國內REITs基金標的確定出現首宗申請都更案。國泰一號不動產投資信託基金（國泰R1）昨（5）日舉行受益人會議，以通訊投票方式表決兩大提案，一是以不低於46.5億元出售國泰中華大樓，另一是儘速提出都更申請案，最後出席票數達61.8％，其中75％贊成都更，確定中華大樓將申請都更。

國泰方面預估，都更後該大樓價值，至少可由現在的46億多元，衝上115億元。

國泰R1是在2005年開始掛牌，標的包括喜來登飯店、國泰西門大樓，以及中華大樓，創始機構也就是不動產原始投資人就是國泰人壽，這三棟大樓包裝成REITs基金，今年就有小投資人提案以不低於46.5億元的價格出售中華大樓，預估可以有資本利得29?50億元，每單位受益權可分配到2.1?3.6元的現金。

但國壽反向提出第二方案，建議由管理機構即國泰建經擔任都更實施者，儘速申請都更，在3?5年內改建，提升中華大樓的價值，國壽評估都更可以增加65％以上的容積，房地產價值會從現在46?47億元，提高到115億元，租金則從0.8億元提高到3.2億元，投資報酬率由4.7％提高到7.1％。

第一案的投資人估計掌握15?16％的受益權，國壽方面則是獲得壽險業及大額投資人的支持，掌控50?60％的受益權數，昨日受益人大會有61.8％受益權出席，確定會議有效舉行，投票結果，出席權數中的75.32％贊成第二案的推動都更，另外23.44％贊成立即出售中華大樓，最後第二案勝出。

根據會議結果，國泰R1通過其下資產中華大樓要推動都更，受託機構土地銀行將會以公開遴選方式，委請都市更新顧問，提供新的都更重建規劃案，希望搶在都更法令變動前，能儘早申請完成，進行都更改建。

國壽方面主張，近來總價超過60億元的大樓交易極為清淡，主要是保險局要求壽險資金投資不動產的最低投報率要達2.875％，出價會趨於保守，此時若出售中華大樓，對基金受益人將造成重大損害，因此建議改為都更。

且國壽評估，若是改建為商場、旅館複合式大樓，則房地價值會提高到115億元，租金收益會提高到3.2億元；若是改為商場、辦公室複合大樓，則房地價格會增加到123億元，但租金收益只增加到2.7億元；若改為住宅大樓，價值增加最多，會到157億元，但可能會有空置的風險。


蘋果日報
國泰一號中華大樓都更拍板
商業用地 朝辦公旅館商場進行

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產信託投資證券）國泰一號（01002T）昨召開受益人大會，表決應處分或都更西門中華大樓，最後都更選項勝出。
昨共61.8%受益人參與通訊投票，當中有75.32%受益人選擇都更、23.44%受益人選擇處分，另1.23%無效票。由於此案門檻須有過半受益人參與投票，投票者中過半支持特定選項即可過關，受託機構土銀今日起，將就都更方向展開遴選都更顧問等相關作業。

原址無法興建住宅
相關主管表示，由於西門中華大樓為商業用地，未來恐無法在原址新建住宅，中華大樓都更方向，應會朝辦公室、辦公室加上旅館、商場加上辦公室3個選項中擇一進行。
據了解，土銀將先請都更顧問評估此3選項孰優孰劣，但若3選項差異不大，將再度召開受益人大會，表決中華大樓都更方向。
據提案人國泰人壽評估，中華大樓都更，可望爭取增加65.26%容積率，將現在總樓板面積提高到12164坪，大樓也將由地上11層、地下2層，擴充至地上22層、地下6層。

駿馬一號面臨下市
國泰人壽估，若選重建成「商旅大樓」，租金收益可由現行年收8000萬元，增到3.2億元，中華大樓總值也可望由現行的46~47億元，增到115億元，但中華大樓重建成本27.9億元，由受益人埋單。
若是改建為商場加辦公複合大樓，年租金收益可望提高到2.7億元，總值提高到123億元，重建成本27.2億元，同樣是全體受益人埋單。
市場上另一檔REITs駿馬一號，也由部分受益人提案，要求將駿馬一號清算下市。
市場盛傳，因提案清算駿馬一號的股東約握16%籌碼，而原始發行機構合計僅持6%籌碼，與籌碼集中的國泰一號不同，清算案很有可能通過。

花蓮店面僅30萬 台中有夜市套房

房價高漲，一般民眾買房愈來愈困難，《蘋果》統計網路待售屋發現，全台仍有上千戶總價不到百萬元的房子，台中還出現熱門夜市旁的套房，總價只要78萬元。

《蘋果》統計樂屋網、591房屋交易網、奇集集等網站待售屋，總價在100萬元以下的房地產共1111戶，樂屋網最低價房屋是花蓮市中正路的店面，從38萬元下殺至30萬元，共35坪，原本就是飲料店，可承接店面當老闆。

高雄多為法拍屋
高雄市則有310戶在百萬元以下，發現其中有不少是法拍屋，中信房屋三民文山加盟店店長潘素珍表示，此類房屋要注意是否點交、了解屋況如何，畢竟套房若之前做為出租使用，可能會租給特種行業，或是可能該屋有非自然死亡的狀況，以三民區類似大小的套房來說，總價約在100∼110萬元。

591房屋交易網中還出現1戶僅售35萬元的1.5坪店面，位在高雄市的金鑽夜市中，屋主說明，該攤位可出租或出售，月租16800元，因屋主人在台北，較難經營，因此釋出尋找長期經營者。

最便宜宅在台南
台中市精華地段也找得到百萬元以下的房子，逢甲商圈附近有戶僅賣78萬元的套房，太平洋房屋大雅中科加盟店店長林淑菁指出，該屋距離逢甲商圈約20分鐘路程，因沒有管理員與電梯，生活機能較不佳，所以開價較便宜。

觀察樂屋網物件，全台最便宜住宅位在台南市學甲區信義路的公寓，總價僅39萬元，約14坪，每坪僅2.84萬元。

內湖康樂街合家歡社區為台北市第一宗海砂屋社區案，經過六年整合，於去年底完工入住，也成為首件居民自主更新的海砂屋案例。台北市副市長張金鶚昨到場現勘，指該案有指標意義，北市另有八件海砂屋改建案已核定實施。

合家歡社區吉祥區建於一九八七年，二○○○年被鑑定為海砂屋，由於年代久遠，住戶無法向建設公司求償，經多年協調，決定以都市更新形式重建。二○○七年住戶組成更新會，委託建築師事務所規劃建造。

建築師廖乙勇表示，吉祥區都更前均為五層樓的鋼筋混凝土建築，共有九十戶，更新後為十四層大樓，共一四一戶，目前有八十戶入住。由於都更與海砂屋改建有容積率獎勵，加上近年北市房價高漲，多出的戶數出售後，扣除建造費用，原住戶還分到盈餘。

合家歡社區吉祥區更新會常務理事紀雅莉說，當初發現房子是海砂屋時，房價一度跌到每坪十多萬，如今每坪已破五十五萬元，住戶還可以賣掉停車位，有些人盈餘達四百萬至一千萬，不過最重要不是有賺錢，而是把不能住的房子變成又新又安全的房子。

張金鶚說，台北市都市更新處受理廿六件海砂屋改建，其中十七件已進入都更程序，有八件已核定實施。不過他也強調，大法官七○九號釋憲後，立法院須在四月廿六日前通過「都更條例修正草案」，否則北市都更案件將全部停擺，稍後他也至立法院遊說修法。

今年預售建案買氣未如想像中熱絡，台北市代銷公會理事長王明成昨在公會春酒上表示，目前北市預售屋銷售狀況僅有60分，再差一點就要不及格，而且過往搶手的小坪數買氣目前陷入遲鈍，顯示房市出現警訊，尤其是近期很多房產廣告都不是銷售台灣房地產，反而是銷售國外的房地產，此舉代表資金動能已往外流。

王明成指出，近期出現許多國外房地產的銷售廣告，自己也接到義大利業者希望合作銷售當地的房地產，反觀國內房地產卻出現資金動能不足的現象，主要是跟目前政策走向有關。

他強調，針對預售屋簽定買賣契約後30日實價登錄、預售屋獲利所得進行實價課稅、嚴查預售屋預約單（紅單）等政策，代銷業者都支持，只希望政府趕緊將政策正常化，讓資金動能回到房市。

外國房產來台 搶走錢潮

不動產代銷公會理事長黃炯輝表示，房市景氣好了10年，也不可能一直好下去，不過，近期政策抑制到房市資金動能，只希望相關單位趕緊將政策確定下來，因此，代銷業者對於實價登錄、實價課稅政策均持贊成態度，不過，預售屋有解約的問題，萬一解約後，資料已經登錄，相關單位該如何處理後續，需要提出對策。

近期內政部以及北市府持續針對預售屋的制度面或銷售面進行政策檢討，導致預售屋市場出現低迷的現象，也讓代銷業者紛紛表態支持實價課稅政策。不過，海悅廣告董事長黃希文認為，一旦實價課稅政策上軌道後，應該馬上研擬讓奢侈稅退場。

至於前陣子炒作的「紅單手法」狀況，代銷全聯會創會理事長曹瑞濱指出，北市預售屋市場已結凍，已無紅單炒房的問題，而且針對紅單炒作行為，代銷全聯會研擬制定自律規範，為避免不當的紅單炒作，將設定配偶、二親等以內的轉讓條件。

五都今(2014)年2月買賣移轉棟數陸續出爐，除高雄市月減24.6%以外，其餘包括台北市、新北市、台中市、台南市的月減幅均達到3成或3成以上，整體五都2月買賣交易量月減32.9%，不過，與去年同期相比，仍增溫13.9%。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，2月買賣移轉棟數反映元月農曆年長假期間的交易量，由於交易天數短且季節性因素，導致五都交易量減少，這並令人不意外，至於與去年同期相較則全面成長，則應與去年同期市場相對冷清有關。

而展望3月的交易量，劉志雄認為，隨著多數建商為避開年底選舉因素，在329檔期大量推案，預料可能成為影響房市後續走勢的關鍵。

太平洋房屋副總經理章克勤則認為，今年房地產市場受利率升息及不動產持有稅賦增加影響，不少賣方想獲利了結，但買方還是持觀望的態度，議價空間短時間還無法縮短，以致成交量不佳。

章克勤提醒，央行彭總裁近期三度表示房貸族的利率恐將走高，並應及早注意風險。其則建議欲買屋的民眾，手中若已有足額資金，可開始進場尋找物件，尤其幾個新興重劃區陸續有新成屋交屋潮，投資客恐有拋售的可能性，且若遇央行突然升息，預料將可有一波便宜物件可撿。

台北市捷運路網中第三條東西向路線-松山線，預計於2014年底前通車，台北市長郝龍斌2014年3月5日前往松江南京站視察施工進度，並為捷運局同仁勉勵打氣。郝龍斌表示，松山線年底通車，不只是台北捷運路網初步完成，也希望藉由3條東西向捷運路線的運行，對台北市東西軸線翻轉有正面影響。

郝龍斌表示，松山線不只連接了台鐵、機場捷運線，而且連接了捷運路網中淡水線、文湖線等重要路線。他說，連任市長時曾經承諾過，要讓捷運一年一條路線通車，松山線預定於2014年底通車後，台北市整個捷運路網在他任內可以說是初步完成。

郝龍斌指出，以往捷運路網中東西向路線只有板南線，2013年信義線通車後，可以看到帶動了整個周圍環境，包括沿線風貌改變，商業經濟更活絡，整個交通狀況也大幅度改善。他提到過去南京東路稱為台灣的華爾街，他引用俗語「要想富，先修路」，他有信心在未來松山線通車後，台北市經由3條東西向的捷運線，絕對可以對整個台北市軸線翻轉帶來非常正面的影響，

郝龍斌進一步表示，捷運松山線在施工過程中，對整個地下管線的整合、路面的整平、甚至週圍綠地擴展、林蔭大道的興建，都做了通盤規劃，所以將來松山線通車，不只是交通捷運路網的完成，更重要是透過這項捷運工程，讓周圍經濟活絡，讓周圍景觀改變。

由於松江南京站將是捷運新蘆線及松山線的交會站，郝龍斌在捷運局長蔡輝昇引導下，逐一視察了兩個捷運線的連通層及轉換層，以及松山線的月台層等，以了解未來松山線開通後不同捷運路線的連通情形。

有媒體詢問隨著松山線通車，新店線是否要跟淡水北投線分家？郝龍斌表示，目前還在做最後評估，原則上是以讓整體捷運路網做最有效率的運轉，及讓民眾搭乘時干擾最少，做為評估方向。

媒體進一步詢問，松山線2014年底通車是否在幫連勝文達成東西線翻轉的目標？郝龍斌回應時表示，捷運一年一條線通車是他對市民的承諾，捷運松山線通車沒有既定的期程，市府會在完成初勘、履勘等所有程序後，才會正式宣布通車的時間。他強調，通車沒有其他的考量，唯一的考量就是捷運的工程品質及安全不打折扣。

松山線現階段正全力趲趕出入口建築裝修以及水電環控工程及機電系統工程測試作業，捷運松山線自西門站，經中華路接塔城街，向北過鄭州路後，轉天水路接南京西路、續沿南京東路行經一至五段，偏向東南轉入八德路四段繼續東行至台鐵松山站後站廣場止。路線總長約8.5公里，全線共8個地下車站(含西門站以及南京復興站高架轉乘設施)，全線主要採地下型式興建，未來完工通車後，自松山站到西門站僅約需15分鐘。

松山線工程並且配合市政建設，一併施作南京東路共同管道，及南京東西路公共環境更新改善工程，其工程內容包括人行道、植栽帶、自行車道、設施帶以及共同管道供給管及分歧部等設施，至於路燈、號誌、標誌亦配合更新建置。整體工程規模及複雜性，均較以往捷運工程施作範圍更廣泛，在市府及捷運整體施工團隊努力下，松山線施工進度順利，預計可於2014年底前完工通車。

松山線為台北都會區大眾捷運整體路網中重要之一環，除連接新店線共同營運外，亦可與板南線、淡水線、新蘆線、文湖線轉乘，並與台鐵松山車站及台灣桃園國際機場聯外捷運系統台北站連通銜接完工通車後，連結捷運與鐵路兩大軌道運輸系統。繼信義線在2013年11月通車，松山線2014年底通車後，除可以再進一步減輕交會站人潮過於集中擁擠的現象及分擔、紓解板南線東西向運輸需求之負荷外，更可提供南京東路沿線金融商圈等快速便捷準點的軌道運輸服務，大幅縮短台北都會區各運輸走廊與松山、南京東路沿線商圈之旅運時間。

買氣快不及格「再打房沒救了」

預售屋改革政策不明，市場資金外流嚴重，房市已拉響第一道警報！台北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長王明成昨語重心長表示：「今年開春以來，北市只剩60分市場，再下去就不及格了！」

政府打房政策頻頻，內政部日前針對預售屋提出連串改革措施，包括預售屋簽定買賣契約後30日內實價登錄、獲利所得實價課稅，及嚴查預售屋預約單紅單行為等，代銷公會昨在媒體春酒表態支持預售制度回歸正常化，也同意在有完善配套下，針對售屋獲利所得進行實價課稅。

資金嚴重流向海外
但面對政府打房，王明成觀察，房市投資型買家愈來愈少，奢侈稅、豪宅實價課稅使投資人寧可把錢轉到股市，或乾脆人民幣定存，「政府再打房，將來要救都不容易了！不要成為房市最大風險。」他認為，這波房市就像地震，「會冷多久，沒人知道。」尤其過去低總價市場好賣，但最近連小坪數宅都有遲鈍現象，「北市只剩60分市場。」
台灣房市前景不明也使資金流向海外，包括東協、泰國、馬來西亞、日本甚至義大利都來台找買家，王明成認為，實價課稅若無配套，「都還沒賺錢就要被課稅誰敢買？」恐重演證所稅上路後一票股市大亨往外跑歷史。
代銷全聯會理事長黃炯輝說，政府有意規定預售屋簽約完30天登錄，業者300％贊成及配合，但預售屋是債權關係，「買家隨時可退訂，若退掉那（登錄）價錢算不算？會有模糊空間。」

忽略條件交易混亂
甲山林廣告總經理張境在分析消費者心理層面，「買家只看到數字，比別人貴就想退，卻忽略樓層、座向等條件可能更優。」易造成交易混亂。海悅廣告董事長黃希文則勸政府別把人和錢嚇跑，他舉海悅為何南下接案為例，「因為北部堵塞不通了！」永慶房屋總經理葉凌棋分析，今年房價不宜再攀高，「應用平和價位接近消費者。」

「降價就賣得動了」
房市動輒得咎，《蘋果》網站有不少網友主動獻策，Jenny Wang表示：「賣不動！？降價就賣得動了∼」Jerry Wannarme稱：「沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。」景文科技大學副教授章定說，「隨著QE（量化寬鬆）退場，房市無價差可賺，投資人自然縮手。」

台北市內湖區聯邦合家歡社區921地震後被鑑定為海砂屋，靠住戶自力都更，搖身一變為嶄新大樓。昨天台北市副市長張金鶚前往參觀，樂康里里長張碧玉也笑道：「大家看這案子那麼成功，附近住戶也都想都更了。」

環境改善房價升
2007年吉祥區住戶成立「吉祥區都市更新會」推動都更，由於是住戶擔任建商角色，設計規劃時便屏棄不必要的休閒設施，重建後的「吉祥區」公設僅25％，且無雨遮、戶戶送大金冷暖變頻空調，管理費每月每坪只需55元。

吉祥區都市更新會常務理事紀雅莉表示，更新前住戶有90戶，更新後增加到141戶，先銷售49戶，總銷約10億元，去年每坪成交價56∼58萬元，因規劃貼近民眾需求，約3周就完銷。紀雅莉指，當初沒考慮收益，但隨環境、建築條件改善，房價跟著攀升，住戶按權利金比例分配後還可拿回400∼1000萬元。建築師廖乙勇透露，此案非常成功，聯邦合家歡社區其他的「富貴區」、「福祿區」、「如意區」也將採都更方式重建。

聯邦合家歡 吉祥區小檔案
◆位置：台北市內湖區康樂街110巷與136巷30弄口北側
◆基地面積：827.9坪
◆更新前後戶數：90戶/141戶
◆更新前建物狀況：地上5樓，公寓(鑑定為海砂屋)
◆更新後建物狀況：地上14樓，大樓
資料來源：台北市政府都市更新處

新北市政府加強控管容積率，最新修正的《都市計劃法新北市施行細則》將在5月公告上路，未來建商不能以商業區容積在商業區蓋住宅，部分容積獎勵也跟著取消！

新北市政府城鄉發展局都市計劃科股長彭介山表示，新制上路後，若在商業區興建住宅，不得使用商業區較高的容積率。舉例來說，住宅區容積150％、商業用地300％，假如在商業用地興建住宅，就只能蓋到150％，他說：「希望可以達到土地使用分區的初衷。」

新北市也取消增加基地保水度、臨路退縮的容積獎勵，彭介山指出，這些應是建商的責任，而非有獎勵才願意執行。


工商業區蓋住宅 新北祭限令
工商時報

繼台北市之後，新北市也將對工業區、商業區做住宅使用設限！即將在今（6）日公告的「都市計畫法新北市施行細則」中，規定商業區若蓋住宅，容積不能超過區域住宅區基準容積；而為杜絕工業區做住宅使用，這次修法也將工業區內建物辦公空間上限，從原先的5成降為3成，且規範每項商用空間總面積，各自不得超過建物基地面積的10％，廁所空間也嚴格規範需集中設置。

新北市政府城鄉發展局代局長邱敬斌指出，將落實各土地使用分區要求，以往商業區卻供住宅使用部分，不適用商業區的高容積率，以提升新北市商業機能。

邱敬斌表示，商業區將回歸商業型態，若蓋住宅，容積不能超過區域住宅區基準容積。

以板橋為例，商業區容積率460％，在商業區蓋住商混合大樓的住宅容積不能超過住宅區300％基準容積。

除對工業區、商業區做住宅區設限外，新的施行細則中也鼓勵公托及老人安養的設置；未來私人捐建老人安養及公共托育設施，不僅免計設施容積，還提供實際設置容積1倍獎勵。

另外，為了解決海砂屋（高氯離子鋼筋混凝土建築物）無法依現行建蔽率進行改建的問題，城鄉發展局也指出，這次修法增訂經建築主管機關專案核准拆除重建，或是基地情況特殊者經都市設計委員會審議通過者，將可依原建蔽率辦理重建。

而為因應全球氣候變遷，修法增加基地開發的透水要求及提高基地防洪標準；基地面積大於6,000平方公尺或總樓地板面積逾3萬平方公尺建物，嚴格要求必須取得綠建築標章的認證，讓環境朝永續方向邁進。

城鄉發展局指出，施行細則今日將正式公告，預訂4月29日發布實施，至於對房市的影響，則有待觀察。

終於有上市建商買到台北市區的土地！達麗建設（6177）昨（5）日宣布，投資7.3億元買下忠孝東路五段巷內228坪土地，每坪單價約320萬元；這筆交易可望創下2014年初以來，台北市第一筆上市建商公告買進的土地。

依法定容積率225％計，達麗買進土地的每單位容積成本約142萬元，若加計順利申請容積移轉和獎勵值，估計日後推出每坪售價仍要百萬起跳。

達麗建設執行副總經理梅永和表示，這塊地達麗耕耘很多年，之前整合完成並推出「達麗信義」一案，後來旁邊地主也同意與達麗建設合建，因此達麗先買下228坪土地；後續，將再與鄰地地主一起合建，希望走100％地主同意協議合建的模式，完成整合，並走「簡易都更」途徑，申請都更，以節省開發時程。

達麗規劃此案2015年上半年取得建照並推出銷售，坪數可望走小坪數親民宅路線。

泰山的楓江地區緊鄰新莊副都心，是新北市核心都會區最後一處尚未進行整體規劃的非都市用地，新北市城鄉發展局預計在今年底前完成整體規劃草案，提送內政部及環保署審議，目前區內違法廠房遍布的狀況將大獲改善。

城鄉局表示，「擴大泰山都市計畫」的範圍東以二重疏洪道為界，西以五股、泰山都市計畫為界，南臨新莊副都心、北接國道1號北側為界，總面積約240公頃，扣除原本五股工業區的141公頃，實際規劃範圍面積約99公頃，相當於近30萬坪。 該區現況違法工廠林立且緊鄰建築，消防安全堪慮、景觀不佳，但在週邊快速道路及捷運建設的帶動下，已由過去的都市邊緣逐漸轉變為都會區的核心，在新北市區域計畫中更將本區設定以「國際創新都心」為定位的「溪北策略區」，是大台北都會區三大都心之一，重新檢討土地使用勢在必行。

城鄉局說明，希望透過擴大都市計畫，將該區從土地使用、產業發展趨勢來檢討規劃，並導入都市計畫分區規劃方式，改善違章鐵皮工廠林立、環境品質低落、公共設施用地不足等問題，解決原有土地使用違規情況，也能降低都市災害風險、縫合都市土地、引導土地開發及促進地方發展。

遠雄建設今年以來積極搶進都更案，今年首筆取得的新竹市政府公辦都更案，昨（4）日完成簽約，預估全案總銷約近60億元，遠雄可分回30億元。累計遠雄迄今已握有四件公辦都更案在手，未來將可為遠雄帶入約160億元營收。

遠雄今年初取得新竹市政府、位於新竹後火車站旁的精華商圈的都更案，全案基地面積2,112坪，昨日完成簽約，並擔任都更實施者，遠雄需支付權利金9,500萬元。遠雄昨日收盤49.8元，下跌0.4元。

遠雄表示，遠雄未來將與新竹市政府以合建方式分回52.74%，由於尚需二年的時間完成都更程序和申請建照，預計2016年後可推案、開工，2018年貢獻業績。該案遠雄建可分回合建比率52.74%，全案總銷預估近60億元，公司可分回總銷約30億元。

台北市不動產代銷經紀商業同業公會昨（5）日召開理監事會議，理事長王明成坦言，台北市房市從今年初以來，是「60分的市場」，連許多低總價、小坪數的住宅產品都銷售遲鈍。接下來會不會不及格？他不曉得，但近年來游資紛紛錢進海外房地產，政府應正視人才、錢潮外移的隱憂。

王明成表示，政策打房力道加重，消費者購屋動能下降，使得台北市低總價、小坪數產品也快賣不動了，因此今年以來是「60分的市場」。

中華民國代銷公會全國聯合會創會理事長、甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示，台北市預售屋市場現已「結凍」，僅剩個案表現，因此也不會有紅單炒房的問題。

海悅廣告董事長黃希文表示，儘管政策干預頻頻、游資有外移的趨勢，但台北市房屋市場供不應求、在奢侈稅實施後更面臨流動性不足的「閉鎖」效應；在成本推升、需求拉升的雙重力道下，房價未來還是沒有下跌的空間。甲山林廣告董事長祝文宇也表示，利率仍低、物價攀升，對於供給短缺的台北市來說，今年房價不可能不續漲。

台北市商業會理事長、東森房屋董事長王應傑則認為，這一波房地產景氣多頭已經進入第11年，就算沒有政府打房和利率提升，其實房市也應該進入居高思危，因此「結凍」也好、面臨60分及格邊緣也好，建議房地產業者都應作好財務風險控管，儘量持有現金為上策。

另外，王明成站在公會掌門人的立場，提出一個值得觀察又諷刺的警訊。他指出，現在報紙上台灣房地產廣告愈來愈少，反而馬來西亞、日本等國外的房地產廣告和產品展銷說明會愈來愈多，甚至他還接到義大利打來的電話，說要把義大利房地產賣到台灣來。顯然，這代表游資都想往外跑，這是很悲哀的現象，政府應正視人才和錢潮都往外跑的隱憂。

至於今年初以來嚴查紅單、預售屋買賣契約簽訂30日內必須申報實價登錄等政策，王明成表示代銷公會予以正面肯定。黃希文則主張，接下來如果真的進入實價課稅階段，那麼奢侈稅就應該立刻廢除。

新板特區「大台北新劇院案」延宕多年，上萬坪精華土地淪為停車場，新北市藍綠議員質疑市府文化局態度消極，呼籲中央加快審查腳步；文化部表示，該案本週將重新送行政院國發會審議，最快明年初動工。

「大台北新劇院」預定地位在板橋區新板特區北側，漢生東路、文化路一段交叉口的Ｌ型狹長區塊，占地三．三公頃（板橋轉運站後方），二○○五年規劃迄今一波三折；原打算採ＢＯＴ興建，後來招商失敗，一度改朝政府自建規劃，但評估經濟效益後又決定回復成ＢＯＴ開發，以致開發進度大幅延宕。

議員劉美芳表示，大台北新劇院預定地坐落板橋黃金地段，估計市值三百多億元，如此精華土地，政府卻放任當臨時停車場，實在浪費。

議員張宏陸說，此開發案至今沒有具體進展，顯見不管是縣政府還是升格後的市政府根本不積極；且據他了解，ＢＯＴ開發規劃是同意投資廠商可以興建附屬設施，其中包括蓋住宅大樓等。試想，劇院旁出現住宅大樓「能看嗎？」應該讓劇院成為單純的展演空間。

文化局長林寬裕表示，大台北新劇院案由文化部主導規劃，市府是代辦後續招商與履約管理作業，會向中央反映地方心聲。

文化部文資司司長陳冠甫則說，大台北新劇院開發規劃案去年送件後遭退件，原因是有單位對開發形式和財務評估有不同看法，已重新修正計畫內容，預計本週再度送審，結果最快下月出爐。

繼台北市之後，新北市也將對工業區、商業區做住宅使用設限！即將在今（6）日公告的「都市計畫法新北市施行細則」中，規定商業區若蓋住宅，容積不能超過區域住宅區基準容積；而為杜絕工業區做住宅使用，這次修法也將工業區內建物辦公空間上限，從原先的5成降為3成，且規範每項商用空間總面積，各自不得超過建物基地面積的10％，廁所空間也嚴格規範需集中設置。

新北市政府城鄉發展局代局長邱敬斌指出，將落實各土地使用分區要求，以往商業區卻供住宅使用部分，不適用商業區的高容積率，以提升新北市商業機能。

邱敬斌表示，商業區將回歸商業型態，若蓋住宅，容積不能超過區域住宅區基準容積。

以板橋為例，商業區容積率460％，在商業區蓋住商混合大樓的住宅容積不能超過住宅區300％基準容積。

除對工業區、商業區做住宅區設限外，新的施行細則中也鼓勵公托及老人安養的設置；未來私人捐建老人安養及公共托育設施，不僅免計設施容積，還提供實際設置容積1倍獎勵。

另外，為了解決海砂屋（高氯離子鋼筋混凝土建築物）無法依現行建蔽率進行改建的問題，城鄉發展局也指出，這次修法增訂經建築主管機關專案核准拆除重建，或是基地情況特殊者經都市設計委員會審議通過者，將可依原建蔽率辦理重建。

而為因應全球氣候變遷，修法增加基地開發的透水要求及提高基地防洪標準；基地面積大於6,000平方公尺或總樓地板面積逾3萬平方公尺建物，嚴格要求必須取得綠建築標章的認證，讓環境朝永續方向邁進。

城鄉發展局指出，施行細則今日將正式公告，預訂4月29日發布實施，至於對房市的影響，則有待觀察。
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樹林區山佳火車站有百年歷史，新北市政府將與樹林區公所合作，藉由修復山佳火車站，整合周邊風貌，加上捷運工程、北大特區的興起，市長朱立倫在市政會議上表示，盼能打造下一個「新板特區」。
列為市定古蹟的山佳火車站舊站體，目前已由台鐵完成初步規畫，最快今年年底前，在新北市文化局的輔導下進行修復，預計2年內完成。
樹林區長吳建興表示，山佳火車修復完成，將會是樹林區的重點觀光區域，樹林過去還有煤礦歷史，如今還有紅麴特產，火車站旁又有老街，周邊緊鄰其他鶯歌、三峽等觀光地區。
由於台鐵僅負責古蹟的修繕，周邊的建設將由區公所、市政府規畫建設，吳建興表示，先前已與地方民代、居民召開會議，盼能開闢鐵道園區、修復舊礦坑、以火車站為起點，建立連貫自行車道、整理周邊山區景觀。
吳建興表示，如此一來，遊客將以山佳當作遊憩起點，若加上周邊地區的觀光效應，將能提升樹林的觀光熱潮。
觀光旅遊局長陳國君表示，山佳火車站周邊要注入觀光新契機，不只要硬體設備，軟體也需要同步進駐，像是紅麴文化節等，才有辦法連帶的帶動，未來將會研擬如何拉抬該地的觀光效應。
朱立倫昨在市政會議中也提及，樹林地區隨著近年來捷運、北大特區的進駐，成為即將發展的都市之一，盼未來能打造成下個新北市的新板特區。

看好台南重劃區的大樓住宅後市，包括泰嘉、隆大、三發、聯上、麗晶等高雄中大型建商，積極揮軍台南。其中，位於安平港附近的國平重劃區，除在地大地主台南紡織外，其餘幾乎已成高雄建商天下，而區內土地價位也在2年內，從每坪30萬漲到近60萬元、大漲約1倍。

泰嘉開發董事長呂金發說，台南過去以透天住宅為主流、比例高達80％，但近來逐漸質變，大樓住宅陸續興起；探究原因，南科這個科技重鎮的需求扮演重要角色，此一商機不僅吸引北部建商揮軍南下，高雄建商更積極北上牧馬。

呂金發指出，泰嘉原本深耕高雄，但現在在農16、美術館特區等精華地段，根本無法與超大型建商抗衡，與其退到楠梓、橋頭等郊區，台南的重劃區反而具備更好的發展性。他表示，泰嘉的國平重劃區新案總銷金額達26億元，將在10月進場，鎖定南科中高階電子新貴。

隆大建設則與威京建設董事長潘仁德攜手，再結合台南在地的富立建設，總共擁有2,000多坪土地，由富立規劃、隆大施工，「這個地太漂亮了，我非常有信心」，隆大董事長陳武聰表示，未來只規劃100坪和130坪這2種產品，平均每坪售價約26萬元到27萬元之間。

陳武聰指出，不只南科新貴，許多北部消費者和在地客，也非常有興趣，因為該區就在安平港附近，更重要的是南北向，「擁有無敵海景，卻不會有西曬問題」，他說，預定5月就要開始進場了。

市場人士說，高雄建商集中的國平重劃區，是由高雄客運董事長鍾嘉村經營的三地公司進行重劃，最早搶進國平重劃區的高雄建商，則首推聯上實業董事長蘇永義，大約在前（101）年3月，就以每坪30萬元取得1,625坪土地；緊接著是泰嘉、隆大、麗晶建設，每坪土地取得成本從35萬元到57萬元不等，國平重劃區地價在3年內翻了1倍。

市場人士表示，高雄建商取得台南土地的數量，以三發地產機構最多，包括大橋重劃區在內的土地，應該超過12,000坪；其次則是聯上實業，除了取得1,625坪的國平重劃區土地，以及3,339坪的古堡段旅館用地，去年也向向台南市政府財政局標得台南市水交社段1,964坪的土地，總共高達6,928坪。

高雄皇苑建設董事長郭敏能表示，土地供需與兩岸關係是影響到台灣未來房價修正幅度的主要因素。郭敏能解釋，長期來看，市場符合「鐘擺效應」理論，目前震盪在高點，預計2年後將會開始下修，「但要像80年代那樣的大幅修正，機會不大」。

郭董事長說，高雄房市呈現｢價漲量增｣走勢，觀察過去幾年新案開工戶數統計，從2010年的4,000戶一路成長到2013年的9,800戶，但高雄市的購屋需求穩定，每年可賣出7,000~8,000戶沒問題，平均每年僅有100多戶餘屋，且房價最昂貴的美術館附近，實價登錄單價不過20多萬元，房市屬於健康成長，2015年之前都不會發生供給過剩的問題。

高雄各項公共建設愈來愈完善，目前最需要的事情之一是，快速設立工業區，讓更多台商前進高雄。郭敏能表示，近來明顯發現許多移居北部或是海外的企業界人士，前來高雄購屋、置產，他並透露，皇苑建設興建的某個建案就發現有位馬來西亞華僑帶著2位朋友來看屋，最後，3人買走了3戶。 郭敏能說，包括高雄輕軌捷運等公共建設陸續投入之後，高雄已經成為吸引企業界前進的城市，並有許多人想要到高雄投資設廠，許多在大陸發展的台商，到高雄洽詢購買土地設廠，可是，卻找不到適合的地點可以興建廠房，因此，他希望高雄市政府能夠加快腳步，開拓更多的工業區。

郭敏能甚至提出更開創性的想法，希望高雄市政府或是中央政府，在高雄多功能經貿園區的公有土地上，興建辦公大樓，成立OBU金融服務，跨出自由經濟示範區、或是自由貿易港區「金流自由化」的第一步，讓流落在全球各地的台灣人資金，至少6,000億元美元，能夠回存在高雄，也讓這些資金可以自由進出。 皇苑建設董事長郭敏能指出，依照目前全球各主要先進國家都是債台高築的情況，根本不願調高利率來擴大債務負擔，也使得台灣利率上揚的空間不大。郭敏能說，即使高雄最近房屋供應量大增，去年也只有一萬戶左右，供需還在合理範圍內，今年房價還是會很健康的上揚。

碧桂園公佈，今年首兩個月合同銷售金額253.4億元(人民幣.下同)，按年升103.5%，合同銷售建築面積395萬平方米，按年升119%。2月合約銷售額僅76.7億元，按年升50%，按月跌57%。合同銷售面積124萬平方米，按年跌54%。

“小陽春”尚未到來，常州卻提前迎來了“跳水”樓市。

2月21日，常州市雅居樂星河灣的樓盤推出大幅降價特惠活動，精裝房源均價約為12500元/平方米，毛坯房源均價約7500元/平方米，個別房源低至5380元/平方米。

常州博思堂地產投資諮詢有限公司總經理蘇敏告訴中國房地產報記者，日前有了雅居樂的“第一降”開頭陣，恐怕常州的降價潮會提前出現。

明星盤沒落

雅居樂星河灣樓盤是常州市“明星樓盤”之一。雅居樂星河灣的負責人譚偉江向中國房地產報記者介紹，此次降價的目的是為了吸引人氣，降價是限時的，推出的低價房源也十分有限。

2月25日，記者致電雅居樂星河灣專案售樓處，銷售人員向記者介紹：“降價優惠是限時的，已經於2月23日結束。”同時，該銷售人員還說，活動價5380元/平方米的房源數量較少，近期可能不會再有類似特價房源推出。

對於以上說辭，朗詩新北綠郡策劃經理沈斌認為，“降價只是開發商的手段，不是目的。這次均價降價房源如果遭到搶購，開發商隨後就會將售價微微上調，然後再賣，再微漲。直到漲到量價平衡的狀態，漲價才會擱置。”不過，記者發現，此次雅居樂星河灣“忍痛割肉”似乎並未達到理想的結果。

據一位前往雅居樂星河灣樓盤看房的購房者回憶稱，當天雅居樂大約發放了200多個號，部分耐心不足的購房者在等待叫號的過程中就離開了，“最後留下的人並不是特別多，加上優惠的房源戶型和位置不太理想，很多人都是只看不買，所以當天選房根本不需要‘搶’”。

“類似產品的定位都是在2012年做的，房子在2014年賣的，市場發生了差異，或者說前期定位不準確，房企對常州市場情況不瞭解，用一線城市市場的思維考慮了三、四線市場。”沈斌認為，雅居樂星河灣之所以出現這種狀況，或許與定價失誤有關。

譚偉江表示，此次降價是雅居樂總部出於戰略上的考慮，不過整體價格還是向下調整了，約降了四分之一。另外，為了避免因為價格“跳水”帶來業主維權等負面影響，對於老業主，雅居樂和星河灣方面將會如數退還差價，給老業主一次性補貼。

常州市場之憂

“雅居樂星河灣大幅度降價只是個案，是企業調整經營策略的過程。該樓盤開發的不是常州市場主流產品，對常州房產市場不會造成長久影響。常州房價沒有下跌空間，目前在常州開發的房地產企業都是微利狀態，價格基本接近開發成本，不可能大幅度下跌。”常州市住房保障和房產管理局的一位負責人如此評價雅居樂星河灣的“降價事件”。

可雅居樂星河灣的降價並不是個例，“前仆後繼”的降價樓盤早已在常州鋪開一條“路”。

在雅居樂星河灣大幅降價後，其周邊波瀾再起。位於雅居樂星河灣項目同一板塊的“大名城”於2月25日被曝出，其將在3月份推出1000套新房源，售價將下調1000元/平方米，下調後均價為6200元/平方米。

蘇敏分析認為，目前常州市場整體銷售不樂觀，庫存壓力比較大，像武宜路板塊、飛龍板塊、市府板塊等區域，都有相當多同類型樓盤，價格差距不大，客戶群也有所重合。但常州樓市一直高存量運行，一旦有樓盤撐不住降價，其他樓盤要麼實力雄厚，度過別人降價的這一艱難期，要麼只能跟風降價。


盛陽地產研究員崔巍告訴記者，巨大的存量房和新增貨量是壓在開發商心裡的一塊石頭。日前，據金陵晚報地產研究院調研資料顯示，常州近年來土地供應量較大，可售房源較多，商品住宅供應充足，導致樓市庫存積壓嚴重。目前常州市區樓市住宅庫存房源已超過6萬套，庫存面積超過850萬平方米，常州的去化週期已達17個月。

“今年房地產市場環境與往年不同，一方面，銀行迫於自身的壓力，對個人購房的房貸和開發商的資金供應都在收緊；另一方面，各類調控政策即將出臺的消息不絕於耳，逼迫越來越多的二手房和新房房源拋向市場，常州樓市庫存高企，商品房的供需結構正在悄然發生改變。因此，當前出現的開發商打折促銷，已經不能視為孤立的事件，而是市場出現轉向的一個信號。”一位常州本地開發商高企總結道。

因為萬科是以介紹方式在香港上市，而這也意味著它不會發行新股或進行新的融資活動。
　　據外媒3月5日援引知情人士消息透露，萬科最終或於今年6月份在港交所上市，加入B股轉H股的公司行列。

　　該人士補充，因為萬科是以介紹方式在香港上市，而這也意味著它不會發行新股或進行新的融資活動。

　　據悉，早前3月3日，萬科公告宣佈，其正式取得中國證券監督管理委員會下發的《關於核准萬科企業股份有限公司到香港交易所主機板上市的批復》(證監許可[2014]239號)，批復核准萬科將現有的境內上市外資股，轉為境外上市外資股到香港交易所主機板上市。

　　同時，萬科透露，為充分保證B股股東的權益，其將安排協力廠商向本公司B股股東提供現金選擇權。據悉，現金選擇權即交易完成後，需要支付交易標的物的一方，可以選擇實際支付交易標的物，也可以選擇以現金方式履行交割手續。

　　具體交易價格，將按照萬科B股股票停牌收市價基礎上溢價5%，即每股13.13港元。但由於期間公司分紅派息，除息後上述現金對價調整為12.91港元/股。

　　而在萬科宣佈其B轉H股事宜獲得中國證監會通過後，萬科A股、B股股價均有大幅度上漲。

　　值得一提的是，雖然目前萬科關於B轉H事宜已獲得中國證監會批復核准，但分析還認為，B轉H股離最終完成仍存在不確定性。

　　分析指出，這主要包括兩方面因素，一方是還需要通過聯交所上市委員會的聆訊；其次，即B股股東行使現金選擇權，而後者是主要風險，一旦B股股東行使選擇權人數超過1/3，B轉H可能夭折。

　　另據瞭解，目前已有麗珠醫藥集團股份有限公司、中國國際海運集裝箱(集團)股份有限公司均已成功實現B股轉為H股上市。

深圳市土地房產交易中心網站2月28日公告稱，大鵬新區將在4月9日下午3點掛牌出讓一宗用地面積高達86.98萬平方米的巨無霸地塊。

　　據瞭解，該宗地塊是深圳2001年土地出讓招拍掛市場建立以來用地面積最大的一幅地塊，上一次深圳公開出讓的用地面積最大的地塊是南山蛇口太子灣地塊，用地面積69.76萬平方米，2011年以64.39億元成功出讓。

　　公告顯示，這宗G16301-0701宗地名為“大鵬下沙濱海生態旅遊度假區整體開發專案”，位於大鵬新區大鵬街道下沙社區，宗地總占地約86.98萬平方米(不包括金沙灣酒店用地、東部電廠模擬中心用地和下沙征地返還用地)，規劃總建築面積51.6萬平方米，地塊掛牌起始價為34億元，報價階梯為500萬元，以此計算，起始樓面地價約為6589元/平方米。

　　其中，該地塊土地使用權歸競得人的用地面積41.4萬平方米，其餘45.58萬平方米市政設施用地、公共綠地、公共設施用地、道路用地等用地的產權歸政府，由競得人負責建設，建成後無償移交給大鵬新區管委會，其中包含綠地面積29.2萬平方米，道路用地面積10.75萬平方米。

　　根據出讓合同約定，該地塊總規劃建築面積的51.6萬平方米中，包含旅館業建築面積13.63萬平方米，商務公寓建築面積23.29萬平方米，商業建築面積11.75萬平方米(含返還安置物業49900平方米，演藝中心8755平方米)，遊樂設施+商業建築面積11760平方米，以及其它諸如公共設施、市政設施、體育設施、社會停車場、體育場館等地塊面積，公共設施部分建成後需對外開放。

　　公告要求，地塊裡的商務公寓部分和其中一個地塊上的商業建築可分割轉讓。其它的，除產權移交大鵬新區管委會的物業外，須以宗地為單位限整體轉讓。還規定，專案須在18個月(即2015年10月8日前)內動工，五年(即2019年4月8日前)內全部竣工。對於競買人資格，宗地要求競買人在2012年度或2013會計年度的營業收入不低於人民幣50億元或等值外幣；聯合競買的，參與聯合競買的人數不得超過兩家，且聯合競買雙方均須符合上述條件。

隨著房地產行業逐漸看好一線城市發展，今年來已有多家房企明確將一線城市作為其佈局的重心。

其中，廈門房企中駿置業，也擬於今年4月，將推出其在深圳的第一個項目四季陽光。

對於佈局，中駿置業副總裁李維早前曾透露，未來相當長一段時間內，其會深耕包括福建省、江西的南昌、贛州等海西區域，但也會重點關注上海、北京等一線城市。

同時，在中駿置業自身的發展規劃中，2013年-2015年是中駿置業戰略的發展期，其目標也是從區域性的公司變成全國性的公司，計畫銷售達到150億-200億元。

目前來看，為按照既定目標來發展，中駿置業或也有意向一線盈利能力更高的城市發展。

對此，相關分析認為，此次推出的這個住宅項目，對中駿置業來說或也非常關鍵，通過這個項目的運作，能讓外界直接感知中駿置業在一線城市運作專案的能力，從而也決定著中駿置業今後在一線城市進軍的步伐。

首入深圳

資料顯示，中駿四季陽光，位於龍崗中心區深汕路與沈海高速交匯處西北方，專案占地10萬㎡，分二期開發，總建面約50萬㎡，其中商業配套約3萬㎡。

其中，一期住宅包括15棟24-38層住宅，產品主要為65-105㎡的2至3房單位，共2300套左右。一期第一批將推3棟、5棟、6棟共300多套，戶型為65平、85平、89平共300多套。

目前該專案周邊僅有中信龍盛廣場和金汐府這兩個大盤，其中，龍盛廣場於去年已經開盤，開盤均價為14000元/平方米，銷售情況良好。業內預計未來四季陽光的價格區間在1.5-1.8萬/平方米。

除中信龍盛廣場外，該項目周邊還有同樣於3月份開放行銷中心的駿泰金汐府項目。

對於中駿置業在深圳的首個專案，深圳相關業內表示，四季陽光專案位置還可以，且在深圳供不應求的情況下，專案應該不愁賣，但是駿泰金汐府是其直接的競爭對手，買房者在購房時，肯定會將二者對比，若四季陽光無明顯價格或者產品優勢，其銷售還是會承受壓力。

據瞭解，中駿置業於2006年就已簽約了四季陽光項目，但由於項目前期拆遷，導致專案延後了入市。

不過雖然是首次進入，但據中駿置業深圳公司總經理羅碧儀介紹，未來其在深將以大型住宅社區開發為主，由此也不難看出中駿置業擬持續在深圳發展的意願。

一線佈局

雖然進入深圳開發專案對多數房企而言很平常，但對中駿置業而言或頗具意義，因為該項目是其佈局珠三角的第一個項目，也是入深圳的第一個項目。

據瞭解，目前中駿的業績貢獻主要來自於海西，海西的業務比重占整體業務超八成，其於一線城市項目卻並不多。但即便如此，中駿置業早前也曾透露，未來上海和北京等一線市場也是其未來戰略發展的重點。

對於佈局一線城市，相關分析認為，或與其它房企戰略一致，“因目前一線城市毛利普遍高於二三線城市，而中駿置業多項目位於三線城市，毛利普遍也不算太高，因此其也想在一線城市分一杯羹”。

這一點，在群益證劵去年10月中旬公佈的報告中也有提及。報告指出，該公司毛利率由上半年的約42.7%下跌至約彼時的33.2%，主要由於期內交付較低毛利率的中端產品比例較高所致。

雖中駿置業還欠缺一線城市運作的經驗，但相關分析還是認為，未來中駿於一線城市的業務將為其提供較大的業績貢獻。


新華匯富在2013年11月的一份研報中就指出，預計中駿置業2014年度合同銷售額可以達到140億，按年同比增長大約40%左右。其中，來自于非福建地區的貢獻預計在2014年將增長至30%左右。而主要的非福建地區專案包括深圳專案，南昌專案和廊坊專案，預計這些專案能夠實現大約40到45億的合同銷售額。

據瞭解，除深圳專案外，中駿置業在一線城市專案並不多，其中，中駿置業在北京開發的專案包括世界城，及2010年6月以1.26億元收購的中石油旗下公司100%股權後獲得的另一項目。

2013年11月，中駿置業收購了位於上海虹橋地區的一商業地塊。據悉，這個合資項目總建築面積為27.9萬平米，收購代價為每平米大約12827元。

瑞士信貸銀行 Credit Suisse 周三(5日)發表一項研究結果，從澳洲財政部的外國投資審議委員會(Foreign Investment Review Board, FIRB)，及其他政府部會所收集而的數據推估，中國投資者一年投資到澳洲住宅市場的金額超過50億澳元。而中國富豪未來 7 年內，將灌注高達 440 億澳元到澳洲的房地產市場，可能導致澳洲某些已經是全球最昂貴的房地產價格，更進一步上漲。

該報告指出，中國富豪們過去7年買進了價值 240 億澳元的澳洲房產，並預測在接下來的 7 年，也就到 2020 年時，會再投內 440 億澳元到當地的房地產市場。

報告預估，隨著中國的經濟持續成長，買得起澳洲房地產的中國新興階級人口將超過 1100 萬，而這 1100 萬人都是澳洲房產的潛在購買者。

在富麗堂皇的香港西九龍豪宅區，最近出現了一些買家開始虎視眈眈地準備 “撿漏”。在香港政府大力推出一系列的政策後，香港樓市已經出現成交量停滯的情況，同時，已有買家頂不住壓力，因無法還月供而最終違約，被銀行收回房子，而市場人士稱，在香港樓市持續不景氣的情況下，未來這類違約事件會越來越多。

今年2月，香港出現了第一宗違約樓盤事件，一名來自內地的姓孫的業主在2011年以2080萬港元的價格，買入西九龍大角咀帝峯•皇殿，由中國銀行承辦按揭，到2012年8月，同樣來自內地的一名YAO姓人士為業主做二次按揭貸款，直至2013年12月，該單位被管理公司追討管理費，最終在未能完成房貸的情況下，銀行將該單位沒收，上月以2810萬港元成交。

這種違約事件在香港的西九龍地區陸續上演，美聯物業住宅部行政總裁布少明對《第一財經日報》稱，目前這類樓盤還主要出現在西九龍一帶的豪宅區域，由於過去幾年香港樓市一直處在上升階段，不少內地買家買樓的目的主要為了升值預期，但現在樓價受政府調控，升幅非常有限，甚至出現下滑，加上有的買家在供款能力上有問題，最終被銀行收走樓盤。

“如果市場情況持續惡化下去，這種銀主盤肯定會不斷出現。”布少明說。

“銀主盤”是香港人用來形容這類違約交易常用的“術語”。在1997年亞洲金融風暴後、2003年SARS事件後及2008年全球金融海嘯後，都曾經出現過銀主盤大批湧現的情況，由於當時樓價急劇下跌，負資產的個案激增，業主在高息年代無法償還貸款，導致物業最終都被銀行收回。

銀主盤也因此成為衡量樓市是否在下行的一個落後指標，銀行在等待業主斷供幾個月房貸後，磋商後會遵循法律程式將抵押的物業收回，最終參考當時的市場價格，以拍賣的形式進行，以出價高的交易。

隨著豪宅銀主盤的不斷出現，香港的公共房屋也開始出現銀主盤，並且價格低於市場價格近20%。根據香港房屋委員會的公告，上水天平邨的一個366平方英尺的單位，上月以80萬港元免低價賣出，創下該屋苑兩年新低。

而市場人士更擔憂，銀主盤的不斷出現，未來香港樓市可能出現當年的崩盤潮。根據香港金融管理局的最新資料，2014年1月底，未償還按揭貸款總額環比增加0.2%，達到9063億港元。

與此同時，香港政府也在多次場合強調要買家警惕樓市風險，甚至亞洲首富李嘉誠上周也表示，未來香港的樓價可能會出現下調，並用“香港利息不會永遠這麼便宜”來提醒投資者要多加小心。

“不過據我觀察，現在的買家都還是很有實力的，透過我們買樓的內地買家大部分首付金額都屬於安全水準，不用擔心會跟1997年一樣，有大批銀主盤出現。”布少明說。

另一邊受政府持續調控政策的影響，上個月原本已經失去活力的香港市場更加因農曆新年而冷意十足。根據土地註冊處資料，2月份香港獲得2248宗二手住宅買賣登記，不僅環比下跌21%，連續5個月低於3000宗外，單月登記量也創下了1996年以來的新低。


利嘉閣地產研究部主管周滿傑在一份報告中稱，農曆新年後都是樓市的傳統買賣旺季，但受到週邊政治經濟情況不穩的影響，加上股市持續波動以及財政預算案並未出現驚喜，難以有帶動的作用，令市場觀望的情緒沒有顯著的改善，所以2月樓市並不樂觀。

周滿傑稱，3月開始有新的一手樓盤登場，難免分散二手購買力，預計3月的二手樓盤買賣登記只能在2300至3000宗的區間內浮動。

布少明則認為，3月二手交易宗數可能會回升到3000宗，儘管仍舊屬於較低的水準，但他預計二手賣家將會開始降價，只是整體降價幅度不會太大，大約2%至5%。

新界東北佔4成 料未來數年申請高峰

去年發展商透過補地價只供應80伙，創歷史新低，統計4大發展商手頭約3萬伙待補地價，4成位於新界東北，料在政府定下的換地死綫前逐步落實，未來數年將成補地價高峰期。

去年僅80伙補地價 歷史新低

隨着政府積極推地，發展商補地價意慾大減，去年發展商透過補地價，令生地（已獲准發展住宅，但未補地價的地皮）轉為熟地（已補地價、可隨時動工的地皮）的項目僅涉及80伙，較2012年的700伙，按年急跌近9成，若比較過去10年高峰期的7,300伙（2010年），更大幅下降99%，創下歷史新低。

除了政府賣地及「一鐵一局」機構的供應外，私人發展商的補地價項目，亦在土地供應上扮演重要角色，由2003年至2012年10年平均每年供應約3,400伙，高峰期供應量更高達7,000伙，只是3年逐步回落，其中去年更創10年新低，只有80伙。

根據發展商年報、城規會所批出的規劃許可申請統計，單計4大發展商待批補地價的主要大型項目已經至少涉及1.8萬伙，部分項目如新地（00016）西沙十四鄉項目涉及多達4,730伙，已經是洽談超過10年仍未有結果。

同時，即將上馬的新界東北發展區，會容許發展商透過有條件補地價發展，粗略統計，4大發展商在區內符合換地條件的農地達188.6萬平方呎，參照已公布的規劃方案，將涉及約840.5萬平方呎樓面，扣除非住宅樓面部分後，以平均每伙面積為600平方呎計算，相當於1.24萬伙房屋供應。

整體而言，發展商現時持有的補地價項目加上新界東北項目，合共涉及的單位供應至少達3萬伙，當中還未算?地（00012）元朗南生圍項目、新世界（00017）元朗練板村、榮基村項目等未獲城規會通過的項目，如能加快補地價將能提供不少潛在供應。

事實上，新界東北發展計劃要求發展商在指定用地、按指定用途及時限內完成補地價，否則會徵收土地，一般相信現時在區內持有大量農地的發展商會參與換地，令未來幾年來自新界東北補地價個案會增加。

東北發展設期限 明年首批換地

現時，地政總署已經就新界東北第一期接收換地申請，涉及3,000伙私人住宅，換地磋商限期將為2016年初，因此估計首批換地個案會在明年出現。

而新界東北發展其餘期數，換地期限料會定在2018、2019年的前後，令未來3年成為新界東北項目的換地高峰期，勢將推高整體補地價數字。

不過，測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，由於樓價出現調整趨勢，發展商參與新界東北換地將會持審慎態度，若果政府要求補地價金額太多，投資風險太大，或者會放棄換地機會，情願收回政府徵地貼償。


發展商項目頻攻城規 按年升24%


乘政府缺地之際，發展商頻向城規會申建住宅。單是長實（00001）、?地（00012）及新地（00016）3大財團，已有15個項目，涉約9,835伙，按年升24%。

不乏多次闖關不成計劃

本報翻查的資料顯示，長實、?地及新地3大財團，合共已就15幅用地向城規會遞交申請（包括首次及修訂申請），可興建單位合共約9,835伙，比2012年錄的7,960伙，增加約24%。

當中以新地最為積極，申請住宅發展的項目達10個，擬建的單位合共約6,848伙，佔3大發展商的申請總數近70%，而且更不乏多年前，多次闖關不成的發展計劃，例如大埔松嶺村項目。

大埔松嶺村項目位於「政府、機構或社區」及「綠化地帶」，項目早於1990年已向城規會申請住宅發展，但當時因環境及規劃用途不協調等問題而被否決，相隔23年後發展商再度闖關，申請興建6幢20至32層高的住宅，涉及約1,144伙，平均單位面積只有約520平方呎，面積跟近年不少限呎地規劃相若。

除中、小型住宅項目外，新地去年亦有不少項目申請作低密度住宅發展，例如屯門藍地申請興建13座4層低密度住宅。申請文件亦特別指出，項目有助改善地盤現時的環境，並且切合政府增加房屋供應的政策，以提高項目闖關勝算。

另外，長實及?地亦有不少項目，向城規會提出放寬發展高度及增建單位等申請，其中?地早年已批建住宅的元朗和生圍項目，去年便提出修訂申請，申請縮減每幢洋房面積，將擬建的洋房由344座增加至400座，多建56座洋房。發展商亦表明，修訂是配合政府增加住宅供應的政府及滿足市場住屋需求。

至於長實旗下紅磡鶴園街項目，在過去1年多亦曾多次因應新房策，提出多次的修訂申請，2012年主動提出「限呎」設計及「港人優先」認購，而去年則申請將地積比率，由8.28倍放寬至8.44倍，令可建樓面面積增加2%至約34萬平方呎，並標榜項目項目對增加住宅供應的好處。

以增供應作理據 料續增

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚預計，發展商以增加供應作為闖關理據的申請，將會持續增加，藉此爭取城規會支持。但城規會只能夠規管項目最遲的動工時間，其銷售的主導權仍取決在發展商手中。

SOHO中國（00410）由出售寫字樓轉型收租，券商認為前景不明朗，並指其去年盈利驚喜並非來自核心業務，亦預料未來5年內地大城市寫字樓空置率將上升。

花旗報告指，SOHO中國能否成功轉型仍有待證實，預計租金收入需4至5年才能形成規模，認為公司目前缺乏短期催化劑。該行維持「沽售」評級，目標價由6.36元降至5.6元。SOHO中國股價昨跌1.7%，收報5.95元。

野村認為，SOHO中國轉型的長期前景不明朗，公司現時主要管理4個項目，這些項目去年的租金收入僅3億元人民幣，對比146億元人民幣的總收入，佔比很小。公司去年核心盈利升逾3成至44億元人民幣，惟該行指，核心盈利的14%來自利息資本化，公司去年有91%利息開支資本化，遠高於2012年的48%。野村維持目標價6.51元，評級「中性」。

德銀料京滬穗 商廈空置率升

瑞銀亦指，撇除利息資本化，SOHO實質盈利下跌，預計將影響股價表現，目標價由6.61元降至5.98元，維持「中性」評級。

券商亦看淡寫字樓市場，德銀指，北京、上海及廣州未來5年寫字樓供應量較大，預計空置率將上升。滙豐證券則認為，北京及上海租金增長放緩，令地產商的議價能力降低。

人和商業（01387）發布盈警，預期去年業績將轉盈為虧，主要受累於投資物業估值錄得虧損，以及成都及鞍山項目的未付應收款項以折讓價結清而出現的減值損失。

港島區新增3幅地皮，其中兩幅位於赤柱區，涉及合共24萬平方呎樓面，足以興建逾百間洋房，屬於97後區內最大型地皮供應，市場估值近50億元，料屬大型發展商必爭之地。

兩地料可建24萬呎樓面

賣地計劃新增的兩幅赤柱豪宅地，均位於赤柱半島黃麻角道，其中面積較大的一幅位於富豪海灣南方，而另一幅面積較細的則為富豪海灣對面的山坡，均屬於低密度的「住宅（丙類）」用途，地積比率估計只有0.75倍，料可建樓面約24萬平方呎。

面積較大的富豪海灣南面用地，地段編號為鄉郊建屋地段第1201號，地勢呈梯級式，前臨赤柱灣南區海景，海景因素會成為地皮最大賣點，但地皮現況為植被覆蓋的斜坡林地，則會增加建築成本影響出價，以項目可建樓面約20.5萬平方呎計算，已經足夠興建近百間3層高洋房。

至於另一幅地段編號為鄉郊建屋地段第1202號、位於富豪海灣對面的用地，地勢較高，地皮形狀近三角形，增加設計剪裁上的難度，以地皮可建樓面3.47萬平方呎計算，大約可興建16間洋房。

綠化地帶未改劃 最快年底推

兩幅赤柱用地合計可以提供23.97萬平方呎樓面，足以興建逾110間洋房，相當於半個富豪海灣的規模，亦是黃麻角道88號（即現時富豪海灣）自97年批出後，17年來區內最大型地皮。

參考現時富豪海灣近期二手成交，實用呎價介乎2.6萬至2.8萬元，建築呎價介乎1.9萬至2萬元計算，測量界估計，赤柱兩幅豪宅地每平方呎樓面地價將達2萬至2.4萬元，較2011年出售的海風徑「蚊型豪宅」地為低，但仍然遠高於富豪海灣用地當年的賣地結果。

兩幅用地合共估值達48億至57.5億元，其中規模較大的鄉郊建屋地段第1201號用地佔41億至49.2億元，為今年度賣地表內估值第3高的地皮，相信除了大型發展商外，亦會有中小型發展合組財團競投。

由於兩幅赤柱地皮現仍然屬於「綠化地帶」，尚未有展開改劃程序，市場估計，最快要留待今年底或明年初才能推出市場，項目預計2019年落成，以兩年半樓花期計算，料最快2016至2017年能夠推出市場預售樓花。

新地2012年向城規會申請在屯門興富街以北的私人土地及政府土地上，興建4幢25層高住宅，提供612伙，審議時間一拖再拖，終於拖到1年多後的明日審議，但政府今年1月向區議會諮詢於同一地皮上發展居屋，成功「截糊」。規劃署昨日意見認為，地皮更適合發展居屋，不支持相關申述，預料明日申請將被否決。然而，政府擬建居屋的範圍大部分屬私人地，相信政府要提出收地補償才能發展居屋。

政府後上「截糊」建居屋

政府1月初一份諮詢地區文件中，披露有意將興富街以北土地發展居屋，其中東南面大約0.76公頃土地會由綠化及社區用地改劃「綜合發展區(1)」，以配合興建居屋，西北面土地則由社區用地改為綠化地帶。其中居屋地盤佔地約81,806方呎，若作住宅可以5倍地積比率發展，可建樓面約40.9萬方呎，估計日後可提供超過700個單位。

弔詭在於，新地原來早已「插針」，搶先在2012年10月入申請建私人住宅，政府與新地短兵相接下，政府暫時小勝一籌。規劃署文件認為地皮更適宜發展居屋，以回應社會需求，亦無理據地皮可以發展高密度住宅。

領匯（823）去年開始計畫運用10年時間，投資4至5億元，陸續翻新旗下178個停車場。對於翻新後的停車場會否加價，領匯停車場及物業支援總經理許志杰指，近年電費等成本不斷上升，停車場收費難免有加租壓力，但仍在評估中。

　　許志杰坦言面對成本上漲，停車場收費面對加價壓力，不過收費會從市場的需求、供應來決定，並會考慮車主承受能力。至於過去已翻新的停車場，增加收費主要以時租為主。許志杰續稱，目前該公司旗下停車場時租收費為每小時8至16元，日租則為35至60元。他又指，今年1月與去年同期比較，月租收入上升13%，時租收入則升31%，許志杰強調收入增加主要由使用率上升帶動。

　　領匯旗下有178個停車場，共8萬個車位。截至今年2月，該公司已為逾6500個泊車位進行粉飾工程，平均每個停車場的翻新費用約300至400萬元。另外，該公司於今年首季已陸續於旗下停車場出口，安裝防止跟車尾系統，以防遭偷去的汽車以「追尾」方式通過出閘機，從而提升保安水平。領匯同時亦在停車場更新及加裝閉路電視，令覆蓋範圍由70%增加至90%。

　　另外，領匯早前表示會在內地物色投資機會，領匯物業管理及營運總監胡志平表示，目前會留意廣州、深圳等地區的收購資產機會，主要以面積60至80萬呎、具租金升值潛力，以及人流暢旺的商場為主要收購目標。

　　早前證監會就修訂《房地產投資信託基金守則》進行諮詢，擬擴大房托的投資範圍至物業發展項目以及金融工具等。修訂後《守則》容許房託以總資產10%用作開發物業發展項目，胡志平認為此舉有助領匯在物色收購資產時更具彈性，有可能以拆卸重建方式，取替翻新商場的做法。

俄羅斯、烏克蘭差點擦槍走火，迫使兩國富人趕緊將資產匯出國，而向來以避風港著稱的倫敦市中心房產可能有望受惠。去(2013)年自俄羅斯出逃的資金總額估計已上升至650億美元，地產專家估計，俄羅斯部隊入侵烏克蘭只會讓情況更加惡化。

英國金融時報(Financial Times)4日報導，Europe Economics資深顧問Matthew Sinclair表示，在盧布面臨龐大壓力、俄羅斯外匯存底日益縮水的情況下，坐擁俄國資產的投資人必定倍感威脅。他認為，只要國際政治局勢繼續動盪不安，富人就會繼續把資產轉移到倫敦房市。房產機構Savills的數據顯示，倫敦市中心的房產買家中，約4%是俄羅斯人。

根據英國國家統計屬(Office for National Statistics)的數據，倫敦市中心的房價在去年上漲了12.3%。London Central Portfolio執行長Naomi Heaton也表示，俄羅斯買家通常傾向購買地標型房產。她說，歐債危機、阿拉伯之春、巴黎危機等政治與經濟風險都促使人們把資金投往倫敦市中心。

根據英國萊坊房地產經紀公司(Knight Frank LLP)調查，英國是全球投資人最想移居之處。根據該機構進行的訪問，資產超過3,000萬美元的富人當中，有37%來自俄羅斯與獨立國家聯合體(CIS)的受訪者有意移民，遠高於全球的平均值15%。Knight Frank住宅研究部主管Liam Bailey表示，倫敦是最靠近莫斯科的國際化都市，對俄羅斯非常重要。

房地產網站Rightmove數據顯示，2月8日為止的四週以來，英國房屋的賣方平均索價衝破25萬英鎊(約41.9萬美元)，較去年同期驟升6.9%，為6年多來最大漲幅。CNBC和每日郵報報導，房屋索價爆漲6.9%，意味全英房價增加16,223英鎊。英國房市供給短缺，炒高房價，賣家年增18%仍無法趕上需求。Rightmove房市分析師Miles Shipside指出，市場需要更多供給，避免房價大幅爆走。

英國各地房價皆走高，但2月份漲幅主要是倫敦和英格蘭東南部房市帶動，兩地房價分別年增11.2%、7.8%。倫敦平均房價為541,313英鎊，為全英平均房價兩倍，在倫敦精華地段如Kensington和Chelsea，房價更超過200萬英鎊。