開價5字頭受注目 長虹：品質不受影響

「世紀長虹」建案的下游建材商J先生投訴本報說，「世紀長虹」的承包商群逸建材本月8日突然發函來稱經營不善，無法付款，工程追加款290萬餘元也未從長虹取得，群逸建材要下游廠商前往「世紀長虹」的工地行使強制執行，將材料取回。

下游廠商損90萬
J先生無法聯繫上群逸建材，因此轉而和長虹建設發包部連繫，希望能將部分材料取回，以彌補損失。但長虹發包部表示已付錢給群逸，材料也已裝上去，不能取下，J先生損失至少90餘萬元。
J先生說，他從今年3月起提供群逸建材白鐵、鐵件、鋼構等，並替「世紀長虹」施工，和群逸建材的工程款只結算到8月，「我們是小螞蟻對大公司，只希望把材料或錢拿回，不要損失太多。」

「我們是受害者」
長虹建設發言人陳茂慶說，群逸建材是負責外牆施作部分，長虹和群逸簽約款項部分已付錢給群逸，也無拖欠，長虹也不知道群逸會倒，整個交易程序都合法，下游廠商找長虹也無解，「我們也是受害者。」建議J先生找群逸求償較實際。
至於追加工程款部分，陳茂慶表示尚未清查完成，目前初步得知J先生只負責施工，若該部分金額已付給群逸，J先生要向群逸求償，若尚未支付給群逸，因群逸倒閉涉違約，要視法院如何處分違約款。
陳茂慶說，建案施工過程難免碰到承包商營運不利倒閉，目前「世紀長虹」只剩內部裝修。外界憂慮是否會影響施工品質？陳茂慶說，外牆工程已完成確認，群逸才倒閉，他保證施工品質不受影響，長虹會負起後續保固責任，「我們會對消費者負責。」

應使用指定付款
劉陽明律師建議，J先生提出民事和刑事程序，法院判決後有機會執行權益保障；他也提醒承包商，尤其是小包商，要關心上游承包商過去信用情況，建議營建商和下游小包商未來透過「指定付款」機制，保障自身權益。

世紀長虹小檔案
★投資興建：長虹建設
★基地面積：2008坪
★基地位置：新北市林口區忠孝三路7號
★樓地板面積：1萬7131坪
★樓層：地上28樓、地下4樓
★規劃：四併
★戶數：196戶
★車位：452個
★坪數規劃：62~156坪
★預估開價：每坪50萬元
★預估總銷：80億元
資料來源：《蘋果》採訪整理

移轉僅5千多棟 大坪林站最夯

捷運新店線周邊房價受到捷運三環三線2016年通車消息，捷運大坪林站周邊，近1年周邊中古屋價漲最高達12.2％。只是受到奢侈稅、及無大型社區交屋的影響，今年買賣移轉棟數僅5000多棟，比去年少了1成多。
今年新店區交易呈現「價漲量縮」，根據永慶房屋成交資料顯示，價漲原因有裕隆城開發、五峰重劃區、信義線開通與三環三線題材；而以捷運新店線沿線漲幅來看，最高為大坪林站從45.8萬元，漲到51.4萬元，漲幅12.2％，其次捷運新店站，每坪從42.19萬元漲到45.9萬元，漲幅8.8％；七張站漲7.1％排第三名。

通車每坪漲10萬
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，去年新店區買賣移轉棟數有5000多棟，是有新社區大量交屋，但今年沒有。
全國不動產新店北新捷運加盟店店長吳世昌指出，過去投資客最多時，1個月有10組，現在只剩下2組，有許多科技公司的上班族合資，買進總價1200萬元的房子，一漲到1300萬元就賣掉。
住商不動產新店北新店店長王淑娟指出，目前環狀線大坪林到中和第一階段已經在動工，2016年底可望通車。
環狀線通車讓公寓每坪從40~45萬元漲到50萬元，舊電梯大樓每坪從62~65萬元漲到70萬元。

末站新店價最低
台灣房屋新店小碧潭捷運特許加盟店店長許明利指出，新店站算是最後一站，周邊房價會比小碧潭站還要低5％，中古屋每坪約落在35~38萬元，大多以自住客居多。
大安區和信義區的客群會選擇3000~4000萬元房屋，以長期投資置產為主。

台北市中山區中古套房交易熱絡，不少知名社區每坪單價在6~8字頭，總價最低600萬元，較好入手，因此吸引不少首購族進駐，但是也有民眾憂慮部分區域聲色場所多，若住在此要多注意居家安全。

松江路環境較單純
信義房屋中山南京店店長謝致遠表示，像「歐夏蕾」、「國賓SMART」、「國賓藝術」、「美麗國賓」、「大漢雙城」、「基泰之星」、「冠德中山」、「美麗行舘」等，都是中山區較知名或交易熱絡的套房社區，尤其是中山北路與農安街上，價格在6~8字頭，總價為600~2790萬元不等，有些首購買方還是需要長輩協助買房。
但環境較複雜的地區，房價行情僅4字頭。太平洋房屋民權店店長林占魁指，像是林森北路與新生北路上的套房，因附近聲色場所多，女生較不會考慮此區，因此房價每坪約40多萬元；而松江路環境較單純，中古套房自住客較多，每坪約60~70萬元。
林占魁說，挑高4米5的套房交易最熱絡，因可做夾層有更大空間，但要注意套房僅能貸7成，甚至有些銀行不願貸款，買入第2間房僅能貸6成，買房前要考量償貸能力。

多觀察交通出入口
在中山區工作多年的Michelle說：「中山區套房非常多，但因為特種行業不少，要注意住宅位置與安全，有些建案巷道狹窄，她會觀察交通出入是否方便。」

新纖（1409）布局多元化，本月以12.86億元處分板橋大樓，獲得處分利益達2.54億元，再把閒置資金轉進北市獵地，新纖表示，出手標下的北市仁愛路二段地上權案，預計兩年內規劃成豪宅出售，將是新纖繼打造信義計畫區的知名地上權豪宅「台北花園」後，第二推案。

新纖日前透過百分之百持有的子公司新星興業，以12.34億元標下北市中正區中正段二小段56、74-1、74地號，面積245.63坪的地上權案，換算每坪地上權單價502.6萬元。

新纖指出，看好北市土地稀有，因此決議將板橋大樓成交的入袋資金，再度轉進房地產市場，預計未來可售面積約1 ,000多坪，要規劃為大坪數豪宅，兩年內推案出售。

被視為2013年最精彩的地上權標售大戲─台北學苑地上權標售案，預計28日（周四）將上演激烈競標秀。但財政部尚未解除地上權土地可分割出售禁令前的地上權土地，則面臨分戶貸款配套不足的考驗。冠德建設先前得標的大直國防部地上權土地，便敲定興建集團第二企業總部大樓，不玩地上權住宅。

地上權土地9月底甫獲財政部國產署鬆綁，可分割出售，但不溯及既往、9月底之前得標簽約的地上權住宅案不能適用。冠德2013年4月17日得標的國防部大直的都市更新事業地上權土地，決定改弦易轍，不作出售之用，而改為興建冠德集團第二企業總部大樓，完全自用，死了出售地上權住宅這條心。

冠德建設副總經理洪錦欽透露，冠德4月得標的國防部大直都更事業地上權案，目前確定無法適用財政部最新鬆綁的法令，如果興建住宅出售之用，將無法取得銀行的分戶貸款。目前絕大多數銀行對於地上權土地的擔保品，提供條件合理的貸款成數和利率等分戶貸款配套，並不明朗，承作意願也不高，因此冠德決定放棄原本的地上權住宅案計畫，改採興建集團第二總部大樓。

洪錦欽表示，冠德建設、根基營造和環球購物中心的集團規模，愈來愈大，隨著集團事業發展快速、員工人數逐年激增，目前位於和平東路、基隆路和樂利路口的冠德總部大樓，辦公室空間已經快不敷使用；近年來，冠德一直打算尋求市郊的適當地點，再蓋一座集團第二總部大樓。如今，大直地上權土地正好是最適合的地點。

冠德得標的國防部地上權土地，位於海基會、捷運站旁，面積604坪，每坪權利金得標價為234萬元，總計權利金為14.14億元，地上權存續年限為50年；冠德原來規畫為每戶15?30坪的SOHO小宅，未來出售之用。

惟冠德洽談過多數銀行，都未承作地上權分戶貸款，因此才決定改弦易轍，放棄地上權住宅開發案的計畫。

目前，建築業界除冠德計畫籌備興建第二企業總部大樓之外，麗寶建設機構也因應集團擴張快速、員工辦公空間不足的需求，正在內湖籌建第二企業總部大樓；此外，鄉林建設集團也正興建第二企業總部大樓，位於台北市士林官邸，預計2014年完工。

家美建設機構旗下的吉美建設，是地上權尚未開放解除分戶貸款禁令之前，第一宗得標地上權住宅區土地的建設公司；如今，全案規畫完成「吉美璞立」，並終於峰迴路轉，有了重大突破，尋求分戶貸款解決方案。

吉美建設總經理林進輝表示，少數銀行已從善如流，願意認定地上權住宅和一般所有權住宅一樣，擁有一定的擔保品價值，因此提供第一個地上權住宅案「吉美璞立」，承購戶最高5成的分戶貸款成數，視每一位貸款人條件而定，開啟了一小條解套的路；但利率會很高，要3?3.5％。

近兩年政府標售地上權土地，除達欣工程、皇翔建設、寶路建設等3家，得標的地上權土地都規畫興建為只經營不出售的商務旅館外，其餘還有昇陽、吉美、日勝生、華固、志嘉等5家建商得標的地上權土地，都朝地上權住宅出售來規畫。

其中，冠德已改弦易轍，改作第二企業總部大樓之外，最受矚目的是昇陽、吉美、日勝生和華固等4大地上權住宅案。除吉美將推出「吉美璞立」豪宅案，規劃16?36坪、每坪120萬元，總計61戶的地上權豪宅，由創意家廣告代銷外，目前，昇陽板橋「光環」地上權案可望年底完工，明年銷售。昇陽也正積極洽銀行分戶貸款細節。

日勝生財務副總經理周惠玉表示，日勝生「仁愛本真」預計明年下半年完工，規畫70?120坪的大戶產品；每坪開價應在百萬元以上，目前也積極洽商銀行分戶貸款中。至於史上開發規模最大的地上權住宅案─華固財訓所案，華固建設財務長劉若梅表示，已規畫總銷120億元、每戶約18、27、40等坪數的大案，2014年上半年推出，由新聯陽實業代銷。為因應分戶貸款，目標年底前華固將洽談好配套方案，包括華固是否提供其他土地擔保品向銀行申請財訓所地上權住宅案的分戶貸款，其成數、利率，都是洽談重點。

台北捷運信義線23日通車，適逢週末假日，湧進大批人潮，今(25)日週一，為通車後上班上課首日，捷運局將派出300多位工作人員，身穿黃色背心，協助通勤人潮，估計信義線通車後，平均日運量會超過180萬。統計最近一年信義線沿線各站房價普遍上漲，以世貿站漲幅最大

捷運信義線歷經8年、超過200萬人次及7部潛盾機投入興建，捷運局表示，信義線自羅斯福路上的新店線－中正紀念堂站往東穿越金華街、愛國東路、杭州南路一帶後，沿信義路至信義計畫區，止於中強公園，全長約6.4公里，沿線共設7個地下車站。

為配合市政建設，東門站工程施作屢創捷運工程之「最」，包括國內隧道工程首例之5條潛盾隧道交疊的「麻花隧道」及深達72公尺臺北捷運最深的連續壁，均在此工區內。該站的潛盾隧道包括新莊線、信義線及共同管道共5條隧道(新莊線與信義線上、下行各2條及共同管道1條)，位於杭州南路2段道路的下方13.4公尺處，呈麻花狀交會通過，遂有「麻花隧道」之稱，這是高難度捷運工程，在相對狹長區域交疊通過5條隧道，也是國內隧道工程首例。

捷運局強調，信義線是臺北都會區捷運路網中第2條東西向的重要路線，通車後將可分擔東西向旅運需求，板南線部分旅客將可轉搭信義線往返東區或至大安站轉乘文湖線，預估能有效疏解板南線目前運量之負荷，並可分散台北車站、忠孝新生站與忠孝復興站等交會站轉乘旅次。

捷運局指出，信義線通車後平均每日載運量將超過180餘萬人旅次，台北捷運將再增加3個轉乘車站，分別是新店線中正紀念堂站，新莊線東門站及文湖線大安站，提供台北都會區各區域往來市中心便捷舒適的運輸服務。

捷運信義線在通車前各站點附近房價早已提前反應，房仲業者根據台北市不動產實價登錄資料，統計最近一年房價資料後發現，在信義線沿線各站中，以世貿站表現最亮眼，平均漲幅達10.37%，其次是象山站漲8.81％，房價每坪86.29萬元，排名第3是漲7.35％的信義安和站，房價每坪90.12萬元。交會站東門站每坪來到99.9萬元，超越雙捷運站的忠孝復興站。

2014年的房市熱區將落在哪裡？經自由時報報導指出，土城區多起大建案新成屋可上看400億，另外位於新北市的汐止區，因為民生汐止線的緣故，也被預估是明年房市熱點區域，此外房仲業揣測明年還是表現亮眼的桃園將繼續發光發熱，而土城、汐止則將成為將焦點拉回台北地區的熱銷區。

永慶代銷總經理葉凌棋分析，土城多起名建商所推出的建案，除了知名度吸引投資客置產外，也將土城大部分工業區改建住宅區，新的開發案讓預售屋及新屋有機會上看400億。他表示，將來土城區公共建設題材仍持續延燒，再加上捷運三鶯線動工，有機會發展出完整生活圈。 另外，隨著民生汐止線捷運的計畫，汐止區也被相重成為明年房市熱點新星。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄直言，帶動汐止房價原因之一是周邊南港、內湖房價頗高，因此購屋族退向汐止找尋替代產品，因而明年盼有補漲效益。再加上汐止地區交通不單只盼捷運民生汐止線，高速公路與規劃中的台鐵車站也成了汐止房市賣點。 然而，明年熱點區的預估，報導中指出台灣房屋有不一樣的看法，認為桃園房市仍是划算選項，用台北大安區舊公寓換取桃園豪宅的吸引力不容小覷。以及未來桃園打造航空城，與國際接軌，投資客也不得不重視這塊投資大餅。.html

昨日捷運信義線風光通車，遊客量因此大增，大量的人潮帶來錢潮，許多業者看準這波人潮商機紛紛搶進駐捷運出口旁的黃金櫃位。但同樣卡位於捷運出口的豪宅卻是深陷其害，豪宅住戶注重隱私、追求環境清幽，但卻因為捷運通車帶來的人潮而煩惱。一樓大廳成了民眾的歇腳亭，位於4樓的住戶因捷運排煙口而遮蔽住前方公園的美景，豪宅的高房價順勢慘跌40％，豪宅的房價也因此大受干擾。

據《TVBS》報導，鼎泰豐在2年前就獨具慧眼成功卡位捷運台北101∕世貿站出口的右手邊，還要求300坪的空間，提供350個位子，比其他餐廳多上4?5倍的供客量，100名員工也再增加1成，等的就是捷運通車後的這波人潮，預估業績將會比假日來客數成長至少5％，而左手邊的黃金櫃位更有許多看準這波商機的商家虎視眈眈等著進駐，也傳出已有高單價的餐廳以及服飾業者積極跟101洽談，最快明年就會進行櫃位的大洗牌。

但同樣卡位於捷運站出口卻是兩樣情，大安森林公園站的指標性豪宅「勤美璞真」，因為捷運通車帶來的人潮，讓他們的環境再也不清幽，1樓大廳成為去建國花市的必經之地，人聲鼎沸，房價也受到干擾，不僅如此，購買該豪宅為的就是從窗戶望去的無敵公園美景，但因為捷運通車，4樓住戶望去的只有捷運的排氣口，導致7月賣出價格跌到一坪178萬只有高樓層的40％。

豪宅住戶根本不用搭捷運，但對於捷運通車所帶來的人潮導致周邊變得不安靜也只能無奈接受了。

中國官媒央視週日公開點名，含萬科、SOHO中國在內的45家大型房地產開發商，在2005年至2012年期間欠繳土地增值稅超過3.8兆人民幣（約18.4兆台幣），若能追回欠稅，將有助於壓低目前中國各地過高房價。

彭博社與《華爾街日報》週一都引述央視報導稱，據北京律師李勁松（譯音）計算，中國共有45家上市房地產開發商欠繳土地增值稅，包括雅居樂地產積欠83億人民幣，SOHO中國的欠稅金額最大，其他欠稅公司還包括中國最大上市開發商萬科。

被點名中國地產商都未回應報導，週一雅居樂在香港股價收盤重挫2.6%、萬科在深圳股價跌1%。

央視援引中國科學院社會發展與公務創新研究部部長康小明表示，開發商欠稅金額太驚人，若能把欠稅追回，很多開發商資金鏈就斷裂，將大大降低其利用閒錢炒高地價與房價的可能。

中國政府過去8年實際徵收到的土地增值稅為8千億人民幣，央視指出，中共18屆三中全會承諾加快房產稅的立法，該台因此隨後調查了房地產相關稅項徵收情況。

中國建築（601668）11月25日晚間公告，近期，公司獲10個重大項目，項目金額合計271億元，占公司2012年度經審計營業收入的4.7%。

專案具體包括廣東佛山南海區交通建設專案，金額68億元；河北石家莊國際貿易城施工總承包項目，金額30億元；遼寧鞍山萬?置業工程建設專案，金額28億元等等。

11月25日晚間，廣電運通（002152）公告稱，結合廣州國際金融城已出讓地塊的成交情況（包括土地競拍的面積、價格及廣州國土局對土地用途、建設等的後續規劃等），以及公司在廣州天河軟體園新獲取的金融服務用地規劃情況，經慎重考慮，現決定放棄參與競拍廣州國際金融城的國有土地使用權。

公司表示，根據2013年8月26日廣州國際金融城AT0909030地塊等4宗地塊的競拍結果，地上部分的樓面最高成交價為19,078元/平方米，均價已達16,378元/平方米。預計後續掛牌競拍的單個地塊的出讓面積大部分都較大，且競拍的地塊價格將繼續攀升，已超出公司前期的預算。另外，公司新取得的廣州天河軟體園專案用地基本可滿足公司目前金融服務業務的需求。

此前，廣電運通公告擬以不超過14億元的自有資金參與競拍廣州國際金融城地塊，用於建設廣電運通金融服務大廈。

【導讀】萬科斥資一百億進軍商業地產，被形容為開著車換輪子，媒體擔心商業地產成為城市黑洞。

央廣網財經北京11月25日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報導，萬科一直專注住宅地產的開發，在業界頗有口碑。不過，這幾天萬科在北京推出了一處商業地產的樓盤。財大氣粗的萬科，不出手則已，一出手，就是大手筆，僅在北京，萬科持有商用物業的貨值就達到了100億元。

雖然萬科定位於“專注住宅開發”，但實際上，萬科早已開始低調地進軍其他領域。銀行、醫院、商業地產、養老地產、旅遊地產、產業用地，甚至新媒體，這些領域都有萬科的身影，一個有三十年歷史的老公司，重新開始做加法，自然引起了業界的關注。

人們關注的焦點，除了萬科涉足商業地產之外，自然也會聯想到商業地產老將萬達的。目前來看，萬達似乎並沒有對萬科的新策略有明顯反應，但是媒體已經開始擔心，身量巨大的房企紛紛涉足商業地產，到底意味著什麼？

據報導，現在各地商業地產方興未艾，隨著住宅市場的調控不斷加碼，各種大規模城市綜合體的建設規劃不斷出現，在這些規劃中，失敗的並不少，但是這並不能阻止後來者繼續投身於商業地產的建設。

有報導認為，對於地方政府而言，發展商業地產的目的，不僅在於出讓地塊的地價收入，商業專案的完善還將拉動整個區域的土地和產業價值。

有業內專家認為，商業地產的迅猛發展，源於地方GDP衝動的推波助瀾。一隻看得見的手一直在引誘蠢蠢欲動的資本力量，兩者合力可能吹大市場泡沫。

而萬科大手筆地進軍商業地產，會不會引起新一波熱潮？商業地產，會不會成為城市黑洞？

說到萬科，多數人的印象就是，萬科是專門做住宅地產的。不過，萬科這次來了一個大轉身，進入了商業地產領域。萬科集團執行副總裁兼北京萬科總經理毛大慶對這種轉型有個形象的比喻叫做“開著車換輪子”，也就是，在不放棄現有銷售額、銷售規模的前提下，同時開展新的業務。

經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，萬科這次還不能稱為轉身，最多說是身子稍微側了一下。萬科主要還是以開發銷售住宅為主營業務，只不過是在商業地產或者它稱為“商用地產”的方面略微增加了一些比重。

楊紅旭認為，萬科涉足商業地產有兩個方面的原因。第一個方面，在中國，住宅開發會慢慢進入到一個瓶頸期，因為人們住房的需求會有一個規模和水準上的制約，比如說人均一套房之後，住房的需求量就會慢慢開始減少。但是商業地產是持續經營的，所以商業物業可以持續產生現金流，這對公司的經營是有幫助的。

第二方面是跟萬科的產業鏈有關係。萬科以做大型或中等的社區為主，萬科的很多社區一般政府都要配備一定的商業配套，如商鋪、商業街，甚至小型的購物中心。萬科比較注重整體開發，以前主打住宅，現在是依託于已經開發的一些社區，把商業這一塊做扎實，包括持有部分物業，這跟它的產業鏈有一個匹配度。

萬科表示，萬科開發的新專案應該叫做該叫做商用地產，同時，這些專案實際上是為了更好地服務住宅開發。這種模式和商業地產大佬萬達，以及SOHO中國相比，有哪些自己的特點？

楊紅旭指出，萬達是中國商業地產的領軍企業，規模和市場佔有率都比較大。SOHO中國跟萬達有一定的類似之處，但又有區別。萬達以萬達廣場作為一個主打產品，主要定位為一個城市或者一個城市片區的商業中心，就是說它在全市或者區域級當中，做一個比較大型的商業綜合體來開發和運營。SOHO中國主要聚焦於北京和上海兩個大都市，以純粹的辦公樓和大型商業設施為主，它沒有全國性的發展。萬科注重的是社區商業，以社區為核心，跟自己的住宅開發做配套。

萬達在商業地產領域耕耘多年。對於另外一個重量級房企萬科的進入，萬達現在並沒有太明確的表態，那麼，未來這兩家“萬字頭”企業是否會形成競爭的態勢？楊紅旭表示，這個可能性不大，因為兩家企業的發展方向不太一樣。慢慢的兩家企業可能會有些交集，但是交集比較小，比如說某些萬科廣場輻射的商圈範圍比較大，可能會跟某些萬達廣場有所謂的重疊和碰撞，但是在大部分時間內，兩家企業的大部分專案不會形成直面競爭。

楊紅旭強調，商業地產並不是以所謂的“高端大氣上檔次”來論英雄的，而是看投資回報率，其實核心就是租金收益率，這是衡量商業地產開發或運營成功與否的核心指標。大型的購物中心回報率不一定特別高，如果招商不成功，投資商和經營者會虧得一塌糊塗。而社區商業比較穩健，因為很多白領喜歡萬科的住宅產品，買萬科的社區是用來自住，而不是用來投資，那這些住戶就必須要在當地進行消商業消費、購物等等。這種商業社區可能沒有很高的租金收益率，但也不會出現虧損，它就是一個比較溫和穩定的租金收益率。這樣的收益率是可以長期持續經營的，不存在所謂的系統性風險。

商業地產領域已經是房地產企業著力發展的一項業務，未來這個領域是否也會出現房價暴漲的情況，甚至出現嚴重的泡沫？楊紅旭表示，其實住宅和商業地產這兩個領域都隨著房地產大勢走的，未來兩者走勢會有差異，但差異不會特別大。楊紅旭提出，商業地產跟住宅不一樣，商業地產如果出現泡沫，泡沫破滅的話，比住宅還要慘，因為住宅可以住，可以租，但商業地如果失敗了，可能連一家商家都沒有。所以商業地產的投資者一定要小心，因為萬一遇到這種大的泡沫破滅，將比投資住宅的損失還要慘。

北京市組織有關部門對在建、在售“小產權房”專案嚴厲打擊，尤其是對違反規劃，佔用耕地、基本農田的專案堅決予以拆除，堅決遏制和杜絕新的“小產權房”產生，力爭“零增長”。
記者25日從北京市國土局獲悉，為貫徹落實國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發的《關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，北京市組織有關部門對在建、在售“小產權房”專案嚴厲打擊，尤其是對違反規劃，佔用耕地、基本農田的專案堅決予以拆除，堅決遏制和杜絕新的“小產權房”產生，力爭“零增長”。

據北京市國土資源局執法檢查總隊主要負責人介紹，北京市國土部門將做好清理整治工作的日常組織協調和違法占地的查處工作。住房和城鄉建設部門負責組織拆除“小產權房”專案售樓處，查封施工工地；對銷售“小產權房”的房屋仲介機構及開發商、建設單位、施工單位等依法從嚴查處。規劃、工商、城管、水務等部門加強聯動，及時對涉及“小產權房”的有關違法問題進行查處。


據介紹，2012年6月至今，北京市共清理認定83個“小產權房”專案，涉及土地面積5000畝（其中耕地132．94畝），總建築面積約381萬平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州、延慶、大興、門頭溝、密雲8個區縣。有關主管部門做出行政處罰76個，正在處理7個。現已沒收建築物面積240．9萬平方米，收繳罰款2841萬元，拆除建築物面積6．2萬平方米。30個專案已申請法院強制執行，8名違法當事人已移送公安機關，31名責任人已移送監察機關處理。

今年，北京市還公佈了23個以“汽車營地、生態農莊、私家菜園”等名義違法建設租售的變相“小產權房”項目：18個已拆改到位，5個正在整改。拆除建築物面積3．28萬平方米，2名違法當事人已移送公安機關。

據瞭解，“小產權房”現泛指未依法批准佔用農村集體土地建設，並向集體經濟組織以外的單位和個人銷售或變相銷售的住宅專案。“小產權房”一般既涉及違法建設和銷售，又涉及違法用地。由於未獲得土地、規劃、建設、銷售等行政許可，不能辦理房地產權登記。

繼去年首戰重慶兩江新區之後，珠海品牌房企格力地產（600185，SH）再度發力。

11月22日，格力地產公告稱，公司下屬控股公司經過公開競拍，成功取得兩江新區魚嘴組團P標準分區5宗地塊，總占地面積16.7萬平方米，總建築體量逾37萬平方米，耗資4.54億元，用地性質為住宅、商業混合。格力地產此前曾在重慶同一區域拿地17萬平方米。

按照規劃，格力地產將在兩江新區打造一個總部基地專案，專案規劃為扁平化的城市綜合體構架。昨日（11月25日），格力地產證券事務部一位元人士向《每日經濟新聞》記者表示，重慶是格力地產實施全國化戰略的第一站，尤其是兩江新區的戰略優勢明顯，未來還將擴展至其他城市。

重慶成全國化戰略第一站

隨著去年下半年至今全國樓市的持續回暖，“高周轉、低毛利”模式成為房企主流開發模式。格力地產、海亮地產等地方房企啟動全國化擴展戰略。

去年3月，格力地產重慶兩江總部基地專案全面啟動，當年4月23日，格力地產控股的重慶兩江新區格力地產有限公司 （以下簡稱兩江格力）通過公開掛牌方式獲得了重慶兩江新區魚嘴組團P標準分區7宗地塊，占地面積17.2萬平方米，最大可建面積31萬平方米，成交總價1.66億元，樓面地價不足550元/平方米，用地性質為教育科研設計用地。

《每日經濟新聞》記者注意到，格力地產官網刊載的一篇文章介紹稱，早在2011年6月，格力地產與重慶兩江新區就簽署戰略合作協定，“未來3-5年內，格力地產計畫投入近百億元，約定在重慶兩江新區城市建設領域進行多層次、多管道、多形式的開發與合作”。

在11月22日，兩江格力再度底價拿下魚嘴組團P標準分區5宗地塊，總占地面積16.7萬平方米，建築體量逾37萬平方米，耗資4.54億元，用地性質為住宅、商業混合用地，樓面地價為1223元/平方米。

格力地產證券事務部人士向記者表示，格力地產主要是立足珠海，主要專案也集中在珠海地區，重慶是公司實施全國化戰略擴展的第一站，未來會拓展到其他重點城市。

多管道融資

截至今年三季度末，格力地產擁有貨幣資金21.2億元，同比增加了226%，短期借款與一年內非流動負債合計約10.8億元。

在東北證券分析師高建看來，就短期償債能力而言，上述貨幣資金完全可以覆蓋10.8億元的短期債務，加上公司還持有3445萬股格力電器的流通股，同時格力海岸專案一期40多萬平方米的住宅基本已是現房，未來2年將至少可以有100億元以上的現金流入，公司財務狀況十分穩健。

雖然如此，格力地產並非高枕無憂，繼續融資還是一項重要任務。公開資料顯示，截至目前，格力地產旗下除了仍在規劃之中的重慶兩江新區專案之外，還有總計36萬平方米體量的格力廣場二、三、四期項目與101萬平方米體量的格力海岸項目。


今年9月6日，格力地產對外公佈了9.8億元的可轉債融資預案，募資資金將主要用於格力海岸S3與格力海岸S4項目，這兩個項目的總投資逾30億元。

據相關機構不完全統計，截至目前，已有37家上市涉房企業累計拋出超過千億元的再融資預案。不過目前只有迪馬股份（600565，SH）、海印股份（000861，SZ）的再融資申請獲得證監會公開受理。不少業內人士表示，房地產再融資開閘仍存在一定的不確定性，時間節點可能會延後。

前述格力地產證券事務部人士向《每日經濟新聞》記者透露，公司前述可轉債融資正在推進之中，目前除了主要以銀行借款為主要管道之外，還在積極進行信託融資等。

在住房市場，如果存量房和新房交易量之比大於1，即存量房交易量占比超過50%，就表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

11月24日，住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈的《存量房時代的房地產市場研究》報告顯示，中國房地產市場，不論是住房市場還是商業地產市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產市場，更已提前邁進這一階段。

而在存量房時代，房地產市場將更加注重提升物業價值，商業地產模式轉向持有經營為主，租賃市場更加活躍，圍繞存量房持有經營、租賃交易的金融服務和仲介服務將更加發達，從而推動“樓宇經濟”的爆發式發展。

報告稱，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的住房市場起步早、發展快、規模總量大。目前，這些城市核心城區新增供應量已經很少，新建商住品房主要集中在城市郊區。從四個城市存量房交易套數和新房交易套數比來看，平均達到2的水準，深圳在2010 年時甚至達到3的水準。四個一線城市住房市場，已率先進入存量房交易為主的階段。

同時，隨著北京、上海等一線城市新供應土地越來越少，商業用地幾近飽和，一線城市商業地產也已經進入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區，商業地產新增供應量更加有限。根據高緯環球預測，到2015年，一線城市，包括部分二線城市，寫字樓供應大部分位於城市非核心區。核心區寫字樓發展，基本將以存量改造為主。

“除一線城市率先全面步入存量房時代之外，隨著房地產市場快速發展，建設規模的快速增長，二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮化達到穩定階段，城市人口規模不再有穩定增加時，三四線城市也必將步入存量房時代。”住建部政策研究中心主任秦虹介紹說，在存量房時代，住房市場將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業寫字樓新增供應將以存量樓宇的更新改造為主，核心區域尤其如此。

此外，在土地稀缺的存量房時代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發展困境。對於地方政府，核心區域已經無地可用，但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻；對於投資商，土地資源匱乏嚴重縮減了其發展空間，即使有新增土地供應，也只能是高成本的“地王”價格；對於散戶投資人，非核心區域的物業資產升值緩慢，而低風險的核心區域的投資機會缺乏。


如何化解這一困境？高和資本董事長蘇鑫認為，以“舊樓改造、存量提升”為主要途徑的“樓宇經濟”，會是理想的答案之一。“通過舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實現了多方共贏。地方政府實現了可持續的稅收源，投資商獲得了新的投資機會，散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

對此，秦虹表示，作為現代服務業和先進製造業的載體，商業寫字樓承載了巨額的經濟價值。“在存量時代到來的背景下，應用專業的資產管理理念和先進的金融工具改造存量商業地產，提升其價值，是非常重要的商業地產發展模式，符合客觀規律。”

土地增值稅清算，就像懸在房企頭上的達摩克利斯之劍，每有風吹草動，都會引來一陣騷亂。2007年是如此，今天也是如此。

日前有媒體報導稱，有稅法律師根據國家統計局、財務部以及國稅總局相關資料，對沒有徵收到位的土地增值稅經過精心測算後得出結論，2005年至2012年8年間，全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。其中，包括SOHO中國、萬科、招商地產、富力等45家房企榜上有名，萬科截至2012年底應交未交金額高達58億元，排名第三。

一時間，一場有關土地增值稅的大討論，真知與謬論混雜其間，令讀者一頭霧水。其背後，是這個歷史繁雜的稅種，在過去很多年形成的“普遍預征，清算缺位”的現實。

上市房企罕見集體否認

一石激進千層浪，昨天地產股全面下跌。“我們是做房地產的，不是拍電影的。”濱江集團在昨天緊急停牌後，其內部人士向上證報記者表示，為了避免市場誤讀，濱江集團選擇臨時停牌。“聽說大家（其他房企）很多都會發澄清公告。”

果不其然，昨天晚間，華遠地產、金地集團、濱江集團、中華企業、金隅股份、城投控股、北辰實業、萬通地產、首開股份、北京城建等十余家上市房企發佈公告，口徑高度一致地否認欠繳土地增值稅。部分房企直言有關報導系誤讀。

以萬科為例，昨日早間，萬科率先回應稱報導源於誤讀，並稱萬科一貫堅持守法經營、照章納稅。近年來萬科每年納稅額都約為淨利潤的兩倍。2012年，萬科總納稅額211億，其中土地增值稅52.8億。而深圳市地稅局則第一時間為萬科“月臺”，稱未發現萬科拖欠土地增值稅。地產大佬任志強（微博）則在微博上高調質疑相關媒體，稱其破壞企業與行業聲譽，有可能起訴媒體的上述行為。

“預征”多年 巨額撥備以防清算

要說清房企巨額的“應交未交”的土地增值稅，先要把稅種說清楚。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附著物（即轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。

具體稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過開發成本50%的，稅率為30%；增值額占成本50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。

對於一些囤地多年的房地產企業，這是一個巨額的稅率。過去十年間，部分城市房價與土地成本的漲幅有數倍甚至十倍不止。那麼差額的30%至60%，意味著房企利潤的“大出血”。當然，近年來，由於房企利潤空間收窄，應繳土地增值稅比例也確在降低。

但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執行過上述納稅政策。因為對房地產開發成本（即可扣除專案）確定方法不詳的項目，有《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定：“由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。”

於是，近十年來，各地房地產市場幾乎清一色地執行了預征的操作辦法，地方徵收標準不一。如南京在2007年時普通商品房預征標準為銷售金額的1%、商鋪為2%、高檔別墅3%；上海大多數開發專案的預征額為房屋銷售價格的1%。

不過，開發商也明確知道按照稅法，土地增值稅的清算合理合法。理論上說，房企在上交預征土地增值稅後，要在專案結算後，和政府進行土地增值稅清算，且以“多退少補”為原則。這也是萬科等幾乎所有房企都嚴格撥備土地增值稅的原因。例如萬科的58億土地增值稅撥備，就是多年結算專案應交未交的，有可能被清算的土地增值稅。

2007年1月，國稅總局曾發佈《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，文件公佈後兩天，地產股一路狂瀉，資本市場高度恐慌，被稱為房地產宏觀調控史上開發商遭遇的最大一次重創。但此後，隨著全球金融危機的出現以及4萬億救市政策，這一緊縮式調控政策悄然流產。

一位房地產界人士稱，如果將過去8年所有房地產項目銷售金額拉出，“雖然可能沒有3.8萬億那麼多，但是活躍房企幾千億的應交未交金額應該是有的。”

口水戰背後：“清算新政”或漸近

可以說，昨天這場土地增值稅口水戰有偶發因素，也有深層隱憂。

簡單來說，因為用預征來代替清算，是時下普遍被採用的操作辦法。就像萬科所稱，“預提”與“現時納稅義務”是完全不同的概念，房地產項目要達到清算條件才需要清算並交納土地增值稅，在此之前，按照會計上配比和謹慎性原則，企業對尚未到達清算條件的項目進行土地增值稅預提撥備。


房企計提大量土地增值稅撥備，是防止有一天政府會依法清繳土地增值稅，到那時，企業再無不繳之由，而巨額稅金可能高度影響企業現金流。因此，儘管此次媒體報導對歷史成因鮮有涉及，而企業之所以如此緊張地出面澄清，實為對土地增值稅清算，這個達摩克利斯之劍的真實隱憂。

“我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的。”一家大型房企高層擔憂地說。另一位接近決策層的房地產界人士甚至預言，這一稅政變化出爐的時間，可能比市場預料的要快。“從一些權威學者最近內部講話來看，中央似乎在提醒地方政府，將應收未收的相關稅種嚴格徵收，將有力地化解高額地方債務。”

雖然“滬七條”的影響已初步顯現，但目前尚未聽說有開發商採取降價策略。

　　上海升級版樓市調控政策“滬七條”的影響進一步顯現。

　　11月24日下午4時，浦東北蔡，萬科海上傳奇售樓處的一名工作人員稱，11月23日開盤以來，該樓盤推出的316套房源已基本賣完，“還剩兩套朝西的三房，其他都賣完了。下次開盤要等到明年3月。”據介紹，該樓盤此次推盤均價在3.5萬-3.9萬元/平方米。

　　雖然銷售火爆，但“滬七條”的影響已經顯現。據萬科上海分公司相關負責人介紹，萬科海上傳奇的買家主要是首次改善型，即便如此，“滬七條”對他們的影響也很大，“‘滬七條’裡外地戶籍家庭在滬購房，社保、稅單由一年變兩年，以及二套房首付比例提高至七成這兩條規定，讓我們50%?60%的意向客戶受到影響。”

　　這名相關負責人強調，之所以萬科海上傳奇還能賣得這麼好，主要是因為客戶積累時間較長，積累到的意向買家數量較大。據該負責人介紹，萬科海上傳奇從今年9月開始行銷推廣，下一次推盤預計要到明年3月，“這個項目推盤的節奏也就是一年兩次左右。”

“售價低於預期”

　　“從現場情況看，推出來的房源都被選光了，但到底成交了多少套，要看最終的簽約情況，開盤去化率肯定在90%以上。”萬科上海分公司相關負責人昨日說。

　　據該負責人介紹，萬科海上傳奇上一次推盤是在今年3月，“受工程進度影響，一直到11月才有新一批房源達到預售標準。我們每次推盤都是全部房源一次性推出，總量都在300套以上。”到目前為止，萬科上海分公司今年的推盤計畫已基本完成，年內不會再有大的推盤動作。

　　中房信分析師薛建雄提到，萬科海上傳奇去年底第一次開盤時，成交均價在2.8萬-2.9萬元/平方米，今年3月推盤均價在3.2萬元/平方米，“此後市場一路上揚，價格普漲，開發商對該專案的價格預期也曾一度達到4萬元/平方米，此次實際推盤均價未能達到預期，可能跟政策影響有關。”

　　除了萬科海上傳奇，嘉定旭輝錦庭據說銷量也不錯。

　　旭輝錦庭相關負責人稱，此次推出216套兩房、三房房源，均價1.5萬元/平方米，“開盤兩天共售出160-170套。”該負責人說，由於專案報價不高，所以申請預售證較為順利，“我們的剛需專案一直執行的跑量策略，這個專案今年的銷售任務已超額完成，年內不會再有加推。”

　　“雖然前不久出臺了‘滬七條’，但最近的市場不錯，有存貨的開發商還是在推盤，還是要趕在年底搶收。”該負責人說。

　　而上週末推盤量較大的另一浦東樓盤——綠地東上海售樓處昨日稱，此次推出200多套房源，均價2.8萬-3萬元/平方米，“目前各種房型都還有，但要儘快過來看。”

　　浦東藝泰一品花園售樓處昨日給出的說法則是，上週末推出的48套大平層房源，前28套團購價1.95萬元/平方米，其餘房源均價2.1萬元/平方米，“目前已售出28套。”

部分樓盤延期推盤

　　對於年底樓市，受訪業內人士普遍持謹慎態度。

　　薛建雄說，“滬七條”出臺後，市場開始降溫，一些開發商開始盡可能地抓住市場降溫前的尾巴加緊推盤。即便如此，整體推盤量還是有所下降，“很多原先聲稱要在11月入市的新盤都沒能開出來。目前看，是延遲到了12月，但12月到底能否開出來，還要打個問號。如果市場繼續走低，這些新盤延遲到明年推，也是有可能的。”

　　某港資房企副董事也提到，“滬七條”對年末的樓市影響逐步顯現，主要是收縮了需求，加上年末一些購房者的觀望情緒，造成交易的活躍度有所下降，“但這種回落預計會在春節後慢慢消散，樓市熱度將重新恢復。”

　　該副董事說，從開發商的角度說，年底大力度推盤的情況應該不會太多，推盤的一般都是尾盤，或者原本就計畫要推的專案，新盤的數量不會太多。

　　某外資房企總經理則相對樂觀。

　　他認為，上週末新增入市的幾個推盤量較大的樓盤，總體銷售情況較好，這表明儘管“滬七條”已對市場產生一定影響，但需求還在，性價比高的項目仍有較高銷售率。目前尚未聽說有開發商採取降價策略。

　　這名外資房企總經理認為，對於前述推盤量較大的開發商而言，價格並非主要指標，主要指標還是去化率，“臨近年末，樓市推盤量不一定會放得太大。除了政府控制預售證的因素，也不排除一些開發商寧願等到明年再推盤。同時，受年底按揭貸款收緊影響，即便開發商年末放量推盤，也未必能在年底前拿到房款。”

在上半年關於“房產稅試點城市擴圍”的傳言淡去之後，十八大三中全會《決定》提出，“加快房地產稅立法並適時推進改革”，這意味著我國房地產稅乃至房地產調控思路正在發生大的轉折。

　　2003年以來的房地產調控政策沒有擊中中國房地產問題的要害，使得房地產價格出現“越調越漲”的情況。那麼，中國房地產問題的要害在哪？

　海通證券（600837.SH/06837.HK）首席宏觀分析師薑超指出，至少在中國，房價上漲很大程度上是貨幣現象，2005年以來的房地產價格上漲無不出現貨幣的領先增長。《土地管理法》規定，中國只有國有土地才可以進行非農業建設，而國有土地的劃撥或轉讓全部為地方政府所決定。因此土地的不動產性質也決定了土地和房地產市場的供給壟斷，導致房價上漲。

　　同樣重要的是，需求無限制擴張推高房價。中國處於快速城鎮化時期，長期的房貸低利率刺激住房需求增長過快。但中國房地產存量已基本滿足居住需求，供需矛盾未來更多體現在一線城市的供給偏緊。

　　從3月份以來的政策資訊看，新任高層的政策思路已經逐漸切入中國房地產的要害問題，薑超將其歸結為“強調供給、重視保障、完善市場”。如果這一政策思路得以貫徹，未來一個保障有度、市場規範的房地產市場將在本屆執政集體完成：保障房覆蓋面至少達20%；多套房高房產稅率以及利率市場化將取代限購、限貸；地方政府的土地壟斷收益被存量房產稅所取代。

　　不過，房地產稅可能還需要較長時間才能進入立法環節，實施的期限更長。上周國務院常務會議決定整合不動產登記職責，現有分散在多部門的不動產登記職責將由一個部門承擔，這或是房地產調控長效機制在短期內的邁出的第一步。

　　國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺“四統一”。政府將建立不動產登記資訊管理基礎平臺，實現有關部門對不動產審批、交易和登記資訊的共用。此外，政府還將推動建立不動產登記資訊依法公開查詢系統。

　光大銀行（601818.SH）首席宏觀分析師徐高認為，不動產統一登記制度的建立有利於明確農民的房地產權，促進城鄉間不動產要素的流轉，同時也將為房地產調控、房產稅全面鋪開提供基礎資訊。

香港首富李嘉誠旗下的和記黃埔出售太平山頂的一處豪宅，金額為5.38億港幣（約20.54億台幣），由於市場預期香港房價已經觸頂，加上港府打房動作不斷，其他地產開發商也加速出售房產。

這戶佔地160坪的豪宅，是白加道28號建案七戶豪宅中的其中一戶，賣給一名身分不明的買家。和記黃埔11月20日也出售同一建案的另一戶豪宅，金額高達7.4億港幣，僅次於2011年以8億港幣賣出的普樂道一處豪宅。

巴克萊和瑞銀的分析師預估，由於港府打房動作不斷，加上香港人收入成長減緩，香港房價至明年將跌20%，香港建商因此將更多房產上架出售。

今年6月借殼上市的朗詩綠色地產（106）提出以2供1比例供股，集資7.45億元。母公司朗詩集團承諾全數包銷，供股價為0.75元，較上周五收市價僅折讓2.6％。朗詩昨天跌5.2％，收報0.73元，跌破供股價。

朗詩集團6月斥約8.63億元、每股約0.685元，收購深圳科技63.4％股權，借殼成為第一大股東，其後改名為朗詩綠色地產。朗詩集團並於9月向上市公司提供總額12.5億元、年利率5.5厘的無抵押低息貸款。

關於公司借殼上市後不足半年供股集資，公司首席財務官劉達解釋說，上市公司在下半年先後在上海及杭州分別購得一幅地皮，涉資達16.53億元人民幣，令負債率升到較高水平。他強調，短期內公司不會再以供股形式進行集資；而母公司則將繼續以低息無抵押貸款，為上市公司提供財務支持。

被問及供股價較現價折讓率較低的原因、以及其他股東的承購意願時，首席執行官申樂瑩表示，供股價對大小股東都公平合理，更顯示大股東對未來發展的信心，但目前尚未知曉其他股東的承購意願。現時朗詩綠色地產第二大股東為原深圳科技主席王聰德，持股比例約9.49％。

申樂瑩強調，儘管受監管條例限制，殼公司在24個月內不能進行重大收購事項，但母公司正在與朗詩綠色地產進行洽談，將在限制範圍內進行注資。

新地（016）近期積極賣樓，上載樓書一段時間的壽臣山洋房項目Shouson Peak，最快下周開價，新地除以「月月有盤賣」硬銷旗下項目外，亦以軟銷攻勢吸客，發展商昨日公布延長旗下項目維修保證期至3年，並稱延長維修期不會令成本大增。

壽臣山洋房料下周開價

新地聯席主席兼董事總經理郭炳江宣布，集團旗下新盤將延長物業落成後的維修保證期，由現時2年延長至3年，該計劃僅包括正在推售的西環Imperial Kennedy以及未來推售的新盤。

新地副董事總經理黃植榮回應指，現時公布延長維修保證期，並非因近日新盤市場競爭激烈所致，亦相信延長維修保證期不會令成本大幅增加。

新地副董事總經理雷霆表示，下周將公布壽臣山洋房項目「Shouson Peak」價單及銷售安排，示範單位最快於未來兩周內開放，希望可於四至五周內發售。至於屯門「瓏門二期」，雷霆指已取得預售樓花同意書，但因樓書正待審批，預計最快12月開售。

天璽最後3伙5度加價

此外，同系九龍站天璽昨日亦發出銷售安排，於本周五發售已發價單中的最後3伙，同步發出價單，第五度調高售價，3伙位於20座2區38樓C室，21座3區79樓E室及80樓E室，面積933至1175方呎，加價後售價介乎4104.7萬至6967.8萬元，呎價介乎4.4萬至6.93萬元，較上一次再提價3.9%至6.3%，5次累積加幅達35%。

收飛3000張 溱林加推24伙參戰

灣仔囍匯以低價推售，成功吸納大量票源，項目截至昨天已取得3000張入票，超額認購12.6倍，追貼柯士甸站The Austin。項目今天傍晚截止認購及進行抽籤，料將成為一手新例後的「新票王」。東涌昇薈亦取得不俗入票，市場消息指出，累積入票已突破2000張，超購5.3倍。此外，元朗溱林無懼兩大焦點盤，昨天加推24伙於周五發售，包括三座洋房，平均呎價8546元。

票數貼近Austin

囍匯截票前夕，單日取得逾近1200張登記，累積登記達3000張，與上月推售的The Austin總票數相若，以明天發售的220伙計算，超額認購12.6倍，凍結資金9億元，項目今天傍晚6時截止登記，預料票數將進一步提升，將成為一手新例實施後的「新票王」。雖然每位買家限入票2張，惟以不同組合可增加入票數目，市場消息透露，日前資深投資者鄭明明大手入票6張後，亦有家庭客為求成功購入1伙，不惜大手入票10張，亦有不少家庭客入票6至7張。

項目將於明天首度發售220伙，單位包括首兩張價單各佔110伙，價單平均呎價23026元，單位面積介乎334至760方呎，折實入場費為610.3萬元，為2座7樓E室，面積338方呎，呎價1.8萬元。電腦抽籤將於截票後進行，並即晚公布抽籤結果。

昇薈收逾2000票

此外，東涌昇薈入票亦已突破2000張，項目將於明天截止登記，本周六發售318伙，發展商南豐今天將公布最新銷售部署；昇薈連同囍滙合計入票逾5000張，凍結資金達12億元。

兩大焦點盤豪吸市場購買力，已有一段時間未有加推單位的元朗洪水橋溱林，發展商新世界（017）無懼兩焦點盤，昨天加推24伙發售，平均呎價8546元，當中包括21伙標準單位，平均呎價7654元；此外，亦加推3座洋房，平均呎價11478元，其中C2號屋面積2174方呎，售價2789.6萬元，呎價12832元，為項目推售以來的新高。

浪澄灣昨售3伙

溱林共提供236伙，自今年7月推售以來，累積售出75%約178伙，套現逾10億元。此外，市場消息透露，新世界亦趁近期港島豪宅熱，部署推售西環南里項目，預料樓書有機會於短期內上載，最快下月推售。大角咀浪澄灣昨天亦沽出3伙，累積售出250伙，套現約22億元。

業界：新盤續出招搶客 二手添壓

發展商近期推盤紛以稅務優惠吸客，衝擊二手市場，本港兩大銀行由上月至今相繼調低本港10大屋苑估價，有單位估值累跌最多3.6%，業界料新盤續推優惠將令二手價續受壓。

自上月起，各大發展商不論推售全新或餘貨項目時，均以特別印花稅津貼折扣或回贈等對抗辣招的稅務優惠吸客，刺激一手成交量急升之餘，更令二手樓價受壓，各大屋苑銀行估價亦由上月起紛被下調。

據本報調查匯豐銀行及中國銀行就10大屋苑網上物業估值變化的資料所示，由上月2日至昨天近兩個月內，兩行就10大屋苑單位估值下調0.2%至3.6%不等，當中有8個屋苑估價期內更同時被兩家銀行調低，包括東涌映灣園、天水圍嘉湖山莊、鴨脷洲海怡半島及鰂魚涌康怡花園等。

黃埔花園估價 累跌3.6%最多

而在各區屋苑之中，以上月有新盤熱銷的九龍區屋苑單位估價累積跌幅最大，據資料所示，首3個跌幅最大的屋苑分別為紅磡黃埔花園、藍田麗港城及牛頭角淘大花園，3個屋苑單位估值兩個月內分別跌3.6%、3.1%及2.4%，其中黃埔花園2期6座中層E室，在期內的滙豐估價被下調兩次，估值由10月初474萬元累跌3.6%至457萬元。

另外，港島區屋苑估價下調幅度比新界區屋苑還要大，其中鰂魚涌康怡花園D座低層5室的中銀估價由612萬元被下調至599萬元，而鴨脷洲海怡半島4期29座高層E室估值亦由775萬跌至759萬元，兩者跌幅同為2.1%，跌幅比嘉湖山莊及映灣園估價跌2%為大。

面對近日新盤以貼近二手價及各優惠推盤，利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣認為，此現象對二手價一定有壓力，相信銀行估價日後亦會跟隨下跌，當中有新盤推售的地區，二手樓價有機會跌約5%。

新盤推售區 二手價有機跌5%

但她認為，雖然估價會有下跌機會，但由於二手業主的議價空間一般已經擴大，加上現時買家已不會搶高價入市，因此相信銀行估價暫不會出現不足情況，料買家向銀行借貸一般亦能夠借足。

至於戴德梁行香港董事總經理暨北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，近月發展商賣樓為買家承擔政府辣招稅項，二手業主卻不可能用相同方法吸引買家沽貨，故必須減價才可賣樓，料二手樓價至今年底都會有壓力，估計樓價會跌5至10%。

不過，他認為發展商近期貼市價開盤及推優惠賣樓對市場有正面影響，因為新盤一般只是首批的價錢低，其後會逐批加價，對市場其實有正面推動作用。

坊間流傳「收租好過打劫」，尤其本港樓市被辣招重重包圍下，發展商做「收租佬」不失為一條出路。英皇國際(0163)執行董事張炳強昨表示，旗下銅鑼灣羅素街22-24號4層高的重建項目最快明年底完成，重建成本14億元，預計可供出租面積將由約2,000方呎大增至約8,000方呎，月租收入1,100萬元，每年約1.3億元，較未翻新前增加近三倍，回報率9%。

英皇國際執行董事張炳強昨於中期業績記者會表示，羅素街項目已委託測量師行作環球推介，初步反應理想，很多國際及本地知名品牌均有興趣進駐，但不急於尋找租客。張炳強預期，本港一線街舖租金仍有升幅，料公司明年租金收入再增10%至15%。商場租金方面，他表示於旅遊區的一線商場整體平均呎租為100元至150元，民生商場則為30元至70元，並料未來仍有增長空間。

供應有限 積極市區投地

住宅方面，張炳強估計未來一年各個發展商可售樓花將超過兩萬伙，相信中小型住宅樓價無可避免地受到影響，當中以屯門、元朗等偏遠地區影響會較大，但公司項目主要集中於港島及市區，而且有關區域的供應一向有限，故對前景有信心。他重申，集團會積極投市區地皮，業務繼續扎根香港，展望大中華的策略不變。　　

有傳澳門將於2015年增發賭牌，身兼英皇國際董事總經理及英皇娛樂酒店(0296)執行董事范敏嫦指，集團不怕競爭，任何新牌及新賭場皆歡迎，但暫時對擴展賭業尚在初步考慮階段，強調內部靈活性高，加上現金充裕，未來會以成本效益為主，賭業擴展仍以澳門作為核心，首要考慮澳門可行項目。

華懋旗下尖沙咀赫德道16號商廈顯赫16以「交吉」形式標售，下月18日截標。業主意向價為5億港元。

23層物業明年首季落成

該商廈供出售物業預算於明年首季落成，將為一幢23層高商業大廈，總建築面積24,389方呎，包括5層為商舖、14層為寫字樓及兩層機電層。負責招標的仲量聯行香港董事總經理兼資本市場部主管曾煥平表示，該新商廈寫字樓部分採一梯一戶設計，加上項目位於尖沙咀心臟地帶，預料可吸引機構或個別投資者興趣。

由外資公司持有的尖東麼地道南洋中心2座3樓全層及4樓部分樓面亦委託中原(工商舖)放售，總樓面19,350方呎，意向價2.13億元。中原(工商舖)寫字樓部高級營業董事李婉琪表示，此物業的3樓全層連平台面積約15,987平方呎，4樓兩單位總面積約3,363平方呎，物業以現狀及交吉形式出售，若準買家有意作長線投資的話，業主可售後租回3年。據悉，業主於5至6年前買入，涉資逾1億元。

羅珠雄新蒲崗投資換馬

另外，淡市下仍有投資者看好靈活性高物業，大額購入優質工廈。萊斯物業營業董事唐俊龍表示，資深投資者羅珠雄日前沽出新蒲崗六合街六合工業大廈地廠，面積11,788方呎，成交價1.16億元，呎價9,823元。原業主於去年5月以7,680萬元購入，帳面獲利3,900萬。

與此同時，羅珠雄購入新蒲崗彩虹道新蒲崗大廈地庫連雙地舖，即舊麗斯戲院位置，地庫、地下1號舖及地下M舖連入則各面積分別為33,172方呎、1,150方呎及1,666方呎，合計1.26億元成交。據了解，該地庫樓面特大，相連地舖位置可設計加入扶手電梯，變身成大型購物商場。

中原地產研究部指出，今年首十個月全港十個夾屋屋苑的二手買賣合約登記錄得108宗，總值5.04億元，同比下跌47.8%及36.7%。數字顯示今年上半年市場注意力集中在置安心及白表居屋，加上受政府壓抑樓市措施打擊，拖累夾屋交投下降。

鴨?洲悅海華庭19宗最多

期間買賣宗數最多夾屋屋苑為鴨?洲悅海華庭，錄19宗登記，總值9,159萬元。葵涌浩景臺錄16宗，位列第二，總值6,368萬元。何文田欣圖軒及鑽石山悅庭軒各錄14宗，並列第三位，分別總值7,051萬元及6,645萬元。