獲利12％吸客「比預售屋沒保障」

營建業成本墊高，小建商資本不足，為求生存，以「合資蓋房」的新花招募資，民眾憂慮碰到老鼠會吸金，投訴本報，經查證雖然建商手法並未違法，不過參與此類投資案仍須小心投資風險，以免發生「利字當前昏了頭」的情況。

讀者W先生投訴本報稱，朋友向他推銷一份由台北市允豪建設規劃的「豪山海悅」房地產投資計劃和相關文件，在建案興建前，先將未來預定和地主合建的土地和房屋以類似「紅單」方式買賣，讓民眾參與興建，前期興建可獲12％的股東分紅，接下來建案以市價出售時，可出售再次獲利。
W先生說，投資計劃中還提供曾任消基會董事長的謝天仁律師法律顧問證書和背書收執的契約書。

律師未背書保證
W先生向謝天仁查證，謝所屬的律師事務所答覆他，允豪使用法律顧問證書當行銷用，以及收執契約書都未經謝律師同意，謝天仁也沒有背書和保證獲利一事。
W先生說：「我擔心這是老鼠會吸金，保證獲利12％太過美好，不得不謹慎小心。」加上謝天仁否認收執契約，讓他懷疑允豪建設違法吸金。

建商：可退全額
允豪建設執行長林子豪表示，因資金不足，才透過土地持分的概念來集資，且投資房地產相對股票穩健，所以僅對親友銷售，未對一般民眾銷售，「是讓一般人透過團購也能當建商的概念推行。」至於「豪山海悅」，因地主收回，該案已告吹，並已告知投資人可選擇轉投資「竹東案」或是全額退款。
林子豪說，12％的獲利只是公司預估值，並非保證獲利12％，還是要視房市實際行情來分配獲利。他指出，謝天仁律師因業務繁忙，才改由其他律師配合收執契約，對於參與推案的客戶權益，允豪都提供必要的保障和法律依據。
國巨資深律師蔡文玲指出，根據投訴者提供資料來看，建商應是自有資金不足，透過募集資金推案，並未違法。

沒違法但風險高
華亞協和法律事務所律師徐志明提醒投資人，該案雖未違法，但投資風險相當高，尤其土地買賣尚未完成，若建商營運不順倒閉，投資者恐求償無門，「這比預售屋還沒有保障，簽約對象非房屋或土地所有權人，土地和建物也非這家公司所有，恐有履約風險。」

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勁爆威力★★★

數位行銷時代來臨，幫建商賣屋的代銷業者，不能只靠傳統接待中心被動等待消費者上門，海悅廣告、甲山林廣告、璞園建築團隊與新聯陽實業紛紛成立臉書粉絲團，海悅斥資百萬元專款管理維護，甲山林還開發App會員系統，代銷業的網路大戰，一觸即發。

「我們希望它能兼具實用功能，像一本線上雜誌，介紹公司個案之餘，也能帶入更多國外建築新資訊。」負責維護粉絲團的海悅品牌行銷專員蕭嘉玲表示，公司有2人專責發文，1天至少露出3則訊息，經典建築、創意和空間、設計和生活專欄則外包給專業寫手。

甲山林開發App
除發布訊息，蕭嘉玲也要回覆網友各式疑難雜症，曾有人央求推薦設計師，她笑說：「也算另類服務啦！」甲山林則善用臉書團發布活動訊息，日前基隆「香格里拉」建案提供黃色小鴨接駁公車，有4成民眾是透過臉書報名，負責維護臉書團的愛山林廣告網路企劃許辰維坦言：「有送贈品就好講話。」

時下流行的LINE，也是代銷業者新戰場。海悅已設LINE帳號，不定期發送建案活動邀請函，甲山林也曾考慮開發，但設定費與1年運作費用至少200萬元，許辰維表示：「目前大部分業者只是把DM電子化，效果有待驗證。」甲山林選擇把重點放在年中將上線的網路會員平台，可依會員需求篩選發送訊息，屆時也將開發專屬App。

相較海悅與甲山林的積極度，新聯陽實業粉絲團最後更新日期仍停留在前年10月，璞園建築團隊發揮企業綜效，分享旗下璞園籃球隊形象廣告，吸引近百位網友按讚、分享。

海悅評比第一
無論黑貓、白貓，會抓老鼠的才是好貓。《蘋果》邀5名祕密客替4家粉絲團打分數，依訊息內容是否實用、吸睛度、po文密集度與成為粉絲意願4方向評分，最高5分、最低1分，從5人加總分數結果來看，海悅廣告70分、甲山林廣告66分，其餘皆不及格，顯示尚有努力空間。

網路地產王總經理陳韻如認為，代銷業者運作粉絲團應找出族群與產品關聯性，可針對愛用臉書的年輕族群做開發，中高總價產品則較不適合。現行臉書互動模式過於單向。陳韻如建議代銷業者，可多些生活資訊，製造話題性，如提供更實用的案場周邊生活、交通機能介紹，「要用網友的語言去跟粉絲溝通。」

外資獲利了結案例
台灣房價來到相對高點，加上政府積極祭出抑制房價政策，近年來不少港資選擇獲利了結，包括私募基金豐泰地產、香港商帝權國際發展及去年連續出脫兩塊土地的壹傳媒主席黎智英，都先求現金落袋為安，幾乎全數大賺一筆後退場。

去年下半年起，堅持不會去賺「最後一個銅板」的華人首富李嘉誠陸續出脫中國、香港兩地資產，此舉也影響外資、港資心態，台灣便陸續出現外資、港資出脫資產，獲利了結。

其實，早在二○一二年，便陸續有外資、港資委託商仲業者出脫在台資產，香港商帝權國際發展持有的「世紀羅浮」一樓店面及地下一樓商場，二○一二年五月底便委託商仲業者出售，開價四．五億元，總算在去年六月順利出脫，外界推估獲利近五成。

除上述案例外，去年港資出脫台灣資產最著名的，當屬壹傳媒主席黎智英，其投資的香港商盛至有限公司，去年五月、十月陸續出脫台北市內湖舊宗段、安康段土地，合計逾三千五百坪土地，進帳近四十億元。

為求獲利了結，也有港資調整價格出售資產，其中辜仲諒投資公司去年十一月買進的「天母．星懿」，其實是二○一一年時，總部設在香港的私募基金豐泰地產第一個在台銷售的建案，當初總銷推估約十五億元，最終則以十．五億餘元賣掉，即使銷售價格有調整，仍獲利約五億元。


辜仲諒砸11億買樓 女友懷第二胎獲大禮

近年來港資紛紛逢高出脫在台灣投資的房產，香港私募基金豐泰地產在台推出的「天母．星懿」豪宅案，被中國信託慈善基金會董事長辜仲諒狠砸近十一億元整棟買下；根據地籍資料，這棟豪宅產權登記在雅諾有限公司名下，該公司代表人正是辜仲諒的女友錢靖雯本人，被房產界形容是辜送給女友懷第二胎的最貴重禮物。

友人︰家族置產 非屬特定人

辜家友人表示，該筆房產是家族置產，並非屬於特定人，而錢小姐只是雅諾的代表人，並沒有實際出資。

中信金對此僅低調表示，大股東個人置產與公司經營無涉，不便代為證實或發表任何看法。

根據內政部實價網揭露資訊，該棟豪宅交易時間為去年十一月，交易總價約十億五八八○萬元，土地面積約三九五．九七坪、建物面積約一○三五．四七坪，是地上六層樓建物；該建案是二○○五年十月興建完成，拆算每坪單價約一○二．二五萬元。

再對照地籍資料，豪宅產權登記在法人公司，名為雅諾有限公司，成立時間為二○一三年十一月二十八日，代表人為錢靖雯，似乎特地為買下該棟豪宅而成立；此外，錢靖雯背後所代表的法人是宜高投資股份有限公司，而辜仲諒正是宜高投資的董事。

據了解，錢靖雯是從二○○二年開始擔任辜仲諒秘書，期間超過兩年，外傳辜仲諒到海外出差，錢靖雯經常陪同處理公事。

其實今年一月時，辜仲諒曾被某週刊拍到，帶著懷有身孕的錢靖雯與小孩一同出現在該豪宅，被拍當時早已買下該豪宅，推測當時出現在該豪宅應是商討裝潢與進住事宜。

房產界推測，辜仲諒選在天母置產，其實有其地緣性，因為辜家大宅便位在天母一帶，應是便於就近照顧。

該豪宅最早是酒店式出租寓所，由台灣人壽持有；二○○八年以總價五．五億元賣給總部設在香港的私募基金豐泰地產，三年後成為該港資在台公開銷售的第一個豪宅建案。

該豪宅銷售時規劃一層兩戶，一戶約八十五坪，每坪開價一四○到一六○萬元，總銷約十五億元，鎖定中國、香港與日本潛在買家，甚至拿到東京、上海聯售，最終由辜仲諒砍價成功，砸下近十一億元整棟買下，成為送給女友的禮物。

營建股進入329年度黃金大檔期推案旺季，加上第1季入帳高峰來臨，兩大題材，可望讓營建股走路有風。興富發（2542）、冠德（2520）首季完工入帳邁向單季高峰，業績頗有看頭，後市不看淡。

另華固（2548）329檔期衝第一，加上中國大陸四川沙河灣項目完工入帳，也為盤面焦點。

華固總銷130億元的地上權住宅案華固新天地，可望為329檔期至4月春假檔期的指標；北投奇妍、新店華城別墅、天母天鑄等同步上市，總計329檔期有305億元新案開盤，儘量避開下半年七合一選舉。

華固首季入帳也有成都沙河灣約5成、15億元待認列；華城別墅則採先建後售，329檔期可望賣1戶、認列1戶；加上華固松疆完工入帳，全年可望獲利1個股本。

329檔期以總銷150億元的雙湖匯，引領風騷的興富發，前2月營收約12.67億元，年減75.3％；惟第1季為完工入帳高峰，業績可望報佳音。重頭大戲為台中百億規模的指標大案鼎盛BHW，原本落在2013年第4季完工，目前交屋入帳時間將落在2014年第1季；法人估計，若順利認列，將可望貢獻興富發EPS約5元。

加計松江一號院、台中國家一號院等，有機會在第1季認列入帳，如此一來，首季EPS將有希望衝上8元，挑戰單季新高。

此外第2季還有高潮，林口國家一號院加入貢獻行列，單季EPS上看約7元。法人估計，興富發上半年可能衝上EPS15元、有挑戰新高的實力。

住展房屋網統計2013年十大建商排行榜顯示，興富發以671億元排名第二，年增達13.7％。興富發2014年將有7案完工入帳，包括鼎盛BHW、松江一號院、林口國家一號院、台中國家一號院、高雄國王城堡、台中國王城堡、台北一號院等，總計上看約460億元；法人估，依已售並可完工入帳案源推估，約有350億元等著今年認列，因此興富發今年可望衝出優於2013年的入帳業績。

至於冠德，首季將有鼎峰、鼎華等新案完工入帳，目前鼎華已售7成，鼎峰銷售率逾9成。法人估算，上述兩筆個案潛在可入帳金額上看約50億元，若再加計子公司根基及環球購物中心的轉投資，冠德首季營收將突破50億元，單季EPS上看2元。

冠德2014年約有5案待完工挹注，案量約164億元，全年每股純益上看7元。

立法院財委會今天審查奢侈稅修法，針對立委提出修法意見，如將持有時間延長為3年、僅對特地區域課稅、刪除保育類與家具課稅等，均被財政部打回票，財政部堅持微調原則，修法重點納入非都市工業用地，換屋免稅增加須有自住事實，並授權個案評估免稅條件。

授權財部個案評估
財政部長張盛和在報告中指出，奢侈稅自2011年6月1日施行以來，短期投機哄抬房價情形已有改善，自
住購屋需求持續穩定增加，房地產市場朝常態方向發展，特銷稅﹙俗稱奢侈稅﹚確實發揮抑制短期投機炒作及穩定房價效果。
財政部指出，考量房地產價格仍有上漲壓力，國內外經濟情勢尚不明朗，為兼顧健全房市、維護居住正義及經濟長期穩定成長，宜採漸進式檢討。修法第一重點將依法得核發建造執照之非都市的工業區土地納入課稅範圍，遏止不動產短期投機炒作。

第二個修正重點是自住換屋免稅增加「有自住事實」的條件。此外，增訂概括規定，授權財政部可視個案核定免稅，並追溯適用未核課確定案件，以免誤傷無辜。

立委孫大千等提案將持有期間延長為3年，僅對特定區域房地課徵特銷稅；另刪除龜殼、玳瑁等保育類起徵點及刪除「家具」課稅項目。財政部指出，如只在特定區域施行，資金將流向不課稅地區，恐造成該地區房價不合理上漲。至於延長持有期間影響層面過大，宜審慎評估。

有關對龜殼、玳瑁等保育類貨物及其產製品課徵特銷稅，主要配合國家保育政策，對高價特種貨物課稅目的為衡平社會負面觀感，非以財政收入為目的，故宜設起徵點，不宜以稅收有限而刪除。

立委建議多被打槍
立委曾巨威等所提房地第1次銷售按所得課稅，第2次以後按銷售價格課稅，並限縮5年內僅適用1次出售自住房屋免稅規定。
財政部解釋，依交易次數別按不同稅基課徵，稽徵作業繁複，且易使納稅義務人產生混淆，滋生徵納雙方爭議。此外，改按交易所得課稅，除減弱抑制短期投機炒作力道，恐增加假借他人名義炒房誘因。

奢侈稅修法重點
★財政部修法背景
◎奢侈稅2011年6月1日施行，短期投機買賣房地及哄抬房價情形已有改善
◎財政部委託學者報告及相關資料分析，奢侈稅確實發揮抑制短期投機炒作及穩定房價效果
◎實務上偶有未盡合理個案，有檢討修正必要
◎考量房地產價格仍有上漲壓力，國內外經濟情勢尚不明朗，採漸進式檢討
★修法重點
◎將非都市土地之工業區土地納入課稅範圍，遏止不動產短期投機炒作
◎自住換屋免稅增加「有自住事實」要件
◎增訂概括規定，授權財政部視個案情形核定免稅並追溯適用未核課確定案件，以免誤傷無辜
資料來源：財政部

北市老屋價格不只燙金，交易量更是驚人。2012到2013年北市住宅交易量中，屋齡30年以上老屋的交易占比最高，反觀桃園、台中、高雄都會區老屋，雖然是「便宜又大碗」的選擇，但民眾較喜歡5年以內的新成屋，南北大不同。

雙北「高屋齡不等於低房價」，但其他都會區的最平價屋齡帶，多落在30年以上屋齡。實價登錄顯示，桃園縣30年以上屋齡的每坪平均單價12.7萬，台中市是10.6萬；高雄市20到30年、30年以上屋齡，平均每坪房價皆為11.2萬元。 若以屋齡做為選購房屋的標準，住商不動產企研室主任徐佳馨指出，一般民眾多指名10到15年的房屋。

但雙北因土地供給量少，新案供給量難大幅增加，導致老公寓林立。民眾看好老屋具有都更議題，使得20?25年老屋成為雙北民眾廣為接受的交易標的，老屋身價也水漲船高。 但這樣的現象在離開雙北後，就有截然不同的狀況。徐佳馨分析，因為路段價差不大，讓中南部民眾偏好5年左右的房屋，對於房屋折舊問題較為在意。此外，中南部房市以透天厝的接受度最高；近年來因為高齡化人口的增加，讓電梯大樓的接受度也逐漸攀升。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，雖然在台北市住宅交易中，屋齡30年以上的老屋為大宗，但民眾鮮少以屋齡做為挑選房屋的條件。 她提醒，購屋最需要注意的就是地段的考量，好的地段可以讓房產具有保值、增值甚至避險等作用。

內政部次長蕭家淇今天表示，中央沒有編列預算興建合宜住宅，但地方政府可以視需要，透過BOT或編列預算方式興建。

內政部指出，政府的住宅政策以「多元居住協助」為主，分為兩大類。包括對收入較低的無自有住宅家庭，提供租金補貼及只租不售的社會住宅協助租屋；對於中低收入的無自有住宅家庭，以提供合宜價位的合宜住宅及購屋貸款利息補貼方式協助辦理。

內政部說，為落實住者適其屋的整體住宅政策，持續推動各項住宅補貼，103年預計辦理租金補貼2萬5000戶、自購住宅貸款利息補貼5000戶及修繕住宅貸款利息補貼3000戶。

內政部指出，依據「健全房屋市場方案」興辦板橋浮洲4455戶及機場捷運A7站4463戶合宜住宅，預定民國104年陸續完工交屋。

內政部說，外界雖對合宜住宅有部分批評，考量住宅業務屬地方自治事項，地方政府如為調節當地住宅供需失衡，抑制部分地區售價高漲，仍得視實際需要自行興辦合宜住宅。

內政部表示，未來仍將以「全方位思考、多元化供給」推動落實住宅政策。

雖然實價課稅未全面實施，但財政部透過查稅，加上不動產交易資料越來越容易取得，民眾買賣房屋最好依實價申報。

國稅局針對不動產交易大查稅，全台不只豪宅，只要近年轉手的高價住宅、一般住宅，最好依實價申報，有賺就要照實繳稅，不再能採用過去寬鬆的房屋評定現值、財產交易所得標準繳較低的稅，且查到了還要補稅。

官員指出，「所得稅法」本來就規定房屋交易必須按賣價減掉成本，以實價課稅；依房屋評定現值核課，是因為過去是因為沒有足夠人力查核，才用評定現值課。不過，自從價登錄登場以來，政府要查特定地區高價住宅的成交價其實不難，民眾最好也誠實申報。

房仲業者認為，財政部透過實價查稅、提高土地公告現值等作法，等於讓不動產實價課稅變相上路，繳稅增加，自然讓投機者卻步，市場上自住戶變多。

去年建商推案量排行出爐，從桃園推案起家、採鄉鎮包圍城市策略快速發展的寶佳機構，去年以1136億元推案量第4度稱霸全國；退居季軍的遠雄去年推案量大減3成多，減幅是10大推案建商之最。

興富發及宏盛推案大增

前10大推案建商依序為寶佳、興富發、遠雄、宏盛、宏泰人壽、麗寶、吉美、新潤、皇翔及富宇。這10大建商去年共推案達3779億元，重點推案區集中在新北市、桃園。

去年4度奪下推案王寶座的寶佳機構，是從桃園起家，且集中在二線城市，如今推案足跡遍布全台，但寶佳作風低調，業者估有不少隱藏性案量未被列入，實際推案量恐更大。

排名躍升到第2名的興富發，去年度推案量激增，全年推案量衝到671億，年成長81億，較去年同期增加約13.7%，指標案有萬華「台北晶麒」、內湖「双湖匯」等。

遠雄去年退居第3名，推案量萎縮到471億元，較前年驟減219億元，減幅達31.7%，是前10大榜內單年度衰退最大者，指標案為新莊副都心「遠雄國都」。

擠進第4名的宏盛建設，上一次進榜是在2004年，在暌違近10年後才又回到榜內；宏盛推案量大增，主要是淡水「宏盛新世界」一、二期案量挹注，光這兩期案量就累積約180億元，可售戶數破千戶。

排行第5的宏泰人壽，是宏盛建設關係企業，同時是唯一新進榜的業者。宏泰人壽近年積極活化資產，土地開發與興富發、達欣等攜手合作，在北、中、南三大都會區，分別推出「海洋都心」、「台中帝寶」、「華人匯」等指標案，全年分回推案量估約246億左右，成為10大建商中的新秀。

另外，麗寶機構推案量242億，與前年相比，年減86億元，減幅約26.2%，退居到第6名；前年榜上的中悅、豐邑、茂德、長虹與寶路建設，統統跌出榜外。

住展房屋網黃美瑄經理表示，去年10大建商總推案量3779億，較前年微減215億，減幅約5.4%，變動幅度不大，顯示在經濟前景不明及政策面打壓下，雖然房價多頭堡壘仍堅固，但建商推案信心轉趨保守，普遍不敢放膽大舉推案。
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網友呼好神 專家：產權不透明

「什麼都賣、什麼都不奇怪」，台灣網拍業者曾以這句話當做廣告主要訴求，不過中國的淘寶網是真的連法拍屋都賣，甚至吸引台灣民眾跨海想買。
網友linchiming日前在網路社群論壇台大批踢踢實業坊詢問，打算要在中國購置房產，鎖定了一間法拍屋，引起網友熱烈討論，網友inyo驚呼：「淘寶真的那麼神喔@@法拍屋也能買。」

有支付寶就可出價
記者聯絡linchiming，他表示因公司要在中國擴點，因此打算購屋自住，打算買的法拍屋在中國浙江東陽市，「我們後來沒買成，因為購買方式跟台灣差很多，且後來價錢太高。」
linchiming指出，這次購買法拍屋的經驗有點像在Yahoo奇摩拍賣標東西，任何人只要有保證金、及支付寶帳戶，就都可以出價，他下標前有先詢問淘寶網，對方答覆不確定，「因為目前好像沒人這樣做，只說跟台灣人在中國買房子的手續一樣。」

線上房產逾兩千件
阿里巴巴集團發言人指出，截至目前，淘寶司法拍賣平台上正在進行拍賣、即將開始拍賣及完成拍賣的房產近2300件。對於有多少台灣人透過淘寶購買法拍屋，則無確切統計數據。至於台灣人買中國法拍屋的限制，阿里巴巴表示，僅是提供服務平台，其他條件要看中國各地方政府。
誠正海峽兩岸不動產估價師事務所所長林金生提醒民眾，以現在中國法令來說，台灣人只能買一般住宅區，中國購屋產權部分不像台灣公開透明，土地和房屋又分屬各地政府的國土局和房產局管理，淘寶網法拍屋具有無法掌握資訊的風險，建議民眾最好不要碰。

淘寶拍賣法拍屋小檔案
◎目前網路法拍屋物件：近2300件
◎加入拍賣的中國法院：187家
◎司法拍賣總出價次數：10萬7931次
◎首件法拍屋：2012/11/1杭州蕭山區法院拍賣，28萬元人民幣（約138萬元台幣）起拍
◎首件土地拍賣：2013/3/30浙江海寧法院拍賣，1.55億元人民幣（約7.65億元台幣）起拍
◎淘寶網拍法拍屋購買流程：閱讀公告→聯繫法院看物件→報名繳交保證金→出價競拍→競拍成功→聯繫法院交割
資料來源：淘寶網、阿里巴巴

周休假日是看屋高峰，各建案搶辦活動吸引人潮。桃園「中悅八京」1期熱銷，斥資在高鐵特區設置「OTTO Coffee」作2期招待會館，昨舉辦開幕派對，吸引百人到場。

妙的是，咖啡廳外觀被誤認為營業場所，日前有國稅局人員上門查稅，八京國際股份有限公司總經理鄭桂林笑說：「全是誤會一場。」「中悅八京」1期規劃82、83坪，2期尚未公開，鄭桂林透露，坪數會比1期稍小。

汐止「新捷都」建案昨邀藝人許傑輝舉辦藝起綠色生活講座，贈送盆栽伴手禮，50人報名參加，單日看屋數衝至90組，專案副理郭瀚詃說：「詢問度很高，1天賣出5戶。」

推賞屋免費健檢
4月公開的新莊「遠雄九五」昨起連兩天在建案現場，由拍賣官、台灣畫廊協會資深顧問陸潔民導覽梵谷經典重現展，從梵谷博物館200多幅畫中，挑出最受歡迎的「向日葵」、「盛開的杏樹」、「雷雨雲下的麥田」等5幅代表作展出，高規格藝文活動襯托42層樓、120∼200坪的指標豪宅案。

中和「雙和一品苑」另有看屋兼健檢活動，現場有台大醫院級HRV壓力、免疫力、血管老化等免費檢測，採預約制，有專業人員解說檢測結果，專案經理高智偉說：「上周末活動起跑，3天共45人預約，夫妻結伴參加居多。」該案規劃45∼65坪適合換屋、置產族，每坪開價54∼56萬元，已售出6成。

明星瘋開店，北市忠孝敦化商圈是主戰區，周杰倫、五月天阿信、蕭亞軒皆在此經營潮牌或美食餐廳，但東區店租不斐，臨路店面每坪月租行情2~3萬元，金融海嘯後已漲5倍。不過《蘋果》發現近來姚元浩「Surf Caf」與周杰倫「Mr.J」光復店已收攤。

周杰倫出借天王頭銜，贊助友人開設「Mr.J義法廚房」光復店，因店租過高，去年結束營業，現改由義大利小酒館業者承租。全球資產管理顧問發展部專案經理王維宏表示，該區月租金行情每坪3000~6000元。

姚元浩轉戰台中
姚元浩經營的Surf Caf位在敦化南路一段187巷內，因房東漲租金，去年12月底改在台中設點，原店已掛起招租牌。傑盟房屋表示，該店2層樓共40坪，月租金30萬元，「這區近年租金漲幅大，3年前租金價只有現在3分之1。」

傳統東區商圈分3區，王維宏指出，介於復興北路與敦化南路間的正忠孝東路四段又以SOGO周邊最貴，臨大馬路每坪最高可達2萬元，敦化南路至忠孝東路216巷內平均租金4000~8000元，「前年起ZARA、UNIQLO等進駐，帶動租金上調，今年傾向持平。」

百坪店月租80萬
永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴指出，明星開店熱區多集中敦化南路一段161~181巷弄間，「完整店面月租金至少25~35萬元跑不掉！」金融海嘯後，敦化商圈租金行情至少漲5倍，近期換租潮，「已到壓力點，空置率高，屋主勢必得修正租金。」

藝人蕭亞軒原看上東區巷內店面，但遭房東抬價，改找鄰敦化南路5層樓店面，約100坪月租金80萬元，光找店面就花了1年。
鄭朝鶴直言：「巷內店家承受能力有限，不可能賠錢做生意。」相較下，忠孝東路一線店面因有廣告效益，「國際品牌願月砸80~90萬元進駐，即使營收只有60萬元，因人潮多，覺得多花30萬元打知名度，比上電視廣告便宜划算。」

阿信進駐西門町
西門町則有五月天阿信與羅志祥設潮牌店，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指，以中華路、成都路與峨眉街為主的西門徒步區店面，月租金每坪約1~1.5萬元，紅樓後方或長沙街較便宜，月租約6000~8000元。

高鐵苗栗站可望在明年通車，帶動建商及原地主積極在高鐵特定區推案或自建住宅。據了解，該區向苗栗縣政府申請的建照己高達1、200張，估計未來1、2年內苗栗高鐵站區將呈現不同風貌，土地行情更因遠低於北台灣各區域，吸引大批北部買家搶進。

苗栗高鐵站區土地漲幅有多兇，從苗栗縣政府辦理的高鐵苗栗站特定區區段徵收「住宅區」土地標售案便可得知。縣府101年11月第一次標售7筆土地約3,100坪，底標價2.61億元，最後以2.84億元脫標，溢價9％，平均每坪約91,600元。

時隔不到1年半，苗栗縣政府即將於3月21日辦理第二次高鐵站區區段徵收住宅區土地標售，9筆土地總面積約1.27萬平方公尺，標售底價以坪換算約落在13萬至17萬元不等，估計總標售金額約可達6億元。

短短1年多的時間，官方辦理的住宅區土地標售，底價增幅就高達4成以上。而據當地房仲業者指出，在奢侈稅實施前，住宅區土地價格每坪約10萬元，短期內雖受奢侈稅影響漲幅和緩，但目前已漲到15萬元起跳，漲幅5成以上，地段較好的土地，每坪甚至出價到18至25萬元。

雖然苗栗高鐵站區土地價格在短時間內持續飆升，但和同樣是高鐵交通題材的竹北高鐵站區和青埔站區相比，目前土地行情約僅三分之一至四分之一而已，對北部買家來說仍具有相當的想像空間。房仲業從近期的土地交易觀察，有高達半數是來自北部投資客，買家中更不乏建商。

苗栗高鐵特定區目前看起來雖然仍是一片荒涼，但現在已有原地主自建數棟透天住宅，也有建商正推出總戶數約50戶，是特定區內第一個較大的建案。且隨著高鐵通車腳步接近，該區申請的建照量也持續增加，估計未來幾年將呈現不同風貌。

後山埤老舊公寓多，房價長期被「看扁」，沿捷運找房的人會發現，後山埤是十分明顯的房價凹洞區。但最近可能隨著都更議題升溫，加上今年底通車的松山線讓交通更便利，使原本位於房價凹陷區的老房子，全都有了補漲的機會。

想逐捷運而居的民眾很容易能發現這種「凹洞房價區」現象，板南線上的昆陽站到後山埤站再到南港站，照理捷運站區附近房價是與台北車站距離成反比，南港更遠，房價該更低才對，但是後山埤的房價卻落在南港站之後。 但是這種陷落的房價將來會隨著周邊區域的發展而出現轉機，補漲以弭平陷落的地區，未來也可望帶進更多就業機會，所這類的「凹洞房價區」是值得期待的，而投資該從低價區著手，未來補漲的空間也比較大。

根據蘋果日報報導，東森房屋忠孝101加盟店店長陳崇明指出，該區老舊住宅多，不少區塊都有都更案正在洽談與進行，像是永春國小西南方區塊，靠近松山路與永吉路口，有兩塊分別為1200坪與1400坪的土地，目前由皇翔建設與瓏山林建設進行洽談，周邊屋齡30?40年的舊公寓，每坪約60萬元。 而位於後山埤站附近的五分埔商圈左側，松山路以西的區塊，為1700坪的寶佳建設都更案，一旁有「台北第一城」、「忠孝芳鄰」等公寓社區，屋齡30?40年，每坪60?65萬元，約等於中坡北路到玉成街一帶的中古屋行情。

此外在松山區域房仲店頭認為，就在後山埤站不遠處，興建中的捷運松山站將來開通後，可能造成商店更密集地靠攏饒河夜市與捷運松山站，使得五分埔低價成衣批發的商圈沒落，讓原本的老地主願意拋售房產，間接加速當地的都更。而未來後山埤站的房價，也將仰賴五分埔商圈的轉型及發展。

台北市信義計畫區面積最大的貴寶地A25，其地上權招標案，去年曾以BOT案形式招標卻流標，改為地上權標案之後，權利金底價從180億元，一舉調高到240.87億元，調幅達33％，預定周二（11日）截止投標，周三（12日）將會進行資格審查，可望成為今年商用不動產市場的超級指標大案。

A25地上權招標案，光是地上權使用權底價就高達240餘億元，遠高於擁有所有權的中國信託商業銀行信義松壽總部大樓的210億元底價招商案。門檻極高，但仍是市場人士津津樂道的指標大案。占地5,452坪的A25，位於松高路、中油總部大樓旁。依權利金底價240.87億元推算每坪權利金底價，達441.8萬元；以容積率400％推估，每容積單價就高達110.45萬元，比南山人壽得標的世貿二館每容積單價99.98萬元貴上1成。

不過，市場人士估計，依目前信義計畫區和一級精華地段的辦公、旅館、商場等租金水準回推其租金報酬率，光是權利金底價，就不容易符合金管會要求的2.875％門檻。 因此有業者指出，政府訂出天價權利金，是否有行無市？將面臨市場考驗。也有壽險業者指出，不太看好A25有成功脫標可能的原因，除了權利金底價過高之外，以法定樓地板面積21,807坪來看，未來營建成本恐怕也相當龐大，加上必須認養市府的機關用地與道路用地，大概要投入1.1億元，總計投資金額動輒350?400億元，為規模相當龐大的投資案，會慎重考慮。 也有壽險業評估，A25不論開發為商務旅館、辦公大樓和購物商場等，都和目前信義計劃區內許多複合式商用不動產互相重疊，同質性已高。

尤其，A25由原本的180億元底價、被調高到240.87億元，幾乎觸頂到「天價」，如期長期租金行情無力追漲，恐怕有行無市，面臨再度流標。 有業者透露，原本有「大咖」級的潛在買家在評估A25，可是1月份得知A25權利金底價將調高到240億餘元，重新招標，「一聽到、就差點沒暈倒！」決定放手；接下來，是否只剩下滿手現金的保險業，有辦法投標，值得觀察。

隨著公益、精誠、大墩三大商圈成型，開發至今已20餘年的台中5期重劃區，生活機能完善，目前是中部居住密度最高的區域，房價介於7期、國美館兩大豪宅區之間，已成為換屋族的首選，近兩年來吸引精銳、寶璽、國泰等7期建商搶進推案，新案每坪房價在35至45萬元之間。

由於5期屬於成熟重劃區，目前區內土地取得不易，新案如國泰「森林觀道」、國泰「森林苑」、「寶璽高第」，每坪開價平均在35至45萬元之間，換屋族群依然趨之若鶩，新案幾乎銷售一空。

看好5期重劃區的潛力，精銳建設位於大墩路、大墩一街、占地千餘坪的新案，預計今年329檔期進場，已有許多換屋族熱烈詢問中。

同樣看好5期未來的發展，磐鈺建設去年以每坪197萬元高價，購入「大墩資訊廣場」及麥當勞旁的5期土地，今年中預計推出150戶住商混合大樓，住家每坪開價45萬元起跳，目前詢問度超高。

此外，結構體中的「寶璽高第」，總銷金額20億元，占地700坪、只蓋200坪低密度規劃，總戶數33戶，每坪開價38至47萬元，創下5期新高價，目前銷售率9成以上。

在新成屋部分，去年底剛交屋的國泰建設「森林觀道」總銷42億元，總戶數120戶，主力坪數55至130坪；國泰「森林苑」總銷30億元，總戶數52戶，坪數規劃148至296坪，兩個案均為SRC鋼骨結構豪宅，目前每坪開價在40至45萬元之間。

台中建商表示，5期重劃區東接「國美館特區」、西接屢創房價新高的「新市政中心」，位居兩大豪宅的核心區，加上捷運綠線動工後，更確定文心路位居台中等重要幹道的交通地位；此外，5期是台中重劃區先驅，地下電纜化、污水下水道及道路棋盤式規劃，都使5期重劃區深獲購屋者青睞。

住商不動產台中朝富店長陳俊雄表示，精明商圈、大墩生活圈及公益商圈為5期區域內的三大商圈，由於5期土地稀少，帶動中古屋行情每坪已飆破20萬元，以交屋5年的「惠宇敦品」為例，每坪房價更衝上30萬元。陳俊雄說，5期需求量大於供給量、加上轉手率低，又居台中兩大豪宅核心區域，因此以換屋族為主力族群。

遠雄建（5522）昨日公告，以12.42億元的價格，標得國防部公開評選「台中市南屯區建功段26地號等3筆眷改土地都市更新事業機構案」土地約2,580.74坪，預計開發為總銷約50億元的住宅社區；此次也是遠雄建今年以來第4筆成功得標的都更案。

遠雄建繼日前成功得標新北市新店莊敬路國防部眷村改建都更案最優申請人後，2月26日再公告分別拿下國防部新竹清大附近1,600坪眷村改建都更案、台南成大附近8,500坪的眷村改建都案最優申請人；再加上昨天得標的國防部台中市南屯區眷改土地都更案，總計已進帳4筆都更案土地，成為遠雄建2018∼2019年之後的業績來源。

最新得標的台中南屯都更案土地，每坪得標價為48.1萬元，總計斥資12.42億元買下全區都更土地，成為該都更案單一土地所有權人。

遠雄建執行副總經理黃志鴻表示，依國防部點交土地的相關程序，估計大概2015年可望交地，最快2016年銷售、2019年完工入帳。

近一年來，在海外突飛猛進的綠地，近期海外項目又落一子。9日網易財經從綠地集團獲悉，綠地集團以股權方式收購加拿大多倫多一商住專案。成為綠地今年以來在海外新進的第三座城市。

綠地集團董事長張玉良透露 ，2014年將加速綠地海外業務推進，今年綠地在英國、美國、加拿大、泰國、馬來西亞的專案將在年內全面啟動預售，而本年內海外銷售目標調增至200億元人民幣。

據悉，今年3月初綠地才以200億投資額簽下馬來兩項目，擬造城計畫。本月8日該公司又簽訂加拿大商住專案備忘錄，此次收購的加拿大專案規劃占地面積約3855平方米，規劃地上總建築面積約6.7萬平方米，規劃建設2幢高層公寓及配套商業，預計總投資將超過4億加元（約合22億元人民幣），項目將於6個月內正式開工建設。

今年1月份以來，綠地已在倫敦、馬來西亞以及加拿大簽下多個項目；同時部分海外區域酒店專案、商業專案進行擴展或專案開工，投資額超300億人民幣。

日前綠地公佈銷售資料顯示，2013年該公司實現30億元人民幣的海外業務收入。而今年銷售收入將提升至200億。張玉良表示，目前洽談的法國項目將於近期落地。今年將真正融入海外市場，參與全球競爭。海外市場加大提升海外客戶比重。

作為本市啟動申購的第二批自住房專案，金隅匯星苑和金隅匯景苑仍舊被購房人高度關注。昨日，開發商方面公佈兩個專案的合計申請數量已達38.1萬戶家庭。網上申購即將於下週六截止，開發商提示有意向的市民儘快申購。

去年底，本市啟動了第一批自住房網上申購，低於周邊價格30%左右的售價，使得第一批的2000套房源有14.8萬戶申購量。而截至3月5日0時，第二批自住房兩專案合計申請數量已達38.1萬戶。其中，金隅匯星苑19.8萬戶，金隅匯景苑18.3萬戶。

根據開發商此前公佈的資料，這兩個專案將能提供5000套左右房源，即使按照目前的申購量來計算，申購家庭和房源比例超過71:1。和首個?大禦景灣項目相比，每一套自住房的申購家庭只少了3戶。

雖然開發商本次並未公佈其中有多少申購家庭將優先，但由於自住房政策和上一次申請結果顯示，經適房、限價房輪候家庭和本市戶籍無房家庭等優先選房家庭人數或將超過總數的一半，因此可以推算出，非優先家庭能夠選上第二批房源的希望仍舊渺茫。

開發商金隅嘉業相關負責人提醒，這兩個自住房項目的網上報名申購已進入尾聲，將於3月15日16時結束。因此，尚未進行網上報名申購的購房家庭，可儘快登錄金隅嘉業官方網站或下載手機用戶端進行網上報名申購。

這位負責人稱，網上報名申購工作結束後，將儘快啟動現場審核，申購家庭可關注金隅嘉業官方網站，及時瞭解相關時間、地點等詳情，同時確保手機通訊暢通。

合景泰富公佈，2月份歸屬於集團的權益預售額約為13.62億元(人民幣.下同)，按月減少20.4%，按年則增加20%。集團的權益預售建築面積約為10.09萬平方米，按月跌6.66%，按年則升19.46%。集團總預售額(劃分權益預售額前)為18.75億元。

集團於2月份購進一幅新地塊。該地塊位於北京市通州區，地處五環及六環之間，臨近北京地鐵六號線新華大街站。項目總建築面積約為12.83萬平方米，總地價為16.17億元。

　3月7日，華夏幸福(21.55,-0.010,-0.05%)基業股份有限公司公告稱，公司擬將全資子公司廊坊京禦房地產開發有限公司持有的無錫幸福基業房地產開發有限公司51%股權，以5億元價格出讓給華鑫國際信託有限公司。

　　公告顯示，股權轉讓完成後，京禦地產持有無錫幸福基業49%股權，華鑫信託持有無錫幸福基業51%股權。

　　根據協定，華鑫信託向京禦地產支付5億元股權轉讓價款的前提是無錫幸福基業註冊資本不少於9.9億元，上述股權轉讓價款限制用於無錫幸福基業開發建設地塊編號為無錫市南長新城XDG-2010-72號項目。

　　此外，華夏幸福將為京禦地產、無錫幸福基業與華鑫信託簽署的所有合同項下的義務及責任的履行提供不可撤銷的最高額8億元的連帶責任保證擔保，並將京禦地產持有的無錫幸福基業49%的股權及其孳息質押給華鑫信託作為擔保措施。

　　華夏幸福稱，公司與華鑫信託開展合作，有利於無錫幸福基業的業務發展和下屬具體專案的開發建設。本次交易對公司本年度及未來經營成果無重大影響，對公司業務獨立性無重大影響。

　　截至目前，華夏幸福及全資、控股子公司的擔保總額為215.85億元，公司及全資子公司不存在對協力廠商的擔保，公司無逾期擔保事項。

　據報導，位於深圳東門南路與嘉賓路交界處的東莞外貿大廈公開招標欲整體出售，其港商業主欲套現轉投資香港物業。

　　報導稱，東莞外貿大廈位於羅湖人民南和東門商圈，占地面積3381.7平方米，建築面積10102平方米，由13層高主樓和8層高附樓組成，主樓一樓為商鋪，其餘為寫字樓，附樓則是住宅。

　　據悉，該物業於2002年底批地後建成，2005年後該大廈產權登記在香港企業金紫荊企業有限公司名下，其老闆是香港商界的知名人士，其生意涉及房地產等多個領域。

　　3月起，東莞外貿大廈開始向社會發佈出售資訊，欲採用公開招標方式出讓。相關人士指，深圳物業價值較高，租金可觀，除開發商建成之初整棟出售之外，一般大廈持有者少有整棟出讓行為，而位於深圳東門黃金地段的物業整棟出售就更為少見。

　　大廈業主代表則稱，業主年前已有計劃出售，並已做好租戶搬離等工作，出售後的再置業計畫在香港。

　　2月27日，蘇州商業地產“限售”新政開始執行。在杭州等城市房價出現大幅下降、銀行貸款進一步收緊的同時，商業地產市場的一些問題也逐漸顯露出來。日前，萬達集團董事長王健林近日在接受採訪時坦言，當前商業地產在局部地區的確出現了供大於求的現象。

　　整理歷年來的樓市調控政策會發現，從中央到地方，從“限價”到“限購”，無不緊盯著住宅市場，商業地產由此成為開發商和個人投資者雙向規避調控政策的投資窪地，加上各地新區建設熱潮的推動，商業地產發展勢頭迅猛。

　　商業地產的快速發展，直接表現為房企加大對商業地產投資。據瞭解，一向只開發住宅的萬科，近幾年不斷加大商業地產的投資、建設力度，從大範圍拿地到寫字樓、商業廣場的建設，可謂動作頻頻。2013年底，萬科在成立商用地產管理部之後的首個商業專案金隅萬科廣場已正式開業。商業地產受到開發商追捧，非房地產開發企業如娃哈哈、金威啤酒等外行企業也紛紛涉足。

　　這波商業地產熱已經持續了好幾年，尤其是在2012年前後，二三線城市商業地產大有前景的呼聲不絕於耳，在擴大內需的大背景下，眾多開發商躍躍欲試，認為二三線城市的零售物業表現可圈可點，紛紛表示要前往“跑馬圈地”。

　　然而，時至今日，商業地產已經在局部市場出現飽和。國內一些二三線城市商業地產供過於求的危機日益凸顯。以目前二三線市場的居住人口結構和消費能力，城市綜合體過多、過密地紮堆，直接導致了商業地產同質化競爭激烈。一個二三線城市，就有數個各種名目的“廣場”紮堆，而且大多出於同樣的運營模式，使得不少開發商不得不將商業綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利於加快企業現金回流，這勢必會對後期運營帶來困難。再加上電商的衝擊，商場、商鋪等零售物業原本就已經面臨巨大的挑戰。

　　當然，商業地產是否開發過度要分城市、分區域來看。以蘇州為代表的部分二三線城市，在過度地商業地產投資開發之後，出現了明顯的供大於求的情況。但在北京、上海等一線城市，商業金融地塊仍然搶手。商業地產已經出現了明顯的城市分化局面。不僅是不同的城市出現分化，企業間的分化也日漸顯現。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，對於擁有比較充裕現金流並且經營管理經驗較豐富的開發企業來講，會“強者?強”，而對於僅僅依靠銷售或經營不善的企業，則有可能會因為貨幣政策轉向或逐步轉型，或逐步退出商業地產市場，商業地產市場由此逐漸開始分化。

　　對於未來商業地產市場的發展，王健林建議以各省和市為單位出臺“商業佈局規劃”，避免惡性競爭，比出臺調控政策更具可行性。業內人士表示，此次蘇州率先(1369.42,-11.730,-0.85%)出臺新政進一步規範商業地產，將對國內其他面臨同樣風險的城市有一定的啟示意義，期望更多地方政府能重新審視過去幾年商業地產發展政策，全面評估地方商業地產風險，以更加務實的態度預測未來需求及部署土地供應，通過完善規劃選址、業態佈局等，優化商業業態結構及用地佈局。

隨著住房價格增長放緩和商場空置率上升，大陸萬達、榮盛集團等大型房地產開發商，均有意加強投資旅遊地產，發展目標鎖定休閒娛樂項目開發。

華爾街日報報導，繼住宅和商業地產後，旅遊地產已成為開發商下一個目標，大連萬達集團就表示，未來十年內，將修建十座大型主題樂園。稍早萬達甫宣布，欲斥資人民幣400億元（新台幣1,994.2億元）在距離上海迪士尼樂園不到一小時車程的江蘇無錫，修建類似的大型遊樂園。

另一觀瀾湖集團，也在海南建立22座高爾夫球場，合計面積與紐約曼哈頓島相當，並配有168個溫泉泳池。

大陸主題樂園的入園率快速增長，2012年，海昌集團海洋主題公園的入園人數激增25%，而全世界最頂級的十個主題公園的平均增長幅度為6.7%。

開發商們對旅遊房產前景非常樂觀，根據AECOM全球景點入場人次調查報告顯示，大陸人口是美國的四倍，但世界上最受歡迎的25個主題公園中只有三個在大陸，大多數位於美國。

同時，目前大陸旅遊業在整體經濟增長趨緩時，仍以每年10%速度增長；另外，大陸人平均每年旅行兩次，僅為美國人的一半，業界人士直言，大陸相關產業發展空間還很大。

相關人士指出，相較出國旅行，大陸人愈來愈傾向在國內旅行，消費者前往附近度假區來逃避充滿汙染和壓力的城市趨勢將在幾年內漸漸增多。大陸開發者看準機會，紛紛加碼投資。

此外，其他度假商機也在崛起，北京的一名律師表示，他打算在北京崇禮滑雪場附近買房，如果他不在的時候就出租給其他滑雪者。「大陸的滑雪愛好者愈來愈多。如果2022年的冬奧會在崇禮舉辦，這些地區的房產需求會更高。」

但大陸二手房市場多變，擁有一套度假房對大多數大陸人來說還是新概念，在他們看來，買房更多是一種投資。為了吸引買家，開發商需要大力投資娛樂設施，並花大價錢維持營運。

領匯（823）獲股東批准北上發展，早前更與內地龍頭發展商萬科「結盟」拓展商場業務，一切已準備就緒，管理層更希望今年內可落實首宗收購項目。領匯投資總監陳淑嫻接受訪問時透露，首個項目將傾向已經有租金收入及新落成的項目，並以珠三角為主，未來冀每年在內地可收購一至兩個項目，但強調基金仍將以香港為發展重心。

不做市中心地王項目

陳淑嫻說，獲得股東批准後，希望能盡快透過併購來提升基金的增長，現時基金已積極物色項目，較大機會在廣州及深圳一帶，「最理想的項目規模為樓面面積約7萬至8萬平方米，較少的如2萬至3萬平方米的也會考慮，只是商戶組合有所不同。回報率方面必須較香港高，否則不會收購。惟目前我們還未有落實收購目標，冀今年內可以完成」。

她坦言，內地的商場競爭激烈，但看到不少發展商興建商場作為住宅配套後，較少注重管理或設計，而領匯就希望能以此取勝，從中分一杯羹。「領匯將以一線城市的周邊地區為目標，如類似香港的將軍澳等新市鎮地區，交通方便、人口密度高，而商場的定位則以中檔為主」。

她強調，不會做市中心的地王項目，因當地的發展商已取得相對優勢；上市中心的經營成本也較高。現時，內地一線城市周邊地區的中檔商場租金約每月每平方米100元人民幣，相當於每方呎約11港元，她認為，這些商場的租金增長潛力將較優厚。

走中檔路線 無懼網購競爭

領匯去年底與萬科簽訂戰略合作意向書，聯手發展中國零售物業市場。陳淑嫻表示，萬科人員曾多次來港視察領匯項目，雙方合作的項目將由萬科負責興建，其後再交由領匯進行管理，後者更不排除作100%收購。她指出，萬科在全中國有逾300個商場，當中不乏成熟型的，領匯正積極從中物色心儀項目。

被問到內地電子商貿日益發達，影響到商場的人流及營業額，為何領匯仍逆流而上？她坦言，網購的確對商場業務有影響，但不會扼殺商場的生存空間。「每個投資者或基金對回報的要求也不一樣，領匯一向重視管理及經營，更從體驗方面入手，相信這個也是基金在內地的一個優勢」。

陳淑嫻坦言，領匯進軍內地暫未有具體的發展目標，但冀未來每年可收購一至兩個項目，雖然有關計劃已在兩年前開始籌備，基金亦已積極增聘人手；不過，拓展內地市場不宜急進，現時亦未有計劃在內地設立總部。她表示，基金投資重心仍然是香港，不會依重內地市場，只是香港競爭大，故希望基金能從以往的一個城市拓展至內地多個城市，變得更多元化。

招商局置地（978）宣布，去年經審核的收益達69.3億元（人民幣．下同），按年上升59%；期年毛利率為40%；股東應佔溢利4.59億元，增長7%。年度內實現合同銷售總額73.4億元，合同銷售總面積51.7萬平方米。

招商局置地純利升7%
文匯報

招商局置地（0978）昨公佈截至去年底止全年業績，純利按年升7%至約4.59億元（人民幣，下同），每股基本盈利為11.13仙，派末期息每股0.012元。營業收入達69.3億元，按年升59%，毛利率跌至40%，按年跌16個百分點，下降主因是年度結轉項目結構變化所致，集團於2012年金山谷及依雲水岸項目毛利率分別為62.7%及65.8%，其結轉收入佔該年度結轉收入總額的83%，而期內該佔比僅為52%。期內集團淨槓桿率為4%，2012年為75%，集團表示，財務狀況健康，潛在融資能力較強。期內合同銷售總額73.4億元，按年增長16%，合同銷售總面積51.7萬平方米，按年增5%，平均售價約每平方米1.4萬元，按年增10%。於2014年，集團預計發展的物業項目開工建設總面積達180萬平方米，可銷售項目約15個，可售貨源充足。

美孚高層累劈120萬沽

樓市吹「減風」，打破不少二手業主心理關口，減價成交頻現，帶動十大屋苑過去兩天錄得16宗買賣，按周上升逾倍，並重上「雙位數」水平，其中以減價求售較普遍的美孚新邨及沙田第一城交投量最佳，太古城則錄得減價50萬元個案。此外，將軍澳區兩天亦錄得25宗買賣，樓價平均減幅約5%。業界人士指出，樓市大局已定，只要業主願意減價，仍將有一定承接力。

4屋苑兩天「食蛋」

中原統計數字顯示，十大屋苑過去兩天錄得16宗成交，成交量按周上升129%，重上雙位數水平，但交投只集中「減風」較勁的屋苑，如美孚新邨和沙田第一城等，但仍有4個屋苑「食蛋」。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，樓市大局已定，買家方向轉趨明確，加上大型屋苑帶頭減價，鼓勵買家入市，新近二手交投呈價跌量升現象；美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，業主叫價回軟，突破買賣雙方的「拉鋸戰」，成交量遂得以回升，預計雖然現在減價盤有一定承接，但經過一輪交投反彈後，承接力或將減弱，故長遠成交量是否回升仍視乎業主叫價態度。

利嘉閣分行聯席董事何家健指出，業主不斷「手鬆」減價，沙田第一城交投回升，據該行數字顯示，過去兩天成交量較上周同時增加67%，惟平均呎價則略為回落，由早前的10642元，跌至10444元。

太古城低層減50萬售

香港置業分行助理聯席董事余柏表示，美孚新邨二手交投近期交投氣氛亦明顯好轉；該行資料顯示，屋苑周末交投量按周亦增加50%，兩天均錄減價成交，以8期百老匯街130號高層B室為例，實用面積666方呎（建呎890），以580萬元成交，較原本開價700萬元，大幅劈價120萬元。

港島區方面，太古城則受鄰近新盤正式開價帶動該區睇樓氣氛。中原分行區域營業經理張光耀表示，買家開始接受現實，屋苑兩天錄得2宗成交，其中寧安閣低層H室，業主最初開價750萬元，後減價至710萬元，買家再還價，最終以700萬元沽，累積減幅6.7%，實用面積580方呎（建呎675），實用呎價12069元（建呎10370元）。

此外，將軍澳區交投亦見急升，美聯首席高級營業經理蕭偉康表示，過去兩天區內共錄約25宗成交，主要集中東港城及新寶城等屋苑。他認為，由於現在區內屋苑普遍叫價較農曆年前回落3%至5%不等，加上辣招已成定局，令早前積累的購買力獲得釋放，並以區內平價盤為主要購買對象，令交投增加，預料區內短期內交投仍然暢旺。

原材料工資交樓規格要求 成上漲3因素

建築成本上漲成為熱門議題，本地私人發展項目建築成本按年增加7.5%，4年間建築費上升接近4成，達到歷史新高，除了建築工人工資上漲外，而新盤豪宅化亦加速上升趨勢。

近年建築費上漲，根據工料測量師行利比（RLB）製作的建築工程投標價格指數（私人市場），去年第三季的最新數字報2230點，按年上升7.5%，較期內的基本消費物價通脹4.3%為高，並且創有紀錄以來新高，較97年及08年的高峰期高出兩成。

建築成本 平均年升約7.5%

建築成本自2009年開始，連續上升4年，平均每年升幅約7.5%至10%，據利比建築工程投標價格指數顯示，由2009年第三季的1620點，上升至2013年第三季的2230點，4年間上升37.7%。

對於建築費上漲，背後涉及3個因素，包括原材料價格上升、建築工人工資上升及交樓規格要求提升。

利比測量師行董事關健指出，過去建材價格的確推高建築費，但近年在內地建材產能過剩影響下，鋼筋、水泥價格有回穩及下跌趨勢，建材成本並非建築費上升主因。

至於工人工資方面，關健指出，粗略計算工資大約佔建築成本3至4成水平，近年多個大型工程展開建築工人短缺，推高工資及建築成本水平。

建造業工資 海嘯後增33%

根據政府統計處的資料，建造業工人的每月就業收入中位數，由09年金融海嘯後的約9,000元增至去年的1.2萬元，增幅約33%，與期內建築費上升趨勢貼近，其中焊工及紮鐵工去年錄得21.1%及14.1%工資升幅。

不過，與影響建築費上升的另一因素，則在於新盤豪宅化的趨勢，測量師學會工料測量組主席嚴少忠指，現時新盤交樓規格與過往大為不同，例如過去樓盤多用中價電器、廚櫃，但現時大多豪宅化採用歐洲名牌，並設有豪華會所、泳池，都會增加建築成本因素。

事實上，根據利比公布去年第三季單位造價指標，現時興建高檔次的分層住宅，每平方呎建築面積（Construction Floor Area，CFA）造價約1,690元至2,239元，不過當中未提及興建會所設施、園林設計等因素，如果加入在內，建造費將升至3,500至4,000元。

有資深建築師透露，現時連中小型單位亦採用豪宅規格的裝修，內籠裝修費以10萬元計算，外牆甚至採用上過去住宅少有玻璃幕牆設計，建築費較以往要貴上幾百至1,000元亦不出奇。

由於未來幾年，大型基建上馬及公私營建屋量大增，建築人手緊張，有測量師估計今年建築成本會維持與去年相若的升幅。

陳茂波：工程量龐大 須克服價升

建築成本升，同時影響政府工程開支。發展局局長陳茂波指，本港需要落實10年建屋目標和其他主要工程項目，工程量十分龐大，必須克服建造業人手和工程價格上升挑戰。

陳茂波昨在網誌撰文，指未來需落實10年建屋目標和其他主要工程項目，包括新界東北和洪水橋的新發展區、東涌新市鎮擴展計劃等，加上公營機構工程和維修保養工程、私人建造工程等，工程量可謂十分龐大。故必須克服由此而來的建造業人手和工程價格上升方面的挑戰。

工程出現超支4因素

他指出，最近政府就一些工程項目向立法會申請追加撥款，加上預計未來幾年政府基本工程開支每年均逾700億元，引發議會和社會關注兩個題目，一是政府對基本工程項目開支預測的準確性，另一是基本工程項目超支的情況。

就基本工程開支出現超支的原因，他歸納為4類，包括⑴價格因素：近幾年，工人工資和材料價格顯著上升，兩者由2009年至今均上升了逾3成；⑵無法預計工程延誤：例如法律挑戰、公眾諮詢延長及施工階段須進行額外工程等，均會導致部分項目延誤；⑶風險溢價：大型基建項目與建築年期較長，容易受到經濟周期影響；工程複雜性及法律挑戰等，均會致風險溢價上升；⑷工程費用估算：一般由立項到提升至甲級項目需時可逾10年，工程項目須經歷多次在規模和要求上改動，預算因而多次修改。

探討措施增成本效益

至於政府對基本工程項目開支預測的準確性，他說，由2003年起的10個年度，工程項目共有600個，核准預算總額為6,200億元，其中70個需要向立法會財委會申請追加撥款，追加款額210億元。即約有十分之一項目需要增加預算，而相關的金額佔核准預算總額約3.4%。最後，他補充，政府將會繼續探討更多措施以提高基建工程的成本效益，並按部就班推展基建項目，以推動經濟和社會的發展、創造就業和改善大家的生活環境。

今年初為農曆新年傳統淡季，樓市交投相對淡靜，發展商推盤步伐亦較早前減慢，故反映1月份市況的2月份一手註冊數字有所回落。據土地註冊處資料顯示，2月份一手註冊共錄1,145宗，相比1月份的1,755宗下跌34.8%，為過去3個月新低，不過此數字仍然維持逾千宗水平，已連續4個月一手註冊逾千宗，為2009年9月後首見。

港置高級執行董事伍創業指出，雖然2月份一手註冊錄按月跌幅，惟以金額劃分的話，當中逾2千萬元註冊表現最為突出，錄50宗註冊個案，相比1月份僅錄39宗逆市上升28.2%，表現跑贏大市。

不過，值得注意的是，雖然2月份之逾2千萬元一手註冊表現較大市佳，惟相比去年高位多達182宗，現時數字仍然偏低；與此同時，本年首兩個月逾2千萬元註冊共錄89宗，仍然不足100宗，可見即使逾2千萬元註冊有所上升，惟仍然屬偏低數字。

一手平均註冊金額回升

伍創業表示，因逾2千萬元註冊帶動下，2月份一手註冊金額跌幅較宗數少；而事實上，2月份一手註冊金額共錄約101.1億元，相比1月份的約141.5億元下跌28.6%，穩守逾100億元水平；與此同時，因註冊金額跌幅較宗數少的情況之下，平均每宗一手註冊金額有所回升，2月份數字為約885.6萬元，相比1月份的806.3萬元回升約1成，不過已連續3個月不足1千萬元水平。

內地三四線城市今年樓價受壓幾乎已成事實。全國政協委員、中海外（688）母公司中國海外集團副董事長孔慶平表示，即使內地樓市出現萎縮，對該集團而言市場需求仍大。對於兵家必爭的一?城市，孔慶平強調，不會在風口浪尖上搶地，並打人退我進戰術。孔慶平說︰「其他發展商總有資金用盡的時候，等他們拿不出錢了，我們就進入了。」

　　孔慶平接受本報採訪時表示，中國海外集團去年竣工面積超過1000萬平方米，項目遍布50個城市，要繼續尋求增長動力，面臨很大挑戰。但另一方面，去年全國商品房銷售預計超過10億平方米，意味中海外僅佔1%，即使市場出現一些萎縮，例如銷售下降至8億平方米，對中國海外集團而言，仍有廣闊的需求空間，關鍵是如何以高質量和高附加值產品在競爭中搶佔份額。

　　孔慶平續指，中海外抱持隨行就市的策略，對政策和供求關係保持高度敏感，對已經進入的城市都會加大發展力度。一線城市雖然很好，但大家都在瞄準，地王頻現，因此進入的成本也非常高昂。這種情況下應該理性一些，沒有必要搶地，更應該等待機會。

　　提及已在上海和重慶實行的房產稅是否將在全國推行，孔慶平表示，鑒於內地樓市分化的局面，絕對不可能用一個稅率統管全國。國家稅務總局不一定了解每個城市的情況，最可行的做法是由稅務局制定徵稅大方向，把操作權限下放到每一個省市，由地方稅務局因地制宜，設置稅率標準。比如在美國，不同的州，不同的區，地稅（即房地產稅）徵收標準都不一樣，甚至商場物業，地稅又不一樣，內地可以借鑒。

　　恆大地產（3333）主席許家印早前曾建議，簡化審批程序減免稅項，房價便可望降下來。孔慶平表示，審批中的收費、稅項構成了成本的一部分，不僅僅是金錢成本，還牽涉到時間成本，其說法有一定道理，很多繁複過程和稅項應該取消。但中國太大，每個城市運作的程序不一樣，且還取決於不同地方政府的態度，但相信「慢慢會好起來。」

　　至於市場對內房股的憂慮，孔慶平笑言，目前內房股的市盈率都很低，中海外還算比較好，按2012年利潤計算為9倍，若按2013年利潤計算還要更便宜，已經可以出手。

受惠於聯準會(FED)的長期低利率政策，美國不動產持續受投資人青睞，且今年迄今的吸金能力已超越去年總和。

彭博社統計數據顯示，今年截至3月6日，流進美國產業型ETF中，不動產ETF就佔了31%或30億美元，份額已較2013年全年高出43%，其中吸金能力最強的Vanguard不動產投資信託ETF在過去一個月裡淨流入12.5億美元，而貝萊德(BlackRock)iShares美國不動產ETF也增加了5.06億美元。

一般而言，商用不動產租金與入住率會隨經濟擴張而上升，房地產研究機構Reis Inc數據顯示，美國去年第四季辦公室每平方英尺租金為23.48美元，高於2012年同期的22.98美元，與此同時商辦空置率則自10.7%下滑至10.4%。

約聯FED總裁William Dudley 7日表示，美國經濟復甦趨於穩健，不過勞動市場仍有不足之處，FED有必要維持寬鬆貨幣政策一段相當長的時間，因此市場預期2015年中旬才升息尚屬合理。

英國倫敦房價飆高，不少人歸因於中、俄富豪置產投資才造成狂飆。近期烏克蘭危機，更可能讓俄羅斯富豪移轉資產的動作加快。投資商相信，倫敦市中心房價仍會以每年 9% 速度成長，由目前平均價格 190 萬英鎊，到 2050 年漲到 3600 萬英鎊。

英國《衛報》報導，你可能覺得鞋盒大小的房屋，要價 100 萬英鎊已經是大泡沫，但房產公司不這麼看。London Central Portfolio (LCP) 表示，過去 40 年倫敦精華地帶房價猛漲的情況，未來數 10 年仍將持續。他們已準備好 1 億英鎊基金，準備在首都最精華的地帶，添購 1 房及 2 房的公寓。

LCP 投資長 Hugh Best 表示，倫敦市中心精華區一套房平均價格是 150 萬英鎊，未來會穩定以每年 9% 成長，這樣的趨勢還會維持 40 年，目前看不到趨勢有改變的理由。

以 9% 的年成長計算，2030 年平均價格為 630 萬英鎊，至 2050 年為 3600 萬英鎊。而以短期來看，目前已投資倫敦房產 6000 萬英鎊的 LCP 認為，接下來 5 年的投機漲幅會更驚人，有可能達到每年 14%。

LCP 執行長 Naomi Heaton 表示，克里米亞危機不會中止市場的升勢，俄羅斯富豪只占了一部分的市場，而且近幾年投資在減少，烏克蘭人可能會帶著現金來此置產。倫敦是全球高資產投資的重要標的，中國大陸的資金也會開始湧入，少了些俄羅斯巨頭不會造成基本面影響。

工黨先前承諾，在本地人有機會買進房產之前，限制將新開發的房產賣給海外人士。主要是憂心海外買家炒高房價，進而推升了全城及東南部的房產價格。

LCP 表示，倫敦市中心精華地段應該和英國其他地方，視為 2 個不同的市場，市中心飆高不至於影響主要房價。LCP 說，去年市中心僅 6000 單位轉手，可能是全球最難買到的地段。而英格蘭及威爾斯的房價總交易量，外國人只占 0.3%。

不過，倫敦市議員 Darren Johnson 發布報告指出，倫敦 3 分之 2 的新房都賣給了投資人，不管這些人是來自中國或肯特王國，如此哄抬了房價，造成一般人只能高價租屋。市長應該加徵土地增值稅等方式，以減少市場需求。

澳洲央行(RBA)行長Glenn Stevens表示，「相當寬鬆的」貨幣政策正刺激著住宅建設，但示警仍不確定是否已由礦業投資導向安穩過渡。

Stevens今(7)日向國會說道：「顯然，住宅投資活動將在未來一段時間內強勢上升。接下來的問題是，由於這些趨勢剛好抵消掉礦業投資支出大舉下滑的幅度，額外需求是否將可能來自於礦業，並因此讓經濟維持在接近充分就業？無人可很有自信地回答此問題。」

Stevens將利率砍降至2.5%的歷史低點，因他計劃把資源投資榮景過渡至住宅建設以及家庭消費上頭。

自Stevens提出借貸成本將維持穩定一段時間的說法後，澳元已彈升約4%。

Stevens並表示：「無法假定需求的不足可藉由貨幣政策來立即填補。貨幣政策對一般環境能有強大的影響，但其不能希望將季度甚或年度的累積需求路徑做出微幅調整。」

追蹤10個已開發國家貨幣的彭博貨幣相關加權指數(Bloomberg Correlation Weighted Indexes)數據顯示，澳元去(2013)年走貶約14%，貶幅排在日元之後。

由於決策人士欲貶低澳元，該貨幣在去年末季裡的貶速加快。

Stevens亦指出，澳元貶勢已讓去年末季的消費者物價走升。

Stevens表示：「我們評估通膨率不會像半年至一年前可能看到的那樣低，但也未正加快步伐走向最新數據公布所可能暗示的程度。18個月低於趨勢的成長表現、失業率的上升、薪資的顯著走緩並非是明顯與價格壓力持續走升有關的情形。我們仍認為，通膨前景，即便較以前高一點點，仍與中期目標相一致。」

EPFR最新資金流向統計（至3月6日）歐股市上周再吸金6億美元，已是連續36週流入，此紀錄是2006年來最長連續流入記錄。英傑華基金總代理第一金投顧表示，歐元區各國經濟情緒指標持續向上，帶動對景氣尤其敏感的歐洲不動產景氣回春，統計近三個月來歐洲不動產指數漲11％，超越MSCI歐洲指數的7.39％表現。

英傑華基金總代理第一金投顧預期，歐洲不動產證券市場將持續受益於景氣回溫帶動的資金流入效應，歐洲不動產證券市場具有較高的股利殖利率和利差，低利率環境與逐漸改善的總經環境，都支撐著市場對歐洲不動產證券的需求。

英傑華環球投資表示，歐洲不動產市場內不同區域表現分歧，以英國企業表現最為優異。英國家庭2月房價景氣指數再度創新高紀錄，顯示英國房市熱度加溫。英傑華歐洲不動產證券基金也持續加碼英國部位，預估2014-2018年英國不動產價格平均年化報酬約6.5％。

英傑華基金總代理第一金投顧分析，展望未來，低利率環境與逐漸改善的總經環境，將支撐市場對歐洲不動產證券的需求。目前英傑華歐洲不動產證券基金投資組合中REITs比重約70％，另部分直接投資房地產類股，雙向參與REITs高殖利率優勢及房地產類股高成長。