兩岸服貿協定開放大陸殯葬業者來台投資，台中霧峰私人臥龍花園墓地出售，吸引上海、香港、日本等海外殯葬業者來台看地，地主王裕民透露：「林洋港家族後代去年也曾找風水老師來看地。」

6千坪喊8800萬
待售地為霧峰萬斗六段共4筆土地，總面積6172坪，開價8800萬元，其中2400坪已開發整地，95%尚未使用，屬免配建墳墓用地，近國道3號、74號快速道路，墓園前路寬10公尺。
「很多人跟我談合資經營，但我無心在這一塊上，希望整塊出售。」從事房仲業的地主王裕民說，中部殯葬用地市場行情每坪約8~15萬元，而使用者僅有使用權，「撿骨」後土地需歸還園區，因此買方報酬率高。
天下不動產估價師事務所所長張峯嘉指出，待售地位在金陵山宗教休閒園區附近，周邊行情每坪4~5萬元，「部分已整理成梯田狀墓地，價格算便宜，適合教會，但市場需求相對也少。」他也提醒，購買墓地銀行貸款頂多5成，「買者若不會行銷，恐有被套牢風險。」
龍巖副總經理詹淑娟說，評估墓地是否值得投資除計算面積、腹地，也需考量區域內人口需求與供給量，平均5~7年可回收的產品，屬於較佳投資標的。

中、港、日殯葬業來台探路

兩岸服貿協定將在上半年立院審議通過，將開放大陸殯葬業者來台投資，台中霧峰私人合法墓地，傳出大陸上海、香港、日本等海外殯葬業者來台看地，台中房仲公會理事長林金雄昨說，目前國內合法墓地稀有，若是風水好，再加山坡地整地完善，未來投資報酬率相當高。

目前台中霧峰私人合法墓地，包括臥龍花園墓地、圓滿墓地，前者霧峰萬斗六段等4筆土地，總面積6172坪，開價8800萬元，其中2400坪已開發整地，後者總面積上萬坪，林金雄說，這兩塊墓地，均是合法墓地，但位處山坡地，必須整地完善，才具有投資價值。

市場傳出霧峰臥龍花園墓地負責人王裕民透露，「林洋港家族後代去年也曾找風水老師來看地」。林金雄表示並不清楚，也不敢確定是否為業者炒作。

林金雄指出，林洋港女婿是從事建築業，當時林洋港過逝前，是住在他女婿興建在台中市北屯區大坑東山路原村社區裡，因此這項消息，有可能是真的。

「國內墓地交易量很少，但門檻高，通常買墓地是自用。」住商不動產企研室主任徐佳馨說，目前國內合法墓地稀少，但各銀行對墓地貸款少，自備款要高。

徐佳馨強調，國內殯葬業現金多，再加大陸官方鼓勵火葬，一旦兩岸服貿協定通過，開放大陸殯葬業來台投資，屆時台灣合法墓地，因無居民抗爭，再加風水好，可興建納骨塔等，投資報酬率將會提高。

據統計，目前台灣每年死亡人數約15萬人；大陸每年死亡人數已逾800萬人，殯葬市場規模龐大，一旦立院本會期通過兩岸服貿協定，將開放兩岸殯葬業投資與經營，已有兩岸殯葬業者鴨子划水，各自探路與搶灘。

經濟部指出，國內寶山生命科技已赴重慶投資；龍巖已經獲得投審會核准通過投資大陸4000萬美元，在溫州投資，但錢尚未匯出。

龍巖主管表示，龍巖與浙江省溫州市政府簽署合作署，由龍巖獨資投資，溫州市政府提供約2000公畝土地，專作納骨塔與墓園。

「我們有聽說陸資殯葬業來台投資，但不怕競爭」龍巖主管說，他們有通路，又有企業形象，但陸方並無知名品牌殯葬業者，因此不怕對岸來搶生意。

至於陸方與台灣合資搶生意，龍巖主管認為，不需擔心，反而大陸有13億人，對岸殯葬市場商機很大，潛力無窮。

內政部統計，2013年房屋買賣移轉棟數37.2萬棟，寫下奢侈稅後的近3年新高。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市買氣穩定，加上土地公告現值大幅調漲，去年底湧現過戶潮，都是去年房屋移轉棟數刷高的主要原因。

值得注意的是，度過土增稅調整前的交屋高峰期後，今年1月買賣棟數明顯量縮，北市1月買賣移轉棟數月減7％，台中月減26％。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒說，受到春節連續假期、與寒流來襲等影響，降低民眾看屋意願，另外美國QE退場，也讓買方心存觀望。

黃舒衛指出，「趕交屋」的現象在土地公告現值調漲24.4％的台中市特別明顯，去年12月台中房市交易熱區在北屯區、西屯區、北區與南屯區等捷運綠線工程經過的區域，單月買賣移轉棟數爆出6014棟大量。 他說，建商看好台中區域發展，將帶動部分地區中古屋的交易機會，其中，價格比市中心區親民的北屯區，除了重劃區挹注新屋量之外，未來捷運站周邊的房市交易也相當熱絡。

曾敬德表示，五都除了台北市以外，2013年其他四都的移轉棟數都較2012年有10％以上的成長率，若與2011年相比，台中市、台南市與高雄市都寫下近3年的新高，可以看出中南部的房市熱度。 黃舒衛認為，新春開工之後，想購屋的買方會逐步回歸房屋市場，對於有意願換屋的屋主可趁買氣持穩的機會，做好轉換資產的配置。

財政部過年前大動作宣布豪宅交易將核實課稅，衝擊豪宅投資客，更擔憂會有進一步的打豪宅政策。據了解，亞洲十大豪宅「文華苑」已有屋主率先有所反應，委託業者出售，但該戶開價七．五億元，拆算車位後每坪二七八萬元，挑戰信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」。

受委託的第一太平戴維斯指出，此次「文華苑」出售樓層為六樓以下，目前是「毛胚屋」狀態，一戶開價七．五億元，坪數二七一坪（不含車位），另有六個車位，以每個車位四百萬元計算，每坪開價約二七八萬元。

該豪宅是二○一二年九月交屋，再過半年就可避開奢侈稅閉鎖期，屋主卻在此時求售，由於財政部甫宣布豪宅交易核實課稅，業者聯想屋主可能擔憂政府進一步祭出打豪宅措施。

根據內政部實價網資訊，「文華苑」至少已有二十戶實價資訊，每戶總價三至四億元，坪數約三三八至三五一坪，扣除車位每戶約二七○坪；若以一個車位約四百萬元計算，拆算預售時每坪單價一○○萬至一三三萬元。

憂豪宅稅？ 出售賺一倍

這次欲出售的一戶開價七．五億元，若順利出售，屋主獲利超過一倍。

「文華苑」坐落北市松山區慶城街上，是過去知名的中泰賓館拆除後改建，買家多是知名人物，包括中泰賓館董事長林命群自己留下頂樓兩戶樓中樓，前股王伍豐董娘、華碩魏姓創辦人也是住戶之一。二○○九年五月公開銷售時，正值金融海嘯後期，仍逆勢推出一戶開價四億元的豪宅，單價及總價均創當時豪宅預售天價。

若該戶豪宅售出，因買進及賣出價格都已實價登錄，國稅局將按實際獲利課稅。假設買進價格三．五億元、以總價七．五億元出售，獲利約三．五億元，若以房地比三比七計算，房屋獲利約一．○五億元，適用綜所稅稅率四十％，應納稅額約四二○○萬元。

除了「文華苑」屋主搶在奢侈稅閉鎖期屆滿前委託出售外，今年五月奢侈稅閉鎖期才屆滿的北市信義計畫區豪宅「台北信義」，已有屋主寧可被課十％的奢侈稅，於去年九月、十一月便出脫豪宅，直接獲利了結。

設定地上權 底價2.1億
位於西門路新光百貨商圈附近的「商四」開發案，是黃金地段，由於大面積國有地不能標售，市府與國有財產署合作以地上權設定方式公開招商，權利金底價二．一億元，可是叫好不叫座，去年流標一次，這次第二度公開招標，投標收件至三月十日止，三月十一日審查最優申請人。

「商四」原為台南監獄宿舍舊址，除了長官宿舍列古蹟保護外，其餘在前市府時代就夷為平地，擬作商業開發用途，曾引發文史界搶救舊建築聲浪。

經發局表示，希望引進符合台南文化、科技、綠能等內涵為主軸，多元化經營，經營權期限五十年，可延長廿年。
其實去年招標時各方詢問熱絡，外傳誠品有意策略聯盟找其他業主共同合作旗艦店，結果無人投標，但還是有人詢問「標出去了沒？」

經發局長方進呈表示，由於地上權設定方式，只有土地使用權，業界評估在北部寸土寸金划得來，在南部接受度不高；如果又流標，將再修正投標機制。

同為國有地 招租搶手
不僅「商四」叫好不叫座，市府與國有地設定地上權首宗合作案，是位於台南文化中心附近的竹篙厝段二一一○號等六筆國、市有土地，地利賣相亦佳，還遠赴台北開招商說明會，結果去年二度招標皆流標，今年將再捲土重來。

主辦單位財政處表示，多家業者探詢，包括有一家想投資影城，可是設定地上權的方式業者興趣缺缺，原打算權利金調降至五億元以下，今年初第三度招標，適巧「商四」也招標，避免「強檔撞期」，將等商四招標後再推出。

另一個屬國有地的微型文創園區，同樣位於西門新光商圈，交由文化局代管，分為「旗艦區」及「微型文創工作室」兩大區塊共卅七區房地，以招租方式辦理出租，卻很搶手，旗艦區七塊有十六家競逐、微創工作室十四間則有廿九家競爭，將於今日評選出結果。

內政部公布2014年1月戶口統計資料分析，依據戶籍登記資料，增幅前3名依序是新北市、高雄市、台北市，這3縣市戶口數達全省的42.97％，戶籍人口數增加，對房地產銷售來說，都是利多。而在性比例部分，為99.94，也就是每一百個女性相對有99.94個男性，再度呈現「女多男少」狀態。平均約每2.8分鐘出生一個嬰兒；折合年粗出生率為7.92‰，增加率為「負數」(-28.51％)，人口成長數量減少，對於蓄積未來買房的能量，也會出現影響。

依據戶籍登記資料，截至2014年1月底止，共有8,290,235戶，與上年同月比較增加97,783戶，增加率為1.19％，與上月比較則增加3,975戶，增加率為0.05％。就縣市別言，以新北市1,478,482戶最多，占總戶數17.83％，其次為高雄市1,056,653戶，占12.75％，再其次為台北市1,027,004戶，占12.39％。

2014年1月底人口數為23,377,515人，與上年同月比較增加53,423人，人口增加率為2.29‰，平均每天增加146人，與上月比較則增加3,998人，增加率為0.17‰。就縣市別言，與上年同月比較，人口增加率最高者為連江縣68.14‰，其次為金門縣65.98‰，再其次為澎湖縣16.76‰；至於嘉義縣反而減少8.58‰，其次為屏東縣減少7.19‰，再其次為台東縣減少5.99‰。

2014年1月底男性人口為11,685,438人，較上年同月增加9,780人，增加率為0.08％，較上月增加764人，增加率為0.01％；女性人口為11,692,077人，較上年同月增加43,643人，增加率為0.37％，較上月增加3,234人，增加率為0.03％；性別比例為99.94，也就是每一百個女性相對有99.94個男性，較上年同月減少0.29，較上月減少0.02。就縣市別言，性別比例最高者為連江縣132.06，其次為嘉義縣108.75，再其次為雲林縣108.62；最低為台北市92.34，其次為嘉義市95.94，再其次為新北市97.23。

2014年1月出生數為15,716人，平均約每2.8分鐘出生一個嬰兒；折合年粗出生率為7.92‰，較上年同月減少6,266人，增加率為-28.51％，較上月減少1,735人，增加率為-9.94％。就縣市別言，粗出生率最高為金門縣之13.24‰，其次為新竹市11.23‰，再其次為連江縣10.63‰；最低為基隆市4.43‰，其次為嘉義縣4.96‰，再其次為屏東縣5.43‰。

2014年1月人口死亡數為13,935人，平均約每3.2分鐘死亡一個人；折合年粗死亡率為7.02‰，較上年同月減少1,417人，增加率為-9.23％，較上月增加90人，增加率為0.65％。就縣市別言，粗死亡率最高為台東縣11.16‰，其次為嘉義縣10.55‰，再其次為南投縣10.04‰；最低為金門縣4.38‰，其次為新竹市5.30‰，再其次為新北市5.69‰。

2014年1月結婚對數為16,455對，折合年粗結婚率為8.29‰，較上年同月減少803對，增加率為-4.65％，較上月增加983對，增加率為6.35％。就縣市別言，粗結婚率最高為新竹縣9.56‰，其次為台中市9.29‰，再其次為台北市9.10‰；最低為澎湖縣5.16‰，其次為金門縣5.84‰，再其次為花蓮縣5.89‰。

2014年1月離婚對數為3,779對，折合年粗離婚率為1.90‰，較上年同月減少487對，增加率為-11.42％，較上月減少612對，增加率為-13.94％。就縣市別言，粗離婚率最高為桃園縣2.51‰，其次為基隆市2.42‰，再其次為新北市2.19‰；最低為連江縣0‰，其次為彰化縣1.34‰，再其次為雲林縣1.46‰。

2014年1月遷入人口數為77,521人，較上年同月減少9,824人，增加率為-11.25％，較上月減少6,903人，增加率為-8.18％；遷出人口數為75,304人，較上年同月減少10,401人，增加率為-12.14％，較上月減少6,529人，增加率為-7.98％，淨遷入人口數為2,217人。就縣市別言，淨遷入人口數最多為台北市882人，其次為台中市620人，再其次為桃園縣495人；淨遷出人口數最多為彰化縣428人，其次為雲林縣240人，再其次為屏東縣232人。

2014年1月底原住民人口數為534,007人，較上年同月增加6,240人，較上月增加406人，占總人口比率2.28％。就縣市別言，原住民人口數最多為花蓮縣91,143人，占原住民總人口數17.07％，其次為台東縣79,269人，占14.84％，再其次為桃園縣64,307人，占12.04％；最少為連江縣僅167人，其次為澎湖縣393人，再其次為金門縣799人。

2014年1月底0至14歲人口數為3,339,895人，占總人口比率14.29％；15至64歲人口數為17,333,015人，占74.14％；65歲以上人口數為2,704,605人，占11.57％；至於20歲以上人口數則為18,484,168人，占79.07％。就縣市別言，0至14歲人口比率最高為新竹市18.26％，最低為金門縣11.26％；15至64歲人口比率最高為連江縣77.56％，最低為雲林縣70.60％；65歲以上人口比率最高為嘉義縣16.47％，最低為桃園縣8.93％；至於20歲以上人口比率最高則為金門縣82.46％，最低為新竹市75.11％。

儘管金馬年春節假期短，但房仲業者統計，大年初三民眾忙完與家人團聚後，上網看屋人數增加，初三至初五3天，平均流覽人次較年前增加1.45倍，初五更達高峰，較年前激增2.19倍，與去年同期間相比，除夕到初五總計網路看屋量足足年增2成，顯示潛在有意購屋的買盤仍在。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，雖然農曆春節期間各房仲店頭並沒有營業，但是透過網路或電話聯絡看屋的民眾還是不少，由於今年過年假期較短，很多民眾沒有遠行計劃，乾脆就近連絡經紀人看屋。因此，從初三開始，永慶房仲網平均每日造訪人次，較過年前除夕成長1.45倍，初四及初五期間，流量成長倍數更加驚人，成長至1.72及2.19倍。

根據永慶房仲網區域物件點閱率統計來看，台北市今年最受青睞排行第一及第二的地區為文山及內湖區，點閱率佔比分別為14.6%及13.1%，擠下原本的大安及中山區。


黃舒衛表示，過去台北市大安一直是傳統的熱門點閱區域，今年首次由文山區拿下排名第一，顯示市中心區房價高檔，首購換屋民眾轉往郊區發展，因此，去年文山還排在第三名，今年首度打敗去年冠亞軍大安及中山，顯示今年購屋趨勢以平價為王。

新北市則仍由板橋奪冠，第二則由中和搶下，取代的新店，而三重今年也首次進榜，成為新北第三名熱門看屋區。

黃舒衛解釋，板橋四鐵共構，交通網路成熟，大型百貨林立及大型跨年活動頻繁，新板特區、捷運府中站已經發展為新北主要成熟商圈，因此，過去幾年，板橋點閱率排名始終維持第一。三重首次排上前三名，則應與這幾年蘆洲、新莊兩條捷運線貫穿整個三重市區，當地民眾往來台北市區十分便利，未來還有機場捷運線的利多預期。此外，這幾年三重集賢重劃區在建商持續推案與人口持續進駐下，也帶動整體三重的發展，因而三重指名度持續上升。

桃園縣最熱門點閱區為桃園市，該區物件點閱率佔比高達30%，其次為中壢21.3%及八德9.3%，黃舒衛表示，這些區域都是重劃區，新建案推案量多，特別是桃園的中路重劃區及中正藝文特區周邊，生活品質高且便利，房價相對大台北地區平易近人許多，這幾年來吸引許多台北客來此購屋。中壢、八德近來航空城議題及重劃區題材相當熱門的地區，新案多，民眾選擇多元化，點閱率也居高不下。

新竹縣市最熱門點閱區為東區29.1%)及竹北市28.2%，也是以重劃及高鐵站區題材為主。台中市熱門區為北屯區，物件點閱率為20.3%，取代去年排名第一的西屯區。台南市熱門區為東區22.8%及永康區21.3%最高。

高雄市這兩年都由三民區奪冠，點閱率高達15%，算是傳統的熱門區域，顯示這些區域都是一般民眾尋屋選擇的熱門區，延伸到未來實際的購屋行為時，也可預測出馬年房市熱門區域。

豪宅賺很大
近年來政府頻頻出手抑制豪宅買氣，但澆不熄豪宅價格持續往上的趨勢，以帝寶為例，十三年來房價漲了接近三倍，價格似乎愈陳愈香。

以去年十二月底揭露的四戶「帝寶」為例，每坪實價二七五萬至二九八．二萬元；相較於二○○一年該豪宅預售時每坪開價一○○萬元、成交價約八十萬元，十三年來價格翻漲二．四倍至二．七倍。

此外，交屋不滿兩年的北市信義計畫區豪宅「台北信義」，二○○八年預售每坪一一○萬至一二○萬元，去年下半年的揭露資訊，拆算車位後每坪一七○至一八○萬元，價格也翻漲超過五成。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，豪宅價格屢創新高，除了熱錢流竄尋找標的之外，也顯示台灣真正的豪宅供給量仍未充分滿足高端客戶需求；但隨著政府出手，豪宅市場勢必得經歷一番「真假豪宅生死鬥」。

不僅豪宅價格翻漲，位處北市精華地區的名宅房價也是長期上漲，以一月底法拍的北市仁愛路圓環旁一代名宅「陛廈」為例，最終債權人以一億二五八九萬元底價承受，拆算每坪單價約一四八萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從該戶過去法拍的紀錄，可以看出近年豪宅市場的房價變化，二○○三年一拍時底價為四二八二萬元，此次以總價一億二五八九萬元順利承受，房價幾乎為當年的三倍。

位於信義計畫區的中國信託松壽總部大樓，被視為近10年身價最高的商用不動產，標售底價高達210億，但卻好事多磨，原本徵選截止日為102年11月5日，因故延到103年2月13日，卻因「新舞台」爭議，加上潛在投資人作業來不及，據悉，13日截止日恐怕得再度延後。

中信松壽總部大樓已委託戴德梁行進行合建廠商公開徵選，土地面積2,066坪，地塊為信義計畫區A7街廓；中信預計出售95％產權後、未來再買回和分回25％的產權。

戴德梁行協理賴一毅表示，未來新建後大樓勢必是信義計畫區地標，且中信將保留一部分作為自用。放眼近10年，中信松壽大樓可謂是「天王」級的商用不動產，擁有所有權而非地上權案，為市場上稀有產品，因此備受矚目。

不過，市場傳出，原本延到13日截止徵選日期恐怕又要延後。對此，戴德梁行不予回應，僅表示一切都由中信金決定。據悉，此次中信松壽總部大樓招標，雖一份標單要價10萬元，但已有國內外6至9組投資人領取標單。

至於此次截止日期可能再延，市場傳出原因包括：一，新舞台產權怎麼辦？拆不拆？市府態度如何還有疑慮；二，全球經濟變數仍多，台灣商用不動產有金管會限制租金報酬率的管制，使得買家出手有顧慮。

至於新舞台產權爭議，賴一毅表示，日後若需要拆除改建、更新，由於新舞台和總部大樓主建物同屬1張建造執照，因此可一併拆除改建；接下來需釐清的重點，是未來「新新舞台」要規畫在哪些樓層、容積率、更新獎勵條件等。

現代人生活壓力大，住在市中心雖便利，但礙於空間有限，不少住宅間的棟距狹小，讓人倍感壓迫，因此親水親山的「治癒宅」遂興起，成為市場新寵兒。根據房仲業者調查雙北市的4大「治癒宅」，受到捷運信義線通車效應，以信義路6段周邊漲幅最多，年漲幅高達22％。

以住宅周邊有大片公園、綠地或山河景觀為條件，台灣房屋智庫選出雙北4大「治癒宅」，包括捷運象山站周邊、文山區、北投區及淡水河沿岸。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，信義線通車有助提升信義區邊陲地帶的房市能見度，如信義路6段、松山路及福德路等周邊，受惠於象山站，不僅交通更加方便，還有象山親山步道及中強公園，更具有遠眺台北101的絕佳景觀，致使這一帶房價年漲幅高達22％。

儘管每坪房價6字頭起跳，並不比北市其他地區便宜，但因擁有信義區的黃金門牌，仍讓許多購屋人趨之若鶩。 若想親山，卻預算有限者，文山區或許是不錯的選擇。例如文山區仙跡岩自然步道周邊路段、木柵路一段及景興街，近捷運景美站，還有4字頭的中古屋可挑。若喜歡泡湯者，北投則有不少溫泉宅，戶戶有湯屋可立即紓壓，房價也還在3字頭，無論作為度假或投資出租都可合適。

偏愛河景者，則可考慮新北市淡水河沿岸，周邊路段2字頭房價有找。不過，張旭嵐提醒，購買這些區域的房子仍須注意居住環境，如近山區若在背陽面會較陰涼潮濕，住家得多注意除濕；面海面海風大，尤其冬季最低溫常出現在淡水一帶，家裡若有長者得多注意保暖；至於溫泉宅則公設比較高，溫泉水管線的耗損率也高、社區管理費及維修費自然不低，還得確認是否為貨真價實的溫泉水等，因此購買「治癒宅」，除了房價，還須將居住成本納入考量。

新北市政府都市更新處為確保民眾與實施者雙方權益及促進溝通，在該處網站上提供「都市更新契約注意事項」。科長程靜如表示，內容除了包含應注意事項之項目外，也包含了契約範例文字，給予民眾參考，避免權益受損。並指「都更契約注意事項」雖僅是提醒性質，但切中民眾所需，其目的無非期望民眾能夠多善加利用，提高權利人與實施者間互信基礎，加速都市更新整合速度，共創更宜居安全的環境。


程靜如指出，契約注意事項內容包含實施者申請容積獎勵、執行選配原則及找補的時間點等相關權利義務，並規範實施者無論以權利變換或協議合建的實施方式，均應充分告知更新範圍內的權利人，例如：騰空點交更新前房地、租金補貼、工程施作、更新後建物產權登記及稅費負擔等處理方式；另外於契約規範中訂有簽訂契約後得因例外情況而解除契約，還有面對違約的處理方式等等。同時期許藉由「都更陽光法案」的積極作為，能夠扮演好建商和地主間溝通協調的橋樑。

新屋交屋潮 1坪開價19萬

高雄市昨天公布2014年1月建物買賣移轉棟數共計3678棟，月減8%，但鳳山區交易量卻達806棟，較去年12月暴增63%，創縣市合併以來新高，業者推估應是交屋潮。

近年預售銷量佳
高雄市1月建物交易量以鳳山區806戶最多，土地交易量也明顯高於其他行政區，1月共有1075筆土地移轉，總面積達373萬1244坪，均較前月增加。
有巢氏房屋南區發言人楊政曉指出，股市下滑、經濟氛圍較差，年前買屋者觀望居多，使高雄整體交易量下滑，但鳳山區暴增推估是文山特區新屋交屋潮，因近2~3年鳳山區預售屋銷售佳，不少購屋族在房價未漲前購屋，從去年底開始，各建案陸續交屋，才使建物買賣移轉棟數增加。
鳳山區是高雄市人口數最多的行政區，近年有衛武營都會公園、大東文化藝術中心等重大建設，重劃區數量也居冠。

三民減15%居次
21世紀不動產五甲瑞隆加盟店店長郭政桔指出，鳳甲重劃區、華鳳特區近期都有新建案推出，該區買家自住客居多，佔7成，新屋開價每坪落在18~19萬元，透天厝總價800~1000萬元。
至於交易量居次的三民區，1月建物買賣移轉棟數為468棟，較去年12月下滑15%，信義房屋大昌覺民店店長陳菁徽指出，三民區生活機能較成熟，新案較少，加上近期高雄市開發著重在左營區與鼓山區，交易量較不熱絡，且年前看屋的消費者較少，買屋觀望居多，目前該區中古屋的房價5~10年內，每坪12~10萬元，3年內的房價每坪落在16~18萬元，近1年漲幅20%，自住客居多。

今（2014）年高雄市的中古屋市場，信義、永慶不動產兩大房仲公推楠梓區最具爆發力，而三民區、鳳山區仍將是交易最熱絡的前二名；價格方面，總價介於700萬到1,200萬元的大樓中古屋，將是首購的主流產品。

信義房屋高三區協理陳明儼表示，三民區屬高雄市舊商圈，屋齡多在15年以上，具低單價、低總價的特色，買賣移轉棟數向來都維持在前兩名；至於鳳山區則兼具重劃區、低價的特色，新屋大樓產品每坪約13萬到18萬元，僅為農16特區新屋大樓50％到60％的價位，對首購族頗具吸引力。

他說，鳳山的文山特區及規劃中的衛武營藝文中心重劃區，是重劃區的代表，特別是衛武營藝文中心，對當地房市的影響將從2014年開始發酵，不少建商開始佈局藝文中心第一排的老舊公寓，期待改建商機，因此，陳明儼預期，南鳳山房市馬年依然熱鬧。

永慶不動產副總楊政曉也認為，鳳山區幅員夠大、市場也熱，因此，將與高雄幅員最大的三民區，成為2014年的買賣移轉冠、亞軍。

不過，由於鳳山、三民區已屬成長市場，成交相對穩定，反倒是楠梓區才是最具成交量爆發力的地區。楊政曉說，楠梓區正在改變過去以透天住宅為主的特性，轉而以大樓住宅為主流產品，預估成交量增長幅度將是最高的，這從去年每月都衝上500戶以上，即可窺出端倪。

另一個深具成長潛力的地區則是前鎮區，楊政曉指出，該區介於鳳山區與市中心之間，屬於政府大力發展的公共建設區域。

至於最受歡迎的價位帶，楊政曉認為，跟去年的整體平均房價870萬元差不多，介於700萬元到900萬元之間；信義房屋高一區執行協理林武雄則認為，建商推案的一級戰區鼓山區、左營區，2014年仍以3到4房、總價800萬元到1,200萬元的一般住宅交易為主。

馬年開春，展望新的一年，全台北中南主要都會區哪些地區，會是2014年房市的熱門潛力區域？根據永慶房仲網區域物件點閱率統計來看，台中市熱門區為北屯區，物件點閱率為20.3％，取代2013年排名第一的西屯區。台南市熱門區為東區(22.8％)及永康區(21.3％)最高。高雄市這兩年都由三民區奪冠，點閱率高達15％，算是傳統的熱門區域，顯示這些區域都是一般民眾尋屋選擇的熱門區，延伸到未來實際的購屋行為時，也可預測出馬年房市熱門區域。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台中市2014年首次北屯區首次打敗西屯區，拿下台中市熱門點閱冠軍。他分析，相對於西屯區七期的房價不斷攀升，北屯區的房價就顯得親民許多，隨著生活圈四號道(74號快速道路)的通車及捷運綠線題材加持，北屯挾交通與房價相對較低優勢，吸引許多首購自住客進駐。此外，有「台中陽明山」之稱的大坑風景區也位於北屯，除了交通、低房價之外，又兼具休閒娛樂功能。因此，今年北屯區首次取代西屯將成為點閱率最高區域。

台南市指名度最高的區域是東區(22.8％)、永康區(21.3％)及北區(14.3％)。黃舒衛表示，台南市東區原本就是市內最熱鬧區域，北區、永康區則緊鄰在旁，這三區都算是台南市交通及生活機能較為成熟區域，也是傳統住宅熱門區域。東區發展最為成熟，有歷史悠久的成大大學城校區，商圈相當活絡，網路物件點閱率最高。永康區在升格及各項重大建設與既有生活圈共同加持下，成為台南市亮眼的優質區，房價相對於原本的舊台南市區塊較為低價，對於首購族有強大的吸引力，因而點閱率持續居高不下。

黃舒衛分析，高雄市三民區，以高雄車站到鳳山車站台鐵沿線以北住宅區為主，是早期開發區域，房價也沒有高雄美術館周邊那麼高，屬傳統住宅區，緊鄰著鼓山區的高雄美術館，三民區內有愛河沿線及風景區，在高雄地區算是居住品質相當高、視野景觀優美的地區，也是近年來建商積極營造的豪宅熱區，因此榮登高雄市網站物件點閱率冠軍。

廣州市大型國企越秀集團2月6日對外公告稱，截至2月5日部分要約最後截止日，該集團成功收購香港創興銀行3.2625億股份，占創興銀行已發行股本75%，總現金代價約為116.4億港元。

2013年10月25日，越秀集團宣佈向創興銀行全體股東提出部分要約收購，以及每股35.69港元現金收購最多不超過75%股份。2014年1月8日，香港金融管理局就越秀集團成為創興銀行大股東控權人的申請予以批准，從而交易先決條件獲得滿足。

據瞭解，該集團收購創興銀行控股權的權益將於近期內完成交割。交易完成後，創興銀行將繼續保持香港上市地位。

廣州越秀集團董事長張招興表示，該收購的成功完成，將推進廣州區域金融中心建設邁上新臺階，“展望未來，我們將利用越秀集團的產業基礎和金融資源，促進創興銀行穩健可持續發展，落實CEPA框架協定，深化與港澳的金融合作。”

州越秀集團是廣州市第一大國企，從2011年開始致力於打造區域性金融控股集團，目前已擁有證券、期貨、基金、信託、產業投資、擔保、融資租賃、小額貸款等公司，唯獨缺少銀行牌照。成立於1948年的創興銀行現在香港設有總行及51間本地分行，並擁有全金融牌照。然而，作為一家家族銀行，在為滙豐銀行、中銀香港、渣打銀行所壟斷的香港銀行業，其未來的發展空間並不為股東們所看好。

分析人士指出，此次內地資本與港資銀行“聯姻”,對雙方來講都是新市場的拓展，這將為企業帶來新的利潤增長點。

受“春節效應”影響，樓市成交逐漸趨於平淡。今日網易財經從網易資料監控中心獲悉，今年春節期間，國內北京、上海、廣州以及深圳等四大一線城市住宅成交表現平淡，進入一月份市場成交量逐漸下降。

根據網易房產資料中心統計，臨近春節上一周，北上廣深住宅成交套數逐漸下跌。資料顯示，1月31日-2月5日，六天時間，廣州一手住宅網簽成交48套單位，中心六區更是零成交，同比成交量下降40.7%。

而上海市場，1月30日-2月5日期間，市場成交105套，而臨近春節上一周（1月20日-26日）市場成交高達1460套。儘管深圳以及北京未有資料表現，而根據臨近春節市場成交表現來看，資料也呈下降態勢。同策諮詢研究中心總監張宏偉分析認為，北上廣深等一二線城市的樓市調控拉開階段性“收緊”，市場短期成交平淡，加上春節因素，房企推盤節奏放緩，預計二季度或成為需求釋放視窗期。

一線城市春節成交現“休假”狀態

去年11月份以來，北上廣深等一線城市出臺地方調控措施後，廈門、南昌、瀋陽等二線城市也拉開樓市調控，政策“階段性”的也導致部分市場熱度下降。

根據國家統計局70大中城市房價資料顯示，2013年12月份房價走勢進一步趨緩，有29個城市新建商品住宅價格同比漲幅出現回落，儘管北上廣深依然同比漲幅依然領跑，但漲幅也有所回落。

中原地產研究中心資料也顯示出，截至2014年1月26日，54個重點城市新房成交約為19萬套，環比下調11%，同比下調15.6%。新年樓市開局趨冷。

在2014年春節期間，根據網易房產資料中心統計，從大年初一（1月31日）至初六（2月5日）六天時間，廣州一手住宅僅網簽成交了48套單位，中心六區更是零成交，同比成交量下降40.7%，網簽均價為9751元/平方米，同比上升2.1%。

上海市場，1月30日-2月5日期間，住宅成交105套，均價約為1.67萬元/平方米，集中在寶山區域。而臨近春節上一周（1月20-26日）期間，市場住宅成交高達1460套，（1月27-2月2日期間），市場成交554套，成交下滑厲害。

而在未有市場成交資料的深圳以及北京市場，從其臨近春節上一周看，北京市場上，（1月27日-2與2日）住宅成交150套，相鄰上一周成交達983套，下降80%；深圳市場，（1月27日-2月2日）住宅成交38套，而（1月20-1月26日）期間，市場成交達285套，下降超八成。

張宏偉認為，政策階段性收緊以及房企春節推貨節奏因素，2014年年初全國重要城市住宅市場成交量開始下降，銷售市場逐漸趨於平淡，樓市“春節效應”顯現。

需求或在二季度顯現

他認為，市場進入春節傳統銷售淡季時間段，在春節前後開發企業推盤節奏放緩，更多的推盤計畫放到2014年春節之後，或者政策調控效果逐漸趨弱的第二季度。

以連結地產市場研究中心監測北京市場為例，截至15日，北京1月上半月二手住宅成交量4266套，較12月同期下降6%。比2013年同期下降46.4%。一手商品住宅市場則已經連續20餘天無新增期房專案入市。張旭分析認為，由於 “京七條”對於開發商專案的限制性調控繼續從嚴，且尚未出現放鬆的跡象，加上春節因素，預計大部分樓盤或延遲到春節之後入市。

在上海市場上，2014年2月份在售的項目中，有293個項目有優惠促銷，打折樓盤數量床歷史新高。

據悉，由於新一輪限購限貸政策密集出臺後，北上廣深等重點城市樓市，不僅是二手住宅市場，一手住宅市場熱度整體小幅回落，短期內其政策效力將會繼續。

同策諮詢研究部總監張宏偉則指出，儘管去年11月份前後部分城市都發佈了“階段性”收緊政策，但是當前地方政府發佈的政策力度相對偏中性，預計政策效力會在2014年第二季度逐步化解，成為市場需求集中放量“視窗期”。

上海建工（600170）公告，公司全資子公司上海建工房產有限公司1月29日以35.2億元競得南京奧和房地產開發有限公司100%股權。

根據公告，奧和房產名下主要資產為奧體新城B3存量地塊。該地塊用地面積約為9.3萬平米，容積率2.2，為住宅用地。

公司表示，建工房產目前擁有的待開發專案數量及規模比較有限，為實現其經營業務的持續性，急需增加儲備開發項目。收購完成後，奧和房產將納入建工房產合併報表範圍，符合公司長遠發展和全體股東的利益。

房企海外融資再度掀起熱潮。昨日，來自研究機構中原地產的資料顯示，今年以來，已有近20家房企宣佈了不同規模的海外融資計畫，總融資額超過500億元。

多家房企宣佈海外融資計畫

昨日，商報記者統計Wind資料發現，今年1月，多家房企陸續宣佈了海外融資計畫。

1月23日，綠地香港宣佈發行於2018年到期的15億元人民幣債券，年息為5.5%；同日，大連萬達通過其境外公司，在海外成功發行6億美元10年期美元債券；1月17日，包括華南城、禹洲地產、花樣年等在內的多家房企宣佈了海外融資計畫；1月16日，九龍倉宣佈擬發行4億美元優先票據，其中75%的票據將分配給亞太區投資者，其餘分配給中東或歐洲投資者；1月15日，世茂房地產稱，將發行本金總額6億美元的票據。

昨日，來自中原地產的統計資料顯示，2014年以來，已有近20家房企宣佈了海外融資計畫，合計總融資額逾500億元。該機構分析，2013年，近40家房企海外融資額達1340億元，同比增長123%，而今年的勢頭有增無減。2013年1月，有17家房企海外融資，發債規模達到432億元，據此計算，今年1月房企海外融資規模同比增幅近兩成。

重慶房企正在積極謀劃

昨日，商報記者在採訪中瞭解到，不少重慶房企正在積極謀劃海外融資。

“海外融資包括境外上市、海外房產基金以及和海外的銀行合作。”本土一知名地產集團財務負責人向商報記者表示，該公司去年已與新加坡一家銀行達成合作協定，融資金額和合作方式正有序推進。

房地產顧問公司戴德梁行目前正幫重慶房企在海外找資金。其重慶公司總經理江冰河昨日向商報記者透露，目前有3~4個項目正在與海外的基金和信託接觸，這些專案的資金需求在5億~10億元人民幣。

“可能進行海外融資的房企，一般在中國香港、新加坡等地上市或有關聯公司。重慶的開發企業一直在作這方面的努力，比如龍湖和英利，分別在中國香港和新加坡上市；在2012年，重慶申基實業斥資1.61億港元入主星光電子等；協信集團也一直謀求登陸港交所。”江冰河說。

空港經濟區由於擁有強大的產業聚合能力，吸引眾多房企搶灘。據瞭解，目前已有綠地、首地、華夏幸福基業、魯能等多家房企涉足空港地產，進行產業園區或綜合性商業開發。業內表示，空港地產有著較好前景，但對於企業的資金實力有著較高要求，同時專案運營需要區域內強勢的產業支撐。

房企聯姻航空公司

1月16日，綠地集團與南方航空集團就空港經濟發展及現代服務業綜合體開發等方面達成戰略合作。

此次，綠地與南航將開展存量土地合作開發，配合城市產業升級，加強空港基地產業配套建設。據透露，雙方已將東北區域定為首期合作區域，並將瀋陽桃仙機場空港新城專案、哈爾濱太平機場產城融合項目等作為首批合作項目。

這已經不是綠地第一次與航空公司聯手。早在去年8月，綠地與東航集團簽署戰略合作協定，除綜合土地開發外，雙方還將在20多個省會城市的機場附近投資城市綜合體項目。

“在進行空港地產項目開發時，房企多選擇與航空企業聯手。對於航空企業來說，本身擁有物流等方面的諸多優勢，再加上房企的開發經驗，可謂強強聯合。房企與航空公司聯手在機場附近開發的空港園區，因稅收等方面的政策優惠也獨具優勢。”盈石集團研究中心總經理張平分析。

“房企+航空公司”這種合作模式並不少見。去年11月，華夏幸福基業曾宣佈與中國聯合航空有限公司聯手，在河北省推進臨空經濟區建設，規劃打造占地總面積約15平方公里的商業住宅區。

加速佈局空港經濟區

首都機場集團下屬公司首地集團，從去年至今也在加速佈局臨空地產，目前已在重慶等地空港經濟區增倉土地。首都機場地產集團有限公司運營總監徐漢文曾表示，未來首地集團將依託首都機場的優勢，將臨空產業佈局至全國各大城市。正是出於公司戰略轉型的需要，公司將首地大峽谷出售給凱德商用。


北京新機場的規劃建設更是加速了房企進一步佈局。目前，包括萬科、遠洋、龍湖、金地、鴻坤、富力等房企，都已經佈局北京新機場周邊。

張平表示，機場附近的產業園區等項目依託機場的航線支撐，設計規模大，定位清晰，對於計畫進駐的企業來說吸引力較大。項目後期銷售、自持均有較強的市場支撐。“但這類項目多是分階段開發，每階段推出的產品需要針對客戶需求精準確定。”但同時，有業內人士認為，目前全國有超過50個城市規劃空港經濟區。其中很多城市實際上並沒有充足產業支撐空港經濟區發展，反而為房企變相圈地提供機會。因此，企業進駐空港地產前要對區域的經濟活力程度有充分瞭解，避免盲目跟風。

2013年，萬科與綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、?大組成的“千億軍團”七雄爭霸，點燃了房地產行業的沸點。而在千億之後，企業該如何發展，行業又將出現哪些新的趨勢，已成為當下業內共同研究的課程。

房企將迎更快增速？

2013全年房地產行業的業績榜單余溫猶在，各大研究機構、投行便紛紛研究2014年的行業走勢。綜合各大投行報告來看，多數預計2014年全國的房地產銷售額增速在10%-17%，銷售面積增速為9%-12%。

國泰君安的報告稱：從開發商的角度來看，2013年只是開發商高增長的一個起點，從2013年開始一直到2016年，至少是2016年上半年，整個開發企業不但是利潤率會持續回升，銷售收入和利潤結算的增速也是一個持續往上走的過程。

事實上，各大房企也在暗中摩拳擦掌。瑞銀研究報告稱，萬科在2013年新開工面積為1950萬平方米，預期可推動2014年新推盤面積上升至2000萬平方米，加之2013年末可售住宅存量面積約750萬平米，預計2014年，萬科可售資源總量將接近2750萬平方米，對應金額約3050億元，預計簽約銷售額或將達到2150億元。而據保利地產相關負責人透露，早在2013年底，便開始為2014年的供貨量和具體項目入市做準備，未來將保持公司規模的穩定增長。此外，值得一提的還有同屬“千億軍團”的綠地和萬達，2014年目標直指2000億元。

據一位不願具名的業內人士表示，未來房企的規模化發展是一定的，只是每年的漲幅會出現波動。

今年千億軍團擴至10家？

從萬科的一家獨大，到與綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、?大的“七雄爭霸”，千億房企擴容徹底引爆了2013年的行業沸點。另外，2013年全年銷售業績已經超過600億元的華潤置地、世茂地產等標杆房企，也被看作是2014年“千億房企”的種子選手。

對此，研究機構克爾瑞已有預測：房地產行業集中度將進一步上升，2014年有望首次出現雙“兩千億”格局，即萬科和綠地將率先進入2000億行列，而千億俱樂部還將繼續擴容。

這個觀點得到蘭德諮詢總裁宋延慶的認同。同時，宋還認為，到2015年，國內千億級房企將達到10家。不過，宋的預言很快就被保利地產副總余英“刷新”。據余英預測，2014年的千億房企就將達到10家。

與此同時，另一個焦點則不約而同指向了“龍頭”之爭。2013年綠地銷售金額已達到1625億元，已經十分接近萬科的1776億元。業內人士表示，2014年的房地產行業將極有可能上演“龍爭虎鬥”大戲。

行業前瞻

趨勢1 房企分化進一步加劇

房地產企業間的兩極分化由來已久，而隨著大房企步入千億後，這一趨勢將會愈演愈烈。分析人士指出，在當前高度市場化的今天，一二線城市土地市場“高熱”，將決定了市場拿地壁壘越來越高。資本實力成為企業發展的決定性因素。

值得一提的是，僅1月上半月，便有近20家房企先後宣佈了海外融資計畫，總融資額超過500億元人民幣。業內人士分析，在2014年地價高企，房價漲幅逐步回落的市場格局下，兩大因素擠壓必然將造成利潤率逐步走低。特別是在當前全社會貸款利率水準高企的金融形勢下，融資成本的控制能力至關重要。大中型企業因有較好的信譽及較豐富的融資管道，綜合融資貸款成本較低，而小型企業受困於調控，融資成本往往較高。

因此，無論是資本實力還是融資能力，都決定了中小型房企將進一步拉開與大型房企的差距。

趨勢2 房企“出海”快馬加鞭

剛剛過去的2013年，成為房企名副其實的“出海年”。截至目前，已經有不少品牌房企開始佈局海外房產市場。據相關機構統計，2012年-2013年，房企在海外的房地產專案投資規模就已達幾百億美元，而這一規模在未來還將有繼續擴大的態勢。2014年伊始，綠地、新華聯便先後宣佈了最新的海外投資計畫。此外，萬達集團董事長王健林也表示將會在未來10年內，每年都會有海外投資專案。

記者發現，當前無論是開發商直接投資開發，還是進行股權收購、合作開發等，或者是去年品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過這樣的方式戰略佈局國際房地產市場，使其在國內規模化之後，迅速在國際房地產市場上實現品牌全球化、國際化的戰略部署。

此外，隨著海外移民投資新熱潮的來臨，國內龍頭房企也看准了國內移民、留學、投資和休閒旅遊所帶來的房地產市場需求的機會，加快佈局進度。

趨勢3 回歸核心城市佈局

作為千億級房企中少數未在北京大面積佈局的?大地產，終於在2013年搭上了進京快車，並一口氣拿下多個地塊，高舉高打的慣性做法引得業內外側目。“2013年在北京拿的地塊主要是以配建保障房項目為主，也希望借此來練手；未來，還將更加積極地參與到土地市場中。”據接近?大人士透露，?大未來的戰略佈局將進一步向一線城市傾斜。

而?大絕不是個案，目前主流房企回歸一線城市的節奏正在加快。強調高周轉的運營模式，使得更多開發商看好一二線城市更為確定的潛在需求。因此，預計2014年一二線城市仍是熱點。有分析人士表示，未來中國具備發展潛力的城市數量大致在50個上下。更多開發商將會選擇深耕優勢區域，同時適度回歸一二線，尋找優質的專案佈局發展。

趨勢4 企業發展必然多元化

前兩年，很多實體跨界進入房地產領域備受關注，而這兩年，房企跨界式發展則成為諸多房企的重要選擇。無論是萬科涉商、保利養老、還是萬達文化、?大賣水，標杆房企都在以實際行動彰顯著謀變的決心。


2013年，商業地產受到開發商追捧，萬科、保利、綠地、雅居樂、碧桂園、首創、華遠、鴻坤等各大房企均加大商業地產投資。事實上，商業地產是與房地產開發結合最緊密的產業，而房企試水的領域遠不止於此。

隨萬科“聯姻”銀行被賦予里程碑意義之後，不斷有實力地產企業進入銀行業。越秀集團旗下的越秀地產分別宣佈入股商業銀行，上市房企新華聯也宣佈再次涉足銀行。其實，自2009年開始，房地產金融化呈現加速態勢，相繼有中國泛海控股集團、魯能集團、複地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、星河集團等涉足銀行業。業內人士稱，未來房企的跨界發展也將更加多元，這對於企業持續發展將提供源源不斷的動力。

大陸去年「以房養老」這種養老保險產品一度引發廣泛關注。但是，這種抵押產權房換養老金的方式僅是養老之道的錦上添花。而當前另一種買房子來安度晚年的養老方式(養老地產)，卻已經吸引了越來越多人的目光。

大陸現在的房地產市場日趨分化，部分地方出現「量價危機」、商業地產競爭激烈、旅遊地產風險過高的情況。於是，商人們敏銳的目光又盯上了「養老地產」這個新的掘金點。

目前大陸養老市場很大，統計數據顯示，截止2013年底，大陸60歲及以上老年人口突破2億人，蘊含著養老商機達到4兆元(人民幣,下同)，到2030年有望增至13兆元。企業紛紛競逐養老地產商機，因為這顯然是塊誘人的蛋糕。


目前包括萬科、保利、招商、金地、遠洋等房企，都涉足了養老地產的開發。而險資也不甘落後，紛紛佈局養老地產項目，平安、新華、泰康等保險公司加緊腳步，圈地建設養老社區。據瞭解，大陸已有超過80家房地產商進入養老地產領域，而公開揭露的養老地產項目數量也已超過百個。

北京中原地產市場總監張大偉表示，全球的養老地產都是很難做到獲利的，從其他國家來看的話，養老地產，都是一個政府主導的、一個帶有福利性質的產業。以大陸目前來看，雖然說可以計算出來的蛋糕很大，但是能夠吃到的人應該很少，畢竟養老地產它需要投資很大，目前來看大陸房地產更多是依賴土地的增值，因此從短期來看，應說養老地產還是一個需要政策、需要政府著力的一個行業，或者說需政府補貼的一個行業。

多隻地產股表現低殘，股價平均較每股資產淨值（NAV）低46%，跌至2011年底水平。恆隆集團（010）昨天便「自爆」，過去8個月斥逾25億元增持約1億股?隆地產（101），可惜即買即「坐艇」，賬面蝕3.6億元。據本報統計，在同一時期，新地（016）及?地（012）的大股東亦分別斥資逾10億元增持，但均未能刺激股價反彈。分析員預期，地產股短期內仍將繼續調整，至下半年才有機會露曙光。

港府重手出「辣招」打壓樓市，再遇上美國退市恐掀加息潮，地產股受內外夾擊，表現極度疲弱，個別地產股反覆跌至2年低位，股價較NAV折讓平均達46%。眼見公司股份「大平賣」，多間地產股的大股東近年接連出手增持冀刺激股價，可惜徒勞無功，愈買愈跌。

多隻地產股近日創下52周新低，新地、恆地、新世界發展（017）及九倉（004）跌至2012年7月及10月以來低位；而?隆地產及信置（083）更創自2011年10月及12月以來的收市低位。?隆地產昨天收報21.6元，升1.6%；成交接近2億元。

8個月密吸 賬面蝕3.6億

恆隆集團公布，於2013年6月5日起至今年2月5日止，在香港公開市場以總現金代價約25.45億元，買入?隆地產合共1.00979億股，每股平均價為25.2元，相當於?隆地產已發行股本2.25%，目前持有?隆地產的股權增至52.87%。若以?隆地產昨天收市價21.6元計，該批股份賬面蝕3.6億元，虧損14%；然而，?隆集團董事局認為，近期股票市場狀況為購買?隆地產股份提供良機，並可增加公司在?隆地產的擁有權。

恆隆是次高調作出公布，被視為刺激股價的舉措；不過，該集團傳訊助理董事關則輝解釋，披露是基於港交所（388）規定，若過去一年的增持總額超過最後一次增持前五天的平均市值5%，集團便須披露。他表示，增持顯示大股東對公司的信心，將來亦不排除作進一步增持。

新地恆地未受增持刺激

本報統計過去8個月，其他本港地產股的大股東也有多次增持情況；其中以新地及?地的大股東郭氏家族和李兆基最為積極，分別作出31次及49次增持，合共斥資約10.7億及10.9億元，惟均未能刺激股價上揚。

過去一年，地產股先受到港府的嚴厲樓市政策衝擊，直接打擊銷售情況；至去年底，美國確認退市的消息不脛而走；加上近期各國接連宣布加息，令本已疲弱的地產股再度受壓。據花旗的資料顯示，目前地產股的每股資產淨值折讓介乎35%至53%，平均達到46%，已返回2011年底的低水平；若折讓進一步增加，則有機會重返2008年平均達50%的水平。

交銀國際房地產分析員劉雅瀚認為，地產股短期缺乏利好消息帶動，而市場人士普遍看淡今年樓市表現；加上港府政策及外圍市況等因素，若樓價下跌，或會影響地產商的每股資產淨值，令投資者不敢入市。

另一基金投資者亦預期，由於售樓收益難以增加，目前沒有購買地產股的理由。

陳啟宗：不愁內地商場無租客

國民收入提升，推動高檔消費。近年內地居民購物模式愈趨接近香港，驅使?隆地產（101）、九倉（004）及新地（016）等港商進軍內地商場及寫字樓，紛紛趕「插旗」；其中尤以?隆地產較早涉足內地樓市。對於近年商業地產供應激增；加上急速冒起的電子商貿威脅，?隆地產主席陳啟宗仍堅持押重注於高檔商場，相信旗下瀋陽和無錫等二線城市項目將陸續進入收成期。

不輕視網購衝擊

?隆地產主力發展內地收租業務，過去以上海為首站，其後擴展至瀋陽和無錫等多個城市，現已成為坐擁10個大型項目的商場龍頭；然而，自中央厲行節約「三公消費」，中國的奢侈品購買力大降，近期高檔品牌在商場開店的步伐已見放緩。

陳啟宗卻笑言，旗下項目條件「正如范冰冰這麼美，還愁無男朋友？」，並認為?隆地產高檔商場將成為國際奢侈品牌開店的首選，有力在內地商場的激烈競爭中「通吃」。

至於內地網絡購物潮流對商場消費帶來衝擊，陳啟宗不敢掉以輕心，過往先後宴請騰訊（700）主席馬化騰及阿里巴巴集團主席馬雲，向他們請教最新市場形勢。

不過，陳啟宗認為，旗下商場地點優越，主攻高檔產品，位處的城市銷售網絡完善，故此受電子商貿衝擊較小。

目前?隆地產內地物業租金收入中，約八成來自上海物業，他相信，隨着武漢和昆明等新商場成熟發展，租務組合和租金水平大有提升空間。

戴德梁行中國投資部董事總經理葉國平接受本報查詢時指出，商業地產項目要靠營運經驗及項目設計，香港地產商相比內地房企仍有明顯優勢，目前內地零售業最大的挑戰來自網上購物，供應激增只屬短期問題。

他表示，單靠數據判斷內地商場供應過剩有欠全面，地皮位置和設施規劃設計對項目成敗仍然最為重要；展望今年市況，相信內地商場租金水平將平穩向上發展。

與九倉埋身搶地 互有勝負

?隆地產（101）及九倉（004）兩間地產商，過往曾多次在內地拍賣場上吸納土地，興建大型的商住混合項目。興建商場最重要的考慮是地皮位置，內地大城市市中心優質地皮都成為本港地產商的兵家必爭之地，而九倉和?隆地產最少三次在內地賣地場上交手，結果各有輸贏。

爭至最後一口價

以九倉在成都的大型項目成都國際金融中心為例，此幅位於成都市最繁華的春熙路商圈紅星路82畝商業地王，是九倉於2007年以72.4億元人民幣的天價奪得，一舉擊敗信置（083）、華潤、新地（016）、新世界發展（017）及?隆地產等對手，與九倉爭到最後一口價的便是?隆地產。此項目的建築面積達76萬方米，折合820萬方呎，幾乎等於整個尖沙咀海港城（840萬方呎）。

其後，九倉和?隆地產再有兩次交手，分別在昆明和長沙爭地。2011年，?隆地產斥資34.968億元人民幣，在昆明透過公開掛牌競投，購得位於昆明市中央商務區心臟地帶的地皮，地皮面積約逾5.6萬方米，建築面積逾40.1萬方米。當年經過近4個小時長達83輪競價後，最終由?隆地產擊退九倉奪得地皮，成交價較底價溢價9.75億元人民幣，該地皮亦成為昆明史上最貴的「地王」。

至2012年，在武漢商貿中心的礄口區京漢大道的一幅地皮拍賣場上，?隆地產再下一城，以33億元人民幣投得地皮，同樣是贏九倉最後一口價。該地皮與武廣商圈及中山大道商圈鄰近，淨用地面積約8.26萬方米，?隆地產計劃把該地皮發展成建築面積最多46萬方米的商業綜合物業項目；其中包括購物商場、辦公大樓及公寓式酒店；另外，約有20.1萬方米停車場及設備配套面積。

平均六經紀爭一宗生意

辣招持續影響樓市，代理持牌人數連續9個月下跌，地產代理監管局公布，截至上月底止，個人牌照持有人數為35645，按月下跌不足1%，惟人數連跌9個月，累積跌幅達4.1%。以上月土地註冊處錄得5817宗成交計，即每6個代理爭一宗生意。

地監局表示，由於現時代理人數及考試人數均有萎縮情況，故牌費沒有減價空間。

牌費沒有減價空間

二手交投在辣招下已大幅回落，並屢創新低，於上月底公布的代理牌照人數，也連跌9個月，但代理爭生意的情況，由早前10個代理爭一宗，降至6個代理爭一宗，情況雖有好轉，但未算大改善。

地監局主席陳韻雲在新春聚餐上坦言，希望今年不會再出現10代理爭一宗生意的情況，並表示局方收入主要靠代理牌費及考試費，惟兩者均出現萎縮，故牌費沒有減價空間。

陳韻雲表示，局方現時儲備足夠，可維持兩年營運，目前有約1000萬元盈餘，由於今年仍以一手為主導，並會投放更多資源在新盤上，加強與代理溝通。

地監局署理行政總裁韓婉萍表示，早前「放蛇」行動檢控墊支個案，現時仍在處理中，該局收到兩宗相關投訴個案。至於該局行政總裁一職仍在招聘中，韓婉萍期望4月可落實人選。

前任執行總監黃維豐在上月離任，接捧的是同樣來自警界的方安妮，曾在警隊服務27年，在大年初五（4日）履新。方安妮昨日稱，自己流着「P」型血。她曾在西九龍衝鋒隊工作，離職前為機動部隊（PTU）警司。

陳韻雲買定豪宅等退休

另外，已擔任地監局主席一職達6年的陳韻雲，早前連購兩伙億元洋房，現居於山頂白加道。原來陳韻雲早已對白加道28號情有獨鍾，她透露，居於該地段8年，地點方便，加上兒子將在美國學成回來，故購入洋房與兒子一同居住，亦同時準備退休後的生活，笑說：「購入洋房後已清晒袋㗎啦！」至於早前購入的壽臣山Shouson Peak洋房，則考慮放售。

對於未來豪宅市況，陳韻雲表示，西九龍和九龍站一帶豪宅有內地客支持，淺水灣及南區則受港人追捧，樓價有支持位，但較偏遠的豪宅物業，樓價有機會受壓。

至於商廈方面，她表示，去年表現差過2012年，舖市已經見頂。她同時告誡年輕人，不須急於20多歲便置業，應將精神集中在一技之長。

她憶述，30多歲時在英國首次置業，當時以約20萬至25萬英鎊購入Chelsea第一街物業，收租4年後沽出，獲利約10%至20%，去年重遊舊地，已發現物業較當年賣價升約10倍。

陳韻雲透露，個人在內地的投資項目只有位於北京的長安俱樂部大廈物業，她於92年在內地從事律師工作，96年斥資約1000萬元，以「摸頂價」購入約3000方呎單位作律師樓辦公室，至今仍在運作中。

位於馬鞍山白石的住宅用地，將在今天起招標，3月21日截標，地皮佔地約40.58萬方呎，最高可建樓面約43萬方呎。中原測量師行執行董事張競達認為，用地規模大，可建中型至大型單位，預料區內會有不少中型和大型發展商感興趣，估計每方呎樓面地價約5000元，估值約21.5億元。

位於坪洲一幅面積逾1.8萬方呎的住宅地，也會同步招標，市場估值約2000萬元。

節日氣氛濃二手交投淡靜，大型屋苑交投淡靜，反觀二綫平價單位接連獲承接，德福花園地下單位錄成交後，屋苑頂層戶以485萬元沽出。

德福頂層 減10萬沽

買賣雙方仍未重投二手，2月交投淡靜，成交一向較頻繁的細價樓嘉湖山莊，昨屋苑才「開齋」錄本月首宗成交，市場指景湖居11座高層B室，實用面積630平方呎（建築面積811平方呎），以360萬元市價沽。

反觀個別質素略遜的單位獲承接，九龍灣德福花園地下單位沽出後，昨市場再錄頂層單位成交，利嘉閣地產高級經理鮑允中指，屋苑O座頂層單位，實用面積516平方呎（建築面積578平方呎），略減10萬元以485萬元沽出，實用呎價9,399元，由於升降機不直達頂層，造價一般平約5至10%。

業界料周末才會好轉

另外，中原地產分行經理馬斯力指，天水圍慧景軒1座低層C室，實用面積518平方呎，以305萬元沽出，由於單位為極低層，故造價較低，原業主2011年12月以212.5萬元購入單位，兩年的額外印花稅限售期過去，即沽出單位，轉手獲利92.5萬元。

業界料，節日氣氛仍濃厚，預期二手氣氛要到本周末才會好轉，但新盤搶客下，交投仍持續疏落。

兩幅屯門住宅限量地今截標，因規模僅290伙至370伙，故中、小型發展商競投意慾較高，百利保（00617）將入標競投。兩幅用地估值分別由5億及6億元起。

今截標 估值共11億起

富豪酒店及百利保董事范統表示，兩幅用地所處的社區發展成熟，而且有輕鐵接駁，故具有發展潛力，集團今天會投標競逐。

對於市況氣氛持續淡靜，再有大型鐵路上蓋項目流標。范統回應指，集團現時的土地儲備還有增加的空間，故將來會繼續積極參與投地，但會以小型至中型項目為主，例如今天截標的兩幅屯門用地，單位最多只有300餘伙。

其中規模較大的地皮位於震寰路與良德街，總可建樓面面積約21.3萬平方呎，最少落成量為370伙，估值約5.97億至7.46億元，樓面呎價約2,800至3,500元；而良德街用地可建樓面面積則約16.7萬平方呎，最少落成量為290伙，估值約4.68億至5.85億元，樓面呎價約2,800至3,500元。

另一方面，政府今天會推出馬鞍山白石及坪洲教育路2幅住宅用地招標，估值共約22億至23億元。

政府無意減辣，加上美國退市，加息周期隨時殺到，美聯集團(1200)副主席黃靜怡昨預期，今年樓價易跌難升，預期下調幅度約5%至10%。受發展商積極推盤並提供優惠，去年底一手較二手的溢價由以往30%至40%大幅收窄至去年末季僅0.2%，相信今年一手會繼續「打殘」二手。

黃靜怡估計，二手成交量會繼去年後再創新低，而代理競爭亦會激烈，料代理爭客情況會由「10人爭開1張單」增至「11人爭開1張單」。

代理爭客將更趨激烈

她又稱，雖然BSD(買家印花稅)打擊內地買家的入市意慾，但去年底已見到有買家來港「尋寶」，主要是洋房及豪宅分層單位。

她指出，今年公司繼續擴充人手增加約10%，以照顧一手市場需要，但開舖策略則會較為小心，部分舖位亦正與業主商討減租事宜。她表示，近期所見，有不少來自金行及其他零售業人才加入地產代理行業。

一手料繼續打殘二手

她表示，發展商今年繼續大力推盤，且提供不同折扣優惠，令一手較二手的溢價由以往30%至40%大幅收窄至去年末季僅0.2%，相信今年一手會繼續「打殘」二手，估計二手成交量會繼去年後再創新低，料比03年「沙士」時更差。她稱，二手業主要出貨，一定要削價才可吸買家，以35個屋苑新春期間(年廿七至初三)只有19宗成交，較去年蛇年34宗大跌44%，創自02年來紀錄新低，比03年時低位21宗成交更少，可見馬年新春二手表現仍未能擺脫蛇年的低迷窘局。

黃靜怡表示，二手成交量低迷，樓價亦有下調之勢。據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，以大型屋苑同座同室而樓層相若的單位比較，今年成交價普遍較去年下跌4%-11%，如嘉湖山莊樂湖居4座一中層E室單位，今年1月註冊的成交價約246萬元，較去年8月註冊的同座中層E室單位277.6萬元跌約11.4%，反映就算同座同室而樓層相若的同類型單位，今年需減價始能獲承接。

雖然政府近年積極賣地以求增加房屋供應，但動工數量卻未能連年同步上升，反映住宅項目開展速度與土地供應出現明顯脫節。根據屋宇署最新公布，12月份全港只有3個項目動工，涉及359伙，表現較11月份的「零動工」為佳，但綜合去年全年數字，動工單位只有9,751伙，相比2012年的13,142伙減少26%，未能承接去年趨勢再次破萬。

利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，上月3個動工私宅項目，涉及359伙規模最大要算是新地旗下的將軍澳66C1區項目，涉及單位312伙。 回顧2013年，全港共有48個私宅項目正式動工，單位總數只得9,751伙，新界區所佔數量最多，單位數量5,605伙，佔全港整體動工量的57.5%。

4個私人項目落成涉331伙

雖然去年私宅動工量數字偏低，但回顧政府自2010年開始頻密賣地，合共約5,000伙可在今年內開展工程；港鐵多個大型上蓋亦可望年內動工；連同東涌55A區(約2,392伙)及火炭坳背灣街1至11號(914伙)等私宅項目，不少於早前月份已獲批准動工，料可於今年施工；粗略推算2014年動工量可望增加最少80%至約1.8萬伙水平。

落成量方面，儘管政府積極增加土地供應，但去年12月全港仍只有4個私人項目落成，涉及單位331伙，較11月份的558伙減少41%，數字已連跌兩個月。2013年全年私宅落成量只有8,254伙，較2011年的10,149伙減少19%；與政府預測2013年私宅落成量13,551伙，相差接近39%，遠遠偏離應有進度。

屋宇署批出16份建築圖則

另外，屋宇署公布，去年12月份共批出16份建築圖則，最大規模為新地將軍澳66D2區臨海限量地，發展商曾預計總投資額達60億元，准建4幢2層高洋房、1幢9層高住宅(建於1層地庫之上)、以及6幢16層高商住物業(建於2層平台之上)，總樓面約56.4萬方呎，其中住宅佔48.32萬方呎。

會德豐山頂加列山道63號出租項目賽詩閣，亦獲批建1幢8層高分層豪宅(建於1層地庫之上)，總樓面約4.2萬方呎。?地收購的紅磡馬頭圍道196至202號，准重建為1幢26層高商住物業，總樓面約4.14萬方呎。路勁基建主席單偉豹九龍塘喇沙利道25號，准建為1幢4層高分層豪宅，總樓面2.4萬方呎，以屋地買入價計，樓面呎價約18,750元。

英國財政大臣奧斯本(George Osborne)昨(4)日提出警告，英國的房市短缺現象很可能至少會在持續10年之久。奧斯本認為英國最近的改革計畫具有正面的影響作用，能夠舒緩民眾對房市泡沫化的擔憂。

英國《衛報》報導，奧斯本坦言，英國目前要克服空前的房市供需失衡問題，還需要做更多的努力。儘管如此，奧斯本對於英國的前景表示樂觀，經濟才剛回暖，他認為復甦的動能可以持續下去。

奧斯本也聲援英國政府所推行的購房援助計畫(Help to Buy)。部分人士質疑此措施會助長英國倫敦及西南地區房地產的炒作，因為民眾不需要大量的保證金即可進行大額度的借貸。

然而，奧斯本強調，英國房價自大蕭條開始就大幅滑落，目前仍遠低於過去的高峰。另外，他表示必要時英國央行也會採取必要措施為房市降溫。

房市供需失衡的問題，才是真正令奧斯本擔心的潛在危機。奧斯本認為，目前的改革計畫已經對英國新房產生正向作用，房子也被建築在適當的地區。但新房建設仍須不斷持續，才有可能解決英國這個空前的難題。

奧斯本說道：「我們應當對房市是否過熱有所警惕。」但根據英國央行的報告顯示，現在還沒有泡沫化的問題。

此外，奧斯本對於國際情勢的風險也表示憂心，其中包括歐元區部分國家經濟的弱勢表現、新興國家的動盪局勢，以及美國未來的經濟的不確定性。

緬甸作為新興市場後起之秀，成為外資眼中的投資天堂。看似商機蓬勃爆發，做什麼生意都能夠成功，但這個甫開放不久的市場，仍缺乏完備的金融、投資法規與土地使用等制度。特別是房價飆漲速度，租金比台北101還高，令人咋舌，也嚇壞許多人。再加上基礎建設缺乏，以及2015年總統大選變數，想到緬甸這個新冒險樂園淘金，得有心理準備。

首先，房地產飆漲速度直逼紐約、新加坡。由於緬甸過去遭歐美貿易制裁，物資不足，因此符合商辦用途的大樓，多半為開放後所建，奇貨可居，租金十分昂貴，飛漲速度逼近世界第一。

仰光精華區漲10倍

緬甸仰光台灣貿易中心主任葉人誠說，以台貿中心所在的UBC大樓為例，因交通便利，每平方公尺每月租金達1600元新台幣，相當於1坪要5289元新台幣，比位於台北精華區的101及國貿大樓租金還貴；而市中心外圍老公寓做為辦公室，每坪租金也要6千元新台幣。

2013年，仰光精華區住宅用地上漲至少10倍，工業用地漲幅也達5倍之高，儘管當地工業區如明格拉洞等規畫簡單、公共建設落後，但區位較佳，仍然是一地難求；且緬甸當局對進駐工業區廠商精挑細選，入駐機會相當有限。

此外，在緬甸要找到合宜的住宅，要價不菲，儘管緬甸政府已祭出打房政策，但交易稅高達37%。市場上房價虛報、價格混亂，30多坪經裝修過的2房公寓，每月租金約為台幣7萬8千元。當地華人說，這個價錢的房子「品質可能是台幹可以接受的最低限度」，找到台幹合宜的住宿地點，是門不小的學問。

熱門時段e-mail塞車

另外，緬甸基礎設施匱乏，停電、電話不通是家常便飯，緬甸發電多仰賴水力，因此「淡旺季」明顯，停電相當頻繁，需要穩定電力的產業如3C電子等，必須另外籌備不斷電設施，光是發電機、安全變壓器等成本就相當昂貴，貿協研究員范光陽說，把這些成本考量進去，這些產業進駐「根本不划算」。

除了製造業，零售業不斷電的投資成本，也不下於製造業。以首府仰光市區為例，每晚停電、跳電次數可能高達3、4次，如果沒有不斷電設施，「每天能夠做生意的時間，就硬是比別人少了幾個小時。」

從事電信業的台商陳政圻說，在仰光使用2M的網路頻寬，1個月要高達700美元，在晚上7點到10點的熱門時段，更是常常塞到「連1封email都寄不出去」的程度。這恐怕是處在網路發達的台灣所難以想像的。

貪腐嚴重人治當道

還有，鎖國20多年的緬甸，一如許多未開發國家一樣，官僚貪腐相當嚴重，「人治」需要「關係」。當地台商說，緬甸的人治從浮動的稅率與電價就可以看出來，不但稅率必須與當地官員「談」出來，電價也是「收到帳單以後才知道」，去年10月就突然翻漲了1倍，儘管數目不多，但「由於相當人治，做生意心臟要強一點。」

不過，貿協研究員范光陽指出，隨著緬甸走向民主化，人謀不臧的風險會大幅改善，但他也提醒，越早進入市場越能搶占先機，其中的取捨，還是需要台商量力而為、多觀察。