買不起房，租屋也不容易。租屋糾紛頻傳，累積24年專業租屋服務的崔媽媽基金會，去年5月成立蝸牛社會企業，要透過既有資源與專業，主動介入市場、解決青年租屋問題。

崔媽媽基金會成立源於「無殼蝸牛社會運動」，當時20萬青年、民眾走上街頭，主張「住者有其屋」，呼籲政府正視房地產炒作現象，讓青年有能力購屋、安身立命。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡感慨，24年後的社會環境已截然不同，高房價持續飆升，青年租屋需求增加，但一般房仲服務因抽成利潤，多以買賣為導向，只想案件成交；這使社會上出現一批努力一生也買不起房子、又苦尋不著完善租屋服務的「青年弱勢」。

呂秉怡指出，崔媽媽基金礙於是非營利組織，受法律規範無法從事不動產經紀業務。因此希望成立仲介公司，延續崔媽媽的服務精神，也扶助蝸牛社會企業成長。

崔媽媽基金會社會事業處長張艾玲說，市面有許多針對商務人士、學生或外籍人士等特定族群的租屋媒合單位，卻獨漏青年租屋族，是主流房仲市場漏洞。

張艾玲分析，想在台北租屋的青年，缺的不是租屋資訊，而是租屋過程中權利義務處理的協助，如現場點交、設備維修及搬運糾紛調解等。

張艾玲說，「一般房仲或網路業者，多半成交後就退場，而真正的服務是在成交後才開始。」

張艾玲補充，蝸牛社企提供代租及代管服務。代租指房屋帶看、點交及簽約等前置作業，代管則是處理簽約後，房屋的修繕與維修問題，並透過法律顧問及第三方業者評估責任歸屬；消費者可自行決定成交後，是否續簽代管合約。

她說，年輕且忙碌的房東與上班族，是較願意支付服務費的族群，也是社會企業穩定的收入來源。

目前蝸牛的收費機制因考量房客為服務需求較高的一端，故不收取任何費用，成交後僅向房東收取半個月的租金作為服務費；先與客戶建立良好關係，進而提升客戶續簽代管合約意願。

呂秉怡說，未來不排除仿效搬家公司評鑑制度，建立與其他室內裝修、水電修繕廠的合作機制，待蝸牛於市場站穩後，再將營收回饋至崔媽媽基金會，從事更多社會服務，創造良性循環。

租與搬連動 崔媽媽著力點

崔媽媽基金會自1989年成立以來，以「先租屋後搬家」的消費邏輯，與「胡蘿蔔與棍棒並上」的創新模式，提供搬家公司穩定客源，推動搬家市場服務品質改善；未來將繼續扶植蝸牛社會企業成長。
「租屋與搬家間的連動消費邏輯，提供崔媽媽非常有利的市場位置；因為房客一旦簽約，馬上就要面對搬家問題，」崔媽媽基金會執行長呂秉怡這麼說。

呂秉怡統計，崔媽媽租屋服務的市場占有率約5％~10％。他說，當初為解決劣質搬家公司問題，崔媽媽設計了兩項服務：租屋事業服務與優良搬家公司評鑑。

租屋服務包含資訊提供與及專業法律協調；搬家公司評鑑則設有嚴謹的機制，審核通過的業者才能加入，之後每月由消費者親自填問卷，評鑑搬家公司的服務品質。

就是這「胡蘿蔔與棍棒並上」的模式，改善搬家市場的服務品質，也提升搬家公司穩定的業務量。

呂秉怡期待，藉崔媽媽積累的經驗與資料庫，作為蝸牛社企草創期的巨大後盾；他形容，兩者實在難以劃清界線，就如同母雞生小雞，等小雞長大後有能力，也會回來照顧母雞的道理。

推故事屋 美食吧 周末衝160組客戶

新屋市場買氣冷颼颼，為刺激買氣，業者大手筆推出活動如「吃喝玩樂免費招待」吸客，也有業者聯合全台10個建案，只要民眾年滿20歲前往賞屋，就有機會參加100萬元購屋金的抽獎機會。

去年買氣熱絡的淡海新案宏泰人壽的「海洋都心2」推出魔術雜耍秀、人氣美食吧、親子故事屋、參觀送見面禮等「吃喝玩樂免費招待」看屋活動。專案經理林振傑表示，今年整體淡海地區看屋人數減少，目前每周來客量大概80~90組，透過辦活動刺激，周末衝出150~160組客戶。

可折抵自備款
新理想廣告推出「525我愛屋 樂透抽百萬」活動，聯合4區共10個建案，只要20歲以上，從29日至5月25日期間前往建案賞屋，就可拿到精美手工皂與摸彩序號卡，摸彩最大獎是100萬元購屋金，其他還有50萬元購屋金以及多項家電大獎，購屋金可折抵自備款，僅限指定個案，並依法扣稅。

首購首換為主
新理想副總經理葉清宗說，這次參與的建案多以首購、首換族為主，以前自備款門檻低，現在民眾買房自備款高達3~5成，為幫客戶分擔自備款壓力，趁現在買氣仍有溫度，推出購屋金折抵自備款活動，回饋客戶。

10個建案包括新北市「鴻築謙樹」、「原石雅苑」、「鴻築One」、「天駿」，桃園的「閱美館」、「鴻築詠恆」、「美活市」，新竹的「十里靜安」，台中的「文心1」。

近幾年地上權或使用權住宅逐漸冒出來，並以房價是所有權住宅的「7折」吸引民眾目光，不少人趨之若鶩。但台灣的地上權住宅配套並不算完善，光是貸款成數低、利率又高，加上現行地租是所有權地價稅的3倍，因此，50年的整體支出成本並沒有想像中如此便宜，加上最後到期殘值歸零的關鍵因素，將衝擊地上權住宅的市場流通性。

無產權擔保 貸款成數低利率高

受限地上權或使用權住宅因無物權，無法有實際的產權做為擔保，銀行多半不願意承作貸款，即便願意承作，也朝向無擔保信貸，並以房貸利率相較所有權住宅高、房貸成數則較低的方式承作。

假設同一個地段上，所有權住宅總價是2000萬元，地上權或使用權住宅的總價以7折計算，也就是1400萬元，若所有權住宅的貸款成數是7成，貸款利率是2%；此時，地上權或使用權住宅的貸款成數則頂多5~6成、貸款利率則約3%。

因此，光是自備款，所有權住宅須準備600萬元；地上權住宅，假設只能貸款5成，反而自備款要700萬元，相較所有權住宅多出100萬元。

再以20年支出的房貸利息計算，2000萬元的所有權住宅，貸款7成，20年要付出的房貸利息將近300萬元；若是地上權住宅，貸款5成，20年所付出房貸利息約231萬元，僅省下將近69萬元的利息支出。

地上權地租 地價稅3倍起跳

不過，持有稅部分，地上權住宅的地租是同地段所有權住宅的3倍起跳，隨著近幾年公告土地現值、公告地價連年調漲，若是持有年限增長，兩者倍數差距將加大，地上權住宅所有支付的地租反而更重。

信義房屋南京西路店專案經理黃雅瑩表示，以「京站」住宅為例，因屬於無擔保信貸，貸款利率平均來說約3%，相較所有權住宅高出1%，多出幅度約5成，至於貸款成數5~6成，也相較所有權住宅貸款成數7成要來得低，不過，因該案地處精華地段，購買民眾主要以出租商務人士為主，目前租金收益率至少3%。

到期殘值歸零 流動性差

此外，地上權或使用權住宅會隨著房市景氣熱絡而出現價格上揚，以「京站」至宅為例，該案是2006年預售，每坪約25萬元，最後結案時，每坪價格賣到30~35萬元，交屋後，隨著房市景氣持續走揚，最近1坪房價有成交到45~50萬元，再加上該案不受奢侈稅限制，轉手率相當快，粗估1年約有百件在房市流通。不過，該案交屋至今快5年，每年要繳納的地租金額已經翻漲超過1倍，預期未來還會持續往上調整，導致持有成本持續增加。

但是該類型的住宅因有限定使用年限，隨著使用年限遞減，甚至僅餘20年的使用權時間，預期即便房市景氣仍往上走，該類型住宅的房價也很難跟著往上走，畢竟殘餘價值逐漸趨近零。

地上權宅像長期租屋 比較省錢

根據房仲最新房產趨勢調查，目前民眾對於購買地上權的意願，竟高達71%不願意購買，主因是房屋使用有期限與無實質產權。商仲業者指出，購買地上權或使用權住宅其實是「長期租約」的概念，不過，相較一般租屋，可減少搬遷以及屋主態度的困擾，居住生活相較穩定。

假設相同地段的3房住家，若選擇購買期限50年的地上權或使用權住宅，購屋總價1400萬元，因無實質產權可擔保，貸款成數較低，自備款需準備4~5成，約560~700萬元，加上利率較高，平均來說約3%，假設利率不變，推估往後20年，每月支出房貸金額約3.8萬~4.65萬元，20年支出成本超過1600萬元，但不包括每年需繳納的地租與房屋稅等變動成本。

至於選擇以租屋方式，根據內政部不動產資訊平台調查，3房每月租金3.5~4.2萬元，假設不考慮折現率、經濟變動或是租金漲幅等其他條件，50年所要花費的租金超過2000萬元。

其實選擇地上權住宅或租屋，端看民眾需求與偏好，至於每月繳付房貸，其實就像是每月付租金的概念，不過，地上權或使用權住宅，最大的支出成本購屋總價與房貸是20年分攤支付。

開放分割移轉 期間延長至70年

為降低地上權住宅取得貸款的困難，提高地上權住宅買氣，財政部國有財產署已放寬國有地地上權可「分割移轉」。國產署認為，開放地上權分割移轉後，地上權住宅貸款成數應可提高至6、7成，貸款利率可降至3、4%，一般房貸利率則約2%。

國產署去年9月底修正發布相關作業要點，放寬地上權及地上物得一部讓與（分割移轉），但原得標人或地上權全部受讓人須負責轉讓後的相關履約管理事項，並繳納地上權年地租總額5倍的履約保證金。上述規定不溯及既往，包括去年9月26日公告招標的台北學苑等，均不適用。

官員說明，原本地上權不得分割移轉，導致地上權住宅無法做為擔保品，有些承購人只能以信用貸款名義取得融資，利率約5、6%，且貸款成數多在6成以下；放寬地上權可分割移轉後，有助於承購人辦理抵押貸款，可取得較高貸款成數及較低利率。

另外，由於國有地地上權初期標脫率不高，國產署檢討後，陸續將地上權期間由50年延長至70年，地租則降至申報地價的3.5%。

４大問題難解建商怨不再投標

現行民眾購買地上權或使用權住宅面臨較大的問題是貸款條件以及持有稅地租持續加重。參與過使用權或地上權的建商均大喊，如果現行制度不想辦法解套與提升，將不願再參與該類型的標案。

此外，有建商認為，分割地上權對參與建商來說並非是好事，反而是未來收回制度的很大隱憂，更是最大的不確定因素，一旦有少數民眾到期後不願歸還，甚至占屋抗議，屆時將又是一場社會紛擾。

貸款條件與地租年年調漲仍是民眾購買地上權或使用權住宅須注意的地方，全國不動產企研室主任張瀞勻表示，目前地上權或是使用權住宅，因無土地所有權可以抵押，多數是由建商去跟銀行商談條件，最後採取無擔保信貸，貸款成數低、貸款利率高，因此，部分民眾會選擇用手邊的資產申請貸款，再將貸款金額支付該類型住宅，相較之下，利率較低、貸款成數也較高。

因此，多數業者認為，現行的地上權開發模式僅適合收益性的商用不動產，對於地上權住宅模式，仍還有一大段路要走。

亞昕（5213）轉投資大陸三河中和房地產G區土地案，預計第2季取得建照，將推出總銷人民幣7億元住宅案；此外亞昕於林口興建的影城商場今年底即將開幕，目前商場名稱暫定為「昕境廣場」，將可替亞昕每年帶入穩定現金流量。

亞昕去年合併營收為61億元，稅後淨利15.3億元，EPS 4.23元，但在IFRS轉換調整後，實際稅後淨利約4.8億元（不含轉投資大陸地產2億元獲利），EPS僅剩1.3元左右。

亞昕表示，公司目前帳上未分配盈餘仍有8億元，今年股利分配將待月底董事會決議。

亞昕副總沈政毅指出，新莊「細件二」及林口「天地昕」案都將於今年底完工，目前銷售率分別為60％及80％，將是今年業績主要來源。

此外亞昕轉投資持股87.12％的大陸三河中和房地產開發，當初接手40戶「和安花園別墅」去年已銷售26戶，剩餘的14戶總銷約8,000萬?1億元人民幣，將在今年持續銷售。

沈政毅表示，三河中和房地產G7土地面積43,580平方米，該案預計今年第2季取得建照，公司規畫推出樓高23層、共計298戶住宅案，預計總銷可達7億人民幣。

另外亞昕於林口區忠孝路斥資6億元（不含土地價格）興建亞昕國賓影城，公司目前內部暫定名稱為「昕境廣場」，影城商場今年上半年結構體將完成，預計今年底可望開幕。

該影城是大林口區第1個現代化商業空間，共計2,000坪樓地板面積，其中，39％為影城、27％規畫主題餐廳，目前商場陸續招租當中。

亞昕內部評估，影城商場開幕後年營業額約5億元，且每年有5％的成長率，將替亞昕帶進長期固定收益。

房地產一直都具有「保值抗通膨」的特性，尤其國人普遍存有「有土斯有財」的觀念，買間房子是許多人一生的夢想，而房價的平均成長幅度遠超過物價上漲的幅度。台灣房價登頂，租金卻沒有跟上房價漲幅的速度，導致平均租金投報率降至1.57%，加上近年政府實施奢侈稅、實價登錄等諸多抑制房價政策，房市前景未明，促使民眾將手中置產瞄準海外房市，前進海外置產成為今年房地產投資市場的新趨勢。

然而，全球化的過程中，各國房地產市場逐漸進入「全球置產投資階段」，台灣位居亞洲經濟重要的地位，因此必須整合全球地區房仲資訊，透過雲端提供「國際轉介服務」，才能打造出國際化格局。

根據美國研究機構Demographia公布全球主要國家民眾住房負擔能力調查，2011年起受調查國家房價所得比即不斷上揚，顯示全球不動產市場早已開始回溫，低利率環境下，不動產仍是主要投資工具。

依據今年亞太區房地產市場新興趨勢報告中指出，亞洲房地產市場可望保持強勁力道，亞洲仍是最具投資前景的房地產市場。

日本是亞洲其他區域內資本流動的最大的受益者，日本房地產日益上揚，可歸因於政府的大規模經濟刺激計畫，導致預期不動產價格迅速上漲，加上即將於2020年舉辦的東京奧運，也進一步刺激房市銷售，隨著比賽日期接近，外國人赴日投資數額增加，土地、大樓及別墅住宅的價格，我認為應該也會持續上漲。

綜觀與台灣具有地緣性的亞太地區城市，除了目前的吉隆坡與東京，上海、新加坡，以及位在南半球的澳洲雪梨、墨爾本、紐西蘭等，去年下半年就開始熱絡的城市，今年也都值得持續關注。

長期以來，美國一直是國人相當喜愛的置產國家，美國聯邦住屋融資局（FHFA）房價指數也顯示，2011年起美國房屋價格指數便開始成長，房價上升的因素之一，便是海外投資者對美國不動產投資需求大增。

最近幾年，亞洲地區的投資者在澳洲地產市場相當活躍，其中又以來自華人地區的投資者增長最為明顯，位在南半球的澳洲幅員廣大，由於氣候宜人、乾爽舒適，觀光業相當盛行，每年平均吸引超過500萬人次的觀光客。

各主要城市尤其是布里斯本、墨爾本、雪梨市區不斷膨脹向外擴張，這也是三大城市地產物件格外受到投資者和物業發展商青睞的原因。

我認為，今年海外置產仍是熱門話題，但民眾也需注意海外置產的資金安全、稅費、房屋管理等問題，甚至房屋是否可自由轉讓等，都是需要留意的風險；我建議，到國外買房最好慎選有良好售後服務的品牌仲介商，例如有代租服務者可以省去找租客的麻煩，或是與品牌仲介商合作的租售管理公司可以化解大部分隱憂。

投資海外房地產要「眼見為憑」，或是投資人依需求選擇投資的城市，必須要充分了解當地國情才能跨出海外置產成功的第一步；其次，為了避免「賺了房價，賠了匯差」，的情形發生，包括投資國家的政經情勢與匯率變化，也是民眾必須要做的功課。

服貿抗爭持續延燒，國內房價高漲也引發民怨，立法院財委會今（24）日將探討房地合一課稅的可行性。財政部表示，現行不動產稅制包括五大缺失，等到財政健全方案過關，下一階段將鎖定不動產稅制改革，以房地合一課稅為終極目標。

立法院財委會今天將以「推動不動產稅制朝房地合一課稅制之阻力及其解決之道」為題，邀請財政部長張盛和列席報告並備詢，惟服貿抗爭持續，此會能否開成，仍待觀察。

財政部指出，所謂房地合一課稅，指的是不動產交易時，將房屋與土地總價合併課徵所得稅，理想是按實價來課稅，以擴大稅基。

財長張盛和表示，房市終有反轉的一天，政府希望房市能「軟著陸」，以免對國內經濟衝擊太大，而奢侈稅已具房地合一課稅的精神，上路截至今年2月底為止，稅收達83.24億元，等到實價登錄實施3、4年後，可望為推動房地合一課稅的成熟時機。

近兩年政府瞄準資本利得推動稅改，繼證所稅後，下一目標指向爭議極大的不動產稅制，財政部報告指出不動產稅制的五大缺失，包括持有稅稅基偏低、同一年度買賣土地不課土增稅、房屋交易成本難查證，以及房地未合一課稅，導致建商操縱價格避稅。

財政部表示，目前房屋交易按實價課徵所得稅，土地則是按公告現值課徵土增稅，在房地分離課稅的情況下，不但公告現值與市價落差甚大，造成土增稅稅負偏低的問題。

在實務面上，建設公司常利用房地分離課稅，以提高土地售價、壓低房屋售價，並提高建屋成本費用的方式，操縱房地價格比例，達到規避房屋交易所得稅的目的。

針對不動產稅改的修法時機，財政部表示，短期內仍不會改變現行不動產的課稅方式，但會配合實價登錄制度，要求各地方政府調高地價稅及房屋稅的稅基，為未來房地合一課稅舖路。

屋齡老化嚴重 北市也出招推健檢

文林苑爭議隨著王家組合屋拆除，露出解套曙光，據雙北市府統計，今年送審都更案件累計至今，台北市就高達13件，新北市也有9件，分別佔去年總申請件數的4成和2成，顯示雙北地區民眾對都更的需求仍在，雙北市府因此分別推出「多元管道都更」和「都更家教」政策解決都更問題。

文林苑爭議在2012年3月爆發，台北市政府2013年接獲都更審議申請案件便較前年減少10件，但核定件數卻較前年大幅增加25件；新北市府去年收到申請都更案件較前年增加5件，核定也增加2件。截至今年2月底止，北市已有13件送件申請、核定8件；新北有9件申請、核定3件。

推動過程冗長耗時
對照行政院主計總處人口普查資料，北部都會區住宅存量約378萬餘戶，屋齡超過30年的住宅高達133萬餘戶，其中，雙北市的95萬戶就佔了近7成，凸顯雙北地區屋齡老化情況嚴重。

雙北地區屋齡老化，都更推動過程又相當冗長，以台北市正義國宅都更案為例，耗時15年才動工，再加上文林苑案爆發爭議，使得建商對都更案興趣減少，雙北市府因此推出「多元管道都更」和「都更家教」政策，協助民眾推動自主都更，解決屋齡老化問題。

導入居住安全觀念
新北市府都市更新處處長王玉芬說，一般民眾對建商不信任，新北市府希望透過培訓都更家教投入社區，「由下而上」推動都更，且部分低房價區對建商而言缺乏都更誘因，這些區域的都更需求，希望能透過都更家教的協助，推動自主都更。

依新北市政府規劃，都更家教取得認證後，會分配認養區域，民眾可主動找都更家教，都更家教也可主動找案子；或透過「都更學堂」概念，利用閒置公有建物如學校、區公所等地，派駐都更家教在固定時段服務，同時也針對不同災害區域，給予獎勵推動都更。

台北市政府則推出「多元管道都更」，透過「老屋健檢」導入民眾居住安全的觀念，如去年透過「老屋健檢」後發現1/2住戶可能需要都更，再引入台北市都市更新推動中心，和當地管委會或社區說明都更程序，推動自主都更。

容積銀行挹注資金
北市都市發展局局長邊泰明表示，台北市府已找建築師、銀行、營造廠商協助推動自主都更，也將針對海砂屋推動公辦都更、透過容積銀行將容積代金挹注到都市更新基金。

【都更家教心得】 增設電梯
家人住5層樓公寓，長輩身體出狀況後，上下樓梯不方便。以前不知道5樓可施工做電梯，上課後得知，望能透過整建維護，幫家人增設電梯，讓長輩可安全舒適過日子。

建商爭相插旗 晉身一級戰區
【特別企劃】文/陳英寰
坐落八德市公所後方的八德擴大重劃區，是近期指名度極高的房市熱區，於99年完成區段徵收，並先後進行四次土地標售作業，物件皆全數脫標，吸引包括遠雄、宏普、皇翔、新潤等上市櫃建商積極參與，引發市場不小震撼。

佔地164公頃的八德擴大重劃區，是北桃園現階段腹地最完整的重劃區，不僅區內擁有兩條50米道路，捷運綠線與藍線也規劃在此共構，而現階段市公所將遷移至新的行政園區，園址便在建德路旁，讓這個房市生力軍成了眾家建商搶進的新興標的。

除此之外，桃園縣政府已向內政部申請將區內0.12公頃的綠地變更為中央大學八德分校用地，加上原規劃的2.44公頃，已跨越大學分院最低2.5公頃的面積規定，未來可望複製三峽北大特區經驗，成為全國第二個具大學城題材的重劃區。

話雖如此，現階段本區與桃園一線區域相比，新案價格仍可見到1字頭，依照首購與換屋產品的定位與規劃不同，每坪合理成交價格約在18~25萬，若中大校方能加速推動八德分校計畫，援引台北大學在三峽北大校區的設校經驗來看，周邊房價從每坪13萬漲到25萬，漲幅超過1倍有餘，八德擴大重劃區房價補漲行情是相當可期待的。

援引三峽北大特區經驗
不過，中大設分校過程可謂一波三折，原本校址規劃2.44公頃，不符教育部大學設置分院最低2.5公頃面積的規定，使得本計畫一度傳出中止消息，但在縣府積極運作及爭取下，主動把校址旁佔地0.12公頃的綠地進行變更，並納入原校址用地，使得土地面積達到2.56公頃，越過2.5公頃的規定門檻，讓整個計畫重新浮上檯面。

若審議順利通過，八德擴大重劃區將是繼北大特區後，北台灣第二個具備大學城題材的新興重劃區，且可援引北大特區模式，把中大八德分院作為核心，周邊發展及房市都將因此受惠。

1200萬內接受度高
現階段區內房價表現，平均行情約只有雙北市的1/4、桃市的1/2，在價格具誘因、腹地完整，個案供給量相對充足，區外客買氣持續不墜，房市堪稱鋒芒畢露。

目前線上個案每周大多可維持2~5戶的成交量，雖不算突出可是尚稱順銷，以總價帶來看， 1200萬以內接受程度高，普通2~4房產品大多不會超出此門檻，符合一般受薪階級負擔範圍，產品選擇面彈性，就算有公園景觀等特殊戶別，總價也不會超出太多，未來無論是升格直轄市、中大分校或捷運綠線動工，區域房價勢必有所回應，到時不見得能用相同預算購買到同等產品，所以今年算是不錯的置產時機。

八德擴大重劃區房價漲勢圖
西元年 平均單價(萬/坪)
2013 22~23
2012 19∼21
2011 16~18
2010 13~15

資料來源：代銷業者

田園樂活風盛行，愈來愈多人買農地為退休生活做準備。中壢「耘夢莊園Ⅱ」是桃園第1個大型農地買賣案，規劃163~468坪、合計80單位，半年售出5成；紐西蘭農莊開發團隊在苗栗明德水庫旁規劃18戶「明湖農莊」與1戶木屋別墅，3個月售出9戶，吸引科技業高階經理人購地，另推限時買地贈高爾夫球車促銷。

購買年齡約50歲
「很多原地主對土地有深厚情感，不是人人都願意轉讓，所以供應量有限。」從事土地開發買賣10餘年的「山居美樂地」負責人張碧桃觀察，近2、3年農地買氣熱，台商、退休公務員與航空公司飛行員是購買主力，平均年齡約50歲。

農地農用免徵土增稅，5年內轉手才須課遺贈稅，張碧桃分析：「興建農舍可自用，也具保值性，也是種資產分配選項。」委託她規劃的客戶有歐洲共同市場ISO認證經理、聯邦快遞老外主管，皆以台籍妻子名義購買。

現行《農發條例》第18條及《農業用地興建農舍辦法》規定，興建農舍的農地面積至少需0.25公頃（756.25坪），「耘夢莊園Ⅱ」屬都市計劃內農地，單價較高，每坪8.8~11.5萬元，專案經理楊意郎表示，要再蓋農舍總預算須8000萬元，「目前僅5組客人買到這規模。」
預算有限的人也可轉向苗栗「明湖農莊」，1坪地售價2400~7000元，本月23日前購地另贈高爾夫球車，價值20萬元。

「假日來這度假」
民眾王先生原在北市做工程，「太太一直夢想買塊農地，蓋房子，種樹種菜」，現移居在苗栗「湖光山色」，夫妻自力造屋，「全是DIY，浴室可看見整面山林，朋友假日都愛來這度假。」

海悅（2348）、甲山林兩大代銷龍頭為強化品牌力發展，轉型跨入地產開發商深耕客戶群，其中海悅最快下半年推出首筆鶯歌自建案，甲山林機構入主的愛山林也在集團資源全力挹注下，今年有300億元的新案完工。

建商表示，房市後市不明朗，各家建商卯足全力搶客，代銷業者為鞏固自身忠實客戶的買盤，轉型地產開發商深耕客戶，海悅廣告、甲山林機構在去年雙雙借殼上市，就是最好的例子，顯示在房市景氣波動時，唯有品牌效益所帶來的客戶服務，才能深得客戶的青睞。

法人表示，海悅、愛山林在富爸爸集團資源挹注下，今年營運更受期待，海悅集團今年代銷案量約1,800億至2,000億元，其中五成、約500億元案量，有機會由海悅拿下，若以代銷佣金5%至7%、毛利率約三成。

華光社區特定專用區細節計畫案昨正式公開展覽，總計4.94公頃土地，分成五塊特定專用區、公園用地、人行道等，容積率擬最高達400%，北市府取得的回饋土地約1.248公頃，目前規畫用途包括北市府公務機關、公營住宅籌備基地等。

北市都市發展局都市規畫科正工程司楊智盛表示，因中華電信及中華郵政的土地利用方式仍在協商，因此未納入這次細部計畫。這次公告的細部計畫包括杭州南路二段25巷以南，杭州南路二段以東、愛國東路 21巷以西、金華街以北所圍街廓，以及中華郵政以南、愛國東路21巷以東、金山南路二段以西、金華街以北所圍街廓。

靠近杭州南路二段的特定專用區一、二、三，為國產署對外招商的部分，面積約3.4073公頃，由於土地分區原屬住三，為避免過度開發，容積率約225%至300%不等，建蔽率則是45%。

此外，靠近金華街南側的特定專用區四、五，則是北市府回饋土地，由於未來可能作為公營住宅籌備基地使用，容積率放寬至400%，

楊智盛表示，容積銀行制度即將上路，加上華光社區內有不少古蹟、歷史建築，為籌措修復經費，特定專用區一、二、三的容積率最高可到400%，但禁止申請任何容積獎勵或容積移轉，增加的容積則引入容積銀行概念，由開發者向北市府以市價購買，價金則由北府及財政部均分。

為維護中正紀念堂紀念意義，特定專用區內土地及建物不得為娛樂服務業、宗祠宗教建築等。

由於北市文化資產審議委員會去年決議，9棟「原台北刑務所官舍」登錄為歷史建築，並增列三側「台北監獄」圍牆及遺跡為古蹟。楊智盛表示，屆時業者開發時，應透過都市設計手法呈現「新舊並存」的樣貌。

楊智盛表示，華光社區特定專用區細部計畫正在公展，4月8日晚間7時在北市大安區公所10樓大禮堂舉辦說明會，最快4月底送都市計畫委員會審議，6月正式對外公告實施。

沿捷運購屋已成為大台北購屋族的不敗法則，目前工程進度90%、預計於明年底通車的機場捷運，相較於大台北捷運房價漲幅已大，沿線不乏房價1字頭物件。房仲業者認為，未來一至二年，機場捷運通車及桃園縣升格的雙重利多，房價仍有上漲空間。

全國不動產企研室調查，機場捷運沿線的A5泰山站、A7體育大學站及A19桃園體育園區站，房價相較於周邊高價區親民，甚至可以找到房價1字頭的物件。全國不動產企研室主任張靜勻認為，大台北購屋人多沿捷運找屋，但想找平價捷運宅，不妨往「房價凹洞區」找尋。

泰山地區的工業區色彩過於濃厚，加上唯一經過的機場捷運遲遲未通車，相較於鄰近地區，屬於邊陲地帶，近三年漲幅不大，年漲幅不到二成。全國不動產泰山加盟店副店長許哲瑞表示，機場捷運泰山區有A5泰山站和A6泰山貴和站二個站，區內的十八甲重劃區，十年內中古屋電梯大樓成交均價每坪為28萬至30萬元，未來捷運通車後，至台北車站僅五站之距，車程15分鐘，預估仍有一至二成的上漲空間。

A7體育大學站鄰近長庚大學、國立體育大學和華亞科技園區，學生、就業人口眾多，提供穩定的住宅需求，雖然目前站體周邊一片荒煙蔓草，但全國不動產林口A9站前加盟店店東汪澄平表示，只待「桃園縣升格」、「合宜住宅」及「機場捷運」陸續完成後，三大利多加持；目前主要住宅地段為文德路、文德二路，中古屋公寓成交均價每坪約17萬至18萬元，總價800萬以內物件搶手，適合首購族進駐。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，機場捷運通車沿線各站中，新北市林口將成最大亮點，A9周邊的家樂福商圈一直是熱區，三井集團獲標經營的「中商36暢貨園區」，預期將為林口帶來觀光人潮，品牌暢貨中心、影城、旅館等設立，使林口成為國際觀光購物首站。此外，老爺酒店的進駐、媒體影視園區的進駐，還有號稱北台灣最便宜的捷運宅A7合宜住宅等，林口利多滿滿令人期待。

張旭嵐表示，A19站則有冠德建設要蓋環球購物中心，住宅及酒店式公寓。A19桃園體育園區站緊鄰高鐵青埔站，近三年在桃園縣升格及航空城議題加持下，房價上漲逾七成，目前區內新成屋成交均價每坪平均約28萬至35萬元。

以往市場認知，房價就如漣漪理論一般，從市中心向外遞減，但其實有些地區因為缺少捷運系統及生活機能，相較於精華區房價親民，成為房價凹洞區，張旭嵐指出，通車利多可期讓房價力道支撐強，目前土地交易熱絡且價格續漲，住宅部分由於通車行情早已顯現，因此漲幅相對有限。

桃園縣高樓層建築越來越受消費者喜愛，房仲業者說，全縣最高的住宅大樓達卅八樓，建商也迎合市場，待售中的預售與新建案有兩百零五案，其中一百四十四案為十一樓以上大樓，有廿案為廿一樓以上。

縣府工務局指出，桃園縣超過廿樓的高樓層建築有六十八棟，與去年相較增加五棟，桃園市四十五棟最多，中壢市十三棟次之，蘆竹鄉有十棟，多集中在桃園市藝文特區、中壢市海華特區及蘆竹鄉南崁地區。

台灣房屋中正藝文直營店長郭碧芬表示，內政部實價登錄去年統計，第三季全縣廿層樓以上交易比第二季增加一倍多，達二二一件，每坪交易價格也上漲近兩萬元，平均單價約廿八萬元。

她說，從購買客群分析，高樓層建案具景觀優勢，較吸引廿至四十歲年輕族群，因增值及保值空間大，不乏家長為孩子將來準備；再以客源來看，又以台北市等高樓普及的外地族群為主，且多為投資目的。在地居民不論自住或投資皆屬意中低樓層建築。

不過樓層高房子雖具有景觀佳、隱私與增保值空間等優勢，但興建成本高，房價相對較貴，而樓層高也意味著遮蔽少，夏天易有日曬問題，且還存有救災不易的安全疑慮，萬一停電又未自備發電機，電梯無法使用時，爬樓梯回家可是會讓人吃不消。

此外，建商因桃園房價已高，看準市場需求，小坪數建案也增多，以去年第三季而言，交易件數雖增加，但總價卻比第二季約三○三五萬元，少了六○一萬元，為二四三四萬元，若以平均單價換算成坪數，第二季高樓層建案平均約為一一六坪，但第三季平均僅八十六坪，少了卅坪左右。

正值地上權住宅的產權分割出售、銀行貸款爭議，仍有市場疑慮之際，史上第一個採取「只租不售」的地上權廠辦大樓，即將在內湖科技園區問世。據悉其地上權人為鼎鼎大名的宏泰機構董事長林堉璘投資的湯泉國際和寶路開發團隊。

初估此案未來每年租金報酬率可望比一般所有權土地的廠辦大樓翻倍、上看6％，為地上權土地打開另條解套生路。

台灣即將出現第一筆地上權廠辦大樓，地點在內科園區瑞光路66巷的文德段五小段216地號，占地425坪，為國內工業區第一筆設定地上權土地，地上權期限為50年。

該地去年8月由陳素芳以2.628億元得標，換算每坪得標價僅61.83萬元，只有附近市價行情每坪100∼180萬元的一半，標得相當划算。雖然依法這塊地上權土地不得分割出售、也無法向銀行取得分戶貸款，但或許地上權人「口袋夠深」，根本沒打算要分割出售，甚至最近已規畫好將採「只租不售」，長期招租廠辦大樓，令市場人士為之眼睛一亮。

而根據經濟部商業司登記的資料，陳素芳為湯泉國際開發、寶路工程公司的董事，寶路工程則是寶路開發建設、寶路營造的關係企業，為同一個集團，董事長為趙子超。

據悉，湯泉國際、寶路開發的幕後實際負責人，為「三重幫」目前掌門人林堉璘和其三房夫人邱寶慧，歷年來陸續在新店湯泉造鎮系列、淡海台北灣造鎮系列等，一鳴驚人。2013年從新北市、開始轉戰台北市，打敗許多大型建商競爭對手，在地上權土地一片流標聲中，分別在5月成功標下民權敦北地上權土地、8月標下內湖文德段地上權土地，更令市場嘩然。

超營實業總經理楊仁鈞表示，內科園區廠辦市場開發已飽和，快供不應求，依內科文德段租金行情估，每坪月租行情約1,500∼1,600元，不論所有權或地上權的廠辦大樓，預期租金行情應差不多。

市場人士推估，湯泉寶路集團這塊地若開發為長期招租的地上權廠辦大樓，依其成本只有市價5成來推估，未來其每年租金報酬率可望站上6∼6.4％，遠優於一般商用不動產，算是相當精明的投資。

皇鼎建設副總經理鄭紀辰表示，依國產署標售條件，50年存續年限仍可申請延長20年，總計70年，依目前租金報酬率來觀察，中長期投資效益將更可觀。

台中市小宅當道的熱區目前以西屯為主，其中又以逢甲商圈及中科商圈為兩大聚落。此區由於有逢甲觀光夜市、中科園區，加上距離七期新市政中心不遠，交通便利、生活機能成熟，吸引不少外來人口進住，房市前景看俏。

台中市以台灣大道為主軸的BRT快捷公車系統，即將在今年中全線通車，捷運綠線工程也如火如荼展開，均讓此區成為各界注目的焦點。

而中科持續擴建，台積電加碼投資，為此區帶來大批就業人口，房市亦獲穩定支撐。 預售市場方面，達麗建設在青海路有一件二房格局的大樓案預計第2季進場，坪數約25至35坪；太子建設年底在中科園區旁規劃推出「雲世紀Ⅱ期」，坪數20至30坪，二房格局為主，總價可控制在800萬至1,000萬元間。

至於成屋市場，住商新光店長王自強表示，逢甲商圈的「康朵」、「U行館」及文心、台灣大道口的「世界之星」，坪數約20至30坪，含車位單價在25萬至28萬元間，主力總價則落在750萬至900萬元間。 另外，中科商圈的「藍海帝國」、「新杜拜」等案，單價也在22萬至26萬元間，選擇性多，適合首購族進場。

看準台中精機園區廠商進駐商機，嶺東商圈目前住宅供給量明顯不足，台北上市櫃建商力麒與遠雄，南下搶標台中的國防部釋出眷改土地，此外7期豪宅建商精銳、惠宇及坤悅、總太等建商早伺機進場推案，台中329房市嶺東商圈躍升「台中新內湖」。

中科園區、台中工業區、文山工業區及台中精機園區組成的「大肚山下的黃金科技縱谷」，為台中帶進大量的新移民人口。

嶺東商圈也是7期經特三號道路進入台中精機園區之前，最先進入的門戶住宅區。日前國防部釋出大面積眷改土地地標案，吸引力麒、麗寶、太子、遠雄、和旺、雙喜等全國各上市櫃建商插旗搶標，兩筆標案日前各由力麒與遠雄得標。

遠雄建設以12.42億元的價格，標得國防部公開評選「台中市南屯區建功段26地號等3筆眷改土地」，土地約2,580.74坪，每坪得標價為48.1萬元，預計總銷約50億元。遠雄建執行副總經理黃志鴻說，最快在2016年進場。

因嶺東商圈匯聚74號快速道路、國道1號與東西向特三號道路、鄰近七期等利多，今年以忠勇路及嶺東路兩區，吸引各大建商搶進。忠勇路上「精銳藝博匯」，於忠勇路上規劃坪數在46∼52坪、住家134戶、店面4戶、總銷22億，每坪單價為25∼30萬元，目前也已銷售七成，為台中329房市最熱銷的個案。

七期豪宅建商精銳近期深耕嶺東商圈有成，先前推出「精銳香草天籟」、「精銳印象天籟」，挾七期的業績與口碑，在新舊客人的支持下火速完銷。據了解因客戶認為精銳產品已具備七期的規劃水準，加諸市場整體氛圍，所以大樓單價由16萬元拉升至22萬元，也讓此區成為亮眼明星。

沿嶺東路上帶狀區域，今年329檔期，坤悅開發預計推出總銷20億元新案「坤悅君臨」，大面積960坪的基地，於嶺東路與五權西路附近規劃坪數46∼50坪產品、樓高14層、住家100戶、店面8戶；勝美彩虹城三期、以每坪開價為23∼25萬元，預計四月份進場。

去年底，總太以每坪59萬元高價購買嶺東路上、嶺東科技大學旁土地500坪，市場預估昇陽、昌祐、總太將在下半年推案，帶動嶺東商圈土地行情續創新高。

住商朝富店店長陳俊雄說，遠雄集團於單元二推出台中首件大樓案「遠雄一品」，3月初進場每坪開價來到40∼45萬元，使嶺東商圈新案進場消息不斷。嶺東商圈在嶺東科技大學及精密科學園區租屋或自住需求帶動下，引起台中市換屋族的高度矚目。

高雄文化中心核心生活圈豪宅興起，慶旺建設和仰德建設搶進推案，土地收購更是戰雲密布。仰德收購14棟舊大樓，花5年取得400多坪基地，舊大樓收購大王慶旺建設，以2.6億元標購真好味飯店，換算每坪179萬元，將再伺機收購鄰近大樓，推出豪宅建案。

消息來源指出，高雄第三信用合作社（三信）的不良資產、高雄在地人的記憶「真好味大飯店」，日前已經出售並完成過戶。由於該地剛好位於明星學校五福國中正後方，又是捷運橘線出口，更是文化中心核心生活圈，因此，該項買賣相當受到關注。但是，買家眾說紛紜，高雄房地產市場一度傳出買家是台北富驛飯店。

但經本報追查，慶旺建設執行總經理林玉琴證實，真好味大飯店是由慶旺建設購得，她說，該地「進可攻，退可守」，可自行興建住宅大樓，也可再收購鄰近舊大樓、或空地，再合併為較大基地。

據指出，歷史超過40年的真好味大飯店，建坪1,271.4坪，土地使用分區屬於容積率達840％的商五，基地面積只有145.2坪，向高雄三信借款2.68億元，後成為不良資產，此次出售底價約2.8億元，最後由慶旺建設以約2.6億元取得。

此外，民生路與中山路圓環附近分別達1,700坪、以及2,000坪的2處土地，也是慶旺建設耗費多時，每坪以100到120萬元間陸續取得。

由於慶旺建設擅長收購舊大樓、公寓住宅，再整合推案，因此，慶旺建設董事長林慶雄被稱為「舊大樓收購大王」，他曾經把收購取得的三多商圈土地，轉賣給京城建設董事長蔡天贊。

不過，收購舊大樓、公寓住宅相當不易，仰德建設董事長李天從透露，他為了收購文化中心核心生活圈的14棟住宅，前後總共耗費了長達5年的時間，才取得400多坪土地，興建「仰德」案。

李天從說，因為該區土地如寶，想要在文化中心核心區推案，只有收購舊大樓一途。但如今地價、樓價都水漲船高，有位擁有32坪的住戶，開出的價格竟然達一億元，換算每坪達312.5萬元，「是天價，但是，要？還是不要？」

他說，最早在文化中心核心區推出豪宅的慶旺建設「文化高峰會」，3、4年前，剛推出時，每坪均價25萬元，現在第一棟第一排都已賣到40萬元到50萬元之間了，此一價格剛好可作為「仰德」的參考價。

高雄大學城帶來龐大的居住人口及生活需求，勢必將帶動許多建設發展，位於楠梓區西邊的高雄大學重劃區，是近1年來的超熱門建案集中地，光是高雄大學正門口，開車5分鐘內的車程範圍裡，就有17個大樓建案陸續進場。

目前建商推案主要軸心是以高雄大學門口向南輻射，並沿著面寬60公尺的高雄大學路，從這條林蔭大道兩旁擴散。像是據工商時報報導指出，友友建設今年將推出以「高雄大學城」為重點的大樓建案，友友董事長張永義說，由於這個區域相當具潛力，因此他陸續買進3塊土地，從每坪8.5萬元，一路買到35萬元。主要客層鎖定首購和換屋族。

高雄大學重劃區近來的建案，為配合整體住戶客群的需求，已經從透天住宅轉為大樓住宅，目前該區的大樓平均售價約每坪16萬元到21萬元之間，雖然已經比先前創下的區域高價要再多出18.52％到55.56％，但仍抵擋不了湧入的人潮，儼然是個建商和消費者趨之若鶩的大學城。

高雄大學位於楠梓區，也因近年來高雄捷運紅線通車、後勁溪沿線整頓，區域生活機能完善度增加，且根據高雄市地政局所公布的資料顯示，相較起周邊的三民區與鳳山區，楠梓區房價還是相對親民，成交價約在每坪12到15萬元之間。

營建署指出，由於該區具備交通便利性，鄰近都會公園百公頃綠地，加上高雄大學、高雄第一科大及樹德科大等學校環繞，且鄰近高雄科學園區、本洲環保科學園區及楠梓加工出口區等工商重鎮，龐大的就業與居住人口的生活需求，勢必將帶動如大型購物中心等民生消費設施，擴大發展規模。除了周邊就業及就學的民眾，該區也吸引高雄各地的首購族前來購屋。

國土資源部副部長胡存智22日說，確保在6月起草完成不動產統一登記條例並上報國務院，年內出臺實施。

胡存智是在當日北京舉行的中國發展高層論壇2014年會上說這番話的。

建立實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是我國產權管理體制機制的一項重大改革。近日公佈的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》進一步明確，建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房資訊聯網，推進部門資訊共用。

針對土地制度改革中備受關注的農村集體建設用地流轉上市問題，胡存智強調這一改革要守住土地的集體所有性質不變等四大底線並最終形成同地同權同價的城鄉建設用地市場。

他說，國土資源部目前正在制定相關改革措施。將在堅持土地公有制、堅守耕地保護紅線、維護農民權益的基礎上有序探索，最終建立城鄉統一的建設用地市場，構建有利於農業轉移人口有序市民化的制度，努力化解城鎮化進程中人地矛盾和社會衝突，促進城鄉社會的和諧穩定。

他強調，農村建設用地改革必須守住四大底線，一是不能把土地集體所有的性質改變了，二是不能把耕地改少了，三是不能把糧食產量改下去了，四是不能把農民利益損害了。他說，當前工作是要比照國有土地的產權狀況，做好農村土地的擴權賦能。

關於推進新型城鎮化過程中的土地管理制度改革，他強調，要以當前土地管理中存在的問題為導向，突出四方面改革，一是完善土地用途管制制度，嚴守底線，保護耕地；二是集約節約開發，提高土地利用水準；三是規範土地綜合整治；四是慎重穩妥推進農村土地管理制度改革。

2月，受春節假期影響，廣州一、二手房成交量萎縮將近一半，但漲價仍是不變的主題。廣州國土房管局21日出爐的官方資料顯示，整個2月，一手住宅成交4324宗，網簽均價13790元/ ，環比1月份微漲4%；二手住宅則簽約3710宗，網簽價10875元/平方米 ，環比每平方米上漲127元。

傳統春節淡季、銀行房貸趨緊等等，導致了2月樓市成交的萎縮。報告顯示，上月廣州一手住宅錄得4324宗成交記錄，環比1月份(7608套)幾近腰斬，跌幅高達43%。

無獨有偶，二手住宅同樣成交清淡，網簽3710套，環比萎縮超42%。

不過，價格依舊上漲。上月，一、二手樓價分別以527元/ 和127元/ 的漲幅，用數據回應了廣州樓市正遭遇降價潮的傳言。

其中，中心六區一手網簽均價26454元/ ，環比上漲4%，上漲的越秀、海珠、白雲三區，樓價漲幅在500-1800元/ 之間，而向來領漲全市樓價的天河卻於上月下滑7%；另外，番禺、花都、南沙、蘿崗均一致上漲，這四區網簽均價14434元/ ，漲幅達9%。

記者注意到，剛剛撤市設區的增城、從化，樓價則呈現一跌一漲。兩區網簽均價不相上下，分別為7754元/ 和7762元/ 。其中增城環比下跌810元/ ，跌幅達9%，從化則上漲了449元/ 。

二手住宅方面，天河以19281元/ 的網簽均價領漲全市，使上月二手住宅網簽價10875元/ ，比一月份微漲1%。

另據合富標準指數顯示，2月市場交投節奏放緩，中端略偏低買家觀望情緒加重，中高端買家購房較理性，導致成交萎縮。合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，預計3月份至“五一”期間，二手樓市或會逐漸回升。

3月20日，富力地產在香港召開2013全年業績會，2013年公司銷售額為422億元。富力地產董事長李思廉表示，2014年富力地產的銷售目標確定為700億元。

富力地產2013年的協議銷售額達到422億元，完成了420億元的銷售目標，比2012年的人民幣342億元增加23%。全年協議銷售總建築面積為339萬平方米，比2012年增長14%。集團營業額上升19%至363億元，純利增加至76.5億元。

在銷售業績的區域分佈上，公司422億元的協議銷售額，來自華北、華中、海南三大區域的十六個城市。以全年銷售總建築面積339萬平方米的協議銷售額計算，平均售價按年增長9%，為12500元/平方米。

富力地產董事長李思廉表示，2014年富力地產的銷售目標確定為700億元，較2013年增長65.9%，並稱有信心完成該目標，預計2016年可衝刺千億業績。

“一間16平方米的平房，叫價竟達到了450萬元，秒殺五道口的學區房啊！”日前，實驗二小附近一處單價28萬元/平方米的學區房，引發各界關注。《法制晚報》記者近日走訪部分代理重點小學學區房的仲介瞭解到，目前單價28萬元的學區房已是“正常現象”，部分學區房單價甚至達到30萬元。而一些學區房單月漲幅就達到了12.5%。

市場 每平米賣30萬 仍然供不應求

“您說的那套已經賣了。”昨日，記者以買房人身份來到位於東四的鑫百盛房產仲介，詢問前一天剛在網上看好的一套15平米、售價350萬元的實驗二小學區房時，被告知該套房子已經售出。

經紀人李先生向記者推薦了另一套面積10.5平米、售價285萬元的房源，折合單價高達27萬元/平方米。

“實驗二小這片的房源特別緊張，房價也一直很貴。”當記者質疑此價格是否過高時，李先生表示，“年後這片兒的房價每平米漲了兩萬多，別說20多萬的，前兩天我們成交了一間13平多的二小學區房，折合一平30萬元，不也賣出去了嘛。”

另一位專門從事平房和四合院銷售的仲介經紀人池先生告訴記者，去年年底實驗二小學區房最貴售價在28萬/平方米左右，但現在小面積的房子能賣到30萬/平方米左右，大面積的最便宜也要25萬/平方米左右。

追訪 仲介：房子還沒談妥 家長已經盯上

“我這兒有一處學區房，還沒跟業主談妥呢，就有好幾個家長盯著了。”池先生告訴記者，學區房的房價越漲越離譜，但家長們為了能讓孩子上個好學校，還是不計成本擠破頭往裡鑽。

“房子確實貴，但架不住買的人多啊。我手頭只剩下一套房源，之前已經售出了4套房，很多客戶都是提前預訂的。”李先生告訴記者，由於實驗二小附近劃片胡同少，且部分房屋為公房不能交易過戶，所以房源十分緊張，帶名額的更是少之又少。

“很多家長到我們店裡，第一個問題不是問房子的價格、戶型等，而是問有沒有就讀名額。”芳草地小學附近一家仲介公司的經紀人告訴記者，在周邊買房的有超過八成都是沖著學校來的。

家長：寧可大房換小 也得培養“圈子”

“我打算把通州那套100平米的兩居室賣了，在城裡買一處30多平米的學區房。”市民陳先生的孩子還未滿月，已經提前籌畫起孩子的上學事宜，為了滿足落戶條件到處看學區房，“重點小學要求高，落戶得夠3-5年才可以，所以必須提前規劃。”

陳先生坦言，除了學習環境、師資配備，孩子的同學關係也很重要，“重點小學裡面都是些成績好或者有背景的學生，只要能進，花多少錢都行。因為以後孩子的關係圈子就不一樣，到了社會上都用得著。”

數據 學區房月漲幅 最高達12.5%

記者上午走訪中關村一小、西中街小學等重點小學附近的學區房發現，部分學區房價單月漲幅已經達到了12.5%。

鏈家地產市場研究部的統計資料顯示，2013年北京市學區房成交均價上漲31.4%，高於全市平均漲幅5.5個百分點。從成交價格方面來看，大部分重點小學的學區房價格，要比周邊非學區房樓盤高出30%以上。

2014年前兩個月部分學區房價格變化（單位：元/平方米）

學區 1月 2月 漲幅

東城區西中街小學 54388 61200 12.5%

朝陽師範學校附屬小學 36337 40040 10.2%

海澱區中關村第一小學 70133 74679 6.5%

海澱區萬泉小學 56024 59217 5.7%

海澱區二裡溝中心小學 54102 56279 4%

朝陽區勁松第四小學 37098 38601 4%

廣東省房地產協會21日發佈藍皮書顯示，全省商品房銷售面積9836.39萬平米，同比增長24.5%，銷售均價每平米9090元，同比漲12.1%。其中，深圳市均價每平米23776萬元，同比漲18.7%，廣州市均價15730萬元同比漲12%。

2013年廣東固定資產投資達22858.53億元，同比增長18.3%，首次突破兩萬億。其中房地產投資6519.47億元。

藍皮書顯示，2013年上半年廣東省樓市銷量較為火爆，下半年受流動性收緊影響，銷售增幅回落。此外，整體供求關係偏緊，但受調控影響，部分產品難以入市，待售面積居高不下。

據藍皮書預測，今年廣東省“地王”現象將減少，市場需求呈縮減態勢，此外受信貸收緊影響，商品房供不應求的局面將得到緩解。

世聯地產首席分析師吳志輝表示，今年房地產市場將會軟著陸。此外，部分商業地產存在泡沫，租金低於應有水準。吳志輝說，資料顯示，18-25歲買房人群增加，說明部分剛需提前，投資客比例減少，未來以自住為主。

近日，杭州樓市再現降價。

昨日（3月23日），記者獲悉，位於浙江省杭州城南蕭山區的開元名郡的樓盤正式降價，最高降幅達2700元/平方米，這被業內視為杭州第二輪降價潮來襲。

業內人士向記者分析稱，今年以來出現的降價潮政策擾動因素淡化，主要由市場來主導，而且時間上可能比前兩輪更長，或許要延續到明年。

最高直降2700元/平方米/

近日，有市場消息稱，位於杭州蕭山區的開元名郡剩餘房源推出降價活動，降價幅度達到1600元/平方米?2700元/平方米，降後均價在12500元/平方米，這也是繼德信•北海公園和天鴻•香榭裡兩處樓盤降價之後，杭州市場再度出現明確降價樓盤。

“此次降價主要針對的是去年11月首開的房源。”3月23日，《每日經濟新聞》記者從開元名郡售樓處得到證實。

開元名郡樓盤位於杭州蕭山區城廂街道的晨暉路廣仁社區以南（蜀山路以西），總戶數1531戶，於去年11月28日首次開盤，目前在售13、14號樓。杭州透明售房網資料顯示，截至3月23日，共290套房源仍有可售房源209套，戶型為89平方米?117平方米。

實際上，開元名郡的來頭並不小。《每日經濟新聞》記者獲悉，專案開發商為杭州開元名郡置業有限公司，隸屬於杭州開元房地產集團有限公司，而後者為中國知名的酒店和旅遊產業的投資運營商——開元旅業的子公司，該子公司為其地產業務的運營載體，業務涉足上海、杭州、寧波、台州等長三角區域。

3月23日，針對上述降價原因以及銷售效應等相關疑問，《每日經濟新聞》記者致電杭州開元名郡置業有限公司銷售部聯繫採訪，截至記者發稿，未收到任何回復。

業內分析認為，庫存的結構性失衡或是降價的重要原因。資料顯示，目前，杭州全市的平均去化週期超過17個月，但各區域間差異明顯，上城、西湖、濱江等區域去化週期僅11個月左右，而開元名郡所處的蕭山區與地處北海公園和香榭裡的拱墅區去化週期則在17個月以上。

值得一提的是，就在本次降價前，雅戈爾地產旗下杭州的項目出現“試水”特價房，位於杭州西溪板塊的雅戈爾西溪晴雪推出特價房10套，據《每日經濟新聞》記者3月20日致電來自售樓處的消息稱，折後起價14800元/平方米，均價17000元/平方米，而資料顯示，該項目前期累積成交均價約為19391元/平方米，這樣算來，單套總價降幅達到近百萬元。

杭州多個樓盤低價入市/

《每日經濟新聞》記者注意到，3月原是樓市傳統的銷售旺季，不少開發商會選擇此時開盤。但資料顯示，已到3月末，杭州開盤量僅為個位數。一些新開樓盤目前所釋放出來的價格，也令市場震撼。

3月20日，知名港資地產商九龍倉位於杭州杭州主城區的九龍倉君璽，宣佈以“3”字頭低價首開，精裝房源折後起價37900元/平方米。

該專案所在地為文暉單元地塊。2010年3月，九龍倉以總價20.2億元、樓面價24621元/平方米，創下當時杭州宅地樓面價新高，而其對外宣稱精裝標準在5000元/平方米?6000元/平方米。

九龍倉君璽附近圍繞著不少同為定位高端的市中心物業，對比之下，九龍倉君璽開盤價也低了不少。

除了直接降價、老盤特價以及新盤低價入市外，最近，杭州樓市還出現了分期首付或減少首付，幫購房者減輕首付壓力的舉動。

據杭州當地媒體《錢江晚報》報導稱，保利地產旗下的保利梧桐語項目首付最低10萬起，金隅地產旗下的田員外項目首付最低8萬起，龍湖地產旗下的香醍溪岸首期7.8萬起，錢塘梧桐藍山首付最低5萬起……一家比一家低。

《每日經濟新聞》記者獲悉，由綠城和融創合作開發的位於西溪板塊的綠城西溪融莊在售6、9號樓，據售樓處銷售人員稱，首付12萬起就可以購房，剩下購房款則只要辦理一張寧波銀行的50萬元額度的信用卡，用信用卡來彌補首付不足。

背後：成交量不斷放緩/

實際上，在杭州樓市上述眾生態之背後，則是成交量的不斷放緩。

據透明售房網統計資料顯示，2月份，杭州主城區成交商品房903套，環比1月大幅下降六成多，3月前兩周 （2014年3月2日?15日），主城區共成交商品房843套，日均僅成交60套，與去年同期（2013年3月3日?16日）的1832套相比，跌幅超過一半。

據平安證券研報稱，經濟不振降低了區域購買力和杭州樓市信心。近年以外貿和製造業為主的江浙經濟持續不振，2013年杭州規模以上工業增加值累計同比增長8.0%，為2010年來最低增速。

“溫州和台州區域一直是杭州樓市購買力的重要群體，這些區域經濟整體形勢不好影響到了購房力，且房產投資已經越來越少，這些都會影響到杭州樓市的去化。”上述業內人士認為。

同時，隨著產業經濟下滑，杭州人口淨流入有所放緩。上述研報指出，2013年外地戶籍購房者占到主城區成交的42%，較2012年提高4個百分點，但近兩年由於區域經濟放緩，杭州城市吸引力有所下降，常住人口與戶籍人口差保持穩定甚至略有收窄。2013年差值為177.8萬人，較2012年下降1.9萬人。

此外，人口結構並不支撐成交持續放量。33歲以下人群為杭州購房主力，占總成交60%左右。2005年到2013年，杭州18歲?35歲人口占比由26.9%下降至25.1%，人口結構變化趨勢不支援成交量持續放量。“城市化進程已經到了一個新的階段，此前是人口往城市擁擠，而當前這種趨勢已經出現放緩。”浙江省社科院有關研究人士稱。

《《《

相關新聞

常州樓市遭遇高庫存 九龍倉項目大幅降價

僅過一周，常州樓市再現降價。3月17日，位於常州新北區的九龍倉年華里項目從6300元/平方米降至4800元/平方米，降幅達1500元/平方米。

事實上，九龍倉降價只是常州樓市的一個縮影，常州當地一家房地產網站負責人曹經理對 《每日經濟新聞》記者表示，“九龍倉專案降價的背後是常州樓市庫存巨大，開發商面臨銷售和回籠資金的壓力，降價促銷也是開發商不得已的方式。”

一位買了房子的業主陳浩對《每日經濟新聞》記者介紹說，他在降價前三天買了房子，僅僅三天就出現如此大的降幅，他表示接受不了。“我買的106平方米的房子，當時買的價格是6400多元/平方米，三天之後就降到4800元/平方米，每平方米降了1600多元，我三天就損失了16萬多元。”

目前已經進入樓市“金三”的下半月，在其他城市銷售火爆之時，常州樓市卻依舊冷清。據常州市房管局統計，3月10日?16日，常州五大區共簽約商品房951套，環比前一周略降了1.6%。

官方的統計資料顯示，2013年末，常州商品房可售余量達1173.82萬平方米，可售週期近20個月。


搜房網資料監控中心統計，截至2014年2月底，常州五大區住宅批准可售套數為61849套，面積863.81萬平方米，按照前2個月平均38.47萬平方米的去化量，去化週期為22.45個月，“相比北上廣深等樓市僅6至7個月的週期，常州樓市可謂是首屈一指的高庫存城市，常州樓市目前供需比例為1.4，說明常州樓市長期處於供大於求的狀態。”曹經理對記者說。

在房地產行業專家張建初看來，“常州處於長三角區域的主軸線，卻是長三角區域唯一的樓市價格窪地，如此高的庫存對於外來人口不足的常州來說，所面臨的銷售壓力可想而知，所以開發商降價也是必然之舉。隨著庫存的進一步加大，更多的樓盤也會加入降價的行列。”

3月21日，萬達董事長王健林在上海接受包括在內的媒體記者採訪時稱，萬達今年會組建金融產業集團。但他拒絕透露具體的投資方向，只說“很多項目還在運作中，半年後再看”。

王健林同時承認，萬達正在與上海自貿區進行洽談，看是否有投資的機會，“如果能放開文化的自由貿易更好”。

文化版圖

在成為中國最大的商業地產開發商之後，萬達近兩年開始在文化產業上發力。2011年，萬達成立文化產業集團，2013年，該產業集團的營收已達255億元，計畫今年實現收入320億元。

當然，王健林的野心並不止於此。他提出的目標是，到2020年，萬達文化產業集團的收入要超過800億元，“預期更好的收入可能達1000億元”。

2013年，萬達以7億多美元的現金及承擔19億美元的債務方式收購了美國AMC公司，12月底，AMC在美國上市，募資4億美元。王健林稱，萬達正在歐美等地尋找新的投資目標。

與此同時，萬達開始在全國各地投資開發萬達文化旅遊城，目前武漢、長白山、西雙版納、哈爾濱、南昌、青島、合肥、無錫、桂林等9個城市已有專案在建，其中武漢、長白山專案均已開業，西雙版納項目計畫今年開業，未來在全國範圍內將有10~15個萬達文化節旅遊城。

為了支撐這些文化旅遊城的發展運營，萬達已經開始在全國範圍內收購旅行社。“未來計畫將10~20個省的核心旅行社全部收購過來。”王健林稱。2013年，萬達已並購了4家旅行社。

王健林在萬達集團2013年年會上提出的要求是，“萬達有文化旅遊專案的省份都要並購旅行社，利用資本的力量，三到五年內使萬達旅業的收入超過200億元”。事實上，為了將全國各地的客源運送到萬達的文化旅遊項目，王健林甚至提出了進軍航空業的想法。

王健林稱：“有人質疑我們是以文化產業的名義做地產，恰恰相反，是因為我們想做文化產業，才去做地產。”按照王健林的說法，萬達每個項目中純文化旅遊的投資就高達數百億元，必須靠地產銷售回收的資金來支撐。

萬達目前就是“兩條腿走路”，即文化+地產。“無論在哪裡做，都是文化、旅遊、商業組合而成的綜合體。文化的營收不可能超過商業地產，但文化的品牌影響力是非常巨大的，尤其在海外市場。”王健林說。

現金流靠商業地產支撐

一組資料或許能更好地說明地產開發與文化產業對萬達的財務意義：2013年萬達商業地產公司收入約1456億元，文化產業集團收入約255億元；2014年，萬達商業地產計畫收入1830億元，文化產業集團計畫收入約320億元。按照王健林的說法，到2020年，萬達文化產業集團收入超過800億元時，萬達商業地產的收入規模應該在5000億~6000億元。

對於地產開發，王健林的態度很明確。“房地產行業就是一個週期性的行業，在城市化率達到70%~80%後，房地產市場就會開始萎縮。”對萬達而言，商業地產的佈局在穩定後就不會再有大的增長。


當然，對於萬達而言，這種狀況或許要在未來數年後才會發生。至少王健林現在仍堅稱：“萬達的商業地產還在加速，中國的城鎮化才剛剛開始。”根據萬達已制定的發展計畫，2014年萬達商業地產新增持有面積達500萬平方米，2015年這一數位則是600萬平方米。

如此快速且大規模的發展及擴張，對萬達的資金周轉提出高要求。王健林稱，萬達內部有嚴格的財務模型，“要求持有的物業資產與現金持平，不會靠負債來持有物業”。

萬達的現金流主要來自商業地產的預售，以及竣工物業的抵押貸款。王健林對此並不諱言，“萬達的現金流主要靠商業地產銷售支撐，這種模式要有所改變，至少還需要5年時間。”就目前而言，不動產抵押是萬達最大的融資管道。

這也就不難理解萬達成立金融產業集團的內在驅動。王健林也稱：“房地產的核心就是金融、貨幣問題。”

常州兩盤大幅降價、杭州項目“貼成本”低開入市，“不差錢”的港資地產巨頭九龍倉集團（00004.HK）出人意料地在長三角掀起一波降價潮。

據記者瞭解，九龍倉在江蘇常州的兩個項目“九龍倉年華里”和“九龍倉國賓一號”均於近期做出價格調整。其中，年華里項目的均價從此前的約6000元/平方米下調至5000元/平方米，原均價約11000元/平方米的豪宅項目國賓一號則推出20套特價房，特惠均價在8200元/平方米左右。

在另一個庫存高企的城市杭州，九龍倉決定將樓板價高達24621元/平方米的地王級別項目“九龍倉君璽”以折後37900元/平方米（均價40000元/平方米）的起價入市，這一定價相比預期足足低了5000元/平方米。

“三個項目幾乎都是在‘貼成本出貨’。”一位熟悉九龍倉的開發商對記者分析稱，九龍倉集團層面應該“不差錢”，做出這樣的價格調整動作應屬於“策略性降價”，這也說明九龍倉官方認為目前國內二三線樓市存在較大風險。

昨日，本報記者致電九龍倉集團華東區的一位高層，但對方婉拒了記者的採訪。

長三角多盤齊降

在常州雅居樂星河灣以“六折甩賣”的姿態打響江蘇常州降價第一槍後，重兵佈局常州、以打造豪宅著稱的九龍倉也已經“坐不住了”。

從3月20日開始，常州九龍倉年華里宣佈大幅降價，此前均價6000元/平方米左右的房源，均價直降至5000元/平方米，約在前期成交均價的基礎上打了“八三折”。該樓盤的一名售樓人員告訴記者：“我們的項目確實在促銷，均價5000元/平方米，大戶型會更便宜一點，小戶型會貴一點，目前各種戶型都還有。”

常州房地產資訊網顯示，2月份，常州普通商品住宅成交均價為6444元/平方米，這意味著，年華里目前的均價已經大幅低於2月常州普通商品住宅成交均價。年華里位於常州新北區，與常州雅居樂星河灣項目距離不遠，且兩個樓盤均位於常州樓市庫存量極大的新北區。

“我們也在高度關注，考慮是否跟進降價。”一位在常州有專案的開發商對記者表示，據其瞭解，目前常州已經至少有五個知名樓盤大幅降價。

年華里的大幅降價引起了眾多老業主的不滿，據當地媒體報導，不少老業主已集中到售樓處“提出抗議”，要求退房或開發商補差價。

九龍倉的降價動作還不止於此，在年華里降價後，九龍倉在常州打造的頂級豪宅樓盤國賓一號的價格也出現鬆動。該專案日前推出20套特價房，特惠均價在8200元/平方米左右，比前期售價低了約2800元/平方米。不過，國賓一號的一位售樓人員對本報記者稱，價格確實有調整，但該項目此次推出的特價房源的位置相對不是很好。

據一位不願透露姓名的業內人士判斷，九龍倉此次多盤齊降行為應是香港總部直接授權。“一個可以佐證的事實是，除了常州，九龍倉在杭州的一個豪宅項目也以大幅低於外界預期的價格入市。”

3月20日下午，九龍倉杭州公司特地為九龍倉君璽專案的入市召開新聞發佈會。出人意料的是，九龍倉宣佈，三年前的“地王”將以折後37900元/平方米起價入市，推出首批房源，均價40000元/平方米，而這一項目的樓板價就高達24621元/平方米。

這樣的單價甚至都不到同區域一個樓盤去年年末首次開盤價格75600元/平方米的一半，且相比同區域的大部分高端樓盤均有著10000元~20000元/平方米的價格優勢。

九龍倉杭州公司相關負責人對媒體稱：“九龍倉一直對市場懷有敬畏之心，在經過多輪價格測試以及審慎考慮後，確定了這一項目的最終開盤價格，也得到了香港總部的支持。”

“這是充分尊重市場的行為。”杭州某知名房產評論員如此評價九龍倉君璽首批房源的入市價格，“顯然，九龍倉也考慮到了當前杭州樓市嚴峻的形勢。”

“不差錢大鱷”為何“搶跑”？

在不少業內人士看來，作為典型的“不差錢”房企，九龍倉此次在長三角多盤齊降的行為頗有風向標意義，這樣“一降到底”的行為就好比樓市的“珍珠港事件”，將原本就暗流湧動的市場撕開一個大大的口子。

公開資料顯示，九龍倉2013年在內地應占物業銷售額為212億元，同比增長41%，並超額完成200億元的銷售目標。截至2013年底，九龍倉在內地土地儲備的總建築面積為1180萬平方米，分佈於15個城市，其中，一半以上集中于華東地區。

“常州樓市去庫存的確壓力很大。”上述在常州有專案的開發商則對《第一財經日報》記者表示，“雅居樂星河灣專案選擇降價的原因在於戶型定位不合理，導致專案去化不理想，同時，開發商的資金鏈也不樂觀。但九龍倉的資金鏈應該還不錯，降價的原因應該是基於對常州市場的悲觀判斷。”

同策諮詢研究總監張宏偉認為，常州市場去化壓力較大，降價和房企資金鏈緊張關係不大，屬於企業主動調整，退出佈局不合理的三四線城市。

據克而瑞研究中心提供的資料，今年3月1日?3月10日，常州僅成交商品住宅6萬平方米，相比2月每十日平均成交量下跌40%，相比1月每十日平均成交量下跌55%，相比2013年每十日平均成交量下跌62%。

另據同策諮詢提供的資料，常州樓市購房者以本地剛需客為主，在過去的13個月裡有9個月商品住宅呈現供過於求。過去一年，常州商品住宅成交均價普遍在6000元~7200元/平方米。2014年1月，常州商品住宅成交均價僅6009元/平方米，創下去年以來新低。


相比常州，杭州樓市的現狀顯然更引人關注。在打響全國馬年降價第一槍後，杭州第二波降價潮也已經初見端倪。除了九龍倉的低開入市，杭州主城區以及蕭山的幾個樓盤的價格也已經出現鬆動，其中，蕭山某樓盤的降幅高達3000元/平方米，為了安撫老業主，開發商承諾送給老業主一個車位作為補償。

張宏偉認為，目前整體市場向下走的趨勢已經比較明顯，從開發企業心態來講，目前大多數開發企業已經比較現實，其對於當前期望值也明顯沒有之前那麼高，預計3月底及以後幾個月，大多數開發企業會採取比較現實的降價回籠資金的市場策略。

“六年內讓1億農民進城落戶。”這一新型城鎮化戰略給不少行業帶來了巨大的市場空間，而房地產行業被認為是反應最快且收益頗高的行業。

正如華遠地產董事長任志強（微博）向《證券日報》記者所言，“在國家城鎮化高速增長的過程中，房價是不可能下降的”。

值得注意的是，記者連日採訪多位元房企決策層高管後發現，當問及城鎮化問題時，這些房企高管的反應幾乎一致，“吸附人口能力”成為其進駐三線、四線城市甚至五線城市，佈局主導開發新城的最關鍵要素。

從這些房企佈局或主導開發新城的選址特點可見，“鬼城”、空城儼然已經成為曾折戟房企深切的痛。鑒於此，產業支撐度、吸附外來人口能力、經濟活躍能力、教育資源規劃等成為房企佈局的重要考量因素。簡言之，為了規避“鬼城”和空城，房地產企業謀的是要踩准城鎮化步調，從中挖掘利潤空間。

城鎮化助推房價上漲

“目前中國還屬於城鎮化高速增長的階段，總體來說房子還是不夠用。”任志強向記者表示，在國家城鎮化高速增長的過程中，房價是不可能下降的。

任志強稱，城鎮化率超過30%以後房價進入高增長的過程，在超過70%以後才出現平緩和下降的增長，但大部分發達國家城市化率都超過了90%，房價卻還在上漲，比如英國和美國。中國現在的城鎮化率只有50%，一線城市能達到60%或70%，二線城市50%左右，三線城市30%左右。

“距離我們實現70%的城市化率還早，估計最少還需要十年甚至二十年。”任志強稱，大量的農村人口進入城市的問題解決以後，我們才可以談到一手房建設的速度會逐步放慢和縮小，二手房交易占主導地位。那時候，房價產生波動的情況才會嚴重，或者隨著經濟增長發生變化的情況更嚴重。

顯然，在任志強看來，在新型城鎮化戰略下，中國城鎮化還將提速，在此過程中總體來說，房價是不可能降下來的。

事實上，多數房企高管也持這種看法。泰禾集團董事長黃其森向記者表示：“房地產的黃金十年已經過去了嗎？我恰恰認為，中國房地產的黃金十年才剛剛開始。”黃其森認為，目前國內房地產市場有巨大的空間，是個大盤子。比如，北京就相當於歐洲了，福建的GDP也已經超過了馬來西亞。

不過，儘管新型城鎮化發展為房地產企業提供了機遇，但風險也同在，畢竟“鬼城”和空城正在湧現。鑒於此，房企在進駐一個城市或者主導開發新城之際，拿地選址規劃非常謹慎。

密集佈局“有產”新城

事實上，多位接受採訪的房企高管一致認為，一線城市是給企業貢獻利潤率的必爭之地，而二線、三線城市和三線、四線城市則要慎重選址。

對此，世茂集團副總裁蔡雪梅向記者透露，除了一線、二線城市之外，吸引外來人口能力較強、消費能力和產業基礎較好的三線、四線城市也是其擴張的重點區域。“世茂在晉江市、泉州市、石獅市等城市開發的樓盤，已經實現一次開盤或者一個月銷售10億元甚至20億元。”

值得一提的是，在任志強眼中，一線、二線、三線城市已經不能簡單地按現在的方式劃分，“以後要按市場經濟來分，現在越來越多城市在就業、經濟和公共服務這三項的吸引能力很強”。

而從人口流動來看，任志強認為，哪一個地方公共服務（包括就業、教育、醫療、保險等）和經濟增長情況越好，吸引移動人口能力就越強。他坦言，“哪一個城市GDP增長速度最快，土地供應量最少，人口集中度最高，房企去那個地區賺錢就最多”。同時，任志強也稱，房企去人口往外遷移的城市風險都大。

實際上，房企搭線城鎮化發展時的佈局策略是有跡可循的，吸附人口能力、產業支撐程度、教育環境資源優劣等幾乎決定著這些專案是否落地。

“京津冀一體化發展提了很多年，進展已經越發看得見。”中國房地產學會副會長陳國強（微博）向記者表示，從燕郊、香河等地區快速上漲的房價就可窺見一二。北京的去中心化程度加強，產業在外移，購房需求隨之外溢，將加快北京周邊城市的融合速度。

而在京津冀一體化發展中，綠地集團、鴻坤地產、華夏幸福和富力地產等大型房企都有大量佈局。

“與北京相比，燕郊、香河等地的土地成本要低很多。”亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，從利潤率情況來看，部分房企進駐燕郊、香河等地並不見得要比在北京開發專案的利潤空間低，只是開發週期較長，資金周轉較慢。

中小房企搶灘中小城市

克而瑞研究中心調查顯示，未來十年，城市化率還未達到我國平均水準的城市，需求增量將非常可觀，而在這些城市中，中小城市偏多。

“中小開發商更傾向於去一些經濟較為發達或者有特殊產業的東部小城市佈局。”蘭德諮詢總裁宋延慶向記者表示，這些城市的配套還不完善，尤其缺少商業中心。中小開發商通常選在城市中心位置拿地，土地平均成本甚至不足700元?平方米，建設一個5萬平方米-6萬平方米的綜合體建築，涉及住宅、商鋪、酒店等業態。有些城市的住宅大約能賣到5000元?平方米-6000元?平方米，商鋪更高，甚至能達到1萬元?平方米左右。

值得注意的是，宋延慶透露，這種項目往往一個城市僅能承載一個，但其毛利率可能要達到60%以上。

正如黃其森所示，三線、四線城市商業地產跟住宅還有很大不同，難點在於招商和運營，還要控制規模，比如做一些街區商業產品可能更為合適。另外，也需要政府的規劃和引導來控制，尤其在消費能力不足的情況下，兩個以上的大型商業專案會對當地市場造成很大衝擊，另外一個商業項目將會存活不下去。

實際上，《證券日報》曾走訪過一個全國500強的鄉鎮，其為東北地區榆樹市下轄的五棵樹鎮，該鎮位於松花江畔，形成了釀酒、養牛、豆製品加工、蔬菜等八大支柱產業，鎮內擁有大中型企業18家，中小型企業410家，各類企業共3426家，城鎮化發展速度非常快。

據記者實地調查發現，整個小鎮主要街道不足三條，鎮南卻擁有占地4.5萬平方米的東北最大的牛羊牲畜交易市場，其宰殺的牛羊肉主要輸送到北京的物美超市等；鎮北則是中糧的玉米深加工工廠。

在其房地產市場中，來自長春市和本地的開發商幾乎佔據了全部市場份額，目前房價已經賣到3000元?平方米以上，因為教育和產業等資源吸引了周邊大量農民進城購房，城市規模仍在迅速擴張。

大型房企主導“造城”

值得一提的是，中小房企可能在一個中小城市開發一兩個專案分得一兩杯羹後，馬上轉換戰場，但大型房企在城鎮化背景下，運營模式和擴張方式或許更為完備，同時也稍顯驚人。

一組來自國家發改委的調查資料顯示，144個地級市中，92%要建新城新區，總量高達200個，平均每個地級市要建約1.5個；161個縣級市提出新城新區建設需求的占到了47.6%。

與此同時，智慧城市、蜂巢城市、生態城市、衛星城市等在城鎮化發展中建造新城的概念和規劃也密集面世。

事實上，以總規劃面積約32平方公里的長沙梅溪湖國際新城為例，從土地一級開發到二級市場拿地，方興地產幾乎全程主導參與了造城開發，兩年來投入資金已經超過了150億元。

據悉，上述專案為長沙大河西先導區重點開發片區，分為一期、二期兩個片區。


無獨有偶，一位元業內人士向記者透露，該城目前已經具有一定規模，配套設施和相關規劃也落實得比較好，房價約為7000元?平方米。此外，方興也於去年宣佈，以174億擴增長沙梅溪湖專案二期開發。

事實上，在這場“造城”運動中，?萬科、保利、?大、碧桂園、綠地集團等品牌房企也已經開始在幾大城市群中悄然佈局土地儲備，並依託強勁的資金實力，迅速佔有了一定的市場份額。

當然，在這場造城運動中，不乏看重土地價格極低，未考察城市人口流動因素大規模開發郊區大盤，最終卻陷入“鬼城”、空城以及睡城等窘境的房企，這種造城模式普遍被業內認為是失敗的。

鑒於此，宋延慶表示，房企在緊跟城鎮化步調尋得機遇的同時，也要提高存貨周轉率，加快三線、四線城市專案去化速度，確保現金流安全。

中國經濟前景堪憂，最近傳出銀行業暫停對房地產相關行業提供放款，導致一些富豪缺乏現金周轉，被迫出售香港的豪宅變現，有些中國富豪為了儘快售屋，甚至願意折價20％。

香港房仲業者指出，2012年第三季香港銷售的新豪宅中，中國買家就占了43％，被視為是炒高香港房價的元凶，迫使港府宣布調高外國人購房的印花稅，以抑制房價飆漲。

成本增加 房價下跌10％

在港府調高印花稅、銀行業提高借貸成本後，今年以來香港房價下跌10％，使得中國富豪急於出售香港豪宅。在此同時，中國政府持續緊縮信貸。上週浙江奉化縣地產商興潤置業因無法償還負債人民幣35億元（5650萬美元），面臨破產命運，引發市場擔憂，中國金融風險可能蔓延。

中原地產新界分店客戶經理Norton Ng表示：「有些中國賣家出現流動性問題，意即他們在中國的公司資金有點吃緊，因此急於賣房求現。」

房仲業者表示，目前香港待售的房屋中，屋主來自中國約占三分之一，較一年前增加20％，很多中國屋主以平均市價折價5％至10％的價格出售豪宅，有些中國屋主為了儘快售屋，折價金額甚至達20％。

房仲業者表示，在香港新界一個名為天巒（Valais）的建案，330戶中約四分之一至一半求售。該建案在2010年開賣時，每戶叫價港幣3000萬元至6600萬元（台幣1.18億元至2.6億元），開賣第一天有三分之一售出，其中近半買家來自中國。

豪宅變鬼城 屋主急求售

由香港建商新鴻基地產興建的天巒，被香港媒體稱為「鬼城」，是房仲業者眼中越來越多屋主急於出售的諸多建案之一。

仲量聯行董事總經理曾煥平表示：「3年前香港房市還火燙時，很多中國買家在香港買了一堆房產，如今因為他們在中國的流動性日益吃緊，只好賣房求現。」

銀行討債 被迫降價求售

高力國際住宅銷售部行政董事潘偉基表示：「一些銀行正向中國買家討債，因此他們得把一些資金轉回國內，面臨銀行業很大的壓力，因此被迫降價求售。」

在西九龍區，中國買家買了近四分之一的新建公寓，但有些中國買家把幾年前才買進的3至4房公寓，以極高的折扣出售。

本月，一位中國買家賣掉新鴻基地產於2012年興建、位於西九龍區的建案瓏璽（Imperial Cullinan）一戶400坪臨海豪宅，賣價港幣1930萬元（台幣7600萬元），比原始買價低17％。中原地產西九龍分店經理Richard Chan表示，這位中國屋主要求儘速賣掉房子。

在同個地區，帝柏海灣（Central Park）建案一戶近200坪的兩房公寓，在中國買家委託代售兩天後就成交，成交價僅港幣650萬元（台幣2560萬元），被仲介業者認為是今年最划算的交易。

美孚睇樓量挫50% 海怡3房減72萬沽

加息陰霾，二手交投應聲下挫，10大屋苑過去兩天錄12宗成交，按周跌3成，終止連續兩周升勢。荔枝角美孚新邨睇樓量按周急跌5成；海怡半島3房戶減價8%沽。

康怡映灣園黃埔 均零成交

美國聯儲局預告明春加息後首個周六、日，交投放緩。中原地產統計10大屋苑過去兩天錄12宗成交，較對上一周18宗，按周跌33%。當中鰂魚涌康怡花園、東涌映灣園、紅磡黃埔花園均錄零成交，康怡更連續兩周零交投。另美聯物業統計兩天錄8宗成交，按周跌47%；利嘉閣則錄12宗，按周跌48%；香港置業則錄9宗，按周升29%（4代理行統計10大屋苑各有不同）。

受長沙灣丰滙低開影響，荔枝角美孚新邨首當其衝，睇樓客轉投一手，令屋苑睇樓量按周急跌逾5成。其中3期百老滙街70號低層A室，實用面積597平方呎，原業主去年底以550萬元放售，至2月底減至538萬元，見有買家洽購，採「平賣平買」，先以528萬元沽貨，累減22萬元，減幅4%。

柏景灣累減1成 988萬易手

惟個別區份業主減幅擴大，引起「執平貨」心態，多個屋苑睇樓量反而回升，但入市態度審慎。九龍灣及牛頭角睇樓量回升近3成，惟交投僅兩宗。

市場指大角咀柏景灣8座低層A室，原叫價1,100萬元，累減112萬元或1成，剛以988萬元易手。

鴨脷洲海怡半島周六、日睇樓量按周升1成，並錄1宗買賣。單位為27座中層H室，實用面積743平方呎3房，望海景，半年前以950萬元市價放盤，最終以878萬元成交，減價72萬元，減幅近8%。

馬鞍山睇樓量亦按周增兩成，全區兩天約10宗買賣。市傳翠擁華庭10座高層C室，實用面積770平方呎，累減60萬元至590萬元易手，較市價低1成。

元朗二手續受壓，據悉YOHO TOWN 1期8座低層B室，實用面積460平方呎，剛以363萬元易手，累減57萬元，呎價7,891元，呎價屬同類單位1年低。

關焯照：今年樓價料跌12%

加息陰霾下，學者普遍相信，樓價有回落空間。經濟學家關焯照認為，美國儲局表明加息路綫圖，對小業主構成心理壓力，心態較弱的會加快「掟貨」減價賣樓，但準買家觀望樓價下跌而不願入市，今年內樓價料跌12至15%。

理大建築及房地產學系教授許智文亦認同，加息問題在現階段是心理影響，要到明年初首次加息後，才會對樓價構成較為明顯影響。

但兩大發展商認為加息對樓價影響微，長實（00001）執行董事趙國雄料，加息步伐應該不會太快，影響較市場預計細；新地（00016）副董事總經理雷霆指，本港借貸比例不高，故相信影響不大。

財政司司長曾俊華指，美國聯儲局主席上周言論顯示，美國可能在2015年上半年開始加息，較市場原先估計早，這項預期改變，對香港樓市有一定影響，呼籲大家做好風險管理。

雙倍印花稅 籲立會盡快通過

他也表示，希望立法會議員盡快審議和通過雙倍印花稅的草案，令香港可以因應外圍環境轉變，迅速地調整相關的需求管理措施，減少市場的波動。

曾俊華在昨日發表的網誌中，提醒立法會將於下月起開始，審議今年的財政預算案，立法會議員上星期雖然通過逾780億元的臨時撥款，讓政府可以在立法會審議財政預算案期間，繼續有資源維持運作。

政府將「無錢用」 促通過預算案

不過，這筆款項只足夠應付政府4月和5月的開支，政府部門和公營機構將在6月初，開始陸續出現「無錢用」的情況，因此期望立法會能在未來兩個月內，通過財政預算案。

曾俊華表示，財政預算案公布後，過去兩個星期，他曾到香港青年協會的「青協網台M21」，和數百名青年人和網友對話，也出席了由多個商會合辦的財政預算案午餐會。他表示，這兩次聚會中聽到的意見，可說南轅北轍。

他認為，財政預算案涉及公共資源分配，不同人士、不同階層、不同背景的朋友，有不同的觀點，他不可能做到皆大歡喜，但若所有的人都有一點不滿，顯示政府大概已找到最適當的平衡。

青年倡擴稅階 商會冀降稅率

他舉例說，兩次會面都談及香港稅制；有青年朋友引述網上資料，說香港的稅制不公義，40多年未有檢討，只向高收入人士傾斜，對基層和中產都不公平，建議政府應擴闊稅階，作為對中產人士的福利。另一邊廂，商會的朋友則希望利得稅稅率能夠再低一點，進一步增加香港的競爭力。

對於香港現行稅制，曾俊華指，已一定程度體現「能者多付」原則；大家提出的其實是能者應「多付多少」問題。他表明，不排除現時稅制將來可能需要調整，但和資源分配一樣，若所有人都有一點不滿，現時的平衡大概仍合適。

五礦建設（00230）數年內有望獲母企注資，中期目標年銷售300億元（人民幣，下同），惟預計內房毛利率將逐步下降。

冀年售樓300億人幣

主席孫曉民在接受本報訪問時指，母公司五礦集團旗下亦有其他從事房地產開發的企業，「未來若干年內會將這部分資產，注入五礦建設這個上市平台。」孫曉民續稱，可注入資產總額逾300億元，包括土地、在建物業及建成物業，以中高端項目為主，主要分布於北京、天津、長沙等地。

公司今年銷售目標80億元，較去年簽約銷售金額高33%，今年可售貨值145億元。截至本月16日，公司共錄得合約銷售5.6億元，遜於去年，副主席何劍波指，主要銷售將於3月後開展，相信全年能夠達標。公司計劃3至5年內，全年銷售規模增至300億元。

去年毛利率24.4%，按年下跌5個百分點。何劍波指，整個行業的毛利率將逐步下降，主要由於土地價格增速遠超樓價增速，建築、資金成本亦上漲。他預計，隨着高毛利產品陸續入帳，公司未來毛利率將保持或優於現有水平。

五礦建設：內房毛利續跌
文匯報

內地樓市降價規模日漸擴散，市場憂慮內房企營運壓力大增。五礦建設（0230）認為，今年樓價不可能像去年般急漲，並相信行業毛利率向下走的勢態將持續，公司會將投資焦點集中內地一、二線核心城市，期望可保持毛利率約三成優於同行的水平，並定下3年至5年內銷售目標由去年的60億元（人民幣，下同），增至300億元。

五礦建設副主席兼董事總經理何劍波上周五接受訪問時表示，預料今年內地房地產市場應穩定發展，不可能像去年般急漲，公司今年至本月16日止，只做到5.6億元銷售金額，按年表現的確有所下滑，而公司本年全年的銷售目標金額為80億元，按年增20億元或33.3%。

不過，何劍波強調，本月底開始有新樓盤推出，加上一月、二月為春節淡季，而今年可售貨量達145億元，按去化率6成計算，對完成全年80億元目標充滿信心。當中有25億元來自南京項目，5億元為長沙項目。

80億銷售額有信心達標

此外，他相信行業毛利率向下走的勢態將持續，原因為近年地價漲幅高於樓價，加上建築成本持續上升及資金成本增加等因素，公司會繼續向風險較低的一、二線核心城市發展。事實上，公司至去年底擁450萬平方米之土儲，當中一、二線核心城市佔近8成，而本年投地預算約60億元及120萬平方米，亦打算集中購入一、二線核心城市如北京及長沙等地，借此希望可保持毛利率約三成優於同行的水平。公司去年地產業務毛利率約29%。

攻大城市　資本開支110億

資本開支方面，董事副總經理何小麗表示，公司預算今年資本開支為110億元，當中58億港元為建築費支出，亦有16億元為去年購地之未付金額。

五礦建設於上周五公布去年全年業績，錄得純利4.77億港元，按年升74.15%；每股基本盈利14.29港仙；派末期息1.5港仙。去年同期派1港仙。期內，營業額59.06億港元，按年升37.14%。

本年度賣地計劃最後4幅住宅用地，將於本周五（28日）招標，合共可建近4,000伙，包括早前流標的大埔白石角旁地盤，一旦再流標，與2萬伙建屋的距離會被進一步拉遠。

2013/2014年度尚餘1星期便結束，政府亦作出最後衝刺，將於本周五「一口氣」從賣地計劃，推出4幅住宅用地招標，其中大埔白石角科研路及啟德第1H區3號，兩幅地皮最快截標，截標日期為5月23日。

大埔科研路地 估值降1成

其中以大埔白石角科研路用地規模較大，可建樓面面積達73.09萬平方呎，沒有限量要求，估計可建約800伙單位。但受旁邊的住宅用地流標影響，業界將估值降低10%，估值約32.89億至46億元，樓面呎價約4,500至6,300元。

而同日截標的啟德第1H區3號地盤，則屬區內最後一幅可於短期出售的住宅用地，樓面面積約41.3萬平方呎，最少須建630伙，估值約22.72億至24.78億元，樓面呎價則約5,500至6,000元。

趙國雄：有意投標補土儲

另外，其餘的兩幅天水圍濕地公園旁限量地，將於7月4日截標，天水圍第112及第115區用地，可建樓面面積分別約121.9萬及103.98萬平方呎，分別最少須建1,330伙及1,140伙，估值約19.76億至30.48億元，樓面呎價約1,900至2,500元。

長實（00001）執行董事趙國雄表示，集團過去1年未有投地，有意補充土地儲備，但因建築成本高及料樓價升幅不大，故投地出價會趨向保守。

全港最大包租公領匯（00823）財務總監翟廸強表示，有信心租金保持增長。

領匯過去租金收益穩步增長，展望未來一年，翟廸強預期，今年上半年度（2014年4月至9月）租約到期的商舖，簽新租約，租金有20%以上的升幅，跟去年水平接近。

展望未來一年，翟廸強對租金增長前景樂觀：

一、商戶生意增

領匯租約期一般為3年，因此，每年有約三分一租約到期，去年中期（截至2013年4月至9月）續租租金調升率達到24%，以3年期租約計算，即每年租金升幅大約8%。

領匯截至2013年9月底止中期物業收入淨額同比升12%，平均每月租金較同年3月升5%至每平方呎40.2元。

「領匯釐定租金加幅時，商戶的營業額增長是重要的考慮點，下半年度（2013年10月起）至今，商戶的營業額繼續錄得增長，因此，我們有信心，今年新簽的租約，租金有提升空間。」他表示，食肆表現尤其好，食肆商戶的營業額普遍有10%以上的增長。

領匯的租賃策略包括市場推廣活動，透過一系列商場宣傳活動，提供購物娛樂，促進商場人流，從而提升商戶營業額。

二、零售市道佳

展望零售市道，「市場預測今年香港零售總額上升13%，零售管理協會亦預期會有雙位數增長，我們也同意上述看法，有信心今年香港零售總額有雙位數升幅，事實上，香港經濟仍然向好，失業率處於低位，市民的消費力佳。」翟廸強說。

「我們旗下的商場主力提供日常必需品，有一半以上的租金收入，來自食肆、超市及街市，都是市民日常生活所需，在不同的經濟周期內，都有較穩定的需求。」

截至2013年9月底止中期，領匯來自食肆、超市及街市的每月租金，佔每月總租金62%。

三、提升停車場

領匯上半年停車場租金錄得14%升幅，勝零售租金升褔，他解釋，除了因為市民對停車場的需求增加之外，領匯也不斷改善停車場設施。

「經濟好了，買車的人也多了，同時，本港整體停車場供應減少，所以，多了人來租我們的停車場。」

「我們不斷提升停車場設施，例如加裝了防偷車系統報訊警號，以及監視鏡、照明系統等，吸引了更多的人來泊車。」

展望未來一年度，他預期停車場租金增長可持續。

四、商場續翻新

領匯自上市以來積極翻新旗下商場，以吸引較高端的商戶進駐，以及提升租金收益，自上市以來已完成了32個資產提升項目。

「翻新後的商場，租金升幅都較未翻新的商場高，反映翻新後帶來的效益大。未來6至7年，領匯會投放約40億元來翻新物業。」他說。

翻新物業除了成功提升領匯租金收入外，亦提升了其資產值，領匯近年資產淨值穩增，截至2013年9月底止中期，同比增6.6%至每基金單位38.04元（見圖四）。

現在領匯有6個資產提升項目進行中，預期在今明兩年完成翻新，包括沙角商場、友愛商場、安定商場、龍翔廣場等（見表四），另外，有6個項目等待審批，還有13個項目正在計劃中。

有投資者憂慮，領匯已翻新了32個項目，餘下商場改善空間不多，他反駁，「商場並非只可以翻新一次，可以翻新多次，例如龍翔廣場，以前曾翻新部分，將來會翻新其他部分。」換言之，領匯未來擬透過翻新商場以提升租金的空間仍有不少。

翟廸強補充，除了商場，不少街市都有翻新的空間，「不少街市環境未算理想，拖累出租率，我們會想方法去改善。」

五、北上覓商機

領匯準備北上發展，開拓內地市場，去年底領匯與內房龍頭萬科簽訂戰略合作意向書，他表示，未來擬於廣東省、珠三角一帶，經營中高檔商場。

「我們已開始研究工作，目標是收購一些現成商場，已擁有租戶的，揀交通網絡較發達的地區，回報率方面，要比香港的投資項目回報率還要高，我們才考慮，這是因為內地的經營風險較高。」

收購需要資金，要借錢，他說，「領匯負債比率低，僅11%，就算多借200億元，負債比率也不過26%，借多300億元都得，但我們不打算借太多，不想背負較高的財務風險。」

花樣年（1777）近年轉型社區服務平台營運商，以地產開發奠定客戶基礎，發展其他平台帶動社區消費，料成為未來增長動力來源。該公司主席兼首席執行官潘軍接受本報專訪時表示，希望至2020年，服務業部分收入及利潤均可佔總額50%以上，估計社區消費每年可達1000億元（人民幣，下同）。

　　潘軍指，房地產銷售帶來的收入是一次性的，業主入住後則每日都會在社區消費。他指服務業可「輕資產」營運，資金周轉快，融資能力較強，日後或可有助地產開發業務發展。

　　花樣年自去年下半年起，以合和年品牌，為業主提供小額貸款服務，業主的社區消費紀錄則作為信用依據。潘軍指，半年來共有約2500人使用借貸服務，人均貸款額4.3萬元，違約率約1%。他強調，花樣年提供的貸款期限為半年至兩年，較一般小額貸款為長，可真正幫助業主。目前花樣年已成立12家小額貸款公司，今年擬為該業務再注入4億元註冊資金。

　　另外，酒店管理是花樣年「輕資產」營運的重要板塊。花樣年去年與高盈集團（Cordiel）就酒店房地產信託（REITs）簽訂協議，潘軍透露，由於內地高檔酒店市場疲弱，至今尚無酒店併入REITs，旗下自有高檔酒店的發展亦押後進行，該市場的調整可能持續3至5年，因此花樣年現時將主力收購盈利情況較好的精品商務酒店。

　　潘軍表示，目前酒店業務是微利營運，花樣年有意將酒店併入文化旅遊業務，並組織社區活動，讓業主免費入住空置酒店，以增加支持度。

美國聯儲局最新言論，令本港市場出現提早加息憂慮，新錄得準買家入市趨觀望外，加上市區有新盤推售步伐加快，以致二手量成交放緩，綜合百大屋苑於過去兩天，共錄四十宗成交，按周減少約一成半，最新成交僅集中於中細價樓，亦屬低市價交易水平。

　　綜合市場消息，百大屋苑於剛過去兩天，合共錄得四十宗成交，按周減少八宗，另有逾七十多個屋苑仍錄得零成交，反映整體市況仍然低迷。中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，由於中小型低市價盤持續被市場消化，令二手交投步伐即時放慢，加上美國聯儲局有可能提早加息消息，為市場增添不明朗因素，加上同期有新盤以貼近二手價推售，搶佔市場焦點，進一步拖慢二手市場交投。

　　美聯住宅部行政總裁布少明表示，近期發展商積極推盤，而且定價具競爭力，吸納及凍結市場資金。加上日前美國聯儲局宣布減少買債，在預期息口趨升影響下，即使現時不少屋苑業主議價空間有百分之三至五，但相對一手市場售價欠吸引力，故本周末二手交投出現回落。

　　天水圍嘉湖山莊於過去周末，僅錄得四宗成交，按周減少一半，但已為百大屋苑之冠，祥益董事謝澤銘表示，市場買家以用家主導，以四百萬以下細價上車物業為主，加上屯門及天水圍區業主願意擴大放盤議幅，故區內交投雖略有放緩，惟整體成交量仍屬平穩，交易個案多屬略低市價水平。

　　港置區域經理張置炳表示，?魚涌藍籌屋苑康怡花園業主持貨能力相對較強，因此未有進一步擴闊議價空間，故屋苑於過去兩天均未能錄得成交，本月至今則暫錄四宗成交，按月輕微增加一宗，料短期成交量仍難有突破。

　　世紀21日昇董事黃文龍表示，北角城市花園於剛過去周末錄得一宗成交，為十三座低層D室，單位面積八百八十八方呎，原業主月前以市價一千萬元放售，議價減至九百三十萬元，呎價一萬零四百七十二元，低市價百分之七。

馬來西亞這幾年積極搶攻海外客投資房產，喊出吉隆坡市中心3年內將搶蓋總價值300億的10個新建案，有業者保證出租報酬率6%，有業者拿1億元與高級飯店合作，主打「買房送住宿」，宣稱外國人只要置產，就可以拿到10年居留權，但真的有這麼好嗎，專家就警告，要小心房價是否合理，而高報酬率往往是還沒把稅費成本和匯差扣進去。


吉隆坡雙子星大樓是馬來西亞地標，這裡的房產像是無預算上限似的，瘋狂打廣告。廣告：「歡迎你投資馬來西亞房地產，一個你可以獲得永久性產權，並可世代相承，以及令你得到振奮的回酬。」


當地房仲宣告，3年內搶蓋總價值3百億的10個新建案，看準海外投資客消費力，之前推出的第一波建案，有3成是台灣客，現在主打的第二個建案，每坪喊價55萬，總價落在8百萬到3千萬之間。


為了吸引投資，有業者保證，租屋投資報酬率有6%，還拿出1億元和飯店合作，推出買房送住宿，這幾年大推第二家園，只要外國人置產投資，就可以拿到10年居留權。


台中不動產公會副理事長林正昇：「並不樂見，我們希望台灣本地的國民，都能買到我們自己建商蓋的房子，而不是經由外人來炒作後，把房價炒高。」


房產學者也提醒，投資民眾要注意海外開的房價是否合理，另外，高投資報酬率往往還沒有扣掉稅費成本以及匯差，全部算進去要再扣2%，馬國瞄準海外投資客，大推新建案，各種優惠吸引之下，下手前得評估清楚，加上馬國房價實際上波動不大，能有多少獲利，算盤得撥仔細。