降低房價，金管會出招！金管會昨（22）日宣布開放壽險業可以公共投資方式，投資社會住宅及老人住宅，若是成立新公司投資，投資上限從35％提高到45％，希望增加壽險業的投資意願。

根據內政部住宅法定義，社會住宅是由政府興辦或鼓勵民間興建，專供出租之用，並提供至少10％以上出租給具特殊情況或身份者的住宅。先前財政部表示，將以國產署公有地或各地方政府提供土地，引進民間資金興建社會住宅，其中一定比率可給予較低的租金，讓年輕人也能在市中心租得起房子。

至於老人住宅則是依據衛福部的老人福利法的定義，各地方政府推動適合老人安居的住宅，以小規模、融入社區及多機能的原則規劃辦理，並符合住宅及其他法令規定。

由於政府有意降溫房價，銀行局昨天公布國內不動產貸款相關數據，房貸、修繕貸款及建築融資合計7.67兆元，占所有授信的31.7％左右，已比前二年央行及金管會管控前，逾33％的情況明顯改善。包括金管會、央行，今天都會列席參加內政委員會。

銀行局副局長邱淑貞表示，先前曾要求所有銀行作壓力測試，最壞的情況即經濟成長率為負，即經濟衰退的情況下，失業率攀升到7％，再加上房價下跌20％，則整體國銀的資本適足率會下降2個百分點，但仍可維持10％的水準。

截至今年2月，全台尚未拆除違建總數達59萬1975件，2月查報的新違建總數也有3213件。

為了遏止新違建數量不斷增加，營建署除了昨開會檢討2013年地方政府處理違建進度，2012年也通過《建築法》部分條文，擬對違建戶處以罰鍰。據悉目前送審版本的罰鍰最高達50萬元。

營建署建築管理組組長謝偉松表示，營建署原擬修正草案對違建戶處以4∼20萬元罰鍰，後來中央調整成4∼50萬元，處罰條件可能由地方政府參酌。

行政院去年中已將法案報給立法院，看今年會期有無機會審查。

看好東京商辦大樓「進可攻、退可守」，新光人壽董事會昨（22）日通過，將決議授權董事長及不動產投資團隊進一步洽議日本東京都不動產標的，新壽表示目前鎖定東京千代田區、新宿區、目黑區、港區及中央區共六棟大樓，以買下整棟為目標，估計投資金額在新台幣20?100億元不等。

先前國壽已在3月董事會通過，且已向金管會遞件申請投資額度，國壽主要在東京已鎖定五大區不動產，分別為中央區、港區、千代田區、涉谷區、新宿區，也是以買下整棟大樓為主，不排除是辦公室、飯店、商場等複合式大樓。

由於整棟買下將具有大樓冠名權，當時國壽認為可在東京具有國際宣傳效果，是另類的亞洲布局，預計投資新台幣100?200億元。

新壽說，日本將在2020年舉辦奧運，屆時不動產勢必會有一波上漲，同時東京租金的毛報酬率也都有2.875％以上，符合金管會的租金要求，可說是平時可收租金，未來出售也可拿到不動產增值利益，算是進可攻、退可守的投資。

但因日本不動產的稅負及投資架構較複雜，壽險公司必須先向金管會申請設立境外、與日本有租稅協訂地區的特殊目的公司（SPV），再以信託或股東借款模式，去投資日本不動產，以期能減少稅款，增加投資報酬率。

新壽、國壽都有看中東京的大樓，但由於必須先取得金管會的核准、投審會准以匯出金額，因此最後能買到哪一棟大樓，壽險公司也都沒有把握。

金管會以個案核准方式開放壽險業投資海外不動產，先前並未開放東京地區，金管會主委曾銘宗上任後，才全面開放可申請各地區的不動產投資，但仍是要個案檢視可行性；目前僅國壽獲准匯出4億英鎊投資倫敦的不動產，期間有些看上的大樓已被其他買家搶走，到目前國壽尚未宣布買到倫敦的大樓。

行政院長江宜樺宣示要進一步抑制房價後，房市再度面臨修正。中華信評發布最新報告指出，體質良好的銀行應可承受房價下跌2成、利率走升1∼1.5個百分點的房市波動，但如果超過這個波動範圍，衝擊將會變大。

中華信評指出，美國量化寬鬆措施可能退場，預告全球利率水準可能會在未來幾季中逐步反彈回升，導致台灣房地產市場的需求與房價轉疲，並削弱房貸借款人的償債能力，進而可能造成財務體質較弱的銀行，面臨資本負荷壓力。

中華信評分析師范維華表示，在適當的資本水準與授信控管機制下，一般銀行業者應能禁得起房價下跌20％，且利率水準上升1∼1.5個百分點的中等受壓情境挑戰。相對的，體質較弱且獲利能力低的銀行，若不動產放款集中度過高，就會承受較大壓力。

整體來看，由於央行利率將採漸進且溫和方式調升，房市發生大幅波動的可能性不高，下修2成的房價波動預期，銀行體系還可以吸收，即使面臨壓力，也沒有很大風險。但若房市脫離正常預測，對銀行營運將有嚴峻的影響。

桃園縣去年各項稅收高達三四七億六千多萬元，超徵率達十四．三二％，創歷年新高、全國第四，縣府地方稅務局長林延文昨在縣議會表示，主因是房地產交易熱絡；對此，許多議員質疑這是炒地皮、炒房的結果，批評政府打房不力，害多數民眾望屋興嘆、買不起房子。

對於議員批評打房不力，曾任營建署長的副縣長葉世文指出，桃園縣這幾年的地價、房價確實上漲不少，主要是升格、多項交通建設因素所致，是大環境的客觀因素使然，不能完全歸責於少數人炒地、炒房。

他並說，桃園的房價和雙北仍有很大差距，調整土地公告地價、公告現值，都是反映真實狀況，將房價高漲的原因歸咎於政府調漲公告地價、公告現值，這是倒果為因。

林延文昨天到縣議會進行工作報告，他表示縣府稅收已連續多年創新高，前年首度突破三百億元，去年預估歲收三○四億一千多萬元，實際稅收（不含罰款）高達三四七億六七六九萬元，超徵四十三億五千多萬元，超徵比率達十四．三二％，僅次於台北、新北、台中三都，全國排名第四，比高雄、台南還高，預估今年稅收是三三二億三千多萬元。

議員批縣府不打房還漲公告地價
林延文說，房地產交易熱絡是稅收超徵的主因，桃園縣去年發出建照樓地板面積居全國之冠，公告地價、公告現值也大幅調整，土地增值稅徵收一三○億五五二六萬元，超徵二十八億四千多萬元，超徵比率達二十七．八七％，與土地房屋交易相關的契稅、印花稅也超徵二成以上。

縣議員張文瑜、羅文欽、黃傅淑香、詹江村等人認為，縣府辦理多個區段徵收或市地重劃，將桃園縣變成「炒地、炒房天堂」，土地、房屋售價不斷飆高，從縣長吳志揚上任迄今，很多地方的房價都漲了二、三倍，大多數民眾根本買不起房子，縣府不但沒打房，還趁機調整公告地價、公告現值，導致稅收創新高，公庫愈來愈肥，但民眾距離買房的目標卻愈來愈遠。

內政部官員昨（22）日表示，解決當前房價過高的政策，大方向仍應回到99年的「健全房屋市場方案」，藉由加速都更、增加房屋供給應是最佳的政策選項。

立法院內政委員會今日邀內政部、財政部、金管會、國防部、國發會、央行、衛福部、勞動部等八單位就購屋痛苦指數居高不下，政府如何解決進行專案報告。

內政部官員表示，99年健全房屋市場方案主要有三個大方向，包括藉由租稅來抑制房屋投機炒作、實現居住正義增加房屋供給、健全不動產交易資訊。有關增加房屋供給方面，政府已陸續推出林口A7合宜住宅、板橋浮洲合宜住宅兩處，有關健全不動產交易資訊，地政司已在101年10月將房屋交易實價登錄資訊提供外界查詢。

內政部官員表示，依循99年的「健全房屋市場方案」，合宜住宅除了目前兩處，是否要推出第三處？內政部有在研究，這當然是個選項，但這必需由行政院政策決定，惟增加房屋供給除了興建合宜住宅，加速都更是更好的選項。

20戶村民怒「政府愚弄百姓」
捷運機場線A11站

桃園航空城徵地拆屋，再度惹民怨！桃園縣蘆竹鄉坑口村有20多戶村民之前配合捷運機場線被徵收家園，易地重建後，又因航空城計劃要被第二次徵收。村民陳曾杏春昨怒斥：「重新申請建照新建的農舍，蓋好不到3年，又要徵地拆屋，政府是在愚弄百姓嗎？」

興建機場捷運迫遷
昨日桃園縣蘆竹鄉坑口村超過100名村民前往營建署陳情，其中50名居住地因航空城計劃被徵收。「陳情這麼多次，都沒遇過桃園縣府官員找我們協調。」桃園縣蘆竹鄉坑口村村長楊全居表示，明明有不少空地，偏偏道路用地多劃在既有民宅上。
楊全居說，2008年高公局將土地徵收興建捷運機場線A11站時，約100戶住家受影響，很多人搬到外地，只剩20多戶留下來重建，如今重建戶又因航空城再次被徵收。

陳曾杏春第一次被迫遷離居住36年的老家時，在距離老家不到100公尺處重新申請建照興建農舍，如今無奈說：「現在因航空城要蓋停車場，又要求我再拆屋，如今建材水漲船高，補助費用根本不夠，向政府提出原地保留、原地原配的訴求，政府都無法回應，那我就決定退出航空城計劃。」

因住家被規劃為道路用地而需二度拆屋的胡月銀也苦悶地說，去年11月營建署修正「道路用地規劃可避開民房，不拆民房」，但桃園縣政府提出調整道路用地方案，還是經過民房，實在無法接受。

將給予土地補償金
桃園縣政府城鄉發展局局長吳啟民表示，航空城範圍內達0.2公頃的合法聚落可申請保留，個體戶就須配合徵收；對二次拆遷的住戶除了地上物補償金，也會給予至少100平方公尺（約30坪）的安置土地，但安置區域尚不確定。

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資料來源：《蘋果》採訪整理

為增進新興區域的開發速度，新北市城鄉發展局近日陸續公告「台北港區段徵收區」、「鶯歌鳳鳴市地重劃區」及「三重二重疏洪道兩側市地重劃區」可免個案指定建築線，民眾將因此節省申請建築執照前辦理申請建築線的時間與花費，加速流程效率。

辦理指定建築線是申請建照的第一步，主要是為了確保建築基地與道路出入口連結，且明確界定公共領域與私有權屬的界限，以維護良好都市景觀。現行申請建築線指定，申請人必須自行測繪基地現況圖，套繪地籍圖及相關都市計畫樁位等資訊，再經過現地會勘及資料審核確認無誤後，才能核發建築線指定案副本，其中從測繪到請領副本較為耗時，依個案差異，少則花費兩至三週，多至數個月。 城鄉發展局說明，為減少申請建築流程所需的時間與測繪費用支出，依據建築法等相關規定，針對整體開發區公共設施已依都市計畫開闢完成的地區，可免個案指定建築線，也就是能以開闢的道路路邊線為建築線，減省下辦理建築線指定的時間與金錢。

先前新北市已公告「三重重陽橋引道附近」等21個地區可免個案指定建築線，今年將再增加台北港特定區區段徵收開發案、二重疏洪道兩側附近地區、鶯歌鳳鳴地區市地重劃案等3地區。

大學學測近期陸續放榜，上榜的準大學生將準備「前進大學城」，而北部多處預定大學校區，就因學生進駐，在預期交通、生活便利性增加下，周邊房價逐漸活絡，其中新北市三峽北大特區、桃園八德擴大重劃區、新竹竹北台科大重劃區，近3年漲幅最高達60%，深受自住及投資族青睞。

相較都會市中心的「蛋黃區」，以「大學城」為主軸的區域，因學生人數眾多，帶動交通與生活機能，成為近年來民眾購屋的選擇。以位於新北市三峽區的北大特區為例，因台北大學三峽校區設立於此，雖早期建案過多，空屋率高，但隨著人口遷入，學生及居民的需求提高，連結台北市的交通建設陸續動工，加上捷運三鶯線的規畫、連鎖超市、量販店進駐，生活機能逐漸完備，近3年房價漲幅逾60%，北大校區周邊套房尤其搶手，每坪租金約為900~1,100元，預估投報率可達2.5%。

同樣為大學城所在地的桃園八德擴大重劃區，預計設立中央大學八德分部，且周邊規畫有捷運綠線、機場延伸線雙捷運交會，將在未來吸引學生及就業人口遷入，加上綠地廣大、街道新穎，近3年漲幅也有46%，成為投資客與自住族的最愛，新成屋電梯大樓成交均價每坪約20-22萬元。

而新竹竹北的台科大重劃區，目前已確定有台科大竹北分校與交通大學竹北分校進駐，台大竹北分校仍在審核中，周邊房價已經搶先響起漲聲。今(103)年4月台科大校園規畫案已經發包，包含產學園區、國際書院及綜合休閒區，屆時碩士班和博士班學生將移至竹北分校上課，預期人潮將刺激發展周邊機能，當地房價近3年漲幅為47%。

全國不動產企研室主任張瀞勻建議，雖然近期台灣房市看法分歧，但對於有自住需求的民眾，可尋找如三峽「北大特區」、八德「擴大重劃區」及竹北「台科大重劃區」相似的「大學城」區域購屋，房屋價值能與區域同步發展，且人文氣息濃厚，生活機能不輸給市中心精華區。

根據房仲業者調查台北市中古大樓與老舊公寓成交價格分析，發現北市大樓比公寓平均每坪貴14.6萬，約有31.1％差距，其中以信義區的49％，每坪差距26.6萬元最高，房仲業者提醒：在台北市信義區買公寓，比起買成屋中古大樓差不多可以「省一半」。

一直以來買公寓和大樓的族群不同，買公寓考量低公設、使用空間大、房價較低；買大樓雖公設較高，但有管理員相對安全，房價較高。有鑑於此，台灣房屋智庫針對雙北主要行政區公寓和大樓產品的價差統計，觀察哪些區域公寓和大樓價差最大。統計2013年主要行政區公寓及大樓產品價差(價差=大樓-公寓；價差比=(大樓-公寓)/公寓)，發現北市大樓比公寓每坪貴14.6萬，約31.1％差距。至於公寓和大樓價差比最大行政區，北市為信義區(49％)，每坪相差26.6萬，換言之，信義區買大樓比公寓貴一半。

台灣房屋智庫研究員洪佩君分析，由於台北市信義區買大樓比公寓貴一半，顯示區域內公寓相對划算，對預算有限的購屋者而言不失為一種選項。另外，北市中山區大樓和公寓價差比最低，因此在上述兩區購屋可多考慮大樓產品。

洪佩君指出，台北市的公寓和大樓單價價差平均14.6萬左右，其中價差比例最高為信義區49％，其次為萬華區45.3％，大樓單價都比公寓貴上四到五成。主要原因在於，信義區有豪宅聚落拉抬大樓單價，而萬華區則因為開發最早，屋齡老舊者眾，且南萬華尚未有捷運利多加持，近來雖已見補漲，卻多補在大樓產品身上，公寓價格仍在「3」字頭。

至於北市比例最低的是中山區，兩者價差比不到一成，原因在於中山區交易量相當龐大，去化速度也最快，尤其松山線通車在即，雙捷運交會點創造出絕佳的地段，因此沖淡了房型差異所帶來的價格落差。

據營建署統計，截至2012年底，全台共有86.3萬戶的低度使用住宅（空屋），其中雙北市就有近18萬戶的空屋。對此，內政部與財政部即展開協商，研擬對雙北市祭出「空屋稅」等打房手段。但學者認為，大台北的空屋率過高，問題還是在於整體的不動產稅制，且政府應該想辦法讓屋主「活化空屋」、不去屯房，而非僅以租稅手段作為打房政策。

內政部營建署統計，截至2012年底，台北市、新北市各有6.85萬、11.91萬戶的低度使用住宅，分別占了區域整體住宅的7.81％、7.98％，甚至高於國際城市如紐約、新加坡、香港等空屋率約3％?6％。

對此，內政部與財政部即展開協商，研擬針對雙北地區18萬戶的空屋祭出「空屋稅」，或調高非自住房屋稅。 對此，德明財經科技大學副教授花敬群在《自由時報》表示，大台北地區的空屋率過高，問題在於不動產稅制，包括了稅基過低和房地分離課稅等問題，並非提高某部分稅負就能改善。他認為，政府應該想辦法提高屋主活化空屋的意願，讓屋主不去屯房，若僅以租稅手段來懲罰非自住的屋主，恐怕只會淪為「凌亂出招」。

考量土地飆漲、開發不易，總太地產（3056）董事長吳錫坤昨（22）日宣布，總太決調整未來推案策略，改以具長期收益性商用不動產為重點，朝成為「商用不動產專業營建商」目標邁進。

吳錫坤表示，未來總太推案將逐步拉高商用不動產的比重至50%，而且「只租不售」，以租金收益來挹注公司穩定獲利，首件位於台中七期新市政中心的商辦大樓案，預計明年進場。總太昨天股價以28.35元、上漲0.05元作收。

總太今年推案積極，總銷金額逾110億元。首件進場的「總太威尼斯」，總銷22億元，市場反應熱絡，規劃132戶，目前銷售率已破八成，近日將舉行動工典禮。

另位於嶺東商圈、總銷約10億元的大樓住宅案，已訂7月進場，此案規劃70戶、每坪單價25萬至26萬元。至於北屯太順段的造鎮案，規劃戶數達800戶，每坪單價約24萬元，預計今年底進場，總銷逾80億元。

看好中部商用不動產市場前景，吳錫坤說，總太未來推案策略，將逐步往商用不動產靠攏，以長期且穩定的收益為考量。

受觀光商機帶動，屏東墾丁大街房價與房租也開始變高，大街上一些沒有保存登記的老房子，賣房子不算建坪，以整棟新台幣3000萬元起跳，近年買屋的都是外地人。

墾丁大街去年底傳出1棟屋齡45年、地坪17.78坪的老房子，成交價新台幣3050萬元，換算每坪近180萬元，被認為直逼高雄市地王價格。

但東森房屋恆春加盟店表示，恆春地區有許多是在墾丁國家公園管理處成立前就存在的房子，房屋本身沒有保存登記，沒有建照，銀行也不能貸款，因此，這些房子都是整棟計價賣，不算建坪。

房仲業者表示，墾丁大街有許多沒有保存登記的房子，每棟大約3000萬元起跳，大街上的房子坪數大多在20坪上下，傳說中的這棟以每坪近180萬元賣出的房子，應該就是沒有保存登記的老房子。

墾丁觀光商機近年確實讓精華路段一房難求。房仲業者表示，這3年一方面是屋主惜售，一方面是只要有賣房子風聲，不需仲介，朋友互傳，馬上就被買走，買墾丁房子的大多是外地人。

東森房屋表示，墾丁精華地段從南灣到鵝鑾鼻，尤以墾丁森林遊樂區到福華飯店一段房價最貴，以地坪來算，1坪約100萬上下；墾丁大街後的大灣路、南灣和鵝鑾鼻地區1坪差不多在40、50萬元左右。

恆春蔡姓民眾10多年前花了2000多萬元在南灣買了地坪70多坪、2層樓的房子做生意，5年前以3000多萬元賣掉，現在他搬到恆春鎮區外，1坪地價只10多萬元，貸款負擔頓時減輕許多。

屏東縣政府地價科長鍾國良表示，墾丁大街的土地公告地價1坪17.8萬元，遠比屏東市地王每坪66.5萬元低，賣到1坪180萬元，是沒有算建物的價格。

鍾國良表示，一般房地產買賣的實價登錄是包含建物和土地，因此，如果墾丁大街這棟3050萬元的房子，以2層樓來換算建坪價格的話，1坪約70多萬元。

中國國務院發展研究中心研究員吳敬璉日前在出席活動時坦承，中國2009年推出人民幣4兆元（5,860億美元）刺激措施，資金主要是給國企，國企拿到這麼多錢卻不知如何是好，只能投入房地產市場。

2008年9月美國投資銀行雷曼兄弟倒閉，引發全球金融海嘯。為了確保成長，當時中國政府推出擴大內需十項措施，包括加強基礎建設等，總金額高達人民幣4兆元，並要求銀行業配合貸款。此刺激計畫出爐後，立即引發吳敬璉、厲以寧等經濟學家批評。

當時，不少經濟學家指出，此刺激計畫的資金實際上進入房地產業、地方融資平台及產能過剩產業，還有部分資金被用於償還本息，這些資金在中國的金融體系內部空轉，沒有進入到實體經濟之中。

華爾街日報專欄作家卓伊雷瓦在2011年4月22日撰文指出，此刺激計畫帶來的過量貨幣供給，導致2010至2011年間中國消費者物價、房價上漲等通膨現象；也有分析師認為，此刺激計畫導致中國地方政府債務激增。吳敬璉日前出席廣西南寧舉行的2014年中國綠公司年會發表專題演說坦承，中國2009年推出人民幣4兆元刺激計畫，資金主要是流進了國企，特別是央企，但央企拿到這麼多錢卻不知如何是好，只能紛紛成立房地產企業。

吳敬璉還說，中國國民儲蓄率居世界第一，但強調中國股市資金不足與居民儲蓄無關，並不是居民在銀行的存款增多了，問題主要在於國有企業儲蓄率太高。

已進入轉型階段的招商地產，在完成大規模的人事重組後又開始調整其商業資產模式，進一步深挖商業地產潛能。

4月14日，招商地產公告稱，擬掛牌轉讓旗下五項商業資產，以盤活成熟投資性物業所沉澱的資金，打造商業不動產管理品牌，為未來進一步的資本運作做好準備。

有接近招商地產的知情人士透露，招商地產目前正在進行商業資產的重組調整，為將來的資本化做鋪墊，最大的可能是與基金、信託公司等合作，做一個五至十年的資產管理計畫，將商業資產迅速變現，以支援公司的規模轉型。

目前公司已經進行長達一年多的調研醞釀，以探索商業地產的進入與退出方式。但最終以何種方式進行資本運作仍有待有關部門審批。

擬掛牌轉讓五項商業資產

公告顯示，擬與深圳招商商置投資有限公司所擁有的蛇口科技大廈、招商科技大廈二期、花園城數碼大廈、蛇口花園城商業中心、新時代廣場五項資產及300萬元現金出資設立五家子公司。

而掛牌轉讓則成為這五家子公司成立後的最終目的，其100%股權將在產權交易所進行公開掛牌並轉讓。

公司將聘請專業評估機構對上述五項資產及其成立的五家子公司100%股權進行價值評估，評估基準日為2014年4月30日。

在五大資產中，蛇口花園城商業中心一度是該片區中最大的購物廣場，其餘四項均為商務辦公性質的寫字樓，新時代廣場為蛇口地標。

從公開資料來看，新時代廣場價值不菲，為188.8米高、38層的5A智慧甲級寫字樓，深圳市三大金牌寫字樓之一，前臨珠江口，背倚生態大南山，遠眺香港。該棟大廈建築面積8.7萬平方米。

業內分析，該項目將為招商地產帶來可觀的租賃收入及銷售收入，根據第一太平大衛斯的最新資料，2014年第一季度深圳甲級寫字樓平均售價為5.2萬元/平方米，而平均租金收入也達到了218.9萬元/平方米，由於項目為甲級寫字樓，其出租率和租賃收入仍有較大提升空間。

目前，這五大項目資產均屬於深圳招商商置投資有限公司，該公司為招商地產的商業運營平臺，為2011年3月招商地產的新派生公司。

年報顯示，招商地產2013年的投資性物業租賃收入為7.7億元，目前擁有已建成的商業地產110萬平方米建築面積，在建商業地產120萬平方米建築面積，涵蓋了寫字樓、商場、公寓和廠房等多種類型。

實際上，招商地產的商業地產起步較早，但發展較慢，目前商業地產的90%集中在深圳蛇口，而其他新進入城市核心區域的商業地產專案基本處於在建狀態。

一個美好的預期則是，600億元“再造新蛇口”戰略的實施，將使招商地產位於蛇口的商業地產價值日益提升，新入核心城市的商業專案也將產生巨大的商業價值。尤其是此次擬掛牌轉讓的新時代廣場，作為蛇口地標的商業價值已是顯而易見。

與此同時，招商地產的商業地產佈局仍在加大，就在4月9日，上海招商置業在上海自貿區新入兩個專案，將與上海外高橋共同投資開發。

探路“准REITs”

這是招商地產連續完成在香港借殼上市、A股資產注入和增發、高管人事變動等一系列動作之後，在商業地產方面的又一個動作，因而上述舉動引發外界對其的種種猜測。

招商地產總經理賀建亞曾表示，招商商置要想有效發展起來，一定需要基金的有效介入，這因此成為業界各種猜測的注腳。

上述知情人士透露，儘管五個商業專案資產要掛牌轉讓，但招商地產絕不會進行簡單的出售套現，最終是以股權、基金還是其他方式運作仍未確定。

這種猜測得到了國信證券首席分析師方焱的認同：“應該會與基金、信託或者證券公司資產管理部門制定一個資產管理計畫，先把公司以一定資金出售，設定一個期限，將項目套現獲得發展資金，期限過後再買回來，仍然是自己的資產。”而這種做法源於商業專案回報週期太長太慢，這對於目前急於做大規模轉型高周轉的招商地產來說，顯然對資金有著更為迫切的需要，而套現融資便成為企業最可能選擇的方式。

有分析師認為，招商地產這種出讓商業資產擬資本化的方式，將可能與之前華僑城發行“租賃收入財產信託”融資的形式類似，即業界所稱的“准REITs”。

在2007年，華僑城地產通過以其深圳本部的部分收益型物業，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業的未來5年租金收益，委託中信信託發行財產信託產品，當時的這種變相REITs便被業界稱為“准REITs”。

而招商地產的這幾項資產都是公司早期的物業，經過多年折價，並無多少帳面價值，主要靠貢獻一定的出租收入，而受讓這些項目所獲取的其實也是穩定的租金收益。

按常規思路，作為資本運作的第一步，招商地產首先要把這些目標資產進行股權改造，以建立起公司化的架構，否則目標資產以資產形式存在，就只能簡單地對外出售。




而事實上，招商地產之前的商業地產投資模式，亦是在為資本證券化做鋪墊，比如目前招商地產所有新發展項目，都是一個項目成立一家公司，以便於後期的資本化運作。

包括萬科在內，進軍商業地產並非只為商業而商業，而是想孵化其資產證券化的管理模式，招商地產的意圖因此也非常明瞭。

“這種方式只要操作得當，實際比目前最優惠的銀行貸款成本還要低。”上述分析人士稱，這種融資方式只適合於長期持有穩定經營性物業的企業，最關鍵是要能產生穩定的現金流，招商地產的這幾個項目正具備這樣的特點。

而招商局集團旗下的招商資本和招商證券的私募產業投資基金都能為招商地產的商業地產提供強有力支援。

專家認為，只要全國GDP不跌到7%以下，絕對不會放鬆限購和限貸措施，因為房地產是拉動市場和GDP最迅速的方法。


20127元/平方米！這是今年3月廣州10區樓價均價。昨日，廣州國土房管局公佈3月樓價，如按10區2市口徑，3月均價15218元/平方米，同比漲5 .7%，而如果按10區口徑，均價突破2萬元/平方米，達連續三年以來最高價位，同比漲幅高達19 .7%。

房地產專家認為，均價漲至2萬元/平方米，主要是政府放開一些此前“限簽”的高價樓盤所致。樓價拐點真的到來？對於未來房價是漲是跌，專家觀點有分歧，有人認為廣州這樣的一線城市即便“微漲”也不會跌，也有人認為，要挽救目前成交相對慘澹的局面，只有降10%- 15%回到去年同期樓價水準，樓市才能重新活躍。

量

增城賣樓居首10區比去年減半

如按10區口徑，3月成交量40 .67萬平方米，與去年同期比減51.8%，與上月環比增44.5%。如按10區2市口徑，3月成交量67.78萬平方米，與去年同期比減41.5%，與上月環比增37.4%。

根據國土房管局的樓價報告，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔區(以下簡稱中心6區)3月新建商品住宅網上簽約面積17.09萬平方米；花都、番禺、南沙、蘿崗區(以下簡稱週邊4區)新建商品住宅網上簽約面積23.58萬平方米；增城市新建商品住宅網上簽約面積18.43萬平方米；從化市新建商品住宅網上簽約面積8.68萬平方米。

縱觀10區2市，成交量排在首位的是增城，達18.43萬平方米，從化次之，達8.68萬平方米。而越秀和黃埔的成交量最少，分別只有1.63萬平方米和0 .43萬平方米。

價

荔灣均價5萬多全市樓價最貴

如按10區口徑，3月成交價達20127元/平方米，這個價位是最近3年以來的新高，首破2萬，同比去年漲19.7%，環比上月漲9.8%；如按10區2市口徑，3月成交價達15218元/平方米，同比去年漲5 .7%，環比上月漲10 .4%。

區域方面，中心6區新建商品住宅網上簽約均價28862元/平方米；週邊4區新建商品住宅網上簽約均價13800元/平方米；增城市新建商品住宅網上簽約均價7597元/平方米；從化市新建商品住宅網上簽約均價8395元/平方米。

成交量倒數第二的越秀成交價位居第一，達38614元/平方米，天河區次之，但也達36385元/平方米，海珠區位居第三，達30473元/平方米。網簽均價最低的則是從化和增城，分別是8395元/平方米和7597元/平方米。

房價報告顯示，荔灣區多寶街3月均價51551元/平方米，屬全市樓價最貴的街道，主要是由於該街道成交的8宗商品住宅均坐落於睿薇禦景花園，該樓盤成交價格較高。其他高價樓盤的情況包括———海珠區南華西街本月均價49627元/平方米，主要是由於該街道成交的2宗商品住宅均坐落于君華江畔豪園，該樓盤成交價格較高；荔灣區西村街本月均價44150元/平方米，主要是由於該街道成交的2宗商品住宅均坐落于富力唐寧花園，該樓盤成交價格較高；天河區獵德街本月均價47783元/平方米，主要是由於該街道成交的72宗商品住宅中，有4宗坐落於匯悅台、13宗坐落于珠江璟園、1宗坐落于南雅中和廣場，這些樓盤成交價格較高。

專家分析

合富輝煌首席市場分析師黎文江

五一降10%-15%才能啟動成交量

合富輝煌首席市場分析師黎文江說，2萬元/平方米的均價反映的不是目前的樓價，而是一二月份、甚至是去年“積壓”的網簽樓盤被放開的情況，與去年末國家統計局“同比漲20%左右”的資料一致。

按10區口徑，3月份成交量為40 .67萬平方米，同比減51.8%，成交價為20127元/平方米，同比漲19 .7%。黎文江說，五一期間將會“以價換量”，他估計屆時樓價會跌10%-15%的幅度，他說，樓價太高，一部分購買者轉戰二手樓觀望，此外公積金政策收緊，銀行貸款也困難，這兩個原因會造成成交量下降。他認為，如果月成交量回到60萬平方米-70萬平方米幅度，市場便會重新活躍，渡過目前收緊貸款的難關。

此外，黎文江認為，只要全國G D P不跌到7%以下，絕對不會放鬆限購和限貸措施，因為房地產是拉動市場和G D P最迅速的方法。

有業內人士認為，如無特殊的政策因素影響或刺激，國內樓市市場趨冷、價格漲幅收窄、橫盤和價格下跌城市增多、市場進一步分化等一系列趨勢在未來一段時間仍將會有所發展。

中原地產項目部總經理黃韜：

破“2”並非市場真實反映

中原地產項目部總經理黃韜認為，均價衝破2萬元/平方米並非市場的真實反映，“主要是珠江新城一部分高端物業放開限簽”，他認為目前市場的均價在1.8萬元/平方米左右，2萬元/平方米的數位並不表示樓價直線上升，這是結構性上升，同時顯示出政府會逐步放鬆限售限簽等行政措施。但他認為限購要放開卻遙遙無期，“廣州一定不是第一個放開限購的一線城市”。

儘管前段時間杭州等地出現“降價風波”，專家分析是由於出現“供大於求”，開發商銷售遇冷。不過，對廣州來說，黃韜認為，廣州這樣的一線城市不可能真正降價，稍微出現降價促銷都會大大促進成交量增加，他認為廣州今年樓價漲幅達3%-5%左右的微升局面，因為樓價已達歷史新高，貨幣政策也不斷收緊，不少買家處於觀望狀態。

從前兩年的一窩蜂涉礦，到後來集體投身娛樂、體育產業，出於對行業觸頂和利潤率持續走低的憂慮，近年來房地產企業一直在探索新的業務方向。記者獲悉，萬科、陽光城等房企正在積極探索醫療領域的合作機會，這或是房企轉型的又一熱門方向。不難看出，隨著房地產行業進入新一輪調整期，房企通過實施戰略轉型、開拓上下游產業鏈等途徑實現革新升級，已成為事關企業生死存亡之舉。

介入醫療領域延伸產業鏈

作為行業標杆，萬科的一舉一動都引起行業關注。近日萬科董事會主席王石在南寧參加中國綠公司年會時，首次對外界承認萬科有三家兒童醫院正在籌建中，將分別建于廣州、上海和深圳三地。在王石的表述中，這三家兒童醫院也將分屬三條產品線：一家給窮人看病，一家給富人看病，但賺來的錢將用於補貼給窮人看病，另一家則是不確定服務群體，但將採用高尖端技術，治療疑難雜症。

對此，萬科集團相關人士向記者表示，萬科參與建立兒童醫院項目主要是出於公益考慮，目前兒童醫院尚在籌備當中，公司正在積極推動專案進行。“如果說賺錢，萬科可能會嘗試博物館、垃圾處理等領域，一方面萬科作為城市綜合服務商，需要延伸產業鏈；另一方面這些領域也可以為企業帶來效益。”該人士告訴記者。

事實上，醫療行業由於毛利率高、現金流充沛等諸多優勢，正成為不少房企轉型探索的新領域。4月3日陽光城公告稱，公司擬對公司章程進行修訂，在公司營業範圍中增加“對醫療健康行業的投資及投資管理”。分析人士指出，這顯示出陽光城欲進軍醫療健康行業的意圖。

這一猜測也得到了陽光城一高層人士的確認。該人士向記者透露，公司正在多方接觸，尋找合適的醫療合作專案，希望以此作為公司新的利潤增長點。“目前房地產全行業的毛利率大概在25%左右，醫院肯定高於地產行業。而且做醫院有非常好的現金流，這對於房企很有吸引力，是有益的補充。”在該人士看來，陽光城意欲涉足醫療領域並不算轉型，而是房地產行業產業鏈的延伸，是一種跨界的嘗試。“房地產是資金密集型行業，完全轉型沒那麼容易，不論是醫療還是養老，都是從完善房地產上下游產業鏈這個角度出發而做的探索和嘗試。醫療領域的嘗試最有可能還是從公司的大本營福建開始，或者是山西等公司已經進入的地區，上海因成本相對較高，可能不會作為探索的首選城市。”該人士透露。

而在醫療領域有想法的房企絕不止萬科和陽光城。今年3月9日，中茵股份與蘇州九龍醫院合作成立的蘇州中茵九龍養老產業管理有限公司在蘇州揭牌，中茵股份持股70%，瞄準高端市場實施“醫養結合”。臥龍地產此前也傳出消息，將收購民營醫院涉足醫療行業，不過，昨天臥龍地產董秘馬亞軍對上證報記者否認了這一傳言。

細分市場中尋求發展空間

當前，房企既遭遇市場明顯觸頂壓力，又面臨適應新調控方式挑戰和互聯網行業的衝擊，行業已進入新一輪調整期。房企通過發展戰略轉型、開拓上下游產業鏈等途徑實現革新升級，成為事關企業生死存亡之舉。

在近日舉辦的中國綠公司年會上，建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森表示，前幾年我國實施的經濟刺激政策，以及美國的量化寬鬆政策，讓房地產成為最大的資金蓄水池。而去年底以來出現的信貸收緊，使很多房企特別是中小企業面臨前所未有的資金鏈危機。在供需變化、融資管道收縮等形勢下，房地產行業已經觸到了“天花板”，房企或將面臨更為嚴峻的生存危機。


不難看出，未來房地產市場將進入更為細分的時代，房企應在轉變思路的基礎上，不斷挖掘特色、完善產品和服務，做出符合自身特點的戰略選擇。萬科總裁郁亮在中國綠公司年會上表示，以前企業生產出一個好產品可能會想多賣幾塊錢，但一些互聯網公司的思路往往是“讓自己沒有退路、讓對手沒有出路”，通過“對客戶極致的好”增強客戶黏性。萬科準備在全國50個專案建長者服務中心，從向客戶提供好產品、好服務再向好鄰居努力，增加企業與客戶的粘性，這些都是借鑒互聯網思維做出的改變。

業內人士認為，房地產市場格局的調整將使行業進一步走向細分，包括市場細分、產品細分、商業模式細分等，這也是市場逐步走向成熟的過程，通過挖掘特色在細分市場上找到發展空間，被視為房企的重要轉型方向。在這個過程中，大、中、小各類企業“都有機會浮上來或沉下去”。

繼3月規範銀行存款業務後，第二個規範保險資金具體投資業務的監管檔出爐——指向信託計畫。

4月22日，保監會發佈《關於保險資金投資集合資金信託計畫有關事項的通知（徵求意見稿）》（下稱《通知》）。

險資投資信託計畫規模的迅猛增長是《通知》出臺的主要背景。21世紀經濟報導從權威人士處獲悉，2012年底納入投資範圍到2013年底，42家保險機構投資了信託產品，規模達到1443億，占行業總投資資產的1.9%。

《通知》重點提出關注嵌套投資、三四線不動產、縣級政府融資平臺、關聯投資還有劣後份額投資等投資行為，並通過資產認可調整，掛鉤償付能力。

針對保信合作創新產品“娛樂寶”，保監會內部人士稱，從保險資金運用角度並不存在違規之處，但會對該類創新業務“跟蹤關注”，審慎防範風險。

房地產、基建信託集中度高

“保險資金投資信託計畫放開一年多來，目前已暴露出一些風險端倪。” 保監會內部人士稱，這主要表現在三個方面：首先，信託計畫基礎資產集中度較高，主要為房地產和基建類信託，兩者占比約64%。相比之下，這兩類信託產品在整個信託行業的占比分別是10.03％和25.25％。其次，保險機構對信託投資決策機制不健全；此外，“重投資，輕監管”較明顯。

由此，《通知》首先對保險機構的投資流程增加了監管要求，包括保險機構投資集合資金信託計畫，必須由董事會或董事會授權機構逐項決策，並形成書面協議；應配備獨立的信託投資專業責任人，完善可追溯的責任追究機制。

其次，在保監會2012年“91號文”的基礎上，對投資信託公司和信託計畫的條件做了補充。

投資的信託公司，要求“上年末經審計的淨資產不低於30億元”以外，還新增了“近三年公司及高管人員未發生重大刑事案件且未受監管機構行政處罰”“承諾向保險業相關行業組織報送相關資訊”兩條要求。

投資的信託計畫，再次明確禁止投資單一信託，並且“不得投資基礎資產屬於國家明令禁止行業或產業的信託計畫”。

再者，加強投中、投後的風險管理。投後管理中，要求保險機構制定兌付風險處理預案，定期檢測融資主體和專案經營情況並開展壓力測試和情景分析，全程跟蹤信託投資風險。

分類調整投資資產認可比例

《通知》第七條表述了保監會重點關注保險資金投資信託計畫的五種情形，要求應於投資後15個工作日內向保監會報告。

這包括，信託公司募集資金未直接投向具體基礎資產，存在兩層或多層嵌套；基礎資產涉及的不動產等項目不在直轄市、省會城市、計畫單列市等具有明顯區位優勢的地域，且融資主體或擔保主體信用等級低於AAA級；基礎資產所屬融資主體為縣級政府融資平臺，且融資主體或擔保主體信用低於AAA極；信託公司或基礎資產所屬融資主體與保險機構存在關聯關係；投資結構化集合資金信託計畫的劣後級受益權等。

“這些情形都是相對來說風險偏高一些的投資行為，還有衍生出來的一些獨特保信合作模式。”保險機構投資人士透露，比如類似銀信合作的通道模式等。


針對這些情形，保監會採取的監管手段是：根據外部評級結果和行業內部評估結果，要求保險機構調整投資資產的認可價值或指定該項投資資產的認可比例，從而影響保險公司償付能力水準，發揮監管效力。

“比如，國內信用評級機構評定信用等級AAA以上級別的產品，資產認可比例為95%；AA級到AAA級，認可比例為90%；A級到AA級，認可比例為85%，A級的認可比例為80%。”權威人士解釋。

保監會認為報告資訊披露不完整、外部信用評級風險揭示不充分的，可指示保險業相關行業組織（即將成立的中國保險資產管理行業協會）對其進行業內評估。

2013年初至今，隨著住建部陸續公佈了國內近200個智慧城市試點名單，與新一輪城鎮化戰略緊密結合的品牌房企似乎“春江水暖鴨先知”，成為各大產業的領軍者。

4月21日下午，綠地集團在成都舉行了以“世界綠地 智慧力量”為主題的戰略發佈會及綠地智慧綜合體首映秀活動。在看似平常的一場企業活動背後，正是代表了未來城市生活方式的一種變革方向。但截至目前，除了流動的資本四處尋覓高回報機會之外，而真正推動這種生活方式由“理想照進現實”的卻是頭頂“造城大師”、“世界500強企業”光環的綠地集團。

綠地集團執行副總裁、總建築師胡京表示，成都屬於西南最具潛力和實力的城市，已成為綠地的核心發展區。這是繼去年上海、廣州後，成都作為第三個綠地“智慧城市”的戰略發佈區，第一次真正帶來了完整版的“智慧綜合體”。

成都綠地“試驗田”

據瞭解，2013年綠地集團西南事業部完成銷售額超過100億元，其中成都完成銷售額超70億元。在投資上，綠地集團不斷加注成都。目前，成都綠地6大專案總投資額達到350億元。

如今，在綠地集團的國內戰略版圖上，西南大區已成為核心區，成都也是這個核心區的重中之重。綠地集團方面透露，2014年，綠地西南事業部的保底目標是150億元，爭取實現180億元，成都要承擔一半的任務。

前不久，綠地集團執行副總裁、西南事業部董事長、總經理孫志文在接受《每日經濟新聞》記者專訪時信心滿滿地說，“如果沒有大的政策變化，我估計今年順利的話，獲取12~15個項目還是非常有信心的，也為我們後年做好鋪墊，同時也為今年補充一些 槍支彈藥 。”

孫志文的雄心除了西南事業部自身的戰績卓著之外，更有綠地集團這個強大的後盾。去年，綠地集團實現房地產銷售收入1600餘億元，名列全國房企第二名。如此看來，當前綠地集團將推進公司智慧城市戰略支點之一選擇成都似乎也在意料之中。

孫志文在現場表示，“2004年，綠地進入川渝，經過十年發展，開發了成都、重慶、南充、貴陽三省四地近20個項目，集團將西南作為智慧城鎮重點戰略實施基地，要高起點規劃，高水準建設。”

早在2013年7月，綠地集團就對外發佈了“智慧城鎮計畫”。按照綠地高層的邏輯，目前 “雲計算”、“大資料”、“物聯網”等一系列時代最新科技影響著大家的生活，而“智慧城市”是中央提出的新三駕馬車之一，符合綠地“讓生活更美好”這一宗旨。

不過，綠地集團在發力智慧城市上的反應速度之快，令業界人士為之驚歎。就在去年初，住建部剛公佈了國內首批90個智慧城市試點。另有公開資料顯示，截至目前，試點智慧城市已接近200個。

按照胡京的介紹，綠地的“智慧城鎮計畫”去年已在上海、廣州進行了戰略發佈。成都是作為第三個綠地“智慧城市”的戰略發佈地區，且第一次真正帶來了完整版的“智慧綜合體”。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年4月初，綠地集團正式公佈了西南事業部將有10個商業專案運作，體量超過300萬平方米，其中成都占了6個，體量超過230萬平方米。這是綠地集團西南事業部除了住宅之外，基本上實現了各項業務的閉環。

從發佈會現場來看，綠地集團智慧綜合體涉及商業、住宅、辦公、酒店（公寓）等，將全方位用資訊化、科技化來服務現代生活。

胡京在媒體專訪環節亦透露，成都會有1~2個專案進入實施智慧城市的試點。

借力全球IT科技大腕/

公開資料顯示，在“十二五”期間，我國各級政府智慧城市計畫投資規模超過1.1萬億元，帶動超過2萬億元的產業機會。同時，政府通過前期投入正在引導越來越多的社會資本進入，智慧城市成為新的產業投資熱點。

其實，背後支撐綠地大膽推進智慧城市戰略的正是全球科技巨頭力量的聚合。早在去年發佈“智慧城鎮計畫”時，綠地集團就曾透露了參與這一戰略的合作夥伴包括了三星、華為、IBM、中興、思科等IT科技巨頭。

對於智慧城市戰略，前不久，孫志文在 “綠地西南十周年發佈會暨西南地區城鎮化發展及展望論壇”上回答《每日經濟新聞》記者提問時表示，“我們集團在主導這項工作，從去年年終，與華為、IBM、中國電信進行一種聯合研究。”

去年10月下旬，中國西部國際資本論壇在成都舉行，中興通訊相關負責人曾專門談到了國內智慧城市的理念和實踐，重點包括智慧城管、平安城市、智慧交通、智慧園區、智慧教育、智慧醫療、智慧物流、智慧環保、智慧旅遊九大領域。

三星中國區戰略市場部總經理姜信助現場表示，目前三星已提供諸如智慧家庭、智慧安防等，也為綠地提供類似的先進技術，並以熱門影視《來自星星的你》中男女主角的智慧門鎖、智慧停車為例詳細進行解讀。“未來在更長的時間內，我們還將有更多的合作領域待開發和跟進。”

四川電信方面亦預判，“智慧綜合體”的下一個發展方向是建設“一體化”，包括吃住行一體化和資訊一體化。

不過，對於開發商來說，所謂打造智慧城鎮，是否就是建築硬體的智慧化？

在前述論壇上，孫志文表示，“智慧型城市並不是做一些軟性包裝，我們現在成都的有些綜合類項目，等於更多地給予軟體賦予到整個社區管理。比如說，我們公共區WIFI的覆蓋，因為有這種好的無線覆蓋，可以實現所有業主交水電費、網上購物、鄰里街道費用結算等。尤其是公共設施上的涉及，更加的系統，我們都在研究，有這種七八項的智慧內容都會植入進去。”

不過，今年初，住建部副部長仇保興在深圳一次論壇上毫不留情地批評：IBM提出的 “智慧城市”概念完全是為了開拓市場，“智慧城市”讓我們國家走了一個極大的彎路。另據相關媒體調查報導稱，某些智慧化系統收集的相關資料是封閉的，導致智慧城市背後的大資料未能得到最大化利用。

胡京坦言，目前綠地的智慧城市計畫還處於探索、起步階段，還不夠成熟。相關人士亦指出，這就需要引起政府部門及品牌開發商足夠重視，在探索中發現問題，及時解決問題。

資本助推造城模式升級/

從“新城戰略”、“超高層戰略”到“產城一體化戰略”，綠地集團始終在政策導向和城市發展需求中，發掘並獲取競爭優勢。當前，綠地集團再次抓住政策機遇，將智慧城市計畫列入集團戰略，也是綠地集團造城模式的升級版。

綠地智慧城市白皮書寫道，“將依託強大的房地產開發能力及可持續發展的科技能力，實現從房地產開發企業到智慧城市全產業鏈整合者的戰略轉型，將打造面向未來的科技智慧建築、搭建智慧城市綜合服務增值平臺、構築智慧城市產業生態合作圈。”

綠地集團何以能夠聚合如此強大的實力？圈內人士認為，綠地集團加速海內外擴張步伐，這與它在A+H股兩個市場上的努力是分不開的。

去年8月份，綠地集團借殼盛高置地，成功登陸港交所。不久，紅籌股綠地香港（00337，HK）及時得到了控股股東綠地集團昆明優質資產注入及股東貸款，其資本平臺優勢凸顯出來。

去年10月與今年1月，綠地香港分別發行7億美元（3年期）優先票據及15億人民幣（4年期）債券，其息票率分別僅有4.75%及5.5%，且遠低於市場水準。對於前一筆債券，標普給予了BBB評級，前景展望為“穩定”。

今年3月17日，綠地集團借殼金豐投資敲定，按照相關重組預案，金豐投資將以通過資產置換和股份購買形式，擬注入綠地集團全部股權，綠地集團預估值高達655億元。


更為關鍵的是，職工持股會模式為保持綠地集團現有董事長張玉良為代表的管理層穩定注入了發展信心。根據公開披露內容，張玉良通過投入僅有10萬元的上海格林蘭（GP）統領了職工持股會32個小基金，控股綠地集團28.8%的股權，資產價值超過188億元。

作為上海市國資改革的頭炮，綠地A股上市也被業內認為是板上釘釘的事情。

如今有了強大的資本後盾，在發展智慧城市戰略上，讓綠地集團信心滿滿。胡京表示，綠地比計畫2015年提早一年推出多種物業和多種服務為一體的“智慧綜合體”，計畫到2018年打造一個完整結合智慧社區、智慧酒店、智慧產業等的“智慧城市綜合體”，在這個平臺上解決就業、居住、消費等。

大陸中國平安集團旗下平安好房昨（22）日宣布要將觸角伸向電子商務，發展房地產電商平台「平安好房」，企圖成為房地產業內的「淘寶」。平安好房將於5月15日正式上線。

中國新聞網報導，昨日平安好房首席營運執行官莊諾在上海宣布，經過一年的籌備，平安好房將在5月20日舉辦首屆「520網路特價購房節」，計畫推出1,000套超低價房源，並提供人民幣5億元（約新台幣25億元）的購房補貼等優惠。

報導稱，相較早已進入網路房地產的搜房網、樂居，以提供房產資訊為主，莊諾指出，前述相當於網路房地產的入口網站，平安好房要做的是網路房地產的交易平台，「好比房地產業的淘寶」。

中國新聞網指出，「520網路特價購房節」內容極具網路色彩，也替平安好房賣房打響第一槍。

平安好房市場總監廖江透露，目前北京、上海和廣州已有近百個建案擬參與這次超低價活動。

同時，與平安好房同屬中國平安集團的平安銀行、平安信用卡、平安信託和平安大華基金等金融機構也將「全員出動」，試圖營造與淘寶「光棍節」媲美的網路節日氣氛。

相關人士表示，平安好房的電商形式，將為房地產租售流程產生革命性營銷方式，外界關注，該模式否能開啟大陸房地產邁入真正意義上的網路營銷時代。

市場人士指出，平安好房推出的大幅度促銷活動，能否帶領目前驟冷的房市回溫也成焦點。

目前大陸房地產處於冰凍期，房價走向更似迷霧重重，不論是開發商或是購房者，都在尋找更好的營銷平台，力圖突破瓶頸。

據了解，莊諾來頭不小，他曾經替某國房地產網站創下「1美元競拍1,000平米（約302.5坪）美國別墅用地」紀錄，早已對網路競價模式駕輕就熟，舉辦平安好房的「520網路特價購房節」活動對莊諾來說並不困難。

多個新盤陸續入伙，租務個案陸續增加，其中將軍澳峻瀅本月中開始收樓，刺激屋苑成交個案按月大升超過一倍，成為全區的租務焦點，惟新增的盤源則拖累同區日出康城，令日出康城的租金單月跌約4.5%。業界指出，首季主要屋苑的平均租金跌1.3%，新盤入伙雖帶來新供應，惟平價租盤迅速被吸納，估計私人住宅呎租今季可止跌回升。

康城租金單月跌4.5%

代理數據顯示，峻瀅上月共有38宗租務成交，而近日隨着進入收樓階段，4月迄今租務成交量倍增至81宗水平，實用呎租也按月回升5%，至約20元水平【表】。美聯助理聯席董事馬立成表示，峻瀅業主陸續收樓，租客有樓睇，令租務成交大增，而盤源逐漸減少，也令租金向上，其中兩房單位租金已在本月升穿1萬元水平，例如一個2座低層C室，實用面積497方呎（建呎656），最新以1.05萬元租出，實用呎租約21.1元（建呎租16元）。

現時峻瀅有逾150個租盤，較3月時減少近三成，其中兩房、三房單位各佔一半，入場單位為5座高層B室，業主叫租1.1萬元。鑑於成交加速，業主議價空間也從3月的8%，收窄至不足5%。

不過，峻瀅則搶去同區集中供應兩房及三房單位的日出康城租務不少準租客，4月至今後者暫錄32宗成交，只及上月全月61宗約52%。代理表示，不少業主增議價空間3%，屋苑的呎租也較上月跌約4.5%，至21元水平。

一號．西九龍租務旺

同樣剛收樓的一號．西九龍，租務成交同樣暢旺，復活節4天假期連錄8宗交易。中原地產首席分區營業經理許永生表示，屋苑現時有逾70個租盤，三房入場租金1.95萬元，四房租金則2.5萬元起。

他指出，屋苑最新一宗租務成交為1座高層A室，實用面積877方呎（建呎1172），三房海景戶，由外區租客以3萬元承租，實用呎租34.2元（建呎租25.6元）；同為三房海景戶的1座低層C室則以2.45萬元租出，單位實用面積864方呎（建呎1158），實用呎租28.4元（建呎租21.2元）。

實際上，首季租務氣氛偏淡，中原地產數據顯示，以建築面積計算，首季本港85個大型私人屋苑平均呎租跌約1.3%，其中3月份按月微跌0.4%，至22.7元，創8個月新低。該行研究部高級聯席董事黃良昇稱，新春後樓市氣氛轉好，料租金走勢逐漸靠穩，加上有大型新盤入伙，平價租盤迅速被消秏，相信第二季私宅呎租可止跌回升。

業主屢見減價個案，淺水灣南灣道湖邊別墅一個頂層連天台單位，劈價17%後以約1.3億元售出，吸引買家以海外公司名義購入，料另須繳稅3116萬元。

須繳稅3116萬

土地註冊處資料所指出，淺水灣湖邊別墅23號一個頂層單位，在上月底以約1.326億元易手，單位實用面積2066方呎（建呎2500），實用呎價6.42萬元（建呎5.3萬元）。區內代理透露，單位原先以1.6億元放售，以此計算，減幅達17%。

資料顯示，買家為一海外註冊公司，故另須支付相關買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），涉及稅款達3116萬元。原業主在2003年以1800萬元購入物業，易手賬面獲利近1.15億元。

太古城中層減25萬賣

趁市況未跌入谷底前，再有投資者減磅套現，美聯物業首席高級營業經理吳肇基指出，太古城?天閣中層F室，實用面積567方呎（建呎684），原業主減價25萬元，至795萬元沽出，實用呎價14021元（建呎11623元）；單位現時連2.3萬元租約，租金回報約3.5厘。土地註冊處資料顯示，原業主目前仍持有6項商住物業，包括太古城高安閣一個高層E室，現正收租。

同屋苑海天閣低層H室，則有業主減價5%，以1048萬元沽出。中原地產區域營業經理張光耀指出，單位實用面積760方呎（建呎876），實用呎價13789元（建呎11963元）。綜觀4月份，太古城暫錄20宗買賣，平均實用呎價約12880元。

另外，早前有傳一名買家大手掃入元朗爾巒28個單位的交易亦陸續登記，土地註冊處顯示，爾巒菲利提諾大道3座全幢8伙以9573.7萬元售出，登記買家為Lo Yuet。另九龍塘劍橋道35號孖屋，登記以2.18億元售出。

市場消息指出，大坑上林昨有買家連購兩個單位，涉及金額達1.34億元。另外，長實（001）及南豐合作發展的荃灣環宇海灣，將在今天公布最新銷售部署，最快周內公布樓書。

環宇海灣料周內上樓書

香港置地旗下上林昨連錄兩宗成交，包括1座及2座高層複式A室，成交價合共1.34億元，成交實用呎價由33229至34059元。市場消息指，兩複式單位由同一買家購入。其他新盤也有零星成交，其中灣仔囍滙及粉嶺瓏山一號各售出一伙。

另外，元朗村屋朗文花園昨公布6個單位售價，售價由150萬至240萬元不等，實用呎價由2098元至3451元；至於西貢北港301至311號村屋物業，也上載樓書。

市場近期以貨尾或小型項目為主，靜待大型項目登場，其中料屬今年最大型新盤的環宇海灣，將在今天公布最新銷售部署。樓盤屬西鐵荃灣西站（七區）物業發展項目，提供1717伙，市場估計，最快本周公布樓書以及本月內推售。

同系上海項目湖畔天下菁英匯，過去周日則在當地開售，發展商原計劃推售100伙，即場加推50伙，全數150伙在兩小時內售罄，套現逾3億元（人民幣）。長實地產投資董事郭子威稱，鑑於市場反應熱烈，未來會考慮加推單位。

元朗和洪水橋一帶未來將變身，發展商積極推動區內的新發展項目，並逐漸加強旗下項目的酒店和商業元素。

新地（016）重提旗下元朗YOHO Midtown餘下地盤的發展計劃，包括興建1座37層酒店，提供324個客房。另外，泛海國際（129）位於洪水橋的商住發展計劃，則提出最新方案，建議增加逾三成，至約3.4萬方呎。

新地去年曾就YOHO Midtown地盤餘下部分的提出申請，其中位於第1座以西的部分，劃為2A及2B期，其中2A期將連同西鄰部分「政府、機構或社區」（GIC）用地發展酒店連教育機構，樓面約18.4萬方呎，包括位於2A期用地的逾13萬方呎樓面，將提供292個客房；GIC用地上約2.6萬方呎則屬酒店用地，提供64個客房，令整個酒店項目提供356個客房。

申請人最新提出的方案，把GIC地盤剔出發展地盤，至於2A期樓面維持逾13萬方呎，料建1座37層酒店，惟用地可提供的房間數目則增加約一成，至324個。至於同由申請人持有的第1座南面第3期地盤，則擬建2座31層住宅，提供448伙；尚待統一業權的第2B期，則擬建1座30層住宅，設156伙。

泛海倡洪水橋增商住樓面

另一邊廂，泛海國際位於洪水橋商住發展計劃，集團因應最新購入兩幅土地，向城規會提出最新方案，包括將地盤面積增加1.08%，並用作增加商用樓面，使商用樓面較年初獲批方案增加約8400方呎，至約3.4萬方呎；項目擬建6座住宅，惟單位數目則較年初方案減少8伙，至935伙。發展商解釋，用地位於洪水橋心臟地帶，冀在地面提供較多商業設施，以改善當地街景等。

?地大坑新村申建酒店

除YOHO Midtown項目涉酒店外，城規會同期則接獲另外酒店申請，?地（012）或有關人士申請將大坑新村街53至58號，興建1座19層酒店，以設72個房間；資深投資者鄧成波或有關人士，則申請改裝長沙灣永康街42A號為酒店，提供132個客房。

政府部署大力發展大嶼山，近月並建議就欣澳填海進行規劃及工程研究，立法會一個委員會會議上，多名議員質疑填海計劃對環境的影響和是否有需要，惟最終通過支持政府向立法會申請撥款約9600萬元，以作研究之用。

議員憂慮影響環境

發展局副局長馬紹祥出席委員會會議時指出，早前政府就優化土地供應策略進行兩階段的公眾參與，市民支持欣澳一帶填海並作住宅或商業等用途，他表示，由於區內已有主題公園等，欣澳具潛力填海作商業娛樂等用途。

不過，議員就欣澳填海有多方面的關注，部分議員關注填海工程對有關地區和水域的生態影響，也擔心對中華白海豚等有不良影響；此外，有意見則認為未來港珠澳人工島等已有大量新的商業土地供應，是否仍有需要再就欣澳增加商用地供應。

政府當局指出，已就大嶼山水域進行累計性環境評估，研究空氣、水質和漁業等方面的影響，相信該水域非中華白海豚的活躍出沒地點；當局並表示，將透過整個研究，考慮填海後的商用地如何與區內其他地區產生協同效應。委員會最終通過支持政府就有關研究申請撥款，根據政府的計劃，料最快下月向工務小組委員會提出申請。

二手交投加快，多個主要屋苑出現缺鎖匙盤情況，沙田第一城兩個月累銷近百個單位後，現兩房匙盤僅餘3個；太古城460個放盤中，只有11個鎖匙盤。有匙盤叫價更高於市價。

踏入3月及4月份，市場購買力釋放，二手成交量增，鎖匙盤「有出無入」下，出現短缺情況。以沙田第一城為例，本月錄45宗成交，追平上月全月數字，新增盤源未及補充。中原地產分行經理黎浚宇指出，目前屋苑匙盤數目不足10條，較平均約40至50條銳減。

成交佔最多的兩房，當中「啱價、質素中等」匙盤單位沽清，市場上僅餘3個匙盤，全屬高價放盤或低質戶。亦有業主恃着匙盤的優勢，以較高價放盤。匙盤之一的43座極低層戶，實用面積304平方呎（建築面積410平方呎），放盤價320萬元，以往同類匙盤戶，最平叫價僅約300多萬元。

太古城中層 叫價高市價1成

多個屋苑匙盤量創新低水平，龍頭屋苑鰂魚涌太古城供應逾1萬單位，惟匙盤僅11個佔屋苑放盤數目460個僅2.4%。美聯物業首席高級營業經理吳肇基指，由於太古城業主持價能力高，如要他們平賣，寧願不放盤或轉租，部分匙盤業主叫價進取，如啟天閣中層戶，實用面積680平方呎，同時放租放賣，買賣叫價1,100萬元，較市價高逾1成。

另外，盤源少造就連約戶沽出，太古城?天閣中層F室，實用面積567平方呎（建築面積684平方呎），叫價820萬元，日前減價25萬元以795萬元沽出，實用呎價14,021元。原業主屬投資者，持有多個單位，包括太古城1伙收租戶。

新都城低層 兩客爭一盤

至於天水圍嘉湖山莊目前仍有20至30個匙盤，惟單位起步價已攀升，有樓睇的3房及兩房戶，叫價分別由300萬元及270萬元起。細價樓缺盤新都城現兩客爭一盤，中原地產分行經理伍錦基指，新都城1期6座低層F室，實用面積364平方呎，兩組買家各向業主議價兩個多小時，終以400萬元沽出，另一組上車客買家失望而回。

代理指因匙盤睇樓時間較業主盤靈活，可供有意購買不設睇樓單位的買家，參考同類單位間隔及景觀，故匙盤量愈來愈少，會窒礙整體市場交投。

另荃灣中心事故單位低市價1成沽，涉及的杭州樓高層A室，實用324平方呎，無樓契，昨承遺產管理官委託、透過永利行以160萬元開拍，獲逾4組客競投，包括投資者陳應佳，終以202萬元由用家承接。

正入伙的將軍澳峻瀅租賃交投轉趨活躍，最新成交宗數已撲近百宗水平，3房月租1.4萬元創屋苑新高，平均呎租亦按月回升。

租金折讓 本月81宗租賃

入伙盤單位租金上有折讓，刺激峻瀅本月已錄81宗租賃成交，較3月份全月的38宗，急增逾1倍。

美聯物業助理聯席董事馬立成估計，本月屋苑租賃成交可達百宗水平，最新如7座中層F室，屬3房間隔，實用面積739平方呎（建築面積972平方呎），剛減價1,000元以1.4萬元租出，月租創項目新高。

一號．西九龍 叫租平17%

另外，兩房月租全位於萬元以上，馬立成續指有兩房業主，叫租水平達1.3萬元，貼近市中心兩房租價。目前峻瀅約有150個租賃放盤，較月初約200個已減少約兩成多，平均實用呎租約20元，較上月約19元微升。

惟大單位租金有壓力，長沙灣一號?西九龍4房單位，建築呎租叫價穿20元水平。有指2座低層單位，實用面積962平方呎（建築面積1,295平方呎），原叫租3.4萬元，業主為盡快租出，表示如有優質租客承租，租金可減至2.5萬元，較同類戶叫租3萬元起，至少平17%，另以建築面積計算，上述單位叫租每呎僅19.3元。

中原地產首席分區營業經理許永生表示，4月份一號?西九龍暫錄10宗租賃成交，其中8宗於復活節4天長假期間錄得，由於西九四小龍少有大單位供應，故吸引追求大單位的同區租客轉租。另外，屋苑最新租賃如1座高層A室，3房實用面積877平方呎，擁開揚海景，剛以3萬元租出。

第二批白居二失效，居屋銀主盤叫價須回歸現實。鑽石山居屋龍蟠苑有銀主單位放售近4個月，最終減價近9%沽出。

居屋造價自去年10、11月份起，從高位回落，市場及拍賣場接連出現居屋銀主盤，其中，龍蟠苑A座中層2室，實用面積426平方呎，去年12月開始由銀行以420萬元自由市場價放售。

中層呎售9131 低市價半成

惟參考各銀行對上址的估值僅介乎387萬至402萬元不等，即叫價較估值高出近9%，甚為進取，故一直乏人問津，放售近4個月後，終須減價31萬元方獲承接，近日以約389萬元售出，實用呎價約9,131元，略低市價半成。

盈福苑銀主綠表 逾270萬售

同時，黃大仙單幢居屋盈福苑亦鮮有出現銀主貨。據悉有中低層1室，由銀行以綠表價285萬元放售，放盤約一周即減至約270餘萬元沽出，實用面積559平方呎，較同類業主盤造價低逾8%。

綜合代理數字，目前公屋、居屋市場尚有至少7伙銀主盤正在放售，以綠表市場為主，分布在鴨脷洲漁安苑、藍田康逸苑、馬鞍山?安邨、粉嶺華明邨及大埔富亨邨等。有代理透露，銀主放盤出價仍進取，但實際議價空間已擴大。

如沙田愉田苑C座極低層1室，實用面積466平方呎，據悉屬銀主且無樓契提供（不獲承造按揭），現以綠表及自由市場價各260萬及330萬元放售，較個別銀行估值高出8.5%，但遇實客價位可再作調整。

發展商提供大折扣下，港島豪宅持續錄得成交，根據一手住宅物業銷售網顯示，大坑上林昨日沽出2伙複式戶，涉資1.3397億元，呎價逾3萬元。

上林最新沽出單位包括第1座59及60樓A室，實用面積1,991方呎，折實售價6,781.2萬元，呎價3.4萬元；另1伙為第2座59及60樓A室，實用面積1,991方呎，折實售價6,615.8萬元，呎價3.32萬元。該2伙買家均用90天付款獲5%折扣，同時獲特別折扣16%，折扣優惠達21%。另外，灣仔囍?亦售出1伙。

OCEAN ONE散貨82折

至於油塘OCEAN ONE昨日公布最新銷售安排，於本周六早上以先到先得推售5伙A單位，包括11A、15A、17A、19A及20A，實用面積762方呎至775方呎，售價由1,130.4萬元至1,264.5萬元，此批單位可獲即供付款15%折扣優惠，而17A買家可獲額外38.8萬元折扣優惠，相當於82折。

新世界發展(0017)昨公布，與萬科置業海外（1036）組成合營公司，發展合作投得的港鐵荃灣西站六區（TW6）項目。合營公司將由新世界佔80%權益，萬科海外佔20%。同時，新世界授予萬科海外就此項目合營公司的違約認購權，即若任何一方違約，將可收購對方所持合營公司的所有權益。

新世界萬科定違約認購權

去年初，新世界夥拍萬科海外，以約34億元投得荃灣西站六區(TW6)住宅項目，折合每呎約5,088元。

張衛健購雲暉大廈

至於一手豪盤則出現疑似明星蹤影，據土地註冊處資料顯示，南豐旗下跑馬地雲暉大廈B座15樓1室，實用面積1,513方呎，上月18日以4,085.172萬元成交，折合呎價2.7萬元，登記買家為張?健(CHEUNG DICKY)，與本地藝人張衛健中英文姓名相同。早於上月市場已盛傳張氏購入上址，同時亦傳多名城中名人參觀該盤。