受惠日本景氣復甦、安倍經濟政策加持，加上日圓貶值效應，讓台灣人借便宜日圓、搶買日本房子、或公寓出租，投資報酬率比台灣還高，連帶讓台資銀行的日本分行也沾光，獲利亮眼。

當地台資銀行利多
銀行局長桂先農此行赴日，除查訪日本調降借款利率的相關資料外，也順道了解了5家台資銀行在日本設點的概況，發現5家台資銀行的日本分行，增加了很多不動產放款業務。

目前包括兆豐銀、第一銀行、台灣銀行、彰化銀和中國信託商銀，共在日本設有6家分行。

據了解，5家台資銀行從去年起，增加很多當地的不動產放款，主要都是台灣人赴日投資不動產放款為主，貸款成數約7成，貸款利率則因日本低利環境，貸款利率也僅約2~2.5%。

銀行主管說， 因目前日本仍處極低率環境、又搭配日圓貶值，發現很多民眾，借2~3億元日幣搶進東京好地段的店面出租，在日本當起「異國包租公」。

而對台資銀行而言，則逢這波日本房市漲勢，讓國人赴日投資不動產也大增近5成，再搭配日本社區開發案，帶動銀行房貸業務明顯成長，業績也出現令人意外的驚喜。

豪宅頻頻被政策下達追殺令，財政部又在5月份申報綜合所得稅首度納入台北市總價8,000萬元以上、其他縣市5,000萬元以上的豪宅加重課稅措施，使高總價豪宅再次面臨市場的檢驗；遠雄、華固、長虹、大陸等大型建商紛紛改弦易轍，開春後至329檔期，明顯向中小宅的「親民」市場靠攏。

遠雄企業團董事長趙藤雄表示，雖然2014年國際經濟景氣可望復甦，台灣經濟今年也會優於2013年，不過大環境有QE減碼帶來的升息壓力、年底七合一選舉的影響，還有政策不斷干預房市，尤其是豪宅市場，因此今年遠雄已調整產品策略、「配合政府政策走」，推出一些中小坪數產品，像台中新案，會規劃每坪約12萬元、1戶總價約360萬元的產品，嘉惠台中的潛在客戶。

另外，遠雄在新莊的「新宿」，也規劃35、45、48坪等中型坪數產品；北投「山綺」二期也有33、55、65等坪數的產品。

華固董事長鍾榮昌表示，今年房市回歸基本面，呈現個案表現，比較特別的是華固為服務廣大的年輕首購族群，將在2月潛銷、329檔期登場的地上權百億大案「華固新天地」，規劃18、27、40坪，每坪5字頭左右、約市價7成的地上權產品，走親民路線。

華固今年推出的新案，除部分先建後售的大戶產品外，桃園「華固天圓」、景美「華固新天地」等都走平易近人的小宅風。

長虹過去以百坪大戶、科技廠辦為主，今年也改弦易轍，積極向首購、自住換屋客靠攏。

329檔期將推出的林口「世紀長虹」，規劃每戶60坪和80坪，避開財政部「追殺」的百坪豪宅大戶門檻，從善如流改走親民風。

欣陸控股旗下大陸建設，去年簽下北新路、中正路口的合建案土地，預計第3季推出，目前也規劃30、40和50坪的中型坪數，向中產階級招手。

5坪倉庫月租千元 簽長約護收益

土地寸土寸金，地主「養地」百百款，不管長租短租都想靠土地進財。坐收長期收益的地主有人一簽就是20年租約，租方開設幼稚園，也有風格餐廳租方簽約5年以上、斥資不菲打造特色建築，連網站都出現「月租1000元的5坪攤車倉庫」養地祕招。

不想牽就舊建築的餐廳業者，想打造專屬的特色餐廳，便會找空地承租，從無到有打造專屬的風格空間。台灣房屋竹北自強直營店經理黃奕指出，像白木屋、陶板屋等，業者希望打造特色設計建築，因此跟地主租地興建地上物，還可將興建成本和地主協調降低租金。

黃奕指出，若土地租給超商，每月每坪租金約500~800元，以500坪土地來說，每月便至少有25萬元的租金收益。
有些地主想高枕無憂放長線養地，就出租給教育事業，例如新竹高鐵站附近有500~600坪空地，由幼稚園跟地主承租20年，月租金30萬元。

須加水電興建成本
近年北部建商積極在台中獵地，讓土地更是炙手可熱，住商不動產台中萬和加盟店店東陳萱柔表示，台中市單元1安和自辦重劃區，土地租金較便宜，每坪月租約300~450元，可租給幼稚園或安養院等。

單元2黎明自辦重劃區土地則有代銷、精品、餐飲等業者承租，其中不乏高級跑車、牛排館等進駐，通常會租5~9年左右，月租金每坪約400~650元不等。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則分析，土地最難租出去的為特殊用途物件，因為不符合一般民眾的需求，至於大面積土地則多由企業財團承租。

有意承租的人要考量如果租空地，因為沒地上建築，可能還要加上申請水電、興建建築的成本，除非想自行設計建築樣貌，否則租空地不一定划算。

市區千坪租金百萬
由於普遍存在的「有土斯有財」觀念，一查 591房屋交易網與樂屋網待租物件，發現待租的市中心空地還不少，月租金約3~13萬元，千坪以上土地月租約32~158萬元，特別的是在台北市饒河街有一筆每月1000元、僅5坪的攤車倉庫土地待租。

台中地主何先生的阿公留下一筆土地，兄弟姊妹都為共同擁有者，「不好分割乾脆跟大家講好直接出租土地，再把收益平分給大家，現由KTV業者承租，每個月每坪可收1200元。」

土地租建商 觀察房市變化

房市景氣變化莫測，不想被長期租約綁住的地主，想靈活運用土地看景氣合建推案，會選擇出租給建商或代銷業者，還可以趁機觀察房市變化或「租客」商譽；而建商或代銷租了空地，多半規劃成「外接待中心」使用。

每坪月租5000元
東森房屋七期新市政加盟店店長許永雄說，以台中七期來說，空地租賃每坪月租金約1000~1500元，若土地上有建築物，月租金每坪為1500~2000元，較不喜歡簽長期租約的地主，主要是怕中間若要賣地，恐有違約問題。

外接待中心林立的新北市淡水區，接待中心每坪月租約1000~5000元，太平洋房屋淡水地產中心店長蔡為閎指，租期約3個月到半年，視土地地點不同，租金收費也有落差，又以中山北路與「家樂福」附近的土地最精華。

有建設利多的區域，地主更惜售。新北市淡水區地主R先生就說，曾有建商開價每坪65萬元的高價想買土地，該土地雖然是位在加油站附近，但他看好未來若蓋跨海大橋，土地還可以賣更高價格。

台中的雙橡園開發，是向市府簽約租20年的抵費地規劃會所銷售建案，該公司業務部經理陳金山說，可再續租1次，最久共40年，每件個案推出時間為半年到1年，結案後在同地點推出下一件新預售案，有效利用此據點，目前待售案為「雙橡園V1特區」，已售9成。

竹北推案主打年報酬4％ 逾1年僅售7成

投資房地產不在精華地段、明星學區旁，而是機能較差或外圍城市，這樣有賺頭嗎？不只桃園縣中壢市、新竹市出現許多分割套房，連過去給人偏遠印象的桃園縣大園鄉，都推出包租宅。不過新理想廣告總經理黃正忠認為，去年起投資客紛紛縮手，這類產品恐不好推。

綜觀市場銷售中個案，桃園縣大園鄉「喬崴MOMA」、新竹縣竹北市「縣三金磚」、新竹市「擎業金鑽」、「寓見愛」等皆以分割套房、包租2年為銷售策略，不過因地點多不在人潮聚集的市區，可能讓許多人產生：「這是在哪？」的疑惑，也質疑這種位置稍偏的建案是否真能獲利。

桃園縣大園鄉雖有捷運機場線、航空城議題，目前機能欠缺，北部建商喬崴開發建設仍於菓林重劃區推出新成屋「喬崴MOMA」，並以包租2年為廣告訴求。

自住買盤當道
新竹縣竹北市建案「縣三金磚」臨十興路與聯發街，屬於縣治3期重劃區，規劃22∼31坪的收租產品，每戶可隔2∼3間套房，年報酬率約有4％。

但該案自2012年11月公開，至今銷售7成，專案副理羅國愷透露：「大環境沒那麼好，買氣就不會太熱絡。」他認為，這2年自住買盤當道，投資買方本來就較少，加上新竹是封閉型市場，銷售速度與其它地區相比自然較緩慢。

雖然房市氛圍不佳，業者推出投資型產品也可能另有考量。「寓見愛」專案經理張嘉祐表示，像該案基地不到200坪，若採規劃純住宅，產品坪數、格局都會受限，不見得能吸引自住買方，但推分割套房，月租金可達1∼1.5萬元，報酬率約4％，已有不少自營商、竹科客前來購買。

講求周邊客源
「比較偏僻的地方，要蓋自住產品也難，客源有限。」黃正忠分析，過去北市可推酒店式公寓作為投資，是因機能佳周邊又有商務客群，但桃竹無此條件，分割套房只要周邊客源穩定，基地位置、大小問題不大，包租產品則可講求增值，並以包租來降低買方的不確定性。

不過他認為，前幾年投資客盛行，去年因政策打房加上多空交戰，投資客紛紛退場，下半年起買氣低迷。雖今年政策動向與國際情勢逐漸明朗，年後房市回溫，但這類產品購入門檻低，買方通常是「初階投資客」，資金不高、動作會更保守。

想當包租公不一定要往人多的地方擠，只要客源穩定、房價基期低，投資報酬率反而比市中心的收租產品高。桃園、新竹、台中都有業者在大學城周邊推出報酬率約4％的分割套房吸引包租公，不過網路地產王總經理陳韻如提醒，應留意學校招生狀況，以免少子化導致客源不足。

房地產投資招數百百種，但買房收租最單純，也是普遍大眾喜愛的方式，而大學城附近因空窗期短、租客單純，收租套房盛行。

陳韻如分析，台北市的房價太高，台灣大學、台灣師範大學周邊雖熱鬧、客源穩定，報酬率很難超過2％，「市區很難要求報酬率，都靠轉手增值。」

搶攻偏遠校區
出租產品講求低成本、高報酬，部分校區雖然地點較偏、機能稍弱，周邊仍有搶攻租屋市場的新建案推出，如桃園縣平鎮市「大清MBA」、新竹縣新豐鄉「Rich計劃──富旺富裔」以及台中市霧峰區「亞洲學苑」。

有巢氏房屋中區協理莊志成表示，以新竹縣新豐鄉明新科大來說，周邊過去皆有推過分割套房的新建案，因房價低，每坪10∼11萬元，報酬率4∼5％不是問題，不過買方多限於在地客。

陳韻如則提醒，雖然地點偏遠的大學城購屋門檻低，可創造高報酬率，但若校方經營不善，未來可能面臨倒閉問題，而建案規劃若無特色，包租公也寧可選擇中古成屋改裝，建案不是有高報酬率就好賣。

政府補助推廣再生能源，使投資太陽能成最新趨勢，《蘋果》記者發現，有太陽能板業在拍賣網站推出「租頂樓送遮陽棚」方案，屋主除省搭建鐵皮遮陽棚費用，每年還可獲5％賣電收入，20年到期後可免費獲贈設備。房仲業者提醒，因合約期限為20年，期間難免有房屋買賣機會，須釐清相關權責，以免產生糾紛。

台灣日照豐沛，尤其中、南部更有利太陽能發電，部分建商推案時打出「屋頂日照就能變黃金」建置太陽能發電系統賣點，與台電簽約合作，賣電所得可直接回饋給社區住戶，包括台南「人間清境」、「天賜良緣」與高雄「映美墅」建案等。

20年後免費獲設備
但上述方案仍以大型社區為主，一般民眾若想裝設，除自掏腰包，也可考慮與業者合作，單純出租屋頂，賺取1年5％賣電回饋金。

在拍賣網站徵求屋主的鉅騰太陽能有限公司經理張富程表示，以租賃最小單位面積為20坪來算，民眾每年可獲5000元賣電所得，租賃合約為20年，之後發電設備免費送給屋主，但限制台中以南，擁有合法頂樓且未加蓋、無日遮者適用。
張富程解釋，以常見的10K瓦發電容量，在中南部可年產13000度電，若把電力賣給台電，1年可有9萬元收入，但需22坪空間裝置40塊太陽能板，1套裝置成本80萬元，「民眾也可選擇自行裝置方案，國泰世華、永豐銀行都有提供貸款方案。」

留意買賣轉換合約
「太陽能裝置系統在台灣發展不算純熟，南部較適用。」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，民眾除要注意合約內容，也要考量20年內若房屋有買賣轉換，後續合約如何履行。

至於民眾自行裝置太陽能板是否須申請執照？內政部營建署建築管理組表示，按經濟部能源局設置再生能源免請領雜項標準規範，凡高度低於3公尺、面積600平方公尺（約181坪）內，無須另外申請執照。

比搭鐵皮漂亮
在高雄經營運輸業的民眾張喬羚去年底出租住家頂樓，她表示：「比鐵皮屋頂還漂亮，又可遮雨，高市府最近有推廣，去年800萬元補助款都被申請一空，我還來不及申請。」高雄蚵仔寮民眾歐先生說，出租屋頂可省30萬元搭建鐵皮屋頂費用，「會考慮使用」。

裝置太陽能板指標建案
★人間清境 台南安南
˙全台規模最大(17戶住宅)設置太陽光電系統，與台電併聯賣電，並導入銀行融資
★天賜良緣 台南安平
˙社區頂樓租給太陽光電設備業者，每年分得2萬元回饋金，高樓層住戶可因此降低室內溫度最高達5℃
★映美墅 高雄小港
˙高雄首座光電社區，買屋附設屋頂太陽能裝置，住戶自行發電轉賣台電
資料來源：《蘋果》採訪整理

高級住宅與豪宅住戶被盯上了！財政部日前發函五區國稅局，要求比照台北市「豪宅查稅示範區」，擴大對全台豪宅與高級住宅全面查稅。

房仲業者表示，全台身價5000萬以上的豪宅或高級住宅約2~3萬戶會受衝擊。

財政部今年將豪宅、預售屋、頻繁買賣自用住宅三大類列為查稅重點。依據函文，地方將訂定自住及非自住房屋稅差別稅率、與調高房屋標準價格，由五區國稅局追查全台豪宅是否實價課稅或逃漏稅，查稅成果於今年第一季出爐。

過去按房屋評定現值一定比例來推計所得，離實價太遠，財政部去年在售屋財產交易所得標準中，新增「豪宅條款」，並針對首度容積轉移案件、黃金店面、藉由信託或贈與方式轉移所有權規避奢侈稅七大項目進行查稅，估計光是補徵稅額和罰款就超過32億元。

對於發函各國稅局對豪宅大查稅，北區國稅局副局長王玠琛說明，這原本就是列為年度重點查核，發函只是重申這項要求。

以台北市示範區來說，豪宅定義為每戶總價8000萬元以上，或每坪100萬元以上、每戶80坪以上；符合前兩項要件的戶數達70％以上者，則整棟列為豪宅。知名豪宅包括帝寶、元大一品苑、信義之星、寶徠花園廣場等都在查稅名單內，初估光是北市就有158棟、超過3200戶豪宅。

但財政部大查稅對象不限台北豪宅，還擴及全台高級住宅，但高級住宅定義將由區域分別訂定。財政部上月曾依央行標準，訂出雙北市房屋售價8000萬元以上、其他地區房屋售價5000萬元以上，為「豪宅」定義。

房仲業者表示，依據這個標準，全台大約有2~3萬戶將受到衝擊。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，加強對豪宅查稅會讓「假豪宅」現行，而對真豪宅客層來說，稅率再高他們也繳的起，且如此無異是有國家認定其「真豪宅」身份，所以沒差。

徐佳馨最後肯定財政部這招有其效益，「實務面查緝容易，打擊層面又小，並可幫助國家稅收入帳。」

一項調查顯示，超過6成民眾認為2014年對於房市影響的最大因素是利率走勢，其次是物價波動、房市供給量及股市表現。

東森房屋不動產趨勢中心今年1月2日至17日透過網路，進行「2014房市大預測問卷調查」，共回收851份有效樣本。
調查顯示，對今年房市影響最大的因素，依序是利率走勢、物價波動、房市供給量及股市表現。

東森房屋指出，去年央行總裁彭淮南提出利率不會永遠維持在低檔，市場解讀為央行暗示將升息，因此不僅是投資客，自住客都在關注這個議題。

調查發現，今年為房市多空看法分岐一年，但仍有將近6成民眾有購屋意願，在這些民眾中，有6成3的民眾已有房屋卻仍有購屋意願。

東森房屋不動產趨勢中心副理沈劍秋建議，今年想要購屋的民眾自有資金的比重越高越好，以防利率上揚或房價下修時，產生巨大的財務壓力。

他說，目前已有自有房屋者，不急於擁有第二棟房子；至於自住型的買方，除擇優質地段入住外，也應善用議價空間。

根據調查顯示，香港房價所得比14.9倍，是房價負擔最高的城市，台北市為13.5倍，緊追在後，不過，香港學者指出，和香港比起來，台灣土地大、人口少，城市沒有界限，房價漲不起來，就連豪宅價位都不會逼近香港豪宅的天價，台灣民眾買房的痛苦指數和香港比起來，不算高。

美國顧問公司Demographia「國際房價能力負擔調查」顯示，香港已經連續4年蟬聯房價負擔最高的城市，房價所得比14.9倍。Demographia調查中雖未提及台灣房地產，但根據內政部營建署的資料顯示，去年(102年)前3季的整體房價所得比平均為8.8倍，台北市13.5倍、台中市7.9倍、高雄市7.6倍。與Demographia的統計數據相比，台北市房價所得比緊追在香港之後。

不過，香港城市大學教授曾淵滄表示，台灣房地產能漲的幅度有限，和香港比起來，台灣人口少、土地多，房市炒不起來，或許有幾個特殊建案房價驚人，但和香港比起來是小巫見大巫，因為亞洲超級富豪前幾名全在香港，香港地狹人稠，豪宅聚落一屋難求。

反觀台灣，曾淵滄說，「台灣城市沒有界限，可以擴大，例如將台北縣納為新北市，土地無限供應，民眾可以選擇居住房價較低的區域，因此，台灣房價不可能逼近香港。」

至於房價何時可接近合理價格，曾淵滄表示，香港房市週期為17年至20年左右，短期內在政府壓抑需求下，房價不升不跌。至於長期來看，香港房價上次低點是2003年，現在房價要逐步走到高點，到民眾無法承受，政府感受到明顯壓力，並且要大量增加供給時，房價就會下跌，預估2020年為香港房市開始下跌。

房價年年漲，造成商辦、住商大樓租金報酬率降，近來「一層樓旅店」紛紛進駐台北市Ｂ級辦公室或住商混合大樓，連信義計畫區信義路五段名宅「鴻禧花園大廈」地下一樓，及東區的首都銀行大樓七樓都出現「一層樓旅店」。

鴻禧花園大廈地下樓 改裝五十間房旅店

鴻禧花園大廈可說是信義計劃區第一棟豪宅，因地段優勢吸引不少名人進駐，知名主持人胡瓜就擁有兩戶。該大廈地下一樓將改裝成擁有五十間房的思泊客旅店（SPARKLE HOTEL），首開信義區豪宅開旅店先例。

商仲業者指出，台北市因房價節節高升，相對擠壓到租金報酬率，未來「香港化」趨勢明顯，觀光重鎮的都會區「一層樓旅店」將會愈來愈多；且以景點、捷運站出口附近的老舊大樓最具改裝條件。

景點附近B級辦公室 經營旅店案例增多

全球資產經理王維宏分析，近期觀光題材發酵，精華區或景點附近的Ｂ級辦公室，出租給商旅業者經營旅店愈來愈多，通常分為兩種模式，一種是現況直接租給承租方自行改裝，租金調漲空間較小，大約十到十五％；如果是屋主自行改裝完成，再出租給旅館業者，租金調整幅度將提升許多。

高力國際調研部董事李日寶指出，單層要改裝成旅店通常需具備三項基本條件，單層面積超過兩百坪的商業大樓、熱門景點的捷運站出口附近，以及取得大樓管委會認可，租約必須超過十年。

目前得知，鴻禧花園大廈地下一樓將改裝成思泊客旅店（SPARKLE HOTEL），英文意譯便是煙火旅店，預計打造五十間房，地點在捷運信義線台北一○一∕世貿站三號出口附近，訴求是一○一大樓及每年的跨年煙火。

此外，台北東區忠孝東路、敦化南路口的首都銀行大樓七樓也出現一層樓旅店︱「沐舍國際青年會館」，鎖定青年背包客族群，規劃上下鋪房間，每夜住宿不到千元。

推估精華區類似的一層樓旅店，若滿租每天可達三到五萬元的營收，一年推估營收超過千萬元；相較新北市非熱門景點的整棟商務旅館，一年營收兩千萬餘元，坪效相對高。

沐舍青年會館坪效高 轉手賺一．五七億

也因為一層樓旅店坪效高，「沐舍國際青年會館」已於去年底以四．二五億元轉手，較二○一○年十月底的法拍價格二．六八億元，賺進一．五七億元，漲幅近六成。

響應政策活化資產，大型行庫揮軍都更。財政部鼓勵公股行庫辦都更響應總統文告中的「活化資產拚經濟」政策，包括合庫、一銀、台企銀、台銀等大型行庫已紛紛端出相關都更計畫配合。

其中，台企銀近來積極推展位於重慶南路上的舊總行大樓都更計畫；一銀則將以位於光明路附近的北投行訓所及位於八德路和忠孝東路的三角地，分別推出兩大都更規模可延伸逾千坪的計畫。

包括台銀、土銀、合庫等其他行庫，也都有都更計畫在進行，相關人士指出，保守估計八大公股行庫以自家的行舍或是員工宿舍等不動產進行都更，至少就有超過20件個案正在進行。

由於這些個案多在北市，包括中正區、大安區、北投、中山區等精華地段，且不少案子的地坪面積自300坪起跳，最大更超過1,000坪，保守估計，上述行庫進行的都更案所創造的地利價值，總規模將至少上看100億元。

一銀高層指出，北投行訓所的1,000多坪都更案由於土地均為自家持有，較能「操之在己」，至於位於忠孝東路、八德路交接口，也臨近臨沂街的三角地段，一銀持分則有400多坪，其餘土地必須與皇翔建設等其他地主一起整合，可能歷時較長。

合庫、台企銀的都更案則都與新舊總行大樓有關，台企銀現在的總部位於塔城街，現在則有回頭進行重慶南路上舊總行大樓都更的計畫。

台企銀舊總行大樓位於重慶南路與襄陽路口交接處，對此相關主管表示，除了台企銀本身擁有的200多坪行舍面積，已在進行周邊其他地主的整合，若能整合成功，該都更案佔地面積將超過500坪。

合庫則是以中崙新總部大樓旁60坪土地參與都案，已獲董事會通過進展該案，後續等搬遷至總行大樓後，將首先進行位於忠孝東路上的寶通大樓都更案。

至於台銀則在推展位於台北市的七件都更案；據了解，台銀的都更案分別位於台北市長安東路、中正區的城中段、以及文山區的華興段，位於中山區的中山分行行舍、中正區的館前分行行舍、以及中正區的公館分行行舍，還有位於中正區南海路上的牯嶺街宿舍等。

新北市《都市計畫法新北市施行細則》近期修法，未來商業區若作住宅使用，基準容積不能超過該都市計劃住宅區之標準，也就是不再適用商業地容積率。

挨批弱化價值
由於《都市計畫法》並未限定商業用地不可蓋住宅，建商於商業地蓋住宅不算違規使用，不過近期新北市已修法通過，未來商業用地蓋住宅將限制容積，在建設公司上班的讀者林先生就向《蘋果》投訴，直批「土地價值弱化」，影響建商權益。

新北市政府城鄉發展局都市計畫科股長彭介山表示，建商享有商業區較高容積率，興建的建物卻毫無商業功能，違反《都市計畫法》的基本精神，因此修法。

憂增違規使用
彭介山說，以板橋的住宅區容積率300%、商業區容積率460%為例，未來蓋住商混合大樓，住宅容積不能超過300%，至少要有160%容積作為商業用途。該施行細則現已通過內政部審議，只待新北市政府擇日公告新法上路日期。

儘管政府考量有其美意，昇陽建設總經理簡伯殷批評，商業使用價值最高的是1樓店面，2~3樓沒什麼人要，且新北市辦公室的需求也不高，新法上路可能讓商業住宅導向工業住宅的後塵，違規使用頻傳。

台北市政府與新光人壽於2月14日針對南港區經貿段土地地上權進行辦理簽約儀式，由台北市市長郝龍斌與新光人壽總經理蔡雄繼代表雙方簽約。台北市副市長張金鶚、副秘書長林萬發、財政局局長陳盈蓉、李祖原建築師、互助營造董事長林志聖及老爺酒店執行長沈方正等貴賓亦蒞臨，共同見證此一重要的時刻。

蔡雄繼表示，該基地位南港經貿園區內，居經貿二路與三重路交叉口，緊鄰捷運文湖線南港軟體園區站正對面，為台北市進入南港經貿園區之主要門戶，相當於該園區的入口網站。

南港經貿園區交通建設便利，開車聯外系統有環東大道通往內湖與台北市區，距離國道1、3、5號也不遠，捷運文湖線貫穿全區，鄰近的南港為三鐵共構車站，亦成為東區的交通新樞紐，交通四通八達十分便利。

蔡雄繼進一步指出，新光人壽於民國102年12月27日參與市政府辦理之標售並以總價20.23億元得標南港區經貿段土地地上權，預計將再投入17億興建開發成一複合式之大樓，結合老爺酒店、OK便利商店、NY Bagel餐廳及相關策略性產業，開發完成後將是新光人壽在南港區擁有的首棟大樓。新光人壽此次是第2次與台北市政府簽訂地上權契約，上次簽約是民國92年信義計畫區的信義A12，該地點目前已興建了新光信義金融大樓及艾美酒店。

東元（1504)、聲寶（1604）、三洋電（1614）及大同（2371）等四家老牌家電大廠活化土地資產，加快新北市舊廠土地開發腳步。大同集團總經理林郭文艷表示，板橋廠開發案已送新北市都委會審議，希望年底推綠建築建案，第1期樓地板面積2萬多坪，佔總建案四分之一。

東元、聲寶、三洋電及大同四家老牌家電大廠，全台土地資產至少5、6萬坪，大同雖陸續處分北投廠等土地廠房，全台仍有40萬坪以上土地，堪稱是國內企業界地產王。林郭文艷表示，大同板橋廠開發案去年通過環評，已將細部開發計畫送新北市政府都審，希望年底前推案。

據指出，大同板橋廠占地近2.8萬坪，第1期占地5千多坪，將興建3棟地上26至33層樓、坪數從20多至70、80坪的綠建築住宅大樓，以目前市價每坪40萬元以上，第1期完售金額近1百億元。

聲寶位於捷運板南線永寧站附近的土城廠近4千坪廠房，目前生產液晶電視及電漿電視為主，去年底已向新北市政府提出土城廠地目變更為住商綜合區。

聲寶集團總裁陳盛沺規劃，聲寶連同關係企業東源物流等公司，全省土地達6萬坪，其中土城廠未來計畫與日商合作開發3棟樓高25層樓的節能住宅大樓，總樓地板面積1.7萬至1.8萬坪。其中1棟打算保留出租給銀髮族作為老人住宅之用，林口廠宿舍則打算今年改建為興建企業總部，樓高8層、每層占地5百坪，聲寶在高雄、台中及台南各地都有閒置資產約1萬多坪，今年將進行整理，自用或出租。

三洋電主管指出，泰山廠占地2.3萬坪，工廠前方緊鄰捷運新莊線丹鳳站，後方則有捷運機場線經過，三洋電考量新北市政府無意再推動公辦都更計畫，目前已委請專業顧問公司規劃，要將泰山廠土地自行辦理都更，今年內會向新北市政府提出地目變更為住商綜合區申請，這段時間，三洋電也會規畫三峽廠1萬多坪要如何搬遷？生產線及生產製程規劃、產品組合，未來三洋電會專注生產最有利基的產品。

東元集團會長黃茂雄主導東元緊鄰捷運新莊線頭前庄站的新莊舊廠約1.12萬坪土地，規劃將地目變更為住商綜合區，並與日商合作開發為購物中心及廠辦大樓，但最近並無新進展。

內湖交通發達、生活機能佳、還有河濱公園供休憩，區內從每坪30萬元的公寓住宅，到單價破百萬、總價逾億元的豪宅都有，由於內湖科技園區的就業人口支撐，也有捷運文湖線帶來方便的交通，讓內湖近年買賣移轉棟數名列前茅，房市買氣穩定。

內湖區近北市中心，十分鐘內即可抵達市民大道與信義計畫區，便利交通成房市利多。據北市1月建物買賣移轉棟數統計資料來看，內湖月減率雖達27％，但交易量僅次於中山區、位居北市第二，顯示內湖仍有一定買氣。而捷運文湖線通車後，帶動了內湖房價走勢，且捷運內湖站可說是內湖中心，各式商店、商場應有盡有、生活機能好，吸引不少投資兼自住民眾，區域價值高。

房價多元選擇性多也成為內湖房市的一大優勢。捷運內湖站周邊從一般2?3房到總價億元的豪宅產品都有，除了喜歡大坪數住宅的民眾外，預算有限的首購族也能在此區找到平價的房子。自由時報報導，該區高單價產品包含鄰近清白公園保護區的「基泰御峰」，每戶總價逾億元，還有新成屋豪宅建案「文心AIT」，單價最高達到134.7萬元，而最新預售案「安縵莊園」，目前每坪開價也同樣突破百萬。

此外，聯合報報導除了走路5分鐘內可抵達捷運站的公寓，屋主開價到每坪60萬以外，靠近捷運站的湖光國宅，成交價也有每坪50?55萬；若再往外圍走，還有單價約40萬，甚至3字頭的公寓，可以供預算較有限的民眾考慮。

台北市長郝龍斌2014年2月14日出席「台北市南港區經貿段42地號市有土地設定地上權案」簽約典禮，與得標業者新光人壽進行簽約。郝龍斌致詞時強調，過去因為勞健保爭議，市府有多筆土地遭中央禁止開發，經市府積極溝通，多筆土地終艧解封，南港經貿段42地號的開發案就是爭取中央解封後的第一筆精華土地，未來將活化更多精華土地，全力拚經濟。

郝龍斌指出，目前政府全力拼經濟，讓台灣的經濟在2014年能有所突破及衝刺，尤其在關鍵時刻，政府應該起帶頭作用，透過大型投資及招商，增進民眾信心，透過公共建設引導民間投資，創造工商機會，是台北市政府拼經濟的重點作為。

郝龍斌表示，南港經貿段42地號市有土地位於最具發展潛力的南港經貿園區核心地帶，緊鄰兩條捷運出口，擁有絕佳的開發條件，成為繼內科後的重點發展區域，但過去因為勞健保爭議被中央凍結而無法開發，經過市府積極爭取解封後制定招標條件，透過招商及從事基礎建設來創造商機，現在由新光人壽得標，市府對此案有相當高的期待。

郝龍斌說，這塊用地由新光人壽得標，以設定地上權60年招商開發，得標金額比底價高出60％，市府將可收取20多億權利金，每年還能進帳租金及房屋稅超過1500萬元。未來將創造大量工作機會，整個區域的長程發展都將因此受惠。

郝龍斌指出，為振興經濟，為業者創造發展空間，市府在土地開發運用上積極開源，包括台北101、新光三越A9館、寒舍艾美酒店、晶華酒店，都是市府積極開源的成果，也是市府結合民間企業成功開發的案例，不但有助市府財務，更帶動整體經濟發展。

台北市土地嚴重「缺貨」之際，上市建商紛紛轉戰台中，預期2014年可望是新案登場的高峰，國建（2501）、欣陸控股（3703）旗下大陸建設、遠雄（5522）等，將決戰2014年房市一級戰區的台中，相對將帶動預售房價挑戰「坐7望8」。

龍寶建設董事長、台中市不動產開發商業同業公會前理事長張麗莉表示，近年來台北建商積極來台中買地，估計2014年將會出現2,200億元的大量、維持2013年全年水準，尤其第1季將上看1,000億元，329黃金檔期可望是下波高潮號，許多台中和台北建商都聚焦七期重劃區、以及潛力區單元二。　　國建近年來積極在台中購地，今年計畫在台中推出2案、總銷約60幾億元；欣陸控股旗下大陸建設、以及遠雄企業團的遠雄建設，則是首度「插旗」台中推案，並且正式成立台中分公司，顯得來勢洶洶。

大陸建設董事長張良吉表示，大陸建設2014年將首度轉戰台中七期新市政中心的推案，案名為「寶格」，總銷約80億元，規畫約140坪和180坪，聘請曾設計米蘭、倫敦、巴里島寶格麗精品旅館的建築師ANTONIO CITTERIO規畫。

遠雄企業團也首度到台中展開「造鎮」系列，目前已收購清水、單元二、八期等土地，土地存量上看300?500億元，為未來3年推案重心。2014年規畫推出清水約50億元、南區約80億元的新案。

台中市西屯是中部房市主戰區之一，去年房屋買賣移轉棟數累計8,562棟，排名第一。目前房市以七期新市政中心為主軸向外輻射。除了七期豪宅區之外，推案主要分布於中科園區、逢甲商圈周邊及12期重劃區等三大區塊。

西屯除新市政中心，又擁有中科園區、台中工業區、精密機械園區，以及逢甲、東海、僑光等大學院校，提供充足的購屋與租屋動能，加上主要幹道台灣大道貫穿其間，又有中山高速公路、中彰快速道路，交通便利，房市能見度極高。

大陸工程進軍中部房市首件豪宅案「寶格」最近開工動土，正式點燃七期豪宅戰火，每坪單價75萬至90萬元，寫下台中豪宅房價歷史新高，另一件「寶璽天睿」，每坪也在75萬至85萬元間，是否產生「領漲」效應，後市值得觀察。目前，西屯房市價位行情差距甚大，除了七期豪宅之外，12期已站上3字頭；逢甲夜市商圈與中科園區周邊，還有部分2字頭的大樓住宅產品，購屋人可視需求，多作比較。

台中市嶺東商圈發展型態被形容是「新內湖」，循台北內湖區模式，吸納鄰近工業區人口，近7期、單元二豪宅區域，又有交通動線四通八達，5分鐘車程上國道南來北往，單價站上25萬，成為首換族的焦點。

74號快速道路一路炒熱北屯區廍子段、太平新光段，沿線預售屋價格也節節高漲，單價1年漲1倍，讓首購族開始思考當地價格是否已到「天花板」。

不少建商相中嶺東商圈，悄悄佈局，除精銳建設外，惠宇、坤悅也進入嶺東。最受矚目的是國防部釋出的大筆土地標案。附近即「彩虹藝術公園」，包括知名彩虹眷村。公園與嶺東科技大學間的大片舊眷村，目前由營建署代辦眷改土地都市更新計畫，分2筆標案，建功段4、5及6地號組成的第一筆標案，面積就達9606平方公尺，標售底價7.6億。

國防部釋出大面積第五種住宅區素地標案，吸引力麒、麗寶、太子、遠雄、和旺、雙喜等上市、上櫃建商搶標，商圈公開土地標售，有2筆標案，分由麗寶、力麒、和旺爭一塊；聚合發與遠雄角逐，市場預期嶺東土地行情再創新高。

嶺東商圈的交通系統得天獨厚，匯聚74號快速道路貫東西、國道1號通南北，東西向特3號道路則直入市區，隔環中路就到新豪宅區「單元二」及7期精華區。

毗鄰的工業區包括台中工業區、文山工業區、中科園區及精密科技園區，世界大廠「大立光」爭取進駐精密園區，更提高「新內湖」的能見度，首購、首換區轉戰嶺東。

住商朝富店店長陳俊雄表示，嶺東商圈連接中彰快速道路，到7期重劃區不到10分鐘車程，在嶺東科技大學及近年精密科學園區注入租屋或自住需求帶動下，此區成為25-35歲消費族群矚目焦點。

在嶺東商圈推案最積極的首推精銳建設，原是7期豪宅建商，近年深耕嶺東商圈有成，完銷的精銳天籟系列「香草天籟」、「印象天籟」，備受首購市場青睞，一口氣將當地大樓每坪單價由16萬拉升至22萬元。

精銳建設大年初三開賣的「精銳藝博匯」，至今已熱銷5成，成交逾10億元，拉升嶺東房價站上25萬元新高。

陳俊雄說，嶺東商圈現階段新成屋個案，精銳建設的「印象天籟」創下本區新成屋最高價，每坪開價來到每坪23-25萬，一個月前陸續交屋的勝美「彩虹城」二期開價每坪19-20萬。

北京昨日迎來春節後首次土地拍賣，龍湖地產（00960.HK）首次進城，通過與北京盟科置業有限公司組成聯合體，以35.7億元總價、配建5.4萬平米限價房奪得二類居住、托幼、商業金融用地國有建設用地豐台西局地塊。

掛牌資訊顯示，豐台西局地塊位於西南三環西側，豐台北路北側，規劃建築面積約22萬平方米，拍賣起始價為24.1億元，該地塊扣除配建限價商品房部分的平均樓面價為21480元/平。

佈局三年終於進城

龍湖地產官方微博用了“進城”這兩字來描述此次拿地的興奮。

龍湖地產品牌總監許桐輝對網易財經表示，這是龍湖地產在北京發展的這麼多年裡，拿地最近三環的一次。龍湖地產一直強調“擴縱深”策略，加大在一二線城市的佈局，龍湖從前年開始就提出了“進城區、控規模”策略，相比遠郊更願意選擇到靠近城區中心的地段拿地，單個專案規模控制得小一些，這是最近幾年的拿地策略。但在北京靠近城區的地塊可遇不可求。

據易居中國旗下的房地產資訊研究機構克爾瑞監測資料顯示，2007年至今，龍湖地產在北京已經拿了13幅地，拿地金額在230億左右。

龍湖地產1993年成立于重慶，在北京發展的歷史不算太長，2007年第一個北京項目正式上市，多年來，其專案基本分佈在北京的遠郊的順義、大興、以及昌平。

嚴躍進表示，龍湖此前在北京的拿地基本上圍繞郊區展開。北京市區地塊稀缺程度高，龍湖發力豐台西局，是希望捉住北京市區飆升的土地價值增值機遇。龍湖以聯合體的方式拿地，出發點在於拿品牌換取資金投入。北京三環周邊土地市場價格高企，龍湖的這種策略，是為了規避風險。

建豪宅是老本行

許桐輝表示，更多的推進商業綜合體的建設也是龍湖地產近年來的策略之一，此次拿地符合上述所有策略。

龍湖此前在北京的產品以別墅、洋房以及高層住宅為主，其在北京的在售以及售罄10處項目中，有7處是別墅與洋房，占了絕大部分，此外3處是高層住宅或商鋪。

許桐輝強調稱，龍湖地產在北京除了洋房、別墅，也有兩個商業綜合體“天街”，做的就是高層建築，也有寫字樓，“我們在北京的產品線還是挺豐富的，不是一直在做豪宅或者別墅之類的”。

關於此地最終是拿來建豪宅還是商業物業，許桐輝表示，這塊地剛剛拿下來，相應的規劃與具體的業態，還要等北京的公司作出具體的定位。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對網易財經分析稱，從該地塊周邊環境看，做豪宅的產品定位更科學。目前北京高端市場還是處於比較緊的調控狀態中，即使涉足此類產品，龍湖也希望用低調的方式來應對市場的質詢。一旦未來政策放寬，周邊高淨值人群將釋放較龐大的購買力，對於龍湖而言更符合盈利預期。而這種盈利空間會大於簡單開發商辦物業所具備的增值空間。

嚴躍進表示，該地塊位於三環線的西南方向，周邊豐台區土地熱度在2013年就已經凸顯，因此該地塊更是處於價值窪地的環境中。而從周邊的基礎設施和配套看，麗澤金融商務區聚集較多的高端人群，對於高端住宅的需求依然旺盛。龍湖此次拿地的信心在於，其專注高端物業易被市場認同。看似自住型商品住房，卻不會因此而掉檔次，反而能通過龍湖對高端住宅業的多年耕耘，實現性價比較好的目標。

據外媒報導，渴望資金的中國房地產開發商紛紛湧入債券市場，其發債規模超過了北美開發商的發債總規模。

Dealogic的資料顯示，截至目前，來自中國的房地產公司已發行價值79億美元的債券，連續第二年奪得全球房地產債券發行的冠軍，占全球房地產發債規模的38%。美國排在了中國之後，已發債57億美元，占全球的27%。

該宗地塊總建築規模18.3萬平方米，居住用途建築規模將全部用於建設自住型商品房，房屋銷售限價為2萬元/平方米，最大套型建築面積不得超過90平方米。
　　觀點地產網訊：2月14日，北京今年第二宗自住型商品房地塊——海澱區上莊鎮B10地塊開標，此前曾多次在自住型商品房地塊招標中出現的首農、金隅和北京建工再次同台競標。

　　據悉，該地塊招標底價為22億元，上述三家企業均以接近底價的價格投標。其中，首農出價最高22.25億，北京建工22.15億次之，金隅22.112億墊底。以最高出價計算，該地塊溢價率僅1.1%。

　　根據北京國土局公開的招標標書，海澱區上莊鎮B10地塊為R2二類居住用地，總建築規模18.3萬平方米，居住用途建築規模將全部用於建設自住型商品房，房屋銷售限價為2萬元/平方米，最大套型建築面積不得超過90平方米。

　　另悉，該地塊的招標條件與此前招標出讓的朝陽高井原星牌建材製品廠地塊、百子灣地塊、朝陽東壩單店地塊以及朝陽崔各莊地塊相似，均要求利用自有用地向社會建設提供自住型商品住房專案的北京市屬國有企業或與之組成的聯合體，並取得北京市人民政府國有資產監督管理委員會出具的投標資格認定意見的方可參與投標。

　　而據統計，截至目前北京已經成功出讓11宗配建自住型商品房地塊。其中第二批自住型商品房，由金隅嘉業開發的星牌、單店兩個專案將於明日(2月15日)上午10點開始進行網上申購報名。

世邦魏理仕近期發佈的中國物業投資指南報告指出，得益於快速的經濟增長和作為全球第二大經濟體日益凸顯的重要地位，中國已逐漸成為全球房地產投資者在亞洲的主要投資目標，特別是以京、滬為代表的一線城市仍是寫字樓投資的熱點。

值得注意的是，該機構資料同時顯示，四個一線城市寫字樓市場的淨回報率目前只在4%至5%之間，投資收益率面臨繼續萎縮的挑戰。

另一個值得注意的變化則是選址區域的遷移。據高緯環球發佈的《企業選址邊緣化是否是大勢所趨？》報告顯示，近年來，包括世界500強在內的部分企業從一線城市的核心商圈逐步遷至非核心商圈的趨勢明顯。多家研究機構認為，主要原因是寫字樓投資收益率偏低與核心區租金持續高漲形成的“逼退”效應。

“以上海為例，閘北新區憑藉佔據上海黃金中軸區的地理優勢，牽引著巨大的商務輻射能力。目前，北上海高端寫字樓市場仍處於起步階段，無論是價格或是價值的預期成長性都不可小覷。”上海佳程廣場相關負責人表示。

京滬仍為寫字樓投資熱點城市

世邦魏理仕通過MarketScore模型對中國15個主要城市寫字樓市場的分析顯示，一線城市仍是投資熱點，其中，北京與上海在MarketScore模型的排名中分列第一、二位。

一線城市的突出表現主要得益于其寫字樓市場相對較低的風險和比較穩定的預期投資回報，以及良好的市場基本面。

與排名第一位的北京相比，上海得益於其在市場流動性和年均淨吸納量等指標項上的突出表現，在投資風險方面綜合得分最高。

高力國際在上月初舉行的“2013年上海房地產市場回顧及展望新聞發佈會”上表示，2013年上海核心商務區的甲級寫字樓租賃市場較2012年更為活躍，淨吸納量約為325676平方米，同比上升約18%。由於經濟增長對寫字樓物業需求形成支撐，上海整體寫字樓市場前景仍被看好。

上海當地某研究機構分析人士認為，上海甲級寫字樓的生存環境是一線城市中最好的，相比北京的下降疲軟，上海仍處於上升期，短時間內出現下滑的可能性不大。

“上海寫字樓市場3-5年內仍將具有很大的投資價值。目前，上海寫字樓的結構性調整已經完成，未來整個寫字樓市場將步入成熟期，預計寫字樓市場需求仍然能夠保持每年7%-10%的增速。”佳程地產集團相關負責人表示。

對中國寫字樓市場發展趨勢的判斷，也成為佳程地產全國佈局路線的理論依據。此前，佳程地產曾在北京開發建設北京佳程廣場，吸引了50餘家全球500強企業入駐。2013年，佳程地產擴大版圖，在建的項目包括上海佳程廣場、重慶佳程廣場、瀋陽項目及上海閔行項目。而2014年，佳程地產將在廣州、成都、杭州、南京、常州、天津等城市快速佈局，未來三到五年將在全國所有一、二線城市及省會城市落子。

投資重心向副中心商務區轉移

儘管一線城市寫字樓投資市場活躍，但其面臨的主要挑戰是投資回報率偏低。據世邦魏理仕資料顯示，四個一線城市寫字樓市場的淨回報率目前只在4%至5%之間。

高力國際發佈的資料顯示，截至2013年底，上海核心商務區的甲級寫字樓平均租金同比上升0.6%，至8.9元/平米/天，總體租金增長較前兩年顯著放緩。

對此，高力國際中國區調研部董事謝靖宇分析稱，上海核心商務區租金增長顯著放緩主要原因有二：一是對面積的要求和成本控制使得現有企業租戶尋找其他替代方案；以及次中心商務區較多的新增供應帶來的競爭。

“寫字樓投資收益率繼續萎縮，令外資機構更難以獲取能達到回報要求的資產，從而將重心從市中心轉到次中心商務區，甚至是商務園區寫字樓市場。”謝靖宇說。

事實上，隨著全國首個自由貿易區的成立，上海將會吸引更多的跨國公司和國內大型企業落戶，而企業選址邊緣化的趨勢則進一步加快了城市次中心商務區的崛起。

作為上海陸上北大門的閘北，則成眾多企業關注的熱點次中心商務區。

上述佳程地產負責人表示，閘北近年來提出“南高中繁北產業”的發展戰略，不斷提升跨國公司地區總部、全國研發中心及各類功能性機構的集聚能力，並憑藉上海黃金中軸區的地理優勢，展現出巨大的商務輻射能力。位於閘北新區的上海佳程廣場，則因明顯的地理優勢和巨大的升值潛力受到投資者的重點關注。


據瞭解，上海佳程廣場延續了北京佳程廣場的優良血統，包括規劃設計、建材甄選、產品打造、物業管理等細節，均以世界500強客戶的要求為標準，以“豪華、舒適、安全、便捷”為宗旨，不惜重金打造成上海又一地標性寫字樓。

而根據城市次中心商務區的區域屬性，寫字樓物業也面臨著升級換代的挑戰。“與北京佳程廣場最大的不同，上海佳程廣場是一個超大綜合體項目，覆蓋商業、商務、公寓式酒店三大業態，高品質、多元化、一站式體驗中心是其定位。”佳程地產相關負責人認為，圍繞商務需求衍生出來的城市綜合體，更加符合城市經濟發展的需要，將成為未來寫字樓物業的重要升級產品形態。

2月6日，廣州國有企業巨頭——越秀地產母公司越秀集團宣佈，以116.4億港元成功收購港股上市的創興銀行3.2625億股份，占創興銀行已發行股本75%。越秀集團董事長張招興直言，此舉將推進廣州區域金融中心建設邁上新臺階。而將廣州作為大本營的越秀地產，其業務無疑會在客觀上受此利好影響。

無獨有偶，1月底，?大地產亦收購華夏銀行已發行股本總額的4.522%，總代價41.98億港元；世茂股份則以21.86億元的對價躋身申銀萬國第三大股東。

借勢轉型、為投資收益而動、為供應鏈生態系統提供金融服務……儘管目前涉足金融領域的30多家房企背後都打著不同的算盤，可以確定的是，房地產圈從2010年開始的這把金融火，延續了去年的勢頭，並將越燒越猛。

房地產聯姻金融

從去年萬科入股徽商銀行，房地產聯姻金融就再次成為圈內熱門詞彙。“萬科打造社區金融”等標題頻頻見諸報端。一位元不願具名的分析師告訴記者，“真正要實現這點，過程很複雜，目前國內房企還處於規劃階段。”

萬科董秘譚華傑近日在接受採訪時對此言辭謹慎，認為“社區金融”這個帽子扣得有些大，徽商銀行這樣一個地方性銀行顯然達不到覆蓋萬科社區金融服務的要求。“萬科走這一步棋，是出於為上游供應鏈生態系統提供金融服務的考量”。

一位金融界資深人士指出，由於賒銷已成為交易的主流方式，處於供應鏈中上游的供應商，很難通過傳統信貸方式獲得銀行的資金支援，一旦因為資金問題影響運作，那麼後續整個鏈條的生產就無從談起。“位於鏈條核心的萬科選擇擔任顧問的角色，通過徽商銀行，來為上游供應鏈企業提供更多融資管道”。

而?大地產入股華夏銀行，涉及兩個行業的龍頭企業，其結果更為各界關注。穆迪認為，由於收購規模較小，占股比例低，對?大而言本次交易的戰略價值很小，“但如果持股比例進一步增加，則會帶來更多的戰略益處”。

同策諮詢研究中心總監張宏偉則認為，目前銀行估值水準處於較低階段，?大入股華夏可視為“抄底”投資，房企可以據此獲得溢價收益。

在最熱門的民營銀行領域，新華聯已被湖南省政府推薦為湖南長沙市擬設立民營銀行的發起股東之一。這也是新華聯2012年間接參股長沙銀行，獲利超億元後的又一次試水。

“對於很多房企而言，入股銀行很難在其中獲得主導權，所以目前來看，更多是出於財務投資的角度考慮。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。

事實上，相比業內對房地產業和金融業結合後的狂熱猜想，目前房企在金融業走出的每一步都顯得謹慎，皆是從自身實際需求出發進行探索。

全體系架構

行動謹慎不代表沒有野心。

張宏偉表示，萬科近兩三年一直在籌畫為其管理的社區提供金融服務，其觸角已經伸向已入住萬科專案的業主群及潛在客戶群，這一龐大的客戶群體可能會在未來為萬科帶來更為廣闊的增值收益。

“儘管徽商銀行只是地方性銀行，但對於進入合肥不久的萬科來說，已經具有為當地社區提供金融服務的能力，並有助於拓展市場。”楊紅旭認為，更為重要的是，入股大銀行很難獲得更多話語權，反而這種地方性銀行盤子小，萬科更容易從中獲得與自己業務發展需要相配套的金融資源。“而且不排除，銀行會隨著萬科的腳步而擴張。”

同樣，對於並未明確表態的?大，張宏偉認為其入股華夏銀行之後，也不排除會利用銀行的金融支援，依託?大龐大的客戶群，積極涉獵房地產相關衍生服務，比如醫療、養老等。

曾因參股海通證券賺得滿貫的世茂股份則于近日入股申銀萬國，與之前出於財務投資的出發點不同的是，這一次世茂股份明確表示，這是為“進一步完善公司發展戰略、優化企業資產結構、構建協同發展的業務框架的舉措”。


一位資深基金公司總經理認為，房地產企業向金融業滲透，不僅可以獲得低成本的融資管道，更是要通過與金融機構深度合作挖掘潛在商機。事實上，這一點已經越來越被業內品牌房企認同，這才有了近年來房地產涉足金融領域的潮流。

“品牌開發商與金融機構相融合的趨勢越來越明顯，具體表現為搭建地產金融的全體系架構，即從前期的融資，到中期的按揭，以及後續的社區金融體驗等。房企與銀行股權層面的合作，可以有效降低交易成本。”北京科技大學管理學院教授趙曉（微博）如是分析。

可以預見的是，隨著我國金融業改革深入，這把金融火仍舊會越燒越旺，只是並非所有房企都能浴火得新生罷了。

根據《華爾街日報》報導，位於香港銅鑼灣的新寧大廈（Sunning Plaza）是香港最知名的摩天大廈之一，也是建築大師貝聿銘在香港首座設計的大樓，不過該大樓即將面臨被除、重建的命運。

將改建綜合性商廈
新寧大廈是銅鑼灣的地標，建於1982年，是具有零售賣場與辦公室的綜合性商廈。

新寧大廈目前業主希慎興業認為，超過30年的新寧大廈雖有貝聿銘的美譽加持，但屋齡太老，市場競爭力大降，目前已經要求所有房客搬遷出該大樓以配合拆除，估計新大樓將在2018年完工，將以綜合性商廈型態營運。

儘管新寧大廈沒有中銀大廈的市場讚譽，但對香港而言仍具有開創性意義。

香港大學建築文物保護課程主任李浩然表示，新寧大廈是香港第一個在建築物框架上安裝外牆的建築，這成為該大廈的特點。他指出，貝聿銘以特有的輪廓鮮明審美觀，以及鏡面玻璃的使用設計在新寧大廈上，也讓香港人開始接受反光玻璃帷幕。

報導指出，在設計新寧大廈的10年前，玻璃帷幕差點毀了貝聿銘的職業生涯。

香港玻璃帷幕始祖
貝聿銘也以此設計點子幫美國波士頓的約翰漢考克大廈(John Hancock Tower)做設計，不過大廈尚未完工時，玻璃曾墜落砸到人行道上，還一度將所有玻璃拆除。

不過隨技術更臻成熟，貝聿銘更能將此建築創意發揮到其他建築上，同樣位於香港的中銀大廈也使用此技術。

新春假期氣氛減退，二手樓市過去兩天錄得13宗買賣，雖然按周回升1.6倍，但仍屬低水平。實際上，受元朗新盤爾巒劈價推售拖累，整體二手市場接連出現割價成交，天水圍嘉湖山莊有單位連減四口價，減價風也逐漸吹至港島區藍籌屋苑，鰂魚涌南豐新邨一個低層兩房單位剛削價12%，以412萬元售出，造價較市價低8%，創近一年半新低。

南豐新邨年半新低

中原地產數據顯示，十大屋苑過去兩天周末假期有13宗買賣，屬於近18個周末最多，惟屋苑買賣氣氛表現兩極化，以鰂魚涌太古城最旺，錄得4宗，荔枝角美孚新邨及沙田第一城各有3宗成交，但半數藍籌屋苑仍「捧蛋」。

中原地產副區域營業經理楊文傑表示，過去兩天鰂魚涌區睇樓情況不錯，不少準買家回流二手市場「試價」，希望執便宜貨；不過，雙方對減幅期望有差距，故成交量仍不算熱鬧，個別願意減價較多的放盤才有機會獲承接。

南豐新邨一個兩房戶剛大幅減價脫手，單位為屋苑10座低層F室，實用面積391方呎（建築面積呎價474），已放盤3個月，原叫價468萬元，其後減至448萬元，最終累計「鋤低」12%，以412萬元成交，實用呎價10537元（建呎8692元）。

嘉湖連劈四口價沽

代理說，由於單位為遺產物業，原業主希望盡快易手，故最終願以低價出售單位，現時該屋苑同類兩房單位普遍造價逾450萬元，故這宗成交低於市價最少8%，創屋苑一年半以來新低。

另一方面，新界西北區同樣受同區新盤劈價影響，當中嘉湖山莊有業主看淡後市，連減四口價沽貨。祥益地產助理營業經理黃肇雯表示，該屋苑樂湖居3座高層E室，於上月開始放盤，最近四度降價，以262萬元賣出，實呎5848元（建呎4471元）。

此外，東九龍藍田麗港城更出現蝕讓個案，美聯物業助理區域經理吳紹輝透露，屋苑11座高層F室兩房戶，剛以545萬元易手，實用呎價10542元（建呎8463元），連同原業主須繳付的5%額外印花稅（SSD）及其他行政費計算，蝕近10萬元。利嘉閣地產助理分區經理伍仲華說，美孚新邨?柏道9號頂層戶，為電梯不到的樓層，剛以553萬元沽出，實呎7713元（建呎5785元），與三家主要銀行對該單位的估值比較，成交價比銀行估價低10%至20%不等。

對於二手市場成交表現，利嘉閣地產總裁廖偉強指出，過去兩天樓市逐步回到正常軌道，但成交量只及靜市情況下的正常水平，整體二手交投仍屬淡靜，與過往農曆年後經常出現的小陽春相距甚遠。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，新盤低價推出，難免令同區二手受壓，部分業主願意擴大減價幅度，由半成至一成不等，惟市場上不少有意置業的買家改向一手新盤入票，市場購買力變相被鎖住，致令區內屋苑交投疏落。至於整體二手表現，在業主願意調低價格下，交易量亦僅會輕微回升。

他預期，二手業主須面對現實降價求售，二手成交才可望回穩。

爾巒收逾3000票 超購47倍

新地（016）元朗新盤爾巒昨天截票，據市場消息透露，爾巒累收逾3000票，以首輪發售62伙計算，超額認購47倍。

其他新盤過去兩天合共錄得23宗成交，按周微跌12%。

劈價重推的爾巒是現時一手市場的焦點，昨晚九時截票，消息說，項目昨天單日收900票，累積收逾3000票。以項目將於明天發售62伙計算，凍資4.5億元，超額認購47倍。

該盤位於九龍站環球貿易廣場的示範單位，昨天持續有準買家排隊參觀睇樓。睇樓客李太表示，爾巒定價比重推前便宜了不少，最近亦有留意港島區新盤，但礙於定價太貴，故轉投元朗區，自己不擔心樓市下跌，對後市有信心；梁先生則說，預算斥800萬至900萬元入市，但先看示範單位再作決定。

八新盤兩天僅沽23伙

由於過去的周末沒有全新項目推售，各大發展商以銷售貨尾為主，只有八個新盤錄得成交，合共23宗，按周跌12%。

嘉里建設（683）西半山高士台錄得5宗佔最多，其中1座10樓B室以1985萬元售出，呎價20812元。嘉里集團主席郭鶴年及東亞銀行（023）主席李國寶亦有到高士台現樓參觀。

至於天后DIVA、深水埗薈悅和筲箕灣樂融軒則分別錄得4宗成交；信置（083）九龍城The Avery亦錄得1宗成交，樓盤尚餘10伙待售。

最快3月底掛牌 主攻二三線城市

三中全會後，內地樓市政策未見進一步收緊，刺激內房今年首月銷情超乎市場預期，普遍錄得倍數升幅，觸發醞釀多年來港上市的內房股也借勢啟動上市計劃。市場消息指出，項目遍布內地10多個城市的陽光100，近日積極會見投資者，預期最快可於3月底來港掛牌，初步集資最多23億元；若成功上市，將是馬年首隻內房新股。

有望成馬年首隻內房股

消息人士指出，多家投資銀行於上周中期已啟動陽光100的路演工作，現正積極接觸基金投資者，希望最快可於3月底至4月初來港上市，預期集資約2億至3億美元（約15.5億至23.3億港元）。據悉，包括花旗及海通國際（665）在內的多家投行將負責是次上市安排。

陽光100於1994年開始參與房地產業務，目前在內地已進軍16個城市，其中9個為二線城市、7個為三線城市，如成都、重慶、瀋陽及長沙等，分布平均，項目主要位於城市中心地段，以大型商業綜合體及社區綜合體為主。據悉，其開發的項目平均售價高於周邊項目10%以上。

該集團目前擁有過千萬平方米的土地儲備開發面積（樓面面積），約72%為待發展物業，截至2013年6月底，總樓面面積儲備為1160萬平方米，遍布內地14個城市，主要發展大型商業及社區綜合體。在建或計劃未來開發的土儲平均成本為每平方米782元（人民幣．下同），當中約61%位於二線城市、39%位於三線城市，商務綜合體與社區綜合體佔地比例為43%和57%。有基金界人士透露，2013年陽光100約有110萬平方米樓面竣工，未來多個陸續竣工的項目，每個總建築面積均超過100萬平方米。

2012年盈利達4億人幣

資料顯示，2012年陽光100營業額約45億元，盈利約4億元，淨利潤率8.6%，資本負債率45%；旗下商業綜合體及社區綜合體的收入，分別為9.3億及33.4億元，毛利率達42%及30%。2010至2012年營業收入複合增長率達23%，淨利潤的複合增長率則為19%。

早於2009年內房來港上市高峰期之時，便有傳陽光100有意來港掛牌，惟近年一直只聞樓梯響。不過，隨着內地樓市政策走向愈見清晰，去年底再次傳出該集團已通過上市聆訊，並將於2014年在港交所（388）上市。該集團常務副總裁范小沖早前接受內地媒體訪問時透露，正在加緊上市前的內部籌劃和準備工作，主要包括企業制度和內部股權的梳理，以及項目結算和土地評估等方面。

創辦人易小迪傳奇發迹

內房投資者對陽光100應不感陌生，其品牌在內地頗有名氣，儘管發展速度不及同業，規模也不屬於大型龍頭企業，但創辦人兼董事長易小迪卻是行業中有名的傳奇人物之一，曾與SOHO中國（410）主席潘石屹等人一起創立萬通集團。

與潘石屹為萬通六君子

1991年，易小迪與潘石屹、萬通集團董事長馮侖、內地投資者王功權、劉軍及王啟富6人，成立海南農業高科技投資公司（萬通集團前身），被稱為「萬通六君子」，當時易小迪出任常務董事及常務副總裁。

1995年，其中5人先後離開萬通集團，最後只剩下馮侖；而易小迪其後曾任北京銀信光華房地產總經理，並於1999年創立陽光100，在北京中心商業區成功開發陽光100國際公寓項目。

有別於一般房地產公司，易小迪多年來堅持只做迎合剛性需求的地產項目，他早年接受內地傳媒訪問時曾表示：「很多開發商是吃肉的老虎，我就是一隻吃草的羊，我吃草也要長身體，吃草也要跑得快。因為怕老虎咬了我，我就要做一隻勤奮的羊。」

據悉，易小迪為人非常謙虛，不喜鬥爭。「人要有自知之明，我的能力只足以支援我做好這一件事情、做好這一件產品。企業沒有一定的規模，品牌美譽度、知名度都會有壓力。把規模做大了，超出了你的控制範圍之內，知名度是上去了，但是客戶滿意度就下來了。」易小迪如是說。

停車場改設地底 8月展研究

為抓緊「橋頭經濟」機遇，《施政報告》宣布探討在大嶼山的發展潛力，並將就港珠澳大橋人工島發展商用設施進行可行性研究。據悉，為善用相關土地，停車場和公共交通交滙處等設施，或將設於地底，以在地面興建商場等設施。政府預期，可行性研究可望今年8月起展開。

港珠澳大橋香港口岸人工島位於赤鱲角機場東面，佔地約130公頃，政府在《施政報告》中指出，已初步檢視其基建配套，以探討商用發展的可能性。土木工程拓展署和規劃署文件指出，兩個部門將就人工島進行研究，探討如何充分利用該地皮發揮口岸地利優勢，並與機構和亞洲國際博覽館等產生協同效應。

根據政府的原方案，位於人工島較西面屬地標式的旅檢大樓，東面的大片位置則包括出入境車輛清關廣場和公共交通交滙處等，未有大型的商業用途地皮。消息人士透露，日後即使在島上增加商用物業，相信不會影響旅檢大樓，重申不會影響港珠澳大樓的通車。

據悉，初步構思將部分地盤挖深，令一些原來設在地面的設施，如停車場和公共交通交滙處等，可以設於地底，其以上的空間，則可作商業用途；至於島上一些原用作美化市容的地帶，也可以探討商業發展的可行性。

過境旅客可島上購物

消息人士指出，島上的商業元素，可考慮商場、酒店甚至寫字樓等，令一些過境的旅客可以毋須到市區，直接在島上購物再離境；此外，考慮機場附近酒店的需求，也認為可考慮設置酒店等。不過，由於島上設有15.5至逾40米（主水平基準以上）的高限，日後商用物業的設計，需要考慮此因素。

此外，研究也需要探討島上基建設施的需求，據悉，目前島上的基建設施未足以應付新建的商用樓面需求，故在前期發展時，或會預留位置或先行鋪設部分的喉管等，以接駁日後增建的基建設施。

規劃署和土木工程拓展署期望，整個研究可在本立法年度內獲立法會財委會撥款，冀在今年8月展開，25個月內完成，當中包括舉辦社區參與活動，並會制訂盡早發展用地等。

測量師陳東岳認為，由於人工島近機場，將部分設施放在地底，技術上可行，也能節省更多空間作商業用途，對環境的影響也可減少。大嶼山發展諮詢委員會成員陳?鑌稱，由於人工島口岸日後的人流和車流多，支持將部分設施放在地下，以在現有高度限制下設更多商業空間。

委員會另一成員周轉香表示，政府過去曾就人工島的發展諮詢地區人士，當時曾表示130公頃的面積只作通關用途未能善用土地，認為政府重新考慮人工島的用途，屬於「遲但好過不考慮」，並建議將人工島、東涌擴展及機場新跑道等整體規劃，不應該以個別地區單獨規劃。

由於人工島已有發展方案，周轉香估計，重新設計加入商業用途時，將會有一定的局限，但仍有不少地方可以發揮，期望日後加入商業元素後，可以達到分流作用，將旅客分流至該區購物和旅遊等。

美聯工商舖資料研究部表示，「美聯工商物業售價指數」(MII)1月報 261.5，平均呎價報4,430.8元，按月上升0.5%，顯示工廈走勢呈穩步上升的跡象。

美聯工商董事陳偉志預期，隨?美聯儲局對量化寬鬆措施表態逐漸明朗，低息期亦延至2015年中，同時港府亦對工廈未來發展路向愈趨關注，市場亦預期政府不會「加辣」，相信入場費較低的工商將於本年繼續受市場追捧，並預料本年工商物業總註冊量有望守住4,000宗水平。

東九龍交投冷卻

根據該行資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，1月工廈市場共錄得212宗註冊，涉資約14億元，數字按月分別上升27.7%及下跌15.6%，交投量連續兩個月上升。

美聯工商董事陳偉志表示，觀塘及九龍灣區雖受惠於政府「起動九龍東」的政策，惟早前區內炒風過熱，該兩區於1月共錄得22宗成交，涉資約2.14億元，按月下跌26.7%及40.2%，跑輸大市。

不過，美聯營業董事胡信恆表示，東九龍工廈價格雖在辣招下升幅收窄，但呎價4,000元以下的工廈放盤仍然甚少，最近一幅政府批出寫字樓用地每呎樓面地價創區內新高，足見區內物業潛力。該行正放售一個新蒲崗利中工業大廈極高層單位，面積5,800方呎，業主意向價2,000萬元，折算後呎價3,448元。

另外，美聯工商舖研究部主管陳嘉豪表示，受辣招影響，2,000萬以上的工廈註冊因所需繳付的稅率較高，1月僅錄得1宗逾億元成交，交易涉及大埔汀角路57號太平工業中心17樓全層單位，涉資1.03億元，市傳為一田百貨董事所購入。

爪哇控股（0251）發盈警，預期截至去年底的溢利淨額較2012年減少，主要是投資物業公平值數額升幅按年放緩所影響。不過，集團預期，不計上述因素的收益及營業溢利按年將有所增長。2013年度溢利淨額減少，不會影響集團現金流及營運。

二手樓市成交量回落，土地註冊處錄得，上月整體住宅樓宇成交四千四百八十八宗，按月少百分之三點八，但當中，以千萬元或以上的豪宅交易量跌幅較顯著，該月僅錄四百六十宗交易，按月亦減少達三成半，佔大市成交比例縮減至一成水平，反映豪宅市場交投平淡。

　　二○一三年全年計，逾千萬元以上豪宅成交，合計共錄五千二百三十四宗，平均去年每月成交宗數為四百三十六宗，至於今年首月逾千萬元以上豪宅僅有四百六十宗，反映今年初豪宅市況交投量偏低。另以去年計，豪宅市場受辣招影響，於一三年三月逾千萬元住宅成交量，一度按月急跌近四成，但及至近年底，一手豪宅盤以優惠及貼市價推出，在十一及十二月成交量出現顯著反

彈。

　　市場人士分析指出，今年一月全港逾千萬元豪宅登記量，僅錄四百六十宗，較上年十二月減少三成半，屬於連跌兩個月外，該等豪宅成交宗數最新創出近三個月新低；此外，當中逾億元以上的大額住宅物業市況，新錄得成交亦大幅萎縮起來。

　　分析指出，按一二手市場分類，逾千萬元豪宅上月交投均報下跌，其中，涉及逾千萬元之一手豪宅成交跌幅顯著，一手市場方面按月少四成。至於二手市場，逾千萬元以上住宅交易亦僅錄約一百七十多宗買賣登記，按月減少二成三，涉及二手豪宅交易註冊總金額亦下跌達七成二。

　　至於上月逾千萬元之二手市場交易，錄得較多成交屋苑包括紅磡海逸豪園、愉景灣、薄扶林碧瑤灣及新蒲崗譽．港灣等，同期，北角城市花園期內亦錄多宗買賣登記。至於一手住宅較多逾千萬元登記個案，則為灣仔囍?二期，錄逾百宗交易，共涉近十八億元交易總額。

　　據市場分析指出，由於一手新盤紛推不少優惠，且以採用訂價貼市方式推出，在價錢上明顯較二手單位有優勢，加上二手豪宅單位放盤價格，議價下調速度較緩慢，故豪宅物業承接短期內料難有起色。此外，由於財政預算案月底出台，市場添加觀望情緒，農曆年後二手睇樓客量偏少，料今月豪宅交投量料仍低企，在市場觀望氣氛下，或進一步跌至更低水平。

　　有市場士稱，豪宅註冊量創三個月新低，乃一手豪宅買賣連續兩個月回落所致，顯示市場缺乏大型豪宅新盤開售。另外，準買家及投資者的入市意欲下降，加上缺乏豪宅新盤開售，均令整體豪宅交投下調。

　　另外，市場最新錄得今月首十三天，整體樓宇註冊宗數合共只有約一千八百七十多宗，較上月同期急跌約三成水平。市場估計，今月樓宇註冊量成交，將反映農曆新年樓市傳統淡季因素等，預期今月樓宇成交註冊數量或進一步跌破五千宗位，令土註數字出現連跌兩個月回落。

馬來西亞的「第二家園」政策，被台灣房地產業者列為投資大馬房地產的誘因，相較海外投資人購入當地房屋僅能取得5成房貸，配合「第二家園」政策的投資人能取得6~7成，昨天投資說明會就吸引不少退休族。

「第二家園」政策
多年耕耘馬來西亞不動產的久久國際集團，昨與長富地產合辦新建案發表會，久久國際集團顧問吳恩文指出，吉隆坡新成屋「明珠苑The Pearl」為90~100坪的豪宅案，總價3000~4000萬元；吉隆坡市中心的預售新案「Tribeca」規劃24~34坪，總價1300~1800萬元，房價不計算公設，並贈送車位。

因馬來西亞「第二家園」政策，50歲以上的外地民眾存150萬元定存、50歲以下定存300萬元，直系親屬皆可享有馬來西亞10年居留權，且有免簽證、貸款成數提升至6~7成等優待。現場民眾卓小姐對此很心動，她認為價格可以接受，會多觀察一陣子再考慮是否進場。

雖然泰國政爭未歇，但相較國內房價飆漲，泰國曼谷房價僅約台灣的一半，依然吸引國人勇敢前往泰國投資置產，更有業者打出新台幣5百萬元就可前進曼谷旗號，今年初以來至少有30組台灣投資人勇敢探險泰國房市。

赴日置產 3年增5倍

在國內房價居高不下，且政府頻頻打房下，市場交易凍，逼著房仲業者海外尋商機。以日本為例，國內除有2家以上房仲從事投資仲介，還有旅行業者及單幫客也進來搶商機，甚至日本房仲、營建直接跨海來台攬客。

根據日本信義統計，去年共成交450件，總銷金額達306.3億日幣（約89.5億台幣），較3年前成長5.1倍。

除日本外，馬來西亞更是近2年來台灣房仲業者搶食新市場，除台灣房屋在吉隆坡開發門市經營外，長富地產、東協不動產及新進的藍海房屋等，都積極前進吉隆坡。

台灣房屋國際資產中心表示，去年台屋在馬來西亞總銷金額達100億，預估今年上看150億元；馬來西亞政府更積極推動「第二家園」計畫，獲得顯著業績，在各國買家搶進，外國人在馬來西亞置產的門檻已從原新台幣5百萬元，躍升一倍到1千萬元。

但馬來西亞置產似有熱過頭趨勢，長富地產總經理鄭啟昇就警告，海外投資置產前，投資人應先認真做功課，投資標的最好以該國首都吉隆坡為主，至少安全性較高，至於新開發區如新山地區，近2年來房價及案量都屬於快速倍增成長，已有泡沫化的風險。

危機入市 搶進曼谷

根據全球房地產指南的調查統計，去年各國租金投報率，菲律賓7.06％、印尼7.05％、泰國6.29％、日本5.53％、馬來西亞4.87％，但台灣僅1.57％。

看好泰國曼谷房價漲幅落後鄰近東協國家，但租金報酬率卻較高，前陣子成軍的藍海地產就鎖定投資泰國曼谷房市。藍海房屋總經理劉威廷指出，由於曼谷只有台北市房價一半，加上扣除相關投資成本後的淨投報率達4.5％到5％，較馬來西亞更好，今年初至今，已有30組客戶赴泰成交。

他指出，相較赴馬來西亞投資置產門檻達1千萬元，泰國門檻只要約新台幣500萬元，就算曼谷政爭未歇，或可視為低檔危機入市的好時機。