法拍市場幸運的確可挖到便宜物件，但也要小心誤觸地雷！4月3日將執行第1拍的知名婚宴場地「麗庭莊園」，僅有建物底價就要1億8210萬元，但地上權設定權存續卻只到上月底，得標者會變成非法占用，成業者口中的地雷案。

已是第3輪法拍
麗庭莊園是北市少見教堂造型婚宴場地，2006年開幕，吸引藝人郁方在此辦婚宴，連歌手陶喆與蔡依林也曾前往取景拍MV。
待拍建物總面積1265.35坪，所有權人長興婚禮事業有限公司2007年即以8000萬元，轉讓經營權給日本婚宴公司「迪詩」，每月租金87.5萬元，因地主拒絕續約，已在上月底吹熄燈號。

「這已是第3輪釋出法拍。」寬頻房訊查詢麗庭莊園法拍紀錄，2009年2拍底價7691萬元，因不明原因停拍；2012年應買底價2億3213萬元，僅拍賣建物1坪約10.99萬元。待拍戶雖屬點交物件，但法院筆錄顯示地上權設定權利存續期只到2月底，地上權已經消滅，建物所有權應移轉給地主。

地主標下才有用
寬頻房訊直言，筆錄載明地上權已過期，建物所有權又歸土地所有權人，「建物不是你的，地上權也不是你的，標下來沒意義，何必花錢去買一個空的東西？」富屋房屋所長黃建融表示：「建物只有地主標下才有用。」猜測是逼債務人還錢的手段。
大面積廠辦難尋，晶發光電股份有限公司台南善化3989.11坪廠辦，3拍底價6億7815萬元，昨以7億2100萬元標出，溢價6.3%，據了解由一家材料公司標走。拍出廠辦位於北園一路11號，土地屬國有，另含381宗動產，動產金額逾4億元。

日本「全能住宅改造王」的居家裝修技術，現在在台灣也能實現！永慶房產集團與Panasonic集團旗下的PanaHome台灣松下居家合作，聯手跨足台灣居家修繕市場，PanaHome海外事業部本部長灘本将人接受本報獨家專訪表示，台灣是PanaHome進軍海外市場的第1個據點，希望在台灣提供機能性與效果性兼具的居家環境。以下為專訪紀要：

記者問（以下簡稱問）：PanaHome目前組織架構為何？為什麼會選擇台灣為進軍海外第1個據點？

灘本将人答（以下簡稱答）：PanaHome為Panasonic集團直屬公司，以住宅、裝修事業為主，一澤貿易是Panasonic的材料代理商，因此在2010年3月與一澤在台灣成立「台灣松下居家」，其中，日本PanaHome占60％股權、一澤占40％。

PanaHome去年10月起分為4大事業領域，2012年海外事業營收5億日圓，預計2013年營收可成長3倍達15億日圓，2015年預估可成長14倍達70億日圓。

在亞洲地區中，感覺到台灣比較喜歡日本文化，且Panasonic品牌在台灣有51年歷史，對品牌有一定的瞭解，因此，選擇台灣為進軍海外第1個據點。

問：請問日本的裝修設計與台灣市場有何不同？

答：日本民眾通常蓋1棟房子，過了25?30年就會整個重新拆除重建，民眾期望居家著重在機能性、長期使用為主；相較日本，台灣民眾通常重視比較漂亮的設計感。

舉例來說，日本人到60歲左右已達退休年齡，生活形式就會改變，開始會考量無障礙空間的設計，先想到以後會發生的事，在未實際發生前就會先做改變。但比起機能性，台灣較強調視覺效果性，PanaHome盼在台灣提供機能性與效果性兼具的居家環境。

問：PanaHome可為台灣居家裝修注入何種新思維？

答：在日本以個人住宅來說，通常會在外牆做斷熱材或窗戶雙層玻璃的改裝居多，且對居家的換氣功能愈來愈重視，PanaHome提供全熱交換器的功能，盼將這3種技術引進台灣，依照自然換氣功能降低能源的使用量。

此外，台灣環境溼氣較重，並不是開除濕機就能解決，必須從建材著手，PanaHome也有所謂的調濕建材，這些技術不管是1戶建的住宅（透天），或是公寓大樓，都可以進行裝修。

問：為何選擇與永慶房產集團合作？

答：PanaHome目前主要客群以雙北市居多，現在也有中南部客人詢問，未來將沿高鐵沿線區域為發展據點，但因目前客源數量尚無法達到增設營業據點的條件，所以希望藉由永慶房產集團綿密的通路、豐富的資源，創造出雙贏的局面。

潤泰新(9945)近期營運面多空雜陳，該公司去年底因一次認列轉投資中國大潤發的評價利益，致全年EPS高達29.03元，不僅成為營建股獲利王，也創下公司歷年高峰；惟該公司近來也飽受豪宅買氣急凍、公司人員遭檢調調查、以及內湖捷運站聯開案進度落後、權利分配比例有疑慮等問題，對此，該公司總經理李志宏表示，上述問題公司都不擔心，且不影響營運。

近期在政府積極查稅下，豪宅買氣直直落，因此有法人發出研究報告表示，潤泰新位於植物園附近的豪宅案「松濤苑」，今年銷售狀況恐不樂觀。對此，李志宏表示，「松濤苑」目前正進入完工最後裝修階段，由於豪宅產品要精雕細琢，因此全案仍在較複雜的內部工程中；至於銷售率，公司完全不擔心，因為該案僅少少20戶，產品也具特色，已吸引不少豪宅客層有興趣，公司對潤泰產品相當有信心。

而對今年的房市景氣，李志宏則說，每個人對景氣看法不同，不論如何，潤泰新在市場的供給量和市佔率極低，產品也都有其市場區隔，所以公司不需顧慮景氣，好產品一定受青睞。


外界矚目的捷運內湖站聯開案，是否出現工程延期，或權利分配問題，對此，李志宏表示，目前公司的工程進度確有部份的延遲，不過，權利分配仍在進行中，預料全案進度不致受影響。

至於日前公司遭檢調調查，李志宏則表示，公司不明白檢調調查的事由，公司也全力配合，而目前的人員都正常工作，未受任何影響。

大華建設(2530)今(18)日赴證交所進行重大訊息說明，擬出售公司近年的代表作－內湖「大華湖閱」3戶及3車位預售屋予關係人，共計217.35坪、總成交金額1億5530萬元，處分利益約2965萬元；由於此案將於明年下半年完工，屆時才能進行交屋、認列收益。

「大華湖閱」為華建去年推出之預售案，該案位於內湖區石潭段，總銷高達75~80億元，是華建在近年完成營運體質調整後推出的最大規模個案、並被公司視為近年的代表作。華建副總暨發言人陳志誠表示，此次關係人購買3戶，主因對本案的地點及整體規劃設計極為滿意，未來關係人為自用、置產或投資則不得而知。

而據華建公告，此次購買的關係人包括董事長夫人蘇佩蒂、公司的董事及配偶林柏峰和翁主治。


外界則估算，「大華湖閱」預售時的成交價約在80~90萬元，而此次關係購入價格，3戶、3車位共217.35坪，共1億5530萬元，扣除車位後，每坪單價約在80萬元，符合市場行情。

陳志誠則表示，目前「大華湖閱」全案已售8成多，並將在明年第3季或第4季完工，屆時才可望挹注業績收益。

華建去年和今年均處營運空窗期，法人估，該公司去年業績僅在損平邊緣，今年還可能虧損；但隨著明年「大華湖閱」完工交屋，全案總銷逾75億元，對華建的EPS貢獻度在5.5元左右，若該案順利在明年小幅入帳3成至5成，則可望使公司的業績達到1、2元，將為近4年來最佳成績。

實價登錄「店租王」現身，即將在台開幕的韓系藥妝innisfree，以每坪2.75萬元租下台北站前商圈的三角窗店面，成為原店租王東區商圈的服飾品牌iROO遷移後的店租王。

不過店租行情最高的仍位於東區商圈，實價登錄店租前10名，就有六件位於東區。

挾熱門韓劇「來自星星的你」收視熱潮，飾演千頌伊一角的全智賢劇中愛用的innisfree唇彩也在拍賣網站上造成粉絲搶購，而innisfree在台灣第一家門市，選在站前商圈的館前路與開封街一段的三角窗店面，預計4月4日開幕。根據實價登錄資料顯示，這間26.83坪的店面，月租金高達73.85萬元，換算每月每坪2.75萬元，租金水準比美東區的一線店面。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，站前商圈屬於台北市重要的交通據點，加上有NOVA與補習街等人潮，近來有愈來愈多平價商旅營運，搶攻陸客自由行商機。

日前開封街上有8坪的小店面，以每坪613萬元創下「店王」的交易紀錄。這次innisfree以每月每坪租金2.75萬元租下「店租王」，幾乎是台北市A級辦公大樓租金的九倍。

不過據實價登錄資訊顯示，去年店面租金最貴的十件店面，站前商圈僅有一件，有六件都位於東區商圈，另外永康商圈與西門町商圈也各有一件店面，以忠孝東路四段為主的東區，仍是全台店租行情最高的區域。

房市年度黃金大檔329檔期將屆之際，台北市政府聯合財政部國稅局和市府稅捐、地政、建管等局處，最近破天荒聯手展開預售屋聯合稽查行動。

最慢4月初 公布稽查報告

台北市副市長張金鶚表示，台北市將針對逾50多處的銷售中的預售新案，抽樣稽查，希望最慢4月初對外公布稽查成果，為房地產交易秩序把關。

過去，台北市曾舉辦過預售屋抽查行動，但今年卻首度擴大規模，並破天荒取得財政部部長張盛和首肯、聯合財政部國稅局，由中央政府和台北市政府聯手出擊。

據悉，北市府目標是2個月內完成抽查大約24個預售新案；迄今已經有多家建商和代銷業者的新案，被聯合稽查小組「突擊檢查」。

張金鶚也坦言，預售屋聯合稽查小組迄今已經稽查了台北市10個新案接待中心，目標是針對台北市銷售中個案，而且採取隨機抽查。

地毯式抽檢 銷售報酬也查

張金鶚指出，抽查的重點，從預售屋買賣定型化契約、建造執照、樣品屋搭建、經紀人執照、房地產廣告和海報、銷售行為和流程、土地使用分區、產品規劃，一直到查紅單、查銷售報酬都有；最重要的目的，是要保障消費者權益，為不動產交易秩序把關。

張金鶚表示，目前還在抽查階段，因此市府也不便透露到底會稽查哪些工地接待中心？目前哪些業者涉及違規的可能？市府統統都不便對外說明或透露，以維護業者應有的商譽和形象，維護業者正常的交易行為；估計要等到3月底、或最慢4月初，市府將正式對外召開稽查成果說明會。

這是張金鶚擔任台北市副市長之後，繼去年整合地政局主動對外公布房價資訊，7月再公布「台北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範」以來，2014年第一波的跨中央和地方政府的房市稽查行動。

建商擔憂：是白色恐怖嗎？

台北市政府聯手財政部國稅局，針對銷售中的台北市預售屋和新成屋接待中心，展開聯合大稽查。建商私下透露，此舉爭議最大的是，官員竟然要求業者提供已購屋的客戶姓名、戶別、交易價格、身份證字號等個資，猶如房市「白色恐怖」。對此，房產業者的立場只有4個字：「恕難照辦」。

建商指出，政府與其大動作的聯手稽查，向業者「下馬威」，還不如採取更積極性的政策和作為；例如，清查閒置中的市有土地，採取BOT或出租並經營50年的模式，提供年輕夫婦或弱勢族群，以廣建出租住宅和社會住宅，還比較有意義。

據悉，昨天市府官員和財政部國稅局出動20幾位官員，浩浩盪盪進駐台北市某處百億規模的預售新案接待中心展開稽查；且稽查前2天，已告知業者，要求提供建造執照、預售屋買賣合約書、經紀人名稱和執照、報紙廣告和海報、派報等銷售資訊、給予經紀人或代銷業者的銷售報酬、土地使用分區、產品規劃內容是否符合使用分區、是否轉讓紅單等行為。

建商透露，市府官員竟然也要求業者提供已經購買的客戶，其姓名、戶別、樓層、面積、購買價格、以及身份證字號等涉及隱私的個資，令建商十分驚訝。但後來，建商堅持不予配合。

另外，官員也向業者要求提供支付「小訂」或預約單的客戶名單。對此，業者也堅持不予外流，只能提供官員「李○○」等去識別化的姓氏、已售戶數、未售戶數、總戶數等資訊。

市府稽查小組停留約55分鐘後離去，不過業者感慨，目前政府在庶民主義掛帥，一手砍獎勵容積上限、發照延緩、大舉查稅和追稅，另一手卻「天價」標售地上權土地和市府分回捷運住宅，其實市府擁有的籌碼相當多，何不採取更積極性的作為，廣建出租住宅去照顧更多族群。

現行容積移轉多為私人買賣且資訊不透明，常讓外界質疑有炒作空間。台北市長郝龍斌昨宣布，市府將辦「容積銀行」，由市府做莊，建商繳代金給政府換取容積，代金則作為公共開發使用。學者與建商均認同此政策美意，但學者直言北市府應先擬定代金用途，而非走一步算一步。

台北市政府將成立容積銀行，未來建商移入容積須向政府繳納代金。資料照片
現行容積移轉制度是開發商購買公共設施保留地後，捐給政府換取可建築容積，雖不得超過移入基地法定容積的40％，但北市土地有限，容積移轉換取高額利潤的把戲仍讓建商樂此不疲。

「公共財回饋居民」
對此，台北市副市長張金鶚去年3月曾以學者身分指出「容積是公共財，應回饋給居民。」時隔1年，容積銀行已非紙上談兵。都發局局長邊泰明表示，日後開發申請人提出申請，政府會進行都市設計審議和容積代金估價，確認基地環境適合的容積量體，由3家估價師評定後向開發商收取代金，代金作為公共建設、公營住宅等用途。他也舉例，2011年曾許可大安區、中正區約156.24坪的道路用地容積移轉至內湖區工業區，移轉容積達1502.6坪，換算移出及移入的容積等同1坪換9坪。近3年北市核發52件、價值約350億元的容積移轉案件，換算容積銀行可得350億元。張金鶚說：「可杜絕公共利益落入私人口袋、增加政府財源。」
營建署現正研擬《都市計畫容積移轉實施辦法修正草案》，讓各地方政府都可成立容積銀行，北市府本月底將相關草案送審，法規公布後3年為落日期限，緩衝期內開發商容積移入量至少一半以代金換取，剩餘容積可在民間購買。

業者擔心程序冗長
容積移轉改為政府做莊，中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶認為，對建商影響不大，因北市土地太難取得，建商沒其他選擇。忠泰建設副總經理瞿世泉則表示，政府執行可減少爭議，但擔心行政程序冗長影響開發。

都市計劃方向不明
「容積銀行可減緩過去移轉失控情形，但對都市發展並無實際幫助。」德明科技大學副教授花敬群直批，政府沒有掌握容積分布，使外圍行政區不斷移出容積、灌入市中心，雖說政府指稱代金可投資公共建設，但現在並未擬定專款專用作法和優先區域，看出北市府對都市計劃並無明確方向。

【報你知】容積銀行
台北市都市發展局局長邊泰明表示，容積銀行是由政府主導容積移轉過程，開發商提出申請購買容積，政府同時進行都市設計審議、與容積代金估價；都審會確定核發容積多少，代金則由政府委託至少3家專業估價機構評定，確定金額與核准容積比例後，便向開發商收取代金、核發許可。

豪宅容積移入 15樓變17樓

容積移轉與城市風貌息息相關，信義計劃區建築物高聳的天際線、對照西區老舊低矮的建物景觀，便是高低建築容積的具體呈現。

移轉會影響總銷
信義計劃區指標豪宅「皇翔御琚」、「陶朱隱園」均有容積移轉情形，讓建築高度和總銷金額得以「長高、長大」，如「皇翔御琚」原規劃自大稻埕移入容積，將原設計15樓的建物拉高到20樓，引起周邊豪宅居民反對，最後台北市政府只核准約28％容積移轉，才讓「皇翔御琚」降到17樓。

近期大安區瑞安街都市更新案也因容積移轉惹爭議，173坪基地增加33％的移入容積，原4樓公寓擬建12層樓，影響周邊公寓的日照權。

建商將低房價區的公設保留地容積移入市中心蓋高價住宅行之有年，淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，容積移出地區沒有機會開發，移入的地區過度開發，兩者都不是好事。


工商時報
估進帳上兆 北市府 作莊賣容積

創全國之先，台北市政府首推容積銀行！台北市長郝龍斌昨（18）日宣布，市府修正「台北市容積移轉審查許可自治條例」，給推動容積銀行一個法源基礎；他強調，都市容積是公共財，未來會以容積代金方式實施容積銀行制度，讓容積增額利益歸公。

根據北市府都發局估計，台北市可以取得容積增額的接受基地高達592公頃，以容積價值每坪100萬元計算，容積銀行的總容積價值超過新台幣1兆元。

台北市政府將擇定捷運周邊800公尺、都市更新、整體開發等地區作為容積增額的接受基地。

都發局長邊泰明指出，現行容積移轉制度是由私人自行買賣，因市場資訊不透明、不公開及中間人介入，導致原公共設施保留地地主的權益，未能受到充分保障；此外，也衍生公共設施保留地取得無效率、接受基地環境衝擊及容積跨行政區移轉等問題。

北市府指出，台北市自民國97年度開始開放道路及公園綠地容積移轉以來，取得約6公頃的公共設施保留地，但市府也核給約18公頃的建築容積作為對價。

容積銀行實施後，邊泰明表示，開發商如有容積增額需求，經市府針對接受基地周邊的環境衝擊、公共設施等條件審議，就可算出可拿到多少容積移轉，並算出代金，開發者只需繳交代金即核給容積，程序簡便透明。

至於容積代金的價格，都發局指出，將由市府委託三家以上專業者查估（費用由接受基地所有權人負擔），以市價為計算基礎，並考量開發者營建、管銷成本及合理利潤（市府初步定為15?20％），以確保容積代金制度符合公平正義，並具有實際的可執行性。

台北市副市長張金鶚指出，容積銀行是實踐房屋政策社會公義最重要的一步，並可讓接受容積移轉周邊的環境衝擊降到最低。

至於收取的容積代金如何運用？邊泰明指出，未來是以基金或專款專用方式運作還要進一步討論。但容積銀行內所有取得的容積代金，會用於市府需取得的私有公共設施保留地，並研議擴大適用公共建設（包括公營住宅）等用途。

邊泰明強調，目前每年僅編列3億元做為徵收公共設施保留地，但近3年（民國100?102年），市府共核給約350億元價值的容積，換算每年有近百億元容積代金收入，等於是30年的徵收預算，因此，推動容積銀行，對未來徵收公共設施保留地時程必會加快。

現有容積掮客 限3年出清

台北市決定推動容積銀行，為減少現有容積買賣掮客反彈，北市都發局長邊泰明說，新法規公布後，現行制度會有3年落日緩衝期限，捐贈公共設施保留地、歷史建築等送出基地，仍可獲得容積；但接受基地以現行制度取得的容積，不得超過容積移入量的50％。

都發局指出，以接受基地來說，如果可購買40％的容積移轉移入量，在法條通過3年的落日期限內，只能向民間購買50％容積移轉，剩下的50％須以繳納容積代金取得。

民間出售容積業者在3年落日期限內，仍可透過買進歷史建築、捐贈公共設施保留地等取得容積移轉，賣給開發商。

但3年落日期限過後，只有歷史建築、古蹟可換得到容積移轉，所有捐贈公共設施保留地就無法取得容積移轉，也就是說，未來「道路換容積」將成歷史。民間容積移轉出售業者，只能透過買入歷史建築、古蹟來取得容積移轉來出售給開發商。

至於開發商，在落日期限過後，可以100％向容積銀行購買容積移轉，或透過歷史建築和古蹟換容積的方式，來取得增額容積。

南山64.53億 高價買容積

台北市財政局副局長張治祥指出，南山人壽是以64.53億元、接近市價的價格，向市府買回原先捐贈的5,383坪樓地板面積，和「容積銀行」制度中開發者以容積代金購買容積移轉，實質內容不同；但兩者都是反映市價，達到公平、公開、公正的精神是一樣的。

張治詳指出，南山人壽購回的樓地板面積，原先是依法規定要捐贈給市府做公共使用、設施的樓地板面積；不過，南山希望以代金方式購回。

張治祥表示，當初南山人壽申請購回世貿二館擬捐贈的5千多坪樓地板，是以「臺北市建築物附設停車空間繳納代金及管理使用辦法」，估算代金金額約30餘億元，沒有反映市價；為確保市府權益，經考量該法令實施迄今已近20年，是否符合市場行情宜再詳細評估，因此特責由財政局委託地政局推薦的5家優良不動產估價師，依其專業評鑑提出鑑價金額，以每坪近120萬元、接近市價，總金額64.53億元出售，且經過市府市有財產審議委員會審核通過。

張治祥認為，因為該容積僅南山人壽可購回，且市府核定的代金金額，高於南山人壽委託不動產估價師的估價金額、又接近市價，這應屬於合理價格；而且未來50年後，南山人壽應將取得之樓地板面積無償移轉予市府，非一般賣斷容積的情形。

久未有店面交易的SOGO商圈，睽違2年終於有新交易！知名運動用品通路代理商萬岳在本月初砸下近6億元，買下忠孝SOGO旁的金店面，單坪成交價格超過千萬元，遠遠超出行情。

地籍謄本顯示，忠孝東路四段55號的1、2樓店面本月4日出售給勝岳國際企業與奕勝國際企業，也就是運動用品商萬岳，業者以抵押貸款金額推估成交總價約6億元，平均成交單價約1360萬元，若扣掉騎樓面積價值8000萬元，平均每坪成交價達1303.2萬元。

推算報酬率近2％
高力國際零售服務部經理黃齡慧指出，該筆交易遠超出市場行情，目前東區店面行情成交價小坪數店面約每坪700∼800萬元，一般店面約300∼400萬元間，目前租金行情約每月80∼90萬元，回推租金報酬率近2％，買方應是看好後續增值潛力才下手。對此，勝岳國際企業沒有回應。

第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，靠近SOGO附近的東區商圈至少有2年沒交易，去年2月頂好名店城有店面以2.61億元、單坪1145萬元成交，原是東區最貴，萬岳這筆交易將刷新紀錄。不過頂好名店城店面實價並未揭露。

台灣房屋SOGO特許加盟店總經理施光明表示，該筆交易可望帶動東區店面行情，由於東區是黃金商圈，再加上燙金門牌效應，是吸引買主進場置產主要原因。

平均租金東區最貴
而去年實價揭露最貴店面租金，信義房屋指出，為位在站前商圈的館前路三角窗店面，每坪月租金高達2.75萬元，由韓劇「來自星星的你」中千頌伊愛用的彩妝業者innisfree承租，同時去年租金前10貴的店面中有6成都集中在東區。

近幾年，各地重劃區及區段徵收新開發區，都被建商做為豪宅開發，不過，新北市長朱立倫昨（18）日指出，未來，新開發地區部分抵費地將留供興建社會住宅。

新北市政府地政局指出，首批區段徵收抵費地做為社會住宅的規劃，座落在新店中央新村北側開發案。內政部若審查通過，預估上半年就能公告徵收，下半年動工開發，基地總面積39.8公頃，可望釋出0.9到1.5公頃的土地來興建社會住宅。

朱立倫是在昨日的市政會議中，明確指示未來新開發區也應納入社會住宅考量，讓年輕人也能享受更優質環境及實現居住正義。

朱立倫表示，區段徵收後除一般公共設施用地外，對於超額盈餘的部分或一定成數，留部分作為社會住宅；朱立倫認為，目前沒有其它縣市這樣做，新北市開始推動，盼成為典範。

朱立倫指出，新開發區常被批評是新豪宅區，或是僅供特定族群享受土地開發成果，如今把社會住宅納入一定成數，可提供年輕朋友有機會進住新開發區，配合城鄉局容積獎勵來做，一定能讓社會住宅百花齊放。

新北市政府地政局表示，區段徵收後分回抵費地，未來將不再全數標售抵付開發經費後繳入平均地權基金，而是把部分土地以成本價標售城鄉局來興建社會住宅，「只租不賣」也能實現居住正義及享受開發後的優質環境。

曾傳出一坪成交價高達185萬元的大直水岸豪宅「忠泰交響曲」，最近在實價登錄網上出現一筆交易紀錄，每坪僅以131.75萬元出售，等於以近七折的價格出售，引起當地房仲業者討論，直呼價格不符合行情。

根據內政部實價網資訊顯示，該交易紀錄時間是去年11月，成交總價為億5千萬元，扣除車位的數及價格計算，每坪價格約為131.75萬元。當地房仲業者發現都直呼「怎麼那麼便宜！」因為這與市場行情有一段明顯落差。「忠泰交響曲」曾在2010年傳出頂樓以每坪185萬元的價格轉售，隔年又再創新高，以每坪超過200萬元的價格賣出，而今每坪約131.75萬元的價格，幾乎是以不到七折來轉售。
台北市最高貴的水岸豪宅聚落，便屬大直重劃區，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，目前大直擁有水岸第一排景觀、屋齡已有十五年以上的一般中古屋，每坪行情就有100到120萬元，新成屋每坪則至少150萬元起跳，更何況是「忠泰交響曲」這樣頂級的豪宅，每坪行情照理說應有180到200萬元的價格。

包括台積電董事長張忠謀、明基董事長李焜耀等科技業大老闆，都持有在大直水岸的豪宅，當地房仲業說，大直水岸第一排豪宅的行情若真的縮水了三成，那這些企業大老闆的身價恐將跌落不少。業者指出，該筆交易實價揭露後，有不少豪宅住戶感到驚愕與困惑，特地跑來房仲店頭探詢到底發生了什麼事，深怕自己持有的資產價值大幅縮水。

根據房仲法務分析，會出現與行情落差甚大的轉售價格，有可能是持有法人為了節稅，壓低交易價格，來減少買賣相關的移轉稅率，或可能是想要透過資產移轉，將營業項目移至投資項目，讓公司財報變得比較好看。

去年賣房拿不出成本證明的民眾，稅負要變重了。財政部北區國稅局昨（18）日表示，針對未出示買賣交易價格的售屋案件，將部分調升售屋所得課稅比率；其中，新北市全區調升，淡水及五股一口氣調升9個百分點，是全國調幅最高的地區。

官員表示，凡是去年出售房屋卻拿不出成本證明的民眾，可採用最新的個人售屋財產交易所得標準，依據房屋評定現值的百分率估算稅額，由於近年來台北市、新北市房價持續高漲，該標準已逐年往上調整。

北區國稅局表示，轄區內的新北、桃園及金門等縣市，因各項交通建設陸續完工，或升格為準直轄市等因素，房地產價格明顯上漲，因此調高財產交易所得標準。

北區國稅局指出，以新北市為例，去年在新北市各區賣房的民眾，今年5月報稅時，如果未舉證買進成本及出售價格，則必須依據財產交易所得標準，以房屋評定現值的14％至33％，申報綜合所得稅。

其中，房市交易熱區的淡水及五股區，自今年起，課稅比率由14％一舉調升至23％，不僅是新北市轄區課稅最重的區域，高達9個百分點的調幅，也是全國增稅最多的區域，後續效應備受外界關注。

至於板橋、新店及三重等8行政區，金山、萬里等12行政區，以及三峽、深坑及八里等地區，售屋課稅比率一律調升5個百分點；而板橋、新店等8個行政區，將按房屋評定現值的33％課稅，在新北市中課稅比率最高。

桃園縣因在航空城計畫、機場捷運及高鐵特定區開發等重大公共建設的帶動下，帶動當地房價上漲，今年起也調升售屋所得的課稅比率，調幅自1％至8％不等，其中以八德、蘆竹由12％調升至20％，調幅最高。

另外，受惠於小三通開放陸客觀光，加上金門工商休閒園區的發展、社會福利良好等因素，金門縣各區也在這波調整之列，將按房屋評定現值的12％課稅，調增幅度為4個百分點。

財政部強調，今年起新增豪宅成交金額的一定比例，計算售屋所得。台北市或新北市房地總成交金額在8千萬元以上，其他縣市成交金額在5千萬元以上的案件，即使售屋者不提出房屋取得成本，國稅局也能按實際售價，依房屋實際收入的15％計算出售房屋的所得額。

太子建設（2511）總經理謝明汎昨（18）日宣布，太子在台中市清水區再購入一筆1,300餘坪土地，累計手中庫存土地已近5萬坪，足以供應2017年前每年百億元推案規模所需。

這塊位於五權南一街與平等東路口附近的1,385坪土地，靠近清水區公所及大秀國小、清水國中，交易金額近3億元，預計明年上半年進場推出地上15層大樓住宅案，主要鎖定首購客層。

此為繼遠雄後，又一家大型上市建商進駐清水購地推案。

太子今年前二月合併營收17.01億元，年增22.06%，昨天股價以14.65元平盤作收。

太子建設主辦的第二屆太子文創盃「樂創台中、搖滾太子」全國搖滾音樂大賽，22日將舉行複賽，計有來自全國34組樂團晉級複賽，同台飆技。

太子位於台中市五期重劃區的「青峰錦」預售案，昨天正式公開。銷售中心特別邀請知名樂團為搖滾音樂大賽熱身，謝明汎還上台高歌一曲，贏得不少掌聲。

謝明汎表示，太子在不動產開發之餘，近幾年全力支持文創產業，去年舉辦第一屆太子盃文創寫生比賽，獲得熱烈回響，今年鼓勵搖滾音樂創作與參與。

謝明汎指出，太子目前庫存土地充沛，主要分布林口、新店、台中、新營、左營等地區。儘管台北土地高不可攀，但受政府打炒房及鼓勵資金往股市靠攏影響，近期交易略有鬆動，太子購地也會更為審慎。

太子今年規劃推案金額370億元，創歷史新高；目前已簽約、尚末入帳金額近200億元，法人估，今年太子營建入帳金額將從120億元起跳，內湖商辦大樓若銷售順利，全年入帳上看160億元。謝明汎說，太子上半年推案集中在329檔期，包括新莊副都心「雲鼎」、天母「太子華威」、內湖潭美辦公大樓等，總銷合計225億元。


太子、遠雄 轉進清水房市
工商時報

繼遠雄建設進軍台中清水區購地後，過去不受大型建商青睞的台中海線，近年鹹魚翻身、吸引大型建商搶進！太子建設總經理謝明汎昨日就宣布，太子購地「順著軌道走」，近日也在清水區購地1,385坪，預計明年上半年進場推案，期望在台中風城打造清水地標。

台中市建築經營協會理事長王至亮表示，遠雄到海線買地，確實為海線房市大大加分，也讓其他大型建商重新評估海線的土地價值。

謝明汎表示，台中市區目前預售新案每坪開價都在「2」字頭以上，位於西濱快速道路上的清水區，每坪開價還在「1」字頭。太子最新購入的清水區土地，地點就位於大秀國小、清水國中附近，初步規畫興建地下2層、地上15層的住宅大樓，30至50坪產品，讓台中首購族也能買得起房子。

此外，遠雄建設去年10月斥資5.65億元、在台中清水區市鎮北段買進5,410坪土地，就是看好清水區距自由經濟示範區的台中港、及台中清泉崗國際機場都不遠。據悉，遠雄未來計畫興建多棟19層大樓，每坪單價「1」字頭，預計今年上半年進場。

在購入台中清水區土地後，太子建設目前在高雄左營、台南新營、新北市林口與新店、台中市清水區等，共擁有約5萬坪土地。若以太子每年逾百億元的推案規模推算，預期庫存土地還可以用到民國107年。

謝明汎表示，目前土地價格偏高，未來若沒有合適的土地，太子寧可放慢購地腳步、審慎購地，尤其是大台北地區，太子已觀察到土地價格似有鬆動跡象。

值得一提的是，由太子建設主辦、萬群地產與亞洲大學協辦的第2屆太子文創盃「樂創台中、搖滾太子」全國搖滾音樂大賽，總獎金高達50萬元，自從開放報名以來、共吸引65組樂團參賽，最後共有34組樂團擠進複賽。謝明汎強調，這證明台灣不是沒有文創人才，只是沒有提供文創舞台。

高雄市開放空間獎勵已經廢除，並且訂有各項容積獎勵上限20％的規定，因此，高雄市不動產開發公會昨（18）日提出「三爭取三建議」，除了持續爭取奢侈稅廢除，也希望建商申請建築執照過程中，有關容積獎勵部分，依照民國102年1月14日公布的都計法高市施行細則規定辦理，不用再送都委會審議，避免冗長行政流程。

高雄市不動產開發公會昨（18）日舉行第12屆第二次會員大會，通過「三爭取」，第一是，持續向財政部爭取廢除奢侈稅，恢復市場正常交易，不要因為打房，限縮民眾申貸第二棟房貸成數。

第二項爭取是，「變更澄清湖特定區計畫（第三次通盤檢討），在101年送內政部審議之後，迄今尚未有結果，將爭取儘速公告實施。

第三爭取是，爭取高雄市簡易都更「小型基地改建容積獎勵辦法」，150坪即可申辦，縮短申請流程為大約3個月。

另外大會通過的「三建議」包括，高雄市政府已經刪除開放空間容積獎勵，因此，建議高雄市政府都發局，依照民國102年1月14日公布的施行細則所訂「各項容積獎勵上限20％」，即適用開放空間獎勵辦法，不用再送都委會審議，避免冗長行政流程。

第二項建議是，針對合併前的高雄縣行政區，高雄市政府近期公告的都市計畫通盤檢討，將原「法定空地二分之一綠地」規定，修正為建築基地不分規模應予以綠化，公會建議刪除「不分規模」的限制，亦即住宅使用面積在300平方公尺以下，免予檢討。

第三項建議是，建議高雄市政府都發局針對都市發展需求，制定合宜的退縮規定，以面臨最寬道路退縮，寬度相同者擇一為之即可，避免影響中小型基地的開發效益。

上周，一位來自中國的投資者與芝加哥當地的一家公司合作，斥資3.04億美元在美國第三大城市購置一棟65層高的寫字樓，這是表明中國對美國房地產興趣日漸濃厚的最新跡象。

上週二，中國信達旗下公司信泰資產管理公司（Cindat Capital Management）與芝加哥地產企業Zeller Realty Group對位於威克大道南311號(311 South Wacker Drive)一棟大廈的聯合收購表明中國投資者的興趣已不止限於“全球門戶”城市，還開始在其他大型市場中追求價值。此舉同樣可能預示著一個新的成員登上了中國對外投資的舞臺。

根據地產諮詢公司仲量聯行（JLL）近期發佈的一份報告顯示，去年中國投資者的境外房地產投資增長了124%，至創紀錄的76億美元。然而，這些交易的絕大部分都分佈在首都或者市區，那裡是很多中國移民感興趣的中心。

這是中國投資者在除紐約、洛杉磯或者三藩市之外進行的首宗重要的美國房地產收購交易。該交易由信達的子公司信泰資產管理公司實施。中國信達是一家上市公司，接收中國國有企業的不良貸款。

像銀行一樣收購

在收購威克大道南311號的時候，信達的投資方式如同一家銀行。信達是在用當前的租金收入購置一處成熟的資產，而不是像中國房地產公司綠地集團（Greenland Group）進軍紐約和洛杉磯那樣承擔更高的風險並從事潛在回報率更高的開發專案。

據房地產研究公司Real Capital Analytics的資訊顯示，信達以每平方英尺約238美元的價格，共支付3.04億美元購買這棟總面積為1,409,448平方英尺（約130,942平方米）的寫字樓。

Real Capital Analytics的數位還顯示，2013年第四季度芝加哥寫字樓的平均售價同比上漲27%，至每平方英尺213美元。而去年第三季度的漲幅是24%。

中國信達和Zeller的聯合行動之所以可被視為投機行為，是因為這兩家公司充分利用了之前寫字樓所有者間的一場法律糾紛而購得優質資產，在這一價值迅速上升的市場，其入住率高達90%。

信達在芝加哥的收購之舉很容易會被拿來與中國的複星集團去年收購第一大通曼哈頓廣場（One Chase Manhattan Plaza）作對比，兩家公司都瞄準了主要市場的成熟寫字樓資產，其租金收益被認為相當穩定。

中國信達加入到中國海外投資者的行列

對於希望瞭解目前中國資金大規模湧入國際房地產市場的觀察人士而言，信達的這項交易還提供了另一位可供觀察的市場參與者。

信泰的母公司——中國信達資產管理公司成立於1999年，以低價從中國大型國有銀行購買不良貸款，並加以運作以此盈利。自從中國信達在去年12月首次公開募股融資25億美元以來，該公司坐擁大量現金，目前看來要投資於美國的房地產業務。

中國信達在芝加哥的收購活動實際上是這家投資公司在美國的第二宗交易。2月，中國信達作為投資合作夥伴，為中國萬科和美國房地產公司Hines和RFR在曼哈頓建造一棟61層的豪華住宅樓提供融資。這筆紐約交易的具體金額未被披露。

宣佈該公司在美國的第二筆投資後，中國信達成為在美國進行多宗大規模交易的中國投資者精英俱樂部的一員。在這份成員不多但不斷擴大的名單中，其他成員還包括上海的綠地集團，該公司在紐約和洛杉磯擁有十億美元的開發項目，另一位是中國的萬科，除了上個月在紐約的交易之外，目前它還在三藩市開發一個住宅項目。

據報導，長三角樓市掀起的降價風暴，目前已刮至華北區域。

3月12日，當《華夏時報》記者來到位於秦皇島開發區的“珠江道12號”售樓處，“我們現在所售房源打六折，大概有100套房左右，均為大戶型現房銷售，均價8000-9500元/平方米，”現場銷售人員告訴記者，該專案是由天洋房地產公司開發，今年6月份就將交房，為了儘快賣出去，開發商承諾，購房後銀行將連續4年每年返還給購房者10%的總房款。

多家房企大甩貨

資料顯示，“珠江道12號”由天洋房地產公司在2009年、2010年進行開發，從2010年開始銷售。

據瞭解，在秦皇島，大打折扣優惠的樓盤還有很多，而且准現房銷售已經成為秦皇島典型現象。例如，去年8月開盤的花園洋房項目南嶺國際均價6300元/平方米，但目前推售的高層打出了“每平方米破冰起價4995元，更享受首付6萬”的廣告。

而將於今年9月底交房的中鐵秦皇半島項目一期，對餘下房源也推出起價5800元/平方米的特價房，但這一項目二期均價則為7050元/平方米。此外這一項目2013年全新加推的23層高層還推出一萬抵五萬的優惠，均價6500元/平方米。

“秦皇島新房的價格普遍在8000-9000元每平方米，但從年初出現了一批單價5000多元的房源，這相當於當地經適房的價格了。”一位房企老闆表示。

開發商陸續撤離

“我們現在撤回了一部分三四線城市的團隊，尤其是北方的海邊小城，”一家全國性房企的老闆表示，“因為現在很多三線城市海景房的產品都面臨著過度飽和的情況。”“據我們瞭解，現在已經有不少開發商逐步撤出秦皇島等三四線城市，重新將目標對準一線城市。”一位分析師表示。

擁有140萬平方米商業區面積的廣州中心商圈天河路商圈將迎來又一個全新商業專案——新鴻基宏城廣場專案。對於日臻成熟且近無餘地的天河路商圈而言，宏城廣場專案可能將成為最後的收官之作。

預計將於2014年底前落成的宏城廣場專案，位於天河城與正佳廣場之間，將打造為一個彙聚購物、餐飲、娛樂、文化和休閒等多種功能的高級商場，可提供四層逾8.3萬平方米的零售樓面。

據觀點地產新媒體瞭解，宏城廣場專案區別於純商業性質的購物中心，項目還將增加帶有“城市公園”概念的戶外體驗區。

對新鴻基地產而言，宏城廣場專案或將成為其在廣州首個入市的純商業項目，而隨著其後天匯廣場專案商場部分的落成，廣州將成為新鴻基地產華南商業佈局的核心。

宏城廣場

根據專案規劃，巨集城廣場專案將建成一座地上2層、地下3層的“魚形”建築，總建築面積不超過11萬平方米，專案工程擬建空中連廊聯通正佳廣場、天河城和體育中心。

位於廣州城市新中軸線上的宏城廣場專案同時還帶有“城市公園”的文化地標功能，除商業配套外，還包括交通樞紐、林蔭綠化區、中軸線穿越區等規劃。

據新鴻基地產披露，宏城廣場專案預計將於2014年底前落成。而從工程現場來看，巨集城廣場專案建築主體結構已基本完成。

新鴻基地產相關人士表示，宏城廣場專案商業運營由租務部門負責，目前具體的專案定位和招商計畫不便透露。但可以預見，新鴻基宏城廣場專案的加入必將在天河路商圈掀起波瀾。

業內分析多認為，宏城廣場專案對天河城、正佳廣場等專案必定會產生影響，但總體而言，新鴻基的加入將促進天河路商圈的整體發展。

“宏城廣場專案的加入可以增強天河商圈的輻射力，其定位肯定會和其他商業物業形成錯位”，世邦魏理仕華南區商業服務部資深董事嚴思慧對觀點地產新媒體表示，宏城廣場專案有利於鞏固天河商圈的地位。

高力國際研究及諮詢部董事陳厚橋則認為，新鴻基地產的加入在促進天河商圈做大的同時，可能會促使其他商業物業在經營管理模式上有所突破，“新鴻基在香港已經有非常成熟的商業運營經驗，進入廣州市場後或許將帶來一些更新的業態和品牌。”

關於專案前景，新鴻基地產2014年中報稱，宏城專案“預租情況理想”。上述業內人士也表示，宏城廣場專案的定位可能更偏向高端路線，基於其黃金地段的位置和新鴻基的商業運營管理能力，預計商業部分足以產生較高的回報。

此外，據熟悉專案的人士介紹，該專案的規劃曾經歷過一段曲折的路程。上世紀90年代，該專案所在地在體育中心規劃中劃歸廣州城建，興建宏城廣場臨時商業建築。2009宏城廣場拆除，短暫變身為亞運市場廣場，隨後再次拆除，於2010年通過招標形式引入新鴻基地產，歷經變化後終於2012年明確商場規劃。

對新鴻基地產而言，宏城廣場或將是其在廣州首個入市的純商業項目，而隨著2015-2016年間天匯廣場專案商場部分的落成，廣州將成為新鴻基地產華南商業佈局的核心。

華南佈局

新鴻基地產一直奉行著住宅銷售物業與商業投資物業並舉的開發模式，作為最早進入內地的港資企業之一，新鴻基地產在北京、上海已有APM商場、上海國金中心商場等商業經營項目。

相較于其於上海等地的商業佈局，新鴻基在華南區域的商業佈局則稍顯遜色。

實際上，新鴻基地產早期在華南區域的商業嘗試為佛山南海廣場，但該專案為新鴻基地產於2006年通過收購所獲，並未參與專案的規劃設計和開發建設。

截至目前，新鴻基地產在廣州有峻林、禦華園、凱旋門等住宅專案，但廣州商業主力專案僅限於均未入市的宏城專案及天匯廣場。

新鴻基地產與富力、合景泰富合作的廣州獵德改造專案天匯廣場位於珠江新城，其商場部分預計將於2015-2016年度落成，預計可提供11萬平方米的商場樓面。

新鴻基地產2014年中報顯示，北京、上海、廣州是新鴻基地產在內地集中發展的主要城市。但新鴻基主席兼董事總經理郭炳江則在業績會上則稱，內地地價仍在上漲，新鴻基內地資產占比已“差不多”。

而對於商業投資，郭炳江此前曾表示，包括了寫字樓商場等在內的商業，“如果有適合的項目以及能夠有合理的價錢買到的話，我們是會做的。”

　3月18日據媒體消息，世茂集團打造的首個海南旅遊地產項目自去年12月開盤以來已錄得銷售約13億元。

　　據悉，世茂•怒放海位於海南省文昌市，借力航太產業，文昌市還規劃建設集旅遊觀光、航太科普為一體的6000畝航太主題公園。而在產品打造上，世茂•怒放海充分結合海南當地特色。

　　據瞭解與三亞、海口等海南傳統的旅遊城市相比，文昌現在正處於價值窪地，房價保持在7000-8000元，甚至更低，而世茂•怒放海目前的售價也在8000元/平方米左右。

　　而據世茂怒放海銷售主管王振興介紹，世茂怒放海的客群包括海南傳統客群，其中重慶客群占24%，北京上海四川均占11%，並且未來世茂集團或繼續在海南再拿地。

　　另悉，3月7日晚間，世茂集團旗下的世茂房地產公佈截至2014年2月28日止兩個月未經審核營運資料。

　　資料顯示，世茂房地產於2014年2月的合約銷售額約為27.1億元，合約銷售面積為25.47萬平方米，同比分別下跌17%及6%。2014年2月平均銷售價格為每平方米10634元。

　　截至2014年2月28日止兩個月，該集團的累計合約銷售總額約為57.68億元，累計合約銷售總面積為49.59萬平方米，同比分別下跌22%及18%。

中國房地產估價師張宏業日前表示，受前海開發受到海內外的關注，緊臨前海的深圳寶安區的土地，尤其是商業中心區已開始趨漲，前景值得注意。

文匯網報導，2010年8月國務院批覆「前海深港現代服務業合作區總體發展規劃」，明確把前海設成為粵海現代服務業創新合作示範區，前海效應不斷升溫。去年啟動發售前海區內六幅土地，均以理想地價成交。作為前海輻射區之一，寶安中心區盡得地利之優勢。

南山是成熟社區，但寶安區則還在開發期，尤其是寶安中心區，無論是房產總量和單價，寶安區處於上升期，但南山區則已發展成深西主要高級住宅，休閒旅遊及購物服務中心區域，可見寶安區發展潛力優厚。

張宏業表示，前海是國家重點開發的經濟區，引來中外企業巨大意願投資，但其對准入企業和資金鏈的需求門檻頗高。前海首個甲級辦公樓項目有望年底預售，明年下半年將有三個項目進場，相信會成為深圳市辦公樓新指標，均價或會達到六點五萬至八萬元/平方米，且平均租金會與福田區看齊。

根據前海土地用途比例，辦公室/商舖/居住（含商業公寓）各占61%、9%及15%，可以預期前海上班族會於前海上班，寶安吃飯和居住，一些後勤單位及下游企業更會進駐較低成本的寶安中心區。

張宏業表示，寶安中心區是深圳城市雙中心之一前海中心的主要組成，是主攻生產性服務業與總部經濟，一些大企業如騰訊已搶先進駐多年。

據中國房企和開發商披露的數據顯示，中國「各地方政府」才是隱藏在中國最大的「房地產開發商」，依靠土地出讓金和樓市稅收賺的盆滿缽滿後直接推高了房價，令廣大民眾望樓興歎。華遠地產老總任志強近來首次表示，做了十幾年房地產，今年最擔心。


新華網罕見刊文「專家稱中國房地產泡沫崩潰時間就在今明二年」，釋放形勢危急的強烈信號。圖為2013年7月北京一個地產公司銷售員舉著看板招攬顧客看房。Getty Images

中國官方媒體新華網2月8日刊文警告「專家稱中國房地產泡沫崩潰時間就在今明二年」，釋放中國經濟形勢危急的強烈信號。中國經濟學家茅于軾認為，房地產泡沫根本沒可能軟著陸只有崩盤；另一經濟學家謝國忠則認為，中國房地產泡沫大到史無前例，銀行要出大事不可避免。


據中國房企和開發商披露的數據顯示，中國「各地方政府」才是隱藏在中國最大的「房地產開發商」，依靠土地出讓金和樓市稅收賺的盆滿缽滿後直接推高了房價，令廣大民眾望樓興歎。同時房地產泡沫越來越大，導致「鬼城」遍地，三四線城市尤為突出。

華遠地產老總任志強近來首次表示，做了十幾年房地產，今年最擔心。他認為美國聯准會宣布退出量化寬鬆政策，不動產登記條例將出台，多種因素疊加後，中國拋房潮將至。

新華網發文示警

新華網在2月8日文章中說，「現在無論是房價上漲還是下跌，對中國經濟和社會的負面影響都是災難性的。」也就是說房地產業已經把中國經濟逼入進退唯谷的境地。

文章認為中央政府唯一能做的是，一方面通過微調，穩定一二線城市的高房價，最好隱中有降。另一方面，通過改革收入分配體制，增加民眾收入提高其購買力。最終使得房地產泡沫達到軟著陸。

文章還稱，「現在離房地產崩潰雖還有些日子，但崩潰時再調整為時已晚。」並警告中國應該警惕和警醒，千萬不能重蹈覆轍。

北京房市進入寒冬

進入2014年，北京房市也和天候一般，跟著來到了寒冬。無論是新房還是二手房，1月分的成交量都比去年同月大幅下降五成以上。

除了整體成交低迷，高端住宅成交更是銳減。2014年1月分，北京單價5萬以上的新建住宅成交155套，比前一個月下降28%；千萬以上的住宅，成交量更是下降了45%。業內認為，高端房市成交急遽減少的主要原因有三點：一是不動產登記、房產稅等傳聞影響市場預期，部分購房者出現觀望；其次，2013年年末高端住宅拿預售證受到政策壓制，影響了年初的供應；此外，整體2013年土地供應逐漸增加，多個高端項目都將在2014年集中上市，導致2014年高端市場的競爭較為激烈。

新房市場冷淡，二手房市場同樣如此。中原地產研究部統計數據顯示，2014年1月分，北京全市二手住宅網簽總量8,772套，比前一個月下跌20.1%，與去年1月分同期的網簽量相比更是大幅下跌了55.2%。這也是繼2013年7月後，北京二手房交易再次下跌萬套。

茅于軾：房地產沒可能軟著陸

中國著名經濟學家茅于軾表示，「房價有泡沫就是不知道甚麼時候破，過段時候房價要逐漸往下掉。」對於各地經常出現「地王」的現象，茅于軾認為這就是房地產泡沫，「泡沫破裂前房價還是往上漲，等破了房價掉下來了，大家就傻眼了。」


至於中國官方希望透過政策可以讓房地產泡沫軟著陸，茅于軾則認為，「這個有可能，但這是長時間，需要十年、八年，不是馬上能見效的事情。遠水解不了近渴。」

謝國忠：銀行要出大事

前摩根史坦利亞太區經濟學家謝國忠則認為，「中國房地產泡沫大到史無前例，體現在量上，在中國搞房地產就像搞『大躍進』一樣，你去數數有多少房子在造就知道了，有多少是空房子，這是史無前例的。」


他建議很多城市政府大樓前掛的「為人民服務」的標語，應該換成「上帝啊，再給我一個泡沫吧」，因為現在都是靠泡沫過日子。中國的小城市都已經爆了。

他還認為，中國的債務核心問題，是開發商和地方政府，其債務都是用地產做抵押，而2014年內的總債務可能回到116兆，大部分的債務都與地產有關。他警告，「最終爆發的時候，銀行要出大事是不可避免的。如果領導都覺得不能爆，一爆的話要連鎖反應，所以就捂著，使得問題越來越大。」

興潤置業百億貸款還不了 陸經濟蒙陰影

疑慮加深
中國又傳企業違約事件，浙江地產商興潤置業投資有限公司負債35億人民幣（172億元台幣），無力償還近24億人民幣（118億元台幣）銀行貸款，金額之大屬罕見，更讓市場對中國經濟前景疑慮加深。

儘管興潤置業為未上市私人企業，但欠款牽連甚廣，建設銀行便囊括12億人民幣（58億元台幣），影響非同小可，一度傳出人行與中國銀監會寧波分支機構及奉化政府，召開緊急會議商討對策，盼能抑制風險擴散，避免成為中國的「貝爾斯登事件」，惟遭人行否認。

新屋漲勢逐漸放緩
《華爾街日報》指出，中國房地產開發商砸錢買地建房，但隨中國政府頻頻打房效益出現，房地產商違約事件並非罕見，但興潤置業違約事件正巧發生於超日太陽能公司債違約事件不久後，更使人關注中國企業經營困境。

中國2010年採取措施控制銀行放貸，之後又抑制信託公司放貸，造成許多房地產開發商融資困難，近來隨中國減緩新增信貸政策力度擴大，房地產開發商獲得資金難度更高。

據中國國家統計局昨發布2月房市報告，中國70個大、中城市新屋漲勢已放緩，平均價格年增8.19%，月增幅度達0.27%，低於1月的0.4%，2月共有57個城市房價上漲，相較1月的62個城市，進一步減少，同時包括溫州在內4個城市整體新屋行情較1月下跌。

市場風險意識提高
交通銀行金融研究中心房地產研究員夏丹指出，許多城市房地產開發商已開始降價促銷，房價一定會調整，三、四線城市房價下修程度更高，3~4月是很重要的觀察期。

澳盛集團駐守新加坡信用評級分析師加立摩指出，中國地產商經營壓力增加，所發行債券價格不斷走弱，預期3月營收報告不會樂觀。

惠譽董事王穎指出，超日太陽能公司債違約主要因為自身財政狀況惡劣，但此事件反而有利市場提高風險意識，短期對中國債市影響不大。

王穎認為，非所有中國國有企業都會得到政府支持，主要是能源、安全和食品企業獲得支持較大；反觀小型房產和煤礦企業出現違約風險較大，但對中國經濟影響不太大。

惠譽維持中國信貸評級為A+，前景穩定，認為主要問題是以投資主導經濟增長的可持續性，和金融體系有不確定因素，預期今年經濟增長7.3%。

內房股近期面臨多項負面因素困擾，除人民幣貶值或拖累資產價值下跌外，還因個別小型房企資不抵債或觸發倒閉潮等；不過，本港上市多間中小型房企似乎無懼市況，2014年銷售目標按年大增三至五成，積極性更勝大型房企。它們預期，今年內地樓市不會出現大幅降價，相信房產政策仍將維持寬鬆，房企違約不會蔓延至全國。

合景泰富（1813）去年合約銷售僅僅達標，錄得163億元（人民幣．下同），主席孔健岷表示，今年每季都有新盤推出，可售貨源達350億元，有信心能完成全年210億元的銷售目標，按年增長29%。他預期，今年內地樓市平穩健康發展，不存在大幅降價情況，一線城市樓價將穩中帶升，而三四線城市須視乎供求情況。

奧園（3883）及花樣年（1777）對今年的銷售增長更樂觀。奧園主席郭梓文表示，今年合約銷售目標150億元，增五成；其中45%銷售來自商業物業。營運總裁楊忠指出，旗下的商業物業以銷售為主，今年將繼續出售商業物業以豐富收入渠道，冀可保持良好現金流。

郭梓文預期，今年內地樓市政策仍將維持寬鬆，樓價平穩發展，大城市樓價或有波動，但不會出現大幅降價。

花樣年今年合約銷售目標同為150億元，增長50%。不過，被問到今年首兩個月的銷售卻不足4億元，主席潘軍解釋，今年可售貨源達200億元，但推盤高峰期集中在第二至第三季。潘軍表示，旗下「彩生活」現正按照上市程序進行，有信心年內可分拆上市。

港珠澳橋口岸拓商場酒店

上月底《財政預算案》中，財政司司長曾俊華表明加快「東大嶼都會」研究計劃。發展局昨天表示，最快5月向立法會申請撥款逾2.84億元，研究在港珠澳大橋香港口岸發展商業設施，以及在大嶼山和港島中間水域研究興建多於一個人工島，島上會有住宅及商業發展；港珠澳大橋香港口岸商業部分，則會研究發展酒店及大型購物區。

5月向立會申撥款2.84億

港珠澳大橋兩年後通車，政府計劃在香港口岸的人工島上，興建酒店和商業設施，故此提出就口岸上蓋和地下空間發展做規劃研究，發展局建議下星期二交立法會發展事務委員會，並將於5月向立法會申請撥款，如果獲得通過，今年8月展開為期25個月研究，估計涉及6190萬元。

發展局發言人指出，項目範圍及規模仍有待研究，環境局則稱由於人工島鄰近機場，樓宇高度將受制，不可以超越30米至50米，如果興建酒店，樓層高度將在10層以下。至於地下空間部分則要比較成本及市場需求才可決定發展規模，但估計涉及樓面將達數十萬平方米。不過，局方預計有關口岸上蓋發展研究將於2016年9月完成，料趕不及大橋通車。不過，發展局發言人稱，大橋通車時將會有基本的零售及商業設施配套，至於酒店及大型購物區則需時研究。

人工島三年策略性研究

發展局又建議在香港島和大嶼山之間的中部水域建人工島，並計劃向立法會申請撥款2.226億元，進行為期36個月的策略性研究和勘測工程。發言人表示，早前當局檢視過在本港東部、中部和西部水域發展人工島的潛力，由於本港東部水域被高生態價值的海岸線包圍，西部水域亦受多項大型基建項目限制，惟有中部水域具備有利發展的條件。

政府早前已表示，會研究開發大嶼山東部水域及鄰近地區，打造優質的「東大嶼都會」。發言人稱，「東大嶼都會」將發展成為一個新市鎮及新核心商業區，除此以外，在中部水域其他地方也具潛力發展人工島，發展局發言人表示，是次研究區內興建人工島的可行性，而人工島的數目可能多於一個，島上會有住宅及商業發展，亦會有交通接駁往返市區或大嶼山。現時未有既定的選址、面積及數量，但發言人強調人工島的選址及規模將視乎水流及航道等因素影響。

事實上，去年3月至6月進行有關優化土地供應的公眾諮詢期間，結果顯示公眾傾向支持在人工島發展住宅和旅遊、康樂設施，局方指亦會將諮詢收集的意見一併考慮。如獲財委會通過，今年7月展開研究，3年後完成。

另外，發展局亦建議為深井、西貢污水處理廠，以及鑽石山食水及海水配水庫展開搬遷的可行性研究，預計需撥款1.258億元，為期約2年。而沙田污水處理廠搬往岩洞亦將進行工程勘測，所需費用約3.377億元，有關建議將會提交立法會的委員會討論。

辣招通過三讀後，加上二手業主主動削價，購買力重新釋放，令50個屋苑上半月交投按月急升1.56倍，至395宗。有見及此，收租大王永倫集團藉此二手交投回暖之際，加快沽貨步伐，日前再沽兩住宅物業，今年至今永倫累積拋售7伙，套現逾半億元。

收租大王再拋售兩物業

利嘉閣數據指出，上半月50屋苑共錄得395宗成交，較2月上、下半月彈升1.56倍及48%。其中鰂魚涌旗艦屋苑太古城，迄今錄27宗成交，為近9個月單月成交新高。中原區域營業經理張光耀指出，太古城錄得最新成交為明宮閣頂層連天台特色戶，實用582方呎（建呎675），業主減價50萬元後以900萬元易主，實呎1.5萬元（建呎1.3萬元），亦較同類單位為高【表】。

購買力開始釋放之際，收租大王永倫集團繼續借勢減磅，迄今累沽7個住宅單位，套現近5025萬元。利嘉閣助理分區市務經理余美寶表示，紅磡黃埔花園11期1座高層A室，實用505方呎（建呎597），早前以590萬元放盤，終減6%至555萬元售出，折合實呎1.1萬元（建呎9296元）。資料顯示，單位為永倫集團於1990年以78.39萬元入市，24年間賬面獲利近477萬元。

永倫及有關人士減持的另一單位為鴨脷洲海怡半島1座低層H室，美聯營業經理鄧惠豪表示，實用529方呎（建呎652），由589萬元減至575.8萬元獲承接，實呎1.09萬元（建呎8831元），上址於1992年以102.2萬元購入，持貨22年獲利近474萬元。現時永倫仍持有海怡半島7伙，放售價介乎565至950萬元不等。

德福低層減價7%易手

利嘉閣地產高級經理鮑允中稱，九龍灣德福花園E座低層8室，減價7%以435萬元易手，實用513方呎（建呎631），實呎8480元（建呎6894元）。

繼杭州、常州等地出現新盤降價後，北京亦有樓盤加入減價行列，今次的主角為龍頭萬科。萬科位於北京南六環大興天宮院區域的新盤「住總萬科橙」日前開盤，每平方米入市價格2.1萬元（人民幣，下同），較預期低2,000至3,000元，吸引千人搶購，並火速售罄。

內地媒體引述萬科北京公司回應指，北京萬科嚴格按照政府指導意見進行銷售。對於另外計價的精裝修服務，其表示屬客戶自願行為，不強制捆綁銷售。但公司未有透露相應價格。

不排除更多內房企仿傚

北京「住總萬科橙」於周日（16日）開盤，首期開盤推出8號和11號樓共333套，吸引超過千組客戶到現場選房。毛坯房銷售均價每平方米2.1萬元，比之前萬科預計的2.6萬元的精裝房價格低5,000元，即使去掉精裝修價格，此次開盤價格也要比預期低3,000元，出乎市場預料，以1:3的供需差售罄。

據了解，萬科另外一個位於亦莊的金第萬科金域東郡項目，預計將於4月底開盤二期房源，據銷售人員透露，售價「可能會比一期略低一些」。

新鴻基尊尚資本管理投資策略部主管商紹豪認為，「住總萬科橙」只是位於南六環，屬北京非核心區域，直言質素較低，降價求售不為奇。又指，現時銀行信貸持續收緊，令房企在銀行融資及個人房貸的兩個渠道同時受阻，加上長期調控，但地價又沒有明顯回調下，部分三、四線城市及一線城市非核心區域都會有降價壓力。

招銀國際策略師蘇沛豐指，龍頭萬科都加入降價行列，估計會更多房企效法，以價換量的情況會愈來愈多。同時亦反映出內地樓價在過去一年只升不跌，是時候要回調。但蘇沛豐指，是次「住總萬科橙」項目稍稍減價即吸引過千人搶購，反映出一線城市仍有強勁承接力。

事實上，各地降價潮漸擴散，曾於2010年超越北京位居內地城市房價排行榜首位的杭州，房價已跌至第7位，目前杭州商戶型房產數量庫存高達44萬套，降幅每平方米大概在3,400元到5,000元不等。

保利首次置業首付優惠

而近日保利地產在廣州的三個項目同時推出一成首付優惠活動，首次置業者首付一成，剩餘部分可分4個月付清。分期首付實際上是開發商為購房者提供的「無息貸款」，開發商要為買房人墊付資金。

此外，萬達商業地產（0169）日前以3.375億元投得由桂林市國家高新區國土局提呈出售的地塊使用權，預期住宅部分將會出售，而不少於75%的商業物業將持作長期投資用途。有業內人士認為，目前很多大型房企已經跳出了傳統的業態開發模式，分散投資。

內房龍頭萬科帶頭減價出售北京、廣州等一線城市項目，中國奧園（3883）主席郭梓文昨於業績發佈會上表示，公司會視乎競爭環境而決定是否降價，暫未有減價賣樓計劃。集團今年合約銷售目標為150億元（人民幣，下同），較去年增加五成。該公司2013年全年股東應佔純利按年跌20.9%，至7.36億元。每股基本盈利錄27.42分，派末期息8分。

今年銷售目標升50%

執行總裁兼執董楊忠指，今年首兩月短期內房受各種因素影響銷售表現疲軟，但料長期大降價可能性不大，一線城市對住宅盤的剛性需求仍然強勁，故預測全年房價維持平穩。今年的合約銷售均價為9,800元，較去年的9,364元為多，去年毛利率錄30.7%，逆市增加0.6個百分點。今年該數字仍會維持去年約三成的水平。

內地購物中心陷過剩危機，楊忠認為，集團主要發展的寫字樓及商舖，未見出現需求過剩的情況。今年集團將繼續重點發展商業項目，佔總銷售目標45%。至於去年集團的負債率由65.9%升至74.9%，仍處於行內較低水平，料未來負債率亦不會超過80%。

花樣年（1777）公布今年合同銷售目標150億元（人民幣，下同），按年增近一半，但今年首兩個月，該公司錄得的合同銷售金額不足4億元，主席潘軍昨表示，公司的銷售計劃於上下半年比例為3：7，而公司於第二季將會有新項目推出，加上全年預計可售貨量為200億元，故有信心完成今年目標。

擬年內分拆彩生活上市

潘軍又表示，公司分拆彩生活上市目前正處於申請過程中，未有聽說交易所不同意分拆的消息，公司有信心於今年內成功分拆上市。

首席財務官林錦堂指，雖然公司截至去年底的負債比率達104%，較2012年的六成多大增，惟一月份完成配售新股予TCL後，負債比率已降至91%，預計成功分拆彩生活後，負債可進一步降至70%-80%的較健康水平。

花樣年昨公布，去年全年盈利按年增6.7%，至12.15億元；期內每股基本盈利0.23元，派末期息6.68港仙。公司毛利率為38.4%，而2012年的毛利率則為40.5%。總收入增16.9%至72.8億元。

港鐵將軍澳日出康城發展規模龐大，雖然市民可以由「總綱發展藍圖」查得其具體發展計劃，但對於港鐵本財年計劃招標的「將軍澳第86區第4期」位置在哪，卻眾說紛紜。據接近港鐵消息人士指，原來該地位置在「領都」旁邊擬建中小學的毗鄰，日後估計興建4座46至55層高住宅，約1,600伙，至於區內居民期望的商場則未有包括在內。

港鐵本季急推將軍澳第86區第4期項目，涉及1,600伙，為本財年最大規模的地皮。最近有消息指港鐵最快本周內會推出項目招收意向書，港鐵發言人昨接受查詢時未正面回覆，只表示會盡快推出市場，問到第4期的具體位置及發展詳情，亦只表示要等待日後項目推出時再交代。

毗鄰「領都」 涉1600伙

消息人士透露，原來第4期的位置與過去市場傳言的位置並不相同，早前市場一直認為第4期鄰近日出康城3期緻藍天，又或位於日後商場部分的上蓋，但實際位置其實在日出康城第2期領都旁邊，毗鄰日後擬建的中小學，位置屬臨海地段。按照總綱發展藍圖顯示，該地皮規模與第3期相若，日後計劃興建4幢樓高46層至55層的住宅，提供約1,600伙。

至於區內居民一直期盼的商場，第4期相信並未有包括在內。翻查資料，雖然去年底港鐵曾經就商場發展項目之地基工程進行招標，但如何發展及何時發展一直成謎。據悉，商場部分將位於整個日出康城的中心位置，佔地逾40萬方呎至50萬方呎。

整個日出康城按規劃分9期至13期發展，發展期至2020年，全面落成後共有約50座大廈逾2萬個單位。目前首3期均由長實投得發展權，涉及6,368伙，對上一次賣地已為2007年，之後在2010年，政府就「政府、機構及社區」土地用途的修改提出意見，因與港鐵的藍圖不乎，令招標時間延長。按照目前的賣地進度，是否2020年所有地盤能夠推出受到質疑。

本月招意向 業界看淡

日出康城的發展可謂「命途多舛」，除連番傳出關於用料、單位設計及建築工人欠薪等負面消息，本月第4期推出招意向，又遇?官地流標，市況低迷，有測量師將補地價金額的估值調低至每呎預計僅2,500元，造價水平相等於屯門地，更加不排除項目有機會流標。

馬鞍山地呎價估值最高7200

另外，地價低迷，更有官地流標，市場仍有個別測量師行看好本周五截標的馬鞍山白石望海景地皮造價，韋堅信測量師行估值董事林晉超預測市值可達31億元，按總樓面430,560方呎計算，每呎樓面地價約7,200元，為目前市場預期的上限。同日截標坪洲教育路地皮，可建約14,063方呎，估值則約3,000萬元，樓面地價2,133元，亦為市場預期上限。

美國新屋開工率連續三個月下滑，所幸營建許可反彈，為陷入低迷的房市帶來一絲希望。

美國商務部18日數據顯示，2月新屋開工年率月減0.2%至90.7萬棟，意味酷寒天候拖累之外，房市活動出現根本性疲軟。據路透社調查，經濟學家原預估2月新屋開工將增至91萬棟。若與去年同期相比，2月新屋開工也年減6.4%。

2月獨戶住宅新屋開工月增0.3%至58.3萬棟；集合住宅(5戶或更多)月減2.5%至31.2萬棟。1月新屋開工年率則自原本的驟減16%，上修至月減11.2%。

數據顯示，全美4大地區中有2區下滑，東北部驟減37.5%，創2年多來最大跌幅，當地新屋開工也跌至2012年11月以來新低，顯示急凍天候影響房市活動。未受寒冬侵襲的西部地區也下跌5.5%，不過南部和中西部則分別攀升7.3%、34.5%。

路透社報導，新屋開工自去年夏天開始漸失動能，當時房貸利率走升，拉低銷售。如今房貸利率略降、氣候回暖，但是高價和供給短缺仍嚇跑潛在買主，或許仍要一段時間恢復成長力道。

象徵未來需求的營建許可，2月份則月增7.7%至101.8萬棟，其中，獨戶住宅營建許可滑落1.8%，集合住宅則爆增27.6%。