繼好房推出2014房市大趨勢後，各家房仲也相繼推出對明年的判斷與預測，整體來說，除了大家所知的政府打房與查稅衝擊，下半年的不樂觀也是眾家房仲擔憂之處，不過各家都估計2014年價量都不會出現太多變化，對民眾而言則需憂心房貸放款趨於保守與中南部飆升的問題。

觀察2013年的房市，可說是諸多政經風暴多空交錯，若以全國不動產企研室的研判，2014年房市將有10大趨勢，可供民眾參考。

市場面
趨勢：短線投資客退場 　
市場普遍預估2014年1月1日起將會大幅調高土地公告現值，土地增值稅將勢必提高，因此，明年房市將回歸供需基本面，短線炒作投資客將大舉出場，房價走勢更加理性。

趨勢：收益型產品將成主流 　根據全國不動產分析，隨著短線投資資金退場，房產雖然報酬率偏低，但比起定存還是高，大台北精華地區報酬率約2-3%、外縣市主要商圈約3-5%，且相對於股票、基金等投資產品風險較低。

趨勢：房市M型化　超級豪宅登場 　
在炒作投資客後，首購換屋族群和高資產群將變成購屋主流，價格兩極化也將更加明顯，像是像是亞太會館改建而成的「陶朱隱園」首創台灣「車梯」設計，可供超跑進出。

資金面
趨勢：房貸放款趨於保守 　
近來各大型行庫基於風險考量，紛紛管控房貸放款成數，購屋族群應未雨綢繆，不少房仲與專家都疾呼民眾平日須培養與往來銀行良好的信用紀錄。

趨勢：建商揮軍南下　中南部房價漲 　
大台北地區房價偏高，許多建商轉移戰場，揮軍南下，像是桃園、台中、高雄均成為建商獵地首選，預估未來幾年將進入大量推案高峰期。

趨勢：善用履約保證防堵詐騙　 　
當資金市場找不到適合出口，一些詐騙案件將相繼而出，民眾買房不妨多利用利用履約保證機制，由公正第三方全程專戶保管價金，讓房屋交易風險降至最低。

政策面
趨勢：年底大選房市下半年不樂觀 　
明年底將登場的「七合一」選舉，建商將大舉推案，搶攻329熱門檔期、甚至提前至228連續假期「開打」。

趨勢：奢侈稅微調抑止炒作歪風 　儘管奢侈稅修正草案僅微調，但修法後仍將可抑制炒作工業用地歪風，另一方面，農地納入奢侈稅管制範圍，未來農舍成屋產品更為稀有珍貴。

趨勢：房仲業汰弱留強 　不動產經紀營業員，都必須通過筆試測驗，加上「不動產說明書應記載事項」也正在研議增加更多項目，孱弱體質的業者將會被淘汰。 最後一個趨勢，各家都持相同的看法，就是跟著交通建設買房，像是懸宕已久的淡北快速道路、捷運三鶯線即將動工，且貫通大台北東西兩側的捷運松山線，以及捷運土城線頂埔站也預計於2014年完工，若是以往交通買房的成功模式，所經之區域都將具有抗跌又增值的持久效益。

內政部統計顯示，今年核發的住宅建造執照數量可能創下近17年來新高，尤其桃園縣、台中市的年成長速度最驚人，台北市增幅減緩呈現飽和；隨著建商大量請照推案，直接影響到未來幾年的房市供需，住宅數量供過於求的區域，恐怕就此引爆餘屋去化危機。

國內核發建築物建照數量在2008年金融海嘯後迅速下降，至2009下半年起逐漸回升，總計今年1~10 月共核發2萬7937件、總樓地板面積3335萬平方公尺，分別較去年同期增加9.5%、26.7%，其中住宅建照共有11萬1056宅，更比去年同期高出43.7%，內政部預估，全年可望突破2005年全年12萬1652宅的高點，創下自1996年以來新高。

內政部指出，今年核發的總樓地板面積主要集中在五都及桃園縣，占總面積的七成三，與去年同期比較，除了澎湖縣、新竹市及彰化縣減少，其餘各縣市均增加，其中以台中市增加60.1%最多，新北市增加33.0%次多，而台北市僅成長14.6%最低，準直轄市桃園縣則因為土地供給量足，且重大建設案陸續推動，建商推案更積極，較上年同期增加68.9%比五都還多。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，台北市可開發素地少，建商於是往中南部開拓市場，拉抬當地房價，不少北部投資客一窩蜂跟著南下買房，想轉手才發現不容易賣。申請建照爆量的縣市，將面臨｢開工率大於銷售率｣的問題，這也會是市場反轉的開端，藉由市場機制以量制價，不啻為調節供需的好方法。

便宜好宅人人都想買，甚至透過法拍程序有機會撿到便宜，不過，日前台南單親媽媽買到法拍筆錄看不到的「隱藏版凶宅」，投標前也沒找代墊銀行，讓她苦於找不到貸款銀行，最終棄標損失保證金。另一位住在新莊的王小姐，只花66萬就在台北市萬華區開心置產，但她買的只是4層樓透天厝房屋的二分之一持分，另一半持分與土地所有權還在原屋主陳姓男子手上，最後法官認為，因為雙方都擁有產權，所以沒有經過對方同意前，都不能居住，買了產權不明的法拍屋，最後搞得連門都進不去，得不償失。

法院在拍賣房屋時，僅針對債務關係做查核，房屋本身條件如漏水、海砂屋、危樓及凶宅等皆不在查證管轄的範圍內，僅以「點交」或「不點交」呈現。依照強制執行法第69條規定，法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任，小至房屋漏水，大至買到凶宅、輻射屋或海砂屋等，標到法拍屋的人都必須要承受房屋現況，不能要法院負責。

台灣目前處於高房價時代，不少預算有限的民眾皆希望藉由法拍屋找到便宜物件，圓一個成家的夢，原則上法拍屋有著比市價低的房價，因此吸引許多民眾前往投標。不過21世紀不動產法務部經理汪靜雯提醒消費者，剛入門的法拍族，可能要面對很多不熟悉的事務，首先投標的前置作業須要詳實清楚，對於產權的調查，事前應該詳閱拍賣公告避免權益受損。

汪靜雯表示，買法拍屋前須注意5件事。首先，投標時，至少需準備底價20％為保證金。第二，得標後7日內須將尾款以現金方式補足給法院。第三、法拍屋現場不開放參觀看屋，無從得知屋況。第四、法院不提供瑕疵擔保責任，買到漏水、凶宅、海砂及輻射屋求助無門，因此產權問題買方需事先查明。最後，若遇不點交物件，恐無法順利使用，債務人假藉名義，用假租約佔用，此時可能需花錢給付搬遷費、車馬費，須特別留心。

汪靜雯指出，通常法拍資訊都會公告在報紙和司法院的法拍屋網站上(www.judicial.gov.tw/db/alx.asp )，從網站進去後就可以直接按照拍賣法院、地點、拍賣時間等資訊找到近期拍賣的訊息。或是尋找所謂的代標公司，提供購買流程服務，就是代替業主去投標法拍物件，代標業者可以直接代替去現場探勘物件，了解物件的硬體狀況，查明是否有遭人佔用等問題，也可以提供評估過後的價格供消費者參考，通常會收取服務費3~6％不等。

高房價時代，不少預算有限的民眾計畫買法拍屋，減輕負擔，汪靜雯提醒，一般市民如果較不熟悉法拍事務，最好不要任意競標不點交的法拍屋，以免之後遇到法拍海蟑螂、原屋主侵占等問題。若有意參與法拍屋者，最好直接到現場，問問鄰居該屋狀況，或是情商進入鄰居家看看屋內格局，觀察屋況。買屋前須多注意查封筆錄，考量價錢與市值落差大不大，才不會花大錢換來一場空。

百仕通集團（Blackstone Group LP US-BX）表示，隨著到期基金拋售資產，加上銀行因應新法規而卻步，該公司加速亞洲不動產投資。

駐香港百仕通亞洲不動產投資主管哈帝（ChrisHeady）表示，「隨著競爭消退，投資樣貌變得更加有趣。」「我們認為這個競爭動力將持續一段時間。」

百仕通今年開始在亞洲投資房地產，範圍從中國大陸購物商場到澳洲辦公大樓。

百仕通自2007年在亞洲完成首宗房地產交易以來，這個全球最大的不動產私募基金已在大約30宗交易中投資約70億美元。

根據倫敦市調研究公司Preqin Ltd.，去年私募基金和銀行在亞洲成立31檔房地產基金，總金額達78億美元，相較於2008年的52檔基金總金額達300億美元。

這些基金通常在5-10年內返還資本，也可能延後1年或2年，這意味著2008年成立的基金今年開始到期。在市場投資人青睞美歐等歷經金融危機和之後的歐債危機，被視為有較多機會和較高報酬率下，亞洲基金募集受到影響。（譯者：中央社劉淑琴）

交叉比對借款流向 遏止以各種名義取得資金炒房

房價高居民怨之首，且打房政策推出已5年，房價依舊居高不下，央行為貫徹打房決心，本周啟動「地毯式搜索」的房貸專案金檢，並新增「交叉比對」，務求借款資金去向滴水不漏，避免不肖炒客利用各種名義取得資金來推高房價。

央行官員指出，先前發現頂新魏家以「房貸加信貸」手法取得99%資金購買豪宅帝寶後，本次金檢也特別擴大到「交叉比對」。且專案金檢對象擴大，連市佔率較低的銀行也要金檢。

豪宅與一般房貸都查
央行官員解釋，實務上發現，部分銀行客戶先在A銀行申辦豪宅貸款，雖然A銀行依規定僅貸出6成房貸資金，但該客戶又去B銀行以其他名義貸款，而最後資金也流向同一筆豪宅，導致該客戶從銀行體系中貸出超過6成的資金來購屋，規避掉央行管制。
央行官員強調，「豪宅貸款管制，就是限制豪宅買家從銀行體系取得的資金，總數必須要低於6成」，不容許買家以任何名義取得超額資金。
央行此次落實交叉比對，也讓金檢處內部忙翻天。不僅豪宅貸款，一般房貸也是金檢重點，央行官員也坦承，若查到違規情事，最多僅能要求銀行回收資金，無法對銀行祭出罰則，「因這是客戶造假，並非銀行協助炒房。」

民眾期待更嚴厲手段
央行官員說，銀行反映都有落實央行的規範，但若客戶簽署「假切結」，或是出具假單據，就不能把矛頭指向銀行。
30歲公務員Nelson認為，政府屢次喊打房，大台北地區房價仍動輒每坪60、70萬元起跳，應該檢討是不是該用更嚴厲的手段，否則老百姓還是只能望屋興嘆。
另外，民眾Kevin認為，政府不敢讓房地產泡沫破裂，但房價已經讓北市房貸負擔率高達47%，排擠到民間消費，也無助內需好轉，「政府不能老是以拖待變，要拿出魄力解決。」
在主管機關要求降低豪宅貸款比重下，國銀間已經出現一種作法，即銀行每月定出承作件數的「上限」，目前約2~3件，若超過上限，晚來的客戶則需「排隊」到下個月才能放款，行庫主管分析，放緩新案承作速度，自然就可以讓豪宅貸款佔不動產放款比重慢慢下滑。

學者看打房：盯緊紅單交易

政府打房動作頻頻，部分聲音擔憂若房市泡沫破裂，恐嚴重衝擊經濟。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰昨建議，政府可繼續維持現行管制措施，多對外宣示打房決心，及密切追蹤紅單及預售屋第一次移轉的情況，在經濟趨緩情勢下，慢慢就會收到房市平穩的成效。

房市飽和趨勢成形
莊孟翰解釋，目前房市飽和趨勢已經成形，但很多人不了解，因此「只要政府多宣示，並將預售屋交屋的情況透明化，讓民眾了解到供給正在增加，房市上漲的預期心理自然會消失。」
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則建議從2大方向著手，第一是增加供給；第二是引導資金往其他管道去化。現在房市很多資金是找不到比不動產更好的投資標的，若有其他投資管道出現，在稅賦負擔逐漸增加趨勢下，自然就會流出房市。

姓名戶籍全洩光 女傻眼：不舒服

房屋交易過程中，為了確認買賣雙方身分的土地或建物第二類謄本，傳出被房仲業者濫用。讀者張小姐向《蘋果》投訴，指收到中信房屋台中科博館加盟店許姓業務來信，詢問出售房屋的意願，覺得隱私被侵犯。中信房屋表示，已要求該店改善，避免觸犯民眾隱私。

開發客戶侵隱私
張小姐出示該房仲業者寄來的信件，內容包含戶籍資料、名字、房屋位置等，但她從未委託該業者買賣房屋，認為業者侵犯個人隱私，覺得很不舒服。
中信房屋台中科博館加盟店黃店長表示，只要在合法範圍內，沒有限制旗下業務人員開發新客戶的方式，此舉屬業務自行開發客戶的行為，會再與業務人員了解狀況。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，房屋交易時，為確認買賣雙方身分的土地或建物第二類謄本，屬合法可調閱資料，不少業務會以土地所有權人資料開發新客戶，若民眾不想收到信件，可向該店長或向總公司反映，日後就不再寄送相關信件或廣告，相信業務人員沒有惡意，但忽略民眾的感受，總公司已要求店長督促與改善。

擅寄文宣恐觸法
國巨律師事務所資深律師蔡文玲指，依照《土地法》，業者可因公事取得地籍謄本資料，但若未經過當事人同意且無契約關係，又進一步寄送廣告文宣品，業者恐怕觸犯《個資法》，民眾可向主管機關要求行政處法，則視手段狀況，可向業者提出500∼20000元不等的賠償金。

看好明年房市前景，鄉林建設（5531）董事長賴正鎰昨（11）日表示，鄉林明年推案規模仍維持300億元水準，推案地點涵蓋台北市北投、萬華、中山區；新北市板橋、三重、中和、土城、八里，以及台中市北區等地。

至於大陸部分，明年也將進入豐收年，青島涵碧樓明年春天會先試營運，開始挹注營收業績，南京與成都也都在趕工當中，投資項目包括涵碧樓酒店、辦公樓、酒店式公寓等。

賴正鎰指出，大陸未來三年推案量將維持約新台幣300億元規模，預估三年後，每年推案量應可突破千億元。

另在青島新購入的金沙灘地塊，將參考上海新天地模式，投資興建大型特色購物中心，預計2016年初開幕營運。

鄉林自結，11月合併營收22.6億元，較去年同期增加14.46億元，年增率達446.01%。今年前11月累計營收亦達55.89億元，亦比去年同期增加17.24億元，年增44.63%。

代銷雙雄海悅（2348）與愛山林在新代銷團隊入主後，積極承攬代銷案，在代銷訂單立即認列下，業績續加溫，第4季單季獲利將可達全年新高。

海悅及甲山林國內代銷市場擁有相當高的市占率，海悅表示，未來新接代銷訂單將以海悅國際為主軸，今年及未來二年的營收結構，將以代銷事業為主。海悅日前在鶯歌有取得土地作為開發案源，同時在大台北地區準備持續獵地，但營建事業的獲利產生，將在2016年以後。海悅預估，確定今年將可獲利，由於尚有累虧約1.5億元，目前每股淨值仍在10元以下，預計明年第1季打銷累虧後，淨值將回復至10元以上。

海悅自今年6月起，逐步認列林口「亞昕晴空樹」、青埔「宏普光年」、桃園「竹風航空城」、淡水「一森原」等案，依銷售率持續認列，單月營收從約7,000萬元逐月提高，上月達1.79億元，累計前11月營收7.3億元，年增4.5倍。

愛山林則自9月起，受惠五股洲子洋重劃區70億元「上河園」及淡水120億元「天藝」二個代銷案認列，為新入主公司帶來每月數千萬元代銷營收，上月則暴衝至3.6億元，累計前11月營收4.37億元，今年則力拼轉虧為盈，預計明年1月還有新開案的60億大案「靜心文匯」加入認列行列，明年業績有機會更勝今年。

愛山林在私募資金陸續到位後，經營團隊展開營運布局，日前以每股25.5元私募4,000萬股，募得資金約10.2億元。IFRSs上路後，愛山林將長期耕耘營建事業，另一方面也衝刺短期可較快速回收的代銷事業。

房價到頂？國際認證不動產投資師（CCIM）昨發布針對房仲、商仲、建商與金融業者預測明年房市風險的問卷調查，將近6成受訪專業人士認為，房價已經到頂，加上明年有升息疑慮，付出成本與負擔會逐漸加重，建議明年出脫手中的豪宅，趕緊獲利了結。

CCIM台灣不動產投資協會昨舉辦不動產論壇，並發布地產業者針對明年房市看法的問卷調查，問卷結果指出台灣房地產連續10年多頭，房價上漲3-4倍，目前已經來到相對高點，避免因為升息造成租金報酬率由正轉負，除豪宅應該賣出外，出租住宅也應該及早脫手。

CCIM商用不動產研究小組組長蘇明俊指出，明年台灣房市投資的風險提高，除持續有奢侈稅抑制外，還可能逐步面臨實價課稅疑慮，若面對央行逐步升息，其實投資成本將持續提高。

商用不動產部分，蘇明俊認為，因觀光商機持續熱絡，建議土地、原料以及飯店明年可以加碼持有，至於，商辦與店面租金明年走勢，店面租金看跌比看漲的比率高，商辦租金則是看漲的比率比看跌的高。

面對近兩年興起的海外投資熱潮，CCIM認為，因國內房價來到相對高點，海外投資獲利機會可能相較台灣高，導致資金逐步往國外流動，目前主要投資區域為美國、中國、日本與東南亞等地。

財政部表示，奢侈稅條例於制定時，考量不能核發建造執照興建房屋之都市土地(素地)，因無法供建築使用，尚無炒作誘因，爰素地部分僅對「依法得核發建造執照之都市土地」課稅。實務上，都市土地有法令明定短期限制建築(例如「區段徵收前」及「區段徵收中」)，或雖限制建築但仍可申請臨時建築使用，致滋生是類都市土地持有2年內出售應否課徵奢侈稅疑義，為期明確，該部乃於近日發布解釋，內容如下：

一、依法令規定有明確期間禁止作建築使用或可申請臨時建築使用之都市土地，核屬本條例第2條第1項第1款規定「依法得核發建造執照之都市土地」。

二、所有權人出售持有期間在2年以內符合前點規定之土地，應依本條例第16條第1項規定申報納稅。未依規定申報納稅者，除屬重劃中土地外，其銷售契約訂定日在本令發布日以前，准予補稅免罰。

三、出售重劃中土地，依財政部2012年6月1日台財稅字第10104563500號函(以下簡稱2012年函)規定，其銷售契約訂定日在該函發布日以前者，准予補稅免罰。

財政部說明，「依法令規定有明確期間禁止作建築使用或可申請臨時建築使用之都市土地」具潛在開發價值，易成為短期炒作之標的，且實務上確有短期頻繁買賣之情形，為免炒作是類土地，引發該地區未來房價異常上漲，爰發布令釋予以明確規範，以避免爭議，並落實本條例抑制短期投機交易，健全房市維護居住正義之立法意旨。依上開令釋規定，出售持有期間在2年以內，經地方政府依法公告短期限制建築之都市素地，或限制建築都市素地，雖無限建期限，但可申請臨時建築者，均屬本條例之課稅範圍。

財政部進一步說明，上開屬短期限制建築或可申請臨時建築使用之都市土地，尚非僅以重劃及區段徵收之都市土地為限。另屬「重劃中」都市土地部分，因通常具有增值利益，易成為短期炒作之標的，雖有1年6個月之限制建築期間，然僅屬短期限制建築，尚非不能建築，該部前業以2012年函規定應屬特銷稅課稅範圍，如所有權人於持有2年內出售重劃中土地，應依本條例第16條第1項規定申報納稅，未依規定申報納稅者，如其銷售契約訂定日在該函發布日(2012年6月1日)以前者，准予補稅免罰。本次財政部發布令釋，亦比照該部2012年函原則，明定除屬重劃中土地外，所有權人出售持有2年內之該等土地，其銷售契約訂定日在該令發布日以前者，准予補稅免罰。

財政部台北國稅局表示，營業人若轉讓尚未繳清價款且未完成產權過戶之預售屋，此種交易行為屬於「銷售勞務」範疇，應由營業人就其讓與房屋及土地之總價款開立應稅發票，而非依房屋及土地比例計算，僅就房屋部分開立應稅發票。

該局說明，依加值型及非加值型營業稅法(營業稅法)第8條第1項第1款規定，銷售土地免徵營業稅，是以，建設公司銷售預售屋，並以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，應依營業稅法施行細則第21條之規定，依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例，就定著物(房屋)開立要開立，就土地開立免稅統一發票(銷售土地得免開發票)，並依規定報繳營業稅。

該局進一步說明，營業人向建設公司購買預售屋，如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將購買預售屋之權利義務讓與第三人時，依財政部1992年9月2日台財稅第810824931號函釋規定，讓與購買預售屋權利義務之營業人，應依讓與價格全額開立應稅發票予買受人，尚不適用前開營業稅法施行細則第21條之規定，依房地比例計算銷售額，僅就房屋價款開立應稅統一發票。

該局舉例說明，甲建設公司以5,000萬元價格銷售預售屋給乙公司，乙公司在繳付3,200萬元房地款後，未取得預售屋產權前，再將其所擁有的購屋權利義務，以3,600萬元價格讓與丙公司承受。依前揭財政部函釋規定，應由乙公司先依讓與丙公司之交易價格全額(3,600萬元)開立應稅發票交予丙公司。至甲公司除留存乙、丙二公司之讓受契約外，並就乙公司未付的後續房地款1,800萬元(5,000萬-3,200萬=1,800萬)，依營業稅法施行細則第21條規定開立統一發票予丙公司。

該局呼籲，營業人在尚未繳清價款，亦未取得預售屋產權前，將其購買預售屋的權利義務讓與他人承受所收取的價款，應依前述規定開立統一發票並報繳營業稅，否則將構成漏稅，除補稅之外還會受罰，得不償失，應多加留意。

營建署昨日公布第3季住宅家戶比，發現全台房市僅台北市房市是供不應求，宜蘭則是供給過剩最多的區域；整體房市來看，建物所有權第1次登記數為2.99萬棟，季增近45％，永慶房產研展中心經理黃舒衛表示，這顯示2年前預售屋推案量大，並在今年第3季密集交屋，但須留心的是，今年建照申請數將突破17年新高，未來新增供給續增，供給量大地區恐面臨賣壓。

營建署昨日公布今年第3季全國住宅資訊統計，建物所有權買賣移轉登記數為9.6萬棟，雖較上季略減4％，但比去年同季增加15％，營建署表示，該數字顯示買賣房的人較去年增加。

以登記戶數和住宅存量的住宅家戶比來看，高於100％顯示供過於求，但是全台除台北市以外，皆是高於百分百，顯示僅台北市住宅供給戶數是不足的，其他五都都是住宅比家庭戶數多，尤其宜蘭縣住宅家戶比高達125％，是住宅數超出戶數最多的地區。

另一方面，第3季建物所有權第1次登記數為2.99萬棟，季增近45％，年增也達7.41％，顯示預售屋落成後，買屋登記的人驟增。

此外，第3季全國新增住宅建造執照核發3.4萬戶，較上季增加6.99％，較去年同季增加66.03％。
.

中央銀行展開豪宅貸款專案金檢，銀行連忙採取應變措施；包括兆豐在內的銀行在央行道德勸說下，加速回收成數逾六成的「舊案」貸款，「新案」則是延長審核時間，每月以不超過三件為基本原則。

央行鐵腕打擊炒房投資客，銀行主管不敢大意，除加速回收超過上限的舊案貸款外，每月還訂定豪宅貸款承作件數「上限」，一旦超過，就延到下個月再通過，讓豪宅貸款占不動產放款比重自然下滑。

據透露，目前銀行的內規是以每個月2~3件為原則，若是這個月豪宅貸款案已經超限，接下來的進件，審查時間就會延長，或者請客戶先緩一緩，下個月再簽約放款。

財經官員說，國內房價高漲，多數老百姓大喊吃不消，但有些銀行的「A」咖客戶，卻是透過銀行融資炒作豪宅價格，進而帶動周邊的住宅價格走揚。

財經官員坦言，這種情況「社會觀感很差」，也可能加速房市泡沫化，所以央行才會決定出手，對豪宅貸款採取管制措施，並透過專案金檢，徹查銀行是否按規定辦理。

新北市明年公告現值確定調漲17.45%，鄉林建設執行副總經理呂理全表示，此舉將墊高建商推案成本，認為明年房價恐再往上走。

呂理全分析，政府祭出奢侈稅鎖住了市場供應量、減少流通性，之後又取消停車獎勵，建商可售面積又減少約二成，近二年又大幅調高公告現值，在市場流通性、供應量減少以及建商稅賦又增加下，明年房價勢必調漲的公告現值幅度。

呂理全指出，以鄉林「淳青」個案為例，2009、2010年取得每坪土地成本約100萬元，但近兩年公告現值大幅調升下，每坪土地成本已接近140萬元，明年在公告現值持續升高下，預計明年每坪土地成本將逾160萬元，反映在房價上，每坪推案價至少會多增加4萬多元。建議政府若要壓抑房價，可利用給予容積獎勵來鼓勵建商降價，如此一來，供給將會增加，房價也有機會下降。

大台北地區的產業軸線從台北車站、東區、信義計畫區往南港經貿園區發展，帶動沿線商圈機能，未來延伸至汐止科學園區後，｢10分鐘進台北市｣的優勢，將使汐止房市加溫，尤其以火車站為中心的生活圈最受矚目。

汐科車站、中興路、建成路並列為汐止三大主要生活圈，其中以汐科站為中心向外擴散的商圈生活機能最豐富多元，不動產行情也最高，成為在地客與台北市輕移民買方的購屋首選區段，捷運民生汐止線確定興建後，當地房市更如同吞下一顆大補丸。 華豐建設先建後售的新案｢寰宇首席｣專案經理鄭光裕表示，從台鐵汐科站進台北市不需10分鐘，具備這種優勢的區域還有新店、板橋、中永和等區，但房價門檻最低的就屬汐止，建議自住客選擇中低總價產品入手，不僅保值且抗通膨，同時為將來換屋先累積本錢。 預計農曆年前開賣的｢寰宇首席｣主打20.1%的｢夢幻級｣公設比，雨遮不計坪數也不計價，C/P值高到破表，鄭光裕舉例，該案權狀24坪實際上可能相當於他案29坪，購屋族不必再花冤枉錢買虛坪及負擔管理費，少說省下超過百萬元預算。另外，顧客眼見為憑的成屋銷售方式，與每坪僅40元的超低管理費，都是吸引自住客的誘因。

相對於對面新案｢甲山林天廈｣30%以上的公設比及住商混合的產品定位，鄭光裕說，｢寰宇首席｣規劃2~4房、24~44坪的純住宅產品，當基隆的新案行情已突破4字頭，該案每坪58~62萬元左右的開價在區域具相當競爭力，雖然還未正式公開，已有大批潛在買方致電詢問，完銷速度應該很快。 東邊以汐止房市最有看頭，西南側的土城也是值得注意的潛力股；以頂埔站為起點的捷運三鶯線預計明年底動工，未來可通往三峽北大特區、鶯桃路。全國不動產中央頂埔加盟店店長馬志明表示，中央路四段和福安巷的新成屋行情大樓每坪來到32~40萬元水平，中古大樓也達每坪25~31萬元，雖然頂埔科學園區周邊商圈尚未成形，生活機能稍嫌不足，但距離商家林立的中央路二段僅須5分鐘車程，未來發展空間大。 永慶房產集團研展中心經理黃舒衛認為，首購仍是新北市的市場主流，雖然11月全市交易量微縮，不過土城與永和等區卻逆勢成長，土城有大面積的工變住推案利多，及捷運萬大線、三鶯線等交通建設預期效益加持，且房價相對實惠，因此吸引中永和、板橋的首購與換屋族進場，在年底前衝出一波買氣。

北市政府財政局辦理之公開評選「台北市北投區新民段二小段472地號等5筆公有土地都市更新事業實施者案」已於2013年12月10日正式公告徵求民間投資人參與投標。

台北市政府財政局表示，本案基地包含台北市北投區新民段二小段471、471-1、472、472-1、498-1地號等5筆公有土地，位處於中和街20巷以東、泉源路以西及中和街以北所圍街廓東南側，距離淡水線捷運「新北投站」僅100公尺。台北市政府於2013年9月18日公告劃定為更新地區，更新範圍面積總計3,442.73平方公尺，100％為公有土地，屬性單純，土地使用分區均為第三種住宅區(建蔽率45％，容積率225％)。

財政局表示，本案係依據都市更新條例規定以設定地上權方式實施都市更新事業，除地上權存續期間長達70年外，台北市政府並於2013年度預留供應白磺溫泉量每日100噸供實施者接管引取，適合開發之產品包括溫泉旅館或其他收益型商用不動產，惟不得作住宅使用。未來開發效益除權利金、租金及相關稅收等收入可挹注市庫充作市政建設財源外，尚可創造約170人之就業機會、更新活化現有老舊窳陋公有財產，促進新北投區域發展及打造北市觀光新熱點。

財政局又表示，本案權利金底價訂為新台幣18億元整，分2期按比例分別繳付台北市政府及新北市政府，第1期權利金於委託實施契約簽約日前5日之前支付權利金總額50％，第2期權利金於設定地上權契約簽約日起15日內支付權利金總額50％。另土地租金自用地點交日起按年計收，並以當年公告地價年息5％計算。

北市副市長張金鶚2013年12月10日接見文林苑同意戶，已充分了解同意戶仍期盼可以早日回家之訴求，張金鶚表示市府不曾停止協助文林苑案能有所進展，並以協助住戶儘早返回家園為最終目標。

市府表示，針對同意戶表示工地現場仍有組合屋佔據導致無法持續動工之現狀，有關組合屋之爭議，因涉及更新範圍內所有權及使用權或管理權歸屬等疑義，經中央釋示係屬工地管理範疇，且市府於2012年3月28日依法執行代為拆遷後，同時也解除不同意戶的占有並將土地交付予實施者管理，針對組合屋爭議，現由實施者提起訴訟程序中，目前尚未有判決結果。為使工程有所進展，台北市府都市發展局已於2013年7月15日核准實施者申報放樣勘驗，目前無爭議處之連續壁部分已先行施工完成，其餘部分之工進，需另案提出申請。

市府進一步指出，本案從2009年7月起，市府與王家間之相關訴訟持續獲得法院肯認，包括行政訴訟王家以709釋憲為由申請再審，已於2013年7月5日被最高行政法院駁回，另王家聲援群眾向市長、更新處長及副處長提起毀損傷害、妨害自由及強制罪之刑事訴訟也已於2013年12月4日獲不起訴處分。顯見市府秉公處理、依法行事的執行方式，及尊重市民權益保障的態度。對於本案，市府始終在努力溝通，並由張金鶚副市長於2013年4月成立協商小組釐清問題的真相，後續亦持續積極透過各種方式促成雙方理性和諧對話以期達成共識，將協助住戶早日返回家園視為最終目標。

台灣商用不動產2013年度指標大案，備受各界矚目的精英電腦總部大樓銷售案，2013年12月10日由三商美邦人壽以新台幣66.8億元取得，也為精英電腦資產活化目標達到重要的里程碑。

三商美邦人壽成功取得精英總部大樓，為其2013年國內不動產投資贏得重要的一役，不僅立即享有來自優質承租戶長期穩定的租金收益，本案收益率亦高達3％。

精英電腦順利處分總部大樓後，得以提高資產報酬率與充實本業營運資金。精英電腦將售後回租大樓10年，持續替股東創造更大的利潤。

仲量聯行總經理趙正義表示，本次銷售物件是台北市精華地段2013年以來唯一單一所有權且符合主管機關要求全部投資條件之收益型不動產，本案行銷期間即吸引投資人高度興趣，總計超過10組客戶詢問，除壽險業、也包含外資與本國客戶。

本案順利完成銷售，顯示精華地段合乎市場行情及合理租金投報率的優質標的物才是投資人競逐的焦點，亦可為買賣雙方創造完美的雙贏。

台北市副市長張金鶚今天宣布台北市首創推出「社區都市更新建檢服務」，免費協助民眾進行都更初評，預計開放100案申請。

張金鶚、台北市都發局長邊泰明及台北市都市更新處總工程司張溫德今天共同出席「都更健檢」記者會。

都更處指出，台北市屋齡達30年以上的建築物多達6萬多棟，多數住戶希望藉都市更新改善社區環境、居住品質，但卻不清楚都更程序及條件。

張金鶚表示，「都更健檢」服務由財團法人台北市都市更新推動中心免費協助民眾進行都更初步評估，即日起開放申請，名額計100案，盼藉此活絡及建立民眾信心，具有啟動都更意味。

張溫德說明，都更建檢服務是透過都更中心諮詢及專業業者協助，幫助社區初步釐清、評估適合都更範圍及條件，以及調查社區意願等工作，完成社區都更健檢評估表，時程約為1至2個月完成。

此外，申請者條件必須符合已辦理都更處15人連署說明會、社區所有權人10%聯名提出申請及基地位處台北市都市計畫範圍內等相關設限條件；不過，已申請都更程序者將不受理。

他指出，一般民間業者執行健檢費用成本約為每案新台幣2至3萬元，此試辦計畫委託費用將由北市府負擔；健檢評估結果包括整建維護及拆除重建等，僅提供所有權人參考，不對外公開。

張溫德表示，「都更健檢」著重在整個社區環境整體評估及改善，「老屋健檢」則以房屋現況安檢為主。

邊泰明說，「都更健檢」案件可能會比「老屋健檢」少，但其申請單位為社區，效益將更大。

新北市地政局剛剛完成了公告地價，預計地價明年平均上漲17.45%，是22年以來漲幅最高的紀錄，民眾擔憂，明年可能連帶著房價也都會飆高。

新北市土地現值平均調漲了17.45%，是22年來的新高，一旦土地大漲，表示明年賣地會比今年賣地要繳更高的土地增值稅，就光看這棟板信雙子星，以3坪的土地來算，今年賣地的土地增值稅為19萬，明年就要變成37.4萬。

新北市土地現值漲幅最高的十大地區，像是八里漲了將近3成，泰山以及新店也都漲了2成，眼看稅基增加，讓新北市的居民非常恐慌，擔心房價會更高。

新北市近年來重大建設頻傳，帶動了區域地價起漲，這回一口氣上漲將近2成，也讓民眾憂心忡忡，但其實不只是北部調漲，明年開始高雄和台南預估也有5%~10%以上的調幅。

國壽昨天公告向永聯開發建設買入位於新北市瑞芳區物流園區不動產，土地面積約14.9萬坪，總價60億元，將可打造超過7.3萬坪全台最大的現代化物流園區。國壽副總林昭廷說，與永聯簽署10年以上租約，年投報率4%。
國壽表示，投資物流不動產是因為看好電子商務產業的未來發展，售後租回的長期收益高，若有機會也會繼續尋找標的。

年投報率4%
國壽說，此案符合國際大型物流園區開發規模標準，新北市目前的物流業主要在瑞芳物流園區與台北港自由貿易港區兩地，本次投資土地就是坐落在新北市政府推展的物流產業聚落，同時鄰近基隆港，未來也可配合自由貿易港及自由經濟示範區政策，打造國內最大物流園區。
國壽也提到，2012年電子商務產業市場超過6600億元，產值年成長達17.4%，成為全球少數逆勢成長的產業，未來若配合日益完善的電子商務環境，跨境交易也將成為一大趨勢。

國壽砸60億 購瑞芳物流園區
【聯合報】

國泰人壽昨晚公告，以60億元向永聯開發建設公司，購入新北市瑞芳區的物流園區不動產，土地面積14.9萬坪；國泰人壽將在此打造超過7.3萬坪的台灣最大現代化倉儲物流園區，並提供相關業者承租使用。

國泰人壽表示，已經與承租人、永聯物流簽訂長期租約，本案年化租金報酬率可達4％，符合金管會規定；國泰表示，未來各項開發時程，會依照金管會所要求的壽險業投資不動產「即時利用」相關規定辦理。

國泰人壽只出，由於瑞芳物流園區鄰近基隆港，未來可配合自由貿易港及自由經濟示範區政策，打造國內最大物流園區。

豪墅法拍
陽明山被視為全台最有歷史的豪宅聚落，但近兩年有6件億元豪墅淪法拍，其中3戶「過院來」皆由台新資產得標，以投資增值角度出手。最新1戶所有權人為總統馬英九親家羅鐳，上周五台新資產以1億2417萬元得標；菁山路另有1戶「陽明帝景」透天別墅18日將在士林地方法院法拍。
「陽明帝景」待拍戶位士林區菁山路，建物面積含兩車位共247.6坪，底價1億7500萬元。透明房訊法拍屋資訊中心表示，換算1坪單價約70萬元，「價格高出市場行情，流標機率大。」
信義房屋101旗艦店專案執行協理張華雄表示，「陽明帝景」為大型開發社區，靠馬路1坪開價約60萬元，面紗帽山透天開價每坪可達90萬元，每個停車位行情約250萬元，「市場上待售戶多達9間，去化速度慢」。

稀有具增值空間
據統計，近期陽明山最高價法拍宅為前台鳳總裁黃宗宏、在建樂路73巷的豪墅，屋齡52年、土地面積2953.29坪，底價5億107萬元，執行法拍前臨時公告停拍。因陽明山豪宅具稀有性，寬頻房訊業者舉例，台新資產以市價6∼7折標得「過院來」，有機會增值。

日本三井不動產和遠雄企業團昨（11）日宣布，雙方將合資成立「三新奧特萊斯公司」，聯手打造新北市林口OUTLET購物商城，成為北台灣最大的消費遊憩地標。

遠雄建設執行副總黃志鴻表示，集團將學習三井在國際購物商城的經驗，未來可望運用在大巨蛋和汐止廠辦案的複合型商場開發上。

黃志鴻表示，日本三井不動產因對台灣相關建築法令、工程施工等不熟悉，主動找遠雄企業團合作，遠雄也欲強化在購屋商城的規劃和招商能力，雙方一拍即合，順利促成新北市林口OUTLET購物商城合作案。

三井不動產與遠雄企業團台日兩強聯手，將先成立三新奧特萊斯專事負責此案。黃志鴻指出，該公司目前資本額3.5億元，未來將增資到20億元，三井將持有七成股權，遠雄集團則由遠雄建設持股三成，雙方共同合作經營；全案總投資金額為54.5億元。

黃志鴻強調，與國內OUTLET購物商城不同的是，三井不動產在日本、中國、馬來西亞等，擁有至少15筆國際購物商城的開發經驗，此次進軍台灣將引進日本協力品牌通路廠商進駐，將國內OUTLET購物商城提升至國際規格，遠雄借重其經驗，未來有機會複製到大巨蛋體育生活園區、汐止U-TOWN廠辦案等複合型商場開發上。

黃志鴻說，遠雄集團此次將以純投資、學習的角色為主，希望建立自身在購物商城的know-how（知識），有助於遠雄進行中的案子在全台布局策略。

新北市 要建設成台灣好萊塢

新北市政府大力發展林口的「新北影視城」，市府積極規劃利用群聚效應原理，打造台灣的好萊塢。

包括民視投資25億元的媒體總部、TVBS聯意製作也投入50億元打造媒體總部，二家電視公司都在林口投資，看好的就是林口重劃區已經成熟，以及未來的發展潛力，這也使林口成為商業型態更完整的衛星市鎮。

新北影視城位於林口新市鎮第三期市地重劃區，是一個新開闢的產業專用區，多家電視公司進駐，衍生居住及消費行為，活絡區域房地產、服務、觀光等產業，並帶動地區整體經濟繁榮。

據新北市府規劃，新北影視城開發完成後，可創造近2萬個工作機會，投資金額超過300億元，每年產值連帶周邊效益將達400億元，可吸引100萬個觀光客前來消費。

房地產業者認為，這將使林口成為更具商業型態的衛星市鎮，林口新市鎮開發近十年來，已吸引大量建商在此投入開發，成為首購族天堂。

中油公司新竹大學路旁的1942.05坪土地設定地上權案11日開標，由暐泰投資公司以2億6,789萬9,900元得標，將於明（103）年1月底簽約。

這筆新竹市成功段12地號的土地，位於大學路旁，面積1942.05坪，屬第二種住宅區，距離國道1號光復路交流道約200公尺，距離交通大學僅約300公尺，以設定50年地上權方式活化利用，公告招標後吸引不少壽險業、開發業、旅館開發，以及營運業者積極評估。

中油表示，今年承德路土地、龍江路土地及新竹大學路旁土地等設定地上權標案皆已成功標出，近期還將推出板橋前成品倉庫土地設定地上權案。

從桃園縣中壢市環北路口，到中壢火車站的桃園機場捷運延伸工程，歷經6次流標，土木工程部分終於在11月底決標，桃園縣交通局表示，預計明年春節過後進場施工，屆時3個捷運車站同時開挖，將影響周邊交通，交通局與中壢市公所將監督廠商，嚴格執行交通維持計畫，降低衝擊。

桃園機場捷運延伸工程就要動工了，這對於沿線的居民是一項利多，已有許多民眾表示期待，但是否能5年如期完工，居民們也很擔心。

中壢市居民 黃春源：「其實一個進步的國家來說，我們實在要期待說，國家有這樣多的公共工程，來讓我們國民來使用，所以我們期待我們政府來說，是說這(施工)5年的經濟要做得好一點，讓我們這些商家、做生意的人，可以有辦法度過這5年的工程期。」

桃園縣交通局表示，由於捷運延伸工程，整段是以地下化潛遁施工，施工期間沿線，至少有一半的道路會受到影響，其中交通流量最大的，中壢火車站旁的元化地下道，將會封閉填平，中壢市公所，也會協助桃園縣交通局，引導車輛分流，減少火車站周邊的交通衝擊。

桃園縣交通局主祕 張新福：「整個A23中壢火車站，地下工程進行的時候，元化地下道即將封閉，那麼到時候，整個站前的交通動線勢必會大改，那麼包括這所有的公車路線，它是在這個核心地帶，所以將來整個交通維持計畫，將是進行得非常辛苦的。」

中壢市市長 魯明哲：「相關的一些停車位、一些取代，相關的一些施工的圍籬，我們都會配合交通指揮，讓民眾的不便減到最低。」

桃園機場捷運延伸段，全長2.06公里，潛盾隧道約1614公尺，明挖覆蓋段約451公尺，桃園縣交通局表示，預計在明年2月動工，屆時確定封閉地下道日期之後，將設立改道指標，引導車流改道，中原路橋和龍岡地下道，而這個捷運延伸工程，施工期估計要5年，請民眾配合交通維持計畫。

自由時報記者游明金∕宜蘭報導〕「熱錢湧進，宜蘭不動產價格居高不下。」永慶不動產宜蘭總經理林永松說，大台北地區房價過高，熱錢擴散出來，宜蘭離台北近，尤其是礁溪，因溫泉與觀光加持，不動產價格飆漲，每坪土地成交價飆破百萬元，真的很恐怖。

林永松說，羅東夜市已成為全國知名夜市，有人潮就有商機，周邊都是黃金地段，店面、土地搶著要，飆破百萬元很正常，宜蘭市中山路、光復路市區，最近也喊到每坪九十萬元，幾年前，許多公寓每坪僅六、七萬元，而今都跳到十一、十二萬元，有的更喊到十四萬元，行情節節攀升，交易還是很熱絡。

除了宜蘭、羅東兩個主城市，礁溪也有後來居上之勢； 林永松說，礁溪的預售屋，現在每坪都四、五十萬元起跳，而土地交易價更傳出每坪飆破百萬元，礁溪離台北近又有溫泉，也是觀光勝地，吸引很多投資客。

至於頭城，林永松指出，頭城基期較低，但縣府辦理烏石港區段徵收與土地標售，吸引觀光飯店進駐，兩、三年前，區段徵收標售價每坪才七至九萬元，現在飆到十四、十五萬元。

林永松認為，台灣熱錢太多，台北房價過高，使得熱錢散出來，鄰近的宜蘭、林口、鶯歌、桃園與新竹，這幾年不動產交易熱絡，很多新移民住在宜蘭，在台北上班，也使得房價節節攀升。

〔自由時報記者洪美秀∕竹市報導〕新竹市府地價評議會日前開會決議，明年度公告土地現值平均調幅為七．五％，市府原擬調高十七．八％，但市議會代表市議員吳國寶認為，調幅太高將導致房市及土地交易產生閉鎖性效應，不利市場機制。且調幅太高也不會增加市府稅收，市府不能因中央一紙命令，就要市民買單承受。

後年與市價比應9成

中央日前行文給各縣市政府，要求民國一○四年七月一日起，各縣市的公告現值與市價應達九成比，讓交易市場呈穩定及符合現況，因此市府地政處這幾年都在地價評議委員會中主張應大幅調高比例，藉此縮短市價與公告現值的比。

市府地政處地價科長曾淑英說，竹市的市價與公告現值比一直都是各縣市末座，曾被審計室糾舉過，只有一○一年調幅為廿三．四九％，但因民間及市議會有異聲，今年僅調高六．六一％，原本市府希望一○三年能調高十七．八％，但幾經協調仍未達成，最後僅調高七．五％，依此來看，市價與公告現值的比例仍僅六成，與台北市、新北市等直轄市都已達八成五來看仍有段距離。

議員憂心房市停滯

不過，市議員吳國寶認為，公告現值調幅太高，民間不敢買賣，將導致房市閉鎖性效應，他舉例，如果買一千萬元的房子，可賣一千一百萬元，卻因公告現值調幅太高，土地增值稅要繳一百五十萬元，那豈不是政府訂制度欺負老百姓，一般人若得知要繳如此高土增稅，就考慮不交易，市場交易就可能停滯。

此外，政府希望公告現值的調幅與市價比能達九成，應以一定比例逐年調，且各縣市情況不一，不能拿台北市與新竹市相比。

吳國寶也以土增稅收為例，竹市一○一年調高廿三．四九％，但土增稅收為十八．九億元，比一百年調幅僅四．五八％，卻收到十六．六億元稅收來看，調高比例確實造成房市閉鎖性效應，因為土增稅僅增加兩億多元。同樣一○二年僅調六．六一％，今年度到八月的土增稅收已有十六億多元，顯示調幅不躁進，反能增加稅收。

台北市豪宅交易再現蹤跡。根據2013年12月11日內政部實價查詢網，台北市揭露2筆豪宅交易，一筆為信義區信義路五段51~100號的「冠德遠見」；另一筆為大安區金華街101~150號的「國美隱哲」，其中「冠德遠見」交易年月為2013年10月，總價1.41億，成交單價為每坪175萬，而「國美隱哲」，交易年月為2013年9月，總價1.79億，扣除車位單價為每坪150.4萬。

台灣房屋市場經理劉志雄表示，「冠德遠見」屋齡5年多，總樓高27層，扣除揭露的11樓，實價揭露已有4戶交易紀錄，單價大約從164萬至169萬左右，因此11樓單價每坪175萬，算是創下該建案實價揭露行情紀錄。另外，此次揭露(11樓)單價每坪為175萬，高於2013年4月、8月高樓層(26樓)交易的每坪165萬及169萬，推估應為坐向或帶有室內裝潢有關。

而位於大安區金華街101~150號的「國美隱哲」，移轉樓層為5樓，扣除車位每坪約150.4萬元，劉志雄分析，該建案屋齡大約5年，全案僅12戶，社區單純，且鄰近政大公企中心、永康街商圈，步行可達金華公園或永康公園，生活機能相當優越，因此2009年銷售期間，開價每坪約110萬元，如今實價揭露每坪約150.4萬元，若以開價作為基期，5年期間房價漲幅約36.4%，保值效益相當不錯。

有鑒於近日部分縣市發生公寓大廈因電梯老舊導致公安意外事件，台中市政府主動擴大抽查複驗已申報合格的建築物附設之昇降及機械停車設備，為保障市民生命財產安全。市府都市發展局2013年12月10日到西區勝美術雲門社區抽驗電梯，並宣導日常維護的重要性，經實地檢查結果該社區的電梯全部符合規範，且該社主動加裝防墜落裝置，更能防護社區居民安全。

據都發局統計，截至2013年10月底止，台中市含電梯、手扶梯等各類建築物昇降設備，公安檢查申報合格數為15,636組、機械停車設備合格數為1,158組，合計共16,794組機台設備。

都發局表示，為保障民眾的生命財產安全，2013年11月起針對台中市各建築物附設之昇降及機械停車設備已申報合格者再擴大抽查複驗，以達到雙重查驗維護效果。該局也委託「中華民國昇降設備安全檢查協會」、「中華民國建築物昇降暨機械停車設備協會」與「社團法人高雄市機械安全協會」等3家專業安檢機構，預計可抽驗包含住宅公寓大廈、百貨商場、飯店旅館與政府機關等建築物昇降與機械停車設備，連同例行性的抽驗，年底前共計將抽查2,800組以上，透過抽驗工作，嚴格檢核場所負責人及專業廠商落實維護保養，確保建築物昇降及機械停車設備運作安全無虞。

都發局也特別呼籲受檢建築物的設備管理人或社區管理委員會，應於抽驗當日偕同設備維護廠商共同配合檢查，並請配合檢驗項目，加強對設備使用人宣導有關設備操作之安全注意事項，增進市民使用建築物昇降及停車設備正確使用與維護基本知識，確保建築物設備維護品質及使用安全。

中油年終獎金高達3.19個月，不僅令百姓羨嘆，就連加油站經營業者也十足眼紅，《蘋果》統計全台待法拍、待售加油站，就有10餘間，顯然加油站不好經營。本月25日台中就有2家加油站待法拍，皆屬1拍，其中「台灣優力」加油站土地皆為則為商1用地，可直接變更使用，1拍底價1.07億元。

加油站淪法拍十分罕見，從事法拍工作長達20餘年的104法拍屋總經理籃茂山直言：「屈指可數！」籃茂山分析，加油站佔地面積大且多臨路，若能變更使用，仍有一定市場價值。
近期台中2家待拍加油站，分別是西區五權西路「台灣優力」與西屯區福康路「北基加油站」，前者地坪139坪，第1拍底價1億791萬元；後者地坪727坪，另含7台加油機、4座加油槽，第1拍底價高達5億4550萬元，所有人皆為台灣優力流通事業股份有限公司，債權人則為兆豐國際商業銀行，皆於25日在臺中地方法院進行法拍。


全台待法拍、待售加油站
停車用地難拍出
查詢兩家待拍加油站土地使用分區，「台灣優力」6筆土地皆為商1用地，可變更使用；「北基加油站」為停車場用地，得標者若欲規劃另作他用，須送都市審查評估，因法拍金額龐大，寬頻房訊評估拍出機率偏低。
加油站經營日益困難，近年加油站出現倒閉潮，高雄市加油站公會理事長陳錫淇表示，毛利14年來從未調整，但業者得負擔地價、課稅、刷卡手續費攀升成本，除台北市加油站少、車輛多，其他縣市愈來愈難經營，「油價高低與我們無關，日發油量須達10公秉以上才有賺頭。」對比當年油品初開放自由市場，全台搶開加油站榮景早已不復見。

須釐清使用分區
據經濟部能源局統計，近兩年全台共有104家加油站關站或暫停營業，樂屋網上有不少待售加油站，遍布全台。因加油站屬特殊類不動產買賣，第一太平戴維斯副總經理高銘頂提醒，投資人若要變更使用，要先釐清土地使用分區。
新北市中和「好事多台塑加油站土地」233坪土地，售價3億3800萬元，太平洋房屋業務員岳士淳說，該土地現由台塑加油站租賃，月租金47.5萬元。中市太平區「永豐路加油站」可即時復業營業，台中惠雙房仲業者郭小姐表示，投資報酬率約5％。

高雄的工業用地不敷使用，新規劃的136公頃和發產業園區，昨（11）日通過環保署的環評審查，高雄市政府經濟發展局長曾文生說，內政部都委會原則上也已經同意，只要再補充土地徵收審查即可，他預估明年可望開始售地招商，創造1萬個就業人口，園區產值可達350億元。

環保署昨日舉行環評大會，通過和發產業園區環評案；但另兩件也排入環評審查的統一夢世界開發案、水里大彎服務區案，則都因基地位於集水保護區，被環評大會打入二階環評，做更嚴謹審查。

高市府經發局長曾文生表示，和發產業園區通過環保署的環評審查之後，可望在明（103）年上半年前之前，完成報編工業區的程序，然後甄選開發商，進行廠商進駐意願調查，開始出售土地，讓有意投資者開始建廠。

他估計，整體進駐完成之後，佔地136公頃的和發產業園區，可望創造1萬個就業人口，園區產值可達350億元；未來進駐的廠商以機械設備製造修配業、金屬製品、電子零組件、運輸工具、電子產品、光電設備等技術密集工業為主。

和發產業園區基地分為2大區塊，一是位於高雄大寮區大發工業區北側、面積54.32公頃，另一位於和春技術學院北側、面積81.81公頃。

七年級生歌手韋禮安年底前工作滿檔，但談起買房，他坦言台北高房價讓他買不下去，若真要買還是得回中南部置產。根據房仲成交資料顯示，南台灣表現比起北台灣房市相對熱絡，交易量也出現1成以上增幅。有企業家就建議，年輕人買房最好以環境優先，只要付得起利息，就趕快買。

畢業於台大的韋禮安，日前在接受聯合報採訪時透露，近年來曾考慮在台北買房，但高房價讓他下不了手，他說，和爸爸算過台北房價，租20年都比買還划算，因此寧可把錢付給房東也不要付給銀行，未來會朝中南部買房置產。 根據信義房屋11月成交資料統計，主要都會區成交價格維持高檔，雙北市價量持平，反倒是桃園因首購族撐盤，表現穩定，總價300至700萬元成交占比較前月上升。表現相對穩定的就屬南台灣，高雄市及台南交易量漲幅都在1成以上，房價也微幅上揚，由於預期土地公告現值將會調漲，預期南台灣會出現一波售屋潮，年前房市仍會繼續熱下去。 日前六暉控股董事長吳金鹿在接受聯合報專訪時就建議年輕人，想要買房成家要趁早，尤其是要考量環境，只要付的起利息，就趕緊買房。同時他也認為，北市房價已到頂點，如果不是為了自助，建議不要在台北置產，若是要投資，中南部目前仍在初升階段，或許還能考慮進場。

12月11日晚間，中國建築（601668）公告稱，公司11月新簽合同額10,757億元，同比增長28.1%；施工面積74,094萬平方米，同比增長25.6%；新開工面積23,202萬平方米，同比增長38.4%；竣工面積4,819萬平方米，同比增長31.1%。

房地產業務方面，公司11月銷售額為1,307億元，同比增長29.2%；銷售面積為1,121萬平方米，同比增長28.6%；期末土地儲備7,130萬平方米；新購置土地儲備1,028萬平方米。

據上海聯合產權交易所披露，綠地控股集團有限公司通過該所掛牌增資擴股21億股（對應增資擴股後股權20.2468%），掛牌價格118.02億元。綠地控股承諾，五年內完成公司整體股份制改造上市工作，讓投資者有更好的退出管道。

對此，業內普遍理解，這是綠地一手在推進借殼上市資本化的同時，企業自身的股權架構也在進行調整，雙管齊下，綠地上市作為上海新一輪國企改革中地產的核心大戲，加速推進的跡象明顯。

上述增資擴股的掛牌起始時間為11月25日，掛牌期滿時間為12月6日；而在11月22日晚間，金豐投資（600606.SH）就綠地控股借殼一事發佈公告，各仲介機構已經全面展開對金豐投資及綠地控股下屬公司及資產專案等的盡職調查、審計、評估等工作，本次重組涉及房地產、能源等多種行業。

出讓檔中規定，意向投資人須為境內內資企業法人或境內內資合夥制企業。企業法人投資人資格條件包括：意向投資人及其控股股東、實際控制人為非房地產行業，2010-2012連續三年盈利，其中2012年度銷售收入不低於人民幣200億元，淨利潤不低於人民幣20億元；合夥制企業投資人則要求基金總規模40億元人民幣以上。

綠地控股表示，本次增資，為引進戰略投資者，完善公司法人治理結構，增強公司整體實力和發展後勁，本次增資擴股擬將公司總股本由原來的82.72億股增資21億股至103.72億股；註冊資本金由原來的82.72億元增至103.72億元。在入股規模達到21億股的前提下，不低於118.02億元。

同時，綠地控股承諾，五年內完成公司整體股份制改造上市工作，讓投資者有更好的退出管道。公司原股東及出資關聯企業均不參與本次增資擴股。

根據綠地集團官網公佈的組織架構顯示，集團下屬綠地控股和上海綠地資產控股有限公司，綠地控股涉及房地產、能源、金融投資、汽車服務等業務領域。

值得一提的是，有關綠地集團借殼金豐投資上市的工作也正在進行中，據大智慧通訊社瞭解，整體脈絡已經明確。

綠地集團內部人士向大智慧通訊社透露，對於借殼金豐投資，綠地集團內部的定位已經基本明確，為實現公司整體上市。綠地集團遲遲未能登陸資本市場，內部將之歸因於主要是因為政策問題，非外界猜測的複雜股權問題，如今政策環境迎來轉機。

綠地集團內部對於上市平臺的定位也已經基本清晰，金豐投資外，綠地香港（00337.HK）主要是公司在福建、海南等華南等地區的房地產業務。

金豐投資一位內部知情人士向大智慧通訊社透露，如果綠地集團為重組需要，金豐投資將會出售旗下現有資產來“騰殼”。相關資產中的大部分，由大股東上海地產集團購回的可能性比較大。上海地產集團旗下另一家上市平臺中華企業（600675.SH），或將因為上海地產集團曾給予的地產注資承諾而間接受益。

天宸股份(600620.SH)作為綠地集團股東，目前持有綠地集團2.89%股權，綠地集團若成功實現整體上市，天宸股份將坐享其成。

首付50萬元以內，同時不想負擔過重貸款，買房的另一個選擇就是逃離北京。北京晨報記者昨日調查發現，久居北京的人們在異地買房熱情高漲，結果不僅抬高了環北京沿線房價，連河北保定下面一個小縣城——易縣，由於“團購”效應，別墅價格也從5000元漲到15000元。

易縣別墅單價兩年最高翻兩番

家住通州的溫阿姨夫婦，對兒子買房投資的決定舉雙手贊成。“這段時間，我兒子在易縣買的那套小別墅單價已經漲到15000元，而他兩年前買的時候單價才5000元。”溫阿姨昨天向北京晨報記者反映，其實易縣距離北京城區還有100多公里，遠不及廊坊、固安到北京的距離近，但正是因為北京人集中到易縣買房，促成了當地房價的快速上漲。

記者從網上查閱發現，易縣位於保定市西北部，目前在售別墅山嶼湖的銷售均價為12000元/平方米，但普通住宅單價多數還維持在4000元至5000元之間。

易縣某住宅專案銷售員向記者透露，易縣普通住宅均價在4000元算是便宜房，雖然看似普通住宅和別墅價格差距甚遠，但其實住宅從2000元漲到近5000元也就是近兩三年的時間。“關鍵是，現在想要花錢買，還買不到房呢。”該銷售透露，倚山倚水的優勢是吸引北京人前去度假投資買房的主要因素，此外還有不少子女選擇在此給父母買養老房。“常常能看到，社區裡有很多北京老人帶著孫子散步。”

有人總結：“易縣房價似乎沒了刹車，一路狂奔。”事實上，除易縣房價，燕郊、涿州、固安、大廠等環北京一帶房價均出現新一輪漲價、紛紛奔萬，分析人士認為，北京限購令、房價上漲等因素引發的擠出效應，抬高了北京人感興趣地區的房價水準。

外地樓盤紛紛來京搶客

豐台區萬方園一區的底商裡，一家店鋪剛又換上了新裝，打出“上上城售樓處”的招牌。事實上，這家店鋪的前身也曾是另一個項目的售樓處，前後兩者共同點是均屬於外地項目的銷售中心。“我們就跟著京城仲介公司的門店開，北京買房人一逛就容易發現我們。”位於燕郊的上上城專案銷售人員如此分析說。

海南地產商如今在北京同樣開設起售樓處。在銀河SOHO某座二層海南打包專案接待處，一名接待員表示，如張寶全打造的海南三亞灣紅樹林的銷售均價目前是2.8萬元至3萬元，看似接近北京房價，但因為這個項目可以有年底分紅，每年還能免費享受一定天數五星級度假酒店居住權，這樣算下來還是比北京房子便宜。

在北京CBD國貿一帶，每逢週末都會有不同專案班車蓄勢待發，等待載著北京中老年人奔赴天津薊縣、秦皇島、東戴河去看房。上述地區的專案銷售一再提醒：“班車座位要預約。”秦皇島萬科假日風景的銷售人員證實，“已經售完的一期房子，絕大多數是賣給了北京人，僅小部分是當地改善人群消化了。”

北京住建委網站公佈資料顯示，截至昨天，12月份北京僅有西山藝境嘉園和閱園兩個項目拿到預售許可證，其中西山藝境嘉園的擬售均價接近4萬元，閱園則是商住項目。而有統計顯示，北京11月份有16個專案取證，而到12月4日，6成項目還是零成交。

12月10日，迪士尼首席財務長Jay Rasulo透露，由於上海主題公園要到2015年底才落成，公司相信要加快擴大其規模，才能應對較預期強勁的需求。

據透露，上海迪士尼目前占地達1000公頃，以面積計算僅次於美國佛羅里達州及法國巴黎，是迪士尼第三大的主題公園。

Rasulo指出，雖然上海迪士尼在設計時已預期入場人數會很高，但該公司現時估計，園區開幕後，參觀人數可能僅次於東京迪士尼的2800萬人次，成為集團入場人數第二高的公園。他表示，集團與合作夥伴，以至上海市政府，很希望加快有關擴建步伐。

目前，美國迪士尼持有上海迪士尼43%股權。基於上海迪士尼項目現時44億美元投資額，美國迪士尼明年資本開支會較今年高10億美元。

Rasulo又指出，在投資建設新遊戲後，香港迪士尼業務正處於飛躍增長階段。

12月10日，遠洋地產控股有限公司公佈，該公司首11個月的協議銷售額達335億元，同比上升約15%。至此遠洋鎖定全年350億元目標的95%。

另外，遠洋首11個月的協議銷售面積合共為約244.6萬平方米，同比下跌約1%；協議銷售均價為每平方米約13700元，同比上升15%。

而在11月單月，遠洋地產協議銷售額為約25.2億元，環比下跌16%；協議銷售面積為約16.6萬平方米，環比下跌30%；協議銷售均價為每平方米約15200元，環比上升21%，主要是由於有不同的產品組合所致。

遠洋地產亦指出，其於11月份並無收購任何地塊。

11月19日，遠洋地產總裁李明曾表示，10月份已達全年銷售目標的八成多，而11月、12月相信銷售會正常，預期可達全年目標。

招商地產今日公告，公司控股子公司招商局置地有限公司（下稱“招商局置地”）發行的5億美元債券已獲得香港聯合交易所批准上市及買賣。

12月4日，招商局置地公告稱，發行本金總額為5億美元的債券，向專業投資者進行債券國際發售。信用增強方式為備用信用證，債券期限為5年，票面利率為4.021%。債券所得款項擬由發行人用作一般企業用途。

招商地產董秘劉寧表示，境外平臺募集的資金將用於招商局置地所屬的城市和項目。本次發債，成本合理，可大大增強置地的實力，也間接增強了招商地產的資金實力。


作為資金密集型行業，“缺錢”一直是困擾房地產企業發展的難題，尤其是2010年以來，上市房企重大資產重組或再融資方案均被暫停，二級市場輸血通道被關閉後，房地產信貸日趨收緊。而今年房企融資形勢格外複雜，房企不斷創新融資方式。

德信資本有關負責人透露，目前房企赴海外融資的成本大約在5%左右，國內銀行的開發貸年利率則為8%-10%。

招商地產總經理賀建亞曾在公司成立20周年慶典活動中提出，招商地產將在未來6-8年實現“千億銷售百億利潤”的目標。之後便陸續在境內外資本市場拋出一系列融資舉動。近日，公司對於大股東的定向增發並募集配套資金的申請也獲得了證監會的行政許可申請受理。

隨著滬七條的執行，上周上海商品住宅成交量近9周以來首次跌破20萬平方米大關，樓市進入12月後顯出冷卻的跡象。德佑地產市場研究部統計資料表明，上周上海商品住宅成交面積為19.80萬平方米，環比前周下跌28.5%，成交均價為25523元/平方米，環比前周下跌1.5%。金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任、佑威機構執行董事黃志堅認為滬七條政策性風險逐漸凸顯。

黃志堅認為，雖然從上海目前商品住宅新房的供求關係上看，總體供應依然“偏緊”是事實，特別是剛需產品，存在著明顯的價格上漲的壓力。但新房這麼多年來的成交，澱積了大量的二手存量房，其中投資、投機型的比例多少，恐怕任誰也難說清。

“一旦政府將商品住宅二手交易的稅費向商業和辦公看齊，即在原來稅費的基礎上繼續加重交易稅費以打擊投資獲利，則很可能會導致‘望風而逃’，‘集體’多翻空，引發拋盤洶湧，甚至直接引發樓市崩盤。”因此，黃志堅認為政策性風險已經在累積，對於希翼投資上海商品住宅獲利者需要顧及上檔存在的風險，不能盲目地認為樓市只漲不跌而去追漲，以免最終被套。

黃志堅的推理直指成交量下跌。據金豐易居&佑威聯合研究中心資料統計，上周上海新增供應量也大幅跳水，不僅低於成交量，與商品住宅年化周均的新增供應量22.38萬平方米相比，差距也很大。進入年末，開發商的推盤意願本來就有所減弱，加之近期的預售監管措施更是令供應情況雪上加霜。上周新增專案全都處於週邊區域，仍以剛需樓盤為成交主力。

截至12月8日，12月上海商品住宅累計成交22.14萬平方米，日均成交僅2.77萬平方米，遠低於9-11月的日均成交量。黃志堅預計，12月成交量低於90萬平方米的概率偏大。


德佑地產研究總監陸騎麟表示，12月以來，樓市熱度確實有了明顯的下降，供銷兩方面都處於低位，政策的影響正在逐漸得到體現。同時，由於年末信貸收緊和9-11月樓市需求的透支，12月的樓市成交面臨著較大的下行壓力。

儘管在11月下旬以來，十多個一二線城市發佈了“階段性”收緊政策，但一批剛需和投資性需求趁政策落地的真空期或緩衝期，利用視窗期積極入市，導致在2013年11月改善需求“最後的瘋狂”行情出現，市場供求關係趨緊導致成交均價居高不下。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，政策層面正在呈現出市場化、經濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢，但短期內受到抑制的樓市，風險正在累積，高位入市的投資者需要時間等待下一輪套現機會。

第十五屆中國國際房地產與建築科技展覽會（住交會）昨日在深圳冷清開幕。住交會素有“中國地產節”、“中國房地產業奧林匹克”之稱，市民也喜歡前往看樓，而本屆住交會萬科、華遠、恆大等紛紛缺席，前來看盤的市民也由以往的熙熙攘攘變得稀稀拉拉。

新一輪城鎮化以及險資投資管道的鬆動，讓險企投資養老地產的熱情激增。據保監會保險資金運用監管部市場處處長賈飆稱，截至10月末，已有8家保險機構投資養老地產的總計畫投資額達150億元。

相比於此前險企頻頻拿地而言，合眾人壽、泰康人壽推出的保單與養老社區結合的模式屬險企與地產結合的初步嘗試。

10月末，合眾人壽位於武漢市蔡甸的養老社區“合眾優年社區”開始對外入住。據介紹，該社區共計2400畝，分3期工程，目前已完成一期工程，約建樓33棟。“一期大概能容納4000多名老人，整個建好以後預計能容納30000名老人。”據優年社區一位工作人員介紹。

根據監管規定，險企所開發養老房“只能出租不能出售”，但由於養老社區開發成本高、投資回報週期長等，合眾人壽養老社區在實際運營中推出“可轉租房”這種方式。但也有業內人士質疑，這種方式雖然可看成降低險企投資風險的途徑，應當注意可能演變成另類房地產投資的工具。

躉交70萬可獲“可轉租房”

目前，雖然已有多家險企備戰養老地產，不過，民營企業步調相對較快，如泰康人壽、合眾人壽。據瞭解，目前兩家都在力推其與養老社區掛鉤的保險產品，合眾人壽位於武漢蔡甸的“合眾優年社區”部分區域已可以入住，而泰康人壽位於北京昌平的養老社區也推出樣板房供客戶參觀。

12月9日，記者從合眾人壽客服處瞭解，與“合眾優年社區”掛鉤保險產品主要有三款“合眾頤享優年生活實物養老保障計畫”（下稱“頤享”）、“合眾樂享優年生活實物養老保障計畫”（下稱“樂享”）與“合眾貴族世家”。

購買頤享和樂享產品，客戶可以在年滿70周歲以後入住養老社區，其中樂享只享有10年入住權，而頤享則終身享受。而“貴族世家”入住模式相對特別。“貴族世家需躉交至少70萬元保費，客戶可享受70年左右的入住權，並享有轉租的權利。”

據該客服介紹，貴族世家針對25-50周歲的客戶，只要躉交70萬元以上保費，就可獲得與所交保費相匹配的房屋（包括一室一廳、兩室一廳、三室一廳），入住老人需年滿55周歲以上，可自住也可轉租。

“客戶有兩種轉租方式，一種是辦理完交房手續後，客戶自行轉租，另一種由客戶委託社區轉租，由社區收取一定委託費用。”

不過，記者從“合眾優年社區”生活顧問處進一步瞭解到，這種房子只是簡裝，室內沙發、電視、冰箱、抽油煙機等家用設備都需客戶自己配置。另外，客戶需自交水電費，並每月支付社區500-900元綜合服務費，作為享受社區的硬體服務及社區公共服務之用。

按照《保險資金投資不動產暫行辦法》第十三條規定，險企“不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。”因此，保險公司所開發養老地產只能通過出租而不能通過出售方式。

對於合眾人壽推出的“可轉租”模式，一業類人士指出其相比于傳統出租模式已有很大突破。

“傳統的出租面臨諸多不確定性，如何時住進、何時離開，尤其對於終身入住這種模式而言，這種不確定性又容易引起沒房住和住不到房兩種情況。對於試水大規模開發高端養老社區的企業而言，必須考慮避免房屋閒置。採用‘可轉租’方式，對於企業而言將房屋出租權轉讓給投保人，企業可以通過躉交保費及服務費獲得收益，將險企投資房地產的回報週期縮短，從而降低企業風險。”

事實上，合眾人壽董事長戴皓此前在接受媒體採訪時就已表示，大量持有養老房產“確實會給公司帶來一定資金壓力”，並建議養老房產實行“租售”結合模式，養老社區“可轉租”房的出現或可看成其在現有監管下採取的創新之舉。

不過，上述業內人士同時也指出，在當前嚴格的房控政策下，也要警惕一些人將“可轉租”房作為另類投資工具。“隨著我國老齡化社會的加劇，未來養老資源會比較緊張。‘可轉租’這種方式的租金是由投保人和租戶自行商定的，所以這種方式也可能會取代之前的房地產投資，變成一些人的投資工具。”

在我國，根據《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。” 為了規避這種現象，獲合眾人壽“優年社區”70年入住權的客戶需每滿20年與合眾人壽簽定一次租住手續。

合眾人壽相關負責人向時代週報記者表示，推出“可轉租房”是基於客戶的多樣化以及市場實際情況作出的嘗試。

保單收益難抵社區費用

與傳統的人身保險相比，與養老社區掛鉤的“保單+實物”模式更突出養老社區入住權，其具體是指客戶購買某一類保險產品，在取得投資收益的同時享有入住養老社區的資格。

據合眾人壽理財規劃師介紹，購買合眾人壽“樂享”30萬的產品，合眾人壽會根據與客戶所繳納的保費對應的保額返現。返現比例為第一年返對應保額的10%，第二年為20%，從第三年開始直到70周歲，每年返保額的30%。

“這種產品既能獲得巨額的養老金，又能提供直接入住社區的權利。”不過，對於所購買產品產生的收益是否能夠負擔在養老社區的費用，該理財規劃師則表示“不能保證。”“需要根據實際入住情況來看，包括身體健康狀況、入住時間等。”

中央財經大學保險學院教授郝演蘇認為，在保單與實物對接這種模式當中，該保險產品與在銀行賣的保險公司的理財產品類似。“比如某保險公司，它200萬的保單實際上就類似一種理財產品，準確地講，是具有保險保障功能的理財產品。如果你入住，這種保險保障的理財產品仍然存在；如果你不住，可以獲得固定收益。”

另外，由於養老社區占地面積大，為降低拿地成本，一般選址在距市中心較遠的郊區，如合眾人壽蔡甸養老社區、泰康人壽昌平養老社區。因此，對園區內的生活服務配套設施要求很高，如醫院、銀行、超市等。因而養老社區投資成本很高，這就導致養老社區入住價格不菲。

例如，入住合眾人壽養老社區前，社區會根據老人健康情況進行評級，然後安排入住區域。據介紹，評級分0-4級，0-1級選擇居住在獨立區，2-4級則需住在綜合護理區，根據評級不同收取每月2200-3200元的綜合服務費，另外還需每月支付1800-4000元的租金（具體金額視居住情況而定）。


另外，這類養老社區入住門檻也相對偏高。泰康人壽只有購買200萬元以上的保險產品方能獲得入住資格，合眾人壽則是30萬元以上。

據瞭解，與養老社區掛鉤的保險產品一般只具有生存保險金、養老年金或者身故保險金等。

一險企內部人士指出，在目前“保單+實物”這種模式中，雖然突出了養老社區的服務功能，但保險本身發揮的作用與傳統的保險模式無本質區別，都是通過保險資金數量增值以期提供養老保障。

“未來更多險企進軍養老地產以後，如何運營、如何處理社區與保險的關係，這些尚需進一步探討。如果大家發展模式一樣，這對於解決養老資源缺乏現狀作用不大。因為按照已有的社區模式來看，這種產品並不能為大部分人所享。”

11月初，北京曾傳出“單價高於4萬元的樓盤不批預售許可證”的消息，業內視之為“限高令”。此後，北京市住建委似乎攔住了一路高歌的高端住宅市場。

記者根據北京住建委網站公示得知，12月份至今，目前僅有“西山藝境嘉園”一個項目取得預售許可證，最高擬售價格為40389元/平方米。顯然，該項目也是踩著“4萬元”的邊界線入市。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴 《每日經濟新聞》記者，高端需求受壓抑，將對房價的上漲起到抑制作用。但他提醒，此前較好的成交行情表明，2014年這種需求仍可能變旺，購房者和房企應對此有心理準備。

年末豪宅供應減少

中原地產研究部統計資料顯示：年內截至12月3日，北京新建住宅中的高端物業成交創造歷史，其中單價超過5萬元以上的住宅達到了2088套，首次突破了2000套，全年有望突破2200套。

但自11月份以來，高端住宅市場行情逐漸疲軟。

據麗茲行豪宅研究院資料顯示，11月份高端新建商品住宅共成交182套，環比下降37.67%，同比下降60.86%。年底前，高端新房4萬元/平方米以上項目預售證受限，無新樓盤入市導致成交量大幅下滑。

亞豪機構統計資料也表明，11月北京每平方米5萬元以上豪宅成交環比下滑。亞豪機構市場總監郭毅表示，原因之一是供應量不足。

此外，郭毅告訴《每日經濟新聞》記者，年末的2個月時間，中端市場的增量供給減少，有利於當前在售中端項目去化存量。

需求或在明年反彈

中原地產市場研究部總監張大偉認為，房地產整體市場價格上漲，導致豪宅價格也水漲船高。從樓市發展來看，在供應量越來越少的情況下，核心區域的豪宅價格可能還會繼續上升。

對此，嚴躍進認為，高端房產成交場面被“限價令”的消息撲滅，直接扼殺了部分市場需求。但“火只是暫時撲滅了，仍有重新燃旺的可能。”他提醒。


高漲的需求與被臨時壓制的供應量也讓不少開發商打起算盤。一位上市房企的相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，豪宅的售價還是要根據拿地價格而定，目前過不了“限高令”這一關的話，就把產品推到明年去賣。

張大偉表示，相比前幾年，豪宅市場大部分是別墅，目前的城市豪宅產品升級，居住舒適性提高，成交量占比也越來越高。

對此，泰禾集團總裁助理沈力男表示，以二八分配原則為例（二成豪宅、八成中端市場和低端保障市場），如果中端市場和低端保障市場房價價格漲幅過大，政府應該干預和調控。但北京的豪宅動輒幾千萬元的價格，居住人群也是特定的，對於低端市場並沒有影響。因此，如果分類指導的話會好一些，“豪宅市場的興起，也可以帶動更多的行業。”

繼上周恆大在滬連拿四幅土地後，昨日（12月11日）上海土地市場再現熱點，位於上海浦西區域的黃浦區五裡橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊以59.5億元的總價為綠地旗下的TrueThriveInvestmentLimited底價摘得。據悉，該地塊是綠地今年在滬奪得的第16幅地塊，這16幅地塊總價高達148億元。

值得注意的是，儘管該地塊以底價成交，但59.5億元的總價依然使之成為今年上海僅次於徐家匯中心地塊的二號總價地王，樓板價亦高達32067元/平方米。

出讓資料顯示，上述兩地塊出讓面積64980平方米，起始價格595000萬元，出讓年限為商業40年，辦公50年，住宅70年，交地狀況為淨地，是今年以來黃浦區出讓面積最大的一幅經營性地塊。

克而瑞研究中心研究總監薛建雄認為，以底價成交主要還是因為其起拍總價和樓板價都已經很高，抑制了其溢價空間。

德佑地產研究總監陸騎麟表示，黃浦區的土地供應一直較為稀少，而今年以來黃浦區已先後有四幅地塊入市，這在以往是很少見的。不難發現，在樓市成交良好、開發商資金充裕的情況下，推出優質地塊，有效避免了在樓市冷淡時節，高價地塊所面臨的流標危險，並能獲取更大的土地收益。

今年以來，上海土地市場的表現極其火爆。相關統計顯示，截至11月29日，上海年內已經實現土地出讓收入1879億元，加上12月4日和5日?大地產以約48億元競得的五幅地塊，今年上海土地出讓收入已逼近2000億元，這也將創下上海土地出讓收入之最。


自“滬七條”出臺以來，上海房地產市場成交量儘管環比跌8%，但仍在128萬平方米相對高位水準，成交均價則高達25038元/平方米。而2013年1~11月商品住宅成交量則已達1183萬平方米，已經超過自2010年以來任何一年的成交量，僅次於2009年的1763.6萬平方米。

業內分析認為，今年以來“自住需求+改善需求”兩股力量的釋放已經讓市場成交量達到階段性高峰，這說明在經歷過去兩年調控之後，上海市商品住宅市場的需求仍然相當旺盛。此外，上海等一線城市“人多地少”的基本面在近5年左右時間內並沒有改變，仍然面臨供求關係持續緊張的情況。

綠地香港（337）昨晚公布，斥資75.5億元收購上海黃浦區一地塊。

按昨天停牌前股價計算，綠地市值僅約45億元，今次豪花75億元買地，公司只表示，將以內部資源撥付，未有交代資金來源。該股停牌前報3.9元，下跌2.99%，已申請於今天復牌。

購價高出市值近一倍

綠地表示，全資附屬True Thrive斥資59.5億元人民幣（約75.49億港元），投得上海黃浦區一商業、辦公室及住宅用地。該地塊佔地面積6.489萬平米，可建樓面面積為24.6萬平米，折合樓面價為每平米24236元。

目前綠地市值約44.55億元，是次收購上海地塊金額卻高達75億元，較其市值高出近一倍。截至今年6月底止，綠地手頭現金只有8.8億元，10月底曾發債集資7億美元（約54.6億港元）。

此外，佳兆業（1638）公布，同意按總代價約22.11億元人民幣（約28.06億港元），購入廣州市黃埔區雲埔工業區南崗片49號地段土地的51%股權，淨地盤及建築面積分別約19萬及58.3萬平米，指定作住宅及商業用途。

辣招令年內樓市交投偃旗息鼓，拖累期內新取用按揭貸款宗數同步下滑，有按揭顧問預計，今年全年宗數或跌至6萬宗水平，按年跌12%，創有紀錄以來新低，但預計在發展商積極推盤帶動下，2014年新取用按揭貸款宗數有望回升1成，至6.6萬宗。

跌至6萬宗水平

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，受大市交投淡靜影響，今年新取用按揭貸款宗數或跌至紀錄新低外，全年新取用按揭貸款金額同樣將回落17%至1600億元，連續三年下跌，創近7年新低。不過，由於近期二手成交價和發展商推盤的售價輕微下調，銀行估價也會有所下調，情況將延續至明年上半年。

她相信，明年由於二手買賣雙方仍呈拉鋸局面，惟發展商料增推盤量，可帶動新取用按揭宗數回升一成，至6.6萬宗，金額則升7.25%，至1716億元。

樓面價每呎4839元 略高預期

政府先後推出多幅屯門區住宅用地，吸引不少中小型發展商爭奪。地政總署昨天公布，英皇國際（163）最新以1.388億元投得屯門青山公路大欖段地皮，造價略高市場預期，成為該集團去年投得小欖冠發街用地後，再下一城。測量師認為，是次造價略高，惟用地規模不大，對整體市場指標性有限。

擬建10幢豪華洋房

兩幅位於屯門的住宅用地，以合共1.9888億元批予出價最高的兩個財團，批租期為50年。其中位於屯門青山公路大欖段的用地，由英皇國際以1.388億元擊敗兩個財團而投得，每方呎樓面平均價為4839元。另一幅位於小欖冠峰街的住宅地，則由小型發展商國麗建築透過福來發展，一擊即中以6008萬元投得，將發展為三幢別墅。

大欖段地皮投得者英皇國際執行董事張炳強表示，公司計劃將該地盤發展約10幢低密度豪華洋房，提供停車場及住客設施，預計2016年落成。他預期項目總投資額將在5億元以內，認為地皮條件佳，未來10幢洋房可享海景。

資料顯示，英皇國際在去年5月以1.8億元投得區內的小欖冠發街地皮，每方呎樓面地價約4635元，是次用地的樓面地價較其高約4.4%。集團早前表示，用地可建樓面約3.9萬方呎，計劃興建15座低層獨立或半獨立屋，冀在2015年落成。張炳強相信，是次投得的冠峰街用地，可與冠發街用地發揮協同效應。

美聯測量師行董事林子彬表示，兩地皮吸引大中小型發展商積極入標，反映發展商對優質低密度項目有一定信心及需求，儘管大欖地皮毗鄰考古用途的範圍，需提交發展報告，一定程度上增加發展的成本及風險，入標反應也較遜，但地皮最終以每方呎樓面地價4839元成交，造價相當理想，高於市場預期。不過，由於兩地規模較細，涉及銀碼不大，他估計造價對整體市場不會有太大的指標性。

測量行︰造價指標性有限

韋堅信測量師行估價部董事林晉超亦指出，英皇投得的大欖段地皮，雖然只收到3份標書，相信與政府早前已推出不少屯門地所致，惟由於用地不設限量條款，地盤可塑性高，發展商可望興建高檔次住宅。

主力參與亞太區資產管理業務的安泓投資，看好未來日本小規模的物業項目，以及本港和新加坡房地產投資信託基金市場，預計本港樓市未來3至5年將呈跌勢，暫不投資本港房地產市場。

安泓投資首席投資總監楊書健表示，目前亞洲仍為投資者提供較可觀的投資收益，明年市場將集中在投資物業的可持續性及收益增長，該公司看好日本小規模的物業項目。他稱，其管理的房地產基金在日本購入的物業，扣除所有成本後，租金回報率可達6厘，比香港整體物業平均回報率3厘為高。

此外，楊書健指出，雖然本港及新加坡的高檔次物業回報率較低，惟樓價潛在下跌的風險，大部分已反映在房地產投資信託基金價格表現上，故認為兩地的房託基金市場存在投資機會。不過，他對未來3至5年本港的樓價表現看法並不樂觀，認為本港樓市表現將視乎美國退市時間而定，預期本港樓市未來數年不會彈升，所以短期內不會投資本港房地產市場，寧願在其他亞洲國家物色投資新機會。

政府推辣招後，不少香港資金轉移國外投資，對香港住宅市場構成一定影響。盈大地產（00432）執行董事顏金施認為，相關措施對收租客影響較大，對香港住屋需求沒有影響。

以近期一手新盤的銷情為例，只要發展商推盤的定價合理，市場的確有一定承接力，故按目前市況，短期樓市會平穩發展。

中長期而言，樓市的走勢最重要是看加息周期甚麼時候來臨，若按目前的息率，香港樓價不會有大幅下跌的機會。

豪宅以用家為主 走勢樂觀

至於豪宅市場方面，顏金施認為，香港豪宅市場以用家為主，雖然政府推出多項辣招，影響內地買家購買豪宅的意慾，但是內地客所佔比例甚少，未來豪宅市場走勢不用擔心。

至於未來工作重點方面，顏金施指出，盈大地產自成立至今，一直把目光放在亞洲不同大城市，例如北京、東京及泰國都有項目，今年5月份在印尼首都雅加達購入一幅地皮，規劃成一幢40層高（未計6層地庫）的甲級商廈，總投資額達31.05億元。

項目預計於2016年落成，集團用作長綫收租之用，現時已經展開前期招租工作。

顏金施又謂，項目暫時仍未落實租金水平。但透露印尼近年經濟增長迅速，商廈需求急升，2012年雅加達商廈租金按年上升40%，現時甲級商廈每月呎租約40元。

顏金施進一步透露投資雅加達的理念，她指出，印尼人口約2.4億人，是全球人口大國排第四，而且平均年齡僅28歲，中產階層不斷增加，加上該國的天然資源豐富，近年經濟增長強勁，故不少國際評級機構把印尼評為值得投資的國家。

港續物色投資項目 拓版圖

另外，她指出，日本北海道項目屬於大型度假村項目，總樓面達600萬平方呎，比貝沙灣（450萬平方呎）更大，故將分期進行，前期的滑雪場已經投入服務，其他住宅及酒店部分，已經完成整體規劃，將會按階段發展。

顏金施又透露，北海道二世古被評為全亞洲最佳滑雪勝地，相信不少港人有意在區內置業度假，集團將提供代租、代管服務，讓置業人士有效利用物業。

她最後強調，盈大地產雖然在外地多個城市投資及持有不少物業，但並不代表集團放棄香港市場，其實多年來集團仍有在香港物色投資機會，只是尚未找到心儀的項目。

利嘉閣研究部主管周滿傑昨指，據土地註冊處數據所得，上月全港僅錄得96宗商廈買賣登記，按月減少2%，登記宗數連續3個月低見處於雙位數水平，未能突破百宗關口。不過，鑑於市場出現一宗價值67.25億元的觀塘城東誌2座全幢買賣，帶挈期內物業成交總值高見76.56億元，較10月飆升2.16倍。

交投微跌 不足百宗

按物業價格劃分，價值2,000萬元以上的貴重商廈買賣登記量，按月大減33%至上月的10宗買賣，反觀同期金額總值則約71.63億元，按月急漲2.67倍，表現與登記量呈相反方向。至於價值介乎200萬元至500萬元，以及價值介乎700萬元至1,000萬元的物業組別，登記量則分別減少3%及8%。

周滿傑認為，政府「加辣」打壓投資物業買賣仍然奏效，商廈交投一落千丈，自今年8月份回升至150餘宗水平後，良好氣氛未能保持下，近3個月物業交投僅達雙位數水平。同時，商廈價格尚未顯著回落，反映政府辣招的調整面重「量」多於「價」。況且，一手住宅市場熱哄哄，新盤訂價貼市外兼有多重優惠，相信市場資金短期內繼續聚集在一手市場。

他又認為，除非市場有全新商廈項目登場，吸引投資者視線，成交量或會谷底急彈，否則聖誕淡季來臨，估計本月商廈買賣登記或會跌穿90宗水平。

上月4宗全幢物業成交

另外，美聯工商舖表示，上月錄得4宗全幢工商物業成交，自9月「零成交」谷底後，連續2個月回升，成交金額錄得36.68億元，按月急升6.67倍。 當中兩宗為逾10億元的大額買賣，其一為位於油麻地彌敦道555號的九龍行。物業樓高23層，總樓面面積約11.3萬平方呎，以16.88億元成交價計，呎價約1.49萬元。據了解，新買家為本地發展商，有意將物業其中6層樓面，日後申請改作酒店用途。

另一宗全幢成交為和黃沽出的觀塘創業街9號商廈，物業樓高25層，總樓面面積約12.5萬平方呎，以12億元成交價計，呎價約9,622元。以物業平均呎租約20元計，回報率2.4厘。

雅居樂（3383）昨宣佈，以總代價1.04億元（人民幣，下同），取得廣東雲浮市一幅住宅地塊之土地使用權。該地塊佔地面積為13.8萬平方米，預計總建築面積為34.6萬平方米，樓面地價為每平方米300元。

方興地產（0817）昨公佈，今年11月份取得物業簽約銷售額7.12億元（人民幣，下同），以及簽約銷售建築面積 69,713 平方米。而今年首11個月，公司已累計取得物業簽約銷售額125.03億元，累計簽約銷售建築面積 537,517 平方米。