房價高漲，央行總裁彭淮南日前點名預售屋「紅單」炒房應受控管。財政部國稅局昨透露，不少炒家透過「紅單」把預售屋房價愈推愈高，進而拉高整體房價，已被財政部盯上，其中甚至包含建商在內。財政部高層說，該建商為「三個字」的建商，其所推的紅單交易量極大。外界直指，該建商就是推案遍布全省的興富發。
所謂紅單，指的就是預售屋的「優先締約權」，透過轉手可把預售屋售價不斷拉高，國稅局已著手了解不動產市場紅單買賣運作方式，並宣示年底前就要把紅單底細摸清楚，明年起納入查稅。

將課稅建商免罰
國稅局高層表示，「紅單」是權利的一種，若轉手獲利屬財產交易所得，要併入綜所稅課稅，稅率最高百分之四十，查到就會要求按實質獲利來繳稅，不過依法僅能要求該名自然人補稅及繳交罰金，尚無其他更嚴厲的手段來遏止炒紅單歪風。
在國稅局了解的過程中，發現建商透過親朋好友等人頭，進場頻繁買賣紅單，推高該建商的建案售價，但因法令上只能針對買賣的人課稅，對建商的配合炒作並無罰則。

「揪團」大賺價差
目前高雄與台南房地產市場相當流行「紅單」銷售，甚至很多人「揪團團購」，國稅局分析，炒紅單幾乎不必付出太多前期成本，每張所需金額也不大，不少投資客勇於進場大筆購買，致建案短期內就可全部銷售完畢，再利用籌碼集中優勢，慢慢倒給散戶，賺取價差。

自由時報
紅單即房屋預約單 轉手賺三?五成

近幾年預售屋盛行「紅單」炒風，房產作家鄭詩韋表示，所謂「紅單」就是房屋預約單，只是一個憑證，通常是紅色或白色紙張印製而成。

紅單登載項目主要有預約民眾名字、預約戶別以及預約金額等三大類，通常業主會收取十到二十萬元不等的費用，並在紅單上加蓋工地發票章，再將憑證交給投機客，投機客則以每張加價三到五成不等的金額轉售。

舉例來說，假設一張紅單業主收取二十萬元預約金額，投機客拿到手後，以一張二十五萬元轉售，便可賺五萬元價差；即使多數紅單無法轉手，業主也願意無息退回預繳金額，頂多收少許手續費，才會導致紅單如此猖狂。

藉紅單墊高房價 炒買氣

鄭詩韋指出，通常玩「紅單」的建案，多數是還沒拿到建照便先行潛銷的預售案，連建案規劃最終版都還不確定，主要分布在重劃區或投資客聚集的地區；不過，近期捷運周邊的個案也出現炒紅單的情況。

這群紅單炒家主要由代銷、建商及投機客共同組成，趁著建案還沒拿到建照時，便先行潛銷認購紅單，再對外聲稱已經預約多少成，甚至大剌剌宣傳自家預售案「開案即完銷」，或者是「秒殺個案」。

鄭詩韋提醒欲購屋民眾，如果購買預售屋某一戶時，現場代銷業者表示該戶已有人下訂，要求額外支付一筆費用才能買到該戶，通常就是所謂的炒紅單預售案，民眾應該拒絕。

看好房價1坪可衝150萬

北市商圈東移，松山、南港區隨著市民大道尾段開通、松山車站BOT案及捷運松山線明年可望通車等利多，仍以舊公寓為主的五分埔成建商眼中的兵家必爭之地，區內已有寶佳、皇翔與瓏山林3建商插旗都更案。該區新建案行情約120萬元，業者預估，都更後房價可望上看150萬元。

寶佳建設1999年起推動「虎林段四小段38地號」等120筆土地更新案，該區面積約1700坪，規劃興建4棟地上23層、地下5層大樓，目前已進入權利變換分配階段；其選配原則以「不趕走原住戶」為優先條件，加上１樓住戶皆可分得店面，104戶地主多傾向同意。

五分埔商圈因鄰近松山車站、捷運後山埤站，吸引寶佳、皇翔與瓏山林3建商搶辦都市更新。
居民盼能趕快通過
以該區鄰長彭炳義個案為例，原有50坪土地所有權，都更後可換得500坪，「當然希望（都更案)趕快通過，可有更好居住品質與環境。」但該區有8戶為國有地佔有戶，讓售計價方式懸而未決，都更案空轉近3年；出資人寶佳建設專案黃姓經理說，公司已投入近30億元預算。
至於皇翔與瓏山林則不約而同相中永吉路以南相近區塊，前者面積約1400坪、後者約1200坪。

房價漲勢相當明顯
皇翔規劃在兩基地內各興建兩棟地上24層、地下2層與地上18層、地下2層大樓，已核定通過事業概要，選配原則以地主60％、建商40％。申請事業概要審查的瓏山林因有信託疑義，待金管會釐清再行辦理後續。
據實價登錄顯示，五分埔周邊中古屋每坪均價約65~77萬元，大樓約58~63萬元；對比周邊新建案行情，以信義區基隆路一段「信義國際」為例，每坪開價125萬元，松山區八德路四段「翔譽101」每坪開價110~120萬元，顯示都更後房價漲勢將相當明顯。

10坪地開價9千萬
甲山林副總徐永仁說，五分埔近松山區，隨市民大道、松山車站BOT等市容環境變好，「提供都更想像空間，是指標型個案，具帶動政策效果。」因都更成本高，預估都更後每坪約140~150萬元。
五分埔3都更案尚欠東風，但房價卻已悄悄上漲，台灣房屋松山店店長游志超表示，今年接到4件委售案，屋主依換算分配比例開價，「10坪地開價8000萬元~9000萬元，但都更進度遙遙無期，沒有相對效應，誰敢砸錢買？」

每坪少市值500萬 挨批圖利建商

《蘋果》接獲五分埔住戶爆料指出，國有財產署日前召開會議，討論修正國有地出售辦法，讓五分埔佔用戶能以公告現值取代市價購地。爆料人擔心，一旦法規通過，國有地1坪將從市價600餘萬元降至100萬元，恐有圖利特定建商之嫌。
對此，國有財產署主任秘書陳秀琴昨表示，上周確實有討論該案，但實際結論仍須上呈行政院，「目前不便對外公開。」

全民資產損數億
形容自己「看不下去」的爆料人林先生自稱是五分埔住戶，他暗批國產署讓售案「讓有建商在背後支付讓售價款的住戶，立即賺千萬元價差；相反的，全民資產將虧損好幾億。」
該區目前由寶佳建設出資辦理申請都市更新計劃，區內共有8戶產權歸國有財產署，其中又有2、3戶部分產權為學產地，實施者為台北遷建基地都市更新股份有限公司。

委託估價師鑑價
北市遷建基地福利促進會總幹事、代書鄭美蘭協助處理推動都更案，她日前出示總統府與行政院5次函文，及財政部4月對國產署的函文，證明官方皆傾向「核定可依讓售當期公告現值計算出售價格」，替國有地住戶解套。
由於五分埔國有地有其歷史背景，淡江大學產經系副教授莊孟翰建議，國有財產署可參考地上權處理辦法，並委託估價師鑑價，或交由NGO（Non-Governmental Organization，非政府組織）協商平台協調，降低爭議風險。

新北市老舊公寓多，許多老人因沒有電梯所以上下樓不方便，新北市推出老舊公寓增設電梯補助，昨日新店區就有1戶36年的老公寓取得電梯建築執照，被核准為全台首件舊公寓增設電梯案。該案增建電梯費用為448萬元，新北政府補助218萬元將近5成。

最高補助75％費用
屋主郭至剛是建築設計師，住在該公寓5樓，郭至剛指出，鄰居都是老人家居多，像他爸爸近70歲，爬樓梯也不方便，而4樓的林阿嬤在80幾歲時因生活不便，就搬出去住，等電梯完工後家人將再接林阿嬤回來。
郭至剛表示，昨日成功取得建照，施工期2個月，電梯增設在公寓外頭，面積1.6坪是輪椅進得去的空間，增設費用為448萬元，因以玻璃材質較貴，2到5樓的費用負擔比例為1：2：3：4，每月維護管理費用1000~2000元，鄰居們都同意。
新北市都更處指出，補助費用經過委員會審議通過者，提高至總經費75%為上限，包括整建維護區，意即位在臨街面（圳道)第一排建物，如新莊中正路兩側或新店瑠公圳兩側；還有臨30公尺以上計劃道路。

明年調整申請資格
台北市中正區也有申請補助增設電梯案，目前建照還在審議，台北市總工程司張溫德指出，條件限制為屋齡20年以上老公寓、樓地板面積或戶數達到1╱2以上等等，而補助費用為總經費45%、上限1000萬元，但今年申請時間已經在9月結束，明年申請資格會調整。

隆大營建（5519）今（27）日送件申請上櫃轉上市，目前桃園、台南、高雄合計約1.5萬坪的基地陸續完成規劃，總銷量體達200億元以上，未來三年營運動能充沛，後市展望看俏。

法人分析，隆大營建數年前計劃走出高雄往中北部發展，是相當有遠見的做法，台灣房地產市場基本上還是以北部為主流，並直接刺激隆大營運視野更上層樓。昨天隆大收在平盤30.6元。

隆大董事長陳武聰指出，公司營運狀況良好，今天送件申請上櫃轉上市，未來企業能見度更高，隆大將承擔更多的社會責任，創造購屋者、投資股東與社會三贏。

法人指出，隆大土地庫存頗為豐厚，包括桃園高鐵特區有近1萬坪建地，另台南1,000餘坪，高雄橋頭新市鎮3,000餘坪、小港1,000多坪，合計達1.5萬坪建地完成初步規劃，有的已經推出預售案。

陳武聰說，桃園高鐵青埔站區域萬坪土地推出「竹風航空城」分五期開發，總量體粗估約160億元，第一期先推出240戶，每坪預售價32萬元，開賣二周強銷80餘戶，短期創造三成的銷售率頗令人振奮。

若再加計之前在桃園八德「竹風鳳凰」建案，鎖定首購族以每坪21萬元開賣，總量300餘戶已銷售七成以上，在在顯示往中北部發展的策略相當成功。

陳武聰指出，桃園升格為台灣第六個直轄市，人口數量持續增加，對住宅的需求量遞增，只要控制好營建成本，獲取合理獲利，有信心建案順銷挹注營收。

此外，隆大在高雄橋頭新市鎮擁地3,000坪，規劃五棟15樓的首購住宅，明年建照下來後即可展開預售；小港以及台南的土地，都將選擇適當時機開出樓盤，接受市場考驗。

知名豪宅光環拉抬周遭房價效果「因地而異」，房仲業者根據實價登錄資料調查，信義計畫區內「皇翔御琚」周遭第1圈房價高於2、3圈房價達4?5成差距最大；但大安區「帝寶」第1圈房價卻低於第2圈房價逾3成，突顯出豪宅身價鍍金，周遭房價未必雨露均霑，房價高低仍隨個案表現。

過去市場普遍認為，豪宅對於周邊房價有所謂的「水漪效應」，不過住商不動產企研室以台北市實價統計資料，計算知名豪宅方圓250公尺（第一圈）、500公尺（第二圈）與1,000公尺（第三圈）後的住宅均價發現，距離豪宅越遠房價越低已非通案。

信義計畫區豪宅指標「皇翔御琚」為目前實價登錄住宅最高單價，每坪高達270萬元，該地區豪宅「水漪效應」最為明顯，根據實價登錄資料統計，周遭第1圈住宅平均單價183.7萬元，高出第2圈房價達41.3％，也高出第3圈房價達54.8％。

而中正區「一品苑」每坪單價162萬元，周遭第1圈住宅平均單價79.6萬元，也較第2、3圈房價高出14％及24.9％。

但並非每棟豪宅都具「水漪效應」，其中，大安區「帝寶」周遭第2圈住宅平均單價127萬元，反而高出第1圈均價95.9萬元32.5％；「元大栢悅」第2圈住宅平均單價100.5萬元，也高出第1圈3.4％。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，帝寶周邊舊公寓不少，反觀距離較遠的區域，近來不少豪宅案推出，明顯帶動區域價格，表現反而更為亮眼，「元大栢悅」、「松濤苑」、「輕井澤」個案周遭也出現同樣情況。

徐佳馨表示，都更話題退燒，豪宅價格高到失去比價意義等因素，都是效應不再的原因之一，目前看來，具有群聚效應的豪宅對區域價格拉抬較為明顯，若豪宅坐落於舊社區，周邊房價仍視個案表現。

央行昨日公布10月消費者貸款與建築貸款餘額，因進入年底趕工交屋旺季，購置住宅貸款（房貸）、建築融資貸款（土建融）餘額分別增溫至5兆5609.23億元、1兆4954.29億元，年增率回溫至3.26%、2.44%，各創下近7、6個月來新高。

首購族成買盤主力
建築貸款餘額是建商「尚未償還給銀行」的借款，當餘額增加時，表示建商借錢的速度，大於還款的速度，不過央行官員表示，10月建築貸款餘額增加，主要是反映第4季趕工交屋旺季，「因一般不會等到農曆年後才交屋。」而建築貸款餘額年增率回溫，與去年因實價登錄上路衝擊導致基期偏低有關，若與上月相比，建築貸款餘額月增113.9億元。
房市下游的購置住宅貸款，受首購族大舉進場影響，餘額月增196.63億元，央行官員指出，以10月8大行庫所辦的青年安心成家優惠房貸新承作量達96.05億元來看，幾乎一半的買氣為首購族，顯示投資客持續退場，改由首購族撐起房市買盤。國銀主管分析，首購族取代投資客，很可能是投資客眼見之後獲利展望不佳，因此丟給首購族來承接。
此外，汽車貸款受到二手車商聯盟體系貸款納入銀行體系影響，10月餘額達991.63億元，外界估最快下個月，最慢農曆年前就會破千億元大關。

購屋、建築貸款餘額 10月再攻頂
工商時報

中央銀行昨（26）日公布10月購置住宅貸款及建築貸款餘額分別達5.56兆元及1.49兆元，雙雙續創新高，顯示全體銀行不動產授信還是持續攀升。

根據央行統計顯示，全體銀行10月購置住宅貸款餘額月增197億元，年增為3.27％的七個月來新高。

銀行主管表示，10月八大公股行庫所承做首購族的「青年安心成家方案」共有92億元，換算占比約為47％，代表目前房市的主力中，自住購屋人仍占近較大比重；截至10月底的八大行庫「青年安心成家方案」的餘額為3,257.4億元。

10月建築貸款部分，因房地產第4季進入旺季，建商偏向趕工交屋，帶動建築貸款增加，同時因為去年實價登錄實施影響，造成比較基期較低，因此10月建築貸款餘額月增114億元，創16個月新高，年增上揚至五個月來高點的2.44％。

10月較值得注意的是房屋修繕貸款部份，餘額降至3,099億元，預估今年底將跌破3,000億元大關。主要因為主管機關規定趨嚴格，要求民眾申請修繕貸款時，必須交付單據提供實報實銷，如此銀行才可承做，結果造成房屋修繕貸款呈現逐月下滑的情況。

央行官員指出，目前房市存有不確定性，主要是奢侈稅的修法議題，國際上則是持續觀注美國量化寬鬆措施（QE）退場的變化，兩大國內外議題仍在發酵，使得民眾對於房市未來的看法相對偏保守。

從兩大房市指數來看，代表新推案的國泰房價指數及代表成屋市場的信義房價指數，第3季只比第2季呈現小幅上揚，幅度各為0.53％及0.85％，顯示房價也處於相對穩定。

上市櫃公司投資用不動產以「公允價值」進行續後評價，金管會最快下周定案，據透露，目前會以「收益法」及「土地開發法」鑑價，即大部分不動產的現金收益「折現」後，計算出現有價值，金管會估算整體上市櫃公司投資用不動產增值逾新台幣1,000億元。

目前金管會初步祭出的「折現率」是央行公布的五銀行平均基準利率，現在為2.88％，將由金管會主委曾銘宗決定最後的折現率，若折現率超高，如3％或4％，則不動產增值金額就會愈低，若用現在存款利率1.3％左右，則增值金額可能上看2,000?3,000億元。

金管會官員表示，會傾向用「保守」一些的利率，以免未來不動產價格波動度過大，一旦確定相關公允價值評估方式，上市櫃公司要採用者，必須從今年初開始編列期初不動產價值，增值部分直接進「股東權益」項下的保留盈餘。

接著今年一年的不動產增值金額，則是會進入損益表，同樣也會限制盈餘分配。

先前金管會准許上市櫃公司可以收益法進行IFRSs的不動產「開帳」，例如今年即有國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、新光人壽有進行類似的不動產增值評估，當時折現率是3.29％，國壽只拿數十多棟大樓評估其公允價值，增值金額約700億元，新壽有300億多元，其他公司則是數十億元。

金管會表示，如果有公司選擇用「公允價值」進行未來每期不動產價值評估，就不能再改回「成本法」，但是現在用成本法的公司，可隨時選擇改用「公允價值」評估其不動產，且依據金管會的調查，從去年元旦到今年6月底，國內不動產增值也有數成，相當可觀。

若用較寬鬆的鑑價方式，即所謂周邊比較法、或同類型不動產價格比較法，則可能將不動產價格墊高，未來波動風險極大。

金管會指出，所有產業的不動產折現率應會一致，只是金融產業，尤其是保險業的部分，除了考慮限制盈餘分配外，也考慮不動產增值的金額優先來彌補準備金不足的部分，以強化財務。

過去市場普遍認為，豪宅對於周邊房價將出現明顯帶動，稱為「水漪效應」。不過，根據住商不動產企劃研究室以台北市實價統計資料，計算豪宅方圓250公尺（第一圈）、500公尺（第二圈）與1000公尺（第三圈）後的房屋均價發現，距離豪宅越遠價格越低已非通案，知名豪宅如帝寶、文華苑、長虹虹頂等案，都沒有出現價格隨距離而遞減的狀況，反而不少豪宅的第二圈均價還高於第一圈。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，都更話題退燒，豪宅價格高到失去比價意義等因素，都是效應不再的原因之一；目前看來，具有群聚效應的豪宅對區域價格拉抬較為明顯，若豪宅坐落於舊社區，周邊價格仍舊端看個案條件，不一定有明顯的價格帶動。

從數據來看，最讓人意外的莫過於帝寶的表現，第二圈價格達127.16萬，價差為-32.54%。徐佳馨表示，帝寶周邊舊公寓不少，反觀距離較遠的區域，近來有不少豪宅案推出，明顯帶動區域價格，表現反而更為亮眼，元大(木百)悅、松濤苑、輕井澤也有這種情形，顯見若是舊社區中的豪宅，價格帶動力道其實不如想像；不過，像是位於信義計畫區的皇翔御琚、信義之星等群聚型豪宅，水漪效應就極為明顯。徐佳馨分析，當豪宅位於同一區，彼此之間將競價，和周邊差距將會拉大，而信義計畫區豪宅群聚，外圍多為舊宅，這種狀況也越發明顯。

近年來豪宅林立，不過除了豪宅群聚的區塊外，其餘豪宅對於周邊的價格影響不如想像，徐佳馨認為，當豪宅價格已逼近300萬大關之際，一般住宅屋主深知買盤無力支撐，惦惦斤兩後自然不會追隨，加上都更話題退燒，比價更無意義；換言之，當豪宅價格往「無頂蓋」之路前進，周邊若都是一般住宅，就不具有比價效應，這意味著豪宅自然走出一條不同於一般住宅的路。而決定一般住宅價格的關鍵，不是靠沾富鄰居的光，而是回歸重大建設、生活機能等基本面。

想買房的民眾可要注意了！除了考慮房子本身及周邊環境等因素，還得留意哪些房屋是銀行的「拒貸」對象。像是台南有位單親媽媽，存錢買法拍屋，不料買到凶宅，遭到多家銀行拒貸，因而棄標損失了39萬元。原來現行法令並無規定法拍屋，是否要註記為凶宅，專家也表示，除了法拍屋陷阱多，還有5大類型的房屋，只跌不漲，都是銀行的拒絕往來戶，民眾別為了撿便宜，卻忽略到房貸。

1.　凶宅 即便有部分人士不避諱，大舉搶進便宜的凶宅，不過多數人對凶宅仍是避之惟恐不及，當然銀行也是。為避免買到凶宅，目前坊間有「台灣凶宅網」可查，資料來源主要是由網友據新聞報導、法院或警察備案等列出，除了依照最新時間排列外，也就各個行政區分門別類，供民眾查詢。

2.　危樓 買房動輒上千萬，倘若不小心買到危樓，除了有安全上的顧慮，更是銀行拒貸對象。其實，在台北市建築管理工程處官網有「921地震專區」及「331地震專區」，均列出兩次震災中結構受損的房屋之詳細地址，以便民眾查詢。

3.　15坪以下小套房 受高房價影響，近來套房與兩房的小宅商品正夯，然而在低利環境下，銀行為降低放款風險，紛紛拉高小宅的貸款利率，甚至不承作，讓想省錢購買小宅的首購族，成家夢恐更加難圓。房仲業者建議，想買套房或小宅，最好挑選地段佳，如精華區、明星學區或近捷運的房子，以及避開餘屋量大與老屋多的區域，如此可拿到較低利率，貸款成數也會比較高。

4.　廟衝(（鄰近廟宇） 住家周邊有寺廟，除了影響居住品質，也因民間忌諱，這類型的房子通常不易轉手，也是銀行難以交「貸」的類型之一。

5.　巷、路沖 所謂「路沖」即房子四周，有路直沖而來。有路沖的房子，道路緊鄰住家，除了容易發生車禍外，在民間習俗中，往往也視為壞風水，因而難轉手，自然難向銀行爭取到較高成數的貸款，甚至可能拒貸。

高雄亞洲新灣區有公共建設當支撐，三發、遠雄集團搶進灣區核心門戶的三多商圈，推出變異形產品；名發建設瞄準商務客，推出「名發晶閣」訴求高單價、中低坪數商務住宅；遠雄則首度推出混合飯店和豪宅的住商集合大樓，目前正變更都市設計，可望明年第一季開工。

三發地產董事長鍾俊榮表示，三發建設已標得夢時代後方的經貿特區土地，而位於一心路和中山路口附近的「名發晶閣」，則是三發集團首次進軍到亞洲新灣區範圍。鍾俊榮指出，主要還是看上高雄亞洲新灣區內的世貿高雄展覽館等重大公共建設，未來將帶動區域發展，未來還將伺機推出新建案。

「名發晶閣」與一般的住宅案，做了相當大的市場區隔，代銷公司華瑋總經理舒鈐莞表示，此案位於高雄SOGO百貨正後方，主攻商務住宅，每坪售價介於35萬元到45萬元之間，但坪數只有45、55、65坪3種坪數，希望爭取未來在亞洲新灣區洽商的商務客進駐。

同樣位於亞洲新灣區核心門戶的遠雄建設案，將由遠雄建設和子公司信宇投資合建，產品將是高雄房地產市場首創，業界指出，位於中華路和新光路的遠雄基地，目前正向高雄市政府工務局申請設計變更，未來將興建64層樓高的「旅館和住宅集合大樓」。

相關人員表示，該地土地使用分區屬於第三種特定商業區，依照現行法令規定，容積率只有490％，但是，由於該基地早在1993年10月29日取得建照，因此，為了土地使用效益的考量，遠雄選擇適用舊法規，可擁有高達2950％容積率。

整棟建築規劃1到16樓經營飯店，房間數283間，第17樓為轉換層，第18到58樓則為住宅，41個樓層總共規劃241戶，59樓(含)以上則為公共設施。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，該區域已經成為豪宅的聚落之一，因此，遠雄的新案，將是全台最高的住宅大樓，也將是高雄第一棟住商混合住宅，2年前即傳出每坪將從60萬元起跳。

在「高雄厝一號」和「高雄厝二號」成功之後，高雄市政府工務局舉辦高雄厝設計競賽，選出47案的得獎作品，希望能夠根據得獎設計規劃，媒合9筆公私部門土地，興建大高雄在地文化建築特色的「高雄厝」。

高雄市政府工務局建築管理處長黃志明表示，「高雄厝一號」和「高雄厝二號」，都是經過市府認證的「高雄厝」，具有大高雄在地的文化建築特色。為創造更多的特色高雄厝，高雄市政府工務局今年除了辦理設計師培訓課程，並公開徵選高雄厝設計作品，總共有台灣科技大學林泊享、陳俊利、黃鈺婷、廖婉茹合作的「合樂融榕．永續高雄」等47案獲獎，昨(26)日由高雄市長陳菊在高雄市政會議上頒獎。

工務局長楊明州說，該局推動高雄厝，主要是為了因應熱帶城市所處高溫、高濕及長日照的自然氣候，以及面對氣候變遷的減碳需要，並因應5年後高齡社會來臨等趨勢，要打造具有防災、健康、環保、無障礙概念的高雄厝。

黃志明指出，包括旗山在內的公私部門地主，已有9筆土地表達希望能夠參考得獎的47個高雄厝設計案，興建具有在地特色的高雄厝，市府將會積極扮演媒合的角色，提供地主滿意的高雄厝設計案，並且經過程序，給予認證，增加賣點。

11月26日，南京發佈樓市調控新政。進一步提高第二套住房貸款首付比例，強化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的貸款人違規發放貸款。

昨日，瀋陽、南昌、廈門三個城市同日也同台樓市調控新政，紛紛調高二套房首付比例，提高限購門檻。

各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

為進一步完善房地產市場調控工作，鞏固調控成果，落實中央關於加快推進住房保障和供應體系建設的要求，促進房地產市場平穩健康發展，現就進一步加強我市房地產市場調控工作通知如下：

一、加大普通住宅用地供應，優先安排保障性住房用地

確保完成年初制定的住宅用地供應計畫。對今年400公頃商品住宅用地和350公頃保障房用地計畫，尚未完成的要落實供地時間表，今年住宅用地供應規模在前五年平均供應量的基礎上增加10%。進一步優化供應結構，切實加大中低價位、中小戶型住房用地供應規模，對保障性住房用地做到應保盡保，尤其要確保城中村、危舊房改造安置房和公共租賃住房用地的供應。同時，提高郊區和新區住宅用地的供應占比，引導人口有效分流，形成人口合理佈局。

二、加大土地供後監管力度，探索新的土地供應方式

繼續加大土地供後跟蹤監管力度，建立房地產用地開竣工申報制度和土地利用動態巡查機制。對未按期開工、竣工的專案加強監管。對已構成閒置土地的，加大調查認定和處置力度。對於可能形成高總價、高單價的地塊，研究採取“競地價、競配建”，“競地價、競保障房資金”等方式，保持地價平穩。

三、進一步執行差別化的住房信貸政策

嚴格實施差別化住房信貸政策，堅決抑制投機投資性購房需求。繼續支持首套購房需求，落實好首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策;從嚴執行第二套房的信貸政策，對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，中國人民銀行南京分行在國家統一信貸政策基礎上，進一步提高第二套住房貸款的首付比例;強化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的貸款人違規發放貸款。

四、嚴格執行商品住房明碼標價制度，引導企業合理定價

加強對價格的引導，指導企業合理定價，對預售方案報價過高且不接受物價、住建部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，暫不核發預售許可證書。嚴格執行商品住房明碼標價相關規定，實行“一價清”制度，並按規定要求進行公示。

五、加強市場行為監管，規範市場銷售秩序

進一步嚴格落實限購政策，嚴格執行購房實名制度及購房資格查驗制度。對於教唆、協助購房人偽造證明、騙取購房資格的違規行為一經查實，將嚴肅查處。加快企業推盤進度，採取“有促有穩”的政策，尤其要加快對中低價位、中小戶型產品的審批，形成市場的有效供應。商品房預售款(含定金)須全部存入預售款監管專用帳戶，且僅用於後續工程建設，不得挪作他用。

六、加大保障性住房建設力度，優化供應結構體系

加大保障性限價房和租賃性保障房建設力度，力爭到十二五末建成各類保障性住房2000萬平方米。加快完善政府集中建設保障房片區的教育、交通、醫療等公共配套設施，切實提高入住居民生活滿意度。不斷優化保障房源供應結構體系，逐步推進經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房三類房源並軌。建立健全保障房准入、使用、退出等規章制度和運行機制，從制度上防範和有效治理非法佔有保障性住房行為，實現公共資源公平善用。

七、加大保障性限價住房供應，逐步解決城市中低收入家庭、新就業大學生等住房困難問題

充分發揮保障性限價住房對於解決房地產市場自住型剛性需求的“調節器”作用。2013年12月份推出3000套現房公開發售，增加市場供給，加大金融政策的支持。適時調整政策保障範圍，有效緩解城市中低收入家庭、新就業大學生等住房困難，基本實現應保盡保。

八、建立各部門分工協調機制，完善住房供應體系

加大保障性住房的政策受益面，有效緩解中低收入居民的居住困難，全面覆蓋“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的三個梯度住房消費需求。到 “十二五”末，逐步形成公共租賃住房、保障性限價房、商品住房協調發展的住房供應體系，實現“住有所居”的奮鬥目標。住建、國土、規劃、財政等部門及各區政府既要分工負責，又要統籌協調，加快推進保障性住房的建設，適當加大土地、財政對保障性住房的投入力度，加強房地產市場的調控監管，建立統一、規範、成熟、穩定的住房供應體系。

自從今年8月被轉嫁給海航系後，億城股份在作風上似乎也漸漸有了新東家激進的影子。

在海航系入主一月之後，億城股份就以16.7億元搶得上海前灘40-01地塊，以此首次進入上海市場，而為了儘快推進前灘專案的進程，億城股份又於近日宣佈通過信託募資8億元，但其中的條件卻極為苛刻。

激進募資8億

根據億城股份日前發佈的公告顯示，其全資子公司億城上海與中融信託正在洽商信託融資事項，中融信託擬設立集合信託計畫，為億城股份項目公司融資不超過8億元。

而中融信託日前也正在推介一款名為“億城前灘股權投資”的集合資金信託計畫，該計畫擬募集資方金8億元(優先順序)，信託首期期限為2年(1年可提前還款)，所募資金將用於億城上海的前灘項目開發建設。

資料顯示，億城前灘專案規劃總用地面積約1.16萬平方米，總建築面積中住宅面積約3萬平方米、商業及辦公約3萬平方米，項目開發完畢後將成為前灘國際商務區集居住、辦公、商業為一體的綜合體。

不過，為了如願募集上述8億元資金，億城股份方面將接受極為苛刻的條件。

根據中融信託的發行計畫，該款信託產品預期收益率為10%/年，募集的全部優先順序信託資金向專案公司增資，其中9607.84萬元計入專案公司的註冊資本，剩餘部分計入專案公司的資本公積金。

在增資完成後，項目公司的註冊資本由1億元增至1.96億元，中融信託將持有項目公司49%股權，億城上海持有剩餘51%股權，但這部分股權將質押給中融信託。

另外，億城上海還需將其所持土地使用權、專案在建工程抵押給中融信託；億城股份要以其對項目公司的8億元資金投入作為本次信託計畫次級份額，同時需對本次借款提供連帶責任擔保。

除此之外，在專案公司的運營方面，中融信託還將派駐現場監管人員掌管專案公司所有證照及印章，對工程和銷售進行全面監管；中融信託向項目公司委派2名董事，並對公司重大事項表決中擁有一票否決權。

對於此次募資計畫，億城股份僅表示，項目公司將所獲資金專門用於支付部分土地價款、歸還股東借款和上海前灘專案的開發建設。

但在相關分析人士看來，此次信託計畫雖然在保障投資人資金安全、控制風險方面保障性很高，但對億城股份而言卻極為不利，其中的風險太高。

該人士還認為，在此次信託計畫中，億城股份已將上海前灘項目及其所持專案公司的全部股權質押給了中融信託，並且中融信託還擁有項目公司重大事項的一票否決權，這種方式其實在業內也極為少見，稍有不慎，億城股份方面將徹底失去對專案的控制權。

而從獲得的資金規模而言，就算加上次級收益權對應的項目公司8億元債務，整個信託計畫的最高額度為16億元，這還不及億城股份當時拿地的支出。

艱難的億城

在外界看來，億城股份選擇通過中融信託尋求高風險資金的背後，是其持續低迷的業績表現。

據億城股份發佈的三季報顯示，期內僅實現營業收入17.5億元，同比下滑21.4%；實現淨利潤1.93億元，同比下滑36.0%，而截至期末的現金僅為17.9億元，

對於億城股份的業績表現，中金公司在一份報告中提到，目前億城的業績僅依靠北京青龍湖燕西華府及天津億城堂庭專案，其中北京專案距離城區相對較遠，銷售難度較大，而億城堂庭地價偏貴，毛利率低，其短期業績難有較大起色。

也正是由於燕西華府銷售不暢，億城股份曾在9月12日宣佈擬將該專案以4.1億元轉手，但卻因為大多數股東質疑其賤賣資產而被迫終止。

對於出售燕西華府，億城股份當時給出的解釋是，該項目自2011年10月份開盤以來，在房地產行業調控和其他因素的綜合作用下，銷售進展緩慢。

但是，撇開燕西華府的現實銷售難度這一原因，外界對於億城股份出售的解讀更多傾向於，這是在騰空上市平臺原有資產，以為日後海航系地產專案的注入留下空間。

事實上，在海航系入主億城股份並控股後，券商多看好億城股份今後的發展，曾有分析認為，海航系的入主有望為億城股份形成新的增長動力，而此後億城股份首次進軍上海拿下前灘地塊，似乎正好佐證了這種預測。

然而，雖然外界均認為目前億城股份是海航系地產業務上市平臺的首選，但對於是否會將地產資產注入億城股份，海航集團卻一直未明確表態。

而據此前媒體報導，一位元接近海航的人士對將億城股份作為海航系地產業務上市平臺的說法並不認同，原因是把土地注入到上市公司將受限於監管，難以直接操作，這也不符合海航系“重資本運作、輕開發”的一貫風格。

上周，在合生主辦的“城市綜合體價值高峰論壇”上，合富置業首席分析師龍斌透露，目前，廣州、佛山的城市綜合體已超過60個，其中廣州約20多個，佛山有40多個。

穗城市綜合體超過20個

上周，在合生主辦的城市綜合體論壇上，龍斌透露，目前，廣州、佛山的城市綜合體已經超過60個，其中廣州約20多個，佛山有40多個。值得關注的是，佛山的城市綜合體的占地面積已經超過廣州。

如此體量的綜合體能否被城市吸納?龍斌認為，從長遠發展的角度來看，是可以被城市吸納的。“廣州有1800萬人口，經濟總量按照去年13500億元、每年9%- 10%增長率，今年應該在15000億左右，在全國排名第三。同時，消費總額也僅次於北京、上海。”

據調查資料顯示，城市綜合體內的各種業態和物業的運轉效率，往往能提高36%，而節能收益則可以提升42%.此外，還可以帶動大量就業和巨額稅收，帶動一個城市地區的經濟發展。

龍斌同時分析，廣州城市發展速度相當快，新功能區在不斷強化，並逐步向外擴展，城郊結合區的城市綜合體將會有較大的發展。“對中心城區來說，多開發集辦公、娛樂等於一體的綜合體專案，有利於節約城市用地，且符合城市發展趨勢。”

房企加大綜合體開發規模

近年來，大房企對於“綜合體”的投入力度越來越大。如萬達集團、中糧集團等行業領袖更是提出了“只做城市綜合體”的發展戰略。

在本次論壇上，記者瞭解到，在廣州中心區，合生創展正在打造三大城市綜合體，包括中軸之心210萬平方米城市綜合體———珠江帝景•紫龍府、金融城第一站140萬平方米城市綜合體———合生國際廣場、千億布都26萬平方米中軸商業綜合體。

其中，珠江帝景•紫龍府甚至被認為是華南地區最大的城市綜合體專案。據瞭解，這個總建面達210萬平方米的大型綜合體專案，包括珠江帝景住宅地塊和商業地塊以及85萬平方米的合生國際廣場，集金融商貿中心、國際購物廣場、商務LOFT、超甲級寫字樓等於一體。

“城市綜合體是未來城市發展的一個方向。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示。

四大一線城市的調控新政在三中全會釋放出的市場化信號前面，顯得有些蒼白無力。11月21日，離廣州公佈加碼樓市調控的“穗五條”僅僅3天時間，珠海就誕生了新的雙料地王。橫琴兩幅住宅用地以104.27億元的總價成交，樓面地價突破18400元/平方米，刷新最高單價紀錄。

“我們最近要推出第二期了，售價大概是33000元/平方米，但搖號中簽率只有20%。”11月22日，橫琴目前唯一在售的住宅專案——華融琴海灣的銷售人員對中國房地產報記者強調，5個人中只有一個人能買到房子。

珠海中原地產行銷總監李煜認為，橫琴樓市目前和未來可預見的供不應求是地王誕生的直接驅動力，自貿區的利好及日漸加快的基礎設施建設則為地價、樓價的進一步上升提供了充分的想像空間。就宏觀大環境而言，“北上廣深的新政都已嚴格到極限，國家也強調了要以市場行為為主，所以開發商對地產行業的前景還是充滿信心。”

高地價之因：住宅用地稀缺

據瞭解，本次橫琴出讓的兩宗土地均為二類住宅用地。其中，2013-07號地塊位於橫琴新區伯牙北道東側，港澳大道南側，琴揚道西側，濠江路北側。占地面積約11.5萬平方米，共分4個地塊。其中地塊1和地塊4是二類住宅用地，地塊2是二類幼托用地，地塊3是小學用地。經過41輪激烈競價，被北京華美地產以樓面地價18000元/平方米、總價45.6億元競得。

2013-08號地塊位於橫琴新區琴揚道東側、港澳大道南側、知音北道西側、濠江路北側，其土地面積約為13萬平方米。該地塊最終被珠海華髮以總價58.6億元、樓面地價18400元/平方米競得，成為珠海的總價和單價新地王。

以10000元/平方米的出讓底價計算，這兩幅地的溢價率已經高達80%了。實際上，今年珠海的土地市場中，也是橫琴一枝獨秀。有資料顯示，今年前三季度珠海共拍出40宗地塊，總成交金額逾約164.6億元，而橫琴出讓的土地就有8宗，出讓總價達91.5億元，占總成交金額的55.3%。

據本報記者觀察，今年以來，橫琴商住用地的火爆是史無前例的。6月份，橫琴一宗商住用地的成交單價僅是6800元/平方米，7月份，廣東客商匯投資有限公司拿下的地塊就已高達38.47億元，15890元/平方米樓面地價是珠海最高紀錄。到11月，橫琴的住宅用地樓面地價又漲了2500元/平方米。半年不到的時間，樓面地價漲幅超過1.7倍。

與此形成鮮明對比的是商業用地的平穩表現。11月1日，橫琴一宗文化創意產業及配套用地以1200元/平方米的底價成交，一幅辦公、酒店、商業用地也以底價4200元/平方米出讓，溢價率最高的一宗辦公樓用地樓面地價為8300元/平方米，與住宅用地有近1萬元/平方米的差距。

“住宅用地拍到1.8萬元/平方米是正常的市場反應。”李煜介紹，橫琴大部分都是商業及物流、工業用地，住宅用地只占很小比例，賣少見少。官方資料顯示，商品房專案開發只占整個橫琴島總體開發建築面積的2%（約0.56平方公里）。

高房價之因：澳門後花園

據瞭解，雖然占地面積多達106平方公里，但橫琴新區成立僅僅不到3年時間，因此，無論是基礎設施建設、產業發展，還是房地產市場均處於起步階段。

據李煜介紹，橫琴歷史用地開發的商品房也就是村民的回遷房，售價已經在2萬~3萬元/平方米了，而珠海的全市均價也只是1.2萬元/平方米左右。目前島上唯一在售的房地產專案——華融琴海灣更是充分演繹了物以稀為貴的原則。據瞭解，該項目在8月份推出的第一期洋房產品售價為25000元/平方米左右，目前正在認籌的第二期已經上漲到了33000元/平方米。“吸收500個籌，搖號的只有100套。”銷售人員介紹。

作為“特區中的特區”，橫琴的獨特地理位置和特殊政策為房地產市場提供了高起點發展的條件。據珠海當地業界人士介紹，近幾年澳門樓價升幅明顯，目前已經接近10萬元/平方米，“很多澳門本地人都買不起樓了。”這些外溢的需求將一河之隔的橫琴視為了宣洩口，“現在橫琴買房的大部分是澳門人。”李煜透露，中原地產的澳門和香港分行也已儲備了不少希望在橫琴購房的客源，“嚴重的供不應求，投資需求占大部分。”在他看來，雖然無法達到前海10萬元/平方米的水準，但橫琴樓價有很大概率達到4萬~5萬元/平方米，相應的，地價也有望上升到2萬元/平方米。

橫琴新區相關負責人日前表示，隨著專案的不斷進駐，需求的住宅明顯得不到滿足，橫琴歷史用地開發的商品房供不應求。在當地官方看來，橫琴肩負著承接港澳現代服務業延伸發展、促進澳門經濟適度多元發展等使命，因此地價參照物件絕非珠海，未來趨勢應是比肩港澳。

繼上海、深圳、廣州、廈門等一、二線城市升級樓市調控後，11月26日，南京也出臺了房地產調控政策，至此，出臺樓市調控政策的城市已增至11個。

11月26日，南京市住房和城鄉建設委員會發佈了《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》。《通知》提出了八項要求，要求今年住宅規模要在前五年平均供應量的基礎上增加10%，提高二套房的首付比例。但是《通知》中並未提及限購限貸的相關內容。當天，長沙市房產政務資訊網轉發了《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》，將進一步提高第二套住房貸款的首付比例，對高價商品住房實行價格指導。

中原地產市場研究部總監張大偉在接受記者採訪時認為，目前各地調控政策基本上都是延長限購時間一年、提高二套房首付比例和增加住房供應量。相比往年調控，本次各地細則力度不大，在往年只提及限購、限貸的情況下，今年明確提到了增加供應。

國家統計局的最新資料顯示，10月份，全國新建商品房價格同比漲幅超過10%的城市有：上海、北京、廣州、深圳、廈門、南京、瀋陽、福州、太原、鄭州、長沙、南充、武漢、杭州、岳陽、徐州、西安、烏魯木齊、哈爾濱、南昌、桂林。

據記者統計，以上城市中，截至11月26日，出臺調控政策的城市已經有11個。其中北上廣深等一線城市二套房首付比例均有明確的要求，而大部分跟進的二線城市則對二套房貸收緊也只是原則上的重申，在增加供應方面對比一線城市也缺乏更細的規劃，而徐州作為房價漲幅較快的城市，則從限購人群、區域及戶型三方面對原本的限購政策進行“鬆綁”。

“針對全國房地產市場嚴重分化的現狀，現今調控政策主導權從過去 一刀切 的調控方式，正逐漸由中央政府放寬到地方政府手中，措施手段在各地呈現差別化。”中國指數研究院分析認為，與一、二線城市不同的是，三、四線城市更多面臨的是市場發展問題。之前，溫州、蕪湖已相繼放寬限購政策。

“一線城市基本都明確了二套房首付由六成提升至七成，武漢、南昌和廈門則只說會進一步提高，何時提高、提高多少均未明確。”南京房地產開發建設促進會秘書長張輝分析認為，一線城市對非本市戶籍居民需提供的社保年限規定也更長，例如廣州規定購房者需前5年內在該市累計繳納個稅或社保3年以上，上海的規定是3年內累計繳納2年以上，武漢、南昌和廈門則明顯弱一些。目前全國銀行通行的貸款政策為“未成年人購房計入父母家庭購房數量”，因此對於南昌出臺的嚴禁未成年人購房這一條，則被業內認為基本沒必要出。


亞太城市房地產研究院院長謝逸楓指出，陸續出臺的加碼調控政策，給樓市最大的影響在於購房者轉向短期觀望，穩定了市場預期，給市場傳遞了一種堅持樓市調控不動搖的姿態。房企也會放慢推盤速度，商品房成交量也就跟著放緩，調控房價效果就達到了。

一位元資深人士告訴記者，雖然三中全會並未直接提及房地產調控，但是由於房價上漲過快，本年度房價控制目標不盡如人意，所以在一線城市均加碼調控後，二、三線城市的跟風也是地方政府向中央“表態”的重要舉措。

“樓市調控分化也有望持續，預計整體市場還將延續過熱的城市收緊調控，市場冷清的城市鬆動調控的趨勢。”張大偉說。

香江控股（600162.SH）昨晚發佈定增公告稱，公司擬以每股不低於5.20元的價格，非公開發行不超過48076萬股，募資總額不超過25億元，用於投建廣州增城翡翠綠洲十三期和十四期住宅項目和珠海南方國際金融傳媒大廈項目。

據測算，上述兩期項目預計總銷售收入32.31億元，項目淨利潤5.70億元。其中翡翠綠洲十三期和十四期項目總投資18.75億元，擬投入募集資金13億元，南方金融傳媒大廈項目總投資16.38億元，公司擬投入募集資金12億元。

公司稱，定增方案除了尚需股東大會和證監會批准外，在國家對房地產市場宏觀調控的背景下，可能還需要其他相關部門的審批。

公司稱，1~5月份實現銷售20億，主要來自增城翡翠綠洲，翡翠綠洲為今年公司主力盤，7月份公司集中推十一期和十二期，另外增城溫泉城景觀別墅也有望在下半年推出。


南方金融傳媒大廈專案，位於珠海市十字門中央商務區橫琴片區，擬建設成“以金融創新、文化傳媒為核心”的金融文化中心，預計實現總銷售收入21.03億元，淨利潤3.52億元。

2012年開始公司加強了開發力度，開發速度加快，全年銷售明顯提升，今年公司在內部管控方面加大力度，計畫全年銷售和管理費用有較大幅度降低。隨著開發節奏加快，公司後續拿地力度也會加大，此前公司今年土地計畫投入20 億，重點則放在一線城市和已有專案的省會城市核心區。

公司稱，本次非公開發行的募集資金投資專案符合國家產業政策和行業發展方向，有利於公司把握市場機遇，從而實現快速發展。

近日，綠地集團在上海聯合產權交易所掛牌擬增資擴股。證券時報記者瞭解到，鼎輝等私募股權投資機構、券商直投公司、民營企業都表現出較強的興趣。作為上海國資改革的先鋒，綠地集團混合所有制改革力度有進一步加大的傾向。

公告顯示，綠地集團擬增資擴股21億股（對應股權為20.25%），掛牌價格 118.02億元 。要求戰略投資者的出資人或實際控制人應為非國有絕對控股企業或自然人（民間資本），可以是境內內資企業法人也可以是境內內資合夥制企業（不接受自然人直接認購）。同時意向投資人及其控股股東、實際控制人為非房地產行業（主營業務收入中房地產銷售收入占比不高於50%）。

這次增資引起機構投資者的廣泛興趣，不僅因為綠地集團是上海國資委的重要資產，更由於綠地集團擬借道“A+H”模式，借殼金豐投資上市的預期強烈。

綠地集團公告顯示，2013年5月8日，綠地集團以全資子公司格隆希瑪國際有限公司為收購主體，以總計約30億港元的代價認購盛高置地增發的普通股及無投票權可換股優先股，占擴大股本後60%的股份。7月2日，綠地集團A股上市的重組對象金豐投資公告停牌。7月25日，中華企業公告收購上海房地（集團）有限公司60%股權。這些事件暗示了綠地集團借殼金豐投資上市的可能性。

綠地控股集團此次增資並未掩飾其上市的打算。增資擴股的公告中，公司承諾5年內完成公司整體股份制改造上市工作，讓投資者有更好的退出管道。

因為有明確的上市預期，投資者對綠地集團表現出濃厚的興趣。上海聯合產權交易所交易部總經理汲廣林告訴證券時報記者：“企業增資擴股的資訊上網以後，股權投資基金和民營企業諮詢的非常多。”


汲廣林說，綠地集團增資的計畫從年初就在籌畫，只是近期才掛牌。有股權投資界人士表示，此前不少大的私募基金都收到了參與增資擴股的邀請函，一些機構興趣非常濃厚，並且一直在跟進。

綠地集團的增資擴股計畫和當前的上海國資整合的大背景密不可分。公告顯示，綠地增資的目標是為引進戰略投資者，完善公司法人治理結構，增強公司整體實力和發展後勁。增資擴股後，公司總股本將由原來的82.72億股增至103.72億股；註冊資本金由原來的82.72億元增至103.72億元。募集資金規模在入股規模達到21億股的前提下，不低於118.02億元。 也有業內人士表示，溢價以後，融資的規模可能會達到150億元。

　一周內賣出香港太平山兩豪宅，分別套現7.4億港元和5.4億港元，市場憂慮恐引“拋售潮”

華人首富李嘉誠再度出手，賣出位於香港的資產，套現約5.4億港元。這是近一周來，其旗下公司二度出售在港資產，兩次共套現近13億港元。此舉被市場分析人士認為是“香港房地產破滅信號”。

　　一周內資產套現約13億

　　11月26日據媒體報導，華人首富李嘉誠日前再度出售旗下公司位於香港的豪宅。

　　據瞭解，該房產屬和記黃埔公司資產，位於香港太平山頂富人區，價值約5.4億港元。就在此前一周，和記黃埔剛剛以7.4億港元售出過位於同一地域的房產。至此，兩項目相加已為李嘉誠套現12.8億港元。

　　據不完全統計，這是今年下半年以來，李嘉誠對內地及在港資產進行的第5次拋售。

　　今年10月，李嘉誠以89.56億港元價格，賣出了位於上海陸家嘴(18.10, -0.16, -0.88%)的東方匯經中心，在此之前，李嘉誠還曾先後出售香港天水圍嘉湖銀座商場及廣州西城都薈等專案。

　　另一方面，李嘉誠旗下的“長和系”一直在歐洲進行並購。僅今年上半年，“長和系”就進行了4宗海外並購，共斥資約250億港元，涉及新西蘭、亞洲、荷蘭等國家和地區。

　　多番拋售引各界猜測

　　資料顯示，自2010年以來，為控制房價上漲，香港政府對於房地產交易徵收了各種額外交易稅，並收緊了按揭貸款。2012年10月，香港政府決定對非香港居民以及公司購買住宅徵收15%的額外稅。今年2月，香港政府將超過200萬港元的房地產交易印花稅徵收比例提高1倍至8.5%。

　　李嘉誠今年以來的多番動作，被市場解讀為其對陸港樓市的一種“預警”。萬科董事長王石此前曾公開表示，“精明的李嘉誠先生在賣北京上海的房產，這是一個信號”。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]在微博上表示，李嘉誠出售兩套香港豪宅，“這個信號比轉讓內地資產更可靠：香港房價泡沫即將破滅。”

　　“李嘉誠等有國際影響力的人物開始拋售中國房地產資產，會影響很多精明投資者對市場預期的判斷。”清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵[微博]分析稱，“會帶動部分精明者加速拋售中國房地產。”

　　日前SOHO中國董事長潘石屹[微博]脫手位於上海市區內的3個商業大樓開發案，被指跟風，不過潘石屹否認，稱此舉為“商業決定”。

　　不過此前李嘉誠多次否認“撤資”，稱自己愛港愛國，長江實業和和記黃埔絕對不會撤資。

購房門檻大幅提高 樓盤買氣退燒

繼北京、上海、深圳之後，廣州市的樓市調控政策「穗六條」在上周開始實施，依規定對於非戶籍購房者及二套房購買門檻大幅提高，不少外地客戶及投資客已開始打退堂鼓，各區域樓盤也已出現退訂現象，業者指出，短期內廣州市預估將有1成已簽約房屋要遭遇退房的命運，而真正的退房潮恐怕將在2014年大規模爆發。

業內人士指出，「穗六條」主要限制在廣州的非戶籍人士必須在5 年內連續繳納3年所得稅或社會保險才有購房資格，另外，也將二套房的頭期款比例提高至7成。

高端豪宅 情況慘澹

業內人士指出，「繳納3年社保」的規定讓很多已付訂金、尚未辦理登記的外地買房客不得不放棄購房。

據了解，新政上路後已讓廣州樓市買氣大減，尤其是高端豪宅情況更為慘澹。包括珠江新城、荔灣江景均曾出現1天之內無客人上門看樓的情況，而天河區的佳潤上品菁園則已出現4例退訂的案例。

中原地產專案部總經理黃韜表示，目前廣州的花都、南沙、科學城等區域也都已經出現樓盤退訂的現象，預料短期內全市新樓盤恐有1 0%以下的已簽約案將要遭遇「退房」命運，而部分外地客戶比例較高的次中心樓盤，「退房」比率恐更高達3成，他認為，到了2014年初，這種退房現象恐怕將會進一步大規模爆發。

陸鎖定地王加強監控

值得注意的是，除了地方加碼調控外，大陸國土部近期也將採取3 項指標再度鎖定地王加強監控。

國土部正在針對住宅交易價格指數上漲過快、住宅土地供應過大或地價過高、近3個月住宅或商業用地地價異常波動等「三類異動城市」進行統計，除對其蒐集2013年地王地塊資訊外，並要求並要求預判 2014年第1季的地王資訊，並提出嚴防「高價地」的解決措施。

市場人士透露，北京正是屬於上述「三類異動城市」之一，估計國土部有意透過此一做法加緊嚴控地王的出現，並據此作為加大土地調控的重要手段。

受累大盤未獲售樓紙 13年新低

長實（001）旗下多個大型項目未能批出售樓紙，拖累今年本港售樓收益倒退，料全年不足50億元，創13年以來新低；惟連同內地項目及出售嘉湖銀座商場，合計仍有逾200億元進賬。近期推盤潮反應佳，市民重拾入市信心，預計明年推售的5個項目近5000伙，售樓收益可重上逾300億元水平。

來年推5盤近5000伙

長實執行董事趙國雄接受訪問時表示，今年集團賣樓不多，貨尾在新例實施前已沽清，受到3個大型項目包括荃灣七區、大埔鳳園及將軍澳日出康城未能如期取得售樓紙拖累，今年僅推出荃灣昇柏山及一號西九龍貨尾單位，合計不足500伙，全年本港售樓收益不足50億元，創集團13年低位，亦是他2000年出任執董以來的新低。

惟內地售樓超額完成，除推出上海普陀住宅項目外，亦售出東方匯經中心（OFC），本周稍後亦推售上海嘉定湖畔天下項目，首批涉約100伙，視乎銷情再加推，全年售樓料達100億元人民幣，加上較早前出售天水圍嘉湖銀座可彌補部分售樓收益，今年集團整體仍有逾200億元的售樓進賬。

趙國雄坦言，作為地產商不一定只聚焦住宅，尚有其他項目，集團賣樓非逐年計，要看長遠策略，今年本港賣樓雖然減少，但對集團整體未有大影響。

連內地共進賬逾200億

近期多個樓盤推售並取得不俗之入票量，多個新盤加價加推，令市民重拾入市信心，故旗下3個大盤未能「及時」取得售樓紙，亦算塞翁失馬，明年可以較佳的價格推售。

對於來年銷售計劃，趙國雄預期北角電器道項目為集團「第一炮」，3個大盤示範單位準備工夫已完成，但受一手條例影響，縱使即時取得售樓紙亦要待農曆新年後始能推售，連同深水埗醫局街項目，若5個樓盤約5000伙順利推出，明年售樓收益可重上逾300億元水平。內地方面，預計推出北京譽天下2B期、廣州御湖名邸2期及上海湖畔天下，合計約1000伙。

趙國雄昨日不厭其煩地重申，集團未來仍有不少新盤出售，絕對不會遷冊及撤資，出售OFC不等於撤資，這種說法「很無謂」，未來仍會物色投資機會，除本港外，若外地有好的投資機會亦會考慮。

趙國雄：現時不宜撤辣招

政府一直未為樓市辣招定出日落條款，長實執行董事趙國雄表示，現階段難以撤招，擔心一旦發出錯誤訊息，除影響樓市外，亦會禍及經濟，引發不必要的震動。

他說去年樓市確實「炒得太癲」，當時亦沒有較辣招更好的方案，但出招容易撤招難，應何時撤招、會否捉錯timing？現時難以判斷，要視乎數據、民情。又指出政府除控制樓價外，亦要幫助市民解決住屋問題，現時公屋供應量追不上需求，未來房策應增建公屋，縮短輪候時間。

此外，趙氏亦打破樓市的「成本論」，認為樓價與經濟掛鈎，但與成本沒有必然的關係，降低地價，樓價不一定下跌；若經濟環境不佳，高價購入的地皮亦要平價賣樓。他相信本港低息環境將延續至2016年，樓價未來仍趨平穩，波幅應在10%以內，過去兩個月雖消耗逾200億元的購買力，但對比每年逾萬伙吸納量仍屬「有限數」，市場仍有足夠購買力。

樓市連月來一手獨大，二手成交愈見萎縮，收租公司永倫集團月內積極出貨，日前更低市價約6%沽出鴨脷洲海怡半島一伙中層兩房戶，作價598萬元。

永倫集團持有大批藍籌屋苑單位，繼月內沽出紅磡黃埔花園單位後，日前再沽一個海怡半島單位。中原首席分區營業經理盧鏡豪表示，成交單位涉及2座中層G室買賣，實用面積527方呎，擁兩房間隔，享少量海景，由最初開價630萬元減價約5%，至598萬元獲新買家承接，實用呎價11347元，低市價約6%。永倫集團則於1991年以100.65萬元購入，賬面獲利約497萬元，據悉該公司保留約7個海怡半島單位作收租之用。

此外，港島指標屋苑太古城單日連錄三宗成交，美聯首席高級營業經理吳肇基表示，其中海天花園富天閣中層H室，實用760方呎，業主最初以1400萬元放盤，日前劈價252萬元至1148萬元成交，實呎1.5萬元。原業主於1995年以535萬元入市上址，持貨長達18年，沽貨賬面賺約613萬元。

漾日居複式賣4138萬

二手豪宅再錄大碼成交，市場消息透露，九龍站漾日居7座複式單位，實用1940方呎，以4138萬易手，呎價2.13萬元；南區赤柱璧如村A1座一單位減價以3350萬易手，較高峰叫價調低14%，實用1724方呎計，呎價1.9萬元。

恆地（012）持有95.66%業權的何文田勝利道7至7G號域多利大廈，獲土地審裁處批出強拍底價7.513億元。地盤面積約9865.48方呎，申請人於2011年底提出強拍時，共持有上址90.75%。

土地註冊處資料顯示，大角咀通州街103至105號全幢，以1.08億元成交。新買家透過公司購入，該公司董事為羅嘉穗，與羅氏針織及時裝連鎖店Bossini創辦人羅定邦的女兒同名。


恆地南生圍 降高度再闖關
樓層減41%至最高10層 增設9公頃蘆葦叢
(經濟)

繼元朗豐樂圍項目獲開綠燈後，?地（00012）南生圍項目將再度闖關，並申請降低住宅高度41%至最高10層，又增設9公頃蘆葦叢，爭取支持，以建1,600伙住宅。

分層增至10座 料明年2月審議

南生圍項目顧問溫文儀接受訪問時表示，近日已經就南生圍項目向城規會，遞交新修訂的發展方案，以回應各政府部門及環保團體的關注，預計項目可於2014年2月進行審議，對今次闖關具有信心。

據新修訂的文件顯示，南生圍西南面的分層住宅地盤，早前擬建的5座樓高達17層住宅，將會削減41%高度，至最高只有10層，但為了維持擬建的640伙單位，住宅座數則會增加5座，至合共10座分層住宅；而早前擬建的960座洋房則維持不變，項目單位總數維持在1,600伙，住宅樓面面積約330萬平方呎。

至於南生圍東面擬建的住宅湖畔，則會改劃作蘆葦叢，作為濕地改善區，所涉及的面積達9公頃，令項目的住宅發展區面積由原來的49公頃，縮減18%至40公頃，但估計的淨濕地損失達8公頃，跟發展商8月份的預算相同。

住宅發展區面積 縮減18%

溫文儀指出，南生圍及甩洲總佔地約180公頃，現時住宅發展區佔27%，雖然在面積計算上不符合「不會有濕地淨減少」的規劃標準，但認為現時增設濕地改善區的修訂設計，在功能上一定超過標準，認為現時的發展可提高區內的生態保育價值。

溫文儀強調，現時本港的住宅供應不足，即使是長遠房屋策略督導委員會，提出未來10年47萬伙單位的供應目標，仍然未能滿足緊張的住屋需求，認為政府應該盡量支持，能夠增加住宅供應的發展計劃，又指只有劏房戶才有資格提出反對意見。

除削減建議物高度之外，項目發展顧問亦計劃部分分層住宅，撥予政府作居屋發展，公私營房屋比例可能會參考新發展區的建議，比例約為6：4，以640伙分層單位計算，居屋單位佔約384伙，而尚餘的256伙則會保留作私人住宅出售。

約晤環保團體 講解新設計

溫文儀續稱，分層住宅區附近的用地，亦會建議興建安老中心，以安置年齡超過65歲的長者，特別是患有腦退化症的長者，院舍亦會提供教育服務，培訓腦退化症長者家屬及其他有意投身業界的學員。

南生圍項目顧問團昨天已約見了觀鳥會、綠色力量，以及嘉道理農場暨植物園等約5個環保團體，講解新的修訂設計。

不過，出席會議的綠色力量保育經理雷德?表示，新發展設計最大的改動，只是將湖畔改劃作蘆葦叢，其他的發展內容跟舊有的設計分別不大，仍然是維持「先破壞，後建議」的發展模式，引致淨濕地損失，故不會支持有關的發展計劃。

吸大批長線投資者出動 今售220伙

灣仔囍滙2期今將發售首批220伙，發展商公布，項目昨日截止登記累收近4,500票，有機成今年新盤「新票王」，絕大部分票源為投資者，反映市區細單位具一定號召力。

由信置（00083）、合和（00054）及市建局發展的灣仔囍滙2期為近日焦點新盤之一，項目自上周四開價後，連日來市場收票情況理想，據悉過去兩天單日更錄逾千個登記，令項目累積登記量突破4,000個。

超額19.5倍 凍資約9億

信置發言人昨公布，項目累積合共錄得近4,500個登記，以首批單位220伙計，超額19.5倍。以每張本票金額20萬元計，亦即項目總共凍結市場約9億元資金。發展商昨即場進行電腦抽籤決定買家揀樓次序，抽籤結果亦已即日在售樓處公布。

若以登記量計算，囍滙2期累錄的登記比上月熱銷的西南九龍新盤THE AUSTIN錄逾3,000個還要多近1,500個，並較天璽多逾倍，成功成為今年新盤吸票王。

據了解，雖然發展商昨晚6時才截止接受認購登記，但據知昨午4時許已開始截人龍，有身處售樓處現場的代理表示，昨日排隊秩序一般，當中有代理插隊打尖。

有代理指，現場原設兩個登記位置，不過由於人數太多，人龍隊尾要排至示範單位門口，平均最少要等2小時才能成功遞交登記，而各代理行原本亦會安排人手在登記處紀錄各行所遞交的認購登記量，惟當現場排隊人數不斷增加，現場已「迫爆」，連負責紀錄的代理亦被迫離場。

公司名義登記佔約1%

事實上，由於囍滙2期以細單位為主，1房單位佔全盤約半數，開放式單位亦佔約2成，加上屬市區盤，投資價值高，有代理估計該盤有逾半登記人為投資者。

不過，在項目所錄得近4,500個登記當中，公司名義登記卻只佔約1%，即約40餘個，有別於一般情況下投資者多用公司名義大手入票登記的現象，相信主要是由於項目私人名義登記可獲優先揀樓，故投資者寧可「全家動員」以私人名入票，亦不選用公司名義登記，以增加揀樓機會。

由於公司票為數不多，故發展商昨晚公布抽籤結果後，市場並沒有錄得任何炒籌活動。

視乎首天銷情定加推

項目將會在今天上午9時起，發售首批220個單位，當中包括首張及第2張價單各110伙，折實後單位售價約610.3萬元起，登記人需按其抽籤結果顯示的報到時段到達售樓處。

發展商早前曾表示，會視乎首天發售情況決定會否即日加推；若發展商今晚加推新一批單位，即可望於本周末發動新一輪銷售，而撇除今天發售單位，現時項目尚有110伙已出價單位可供發售。

前海管理局將於今日（周三）進行土地拍賣，只限本港企業競投，當局預期競標企業將理性出價。

現場競價 聚焦誕新地王否

今次出讓兩塊土地位於第19單元，均為商業性辦公用地，佔地面積分別為1.27萬平方米及4,223平方米，但開發規劃兩幢高樓，兩塊地的地積比率高達約12倍及15倍，起拍樓面地價為每平方米1.62萬及1.56萬元（人民幣，下同）。

一改前兩次土地出讓的一次競價方式，本次出讓將採取現場競價的形式，因首批土地已先後兩次刷新深圳地王紀錄，市場關注今次會否出價更為進取。按出讓公告，首塊地競價階梯為500萬元，而第二塊地為200萬元。

當局未披露，已交納保證金將參與競標的企業，只表示對競標感樂觀，且相信市場將理性定價。

敏華早公告 將參與競投

本港上市的敏華控股（01999）早前已發公告稱，將參與競投，倘競購成功，擬將之開發為辦公大樓，部分樓宇將作集團總部，其餘將視乎市況出租或出售。

至於已出讓土地的土地用途協商工作，中集（02039）日前對本報表示，預期將於明年第一季度有結果。

另有消息指，協商工作近期稍有中斷，當局前段時間要求三家地主現階段進行已出讓土地的規整以及綠化工作。

「臨近習近平主席訪問前海一周年，前海當局在籌備相關專題活動；同時正配合廣東省政府，希望爭取能在前海再加上個『自貿區』概念，土地整備並非是重中之重。」消息人士說。

此外，前海擁地38萬平方米的深圳國際（00152）昨宣布，已與無錫市政府簽訂協議，將投資及建設深國際?無錫現代綜合物流港項目。無錫項目規劃總土地面積約35萬平方米，選址於無錫市惠山區。

上海實業(0363)昨公布，透過全資附屬上實城開向上海城投置地出售一地盤面積為43.5萬平方米朱家角土地，作價8.21億人民幣，該地可供發展低密度住宅。該項交易是上實城開透過出售擁有該項目的公司豐啟予上海城投完成，交易將於明年4月28日或不遲於明年3月31日完成。

美國9月房價上升0.7%，創2月以來最小上升幅度。美國20大都會區中，有19都會區房價上升速度減緩。

經季節性因素修正後，美國9月房價上升1%，高於8月的上升0.9%，但低於今年初的上升1.9%。

9月房價較去年同期上升13.3%，創2006年2月以來最快上升年率。

但儘管近來上升，9月房價較2006年高點，仍低了約20%。

美國商務部周二公布，美國10月新屋開工許可上升6.2%至年率103萬棟，創逾五年高點。

9月新屋開工許可修正為97.4萬棟。

達五戶或更多的公寓式新屋開工許可--易於波動的項目--上升17%，需求主要來自南部與西部。

10月獨棟式新屋開工許可較9月上升低於1%。

這份商務部報告，通常包含新屋開工數據，但因政府關門，9月與10月新屋開工數據均告延後。預定將於12月18日，政府公布11月新屋開工報告時，一併公布。

美國法拍屋市調機構RealtyTrac Inc. 26日公佈，2013年10月美國住宅物業(包括單戶住宅、公寓)銷售年率年增13%(月增2%)至565萬戶。RealtyTrac指出，整體房市銷售雖呈現增長，但美國西部三大指標州已連續第3個月呈現年減：加州、亞利桑那州和內華達州分別年減15%、13%、5%。

RealtyTrac統計顯示，10月份美國住宅物業平均銷售價格年增6%(月增0%)至17萬美元、連續第18個月呈現年增。10月份銀行取回房屋(REO)銷售佔比報9.6%，高於9月的8.9%以及去年同期的9.4%。現金銷售佔比達44.2%、略低於9月的45.0%，但高於去年同期的33.9%。

值得注意的是，機構投資人佔10月整體銷售的6.8%、較9月的12.1%大減以及一年前的9.7%。

彭博社報導，全美不動產協會(NAR)25日公佈，2013年10月簽約待過戶成屋銷售指數(Pending Home Sales Index；2001=100)下滑0.6%至102.1、連續第5個月走低，創今年迄今新低。經濟學家原先預估指數將月增1%。

Freddie Mac統計顯示，截至2013年10月31日當週30年期固定房貸平均利率自一年前的3.4%升至4.1%。

美國10月份二手樓交易意外下滑，全美不動產協會(NAR)數據顯示，已簽約待過戶成屋銷售指數(PHSI)較前月滑落0.6百分點(2001年基期=100)，已連續第5個月衰退。

市場利率走高，買家借貸成長上升被認為是導致房市復甦受挫的元兇。據彭博社調查，分析師原預估二手樓交易將回升1個百分點，調查區間介於負2.5%至3.5%之間。

由於從簽約到正式交屋通常有1至2個月的時間差，簽約待過戶成屋銷售指數常被視為美國房市動能的領先指標。若與去年同期相比，簽約待過戶成屋銷售指數年減1.6%，是自2012年12月以來最差表現。

美國四大地區當月表現好壞互見，東北部PHSI月增2.8%、中西部月增1.2%、南部月減0.8%，西部月減4.1%。