩度公告受理申請均掛零，造成這項已向公益彩券盈餘申請九千萬元經費的政策面臨一毛也花不掉的窘境。

財政部公益彩券監理委員會委員、老人福利聯盟秘書長吳玉琴說，國外都是銀行、壽險業者辦理以房養老，我國偏要由政府出面，政府為避免爭議又將門檻訂很高，現無人申請，「根本是錯估民情」，她將在下月的委員會要求衛福部停止該計劃。

「絕不考慮抵押房」
衛福部社會及家庭署副署長陳素春表示，當初申請經費已說明是五年計劃，因國人重視自有房產，要長輩拿出財產抵押需較多時間考慮，近期將第三次公告。在基隆有房子的單身榮民李先生說，房子是辛苦一輩子換來的，只要還過得去，絕不考慮把房子抵押給政府。

北市府緊盯廣告討說明 業者批不治本

台北市副市長張金鶚上任後，提出《不動產交易消費資訊管理規範》，要求不動產業發布相關交易資訊要有所本，並於今年7月1日正式實施，已有不少業者陸續收到公文要求像是「捷運出站就到家」、「開窗就可見山、水」等廣告標語提出說明，但也引發批這樣的做法「不治本」。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，曾接過2次北市府地政局的公文，包括要求提出當時所做的「成交量分析，依據為何？」此外，因為常常會發中古屋房市分析的新聞稿給媒體，但是媒體可能在版面上有篇幅限制，就沒有詳細把統計時間及資料來源刊登出來，讓地政局人員也來函詢問數據的來源，但是她認為，政府這樣的做法「不治本」，無法抑止誇大的廣告不實狀況，像是新建案常會講「創天價」紀錄，這才是政府應該要去查的。

搞錯對象擺烏龍
還有業者接到地政局的電話，質疑新建案喊出「創區域新高」，有炒房嫌疑，後來才發現地政局搞錯詢問對象，錯把A業者錯認為是B業者的烏龍事件，建議市政府：「要調查之前也要先做好功課再來查吧！」

文章需資料來源
太平洋房屋行銷部協理林銘傑表示，曾收到一次市府公文，當時於北投區的「大將首驛」新推案，因有媒體採訪寫到目前房市為「小宅需求多」，地政局就來函指出此句話的根據來源為何，小坪數的物件為何需求量較多，為此要求說明。他們解釋「小宅需求多」，是根據《住展》雜誌的一份市調資料來看目前市場上的買屋狀況，買方較偏好小坪數產品。

永慶房產集團法律服務部協理吳宜學則說，大約也收到1、2次北市府公文，要求針對每季的房地產市場的趨勢分析資料來源為何，後來才發現，因為資料來源擺在該篇文章的文末，沒有一下就看到此依據，經過回函解釋後，就沒事了。

許多房地產廣告會寫「捷運出站就到家」、「開窗就可見山、水」等標語，台北市地政局地權及不動產交易科長沈瑞芬表示，會實際查證是否屬實，若有錯誤訊息，則會發函要求業者改正，提供民眾正確且透明化的訊息。

不配合將送裁處
沈瑞芬說大部分業者都願意配合修正，但有少部分不願配合的業者，則送公平會裁處，預計將於明年初公布實施結果。

台北市政府不動產經紀業管理規範項目
★業者發布消費資訊：
→應為實際狀況且符合事實，不可發布引人錯誤、誤導市場行情或違法等訊息
★銷售資訊：
→銷售戶數、比率、時間或統計等資訊，需以確定簽約或已完成不動產產權登記為主，並註明資料來源
★價格資訊：
→單價、總價或統計等價格資訊，須註明成交樓層、面積、類型、屋齡及資料來源
★行為資訊：
→有關購屋意向、價格變動等統計，須說明調查方式、時間或引用的資料來源；若為問卷調查，則須註明樣本數
★經紀業或相關人員發布消費資訊，若引用錯誤：
→須即時主動澄清，以確保資訊正確性
資料來源：台北市政府地政局、《蘋果》採訪整理

首案開賣 位於民生社區 僅能貸款一半

國有地的地上權住宅案今年底終於陸續推出，「吉美璞立」10月中旬正式開案，吉美建設總經理林進輝透露，每周有4~5組看屋人，觀察現場情況，大約有1/2的民眾願接受地上權產品。明年農曆年後，華固推出的景美財訓所案也將開賣。

政府推地上權住宅，近年因貸款不易，使得地上權新案頻頻「卡」住，國有地改採地上權方式標售後，第1個住宅案「吉美璞立」日前正式開案，每坪開價120萬元，規劃為17~35坪的「飯店式小住宅」。

總價2300萬起
吉美璞立位在北市民生社區，是第1個國有地的地上權住宅案，備受外界關注，尤其是貸款問題，現階段由吉美建設貸款給客戶，林進輝表示已和兆豐銀行、永豐銀行協商。

林進輝指出，吉美璞立只有60幾戶，總價2300~4600萬元，買方須準備一半自備款，約1000萬元，其餘1/2可貸款。他坦言：「一半的民眾對地上權產品有抗性，不過隨著台北市土地難以取得，政府主要釋地重心又在地上權，未來建商和消費者勢必對地上權產品得接受。」

生活機能良好
林進輝說，開案後平均每周有4~5組看屋人，潛銷期間有100組客戶預約登記，最後約1/3的客戶願到現場參觀。他認為吉美璞立的生活、交通都方便，還附贈房屋裝潢。

因民眾對地上權產品有抗性，林進輝指，吉美璞立主要客群在年輕人和商務客，「尤其是來往海內外的商務客，地近松山機場，又是靜巷。」

今年和財政部簽約的華固建設，預定在明年第1季推出「景美財訓所案」，華固建設總經理洪嘉昇透露，目前已在都審階段，預定明年農曆年後，約2、3月正式推出，開價未定；貸款銀行部分則已洽詢2~3家銀行。
目前北市景美地區新案行情每坪約80萬元，洪嘉昇說：「開價會是市價的65~70％。」以此推算，每坪開價約52~56萬元。華固董事長鍾榮昌曾說，財訓所地上權案規劃20~40坪小坪數，讓年輕人也買得起。

新案市價7成
由日勝生投資興建的「仁愛本真」傳每坪開價150萬元，去年開始興建。另有志嘉建設取得國語日報旁、羅斯福路的地上權案，規劃20~40坪飯店宅，開價預計每坪120萬元，估後年推案；昇陽建設推板橋三民路地上權案，預定明年開賣，開價估為市價7成。

地上權分割寬限「盼溯及既往」

政府積極推動地上權標售，但受限於地上權無法分割限制，銀行貸款不易，使得地上權住宅推案較少。政府為此放寬地上權分割限制，但未溯及既往，業者因此呼籲，希望政府能包裹式解決。
牙醫L日前打算在北市松山區租屋，看上1棟地上權案件，房東開出20坪、每月租金2.5萬元的價格，房仲告訴L，房東也有意出售該案，出價900萬元，換算下來，租房還不如買房，L很心動，但後來得知地上權產品未來貸款、轉售都不易，因此打消意願。

使用權多限50年
第一太平戴維斯資深經理丁玟甄說，因台灣地上權使用年限多為50年，民眾對地上權產品接受度較低，目前市面上的地上權住宅案，又是地上權無法分割產品，如「京站」就被銀行認定沒有擔保品，經建商努力後只能和指定銀行貸款。
丁玟甄分析，地上權產品通常位在精華區域，總價相對低，房價是所有權住宅的5~6成，出售時不須繳土地增值稅，投資報酬率較高，但也因銀行貸款比例低，須準備較多自備款，且隨屋齡增加與地上權期限減少，貸款難度提高，轉手不易。
丁玟甄還說，目前台灣地上權產品的房屋稅及地租也都轉嫁買方，持有成本並沒有較低。她認為，台灣地上權產品若能像英國，年限可達100年，民眾接受度應較高。

政策調整將改觀
華固建設總經理洪嘉昇指，政府放寬地上權分割限制，對購屋者來說是好事，建議政府應該溯及既往，希望政府能整體考量，包裹式解決問題，「勿因善小而不為」。
吉美建設總經理林進輝說，過去銀行對此保守，隨著政府政策調整，地上權產品只差土地權，已逐漸被認定是有價值產品，銀行、建商和民眾會逐漸改觀，並認定地上權產品是合理標的物。

香港人瘋來台、但台灣人近年卻瘋海外置產。日本信義房屋近三年至少仲介高達一○二億元的台灣資金前進東京置產；台灣房屋近兩年每年引介到馬來西亞買房的金額至少六十五億元。

東森房屋董事長王應傑分析，台灣人瘋海外買房，主因就是政府打房無章，造成國內房市交易陷入低迷，且台灣房產租金投報率亞太最低，逼著台灣人轉進海外尋找投資標的。

台灣人海外置產有多熱？從日本信義房屋業績就看得出。前年日本信義仲介台灣人赴日本投資不動產約一二三件、成交金額約新台幣十五．三億元；去年成長到一七三件、二十五．四億元；今年前三季已達六十一．五億元，幾乎呈現倍數成長。

除了房仲積極推動海外置產業務外，老外也來搶食大餅，例如日本的房仲公司「托馬斯」及住友集團，都已在台設立據點；號稱是馬來西亞投資教父的「鄭水興」國際房地投資者俱樂部，也來台招募會員，以集資揪團方式到大馬買房。

也有旅行社或移民業者透過帶團及考察業務經驗，轉戰境外置產業務，例如東京房東網、久久國際移民，都積極舉辦各種說明會，搭配觀光及投資講座帶團海外看房。

但王應傑也提醒，投資海外不動產雖熱門，但利潤都是伴隨風險而來，包括投資的區域條件、匯差壓力、房產管理、稅金等，投資客都得勤做功課，先衡量出成本及可能風險，再出手也不遲。

售後回租商辦，已成壽險業新布局不動產的新主力目標！壽險業者指出，許多業主為吸引壽險資金投標，都願意附上「售後回租」或複數年租約，希望增加售出機率，以及衝高出售價格，以近兩年來看，至少就有6筆類似案子，特別是近3個月來更為集中。

像新光人壽10月底得標的「淡江大學旁HI-CITY」複合學舍，業主龍巖集團就附有「售後回租」，因此雖然最後得標金高達18.169億元，但每年保證6,000萬元以上的租金收益，年化收益率超過3％，未來甚至還有上漲空間。

今年9月南山人壽砸48.96億元，買下位於台中的「勤美誠品綠園道商場」，出售業主勤美集團，同樣附加提供長達15年的租約，因此能夠吸引壽險砸錢買下。

另外，「新萬國商業大樓」、「襄陽大樓」、「三商美邦宏遠大樓」等，也都是類似案子，且目前商辦市場上，還有底價約70億元的「精英總部大樓」案子，也將採「售後回租」模式，由精英電腦提供長達10年的租約，但未來可能採競標制或直接洽特定買家議價。

壽險業者指出，國內壽險業投資商辦不動產，目前仍受限最低收益率得達2.875％，導致不少案子評估後，都無法參與投標作業，壽險業者表示，尤其台北地區大樓，要達到這樣的收益率幾乎不可能，因此，除非標的本身要附上「售後回租」或複數年租約，才會比較有可能符合法令要求。

據瞭解，「售後回租」或複數年租約等模式，通常回租的業主為達到壽險提出最低收益率2.875％的門檻，大多會提供相較區域優渥的租金，而且租約都是複數年，所以售出價格會往上衝高。

不過，壽險業者認為，附上「售後回租」或複數年租約標的，即使價格較高，但由於馬上就能有租金收益，因此仍有投資價值，未來台北地區，仍以這類案子的競標買氣最夯。

國稅局擬以路段率重新調整房屋評定現值，房仲業認為，老舊及低價宅的售屋稅可望減輕，但近年國稅局嚴查售屋利得，並以實價課稅為原則，民眾售屋最好還是核實申報，並保留各項與房屋相關的支出證明，才能永保「稅稅平安」。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，信義計劃區與福德街房市均價落差甚大，但卻用同一標準課售屋稅，的確不合理，且實價登錄資訊仍不完備，國稅局參考路段率調降房屋現值，不失為權宜之計，但長期仍應建立實價課稅制度，才是正途。

黃舒衛說，由於財政部訂定的不動產交易所得率都比實際獲利低，不少人都透過此方式節稅，但短期買賣豪宅，或是被國稅局鎖定的對象，此類報稅方式將行不通。

他指出，近五年房市交易資訊較為公開，凡是透過房仲成交的案子，都會開立發票，如果是被鎖定的對象，國稅局均能尋線掌握賣方及買方的實際成交價格，以「實價」重新核課所得稅。

我國房地產稅基低，列在房屋稅單上的房屋評定現值，雖已將路段率算在內，基本上還是比實價低，財政部的房屋財產交易所得標準，實際核定稅率再高，也僅是宣示性質，仍屬「輕稅」，但若根據售屋淨利來算，將是售屋者「難以承受之重」。

為因應實價課稅，黃舒衛建議，買賣房子的民眾，最好保留與房屋相關的支出證明，例如仲介費、契稅、印花稅、貸款購屋利息，售屋支付的廣告、清潔及搬運費等，或取得房屋所有權後支付的修繕、改良費用，保留單據作為成本證明。

台灣整體房屋貸款占GDP比重已居兩岸三地第一，依據標準普爾統計，台灣約在64.9％，雖然遠低於馬來西亞80.5％、泰國77.1％，但已高於香港的58.2％、中國大陸30.7％，標準普爾公司已對此預警全球升息潮在即對相關銀行放款成長的潛藏風險。

標普因應潛在升息壓力，已啟動亞太區主要銀行的壓力測試，此也挑起房貸對銀行機構信用違約的敏感神經。

台灣民間部門授信對GDP比的增長幅度，過去4年來年平均為1.7個百分點，其中，房貸占GDP比重則逐年略減，自2009年的67.1％降到目前的64.9％，但儘管如此，還是高於大陸及香港的水準。

標普台灣子公司中華信評指出，台灣不動產價格特別是大台北地區，過去幾年中來的成長速度，較其他亞太區國家更為快速，10年來漲幅每年平均約在6％至8％間，原因當然來自市場資金充沛且利率水準偏低，但也因此暗藏潛在風險。

中華信評認為，相關現象需要政府持續透過稅制，以對國內不動產市場進行管理，同時宜以主動積極的措施，嚴密監督銀行授信政策等，其中部份措施開始發酵，預估未來兩年的不動產價格漲勢應會趨緩，只是這些都是降溫對策。

中華信評也認為，政府所採取的修正措施不致造成大衝擊，台灣房市的固定需求將會支撐房價，房市將不至於出現大幅修正行情。

面對房仲加盟店服務品質參差不齊，淡江大學產經系教授莊孟翰認為，國內加盟店制度遠不如美國完善，也無法完全拷貝，如能透過加盟總部大體系提供強而有力的後勤支援，消費者交易安全將更有保障。加盟總部品牌價值若夠強，信賴程度會遠高於單點加盟店。

莊孟翰指出，美國房仲幾乎都是加盟（例如：ERA、21世紀不動產），仲介制度相當完善，物件流通、資訊透明、產權保險，經紀人完全不用擔心，且買賣物件只能是自己、律師及經紀人，所以把風險都已降到最低。他表示，美國買賣房屋資訊相當完整，只要上網即可查到物件屋齡歷史資料、中間轉過幾手、該付多少稅、多少貸款、屋況檢測保障都相當清楚，包括照片都有。服務標準化、價格透明化下，美國房仲經紀人大都靠經營人脈在賺錢。但台灣無法做到這種程度，因此，房仲加盟店應該去創造不同的利基點。

國內以往房仲加盟店被詬病，成員參差不齊常讓消費者吃虧，此情況下，加盟大品牌容易受到吸引，萬一發生買賣糾紛，大品牌總部會出面解決，但如果是單店經營，很有可能就關店跑掉。莊孟翰表示，傳統對房仲加盟店的看法是管理較鬆散，發生糾紛無法解決，對消費者保障不夠，尤其是單店經營者；但若是大體系下的加盟店，不僅服務品質較佳、可提供正確資訊、交易安全更有保障，品牌價值若夠強，信賴程度會遠高於單點加盟店。

莊孟翰認為，加盟總部提供給加盟店東的制度、架構、資料庫等等、都須投入相當大的資金，還必須透過行銷，以大家熟悉的語言推展，且操作資訊介面不要太複雜，並將資訊即時、客製化，這是不容易的事。不過一但建立起來，這種觀念、文化就不容易被模仿。

豪宅越來越多人買，管家的工作也越來越夯，全台約有2千人的管家需求，但是管家人數卻不到2百位，所以就有一款英式管家的課程，專門來培訓管家，培訓完薪資上看5萬元，甚至有退休教官都來搶！

1坪81萬 恐讓出龍頭 改新北桃竹主導

第3季新建案房市出現旺季不旺，觀望氣氛相對濃！昨公布的第3季國泰房地產指數顯示，台北市恐怕會失以往火車頭地位，新建案平均成交價下滑5.86％，全台最多，市場改由新北市、桃竹主導，桃園更呈價量俱漲趨勢。展望第4季和明年房市，玄奘大學副教授花敬群說，第4季仍維持高檔盤整，「但明年第1季就不敢講，現在風險壓力非常大。」

調查顯示，新北市和桃竹地區推案量佔全台64％，新北市第3季推案量創全國最高，達1364億元，新北市近3年推案規模超過1.1兆元，超過台北市同期5倍以上，桃竹地區推案量第3季仍大，達1022億元，但新北市和桃竹地區長期累積賣壓，將是後市發展一大考驗。
調查並指出，台北市建案成交價可能來到每坪81.35萬元，較上季下跌5.86％，跌幅最明顯，台北市失去主導國內房市發展功能，反會受新北市和桃園後市發展影響。

中南推案量創新高
花敬群指，第3季房市似乎有盤整向下趨勢，桃園縣的量價還再向上突破，但桃竹地區人數合計沒有新北市大，但推案量卻和新北市一樣，潛在賣壓問題更明顯。他直言：「桃園推案最熱的時間或許已過去，桃竹、新北房屋並沒有典藏價值，須有人口支撐。」崑山科技大學教授陳淑美則說，中南部推案量屢創新高，將來市場會有激烈競爭。

「不考慮買台北房」
花敬群說，當前市場體質不是很好，房市推案量規模很大，「第4季維持高檔盤整，問題不大，但明年第1季房市情況就不敢講」，他觀察國內外經濟、政治、社會情勢，風險壓力非常大，「房市、股市和政治、社會情勢脫勾，馬照跑、舞照跳，現在（風險）還在醞釀的過程。」
國泰建設協理陳仁澤說，現房價漲幅逐季縮小，大漲條件已不存在，以小漲小跌、高檔盤整為主，這樣反而健康，「是小火慢燉，而非大火快炒，房市發展空間才可長久。」科技業的蔡小姐說：「仍然不會考慮買台北的房子，一定要便宜點才會想買，就算是台北市郊區的房價還是太貴。」

台北市、 新北市與台南市昨公布10月最新建物買賣移轉棟數，台北市10月為3092棟，較上月減少1.56％，新北市共6443棟，較上月成長2.35％，台南市則爆量成長26.2％。
台北市10月建物買賣移轉棟數小幅下滑1.56％，交易量前3名分別為中山區477棟、內湖區448棟與文山區326棟。

淡水新莊大推新案
新北市建物買賣移轉棟數共6443戶，較上月增加148棟，其中以淡水區783棟最多、其次為新莊區710棟，中和區631棟排名第3名。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，9月底受QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）確定暫緩退場、中長期低率確定等多空因素，刺激北市置產客回籠看屋。

按往年慣例，第4季向來是自住客進場旺季，故整體表現維持平盤。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，雙北皆呈現平盤，其中淡水、新莊地區近期推出大量新案，拉高建物買賣移轉棟數，北市中山、內湖區仍維持常勝軍地位。

永康區369棟最熱
台南市10月建物買賣移轉棟數總計2012棟，爆量成長26.2％。前3名交易熱區分別為永康區369棟、東區260棟與中西區157棟。
黃舒衛表示，自主客為主的台南市，因為部分地區有新成屋交屋使交易量增，永康區未來3年內有南紡廠房變更案，加上離東區近，已有補漲趨勢。

不動產實價查詢網資料顯示，台北市套房單價幾乎都比一般房價高，平均每坪單價高出7萬元以上，大安區、松山、信義以及士林等地，每坪單價價差甚至逾10萬元以上，房仲業表示，小資族或者租屋族若要挑選，北市小套房由於生活機能佳，未來若想換屋，不但易轉手且較易賣個好價格。

好房網依據內政部內政部今年前8月份不動產買賣成交案件實際成交價格統計，北市套房每坪均價是64.2萬元，但北市目前均價才56.6萬元，其中，有學區、商區加分的地區，套房價格甚至比一般房價高出許多，如大安區套房每坪單價是94.4萬元，足足比同區均價81.2萬元，每坪高13.2萬元；松山區套房單價76.1萬元，也同區均價64.9萬元高；信義區套房和一般房價價差甚至達16萬元。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，從近期公開的資料來看，在台北市成交物件中，以平價產品為主，其中低總價的公寓及套房就占整體住宅交易佔比達44％，因為需求大以及低總價，因此每坪單價就會較高，即使是在同一棟大樓，套房每坪單價會比大坪數物件高，即使每坪單價高上一成也是合理的範圍，如一般大樓大坪數每坪在60萬元，套房價格有時會成交在65~70萬元。

對於一般想入住北市套房的小資族或者首購族，黃舒衛建議，最好從區域供給不要太大，或者有其他條件支撐如學區、商圈、捷運宅或者目前價格相對便宜，具補漲題材的地區為主，由於近期套房價格已出現一波漲勢，短期增值空間較為有限，但是若從中長期角度看，房價還是具有增值空間，尤其以租金付房貸的利息更是綽綽有餘。但前題是要選擇環境佳、品質較優或者生活機能佳的套房，因為這類產品在未來即使自己不住，出租或出售都具有優勢。

此外業者也提醒，購買套房還要留意貸款問題，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，現階段套房面臨到最大的問題莫過於銀行貸款難度提高，特別是15坪以下套房，不只成數降低，甚至有行庫還提高利率，因此，建議購屋人在購買套房前要先詢問一下房仲或者銀行有關貸款成數以及利率問題。

房價飆漲，政府打房多管齊下，台北國稅局憂心恐傷及無辜，擬將個人售屋所得收益率標準，分區課稅細緻化，將參考評定營業稅的地段率，依房價高低分為「蛋黃」（豪宅）、「蛋白」（非豪宅）區，未來豪宅區旁的老舊或低價房屋，賣房總稅負可望降低。

官員表示，民眾賣房子必須申報財產交易所得，依據實際交易價格扣掉必要成本後報稅，賺錢要繳稅、賠錢則可抵稅，但若民眾拿不出成本證明文件，就要依財部每年頒布的財產交易所得標準來計算所得，且無論賺賠，統統要依據計算結果繳稅。

國稅局每年會依照各地房地產交易價格及漲幅，調整財產交易所得標準，今年台北市首度採取分區調整方式，調高大安、中正、信義及松山區的售屋所得標準，一舉調高6個百分點，提高至房屋評定現值的48％，成為全國最重、史上最高。

以台北市信義區的房屋為例，101年按房屋評定現值的48％計算售屋所得，出售房屋的評定現值如為2千萬元，售屋所得就高達960萬元，此也引發立委費鴻泰關注。

費鴻泰表示，信義計劃區像美國紐約曼哈頓，但同區的嘉興街、福德街，該區房屋價值無法與豪宅相比，但售屋所得稅連帶升高，對老舊且低價房屋的所有權人並不公平，對此，財政部長張盛和允諾，今年底前重新檢討，避免老舊房屋受豪宅區影響，連帶被課徵重稅。

台北國稅局已提出今年的賣屋所得標準檢討方案，將以評定營業稅的地段率為基礎，重新檢視信義等四大交易熱區的房屋現況，以及周遭區域的繁榮度；依據營業稅的查定費用標準，依照營業地址的坐落街道，重新評定該路段的地段率，並調整老舊房屋的房屋評定現值。

台北國稅局已將今年賣屋所得標準提報財政部，近期開會審議。未來分區課稅標準細緻化之後，信義計劃區的豪宅與福德街的老舊房屋，房屋評定現值將有落差，在稅基調降之下，即使課稅率不變，售屋所得稅總稅負仍可望下降。

福德街擬更名為信義路六段、七段，居民大多認為有助房價，還有人迫不及待先漲價。北市府估計，更名後房屋稅約增7至8％，地價稅變化不大；當地資深房仲則表示，更名帶動房價是居民預期心理，實務上效果不大。

台北市稅捐處長黃素津說，更改路名多少可能影響房價，但非絕對影響；影響房價的因素主要是交通條件、商業繁榮程度及生活機能是否便利。由於捷運信義線即將通車，福德街無論更不更名，房價仍會拉高。

她說，市府每3年會邀鑑價師召開一次街路等級調整率委員會，明年恰巧要開會，她預估福德街應會調整，房屋稅可能較現行上漲約7％至8％。

地政局則說，地價稅主要按土地公告地價計算，加上稅率很低，例如非自用住宅稅率千分之10、自用住宅稅率僅2%，更名對地價稅影響不大。且地價評儀委員會今年才剛開完，要到105年才會再召開。

資深房仲人員則說，福德街更名喊了十幾年，可帶動房價只是一般人預期心理，「實際上對房價影響不大」，但目前松山家商附近已有中古屋主迫不及待喊漲。

他表示，房價仍要看所處地段的發展、物件本身條件，例如捷運信義線延伸到廣慈博愛院，就能帶動沿線房價。

遠雄建設在高雄市前鎮區新光路、中華五路、獅興街的角地，預定推出超高摩天大樓，但許先生投訴本報稱，該案建照是1993年取得，遠雄都未開發施工，應廢止遠雄的舊照，重新辦理環評和核發執照，質疑高雄市府涉嫌圖利廠商，讓建商養地。不過高雄市建管處與遠雄均表示，建照仍在有效期限中。

建管處：未過期
遠雄企業集團副總經理蔡宗易說，該案從頭到尾都合法，因規劃樓層數從地下6層改為地下7層，日前才召開環評說明會，正在申請變更建照中。他強調，目前建照仍在有效期限。

高雄市工務局建管處指，市府沒有權利要求建商馬上興建，建商只要在規定期限內蓋好，並沒有圖利的問題。

建管處說，遠雄是在1993年申請建照，依《高雄市建築自治管理條例》及內政部當時獎勵法規等，該建照有效期限到2016年，仍在有效期限範圍內。營建署指，過去行政院核准建照可延長年限規定現已廢除，其餘則依地方自治原則辦理。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指，據建築量體建照5~10年很正常，尤其上市櫃建商多會儲備5年土地庫存。

興富發以天價購得高雄美術館第一排建地，預定推出「國王之冠」豪宅建案，每坪表價50萬至70萬元，創高雄房價新高，總銷達200億元以上。

此案銷售好壞，深度影響港都房地產走向，上市櫃建商注目以待。樂觀者認為，高雄房市將再續揚；保守者表明，「再好的股票一直漲總要回檔」，市場意見不一。

上櫃建商主管說，興富發國王之冠是高雄美術館第一排的最後一塊建地，具稀有性，加上基地夠大、量體可觀，本案開賣如果順銷，附近農16特區「京城帝寶」將獲得加持，高雄房地產整體氛圍將重回上升路段。

市場人士指出，國王之冠已進場潛銷，傳出部分特定專案以接近每坪50萬元的4字頭房價搶得機先，未來交易價將依樓層與位置差異，每坪落在50萬至70萬元間；由於地段漂亮，不少人躍躍欲試。

高雄建商表示，港都房市歷經二年補漲行情，現在業界的看法頗為分歧。樂觀者認為，與台中、台北相比，高雄房價仍具上調空間，前景看好。

部分資深建商則說，這二年高雄房價漲得太凶，投資客獲利頗豐，「而且是很大的一塊」，如今續航力不足，已經明顯縮手，「再好的股票一直漲總要回檔，沒那個心臟再玩下去」。

此外，另家重量級建商國泰建設目前在高雄凹仔底推出預售案，首波開價每坪35萬元以下造成熱賣，緊急叫停重新開盤，調高價格到38萬元左右，本案量體相對較小，總銷40億元上下，一般認為有機會順銷。

業內人士指出，房市不能脫離總體經濟面發展，第4季高雄房價欠缺經濟利多，因此將走向個案表現，優良地段的「好宅」仍有順銷機會，B級地段賣A級價格的建案，進入長期抗戰。

興富發是以旗下齊裕營造公司，於去年8月間以總價57億元，向京城建設董事長蔡天贊買下高雄美館特區2,470坪建地，每坪單價230萬元，創當時高雄土地交易天價。

上市櫃建商深耕高雄市場，華友聯創造商用不動產長期效益，永續性利基獲得強化。隆大、京城今年表現可優於去年，永信更可賺進一個資本額；國揚、太子、聯上明年港都布重兵，高雄房地產商機將成挹注業績的重要來源。

法人分析，統計今年前三季止，上市櫃建商在高雄購進土地總量約150億元規模，上市櫃建商搶地，明顯透露對港都房地產市場的企圖心。

京城建設經理周敬恆表示，南部房市仍有潛力，京城持續加碼購地，在凹仔底購入700餘坪建地，集團土地存量5萬餘坪，可供未來五年使用不虞匱乏。

華友聯集團高階主管說，高雄與台南的土地存量達5.5萬坪，加上本身有市地重劃專長，未來三至五年業績量都有掌握，目前八個建案趕工，明年進入入帳高峰期；另投資100餘億元在屏東、台南、新莊興建飯店，創造商用不動產長期收益。

永信建設最近則以8.13億元買進高雄新興區、文化中心商圈附近420坪建地，將規劃60、90坪大樓住宅，總銷30多億元。法人估，永信前三季稅前盈餘15.13億元，每股稅前盈餘8.35元，全年可望賺進一個資本額。

海南省政府出臺《關於促進房地產業持續健康發展的若干意見》

降低商品住房比例 禁變相房地產開發

壓縮 至2017年末，全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例由2012年的84.4%下降至70%

提倡 構建多元化房地產體系，鼓勵有實力的企業開發高端房地產項目

嚴控 未經省政府批准，各市縣及各部門不得擅自與企業簽訂土地成片開發協定

嚴禁 控制住宅用地出讓規模，嚴禁以各種開發名義圈佔土地

《海南省人民政府關於促進房地產業持續健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)今天正式下發。《意見》中首次提出要從明年起，逐步降低商品住房開發比例，並納入市縣考核指標體系。並嚴禁以城鎮化為名，通過編制相關開發規劃，變相進行土地成片開發和房地產建設。

優化房地產結構

《意見》中明確強調要適當降低純商品住房開發的比例。自2013年起，我省將逐步降低商品住房開發比例，增加高端、經營性房地產比重，力爭至2017年末，全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例由2012年的84.4%下降至70%。

其中各年度商品住房比例控制目標由省住建廳指定，並納入市縣考核指標體系。海南省國土廳將對各年度新出讓的商品住房用地占房地產開發用地總量的比例做相應調整。對已規劃為居住用地或已出讓但未開發的居住用地，鼓勵市縣根據產業佈局，依法調整為商業或者旅遊用地。對在2013年內調整規劃並動工的專案，將在基礎設施配套費等方面適當給與優惠。

《意見》提出要構建多元化的房地產產品體系。積極發展與旅遊業、當地特色產業及產業園區結合度高的度假酒店、療養、康體養生等經營性房地產；適度發展酒店式公寓等規劃建設標準高、生態環境好的高端旅居型產品；努力培育和發展產權式酒店、分時度假酒店等各種特色經營投資型房地產。

同時，海南省還鼓勵環保和社會責任意識強、有實力的企業，開發高端房地產專案，從政策和規劃上限制土地資源和環境資源的低水準、低品質開發。探索實行按片區設置房地產價格底線制度、確保優質土地資源高效節約集約利用。

嚴格房地產開發規劃管理

《意見》強調要儘快修訂完善《海南省房地產業發展戰略與中長期規劃》，加強土地利用總體規劃對商品房用地的管理。對土地利用總規中取得的旅遊建設用地，不得隨意改為商品房用地。成片開發區的規劃應由市縣政府主導編制。未經省政府批准，各市縣及各部門不得擅自與企業簽訂土地成片開發協定，不得審批新的土地成片開發專案。對未經省政府批准簽訂的各類土地成片開發協議要進行全面清理自查整改。

此外，海南省還將抓緊編制海岸帶土地利用總體規劃，統籌岸線土地資源開發利用，明確岸線土地資源的開發保護功能分區及開發時序，嚴格控制一線岸線土地資源單純用於商品房開發。

其中沿海區域自平均大潮高潮線起向陸地延伸至少200米範圍內不得建設房地產專案。經省政府批准，特殊岸段可縮小至100米範圍內，並合理確定開發強度，距離岸線200米範圍內的既有建築物不得擴建。嚴禁填河、填湖進行房地產開發建設，用於規劃建設的濱海、濱河、濱湖等優質土地資源，原則上主要用於度假區和酒店及旅遊配套服務和相關產業的建設。嚴格控制填海造地開發房地產。

《意見》強調要加強對重要資源開發利用的規劃管理。嚴禁違反法律法規規定在自然保護區、飲用水水源保護區和沿海國家特殊保護林帶範圍內開發或變相開發房地產專案。

《意見》強調要嚴格控制將其他用途的土地用於房地產項目開發，嚴禁借高新技術、文化產業等名義變相進行配套商品房開發。嚴禁以城鎮化、城中村和舊城區改造、新農村建設、風情鎮建設以及其他重點專案建設為名，通過編制相關開發規劃，變相進行土地成片開發和房地產建設。嚴禁使用農村集體土地進行商品房建設，不得以任何方式建設、出售“小產權房”。

嚴禁以開發名義圈佔土地

《意見》明確各市縣要嚴格控制住宅用地單宗土地出讓規模，嚴禁以各種開發名義圈佔土地。對城市棚戶區(危舊房)改造、城中村改造用地要優先保證，開發用地出讓要向大企業、大項目傾斜。對超過年度計畫供應商品房用地的市縣，當年度不得再供應商品房用地；對超規模供應的，相應減少該市縣下一年度商品房工地計畫供應面積。

《意見》強調房地產開發要嚴格按照已批准的規劃實施，開發建設過程中不得擅自變更規劃，禁止違規變更土地用途和更改容積率。在供應商品房用地時，要堅持大企業進入、大專案帶動的原則，設定合理、公開透明的條件，提高商品房用地的准入門開。

同時，海南省還將建立全省範圍的房地產用地誠信企業名單，凡存在拖欠土地出讓金、惡意囤地炒地、違規開發建設和銷售等違法違規違約行為的，禁止其參與新的商品房用地競買。同時建立我省土地利用動態巡查制度，促進已供房地產用地及時開發利用，對閒置土地嚴格按規定進行處置。

海南省還將繼續推進保障性安居工程建設，充分發揮其穩定房地產市場的積極作用。加大公共租賃住房建設比例，加快推進棚戶區(危舊房)改造。同時單列保障性安居工程和集體建設用地新增計畫指標，保證保障性安居工程和農村居民建房用地需求。此外，《意見》還強調加強商品房預售管理，對八層以下(含八層)房屋預售許可的最低形象進度要達到主體完成且品質驗收合格，八層以上房屋施工進度應達到三分之二以上樓層方可預售。

11月1日晚間，新寧物流(300013)公告，公司全資子公司新寧美國控股公司擬以1280萬美元的價格，購買The Charles J. Pelle Building #1 Trust、The Charles J Pelle 2012 Irrevocable Trust、The Bryan KC Pelle Building #1 Trust、The Bryan KC Pelle 2012 Irrevocable Trust共同擁有的位於美國加利福尼亞州San Bernardino市Rancho Cucamonga縣第八大街9449號的不動產。

上述資產土地面積約8.25英畝，房屋面積約161555平方英尺，為工業用倉庫及辦公樓。該資產評估價值為1480.15萬美元，經新寧美國控股公司與交易對方協商確認本次交易價格。

本次交易的資金來源為新寧美國控股公司自有資金和在境外的融資。新寧物流表示，通過購買該處不動產來滿足新寧美國控股公司的生產經營，未來能使公司在北美市場更好拓展業務，對公司的未來發展起到戰略性作用。

10月的最後一天，北京金隅以樓面地價16979元/平方米的價格競得南京河西G75地塊，成為南京今年的單價地王。據本報記者統計，今年前10個月，南京土地出讓金收入已經達到729億元，幾乎相當於前兩年土地出讓金總和。今年土地市場上演“最瘋狂一年”，京滬杭三地土地出讓金收入均已突破千億元，連南京這樣的二線城市也水漲船高。

即便如此，本報記者瞭解到，南京市政府依然是採取了很多預防“地王”的措施，今年年底和明年上半年的地價上漲勢頭很大。

　南京的“豐收”

9月底，國土部為防止地方再出現“地王”，曾與部分地方政府進行了談話，要求各地嚴格限制地王，然而談話只隔了一個月，在10月的最後一天，南京就誕生了新的單價地王。

在與萬科、和記黃埔、招商等地產大佬經過42輪競價後，北京金隅以29.3億元的價格競得了南京河西G75地塊。16979元/平方米的樓板價，也使南京河西的這一地塊成為今年南京新的單價地王。

南京當地一位房地產業內人士指出，由於近兩個月以來南京土地市場一直在持續升溫，因此在10月底拍出單價地王並不令人感到意外。

“9月份南京的土地市場溫度開始升高，但價格還沒有被飆到現在這麼高。10月份開發商在南京土地市場要比9月份活躍得多。”中國指數研究院南京總經理曹旭東如是說。

就在北京金隅拍下單價地王的前一周，南京已經出現了一波土地出讓的小高潮。

10月23日與其它開發商經過51輪廝殺後，中國鐵建房產集團以35.1億元的價格奪得了河西G72地塊，樓板價超過了1萬元/平方米。而在10月23日這一天，南京共出讓了五幅土地，僅一天的土地收入就高達71.94億元。

據瞭解，2011年全年南京的土地收入只有345億元，去年全年土地收入377億元。而今年僅前10個月，南京土地市場的收入超過671億元，同比增長達到70%以上，創下了南京賣地收入的最高紀錄。

曹旭東告訴記者，南京今年土地市場的升溫，與當地樓市走高有直接關係。

土地市場升溫的另一面，是南京新房市場的成交量創下了新高。

據南京網上房地產統計，南京9月份房產認購量達到10390套，成交量高達8700套，創下南京同期4年來的最高紀錄。而在9、10這兩個月，南京新房認購量超過1.9萬套，較去年同期增長了36%。

“這樣的成交資料，只能用‘瘋狂’來形容。”一家房產機構人士說。

在成交量創四年新高的同時，南京近兩個月的房價出現了較大幅度的上漲。

根據國家統計局的資料，9月份南京房價較去年同期上漲了14.5%。而自去年5月份以來，南京房價已經出現了連續17個月的上漲。

“在調控的近三年時間裡，南京房價並沒有太大的漲幅，遠郊一些區域的房價還出現了相當長時間的下滑態勢。開發商不但沒有拿地的興趣，而且很多專案都處於半停工狀態。今年南京房價上揚速度加快使得房企加快了拿地速度。”曹旭東說。

　賣地“最瘋狂一年”

上述南京房地產業內分析人士指出，國土部要求關注地王的談話還是給南京土地出讓造成了影響，10月底兩幅地塊的暫停出讓與此有很大關係。

“一些體量較大可能會產生總價地王的地塊，向市場推出的時間也被推後了。”曹旭東如是說。

上述南京房地產業內分析人士指出，南京土地市場的升溫，也與開發商回歸一二線城市的戰略轉移有很大關係。很多開發商都把南京看做必須在長三角地區進行布點的城市之一，因此也促使了南京土地價格的進一步走高。

據瞭解，包括萬科、招商、複地、嘉華集團等大型房企，在今年下半年的拿地計畫中，都將南京作為未來房產戰略發展一個相關重要的“據點”。

“南京的房價一直被當地政府控制得很嚴，因此前幾年南京市場也較低迷。但在房企向一二線城市回歸的背景下，南京、蘇州等經濟發達城市的空間越來越被大型房企看多。南京土地市場的走高，其實也是房企在二線發達城市激烈競爭的一個表現。”嘉華集團相關人士表示。

而地方政府也深諳房企對土地的競爭，會嚴重影響到一個地方的財政收入。包括北京、上海、杭州等被開發商普遍看好的熱門城市，都已成為樓市上揚態勢中的受益者。

據中指院統計，今年前9個月北京土地出讓金已達1154億元，上海土地市場吸金1538億元；杭州今年前9個月的土地收入也再次超過千億，達到1022.76億元。

一些城市在三季度也推出了自己的供地計畫。資料顯示，截至9月底北京土地市場共推出1093公頃土地（其中住宅用地835公頃），而如果算上10月份原計劃推出的157.8公頃的土地，北京的住宅供應量約992公頃，超過了年初制定的850公頃的供應計畫指標。

“北京在三四季度加大了土地供應量，是諸多城市想在年底前收穫土地收入的集中表現。不僅僅是一二線城市，連三四線城市推地的數量都較年初時有不同程度的增加。”復旦大學地產運營研究所所長蔡為民指出。

據國土部土地諮詢研究中心一位元專家此前透露的資訊，今年上半年全國土地出讓合同價款已高達1.7萬億元，增幅達77.3%，已經創下了歷史新高；而今年12月全國將迎來土地價格高峰期，而今年全國土地出讓金預計將達到4萬億元。

“地方政府的財政壓力已經持續了近三年，各地土地出讓屢創紀錄，在某種程度上是地方政府緩解壓力的表現。今年最後一個季度樓市和土地市場是否會發生轉變，各地都不清楚，因此地方推地的節奏出現了加快的現象。”全國房地產商會理事李驍如是說。

11月1日，中鐵房地產集團廣州有限公司以8.507億元競得佛山桂城金融B區C05-06地段商住地，溢價79%。該地總面積為2.61萬平米，折合樓面價達到9318.85元/平米，創佛山樓面價第二高。

而“佛山史上最高樓面單價”同樣由中鐵于一周之前（10月25日）創下，其時中鐵以11.05億奪得金融B區B10-13地段沿江商住靚地，樓面價9417.59元/平米，溢價80.8%，也是中鐵首次在佛山拿地。

資料顯示，中鐵最新獲得的金融B區C05-06宗地，編號為佛南網(掛)2013-049號，位於華翠北路東側、中央大街南側，北鄰佳兆業1濱江1號，西北角是中鐵上月25日奪得的B10-13地塊。地塊周邊的在售項目主要有中海錦城、地鐵金融城、萬達廣場等。

根據地塊出讓條件，宗地建築容積率 1.5且 3.5，最大計容建築面積可達91288.05平米；建築密度裙樓 40%，塔樓 25%；綠地率 25%；建築限高 150米。此外，項目90平米以下住宅面積須占住宅建築總面積的比例不低於20%，且本項目地塊無需獨立設置幼稚園及小學等教育配套設施，所需學位由桂城街道辦事處統籌解決。

業內人士認為，儘管本次拍賣沒有突破9418元/平米的佛山最高樓面價紀錄，但10之天內，中鐵斥資近20億連續拿下的金融高新區兩宗地塊，樓面價均在9000元以上，已經遠高於此前佛山地價水準。

11月1日，廣州富力地產股份有限公司公佈了10月份營運資料。資料顯示，10月份其合約銷售總金額約為49.37億元，而月內已出售的合約銷售總面積約為40.2萬平方米。

與9月份相比，富力地產銷售收入和銷售面積分別上升14和27%。與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升16%和下降13%。

據瞭解，今年富力地產的全年銷售目標是420億，截至10月底總合約銷售金額約343.98億元，完成目標的81.9%。另外，累計首十個月，富力合約銷售總面積約284.06萬平方米，與去年同期相比，分別上升23及16%。

據稱，富力地產在進一步優化銷售策略後，銷售業績得到了明顯增長，部分城市甚至超過了預期目標，其中，廣州、北京、太原、天津等地均獲得較好的成績。截至2013年6月30日，富力地產在國內19個城市的土地儲備建築面積為3410萬平方米，分佈在9個省19個城市。

而10月21日穆迪對富力地產的評級展望為穩定，並預計未來12-18個月該公司利息覆蓋率維持在3.0-3.5倍左右。預計富力地產將繼續產生強勁的合約銷售額，並維持目前的毛利潤率及良好的流動性。

10月28日早晨5：40，上海自貿區管委會門口，汪洪忱開始排隊給新公司核名，這時他的前面已經有6個人。

自貿區成立一個月以來，除了週末，每天5：30開始有人來排隊。

汪洪忱的總公司在瀋陽，上周特意飛過來註冊公司。公司主要是做鋼材的進出口業務。

從目前的政策上，公司看中了自貿區的稅點低和過關時間短的好處。“就拿去年，公司從德國進了批鋼材，過關整整花了14個月，如果能在自貿區開公司，估計能節省兩個月。”

一個月之內，自貿區內的辦公樓出租價格至少漲了2－3倍。

房價漲了，每到週末，就不斷有本地人到自貿區內看房，希望投資。

家住浦西的付女士，週末在自貿區看了三四套房，打算花200萬上下，作為投資。“從物流中心轉成金融中心，相應的配套如餐飲、娛樂、商場，會慢慢成熟起來。”

像付女士這樣，在區內看房的不在少數。小王和同事開著輛老式麵包車，帶客戶看房，從2號門到5號門，每天幾個來回。“我已經連著幾周沒有休息了。”小王說。

周邊地區的新希望

儘管現在很多細則還沒有明確，自貿區的成立，讓周邊的居民多了很多期盼。

69歲的嚴老師的家和自貿區僅隔著一個柵欄，一家祖孫三代住在這裡。這個區域現在住的人大部分是在附近打工的外地人，幾家共用一個水龍頭。

嚴老師說，“這裡每年都說要拆遷，說了22年，一直沒拆，現在自貿區成立了，拆遷就有盼頭了。”

高橋鎮與自貿區中間僅隔著一條馬路，週末時，高橋鎮充滿了生活氣息。菜市場裡隔幾步就有現做現賣的烤餅，新鮮出爐的炸雞腿。

而不遠處的自貿區裡，百米不見人，十分安靜。

張女士正拎著布袋逛市場，她對自貿區成立蠻樂觀，“起碼，增加了我們的就業機會，可以去外資公司工作了。”

自貿區掛牌成立之後，高橋鎮的房價，在7月份時就上漲了30%－50%。

週末時，兩三家房屋仲介公司一起在學前一村門口，擺出二手房的招牌。

“最近出租房子的生意好，每個月的收入也上漲了10%吧。”但這樣的勢頭不知能持續多久，小王是謹慎的。“上海購房的限購政策一直都在緊縮，恐怕買房人會謹慎購房的。”

觀望與未來

週末兩天，自貿區管委會不上班，但門口排滿人，有人拉著行李箱專程來註冊公司。幾個黃牛在這裡給這些期望尋找商機的人們答疑解惑。

在自貿區對面的鎮上，李蘇平做建材生意，“和黃牛、開公司的諮詢了幾次，明白了自貿區是怎麼回事。這裡並不適合我的生意。”在李蘇平看來，成立自貿區就像商場生意進入淡季，搞個促銷活動，刺激下。“在更加具體的細則出來之前，我還是會繼續觀望的。”他說。

據媒體報導，上海市市長楊雄在一次記者見面會上表示，最初針對一個月前掛牌的上海自貿區宣佈的限制規定是非常初步的措施。儘管他未進一步透露相關規定可能如何演變，但他試圖為圍繞自貿區金融自由化的預期降溫，他表示，金融服務主要是為了提振貿易。

據上海市工商局公佈，10月1日至27日，上海自貿試驗區分局設立登記企業208戶。其中包括內資188戶，外資20戶，和去年同期相比，相同轄區內註冊數量增加了近4倍。新設的企業主要集中在貿易行業。同時，已有1500多戶企業辦理了名稱核准手續，它們將成為下一階段企業設立的主要對象。自貿區內各企業登記註冊視窗已接受有關企業設立等諮詢約3萬人次，

“以房養老”方案或下月出臺。在昨天舉辦的2013中國老齡事業發展高層論壇上，“以房養老”首倡者、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇（微博）表示，“最近得到消息，讓我們在12月份拿出方案，明年一季度要把這個產品推出來。”

“以房養老”是一個金融產品

孟曉蘇是“以房養老”首倡者。孟曉蘇透露，十年前，他向剛就任總理的溫家寶提交建議，溫家寶隨後批示建設部、保監會兩部門研究。時隔十年之後，國務院首次提出開展“以房養老”試點。

面對“以房養老”引發的爭議，孟曉蘇回應稱：“這不過是商業性的養老保險補充產品，是一個金融產品。”

孟曉蘇說，“以房養老”是歐洲發明的，20世紀80年代曾經在美國、日本、澳大利亞都得到了快速的發展。

“以房養老”適合中國國情

“中國的老人缺什麼？大家低工資沒積蓄，多年缺乏養老保險。但是中國老人有什麼？中國老人有房產，特別是中國房改，很多老人通過房改用小錢就買下了價值較大的房屋。”

孟曉蘇認為，中國老人是典型的“住房富人、金錢窮人”，“以房養老”非常適合中國的國情，並且最適合有房而缺錢的老人。他隨即算了一筆賬：一個擁有500萬元房產的70歲男性老人，如果購買“以房養老”產品，算上房產增值等各種因素，每個月也能拿到27000元錢。

“一個老人把自己的房產做反向抵押以後，不僅可以繼續居住，而且還可以領取資金，領養終身，而且活多久就領多久。”孟曉蘇列舉了“以房養老”的幾大好處，比如退休以前人養房、退休以後房養人，現金資助子女、終身保持尊嚴，房產抵押後，可避遺產稅等。

“以房養老”首選失獨老人

國務院意見出臺後，金融機構對“以房養老”仍有很多擔心，其中房屋70年產權、房價下跌、中國房屋傳給子女的傳統是最大障礙。

對此，孟曉蘇說，土地使用權是70年，但《物權法》已規定，住宅建設用地使用權期滿自動續期。針對房價下跌問題，他說，“保險公司擔心了十年，已經使自己吃了大虧。”

房屋作為遺產傳給子女，這在中國是傳統。解決這個問題，孟曉蘇瞄準目前日益增大的失獨家庭。在當日的論壇上，國務院發展研究中心主任李偉透露了一組數位：受嚴格的計劃生育政策等多種因素的影響，我國生活在獨居、空巢家庭的老人已經高達6200萬，相當於一個法國。中國老齡事業發展報告2013顯示，全國每年新增7.6萬個失獨家庭。

孟曉蘇說，“以房養老”首先要解決的是無子女老人和“失獨老人”。

謀求全國佈局，且提出“開發—運營—金融”房地產開發模式的廣州老牌國企越秀地產（00123，HK）正迅猛發力。網易財經注意到，從今年下半年開始越秀地產已多次聯合旗下關聯投資基金公司拿地，初略計算，在不到半年時間內該公司在杭州、佛山、武漢以及廣州共計斥資157億拿地。

越秀地產相關負責人透露，聯合購地模式使得公司在保持較低負債比率的同時加快規模效應，實現資源整合。同時網易財經獲悉根據公司戰略規劃，越秀地產更首次提出住宅工業化戰略。

越秀地產在提出“開發—運營—金融”模式後又有進一步動作。10月底，越秀地產旗下附屬公司廣州宏景地產與其母公司越秀集團控股投資基金公司越秀仁達五號實業聯合拿地，體力挫保利、萬科等巨頭以43.5億元價格、溢價45%拿下廣州蘿崗地塊。

而越秀地產的母公司廣州越秀集團有限公司為越秀仁達的主要股東。越秀地產聯合旗下合營投資基金公司並非首次，今年9月12日，越秀聯合投資基金越秀仁達以90億總價投得武漢地塊，一舉成為當地地王。

無獨有偶，6月26日，越秀地產與其合夥投資基金深圳越秀以5.84億元奪得杭州江幹地塊。此後7月10日，與合營的投資基金夥伴17.72億元拿下佛山禪城地塊。網易財經注意到，上述幾次拿地，其投資基金公司股權占比居多。

越秀地產內部人士向網易財經透露，與投資基金進行合作開發的創新模式，使得公司在保持較低負債比率的同時加快小投資撬動大專案規模效應，不排除在規定的認購期內根據專案發展需求全資擁有項目。

初略計算，越秀地產在不到半年時間內，在杭州、佛山、武漢以及廣州共計斥資157億拿地。

此外，網易財經在日前越秀地產發佈綠色住宅白皮書會上獲悉，根據越秀地產戰略規劃，首次提出住宅工業化戰略。該公司越秀地產副總經理黃維綱透露，目前全國佈局的12個城市新建住宅專案將全部按照綠色建築一星級標準建設，而近年公司一直在進行標準化、綠色建築的研究，成立地產研究院並進行資源整合，預計2020年後，在工業化領域將取得突破進展。（朱玲）

曾以“萬象城”的商業模式奠定在商業領域一席霸主地位的華潤置地（01109,HK），本月初正式推出號稱“mini萬象城”的華潤“1234space”

上半年華潤置地投資物業占比集團總產值已達20%，在當前商業地產競爭激烈，各種概念購物中心頻出當下，華潤希望這個縮小版的萬象城行銷模式能夠成功複製，打造一個持續現金流管道，提振業績助力點。

新品會上，華潤置地董事長吳向東透露，借助萬象城效應，華潤1234space迷你萬象城品牌計畫未來實現全國佈局。

據悉，華潤1234space佔據深圳傳統的羅湖商圈，處於東門，人流量大，但消費相對不高，屬於近年當地政府整體舊改規劃區域。華潤置地專案相關負責人透露，不同于萬象城高端路線的定位，這一項目將以潮人文化為載體進行定位，打造新的體驗式購物中心商業體。

於此同時，該公司位於總部區域的春繭專案的萬象城也拉開一系列的行銷活動，面積達到了兩萬平米，是商業模式的全新嘗試。截止上半年末，華潤置地投資物業在公司總資產比重達20.3%，且這比例還會持續上升。公開資料顯示，其所建商場的回報率約20%，遠高於競爭對手。萬象城行銷模式已成為公司提振業績、租金增長或可獲取的部分。

華潤置地目前已有五個萬象城和一個五彩城投入商業運營。截至2013年8月底，華潤置地2013年度累計簽約額約人民幣438.3億。投資物業租金收入增長強勁。截至7月底，共實現租金收入約港幣27.02億元，較去年同期增長34.8%。

今年來，華潤置地在重點打造的深圳區域動作頻頻。去年華潤集團總部成功引入深圳灣體育中心附近，其總部大樓春繭正式培土動工。

華潤置地董事長吳向東稱，華潤置地將會在大深圳區域開發深圳華潤中心、深圳灣綜合發展專案、大湧舊村整體改造項目、湖貝舊村整體改造項目、銀湖藍山、小徑灣六個項目，建築面積接近1000萬平方米，陸續投資額將達到1000億元。

網易財經注意到，面臨當前競爭激烈的零售地產，有別與萬象城這類高端路線的綜合體，華潤1234space這個商業項目建築體量不大，借助萬象城品牌效應，這或許又是華潤置地在中端消費領域的一次試水。一旦商業行銷模式複製成功，這又成為華潤置地擴張的後盾。

據悉，今年8月中旬，華潤曾以109億拿下深圳前海地塊，體量高達50萬平方米，有意打造領先高端商用綜合體。

.首開股份（600376）日前披露，擬以不低於5.93元/股，合計發行不超過6.75億股，募集資金40億，投入北京通州區宋莊鎮C02/C06地塊、太原CG-0932地塊西區、蘇州2011-B40地塊、北京通州區於家務鄉鄉中心A/C地塊等經濟效益較好的專案。同時，公司將發行總規模不超過58億的公司債券。

公告披露，通州區宋莊鎮項目位於北京市的東部，通州區北部宋莊鎮寨辛莊組團內，北京市的東北方向五環到六環之間。項目的定位為中檔商品住宅。項目周邊住宅項目，銷售均價為23000元/平方米左右。目前該項目處於施工階段，2011年8月正式開工，預計2015年10月全面竣工交付。專案計畫實現銷售額44.13億，計畫實現稅後利潤5.38億，稅後利潤率為14.56%，銷售淨利率12.19%

太原專案位於位居太原市政府“南移西進”戰略重點打造的“城南高檔居住區”核心區域，位於山西省太原市龍城新區，北距市中心約10公里，東距武宿機場約8公里。北部緊鄰規劃中大型的城市體育公園，西側為汾河景觀帶，緊鄰兩條地鐵線，西臨山西大醫院。專案的定位為普通住宅。項目周邊住宅項目，銷售均價為8000元/平方米左右。該專案預計實現銷售額48億，計畫實現稅後利潤6.27億，稅後利潤率為15.82%，銷售淨利率13.07%

蘇州專案位於蘇州市吳中經濟開發區，地塊東、南邊界均為景色優美的公園綠地，尤其是地塊東面的視線可以直達尹山湖。周邊主要資源包含尹山湖、城市運動公園和環湖景觀帶。項目定位為中檔商品住宅。項目周邊住宅項目銷售均價為11000~13000元/平方米。專案計畫實現銷售額28.37億，計畫實現稅後利潤2.84億，稅後利潤率為11.56%，銷售淨利率10.02%。


通州區於家務鄉鄉中心項目位於北京市通州區於家務回族鄉，地處六環以外，緊鄰京津高速公路。距離首都機場42公里，北京火車站32公里，距六環路7公里，距離CBD核心區車行約33公里。項目的定位為中檔商品住宅，項目預計售價為13500元/平方米。專案計畫實現銷售額46.69億，計畫實現稅後利潤5.51億，稅後利潤率為14.01%，銷售淨利率11.81%

另外，首開股份此次擬發行規模不超過58億元的公司債券。本次公司債券的期限不超過10年，募集資金扣除發行費用後擬用於調整債務結構、補充流動資金、專案建設以及未來可能的收購兼併專案等。

.隨著十八屆三中全會臨近，有關會議將討論土地改革的報導不斷傳出。最近有消息稱，新一輪土地改革重點之一將是農村集體經營性建設用地，而之前公佈的國研中心“383方案”，有關農村集體土地入市的傳聞更是攪動了市場。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，受“小產權房轉正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個小產權房價格出現上漲，其中通州區太玉園小產權房最近一月更是上漲千元以上。

一旦小產權房轉正，其巨量供應合法進入市場，將對房價調控產生巨大效果。但多名專家表示，農村集體土地入市很難全面放開，在國家沒有明確政策出臺的情況下，小產權房轉正尚屬空談。

小產權房交易火爆

“383方案”引發熱議，其中土改部分尤其引人注目，因為它明確提到“集體建設用地直接入市”，這有望為小產權房合法化打開一道門。報告提出：在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的“小產權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。

“383方案”涉及小產權問題的表述甚至成為一些經營小產權房仲介機構行銷的說辭。北京通州區仲介公司經紀人王海如 （化名）對購房者說：“小產權房要轉正了，如果你還在考慮價格，那將再次錯過這個機會。”王海如表示，農村集體用地入市放開後，這意味著小產權房將合法化，現在買小產權房將來轉正是遲早的事，“現在通州地區的小產權房每天交易火爆，價格都在上漲。”

王海如所在的公司位於北京市東六環外的張家灣鎮，這裡聚集著太玉園、月亮灣曉鎮等多個小產權社區，其中太玉園是北京最大的小產權房片區。因為小產權交易的火爆，也吸引了越來越多的仲介公司參與，其中不乏21世紀不動產這類知名的仲介機構。21世紀不動產的一名經紀人向 《每日經濟新聞》記者證實，最近太玉園的小產房賣得特別火，很多顧客希望找到低樓層的房子，但是已經沒有多少合適的房源了。談及價格，他表示，“ 十一 之後價格就不斷漲，以前只有八九千元，現在1萬元，1個月漲了1000元左右。”

在通州核心區塊，正規商品房的價格都已經在兩萬多，幾千元的小產權房在價格上還是有很大優勢。在上述經紀人看來，小產權房依然是價格窪地，“即使是到一萬元，但相對于周邊兩萬多的價格，還是有一定的優勢。除了政策方面的原因，還有就是大產權房漲，小產權房就漲。”

21世紀不動產經紀人員介紹，購買小產權房因為無法貸款，只能是全款買。由於不限購，所以手續簡單，只需給村委會過戶費6萬元，再加一定的仲介服務費即可，快的話從掏錢到換房本半天就能辦完。

深層次問題難解

由於小產權房是在農民集體土地上建設，未繳納土地出讓金等費用，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，其產權證是由鄉政府或村委會頒發，在某種意義上說，它不具有真正合法的產權證，其身份也是購房者最大的擔憂。

從2007年開始，中央多次啟動小產權房清理整頓。但由於沒有統一的處理政策，各地對現存小產權房的處理力度不一致。中國房地產學會副會長陳國強（微博）說，治理是一陣一陣的，而有些地方對治理小產權房往往採取了回避態度。

當記者以購房者身份提出“風險問題”時，上述仲介公司經紀人均表示，不用擔心風險，“這些房子都是村民的回遷房，而且現在購房者都是和村民一起混住的，這些房子能被拆掉嗎？”

此前北京市也出臺過對小產權房整頓的通知，但小產權房交易卻一如既往。上述經紀人說，“現在政府對於小產權房的政策也比較模糊，購房者與村委會簽合同後，還有風險約定，如果房子拆除，村委會會給予補償。”他多次強調，小產權房被拆可能性不大。事實上在深圳等地，小產權房成交也出現暴漲，除了房價上漲的因素，不排除小產權房“轉正”利好進一步刺激了購房者。

全國工商聯調研資料顯示，從1995年到2010年，全國小產權房建築面積累計超過7.6億平方米，相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。其中，北京、太原、深圳等地小產權房占當地住宅市場份額均超過兩成，房價僅為臨近地段商品房價格的25%~60%左右。

如此巨量供應一旦合法進入市場，將對房價調控產生巨大效果。正因為小產權房的地位，近年來學界也不斷呼籲給小產權房合法身份。建立一個城鄉統一的建設用地市場，允許集體建設用地入市交易，不僅從根源上解決了小產權房問題，還可以調控房價。

經濟學家馬光遠認為，如果小產權房真的轉正，在市場上完全流通，這個供應量是比較大的，對於穩定房價能夠起到一定作用。“但小產權房的轉正難度非常大，因為涉及土地、城鄉二元、農民土地收益等複雜問題。”


上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析認為，將農村集體用地直接進入到非農市場，固然能提供大量合法化的小產權房，但地方政府卻要面臨土地財政減少的困境。一旦農民集體土地進入市場，首先中央要給地方政府增加更多的收入來源，如房產稅；另外也需要建立一系列政策法規來引導農村集體土地交易。

陳國強在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時說，目前關於三中全會對小產權房的討論都是推測，“小產權房歸根到底是兩種土地所有制並存造成的問題，因此解決小產權房也應從土地制度入手，如果不破除這個問題，小產權房也很難有解。”

.隨著“招保萬金”三季報陸續披露，A股龍頭房企今年對後市的態度已經初步顯現。

證券時報記者注意到，三季報顯示，龍頭企業紛紛看好後期市場，並積極拿地以備戰後市。以“招保萬金”為首的房企商品房銷售面積和銷售額同比紛紛雙增長。除此之外，這些龍頭房企已經在今年加大開工面積，為明年銷售業績未雨綢繆。

加速拿地

日前，萬科、保利地產、招商地產、金地集團四大龍頭房企三季度全部披露完畢。從拿地宗數以及新增土儲面積來看，前三季度萬科在土拍市場上表現最為積極。

公開資料顯示，前三季度萬科累計新增加項目87個，占地面積787.28萬平方米，對應權益規劃建築面積2214.44萬平方米，總成交金額為660.94億元，平均樓面價2985元/平方米。萬科今年前9個月新增的規劃建築面積，已經超過2012年全年的數字（約1622萬平方米）。

金地集團今年已經提前完成年度拿地計畫。資料顯示，金地集團前三季度共獲取新項目19個，增加土地儲備總計約600萬平方米，完成總投資額約 228 億元。金地管理層曾表示，2013年計畫投資150億元拿地，2012年金地全年拿地金額僅不到50億元。

而保利地產拿地成本下降最為明顯。據保利披露的資料，1~9 月份保利新增項目總共43 個，增加土地儲備1501萬平方米，總地價為448億元。按此測算，保利前9個月拿地的平均樓面價2987元/平方米，相比2012年3386元/平方米的平均樓板價，拿地成本下降11.87%。“隨著保利的銷售均價回升，拿地成本降低，未來保利地產的毛利率將企穩。”某券商房地產行業研究員告訴記者。

上述房企中，年內拿地面積最少的是招商地產，其拿地成本也最高。該公司三季報顯示，招商地產前9個月共獲得16個專案，占地面積為119.04萬平方米，規劃建築面積為256.19萬平方米，總成交金額為138.17億元。

值得注意的是，招商地產平均樓面價為5394元/平方米。上述研究員分析，招商地產拿地成本較高的原因是，集中在土地競價較為激烈的一二線城市。該公司相繼新進入大連、昆明、寧波，又斥資26億元進入杭州，樓面價均在12000元/平方米以上。“招商地產擅長高端專案的開發，有能力在高成本的專案上實現獲利。”上述研究員稱。

加速開工

除了積極拿地外，這些龍頭房企普遍加大了新開工力度，力爭確保2014年銷售業績。

三季報顯示，萬科在前9個月累計實現開工面積1362.3萬平方米，竣工面積 651.6 萬平方米，較去年同期分別增長 56.4%和 48.7%，分別完成年初計畫的 82.4%和 50.5%。萬科董秘譚華傑表示，隨著一批今年新獲取的專案陸續進入開工，預計全年實際開工量將超過年初計畫數。


隨著新開工速度的加快，保利的可售資源瓶頸有望解決。據三季報數據，保利前9個月累計新開工面積1209萬平方米，竣工面積660萬平方米，在建面積3992萬平方米，分別同比增長 26.2%、55.7%和 21.9%。其中，新開工面積已完成全年目標的76%。

廣發證券一位分析師認為，保利新開工的增速26%高於銷售業績面積的增速18%，預示著制約公司銷售增長的可售資源瓶頸問題有望逐步得到解決，公司2014年簽約銷售額同比增速將超20%。

此外，金地前9個月也累計完成新開工面積494.2萬平方米，在建面積 1084.2萬平方米，竣工面積 76.6 萬平方米。新開工和竣工分別完成年中修訂計畫的 74.1%和 29.5%。

市面多個新盤同期開賣，過去兩天合共售出247伙一手單位，是近兩個月來一手市場成交最暢旺的周末，按周增加近兩成。

過去兩天一手盤主要由柯士甸站的THE AUSTIN 及大角咀浪澄灣領軍，而累積一定加價幅度的西九龍天璽，周六發售的24個單位也全數售出。

新地（016）副董事總經理雷霆表示，九龍站天璽日前開售的24伙已沽清，重推合共賣出178伙，套現超過40億元，餘下3伙稍後推出。新地代理助理總經理陳漢麟表示，178伙的買家中，近8成是本港永久居民，約20％買家透過公司名義購入單位，約5％屬非本港永久居民。項目餘貨約130伙，集中天鑽璽及皇鑽璽，暫未有推售時間。

雷霆指出，下周的推售焦點將轉移至港島西環Imperial Kennedy；市場消息指出，項目暫收約70票。同系洋房項目Shouson Peak，則計劃在未來兩周內上載價單。

信置（083）及市建局的觀塘新盤觀月．樺峯兩日再售出10伙，信置營業部聯席董事田兆源表示，項目累售66伙，套現逾5億元；該盤第4張價單於今天截票，明天發售。剛過去的周末兩天錄得逾1.2萬人次參觀示範單位，大部分為家庭客。同系白石角海鑽．天賦海灣兩天則售出3伙。

其他錄得成交的新盤，包括元朗溱柏，兩日沽出14伙，其中2座高層E室，實用面積821方呎，以605.2萬元售出，實用呎價7371元；另Residence譽．88、逸峯和yoo Residence等，也有零星成交。

另外，近日一手市場旺熱期間，又傳聞有經紀發生爭執，昨日網上流傳一段疑似代理打架的短片，片中逾十名地產代理在街頭有所推撞，有指相關人士同屬一家代理行，不排除因爭客引起爭吵。

原築劈低市價13%出貨

新盤主導大市，二手屋苑交投持續低位橫行。代理行數據顯示，過去兩天十大屋苑僅錄3宗成交，按周跌逾六成；個別屋苑有業主大幅減價吸客，元朗原築一個低層兩房戶以328萬元成交，低市價13%。

一手盤以優惠吸客，部分急於套現的二手業主只有減至低於市價才獲承接。利嘉閣地產分行經理鄭偉延表示，原築最新錄得本月首宗成交，屬3座低層A室兩房戶，業主早在8月時以378萬元放盤，惟未獲承接，近日因急於套現，累減13%，最終以328萬元易手，實用呎價6819元，低市價約13%。

置業18分行助理區域經理黃信安指出，長沙灣宇晴軒6座低層F室業主原本以貼市價530萬元放盤，最終減價40萬元，以490萬元成交，低市價約6%；單位實用面積445方呎（建呎636），實用呎價11011元。

美聯分行首席高級營業經理黃錦瀚表示，多個新盤以參考同區二手樓價開售，對二手市場造成重大衝擊，其中沙田第一城業主態度亦有軟化迹象，個別把減幅擴大至8%或以上，屋苑近日的成交個案，叫價普遍較市價低約5%。

東涌映灣園亦有業主以低於市價5%沽出單位，利嘉閣地產分行經理魏小勇表示，映灣園一高層戶開價770萬元，終減價32萬元，拍板以738萬元沽出，成交價低於市價5%。

面對目前的二手市況，有逾千萬元的豪宅亦減價離場。美聯物業分行營業經理周桂明表示，大埔比華利山別墅銀池道雙號屋，實用面積約2429方呎，四房間隔，連花園、泳池及兩個車位，望海景，業主開價3200萬元，最終以3020萬元成交，實用呎價12433元。原業主去年5月份以2866萬元購入物業，是次轉售業主須繳付約151萬元的額外印花稅（SSD），扣除SSD賬面近平手離場。

雖然市場屢有減價個案，若綜觀十大屋苑，成交量仍持續低迷。中原地產統計數據顯示，十大屋苑過去兩天只有3宗成交，較對上一周減少5宗，成交量為近五周新低。該行亞太區住宅部總裁陳永傑表示，多個市區一手新盤接踵推售，搶去大量客源，令二手交投陷入停頓。

政府先後放寬多幅住宅用地的發展密度，並隨即推出招標，其中位於青龍頭豪景花園側的住宅地將在周五截標，連同古洞住宅地，市場人士估計可為庫房進賬逾20億元，惟青龍頭受地盤環境等影響，預料發展商出價審慎。

即將截標的青龍頭用地，佔地約5.24萬方呎，可建樓面逾13.2萬方呎，設有不可興建少於175伙的限量條款。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，用地貼近馬路，較受噪音影響，區內的社區和交通配套等也有限，缺點較多，惟將來大部分單位可享開揚的青馬大橋一帶景色，預料可抵銷其缺點，用地估值約4.62億元，每方呎樓面地價約3500元。

兩地估值逾20億元

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚對用地的看法則較保守，認為其毗鄰為大型屋苑，呎價對用地將來新樓盤的定價有一定壓力，加上地盤本身的因素，估計每方呎樓面地價約3200元，估值約4.2億元。綜合業界預測，用地每方呎樓面地價介乎3200至4200元不等。

同日截標的古洞用地，位於上水青山公路－古洞段，地盤南面是香港高爾夫球會，意味若球會用地未來維持作球場用途，該地皮將享有開揚的景觀。

測量師指出，由於項目要求建不少於515伙，須發展為樓價較低的中小型單位，加上建築費高昂，相信發展商若要維持其利潤水平，地價將較低。業界人士估計，每方呎樓面地價2800元起，用地估值約15.6億至22.2億元，即兩地估值可逾20億元。


粉嶺荃灣兩限量地 估值最低20億
(經濟)

粉嶺高爾夫球場旁的限量地將於本周五，連同荃灣青龍頭限量地一同截標，合共涉及約690伙住宅供應，預計兩幅限量地可為庫房帶來最少20億元賣地收入。

涉690伙住宅 周五截標

上述兩幅限量地，以粉嶺高爾夫球場旁的住宅地規模較大，地皮鄰近青山公路，佔地約154,280平方呎，地積比率約3.6倍，可建樓面面積達555,401平方呎，最少落成量為525伙，建築物高限為25層。

雖然屬限量地，但平均單位面積仍達1,078平方呎。業界估值約15.56億至22.22億元，樓面呎價則約2,800至4,000元。據賣地章程顯示，該用地須於2019年9月底前竣工。

理想城市集團業務發展總監及企業估值部主管張聖典表示，未來落成的單位，將享有高爾夫球會景致，預計開售時的實用呎價達9,500元。

青龍頭地 面積5.2萬呎

不過，政府明年初進行的《發展新界北部地區初步可行性研究》，已將粉嶺高爾夫球場納入研究範圍，將來有可能會改劃作住宅及商業等發展，料將會影響發展商的投地出價。

至於同日截標的荃灣青龍頭限量地，佔地約52,399平方呎，地積比率約2.5倍，可建樓面面積約132,042平方呎，最少落成量為175伙，項目最遲須於2020年3月底竣工。業界估值約4.49億至5.55億元，樓面呎價則約3,400至4,200元，將來落成的單位享有海景，業界預計開售時的實用呎價約1.15萬元。

內地四大房企「萬保招金」其中之一的金地集團，自從去年借殼香港上市公司金獅地產易名金地商置（535）後，除了吸納原有金獅地產旗下住宅和商業項目外，也壯大規模，母公司注入多個發展項目，盈利增長將更快速。股價曾經藉賣殼消息爆炒，從0.42元的低位大幅飆升至1.27元的高位，升幅兩倍，其後回落，反覆調整一段日子，近月最低見0.8元，最高見0.98元，上周五收報0.83元，無變動；成交額1540萬元。走勢上，在保歷加中軸水平形成旗形整固，估計隨着公司不斷壯大，股價可以向好，初步目標為1元，中期可望挑戰6月初高位1.24元

金地商置日前公布，完成向控股股東輝煌商務收購旗下控股或全資擁有的三間公司，包括永信商務、永信投資管理與誠信投資，公司已向輝煌商務配發13.26億股新股支付。完成收購後，輝煌商務佔金地商置的持股量由67.45％擴大至72.2％。藉着此項收購，母公司金地集團注入6個發展項目，分別位於西安、瀋陽、寧波、天津及北京，應佔權益建築面積約89萬平方米，作價12.73億元，以發行新股支付，每股作價0.96元。

積極增土儲 連奪優質地

另外，金地商置同時向一家主要由管理層持股的公司，發行最多7.767億股新股，佔已發行股本10％，每股作價同樣為0.96元，集資最多7.45億元。該公司由4名執行董事，包括金地集團董事長凌克、金地商置主席黃俊燦、財務總裁韋傳軍及行政總裁徐家俊合計持股超過30％，餘下股份由金地集團和金地商置員工持有。金地管理層入股公司，對公司前景信心之強，可見一斑。

金地商置自「變身」後，除繼續發展原有項目外，亦全力增加土儲，今年上半年已在公開土地拍賣會，動用逾14億元人民幣，分別購入瀋陽及大連的發展項目。金地商置又在公開土地拍賣會上成功增加土儲，分別以3.29億元人民幣及3.54億元人民幣，投得西安市兩幅地皮，面積各為6萬平方米及6.5萬平方米，總樓面面積分別約17.2萬平方米及20.4萬平方米，將發展為舒適住宅社區。連同注資土地，金地商置可發展總建築面積達180萬平方米住宅物業，預計可以帶來可觀收益。金地商置今年在大連、瀋陽和西安取得三個優質項目，補充土地儲備約114萬平方米。金地商置的產品體系已見雛形，形成了城市級綜合體、區域級綜合體、住宅區商業為一體的商業產品線。未來金地商置將專注於商業地產，培育城市綜合體開發與運營管理的核心業務模式，成為中國精緻商業地產引領者。

金地商置截至今年3月底止半年盈利2.69億元，同比增5.05倍；每股盈利為3.77仙，不派息。期內收入9402萬元，跌9.8％；毛利9378萬元，跌1.7％。

母公司金地集團作為擁有近二十年全國住宅業務開發經驗的領軍企業，短短十多年時間，金地集團銷售規模增長100倍的輝煌業績，正是金地因時而變的最有力背書。金地集團2013年上半年銷售的高增長、拿地加速、年初計劃開工同增100％，以及標準化產品佔比持續提升等，都表明金地集團經營提速取得顯著成效；同時，財務穩健和貨幣資金充足也為公司發展提速奠定了堅實的基礎。

在市場競爭異常激烈的背景下，更短的開發周期，就意味着更強的盈利能力。2013年金地把住宅開發周期全面壓縮，在北京的住宅項目已縮短到六個半月的開發周期。與此同時，金地也不斷強調全面開發流程的優化。隨着公司產品結構調整進一步到位、成本和費用控制等工作成效的陸續顯現，上半年公司管理及營銷費佔銷售金額的比重為3.9％，比去年同期降低1.6個百分點。

金地早在三年前便提出「以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼」的戰略架構。隨着房地產金融與商業地產業務的順利展開，金地集團從純粹的住宅開發企業轉變為複合型企業集團。

地產金融互動利業績

金地的「一體兩翼」戰略內涵基本概括為複合化、國際化；以資本為核心，注重資源整合，把業務延伸至地產金融等上游產業鏈，以及商業地產、養老地產等專業細分領域，打造能夠成功應對周期性波動的企業。

金地的商業地產、金融兩翼戰略與住宅業務的良性互動，為業績帶來了持續增長的動力。金地集團今年首三季營業收入為180.95億元，同比大增54.18％，但淨利潤同比下降了22％至7.16億元。不過，金地集團淨利潤降幅已較上半年有所放緩，今年上半年金地集團淨利潤為3.04億元，同比下降39.53％。今年首三季，金地集團共獲取19個新增項目、總計約600萬平方米的土地儲備，完成總投資額約228億元。截至9月末，金地集團土地儲備達2497萬平方米，其中權益土地儲備1974萬平方米。

美國當地時間10月8日上午，哈佛大學校長凱瑟琳．德魯．吉爾平．福斯特在哈佛大學會見了恆大地產（3333）集團董事局主席許家印。福斯特表示，?大是中國最具實力的龍頭企業，也是世界知名企業，符合哈佛選擇國際戰略合作夥伴的標準，哈佛願與?大商討合作。據透露，雙方在綠色建築產業等領域深入會談後，達成合作共識。


此前，許家印曾將打造綠色住宅建築作為公司產品未來發展的大戰略，並擬成立專業的綠色建築團隊。計劃建設兩個研究院，一個是哈佛?大研究院，另一個則是清華?大研究院。同時，還計劃與中國科學院等相關科研機構合作，建立綠色建築產業的聯盟。而此次許家印親自率團赴美國哈佛大學考察，一方面學習綠色住宅建築相關經驗，同時也希望雙方就綠色建築研究等達成進一步合作。


業界人士指，在此之前，內地企業與哈佛大學在「校企」層面未有合作，大部分合作僅在學院與企業的「院企」層面上。此次，?大地產主席許家印親赴哈佛考察並進行深入會談，有望開創國際「校企」合作先河。

雅居樂地產（3383）將於本月8日至18日在港舉辦一年一度的內地樓盤聯展，推出位於中山、惠州和海南的500多個單位銷售，包括公寓、別墅等，售價由33萬元（人民幣，下同）至2,000多萬元不等。

每伙33萬至逾2000萬

據公布，此次雅居樂在港舉辦樓盤聯展，推出7個樓盤銷售，包括中山雅居樂新城、中山雅居樂御龍山、中山凱茵新城、中山凱茵又一城、中山雅居樂鉑爵山、惠州雅居樂白鷺湖及雅居樂海南清水灣，另外，並首次在港展示海南文昌雅居樂月亮灣及雲南騰沖雅居樂原鄉兩個旅遊房地產項目。

雅居樂地產營銷中心總監羅炳傑昨日出席記者會時表示，此次雅居樂在港展銷的樓盤售價不高，譬如其中山的項目每平方米售價低至5,000元。海南清水灣項目售價略高，公寓每平方米售價約1.5萬至1.6萬元。

據悉，此次雅居樂推出銷售的別墅項目，總價最高的為中山的別墅，總售價達2,000多萬元，而海南清水灣的別墅最高約640多萬元。

港客最多78折優惠

羅炳傑還表示，雅居樂對此次在港展銷的樓盤提供低至78折的優惠。他說，去年雅居樂在港舉辦的樓盤聯展，共售出350個單位，銷售額達3億元。

在被問及內地有可能擴大房產稅的試點對樓價的影響時羅炳傑表示，房產稅可能針對新樓，不會對舊樓徵收，料對樓價不會有大的影響。

今年住宅樓市成交量反覆偏低，連帶拖累按揭市場表現。過去兩季住宅成交量徘徊在三千至四千宗水平，同期每月新批住宅按揭在四千至六千多宗水平，最新報九月批出按揭為四千九百零四宗，按月少百分之九點二，為今年來低位，但由於新盤市場突然交易活躍，令九月批出一手市場按揭急升八成四水平。

　　金管局最近公布統計數字顯示，於八月一手新批按揭市場開始回增，該月錄得一手新批按揭為四百二十五宗，較七月升五成八，及至九月則進一步上升至七百八十四宗，亦按月急升八成四，涉及按揭金額為二十七億五千四百萬元，折合每宗按揭金額為三百五十一萬多元。另外，同期二手按揭及轉按宗數，於九月份錄得按月少一成七水平。


　　九月新錄得批出按揭宗數為四千九百零四宗，涉及按揭貸款額為一百三十五億多元，折合每宗平均按揭額為二百七十六萬元，按月增加八萬元，而按揭佔樓價平均比率為百分之五十四點八，按月稍為提升，而按揭合約平均達二十五年，亦按月稍微增加。至於九月份提取按揭方面，合計錄得四千五百一十二宗，按月輕微減少百分之零點九，較八月錄得跌幅為百分之四點六收窄。

　　市場分析指出，發展商適應一手新例後，紛紛加快推盤步伐，一手成交量逐步改善，至於二手市場購買力被分薄，且成交量顯著放緩，當中，九月份的一手按揭表現仍較二手按揭為佳，新批按揭貸款當中，二手物業按揭貸款金額，連續兩個月不足一百億元水平，九月再減少至只有八十一億多元水平，而一手物業按揭貸款金額，則按月攀升六成七，至二十七億多元規模。

　　但由於大型新盤提供中細價單位為主，因此與中小型屋苑的上車盤構成競爭，據分析指出，對價格的影響料於第四季反映，九月份的平均按揭貸款額按月增加至二百七十六萬元，升勢有所放緩，而九月的按揭比率亦增加零點四個百分點至約五成四水平。

　　另外，不少樓盤亦為買家提供即供按揭優惠，直接帶動九月份新批出的按揭貸款當中，涉及一手市場交易所批出的貸款，表現跑贏大巿；相反，涉及二手市場交易所批出的貸款，則與大巿同步表現疲弱。近日一手交投活躍，以及即供比例大幅增加，可望帶動第四季市場錄得新取用按揭金額略為回升，但料仍處甚低水平。

　　至於九月新批出按揭貸款中，以優惠利率(P)按揭選用比例，再回升二點三個百分點，升至市佔率百分之七十二點七，保持主流按揭地位，新批以優惠利率計價的按息，介乎二厘至低於二點二五厘之間，另外，以銀行同業拆息(H)按息計，選用比例則按月減少百分之二點三個百分點，回落至佔近二成半。

　　另一方面，十月住宅樓成交量料在逾三千五百宗水平，與過去八、九月成交量相若，市場估計今年按揭市場拖累下，全年取用按揭量亦偏低，且按市表現料近十年來低位。