不少人趁著農曆年前後尋求轉職機會，無需經驗的房仲業成為轉職者想投履歷的行業之一，業者統計，2013年第4季與2012年同期相較，求職人數成長25∼33％，其中轉職者佔7成以上。
信義房屋統計從11月到現在，共收到約2000份履歷，與2012年第4季相比，求職人數年增2.5成，其中轉職者佔逾7成，以電子科技業最多、其次為金融保險業與餐飲服務業。信義企業集團表示，今年將招募3000人，職缺包含日本、台灣地區經紀人、秘書、行政助理等。

永慶將募5千人
而永慶房產集團則將徵才5000人，據永慶房屋統計，與2012年第4季相比，求職人數成長3.3成，其中轉職者佔7.8成以上，其中以餐飲服務業最多，其次為科技業轉職，永慶房屋前9個月保障月薪5萬元。
21世紀不動產將徵3500人、展店400家；中信房屋約徵2500∼3000人，行銷企劃部副理江龍名指出，職缺包括業務人員、儲備幹部、秘書等，普通專員底薪每月1.5∼3.5萬元，抽佣金15∼35％、高級專員無底薪但可抽佣金50％。

三大房仲 今年徵才1.1萬人

農曆年底轉職旺季來臨，房仲業打著無須經驗、前半年或九個月保障月薪5至6萬元，吸引求職者爭相投件履歷，整體房仲業去年第4季求職人數約成長三成，近八成為轉職，信義、永慶、台灣房屋三大直營體系房仲，今年總計將招募1.1萬人。

去年房市景氣居高不下，整體房市成交件數，較上一年度成長逾一成，各大房仲展店積極，今年各家房仲徵才數量較往年增加，據業者推估，每年房仲業業務人才需求約2、3萬人。據統計，目前受雇的不動產經紀營業員約3.8萬人，年成長約15%。

信義房屋去年11月以來，已收到近2,000份履歷，與2012年第4季相比，求職人數成長二成五，轉職者就占七成以上，以電子科技業最多、其次為金融保險業與餐飲服務業。

由於信義房屋事業版圖持續擴大，今年將大舉招募3,000人，去年起「不動產儲備經理人」起薪前六個月月薪從5萬元提高為6萬元。信義房屋人資部執行協理黃郁仁表示，不到一年擁有百萬年薪或二年內晉升成為店主管的比例大增，過半經紀人在30歲前買房，加深轉職者投入房仲業的決心。

永慶房產集團去年第4季求職人數成長33%，今年將招募5,000人，目前周周舉辦面試會，提供前九個月保障月薪5萬元。永慶人資處協理李明宗表示，房仲業是人才需求密集的服務業，今年應徵者中，不乏來自金融業的業務高手，以及零售、餐飲服務業的服務好手。

台灣房屋去年起即積極布建馬來西亞吉隆坡、美國洛杉磯等海外據點，今年預計在澳洲、日本、加拿大等國擴點。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，今年將在台灣展店200家，海內外年度徵才3,000人，包括儲備經理人，國立大學或研究所學歷前九個月保障月薪6萬元；大學畢業的新進經紀人員保障月薪5萬元；台灣房屋全球財富中心招募儲備幹部通過年度考核後，年薪保障120至150萬元。

房仲入行…拚勁比專業重要

房仲公司紛祭出前期高額保障月薪徵人，但也不是人人都能領得到。房仲人資主管坦言，第一波面試及筆試，約會錄取一半的求職者，過完保障月薪期間，薪資就與交易量掛鉤，因為不適應、人格特質等問題，能夠留下來的，也僅約六至七成。

近年直營體系房仲徵才，考量能夠形塑符合公司期待特質，大多僅錄用沒有房仲經驗的業務人員。由於產業型態特殊，多不要求房地產的專業能力，反而更要求「反應快」、「操守佳」和「企圖心強」，面試及筆試時也常有出人意表的考題。

例如台灣房屋筆試，多考圖像、文字、邏輯能力，「農夫有17隻羊，除了九隻以外都病死了，農夫還剩幾隻羊？」這類腦筋急轉彎的考題，也會出現在筆試中。

某房仲公司面試時會問：「你有沒有男（女）朋友？男（女）朋友知不知道你來應徵？」主要就是判斷求職者的家庭和感情觀念、人際關係的維繫能力；某公司面試結束後會刁難求職者：「你確定你真的可以嗎？」，如果態度不夠堅定，會被主考官扣分。

居家裝修服務成為房仲擴展業務及整合服務延伸的利器，近二年信義及永慶皆成立「居家裝修中心」，發展較早的信義房屋服務案量年年倍數成長，去年3月成立的永慶，件數和營業額每季也有10~15%成長，希望今年服務案件可達6,000件。

永慶居家服務中心經理何政熹指出，第3季和第4季原本就是房屋裝修旺季，居家設計、裝潢修繕等常是交屋後客戶最需要的服務，目前永慶結合約40家居家廠商，率先提出「履約保障」和「保固保障」，以諮詢顧問的第三方角色出發，希望作為消費者和廠商間的橋梁。

信義房屋表示，二年前成立居家服務中心後，服務總案量呈倍數成長，去年達9,000件，初估未來五年有十倍的成長空間。以目前一年約有35萬件的房屋交易量估算，裝修市場有數百億元的規模，信義房屋希望這項居家服務，未來五年能有5%市占率。

目前信義房屋已整合約百家裝修、清潔與搬家廠商，每家廠商依性質不同，收取10萬至50萬元保證金，但並不介入廠商和客戶間的裝修合約，純粹提供廠商與客戶間的媒合平台，會過濾廠商名單。

媒體報導，財政部擬針對豪宅交易從重課稅，改以售價百分比對高價房屋課稅，並將推行至全國實施，財政部長張盛和昨（6）日受訪時澄清表示，此為媒體的臆測，他毫無所悉，目前也沒有打算這麼做。

立法院財委會昨天舉行年終餐會，邀請央行總裁彭淮南、財政部長張盛和、證交所董座李述德、金管會主委曾銘宗等財金首長與會。張盛和在接受媒體訪問時，作上述表示。 媒體報導，財政部擬針對豪宅從重課稅，新措施將通行全國，不限台北市豪宅，去（2013）年售屋、今（2014）年5月報稅即適用，全台豪宅均受衝擊。 對此，財政部長張盛和接受媒體訪問時，連說了三次「我不知道」，當記者遞上剪報內容後，他則說這是媒體自己的揣測，記者再追問財政部是否將對豪宅有更進一步的打房措施？張盛和則說「沒有」。

張盛和說，還沒有看到報告，不知道媒體消息何來，至於財政部是否將往「全國通行」、「今年報稅季適用」等方向，來從重課豪宅稅？他表示，還言之尚早。 財政部賦稅署表示，財政部早已緊盯豪宅交易，凡是售價達到一定金額以上、符合豪宅條件的交易案件，各區國稅局均按實質課稅原則，以實際成交價格扣除購屋成本、相關費用後，按實際獲利核課所得稅。

儘管政府不斷祭出各項政策打房，房價仍然屢創新高。房價在高檔，薪水又不漲，還能買房子嗎？戴德梁行董事總經理顏炳立上電視節目「幸福照過來」時說：「買就對了！」買房只是一個勇氣跟決心的問題。 許多年輕人現在的薪水只有2、3萬，手上存款也只有個2、30萬，這房子要不要買？怎麼買？ 顏炳立：「買！就是買！」「20幾歲都敢買的話，這是勇氣！你不買都輸！」

顏炳立說，在台灣這麼一點大的地方「你不買都輸！整個沿路看下來就輸掉就對了！所以千萬不要聽教授講的話，甚麼碗糕泡沫！」「一講泡沫的話，就都嚇到不敢買了。」一直等等等，不是最好的辦法。就算買下去不能賺錢，最差也能自住！顏炳立還說，若他當教育部長，國中就要教理財，懂得投資太重要了。 譬如說你的薪水3-4萬，「年輕人可以買的能耐，我算過，大概是乘以100倍，就是你買的總價」(薪資x100倍=房價)。以4萬元來算，如果一個月支出1/3，一個月可以存2.8萬，存個3-4年，就有百萬頭期款。 買在哪？「有錢買蛋黃　沒錢買蛋白」 至於該買在哪裡？以台北市區來說，大家都知道「捷運宅」自住或投資都潛力無窮，但該選在市中心或較偏遠一點的新興捷運區？顏炳立：「有錢買蛋黃、沒錢買蛋白！漲的幅度不一樣而已，都是漲。」現在北市中心中古屋行情，大概要8、90萬，到第2圈就降到4、50萬，再外一圈就大概是2、30萬，就看個人口袋深淺，決定買的區域。

甚至不在大台北區的機場捷運周邊，顏炳立都建議買進。顏炳立：「可以啊，假如可以忍受40分鐘到台北，就可以買，其實從淡水到台北也大概差不多的時間」「台北的話，3字頭以下就買！」即便是離台北市中心3、40分鐘的淡水捷運站附近，也照買不誤！ 如果把北部區域捷運宅的經驗複製到台中、高雄，顏炳立說，「假設台北市靠近捷運站的房價漲到這樣，不管有規劃、沒規劃或者規劃中的捷運，它都照漲，那這樣可以拷貝到台中、高雄，只要在捷運宅，見到1字頭的，通通要買，10幾萬的，建議就買。」 周遭環境影響房價75% 另外，他也提醒買房子首重周遭環境，附近有什麼公共設施、道路設施，或者其他有沒有甚麼嫌惡設施，譬如說廟或是基地台、高壓電塔等等。如果覺得周遭環境還不錯，再考慮看房子，因為周遭環境影響房價75%。 顏炳立呼籲年輕人，即使是月領3、4萬元的上班族也要能買房，只是信心跟勇氣的問題。

媒體報導，財政部擬再祭豪宅買賣課重稅。鄉林建設董事長賴正鎰表示，儘管政府先對豪宅買賣下手，但會直接影響大眾心理，認為政府即將實價課稅，進而影響市場動能。

2014年剛開始，政府立刻祭出打房新招，宣布對豪宅買賣從重課稅，甚至採實價交易獲利課稅，不但衝擊台股營建類股一片綠油油，民眾更擔心實價課稅即將實施而猶豫是否要買賣房屋，打擊換屋自住客信心。

商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰指出，豪宅買賣者極少，政府一再打房只會打壓自住換屋族群需求，引起大眾對實價課稅的恐慌，特別是現行實價課稅配套法令不足，強行實施變相實價課稅，不利房市經濟自由發展，政府應再三思，避免打房過猛而傷及無辜。

賴正鎰說，許多因房屋老舊或已不符使用需求的菁華地段住戶，打算出售市區老屋並搬到新重劃區或郊區更大的房子；或者是透天老房子想換成交通方便的捷運沿線附近大樓，這類老舊房子無法舉證當年買進成本，可能會因擔心被列入豪宅從重課稅名單，不敢賣掉原來住家，打消換屋念頭。

此外，政府2年前頒訂「奢侈稅實價課稅的查核作業要點」，稅捐稽徵機關可以向房仲業、地政士調閱納稅義務人的不動產成交價格資料，稅捐機關早已掌握近年高單價豪宅的買賣交易實際價格，何須還要對售屋交易所得加強課稅？他認為若政府硬要變相實施實價課稅，加上原有奢侈稅，等於一頭牛剝二層皮，非常不合理。

賴正鎰指出，台灣房市2013年受到油電雙漲、證所稅、奢侈稅等衝擊，多數建商及消費者趨於保守；展望新的一年，美國已經確定貨幣寬鬆政策（QE）將逐步退場，顯示歐美景氣回溫，台灣景氣也跟著好轉，出口貿易量也會提升。在全球景氣回溫下，加上年底七合一選舉，各縣市首長會推出更多新建設計劃及利多消息，對房市有正面助益。

他強調，奢侈稅上路以來，新推案、新成屋交易量明顯下滑，房產業者與市場對房市信心指數減少約五成，若還要加上豪宅出售所得從重課稅，對房市的衝擊及國內經濟均構成負面影響。呼籲政府應多思考，從豪宅交易稅與奢侈稅中擇一而行，畢竟有消費、市場經濟才會帶動，百業活絡才有辦法破除「悶經濟」。

根據永慶房產集團店面事業部鄭朝鶴經理分析指出，2014店面租金變動幅度有限，惟捷運週邊短租多、空置率低、租金波動將較大，整體預估，2014店面交易將持續成長，利率持續低檔，收益型不動產仍有利基。

隨著陸客自由行來台人數持續創新高，政府也上調每日來台自由行人數上限至3000人，龐大的住宿需求也將帶動市中心區三星級時尚個人旅館的改建潮，老舊透天或大型舊住辦大樓改建成整棟旅館開始出現，例如過去的南京東路環亞百貨的錢櫃改建成闊旅館、南京東路的台北舞衣新宿、復興南路近捷運站出口的美侖飯店台北分店、林森北路的台北捷絲旅、桔子商旅等，都是舊透天或商辦改建成旅館。當然，旅館周邊的新興店面商圈也會逐漸開始形成，民眾也可多加留意，盡早卡位。

在2014年租金展望方面，鄭朝鶴分析，除非有區域捷運、交通等重大建設或開發題材，且周邊店面空置率要低於3％，租金才有調升的空間，否則2014年租金變動不致太大。他表示，過去店面租賃契約多動輒7年或10年長約，但現在捷運站周邊則以3到4年的短期租約為主，所以，像捷運站周邊店面租金未來波動性會較大，一般沒有捷運題材的店面，租金變動不大。

鄭朝鶴提醒，從2013全台店面總銷金額來看，2013年全台店面總銷金額較2012年大幅成長，有機會挑戰千億大關，顯示店面市場仍熱絡，2014年預估也將持續成長。展望2014年市場利率仍低，短期大幅調升機率不高，奢侈稅政策修法變動不大，服貿協議及陸客自由行商機仍在，對於店面長線投資及置產仍有利。展望2014年，除捷運通車題材外，民眾也可特別留意一些新興商圈的逐漸成形，儘早進場卡位，才能享受日後增值與租金收益。

財金首長紛紛表示房市漲過頭、有泡沫危機，央行更不斷示警「利率不會一直維持低檔」，為因應未來房市風險高升，土銀、台銀等房貸市占率高的行庫，紛紛祭出控管措施。國銀龍頭台銀將訂定房貸風險控管新措施，包括鑑價、成數等規定都將重新調整，預計下周推出。

台銀高層表示，全台房價正處高檔，為嚴控風險，台銀新一年度將審慎評估房貸政策，對借款人的還款能力嚴加設限。他指出，借款人所得收支比低於120％，分行經理最多僅能核貸7成，若要貸款8成必須呈報總行同意。

台銀主管進一步表示，台銀從各方面來審慎評估房貸風險，除借款人需有相當的還款能力外，非台銀自辦土建融資的分戶貸款，以及漲幅較大、推案量較大地區，考慮下修房貸成數，從8成降到7成。另外，房貸授信都要以銀行鑑價為原則，不會依照市價或買賣價，以免炒作等現象使擔保品的價值失真。

台銀主管解釋，所謂房貸所得收入支出比120％，即所得收入為支出的1.2倍，因此即使是首購族，只要收支比低於120％，也只能核貸7成，若要8成必須報請總行同意。台銀主管強調，貸款的成數不是以借款人的購屋成交價為準，而是以銀行鑑估後的鑑價為基準。

不動產授信龍頭土地銀行董事長王耀興日前表示，今年是選舉年，預期房市表現持平，但明年不樂觀。王耀興指出，土銀對房屋鑑價比較嚴謹，會先按市價打8折，房貸通常又是鑑價的8成，實際放款大概是買價的6成左右。

土銀高層指出，近期非央行管控區域的台中市、高雄市等地房價漲最兇，而且房價「灌水」的嫌疑較大，銀行都會以自己的「鑑價」為準。華銀高層也指出，大台北地區房價比較穩固，但中南部漲太兇區域，恐有回檔風險。

合庫銀近期已先後發函要求各分行注意高雄、中南部等房價超飆地區房貸風險狀況，合庫銀高層表示，合庫不動產放款比重，已瀕臨銀行法72條之2規定的上限，整體授信趨嚴處理，原則上以首購族房貸為主，非首購族且無其他往來的新客戶，則利率至少加1碼（0.25個百分點），成數也會下降。
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在土地增值稅增加三成下，高雄市去年度地方稅稅收粗估達三百四十二．四億元，比前年增加三十三億元，成長率約十．六％，達成預算目標三百三十二．四億元。

高雄市今年度地方稅稅收預算目標，暫訂為三百四十一．七八億元（仍待議會審核），財政局預估若能保持去年的成長率，達陣應不難。

高雄房市去年在比價效應下，交易熱絡，帶動土地交易移轉頻創新高，尤其鳳山躍居全市第一大行政區，土地交易增加，岡山、路竹也有不少農地變更地目通過後，吸引建商購地，貢獻土增稅良多，總計去年土增稅稅收達到七十三．五六億元，比前年增加十七億元，成長率高達三十．六％，居各項地方稅之冠。

公告現值調整 地價稅成長

受惠於土地公告現值調整，高雄市去年地價稅稅收粗估約九十二．八億元，比前年增加十二億元，因有部份滯納金額還未入帳，實際稅收會更高，成長率約十五．六％；今年度由於高雄市土地公告現值調整一口氣平均調漲十．四二％，調幅居十年之冠，預估地價稅稅收仍將攀升。

成長排名第三的是契稅，去年稅收約十七億元，比前年增加五．一％。

房屋稅稅收去年約八十一．一億元，只比前年增加一％。展望今年，由於政府打房動作不斷，預估能維持平盤就算不錯。

高雄市西區稅捐處主秘吳坤成表示，去年度稅收成長主因，在於市府近年投入大量公共建設，例如環狀輕軌、亞洲新灣區指標建築等，公共建設是推升房市最佳助力，有效帶動周邊土地開發交易，挹注稅收成長。

陸客效應 五分埔 饒河夜市夯

受到陸客來台自由行、觀光熱等影響，去年店面市場交易火熱，據實價登錄統計，2013年1∼10月全台店面總銷金額高達862.1億元，商仲業者估計，若加上第4季交易金額，去年全台店面交易有機會挑戰千億元大關。

統計實價登錄店面交易發現，2013年第2季全台店面交易來到新高364億元，第3季受到傳統鬼月、QE（Quantitative Easing，量化寬鬆）退場預期、奢侈稅政策修法紛擾，交易量表現雖不如第2季好，但交易金額仍有252億元。
永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴表示，以2013年整體店面總銷金額來觀察，2013年店面總銷較2012年大幅成長，顯示店面市場仍相當熱絡，不受景氣影響。

平均報酬率2.3％
鄭朝鶴說，看好陸客效應持續發酵，特別是具區域交通、觀光商圈題材的店面產品，將持續受到長線投資及置產客追捧，以已通車的信義線、將通車的松山線為例，松山車站附近的五分埔商圈及饒河街夜市，近來店面買家詢問度增溫，也有建商瞄準五分埔都更商機，開始收購整棟透天。
第一太平戴維斯資深經理丁紋甄指出，受到陸客自由行帶動，店面需求高，店面又具備稀少性、保值性強、不可替代性高等因素，一樣花2億元買店面或辦公室時，傳統投資人會習慣購買店面，成交總價落在2∼3億元，平均投資報酬率約2∼2.3％間。

捷運線最受歡迎
丁玟甄說，投資老手多選擇主要道路、精華區、單坪約300∼400萬元的店面；投資新手為試水溫，多選擇二線商圈、單坪大概150∼200萬元間的產品。
鄭朝鶴說，除捷運、觀光題材外，一些新興商圈也逐漸成形，如市府捷運站後方永吉路30巷，近來小餐廳、服飾店積極進駐，有機會形成像東區周邊延伸購物商圈。
全球資產專案經理王維宏觀察，具觀光客效應、捷運線題材店面最受歡迎，對老一輩的投資者來看，同樣要收租，對投資辦公室較無概念，但店面就像「啞巴兒子」可以養他，如知名投資客劉媽媽手中就持有很多店面，反觀對手中資金充裕的壽險業者等法人來看，單一店面會增加管理負擔，即便當初有興趣，投入比率也相對少。

為了減輕在外地打拼的年輕人租房壓力，新北市提供「捷運青年住宅租金補貼」申請，昨已公布合格審查的人數為132名，從今年開始，合格者每個月25日可領2400元，最長12個月，共計最高可領取2.8萬元，且剩下68個名額，可在第2階段再提出申請，將從今年2月中開放報名。

關於剩下68名額申請資格，新北市城鄉局指出，凡年滿20∼40歲的單身青年，在新北市就業或就學，租屋地點在該市境內捷運、台鐵通行設站附近，但部分條件是否放寬，得等1月底才能確認。

中油龍江街地上權土地昨（6）日與愛山林（2540）簽約，董事長祝文宇表示，未來將規劃成旅館或出租公寓，收取固定資金收入。如果此案能夠分割，即可依京站開發例子，對得標者較有利。

中油今年將接續辦理坐落於新北市縣民大道，緊鄰中山國中面積約3,120坪的板橋區文化段土地，為新板特定區旁唯一大面積方整基地，分區使用是住宅用地，目前該土地是停車場，預計1月16日舉辦招商說明會。

中油昨天與愛山林建設開發公司簽訂「台北市中山區長春段二小段517-2、520地號土地設定地上權契約」，將引進民間開發營運，期能挹注收益，提升周邊商業發展，活絡地區經濟。

祝文宇指出，中油土地地上權規劃不能分割，不像京站地上權的土地可以分割，分割後易於規劃，分租或轉賣權利出去，付出的資金可以拿回來。

法務部發函交通部和內政部指出，台北市政府以聯合開發方式徵收美河市土地如須移轉私人（建商），依照大法官的解釋，應以法律明定或明確授權行政機關訂定法規命令，始得為之；台北市政府開發小碧潭捷運站的「美河市」建案，法源依據為大眾捷運法，但該法並無授權的規定，全案有違憲之虞。

法務部在函釋中指出，大法官釋字第四四三號解釋規定，凡是涉及人民財產權利的限制及權利義務分配事項，必須符合「授權明確性原則」，也就是必須以法律明文規定或是法律授權子法明文規定。

然而，美河市開發案的土地移轉給建商，大眾捷運法並未明文規定可移轉給私人，也沒有授權子法（大眾捷運系統土地開發辦法）明定，台北市政府自行將徵收的土地移轉給建商，已違反大法官解釋，涉及違憲。

台北市政府與日勝生公司聯合開發位於新北市新店區小碧潭捷運站的美河市建案，有99%的土地面積是捷運局以徵收方式取得，但雙方權益分配卻不合比例，造成台北市政府損失100億元。

監察院認定台北市政府有圖利建商日勝生之嫌，前年提出糾正；台北地檢署也在去年底將市府聯合開發處前處長高嘉濃和前四課課長王銘藏二人收押。

法務部指出，台北市政府辦理大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地的開發，不論是「聯合開發」或「合作開發」案件，若案件的基地遴選範圍、劃定標準及開發成本估價與權益分配過程的檢核機制，涉及限制人民權利或主管機關與私人或團體間權利義務分配者，即有「授權明確性原則」的適用；也就是說，必須要有法律明文規定或法律授權子法明文規定。

法務部函釋指出，以徵收方式取得的開發土地移轉給私人，分為「不動產之處分」或「開發土地之分配方式」兩種情形，不論是哪一種方式，大眾捷運法並沒有就此規範，也沒有授權子法的規定。

雙北市精華區素地稀少，且都更推動緩慢，以致地上權成為近年高房價之下增加住宅供給的權宜之計，在國產署宣布地上權住宅案的分戶移轉限制解禁後，未來買氣有如注入強心針，但專家點出，在地上權遍地開花的背後，｢期滿產權無法回收｣將是未來最大的問題。

沒有所有權的地上權住宅，挑戰國人｢有土斯有財｣的傳統觀念，願意接受的民眾不多，銀行房貸方面願意核貸的成數也相對沒有一般住宅多；以往｢地上權住宅房價僅為市價七成｣的說法，在地上權標售案逐漸盛行，標脫屢創高價，甚至台北市標的直追所有權市價的情況下，售價恐怕也要向上修正，才符合建商開發效益，因此，將來的地上權住宅，房價不見得會低於一般住宅。

｢期滿回收產權｣是地上權與一般所有權的最大不同，但政府辦理的地上權案卻可能收不回產權，傾向與經營者續約。太平洋房屋行銷顧問李季鴻指出，以SOGO百貨忠孝館及晶華酒店為例，台北市府皆與業者約定期滿回收建物，要落實卻很難，晶華酒店甚至已與市府完成續約。 購屋客群定位是另一問題，台北市的地上權住宅推案每坪百萬元並不讓人意外，但同樣的價格，有錢人寧可購買擁有所有權的住宅，以免被外界貼上｢假豪宅｣的標籤，更遑論對市井小民來說，每坪上百萬的地上權住宅是多麼沉重的負擔。

一名曹姓婦人8年前在台北市南港買了3間預售屋，前後付了近800萬元，但交屋前市府接獲檢舉，將外推陽台強制拆除，婦人不滿總坪數少了2.53坪，跟當初買房子時候的坪數不合，氣得中斷房屋貸款，甚至控告建商，但最高法院認定，婦人中斷房貸等於違約，只能拿回140萬，其它的錢得認賠，建商有理由拒絕交屋，婦人砸錢，等了8年，3間房子通通不能住，氣憤難平。

8年前買下30坪的預售屋，房子蓋好了，曹姓婦人沒辦法住，還因為違建引發一連串官司。房屋仲介：「之前建商(陽台)外推被檢舉，所以又隔回來。」

曹姓婦人在95年6月，在台北市南港經園路買下3間預售屋，陸續繳給銀行近800萬，蓋房子期間她幾乎每天來監工，直到陽台蓋好了。曹姓婦人：「(預售屋)違法施工，我很害怕，我才寫存證信函跟銀行講，你通知我一下，我寫這張的涵義是通知我一下，我沒有不要撥款(房貸)，我要撥款(房貸)。」

窗台違建被強制拆除，應該存在的空調機房，建商改建成廁所，林林總總加起來，坪數整整少了2.53坪。曹姓婦人：「這個地方(違建)推出來外面，這一條是違規。」

婦人不滿，認定是瑕疵，要求建商歸還坪數，才肯繼續繳錢，但建商強調，預售時就強調以實際施工為主，婦人中斷房貸等於違約，拒絕交屋。曹姓婦人：「建商就叫我說，7天以內要把銀行貸款的錢(3千萬)以現金全部補足。」

雙方鬧上法院，法官認定，婦人中斷房貸，違約在先，繳出去的錢頂多拿回140萬，類似這樣的情況應該繼續繳錢，另外打官司求償比較保險，婦人也許就能跟其他住戶一樣搬進去住。

更讓婦人不服的是，3間爭議的房子現在不能住，也沒辦法賣，原本一坪35萬購買的房子，如今周遭漲到80萬，翻了快2倍，如果繼續繳錢，再轉賣也早就賺回來，現在賠了夫人又折兵，實在很心痛。

台中市都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線(捷運綠線)建設計畫工程部分出入口、落墩位置所需土地徵收案2013年11月已經內政部審議通過，近期正陸續發放相關市價補償費，但捷運沿線6站7處土地開發場站用地因內政部仍要求市府再與地主溝通協議而尚未通過徵收，市府也持續與地主溝通，希望重大工程建設與地主權益均能兼顧。

台中市政府交通局表示，土地開發係依據都市計畫劃定範圍辦理，如地主參與開發，其土地不必被徵收，又可結合捷運共構效益，能更有效利用土地，為能爭取地主參與捷運土開，市府2013年舉辦多次公聽會及協議價購、親訪地主、增加協議優惠，但仍因土地價格不合致等原因，未能與地主達成土開協議，才報請徵收。

因應近期全國各土地徵收許多爭議案件，台中市政府後續除將逐站與地主溝通、秉持市府最大誠意，盡量達成協議開發，亦將依土地徵收條例規定，以市價補償地主及相關權利人，以維護地主財產權益。

另捷運綠線一般場站及路線所需工程用地已於2013年12月發放土地及地上物地價，將於完成產權移轉及地上物拆除之後，盡速交付土地與工程單位趕工，將不會影響捷運整體建設工程進度及試運轉時程。

房市加溫，台中市那個區是網友最想住的地方？信義房屋網站6日公布近半年台中市各行政區搜尋量，最熱門前3名行政區為西屯、南屯及西區，這3區不僅是精華區域，重大建設加持，藝文環境、公園、量販店生活機能便利，帶動交易動能。

網友最屬意的房子由西屯區拔頭籌，範圍涵蓋7期、逢甲、東海商圈及12期，長期都為台中市買賣移轉件數最多的區域，近10年人口增加17.2%，也是人口增幅名列前茅行政區。

近期交易熱度較高區域包括中科、捷運綠線沿線周遭中小坪數產品，房價水準位居台中市之冠，7期躋身中台灣豪宅聚落，也是台中房市領頭羊。 網友搜尋購屋高居第2名的南屯區，以1000萬以下、2000萬以上成交占比高，隨著文心公園、豐樂公園等大型綠地興建，吸引不少外來人口移入，大型量販店及IKEA進駐，網友對南屯區關注度高。

信義房屋協理陳進堂說，名列第3的西區，有文教區之稱，500萬以內舊公寓因單價低、公設低，受預算有限的首購族歡迎，只要有此類產品，很快就售出。

高雄2013年全年房屋買賣43,755棟，年增10.42％，最受歡迎的行政區由三民區掄元，成交量漲幅最大的，則是價位每坪16萬元到19萬元的楠梓區，以31.65％居冠。最弔詭的是，2012年的第一名左營區，2013年卻暴跌到第5名，房地產專家預估，今年可望由鳳山區引領風騷。

高雄市代銷公會理事長戴嘉聖說，2012年的第一名左營區，2013年卻暴跌到第5名，主要是該區的新案很少，除了城揚建設等正在興建，可望今年完工的個案，買賣的標的，絕大部份是中古屋。

他表示，目前該區的新大樓，25期約介於每坪25萬元到29萬元之間，29期則介於22萬元到26萬元之間。而居於成交絕大部份的中古屋，價格大約介於每坪18萬元到19萬元之間，雖然新舊大樓價差明顯，但是，每坪8萬元到19萬元還是高於其它區域中古屋行情。

至於2013年躍居買賣成交數目最高的三民區，新建大樓案量也是很少，唯一的最大優勢是，中古屋平均每坪售價在11萬元到14萬元之間，吸引許多首購族選擇價格相對低廉，但是，生活機能相對完善的三民區。

高雄2012年的成交量排名從第二名到第五名，分別是三民區、鳳山區、鼓山區以及楠梓區，2013年在全市38個行政區中，都更上一層樓，排名分別從第一名到第四名。

三民區、鳳山區、鼓山區、以及楠梓區2013年房屋買賣棟數的成長率，分別是11.41％、15.75％、17.84％、以及31.65％，高出全市的全年買賣棟數成長率10.42％。

戴嘉聖分析指出，由於鳳山區新建個案相當多，價格也處於可被接受的程度，範圍在每坪15萬元到22萬元之間，加上靠近澄清湖的文山特區、華鳳特區等已成建商推案主力地區，可望在2014年成為買賣移轉棟數的榜首。

他認為，第二名有可能由楠梓區取而代之，因為，楠梓區新建大樓，每坪價位每坪16萬元到19萬元之間，算是非常親民的價格，吸引建商和消費者共同搶進。

2013年高雄12月房屋買賣棟數4,028棟，年增12.64％，也比2013年11月的3,338棟，月增20.67％，全年高雄市房屋買賣棟數達43,755棟，年增10.42％，顯示2013年高雄市房地產市場的確呈現交投熱絡的現象。

高雄市土地交易移轉去年再創新高，達到五萬三千五百多件、七萬四千兩百多筆，最熱絡的是鳳山區。

根據高市地政局統計，縣市合併後，民國一百年高雄市土地交易移轉件數約四萬六千件、六萬三千七百筆；一○一年增加到四萬八千一百件、六萬五千五百筆；去年更大幅增加到五萬三千五百多件、七萬四千兩百多筆，交易件數成長率超過十一％。

去年土地交易最熱絡的是鳳山區，達到六千五百餘件，比前年大增一千一百餘件；排名第二的是三民區，約六千四百餘件；其次為鼓山、楠梓、左營，各有四千四百至四千七百件不等。

地政局指出，建商購買土地無非是為了推案，土地交易熱絡的行政區，通常就是房市的熱點，雖然今年房市的變數大，預料鳳山區的土地、房屋交易量仍有支撐。

1月6日晚間，TCL集團（000100）公佈重組惠州TCL房地產開發有限公司有關事項的進展。

此前公司披露，2013年12月23日，公司、公司全資子公司TCL香港、海穀州與花樣年地產、花樣年香港簽訂《惠州TCL房地產開發有限公司股權及債權轉讓協議》，各方有條件同意由公司、TCL香港、海谷州向花樣年地產、花樣年香港轉讓惠州TCL房地產的全部股權及債權。同日，TCL香港與花樣年集團簽訂《股份認購協定》，雙方有條件同意由花樣年集團向TCL香港發行認購股份，TCL香港認購花樣年集團股份數為863,600,074股。

2013年12月25日，惠州TCL房地產已收到了惠州市對外貿易經濟合作局《關於惠州TCL房地產開發有限公司股權轉讓的批復》，並取得了變更後的《中華人民共和國台港澳僑投資企業批准證書》。公司將在惠州TCL房地產完成股權的工商登記變更後，及時發佈進展公告。

花樣年集團向TCL香港發行認購股份事項已獲得香港聯交所批准，TCL香港於2014年1月6日取得863,600,074股花樣年集團股票證書，發行完成後TCL香港持有花樣年集團15%股份，為花樣年集團第二大股東，同時公司委派李東生、袁浩東擔任花樣年集團非執行董事，自2014年1月6日起生效。

記者近日從本市多家大型二手房仲介獲悉，去年本市在剛性需求的帶動下，住宅租賃市場熱度持續走高。全年租賃成交量與2012年相比上漲10%左右，租金價格保持相對平穩的狀態，同時，在租賃成交活躍的區域上來看，地鐵沿線以及中小學和大專院校周邊的租賃市場活躍度穩居首位。

據瞭解，自去年地鐵2、3、9號線開通之後，去年全市範圍內天津站後廣場、西南角、營口道、下瓦房等多個換乘站周邊的“地鐵房”吸引了眾多求租需求，租賃市場活躍度也明顯高於其他片區。例如，緊鄰地鐵1、2號線換乘站西南角站周邊的如意大廈、天霖園、金軒大廈等社區內50平方米左右的房屋租金價格在2000元/月至2500元/月，而在該片區內距離地鐵站較遠的同類戶型其租金在1700元/月至2300元/月。同時，隨著地鐵9號線延長至天津站，同時2、3號線開通運營，三條新地鐵線路的帶動也使得其周邊眾多板塊成為租賃需求較為青睞的片區。例如，位於9號線沿線的大直沽片區，2號線沿線的咸陽路、廣開、衛國道片區，3號線沿線的華苑、王頂堤、西康路、中山路、寧園等片區的租賃活躍度均保持前列。

本市專業房地產市場研究中心人士表示，地鐵沿線和學校周邊租房是去年的租賃成交熱點，從中可以看出現在租房者對於交通、教育資源越來越重視，此外，從房屋設施來看，配套齊全、裝修狀況、樓層要求也是租房者較為關注的因素。目前市場處於供暖期的租賃淡季，建議所有租房者不妨此時多關注市場，春節後隨著需求的增加，租房市場旺季將快速啟動。

新年伊始，香港房地產開發商打折潮持續。有業內人士預計，今年香港地產商還將繼續以優惠措施推售樓盤。雖然多位業界人士認為今年香港樓市將會下跌，但香港特區政府財經事務及庫務局局長陳家強近日則表示，預計今年香港樓市前景不明朗，仍處於觀望期，暫不會撤銷樓市“辣招”。

李嘉誠控制的長江實業（集團）有限公司近日推售香港首個新年樓盤，給予買樓方25%的優惠。據瞭解，長實新樓盤“DIVA”的優惠價在該區位算是目前最低的水準，其附近一新樓盤早前的售價均價較長實“DIVA”樓盤高2萬多港元，對此，外界認為這是“超人”李嘉誠看淡樓市的信號。

自美國2008年推出多輪量化寬鬆（QE）措施以來，香港樓價由2009年起連續五年上升，累計漲幅達到1.1倍。而香港政府及金管局自2009年底以來多次推出壓抑樓市措施，使剛剛過去的2013年成為升幅最少的一年，香港美聯物業的資料顯示，全年樓價漲幅不到3%；若與政府出招前的高位比較，樓價更回落了近4%。與此同時，去年全年按揭宗數相應大跌，根據中原按揭經紀數位，去年現樓按揭登記僅74237宗，為2001年有記錄以來新低，並較2012年減少13.8%。

去年年末，為重聚人氣，部分發展商為受辣招影響的買家提供稅務補貼，變相給予可觀折扣誘買家入市。里昂證券地產研究部主管王豔表示，為快速回籠資金，預計未來發展商還可能繼續降價。

業界人士也同樣持有樓市將繼續下跌的觀點，中原集團創辦人施永青表示，大部分發展商去年銷售未能達標，今年將犧牲價格以完成銷售目標，預計一手樓價今年將下調15%至20%。


香港嶺南大學經濟系主任何濼生表示，市民看淡樓市，置業信心下跌，美國加息時間點也可以準確預期，二手業主要有一定降價幅度才有望出售物業。一手樓方面，發展商要回籠資金，惟有減價促銷。但這次樓市下調不會像1997年般跌得急，而是緩慢下跌，預計整體樓價在未來兩年跌三成。

對於樓價下跌的悲觀論調，陳家強近日則表示，香港樓市受到美聯儲加息步伐、短期房屋供應，以及發展商售樓策略等因素影響，目前週邊市場利率仍屬低水準且資金較多，前景不明朗，他認為有需要維持“雙辣招”等樓市調控措施，令市場繼續處於比較理性的狀況。

在去年創造了供應量與出讓金的歷史最高紀錄後，一線城市的土地供應並沒有放緩。根據計畫，今日包括北京、上海、深圳在內的一線城市以及杭州等准一線城市將迎來2014年的首批經營性地塊出讓，其中北京首批4宗地塊，競拍起始價格合計超過50億元，隨後更有東壩等熱點地區的熱門地塊接連入市，從供應面積及起始價格不難看出，2014年土地市場仍將延續“開門紅”。

即將於今日出讓的4宗地塊分別位於順義及房山區，供應面積39.4萬平方米，競拍起始價格合計超過50億元，除此之外，北京市土地整理儲備中心網站顯示，截至1月6日，北京市計畫1月出讓的經營性用地土地數量高達23宗，合計土地出讓面積達到了372.5萬平方米，而根據此前北京市國土局相關負責人的預判，1月北京經營性用地的成交總價有望達到400億元，而去年這一數字為222億元，已經被看做是創造了歷史同期紀錄，如果今年上述預判成行，則北京首月的土地出讓金同比增幅高達近五成。

在新年伊始繼續加碼土地供應的不僅僅是北京，近期上海、深圳、杭州等地也分別推出了首月供地計畫，其中上海至少計畫出讓27幅經營性用地，累計起拍價已經達到136.8億元；深圳市則將出讓20宗土地，涉及土地面積46.1萬平方米，其中工業用地17宗、商業用地2宗、倉庫用地1宗，土地出讓金達44億元。其中，最引人關注的是位於前海深港現代服務業合作區的商業性辦公用地。這個區域在去年深圳土地交易市場中頗受關注，僅卓越、華潤、世茂、香江等企業競拍的5塊用地，合計實現土地出讓收益273億元，占到深圳全年賣地收入的59%；另外，杭州土地交易也將於今日開閘，在售的5宗地塊中，雅戈爾曾主動放棄的地塊赫然在列，時隔半年，重新掛牌後兩宗地塊起拍樓面價卻已翻番。

在過去的一年，一線城市全面創造年度土地成交紀錄，北京市土地成交金額突破1800億元、上海更是接近2200億元，而新年伊始，重點城市的土地市場便延續了上一年的火熱，呈現出量價齊升的態勢。土地市場的熱鬧開局是否會影響2014年房價預期？2013年的“地王熱”是否仍會出現？對此，北京中原地產首席分析師張大偉回應，從短期看，預計地王依然會出現，會影響市場的價格預期，但供應量的增加對緩解後市的供需結構壓力則有比較大的作用，2014年的房價漲幅將會隨著供應量的增加而有所緩解。

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傳統淡季致2014年新房市場冷清開局


據亞豪機構資料，上周北京新房成交1693套，環比之前一周減少了30%，創近五周以來的新低。

在成交低迷的背後，大量項目封盤，供應萎縮是根本原因。北京上周僅有兩個專案入市，相比之前一周減少了六個。這兩個純新項目分別是位於房山區的首開熙悅睿府書香，以及位於通州區的紅杉公館。

亞豪機構副總經理高姍表示，2013年最後一個月北京新房供應出現過一個小高潮，但進入2014年供應情況急劇下滑，造成今年平淡開局、後繼成交乏力，而隨著1月進入房地產傳統淡季，預計全月入市專案都會稀少。

自上海自貿區成立以來，當地寸土寸金的現象愈發明顯。據世邦魏理仕研究部最新統計資料顯示，在2013年7、8月份，外高橋寫字樓平均租金報價僅為每日2元/平方米，但截至2013年底租金報價最高飆升到每日9元/平方米，空置率也從此前的30%降到8%。

事實上，自2013年9月以來，自貿區寫字樓租金就開始上漲，尤其是在9月底自貿易區掛牌前後及“十一”後，出現了兩次租金大幅上漲，甚至出現月內租金翻倍的現象。截至目前，自貿區部分寫字樓租金漲幅已經超過500%。

“原來自貿區內有一部分寫字樓因出租情況欠佳被改成了酒店，而現在這部分酒店又重新改為寫字樓對外出租。”昨日（1月6日），國際地產服務機構戴德梁行的一位負責商業地產租賃的主管向 《每日經濟新聞》記者介紹說，物業用途的改變，代表著當地物業市場前景格局的重大轉變，寫字樓無疑成為自貿區受益最多的一種物業。

租金水準超過市中心

緊靠海岸線的上海自貿區寫字樓的租金價格，已經可以與上海市中心商務區的價格相媲美。資料顯示，截至2013年三季度，上海自貿區寫字樓租金剛剛超過漕河涇開發區；到了四季度，就已把四川北路這樣的優質板塊甩到後面，逼近虹橋商務區。

高力國際昨日發佈的資料顯示，截至2013年底，上海核心商務區的甲級寫字樓平均租金為每日8.9元/平方米。

世邦魏理仕研究部統計，外高橋保稅區內目前最貴的寫字樓，湯臣國際貿易大廈的報價，已從成立前（2013年8月）的每日3元/平方米，上漲至每日9元/平方米，4個月漲幅達200%，租金價格直逼市中心地段。該地區另一寫字樓——外高橋大廈2013年8月至2013年底的租金漲幅更為驚人，其租金報價從每日1.3元/平方米，飆到每日8元/平方米，漲幅高達515%。

德融地產分析師強尼羅告訴《每日經濟新聞》記者，受自貿區概念影響，加上區域內寫字樓供應嚴重不足，導致整個外高橋地區的寫字樓租金價格出現暴漲，“當地寫字樓不僅供應量小，而且都是老房子”。

世邦魏理仕研究部統計資料顯示，目前外高橋保稅區內，品質達到或接近乙級並對外出租的商業寫字樓總存量約40萬平方米。其中，樓齡在10年以上的占總量的56%，基本沒有樓齡在5年以內的寫字樓。

世邦魏理仕指出，由於現階段諮詢寫字樓房源的客戶數成倍增長，自貿區的個別寫字樓業主已停用仲介服務，自行接待上門諮詢的客戶，如寶鋼浦東國貿大廈、湯臣國際貿易大廈、三聯大廈等已基本滿租，有的甚至已停止對外報價。

世邦魏理仕環球研究部董事謝晨認為，上海自貿區的設立，令區內寫字樓價值迅速被重新定義。但目前推高寫字樓租金和售價的需求中，有很大比例是來自搶注的中小型民營企業。這些企業往往存在需求面積小 （僅供企業註冊使用）、註冊在區內、業務在區外的特徵，且短期內不存在往區內派駐大量人員直接開展業務的實際辦公需求。

辦公用地成緊缺地種

記者瞭解到，上海自貿區自掛牌以來，已吸引大量企業入駐。截至2013年12月31日，自貿區內新設內資企業共3405戶 （含分支機搆21戶），註冊資本（金）總額685.86億元人民幣；新設外商投資企業228戶（含分支機搆5戶），投資總額13.38億美元，註冊資本總額9.8億美元。

有機構人士認為，隨著大部分企業入駐上海自貿區，辦公用地將成為最緊缺的土地種類，但對於大部分土地性質為工業用地的上海自貿區而言，土地性質轉變是不可避免的。


一位不願具名的人士稱，自貿區寫字樓集中地外高橋，有望成為自貿區內土地轉性的首個試點區域，該區域的部分工業用地有望轉成商業辦公性質。

事實上，外高橋在2013年8月30日公佈的定增預案中，已經顯示土地性質轉變的端倪。外高橋定增預案顯示，在其對上海自貿區一期5大平臺30個子專案的規劃中，跨國公司地區總部平臺中的四個專案，既然為公司總部應當用於辦公，而外高橋為該四個專案安排的位址，除卡爾蔡司專案外，均為倉庫用地。

有業內人士分析認為，“倉庫改造成辦公樓還可能，但住宅和商業地產，不會是區內重點關照的對象。政府還是非常謹慎的，臨港現在也不隨便接受投資，只有定制好的項目被認可。”

在房地產企業的融資結構中，房地產信託扮演著極為重要的角色，而房地產業務亦是信託公司最重要的利潤來源，房地產信託的發展，無疑將牽動信託業在2013年整年的經營業績。

用益信託的線上統計資料顯示，2013年房地產信託成立數量為972款，規模總計3006.07億元，占全部信託產品的比重為34%，產品的平均期限為1.91年，平均年收益率為9.52%。這一規模與2012年相比，上漲約64.9%。

同時，有資料顯示，房地產信託產品的組成結構也發生了顯著變化，單一信託占比上升。業內人士表示，隨著IPO開閘，房企現金流好轉等變化，傳統的“類信貸”房地產業務的利潤空間正逐步縮小，信託公司只有根據市場變化情況進行主動管理，進行基金化的房地產信託轉型才是未來的出路。

2013年房地產信託升溫

雖然當前房地產信託出現個別違約事件，但其成立規模、融資規模增長勢頭絲毫不減。

用益信託的線上統計資料顯示，2013年房地產信託成立數量為972款，規模總計3006.07億元，占全部信託產品的比重為34%，產品的平均期限為1.91年，平均年收益率為9.52%。

其中，2013年上半年房地產信託的成立規模為1385.17億元，占全年的比重為46%,；而2013年下半年房地產信託的成立規模為1629.65億元，占比為54%。房地產信託在今年下半年成立規模提升明顯。資料顯示，2012年房地產信託成立數量為751款，規模總計為1823.19億元，2013年房地產信託的成立規模則比2012年上漲了64.9%。

“從新增規模分析，今年上半年政信合作類的基建信託規模增長較快，而下半年以來，審計署調查地方債務，信託公司規避地方政府債務風險使得基建信託成立規模高臺跳水，相應的信託公司重拾房地產信託業務使得成立規模提升”，分析人士表示。

單體風險頻現

隨著前兩年飛速發展的房地產專案的陸續到期，房地產信託在2013年迎來了大規模兌付。2013年是房地產信託的集中兌付期，引發市場對於房地產信託兌付風險的關注，相關風險時有暴露。

記者根據某協力廠商研究機構的資料統計，從2012年年初至今，已有約15款房地產信託項目因流動性等問題暴露兌付風險，占全部暴露風險的信託專案的逾七成，其中有不到半數的房地產信託通過公開訴訟的司法途徑爭取權益，且大多數發生在剛過去的2013年。

根據用益信託工作室的統計資料，從2012年開始，房地產信託到期規模迅速增加，進入兌付密集期，兌付問題依然是房地產信託產品最牽動市場眼球之處。資料顯示，2011年、2012年、2013年集合資金房地產信託到期規模分別是544億元、1573億元、1974億元。據中金公司統計，2013年預計到期房地產信託規模為2816億元，本息合計總還款額約為3100億元。而2013年6月和9月分別是房地產信託的兌付高峰。

用益信託分析師帥國讓認為，房地產信託產品能否到期兌付和房地產行業的宏觀調控有緊密的聯繫，也是房地產信託最顯著的風險特徵之一。大部分地產信託投資項目均是由於融資方受到前期限購、限價和限貸等調控措施影響，專案租售嚴重低於預期造成回款困難；同時在調控環境下，銀行借貸、資本市場融資等籌資管道都會受阻。各種因素疊加導致融資方違約風險，從而信託出現兌付風險。

“出於對三線、四線城市房價不確定性的擔憂，很多信託公司開始在2013年刻意規避三四線城市的地產專案”，有信託公司人士指出。

不過，也正是因為房地產信託風險多因“流動性”問題引發，因此，其解決空間較大，通過協力廠商接盤、信託公司自有資金接盤等方式化解風險。

房地產信託亟待轉型


“由於今年我國政府實施積極財政政策和穩健的貨幣政策，房地產調控短期內不會退出；銀監會對房地產信託的監管力度也在加大，房地產信託需要提高自身的管理水準，實現轉型的任務也要提上日程”，用益信託分析人士對記者表示。根據信託業協會統計，截止到2013年三季度，基金化房地產信託產品累計餘額達157.44億元，占全部餘額的0.16%，未來將有更廣闊的前景。

在基金化房地產信託產品方面，業內較早進行嘗試的是平安信託、中信信託和新華信託，這些公司已經推出多款基金型的房地產信託產品。“隨著房地產市場調控持續的深入，作為信託公司效益最好的業務之一的房地產信託業務面臨較嚴格的監管，基金化的中長期房地產信託集合資金計畫是未來房地產信託業務發展的主要趨勢之一，而且銀監會也曾明確指出 鼓勵信託公司研究創新中長期的私募基金計畫 ，所以，基金化的房地產信託產品將推動房地產信託業務的轉型，降低房地產市場波動所帶來的風險”，上述分析師指出。

“現在的房貸還和去年年底一樣，額度仍然很緊張，今年一整年預計都不太寬裕”，一家股份制銀行個貸業務人員告訴《證券日報》記者，“如果要申請的話，放款時間很長，而且利率要上浮。”

新年伊始，在經歷了去年銀行幾次三番“勒緊褲腰帶”後，市場對商業銀行放鬆房貸政策的期望並沒有成為現實。

房貸政策收緊或蔓延全年

今年年初，本以為可以更快拿到貸款的田小姐失望了。“去年11月份，我看中一套二手房，但是去銀行諮詢了一下，說放款時間至少20天，而且利率要上浮10%。我猶豫了一下，想今年年初再買，或許能有優惠政策。但是我跑了幾家銀行，得到的答覆都是和去年一樣，並沒有鬆動的跡象。”

去年年底，銀行普遍收緊房貸政策。記者走訪了多家銀行，除了新開盤的個別樓盤貸款利率還有優惠，最低能到9折外，首套房一律上浮至1.1倍基準利率。記者走訪時還發現，一般來講，如果是購買新房，提供貸款的是房地產開發商的合作銀行，貸款審批起來會很快，而且也可以相應地享受一定優惠，基本上貸款都可以辦得下來。但是如果是購買二手房，貸款的時候要按照抵押貸款來定，無論從利率或者是放款時間來看，都不會那麼輕鬆。

有調查資料顯示，62個城市中有40個城市去年年底出現暫停房貸現象，部分城市首套房商貸利率還在基準上上浮5%-30%不等，二套房更是上浮了10%-40%。

監測資料顯示，當時首套房還可執行8.5折優惠的城市僅剩上海、北京等5個；有8.8折利率優惠的有南京、廣州兩地（廣州僅恆生銀行可提供8.8折優惠且條件嚴格），此外少數城市有9折和9.5折優惠，大部分城市都提至基準利率或更高。

根據以往經驗，在年初出現鬆動的房貸政策並沒有如期出現。有媒體報導稱，建行、交行將會很快取消首套房貸8.5折的優惠利率，不排除將首套房貸利率直接上調至基準利率。

“估計全年的額度都緊張”，一位股份制銀行的個貸人員告訴記者。

有業內人士估計，房貸政策或在春節後出現鬆動。“恐怕很難，資金成本現在越來越高，如果再優惠，房貸這塊的業務就沒有盈利的空間”，上述個貸人員透露。

寄望於外資行

與中資行形成鮮明對比的是，即便是在去年年底房貸額度非常緊張的時候，外資行也逆勢執行了房貸優惠政策。

“正常情況下，我們一般是9.5折優惠，但是一般我們現在可以做到優惠10%-15%。”渣打銀行房貸業務人員當時在接受本報記者採訪時稱；滙豐銀行北京分行人員當時也表示，該行首套房貸利率一律9折優惠，“基本上都能拿到這個折扣”。

“首套房貸款利率方面，渣打銀行會按照客戶的綜合資信情況給予相應優惠，優惠利率最低可申請8.5折；二套房則執行央行基準利率的1.1倍”，近日渣打(中國)相關部門負責人在接受記者採訪時指出。


“我本來就沒有想過要去外資行辦房貸，但是朋友跟我說可以試試，我昨天下午剛諮詢了一家，可以九折優惠。而且晚上七點多又給我打了電話，問我考慮的怎麼樣，我決定這兩天去看看”，余女士說。

“外資銀行大多以高端客戶為主，對於客戶本身的資質要求很高，且對於貸款的房屋也有諸多要求，比如樓齡基本不能超過十年，貸款數額最好在150萬元以上”，業內人士稱。

“很多外資行執行優惠的房貸政策，是為了爭奪優質客戶，這在中資行收緊該業務的時候，不失為一次行銷的機會”，也有業內人士分析，“況且外資行客戶基數一直較少，房貸業務可以帶動其他資金、理財業務發展，是外資行拓展高端客戶的一大視窗。”

碧桂園、世茂及雅居樂料跟隨

踏入2014年，港股表現乏力，但一眾內房股已急不及待計劃向市場「抽水」。富力地產（2777）及佳兆業（1638）昨天「搶閘」公布發債計劃，主要用作再融資。市場消息指出，上述兩家公司發債規模料共10億美元（約78億港元），另多家內房企亦蠢蠢欲動，包括碧桂園（2007）、世茂（813）及雅居樂（3383）亦正計劃發債集資。分析員估計，房企憂慮加息周期即將啟動而紛紛發債，預期今年發債總額與2013年相若。

富力票據息率料8.75厘

富力昨天宣布，建議發行美元優先票據，所得款項將為現有債項再融資及作一般公司用途。市場消息稱，富力將發行為期5年的美元債，預計息率為8.75厘，規模料約5億至7億美元。富力現時有兩筆美元債在市場交易，分別於2016年及2020年到期，造價為111.5元及101元，實際收益率為5.48厘及8.53厘。

評級機構惠譽予富力即將發行的美元優先無抵押票據「BB（EXP）」級別。該行指，富力過去三年EBITDA（利息、稅項、折舊及攤銷前利潤）表現維持穩定約35%，亦較同業為高，預期富力未來兩年有關利潤率可維持，主要受惠充足的土儲及低土地成本。

市場消息亦指出，佳兆業則計劃按照去年3月發行的5.5億美元8.875厘優先票據的條款，進一步增發2億至3億美元債券。該公司擬把額外票據所得款項用於再融資現有債務、撥資現有及新物業項目和作一般公司用途。

此外，碧桂園、世茂及雅居樂近日亦正計劃進行發債事宜，規模尚未釐定。當中，雅居樂及碧桂園分別有一筆5億及3.75億美元債於今年到期，分別在4月及9月到期，料兩家公司將為相關美元債項進行再融資。據悉，碧桂園於2017年到期的債券息率高達11.25%，若今年發債進行再融資，料發債息率約為7%，變相可減少融資成本。

至於?大地產（3333）昨天亦宣布，擬修訂2015年到期的13%優先票據及2016年到期以人民幣計值並以美元結算的9.25%優先票據，冀藉此令契約與公司近期發行2018年到期的8.75%優先票據的條款一致，分析員說，這做法同樣是為了減少企業的發債成本。

據美林報告及綜合市場資料顯示，今年將有12間內房企的債券到期，共涉317億港元，票面息率介乎3.75至11.75厘，平均為7.5厘。有房地產分析員預期，年初通常為房企發債的高峰期，普遍希望盡早未雨綢繆，吸納資金，以免日後市況不滯「夜長夢多」；加上多家房企憂慮加息周期或提早啟動，故預期上半年的發債規模或較去年同期為大，但全年整體料與去年相若。

內地「錢荒」困擾着中港股市之餘，亦纏繞着內房股。受到中央研討不動產登記制度及房產稅或於今年啟動等負面消息影響下，內房股昨天全線下滑，跌幅普遍達2%至3%。不過，分析員仍認為內房股屬「抵買」行業，預料負面陰霾過後，將看到曙光。

合景泰富（1813）及百仕達控股（1168）昨天跌幅逾半成；僅次其後為龍湖（960）、方興（817）及人和（1387），跌幅逾4%；其餘跌幅介乎1%至3%不等。

草擬不動產登記條例

內地傳媒報道，國務院已要求國土部在今年6月底前出台《不動產登記條例》。國土部目前正着手起草制定不動產統一登記的法律法規草案和相關規章草稿。

報道引述消息人士指出，國土部研討不動產登記制度時，將借鑑住建部個人住房資訊聯網的經驗，不動產統一登記技術平台的建立也將考慮如何與個人住房資訊聯網技術標準和管理相協調的問題。

此外，早前三中全會提出房地產稅概念，同時亦提出改革及立法，日前又有消息傳出，房產稅將於今年出台。鑑於現有的體制，內地還沒有全面開徵房產稅，主要是有許多徵稅技術性障礙。

有房地產分析員表示，中央草擬不動產登記條例不排除是為推行房地產稅鋪路，故近日中央的舉動均觸動了投資者神經，但他相信，內地全面實施房產稅並非容易，認為難於短期內實行。

去年是內地地產商的豐收之年，儘管政府出口兼出手打壓樓市，但大型地產商的銷售額普遍強勁增長。其中「龍頭一哥」萬科昨天宣布，去年銷售額增長21%，至1709億元人民幣（折合約2200億港元），再創歷來新高，亦再次打破由其保持的世界紀錄。銷售面積增長15%，至1490萬平方米（折合1.6億平方呎），相當於每平方呎售價1375港元。

目前各界高度關注萬科今年的銷售目標，因為總裁王石最近多番警告，中國樓市及萬科的高速增長將難以持續。預料萬科於日內制定銷售目標，將被視為內房商對今年樓市前景的信心指標。

政府在多區物色土地，並陸續展開規劃程序。規劃署新近建議，將大埔區內8幅土地改劃作住宅用地，提供150伙至5400伙不等，可望為區內提供9590至逾1萬個公私營住宅單位。

規劃署文件顯示，該批用地中，以原作為私家醫院的大埔第九區及頌雅路用地最矚目，用地將作為公營房屋發展，房屋署正進行可行性研究。政府擬將用地由「政府、機構或社區」改為「住宅（甲類）9」用途，以6倍的地積比率發展，高限140米（主水平基準以上），料可提供5400伙。

至於其餘的土地，地盤面積由1.36萬方呎至52.2萬方呎不等，均擬改為住宅用途，單位數目由150伙起。其中位於山塘路近荔枝山東面的一塊綠化地帶用地，佔地約4.13公頃，現屬植被地和政府部門的臨時工地等，規劃署建議改為「住宅（乙類）8」用途，以不多於3.6倍地積比率發展，興建最多18層高的住宅，提供最多2080伙。

嘉里建設（683）近年在賣樓表現甚為積極，今年推盤的數目，由以往1至2個，增加至4個，總單位數目1235伙，屬推盤量較多的一年，4個項目全屬豪宅物業。發展商將按計劃每一季將推售一個，西半山高士台成為今年頭炮，較早前已率先發價單，本周六發售首批50伙。

嘉里發展執行董事朱葉培接受本報專訪時表示，今年推售的4個新盤，每個都是「重頭戲」，總樓面約115萬方呎，提供1235個單位。一手條例實施後，嘉里旗下項目多以現樓方式發售，可說是針對一手條例的「小改變」。由於以現樓形式推售，有一定優勢，故今年推出4個項目中，3個都屬現貨。

其中今年已響頭炮的西半山高士台，發展商已發出首張價單，並於本周六發售第一批單位。朱葉培表示，高士台位處傳統豪宅區、坐落名校網，沒有一炮過沽清的需要，以現樓推售，亦令買家對項目加深了解，更可在現樓實地觀察單位景觀，對推售有一定幫助。被問及項目會否挑戰新高呎價時，朱氏坦言，在現時樓市情況下，創出高價位相對較困難，項目定價亦「順住」市場走。

九肚項目第四季推

朱葉培說，九龍塘義德道1至3號及同區喇沙利道8號則安排在第二、三季推售，同樣以現樓形式登場。其中義德道項目總樓面約7萬方呎，提供41伙；包括1伙面積達4500方呎的獨立屋，三層高連天台設計，為市區少有的大型獨立屋。喇沙利道8號的樓面則約5.3萬方呎，共提供56伙。

今年壓軸推售的沙田九肚項目，共提供約970伙。該盤雖然鄰近九肚山傳統豪宅區，但實際上亦屬全新地段，朱葉培表示，該項目雖然位處新地段，但毗鄰九肚山，實際上屬於成熟的傳統豪宅區份，最大優勝之處為地盤面積大、獨特，空間感非常充足，可以打造大型會所，並且提供分層式單位，間隔亦多元化，在種種條件配合下，可營造生活品味的概念。

今年新盤競爭激烈

對於一手市場去年第4季已消耗大批購買力，售出單位總值動輒百億元計，市場料今年新盤競爭將更為激烈。朱葉培表示，這可分兩個層面討論，首先，受到一手條例影響，去年一手推盤量只有7000至8000伙，回顧2008年至2012年間，每年平均推出1.2萬伙，故去年售樓數量仍然與往年有約5000伙的差距，市場仍積存不少購買力；加上今年雖然預期有2萬個單位推售，但未必盡推所有單位，在供應仍然不多的情況下，一手市場非「血浴戰場」。他表示，眾多樓盤推售下，銷售雖然有一定困難，但不需要「劈價」賣樓，發展商之間推盤將各施各法。

樓價料平穩發展

另一層面為本港市區靚地皮不多，近期看到部分新盤價格已作出輕微調整，銷情不俗，反映市場仍有剛性需求，新界區供應則相對較多，樓價將有調整，但幅度不會很大。對於整體樓價走勢，朱葉培說，美國聯儲局雖然啟動退市機制，但美國現階段未有條件進行大規模的退市行動，其中影響香港最大的息率問題，預期最快2015年才有機會上升，相信今年樓價仍以平穩發展為主。

明年兩大盤啟動 提供逾二千伙

嘉里建設（683）近年積極投地及在私人市場覓地，連同發展中項目計算，合共10個住宅項目，涉330萬方呎樓面，單位總數達4000伙，足夠集團未來3至4年推售。集團明年兩個逾千伙大盤將啟動，推盤量比今年更多，這兩年可謂是嘉里售樓的「豐收年」。

發展項目足4年推售

嘉里發展執行董事朱葉培表示，除今年推售的4個項目外，手頭上仍有6個項目正在發展中，預計在明年推售的屯門掃管笏及何文田項目，規模最大，總樓面分別有80萬及97萬方呎，可望興建中型住宅單位，提供約1100及1500伙。此外，亦包括九龍灣、跑馬地山光道、沙田嶺道及西半山興漢道項目，這10個項目合計總樓面達330萬方呎，提供4000伙，足夠集團未來3至4年推售，故這兩年亦可稱為集團賣樓的「豐收年」。

資料顯示，嘉里建設去年3月擊敗5家財團，成功以116.8788億元在官地招標上投得何文田常樂街與常盛街交界用地。地皮既是近年矚目的百億地王，更位居本港地王第二位。項目佔地約25.9萬方呎，總樓面面積逾114萬方呎，以中標價計算，用地的每方呎樓面地價約10233元。

發展市區豪宅地為主

對於未來增加土儲方面，朱葉培表示，集團仍以市區豪宅地為主要發展項目，除會密切留意政府賣地程序，推出的地皮外，私人市場物色地皮雖然困難，但集團仍會以雙軌覓地，增加土地儲備。

對於增加供應，朱葉培認為，政府亦可在審批程序上着手，現時不少項目在申請動工時，仍然面對不少「關卡」，例如補地價的申請，部分項目獲批出的補地價金額，出現落後大市的情況，推慢了地皮發展進度，變相令供應未能即時增加。另一方面，他同意政府加大力度增建公營房屋，可配合民生需求，協助無能力買樓的市民。

盼辣招「機動一點」

對於實施一段時間的辣招，朱氏表示，集團仍然支持政府實施辣招措施，並相信收到預期效果，期望政府對辣招可「機動一點」，在適當的時候作出調整，配合樓市發展。

出招兩考慮：買家權益 市場風險

政府推出多項穩定樓市的「辣招」，但不少已被發展商就新盤推出稅務優惠拆解。但政府消息指，基於新盤銷售透明度改善及風險仍低，故暫不會「加辣」。

資訊透明 無意過度干預

新地（00016）去年10月發售西南九龍天璽時，率先推出稅務津貼等優惠，引發連鎖反應，多個新盤以類似手法「見招拆招」推盤，令第四季一手市場暢旺。氣氛轉旺，令市場擔心政府「加辣」的可能性。

據港府消息指出，現時並無迫切需要就樓市措施「加辣」。政府出招從兩個角度出發，一是消費者權益，二是市場風險。從前者而言，現時在新例實施下，市場透明度大致良好，發展商在賣樓推出優惠時，只要確保資訊透明，當局亦無意過度干預市場運作。

熱烈氣氛 未蔓延至二手

至於另一個出招的考慮則從整體市場風險的角度出發，消息人士相信，現時新盤市場在發展商各種優惠下交投升溫，但熱烈的氣氛仍未蔓延至二手市場。雖然部分發展商有個別的加價行動，但現階段相信屬於市場策略多於樓價重燃升勢，樓市不再如早前出現買家一窩蜂入市，樓價不斷上升的市場預期亦未有重現，現時市場風險仍然較細。

不過，該消息人士強調，一旦樓市不理性亢奮重現，政府必定會再度出手，除了在已推出的政策上調整稅率「加辣」外，就連執行難度較高的「空置稅」、「資產增值稅」亦不排除考慮。

過去政府因應樓市飈升，不斷推出不同的「辣招」以穩定樓價。2010年11月實施的額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD），就已於2012年2月全面提升稅率，由原本的5%至15%不等；增至10%至20%。同時，持有物業而在指定期內轉手須徵稅的年期，也由本來的兩年擴展到3年。因此，倘若政府有意「加辣」，業界對調整稅率手法的預期亦不無道理。

額外印花稅 調整機會微

然而，目前最有可能觸發「加辣」的誘因並非短炒，反而是投資者的游資，估計調整額外印花稅內容的機會不大。

至於針對已持有物業的雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD），就正正為投資者而設。然而，雙倍印花稅的覆蓋層面太過廣泛，很容易牽一髮而動全身，未必是潛在「加辣」的手法之一。

另一個投資者透過公司股權轉讓形式進行的短期買賣，至今仍然是辣招的漏洞，在部分發展商提供買家印花稅回贈的同時，以公司名義購入一手樓，成本就可返回辣招前的水平。假如政府增加買家印花稅的稅率，便可從第一手買賣上減低「賣殼」投機活動。

優惠代減價 發展商彈性大

即使要減價賣樓，發展商寧願推折扣優惠，也要保住面價，背後有兩大原因。一，優惠可因應銷情調整，比起調整定價更易控制；二，可減弱二手業主跟隨劈價搶客的意慾。

較調整定價易控制

一手樓的「減辣」優惠幾乎已經成為推盤的常規做法，但過去數月推售的新盤，除「減辣」優惠之外，發展商同時推出其他五花八門的折扣，買家符合某些條件即可享有，包括在指定日期內簽署臨約、會員優惠等。

很多時候，這些樓價折扣都被分拆成4至5項或以上，其目的相信是要在提供優惠之餘，也希望保住定價水平，背後的原因就是方便調節最終售價。

當一個新盤的總折扣被分拆成多項優惠時，假如市況好轉，發展商可以收起其中1項、甚至多項優惠，輕易地控制整批單位的可套現範圍，比起純粹調整單位定價更快捷。

特別是一些要求買家在指定日期內簽約才可享有的優惠，就更加會隨着時間過去而自動取消，但倘若有需要，又可以延長優惠期，「進可攻，退可守。」

減弱二手劈價意慾

另外，亦有業界人士認為，將優惠取代直接調低單位定價，是一種針對二手業主的策略。尤其是印花稅津貼，某些樓盤會提供全數的雙倍印花稅（Double Stamp Duty，簡稱DSD）或買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）津貼，優惠額最高可相當於樓價的8.5%或15%。

以近期的二手市況來看，這個折扣率，幾乎是絕大部分二手業主都不願意透過減價來與之抗衡的水平。只要同區的二手業主不願意跟隨減價放售，發展商便可以成功吸納一些有特別稅額支出的買家。

更值得注意的是，上述的情況多數都發生在豪宅新盤上，豪宅業主本身持貨力強勁，甚少有急於套現而劈價賣樓情況；剛好大部分豪宅買家又喜以公司名義買樓，或者本身須付其他特別稅項等，於是發展商的優惠，便與這種買家一拍即合。

旭輝（0884）昨表示，公司於2013年1至12月實現合同銷售金額約153.2億元（人民幣，下同），較2012年同期增長約61%，並已超額完成全年合同銷售目標140億元。合同銷售面積約142.8萬平方米。合同銷售均價每平方米10,730元。

12月單月實現合同銷售金額10.7億元，按年增長約7%。合同銷售面積約9.2萬平方米。合同銷售均價每平方米11,630元。

康健國際（3886）公布，與卓悅控股（0653）訂立諒解備忘錄，透過建議出售至易公司全部已發行股本，將其主要資產為位於新界荃灣大河道10-16及20號、登發街8-12號及安榮街7-11號登發大廈地下2及3A號舖的物業售予卓悅控股。

根據諒解備忘錄，卓悅將於簽訂諒解備忘錄時，向康健國際支付可退還誠意金2,000萬元。該筆誠意金將於卓悅與賣方就建議出售事項訂立正式協議時，用作訂金及支付部分代價。至易於去年10月31日的結欠賣方債務為1.6億元。現時該物業出租予卓悅一家附屬公司作商業用途。

綠地香港（0337）母公司綠地集團昨日聯合中國房地產業協會、中國建築設計研究院發佈中國首個「百年宅」產品，全生命周期的住宅建設理念、工業化部品的系統應用、有效應對PM2.5的負壓式新風系統成為亮點。

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，綠地希望通過全面提升建築產品核心競爭力，引領行業發展趨勢。據悉，綠地「百年宅」產品借鑒了日本的先進工業化集成技術和居住模式，該技術已率先在上海南翔綠地崴廉公館3期應用，並作為中日百年建築示範項目予以推廣。張玉良指出，「百年宅」是綠地集團的一次有益探索，未來綠地將在智慧城市、產品升級、綠色低碳等領域展開深入研究。