捷運松山線年底即將通車，帶動沿線台北市中山區和松山區房市，尤其是商辦產品，宏盛建設在南京東路的百億元捷運聯開案「捷四」案，預計年中取得使用執照開賣。住宅受惠最多是南京三民站附近，目前新案僅「松江VIVI」、「泰無限」，及達麗建設「達麗」仍有餘屋銷售。

雙線交會比例高
南京東西路曾有「台北華爾街」之稱，但隨東區崛起，一度相形落寞。住商不動產企研室主任徐佳馨說，捷運松山線共8個站，其中有4個是雙交會站，為各線雙交會站比例最高的，「是北台北的金融黃金線。」

搭上松山線年底通車發酵題材，宏盛商辦大案「捷四」聯合開發案年中取得使照後公開，宏盛副董事長林鴻森表示，考量集團持有商辦數目，決定出售「捷四」，目標將放在有自用需求的大戶買方、投資金額可達百億元以上的客戶，如三商美邦人壽。

「捷四」位在北市南京東路六福皇宮飯店對面，屬捷運松山線上的聯合開發共構案，為地上20層、地下3層的捷運聯合開發商辦大樓，全案總樓地板面積約1.3萬多坪，捷運局分回約1千多坪，宏盛和宏泰人壽合計共持有1.1萬多坪，宏盛約佔6成。市場推估，該案總銷約150億元。

商圈店面受愛戴
不只商辦，店面也受松山線通車追捧。永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴說，具區域交通、觀光商圈題材的店面受長線投資及置產客愛戴，捷運南京松江站店面最近剛成交1戶，松山車站附近的五分埔商圈及饒河街夜市，近來店面買家詢問度仍夯。

受少子化趨勢影響，補教業經營不易，例如原有4間補習班分校的名師高國華，3年前陸續轉手改當鐘點教師。而補教業為降低或分攤租金壓力，網路待租物件湧現補習班分租潮，遍布全台，空間從6~60坪、租金介於6千~2萬元。

位於忠孝東路四段的語文補習班，32坪空間隔成4間教室，班主任表示，2間教室主要使用時段為下午及晚上，「部分空檔無人使用覺得滿可惜，想分租給有需要的補教老師。」可分租最大空間為10坪。


小班化成趨勢
新竹「智昇文理補習班」屬社區型補習班，主要招收對象為國小生，班主任趙振傑表示，大環境學生人口數不斷下降，為降低成本，才想把空餘時段分租，10坪教室月租金6千元。

補教名師高國華已改當鐘點教師，最近乾脆改經營全國加盟直播教室，他表示：「資金只有過去的12分之1。」3年前他在台北車站租補習班教室，月租金135萬元。

負責北部加盟業務主任高魁登稱，少子化使補教業朝精緻化、小班化轉型，「20坪教室，每班20~30人才是未來趨勢。」

經營補習班須符合消防安檢規範，分租者可省下立案、裝潢與安檢費，但住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，承租方須確認租金支出可否報稅，避免產生糾紛，出租方則須確定承租人商譽。

雖然政府打房動作不斷，上半年房市銷售旺季的三二九檔期，推案量再創七年來最高。不少建商坦言，年底有七合一選舉，勢必造成房市失焦，只好力拚上半年推案，能賣趕快賣，不敢奢望下半年的九二八檔期。還有房仲業依委賣案件變化趨勢預言，在七合一選舉前，中古屋就會出現拋售潮。

根據住展雜誌調查，今年房市三二九檔期推案量達四千五百億元，創七年來同期最大量。鄉林建設董事長賴正鎰表示，他預估今年全年推案量約八千億元，恐有六到七成集中在上半年，與住展調查相差不多；但這也顯示，建商對年底七合一選舉干擾因素的憂慮，所以大多只拚上半年，不敢奢望下半年。

麗寶建設副總何昭宏認為，國內房價已到高原區，現在投資房市不再是賺錢的保證，市場也將進入汰弱存強的淘汰期，建商推案得視區域條件、規劃及品質，才能拉高銷售率，財力不佳的中小型建商，恐面臨更大的競爭壓力。

至於中古屋市場，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴透露，今年以來台屋接到的委售案件明顯增加二十％，這透露出在房價已高、且有升息陰霾下，愈來愈多投資客已有獲利了結、甚至認賠出場的打算。

他預言，市場利率仍低，投資客撐過上半年沒有問題；但若是上半年的三二九檔期賣不起來，那連續三年預售屋推案創高後留下的新屋壓力，恐怕大得驚人。手腳快的投資客一定會跑在年底七合一選舉前，先想辦法殺出持有中古屋，以免新屋庫存傾巢而出，更賣不到好價錢。

活化國有地，今年預定再釋出四批設定地上權的土地活化招標案，全年預計達成30億元的收入預算。

財政部國有財產署指出，3月13日將進行今年第一批國有地設定地上權標案，北、中、南預定各有四宗標案。國產署副署長邊子樹表示，首批公開招標的標的土地目前仍在進行作業，其中也包括去年提出招標但流標的案件在內。

國產署去年全年共進行三次地上權標案，列標案件共有49宗，實際決標則有22宗，標脫率44.9%。國產署統計，去年一年設定地上權的權利金收入總計達72億元。

國產署去年9月修正國有非公用土地設定地上權作業要點，放寬地上權及地上物可部分讓與後，國產署表示，住宅承購者向銀行抵押貸款，已可取得較高成數貸款額度及較低利率，除承購意願提高外，預期也將吸引更多開發業者參與競標，對國家財政將有幫助。

邊子樹說，政府決定暫停標售大面積國有地後，為避免國有地閒置，採取引進民間資源投入公共建設的模式，自2012年以來，國產署積極配合目的事業主管機關推動產業發展政策，釋出的國有土地供其對外招商開發使用，簽訂的開發案件達27案，預估總收益149億元，吸引民間投入的資金多達361億元。

為加速推動這項業務，國產署也重新修訂「財政部國有財產署結合目的事業主管機關辦理國有非公用不動產改良利用作業原則」，將活化國有地結合民間資源的作業方式予以法制化。

根據統計，這類共同開發案件已遍及全台，並以新北市的七件合作案最多。各縣市的開發方式多數用來興建營運觀光旅館、交通轉運中心、休閒渡假園區、遊憩區，以及開發做商場、市場、電影商城、軟體園區、產業專用區、文創園區等。


自由時報
國產署插花 正義國宅都更恐再延
500坪空地產權擺不平

紛擾超過十五年的「正義國宅」都更案，已正式取得北市府核發拆除許可執照，但因有近五百坪空地，與國產署協商認購遲而未決，提出申請建照時程又延後，恐要拖到今年底才會動工。

至於外傳正義國宅都更案一到四樓商場部分將與SOGO百貨合作，入股龍麟建設的山圓建設董事長王光祥透露，合作案已破局，將尋找更好的百貨業者合作。

正義國宅都更案位處北市忠孝東路三段上，一旁便是SOGO復興館、屬燙金地段；最初是由龍麟建設擔任實施者，花費十餘年仍無法完成整合，甚至一度發生地主遭槍殺事件，最終龍麟建設找來山圓建設入股，共同合作續推都更案。

對於外界誤解都更案已由山圓建設接手、甚至實施者鬧雙包？王光祥解釋，山圓只是入股龍麟，約占六十％股權，龍麟董事長葉松年約四十％股權，兩家公司在正義國宅都更案是合作關係。

龍麟建設總經理盧玉麟也說，在山圓入股後，兩家建設公司分工，對外由王光祥主導，但都更運作流程由龍麟持續進行，都更案實施者也還是龍麟，並沒有改變。

盧玉麟透露，與山圓建設合作後，都更案腳步明顯加快，但現又卡在近五百坪空地所有權爭議，參與都更的地主堅持具所有權，國產署則認定是政府所有，仍僵持不下。

盧玉麟說，正持續與國產署溝通中，希望能取得這些土地，順利進行都更。王光祥也表示，願透過權利變換方式，買下這五百坪土地，但國產署尚未同意。

北市都發局表示，目前正義國宅都更案的實施者的確還是龍麟建設，日前已將拆除許可執照發出；但因該案仍有與國產署協商購地或是合建開發的問題待解，預期建商提出申請建照還需一段時間。


「七七行館」一筆國有地 國產署要撤銷買賣契約

苗栗縣長劉政鴻胞弟劉政池的陽明山七七行館，有兩筆土地是二○○六年以八四六五萬元向財政部國有財產局（國產署前身）購得，但國產署一週前以陽管處撤銷建照為由，發函劉政池要求撤銷其中一筆土地的買賣契約。

國產署官員指出，陽管處是以劉政池涉嫌偽造地形圖為由撤銷其建照，由於劉申購國有地過程涉及偽造資料非法取得法，因此，該署除了要求撤銷買賣契約外，也將與律師討論，劉購地價款四千多萬元能不能不返還。

國產署官員說明，劉政池的陽明山七七行館，涉嫌占用國有地的部分，除了以竊占罪嫌移送偵辦外，該署已提起民事訴訟，要求回復原狀並追討不當得利二百多萬元，目前已開過一次庭。

劉家若不還地 將提告

至於劉家二○○六年申購的兩筆土地，其中一筆土地已遭陽管處撤銷建照，而根據陽管處內規，有合法建物才能購買陽明山國有地；因此國產署一週前發函劉政池，要求撤銷買賣契約並返還土地，若劉家不願還地，國產署將再提告。

台商代銷泰國的建案多位於曼谷市區，並鎖定總價約新台幣500萬元、門檻較低的產品，且多半強調在三至五年內，每年投報率保證6%至8%做為訴求。

其中位在曼谷的微笑廣場（Smile Square）複合式商場預售案，位於水門市場旁，主推商場每單位2坪至20坪、總價在300萬至3,500萬元的店舖產品，建商並且保證三年投報率合計達18%，由於該地40年前曾是中華民國領事館，背景特殊，也使得該建案受到當地華人矚目。

微笑廣場預售案距離四面佛步行7分鐘路程，占地約5,000坪，後來中國大陸與泰國建交，當地台商將這筆土地捐給前總統蔣介石做為生日禮物，並成立介壽堂基金會，除部分做為停車場出租使用外，就一直低度使用、荒廢至今。

藍海地產總裁劉威廷指出，後來這塊土地被港、星、台三國建商合資成立的泰源建設相中，投資約40億元重新開發，花了五年的時間進行規劃，推出總銷金額約150億元的微笑廣場複合式商場預售案，目前已經開挖地下室，預計2016年可以完工。

泰源建設是由香港開發商、新加坡華僑與台灣的建商共同合資，將打造成為具有商場、酒店、辦公室、酒店式公寓的複合式建案，總樓層高32層，三樓以下作為商場。由於該地為30年使用權，介壽堂基金會身為地主，未來將擁有可觀的土地租金收入，將投入公益事業使用。

雙北市昨同步公布二月買賣移轉棟數統計，台北市二月買賣移轉棟數僅二二五六棟，是近十二年同月次低；新北市三八○八棟，較一月大幅衰退三十六．六九％。另依房仲業統計，一月份六都（含桃園縣）成屋委售量同步增加，近年推案量暴增的桃園縣增加最多、高達三十五％。

房仲業者分析，在移轉棟數減、委售量增加下，透露出房市降溫速度明顯，屋主或投資客趁著房價高檔，獲利了結及退場心態濃厚。

扣除春節因素，台北市今年前兩月的買賣移轉棟數合計僅五四五八棟，比去年同期衰退六．九八％。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，目前雙北市房價處於相對高點，加上近期政策持續抑制房市，年底還有七合一選舉等非經濟因素干擾，在預期未來房價上漲有限下，造成雙北市房市買氣陷入低迷。

根據永慶房仲網六都成屋委售量，除去年台北市、新北市委售量相較前年略減二％、一％，高雄市增幅約六％外，桃園縣、台中市、台南市去年委售量均比前年大增逾兩成。

再比較今年一月與去年一月的六都成屋委售量，六都委售量均較去年同期增加；其中以桃園的增幅最大約三十五％。
德明財經科技大學副教授花敬群指出，從雙北市甫公布的買賣移轉棟數來看，二月房市可說是非常冷，除中古屋買氣不好外，新成屋、預售屋的買氣也糟。尤其是全台餘屋量最高的新北市、桃園縣賣壓相當沉重，泡沫指數最高，可能成為這波衰退中，第一張倒下的骨牌。

此外，根據房仲業者提供六都去年上、下半年房市平均議價空間顯示，下半年議價空間明顯大過上半年，其中又以新北市議價空間最大，竟高達二十六．九九％，相較上半年的十八．一八％，議價空間增加近五成。

買氣冷議價空間大現警訊
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，議價空間變大，透露買賣雙方認知差距拉大，也預警房市將進入轉折，但未來房市走向如何，就得看買賣雙方誰願先讓步。

政府打炒房政策持續，愈來愈多業者看好海外置產熱度，積極引入高投報率的海外房地產，第一太平戴維斯引進紐西蘭奧克蘭「Park Residences」住宅案來台展銷，創下開賣兩周就銷售10戶的佳績。

該案鄰近世界百大名校奧克蘭大學，地上共28層樓、203戶，每戶面積約10.6至26.3坪，每坪約新台幣70萬至85萬元。第一太平戴維斯副總經理邱奕平表示，近期財政部針對不動產交易採實價課稅措施，紐西蘭則是少數無房地產資本利得稅的已開發國家，先進完善的都市規劃及不動產交易制度，吸引許多留學生、移民及置產需求者。

邱奕平表示，國內稅制的改變，對紐西蘭住宅案帶來推波助瀾的效果，目前對海外投資感興趣的國內投資人，主要是現金充裕的族群，尋求資金更有效率的運用。

邱奕平表示，紐西蘭以穩定的政經情勢、優良居住環境聞名，今年紐西蘭GDP成長率上看3.4%，超越鄰近澳洲的3.25%、日本的1.4%。

純淨低汙染的環境，吸引全球移民者目光，全球潛在移民偏好國家、宜居城市排名均名列前茅，由於國際人口移入及經濟成長奠定房市需求成長的基礎，房價及租金成長表現相當穩定，近十年奧克蘭平均房價成長超過一倍，去年租金年成長率也高於3%。

網路售屋平台因費用相對便宜，近年成為想省費用民眾的新興售屋管道，相較透過房仲業者銷售，因區域、產品不同，可省下幾十萬元，甚至是上百萬元服務費用，更有部分房仲業者在網路購屋平台放上委售物件，尋找潛在購屋民眾。

省服務費但成交率低
天時地利不動產總經理張欣民指出， 以美國為例，網路售屋平台相較成熟，放在網路售屋平台銷售的房屋，約占全年銷售房屋的1成，已經成為一種相對成熟的售屋趨勢。

不過，目前台灣透過網路售屋平台銷售的比率其實相對低，僅占全年數十萬件委售房屋的3~4%，成交比率其實也不高，不到10%，不過，因刊登1個月費用不到1千元，成為部分民眾售屋的新選擇。

他指出，透過網路售屋平台銷售房屋，主要優點除省下不小的服務費用外，也能透過網路的發達，增加物件的曝光率，進一步提升成交的機會，因此，多數品牌房仲旗下均有成立各自的售屋網站。

但是僅透過一般的網路售屋也有缺點，甚至可能存在危機。張欣民表示，一般的網路售屋平台只是將物件放在網路上銷售，沒有提供服務的房仲業者篩選欲買屋民眾，也不知道欲買屋民眾的心態，甚至可能因為欲售屋的屋主因不了解行情，錯估情勢導致買賣不成，上述均是導致目前透過網路平台售屋成交率不高的原因。

房仲業競爭激烈，不僅拚門市店數，在軟體方面也推陳出新，3大房仲業宣告進入「軟硬通吃」的資訊大戰時代。台灣房屋昨（3）日新推出「生活找屋」購屋模式，以10大生活指數來替民眾找尋物件；信義房屋則有手機App「房價溫度計」服務功能；永慶房產集團不僅有「好房快租App搖一搖」，3月買屋快搜App還將推出「聰明筆記」新功能。

台灣房屋昨日新推出以「生活」找屋的創新模式，集團營運目標總經理周鶴鳴表示，傳統搜索引擎只提供民眾在「區位」、「總價」、「格局」、「坪數」上找尋物件，現在更進一步替民眾找出全新購屋模式。

他說，台灣房屋首創「生活找屋」，運用大數據資料庫及海量數據，分析出物件周遭1公里內，包括飲食、學區、醫療、購物、休閒、交通、長者、文青、時尚與親子等10大指數，藉由指數高低即能瞭解生活環境，讓民眾購買到最理想的居住生活。

周鶴鳴指出，十大指數的高低可分析該物件周遭環境機能，與分布的密集度，運用科技的量化搭配地圖功能，可立即顯示生活環境的氛圍。

而信義房屋繼推出「iPhone看屋App」創新服務，2012年再度推出「房價溫度計」服務功能，運用實境擴增模式，將條列式的成交行情數據，以簡單易懂的溫度計偵測圖表呈現。

信義房屋表示，民眾只要下載信義房屋「iPhone看屋App」，點選「房價溫度計」模式，對著街道一掃，進行相關設定，即會呈現週遭成交行情，更即時找到符合預算的好屋。

永慶房產集團除了房仲網上有40萬筆的雙向行情資料庫查詢外，去年也針對租屋市場推出「好房快租App搖一搖」創新服務。

好房網資深協理徐賢淑表示，市面上房客找租屋的App功能缺少從房東需求出發的設計，因此於「好房快租App-iPhone版」針對房東設計了多項獨家功能，包括「即拍即刊」、「新留言即時通知」、「房東管理」等。

此外，永慶房屋表示，永慶買屋快搜App今年3月還將推出「聰明筆記」新功能，用戶可將有興趣的待售物件與店家資料加入我的最愛，隨時可從手機上快速檢視比較。

許多第一次買房因為不知怎麼挑戰，常發生「買得起的不喜歡，喜歡的未必買得起」，或是跨縣購屋因特定原因例如求學、就業等，需離鄉背景找房子，根據台灣房屋智庫3日公布最新調查結果發現，有房產者，逾4成近1年有換屋計畫，又有35.47%的民眾換屋是因不滿意現居住地機能性。

台灣房屋智庫網路問卷調查是在2013年12月20日至2014年1月3日所進行，回收有效問卷1560份，在95%的信心水準下，樣本誤差上下2.95%。

根據調查結果，有房產者逾4成近1年有換屋計畫，換屋原因有36.45%是因家庭人口增加及空間考量，有35.47%是因現居地機能性不佳，也有24.63%是因工作地點改變而想換屋，還有23.13%是子女學區考量，另有19.7%是資產重新配置，14.78%則因房屋老舊，還有6.89%因與鄰居社區不睦。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出，傳統購屋資訊網站，僅提供區位、總價、格局、坪數等基本條件，購屋族不見得能有效覓得理想居住環境。有鑑於此，台灣房屋首創「生活找屋」網站，運用大數據資料庫，分析物件周遭1公里內「十大生活指數」，包括飲食、學區、醫療、購物、休閒、交通、長者、文青、時尚、親子等，讓消費者可藉由指數查詢，找出最符合自身需求的居住環境。

周鶴鳴並表示，由於台灣氣候潮濕，而且北部又常下雨，對於生活環境的挑選更要慎選，而「生活找屋」還提供了區域氣候、雨量、溼度、地震頻率、空氣品質、輻射檢測分析等功能，可協助家中有幼童或過敏兒等民眾，找到適合居住的理想房子。

周鶴鳴強調，房價是購屋族最在意的問題，台灣房屋也推出「60秒房價運算中心」，讓消費者能夠了解物件從過去、現在，到未來評估的3階段價格，購屋族若能靈活運用網路資源，在買房前蒐集足夠的資訊，才不會發生「買得起的不喜歡，喜歡的未必買得起」的情形。

北市1坪40萬 購物方便 適合3代同堂

小資族買房，總希望能挑到性能和價格比值（C/P）高的「物美價廉」物件。房仲業者運算各項生活機能如交通、購物指數與房價，計算出各地區C/P值，以雙北市來說，文山區與淡水區成為C/P值最高的行政區。

台灣房屋據內部資料，計算雙北市成交物件的生活機能與實價比值，台北市高C/P值前3名區域分別為文山區、北投區、萬華區，區域均價每坪40.6~45.3萬元；新北市則為淡水區、三峽區、鶯歌區，區域均價每坪15.1~21.6萬元。

木新路交易最多
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，北市C/P值最高的文山區，又以木新路交易筆數最多，平均每坪40.8萬元，而興隆路周邊購物方便，也有不少醫療診所，每坪約41.8萬元，適合三代同堂或銀髮族。

雙北昨天公布2月建物買賣移轉棟數，北市2256棟較1月減29.5%，較去年同期增7.48%，前3名行政區分別為中山區302棟、北投區277棟、內湖區251棟。值得注意的是，2月總棟數雖比去年好，但仍為12年來2月交易量的次低。

住商不動產北市區經理錢思明說，北市價格已在高點，加上購屋人認為大漲有限，市場從去年下半年已漸轉往個案表現，讓投資人「有期待」的物件較吸引買氣。

松山線吸引買家
錢思明表示，松山區有捷運松山線通車話題，比起房價較低的文山區與北投區，表現更為亮眼。
新北市2月移轉棟數3803棟，較1月減少36.7%，較去年同期增加3.9%。前3名行政區分別為新莊區445棟、中和區385棟、三重區376棟。

中和住宅密度高
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，新莊區在完善的重劃區、捷運環狀線第1期工程以及中央聯合辦公署進駐等加持之下，房市題材效益持續，交易量屢居前3名；中和區生活機能較成熟，住宅密度也高，但平均房價相對北市便宜，加上未來有環狀捷運線加持，成為新北市交易熱區。

整體來看，雙北市除北投區外，房市交易熱區皆非「高C/P值」區。台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴解釋，主要是因客群不同，對一般小資或首購族來說，高C/P值地區具有吸引力，而對經濟較有能力的人來說，就較不在意物件C/P值高低。

雙北市受天候因素及春節連續假期影響，2月買賣移轉棟數較前一月出現同步大減，其中，北市2,256棟，月衰退29.5％，創12年來同期次低紀錄，南港、萬華、士林、大安月衰退逾4成最多；新北市為3,803棟、月減36.7％，淡水區月衰退逾5成居冠。

台北市昨（3）日公布2月建物買賣移轉棟數為2,256棟，較上月減少946棟，月減29.5％，創12年來同期次低紀錄，但年增7.48％。

以2月交易量來看，中山、北投與內湖區分居前3名，若以上月相較，南港區月衰退48.9％最多，其次依序為萬華區-47.4％、士林區-42.1％、大安區-40.8％，2月僅北投區月增18.9％、中正區月增17.1％。

新北市2月建物買賣移轉棟數為3,803棟，較上月減少2,204棟，月減36.7％，年增3.9％。

交易量最高前3名分別為新莊區、中和區及三重區；若以上月相較，淡水區月衰退53.2％居冠，而蘆洲、新店、板橋、土城區月衰退幅度皆超過4成。永慶房產集團經理黃舒衛表示，2月建物買賣移轉棟數，雙北市皆受連續濕冷的天候，以及1月底春節連假旅遊活動等影響，使得房市交易量呈現冷卻情況。

苗栗縣政府公告，將標售高速鐵路苗栗車站特定區區段徵收開發案住宅區9筆土地，總面積約1.27萬平方公尺，標售底價以坪換算約落在13萬至17萬元不等，估計總標售金額約可達6億元。
　　該區段徵收開發案住宅區土地位於後龍鎮龍頂段112地號，9筆土地依地點不同及基地大小不等，每平方公尺標售底價自3.9萬至5.1萬元不等，換算成坪，每坪約13萬至17萬元。
據當地房仲業者指出，底標價雖低於市場行情，但落差並不大。
　　有意投標者，可自即日起至3月20日至苗栗縣政府地政處地權科領取投標書，或上地政處網站下載，預定3月21日假苗栗縣政府第2辦公大樓2樓地政處會議室公開開標。
　　原本土地價格已翻倍上漲的高鐵苗栗站周邊土地，隨著高鐵苗栗站體目前正積極興建中，通車期程愈來愈近，一般預料地區土地價格仍有上揚空間。
不過，苗栗高鐵站產業專區開發案去年底宣告流標，是否衝擊地區土地價格，可觀察此次的住宅區土地招標結果。

中崙市場BOT案98年初簽約至今，工程仍在整地，而得標廠商在取得興建、經營權後，大樓變更設計，把事務所變旅館，增加4千多平方公尺樓地板面積，但開發主體的市場面積卻縮水，引發圖利質疑。

北市府市場處副處長許玄謀表示，BOT案變更設計後，對營運權利金調高，廠商與市府已有共識，會盡速完成談判，確保市府權益。 市場處科長陳峰輝說，允許停車場增加3層、事務所變旅館，部分攤商認為有助生意。市場目前已動工，預計105年5月完工營運；至於工期延宕，損失的是開發商的營運期限，市府無損失。 市府96年7月公告招商推動中崙市場BOT案，98年2月5日與得標廠商簽約，預計興建地下3層、地上15層市場、事務所混合大樓，含興建與營運期共52年。

原規劃98年9月初動工，100年7月完工，先是因攤商安置與釘子戶問題延宕，之後廠商又以要達成營運績效為由，提出變更設計，又拖一年。 變更後的中崙市場BOT案，不僅市場上方原本規劃要興建的事務所，變成營收較多的一般旅館，整棟樓地板面積也增加4230.08平方公尺，相當於多出原核定樓地板面積1/4，此外地下停車場還多開挖3層，並大幅增加汽車停車位。 變更後大樓營收顯然會比原財務計畫高，但市府卻在同意變更同時，未要求對等回饋，引發圖利質疑。

議員陳孋輝表示，全案就是一個低價搶標的範例，得標廠商沒有履約能力，但市府擔心市場蓋不起來，卻任其宰割，還簽了一個喪權辱國的合約，允許任意變更設計，工期延宕，至今營運權利金卻一毛也沒拿到，市府怠忽市產把關職守。 議員許淑華表示，開發商變更設計擴增獲利，與原本投標時評估的財務計畫好很多，市府同意變更，當然應該爭取回饋，若市府還漫不經心，就有圖利問題。

台中市政府都市發展局推動的「幸福好宅」政策，昨（3）日由局長沐桂新在市政會議進行專案報告。沐桂新透露，幸福好宅初期第一階段，將由市府自建，基地選定在大里區光正段，及豐原區安康段，並以弱勢戶占10％，及一般戶占90％的混居模式推出，將只租不售。

未來幸福好宅，可結合物業管理公司，提供維護、租賃管理，並納入社會照顧服務體系，達成幸福好宅的推動目標。

沐桂新表示，幸福好宅是市府的重大政策之一，但重大政策需要規畫、編列預算，非一蹴可幾，因而相關規畫時程，還需要3年時間。

他指出，豐原安康段幸福好宅99.89％用地，為公有地。其中，市有地達95.69％，未來基地將規畫5棟11層至15層的建築物，第一期與第二期合計將興建600戶，以都發建設基金興建，總經費6.36億元，全區空地比達75％。

也就是，當地將有四分之三的空地，給周邊已開發的社區共同使用，103年規畫經費已經到位，預計104年編列工程預算。

上櫃建商力麒建設(5512)公告，以總價7.73億元，取得國防部政治作戰局位於台中南屯區建功段都更土地案，力麒表示，此都更案基地面積為2905.8坪，未來土地還需整合，後續待整合完成後才可推案，推案時程未定；而為配合政府政策，此案擬規劃中小坪數、符合自用客層需求產品，總銷初估45億元。此案亦是力麒在台中參與的首筆都更案。

力麒公告，以總交易金額7.73億元，換算每坪單價26.6萬元，向國防部政治作戰局取得台中南屯區建功段4、5、6地號土地，建蔽率50%、容積率400%。

力麒表示，此都更基地鄰近台中嶺東科技大學，為國防部眷村改建案，目前已有部分土地進行拆除，另有一部分為私地主所有；公司取得都更實施者角色，後續土地還需持續整合。


力麒指出，此案公司擬配合政府的平價住宅政策，規劃30~40坪的中小坪數平價住宅，以滿足自用客層需要，未來總銷初估45億元，推案時程仍待都更程序完成後確定。

高雄捷運的運量明顯增加，各捷運站也陸續出現資產開發、活化的投資案，捷運宅因而愈來愈受到高雄自住客的青睞，並驅動高雄人的購屋習慣，產生重大轉變。信義房屋表示，據統計，高雄民眾購屋不只偏好5年以上、總價400萬元以下的中古屋，而且越來越多人喜歡沿著捷運買房，最熱門的捷運站點為後驛站、巨蛋站、以及凹子底站。

高雄市政府捷運局主任秘書吳嘉昌指出，高雄捷運公司與高雄市政府去年完成修約，將資產提前出售給高雄市政府之後，透過高市府積極推動運量成長方案，日平均運量已由101年的15.40萬人次，成長至102年16.6萬人次、增幅7.79％；相對地，高捷公司帳面損益，也由每月虧損約2億元，減少到僅虧損約2,000萬元，減幅高達90％。

除了運量增加，高雄捷運沿線也陸續出現資產開發案，除了近日由皆豪集團在捷運左營站BOT綜合性飯店大樓，更早的是大魯閣投資開發的草衙道主題娛樂購物中心，在交通便利性、以及生活機能更強化之後，吸引愈來愈多自住族群以捷運宅為購屋標的。

信義房屋後驛店店長吳麗珠則表示，高雄人的購屋習慣已明顯受到捷運開通的影響，開始喜歡沿著捷運購屋；她說，根據信義房屋網站調查發現，購屋最熱門的站點前三名為後驛站、巨蛋站、凹子底站。

吳麗珠說，高雄車站鐵路地下化將於民國106年完工，屆時，高雄火車站前後相通、商圈融合將會帶來更不一樣的發展，再加上高雄醫學院成熟商圈的加持，生活機能完善，房價卻相對偏低，自住、投資都尚有空間，自然吸引民眾目光，成為購屋的熱門捷運站點。

信義房屋高一區執協林武雄表示，高雄民眾購屋趨勢目前有3大特色：「沿著捷運買」、「舊大樓及公寓受歡迎」、「新興重劃區熱門」；由於目前北高雄推案量較多，因此熱門購屋捷運站點前幾名均偏北高雄，但隨著建商推案腳步南移，南高雄的美麗島站、獅甲站應該會越來越熱門。

至於房屋型態、以及房價的選擇上，信義房屋高二區協理李國雄則表示，過去高雄人比較不喜歡購買中古大樓、公寓，而且認為「買不如租」；但眼見近幾年房價走揚，北高雄透天厝已經要價千萬以上，首購族因此對於購屋產生了急迫感，轉而購買總價400萬元到600萬元的中古大樓兩房產品，就連過去從不考慮的舊公寓4、5樓也可接受，市場風向也因此轉為「租不如買」。

台北豪宅風潮吹下南台灣，帶動大台南高樓棟數的激增，漸漸改變大台南的市容風貌！根據南市府建管科的統計，近兩年台南市高樓層建案數已爆增五倍！

去年已取得建照與正申請的總棟數激增，其中又以安平區、永康區的大樓建案數，高居全市第一、第二名，尤其是鄰近安平港的五期重劃區，成為大樓產品「最閃亮」的明星區域。

根據建管科的統計資料顯示，從容積率的獎勵上限將實施之後，近兩年來，大台南的新建案如雨後春筍般申請興建，101、102年又以大樓產品的變化最大。101年度中，原南市六區、南縣的七區，總核准大樓只有22棟，總戶數2,818戶，然而至102年度中光是已核准總棟數，急速飆至45棟，總戶數倍增達到6,255戶，尚不含仍在申請掛牌的64棟，總戶數因未經核准，至今無法正確，預估約8,640戶。

台南市不動產開發商業同業公會總幹事許治中認為，大台南地區即使是所謂蛋黃的坵塊，房價仍只有北部地區的五分之一，因此，真的是「俗擱大碗」，再加上，不少頂級大樓的設計不斷提升，有飯店式的管理，居住的隱私性又強，銷售成績叫好又叫座。

許治中指出，大台南地區的大樓建案，過去一直以東區為重鎮，然因該區域的用地已十分有限，大樓旋風漸吹到五期重劃區的安平區，甚至是原老社區中西區與北區，甚至是南區等地。

在大台南以興建豪宅聞名，台南市不動產開發商業同業公會前理事長陳聰徒指出，大樓產品過去普遍不受偏愛透天厝的台南人喜愛，但安全性相對高的大樓，經由北部、中部吹到台南，近兩年來，大樓產品相對受到青睞，主因是公共設施齊全的大樓建物，漸受到矚目。

尤其，不少金字塔頂端的客層，住進管理完善的大樓新建物，實際感受到住在同一平面的舒適度，加上同業投入大樓產品的家數與品質，因銷售率提高而同步提升。此外，依目前台南所謂的豪宅單坪售價，普遍只有20、30萬元，與北部動輒上百萬元，價位上十分低廉，因此，吸引不少外來投資客進駐。

台南市代銷公會理事長吳淑惠指出，大樓產品的品質與日俱僧，加上台北豪宅往中南部吹，在台南買一戶40、50坪大樓產品，總價只有上千萬元，上百坪的總價，也只有2,000∼3,000萬元，不少投資客一次購買兩戶，甚至有人是全樓層，一次為家中三代同堂而購置。

外高橋（600648）3月3日晚間發佈公司2013年度業績快報。

2013年，公司營業總收入70.6億元，同比下降3.34%；利潤總額7.42億元，同比增長19.93%；歸屬于上市公司股東的淨利潤5.44億元，同比增長23.56%；基本每股收益0.54元。

報告期內，公司實現歸屬于上市公司股東的淨利潤增長23.56%，主要是由於公司轉讓土地，2013年度交付並確認收入，進而影響淨利潤增加。公司實現營業總收入下降3.34%，主要是由於2013年國際經濟形勢波動，導致公司國際貿易業務收入略有下降。

加速擴充深圳外二三線城市的土地儲備、打造國際融資平臺，“狼性”回歸的招商地產正在進入一個高速發展的通道。“快建設、快去化、快入市”的“三快”銷售策略，仍將成為2014年招商地產的主基調。

從廣州、武漢、哈爾濱、煙臺、日照到常熟，招商地產1月份橫掃以上6個城市，斥資83.22億元拿下了近300萬平方米的土地，拿地金額占去年總額的40%。“公司目前正開始加大新市場的拓展力度，將重心放在二線城市、長三角及環渤海較發達地區的三線城市。2014年將通過收購、城市更新等方式獲取土地。”招商地產董事會秘書劉甯在接受中國房地產報記者採訪說。

83億連下6城

在1月份相對冷清的土地市場中，招商地產連下6城。公告顯示，招商地產1月份拿下的土地分別位於廣州、武漢、哈爾濱、煙臺、日照、常熟6個城市，新增6個項目儲備，總建築面積301.5萬平方米，總地價達83億元，新增權益建築面積282.5萬平方米，占2013年全年新增權益土地面積的66%，新增項目平均樓面地價2761元/平方米，與2013年相比降低了1390元。

繼2013年11月9日在開發區拿下3塊地建高端商業、旅遊、居住綜合體後，招商地產又於1月3日在煙臺牟平區拿下4塊地，建設大規模的住宅社區和商業。其中2宗為商服用地，2宗為商品住宅用地，以上4宗土地的規模均較大，總面積約51.1萬平方米。

資料顯示，日照市尚城花園項目的用地總面積為33.7574萬平方米，成交總價為154140萬元，招商地產擁有該項目100%股權。此外，招商地產於1月17日以7億元競得常熟市虞山尚湖旅遊度假區建華村鳴翠路以東、春暉路以南地塊，首次踏入虞城樓市。用地面積為93383平方米，土地用途為城鎮住宅用地。

從土地規劃看，哈爾濱群力和廣州番禺萬博項目均將建成大型綜合體，招商地產目前正在加碼商用土地的儲備，但這也與其在商業地產上的佈局密不可分。

目前招商地產在深圳、廣州、南京、重慶等地均佈局了商業地產項目。在深圳大本營，其最核心的商業項目為海上世界綜合體，總建築面積100萬平方米，目前一期商業部分已開業，其餘各子專案也計畫於2015年前後陸續竣工。此外，招商地產與萬科共同打造的綜合體項目壹海城也將在今年下半年入市。

按招商地產的規劃，未來5?8年內，將有超過500萬平方米的商業地產業務注入其旗下境外上市平臺招商商置，到2016年，招商地產的商業地產業務將成為其核心業務。

快速擴充土地

無論是商業用地，還是住宅用地、產業用地，招商地產的土地儲備都在快速增加。盤點近幾年招商地產的土地儲備後發現，其新增土地規模每年以超過45%的速度在增長。2013年，招商地產拿地的建築面積為590萬平方米，總地價234億元，占全年銷售額的54%，這些土地主要分佈在大連、昆明、鎮江、佛山、杭州等城市，形成了環渤海、長三角、珠三角、西南地區的全國佈局。

2012年，招商地產通過合作、收購等多種方式，在深圳、天津、北京、上海等11個城市新增18個專案，獲取專案資源391萬平方米，土地款項達157億元。顯然這種增速還不能滿足其提出的未來6~8年內實現“千億銷售、百億利潤”的戰略目標。據悉，招商地產新年首月便一次性增加近300萬平方米的土地儲備。對此，劉寧也曾坦承“招商地產拿地規模與其他公司相比，可能會激進一些”。

某接近招商地產的一知情人士分析，按照近幾年招商地產的拿地速度，該公司今年若再按45%的速度新增土地，新增土地面積將超過800萬平方米。從拿地資金上看，2013年234億元的土地資金，已在2012年157億元的基礎上增加了40%，若以此增幅計算，招商地產今年的拿地金額約有350億元。

經過兩年快速擴充土地的歷練後，招商地產在拿地手法及價格控制上更為成熟，“我們的土地成本控制很好，沒有拿過一塊地王，在土地獲取環節也控制了風險。”劉寧如是說。

據劉寧透露，2014年招商地產在拿地策略上將繼續堅持“以銷定投、量入為出，一不囤地、二不做“地王”的原則，根據公司戰略規劃要求，均衡、有序地獲取土地。“在區域佈局上，我們將深耕一二線城市，同時更多關注‘明日之星’城市。”劉寧說。

加速高周轉

與早前招商地產管理風格的穩健保守不同，在賀建亞時期，“狼性”管理特質正在逐步滲透至招商地產的管理體系中。作為擁有獨特優勢資源的國企，招商地產多年裹足不前並遠遠落後於第一梯隊的尷尬現狀一度是其難以言說的痛。痛定思痛後，招商地產在2013年對公司戰略、人事架構大力改革，對管理層做了大換血，而轉型戰略也在賀建亞執掌招商地產後快速提出並得以全面貫徹執行。賀建亞也曾多次在公開場合表示，轉型、提速將是招商地產的首要目標。

隨後，收購海外上市平臺、65億元的定向增發、擴充土地儲備、調整產品結構、調整銷售策略等一系列動作在2013年內快速完成。

在賀建亞看來，從2010年到2013年，招商地產在資產、營業收入、淨利潤等指標上都實現了翻番。特別是在2012年，招商地產的銷售金額增速是萬科的4.5倍；2013年，招商地產實現簽約銷售面積274.06萬平方米，全年銷售總額超430億元，創公司歷年最高業績，同比分別增長10.72%和18.72%。

長江證券分析師劉俊認為，推盤節奏和戶型調整是招商地產銷售增長的主要原因，最關鍵是其適時調整了推貨戶型，別墅等高端物業占比正在呈下降趨勢。

華創證券分析師解睿表示，招商地產調整後的產品結構更趨合理，產品結構開始向“剛需”類轉型，更加貼近市場需求的產品結構也更將有利於其產品實現去化。

申銀萬國證券分析師韓思怡則表示，預計招商地產2014年新推貨量將在550億元左右，加上2013年年末滾存的300億元左右存貨，招商地產2014年可售貨量可達800億元至900億元，銷售額約為530億元，同比增長23%。

繼上周（2月26日）萬科進軍紐約動工建造曼哈頓地標項目、碧桂園斥7300萬澳元到澳洲買地進軍澳大利亞住宅市場後，兩天后（2月28日），又傳出綠地集團計畫斥資近200億元人民幣在馬來西亞進行投資建設的消息，至此，綠地海外專案已遍及4大洲9國13座城市。專家預期，2014年中國房企仍將加碼“出海”。

大牌房企出海加碼

2月28日，綠地集團就馬來西亞柔佛巴魯市兩個專案簽署合作備忘錄（MOU），計畫斥資近200億元人民幣進行投資建設，其中一專案將成為迄今為止中國企業在馬來西亞投資的最大規模房地產單體專案。據悉，此次簽署協定的兩個專案分佈在柔佛巴魯市的東區和西區，沿柔佛海峽，與新加坡隔海相望。兩個專案總占地面積約860畝，規劃建築面積約230萬平方米，專案預計在6個月內正式開工建設。

2013年是中國品牌房企的“出海”年，這股熱潮在2014年仍未有消停的跡象。1月7日，綠地集團宣佈，其就英國倫敦兩個住宅項目簽署合作協定，預計總投資將達12億英鎊。同一天，新華聯不動產股份有限公司以3億元購買馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區9幅地塊，還和黑石共同出資350億韓元（約合2億元人民幣）設立韓國錦繡山莊株式會社，獲取韓國濟州島用地面積約為110萬平方米的土地使用權。上周，萬科、碧桂園在海外投資也紛紛有大動作。

海外投資初嘗甜頭

對此，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，中國房企加碼“出海”力度，原因有三：首先，部分大型房企的全國化佈局基本完成，從戰略佈局角度需要國際化，業務上逐步實現海外與國內的“二八原則”；其二，佈局海外的企業前期實驗性投資獲得預期收益，嘗到佈局海外投資的甜頭，獲得初步成功，因此繼續加大海外市場佈局的力度。其三，市場潛在需求龐大，仍然有比較大的市場操作空間。

張宏偉認為，從中國房企投資海外專案來看，多為旅遊地產專案，而鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈。品牌房企“出海”投資的趨勢在2014年將更加火爆，預計品牌房企出海將有更大的動作，或許龍頭房企會直接通過並購、合作等方式大範圍佈局海外房地產市場。

單純從庫存量來看，最高是青島，緊接著的是上海、廣州和北京，常住人口僅有八百多萬的青島，不到北京的一半，庫存量卻是北京的兩倍多，此前青島的旅遊業品牌效應下，吸引不少投機者前來購置房產，導致房企在青島的樓市開發過於激進，與高庫存息息相關。在這樣的基數下，青島庫存仍在以同比20%速度在攀升，說明去庫存化已經很成問題。

目前高庫存的城市且風險較大的主要分佈在兩類城市，一是發達城市群中的邊緣城市，如溫州、杭州。二是三四線城市，如濟寧。

上述存銷比榜單中排名靠前的濟寧、杭州、溫州1月份的房價都出現了環比下跌，從整體來看，一線城市的存銷比都相對合理，去化週期較短，特別是北京，去化週期較長的城市基本都集中在在三四線城市。

此前傳出樓盤打折消息的杭州在上述榜單僅排第13位，可見存在房價下行風險的城市不在少數。此類城市土地較廉價，過去經濟的支柱就是房地產業，導致郊區大盤開發過大，庫存高企，壘高了樓市崩盤的風險。

從全國的商品住宅存量來看，2011年以後，每年增幅都超過了30個百分點，商品住宅供應量的不斷激增是目前看跌房價者所持的基本理據之一。

行業層面的大範圍降價，在過去10年發生過三次，第一次是2005年，第二次是2008年，第三次是2011年，除了2008年庫存，其中2011年與2008年的房價大跌都有著庫存激增的背景，即使是2005年，也是在全國庫存已經有了很長一段時間的積累。

在公佈方案長達一年之後，萬科“B轉H”終獲中國證監會批准。

萬科3日晚間公告，公司已於3月3日正式取得中國證監會批復，核准公司將現有的境內上市外資股轉為境外上市外資股到香港交易所主機板上市。這也使得萬科成為繼中集集團之後A股第二家實現“B轉H”的內地公司。

早在2013年1月19日，萬科公佈了“B轉H”方案，擬申請將已發行的B股以介紹方式在港交所上市。截至2012年12月26日停牌前，萬科已發行B股總數近13.15億股，占總股本的比例為11.96%，總市值達164億港幣。


為保護股東權益，此次B轉H過程中，萬科將安排協力廠商向全體B股股東提供現金選擇權。具體價格將在公司B股股票停牌前股票收市價基礎上溢價5%，即每股13.13港元。但由於期間公司分紅派息，除息後上述現金對價調整為12.91 港元/股。

據介紹，萬科此前公佈的為本次方案提供現金選擇權的初始協力廠商包括但不限於華潤（集團）、新坡政府投資公司（GIC）以及高瓴資本。但截至目前，高瓴資本擔任本次方案現金選擇權協力廠商的承諾函已到期。萬科將安排惠理基金管理公司（簡稱“惠理”）及惠理基金管理香港有限公司為新增的協力廠商。

綜上，截至本公告日，為本次方案提供現金選擇權的協力廠商包括但不限於華潤及（或）其下屬子公司、GIC、惠理及惠理香港旗下特定基金。

世茂地產旗下世茂之西湖，此次的優惠活動打出了八折，但數量不詳，而萬科紫台的優惠幅度較原來增加了5萬元。
　　沒有人事先能想到，價格戰會在杭州樓市全面爆發，但它卻給杭州樓市，乃至全國樓市都提了個醒。

　　熟悉杭州樓市的人都知道，在高庫存、大供應的背景之下，杭州樓市版圖中的多個板塊已顯示出庫存堰塞湖特徵，供需的嚴重失衡使得這些區域的價格戰一觸即發。

　　堰塞湖背後

　　德信北海公園、天鴻香榭裡的價格戰打響後，外界一片譁然，也讓杭州樓市的大城北板塊成為了外界議論的焦點。

　　去過杭州城北的都知道，歐尚超市的廣場上是周邊樓盤主戰場，也經常會看到“寶嘉譽峰即將3月首開，只要憑萬達商圈內任意項目認籌單到訪售樓處，可領取50元充值卡一張”的看板。

　　目前，萬達廣場商圈附近的地產項目包括寶嘉譽峰、德信曉宸等10餘家，其中寶嘉譽峰的地理位置最為優越，與萬達廣場只是一路之隔，宣佈降價的德信北海公園、天鴻香榭裡，距萬達廣場的距離不足500米。

　　在這個商圈內，德信曉宸去年8月開盤，目前在售均價約1.95萬元/平方米。憑藉更優越的位置，以及港資背景的噱頭，即將開盤的寶嘉譽峰的價格此前被看高至2萬元/平方米。但是，天鴻香榭裡1.18萬元/平方米的起價，顯然撼動了該商圈的樓盤價格定位。寶嘉譽峰售樓經理對記者稱：“項目的最終價格還沒有出來，大概1.6萬左右能買到不錯的樓層和房源。”

　　在激烈的競爭背後，是供應量泰山壓頂的樓市現狀。根據住杭研究院統計，目前杭州大城北區域9個在售樓盤可售房源總計約3000套，另外，還有10個即將預售項目的房源超過1萬套。而整個杭州樓市則有12萬套可售商品房庫存，遠遠高於北京的5.76萬套和上海的6.37萬套。

　　近12萬套的庫存分佈在哪裡？根據住杭研究院統計，杭州余杭區的臨平、閑林、星橋等板塊位居前列。

　　以臨平板塊為例，2013年，該區域7967套的住宅存量，占余杭區比重僅三成。按照2013年的消化速度，僅消化現有的庫存，就需要整整兩年。且2013年，該區域還新增了5個項目，體量達到了62.57萬平方米。按照100平方米/套來算，可以新增6000餘套供應。

　　此外，杭州樓市在天量庫存的巨壓之下，今年將迎來大供應的衝擊。2013年，杭州土地市場吸金1326.1億元。這個數字使得杭州躋身全國土地市場前三甲，僅次於北京和上海。但是，地產大鱷們攜資湧入的同時，還有看得見的新增量。如果根據一般房企8個月左右開發週期，去年拿地的專案今年將會集中爆發。去年，杭州市區的宅地出讓面積約1409.4萬平方米，若按照“70/90政策”的比例估算，2013年出讓的土地大約可以轉化成10.96萬套90平方米房源的供應。

　　二手房價“五連陰”

　　熱門板塊的競相降價，使得外界對杭州樓市前景預期變得模糊起來。不容忽視的事實是，原本抗跌的二手房價格早已步入下行通道。

　　杭州透明售房市場研究院的資料顯示，從去年1月份開始，杭州二手房均價一直在1.9萬元—2萬元/平方米徘徊，但自去年8月開始，杭州二手房價格卻遭遇連續5月下跌，到年底成交均價已跌至1.86萬元/平方米，這個價格較全年均價下跌了800元/平方米。

　　剛需主導的樓市，通常是配套成熟的二手房會更受青睞，但讓人意外的是，一向堅挺的杭州市主城區也難逃降價命運。

　　2010-2013年交易量排行中，杭州朝暉、翠苑、大關、景芳、采荷等位居前五，這些杭州主城區成熟社區的房價在2011年創下高點後，近兩年處於調整中。2013年簽約均價顯示，除翠苑社區外，其他4個社區的價格較2011年出現1.28%-3.32%的跌幅。

　　“促銷”陣容擴大

　　價格戰爆發後，不斷有樓盤跟進降價的傳聞。從記者核實的結果來看，真正全面降價的是德信北海公園和天鴻香榭裡。但是兩盤對壘的“價格戰”，使得杭州不少樓盤加入了“促銷”行列。

　　“我們沒有降價，不過現在在售房源推出了一些優惠房。”這是協安藍郡、協安紫郡、保利梧桐語、裕豐青鳥香石公寓等一眾樓盤的相似回答，推出的特價房源5~45套不等，其中協安紫郡的32套特價房，原價每套150萬元以上，現在一口價129~140萬元。

　　協安置業行銷總監胡軍輝坦言，目前，城北板塊上的德信北海公園、天鴻香榭裡，都是主動性的突圍，並非如2012年般恐慌性的降價。協安在當天只是推出了自己的相對措施，之所以在這一時機推出特價房，目的也是讓專案在市場上保持一定的關注度與活躍度，是一種主動性的行銷應對。

　　在“促銷”樓盤的名單中，也不乏萬科、世茂地產等大型房企的身影。其中，世茂地產旗下世茂之西湖，此次的優惠活動打出了八折，但數量不詳，而萬科紫台的優惠幅度較原來增加了5萬元。

　　另據當地媒體報導，目前，購買萬科北宸之光一期90平方米小戶型房源，所有累計優惠14~15萬元/套；購買130平方米大戶型可以累計優惠達24~25萬元/套。而這些優惠，在項目新春期間的活動中是沒有的。

　　萬科北宸之光與上述宣佈降價的兩大樓盤距離不足千余米。在價格戰重壓之下，等於萬科北宸之光變相降價1500-1900元/平方米。同時，置業顧問也透露，即將於3月開盤的二期房源，首開價格不會以盈利為目的，將最大限度讓利購房者。

分析師警告︰甚至全面崩盤

中國二月新屋均價持續走揚，但漲幅已明顯減速；分析師警告，今年中國房地產市場將出現轉折點，甚至全面崩盤。

根據「中國房地產指數系統」發布二月新屋均價，中國一○○大城市二月房價年增十．七九％，但增速低於一月的十一．一％，也低於去年十二月的十一．五％；就月增率而言，二月均價較一月僅上漲○．五四％，是一年多來最低，一月均價較去年十二月上漲○．六三％。

中國統計局公布一月份七十大城市新屋均價年增幅為九．六％，增速略低於去年十二月的九．九％，為十四個月以來首見；就月增率而言，一月均價較去年十二月上漲○．四九％，較去年十二月的月增率○．五一％略降。

分析師指出，一、二月份適逢中國農曆春節，房屋銷售增速較慢，或許不能做為整體房地產市場趨勢依據，但就一、二月數據顯示，中國房價漲幅放緩，透露房市多空轉折恐將至。

中國自二○一○年推出打房措施，迄今成效有限；主因這些措施一直由地方政府執行，而地方政府的主要收入來源為出讓土地，保持土地及房地產價格高漲至關緊要，因此在執行打房措施上陽奉陰違，造成房價持續上漲。

萬科董座︰開發商逃命年

但近來中國多家銀行開始對房地產融資祭出限制，浙江杭州及江蘇常州的三個建案更降價求售，使得中國房地產市場崩盤論再度升溫。分析師表示，這種降價措施意味著房屋供應過剩的問題可能正向大城市蔓延。

中國萬科董事長王石先前警告，房地產市場不太妙，今年將成為開發商的逃命年。

新鴻基地產（016）上周五突然建議發行紅利認股權證（「紅輪」），大股東郭氏家族表明將行使認購權，但市場人士仍對新地逾20年後再次發行「紅輪」感意外。瑞銀、高盛等多間大行分別下調新地目標價；瑞銀定目標價為103.5元，下調幅度達2%。

新地股價昨天受壓，最低見96.15元，挫逾3%，收報96.65元，跌幅收窄至2.7%；成交額達8.96億元，屬昨天跌幅較大的藍籌股。新地昨天沽空金額亦增至3.4億元，屬港股第三大，沽空比率達37.95%。

瑞銀：攤薄效應不大

瑞銀報告指出，該行估計新地建議發行「紅輪」對股份造成的攤薄效應不大，但難免令市場對此安排感到驚訝，新地目前負債率僅得18%，透過發債融資應是較合適選擇。瑞信預測股價短期會受壓，將目標價由106.1元降至103.5元，維持「中性」投資評級。

德意志銀行發表報告，預期新地租金收入下降、本港樓市放緩；加上發放「紅輪」攤薄效應影響，把新地每股資產淨值（NAV）由182.8元降至166.3元。

美銀美林報告表示，發「紅輪」能讓郭氏家族在未來投地後仍能挑選時機靈活增資。郭氏家族可選擇提早行使權證以注入95億元，維持新地淨槓桿於20%以下。該行把新地目標價由108元降至106元，維持「買入」評級。

高盛報告卻持相反意見，認為新地上半年業績顯示其業務前景仍然強勁。本港地產市道持續向好，新地在中港兩地租務業績亦較預期好，維持「買入」評級，目標價為126元。

本港兩大地產發展商長實（001）及新地（016）先後派發成績表，儘管兩家公司業績不盡相同，惟管理層卻不約而同地指出，本港建築費愈來愈昂貴，每平方呎上升至接近4000元水平。建築費佔總成本比例愈來愈高，直接影響到發展商的賣樓毛利率。

從地產商角度來看，本港建築費顯著上升，無疑會蠶食發展項目的利潤率；但從建築商角度來看，本港建築費持續上揚，又是否可以令公司盈利受惠呢？

要知道的是，近年建築費急劇上漲，原因是本港有多個大型基建項目上馬，而澳門亦有大量賭場度假村項目要興建，在本港建築工人數目不足之下，工資自然水漲船高。另外，建築原材料價格連年上升，也是導致建築費上漲的原因。

遠東環球去年合約超標

由此可見，本港建築費上升，可能只是建築商將成本轉嫁予發展商，建築股本身未必可以百分百受惠。如果投資者要從建築股尋寶的話，一定要揀選手頭訂單充足，以及有母公司支持的公司。

遠東環球（830）是為物業發展項目提供一站式建築物外牆解決方案的全球供應商，客戶一般為全球物業發展項目的發展商及總承建商，包括美國、加拿大、中東、內地、香港、澳門、新加坡、日本及南美洲。集團母公司為中國建築（3311）。

遠東環球早前公布，2013年累計新簽合約額為18.26億元，按年大幅增加55.3%，相當於全年目標的101.4%；今年目標定於20億元，截至去年底，手頭合約額共33.6億元，其中未完成合約額23.26億元，按年增加27.9%，預期足夠未來建造。

由於中國建築早前中標美高梅中國（2282）合約金額達105億元的路氹項目，並有機會成為永利澳門（1128）規模達200億元項目的承包商，以及參股共同發展信德（242）澳門濠庭都會5期住宅部分，不排除遠東環球有望承接有關項目的幕牆業務。

憧憬獲母企中建築注資

另外，中國建築於2012年初增持遠東環球至74%的控股權益，迄今已超過兩年的時間，市場憧憬母公司可能向遠東環球注入部分資產，將有利遠東環球進一步壯大規模。

事實上，遠東環球2013年首3季業績已由虧轉盈，經營溢利錄得1580萬元，前年同期則虧損841萬元；期內，營業額有12.01億元，按年增加33.4%。集團已定於下周二（11日）召開董事會會議，預料2013年全年業績亦可以扭虧為盈，股價昨天漲升逾6%，不妨留意。

至於港股，受到北韓發射導彈、烏克蘭局勢緊張，以及內地製造業PMI回落三大外圍因素影響，?指昨天下午一度急跌近350點，收市報22500點，急跌336點；成交金額668億元，較上日減少一成三。

澳門2月博彩收入增長四成至380億澳門元，優於市場預期，濠賭股個別發展，金沙中國（1928）及銀河娛樂（027）下跌1%至2%不等，澳博控股（880）則上漲2%。

內房股捱沽，華潤置地（1109）下滑3%、中國海外（688）急挫近4%，世茂房地產（813）更下瀉近5%。

投資者普遍看淡樓市前景，快步離場者亦不乏內地客，一名國內投資者累蝕約155萬元，以850萬元售出紅磡昇御門一個兩房戶，若計入其剛在2月初蝕讓售出的大潭陽明山莊單位，30日內該投資者共損手逾425萬元。

昇御門兩房850萬售

1月初發展商豪送最高逾兩成優惠重推昇御門貨尾，惟仍有內地豪客不惜蝕讓盡快離場。美聯物業營業經理何海光稱，屋苑1座中層D室，實用面積610方呎，兩房設計，業主今年2月初放盤叫價900萬元，已較其買入價低約6%，但受發展商劈價推售貨尾影響，原業主最後減價至850萬元連租約售出單位，實用呎價13934元【表】。單位現有租約月租為1.9萬元，新買家暫可享回報率約2.7厘。

原業主在2012年2月以960.38萬元入市，賬面貶值超過110萬元。土地註冊處資料顯示，原業主為鄭世進，名字屬普通話拼音，與深圳一名身兼深圳政協委員的發展商同名。鄭氏近年熱衷於投資本港物業，惟在2月初以虧損近270萬元沽出陽明山莊一個低層單位。資料顯示，鄭世進目前仍持有一項九龍站凱旋門物業、天璽兩伙毗鄰單位，以及大坑上林一個中層複式戶。

太古城則王再跌穿700萬

此外，鰂魚涌太古城再有低價成交，兩房則王單位繼去年11月後再度跌穿700萬元。中原區域營業經理張光耀指出，單位為高安閣中層E室，實用580方呎，1月放盤叫價738萬元，惟單位對正工廈，景觀欠理想，昨日減價6%，以693萬元易主，實用呎價造11948元，低市價約4%。

市場消息透露，火炭御龍山7座高層B室，實用面積1011方呎，剛以1280萬元易手，實用呎價12661元。原業主2008年以1364萬元購入物業，是次易手賬面蝕84萬元，連同其他行政費計算，蝕近150萬元。

中原地產高級分區經理羅明珠表示，西貢飛鵝花園單號屋，實用面積2496方呎，以市價約6200萬元易手，折合實呎2.48萬元。據悉，物業放售價約6800萬元，是次易手減價約8.8%。原業主在82年以393萬元購入單位，至今單位升值15倍。

此外，房委會昨公布2月份居屋第二市場的初步成交數字，暫錄得147宗，較1月份減少47%，其中上水公屋天平邨，一個實用面積366方呎的單位，以綠表價80萬元易手，實用呎價僅2186元，無論成交價及呎價均為過去兩年該屋邨最便宜的單位。

2人戶領最低工資符資格

立法會一委員會昨討論上調公屋申請的入息和資產限額，運輸及房屋局局長張炳良表示，若二人家庭取最低工資，每月工作26日，每天9小時，仍可符合申請資格，強調是次調整幅度較最低工資增幅高，並指若大幅調高入息上限，會增加合資格的人數，反而降低低收入家庭的上樓機會。

長實（001）深水埗丰滙尚待推售，旗下天后DIVA昨日夥拍同系公司尚乘增推付款計劃，以最高樓價40%二按付款吸客，二按成數史上最高，買家最低繳付20%首期即做業主，息率亦與一按看齊，全期低至2.25厘及不設罰息【表】。

首期20%即做業主

DIVA昨更新價單，與同系公司尚乘合作推出「SUPER二按付款計劃」，並分有即供及建築期，前者可減樓價5.4%；建築期則未提供折扣，惟提早還款可獲5.5%回贈。買家首30天須繳付樓價10%，餘下3.5%於240天內分階段繳付，餘下86.5%於270天內繳付，二按成數最高為樓價40%，已突破過往新盤二按最高成數。

長實營業經理曹皎明表示，DIVA累沽60伙，套現6.4億元，上述付款只限首10名私人名義買家，今次推出全新二按付款計劃，全期二按最低為最優惠利率減3厘利息（P為5.25厘），相信有助換樓客入市。DIVA大部分單位售價介乎700萬至2000萬元，按金管局規定，買家一按最多只能承造五至六成，惟發展商亦規定一及二按合計不可超過樓價80%。

西半山高士台昨日首度發售1房戶，發展商嘉里建議（683）表示，昨日推售20伙，在傍晚6時抽籤，隨後全數獲認購，考慮短期內加推單位應市。落禾沙迎海一期今日將發售首批50伙，市場指出，項目累收近400票，超購7倍；另今日截票的元朗爾巒，市場指過去2天累收約930票，以周四發售的107伙計算，超購7.6倍。

另一邊廂，西半山天匯昨日售出33樓B室，為早年的撻訂戶，面積2476方呎，成交價1.31億元，較09年成交價低約5%，折合呎價5.3萬元。

新界區近年來以賣地表為主流的土地供應來源，當中大埔及沙田更有具合併潛力的中低密度豪宅地推出。2014/15年度賣地表中，大埔白石角地再成大型地皮推售的供應庫，共有4幅相鄰的地皮納入賣地計劃，共涉約8公頃地盤面積，連同同區2幅露輝路及1幅近鳳園的豪宅地，7幅地皮保守估計可為庫房進賬170億元，堪稱豪宅供應庫【表】。

大埔成為豪宅供應庫

政府上周公布的賣地計劃中，不少新增的大型住宅地皮均安排在下半年度推出，當中供應焦點集中在大埔區，包括原計劃作科學園擴展用的白石角用地。其中8公頃由科學園用途改為「住宅（乙類）6」地帶。

地皮地積比率限為3.6倍，高限約65米（主水平基準以上），估計可建3380伙。以總地皮面積合共逾85萬方呎計算，4地合共估值約143億元。

韋堅信測量師行董事林晉超表示，白石角早年曾推出多幅具合併潛力的住宅用地，吸引多家大型發展商組成大型財團參與，目前該批售出的地皮亦陸續建成住宅出售。雖然該區用地是作中密度發展，但回顧該區近年批出的4幅地皮，連同將在本周五截標的213號用地和剛公布招標的214號用地，該區有不少住宅供應，加上新賣地表中4幅白石角地均非臨海地盤，大型財團或會轉吼賣地表上的其他用地。他相信，中型發展商或組財團競投該4幅地皮。

業界人士分析指出，雖然該4幅地皮位置較以往推出的臨海地稍遜，由於大型地皮供應有限，加上該區毗鄰科學園，而且區內多個樓盤續錄成交，新晉豪宅區漸成型，對未來新落成物業樓價亦較有支持，故此認為該批地皮未來推出招標時，發展商仍會積極參與。

露輝路兩地亦可合併

此外，新賣地表中尚有2幅位於大埔汀角露輝路的用地，也具有合併發展潛力，地盤面積合共逾4公頃，地皮所處的地區，建有不少低密度項目，包括聚豪天下、嘉豐花園及淺月灣等。至於汀角路近鳳園的另一幅地皮，面積為土地表中最大的一幅，地盤廣達4.8公頃，三地同劃為住宅（丙類），可作低密度豪宅發展。

林晉超認為，由於上述3幅洋房地涉及伙數少，加上鄰近地區亦有洋房項目，料3地吸引力較高。

地政總署昨日一口氣再公布4幅地皮招標，包括兩幅位於天水圍第112及115區地皮(原為長者屋及社區設施用地)，屬首季度規模最大的用地，合共可建樓面達225.9萬方呎，限建單位共2,470伙。然而，最近新界西北地價低迷，屯門地創新低、天水圍天榮站流標等，有測量師將地皮估值調低13.6%，每呎地價低至1,900元；而兩地皮的招標時間亦破天荒長達3個月，讓發展商可以詳細評估。

地政總署公布，兩幅天水圍地皮將由3月28日開始招標，7月4日截標，招標時間長達3個月，較一般多出約1個月時間。地政總署發言人解釋，由於地皮面積大，而且之後尚有多幅地皮推出市場，希望可以分開處理，而第115區地皮亦存在一些特殊發展要求，涉及工程方面的技術性原因，稍後會於招標文件披露，故此希望給予發展商更多時間考慮。

4地本月推 估值132億

高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚指出，繼天水圍天榮站流標後，屯門地又出現地價新低，「屯門地唔會差得過天水圍?」，而且今次天水圍地皮雖然鄰近濕地公園，但地區位置上始終較遜。綜合各項因素，該行決定調低原先的估值，由本來預測樓面地價約2,200元，下降至1,900元，調低幅度約13.64%。

據了解，高緯環球估值暫時屬於市場預期下限，市場預測，天水圍兩地的樓面地價由1,900元至2,500元不等。其中規模較大的第112區，估值約由23.16億元至30.48億元；另一幅第115區地皮，估值約由19.76億元至26億元。

原長者屋地 房協打回頭

翻查資料，天水圍第115區原本為房協的長者屋項目，去年底受建築限制及成本上升影響，房協最終放棄發展，交還政府，而旁邊的第112區地皮，其中大部分面積原計劃用作長者資源中心、康健中心、職業訓練中心等社區設施，但因房協未能就有關計劃覓得合作夥伴，去年4月亦將地皮交還政府。兩地去年底宣佈改作住宅發展並放入賣地表內。

值得一提，兩地於規劃上被放入「綜合發展區」地帶，意味發展商日後須就項目向城規會提交「總綱發展藍圖」，並要就環境、交通、通風等進行多項評估；此外，還列明必須提供政府、機構或社區設施、休憩用地及其他設施供居民使用。業界相信，條款將對地皮價值造成影響。

白石角啟德2地料賣75億

其餘兩幅招標地皮，包括一幅大埔白石角科研路地皮，以及一幅啟德1H3區地皮，同樣3月28日招標，但截標時間則在5月23日。

張翹楚表示，雖然大埔白石角一帶日後有眾多供應，但該行並未因此調整地皮估值，預料每呎地價可達5,000元。有測量師指，雖然地皮臨海，但長方形的地形使部分單位無法望海，影響估值，市場對地皮估值亦落差甚大，預測地價約由36.54億元至51.16億元，樓面地價由5,000元至7,000元。

至於啟德第1H3區用地，毗鄰兩幅啟德「港人港地」及早前由保利投得的啟德第1I3區用地(樓面地價約6530元)，亦鄰近未來啟德河位置。但張翹楚稱，雖然地皮可與第1I3區地皮價格互相參考，但認為保利高價投地屬個別情況，而地皮因為填海關係亦增加工程難度，故此估值未有因此提高，預料約5,500元。而市場估值約每呎5,500元至6,000元，地價22.26億元至24.28億元。

二手氣氛轉差，減價、蝕讓個案增多，美聯物業助理聯席董事施衍銘透露，太古城高安閣高層E室，以693萬元易手，是近期罕有跌穿700萬元關口的兩房單位。

上址實用面積589平方呎（建築面積675平方呎），原業主原本叫價733萬元，放盤一段時間未獲承接，故昨日大幅減價40萬元，以693萬元易手，減幅約5.5%。

御龍山中層 蝕140萬售

其次，市場消息透露，沙田御龍山7座中層B室，實用面積1,010平方呎（建築面積1,296平方呎），業主於08年以1,363萬元購入，剛以1,280萬元易手，帳面損失83萬元，若連釐印費及代理佣金等支出，估計實質損失逾140萬元離場。

另外，市場消息透露，一名內地客剛以約850萬元，沽出紅磡昇御門1座中層D室，實用面積609平方呎，較2012年購入價960萬帳面損失110萬元，若連雜項支出料實質損失約150萬元。

至於租金方面，消息指大角咀一號銀海2座高層A室，實用面積1,747平方呎，連私家泳池，剛以15萬元租出，成區內租金新高紀錄。

受私樓樓價下跌拖累，近月二手居屋價格跌幅更加明顯，本報統計十大熱門居屋屋苑，當中有6個跌價，跌幅0.5%至9.8%不等，預期未來跌勢仍然持續。

公屋居屋147成交 跌47%

房委會網頁資料顯示，2月份全港公屋及居屋綠表單位成交量約147宗，較1月份的277宗大幅下跌47%。價格方面，大部分屋苑造價回落，形成價量齊跌的現象。

價格跌幅最明顯的是將軍澳寶盈花園，2月份暫錄4宗成交，實用面積平均呎價5,732元，較1月份的6,357元下跌9.8%。區內代理指出，由於屋苑上月連錄兩宗低價成交，故拖低整體造價。

世紀21將軍澳董事鄺志輝指出，將軍澳區二手居屋造價回落明顯，以2房單位為例，於去年高峰期，要280至300萬元才有交易。時至今年，兩房單位約250萬元便有交易，全區約有30個單位叫價低於250萬元，而最平兩房居屋單位放盤叫價200萬元。

鄺志輝認為，在新盤減價賣樓影響下，私樓樓價目前仍處於下跌趨勢，故預期未來二手居屋樓價仍有10%下調空間。

另一方面，由於居屋價格仍然高企，不少上車客流入公屋市場，近期公屋交投量上升，個別優質單位造價創新高。其中，香港仔利東邨東平樓高層1室，實用面積381平方呎，剛以226.3萬元易手，呎價5,940元，創綠表公居呎價新高紀錄。

另外，公屋市場罕見銀主盤，據世紀21拍賣網顯示，南昌邨昌賢樓低層7室，面積377平方呎，銀行放盤叫價123萬元（綠表）及200萬元。

新加坡基金 5.8億購尚圜酒店

酒店需求增，消息指，南豐以約2.2億元，購入上環德輔道西地盤，以擴大去年收購的酒店地盤。

另上環尚圜酒店以約5.8億元易手，料新買家為新加坡基金。

市場人士透露，上環德輔道西47至49號，地盤面積約1,964平方呎，以約2.2億元易手。

面積擴至9022呎 樓面13.5萬呎

消息稱，買家為南豐，該集團於去年中，斥9.08億元購入德輔道西33至45號地盤，面積7,058.58平方呎，日後發展作酒店；是次購入47至49號，地盤面積擴展至9,022平方呎，發展規模得以擴大，日後重建樓面達13.5萬平方呎。

隨着旅客增加，酒店獲基金重視。消息指，上環蘇杭街29號尚圜酒店，以約5.8億元易手，該酒店於2011年開業，提供55間房，當中包括數間豪華客房，每間房價值約1,055萬元。

尚圜酒店 每房價值1055萬元

消息稱，新買家料為新加坡基金Ascott，該基金過往曾投資本港酒店，如去年斥資4.62億元，向CHI Residences購入西環「太極軒138」（共52個房間），平均每間房間約888萬元。

上環區近期錄多宗酒店易手個案，如去年底內地企業開源控股（01215）斥4.88億元，購入上環干諾道西隆堡國際滿景酒店。物業樓高32層，提供90間客房及一間餐廳，每間房價值約542萬元。

另外，中原（工商舖）商舖部高級營業董事戴錦輝表示，深水埗營盤街142號薈悅地下及一樓舖位放售，實用面積合共約3,627平方呎，意向價約4,306萬元，呎價約1.19萬元，而地下8號舖意向價約1,200餘萬元。