單季新高 逾去年總額一半
陸資搶攻台灣房地產，2014年第1季來台投資不動產的金額就達4.2億元，創下單季交易額新高！雖然政府設下「543條款」、「總量管制」，不過陸資投入台房地產的總額持續成長，學者指出，檯面下交易遠超過這數字，政府應防範地下經濟炒作，但業者則樂見適度開放，有助活絡房市。

台灣開放陸資來台10餘年，截至今年第1季核准件數僅143件，但今年第1季陸資來台買不動產金額創下單季新高，比對去年全年交易金額7億5442萬3385元來看，今年單季交易額就已經超越去年一半。

經由港資繞道購買
內政部解釋，第1季不動產購買金額創新高，是因為有法人購買2件不動產而拉高金額。不過淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，陸資透過境外公司、人頭來台投資，已經是公開的秘密，實際購買金額遠不只政府公布的數字。

萬通國際開發總經理周東權以目前已售9成的「萬通台北2011」為例，表示約5成購屋客是陸資。第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄則表示，因政府對港資管控相對寬鬆，陸資會先透過港資繞道購買，去年11月敦化南路商辦大樓「葉財記」12層、184坪的辦公室實價資訊，買方便是有陸資背景的中檢實業。另外不少豪宅包括「文華苑」、「帝寶」等，也不乏用境外公司為名義購買。

內政部地政司副司長王靚琇說，要成立公司須經由經濟部審核成立目的、營業項目，若確認是陸資公司，再由內政部審核購買需求是否合理，「經過雙重管制，應該沒有問題。」

政府對陸資買房限制包括貸款上限5成、在台停留時間最多4個月、3年內不得轉售的「543條款」，另外更管制每年大陸自然人取得的不動產不得超過土地13公頃、建物400戶。

專家：可活絡市況
鄉林建設表示，北部建案的確有陸資來看，但因「543條款」門檻，最後都決定縮手。曾接觸陸資的桃大建設董事長劉沁垣則說：「來了若滿意，就會立即下定，且１次就買多戶。」因大陸房地產多為租用權，他們十分羨慕台灣有所有權。

雖然不少聲浪認為應嚴加管控陸資炒作，丁玟甄認為，台灣商辦的租賃市場不振已久，適度開放陸資有助於活絡市況。不動產代銷公會全聯會理事長黃炯輝也說，陸資來台購屋比例不到1%，根本不用擔心，正常交流還可促進經濟，「我很樂見。」

被視為2014年房市最後一個可造勢的520檔期將屆，在「雙張」高唱打房陰霾下，房市氣氛轉觀望，惟大型指標案仍蓄勢待發，陸續在5月登場；另部分每坪2字頭、低單價、低總價新案，人氣買氣依然燜燒，業者看好520檔期仍有個案表現空間。

淡海新市鎮總銷達120億元的指標大案「天藝」來勢洶洶，宏泰機構董事長林堉璘么子-宏盛建設副董事長林鴻森，以及甲山林廣告、愛山林國際董事長祝文宇，達欣工程董事長王人正等三大上市營建公司「A咖」，將在明（8）日連袂站台造勢，並宣布「天藝」正式公開。

「天藝」由宏泰旗下凱越建設，以及甲山林機構的愛山林建設合作開發，坪數規劃自48?120坪，其旋轉概念式的錯層式立體陽台，空間視覺感像空中立體別墅。據悉，雖然每坪開出35?45萬元不二價，創淡海新市鎮新高，但仍有不少甲山林和宏泰建設的「口袋」客戶訂購。

另外，同樣在8日登場的是中日營建機構的台中市「大日極光」，大日營建機構董事長郭岳昇將宣布參加高雄國際遊艇展，並以主題「生活超乎想像」，展開豪宅、遊艇的「跨業」結盟，噱頭十足。

大日營建機構在明天開展的高雄國際遊艇展拔得頭籌，成為第一屆國際遊艇展的唯一建築業跨業贊助商，合作的遊艇廠商為唐榮遊艇；將促銷台中12期重劃區指標大案「大日．極光」，每戶總價都超過1億元，用建築是陸上名宅、遊艇則是海上行宮的連結，訴求前來參展的各國頂級富豪客層。

儘管「雙張」（北市副市長張金鶚與財長張盛和）喊出2年內打趴台北市房價3成，讓市場出現觀望氣氛，但多數新案銷售狀況差強人意；且部分新案擁低單價、低總價、規劃「親民」的坪數，吸引買家買單，預期520檔期的主流不脫親民小宅。

例如華固首宗地上權住宅案「新天地」日前開放預約，預計5月中旬正式公開，主力規劃1?4房共約700戶，地上權使用年限70年；另外，附近還有名軒開發「名軒十七逸」，準備近期公開。

林口一些每坪2字頭新案也傳出熱銷，「佳昂擇鄰」每坪開28?29萬元，其中28坪已被訂購一空，反應不錯；「櫻花新天地」每坪開25?26萬元，產品獲買家認同，近期走得頗順暢；每坪開到4字頭的「詠勝雲賞」以31、41、55坪為主，距A9站不遠，也有不少買家卡位。

房價偏高，讓一般初入社會者或學生都選擇租屋，在外租屋或是住宿學校的租屋族，都可以享有一年最高12萬元的租金支出的列舉扣除額，對於租屋族不無小補。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一即可以申報租金支出。
但是必須留意，申報的前提是租屋是「自住」，如果已經申報有購屋借款利息就不可再扣除房屋租金支出。

舉例來說，若是在外租屋的單身無殼蝸牛族，以每月租金15,000元來講，一年下來房租支出也有18萬元，若是採用列舉扣除額申報，房租支出的列舉上限為12萬元，遠遠超過標準扣除額的79,000元，假設最後所得淨額適用最低5％的級距，這樣便可以產生（120,000∼79,000）x 5％=2,050元的節稅效果。

陳俊宏指出，依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。

但如果前半年租屋、後半年已買房，並有購屋借款利息，就只能選擇其中一種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

至於賺取房租投資報酬率的包租公或包租婆，常常因為麻煩，選擇不申報，不過，房仲業也表示，但是若房客在申報綜合所得稅時已申報「租金支出」，房東不申報租金收入就於逃漏稅，所以，房東仍及早申報或者因應，免得遭罰。

陳俊宏表示，房東若沒有任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的57％申報即可（可扣除43％的必要費用）。

若是當年度有因租賃而發生合理、必要損耗及費用，可以逐項提出證明，即可以用列舉扣除額，這些費用可以包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等，只要備妥憑證即可。
專家表示，房東究竟要採那一種方式申報可先行核算，必要費用是否可以超過租金收入的43％，若可以超過，即可以選擇採列舉扣除額方式來申報租金所得。

防止預售屋「炒紅單」，哄抬房價，內政部規定，以後預售屋簽訂買賣契約後30日內，需完成實價登錄，讓房價更透明，不過最近政府打房消息多，也讓首購族意願下滑一成多，買屋觀望氣氛濃。

政府對「健全房市」決心，是否影響購屋意願，根據群義房屋最新調查發現，「首購族」買房下滑超過一成。群義房屋總管理處陳俊男：「首購族他手上資金比較少，所以他受到市場面消息的影響，會比較大一點，在這種狀況下，今年第一季還有市場面傳言訊息，今年年底有選舉，所以他們可能會，觀望氣氛比較濃一點，想要說房價有修正的時候，再來進場。」

調查發現，今年第一季首購意願為44.3%，和去年第四季56.2%相比，減少11.9%，但換屋族買房意願增加1.9%，投資為主的置產族，還增加10%，變成「沒房的不敢買，有房的卻大膽買」，群義房屋認為，以長期資產配置角度，行情一回檔，就會吸引投資人下手。

而為了讓房價更透明，內政部修正「不動產經紀業管理條例」，要求委由代銷業者銷售的預售屋，須在簽訂買賣契約後30日內完成實價登錄。

群義房屋總管理處陳俊男：「中古屋很早就做這一方面(實價登錄)，所以其實市場上面的房價，是越來越透明，預售屋再加入的話，應該是對整個市場來說，是更好的。」

專家認為，預售屋一個月內，完成實價登錄，可以讓「炒紅單」亂象，得到有效控制。

周日就是母親節了，根據房仲業者針對有購屋意願的媽媽們所做的調查發現，有34%的媽媽們最注重居住環境品質，其次是生活機能便利，另外，有37%的媽媽希望能增加臥室空間，而41%媽媽們的購屋預算在501-1000萬元之間。

21世紀不動產在4月14日至5月2日針對25歲以上媽媽進行的購屋考量調查發現，現代媽媽購屋時，第一個考量的是居住環境品質，占34%；其次是生活機能便利，占26%；排名第三的是交通便利，占17%。

21世紀不動產台灣區副總曹若琪指出，從媽媽購屋第一個考量的居住環境品質來看，新興重劃區會有較多的公園、綠地及文化設施；第二名的是生活機能便利，可以看出現代家庭對賣場的依賴程度愈來愈高，尤其大型賣場或量販店，商品種類多、價格經濟實惠，不僅解決生活用品的需求，賣場內常附設有美食街、理髮店等多元化店鋪進駐，也可以解決大部分家庭的消費需求。

交通便利也是媽媽們在意的購屋環境之一，曹若琪分析，由於現在大多是雙薪家庭，購屋時建議以交通方便性為主，住家可以選擇靠近公車站牌或者是捷運站步行300到600公尺的距離，且只要交通便利，購車需求也可以降低，同時可以省下一筆停車位的費用，未來房屋想要換成較大坪數，轉手空間也較大。

曹若琪表示，現在新成屋及預售屋的公設比將近35%，以一般3房2廳為例，權狀35坪，扣除35%的公設12.2坪，實際使用面積僅剩22.7坪，以一家4口使用來看，空間非常有限，難怪有超過1/3、37%的媽媽希望可以增加臥室空間。

媽媽們希望擴大的住家空間還有廚房(16%)、衛浴間(15%)、衣物間(13%)、儲藏間(10%)。

在購屋預算部分，41%的媽媽們的預算在501-1000萬元之間，40%媽媽們的預算在500萬元以下，曹若琪提醒，因現代媽媽大多不是單純的家庭主婦，還得挑起經濟重擔，因此，房貸繳款金額最好不要超過所得的1/3，才不會造成太大的壓力。

2字頭吸北客 桃大極173戶賣光

桃園房市自去年底轉冷，八德擴大重劃區與青埔因推案量大，短期內看不到生活機能成形，銷售鈍化明顯，有代銷業者私下透露，重劃區建案1個月能賣出5戶就要偷笑，暗示買氣急凍；惟八德大湳地區因近舊市區，2字頭房價可吸引區域客與北客，桃大建設推「桃大極」，1期173戶2個月銷售完畢，2期346戶推案1個月售出4成、破百戶。

購屋族多為軍公教
八德可分為擴大重劃區與大湳商圈，多數新建案集中在重劃區，大湳商圈目前僅有「三本千晴」、「合雄帝璟」與「桃大極」3建案。「桃大極」1、2期總銷達100億，2期鎖定換屋族，規劃48~70坪，每坪開價28.5萬元；專案經理呂岱融表示，因單戶總價1400萬元起，購屋族群多為軍公教或醫師，台北客佔3成。

「三本千晴」專案副理陳宇博坦言：「桃園重劃區推案量體大，銷售持續鈍化，低總、低單市場接受度較高。」該案去年底推出，但銷售不夠理想，改鎖定換屋族後售出約3成，以區域客為主。

海悅廣告代銷「合雄帝璟」建案，規劃2~4房，總量體高達560戶，邱姓專案經理表示：「同時有首購、首換型產品，買方多以區域客為主。」

受打房影響，青埔看屋客明顯量縮，「禾林RICH ONE」專案經理廖偉逸表示，近兩周來人量縮2成，4月底前平均周來人可達40~50組，現只剩近40組。青埔「帝一莊」專案經理李濟良直言：「政策方向不明確，購買人觀望氣氛濃。」

桃園房價直追新北
作家蔡詩萍是道地桃園人，父母仍住在楊梅，對於桃園房價直追新北市，他昨天出席「桃大極」會場有感而發：「房價過度飆升，對在地人造成擠壓，不是什麼值得驕傲的事。」

桃園機場捷運A22站區區段徵收工程昨（6）日舉行開工典禮，該工程總開發經費14.3億元，工程內容包含景觀綠地工程、商業用地、廣場及管道工程等，預計103年11月竣工。

捷運A22站區區段徵收工程是機場捷運延伸線A22站周邊區域開發案，基地近老街溪，盼藉此促進整體開發，並取得公共設施用地，帶動中壢舊市區再發展。

桃園縣長吳志揚表示，捷運A22站區雖然腹地不大，但將河川整治好，透過該工程施作景觀綠地工程，規畫人行步道，將老街溪兩岸串連起來，並保留當地居民生活記憶，將新光福德祠及美豐福德祠廣場保留。

吳志揚並指出，該區域公共建設老舊，所以工程將採先進工法，計畫完成後將呈現路平、美麗、整潔的水岸環境，也期待中央的機場捷運工程不延宕，讓A21至A23儘快進入相關工程階段。

捷運A22站區區段徵收工程內容有景觀綠地、商業用地、廣場及管道工程等。開發經費包括工程費0.54億、土地補償費、地上物補償費及遷移費等用地費約12.9億、貸款利息及其他必要費用0.86億，合計約14.3億元。

財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚「雙張會」後，張金鶚喊出二年內要讓台北市房價跌三成，對此，戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立認為不可能，並暗諷他們（雙張）是中央地方打房的一對國寶。

「志玲（豪宅）仍休息，如花滿街跑，隋棠竄出！」顏炳立如此形容今年房市。他把如花比喻為新北市林口、桃園青埔等地建案，隋棠則是二房或三房酒店式管理的產品。

顏炳立表示，去年志玲已經休息了，換如花登場，但有人說如花十年後會變志玲，你會相信嗎？事實上，若要把如花變成志玲或隋棠的行情，那很難啦！

顏炳立指出，去年房市各季表現為熱、溫、涼、冷，政策已經玩死台灣，房市缺氧並逐漸結冰中。今年氣氛依舊綁架資金，觀察目前行情，蛋黃區價仍穩，蛋白區則下修十％。

不過，顏炳立認為，從去年下半年到現在，發現「河裡有很多可以抓的魚」，當價格降到某個程度，對投資人就是機會。

顏炳立預測，台北市蛋黃、蛋白、蛋殼區的合理回檔幅度頂多五％、十％、十五％；新北市下調壓力較大，幅度各為十％、十五％、廿％。但任何利空都是低接買點，市況冷、價跌就該買。

有台北市信義區最後一塊大面積未開發素地之稱的A25開發案，上週因乏人問津再度流標，這也是該案第三度流標，據傳高達二一六億元的權利金，是廠商卻步的原因。台北市財政局昨召開財審會討論對策，決定將權利金大砍兩成，降為一七二．八億元。五月六日重新公告，徵求民間投資人招標。

A25開發案基地位於信義區松高路與松勇路交叉口，現為大型車停車場。北市財政局去年八月採存續期七十年的ＢＯＴ案對外招標，權利金一八○億元，卻無業者投標而流標。因此財政局今年三月改採五十年設定地上權案再次招商，但權利金飆漲至二四○億元，雖財政局強調此金額由三家估價單位計算得之，但仍嚇跑廠商，最後以流標收場。財政局因此調降一成權利金為二一六億元，於今年四月底三度招商，卻仍乏人問津。

下次若仍流標 將暫緩招標
財政局長陳盈蓉表示，為避免讓廠商觀望，導致A25案再流標，權利金大砍兩成為財審會決議，盼藉此展現市府的誠意，如下次招商仍流標，將暫緩該案招標。陳盈蓉估計，A25案本次招標將在六月底截止收件，如順利脫標，最晚七、八月即可和得標廠商簽約。

住商不動產企劃室主任徐佳馨認為，該地為信義區少數幾塊素地之一，降低權利金價格可降低欲投標廠商的壓力，但該案周遭已有新光三越、貴婦百貨、誠品等商場，因此得標廠商須苦心思考區隔性與經營策略。

此外，徐佳馨認為，設定地上權「時間就是金錢」，必須在五到十年內就要有好的經營成效，壽險業者或建商是否願意花大錢投標此案，態度可能還是較為保守。

位於台北市敦化北路，耗時6年打造的台北文華東方酒店，預計5月18日開幕，目前已經開放網路訂房，每晚房價高達了1萬6千5百元，刷新台灣觀光飯店新紀錄，因為緊鄰松山機場，瞄準歐美、日本和大陸的頂級客層，也帶動松山區升級，和中山區、信義區形成台北市三大飯店商圈。

TVBS記者楊茜雯：「耗時6年打造的文華東方酒店，5月18日就要正式開幕了，是台灣第一座號稱六星級的飯店，距離松山機場只有1分鐘車程，預計可以吸引來自歐美、日本、大陸的頂級客層。」

飯店外觀走歐式宮廷風，工程已經在收尾階段，裡頭裝潢更富麗堂皇，文華東方集團在全球25國家開了44家酒店，都走頂級奢華路線，台北部分將會有303間客房，6家歐美知名餐廳，已經開放網路訂房，每間客房優惠價1萬6千5百元起，刷新台灣最貴飯店新紀錄。

文華東方公關總監李佳燕：「我們的客房的定價是完全反映在我們頂級的設施，同時我們也希望整個台北市國際觀光水準，能夠邁向國際的水準。」

文華東方開幕也將帶動商圈升級，目前松山區逛街有微風百貨，吃美食到慶城街一號，加上松山機場載來商務客，包括文華東方、六福皇宮和西華飯店，都占了地利之便，另外，發展最成熟的中山區，有香奈兒、LV等一線精品旗鑑店，加上六、七條通美食，又鄰近台北車站，老字號晶華、國賓，日式飯店大倉久和，過去都歐美旅客的最愛，而發展最密集的是信義區，新光三越、台北101有百貨、有世貿，還有夜店群聚，日本港澳觀光客必遊，五星級寒舍艾美、W Hotel、君悅等集中地，台北市三大飯店商圈，在文華東方開幕後，三足鼎立，飯店搶客戰況空前激烈。

原台中市政府所在地「台中州廳」將進行都市更新案，台中市政府昨（6）日舉辦招商說明會，吸引全台上市櫃開發商、微風廣場、觀光飯店的熱烈參與。中市府預估，「台中州廳」都更案可望「吸金」逾101億元，投入百貨商場、觀光旅館與住宅等興建，帶動中、西區的發展，指標性意義重大。

其中，勤美集團有「勤美誠品綠園道商場」，及「全國大飯店」、「金典酒店」成功案例，昨旗下璞真建設、全國大飯店、金典酒店及合作業者太子建設、誠品生活，皆不約而同參與「台中州廳」都更招商案。

台中市觀光旅館公會理事長柴俊林指出，國外不乏古蹟結合飯店的成功案例，台灣獨缺少百年歷史的古蹟飯店，「台中州廳具獨特建築與特色，一旦開發成功，成為特色古蹟飯店，將可活化中區資產，讓沉寂許久的中區再生」，該公會「樂觀其成」。

柴俊林進一步表示，目前包括艾美酒店、洲際大飯店、希爾頓花園酒店等國際級酒店，都將陸續進駐台中市中、西區及梧棲區展店，該公會期許台中州廳招商案、也能吸引國際品牌酒店進駐，將有助帶動台中市觀光產業發展。

昨參與「台中州廳」都更案招商說明會的開發商，包括太子、興富發、國建、三發地產、和旺、昇陽、璞真、國產、達麗、順天等知名建商；台中在地開發商如寶輝、國雄、磐鈺、大毅、中陽、富有土地、敦泰等也都派代表參加。

至於百貨商場業者，包括誠品生活、微風廣場、遠東百貨等參與；飯店業者則有台中全國大飯店、金典酒店、老爺管理顧問、高野大飯店等；及全球人壽、台灣金聯、台糖公司等數十家有興趣業者參與。

台中市副市長黃國榮昨日主持「台中州廳招商說明會」時指出，該都更案具指標性，期許成為中、西區再生的啟動器。他強調，都更案附近有BRT藍線、鐵路高架化等多項重大交通建設，全案已於今年3月31日起至7月8日公開招商。

台中市都發局長沐桂新表示，台中州廳計畫基地位於台中市西區民權路與市府路口附近，計畫範圍共分為A、B兩更新單元實施都市更新，總面積4.4公頃，將以「古蹟歷史建築活化?創造文化商業與住居新場域」為發展定位，採取公辦民營開發方式，希望創造周邊區域商機及經濟效益。

台中市捷運工程藍線將率先以BRT(快捷巴士)模式，在今年7月開始運作。台灣房屋表示，這條路線串聯商圈和觀光效益，交通利多勢必為周邊房市加分，帶動房價表現。

台灣房屋表示，台中捷運藍線規劃由台中火車站到靜宜大學，沿線經過科博館(SOGO商圈)、新光/遠百商圈、東海/榮總商圈等。

台灣房屋智庫統計藍線預定站台周邊的房價行情，並對照區域均價，發現西屯區「榮總/東海大學站」距離「新光/遠百站」不過六站，房價平均落差每坪高達新台幣9萬元。

台灣房屋智庫表示，「新光/遠百站」是現今台中市最高貴的地段，除了鄰近的七期豪宅群出現「6」字頭天價，此區新大樓價格已達每坪 23 萬元到 28 萬元，舊公寓每坪14萬元到18萬元，較區域行情高出1/4。

另外西區和北區交界的「科博館站」屬於廣三SOGO商圈的延伸。台灣房屋分析，這個區塊均價每坪15萬元到22萬元，因為有綠園道和科博館提供遊憩環境，非常受購屋民眾青睞。

前一站位於英才路口的「中正國小站」，因為鄰近中正國小、篤行國小等老字號小學，市區托育資源中心也在附近(英才公園旁)，生活機能成熟，舊公寓每坪8萬元到 12 萬元，大樓每坪 13 萬元到 18 萬元，是年輕夫妻可負擔範圍。

外圍部分，靠近龍井區的「榮總/東海大學站」商圈，有學生族群鞏固東海別墅商圈，另一側的國際街商圈也，有許多特色小店吸引大量觀光客。台灣房屋說，這個區塊主力產品是透天別墅，一樓當店面，二樓以上可自住或租給學生當宿舍，價格則視位置和土地大小而定，每坪單價7萬元到17萬元都有。

京城集團邁入新紀元！位於農16特區精華地段的企業總部昨（6）日開工，另超級豪宅「京城帝寶」（案名暫定）下半年也將開賣，頂樓開價將突破每坪100萬的高雄新天價。未來3年，京城將陸續推出至少5個豪宅建案，集中在農16、美術館特區，總銷金額超過860億元。

京城建設董事長蔡天贊主持企業總部動土儀式時，顯得特別開心，並帶著與會來賓喊「我的天，『讚啦』」（註：員工給的新封號）。

他說，要在高雄農16特區蓋一棟可以傳世、永續經營的總部大樓，除提供企業員工舒適的工作環境，也象徵京城建設的蛻變，開啟公司營運的新紀元。

而京城目前正在興建中的超級豪宅「京城帝寶」（案名暫定），也預定今年底完工，蔡天贊說，該案將於下半年公開。

「京城帝寶」規畫126戶，坪數由132至278坪，設計樓高36層，京城總經理劉朝森指出，未來將是農16特區最高的住宅大樓，將是高雄房市眾所矚目的焦點，因為除面對20公頃的凹子底森林公園，且鄰近凹子底捷運站（R13）、義大亞洲世界購物廣場，地點優勢相當好。

據了解，「京城帝寶」頂樓售價，市場已喊出每坪100萬的高雄新天價，至於低樓層，每坪也將逾60萬元。而包括「京城帝寶」在內，京城集團未來3年計有至少5個建案將陸續開賣，總額逾860億元。

劉朝森表示，京城企業總部設計以「龍躍京城」為概念，就是要展現京城深耕高雄的決心，事實上，京城建設也正朝向此一道路前進，除了「京城帝寶」，在美術館特區也將興建代表性建築，是全台最高的60樓住宅大樓，每坪平均單價將高達60萬元以上。

至於今（2014）年可售成屋建案，則有高雄都會公園旁的「水森林」、漢神巨蛋旁的「鉅誕」，他說，加上京城凱悅等其它可售餘屋，今年可售案量達140億元。

房價恐大幅回檔 今年經濟成長難保6

投資機構野村報告指出，中國房市泡沫已破裂，如今不再是會不會、而是有多嚴重的問題，第1季中國26省有4省房產投資下滑，吉林、黑龍江減幅更逾25%，供給過剩與開發商難取得融資正在拖垮房市，恐拖累中國今年經濟成長率跌破6%，無法達成7.5%官方目標。

野村分析師張智威周一發布報告指出：「我們認為，這已不是破裂與否的問題，而是房市回檔會有多劇烈。」野村認為，北京當局能做的不多，「世上沒有萬無一失的政策」。

野村認為，政府政策選項極為有限，若繼續執行微刺激措施，今年成長率恐降至6%以下，另一選項是加大貨幣與財政政策力度，例如調降存準率0.5個百分點，同時大規模擴大政府支出，這麼做能將今年成長率提高至7.4%，卻也會導致住房供給過剩情況惡化，只不過把經濟下滑的時間推遲1年而已。

瑞銀同樣看空
野村預測，中國明年成長率僅有6.8%，明年底有3成以上機率可能「硬著陸」，即連4季經濟成長率不到5%。張智威認為，房市緩步走跌，或全球經濟好轉大幅提振中國出口的可能性不太。

野村可說是大型投資機構中最看衰中國者，過去也曾做過大膽預言，但並非每料必中，例如，4月初該公司預測中國首季經常帳將出現逆差，結果順差70億美元。這回準不準，有待觀察。

瑞銀（UBS）同日也在房地產評估報告中看空中國房市，但看空程度不及野村。瑞銀認為政府有意願和辦法來緩和房地產頹勢，包括透過擴大基礎建設投資和放寬房地產政策。瑞銀並下修中國經濟成長率目標，今年由7.5%降至7.3%，明年由7%下調至6.8%，以反映其對中國房市的憂心。

中國房市拉警報，地方政府紛紛自行出手救市，至今已有南寧、濱海、杭州蕭山、無錫、銅陵等5個城市加入救市行列。

地方政府自救
據民營數據供應商中國房地產指數系統公布的數據，4月中國44個主要城市不動產成交量月減9%、年減19%，同時4月平均房價較前月小漲0.1%，漲幅創2012年中來最小，即近2年來最小；若與去年同月相比則上漲9.1%。

中國五一假期原是傳統買房旺季，今年全國成交量卻創4年新低，和去年同期相比近乎腰斬。據中原地產研究中心統計數據，5月1日至5月3日全國54個城市新建住宅合計成交23.6萬平方米，較去年同期銳減47％，其中北京成交量更年減79%，創2008年五一恢復3天假期以來新低，即7年來最低。上海和深圳成交量分別年減49%和63%。

週二晚間，招商地產發佈公告稱，4月公司實現簽約銷售面積14.89萬平方米，同比減少26.31%；簽約銷售金額21.56億元，同比減少7.72%。

今年1-4月，公司累計實現簽約銷售面積83.92萬平方米，同比減少6.39%；簽約銷售金額117.55億元，同比增長0.60%。

招商地產近期新增西安市曲江新區和南京市G16經五路兩個項目，控股子公司招商局置地有限公司均擁有上述兩項目100%權益。

蟄伏三年，帶著邵氏發跡之地的光環，香港清水灣靚地再一次走進人們的視野。

近日，有消息人士通過自媒體爆料，這宗曾讓諸多地產大佬奮力拼搶的黃金寶地，已被覆星集團收歸囊中，成為其在香港投資開發的第一個項目。

為此，5月5日，複星集團相關負責人在接受觀點地產新媒體採訪時表示，複星國際近期投資的香港土地，並不構成公司須予公佈之交易。

儘管並未透露更多的細節，但上述說法顯然在一定程度上證實了這筆交易的真實性。

TVB清水灣靚地

據介紹，這樁生意是經過項目組7個月的全力推動之後，最終在今年3月31日完成了專案交割。複星已完成收購香港清水灣項目100%的股權，並與其合資方邵氏在該項目中分別持股60%及40%。

上述消息人士還透露，早在1月29日，複星就已與YoungLion簽訂了股權收購協議，而後又於3月27日正式與邵氏完成協定簽署。

資料顯示，YoungLion是由"殼王"陳國強（微博）牽頭組建的一個財團。2011年，YoungLion曾以62.64億港元收購香港電視廣播有限公司(TVB)的26%權益，其中就包括香港清水灣地皮。

事實上，收購TVB之時，陳國強就曾明確表示，未來可能會將清水灣地塊賣掉，或者引入合作方。彼時市場對於該地塊的估值是90億。

清水灣地塊是邵逸夫在1957年從邵村人手中購得的。按當時的市價，他曾以每平方英尺0.45港元，共32萬港元的價格，買下清水灣220號的一塊空地，以做發展電影事業之用。

複星此次收購的地塊是由舊電視以及舊邵氏片場合共7宗土地拼合而成的，其中4個地段由邵氏擁有，餘下為華南早報擁有。總占地面積為70畝，建築面積8.2萬平方米，其中住宅6.26萬平方米，商業2.37萬平方米，容積率為1.8。

據悉，目前清水灣專案仍是一片舊廠址，不過政府規劃已經宣佈可以進行住宅開發。有專業人士預估，這塊地未來總銷售金額將會超過160億元。

其實，複星對於這宗黃金寶地早已留心多時。

2010年9月，?基地產發言人曾公開表示，李家傑已就收購TVB控制權進行初步研究。

當時另有消息指，李家傑是以個人名義與內地多名富豪合組財團洽購邵氏，成員有阿裡巴巴主席馬雲和複星國際主席郭廣昌，但由於李家傑嫌90億的價格過高，要求對方減價，但邵逸夫的夫人方逸華不肯在價格上作出讓步，直接導致收購流產。

碧桂園遺夢

伴隨著邵氏控制權的多次叫賣，邵氏片場所在地也曾經歷多次洽購。

僅2006年至2010年期間，就曾傳出多家企業抱有收購的想法，包括新鴻基、凱雷、黑石、中央電視臺、華置、上海文廣集團等。

更為有趣的是，比郭廣昌早一步看中邵氏旗下香港清水灣地皮的是碧桂園主席楊國強。

2008年5月14日邵氏第一次通過公告正式宣告有可能出售公司相關股份。就在當年，楊國強就曾以私人名義動用約125億港元，洽購邵氏股權。

作為國內開發商，比起TVB的控制權，楊國強顯然更為看重彼時價值54億港元的清水灣地盤。

據知情人士回憶，當時楊國強計畫自己出資30億港元，向李兆基借30億港元，其餘則由超級富豪劉鑾雄借出。但方逸華擔心大劉鉅資介入會影響其管理地位，因而建議由邵氏借錢給楊國強。

另據媒體報導，彼時，邵氏主席邵逸夫與?基地產主席李兆基，已同意分別向楊國強借出25億港元和30億港元，幫助其完成收購，此外，由花旗銀行牽頭的銀行團貸款事宜也已經基本落定。另有消息透露，有關交易的細節需要進一步的磋商，預計各方會在一個月內簽署協定。

當時與楊國強一同競爭的還有外資嘉裡和黑石，但受限於香港《廣播條例》中有關持有免費電視必須是香港人的規定，他卻成為眾多競買人中唯一符合條件的擁有香港身份證的香港人。

然而，不幸的是，由於當年金融風暴席捲全球，而邵氏在這場風暴中也未能倖免。香港邵氏兄弟在2008年10月再發公告稱，基於金融市場動盪，所有可能收購邵氏或其附屬公司所持有的邵氏兄弟股份的商討均已經終止。碧桂園的這場TVB之夢也就此破滅。

北京國土局6日推地4宗，攬金58.45億元，複地（集團）股份有限公司以聯合體的方式連摘通州區運河核心兩宗地塊，共耗資28.55億元。其中大興區西紅門地塊，溢價85.43%。

複地耗資28.55億元拿地

複地（集團）股份有限公司和上海複賢投資有限公司聯合體以178500萬元競得北京市通州區運河核心區Ⅸ-06地塊F3其它類多功能用地地塊，並以107000萬元競得北京市通州區運河核心區Ⅸ-02地塊F3其它類多功能用地地塊，共耗資28.55億元。

其中通州運河Ⅸ-06地塊，建築控制規模規模133500平方米，溢價率達18.29%，折合樓面價13370元/平米。另一宗通州區運河核心區Ⅸ-02地塊該地塊建築控制規模89000平方米，折合樓面價12022元/平米，溢價率6.3%。

複地(集團)股份有限公司是複星集團的創始成員企業，房地產開發和投資集團，具有國家一級開發資質，2013年複地的資產規模為638.16億元，實現歸屬于母公司股東利潤約20.35億元，目前在北京已有四個項目，有寫字樓、公寓以及兩個別墅項目。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對網易財經分析稱，複星集團以戰略投資的眼光進行全球化的多元產業佈局。目前市場有看跌情緒，但依然拿地，表明對樓市依然持樂觀的態度。這樣的一個姿態，釋放了重要信號：城市的樓市投資依然不缺機會。同時從其在北京拿地來看，未來有望加大對北京市場的佈局。複地看好北京新興板塊，和其雄厚的資本實力有關。

嚴躍進認為，目前拿地的房企，看似不明智，其實是一個鎖定土地價格的最優方式。逆市的拿地策略，往往土地價格會比較低。此類拿地的前提是未來市場依然看漲，而且房企有足夠的資金度過市場降溫潮。從這個角度看，類似複地等資金充裕的房企拿地，符合低成本、高回報的擴張戰略。

大興地塊溢價85.43%

同時，北京天?房地產股份有限公司以191000萬元競得北京市大興區西紅門0302-010-2 地塊F3其它類多功能用地地塊，溢價85.43%；北京上和致遠房地產有限公司以108000萬元競得北京市大興區西紅門0302-010-1、0302-009地塊F3其它類多功能用地、S3社會停車場庫用地地塊，溢價10.2%。

嚴躍進分析稱，大興區西紅門地塊，周邊就有地鐵大興線、五環線、京開高速等便利交通，所以市場看漲也是正常的，出現高溢價表明房企對於好地塊依然會積極購置。但85.43%的溢價率還是高於市場預計，對比目前低迷的樓市，說明複地對市場比較看好。而且從北京天?此前的開發模式看，在商業零售等物業的開發上有比較好的經驗，所以對於該地塊的未來經營應該很有信心。

北京天?房地產股份有限公司是由北京天?置業集團為主發起人，按照現代企業制度於2002年改制成立的股份公司。公司前身為北京市西城區建設開發公司，成立於1985年，有住宅、商業、高級公寓、別墅等業態。

嚴躍進表示，目前整個市場的焦點在降價和政策鬆綁上，對土地市場的關注熱度相對小。部分房企也在土地市場上表現猶豫，認為市場拐點出現。但北京5月6日多幅地塊成交，表明市場雖然降溫，但不認為有崩盤的機會。相反，整個市場樓市投資的前景依然明朗，尤其對於北京市場而言更是如此。

嚴躍進認為，土地市場的熱度基本反映了城市經濟發展前景和房企的預期。包括此次複地的拿地，基本上都符合目前房企的前瞻性眼光。尤其對北京市場而言，京津冀一體化下的各類利好不斷。加上大興機場的建設，整個北京的南部發展機會將趕超北部。所以此類區位的土地出讓一般都被看好。按這個邏輯，隨著新型城鎮化的發展，城市郊區的各個概念板塊會凸顯，進而影響市場的預期。房企的拿地動作會左右市場的預期，也容易驅散目前看跌的情緒。（網易財經 楊秋波）

如論資排輩，偏安山東的舒斯貝爾，充其量只能算中小房企，但在剛性兌付的壓力下，其與信託公司的種種糾葛，一直廣受業內高度關注。

今年5月，房地產信託再迎兌付高峰。因未能按期償付一款信託產品，舒斯貝爾系被迫走上“拍賣席”。

記者注意到，自2012年以來，因資金鏈緊張，與舒斯貝爾有關的多個信託項目陷入兌付危機，涉及中信信託、中航信託、昆侖信託等。一位元房地產人士向記者表示，舒斯貝爾只是青島本地的一個典型案例，就全國範圍而言，今年房地產信託到期比較多，兌付壓力會愈加明顯。

券商研報顯示，2014年房地產信託到期量約6335億元，月度分佈上，到期高峰在一季度和5月，5月到期量在全年中占比達20%，約1267億元。

禍起信託違約

如不出意外，5月7日上午10時，舒斯貝爾系的資產將再次走上 “拍賣席”，其旗下的又一塊土地使用權，將進行司法拍賣。

江西匯通拍賣有限公司 （以下簡稱江西匯通）在4月17日的公告中提及，青島舒斯貝爾建設發展有限公司（以下簡稱青島舒斯貝爾）位於青島即墨市華山鎮的七宗共計587736平方米（約882畝）土地使用權，將於5月7日拍賣。另一標的是青島安都商貿有限公司 （以下簡稱青島安都商貿）持有的青島國際高爾夫俱樂部有限公司 （以下簡稱青島國際高爾夫）43%股權，拍賣參考價3億元。

5月5日，江西匯通方面向《每日經濟新聞》記者證實，原定於4月28日舉行的青島國際高爾夫43%股權拍賣會，並未如期舉行，具體拍賣時間另行通知。

上述兩起資產拍賣的起因是青島安都商貿未能按期償付一款信託產品——中航信託•天啟182號青島高爾夫股權收益權集合資金信託計畫 （以下簡稱天啟182號）。該信託產品募集資金總額3.5億元，信託資金用於受讓青島安都商貿合法所有的青島國際高爾夫43%股權的收益權。

知情人士透露，信託資金並未如期償付，正是此次拍賣的導火索，根源則在於青島舒斯貝爾以及與其有關聯的青島安都商貿資金鏈斷裂。

對於所涉及青島國際高爾夫43%股權的拍賣，《每日經濟新聞》記者多次致電青島安都商貿，但電話一直無人接聽。

而總部位於山東日照的舒斯貝爾（中國）辦公室人士承認，青島舒斯貝爾為其在青島的分公司。但關於前述公告涉及的標的問題，該人士不予置評。

蹊蹺的是，舒斯貝爾（中國）方面向記者提供的青島舒斯貝爾電話號碼，與青島安都商貿的公開電話一致。

據官網介紹，舒斯貝爾（中國）成立於1988年，是舒斯貝爾集團的全資子公司，後者是澳大利亞跨國公司，以國際貿易和房地產投資開發為主。但一位青島地產界人士透露，舒斯貝爾名義上是外資公司，但這家公司發家于山東青島、日照地區，實際控制人是齊氏家族，核心人物為齊淩湘、齊曉香、金明。

此前，有接觸過舒斯貝爾的PE人士向記者表示:“齊淩湘持有外籍護照，和金明是夫婦。”而在“天啟182號”的信用增級一欄寫道，“安都商貿實際控制人齊淩湘、金明承擔個人無限責任擔保”。種種跡象表明，青島舒斯貝爾與青島安都商貿存在千絲萬縷的關係。

拍賣席上的常客

對於5月7日將被拍賣的882畝土地，青島舒斯貝爾此前的規劃是投資一別墅專案——雲鼎山城住宅。

公開資料顯示，雲鼎山城專案總投資5億元，規劃總建築面積約561448.2平方米，將建設128座3F低層住宅以及眾多多層、高層建築。按照青島舒斯貝爾方面此前披露的規劃，該專案應在2012年9月開工建設，並於2016年9月投入使用。

不過，一位曾到專案所在地調研的人士向《每日經濟新聞》記者稱，自2012年進行環評後，雲鼎山城專案便陷入停頓狀態，至今未能動工。

在青島本地一位地產界人士看來，青島舒斯貝爾為舒斯貝爾系的一家企業，標榜為跨國公司的舒斯貝爾，雖在青島、日照曾涉獵多個房地產項目，卻鮮有成功開發的案例。

記者注意到，作為舒斯貝爾（中國）的核心運營專案，位於日照大學城的西班牙公館專案，原計劃入駐時間為2013年，但至今仍在施工。

記者在西班牙公館售樓處獲悉，因開發商資金鏈問題，在專案所包含的26棟樓房中，目前只有5棟完成交房，仍有部分專案正在施工。

在一位房地產業內人士看來，從資金構成上，開發商多依賴銀行、信託等外部資金，建設週期過長，無疑將影響到開發企業的回款，由此產生的違約壓力在所難免。

事實上，自萬科、萬達、中鐵等大佬進入後，在青島地產界排位並不靠前的舒斯貝爾，卻因屢此走上“拍賣席”，知名度大增。

2010年8月，中信信託•舒斯貝爾信託專案發行成立，期限2.5年，預期年化收益率9%~13%，優先順序份額為5億元。根據信託合同，青島舒斯貝爾將位於青島黃島區的“黃島鳳凰灣綜合專案”和“溫泉住宅專案”兩宗地塊使用權作為抵押，當時的評估價為12.7億元。

然而，就在該信託專案成立半年後，中信信託以融資方舒斯貝爾挪用資金為由，向法院申請抵押物公證並執行查封。

自2011年8月18日起，青島舒斯貝爾位於黃島區的200畝土地使用權，即被山東高院查封，查封期兩年。此後的2012年8月24日，中信信託•舒斯貝爾信託項目到期時，該項目並未真正動工，融資方舒斯貝爾未能按期還本付息，中信信託隨即啟動追償程式。

之後，中信信託通過司法途徑申請拍賣 “黃島鳳凰灣綜合專案”和“溫泉住宅專案”兩宗地塊使用權。

不過，上述地塊於2013年1月8日首次拍賣時悉數流拍。此後，因舒斯貝爾質疑中信信託賤賣標的資產，第二次拍賣也最終被迫暫停。在2013年5月初的第三次拍賣中，中信信託得以回籠4億資金，基本覆蓋專案本金。5月24日，第三次流拍的地塊，終於在第四次拍賣中以折價20%的底價（2.5億元）拍出。

根據雙方信託合同約定，中信信託至少需要6.125億元進行專案還本付息。而在經歷四次拍賣後，中信信託得以全身而退。

其實，中信信託並不是唯一一家捲入的金融機構，自2010年以來，舒斯貝爾及關聯企業曾借道多家信託公司融資，中航信託、昆侖信託、新時代信託等均與其有過合作。

地產信託迎兌付高峰

即使頭頂跨國公司光環，偏安一隅的舒斯貝爾，在青島房地產圈甚至都排不上座次。不過，能把多家信託公司拉下水的舒斯貝爾，儼然已是業內“名角”。

據《每日經濟新聞》記者多方瞭解，舒斯貝爾通過母子公司和關聯公司之間相互擔保、股權質押等方式向信託“圈錢”十幾億元。不過，《中國房地產報》在2013年的報導中曾指出，自2010年以來，舒斯貝爾並沒有在國內進行過正式的專案開發。

值得注意的是，在山東當地房地產圈內，亦有舒斯貝爾將大量資金轉移海外的質疑。

對此，記者昨日嘗試聯繫包括金明在內的多位舒斯貝爾系公司管理人員，但均未得到正面回復。

在前述青島地產界人士看來，舒斯貝爾系公司2010年以來雖多次借道信託，獲取開發資金，但原本遊刃有餘的融資財技，在房地產政策收緊之後，風險還是逐漸顯現。

“在剛性兌付的壓力下，如信託產品到期不能兌付，出現重大違約，信託公司也要擔責。”山東一位PE人士認為。

某大型信託公司人士近期指出，去年不少“中”字頭信託公司已經提前兌付了很多房地產信託，而接手資金一部分來自於銀行，另一部分來自資管項目。

上述PE人士稱，“今年房地產信託到期比較多，兌付壓力較大，可能會出現一些到期不能兌付的現象。”


據海通證券不完全統計，從2012年8月到今年初，全國至少有16個信託項目面臨兌付壓力。涉事企業以規模不大的民營企業為主，10個項目與房地產相關。

據海通證券測算，2014年房地產信託到期量約為6335億元，其中5月份到期量在全年中占比達到20%左右。

上述青島房地產界人士認為，就融資主體實力而言，在房地產回款速率低、資金鏈緊繃的情況下，中小型開發商融資難度更大，其參與的信託項目更容易出現兌付風險。

也有信託公司人士認為，部分信託公司在房地產領域過於激進，留下了後遺症，導致信託計畫兌付困難。

據德佑地產提供的資料，2014年4月，上海共成交二手房1.72萬套，環比下跌20%，同比下跌13.9%。與一手房市場類似，4月二手房市場在3月“小陽春”回暖不充分的情況下出現進一步下滑，並且同樣是連續第五個月出現同比下跌的情況。

德佑地產研究總監陸騎麟告訴《第一財經日報》記者，從德佑地產各門店反映的情況來看，4月二手房的帶看量相較3月下跌並不嚴重，但問題在於買賣雙方的心理拉鋸正在加強，因此，儘管帶看量不少，但成功率卻較低。“儘管隨著市場的轉冷，二手房東跳價的情況明顯減少，但是議價空間卻普遍較小，而購房者的降價預期卻有所增強。”

德佑地產靜安區一位門店經理表示，目前區域內只有個別急售的房東會做出較大幅度的價格讓步，大多數房東只有3%~5%的議價空間，而購房者往往不滿足於這樣的議價空間，並且認為隨著市場繼續走冷，房東將被迫給出更大的價格讓步，因此而按兵不動。


“近期浦東唐鎮某項目價格出現大幅跳水的消息，對二手房市場也產生了一定衝擊。” 陸騎麟表示，“臨近的唐鎮、張江板塊二手市場因此變得較為冷清。”

德佑地產張江店一位門店經理告訴本報記者，現在附近二手房市場成交清淡，客戶匱乏，“一星期好的話也只有三組帶看”。

陸騎麟表示，目前，全市二手市場面臨著房貸收緊、議價空間不足、一手房降價衝擊等一系列不利因素的影響，尤其是近期房貸利率的進一步上浮更是令這種情況雪上加霜。相較于為衝擊半年業績而可能在五六月加大促銷力度的開發商，二手房東的降價意願則要弱得多，因此二手市場的僵持局面將會持續較長的時間。

大陸各地針對房市「微刺激」頻出，繼廣西南寧開出「救市」第一槍後，安徽銅陵市政府宣布推出一系列房地產新政，包括契稅補貼、住房公積金頭期款比率降至兩成等利多政策，累計大陸已有五個城市入「救市」行列。

據了解，目前包括南寧、天津濱海新區、杭州蕭山和江蘇無錫等城市透過微調放鬆房市調控政策，銅陵是大陸第五個執行救市的城市。事實上，許多城市也有未經確認的相關消息傳出，如福建的「十條措施」、寧波口頭傳達放寬購房政策等。

人民網報導，銅陵市政府發布「關於促進我市房地產市場持續健康發展的意見」與「關於促進我市房地產市場持續健康發展有關契稅財政補貼政策的通知」等文件，聚焦討論該市房地產交易新政。

上述文件內容顯示，截至今年底前，凡是在銅陵購買家庭唯一建築面積144平方公尺（約44坪）以下的普通商品房（含二手房），可根據房價1%比率獲得契稅補貼。

此外，銅陵還放寬住房公積金申請資格認定，並提高貸款額度。個人繳存住房公積金期限由過去至少連續繳存六個月縮短至三個月、家庭可申請公積金額度也由人民幣25萬元提高至30萬元（約新台幣150萬元）、首次個人申請公積金貸款頭期款比率由30%降至20%。

報導稱，該新政推出後立刻奏效，當地多家地產公司銷量已隨之攀升，中原地產首席分析師張大偉表示，銅陵這類三、四線城市，本來就沒有限購，這次採取稅費和公積金手段，相當於全面救市。

另一房地產專家直言，銅陵救市僅可解燃眉之急，但從長遠來看，並不利於房市健康發展。

安徽合肥學院房地產研究所所長朱德開也認為，房地產本身有其自身規律，加上當權政府強調，讓市場在資源配置中起決定性作用，地方政府不應強勢出手救市，唯有建立長效機制，才能穩定房市發展。

華爾街日報報導業內人士認為，稍早中央政府提及的「雙向調控」概念過於模糊，為了挽救低迷的房市，放鬆調控政策的城市會越來越多，不過短期內還不致於普遍的放鬆，一線城市則沒有鬆綁空間。

最近二手住宅成交反彈，銀行對單位估值亦出現止跌，部分更見回升，其中紅磡黃埔花園升幅最大，過去一個月，屋苑一個兩房單位估值被調升逾6%。業內人士分析，二手樓價短期將企穩，單位估值料不會再跌，長遠樓價變化則須視乎息率走勢。

業界︰樓價短期企穩

近月二手屋苑成交量反彈，個別單位更現高價易手，令銀行對屋苑估價亦有所變化。本報追蹤三家主要銀行，對10個指標屋苑及5個居屋屋苑單位過去一個月估價變化，涉及74個個案，與上月相比，大部分單位估價停止過去一年跌勢，部分更見反彈。74個個案中，當中有50個，過去一月估價未有變化，佔整體近68%；而錄得升幅的則佔15個，佔20%；餘下12%則是估價錄得跌幅，佔9個。

實際上，過去一年樓價出現跌勢，令銀行亦不斷對單位調低估值，直至近月二手交投回暖，部分單位成交價造好，亦令銀行輕微調升估值，升幅介乎0.3%至6.1%。當中增幅最大的，是紅磡黃埔花園5期6座低層A室，單位實呎503方呎（建呎577），4月份?生銀行對單位估值522萬元，現調升6.1%至554萬元，實呎約1.1萬元（建呎9601元）。

新都城調升2.2%

將軍澳細價屋苑新都城單位亦獲得調升，其中2期10座低層E室，?生銀行（011）過去一個月內調升2.2%至425萬元。值得一提的是，過去一個月將單位估值調升的銀行，大部分來自?生，反觀滙豐及中銀（2388）則較為保守。

不過，獲上調估值的單位只佔兩成，大部分單位估值在過去一個月沒有變化，如鰂魚涌太古城海景花園樓王單位，涉海棠閣高層A室，實用1114方呎（建呎1237），中銀對其估值維持1769萬元；荃灣綠楊新邨亦未見變化，如B座高層1室，實呎582（建呎671），滙豐估值維持552萬元。

居屋寶盈微降0.8%

居屋單位估值在過去一個月與私人屋苑分別不大，其中將軍澳寶盈花園5座低層B室，估值被?生輕微調低0.8%至371萬元。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，過去一個月二手成交量回升，而成交價亦已企穩，特別是細價屋苑。她指出，現時銀行對單位估值仍算貼市，未見估價不足的情況出現，她相信短期樓價會平穩，單位估價未必再跌，長遠樓價仍須視乎美國息率走勢。業界人士則指出，近期一手推盤量減少，令部分銀行對二手屋苑按揭業務的注意力增加，對物業估價也相對進取，但由於多個大型新盤將推售，隨時爆發新一輪的按揭戰，屆時二手物業的造價和估值走勢，也可能受壓。

涉3800伙新供應 市建局項目佔半

土瓜灣及馬頭圍一帶，近年舊樓收購活躍，啓動16個重建項目，涉近3,800伙新供應，半數由市建局推動，另?地（00012）、麗新（00488）等進駐，助舊區變天。

正在興建的沙中綫預計最快2018年通車，但不少發展商近年已經進駐土瓜灣、馬頭圍區收購舊樓，其中，將會重建成住宅的項目至少有16個，涉及多達3,796伙，以市建局項目所佔的比重最多。

市建局8項目 提供1307伙

現時市建局在區內進行的收購項目多達8個，屬於深水埗、大角咀之外，最重點發展的地區之一。

該8個項目合共提供1,307伙供應，扣除新山道20至46號、北帝街30至40A號，以及浙江街42至44A號，3個在過去2年批出項目，其餘5個項目按照現時收購進度，有望在未來3至4年內推出招標，料能提供955伙，屆時更加接近沙中綫落成時期，將成為各大發展商必爭之地。

另一方面，麗新（00488）於早前擊敗7間財團，奪得市建局新山道20至46號項目，總投資額達11億元，有測量師估計，中標地價至少達5,000元以上，逼近啟德發展區水平，可見土瓜灣、馬頭圍已脫離過往舊區形象，成為發展商駐重兵的地區。

?地3項目 涉35萬呎樓面

至於私人發展方面，則以?地（00012）最為積極，在區內持有至少3個重建項目，合共提供35萬平方呎樓面，足以興建逾700個中小型單位，掌握區內未來2成的供應，其中收購5年的馬頭圍大廈，重建後可提供20.8萬平方呎樓面，屬於區內較具規模的項目之一。

另外，九建（00034）雖然在區內只有環安街一個重建項目，但由於上述項目佔地達4.3萬平方呎，可建樓面更達36.5萬平方呎，項目重建後提供多達730伙，令九建成為區內持貨最多的發展商之一。

此外，早在4年前已經轉手的木廠街5至7號地盤，即前東方紗廠、好收成空運中心，財團高灝有限公司，亦會重建成3幢34層高住宅，提供近800伙供應。

除了住宅發展外，部分發展商亦憧憬酒店業需求，將收購得來舊樓地盤重建成酒店發展，例如裕泰興持有的美善同道6至12號、炮仗街180至188號兩個重建項目，均會發展酒店，分別提供78及161間客房。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，隨?發展商適應《一手住宅物業銷售條例》，推盤步伐加快，加上不少新盤提供優惠，定價又具競爭力，帶動今年首4個月一手私樓註冊量創4年同期新高，累計金額更重上400億元，為紀錄以來第五次。

4722宗註冊升25.8%

美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，不包括一手公營房屋之下，今年首4個月一手私樓註冊量共錄4,722宗，比起去年首4個月3,754宗高出約25.8%，並創4年同期新高。至於金額方面，首4個月則涉及432.8億元，較去年首四個月約305.8億元更高出約41.5%。而翻查紀錄，今年首4個月是自1996年有紀錄以來第五度突破400億元水平。

以今年首4個月表現來看，馬鞍山迎海·星灣為一手私樓註冊金額最多新盤，其次為元朗爾巒、屯門瓏門二期、灣仔囍?及西區高士台，單以此5個新盤合共223億元註冊額，經已超過期內全港一手私樓註冊金額逾半。

上月註冊額達110億

若以單月計算，4月一手私樓註冊量及金額亦見回升。月內錄1,134宗，為近半年間第5次過千宗水平。至於金額重上逾百億關口，月內亦錄110.2億元，亦為過去半年內5度超越百億水平。

五一期間，一篇關於萬科副總裁毛大慶在一個內部沙龍的發言在網絡上傳播，其中「看空行業，全國房地產將下行」等觀點引發市場關注。萬科總裁郁亮對此專門作出回應，用「謹慎樂觀，積極應對」概括萬科對房地產行業的看法。

行業仍有很大發展空間

剛剛結束的五一小長假，內地房地產市場一片慘淡，北京等城市成交總量同比大跌近八成。郁亮表示，從提示風險的角度，房地產行業已經進入下半場，企業對於可能存在的市場風險要有充分的認識，積極應對是必要的。萬科對於行業的態度很明確，用八個字概括為「謹慎樂觀，積極應對」。又稱「我依然看好房地產行業，否則萬科現在要做的就不是輕資產，而是零資產、退出原有的業務了。」積極應對的前提是對行業前景有信心，以前的樓市是黃金時代，現在是白銀時代，輕輕鬆鬆誰都能賺錢的時代已經過去，但行業發展的空間仍然很大。中國的城市化還遠未結束，中國的經濟轉型、不動產精細化才剛剛開始。而無論是拆除重建，還是進行功能改造，都會給房地產行業帶來很多的機會。

郁亮表示，市場分化已經成為業內共識。去年的分化尤其明顯，大城市房價全面上漲；而很多內地三四線城市存貨積壓，賣得很困難。今年這種分化預計會收斂一些。去年房價上漲較多的城市會存在價格阻力，供應增加也會導致市場降溫。作為企業，開發商不應該寄希望於政策調整，而是應該踏踏實實做好自己的業務。

全球經濟衰退，令多個主要城市豪宅市場帶來嚴重衝擊，有投資者向較冷門的城市尋求投資機會。最新研究顯示，全球12個前景良好的豪宅市場中，以色列特拉維夫居首，其兩房戶豪宅售價由1131萬港元起；而印度南部城市金奈、尼日利亞拉各斯等地的豪宅前景，亦備受注意。

香港《文匯報》報導，據第一太平戴維斯全球研究部、德意志資產及財富管理等機構，以就業市場前景、生產總值、文化吸引力、英語是否為主要語言等一系列定性因素作參數，聯合發佈全球12個潛在熱門豪宅市場。名單中以特拉維夫居首，一間兩房戶的入門級豪宅，在今年3月售價約為1131萬元(港元，下同)；而最便宜的城市是印度的金奈，兩房豪宅入場價約為124.8萬元。

豪宅前景備受期待的城市，還包括黎巴嫩貝魯特、南非開普敦、美國芝加哥、愛爾蘭都柏林、土耳其伊斯坦堡、印尼雅加達、澳洲墨爾本、美國邁阿密、巴拿馬巴拿馬城等，當中不少位於發展中國家。

研究機構指出，這份名單既包括墨爾本和特拉維夫這樣知名的城市，亦包括金奈和拉各斯等高風險的發展中市場，呼籲投資者必須考慮政治風險，一些市場難以預測的匯率情況、以及對外國人持有房產的限制，會讓一些買家放棄入市。

據Wealth-X & UBS World Ultra Wealth報告，去年全球有近20萬人的財富超過2.34億元。研究構機預計，隨著紐約、倫敦和香港等主要市場房價的繼續上漲，豪宅買家將越來越多地在不太成熟的市場尋找更有價值的物業。