搬家後喪失資格罰3％ 民批不合理

申請政府優惠貸款方案要注意！新婚不久，育有2子的讀者王先生向《蘋果》控訴，申請優惠房貸後因資格不符遭終止補貼，被承辦銀行追繳利息與罰款共約10萬元，直批政策「根本是包著糖衣的毒藥，早知如此，我再苦都不會去申請。」

「返還金額可協商」
原先居住新北市的王先生2010年向營建署申請「購置住宅貸款利息補貼」，被通知資格不符後也沒放在心上，但因王先生父母離異、須扶養母親，經濟狀況不佳，後來政府通知可補件申請，他當時認為「賺到了」，買下桃園縣房子後，卻是他惡夢的開端。
《蘋果》發現，王先生當時申請時，規定新北市民眾家庭年所得低於144萬元、每人每月平均收入低於4萬1412元，於是申請通過。但搬到桃園後，卻不符每人每月平均收入低於3萬5854元的規定，遭政府終止補貼。

王先生表示，銀行在合約裡設有一條喪失政府補助就要罰3％的條文，根本不合理，這2年拿到的補助才不到2萬元，卻遭催討10萬元罰金。大眾銀行發言人經理張寒青回應，民眾申請的方案本來就較優惠，當資格不符，自然須回復一般利率，3％也是根據當時市場行情來訂定，並非罰款，「此條文是催促民眾盡快回來討論後續處理方式，實際返還金額可再協商。」

營建署國宅組科長林美桂表示，若查核發現民眾資格不符，政府會自當年度起停止補貼，王先生提及的3％利率為個人和銀行契約，政府只會停止補貼，不會溯及既往追討過去的補貼金額。

王先生說，雖然銀行說可以再協商，但小老百姓哪來本錢跟銀行協商，原本覺得政策是一番美意，但現在政府跟銀行互相推卸責任，感覺像黑洞。

1坪300萬元的「彭淮南防線」再度受到挑戰，根據好房網調研中心最新的市場調查顯示，近期以豪宅為指標的建案逆勢操作，雙北市及台中、高雄市總計有12個新屋建案再創區域新高價，建案能否順利去化，考驗市場的接受度。

陶朱隱園或突破300萬

好房網調研中心執行長倪子仁表示，北市信義計畫區亞太會館改建案「陶朱隱園」，總戶數40戶，業主雖稱還在潛銷階段，不願公開價格，但以該案鄰居「皇翔御琚」成屋實價登錄的單價已達260?270萬元來看，「陶朱隱園」成交價不可能低於300萬元，開價應在330?350萬元。

同樣位於信義計畫區的冠德「興雅BCF案」，僅41戶，倪子仁表示，據了解，為了不讓「陶朱隱園」專美於前，冠德開出320?350萬元一坪回應。

位於天母的「華固天鑄」豪宅案開出1坪190?250萬元的高價競價，1戶180坪、總價3億元起跳，成為北市北區的新標竿。

住商不動產天母西路加盟店經理謝傑兆表示，「華固天鑄」高樓層開價約230萬元、低樓層約200萬元，但據了解，近期該案廣告商客戶10樓以下以每坪160?170萬元成交，高樓層成交價約在180?190萬元。

倪子仁指出，新北市則有林口、永和及新莊、鶯歌4個行政區的建案再創區域新高；其中林口區即將公開的新成屋建案「世紀長虹」，挾著優越的位置及品牌優勢，一開就是均價55萬元。

林口當地不動產業者透露，「世紀長虹」正與簽約客戶議價當中，成交價應是開價85?88折，高樓層均價40?50萬元、低樓層38?40萬元；而以當地建案來看，「森聯摩天41」將是指標，據了解，未來該案高樓層將開出每坪65萬元的新天價。

台中將首見9字頭

在台中方面，大陸工程進軍中部房市的首件豪宅案「寶格」，春節前動土，點燃七期豪宅戰火。倪子仁推估，「寶格」每坪開價將觸及90萬元，改寫台中房價新高。

建商低調進行潛銷

倪子仁表示，房市出現多個指標建案再創區域或區段新高價，加上329檔黃金檔期到來，建商作多心態仍強，只是大部份建商與代銷公司，怕刺激到官方，尤其是創新高及突破『彭淮南防線』的豪宅建案，只能低調再低調的進行潛銷。

倪子仁認為，現階段房市絕對不是推案量大就是好，建商開價是否合理，才是建案成敗的關鍵。面對329檔的大量及創新高建案的陸續出籠，建商應多幾分深思熟慮，房市才不會因建商的急行軍，而提早步入衰退期。

受到下半年七合一選舉因素影響，上半年房市旺季的329檔期推案再創新高，推估總推案量逾4500億元；建商憂心恐形成「多殺多」局面，尤其是新案集中的重劃區，個案間的開價差距最高竟可達3成，若買氣持續不振，下半年房價彈性空間可能加大。

麗寶建設副總經理何昭宏指出，近期房市買氣的確不好，部分區域建案價格也陷入混亂，以桃園青埔為例，新建案開價35到50萬元不等，個案每坪價差高達15萬元。

新北市土地開發管制趨嚴了！新北市城鄉發展局長邱敬斌昨（6）日指出，5月1日起，新的「都市計畫法新北市施行細則」實施後，為增加開放空間及建物基地透水率，將全面調降工業區、商業區及住宅區建蔽率。而為因應全球氣候變化可能帶來的暴雨積水狀況，要求所有建物要新設雨水儲留空間。

5月1日開始，新申請的建物，商業區的建蔽率將由原先的80％，下調為70％、工業區由原先的70％，降為60％、而住宅區的建蔽率，也由原先的60％，調降為50％。

邱敬斌指出，全面調降建蔽率，規範空地透水率必須達80％以上，除可增加城市開放空間範圍，讓每一塊土地有喘息及涵養水源的空間，並解決暴雨積水的狀況。

另外，因應高齡少子化趨勢；邱敬斌指出，新的施行細則也鼓勵土地開發者增加公益空間，因此，建物提供老人活動設施、老人安養設施、公共拖育設施、社會住宅或產業育成設施，最高可給予20％的容積獎勵。

此外，也將全面降低綠建築的容積獎勵，原先對基地達6千平方公尺、或樓地板面積達3萬平方公尺的建物，如達到綠建築標準，就有6％的容積獎勵，現在取消獎勵；雖然沒有容積獎勵，卻會要求開發者一定要達到綠建築標準；也就是說，綠建築列為建物必備的設施之一，未來開發者必須負有一定環保責任，而不是有綠建築就可取得容積獎勵。

而為保留商業區使用的空間，限制商業區做住宅使用；新的規定也限制，商業區容積率雖有440％，和住宅區的300％相差有140％；但這多出的140％不能做住宅使用，必須一定要商業使用。

而為因應全球氣候變遷，雨水儲留滯洪相關設施以不低於100年防洪頻率為標準，提高基地防洪標準，以減緩極端氣候造成的影響。

近兩年來，隨著推案量創新高，全台工地大爆缺工潮，各工地掀起加薪搶工，營造商與建商都已面臨嚴重缺工、工資上漲、土地價格居高不下，以及公告現值逐年調升等不利因素，眼看建築成本日益攀升，營造商與建商均認為，「房價根本降不下來」！

台灣營造大廠、去年營收逾80億元的麗明營造，目前手握在建工程案高達160億元，工地遍布全台各縣市，麗明營造董事長吳春山對於營建成本上漲、尤其中北部上漲最明顯，他的感受特別強烈。

吳春山說，去年鋼筋與鋼構材料價格因為供需量問題，價格趨於平穩，但因水泥及砂石單價上漲，造成混凝土材料單價上漲約10％，其它裝修材料也有5至10％的上漲幅度。

吳春山表示，原料上漲還在可控制範圍，但工資大漲、嚴重缺工，才是營建業目前面臨的最大問題。以麗明營造為例，今年1月份全台同時有7個工地開工，尤其民間工程都有時間壓力，需要大量技術工支援，短短1年來，搶工潮造成工資大漲。

分析工資大漲的主因，吳春山認為，去年因中部地區推案量大增，以及技術工斷層問題造成搶工潮，尤其以建設案造成衝擊最劇，整體技術工的工資上漲約10％，其中又以板模工的工資上漲最高，從每日2,300元漲到2,700元，短短1年內漲幅高達17.4％。

吳春山說，工匠斷層，是因為年輕人不願意進入這個產業，「過去是父傳子，現在子不接父職」，目前老師傅年齡都在5、60歲，雖有技術，但體能已不行了，在技術工大缺工下，造成工地施工期延長，營造商及建商的成本不斷增加。

吳春山表示，麗明幸好已培養一群實力堅強的施工團隊相互支援，台中「大都會歌劇院」才能如期趕在今年11月完工。不過，工匠短缺已成事實，且無法快速培訓，台中建商已有成立「工匠學校」的構想，未來也要學習日本，以更多機械化或替代性工法、甚至改變材質，克服缺工問題。

不僅營造大廠強烈感受到工資上漲、大缺工造成的成本壓力，台中建商如龍寶、精銳、惠宇、太子、總太、順天等，同樣因為工資上漲或缺工而叫苦連天；部份建案還因為嚴重缺工，造成交屋期延長3至6個月，造成建商成本暴增。

精銳建設工務部協理林谷聯表示，精銳建設已感受到工匠斷層造成的大缺工，還有許多工地加薪搶工，帶動板模工、鋼筋工的工資大漲1至2成，營建成本持續增加，尤其缺工嚴重的泥作工與水電工，就連工地監工等管理職也有相同的缺工狀況。

林谷聯表示，當年他出社會當監工時，月薪2.6萬元，現在給3萬多元也找不到人，「年輕人寧可到服務業吹冷氣，也不願拿高薪在工地曬太陽」。

除了工資上漲壓力外，吳春山認為，地價上漲、公告現值逐年大幅調升，都是推升這波房價上漲的主因。他說，一個建案施工期長達2至3年，若每年平均調漲25％公告現值，建商成本增加，自然會把增加的成本換算成房價，最後還是由購屋者吸收，反而造成房價上漲。

中央銀行第1季理監事會議3月27日登場，利率政策依然是外界矚目的焦點。央行總裁彭淮南今(6)天面對立法院財委會立委的質詢，仍然不鬆口，但對於物價則表現擔憂。彭淮南認為，未來豬肉價格可能會更高，央行對物價漲幅的預估值為1.27％。

　　彭淮南指出，主計總處2月中旬對全年消費者物價指數CPI年增率，預測值為1.07％，但肉類價格高漲，央行認為物價漲幅會比主計總處2月的預估值還高。在立委的追問下，彭淮南鬆口表示，不會高很多，就0.2個百分點，間接指出，央行預期今(103)年全年物價漲幅為1.27％。

　　物價上漲，央行是否升息因應？彭淮南依然不鬆口，表示理事會決定利率，不是他一個人決定，理事會會投票決定，他只是主席。

　　不過，彭淮南再度提醒，利率如果走升，對房貸戶是一項風險，目前房貸戶平均房貸金額606萬元，因此利率調升半碼，也就是調升0.125個百分點，每月利息支出多625元。台北市的房價所得比很高，房貸族每月揹負大筆房貸支出，利率風險不得不重視。

　　彭淮南同時強調，利率只是購置房地產的成本之一，低利率不是高房價的元凶，很多利率高的國家，房價一樣很高。房價問題應該從制度面、供給面、需求面，著手改善；制度面，例如實價登錄將預售屋納入管理；供給面，在捷運延伸增加興建合宜住宅；需求面，則是像央行的針對性審措施，加以限制。

　　此外，針對「低薪是國恥」一說，立委也問了彭淮南的看法。他說，低薪不是國恥，不要動不動就說國恥，但須要大家一起努力；低薪是教育出了問題，台灣開了那麼多學校，但培養出來的學生，卻不是企業要的。台灣要設法提振投資，才能創造就業，勞動需求增加，薪資才會提升。

今年9月15日起，內政部第二類土地登記謄本揭示內容新規定將上路，因修正後將不公開所有權人完整住址，日前引起房仲公會反彈。內政部重申，過去第二類謄本任何人均可申請，產生個資外洩爭議，在個資保護法修正實施後，應適度限制申請對象，內政部更要求業者反省自律，雙方爭執有越演越烈之勢。

內政部表示，為兼顧維護不動產交易安全及個人資料隱私權保護，決定將第二類土地登記謄本以「去識別化」方式提供任何人申請。將來除完整姓名外，只公開所有權人的部分住址與部分統一編號，供查對所有權人身分，如果經過所有權人同意公開，或是法律規定的利害關係人，仍可申請取得完整住址資料，不會造成任何民眾不便。

目前國際組織（如經濟合作暨發展組織、歐盟及亞太經濟合作組織）對於個人資料利用的處理原則，已明定應符合且不得逾越蒐集目的範圍，未經當事人同意或另有法律規定，不得作其他利用。

就連中華電信公司都表示對於所有個人資料，都經當事人同意後始予利用，並無主動公開個人資料情形。 內政部強調，運用個資騷擾民眾原本就屬不當行為，不動產業者應當自律，若以修正二類謄本不會減少騷擾民眾案件來曲解政府保障個資的用意，甚至將騷擾合理化，將遭受社會大眾的非議，請業者自我省思。

高雄建商聯上(4113)去(2013)年財報出爐，全年營收19.49億元，年增率57.43%，毛利率37.08%，較前年增加3.95個百分點，營業淨利5.91億元，年增率94.4%，稅前盈餘5.74億元，年增95.24%，稅後淨利5.69億元，EPS 5.13元，優於前年的3.9元。

聯上去年的業績主要來自高雄楠梓透天案「大囍市」系列完工交屋，包括「聯上大囍市NO2、NO3」，同時，去年也出售高雄鼓山區農十六龍中段土地，挹注營收6.6億元，拉升整體營收、獲利大幅走揚，而EPS 5.19元，更是改寫歷史新高紀錄。

而聯上此次的盈餘分配尚未出爐，需待下次董事會決議。


至於今年度的業績，聯上今年將有總銷13億元的「囍宴」和總銷15億元的「F1」完工入帳，兩案分別已售達5、6成，聯上已掌握的業績14億元，今年有機會續穩定獲利。

法人則估，聯上今年度在「囍宴」和「F1」順利完工，並持續銷售下，營收可從15億起跳、甚至挑戰20億元，EPS可維持近5元水準；若兩案可以100%完銷，則營收更可上看28億元，EPS可望推升至6元以上，再度改寫歷史新高紀錄。

推案部份，聯上規劃今年將首度跨出高雄地區，進軍台南和桃園房市推案，成為跨區經營建商，全台推案量將達150億元，也將創下公司最大推量紀錄，對未來的營運佈局展現企圖心。

聯上今年將推出正在興建中的芎蕉案，該案位於高雄第一科大面校園第一排，總銷15億元，也將興建電梯住宅大樓；台南部份，則將在南區推出水交社案，總銷25億元，鎖定自用客層推出2房、3房和4房產品；而安平區則推出漁光案，總銷60億元。

同時，聯上也將與兄弟公司聯上發(2537)攜手在桃園航空城特區推案，由於聯上集團共計在大園區拿下1.5萬坪土地，2家公司各佔一半，總計將推出7期建案，聯上部份為第二期和第四期，第二期將在今年推出，總銷50億元。

《住展房屋網》統計，去(2013)年前十大建商推案，由寶佳機構以1,136億遙遙領先群雄，並第四年榮登推案冠軍寶座；第二名則為興富發(2542)，全年推案量671億元，而第三名則為遠雄建(5522)的471億元；寶佳機構單一建商的推案量就超過二、三名的總合，並改寫單一建商年度推案量新高紀錄。

從桃園起家的寶佳機構，隨著規模壯大，推案足跡也遍布全台。《住展房屋網》經理黃美瑄表示，由於寶佳旗下子公司眾多，推案在全國遍地開花，公司風格又十分低調，因此難以完全掌握其總案量，統計結果恐仍有隱藏性案量未被計入。

至於排名第二的興富發，去年度推案量也大幅成長，由前年的590億元大升至671億，年增率13.7%，指標案如萬華「台北晶麒」、內湖「雙湖匯」。


第三名遠雄建，推案量則萎縮至471億，較前年大減219億，年減幅高達31.7%，是前十大推案建商中衰退幅度最大者。

黃美瑄表示，若把時間拉回到2012年初，當時房市最熱的話題，就是興富發董座鄭欽天在尾牙上宣布，當年度第2季起，北市建案降價15%，且2012年不再買地的空頭說法。

不久，遠雄集團董座趙藤雄隨即出面提出「三不說」，怒轟興富發「太不負責、太不厚道、太不實在」，並稱遠雄不會跟進降價。當時趙董與鄭董二人，分別被視為房市多、空雙方代表人物，黃美瑄說，沒想到年度案量統計數字顯示，鄭董在看衰後，反而加足馬力購地並推案，而看多的遠雄，在去年的推案動作卻相對保守。

擠進第四名的宏盛建設(2534)，上一次進榜是在2004年，在睽違近十年後才又回到榜內；宏盛推案量大增，主要是淡海新市鎮的「宏盛新世界」一、二期案量挹注，光這兩期案量就累積約150億元，可售戶數破千戶。

排行第五的宏泰人壽，則是唯一新進榜的業者。黃美瑄說，宏泰人壽近年積極活化資產，其土地開發與興富發、達欣工(2535)等攜手合作，在北、中、南三大都會區，分別推出「海洋都心」、「台中帝寶」、「華人匯」等指標案，全年分回案量估約246億左右，成為十大建商中的新秀。

從前年十大建商排名觀察，前四名是寶佳、興富發、遠雄與麗寶機構，但受到宏泰、宏盛崛起，以及麗寶推案量不進反退影響，排行呈現大洗牌。原在前四名之內的麗寶機構，去年案量僅242億，年減86億，減幅約26.2%，退居到第六名。

名次衰退的大型建商還包括中悅、豐邑、茂德、長虹(5534)與寶路建設，通通跌出榜外；只有富宇建設(4907)，還能守在榜上，去年名次與2012年相同，來自台中的富宇建設，原只跨足新竹房市，去年進一步到桃園青埔推案，唯年度案量仍較2012年略減16億。

而去年前十大推案建商中，上市櫃公司仍囊括6名，除興富發、遠雄建、宏盛、富宇外，入榜的還有新潤(6186)、皇翔(2545)。

展望後勢，黃美瑄認為，在全台三大都會區土地取得日益困難的情況下，除非手上早年囤積足夠土地，或是不畏高價持續獵地，否則每年推案量要維持在相同水準，會越來越困難。

其次，若業者手上原就有超大型基地開發案，或者握有單價較高的大台北菁華區土地，推案量就很容易暴衝，也就更有機會擠入榜內。

因此預期，未來除寶佳、興富發、遠雄等幾家案源充足的建商之外，其餘各家歷年推案量將有不小落差，未來排行榜第四至第十名的名次的排行大洗牌應會成為常態。

列管山坡地住宅適不適合居住？相信許多消費者心中存有疑慮。如果消費者要選購列管山坡地住宅，消費者應該要請屋主或建商(或仲介)提供相關評估建議資料，先瞭解該社區被列管的原因，才能夠買得放心住的安心。

日前就有消費者在不知情下買到了列管山坡地住宅，向市府法制局消費者保護官(以下簡稱消保官)申訴，表示他於2013年7月透過仲介公司買屋，仲介人員帶著他四處看屋，結果買到了列管山坡地住宅。消費者表示仲介人員事前沒有告知該中古屋是屬新北市政府列管中的山坡地社區，如今已交屋完成，不知要如何處理？

本案經消保官召開協商會議，消費者原本希望前屋主能將房屋買回，但是前屋主不願意買回，也未出席協商會議。仲介公司表示該中古屋於前屋主委託銷售時都未說明是屬列管的山坡地住宅，以致仲介公司也不知該住宅屬列管的山坡地社區。本案經協商後該仲介公司承認未善盡調查義務致使申訴人受有損害，願意退還全部仲介費用，最終也與消費者達成和解；至於出賣人的部分，消費者將再另循途徑解決。

消保官表示，山坡地住宅是否屬於被列管的山坡地社區，是為交易重大資訊，內政部早於2012年10月29日新修訂的成屋買賣定型化契約應記載事項已將「是否為直轄市、縣(市)政府列管之山坡地住宅社區」列為房屋所有人須說明事項，換言之，房屋所有人或企業經營者(建商或仲介)都應主動向消費者提供資料或說明。消費者購買房屋時，一定要請屋主或建商(仲介)提供相關評估建議 資料，如屋主不清楚自宅是否屬列管山坡地社區之住宅，也可以向社區管委會詢問或依據內政部營建署「各直轄市、縣市政府列管山坡地住宅社區資訊公開處理原則」規定，填具申請書，載明申請之政府資訊內容要旨、件數及申請政府資訊之用途等，向本府工務局(公寓大廈管理科)申請相關評估建議資料。

此外，消保官亦說明，山坡地住宅社區的開發都須符合相關建築法令並經主管機關審核勘驗後才能興建及使用，消費者尚無須逕將山坡地住宅社區與危險住宅劃上等號。目前各縣市政府對轄內山坡地住宅社區之水土保持設施或建築物都已依據「加強山坡地住宅安全維護執行要點」規定全面辦理體檢，亦於每年定期檢討。列管的山坡地住宅社區依規定可區分為：A級：應立即委託專業技師或團體進行深入鑑定工作，提出改善措施，由社區管委會或負責人限期完成改善；B級：社區管委會或負責人應持續加強監測；C級：社區管委會或負責人應注意維護，並自行檢查設施狀況。消保官對此指出，山坡地住宅社區的列管等級是經專家評估後決定，其列管原因不一，但是追根究源可歸咎於社區管委會有無長期做好水土保持監測與維護工作，以及社區的公共基金是否能提供充裕的經費進行改善措施，二者皆是 社區全體住戶應去努力的方向，否則一旦被列管卻無經費進行改善措施，長期下來恐會影響整個社區房價走勢。

在十大建商排行榜小幅滑落的麗寶機構，今年全力衝刺蘆竹「W1」成屋案，總銷高90億元，住家每坪開價38∼45萬元，售出逾7成，開價創區域新高價。

買氣降價格彈性
桃園年底升格直轄市，但麗寶機構副總經理何昭宏直言，升格利多效應已逐漸萎縮，「信心度」才是影響買氣的關鍵。中悅建設總經理陳再河則認為，升格可吸引更多台北買家。

「W1」規劃244戶90、110坪住家、6戶店面，店面只租不賣，已有2家銀行簽約進駐。同樣在蘆竹推高總價宅的中悅建設，南祥路成屋案「中悅上林苑」規劃123∼170坪，陳再河表示：「銷售已進入尾聲階段。」因中悅在南崁已無地可推案，今年重心放在藝文特區3期建案，基地面積2500坪，該區開價已站穩4、5字頭。

近來市場景氣不明，政府又動作頻頻，何昭宏呼籲：「別把房地產當猛獸」至於買氣降，價格是否出現鬆動可能性？他坦言，建商與代銷有一定默契，「價格的確會有彈性，尤其推案量大、價格衝太高區域。」他也舉八德為例，區域內產品價格差異大，每坪從18到24萬元都有。

太子建設（2511）昨（6）日公告以每坪279萬元買進新北市北新路262.38坪土地，太子建設總經理謝明汎表示，該案離捷運新店區公所站僅100多公尺，預計規劃25至35坪中小坪數產品，總銷初估13億元，最快今年底推出。

太子建設也宣布今年將推八大新案，總銷合計破210億元。太子建設昨天股價收在15元，下跌0.1元。

太子建設多年來的品牌實力，打出好口碑，但台北市部分因礙於土地取得困難，即使好不容易取得土地，也因地價過高，必須推出總價相對較高的產品。

不過，謝明汎表示，新北市新店案因基地規模約262.38坪土地，未來可規劃25至35坪中小坪數產品，可照顧一直以來支持太子品牌的客戶。

謝明汎表示，昨日以總價7.31億元購入的土地，位於新店北新路、中正路附近，距離捷運新店區公所站僅100多公尺，地段不錯，加上面對5,000坪公園，又主打中小坪數產品，主力總價帶約2,000至3,000萬元，該案也將導入飯店式管理，有信心該案年底或明年初推出時，將有不錯銷售成績。

太子建設推案足跡遍布全台，今年預計推出八大新案。

七堵區工建路十幾位公寓住戶昨天舉牌陳情，住戶聲稱四十年前建商售屋時，建商以土地尚未完成分割，而暫緩給予土地所有權狀，事隔多年後被地主按鈴控告，住戶敗訴，必須拆屋還地；法院昨天派人到場鑑界，住戶擔心房子將被拆除，昨天向議員陳情。

議員張耿輝說，這件事情高院判決定讞，住戶擔心一輩子心血就將化為烏有，他希望雙方能坐下來好好協調，找出一個兩全其美辦法；他已經請住戶到市府申請與民有約，他會陪同住戶代表到現場，希望市府能爭取最好結果。

心血化烏有 住戶向議員陳情

住戶代表余良盛說，他們這群人居住在此處多年，很多人四十年前買屋後就住在現址，現在總共有廿三戶一百多人，整個基地面積約五百多坪；余良盛指稱，當年他們的父母親向建商買屋，要交屋時，建商才告知地主中有土地尚未分割，所以先給住戶地上物所有權，土地所有權狀會「晚點給」，長輩們因為法律知識不高，認為有房子權狀總不會被趕，就是自己的房子。

住戶王宗德說，民國八十八年地主突然收到「地主」要求「拆屋還地」，經過多年訴訟，高等法院九十七年認定廿三戶住戶敗訴；住戶們求助無門，希望能透過市政府跟地主們協商，看能否價購土地或是用租賃土地方式保留房屋。

當記者要離去時，有地主委託的律師事務所員工到場，記者詢問時只回答他們也願意溝通，但是必須請這批住戶要推派代表，有共識後一起來談；至於是否會拆屋，這名男子不願回答。

律師林富貴表示，民眾在做任何商品買賣時，都要切記確保自己同時有使用及擁有權。以七堵公寓個案為例，就算建商說要晚點補上土地所有權，也必須在合約內詳細記載交付權狀時間，避免錢都花了房子還要被拆的窘境。

未來商業區大量作住宅使用的狀況將受規範，新北市訂定「都市計畫法施行細則」，保留商業使用空間、納入透水城市理念，同時降低建築開發的建蔽率、開挖率，往後空地透水率必須達80%以上，不分地區不再逢大雨必淹，另為因應高齡少子化，若開發商提供老人活動與安養設施、公共托育設施、社會住宅，市府將給容積獎勵，相關規定5月1日正式上路。

新北市城鄉發展局代理局長邱敬斌指出，新北市近年都市形態已從傳統的點狀發展變成面狀發展，都市計畫執行更為複雜，傳統土地管制已無法適用。過去由於商業區容積率較高，住宅產品去化快，新北市許多商業區均轉為住宅使用，甚至產生「豪宅化」的奇怪現象，對都市健全也產生不良影響，市府修法以容積率管制方式，限制商業區土地做為住宅使用比例，目的是導正都市發展，以確保都市能提供消費、服務等需求的商業使用機能。

邱敬斌說，考量氣候變遷等因素，調降建蔽率及開挖率10%，明定空地80%應透水，開發商也被要求比以往更高標準來設置雨水貯留設施，這樣一來，土地才有更大空間來因應近年氣候暖化造成的瞬間暴雨，增加防災功能。

另針對面積一定規模以上的大型基地，更須設置1/2綠能屋頂，且達到銀級的綠建築標準，以提升建築及都市環境永續。 麗寶機構副總何昭宏表示，此次都市計畫法施行細則修正，影響建商最大的是基地開挖率限制，他分析，市府規範商業區轉做住宅使用的新制，應是近期出現建商大量搶照潮的主因。

賣不到好價錢，新光人壽投資的內湖大眾電腦大樓「不賣了」！新光金控副董事長許澎昨（6）日表示，由於壽險資金投資不動產有2.875％的最低投報率要求，現在只要40∼50億元以上的標的「都不太好賣」，大眾電腦大樓既然不能依理想價格出售，乾脆就「惜售」，等未來增值空間。

為了活化資產，加上金管會金檢結果，認為新壽投資內湖商辦集中度過高，要求改善，新壽去年就決議要出售內湖大眾電腦大樓，一直到今年才正式公告標售，上月24日以底價42.8億元公開標售，原本說有10多組人馬，包括不少壽險公司都來領標、鑑價，但最後卻無人投標而流標。新光金財務長徐順鋆昨日在法說會上表示，由於大眾電腦大樓現在出售獲利空間也不大，但因為大樓坪數大、未來價值可期，所以決定不再出售大眾電腦大樓。

無獨有爾，國泰人壽建議不要出售國泰R1的中華大樓時，也是分析因2.875％的緊箍咒，近期總價在60億元以上的不動產交易清淡，壽險公司的出價空間有限，一般開發商則因資金運用考量，出價也相對保守，現在不是處份資產的良機，沒有辦法展現不動產應有的價值，若執意出售中華大樓，可能會造成投資人重大損害。

大眾電腦大樓是新壽在民國97年時投資，成本30億元，現在開出40多億元，能認列的獲利也僅10億元附近，許澎表示，價格不佳，總不能賤賣大樓，若不能以理想價格，即至少42.8億元以上出售，還不如先不要賣。

主要壽險公司如國泰人壽、新光人壽、南山人壽、富邦人壽、三商美邦人壽等，今年都表示仍會持續投資不動產，大家都在看商辦、地上權等，但若投資用都要符合2.875％，出價空間明顯不若前幾年，因此近來成交的多是政府標的地上權。

壽險公司也認為現在不是賣樓好時機，除非有壽險公司想買來自用，否則受限2.875％，出價都不會太高。

基隆市政府日前公布去年第4季房市概況，全市住宅區均價每坪為11.5萬元，商業區均價每坪為17.2萬元，與雙北房市價格相比「天差地遠」，在基市一坪的價格，到了雙北可能連廁所都買不到。

基隆市政府指出，依據去年第4季基隆市各轄區不動產實價登錄揭露行情，住宅區均價每坪11.5萬元，價格最高的住宅區為七堵區；商業區均價每坪17.2萬元，價格最高商業區則是在廟口、劉銘傳路和三坑火車站周邊。

另外，因海科館的落成，中正區的房價有微幅上揚，而被列為都更地區的火車站、西3、4碼頭的周邊地帶，房價漲勢最為猛烈，附近住宅案甚至每坪喊價至20萬元上下。

房仲業者劉文信表示，目前基隆住宅區的均價每坪12萬元有找，但若與雙北相比，每坪12萬要買房是「天方夜譚」，甚至連廁所都買不到。

目前基隆一間公寓不到300萬，大廈住宅也不會超過500萬，年輕人若有穩定工作，且運用青年首購貸款，應該能負擔得起，是青年首購族能考慮的地點之一。

大台中不動產聯盟於2月26日併同台中市不動產仲介公會會員大會，舉辦聯盟總召集人及五位副召集人交接典禮，由台中市長胡志強親自擔任監交人，並主持交接儀式。聯盟創辦人，台中市不動產估價師公會理事長黃昭閔功成身退，在聯盟全體成員共同推舉下，將總召集人的棒子交給台中市不動產仲介經紀商業同公會理事長林金雄。

另由李嘉嬴（台中市地政士公會理事長）、謝麟兒（台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長）、吳秋津（大台中地政士公會名譽理事長）、王又興（南投縣地政士公會名譽理事長）、葉耀中（台中市地政學會理事長），擔任聯盟副召集人一職。

集合中部地區30個不動產產、官、學界的聯誼平台的「台中市不動產聯盟」，為廣納中部區域不動產相關產業公會加入，因此該聯盟也正式更名為「大台中不動產聯盟」。

大台中不動產聯盟自99年8月24日成立至今已堂堂邁入第五年，細數四年多以來聯盟已辦理十幾場大型的活動，包括台中市不動產高峰論壇、「閃亮地政、讓愛發光」愛心園遊會、慶祝地政節、球類聯誼競賽等，參與人數倍數成長。尤其不動產高峰論壇提供民眾及從業人員正確的房地產訊息，讓與會者掌握市場的脈動；愛心園遊會拋磚引玉關懷弱勢、回饋社會，都使得聯盟的義舉受到各界的肯定。

剛卸任總召的黃昭閔指出，他不過發揮小小螺絲釘的角色，聯盟運作的成功關鍵在於，成員之間各公、工、協、學會理事長們屏除自身產業的本位主義，出錢出力、同心協力辦好每一次活動，令人非常的感動。

剛接手聯盟工作的總召林金雄則表示，全國北中南三大都會區，唯有大台中地區成立聯盟的組織，顯示出中部地區不動產市場蓬勃發展。因此，接任後除了延續普受好評的不動產高峰論壇、愛心園遊會二大活動外，他將善用聯盟在業界的民間力量，整合產、官、學界的人力資源、加強互動交流，扮演好民眾與政府之間溝通的橋梁，讓大台中的房地產更為健康、有活力。

房市漫談－大台中案量 今年2000億元

去年大台中地區的總推案量達2000多億元，今年適逢七合一選舉，雖有不確定因素，但房地產業界預估今年大台中仍有2000億元案量。

台中縣不動產開發公會於2月26日在中僑花園飯店舉辦「2013年、2014年房地產市場回顧與展望」座談會，分別就土地發展及山線、海線、屯區、市區等房市做精闢分析，俾利民眾更了解大台中地區房地產市場的發展現況與趨勢。

台中縣不動產開發公會理事長陳正哲表示，這次座談會是由該公會市場資訊委員會主委林水龍擔任引言人及主持，在山線、海線、屯區、市區等房市部分，市場資訊委員會副召集人、升豪建設經理張欽輝針對「原縣區土地發展與山線區房市」提出報告，懋榮建設特助吳福原則以「台中市朝壹點多心的發展模式依續發展」為主題發表看法，大熊建設董事長梁信雄闡述「縣市合併後大里、太平、霧峰、烏日四大屯區的開發展望」，和唐建設總經理王至亮則針對「原市區市場狀況」提出報告。

陳正哲指出，根據公會2013年建照申請量統計顯示，大台中地區共有628案、17925戶；原縣轄21區請領建照合計358案、7503戶，其中第1名為太平區，合計41案、1280戶；第二名為大里區49案、1215戶；第3名為烏日區，合計16案、1097戶；第4名為沙鹿區，合計53案、1007戶。

而原市轄8區請領建照合計270案、10422戶，其中第1名為北屯區，合計107案、5217戶；第2名為西屯區，合計54案、1559戶；第3名為南屯區，合計41案、1554戶。

此外，原市轄三大屯區請領建照數約佔原市8區的79.93%，顯見原市區的推案量集中於三大屯區。他說，2014年七期、八期房價仍會持續攀高，坐七望八，他同時看好豪宅特區單元二、單元三的發展。

陳正哲認為，展望今年的大台中地區房市，由於年底即將舉行七合一選舉，致使政府對於房地產政策存在變數，加上土地與營建成本屢創新高紀錄，市場上將出現價漲量縮的情況。因此他建議各會員公司必須審慎以對，不宜貿然推案，以利房市的健康成長。

隨著中科創造就業機會，以及交通四通八達等利多，台中市大雅區今年吸引不少建商搶進推案，成為新興的推案重鎮。目前已知富宇、久樘、坤悅、同興協記等建商都有推案，房價每坪突破25萬元以上。

台中縣不動產開發公會理事長陳正哲表示，大雅區位於台中市西北側，屬台中市外圍行政區，轄內有中部科學園區、清泉崗國際機場，並鄰近水湳經貿園區、中山高中清交流道，交通機能強，是近年極受矚目的行政區，房價上漲速度快。 由於大雅建地有限，加上中科園區成立10年有成，帶進2兆元投資金額、創造逾3萬個就業機會，連帶推升購屋與租屋強烈需求。

陳正哲說，近十年大雅少有大樓成屋推案，只要房價合理，二至三房大樓新案都很搶手。 位於中清路二段近中清南路精華地段的「鼎泰鑫漾」，去年開價17萬至20萬元，已銷售一空；「藍鵲」每坪21萬至24萬元，銷售成績也很亮眼。

高雄房地產市場豪宅退位，首購族當道，推案熱區以土地成本相對便宜的小港、仁武、楠梓等地為主，1字頭房價建案熱賣，福懋、永信、城揚等建商銷售長紅。 高雄房地產市場豪宅退位，首購族當道，推案熱區以土地成本相對便宜的小港、仁武、楠梓等地為主。（好房資料中心）

高雄不動產開發公會表示，高雄房市從去年下半年起開始冷卻，大坪數豪宅建案幾乎停擺，但賣不動的建案叫價反而愈高，形成奇怪現象。 業者說，市區建案動輒每坪20萬至30萬元，帶動二環地帶的建案銷售，包括小港、楠梓、仁武等地新建大樓不斷釋出。 福懋、高永等建商在小港深耕，福懋「毓秀」在小港山明路與水秀路附近，規劃二至四房，每坪18萬元，成交價約17萬元，高樓層可以看到小港機場，建物內部公共設施頗為齊備，1字頭房價鎖定首購族。

6日萬科B在香港舉行新聞發佈會，公佈截至2013年12月31日止年度B股業績。2013年萬科實現營業收入約1274.5億元，同比增長31.6%。歸屬于上市公司股東的淨利為151.2億元，同比上升20.5%。報告期內基本每股收益為1.37元，較去年同期增長20.17%。萬科董事會建議2013年度末期現金股息為每10股人民幣4.1元，

淨利潤151億，同比增20%

資料顯示，2013年該公司營業收入達人民幣1274.5億元，同比增長31.6%。歸屬于上市公司股東的淨利為151.2億元，同比上升20.5%。

值得注意是，該公司報告期內房地產業務的結算均價為10152元/平方米，同比下降4.3%。房地產業務結算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個百分點。結算淨利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點。

鬱亮認為，毛利率下降主要是受目前行業整體毛利率下降的趨勢，加上受結算裝修房比例上升以及2011年下半年市場調整期內售出的房屋於報告期內進入結算期導致。

2013年，萬科實現銷售面積1489.9萬平方米，銷售金額為1709.4億元，同比分別增長15.0%和21.0%。其中完成結算面積1231.0萬平方米，結算收入1249.7億元，同比分別增長36.9%和31.0%。

報告顯示，截至報告期末該公司合併報表範圍內尚有1437.4萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約1623.3億元，較2013年初分別增長6.1%和13.0%。

負債方面，截至2013年底，該公司剔除預收帳款後的其它負債占總資產的比例為45.54%，淨負債率為30.7%；有息負債中，短期負債合計占比42.5%。

加速拿地補倉 繼續謀求海外項目

截至報告期末，萬科持有貨幣資金人民幣443.6億元，相比2013年中期時增加人民幣67.6億元。

網易財經注意到，隨著銷售面積的增長，萬科在拿地補倉也極為迫切。2013年萬科新增加專案104個，對應權益規劃建築面積約2148萬平方米），其中約66%的專案為合作、聯合方式獲取，新增專案平均樓面地價約3516元/平方米。是其2012年拿地權益面積1.48倍。




2013年，萬科首度進軍了海外市場，通過和當地開發商合作的方式，先後進入香港、美國、新加坡市場。郁亮認為，國際化是萬科需要考慮的長期發展方向之一。在控制海外投資風險的前提下，公司將會繼續關注可能存在的合作機會，充分利用資金資源和業務資源。

近期，萬科B轉H又有進一步消息。本月3日，中國證監會批准萬科將其現有的境內上市外資股轉為境外上市外資股到聯交所主機板上市。郁亮透露，2014年萬科將繼續嘗試包括住宅開發基金、人民幣跨境貸款等融資方式，加強海外基金合作，以此降低資金成本。

以降價的方式，大連萬達集團欲將其位於武漢經濟開發區的一個新建酒店項目整體拍賣出售，然而，第一輪流拍後，降價後的第二輪拍賣兩度遭遇延期。

3月3日，21世紀經濟報導記者從負責拍賣該專案的湖北漢海拍賣有限公司獲悉，萬達經開酒店項目第一輪的起拍價為2.5億元，現起拍價已降為1.8億元。新一輪拍賣時間定為3月12日，目前尚無人報名。

客流稀少

萬達經開的酒店物業，地處武漢市漢陽區的武漢經濟開發區，占地面積為3613平方米，其中地上總面積約3萬平方米，地下總建面約6500平方米，地上17層，地下1層，共有243間房。按起拍價1.8億元計算，每平米售價約7000元。

該酒店為經開萬達廣場的一部分。2011年，經開萬達廣場開業。但該項目至今沒有多少人氣，有業內人士分析是處於虧損狀態。一位萬達經開項目業主坦言，自收房至今，其商鋪一直空置。這種現象在萬達經開屬於常態。萬達曾試圖以低租金的方式引進漢派店鋪入駐。但人氣不旺，導致收不抵支，難以支撐。

萬達曾試圖借助大型商家的入駐提升人氣，其以低租金的方式引進漢派店鋪入駐，但仍然人氣不旺，收不抵支。

“這種人流和市場消費特點，讓經開項目難以支撐一個酒店項目。”世邦魏理仕武漢分公司商業服務副董事陳耕認為，針對酒店物業，開發商一般自持後，作為固定資產抵押貸款，且酒店屬於大額投資，正常情況下，開發投資週期至少需10年以上。酒店物業更看重的是選址，但萬達經開酒店所處周邊，距離幾個較大的汽車製造企業有一定距離，且這些企業自身也有自己的定向酒店。生意清淡，無人接盤並不難理解。

漢海拍賣負責人轉述萬達的解釋稱，目前萬達在武漢有多個酒店項目，而管理團隊人手很緊，無法顧及這一專案。另一接近萬達人士也透露，萬達曾計畫引進協力廠商的酒店管理機構或整體出租，但沒有找到合適的合作夥伴，無奈之下，只得出售。

調整戰略

不過，出售旗下酒店資產，對萬達來說並非首次。

在萬達產品模式中，基本都是以城市綜合體的名目拿地。幾乎所有萬達廣場的物業形態都會涵蓋住宅、商業、寫字樓和酒店物業。萬達位於經開的項目也是如此。一位知情人士指出，以此作為置換條件，萬達最初拿地的成本相對較低，基本是以底價成交。

早前，基本上與其他品牌合作或者尋找戰略合作夥伴，比如威斯汀酒店品牌，則由萬達集團與喜達屋國際品牌酒店合作，而其他酒店物業配套，則由萬達出售給其戰略合作夥伴。

2009年，萬達集團與中國華力控股簽訂合作協定約定，後者在萬達所打造的綜合體項目內經營商務型酒店，酒店所需物業由大連萬達向其銷售，售價為成本和3%的綜合管理費。

此後，華力控股下轄的時尚之旅酒店，隨著萬達在全國範圍內快速擴張，在18個城市的萬達廣場商圈，佈局了21家直營店，定位在為中高端客人和休閒旅行者的商務連鎖酒店。

2012年2月，萬達集團成立萬達酒店及度假村管理有限公司。此後，註冊了“萬達嘉華WandaRealm”、“萬達文華WandaVista”、“萬達瑞華WandaReign”系列酒店品牌，定位于高端商旅人群。與時尚之旅錯位佈局。

但這種和諧不久就被打破。2013年6月14日，上海錦江酒店股份有限公司公告稱，以7.1億元收購時尚之旅100%股權，標的資產涵蓋上述所有酒店，其中16家酒店已開業。

知情人士指出，目前並不清楚雙方是否繼續保留此前時尚之旅與萬達的合作關係，但萬達經開酒店並不適合錦江，萬達自有酒店品牌也不可能選址萬達經開，“周邊的人流無法支持萬達高端酒店的消費市場。”

根據拍賣條件，接盤者也必須做酒店。“如果目前成交的話，該專案每平米投資額已達到7000元左右。”上述地產人士也指出，但後續加算上裝修，即便中等酒店的裝修成本也需要每平米2000元以上，在這個地段如此巨大的投入，回報週期會拉得更長。“萬達能否如期賣出這個項目，還是個未知數。”

2014年2月，廣州市國土資源和房屋管理局對外表示，將加大對於保障房的建設力度，並表示2014年廣州將計畫籌集1.1萬套保障房；基本建成1.81萬套保障房；新增發放1300戶住房租賃補貼。

廣州與全國存在的共同問題是：保障性住房建設和管理，一直以來都存在前期投資大、管理時間長、資產分佈廣的特點，更為關鍵的，則是資金來源的相對匱乏。

據悉，全國的保障房建設資金缺口超過8000億元。

時代週報記者在採訪中瞭解到，雖然中央、省二級政府都下撥了相關資金支持保障房建設，但是資金比例偏小，地方政府匹配建設資金所占比例大，籌資有難度。

這筆錢到底從哪裡來？

從2011年以來一些重點城市的土地出讓收入下降明顯，進一步削弱了地方籌資能力。因而通過金融創新獲取更多的建設資金，就顯得十分重要。2009年開始，天津等地率先開始的保障房REITs計畫，從實際來看，通過國有資金的支持，從而彌補外來資金回報率低的方式，並未真正實現依靠外部資金解決保障房資金難的問題。

作為嘗試多元化融資進入保障房領域的廣州而言，也曾試圖通過配建以及REITs等方法緩解保障房資金壓力。

2月28日，廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波在接受時代週報記者電話採訪時並未對該計畫當前進展作回應，只是強調“廣州保障房建設不缺錢”。

想法很好，但是利潤率低的問題很難吸引社會資金進來，保障房REITs融資並未給保障房的發展注入強心劑。這種情形下，銀行貸款額度就成為了各地保障房融資的追逐目標，而從實際來看，國家開發銀行（以下簡稱“國開行”）已經成為了保障房資金的主要來源之一。有資料顯示，截至2013年11月底，國開行累計發放保障性安居工程貸款5894億元，同業占比過半。

保障房建設缺口8000億

保障房的前期投資資金需求量大，而且資金佔用的時間長，資金回籠慢，比如經濟適用房的資金需要5年時間回籠，那麼租賃型保障房可能需要10年乃至更長的時間才能回收資金，僅靠政府的財力難以滿足大範圍的建設需要。

2011年，關於資金的籌集，廣州市國土局方面就曾表示或借助房地產投資信託基金向社會融資。而直至今日，對於保障房REITs計畫，似乎並沒有太多的進展。

2月28日，時代週報記者就保障房資金來源情況及保障房REITs進展等相關問題採訪廣州市國土資源和房屋管理局，截至發稿，對方並未回復採訪提綱。

2013年，國家提出了建設1000萬套保障性住房和棚戶區改造住房的政策目標。據估算，1000萬套保障房的建設資金將突破1.3萬億。全國土地出讓金收入可以提供約2700億元的建設資金；中央財政劃撥款將達到1400億元左右；28個公積金貸款投資保障房建設的試點城市將獲得公積金貸款約838億元。上述三項合計為4938億，距離1.3萬億還有8062億地方財政的缺口，占到了建設資金總額的62%。

而從實際來看，各地已經開始嘗試多元化融資手段。自2009年北京、上海、天津成為REITs試點的首批城市之後，2010年6月，央行廣州分行在發佈的《關於落實〈珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008-2020年)〉推動金融業科學發展的若干意見》中明確提出，將廣州、深圳列為房地產信託投資基金試點城市。嘗試多元化籌集資金進入保障房領域，已經成為主管部門迫切希望解決的問題。

而當時，廣州也被指非常有基礎率先進行REITs試點。其理由是廣州擁有國內首家離岸REITs—越秀房地產投資信託基金，且越秀投資為廣州市政府在香港的視窗公司，在人才積累和經驗上都有相對優勢。

不過實際上，越秀房地產投資信託基金目前涉足的物業都是商業物業，並沒有向住宅物業及保障房這一塊發展的計畫。

從其他區域來看，天津的保障房REITs做法，則成為了內地推行保障房REITs主要借鑒對象。按照天津做法，外部資金以實物配租的方式向符合條件的低收入家庭提供房源，同時以低於市場價極多的價格收取租金，而其中的差價，則由政府提供相應的資金補助返還給外部資金。

廣東省房地產研究會副會長、地產專家韓世同表示，目前信託基金用於保障房建設，還沒有成功的先例。目前由於保障性住房投資信託基金還沒有一個政策與方案，如果成立一個保障性住房投資信託基金，操作的難度將十分困難。

回報率低難引社會資金

雖然各地關於保障房REITs的思路得到了眾多業內人士的支援，但是在具體實施過程中，卻面臨著不少的難題，當初設定通過此種方法吸引外部資金的預期，並沒有實現。

與此同時，關於發行REITs建設保障房到底靠不靠譜的疑問就開始出現。安邦諮詢認為，REITs只是一種較為市場化的融資方式，並不能改變保障房收益率低，投資回收期長的本質。

依照中國國情來看，假使發行成功，保障房REITs的主要購買者可能仍會以銀行為主，若如此，整個REITs融資過程，只是在銀行的帳面上打了個轉，由原來的信貸變成了信託基金。很難想像，如果沒有行政壓力，其他機構或個人會願意投資保障房。安邦諮詢表示，保障房REITs只是一種打包方式，並不改變標的資產的本質屬性，發行REITs建保障房，乍看是種金融創新，實際上可能只是一廂情願。

從實際來看，擁有充足現金流的信託及基金公司，的確沒有對保障房REITs表現出什麼熱情，時代週報記者在採訪新華信託及德信資本關於此事的看法時，對方均表示目前沒有參與的意願，“主要是以市場化銷售的商住項目為主”。

外部資金不願意進入的主要原因，實際上本質只有一個：回報率低。德信資本總裁助理劉聰在接受時代週報採訪時表示：“畢竟資本都是逐利的，無風險利率都接近6%，一般貸款利率都已經接近9%了，除非是專業的建築商，對於其他投資商而言保障房的利潤不夠。”

以目前已經推行的天津保障房REITs方案為例，其基礎資產為天津市房地產開發經營集團有限公司持有並管理的4萬套廉租房，建築面積200余萬平方米。其實際操作方法是，天房集團代表政府以實物配租的方式向符合條件的低收入家庭提供房源，推行之初實際收取月租約為每平方米1.85元，但當時周邊租賃市場的可比租金約為每平方米27元左右。

這一廉租房設計成REITs產品對外發售時，也以月租金27元為基礎給投資者計算回報。這意味著，在這一產品中，每平方米廉租房的月租金中隱含著25.15元的政府租金補貼。

在劉聰看來，一般來說，回報率至少要比無風險利率高2-4個百分點，保障房REITs才能吸引到外部資金進入。“目前根據銀行的利率，REITs發出來的產品至少要有5%左右的收益才是合理的，所以做保障性住房投資信託基金REITs，面臨的問題還是給它提供一個合理的回報。”

“要麼就是政策補貼，確保資金有較高的回報，要麼就是稅收優惠等，不過客觀上而言，帶有政策性的保障房，本來就很難大規模引入社會資金，只能是由金融機構，或者社保基金，國開行等機構，或者設立專門的國民住房銀行來解決，政府歸政府，市場歸市場。”劉聰認為，從目前來看，保障房所附帶的政策福利性質，已經註定其很難通過純商業的手法吸引外部資金。

國開行惠及740萬戶

由於保障性住房和棚戶區改造均為5年期以上的中長期專案，盈利菲薄甚至不盈利，先不說外部信託機構，即使商業銀行都很少涉及。從目前來看，從保障房建設所需的大筆資金，其主要來源都來自國開行。

目前保險資金及商業銀行徘徊不前，爭取到貸款額度，對於地方的保障房建設來講，無疑是雪中送炭。而國開行的資金，無疑成為了最受爭搶的資金。

據資料顯示，早在2012年，廣州市住房保障辦與國家開發銀行廣東省分行簽署了《開發性金融合作協定》，國開行承諾，2012-2016年期間，雙方在保障性住房建設領域的合作融資總量不低於200億元。

根據協定，國開行將為廣州市住房保障業務提供長期穩定的金融支援和全方位金融服務。2012-2016年期間，雙方在保障性住房建設領域的合作融資總量不低於200億元。

公開資料顯示，截至2013年11月底，國開行累計支持保障房建設總建築面積約4.48億平方米，惠及741萬戶、2488萬中低收入群眾；其中，棚戶區改造貸款超過3423億元。國開行的保障房及棚戶區改造貸款規模已占同業的半壁江山。2013年，國開行又獲准通過軟貸款回收再貸方式，5年內發放棚戶區改造過橋貸款1000億元，加大對棚戶區改造的支援。

國開行的錢主要通過發行債券作為最主要的融資來源，國開行2012年發行債券餘額達到人民幣5.3萬億，同比增加18.45%，占負債總額的75.51%。目前國開行是中國債券市場上的第二大發行人，僅次於財政部。

如何保證債券有市場、賣得出去是問題之一。保障房的盈利測算只有3%，而國開行曾在北京保障房融資平臺組建過程中提出要求回報在年化6%左右。“單從保障房盈利上很難保證債券投資者收益。債券利率太低，沒有投資者買，太高保障房盈利難以承擔。”韓世同說。

“僅靠租金收入，公租房和廉租房肯定是不夠償還貸款的。政府應該還會配置其他例如土地收益等資源來保障還款。”有業內人士如此猜測。

數說保障房

中國作為一個大國，一個市場經濟國家，要保證每一個居民的基本居住權，同樣也得通過市場方式來解決，並最終建立雙軌制住房體系，形成“市場的歸市場，保障的歸保障”這一根本制度。

從2009年至2011年底，全國共開工建設城鎮保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。根據“十二五”規劃，在此期間將新建保障性住房3600萬套，到2015年前，讓2.18億個城市家庭中的近五分之一，住上有政府補貼的住房。這個計畫看上去是很宏偉、很民生，是解決當前住房市場矛盾問題的很好思路。

但是，要想實現這個宏偉目標並非易事。

保障房建設的歷史欠帳太多

1998 年

房改雖然制定了房地產市場要以商品房和保障性住房兩條腿走路的改革方向，但因片面追求市場化而忽視了保障性住房的建設。

2007 年

國務院發佈了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，保障性住房才得以提到主管部門的案頭。然而，冰凍三尺非一日之寒，保障房建設存在著“歷史欠帳太多”的難題。

2008年1月1日起

財政部在2007年發佈的《廉租住房保障資金管理辦法》早已規定，從2008年1月1日起，地方各級財政部門要從土地出讓淨收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障。

馬年伊始，杭州樓市打了一個“噴嚏”，不曾想卻拉響了全國樓市的警報。2月中下旬，杭州德信北海公園率先宣佈以低於前期3000元/平方米的售價入市；緊接著，同區域內的天鴻香榭裡也以直降6000元/平方米的姿態跟進；引發業內外強烈關注。

樓市降價，從來都是一個令人血脈僨張的話題。尤其是作為國內准一線城市的杭州，此番樓市的“馬失前蹄”，也使得唱空房地產大勢的悲觀論調如潮水般席捲而來。那麼，杭州市場究竟發生了什麼？未來又將面臨什麼？新京報記者實地走訪了本輪“降價潮”的核心區——杭州拱墅區，試圖去尋找這次市場震動背後的故事。

現場直擊 降價後買房人“擠破”售樓處

“你也沒必要對樓盤進行過多瞭解，一共就沒幾套房子了，等你瞭解清楚後，也未必能買上。”3月1日，在位於杭州城北拱墅區的德信北海公園，一位元銷售人員在指導客戶簽約的“空當期”，對以購房人身份前來進行諮詢的記者沒有表現出太多耐心。如她所言，售樓處內擺放的項目預售展板上，在售的特價房源僅剩11套，而在售樓處現場簽約、辦理貸款手續的購房人已經擠滿了半個售樓大廳，儘管已臨近中午，前來看房的人仍絡繹不絕。

德信北海公園，就是此次掀起杭州乃至全國樓市震動的“震源”，從此前均價19000元/平方米降到目前15800元/平方米，而前來看房的購房人絕大多數是沖著每平方米近4000元的“實惠”而來；而在該售樓處內同時在售的德信旗下另一個專案，與北海公園同處一個區域的德信曉宸，因為開盤單價突破2萬元，而鮮有人問津。

與德信北海公園僅一條馬路之隔的方正禦星售樓處內，記者瞭解到專案剛剛開盤的樓座均價17500元/平方米，僅有的三兩個看房人與對門北海公園形成強烈反差；事實上，包括寶嘉譽峰、金地申花裡、耀翔悅尚、萬科北辰之光等10餘個在售專案，雖然都有各種“買贈”優惠，但優惠幅度有限，看房人寥寥無幾。隨後記者來到區域內率先“跟降”的天鴻香榭裡，此前售價17500元/平方米，目前在售均價為13800元/平方米，降幅最大的房源號稱“直降6000元/平方米”。而在現場，記者看到，由於該專案在銷售過程中的承諾無法兌現，此前售樓處被砸，場內沙盤區域已拉起了警戒線，銷售大廳裡員警和維權業主各據一方，儘管如此，仍然有購房者前來看房，當得知11800元/平方米的房子僅有一套，且已出售的時候，多數看房人仍然選擇離開。

事實上，此次記者走訪的杭州多個板塊，包括杭州主城區、江幹區、余杭區和蕭山區等多個熱點區域，在售專案的常規折扣較為普遍，但明明白白降價的專案屈指可數。

樣本剖析 北海公園領降，實現尾盤出清

據一位元元全程關注此次降價的杭州房地產業內人士介紹，從北海公園2月18日宣佈降價銷售後的三天時間裡，208套房源收到超過400組認籌，德信不得不緊急“叫停”認籌。而在27日，根據杭州官方售房資料顯示，北海公園仍有119套房源為可售狀態。

“目前剩下的也只是一些頂層或者底層的邊緣戶型，項目基本實現了清盤狀態。”德信地產集團行銷副總監杜盛這樣告訴記者，這次北海公園是整個集團百億戰略中具體的一個動作，也反證了肯定和資金鏈沒有任何關係。“否則我們也不會在宣佈降價的當天，同時去摘得杭州核心區域的地塊。”杜盛強調。

而接受記者採訪的多位元杭州房企人士都認為，這次德信北海公園的降價促銷總體“利大於弊”，不管是正面還是負面傳播，效果是全國範圍內的轟動性，並且換來的是尾盤出清。

在杭州東田房地產公司行銷總監韓劍看來，對於尾盤銷售而言，即使項目折讓了一部分利益，但從整個價格體系來看依然是“穩賺不賠”的買賣。據他分析，根據北海公園實際成交價格測算，北海公園實際的降價在每平米2000元左右，並沒有宣稱的三四千元；如果按照一年時間和在一個月內清盤的財務成本相比，前者遠不止2000元。相當於降價10%，而根據目前的信託融資成本，就可以達到20%甚至更高，這樣折算下來，用有限的降價空間換取時間成本，很合適。

市場反應 僅有一個項目跟風降價

既然北海公園的以價換量被杭州地產業內普遍看作是一次成功的行銷案例，但明確表示跟風的專案，截至目前僅有天鴻香榭裡一個。到記者截稿日，天鴻香榭裡相關負責人仍未接通電話，但據公開資料顯示，此次降價當天，項目所推房源便實現去化九成。

記者通過多方瞭解到，天鴻香榭裡入市三年，銷售情況並不樂觀，較高的地價和持有成本下，與近鄰萬科北宸之光、濱江萬家名城相比，無論從品牌價值還是產品打造能力，天鴻都無法與後者抗衡，因此銷售壓力巨大。“就是借著區域專案降價的契機，天鴻做了跟隨策略。而且相比德信北海公園，天鴻是真的降價。13800元/平方米僅僅是個成本價。”一位不願透露姓名的房企人士坦言。

在悅尚售樓處內，一位前來看房的張姓購房者告訴記者，杭州核心區的很多樓盤早已突破2萬，拱墅區的價格相對較低。“未來繼續降的空間也不會太大了，畢竟也有成本。”張先生認為。

“如果不是萬達廣場進駐，大橋西板塊並沒有什麼利好。這個區域的合理價位應該在13000-15000元/平方米左右，之前被過度熱炒了。”韓劍指出，去年杭州樓市銷售排名靠前的專案都出自那個區域，實際上已經去化了大多數存量，目前不少項目已進入尾盤階段，並不具備跟隨降價的條件。

杭州中天房地產副總經理金偉成也告訴記者，從去年整體來看，外來的開發商去年銷量都不錯，本土房企去年都極少拿地，資金量並不存在問題，也就不需要通過降價來彌補或者維持現金流。如果真的存在這個問題，大家都跟著降價，那市場才是真的進入拐點。

據杜盛介紹，今年德信地產在杭州還將會有3個專案陸續開盤，而當記者詢問德信目前在售的其他項目，是否會繼續跟進北海公園的調價動作時，他表示：“所有在售專案銷售情況符合預期，目前並未得到集團明確的消息。”

據媒體3月5日消息，澳大利亞維州計畫部部長近日批准了五個高層住宅項目，建造2000個公寓，專案總價值超過10億澳元，而中國遠洋地產獲得其中一個項目，該項目擬建造63層，共632套公寓，這也是遠洋地產在澳洲投資的首個住宅項目。

　　此前2月27日，碧桂園也首次進入澳洲市場，斥資7300萬澳元購買了位於悉尼西北部的一處開發用地，進軍澳大利亞的住宅市場。

　　據統計，除了遠洋地產和碧桂園，先後有綠地集團、頤和地產以及蘇甯集團和福星惠譽等地產公司紛紛在澳大利亞拿地開發，澳大利亞正在開啟一股中國房企的競爭劇幕。

　　仲量聯行的相關資料指出，2013年期間中國在海外商業房地產市場的全球投資額持續大幅增長，增長幅度高達124%，總投資額達到76億美元，而2012年與2011年的總投資額分別為33億美元和29億美元。而其中，中國在澳大利亞房地產市場投資額增幅巨大，達到5.901億美元，同比增幅高達222%。

據第一太平大衛斯近日發佈的市場研究報告顯示，2014年上海將會有10個新甲級寫字樓項目入市，總計增加約67萬平方米供應量。

　　其中，浦西的項目占7個，不過由於平均規模較小，總面積只有32萬平方米，占新增供應的48%。浦東的3個專案規模較大，平均建築面積為11.5萬平方米，總計達35萬平方米。

　　對此，第一太平大衛斯中國市場研究部主管簡可表示：“隨著需求放緩，供給增加，業主為穩定空置率而降低租金要求的跡象顯現，上海寫字樓市場在2014年第四季度迎來了拐點。這一趨勢在2014年將繼續加強，並有可能持續到2015年。經濟增長預測儘管沒有2008年時悲觀，卻已經在第三季度經濟指標小幅顛簸後開始下挫。”

　　此外，報告指出，2014年核心商圈新增供應將接近70萬平方米，而2015年甚至達到130萬平方米。為此，簡可認為：“這些因素疊加在一起將會導致空置率從2014到2015年大幅上升。業主為此將做出更大讓步以穩定入住率和租金收入。目前的預測表明空置率將在2014年接近10%，租金則會下跌5%左右。”

　　

張玉良表態 將台灣列入投資名單 看好兩岸房市
大陸綠地集團董事長張玉良6日在台北演講時發下豪語，指綠地集團若來台投資一定要做有影響力的大項目，像是台北101大樓的指標性開發案。他對2014年兩岸房市表示「總體樂觀」，指北上廣等一線城市可望續漲，而上海的房市漲幅將超過台北。

張玉良在台大管理學院舉行的「2014兩岸EMBA精英論壇」中，發表上述看法。他指出，現階段大陸房產企業正積極向海外市場發展，綠地集團2013年在海外投入上百億美元，2014年將前進新加坡、馬來西亞、法國和加拿大等國，而台灣也列入後續投資名單。

開始部署台灣房市

張玉良發下豪語，指他來台投資要搞就要搞大的，要搞具影響力的大項目，規模至少要和台北101大樓的開發案等量齊觀。據了解，綠地集團為大陸僅次於萬科的房地產龍頭，2013年房產銷售金額為162 5億（人民幣），名列全球企業500強之一。

儘管張玉良未明確說明相中台灣哪一區塊，但按綠地集團近年在大陸和海外的發展邏輯，應是鎖定當地的核心區域，並以商辦、商場和住宅的「綜合型開發案」為規畫方向。據了解，2013年北京萬通集團與國內建商在新加坡合資成立新公司，在新北市淡水推出一豪宅建案，但推案規模並不大。

一線城市最具潛力

對於兩岸房地產的後市，張玉良表示「總體樂觀」，指近期大陸房市儘管有反轉疑慮，但過度的唱空恐「誤判情勢」，包括北京、上海、廣州等一線城市，及各省的省會城市，行政、教育、交通和就業崗位等資源，都向當地集中，房價在5到8年內仍會穩步上漲。

而台灣也是相同情況，張玉良也看好核心城市的潛力，只要人往當地聚集，房價就有強撐。他並認為上海的房價漲幅將持續超越台北，主要是兩岸經濟成長有明顯差異。

不過，對於大陸三、四線城市的房產後市，張玉良則不太樂觀，表示大陸房市「強弱分明」的分化現象會持續，除非是有發展特色和產業支撐，至少有10%至20%的三、四線城市「不值得研究」。

核心盈利37.6億 倒退5.6%

受投資物業公平值收益減少等因素影響，華人置業（127）2013年股東應佔溢利降至63.2億元，下跌35%；若撇除非現金項目收益及計入已變現公平值收益，核心盈利則為37.6億元，倒退5.6%。

儘管業績欠佳，華置仍大增派息，末期息每股0.5元，按年增1.5倍。按大股東兼主席劉鑾雄持有約14.3億股計算，可收取超過7億元股息【表】。計及末期息，華置2013年至今共派發5次股息，劉鑾雄則累計收息近46億元。

受到大增派息刺激，華置股價昨天午後抽升，收報15.78元，升4.6%；成交雖輕微增加，但仍然偏低，全日成交額僅61萬元。

出售投資物業轉蝕1.3億

截至去年底止，華置營業額增至64.53億元，急升165%，當中主要受惠於沽出持作出售物業達46.5億元，大增5.5倍；物業租金收入18億元，按年升7%；但出售持作買賣之投資虧損由前年的920萬元，進一步擴大至4440萬元。受到出售投資物業由前年賺2213萬元轉蝕1.3億元拖累，以致股東應佔溢利降至約63億元，下跌35%。

若撇除主要非現金項目，收益淨額為29.18億元，但計入出售投資物業於年度確認已變現公平值收益4.914億元，以及於過往年度確認累積已變現公平值收益3.567億元，年內核心溢利為37.568億元，下跌5.6%。

物業發展及買賣盈利錄得10.4億元，按年大增328%，主要來自成都的華置．西錦城第二期，以及灣仔壹環。華置表示，旗下東半山肇輝臺12號正進行上蓋建築工程，料2015年竣工；南里1號及干德道55號則預期今年第二及第四季推出。

澳門南灣項目研退按金

至於澳門御海．南灣項目，期內已預售302個單位，收入38.253億元，當中3.839億元為已收取的按金。有關土地被澳門政府收回，華置正尋求法律意見，若上訴結果不利集團，會考慮把按金退回買家。

物業租賃方面，零售部分及非零售部分收入分別躍升8.7%及4.1%，至11.78億及6.14億元。

證券投資方面，去年來自上市證券及債券的公平值變動未變現虧損為8550萬元，前年同期則為收益13.07億元。期內，並無買賣任何待售投資的上市股本證券。

截至去年底，現金及銀行存款為38.813億元，按年減少19%；債務淨額與股本權益比率為39.9%，上升4個百分點。

內地房地產龍頭萬科企業昨天在港公布業績，集團日前獲中國證監會（中證監）批准其B股轉H股方案，總裁郁亮【圖】表示，現與香港當局溝通安排以爭取盡快上市，但未有具體時間表。萬科建議，2013年度末期股息升至每股0.41元（人民幣．下同），大增1.28倍，自此以29.87%的派息比率為基礎，郁亮期望派息水平與本港地產股看齊。

萬科企業2013年度銷售金額1709.4億元，按年增21%；純利151.2億元，上升20.5%。郁亮在記者會上坦言，過去二十多年一直對來港掛牌的計劃念念不忘。萬科B股轉H股方案已獲中證監批准，將以介紹形式來港掛牌、不涉及任何融資。郁亮未有正面回應上市時間表，僅以跑馬拉松「不希望再跑多一年」暗示應可在今年內成事。

派息比率增至近30%

該集團有計劃在派息政策就來港上市作出部署，建議派發末期股息每股0.41元，派息比率增加14.08百分點，至29.87%。郁亮指出，未來派息政策將以此為基礎，並按情況逐步增加，皆因30%亦為本港地產股派息的平均水平。

近年移動互聯網浪潮席捲內地各個行業，郁亮直言，科網潮顛覆眾多傳統商業，內房龍頭萬科感受到衝擊。今年1月郁亮「拉大隊」拜訪小米公司總部，外界盛傳雙方合作開發「萬米樓盤」。昨天郁亮表示，這個猜想「目前還有點遠」，雙方不排除合作，但未有具體計劃。

至於早前傳聞萬科和騰訊即將合辦前海銀行，他強調，集團對民營銀行沒有任何興趣。

至於今年內地樓市，郁亮抱持審慎樂觀態度，主要因為看好城鎮化進展、國家放寬一孩政策等影響，集團購地亦將集中主流住宅需求用地。他認為，剛發表的國務院工作報告並未以宏調樓價為主要目標，反映調控轉到地方層面、有利市場健康發展；內地房產稅亦「先立法後實行」，估計對市場有正面作用。

維景花園未滿2年劈價兩成蝕讓

樓市回落，差餉物業估價署昨天公布，1月份全港私人住宅樓價按月跌0.2%，指數創近7個月以來新低；其中大型單位表現較遜色，實用面積1076方呎以上的單位樓價創一年新低。實際上，市場上也陸續出現蝕讓個案，其中天后維景花園有業主劈價兩成後明賺實蝕，鰂魚涌康怡花園也有低市場一成的交投。

市場對樓市後市普遍看淡，發展商帶頭減價賣樓，二手業主亦放軟叫價，樓價出現回落，差餉物業估價署公布，1月份全港住宅整體樓價指數最新報244.6點【圖紅色數字】，為近7個月來的最低點，按月跌0.2%，較去年同期則仍升5.2%。

大型單位創1年低

大型單位持續跑輸大市，1076方呎以上的大型單位1月份指數創一年新低，按月跌0.4%，較去年同期挫0.6%；1076方呎以下的中小型單位則較為「硬淨」，按月回落0.2%，指數則為近7個月低位。

二手業主蝕讓個案此起彼伏，維景花園B座低層7室，業主劈價158萬元或21%，以590萬元售出單位【表】。世紀21（北山）營業董事嚴智贇指，單位實用面積450方呎（建呎540），實用呎價13111元（建呎10926元），仍屬市價。原業主2012年以560萬元購入單位，賬面雖獲利30萬元，但由於持貨未滿兩年，是次須付約29.5萬元額外印花稅（SSD），連同釐印費等行政費計算，實蝕約22萬元。

康怡高層平一成沽

鰂魚涌太古城連日頻錄低價成交，區內屋苑業主對叫價也開始軟化。中原地產副區域營業經理楊文傑表示，康怡花園B座高層7號室，實用面積497方呎（建呎600），單位去年年底索價650萬元，近日見區內指標屋苑樓價回落，業主也減價約12%，以575萬元沽貨，實用呎價11569元（建呎價9583元），低市價約10%。

東堤灣畔減4%易手

此外，中原地產分行經理林溢斌表示，東涌東堤灣畔9座高層A室三房全海景戶，實用面積868方呎（建呎1154），減價4%至708萬元轉手，實用呎價8157元（建呎6135元）。據三家銀上網上估價顯示，對單位估值介乎737至776萬元，以此計算，成交價較估值折讓最多9%。

位於大埔白石角科進路和西貢碧沙路的兩幅住宅地今日截標，其中位於白石角的用地，可望與將來推出的毗鄰地皮產生協同效應，市場相信發展商會積極入標。

與毗鄰地皮具協同效應

白石角用地位於科進路，佔地約20.45萬方呎，可建樓面約71.58萬方呎，設有主水平基準以上52米的高度限制，業界料每方呎樓面地價介乎5000至7000元不等，估值上限約50.1億元。其中高力國際（香港）估價及諮詢服務部董事譚智仁表示，用地規模龐大，並位於吐露港旁，可為庫房帶來約41.9億元收入，每方呎樓面地價約5854元。

項目屬於近年推出市場的第6幅區內用地，業界人士認為，信置（083）、嘉華國際（173）和南豐發展等具豐富的區內發展經驗，相信較大機會再度入標，但由於與其餘5幅用地的發展時間有一定距離，其海景也料吸引其他中型和大型發展商一試。此外，發展商可能傾向組財團入標，既可以分散風險，也可以節省彈藥，為日後區內擴展版圖。

在同日截標的西貢碧沙路與清水灣道交界住宅地，則屬較低密度發展的地皮，可建樓面僅8026方呎。測量師認為，用地位置遜於近年推出的區內其他用地，估計地價介乎9631萬至約1.2億元。

調查顯示，香港高檔3房戶月租約8.9萬元（11,440美元），雖按年跌1%至8.9萬元，但仍屬全球最貴，該行料若政府不撤招，今年租金再跌約1%至2%。

平均月租8.88萬 按年跌1%

發展及人力資源分配方案供應商ECA International昨公布的居住調查報告涵蓋全球逾180個城市高檔3房分層住宅單位租金，當中的租金會先以當地貨幣計算，再將其轉化為美元，其中香港包括了愉景灣、沙田及山頂等地區租金。

調查結果顯示，香港租金連跌兩年，目前不連家具3房單位平均月租約8.88萬元（11,440美元），較去年及前年分別下跌1%及3.6%，但香港仍能連續第2年成為全球高檔3房分層住宅單位租金最貴的城市。

ECA亞洲區域總監關禮廉表示，近年市場存在不明朗因素，企業大多謹慎計算開支，並逐步削減駐港員工的住宿預算，加上香港樓市管制措施令業主寧租不賣，使租盤量增加，進一步令租值受壓。他又預期，若政府不撤辣招，今年租金仍會輕微回落1至2%。

雖然香港高檔3房戶租住成本冠全球，較全球租金排名第7的新加坡高約5成，但關禮廉認為此未必會削弱香港的競爭力。

他解釋指，香港住宅租金水平一直偏高，企業一般已消化有關消息，而公司選擇進駐一個城市並非單看住宅租金成本，仍需計及在該地發展的其他費用，如生活成本。

加上，部分機構的業務或產品性質未必適合其他租住成本較低的城市，如金融銀行業和律師行等不會棄港轉到租金較低如深圳等地，故未見有機構因住宅租金高而撤出香港。

企業控成本 轉租中高檔區份

不過，他指不少機構會更審慎控制成本，或會要求員工租住租金成本較低的區份，如過往員工若租住跑馬地、赤柱或淺水灣等高檔地區，現會續改往租住堅尼地城或尖沙咀等同樣有高住宅質素但租金相對低的中高檔地區。

至於以亞洲整體計算，現時亞洲區3房住宅平均月租按年跌1%至約2.79萬元（3,600美元），較全球逾2.33萬（3,000美元）的平均標準高約兩成，其中亞洲區排名僅次香港的城市為東京，報告指，當地租金在過去1年以日圓計算升約6%，但由於日圓偏軟，費用轉成美元後則跌約15%，令本港租金較東京高出55%。

港蟬聯全球最貴住宅市場
文匯報

今年本港樓市在雙辣招打擊下，住宅交投量陷冰封，但仍然無損香港蟬聯全球最貴高級住宅市場。國際人力資源研究機構ECA International昨公布調查顯示，香港以月租約1.14萬元（美元，下同）成為全球租住高級三房住宅開支最昂貴的城市。本港雖較去年及前年分別回落1%及3.6%；但仍遠高於亞太區第二貴租的東京市場五成之多。

連續4年蟬聯亞太最貴租市

ECA亞洲區總監關禮廉認為，辣招一日不取消，仍然對未來樓市走向影響深遠，預料來年樓價將持續輕微跌勢。同時自公司開展調查以來，香港已連續4年蟬聯亞太區最貴租金市場。他續指，本港連年遞升的天價租金亦使外資企業逐步減少駐港員工的住宿預算，住宿選址由頂級高級住宅區山頂、赤柱等，改為租住較便宜的中西區或尖沙咀。同時亦規定只提供租金津貼予管理層以上的駐港員工。

租金高阻吸人才削競爭力

今年亞洲區的3房住宅月租為3,600美元，高於全球3,000美元的平均標準。至於香港的競爭對手新加坡，去年租賃費同比上升約4%，但仍比香港的租金少近一半。關禮廉認為，若本港的住宅租金持續高企，阻礙吸納外資人才，隨時削弱競爭力。

隨?中國經濟放緩，世界排名前十的上海及第17的北京租金升幅溫和，均不超過3%。相反，全球第110位的深圳和第122位的蘇州的住屋需求殷切，租金按年增加了9%。

去年亞太區租金升幅最大的城市則為印尼首都雅加達，當地的三房住宅租賃費用增加了15%，現名列全亞洲第8及全球第30。關禮廉指出，印尼經濟持續強勢，加上外派僱員數量增加，導致對當地優質物業的需求不斷上升，推高租金。巴基斯坦的卡拉奇則是全亞洲以至全世界3房住宅租金最低的城市。

法國富豪由於憂慮政府實施高稅政策，紛紛逃往倫敦等低稅城市，令巴黎出現拋售豪宅潮，而過去一年樓價已大跌1-2成。巴黎豪宅村Villa Montmorency，目前最少有15間豪宅放盤，部分叫價逾5000萬歐元(約5.3億港元)，但很多豪宅求售超過12個月仍乏人問津。

《星島日報》報導，物業公司Daniel Feau的佩雷蒂表示：「這?通常每年只有1-2間屋放盤，但同時有15間屋出售就不尋常。」歌星Celine Dion在2008年曾斥資4700萬歐元在豪宅村置業，其他舊住客還包括法國影星謝勒狄柏度，但他已遷往俄羅斯。此外，決定定居倫敦的眼鏡業大亨阿弗雷祿，約一年前將豪宅以5000萬歐元放盤，但一直找不到買家。

其他巴黎豪宅區也出現同樣情況，雖然去年樓價已下跌1-2成。物業公司Emile Garcin的董事沙泰尼耶表示，從事地產50年從未遇到這種情況，目前市值超過200萬歐元的住宅難於脫手。分析家稱雖然歐蘭德早前已被逼更改富人稅方案，但卻已向富豪傳遞壞訊息，令他們憂慮政府將會實施高稅政策。

香港《文匯報》綜合外電消息，歐盟委員會昨(5)日警告，法國的財赤及負債比率持續高企，若再無改善，不但影響當地經濟，甚至會波及其他歐洲國家，損害歐洲整體經濟復甦。

法國去年及今年的財赤目標預計分別為4.1%及3.6%。歐委會指法國達標的可能性微乎其微，敦促該國繼續整頓財政外，亦應將焦點移向削支及提高政策效率。

日本東京中央區的中銀膠囊大樓，是由知名建築師黑川紀章所設計，該大樓也是「代謝派」建築的象徵，也曾被提名世界文化遺產，但去年底確定將被拆除。

這座像太空艙體般的住宅已佇立44年，期間面臨建商破產、易主等，因年久失修，去年底擁有該物件所有權的美商對沖基金公司確定了中銀膠囊大樓被拆除的命運。

英國2月房價比去年同月上升2.4%，創近5年以來最大升幅；升幅亦大過1月的1.1%及市場預期的0.7%。

數據顯示，截至2月的3個月，均值房價指數按年上升7.9%。分析指出，英國經濟前景改善、失業率下跌的速度快過預期、消費者信心增強，加上低利率的因素，都帶動樓市需求。

分析又指，收入增長速度追不上通脹，令家庭收入持續受壓，預計仍將限制房價上升的速度。數據顯示，英國平均房價仍較2007年8月的高峰低10%。